1、招商局地产（苏州）有限公司 下册目录 管理指导书汇编目 录（下册）工程管理篇1设计招标管理指导书42设计单位综合评价指导书113设计成果质量评定管理指导书204工程招标管理指导书315合同管理指导书376分级目标计划管理指导书447重大业务审议指导书498项目管理月报填报指导书539“三新技术”推广应用指导书5710施工图审查工作指导书5911工程项目开工管理指导书6212项目首次工程例会指导书6413施工现场管理指导书6714监理管理指导书7615工程管理日志填写指导书8216工程样板实施指导书8517展示样板房实施指导书8718项目入伙管理指导书8919工程项目竣工总结指导书9120工程保2、修管理指导书10521物业管理公司配合管理指导书10722项目报建管理指导书108成本管理篇1项目成本管理工作指导书1152项目成本目标制定指导书1213项目盈利分析报告编制管理指导书1244项目成本管理计划书编制指导书1265工程量清单编制指导书1386工程（材料、设备）投标书造价分析指导书1417工程造价现场审核管理指导书1448工程预结算审核校核管理指导书1489项目成本变更预控预警分析管理指导书15310工程变更造价审核管理指导书15711工程款支付管理指导书16612项目竣工结算管理指导书17113工程项目成本结算总结报告编制指导书17414工程造价文件资料管理指导书17715项目成3、本统计反馈管理指导书18316工程合同范围内暂定价管理指导书18517造价咨询公司选择评价指导书18818采购管理指导书19319材料及设备供应商管理指导书198营销管理篇1营销策划管理指导书2062销售现场管理指导书2263商品房认购指导书2534商品房买卖合同管理指导书2605银行按揭及逾期付款管理指导书2666商品房产权管理指导书276客户服务管理篇1商品住宅客户服务管理指导书2822客户来访（来电）接待指导书2893入伙准备及实施指导书2914商品房维修工作指导书2955客户服务基金管理指导书3006施工单位（供应商）客户服务工作指导书3037保修期满工程验收指导书3078重大客户投诉4、处理指导书3129客户索赔处理指导书31410服务人员行为规范指导书31711成品保护指导书32012客户服务培训指导书32113客户回访工作指导书32414客户服务资料管理指导书328编后语332招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编工程管理篇151设计招标管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范建设项目规划、建筑方案设计招标工作，提高规划、建筑设计水平，保证设计质量，并将其置于可控的范围。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司项目的设计招标。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“区域总部”指招商局地产控股股5、份有限公司上海管理总部；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 招标管理第四条 项目设计招标工作实行分级管理。公司负责设计招标工作的具体组织及运作；总部策划委员会负责设计招标的指导、审查工作。第五条 项目设计招标实行申报管理，必须在招标前填写项目建筑规划方案设计招标申报书，报送投标人资质考察报告和招标文件，经区域总部和总部策划委员会审核批准后方可组织招标。第六条 项目设计招标由授权责任人负责审批。凡公司投资的建设项目都须纳入设计招标管理范围。其中：建筑面积超过3万平方米（含3万平方米）的住宅单体或建筑群体、重要的公共性建筑（或单栋面积超过2万平方米的综合性建筑）等各类规划建6、筑设计，由公司自行组织招标；建筑面积小于3万平方米的项目一般情况下可直接委托设计。第七条 项目设计投标单位的确定实行在合格设计单位库内选优和通过考察选优相结合的形式，按照审批权限确定设计单位。原则上在合格设计单位库（公司库、区域库、总部库）优选，库内不足以满足需求则通过考察选优。第八条 项目设计投标单位的考察选优由公司负责，并由公司设计负责人组织相关职能部门人员进行，必要时由区域总部、总部策划委员会派员参加考察选优。单位考察选优必须提交经公司负责人签发的书面考察报告。第九条 投标单位的选择原则一、 针对不同性质规模的项目挑选合适的具备相应设计资质的国内外设计公司。二、应对设计公司的设计资质、设7、计能力、公司实力、业绩与运作方式等进行全面的考察和评估，择优选用。三、优先选择与招商地产有过良好合作经验的以及设计作品得到社会广泛认可的优秀设计公司。四、对于境外设计公司，优先选择在国内有成功设计经验、与中方设计公司有合作经验的优秀设计公司。五、是否同意拟签订合同的主要条款应作为选择设计公司的条件之一。第十条 项目设计招标书统一使用公司范本，但可以根据各项目建设的不同情况要求编制特殊条款和技术要求附加条款作为与招标书同等效力的附件。招标书范本的特殊条款和技术要求附加条款由公司负责人进行审核会签后发出。第十一条 招标操作：一、公司负责进行招标或邀标工作。二、属于公开招标的，应通过报刊、广播、电视8、或其他方式发布招标公告；邀请招标的，应向三个以上国内外设计单位发出招标邀请书。三、招标文件应包括但不限于以下内容：（一）工程名称、地址、占地面积、建筑面积等；（二）已批准的项目建议书和可行性研究报告；（三）市场定位和产品定位要求；（四）城市规划管理部门确定的规划控制条件和用地红线图；（五）可供参考的工程地质、水文地质、工程测量等建设场地勘察成果报告；（六）供水、供电、通讯、供气、供热、排水、排污、环保与市政道路等方面的基础资料；（七）招标文件答疑、踏勘现场的时间和地点；（八）投标文件送达的截止时间；（九）拟签订合同的主要条款；（十）未中标方案的补偿办法;（十一）其他需要说明的事项.四、召开发标9、会，发放招标文件或发布招标公告,组织踏勘现场。五、招标文件一经发出，不得随意变更。确需进行必要的澄清或者修改，应当在提交投标文件日期15日前，书面通知所有招标文件收受人。六、要求投标人提交投标文件的时限为：重要及大型项目不少于45日；一般项目不少于30日；概念设计招标不少于20日。第十二条 评标办法一、 规划设计方案评定由总部策划委员会负责。公司、区域总部负责规划设计方案的初评，总部策划委员会负责终审。二、 公司在招标书规定时间内接受投标文件，对于公开招标的投标文件进行保密编号。三、 公司按照设计招标书对投标文件进行初审，确认投标文件的有效性。四、 有下列情况之一者，投标文件作废：（一） 公开10、招标的投标文件未经密封；（二） 内容不全或字迹模糊、辨认不清者；（三） 不符合建设用地规划许可证要求、或谎报建筑面积、或被主管部门认定严重违反有关规定者；（四） 未在规定的时间内送达。五、项目方案设计开评标会原则上按审批授权分级负责组织。一般情况下由公司、区域总部、总部策划委员会相关人员构成，必须是37人的单数。六、方案设计评标应采用科学方法，按照适用、经济、美观的原则，以及技术先进、结构合理、满足建筑节能，富有创意等要求，综合评价设计方案优劣，择优确定中标方案。评标会议时间一般不少于一天。七、方案设计开评标会按以下程序进行：（一）开评标机构宣布有效投标方案，并解释废标原因；（二）传阅各投标方11、案，听取方案介绍；（三）通过评议或投票方式评选中标方案；（四）起草并通过评审决议；（五）开评标机构成员签名。八、确定中标单位后，公司于15天内发出中标通知书，同时抄送未中标单位。中标单位应将中标方案完善，经苏州市规划局的审查通过后，方案设计招投标工作宣告结束。第十三条 中标单位具备承接该项工程设计的，原则上继续承担下阶段设计，工程设计合同应在中标通知书发出30天内签订，计取费标准双方协商确定。第十四条 中标单位若不进行下阶段设计，应负责将中标方案的设计构思、意图完整地传达给承接单位，并提供完整、准确的方案设计文件和数据资料。第十五条 对于未中标的投标单位应给予合理的补偿费，补偿费一般不应低于投12、标的成本费。第十六条 设计招标工作完成后，一套完整的招投标文件资料必须在一周内移交公司档案室归档。必要时招投标文件资料同时交总部策划委员会备案。第三章 附 录第十七条 本指导书附有如下附录，并与本指导书具有同等效力：附录一： 建筑方案设计招标书附录二： 设计单位投标资格审查工作流程附录三： 项目建筑规划方案设计招标申报书第四章 附则第十八条 本指导书由总部策划设计中心负责修订与解释。第十九条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。附件一： 建筑方案设计招标书一、招标项目名称_ _二、建设用地位置_ _三、投标单位 邀请单位：1、_ 2、_ 3、_ 4、_ 招标单位欢迎其他设计单13、位参加投标，其设计成果在评标时同等对待，请准备投标的设计单位于发标会之日起7日内书面通知招标单位。但如未中标，招标单位不支付补偿费。四、发标时间 定于 年 月 日 时 分在_ 召开发标会， 年 月 日时组织踏勘现场。五、收标时间 投标单位 年 月 日前将投标资料送交招标单位。送交地点_。联系人：_。 联系方式：_.六、评标结果 评标结果将于 年 月 日前书面通知投标单位。七、费用支付 （一）招标单位于 年 月 日前支付给未中标单位 _万元人民币，作为未中标补偿费。对于未被邀请，或虽被邀请但其方案设计深度未达到规定要求的设计单位，招标单位不支付补偿费。 （二）若中标单位具备承接该项工程设计的条件14、，招标单位于 年 月 日前与中标单位签订设计合同。设计取费标准按国家和苏州市有关规定执行，不低于_。 （三）若中标单位不承接下阶段设计，方案设计原则上按工程设计标准取费的30支付，即_万元人民币。中标方案通过政府主管部门审查后，招标单位于15日内支付。八、工程内容及使用要求九、计划规模及投资控制十、成果要求：投标方案设计文件除按国家及苏州市对方案设计报审图纸的有关规定执行外，还做如下要求： （一）彩色透视图或鸟瞰图； （二）建筑工程模型（应表明与周围建筑的关系）。 1：_；2:_. （三）介绍方案构思的录音磁带或PPT文件。长度不多于_分钟； （四）设计图纸及说明统一装订成八开本，_式_ 份；15、 （五）展示用的主要设计图纸统一采用_号图； （六）图纸、录音磁带及模型均不得标注与投标单位有关联的文字与符号；十一、其他 （一）不符合本招标书要求的投标资料作废标处理；（二）投标资料不退回投标单位； 招商局地产（苏州）有限公司 （盖章）年 月 日附图一：设计单位投标资格审查工作流程公司提交被考察设计单位名单区域总部审批总部策划委员会审批考察组向设计单位发出资格预审文件件考察组由公司预算、策划设计、工程、财务及相关人员组成考察组实地项目或单位所在办公场所考察考察内容：设计资质、设计能力、单位实力、人员构成、获奖状况、中标状况（或业绩）、年营业额、履约情况、质量情况、运作方式、主笔设计师情况、法16、律诉讼情况等考察组提交考察报告经公司负责人签发后报区域总部审批 必要时 附表一： 项目建筑规划方案设计招标申报书 地产控股_项目招申字200_（）号一、项目简况项目名称项目地址招标组织机构责任单位建设总投资（万元）招标项目预计投资（万元）占地总面积（平米）用地红线图办理情况建筑总面积（平米）容积率要求住宅总面积（平米）建筑密度要求商业总面积（平米）绿地率要求机动车停车位（个）建筑规划要求招标内容预计设计周期二、拟选参加投标设计单位设计单位名称资质合作记录法人代表员工人数注册地及联系电话四、责任单位意见招标实施部门负责人：200年月日公司负责人：200年月日五、招标组织机构意见区域总部分管领导（17、授权代表）：200年月日六、管理单位意见总部策划小组 总部策划委员会负责人： 负责人：200年月日 200年月日注一：本表格一式三份，责任单位、招标组织机构、管理单位各存档一份。注二：按照公司设计招标管理指导书规定要求申报。注三：本表格系公司内部运行文件，不得外传。2设计单位综合评价指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范项目设计单位选择评价管理工作，提高规划、建筑设计水平，提高设计质量、加快设计进度、改善后期服务，客观评价设计单位，并依据评价结果，做到优胜劣汰，并将其置于可控的范围。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司，对与其合作的项目设计单位（合约单位和拟选单位）进行综合评18、价。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“区域总部”指招商局地产控股股份有限公司上海管理总部；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 合约单位评价内容第四条 建立公司设计单位资料库，对已引入的设计单位，在合作的过程中需进行动态跟踪考核。一般情况，合约单位每年年终进行一次评价。当项目竣工完成并交付使用之后应及时进行评价，由相关人员填写合约设计单位综合评价表（见附表一），此表将作为该设计单位的主要考评资料存入其档案中。第五条 对合约设计单位的工作进行综合评价时，依据的文件为：一、 设计合同及附件；二、 公司内部制订的“产品设计指19、引”和设计任务书；三、 设计成果质量评定指导书。第六条 综合评价的具体内容包括以下方面：一、合同的制定与履行：包括合同条款的合理性，能否配合公司进度计划而有所倾斜，合同内容的履行情况等。二、图纸质量：包括不同设计阶段图纸的数量、图纸内容的全面性、图纸表达深度、图纸表达的规范性等。三、收费标准：包括收费标准与同行的差异及可接受程度、付款方式的可操作性等。四、设计服务：包括与公司的配合、与其他设计单位的配合、招投标配合、施工交底、施工现场配合、中间验收及竣工验收配合等。五、成本控制：包括建筑设计方案（含总体与单体）、结构设计方案、给排水设计方案、电气设计方案、空调设计方案等是否有利于降低建设成本，20、性价比较高。六、设计进度：包括合同约定进度的完成情况。七、设计负责人：包括项目主笔建筑师、各专业主笔设计师的业务水平、服务态度、协调能力等方面。八、设计创新：包括规划设计方案在设计理念上的超前性，规划设计手法上的创新，新材料、新设备、新技术的选用等方面。第七条 合约单位评价执行者：对设计单位的综合评价由公司首席建筑师负责组织。第八条 合约单位评价程序：一、 项目建筑师做初步评价（在评价时充分听取相关人员的意见）二、 项目各专业工程师提出专业评价；三、 项目首席建筑师针对初步评价提出意见；四、 公司部门领导对初步评价提出意见；五、 公司分管领导对初步评价提出意见；六、 由项目建筑师形成最终评价结21、果。第九条 最终评价结果须报公司和区域总部分管领导审查，经审查后的评价结果方能进入“设计单位资料库”存档。第十条 合约单位评价结果的应用：今后公司在设计方案招标时、选择设计单位时、与设计单位商谈设计费的取费标准时，可参考已有评价结果，从而确保最终选择的单位是最适合公司要求的。第三章 拟选单位评价内容第十一条 引入新的设计单位由公司负责考察选优，原则上应组织公司相关人员，必要时由区域总部、总部策划委员会派员参加考察选优。提交相应的考察报告，填写拟选设计单位综合评价表（见附表二），报公司批准后择优与之合作，此表将作为该设计单位的主要考评资料存入其档案中。拟选单位在招标之前或委托设计之前进行评价。第22、十二条 对拟选设计单位的工作进行综合评价时，依据的文件为：一、拟选设计单位考察信息表（见附表三）；二、设计单位提供的相关证明文件。第十三条 拟选单位综合评价的具体内容包括以下方面：一、 设计资质、级别、设计能力；二、 公司实力、设计人员构成；三、 公司业绩、近三年承接项目介绍、设计获奖情况；四、 主笔建筑师的业绩介绍；五、 设计周期、设计收费标准等；六、 过往承接的项目成本控制情况；七、业界口碑。对于境外设计公司需考核其是否在国内有成功设计经验、与中方设计公司是否有合作经验。第十四条 拟选单位评价执行者：对设计单位的综合评价由项目首席建筑师负责组织，成立考察组。考察组由公司预算、设计、工程、财23、务及相关人员组成。第十五条 拟选单位评价程序：一、公司预算、工程、财务等相关人员提出评价；二、建筑师做初步评价（在评价时充分听取相关人员的意见）；三、首席建筑师针对初步评价提出意见；四、公司部门领导对初步评价提出意见；五、公司分管领导对初步评价提出意见；六、由项目建筑师形成最终评价结果。第十六条 最终评价结果须报区域总部分管领导审查，经审查后的评价结果为合格的或更优级别的方能进入“设计单位资料库”存档。第十七条 合格的拟选单位可以参加公司的设计方案招标或成为直接的被委托设计单位。第四章 附 录第十八条 附表附表一：合约设计单位综合评价表附表二：拟选设计单位综合评价表附表三：拟选设计单位考察信息24、表附表四：合约设计单位综合评价标准附表五：拟选设计单位综合评价标准第五章 附则第十九条 本指导书由总部策划设计中心负责修订与解释。第二十条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。附表一 合约设计单位综合评价表项目名称设计单位项目负责人合同金额执行时间设计内容合同的制定与履行（10%） 评价等级：图纸质量（20%） 评价等级：收费标准（10%） 评价等级：设计服务(10%) 评价等级：成本控制(10%) 评价等级：设计进度(20%) 评价等级：设计负责人(10%) 评价等级：设计创新(10%) 评价等级：其他情况总体评价建筑师、专业工程师预算工程师财务首席建筑师部门领导公司领导附25、表二 拟选设计单位综合评价表项目名称设计单位项目负责人项目设计预算金额执行时间设计阶段方案阶段扩初阶段施工图设计资质、级别（10%） 评价等级：主笔建筑师（20%） 评价等级：设计收费（10%） 评价等级：公司实力(10%) 评价等级：成本控制(10%) 评价等级：设计周期(20%) 评价等级： 近三年承接的主要项目(10%) 评价等级：获奖情况、业界口碑(10%) 评价等级：其他情况总体评价建筑师、专业工程师预算工程师财务首席建筑师部门领导公司领导招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编附表三： 拟选设计单位考察信息表年 月日拟邀请参与项目编写人设计单位名称所在地项目所在地常驻26、机构无 有建筑师 人级别、资质扩初设计能力施工图设计能力施工图单位本单位 长期合作单位 尚无意向专业配置建筑 结构 给排水 暖通 电气 总图 总人数单位年设计额（万元）建筑师人数近三年所承接项目的总建筑面积（平方米）过往项目获奖情况邀请主设计师国籍主设计师代表项目一此处贴图（设计草图、模型照片、图纸、项目实景照片等）项目名称：所在地：设计时间：售价：开发商： 主要客户群：本单位承担设计阶段：简要描述：主设计师代表项目二此处贴图（设计草图、模型照片、图纸、项目实景照片等）项目名称：所在地：设计时间：售价：开发商： 主要客户群：本单位承担设计阶段：简要描述：邀标联系情况投标意愿强 考虑 弱 不考虑27、可接受标底收费标准需要工作时间设计团队人员其他备注附表四 合约设计单位综合评价标准 评级项目优秀90100分良好7089分合格6069分不合格60分以下合同的制定与履行（10%）各条款合理，能主动配合公司进度计划加以倾斜，设计质量高，能部分提前或按时完成合同各项要求。各条款合理，必要时能配合公司进度计划有所倾斜，能保质保量按时完成合同各项要求。部分合同条款对我方不利，不能配合公司进度计划有所倾斜，设计质量基本能保证，基本能够按时完成合同各项要求。部分条款欠合理，对我方不利，不能配合公司进度计划而有所倾斜，出现部分设计质量问题，不能完全按时完成合同各项要求。设计服务（10%）能积极主动配合甲方和28、工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现场配合、中间验收、竣工验收；积极主动配合甲方的招投标工作；积极主动与其他设计单位进行配合；能积极配合甲方和工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现场配合、中间验收、竣工验收；积极配合甲方的招投标工作；积极与其他设计单位进行配合；基本能够配合甲方和工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现场配合、中间验收、竣工验收；能配合甲方的招投标工作；与其他设计单位的配合无重大失误；在配合甲方和工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现场配合、中间验收、竣工验收时有明显不足；不能积极配合甲方的招投标工作；与其他设计单位进行配合时有较大失误；收费标准（10%）设计取29、费符合行业标准或其他同行的常规标准；付款方式可操作性很强。设计取费符合行业标准或其他同行的常规标准；付款方式可操作性强。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准但可协商；付款方式可操作性较差。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准且难于协商；付款方式可操作性差。图纸质量（20%）各设计阶段图纸数量齐全，图纸内容全面且达到要求深度，图纸表现无差错。各设计阶段图纸数量齐全，图纸内容全面且达到要求深度，图纸表现基本无差错。各设计阶段图纸数量基本齐全，图纸内容较全面且达到要求深度，图纸表现有差错。各设计阶段图纸数量不够齐全，图纸内容不全面或未达到要求深度，图纸表现出现原则性差错。成本控制（10%）设30、计方案能够做到既提高使用质量又较为明显地降低建设成本。设计方案能在不降低使用质量的前提下降低建设成本或在不增加建设成本的前提下较为明显地提高使用质量。设计方案对建设成本的降低或使用质量的提高没有特别作用。设计方案增加了建设成本或者虽没有增加成本却降低了使用质量。设计进度（20%）能按合约要求保质保量完成各阶段设计。部分工作提前完成。能按合约要求保质保量完成各阶段设计。能按合约要求完成各阶段主要设计且深度和质量满足要求，尚有部分未完成工作。不能按合约要求完成各阶段设计，或虽完成工作但设计质量难以达到要求。设计负责人（10%）项目主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平很高，服务热情、耐心，协调能力很31、强。项目主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平较高，服务较热情、耐心，协调能力较强。项目主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平一般，尚需改善服务热情和耐心，协调能力一般。项目主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平不够，服务不够热情、耐心，协调能力不足。设计创新（10%）规划设计理念有明显超前性；设计手法新颖；能积极主动向甲方推荐并选用新技术、新材料等新产品。规划设计理念有一定的超前性或设计手法能有所突破；能主动向甲方推荐并选用新技术、新材料等新产品。规划设计理念未能体现超前性，设计手法也没有突破，但能向甲方推荐并选用新技术、新材料等新产品。规划设计理念未能体现超前性，设计手法没有突破，不能向甲方推荐32、并选用新技术、新材料等新产品。附表五 拟选设计单位综合评价标准评级项目优秀90100分良好7089分合格6069分不合格60分以下设计资质、级别（10%）国内甲级设计单位、境外知名优秀设计事务所且具规模。国内乙级设计单位、境外知名优秀设计事务所规模一般。国内丙级设计单位、境外优秀设计事务所规模一般。国内临时级别设计单位、境外一般设计事务所，规模一般。主笔建筑师（20%）项目主笔建筑师专业水平很高，经验丰富，服务热情、耐心，协调能力很强。项目主笔建筑师专业水平较高，经验丰富，服务较热情、耐心，协调能力较强。项目主笔建筑师专业水平一般，尚需改善，服务热情和耐心，协调能力一般。项目主笔建筑师专业水平33、不够，服务不够热情、耐心，协调能力不足。设计收费（10%）设计取费符合行业标准或其他同行的常规标准；付款方式可操作性很强。设计取费符合行业标准或其他同行的常规标准；付款方式可操作性强。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准但可协商；付款方式可操作性较差。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准且难于协商；付款方式可操作性差。