1、中国贵安温泉文化国际旅 游度假区总体策划规划方案致时代年华2项目阶段进展划分与工作目标指向项目阶段进展划分与工作目标指向项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府官员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈结构化分析及核心问题市场价值研判城市动力分析案例借鉴及分析项目发展战略项目整体定位规划设计任务书参加设计交底会设计单位对接项目整体定位（第二阶段）项目整体定位（第二阶段）规划跟进（第四阶段）规划跟进（第四阶段）市场调研（第一阶段）市场调研（第一阶段）2011/03/152011/04/152011/02/152011/03/152011/04/152011/02/15项目进展汇报启2、动区策略与物业发展建议（第三阶段）启动区策略与物业发展建议（第三阶段）项目发展战略项目整体定位（终期汇报）2011/03/252011/03/25第一部分整体定位及发展战略研究1 1项目目标审视项目目标审视3 3案例借鉴案例借鉴2 2发展方向研判发展方向研判4 4项目发展定位项目发展定位第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究5 5规划布局建议规划布局建议1 1项目目标审视项目目标审视3 3案例借鉴案例借鉴2 2发展方向研判发展方向研判4 4项目发展定位项目发展定位第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究5 5规划布局建议规划布局建议项 目 目 标 审 3、视能否打造成为温泉国际旅游度假区？温泉国际旅游度假区？能否打造成为温泉国际旅游度假区？温泉国际旅游度假区？生长土壤：近市场、近人才、近资源城市阶段：福州未进入办公郊区化时代产业现状：成功案例少，盘源基数小生长土壤：近市场、近人才、近资源城市阶段：福州未进入办公郊区化时代产业现状：成功案例少，盘源基数小结论：现阶段大规模产业集群难以实现确立阶段目标，对目标进行阶段性分解结论：现阶段大规模产业集群难以实现确立阶段目标，对目标进行阶段性分解寻 找 合 理 的 发 展 路 径【生长土壤】从北京、上海、成都文化创意产业的发展来看，文 化创意产业能够发展起来的三大KPI：近资源、近市场、近人才【生长土壤】4、从北京、上海、成都文化创意产业的发展来看，文 化创意产业能够发展起来的三大KPI：近资源、近市场、近人才 北京798艺术区、宋庄、酒厂国际艺术园 等都是北京标志性的创意园区 上海的泰康路视觉创意设计基地、共和 新路上海工业设计园、“八号桥”时尚 设计产业谷 杭州创意产业的标志是该市的LOFT四九、A八艺术公社、唐尚四三三等一批带有 鲜明后工业时代特征的创意产业区，并 形成了一定的聚集效应 深圳：被称为“中国油画第一村”的大 芬油画村，云集了3000多名画师和画商，300多家画廊和700多间油画工作室【城市阶段】福州中高档写字楼主要集中在鼓楼区五四路及五一 路中心城区位置，还未进入办公郊区化阶段5、【城市阶段】福州中高档写字楼主要集中在鼓楼区五四路及五一 路中心城区位置，还未进入办公郊区化阶段其中甲级一类写字楼主 要集中于五四路，以环球 广场、宜发大厦、置地广 场、东煌大厦等为代表其它中高档写字楼集中 于五一路全路段，以新都 会花园广场、宁德大厦、新侨联广场等为代表五四路五一路写字楼集中区域【产业现状】目前福州已建成10个文化创意产业园，另有包含本项目在内的 12个园区在建，3个园区正在规划设计之中，园区间产业分工明确【产业现状】目前福州已建成10个文化创意产业园，另有包含本项目在内的 12个园区在建，3个园区正在规划设计之中，园区间产业分工明确主导产业园区名称发展现状文化旅游休闲消费工6、艺设计主导产业园区名称发展现状文化旅游休闲消费工艺设计三坊七巷历史街、船政文化旅游区贵安温泉度假村、青年会、芍园一 号等福百祥、榕都 318、新华文化 创意园等 三坊七巷成为近 年来国内发展最为 成功的历史文化街 区之一，成为福州 市民最重要的假日 休闲目的地 贵安温泉发展逐 渐成熟，青年会 及芍园一号等刚 刚起步，未来前 景有待验证 经营现状不理 想，进驻的设 计 类 企 业 不 多，商业部分 尚不能实现盈 利动漫游戏动漫游戏福州软件园动漫 基地、长乐动漫 之都、永泰影视 城等 软件园动漫基 地发展迅速，进 驻企业27家，集 聚效应初现；长 乐集中发展网游 产业效果效果成功不理想不理想较成功7、成功不理想不理想较成功【文化型创意园区：三坊七巷】依托稀缺历史文化资源和城市中心区位 优势，以餐饮、福州特产销售吸引人气，是开发非常成功的历史文化街 区【文化型创意园区：三坊七巷】依托稀缺历史文化资源和城市中心区位 优势，以餐饮、福州特产销售吸引人气，是开发非常成功的历史文化街 区业态业态三坊七巷的业态主要以工艺品为主，约占50%，还有近25%的特产，15%的小吃、餐饮，还有10%的展览馆、书店等业态布局方面比较有讲究，小吃店穿插在其它业态中，动中 有静，使游客在逛累的同时有个歇息的地方租金租金三坊七巷店铺的大小从15-200平左右的不等，以100平米左 右大小的为主15平米的月租金5000元8、，100多平米的2-3万元，一楼租金 约为二楼的两倍经营模式有租有售，产权有公有也有私有，还有合租、分租 等形式经营状况经营状况经营状况良好，尤以小吃类人气最旺，生意最好特点特点文化产品丰富，三坊七巷已经被做为一种文化被宣传、打造现已成为外地人来福州必玩的一个景点业态搭配较合理，小吃、餐饮、饮品等穿插在其它业态中【都市休闲型创意园区：青年会】地处核心商圈的高端都市型文化创 意会所，进驻商家均为中高端餐饮、酒吧、珠宝等时尚业态，目前招 商情况良好【都市休闲型创意园区：青年会】地处核心商圈的高端都市型文化创 意会所，进驻商家均为中高端餐饮、酒吧、珠宝等时尚业态，目前招 商情况良好园区概况：园区概况9、：定位中高端的文化创意会所，福州的时尚消费中心，预计今年五月份开业园区招商情况：园区招商情况：目前招商率达到75%左右，餐饮主要有禾绿寿司、私房菜等，还有一些 意大利餐厅和高端咖啡厅等，客单价在50-100元。零售会有一些台湾等地的特色商业 进驻。一层有周大生等品牌珠宝进入，还有 酒吧。园区出租情况及租金：园区出租情况及租金：租金可浮动，也要 根据项目的情况，一般为180元/平米，损耗 费为16元/平米。关于创意概念：关于创意概念：这里整体氛围是有格调的，但是对进驻商铺的经营要求并不只局限于 创意产业，这个概念也是可以扩展的。这个 位置不会考虑做写字楼，临近台江商圈，做 商业是最合适的。【工艺10、设计型创意园区：福百祥1958】以寿山石、茶等传统工艺 品展示销售为主，配有少量的创意主题商业和办公，人气不足【工艺设计型创意园区：福百祥1958】以寿山石、茶等传统工艺 品展示销售为主，配有少量的创意主题商业和办公，人气不足园区概况：园区概况：园区位于晋安区福马路五里亭，为原福州丝绸厂所在地，经 过改造于2010年7月开业，总建面2万多方。园区构成：园区构成：园区目前主要分为三层，一层主要为商业，以寿山石、茶等 传统工艺的展示销售为主，少量有户外用品、创意家居等类型的商铺以 及少量餐饮，同时引入晋安区唯一一个新华书店；二、三层为海峡创业 基地，主要进驻企业以装修设计公司为主，少量动漫、婚庆策11、划等工作 室。园区出租情况及租金：园区出租情况及租金：目前园区已全部出租，只有少量店铺正在转租。临街店铺租金为100元/平米，靠里面的店铺租金为40-50元/平米。商家进驻原因：商家进驻原因：目前园区创意产业氛围没有形成，当时进驻这里主要是 考虑到有新华书店积聚人气，而且租金较芍园一号要低很多；经营情况：经营情况：目前经营不是靠零售的，开业到现在半年多时间，基本还是 处于亏损的状况。选址要求：选址要求：一定要在人流量大的地方，临近市中心的园区商业经营都不 是很理想，如果是周边的县就更不可能有足够的人流了，所以不会到那 样的地方开店的。【动漫游戏主题型创意园区：福州软件园动漫基地、长乐动漫之都】12、网龙和天晴 为首的网游企业贡献了大部分动漫游戏产业产值，其他动漫企业的产值并不突出，产业基础薄弱，支撑力度有限【动漫游戏主题型创意园区：福州软件园动漫基地、长乐动漫之都】网龙和天晴 为首的网游企业贡献了大部分动漫游戏产业产值，其他动漫企业的产值并不突出，产业基础薄弱，支撑力度有限规模规模一期总建筑面积达2.25万平方米；二期建筑 面积7万方投资投资二期总投资2.5亿元人民币企业进入情况企业进入情况目前有27家动漫企业入驻，从业人员超过 2000人，2009年原创动画产量突破6000分 钟规模规模规划面积14.9平方公里投资投资总投资22亿元项目建设情况项目建设情况投资1.8亿元的第一期素质拓展13、区已竣工;投资5 亿元的第二期动漫研发项目已动建，年内将完成 1.2亿投资额福州软件园动漫基地福州软件园动漫基地福州软件园动漫基地福州软件园动漫基地长乐动漫之都长乐动漫之都长乐动漫之都长乐动漫之都【小结】：福州文化创意产业与文化创意产业园区发展迅速，但 本项目在近期大力建设动漫主题的文化创意产业园区的基础不足【小结】：福州文化创意产业与文化创意产业园区发展迅速，但 本项目在近期大力建设动漫主题的文化创意产业园区的基础不足产业园区竞争激烈：产业园区竞争激烈：福州有两个基本成型的动漫产业基地，一是福州软件 园，二是长乐动漫之都。福州动漫基地二期建成之后，其供应量将是目前 的3倍，福州动漫产业难以填14、满其需求；长乐动漫之都二期即将完工，主 要是网龙公司自用，其他企业入驻情况不容乐观123福州动漫产业尚未成熟：福州动漫产业尚未成熟：福州动漫产业链还不完善，主要集中在制作环节；在影视动漫、电视动漫领域缺乏全国级别的领头企业，动漫产业有待培 育无法借助外力：无法借助外力：台湾动漫产业发展滞后，不仅大大落后韩国这样的后起之 秀，与大陆的北京、深圳等地相比也不存在优势了，可借助性小；同时缺 乏与美国、日本等国际先进企业合作的渠道，远离国际主流市场由于盈利模式不清，全国曾经批准设立的20多家动漫基地中，深圳国家动漫产业基地可谓 硕果仅存，成为全国唯一一家与当时国家批文一致、运作完整的动漫基地。国务院动15、漫产业发展部际联席会议专家委员、深圳国家动漫画产业基地服务中心主任蔡大明45项目不完全满足创意园成活条件：项目不完全满足创意园成活条件：近市场、近人才、近资源的三个条件项 目均不符合福州未进入办公郊区化阶段：福州未进入办公郊区化阶段：福州中高档写字楼主要集中在鼓楼区五四路 及五一路中心城区位置，还未进入办公郊区化阶段1 1项目目标审视项目目标审视3 3案例借鉴案例借鉴2 2发展方向研判发展方向研判4 4项目发展定位项目发展定位第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究5 5规划布局建议规划布局建议发展方向=资源+机遇发展方向=资源+机遇资源本体vs企业本体：林地、湿地、生态企16、业：动漫文化、茶文化本体：林地、湿地、生态企业：动漫文化、茶文化资源本体vs企业本体：本体：林地、湿地、生态林地、湿地、生态企业企业：动漫文化、茶文化：动漫文化、茶文化机遇城市vs板块城市趋势城市趋势：休闲时代/都市融合：休闲时代/都市融合板块价值：板块价值：多项目联动开发，贵安 有望成为福州的大梅沙，成为福 州的都市休闲板块 多项目联动开发，贵安 有望成为福州的大梅沙，成为福 州的都市休闲板块 机遇城市vs板块城市趋势城市趋势：休闲时代/都市融合休闲时代/都市融合板块价值：板块价值：多项目联动开发，贵安 有望成为福州的大梅沙多项目联动开发，贵安 有望成为福州的大梅沙，成为福，成为福 州的都市17、休闲板块州的都市休闲板块寻 找 合 理 的 发 展 路 径结论：必须联动企业资源在板块内打造差异化创意文化+都市休闲创意娱乐休闲化结论：必须联动企业资源在板块内打造差异化创意文化+都市休闲创意娱乐休闲化动漫都市娱乐休闲 为先期的开发主线 后期促进创意产业 集群的形成与发展 动漫都市娱乐休闲 为先期的开发主线后期促进创意产业 集群的形成与发展确立阶段目标对目标进行阶段性分解“从虚到实”1 1项目目标审视项目目标审视2 2发展方向研判发展方向研判第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究资源分析资源分析资源分析资源分析发展机遇发展机遇发展机遇发展机遇本体资源本体资源企业资源企业资18、源城市解析城市解析趋势研判趋势研判板块价值板块价值【本体分析-区位交通】：【本体分析-区位交通】：项目地处福州与连江交接处，贵安 温泉旅游度假区内中心地段，距福州20分钟车程，有高速，通 达性好，区位优势明显项目地处福州与连江交接处，贵安 温泉旅游度假区内中心地段，距福州20分钟车程，有高速，通 达性好，区位优势明显项目位于连江贵安温泉旅 游区中心地段，连江县侧 福飞公路处，接近104国道 处距福州约30公里，约20分 钟车程距连江县城约10公里距福州长乐机场约70公里贵安温泉旅游度区将是浙 南、闽东与闽西北人流转 换的重要节点，因此，项 目区位优势明显福州市连江沈海高速福飞高速104国道项目19、位 置潘渡溪贵安温泉旅游度假区贵安温泉旅游度假区【本体分析-外部资源】：【本体分析-外部资源】：项目外部有一定的景观资源：西侧依 靠山体，东侧临近潘渡溪，四周山水环抱，南侧临近贵安高尔夫 及温泉度假村项目外部有一定的景观资源：西侧依 靠山体，东侧临近潘渡溪，四周山水环抱，南侧临近贵安高尔夫 及温泉度假村基地四周资源：北两侧：地块基地东侧临江西南：山体；东南：临近贵安高尔夫及温泉度假村周边山体高尔夫照片贵安温泉度假村 照片项目所 在地鳌江村庄【本体分析-内部资源】：【本体分析-内部资源】：项目基地内生态资源和景观条件较好，但并非区域内稀缺独有，不够强势项目基地内生态资源和景观条件较好，但并非区域20、内稀缺独有，不够强势地块较好景观资源主要体现在西南部的缓坡山地东北侧的湿地景观2112西部片区整体为山林地：以缓坡山地林地为主植被覆盖好，竖向垂直景观 变化丰富东部片区整体为平地：以平地为主，内部少量水域 大部分为农民宅基地临近东北有湿地，景观资源 较好整体景观资源不够 强势，在连江乃至福 州区域不算稀缺强势 资源 项目基地规模：约1239亩 综合容积率：1.2 项目将分三期取地：一期用地规模：约500亩；二期用地：约610亩三期用地：约229亩（其中100亩置换获取）另，约1.5万亩林地（租赁形式）一期二期三期【本体分析-项目用地规模】：【本体分析-项目用地规模】：项目预计分三期取地，一期约21、500亩，二期约 610亩，三期229亩（其中100亩通过一二期南部工业用地置换获取）。此外，另有1.5万亩林地，预计以租赁形式获得。目前，一期用地已获取。项目预计分三期取地，一期约500亩，二期约 610亩，三期229亩（其中100亩通过一二期南部工业用地置换获取）。此外，另有1.5万亩林地，预计以租赁形式获得。目前，一期用地已获取。三期【本体分析-项目指标】：【本体分析-项目指标】：就一二期用地而言，共计1110亩，规划为四种类型用地，分为居住、商业、旅馆度假、工业用 地，占比分别为35.8%、13.5%、7.2%、43.4%就一二期用地而言，共计1110亩，规划为四种类型用地，分为居住、22、商业、旅馆度假、工业用 地，占比分别为35.8%、13.5%、7.2%、43.4%项目用地规划分为四类：居住用地：397.76 亩，约27万方商业用地：150.13亩，约10万方旅馆度假用地：79.88亩，约5万方工业用地：482.23亩，约32万方图例：用地类别用地类别地块面积地块面积百分比（%）百分比（%）面积（公顷）面积（公顷）亩居住用地265173.04397.76 35.8%商业用地100089150.13 13.5%旅馆度假用地53252.9479.88 7.2%工业用地321489.68482.23 43.4%总计740004.661110.00 100.0%亩居住用地2651723、3.04397.76 35.8%商业用地100089150.13 13.5%旅馆度假用地53252.9479.88 7.2%工业用地321489.68482.23 43.4%总计740004.661110.00 100.0%【项目属性界定】：【项目属性界定】：大都市圈近邻区域，典型无核心资源驱 动型大规模开发项目大都市圈近邻区域，典型无核心资源驱 动型大规模开发项目大都市圈近邻区域大都市圈近邻区域 项目位于福州市郊，与连江交接处，隶属连江县项目位于福州市郊，与连江交接处，隶属连江县 项目距福州市区约20分钟车程项目距福州市区约20分钟车程自身无强势资源自身无强势资源 项目地块拥有一定的山水温泉24、资源，但是并不十分强势项目地块拥有一定的山水温泉资源，但是并不十分强势大规模大规模 项目总面积1239亩，属于大规模开发项目项目总面积1239亩，属于大规模开发项目1 1项目目标审视项目目标审视2 2发展方向研判发展方向研判第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究资源分析资源分析资源分析资源分析发展机遇发展机遇发展机遇发展机遇本体资源本体资源企业资源企业资源城市解析城市解析趋势研判趋势研判板块价值板块价值【企业资源】时代华奥作为一家以动漫产业、创意产业为核心的多元文化企 业，具备开发特色休闲产品的资源条件，也需要寻找产业链延伸的新方式【企业资源】时代华奥作为一家以动漫产业、25、创意产业为核心的多元文化企 业，具备开发特色休闲产品的资源条件，也需要寻找产业链延伸的新方式福建省时代华奥动漫有限 公司(CO，LTD)，是一家以 动漫产业、创意产业为核心 的多元化文化企业。注册资 金一亿元（单位：人民币）。主要涉及动漫原创生产、动 漫产品发行、动漫品牌推广 与授权、文化温泉国际旅游 度假区运营、文化创意项目 运营等领域。公司目前运营 的主要项目包括：全球首部 茶文化原创动画片乌龙小 子、国产经典动画作品 黑猫警长影院版、“茶 文化”大型网络游戏社区 茶园物语和海峡文化温 泉国际旅游度假区等。动漫产业链动漫产业链黑 猫 警 长 影 院 版茶 园 物 语黑 猫 警 长 影 院 26、版茶 园 物 语?1 1项目目标审视项目目标审视2 2发展方向研判发展方向研判第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究资源分析资源分析资源分析资源分析发展机遇发展机遇发展机遇发展机遇本体资源本体资源企业资源企业资源城市解析城市解析趋势研判趋势研判板块价值板块价值福州的城市职能主要有以下几个方面：福州的城市职能主要有以下几个方面：省会职能:省会职能:充分发挥省会城市优势，进一步强化福州作为区域政治、经 济、文化、科技和信息中心的地位充分发挥省会城市优势，进一步强化福州作为区域政治、经 济、文化、科技和信息中心的地位 先进制造业基地:先进制造业基地:利用空港、海港等 战略性资源27、，建设海西经济区的先 进制造业基地。成为重要的电子信 息产业基地、机械装备制造业基地、高新技术产业基地、能源产业基地 等先进制造业基地利用空港、海港等 战略性资源，建设海西经济区的先 进制造业基地。成为重要的电子信 息产业基地、机械装备制造业基地、高新技术产业基地、能源产业基地 等先进制造业基地 现代服务业中心现代服务业中心 交通物流中心交通物流中心 商务商贸中心商务商贸中心 科技创新中心科技创新中心 文化教育中心文化教育中心 旅游会展中心旅游会展中心【城市解析】福州作为区域发展中心，是先进制造业基地和现代服务业 中心，国家历史文化名城【城市解析】福州作为区域发展中心，是先进制造业基地和现代服28、务业 中心，国家历史文化名城【城市解析】作为海峡西岸经济区中心城市，东南沿海重要的港口城 市，福州承担着引领海西城市群崛起的历史使命【城市解析】作为海峡西岸经济区中心城市，东南沿海重要的港口城 市，福州承担着引领海西城市群崛起的历史使命09年5月6日，国务院正式下发关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见，海西晋升国家战略，迎来跨越式发展的重大历史机遇；福州积极响应海西战略，凸显政治、经济、文化中心地位，强化服务全省的中心辐射作用建设海西首位城市：建设海西首位城市：以福州为中心的闽江口城市 群，整合福州市区、长乐、闽侯、连江和福清的发展，支撑福州都市区成为海西城 市群中重要发展极。双轴带29、动 重要一极：双轴带动 重要一极：增强中心城市的综合竞争力，形成区域经济的增长极、集聚中心和辐射中心，带动 闽东、闽北、浙南发展。【城市解析】经济繁荣的中心城市，生活舒适的宜居城市，环境优美的 山水城市，人文和谐的文化名城是福州城市发展目标【城市解析】经济繁荣的中心城市，生活舒适的宜居城市，环境优美的 山水城市，人文和谐的文化名城是福州城市发展目标经济繁荣的中 心城市生活舒适的宜 居城市环境优美的山水 城市人文和谐的文 化名城2020年地区生产总值达到10000 亿元，人均地区生产总值达 139000元以上。