1、龙湖地产工程精细化管理2010年6月19-20日龙湖地产工程精细化管理第一部分、龙湖地产工程管理模式分析第二部分、龙湖地产工程质量保证体系与重点第三部分、龙湖地产工程计划保证体系与重点第四部分、龙湖地产工程管理保障的合约配合第五部分、通过减法学习龙湖地产工程质量管理龙湖地产工程精细化管理What 是什么？是什么？Why 为什么做？为什么做？When 什么时间做？什么时间做？Where 哪些公司做？哪些公司做？Who 谁来做？谁来做？How 如何做？如何做？先知其策，然后行；先共其策，然后知；龙湖地产工程管理模式分析一、龙湖地产企业经营模式与工程管理二、龙湖地产工程管理组织架构分析三、龙湖地产工2、程管理模式分析龙湖地产企业经营模式与工程管理重庆地区公司重庆地区公司19951995年年成都地区公司2004年11月西安地区公司西安地区公司20072007年年9 9月月上海地区公司2007年11月北京总部北京总部20022002年年1212月月 龙湖地产龙湖地产：创建于1995年，成长于重庆,发展于区域性全国扩张。龙湖集团总部位于北京，下辖重庆、成都、北京、上海、西安五个地区公司。并陆续取得了杭州、青岛、无锡、常州、沈阳大连等全国11个城市的项目。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。龙湖地产的产品线包括普通住宅、高级公寓、写字楼、花园洋房、别墅、综合商业和大型城市综合体等多种业3、态。从2004年起，龙湖地产在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，正式进入异地扩张的发展阶段。自2007年起其，其年均销售业绩均在百亿以上龙湖地产企业经营模式与工程管理别墅项目花园洋房高层豪宅电梯公寓大型综合体 龙湖地产龙湖地产：产品线的复杂性和多样性，不利于产品的快速复制和工程成熟经验的总结。造成工程管理难度加大龙湖地产企业经营模式与工程管理产品类型产品类型上下叠拼HOUSE左右叠拼HOUSE多层花园洋房高层公寓SOHO商务公寓购物中心底层商铺廉租房龙湖地产企业经营模式与工程管理101821.210036118183.6爆发点一爆发点一 成都公司成立成都公司成立爆发点二爆发点二 多业态开发多业4、态开发爆发点三爆发点三 上海、西安公司成立上海、西安公司成立爆发点四爆发点四 房地产宏观形势房地产宏观形势龙湖地产龙湖地产企业高速发展造成人力资源能力水平的稀释，导致工程管理难度加大龙湖地产企业经营模式与工程管理 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：自然环境的不同，导致工程管理难度加大自然环境的不同，导致工程管理难度加大重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标社会环境的不同，导致工程管理难度加大社会环境的不同，导致工程管理难度加大地方标准、地域习惯做法：北京、上海5、重庆的门窗安装要求地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求多业态开发导致专业与全面产生矛盾多业态开发导致专业与全面产生矛盾住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异龙湖地产企业经营模式与工程管理 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员决策信息增加，沟通效率降低决策信息增加，沟通效率降低电子化6、办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升成都龙湖晶蓝半岛成都龙湖晶蓝半岛595595套房屋，项目工程部总计参与套房屋，项目工程部总计参与1.861.86万次检查万次检查龙湖地产企业经营模式与工程管理 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收龙湖地产的工序检验批管理7、与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段龙湖地产工程管理组织架构分析职能管理型职能管理型矩阵式管理型矩阵式管理型项目管理型项目管理型开发设计工程销售项目部或工程部只是负责施工现场的管理部门对项目环境的反应较慢；需要高层8、协调工作多，容易形成决策堆积项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定性低公司高层介入项目协调工作职能部门内部各司其责，实现业务流程环节的流转开发设计工程销售项目部项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训项目数量较多，专业化能力要求较高，需要人才共享客户较稳定，但不确定性较高的项目环境公司有专业技能提升要求项目部对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升项目公司开发设计工程销售项目公司或项目部开发设计工程销售项目公司成为开发工作的全权负责主体项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累9、和专业化发展跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意类类 型型职责分工职责分工优点优点实施条件实施条件缺点缺点总经理运营及投资 发展部战略及运营中心信息管理中心产品中心工程技术质量中心商务运营管理中心投资发展中心副总营销中心客户中心物业中心公共及行政中心客户及公司 品牌部副总投融资中心成本控制中心资金管理中心风险及审计中心财务部人力 资源部各区域公司投资发展研发设计工程管理客户管理营销管理商运管理物业管理成本管理计财管理人资行政地区PMO各区域公司总经理副总副总各项 目部（龙湖地产组织结构10、示意图）（龙湖地产组织结构示意图）龙湖地产工程管理组织架构分析龙湖地产的项目运营龙湖地产的项目运营管理架构，属于在平管理架构，属于在平衡矩阵的基础上进行衡矩阵的基础上进行改进的强矩阵项目管改进的强矩阵项目管理管理模式。避免了理管理模式。避免了传统强矩阵项目管理传统强矩阵项目管理模式中项目经理授权模式中项目经理授权过大带来的风险。也过大带来的风险。也避免了在平衡矩阵项避免了在平衡矩阵项目管理模式下，容易目管理模式下，容易出现职能部门之间的出现职能部门之间的技术或管理矛盾影响技术或管理矛盾影响项目整体运营，对项项目整体运营，对项目进程、关键节点及目进程、关键节点及阶段性成果标准进行阶段性成果标准进11、行管控。同时也强化了管控。同时也强化了总部对地区公司风险总部对地区公司风险控制的管理控制的管理龙湖地产工程管理模式分析 总部、地区公司、项目工程管理职责的划分：总部、地区公司、项目工程管理职责的划分：集团工程技术集团工程技术 质量中心质量中心地区公司地区公司 工程管理部工程管理部项目工程部项目工程部技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理龙湖地产工程管理模式分析地区总经理设计管理部副总经理副总经理副总经理成本管理部财务管理部市场营销部行政人力部项目拓展部工程管理部项目经理部水电工程师土建工程师设计工程师成本工程师项12、项目目一一（万科地区公司组织结构示意图）（万科地区公司组织结构示意图）龙湖地产工程管理模式分析地区总经理设计管理部副总经理副总经理副总经理成本管理部财务管理部市场营销部行政人力部项目拓展部工程管理部项目工程部水电工程师土建工程师设计工程师成本工程师项项目目一一（龙湖地区公司组织结构示意图）（龙湖地区公司组织结构示意图）质量工程师采购工程师PMO经理龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部定期或不定期对项目工程部所管理的实体工程质量进行检查，根据检查分项要13、求进行评分缺点：缺点：受建造过程影响，检查对关键的质量过程无法得到有效受建造过程影响，检查对关键的质量过程无法得到有效 控制。控制。工程质量管理的基础是施工单位、监理单位的质保体系工程质量管理的基础是施工单位、监理单位的质保体系 管理水平，单纯的实体检查无法检验项目工程部的质量管理水平，单纯的实体检查无法检验项目工程部的质量 管理能力。管理能力。工程质量缺陷分类检查重点不明确，挑工程质量缺陷分类检查重点不明确，挑“毛病毛病”很容易很容易龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管14、理检查的常见形式：总部参与项目工程部组织的关键验收（如结构验收、门窗验收等）或分户验收，根据验收结果进行评分缺点：缺点：工程质量管理是依靠质量预防、过程控制、结果检验等工程质量管理是依靠质量预防、过程控制、结果检验等 方式实现的，单纯的结果检验，一旦出现问题，不是造方式实现的，单纯的结果检验，一旦出现问题，不是造 成工程返工，就是造成默认质量缺陷成工程返工，就是造成默认质量缺陷 总部受人员配备、管理半径等诸多限制，不可能参与每总部受人员配备、管理半径等诸多限制，不可能参与每 个项目的关键验收个项目的关键验收龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的15、考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：缺点：缺点：总部缺乏对项目工程部管理施工单位、监理单位质保体总部缺乏对项目工程部管理施工单位、监理单位质保体 系管理能力评价的管理考评工具。单纯依靠技术方案、系管理能力评价的管理考评工具。单纯依靠技术方案、施工交底、传统检验批记录表格等内业检查无法解决执施工交底、传统检验批记录表格等内业检查无法解决执 行力落实情况行力落实情况 总部面临多项目检查容易受人情评价因素影响公正性总部面临多项目检查容易受人情评价因素影响公正性总部定期或不定期检查项目工程部对施工单位、监理单位工程质保体系的管理质量，通过实体质量检16、查进行对照，按检查分项要求进行评分龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：缺点：缺点：需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任 控制管理工具等进行全面的设计方可进行第三方检验费用控制管理工具等进行全面的设计方可进行第三方检验费用控制管理工具等进行全面的设计方可进行第三方检验费用控制管理工具等进行全面的17、设计方可进行第三方检验费用总部设定项目工程部管理施工单位、监理单位质保体系管理能力评价的考核工具，设计关键工序质量控制的质量责任记录，委托第三方检查项目工程管理质量，并通过实体质量检查进行对照，安考核工具进行评分龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：工程管理质保体系考核检查的重点：工程管理质保体系考核检查的重点：基础管理检查：通过对内业资料的审查，检查项目工程部工程质保体系管理要求，检查项目工程部对施工单位、监理单位工程质保体系管理的能力。