1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月73可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论2第二章 项目建设的背景和必要性7第三章 需求分析16第四章 项目建设区位及建设条件20第五章 建设方案24第六章 环境保2、护、卫生、消防32一、环境保护标准32按照国家环境保护的有关规定，本项目主要采用如下标准：32开发建设项目水土保持方案技术规范（SL204-98）32水土保持综合治理技术规范（GB/T16453-1996）32第七章 节能节水措施35第八章 项目实施进度36第九章 投资估算及资金筹措37第十章 财务评价42第十一章 还贷来源分析47第十二章 社会评价51第十三章 风险分析55 第一章 总 论一、项目背景（一）项目名称：xx县护城河整治工程（二）承办单位：xx县城市建设发展总公司（三）项目可研报告编制依据 1、xx城市总体规划（2003-2020） 2、中共xx县委办公室 xx县人民政府办公室关3、于建立县旧城改造指挥部的通知长委办发（2007）27号文件3、2007年度xx县城市房屋拆迁补偿标准4、刘国富在全县旧城改造动员大会上的讲话5、政府抄告单 长办第37号 长建2007 43号6、xx县第十二次党代会、县第十四届人大政府工作报告7、xx县发展改革和经济委员会关于xx县城市建设发展总公司护城河改造工程立项的批复 长发改经2007424号文件8、项目可研报告编制委托书9、建设项目经济评价方法与参数（第三版）10、投资项目可行性研究指南11、现行有关的建设法规、规范二、项目概况（一）建设要求为了更好地展示xx的城市风貌、促进城市新一轮的发展，在护城河整治中，始终坚持“以人为本，人与自然4、和谐相处，从保护环境出发，突出重点多出精品”的治理理念，因地制宜，大胆创新，突出河道的生态功能、景观功能、使用功能，完善城市基础设施，提高路网密度，增加广场、绿地、停车场地，改善城市环境，建设山水型园林城市；保护文物古迹和人文景观，创造人与自然和谐的人居环境；突出环境、社会、经济相结合的原则。（二）建设目标 1、调整用地布局：运用市场规律、通过土地置换、开发建设等方式将混杂在城区内的工业用地、仓储用地搬迁至外围规划的用地内，原址安排商贸、服务、文化娱乐、商住、居住等用地，达到强化护城河区域功能，改善护城河环境的目的。 2、道路建设：通过项目带动道路，道路促进开发，加大步行通道建设，梳理道路交通5、；加快环河道路的改造，增加停车场地等措施，改善交通环境。 3、住区改造：通过增加绿地、小品、环卫设施等措施改善护城河周边社区生活环境，进行旧建筑立面更新整治，重塑城市空间形象；并新建部分住宅小区。4、规划布局：护城河整治工程统一设计、统一建设，呈“d”形布局，并与周边各功能区产生整体联动效应，建设沿河景观绿化带，为城市提供充分的公共活动空间，并结合休闲商贸实际建设部分商业建筑。（三）建设开发模式项目的资金实行封闭式管理，专款专用，土地出让金扣除有关规费后全额返还。 （四）建设范围本项目重点对S1金宇小区东侧地块、S2龙潭湾周边地块、S3望春南路地块、S4北护城河东段南岸地块、S5北护城河北岸东6、段地块、S6北护城河北岸西段地块、S7西护城河地块（水利局至小西门桥）、S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）、S9金陵菜场地块等七大地块进行拆迁及污水管网、道路、绿化等整治改造。总拆迁建筑面积约125288m2。（五）建设内容本项目建设内容为xx县护城河规划红线范围内的拆迁工程、污水管网工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施的建设。包括S1至S9地块内的道路（含管线建设、路灯、交通设施）、桥梁（含管线建设）等基础设施的建设。（六）主要建设条件1、根据中共xx县委员会长委发（2007）7号文件的精神，本项目被列为2007年政府为民办实事的重要工程之一。xx县委切实加强对护城河整治工作的领导，积7、极推进本项目的快速实施。因此，本项目的建设具有有力的组织保证。2、xx县城市建设发展总公司公司有城市建设、经营城市资产的经验，能确保本项目的顺利实施，在建设过程中严格按照基本建设程序，把好工程质量关。3、本项目有较为成熟的基础条件，有城市中心商务区的建设前景，有水资源条件等景观基础，因此利于建设人性化的公共空间系统和功能复合的城市滨水区。（七）项目投入总资金、资金筹措及使用计划1、项目投入总资金本项目投入总资金73004.58万元，其中工程费用4920万元，工程建设其他费用61737.6万元，基本预备费3332.88万元，建设期利息为3014.1万元。2、资金筹措计划本项目建设资金来源为自有资8、金及项目融资。本项目还款来源为排污费收入及土地出让收入。3资金使用计划本项目建设期为4年，建设资金分年投入，2008年投入5000万元，2009年投入12000万元，2010年投入26000万元，2011年投入30004.58万元，其中详见投资使用计划与资金筹措表。三、主要结论与建议 （一）本项目建设产生的社会效益十分明显，项目建设十分必要。1、有利于增加城市功能，改善城市形象。整治后，顺应了当前经济发展客观需要的物质空间和人文空间的更新，将解决好护城河周边区域大量的物质性老化问题，通过对环境的改造，建筑景观焕然一新，将大大改善城市面貌，理顺交通状况，完善城市的结构与功能，提高城市整体素质和城9、市品位。 2、有利于改善人居环境。整治后，极大地改善了护城河周边原有的人居环境，改变老城区交通不畅等局面。工程注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明的融合，提高地块的利用率，扩大绿化面积，营造人与自然的和谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创造了一个良好的工作环境和生活空间，提高了市民的居住和生活条件。3、促进精神文明的进一步发展。护城河整治后将使市民有一个休闲游乐健身的好去处，丰富了人们的日常生活，必然推动市民素质不断提高，为城市精神文明建设创造必要的条件，有利于巩固社会文明风气，塑造城市美好形象，促进城市的可持续发展。（二）本项目建设方案可行。1、财务评价可行。经测算，财务10、内部收益率为14.42%IC（IC12%），资本金收益率20.04%IC（IC12%），财务净现值为1849.07万元0，财务评价可行。2、融资方案可行项目还款来源一为排污费收入，二为土地出让收入，经测算整个偿还期利息备付率为4.1偿债备付率为1.817，项目偿债保证程度较高。融资方案可行。第二章 项目建设的背景和必要性一、项目建设背景（一）经济及财政背景近年来，xx的国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，荣获全省“小康县”、国家级科技先进县和全国综合实力“百强县”等称号。工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等传统产业得到改造，机械电子、生物医药等新11、兴产业快速崛起，技术含量高，附加值大的高新技术产品发展较快。实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略。着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展。壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效。以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。房地产开发与建设力度加大。随着城市框架拉开和城市人口的集聚，房地产开发商纷纷进入xx投资开发房地产。 xx县七年来主12、要经济指标如下： 表2-1 xx县八年来主要经济指标 年份国内生产总值财政总收入全社会固定资产投资金额(亿元)增长率(%)金额(亿元)增长率(%)金额(亿元)增长率(%)200182.0513.75.0156.640.8100200292.5112.86.8336.345.611.52003108.0716.810.3251.158.127.42004129.2619.613.5231.076.832.22005135.384.717.5129.593.9922.42006162.620.122.0125.6105.8112.62007193.47152827.2103.517.120082213、3.815.730.810%127.623.3表2-2指标名称2005年2006年同比2007年同比2008年同比地区生产总值135.38162.620.10%193.4715%223.815.7全市人均GDP218502633120.50%3120518.50%3627116.2%实现进出口总额223923132940%4764552.10%7110050.7%其中:自营出口193922902849.70%4464553.80%6681050%2007年，我县完成地区生产总值193.47亿元，财政总收入28亿元，地方财政收入15.36亿元，固定资产投资103.50亿元，社会消费品零售总额6514、.52亿元。