；住房、教育医疗、体育文化、社 会保障、城乡统筹、公共交通等 方面全面提升；充分利用良30、好的自然生态、人文 生态的资源优势，走新型的工业 化发展道路构建环境优美的生态 山水城市；推进福州市历史文化与现代文化 的融合发展，构建多元文化共生 的现代人文和谐文化，打造人文 和谐的文化名城【城市解析】目前仍然处于第二产业与第三产业发展相持阶段，但三产保 持加速上升态势，二产增速开始下降，产业结构升级开始走向深入【城市解析】目前仍然处于第二产业与第三产业发展相持阶段，但三产保 持加速上升态势，二产增速开始下降，产业结构升级开始走向深入2000年以来，福州市第二产业得到了较 快发展，同时第三产业也得到迅猛提升，但目前仍然处于第二产业与第三产业发展 相持阶段，产业波动性仍然表现比较明显三产对福31、州贡献率开始呈现上升趋势，而二产则开始下降，其增长速度也出现持 续下降的现象。2000-2009年2000-2009年福州三次产业构成情况三次产业构成情况2006-2009年2006-2009年福州三次产业贡献率变化情况三次产业贡献率变化情况2005-2009年2005-2009年福州三次产业增长率变化情况三次产业增长率变化情况【城市解析】城市发展规律表明，城市第三产业的发展水平直接 决定了城市的经济辐射能力【城市解析】城市发展规律表明，城市第三产业的发展水平直接 决定了城市的经济辐射能力0255075100福州成都上海46.5福州成都上海46.546.653.753.745.50.842.332、42.347.42008年城市三次产业构成比例（%）2008年城市三次产业构成比例（%）一产二产三产城市越发达，第三产业对经济的贡献越大；第三产业比重越高，城市经济的辐射能力越强城市越发达，第三产业对经济的贡献越大；第三产业比重越高，城市经济的辐射能力越强2009年城市三次产业构成比例（%）2009年城市三次产业构成比例（%）10.36.90255075100福州成都上海49.5福州成都上海49.544.559.459.439.90.7434347.49.65.91 1项目目标审视项目目标审视2 2发展方向研判发展方向研判第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究资源分析资源33、分析资源分析资源分析发展机遇发展机遇发展机遇发展机遇本体资源本体资源企业资源企业资源城市解析城市解析趋势研判趋势研判板块价值板块价值【趋势研判】研究全球第三产业发展的新趋势，【趋势研判】研究全球第三产业发展的新趋势，休闲产业休闲产业的快速 发展将成为福州产业升级的关键的快速 发展将成为福州产业升级的关键世界经济结构在今后几 年中将越来越向休闲产业 倾斜，从业人员将占整个 社会劳动力的百分之八十 以上，应运而生的休闲教 育业、休闲农业将突显市 场份额，为休闲产业经济 开辟更广阔的发展空间；在欧美国家，休闲产业 已经十分发达，据统计，美国的旅行和旅游业雇用 的职员有900万之多，4 万美元的消费开34、支能创造 一个工作职位国家旅游局、经贸委在研究“国家旅游产业政策”时，提出了实 施国民旅游计划的思路；2007年9月，国家旅游局在关于进一 步促进旅游业发展的意见中，公开提出鼓励有条件的地区制定 国民旅游休闲计划鼓励有条件的地区制定 国民旅游休闲计划2009年12月1日国务院发布了关于加快发展旅游业的意见，明确提出“制定国民旅游休闲纲要”。明确提出“制定国民旅游休闲纲要”。美国的休闲产业目前已 跃居国民生产总值首位。美国的休闲产业目前已 跃居国民生产总值首位。美国人三分之一的时 间、三分之一的收入、三分之一的土地面积用 于休闲英国英国平均每户家庭 的休闲开支也占到 总支出20以上，旅游休闲产业35、创造 的就业岗位也占到 五分之一发达国家的旅游休闲在国民经济中占重要比重发达国家的旅游休闲在国民经济中占重要比重我国目前大力支持休闲旅游产业的发展我国目前大力支持休闲旅游产业的发展【趋势研判】【趋势研判】随着福州经济进入高速发展阶段，消费者强烈的休闲需求 急需释放随着福州经济进入高速发展阶段，消费者强烈的休闲需求 急需释放生活度假生活度假休闲度假休闲度假观光旅游观光旅游理 念理 念需 求 特 征$300需 求 特 征$300Per Capita GDPPer Capita GDP$1000$3000$5000 增长见识，享受视 觉愉悦 感官接触表面感受，“拍照留念”的 方式 旅游是一种奢侈品 36、观光是旅游的核心 旅游是一种选购品 休闲放松是主题 旅游是一种生活方 式，是生活的必需 释放压力，舒缓心情，自我调节 住宿酒店，参与活动，融入氛围 体验生活，享受人 生，交际方式 旅游置业，生活化 的度假方式度假方式 升级路径度假方式 升级路径消 费 构 成消 费 构 成 商务消费为主 个人消费水平呈现快 速增长态势 商务消费与个人消 费相当 个人消费为主福州据研究表明，当人均GDP达到1000美元以上时，开始进入休闲度假阶段，个人休闲和商务休 闲共同发展；2009年福州人均GDP已经接近33051元，约为4838美元，消费者早应进入生活度假的需求阶段【趋势研判】【趋势研判】纵观现代城市的发展37、历程，大多会经历从单极发展到多板 块发展的阶段，最终进入各板块分工明晰，功能不断融合的发展阶段纵观现代城市的发展历程，大多会经历从单极发展到多板 块发展的阶段，最终进入各板块分工明晰，功能不断融合的发展阶段单中心城市扩张板块分工，功能融合主中心副中心副中心副中心副中心多板块共同发展核心 圈层拓展圈层外延圈层产业板块郊区居住板块郊区农业板块商务板块商业板块居住板块文化休闲板块多板块发展阶段板块分工融合阶段单极发展阶段上海以黄浦区外滩、南京路为中心的 单极发展黄浦、卢湾、静安等 组成中心城区，五角 场、徐汇、花木、真 如四大副中心，浦东、浦西共同发展各板块分工逐步清晰、功 能相互融合：黄浦、卢湾、38、静安高品位商业、商务、居住；知识杨浦；航运 虹口；商贸普陀、科技张 江商业核心休闲旅游区文化娱乐中心区综合生活区商务核心体育休闲区都 市 休 闲文化教育区文化产业城 市 居 住 区工业园郊区居住【趋势研判】【趋势研判】总结各大超级城市的发展规律，中间圈层功能主要包括都 总结各大超级城市的发展规律，中间圈层功能主要包括都 市休闲、居住、文化产业、体育休闲、文教市休闲、居住、文化产业、体育休闲、文教中心圈层：商业商务、文化娱乐、休闲中间圈层：体育休闲、居住、文教、文 化产业、都市休闲外围圈层：工业、郊区居住、度假旅游成都成都：随着城市化进程发展，近郊休闲居住综合型板块开始出现，如 温江板块等：随着39、城市化进程发展，近郊休闲居住综合型板块开始出现，如 温江板块等项目名称项目名称离城市距离离城市距离国色天香国色天香24km24km欢乐谷欢乐谷10km10km芙蓉古城芙蓉古城15km15km南湖梦幻岛南湖梦幻岛 16km16km洛带古镇洛带古镇24km24km生态旅游、生态居住特色花卉旅游休闲高端居住高新产业、特色产业高端居住成都华侨城（位于西三环）物业类型：主题乐园、50万都 市娱乐商业、高端居住国色天乡（温江）物业类型：主题乐园、五星级酒店、会议中心、高尚国际主题社区占地6000亩占地3420亩芙蓉古镇物业类型：高端居住、体验式客栈、配套商业、旅游型商业（目前已 经转为住宅）但是，目前福州40、城市休闲度假功能板块缺失，福州的都市功能正 在外溢，本项目所属的贵安板块承担了福州生态、旅游、度假功 能但是，目前福州城市休闲度假功能板块缺失，福州的都市功能正 在外溢，本项目所属的贵安板块承担了福州生态、旅游、度假功 能科学城创意产业、科研、居住教育科研居 住创意产业科研、居住汽车生产研发和 服务东部新城商务办公文化 展示居住汽车新 城大 学 城荆溪新城物流、居住亭江-琅岐新城先进制造业基 地、旅游、居 住马尾新城高新技术产业、港口物流新店新城居住改造提升区功能重点扩展区功能适度开发区功能贵安生态旅 游度假区本项目所 属板块本项目所 属板块从福州的发展现状与发展规划来看，福州的城市发展进入了41、“都市功 能外溢和融合”的阶段都市功能在更大范围内的分配和集聚发展1 1项目目标审视项目目标审视2 2发展方向研判发展方向研判第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究资源分析资源分析资源分析资源分析发展机遇发展机遇发展机遇发展机遇本体资源本体资源企业资源企业资源城市解析城市解析趋势研判趋势研判板块价值板块价值从深圳的大梅沙，青岛的即墨看贵安大梅沙由一个单一的旅游区发展成为融旅游、度假、居住、会议、休闲于一体的成熟热点区域，也是目前深圳的豪宅板块大梅沙由一个单一的旅游区发展成为融旅游、度假、居住、会议、休闲于一体的成熟热点区域，也是目前深圳的豪宅板块42大梅沙拥有优良的海景资42、源，已建成多个公共休闲项目和特色休 闲主题公园大梅沙拥有优良的海景资源，已建成多个公共休闲项目和特色休 闲主题公园 大梅沙的休闲娱乐项目包括三洲田生 态旅游区（在建）、东部华侨城（在 建）、大梅沙海滨浴场、主题公园、郊野公园、愿望塔等特 色 项 目特 色 项 目公 共 休 闲公 共 休 闲大梅沙海滨公园大梅沙海滨公园大梅沙愿望湖公园大梅沙愿望湖公园东部华侨城主题公园东部华侨城主题公园东部华侨城主题公园东部华侨城主题公园大梅沙金海岸旅游区大梅沙海滨黄昏自 然 环 境自 然 环 境43大梅沙逐步完善的各类配套，满足了商务会议、短期度假及长期 居住的不同需求，区域长期保持着较高的人气大梅沙逐步完善的43、各类配套，满足了商务会议、短期度假及长期 居住的不同需求，区域长期保持着较高的人气教育深圳市第二高级中学、深圳大学师范学院第二附中、梅沙国际学校（规划 中）、盐田中学、盐田小学、梅沙小学、盐田一村幼稚园医疗梅沙医院、盐港医院、盐田区人民医院购物商场心海超市、大梅沙百货、茂盛百货、海欢超市、菜市场等商业街金沙街、万科东海岸直街、愿望湖酒吧街餐饮食肆老字号乳鸽王、天琴湾茶艺馆、老隆农家风味、五谷坊乳鸽王、麦当劳、肯德基、云吞道等酒店岜提雅酒店、京基喜来登酒店、雅兰酒店、海景酒店、京地酒店、水云间 大酒店商务银行国际会议中心（规划中）、展览博物馆（规划中）、工商银行、深圳发展 银行居住万科东海岸、天44、琴湾、优品艺墅、湖心岛、泊岸等雅兰酒店度假村餐饮商铺麦当劳京基喜来登酒店温泉镇位于青岛东部即墨市地区，区域交通便捷，项目可达性好，依托海水温泉和滨海风光资源，已成为青岛市新兴的都市休闲 板块温泉镇位于青岛东部即墨市地区，区域交通便捷，项目可达性好，依托海水温泉和滨海风光资源，已成为青岛市新兴的都市休闲 板块45温泉镇开发初期的温泉产品档次低下，后来通过天泰开发高尔夫、滑雪、五星级酒店等项目，逐渐提升区域的影响力。温泉镇开发初期的温泉产品档次低下，后来通过天泰开发高尔夫、滑雪、五星级酒店等项目，逐渐提升区域的影响力。海信、万科、南山、港中旅海信、万科、南山、港中旅进入更是奠定了温泉镇在青岛独一无45、二的地位进入更是奠定了温泉镇在青岛独一无二的地位 温泉洗浴项目众多，项目开发雷同，缺乏特色 开发理念相对原始，档次较低 项目多数功能单一，只配备宾馆、酒店或少量一般 休闲娱乐设施，档次低下 天泰高尔夫、滑雪场项目玩众小、市民认知度不高区域温泉开发项目区域温泉开发项目中、小型温泉宾馆国家、省市疗养（及休闲中心）院金麒玉麟温泉山庄温泉度假村天泰假日温泉（包括高尔夫、滑雪场、别墅等）温泉王朝酒店青岛阳光温泉度假城和达依泉美庐项目温泉镇温泉镇温泉度假村温泉度假村天泰高尔夫天泰高尔夫金麒玉麟金麒玉麟依泉美庐芭东小镇即墨香根温泉王朝圣罗尼克天泰蓝泉四舍山天泰滑雪场四舍山天泰滑雪场温泉王朝酒店温泉王朝酒店海46、泉湾温泉镇主要是温泉，目前旅游项目还不是很 多，处于开发阶段。市民周末也会去温泉镇 泡温泉。出租车司机从项目所属的贵安板块来看，从项目所属的贵安板块来看，板块内多项目的联动开发，共同提 升和塑造板块的未来价值板块内多项目的联动开发，共同提 升和塑造板块的未来价值已落地项目已落地项目福州温泉高尔夫球场贵安温泉游泳训练基地贵龙温泉旅游度假村及西溪森林 公园正在建设的项目正在建设的项目美佳温泉住宅区畲乡文化旅游项目商业专科学校海峡文化村中嘉贵溪小区福州海峡职业技术学金源五星级温泉酒店金源五星级温泉酒店正在策划推进的项目正在策划推进的项目金源东雁旅游文化综合体金源东雁旅游文化综合体海峡文化温泉国际旅游47、度假区华闽温泉旅游度假村贵安温泉旅游区本项目本项目但同时，缺乏核心资源，板块内竞争项目林立，决定了项目必须 但同时，缺乏核心资源，板块内竞争项目林立，决定了项目必须 联动企业资源联动企业资源，走，走差异化差异化的道路的道路包括本项目在内，贵安板块内共有12个项目1.竞争项目多2.强势资源多1.竞争项目多2.强势资源多政府背景的温泉度假村、福州会费最高的高 尔夫球场3.竞争对手强3.竞争对手强世纪金源无论是在资金、开发经验、运营能 力上面，都要胜出一筹依托于整个板 块的发展与价 值提升，打造 与周边项目差 异化的功能，实现多项目的 共赢差异化差异化板块内温泉、高尔夫、酒店等多种度假休闲资源，将吸48、引大量中高端商务度假、都市休闲、大众消费的人群。区域资源如何整合与利用？1 1项目目标审视项目目标审视3 3案例借鉴案例借鉴2 2发展方向研判发展方向研判4 4项目发展定位项目发展定位第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究5 5规划布局建议规划布局建议国际知名度假区发展驱动力模型：依托强势或特殊的资源、后期的产品和活 动打造国际知名度假区发展驱动力模型：依托强势或特殊的资源、后期的产品和活 动打造产品Product 活动Activity 资源Resource 资料来源：世联研究产品：主题社区主题产品特殊娱乐产业资源：自然资源人文资源活动：商务活动度假区发展度假内容的三个维49、度通过对国际案例广泛而深入的研究，发现国际一流度假区 都有强势资源作为依托，通过多方面的打造成为度假胜地通过对国际案例广泛而深入的研究，发现国际一流度假区 都有强势资源作为依托，通过多方面的打造成为度假胜地由陌生区变为休 闲度假区必然有 一种或多种核心 要素作为驱动度假项目度假项目核心强势资源核心强势资源Bintan，印尼滨海滨海Laguna，泰国滨海滨海Nusa Dua，巴厘滨海滨海Cancun，墨西哥滨海滨海MONT TREBLANT RESORT，加拿大滑雪滑雪Hidden Valley，美国滑雪滑雪Homestead，美国密歇 根滑雪滑雪Seaside，美国佛州滨海滨海La Jolla50、，美国加州滨海滨海Kiawah Island，美国南 卡滨海滨海帕拉德罗，古巴滨海滨海Dunton，美国滑雪/温泉滑雪/温泉Downata，美国爱达荷温泉温泉Bluelagon，冰岛温泉温泉夏威夷，美国滨海滨海亚龙湾，海南滨海滨海高尔夫高尔夫SPASPA酒店酒店其他度假设施其他度假设施滨海滑雪温泉那么，在不具备强势资源（温泉资源 在区域内不算强势）的条件下，项目 该如何打造？如何突围？The Greenbrier Resort是世界前百位最受欢迎的 度假胜地，并拥有美国最好的高尔夫球场之一是世界前百位最受欢迎的 度假胜地，并拥有美国最好的高尔夫球场之一 绿蔷薇庄园，是家屡获殊荣的五星级高级度假51、村。作为一个国家历史地标，自1778年，绿蔷薇的经典 建筑，精美的内部设计，精心雕塑景观，完美的服 务和优秀市容吸引着来自世界各地的游客。区位：位于美国西弗吉尼亚州白硫酸泉，坐落在风景优美的 阿勒格尼山下 规模：度假村占地6500英亩 2007年美国加拿大TOP100酒店 Cond Nast Traveler杂志旅游胜地金奖名单700名之一 Andrew Harpers Hideaway Report评选的美国20个最佳 度假酒店之一51绿蔷薇庄园，被认为是美国配套最为齐全的高 尔夫度假胜地52重点功能盘点（重点功能盘点（1/2）：高尔夫）：高尔夫&洗浴中心洗浴中心洗浴中心:“绿蔷薇的故事是从52、 白硫酸泉开始的，现在故事依旧 继续，并仍是绿蔷薇庄园的中心 资源”高尔夫：由传奇高尔夫球手Sam Snead一 手打造的Greenbrier高尔夫是全美最好的高 尔夫球场之一，目前承办“Ryder”和“Solheim”锦标高尔夫球赛53餐点：“绿蔷薇服务的卓越 最能以它的餐饮质量体现的”重点功能盘点（2/2）：餐厅&私人诊所&会议中心The Greenbrier Resort 拥有10宴会大厅，40 个会议室和一个设备 齐全的会议中心设施。能为客户提供大型商 务会议、论坛、聚会、婚礼等等服务。高级私人理疗诊所，结合珍贵的水疗 中心，为客户提供优质、个性化的全年 健康诊断、心理咨询，SPA疗程53、美容 咨询、个人营养建议等全面现代服务。54The Greenbrier Resort 位于纽约大都市圈中心位置，与纽约 大都市圈位于纽约大都市圈中心位置，与纽约 大都市圈5个超大城市交通联系便利，很好的承接了都市圈的 客户来源个超大城市交通联系便利，很好的承接了都市圈的 客户来源 自驾车：5小时车程交通圈:查尔斯、罗阿诺 克、里士满、华盛顿哥伦比 亚特区、罗利、匹兹堡、诺 克斯维尔、哥伦布、布里斯 托、夏洛特10小时交通圈：辛辛那提、克里夫 兰、费城、亚特兰大、芝加 哥底特律、纽约、圣路易、佛罗里达州 航程：自备一个24小时经营 拥有7004英尺跑道的 Greenbrier Valley机54、场，2小 时航程覆盖整个纽约大都市 圈 火车：度假村就有一个火车 车站，可达性更是辐射至全 美The Greenbrier 纽 约比尔特摩费 城华盛 顿匹兹 堡罗阿诺克诺克斯维 尔哥伦比亚夏洛 特罗利圣路 易芝加 哥底特 律克里夫 兰哥伦 布布里斯托辛辛那提查尔斯里士满5小时车程交通圈10小时交通圈55通过盘点全美Top20中的10个金牌复合型度假村，发现 绿蔷薇的资源条件并不突出度假村度假村区位区位资源资源沃尔特迪斯尼世界度假村佛罗里达州主题游乐、高尔夫、SPA卡帕鲁阿度假村夏威夷滨海、SPA、高尔夫海狸溪度假村科罗拉多州滑雪、SPA、高尔夫隐居谷四季度假村宾夕法尼亚州滑雪、SPA、高尔夫卡55、帕拉度假村夏威夷海湾、山景、SPA、高尔夫圆石滩旅馆加利福尼亚州温泉、海景、SPA、高尔夫太阳河度假村俄勒冈州火山、SPA、高尔夫西班牙湾旅馆林克斯度假村加利福尼亚州海滩、SPA、高尔夫绿蔷薇度假村绿蔷薇度假村西弗吉尼亚州西弗吉尼亚州水疗SPA、高尔夫水疗SPA、高尔夫基亚瓦合岛度假村南卡罗来纳州海滩、SPA、高尔夫在拥有丰富的自然资源的美国，仅拥有水疗资源的绿蔷薇何以成为美国Top20 的度假胜地？56美国南部各州的法官、律 师、商人等机遇举措关键事件客户未来能否世界型的目 的型度假村，可以拭 目以待旅客范围扩大至：纽约、华盛顿、里士满、亚特兰 大、圣路易斯、芝加哥等 等旅客已遍布全国；而且56、是美国总统度假必选 之地阶段1：17781830白硫酸泉的治疗效果Stagecoach 公路的开通标志性的温泉屋零星的度假小屋（留 存至今）区域内水疗中心美国南部典型的铁路 度假村美国目的型度 假胜地美国最好的度假酒店之一配套最为完备的酒店依托纽约大都市圈，不断整合资源，由原来当 地水疗中心，逐步发展为美国目的性度假胜地动态发展路径 阐述1/3阶段2：18301914Chesapeake and Ohio铁 路的开通，旅客范围扩大酒店雏形Grand Central Hotel建造完毕。1913年，第二次大规模 物业扩张，添加高尔夫、洗浴中心1914年，Wilson总统及 夫人来此度复活假期同年57、，肯尼迪总统偕夫 人秋季蜜月阶段3：191519951922年，对Greenbrier酒 店进行再装修、扩充商务 会议服务增添其他休闲设施，如 山体自行车、赛马场二战时期，对国家的贡献 使其更加为人所知二战时期，对美国政府提 供了两项协助：作为战地医院、疗养所作为战俘及家属的收容所阶段4：1995现今美国最好的度假胜地之一2007年，耗资5000万美 元对酒店再次进行翻新成功承办两项高尔夫锦 标赛开始推进商务功能举办“Ryder”和“Solheim”锦标赛发现地下防核掩体，对外 开放57美国南部各州客户类型旅客范围扩大至：纽约、华盛顿、里士满、亚特兰大、芝加哥等 等，主要来源纽约都市圈旅客已遍58、布全国阶段1 区域内水疗中心阶段2美国南部典型的铁路 度假村阶段3美国目的型度 假胜地阶段4美国最好的度假酒店之一配套最为完备的酒店功能配比和客户发展路径：相辅相成，依次递 进、完善的过程动态发展路径 阐述2/3疗养度假为驱动社交度假为主 要驱动商务休闲度假 为主要驱动复合型度假家庭度假为主要驱动功能水疗度假野餐登山、垂钓 等简单娱乐水疗度假+矿物洗 浴高尔夫室内游泳池宴会、舞会登山、垂钓等简 单娱乐精品餐厅水疗度假+矿物洗浴+健 身中心高尔夫（2 个）室内+外游 泳池野餐宴会、舞会会议中心赛马场山体自行 车等商业街登山、垂 钓等简单娱 乐康乐娱乐冒险乐园、儿童游乐冒险美食娱乐马术高尔夫卫生与59、健 康孩子娱乐康乐度假观光10大功能板块：法官、律师、商人 等资产阶级社交名流、资本家、政界人 士；两位总统的度假之选客户来源美国总统度假必选之地全美商务人士美加墨西哥等南美 州以及世界各地高 尔夫爱好者美中产阶级全家动员高尔夫赛季,充斥高尔夫球友58客户驱动酒店零星的度假小屋1858年，酒店雏形Grand Central Hotel建造完毕1913年,Greenbrier Hotel1922年，对Greenbrier酒 店进行再装修、扩充商务 会议服务20062007,花费500万美 元，对Greenbrier酒店进行 翻新装修，添加高科技配 备对绿蔷薇物业发展研究发现：对于度假村而言，酒店60、和高尔夫是不变的主题疗养度假为目的社交度假为目的商务休闲度假为目的家庭度假为目的休闲配套物业及活动标志建筑温泉屋19101914年，第二次大 规模物业扩张1914年，18洞高尔夫The White Course 以及1个9洞高 尔夫训练场 Greenbrier Hotel、矿物洗 浴中心、室内游泳池1924年，再添高尔夫球 场The Greenbrier Course会议中心、宴会厅其他休闲设施，如山体 自行车、赛马场商业街1999再添高尔夫Meadows Course增添商业配套、亲子项目、极限运动等等，家庭度假 氛围已经形成开始推进家庭度假理念Alabama Row,the Preside61、nts Cottage等，为大资本家专门建造 的消暑别墅、度假别墅大肆举办社交舞会对保留的度假小屋进行 翻新装修动态发展路径 阐述3/3阶段1 区域内水疗中心阶段2美国南部典型的铁路 度假村阶段3美国目的型度 假胜地阶段4美国最好的度假酒店之一配套最为完备的酒店1979年，举办Ryder男子 锦标赛，并成为唯一举办 地1994年，举办Solheim Cup女子锦标赛The Greenbrier酒店雏形出现，后期配套高尔夫、洗浴中心。