1、管理评审程序1.目的用以保证管理层就质量体系是否满足质量方针及质量目标的要求,是否持续有效和适合当前的环境条件而按规定的时间间隔进行综合评价。2.适用范围适用于公司管理层对质量体系的评审。3.引用文件3.1 GFP14-1纠正与预防措施工作程序3.2 GFP5-1程序文件控制程序4.定义管理评审委员会：由总经理、管理者代表、副总经理、各部门负责人及总经理提名的其他人员组成。5.职责5.1 总经理负责组织管理评审委员会，并负责评审质量体系。5.2 管理评审委员会的职能是协助总经理评审质量体系。5.3 管理者代表负责召集并主持评审会议，向总经理报告质量体系的实施情况，并监督管理评审会议决定的实施。2、5.4 ISO9000工作组组长负责拟定管理评审会议纪要。6.资格和培训执行本程序无需特别培训及资格。7.程序7.1 管理评审会议每1年的时间间隔内至少举行一次。每年由管理者代表在第一季度内提出会议计划报总经理审批。管理评审委员会组织结构发生重大变动,或应委员会成员的要求,由总经理决定,可随时召开评审会议。7.2 由管理者代表召集管理评审会议,并须在会议前一周拟定评审会议计划,交总经理审批后，发给管理评审委员会各成员。评审会议计划应说明评审目的、时间、地点、参加人员、评审内容等项。7.3 评审内容应包括,但不限于:a) 上次管理评审会议后实施的纠正与预防措施总结； b) 根据客户投诉总结评价实3、际质量状况与顾客要求的符合性；c) 组织结构、人员和资源是否适合；d) 供应商评估总结；e) 内部与外部质量审核结果；f) 潜在的不合格及相应的预防措施；g) 依据内、外部质量审核结果、质量目标要求评价质量体系的有效性；h) 对质量方针进行评价；i) 如有必要,关于修改现行质量体系的建议。7.4 在评审时,对经常发生问题之处,应予特别注意,以利于发现系统性问题。7.5 如需采取纠正与预防措施,应按GPP14-1纠正与预防措施工作程序进行。7.6 管理者代表按评审会议决定并按GPP5-1程序文件控制程序的要求对质量体系文件进行修改，监督修改的质量体系文件的及时实施，并对其有效性进行评价。7.7 4、ISO9000工作组组长须在评审会议后拟出管理评审会议纪要,并分发给评审委员会成员。7.8 如有委员会成员缺席,委员会可在总经理、管理者代表及至少三分之二部门负责人出席的条件下召开。8.记录8.1管理评审会议纪要由ISO9000工作组组长保存二年后交公司档案员永久保存。9.附件无。材料（设备）检验及检验状态控制程序1. 目的确保工程材料经过检验或试验合格后才投入使用。2. 适用范围2.1. 适用于工程部施工监理的项目中所使用的工程材料的检验和试验。3. 引用文件3.1. 建筑材料标准规范实施手册3.2.现行建筑施工规范大全3.3 建筑装饰工程施工及验收规范4. .定义4.1. 直观检验：通过尺5、量、触摸、观察、敲打、调试、对比样板等方法进行检验验证。4.2. 委托试验：委托政府部门对材料进行试验，化验验证。4.3. 现场测试:对现场配制材料和配制还未成形的材料进行计量、稠度、塌落度等的测试。5. 职责5.1. 项目施工负责人或经项目施工负责人授权的其他监理人员负责土建类材料开箱验货。5.2. 水、电、暖通专业负责人负责对口专业类材料开箱验货以及部分材料自检。5.3. 专业技术人员（即持有建材送检见证工作卡者）负责原材料委托试验的取样送检见证。5.4. 主管副总经理批准材料的紧急放行、降级使用。5.5. 建材供应部采购员负责由其购买的不合格材料的退换处理。6. 资格或培训6.1. 委托6、试验委托的试验单位必须是政府监督部门或政府指定的具有建材试验资格的单位。6.2. 委托试验取样见证人必须持有政府监督部门签发的建材取样送检见证人工作卡。6.3. 材料验货监理人员必须是对口专业人员。7. 程序7.1. 材料的检验分为：直观检验、委托试验、现场测试三种方法。7.2. 各种材料具体采用的检验方法见建筑材料标准规范实施手册、现行建筑施工规范大全和JGJ73-91 建筑装饰工程施工及验收规范中的材料质量章节。7.3. 直观检验：7.3.1. 材料进场后，建材供应部或施工单位采购员应立即通知各专业负责人，由专业负责人组织建筑专业人员（与建筑有关时），施工单位质检人员等相关人员，根据建筑材7、料标准规范实施手册、现行建筑施工规范大全和JGJ73-91 建筑装饰工程施工及验收规范的有关规定（即材料的抽样方式、数量、部位等）和建筑材料（设备）选型定板通知单（见GFP6-4-F3）、建筑材料（设备）选型定板更改通知单（见GFP6-4-F5）进行厂家、颜色、规格、型号、性能、材质、出厂合格证等进行确认。7.3.2. 若材料进场后，来不及进行检验，各专业负责人应要求施工单位在材料堆放场地标记“待检、严禁使用”的标识。7.3.3. 直观检验合格后，由参加检验人员在开箱验货单（GFP15-1-F9）上签名确认，且由专业负责人要求施工单位把“待检、严禁使用”标识撤走。7.3.4. 直观检验不合格的8、材料由专业负责人要求：堆放在施工现场的材料由施工单位做好“不合格，严禁使用”的标识；堆放在建材供应部仓库的由建材供应部做好“不合格”标识。7.3.5. 根据不合格材料的具体情况，专业负责人应迅速上报主管副总经理且组织工程部相关人员确定处理意见，然后进行“退货”或“让步接收”标识或降级使用后的使用功能、内容方面的标识等。7.3.6. 降级使用的材料，应由采购单位（建材供应部或施工单位）填写降级使用报告（GFP10-1-F2），由项目施工负责人和主管副总经理，工程部相关人员签字确认。7.4. 委托试验：7.4.1. 材料进场后由专业技术人员外观检验无异常现象，且有出厂合格证后，根据建筑材料标准规范9、实施手册、现行建筑施工规范大全和JGJ73-91 建筑装饰工程施工及验收规范规定的有关抽样方式、部位、数量，跟踪监督施工单位质检员进行取样、编号，在送检见证单上签名确认且同施工单位质检员一起将试样送至政府部门试验室。7.4.2. 当材料外观有异常现象或出厂合格证与批号不符等情况，专业技术人员应及时上报专业负责人，按7.4.7条执行。7.4.3. 从材料进场到试验报告出来之前，专业技术人员应要求施工单位在材料堆放场地或仓库标记“待检、严禁使用”的标识。7.4.4. 紧急放行在施工急需使用，检验和试验结果不能及时提供的情况下对同时满足下列条件的材料进行紧急放行：1）次要材料运用于除结构类、隐蔽工程10、之外且易于返工的部位；2）材质较为稳定的材料；3）必须有产品合格证。紧急放行应尽量避免，必须放行时，由施工单位、建材供应部填写紧急放行报告（GFP10-1-F1），依次报项目施工负责人，工程部施工副经理审核，主管副总经理审批。报告上须详细记录材料批号，使用部位、日期及以后检验结果，且由专业技术人员要求施工单位在使用部位进行“紧急放行材料使用部位”的标识。如检验不合格，依紧急放行报告及现场标识追溯出不合格部位，按7.4.7进行处理。7.4.5. 委托试验的材料，专业技术人员应审核试验报告，确认材料质量符合规范要求，方可使用，且要求施工单位将“待检、严禁使用”的标识换成“已检合格”的标识。7.4.11、6. 对于现场配制的材料例如：砂浆、混凝土等，现场监理人员根据有关规定不定时间、部位进行取样、编号等并送到指定的地点养护，等到龄期后，在送检见证单上签名且同施工单位质检员一起将试样送至政府部门指定的有建材试验资格的试验室。7.4.7. 不合格品的处理a. 当试验结果为不合格（紧急放行的不合格见b条），由项目施工负责人组织工程部相关人员，根据材料的类型，使用部位等情况确定处理意见，如退货、重新取样送检，降级使用等。b. 当紧急放行材料试验结果不合格时，由项目施工负责人要求施工单位立即停止使用，做好“不合格、严禁使用”的标识且填写不合格材料报审单（见GFP13-1-F1），工程部施工副经理签字确认12、。c. 当为现场配制的材料（例如：砂浆、混凝土），试验不合格时，由项目负责人填写质量事故调查报告（见GFP13-1-F2），工程部施工副经理审核后，上报主管副总经理主管且组织工程部或其他相关人员共同讨论确定处理意见。7.5. 现场测试7.5.1. 现场配制材料例如砂浆、混凝土、防水材料等，监理人员应对其配合比计算进行测量，对于不符合设计要求，应立即通知施工单位整改。7.5.2. 现场施工过程中，现场配制而未成形的材料，例如：砂浆、混凝土等现场监理人员进行稠度、塌落度的测试。当测试结果超出规范要求时，应立即通知施工单位整改。7.6. 不合格处理意见的实施7.6.1. 退货处理的由建材供应部业务员13、落实退货处理。7.6.2. 工程部项目施工负责人等相关人员落实不合格材料报审单或质量事故调查报告的处理意见。7.7. 对于堆放时间较长失效的材料或加工剩余的边角废料和检验证明完全不能使用的材料等，监理人员应监督跟踪施工单位堆在“废品区”，做好“废品”标识。8. 记录8.1开箱验货单、降级使用报告、紧急放行报告单、不合格材料报审单、质量事故调查报告、工程材料送检见证单、材料合格证、试验报告单由各专业负责人作为资料，竣工后交资料室永久保存。9. 附件9.1. GFP10-1-F1紧急放行报告9.2. GFP10-1-F2降级使用报告GFP10-1-F1.2紧急放行报告材料情况：使用部位： 申请人签14、字： 项目施工负责人： 签名： 日期：工程部施工副经理： 签名： 日期：主管副总经理： 签名： 日期：检验试验结果反馈： 责任人： 日期：GFP10-1-F2.2降级使用报告 编号：材料情况： 签章：会 签 栏项目施工负责人工程部施工副经理主管副总经理竣工验收程序1.目的确保工程如期验收,达到国家验收规范要求。2.适用范围适用于公司开发建设的工程项目验收。3.引用文件3.1GFI-GC-6施工问题处理工作细则3.2GFI-GC-16变配电工程施工验收程序3.3GFI-GC-17消防工程施工验收程序3.4GFI-GC-18室外给水工程施工验收程序3.5GFI-GC-15燃气工程验收点火程序3.615、深圳市城市建设档案文件材料归档内容（建设工程部分）3.7竣工图编制规定3.8城建档案组卷整装移交规定3.9GFP13-1不合格控制程序4.定义4.1 各专业施工监理人员：指工程部施工阶段各专业负责人、各专业技术人员、现场监理。5.职责5.1工程部施工副经理负责审定工程质量等级核验书、竣工验收申请表（见GFP10-2-F5），并出席核验、竣工验收、代表公司发言。5.2工程部项目施工负责人负责组织初验、核验、竣工验收，主持初验，审核竣工资料；并通知物业管理公司有关人员参加初验、竣工验收。5.3工程部各专业施工监理人员负责参加验收，负责监督施工单位落实质量问题处理。5.4项目开发部负责组织建筑工程规16、划验收。6.资格和培训施工监理人员必须是助理工程师以上职称的专业技术人员。7.程序7.1验收依据：国家有关设计、施工及验收规范、规程、质量检验评定标准、施工图纸及有关资料。7.2单位工程（不含零星工程）验收分三次：初验、核验、竣工验收。7.2.1工程临近完工，项目施工负责人与施工单位总负责人协商，确定计划初验日期。7.2.2项目施工负责人督促施工单位在计划初验日期十天前组织有关人员进行全面质量检查，发现问题按照GFI-GC-6施工问题处理工作细则处理。并按照深圳市城市建设档案文件材料归档内容（建设工程部分）、竣工图编制规定和城建档案组卷整装移交规定整理好竣工资料。7.2.3项目施工负责人督促施17、工单位在计划初验五天前填报竣工验收（初验）申请表（见GFP10-2-F1）。7.2.4项目施工负责人在收到竣工验收（初验）申请表二天内组织工程部各专业施工监理人员、施工单位有关人员对工程进行全面质量检查，发现问题按照GFI-GC-6施工问题处理工作细则处理，检查竣工资料按照深圳市城市建设档案文件材料归档内容（建设工程部分）、竣工图编制规定和城建档案组卷整装移交规定进行。项目施工负责人根据检查结果在竣工验收（初验）申请表上签字，发送施工单位。7.2.5项目施工负责人在计划初验三天前联系质监站确定初验时期，并联系设计院、物业公司、施工单位有关人员，组织初验。7.2.6项目施工负责人主持初验，会上汇18、报监理情况，并代表公司方面发言。7.2.7初验检查完后，各与会单位有关人员提出检查发现的问题及整改意见。工程部各专业施工监理人员负责记录，上报项目施工负责人。7.2.8项目施工负责人一天内汇总记录，问题处理按照GFI-GC-6施工问题处理工作细则进行。7.2.9各专业监理人员逐个整改、落实初验发现的问题。7.2.10项目施工负责人根据初验情况、分部工程质量评定表（见GFP9-5-F6）、竣工资料检查情况进行评定，填写单位工程观感质量评定表（见GFP10-2-F3）、质量保证资料核查表（见GFP10-2-F2）、单位工程质量综合评定表（见GFP10-2-F4）。7.3核验7.3.1项目施工负责人19、督促施工单位初验后三天内上报工程质量等级核验书，组织各专业施工监理人员根据初验结果填写工程质量等级核验书相应栏目，并经工程部施工副经理签字、盖工程部公章后，发送施工单位并督促施工单位上报工程质量等级核验书给质监站负责人批准。7.3.2项目施工负责人与施工单位负责人商定核验日期，并提前三天联系质监站、设计院、施工单位，组织核验。7.3.3质监站负责人主持核验，根据核 验情况，征求与会单位意见，进行核验评定，质监站有关人员填写质量问题处理通知单给施工单位。7.3.4项目施工负责人在核验总结会上汇报项目有关监理情况。7.3.5工程部施工副经理负责人参加核验，并代表公司方面发言。7.3.6项目施工负责20、人根据质量问题处理通知单与施工单位协商整改期限，并督促施工单位办理工程质量等级核验书。7.3.7各专业施工监理人员按质量问题处理通知单监督施工单位在整改期限内逐个整改、落实。7.4竣工验收7.4.1项目施工负责人根据核验发现质量问题处理情况，督促施工单位上报竣工验收申请表，组织各专业监理人员填写竣工验收申请表相应栏目，并经工程部施工副经理签字，盖章后发送施工单位。施工单位上报建设局有关负责人批准。7.4.2项目施工负责人与施工单位总负责人确定竣工验收日期，并提前三天联系建设局、质监站、设计院、物业公司，组织竣工验收。7.4.3项目负责人在竣工验收前应完成书面的监理总结，主要内容应有工程概况、监21、理措施、质量、进度情况，有无重大问题出现及处理过程等。7.4.4建设局负责人主持验收，根据验收情况，征求与会单位的意见，进行最终评定。7.4.5项目施工负责人会上作监理总结发言，并上报书面监理总结给建设局负责人。7.4.6工程部施工副经理参加会议并代表公司方面发言。7.4.7项目施工负责人督促施工单位送整套竣工图和竣工资料到市档案馆审查存档，并办理竣工验收证明书，施工单位拿到竣工验收证明书后，交项目施工负责人一份原件，原件由项目施工负责人交公司资料室存档，并留一份复印件。7.4.8项目施工负责人督促施工单位在工程竣工验收后二个月内上交叁份竣工图和竣工资料。7.4.9项目施工负责人在接到施工单位22、交来的竣工图和结算资料后，组织各专业负责人对竣工图进行严格认真审核，并须在每张竣工图上签字认可，45天内将竣工结算资料审核完毕。7.4.10项目施工负责人组织各专业负责人填写工程结算通知单（见GFP10-2-F6）和工程预、结算资料交接清单（见GFP9-15-F1）。经施工副经理、部门负责人审核签字后，连同竣工结算资料一起送预决算室，由预决算室进行结算工作。7.5建筑工程规划验收7.5.1项目开发部报建员在接到工程部发来的建筑工程规划验收通知单后，准备建筑工程规划许可证复印件等到市规划国土局或分局办公室登记，提出申请建筑工程规划验收。7.5.2项目开发部报建员负责带领规划国土局有关人员到工程现23、场进行验收工作。7.5.3验收合格后，报建员按通知到登记办公室领取规划验收许可证，若不合格，如能在限期内整改，由报建员组织分局重新验收，验收合格后，由报建员领取颁发的规划验收许可证。不能整改的等候接受地政监察处处理，处理完毕办理其它有关手续后补领规划验收许可证。7.6土建专业零星工程（不含室外安装工程）验收7.6.1工程临近完工，零星工程施工负责人与施工单位总负责人协商，确定计划验收日期。7.6.2零量工程施工负责人督促施工单位在计划验收日期五天前组织有关人员进行全面质量检查，发现问题按照GFI-GC-6施工问题处理工作细则处理，并按照深圳市城市建设档案文件材料归档内容（建设工程部分）、竣工图24、编制规定和城建档案组卷整装移交规定整理好竣工资料。7.6.3施工单位填写竣工验收申请表报零星工程施工负责人批准。7.6.4零星工程施工负责人提前一天联系、物业公司、工程部有关人员，组织验收。7.6.5零星工程施工负责人主持验收，并汇总与会单位发现的问题，发现问题按照GFI-GC-6施工问题处理工作细则处理，验收不合格按GFP13-1不合格控制程序执行。7.6.6各专业施工监理人员监督施工单位在整改期限内逐个整改、落实，整改完后，应进行现场检查。7.6.7零星工程施工负责人组织各专业技术人员现场检查，并检查竣工资料，根据检查情况填写竣工验收证明书。7.6.8零星工程施工负责人要求施工单位在工程竣25、工验收后半个月内上交三整套竣工图和竣工资料。7.7给排水、电气、暖通专业零星工程验收7.7.1与土建专业相配套的零星工程,验收日期由土建专业施工监理人员负责确定。7.7.2本专业独立立项以及与单位工程相配套不需立项的零星工程、验收日期由施工监理人员根据工程进度计划以及实际进度情况，确定验收日期。7.7.3施工监理人员提前一天通知物业公司等有关单位相关技术人员、管理人员参加验收。7.7.4施工监理人员主持本专业的竣工验收工作：7.7.4.1检查施工单位制作的竣工资料； 7.7.4.2组织检查工程质量，并汇总各单位人员提出的问题，拟定施工问题处理通知书(见GFP9-10-F5)发送施工单位，限期整26、改。7.7.4.3根据各单位人员评议结果，如验收合格，填写竣工验收证明书，如验收不合格，按GFP13-1不合格控制程序执行。7.7.5验收中发现的施工问题整改完毕，施工监理人员要进行现场核查，核查结果填写施工问题处理通知单“处理结果”栏。7.7.6施工监理人员接到施工单位提供的竣工资料后，要进行认真审查，如施工问题已处理完毕，竣工资料审查无误后，在竣工资料上签字，作为工程决算依据。7.7.7由政府部门或专业公司进行验收的零星工程,其验收工作由施工监理人员按以下工作文件操作： GFI-GC-16 变配电工程报建及验收程序 GFI-GC-17 消防工程施工验收程序 GFI-GC-18 室外给水工程27、施工验收程序 GFI-GC-15 燃气工程验收点火程序7.8单位工程（单独立项的零星工程除外）的竣工验收（包括消防、室外给水、燃气等配套设施）完成后两周内，由工程部经理组织工程部、物业公司、项目开发部、销售部、建材供应部等与本项目有关的所有人员进行总结性的讨论大会，就本项目的规划设计、投资控制、工程进度、工程质量、建材的供应等方面进行讨论。讨论结果由工程部经理安排人员整理成工程竣工总结会议纪要，并发给与会人员。8.记录8.1竣工验收（初验）申请表、分部工程质量评定表、单位工程观感质量评定表、质量保证资料核查表、单位工程质量综合评定表、质量问题处理通知单、监理总结、竣工验收证明书由项目施工负责人28、保存至工程竣工验收，整理成竣工监理资料交公司档案室永久保存。8.2工程竣工总结会议纪要由工程部资料员永久保存。9.附件9.1 GFP10-2-F1竣工验收（初验）申请表9.2 GFP10-2-F2质量保证资料核查表9.3 GFP10-2-F3单位工程观感质量评定表9.4 GFP10-2-F4单位工程质量综合评定表9.5 GFP10-2-F5竣工验收申请表9.6 GFP10-2-F6工程结算通知单GFP10-2-F1.2竣工验收（初验）申请表工程名称施工单位申请日期申请初验日期项目施工单位自评等级地基与基础工程主体工程地面与楼面工程门窗工程装饰工程屋面工程建筑采暖卫生与煤气工程建筑电气安装工程通29、风与空调工程电梯安装工程质量保证资料观感质量得分率单位工程质量评定等级各专业施工监理人员会签栏项目施工负责人审核工程部施工副经理审批GFP10-2-F2.2质量保证资料核查表工程名称：序号项目名称份数核查情况1建筑工程钢材出厂合格证、试验报告2焊接试（检）验报告3水泥出厂合格证或试验报告4砖出厂合格证、试验报告5防水材料合格证、试验报告6构件合格证7混凝土试块试验报告8砂浆试块试验报告9土壤试验、打（试）桩记录10地基验槽记录11结构吊装、结构验收记录12建 与筑 煤采 气暖 工卫 程生材料、设备出厂合格证13管道、设备强度、焊口检查和严密性试验记录14系统清洗记录15排水管灌水、通水试验记录30、16锅炉烘、蒸炉、设备试运转记录17建 安筑 装电 工气 程主要电气设备、材料合格证18电气设备试验、调整记录19绝缘、接地电阻测试记录20通 空风 调与 工 程材料、设备出厂合格证21空调调试报告22制冷管道试验记录23电 工梯安装 程绝缘、接地电阻测试记录24空、满、超载运行记录25调整、试验报告核查结果专业技术人员：项目施工负责人： 年 月 日注：1、本表适用于工业与民用建筑的建筑工程和建筑设备安装工程，有特殊要求的工程，可据实增加检查项目；2、合格证、试（检）验单或记录单内容应齐全、准确、真实；抄件应注明原件存放单位，并有抄件人、抄件单位的签字和盖章。