1、尽职调查报告房地产项目尽职调查报告（报告完成日期：【】年【】月【】日）目 录1项目背景与交易结构概述41.1项目背景41.2交易结构概述42融资人资信情况52.1融资公司基本情况52.2融资公司经营情况52.3融资人财务状况52.4融资人银行贷款及对外担保情况63项目概况和建设情况63.1项目基本情况63.2项目建设条件73.3项目建设实施进度73.4项目的设计、施工、监理情况74项目市场情况84.1项目投资环境84.2项目分析及市场情况84.3项目租售情况预测95项目财务效益评估95.1房地产项目总投资预测105.2项目资金来源情况105.3项目损益预测115.4项目有关财务效益指标126信2、托方案与风险防范措施126.1交易结构安排及信托计划摘要127意见及建议138项目资料131 项目背景与交易结构概述1.1 项目背景此处简要介绍项目背景情况例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由*信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。1.2 交易结构概述1.2.1 简要描述本项目的信托结构融资方式：【贷款】/【股权投资】融资总成本：融资人要求信托资金到位时间：信托期限：【 】年公司收入：其中信托报酬方式收取【 】% ；财务顾问费形式收取【 】%保管人保管费：受益人的预期收益：项目发行计划（适用于集3、合类项目），详细制定项目的发行计划： 我公司私人银行部发行的额度 【 】万元 银行代销： 【 】万元 发行费率： 第三方理财机构代发： 【 】万元 发行费率：1.2.2 项目现状此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况1.2.3 项目总投资及资金来源项目总投资共【】万元。序号项目金额（万元）比例1自筹资金【】【】%2信托计划投资额【】【】%2银行贷款【】【】%3部分销售收入【】【】%4总投资【】【】%2 融资人资信情况2.1 融资公司基本情况2.1.1 融资公司情况融资公司住所法定代表人企业类型注册资本实收资4、本经营范围经营期限房地产开发资质2.1.2 项目公司实际控制人情况简介说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历2.1.3 融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况2.1.4 融资公司税收政策税 种税 率税 种税 率营业税土地使用税（二类）土地增值税（预缴）房产税土地增值税（清算）城市建设税/费企业所得税（预缴）教育和卫生附加费企业所得税（清算）地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税2.2 融资公司经营情况此处简要介绍融资人过往开发过的项目情况、获得的荣誉（如有）2.3 融资人财务状况此处列明融资人近三年资产负债表，除此之外还应将融资人上5、一年度经审计的财务报表提交风险管理部2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 业务部门应在中国人民银行系统查询融资人的企业基本信用信息报告，注明融资人贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。 对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。3 项目概况和建设情况3.1 项目基本情况 3.1.1 项目用地情况此处说明项目具体位置（说明所属行政区域、四至，并附地图），出让时是否是净地，土地总面积、用地性质、6、容积率。项目土地成本情况统计表（单位：万元）项 目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合 计土地成本滞纳金各种配套费契税等税金拆迁补偿合计3.1.2 项目基本控规指标 项目基本控规指标表表1-1序号指标名称指数单位备注建设用地面积m21总建筑面积m21.1规划容积率1.2绿地率1.3建筑密度2地上可建面积m22.1房屋m22.2车位面积m23.2 项目建设条件此处注明本项目已获得的政府有关部门批文3.3 项目建设实施进度此处列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。项目总工期预计为【】年，融资人已投入资金合计【】万元。本项目预计于【】年【】月开工建设，预计于【】年【】月竣工验收7、，交付使用，开发建设期 【】年，前期【】年，建设期【】年。3.4 项目的设计、施工、监理情况此处说明本项目设计公司，施工单位及监理单位 4 项目市场情况4.1 项目投资环境4.1.1 宏观经济概况此处简要说明项目所在地区的经济发展水平4.1.2 当地总体房地产市场此处简要说明项目所在地区的近一段时间以来住宅新增供应量及成交量、成交均价等房地产市场总体运行情况4.2 项目分析及市场情况4.2.1 项目区域交通情况简要描述项目周边的交通情况4.2.2 周边主要土地成交情况项目周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。4.2.3 周边竞争项目分析 此处列明周边可能与本项目竞争的项目（包括已经开盘或即8、将开盘的项目）NO.