1、北京XX置地房地产经纪有限公司售房知识手册 目 录行业介绍篇.(2)房地产市场发展趋势.(2)房地产知识篇.(2)第一章 房地产基础知识.(2)第二章 资源开发知识.(4)第三章 权证知识.(9)第四章 贷款知识.(18)第五章 工作技巧与流程.(23)第六章 装修业务知识.(33)第七章 法务常识.(34)结束语.(34)房地产市场的发展趋势近几年中国经济长期高速发展，房地产已成为中国经济发展的支柱产业，房地产开发投资年增长率在20-30%,到2008年全国房地产开发投资达到3.2万亿元，比2007年增长了20%。房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占10%，并带动了一大批关联产业2、的发展。我国的房地产三级市场在90年代初期初步形成，随着住宅商品化的发展，三级市场得到进一步的发展，2002年底政府出台房改、公房上市等政策，全面放开全国35个城市的房地产三级市场，房地产三级市场成交量每年以30%以上的速度快速增长，随着房地产市场进一步的发展，三级市场的交易量将会超过二级市场，目前发达国家二、三级市场交易比例约为1：4，而国内二、三级市场交易比例约为4：1由此可见，三级市场具有更大的发展空间。随着房地产市场以及购房人消费观念的日臻成熟，住房梯级消费也逐渐形成，住房者根据经济收入的变化，逐步改善自己的居住品质，从安置型,适用型，再到舒适型，形成了产品的梯级消费。未来的房地产企业3、经营趋势不仅是连锁店遍布城区，还应该拥有强大的互联网传播能力-连锁网模式+互联网模式-双网合一。这不仅具备了传统的人情味，更突出了信息化、网络化。从以上各方面可以看出，房地产的前景是不可估量的！我们作为一名有XX人，有能力在未来的房地产市场中占有更强势的地位！ 房地产知识篇第一章 房地产基础知识一、产权名词解释：一级市场：指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有。二级市场：指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋，就是商品房市4、场，分为期房和现房。三级市场：指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场。也就是二手房市场。二手房：是指再次进行房屋买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完了产权证后，无论新旧，只要在次上市买卖，都称为二手房。经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。使用权房：使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集5、体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，目前已经允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 安居房：安居房指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是中央政府安排贷款和地方政府自筹资金建设的面向广大中、低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。房改房：又叫“已购公有住房”，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按6、照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。标准价与成本价：是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房，根据职工的工作年龄及所购房屋的实际情况，售房单位予以一定折扣，标准价房的价格低于成本价房，房改初期购房时多采用标准价购买。以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权。在房屋需要进行买卖转让时，必须补足成本价才可出售。以成本价购买的单位住房，所有权属职工家庭，可以上市转让或继承，届时需要补交土地出让金并按规定缴纳相关税费。 央产房：指中央在京单位的已购公有住房。是职工按房改成本价或标准价（含优惠价，下同）购买的原产权单位属于7、中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的有中央在京单位建设点的安居工程住房和集资合作建设住房，也视为已购公房。土地出让金：在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。二手房抵押贷款：二手房抵押贷款是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。 房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋权8、属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典当权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典当权等他项权利所进行的房屋所有权登记。他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。二、建筑名词解释：建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积9、其他公摊面积等。使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中，直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外10、墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。进深：指房屋的长度；开间：指房屋的宽度； 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度；净高：房屋楼板表面到屋顶表面的高度；净高=层高-楼板厚度 三通一平：指施工现场达到路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求达到路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，土地平整。“五证”：建筑用地规划许可证建设工程规划许可证 国有土地使用证建设工程开工证 商品房销售(预售)许可证 “两书”： 商品房质量保证书商品房使用说明书三、房屋基本结构：1楼型分类：外观分类： 板式-平板式样，有多个单元门，一般为5或6层；塔式-蝶11、型、品字型、工字形，一般都比较高（12层以上）。2建筑结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。l 砖木结构：主要承重构件是用砖、木做成。l 砖混结构：主要承重构件是用砖、混凝土做成。l 钢筋混凝土结构：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。l 钢结构：主要承重构件均是用钢材制成。第二章 资源开发知识一、资源定义：资源是支撑企业运营的有形或无形的事物。具体到房地产企业分为房源情况与客户需求，也就是所说的上下游客户，我们资源开发的过程也就是收集上下游客户的过程。中介行业是怎样产生的？中介行业的产生是信息不对称的结果。北京市信息12、的特点：信息透明度高，流通速度快。资源是企业的血脉，生存的源泉。二、资源开发工作的四大渠道：连锁店：传统渠道经营，门面一般处以显眼位置，并通过整齐统一的店面VI进行对外宣传。网络：通过公司的网站进行宣传并吸纳客户。媒体：有报刊杂志等平面媒体，或电视、广播电台及其他网络媒体等。社区：连锁店在小区做活动，通过楼门贴，拉横幅，宣传栏，联络居委会等方式。