1、*房地产置业有限公司成立企划书二一三年十二月十六日一、概述90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，为盘活楼市，特别是在二手房市场中起到了积极的推动作用。因此，我们借荐大中城市的成功经验，结合金沙本地的实际情况，在金沙没有正规房地产中介服务机构的前提下，决定在金沙成立一家具有一定规模的房地产中介服务机构，中介机构作为一个刚刚进入金沙发展的新行业，我们要做诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，只2、要能真正赢得顾客，我们就能赢得市场，立足于金沙，逐步向周边县市扩张，甚至可以发展为连锁加盟企业，把企业做大做强。力争10年内在业内成为一流的房地产服务企业。二、产业背景及环境分析1、宏观环境分析从我们整个大的市场环境来看，在贵州多数县级市场都是空白市场，房地产开发都还处于起步阶段，二手房的买卖基本都是通过张贴野广告或通过亲威朋友介绍达成交易，获知信息的渠道很少。因此，市场机会较多，但也将会随着市场的日趋成熟，有更多的房地产中介机构进入市场。所以，我们在走市场效益、注重市场效益的同时，品牌效益将要作为工作的一个重点，品牌效益将会是影响市场效益的一把尖刀，最终将两者有效的融合，达到企业的愿景。目前3、，中介市场环境的不成熟、不规范，这就给我们提供了一个很好的商业机会。宏观环境要求我们有一个为中介市场提供服务的和提供信息的平台。2、目标市场分析据了解，金沙在前两年有几家中介服务机构，当时是因为金沙商品房的开发量少，加之中介机构内部管理混乱，又没有形成规模，没有形成产业化，且可信度不高等因素，最终都以失败而终。从2011年开始，金沙房地产业已正式进入起步阶段，就2012年全县的商品房开发量将达200万平方米，大面积的商品房开发也为金沙的二手房交易提供了很好的市场机会。目前金沙已交付使用的商品房项目：金钻豪庭、金都国际、丽景名城、红凯苑，总计约1500户左右。主体完工项目：金都国际3栋31层、锦4、锈城2栋23层、糖醋小区安置房2栋15层、开明同心城2栋16层；正在建设的项目：鼎盛金港35万方、朗月广场30万方、古韵广场商业大楼1栋30层、贵奇首座2.6万方、金都国际60万方、龙山水怡60万方、同心城50万方、古新万人小区75万方、金源华府56万方、金钻年华。预计在2013年交付使用项目：锦秀城、金都国际、同心城、鼎盛金港、龙山水怡，总计约1000户左右。因此，在集各方面条件趋于成熟的情况下成立中介服务机构，一定会获得较大的市场空间。当然，在前期工作中可能会遇到很多意想不到的困难，这也将是我们面临的挑战。3、竞争对手分析就金沙市场情况来看，还没有专业的房地产中介机构，我公司进入市场初期主5、要存在推广问题，暂不存在竞争问题。三、市场竞争优势企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。因此，企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资。结合金沙的实际情况分析，现在成立房地产中介企业刚好是一个很好的市场机会。其一是暂时没有形成规模的房地产中介公司，市场基本属于空白的，市场竞争小，我们挖掘这一市场，有较大优势；其二是6、我们有从事过房地产行业多年经验的管理团队，还将吸纳更多优秀的专业管理人才加盟公司。引进先进的管理理念和营销模式为客户提供最优质的服务；其三是金沙的房地产开发还处于起步阶段，发展空间大；其四是金沙二手房交易日趋活跃，市场机会大。四、公司主营业务模式公司主要业务发展方向有六个：二手房买卖；不动产租赁；办理产权过户和按揭贷款业务；新楼盘策划、包装与销售；不动产价格评估；各种衍生业务。手拉手式二手房买卖为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公7、平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产。管家式不动产租赁我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，通过我们的信息平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久，我们将打破传统的房地产租赁中介模式向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付8、我们一定比例的代管服务费。办理产权过户和按揭贷款业务产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对客户来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给客户提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修或现有经济实力不足、不能一次性付清款的客户，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合客户相应条件的资金支持。新楼盘策划、包装与销售我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。不动产价格评估我们将全面提供9、房地产项目评估（投资可行性分析、融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务。各种衍生业务通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。五、公司战略1、总体战略 公司在半年内在金沙有较高的知名度，然后逐步向周边县市扩展10、开来，进一步迎得毕节地区的市场后向全省范围拓展。力争在10年内成为业内一流的房地产中介企业。2、发展战略市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵守这种客观规律。当本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。111、基础建设阶段为期6个月。该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建公司组织架构，明确公司发展方向和经营理念。同时，在金沙开设房地产中介服务样板店，试验经营模式的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。（1）、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。公司名称：（待定）公司住所：（待定）法定代表人：（待定）注册资本：9万企业类型：有限责任公司经营范围：房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济信息咨询等。（2）、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。行政财务部1、完善会计核算体系，包括会计科目和会计核算组织程序等内容；2、负责会计信息确认、计量、记录、汇总12、，编制各种财务报表，进行经济活动分析；3、负责与相关单位对账；4、督促各项收入的回款；5、负责进行成本核算；6、负责办理税务工作；7、负责会计档案及相关资料的保管工作；8、负责办理资金结算以及现金、银行存款的管理；9、负责支票、发票等重要票据的保管、使用；10、负责办理工资发放。