公司实力（10%）公司具有20年以上历史，建筑师、各专业设计师配备齐全，设计人员工作经验丰富，5年以上设计经验人员占总数50%以上公司具有10年以上历史，建筑师、各专业设计师配备齐全，设计人员工作经验丰富，5年以上设计经验人员占总数40%以上公司具有5年以上历史，建筑师、34、各专业设计师配备齐全，设计人员工作经验丰富，5年以上设计经验人员占总数30%以上公司成立时间较短，建筑师、各专业设计师配备不齐全，5年以上设计经验人员占总数20%以上成本控制（10%）过往承接的项目设计方案能够做到既提高使用质量又较为明显地降低建设成本。过往承接的项目设计方案能在保证使用质量的前提下降低建设成本或在不增加建设成本的前提下较为明显地提高使用质量。过往承接的项目设计方案对建设成本的降低或使用质量的提高没有特别作用。过往承接的项目设计方案增加了建设成本或者虽没有增加成本却降低了使用质量。设计周期（20%）设计周期完全满足项目要求，对于项目特殊阶段特殊要求可及时配合。设计周期不完全满足35、项目要求，但可以协商解决，对于项目特殊阶段特殊要求可及时配合。设计周期不完全满足项目要求，但协商困难，对于项目特殊阶段特殊要求不能及时配合。设计周期不满足项目要求，协商困难，对于项目特殊阶段特殊要求不能及时配合。近三年承接的主要项目（10%）三个以上知名的大型项目（建筑面积15万平方米以上），项目品质优秀二个以上知名的大型项目（建筑面积15万平方米以上），项目品质优秀一个以上知名的大型项目（建筑面积15万平方米以上），项目品质优秀没有承接知名的大型项目（建筑面积15万平方米以上）。获奖情况业界口碑（10%）获得国家、省、市、行业、境外等多项设计大奖（3项以上），业界口碑较佳。获得国家、省、市、36、行业、境外等多项设计大奖（2项以上），业界口碑较佳。获得国家、省、市、行业、境外等多项设计大奖（1项以上），业界口碑较佳。没有获得国家、省、市、行业、境外等设计大奖，业界口碑一般。433设计成果质量评定管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范项目规划、建筑设计成果评定管理工作，确保建设项目的设计达到安全可靠、适用和经济，并将其置于可控的范围。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司项目的设计成果评定。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；第二章 评定管理第四条 由公司建筑师、各专业工程师从安全性、功能性、经济性、可实施性、适应性、采用“四新”的37、可靠性等方面评审设计成果的质量特性是否满足规定要求。第五条 按方案设计、初步设计，施工图设计三阶段进行评定。第六条 评定重点：确保设计成果符合公司的项目开发理念和市场定位，并在同行业中处于技术先进、质量领先水平。第七条 评定标准：依据现行的建筑设计规范、规定、标准、设计深度要求及公司编写的设计指引或设计任务书。第八条 评定结果：汇总设计评审意见，提出设计改进措施，对设计成果作出正确评价，评定结果可作为公司对设计单位评价的依据，同时根据设计合同作出相应奖惩。第三章 具体评定内容第九条 建筑设计原则：设计文件是否符合经评审和确定的设计依据，即国家规范、规划设计要点、任务书、阶段批文等要求。第十条 38、建筑图纸设计要求一、 设计说明：说明书的内容与该项目的规划设计要点和任务书是否相符。二、总平面图：（一）建筑物、构筑物的定位坐标和控制位置（或相互关系尺寸）、名称（或编号）、室内标高及层数是否注明；建筑布置和间距是否满足防火、日照、防噪、卫生等有关规定的要求。（二）管线交叉密集的部位、上下层次是否符合有关规定，各管线标高是否相碰。（三）总体功能分区是否适合开发商要求，做到分区明确、联系方便、防止干扰，和符合有关专业技术规定。（四）主要出入口设置是否适应城市规划、环境交通道路、消防、疏散、人流方向及车流量等要求和有关规定。（五）评审每栋建筑出入口（包括别墅每户出入口）在总平面图中的关系是否合理；39、是否做到尽量满足每户都有最合理的朝向、景观，并无视线干扰。三、平面图（一）建筑设计是否符合消防技术规范方面的各项要求如：建筑物耐火等级划分要求；总平面布置对单体建筑的要求；防火分区、防烟分区、防火隔断等要求；安全疏散要求、消防电梯（包括机房、梯井等）要求；消防控制中心要求.（二）建筑平面布局、空间处理等是否适应使用上对“量、形、质、流、线”等方面的功能要求，和符合有关规定。四、立面图（一）外墙饰面做法、颜色和划分界线是否标注清楚；（二）门窗分隔是否与门窗大样图相符，分隔是否美观，玻璃色彩是否美观。五、剖面图（一）剖面图与剖切线切割部位是否一致；（二）剖面图所表示的圈梁、过梁、楼板主次梁的位置是40、否与结构专业相一致，与设备管线有无矛盾。六、详图（一）详图与详图索引的位置是否相符，详图名称是否准确；（二）建筑构造是否经济、合理和便于施工，各种埋件是否表示清楚。七、庭院景观环境设计图（一）详细了解设计师对整个设计的主旨，各景点的意境，重要复杂大样的讲解，以确保指导施工质量。（二）除土建图外，水、电、施工总图是否齐全，附主要设备明细表；（三）是否提供铺地、种植等的彩色样板图；（四）设备管线出入口与小区管线相接是否合理；（五）总平面图上的索引是否与大样图相符；（六）大样图中的构筑物的尺寸是否都已标注；（七）庭院土建设计图、构筑物的设计图及大样图、设备管线图、铺地图、种植图所表示的关系是否相符，41、有无矛盾之处。八、装修设计图（一）详细了解设计师对整个设计的主旨，重要复杂大样的讲解，以确保指导施工质量；（二）小样图、大样图、各材料表（灯具、家具、洁具、五金规格表、物料表）是否齐全；（三）是否提供应有的彩色图片和样板；（四）装修建筑图是否与已建现场符合；（五）装修设计图是否与结施、设施、电施、水施相协调，有无矛盾之处；（六）小样图上的索引是否与大样图相符，索引的材料是否与材料表相符；（七）节点大样的设计深度是否已达到施工要求；（八）特别审视各管道井门、消火栓、空调风口、落水管等的隐蔽设计；（九）特别装饰设计，要提供结构可行性数据认证。第十一条 结构设计原则：一、应注重建筑结构抗震的概念设计42、，重视结构选型和构造，择优选用抗震和抗风性能好且经济合理的结构体系，优化平面和竖向布置方案，加强构造连接，保证结构的整体抗震性能，使建筑结构具有足够的承载力、刚度和延展性；二、设计说明及施工要求是否合理和方便施工；三、结构构造措施是否合理并方便施工；四、结构重点部位、薄弱环节的处理是否采取相应措施予以加强；五、选用的材料是否经济、合理、就地取材；六、抗震设防烈度、结构抗震等级、场地类别、楼面荷载、基本风压、特殊房间荷载值等是否准确合理；七、高层建筑的埋深是否满足要求。第十二条 结构图纸设计要求：一、设计说明（一）说明是否合理、清晰，总说明与图纸说明是否一致；（二）施工注意事项、特殊结构及结构特43、殊部位施工时应注意的问题是否标明；（三）材料的品种、规格、设计强度值、强度等级是否表示清楚。二、图纸部分（一）图纸标志尺寸是否齐全、正确，与建筑图是否一致；（二）结构梁、柱、剪力墙的布置是否满足建筑平面及空间功能要求；（三）结构变形缝的设置是否合理；（四）图纸中是否明确设备专业预留洞位置及尺寸，与有关专业是否会签一致，洞口加强措施是否合理。（五）楼面局部标高变化处是否表示清楚。三、其他：（一）屋面或水池设计，其防渗要求、施工缝位置及施工要求是否注明；（二）基础设计是否注明地质概况、承载力标准值及施工的有关要求，如需沉降观测，其测点布置及埋置详图；（三）沟（坑）、设备基础的标高、地下管井的标高及44、尺寸是否齐全，与有关专业图纸有无矛盾；（四）节点构造详图是否表示清楚，是否符合构造要求及方便施工；（五）钢筋、箍筋间距及含钢率是否符合规定。第十三条 电气设计原则一、 是否满足国家强制性规范要求，满足消防规范和人防规范以及当地政府主管部门的要求；二、 各系统设计是否既满足当地行业主管部门（如：供电、电讯、有线电视等）的要求，又做到安全、经济、合理；三、 负荷计算、设计参数选择是否正确，设备用房设置、管线布置、竖井布置是否合理；四、 设备选型是否恰当、节省能源消耗的措施是否考虑、是否采用淘汰产品；五、 是否适当选用新技术、新材料并核定其安全性和可靠性；六、 设计说明和施工图是否完整。第十四条 电45、气设计图纸设计要求：一、 设计说明：（一） 总说明是否合理、清晰，总说明与图纸说明是否一致；（二） 设计范围描述和配置标准是否符合设计任务书的要求；（三） 电气系统各主要参数描述是否准确和详尽，如：市政供电方式和供电电源电压等级、本项目的用电负荷登记、总装机容量、应急电源配置容量和工作方式、防雷等级、工作和安全接地要求等；（四） 施工注意事项是否标明。二、 图纸要求：（一） 高低压配电系统图1、 是否注明总负荷和分路负荷（包括：设备容量、需要系数、计算容量、功率因数、计算电流等）；高、低压供电系统结线型式及运行方式；正常工作电源与备用电源之间的关系；母线联络开关运行和切换方式；变压器之间低压侧46、联络方式；对重要负荷和特别重要负荷及其它负荷的供电措施；2、 所选用的开关和断路器与馈出回路的电线、电缆是否匹配；3、 如需要配置柴油发电机组作为应急电源，应检查其是否既满足消防要求，同时也满足日常情况下重要负荷的正常运行。（二） 照明系统及平面图1、 是否注明照明种类及照度标准； 光源及灯具的选择、照明灯具的安装及控制方式；2、 是否注明室外照明的种类（如路灯、庭园灯，草坪灯、地灯、泛光照明、水下照明等）、电压等级、光源选择及其控制方法等；3、 是否注明照明线路的选择及敷设方式（包括室外照明线路的选择和接地方式）；4、 是否注明应急照明的电源型式，灯具配置，线路选择及敷设方式，控制方式等；547、 室内照明平面图，是否标注建筑门窗、墙体、轴线、主要尺寸、房间名称；绘制配电箱、灯具、开关、插座、线路等平面布置；标明配电箱编号，干线、分支线回路编号、相别、型号、规格、敷设方式等；凡需二次装修部位，其照明平面图随二次装修设计，但配电或照明平面图上是否相应标注预留的照明配电箱，并标注预留容量。（三） 变配电所平、剖面图是否按比例绘制变压器、发电机、开关柜、控制柜、直流及信号柜、补偿柜、支架、地沟、接地装置等平、剖面布置、安装尺寸等，标注进出线回路编号、敷设安装方法。（四） 竖向配电系统图是否以建（构）筑物为单位，自电源点开始至终端配电箱止，按设备所处相应楼层绘制，应包括变、配电站变压器台数、48、容量、发电机台数、容量、各处终端配电箱编号，自电源点引出回路编号（与系统图一致），接地干线规格。（五） 防雷、接地平面图1、 是否说明防雷类别和采取的防雷措施（包括防侧击雷，防雷击电磁脉冲，防高电位引入）；接地装置型式，接地极材料要求、敷设要求、接地电阻值要求；当利用桩基、基础内钢筋作接地极时，应采取的措施。2、 防雷接地平面图，是否标注避雷针、避雷带、引下线位置，注明接地线、接地极、测试点、断接卡等的平面位置、材料型号规格。3、 是否说明除防雷接地外的其它电气系统的工作或安全接地的要求（如：电源接地型式，直流接地，局部等电位、总等电位接地等），如果采用共用接地装置，应在接地平面图中叙述清楚，49、必要时绘制局部等电位平面图。（六） 火灾自动报警系统火灾自动报警及消防联动控制系统图是否满足消防规范要求和消防局审批意见要求；是否详细说明报警及联动控制要求；施工要求；各层平面图中设备及器件布点、连线、线路型号、规格及敷设要求。（七） 电讯、有线电视、安全防范系统1、 是否说明系统配置标准、系统主要设备配置和构成、系统设备供电方式、系统设备分布楼层或区域、设备间管路和线缆的规格、系统逻辑及连锁关系说明；2、 是否提供各系统配线详图或系统框图、竖井内设备和管线详图；3、 室内平面图中是否标明弱电箱、插座、探测器及其它设备安装位置、高度，进出弱电箱的管线规格及敷设方式；4、 总控制室布置平、剖面图50、中，是否按比例绘制操作台、显示屏、电源屏和其他设备的布置详图，明确装修要求和电源要求。如果室内还有消防系统的设备，布置须满足消防要求。5、 室外管线图中，是否标明室外弱电管线的敷设方式、埋设深度、线路坐标、架空线路高度、杆型、各种管线的规格型号，与其他管线平行和交叉的坐标、标高，与城市或园区管网的衔接位置。（八） 管线综合1、 地下或半地下车库管线综合图是否详细绘制和注明各类管线（强电、弱电、消防电缆桥架和管、通风管、排烟管、水消防管、喷淋管、给水管、污水管等）和设备（照明灯具、广播音箱、火灾探测器等）的平面位置和标高；是否存在不合理和错误，造成施工困难或无法施工。2、 室外总平管线综合图是否51、详细绘制和注明各类市政管线（供电、电讯、电视等）的接入位置和标高、各类电气管线的敷设方式、平面位置和标高，是否与其它管线（给水、雨水、污水、燃气、消防等）产生矛盾；电缆沟、电缆井的排水方式是否正确和有效。第十五条 暖通设计原则一、制冷主机的选用、材料设备选用合理性、系统布置是否符合施工、制造、安装和使用要求等；二、计算理论及数据的采用是否正确合理；三、新技术、新设备、新材料的采用是否先进合理、可靠，是否符合本工程的特点与建设条件；四、设备选型是否恰当，设备与管道的连接、布置是否正确；五、通风及空调管道布置是否经济、合理、美观和便于施工及检修；六、系统选用的风口、消声器、调节阀、防火阀的位置是否52、正确；七、系统的水管、风管的安装、保温以及穿过建筑伸缩缝的做法是否妥当；八、通风、空调设备的安装、隔音、减震、消音等处理等是否符合环保的要求；九、通风、空调及采暖设计的参数和计算指标，采用是否正确；十、自动控制方案是否先进、合理、经济；十一、防排烟系统设置的部位与风量、风压的计算及系统控制（自动与手动）是否正确、合理。排烟系统所选用的风机、阀门及材料是否符合防火要求；十二、与平时通风相结合的防排烟系统，由平时转换成火灾时防排烟的措施是否合理、可靠；十三、设计、施工说明是否详尽准确。第十六条 暖通图纸设计要求一、 主要设备材料表（一） 设计所选用的设备型号、性能规格、数量及应配带的附件等选用是否53、正确合理；（二） 设计所选用的阀门、材料等是否合理；（三） 设备及材料的技术规格是否齐全清楚；（四） 设备及材料有无漏项、数量是否正确。二、 设计说明（一） 工程的主要概况、功能及建筑面积、层数等是否说明清楚；（二） 工程的设计依据、范围、性质及要求是否说明清楚；（三）室外设计参数、冷源、热源参数是否齐全；（四）室内房间设计参数的采用是否合理；（五）制冷系统、采暖系统、通风系统、消防防排烟系统等的阐述是否合理清楚；（六）制冷系统、采暖系统、通风系统、消防防排烟等系统对自控的要求是否阐述清楚；（七）制冷、通风、采暖系统安装施工及设备试运转的依据是否正确；（八）风管、水管及设备保温使用的材料要求及54、保温做法是否注明；（九）各种管道的防腐、试压标准及做法是否注明；（十）选用国标或地区图纸是否列出；三、计算书（一）冷、热负荷的计算、通风及防排烟的计算采用的指标是否正确、是否符合设计规范等；（二）设备选择和匹配、计算公式、管道流速选择是否恰当；（三）水泵扬程计算是否正确；（四）风机风压的计算、风管的截面和风口及其它通风构件的选择是否恰当。四、图纸（一）各类管道尺寸标注是否清楚；（二）各类设备、管道、消音器、风口、调节阀和防火阀等的定位尺寸是否标明；（三）管道及设备布置是否合理；（四）凝结水管的走向有无注明、是否妥善接至水专业下水道；（五）各种管道与其他工种管道有无碰撞；（六）管道、坡度、坡向有55、无注明；（七）系统的管道标高是否标注清楚、与剖面图是否一致；（八）膨胀水箱、冷却塔连接是否合理，补水管、放空阀、排污等是否齐全、有无遗漏。第十七条 给排水设计原则一、设计水量、水压、水质等要求是否与建设方提出的设计条件相一致；二、核对市政管网给排水连接点平面位置、管径、标高、坡度；三、全面了解设计审查部门各阶段设计的批文，设计是否符合审批意见及有关文件规定；四、给排水、消防设计原则、方案、系统是否合理；五、设计采用的数据、公式是否符合国家有关规范、规程，计算结果是否正确无误；六、查对设备选型是否正确、合理；七、采用新材料、新设备是否稳妥可靠；八、选用标准图是否合适；九、检查图面上关键尺寸、标高56、以及有无重大遗漏；十、图纸设计深度是否符合规定；十一、设计、施工说明是否详尽准确。第十八条 给排水图纸设计要求一、 总平面图（一）各建筑物及室外道路标高、红线范围控制点坐标是否与建筑图相符；（二）进出建筑物各管线平面位置、标高、管径是否与单体相符；（三）管线平面布置是否合理，有无定位，室外消火栓、取水口、消防接合口、水表井、阀门井、跌水井、检查井、雨水口、隔油池、化粪池等布置是否合理，有无遗漏；（四）各管线垂直交叉处标高有无相碰，垂直间距、管道埋深是否符合要求；（五）市政给水管网引入处及市政污水管、雨水管处的排入口，其平面位置、管径、标高、坡度等图中是否标注清楚，符合要求；（六）各管线平面布置57、，水平间距是否符合规范要求。二、平、剖面图（一）图中轴线编号、尺寸、标高是否与建筑图一致；（二）进出户管位置、管径、标高、坡度、立管编号等是否与系统图一致；（三）管道布置是否合理，是否正确考虑与门、窗、柱及其它专业管线间的关系；（四）消防设施布置是否符合规范要求；（五）给排水中各种管线的符号是否符合规定的图例表示；（六）图中说明是否确切、清楚；（七）水泵、水池、水箱及其管道布置是否合理，其尺寸是否标全；（八）必需的细部详图是否已绘制（如蓄水池、水泵房设备、管道布置、水表间、管道井、厨房卫生间、公共浴室、厕所间、水箱间等）。三、系统图（一）给水、消防分区是否合理，与平面图是否一致，是否符合规范规58、定，各立管编号与平面图是否一致，管径、控制标高是否标全；（二）污水、雨水系统是否与平面图一致，其管径、标高、坡度是否标全；（三）阀门、止回阀，消防水泵接合器等是否设置合理、方便；（四）水池、水泵、水箱及其连接管道应与平面图一致，并标明标高管径。四、设备材料表（一）管材是否齐全，数量统计是否正确（二）设备选型是否合理，规格是否标清楚，与平面、系统图中的标注是否一致。五、设计说明（一）工程的主要概况、功能及建筑面积、层数等是否说明清楚；（二）工程的设计依据、范围、性质及要求是否说明清楚；（三）设计生活用水定额的依据及生活水池容量；消防用水流量、消防时间及消防水池容量；（四）泳池、冷却塔的工作流程。59、六、施工说明（一）各种管道连接方法，管道伸缩补偿的方法；（二）水管及设备保温使用的材料要求及保温做法是否注明；（三）各种管道的防腐、试压标准及做法是否注明；（四）选用国标或地区图纸是否列出。七、计算书（一）生活用水计算采用的用水定额指标是否正确、是否符合设计规范等。消防用水采用的流量是否正确；（二）生活水池、消防水池及消防水箱计算是否正确；（三）设备选择和匹配、计算公式、管道流速选择是否恰当；（四）水泵扬程计算是否正确。第四章 设计文件深度及设计错误分类第十九条 除合同特别要求外，方案设计、初步设计及施工图设计的深度要求均应遵照建设部编制的建筑工程设计文件编制深度的规定执行。第二十条 施工图的60、错误分类一、I类错误：（一）严重违反规范、标准、规定，有可能造成严重影响安全和使用的错误。如：1、建筑专业规划中消防间距不够，而又未采取措施；规划中日照间距不够；防火分区面积超规定，电梯/楼梯厅不符合防火要求等；2、结构专业结构（含基础）选型错误，应设计为框架结构的设计成混合结构；计算原则错误；未考虑抗震设计；建筑物长度超过规范要求而未采取任何措施等。3、给排水专业规范要求的消防设施未设计；消防水量、水压达不到规范要求；生活给水水量、水压达不到规范要求等。4、暖通专业规范要求的防火排烟设施未设计，排烟风量达不到规范要求，又未采取必要的措施等。5、电气专业变配电、电话、电视、消防、广播音响等系统61、及各种机房平、剖面设备布置等严重违反规范、标准、规定；配电方案、接地保护方案有严重缺陷等。（二）设计不周或有严重错误，有可能造成不能正常使用、不安全或重大经济损失。如：1、建筑专业总平面竖向设计错误；轴线错误或对不上，楼梯碰头；视线计算错误等。2、结构专业计算书未经校对或计算中存在影响安全的严重错误而未经发现；基础选型错误，引起沉降过大；竖向构件强度不足；结构与建筑节点不一致等。3、给排水专业由于设计的水塔或水箱高度不够，造成水压不足，出水量不能满足使用要求；高层建筑消防减压、止回等设计不当等。4、暖通专业冷、热负荷计算有重大错误或系统选择不当；膨胀水箱高度低于采暖系统等。5、电气专业选用国家62、已公布的机电淘汰产品；供配电系统的控制保护，自动控制和自动调节原理图，各系统弱电设备之间线路连接图等设计不周或有严重错误；低压配电柜开关与所保护电缆选型不匹配，电缆母线容量不匹配等。（三）严重影响报建或销售工作的进行：如计入容积率面积（包含各个分部）超过政府允许的误差范围；平立剖面对不上；民防单元面积超过规范。二、类错误：（一）局部违反规范、标准、规定、但容易修正、且返工量不大。如：1、建筑专业栏杆的高度及强度不符合要求；消防电梯不符合防火要求，疏散门宽度不够、管道井不符合防火规范等。2、结构专业按简支计算的梁、支座与梁柱整体连接构造用负筋不够；悬挑构件配筋错误等。3、给排水专业生活饮用水管与63、非饮用水管连接，未采取防回流污染措施等。4、暖通专业管道井不符合防火规定；过防火墙未装防火阀；风管材料及保温材料不符合防火要求等。5、电气专业低压配电级数超过三级；照明系统中单向回路灯和插座数量超过25个；烟、温感探测器位置；自动喷淋、排烟防火等系统联锁方式局部违反规范、标准、规定；双电源未考虑末端切换等。（二）设计不周、构造或用料不当，有可能造成影响局部使用效果，或重要部位尺寸错误，有可能造成严重后果。如：1、建筑专业结构承重部分在建筑图中未完全反映或错误；声光热防水防潮等的技术处理欠妥等。2、结构专业各种门/窗洞高度不符合建筑设计要求，严重影响使用要求；存在明显的未设计部分，影响现场进度；64、结构标高与建筑面层要求不符；阳台、雨蓬的倾覆安全不够，钢筋砼构件配筋与计算书不符；应设置构造钢筋的部位不设或少设；未根据建筑功能要求部分梁上翻等。3、给排水专业选用了已淘汰的耗能大的设备。热交换间未考虑检修条件等。4、暖通专业选用了已淘汰的产品；机房布置未考虑检修条件；地下室的机房未考虑设备进出孔；风机的消声、减震处理不当等。5、电气专业强、弱电各种线路布局，设备选型不当，安装图和非标准图制作尺寸以及安装不符等。（三）工种配合严重错误或局部遗漏有可能造成影响使用，或造成施工返工，如梁上预留孔洞严重影响结果安全。（四）结构专业计算、构造层层加码，造成严重浪费。如设计荷载取用过大，实际配筋又大于计65、算要求很多等。（五）严重影响报建及销售工作的进行：各配套设施建筑或功能区未详细标明或建筑标识不清，影响面积查丈及验收。三、 类错误：（一）容易修正、且不造成使用或安全缺陷，但会给建设单位、施工单位带来麻烦。如：建筑、结构、水、暖、电各专业：设计意图表达不够清楚、平剖面图不一致、一般性尺寸错误或不全、图例或符号不合规定、平面图与系统图不一致；设计文件、计算书及存档材料的完整性不够；设计说明、图纸目录不全、图例符号表达不合规定；系统图与平面图的一致性的错、漏、碰、缺等。（二）工种配合中的一般性错误，容易修正，且不致造成影响使用效果或安全。第五章 附则第二十一条 本指导书由总部策划设计中心负责修订与66、解释。第二十二条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。4工程招标管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范区域项目的工程建设招标工作，并将其置于可控的范围。第二条 本指导书适用于区域项目的工程招标。第三条 术语与解释：本指导书所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司。本指导书所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。本指导书所称“区域总部”指招商局地产控股股份有限公司上海管理总部。本指导书所称“区域项目”指由区域总部所直接管理的工程项目或下属公司的工程项目。第二章 招标管理第四条 项目总承包必须进行公开招标；环境总平、消防、智能化、绿化、燃气、变配电、装饰工程、采购、营67、销广告、租赁维修等专项工程可以组织单项邀请招标。第五条 项目建设招标工作由公司开发部总监负责组织实施，预算、策划、财务人员配合。第六条 招标前期项目公司须提交项目整体招标及合约计划报区域总部总经理审核，并报总部成本小组审批。招标及合约计划包括项目的发包分拆计划、分拆范围界定、各分拆项目的计划招标、投标时间等。第七条 项目建设招标实行申报管理，必须在单项招标前填写申报书，报送投标人资质考察报告和招标文件，按审批权限经相关部门审核批准后方可组织招标。第八条 项目建设招标由授权责任人负责审批。金额50万元的工程招标和10万元的营销、采购、租赁维修招标由公司总经理负责审批；50万元金额500万元的工程68、招投标和10万元金额50万元的营销、采购、租赁维修招标由公司总经理签署意见，报区域总部总经理审批；金额500万元的项目招标和金额50万元的营销、采购、租赁维修招标由公司总经理签署意见，报区域总部总经理审核会签，最后报控股成本小组审批，必要时报总部成本委员会审批。