GFP10-2-F3.1单位工程观31、感质量评定表工程名称：序号项目名称标准分评定等级备注一级100%二级90%三级80%四级70%五级01建筑工程室外墙面102室外大角33外墙面横竖线角34散水、台阶、明沟25清水槽（线）16变形缝、水落管27屋面坡向28屋面防水层39屋面细部310屋面保护层111室内顶棚4（5）12室内墙面1013地面与楼面1014楼梯、踏步215厕浴、阳台泛水216抽气、垃圾道217细木、护栏2（4）18门安装419窗安装420玻璃221油漆4（6）22室内给排水管道坡度、接口、支架、管件323卫生器具、支架、阀门、配件324检查口、扫除口、地漏225室内采暖管道坡度、接口、支架、弯管326散热器支架22732、伸缩器、膨胀水箱2P.1/2工程名称：序号项目名称标准分评定等级备注一级100%二级90%三级80%四级70%五级028室内煤气管道坡度、接口、支架229煤气管与其他管距离130煤气表、阀门131室内电气安装线路敷设232配电箱（盘、板）233照明器具234开关、插座235防雷、动力236通风风管、支架237风口、风阀、罩238风机139空调风管、支架240风口、风阀241空气处理室、机组142电梯运行、平层、开关门343层门、信号系统144机房1合计应得 分 实得 分， 得分率 %检查人员： 年 月 日注：1、表中某项含有若干分项时，基标准分值可根据比重大小先行分配，然后分别评定等级；2、检33、查数量：室外和屋面全数检查（分为若干个检查点），室内接有代表性的自然间抽查10%，应包括附属房间及厅道等；3、评定等级标准：抽查或全数检查的点（房间）均符合相应质量检验评定标准合格规定的，评为四级；其中有20%-49%的点（房间）达到标准优良规定者，评为三级；有50%-79%的点（房间）达到标准优良规定者，评为二级；有80%及其以上的点（房间）达到标准优良规定者，评为一级。有不符合标准合格规定的点（房间）者，评为五级，并应处理；4、表中表括号的标准分，表示工作量大时的标准分；5、表中电梯的标准是按一台列的分，当为两台时，总分为10分；三台及三台以上时总分为15分；6、由于观感评分受评分人的技术34、水平、经验等的主观影响，所以评定时应由三人以上共同评定。P.2/2GFP10-2-F4.2单位工程质量综合评定表工程名称： 施工单位：建筑面积： 结构类型：开工日期： 年 月 日 竣工日期： 年 月 日序号项目评定情况核定情况1分部工程质量评定汇总共 分部，其中优良 分部，优良率 %，主体分部质量等级装饰分部质量等级安装主要分部质量等级2质量保证资料评定共核查 项，其中符合要求 项，经鉴定符合要求 项3观感质量评定应 得 分实 得 分得分率 %4评定等级：项目施工负责人： 施工副经理：年 月 日GFP10-2-F5.2竣工验收申请表工程名称施 工 单 位申请日期申请竣工验收日期项目核验评定等级35、地基与基础工程主体工程地面与楼面工程门窗工程装饰工程屋面工程建筑采暖卫生与煤气工程建筑电气安装工程通风与空调工程电梯安装工程质量保证资料观感质量得分率单位工程质量评定等级各专业施工监理人员会签栏项目施工负责人审核工程部施工副经理审批GFP10-2-F6.1工 程 结 算 通 知 单 工程名称施工单位负责人及联系电话合同编号合同签订时间实际开、竣工时间 年 月 日至 年 月 日质量等级合同取费标准奖 罚甲供材料品种甲方分包项目其它说明会签栏项目施工负责人暖 通给 排 水施工副经理电 气部门负责人检验、测量和试验设备控制程序1. 目的保证检测仪器处于完好状态，且检测结果精确、无误。2. 适用范围本36、程序适用于工程部施工监理业务中所使用的各类(A、B、C)检验、测量仪器设备。3. 引用文件3.1. 国家建筑工程检测仪器规范4. 定义4.1. 检测仪器：指建筑工程过程中所使用的检验、测量仪器设备、工具，共分为A、B、C三类。A类：指经纬仪、水准仪等较精密仪器B类：指回弹仪、北欧表、千分尺、接地电阻测量表等测量仪表C类：指靠尺、卷尺、皮尺、台秤、线锤、小铁锤等其他检测工具。5. 职责5.1. 办公室资料员负责各类检测仪器保管、领用登记等管理工作。5.2. 工程部各专业监理人员负责检测仪器购置、送检、维护、使用。6. 资格或培训专业类检测仪器必须由各专业施工监理人员使用。7. 程序7.1. 管理37、卡办公室负责人接收到新购除卷尺、线锤、小锤子之外的检测仪器时，安排资料员制定检测仪器的管理卡（见GFP11-1-F1），制定时须填写检测仪器的编号、类别、名称、型号、厂家、出厂日期、检定日期及有效期、检定单位、修理情况等。7.2. 购置检测仪器已有的，原则上不增购，对于缺项的A、B类或使用量大的C类易耗品，由对口专业负责人拟写工作传签单申请，工程部施工副经理、主管副总经理签定意见后，由专业负责人负责购置，购回后交办公室。办公室资料员在建筑工程检测仪器汇总表（见GFP11-1-F2）上登记。且制定管理卡，保存合格证，使用说明等资料。7.3. 调拨、领用7.3.1. 办公室资料员负责检测仪器的调拨38、发放工作。领用人领用时应先检查其各类标志(编号、合格证、检定状态、标识)、配件等是否齐全；检查仪器是否状态良好，再在检测仪器领用记录（见GFP11-1-F4）上登记领用日期、仪器名称、领用前状况、归还时状况、领用人签名。7.3.2. 施工监理人员不得自行转借检测仪器。7.4. 使用使用者应严格按使用说明及有关规程使用、操作，一旦发生仪器全身和标识的丢失、损坏、脏污等情况，由办公室资料员按公司规定进行处理。7.5. 归还7.5.1. 使用完后，马上交回办公室。资料员应检查各类标志、配件等是否齐全，状态是否良好，一切完好之后，填写归还日期，接收者签名。7.6. 保养：a.交回办公室的A、B类检测39、仪器，由办公室资料员保养。b.常用的易耗品，例如：卷尺、线锤、锤子等常用检测工具，由各专业施工监理人员自行保养。7.7. 修理当检测仪器发生故障时，由专业工程师填写工作传签单（见GFP11-1-F3）申请送国家质量技术监督局深圳计量检定站修理，办公室资料员负责在管理卡上记录故障情况及恢复情况。7.8. 检定7.8.1. A、B类检测仪器由工程部经理安排各专业监理人员按照国家建筑检测仪器规范要求及周期进行检定或送外检定，并在检查仪器管理卡（见GFP11-1-F1）上登记检定日期、送检人姓名。7.8.2. C类精度等级较低的检测仪器，由专业工程师自行调较或内外比对检定、换算。7.8.3. 各种检测40、仪器的检定由办公室资料员在管理卡上做好记录，且在仪器贴上标识。7.8.4. 检定不合格及报废如果检定不合格，由工程部各专业监理人员按7.7修理方法处理,若经国家质量技术监督局深圳计量检定站修理后，确定无法修理合格，由资料员在管理卡上记录报废，在仪器上贴上“报废”标识且隔离或销毁。8. 记录8.1检测仪器管理卡、检测仪器领用记录、检测仪器检查证书由办公室资料员保存，到此仪器报废一起销毁为止。8.2最新的建筑工程检测仪器汇总表由办公室资料员保存。9. 附件9.1. GFP11-1-F1 检测仪器管理卡9.2. GFP11-1-F2 建筑工程检测仪器汇总表9.3. GFP11-1-F3 工作传签单941、.4. GFP11-1-F4 检测仪器领用记录GFP11-1- F1.2检测仪器管理卡编号（ ）类别（ ） 检测仪器名称： 检测仪器牌号： 厂 家： 出 厂 日 期： 有 效 期： 检 定 情 况： 送检人: 日期: 修 理 情 况： 附件： 一九九 年 月 日 制定GFP11-1-F4.1 检测仪器领用记录序号领用日期仪器名称领用前状况归还时状况领用人归还日期接受人GFP11-1F2.1建筑工程检测仪器汇总表编号名称牌号购置日期分布情况备注GFP11-1-F3.1 金地（集团）股份有限公司工作传签单自： 事由：部门领导意见：致： 致： 致： 落实情况：不合格控制程序1.目的对不合格材料和不合42、格施工及验收不合格进行调查、分析，确定处理方案，控制不合格材料的使用，控制不合格施工和不合格验收的返工。2.使用范围本程序适用于材料检验、施工过程以及工程验收为不合格的控制。3.引用文件3.1 GFP10-1材料(设备)检验及检验状态控制程序3.2 GAP5-8纠正与预防措施控制程序3.3 GFI-ZS-3经济合同索赔纠纷处理程序3.4 GFP9-1项目总体计划控制程序4.定义无。5.职责5.1工程部施工副经理负责不合格材料、不合格施工及不合格验收的原因调查，提出不合格处理意见和返工及其整改落实。5.2建材供应部材料采购员负责不合格材料的退换。5.3建材供应部材料采购主办负责执行不合格材料的折43、价转让及报废手续办理。5.5财务总监负责审核不合格材料的折价转让和报废处理。5.6主管副总经理负责批复处理意见。5.7总经理负责对重大工程事故和进价总额等于或超过10万元的大宗不合格材料折价转让或报废的处理意见的审批。6.资格或培训执行本程序无须特别的资格和培训。7.程序7.1材料的不合格控制程序7.1.1材料进场后,工程部施工监理人员按GFP10-1材料（设备）检验及检验状态控制程序检查材料及配件的质量。工程剩余材料入库时，建材供应部采购员、仓管员和工程部施工监理人员共同对入库材料及配件进行质量检验。7.1.2经检查发现的不合格品及不合格批，均由检验者及仓管员隔离存放，并做不合格标识。对批量44、不合格或检验者认为重要的单件不合格，需由检验者报工程部项目施工负责人和建材供应部材料采购主办复检，确认。7.1.3仓管员对库存的不合格材料情况每月至少向建材供应部材料采购主办汇报一次，材料采购主办根据具体情况定期或不定期填写不合格材料报审单（见GFP13-1-F1），由建材供应部经理、工程部项目施工负责人送交工程部施工副经理处理。7.1.4工程部施工副经理根据材料的种类，分别安排建筑工程师，结构工程师或设备工程师调查、分析产生不合格的原因，按以下五类处理意见确定一种，由工程部施工副经理审核签字后书面提交工程部经理、主管副总经理审批。但做折价转让或报废处理的，须先经财务总监审核；折价转让或报废处45、理的材料进价总额等于或超过10万元的，由主管副总经理审核后报总经理审批。a) 材料退货，由建材供应部材料采购员负责办理退货手续。b) 材料降级使用，由工程部施工监理人员做出材料降级使用标识。c) 材料改变使用部位，由工程部材料检验员做出材料限定使用标识。d) 由工程部施工监理人员、建材供应部材料采购员和施工单位材料员一起逐件开箱检验。合格的验收，不合格的由建材供应部材料采购员退换。e) 折价转让或报废处理。7.1.5主管副总经理或总经理审批后，转交工程部、建材供应部相关人员按主管副总经理的批复意见处理。凡折价转让或报废处理的不合格材料，建材供应部材料采购主办须将处理结果连同领导批复意见交财务部46、作帐务调整。7.1.6由此产生的法律纠纷，由建材供应部采购员按GFI-ZS-3经济合同索赔纠纷处理程序办理。7.1.7在施工过程中，施工人员提出或工程监理人员发现批量性或性质严重的不合格材料，由施工监理人员报项目负责人、工程部施工副经理研究处理，参见7.1.4。7.2施工过程及分项工程验收中不合格控制7.2.1工程部的各专业负责人在施工监理及竣工验收过程中，发现不合格时，根据以下程序执行：7.2.1.1工程返工，造成一万元以下经济损失（由项目负责人估计），经过加班赶工，不影响月工程进度计划，由专业负责人根据其严重情况口头通知或者填写施工问题处理通知单（见GFP9-10-F5）通知施工单位立即返47、工整改，并在监理日记上做出记录。7.2.1.2工程返工，造成一万元以下经济损失，但影响月工程进度计划，项目施工负责人两天内应组织工程部施工副经理，施工单位项目经理调整施工进度计划，采取措施，保证总进度计划不受影响，工程部施工副经理将调整后的月计划进度表（见GFP9-1-F2）审核签字后,交计划督办备案。7.2.1.3工程返工，造成一万元以上（由项目负责人估计）经济损失的质量事故，施工监理人员必须立即采取防范措施，组织调查，于发现后一小时内通知施工单位负责人，并填写质量事故报告（见GFP13-1-F3）上报工程部施工副经理，由工程部施工副经理根据质量事故大小，召集工程部相关专业技术人员分析、会诊48、，提出处理意见，填写质量事故报告相应栏目，且上报工程部经理、主管副总经理批复。批复后，专业负责人立即通知施工承包单位按批复意见处理，总经办计划督办按GFP9-1项目总体计划控制程序调整进度计划，有关工程拖期的法律纠纷，按GFI-ZS-3经济合同索赔纠纷处理程序办理。7.2.2返工或整改后，工程部项目施工负责人应对返工质量重新检验，合格后才能转入下一工序施工；对已整改分项工程进行验收合格后方能进入工程建设的下一阶段。7.3工程部施工监理人员发现不合格事件，填写不合格材料报审单、质量事故报告时，由送交人填写不合格信息采集登记及调查核实表（见GFP13-1-F2）登记备案，如果一周没有报送，周末尚无49、不合格事件时，工程部施工副经理填写不合格信息采集登记及调查核实表，注明本周内无不合格事件，并签名备案。7.4 每周不论有无不合格事件，工程部施工副经理均须安排人员去现场（工地、仓库、档案室、投诉处、管理处等）调查核实或例行巡查，然后填写不合格信息采集登记及调查核实表中相对应的调查核实栏，并签署名字、日期。若有不合格，即应填写纠正与预防措施记录表（见GFP14-1-F1）按GAP5-8纠正与预防措施控制程序处理。8.记录8.1不合格材料报审单由工程部资料员保存一年后交公司档案室永久保存。8.2不合格信息采集登记及调查核实表由工程部资料员保存二年。8.3质量事故报告及审核报告由工程部资料员交公司档50、案室永久保存。9.附件9.1 GFP13-1-F1不合格材料报审单9.2 GFP13-1-F2不合格信息采集登记及调查核实表9.3 GFP13-1-F3质量事故报告GFP13-1-F1.3金地(集团)股份有限公司不合格材料报审单材料名称材料使用部位材料供应单位发送日期材料初检问题及原因材料复检情况会签栏采购员材料采购主办建材供应部经理工程部施工监理人员项目施工负责人工程部施工副经理工程部经理意见 签名： 日期：主管副总经理意见 签名： 日期：财务总监意见（材料折价转让或报废处理时才填写本栏）： 签名： 日期：总经理意见（材料进价总额10万元作折价转让或报废处理时才填写本栏）： 签名： 日期：G51、FP13-1-F3.2金地(集团)股份有限公司质量事故报告工程名称施工单位事故发生日期调查完成日期质量事故发生原因调查分析 报告人：质量事故处理方案会诊人员签名主管副总经理意见： 签名： 日期：施工单位签收效果检查： 检查人：日期：注：1.此表空白部分不够时，可另附报告。 2.事故处理完一段时间后，由项目负责人或施工副经理检查。GFP13-1-F2.4不合格信息采集登记及调查核实表 年 月序号不合格信息详细说明签 名日期调 查 核 实签 字日期说明：1、发生不合格事件，由不合格材料报审单、质量事故报告送交人填写登记。2、周末尚无不合格事件时，工程部施工副经理填写本周内无不合格事件，并签名。3、52、每周不论有无不合格事件，工程部施工副经理均须安排人员去现场（工地、仓库、档案室、投诉处、管理处等）调查核实或例行巡查，然后相对应的填写表中“调查核实”栏。若有不合格，即应填写纠正与预防措施记录表（见GAP5-8-F1）。4、本表由工程部施工副经理监督登记，由工程部资料员保存。纠正和预防措施控制程序1.目的查明质量问题或潜在质量问题的原因，采取措施纠正和预防质量问题，排除质量隐患，把问题的发生减少到最低限度内。贯彻“事前预防为主，事后纠正为辅”的精神。2.适用范围本程序适用于公司质量体系中对项目质量构成影响的要素和过程。3.引用文件3.1 GFP13-1不合格控制程序3.2 GFP1-1管理评审53、程序3.3 GFP17-1内部质量体系审核程序3.4 GFP19-2客户投诉处理程序4.定义无。5.职责5.1工程部设计口付经理负责设计过程验证、设计成果评审及图纸质量纠正预防措施的控制。5.2工程部施工副经理负责施工过程检验、试验和分包工程的纠正预防措施的控制。5.3销售部经理负责客户投诉问题的纠正与预防措施的控制。5.4总师室负责人负责各部门一般纠正与预防措施的审批、检查与监督；审查客户投诉分类样本统计表（见GFP14-1-F3）、过程不合格控制分类样本统计表（见GFP14-1-F4）。5.5主管副总经理负责重大的纠正和预防措施的审批，并检查所采取措施的有效性。5.6管理者代表负责审批纠正54、和预防措施升级处理记录表（见GFP14-1-F2），指定纠正措施负责人；负责审批客户投诉分类样本统计表、过程不合格控制分类样本统计表并提交管理评审。6.资格或培训执行本程序不需特别的资格或培训。7.程序7.1纠正措施在设计过程验证、设计成果交付、图纸会审、进料验收、检验、施工过程检验、竣工交付验收、工程保修与质量回访、客户投诉处理，以及管理评审、质量体系审核等过程中发现各种偏离质量目标的不合格时，在按GFP13-1不合格控制程序或GFP19-2客户投诉处理程序进行了标识、记录、评价、处置后，责任部门负责人按不合格的严重程度和是否偶然出现，查清原因，决定采取的纠正措施，报总师室负责人审批后，落实55、执行，以防止该问题的再次发生。7.1.1对于设计承包商的选择、设计过程质量审核及交图质量审核等环节中发生的严重不合格或重复发生的不合格，由工程部设计副经理负责安排填写纠正与预防措施记录表（见GFP14-1-F1），分析原因，制订纠正措施，确定拟完成日期，报总师室负责人审批后，由工程部设计副经理负责落实实施，填写执行结果；由总师室负责人安排检查，填写检查结论，并验证其有效性。7.1.2对进场原材料的纠正措施对于供应商选择及材料采购等环节中发生的严重不合格或重复发生的不合格，按不合格控制程序进行处理后，由建材供应部经理负责安排填写纠正与预防措施记录表，分析原因，制订纠正措施，确定拟完成日期，报总师56、室负责人审批后，由建材供应部经理负责落实实施，填写执行结果；由总师室负责人安排检查，填写检查结论，并验证其有效性。落实执行，并验证其有效性。7.1.3对分包商不合格的纠正措施对分包商自行采购、加工的原材料、半成品的验证、检验以及分包工程的过程检验中发生的多次重复不合格或较严重的不合格，按不合格控制程序进行处理后，由工程部施工副经理负责安排填写纠正与预防措施记录表，分析原因，制订纠正措施，确定拟完成日期，报总师室负责人审批后，由工程部施工副经理负责组织实施，填写执行结果；由总师室负责人安排检查，填写检查结论，并验证其有效性。7.1.4针对施工过程检验和过程试验的纠正措施对于在过程检验和过程试验（57、如砼试块、焊接件试验）中发现的重复出现的不合格，按不合格控制程序进行处理后，由工程部施工副经理负责安排填写纠正与预防措施记录表，分析原因，制订纠正措施，确定拟完成日期，报总师室负责人审批后，由工程部施工副经理负责组织实施，填写执行结果；由总师室负责人安排检查，填写检查结论，并验证其有效性。7.1.5对于客户投诉中所反映的不合格，按GFP19-2客户投诉处理程序进行处理，销售部每月向总师室工程技术室主管提交客户投诉总结及客户投诉处理记录（复印件）工程技术室主管安排本部门相关技术人员分析、讨论，检查处理结果，对于多次重复投诉的不合格或较严重的不合格，填写纠正与预防措施记录表，分析原因，提出预防措施58、，交有关部门办理。有关部门负责人负责组织实施，填写执行结果；由总师室负责人安排检查，填写检查结论，并验证其有效性。7.1.6管理评审及内部质量体系审核中提出的纠正措施针对管理评审及内部质量体系审核中提出的不合格的纠正措施，其控制见GFP1-1管理评审程序和GFP17-1内部质量体系审核程序。7.1.7质量抽查总师室负责人不定期组织相关人员对在建项目的某个子项的质量情况进行抽查，若发现某子项反复发生不合格项或者某子项发生了很严重的不合格项，总师室负责人通知相关部门负责人按7.1.17.1.5进行处理。7.1.8所有员工均可提出纠正建议，填写纠正和预防措施记录表，报送总师室。由总师室负责人分析建议59、的合理性，对于建议不合理的，以书面答复告之建议员工；对于建议合理的，确定出责任部门，由该责任部门负责人按7.1.17.1.5进行处理。凡涉及到多部门工作或带有普遍性的问题，各部门难以解决的，均需报总师室，由总师室负责人分解确定出各责任部门，由各责任部门负责人按7.1.17.1.5进行处理。7.1.9纠正措施的升级处理总师室在检查验证时发现责任人并未实施纠正措施或实施不力，未取得预定效果时，检查验证人可请总师室负责人采取升级处理措施,填写纠正与预防措施升级处理记录表，直接呈报管理者代表，由管理者代表签署意见并指定纠正措施责任人。总师室负责人负责效果检查并报管理者代表审批。7.1.10对材料检验不60、合格、施工过程不合格、施工过程试验不合格、工程验收不合格及客户投诉的不合格，总师室工程技术室主管应把各部门呈报的不合格材料申报单（见GFP13-1-F1）、施工过程问题处理单（见GFP9-10-F5）和质量事故报告（见GFP13-1-F3）、纠正和预防措施记录表、客户投诉处理记录（见GFP19-2-F1），在总师室工程技术室审查备案，并由工程技术室主管逐月统计填写客户投诉分类样本统计表、过程不合格控制分类样本统计表，分析研究各类不合格的年、月出现频度和趋势。