迎来第一次鼎盛时期由于二战原因，酒店一度萧条，后翻新酒店，注入新的设计元素以及功能，又成为美国知名度假酒店之一2007年，耗资5000万美元对酒店再次进行翻新起步阶62、段，仅有简单温泉池高尔夫球场的完善和扩充对度假村的立意起到 画龙点睛的作用59功能分布特点：三个重点功能（酒店、水疗温泉、高尔夫）分 布在主轴的前，中、后端；中间填补其他配套，以点带面，全 面驱动，开发期内不断以别墅、产权公寓实现价值最大化功能分布特点：三个重点功能（酒店、水疗温泉、高尔夫）分 布在主轴的前，中、后端；中间填补其他配套，以点带面，全 面驱动，开发期内不断以别墅、产权公寓实现价值最大化SPA高尔夫 球场酒店主体功能轴线SPA别墅、产权 公寓别墅、产权酒店Howards Creek60别墅物业排布特点：早期别墅（Cottage）排布在酒店与 温泉屋之间；近期开发的别墅围绕高尔夫、山63、景、森 林建造COURTSHIP4室/4.5卧高尔夫/峡谷 USD215万别墅、产权 公寓别墅、产权酒店WHITE SULPHUR 5室/5.2卧森林/私密USD379万别墅物业排布特点：早期别墅（Cottage）排布在 酒店与温泉屋之前，房屋设计 是根据客户而定，所以别墅团 都是周边地区地名命名近年开发的别墅围绕高尔夫、山景、森林建造，市场方面显 示供不应求，某一期40栋别墅 100售罄的记录CATAMOUNT4室/4.5卧高尔夫/山景 USD250万LONGMEADOW3室/3.2卧高尔夫/森林USD300万61冒险冒险美食美食娱乐娱乐马术马术高尔夫球场高尔夫球场卫生与健康卫生与健康孩子孩64、子康乐康乐度假度假观光观光完善的配套体系，拥有完善的配套体系，拥有10大板块休闲类，大板块休闲类，50多项娱乐活动，为 家庭的各个年龄层提供可供消闲的户内外活动多项娱乐活动，为 家庭的各个年龄层提供可供消闲的户内外活动阿尔卑斯山塔、鹰猎、垂钓、枪会、远足、狩猎、独木舟山地自行车、公路自驾游烹饪示范、美食烹饪班、葡萄酒品酒会购物运输游戏机、骑马、山区步道骑、小马游戏机、雪橇游戏机3个18洞高尔夫球场、家庭高尔夫、高尔夫学校健身中心、温泉理疗 中心二战时期的地下防核掩体探险地带、十几岁桌球、保龄球、室内运动会、绿蔷薇电影、野餐、网球、室内、外游泳池下午茶音乐会、艺术殖民地、圣诞车厂、总统平房博物馆65、62美国绿蔷薇庄园成功因素分析美国绿蔷薇庄园成功因素分析美国绿蔷薇庄园成功因素分析美国绿蔷薇庄园成功因素分析5项成功因素分析绿蔷薇庄园绿蔷薇庄园The Greenbrier Resort The Greenbrier Resort 成功因素分析成功因素分析区位交通因素产品活动因素资源因素客户因素动态发展因素绿 蔷 薇 庄 园绿 蔷 薇 庄 园The Greenbrier ResortThe Greenbrier Resort站位纽约大都市圈，优越的交通条件，是 其先天因素不断完善酒店配套、休闲娱乐 配套，以迎合客户越来越复合 的度假需求资源并不强势的前提下，通过 产品活动等丰富资源，转化为 自66、身的资源，吸引客户注重挖掘客户需求，跟随 客户发展路径，整合自身 资源“在正确的时间做正 确的事”63对本案的启示对本案的启示1：顺势而为、随需而变：顺势而为、随需而变 以交通改善带来的机遇，顺应市场发展，预知客户需求 发展，完善自身功能配套以交通改善带来的机遇，顺应市场发展，预知客户需求 发展，完善自身功能配套 1、第一阶段第二阶段：铁路为绿蔷薇带来了更广泛的客户，这时简单的温泉屋 已不能满足旅客数量及需求，所以适时地酒店、高尔夫、宴会厅的建造很好的顺应了 客户发展趋势，也将绿蔷薇从当地一个水疗中心，转型为美国南部知名的社交度假村 2、第二阶段第三阶段：二战后，美国经济快速发展，商务活动日益67、增加，随之 而来的商务会议成为新的需求，绿蔷薇及时地将社交型配套向商务度假型转变、扩 充，增加会议中心、商业街。3、第三阶段第四阶段：此时绿蔷薇在美国知名度已达到一定高度，绿蔷薇进一 步发掘客户范围，增加大量康乐、娱乐、亲子游乐的功能设施，很好的运用了自身优 势，受众面较小的政、商界人士的商务度假，向受众面更广的中产阶级的家庭度假引 导。罗马不是一天建成的，在正确的时间做正确的事64资源的利用和设施的建造不是一步到位，需 要顺应项目发展的基本逻辑逐步完善对本案的启示对本案的启示2：在缺失强势先天资源的前提下，不断发现、完善功能 配套，后天打造强势资源：在缺失强势先天资源的前提下，不断发现、完善68、功能 配套，后天打造强势资源 1、第一阶段：发现水疗温泉，建造温泉屋，开发温泉资源资源水疗温泉 2、第二阶段：该阶段的酒店、高尔夫都聘请著名建筑师精心打造，制造话题，吸引关注，并以高质量成果吸引度假旅客。资源水疗温泉+话题酒店 3、第三阶段：运用与传奇球手Sam Snead的关联，提升高尔夫球场知名度，继续扩充高 尔夫球场规模资源水疗温泉+知名酒店+知名高尔夫球场 4、第四阶段：在已有配套的基础上，继续完善，增添新的功能区，逐步形成复合型的休闲 度假区资源水疗温泉+知名酒店+知名高尔夫球场+复合型休闲体验65比尔特莫度假区自建造以来就是阿利桑那州的 地标建筑，被冠以比尔特莫度假区自建造以来就是69、阿利桑那州的 地标建筑，被冠以“沙漠宝石沙漠宝石”的称号的称号 位于亚利桑那州的凤凰 城。位于亚利桑那州的凤凰 城。占地面积：39英亩占地面积：39英亩 酒店设施：500多间客 房、78套双卧室的度 假村公寓别墅酒店设施：500多间客 房、78套双卧室的度 假村公寓别墅 休闲配套：休闲配套：周边配备2个PGA高尔夫 球场周边配备2个PGA高尔夫 球场 泳池综合体（6个游泳 池、两个矿泉疗养房）泳池综合体（6个游泳 池、两个矿泉疗养房）和舞厅设施和舞厅设施 八个网球场八个网球场 槌球场槌球场 草地象棋草地象棋 山地自行车山地自行车66比尔特莫因酒店、高尔夫、会议场所而知名，屡获殊荣比尔特莫因酒店70、高尔夫、会议场所而知名，屡获殊荣酒店酒店美国美国Top50 旅游胜地，旅游胜地，Conde Nast Traveler，2006四星级酒店，四星级酒店，2005，AAA。Connoisseurs Choice,Resorts&Great Hotels,2005世界前世界前500最佳酒店，最佳酒店，Travel+Leisure杂志杂志,2004金奖，金奖，Conde Nast Traveler,2004 美国最佳豪华度假村，美国最佳豪华度假村，Departures Magazine,读者调查读者调查,2004Top25 酒店酒店SPA，Travel+Leisure Magazine,读者调查读71、者调查,2003北美最佳餐厅之一，北美最佳餐厅之一，DiRoNA Award,2004高尔夫最佳高尔夫度假村，高尔夫读者，2004亚利桑那最佳旅游度假胜地，Sky Guide，2003。会议类金奖,Meetings&Conventions Magazine,2005董事会最佳休闲目的地,Corporate Board Member Magazine,2005世界最佳酒店，Worlds Best Hotels,Institutional Investor Magazine,2004Pinnacle Award,Meetings&Conventions Magazine,2004商务会议最佳选择地72、Best Place for a Meeting or Event,Phoenix Business Journal,Reader Poll,2004671929197019701980198019901990至今机遇配套借助股东之一，箭牌的 号召力，成为了许多政客、商界龙头的召开政商会议 的首选之地。1929年，Biltmore酒 店亚利桑那州地标 建筑。因其知名建筑师 而声名在外。1930年由箭牌公司建 造开张用作跳水比赛和 时装表演的泳池。1975年Biltmore迎来了它 的第一次扩张，之后扩建 又持续了7年，1975年增加了90间客房的 Paradise 翼楼。之后又增加了 120间73、客房的Valley翼楼和3900 平方英尺的会议中心。1982 年，109间客房的Terrace Court 开张。1987年又发生件变革：在酒店主体的东部和花园 翼楼 增加了120间客房。一年后，古 老别墅也进行了翻新。基础改进包括了泳池综合体（带餐饮设施和92FT（28M）长 的滑水道），一个大型的会议和 舞厅设施，78套双卧室的度假村 公寓别墅、中心艺术厨房和具有 92英尺长的水景幻片和23个 Cabanas。15000平方英尺的展览 馆、会议室和一个18洞的锦标赛 高尔夫球场。Biltmore有史以来最全面的装 修是，自1992年开始，1996年1 月完成.此次重建分为三个阶段,总花费74、5000万美元。美国最好的度假胜地之一1998年1月，一个占地2万平方 英尺的水疗中心，健身中心和美 容院开张。最新增加了120新的 客房和奥林匹克规模的游泳池和 两个新的会议室。2003年7月，度假村又增加了 2500万的改进及扩张，其中包括 2500平方英尺的宴会厅。至此，将室内活动面积增加至 100000平方英尺。身处沙漠，并不具备强势的自然资源的Biltmore，在打造度假村的过 程中，就是不断的围绕Biltmore酒店，完善新的休闲、娱乐、会所，经过每一阶段的精心打造，成为美国Top50的度假村之一沙漠之中的 不毛之地阿利桑那州 的地标建筑政界、商界、娱乐圈名人的 度假地阿利桑那州 75、最大度假村The Arizona Biltmore Resort发展演变过程：美国Top50度 假村之一酒店建筑特色.Biltmore砖块酒店+会议中心亚利桑那最大会议酒店酒店+会议中心+SPA亚利桑那最大复合度假村68案例启示：在缺失强势先天资源的前提下，围绕酒店，不断完善功 能配套，后天打造强势资源案例启示：在缺失强势先天资源的前提下，围绕酒店，不断完善功 能配套，后天打造强势资源 1、第一、二阶段：前期开发以高品质酒店启动，周边配套、物业围绕酒店建筑风格进行，打造自由主题。资源酒店特色 2、第三阶段：新添会议设备以及休闲娱乐设施，如会议中心、展览馆、游泳池（内、外）、网球场、水幕电影等等76、，增加度假村亮点。资源酒店+会议中心 3、第四阶段：在已有配套的基础上，建造高水准高尔夫球场，提升度假村档次，逐步形成 复合型休闲度假区。资源酒店+会议中心+高尔夫球场，复合型度假村69案例对本项目发展定位的启示案例对本项目发展定位的启示经过持续的开发，项目将形成多种核 心功能，成为复合度假Resort，满足 度假、居住、观光、商务、休闲等等 多种需求在这过程中，必须依据市场发展的趋势，不 断完善和丰富度假功能，满足更广泛客户的 需求，遵循动态发展规律在不具备强势资源的条件下，完全可以通过 产品的打造和活动的营造，整合现有资源，成为一流的旅游度假胜地通过以上两个典 型案例的研究，可以总结出不具77、 备强势资源的度 假区的发展规律小结小结挖掘资源优势借鉴成功经验符合市场需求及趋势温泉资源森林资源山地资源企业资源以交通改善带来的机遇，顺 应市场发展，预知客户需求发 展，完善自身功能配套，在缺 失强势先天资源的前提下，不 断发现、完善功能配套，后天 打造强势资源旅游休闲市场由观光型 走向度假型市场存在空白有望成为福州的都市休 闲板块和房地产高价值板 块本项目本项目资源挖掘、成功经验借鉴，走差异化道路构建满足市场需求的综合定位资源挖掘、成功经验借鉴，走差异化道路构建满足市场需求的综合定位关键词：整合，串联关键词：借鉴核心功能 的设置关键词：匹配1 1项目目标审视项目目标审视3 3案例借鉴案例借78、鉴2 2发展方向研判发展方向研判4 4项目发展定位项目发展定位第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究5 5规划布局建议规划布局建议项目发展定位项目发展定位承接大福州外溢的城市功能，立足所在板块的发展优势，联动企业核心资源，以动漫主题娱乐休闲化撬动整个板块，成为贵安板块的“能量源”，打造承接大福州外溢的城市功能，立足所在板块的发展优势，联动企业核心资源，以动漫主题娱乐休闲化撬动整个板块，成为贵安板块的“能量源”，打造板块内的板块内的创意娱乐综合体创意娱乐综合体企业+产业都市休闲1 1项目目标审视项目目标审视3 3案例借鉴案例借鉴2 2发展方向研判发展方向研判4 4项目发展定79、位项目发展定位第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究5 5规划布局建议规划布局建议75地块划分地块划分通过网格分析法，对项目各个地块进行分 析，与区域内部资源、景观、交通、私密性 等条件充分结合通过网格分析法，对项目各个地块进行分 析，与区域内部资源、景观、交通、私密性 等条件充分结合1、可建设性地形利用情况 坡度坡度大小影响建设的难易度 考虑朝向各个地块东西南北朝向 对影响程度2、交通便捷度主要从可达性方面考虑 考虑交通便捷度地块道路现状的 可达性以及未来可能建设道路的可达 性 同时考虑到高端住宅与休闲队地块私 密性的要求3、景观主要从景观的综合性角度考虑 考虑配套设施80、商业街、酒店、高 尔夫资源 考虑自然资源海、沙滩、山地资 源7621地块二：西部片区整体为山林地：以缓坡山地林地为主，坡度 15植被覆盖好，竖向垂直景观变 化丰富地块一：东部片区整体为平地：以平地为主，内部少量水域大 部分为农民宅基地临近东北有湿地，景观资源较 好21可建设性分析首先通过对地块地形地貌的考察，我们认为目前项目占用的地 块可以分为两部分：平地和缓坡，可以充分利用可建设性分析首先通过对地块地形地貌的考察，我们认为目前项目占用的地 块可以分为两部分：平地和缓坡，可以充分利用1.朝向：各个地块东西南北 朝向对影响程度，本项目背 山面水，坐西朝东，朝向良 好2.坡度：坡度大小影响建设 的81、难易度，本项目地块平 整，易于施工操作177交通属性分析交通属性分析乡村道 路大桥（建设 中）优：优：主要集中在村庄道路两 侧，目前可通双向的小汽车较优：较优：不在目前道路的辐射 范围内，但是地块平整，道 路易于规划施工，可以建设 项目的主要交通动线一般：一般：不在目前道路的辐射 范围内，且属于缓坡地带，不易于建设项目的交通动线说明：从启动区至大桥的这段范围约1.5公里左右，不管从功能和经济性角度来说，已有在建的桥已足 够，故不建议在此范围内华奥自己投资来建桥从交通来看，目前地块内没有成熟的交通网络，从现状来看，南部将会是项目的对外交通枢纽从交通来看，目前地块内没有成熟的交通网络，从现状来看，82、南部将会是项目的对外交通枢纽78景观资源分析景观资源分析项目的资源相对相对丰富，但各地块间略有差异项目的资源相对相对丰富，但各地块间略有差异优：温泉+生态+林地+私密性优：温泉+生态+林地+私密性该地块位的半山缓坡地带，私密性 好；并且拥有良好的生态资源和一定 的景观资源，同时可以引入温泉资源较优：温泉+湿地+二线江景较优：温泉+湿地+二线江景该地块有二线江景资源，同时可以引 入温泉资源，并且紧邻湿地，湿地是 福州目前市场上尚未开发的资源一般：生态+温泉一般：生态+温泉该地块的资源条件一般，有一定的生 态资源，同时可以接入温泉较一般：温泉较一般：温泉该地块的资源条件相对项目内其他地 块没有任何83、优势，部分地块由于存在 交通设施影响了景观湿 地生 态 林 地79地块价值梳理地块价值梳理从地块分析地块的三个属性出发，我们可以将项目大致分为四 个价值板块从地块分析地块的三个属性出发，我们可以将项目大致分为四 个价值板块1234大桥（建设 中）乡村道 路价值板块1启动价值最高价值板块1启动价值最高板块1集聚了项目地块的所有优势资源，是目前项 目价值最高的板块，因此也是最能保证项目成功 启动的板块。对于提升整个项目的形象有重要作 用，有利于撬动整个项目的价值。价值板块2实现价值最高价值板块2实现价值最高板块2是项目资源最强的板块，目前综合价值略低 于板块1，但是随着板块1的成熟，该板块的价值 84、会进一步得到提升，是整个项目价值实现的最重 板块。价值板块3提升价值最高价值板块3提升价值最高板块3是目前项目综合价值最低的板块，该板块 的发展要依托于板块1和板块2的成熟，但是该板 块可用平整土地大，未来打造的空间足，存在大 幅升值的可能。价值板块4价值最低价值板块4价值最低板块4具有良好的交通，但是交通设施的存在给地 块带来的负面影响要远大于正面影响，因此在未 来该板块的价值会低于板块3。