实体工程检查：通过对现场实体工程的审查，通过实体质量检测对照，检查项目工程部关键质量控制和质18、保体系实际管理效果龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：设计交底施工节点及细部交底技术标准交底施工工艺交底施工组织与配合交底龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：工序质量控制点、停止点交底施工样板交底施工单位、监理单位关键工序检验批过程责任记录表（非标）项目工程部关键工序检验批复检责任记录表（非标）工序交接检、19、关键验收责任记录表（非标）龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：工程管理质保体系实体对照部分的检查重点：工程管理质保体系实体对照部分的检查重点：工程防渗漏质量控制工程防开裂质量控制精装修观感质量控制园林景观工程细部质量控制空间尺寸偏差质量控制门窗、设备成品保护质量控制龙湖地产运营管理与工程管理投资论证及收益跟踪投资成果设计成果成本成果工程成果营销成果专业评审决策评审集团例会运营例会总结评估集团关键节点计划管理地区公司一、二级计划管理个人计划管理目标成本、动态成本跟踪投资决策及投资决策及 收益跟踪体系收益跟踪体系阶段性成果阶段性成果20、 管理体系管理体系运营决策运营决策 管理体系管理体系进度计划进度计划 管理体系管理体系目标成本目标成本 管理体系管理体系降低投资风险 项目收益控制降低运营风险 项目质量控制明确管理职责 提高决策效率计划编制质量 提高决策效率成本控制与预警成本敏感性分析龙湖地产运营管理体系资金预算资金预算 管理体系管理体系预算制定滚动资金计划控制防范经营风险 提高资金使用率实现集团预定收益目标龙湖地产运营管理与工程管理土地投资分析阶段取得土地中标通知单、方案设计任务书发出方案设计任务完成初设任务书发出初设完成施工图设计任务书发出、施工图设计开始施工场地三通一平基础开工营销方案完成、项目前期推广、项目开盘向物业移21、交、项目交付交房交房后半年项目 负责人7.项目一二级进度计划项目月度计划分析报告33.商业移交方案36.项目后评估计划财务分析3.项目投资分析模型8.项目投资分析报告16.方案阶段投资验算21.初设阶段投资验算项目收益动态跟踪34.资产管理方案项目发展1.项目投资建议书项目报批报建研发2.项目实施预案9.方案设计任务书10.景观设计任务书11.精装房定位、限价及建设实施方案12.方案设计成果13.景观方案与建筑方案的配合及实施意见14.精装方案与建筑方案的配合及实施意见17.初步设计任务书18.初步设计成果19.景观方案设计成果20.精装方案设计任务书施工图设计成果标准要求施工图设计审查要点过22、程设计变更、二次设计管理及审查、设计现场指导、设计封样设计后评估龙湖地产运营管理与工程管理土地投资分析阶段取得土地中标通知单、方案设计任务书发出方案设计任务完成初设任务书发出初设完成施工图设计任务书发出、施工图设计开始施工场地三通一平基础开工营销方案完成、项目前期推广、项目开盘向物业移交、项目交付交房、交房后半年营销初步市场调研及初步营销产品、售价建议6.售楼处、样板房选址、定位、修建、开放计划4.项目定位报告及营销产品建议15.方案阶段成本测算与验算23.项目销售指标 项目现场广告、路牌、围挡等销售指引28.项目营销策划方案29.售房合同配置标准30.售房合同附图31.价格表及付款方式32.23、交房方案销售后评估成本项目开发成本分析5.成本敏感性分析、价值分配及目标成本预设22.项目目标成本27.招投标、计价、采购方案及合约规划项目工程成本动态跟踪成本后评估工程项目工期分析、项目工程风险分析市政工程分析设计阶段工程配合24.项目工程管理策划25.项目三通一平实施方案26.施工、监理单位筛选及评估报告施工管理工程后评估龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目启动阶段项目启动阶段：取得土地中标通知书方案设计任务书发出阶段起止点：阶段起止点：所含子成果：所含子成果：.概念设计方案研发.项目定位报告营销.成本敏感分析、价值分配及目标成本预设报告成本龙湖地产运营管理24、与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目启动阶段项目启动阶段：所含子成果：所含子成果：.售楼处、样板房选址、定位及开放计划营销.项目一、二级计划项目负责人、地区公司PMO.投资分析模型（启动）投资分析专员.方案设计任务书研发.景观方案设计任务书研发.精装房定位、限价及实施方案研发、造价及工程龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目定位报告项目定位报告：1、市场目标客户群市调成果（自己调查第三方调查）；市场调查表模板2、目标客户群敏感点中的卖点敏感点（5项）、瑕疵敏感点 （5项）、价格敏感区间等与项目土地预案中的假设卖点、瑕疵控制点的吻合度分析及校正成果，25、分析形成最终卖 点；客户敏感点分析模板3、市场目标客户群集体的文化历史敏感点、兴趣爱好、消 费习惯、家庭构成、交通习惯、职业收入等分析；目标客户信息分析（模板）龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目定位报告项目定位报告：4、市场目标客户群的信息接受习惯和项目传播通道的选择：5、项目建筑户型、立面、景观、配套、案名、推广调性 的方向性确定（市调时应用图片、照片、模型等来表述 意向和对目标客户群进行测试，不宜使用文字）和销售 道具（客户来访路径、标识指引及楼盘印象管理；场地 包装、示范环境、样板房售楼处）选择安排（应用图 片、照片、模型必要的文字说明）；项目销售产品建26、议书（模板)6、销售的定位标杆和价格标杆的预设及借力策略，与本项 目必须区隔的项目假设及区隔、差异化借力策略龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目定位报告项目定位报告：龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划售楼处、样板房计划：1、售楼处定位、位置（应附图）及面积；2、样板区（销售展示区）范围、位置：含客户停车区域选择；3、样板房位置（应附图）、数量、装修风格建议（用图片、照片或模型表达）；4、交通组织流线：客户到现场交通线路分析、户外导视方案 及工程配合意见、客户参观样板区线路预案及销售导视；5、示范区与周边环境的关系、27、有利、不利因素及处理建议；龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划售楼处、样板房计划：6、本项目预算及竞争楼盘的装饰装修细节对比及参考价格；7、样板区（销售展示区）市政、景观先行实施方案分析；8、本方案与其他方案的优劣势分析（方案比较、应附图）；9、修建、装修进场、家具布置、开放等计划安排龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理28、：开发流程与工程管理：开发流程与工程管理：投资决策规划设计施工准备施工（含保修）物业服务后评估资金、策划 与销售工程管理工程管理（常（常规理解）规理解）龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：开发流程与工程管理：开发流程与工程管理：龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：开发流程与工程管理：开发流程与工程管理：龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：开发流程与工程管理：开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段29、是建筑产品的实现阶段，是项目工程管理的主要内容，是房地产开发不可或缺的环节工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业服务、后评估等阶段龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：市场主体（外部客户）与工程管理：市场主体（外部客户）与工程管理：房地产开发的市场主体包括发展商、勘察设计院、施工、监理、营销策划公司（房地产销售代理商）、造价咨询协作部门（内部客户）与工程管理：协作部门（内部客户）与工程管理：房地产开发的工程管理涉及企业内部的设计部、销售部（销售配合）、成本部、采购部、项目拓展部（报批报建）、财务部等多个管理部门龙湖地产工程管30、理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：项目运营管理提高了项目工程管理的效率：项目运营管理提高了项目工程管理的效率：项目运营管理依据项目整体业务运营流程，对项目进项目运营管理依据项目整体业务运营流程，对项目进程全过程进行目标控制、过程控制，结果控制等方面程全过程进行目标控制、过程控制，结果控制等方面的管理。避免了传统管理模式下，项目工程部与内部的管理。避免了传统管理模式下，项目工程部与内部客户逐一协调，或单纯依靠公司高层协调带来的管理客户逐一协调，或单纯依靠公司高层协调带来的管理效率下降，由工程推动转变为项目整体运营推动。项效率下降，由工程推动转31、变为项目整体运营推动。