2008年，我县完成地区生产总值223.8亿元，财政总收入30.8亿元，地方财政收入16.3亿元，固定资产投资127.61亿元，社会消费品零售总额78.56亿元。xx在第九届全国2008年县域经济基本竞争力百强县名单中排名第46位，比上届排名提升了19位。近四年财政收支情况: 表 2-3年份财政总收入（亿元）增长率（%）地方财政收入（亿元）增长率（%）预算外收入（亿元）增长率（%）地方财政支出（亿元）增长率（%）200517.5129.59.438.23.562.98.517.57%200622.125.61227.73.724.51129.4%20072827.2%15.428.15、25.6852.7%13.522.7%200830.810%16.35.82.27143.7%xx县地方财政能有今天的成就，与以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务的决策分不开。可以说，xx财政已步入一个高速、稳定的良性增长期。xx县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，推进了护城河整治工作，要使城市面貌显著改善，城市功能不断增强，城市品位持续提升，护城河整治更显迫切。同时经济和财政实力也为护城河整治奠定了坚实的经济基础，使其能得以科学规划、正确实施。（二）房地产发展状况随着经济社会的提速发展，xx县加快推进山水园林型现代化中等工贸城市建设步伐，县城建成区面积不16、断扩大，从1993年的5.4平方公里扩展到1999年的6.9平方公里、2002年的15平方公里,呈现加加速扩展之势，其后数年内建成区面积扩展更快于往年。城市框架拉开和城市人口的集聚，使xx房地产业得到了较快发展。近两年来，房地产开发投资达34.3亿元，竣工面积达165万平方米。房地产开发不仅带动了地方经济发展，而且对城市化发展以及改善人居环境等都起到了重要作用，xx房地产市场呈现结构合理、规范有序的发展态势。从下表中可见近6年房地产开发的相关数据：表2-4年份房地产投资额(万元)房屋建筑施工面积(万/m2)房屋竣工面积(万/m2)商品房销售面积(万/m2)房屋空置面积(万/m2)多层住宅楼均价17、(元/m2) 20024854689.7840.8133.415.27180020036161297.835.837.63.472000200490698118.2342.6845.11.130002005171536755745.25.6350020061716009063.5460.8400020071930001636060.460.3445002008215100182.4134.8532.785.84800xx县各职能部门以及房地产开发企业一直以来都认清形势，引导和促进该县房地产业持续、健康发展。一是正确把握形势，既充分肯定成绩，又切实正视问题，努力保持房地产业市场持续、健康发展。二18、是正确把握原则，进一步坚定房地产业发展的方向和目标，努力促进房地产业走上良性循环的轨道。坚持发展与规范并重，促进房地产业健康有序发展；坚持市场化发展方向，进一步完善房地产市场化运作机制；坚持不断地提高房地产的支柱产业地位，进一步提高房地产业对全县经济增长的贡献率；坚持不断改善老百姓的居住条件，切实解决困难群众的居住困难。三是正确把握力度，既运用经济手段，又运用行政手段，切实提高对房地产业调控的能力和水平。四是正确把握趋势，既依靠改革，又依靠科技，大力推进房地产业的市场化和产业化。建立协调有序的住房供应体系和住房保障体系；加强物业管理工作；依靠科技进步，把好规划设计和建筑施工关，提升房地产业开发19、项目整体质量和品位。房地产供需两旺，导致城区地块稀缺，中心商铺售价已高达3万元/平方米，而护城河附近地块为城市中心，实行护城河整治、基础设施建设，拓展了城市进一步发展的空间，有力地带动了护城河周边地产的良好发展势头。（三）城市建设状况经过近年建设、发展，xx县基本搭建了中等城市框架，城市综合载体功能进一步增强，城市规模迅速扩大，城区面貌日新月异，城市建设的重点逐步从拉框架转向重内涵、提品位。县党代会报告明确提出了创建国家园林城市、省级示范文明城市、全国生态县、中国人居环境奖、国际花园城市等主要创建内容，着力营造城在林中、居在园中、人在景中，山水相融、鸟语花香、人与自然和谐、宁静祥和优美的人居环20、境。xx县为进一步改善城市环境，提高市民的生活环境质量，推进护城河整治工程，这条城中河全长4.25公里，宽1430米，河道与xx港连接。但是由于护城河周边老城区地块建筑简陋陈旧，布局混乱，建筑密度高，市政基础设施不全，生活环境脏、乱、差，少有绿地和其他配套的公用设施，严重影响城市整体功能的发挥、影响城市形象的改善和居民生活水平的提高。并且这部分未改造地块处于城市中心区域，既是城市重要的节点，又具有较高的商业开发价值。随着人民生活水平和环境意识的不断提高，群众要求实施护城河整治、改善人居环境的呼声十分强烈。群众希望通过整治工程，更加凸现城墙水门的古朴、护城河的秀丽、环河建筑的雅致，使护城河成为历21、史文化、生态文化、城市文化的最佳感受区,为市民、游客提供提供一个可游可憩的休闲场所。 二、项目建设必要性（一）本项目建设是建成和谐社会，创建群众满意工程的需要。随着改革开放的不断深化，xx县城区城市面貌发生了翻天覆地的变化，已由改革开放初期的一个破旧简陋的小县城变成了一座初具规模的现代化城市。城区人口也有了显著增加，城市居民的生活水平和城市环境质量有了很大的改善。但与此同时，城区人口日益密集，住宅小区布局混乱，建筑密度过大，基础设施配套不全，脏、乱、差现象仍然存在，城市绿化品位不高。护城河综合整治工程是一件县城居民企盼已久的民心工程，群众迫切希望改善护城河“脏、乱、差”的面貌。只有通过护城河综22、合整治，才能让古老的护城河重新焕发出勃勃生机和迷人风采，提升城市品位，促进邻水城市建设健康协调发展。县委县政府狠下决心，把护城河综合整治作为实事工作来抓，真心实意为老百姓办实事，全力以赴开展护城河综合整治。坚持把群众利益放在首位，真正改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，在环境和人居感知之间建立适合人类生活的和谐关系，构筑可持续发展的有一定本土特征的发展模式。整治后的护城河碧波荡漾，绿树成荫、花团锦簇，将成为人们休闲、娱乐、健身的理想去处，使本项目成为彻底治理环境污染的标志性工程，也是本项目良好社会效益的体现。（二）本项目建设是恢复区域历史特色的需要。xx最具特色的区域护城河两侧、长水港至龙23、山大道段和中央商务区两侧具有独特的历史风貌。护城河系明朝丁西年间（公元1357年）元帅耿文修筑xx县城时开挖，是一条具有丰富历史文化内涵和浓郁古城风貌的河流。随着经济的发展、城市的拓宽，护城河畔大量的经营单位、居住人口出现，加之缺乏必要的市政设施，使得这一区域的居住条件和卫生环境日益恶化，区域内环境杂乱，通行拥挤，严重影响了市容、市貌，以大成殿和钟楼为代表的传统城市空间未得到沿袭，与护城河体现的本土文化不相称，影响了人们的人文归属感。本项目旨在尊重自然原有的格局，以恢复、保护为主，以改造、建设为辅，最终实现“水清、岸绿”的治理目标。通过充分挖掘护城河的历史文化内涵，提升景观层次，把护城河建设得24、更有特色、更有品位，使市民获得更多的文化、景观、生态和休闲享受；加强对沿河建筑立面的整治，从建筑高度、风格和色彩各方面加强规划、明确要求、严格管理，以提升景区的整体形象；坚持以人为本的建设理念，加强林带、灌木等生态建设，提供人性化的休闲设施，吸引更多的市民群众，为他们创造良好的人居环境，增强他们对xx古城文化的自豪感，使大家更加热爱xx。（三）本项目建设是加快基础设施建设，美化城市环境的需要。xx县护城河周边是多年以来逐渐形成的社会活动、市民生活的密集区域，因其位于xx县城中心，交通流量很大。沿河两侧道路拥挤，人车混杂，再加之市政设施落后，其居住及市容环境不佳。因此急需通过部分房屋拆迁以及杂乱25、建筑的拆除、绿化等一系列工作的开展，使这一密集杂乱的区域，变成视野开阔、环境良好的大型花园绿地。只有精心策划，综合考虑生产、生活体系与协作关系，城市交通、公用设施以及生活居住和卫生条件等有关因素，并根据xx县城市的性质和特点，确定护城河整治方案和实施步骤，以达到合理布局的要求。