三、公司上客户的几种方式：序号来源说明1自上成单率最高，往往对项目已经有所了解，目的性强2窗体保持数量和质量，与物业打时间差3报纸广告要不断的研究和革新，如何通过变化格式、价格、项目来增加客户量4长期广告位成交的客户或是房主中开发，要有意识的去做5网络13、传播速度最快，最广6代理的房子可以以房主的名义做推广7开发商、物业甩单广交朋友，互助共赢8回头户和客户与业主搞好关系，争取给自己介绍客户的机会和可能性9拜访业务员的基本功，特别是对物业的拜访10自己本部门回访定期对老台账做清理11扫楼有计划，有组织的，彻底的扫项目12房主的反馈头脑敏锐，善于抓住任何信息和时机四、资源的获取流程图：渠道内资源渠道外资源资源变现可控资源企业社区资源处理资源转换资源开发工作就是扩大渠道内资源，提高资源利用率，支撑资源迅速变现销 售五、资源的分类：1按业务类别分为：买卖资源，租赁资源，装修资源等2按资源对象分为： 上游客户（房主），下游客户（客户）3按资源属性分为： 14、不可控资源和可控资源（是否能控制房主） 特点：易于操作、变现4按资源来源分为：渠道内资源和渠道外资源六、资源的转化：是否出租租赁资源是否出售买卖资源适当提高业主期望买卖资源租赁资源不同业务类别的资源转化，提高资源的利用率七、资源开发的工作内容：（一） 公司资源的现状：市场资源公司资源相交部分为我们的成交资源（二） 资源开发工作的目的：扩大资源的对接面，加快资源的反应速度： 资源开发工作目的细分：1熟悉周边社区，街道，交通，配备设施等2周边房源特点：产权，格局，价位，房龄等3区域需求特点：价位，格局等（三） 资源开发的工作形式：现有资源开发工作的形式：1公司：户外广告：车站广告，车厢广告媒介：报15、纸，网站，广播，新闻发布会合作：物业公司的合作2连锁门店：（1） 社区活动： 单店社区：周边小区咨询、扫楼等 大型社区：超市、商场大型咨询活动（2） 合作：社区，物业，报亭（夹页）个人（信息员）（3） 网络：求购，求租，出售，出租，装修（四） 资源开发工作涉及的道具：1易拉宝（公司简介，业务介绍等）2DM单（买卖房源，装修，网站等）3简易宣传桌椅4A字房源板5社区宣传栏（部分小区）6水牌7pvc板（五） 如何开展及注意事项：n 资源开发活动社区：1. 社区活动特点：区别于其他中介机构采集资源的方式2. 社区活动形式：宣传连锁店位置、业务品种、特色服务以及于其他中介服务方式的差异 注意事项：（116、） 着工装（或正装），胸卡，司标（2） 始终面带微笑，给客户良好的印象（3） 主动与过路人交流，避免坐等客户（4） 咨询客户较少时，应该抽调一部分人员在临近地点发单（5） 体现专业化的语言：“我是新员工，帮您找主管确定一下” 道具配备：（1） DM单、宣传项目资料、置业建议书（2） 沙滩椅、折叠桌（3） 易拉宝、展板、布标横幅、桌牌、气球等（4） 笔，登记册、计算器活动配合：可在现场咨询活动前安排一次海报张贴或DM扫楼预热，增加咨询现场客户到访量，告知有意向的客户带房本到场。n 社区活动扫楼：选择有价值的小区，挨户在门上插放DM单 活动选址：1无封闭物业2居民卖方意向较多3居民素质一般，对门户17、插单没有反感DM单投放与其它活动方式结合使用：DM单可以变换多种形式，吸引业主注意力，如：致居民的一封信（DM单+信封）、年节贺卡形式、采用彩色复印纸等。n 社区活动合作：与社区合作形式：1免费公益条幅：类似“防火防盗”等2社区宣传栏3社区楼门贴4信息员（可以解决一部分社区下岗员工）5社区房产咨询活动与报亭合作形式报纸夹页最佳时间安排：早晨8点之前，地铁附近报刊亭下午16点左右，附近小区报刊亭结合主流媒体房产版发放时间，如星期四（结合北京晚报、北京青年报等） 内容：公司简介，买卖DM单n 社区活动网络：业主论坛门户网站：焦点网，新浪房产，搜狐房产，搜房业主论坛google搜索“xx业主论坛”步18、骤1登陆注册2在论坛以“个人身份”发布房源（客户）3客户转化4带户看房八、资源开发工作的理解：（一） 资源开发工作的理解：1资源开发工作是一项长期性的工作，重在坚持。2资源开发工作“形散神不散”：必须结合推广区域特点，业务特点制定相应的推广计划，所以资源开发工作形式多样，但是目标都是扩大公司品牌，获得更多的资源。3资源开发的目的是扩大连锁店在局部区域内的影响力，建立区别于媒体宣传的品牌推广模式，提高品牌知名度，增加进入连锁渠道的有效信息量。4资源开发工作是随时随地的，并不只是在特定的时间、地点参加。（二）资源开发工作的重要性：1社区活动是获取有效资源的重要途径，成交客户70%来源于社区。2社区19、工作是所有业务开展的基础，资源入口的保障。3社区活动有助于我们的成长，作为新员工参加社区活动能迅速熟悉业务，提高我们的业务水平，快速成长。4社区活动能让我们迅速融入到团队，能充分体验我们团队的激情。第三章 权证知识一、市、区县建委的资料：1房屋登记分工：北京市房屋权属登记事务中心办理市辖行政区内军产、在京中央国家机关办公用房及外资独资、中外合资开发公司开发商品房的房屋登记；各区县建委、房管局办理区县辖行政区内除北京市房屋权属登记事务中心办理登记外的房屋登记。2房屋登记部门的工作时间：星期一至星期五上午8：3012:00；下午1:305：30东城区、朝阳区每周一至周五下午不办公东城区每天下午不收20、税3单位登记办证地点、标志地、咨询电话：建 委地 址电 话地税电话东城区建委地安门东大街88号 地安门十字路口东南角8401494764008852西城区建委西安门大街115号 红楼电影斜对面66184506/6617029766010506崇文区建委东花市南里二区3号楼 富贵园小区67122090-067177129宣武区建委鸭子桥路29号 白纸坊桥西万龙酒店83975114/63571204/6355728883549356朝阳区建委姚家园路石佛营东里128号院 朝阳公园桥往东800米8583992265939941海淀区建委双榆树北里22号 当代商城北侧8261822862550265丰21、台区建委丰台镇大井东里甲2号 丰台体育中心北门往北63812840/6381435063829180石景山建委八角西街66号 方地大厦6883820868862198通州区建委新华南路196号 果园环岛东北角山国际大厦69520802/521185777881545594大兴区建委兴政街29号 建设大厦69261295/69261324/6926134881296009顺义区建委府前东街甲25号 光明广场对面69444169/69448847/6942570381494851门头沟区建委新桥南大街48号 国土局分局大厅69828118269房山区建委良乡西路3号 国土局分局大厅8936881422、/89352214顺义区建委府前东街甲25号 光明广场对面69444169/69448847 平谷区建委府前街32号 国土局分局大厅69966332 怀柔区建委开放路33号行政综合服务中心 康意德医院对面69681073/69687497密云区建委环新路32号 燕山宾馆后面 69042534 延庆区建委东外大街89号 金宸大厦一层69148075 昌平区建委昌平区南环东路10号 国际联华超市西行200米 8011109569748871亦庄开发区荣华中路15号 博大大厦67865572/6788008367880083北京市房屋权属登记事务中心和平里北街2号 城铁柳芳站口西100米64409623、37/64409000-119564515533央产房办公室蓝岛西区65993081/65993082/65993083卖方本人到场，携带产权证原件、原购房合同原件、身份证原件即可办理涉外办公室恒基中心办公室三座525 65170808北京市中信公证处电话52601155朝阳其他可办二手房缴税的税务所：朝阳地税第二税务所： 地址：朝阳区六里屯北里18号楼A座 电话：65939941呼家楼税务所： 地址：朝阳区团结湖东里甲10号 电话：85967915；85967917酒仙桥税务所： 地址：朝阳区来广营红军营南路甲3号 电话：64382829；64314606 涉外税务所： 地址：朝阳区广渠东路24、40号 电话：67799245；67799246崇文测绘：67114108西城测绘：66514583宣武测绘：51923707/63519179二：权证过户清单：1.买卖双方资料清单：买 方卖 方境内人士身份证（本市居民）身份证+暂住证（外省居民）境内人士身份证+房屋所有权证卖方外地人提供暂住证境外人士护照+中文译本公证书北京涉外安全办公室出具的“外批单”北京市公安局出入境管理处出具的境外个人在境内居留状况证明境外人士护照+中文译本公证+房屋所有权证市建委需要土地使用权证港澳同胞中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证；北京涉外安全办公室出具的“外批单”北京市公安局25、出入境管理处出具的境外个人在境内居留状况证明港澳同胞中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证；房屋所有权证市建委需要土地使用权证台湾同胞台胞证或旅行证或经确认的身份证明北京涉外安全办公室出具的“外批单”北京市公安局出入境管理处出具的境外个人在境内居留状况证明台湾同胞台胞证或旅行证或经确认的身份证明身份证+房屋所有权证市建委需要土地使用权证2.房屋资料清单：商品房原房屋所有权证（原件）；房屋买卖合同（原件）；契税完税或减免税凭证；原房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）已购公房原房屋所有权证（原件）；房屋买卖合同（原件）；契税完税或减免税凭证；原26、房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；补交土地出让金的证明；已购央产房出售的，提交央产房上市出售确认表；物业费、供暖费交清证明经济适用房原房屋所有权证（原件）；房屋买卖合同（原件）；契税完税或减免税凭证；原房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；补交综合地价款证明；按经济适用住房管理的房屋，补交土地出让金证明；已购经济适用住房购房不足五年出售的，还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表；超标部分补交综合地价款证明（买房人购买的经济适用房面积超标的）3.