空间结构：以生态景观系统为基础，形成空间结构：以生态景观系统为基础，形成“一核双轴两翼”“一核双轴两翼”的 结构体系的 结构体系“一核”：中央功能核集旅游度 假、综合服务功能于一体的辐射全区 的功能核“双85、轴”：都市活力轴高度动感、集聚人气、都会感强烈的融多元复 合功能的服务轴线；特色文化轴 串联系列特色文化点的精神轴线“两翼”：休闲乐翼乐居山水的 休闲之翼（高端居住）；商务创翼 商务创业的创智之翼（企业庄园）基础生态网架基础生态网架强调生态景观系统，以“山、河、湿 地、林地”共同构建基础生态网架规划布局结构规划布局结构项目整体功能分区项目整体功能分区生态人居区生态人居区生态人居区生态人居区风情休闲区风情休闲区风情休闲区风情休闲区山林游憩区山林游憩区山林游憩区山林游憩区企业创智区企业创智区企业创智区企业创智区温泉艺墅温泉酒店温泉艺墅温泉酒店企业别墅企业别墅商 业 配 套商 业 配 套金领别墅欧洲86、风情小镇金领别墅欧洲风情小镇景观公寓CEO官邸企业庄园景观公寓CEO官邸企业庄园艺术会所艺术家别墅艺术mall艺术会所艺术家别墅艺术mall洋房小高层洋房小高层山地 公园山地 公园项目整体功能布局项目整体功能布局花悦小海花悦小海在自然中与艺术 快乐邂逅在自然中与艺术 快乐邂逅泉趣泉趣让温泉灵动让品味流动让温泉灵动让品味流动动漫展廊动漫展廊企业动漫文化的 全景展示企业动漫文化的 全景展示文化轴文化轴第二部分启动区策略及 发展建议1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略87、及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价87分期原则分期原则各期目标地块条件市场支持度各期目标地块条件市场支持度各期目标地块条件市场支持度123对影响分期的因素进行研究，确定以下三个分期原则：对影响分期的因素进行研究，确定以下三个分期原则：各个分期在资金 链和价值链中的作 用地块是否具备在 特定时期开发的可 能性和开发难度该区物业是否有 成熟的市场来支持结合市场的发展大势与项目自身配套设88、施所必要的建设周期，项 目发展过程预计分为四个阶段结合市场的发展大势与项目自身配套设施所必要的建设周期，项 目发展过程预计分为四个阶段价值成熟期价值成熟期价值超越期价值超越期价值提升期价值提升期市场撬动期市场撬动期二期四 期一期三期二期四 期一期三期说明：四个开发阶段期间，将同步考虑湿地及林地的景观改造 和适度开发二期四 期一期三期二期四 期一期三期为保证资金平衡，实现项目价值稳步提升，每一期设置回现的销 售型物业和提升价值的经营型物业为保证资金平衡，实现项目价值稳步提升，每一期设置回现的销 售型物业和提升价值的经营型物业功能功能销售型物业销售型物业经营型物业经营型物业一期一期启动立势温泉艺墅89、企业别墅别墅式温泉酒店温泉谷二期二期定义高端金领别墅CEO官邸欧式风情小镇山地公园三期三期重塑价值企业别墅艺术家别墅山地公园艺术会所艺术mall四期四期完美收官花园洋房小高层分期策略：确保成功启动、多期稳步开发、各期规模适中、配套 分期策略：确保成功启动、多期稳步开发、各期规模适中、配套 分期投入、价值稳步提升分期投入、价值稳步提升 启动期启动期：以温泉艺墅和定制企业别墅启动，确保 资金快速回笼，同时建设别墅式温泉酒店，树立 项目品质形象，高端起势，实现项目成功启动启动立势启动立势启动立势启动立势 四期四期：最后推售高容积率产品，博取最大收益完美收官完美收官完美收官完美收官 二期二期：启动旅馆90、用地，建设功能复合的欧式风情小镇，与 温泉酒店构成项目功能核，打造项目核心吸引力，联动万 亩林地，打造生态优势，全面提升项目价值，同时水景+坡地资源打造半山别墅，进一步树立项目高端形象定义高端定义高端定义高端定义高端 三期三期：依托功能核及生态林地资源，启动工业用地，打造庄园式 主题商务组团，开发艺术主题休闲设施，配套开发艺术家别墅，提升项目文化品位，扩展项目功能及客源范围，培育特色价值，全面实现价值突破与升级重塑价值重塑价值重塑价值重塑价值市场撬动期市场撬动期价值提升期价值提升期价值超越期价值超越期价值成熟期价值成熟期91开发策略以温泉艺墅启动，确保资金快速回笼，同时建设别墅式温泉酒店，树立91、项目 品质形象，高端起势，实现项目成功启动占地面积占地面积248亩建筑面积建筑面积92000物业组合温泉艺墅37968企业别墅18000核心配套温泉酒店1300020000商业配套3333置业客户八县客户，主要包括中型私营企业主、股东市区客户，主要包括企业高管、经销商、政府官员企业客户，大中型企业，购买度假物业作为企业会馆用于投资、招待贵客、员工激励度假客户高球人士（贵安高尔夫客户）、私企业主、大公司中高管、政府官员第一期：依托温泉同时启动商务酒店和别墅，高端起势，确保回现，同时开始塑造环境和提升可进入性第一期：依托温泉同时启动商务酒店和别墅，高端起势，确保回现，同时开始塑造环境和提升可进入性92、温泉艺墅温泉酒店温泉艺墅温泉酒店企业别墅企业别墅商 业 配 套商 业 配 套山地公园山地公园开发策略启动旅馆用地，建设功能复合的欧式风情小镇，与温泉酒店构成项目功 能核，打造项目核心吸引力，联动万亩林地，打造生态优势，全面提升 项目价值，同时水景+坡地资源打造半山别墅，进一步树立项目高端形 象占地面积占地面积420亩建筑面积建筑面积28万方物业组合金领别墅（坡地联排）64333CEO官邸（半山独栋）28024景观公寓12万方核心配套欧洲风情商业 街66554功能：高档餐饮、异域风情度假酒店、特色主题商业山地公园林地初期开发置业客户八县客户，主要包括大型私营企业主、股东、华侨市区客户，主要包括企93、业高管、经销商、政府官员度假客户高球人士（贵安高尔夫客户）、私企业主、大公司中高管、政府官员、市区家庭高端客户第二期：全力开发休闲度假配套，开始打造生态价值，培育其价值成 熟，依托成熟价值启动地产开发，发挥依托区域的峰值价值第二期：全力开发休闲度假配套，开始打造生态价值，培育其价值成 熟，依托成熟价值启动地产开发，发挥依托区域的峰值价值金领别墅欧洲风情商业街金领别墅欧洲风情商业街景观公寓CEO官邸景观公寓CEO官邸开发策略依托功能核及生态林地资源，启动工业用地，打造庄园式主题商务组 团，开发艺术主题休闲设施，配套开发艺术家别墅，提升项目文化品 位，扩展项目功能及客源范围，培育特色价值，全面实现94、价值突破与 升级占地面积占地面积380亩建筑面积建筑面积52万方销售物业企业庄园76000艺术家别墅33000核心配套艺术会所5300前期作为项目接待中心，后期承贷会所功能艺术mall28000功能：艺术欣赏、展览、交流平台置业客户企业客户，大中型企业，购买度假物业作为企业会馆用于投资、招待 贵客、员工激励,国内艺术家及知名艺术机构，购置艺术别墅作为工作 室或个人作品展示中心度假客户高球人士（贵安高尔夫客户）、私企业主、大公司高管、政府官员、市区家庭高端及大众客户、企业度假客户、艺术家及爱好者第三期：依托区域成熟价值启动工业用地，结合山地生态资源开发企业庄园，依托 艺术主题打造文化配套，培育价95、值特色，全面实现区域价值突破第三期：依托区域成熟价值启动工业用地，结合山地生态资源开发企业庄园，依托 艺术主题打造文化配套，培育价值特色，全面实现区域价值突破企业庄园企业庄园艺术会所艺术家别墅艺术mall艺术会所艺术家别墅艺术mall第四期：最后推售高容积率产品，博取最大收益第四期：最后推售高容积率产品，博取最大收益开发策略最后推售高容积率产品，博取最大收益占地面积170亩建筑面积18万方物业组合花园洋房88000江景公寓96000置业客户城市中产阶层，主要包括公务员、小企业主、企业中 层管理人员度假客户高球人士（贵安高尔夫客户）、私企业主、大公司高 管、政府官员、市区家庭高端及大众客户、企业96、度假 客户、艺术家及爱好者洋房小高层洋房小高层山体公园山体公园95123商务度假生态居住艺术休闲温泉酒店温泉艺墅CEO官邸欧洲风情商业街金领别墅艺术会所企业别墅花园洋房江景公寓山地公园市场撬动期市场撬动期价值提升期价值提升期价值超越期价值超越期价值成熟期价值成熟期45678开发节奏控制图经营型物业销售型物业经营型物业销售型物业温泉度假中心生态办公企业别墅山地公园艺术家别墅艺术mall商业配套96大规模项目的开发必然经历一个客户、产品动态变化发 展的过程大规模项目的开发必然经历一个客户、产品动态变化发 展的过程核心配套销售物业客户演变市场撬动期价值提升期价值超越期价值成熟期CEO官邸金领别墅企业97、别墅八县客户（中型私营 企业主、股东）市区客户（企业高管、经销商、政府官员）企业客户（大中型企 业）八县客户（大型 私营企业主、股 东、华侨）市区客户（企业 高管、经销商、政府官员）企业客户，大中型企业，购买度假物业作为企业会 馆用于投资、招待贵客、员工激励,国内艺术家及知 名艺术机构，购置艺术别 墅作为工作室或个人作品 展示中心城市中产阶层，主要包括公务员、小企业主、企业 中层管理人员置业客户度假客户高球人士（贵安 高尔夫客户）、私企业主、大公 司中高管、政府 官员高球人士（贵安 高尔夫客户）、私企业主、大公 司中高管、政府 官员、市区家庭 高端客户高球人士（贵安高尔夫客 户）、私企业主、大98、公司 高管、政府官员、市区家 庭高端及大众客户、企业 度假客户、艺术家及爱好 者高球人士（贵安高尔 夫客户）、私企业主、大公司高管、政府官 员、市区家庭高端及 大众客户、企业度假 客户、艺术家及爱好 者温泉艺墅企业别墅花园洋房小高层艺术家别墅温泉酒店温泉谷欧洲风情商业街山地公园艺术会所艺术mall1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价实现资金平衡，确保项目成功启动：实现资金平衡，确保项目成功启动：借助市场接受度高的，促成 借99、助市场接受度高的，促成 首期开发成功，迅速回笼资金，降低开发风险，以利于后续开发首期开发成功，迅速回笼资金，降低开发风险，以利于后续开发启动立势，树立项目形象：启动立势，树立项目形象：以高品质温泉度假及居住产品树立项 以高品质温泉度假及居住产品树立项 目的高端形象，提升项目打造成为福州新都市休闲一极的价值取向目的高端形象，提升项目打造成为福州新都市休闲一极的价值取向集聚人气：集聚人气：通过相关温泉休闲度假设施的打造，为项目带来更多的 通过相关温泉休闲度假设施的打造，为项目带来更多的 人流，从而塑造项目品牌，提升项目认知度人流，从而塑造项目品牌，提升项目认知度以温泉艺墅和定制企业别墅启动，确保资100、金快速回笼，同时建设别 墅式温泉酒店，树立项目品质形象，高端起势，实现项目成功启动 以温泉艺墅和定制企业别墅启动，确保资金快速回笼，同时建设别 墅式温泉酒店，树立项目品质形象，高端起势，实现项目成功启动 以温泉艺墅和定制企业别墅启动，确保资金快速回笼，同时建设别 墅式温泉酒店，树立项目品质形象，高端起势，实现项目成功启动以温泉艺墅和定制企业别墅启动，确保资金快速回笼，同时建设别 墅式温泉酒店，树立项目品质形象，高端起势，实现项目成功启动策 略策 略根据甲方目标，结合市场发展大势与项目本体条件，项目必须实现成功启动根据甲方目标，结合市场发展大势与项目本体条件，项目必须实现成功启动启 动 区 使 101、命启 动 区 使 命【启动区位置】启动区的选择考虑昭示性、进入性、可建设性、景观资源以及 与各功能区的联动，通过地块价值分析，选取综合价值最高的东北区域，以温 泉主题酒店和别墅率先启动，强势树立项目高端形象，确保成功启动【启动区位置】启动区的选择考虑昭示性、进入性、可建设性、景观资源以及 与各功能区的联动，通过地块价值分析，选取综合价值最高的东北区域，以温 泉主题酒店和别墅率先启动，强势树立项目高端形象，确保成功启动可建设性：以平地为主，地块内无建筑物，地块平整，可建设性强，适宜施工操 作交通便捷性：地块内、外 部道路可以到达，进入性良 好，后期可通过景观道路打 造提升形象景观条件：地块内拥有102、温 泉、湿地、水景资源，景观 条件较优启动期启动期湿地水景湿地水景【启动区产品】依托温泉资源，启动温泉艺术酒店和别墅产品，依托企业产业 资源启动企业别墅，以高端形象入市的同时实现资金回笼【启动区产品】依托温泉资源，启动温泉艺术酒店和别墅产品，依托企业产业 资源启动企业别墅，以高端形象入市的同时实现资金回笼启动产品启动产品启动产品启动产品2住宅启动住宅启动1企业别墅启动企业别墅启动3酒店启动酒店启动吸引人群，撬动项目回笼资金，成功启动树立形象，高端起势住宅企业别墅酒店住宅企业别墅酒店功能复合功能复合形态复合形态复合Add your text in hereAdd your text in her103、e复合 启动复合 启动引擎产品回现产品形象产品引擎产品回现产品形象产品【启动区规模】启动区包括温泉酒店、温泉艺墅和企业别墅三部 分，总建筑面积预计【启动区规模】启动区包括温泉酒店、温泉艺墅和企业别墅三部 分，总建筑面积预计温泉艺墅温泉艺墅企业别墅企业别墅公寓式温泉酒店公寓式温泉酒店别墅式温泉酒店别墅式温泉酒店温泉泡池配套商业温泉泡池配套商业景观通道景观通道物业类型物业类型建筑面积建筑面积别墅式温泉酒店别墅式温泉酒店13333温泉公园（温泉泡池）温泉公园（温泉泡池）4500（启动期开发面积1600）公寓式酒店公寓式酒店14866温泉艺墅温泉艺墅37968企业别墅企业别墅18000商业配套商业配套104、3333建面合计建面合计92000 温泉度假区（温泉泡池）：温泉度假区（温泉泡池）：温泉公园（温泉泡池）面积根据度假区游客接待数量预测值进行推算。假设依据：假设依据：根据温泉泡池设计的经验值，人均泡池面积2，温泉公园经验容积率0.12，发展起步期日接待游客量 800人/天（300000/365=800人/天）；发展成熟期日接待游客量2250人（820000/365=2250人/天）计算过程：计算过程：温泉公园建筑面积（预留面积）=2250*2=4500 温泉公园建筑面积（启动期开发面积）=800*2=1600 温泉度假区（温泉泡池）：温泉度假区（温泉泡池）：温泉公园（温泉泡池）面积根据度假区游105、客接待数量预测值进行推算。假设依据：假设依据：根据温泉泡池设计的经验值，人均泡池面积2，温泉公园经验容积率0.12，发展起步期日接待游客量 800人/天（300000/365=800人/天）；发展成熟期日接待游客量2250人（820000/365=2250人/天）计算过程：计算过程：温泉公园建筑面积（预留面积）=2250*2=4500 温泉公园建筑面积（启动期开发面积）=800*2=1600 酒店：酒店：启动期建设一部分别墅式酒店，一方面树立区域形象，另一方面满足温泉公园对接待设施的需求。温泉主 题酒店（别墅式+公寓式）的接待能力约为1200人/天，足以满足发展初期的需求量。因此建议该物业建成106、度假式 别墅和酒店式公寓，可租可售，前期作为接待设施自持经营，亦可作为销售型物业回笼资金。酒店：酒店：启动期建设一部分别墅式酒店，一方面树立区域形象，另一方面满足温泉公园对接待设施的需求。温泉主 题酒店（别墅式+公寓式）的接待能力约为1200人/天，足以满足发展初期的需求量。因此建议该物业建成度假式 别墅和酒店式公寓，可租可售，前期作为接待设施自持经营，亦可作为销售型物业回笼资金。【启动区开发时序】重点打造温泉酒店和温泉度假设施，同时启动景观建设工 程，提升物业价值【启动区开发时序】重点打造温泉酒店和温泉度假设施，同时启动景观建设工 程，提升物业价值第一年第一年温泉酒店奠基温泉酒店奠基定义区域107、的休闲度假功能区域价值标杆温泉谷开工建设温泉谷开工建设地标区域，向市场展示温泉旅游小镇区域旅游规划开始落实定义区域旅游功能，吸引旅游度假客路网基建路网基建提升区域可进入性，为物业 销售打好基础景观建设景观建设树立区域景观优势，为后期住 宅销售打造亮点第二年第二年温泉一期建成营业温泉一期建成营业带来旅游人群，增加区域活力人气提升，区域旅游价值增加湿地公园开工建设湿地公园开工建设区域重要展示性项目湿地公园本身成为居住价值景观预示未来发展方向，重新定 义区域价值预示未来发展方向，重新定 义区域价值依托区域营销项目，增加知 名度和关注度依托区域营销项目，增加知 名度和关注度温泉休闲旅游区域开始形成温泉108、休闲旅游区域开始形成成为新兴都市高端居住区成为新兴都市高端居住区区域价值提升区域价值提升实现资金回笼实现资金回笼温泉艺墅开始推售温泉艺墅开始推售树立高端住区形象回笼资金，为后续开发奠定基础绿化与景观道路绿化与景观道路提升进入项目的景观道路，为物业 销售打好基础【启动区增值措施】【启动区增值措施】1个温泉酒店1个温泉别墅群1座VMO展示中心1条景观动线1条湿地景观栈道温泉艺墅温泉艺墅一条景观动线一条景观动线一座VMO展示中心一座VMO展示中心温泉酒店温泉酒店1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分109、启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价商务客户外地游客家庭客户商务客户外地游客家庭客户度假客户定位度假客户定位置业客户定位置业客户定位项目启动区以温泉为核心资源吸引高端商务客户、家庭客户和外地 游客三类客户，其中外地客户中，包含了江浙客户和港澳台客户项目启动区以温泉为核心资源吸引高端商务客户、家庭客户和外地 游客三类客户，其中外地客户中，包含了江浙客户和港澳台客户一定量的江浙一带游客福州市区及八县的中高收入家庭客 户，偏爱温泉和生态环境周边区县及福州市区的商务客户，包 括企业、政府会议客户，贵安高球客 户、私营企业主一定量的港澳台商游客港澳台客户港澳台客户根据福110、州市旅游发展总体规划，2015年国内旅游人数预测值达到5893 85万人，这将为项目的温泉旅游提供极大的发展空间。贵安温泉度假村的经营 情况良好，接待游客数基本达到规划预期根据福州市旅游发展总体规划，2015年国内旅游人数预测值达到5893 85万人，这将为项目的温泉旅游提供极大的发展空间。贵安温泉度假村的经营 情况良好，接待游客数基本达到规划预期参照福州市各年游客数量 变动趋势及相关城市开发经 验，贵安温泉旅游规划 预测2015年贵安温泉度假区 旅游接待人数将达到100万年份年份游客数游客数201030万2015100万2020140万数据来源：贵安温泉旅游规划数据来源：贵安温泉旅游规划贵安111、温泉会议中心是福建省政协委员的培训基地，平时 政府的会议接待较多，由于此类项目在福州当地的稀缺 性，企业的会议、年会等也会在此进行，整体经营情况较 好，一要提前10天左右预定才可以。整体经营情况较 好，一要提前10天左右预定才可以。贵安温泉度假村大堂接待贵安温泉度假村大堂接待连江县贵安温泉旅游度假村接待江浙一带的游客呈逐月 上升的势头。进入今年以来每个月接待量攀升至6000人次 左右6000人次 左右，未来江浙一带游客有望占总接待量的30%以上。中国国家旅游局网站中国国家旅游局网站http:/ 客数量的最新数据，反推2011年贵安温泉度假村的 总接待量可达6000人/月*12月/30%=24万112、人，这 一数字虽与规划预期略有差距，但可为我们提供一 定参考及借鉴。结合本项目度假村档次与规模，参照贵安温泉上 位规划的预测数据，我们认为起步阶段温泉 游客接待量预计可达30万.起步阶段温泉 游客接待量预计可达30万.107发展阶段发展阶段年增长率年增长率接待人次接待人次起步期（前三年）30万左右发展完善期（中间三年）22%36万44万54万成熟提升期（后两年）15%62万71万82 万 起步期：起步期：温泉区启动，受项目知名度不高影响，以接受片区内客源为主，预计接待量与片区内代表项目持平 发展完善期：发展完善期：知名度的逐渐提高、养生设施及服务的完善、五星级酒店的建立，欧洲风情小镇等休闲设施113、逐步完 善，高端市场逐步培育成熟，加之有一定的大众市场基础，游客形态多样，接待人次快速增长 成熟提升期：艺术主题休闲项目为区域注入新的吸引力成熟提升期：艺术主题休闲项目为区域注入新的吸引力，项目趋向全面综合型，大众市场稳定基础上，中高端市 场得到巩固，游客形态多样，整个项目处于稳定发展阶段 起步期：起步期：温泉区启动，受项目知名度不高影响，以接受片区内客源为主，预计接待量与片区内代表项目持平 发展完善期：发展完善期：知名度的逐渐提高、养生设施及服务的完善、五星级酒店的建立，欧洲风情小镇等休闲设施逐步完 善，高端市场逐步培育成熟，加之有一定的大众市场基础，游客形态多样，接待人次快速增长 成熟提升114、期：艺术主题休闲项目为区域注入新的吸引力成熟提升期：艺术主题休闲项目为区域注入新的吸引力，项目趋向全面综合型，大众市场稳定基础上，中高端市 场得到巩固，游客形态多样，整个项目处于稳定发展阶段其中：年增长率的预测参考国内外大型休闲度假区的增长模式根据旅游地生命周期理论，项目将经历根据旅游地生命周期理论，项目将经历先增长，再保持，后衰退的发展历 程，进入成熟运营阶段后，项目接待游客数量预计将达到60-80万人次进入成熟运营阶段后，项目接待游客数量预计将达到60-80万人次107108顶级事业型客户需求特征：追求物质与精神的 统一、前瞻性的生活理念、功能多元化等顶级事业型客户需求特征：追求物质与精神115、的 统一、前瞻性的生活理念、功能多元化等 事业基础:事业基础:资产1亿以上，财富第一代，精力旺盛、打造事业的巅峰期,年龄40岁以上 置业目的：置业目的：彰显身份、居住、度假亲友接待 圈子小：圈子小：通常亿元以上顶级富豪占1%比例，很多都互相认识；独立特行：独立特行：不喜欢与朋友扎堆购买，高端客户原则上都比较独立，而且这些客户的朋友 其实也不是一般意义的朋友，多数都是工作伙伴。受利益制约，他们的交往通常会保持一 定的距离。物业要求:物业要求:区域的纯粹感 酒店、GOLF等；全方位的物业服务 社区安全；专属的空间感，沉稳大气的建筑风格；对于这些人来说，最需要的就是时间和社会资源。所以，他们会选 择116、离城市近的别墅，他们会选 择离城市近的别墅，出行比较便利。