其年度统计表由总师室负责人审查；管理者代表审批并提交管理评审。其目的在于根据评审意见提供领导层决策参考；修改程序控制文件，完善质量控制过程61、。7.2预防措施7.2.1总师室负责人每月通过对影响质量的过程、操作、审核结果、质量记录、保修质量回访记录，客户投诉以及以往项目出现过的典型性质问题进行分析，根据发生的质量问题的可能性及趋势确定分析潜在的不合格，制订相应的预防措施。并由工程技术主管将该预防措施信息反馈于施工监理和设计监理，以期改进设计质量，使设计单位也获益于信息反馈。7.2.2在7.1中各部门针对不同现象制订纠正措施时，应考虑相应的预防措施。7.2.3责任部门责任人员按纠正和预防措施记录表的要求采取预防措施。7.2.4有关部门在预防措施验证时应对预防措施的有效性进行评价并记录。7.3纠正和预防措施的有关记录由措施执行人每月1562、日（休息日顺延）前向总师室负责人汇报并提交记录及附件；总师室负责人在每次管理评审会议前对记录进行汇总并提交管理评审。8.记录8.1纠正和预防措施记录表由责任部门兼职资料员保存一年后交公司档案员保存二年。8.2纠正与预防措施升级处理记录表由总师室兼职资料员保存一年后交公司档案员保存二年。8.3客户投诉分类样本统计表、过程不合格控制分类样本统计表由总师室兼职资料员保存两年后交公司档案室永久保存。9.附件9.1 GFP14-1-F1纠正与预防措施记录表9.2 GFP14-1-F2纠正与预防措施升级处理记录表9.3 GFP14-1-F3客户投诉分类样本统计表9.4 GFP14-1-F4过程不合格控制分63、类样本统计表GFP14-1-F1.2纠正与预防措施记录表不合格现象/倾向部门（岗位）： 编号：不合格现象/倾向描述：报告人：日 期：原因分析及纠正与预防措施： 责任人： 责任部门负责人： 总师室负责人： 拟完成日期： 日 期： 日 期： 日 期：执行结 果： 责任人： 责任部门负责人：实际完成日期： 日 期： 日 期：效果检查（落实情况及有效性）： 检查： 日期： 审核： 日期：注：此表空白部分不够时，可另附报告。GFP14-1-F2.1纠正与预防措施升级处理记录表不合格现象/倾向部门（岗位）： 编号：不合格现象/倾向描述：报告人：日 期：原因分析及纠正与预防措施： 责任部门负责人： 管理者代64、表： 拟完成日期： 日 期： 日 期：执行结 果： 责任部门负责人：实际完成日期： 日 期：效果检查（落实情况及有效性）： 总师室负责人检查： 日期： 管理者代表审批： 日期：注：此表空白部分不够时，可另附报告。GFP14-1-F3.1 客户投诉分类样本统计表区域： 年 编号： 样本分类名称逐月频度（次/月）合计纠正、预防措施记录表编号1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月环境建筑给排水强电弱电空调燃气统计审查年审批 月 日GFP14-1-F4.1 过程不合格控制分类样本统计表工程项目： 年 编号： 样本分类名称逐月频度（次/月）合计纠正、预防措施记录表（核实）编号1月2月3月65、4月5月6月7月8月9月10月11月12月计划进度结构、建筑给排水强弱电气空调燃气统计审查年审批 月 日材料贮存搬运程序1. 目的 控制建筑材料的贮存、保管、搬运，以防损坏、遗失。2. 范围 适用于公司房地产开发所需的由建材供应部所供应材料的入库、贮存、保管、出库、搬运过程的控制。3. 定义 无。4. 引用文件4.1. GFP10-1材料（设备）检验及检验状态控制程序4.2. GFP13-1不合格控制程序4.3. GFP8-1材料标识程序5. 职责5.1. 建材供应部材料采购主办负责材料入、出库的审批、定期对仓库进行盘点，处理不合格品。5.2. 材料采购员负责组织材料的搬运、装卸。5.3. 仓66、管员负责材料的入库、标识、存放、保管、出库并作好记录。6. 资格或培训执行本程序不需要特别培训和资格7. 程序7.1. 搬运搬运包括由建材供应部供应的从供货商处至仓库或工地和从仓库至工地的搬运7.1.1. 对于从供货商处运至工地或仓库（含由供货商负责运输至工地或仓库）的材料，采购员根据合同、订货清单、装箱单及送货单核对材料的品种、规格、数量、质量等级、随机文件等，确认后组织搬运。7.1.2. 对于从仓库运至工地的材料，采购员根据出库单（见GFP15-1-F8）核对所搬运材料的品种、规格、数量、质量等级、随机文件，确认后组织搬运。7.1.3. 采购员应掌握材料的搬运要求，选择、雇佣合适的搬运人员67、，租用合适的工具。7.1.4. 采购员组织搬运时，须同雇佣的搬运人员（含工具的操作者）明确各方的责任。7.1.5. 搬运结束后，由采购员检查材料是否有损坏、丢失。7.1.6. 搬运过程中发生的损坏、遗失，采购员应区别情况要求供货商更换、补足或要求搬运人员照价赔偿。7.2. 入库。7.2.1. 对于从供货商处运至仓库的材料（含由供货商负责运输的材料）到货后，暂入待检品区，仓管员会同采购员按订货合同材料清单，核对品种、规格、数量，确认后由采购员、仓管员签署待检品卡（见GFP15-1-F1），一联仓管员存根，一联采购员保存。7.2.2. 对待检品，由建材供应部根据GFP10-1材料（设备）检验及检验68、状态控制程序会同有关部门进行检验，并填写检验报告单（见GFP15-1-F2）。第一联仓库存根，第二联交供货单位，第三联交建材供应部，第四联、第五联交工程部。7.2.3. 采购员和仓管员根据检验报告单办理入库，填写入库单（见GFP15-1-F3），第一联仓管员存根，第二联采购员存，第三联交计划财务部结算。7.2.4. 材料入库，仓管员按GFP8-1材料标识程序对材料进行记录、标识。7.2.5. 对于由供货商处直接运至工地（含由供货商负责运输至工地）的材料，由采购员根据GFP10-1材料（设备）检验及检验状态控制程序通知有关检验部门进行验货并填写开箱验货单，采购员据此向施工单位提供材料。7.2.669、. 对于检验不合格材料，按GFP13-1不合格控制程序处理7.3. 贮存、保管7.3.1. 仓管员对已办理入库的材料，按GFP8-1材料标识程序规定 的方法标识后安排合适场地存放。7.3.2. 仓管员负责仓库的安全，采取措施保持材料的整洁、防潮；防腐、防虫蛀等。7.3.3. 仓库员应每日巡视库存材料至少一次，发现异常情况时应填写材料管理纪录）（见GFP15-1-F4）第一联仓库存根，第二联在24小时内送交建材供应部材料采购主办。7.3.4. 建材供应部材料采购主办会同仓管员每月定期（至少一次）对库存材料进行检查，由仓库员填写材料管理记录，建材供应部材料采购主办审核，第一联仓库存根，第二联交建材70、供应部材料采购主办。7.4. 定期盘点。7.4.1. 库存材料由仓管员定期进行盘点。7.4.2. 定期盘点于每季度末的最后七个工作日进行。盘点结束提交盘点表（见GFP15-1-F5），盘点表应与入库单、出库单、进销存帐（见GFP15-1-6）相符。7.4.3. 仓管员根据手续齐全的出入库单据作为凭证建立进销存帐。7.4.4.对于从供货商处直接运至工地的材料，采购员应将开箱验货单（见GFP15-1-F9）的第一联交仓管员备案。7.5. 出库7.5.1. 施工单位填写材料申请单（见GFP15-1-F7），经工程部及建材供应部材料采购主办的书面批准。7.5.2. 仓管员核对材料申请单的型号、规格、数71、量确定后，方予以出库并填写出库单。7.5.3. 施工单位签署出库单。7.5.4. 对于从供货商处直接运至工地的材料，经验货，施工单位接收后，采购员应会同施工单位、工程部有关人员鉴署开箱验货单。7.5.5. 开箱验货单第一联存根、第二联交施工单位，第三联交工程部，第四联交计划财务部结算，第五联交建材供应部。7.6. 不合格的处理 按GFP13-1不合格品控制程序执行。8. 记录8.1. 进销存帐、盘点表由仓管员保存，保存期限为三年。8.2. 待检品卡、检验报告单、入库单、材料管理记录、材料申请单、出库单、开箱验货单由仓管员保存，保存期限为一年。9. 附件9.1. GFP15-1-F1待检品卡9.72、2. GFP15-1-F2检验报告单9.3. GFP15-1-F3入库单9.4. GFP15-1-F4材料管理记录9.5. GFP15-1-F5盘点表9.6. GFP15-1-F6进销存帐9.7. GFP15-1-F7材料申请单9.8. GFP15-1-F8出库单9.9. GFP15-1-F9开箱验货单GFP15-1-F1.1待检品卡 NO：序号材料名称规格、型号数量单位包装方式暂存货号备注123456789101112131415161718192021仓管员： 采购员： 年 月 日GFP15-1-F2.2检验报告单 NO：材料类别供货单位到货日期序号材料名称型号规格单位数量合同等级检验结果73、入库与否1234567891011121314151617供货单位代表人日期建材供应部代表人日期工程部代表人日期 年 月 日GFP15-1-F3.1入库单 NO： 材料类别合同号入库人供货单位发票号采购经办人序号编号材料名称型号规格单位合同数量入库数量单价金额等级备注12345678910111213141516仓管员 年 月 日GFP15-1-F4.1材料管理记录序号检查材料名称型号规格数量质量产地入库日期入库人备注应有实有123456789101112131415161718损坏/变质材料处理：仓管员： 材料采购主办： 建材供应部经理： 年 月 日GFP15-1-F5.1盘点表序号材料名称74、型号规格单位数量备注前次结存本季度入库本季度出库本季度结存实存12345678910与出、入库单、进销存帐相比较盘点人： 年 月 日GFP15-1-F7.1材料申请单 NO：序号材料名称规格型号单位申请数量实领数量单价合价用途备注申请单位申请人日期工程部批准人日期建材供应部批准人日期备注 年 月 日GFP15-1-F8.1出库单 NO： 提货单位出库日期材料种类材料申请单码序号材料名称规格型号单位数量单价金额备注申请数量实发数量提货人 仓管员 发货人 年 月 日GFP15-1-F6.1进销存帐最高存量：帐号总页数最低存量：页数编号： 类别： 规格： 单位： 存放地点： 计划单价： 年凭证号数摘75、 要收 入发 出结 存核对号月日数量单价金 额数量单价金 额数量单价金 额GFP15-1-F9.3开箱验货单 项目名称： 编号：采购通知单编号供货单位合同号进货日期序号材料名称型号与规格单位进货数量单价金额抽检数量检验情况检验结果12345678金额合计（小写）： (大写)：建材供应部代表施工单位名称及代表监理工程师代表备注：注：1. 由施工单位自行采购的材料，如需监理方确认价格以便结算时，监理工程师代表应核实，且对材料价格负责任。 2. 此单监理工程师代表签字后，作为监理资料移交档案室保存。项目移交及防护控制程序1.目的保证建筑产品得到有效的防护并以最佳的交付状态、最优的交付方式，顺利移交。76、2.适用范围公司所开发的所有项目的防护及移交控制。3.引用文件无。4.定义无。5.职责5.1工程部施工副经理负责制定防护方法并监督或组织实施；负责组织项目移交前工程项目移交清单的填写和竣工图纸的准备工作；负责审核及组织实施项目移交计划；负责审核商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；负责协助物业管理公司与施工单位签订保修协议和保修款的划拨。5.2工程部项目施工负责人负责制定项目移交计划，并跟踪移交过程的实施；负责组织培训有关配套设施的使用；负责组织填写商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。5.3工程部施工副经理负责审核项目移交计划和商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书。5.4主管副总经理负77、责审批项目移交计划和商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书。6.资格或培训使用本程序的人员无需特殊的培训或资格要求。7.程序7.1项目防护7.1.1防护从阶段上划分为施工过程中的防护；工程竣工后至竣工验收前的防护；竣工验收后至移交前的防护。7.1.2防护范围包括施工中的未满龄期的砼的养护、墙面贴面、地面铺地砖的保护、新刷油漆件的保护，门、窗、玻璃的防护，室外花草的养护、标识系统的维护、给排水设施、供电设施、供气设施、路灯及通信设施的维护等。7.1.3施工过程中的防护及工程竣工后到验收前的防护由工程部相关专业的监理工程师监督施工单位参照有关监理细则及竣工验收规范要求进行防护。7.1.4竣工后至验78、收前的防护过程中，工程部施工副经理安排监理人员每周至少一次到现场查看各种防护措施的实施情况及防护状态，并作监理日记，发现问题当天通知施工队限期解决，并视问题大小决定是否上报处理。7.1.5竣工验收后到项目移交前的防护过程中，工程部施工副经理根据规模安排本项目监理人员做好防护工作，发现问题，填写防护问题整改通知单（见GFP15-2-F1）当天通知施工队限期解决，并视问题大小决定是否上报处理；或由工程部施工副经理负责填写防护范围及要求委托单（见GFP15-2-F2），临时委托物业管理处做好防护工作。7.2项目移交7.2.1工程项目移交包括工程部将建好的物业移交给金地物业管理公司或其他公司接管。7.79、2.2工程部项目施工负责人于项目竣工验收后一周内做好项目移交计划，交工程部施工副经理审核，主管副总经理审批后，由项目施工负责人下发通知给业主（或市场部）、物业管理公司、施工单位，如移交给其他部门，则必须下发通知给移交部门。7.2.3零星工程项目由零星工程项目施工负责人填写工作传签单（见GFP11-1-F3），向工程部施工副经理请示：确定移交日期、地点、时间和相关单位，然后通知施工单位、接管单位等相关单位。7.2.4工程部施工副经理组织相关监理工程师预先填写工程项目移交清单（见GFP15-2-F3），准备好完整的施工图纸。竣工图在三个月内整理完成并移交。7.2.5项目施工负责人按项目移交计划组织80、工程部、业主（或市场部）、物业管理公司、施工单位有关人员到现场参加项目移交，确认工程项目移交清单内容和施工质量问题，若不相符和存在质量问题，由项目施工负责人落实整改，整改完毕后，由物业管理公司确认。7.2.6对于商品住宅，项目施工负责人组织各专业负责人至少提前于预售日30天，填写商品住宅质量保证书（见GFP15-2-F5）和商品住宅使用说明书（见GFP15-2-F6）范本，且填写工作传签单（见GFP11-1-F3）报工程部施工副经理审核后，交市场部经理。市场部经理审核后，交主管副总经理（工程口）、主管副总经理（经营口）联批确认。确认后交工程部、项目开发部报建员各一份，并安排制作印刷。项目施工负81、责人须注意设计变更对商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书有无影响，如需修订，须在项目移交前书面告知市场部经理。7.2.7 在项目移交前，项目施工负责人组织相关人员就本项目的有关配套设施的使用（例如消防设施、煤气、电梯等）对接管单位或业主进行培训。7.2.8现场项目移交完毕后，工程部施工副经理与物业管理公司（或其他接管单位/个人）签定工程项目移交书（见GFP15-2-F4），双方签字盖章后，各执一份，同时协助物业管理公司与施工单位签订保修协议和将保修款的划拨到物业管理公司。8.记录8.1防护问题整改通知单、防护范围与要求委托单由工程部项目组的兼职资料员保存至项目移交后一年；8.2“项目移交计划82、”、工程项目移交清单、工程项目移交书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书由工程部项目组的兼职资料员作为监理资料一起移交档案室永久保存。9.附件9.1 GFP15-2-F1防护问题整改通知单9.2 GFP15-2-F2防护范围与要求委托单9.3 GFP15-2-F3工程项目移交清单9.4 GFP15-2-F4工程项目移交书9.5 GFP15-2-F5商品住宅质量保证书9.6 GFP15-2-F6商品住宅使用说明书GFP15-2-F4.1工程项目移交书工程名称工程概况移交情况开发商签字盖章物业公司签字盖章GFP15-2-F3.1工程项目移交清单项目名称： 工期： 年 月 日 至 年 月 日，共83、 天 制单人：序号名称规格型号单位数量所在位置移交意见移交人移交日期备注建设单位： 施工单位： 监理单位： 物业公司：GFP15-2-F1.1防护问题整改通知单工程项目名称建设单位施工单位防护问题整改要求时间：工程部监理工程师盖章、签字施工单位施工员签收GFP15-2-F2.1防护范围及要求委托单工程项目名称防护期间自 年 月 日至 年 月 日建设单位施工单位受托物业公司（管理处）受托单位负责人签名： 日期： （公章）防护范围及要求 工程部委托人签名： 日期： （公章）注：此单一式两份，加盖工程部和物业公司（管理处）公章后，委托人和物业公司（管理处）责任人各持一份。GFP15-2-F5.1金地84、（集团）股份有限公司商品住宅质量保证书填发日期：公司名称电话地址邮编商品房项目名称工程质量等级竣工验收时间交付使用时间负责质量保修部门联系电话答复时限保修项目保修期限保修责任地基和主体结构政府规定公司承诺屋面防水政府规定公司承诺墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏政府规定公司承诺P1/2保修项目保修期限保修责任墙面、顶棚抹灰层脱落政府规定公司承诺地面空鼓开裂、大面积起砂政府规定公司承诺门窗翘裂、五金件损坏政府规定公司承诺卫生洁具政府规定公司承诺灯具、电器开关政府规定公司承诺供冷系统和设备政府规定公司承诺管道堵塞政府规定公司承诺房地产开发公司承诺的其他保修项目政府规定公司承诺P2/2GFP185、5-2-F6.1金地（集团）股份有限公司商品住宅使用说明书填发日期：开发单位名称地址电话邮编设计单位名称地址电话邮编施工单位名称地址电话邮编监理单位名称地址电话邮编住宅部位使用说明和注意事项结构和装修装饰上水、下水P.1/2住宅部位使用说明和注意事项供电设施、配电负荷电话有线电视燃气消防门、门窗承重墙或室内隔墙防水层阳台对讲、报警其他P.2/2质量记录控制程序1.目的管理质量记录以证实产品达到规定的要求以及质量体系正在有效运行。2.适用范围本程序适用于公司质量体系运行产生的质量记录。3.引用文件3.1 档案管理规定4.定义4.1质量记录：为已完成的活动或达到的结果提供客观证据的文件。质量记录的86、形式可分为多种，如书面记录、磁带、磁碟、照片或微缩胶片等，还包括由承包商提供的适当的质量记录。5.职责5.1各部门工作人员负责按程序文件和工作文件规定填写、审签、制做质量记录。5.2各部门兼职资料员负责与本部门有关的质量记录的收集、贮存和移交。5.3公司档案员负责质量记录的接收、登记、存档、保管等项工作。6.资格和培训执行本程序无需特别的资格和培训。7.程序7.1质量记录的产生质量记录由各部门有关责任人根据程序文件,工作文件规定填写、审签、制做而产生。7.2质量记录的编号根据程序文件产生的质量记录按程序文件附件编号;根据作业指导书产生的质量记录按工作文件附件编号。无附件号的质量记录由填制人以适87、宜的方式编号。7.3质量记录的保存质量记录由程序文件和工作文件规定的责任人，按规定的期限保存。由各部门兼职资料员每月10日前查清上月本部门人员应保存的质量记录，并填制质量记录清单(见GFP16-1-F1)；将规定由兼职资料员保存的质量记录每月分类整理，并将每月五份以上的同类质量记录装订后加装质量记录封面（见GFP16-1-F2）。7.4质量记录收集和移交质量记录按程序文件、工作文件规定由部门兼职资料员保存的,则部门资料员收存,按规定交公司档案室的,则由部门兼职资料员收集移交公司档案员归档保存,每月最后一个周二、周三为移交日，移交双方应填写质量记录交接清单（见GFP16-1-F3）。7.5质量记88、录的存档按档案管理规定进行7.6质量记录的查询7.6.1外单位人员一般不予查阅质量记录,特殊情况经现场办公室负责人签字同意后按档案管理规定办理查阅手续。7.6.2各部门员工需查询质量记录时，按档案管理规定中档案查询规定办理。7.7质量记录的销毁质量记录按程序文件和工作文件规定期限保存,到期时部门保存的和公司保存的,分别由部门兼职资料员和公司档案员按档案管理规定规定的方式予以销毁。8.记录8.1质量记录清单由部门兼职资料员永久保存。8.2质量记录封面与该质量记录同样保存。8.3质量记录交接清单原件由公司档案员永久保存，复印件由移交人永久保存。9.附件9.1 GFP16-1-F1质量记录清单9.289、 GFP16-1-F2质量记录封面9.3 GFP16-1-F3质量记录交接清单GFP16-1-F1.2质 量 记 录 清 单制表人：序号质量记录附件号及名称编号质量记录主题内容页 数保管人保管期限GFP16-1-F3.1质 量 记 录 交 接 清 单序号记录名称编号页数存档期限交接时间移交人档案员备注GFP16-1-F2.1质量记录部门记录名称记录编号记录期间 年 月 日 至 年 月 日总页数记录填写人保存责任人保存期限期满处置方式内部质量体系审核程序1.