特殊房屋资料清单：房屋继承、遗赠原房屋所有权证（原件）；继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书；27、房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；契税完税或减免凭证（遗赠）房屋赠与原房屋所有权证（原件）；赠与（受赠）公证书（原件）；契税完税或减免凭证；原房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；已购成本价公有住房赠与的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明；央产房还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明夫妻更名（离异）原房屋所有权证（原件）；离婚证；离婚财产归属协议（协议离婚）或生效的法院判决书（法院判决离异）；或经公证的离婚财产归属协议；原房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；契税完税或减免凭证夫妻更名（未离异）原房屋所有权证（原件28、）；结婚证，原房屋所有权证所附房屋登记表、平面图二份（房屋所有权人栏空白）；契税完税或减免凭证三、外籍人士/港澳台人士在京购房注意事项：1. 外籍人士注意事项：1.1 需提交的材料：护照；护照中文译本公证书；外籍人士在京购房居住证明；外批单。1.2 护照中文译本公证书办理办法：携带护照原件到公证处办理；1.3外籍人士在京购房居住证明办理需提交资料：买方的护照原件及复印件；就业证或专家证或代表证的原件及复印件；派出所开具的“在京住宿登记证明”原件及复印件或涉外宾馆开具的“临时住宿证明”；2寸蓝底免冠照片2张；办理地点：北京市公安局出入境管理处（安定门东大街3号）；办理时间：10个工作日；咨询电话29、：84020101；注意事项：在护照有效期内可办理此项居住证明。1.4外批单办理所需材料：房屋产权人有效身份证件及复印件；房屋所有权证原件及全套复印件一份；买方的护照原件及复印件和中文译本公证书原件；外籍人士在京购房居住证明；办理地址：建国门内大街18号恒基中心办公室三座525室涉外安全办公室；办理时间：5个工作日（不收任何费用）；咨询电话：65170808。2. 港澳台人士在京购房所需材料：2.1 身份证明： 港澳同胞：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证； 台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明。2.2在京购房居住证明： 办理方式同上；2.3 外批单：办30、理方式同上。注：提供办理在京购房居住证明、外批单和过户的身份证明必须保持一致，如提供的身份证明中出现繁体字，则需要做简体字公证。四、普通住宅的标准：单套建筑面积在140（含）以下；五、税费知识：1. 商品房缴税内容：卖 方买 方商品房契税过户价*1.5%普通住宅过户价*1%首次购买90以下普通住宅过户价*3%非普通住宅印花税营业税差额*5.5%房产购入时间不足2年普通住宅过户价*5.5%房产购入时间不足2年非普通住宅2年以上的普通住宅免征营业税差额*5.5%2年以上的非普通住宅差额=（过户价原购买价格）纳税人需提供原始购房发票或原购买时点的评估报告，如都不能提供，则按全额征收。原购买时点为原购31、房协议时间或房本时间。过户价=过户的实际价格个人所得税房产购入5年以上，视为唯一一套住宅，免征。过户价*1%房产购入5年内，交易时纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的1%征收。（差额合理费用）*20%房产购入5年内，且过户完税时提供相关的票据。土地增值税 2. 已购公房缴税内容：卖方买方已 购公房契税过户价*1.5%普通住宅过户价*1%首次购买90以下普通住宅印花税营业税差额*5.5%房产购入时间不足2年普通住宅过户价*5.5%房产购入时间不足2年非普通住宅2年以上的普通住宅免征营业税差额*5.5%2年以上的非普通住宅个人所得税房产购入5年以32、上，视为唯一一套住宅，免征。（差额合理费用）*20%房产购入5年内，且过户完税时提供相关的票据过户价*1%房产购入5年内，交易无法提供相关的票据土地出让金1560S6%标准价、优惠价1560S1% 成本价土地增值税已购公房首次上市交易免征3. 经济适用房缴税内容：卖 方买 方经济适用房契税成交价*1.5%普通住宅成交价*3%非普通住宅印花税 营业税成交价*5.5%房产购入时间不足5年。05年以上的普通住宅免征营业税（成交价原购买价格）*5.5%个人所得税0房产购入5年以上，视为唯一一套住宅，免征。综合地价款成交价*10%房屋在5年以上交易的，且买方不具备购买经济适用房资格者，需补缴土地增值税注33、：按经济适用房管理的康居房等房屋土地出让金：总成交价*3%。4. 住宅以外其他房屋缴纳内容：卖方买方住宅以外其他房屋契税成交价*3%印花税成交价*0.05%成交价*0.05%营业税（成交价原购买价格）*5.5%房屋年限，面积无要求（能提供相关票据）成交价*5.5%不能提供相关票据个人所得税成交价*20%房屋年限，面积无要求（能提供相关票据）（成交价房屋原值合理费用）*20%过户完税时能提供相关票据土地增值税成交价*1%不能提供相关票据本次成交价（报税价）原价原价*5%*N年原契税营业税印花税*差额累进税率扣除项目金额*扣除率房屋年限，面积无要求（能提供相关票据）5. 特殊房屋过户的税费清单：房34、屋继承、遗赠需开具契税减免证明，只缴纳5元的印花税房屋赠与过户价*2%的公证费；过户价*3%的契税；过户价*0.1%的印花税；个人所得税20%若受赠人不是“直接承担赡养义务的人或社会福利事业单位的”应缴纳土地增值税夫妻更名（离异）需开具契税减免证明，只缴纳01%的印花税，已购公房需补交土地出让金夫妻更名（未离异）只缴纳5元的印花税六、二手房交易最低计税价格说明：1二手商品住房：指城八区以及昌平、大兴、通州、顺义、房山、门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆、亦庄19区县(以下简称各区县)284个典型区域内的二手商品住房。2特殊二手商品住房：指各区县的106个特殊小区内的二手商品住房。3再上市的已购公房35、：指各区县295个典型区域内再上市的已购公房，包含首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等六类具有保障性质的住房。4再上市的经济适用住房：指各区县48个再上市的经济适用住房项目。5二手办公用房：指各区县43个地区二手办公用房。6二手商业用房：指各区县40个地区二手商业用房。七、基准住房的标准：二手房交易计税价格是基准房屋交易价格的市场水平，不是所有类型房屋的均价，计价标准均为每平方米建筑面积单价。基准住房的标准为：1二手商品住房基准房屋标准：20002002年建设；房型为楼房；多层楼房3层，高层楼房次顶层的二手商品住房。2特殊二手商品住36、房基准房屋标准：房型为楼房；多层楼房3层，高层楼房次顶层的二手商品住房。3已购公房基准房屋标准：9195年建设；房型为楼房；多层（总楼层数为17层及以下的楼栋）楼房3层，高层（总楼层数为8层及以上的楼栋）楼房次顶层的已购公房。4经济适用住房基准房屋标准：房型为楼房；多层楼房3层，高层楼房次顶层的经济适用住房。八、房屋修正系数：（其中二手办公用房和二手商业用房不作修正）1建成年代修正系数：注：特殊二手商品住房和经济适用住房不作建成年代修正。二手商品住房年代修正系数二手商品住房的基准房屋建成年代标准为20002002年建设，因此设定20002002年建设房屋的基础指数为100，其他年代建设的房屋修37、正系数见下表：建成年代80年及以前8190年9195年9699年20002002年20032004年2005年以后修正系数（%）82889296100102106已购公房年代修正系数已购公房的基准房屋建成年代标准为9195年建设，因此设定9195年建设房屋的基础指数为100，其他年代建设的房屋修正系数见下表。建成年代70年及以前7180年8185年8690年9195年962000年2001年及以后修正系数（%）788691961001031082楼层的修正系数：楼型为多层的楼层修正：多层是指总层数在七层及七层以下楼房。