产品关注：产品关注：大独栋500以上大独栋500以上，超大客厅超大客厅，多个卧室，2个以上车位；对价格不敏感，承 受区域最高价；个人情况：个人情况：40-50岁左右，大型私营企业主，华侨；理念：理念：工作比生活重要，厂家合一，拼搏敢闯；长期在商海打拼，视野开阔；置业意向：置业意向：一线水景独栋别墅，面积400平米以上；承受能力：承受能力：总价2000万元以上；产品要求：产品要求：环境好，项目形象好，优秀的物业管理；顶级事业型客户关注点：顶级事业型客户关注点：资源占有、圈子小、独立、大独栋资源占有、圈子小、独立、大独栋人物写真人物写真度假117、客户定位度假客户定位置业客户定位置业客户定位说明：考虑到高端产品在开发中 远期，适合该类客户的产品单价 可能达到2.5万元/平米以上109成就型客户需求特征：关注资源的享用，扎堆 购买，需求小独栋产品成就型客户需求特征：关注资源的享用，扎堆 购买，需求小独栋产品事业基础:事业基础:资产5000-1亿,事业上升期,年龄30-50岁置业目的：置业目的：居住、度假、商务接待、养老物业要求:物业要求:自然景观资源，关注游艇、酒店配套，物业档次，独特的建筑外观，安全性产品关注：产品关注：资产5000-1亿需求250-320平米、1000-5000万需求200-280平米，影视厅、保 姆房个人情况：个人情118、况：中大型私营企业主、股东、华侨；理念：理念：十分关注项目在市场中的高端口碑是否能传达自己的身份；置业意向：置业意向：江景资源型，面积250-350；目前居住情况：目前居住情况：多套住宅；承受能力：承受能力：较高价格，总价800-1000万元；产品要求：产品要求：楼盘整体品质高、形象好，面积不用过大；扎堆购买：希望跟朋友住在一块，为了方便、热闹，尤其是家族企业；扎堆购买：希望跟朋友住在一块，为了方便、热闹，尤其是家族企业；成就型客户关注点：成就型客户关注点：资源享用、扎堆购买、小独栋资源享用、扎堆购买、小独栋人物写真人物写真度假客户定位度假客户定位置业客户定位置业客户定位110成长型客户需求特119、征：资源追求、跟随型，容 易接受新事物，易于引导成长型客户需求特征：资源追求、跟随型，容 易接受新事物，易于引导事业基础:事业基础:资产1000-5000万,事业上升期,年龄 30-50岁置业目的：置业目的：居住、养老，追求不同生活体验物业要求:物业要求:注重产品细节，社区文化和品味；资 源景观、区域良好的生态环境产品关注：面积200-300产品关注：面积200-300，个性化产品，从 众心理，对价格相对敏感；个人情况：个人情况：小型私营企业主，大型 企业高管；理念：理念：事业上升期，改善居住环境置业意向：置业意向：改善居住环境，面积 200-300左右；目前居住情况：目前居住情况：城区已拥有120、住房；承受能力：承受能力：对价格敏感，总价500 万元左右；成长型客户：资源追求型、联排成长型客户：资源追求型、联排人物写真人物写真事业基础:事业基础:资产500-1000万,事业小成,年龄30-50岁置业目的：置业目的：居住、休闲、投资；物业要求：物业要求：环境好、安静；增值、保值；产品关注：产品关注：小面积产品，产品有一定特色，对 价格敏感；较容易被新鲜产品打动较容易被新鲜产品打动个人情况：个人情况：企业高管、经销商、政府 官员；理念：理念：追去上流社会生活；置业意向：置业意向：改善居住环境，面积150-220左右；目前居住情况：目前居住情况：城区已拥有住房或单 位房子；承受能力：承受能力121、：总价300万左右；上升型客户：资源跟随型、叠拼上升型客户：资源跟随型、叠拼人物写真人物写真度假客户定位度假客户定位置业客户定位置业客户定位111客户来源分析：高端产品以八县财富阶层为主，中端产品以 市区客户为主，启动区重点关注八县及市区的中等财富阶层客户来源分析：高端产品以八县财富阶层为主，中端产品以 市区客户为主，启动区重点关注八县及市区的中等财富阶层大独栋来源区域客户数量以长乐、福清等八 县私营企业家为主以长乐、福清等八 县私营企业家为主群体数量较小群体数量较小小独栋八县及市区客户各 半八县及市区客户各 半客户成长性较快客户成长性较快联排/叠加市区客户为主市区客户为主客户面广泛客户面广泛122、重点关注重点关注度假客户定位度假客户定位置业客户定位置业客户定位楼王以长乐、福清等八 县富商为主以长乐、福清等八 县富商为主极少数高端客户极少数高端客户高端站位高端站位1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价酒店产品建议酒店产品建议温泉产品建议温泉产品建议温泉别墅产品建议温泉别墅产品建议企业别墅产品建议企业别墅产品建议113对数十家知名酒店和国际酒店管理集团进行研究，试图帮助委托方明确酒店 合作方式，酒店品牌选择以及洽谈关注点123、等对数十家知名酒店和国际酒店管理集团进行研究，试图帮助委托方明确酒店 合作方式，酒店品牌选择以及洽谈关注点等？酒店开发流程研究？酒店开发流程研究？酒店集团及品牌研究？酒店集团及品牌研究？酒店合作方式研究？酒店合作方式研究研究思路 先确定战略合作伙伴，再 进一步选择酒店管理方 先确定战略合作伙伴，再 进一步选择酒店管理方 推荐参考酒店品牌：雅高、卡尔森、洲际 推荐参考酒店品牌：雅高、卡尔森、洲际 建议推荐选择委托管理方 式，争取管理方带资管理 建议推荐选择委托管理方 式，争取管理方带资管理研究结论114本项目酒店开发流程及合作方介入节点：酒店管理集团通常 会在酒店规划初期就正式介入，为开发商提供124、经营计划、可 行性分析、规划以及地区评估本项目酒店开发流程及合作方介入节点：酒店管理集团通常 会在酒店规划初期就正式介入，为开发商提供经营计划、可 行性分析、规划以及地区评估项目规划定位阶段STEP 1STEP 1可行性研究STEP 3STEP 3饭店的规划和启动STEP 2STEP 2饭店工程实施STEP 4STEP 4工程的设计和兴建STEP 5STEP 5筹备开业STEP 6STEP 6 确定工程目标 确定饭店结构（房间数、功能设置、服务项目等）制定工程总体规划 确定开发事项 遵守当地政府和国家法令 选择饭店筹备开业咨询公 司 做出正确的可行性研究和 分析 根据可行性决策饭店筹建 计划 125、度假项目规划定位 打造各大功能区 细分客户投资商、开发商酒店管 理集团酒店管 理集团AB2酒店开发流程研究1/3B11 国际知名酒店管理集团在接受或开发新酒店，会要求在开发最前期介入，从而对意向酒 店做到全面把控。2 酒店管理集团在初次接触意向业主后，会做一系列专业分析：考察地块区位、周边环境、业主财务资金、土地使用属性等可行性研究后，决定合作方式及授权品牌。1 国际知名酒店管理集团在接受或开发新酒店，会要求在开发最前期介入，从而对意向酒 店做到全面把控。2 酒店管理集团在初次接触意向业主后，会做一系列专业分析：考察地块区位、周边环境、业主财务资金、土地使用属性等可行性研究后，决定合作方式及授126、权品牌。本项 目现 处阶 段市场营销阶段设置饭店营业部门、职能部门和后勤部门对酒店的设施设备进 行保养完成工程的设计合理安排饭店各功能区域 的布局规划能源和技术系统合理安排酒店设施设备饭店外部建筑和内部装修落实饭店筹建开发资金，办理各 项报批手续选择饭店管理公司，觉得特许经 营或合同管理，签订合同制定全面的土地使用计划预算工程成本、安排工程日程，并开始工程的设计决定饭店所有权，解决资金问题115业主与酒店管理集团洽谈过程是双方相互沟通、相互选 择的过程，应该秉持真实交流情况的原则，开诚布公，以谋取共同赢利业主与酒店管理集团洽谈过程是双方相互沟通、相互选 择的过程，应该秉持真实交流情况的原则，开127、诚布公，以谋取共同赢利判断饭店业主的财务资 金情况，酒店债权债 务，有无任何官司等饭店规模较小，收益潜 力较低，地头也不好，或是位于难以经营的市 场区域饭店规模较大，有利于扩大市场的市 场占有率，提高公司的知名度，又较 优厚的管理费收入，且饭店位置适 宜，处于理想的市场区域采用特许经营 的形式争取合同管理条件好的饭店，或获利 颇丰的饭店，而且业主 具有经济实力，公司可 以参股，参与饭店所有 的决策实地考察酒店的 具体位置、档次 和周边环境硬件考察软件考察&带资管理情况良好情况不良不考虑合作无诚意合作诚意合作酒店筹建可行性 研究：市场预测、利润预测和资金 筹措酒店开发流程研究2/3开发商选择酒店128、 品牌与酒店集团接触相互沟通酒店集团 考察思路116本案处于项目规划定位的前期，在洽谈战略合作伙 伴和酒店管理集团有两种方式本案处于项目规划定位的前期，在洽谈战略合作伙 伴和酒店管理集团有两种方式确定酒店管理集团引入战略合作伙伴 优势：前期引入国际知名酒店管理集 团，确定酒店品牌，有利于整体项目的 定位成功，在与合作开发商洽谈合作 时，可作为谈判筹码。劣势：委托方在旅游项目开发和酒店运 营管理方面经验不足，寻找酒店管理集 团，谈判酒店品牌，将要花费成倍的时 间成本，且效果不显著，在谈判时容易 由于信息不对称，而被收取较高的酒店 管理费用。确定战略合作伙伴引入酒店管理集团 优势：前期引入优质战略129、合作伙伴，项 目的规划和定位将更加清晰，同时可以 充分利用战略合作伙伴的丰富经验和资 源，之后引进酒店管理集团事半功倍。劣势：在引入酒店管理集团时，战略合 作伙伴占据主动权。基于项目现状的发展情况，世联偏向于推荐B方式酒店开发流程研究3/3A方式：B方式：世联也就A方式下的合作模式也进行了深入研究：117本项目酒店合作方式选择1/2选择酒店品牌，首先需要选择酒店合作方式：目前最为常见 的酒店扩张（合作）方式为委托管理和特许经营选择酒店品牌，首先需要选择酒店合作方式：目前最为常见 的酒店扩张（合作）方式为委托管理和特许经营国际酒店集 团扩张方式直接投资战略联盟输出品牌及管理经营团队,交纳管理 酬130、金输出品牌但不输出人员，只监督指导 达到相应标准，交纳特许经营转让费租赁管理委托管理特许经营自建、管理酒店，自负盈亏、自担风 险签订租赁合同,业主只拥有所有权，管 理方交纳租金，拥有经营权、使用权企业间相互经营资源的共同运用，组 成合作联盟118酒店业主（开发商）选择思路酒店业主（开发商）选择思路 综合考虑：品牌溢价/（成本*风险），得出适合本项目的合 作方式综合考虑：品牌溢价/（成本*风险），得出适合本项目的合 作方式委托管理委托管理特点管理形式特点管理形式对饭店的 控制权对饭店的 控制权技术要求技术要求 资本投入资本投入 财务风险财务风险盈利能力盈利能力代表企业代表企业直接投资无低低低低香131、港半岛酒店、酒店集团总部酒店最初一 般采用此形式租赁管理低低高低低目前这种形式并不多见委托管理低低高低低洲际集团、万豪集团、喜达屋集团、圣达 特集团、精品国际集团、全球卡尔森特许经营高高高高高圣达特集团是完全特许经营型品牌集团战略联盟高高高高高例如：凯德&万科本项目酒店合作方式选择2/2酒店建造成本巨大，加上经营风险，酒店集团一般不采用这种方式扩张酒店集团一般也不选择这种方式，除非出租方拥有黄金地带的土地或是 盈利潜力巨大的地段参考本项目实际情况（不具备经营酒店经验），不推荐该合作形 式取决于战略合作伙伴的实力和资源国际酒店集团全球化扩张的主要方式，也是目前我国高档酒店开 发合作的主要形式针对132、本项目情况推荐的合作方式未来结合项目合作伙伴，可以纳入考虑范围119通过研究采用委托管理方式合作的几十家酒店以及访谈数位 酒店专业人士，我们总结出酒店管理集团考虑参与管理或投 资酒店KPI体系通过研究采用委托管理方式合作的几十家酒店以及访谈数位 酒店专业人士，我们总结出酒店管理集团考虑参与管理或投 资酒店KPI体系酒店管理集团选择KPI分析1/2KPI体系皇冠假日酒店假日酒店假日精选酒店希尔顿酒店康拉德酒店圣瑞吉斯酒店威斯汀酒店喜来登酒店福朋酒店W酒店至尊精选酒店索梅丽亚酒店集团香格里拉大酒店美居酒店诺富特酒店万豪酒店万丽酒店万怡酒店JW万豪酒店凯悦酒店君悦酒店柏悦酒店豪生酒店天天饭店最佳西部133、国际饭店福特大酒店宜必思酒店索菲特酒店地中海俱乐部凯宾斯基集团下略政府支持力度收益/风险预期规模/定位内因外因区域市场容量/竞争程 度配套资金酒店区位/客源市场集团战略布局120我们对比KPI具体指标作出如下判断我们对比KPI具体指标作出如下判断KPI指标KPI指标结合研究和访谈具体分析结合研究和访谈具体分析匹配度匹配度集团战略布局研究了10多家酒店管理集团，结果显示所有酒店集团的布局重点主要为长三角、珠 三角、北京、天津等主要城市，近半成向二、三线城市迈进。酒店区位/客源市场所在区位仍属于陌生区域，游客量较小，所以必须针对该区域未来发展趋势向酒店 集团作重点阐述规模/定位根据初步规划，本酒店134、为高星级商务度假酒店，体量较大，比较利于酒店集团扩大 市场占有率收益/风险预期采用上述合作方式-委托管理，酒店管理不用承担很大经营风险，能获得较高委托 管理代理费用，应该有利于选择与我方合作配套资金应该尽量在这一方面向酒店集团展现实力区域市场容量/竞争 程度本项目酒店填补高端酒店空白，也有利于酒店集团扩大市场影响力政府支持力度福州重点关注该区域发展，政府重点支持项目匹配度分析结论：本项目处于成熟休闲发展潜力区域内，软硬件条件匹配度较高。所以世联建议：扭转酒店合作误区，开发商应处于酒店合作洽谈的优势地位，应 自信项目规划定位的可操性，在与酒店洽谈时期展现开发商实力及魄力酒店管理集团选择KPI分析135、2/2121研究国内已进驻的数十个知名酒店集团，通过电话及邮件访谈，得出 适合本项目，具有推进可能的合作酒店品牌，卡尔森、雅高、洲际三 大品牌有进一步推进的可能研究国内已进驻的数十个知名酒店集团，通过电话及邮件访谈，得出 适合本项目，具有推进可能的合作酒店品牌，卡尔森、雅高、洲际三 大品牌有进一步推进的可能商家验证商家验证被验证商家被验证商家沟通结果及合作意向沟通结果及合作意向Jumeirah酒店管理公司 简介无意向。无意向。该酒店管理公司办事效率较高，但迪拜总部效率相对不高，洽谈过程较 长，但服务态度很好，各个环节都能够积极地推动项目的进展希尔顿酒店管理集团未明确表明意向，推进中。未明确表明136、意向，推进中。该酒店管理集团流程较细，需要等待时间较长，提交 项目资料后至少一周左右方能进行下一步的工作洲际酒店集团有一定意向，推进中。有一定意向，推进中。在中国均委托管理，投资极少，但旗下holiday inn有进入 城市郊区的可能。万豪国际酒店集团未明确表明意向，推进中。未明确表明意向，推进中。对新业务比较敏感，热与接待客户，办事效率较高，积极与高层进行连接。喜达屋国际酒店集团无意向。无意向。酒店办事效率一般，流程要等很久，传送资料后至少一周以上方有回复凯悦国际酒店集团无意向。无意向。酒店办事效率较高，洽谈业务可直接与李小姐联系法国雅高酒店管理集团有意向，积极推进中。有意向，积极推进中。若137、联系业务可直接与颜朗联系，该公司具有在中国长期发 展的战略意图，整体服务态度较高，洽谈过程比较顺畅卡尔森酒店管理集团有意向，积极推进中。有意向，积极推进中。卡尔森在中国的扩张加速，洽谈过程比较顺畅凯宾斯基酒店集团无意向。无意向。该酒店管理公司办事效率极高，且合作洽谈过程中比较顺畅，态度和蔼四季酒店集团无意向。无意向。洽谈过程中言语得体，态度较好，沟通时最好先了解其战略布局1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价酒店产品建议酒店138、产品建议温泉产品建议温泉产品建议别墅产品建议别墅产品建议企业别墅产品建议企业别墅产品建议福州现有温泉旅游产品主打风景温泉概念，对温泉资源开发利用不充分，产品 同质化严重，文化、健康主题产品缺乏福州现有温泉旅游产品主打风景温泉概念，对温泉资源开发利用不充分，产品 同质化严重，文化、健康主题产品缺乏123123贵安温泉大明谷温泉青云山御温泉黄楮林温泉名称名称温泉特色温泉特色位置位置配套设施配套设施项目 规模项目 规模价格价格贵安温泉贵安温泉高尔夫温泉连江高尔夫、酒店、游泳基地400 亩135高尔夫温泉连江高尔夫、酒店、游泳基地400 亩135大明谷 温泉大明谷 温泉江景温泉闽清游乐园、会议中 心、139、户外运动场、度假别墅200 亩118江景温泉闽清游乐园、会议中 心、户外运动场、度假别墅200 亩118黄楮林 温泉黄楮林 温泉峡谷温泉闽清休闲中心、酒店、森林登山区3500 亩68峡谷温泉闽清休闲中心、酒店、森林登山区3500 亩68七叠温泉七叠温泉高山温泉闽清宾馆、农业观光 园、冬天筹宅574.7亩138高山温泉闽清宾馆、农业观光 园、冬天筹宅574.7亩138乐峰赤 壁温泉乐峰赤 壁温泉景区温泉永泰度假别墅100 亩168景区温泉永泰度假别墅100 亩168青云山 御温泉青云山 御温泉景区度假型 温泉永泰酒店（四星级）407 亩168景区度假型 温泉永泰酒店（四星级）407 亩168龙泉140、山 庄温泉龙泉山 庄温泉景区温泉永泰农家乐100 亩68景区温泉永泰农家乐100 亩68南屿温泉黄楮林温泉大明谷温泉黄楮林温泉大明谷温泉青云山御温 泉青云山御温 泉贵安温泉贵安温泉乐峰赤壁温泉乐峰赤壁温泉龙泉山庄温泉龙泉山庄温泉七叠温泉七叠温泉单以温泉为核心功能难以驱动大规模项目，大规模项目开发需要更多主题性项 目来支撑；以温泉为特色的功能复合式开发成为主流，福州温泉呈现出大规 模综合型开发的趋势单以温泉为核心功能难以驱动大规模项目，大规模项目开发需要更多主题性项 目来支撑；以温泉为特色的功能复合式开发成为主流，福州温泉呈现出大规 模综合型开发的趋势规模规模投资投资开发商开发商项目定位项目定位141、闽侯荆溪光明谷闽侯荆溪光明谷2000亩10亿福建凤翔集团综合接待管理服务区、温泉洗浴区、五星级温泉大酒店、休 闲运动养生区、生态温泉商务酒店五大功能区永泰汤埕温泉永泰汤埕温泉760亩3亿农业旅游和度假休闲娱乐项目东雁旅游综合体东雁旅游综合体7500亩68亿世纪金源总部商住基地、海峡历史文化步行街、超五星级酒店、高尚 住宅、养生堂、儿童世界、高尔夫会所以及月亮湖、禅堂、山地体育公园、欢乐谷、福州记忆等子项目晋安桂湖生态温泉城晋安桂湖生态温泉城13平方 公里40亿招商中规划有大型游乐园、主题演艺剧场、国际会议中心、国际温 泉品牌酒店和温泉度假别墅群等项目东龙湾滨海温泉旅游 度假区东龙湾滨海温泉旅游142、 度假区3平方 公里52亿招商中滨海休闲区、温泉度假区、探险游乐区、会议区、海上游乐 区、休闲人居区等六大功能区124124东龙湾滨海温泉旅游度假区东龙湾滨海温泉旅游度假区 在福清市三山镇沁前村，总投资52亿元人民币，分三期建设。规划总面积8.8平方公里(陆地3 平方公里，海域5.8平方公里)。拟利用滨海、海岛、温泉等综合资源优势，建设滨海休闲区、温泉度假区、探险游乐区、会议 区、海上游乐区、休闲人居区等六大功能区。目前旅游开发总体规划基本完成，景区道路建设已纳入福清市2010年规划。125125选取著名温泉度假区，了解发展趋势，借鉴成功经验选取著名温泉度假区，了解发展趋势，借鉴成功经验研究的143、案例温泉度假区国外：冰岛 Bluelagoon美国 Dunton德国 巴登巴登日本 汤布院捷克 卡罗维瓦里英国 巴斯国内及台湾珠海海泉湾厦门日月谷温泉度假酒店广东珠海御温泉北京九龙山庄北京帝景温泉度假村台湾樱花温泉度假村着重分析了其中：度假区：冰岛 Bluelagoon、美国 Dunton、德国巴登巴登度假酒店：珠海海泉湾、厦门日月谷温泉度假酒店、珠海御温泉126各度假区挖掘温泉价值、配备高端SPA，形成核心竞争力；再造配套并整合周 边资源，形成多元体验各度假区挖掘温泉价值、配备高端SPA，形成核心竞争力；再造配套并整合周 边资源，形成多元体验名称荣誉特色温泉体验项目配套名称荣誉特色温泉体验项144、目配套蓝湖温 泉海岸 旅游度 假区蓝湖温 泉海岸 旅游度 假区2004 最佳 出口创汇 奖2005世界 最佳温泉 Spa奖保养、按 摩保养、按 摩瀑布浴、蒸汽浴等保养：盐浴、藻类滋养浴、水疗、稳固保养、脸部保 养按摩：水里按摩、松弛按摩、硅胶按摩产品：沐浴露、营养液、脸部护肤品自身配套：会议室、休闲步道、温泉Spa周边：9洞及18洞高尔夫、渔港、Rift地质博物馆、跨峡谷大桥、冰岛民俗博物馆、灯塔、艺术蜡 烛厂Dunto n温泉 旅游度 假区Dunto n温泉 旅游度 假区著名的温 泉滑雪胜 地温泉及温 泉特色 Spa温泉及温 泉特色 Spa五种方式泡池：室内公共泡池、露天浴室、半私密泡 池、145、私密独栋别墅泡池、温泉河Spa疗养方式：1、60分钟疗程 11种spa特色服务2、90分钟疗程5种spa特色服务多功能活动中心（酒吧、餐厅、舞池）15栋装修精致手工别墅(19世纪)瀑布旁小教堂、瑜珈练习馆视频会议式、小戏院及局域网图书馆及体育馆德国巴 登巴登德国巴 登巴登欧洲最著 名的温泉 乡“欧洲 拉斯维加 斯”极致情调+休闲两大浴场、独特沐浴 方式极致情调+休闲两大浴场、独特沐浴 方式世界顶级SPA：有着神奇热泉和顶级专业设备，天体温泉浴场：古典弗里德里希浴场，文艺复兴风 格，建在两千多年前的古罗马浴池的遗迹上，“罗 马爱尔兰浴”的裸体沐浴方式，十几道程序；卡拉 卡拉（Caracalla）146、浴场是欧洲最美最大的温泉浴场 之一，现代风格；休闲宫：娱乐、音乐厅、舞厅等日本汤 布院日本汤 布院最向往的 温泉乡日式文化+服务日式文化+服务日式服务温泉洗浴：日式传统的凤吕洗浴；金鳞湖露天温泉坐古典马车周游观光、日式风格 饮食、汤布院车站美术馆、汤布 院民艺村温泉资源的利用由单一功能向复合功能发展温泉资源的利用由单一功能向复合功能发展天然沐浴阶段温泉疗养阶段温泉休闲阶段养生度假阶段超大型休闲娱乐阶段天然温泉 简易泡池温泉住宿温泉会议体育娱乐民俗观光养生休闲度假温泉主题 乐园体检理疗膳食体育娱乐游乐养生温泉商务体育高尔夫剧院体检中心天然温泉直接利用简易泡池洗浴与治疗疾病的 功能以温泉疗养院的 147、形式功能单一温泉为核心功能复合、综合性 的旅游休闲活动温泉形态和游客类 型多样化出现地产项目雏形温泉作为特色，并非 核心休闲及康复疗养的双 产业交织温泉疗养价值被挖掘大规模地产项目开发温泉作为配角是其中 一个亮点多个核心主题大规模地产项目开发会议发 展 阶 段 功 能 体 系 特 征功能单一功能复合养生已成为热点主题，是多数温泉项目提升其竞争力的重要法码，其内涵也由简单的“泡汤疗养”拓展到SPA、食疗、温泉产品 等养生已成为热点主题，是多数温泉项目提升其竞争力的重要法码，其内涵也由简单的“泡汤疗养”拓展到SPA、食疗、温泉产品 等 汤文化挖掘 健康体检 SPA 食疗 针对女性的换肤理疗 定制化148、服务多类型温泉泡池多类型温泉泡池128老参汤 灵芝汤薄荷汤首乌汤 甘草汤 丁香汤甘松汤 荷叶汤当归汤 仙茅汤 鸡血藤池 金银花池 芦荟池舒筋池 米酒汤 茶汤活力池 紫檀池养生内涵被 进一步挖掘高端养生会所（庐山天沐）温泉养生圣地：艺术主题温泉、世外桃源的幽境、御式服务温泉养生圣地：艺术主题温泉、世外桃源的幽境、御式服务温泉养生圣地：艺术主题温泉、世外桃源的幽境、御式服务温泉养生圣地：艺术主题温泉、世外桃源的幽境、御式服务幽之境幽之境灵之泉灵之泉灵之泉灵之泉文化之韵味文化之韵味文化之韵味文化之韵味忘我之境界忘我之境界忘我之境界忘我之境界我们的温泉产品要顺应发展趋势，超越现有水准130星级酒店的建149、筑形式不宜出现大体量城市化建筑，建议采用低密度物业形态结 合生态环境布局星级酒店的建筑形式不宜出现大体量城市化建筑，建议采用低密度物业形态结 合生态环境布局十字水生态度假村酒店Cross-waters Ecolodge&SPA东部华侨城茵特拉根酒店The Interlaken Hotel普吉岛拉古娜喜来登度假酒店Sheraton Grande Laguna Phuket十字水生态度假村酒店Cross-waters Ecolodge&SPA东部华侨城茵特拉根酒店The Interlaken Hotel普吉岛拉古娜喜来登度假酒店Sheraton Grande Laguna Phuket温泉酒店建议150、采用自然风格，充分结合项目的原生生态资源优势，强调艺术感 和养生文化温泉酒店建议采用自然风格，充分结合项目的原生生态资源优势，强调艺术感 和养生文化131酒店效果图132酒店档次符合度假区整体定位，建设为4星级标准；同时针对中高端客户的不 同需求，并考虑投资成本，建议建设别墅式和公寓式两类酒店酒店档次符合度假区整体定位，建设为4星级标准；同时针对中高端客户的不 同需求，并考虑投资成本，建议建设别墅式和公寓式两类酒店酒店档次酒店档次酒店规模酒店规模项目的客户定位以中高端客户为主，兼具部分高端客户；项目的客户定位以中高端客户为主，兼具部分高端客户；福州目前知名温泉度假区配套酒店基本为4星级标准；福151、州目前知名温泉度假区配套酒店基本为4星级标准；根据项目客户定位、福州酒店市场现状、温泉度假区案例确定项目酒店按4星级标准建设，以5星级形象推广，同时预留一定的升级空间。