才能推动xx经济社会可持续发展，造福人民，尊重历史，尊重自然，以人为本，创建人水和谐，提高市民生活质量；才能让河流恢复生命，实现友好环境，建设自然型生态河道。（四）本项目建设是积极配合太湖水域综合治理的需要。xx护城河水经xx港最终流入太湖，而太湖水环境关系到太湖流域和长江三角洲地区经济社会发展全局，关系人民群众切身利益26、，是上海市、江苏南部和浙江北部生产与生活用水的主要来源。近20年间，由于发展经济没能很好地兼顾环境保护，太湖以上水域水质恶化，整体水质下降了一个半等级，水污染从原来的中心城镇及其周边扩散到几乎整个流域，污染情况非常严重。国务院对太湖流域水环境综合整治十分重视，指出太湖流域各地要按照五年之内实现太湖水质好转的近期目标，认真研究落实强化水资源保护与生态修复的各项措施，推进太湖流域水资源管理体制改革，切实加强太湖流域水环境保护。要对太湖流域进行全面、系统、科学的治理，努力从根本上解决太湖水污染问题，必须按照科学规划、远近结合、标本兼治、综合治理的方针，采取控源、截污、引流、清淤、修复等多种手段，而控27、源是关键，xx作为太湖源头重要城市之一，有责任保护好太湖的水环境。xx县政府本着对人民群众高度负责的精神，全面贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的要求，正确处理经济发展与环境保护的关系，把环境保护放在现代化建设的重要位置，实施xx护城河整治工程能切实防止太湖水源地受到污染，提高水体自净能力，改善水环境；能确保城乡居民饮水用水安全，实行更高水平、更严要求的环境保护标准。（五）本项目建设是建设新兴现代化城市的需要。在城市建设中，xx坚持拉开布局、以新城建设带动旧城改造，不断抽疏旧城区的人口密度，使城市环境有了较大改观，市民居住水平也有了较大提高。然而建设经济发达、人民富裕、生态良好、社会28、和谐的新兴现代化城市的奋斗目标任重而道远，县委、县政府结合当前群众的呼声，进一步统一思想认识，切实提高对护城河整治重要性和必要性的认识，齐心协力，全力推进，努力创建崭新的城市面貌。环境是制约城市经济整体发展，影响城市迈向现代化的瓶颈之一，特别是对xx这样一个新兴城市来说，更是如此。新兴现代化城市应能全向反映现代城市建设和发展状况，不仅包括经济方面，还要包括人文和环境等方面；新兴现代化城市应具有鲜明的时代特色，突出以人为本和人与环境可持续发展的中心。城市发展的主体是人，充分调动居民的积极性，注意做好群众的思想工作，确保护城河整治工作的顺利推进。（六）本项目建设是加快城市建设速度，促进房地产业健康29、发展的需要。xx县护城河两岸土地含金量很高，是实施城市经营战略、扩展县城规模的主要地带，护城河整治及两岸房产、旅游及商贸建设的市场前景看好。要让xx护城河发挥特有的社会效益，并长久全面地发挥出来，给百姓一个怡人的亲水家园，带动周边日益升温的房地产五年看好，十年看好，年年看好，并且有力地提高城镇品位，改善投资环境。本项目通过建筑、道路改造、植树植草、构筑小品，改变过去河道“脏、乱、差”的旧面貌，成为城市景观中亮丽的风景线，为广大居民提供休闲娱乐的活动空间，人居环境质量可以得到明显提高，投资软环境将明显改善。综上所述，护城河整治工程是集多种功能于一体的实事工程。通过综合改造，实施两岸绿化、美化、亮30、化工程，打造优美的休闲文化长廊，赋予xx县更具亲和力的文化氛围，为市民创造出集水、园、林、景为一体的多元生活空间，同时为xx县创建“水清可观、岸绿可游、街繁可贸”的美好前景奠定基础。因此，该项目的实施是十分必要和迫切的。第三章 需求分析一、需求分析 （一）护城河两岸现状分析 通过对xx环护城河地区现状环境条件的调查研究，针对其现状用地的权属关系、功能布局、自然条件、道路系统等方面进行分析如下： 1、“蓝色”空间魅力逐步消失xx城市有着优越的水资源条件，但在城市建设中没得到充分利用，长期的造路、建房使城市生态空间损失较为严重，既有环境的开发也过于简单，居民生存环境不佳，不利于提高生活质量。2、滨31、河特色城市空间缺乏作为具有一定历史地位的xx县，以大成殿和钟楼等区域为代表的传统城市空间没有得到沿袭，新建项目的空间也缺乏特色，城市滨水区应有的聚合力不足。3、城市特色风貌难以形成由于环护城河土地使用性质不明确，对土地的再开发利用显得无序和零乱，再加上整体空间在尺度层次上过于简单，建筑形式和用材缺乏性格，导致城市风貌难以形成。4、公共活动缺乏必要的整合环护城河整个空间较为拥挤，未能提供充分的公共活动的空间。5、交通体系不完善城市体系运营动力结构缺乏，等级不明显，特别是步行体系十分缺乏，水运交通更是有待开发。（二）现状综合治理对策1、改善周边社区生活环境2、对农民自建住宅进行拆除整治3、增加公共32、绿地、滨河绿地4、结合住宅开发建设公共设施5、保护历史建筑，修复古城墙遗迹6、梳理道路交通，确保步行安全7、改造码头，统一驳岸处理手法8、增加沿河亲水空间9、增加商业活力和休闲活动二、 建设规模（一）护城河整治项目用地范围、用地面积对护城河沿岸的S1金宇小区东侧地块、S2龙潭湾周边地块进行拆迁，S3望春南路地块、S4北护城河东段南岸地块、S5北护城河北岸东段地块、S6北护城河北岸西段地块、S7西护城河地块（水利局至小西门桥）、S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）、S9金陵菜场地块等七大地块进行拆迁及污水管网、道路绿化等整治改造。总拆迁建筑面积约125288m21）S1金宇小区东侧地块，拆迁面33、积16820平方米2）S2龙潭湾周边地块，拆迁面积23305平方米3）S3望春南路地块，拆迁面积21000平方米4）S4北护城河东段南岸地块，拆迁面积19164平方米5）S5北护城河北岸东段地块，拆迁面积4800平方米6）S6北护城河北岸西段地块，拆迁面积8600平方米7）S7西护城河地块（水利局至小西门桥），拆迁面积11005平方米8）S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥），拆迁面积3287平方米9）S9金陵菜场地块，拆迁面积17307平方米（二）基础设施建设沿护城河的旧街区统一设计、统一建设，护城河建设沿河绿化带，布置多处小型街头绿地，并对改造区域内的道路、管网进行建设。其中：1）S1 金34、宇小区东侧地块，建设道路工程（含管线建设、路灯、交通设施）、景观绿化工程（含小品、驳岸建设）；2）S2 龙潭湾周边地块，建设道路工程（含管线建设、路灯、交通设施）、景观绿化工程（含小品、驳岸建设）；3）S3望春南路地块，建设道路工程（含管线建设、路灯、交通设施）、景观绿化工程（含小品、驳岸建设）；4）S4北护城河东段南岸地块，建设道路工程（含管线建设、路灯、交通设施）、桥梁工程（含管线建设）、景观绿化工程（含小品、驳岸建设）；5）S5北护城河北岸东段地块，建设道路工程（含管线建设、路灯、交通设施）、景观绿化工程（含小品、驳岸建设）；6）S6北护城河北岸西段地块，建设道路工程（含管线建设、路灯、35、交通设施）、景观绿化工程（含小品、驳岸建设）；7）S7西护城河地块（水利局至小西门桥），建设道路工程（含管线建设、路灯、交通设施）、景观绿化工程（含小品建设）、砌驳、商业建筑及住宅；8）S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥），建设道路工程（含管线建设、路灯、交通设施）、景观绿化工程（含小品建设）、砌驳、商业建筑及停车场；9）S9金陵菜场地块，建设道路工程（含管线建设、路灯、交通设施）、景观绿化工程（含小品建设）、砌驳、商业建筑及住宅。 第四章 项目建设区位及建设条件一、项目建设区位包括沿护城河两侧、长水港至龙山大道段和中央商务区（滨河大道除外）两侧各不得少于30米的区域，呈“d”形布局。二、项36、目建设条件 （一）自然条件xx位于浙江省最北端，东临太湖、西倚天目，北邻江苏宜兴市，西接安徽广德县，位于长江三角洲的地理中心，县域面积1430平方公里，辖16个乡镇和1个省级经济技术开发区，人口62万。是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。1、地形地貌 xx位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡的地区，三面环山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原的一部分。全县东西长53公里，南北长52公里，境内海拔较低，地势呈西北和南部高，中间和东部低平的特征。东西向泻洪水系为西苕溪流域，周坞山、野山（山峰高500余米）等丘陵区是东天目、莫干山山脉之延伸；西部为泗安溪上游，是冈峦起伏的黄土丘陵区，高度50米左右，树木37、稀疏，较干旱；中部为泗安溪、箬溪的中游，有以虹星桥为中心的长泗平原，河道纵横；北部为箬溪和乌溪的中、上游，为低山丘陵区，山峰大多高300500米；东部为城东平原，是各水系的下游，濒临太湖，地势较低。