二手住房的基准房屋标准为多层的3层，因此设定3层的基础指数为100，其他楼层38、修正系数情况如下：层数1层2层3层4层5层6层7层修正系数（%）949710098959490楼型为高层的楼层修正：高层是指总层数在七层以上楼房二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，因此设定次顶层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：由次顶层开始，21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8；1120楼层每下降1层，修正系数下调1；10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5；顶层的修正系数为95。公式：交易房屋计税价格基准价格18（或1或1.5）（次顶层数本楼层数）3房型修正系数：（1）平房的修正系数东城、西城、崇文、宣武区平房的修正系数为120。其他区域的平房不作房型修正。计算公式39、：平房交易计税价格基准价格120（2）地下室的修正系数地下室：包含地下室和半地下室楼型为多层的楼层修正二手住房的基准房屋标准为多层的3层，以3层为基准，地下室的修正系数为65。楼型为高层的楼层修正二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，以次顶层为基准，地下室的修正系数为50。九、二手房交易最低计税价格的计算：二手房交易最低计税价格的计算公式为：计税价格=各类房地产的基准价格*建成年代修正系数*楼层修正系数*房型修正系数。第四章 贷款知识一、个人住房贷款：1按供应类别划分：个人住房按揭贷款个人住房公积金贷款2非交易型：个人住房抵押消费贷款权力人以自己名下的房产，通过抵押担保的方式向银行申请贷款，资40、金用于不限定具体的消费用途（如购房、装修、购车、留学等）特点： *房龄十年内 *五环以内 *最高贷五成 *最长可贷十年 *执行基准利率个人住房转加按揭贷款 在非交易背景情况下，借款人申请将按揭增加贷款金额或延长（缩短）贷款年限或改变还款方式并改变贷款银行申请的按揭贷款。 特点： *房龄十五年内 *还款满一年 *最高贷七成二、个人住房贷款操作实务：1银行贷款提交资料明晰：（1）借款人（买方）应提供的材料：l 身份证（若身份证为新版第二代身份证请提供正反两面复印件）l 合法有效户口本（首页、地址页、本人页、变更页；集体户口的提供首页、本人页、变更页）l 军官需提供军官证l 收入证明（需盖所在单位公41、章或人事章），要求总月供不超过月收入的50%（不得有任何涂改，签字笔填写）l 收入证明所在单位营业执照副本复印件加盖公章l 大专以上学历证明，无学历证明需要提供贷款额的30%-50%的资产证明l 婚姻证明（结婚证照片页和内容页、离婚证或民事调解书l 配偶的身份证和户口本l 外地人需提供暂住证（照片页和内容页）l 资产证明（大额存单、房产）特殊说明：借款人（买方）为所在单位的法定代表人l 企业营业执照副本复印件加盖红色公章l 近期连续六个月的财务报表和年审后的企业财务报表l 公司章程（2）房主需提供的资料：l 本人身份证、户口本l 配偶的身份证和户口本l 婚姻证明（结婚证照片页和内容页、离婚证或42、民事调解书或所在派出所、街道办事处开具的婚姻或单身证明，注：单身证明单位有权开据）l 房屋所有权证（3）借款人（买方）为外籍人提供：l 港澳台人士申请贷款时须提供港澳台居民往来内地通行证或台湾居民往来大陆通行证；外籍人士需提供护照，签证和境内长期居留证明（外国人居留证）以及境内（在京）工作证明l 外籍人士在京须居留一年以上，具体时间以居留证时间来证明l 要求借款人在北京工作，但收入由境外公司出具的，则要求借款人提供相关公证机构出具的公证文件l 借款人提供在京联系人及联系方式l 港澳台及外籍人士提供的婚姻证明需提供相应公证机构出具的公证书l 中英文译本公证l 强制执行公证三、公积金贷款实务：1公43、积金贷款对象：借款人申请人须建立住房公积金帐户12个月（含）以上，同时足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上（正常缴存包括连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态。借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款。2公积金贷款方式：目前按照公积金属性划分：（1） 北京市市管公积金住房贷款（2）北京市国管公积金住房贷款（3）铁路系统公积金住房贷款（4）中央直属机关公积金住房贷款3公积金贷款期限/成数和额度：贷款期限：借款人的贷款期限最长30年，但同时需符合贷款年限+房龄=47，且贷款年限+借款人年龄=70贷款成数购买90以下商品房不超过8成，购买90以上住44、房不超过7成单笔贷款最高额度规定市管单笔贷款最高额度为60万元，信用等级为AAA级的借款人，贷款金额可上浮30%，即78万元。AA级的可上浮15%，即69万元。国管单笔贷款额度最高只能60万元。公积金可贷款金额计算公式最高可贷款额度=（职工个人住房公积金月缴存额/职工住房公积金缴存比例）-400/每万元贷款月均还款额（保留整万，不四舍五入）4借款人应提供的材料：市管：（1）借款人及配偶的身份证、户口本、婚姻证明（单身以户口本为准，不需要提供单身证明）（2）暂住证或工作居住证（非北京籍户口提供）（3）房地产居间合同和买卖合同（制式文件）（4）借款人及配偶学历证明，职称证明（不需要复印，初审时带原45、件核对）（5）用于偿还贷款的银行存折或银行卡 国管：（6）借款人及配偶的身份证、户口本、婚姻证明。（单身以户口本为准，不需要提供单身证明）（7）暂住证或工作居住证（非北京籍户口提供）（8）房地产居间合同和买卖合同（制式文件）（9）用于偿还贷款的银行存折或银行卡（10）借款人及配偶学历证明，职称证明（不需要复印，初审时带原件核对）（11）收入证明，住房公积金缴存证明，借款人及配偶一寸照片各二张。（国管、贴息、组合贷款提供）5房屋卖方应提供的材料：市管：（1）出售人身份证（2）房屋所有权证（3）房主本人用于收取贷款的银行储蓄卡国管：（4）出售人及配偶身份证、户口本、结婚证明（5）房屋所有权证（6）46、用于收取贷款的建设银行存折6公积金贷款放款方式：按照放款方式不同，一共有以下几种公积金放款方式：（1）担保放款：由北京市住房贷款担保中心担保，过户完毕后由担保中心见房本放款（2）抵押放款：由房屋购买者提供所购买房屋为抵押物，过户完毕后房本做完抵押登记后由银行放款7贷款流程：l 市管公积金流程：（1）初审：买卖双方携带需提供材料原件，到公积金贷款中心初审，开贷款承诺函（2）过户：初审合格买卖双方过户（3）复审：由代办人员及买方去公积金管理中心复审（4）面签：由代办人员带买方到公积金管理中心签正式借款合同（5）放款：将过户完毕房产证送到北京市住房担保中心收押，公积金管理中心见收押函将贷款额放款到银47、行，再由银行放款到卖方收款账号上（6）抵押登记：放款后由担保中心到建委办理抵押登记l 国管公积金流程：（1）评估：出正式评估报告（2）批贷：备齐买卖双方资料，由代办人员上报国管公积金批贷（3）过户：见批贷函买卖双方过户（4）面签：由代办人员带买方去签正式借款合同（5）放款：银行见房本放款（6）抵押登记：放款后由担保中心到建委办理抵押登记四、各项贷款收费标准：序号业务品种买方收费标准卖方收费标准1二手房按揭贷款贷款服务费：贷款20万以下3000元/单，每超1万加50元无2交易型转按揭1. 贷款服务费：贷款20万以下（含20万）3000元/单，每超1万加收50元。2. 公证费：220元垫资费：还款48、额20万（含）以下（7天以内）3000.00；（8-15天）4000.00；垫资额20万以上垫资额（7天以内）*1.5%；（8-15天）垫资额*2%3非交易型转（加）按揭1. 贷款服务费：贷款20万以下（含20万）3000元/单，每超1万加收50元。2. 公证费：220元无4抵押贷款1. 贷款服务费：贷款20万以下（含20万）3500元/单，每超1万加收50元。2. 保险费：贷款额*相应贷款年限费率无5国管公积金贷款1. 贷款服务费：贷款30万以下（含30万）3000元/单，每超1万加收50元。2. 评估费：1500元/单3. 担保费：贷款额*3%4. 抵押登记费：170元/单无6市管公积金贷49、款1. 贷款服务费：贷款30万以下（含30万）3000元/单，每超1万加收50元。2. 评估费：评估值*0.3%（最高不超过1500元/单）3. 担保费：贷款额*34. 抵押登记费：300元/单无五、表格样式：收入证明兹证明 (身份证/军官证/护照号码： )，自 年 月至今一直在我单位工作，目前担任 职务，税前/后月薪资所得为人民币（大写） 元。本单位 先生/女士，婚姻状况为：已婚/未婚/离婚。特此证明。我单位对本收入证明内容的真实性承担法律责任。 单位公章或人事（劳资）部门盖章年 月 日1、 单位全称： 2、 单位地址： 3、 联系电话： ；邮政编码： 4、 人事（劳资）部门负责人姓名： 六50、商业贷款利率表：第五章 工作技巧与流程一、房屋买卖操作注意事项及注意要点：1对资源回访的时机及要点：回访的时间：一般在房主，客户空闲的时间段，比如下班时间和双休日，一般中介公司每天晚上6点和9点这一时间段回访最佳；和客户房主聊天前一定要问问是否有空。