项目工程部得以把工作重心放到一线施工现场的质量、目工程部得以把工作重心放到一线施工现场的质量、进度等方面的管理（减少了大量的内部协调）进度等方面的管理（减少了大量的内部协调）龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：项目运营管理提高了项目工程管理的质量：项目运营管理提高了项目工程管理的质量：项目运营管理通过对业务流程关键节点的阶段性成果项目运营管理通过对业务流程关键节点的阶段性成果标准的规范和管理，保证了公司内部部门与部门之间标准的规范和管理，保证了公司内部部门与部门之间交接或较差平行作业所需工作成果的质量标准。32、解决交接或较差平行作业所需工作成果的质量标准。解决了传统部门职能管理模式下的跨专业平衡（设计工程了传统部门职能管理模式下的跨专业平衡（设计工程质量保证、采购工程质量保证、合约工程质量保证等）质量保证、采购工程质量保证、合约工程质量保证等）和跨专业翻译（产品定位的营销语言与规划设计的设和跨专业翻译（产品定位的营销语言与规划设计的设计语言），降低项目经营风险，保证了项目工程管理计语言），降低项目经营风险，保证了项目工程管理的整体平衡（工程质量、进度管理不只是工程部门的的整体平衡（工程质量、进度管理不只是工程部门的职责）职责）龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的33、项目运营管理与项目工程管理：项目运营管理提高了项目风险控制能力：项目运营管理提高了项目风险控制能力：项目运营管理可以对项目运营进程的关键流程、关键项目运营管理可以对项目运营进程的关键流程、关键节点等进行过程管理，及时发现项目正常运营存在的节点等进行过程管理，及时发现项目正常运营存在的风险，并进行提前的预警和预控。避免了因为专业不风险，并进行提前的预警和预控。避免了因为专业不平衡导致项目工程管理风险加大平衡导致项目工程管理风险加大龙湖地产工程质量保证体系与重点一、龙湖地产的工程质量管理理念二、龙湖地产的工程管理策划与研发三、龙湖地产的工序、检验批质量管理四、龙湖地产的工程质量细节管理五、龙湖地产34、的设计工程质量保障龙湖地产工程质量保证体系与重点六、龙湖产品标准化、系列化对工程质量的保障七、龙湖地产的工程管理规划八、龙湖地产供方质保体系的输出与管理九、龙湖地产的工程分户验收管理龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产的工程质量管理理念与质量文化：龙湖地产的工程质量管理理念与质量文化：龙湖地产的工程质量管理理念相对完善：龙湖地产的工程质量管理理念相对完善：国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保化预防，35、没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系障体系龙湖地产的工程质量保证体系更多强调工程质量的系龙湖地产的工程质量保证体系更多强调工程质量的系统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目开发全过程的工程质保体系管理开发全过程的工程质保体系管理龙湖地产工程质量保证体系与重点特点特点特点特点：通过工程通过工程通过工程通过工程检验保证质量检验保证质量检验保证质量检验保证质36、量缺乏质量意识和缺乏质量意识和缺乏质量意识和缺乏质量意识和专业知识专业知识专业知识专业知识方法方法方法方法：低效率低效率低效率低效率错误的使用质量错误的使用质量错误的使用质量错误的使用质量保证方法保证方法保证方法保证方法特点特点特点特点:改进工程改进工程改进工程改进工程质量管理过程质量管理过程质量管理过程质量管理过程一线人员积极介一线人员积极介一线人员积极介一线人员积极介入入入入方法方法方法方法：SPCSPC、评、评、评、评估、质量圈等工估、质量圈等工估、质量圈等工估、质量圈等工具具具具特点特点特点特点:开发设计、开发设计、开发设计、开发设计、工艺能力和生产工艺能力和生产工艺能力和生产工艺能力37、和生产管理能力管理能力管理能力管理能力与供应一体化与供应一体化与供应一体化与供应一体化方法方法方法方法：设计评估、设计评估、设计评估、设计评估、质量问题模式分质量问题模式分质量问题模式分质量问题模式分析评估析评估析评估析评估特点特点特点特点:以最终客以最终客以最终客以最终客户为服务目标和户为服务目标和户为服务目标和户为服务目标和超一流产品超一流产品超一流产品超一流产品质量文化质量文化质量文化质量文化方法方法方法方法：质量功能质量功能质量功能质量功能调配、与客户供调配、与客户供调配、与客户供调配、与客户供方一起进行设计方一起进行设计方一起进行设计方一起进行设计评估评估评估评估质量管理的提高质量管38、理的提高质量管理的提高质量管理的提高龙湖地产工程质量保证体系与重点 衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：第一级：施工质量检验第一级：施工质量检验企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决的检查，发现工程质量问题并予以解决设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及少得到检验，39、产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需要完善要完善龙湖地产工程质量保证体系与重点第二级：工程质量保证第二级：工程质量保证企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参艺质量、工序质量等开始得到控制。一线40、员工开始积极参加质量管理加质量管理设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划等还未介入系统的工程质量保障体系等还未介入系统的工程质量保障体系龙湖地产工程质量保证体系与重点第三级：工程质量预防第三级：工程质量预防设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量41、。产品生产实现的全等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量商也主动配合企业提升产品质量施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成住宅产品部品化、标准化、产业化体系42、尚未形成龙湖地产工程质量保证体系与重点第四级：零缺陷管理（相对归零）第四级：零缺陷管理（相对归零）企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零零缺陷原则缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程43、中所有重要的程序和产品标准一流程中所有重要的程序和产品标准龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产企业质量文化强调的原则：龙湖地产企业质量文化强调的原则：1.1.1.1.树立正确的质量管理理念：树立正确的质量管理理念：2.2.2.2.工程质量标准必须是工程质量标准必须是“零缺陷零缺陷”：3.3.3.3.以以“品质不符合标准的代价品质不符合标准的代价”衡量质量：衡量质量：4.4.4.4.以以“防患于未然防患于未然”为质量管理的制度：为质量管理的制度：5.5.5.5.以以“全面质量管理全面质量管理”为改进的基础：为改进的基础：龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产工程质量管理理念体现的一些特点：44、龙湖地产工程质量管理理念体现的一些特点：工程质量工程质量 施工质量施工质量工程质量工程质量不单纯只是工程管理部门的责任不单纯只是工程管理部门的责任工程质量工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施控的有效措施成本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的成本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的价格竞争机制价格竞争机制招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的基础基45、础龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某别墅项目将层层退台的露台设置为种某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施查未发现问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按规范要求验收，甲方闭工，监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉及索赔月，就出现大量的漏水投诉及索赔龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目外墙设计有外墙空调板用于46、放置某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，格。项目交付后只要一下暴雨，8080以以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔发商为此付出巨额索赔龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目施工图的某项目施工图的屋面防水构造屋面防水构造设计：除构造做设计：除构造做法要求外，其余法要47、求外，其余均为细部节点图均为细部节点图集引注集引注思考思考6060秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目采用下沉式卫生间设计。为保证某项目采用下沉式卫生间设计。为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工单水层。图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。