第九条 项目建设招标队伍实行在合格承建商供应商库内选优和通过考察选优相结合的形式，按照审批权限确定队伍。原则上在合格承建商供应商库（公司库和地区库）优选，库内不足以满足需求则通过考察选优。金额50万元的工程招标和10万元的营销、采购、租赁维修招标的承建商、供应商资格由公司总经理审批，报区域总部成本部备案；50万元金额500万元的工程招投69、标和10万元金额50万元的营销、采购、租赁维修招标的承建商、供应商资格由公司总经理区域总部成本部及财务部签署意见，报区域总部总经理审批，报控股成本小组备案；金额500万元的项目招标和金额50万元的营销、采购、租赁维修招标的承建商、供应商资格由总部成本小组审批，报总部成本委员会备案。第十条 项目建设招标队伍的考察选优由公司工程、预算及财务相关人员共同负责操作实施，其中金额500万元的项目招标和金额50万元的营销、采购、租赁维修招标的承建商、供应商考察须邀请区域总部成本部总监、财务总监、总部成本部总监、财务总监参加考察选优。队伍考察选优必须提交书面考察报告，并按审批权限由相关责任人签发。 第十一条70、 项目建设招标书统一使用公司范本，但可以根据各项目建设的不同情况要求编制特殊条款和技术要求附加条款作为与招标书同等效力的附件。招标书范本的特殊条款和技术要求附加条款按审批权限由相关责任人进行审核会签后发出。第十二条 招标文件包括下列主要内容：一、 投标须知。包括工程概况，招标范围，资格预审条件，工程资金来源或者落实情况，标段划分，工期要求，质量标准，现场踏勘和答疑安排，投标文件编制、提交、修改、撤回的要求，投标报价要求，投标有效期，开标的时间和地点，评标的方法和标准，投标担保和履约担保要求，合同授予条件等。二、 设计文件和技术规范要求；三、 工程量清单；四、 投标函和投标报价表的格式及附录；五71、 拟签订合同的格式及主要条款；六、 所需的其他材料。第十三条 招标书造价条款管理规定：一、 招标书的内容应清晰、明了，特别应注意不能有重复的及遗漏的招标内容二、 招标书中的工程材料、设备的供货商不能指定一家，应提供同等产品品质、同等产品档次、同等供货级别的供货商3家以上。三、 招标书中要求投标报价中对本项目按清单项目进行分别报价，详见附录建安工程工程量清单预算书汇总表四、 招标书对投标预算要求附工程主要设备材料表（土建及水电安装），必须说明品牌、产地、型号、规格、数量、单价等，详见附录项目工程主要材料一览表，并且要求投标单价须与投标预算书中的综合价的材料单价一致。五、 招标书中应明确“项目采72、取工程量清单、工程图纸及招标文件所要求的招标范围实行大包干，工程造价一次包定”。六、 招标书应明确各分部分项工程的招标技术要求。七、 招标书应明确各种废标的情况。八、 招标书中应对“暂定价”或“暂定工程量”进行明确，且不准更改。九、 对付款条件要明确。十、 严格遵守“免支付条款”、“变更备案”、“变更造价超合同价5%后变更造价的确定办法”等规定。第十四条 项目建设招标实行投标保证金制度，要求投标人在提交投标文件同时向公司财务部提交投标保证金或银行投标保函，投标保证金一般不少于标底的2%，最低5000元人民币，最高八十万元人民币。第十五条 项目建设开标会原则上按审批授权分级负责组织。一般情况下单73、项邀请招标由公司总经理或开发部总监负责或者指定专人负责。金额50万元的工程招标和10万元的营销、采购、租赁维修招标，开评标机构必须由部门总监以上人员连同公司成本、财务等相关成员组成；50万元金额500万元的工程招投标和10万元金额50万元的营销、采购、租赁维修招标，开评标机构必须由专业负责人、公司总经理连同区域总部成本部总监、财务总监等相关成员组成；金额500万元的项目招标和金额50万元的营销、采购、租赁维修招标，开评标机构必须由公司总经理、区域总部成本部总监及财务总监、控股成本部总监及财务总监等相关成员组成。开评标机构的成员人数必须是37人的单数。第十六条 开评标机构必须在截标后、开标前确定74、评标、定标原则，并在投标单位的法人代表或其授权委托人到场签到核实身份后，当众宣布评标、定标办法并征询意见，宣布投标保证金到帐情况，开启投标书，公布投标函主要内容，进行商务、技术评标。一般根据已宣布的评标、定标办法应当场确定中标单位；确因特殊情况不能当场定标的，开评标机构应在两个工作日内确定中标单位；需复会评定标的情况，应由原开标的成员参加。第十七条 公开招标由招标责任部门负责操作，开评标由总部成本委员会确定专人负责。公开招标的招标和开评标工作按当地政府程序执行。公开招标的评标方法为合理低价中标法。第十八条 项目建设活动中经招标确定的承建商、供应商、招标内容和合同内容等主要事项原则上不允许变更，75、如出现重大特殊情况确需变化，由项目建设实施责任部门书面报告，经控股成本小组会审议批准后方可实施。第十九条 项目建设的中标书由公司总经理签发；每项招标工作完成后，一套完整的招投标文件资料必须在一周内移交区域总部成本部及控股成本部备案及归档。第三章 附 录第二十条 本指导书列有如下附录，与本指导书具同等效力。附录一：承包商资格审查工作流程附录二：建安工程工程量清单预算书汇总表附录三：项目工程主要材料一览表第四章 附 则第二十一条 本指导书由总部工程管理中心、财务部、成本管理部负责制定、解释与修订。第二十二条 本指导书经总部分管领导签署后颁布，并自发布之日起实施。附录一：承包商资格审查工作流程提交被76、考察承建商名单公司总经理审批考察组向承建商发出资格预审文件考察组由工程、预算、策划、财务及相关人员组成考察组实地考察考察内容：在建工程、已建工程、公司规模、机械设备、履约情况、质量情况、项目经理情况考察组提交考察报告工程、设计、预算人员考察组由区域总部成本部总监/财务总监、控股成本部总监/财务总监及公司总经理等相关人员会签审批开发部总监公司总经理、区域总部成本部总监及财务总监控股成本部总监及财务总监公司总经理区域总部总经理控股成本小组 必要时 金额500万元的工程招标和金额50万元的营销、采购、租赁维修招标 金额500万元的工程招标和金额50万元的营销、采购、租赁维修招标 按审批权限 按审批权77、限附录二：建安工程工程量清单预算书汇总表各栋名称预算价每栋预算价每栋投标价地下室建筑面积： m2土建电气给排水1栋建筑面积： m2土建电气给排水2栋建筑面积： m2土建电气给排水3栋建筑面积： m2土建电气给排水4栋建筑面积： m2土建电气给排水5栋建筑面积： m2土建电气给排水6栋建筑面积： m2土建电气给排水总包管理费及措施费合 计附录三：项目工程主要材料一览表序号材料设备名称型号、规格单位数量单价（优惠价）产地品牌供应商一土建123二电气照明12 3三给排水123四空调、消防123五装饰12六其他1 2七12八125合同管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范区域项目的合同管理工78、作，并将其置于可控的范围。第二条 本指导书适用于区域项目。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 合同拟写及会签管理第四条 工程施工合同条款应包括以下内容：一、 内容和承包范围（包括施工图号、设计变更以及范围界定）；二、 造价和承包方式；三、 工期和保修期；四、 双方责任；五、 工程质量检查验收；六、 图纸修改及变更；七、 工程款支付；八、 变更价款确定及按月审结；九、 工程验收；十、 竣工验收；十一、 违约处罚；十二、 不可抗力；十三、 其他。第五条 项目建设合同书统一使用总部范本，但可以根据各项目建79、设的不同情况要求编制特殊条款和技术要求附加条款作为与合同书同等效力的附件。合同范本的特殊条款和技术要求附加条款按区域项目成本管理指导书中的审批权限由相关部门及人员进行审核会签后发出。工程合同造价相关条款须严格按标准条款制定，具体内容详见附录。第六条 工程合同的拟写由相关工程、成本人员负责操作实施，并按审批权限报相关部门审核会签。要求各部门会签工作的时限为2个工作日，逾期视为审核通过。合同会签的具体工作流程详见附录。第七条 为便于合同执行情况检查，付款审核和资料存档等，所有项目建设合同至少应签订6份原件正本和3份副本，原件正本由公司财务部、行政部、区域总部成本部、区域总部财务部、各保存1份，承包80、商2份，公司开发部、总部成本部、总部财务部各保留副本1份。第八条 合同签订后2个工作日内开发部须报送公司财务部、行政部合同正本；签订后5个工作日内须报送区域总部成本部、财务部合同正本；签订后10个工作日内须报送总部成本部、总部财务部合同副本。第九条 项目竣工结算后，由区域总部成本部将合同正本移交总部成本部转档案室归档。第三章 附录第十条 本指导书列有附录工程合同有关造价参考条款，与本指引具同等效力。第四章 附则第十一条 本指导书由总部工程管理中心、成本管理部负责制定、解释、修订。第十二条 本指导书自公司分管领导审核通过、颁布之日起执行。附录工程合同有关造价参考条款1、承包范围本工程承包范围为招81、标文件及图纸、工程量清单和技术规范中要求的全部工作内容。2、合同价款 2.1合同价款：本工程采用固定单价和设计图纸总价包干形式。本工程合同总价为：￥ （元） 人民币 （大写）2.2 价款约定：（1）合同价款指甲乙双方在本合同中约定，甲方支付乙方按照合同约定完成乙方承包范围内的全部工程和质量保修责任的款项。（2）本合同约定的价款为综合包干价，除经甲方批准的有效工程变更或经甲方确认的有效现场签证外，结算时一律不予调整。（3）乙方在签订本合同前对本工程的全部招标文件、设计图纸、技术要求及说明、质量要求、合同条件、现场条件及周围环境、承建风险、现场管理要求等已详细研究并完全明了，在合同价款中已予以充分82、考虑。（4）合同总价或单价中已包括了乙方为完成承建和质量保修责任的人员、材料、机械、运输包装、施工技术及措施、管理、安全文明施工等可能发生的一切费用以及利润等。乙方承诺如有错漏，概由乙方负责。乙方在现场使用的水电费、总包管理及配合费用已包含在合同价款中，由乙方另行向丙方支付。（5）按国家及政府规定由乙方缴纳的各种税金及其他费用已包含在本合同价款内，由乙方负责向相关部门缴纳。3、计价规则3.1 本工程选择使用下列现行主要标准及工程量计算规则或工程实物量计算规则：（1） 全国统一工程量清单（2） 其它有关文件。3.2 按 类工程进行取费，下浮率为 %；增加工程造价超出本合同价5%的，高于投标下浮率83、，具体令行另行商议；3.3 材料价格参照 年第 期“苏州市建设工程价格信息”的信息价格及同期市场价；3.4 按苏州市相关部门批准的建设工程计价软件编制。4、合同文件及解释顺序4.1 合同文件：以下3.2款的内容均为本合同不可分割的部分。4.2 合同解释：除合同条款另有说明外，组成本合同的文件及优先解释顺序如下： 本合同签订后双方约定的其他协议、共同认可的会议纪要等文件； 本合同协议书及合同条件； 中标通知书； 招标文件及招标会议纪要； 乙方的投标文件、承诺函件； 现行的法律、法规、标准、规范； 图纸； 标价的工程量表。4.3 当合同文件内容含糊不清或不相一致时，在不影响工程正常进行的情况下，由84、合同双方协商解决，双方也可以提请监理做出解释。双方协商不成或不同意监理的解释时，按本合同有关争议的约定处理。5、工程量清单5.1 投标书中的工程量清单有错误的，如小数点、漏项等，实施中不发生变更的，原则上不得进行调整，且乙方不得以此为借口而拒绝施工。5.2 投标书中的工程量清单有明显错误的，实施中发生变更的，则仅调整变更部分的量或价，调整原则按投标计价原则，在结算时据实调整。 6、图纸会审纪要6.1原则上作为变更内容，按工程有关变更程序办理变更及有关变更结算。6.2图纸会审内容如有“有经验承包商可以预见到的事件”的内容，结算不予调整。6.3图纸会审内容有关工程措施费用及进一步明确原招标图纸的内85、容，结算不予调整。7、工程变更7.1 甲方如认为有必要时，可对本工程或其任何部分的形式、质量或数量做出变更，并有权指令乙方进行下述任何工作：（1）增加或减少合同中包括的任何工作的数量；（2）取消任何工作；（3）改变任何工作的性质、质量或种类；（4）改变本工程任何部分的标高、线形、位置和尺寸；（5）增加或减少为完成本工程所必要的任何种类的附加工作；（6）改变本工程任何部分施工的规定顺序或时间安排；（7）甲方要求的其他工作。7.2 甲方如需进行工程变更，应提前以书面形式通知乙方。乙方接到书面通知后，必须按照变更通知的内容和要求实施工程变更。乙方不按照甲方要求实施变更的，甲方可委托其他单位进行施工，86、由此产生的相关费用及损失将直接从支付给乙方的工程款中扣除，延误的工期不予顺延。7.3 乙方不得擅自进行工程变更。任何擅自变更导致的费用和丙方或甲方的损失，由乙方承担，延误的工期不予顺延。7.4设计变更通知单如下条件全部具备方为有效：（1）设计变更通知单盖有工程设计出图专用章，且经设计单位专业负责人和校对人签字、注册建筑师或注册结构师签字并盖章；（2）设计变更通知单上有甲方公司开发部总监以上人员签字；（3）设计变更通知单上有项目监理公司总监签发；（4）设计变更通知单签发后5天内已送甲方预算工程师签收备案。7.5增加工程现场签证单如下条件全部具备方为有效：（1）增加工程现场签证单上有项目施工单位项87、目负责人、项目监理公司监理代表及总监签字并盖章；（2）增加工程现场签证单上有公司现场代表、公司开发部总监以上人员的签字；（3）增加工程现场签证单须列明具体工程量，必要时附计算算式；（4）增加现场签证单签发后5天内已送甲方预算工程师签收备案。7.6工程联系单只能作为项目工程甲乙双方联系的书面依据，必须办理设计变更或现场签证手续后作为计量的依据。7.7设计变更通知单必须附原图和设计变更图。8、变更价款的确定8.1 本条款只适用引起工程造价调整的工程变更。8.2因工程变更对合同价款的调整按下列方式进行： 合同中已有适用于变更工程的价格，按合同确定的价格变更工程价款，同一项目在投标时出现不同单价的，按88、最低单价计算； 合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更工程价款； 合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由甲乙双方协商确定，按投标计价原则及下浮率计算。8.3承包方在收到变更指令时，如认为该变更将会引致单次单项超过 元的额外金额而欲要求发包方补偿时，承包方须于收到变更指示14天内呈交欲要求补偿金额的预算书予监理和发包方审批。承包方不得就没有发包方批准的变更指示向甲方索取额外金额。且承包方不得以变更预算书没得到发包方审批为由而拒绝按变更指示施工。单次单项工程造价增加少于 元的项目已包括在工程造价内，甲方不再给以补偿。8.4任何时候，乙方不得拒绝实施工程变更，并应按监理的要求进行工程89、变更。8.5 乙方应在收到监理发出工程变更指令后14天内向甲方提出变更工程价款的报告，经监理审核，以甲方批准后确定的变更工程价款作为最终结算依据。 8.6 凡涉及合同价款增加的工程变更，乙方在收到该工程变更指令后14天内未向甲方提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉及工程价款的增加，合同价款不予调整，对此，乙方不得拒绝实施工程变更。8.7凡涉及合同价款减少的工程变更，乙方在收到该工程变更指令后14天内不向甲方提出变更工程价款报告时，视为乙方完全接受甲方依据合同约定做出的变更工程价款决定，对此，乙方不得拒绝实施工程变更。8.8 尽管有7.6款和7.7款的规定，乙方仍应在收到工程变更指令后的7天90、内，向监理和甲方提出现场计量签证要求，对涉及变更部分的现状、已完成的工程量等做出准确说明，经监理和甲方核实后确定变更工程价款。8.9 乙方在收到工程变更指令后的7天内，未向监理和甲方提出现场计量签证要求，视为涉及该项工程变更的原合同内容尚未实施或尚未准备实施，甲方可仅根据原合同内容及要求确定变更工程价款，乙方不得因此而拒绝实施工程变更。8.10 监理或甲方在收到乙方提出现场计量签证要求后7天内未进行现场核实，也未提出延期核实计量要求，视为接受乙方提出的计量签证内容。 8.11 乙方依据工程变更指令及变更文件的要求，合格完成该项工程变更指令的全部内容后，应及时通知监理和甲方进行检验。检验合格时，91、乙方和甲方依据已确定的变更工程价款对合同价款进行调整。8.12 任何时候，乙方均不得以未能接受甲方确定的变更工程价款为原因而拒绝按时实施工程变更或不完全实施工程变更。乙方与甲方就变更工程价款协商不成时，按合同关于争议的约定处理。8.13 因乙方自身原因导致的工程变更，乙方无权要求追加合同价款。9、不可抗力9.1 不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物坠落或非甲乙丙三方责任造成的爆炸、火灾，以及以下方面的自然灾害： 烈度为6度及6度以上的地震； 6级以上持续24小时的大风； 持续降雨24小时且降雨量为50-100毫米以上； 10年及以上未发生过的接近或达到人体体温持续2天的高温天气；9.2 不可抗92、力事件发生后，乙方应立即通知监理，在所能及的条件下迅速采取措施，尽力减少损失，丙方应全力协助乙方采取措施。不可抗力事件结束后48小时内乙方向监理通报受损情况及预计清理和修复费用。不可抗力事件结束后14天内，乙方向监理提交清理和修复的正式报告及有关资料。9.3 应不可抗力事件导致的费用由三方按以下方法分别承担： 工程本身（乙方施工质量未达到标准除外）的损害、因工程损害导致第三方人员和财产损失以及运至施工现场用于施工的材料和待安装的设备的损害、清理、修复等费用由丙方承担； 甲乙丙三方人员的伤亡由各自单位负责，并承担相应费用； 乙方机械、设备的损坏及停工损失由乙方承担； 停工期间，乙方应监理要求停留93、在现场人员的费用由乙方承担； 因合同一方延迟履行合同后发生的不可抗力的，不能免除延迟履行方的责任。10、竣工结算10.1 乙方办理工程移交手续后，甲乙双方进行工程结算。 10.2 竣工结算是指对合同内涉及的工程造价所有内容的结算，包括奖罚、安全、工期等内容。10.3凡是与造价有关的约定应纳入结算范围。10.4乙方应在办理完毕工程移交手续后28日内向甲方提交工程结算资料。乙方若不按时申报结算资料，则甲方可自行进行结算，特别包括调减项目和因乙方违反相关条款而应确认的罚款，乙方须无条件接受结算结果。10.5甲方在项目竣工交工并收到乙方提交的工程结算资料或其后提交的补充资料后的150天内进行核实，给予94、确认或提出修改意见。甲方未能在规定的时间内将结算审核结果或修改意见通知乙方，则视为接受乙方的结算要求。10.6乙方上报的结算资料应盖有乙方公章，且有注册造价工程师签字盖章。10.7乙方在项目竣工验收交工之日起两个月内无条件的协助甲方办理竣工验收及入伙相关政府手续。11、支付方式11.1 本合同协议书第 款所约定的全部合同价款由甲方向乙方支付。11.2 甲方不提供工程预付款。11.3 工程进度款按每月实际完成的合格工程量分月度进行支付。乙方在每月25日提交上月度工程报告和中间支付申请报告，经监理及甲方专业工程师、预算工程师共同现场审核，甲方完成现场审核乙方提交的报告后35日内向乙方支付批准的进度95、款。11.4 甲方支付至合同总价款的90%时，暂停支付工程进度款。在进行工程结算后的15日内，甲方向乙方支付至结算工程款的95%，余5%的结算工程款作为质量保修金，按保修条件进行支付。11.5 甲方可以商业承兑汇票方式支付本合同的任何工程款。12、奖罚条款；12.1乙方必须按合同工期竣工。无正当理由拖延工期，工期每拖延一天，由乙方付给甲方罚金合同总价的 。罚款天数不封顶。12.2由于乙方责任造成丙方设备、材料等的丢失或损坏，乙方照价赔偿，由此造成的工期延误按第一款处罚。12.3乙方未经甲方同意而将某项工程分包，乙方处以该分包工程合同总额2%的罚款。12.4由于乙方违约造成终止合同，乙方须支付由96、于终止合同而发生的额外费用，包括因此而聘请其他承包商完成工程而导致的额外费用。6分级目标计划管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨规范项目开发计划的执行与监控工作操作规定，加强计划执行中各部门的沟通和协同，达到确保项目运作顺利进行的目的。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司项目开发计划监控的工作管理。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“区域总部”指招商局地产控股股份有限公司上海管理总部；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 各相关部门职责第四条 公司：一、 在项目立项阶段，公司开发部参与相关论证和准备，从97、工程角度对项目定位、产品选择和规划设计提出合理建议；二、 公司开发部汇总“区域总部”各相关部门意见，按总部要求草拟项目开发计划；三、 公司开发部组织公司各相关部门对草拟的项目开发计划进行论证，经公司总经理认可并修改定稿后提交至区域总部相关部门审批；四、 公司将区域总部审批认可并经总部各部门审查通过的项目开发计划提交至总部策划小组审议；五、 公司将总部总经理办公会签发的项目开发计划分解至公司各相关部门；六、 公司开发部执行、跟踪、监督项目开发计划的实施，对有可能延误的项目及时向总部企管部发出预警；七、 公司必要时申请策划小组召集项目开发计划研讨会；八、 公司开发部对计划节点发生的变更，跟踪完成审98、批手续。第五条 区域管理总部一、 协助公司开发部完成项目开发计划的拟订；二、 不定期将计划执行情况及所遇到的问题及时反馈给公司；三、 发现因公司工作的问题有可能导致节点延误时，及时知会公司开发部发出预警，必要时申请策划小组召集项目开发计划研讨会；四、 发现本部工作的问题有可能导致节点延误时，及时知会公司向总部企管部发出预警，必要时申请总部策划小组召集项目开发计划研讨会，并提出计划节点变动要求；第六条 总部发展部、财务部、策划设计中心、工程管理中心、成本部、企管部：一、 依据项目开发计划调整本部门工作计划，并提供技术或人力支持；二、 定期将计划执行情况及所遇到的问题及时反馈给公司开发部三、 发现99、因其他部门工作的问题有可能导致节点延误时，及时知会公司开发部发出预警，必要时申请策划小组召集项目开发计划研讨会；四、 发现本部门工作的问题有可能导致节点延误时，及时知会公司向总部企管部发出预警，必要时申请总部策划小组召集项目开发计划研讨会，并提出计划节点变动要求；五、 与各相关部门一起讨论确定计划节点变动申请，交由公司开发部跟踪完成后续审批程序；六、 计划节点变动申请获得批准时，按照更新后的项目开发计划调整本部门工作计划并跟踪执行；七、 计划节点变动申请不获批准时，调整本部门工作计划和资源按照原项目开发计划执行。第七条 总部策划小组一、 组织主持项目开发计划研讨会；二、 必要时召集项目开发计划100、研讨会；第八条 总部策划委员会审批项目开发计划第九条 总部总经理办公会签发项目开发计划，并将项目开发计划分发至相关部门第三章 项目开发计划编制第十条 “项目开发计划”是由苏州公司牵头，结合“区域总部”及总部发展部、财务部、策划设计中心、营销中心、工程管理中心、成本部、企管部等各部门意见，经总部公司总经理批准的针对特定项目的一级计划。主要内容从签订土地协议合同开始到入伙为止，涵盖项目的前期论证、定位、规划、准备：中期的设计、施工；后期的销售、入伙的全过程。是与该项目相关的其他各类计划的编制基础。第十一条 项目开发计划中的主要计划节点有：土地使用证、全部施工图、规划许可证、开工证、监理招标、总包招101、标、销售许可证、基础工程、主体工程、配套工程及相关证明、竣工验收、入伙等。第十二条 资料收集一、 公司开发部负责收集项目资料二、 分析投资计划和项目周边配套状况，收集整理对项目开发有重大影响的背景信息。第十三条 计划编制一、 结合项目市场定位和投资计划，公司开发部牵头与区域总部各相关部门（财务部、发展部、销售部、策划设计部、成本部）一起协商确定项目开发的各关键时间节点，草拟项目开发计划。二、 公司开发部将草拟的项目开发计划发送本公司各相关部门并组织讨论，优化定稿之后提交本公司总经理审批。三、 公司将本公司认可的项目开发计划按流程提交至相关部门审批；四、 公司开发部将总经理办公会签发的项目开发计102、划，分解至本公司相关部门。五、 公司各部门研究讨论分解到本部门的项目开发计划内容，调整本部门计划以满足要求并跟踪执行。第十四条 项目开发计划的执行、监督与调整一、 苏州公司各部门执行项目开发计划（一） 充分发挥本部门潜力，确保按时完成计划规定的各项要求。（二） 积极主动联系业务相关部门、整合社会资源，保证计划顺利实施。