2、水系xx县主要河流均发源于西部山区，由西向东，分别由干流和偻港流入太湖。境内干流由北向南，共分两大水系，水系网络由溪涧、河湖以及太湖偻港组成。北部水系主要经金沙涧、合溪新港、xx港杨家浦港流入太湖，南部水系则汇入西苕溪流入湖州市区。3、气候xx县属亚热带东亚季风气候区，四季分明，雨量充沛，日照充足，雨热同季，但年际多变。全县多年平均年降水量为13.9毫米，多年平均年径流总量为7.287亿立方米。38、降水主要集中在3月10月，占全年降水量的84%，以春季连阴雨和六月黄梅雨为主要特征。夏、秋季时台风、龙卷风，雷雨天气经常出现，易造成洪涝灾害；而当受副热带高压控制时则出现高温干旱。4、水文xx东濒太湖，县域主干河流均发源于西部山区，由西向东，分别由干流和娄港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、xx港、泗安塘等31条涧港，全长417.4公里，流域面积约1735平方公里；南部水系有西苕溪等5条港，全长59公里，流域面积约2275平方公里。境内有通水溇港20条，有盛家洋等湖泊20个，面积约6平方公里（不含太湖）。xx多年平均年降水量为1309毫米，多年平均年径流深为500700毫米。境内河流的水文特征39、主要受季节雨量分布不均的影响，洪枯期分明。 （二）社会经济条件xx经济社会全面发展。近年来，在县委、县政府的正确领导下，xx经济快速发展，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。2007年xx县地区生产总值完成193.47亿元，增长15；财政总收入28亿元，增长27.2，其中地方财政收入15.36亿元，增长27.6；完成固定资产投入103.5亿元，增长17.1；城镇居民人均可支配收入19552元。xx县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城市、省园林城市、省教育强县、双拥模范县等称号。xx具有得天独厚的区位交通优势。杭宁、申苏浙皖两条高速公路和104、318两条国道40、穿境而过；宣杭、新长、长牛三条铁路横贯东西；被誉为“东方莱茵河”的长湖申航线发端于此、直达上海。xx距上海、杭州、南京、宁波、苏州等长三角地区城市均在200公里以内。xx城市建设突飞猛进。近年来，xx县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。在xx城市总体规划的指导下，相继编制了中心城区城市设计、xx城市绿地系统规划等一批专项规划，形成了科学合理的城乡规划体系。“十五”期间xx城市建设投资达到68亿元，城市发展空间有序拓展，城区每年以近3平方公里的速度扩张，目前41、城市建成区面积已达到25平方公里，城市框架拉大到35平方公里，集聚人口20万，城市化水平达到52%，一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。xx文化底蕴深厚悠久。茶圣陆羽撰写了旷世巨作茶经，xx因此成为茶文化发祥地；xx也是陈朝开国皇帝陈霸先的故乡，仙山显圣寺、水口寿圣寺闻名海内外，史称“帝乡佛国”。更有民间艺术的奇葩“百叶龙”、美不胜收的廿里银杏长廊。 xx资源广博，物产丰饶，有久负盛名的“xx三宝”：银杏、青梅、栝楼；有食誉四海的“太湖四珍”：银鱼、白虾、鲚鱼、大闸蟹；更有令人称绝的“品茗三绝”：紫笋茶、紫砂壶、金沙泉。金钉子、古银杏、扬子鳄三大自然瑰宝闻名42、中外，素有“鱼米之乡、丝绸之府、建材之库、中国银杏之乡”的美称。xx城市品位不断提升。近年来，xx县以创建“四张名片”为载体，大力开展生态环境建设，进一步美化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿地达到924公顷，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标分别提高到37.2%、42.2%和11.1平方米。坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继出现，城市品位不断提高。浙江省人民政府在浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划中，将xx列为环杭州湾城市群十个大城市之一。xx县委、县政府提出要进一步加快城市化进程，规划到43、“十一五”期末，xx中心城市建成区达到35平方公里以上，城市框架接近50平方公里，人口超过30万，城市化水平达到60%以上。远景目标到2020年，城市建成区达到60平方公里，城市人口超过50万，城市化水平达到80%，建设成为现代化的大城市。（三）本项目建设外部条件1、根据中共xx县委员会长委发（2007）7号文件的精神，本项目被列为2007年政府为民办实事的重要工程之一。xx县委切实加强对护城河整治工作的领导，积极推进本项目的快速实施。因此，本项目的建设具有有力的组织保证。2、xx县城市建设发展总公司有城市建设、经营城市资产的经验，能确保本项目的顺利实施，在建设过程中严格按照基本建设程序，把好44、工程质量关。3、本项目有较为成熟的基础条件，有中心商务区的建设前景，有水资源条件等景观基础，因此利于建设人性化的公共空间系统和功能复合的城市滨水区。第五章 建设方案一、建设要求为了更好地展示xx的城市风貌、促进城市新一轮的发展，在护城河整治中，始终坚持“以人为本，人与自然和谐相处，从保护环境出发，突出重点多出精品”的治理理念，因地制宜，大胆创新，突出河道的生态功能、景观功能、使用功能，完善城市基础设施，提高路网密度，增加绿地、停车场地，改善城市环境，建设山水型园林城市；保护文物古迹和人文景观，创造人与自然和谐的人居环境；突出环境、社会、经济相结合的原则。二、建设目标 1、调整用地布局：运用市场45、规律、通过土地置换、开发建设等方式将混杂在城区内的工业用地、仓储用地搬迁至外围规划的用地内，原址安排商贸、服务、文化娱乐、商住、居住等用地，达到强化护城河区域功能，改善护城河环境的目的。 2、道路建设：通过项目带动道路，道路促进开发，加大步行通道建设，梳理道路交通；加快环河道路的改造，增加停车场地等措施，改善交通环境。 3、住区改造：通过增加绿地、小品、环卫设施等措施改善护城河周边社区生活环境，进行旧建筑立面更新整治，重塑城市空间形象；并新建部分住宅小区。4、规划布局：护城河整治工程统一设计、统一建设，呈“d”形布局，并与周边各功能区产生整体联动效应，建设沿河景观绿化带，为城市提供充分的公共活46、动空间，并结合休闲商贸实际建设部分商业建筑。三、建设开发模式项目的资金实行封闭式管理，专款专用，土地出让金扣除有关规费后全额返还。四、建设范围本项目重点对S1金宇小区东侧地块、S2龙潭湾周边地块进行拆迁，S3望春南路地块、S4北护城河东段南岸地块、S5北护城河北岸东段地块、S6北护城河北岸西段地块、S7西护城河地块（水利局至小西门桥）、S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）、S9金陵菜场地块等七大地块进行拆迁及整治改造。总拆迁建筑面积约125288m2，项目建设出让地块规划指标如下表。表6-1 项目建设出让地块情况表序号拆建地块拆迁建筑面积(平方米)实现可出让土地（亩）容积率用地性质1S1金宇47、小区东侧地块16820322.0商住2S2龙潭湾周边地块23305402.0商住3S3望春南路地块21000501.5商住4S4北护城河东段南岸地块1916440.71.2商住5S5北护城河北岸东段地块4800311.5商住6S6北护城河北岸西段地块860036.52.0商住7S7西护城河地块（水利局至小西门桥）11005441.5商住8S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）3287231.5商住9S9金陵菜场地块17307631.5商住合计125288360.2五、建设内容本项目建设内容为建设范围内S1至S9地块的城市基础设施建设，包括区内道路（含管线建设、路灯、交通设施）、桥梁（含管线建设48、）、景观绿化工程及其他公共配套设施的建设。