项目交付三个月后，48、项目交付三个月后，30%30%以上的卫生间以上的卫生间开始出现渗漏开始出现渗漏龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水层选用甲方指定分包层选用甲方指定分包SBSSBS改性沥青防水改性沥青防水卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范格控制材料、工艺和节点。监理按规范要求检验各个环节并验收合格，甲方工要求检验各个环节并验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检合格，49、工程交付程部屋面闭水试验复检合格，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露，部分住户顶板出现渗板出现大量结露，部分住户顶板出现渗漏漏龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目为外墙外保温，采购部采购了某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付50、不足三月，外墙涂料合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏质量问题，部分出现外墙渗漏龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某地产项目地下车库防水，原设计选某地产项目地下车库防水，原设计选用用SBSSBS 型改性沥青聚酯胎卷材防水。型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为了节约成本，要求开发商成本部门为了节约成本，要求设计改用双组分设计改用双组分JSJS复合防水涂料，并复合防水涂料，并因节约成本因节约成本5050万元受到公司嘉奖。后万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发51、生大面积渗漏，维期该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达修成本高达280280万元。万元。龙湖地产工程质量保证体系与重点 企业工程质量管理缺陷分析：企业工程质量管理缺陷分析：房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格的错误判断求，往往存在理论合格的错误判断成本节约的考核指标应采用价值综合评定（不合格的代成本节约的考核指标应采用价值52、综合评定（不合格的代价），不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标价），不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标龙湖地产工程质量保证体系与重点 全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹配性等要求配性等要求采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要采购部门在材料、设备招标53、采购中提出技术指标参数要求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门确认确认上述案例均属于属于以采购质量责任为主的工程质量事上述案例均属于属于以采购质量责任为主的工程质量事故故龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产企业工程质量保龙湖地产企业工程质量保证体系框架的确定，为何证体系框架的确定，为何会采取后面介绍的一系列会采取后面介绍的一系列工程质量管控手段，源于工程质量管控手段，源于其全面工程质量管理的策其全面工程质量管理的策划，分析其管理管理短板划，分析其管理管理短板产生的原因并有针对性的产生的原因并有针对性的予以改进。予以改进。龙湖地产工程质54、量保证体系与重点 龙湖地产全面工程质量管理的概念：龙湖地产全面工程质量管理的概念：质量策划：质量策划：确定与项目相关的质量标准，并决定如何满足这些标准质量保证：质量保证：定期评价总体项目绩效，制定阶段性质量管理目标，以提供项目满足相关质量标准的信心质量控制：质量控制：监控具体项目结果以确定其是否符合相关的质量标准，并制定相应措施来消除导致绩效不令人满意的原因龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产工程质量策划问卷调研结果分析：龙湖地产工程质量策划问卷调研结果分析：影响工程质量的主要外部因素（前五位）：影响工程质量的主要外部因素（前五位）：1.监理公司未实行有效监管2.施工单位质保体系不健全3.55、设计施工图质量不完善4.总、分包单位不履行管理、配合职责5.劳务的工艺质量能力不足龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产工程质量策划问卷调研结果分析：龙湖地产工程质量策划问卷调研结果分析：影响工程质量的主要内部因素（前五位）：影响工程质量的主要内部因素（前五位）：1.工程管理人员过程质量管控能力不足2.计划工期过短，合理工序穿插、技术间歇无法保障3.设计变更过多4.招标文件、合约文件中技术管理部分约定不清5.对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高龙湖地产工程质量保证体系与重点 工程质量策划对外部资源管理能力的分析：工程质量策划对外部资源管理能力的分析：设计单位对工程质量的影响：56、设计单位对工程质量的影响：监理单位对工程质量的影响：监理单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：国家现行规范法规对工程质量的影响：国家现行规范法规对工程质量的影响：龙湖地产工程质量保证体系与重点 设计单位对工程管理的影响：设计单位对工程管理的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或引用节点图集错误，无法满足施工需要节点图或引用节点图集错误，无法满足施工需要设计施工图设计施工图“错、漏、碰、缺错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计严重，违反强制性设计规范要求现象普遍规范要求现象普遍龙湖地产工程质57、量保证体系与重点 设计单位对工程管理的影响：设计单位对工程管理的影响：建设部建设部20072007年对全国设计单位做的强制性设计规范执年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况进行的普查：全中国没有一家设计单位的设计行情况进行的普查：全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况龙湖地产工程质量保证体系与重点 设计单位对工程管理的影响：设计单位对工程管理的影响：龙湖地产通过其对业主投诉分和工程质量后评估、设计龙湖地产通过其对业主投诉分和工程质量后评估、设计质量后评估所做的分析，发现近质量后评估所做的分析，发现近31.631.6左58、右质量问题是左右质量问题是由于设计不合理、设计错漏碰缺等设计缺陷引起的。由于设计不合理、设计错漏碰缺等设计缺陷引起的。龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：思考思考6060秒秒倒置式屋面最倒置式屋面最大的设计隐患大的设计隐患是什么？是什么？设计上如何解设计上如何解决倒置式屋面决倒置式屋面存在的隐患？存在的隐患？龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：思考思考6060秒秒该设计图纸该设计图纸 什么部位存在什么部位存在严重的设计隐严重的设计隐患？为什么？59、患？为什么？龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：思考思考6060秒秒该设计图纸该设计图纸 什么部位存在什么部位存在严重的设计隐严重的设计隐患？为什么？患？为什么？龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产工程质量事故后评估的案例：龙湖地产工程质量事故后评估的案例：设计施工图往设计施工图往往仅提供构造往仅提供构造做法，不提供做法，不提供节点详图及构节点详图及构造节点要求造节点要求龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：露台露台女儿墙女儿墙保温保温节点节60、点做法做法示意图示意图强制节能前强制节能前强制节能后强制节能后龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产工程质量策划设计后评估的设计修改：龙湖地产工程质量策划设计后评估的设计修改：露台女儿墙压顶处如露台女儿墙压顶处如安装栏杆，需提前埋安装栏杆，需提前埋设扁钢卡子。扁钢出设扁钢卡子。扁钢出保温处周圈应用硅酮保温处周圈应用硅酮耐候密封膏嵌填。严耐候密封膏嵌填。严禁直接在保温上开孔禁直接在保温上开孔打膨胀螺栓。避免保打膨胀螺栓。避免保温空腔效应，导致外温空腔效应，导致外墙串水渗漏墙串水渗漏龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：思61、考思考6060秒秒该设计图纸该设计图纸 什么部位存在什么部位存在严重的设计隐严重的设计隐患？为什么？患？为什么？室外阳光房与外墙交界处的节点示意图室外阳光房与外墙交界处的节点示意图龙湖地产工程质量保证体系与重点 监理管理能力不足对工程质量的影响：监理管理能力不足对工程质量的影响：以铝合金门窗安装为例以铝合金门窗安装为例哪些部位、哪些工序需要监理旁站？哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何划定监理旁站监督的控制区域如何划定监理旁站监督的控制区域以屋面防水施工为例以屋面防水施工为例龙湖地产工程质量保证体系与重点 管理监理能力不足对工程质量的影响：管理监理能力不足对工程质量的影响：监理检验批验收和隐蔽62、工程验收的管理区别监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别?