根据项目客户定位、福州酒店市场现状、温泉度假区案例确定项目酒店按4星级标准建设，以5星级形象推广，同时预留一定的升级空间。参考相关温泉度假区配套酒店规模，同时兼顾本项目前期启动资金条件，并根据客 户接待量测算项目酒店建筑面积28000，客房约为4500间。参考相关温泉度假区配套酒店规模，同时兼顾本项目前期启动资金条件，并根据客 户接待量测算项目酒店建筑面积28000，客房约为4500间。133温泉文化长廊：整个温泉主题酒店形成温152、泉文化博物馆，大堂、电梯间、走廊、房 间，所有区域都是温泉知识和温泉历史温泉文化长廊：整个温泉主题酒店形成温泉文化博物馆，大堂、电梯间、走廊、房 间，所有区域都是温泉知识和温泉历史中式温泉主题区：通过小 品、壁画等，形成中国温泉 文化的博览，中国温泉 文化的博览，传承中国养生 文化；古代宫廷温泉壁画把 酒店各楼层串联在一起；现代温泉主题区：世界各 地温泉文化的殿堂，前沿的 温泉技术介绍；每个楼层一 个主题；温泉艺术展示墙温泉艺术展示墙温泉艺术品展示温泉艺术品展示各类温泉主题介绍各类温泉主题介绍温泉文化书吧：养生之道温泉文化书吧：养生之道西方温泉历史西方温泉历史134酒店客房：装饰精美的中式和现153、代两大风格，客房设置风格各异的温泉泡 池，并提供特有的健康矿泉水，全天候“内外兼顾”的利用温泉的保健功效酒店客房：装饰精美的中式和现代两大风格，客房设置风格各异的温泉泡 池，并提供特有的健康矿泉水，全天候“内外兼顾”的利用温泉的保健功效资料来源：世联研究城市五星级酒店客房研究分类占比面积分类占比面积豪华及商务套房占10%左右套内60-70 家庭套房占20-30左右套内40-50标间占60-70%左右套内3035中式风格中式风格现代风格现代风格酒店名称客房（间）villa（套）套数比龙佑温泉度假区1082418%汤池温泉度假区500265%庐山天沐温泉度假区334庐山龙湾温泉度假区260207%154、御温泉703030%贵安温泉度假区1553016%青龙山御温泉2056022%通过对国内温泉度假村及福州市场现状的分析，建议别 墅式酒店与公寓式酒店套数比为20%。通过对国内温泉度假村及福州市场现状的分析，建议别 墅式酒店与公寓式酒店套数比为20%。135【会议中心】与酒店结合，满足商务市场需求，多功能厅同时可承担大型礼宴 的功能【会议中心】与酒店结合，满足商务市场需求，多功能厅同时可承担大型礼宴 的功能类型类型数量数量面积面积容纳人数容纳人数会议多功能厅1420400人会议室A110050人会议室B28019人会议室C1367人合计716716会议室面积：平米会议人数会议室面积：平米会议人数155、4830-206020-608080-35100100-45416350-100贵安温泉旅游度假区会议室规模贵安温泉旅游度假区会议室规模贵安温泉度假村现有会议接待能力为620人；青龙山御温泉会议接待规模为一个280座多功能 厅，可分为三个中型会议室，接待能力为280人现有会议设施容量为280-620人，总面积在400-700平米，基于市场现状，结合星级酒店接待标准，提出本项目的接待规模：现有会议设施容量为280-620人，总面积在400-700平米，基于市场现状，结合星级酒店接待标准，提出本项目的接待规模：136不同摆放实现一种空间多种功能实现，满足不同的需求不同摆放实现一种空间多种功能实现，156、满足不同的需求 椭圆形摆放：60-108人 方形摆放：20-50人 方形周边：50人 课桌形摆放：60人 影院形摆放：420人 回形摆放：80-100人 宴会摆放：300人 包房：多功能厅宴会厅137【温泉泡池】：借鉴“温泉世界之窗”海泉湾，特色建筑结合各国独特的沐 浴方式，形成东西方两大的主题温泉区，给游客不同的体验【温泉泡池】：借鉴“温泉世界之窗”海泉湾，特色建筑结合各国独特的沐 浴方式，形成东西方两大的主题温泉区，给游客不同的体验东方区：体现中式宫廷特色东方区：体现中式宫廷特色 巨大铜版“贵妃出浴图”带进东方；主要包括：重现清代宫 廷的场景的“清风”和 按照唐代“华清池”大 小建造的“唐157、风”；西方区：西方区：再现古今欧洲罗马、芬兰浴场的入浴方式；主要包括：按传统土耳 其皇宫浴室原样打造土 耳其浴；传统芬兰桑拿 房建造的芬兰浴；以色 列死海主题的死海盐池；东方区：中式宫廷特色东方区：中式宫廷特色“唐风唐风”、“清风清风”“松鹤池松鹤池”唐风唐风“莲花池莲花池”花瓣浴花瓣浴西方区：欧式、现代西方区：欧式、现代泡池数量（个）泡池数量（个）日月谷温泉40龙佳温泉40东山湖温泉50御温泉33海泉湾70138【温泉泡池】引进国际知名的SPA品牌（如柏联、丽池），设置丰富的SPA配 套设施，同时提供体检美容、健身瑜伽等外延服务，给消费者以新奇、放松的 体验【温泉泡池】引进国际知名的SPA品158、牌（如柏联、丽池），设置丰富的SPA配 套设施，同时提供体检美容、健身瑜伽等外延服务，给消费者以新奇、放松的 体验 体检美容美体:SPA打造一个大规模的康体 会所，同时引进先进的仪器设备针对客户的亚 健康状况做全方位检查和诊疗。热石疗法火山泥推拿精油推拿特色男性SPA盐浴推拿按摩美容SPA室内瑜伽室外瑜伽 瑜伽来自于东南亚佛教文化盛行的国家，因此它与园区内佛禅文化风格是相辅相成的。1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价酒店产159、品建议酒店产品建议温泉产品建议温泉产品建议别墅产品建议别墅产品建议企业别墅产品建议企业别墅产品建议140充分利用地块资源充分利用地块资源基于福州别墅市场的研究基于福州别墅市场的研究符合项目主题属性符合项目主题属性说明：说明：我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素(市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）我们做出物业发展建议的三大原则我们做出物业发展建议的三大原则总体原则物业建议：总体原则物业建议：如何在保证产品艺术品质与高 端形象的基础上实现产品的迅速 推向市场？141我们产品策略是基于我们的三大原则和战略目标而设定的，金领艺墅要为福 州精英金领阶层实现“高品质别160、墅梦”我们产品策略是基于我们的三大原则和战略目标而设定的，金领艺墅要为福 州精英金领阶层实现“高品质别墅梦”目 标 客 户市 场 竞 争战 略 目 标目 标 客 户市 场 竞 争战 略 目 标福州精英阶层：八县客户（中型 私营企业主、股东）；市区客户（企业高管、经销商、政府官 员）；企业客户（大中型企业）取长补短，整体趋同，局部创 新；在整体风格上不能脱离西 式主流，在产品品质与园林设 计上要推陈出新树立形象、快速回现，二者缺 一不可福州精英阶层：八县客户（中型 私营企业主、股东）；市区客户（企业高管、经销商、政府官 员）；企业客户（大中型企业）取长补短，整体趋同，局部创 新；在整体风格上不能161、脱离西 式主流，在产品品质与园林设 计上要推陈出新树立形象、快速回现，二者缺 一不可1.联排别墅2.类独栋（双 拼叠拼）1.联排别墅2.类独栋（双 拼叠拼）产品类型产品类型142产品策略一产品策略一选择选择联排与类独栋产品联排与类独栋产品联排与类独栋产品联排与类独栋产品启动启动依 据依 据市场市场市场市场市场去化速度最快（2010年）市场去化速度最快（2010年）融侨旗山：推出284，销售268三盛托斯卡纳：推出321，销售 303正祥橘郡：推出127，销售102上述楼盘为福州2010年最大规模的 别墅楼盘，产品均为联排与小独栋客户客户客户客户福州别墅市场的客源主要来自八 县，市场上的产品以这162、类客户为 目标，产品必然呈现粗暴“豪华、奢侈”概念，与我们的目标客 户缺乏心理上的共鸣，因此在建 筑风格于园林设计上要更加纯粹 和细致战略战略战略战略形象：形象：联排与小独栋大气不足，但却更容易做得精致，符合目 标客户的关注点回现：回现：可以最大程度低利用容 积率指标，同时将绿化率提高143打造度假氛围，给福州金领一个选择贵安的理由打造度假氛围，给福州金领一个选择贵安的理由增加室外 活动空间设计要点：设计要点：设置私 人温泉 泡池大空间松 散布局以原生为原则灰空间 的处理建筑与自 然的融合度假氛围产品策略二产品策略二融侨旗山别墅一期双拼产品分析融侨旗山别墅一期双拼产品分析地下一层地上一层地上二163、层地上三层地下一层地上一层地上二层地上三层双拼主力A1户型建筑面积：432双拼主力A1户型建筑面积：432：地下室130-150平米、双 车位，面宽23-24米、客厅挑高7.4米，约300-400平米花园面积地下室130-150平米、双 车位，面宽23-24米、客厅挑高7.4米，约300-400平米花园面积联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘融侨旗山别墅一期联排产品分析融侨旗山别墅一期联排产品分析地下一层地上一层地上二层地上三层屋顶地下一层地上一层地上二层地上三层屋顶联排主力B1户型建筑面积：296联排主力B1户型建筑面积：296，地下室50-110平米、双车位联排双拼产 品市场摸盘联164、排双拼产 品市场摸盘三盛托斯卡纳联排户型分析三盛托斯卡纳联排户型分析露台挑空 设计露台挑空 设计联排产品联排产品 主卧功能不齐全，主卧功能不齐全，无独立书房，中间产品 还没配更衣室。设内庭院，将景观带 入室内。地下室整体利用率 高；客厅、餐厅部分挑 高客厅、餐厅部分挑 高，增加尊贵感；无书房和更衣室餐厅挑高内庭院联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘三盛托斯卡纳类独栋产品分析三盛托斯卡纳类独栋产品分析露台花园露台花园类独栋产品类独栋产品客厅、餐厅挑空设 计客厅、餐厅挑空设 计，增加尊贵感；双入户平台，双入户平台，提高 便捷度；露台露台面积较小，在20 平左右；地下室整体利用率 高；挑空 165、设计挑空 设计双入户门餐厅挑高6.7m露台较小整体通透利用率高联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘正祥橘郡联排产品分析正祥橘郡联排产品分析半地下空间一层二层三层半地下空间一层二层三层BN户型：建筑面积273BN户型：建筑面积273户型特点：入户车库、超大花园庭 院、双露台、双阳台户型特点：入户车库、超大花园庭 院、双露台、双阳台联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘北纬25N安妮女王联排产品分析北纬25N安妮女王联排产品分析联排户型优点：联排户型优点：每户之间错开，联排可以形成独门 独院的效果，私密性好联排面宽较大卧室客厅采用大面积条窗，通风采 光好客厅挑高地下室为半地下，可直通166、花园联排户型缺点：联排户型缺点：没有室内车位地下室为错层，层高2.8米，计一半 产权，面积为87平米，面积较小没有露台，阳台较小顶层地下层一层二层三层联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘龙江云山墅双拼产品分析龙江云山墅双拼产品分析A1户型优点：双车位，下沉庭院，通风采 光佳，露台较多。A1户型优点：双车位，下沉庭院，通风采 光佳，露台较多。A1户型缺点：北向主卧，客厅无挑高A1户型缺点：北向主卧，客厅无挑高A1户型：建筑面积约584A1户型：建筑面积约584联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘龙江云山墅联排产品分析龙江云山墅联排产品分析C户型优点：户型方正，功能区分区多，下 沉167、庭院，通风采光好C户型优点：户型方正，功能区分区多，下 沉庭院，通风采光好C户型缺点：北向主卧，房间较小，露 台不多C户型缺点：北向主卧，房间较小，露 台不多C户型：建筑面积约350C户型：建筑面积约350联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘鼓山一号双拼产品分析鼓山一号双拼产品分析LC1户型缺点：车位较小，空间浪费、地下室采光不足，功能区间较少，动线设计不合理LC1户型缺点：车位较小，空间浪费、地下室采光不足，功能区间较少，动线设计不合理LC1户型优点：二楼南向大主卧，三楼超大主卧设计，露 台面积大LC1户型优点：二楼南向大主卧，三楼超大主卧设计，露 台面积大LC1户型：建筑面积约39168、0LC1户型：建筑面积约390联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘153联排及类独栋别墅户型设计要点联排及类独栋别墅户型设计要点地上面积区间250-270平方米，总建筑面积320-350平方米,与小独栋 产品拉开差距，4联到8联地上三层或二层半，地下一层，地下面积60-80平方米室内车库，单车位一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主 要功能空间为家庭室和主次卧室；设备间与用人房置于地下4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室起居室面宽在5米左右，进深15-18米123456100200300400500600700800900滨江荔园云山墅云亩天朗三盛托斯卡纳正祥橘169、郡融侨旗山华润橡树湾北纬25N鼓山一号东方威尼斯目前福州别墅市场联排与类独栋产品的主力户型面积在230400m目前福州别墅市场联排与类独栋产品的主力户型面积在230400m2 2 之间，我们的户型面积将向融侨旗山看齐：230350平方米之间，我们的户型面积将向融侨旗山看齐：230350平方米154独栋联排双拼叠拼联庭440-530类独栋501-609298-400241-492225-241182-215270420-440500-600230-400230-310190-230183-280300-894253-400317-460主力户型区间主力户型区间面积段建议面积段建议155总面积()170、520-2510155101517-1815-20251515-20主卧室15-20卫生间10步入式衣橱 510书房510合计50-55合计250-27020-3010151051010总计320-350设备间/锅炉房洗衣房储藏工人房(包括卫生间）50-55地上建筑面积地下室家庭影院60-80分层功能空间面积()门厅起居室餐厅公用卫生间厨房卧室/家庭室（可选）车库 首层次卧室1（包括卫生间）二层卧室/家庭室（可选）100-12080-100次卧室1公用卫生间三层主卧区2 总面积()520-2510155101517-1815-20251515-20主卧室15-20卫生间10步入式衣橱 510书171、房510合计50-55合计250-27020-3010151051010总计320-350设备间/锅炉房洗衣房储藏工人房(包括卫生间）50-55地上建筑面积地下室家庭影院60-80分层功能空间面积()门厅起居室餐厅公用卫生间厨房卧室/家庭室（可选）车库 首层次卧室1（包括卫生间）二层卧室/家庭室（可选）100-12080-100次卧室1公用卫生间三层主卧区2 联排及类独栋户型各功能空间建议面积联排及类独栋户型各功能空间建议面积功能空间建议功能空间建议156高级大独栋 产品建议顶级别墅户型设计原则高级大独栋 产品建议顶级别墅户型设计原则 出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的 量172、应控制在较少的数量内，其中拥有独享资源处可考虑设置1000 平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积 控制在500平方米左右 出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的 量应控制在较少的数量内，其中拥有独享资源处可考虑设置量应控制在较少的数量内，其中拥有独享资源处可考虑设置10001000 平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积 控制在控制在500500平方米左右平方米左右超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空 间种类的要173、求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外 空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的 要点和推荐户型 超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空 间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外 空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的 要点和推荐户型要点和推荐户型鉴于现阶段区域认知度不足，建议此类产品仅在一期发挥向上立 势作用，价值兑现延至市场成熟期 鉴于现阶段区域认知174、度不足，建议此类产品仅在一期发挥向上立鉴于现阶段区域认知度不足，建议此类产品仅在一期发挥向上立 势作用，价值兑现延至市场成熟期势作用，价值兑现延至市场成熟期157高级大独栋 产品建议推荐户型1高级大独栋 产品建议推荐户型1纳帕溪谷纳帕溪谷F户型总建筑面积户型总建筑面积654地上建筑面积地上建筑面积469 地上一层地上一层279地上二层地上二层190地下室地下室185首层建筑实景图 单独门房及私家车道设计平添了别墅的尊单独门房及私家车道设计平添了别墅的尊 贵感。贵感。U U型建筑自然围和了内庭院，同时也增加型建筑自然围和了内庭院，同时也增加 了建筑的采光面。了建筑的采光面。158推荐户型1推荐户175、型1地上二层纳帕溪谷纳帕溪谷F户型总建筑面积户型总建筑面积654地上建筑面积地上建筑面积469 地上一层地上一层279地上二层地上二层190地下室地下室185 二层的走道尺度适当放大，二层的走道尺度适当放大，预留了布置斗柜或壁桌等装饰预留了布置斗柜或壁桌等装饰 家具的空间，走道的尽头以弧家具的空间，走道的尽头以弧 形的结合玄关和客厅吹拔的小形的结合玄关和客厅吹拔的小 阳台结束，使走道也称为一道阳台结束，使走道也称为一道 风景。风景。主卧室的卫生间干湿分区，主卧室的卫生间干湿分区，洗面池与通往衣帽间的走道自洗面池与通往衣帽间的走道自 然结合。然结合。高级大独栋 产品建议高级大独栋 产品建议159176、推荐户型1推荐户型1地下室庭院效果图纳帕溪谷纳帕溪谷F户型总建筑面积户型总建筑面积654地上建筑面积地上建筑面积469 地上一层地上一层279地上二层地上二层190地下室地下室185 多重庭院的设计，主要的功能空多重庭院的设计，主要的功能空 间均朝向庭院，使得每个主要房间均朝向庭院，使得每个主要房 间都有了间都有了2 2个面以上的景观。个面以上的景观。