1、招商地产广州管理总部项目流程管理指导书广州管理总部二八年三月二十六日一、前期阶段流程41.1土地拓展工作流程51.2土地合同执行工作流程61.3公司注册工作流程7二、设计阶段流程81.1 项目方案设计单位选定审批流程（在授权情况下）91.2 项目设计费用核定流程10三、实施阶段流程11（一）工程量清单、标底编制（金额500万以上）121.1工程量清单、标底编制（金额500万以上）审批流程13（二）工程招标142.1.1工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）考察单位及投标单位确定流程152.1.2工程及采购类2、招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）招标文件（密封比价文件）及招评标方式会签流程162.1.3工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）开评标工作流程172.1.4工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）标书分析及定标工作流程182.2.1直接委托的工程及采购：垄断性工程费用核定和其他需直接委托的工程及采购的费用核定192.2.2直接委托的工程及采购3、：其他需直接委托的工程及采购事项审批20（三）执行预算223.1.1执行预算编制233.1.2.1成本目标一级目标及总目标成本预警工作审批流程243.1.2.2成本目标二级目标预警工作审批流程253.1.3500万元以下的分项工程累计变更合同金额8%以上的；总包及金额在500万元以上的分项工程累计变更合同金额3%以上的合同变更预警的审批流程263.2.1.1项目年度销售费用计划审批流程273.2.1.2项目年度销售费用计划追加审批流程283.2.2未采取招标方式的推广费用确定审批流程293.3.1.1日常费用（考核类指标）超考核指标的审批流程303.3.1.2日常费用（非考核类指标）超年度预算4、范围的审批流程313.3.2.1年度资金支付预算、月度资金支付计划审批流程323.3.2.2月度资金计划范围内基建付款超合同付款、月度资金计划总额范围内的基建调剂付款审批流程333.3.3资本性支出、投资性支出和非经营性支出，包括捐赠、赞助等审批流程34（四）销售管理流程354.1营销策略及销售价格确定审批流程364.2项目销售推盘方案审批流程374.3销售代理的选择（包括单位、合同谈判）年度金额合计20万以上审批流程384.4.1销售提成方案审批流程424.4.2销售提成发放管理（经营班子人员）审批流程434.4.3销售提成发放管理（所有预发提成）方案审批流程444.5物管费标准审批方案455、（五）合同管理465.1修改工程、设计标准招标书文本及合同条款审批流程475.2.1销售合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程485.2.2工程设计类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程495.2.3其他类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程50（六）合同结算516.1500万元以内的分项工程结算金额高于合同金额108%以上的、分项工程金额在500万元以上且结算金额高于合同金额103%以上的；其他类结算（包括设计、监理、采购、咨询、营销）超过合同金额的审批流程526.2所有总包工程及中止合同（包括工程、设计、咨询及监理等）的结算审批流程536.3未按合同约定条6、款进行的结算及合同约定外的所有补偿（含赶工措施费 ）审批流程54（七）其他管理557.1工程及设计奖励性条款设定（招标书或合同）；按合同条款计算的工程、设计类奖励性费用核定审批流程567.2.1工程类顾问单位选定审批流程577.2.2工程类顾问单位、造价管理类顾问单位费用核定审批流程587.2.3设计类顾问单位选定审批流程597.2.4设计类顾问单位费用核定审批流程607.2.5造价管理类顾问单位选定审批流程617.2.6市场顾问类顾问单位选定审批流程627.2.7市场顾问类顾问单位费用核定审批流程637.2.8其他类顾问单位选定和费用核定审批流程64（八）项目结算及总结658.1项目结算及总7、结流程66（九）项目后评估679.1项目后评估流程68四、行政与人力资源管理流程691.1 年度工资总额、年度调薪及年终总经理奖金测算审批流程701.2 年度用人计划及增加编制审批流程711.3项目公司部门正职、部门副职、部门助理、高级经理招聘、任免、奖惩、定调薪审批流程（含外派人员）721.4高级经理级（不含）以下员工招聘、任免、奖惩及定薪审批流程（含外派人员）731.5 年度培训计划及新增培训项目审批流程74一、前期阶段流程 1.1土地拓展工作流程注：没有发展人员的项目公司由区域总部发展部负责。 1.2土地合同执行工作流程注：没有发展人员的项目公司由区域总部发展部负责。 1.3公司注册工作8、流程注：区域总部新进入城市和广州由区域总部发展部负责。