以卫生间防水工程检验批验收与卫生间防水工程隐蔽验收为例以卫生间防水工程检验批验收与卫生间防水工程隐蔽验收为例以以1010万的高层住宅、万的高层住宅、2 2万的多层花园洋房为例万的多层花园洋房为例如何判定监理工程师的配备满足监理要求如何判定监理工程师的配备满足监理要求？集团内部大多数工程管理人员在抱怨监理单位工作不合格集团内部大多数工程管理人员在抱怨监理单位工作不合格的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清楚如何管理监理单位。楚如何管理监理单位。龙湖地产工程质量保证体系与重点对策63、：对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版的由集团工程技术质量中心研发，制定企业版的监理监理工作要求细则工作要求细则，明确监理工作标准。制定监理工序质量检，明确监理工作标准。制定监理工序质量检查表格。修改监理招标文件及合约文件查表格。修改监理招标文件及合约文件 管理监理能力不足对工程质量的影响：管理监理能力不足对工程质量的影响：监理单位不履行监理职责，监理检验要求不明确监理单位不履行监理职责，监理检验要求不明确监理工程师责任制不落实监理工程师责任制不落实对策：对策：由集团工程技术质量中心和成本控制中心共同研发，由集团工程技术质量中心和成本控制中心共同研发，将监理投标报价改为成本将监理投标报64、价改为成本利润税金现场监理奖金的竞利润税金现场监理奖金的竞价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具龙湖地产工程质量保证体系与重点 施工单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不劳务队伍非职业化，不稳定，65、技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提量保证的重要前提龙湖地产工程质量保证体系与重点 施工单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：建筑工程转包、分包、挂靠现象严重，在无形中大量不建筑工程转包、分包、挂靠现象严重，在无形中大量不必要的管理费、承包费等增加甲方建设成本的同时，工必要的管理费、承包费等增加甲方建设成本的同时，工程质量也无法得到有效保证程质量也无法得到有效保证在普遍采用项目承包模式的形势下，建筑施工企业过多在普遍采用项目承包模式的形势下，建筑施工企业过多考虑经济效益，对其内部施工成本66、控制的关注度远大于考虑经济效益，对其内部施工成本控制的关注度远大于对工程质量、进度的重视对工程质量、进度的重视龙湖地产工程质量保证体系与重点 施工单位的选择对工程成本控制的影响：施工单位的选择对工程成本控制的影响：龙湖地产工程质量保证体系与重点 管理施工能力对工程质量的影响：管理施工能力对工程质量的影响：施工单位缺乏有效的工程质量保证体系施工单位缺乏有效的工程质量保证体系施工项目质保体系不健全，项目经理质量意识薄弱，质量施工项目质保体系不健全，项目经理质量意识薄弱，质量管理人员配备不足，质量管理能力、技术管理能力不足管理人员配备不足，质量管理能力、技术管理能力不足对策：对策：由由集团工程技术质67、量中心研发，制定企业版工程质量集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量标准、技术标准、施工工艺标准。明确施工单位工程质量保标准、技术标准、施工工艺标准。明确施工单位工程质量保证体系管理要求。完善施工单位招标文件、合约文件。证体系管理要求。完善施工单位招标文件、合约文件。龙湖地产工程质量保证体系与重点 管理施工能力对工程质量的影响：管理施工能力对工程质量的影响：施工单位过程质量控制能力不足施工单位过程质量控制能力不足关键性工序、细部工序、工序技术间歇、总分包交接工序关键性工序、细部工序、工序技术间歇、总分包交接工序等质量管理能力不足。等质量管理能力不足。对策：对策：由集团工程技术质量中心研发68、，制定企业版工程质量由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量标准、技术标准、施工工艺标准。明确甲方参与的工序检验标准、技术标准、施工工艺标准。明确甲方参与的工序检验管理要求管理要求龙湖地产工程质量保证体系与重点 国家现行规范、法规对工程管理的影响：国家现行规范、法规对工程管理的影响：为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？的工程质量问题？为什么工程验收合格，项目交付时还会出现大量的为什么工程验收合格，项目交付时还会出现大量的工程质量问题和业主投诉？工程质量问题和业主投诉？龙湖地产工程质量保证体系与重点 原因分析：原因分析：国69、家工艺规程规定国家工艺规程规定聚苯板可以采用点粘和聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿水会从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面。环节处，并渗入内墙面。龙湖地产工程质量保证体系与重点 原因分析：原因分析：保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风压的能力不足压的能力不足节能规范的推出，是在大量规范、图集不配套的情节能规范的推出，是在大70、量规范、图集不配套的情况下强制执行的。况下强制执行的。用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老化变脆，其耐久年限（国家规定：不低于的推移将产生老化变脆，其耐久年限（国家规定：不低于2525年）与建筑寿命年限矛盾年）与建筑寿命年限矛盾龙湖地产工程质量保证体系与重点 原因分析：原因分析：采用满粘工艺，不利于采用满粘工艺，不利于结构墙体和室内的潮气结构墙体和室内的潮气向外扩散，极易产生结向外扩散，极易产生结露。且满粘工艺如不采露。且满粘工艺如不采用挤胶的粘贴工法，因用挤胶的粘贴工法，因施工现场作业面较大，施工现场作业面较大，单71、纯依靠现场监管，很单纯依靠现场监管，很难保证工程质量难保证工程质量龙湖地产工程质量保证体系与重点 相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：包括北京市、上海市在内的包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温地方标准，一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患板。忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便72、于即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修维修龙湖地产工程质量保证体系与重点 相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：包括山东省、河南省在内的包括山东省、河南省在内的一些外墙外保温地方标准，一些外墙外保温地方标准，都包含机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系。忽视都包含机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系。忽视了该体系对外墙型式的要求（轻质砌体外墙很难外保温了该体系对外墙型式的要求（轻质砌体外墙很难外保温固定锚栓均提前预埋混凝土块）固定锚栓均提前预埋混凝土块）外保温固定锚栓对外墙轻质砌体的破坏，增加了外墙渗外保温固定锚栓对外墙轻质砌体的破坏，增73、加了外墙渗漏，内墙开裂的隐患。其为提高外墙面砖体系脱落风险漏，内墙开裂的隐患。其为提高外墙面砖体系脱落风险的考虑，不完全符合外墙外保温体系的特性要求的考虑，不完全符合外墙外保温体系的特性要求龙湖地产工程质量保证体系与重点 外墙外保温设计缺乏系统的体系化考虑：外墙外保温设计缺乏系统的体系化考虑：外墙外保温体系选择的随意性外墙外保温体系选择的随意性没有系统化考虑外墙防渗漏的总体设计没有系统化考虑外墙防渗漏的总体设计缺少详细节点处的防渗漏设计缺少详细节点处的防渗漏设计与外保温体系配套的部分规范、图集缺失与外保温体系配套的部分规范、图集缺失外墙外保温体系贴面砖的安全性考虑不足外墙外保温体系贴面砖的安全74、性考虑不足龙湖地产工程质量保证体系与重点 国内目前常用的外墙外保温体系国内目前常用的外墙外保温体系：聚苯板薄抹灰外墙外保温体系聚苯板薄抹灰外墙外保温体系机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系外墙硬发泡聚氨酯保温体系外墙硬发泡聚氨酯保温体系龙湖地产工程质量保证体系与重点 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系：与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患与主体结构粘接牢固，无保温层空75、腔隐患抗负风压能力强，寿命期较长抗负风压能力强，寿命期较长施工不受冬季环境温度影响施工不受冬季环境温度影响龙湖地产工程质量保证体系与重点 外墙贴面砖相关规范已经不适应节能现状：外墙贴面砖相关规范已经不适应节能现状：国家强制性行业标准国家强制性行业标准外墙饰面砖工程施工及验收规程外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ 126-2000 JGJ 126-2000 的制定主要针对混凝土墙体和砌体，的制定主要针对混凝土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况并未考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况国家强制性行业标准国家强制性行业标准建筑工程饰面砖粘接强度检验标建筑工程饰面砖粘接强度检验标准准J76、GJ 110-97 JGJ 110-97 要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应小于每组试样平均粘接强度不应小于0.4Mpa0.4Mpa龙湖地产工程质量保证体系与重点 