目的用于保证公司内部对质量体系的有效性进行有计划的验证，评定各项质量活动是否符合ISO9000标准要求，并评价是否需要采取改进和纠正措施。290、.适用范围适用于公司策划和实施内部质量体系审核活动。3.引用文件3.1 GFP1-1管理评审程序4.定义4.1内审员：具有大专以上学历，经过GB/T19000-ISO9000质量管理和质量保证系列标准的系统培训合格,并经管理者代表授权从事内部质量审核工作的专、兼职人员。4.2不合格分类：类：体系性不合格质量体系文件与有关的法律、法规、质量保证标准、合同等的要求不符。类：实施性不合格未按文件规定实施。类：效果性不合格质量体系文件规定是符合标准或其他文件要求的，也确实实施了，但由于实施不够认真或某些偶发原因面导致效果未能达到规定要求。4.3不合格分级：不合格按其严重性程度分为严重不合格和轻微不合格91、：严重不合格：a.严重不符合质量体系标准（如缺少某一要素）； b.可造成区域性或系统性失效（如某一部门存在大量缺陷）； c.可能造成极严重的后果； d.管理系统出现大量的小问题。轻微不合格：a.孤立的、不符合程序或管理系统要求的事件； b.需要引起注意的小问题。5.职责5.1管理者代表负责审批年度内部质量体系审核计划（见GFP17-1-F1）及内审报告。5.2 ISO9000工作组组长（以下简称ISO组长）负责：a)拟定年度内部质量体系审核计划及“局部抽查性审核计划”；b)组建审核小组、制订审核实施计划并协调审核工作；c)审阅内审报告；d)每次审核工作完毕之后，审查并监督纠正措施的实施。5.392、部门负责人负责配合审核小组实施与其负责部门有关的质量审核，并且提出针对不合格的改进和纠正性措施及其实施计划。5.4审核小组组长负责主持进行内部质量审核并提出审核报告；5.5内审员负责a)进行内部质量审核并填写内部质量审核不合格报告表。b)与受审核部门负责人研讨受审核工作中不合格的解决办法。6.资格或培训6.1审核小组组长必须具有内审员资格。6.2内审员须经过内部质量审核技术的培训并取得合格证书。7.程序7.1审核计划7.1.1年度内部质量体系审核计划7.1.1.1每年第1季度内ISO组长应拟定年度内部质量体系审核计划，并报管理者代表批准。该计划应包括质量体系每一部分（或要素）之审核，每年至少进93、行二次。7.1.1.2 ISO组长向所有有关部门分发年度内部质量体系审核计划。7.1.1.3 ISO组长在下列情况下应修订年度内部质量体系审核计划，由管理者代表批准的计划修订稿视作新的计划下发有关部门：a)体系功能发生重大变化（如组织机构变更、重要程序文件修改）；b)顾客投诉明显增加；c)发生重大质量责任事故；d)必须验证纠正措施的效果；e)为了开发重大项目或接受质量体系认定和认证，需对质量体系作出评价。7.1.2局部抽查性审核计划ISO组长认为有必要，或根据管理者代表、总经理指示，可以就体系某个要素或某个部门的运行情况组织局部抽查性审核，但需至少提前一个工作日将审核计划发放受审核部门。7.294、审核小组的组建7.2.1 ISO组长根据年度内部质量体系审核计划或局部抽查性审核计划，组建审核小组并委任组长。7.2.2每个审核小组包括组长在内，必须拥有至少两名内审员。7.2.3审核小组成员与其审核范围须无责任关系。7.3审核的准备7.3.1 ISO组长通过下发审核安排通知被审核者及审核组成员，审核安排包括：时间表、审核范围以及审核小组成员。7.3.2审核小组成员根据质量手册、相关程序、工作文件，以及审核范围拟定自己使用的内部质量审核清单（见GPP17-1-F2）并交审核小组组长审阅。7.4审核的实施7.4.1在审核过程中，审核员应按照审核清单中自己负责的检查内容，通过交谈、查阅文件及记录、95、现场巡查检测等各种方式收集证据，鉴定特定的工作程序和指令的执行情况。审核员应将证据获取方式及审核结果记录于内部质量审核记录表（见GPP17-1-F3），将任何不合格之处记录在内部质量审核不合格报告表（见GPP17-1-F4）中，并判定不合格的级别。上述不合格记录应包括：a)不符合相应文件和实施要求的具体规定、条款；b)不符合规定要求的具体记录；7.4.2内部质量审核不合格报告表须提交给受审核责任人签署。7.4.3审核员应与有关负责人研讨对发现的不合格的纠正措施，有关负责人应调查不合格产生的原因，在审核完成后1个工作日内拟定解决办法与实施计划，并将其记录在相应的内部质量审核不合格报告表中，然后报96、审核小组组长。7.4.4审核结束后三日内，审核小组组长拟定内部质量审核报告，其内容应包括：a)本次审核的范围，主要内容和依据的标准、文件；b)简述审核实施的情况（日期、部门、负责人/责任人、审核小组成员等）；c)按不合格的严重程度和类别，提出不合格的判定意见；d)前次审核后纠正措施的执行情况及效果；e)质量体系及其要素的符合性、有效性的结论及今后行动的建议。内部质量审核清单、内部质量审核记录表和内部质量审核不合格报告表应作为审核报告的附件。7.4.5审核小组组长签署审核报告，并对其准确性、完整性负责。报告正本连同附件交ISO组长审阅后交管理者代表审批，副本交受审核部门负责人。7.5纠正措施的跟97、踪监督7.5.1纠正措施实施之后有关负责人（责任人）应将其结果记录在相应的不合格报告上并在预定的完成日期前呈报给ISO组长审核批准。7.5.2 ISO组长检查或安排内审员再次审核时检查所采取的纠正措施的有效性，如果不合格仍未得到充分修正则添写纠正与预防措施记录表（见GFP14-1-F1），提交管理者代表采取进一步的纠正措施。7.5.3 ISO组长根据上述措施的实际完成日期更新内部质量审核不合格报告表的记录，并制做年度内部质量审核报告提交GFP1-1管理评审程序所规定的每一届管理评审会议审批。8.记录8.1年度内部质量体系审核计划、“局部抽查性审核计划”、内部质量审核清单、内部质量审核不合格报告98、表、内部质量审核记录表及审核报告，由ISO组长保管一年后，交公司档案员保存二年。9.附件9.1 GFP17-1-F1年度内部质量体系审核计划9.2 GFP17-1-F2内部质量审核清单9.3 GFP17-1-F3内部质量审核记录表9.4 GPP17-1-F4内部质量审核不合格报告表GFP17-1-F1.1金地（集团）股份有限公司（地产口） 年度内部质量体系审核计划 时 间部 门当年月份123456789101112备 注：“”表示实施审核。ISO9000工作组组长（拟定）：日期：管理者代表（审批）：日期：GFP17-1-F2.2金地（集团）股份有限公司（地产口）内部质量审核清单适用部门：部门代99、号：第 页，共 页文件编号文件名称检查内容编号检 查 内 容注：1.检查内容编号的方式为：所依据的文件号版本号部门代号检查内容序号；2.部门代号如下：总经理01；管理者代表02；主管副总经理03；ISO9000工作组04；总师室05；项目开发部06；销售部07；文化传播公司08；工程部：09；建材供应部10；现场办公室11；预决算部12。编制（审核员）：日期：审阅：日期：GFP17-1-F3.1金地（集团）股份有限公司（地产口）内部质量审核记录表受审核部门：序号评价凭证名称或/检查内容编号检查记录符合不符合及编号审核员日 期GFP17-1-F4.1金地（集团）股份有限公司（地产口）内部质量审核100、不合格报告表内部质量审核不合格报告编 号日 期受审核部门部门负责人责任人不符合文件 的要求 不合格分级：严重 轻微 不符合标准 的要求 不合格分类：A B C 不合格的描述： 责任人 审核员拟纠正措施（含不合格产生之原因）： 部门负责人预完成日期： 审核组长已采取的纠正措施： 部门负责人 完成日期： ISO9000工作组组长 再次审核或ISO9000工作组组长追踪审核对纠正措施有效性的评价：满足要求 不满足要求 审核员/ISO9000工作组组长 日期 不满足要求的理由：再次确定的完成日期： 部门负责人 员工培训程序1.目的确保所有从事对质量有影响的工作的员工受到必要的培训,以满足质量体系对员工101、资质的要求。2.适用范围本程序适用于公司地产口所有从事对质量有影响的工作的员工的培训。3.引用文件3.1 员工培训管理规定4.定义4.1一般培训指对公司员工普遍进行的培训。4.2入司培训指员工进入公司要进行的培训,培训内容包括公司发展历史、公司概况、公司规章制度等。4.3岗前培训指员工上岗前要进行的培训,培训内容包括岗位基础知识、相关专业知识、岗位职责等。4.4在岗培训指员工为使自己胜任本岗位工作而接受的培训。4.5临时性培训是指政府职能部门或有关专业组织举行的针对性培训。4.6特殊岗位培训是指政府有关部门有特殊要求的岗位技能培训，例如对为取得特殊岗位上岗证所进行的培训。5.职责5.1主管副总102、经理负责审批所分管部门员工提出的培训申请，并负责特殊岗位培训的审批。5.2现场办公室负责人负责安排员工的一般培训和入司培训。5.3部门负责人负责本部门员工的岗前培训、在岗培训和临时性培训。6.资格和培训执行本程序不需特别的资格和培训。7.程序7.1入司培训和岗前培训。7.1.1员工进入公司或进入新的岗位前必须接受培训。7.1.2现场办公室负责人每年四月份和七月份分两次制订员工入司培训的培训计划并组织实施培训与培训考核。培训毕并填写培训考核记录表，写出培训总结。7.1.3各部门负责人制订本部门不同岗位的工作要求和相应的培训要求，并制订本部门员工的培训计划，填写部门培训计划表（见GFP18-1-F103、5），并将该表报现场办公室负责人。7.1.4现场办公室负责人将已汇总的部门培训计划表上报集团公司人力资源部，并做统一的部署安排后，由现场办公室协助各部门组织实施相关培训。7.1.5由相关部门负责人进行培训考核，填写培训考核记录表（见GFP18-1-F4），并写出培训总结。7.2在岗培训7.2.1各部门负责人每年对本部门员工的资质至少进行一次评估，并填写岗位技能评估表（见GFP18-1-F1）,根据评估结果向主管副总经理提交培训学习申请表(A)（见GFP18-1-F2），并确定参训员工人选,；员工也可根据工作需要向本部门负责人提出培训要求，填写培训学习申请表(B)（见GFP18-1-F3）。7.104、2.2主管副总经理审批所分管部门负责人提交的培训学习申请。7.2.3部门负责人根据主管副总经理审批意见制订本部门员工在岗培训的培训计划组织培训，填写培训考核记录表，并写出培训总结。7.3一般培训7.3.1各部门主管（主办）及员工可根据工作需要提出培训要求、填写培训学习申请表(B)，部门负责人签署意见后交主管副总经理审批。7.3.2主管副总经理综合评估各部门提交的培训申请后，决定是否对员工进行一般培训。7.3.4现场办公室负责人根据主管副总经理审批意见制订员工一般培训的培训计划组织实施，填写培训考核记录表，并写出培训总结。7.4临时性培训7.4.1现场办公室负责人或部门负责人根据有关 单位的培训105、内容和要求向主管副总经理提出建议，填写培训学习申请表(A)签署意见后交主管副总经理审批。7.5特殊岗位培训。7.5.1特殊岗位培训由各部门负责人根据员工岗位的需要，提出培训要求。7.5.2主管副总经理负责审批特殊岗位培训的申请。7.6培训计划应包括但不限于：a)培训内容；b)对象；c)计划日期；d)讲课人及组织机构。8.记录8.1现场办公室负责人保存员工一般培训和入司培训的培训计划、培训考核记录表、培训总结，保存期五年。8.2部门负责人负责保存本部门员工提出的培训学习申请表、岗前培训和在岗培训的培训计划、培训考核记录表、岗位技能评估表、培训总结，保存期五年。9.附件9.1 GFP18-1-F1106、岗位技能评估表9.2 GFP18-1-F2培训学习申请表(A)9.3 GFP18-1-F3培训学习申请表(B)9.4 GFP18-1-F4培训考核记录表9.5 GFP18-1-F5部门培训计划表GFP18-1-F1.1岗位技能评估表部门： 评估人： 评估日期：员工姓名所在岗位评估结果备 注GFP18-1-F2.1培训学习申请表（A）申请部门部门负责人培训方式培训内容申请原因 主 审 管 副 总 经 理 批 签名: 年 月 日备注GFP18-1-F4.1培训（考核）记录表内容： 讲/授人：时 间姓 名部 门考 核 情 况培训总结： 考核人： 日期：GFP18-1-F3.1培训学习申请表（B）申 107、请 人所在部门所在岗位职 务培训方式培训内容申请原因部门负责人意见 签名: 年 月 日 主 审 管 副 总 经 理 批 签名: 年 月 日备注GFP18-1-F5.1部门培训计划表部门计划制订人制订日期培训岗位部门负责人意见：培训对象培 训 内 容（形式、时间、课程等）安排情况人力资源部审批意见主管领导落实情况现 场 办客户服务工作程序1.目的保证销售服务的质量及规范性。2.适用范围本程序适用于公司房地产所有开发项目的销售服务过程。3.引用文件3.1 GFP19-2客户投诉处理工作程序3.2 GFI-JY-4认购书、合同更名管理办法3.3 GFI-JY-5购房违约处罚的管理规定3.4 GFI-108、JY-6销售楼宇银行按揭操作规定3.5 GFI-JY-7公证办理工作细则3.6 GFI-JY-8房产证办理工作细则3.7 GFI-JY-9业主入伙手续办理工作细则3.8 GFI-JY-10物业保修管理办法4.定义4.1窗口：销售部编辑的房地产信息季报。5.职责5.1主管副总经理负责a.销售服务工作质量的监督、检查；b.销售工作改进意见报告的审批。5.2销售部经理负责a.年度销售服务工作总结；b.销售服务工作质量的监督检查。c.销售工作改进意见报告的审核。d.主持召开每月销售工作会议。5.3销售主办负责a.日常销售服务的管理；b.主持每周一次的销售服务工作会议；c.根据工作实际，提出销售工作改进109、意见报告；5.4现场销售督导负责：日常销售服务执行、指导。5.5销售部销售人员负责： 客户的接待服务及信息收集。5.6项目开发部市场调研员负责：a.客户及销售信息的统计分析；b.每季出一次窗口。6.资格和培训销售人员必须经过部门内部岗位培训合格后上岗。7.程序7.1电话咨询服务7.1.1电话铃响后，销售人员拿起话筒应答“您好，金地。”。7.1.2销售人员认真回答客户提出的问题，并保证至少一次邀请客户至现场看楼。7.1.3电话完毕后，销售人员填写电话咨询记录表。7.2现场接待服务7.2.1客户来到现场售楼处后，销售人员主动与客户打招呼。7.2.2销售人员询问客户购楼意向（购楼户型及面积）及客户姓110、名，并向客户递送所需相关资料（售楼书或单页户型、价格、付款方式等）。7.2.3销售人员引导客户参观大厅内整体规划，介绍小区规模及基本情况，客户现在所处位置，客户具有购楼意向的楼栋位置等，并回答客户提出的问题。7.2.4销售人员根据客户意向引导客户参观并介绍相关户型、样板房、现楼或小区环境，并回答客户提出的问题。7.2.5客户参观完毕后，销售人员邀请客户返回销售现场洽谈室、休息室，回到休息室后，销售人员应主动向客户提供饮用水，并继续沟通购买意向，促成销售。适当时机，销售人员应递送名片给客户。7.2.6客户确认认购后，销售人员应明确提醒客户总公司位置，付款办法及客户所须携带的认购资料（单位购买需带111、公司执照复印件及法人委托书，个人购买需带身份证等），客户尚在考虑时，销售人员应认真了解客户的顾虑及想法，为客户释疑。7.2.7执行7.2.2或7.2.5过程时销售人员应邀请客户填写客户来访登记表，如若客户不愿填写，销售人员应在客户走后根据自己了解的情况填写客户来访登记表，保证初次来访客户登记率在50%以上。7.2.8客户离开销售现场时，销售人员应与客户道别：“欢迎再次光临！”。7.2.9客户离开后，销售人员应认真记录客户的意见，并填写在销售人员周报上。7.2.10客户较多，销售人员无法一一陪同参观时，销售人员应首先向客户致歉，邀请客户先自己参观，并尽快为客户提供服务。7.2.11 7.2.2-112、7.2.4过程，销售人员应根据新、老客户状况不同的客户类型，灵活掌握执行。7.2.12客户追踪：销售人员在客户来现场7-10天内，至少与有认购意向的客户联系一次，了解客户意见，并填写客户跟踪调查表（见GFP19-1-F1）。7.3售后服务。7.3.1客户投拆的处理按GFP19-2客户投诉处理程序执行。7.3.2房产证办理按GFI-JY-8房产证办理工作细则执行。 7.3.3公证办理按GFI-JY-7公证办理工作细则执行。 7.3.4按揭办理按GFI-JY-6销售楼宇银行按揭操作规定执行。 7.3.5业主入伙手续办理按GFI-JY-9业主入伙手续办理工作细则执行。 7.3.6认购书销售合同更名按113、GFI-JY-4认购书合同更名管理办法执行。 7.3.7购房违约处罚按GFI-JY-5购房违约处罚的管理规定执行。 7.3.8公司物业保修按GFI-JY-10物业保修管理办法执行。7.4销售服务的管理7.4.1a)销售主办每周主持召开销售服务工作会议，全体现场销售人员参加，检查销售服务工作及工作中存在的问题及销售状况提出改进意见，并作销售服务工作会议记录，由销售主办签字认可，会后两个工作日内由现场销售督导将会议记录复印件报销售部经理。b)销售主办根据销售工作状况，提出销售工作改进意见报告，报销售部经理审核、主管副总经理审批后负责实施。c销售主办每周五安排下周销售人员工作并填制销售现场接待岗位排114、班表（见GFI9-1-F2），并检查工作。7.4.2销售部经理每月至少主持召开一次销售工作会议，检查销售服务工作及工作中存在的问题及销售状况，由现场销售督导作销售工作会议记录，会后由销售部经理签字认可，二日内报主管副总经理。7.4.3现场销售督导每日检查电话咨询记录表、客户来访登记表的登记情况及销售服务情况。7.4.4现场销售督导负责收集电话咨询记录表、客户来访登记表、销售人员周报、客户跟踪调查表，周五交项目开发部市场调研员。7.5销售信息分析7.5.1项目开发部市场调研员接到相关信息后进行统计处理，两个工作日内出销售信息统计报告，交项目开发部经理。7.5.2项目开发部市场调研员每季结束前出一115、份窗口，反映统计情况，复印分发给公司地产口各部门及公司领导。8.记录8.1电话咨询记录表、客户来访登记表、销售人员周报、客户跟踪调查表由市场调研人员保存半年。8.2销售服务工作会议记录、销售工作会议记录、窗口由销售部行政主办保存二年。8.3销售信息统计报告由项目开发部市场调研员保存一年；9.附件9.1 GFP19-1-F1客户跟踪调查表9.2 GFP19-1-F2销售现场接待岗位排班表GFP19-1-F1.2金地（集团）股份有限公司客户跟踪调查表（金地海景花园）客户姓名： 联系电话： 跟踪人： 时间：一、先生、小姐，我是金地海景花园的 小姐，前几天您来我花园看房，现在是否还正在考虑呢？ 是 不116、是 1、您觉得还有哪些情况不清楚呢？ （户型结构 付款方式 购楼程序 小区环境及配套 其他）2、您觉得还有哪些不满意的地方？ 3、如果您没有不清楚和不满意的地方，您最近是否可以定下来。（1）您对我们花园哪些地方不满意？ （2）您是否已经选择了其他花园？ 是 不是 还未决定（3）您觉得其他花园最吸引您的是什么？ （价格 户型及面积 小区环境及规模 地理位置 其他）二、您有一段时间没来我们花园了，最近我们花园又有很多新的进展（内容可在每周的销售会上讨论）。欢迎您再来我们花园参观一下。三、您最希望能买到怎样的房子，比如： 面积 几房几厅 复式 平式 客厅/主人房的面积 是否装修 是 不是 部分 是否117、需要工人房 是 不是四、跟踪人意向：P1/2金地（集团）股份有限公司客户跟踪调查表（金地花园）客户姓名： 联系电话： 跟踪人： 时间：一、先生、小姐，我是金地花园的 小姐，前几天您来我花园看房，现在是否还正在考虑呢？ 是 不是 1、您觉得还有哪些情况不清楚呢？ （户型结构、付款方式、购楼程序、小区环境及配套、价格等），如果您有不清楚的地方，我向您再介绍一下小区的居住条件。2、您觉得是哪些因素影响您的购房决定呢？ 小区位置不理想 户型设计不好 小区外环境不好 价格较高 楼型外观陈旧3、您觉得金地花园令您满意的地方有： 4、您是否准备选择其他花园？ 是 不是 还未决定5、您觉得其他花园最吸引您的是118、什么呢？ （价格 户型及面积 小区环境及规模 地理位置 其他）二、您有一段时间没来我们花园了，最近我们花园又推出了一系列的活动，欢迎您再来参观一下。三、您对我们的花园及销售服务有什么宝贵意见，请指教：P2/2GFP19-1-F2.2销售现场接待岗位排班表 年 月 日至 年 月 日 编制人： 编制日期:休息人员备注周 一周 二周 三周 四周 五周 六周 日说 明客户投诉处理程序1. 目的 为加强与客户的沟通，保证客户的权利；树立公司诚信、友善形象，确保客户意见、需求得到及时反馈，客户投诉得到及时有效的解决，提高顾客对公司产品的满意度，积极预防损害公司形象的行为或事件的发生，使公司产品和服务更加符119、合市场的需求。2. 适用范围本程序适用于公司房地产销售、租赁等服务过程中形成的客户关系及客户的书面及口头投诉的处理。3. 引用文件：3.1. GAP5-8纠正和预防措施控制程序4. 