（三） 计划执行期间遇到本部门难以解决的问题，及时反馈到公司开发部，要求发出通报、预警或申请策划小组召集项目开发计划研讨会。二、 项目开发计划的通报和预警（一） 总部企管部收到苏州公司执行项目开发计划工程中反馈的问题和通报要求，在2个工作日内向各相关部门和公司分管领导发出通报。（103、二） 总部企管部收到各部门执行项目开发计划工程中反馈的问题和预警要求，在12个小时内向各相关部门、总部分管领导和总部公司总经理发出预警；跟进预警项后续工作的执行情况，要求责任部门按周报告并发出通报，直至该项工作完成或预警解除。三、 项目开发计划研讨会（一） 策划小组根据项目开发计划的执行情况，或因应其他各部门要求组织举行由总部分管领导参加的项目开发计划研讨会，主要解决以下问题：（二） 汇总、协调各部门计划执行情况和进度，分析对项目开发计划的影响。（三） 讨论项目开发计划执行过程中遇到的问题，组织公司总部和社会资源，制定解决方案、明确相关人员责任，保证计划按时完成。（四） 对预计不可避免的计划节104、点延误，制定和优化应对措施，将影响减少至最低，提出项目开发计划调整意见。四、 项目开发计划的调整（一） 工程预售、入伙的计划节点调整须经总部策划小组审议通过，并经总部总经理办公会同意，方可调整。（二） 其他计划节点调整可根据总部相关权限规定审批后，报总部企管部备案后执行。（三） 苏州公司开发部，跟踪完成审批：第十五条 分级目标计划管理流程第四章 附 录第十六条 附录：项目开发计划审批单第五章 附 则第十七条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十八条 本指导书由总部工程管理中心负责修订和解释。附录：招商局地产（苏州）有限公司项目开发计划审批单编号： 年 月 日项目名称编制说105、明经办人： 公司总经理区域总部意见财务总监：成本总监：营销总监： 总经理：总部相关部门意见发展部总监：财务部总监：营销部总监：成本部总监：企管部总监：总部策划小组意见总部策划委员会意见总部公司总经理注： 1)会签单签字栏内，签字人应写明签字日期，各部门应在两个工作日内完成。2)会签单签字栏内，签字人原则上应写明同意或不同意的意见，当只写下个人签名时，表示该签字人完全同意标书全部内容。3)此单与项目开发计划、策划小组会议纪要、策划委员会会议纪要、总部总经理办公会会议纪要同时存公司。4)本表所指“公司”为招商局地产（苏州）有限公司。“区域总部”为招商局地产控股股份有限公司上海管理总部。“总部”为招106、商局地产控股股份有限公司。7重大业务审议指导书第一章 总 则第一条 本指导书为保证公司重大业务的决策及时有效，使各项经营业务有序的推进，避免实际业务运作与预期目标出现重大偏差。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“区域总部”指招商局地产控股股份有限公司上海管理总部；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 重大业务审议第四条 下列业务决策属于公司重大业务，必须经过审议决定：一、 成本增加20万元以上的单项设计变更；二、 项目开盘前的销售合同确定；三、 项目开盘前楼盘价格表及普通107、折扣及销售过程中楼盘价的调整；四、 处理客户退房及单户累计超过5万元以上的补偿（不含维修）；五、 项目目标成本的确定及调整；六、 公司经营计划的确定及调整；七、 单组团销售计划面积缩减5%以上的调整；八、 工程计划延后影响开盘、结算、入住的调整；九、 土建工程标段的划分。第五条 上述重大业务，公司必须在规定的时间点，借用“总部”、“区域总部”各种管理会议或单独组织会议，及时在规定的范围内组织审议，具体审议内容、时间点、决策点、人员组成等见附件二。第六条 重大业务审议由全体评审员参加，审议结果必须全体成员确认同意后才能有效。第七条 各职能部门要加强各项业务及计划的监控，严格按本规定组织审议并执行108、有效的审议结果；对不及时组织审议造成不良业务后果及擅自执行非有效审议结果的，将追究部门负责人及主管领导的责任。第八条 经合法审议后，审议会的组织主持人需现场填制“重大业务评审表”（见附件一），提交全体评审人员签字确认。第九条 经全体评审成员签字的“重大业务评审表”作为有关业务运作中的合同、协议、结算、审批的附件，按照“总部”、“区域总部”审批规定审批后，方能实施。第三章 附 录第十条 附录：附件一：重大业务评审表附件二：重大业务评审规范表第四章 附 则第十一条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十二条 本指导书由总部工程管理中心负责修订和解释。61附件一：招商局地产（苏州109、）有限公司重大业务评审表评审会时间评审会主持人参会人员评审事项评审内容评审会意见评审会人员签认备注重大业务评审规范表序号重大业务事项重大业务说明评审内容时间点评审成员组织主持120万元以上的设计变更影响整个项目设计变更实施前总部成本小组会公司开发部负责人2销售合同确定组团开盘前交楼标准及日期开盘前公司总经理、公司开发部总监、区域总部各部门负责人公司销售部负责人3楼盘价格表确定组团开盘前均价及普通折扣开盘前公司总经理、 区域总部总经理、区域总部营销中心负责人、区域总部财务部负责人区域总部销售部负责人4楼盘价格表调整实施调整前调整后均价实施前公司总经理、 区域总部总经理、区域总部营销中心负责人、区110、域总部财务部负责人区域总部销售部负责人5处理投诉退房及5万元以上的补偿单户累计补偿退房或补偿签定协议前总部成本小组会公司客服部负责人6项目目标成本确定整体、分期单位成本开工前公司总经理、区域总部总经理、区域总部营销负责人、区域总部财务负责人、区域总部成本负责人、区域总部策划设计负责人区域总部成本负责人7项目目标成本调整整体、分期单位成本成本增加5%时公司总经理、区域总部总经理、区域总部营销负责人、区域总部财务负责人、区域总部成本负责人、区域总部策划设计负责人区域总部成本负责人8公司经营计划的确定总体计划总体计划按公司要求公司总经理、总部分管领导、总部营销中心负责人、总部财务部负责人、总部成本部111、负责人、策划设计中心负责人公司总经理9公司经营计划的调整总体计划总体计划调整前公司总经理、总部分管领导、总部营销中心负责人、总部财务部负责人、总部成本部负责人、策划设计中心负责人公司总经理10销售计划缩减5%以上年销售计划销售面积调整前公司总经理、总部分管领导、总部营销中心负责人、总部财务部负责人区域总部销售负责人11工程计划延后影响开盘、结算、入伙单栋楼工程进度调整前公司总经理、区域总部总经理、 总部营销中心负责人、总部财务部负责人、总部成本部负责人、总部策划设计中心负责人公司开发部负责人12工程标段划分标段划分招标前总部成本小组会公司开发部负责人8项目管理月报填报指导书第一条 本指引旨在规112、范公司项目管理月报的填报内容、提交时间、责任部门等事项，加强总部对各项目运作状况的掌控，增进公司/项目部间的交流与学习，提高项目管理水平。第二条 公司项目管理月报的内容涉及项目进度、项目质量、项目管理、行业最新动态以及四个附表（项目简况、工程招标、合同签订、工程变更）。格式与填报要求见附录1。第三条 公司须指定专人于每月5日前完成项目管理月报的填写，并将电子版通过OA传至总部工程管理中心指定处。未按时提交者将在总部项目管理月报中予以通报。第四条 工程管理中心负责总部项目管理月报的收集、汇编与发送，对项目管理过程中的成绩、问题及发展趋势进行分析与评价，收集并整理行业管理动态、“三新”技术动态。第113、五条 总部项目管理月报由工程中心发送总部领导、总部相关部门和各公司/项目部。第六条 附录一：项目管理月报范本。第七条 本指引由工程管理中心负责解释和修订。第八条 本指引经公司发文之日起实施。项目管理月报导读： 项目进度 项目质量 项目管理 行业动态 附表：项目简况工程招标合同签订工程变更 编制二五年 月 日项目进度项目名称本月完成情况滞后原因分析填写说明：1、与总部签订的KPI指标项完成情况及滞后分析；2、项目进度包括设计、报建、前期准备、工程实施阶段形象进度、专项验收、总验收、入伙移交等事项。3、与项目管理计划目标相比较，项目进度是提前还是滞后，及滞后原因分析。4、最新实景数码照片。项目质量114、项目名称控制措施与存在问题原因分析填写说明：1、项目实施阶段关键环节的质量控制措施。2、已发生的质量事故、质量通病等的原因分析。项目管理项目名称项目管理内容填写说明：1、与总部签订KPI指标中涉及的内部建设、研究工作、“三新”技术学习与应用、售后服务、团队建设、培训与考察等工作事项。2、与政府主管部门、区域总部/总部职能部门、承建商供应商等的协调配合工作事项。3、项目招标、合同签订、施工进场、施工配合等工作事项。3、4、其他需通报事项。行业动态行业/城市动态填写说明：1、市/区政府主管部门最新颁布的条例、规定与办法。2、同行竞争对手、周边同质楼盘的进度、质量与管理分析比较。3、“三新”技术动态115、信息分析。附表填写说明：由公司填写。附表（1）：项目简况项目名称占地面积(M2)总建筑面积(M2)结构形式层数开工时间设计单位监理单位总包单位入伙时间附表（2）：工程招标情况通报项目名称招标内容中标单位中标价附表（3）：主要建设合同清单项目名称合同名称或内容合同价款附表（4）：主要工程变更汇总项目名称主要设计变更备注9“三新技术”推广应用指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在确保三新技术在工程中及时成功应用，充分发挥其高效、节支、环保的作用，同时完善住宅功能，提高工程质量，增加市场卖点。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（116、苏州）有限公司；本指导书中所称“区域总部”指招商局地产控股股份有限公司上海管理总部；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。本指导书所称“三新技术”为国家及市建委许可使用，具有相应检测鉴定报告的新技术、新材料、新工艺，最好有在其它房产商的类似工程中成功应用的经历。第二章 推广应用第四条 公司各专业工程师负责跟踪调查相关“三新技术”在建筑市场的发展动态，如有合适的“三新技术”，专业工程师对其性能、质量标准、评审机构、获奖情况、工程实例进行了解，并向部门总监提交“三新技术”推荐应用报告。第五条 开发部认为该新材料可行，组织进行以下工作：一、 对新材料厂商的资质、资金、生产规模、市场信誉117、度、市场占有率进行考核，可进行实例考察，听取其它房产商对此新材料应用的反映。二、 对新技术、新工艺应进行实例考察，听取其它房产商对此新技术、新工艺应用的反映。三、 邀请相关专家，举行“三新技术”应用专家咨询会。第六条 开发部结合原先材料作出“三新技术”应用成本分析预测报告。第七条 公司根据“三新技术”考察报告及成本分析报告上报总部成本小组会讨论，由成本小组会确定是否采用。第八条 “三新技术”应用被采纳，专业工程师需完成以下工作：一、 向设计院推荐使用，并做出技术要求。二、 在与施工方签定合同中，对“三新技术”的售后服务进行严格约束。三、 对“三新技术”应用过程进行重点控制。四、 对“三新技术”118、应用效果进行跟踪调查。第九条 如需要，开发部对“三新技术”应用进行成本分析。第十条 专业工程师负责对“三新技术”应用情况进行汇总，作为今后是否全面推广应用的依据。第十一条 如“三新技术”应用成功，由公司及时提供专题报告，经总部审批后加以推广应用。第十二条 “三新技术”应用推广流程申报三新技术的优势介绍三新技术相关证明材料原件三新技术考察报告成本分析预测报告已应用此技术的项目名单审批需经成本小组会批准同意使用应用向设计院推荐使用应用过程进行重点控制应用效果进行跟踪调查推广成本小组会批准应用的会议纪要使用效果及经济效益的对比分析报告关键控制点分析说明 第三章 附 则第十三条 本指导书经总部分管领导119、签署后发布，并自发布之日起实施。第十四条 本指导书由工程管理中心负责修订和解释。10施工图审查工作指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范公司开发项目的施工图审查工作, 并将其置于可控的范围。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。本指导书中所称“施工图审查” 系指由公司总经理或副总经理或总经理助理主持、工程管理中心施工图审查小组和公司专业技术人员参加，对工程项目设计施工图在施工招标前的专项施工图纸审查。第二章 施工图审查第四条 施工图审查是项目前期的一项重120、要工作，是对施工图纸能否体现项目意图的检查。对项目施工、成本控制、工程巡查、验收有着重大的指导意义。第五条 公司在工程招标前必须向总部工程管理中心申请,由工程管理中心安排施工图审查小组进行施工图审查，施工图审查完毕并处理完相关设计修改方可施工的工程项目有: 一、 纯住宅项目（会所、商业或其他功能面积小于总建筑面积的10%）建筑面积3万平方米及以上。二、 商住及公建、写字楼、纯商业项目建筑面积2万平方米及以上。第六条 其他工程项目可由公司自行进行施工图审查。第七条 要求施工图审查的工程项目主体及主要施工图必须审查。因提供审查的图纸包括：总图、建筑、结构、给排水、暖通、电气、人防、燃气、环境、主体121、装修等。第八条 工程项目的智能化深化设计、会所装修、样板房装修等非主要施工图由公司自行审查。第九条 施工图审查由公司主持并组织, 工程管理中心提供技术支持及安排施工图审查小组相关专业技术人员参加。第十条 施工图审查流程顺序及要求如下：一、 审图申请: 公司申请施工图审查须在拟安排的审图时间前20个工作日向工程管理中心总监提出申请, 公司在提出审图申请的同时须提供项目概况、相关策划报告、设计任务书、当地习惯做法、交楼标准、要求的审图专业、已有的所有当地相关工程管理部门的工程相关批文等资料。二、 审核确认: 收到申请后,工程管理中心总监在2个工作日内确定是否进行施工图审查工作, 如进行,安排施工图122、审查小组具体审图人员并与公司确定审图地点和审图时间。三、 审图准备会: 开始施工图审查工作前，工程管理中心总监或技术总监应召集施工图审查小组成员召开审图准备会，布置任务，确定工作范围和时间。同时介绍公司提供的项目概况。四、 沟通会及勘察现场: 施工图审查小组到达施工图审查现场后，由公司向施工图审查小组详细介绍项目状况，相关策划报告、设计任务书、当地习惯做法、交楼标准、当地相关工程管理部门的工程相关批文等。了解项目用地及周边环境的现状，了解当地设计、施工的惯例。由公司安排对项目进行现场的实地考察。五、 施工图审查阶段: 由施工图审查小组和公司共同审查施工图,主要有以下内容:（一） 工程测量与地质123、勘察：根据勘察报告的主要内容及施工图设计内容，对施工和工程处理措施提出具体建议，选择最佳方案。（二） 检查施工图设计是否有不符合设计招标，设计合同要求及总部策划设计中心发布的住宅单体设计技术指引建筑篇2004版的地方。（三） 总体方案审查：重点审查设计依据、设计规模、布局、占地面积、环保、消防、环境设计、设施配套等是否满足决策目标。（四） 各专业内容审查：1、 建筑：平面及空间布置、室内装饰、物理功能（采光、隔热、隔声、通风等）；2、 结构：安全度、可靠度、抗震性能、基础及主体结构、材料选择等；3、 给排水、电气、通风空调：设计参数、管线布置、设备选型等。（五） 图纸总体审查：审查施工图设计是124、否满足深度要求，进一步了解设计意图、结构特点、施工要求及施工中特别注意事项。（六） 图纸细部审查：1、 图纸资料是否齐全、表达清楚；2、 有无错误、矛盾和遗漏等；3、 是否符合实际现场要求；4、 新技术、新材料是否经过试验鉴定等。（七） 图纸会审控制重点：1、 图纸资料是否齐全、表达清楚；2、 各专业各分项之间的配合是否存在不协调；3、 图纸尺寸、标高是否统一、准确；4、 建筑、结构、公共管线之间有无矛盾；有无难以实现的结构及难以提供的材料。六、 设计单位协调会: 施工图审查小组和公司就审图意见与设计院进行交流，确定设计院对施工图修改和复核的内容。七、 提交审图意见报告: 由施工图审查小组向工125、程管理中心和公司提交书面审图报告。内容包括：对施工图各专业图纸的审图意见(此部分同时提交给设计单位)；对项目部在项目招标和施工过程中应重点控制的内容及项目建设中应注意的问题。施工图审查小组必须在到达审图现场起的四个工作日内完成施工图审查工作，提出施工图审查意见的书面报告。八、 对审图意见报告的回复: 公司应在收到施工图审图报告30天内向工程管理中心提交回复报告。内容包括：设计单位对施工图各专业图纸审图意见要求的设计图纸修改情况；对审图报告提出的对项目招标和施工过程的应重点控制内容的解决措施，对在项目建设中应注意的问题采取的具体措施安排。公司提请总部工程管理中心重点支持或协调的事项。九、 工程管126、理中心对审图意见报告的核查: 工程管理中心在对经过施工图审查工作的工程项目安排第一次工程巡查时，须安排对施工图审图报告和项目部提出的对审图报告的回复报告中所列出的所有问题、应采取的相关控制措施进行核查。并将核查结果形成书面报告提交向总部工程管理中心总监和公司。第三章 施工图审查小组第十一条 总部工程管理中心设立施工图审查小组。第十二条 施工图审查小组组长由工程管理中心技术总监兼任。如遇工程管理中心技术总监出差或其他原因不能参加施工图审查及复查时，由工程管理中心总监或技术总监指定施工图审查小组组长。第十三条 施工图审查小组成员根据当时施工图审查具体工作安排及实际审图要求从工程管理中心施工图审查专127、业技术人员库中确定。人员名单确定后，不准无故不参加，如确有其它重要事情，须向组长请假批准,由组长另行安排人员。第十四条 施工图审查专业技术人员库成员由工程管理中心总监确定, 要求人员库成员必须具备至少5年相关本专业工程设计经验、2年相关本专业工程施工现场管理经验。第十五条 施工图审查小组由建筑、土建结构、水、电、通风空调各专业人员组成，其它专业人员（园林、装饰等）可根据项目实际要求确定。第四章 附 则第十六条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十七条 本指导书由工程管理中心负责修订与解释。11工程项目开工管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范工程开工程序，为工程128、顺利开工提供指导。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司。第三条 本指导书适用于以下项目的工程开工：项目开工典礼、基坑工程开工、基础工程开工、主体工程开工、室外总平工程开工、其它专项工程开工（消防、燃气、绿化、装修等）。第四条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“区域总部”指招商局地产控股股份有限公司上海管理总部；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 开工的准备工作第五条 市（区）建设局办理施工招投标的工程项目必须在中标公示、签发中标通知书并办理相关质监、安监登记后方能开工。第六条 公司办理施工招投标的工程项目必须在完129、成定标书并签发中标通知书后方能开工。第七条 公司、监理必须提前完成施工图审查工作。第八条 公司应组织完成现场场地情况调查、管线调查、拆迁、绿化移植、场地平整、施工围墙、临时水电、开设路口等。第九条 监理工程师必须建立完整的质量监控组织体系，以保证对所有施工环节进行有效控制。质量控制组织体系中应根据工程实际情况设置材料、试验、测量、计量等及各工程项目的专业技术岗位，并明确其名称和职责，实行工程质量终身岗位责任人制度。第十条 在各单项工程、分部工程或分项工程开工之前，监理工程师应要求承包人提交单项工程开工报告及施工组织设计（含施工技术方案、进度计划等）并进行审批。单项工程开工报告应表明材料、机械设130、备、劳力及现场管理人员、其它施工条件等的准备情况，并提供放样测量、标准试验、施工工艺图等必要的基础资料。第十一条 在监理主持下，承包人完成与前续工作承包人的工作交接。第十二条 在监理主持下，承包人完成坐标控制点交接、放线，由规划国土局（基础工程）或监理工程师（其它工程）验线完成。第十三条 由公司分管领导确定是否举行开工典礼仪式。第三章 开工的组织工作第十四条 项目开工一般由总监理工程师主持，相关单位参加。第十五条 基础、主体开工必须有总监理助理级以上人员参加。第十六条 对于桩基础工程，由于涉及到确定相关技术控制参数，应由总部工程管理中心技术总监参加，或就相关技术问题报工程管理中心技术总监批准。131、第十七条 重要项目的开工典礼仪式须由公司分管领导参加。第四章 开工的程序及内容第十八条 监理单位介绍质量保证组织体系（质量监控组织体系、三级质量保证体系）、质量单元划分、质量监理程序（施工组织设计、旁站监理规定、重要工序检查、隐蔽检查）质量检测、质量缺陷处理等管理规定。第十九条 承包人汇报开工准备情况、项目管理架构、人员职责、近期计划、现场问题。第二十条 确定图纸交底、会审时间；确定工程例会时间；确定通讯联系方式。第二十一条 公司就现场情况、工程现场管理规定、工程例会制度、合同条款、质量要求、工期要求、按月审结制度、月报表制度、付款制度、承建商考核制度、指令方式、甲方人员职责等各方面进行交底与132、规范，并对重点保证项目逐一落实责任。第五章 开工的反馈第二十二条 工程项目开工会议纪要由监理工程师拟定报公司审核后统一发放，并报总部考核小组备案。第二十三条 公司应采取积极措施解决工程项目开工的相关问题，保障工程的正常运作。第六章 附 则第二十四条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第二十五条 本指导书由工程管理中心负责解释。6312项目首次工程例会指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范首次工程例会工作内容及程序，为工程开工提供指导。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称133、“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第四条 工程首次会议前业主和监理初步协商会议的内容，由监理发出会议通知（含时间、地点、议程和所需资料等）。第五条 工程首次会议由业主、承包商、设计单位、监理单位参加，并尽可能邀请质量监督站和其它与本工程建设有关的单位参加。第二章 主要议题第六条 业主介绍：一、 介绍各方主要人员、本方各部门人员及工作关系。二、 根据监理合同宣读对监理工程师的授权。三、 介绍由业主负责的工程开工的准备情况。四、 对招标书、合同及业主运作程序及制度提出工程要求。五、 对招标书及合同的承包范围、质量技术要求、工期进度要求（要分解明确），安全文明施工、奖罚条件等重要条款在会上给予强134、调和明确。（对承包商的管理机构及设备机械要求）。六、 与项目有关的制度规定和程序：承包商考核评价制度、按月审结制度、工程款的支付程序、现场变更签证程序、施工现场管理规定等，要求各承包商的现场管理制度和程序要与之有效接驳。第七条 监理介绍：一、 介绍项目监理机构的组成及权责；二、 明确信息传递的程序、联系方式及渠道；三、 宣布本项目需建立的制度：工程会议制度（含工程例会及专题会）；施工组织设计（施工方案）审查制度；工程原材、构配件、设备的报验确认制度；工程变更及会议纪要的签发制度；砼浇灌令制度；监理旁站制度；分部分项、隐蔽工程验收管理制度；关于质量缺陷修补的管理制度；现场安全文明施工的管理制度等135、（事先与监理商量视具体项目确定）；四、 宣读本项目主要的工作程序：质量控制的主要程序、表格及说明；计划进度控制的主要程序、图表及说明；计量支付的主要程序、图表及说明；延期与索赔的主要程序、报表及说明；工程变更的主要程序、图表及说明；工程质量事故及安全事故的报告程序、表格及说明；函件的往来传递交接的程序、格式及说明；五、 确定工程例会的议程、参加人员、时间、地点及纪要确定方式等。第八条 勘察单位介绍本项目的现场负责人及联系方式，汇报本工程地质情况及相关注意事项。第九条 设计单位介绍本项目的设计代表、各专业成员的职责及联系方式，简述工程概况及需控制的重点、难点和施工配合要求。第十条 承包商介绍一、136、 介绍项目施工组织机构的组成。二、 介绍由承包商负责的施工准备情况。三、 报告并提交施工计划。第十一条 质监站介绍监督内容及要求，提出指导意见。第十二条 各方提出与本工程实施有关的其他问题。第十三条 首次例会须提交的资料：一、 业主的承包商考核评价制度、按月审结制度、工程款的支付程序、现场变更签证程序、施工现场管理规定等要求。