建研院与中建技术研究中心所做的外保温薄抹灰建研院与中建技术研究中心所做的外保温薄抹灰 （锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验数据：（锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验数据：EPSEPS板板28d28d抗拉强度：抗拉强度：0.1Mpa0.1Mpa0.2Mpa0.2MpaXPSXPS板板28d28d抗拉强度：抗拉强度：0.2Mpa0.2Mpa0.3Mpa0.3Mpa硬发泡聚氨酯硬发泡聚氨酯2877、d28d抗拉强度：抗拉强度：0.25Mpa0.25Mpa0.35Mpa0.35Mpa聚合物抗裂砂浆与保温层的聚合物抗裂砂浆与保温层的28d28d拉伸粘接强度：拉伸粘接强度：0.1Mpa0.1Mpa0.2Mpa0.2Mpa仅靠外墙面砖抗拉强度检验无法检验外墙面砖防脱落的可靠性仅靠外墙面砖抗拉强度检验无法检验外墙面砖防脱落的可靠性龙湖地产工程质量保证体系与重点 外墙外保温需要关注的一些技术数据：外墙外保温需要关注的一些技术数据：XPSXPS聚苯板的导热系数：聚苯板的导热系数：0.029 W0.029 W（m.km.k ）聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.932 W0.78、932 W（m.km.k ）抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾外墙砼墙面（外墙砼墙面（6m6m6m6m）年最大温差形变：）年最大温差形变：4.84.8龙湖地产工程质量保证体系与重点 外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以及墙面中间大面积空鼓处及墙面中间大面积空鼓处外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是面砖和粘接层外保温体系下79、外墙砖的掉落，基本上都是面砖和粘接层一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态龙湖地产工程质量保证体系与重点 外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落90%90%以上并不是因以上并不是因为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。80、外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的粘接强度粘接强度龙湖地产工程质量保证体系与重点 中国建研院外墙外保温贴面砖长效耐候试验：中国建研院外墙外保温贴面砖长效耐候试验：中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过15001500组的试组的试验检查，根据试验结果数据分析：目前国内没有一个项验检查，根据试验结果数据分析：目前国内没有一个项目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验检测目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验检测龙湖81、地产工程质量保证体系与重点 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格判定该分部分项工程整体验收合格项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比82、项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格量不合格龙湖地产工程质量保证体系与重点 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失。无法满83、足房部分关键部位、关键工序的质量控制缺失。无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要地产企业工程质量控制的基本需要龙湖地产工程质量保证体系与重点 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家分部分项工程规范对工程质量的影响：铝合金门窗分项工程铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产验评表中，对房地产企业重点关注的门窗企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验性的检验项目和检验要求要求对所需检验项目的检对所需检验项目的检验方法没有明确要求验方法没有明确要求龙湖地产工程质量保证体系与重点门窗洞口砌体收缩变形大门窗洞口砌体收缩变形大技管人员技管人员操作人员操作人员奖奖惩惩不不明84、明忽忽视视质质量量专专检检不不认认真真技技术术交交底底不不清清自自检检不不认认真真施工人员施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆门窗下框未用防水水泥砂浆PUPU发泡胶未连续施打发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格水泥砂浆配比不合格85、PUPU发泡胶充填不饱满发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏门窗框成品保护不当造成渗漏龙湖地产工程质量保证体系与重点桩身混凝土质量差桩身混凝土质量差孔底虚土过多孔底虚土过多孔壁局部塌落孔壁局部塌落钻进时很困难钻进时很困难桩孔倾斜桩孔倾斜扩孔底虚土多扩孔底虚土多孔形不完整孔形不完整施工人员施工人员技管人员技管人员操作人员操作人员奖奖惩惩不不明明忽忽视视质质量量专专检检不不认认真真技技术术交交底底不不清清自自检检不86、不认认真真孔壁坍落孔壁坍落泥浆向孔外漏失泥浆向孔外漏失桩孔偏斜桩孔偏斜孔径小于设计孔径孔径小于设计孔径梅花孔梅花孔钢筋笼放置与设计要求不符钢筋笼放置与设计要求不符桩身中部无混凝土，夹有泥土桩身中部无混凝土，夹有泥土干成孔灌注桩干成孔灌注桩泥浆护壁成泥浆护壁成孔灌注桩孔灌注桩影响混凝土和钢筋混凝土灌注桩工程质量原因分析龙湖地产工程质量保证体系与重点 工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：通过设计预防解决飘窗渗漏：通过设计预防解决飘窗渗漏：飘窗什么部位最容易发生渗漏？飘窗什么部位最容易发生渗漏？思考思考6060秒：秒：飘窗为什么容易发生渗漏？飘窗为什么87、容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？质量控制方法？龙湖地产工程质量保证体系与重点 工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：通过合约预防解决穿外墙套管渗漏：通过合约预防解决穿外墙套管渗漏：一般穿地下室管线，多在一般穿地下室管线，多在主体施工阶段已完成穿墙主体施工阶段已完成穿墙套管，而到大小市政施工套管，而到大小市政施工阶段时，市政穿管才开始阶段时，市政穿管才开始施工。按总包方的传统理施工。按总包方的传统理解，谁穿管谁封堵，当总解，谁穿管谁封堵，当总包合约约定不清时，88、甲方包合约约定不清时，甲方往往交由市政施工单位进往往交由市政施工单位进行封堵行封堵龙湖地产工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质89、量也无法得到有效控制验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制龙湖地产工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的整体质量。施工中如甲方对很多工程质量控制不深入的整体质量。施工中如甲方对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善90、，国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：龙湖地产工程技术质量中心曾经对集团所属的工程管理龙湖地产工程技术质量中心曾经对集团所属的工程管理人员所做的问卷调研中，有近人员所做的问卷调研中，有近34.3%34.3%的人员认为工序质的人员认为工序质量检验、检验批验收管理等工作，按国家相关工程管理量检验、检验批验收管理等工作，按国家相关工程管理规定，属于施工单位和监理单位应做的工作。甲方只需规91、定，属于施工单位和监理单位应做的工作。甲方只需要对结果进行检验即可。要对结果进行检验即可。传统的工程管理方法在外部资源，尤其是施工单位、监传统的工程管理方法在外部资源，尤其是施工单位、监理单位的质量控制能力不足时，应及时进行改进以适应理单位的质量控制能力不足时，应及时进行改进以适应并满足工程质量控制的需要并满足工程质量控制的需要龙湖地产的工序管理，是其工程管理的主要特点之一龙湖地产的工序管理，是其工程管理的主要特点之一龙湖地产工程质量保证体系与重点 工序质量控制的四项主要内容：工序质量控制的四项主要内容：严格遵守工艺规程：严格遵守工艺规程：施工技术交底、施工工艺交底、施工质量防治措施、施施工技92、术交底、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验。主动控制工序活动条件的质量：主动控制工序活动条件的质量：明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理理龙湖地产工程质量保证体系与重点 工序质量控制的四项主要内容：工序质量控制的四项主要内容：及时检验工序活动效果的质量及时检验工序活动效果的质量：施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检等施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检等设置必要的工序质量控制点（工序停止点）设置必要的工序质量控制点（工序停止点）进行必93、要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目标工序并影响关键的质量控制目标龙湖地产工程质量保证体系与重点 工序质量控制点的概念及设置目的：工序质量控制点的概念及设置目的：工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量控制的重点。