人力资源培训部根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的新需求。IT部开发、维护和更新企业门户网站，为公司提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络13、系统的正常运营。企业策划部与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，监管公司品牌标志的正确使用，通过董事会监督充分使用当年广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度。评估部负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务；认真研究评估的专业技术，对外充分展现公司的权威和专业。市场部通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场服务，将具有指导性和预测性的相关结论撰写成具有市场价值的14、研究报告，对外树立公司专业形象，支持公司企划。同时，也是公司盈利收入来源的主要责任部门。二级市场事业部下列三个分部：市场部负责与发展商建立良好的合作关系，开拓二级市场策划、代理销售业务，给公司提供足够的盘源支持；策划部负责项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等工作；二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作。（3）、建立企业门户网站建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升级保留足够的弹性发展空间。建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业15、形象，推广企业各种产品、业务及服务。建立面向客户的房地产服务平台，随时发布、更新最新的房地产信息，并针对不同的客户需求，提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售等房地产中介业务电子商务功能。建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等。（4）、在金沙开设1个直营店，培养10名以上房地产经纪人由专业企划公司设计企业形象规范手册，制定店面装修、办公用品的设计方案，确保所有以后连锁店都是统一视觉效果，树立公司在公众中的品牌形象。制定一套完整的管理制度，以保证经营活动的有序进行。针对不同的中介16、服务内容，总结一套规范的业务操作流程，标准的合同表格设计，已便提高工作效率、信息资源的利用率和节省操作时间，从而提升业绩。建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，制定商业信息的管理制度和保密制度。房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘用，进一步优化业务流程，完善绩效考核体系，将第一个店打造成推广公司品牌经营体系的样板店。2、发展阶段为期12个月。本阶段公司就如同朝气蓬勃、精力充沛的青年，所有业务本领都已掌握，时刻准备着打下一片属于自己的天地。利用这个优势，我们将加大投资的力度和加快发展的步伐，迅速推广公司直营体系，目标在毕节、遵义、贵阳、六盘水等房地产发展17、较快、前景较好的城市开设5家以上直营店，培养50名以上房地产经纪人，并进一步完善特许经营加盟体系，为加盟商研发更多的服务内容和产品，为顾客提供优质的服务。（1）、利用各种宣传手段，不断提高直营店的业绩，推广公司加盟体系，打开企业知名度，建立公司品牌形象。报纸广告电台宣传网页广告户外招牌广告请新闻媒体撰写软文报导公司经营理念邀请业内知名人士来公司考察，组织宴会讨论公司商业模式的前景（2）、寻找潜在的加盟者有房地产中介行业的工作经验，想找机会创业的人士；寻求投资项目的个体户；看好特许经营，想成为区域加盟商的公司；其他类型的加盟者。（3）、审核申请加盟者，考察连锁铺面情况受理加盟商申请，听取初步经营18、意向；调查加盟者的自身条件和经济实力；考察加盟区域房地产市场状况和未来的发展趋势；听取投资收益分析，双方意见交流，合作谈判；合同签订，授予加盟商特许经营使用权。（4）、公司协助加盟商制定商业计划，开办、经营连锁店。加盟商接受业务和管理技能培训；公司协助开店，并提供开店手册、管理手册、业务手册、培训手册、VI手册、标准的合同表格；铺面装修，办理合法的经营执照和其他政策规定应办理的手续；房地产经纪人招聘、培训。（5）、连锁加盟店正式营业公司领导出席参加并致词；邀请嘉宾出席并致词；新闻媒体做跟踪采访。（6）、提供后续服务解决加盟商经营中存在的问题；接受加盟商投诉和见意，并及时回馈；定期举办加盟商业务19、和管理技能和经纪人业务技能培训、辅导；年终举办工作总结大会、表彰大会；3、稳固发展阶段为期24个月。这一阶段里我们目标是：借助特许经营加盟体系所带来的稳定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群，在全省范围内建成一个拥有50家以上连锁店、300名以上房地产经纪人的大型房地产中介服务连锁网络，并在所进入的每一个城市都有最高的当地市场占有率，成为房地产中介服务行业的品牌中介。本阶段公司应该注意以下各个方面：（1）、增租200以上的办公场地以改善办公条件和提升企业形象；（2）、更换服务器以满足数据的存储；（3）、增加一些的新岗位，让公司组织更合理、更完善；（4）、人力资源培训部应该20、加强对员工的培训和指导，让所有员工都掌握熟练的业务技能，在公司有成就感，并得到公司和同事的认同；（5）、随着公司组织机构的增设和员工队伍的不断壮大，行政财务部更应该加强对员工的管理，财务监管也要加大力度；（6）、根据业务的需要购置办公车辆。 六、股本结构与规模股本来源股本结构股东一股东二股东三金额（单位：元）300003000030000比例33.33%33.33%33.33% 我们建立的三人合伙企业共负盈亏，目前中介公司的启动不需要过多的资金。七、管理团队1、组织结构股东大会监事会董事会总经理 副总经理二级市场事业部市市场部评评估部企企业策划部IIT部行行政财务部人人力资源培训部2、职责待定21、八、财务分析1、基础建设阶段（1）、投资预算公司的建设投资预算：总部注册 注册资金 90000元聘请房地产经纪人 12000元/年/人*3人=36000元聘请房地产估价师 12000元/年/人*3人=36000元小计 72000元（注：以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有可能未全职）公司固定资产投资预算办公场地租金40000元场地装修 20000元办公桌椅 5000元个人办公电脑 3000元/台*3= 9000元扫描仪、复印机、打印机、传真机四合一1500元/台图片打印机 1000元/台电脑软件（待定）服务器（待定）电话安装 200元/台*2 =400元小计 76900元公司人员及工资计划：（待商讨）2、发展阶段（根据实际情况另行计划）3、稳固发展阶段（根据实际情况另行计划）