总之在最佳的时侯给电话才能达到最好的效果。对于新接的客户一定要在第一时间推荐房子，注意介绍房子的潜在优势，将房子的优点突出，缺点弥补；介绍时要自然真实，让客户充分感受到专业；后期回访时注意要点询问清楚详细客户的进一步需要，在第一时间让客户对我们有强烈的信任感。2报价的要点：（1）客户：报价后没交定金之前决不还价，价格一定要高于房主心理价位。（2）51、房主：反复打压，在告诉有意向客户的时侯要特别打压。3介绍物业时的要点：a. 介绍之前要对物业充分研究，基本满足客户的要求在介绍；b. 注意介绍房子的潜在优点；c. 明显的缺点不要刻意隐瞒,这样可以加强客户对我们的信任。4带看的要点：a. 要掌握好时间，不要让客户有太多空余时间等在房子外边，防止他和周边居民或者其他中介接触，节外生枝；b. 带看之前让房主布置好，突出房子的优点，弥补缺点；c. 教育好房主和客户，不要让他们有太多的交流，灌输预交定金的意识，明确佣金；d. 带看时引导客户注意房子的优点，着重介绍；e. 带看时间不要太长，抓住时机收定金；f. 看房顺序精心安排，突出重点介绍的房子。二、52、对资源的管理和维护（销售技巧）：1房源管理：房源信息接收后，首先要充分了解房子的具体信息，房子的具体地址，楼层，房型，面积，朝向等等了解清楚后，输入内网，尽量充分全面了解房子信息，做到对房子了然于心，知道房子的优点、缺陷在什么地方，向客户推荐就能够扬长避短。同时要多和房主进行沟通，了解房主的信息，房主卖房的动机是什么，是否急于出售，了解房子的具体信息之后，定期回访。密切关注房主的一举一动，保持联系非常重要，因为从接到信息到房子成交，卖出之前一定有一个变化的过程，变化有大有小，掌握房主的心理，让房主感觉到我们为他所做的工作，表现出辛苦度，有利于谈价格。充分掌握了房主的情况，建立信任感，适时进行行53、情教育，打压价格。有可能没有合适的客户而疏于联系房主，好长时间不联系房主，有客户时再跟他联系，房主都忘了你是谁了，房子在不在了是一个问题，并且谈价格很不方便，所以即使没有合适的客户，也要经常和房主联系。定期回访议价及时在内网反馈，尤其是推荐客户去看房之后，要及时跟房主议价，这是对房主的最佳教育时期，通常是通过客户的口打击房主，指出房子的缺陷，婉转要求房主降价，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，价格与市场价持平，这样资源变现的周期会大大缩短。房源的管理主要是对资源控制的问题，谁先占有并有效控制资源，谁就能有更多的机会获益。2客户管理：客需是成交的一个重要的因素，没有客户再多的房源也无法促成54、交易，因此客户的收集与维护就显得尤其重要。收集：置业顾问面对一个客户的时候，首先要做的便是尽可能的了解对方的真实情况，诸如对方买房的目的，买了谁住，对房子的要求（地段、型、龄、层、积等等），预算范围，买房的时间范围，需不需要贷款、贷多少等等，这些都是一个置业顾问必须要了解的基本的东西。在与对方聊的过程中，要抓住一些细节之处辅以赞美，比如对方是女士的话，如果她的包比较有特色，就称赞对方您真有眼光等，以达到取得对方的好感，增加亲切感拉进与对方的距离。同时要做到了解对方的性格，脾气，爱好等等。我们要做到最详尽的了解对方。 维护：a) 匹配约看：有效的匹配应该是两方面入手。首先，记住你了解的对方对于房55、子最真实的需求，等你匹配约看的时候，把这些情况完完全全、原原本本地返还给对方。比如，当初对方的要求是楼层要好一点的，你就告诉对方现在的房子是多少层（最好的楼层）；当初对方要求是厅要大一点的，你就告诉他现在的房子厅有多大多大。总之，当初他的需求是什么，你就告诉他这套房子有什么（当然基本情况也确实如此）。这样的话，可以提高匹配的效率，增大约看的机会。b) 改变需求：有的时候客户的需求暂时满足不了，这个时候我们要做的便是转化的需求。比方说，对方原先要2居的，而预算也还可以，手头确实又没有合适的2居，那就可以给他引导买3居的，找理由是随机的，比方说你可以暗示他，买3居的话，有时候亲戚朋友来过暂住也方便56、，或者将来有了小孩可以给保姆留一个保姆间等等。再比方，对方原本就要某一个小区的，手头确实又没有合适的，那就引导他买附近小区的房子，加上一些理由说服，如其实这两个小区的品质都是差不多的，而且这个小区比那个小区的绿化还高等等。c) 提高预算：客户的预算是可以提高的，当你匹配不到位的时候必须引导对方提高预算。如何引导？一般你就告诉对方（当然要委婉）您的预算不大可能买到这样大面积的、或者不大能买到这个小区的房子，暗示他要买的话，必须提高预算，加以行情分析以前的个案分析（可以虚拟）等等。3房源维护回访的相关技巧：（一）房源的维护：回访的内容可分为4个时期：a. 蜜月期：房源进入的第一个星期内，经常打电话57、给房主，目的是让房主记住自己，一周内以感情联络为主，了解谁是关键人，为什么要卖该房屋，卖方的动机，房屋各方面的细节，确认实据，建立信任感，先少谈价格，多增进感情，多了解房主的性格嗜好；b. 挫折期：一般一周后多利用外界反映，通过客户的口说出该房的缺陷。婉转的要求房主降价。c. 打击期：一般为二周后要求降价，并说明自己的观点。d. 成交期：带看后要大胆的反馈客户看房的感想，让房主心里踏实，知道这次看房的结果，多跟房主聊天，尽量使大家成为朋友。 回访的要点：1、给房主建议：不要被客户引导，站在专业人士的立场上，把自己的意思表达出来。2、行情和趋势的分析：包括市场价格，买卖供求，政策方面，经济方面等58、等3、回访的内容：先从公司行销的内容开始 第一次：可以和房主说已把他的房源输入电脑，我们XX的连锁店都能为您做推荐。第二次：已经和店长推荐过了，申请做头板广告。第三次：已经申请做DM单广告了。第四次：帮您做了报纸、网络等媒体广告了。 （以上回访可以隔一两天进行，做到不定时，不定式的回访）e. 建议：装修美化净扫房屋。f. 树立公司的品牌，树立个人形象。g. 最后要体现出为房主推荐的辛苦度。（二）客户的维护：回访的要点：1对客户意向的确定。（包括地段，价格，房型，朝向，面积，楼层，装修等）。2要有主见，不要被客户引导，站在专业人士的立场上，把自己的意思表达出来。3询问客户最近有没有看过其他的房子59、，看过的话，对哪些比较感兴趣，没看的话是什么原因。4对客户的意向进行转换，对类似的房源进行推荐，但一定要抓住客户买房的重点。5对价位的引导，客户总是想以最少的钱买最好的东西，但事实上在北京没有绝对意义上的便宜房子，这就需要我们对客户的心里价位有个准确的的判断。例如一个客户能出80万买房子，再多出5万买也是很正常的。6 还是要体现出为客户找房子的辛苦度。（三）房主客户议价调价的相关技巧：1议价是买卖过程中最重要、最为核心的内容，议价水平的高低直接决定了成单的可能性。2议价又是谈判的主题，价格永远是谈判最终的目的。议价的水平反映在谈判的技巧，而谈判的技巧在于掌握市场动向、行情，了解买卖双方的最详细60、情况（房屋的情况；买卖的意图等等） 当你接到一套房子以后，此后的一段时间（大致47天不等），是议价的前期准备期。这段时间主要是与房主联络感情为主。适当地向房主做一些回访，告诉房主你都为他做了哪些事情，比如，“我们已经帮你把房子的信息贴到墙上了”、“我们已经为您做了报广告”、“我们已经告知兄弟门店了”、“我们店长也很关注您的房子”等等，如此下来，房主会觉得自己很受重视，得到尊重，我们便可以取得初步的信任。 过一段时间以后，前期的工作都已经开展了却始终没有形成带看，则必须要及时地回访房主，告诉他，什么工作都做到位了，自己也是尽了全力了（贴墙面，打广告等），却任何效果都没有，可以反问对方，“您觉得这61、是怎么回事啊？”“您看咱们应该怎么办啊？” “您看每次我都把咱的房子推荐给来店里的客户，人家一致觉得咱这房子价格太高了，连看都不想看”等等，你所表达的意思要让对方在潜意识里觉得自己的房子确实卖高了，要卖则必须降价。这段时间你也不要和房主去议价，这些也是为后期真刀真枪议价做准备的。3买方没有出价： 即使你带了一个客户看房，而买方看房以后根本没有出价，你也知道买家不会购买这套房子，接下来作的是及时回访房主。我们很多人都没有做到这一点，甚至觉得买家一点诚意都没有，我去和房主议什么价？其实这看上去没有必要，实质却是非常重要。任何一次带看以后，都要及时回访房主，把买家看房的情况告诉对方：借买方之口说出房62、子的不足之处和缺点，切记一定要这样说：客户说你的房子卫生间太暗，房子通风也不好，楼层太低等等，然后你又必须马上对房主说“我倒觉得这些其实也没什么”，就是要在这种时候去表现你本人对房子是很满意的，让房主觉得你是站在他这一边的告诉对方出价了，这个价钱应该与房主的差距越大越好。在你报这个虚拟出来的价钱时，你应该表现得很不好意思，“对方出的确实有点低了，我都不好意思跟您讲”，这种时候一般房主肯定会急切地想知道到底出了多少价，然后你就告诉他一个差距很大的价格，借此来打击房主的心理。比如：80万的净价，你给他报个75万（试探价）如此再循环，每次带看后，每次都要打击。2买方出价、拉价： 一般看房以后，如果对63、方出价，则对方应该是对房子比较满意的，这便要求我们好好把握。