二、 各单位在本项目的组织机构和人员分工；质量保证体系及安全保证体系组成。三、 承包商在本项目管理人员的签名标识。四、 施工项目经理任命书及资质证明材料。五、 施工进度计划及现场平面图、安全文明施工设想。六、 其他必要的资料。第十四条 工程首次会议（第一次工地会议）工作程137、序图业主及监理确定开工首次会议内容监理或业主发出召集会议通知（时间、地点、议程、所需资料）监理业主勘察设计承建商质监机 构有关单位及人员监理或业主主持会议/监理记录业主监理设计承包单位分别介绍现场机构、人员及分工业主根据监理合同宣布对总监授权检查业主负责的开工条件准备情况检查承包商负责开工准备情况总监明确监理工作有关规程意见和要求业主和有关参会单位提出意见和要求明确信息传递程序、联络方式和渠道明确工程例会的议程、主要人员、时间、地点及纪要确定方式处理和协商其它需要解决的问题监理负责整理首次会议纪要监理送交与会各代表会签纪要监理在会议结束后二个工作日内发出首次会议纪要各单位签收首次会议纪要第三章138、 附 则第十五条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十六条 本指导书由工程管理中心负责修订与解释。11313施工现场管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范施工现场管理，使施工现场各项管理处于可控范围。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司。第三条 本指导书所指“业主”为招商局地产（苏州）有限公司,“项目负责人”为招商局地产（苏州）有限公司总经理、副总经理、总经理助理，“业主代表”为招商局地产（苏州）有限公司针对各项目委派的现场负责人，“总部”为招商局地产控股股份有限公司。第二章 工程例会第四条 监理工程师每周召开组织一次工程例会，并在首次工程例会上明确139、每周召开工程理会的具体时间，参加单位包括：业主管理机构、监理管理机构、各施工单位项目经理及各有关专业人员以及监理指定的其他人员，必要时请质监站、设计单位参加。第五条 工程例会主要总结本周工程质量、进度、安全文明施工等情况，提出需要解决的问题，研究对策，并对下周工作提出要求，例会的主要内容由监理工程师整理成工程例会纪要下发各单位。第六条 特别重要的工程例会纪要（如可作为结算依据的会议纪要）须经各单位签字盖章。第七条 工程例会的程序：一、 如有必要,例会开始前提前就个别问题进行现场查看；二、 与会人员按时到场，签到，例会由总监理工程师主持，监理工程师负责记录整理；三、 由施工单位汇报工作完成情况和140、计划，对相关情况与会人员要确定处理意见和解决办法，不能当场解决的要确定解决的时间和地点及参加人员；四、 由监理工程师对工程各方面情况（质量、进度、安全文明施工）进行评估和提出整改意见、要求，汇报监理的工作情况、成果；五、 业主总结和提出改进意见，整理汇总需解决的问题；六、监理工程师两天之内整理会议纪要，业主代表会签，总监理工程师签发。第八条 各施工单位的规定人员必须参加工程例会，不能参加者必须提前请假并经总监理工程师批准后方可缺席。未获得批准而不参加工程例会视为违约。第九条 工程例会必须简明扼要，抓住重点，个别问题应安排在会后单独讨论。第十条 在工程周例会上要讲评现场安全和文明施工的落实情况。141、对于存在的严重隐患要求监理工程师以整改通知的形式责令施工单位限期整改，并和业主一起验证和封闭。第十一条 对于重大技术问题，由业主组织专业工程师、监理工程师和设计单位，并可邀请有关专家对工程中的技术难题或关键问题进行研讨，由监理整理会议纪要。第十二条 根据工程需要，业主或监理工程师可要求在一周内举行第二次工程例会。第十三条 根据监理工程师的要求并在其主持下，不定期召开总包方和分包方的协调会。第十四条 工程例会应强调关键点、关键工作的跟进检查工作。对关键点、关键工作等检查由监理工程师和业主落实专人进行检查跟进，由监理工程师按周填报关键点及关键工作进展情况并在工程周例会前提交业主。 第十五条 月度工142、程报告及工程施工周报表填写要求：一、 施工单位应在每月的25号至28号内向监理工程师提供二份内容和形式一致的月度的工程报告，该报告包括进度统计报表、工程形象报告，下月度的进度计划及重要材料进场计划等并交监理审查。二、 工程月度周期指上月25日至本月24日。三、 施工单位应在工程例会召开前一天向监理工程师提交工程施工周报表，工程施工周报表应含本周的工作计划和上周工作计划进展情况、偏差原因、采取措施，由监理工程师核实上周计划完成情况和本周计划，对未按计划完成施工任务的单位分析原因，并拿出解决问题的确切办法，确保总计划的顺利实现，并就存在的问题提前向业主汇报，争取邀请设计或其他相关人员参加下午的例会143、以解决问题。四、 所有由施工单位提交的报表，必须经相应监理工程师现场审核、签认。经监理工程师签认的报表及资料，由监理工程师负责其准确性及相关的整改措施、落实情况。五、 月度的工程报告及工程施工周报表应在施工单位进场前提供表样。第三章 指令及文件往来第十六条 所有的设计变更的签发须由项目部专人负责签收与发放，设计变更须经过项目部各专业人员会签无误并经项目负责人审核后发放。第十七条 所有的业主通知须以固定的格式并经项目负责人审核后签发。第十八条 所有的监理工程师通知必须由总监理工程师审核后签发。第十九条 所有的工程施工联系单必须由项目经理签发并加盖公司或项目经理部章。第二十条 往来文件的流程：发出144、单位的规定人员签发监理的规定人员签收、登记和转发接受单位的规定人员签收第二十一条 所有发出的书面文件必须有明确、规范和唯一的文件编号以及签发时间；接受单位签收时必须注明签收时间，施工单位的签收人如不是其项目经理，则其项目经理必须以书面形式指派签收人。第二十二条 除非业主代表在施工单位发出的工程施工联系单上签署明确的意见，否则，业主管理机构其他人员的签名（即使其签署意见）仅表示业主对该份文件的签收，不能作为业主意见或结算的依据。第二十三条 尽管监理工程师的权限要获得业主的批准，但当监理工程师认为出现了危及人身安全、财产威胁和立即影响工程安危的紧急情况时，在不解除合同规定的施工单位的任何义务的情况145、下，监理工程师可以指令施工单位实施工程在任何形式、质量、数量和内容上的变动工作。第四章 工程变更及现场签证第二十四条 项目建设各方应争取提前发现施工图纸中的问题，尤其是错、漏、碰等问题，在工程实施前予以解决。第二十五条 工程变更的提出包括设计单位通过设计变更通知单、业主通过业主通知、施工单位通过工程施工联系单以及监理工程师通过监理工程师通知提出工程变更。第二十六条 工程变更的执行：一、 总监理工程师根据有效的工程变更文件和工程的实际情况签发工程变更指令二、 施工单位根据总监理工程师签发的工程变更指令和其附件（可能是设计变更通知单或业主通知或工程施工联系单或监理工程师通知等）的内容及要求实施工程146、变更。第二十七条 工程变更文件的有效性：一、 设计变更通知单必须经项目负责人签认后方为有效。未经项目负责人签认的上述文件不能作为实施和结算的依据；二、 施工单位应在收到总监理工程师签发的工程变更指令后实施工程变更。未有工程变更指令而实施的变更不能进行结算，并会被视为违约。第二十八条 工程变更文件的时效及规范性要求：一、 监理工程师在收到项目负责人签认的各类变更要求文件后的1天内，签发工程变更指令或提出不进行变更的说明；二、 根据工程会议意见，施工单位应在例会结束后1天内以书面形式确认变更内容；三、 施工单位向业主提出工程施工联系单后未获得业主的答复，视为业主不同意变更要求，施工单位不应进行工程147、变更。 四、 所有文件必须有签发人或签收人的个人签名，必须准确注明签字日期。变更文件的生效时间以签收人的签字日期为准。第二十九条 现场签证计量一、 施工单位认为工程变更指令导致的事项内容影响合同价款调增且必须在现场予以书面明确或计量时，必须以增加工程现场签证单向业主及监理提出；二、 因工程变更导致的现场签证必须按合同约定时限提出，否则，业主可按合同约定处理；第三十条 增加工程现场签证单必须有业主的下列签字确认方为有效：一、 项目负责人。二、业主代表或业主专业工程师与业主预算工程师的共同签字。第三十一条 工程变更价款的确认：一、 施工单位应在收到工程变更指令后14天内向预算工程师提交变更工程价款148、报告两份，以业主审批后确定的变更工程价款作为最终结算依据； 二、 凡涉及合同价款增加的工程变更，施工单位在收到该工程变更指令后14天内或业主确认现场计量签证报告后7天内未向业主提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉及工程价款的增加，合同价款不予调整，对此，施工单位不得拒绝实施工程变更；三、 凡涉及合同价款减少的工程变更，施工单位在收到该工程变更指令后14天内不向监理提出变更工程价款报告时，视为施工单位完全接受业主做出的变更工程价款决定，对此，施工单位不得拒绝实施工程变更；四、 如果施工单位认为有必要，应在收到工程变更指令后的7天内，以增加工程现场签证单向监理提出现场计量签证要求，监理负责组织149、业主及施工单位对涉及变更部分的现状、已完成的工程量等做出准确说明，经监理和业主核实后作为确定变更工程价款的依据；五、 施工单位在收到工程变更指令后的7天内，未向监理提出现场计量签证要求，视为涉及该项工程变更的原合同内容尚未实施或尚未准备实施，业主可仅根据合同及变更要求确定变更内容的工程价款而不对施工单位是否已按原设计要求施工进行考虑，施工单位不得因此而拒绝实施工程变更；六、 业主在收到施工单位提出现场计量签证要求后7天内未进行现场核实，也未提出延期核实计量要求，视为接受施工单位提出的计量签证内容。 七、 施工单位提出的变更工程价款报告包括工程计量申请表（见统一施工用表）、工程量计算表、增加工程150、现场签证单（如有时）以及工程变更指令及其附件的复印件等。第三十二条 监理工程师收到施工单位提交的变更工程价款报告的5天内审查完毕并提出审查意见后转交业主审核批准。第三十三条 施工单位依据工程变更指令及变更文件的要求，合格完成该项工程变更指令的全部内容后，应及时通知监理和业主进行检验或验收。检验合格后，业主方可依据已确定的变更工程价款对合同价款进行调整。第三十四条 工程变更及变更价款确认流程：变更提出设计变更通知单或业主通知或工程施工联系单或监理工程师通知变更指令监理工程师审查变更报告，总监理工程师签发工程变更指令变更实施施工单位根据工程变更指令实施变更内容 现场计量必要时，施工单位发出增加工程151、现场签证单会同业主及监理进行现场核实变更价款申报施工单位根据合同及变更内容提出变更工程价款报告文件监理审查价款监理根据合同及变更内容审查变更价款业主审核价款业主根据合同及变更内容审核变更价款。审核结果通知施工单位备案。价款结算施工单位完成变更内容，经监理及业主验收后对变更价款进行结算，调整合同价款变更审查业主对变更报告进行审查并经项目负责人签字后发至监理工程师第五章 合同价款支付第三十五条 施工单位在每月的25号至28号内向监理工程师提交本月度的工程报告时，如需申请业主支付合同价款，应向监理工程师提交中间支付申请表（见统一施工用表，一式三份）、工程款支付汇总表（见统一施工用表，一式四份）以及相152、应的预算文件一份。第三十六条 月度完成的工程量指上月25日至本月24日间实际完成的合格工程量。监理工程师对施工单位提交的支付申请进行审查。在收到支付申请的5天内提出审查意见并将一份完整的支付申请文件转交业主审核批准。第三十七条 业主对支付申请文件进行审核批准，在合同规定的期限内将审核结果通知施工单位和监理工程师。业主向施工单位提供付款证明。第三十八条 施工单位凭付款证明办理缴税手续后在业主的财务部门办理付款。第六章 现场管理第三十九条 除非施工单位以书面形式通知监理和业主其委派的项目经理不能行使的具体职权，否则监理和业主可以认为该项目经理全权代表施工单位的行为。第四十条 在整个工程施工期间，施153、工单位应保证其委派的项目经理常驻现场进行本工程的管理，并保持其岗位的相对稳定，不得擅自离开现场或更换，否则视为违约。第四十一条 施工单位项目经理以下管理人员在施工期间均须专职在岗，不得兼有其它项目的任何职务。施工单位如需对人员、机械、设备以及施工方案进行调整，应提前7天报业主并在获得同意后才能执行。 第四十二条 如果业主认为施工单位委派或雇用的人员工作不能胜任、或玩忽职守、工作不负责任、不能积极配合业主的正常工作，业主有权要求施工单位予以撤回和更换。施工单位应在接到通知后24小时内，撤回其委派或雇用的相关人员，并在48小时内委派新的经业主同意的人员代替上述撤回人员。上述被撤回的人员未经业主同意154、不得重新回到本工程工作。第四十三条 施工单位必须向监理及业主提交所有进场人员的名册。在现场的全体人员应统一着装并佩戴工牌。施工现场除经业主批准设置办公和库房外，不得设置其它生活设施。未经业主批准，施工单位不得容许任何人员在现场住宿。第四十四条 施工单位的所有机械、设备及材料进出现场前必须向监理提出书面要求，并经检查核实后才能进出。非本工程使用的设备、机械或材料等一律不得进入现场。第四十五条 施工单位在施工期间应及时整理或清理所有的机械、工具、材料、垃圾等，做到工完场清。不需要的施工物品应及时清出现场，散落在现场的施工垃圾应在当天以指定的方式清运至指定的地点陈放。 第四十六条 施工单位在现场的用155、水用电应安装计量装置，并从指定的地点接驳水电管线，并以满足要求的接驳方式和接驳管线的规格或容量，经检查合格后方能使用。第四十七条 施工单位的施工作业不得阻碍通道及他人的施工场地，不得滥用或破坏他人的设备、材料或设施。第四十八条 总承包单位对分包单位（包括业主指定的分包单位）负直接管理责任（包括工程进度、质量和安全文明等）。分包单位必须服从业主和总包单位的现场管理规定。第七章 检查、隐蔽及中间验收第四十九条 施工单位应根据业主或监理的要求随时提供关于工程质量的技术资料，如材料出厂合格证、试验报告、进口价报关单、商检证明等文件的复印件，随时接受业主或监理的检查并为此类检查提供方便。 第五十条 施工156、单位必须健全质量检查制度，在现场设专职的质量检查员，做好自检记录。第五十一条 凡隐蔽工程和中间验收，经施工单位自检后，应填制确切的自检记录（即范围、数量、质量），并提前48小时通知监理工程师和业主，监理接通知后，应及时组织检验，经检查合格并符合设计以及合同要求，双方签字后方能进行下一个工序的施工。没有监理的批准，工程的任何部分均不得覆盖或掩蔽，施工单位应保证监理工程师或业主有充分的机会进行检查和验收。第五十二条 业主、监理在一切合理时间内均应能进入施工单位的工程现场，以及材料或设备的制造、加工或制配的所有车间和场所进行检查或检验。施工单位应为他们进入上述场所提供一切便利和协助，并为此类检查检验157、提供一切正常需要的手段或条件。第五十三条 为保证质量，在施工难点、易发生质量通病的地方以及业主认为必要的地方或部位，施工单位应先报施工方案经监理工程师和业主确认后再进行施工。原则上所有施工内容均应制作工程样板房。施工单位只有在业主对工程样板房最终书面确认后，才能进行大面积施工。有关工程样板房具体操作内容详见工程样板实施指导书及展示样板房实施指导书。第五十四条 施工单位应按合同约定的材料、设备的品牌、规格、型号、质量标准、外观型式等要求进行采购。施工单位在进行材料、设备采购前，应提供拟采购材料、设备的清单和相关的技术资料、样品报监理和业主确认和批准。施工单位未经批准或按监理要求进行检验或检验不合158、格的材料、设备不得采购或使用。第八章 安全及文明施工第五十五条 施工单位应建立落实安全生产责任制，设置专职安全员。第五十六条 施工单位建立落实安全技术交底制度，各级交底必须履行签字手续。第五十七条 监理工程师应对上述制度的落实进行检查，未完成或未落实不予开工。第五十八条 施工单位的特种作业人员必须持证上岗，且所持证件必须是专业对口、有效期内的证件。严格执行“深建施199841号”文关于深圳市建设工程现场文明施工管理办法。由业主、监理和总承包单位组成的安全文明检查小组应在每周对施工现场进行检查，落实各项安全管理制度。各施工单位的项目经理和安全员必须到场接受检查。第九章 处罚及奖励第五十九条 具体159、处罚及奖励的规定应在标书中明确并严格遵守。第六十条 各项目部可根据各项目不同情况制定具体奖惩措施，奖惩措施仅为规范现场管理的一种手段，其真正目的是保障工程的顺利进展。第六十一条 业主、监理、物业负责奖惩规定的检查及执行，并附文字记录。第六十二条 各单位人员违反各规定时，由责任单位承担违约责任。第六十三条 鼓励监理工程师、施工单位各级人员本着认真负责的精神，对工程提出合理化建议、积极改进或提高工作效率和工程质量。此类建议一经采用并确实产生良好效益，业主予以奖励。第六十四条 业主对文明施工、礼貌待客、积极提供帮助或服务并获得业主销售人员、业主客户表扬的施工人员予以奖励。第十章 投诉处理第六十五条 160、从投诉的来源来分可分为：外部投诉；施工单位投诉和营销部门或其接转的投诉。第六十六条 投诉的处理应遵循以下原则：一、 对投诉问题进行分类；二、 分析投诉问题对工程的影响；三、 及时、快速采取相应办法解决。第六十七条 外部投诉处理：一、 由业主代表统一接收并协调分析原因，找出解决办法； 二、 不合理投诉，向投诉人耐心解释；三、 合理投诉限期整改。第六十八条 施工单位投诉处理：一、 施工单位之间相互影响的投诉，由监理协调分析原因，找出解决办法 二、 不合理投诉，向投诉人耐心解释；三、 合理投诉 ，限期整改责任到人；四、 必要时，专题会协调；五、 施工单位对监理的的投诉，由业主代表负责，分析原因，找出161、解决办法。六、 施工单位对业主的的投诉，由项目负责人负责，分析原因，找出解决办法。第六十九条 来自营销部门或其接转的投诉一、 由业主代表统一接收并协调分析原因，必要时与其他相关部门协调沟通，找出解决办法； 二、 对于引起重大修改、成本增加较大、影响工期的合理投诉，应书面报告项目负责人及总部，必要时，专题会协调。第十一章 附 则第七十条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第七十一条 本指导书由工程管理中心负责解释。14监理管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范监理行为，使工程项目的质量、成本、工期、安全文明施工及相关目标等要求处于可控范围。第二条 本指导书适用于招商162、局地产（苏州）有限公司。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 监理的必备条件及考察办法第四条 监理机构具有完善的管理体制和严格的监督执行体制。考察办法：有关公司管理规章制度文件及相应管理实例（以工程为实例说明如何监督检查监理人员是否遵守管理规章制度，是否对监理人员实行考勤，发现有违规现象时如何处理，是否有相应的奖罚记录等）。第五条 监理人员具有良好的素质。考察办法：监理公司招聘监理工程师的要求及其薪资水平等。第六条 监理工程师具有很强的管理能力和很高的专业水平。考察办法：监理公司必须提交所属工程监理机163、构成员资质文件及能力说明（监理机构成员经业主考察确认后原则上监理公司不得调换）；公司组织其全部专业工程师分别分专业对相应的监理工程师（总监或总监代表（工程高级经理以上人员考察）、电气监理工程师、给排水监理工程师、通风空调工程师）进行考察，主要考察内容为：是否具备监理工程师资格、工作年限、过往业绩、个人管理办法、举例说明具体工序管理办法及其控制措施、针对公司管理、质量、成本、工期要求阐述其管理办法及其控制措施、工程实例质量考察等，考察完毕后对考察对象是否合格应有统一的结论并提交考察报告。第七条 总监、总监代表和监理工程师具有高度的责任心和良好的敬业精神。考察办法：通过监理公司的介绍、举例说明会反164、馈意见。第八条 总监、总监代表和监理工程师应保证在工程中的出勤，在监理招标书中应予明确要求。公司必须制定严格的考勤制度。第九条 根据工程的情况监理机构应专业配套齐备、人员合理、设施（包括常规检测设备）完备。第三章 监理工作内容、程序及监督办法第十条 监理全同签订后的五天内，项目监理机机构应组建完毕，相应人员到位并固定，总监、总监代表和专职工程师不能兼管其它的工程。监督办法：不定期检查并做出记录。第十一条 总监组织监理工程师学习监理合同、施工合同、招标书及其它相关文件，必须对相关合同、文件的主要条款、主要要求、特殊要求有深刻的理解和把握，并对主要条款、主要要求、特殊要求做出摘录，就学习情况分专业165、做出记录，针对主要条款、主要要求、特殊要求制订出相应的实施、管理办法和控制措施并反映有监理实施细则中。监督办法：检查其摘录、学习记录、监理实施细则，对其学习深度和针对性提出意见并反馈给监理公司，做出检查记录并存档供公司相关职能部门检查。第十二条 总监或总监代表组织全部监理成员认真研读设计图纸及其它相关工程文件，充分理解设计意图，掌握设计要求，作为有专业资质的监理工程师，应该有能力、也有责任和义务发现图纸中存在的错、漏、不合理、不同专业之间相矛盾的问题并提出相应的解决办法，提出能降低成本、提高工程质量、缩短工期的合理化建议；力争施工图会审能达到比较好的效果，为“三大控制”打下良好的基础。监督办法166、：监理机构应该将发现的图纸问题整理在书面资料，在施工图会审前各提交给设计院和业主一份，如果设计图纸确实存在较多的问题，而监理没有提出什么问题，就说明专业监理工程师能力不胜任或者是没有责任心，监理公司应该就此做出合理的解释并采取相应的措施。第十三条 审查承包商提交的施工组织设计文件：除了按惯例对管理机构、劳动力组织、施工进度计划及工期安排、主要分项工程施工方案及技术措施、施工的重点、难点工程、质量目标及质量保证措施、安全目标及安全保证措施等进行审查并写出审查意见外，还应着重就以下几方面进行审查：一、 应在总监理工程师的组织下，通过查阅证书、面谈、过往业绩工程实地考察的方式，分专业对项目管理机构主167、要技术管理成员的资格、专业能力、管理水平、职业道德等进行详细的考察，得出考察结论，反馈给承包单位、监理公司存档、提交公司各一份。二、 在了解、理解、掌握设计图纸、相关合同、文件、招标书及工程现场的基础上，分专业对施工中的重点工程、难点工程、质量通病的技术方案、控制措施、预防措施是否有针对性、可行性、严密性进行重点审查，得出审查意见并跟踪、督促审查意见的落实；从监理的角度编制出对施工中的重点工程、难点工程、质量通病的管理办法及控制措施。三、 除了工期保证措施外，还应要求施工单位分别就主体工程阶段、外墙抹灰阶段、外墙装修阶段、室内装修、安装阶段、消防联合调试阶段、分项验收阶段制定出相应的赶工措施及168、其保证措施并予以审查，以保证总工期要求。监督办法：检查是否形成相关资料并有针对性。第十四条 严格控制工程材料与构配件质量：材料检查表监理工程师： 时间：材料名称型号或规格生产厂家质量证明文件数量是否有样品和样品的偏差描述存在质量问题描述使用于工程部位问题材料处理记录处罚措施监督办法：在监理确认材料无问题后，如果公司发现材料存在质量问题，则认定监理不负责任或不称职。第十五条 隐蔽工程验收：检查人： 时间：部位项目相关材料数量承包商是否已完成“三检”并有相关资料隐蔽工程检查情况描述存在问题整改意见整改期限注：承包商完成内部检查并合格后，应同时通知监理和公司进行隐蔽验收，监理应立刻进行验收并填写上述169、表格后存档，承包商是否进行后续工序以监理签署的隐蔽验收记录为准；业主可以视情况决定是否参加并将决定答复承包商，原则上公司参加验收的次数不得少于总验收次数的10%，公司验收后填写上述表格并将验收意见通知监理公司，验收意见作为评价监理工程师的依据；公司有权在监理验收后并签署验收意见后以抽查的方式进行验收。第十六条 工序质量控制：在每道工序施工开始前，监理工程师应落实以下情况并填写表格:监理工程师： 时间：工序名称施工人员素质和数量是否可满足要求施工单位交底情况是否有（应有）样板事前控制措施：易出问题五环节、控制关键对其它成品、半成品保护措施质检体系是否完善监督办法：业主对上述材料进行检查，如发现与170、事实不符，则认定监理不负责任或不称职。在每一分项工程或工序进行的过程中或结束后，监理应检查以下情况并填写表格：监理工程师： 时间：分项工程名称使用材料描述是否有样板检查部位检查结果质量问题原因整改措施和时限整改结果注1：按规定需旁站的工序按要求填写旁站记录即可。注2：该表格一式四份，一份监理存档，二份分别分业主和承包商，一份作为工程质量检查标识牌张贴于所检查部位。