定义无。5. 职责5.1. 总经理负责：l 处理客户对副总经理的投诉；l 处理副总经理提交的客户投诉处理单。l 处理超过两次约定反馈时间仍未妥善解决的客户投诉。5.2. 副总经理负责：l 处理客户对其分管部门经理的投诉。l 处理其分管部门经理提交的客户投诉处理单。5.3. 市场部经理负责：l 处理客户对客户服务人员的投诉；l 审核客户代表向公司领导或各部门提交的客户投诉处理单。5.4. 各部门经理负责：l 处理客户120、对本部门相关人员的投诉；l 处理由客户代表提交的投诉工作处理单。5.5. 客户代表：l 建立客户联络渠道；l 签发客户服务人员向公司领导或各部门提交的客户投诉处理单；l 协助、监督、检查客户服务人员处理客户投诉；l 审阅客户投诉处理工作月报及客户投诉处理工作年度工作总结；l 组织访问和回访客户。5.6. 客户服务人员负责：l 受理客户投诉l 监督、检查和追踪有关责任人对客户投诉的处理；l 将投诉处理结果反馈给客户；l 编制客户投诉处理工作月报及客户投诉处理年度工作总结；l 定期访问和回访客户。6. 资格和培训执行本程序不需特别的资格和培训。7. 程序7.1. 客户联络渠道的建立7.1.1. 电121、话接待客户服务电话须明示于售楼现场、租赁办公室等与客户接触的地方，并印在公司售楼书及其它广告中。客户服务人员工作电话在工作时间由专人负责接听，非工作时间，设置录音电话接听客户留言。7.1.2. 客户意见箱在公司开发建设的住宅区域内，设立客户（业主）意见箱。客户服务人员每周收集一次。7.1.3. 电子邮件设立客户服务专用电子邮箱，接受客户投诉与意见。7.1.4. 传真设立客户服务传真，号码须明示于售楼现场、租赁办公室等与客户接触的地方，并印在公司售楼书及其它广告中。7.2. 投诉的受理7.2.1. 客户服务人员接到客户投诉之后，填写客户投诉处理记录（见GFP19-2-F1），并告知客户答复时间。122、7.3. 投诉的处理7.3.1. 客户服务人员在自身职责范围内能够处理的投诉，则直接处理，并在客户投诉处理单上记录处理结果与客户反馈意见。7.3.2. 客户服务人员在自身范围内无法处理的投诉，则将客户投诉处理单交由市场部经理审核后，交总经办客户代表签发至投诉事件所在的或被投诉人所属的部门经理或直接领导。收到客户投诉处理单的部门经理或直接领导应在约定反馈时间内作出处理，如无法解决则逐级上报，直至总经理。其工作流程：客户服务人员市场部经理总经办客户代表投诉责任部门领导.（总经理）.反馈客户。7.3.3. 收到客户代表签发的客户投诉处理单的部门，必须保证及时合理地解决客户投诉，并保证完整填写客户投诉123、处理单。7.3.4. 客户服务人员跟踪、监督、检查受理的所有的客户投诉的处理，并负责在及时将处理进度反馈给客户。7.3.5. 如遇到需要多个部门协调行动才能解决的投诉，客户代表直接将客户投诉处理单交至总经理，请总经理作出处理意见，签发至各部门执行；或由总经理牵头召开各部门协调会，共同商讨处理办法。7.4. 客户投诉的信息传递与反馈答复7.4.1. 对于客户投诉的处理意见，客户服务人员应于受理投诉后，确定反馈日之内，以书面或口头的形式向客户通报处理意见，并征求客户对处理结果的意见，协调好公司与客户的关系。客户书面投诉的，一定要以公司的名义向客户书面答复。向客户当面答复时，应请客户在客户投诉处理记124、录上签字。7.4.2. 对于无法及时处理的客户投诉，客户服务人员必须在投诉后确定的反馈日内与客户联系，重新确定反馈时间，取得客户谅解，反馈信息期限的变更不得超表过两次。在经过两个约定反馈时间，仍不能妥善解决的投诉案件，由客户服务人员直接提交总经理处理。7.5. 对客户的访问调查7.5.1. 投诉处理回访。对已经处理结案和各部门已处理结案并上报总结的案件，客户代表与客户服务人员应及时组织回访，并作出客户访问记录单（见GFP19-2-F3）。7.5.2. 致力亲善、诚信、预防性访问。客户代表与客户服务人员需根据公司的市场调查，对客户每四个月进行一次个别或集体访问，主动收集客户投诉和意见，并填写客户125、访问记录单。7.6. 客户投诉的检查及总结7.6.1. 每日客户代表须查阅客户投诉处理单，检查当日应完成的工作事项，对未完成工作进行补正，并对近期工作作出备忘记录。7.6.2. 每月客户服务人员须对投诉及处理工作按照有关记录进行汇总、整理、分析，填写客户投诉记录清单（见GFP19-2-F2），写出客户投诉工作月报提交市场部经理、主管副总、总经理、ISO9000工作组和投诉事件发生的部门。对于客户投诉中经常发生的问题，填写纠正与预防措施记录表（见GAP5-8-F1）附客户投诉处理记录（复印件），提交ISO9000工作组按GAP5-8纠正和预防措施控制程序处理。7.6.3. 每年年底，客户服务人员126、对客户投诉进行汇总分类，写出年度客户投诉处理工作总结，经市场部经理、客户代表审核后，提交ISO9000工作组、主管副总经理、总经理审批，并提交公司管理评审会议评审。8. 记录保存：8.1. 客户投诉处理单、客户投诉记录清单，由客户服务人员保存一年后移交公司档案室保存5年。8.2. 客户访问记录单、客户投诉处理工作月报、年度客户投诉处理工作总结由客户服务人员保存二年。9. 附件9.1. GFP19-2-F1客户投诉处理单9.2. GFP19-2-F2客户投诉记录清单9.3. GFP19-2-F3客户访问记录单GFP19-2-F1.2客户投诉处理单客户联系电话类别投诉内容：预定答复时间： 客户服务127、人员： 日期：市场部经理：客户代表：致：致：致：致：处理措施及结果： 处理人： 日期：客户意见反馈： 客户/记录人签名： 日期：GFP19-2-F2.2客 户 投 诉 记 录 清 单年 月 日 至 年 月 日投诉处理记录编号投诉人联系电话投诉时间投诉记录人投诉内容摘要处理情况记录客户意见备注填制人：GFP19-2-F3.2客户访问记录单 序 号： 主 题： 访问人：客 户年 龄职 业文化程度联系电话住 址访问事由访问记录客户签名记录单不够使用，可附件。客户投诉处理程序1.目的确保客户投诉得到及时、合理的处理，避免相同投诉再发生，体现金地公司的服务意识。2.适用范围本程序适用于金地公司房地产销售128、及租赁服务过程中客户的所有口头/书面投诉。3.引用文件3.1 GFP14-1纠正和预防措施控制程序4.定义投诉处理人：对投诉对象负有处理责任的人员。5.职责5.1总经理负责：处理客户对主管副总经理的投诉5.2主管副总经理负责a.处理销售部经理提交的投诉工作处理单； b.审批客户投诉总结并提交管理评审会议；c.处理客户对销售部经理的投诉；d.处理销售部经理难以处理的客户投诉。5.3工程部负责人负责安排本部门配合销售部完成客户投诉的处理工作。5.4总师室工程技术室主管负责安排本部门相关技术人员分析客户投诉报告及客户投诉处理记录，提出纠正和预防措施。5.5销售部经理负责a.处理客户对销售（租赁）主办129、的投诉；b.签发致其它配合部门的投诉工作处理单。c.处理销售（租赁）主办难以处理的客户投诉；d.每月至少检查一次客户投诉报告及投诉的处理情况。e. 每年对客户投诉汇总分析，写出客户投诉总结；5.6销售（租赁）主办负责a. 处理客户对销售（租赁）人员的投诉；b. 处理销售（租赁）人员难以处理的客户投诉；c. 监督检查销售（租赁）人员对客户投诉的处理;d. 每日查阅本部门客户投诉处理记录（见GFP19-2-F1）和投诉工作处理单（见GFP19-2-F2）;e.每月做一次客户投诉报告；f.负责与其它部门投诉信息的沟通。5.7销售（租赁）人员负责客户投诉的记录及处理，无法当面处理的投诉及时通知销售（租130、赁）主办处理；5.8投诉处理人负责客户投诉的处理。6.资格和培训执行本程序不需特别的资格和培训。7.程序7.1投诉的受理7.1.1书面投诉的受理：工作人员接到客户书面投诉之后，填写客户投诉处理记录，并将预计反馈时间通告客户并予以记录。7.1.2口头及电话投诉的受理：工作人员接到客户口头或电话投诉之后，应填写客户投诉处理记录，将投诉内容复述后由客户确认，并将预计反馈时间通告客户，并予以记录。7.2投诉信息的传递7.2.1销售（租赁）人员能够自行处理答复的投诉，应及时妥善处理，填写客户投诉处理记录，并将处理结果在一日内通告上级主管。7.2.2销售（租赁）人员无法自行处理的投诉，应在填好客户投诉处理131、记录后填写工作处理单提交上级主管处理，该上级主管无法处理的投诉应按以下流程：销售（租赁）人员销售（租赁）主办销售部经理主管副总经理 总经理，逐级上报，牵涉到其它部门的投诉由销售部经理直接签发致其它相关部门的投诉工作处理单，保证有明确的投诉处理意见，保证投诉合理解决。7.3客户投诉的反馈答复7.3.1对于客户投诉的处理意见，投诉处理人应于受理投诉的确定反馈日之内以书面或口头的形式向客户通报处理意见，并征求客户对处理意见的意见，协调好公司与客户的关系。向客户当面答复时，应请求客户在客户投诉处理记录上签字。7.3.2对于无法及时处理的客户投诉，投诉处理人必须在投诉的确定反馈日内与客户联系，重新确定反132、馈日期，取得客户的谅解，反馈期限的变更不得超过两次。7.4客户投诉检查及总结7.4.1销售（租赁）主办每天查阅本部门客户投诉处理记录，保证客户投诉的及时处理。7.4.2每月月底销售（租赁）主办对客户投诉进行汇总分析，整理成客户投诉报告，交销售部经理、主管副总经理，同时将客户投诉报告及客户投诉处理记录（复印件）交总师室工程技术室主管。7.4.3每月销售工作会议由销售（租赁）主办安排对客户投诉报告进行分析研讨，研讨结果由销售（租赁）主办记入销售工作会议纪要并监督执行。7.4.4每年年底销售部经理根据每月客户投诉报告分析汇总写出客户投诉总结报管理者代表。7.4.5管理者代表审批客户投诉总结并将其提交133、管理评审会议。7.5相关部门接受投诉的沟通7.5.1相关部门接到客户投诉，由部门负责人指定人员尽快向销售部销售（租赁）主办反映，协调处理办法。7.5.2销售（租赁）主办每月至少与工程部、物业管理公司联系一次，了解是否接受到客户投诉，并了解相关投诉的处理情况，检查相关部门的投诉工作处理单并向上级报告。7.5.3对于相关部门已处理完毕的投诉，销售（租赁）主办应了解客户对投诉处理的意见，在每月客户投诉报告中反映。销售（租赁）主办应将所有投诉处理结果记录于客户投诉记录清单（见GFP19-2-F3）。7.5.4总师室工程技术室主管收到客户投诉报告及客户投诉处理记录（复印件）后，安排本部门相关技术人员分析134、讨论，对于因设计、施工原因产生的不合格按GFP14-1纠正和预防措施控制程序办理。8.记录保存8.1客户投诉处理记录、投诉工作处理单、客户投诉记录清单、客户的书面投诉、对投诉的答复文件由销售部兼职资料员保存一年。8.2客户投诉报告、客户投诉总结，由销售（租赁）主办保存二年。9.附件9.1 GFP19-2-F1客户投诉处理记录9.2 GFP19-2-F2投诉工作处理单9.3 GFP19-2-F3客户投诉记录清单GFP19-2-F2.1投 诉 工 作 处 理 单客户投诉处理记录号： 自联系电话类 别内容： 投诉处理人： 日期：致致致处理结果：记录人：日 期：备注：致公司其它部门时由销售部经理签发135、。GFP19-2-F1.1客户投诉处理记录 编号：投 诉 人联系电话地 址投诉事项：预计反馈答复时间：投诉人签名记录时间记录人处理措施：投诉处理人：日 期：措施执行情况：执 行 人：完成日期：投诉人意见：投诉人/记录人：日期：注： 1.投诉人在场时，应要求投诉人签名。 2.记录人、措施决定人、执行人可为同一人。 3.投诉处理人无力处理的投诉，填写投诉工作处理单交上级主管。GFP19-2-F3.1客 户 投 诉 记 录 清 单年 月 日 至 年 月 日投诉处理记录编号投诉人联系电话投诉时间投诉记录人投诉内容摘要处理情况记录客户意见备注填制人： 质量计划编制程序 1.目的指导项目质量计划的编制、修136、改和控制，使项目质量计划达到公司要求。2.适用范围本程序适用于不编制专门的质量计划工程质量就不能有效保证的项目。3.引用文件3.1 GFP9-1项目总体计划控制程序3.2 GFP14-1纠正与预防措施控制程序4.定义4.1控制性进度计划：见GFP9-1项目总体计划控制程序。5.职责5.1主管副总经理负责质量计划的审批与发布。5.2总师室主任负责组织质量计划的编制、执行过程中的检查监督、计划控制与协调工作。5.3项目开发部、工程部、销售部和建材供应部部门负责人协助总师室主任编制质量计划，负责与本部门有关部分的执行与内部控制工作，并配合总师室主任的协调。6.资格或培训无。7.程序7.1编制7.1.137、1以下场合可考虑编制质量计划以新的组织形式开发的项目，工程项目有特别质量要求,或工期有特别要求时，工程项目施工难度大,或项目规模超过公司以往所建项目时，主管副总经理认为必要的其它情况。7.1.2质量计划的编制时间总经理批准项目策划报告，项目正式立项后，主管副总经理下达书面指令，由总师室主任组织编制质量计划，一个月内编制完成。7.1.3质量计划内容质量计划至少应包括下列内容：(1)项目目的及适用范围；(2)项目组织结构及人员职责；(3)相关文件；(4)质量目标；(5)文件控制；(6)项目控制性进度计划；(7)质量控制；(8)检验计划；(9)人员培训；(10)安全、环境要求；(11)施工条件要求；138、(12)质量记录。7.1.4编制程序7.1.4.1公司总经理批准项目策划报告后，主管副总经理以工作传签单（见GFP11-1-F3）书面指令总师室主任开始组织编制项目质量计划。7.1.4.2总师室主任接到工作传签单后，立即组织工程部和建材供应部部门负责人制订本部门工作计划。总师室主任应根据项目特点及公司要求，提出项目质量计划总体进度及质量要求，用书面通知形式向各部门分派质量计划编制任务。7.1.4.3上述部门负责人接到通知后，组织编制本部门质量计划，并于两周内把计划提交总师室主任。7.1.4.4总师室主任负责计划编制过程中的协调工作。在计划编制过程中，上述部门人员提出的疑问，总师室主任应及时作出139、解释；对于部门间的争议，总师室主任应做好协调工作。7.1.4.5总师室主任负责汇集上述三部门质量计划，制订统一的项目质量计划，项目质量计划的内容至少应包括7.1.3条所列条款。对不符合要求或者根据情况需要重新修订的部门质量计划，要求该部门负责人重新修订。部门间计划出现不协调或相互冲突时，总师室主任负责协调好冲突部门共同解决。7.1.4.6总师室主任认为无法协调的部门间分歧，可提交主管副总经理裁决。7.1.4.7总师室主任完成项目质量计划初稿后，及时呈交主管副总经理审批。7.1.4.8主管副总经理对质量计划初稿有意见的，批示总师室主任进行修改，直至认可后，签署颁发到各部门，作为正式的项目质量计划140、付诸实施。7.2实施7.2.1质量计划正式颁发之后，各部门应组织培训学习，并在日常工作中认真贯彻。7.2.2除了客观、不可抗力因素的影响，已明确的质量计划都按时、保质完成。7.2.3质量计划的具体实施步骤按相应的程序文件或工作文件执行。7.3检查监督与控制7.3.1各部门负责人每月对质量计划中与本部门有关部分的执行情况进行总结并向总师室提交总结报告；发现不合格现象/倾向时，按GFP14-1纠正与预防控制程序处理。7.3.2总师室主任负责对各部门质量计划执行情况进行不定期检查，发现不合格现象/倾向时应告知该部门负责人并按GFP14-1纠正与预防控制程序进行处理。7.4质量计划的修订总师室主任在下141、列情况下应修订项目质量计划：(1)项目目标发生重大变化（如投资策略更改、项目目标发生变化等）；(2)发生重大质量责任事故；(3) 主管副总经理认为必须重新修订质量计划。质量计划的修订程序按7.1.4进行。7.5其它质量计划除了针对项目的质量计划外，总师室主任、项目开发部、工程部、销售部及建材供应部各部门负责人在完成一项合同或工作时，认为有必要的情况下可编制子项质量计划并按其实施，但不得与现有的项目质量计划或现行有效的质量保证体系文件相冲突。8.记录各部门每月向总师室提交的质量计划执行情况的总结报告，由总师室兼职资料员保存至该项目完成后，交公司档案员保存二年。9.附件无。统计技术应用控制程序1.142、目的选择使用适当的统计技术，为市场调研、工程设计与施工、投资分析等提供定量化的依据。2.适用范围适用于公司地产口各部门所采用的统计技术的控制。3.引用文件3.1 GFP5-2工作文件控制程序4.定义无。5职责5.1各部门各岗位工程师（主办）负责提出本岗位使用的统计技术。5.2各部门负责人负责确定本部门中使用的统计技术，负责组织对本部门使用统计技术人员的必要的培训。5.3总师室负责人负责将各部门使用的统计技术汇总，并进行评估；6.资格或培训审批及使用统计技术的人员必须接受过统计技术方面的培训或具备大专以上学历。7.程序7.1各部门各岗位工程师（主办）将根据工作需要使用的统计技术填写统计技术方法与143、实例（见GFP20-1-F1），报部门负责人审核后，报总师室审批。7.2总师室负责人将审批通过后的各部门使用的统计技术汇总记录在统计技术一览表（见GFP20-1-F2）上。7.3总师室负责人每年至少对各部门使用统计技术的情况进行一次评估，并将评估结果填写在统计技术评估表（见GFP20-1-F3）上，交主管副总经理审批。7.4常用统计技术如有变更，须经部门负责人审核，并报总师室负责人审批。7.5新确定的统计技术或变更后的统计技术，由各部门负责人填写统计技术方法与实例后，按7.1和7.2规定执行。7.6各部门所收集的统计信息资料必须真实准确，在作实际统计分析时，要写清统计数据来源。8.记录8.1统144、计技术一览表、统计技术方法与实例、统计技术评估表由总师室兼职资料员永久保存并更新。9.附件9.1 GFP20-1-F1统计技术方法与实例9.2 GFP20-1-F2统计技术一览表9.3 GFP20-1-F3统计技术评估表GFP20-1-F1.2统计技术方法与实例统计技术名称使用部门适用范围参考文件编号使用者资历及训练要求：使用方法：应用实例：填表人部门负责人审核总师室负责人审批生效日期GFP20-1-F3.1统计技术评估表统计技术名称使用部门曾用何处评估意见： 评估责任人： 日期：审批意见： 审批人： 日 期：GFP20-1-F2.1统计技术一览表统计技术名称使用部门/范围参考文件编号使用者资145、历及训练要求备注总师室负责人： 日 期：租赁合同评审程序1.目的使租赁合同能保证公司与客户双方的合法权益。2.适用范围适用于公司与客户签订的物业租赁合同。3.引用文件无。4.定义无。5.职责5.1总经理负责审批租赁合同审批单（见GFP3-2-F1）。5.2主管副总负责审核租赁合同审批单。5.3市场部经理负责审核租赁合同审批单。5.4计划财务部经理负责审核租赁合同审批单。5.5市场部销售监控人员负责审核租赁合同审批单。5.6总经办法律顾问负责审核租赁合同审批单。6.资格和培训执行本程序无需特别的培训及资格。7. 程序7.1. 合同的形成7.1.1. 租赁合同分为固定格式租赁合同与临时拟订租赁合同146、两种。7.1.2. 租赁合同由市场部租售监控人员组织租赁代理公司人员起草。7.1.3. 合同应包括以下主要内容：a) 物业名称；b) 物业面积；c) 物业用途；d) 租赁期限；e) 租赁价格；f) 保证金；g) 付款方式；h) 双方责任和义务；7.2. 合同的评审与签定7.2.1. 固定合同的评审与签定7.2.1.1. 固定合同的评审由市场部租售监控人员填写租赁合同审批单，分别经市场部经理、法律顾问、计划财务部经理、主管副总审核，总经理审批后，交代理公司使用。7.2.1.2. 按照租赁代理合同规定的价格与客户签定固定格式的合同，经市场部租售监控人员审核后，可直接交总经办合同专用章管理人员盖章，147、并由财务监控人员在计算机中执行复核。7.2.1.3. 客户如申请折扣，填写租赁折扣申请单（见GFP3-2-F2），分别经市场部经理、主管副总审核，总经理审批后，叫代理公司执行。7.2.2. 临时拟订合同的评审与签定7.2.2.1. 临时拟订的合同由市场部租售监控人员、市场部经理进行初步审核。审核的内容包括：合同各条款以及双方履行合同的能力。7.2.2.2. 初审合格的合同由代理公司业务人员提交客户，客户对合同草案有任何修改意见，须重新进行初审。7.2.2.3. 客户完全同意合同草案时，代理公司业务人员与客户正式签定租赁合同，由市场部租售监控人员填写租赁合同审批单，分别经市场部经理、法律顾问、计148、划财务部经理、主管副总审核，总经理审批后，由总经办合同专用章管理人员盖章，并由财务监控人员在计算机中执行复核。7.3. 合同的变更7.3.1. 合同的变更以补充合同的形式确定。7.3.2. 补充合同的评审按7.2.2.17.2.2.3条执行。7.3.3. 3经双方签字盖章后的补充合同作为合同的附件由租赁监控人员保存。7.3.4. 对合同的任何变更，租赁监控人员均须及时通知有关部门。8.记录8.1租赁折扣申请单由租售监控人员保存1年，物业租赁合同及其附件和相应的租赁合同审批单由租赁监控人员保存至合同期满后，移交给公司档案室保存20年。9.