买方出的价肯定会低于你的报价，也基本会低于房主的底价。这这种情况下，你要坚定的告诉对方“不可能”然后采取欲擒故纵的方法对他进行强大的攻势。 行情教育： 你要告诉他的是，这个区域的行情价是多少，像这样的房子你出的价是不可能买得到的。其实，一般的行情教育在带看之前就已经进行了。如果你教育好的话，客户出的价只会比你的价低一点点（有出入但是并不会很多）。所以，行情的了解很是关键，而这又是建立在平时对周边社区的了解基础上的。 类比教育： 你要非常逼真的告诉对方，同一个小区有一套和这房子差不多的，人家卖了多少多少，人家的那套房子甚至比这套的楼层差64、，装修也不如。暗示对方他出的价钱是不可能买到的。 虚拟之前的客户： 告诉买方前2天已经有过一个客户，比你出的价格高（一般就说高5000到10000元），并都付过预订金了，我的同事都没谈下来。（言外之意，让对方心理明白，你的出价不必他高的话，也会没戏。） 虚拟客户竞争： 告诉买方，这套房子中原、大业兴家房产公司（1家好的、1家差的不知名的）也有客户在谈。其中中原的那个客户出的价是多少多少（一般比你的客户高一点），大业兴家客户出的还更高。但是，中原客户的爱人在外地，一下子还定不下来，连预订都没付，这个客户基本上没有什么竞争的。大业兴家的客户虽然都已经交了预订，但是房主对大业兴家这种小公司不是很放心65、，所以还没签字，他希望在我们这种大的中介公司成交。 促销：a. 多组带看：要求同事配合，让同事约别的客户，一起看；b. 电话促销：带看中手机声响，自言自语说，你也有客户来看啊？那你什么时候过来啊？那好吧，我叫小张在这边等你，我先回了；c. 同事客户促销：把客户拉回店内，这时同事有电话找，内容是刚才带看的客户要求和家人在复看一遍，然后同事就放弃手头的工作跑出去了；d. 过了一会，同事兴奋得跑回来，把你拉到一旁。然后你又回到你客户的面前，刚才我同事告诉我，他的客户那边都说已经回去拿钱要付预订了，您还是赶紧决定吧。三、售后服务管理：1与客户依然保持联系，对其了解及关心，收尾工作依然认真仔细打点，亲自66、服务，让客户没有后顾之忧，等客户认可我们以后尽可能挖掘更多潜力资源。 2交房时的注意事项：l 结清水表帐单l 结清电费及电表过户l 结清煤气协助煤气过户l 结清电话费协助电话过户l 结清有线电视费协助有线电视过户l 结算大修基金l 交房前原房主必须迁出户口 l 物业公司过户，结清物业管理费 3对于过期的委托我们一样要继续跟踪，了解房主新的想法，不让房源流失，还包括已租已售房源的继续追踪，寻求更多的需求转化，体现客户的最大价值，理由是：l 房主既然有房可以出租出售，那一定还有其他房产，那这些房产有可能出租出售。l 出租房源一般3个月以内变化很大，多跟房主联系，只要租客退租房主会在第一时间跟你联系67、。l 出售房源你要问房主手上的卖房款有何用途，是否还会购买其他房产呢？如果是的话，你岂不是又多了一位客户。四、业务员带客户流程：1带单之前了解客户的基本情况、预算、选房的范围及用途，要看房子的具体情况及周边情况、并准备几套与其价位相当的其他楼盘的房源以供推荐。2与客户确认看房时间，并告诉自己的联系方式，提前到达与客户约好的地点等客户，并熟悉一下周边实际情况。3带客户看房过程中，与客户攀谈，多了解一些客户的其他情况，例如：具体的联系方式、工作情况、喜好、找房的用途等，如果不是买房者本人，要尽量知道要买房者是谁，看房人的角色是什么，谁有决定权等。询问客户对小区配套设施以及楼层、朝向、面积、室内配置68、的需求，然后通过客户首次看房去观察判断客户对房子的反应程度，以此做好下次看房的准备工作。4带单过程中，随身携带公司简介，向客户和业主介绍公司情况； 帮助客户分析市场行情，以达到为客户节约预算、降低成本的目的。让客户觉得自己专业、有责任心，是在为客户着想。如客户对所看房屋不满意，业务员应想办法把客户留住，并及时为客户提供新的房源；无论所看的房是否能订，都一定要签“客户委托书”或“客户看房确认书”。5看完房后，在去其它项目的路上，可以和客户沟通你所了解的周边其它项目的楼盘知识、楼盘售价、楼盘租价，以此用专业人的标准来吸引客户，让客户觉得和你在一起沟通是在增长知识，在搀杂其他话题的同时，了解客户的用69、房时间、签约年限，是公司出钱还是个人出钱，怎样的一种付款方式，是否要发票，谈话从点到面，从面到点。6看完所准备的房子后，不要马上与客户分手，最好送客户到他上车，至少要出大门，同时进行简单交流。问客户今天看过的房子有没有比较满意的？都哪些方面不满意？对房子还有其他方面的要求吗？什么时候方便再看房？房子大概最迟什么时间定下来，我们好尽快帮客户备房，最好直接约好下一次的看房时间。7在带客户看完房后，与文秘沟通，准备下次带客户看房的房源并与业主沟通。8追单时，客户如果推托，口气有疑问，要想方设法弄清原因，马上和主管商量对策。9使用策略和方法进一步督促、跟进，促使客户签合同。10在客户没付款与签订合同之70、前杜绝客户与业主之间留联系方式。11签完合同后，做好后期服务，让客户觉得跟咱们公司签合同是个正确的选择。并利用节假日、周末等机会经常和客户保持联系，建立良好关系，让其尽可能的为我们推荐其他客户。五、带户后与主管沟通内容：1客户喜欢哪个物业，对所看物业的评价，自己是否推荐了其他项目。2客户对项目的性质、周边配套设施、楼层、朝向、面积、室内配置的具体要求。3来看房的客户是否是做主人，如果此人不是做主人，要问清做主人的联系方式。4客户现有房屋所在地，换房原因、居住人数。5客户是否和其他代理公司看过其他哪些项目。6你对客户质量的感觉，客户的条件是否和在电话中了解的一致。7客户是否签“看房确认书”？是否71、已经约好了下次看房的时间。六、各区域的消费习惯：l 海淀区：高科技商业区与高校集中的综合圈，消费水平较高，亦为年轻的群体，对生活品质与环境要求较高。l 亚北区：这是个大型的生活消费区，奥运场馆的定址更是催生了许多小区的诞生，其中包括了望京区域。此区域写字楼、公寓密布，所居住人群大部分接受过高等教育，年轻一代居多。l 中心四城区：为经济、政治、文化的中心。此区域不宜大兴土木，同时有着较大的拆迁人群。值得一提的是此区域的中小学为北京一流，这也促使学校周围房价居高不下。l 朝阳东线：因CBD商圈的辐射，央视新址，城铁与高速的通车等等，种种因素使得此区域和通州区域的房地产市场变得活跃。此区域的人群消费72、理念比较靠前，也易于接受新鲜事物。l 长安街西线：便利的交通，以及首钢集团的搬迁，这使石景山这块风水宝地拥有了无限的想象空间。但这里的人群消费习惯是冷静、平稳不超前。l 城南：主要为丰台区与大兴区，西南三四环的科技园与东南的亦庄开发区是目前的亮点。而且在同样的环线此区域的价位相对低廉，拥有较大的上升空间。但这里的人群有些混杂，外来人群占了相当比例。同时丰台区也是北京政府严管严抓的地带。七、业务员工作流程：1.早晨9：00分以前到店：1.1打电子考勤卡；1.2打开公司内网；2.开始一天的工作：2.1下载当天房源2.2拨打房源信息电话，核实信息准确性，约业主看房子；2.3将核实的房源信息录入公司内73、网；2.3检查内网里的买卖客户、业主进行维护；2.4将内网的最新信息与自己的客户进行匹配；3在各分类网站发帖子：3.1在“百度”“谷歌”上输入“分类网站”进行查询；3.2查询后进入相应网站，进行发帖那里网站台网酷多网口碑网赶集网客齐网当当网焦点网新浪网今题网大房东房老大易登网北京在线金色家园 北京地产网各大房产的业主论坛其它新发现的网站4头一天带客户的要跟踪客户，进行二次配单并引导客户；5.约看房5.1约客户告知客户房屋情况客户如有意则确认看房时间及注意事项。5.2确认业主，提醒业主看房时间及注意事项6填写外出登记6.带好名片、笔、鞋套、看房单、客户电话7带看7.1提前最少十分钟到达约定地点如74、果对小区不熟悉应最少提前30分钟到，先熟悉小区7.2见到客户寒暄后先签署看方确认书7.3带客户到业主房间在见到客户到业主家的这段距离尽量了解以下情况.1家住在哪里.2几口人住.3工作地点在哪里.4是否有小孩.5买房的目的为啥.6付款方式7.4到业主家，如业主房间装修好要带鞋套进入见到业主要后要跟随人少的一方，以防跳单。7.5看房结束后先让客户出门7.6询问客户情况7.7客户不满意问清情况后先送走客户。8.与业主谈独家代理9熟悉小区9.1联系物业9.2联系电梯司机9.3联系居委会9.4熟悉幼儿园、学校、商场、医院的位置9.5了解交通线路、主要建筑物的位置9.6有机会还可以派发公司宣传单9.7发展75、信息员10回单位10.1将带看信息录入内网10.2画出小区摆位图10.3画出房屋户型图10.4与主管详细讲解房屋情况与小区情况10.5与店长和主管详细汇报客户看房情况10.6回访客户了解进一步情况10.7为客户需找新的房源。11.进行新的约看12.没有约看进行网上信息收集、发布13.如果带看时客户有意13.1可以将客户带回公司谈13.2可以将客户、业主一同带回公司客户、业主一同回公司时不要同坐一辆车13.3回公司后到洽谈室，在业主与客户没有分开坐得情况下必须要有人陪同13.4由业务员、店长、主管分工谈判14.如果谈成，直接签约15.如果谈不成，离开时要一方先走，并送到离开公司，另一方一定要让其76、后走，一般是让业主后走，可以谈独家代理。