第十七条 关键点、关键工作检查报告 监理工程师： 报告时间： 月 日关键点、关键工作名称： 涉及到的各施工单位： 对关键点、关键工作的目标描述：关键工作的计划开始时间和状况：关键工作的实际开始时间和状况：该工作现在投入的劳动力及效率情171、况：该工作涉及到的设备材料的进场及使用情况：与计划对比的工程进度进展情况：已完成工程是否能满足质量要求：已完成工程质量中存在的问题：估计关键工作的发展态势和最终完成时间：该工作现在的自由时差：关键工作按计划完成存在的风险：该工作现存在的急需解决的问题及相关责任人：总监理工程师的审核意见及调整偏差的措施： 甲方相关人员的意见及调整偏差的措施：第十八条 成品保护成品或半成品名称破坏、污染源预防措施保护措施检查结果注：需保护的成品或半成品：第十九条 样板工程制度样板名称样板施工描述施工中应注意（强调）的问题是否为合格样板，需改正的项目公司、监理签字确认第二十条 专题会议制度一、 根据每个工程的具体情172、况，由监理组织，分阶段针对本工程的主要分部分项工程（如钢筋工程、砼工程、砌体工程、装饰工程）和重点、难点工程（屋面工程、外墙门窗防渗漏工程、相关专业管线错、漏、碰控制措施、内隔墙大面积开裂、空鼓控制措施）召开专题会议。二、 会议参加人员：公司项目负责人及相关工程师、监理总监理工程师及相关工程师、施工单位项目负责人、总工程师、相关工程师、质检员、相关班组长。三、 会议程序：由施工单位各相关人员介绍其职责范围及质量预防、控制、保证措施及管理制度，业主、监理提出补充或改正意见或加以强调，形成统一意见后得出会议纪要，会议纪要由业主项目负责人签发后分发各单位并存档。四、 会议目的：加强质量措施、完善管理173、制度、形成统一意见、引起高度重视。第二十一条 分部分项工程内部验收制度一、 由监理根据本工程情况和工期计划做一个分部分项工程（工序）验收计划表，经公司审查确认后实施。二、 在每一分部分项工程（工序）即将施工完成，下一分项工程（工序）开始前通知公司、监理，由监理组织全部相关人员进行阶段分部工程内部验收，做出验收结论，提出整改意见，落实整改结果，并形成相关资料存档。如：墙体砌筑完成，开始抹灰前；外墙抹灰完成，开始贴外墙磁砖前；天面清理完成，做防水层前；防水层完成做保温层前。三、 目的：通过这种制度，在施工过程中系统地发现存在问题并解决问题，避免将问题遗留到总竣工验收后暴露。第二十二条 进行工程计量174、及工程支付监理应对审查签认后的工程量、单价、套用定额的真实性和准确性负责。监督办法：经公司审定且经承包商认可后的任一项工程量、单价或定额比监理审定的差额大于5%以上，则认定监理不负责任或不能胜任工作。第二十三条 专项验收及竣工初步验收在每一专项或竣工初步验收申报之前10天，应由总监理工程师组织相关监理人员和承包商进行系统检查、验收，做出验收结论，提出整改意见，落实整改结果，并形成相关资料存档，确定是否具备申报验收的条件。监督办法：经监理确认具备申报验收条件后，如果公司经检查或验收时发现尚有较多问题，则认定监理不负责任或不称职。第二十四条 竣工总验收落实竣工初步验收提出的整改意见，形成整改报告提175、交业主；在下式竣工验收后，落实正式验收提出的整改意见，形成整改报告并提交公司。第二十五条 在保修阶段，监理应指定专门负责人负责对保修阶段出现的问题进行落实整改，并提交整报告。监理受公司的委托并以合同的形式约定，对所监理工程的质量、进度、成本、安全文明施工和其它要求负有全面的控制和监督责任，对施工过程中或保修阶段出现的所有问题均应承担相应的建约责任。第四章 附 则第二十六条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第二十七条 本指导书由工程管理中心负责解释。15工程管理日志填写指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范现场管理，做好现场协调工作，保证现场信息被真实、准确记录和及时176、传递，使项目进展优质、高效、有序。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司。第三条 本指导书所指“公司”为招商局地产（苏州）有限公司。第二章 填写要求第四条 工程管理日志由公司指定的专人填写。第五条 公司各专业人员最迟应在第二天上午向指定人员提供本专业应被记录的信息。第六条 填写的内容必须详实可靠，严禁弄虚作假。第七条 填写的内容必须包括（但不限于）以下内容：一、 工程进度：本日重大事项、施工的内容和进度状态、是否满足计划、存在的问题、严重影响进度的事件、事故和制约因素以及待协调的问题、急需落实的施工条件等；二、 工程质量及安全：施工材料、方法、措施等是否满足有关规范和规程的要求、质量177、及安全检查结果、质量及安全事故等；三、 工程变更及签证记录：工程变更指令、现场签证记录、需进行工程变更的内容及要求；四、 其他记录：领导口头指示记录、工程例会的主要内容、重要问题的解决措施、工程付款情况等。第八条 工程管理日志必须连续，不能间断。第九条 工程管理日志必须字迹清楚、用词准确。第十条 工程管理日志必须保存完好，作为本工程的存档资料。第十一条 工程管理日志标准范本见附件。第三章 附 则第十二条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十三条 本指导书由工程管理中心负责解释。工 程 管 理 日 志年 月 日 工程名称: .建筑面积: .开工日期: .合同竣工日期: 招商178、局地产（苏州）有限公司 气候:上午 年 月 日 下午工程进度计划进度:完成进度存在问题改进措施工程质量安全质量安全检查存在问题:改进措施:下一工序质量安全措施:变更及签证记录是否重大变更：产生原因:改进措施:其他记事16工程样板实施指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在统一项目工程建造施工标准、做法和尺度，控制建筑产品满足策划设计目标和质量要求。 第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司。第三条 本指导书所指“公司”为招商局地产（苏州）有限公司。“总部”为招商局地产控股股份有限公司。第四条 “工程样板”系指在工程建造过程中，为在大面积施工前统一施工做法、细部处理、检验设计质量、选材型179、号、颜色、材质，发现施工、监理过程的难点、重点，而按照设计交验标准建造的一种样板。直接服务于房地产策划、工程、销售人员；服务于设计、施工和监理单位，是服务于建造过程的中间检验产品及示范标准。工程样板包括产品样板、工艺样板、材料样板及工程样板房。一、 “产品样板”系指由专业厂家加工生产的,由多种材料组合而成的成品或半成品样板。“工艺样板”系指具备特定标准的工程施工方式、设备及过程样板。二、 “工程样板房”系指在特定位置按照施工合同约定的交楼标准及规范要求，制作完成的建筑单位或户型。三、 “工程样板建设”系指工程样板的制作、安装及检验的全过程。四、 “建造单元”系指建筑工程中通过一定施工工序完成的180、半成品或成品。第二章 分 则第五条 工程样板建设由公司项目负责人组织各相关部门选择确定户型、位置、数量、建造标准，明确检验目的，指定专人负责实施。工程样板房的选择应有营销部门相关人员参加。第六条 工程样板建设应列入总的项目管理计划和施工组织设计，并应在招标书及合同中作出具体说明。第七条 项目工程宜按以下几种情况选择建造单元设置工程样板。一、 数量较大的主力户型或建造单元。二、 采用新技术、新材料和新工艺施工，在施工做法、尺度、材料选择、验评标准上需要检验和再确认的建造单元。三、 预计施工过程中有一定技术难度、多家施工单位同时施工时可能会有不同理解、可能造成做法、尺度、标准各异的建造单元。第八条181、 公司应制作工程样板制作及施工要求，详细说明施工工序、细部尺寸、构造处理、材料规格、型号、颜色、材质以及各类样板检验要求，同时应明确规定，只有在工程样板经公司指定责任人签字认可后，才可进行大面积施工及材料应用。施工及监理合同应将工程样板制作及施工要求作为附件使用。第九条 施工单位提交的材料样板及产品样板须先经监理公司认可，再送交公司相关责任人进行确认。材料样板的确认应考虑生产、运输、送检周期提前进行。第十条 工程样板房施工及验收应在建筑工程大面积施工前完成。第十一条 监理单位应提交工程样板房的专项施工组织设计和监理工作大纲，有专项进度计划安排。第十二条 施工单位应提交工程样板房作业计划和单项施182、工组织设计并进行施工备料，在此阶段首要工作是进行各种材料确认、定板，着重进行图纸尺寸和做法复核、人员培训和技术措施准备。第十三条 公司及监理应对工程样板施工进行现场监控，及时解决施工过程中发现的问题，调整需改进的做法。第十四条 工程样板主要包括防水、施工精度、观感、排水、安全、消防、材料等几类。第十五条 工程样板房具体检验内容为：一、 砌体做法，墙、梁、柱相对位置处理及构造做法；二、 内外墙批灰及防水；三、 大面积防水做法，地下室、楼面、屋面等部位。四、 门、窗、阳台栏杆的相对位置、材料、尺寸、观感；五、 各种管线、插座、开关、灯位、水喉、水口、空调、燃气、排气扇、排烟道等预留孔洞的相对位置及183、尺寸、尺度、做法，是否存在冲突矛盾；六、 内外墙及楼地面做法、平整度、强度、材料质感.；七、 大堂、走廊、过道等公共部分装修及公共设施相对位置及尺寸、做法等；八、 是否满足强制性条文要求及消防疏散要求等。第十六条 工程样板房应进行两次检验，初验和整改后的复验。一、 初验应有公司营销策划人员、相关工程人员、成本人员，设计各专业代表、施工、监理等参加。召开初验会议，将问题汇总，逐一明确和解决，通过会议纪要或者设计变更的形式提出修改意见，分发各相关单位。初验的修改意见在公司、设计、监理、施工单位共同参加的工程会议纪要中明确。二、 复验由公司指定负责人结合监理、施工方根据初验整改意见逐一落实。第三章 184、附 则第十七条 本指导书由工程管理中心负责解释和修订。第十八条 本指导书经总部分管领导签发后发布，并自发布之日起实施。17展示样板房实施指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在统一展示样板房建造实施过程管理、标准、做法。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司展示类建筑子项，主要为建筑产品销售提供支持。第三条 “展示样板房”，系指在项目建设过程中，为介绍设计产品使用功能，展示产品设计优点，经过装饰装修处理的典型户型或典型建筑空间。展示样板房通过装饰装修，应基本达到或超越使用功能设计要求。第四条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“总部”指招商185、局地产控股股份有限公司。第二章 分 则第五条 展示样板房的户型、位置、数量选择由营销部门负责提供，其建设由公司开发部组织实施，其装修风格应有策划、营销、开发等部门共同确定。第六条 展示样板房设计基本要求：一、 帮助购房客户了解房屋基本布局及设备使用功能，引导业主进行房屋装修或装饰布置；展示样板房不宜改变设计功能。二、 突出建筑设计优点，体现设计意图。三、 弥补设计缺陷。如通过镜面设置或色彩设计扩大空间感等。第七条 根据项目具体要求及工程管理中心编制的工程技术管理体系及实施细则中有关装修设计部分内容，编制展示样板房装修设计指引。展示样板房设计指引应由开发、营销等部门进行会签。开发部委托专业设计公186、司进行设计或进行设计招标，并由中标单位提交预算清单及材料样板。第八条 项目宜按以下几种情况选择展示样板房设置位置。一、 数量较大的主力户型。二、 设计上优势不明显，有一定缺陷的户型。三、 设计意图不够明显的户型。第九条 展示样板房的施工时间安排应满足销售计划要求。第十条 展示样板房施工宜单独进行施工招标。第十一条 公司应与装修施工单位及总包单位签订三方工程合同，对三方在工程中义务及责任作出详尽说明及约定。第十二条 监理单位应向公司提交展示样板房的专项施工组织设计和监理工作大纲，并作出专项进度计划安排。第十三条 施工单位应向监理提交展示样板房的施工组织设计方案并根据设计方提交的材料样板进行施工备187、料。第十四条 公司应根据合作部门提交的建议和相关装饰工程施工验收规范对展示样板房进行现场监控，及时解决施工过程中发现的问题，调整需改进的做法。第十五条 展示样板房施工现场监控主要包括观感、施工精度、材料、安全、消防、防水、排水等几方面内容。第十六条 展示样板房应进行两次检验，初验和整改后的复验。一、 初验应有开发部、营销部、设计、施工、监理、物业等单位参加。召开初验会议，将问题汇总，逐一明确和解决。通过会议纪要或者设计变更的形式提出修正意见，分发各相关单位。初验修改意见在公司、设计、监理、施工单位共同参加的工程会议纪要中明确。二、 复验由开发部、客服及物业参加，根据初验整改意见逐一落实，验收合188、格后交付物业统一管理。三、 公司应在展示样板房复验合格后向总部成本管理部、营销中心及物业管理公司提交“展示样板房装修工程价格审核单”复印件及“展示样板房饰品及家私清单”（每件物品应有对应价格）。同时与物业公司办理移交手续，展示样板房销售前的日常维护管理由物业管理公司负责。第三章 附 则第十七条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十八条 本指导书由工程管理中心负责解释和修订。18项目入伙管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范公司在项目入伙前的准备和入伙实施工作。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司商品房项目。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指189、招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 分 则第四条 入伙的前提条件：工程竣工总验收合格、具有合法的房屋质量保证书及住宅使用说明书并取得建设局签发的备案证明合格文件。第五条 入伙前应由公司总经理负责组织营销、客服、物业及本公司相关人员成立“工程入伙管理小组”，及时处理与入伙有关的相关问题。第六条 入伙应提前申报总部各相关部门，由总部分管领导决定是否举行入伙仪式。入伙仪式的组织与经办由营销部门负责。第七条 公司应在入伙前督促各承包商整改各项房屋质量问题（包括客户服务中心与物业公司验房时提出的），并对拟交物业进行全面的清洁。第八条 在入伙前，由公司组190、织相关专业工程师对物业管理人员进行交接技术培训。第九条 入伙前公司应将本工程取得的各单项验收证书、竣工总验收证书，备案证明文件以及政府部门签发的本工程相关合格文件复印件分别移交各一份给客服、物业管理公司。向物业公司提供竣工图纸原件一套。向营销部提供竣工查丈报告原件及备案证明文件复印件。第十条 在入伙前公司应将各项设备、设施（包括小区标识系统、车位划线等）、房屋、资料移交给物业管理公司。第十一条 在入伙前开发部应向营销部提供交楼标准清单，对毛坯房为住宅交接书，精装修房为交楼清单。第十二条 在入伙前应完成工程保修协议书及签订工作。第十三条 在入伙前开发部应完成工程遗留问题,如智能化安装调试工作等。191、第十四条 在入伙前公司应对展示样板房进行满足实用要求的检查，如不满足实用要求，则应责成装修单位限期整改。第十五条 公司各专业工程师及监理工程师应在入伙期间现场配合处理相关客户投诉。入伙后公司应派专人协助客服督促各承包商完成保修工作，处理或协助处理涉相关客户投诉。第三章 附 则第十六条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十七条 本指导书由工程管理中心负责解释。19工程项目竣工总结指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范公司开发项目竣工完成后的工程项目竣工总结工作, 并将工程项目竣工总结工作置于可控的范围。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司。第三条 术语与解192、释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“区域总部”指招商局地产控股股份有限公司上海管理总部；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。本指导书所称“项目竣工完成” 系指公司开发的房地产项目工程竣工完成所有主要工程项目并可交付业主使用,以通过政府建设管理相关部门所有验收的最后确认盖章签字日为准。第二章 工程项目竣工总结第四条 公司每个开发项目每期工程竣工完成后的二个月内,由开发部完成工程项目竣工总结工作。工程项目竣工总结工作由公司总经理主持。第五条 开发部各成员应结合本工程实例，认真总结并作出工程项目竣工总结书面报告供内部交流。第六条 工程项目竣工总结工193、作应包含以下内容：一、 工程概况:工程地址、各项建筑参数、结构类型、主要建筑装饰材料以及装饰标准。二、 相关单位情况:设计单位、监理单位、各相关施工单位情况,对各相关单位的配合服务作出公正的评定。三、 进度控制情况:设计图纸提供时间,各分部分项工程开工、竣工、验收时间，与合同时间比较，分析提前完成措施或滞后的原因。四、 质量控制情况:各分部分项工程施工概况,控制手段、措施及效果，成功的经验和不足的教训,新技术、新工艺、新材料的应用情况,验收评定情况。五、 成本控制情况:结算价与合同价比较，按照合同分别分析成本增加原因或减少的经验;与成本管理部共同完成成本控制分析。六、 管理经验总结:按各专业、194、各阶段分别总结成本、质量、进度控制和协调；合同管理、文件资料管理、信息管理的成功经验和不足的教训，为以后提高工程管理水平提供借鉴。七、 作出工程项目竣工总结书面报告。第七条 工程项目竣工总结书面报告应按以下内容编制：一、 工程概况；相关单位情况；二、 质量控制情况；进度控制情况；成本控制情况；三、 信息反馈情况；管理经验总结；技术经验总结；项目组成员工作评价;四、 奖罚登记；小结。五、 工程项目竣工总结报告具体格式要求见附表一所示。第三章 附 录第八条 附表一： 工程项目竣工总结报告第四章 附 则第九条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十条 本指导书由工程管理中心负责修195、订与解释。附表一：招商局地产（苏州）有限公司 工程项目竣工总结报告一、工程概况 二、相关单位情况三、质量控制情况 四、进度控制情况五、成本控制情况 六、信息反馈情况七、管理经验总结 八、技术经验总结九、项目组成员工作评价 十、奖罚登记十一、小结填表人： 批准人： 年 月 日一、 工 程 概 况项目名称建设单位招商局房地产（苏州）有限公司工程地址建筑面积计划批文号土地规划许可证建筑规划许可证施工许可证人防批文号消防批文号环保批文号建筑性质层数/栋数地下室层数地下室面积基础类型结构形式内、外墙材料门窗材料补充简要说明：二、 相 关 单 位 情 况建设主管单位质 监 单 位安 监 单 位消防主管单位196、人防主管单位燃气质监单位环保主管单位档案主管单位电梯主管单位智能主管单位建设监理单位燃气监理单位规划设计单位建筑设计单位燃气设计单位人防设计单位环境设计单位弱电设计单位地质勘察单位装修设计单位桩基施工单位地基处理单位支护设计单位支护施工单位土建施工单位燃气施工单位消防施工单位通讯施工单位电梯安装单位智能施工单位强电施工单位电气施工单位人防施工单位装修施工单位钢结构施工单位土方清运单位玻璃幕墙施工单位基坑监测单位基坑开挖单位绿化施工单位电视施工单位三、 质 量 控 制 情 况质量目标质量评定分部工程名称评定等级质量保证资料观感质量评定地基与基础工程 经核查 项，其中符合要求 项，经鉴定 符合要求197、 项。应得 分实得 分得分率 %主体工程地面与楼面工程门窗工程装饰工程屋面工程给排水工程电气安装工程室外工程燃气工程电梯安装工程人防工程消防工程智能工程绿化工程四、 进 度 控 制 情 况工程名称合同工期实际完成工期工期偏差原因简述基础工程土建工程燃气工程消防工程电梯工程电气工程强电工程给排水工程人防工程支护工程通讯工程智能工程电视工程装修工程环境工程绿化工程钢结构工程幕墙工程五、 成 本 控 制 情 况工程名称合同金额结算金额成本偏差偏差比例原因简述基础工程土建工程燃气工程消防工程电梯工程电气工程强电工程给排水工程人防工程支护工程通讯工程智能工程电视工程装修工程环境工程绿化工程钢结构工程幕墙198、工程合计：六、 信 息 反 馈 情 况被评价单位评定等级简 要 评 价优秀良好合格较差勘察单位设计单位1设计单位2设计单位3监理单位（组）基础施工单位支护施工单位土建施工单位人防施工单位消防施工单位燃气施工单位装修施工单位环境施工单位智能施工单位钢结构施工单位幕墙施工单位七、 管 理 经 验 总 结管 理 方 法成 果 评 价八、 技 术 经 验 总 结技 术 经 验取 得 效 果九、 项 目 组 工 作 评 价姓 名职 务工作评价简 要 说 明优秀良好合格十、 奖 罚 登 记何年何月受到何种奖励何年何月受到何种处罚十一、 小 结小 结：招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编2199、0工程保修管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范工程质量保修的工作。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司各工程在保修期间的对质量问题的处理。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 分 则第四条 项目自竣工验收合格之日起，六个月内的质量保修管理工作由公司开发部负责，总部客户服务中心介入协调；入伙之后六个月以后的质量保修管理工作由总部客户服务中心负责。分期开发项目按最后一期计。第五条 质量保修范围为合同约定工程施工范围。具体质量保修内容为：合同价款（含补充合同价款）所包含的工程项目、设200、计图纸、变更及修改或文字约定、双方或多方会议纪要约定的全部内容。第六条 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：一、 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二、 一般土建工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；三、 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四、 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。第七条 项目各单项工程在招标文件中应明确最低保修期、保修义务及保修协议。第八条 职责界定：一、 保修期内由物业管理公司负责接纳用户有关质量问题的投诉报告，并进行分类201、处理，以书面形式告知公司开发部，由开发部组织完成对所投诉质量问题的现场鉴定及专家咨询工作，且必须在收到投诉三个工作日内给投诉人以书面答复。二、 工程项目在移交物业时应当保证符合使用要求，向物业管理公司提供各项工程竣工验收合格证书、保修协议书、有关设备的使用保养和维修说明、竣工图、房屋质量保证书、房屋使用说明书等复印件。第九条 保修范围及费用界定：一、 对于因用户未按房屋使用说明书的规定使用而导致的质量问题用户自行负责，公司可协助用户确定返修方案、联系承包商，全部返修费用由用户自理。二、 对于非施工原因造成的返修，由公司确定返修方案、核定工程量，填写工程返修申报表，开发部核定工程造价，报请相关部202、门批准后实施。返修费用计入该项工程成本。三、 工程缺陷的由物业管理公司根据工程保修协议的规定直接联系承包商进行返修。如发现重大工程缺陷，则由物业管理公司书面报告公司按工程遗留问题处理。公司在收到报告后五个工作日内给予答复。四、 维修基金的管理办法按招商地产物业维修管理办法的有关规定执行。第十条 工程保修期后，由客户服务中心完成保修及保修期满确认程序，由公司填写工程建设项目移交书，与物业管理公司双方签字后即表明该工程项目已正式移交物业管理公司进行后续管理。第十一条 对于工程遗留问题，实行工程负责人“终身负责制”。如工程负责人离开公司，则另行安排专人负责。第十二条 对承包商保修工作的评价是对合格承203、包商动态评价的重要指标之一。第三章 附 则第十三条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十四条 本指导书由工程管理中心负责修订与解释。21物业管理公司配合管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在完善项目在实施过程与物业管理公司互动配合工作。