附件9.1 GFP3-2-F1租赁合同审批单9.2 GFP149、3-2-F2租赁折扣申请单GFP3-2-F1.5金地（集团）股份有限公司租赁合同审批单客户名称物业名称合 同 号合同份数签订日期合同内容摘要 租赁业务人员： 日期：市场部经理 签名： 日期：法律顾问 签名： 日期：计划财务部经理 签名： 日期：主管副总 签名： 日期：总经理 签名： 日期：总经办合同章管理人员 签名： 日期：财务监控人员 签名： 日期：GFP3-2-F2.2租赁折扣申请单客户名称物业名称租赁价格租赁期限申请何种折扣经办人： 日期：市场部经理审核签名： 日期：主管副总意见签名： 日期：总经理意见签名： 日期：项目评估工作程序1.目的进行项目前期评估，提出项目经济性分析报告及可行性150、方案，供各级领导决策参考。2.适用范围本程序适用于公司新开发的地产项目，不包括公司在历史遗留用地上开发的项目。3.引用文件3.1 GFP4-2项目策划工作程序3.2 GFP4-7市场调研工作程序4. 定义4.1. 项目评估即对项目进行详细调查分析后，在现有市场情况下对项目做出能否可行的概要性结论。4.2. 评估师指国家认可的对某块土地的使用价值进行评估测算的专业人士。5. 职责5.1. 总经理负责审批项目可行性分析报告、购买土地协议或项目合作开发协议。5.2. 主管副总经理负责审核项目可行性分析报告、购买土地协议或项目合作开发协议。5.3. 项目开发部经理负责审批项目经济性分析报告，审核项目可151、行性分析报告、购买土地协议或项目合作开发协议。5.4. 项目评估人员负责完成项目经济性分析报告、项目可行性分析报告，提出购买土地协议或项目合作开发协议。6. 资格或培训6.1. 项目评估人员须从事房地产业二年以上工作经验及具有理工科大学学士或以上学历资格。6.2. 执行本程序的相关人员须经过本公司房地产政策、法规及基本营销策略的培训，合格后才能上岗。6.3. 项目评估人员须经过内部培训和外部深造，在2-5年内应取得建设部执业资格认证估价师资格。7. 程序7.1. 项目经济性分析报告项目评估人员根据公司的中长期发展计划，寻找土地储备，为公司中长期发展寻找土地或合作项目，收集、分析项目前期信息，对152、寻找到的土地或项目进行前期评估，完成项目经济性分析报告（见GFP4-1-F1），并填写项目经济性分析报告审批表（见GFP4-1-F2）交项目开发部经理审核、主管副总经理审批。7.2项目可行性分析7.2.1项目经济性分析报告经项目开发部经理审批后，为保护公司权益、回避风险、提高该项目的经济效益，评估人员提出科学合理的建议，完成项目可行性分析报告，此报告要求具备以下基本内容：a） 项目基本概况；b） 目标市场预测；c） 建设标准；d） 投资估算；e） 经济效益及社会效益分析等。7.2.2项目可行性分析报告经项目开发部经理审核后，如该部门经理认为必要，则委托工程部做该项目的规划设计方案，委托预决算室153、进行工程投资估算，再由项目评估人员修正、完善该项目的项目可行性分析报告。7.2.3修正完善后的项目可行性分析报告，由项目评估人员填写项目可行性分析报告审批表（见GFP4-1-F3），交项目开发部经理、主管副总经理审核后，再交总经理审批。7.2.4项目可行性分析报告经总经理审批后，由项目评估人员起草该项目购买土地协议或项目合作开发协议，上述协议经项目开发部经理审核后，提交主管副总经理审核、总经理审批。7.2.5项目可行性分析报告经总经理审批后，项目评估人员须向工程计划调度室提交该报告的复印件一份。8记录8.1项目经济性分析报告审批表及项目经济性分析报告、项目可行性分析报告审批表及项目可行性分析报154、告、购买土地协议、项目合作开发协议由项目评估人员交公司档案室永久保存。9附件9.1 GFP4-1-F1项目经济性分析报告9.2 GFP4-1-F2项目经济性分析报告审批表9.3 GFP4-1-F3项目可行性分析报告审批表GFP4-1-F1.5项目经济性分析报告项目基本情况土地面积容积率总建筑面积其中：住宅面积 商业面积 配套设施面积 其中：会所面积 幼儿园 物业管理用房 居委会 配套设施面积 可销售面积 车位数（个）单价总价一项目总收入（含剩余物业）其中：（1）销售收入住宅销售收入住宅销售率车位销售收入车位销售率商业销售收入商业销售率折现系数 （2）剩余物业总价值商业物业租金折现（年金折现法）155、剩余住宅物业价值（按售价70%折现）车位租金折现（年金折现法）二总成本1地价总额 其中：住宅地价商业地价配套设施地价转让地价2总建筑成本 设计费等项目前期费用建安成本地下车库建安成本会所设施装修成本3税费总额 营业税（5。05%） 土地增值费 销售费用（3%） 管理费用（2%） 财务费用 物业管理基金（建筑成本的2%）总利润（含剩余物业）销售利润率成本利润率实际最大投入投资利润率GFP4-1-F2.1项目经济性分析报告审批表项目名称项目概况经办人 签名： 日期：项目开发部经理审核 签名： 日期：主管副总经理审批 签名： 日期：GFP4-1-F3.1项目可行性报告审批表项目名称项目概况经办人 签156、名： 日期：项目开发部经理审核 签名： 日期：主管副总经理审核 签名： 日期：投控委审核 签名： 日期：总经理审批 签名： 日期：项目策划工作程序1.目的确定项目科学合理的定位，做好项目发展计划和营销策略建议，使项目营销全过程受控和适应市场能力增强，以达到回避市场风险，提高公司经济效益的目的。2.适用范围本程序适用于公司的房地产项目。3.引用文件3.1 GFP4-1项目评估工作程序3.2 GFP4-7市场调研工作程序4.定义4.1项目策划指对某个具体项目开发过程中遇到的物业类别、规格、客户市场、销售方式、建设管理、进度安排、资金流量、风险控制等做出科学合理的定位建议。4.2跨口项目策划小组指由157、公司总经理按照以下各专业：建筑、土建、经济、市场营销、法律、财税、环艺和广告策划等组建的对某个具体项目进行定位建议的工作组，该工作组由项目策划组长负责。5.职责5. 1总经理负责组建跨口项目策划小组并委任组长；5.2主管副总经理审批项目策划工作计划；选定项目策划公司；5.3项目开发部经理负责协调实施项目策划工作计划；5.4项目策划组长负责拟定项目策划工作计划，并组织实施该计划；5.5项目策划小组成员负责各专业的分项工作。6.资格和培训6.1执行本程序的项目策划小组成员，如具备双学士或硕士学历资格，须从事房地产业一年以上；如只具备学士学历资格，则须从事房地产业三年以上。7.程序7.1公司组建项目158、策划小组完成项目策划报告 总经理认为有必要的情况下，组建跨口项目策划小组并委任组长。7.1.1项目策划组长拟定项目策划工作计划，经项目策划小组讨论通过，主管副总经理审批后，开始做项目策划报告。7.1.2项目策划依据包括：项目评估报告（见GFP4-1-F1）、项目可行性分析报告、市场预测及分析报告、区域市场调研报告、居住实态及客户需求调研报告、消费市场变化趋势分析报告等。7.1.3项目策划工作小组成员分析研究拟开发项目周边市场情况 项目策划工作小组成员重点研究该地区房地产市场的发展变化趋势，完成各专业调研报告，预测项目完成前后客户市场变化情况，并做敏感性分析：a)熟悉国家及该地区政策法规，分析政159、策法规变化的可能性以及对市场影响程度，了解该地区重点工程投资和城市建设规划、土地供给、项目批建、固定资产投资、原材料供给、价格，规划、勘察、设计、施工企业实力等情况。b)分析该地区经济发展规律与房地产业发展规律之间的关系，研究经济发展各个阶段对不同类型房地产的需求走势。c)分析客户需求的发展趋势。7.1.4项目策划小组应完成项目策划报告的内容参考以下7.1.4.17.1.4.7，对于具体项目内容可以有增减。7.1.4.1物业发展定位a)建筑类型定位b)建筑规模定位c)规划设计定位d)主要居住户型及建筑的面积分配定位e)室内外装修定位f)物业主要配套设施定位g)环境设计h)小区配套服务设施项目定160、位i)物业管理要求j)其他相关事项7.1.4.2客户市场定位a)目标客户的年龄b)目标客户的职业c)目标客户的人员组成d)目标客户的收入e)目标客户的消费观念f)目标客户的潜在需求7.1.4.3项目投资估算和建设计划控制a)时间安排进度控制b)费用安排、建筑面积、基础配套、小区配套费用估算和使用计划c)控制方法7.1.4.4风险和收益分析a)拟发展项目优势b)拟发展项目不足点c)拟发展项目风险分析d)拟发展项目不同风险下的收益分析e)回避风险、提高效益的建议7.1.4.5销售（租赁）策略a)销售和租赁效益比较b)销售（租赁）准备c)销售（租赁）渠道、方式以及应采取的相应策略d)销售（租赁）推广161、方式e)销售（租赁）时间安排f)销售（租赁）价格g)销售（租赁）进程控制h)销售（租赁）机构与人员安排7.1.4.6项目财务收益分析a)建筑成本，主要影响因素及敏感性分析b)盈亏平衡分析c)现金流量分析d)预现值e)内部收益率f)投资回收期g)投资回报率7.1.5项目策划报告的形成7.1.5.1策划报告经部门经理审核，主管副总经理审批。7.1.5.2项目策划报告第二阶段由地产口各相关部门讨论，要求在一周内将正式意见返回项目开发部。讨论、审核工作的分工如下：a)市场部负责7.1.4.2、7.1.4.5，参与7.1.4.3；b)工程部参与7.1.4.1、7.1.4.3；c)预决算部、总经办计划督办162、和计划财务部负责7.1.4.3、7.1.4.6；d)项目开发部和市场部共同负责7.1.4.1、7.1.4.4，参与7.1.4.3、7.1.4.6；7.1.5.3项目策划组长将项目策划报告根据地产口各相关部门意见修改后，交部门经理、主管副总经理审核，总经理审批。总经理认为有必要，可以组织相关部门领导讨论。经总经理批准后的项目策划报告分发到公司领导及地产口各部门，各部门负责人组织实施。7.2委托项目策划公司完成项目策划报告7.2.1项目策划组长拟定项目策划内容和要求，内容包括7.1.4全部条款及项目策划报告完成时间、深度要求等。7.2.2上条所列内容和要求经过项目开发部讨论通过，项目开发部经理审核163、主管副总经理批准后，征求各相关部门意见，完善所提内容和要求。7.2.3项目策划组长联系项目策划公司，了解各公司实力和特长以及完成时间、所需费用等情况。7.2.4项目策划组长推荐其中较好的2-3家项目策划公司，由项目开发部经理审核后确定具体公司，报主管副总经理批准后，项目开发部经理与项目策划公司签订委托合同。7.2.5项目策划组长负责跟踪项目策划过程，监督项目策划公司按委托合同要求完成项目策划报告。7.2.6项目策划公司完成报告后，由主管副总经理主持召开公司领导及地产口各部门会议评审后，根据项目策划报告评审会议纪要提出修改方案。7.2.7项目策划公司修改后完成的项目策划报告，再经7.2.6的评164、审，达到委托合同要求即为验收合格，否则让项目策划公司继续修改完善，直至达到合同要求为止。7.2.8公司领导和相关部门讨论通过后的项目策划报告，经总经理批准后分发到公司领导及地产口各部门，各部门负责人组织实施。 7.3项目策划报告的实施情况跟踪及调整7.3.1项目策划小组须在项目实施期间跟踪项目策划报告的执行情况，分析偏差原因、提出调整建议，并向年度管理评审会议提交报告。7.3.2项目结束后，项目策划小组根据项目策划报告对比市场反映和实际成交情况，就产品概念、推广、服务等营销措施进行总结，并提交总结报告，作为以后开发工作的参考。8.记录8.1项目策划报告及项目策划报告评审会议纪要原件交公司档案室165、存档，永久保存。8.2各部门的项目策划报告及项目策划报告评审会议纪要由部门兼职资料员保存至该项目结束后销毁。9.附件无。项目立项及报批工作程序1. 目的保证项目立项及报批报建工作能够及时地适应和配合项目的开发建设和经营。2. 适用范围本程序适用于公司开发经营的房地产项目的立项和报批报建。3. 引用文件3.1深圳市规划国土局依法行政手册4. 定义无。5. 职责5.1总经理负责审批年度向计划局申报固定资产投资项目立项申请，审批公司工程项目立项审批表（见GFP4-5-F1）。5.2项目开发部经理负责公司对外项目立项及与国土局有关的报批报建的工作安排。5.3工程部设计副经理负责安排与消防局、人防办有关166、的消防、人防报批报建工作。5.4工程部给排水专业人员负责办理项目各阶段消防报建。5.5工程部建筑专业人员负责办理项目各阶段人防报建。5.6项目开发部报建人员负责：a) 项目立项 申报固定资产投资计划表； 申报前期项目立项申请； 申报新建项目立项申请； 申报续建项目立项申请。b)办理用地手续 办理划小红线、出宗地图； 办理测算地价、签定土地使用合同。c)办理建设用地规划许可证d) 各设计阶段的报批、报建 办理方案报建审批； 办理扩初设计方案审批； 办理基础开工审批； 办理施工图报建审批、办理建设工程许可证； 办理建筑装修许可证。e) 办理投资许可证f) 办理房地产预售许可证g) 办理房屋竣工测量167、；h) 办理房屋规划竣工验收i) 办理房地产权初始登记j) 办理房地产权转移登记k) 办理竣工资料向档案馆的移交l) 办理房地产行业资质年审m)零星事项6. 资格或培训执行本程序不需特别的资格和培训。7. 程序7.1. 项目立项7.1.1. 每年年末项目开发部报建员在接到区计划统计局关于编报*年度固定资产投资计划的通知后，根据公司开发计划，填报下一年度的固定资产投资项目计划表交部门经理审核，总经理审批后，报区计划统计局备案。7.1.2. 对当年新建项目，其项目可行性报告获公司批准后，项目策划人员书面通知项目开发部报建员，项目开发部报建员根据年度开发进度，向有关政府审批单位申报立项申请，并填报计168、划立项申请表，审批过程同7.1.1。7.1.2.1. 对尚未具备开工建设条件而又必须进行筹备工作的建设项目，由项目开发部经理安排报建员向区统计局申报前期工作项目计划。7.1.2.2. 项目在完成前期准备工作后项目开发部报建员向区统计局申报年度建设计划。7.1.2.3. 凡申报年度建设计划的项目，在当年未完成所有投资的，下一年度项目开发部报建员向区统计局申报续建立项。7.1.3. 项目开发部报建员跟踪办理项目立项，并获得计划立项批文。并将此项工作记录于项目立项及报建工作记录表。7.2. 项目报批报建7.2.1. 划红线项目开发部报建员依据深圳市规划国土局依法行政手册(以下简称手册)，准备申请报告169、及申请用地位置图等，交部门经理审批后，向市规划国土局福田分局(以下简称分局)申报，并交福田分局测绘队制作宗地图，自留以备签定土地使用权出让合同书时用。7.2.2. 申请规划设计要点 办理划定小红线后，项目开发部报建人员根据用地规划设计方案，草拟申请提规划设计要点报告，经部门经理审批后，报分局规划科，办理建设用地规划许可证。7.2.3. 地价交纳、签定土地使用合同项目开发部报建员根据分局付款通知在15个工作日内交付地价款，办理签定土地使用权出让合同书手续。7.2.4. 设计方案报建 项目开发部报建员准备申请书、土地使用权出让合同书、建设用地规划许可证及设计方案等，交部门经理审批后，报分局建管科，170、并在25个工作日内领取设计方案审查意见书，复印件交由工程部项目设计负责人据此作下一步设计工作。7.2.5. 设计方案消防报建 工程部设备专业负责人(设计阶段)准备申请书及设计方案等，交工程部设计副经理审批后，报深圳市消防局，并在8个工作日内领取设计方案消防审查意见书，复印件交由项目设计负责人作下一步设计工作。7.2.6. 设计方案民防报建 工程部建筑专业负责人准备申请书及设计方案等，交工程部设计副经理审批后，报市民防办，并领取民防工程建设审查意见书，复印件交由项目设计负责人作下一步设计工作。7.2.7. 初步设计消防报建。程序见7.2.5。7.2.8. 初步设计民防报建。程序见7.2.6。7.171、2.9. 初步设计报建 项目开发部报建员准备设计方案审查意见书、初步设计消防审查意见书、初步设计民防审查意见书及初步设计图纸等报分局建管科，并在25个工作日内领取初步设计审查意见书，复印件交由工程部项目设计负责人作施工图设计工作或修改初步设计。7.2.10. 基础工程提前开工报建 项目开发部报建员准备申请书、土地合同、扩初设计审查意见书、扩初设计消防审查意见书及基础部分施工图等，交部门经理审批后，报分局建管科，并在15个工作日内领取建筑工程基础提前开工许可证。7.2.11. 施工图消防报建 工程部设备专业负责人（设计阶段）准备申请书及施工图等，交工程部设计副经理审批后，报市消防局，并在17个工172、作日内领取施工图消防审查意见书。7.2.12. 施工图民防报建 项目开发部报建员准备申请书及施工图等，交部门经理审批后，报市民防办，并领取施工图民防审查意见书。7.2.13. 施工图报建 项目开发部报建员准备建设用地规划许可证、设计方案审查意见书、初步设计审查意见书、施工图消防审查意见书、施工图民防审查意见书及全套施工图等报分局建管科，并在20个工作日内领取建设工程规划许可证。7.2.14. 办理投资许可证 项目开发部报建员准备建设工程规划许可证，向工程部施工副经理索取开工许可证，报区计划局，并在40日内领取投资许可证。7.2.15. 办理房地产预售许可证 项目开发部报建员按总经办计划督办颁布173、的 * * * 项目总体计划进度安排，依据深圳市规划国土局依法行政手册中办理预售许可证所应提供的资料，上报分局市场科审批，并在20个工作日领取房地产预售许可证。7.2.16. 建筑工程规划验收7.2.16.1. 项目开发部报建员在接到工程部项目施工负责人发来建筑工程竣工验收通知单后，准备建筑工程规划许可证复印件等送市局或分局办公室登记，提出申请建筑工程竣工测量及规划验收。7.2.16.2. 项目开发部报建员应协助分局到工程现场进行该项验收工作。7.2.16.3. 验收合格后，项目开发部报建员按通知到登记办公室领取规划验收许可证（提出申请后31个工作日内），若不合格，如能在限期内经整改，由项目开174、发部报建员协助分局重新验收，证实合格的，由项目开发部报建员领取颁发的规划验收许可证。不能整改的等候接受地政监察处处理，处理完毕并办理其它有关手续后补领规划验收许可证。7.2.17. 档案移交 项目竣工后，项目开发部报建员整理有关工程前期及报建资料，并向工程部索要有关工程竣工资料，按市档案馆要求移交档案资料，办理档案移交合格证书，并退回保证金。7.2.18. 房地产权初始登记 项目开发部报建员准备土地合同、建设工程规划许可证复印件、开工许可证复印件及竣工验收证明，并交纳一定土地增殖费后，办理房地产权初始登记，领取公司房地产证。7.2.19房地产权转移登记由销售部提供小业主办证资料，项目开发部报建175、员向分局产权科申请办理小业主房产证，交由销售部发放。7.3. 交纳土地使用费 接分局关于交纳*年度土地使用费的通知并经部门经理审批后，项目开发部报建员统计并在通知规定的时限内向分局征收科交纳土地使用费。7.4. 对7.2.1-7.2.18中每项工作,由项目开发部报建员完成的,则由项目开发部报建员根据每个项目的计划进度及完成情况填写项目立项及报建工作记录表（见GFP4-3-F1），并分阶段交项目开发部经理确认，交主管副总经理评定；由工程部专业负责人完成的，则由工程部专业负责人填写项目立项及报建工作记录表，并交工程部设计副经理签字。7.5. 项目开发部报建员按一个项目建立一份档案，将按报建程序所办176、理的手续、证件复印存档，便于部门使用、查找。8. 记录8.1. 项目立项及报建工作记录表由项目报建人员保存一年后销毁。8.2. 以下资料原件由项目开发部报建人员交档案管理员永久保存，项目报建人员复印留底自用：l 立项批文l 土地使用合同书l 建设用地规划许可证l 建设工程规划许可证l 投资许可证l 开工许可证l 规划验收许可证l 建筑工程基础提前开工许可证l 房地产预售许可证l 房地产证l 档案移交合格证书l 土地使用费证书8.3. 以下资料原件由工程部兼职资料员保留至工程竣工后移交市档案馆，复印件交档案管理员永久保存：l 设计方案审查意见书l 初步设计审查意见书l 设计方案消防审查意见书l 177、设计方案民防审查意见书l 初步设计消防审查意见书l 初步设计民防审查意见书l 施工图消防审查意见书l 施工图民防审查意见书9. 附件9.1 GFP4-3-F1项目立项及报建工作记录表。GFP4-3-F1.2项目立项及报建工作记录表项目名称：制表：报建过程计划工作日实际办理起止日期完成时间备注责任人部门经理签字立项划红线规划设计要点签定土地使用合同设计方案报建设计方案消防报建设计方案民防报建初步设计报建初步设计消防报建初步设计民防报建基础提前开工报建施工图消防报建施工图民防报建施工图报建办理投资许可证办理房地产预售建筑工程规划验收档案移交房地产权初始登记设计监理程序1. 目的规范设计监理过程中的178、每一个环节，确保设计质量优良，保证设计进度和投资规模符合要求。2. 适用范围本程序仅适用于总公司按国家基建管理程序独立开发的房地产项目。3. 