1、佰特策划 2016年10月19日 渤海花园商业 调研报告 城市商圈调研分析 目录 项目本体分析 寿光市情分析 项目本体 经济技术指标 二、三期商业二、三期商业 建筑建筑面积面积 二期0.5万；三期 1.28万 大大馆馆 （5 5、6 6号号馆馆） 8146.3 小馆小馆（4 4号号楼楼） 4735.83 步行街步行街面积面积 47套约0.5万 商业建筑楼层、商业建筑楼层、 街街长长 商场三层、街铺两层 本项目是以步行街串联的三个独立场馆式商业， 如何有效互动，让业态连贯？对应人民广场、渤 海路丌同的人群属性制定合理商业业态是项目存 活关键。 项目本体 地块区位分析 全福元布局图 1、菜都店 22、世纪广场店 3、贩物中心店 4、百大家电 5、全福元百货 6、东城东城全福元 7、综合体店 7 由上图可知，寿光商业街渤海路商圈一家独大，相邻的石马路、新兴街在商 业竞争中都必须寻找自己的独特主题业态，方能实现商业运营生存。 1 2 3 4 5 6 佳乐家 中百大厦 银座商城 佳乐家 （筹备） 缤纷五洲 万达广场 （筹备） 项目本体 地块商业价值分析 本项目四至,当前商业价值排序为: 西东南北 西面(C)为渤海路步行街 中段，紧邻新春天、阳光 春天百货，当前商业价值 最高。 北面(D)临空置土地和居民 区，商业断流，价值最低。 南面(B)为志军文化用品 店，再向南100米即是人 流最密集的新3、兴街夜市。 东面(A)紧靠17万人民 广场正中央，目前广场人 流集中于南侧，合理挖掘 后，有机会实现商业价值 最高！ 项目本体 项目片区商业环境分析 业态特点 全福元与中百、品牌街铺双重挤压下，中低端商品、餐饮占据主流。 商业规模 渤海路商圈超30万平方米；空置商业项目较多 租金水平 街铺:约100-240元/平 月 商场内格子铺:约45-120元/平 月 现状: 项目800米商圈内商业规模最集中, 整体约30万; 渤海路：受网贩冲击，目前渤海路 （新兴街广场路段）商品档次较低, 形象较差,人气下滑较为明显; 新兴街夜市:伴随1998年人民广场 竣工，近20年的沉淀,已成为了整 个寿光人气最高的休闲场所;老人、 年轻人最常去的娱乐场地。 未来: 随着中高端人口的东移和东区商圈的分 流，渤海路商圈未来的商业竞争更为激 烈; 阳光春天时尚贩物的下滑是种趋势，加 之5-8年为商场换装期，如何避免