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 分 则第四条 公司在方案设计阶段应同物业管理公司召开方案设计协调会。由公司说明设计方案，由物业管理公司提供物业管理服务方案，使物业管理公司的合理要求在设计204、方案中得以实现。第五条 由公司营销部负责同物业签订前期物业服务委托协议、前期物业服务合同。第六条 物业管理公司应按要求参加工程例会，了解工程进度，并从物业管理角度提出合理化建议。第七条 物业管理公司应参加项目各专项工程验收、工程竣工验收，并在竣工验收完毕后入伙前就房屋本体及分户（层）设施，公共设施（消防、电梯、园林绿化等）进行物业接管验收，对存在的问题形成书面报告，分别送交公司、监理公司、各承包商。第八条 公司在工程竣工验收后及时向物业管理公司移交工程竣工图纸、设备清单、相关各种合格证书、设备使用说明、房屋质量保证书、房屋使用说明书及维修说明书等文件。第九条 公司应组织有关单位向物业管理公司员205、工提供工程概况、设备工作原理及维护等培训。第十条 公司应在工程竣工验收后组织同物业管理公司、承包商的项目验收及移交。由公司提交物业移交书，物业管理公司提交物业验收报告。第三章 附 则第十一条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十二条 本指导书由工程管理中心负责修订与解释。22项目报建管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范公司项目报建工作, 并将项目报建工作置于可控的范围。第二条 项目报建工作是指项目自启动至结束公司在政府相关主管部门（包括：国土局、规划局、发改局、建设局、交通局、环保局、城管局、房管局、公安消防大队、气象局等）办理有关审查、审核、验收、备案等行政206、许可手续的总称。第二章 管理职责第三条 项目报建工作由公司开发部设专职岗位工程师负责，具体职责：一、 负责组织协调公司与相关政府部门的关系，使各项报建工作得以顺利进行。二、 及时了解市（区）政府、各主管部门的相关管理法规、条例、规章、制度和办事流程，使各项报建工作做到积极主动，不影响项目正常运作进程。三、 负责编制项目报建计划，及时掌握项目开发进程，了解报建需求，提前做好各项报建工作准备。四、 负责公司开发项目的所有报建、报批、报验收工作，包括资料准备、申报、跟踪进展、领取批文等全过程工作内容。五、 负责将领取的所有批文、证书等资料文件原件及时归档，留存复印件备查并送交公司相关部门或人员。六、207、 负责编制、修订和完善报建管理指导书，每完成一个环节的报建工作，均须对该报建环节的流程、必备资料、前提条件、时间序列及注意事项进行书面总结，以指导后续项目开发的报建工作。第三章 报建环节第四条 基建项目审批：由区发改局受理、审查（评估）、批复（审核转报）。需提交资料包括：立项请示及项目建议书、立项申请表、土地权中标文件、环保部门评估意见、主管部门意见、规划部门意见等。第五条 土地登记：由区国土局受理、初审、上报。需提交资料包括：土地登记申请书；、企业营业执照（或代码证）、法人代表身份证、用地批准文件及位置图、土地出让合同和出让金凭证、有关税费凭证、地籍调查表、宗地图等。第六条 建设工程规划审批208、：由区规划局受理、勘察、核发。审批事项包括：一、 建设项目选址意见书需提交资料包括：建设项目选址申请表、申请选址说明报告、项目建议书或固定资产投资申请表、涉及文物古迹、风景园林等方面的项目附文管、园林等部门意见、地形图3份。二、 建设用地规划许可证需提交资料包括：申请表、计划部门批准的项目建议书或其他计划批准文件、1/500至1/2000地形图6-8份、规划设计批准文件（含图）及电子文件、有明显污染的项目附环境影响报告表（书）、放、验线成果单（图）等。 三、 规划建筑设计方案审定意见书需提交资料包括：规划建筑设计方案报批申请表、有效的土地权属证、规划建筑设计方案图纸2份（包括电子文件、用地红线209、图及规划设计条件、方案进行论证的项目附论证意见、相关部门（人防、安监、消防、环保、文物、水利、绿化）的意见等。四、 建设工程规划许可证需提交资料包括：建设工程规划许可证申请表、建设用地规划许可证复印件及红线图、土地证复印件、有关主管部门审查意见、建设项目规划设计总图、建筑施工图、基础图各1份（包括电子文件）、设计方案审定意见书、1/500或1/500至1/5000地形图2份、放、验线成果单（图）。五、 建设项目规划验收合格证需提交资料包括：建设工程规划许可证原件、单体建筑工程完毕，周围场地平整、竣工测量报告及1/500竣工图2份、消防验收意见等。第七条 环保审批：由区环保局受理、现场踏勘、审查210、签署审批意见。审批事项包括：一、 建设项目环境影响申报（登记）表审批需提交资料包括：建设项目环境影响申报（登记）表及申报登记表软盘、项目地理位置图、现场勘察表、当地环保办意见、发计局批文、有项目建议书的应请建设单位提交项目建议书、有行业主管部门的出具行业主管部门的意见、若废水排入城市污水处理厂处理的项目需提供排水管理部门的接纳意见、环境问题复杂、位置敏感的项目提供公众参与意见。二、 建设项目环境影响报告书审批需提交资料包括：环境影响报告书及软盘或光盘、审批基本情况登记表软盘或光盘（使用苏州市环保局同意制作的格式及软件）、环评技术评估机构对环境影响报告书的技术评估意见、新增排污量的建设项目须提211、供环境保护部门批准的排污总量申请表发计局批文、若废水排入城市污水处理厂处理的项目需提供排水管理部门的接纳意见；三、 建设项目竣工环境保护验收申请表（报告）核准需提交资料包括：建设项目竣工环境保护验收申请表、环境保护验收监测表或调查报告及验收登记表、建设项目环境保护工作总结。第八条 消防审批：由区公安消防大队受理、现场勘察、审核、批复。审批事项包括：一、 建筑工程消防设计审核需提交资料包括：建筑工程消防设计防火审核申报表、项目批复、规划意见和红线图、总平面布置图、消防给水总平面图、易燃易爆火灾危险性分析报告以及工程简要说明等、建筑施工图（包括建筑平、立、剖面图、暧通空调、防排烟、电气图，工艺流程212、设计图、室内消防给水、固定灭火装置、建筑灭火器配置图，消防设计专篇等）、图纸须盖建设行政主管部门核发的设计单位图章、图纸折叠成A4大小。二、建筑工程消防验收需提交资料包括：建筑工程消防验收申报表、建筑工程消防设计审核意见书及相关批复文件、自动消防设施技术测试合格的报告原件、电气检测报告原件、消防工程施工安装单位资格证书复印件加盖原单位章及施工安装、调试记录、消防产品相关证书复印件加盖原单位章及出厂合格证、隐蔽工程记录，设计、施工变更内容记录等相关资料、竣工图、资料用A4纸。三、 建筑内部装修、装饰设计消防审核需提交资料包括：建筑内部装修设计防火审核申报表、自动消防设施设计防火审核申报表、原建筑213、工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书及相关原土建、水、电图纸资料、室内装修设计图（包括内装修设计图建筑内消防设施布置图暧通空调平面系统图电气设计图）、装修防火材料、消防设施有关认可证书。四、 建筑内部装修、装饰工程消防验收需提交资料包括：建筑工程消防验收申报表、室内装修设计图纸及动力、照明等电气设计图、暧通、空调设计图纸；装修防火材料相关检验报告；原建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书；图纸须盖建设行政主管部门核发的设计单位出图章；资料折叠成A4大小。第九条 工程建设审批：由区建设局受理、踏勘、核准、备案、办理、审查、审批。审批事项包括：一、 燃气供气许可证审批需提交资214、料包括：申请表、涉及有关部门，提供相关证明、提供选址地点图纸。二、 建设工程承发包交易服务（直接发包） 需提交资料包括：建设工程立项批复、建设工程项目发包初步方案、直接发包申请及审批表、批准直接发包通知书、承包人资质证书、营业执照复印件、承包人拟派项目经理复印件及原件。三、 建设工程承发包交易服务（招标发包） 需提交资料包括： 建设工程立项批复、建设工程发包初步方案、自行或代理招标资料、备案、招标文件及招标答疑备案、招标投标情况书面报告备案、招标投标合同备案。四、 建设工程施工图设计、抗震设计文件审查 需提交资料包括：岩土勘查报告书；全套完整施工图（折A4大小），电子文件（光盘）；完整的计算书215、；土壤氡含量测定报告；勘查、设计合同，资质证书；区外勘查、设计单位进市资质核验。五、 质量监督申报注册需提交资料包括：工程勘察、设计文件；合同（施工、监理、分包合同）；资质等级证书（勘察、设计、监理、施工单位、项目经理）；施工图设计审查通过批准文件；工程规划许可证；、招投标备案表或直接发包批准通知书。六、 建筑施工安全监督登记 需提交资料包括：安监注册申请表；单项工程安全技术管理措施及专项施工方案；建筑工程施工人员人身意外伤害保险单。七、 建设工程施工许可证 需提交资料包括：施工许可证申请表；建设工程立项批文；建设工程用地、规划许可证；施工图设计审查批准书；招标投标备案书或直接发包备案书及施工216、合同；项目经理资格证书；监理合同或已审查核准的工程项目建设管理单位资格审查申报表；质量、安全监督通知书；现场踏勘证明；民工工资担保证明；安全施工措施。八、 房屋建筑工程竣工验收备案 需提交资料包括：建设工程档案接收证明书；工程竣工验收备案表；工程竣工验收报告；室内环境检测报告；法律、行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；建设单位和施工单位签署的工程质量保修书；商品住宅还应提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。九、 商品房预售核准意见书 需提交资料包括：营业执照、资质证书；立项批复、用地批文；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证；施工进217、度报告；施工合同；预售商品房分层平面图；预销售方案。十、 代区政府收取基础设施配套费 需提交资料包括： 申请报告、发计局立项批文及规划位置、消防意见设计审核书。 收费参考标准: 城市市政公用基础设施、非住宅、普通住宅商品房（含自建房）：75元/。十一、 人民防空：包括以下审批事项：（一） 新建民用建筑防空设防需提交资料包括：填写新建民用建筑防空设防审批表、建设项目立项批文、各类建筑施工图纸及设计文件。（二） 人防工程立项需提交资料包括：建设项目立项批文、各类建筑施工图纸及设计文件、人防工程立项申请。（三） 人防工程平时使用证许可及审验需提交资料包括： 使用申请书、使用单位法定代表人的合法证件、218、人民防空工程基本情况登记表、人民防空工程租凭使用合同、人民防空工程消防安全责任书。（四） 人防工程档案资料需提交资料包括：有关人防工程全部图纸、质监报告、竣工验收报告。第十条 商品房预售许可、初始登记、白蚁防治等审批由区房管局受理、审核、现场踏勘、审查、归档、发证。审批事项包括：一、 商品房预售许可证需提交资料包括：开发企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；开发项目的立项批文；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；工程施工合同；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金已达工程建设总投资25%以上的凭证，并已确定施工进度和竣工交付日期；商品房预219、售方案（包括商品房预售价格的申报），并附商品房预售总平面图；商品房预售款项开户行监管证明；商品房预售核准意见书；预售商品房面积预测报告；落实市政公用和公共设施的配套计划；其他有关资料。二、 初始登记需提交资料包括：房产申请登记表；计划立项批文；土地使用权出让合同；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证（附图）；建筑工程施工许可证；房屋建筑通过竣工备案通知书；房产测绘成果报告；企业法人营业执照、法定代表人身份证明；房产登记委托书、委托代理人身份证明；房地产开发企业资质证书(商品房初始登记)；地名办的地名批文和公安编制的门牌号文件(商品房初始登记)。三、 新建房屋白蚁预防需提交资料包括：白蚁预防申220、请表；项目批准书；新建房屋建筑平面图一套。根据工程施工进度进行基础预防收费参考标准： 新建房屋白蚁防治费按建筑面积收取： 七层以下（含七层、地下室）为2.3元/平方米； 八层以上（含八层）为0.70元/平方米。第十一条 增设平交路口：由区交通局受理、审核、上报审批。需提交的资料包括：书面报告、搭接公路示意图、报批表三份、与项目有关的文件和其他技术资料。第十二条 项目工程防雷设计审查与验收由区气象局受理、图纸审查、审批、签发。包括以下审批环节：一、建设项目防雷工程设计审定需提交资料包括：施工图设计文件（总体设计说明、防雷设计说明，基础防雷平面图、天面防雷平面图，均压环系统设置图，接地系统图，玻璃221、幕墙防雷设计图，防雷施工大样图，总平面图、立面图、四置图，总配电图，设计指定使用的防雷产品说明书和有关证件（复印件）及计算机系统防雷设计、电气防雷设计图纸等其他材料；按防雷要求修改的变更设计、修改图纸。二、防雷装置安全检测鉴定办事程序：受理申报、现场检测、制作报告、发证 注：不合格者须整改后复验申报材料：防雷设施相关图纸；历年年检报告、证书。三、建设工程项目防雷设施质量监督验收办事程序：通知受理、现场检测、验收、制作报告、核准、发证。 注：不合格者须整改后复验申报材料：1、 施工监督或竣工验收检测通知单； 2、 施工图纸。第四章 附 则第十三条 本指导书所列报建环节依据目前市场调研结果，随着项222、目运作的展开、根据工作实际再做补充与完善。第十四条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十五条 本指导书由工程管理中心负责修订与解释。招商局地产（苏州）有限公司 成本管理篇 管理指导书汇编成本管理篇2031项目成本管理工作指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范项目的成本管理，明确总部与公司成本管理的职责，将公司成本管理工作置于可控的范围。第二条 本指导书适用于公司项目的成本管理。第三条 本指导书所指“总部”为招商局地产控股股份有限公司，“区域总部”为招商局地产控股股份有限公司上海管理总部，“公司”指招商局地产（苏州）有限公司。第四条 除遵守此项制度外，公司项目成本管理223、还应按蛇口控股房地产业务项目成本管理手册所规定的内容执行。各区域总部可根据当地政策的要求，修订相关的规章和制度，但须报总部批准后执行。第五条 以成本目标、利润目标为中心，以市场为导向，保证质量为前提，制度管理为保障，过程监控为手段，信息交流为基础，努力提高项目的经济效益。第六条 各区域总部、公司或项目部应根据管理需求和项目实际情况，设置工程、财务、成本管理等管理职能部门或岗位，保证成本管理工作的顺利进行。第七条 充分利用总部已有的资源与经验，发挥集团的优势，不断推广集团集中采购的模式，体现公司统一的标准和要求，推进各项目的成本管理的优化和深化，不断改进和完善成本管理的措施和方法，从而提升成本管224、理的水平、能力，使成本管理工作成为公司的核心竞争优势之一。第八条 制度执行、目标落实的检查和监控，体现公司对项目全过程中关键环节的控制和管理。第九条 适度授权、分级管理、运作高效、管控有力，充分发挥各层面的积极性，切实落实各自的职责，实现全过程的成本管理。第十条 方案的经济评审、成本目标的建立及动态管理、招投标管理、合同管理及竣工结算是成本管理的关键环节，预控是成本管理的有效手段，强化方案、设计阶段的成本管理是工作的重点和努力的方向。第十一条 建立有效的交流、沟通渠道，包括项目巡查制度、审批备案制度、统一的业务信息平台、成本目标月报表、成本管理简报、重大事件通报和成本集体决策等，充分保证成本管225、理信息的准确高效。第十二条 成本管理绩效考核与审计工作是保证成本管理工作落实的重要手段。第二章 项目成本管理工作要求第十三条 区域总部及公司的成本管理工作要求：一、 组织并实施对项目的方案、施工图的经济评审工作；二、 编制并实施成本目标及盈利分析，编制项目成本管理计划书；三、 编制并实施招标计划及合约计划；四、 编制并实施招标文件及合同，重视合同管理、风险管理；五、 按照公司有关规定及当地政府的有关要求，按授权范围，组织项目的招评标工作，包括队伍的初步选择、开评标，并签发中标通知书；六、 重视合同及过程成本管理，严格执行变更管理的有关规定；七、 成本目标的动态管理，并按要求编制成本目标报表；八226、 主持结算审核工作及提交成本总结报告；九、 支持并全力配合区域总部及总部的成本管理工作；十、 全面落实区域总部及总部的各项成本管理制度及有关规定。第十四条 总部成本管理部的成本管理工作要求：一、 为监控与服务指导部门；二、 编写并完善公司成本管理的有关规章制度，并报成本委员会审批后监督落实；三、 编制成本管理的有关工作指导书及各种操作文本，提供专业技术指导及服务；四、 参与重大的项目各阶段的经济评审工作；五、 落实过程监管工作，对成本管理的重要环节进行重点监控，包括成本目标的审核，重大工程的招标、评标及合同文件的审核，成本目标的动态监控，现场巡查、抽查，编制定期的成本简报；六、 负责项目的竣227、工结算复核及结算总结的复核；七、 管理并完善成本业务信息平台；八、 做好各地区的房地产开发成本的调研工作，熟悉各地区的成本管理政策法规及市场情况，指导项目的成本管理工作；九、 组织公司成本管理的信息交流及经验推广，通过培训、双向交流、研讨会等方式，增进全员的成本管理意识，进一步提高公司成本管理水平；十、 参与区域总部、公司的成本绩效考核；十一、 为区域总部提供有效的人力资源保障，并负责对外派人员的管理与培训工作。第三章 项目成本管理细则第十五条 方案及初步设计阶段的成本管理：一、 概念及方案设计阶段，由区域总部对项目的设计进行经济评审，编写评审报告，并送总部成本管理部备案。二、 方案确定后，由228、区域总部编制目标成本管理计划书（初稿），内容包括“建造标准”、“目标成本”等，并报送总部，由总部成本管理部进行审核，总部成本委员会讨论确定各成本单项的控制目标及总目标，总部总经理签发正式的目标成本管理计划书，并以此指导后续成本的相关工作。第十六条 施工图阶段的成本管理：一、 根据总部批准的目标成本，区域总部落实实施施工图的限额设计。二、 施工图设计合同须具备有关钢筋、混凝土含量等技术经济指标要求的条款，并载明：施工图预算原则上不得突破我方目标成本，并有相应的奖惩条款。三、 由区域总部相关人员、总部设计人员、设计院会同监理人员组成临时联合审图小组，对施工图的技术性、周密性、经济性（包括建成后的物229、业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失。第十七条 招投标阶段的成本管理：一、 项目招投标系列工作须严格按照权限进行审批报备，严禁项目拆零分包。二、 工程建设单项造价在50万元以下，设计、咨询类造价在10万元以下，监理单项造价在50万元以下，材料采购及租赁维修10万元以下的投标单位考察由公司或项目部负责实施及审批，报区域总部成本管理部总监备案；工程建设单项造价在50万-500万元之间，咨询类造价在10万-50万元之间,设计在10万-100万元之间、监理单项造价在50万-100万元之间，材料采购及租赁维修10-50万元的230、投标单位考察由公司或项目部负责实施，区域总部负责会签及审批，报控股成本管理小组备案；工程建设单项造价在500万以上，咨询类造价在50万元以上,设计在100万以上、监理单项造价在100万元以上，材料采购及租赁维修50万元以上的投标单位考察由区域总部会同公司或项目部实施，区域总部总经理负责审批，报总部成本委员会备案。三、 工程造价500万以下的工程量清单及标底由公司负责编制，区域总部成本管理部总监负责审批，并报总部成本管理部备案；工程造价500万以上的工程量清单及标底由公司负责编制经区域总部会签后报总部成本管理部总监审批；凡主体工程的清单及标底编制由总部和公司同时进行，以确保清单的质量。四、 公司231、负责编制招标文件，按审批权限报区域总部及总部成本管理部会签及审批。招标书及合同应使用控股统一范本。五、 工程建设单项造价在50万元以下，监理单项造价在50万元以下，材料采购及租赁维修10万元以下的开评标由公司负责实施及审批，报区域总部备案；工程建设单项造价在50万-500万元之间，监理单项造价在50万-100万元之间，材料采购及租赁维修10-50万元的开评标由公司及区域总部共同参与实施，区域总部总经理审批后报控股成本管理小组备案；工程建设单项造价在500万以上，监理单项造价在100万元以上，材料采购及租赁维修50万元以上的开评标由区域总部、总部及公司三方参与实施，并报控股成本管理小组审批。第十232、八条 施工阶段的成本管理：一、 对成本变化进行动态监控，严格执行成本预警和按月审结工作。金额小于50万元的变更预警，金额小于20万元及增加比例为合同总额的5%之内的变更审价，在规定的时限内由公司审核后报区域总部复核，由区域总部总经理审批后报控股备案；金额大于50万元（含50万元）的变更预警，金额20-50万元及增加比例为合同总额的5%以内的变更审价，在规定的时限内由公司审核后报区域总部复核，由总部成本管理部总监审批后报控股成本管理小组备案；金额大于50万元（含50万元）及增加比例为合同总额的5%以上的变更审价，在规定的时限内由公司审核后报区域总部及总部复核，由控股成本管理小组审批后报成本委员会233、备案；年度工程合同累计变更金额超过年度基建付款预算2%或金额超过500万以上的变更审价，在规定的时限内由公司审核后报区域总部及总部复核，由总部总经理审批。二、 按月做好成本动态统计及成本月度总结，于当月28日前送区域总部及总部成本管理部备案。三、 总部成本管理部应按月汇总各区域总部成本报表，编制成本管理简报。四、 总部成本管理部定期对区域总部及公司关于成本制度的执行、落实情况进行抽查、巡查，同时对区外管理部及公司提供成本方面的技术支持。第十九条 竣工阶段的成本管理：一、 公司负责编制结算计划书，包括进度计划、结算依据、结算原则，经区域总部会签后报总部成本管理部审批。二、 结算阶段成立项目结算联234、审小组，总部成本管理部派员参与结算联审工作，区域总部完成结算审核初稿，联审小组对结算初稿进行复审，并报总部成本管理部总监审定，最后报成本管理小组备案。三、 公司按结算计划提交结算总结报告，报区域总部审核后由总部成本管理部及成本管理小组进行复核，最后由成本管理委员会审批后报总部总经理备案。四、 竣工结算资料由公司报区域总部审核后送总部成本管理部复核备案，并由区域总部转交控股档案室存档。第二十条 公司项目材料设备采购管理：一、 区域总部或公司的职责（一） 结合当地具体情况，参照总部成本管理部采购管理制度制定本区外采购管理和流程，报总部成本管理部、成本管理委员会批准后实施。（二） 制定年度物资采购计235、划，报总部成本管理部备案。（三） 根据相应的权限，负责单项物资采购的招投标及零星采购工作。（四） 负责申报属于集团采购设备的申购及技术条件的编写。（五） 负责采购物品售后服务现场管理工作。二、 总部成本管理部职责（一） 负责审核区域总部采购制度和工作流程，并报成本委员会（工作小组）审批。（二） 负责审核各区域总部年度采购计划，并明确划分出属于集团采购的物资，并通知区域总部。（三） 负责采购属于集团采购范围内的设备材料及权限范围内单项物品的采购。（四） 负责支持各区域总部各项售后服务工作。（五） 负责检查并审核各区域总部制度流程执行情况及进货价格合理情况检查。三、 集团采购物资（一） 电梯； （236、二） 柴油发电机；（三） 变压器；（四） 高低压配电设备；（五） 电脑；（六） 空调；（七） 其他物质：集团采购的物质将根据公司项目运做情况不断扩大其范围。第二十一条 区域总部成本管理部总监的管理办法：一、 区域总部成本管理部总监由总部成本管理部派出，在授权范围内全权代表总部成本管理部实施成本监控，授权范围外把有关事项及时反馈回总部，其编制（工资、奖金）纳入总部成本管理部，由总部对其进行工作绩效考核及业务培训。二、 区域总部成本管理部总监在业务及质量上对总部成本管理部负责，进度配合上对区域总部总经理负责，接受双重管理，在坚持原则、落实管理制度的基础上，体现服务的精神。区域总部对成本管理部总监的237、使用有建议权。三、 总部成本管理部在不影响项目正常运作的前提下，根据情况，定期或不定期对区域总部成本管理部总监进行轮换调动。