16.进行社区宣传最少2个小时（一般46点，夏天可晚点）16.1带好公司宣传品，及桌椅16.2活动每人最少要取得一个有价值信息16.3到周边社区发放宣传单17.活动结束回店17.1网上收集信息17.3联系当天客户、业主进行有效沟通18.预约第二天看房19.与店长总结一天工作，进行讨论，做到部门所有人员带看的哪的房子，什么情况要人人都知道。19.1是否完成一天的考核，没有完成要拿出处理意见20.制定第二天工作计划21.再次进行客户、业主沟通与信息匹配22.在内网录入沟通情况21.下班21.1关电脑、电源21.2进行电话呼转21.3搞卫生21.4锁好门窗后检77、查一遍22.回家第六章 装修知识一、装修风格：1 按地域分为：欧式、中式、日式等2 按时间分为：古典、现代3 按经济方式分为：经典、简约4 按风格方式分为：清油、混油、清混结合二、主材、辅材：主材：家装主材通常指木材、墙地砖、地板、卫生洁具、灯具、装饰五金及成型门等等。辅材：通常指水泥沙子、腻子粉、石膏粉、铁钉、螺丝、气钉，水管、电线等等。三、装修种类：1豪华装修2精装修3中等装修4简单装修5毛坯房第七章 法务常识一、转让房屋的，该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让：这就意味着，集体土地使用权上的房屋转让是拿不到产权证的，而且严格来讲，非集体组织的成员也不能取得集体土地上的房屋所有权。所以在78、进行“小产权”的房屋交易时，一定要注意其中的风险，向买方如实陈述情况；二、房屋必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后，方可转让：我们在订合同前一定要查验出卖人的产权证，如若没有或者出卖人推说正在办理中，就不能签订合同，因为此合同即使签订，在法律上也不被承认，为无效合同。 案例：何某于2006年7月与李某签订一份房屋买卖协议，将其位于某机关院内的房屋以20万卖给李某，由于该房屋是单位产权，当时并未办理产权过户，何某承诺尽快办好产权证后与李某办理过户手续，李某于2008年8月将房款交付给何某，搬入该房居住，并于2008年对房屋进行了装修，花费5万元。直至2009年，何某仍79、未办理好产权证，而此时何某单位要求收回此房，并要求李某腾退房屋，李某诉至法院，法院判定，由于该房屋转让时何某并没有所有权，且无产权证，该房屋买卖协议无效。判决李某腾退房屋，何某返还李某购房款20万元，赔偿李某装修费用4万元；三、在签订合同前，一定要查清出卖房屋的详细情况。如果房屋有下列情况之一的，就不能签订合同，因为这些房屋是禁止买卖的，签订后也会被认定为无效，我们会遭受损失：（一）房屋已被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的。例如：因房主的债务贷款等问题，房屋被法院强制执行进行了查封或者即将被拍卖，那么此房就是不能自由买卖的；（二）房屋所附的土地使用权被收回的，80、因为房屋附着的土地使用权是有期限的，民宅一般为70年，商业用地为50年，娱乐、文化用地等为30年，如果一旦土地使用权被收回，房屋的所有权也就无法行使，只能得到一个“空中楼阁”；案例：2005年9月北京某A公司将其位于通州区的一个面积1600m的仓库出卖给B公司，B公司在付完款项并接手使用后，于2006年1月接到通知，政府将收回该块土地。B公司将A公司告上法庭，并要求确认对该仓库的所有权。法院查明，A公司的仓库所附土地使用权期限截止到05年8月31日，A、B两家公司签约时土地使用权已经到期，因此判决买卖协议无效，A公司必须退还B公司的买房款项及同期利息，并赔偿B公司所受的损失；（三）登记为共有的81、房地产，未经其他共有人书面同意的；A此情况在实践中是最常见的。经常会有出卖人在未征得其他共有人同意时将房屋出卖，在共有人提出异议后，导致合同无效，给买方造成一定的损失，所以我们在查验产权证时若发现有共有人，一定要向共有人核实，并记录在案，以避免不必要的损失。案例：2006年5月，闫某将其位于朝阳区安华里的房屋卖给温某，温某看闫某的房产证上还有一共有人闫虹，闫某称闫虹系女儿，已同意卖出此房，温某未再求证，与闫某签订了买卖协议，并交付了房款，于06年7月入住该房屋，但未办理产权过户手续。2006年10月，闫虹诉至法院，称闫某卖房未经其同意，请求确认合同无效，法院经查属实，判决合同无效，闫某返还温某82、的购房款及同期利息，温某将房屋返还给闫某。B还有一种情况房屋产权证虽然只记载有一个所有权人，但该房屋系夫妻共同财产，出卖人在未征得其配偶同意的情况下签订的买卖协议无效。婚姻法有规定，夫妻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产，所以一般情况下，房屋都是夫妻双方共有，我们在签订前一定要让出卖人提供其配偶同意出售的书面确认书，否则不要签约，绝不能为图省事而忽略此程序。案例：2000年8月，在原、被告自愿基础上，被告将位于双溪西路14号的B楼401室的房屋以135万转让给原告，原告于8月9日与被告签订了买卖协议并于同时付清了全部购房款，被告也将房屋钥匙交给原告。但因为该房屋为单位集资房，被告还未办理单独83、的产权证，双方约定等产权证办妥后，再办理过户手续。2001年6月初，被告办好了产权证，但一直拖延办理过户手续。于是原告起诉被告要求被告履行过户手续，被告辩称其卖房时未经其丈夫同意，现其丈夫不同意出卖，因此反诉合同无效。后法院查明其丈夫并未同意出卖房屋，判决合同无效，驳回原告的诉讼请求，被告返还原告的购房款及同期利息，原告返还被告房屋。（四）权属有争议的房屋不得出卖。就是说，在房屋到底归谁所有的问题没解决前，即房屋产权没确定前，房屋的买卖行为是无效的。此情形最常见的就是继承争议；案例：甲某死后留下房屋一套，其大儿子乙拿出一份遗嘱，上面写明甲某将该房留给乙，但其小儿子丙拿出另一份遗嘱，内容是甲决定84、房屋由丙继承，乙、丙二人均主张房屋应由自己继承，因此诉至法院。在法院未做出判决前，乙将该房以20万的价格出卖给丁，并签订了买卖协议，但在办理房屋过户手续时因产权不明被房管局拒绝办理。丁将乙诉至法院，要求乙办理过户手续，法院查明该房屋存在权属争议，关于该房屋的买卖协议无效。（五）法律、行政法规规定不得转让的其他情形，例如军产、文物保护范围内的房屋等；（六）按房屋建筑设计未独立成套（单元）的房屋不得分割转让。例如：将一套房产证上表明为三室两厅的房屋分为一套两室一厅和一套一室一厅的房屋出卖给不同的人，这是绝对禁止的；（七）房屋出卖时，相应的共用部位、公用设备的权利份额一并转让。例如地下室；按规定可以85、单独转让的地下停车库、配套的仓库等附属建筑物，构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明，没有载明的，视为一并转让；（八）共有房屋出卖时，在同等条件下，共有人享有优先购买权。如甲、乙二人共有一套房屋，共两间，现甲想将属于自己份额的一间出卖，那么乙有优先购买权。在未告知乙的情况下，甲将此间房屋卖给别人的行为无效；（九）出卖已出租的房屋时，出卖人应当提前3个月通知承租人，承租人有优先购买权。出卖人未履行通知义务的，应当承担相应责任；案例：1998年郭树海与振兴村委会签订了一份房屋租赁合同，期限为5年。后村委会急需钱用，欲将房屋以5万元卖给张，并办理了过户手续。后郭起诉至法院要求行驶优先购买权，86、主张村委会与张签订的合同无效。法院查明情况属实，支持了郭的诉讼请求。（十）出卖房屋已设定抵押权的，出卖时应如实告知买受人，因为设定抵押的房屋所有权人不能对抗抵押权人，并且过户手续也不能办理，如果没有告知买受人事情，出卖方要承担违约和赔偿责任；案例：王先生于2003年从某地产公司购买了一套房屋，并一次性交清房款，随后入住。但房产公司一直推脱未办理过户手续。2006年，银行通知王先生，因该房已被房产公司抵押给银行，现房产公司不归还贷款，银行将拍卖此房，要求王先生腾房。王先生不同意，后银行将王先生诉至法院，房产公司为共同被告。法院判决，王先生必须交出房屋，同时判决房产公司返还王先生购房款及同期利息，87、并赔偿王先生各项损失6.5万元。四、房屋过户手续的办理。买卖双方应于买卖合同签订后90日到区县建委办理产权转移登记,应提交以下文件：房屋权属证件买卖双方的身份证明买卖合同；五、房屋毁损、灭失的风险责任由双方约定。双方无约定的，自房屋转移占有之日起由买方承担；案例：甲、乙双方于2006年9月签订一份房屋买卖协议，甲将房屋以30万元价格卖给乙。乙于9月15日付清全部房款，并于20日住进该房屋。双方约定十一过后办理产权过户。9月28日，由于邻居家失火将房屋烧毁，乙于是要求甲返还房款，解除买卖合同。甲不同意，双方诉至法院，法院查明，双方并未约定风险转移日期，应按法律规定以交付占有转移为准。买卖合同有效88、，且乙已于20日住进该房视为已实际占有，应由乙来承担房屋烧毁的损失。六、买卖合同的效力问题：（一）如何判断合同是否生效，主要有三方面：A、合同主体合法；B、行为人订立合同意思表示真实；C、合同内容不违反法律和社会公共利益；这里关键要看第三点，按法律规定：违反法律强制性规定的合同无效。