一般设置的原则或为关键部位、或为薄弱控制的重点。一般设置的原则或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现问题的工序。以便在一定时环节、或施工单位容易出现问题的工序。以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受期内、一定条件下进行强94、化管理，使工序处于良好的受控状态控状态龙湖地产工程质量保证体系与重点 工序质量控制点的管理要求：工序质量控制点的管理要求：工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，在工序验收合格前，严禁进行下一道工序施工。在工序验收合格前，严禁进行下一道工序施工。工序质量控制点作为过程质量控制的重点，应按检验批工序质量控制点作为过程质量控制的重点，应按检验批划分及管理要求，进行工程质保体系控制的责任管理划分及管理要求，进行工程质保体系控制的责任管理甲方对工序质量控制点的检验，其重点应放在根据检验甲方对工序质量控制点的检验，其重点应放在根据检验结果与实际要求95、的偏差，发现施工单位质保体系、监理结果与实际要求的偏差，发现施工单位质保体系、监理质保体系运行中存在的问题，发现质量环控制的失控环质保体系运行中存在的问题，发现质量环控制的失控环节。节。切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。龙湖地产工程质量保证体系与重点 工序质量控制点设置的原则：工序质量控制点设置的原则：控制施工、监理单位人员的关键行为控制施工、监理单位人员的关键行为控制材料的质量和性能控制材料的质量和性能控制关键工序的操作行为控制关键工序的操作行为控制关键的施工顺序控制关键的施工顺序控制合理的技术间歇控制合理的技术间歇龙湖地产工程质量保证体系与重点 工序质96、量控制点设置的十项原则：工序质量控制点设置的十项原则：控制常见的施工质量通病控制常见的施工质量通病控制新材料、新工艺、新技术的应用控制新材料、新工艺、新技术的应用控制质量不稳定、质量问题较多的工序控制质量不稳定、质量问题较多的工序控制关键的施工工法控制关键的施工工法控制总、分包交叉作业的工序和成品保护控制总、分包交叉作业的工序和成品保护龙湖地产工程质量保证体系与重点 工序质量控制点设置的必要性：工序质量控制点设置的必要性：上述工序质量控制点的设置及甲方检验批管理要求，按上述工序质量控制点的设置及甲方检验批管理要求，按传统的工程管理理解，都不属于需要甲方亲自参与检验传统的工程管理理解，都不属于需97、要甲方亲自参与检验的范围的范围上述工序质量控制能力的强弱，都是业主对开发商工程上述工序质量控制能力的强弱，都是业主对开发商工程质量投诉比例较高，投诉索赔较多的部位质量投诉比例较高，投诉索赔较多的部位上述工序质量控制点的设置，都属于施工单位在实际施上述工序质量控制点的设置，都属于施工单位在实际施工管理过程中经常出现的工管理过程中经常出现的“错误错误”，且监理单位往往疏，且监理单位往往疏于关键工序质量环节控制的管理于关键工序质量环节控制的管理龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：地下室防渗漏质量检验：地下室防渗漏质量检验：1.198、.基础挑板处的附加防水层及强化防水节点检验基础挑板处的附加防水层及强化防水节点检验2.2.地下室外墙施工缝膨胀止水条检验地下室外墙施工缝膨胀止水条检验3.3.地下室外墙后浇带止水钢板检验地下室外墙后浇带止水钢板检验4.4.地下室外墙施工缝、后浇带附加防水层检验地下室外墙施工缝、后浇带附加防水层检验5.5.底板变形缝、后浇带附加加强层检验底板变形缝、后浇带附加加强层检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：6.6.底板变形缝、后浇带外贴、中埋式止水带检验底板变形缝、后浇带外贴、中埋式止水带检验7.7.桩头附加防水层及防水收头检99、验桩头附加防水层及防水收头检验8.8.穿墙线管防水材料密封嵌填检验穿墙线管防水材料密封嵌填检验9.9.穿墙螺杆孔洞或防水螺栓清孔、扩孔检验穿墙螺杆孔洞或防水螺栓清孔、扩孔检验10.10.穿墙螺杆孔洞附加防水层检验穿墙螺杆孔洞附加防水层检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：11.11.出地下室顶板室外管道预留孔洞凿毛、清理检验出地下室顶板室外管道预留孔洞凿毛、清理检验12.12.预留孔洞吊模质量检验预留孔洞吊模质量检验13.13.预留孔洞分次封堵检验预留孔洞分次封堵检验14.14.出地下室顶板室外管道附加防水层检验出地下室100、顶板室外管道附加防水层检验15.15.地下室顶板防水构造检验（重点：分格缝、隔离层）地下室顶板防水构造检验（重点：分格缝、隔离层）龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：主体结构防开裂、防空间偏差检验：主体结构防开裂、防空间偏差检验：1.1.每层的主体施工测量、放线检验每层的主体施工测量、放线检验2.2.模板工程的轴线、标高、平整度、垂直度、起拱模板工程的轴线、标高、平整度、垂直度、起拱3.3.模板工程的固定、支撑、接缝、表面清理检验模板工程的固定、支撑、接缝、表面清理检验4.4.模板工程的柱、梁、墙截面尺寸检验模板工程的柱、101、梁、墙截面尺寸检验5.5.电梯井道坐标、位置、几何尺寸检验电梯井道坐标、位置、几何尺寸检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：6.6.预埋件规格、位置、固定检验预埋件规格、位置、固定检验7.7.预留孔洞坐标、位置、几何尺寸检验预留孔洞坐标、位置、几何尺寸检验8.8.砼翻边、企口部位高差、几何尺寸检验砼翻边、企口部位高差、几何尺寸检验9.9.厕浴间穿楼板管道梯形预埋件检验厕浴间穿楼板管道梯形预埋件检验10.10.外墙空调孔洞、穿墙螺杆孔洞预留坡度检验外墙空调孔洞、穿墙螺杆孔洞预留坡度检验11.11.钢筋工程措施钢筋检验钢筋工102、程措施钢筋检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：12.12.钢筋工程马櫈位置、间距、固定检验钢筋工程马櫈位置、间距、固定检验13.13.砼塌落度、流动性检验砼塌落度、流动性检验14.14.梁、板施工缝、后浇带留置措施检验梁、板施工缝、后浇带留置措施检验15.15.砼养护措施检验砼养护措施检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：砌体防开裂、防渗漏检验：砌体防开裂、防渗漏检验：1.1.砌体工程的轴线、放线检验砌体工程的轴线、放线检验2.2.砌体工程的基层103、清扫检验砌体工程的基层清扫检验3.3.轻质砌体砌筑前提前轻质砌体砌筑前提前1 1 1 12 2 2 2天提前湿水检验天提前湿水检验4.4.砌体工程的底砌检验（轴线、房间方正）砌体工程的底砌检验（轴线、房间方正）5.5.砌体工程的皮树杆检验砌体工程的皮树杆检验6.6.砌体工程的拉结钢筋、构造柱钢筋检验砌体工程的拉结钢筋、构造柱钢筋检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：7.7.砌体工程的砼埋块位置、规格检验砌体工程的砼埋块位置、规格检验8.8.每天砌筑高度不超过每天砌筑高度不超过1.21.2米检验米检验9.9.门窗洞口位置、104、尺寸检验门窗洞口位置、尺寸检验10.10.梁板底间隔梁板底间隔7 7天后允许顶砌检验天后允许顶砌检验11.11.顶砌排砖方式检验顶砌排砖方式检验12.12.预埋管线墙体开槽、修补检验预埋管线墙体开槽、修补检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：抹灰防开裂、防渗漏检验：抹灰防开裂、防渗漏检验：1.1.穿墙螺杆孔洞、脚手架眼等分次封堵检验穿墙螺杆孔洞、脚手架眼等分次封堵检验2.2.砌筑灰缝、头眼瞎缝检验砌筑灰缝、头眼瞎缝检验3.3.空调套管、预埋件检验空调套管、预埋件检验4.4.后剔凿预埋管线修补质量、间歇检验后剔凿预埋管线修105、补质量、间歇检验5.5.基层清理、砌块洒水、砼墙柱、埋块拉毛检验基层清理、砌块洒水、砼墙柱、埋块拉毛检验6.6.素水泥浆结合层检验素水泥浆结合层检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：7.7.抗裂钢丝网规格、位置、固定方式检验抗裂钢丝网规格、位置、固定方式检验8.8.外墙抹灰分隔条检、门窗耐候胶打胶条检验外墙抹灰分隔条检、门窗耐候胶打胶条检验9.9.抹灰平整度、垂直度、阴阳角方正控制措施检验抹灰平整度、垂直度、阴阳角方正控制措施检验10.10.分层抹灰厚度、错缝位置检验分层抹灰厚度、错缝位置检验11.11.两次找平两次找平106、2424小时内间隔要求检验小时内间隔要求检验12.12.抹灰养护措施检验抹灰养护措施检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：卫生间防渗漏检验：卫生间防渗漏检验：1.1.穿楼板孔洞凿毛、清理检验穿楼板孔洞凿毛、清理检验2.2.吊洞吊模质量检验吊洞吊模质量检验3.UPVC3.UPVC穿楼板管道毛化、甩砂质量检验穿楼板管道毛化、甩砂质量检验4.4.吊洞砼分次封堵检验吊洞砼分次封堵检验5.5.结构闭水试验检验结构闭水试验检验6.6.暗埋管道打压试验检验暗埋管道打压试验检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见107、证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：7.7.后浇砼门槛检验后浇砼门槛检验8.8.防水基层检验防水基层检验9.9.管根、地漏、转角附加防水层及细部做法检验管根、地漏、转角附加防水层及细部做法检验10.10.