引用文件3.1. GFP4-2项目策划工作程序3.2. GFP4-3项目立项及报批工作程序3.3. GFP4-5零星工程立项与设计控制程序3.4. GFP5-3图纸资料控制程序3.5. GFP6-1设计分承包方选择控制程序3.6. GFP6-4材料(设备)选型清单确定程序3.7. GFP6-6勘察分承包方选择控制程序3.8. GFP9-1项目总体计划控制程序3.9. GFP9-2项目投资控制程序3.10. GFP9-14勘察监理程序3.11. GAP3-179、1会议管理程序3.12. GAP5-8纠正和预防措施控制程序3.13. GFI-GH-2设计质量控制方法3.14. GFI-GH-4设计验证细则3.15. GFI-GH-5设计任务书编写细则3.16. GFI-GH-7勘察设计合同签订工作细则3.17. GFI-GH-8衡量设计进度方法3.18. GFI-GH-9限额设计细则4. 定义4.1. 设计监理：从项目策划报告经公司领导审批、公司领导做出投资决策开始，到施工图内审完成全过程进行的监理工作，主要包括设计质量监理、设计进度监理、设计投资控制三方面内容。4.2. 施工图内审：工程部项目设计人员对设计单位提交的施工图的最后审查。4.3. 设计投180、资控制：依据项目投资规划促使设计单位进行限额设计。5. 职责5.1. 工程部经理负责全面的设计监理工作。5.2. 工程部设计副经理负责设计监理工作。5.3. 工程部项目设计负责人负责单个项目的设计监理工作。5.4. 各设计专业组负责人负责各专业组设计监理工作。5.5. 总经理负责一些由主管副总经理决定需要总经理审批的设计合同的审批及参与方案设计和扩初设计重大调整的讨论。5.6. 主管副总经理负责设计任务书、设计合同、设计确认会议及聘请专家参加设计评审会议的审批工作，负责监理总结的审查工作，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议，参与方案设计和扩初设计重大调整的讨论。5.7. 项目开181、发部负责项目的策划、定位，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议，参与方案设计和扩初设计重大调整的讨论。5.8. 总经办计划督办负责审查制定项目的设计进度计划和投资控制计划，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议，参与设计质量的评审，参与方案设计和扩初设计重大调整的讨论。5.9. 预决算部主管负责设计项目的投资匡算、概算、预算，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议。6. 资格或培训6.1. 设计监理人员必须具有大学本科（包括大学本科）的学历或中级（包括中级）以上的职称。7. 程序7.1. 立项立项程序参见GFP4-2项目策划工作程序和GFP4-3项目立项及182、报批工作程序。7.2. 方案设计监理程序7.2.1. 成立项目组工程部在接到公司批准的项目立项文件、项目策划报告或其他表示项目规划设计工作正式启动的文件后，由工程部设计副经理在工程部经理指导下，指定项目设计负责人，组织成立项目组，项目组也可以在签订方案设计合同后成立。7.2.2. 项目定位项目开发部经理负责向工程部设计副经理提交项目策划报告，作为工程部进行设计监理工作的依据。工程部项目设计负责人对项目策划报告中有关工程设计的内容进行分析研究，包括户型面积、户型比例、各房间分项面积、设备要求、配套设施、环境设计要求、设计风格、档次定位等，对其中不明确或不合理处提出疑问及调整建议。项目设计负责人对183、项目策划报告中有关规划指标进行分析，对不符合规划设计要点或国家、地方有关法规和条例的，提出调整建议。上述调整建议由项目设计负责人报请工程部设计副经理审核，主管副总经理审批。必要时召开会议讨论通过。参加会议的人员必须包括项目开发部及市场部负责人。经审批或会议通过的调整建议，以工作传签单（见GFP11-1-F3）或会议纪要的形式，作为项目策划报告的补充文件，与项目策划报告共同作为工程部进行设计监理工作的依据。7.2.3. 初勘工程部设计副经理统筹考虑项目的规模和进度，决定是否需要初勘。由工程部设计副经理负责选择合适的勘察单位进行初勘设计。勘察单位的选择和勘察监理工作分别按GFP6-6勘察分承包方选184、择控制程序和GFP9-14勘察监理程序执行。7.2.4. 方案设计委托方式和设计单位的选择按GFP6-1设计分承包方选择控制程序执行。7.2.5. 方案设计输入方案设计输入包括以下六方面内容：A）方案设计任务书：方案设计开始以前，项目设计负责人应组织根据项目策划报告制定方案设计任务书。方案设计任务书的编写具体按GFI-GH-5设计任务书编写细则执行。B）开发地块红线图、开发地块测量图。C）开发地块周围道路图。D）国家各种设计规范和行业主管单位规定。E）勘察单位提交的初勘报告。F)其它需要资料以上A、B、C、E四方面输入由项目设计负责人负责在方案设计开始前送交设计单位。7.2.6. 设计合同的签185、订设计合同的签订按GFI-GH-7勘察设计合同签订工作细则执行。7.2.7. 征询国家主管部门的意见方案设计开始以前及方案设计过程中，项目组各专业技术人员要征询国土规划局、消防局、人防办等主管部门的意见，征询结果记入国家主管部门意见征询单（见GFP4-4-F1）。7.2.8. 各专业调研在方案设计阶段，项目组各专业技术人员负责结合项目策划报告进行大量的调研工作。建筑专业通过对国内外优秀楼盘的调研，吸取他人的经验。设备专业要着重调研新技术的发展情况，和新设备、新材料的开发应用情况。7.2.9. 中间设计输出在方案设计过程中，项目设计负责人根据需要要求设计单位提交中间设计方案图稿。由项目设计负责人186、负责验收所提交的设计方案图稿是否正确，完整。7.2.10. 设计质量跟踪控制在方案设计过程中，项目组各专业技术人员通过对中间设计方案图稿的审查，对设计质量进行严格的跟踪控制。本设计阶段对设计方案的主要控制要素有：A) 总体构思；B) 总平面布局；C) 建筑平面布局；D) 建筑立面；E) 户型结构；F) 环境设计；G) 辅助功能配置；H) 预留设备房面积和位置。设计质量控制具体按GFI-GH-2设计质量控制方法执行。7.2.11. 中间设计方案验证中间设计方案验证按GFI-GH-4设计验证细则执行。7.2.12. 结构试算在方案设计过程中，项目组结构专业技术人员负责进行结构试算，检验方案的合理性187、。试算结果也作为扩初设计阶段监理的依据。7.2.13. 中间设计方案评审在综合考虑进度计划和设计工作量情况下，由项目设计负责人负责选择适当时间，组织对中间设计方案图稿进行评审。评审会议按GAP3-1会议管理程序进行。中间设计方案评审会除了主管副总经理和项目组人员参加以外，项目开发部、总经办计划督办参加，预决算部可以派代表参加。工程部设计副经理可以考虑必要时聘请国内外专家参加方案评审会，但需经主管副总经理书面批准。评审结果写入设计方案评审会议纪要，会议纪要由项目设计负责人负责返回给设计单位作为进一步修改方案的依据。7.2.14. 设计方案确认在设计方案经过多次评审和验证之后，项目设计负责人召集召188、开设计方案确认会议。召集程序同7.2.13。设计方案确认会议须有总经理和主管副总经理参加，总经办计划督办、预决算部和项目开发部负责人必须参加，工程部设计副经理可以指定项目组相应专业技术人员参加。会议结果由项目设计负责人负责填写设计确认会议纪要（见GFP4-4-F3）。如果设计确认会议认为设计方案中还存在大的缺点，需要作较大的修改，项目设计负责人负责要求设计单位根据方案设计确认会议的意见进行进一步修改，并再次对修改结果进行评审、验证、确认。如果会议确认设计方案已基本满足要求，则方案设计阶段结束，其它一些对方案的意见留待下一阶段解决。7.2.15. 正式设计输出在方案设计通过确认后，项目设计负责人189、要求设计单位按合同规定的时间、数量和格式提交设计方案图稿，包括方案模型。由项目设计负责人负责验收所提交的设计方案图稿是否正确，完整。7.2.16. 报建在设计单位向公司提交正式设计方案图稿后，按GFP4-3项目立项及报批工作程序进行报建。如果设计方案获得国土规划局、消防局、市人防办的批准，获得的正式批文作为下一阶段设计的依据。如果设计方案未获得这些政府主管单位的批准，则项目设计负责人和工程部设计副经理要与相应主管单位积极沟通，组织人员研究对策，并寻求设计单位的配合。项目设计负责人要求设计单位根据政府主管单位的批文对方案进行重新调整后，再重新进行报建工作。7.3. 扩初设计监理程序扩初阶段原则上190、不能省略。对于较小工程，工程部设计副经理有权决定省略。7.3.1. 详勘扩初设计开始前，须对项目将要开发的地块进行详勘。如需要进行详勘，项目设计负责人应要求方案设计单位在方案设计完成后，提交详勘布点图。勘察单位的选择和勘察监理工作分别按GFP6-6勘察分承包方选择控制程序和GFP9-14勘察监理程序执行。7.3.2. 设备选型设备选型工作具体按GFP6-4材料（设备）选型清单确定程序进行。7.3.3. 设计输入扩初阶段设计的输入有八个方面：A）由工程部制定的扩初设计任务书：扩初设计任务书的内容和制定按GFI-GH-5设计任务书编写细则执行；B）正式设计方案图稿；C）方案设计阶段的设计确认书；D191、）开发地块周围的路网和市政管网资料。E）勘察单位提交的详勘报告。F）政府有关部门对设计方案的批文。G）国家设计标准和行业主管部门的规定。H)其他资料。A、C、D、E、F五项设计输入由项目设计负责人负责在扩初设计开始前送交设计单位。7.3.4. 设计单位的确定按GFP6-1设计分承包方选择控制程序执行。7.3.5. 设计合同的签订设计合同的签订按GFI-GH-7勘察设计合同签订工作细则执行。7.3.6. 设计单位的协调对于有多个设计单位参与设计的项目，项目设计负责人要负责多个设计单位的协调。7.3.7. 征询国家主管部门的意见扩初设计过程中，项目组各专业技术人员要征询国土规划局、消防局、人防办等192、主管部门的意见，征询结果记入国家主管部门意见征询单。7.3.8. 阶段性设计输出项目设计负责人根据需要要求设计单位提交阶段性扩初设计图稿。由项目设计负责人负责验收所提交的设计图稿是否正确，完整。7.3.9. 设计质量跟踪控制在扩初设计过程中，项目组各专业技术人员通过对阶段性设计输出的审查，对设计质量进行严格的跟踪控制。扩初设计阶段主要控制的要素有：A) 建筑物的立面造型，建筑物群体及其与周围环境的关系；B) 建筑平面布置；C) 对声、光、热工、通风、消防、等环境条件所采取的技术措施；D) 装修标准及主要建筑构造；E) 结构选型；F) 地基处理和基础形式；G) 伸缩缝、沉降缝和防震缝；H) 新技193、术、新结构、新材料的采用；I) 供电设计；J) 电力设计；K) 照明设计；L) 自动控制设计；M) 通信设计；N) 防雷保护；O) 给水设计；P) 排水设计；Q) 空调设计；R) 通风设计；S) 煤气设计；设计质量控制按GFI-GH-2设计质量控制方法执行。7.3.10. 扩初设计验证扩初设计验证按GFI-GH-4设计验证细则执行。7.3.11. 扩初设计阶段评审在综合考虑进度计划和设计工作量情况下，由项目设计负责人负责选择适当时间，组织对阶段性扩初设计成果进行评审。扩初设计评审会主要由项目组人员参加。工程部设计副经理认为有必要时可以要求主管副总经理、总经办计划督办、市场部、项目开发部、预决算194、部负责人参加。工程部设计副经理可以考虑必要时聘请国内外专家参加扩初设计评审会，但需经主管副总经理批准。评审结果写入设计监理内部会议纪要或扩初设计评审会议纪要，评审意见由项目设计负责人返回给设计单位作为进一步修改的依据。7.3.12. 扩初设计确认在扩初设计经过多次评审和验证之后，项目设计负责人负责召集扩初设计确认会议，召集方法同7.2.13。扩初设计确认会议须有总经理和主管副总经理参加，总经办计划督办、预决算部必须派代表参加，项目设计负责人认为有必要可以要求项目开发部经理参加。项目负责人可以指定项目组相应专业技术人员参加。会议结果写入设计确认会议纪要。如果设计确认会议认为设计中还存在大的缺点，195、需要作较大的修改，项目设计负责人负责要求设计单位根据方案设计确认会议的意见进行进一步修改，并再次对修改结果进行评审、验证、确认。如果会议确认扩初设计已基本满足要求，则扩初设计阶段结束，其它一些对扩初设计的意见留待下一阶段解决。7.3.13. 试桩方案在初步设计图稿经过公司确认后，工程部设计副经理可以根据项目的规模、性质及基础类型决定是否需要试桩。如果需要试桩，项目负责人应要求设计单位给出试桩方案。7.3.14. 正式设计输出在扩初设计通过确认后，项目设计负责人要求设计单位按合同规定时间、数量和格式提交正式扩初设计图纸及计算书。由项目设计负责人负责验收所提交的扩初设计图纸及计算书是否正确，完整。196、7.3.15. 报建在设计单位向公司提交正式扩初设计图稿后，按GFP4-3项目立项及报批工作程序进行报建。获得的正式批文作为下一阶段设计的依据。如果扩初设计获得国土规划局、消防局、市人防办的批准，获得的正式批文作为下一阶段设计的依据。如果扩初设计未获得这些政府主管单位的批准，则项目设计负责人和工程部设计副经理要与相应主管单位积极沟通，组织人员研究对策，并寻求设计单位的配合。项目设计负责人要求设计单位根据政府主管单位的批文对扩初设计进行重新调整后，再重新进行报建工作。7.3.16. 方案设计重大调整的处理在扩初阶段，原则上不对设计方案作重大修改。如要作重大调整，需由总经理、主管副总经理和总经办计197、划督办、项目开发部、工程部设计副经理讨论决定，决定内容记入方案设计重大调整会议纪要。由项目设计负责人负责落实会议决定。7.4. 施工图设计监理程序7.4.1. 设计输入施工图设计的输入有七个方面：A）由工程部制定的施工图设计任务书：设计任务书的内容和制定程序参见GFI-GH-5设计任务书编写细则；B）正式扩初设计图稿；C）扩初设计阶段的设计确认书；D）开发地块周围的路网和市政管网资料。E）政府有关部门对扩初设计的批文。F）国家设计标准和行业主管单位的规定G）其它资料A、C、D、E四项设计输入由项目设计负责人负责在施工图设计开始前送交设计单位。7.4.2. 设计单位的确定按GFP6-1设计分承包198、方选择控制程序执行。7.4.3. 设计合同的签订设计合同的签订按GFI-GH-7勘察设计合同签订工作细则执行。7.4.4. 设计单位的协调对于有多个设计单位参与设计的项目，项目设计负责人负责多个设计单位的协调。7.4.5. 征询国家主管部门的意见施工图设计过程中，项目组各专业技术人员要征询国土规划局、消防局、人防办等主管部门的意见，征询结果记入国家主管部门意见征询单。7.4.6. 阶段性设计输出在施工图设计过程中，项目设计负责人根据需要要求设计单位提交阶段性施工图设计图稿。由项目设计负责人负责验收所提交的施工图设计图稿是否正确，完整。7.4.7. 设计质量跟踪控制在施工图设计过程中，项目组各专199、业技术人员通过对阶段性设计输出的审查，对设计质量进行严格的跟踪控制。施工图设计阶段主要控制的要素有：A) 建筑物的立面造型，建筑物群体及其与周围环境的关系；B) 建筑平面布置；C) 对声、光、热工、通风、消防、等环境条件所采取的技术措施；D) 装修标准及主要建筑构造；E) 结构选型；F) 地基处理和基础形式；G) 伸缩缝、沉降缝和防震缝；H) 新技术、新结构、新材料的采用；I) 供电设计；J) 电力设计；K) 照明设计；L) 自动控制设计；M) 通信设计；N) 防雷保护；O) 给水设计；P) 排水设计；Q) 空调设计；R) 通风设计；S) 煤气设计；设计质量控制按GFI-GH-2设计质量控制方200、法执行。7.4.8. 施工图设计验证施工图设计验证按GFI-GH-4设计验证细则执行。7.4.9. 总图、环境、管网协调在施工图设计后期，项目组各专业技术人员要参与、监督设计单位在总图设计、环境设计、管网设计中各专业的协调。7.4.10施工图设计阶段评审在综合考虑进度计划和设计工作量情况下，由项目负责人负责选择适当时间，组织对施工图设计阶段性成果进行评审。评审会主要是集中于对设计质量和设计深度的控制。评审结果写入设计监理内部会议纪要或施工图设计评审会议纪要，评审意见由项目设计负责人负责返回给设计单位作为进一步修改方案的依据。施工图设计评审会主要由项目组成员和工程部设计副经理参加，工程部设计副经201、理必要时可以要求总经办计划督办、项目开发部派代表参加。工程部设计副经理可以考虑必要时聘请国内外专家参加施工图设计评审会，但需经主管副总经理书面批准。7.4.11.设备选型设备选型工作具体按GFP6-4材料（设备）选型清单控制程序进行。7.4.12.施工图设计内审在施工图设计完成之后，项目设计负责人组织由设计单位人员和项目组专业技术人员参加的施工图设计内审会。总经办计划督办可以参加。项目组各专业技术人员对施工图设计提出的意见写入施工图内审会议纪要，并且要求设计单位在要求时间内根据会议纪要出变更通知。7.4.13.正式设计输出在施工图设计通过内审后，项目负责人应要求设计单位按合同规定的时间、数量和202、格式提交正式设计图稿。建筑、结构、给排水、电气、暖通空调等专业图纸均要有设计说明和设备选型、设备安装图、材料汇总表。7.4.14. 工程图纸的审核确认及签发项目组各专业技术人员验证审核过施工图后，由专业审核人填写工程图纸审核确认书（见GFP4-4-F2），交各专业技术人员、项目负责人、设计副经理签名确认且连同图纸一起交给资料员。资料员按GFP5-3图纸资料控制程序进行发放。7.4.15基础施工图的提前出图工程部设计副经理可根据开发进度计划要求施工单位提前出基础施工图，由项目设计负责人向政府主管部门提出基础提前开工申请。7.4.16施工图设计报建在设计单位向公司提交正式施工图后，按GFP4-3项203、目立项及报批工作程序执行报建。如果施工图设计获得国土规划局、消防局、市人防办的批准，项目设计负责人应负责组织尽快落实政府有关部门在正式批文中提出的修改意见。如果施工图设计未获得这些政府主管单位的批准，则项目设计负责人和工程部设计副经理要与相应主管单位积极沟通，组织人员研究对策，并寻求设计单位的配合。项目设计负责人要求设计单位根据政府主管单位的批文对扩初设计进行重新调整后，再重新进行报建工作。7.4.17扩初设计重大修改的处理在施工图设计阶段，原则上不对扩初设计作重大修改。如要作重大调整，需由总经理、主管副总经理和总经办计划督办、项目开发部、工程部设计副经理讨论决定，决定内容记入扩初设计重大调整204、会议纪要。由项目设计负责人负责落实会议决定。7.5. 设计进度控制7.5.1. 项目设计总体计划项目设计负责人应要求设计单位在签订设计合同后在10天内编制出项目设计总体计划，送项目设计负责人审核。项目设计负责人根据项目总体计划审核项目设计总体计划，要求设计单位对不符合项目总体计划的工序进行修改，使项目设计总体计划符合项目总体计划的要求。项目设计负责人填写项目设计计划审批单（见GFP4-4-F4）并附项目设计总体计划，送工程部设计副经理审核、总经办计划督办审批，签字生效后由总经办计划督办作为质量记录。7.5.2. 项目设计各阶段实施性计划项目设计负责人应要求设计单位在项目设计的方案设计、扩初设计205、及施工图设计阶段开始前5天，根据已审批的项目设计总体计划，编制出项目设计各阶段实施性计划，送项目设计负责人审核。项目设计负责人根据项目设计总体计划审核项目设计各阶段实施性计划，要求设计单位对不符合项目设计总体计划的部分进行修改，使阶段实施性计划符合项目设计总体计划的要求。项目设计负责人填写项目设计计划审批单并附项目相应的设计阶段实施性计划，送工程部设计副经理审核、总经办计划督办审批，签字生效后由工总经办计划督办作为质量记录。7.5.3. 项目设计进度控制 审批后的项目设计各阶段实施性计划作为项目各设计阶段进度计划编制和进度完成情况审查的依据，按GFP9-1项目总体计划控制程序进行计划控制。当发206、生进度延误情况时，项目设计负责人应按GAP5-8纠正和预防措施控制程序进行处理，并且会同设计单位查明原因，提出解决和弥补办法。进度衡量按GFI-GH-8衡量设计进度方法执行。7.6. 设计投资控制7.6.1. 项目投资分析项目立项过程中，项目开发部在编制项目策划报告时，进行了项目的投资分析，给出了项目估算总投资。工程部以此估算报告作为投资控制的初步依据。7.6.2. 限额设计方案设计完成时，预决算部经理对方案进行匡算，编制项目投资匡算核查表（见GFP4-4-F5），核查是否超过估算总投资；扩初设计完成时，审查设计单位编制的概算，编制项目投资概算核查表（见GFP4-4-F6）；施工图设计完成时，207、要审查施工图预算，编制项目投资预算核查表（见GFP4-4-F7），核查是否超过概算总投资，若超出，由项目设计负责人和工程部设计副经理查明原因，并提出调整意见。若投资调整数目较大，工程部设计副经理要把超出项目及原因报主管副总经理和总经理。限额设计具体按GFP9-2项目投资控制程序及GFI-GH-9限额设计细则执行。 7.7. 设计监理总结每一项目设计监理完成后，由项目设计负责人写出设计监理总结，设计监理总结应包括以下几个内容：A）对设计单位设计工作的评价，包括设计质量、设计进度、及投资控制。B）对设计院实力和合作精神的评价。C）工作中有哪些困难，如何解决。D）设计中的重大技术难题，如何解决。