项目物业形态价格（元）推盘量(套)存量(套)开盘时间1234.2.4 项目评价此处应对项目市场定位、特色作出简要说明序号年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合计1销售面积(m2)2销售价格(元/m2)3销售收入(万元)4.3 项目租售情况预测4.3.1 项目销售方式列明项目销售方式4.3.2 销售前景分析房屋项目投资估算表 单位：万元序号项目名称投资额估算说明1土地费用2前期工程费用3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费用7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其它费用及不可预见费项目总投资车位序号年份第1年第2年第3年第4年第5年第69、年合计1销售面积(m2)2销售价格(元/m2)3销售收入(万元)5 项目财务效益评估序号年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合计1销售面积()2销售价格(元/)3销售收入(万元)5.1 房地产项目总投资预测项目现金流量表序号项目名称：2009年2010年2011年2012年合计1资金来源1.1 自有资金1.2销售收入1.3 出租收入1.4 信托融资1.5 银行贷款1.6 其他来源2资金运用2.1 土地出让金2.2 开发建设投资2.3 销售费用2.4 项目管理费用2.5 经营税金及附加2.6 其它经营成本费用2.7 土地增值税2.8 所得税2.9 信托融资收益2.10 信托融资本金2.11 10、银行借款本金偿还2.12 银行借款利息支付3净现金流4累计净现金流5.2 项目资金来源情况5.2.1 自有资金截止到20 年 月 日，已支付部分土地出让金【 】万元。5.2.2 预租售收入利用预售回款投入【 】万元，占全部投资额的 %，占全部销售额的 %。5.2.3 本项目银行贷款项目计划于20 年 月获取开发贷款【 】万，贷款期【 】年。5.2.4 本项目信托融资本项目信托计划以【股权/债权】形式，融资金额【 】万元。5.3 项目损益预测5.3.1 项目销售、租赁收入分析：项目按可售面积计算，总收入总计【 】万元。物业功能销售总价(万元)销售单价(元/平方米)住宅商业车位 合计5.3.2 项11、目利润分析：项目预计实现销售收入【 】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【 】万元、税后利润【 】万元。成本利润表科目金额(万元)销售面积单方(元/平方米)1.销售收入2.销售成本3.期间费用营销费用财务费用管理费用4.销售税费土地增值税营业税及附加5.销售利润6.营业外收入6.营业利润合计7.企业所得税8.营业净利润经济指标：销售净利率%投资利润率%项目IRR %5.4 项目有关财务效益指标5.4.1 项目投资利润率项目投资财务评价指标项目总投资项目总收入项目资金峰值股本投资项目税前利润项目税后净利润 销售净利润率%总投资净利润率%项目IRR%股本投资获利倍数5.4.2 贷款偿还期本项目公司12、预计20 年【】月申请银行开发贷款【 】万，期限【 】年，还款来源为： 。5.4.3 销售率盈亏平衡点销售率盈亏平衡点【 】 %，销售均价盈亏平衡点：【 】元/平方米；6 信托方案与风险防范措施6.1 交易结构安排及信托计划摘要6.1.1 交易结构l 合作方式：l 合作期限： 【 】个月；l 交易结构：投入 ：详细说明信托资金的运用方式，采取股权投资形式运用信托资金时，以信托资金受让原有股东持有的项目公司股权的，说明受让价格，以增资方式投入项目公司的，说明计入注册资本和资本公积的比例以及增资完成后我公司持有项目公司的股权比例；以债权方式运用信托资金的，应说明贷款要素（利率、期限、抵押/质押物、13、保证担保等）。退出 ： 说明信托资金的退出方式，如果以股权转让方式退出的，说明股权转让价格。项目公司管理 ：如果采取股权投资方式，应说明项目公司的监管方式 例如：a) 双方在公司章程中约定融资方拥有项目经营和控制权，*信托通过董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；b) 项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算*信托投资收益的基础。单项成本超过部分由融资方或者【 】补足，*信托不再承担该超出部分的成本。 如果采取债权方式，应说明如何保障信托资金的还款来源例如：设立监管账户，要求融资人按一定比例将项目销售14、回款存入该账户。6.1.2 信托计划l 信托规模：约【 】万 (如有结构化设计，还应列明优先、次级份额)l 信托期限：【 】个月l 还款资金来源： 信托结构图（如有）6.1.3 风险防范措施 详细说明本项目采取的风险防范措施，是否采取优先次级的结构化设计，是否采取了抵押/质押的担保措施7 意见及建议需要说明的其情况。8 项目资料融资企业提供的资料清单【请提供复印件（需年检的已年检）并加盖公章】 企业法人营业执照（注册号： ）； 组织机构代码证（代码： ）； 税务登记证（ 国税 号）； 税务登记证（ 地税 号）； 法定代表人身份证复印件； 会计师事务所有限公司出具的验资报告； 贷款卡及密码； 公司章程； 房地产开发企业资质证书（证书编号： 号）； 近三年经会计师事务所审计的财务报表； 公司股东出资协议; 近期企业报表； 固定资产盘点表； 项目立项及可研报告批复； 建设用地规划许可证； 土地使用证 建设工程规划许可证； 环境影响报告审查意见; 环保局颁发的排水许可证; 建筑工程施工许可证； 商品房预售许可证； 购地合同及资金支付凭证。注：每周一上会审议，1亿以上项目由李总批复报股东会审议。15