具体建设内容如下表：表6-2 项目建设内容及规模建设地块建设内容建设规模备注S1地块道路工程长600m，宽12m含管线建设、路灯、交通设施景观绿化工程绿地面积6670m2含小品、驳岸建设S2地块道路工程长500m，宽12m含管线建设、路灯、交通设施景观绿化工程绿地面积8004m2含小品、驳岸建设S3地块道路工程长600m，宽12m含管线建设、路灯、交通设施景观绿化工程绿地面积10000 m2含小品、驳岸建设S4地块道路工程长600m，宽7m含管线建设、路灯、交通设施景观绿化工程绿地面积 8084m2含小品、驳岸建设S5地块道路工程长400m，宽7m含管49、线建设、路灯、交通设施景观绿化工程绿地面积6670m2含小品、驳岸建设桥梁工程长30m，宽12mS6地块道路工程长350m，宽7m含管线建设、路灯、交通设施景观绿化工程绿地面积7303m2含小品、驳岸建设S7地块道路工程3m路645m,4m路87m,2m路186m含管线建设、路灯、交通设施景观绿化工程绿地面积10714m2含小品建设S8地块道路工程5m路279m,6m路162m,7m路43m含管线建设、路灯、交通设施景观绿化工程绿地面积32869m2含小品建设停车场1517m2S9地块道路工程长143m，宽3m含管线建设、路灯、交通设施景观绿化工程绿地面积3752m2含小品建设六、规划设计方案50、1、技术规范建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2004）城市道路设计规范（CJJ37-90）城市桥梁设计准则（CJJ11-93）城市桥梁设计荷载标准（CJ77-98）交通标志和标线（GB5768-99）室外排水设计规范（GBJ14-87）给水排水工程结构设计规范（GBJ69-84）混凝土结构设计规范（GBK10-89）混凝土和钢筋混凝土排水管（GBJ11836-89）2、设计标准道路等级：城市次干道、支路设计行车速度：30km/h道路宽度：7m、12 m二种机动车道荷载：标准轴载BZZ-100KN桥梁设计荷载：城B级设计行车速度：小51、型车30 km/h设计年限：沥青路面15年结构抗震烈度：6级，按7级设防3、道路平面设计 根据规划确定各道路的中心线，其技术指标应满足城市道路设计规范的要求。4、道路横断面设计 根据道路规划和红线范围，各道路标准断面为： 12米道路：2.5米（人行道）+7米（慢车道）+2.5米（人行道）7米道路：7米（慢车道）5、道路纵断设计道路纵断设计应满足xx城市防洪要求，路面高程应不得低于4.0米（黄海高程），同时设计拉坡应适当控制坡度,最大坡度控制在2.5%以下，最小纵坡控制在0.3%以上（满足排水要求），设计最小坡长应满足规范要求。 6、路基、路面设计 本工程均采用沥青砼路面。7、路基处理 本工程表52、层不良填土应予以挖除、外运，回填塘渣夯实至路基顶面，新老路基结合部宜做成台阶形，并应有4%向内倒坡。路基压实度按规范要求控制。道路边坡按1：1.5放坡。8、交通标志和标线道路交通标志和标线按道路交通标志和标线（GB5768-99）的规定设置。9、交叉口设计 设计道路和相交道路均采用平面交叉形式，信号灯控制交通。10、管线综合设计城市各类管线以城市道路为载体，应充分利用城市道路地下空间，按各专业规划要求合理安排规划管线位置，符合城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）的有关规定，统一敷设，协调解决。高压强电通道、大口径热力管线应采取架空方式，其它各工程管线原则上采取地埋敷设。弱电管线采用53、公用管沟形式，过河时，给水管道、弱电管线及10KV以下强电管线可同桥敷设。本工程从道路红线向道路中心线方向平行布置的次序宜为：电力电缆、电信电缆、燃气配气、给水配水、热力干线、燃气输气、给水输水、雨水排水、污水排水。其中通信、电力、煤气管线由相关专业部门实施。各埋地工程管线总体布置由浅到深依次为强电、弱电、然气、给水、雨水和污水。各类管线的最小覆土深度应符合城市工程管线综合规划规范（GB50289-98），工程管线河底敷设时应选择在稳定河段，埋设深度应按河道的整治和管线的安全为原则。11、桥梁设计 按城市桥梁设计准则(CJJ11-93)、城市桥梁设计荷载标准(CJJ77-98)等进行设计。 设54、计行车速度：中型车30km/h 荷载：汽-20；人群3.5KN/M3设计洪水频率：小型桥1/50。12、旧建筑立面改造设计建筑立面改造要简洁、大方，色彩、材质与周边景观相协调，结合遮阳设施将空调室外机等外墙悬挂物遮蔽，整体既与新建筑形成对比，又富有时代感。13、景观绿化设计沿护城河建设景观绿化带，绿地率不小于30%，并在多处小型街头绿地、景观小品。护城河绿化美化要体现自然、简约、通透、生动的理念，分主题景区，栽植适宜生长条件、便于管理的植物群落。植被物种需多样，基本保留原有生态植被，使四季有花，四季有绿，结合环境配置绿化层次；以乔木为主，乔、灌、草、花相结合。14、城市亮化工程设计结合道路使用55、功能，道路均需布置路灯。应满足夜间功能照明需要，符合环境特点，塑造及表现照明对象和气氛，以人的活动及感受为中心，使之产生美感。道路照明用灯具外壳应为铝合金压力铸造，具有良好的机械强度且结构合理；灯具必须具有良好的防尘、防水性，防触电保护等级为1级，光源为高压钠灯。七、施工组织与工程管理 （一）工程材料供应与质量控制本工程所需建设材料主要为水泥、钢筋、碎石、塘渣、片块石、黄沙、粉煤灰、沥青、石灰等。xx是华东地区主要的建材生产基地之一，本项目所需建筑材料均可在xx本地采购解决。为保证工程质量，今后工程实施过程中应严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、购配件，须采用大中型厂家生产的优质56、产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。各种砼的配合比在施工前由材料检测中心实配，并取得报告。各种工程试验按照验收规范要求抽检。对钢筋、预应力钢绞线、锚具等按照相关的质量标准进行严格检验，不得有裂缝、伤痕、锈蚀或变形等。 （二）工程施工与管理 本项目从监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理，能够满足建设工期及质量，安全有保证，技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩好的单位。 施工过程中施工单位必须严格按施工图纸、57、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。沥青砼路面浇筑时，应先扫除顶面浮灰，洒透层油，保证辗压终了温度不低于70，沥青砼配合比按规范标准进行，严禁雨天施工。路基密实度按重型击实标准控制，路床下0-80cm范围内密实度要求93%，80cm以下要求90%。施工过程中施工单位还应保证文明、安全、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。第六章 环境保护、卫生、消防一、环境保护标准按照国家环境保护的有关规定，本项目主要采用如下标准：58、开发建设项目水土保持方案技术规范（SL204-98）水土保持综合治理技术规范（GB/T16453-1996）污水综合排放标准（GB89781996）地表水环境质量标准（GB3838-2002）环境空气质量标准（GB30951996）城市区域环境噪声标准（GB30961993）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）城市公共厕所规划和设计标准（GJJ14-87）饮食业油烟排放标准（GWBP5-2000）其他有关标准二、施工期间环境污染防治措施本项目施工期间将产生尘土、噪声、建筑与生活垃圾等污染，并可能产生一定的水土流失，必须对其加以治理。 （一）施工扬尘施工中的扬尘来自露天堆场和裸露场59、地的风力扬尘以及车辆行驶中的动力扬尘。施工期间必须进行洒水抑尘，每天洒水45次，可使扬尘量减少70%左右，扬尘造成的TSP污染距离可缩小到2050m。施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶速度不大于5km/hr。施工现场应采用防护网罩、围墙，减少扬尘对周围环境的影响，同时又可保护周围的安全。为了减少施工扬尘，保持施工场地、进出道路以及施工车辆的清洁。避免大风天气作业，应避免在风天气进行水泥、黄沙等的装卸作业，对水泥类物资尽可能不要露天堆放，即使必须露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大风造成的施工扬尘。 （二）施工噪声施工期产生的噪声具有阶段性、临时性和不固定性。主要60、分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，其中影响较大的为机械噪声，主要来自挖土机、打桩、混凝土搅拌机及装卸、切割等，在多台机械同时作业时，噪声叠加，对周边将会产生一定的影响。施工期尽可能选用机械噪声较低的设备，各机械设备的动力噪声源声级一般在85dB以上，白天与夜间的噪声级均应达到建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)的标准。在施工过程中，除抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或特殊要求必须连续作业外，一般不得在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。 （三）施工污水建设期间污水来源主要为大量淤泥的工地污水、生活污水等。工地污水含有大量的淤泥，若直接就近排入河道会使河道淤积，造成清理困难；生活61、污水含有大量的残渣及有机物，将会影响排水系统及水体。基础设施中的泥浆废水，应经沉淀后排放入道路中的雨水接纳井。为防止在施工过程中的水土流失造成对周围水体的影响在工地周围要开挖排水沟；不得在河沟、道路、雨水管口附近堆土；地基工程应尽可能避开雨季；及时平整场地，减少工地坡度。施工由于建材的堆放、管理不当，遇暴雨时将被冲刷进入水体，必须对堆场采取防冲刷措施，减少施工物质的流失。 （四）建筑与生活垃圾项目施工期间产生的表层土、墙体废渣等建筑垃圾，可用作为填土，妥善处理，不随意抛弃、转移和扩散而污染环境，制造新的“垃圾堆场”。施工人员日常生活垃圾应收集至指定的垃圾箱，由环卫部门统一处理。 （五）严格执行62、环保建设项目“三同时”制度，项目建成后，污染防治设施须经环保部门验收合格后方可正式投入使用。三、消防工程本着“预防为主，防治结合”的原则，城市消防安全布局和消防站、消防给水、消防通道、消防通讯等公共消防设施，将与城市其他基础设施统一规划，统一设计，同步建设。依据中华人民共和国消防法、建筑设计防火规范、消防站建筑设计标准、城市消防站布局与技术装备标准、城市消防规划建设管理规定等规范制定规划。 按照有关规定设置火灾报警和消防通讯指挥系统。各类公共设施应规划建设相应消防设施。严格消防管理，加强消防监督、消防教育和消防宣传，增强消防意识。第七章 节能节水措施一、节能为贯彻国家颁布的节能法，同时保持能源63、环境与经济的协调发展，本项目将采取具体措施，合理利用和节能能源，主要有：总体布局上除符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心，以减少能量损耗，同时选用节能安全型的电力变压器及配电设施。选用国家推荐的节能型产品和设备，选用节能的照明器材，以达到最大的节能效果，同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间，起到最大节能效果。二、节水创建节水型城镇，做到“三同时、四到位”，即建设项目的主体工程与节水措施的同设计、同时施工、同时投入使用；取水单位必须做到用水计划到位、节水目标到位、节水 措施到位、节水制度到位；采取有措施，降低管网漏损率；积极推广节水型工艺、设备，降低单位耗水率；科学制定各类用水定额，实行计划用64、水；积极推广节水型用水器具。绿化、道路清洗及其他冲洗用水均采用二级处理后的污水，以节约用水。第八章 项目实施进度本工程项目建议书己经长发改经投资（2007）424号文件批准，并据此编制可研报告报批。计划2007年至2008年上半年完成前期工作，包括可研报告的报批、初步设计的报批、施工图设计、工程招投标工作；2008年下半年开始征地拆迁，开始动工建设；2009年至2011年进行拆迁及建设污水管网、道路改建、绿化等工程。2011年年底前完成总体工程建设。本项目分项目建议书、可行性研究及审批阶段；规划设计编制及审批阶段、施工及竣工验收阶段。其中施工阶段包括征地拆迁、污水管网集污工程、道路改建及绿化工65、程建设。项目建设期四年，计划进度如下：第一年（2008年），完成项目前期工作，包括可研报告的报批、初步设计的报批、施工图设计、工程招投标。开始部分地块的征地拆迁工作，并开始污水管网、道路工程建设。第二年（2009年），全面启动所有地块的拆迁工作并同步进行污水管网、道路、绿化等配套工程建设；第三年（2010年），进行全部地块的拆迁工作，建设污水管网、道路、绿化等配套工程建设；第四年（2011年），完成拆迁工作，并完成污水管网、道路、绿化等工程建设，总体工程扫尾结束。第九章 投资估算及资金筹措一、投资估算 （一）投资估算范围 xx县护城河规划红线范围内的拆迁工程、基础设施工程、景观绿化工程以及其他66、公共配套设施的建设费用。 （二）投资估算方法和依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展与改革委员会、建设部，2006年7月。2、建设工程投资估算采用类似工程估算指标，并参照当地的取费标准。3、土地费用（拆迁费用）按2007年度xx县城市房屋拆迁货币补偿基准价格测算。4、勘察设计费按工程费用的3%估算。5、建设管理费按工程费用的3%估算。6、建设监理费按工程费用的2%估算。7、本项目预备费仅考虑基本预备费，按5%估算。8、建设期利息按年利率5.94%估算。（三）土地费用（拆迁费用）估算本项目拆迁地块总拆迁建筑面积为125288平方米，总拆迁费用为61344万元，各拆迁地块拆迁费用估算67、如下：a、S1金宇小区东侧地块拆迁总建筑面积16820 平方米，其中：住宅建筑面积16220平方米；营业房建筑面积为600平方米。住宅拆迁成本按4000元/平方米，营业用房拆迁成本按15000元/平方米进行估算。总拆迁成本为7388万元。b、S2龙潭湾周边地块拆迁总建筑面积为23305平方米，其中：住宅建筑面积20605平方米；营业房建筑面积1000平方米,市场1700平方米。住宅拆迁成本按4000元/平方米，营业用房拆迁成本按30000元/平方米进行估算，市场拆迁按10000元/平方米进行估算。总拆迁成本为12942万元。c、S3望春南路地块拆迁总建筑面积21000平方米，其中：住宅建筑面积68、20600平方米；营业房建筑面积400平方米。住宅拆迁成本按4250元/平方米，营业用房拆迁成本按25000元/平方米进行估算。总拆迁成本为9800万元。d、S4北护城河东段南岸地块拆迁总建筑面积19164平方米，其中：住宅建筑面积7526平方米；办公房建筑面积11638平方米。住宅拆迁成本按4000元/平方米，办公用房拆迁成本按4000元/平方米进行估算。总拆迁成本为7666万元。e、S5北护城河北岸东段地块拆迁总建筑面积4800平方米，其中：住宅建筑面积4650平方米；营业房建筑面积150平方米。住宅拆迁成本按5000元/平方米，营业用房拆迁成本按25000元/平方米，黄酒车间收回费用按569、30万元进行估算。总拆迁成本为3200万元。f、S6北护城河北岸西段地块拆迁总建筑面积8600平方米，均为住宅，拆迁成本按7000元/平方米，工厂收回费用按520万元进行估算，总拆迁成本为6500万元。g、S7西护城河地块（水利局至小西门桥）拆迁总建筑面积11005平方米，其中：住宅建筑面积4990平方米，商住楼面积为6015平方米。住宅拆迁成本按4000元/平方米，商住楼拆迁成本按4800元/平方米进行估算。总拆迁成本4883万元。h、S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）拆迁总建筑面积3287平方米，均为商住楼，商住楼拆迁成本按4800元/平方米进行估算，总拆迁成本 1578万元。i、S970、金陵菜场地块拆迁总建筑面积17307平方米。其中：住宅建筑面积11507平方米，商住楼面积为5800平方米。住宅拆迁成本按4000元/平方米，商住楼拆迁成本按4800元/平方米进行估算。总拆迁成本7387万元。 (四) 建设投资估算结果本项目建设投入总资金73004.58万元，其中工程费用4920 万元，工程建设其他费用61737.6万元，基本预备费3332.88万元，建设期利息3014.1万元。二、资金筹措和资金使用计划 （一）资金筹措本项目建设资金来源为自有资金及项目融资。本项目还款来源为县建设局排污费收入及土地出让收入。 （三）资金使用计划本项目建设期为4年，建设资金分年投入，其中20071、8年投入5000万元，2009年投入12000万元,2010年投入26000万元，2011年投入30004.58万元。详见投资使用计划与资金筹措表。