高级大独栋 产品建议高级大独栋 产品建议160推荐户型2推荐户型2高级大独栋 产品建议高级大独栋 产品建议纳帕溪谷E户型总建筑面积637地上建筑面积452 纳帕溪谷E户型总建筑面积637地上建筑面积452 地上一层地上一层276地上二层地上二层1177、76地下室地下室185地上一层地上二层 先进院门再进家门的设计保证了私先进院门再进家门的设计保证了私 密性，同时也迎合了中国人传统的居密性，同时也迎合了中国人传统的居 住习惯。住习惯。主卧室设计了单独的起居空间。主卧室设计了单独的起居空间。建筑实景图161推荐户型2推荐户型2高级大独栋 产品建议高级大独栋 产品建议地下室纳帕溪谷E户型总建筑面积637地上建筑面积452 纳帕溪谷E户型总建筑面积637地上建筑面积452 地上一层地上一层276地上二层地上二层176地下室地下室185庭院效果图庭院实景图162高级大独栋产品户型各功能空间建议面积高级大独栋产品户型各功能空间建议面积分层功能空间面积(178、)总面积()分层功能空间面积()总面积()首层门厅20280-350客厅50-70餐厅20-30家庭室20-30西厨、早餐室20中厨20公用卫生间20次卧室（独立卫生间、衣橱，可替换为主卧区）20-30车库40-60二层主卧区120180-220105-1010-15主卧区2（可与一层次卧互换）20105-1010-15次卧室（包括独立卫生间、衣橱）*220-30家庭室20合计地上建筑面积460-570地下室泳池（包括机房、更衣间、卫生间,可选)100-150200-280家庭影院40-60健身房、桑拿室20-30酒吧、酒窖20-30设备间/锅炉房10-20操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房179、及卫生间）30-40其他（包括司机房及卫生间、公共卫生间等）20总计660-850总计660-850高级大独栋 产品建议高级大独栋 产品建议163高级大独栋 产品建议高级大独栋产品面积段特征高级大独栋 产品建议高级大独栋产品面积段特征根据世联的研究分析，目前国内顶级大独栋别墅市场供应的面积主要有如下 两个特征：地上建筑面积400-550之间是目前客户需求的主流面积和各项 目畅销面积区间，也是目前豪宅别墅市场的达标面积 地上建筑面积地上建筑面积400400-550550之间是目前客户需求的主流面积和各项之间是目前客户需求的主流面积和各项 目畅销面积区间，也是目前豪宅别墅市场的达标面积目畅销面积区180、间，也是目前豪宅别墅市场的达标面积1000以上别墅通常占据最佳位置、享有稀缺资源，两者均能实 现较快的销售速度。10001000以上别墅通常占据最佳位置、享有稀缺资源，两者均能实以上别墅通常占据最佳位置、享有稀缺资源，两者均能实 现较快的销售速度。现较快的销售速度。豪宅别墅供应的面积主要集中在三个面积区间：400，500-600，1000，地下室面积200-400 豪宅别墅供应的面积主要集中在三个面积区间：豪宅别墅供应的面积主要集中在三个面积区间：40015平方米，独立衣帽间，主卧书房保证南向采 光或以大面积满足工作间需求7全地下室+采光井/下沉式庭院，或者半地下室设计，2个以上保姆间应有明采181、光5房间数量6个以上，首层设有1-2个房间，可用作书房或老人房1不同面积段大独栋别墅设计要点不同面积段大独栋别墅设计要点166地上建筑面积1000平方米以上，地下室面积300平米，合计使用面积1400平 方米以上2房间数量通常8个，平面空间调整余地大，可根据需要自由增加房间数量地上建筑1000平方米以上3户型设计的功能空间的组成和序列与常见居家型别墅有所不同，不仅主要的功 能空间的尺寸进一步放大，同时室内增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一 步彰显别墅的气派与奢侈的功能空4因为具备商务招待功能，因此首层空间的尺度应尽可能的夸大，通过夸张华丽 的楼梯形式、3.6m的层高、大面积挑空来传达招待功能182、5地下室功能丰富，除常见功能外，通常设计有游泳池、大规模酒窖、艺术收藏 室、紧急避难室167强调与自然的交流，增加室外活动空间，赠送大面积的私家 院落、露台强调与自然的交流，增加室外活动空间，赠送大面积的私家 院落、露台 利用露台、阳台、院 落等室外活动空间构 成与潜山之间的纽带，既使别墅融于自然 环境之中，同时也使 潜山成为别墅的一景。窗台阳台度假氛围度假氛围168在别墅庭院中或灰空间内设置温泉泡池，通过合理的建筑 设计和园林布置保证泡池的采光和私密性在别墅庭院中或灰空间内设置温泉泡池，通过合理的建筑 设计和园林布置保证泡池的采光和私密性庭院内设置温泉示意露台度假氛围度假氛围169户型不拘泥183、于方正格局，内部空间尽量融合，减少隔断对空间 连续性造成的影响户型不拘泥于方正格局，内部空间尽量融合，减少隔断对空间 连续性造成的影响长面宽：设计上尽量 增大景观面，减小进 深；少隔断：尽量减少空 间的分割，充分体现度 假产品的舒适要求；大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连 通，开放式西厨。最大化景观面，舒适休闲的格局度假氛围度假氛围170装饰房间外部阳台和庭院，形成凉爽、舒适的灰空间以供客 户长时间和自然接触装饰房间外部阳台和庭院，形成凉爽、舒适的灰空间以供客 户长时间和自然接触良好的灰空间打造是 在客户能否走出去和大 自然亲近的关键。客户在别墅内的活动空间不能仅仅局限在房间内部，灰空间承184、载了客户长 时间和自然接触的使命；灰空间内必备的几个要素：风扇、遮阳帘和躺椅等休息设施。度假氛围度假氛围171利用天窗、水系将自然元素引入到房间，体验亲近自然的体 验之旅利用天窗、水系将自然元素引入到房间，体验亲近自然的体 验之旅引入天窗观看夜空和 景色，增添度假情趣，更加亲近自然。房间和自然贴近的手段增大窗户景观面、将水系引入到庭院、结合坡地建设无边界泳池或浴缸。度假氛围度假氛围172每间卧室采用套间设计，尽显尊贵每间卧室采用套间设计，尽显尊贵 完整的套间包括卧 室、衣帽间、卫生 间（浴池、坐便、盥洗池、浴池、淋 浴）。度假氛围度假氛围1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区185、客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价酒店产品建议酒店产品建议温泉产品建议温泉产品建议别墅产品建议别墅产品建议企业别墅产品建议企业别墅产品建议我们通过对上海现有的十多个总部经济园区，筛选出了三个具有代表性的企业 总部园区，以供供参考我们通过对上海现有的十多个总部经济园区，筛选出了三个具有代表性的企业 总部园区，以供供参考174 虹桥临空园考察项目考察项目上海东方环球企业中心上海东方环球企业中心参考项目参考项目 桃浦生产性功能服务区 漕河泾经济开发区 漕河泾经济开发区 浦江智谷星月186、大业领地星月大业领地中粮万科中粮万科VMO特别说明：企业独栋商务办公往往要根据企业的特殊要求经行定制，我们选择 的案例仅供参考，更多设计需与买方企业共同设计打造东方环球企业中心，上海唯一古典建筑风格的企业总部园区东方环球企业中心，上海唯一古典建筑风格的企业总部园区175企业别墅案例一企业别墅案例一上海四大总部办公经 济试点基地之一上海四大总部办公经 济试点基地之一吸取了欧洲数千年的 建筑精华，以独有的独 立式商务建筑形态吸取了欧洲数千年的 建筑精华，以独有的独 立式商务建筑形态汇集罗马式、哥特式、巴洛克式、文艺复兴式 等多种欧洲建筑风格，融合现代与古典建筑智 慧结晶汇集罗马式、哥特式、巴洛克式187、文艺复兴式 等多种欧洲建筑风格，融合现代与古典建筑智 慧结晶3栋高层约6万方3栋高层约6万方整体规划：多种物业类型产品混搭，3栋高层+3栋多层+55栋独 立式办公楼+2个联体多层企业会所整体规划：多种物业类型产品混搭，3栋高层+3栋多层+55栋独 立式办公楼+2个联体多层企业会所55栋独栋约7.15万 方55栋独栋约7.15万 方3栋多层约1.8万方3栋多层约1.8万方2栋多层 会所约1万方2栋多层 会所约1万方东方环球企业中心东方环球企业中心东方环球东方环球东方环球东方环球企业中心企业中心企业中心企业中心产品类型：以独栋办公为主，兼具多层与高层办公产品产品类型：以独栋办公为主，兼具多层与高188、层办公产品户型类别户型类别单套地上面积单套地上面积单套地下面积单套地下面积建筑层数建筑层数单层面积单层面积层高层高栋数栋数体量比体量比独栋1300-16003004F325-400 地下一层 2.7米 地上一层5米，二层、三层为4米，四层为11米55栋44.7%44.7%双拼多层60005F1200 一层4.8米，二层至四层为3.5 米，五层是11米3栋11.25%11.25%高层整栋20000151320（4个 单元均分）1层4.8米，2层4.1米，3层3.8 米，4-14层3.6米，15层5.9米3栋37.5%37.5%会所50002栋6.25%6.25%合计办公：9万方会所：1万方底层5189、米挑高、顶层11米挑高、赠送300米地下停车室底层5米挑高、顶层11米挑高、赠送300米地下停车室所有办公产品一层均采取挑高，独栋顶层挑空，凸显产品的奢华品质，其中独栋单栋面积以1600平（地上1300，地下300）为 主，多层整栋为6000平，高层标准层面积在1300平左右东方环球企业中心东方环球企业中心东方环球东方环球东方环球东方环球企业中心企业中心企业中心企业中心户型结构：以框架结构为主，房型方正，可灵活分隔空间户型结构：以框架结构为主，房型方正，可灵活分隔空间 地上总面积：约1300-1600 单层面积：325-400 面宽：28米左右，进深：15米左右 电梯：1部；楼梯：3部南北通透190、，按照欧式建筑比例量身定做南北通透，按照欧式建筑比例量身定做 面积：约1200 结构：4个单元的双拼结构，每单元约300 电梯：4部；卫生间：2个独立式卫生间南北通透，对称独立式结构，房型方正，可灵活分割南北通透，对称独立式结构，房型方正，可灵活分割 面积：约1320 结构：4个单元，每单元约300 电梯：6部；卫生间：单套内独立卫生间，共4个核心筒设计，单套内独立卫生间，房型方正，可灵活分割核心筒设计，单套内独立卫生间，房型方正，可灵活分割东方环球企业中心东方环球企业中心东方环球东方环球东方环球东方环球企业中心企业中心企业中心企业中心建筑风格：外立面均采用石材打造，单体细节的表现力极强，从比191、例、柱式、色彩、屋顶、腰线等各角度凸显了欧洲建筑风格的特色建筑风格：外立面均采用石材打造，单体细节的表现力极强，从比例、柱式、色彩、屋顶、腰线等各角度凸显了欧洲建筑风格的特色欧洲新古典主义风格全部采用石材打造以乳白色色调为主，表现了建筑的“雅致”拱形的装饰和门窗斜屋顶设计欧洲柱式（罗马柱、双柱）延用欧式建筑的单体比例高层的Art-deco风格与独栋和多层的新古典主义风格遥相呼应，彼此衬托，把欧式建筑的奢华感与 尊贵感彰显的淋漓尽致高层的Art-deco风格与独栋和多层的新古典主义风格遥相呼应，彼此衬托，把欧式建筑的奢华感与 尊贵感彰显的淋漓尽致典型的Art-deco风格对称构图比例横竖线条圆弧192、形转角欧洲建筑装饰柱头欧式小品东方环球企业中心东方环球企业中心东方环球东方环球东方环球东方环球企业中心企业中心企业中心企业中心配套设施：每栋办公楼均配有独立电梯，独栋办公产品享有私家地下停 车室，产品功能完善，从细节处打造企业总部的豪华品质配套设施：每栋办公楼均配有独立电梯，独栋办公产品享有私家地下停 车室，产品功能完善，从细节处打造企业总部的豪华品质电梯：园区内每栋办公楼均设有电梯，独栋产品为1部，多层为4 部，高层为6部。品牌：施耐德，触摸式电梯停车场：独栋式办公楼：独立式地下停车区，位于地下1层，约300平 方，可共9-12个车辆停车多层办公楼：3栋多层共享一个地下停车区，位于集中式绿化193、广 场及3栋多层的地下区域高层办公楼：3栋高层共享一个地下两层停车区，位于3栋高层 的地下区域东方环球企业中心东方环球企业中心东方环球东方环球东方环球东方环球企业中心企业中心企业中心企业中心销售情况：2007年10月开盘，独栋办公产品去化速度约在2414 平方米/月，去化情况理想，独栋产品较受企业主的青睐销售情况：2007年10月开盘，独栋办公产品去化速度约在2414 平方米/月，去化情况理想，独栋产品较受企业主的青睐70000180002000001000020000300004000050000600007000080000独栋式办公楼多层办公楼高层办公楼各物业类型产品销售量物业类型开盘时194、间总体量推量销售单元去化速度独栋式办公楼2007.107150071500整栋出售（1600）2414/月多层办公楼2007.101800018000整栋出售（6000）高层办公楼2007.106000020000单元出售（320）690/月入驻企业中有部分是由开发商带过来的企 业客户，并非纯市场化运作销售策略上，仍是先销售标杆独栋式办公 产品，树立了区域形象，奠定了企业主信心 后，再推出高层产品，拔升高层办公楼的销 售速度除享受国家、市政府规定的优惠政策外，还享受闸北区政府对园区的财政扶持、技改贴息、企业服务等方面的优惠政策;对在发展区域经济中贡献大、税收入高的各类企业，均可享受“一事一议”195、的 财政扶持和优惠;对直接介绍和引进中、外企业的人士或单位（企业），园区将根据项目的性质 和规模予以一定的奖励。优惠政策销售情况关注点东方环球企业中心东方环球企业中心东方环球东方环球东方环球东方环球企业中心企业中心企业中心企业中心房型以框架结构为主，房型方正，可灵活分隔空间底层和顶层挑空，提升品质感和奢华感独立地下停车以及独立电梯，细节处考虑周全，功能完善在地理区位和周边环境不佳的大格局下，项目在整体规划上制定差异化战略，定位于既 不同于郊区产业园又不同于CBD区域5A甲级写字楼的“豪宅品质”总部基地，打造中环 内唯一的高品质总部基地产品设计整体规划借鉴点借鉴点缺点缺点园林景观设计较差，没有较196、吸引人的集中绿化，独栋式办公产品前后绿化也较少，无法 突出生态花园式办公的品质感；园林景观园区内入住企业业态过宽，缺乏主题性。入驻企业前期以多种产品混搭入市，拓宽产品线及客户群体独栋产品作为标杆产品，树立区域形象，提升项目品质前期只推出一栋高层试水，大体量高层产品仍是在项目步入成熟期后适时推出销售策略入驻企业仍以上海本地的地缘客户为主入驻企业中工贸结合型企业比重较大，企业数量最多入驻企业东方环球企业中心小结东方环球企业中心小结东方环球企业中心东方环球企业中心东方环球东方环球东方环球东方环球企业中心企业中心企业中心企业中心星月大业领地：项目坐落于上海松江工业区西部科技园，距离 上海市中心40公里197、，是一个集展示、研发、贸易、财务结算为一 体的生态型总部集群花园星月大业领地：项目坐落于上海松江工业区西部科技园，距离 上海市中心40公里，是一个集展示、研发、贸易、财务结算为一 体的生态型总部集群花园概况：概况：地址：松江区广富林路100号占地面积：1800亩建筑面积：约60万方容 积 率：1.3土地性质及使用年限：工业/50年开盘时间：2007年10月开 发 商：上海星月建设发展有限公司物业管理：上海星悦物业管理公司交通情况：交通情况：区位：区位：位于上海松江新城，园区地理位置独特，地处上海西南大门，是上海连接浙江的重要门 户，作为长三角1.5小时经济圈的枢纽中心交通：交通：外环以外，地铁198、九号线外环以外，地铁九号线，周边有沪杭高速 公路（A8）、同三国道（A30）、嘉金高速（A5）、松闵公路、沪松公路等高等级公路，构 成了便捷的公路交通网络。企业别墅案例二企业别墅案例二园区内组团规划采用围合组团形式围合组团形式，这样的 布局会使得每一组团的所有总部楼都可以享用 围合组团内上万平方米的绿化广场，充分体现 了企业总部花园在总体规划上科学性及人性化 的特点。企业总部花园按原地貌特点，引入多条活水 系引入多条活水 系，形成了自然水系与人工湖泊相互辉映，混 然天成，整个园区动静结合。项目一期占地约200余亩，共计16万平米左右 建筑面积，由88栋总部楼构成。整体规划：20%的建筑密度、1199、.4的建筑容积率及超过40%的绿 化覆盖率，为企业全面营造了健康、舒适的办公环境整体规划：20%的建筑密度、1.4的建筑容积率及超过40%的绿 化覆盖率，为企业全面营造了健康、舒适的办公环境星月大业领地星月大业领地星月星月星月星月大业领地大业领地大业领地大业领地产品类型:以双拼产品为主，部分小高层，交通空间竖向切分单 体，使整个单体既可联通又可拆分产品类型:以双拼产品为主，部分小高层，交通空间竖向切分单 体，使整个单体既可联通又可拆分 地上总面积：A1：1250；A2：1550 单层面积：600700 层数：A1地上4层，地下1层；A2地上5层，地下1层 单体：类独栋产品（双拼）顶部局部退层，200、留出足够的屋顶花园平台，为企业高层创造了私秘又风景绝佳的视觉空间顶部局部退层，留出足够的屋顶花园平台，为企业高层创造了私秘又风景绝佳的视觉空间 面积：B1:1500；B2：2000 单层面积：700800 单体：类独栋产品（双拼）层数：B1：6层；B2：7层玻璃墙面，最大限度的满足办公空间对采光的要求玻璃墙面，最大限度的满足办公空间对采光的要求 面积：B3：1450；B4：1750 单层面积：600700 单体：类独栋产品（双拼）层数：B3：6层；B4：7层大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室内和室外空间的过渡，并延伸了室内的视觉空间。大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室内和室外空间的过渡，并201、延伸了室内的视觉空间。A1A2户型：B1B2户型：B3B4户型：星月大业领地星月大业领地星月星月星月星月大业领地大业领地大业领地大业领地建筑风格：立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通 透的玻璃形成强烈的虚实对比建筑风格：立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通 透的玻璃形成强烈的虚实对比A1/A2户型B1/B2户型A1/A2户型B1/B2户型立面采用现代和古典相结合的 手法，大块的石材和通透的玻璃 形成强烈的虚实对比。细节丰富的石材墙面和入口处 形似中国古建花窗的金属条拼 图，赋予建筑深厚的文化内涵。大楼简洁明快的玻璃墙面，最 大限度的满足办公空间对采光的 要求。而局部半透的磨202、砂玻璃和金属 框的运用，改善了玻璃单一的质 感和立面的长宽比例，增加了建 筑的多样性。屋顶的斜切处理，不仅丰 富了变幻效果，而且使整个 楼宇更富有活力。立面上运 用材质的大胆对比，体现富 有个性的企业形象。大楼左右两个办公单元用 对比的墙面进行处理，创造 出了两种肌理效果，很自然 的分出两种办公单元。以竖立向条窗为主，均是 突显一种简洁果断的立面风 格C1/C2户型D户型C1/C2户型D户型星月大业领地星月大业领地星月星月星月星月大业领地大业领地大业领地大业领地187中粮万科VMO：国际大师级力作，社区化、花园式、绿色商务办公、研发集聚区中粮万科VMO：国际大师级力作，社区化、花园式、绿色商务203、办公、研发集聚区规模：规模：占地9万m2，建筑用地3.8万m2，总建筑面积8.9万m2，绿化面积达5万mm2 2，容积率约为1商务别墅：商务别墅：独栋与双拼组成，共30套；面积为5001200平方米，赠送250750平方米的采光地下空间，每 套配备36个停车位花园广场：花园广场：三栋5层的办公建筑组成，大堂双层挑高，标准层面积达到21003000平方米，空间可塑性强、易分割，一期主力户型仅为50150平方米独栋别墅办公独栋别墅办公双拼别墅办公双拼别墅办公商务办公区新理念：办公区域社区化和花园化商务办公区新理念：办公区域社区化和花园化物业建议物业建议案例三案例三项目位于闵行区新浦江城内，临近浦江204、高科园与世博园，车程顺利 约30分钟可到达市内各大商圈、浦东国际机场与虹桥综合交通枢纽项目位于闵行区新浦江城内，临近浦江高科园与世博园，车程顺利 约30分钟可到达市内各大商圈、浦东国际机场与虹桥综合交通枢纽188车程顺利约车程顺利约30分钟抵达虹桥综合枢纽分钟抵达虹桥综合枢纽车程顺利约 车程顺利约 28分钟 抵达浦东机场分钟 抵达浦东机场中粮中粮万科万科VMO区位、交通区位、交通中粮中粮中粮中粮 万科万科万科万科VMOVMO区位、交通区位、交通区位、交通区位、交通区位：区位：黄埔江畔、世博园南侧、闵行 区浦江镇交通：交通：A20高速、蒲星公路、地铁8 号线，高速直通上 海两大机场商圈：商圈：距205、离淮海路、人们广场、陆家嘴 等主要商圈车程均 在30分钟以内轨道8号线轨道8号线189鸟瞰效果 图花园广场中粮万科Villa Master Office 中粮万科Villa Master Office 中粮万科Villa Master Office中粮万科Villa Master Office内部空间方正通透内部空间随意分割超大面积私享屋顶花园，思想、视野与自然景观相连超大面积私享屋顶花园，思想、视野与自然景观相连190中粮中粮万科万科VMO产品产品中粮中粮中粮中粮 万科万科万科万科VMOVMO产品产品产品产品顶层顶层企业高管办公空间，私密性高企业高管办公空间，私密性高191中粮中粮万科万科V206、MO产品产品中粮中粮中粮中粮 万科万科万科万科VMOVMO产品产品产品产品CEO办公层CEO办公层大尺度开放办公空间，可以自由分割；超大阳光露台赠送大尺度开放办公空间，可以自由分割；超大阳光露台赠送192中粮中粮万科万科VMO产品产品中粮中粮中粮中粮 万科万科万科万科VMOVMO产品产品产品产品员工办公层员工办公层底层为形象展示区，开阔大气，彰显企业形象底层为形象展示区，开阔大气，彰显企业形象193中粮中粮万科万科VMO产品产品中粮中粮中粮中粮 万科万科万科万科VMOVMO产品产品产品产品形象展示层形象展示层采光地下室，5.1m超高层高，商务娱乐随心所欲采光地下室，5.1m超高层高，商务娱乐随207、心所欲194中粮中粮万科万科VMO产品产品中粮中粮中粮中粮 万科万科万科万科VMOVMO产品产品产品产品地下娱乐层地下娱乐层195VMOVMO生态社区：生态社区：人车分离的 交通系统，大规模的绿地建 设，环绕社区的水系人车分离的 交通系统，大规模的绿地建 设，环绕社区的水系.