防水层高度、厚度及涂布间隔检验防水层高度、厚度及涂布间隔检验11.11.防水层闭水试验检验防水层闭水试验检验12.12.保护层施工、成品保护措施检验保护层施工、成品保护措施检验12.12.保护层闭水试验检验保护层闭水试验检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：门窗防渗漏检验：门窗防渗漏检验：1.1.门窗洞口偏差108、及洞口工序交接检验门窗洞口偏差及洞口工序交接检验2.2.门窗洞口偏差修补检验门窗洞口偏差修补检验3.3.门窗外框、分隔、对角线尺寸检验门窗外框、分隔、对角线尺寸检验4.4.门窗正侧面垂直度、上口水平度、直线度检验门窗正侧面垂直度、上口水平度、直线度检验5.5.门窗外框防腐检验门窗外框防腐检验6.6.门窗外框、端部防排水及密封检验门窗外框、端部防排水及密封检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：7.7.门窗外框与结构固定检验门窗外框与结构固定检验8.8.门窗外框与结构间塞缝前成品保护及塞缝清理检验门窗外框与结构间塞缝前成品保109、护及塞缝清理检验9.9.门窗外框与结构间分次塞缝、发泡胶施打检验门窗外框与结构间分次塞缝、发泡胶施打检验10.10.门窗临时固定垫块拆除、临时固定垫块拆除处清理检验门窗临时固定垫块拆除、临时固定垫块拆除处清理检验11.11.临时固定处二次打胶、塞缝检验临时固定处二次打胶、塞缝检验12.12.窗框与玻璃的密封检验窗框与玻璃的密封检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：13.13.五金配件的安装检验五金配件的安装检验14.14.窗台坡度、高差、滴水线检验窗台坡度、高差、滴水线检验15.15.耐候胶槽口抽条及清理检验耐候胶槽口抽110、条及清理检验16.16.耐候胶施打质量检验耐候胶施打质量检验17.17.门窗验收前的外门窗门窗验收前的外门窗4848小时淋水试验检验小时淋水试验检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：屋面防渗漏检验：屋面防渗漏检验：1.1.出屋面管道的砼翻边检验出屋面管道的砼翻边检验2.2.出屋面管道的预埋套管检验出屋面管道的预埋套管检验3.3.屋面结构闭水试验检验屋面结构闭水试验检验4.4.屋面保温基层干燥度及排气道检验屋面保温基层干燥度及排气道检验5.5.屋面保温封边、拼接、粘接工艺检验屋面保温封边、拼接、粘接工艺检验6.6.屋面保温111、预留密封胶槽口检验屋面保温预留密封胶槽口检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：7.7.女儿墙、出屋面管道、变形缝的砼挑耳或槽口检验女儿墙、出屋面管道、变形缝的砼挑耳或槽口检验8.8.找坡层坡度、最薄厚度检验找坡层坡度、最薄厚度检验9.9.水泥砂浆找平层分隔条埋条检验水泥砂浆找平层分隔条埋条检验10.10.找平层分隔条抽条及槽口清理检验找平层分隔条抽条及槽口清理检验11.11.防水层基层干燥度、平整度及清理检验防水层基层干燥度、平整度及清理检验12.12.重要节点的槽口密封胶施打检验重要节点的槽口密封胶施打检验13.13.112、转角、出入口、落水口等重要节点的附加防水层检验转角、出入口、落水口等重要节点的附加防水层检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：龙湖要求甲方参与的工序质量见证点管理：14.14.屋面防水层闭水试验检验屋面防水层闭水试验检验15.15.屋面防水收头的压条处理检验屋面防水收头的压条处理检验16.16.屋面防水收头的密封处理检验屋面防水收头的密封处理检验17.17.浮筑隔离层检验浮筑隔离层检验18.18.防水保护层分仓缝留置检验防水保护层分仓缝留置检验19.19.防水保护层分仓缝抽条、清理、密封检验防水保护层分仓缝抽条、清理、密封检验20.20.屋面排水及闭水试验检113、验屋面排水及闭水试验检验龙湖地产工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强技术管理，指导施工单位的工艺、工法、工序：加强技术管理，指导施工单位的工艺、工法、工序：国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。在工艺、工法、工序的管理上存在诸多因技术能问题。在工艺、工法、工序的管理上存在诸多因技术能力不足产生的工程质量隐患力不足产生的工程质量隐患房地产企业经过多年的项目开发，往往积累了大量的工房地产企业经过多年的项目开发，往往积累了大量的工程经验或教训。在某些工艺、工法、工序技术114、管理要程经验或教训。在某些工艺、工法、工序技术、管理要求及质量通病防治措施的管控上，能力往往领先于施工求及质量通病防治措施的管控上，能力往往领先于施工企业。起码不会出现项目一期的错误在项目二期的建设企业。起码不会出现项目一期的错误在项目二期的建设中重复出现中重复出现龙湖地产工程质量保证体系与重点 房地产企业为何要制定企业版的施工工法要求房地产企业为何要制定企业版的施工工法要求：地下室防水关键节点的施工工法要求示例：地下室防水关键节点的施工工法要求示例：地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中115、设止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏成地下室外墙渗漏国内目前设计规范、施工规范中往往存在着不同规范冲国内目前设计规范、施工规范中往往存在着不同规范冲突、规范约定不清等问题。不同施工单位的不同理解，突、规范约定不清等问题。不同施工单位的不同理解，往往会产生严重的工程质量隐患往往会产生严重的工程质量隐患龙湖地产工程质量保证体系与重点 加强对关键部位、薄弱环节的质量细节管理：加强对关键部位、薄弱环节的质量细节管理：龙湖地产工程技术质量中心曾经对集团所属的工程管理龙湖地产工程技116、术质量中心曾经对集团所属的工程管理人员所做的问卷调研中，有近人员所做的问卷调研中，有近37.6%37.6%的人员的人员忽视关键工忽视关键工程质量细节的控制，程质量细节的控制，有近有近52.1%52.1%的人员的人员对工程质量细节对工程质量细节有哪些需要关注的重点并不清楚有哪些需要关注的重点并不清楚房地产企业的工程质量管理，如果不了解设计单位、施房地产企业的工程质量管理，如果不了解设计单位、施工单位和监理单位常见的技术错误和管理错误，对一些工单位和监理单位常见的技术错误和管理错误，对一些关键的质量细节缺乏重点的管控，往往一个小的隐患，关键的质量细节缺乏重点的管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的117、工程质量隐患就能产生重大的工程质量隐患龙湖地产工程质量保证体系与重点 外墙面砖防渗漏控制的质量细节管理：外墙面砖防渗漏控制的质量细节管理：外墙贴砖时，部分工程管理人员往往只关注粘贴牢固、外墙贴砖时，部分工程管理人员往往只关注粘贴牢固、勾缝严密，通过施工工艺检验来防止外墙渗漏。很少关勾缝严密，通过施工工艺检验来防止外墙渗漏。很少关注外墙排砖防渗漏控制的细节管理注外墙排砖防渗漏控制的细节管理外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数，相当一部外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数，相当一部分施工单位和监理单位往往忽视这一质量细节的控制分施工单位和监理单位往往忽视这一质量细节的控制龙湖地产工程质量保证体118、系与重点 卫生间降板高度的工程质量细节管理：卫生间降板高度的工程质量细节管理：设计单位容易忽视卫生间降板高度的专业配合，往往不设计单位容易忽视卫生间降板高度的专业配合，往往不对卫生间降板高差进行构造厚度核对对卫生间降板高差进行构造厚度核对相当一部分工程管理人员不了解设计容易出现的错误环相当一部分工程管理人员不了解设计容易出现的错误环节，容易忽视对卫生间降板构造厚度进行核对，施工中节，容易忽视对卫生间降板构造厚度进行核对，施工中往往留下严重的渗漏隐患往往留下严重的渗漏隐患龙湖地产工程质量保证体系与重点 地下车库坡道截水沟设置的工程质量细节管理：地下车库坡道截水沟设置的工程质量细节管理：地下室车库119、入口处及坡道结束处应设置截水沟地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟排水沟不应直接接入市政管道，以免市政管道的水倒流排水沟不应直接接入市政管道，以免市政管道的水倒流坡道结束处应设置水位自动报警，与排水泵实现联动坡道结束处应设置水位自动报警，与排水泵实现联动截水沟盖板应选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，不宜选截水沟盖板应选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，不宜选用水泥盖板。避免陷车或产生不必要噪音用水泥盖板。避免陷车或产生不必要噪音龙湖地产工程质量保证体系与重点 甲供涂料材料控制的工程质量细节管理：甲供涂料材料控制的工程质量细节管理：当需要补货时，应预留几桶作最后一层的面漆，而将补当需要补货时，应预120、留几桶作最后一层的面漆，而将补充货物用于底层，这样可以确保面层颜色的一致性充货物用于底层，这样可以确保面层颜色的一致性避免将同一颜色的不同批次产品用于同一面墙。下补货避免将同一颜色的不同批次产品用于同一面墙。下补货定单时，应注明定单时，应注明“补货补货”，并声明与前次所订货物颜色，并声明与前次所订货物颜色一致一致龙湖地产工程质量保证体系与重点 室内精装修墙、地砖排砖的工程质量细节管理：室内精装修墙、地砖排砖的工程质量细节管理：过道地砖应取中缝排版过道地砖应取中缝排版墙地砖排版应尽量避免小于墙地砖排版应尽量避免小于1/31/3的小条砖出现。若排到的小条砖出现。若排到边上有小条砖出现的情况，应将其与相临整砖取平均边上有小条砖出现的情况，应将其与相临整砖取平均墙砖阴角搭接应先贴短边墙砖，长边墙砖碰接于短边墙墙砖阴角搭接应先贴短边墙砖，长边墙砖碰接于短边墙砖砖地砖与墙砖阴角应先贴地砖，墙砖碰接于地砖地砖与墙砖阴角应先贴地砖，墙砖碰接于地砖墙砖阳角应各切墙砖阳角应各切4545实行角部拼接实行角部拼接