二、设计阶段流程1.1 项目方案设计单位选定审批流程（在授权情况下）1.2 项目设计费用核定流程注：1、项目设计费用包含方案设计、初步设计、专项设计及施工图设计费用。2、方案设计的费用核定在授权的情况下。三、实施阶段流程（一）工程量清单、标底编制（金额500万以上）1.1工程量清单、标底编制（金额500万以上）审批流程（二）工程招标2.1.1工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）考察单位及投标单位确定流程2.1.2工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修9、金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）招标文件（密封比价文件）及招评标方式会签流程2.1.3工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）开评标工作流程注：区域总部可授权相关人员参与开标，且不少于1人参加。2.1.4工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）标书分析及定标工作流程注：标书分析在会前24小时送达与会人员。2.2.1直接委托的工程及采购：垄断性工程费用核定和其他需直接委托的10、工程及采购的费用核定2.2.2直接委托的工程及采购：其他需直接委托的工程及采购事项审批2.3监理及造价咨询招标（采取费率招标方式确定咨询单位）标书分析及定标、后评估工作流程（三）执行预算3.1.1执行预算编制 3.1.2.1成本目标一级目标及总目标成本预警工作审批流程3.1.2.2成本目标二级目标预警工作审批流程3.1.3500万元以下的分项工程累计变更合同金额8%以上的；总包及金额在500万元以上的分项工程累计变更合同金额3%以上的合同变更预警的审批流程3.2.1.1项目年度销售费用计划审批流程3.2.1.2项目年度销售费用计划追加审批流程3.2.2未采取招标方式的推广费用确定审批流程 3.11、3.1.1日常费用（考核类指标）超考核指标的审批流程3.3.1.2日常费用（非考核类指标）超年度预算范围的审批流程3.3.2.1年度资金支付预算、月度资金支付计划审批流程3.3.2.2月度资金计划范围内基建付款超合同付款、月度资金计划总额范围内的基建调剂付款审批流程3.3.3资本性支出、投资性支出和非经营性支出，包括捐赠、赞助等审批流程（四）销售管理流程4.1营销策略及销售价格确定审批流程4.2项目销售推盘方案审批流程 4.3销售代理的选择（包括单位、合同谈判）年度金额合计20万以上审批流程4.3.1单位考察及投标单位确定工作流程4.3.2招标文件（含密封比价文件）会签工作流程 4.3.3开评12、标工作流程4.3.4标书分析及定标工作流程4.4.1销售提成方案审批流程4.4.2销售提成发放管理（经营班子人员）审批流程4.4.3销售提成发放管理（所有预发提成）方案审批流程4.5物管费标准审批方案（五）合同管理5.1修改工程、设计标准招标书文本及合同条款审批流程5.2.1销售合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程5.2.2工程设计类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程5.2.3其他类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程（六）合同结算6.1500万元以内的分项工程结算金额高于合同金额108%以上的、分项工程金额在500万元以上且结算金额高于合同金额103%以13、上的；其他类结算（包括设计、监理、采购、咨询、营销）超过合同金额的审批流程6.2所有总包工程及中止合同（包括工程、设计、咨询及监理等）的结算审批流程6.3未按合同约定条款进行的结算及合同约定外的所有补偿（含赶工措施费 ）审批流程（七）其他管理7.1工程及设计奖励性条款设定（招标书或合同）；按合同条款计算的工程、设计类奖励性费用核定审批流程 7.2.1工程类顾问单位选定审批流程7.2.2工程类顾问单位、造价管理类顾问单位费用核定审批流程7.2.3设计类顾问单位选定审批流程7.2.4设计类顾问单位费用核定审批流程7.2.5造价管理类顾问单位选定审批流程7.2.6市场顾问类顾问单位选定审批流程7.214、.7市场顾问类顾问单位费用核定审批流程7.2.8其他类顾问单位选定和费用核定审批流程（八）项目结算及总结 8.1项目结算及总结流程（九）项目后评估9.1项目后评估流程四、行政与人力资源管理流程1.1 年度工资总额、年度调薪及年终总经理奖金测算审批流程 1.2 年度用人计划及增加编制审批流程1.3项目公司部门正职、部门副职、部门助理、高级经理招聘、任免、奖惩、定调薪审批流程（含外派人员） 1.4高级经理级（不含）以下员工招聘、任免、奖惩及定薪审批流程（含外派人员）注：1、项目公司发展人员的考核区域总部发展总监和项目公司总经理的考核比例为60：40；2、项目公司财务人员的考核区域总部财务总监和项目公司总经理的考核比例为30：70。1.5 年度培训计划及新增培训项目审批流程75房市金碟