表9-1 项目投入总资金估算汇总表 人民币（万元）序号工程或费用名称金额（万元）备注一工程费用4920详见表11-1-11S1金宇小区东侧地块709详见表11-1-12S2龙潭湾周边地块640详见表11-1-13S3望春南路地块777详见表11-1-14S4北护城河东段南岸498详见表11-1-15S5北护城河北岸东段地块357详见表11-1-16S6北护城河北岸西段地块343详见表11-1-17S7西护城河地块（水利局至小西门桥）426详见表1172、-1-18S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）870详见表11-1-19S9金陵菜场地块109详见表11-1-1二工程建设其他费用61737.61土地费用61344总拆迁建筑面积154270m22勘测设计费用147.6按工程费用的3%估算3工程监理费98.4按工程费用的2%估算4建设管理费147.6按工程费用的3%估算三基本预备费3332.88（一+二）*5%四建设期利息3014.15年期以上利率：5.94%五项目投入总资金73004.58表9-2 工程建设费用估算表 人民币（万元）建设地块建设内容工程量（m2）估算依据（元/m2）金额（万元）备注S1地块道路工程7200800576含管线建73、设、路灯、交通设施绿化景观工程6670200133含小品、驳岸建设S2地块道路工程6000800480含管线建设、路灯、交通设施绿化景观工程8004200160含小品、驳岸建设S3地块道路工程7200800577含管线建设、路灯、交通设施绿化景观工程10000200200含小品、驳岸建设S4地块道路工程4200800336含管线建设、路灯、交通设施绿化景观工程8084200162含小品、驳岸建设S5地块道路工程2800800224含管线建设、路灯、交通设施绿化景观工程6670200133含小品、驳岸建设桥梁工程360213877S6地块道路工程2450800197含管线建设、路灯、交通设施绿化74、景观工程7303200146含小品、驳岸建设S7地块道路工程2655800212含管线建设、路灯、交通设施绿化景观工程10714200214含小品、驳岸建设S8地块道路工程2668800213含管线建设、路灯、交通设施绿化景观工程32869200657含小品、驳岸建设停车场1517750114S9地块道路工程42980034含管线建设、路灯、交通设施绿化景观工程375220075含小品、驳岸建设表9-3 投资使用计划与资金筹措表 人民币（万元）序号项目合计建设期1（2008）2（2009）3（2010）4（2011）1总投资73004.585000120002600030004.581.1建设75、投资69990.4850001200025257.527732.981.2建设期利息3014.100742.52271.62资金筹措73004.5850001200026000300002.1自有资金23004.5850001200010005004.582.2借款50000002500025000 第十章 财务评价一、 财务评价基础数据与参数选取（一）评价依据1建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展与改革委员会、建设部，2006年7月。2现行各项税收政策。3各级政府有关政策及同类企业有关运营参数（二）基础数据项目计算期设定为7年，其中建设期4年，营运期3年。本项目总投资73004.5876、万元，其中自有资金23004.58万元，项目融资50000万元。 1、污水处理价格预计城区污水处理规模在2012年将达到6万m3/d,本着利益合理化原则，参照污水行业内部收益率10%，排污费收费标准建议为1.6元吨。另外随着我国水污染治理方面的要求越来越高，污水处理成本随之提高，收费标准也将有所提高。2、土地出让价格根据出让地块用地性质，规划指标以及xx县近年类似地块土地出让价格进行估算，出让的地块均为商住用地。出让价格参照周边地块近年出让价格及并结合市场调研情况，根据原粮管所（老城区二类商住用地，与出让地块性质相类似）地块2006年出让价为303万/亩，可以预计拟出让地块价格均价在2803077、0万元/亩左右。按照稳妥原则，各年出让价格不考虑时间递增因素。3、计算期本项目计算期七年，建设期四年。4、财务基准收益率根据xx县类似项目收益率，财务基准收益率设定为12%。5、法定盈余公积金按公司章程提取净利润10%作为法定盈余公积金。二、收入估算 （一）排污费收入预计城区污水处理规模在2012年将达到6万m3/d,参照污水行业内部收益率10%，根据xx县物价局文件（长价发【2007】41号，浙价商【2007】203号、长价发【2009】17号），排污费收费标准平均为1.6元吨。至2012年每年排污费收入将达到3500万元。另外随着我国水污染治理方面的要求越来越高，污水处理成本的提高，以及对78、水资源与生态环境的逐渐重视与保护，收费标准也将有所提高。（二）土地出让收入土地出让价格根据类似商住用地出让价格估算价格，出让时序分三年出让，2012年出让金宇小区东侧地块，北护城河北岸东段地块，龙潭湾周边地块，北护城河东段南岸一部 (15.7亩)，北护城河北岸西段地块。2013年出让望春南路地块，北护城河东段南岸一部（25亩）。2014年出让S7西护城河地块（水利局至小西门桥）、S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）、S9金陵菜场地块。表12-1 土地出让收入估算表 出让时间出让地块可出让面积（亩）用地性质容积率出让价格（万元）出让收入（万元）2012年S1 金宇小区东侧地块32商住2280879、960S2 龙潭湾周边地块40商住229511800S4北护城河东段南岸一号地块（15.7亩）15.7商住1.22303611S6 北护城河北岸西段地块36.5商住1.52308395S5北护城河北岸东段地块31商住1.52608060小计155.2408262013年S3 望春南路地块50商住1.528014000S4北护城河东段南岸二号地块（原公安局北侧地块）25商住1.22807000小计75210002014年S7西护城河地块（水利局至小西门桥）44商住1.528012320S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）23商住1.52806440S9金陵菜场地块63商住1.53001890080、小计8637600合计360.299501三、费用估算本项目费用分为工资福利费用，其他费用和财务费用（附总成本费用表）。 （一）工资福利费用本项目定员为40人，人均年工资福利费按5万元计，则年工资福利费共计200万元。 （二）其他费用其他费用包括管理办公费用、广告宣传费用、人员培训费等，年其他费用估算为60万元。 （三）财务费用经营期的借款利息计入财务费用。四、财务与财务报表 （一）盈利能力分析1、项目财务内部收益率14.42%，大于基准收益率12%； 2、资本金收益率20.04%，大于基准收益率12%； 3、财务净现值1849.07万元大于0； 4、投资回收期为4.22年。以上指标表明，项目81、在财务上都是可以接受的。（二）偿债能力分析项目贷款期十年，营运期开始还款，如下表：还贷时间还贷金额（亿元）2012年0.32013年0.52014年0.62015年0.62016年0.62017年0.82018年0.82019年0.8合计5.0通过计算，在偿还期内，利息备付率2009年为2.74，2010年为2.86，2011年为13.92，整个偿还期为4.1。项目利息保证程度较高。在偿还期内，偿债备付率2009年为1.73，2010年为1.06，2011年为3.37， 整个偿还期为1.817。项目偿债能力较强。五、敏感性分析考虑到项目在实施过程中一些不确定因素，分别对排污费收入、土地出让收入82、建设投资（不含建设期利息）和经营成本变化这三个主要因素进行敏感性分析。这些变化对融资前财务内部收益率所带来的影响详见下表。表12-1 敏感性分析结果序号排污费收入变动率（%）土地出让收入变动率(%)建设投资变动率(%)经营成本变动率(%)内部收益率(%)10100018.9520-10009.6530010010.13400-10019.40510001014.386-1000-1014.46注：正常值：财务内部收益率14.42%，投资回收期4.22年表12-2 敏感度系数表变动趋势变动区间变动因素土地出让收入建设投资经营成本增加010%0.314-0.298-0.003减少0-10%0.383、31-0.345-0.003根据项目敏感性指标分析，土地收入的增减变化对项目效益影响最大，其次是建设投资的增减变化对项目效益的影响，由于项目经营成本较低，经营成本的变动对项目效益影响较小。第十一章 还贷来源分析11.1还贷来源分析11.1.1本项目还贷来源之一为县建设局排污费收入。预计城区污水处理规模在2012年将达到6万m3/d,本着利益合理化原则，参照污水行业内部收益率10%，排污费收费标准建议为1.6元吨，预计2012年建设局排污费收入可达到3500万元。另外随着我国水污染治理方面的要求越来越高，污水处理成本随之提高，收费标准也将有所提高。根据xx县物价局文件（长价发【2007】41号，84、浙价商【2007】203号、长价发【2009】17号），现行收费标准如下： 居民生活污水处理费征收标准为每立方米0.55元。