，整 个社区建立在一个花园之中，整 个社区建立在一个花园之中风格时尚风格时尚：设计者捕 捉设计者捕 捉80后对时尚诉求的趋势，整体组合以独特的推拉 的抽屉群为存在，单体办 公楼则以玻璃砖为立面，将户内外景色融为一体后对时尚诉求的趋势，整体组合以独特的推拉 的抽屉群为存在，单体办 公楼则以玻璃砖为立面，将户内外景色融为一体绿208、色建筑：绿色建筑：标准化材料的使 用、独特的采光设计及多项节能技 术的采用，传递了环保节能的生活 理念标准化材料的使 用、独特的采光设计及多项节能技 术的采用，传递了环保节能的生活 理念中粮万科Villa Master Office中粮万科Villa Master Office中粮万科Villa Master Office中粮万科Villa Master Office196中粮中粮万科万科VMO信息汇总 信息汇总 中粮中粮中粮中粮 万科万科万科万科VMOVMO信息汇总信息汇总信息汇总信息汇总项目综合信息表项目综合信息表万科VMO万科VMO项目位置闵行区浦锦路和江梅路交界处规模概况总建筑面积88209、762平米占地面积近9万方建筑基地面积3.8万方绿化用地约5万方用地性质商办用地产品类别详见产品类别表租售模式全部销售；10%-30%入住率目前建设中；一期售罄，二期11年5月21日开盘；2012年整体交房相关配套车位比100：1（规划）；前5年免费使用运动设施、餐饮、会议设施等客户类别全国各地，总部办公备注：由于目前处于建设期，客户均未入驻，VMO相关客户信息也处于保密阶段无法 获取，项目组后期会继续跟进调查197中粮中粮万科万科VMO信息汇总 信息汇总 中粮中粮中粮中粮 万科万科万科万科VMOVMO信息汇总信息汇总信息汇总信息汇总产品类别及相关信息产品类别及相关信息万科VMO万科VMO产品210、类别数量装修 情况总层数单层面积（平方米）总面积（平方米）售价其他独栋16毛坯425014503400-3500万/套含所送花园和 450平米地下面 积双拼14毛坯3150左右5001300-1400万/套-写字楼（花园广 场）3幢共 297套精装52000100001700-20000 元/平米分割面积为60-300平米，可组 合；一楼商 铺；首层层高 4.2米，其余 3.7米企业别墅产品建议企业别墅产品建议1983.3.3.3.园林景观园林景观园林景观园林景观2.2.2.2.建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格1.1.1.1.产品体量产品体量产品体量产品体量每层250400m2，每栋4层，地面211、以上建筑面积10001600m2每层250400m2，每栋4层，地面以上建筑面积10001600m2注意山、水、树的结合，建议模仿皇家园林，衬托企业气势注意山、水、树的结合，建议模仿皇家园林，衬托企业气势建筑风格应与项目周边建筑保持大致相似，建议选择现代风格建筑风格应与项目周边建筑保持大致相似，建议选择现代风格1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价土地成本土地成本拿地一期拿地二期拿地一期拿地二期土地面积（亩）土地面积（亩）土212、地单价土地单价土地总价（亿）土地总价（亿）拿地一期50030万/亩1.5拿地二期61040万/亩2.44拿地三期12940万/亩0.52合计12394.46备注：拿地三期的土地面积由东部村庄用地172亩和 北部村庄用地的57亩的加和减去南侧100亩置换土地 得来，172+57-100=129亩拆迁补 偿用地拆迁补 偿用地拿地 三期拿地 三期拿地 三期拿地 三期各物业类型指标占地、容积率、建筑面积项目可售物业占地994亩，总建筑面积 达69.3万方，容积率为1.05配套占地245亩，建筑面积达14.9万 方，容积率仅为0.91项目总占地1239亩，容积率为1.02，总 建筑面积为84.2万方总占213、地面积12391239销售物业及配套建 筑面积842200容积率1.02 1.02 销售物业建筑面积693133物业类型占地面积（亩）容积率建筑面积（）物业类型占地面积（亩）容积率建筑面积（）销售物业开发销售物业开发9941.05 693133开发一期温泉艺墅-联排610.624400温泉艺墅-双拼410.513667 企业别墅451.0 30000小计小计1470.69 68067 开发二期坡地联排1610.664400半山独栋1050.428000景观公寓802.4128000小计小计3460.96 220400开发三期企业庄园2301.0 153333 艺术家别墅1011.0 67333214、 小计小计3311.00 220667开发四期花园洋房1101.288000 江景公寓602.496000 小计小计1701.62 184000核心配套核心配套2450.91 149067开发一期温泉泡池36别墅式温泉酒店400.513333 酒店综合楼150.88000 商业配套101.0 6667 小计小计1010.42 28000 开发二期特色商业小镇601.248000 风情度假酒店341.431733 小计小计941.27 79733 开发三期艺术会所201.0 13333 艺术mall301.428000 小计小计501.24 41333 其他其他分期开发分期开发一期一期以温泉为核215、心，设置高档温泉主题酒店别墅以联排和双拼为主，控制建筑面积，便于控制总价注：一期土地单价30万/亩一期土地共500亩一期土地总价15000万元一期开发量（亩）248一期开发量（亩）248销售物业开发面积（亩）147销售物业容积率0.69 销售物业建筑面积()68,067序号物业类型占地面积（亩)建筑面积（）单价(元/)单价（元/亩）金额(万元）备注序号物业类型占地面积（亩)建筑面积（）单价(元/)单价（元/亩）金额(万元）备注1土地费用150001土地费用15000一次性已付500亩土地总价15000万2前期工程费2591 2前期工程费2591 建安成本的10%3建筑安装工程费25913 3建216、筑安装工程费25913 3.13.1销售物业开发销售物业开发3.113.11温泉艺墅-联排6124400150036602440015003660毛坯3.123.12温泉艺墅-双拼411366720002733.3 1366720002733.3 毛坯3.133.13企业别墅4530000200060003.230000200060003.2核心配套核心配套3.213.21温泉泡池362000007203.222000007203.22别墅式温泉酒店401333350006666.7 1333350006666.7 含装修3.233.23酒店综合楼15800060004800800060004217、800含装修3.243.24商业配套10666720001333.3 3.3666720001333.3 3.3其他其他4管理费用435 4管理费用435 前三项和的1%5其他费用528 5其他费用528 前两项的3%6不可预见费868 6不可预见费868(2+3+4)3%7合计(不含地价)30336 8开发成本合计45336 7合计(不含地价)30336 8开发成本合计45336 分期开发分期开发二期二期在一期温泉特色基础上发挥项目的森林环境优势，打造坡地联排与半山独栋进一步完善区域内的商业设施，打造特色商业小镇二期开发量（亩）440二期开发量（亩）440销售物业开发面积（亩）346销售物业218、容积率0.96 销售物业建筑面积()220,400序号物业类型占地面积（亩)建筑面积（）单价(元/)单价（元/亩）金额(万元）备注序号物业类型占地面积（亩)建筑面积（）单价(元/)单价（元/亩）金额(万元）备注1土地费用244001土地费用24400假定一次性支付二期610亩土地 费用,单价40万元/亩,总地价 24400万元2前期工程费6377 2前期工程费6377 建安成本的10%3建筑安装工程费63767 3建筑安装工程费63767 3.13.1销售物业开发销售物业开发3.113.11坡地联排16164400150096606440015009660毛坯3.123.12半山独栋10528219、000200056002800020005600毛坯3.133.13景观公寓801280001800230403.21280001800230403.2核心配套核心配套3.213.21特色商业小镇6048000200096003.2248000200096003.22风情度假酒店3431733.3500015867 3.233.243.331733.3500015867 3.233.243.3其他其他4管理费用945 4管理费用945 前三项和的1%5其他费用9235其他费用923前两项的3%6不可预见费2133 6不可预见费2133(2+3+4)3%7合计(不含地价)74145 8开发成本合220、计98545 7合计(不含地价)74145 8开发成本合计98545 分期开发分期开发三期三期在区域内商业及酒店设施完善之后，重点开发企业庄园和艺术会所三期开发量（亩）321三期开发量（亩）321销售物业开发面积（亩）271销售物业容积率1销售物业建筑面积()180,667序号物业类型占地面积（亩)建筑面积（）单价(元/)单价（元/亩）金额(万元）备注序号物业类型占地面积（亩)建筑面积（）单价(元/)单价（元/亩）金额(万元）备注1土地费用51601土地费用5160假定一次性支付三期129亩土地费 用,单价40万元/亩,总地价5160万 元2前期工程费5495 2前期工程费5495 建安成本的221、10%3建筑安装工程费54947 3建筑安装工程费54947 3.13.1销售物业开发销售物业开发3.113.11企业庄园170113333 220024933 113333 220024933 毛坯3.123.12艺术家别墅10167333 220014813 67333 220014813 毛坯3.23.2核心配套核心配套3.213.21艺术会所2013333 30004000 3.2213333 30004000 3.22艺术mall3028000 400011200 3.233.243.328000 400011200 3.233.243.3其他其他4管理费用656 4管理费用656 222、前三项和的1%5其他费用320 5其他费用320 前两项的3%6不可预见费1833 6不可预见费1833(2+3+4)3%7合计(不含地价)63250 8开发成本合计68410 7合计(不含地价)63250 8开发成本合计68410 205分期开发分期开发四期四期四期开发沿江村庄拆迁地块，容积率较高四期开发量（亩）230四期开发量（亩）230销售物业开发面 积（亩）230销售物业容积率1.51 销售物业建筑面 积()232,000序号物业类型占地面积（亩)建筑面积（）单价(元/)单价（元/亩）金额(万元）备注序号物业类型占地面积（亩)建筑面积（）单价(元/)单价（元/亩）金额(万元）备注1土地223、费用2前期工程费55841土地费用2前期工程费5584建安成本的10%3建筑安装工程费558403建筑安装工程费558403.13.1销售物业开发销售物业开发3.113.11花园洋房170136000160021760136000160021760毛坯3.123.12江景公寓609600018001728096000180017280毛坯3.23.2核心配套核心配套3.213.223.233.243.33.213.223.233.243.3其他其他3.313.31拆迁安置费用拆迁安置费用1001050001600168001050001600168004管理费用614 4管理费用614 前三项224、和的1%5其他费用168 5其他费用168 前两项的3%6不可预见费1861 6不可预见费1861(2+3+4)3%7合计(不含地价)64067 8开发成本合计64067 7合计(不含地价)64067 8开发成本合计64067 投资计划表 单位：万元单位：万元三年分批投 入比例15%35%50%序号序号项目名称项目名称投资金额投资金额2011年2011年2012年2012年2013年2013年2014年2014年2015年2015年2016年2016年2017年2017年2018年2018年2019年2019年1 1地价4456015000244005160地价4456015000244005225、1602 2一期工程30336 4550 10617 15168 一期工程30336 4550 10617 15168 2.1 前期工程费2591 38990712962.2 建安工程费25913 38879070129572.3 其他费用528 791852642.4 管理费435 651522182.5 不可预见费868 1303044343 3二期工程74145 11122 25951 37072 二期工程74145 11122 25951 37072 3.1 前期工程费6377 957223231883.2 建安工程费63767 956522318318833.3 其他费用923 13226、83234623.4 管理费945 1423314733.5 不可预见费2133 32074610664 4三期工程63250 9487 22137 31625 三期工程63250 9487 22137 31625 4.1 前期工程费5495 824192327474.2 建安工程费54947 824219231274734.3 其他费用320 481121604.4 管理费656 982303284.5 不可预见费1833 2756429164 4四期工程64067 9610 22423 32033 四期工程64067 9610 22423 32033 4.1 前期工程费5584838195227、427924.2 建安工程费55840837619544279204.3 其他费用168 2559844.4 管理费614 922153074.5 不可预见费1861 279651931合计276357 19550 10617 50690 25951 51720 22137 41235 22423 32033 合计276357 19550 10617 50690 25951 51720 22137 41235 22423 32033 销售物业售价：单位（元/平米）物业销售性收入表物业销售性收入表销售型物业售价按照年均6%的增幅复合增长销售价格及年增长率（）销售价格及年增长率（）可售物业类型预计228、11年可实现均价九年复合平均增 幅2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年联排110006.00%11660 12360 13101 13887 14720 15604 16540 17532 双拼160006.00%16960 17978 19056 20200 21412 22696 24058 25502 企业别墅80006.00%8480 8989 9528 10100 10706 11348 12029 12751 坡地联排135006.00%14310 15169 16079 17043 18066 19150 20299 21517 半山独229、栋210006.00%22260 23596 25011 26512 28103 29789 31576 33471 景观公寓80006.00%8480 8989 9528 10100 10706 11348 12029 12751 企业庄园80006.00%8480 8989 9528 10100 10706 11348 12029 12751 艺术家别墅80006.00%8480 8989 9528 10100 10706 11348 12029 12751 花园洋房100006.00%10600 11236 11910 12625 13382 14185 15036 15938 江景公寓230、80006.00%8480 8989 9528 10100 10706 11348 12029 12751 销售物业销售收入：单位（万元）序号序号项 目项 目合计合计2011年2011年2012年2012年2013年2013年2014年2014年2015年2015年2016年2016年2017年2017年2018年2018年1 1一期销售收入一期销售收入79502 0 19470 56601 3430 0 0 0 0 2 2二期销售收入二期销售收入392102 0 0 57253 130956 203893 0 0 0 3 3三期销售收入三期销售收入93080 0 0 0 0 54103 38231、977 0 0 4 4四期销售收入四期销售收入130801 0 0 0 0 0 39256 44439 47106 项目利润表及现金流分析项目利润表及现金流分析累计净利润32.2亿；项目在第3年实现成本回收；投入峰值在第1年出现，达1.96亿元利润表（2011年-2019年）利润表（2011年-2019年）单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1经营收入序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1经营收入695,485019,470113,855134,3862232、57,99678,23344,43947,10647,1061.1 销售收入695,485019,470113,855134,386257,99678,23344,43947,10647,1061.2 经营收入01.3 其他收入02经营成本2经营成本373,71119,55013,17065,61643,56985,54332,39347,06128,59938,2092.1开发成本171,9184,55010,61726,29025,95146,56022,13741,23522,42332,0332.2土地成本46,49115,000024,40005,16000002.3销售费用、税金及233、附 加91,17802,55314,92617,61833,82310,2565,8266,1766,1763 3净利润净利润321,774-19,5506,30048,23990,817172,45345,840-2,62218,5078,897321,774-19,5506,30048,23990,817172,45345,840-2,62218,5078,897项目利润表及现金流分析项目利润表及现金流分析现金流量表 单位：万元注：在本次经济测算中，对于经营性物业视作企业的沉淀资产，对其运营过程中 产生的成本与产出不做模拟预测注：在本次经济测算中，对于经营性物业视作企业的沉淀资产，对其运营234、过程中 产生的成本与产出不做模拟预测2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年资金流出19,55013,17065,61643,56985,54332,39347,06128,59938,209资金流入01947011385513438625799678233444394710647106资金差额-19,5506,30048,23990,817172,45345,840-2,62218,5078,897净现金差额-17,4005,60742,93380,827153,48340,797-2,33416,4717,918累计现金流-19,550-13,25134,989125,806298,259344,099341,477359,983368,880210THE END