四、 区域总部成本管理部总监的工作职责：（一） 主持所负责区外的成本管理工作；（二） 负责招聘、培训、考核相关成本人员；（三） 负责编制成本目标、负责工程量清单、标底的编制、招标文件会签，参与项目的经济评审；（四） 参与投标队伍的考察及选择，负责开标及编制标书分析等开评标的经济评审工作、参与合同会签及付款会签；（五） 主持结算工作，编制结算总结报告；（六） 向总部成本管理部提交月度工作总结；（七） 对成本管理的重大突发事件向总部汇报；（八） 定期或不定期向总部成本管理部提238、交述职报告及当地市场成本调查报告。第四章 附 录第二十二条 本指导书列有附录公司项目成本管理审批权限表，与本指导书具同等效力。第五章 附 则第二十三条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第二十四条 本指导书由总部成本管理部负责解释及修订。2项目成本目标制定指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范项目的成本目标制定工作，并将其置于可控的范围。第二条 本指导书适用于公司项目成本目标的制定。第三条 本指导书所指“总部”为招商局地产控股股份有限公司，“区域总部”为招商局地产控股股份有限公司上海管理总部，“公司”指招商局地产（苏州）有限公司。第二章 工作要求第四条 项目成本目标由239、区域总部成本管理部负责制定，并报总部成本管理部审核后由总部成本委员会审批，总部总经理签发。第五条 项目成本目标的制定原则是熟悉工程基本情况和特点、掌握行业和市场情况，实事求是，准确且略有弹性，合理估算。第六条 在营销、策划、工程、租赁等相关人员的配合下，将项目成本按部门、专业进行分解并进行估算，形成有关成本目标，为领导决策及有关部门进行成本监控提供指导及依据。第七条 在有关部门提出项目准确定位及有关数据的书面资料以后，25天内由区域总部成本管理部完成成本目标的初稿报总部成本管理部审核，总部成本管理部在15天内完成审核后报总部成本委员会审批，最后由总部总经理签发。第八条 项目成本目标制定的工作内240、容：一、 充分理解项目的档次、定位、特点及所处环境因素。二、 按成本目标分解表内容详细进行估算。三、 筛选、检索相似或相近的当前历史项目的有关成本指标进行对比分析，形成初步的成本目标。四、 与公司成本、策划、工程、营销、财务等相关人员进行充分研究和商讨，吸取反馈意见，修改完善成本目标。五、 报总部成本管理部审核。六、 总部成本委员会审批。 七、 总部总经理签署后下发公司遵照执行。第三章 附 录第九条 本指导书列有附录项目成本目标制定流程，与本指导书具同等效力。第四章 附 则第十条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十一条 本指导书由总部成本管理部负责解释及修订。附录：项目241、成本目标制定流程公司成本/策划设计/工程/营销等相关人员 提出项目设计资料 配 合区域总部成本管理部部公司总经理按部门、专业进行成本估算及分解 配 合N 有关部门讨论 公司策划/工程/营销/财务确定 /设计等相关人员 Y总部成本管理部审 核 总部成本委员会 N审批 Y 审定 总部总经理 下发公司执行 3项目盈利分析报告编制管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范项目的盈利分析报告的编制工作，并将其置于可控范围。第二条 本指导书适用于公司项目盈利分析报告的编制。第三条 本指导书所指“总部”为招商局地产控股股份有限公司，“区域总部”为招商局地产控股股份有限公司上海管理总部，“公司”指招商局242、地产（苏州）有限公司。第二章 工作要求第四条 项目盈利分析报告由区域总部成本管理部及公司预算工程师共同负责编制，报总部成本管理部审核后由成本管理委员会审批，并报公司总经理备案。第五条 项目盈利分析报告编制的原则是熟悉工程基本情况和特点、掌握行业和市场行情，实事求是，合理估算和分析。第六条 在营销、策划、工程、租赁等相关人员的配合下，形成有关成本目标之后，及时计算出项目的盈利指标并进行不确定性分析，为领导决策及有关部门进行决策提供服务。第七条 在有关部门提出项目准确定位及有关数据的书面资料并初步确定项目的成本以后，25天内完成盈利分析及其报告的编制初稿报总部成本管理部审核，总部成本管理部15天内243、完成审核后报总部成本委员会审批。第八条 项目盈利分析报告编制的工作内容：一、 充分理解项目的档次、定位、特点及所处环境因素，项目开发的进展安排，并取得有关部门提供的售价、销售进度安排、租金、租赁安排等书面资料。二、 确定项目的成本。三、 进行盈利指标的计算及不确定性分析（注意与营销、租赁、财务等相关人员的协商与沟通）。 四、 对分析报告进行讨论、修订。 五、 报总部成本管理部审核后由成本委员会审批。六、 报总部分管领导及总经理审定。 七、 分发、存档。第三章 附 录第九条 本指导书列有附录项目盈利分析工作流程，与本指导书具同等效力。第四章 附 则第十条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发244、布之日起实施。第十一条 本指导书由总部成本管理部负责解释及修订。附录：项目盈利分析工作流程策划人员 设计图纸、相关资料 区域总部成本管理部/公司预算工程师 公司总经理按部门、专业进行成本估算及分解 区域 成本/策划/工程/财务相关人员讨论、确定成本 区域总部成本管理部公司总经理盈利指标测算 及不确定性分析成本/策划/工程/营销/财务/租赁讨论 总部成本管理部审 核 成本委员会 N 审 批 Y 总部总经理审 定 4项目成本管理计划书编制指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范项目成本管理计划书的编制工作，提高公司成本管理水平，形成有机协调的成本管理体系，并将其置于可控的范围。第二条 本指导书245、适用于公司项目成本管理计划书的编制。第三条 本指导书所指“总部”为招商局地产控股股份有限公司，“区域总部”为招商局地产控股股份有限公司上海管理总部，“公司”指招商局地产（苏州）有限公司。第四条 本指导书所指“成本”是项目施工过程中各种耗费的总和（详细内容见项目成本目标表），“项目成本管理计划书”是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实施过程中所发生的费用进行计划、控制的指导性文件。第二章 工作要求第五条 项目成本管理计划书由区域总部成本管理部会同各项目预算工程师共同负责在项目成本目标下发确定后进行编制，并报总部成本管理部审核后由成本管理小组审批。第六条 项目成本管理计划书的主要内246、容包括：一、 项目基本概况（一） 项目由来及地理位置：以何种方式取得的项目用地，用地性质为商住、商业还是工业；项目地理位置、交通状况、市政配套、周边状况等。（二） 项目的基本构成及建筑形态：地下室的情况（车库及人防）、上部建筑情况（裙楼、塔楼）、单栋或多栋、层高及楼高、耐火等级、抗震设防等。 （三） 建设规模及面积分配表（见附录1）（四） 项目建筑特征及建造标准（见附录2） 二、 项目总进度计划（见附录3）三、 项目成本目标（见附录4） 四、 项目成本控制措施（一） 设计过程中的成本控制1、 方案竞赛与评价,选出最佳方案；2、 选择有良好口碑、信誉好的设计单位进行施工图设计；3、 推行钢筋含量247、混凝土含量等指标的限额设计；4、 推行价值工程在设计上的应用。（二） 施工过程中的成本控制1、 把好招标关，在队伍选择、招标方式、材料选用等方面做到使价格得到充分的竞争；2、 做好投标报价的分析工作，强调施工过程中成本控制的重点与注意事项（尤其是变更）；3、 把好合同关，合同中有关成本的实质性条款要与招标书、标前答疑相一致；4、 严格执行总部项目成本变更预控预警分析制度5、 严格执行总部设计变更、现场签证、按月审结制度6、 按月进行项目实际发生成本的统计与反馈，并与估算值比较，发现偏差，及时采取措施纠偏。（三） 结算过程中的成本控制1、 结算进度计划：根据项目的实际进程和公司有关要求（如办三248、算单），制定详细的、可行的结算进度计划；2、 成立结算小组协调、处理有关结算事宜（如双方分歧等）；3、 规定结算原则及方式可参照合同中的有关规定；4、 其他结算事项。5、 关于营销费用的控制：从营销策划、推广计划、现场包装、样板房定位等多方面考虑；具体可参考公司营销费用管理制度。（四） 关于财务费用的控制1、 在不影响办理土地合同及土地证的前提下，尽量推后地价款的支付时间；2、 在不影响项目进度的前提下，合理安排项目的进度款支付时间；3、 尽早进行预售，在保证一定售价的基础上，尽快使房款回笼（注意：财务费用与款项的支出时间、项目进度、销售进程及售价等均有较大关系）。4、 项目成本控制特点及其他249、事项：结合项目本身的特点和具体情况，需要特别强调的事项。第三章 附 录第七条 本指导书列有附录建设规模及面积分配表、项目建筑特征及建造标准简表、项目总进度计划表及项目成本目标构成表。第四章 附 则第八条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第九条 本指导书由总部成本管理部负责解释及修订。附录一：项目建设规模及面积分配表序号项目名称面积或指标1总用地面积(M2)2总建筑面积(M2)3住宅面积(M2)4地下室(M2)5会所面积(M2)6架空层(M2)7商场(M2)8幼儿园面积(M2)9物业用房、垃圾站、设备房等10销售面积(M2)11容积率12建筑覆盖率13绿化率14停车位（个）250、15总户数（户）16销售面积/建筑面积附录二：项目建筑特征及建造标准简表建筑结构特征地基情况楼地面基础类型天棚结构类型外墙面墙体砌筑内墙面屋盖形式门窗屋面防水材料总平环境安装工程特征给排水管材照明、线路、灯具消防工程智能化设备电梯设备空调工程卫生设施其他设备附录三：项目总进度计划表阶段性事项时间备注土地出让合同签定时间用地规划许可证取得时间工程规划许可证取得时间规划方案确认时间施工图完成时间工程开工许可证取得时间桩基开工时间地下室开工时间地下室封顶时间主体封顶时间销售许可证办妥时间竣工入伙时间附录四：项目成本目标构成表序号费用项目总 价(万元)单位建筑面积分摊(元/M2)单位可售面积分摊(元/251、M2)备 注定位情况可比项目一土地费用1取得土地费用2土地开发费3拆迁补偿费4契税二勘察、设计等前期费1环评、可研报告2勘察费2.1 测绘2.2 文物古迹勘探2.3 初勘2.4 详勘2.5 施工放线3设计费3.1 概念设计3.2 方案设计3.3 施工图设计3.4 环境设计3.5 其他设计4咨询费5临设及其他费用5.1 临时道路5.2 临时用电5.3 临时用水5.4 场地平整5.5 临时围墙5.6 临时设施5.7 其他三建安工程费1基础工程1.1 土方1.2 基坑处理1.3 桩基工程1.4 其他基础工程2主体工程2.1 地下室2.1.1地下室结构2.1.2地下室建筑2.1.3地下室安装工程2.1252、.4其他2.2 上部主体2.2.1上部结构2.2.2上部建筑2.2.2.1 屋顶工程2.2.2.2 砌筑工程2.2.2.3 外墙饰面2.2.2.4 外墙门窗2.2.2.5防水工程2.2.2.6 入户门2.2.2.7 走道防火门2.2.2.8 阳台栏杆2.2.2.9 其他2.3 水电工程2.3.1电气工程2.3.1.1 主体工程电气2.3.1.2 有线电视预埋2.3.1.3 电话预埋2.3.1.4 宽带网预埋2.3.1.5 其他2.3.2给排水工程2.3.2.1 主体给排水2.3.2.2 直饮水系统2.3.2.3 热水系统2.3.2.4 其他2.4 公共装修2.4.1大堂精装修2.4.2电梯厅装253、修2.4.3架空层装修2.4.4楼梯间2.4.5公共走道2.4.6其他2.5 公寓室内装修2.5.1厨房装修2.5.2卫生间装修2.5.3厅房装修2.5.4阳台地面2.5.5其他3智能化3.1 水、电表抄送系统3.2 居家防盗系统3.3 对讲系统3.4 停车管理系统3.5 小区闭路监控系统3.6 背景音乐系统3.7 智能化防雷接地系统3.8 周界红外防越3.9 小区门禁系统3.10 电子巡更系统3.11 电子公告屏3.12 物业管理系统3.13 其他4人防工程4.1 人防设备及安装4.2 通风空调系统4.3 其他5消防工程5.1 水消防系统5.2 电消防系统5.3 气体灭火系统5.4 防排烟工254、程5.5 其他6燃气工程6.1 室内燃气工程6.2 室外燃气工程6.3 抄表报警控制系统6.4 其他7电梯7.1 电梯采购费用7.2 安装调试7.3 其他(轿箱装修等)8电讯及有线电视8.1 电话8.2 宽带网8.3 有线电视网8.4 其他9高低压配电9.1 低压配电系统工程9.2 高压配电设备及安装9.3 室外强电管道及电缆9.4 室外弱电管道埋设9.5 发电机设备及安装9.6 其他10区内总平环境(含绿化)10.1 绿化工程10.1.1公共绿化10.1.2组团绿化10.1.3私家花园绿化10.1.4其他10.2 建筑小品10.2.1雕塑10.2.2水景10.2.3小品10.2.4其他10.255、3 道路广场建造费10.3.1普通车行道10.3.2硬质铺装车行道10.3.3广场及人行道铺装10.4 围墙建造费10.5 室外电气及照明10.6 室外康乐设施10.7 室外给排水系统10.7.1室外给水系统10.7.2室外排水系统10.7.3雨污水系统10.7.4其他10.8 泛光照明10.8.1屋顶泛光照明10.8.2地面泛光照明10.8.3室内泛光照明10.9 区内标识系统10.9.1道路及车库画线10.9.2标识牌及楼牌10.9.3垃圾箱等10.10 其他四公共配套1管理用房及居委会2会所土建3会所装修4网球场土建、设施5泳池及设施6幼儿园土建7幼儿园装修8其他配套工程五其他工程建设费256、用六行政事业收费1监理费2质、安监费3招投标交易报务费4城市基础设施配套费 5异地绿化费6新型材料专项基金7城市燃气配套费8自来水配套费9供电贴费10施工堆码占道费11建筑工程墙改基金12土地管理费13消防设施配套费14人防工程异地建设费15噪声废水排污费16临时用工调配费17流动人员管理费18工程合同鉴证费19散装水泥专项资金20桩基检验费21室内环境检测费22地产交易手续费23电增容费24水增容费25煤气增容费26预售查丈费27白蚁防治28管线巡查费29其他收费七不可预测费(二七)项费用八维修基金九管理费用1公司经费（含工资）2开办、招待费3参观考察费十销售费用1广告、各种推广费用2样板房257、设计及装修营销费用部分(30%)3销售提成4售楼处装修及其它十一样板房设计及装修回收部分(70%)十二财务费用 1土地费用利息2开发费用利息成本费用合计说明：成本估算要本着在满足项目档次和定位的基础上，尽量做到全面、客观、准确，结合公司已有类似项目及同行类似项目进行纵、横向比较分析，使估算的结果具一定的市场竞争性和可操作性。 5工程量清单编制指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范公司项目的工程量清单及标底编制工作，并将其置于可控的范围。第二条 本指导书适用于公司项目工程量清单的编制。第三条 本指导书所指“总部”为招商局地产控股股份有限公司，“区域总部”为招商局地产控股股份有限公司上海管理258、总部，“公司”指招商局地产（苏州）有限公司。第二章 工作要求第四条 工程量清单编制工作由成本管理人员负责操作实施，公司设计、工程管理等相关人员协调与配合。第五条 凡公开招标项目或内部邀请招标金额在200万元及以上的项目都必须委托编制标底。第六条 主体总包工程的工程量清单及标底编制由公司预算工程师负责委托编制初稿，总部成本管理部负责委托编制校核稿。第七条 工程造价500万元以下的工程清单编制工作经区域总部成本管理部审批后由公司预算工程师操作实施，并报总部成本管理部备案；工程造价500万元以上的工程量清单编制工作须经区域总部成本管理部会签，总部成本管理部审批后，由公司预算工程师操作实施，并报成本小259、组备案。第八条 提供给公司预算工程师编制工程量清单的图纸及招标书应与发标时的施工图纸及招标书完全相同。第九条 确保编制工程量清单的图纸及招标书必须是会审后的最后版本，由开发部总监以上领导签署资料移交单后，移交给预算工程师。第十条 对设计变更及答疑文件，开发部相关设计、工程人员应及时以书面形式移交给预算工程师。第十一条 咨询公司在编制清单及标底过程中，对图纸或技术文件提出的疑问，预算工程师应及时协调并书面回复。第十二条 咨询公司编制工程量清单及标底的工作时限要求如下：一、 建筑面积5万M2的项目，正常情况在20-23个日历天完成；二、 建筑面积5-10万M2的项目，正常情况在23-25个日历天完260、成；三、 建筑面积10-15万M2的项目，正常情况在25-30个日历天完成；四、 建筑面积15万M2的项目，正常情况在30-35个日历天完成；五、 其他专项工程（如总平），正常情况在20个日历天完成。第十三条 咨询公司编制的文件成果应包括以下内容：一、 符合规定的工程量清单及标底文件；二、 单项工程/单位工程/分部工程的每平方米建筑面积钢筋、混凝土含量；三、 单项工程/单位工程的外墙总面积，按外墙材料划分的外墙面积，门窗面积；四、 单项工程/单位工程/分部工程的每平方米建筑面积（或实铺面积）造价（分专业）；五、 工程量清单及标底编制分析。第十四条 咨询公司的编制文件成果应由预算工程师和专业工程261、师联合审查，主体工程的编制文件成果总部成本管理部参与联合审查。根据不同权限，编制文件成果须经区域总部成本管理部总监或总部成本管理部总监审核签字后方可发出。第十五条 咨询公司必须将完成文件编制成果向公司作正式汇报，说明文件编制方法和各项经济技术指标，必须提供相应计算底稿复印件或相应电子文件，并安排编制人员参加标前答疑会。第三章 附录第十六条 本指导书列有附录委托工程量清单及标底编制工作流程，与本指导书具同等效力。第四章 附则第十七条 本指导书由总部成本管理部负责制定、解释、修订。第十八条 本指导书自总部分管领导审核通过、颁布之日起执行。附录：委托工程量清单及标底编制工作流程提供图纸及工程量清单咨262、询公司在一定时限里完成答疑预算工程师及专业工程师会审，区域总部成本管理部总监/总部成本管理部总监（按审批权限）签发工程、策划、设计人员咨询公司向公司作正式汇报安排编制人员参加标前答疑预算工程师收发资料预算工程师标前答疑文件经公司预算工程师会签并保存 编制时有疑问的 6工程（材料、设备）投标书造价分析指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范工程（材料、设备）投标书造价分析工作，保证工程（含设备、材料）招投标的公正、公平，维护公司的利益，为确定中标队伍提供科学、真实、准确的依据，保证评定标的顺利开展，将其置于可控的范围。第二条 本指导书适用于公司项目工程。第三条 本指导书所指“总部”为招商局地263、产控股股份有限公司，“区域总部”为招商局地产控股股份有限公司上海管理总部，“公司”指招商局地产（苏州）有限公司。第二章 工作要求第四条 工程（材料、设备）投标书造价分析工作由公司预算工程师负责完成，专业工程师协助对工程量提出意见。第五条 工程建设单项造价在50万元以下，监理单项造价在50万元以下，材料采购及租赁维修10万元以下的标书分析由公司预算工程师完成后报总经理审批及签发，并报区域总部成本管理部备案；工程建设单项造价在50万-500万元之间，咨询类造价在10万-50万元之间,监理单项造价在50万-100万元之间，材料采购及租赁维修10-50万元的标书分析由公司预算工程师完成后，公司分管经理264、及总经理、区域总部成本管理部总监执行审核会签后，报区域总部总经理审批及签发，并报总部成本管理部及成本管理小组备案；工程建设单项造价在500万以上，监理单项造价在100万元以上，材料采购及租赁维修50万元以上的标书分析由公司预算工程师完成后，公司分管经理及总经理、区域总部成本管理部总监及总经理执行审核会签后，报总部成本管理部总监审批及签发，并报控股成本管理小组备案。第六条 工程（材料、设备）投标书造价分析原则：认真、全面、真实地对标书进行经济评价及分析，及时、客观地提出评审意见。第七条 工程（材料、设备）投标书造价分析工作的时限要求为开标后三个工作日内提交正式的标书分析报告。第八条 工程（材料、265、设备）投标书造价分析的工作内容：一、 据招标书、图纸及其他招标文件，对投标书的造价进行合理性分析，说明投标书中存在的不合理、不正常现象。二、 分析报告的内容：（一） 招标项目的概况，包括基本情况，开标的内容、时间、地点，参加投标的施工单位，评定标原则。（二） 以表格形式比较各投标单位总的及各分项的投标价、预算价、下浮率。（三） 分析拟中标单位的报价与其他单位及当时市场价格的差异，看是否有重大漏项或不合理之处，对重点项目进行仔细分析。（四） 与以往项目包括与市场类似项目进行指标比较。（五） 提出合理建议。第三章 附 录第九条 本指导书列有附录工程（材料、设备）投标书造价分析工作流程，与本指导书具266、同等效力。第四章 附 则第十条 本指导书由总部成本管理部负责制定、解释、修订。第十一条 本指导书自总部分管领导审核通过、颁布之日起执行。附录：工程（含设备、材料）招投标书造价分析工作流程预算工程师收集资料 预算工程师对投标书深入分析专业工程师预算工程师编写分析报告 公司分管经理 50万元以下 公司分管经理/总经理、区域总部成本管理部总监审核会签 50-500万元公司分管经理/总经理、区域总部成本管理部总监/总经理 500万元以上 公司总经理 50万元以下 审批及签发区域总部总经理 50-500万元 500万元以上总部成本管理部总监区域总部成本管理部总监 50万元以下 总部成本管理部总监/成本小267、组区域总部总经理备 案 50-500万元 总部成本小组500万元以上 技术档案主管归档7工程造价现场审核管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范公司项目的工程造价现场审核工作，并将其置于可控的范围。 第二条 本指导书适用于公司项目的工程造价现场审核。第三条 为了加强公司按月审结的规范化管理，保证月结工作的顺利进行，及时解决按月审结中出现的争议，重点跟踪标书分析发现的问题，提高按月审结的审核质量，制定本管理指导书。第四条 本指导书所指“总部”为招商局地产控股股份有限公司，“区域总部”为招商局地产控股股份有限公司上海管理总部，“公司”指招商局地产（苏州）有限公司。第二章 工作要求第五条 工268、程现场定期审核原则：预算工程师每周必须1-2次现场审核，每月一次定期举行现场审核联席会议，解决当月月审存在的争议，做到月审月结，月结月毕。第六条 现场审核的工作内容：一、 跟踪标书分析发现的问题及投标单位相应的承诺书的实施情况。二、 对重大变更，由专业工程师配合预算工程师考察现场，包括调查现场变更的合理性及依据（主要是指是否符合合同、招标书及施工图要求），并审核变更引起的造价调整。三、 对项目使用的材料、设备进行了解和调查，包括品牌、单价、规格、质量和产地。主要审核是否符合招标书及施工图的要求及投标书的承诺，是否有“货不对板”的现象；是否有降低档次、降低定位标准的现象，并参与材料、设备的验收工269、作。第七条 现场审核方法：一、 本实施细则中的工程按月审结是指土建、安装、社区管网、园林建造、室内外高级装修、物料采购、营销广告、租赁维修等的按月审结。二、 参加现场审核的有关人员：预算工程师、采购工程师、部门总监、各专业工程师、营销人员、监理公司造价工程师及各专业工程师、施工单位各有关人员。三、 按月审结现场联席会议由监理公司负责组织召集，对当月月审工作中存在争议的问题需进行会前资料等方面的准备，并提前通知经办人员和知情等有关人员参加会议。四、 定期召开现场审核会议，对工程月审中有疑问的地方会同甲乙双方及监理公司的专业工程师及造价师进行现场勘察、现场测量，及时核验查实。五、 现场审核的结果由270、甲方预算工程师直接签署于月结资料上，同时附有监理及甲方专业工程师的签字，情况简述等。六、 对现场审核的结果、意见要及时记录，并反馈给相关工程人员，重大问题及分歧应及时向有关领导汇报。5万元以下由预算工程师确认，5万10万元由成本高级经理确认，10万元以上由成本管理部总监确认。七、 预算工程师在现场审核后填报“工程造价现场审核情况表”。第三章 附 录第八条 本指导书列有如下附录，与本指导书具同等效力。附录一：工程造价现场审核表附录二：工程造价现场审核工作流程第四章 附 则第九条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。第十条 本指导书由总部成本管理部负责解释及修订。附录一： 月工程造价现场审核情况表时间参加人员审核内容情况反映处理结果简述附录二：工程造价现场审核工作流程达成一致意见与专业工程师协商报有关领导提出问题审核调整造价及时进行现场审核专业工程师送预算工程师备案经批准过的补充、变更设计通知单或现场签证单一周内 必要时