太湖流域杭嘉湖地区相关市、县（市、区）城镇非居民生活用户污水处理费标准 表11-1 单位：元/立方米用户分类收费标准非经营性1.50经营性商业服务企业1.50一般工业企业1.80高污染工业企业2.20特种行业1.50工业企业污水处理费按污染程度分档计价标准表11-2 单位：元/立方米 收费标准实测污水COD值（mg/L）一般工业企业高污染工业企业COD1001.682.08100COD2001.712.11200COD3001.742.14300COD4001.772.185、7400COD5001.802.20500COD6001.862.26600COD7001.952.35700COD8002.072.47COD800时每档比上一档提高0.30元注：1.COD值以100 mg/L为一档。 2.实测污水COD值按收费月度平均值确定。 县建设局每年排污费收入3500万元，每年拨出2000万元用于偿还贷款。 本项目还贷来源之二为土地出让收入。本项目土地出让时序分三年出让，2012年出让金宇小区东侧地块，北护城河北岸东段地块，龙潭湾周边地块，北护城河东段南岸一部 (15.7亩)，北护城河北岸西段地块。2013年出让望春南路地块，北护城河东段南岸一部（25亩）。201486、年出让S7西护城河地块（水利局至小西门桥）、S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）、S9金陵菜场地块。收入估算见表12-1，九块地自2012年至2014年按序出售，出让总价为99501亿元，自2012年起每年从出让收入中拨出部分款项用于偿还贷款，剩余资金用于公司其他城建项目开发。土地出让计划表表11-3出让时间出让地块可出让面积（亩）出让价格（万元）出让收入（万元）2012年S1 金宇小区东侧地块322808960S2 龙潭湾周边地块4029511800S4北护城河东段南岸一号地块（15.7亩）15.72303611S6 北护城河北岸西段地块36.52308395S5北护城河北岸东段地块31287、608060小计155.2408262013年S3 望春南路地块5028014000S4北护城河东段南岸二号地块（原公安局北侧地块）252807000小计75210002014年S7西护城河地块（水利局至小西门桥）4428012320S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）232806440S9金陵菜场地块6330018900小计8637600合计360.299501综上所述，该项目还贷来源主要为县建设局排污费与该项目土地出让收入,自2012年起开始还款，至2019年还清。表11-4 单位：亿元还贷时间还贷金额还贷来源备注排污费收入土地出让收入2012年0.30.20.12013年0.50.2088、.32014年0.60.20.42015年0.60.20.42016年0.60.20.42017年0.80.20.62018年0.80.20.62019年0.80.20.6合计5.01.63.4第十二章 社会评价 社会评价是分析本项目建设、运营对xx县的社会影响和社会效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。一、项目对社会的影响分析 （一）项目对所在区域居民就业和收入的影响 本项目护城河整治工程一进入启动阶段，将拉动投资和消费，将增加商业网点，有利于进一89、步吸引投资，推动xx经济增长，新增众多的就业机会，从而解决部分市民的就业问题。同时，在施工过程中，将投入较大的施工力量，项目建设所需的上下游建筑材料的需求，又给相关行业增加了就业机会，由此项目带动了间接的就业岗位。因此项目的建设总体来说对当地居民的收入影响是正面的。 （二）项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 本项目的建设实施，将提高和改善居住水平和生活环境质量，促进生活配套等各方面设施的完善。护城河整治工程注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明的融合，在满足交通、消防等市政设施的同时，提高地块的利用率，扩大绿化面积，营造人与自然的和谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创90、造了一个良好的工作环境和生活空间，提高了市民的居住和生活条件。项目的建设对所在地区居民生活水平和生活质量的影响是正面的。 （三）项目对所在地区不同利益群体的影响本项目的建设，增加城市积聚力。护城河整治工程建设，不仅带动建筑业、建材业、服务业，而且刺激其它相关产业的发展，促进各项消费。由于护城河区域拥有较好的区位优势，随着投资环境的逐步改善，会吸引人们前来购物和从事商业经营活动，将推动饮食业、旅游业、商业、建筑业等相关行业的发展，并将进一步地提高xx城市的人口集聚力和承载力，有利于xx成长为新兴现代化城市。主要直接获益的是xx县广大人民群众。 （四）项目对所在地区弱势群体的影响 本项目的建设对当91、地妇女、儿童、残疾人员利益不会造成负面影响，反之，由于改善了居住条件和生活环境，提高了对弱势群体人员合法权益的保护。因此影响是正面的。 （五）项目对所在地区文化、教育、卫生的影响 本项目护城河整治必然推动市民素质、物质文明建设的不断改善，将为城市精神文明建设创造必要的物质基础与基本条件，随着社会风气，民俗风情、新闻传播等各种人文现象和文化活动的不断提高，从而有利于城市居民自身素质的提高和发展，有利于广大市民文明习惯的形成，有利于社会文明风气的巩固，有利于文明城市的建设，塑造美好的城市形象，以促进城市的可持续发展。因此，项目的建设将一定程度地改善当地的人文环境。 （六）项目对当地基础设施、社会服92、务容量和城市化进程的影响 本项目的实施将对xx县城市总体规划起到示范作用，通过项目的实施，完善了城市基础设施的建设，扩展了城市的发展空间，改善了城市环境和市容景观。 通过以上分析，就本项目的社会影响，评价结果如下：表12-1 项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民就业和收入影响xx县正面2对居民生活水平与生活质量的影响xx县正面3对不同利益群体的影响xx县正面4对脆弱群体的影响xx县正面5对地区文化、教育、卫生的影响xx县正面6对地区基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响xx县正面二、项目与所在地区互适性分析 （一）项目所在地区各类组织对项目建设和运营的93、态度 本项目建设和运营中有很多组织与本项目有关。首先xx县委、县政府机关各部门对建设项目是拥护和支持的，并且尽了最大努力；对于为本项目建设提供支持的组织，如提供交通、电力、通信、供水等基础设施的部门，也持积极的态度，并能尽最大可能支持项目的建设。 （二）当地技术文化条件对项目的适应性分析近年来，xx县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。因此xx县的技术文化条件完全能够应该能够满足本项目的94、顺利建设。 通过分析，得出社会对项目的适应性和可接受程度分析表如下：表12-2 社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1当地组织机构适应2当地技术文化条件适应三、社会风险分析经过对本项目社会因素的分析，研究认为本项目社会风险较小。四、社会评价结论 根据以上社会影响分析评价，研究认为本项目的建设无论在政治、文化、社会等方面都将产生积极的影响，社会效益明显。因此，社会评价是可行的。第十三章 风险分析本项目的风险主要在于拆迁过程中的风险、市场风险及项目管理组织实施当中的风险。对于拆迁过程中的风险，xx县政府各部门把护城河整治作为贯彻“三个代表”重要思想、构建和95、谐社会、为民办实事的具体措施，以高度的政治责任感和对群众高度负责的态度，将其作为一件大事列入重要议事日程，主要领导亲自抓，专门班子集中精力抓，县规划、建设、环保、财政、监察、公安、园林等部门积极主动配合，各司其职，各尽其责，切实加强协调沟通，形成工作合力，顾大局、讲政治，切实转变工作作风，简化程序，提高效率。对个别不顾大局、无理取闹、恶意抵制拆迁的现象，采取果断措施，保护最大多数群众的根本利益和长远利益。同时切实做好指导、协调和政策处理工作，大力宣传，坚持依法拆迁、规范拆迁、阳光拆迁、和谐拆迁、有情拆迁，坚持公开、公平、公正，做到政策到位、工作到位、程序到位。使护城河整治工程真正成为一件得民心、顺民意的好事。因此，拆迁过程中的风险是可以化解和避免的。对于市场风险，即土地出让的风险，对该项目进行的充分论证中可见，加快推进城市化，建设美丽新家园，是时代赋予xx人的历史使命。近年来xx筑优了经济发展平台，吸引了大批企业落户，开放型经济实力快速发展。同时在对xx县房地产市场进行多次考察、对项目进行详细的分析核算后,认为该项目具有较大的投资价值,市场风险很小。对于项目管理及组织实施当中的风险，将采取措施对项目进行监管，成立项目领导小组。该小组将履行项目决策及监督执行的职责，随时审查项目全部有关财务会计和工程资料。