例如我们上面所说的那些情况，而且合同的内容不得损害国家、集体或者第三人的利益。最典型的就是“阴阳合同”，即买卖双方为了避税，签两份合同，一份是真实的价格；另一份约定较低的价格用来办理过户，以便少交税款。这种行为是被法律严格禁止的，一旦发生纠纷，对双方都很不利，所签订的合同也是无效的。例如：2002年7月，曹宁将位于89、昌平回龙观的房屋以37万的价格卖给了张方，应张方的要求，双方又签订了一份专为办理过户手续的合同，价格为25万，这样双方都可以少交税。2002年8月1日，张方付给曹宁20万元，约定剩余17万三个月后付清，双方于8月16日以25万元价格的合同办理了过户手续。9月10日，张方又交付给曹宁5万元，此后再未付房款。直至2003年4月，张方仍未交付曹宁剩余12万元，于是曹将张诉至法院要求张方给付剩余12万元房款，张方辩称双方签订的是25万元的买卖合同，并凭合同办理了产权过户，应按此合同价格交易，拒绝承认37万元价格的合同。后法院判定虽然双方以25万元价格合同办理了过户，但该合同违反法律规定，判决无效。但390、7万元价格合同系双方真实意思表示，予以维持。张方应再给付曹宁12万元，双方重新办理过户手续，税费由曹宁承担。（二）此外，还有一种情形就是“吃差价”。这一般发生于中介公司和买方之间，这种行为也被法律所禁止。因为该行为损害了买方的利益，一旦被法院查明行为属实，不但要退回差价，还要受到处罚。北京市有个中介行业承诺公告书，200多家中介公司承诺若有“吃差价”行为就双倍返还差价。案例：某公司帮高某卖房，高某报价38万，这家公司报给买方黄某的价格为40.5万。成交后，黄某从高某处得知这家公司多收了2.5万的差价，然后将这家公司起诉至法院，法院判决这家公司双倍返还黄某5万元。（三）实践中还有一种情况，买卖双91、方签订了买卖合同后，在未办理过户手续前买方以未办理过户手续为由主张合同无效解除合同。 案例：2003年12月，一房地产开发公司将其开发的园景苑C栋7层B室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。2004年10月，该公司与原告季某签订房屋买卖合同，合同约定，被告将该房屋售于原告，价款73万元，房屋于2005年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付购房款28万元，被告于2005年6月9日通知原告办理交楼验收手续，但原告未办理。2004年9月2日该房屋抵押登记被注销。原告诉至法院，称该合同未按法律规定办理过户手续，请求判令其与被告的买卖合同无效；被告返还其已付购房款28万元，并承担至还款日的利息损92、失。法律分析：那么原告可否以此理由主张合同无效呢？一个买卖合同只要满足前面所说的合法性要求，合同就有效，对当事人之间就产生法律约束力。房屋买卖行为可分为两个阶段，一个是签订有效的合同，二是实施该合同；因此合同的效力问题存在于第一阶段，产权过户问题存在于第二阶段。过户是合同有效的结果，而不是合同有效的条件。因此，合同有效才能办理产权过户，合同无效就不能办理产权过户。合同有效在前，产权过户在后，合同的效力与产权过户无关。本案中，双方均有订约能力，并已就房产买卖达成一致协议，且买方已预付了一部分房款，因此该合同是有效的。因此法院驳回了原告的诉讼请求，要求双方继续履行合七、关于合同的解除。合同一旦生效93、，就不允许随意解除。除非出现法定的或约定的情形。例如不可抗力、标的物灭失等等。在实践中，一般都是因为房价上涨，卖房想解除合同。但合同不会因任何一方提出解除而失效，应由法院来确认，单方主张是无效的。法律的原则是维护交易，除非真的丧失了继续履行合同的条件，否则法院都会判合同有效，继续履行。例如：某公司代售东方财富309#、310#房屋，因为310#房主已经卖给别人，已不能按约履行合同。所以，法院只能判决解除合同，要求房主承担违约责任。但309#还由我公司控制，能实际履行，法院就判决房主继续履行合同。八、实际工作中我们应注意一些问题：（一）低报税行为。虽然业务操作中经常这么做，但其中的风险和后果是很94、严重的。案例：2006年3月6日，客户王某与中介公司签订了购房委托合同，合同约定，客户王某委托该中介公司购买朝阳区某房屋一套，委托购房价70万元。2006年3月10日，该中介公司与房主陈某签订了售房委托合同，合同约定售房委托售房价也是70万元。随后，该中介公司按70万元代收代缴了70万元的房款，并按70万元向客户王某代收了契税、购房服务代理费和印花税。2006年4月25日，房主陈某与客户王某在办理房屋过户时作低税处理。在房屋买卖合同中填写房屋交易价格67万元，客户王某取得67万元契税发票。2006年6月7日，客户王某以房屋买卖合同和契税票为由，将中介公司起诉至法院，认为该中介公司吃差价，要求返95、还多收房款3万元，多收契税款450元，多收购房服务费1250元，返还多收印花税150元。2006年6月29日，该中介公司不得不在当场支付了客户王某所要求的全部款项和律师费后，客户王某才最终以撤诉了结此案。法律评析：在二手房买卖中介过程中，任何低税处理都是违反国家有关法律规定的偷税逃税行为，即损害国家利益，又损害中介公司经济利益和品牌形象，情节严重时，还可以触犯刑律，构成犯罪，追究相关责任人员的刑事责任。本案中介公司对此案的巧妙处理尽管没有使任何人受到刑事追究，但该公司相关责任人员收到了严厉的纪律和经济处分。国家对征税方式的规定越来越完善，如果仍作低税处理，不仅中介公司要承担返还“差价”责任，税96、务机关一旦查处，就会按照中华人名共和国税收征收管理法追缴税款，并处以50%以上5倍以下罚款。况且，一旦房屋的价款较高，或者低税处理的幅度较大，偷逃的各种税款之和很容易达到中华人民共和国刑法规定的最低一万元的偷税罪标准，税务机关查处时就会以涉嫌偷税罪共同犯罪将房主、客户、以及中介公司直接负责人员移送司法机关追究刑事责任。（二）不准上市的房产，不能办理过户手续。例如：2002年11月23日，甲、乙二人与公司签订协议，约定甲方自愿出售位于朝阳区安慧里1区一处私有住房，乙方同意购买。甲、乙双方与公司签订委托合同，委托公司为其办理该房的过户手续，公司承诺在签订合同之日起60个工作日内办理完过户手续，如逾97、期未办完则每逾期一日支付乙方50元违约金。合同签订后，乙方向公司支付了5000元定金，甲、乙双方向公司提供了房产证、购房合同、申请表、身份证、户口本。公司受托后立即向有关部门递交了过户申请表，但经审查认为此房属央产房，不能上市交易，未获批准。2003年元月，公司将此情况告诉了原告。并将有关证件退还当事人，并介绍由徐某帮办该手续。2003年8月14日中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法下发，甲方将有关证件，交付徐某去办理手续，但因其房无底档，不能办理过户已成定局。徐某又将甲房证丢失。甲、乙与公司因此发生争议，2003年12月甲、乙将公司诉至法院要求解除委托合同，返还有关证件，双倍返还定金1098、000元，支付自2003年2月28日至2003年12月24日每日违约金50元共计18400元，并承担诉讼费用。法院受案后，两次开庭进行了调解，认为双方均有过错，最后双方在法院的主持下达成了调解协议：解除双方的委托合同，公司退还乙方代理费5000元及利息100元；公司8个月内为甲方补办房屋产权证；补办手续所支付费用由公司负担，案件受理费1196元由公司承担。法律评析：1.此案中所涉房屋属于央产房，很特殊，限制上市流通。公司的工作人员没有把握准相关政策就保证：在60日内完成过户手续，如不能完成则每日违约金50元，是很不明智的。作为专业从业人员应当明知央产房的办理情况。2.关于定金问题，在法律上有定99、金罚则，公司作为收定金一方，如违约要双倍返还定金的。但如开具的是代理费收据则不存在双倍返还的问题。3.此案中，公司曾在元月8日将此事经甲乙同意转托给另一公司的徐某。但并没有办理相关的转委托手续致使当事人认为徐某是公司业务人员，因此出事后，我公司仍是被告。（三）在实践中，我们经常代买卖双方收取、支付购房定金，一旦出现纠纷，我们要承担很大的经济损失.案例：2006年10月，某中介公司作为居间方促成买卖双方签订了房屋买卖合同。合同约定，买方预付10万元定金，由居间方中介公司代收，中介公司将其中6万元交给了卖方，约定办理过户手续后其余4万元和剩余购房款一起交付卖方。后卖方违约，将此房卖给第三人，买方起100、诉追究卖方的违约责任，要求双倍返还定金20万元。卖方只同意赔付12万元，称其只收到6万元定金，其余4万元由中介公司收取，法院判决中介公司赔付其余8万元给买方。 所以，我们尽量避免代收房款，由买卖双方亲自交接钱款，我们只做居间见证，以避免不必要的损失。（四）买卖双方尤其是卖方提供的一切文件资料，必须让提供者在上面签字，确认该文件资料是由其本人提供，以避免提供者提供假文件，我们承担连带责任。结束语 XX置地公司经过10年的发展已经在北京形成了独树一帜的业务体系，我们相信在未来的日子里，在每一个XX人的共同努力下我们的公司会创造出更加辉煌的成绩，我们每一个XX人也都会为此而努力，愿我们的公司：如日XX！