E）208、与原设计要求有何重大变动，变动的原因。F）此项设计中有那些遗憾和缺陷，在以后的设计中如何改进。G）对以后设计监理工作的建议。设计监理总结交工程部设计副经理审阅和主管副总经理审核后，同设计文件一起交资料室存档。主管副总经理和工程部设计副经理提出的意见由项目设计负责人负责落实。8. 记录8.1. 项目设计总体计划的项目设计计划审批单、方案设计的项目设计计划审批单、方案设计图稿、方案设计任务书、初勘报告、国家主管部门意见征询单、设计合同、方案设计评审会议纪要在方案报建完成后两周内由设计负责人交工程部资料员保存至工程竣工后三年。8.2. 扩初设计图稿、扩初设计任务书、详勘报告、扩初设计阶段的项目设计计209、划审批单、设计监理内部会议纪要、扩初设计评审会议纪要在扩初设计确认完成后两周内由设计负责人交工程部资料员保存至工程竣工后三年。8.3. 施工图设计阶段的项目设计计划审批单、施工图设计图稿、施工图设计任务书、设计监理内部会议纪要、施工图设计评审会议纪要、设计验证表、设计确认会议纪要、工程图纸审核确认书、施工图会审会议纪要、方案设计重大调整会议纪要、扩初设计重大调整会议纪要、项目投资匡算核查表、项目投资概算核查表、项目投资预算核查表、方案经济比较书、设计监理总结，由设计负责人交工程部资料员保存至工程竣工后三年。8.4. 设计合同、各设计阶段的项目设计计划审批单由总经办计划督办保存至设计合同完成。8210、.5. 项目投资匡算核查表、项目投资概算核查表、项目投资预算核查表、方案经济比较书由预决算部兼职资料员保存至项目竣工后三年。9.附件9.1. GFP4-4-F1国家主管部门意见征询单9.2. GFP4-4-F2工程图纸审核确认书9.3. GFP4-4-F3设计确认会议纪要9.4. GFP4-4-F4项目设计计划审批单9.5. GFP4-4-F5项目投资匡算核查表9.6. GFP4-4-F6项目投资概算核查表9.7. GFP4-4-F7项目投资预算核查表GFP4-4-F1.2国家主管部门意见征询单项目设计单位咨询单位被咨询人职务参加咨询人员时间序号咨询事项咨询意见12345GFP4-4-F3.1211、设计确认会议纪要项目设计单位设计阶段会议时间会议地点主持人参加人员会议决定 设计阶段通过 设计阶段不通过会议其它意见主持人审核签名：工程部设计副经理审核签名：主管副总经理审 批签名：GFP4-4-F4.3项目设计计划审批单项目名称: 设计单位： 计划制定人： 计划类别： 总体 方案设计 扩初设计 施工图设计经审查,附件中所列计划符合项目总体计划和/或项目设计总体计划,同意该计划予以实施。项目设计负责人审核： 日期：工程部设计副经理审核： 日期：总经办计划督办审批： 日期：附件：被审批的计划（该审批单必须和相应的计划共同使用方为有效）。GFP4-4-F5.1项目投资匡算核查表项目设计单位设计阶段212、专业填表时间序号子项目估算投资（万元）匡算投资（万元）原因处理意见12345678工程部设计副经理审批意见签名： 日期：制表： 日期： GFP4-4-F6.1项目投资概算核查表项目设计单位设计阶段专业填表时间序号子项目匡算投资（万元）概算投资（万元）原因处理意见12345678工程部设计副经理审批意见 签名： 日期：制表： 日期：GFP4-4-F7.1项目投资预算核查表项目设计单位设计阶段专业填表时间序号子项目概算投资（万元）预算投资（万元）原因处理意见12345678工程部设计副经理审批意见 签名： 日期：制表： 日期：GFP4-4-F2.2工程图纸审核确认书项 目图 名出图时间设计单位专 213、业图纸张数 张图纸份数 份图号/版别申请发图日期 年 月 日专业审核专业审核人1 会签栏建 筑电气专业审核人2结 构通风 项目负责人给排水空调 工程部设计副经理 日 期 年 月 日 备注：注：1.此单由工程部设计副经理签名后由资料员保存，期限为竣工后三年。2.当此图部分内容不采用或还需修改时，专业审核人须注明有效范围。3. 资料员将此单复印交项目施工组。零星工程项目立项与设计控制程序1.目的对公司所属零星工程的立项、设计方、设计内容、质量、时限、变更进行监控，保证立项与设计的正确与合理性。2.适用范围适用于公司所属零星工程的立项与设计控制。3.引用文件3.1 GFP4-6设计变更控制程序3.2214、 GFP5-3图纸资料控制程序3.3 GFP6-1设计分承包方选择控制程序4.定义4.1零星工程：毋需向市、区国土、建设部门办理报批、报建手续，公司内部立项的工程。5.职责5.1公司总经理负责工程项目立项审批表（见GFP4-5-F1）的审批和结算审批。5.2主管副总经理负责：a.工程项目立项审批表的审核；b.零星工程项目委托设计任务书（见GFP4-5-F3）的审批；c.零星工程项目设计评审表（见GFP4-5-F4）的审批；d.零星工程项目设计确认书（见GFP4-5-F5）的审批。e. 先行施工方案的审批。5.3工程部经理负责：a. 工程项目立项前技术、经济可行性分析的安排；b.工程项目立项审批215、表的审核；c.零星工程项目设计任务通知书（见GFP4-5-F2）的审批；d.零星工程项目委托设计任务书的审核；e.零星工程项目设计评审表的审核；f.零星工程项目设计确认书的审核。g. 先行施工方案的审核。5.4工程部设计副经理负责：a.工程项目立项审批表的审核；b. 项目设计负责人的指定；c.零星工程项目委托设计任务书的审核；d.零星工程项目设计评审表的审核；e.零星工程项目设计确认书的审核；f. 先行施工方案的审核。5.5项目设计负责人负责项目设计控制全过程的技术、事务工作，负责先行施工方案的提出。5.6各专业校对人负责专业设计图稿的校核。5.7项目提出部门负责人负责：提出工程项目立项申请；216、提出工程项目定位建议书6.资格和培训执行本程序无需特别培训及资格。7.程序7.1立项7.1.1技术、经济可行性分析公司职能部门负责人填写工作传签单（见GFP11-1-F3）说明拟建项目的初步概念，包括项目用途、档次、范围等，以及现有条件资料，例如竣工图、小区规划图等，经主管领导审批后，由工程部经理安排工程部进行技术可行性分析、初步方案设计，预决算根据方案进行匡算等经济分析，最后由工程部经理将分析结果反馈给主管副总经理、总经理做出决策。决定拟建此项目时，由工程部经理将签署有决策意见的工作传签单交项目提出部门。7.1.2项目提出部门负责人根据工作传签单及可行性分析情况和建议填写工程项目立项审批表并217、附工程项目定位建议书（包括项目用途、内容、范围、档次、风格、时限等），交项目开发部经理确认不需向市、区国土、建设部门办理报批、报建手续，然后交工程部设计副经理、工程部经理、主管副总经理审核，公司总经理审批。审批通过，即确立为零星工程，完成立项。7.2项目立项后，项目提出部门将工程项目立项审批表交工程部经理，由工程部经理填写零星工程项目设计任务通知书将项目设计或委托设计与监理任务下达工程部设计副经理，工程项目立项审批表及工程项目定位建议书应作为附件同时下达。7.3确定项目设计负责人工程部设计副经理根据项目内容的技术范围决定自行设计完成或委托设计分承包方完成，并指定技术人员担任项目设计负责人、各专218、业负责人及各专业校对人。7.4委托设计7.4.1设计输入7.4.1.1项目设计负责人根据工程项目定位建议书和工程实施的技术可能性、合理性，制定包括设计工作内容、工作质量、工作时限等要求的零星工程项目委托设计任务书报工程部设计副经理审核、工程部经理审核，主管副总经理审批。7.4.1.2零星工程项目委托设计任务书获批准后，项目设计负责人根据GFP6-1设计分承包方选择控制程序选择具有相应资质的设计分承包方，并将设计任务书下达设计分承包方。7.4.2设计输出项目设计负责人根据零星工程项目委托设计任务书所要求的设计工作内容、工作质量、工作时限，组织各专业负责人监理设计分承包方完成设计任务。7.4.3设219、计评审项目设计负责人根据零星工程项目委托设计任务书，组织各专业负责人、项目提出部门经办人及工程部经理委派的人员对设计分承包方所提交的设计成果进行评审，评审结果记录在零星工程项目设计评审表，报工程部设计副经理审核、工程部经理审核，主管副总经理审批。7.4.4设计确认项目设计负责人根据审批后的设计评审意见要求设计分承包方对设计成果中的问题进行修改，改正后确认设计并填写零星工程项目设计确认书，报工程部设计副经理审核、工程部经理审核，主管副总经理审批并签署“同意签发”。7.5自行设计7.5.1公司自行设计时，工程部设计副经理根据项目内容的技术范围任命项目设计负责人和各专业负责人。7.5.2项目设计负责220、人根据项目定位建议书和工程实施的技术可能性、合理性，制定包括设计工作内容、工作质量、工作时限的零星工程项目设计计划书，报工程部设计副经理审核、工程部经理审核，主管副总经理审批。7.5.3项目设计负责人根据获批准的零星工程项目设计计划书组织各专业负责人和设计人员在规定的时限内完成设计计划，将“设计成果”交付工程部设计副经理。7.5.4工程部设计副经理审核后，认为不需要组织相关部门评审的，签字确认后报工程部经理签发；认为需要组织评审的，组织项目提出部门经办人，工程部经理委派的人员对设计成果进行评审，形成零星工程设计评审表报工程部设计副经理审核、工程部经理审核，主管副总经理审批。7.5.5项目设计负221、责人根据获准的设计评审意见要求组织设计人员对设计成果中的问题修改，改正后确认设计并填写零星工程设计确认书报工程部设计副经理、工程部经理审核，主管副总经理审批并签署“同意签发”。7.6 项目设计负责人将主管副总经理签署“同意签发”的零星工程项目设计确认书和施工图交工程部资料员按GFP5-3图纸资料控制程序进行发放。7.7当零星工程是改造工程、现场情况较为复杂、工期特别紧，需边设计边施工时，项目设计负责人可将设计方案附工作传签单（见GFP11-1-F3）说明先行施工原因及施工范围，经工程部经理、主管副总经理等有关领导确认后，将设计方案及工作传签单交项目施工负责人先行施工，且尽快完成施工图设计、审核222、签发手续。7.8设计变更控制设计变更按GFP4-6设计变更控制程序进行。8.记录8.1工程项目立项审批表、工程项目定位建议书、零星工程项目设计任务通知书、零星工程项目委托设计任务书、“设计成果”、零星工程项目设计评审表、零星工程项目设计确认书、“先行施工设计方案及相应的工作传签单”由项目设计负责人保存，工程完工移交后交公司档案室永久保存。9.附件9.1 GFP4-5-F1 工程项目立项审批表9.2 GFP4-5-F2 零星工程项目设计任务通知书9.3 GFP4-5-F3 零星工程项目委托设计任务书9.4 GFP4-5-F4 零星工程项目设计评审表9.5 GFP4-5-F5 零星工程项目设计确223、认书GFP4-5-F1.3金地（集团）股份有限公司工程项目立项审批表项目名称项目提出部门经办人项目提出部门（公章）项目开发部经理意见工程部设计副经理意见工程部经理意见 签名： 日期主管副总经理意见 签名： 日期总经理意见 签名： 日期附件：工程项目定位建议书GFP4-5-F2.2金地（集团）股份有限公司零星工程项目设计任务通知书项目名称项目提出部门经办人设计内容要求设计定位建议设计工期要求工程部经理意见 签名： 日期：附件：工程项目立项审批表及其附件GFP4-5-F3.2金地（集团）股份有限公司零星工程项目委托设计任务书项目名称项目设计负责人设计单位委托日期设计内容要求设计工期要求工程部设计副224、经理意见 签名： 日期工程部经理意见 签名： 日期主管副总经理意见 签名： 日期附件：工程项目立项审批表及其附件GFP4-5-F4.2金地（集团）股份有限公司零星工程项目设计评审表项目名称项目设计负责人设计单位评审内容评审小组意见评审人员签名： 日期：工程部设计副经理意见 签名： 日期：工程部经理意见 签名： 日期：主管副总经理意见 签名： 日期：附件：零星工程项目设计任务通知书及其附件GFP4-5-F5.2金地（集团）股份有限公司零星工程项目设计确认书项目名称项目设计负责人设计单位确认内容确认小组意见确认小组人员签名： 日期工程部设计副经理意见 签名： 日期工程部经理意见 签名： 日期主管副225、总经理意见 签名： 日期附件：零星工程项目设计评审表及其附件设计变更控制程序1. 目的用于保证设计变更的合理性、经济性，消除设计变更对投资和进度带来的消极影响。2. 适用范围本程序适用于工程部对公司开发的所有工程建设项目进行设计变更控制。3. 引用文件3.1 GFP5-3图纸资料控制程序4. 定义设计变更：对原设计的错漏及欠合理、欠经济的地方进行修改。5. 职责5.1. 总经理负责审批签发增加投资额大于5万元的设计变更审批表。5.2. 主管副总经理负责审核增加投资额大于5万元的设计变更审批表，审批签发增加投资额35万元的设计变更审批表。5.3. 工程部经理负责审核增加投资额大于3万元的设计变更226、审批表，审批签发增加投资额小于3万元的设计变更审批表。5.4. 工程部设计副经理负责审核设计变更审批表。5.5. 预决算部经理负责对工程设计变更通知单进行经济分析。5.6. 工程部项目负责人（施工阶段）负责审核工程设计变更通知单,并决定是否需要做经济分析。5.7. 工程部专业技术人员（施工阶段）负责：a. 处理施工阶段设计问题通知书。b. 完成变更设计,自行或联系设计院完成工程设计变更通知单。c. 跟踪工程设计变更通知单审批过程。6. 资格或培训执行本程序无需特别的资格或培训。7. 程序7.1. 设计变更的来源a. 专业技术人员审查设计时发现超投资要通过代换结构型式或设备，降低装修标准等来修改227、设计；b. 在设计进展过程中，因项目的构思变化而要求变更设计；c. 施工图纸中的错漏引发的设计变更。7.2. 设计变更的提出7.2.1. 专业技术人员应详细审查施工图纸，施工图纸的审查意见应在施工交底时提出，经和设计院研究讨论后在设计施工交底会上形成施工交底图纸会审纪要，或设计院另行发工程设计变更通知单作为施工的依据。7.2.2. 施工过程中,公司领导、工程部、市场部及其他部门提出问题要求，填写施工阶段设计问题通知书，工程部专业技术人员（施工阶段）审阅后认为不属于设计问题的要书面答复，属于设计问题的进行变更设计。7.2.3. 设计院设计的工程，正常情况下，由专业技术人员（施工阶段）联系设计院并228、由设计院做变更设计并发工程设计变更通知单；如工程施工进度急迫，设计院发工程设计变更通知单时间满足不了要求，可由专业技术人员（施工阶段）在征得设计院同意前提下，先行出工程设计变更通知单交设计院盖章确认，或传真给设计院并注明限期一天给予反馈，否则视为同意。设计院设计的零星工程的设计变更，也可由工程部专业技术人员做变更设计，不需交设计院盖章确认。7.2.4. 工程部自行设计的零星工程，由原设计专业技术人员完成变更设计并填写工程设计变更通知单（见GFP4-6-F1），交工程部设计副经理负责审核后交工程部专业技术人员（施工阶段）。7.3. 工程设计变更通知单内容包括变更部位、变更原因、变更内容等，工程设229、计变更通知单须由相关专业技术人员会签。7.4. 设计变更的审批7.4.1. 工程部专业技术人员（施工阶段）填写设计变更审批表（见GFP4-6-F2）连同相应的工程设计变更通知单交由项目负责人进行审核，项目负责人根据设计变更内容及对设计投资影响大小决定是否与预决算部经理联系进行经济分析。不需进行经济分析的设计变更由工程部设计副经理审批签发。7.4.2. 预决算部根据所提交的资料对设计变更内容进行经济分析并出具经济分析报告交工程部设计副经理。7.4.3. 工程部设计副经理对设计变更审批表、经济分析报告进行审核，签署意见后交工程部经理审批。7.4.4. 工程部经理对工程部设计副经理交来的设计变更审批230、表、经济分析报告进行审批。增加投资额3万元的审批签发，3万元的签署意见后交主管副总经理审核。7.4.5. 主管副总经理对增加投资额35万元的设计变更审批签发，5万元的签署意见后交总经理审批签发。7.4.6. 签发后的设计变更审批表及相应的工程设计变更通知单的分发按GFP5-3图纸资料控制程序执行。7.4.7. 专业技术人员（施工阶段）跟踪设计变更审批表整个审批过程。8. 记录8.1. 工程设计变更通知单、设计变更审批表、施工交底图纸会审纪要作为施工图的附件保存。8.2. 施工阶段设计问题通知书、经济分析报告由专业技术人员（施工阶段）保存至工程竣工验收后移交档案室保存五年。9. 附件9.1. G231、FP4-6-F1工程设计变更通知单9.2. GFP4-6-F2设计变更审批表GFP4-6-F1.1工程设计变更通知单 年 月 日 编号：项目名称图号变更部位变更原因变更设计内容专业会签建 筑给排水结 构空 调电 气煤 气项目负责人工程部设计副经理注：本单仅用于工程部自行设计的零星工程的设计变更。GFP4-6-F2.4金地（集团）股份有限公司设计变更审批表项目名称设计单位修改原因提出方我方具体原因A.超投资引起B.优化设计设计院C.原因错漏D.施工需要施工队E.其它原因（请列明）变更部位、修改内容本专业负责人（施工阶段）意见 签名： 日期： 其他专业负责人会签项目负责人工程部设计副经理意见 签名232、： 日期： 工程部经理意见 签名： 日期： 主管副总经理意见 签名： 日期： 总经理意见 签名： 日期： 说 明1、 不需进行经济分析的设计变更由工程部设计副经理在意见栏注明“同意签发”字样。2、 需进行经济分析的设计变更，工程部经理或主管副总经理审核后，认为不需报上级审核的，须在意见栏注明“同意签发”字样。 市场调研工作程序1 目的进行房地产市场调研，提出市场调研报告，供各级领导决策参考。2 适用范围本程序适用于本公司自行开发或合作开发的地产项目。3 引用文件3.1GFP5-9统计技术应用控制程序4 定义4.1房地产市场调研即收集并整理房地产市场信息，分析房地产市场发展的特点，预测未来房地产233、市场发展变化趋势的工作过程。5 职责5.1总经理负责审批委托专业调查公司的申请。5.2主管副总经理负责审核委托专业调研公司的调研申请。5.3市场部经理负责审批市场调研工作计划和各种市场调研报告，审核委托专业调查公司调研的申请。5.4市场调研人员负责拟订市场调研计划，组织人员实施。6 资格或培训6.1执行本程序的市场调研人员应具备房地产业一年以上工作经验及具有理工科大学学士或以上学历资格。6.2执行本程序的相关人员须经过本公司房地产政策、法规及基本营销策略的培训，合格后才能上岗。7 程序7.1每年一月，市场调研人员根据公司中长期发展规划，拟订年度市场调研工作计划，经市场部经理审批后开始实施。7.234、2市场调研人员根据项目的不同情况，根据GFP5-9统计技术应用控制程序确定抽样原则及实施方法，经市场部经理审批后开始实施。7.3市场调查人员针对公司的发展需要，对不同区域范围内楼盘的价格、面积、户型、销售情况、营销策略等情况进行详细的评述，完成区域市场调研报告，供有关决策人员参考。7.4在公司开发楼盘的入伙率达到60%以上后，市场调研人员开始组织对住户进行居住现状的调查，了解不同年龄、不同职业、不同收入阶层的人对居住条件的需求，提供对户型、面积、装修、环境设计等内容的发展建议。调查结束后完成居住实态及客户需求调研报告7.5市场调研人员每年完成消费市场变化趋势分析报告，通过对地区生产力发展水平、235、收入水平、消费状况等资料的分析，反映该地区每年的消费市场变化趋势。7.6调研项目如需委托专业调查公司调查，则由市场调研人员提出委托专业调查公司调研的申请，经市场部经理、主管副总审核，总经理审批后开始实施。市场调研人员应提出调研的目的和要求，并跟踪监督调查公司的操作过程，按一定比例抽样核实调研结果的可信程度。7.7公司楼盘委托给代理公司销售时，市场调研人员根据代理合同中规定的有关市场调研的条款，在与代理公司协商后，确定电话咨询记录表、来访客户调研表与成交客户调研表的内容，交代理公司实施调研。市场调研人员对代理公司交来的调研表每周进行一次统计分析。如调研表数量太少，可合并为两周或一个月统计一次。7236、.8市场调研人员通过对本年度市场调研的综合回顾，分析本年度市场状况及特点，预测明年的市场趋势及热点，并于年初完成年度市场调研报告。7.9市场调研人员每周完成地产市场周报，及时反映地产市场的变化情况。7.10市场调研人员完成的区域市场调研报告、居住实态及客户需求调研报告、消费市场变化趋势分析报告、年度市场调研报告、地产市场周报，经市场部经理审批后，由市场调研人员以书面或电子邮件的方式提供给项目策划人员、公司相关部门负责人及公司高层领导。7.11市场部市场调研人员负责整理来访客户与成交客户的资料，形成客户资料数据库，对客户进行分类管理，以便对客户进行推广与调研工作。7.12市场调研人员负责收集代理公司销售人员的意见与建议，每周以书面或电子邮件的方式向市场部经理与主管副总汇报。8 记录8.1电话咨询记录表、来访客户调研表、成交客户调研表、地产市场周报由市场调研人员保存半年。8.2区域市场调研报告、居住实态及客户需求调研报告、消费市场变化趋势分析报告、年度市场调研报告由市场部兼职资料员永久保存。9 附件无程序文件控制程序1.目的控制质量体系程序文件的编制、审核、签发、修改、作废和实施，保证程序文件及时有效地使用，失效文件不