1、1上海亲和源上海亲和源老年社区老年社区案例分析案例分析p地理位置地理位置：位于上海市浦东区康桥镇，离市中心人民广场12公里，浦东国际机场12公里，交通便利。p项目基本指标项目基本指标：占地：8.37公顷，建筑面积：10万平方米，由12幢多层电梯住宅组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。公共配套场地面积：3万平方米，总投资：6亿元p配套完善配套完善：设有配餐中心、医院、颐养院、老年大学、健康会所、功能活动室等一应俱全，满足各类老年人群的需求。亲和源入口亲和源入口亲和源各功能分布亲和源各功能分布社区外景社区外景【案例：亲和源案例：亲和源】项目距上海市中心人民广场项目距上海市中心人民2、广场1212公里，交通便利；完善的社公里，交通便利；完善的社区配套确保老年人居住的便利性和舒适性区配套确保老年人居住的便利性和舒适性p风雨连廊，雨天也可通过连廊到达各个功能区域。p无障碍通道，从细节上体现以老人为中心。p高低扶手栏杆，满足不同老人的需求。p双轮椅宽大走道，保证通道时时通畅。小区无障碍通道，风雨连廊、高低扶手栏杆、双轮椅宽大走道等人性化的宜老设计，保障居住老人的安全性和舒适度。风雨连廊风雨连廊高低扶手栏杆高低扶手栏杆双轮椅宽大走道双轮椅宽大走道无障碍通道无障碍通道【案例：亲和源案例：亲和源】社区内风雨连廊、高低扶手栏杆、双轮椅宽大走道、无障社区内风雨连廊、高低扶手栏杆、双轮椅宽大3、走道、无障碍通道等人性化的宜老设计，从硬性配置上满足老年人的生活需求碍通道等人性化的宜老设计，从硬性配置上满足老年人的生活需求红外线报警装置红外线报警装置超大阳台超大阳台床头报警装置床头报警装置淋浴间扶手淋浴间扶手圆角桌设计圆角桌设计卫生间紧急按键及扶手设置卫生间紧急按键及扶手设置【案例：亲和源案例：亲和源】房间内在设计及装修方面进行特殊处理，紧急按钮、红外房间内在设计及装修方面进行特殊处理，紧急按钮、红外线报警装置等设置，全方位保障居住老人的日常生活安全线报警装置等设置，全方位保障居住老人的日常生活安全p老年公寓户型共4种，57-120平米，以70-80平米的一室户为主p精装修，全配套，拎包4、即可入住A:A:三室一厅一卫119M2B:B:一室一厅一卫71M2C:C:一室一厅一卫79M2D:D:一室一厅一卫57M2项目在房型设计上考虑老人的生活习惯。各房型比较简单。客厅餐厅合二为一；厨房为L型设计，操作方便；卧室均朝南，并拥有南向大阳台，适合老人平时晒太阳。A AB BCCD D【案例：亲和源案例：亲和源】项目户型面积迎合老年人群的主流需求，并在房型设计上项目户型面积迎合老年人群的主流需求，并在房型设计上充分考虑了老人的生活习惯充分考虑了老人的生活习惯生活生活服务服务健康健康服务服务快乐快乐服务服务个性化个性化“秘书秘书”服服务务智能化物业系统使用、保洁维智能化物业系统使用、保洁维护5、物品清洗、钟点服务、代护、物品清洗、钟点服务、代买代送、代领代办、出行班车、买代送、代领代办、出行班车、多功能健康会所服务、专业营多功能健康会所服务、专业营养配餐、亲情服务等养配餐、亲情服务等健康巡检、设立健康档案、健康巡检、设立健康档案、健康指导、护理照料、体格健康指导、护理照料、体格检查、疾病治疗、紧急救护、检查、疾病治疗、紧急救护、心理关爱、心理疏导等心理关爱、心理疏导等举办主题活动、根据会员兴举办主题活动、根据会员兴趣组建各类俱乐部、开办亲趣组建各类俱乐部、开办亲和学堂、组织度假旅游、提和学堂、组织度假旅游、提供义工服务、理财咨询等供义工服务、理财咨询等【案例：亲和源案例：亲和源】针6、对老年人的需求，实行健康、快乐的针对老年人的需求，实行健康、快乐的“秘书秘书”式服务，式服务，内容基本涵盖老年人日常的各种需求内容基本涵盖老年人日常的各种需求7老有所乐老有所乐老有所为老有所为老有所学老有所学老有所医老有所医项目客户以退休的泛公务员阶层为主，客户需求也以中端为主。项目客户以退休的泛公务员阶层为主，客户需求也以中端为主。适用于更高层次需求的度假、养生、休闲等服务，项目并未涉及，高层次的人文关怀适用于更高层次需求的度假、养生、休闲等服务，项目并未涉及，高层次的人文关怀也较缺乏。也较缺乏。【案例：亲和源案例：亲和源】基于项目缺乏强势的自然资源，项目服务体系定位中端，基于项目缺乏强势的7、自然资源，项目服务体系定位中端，服务内容设置从日常生活出发，未涵盖度假、养生、休闲等高端服务服务内容设置从日常生活出发，未涵盖度假、养生、休闲等高端服务配套项目配套项目功能设置功能设置面积面积备注备注健康会所健康会所健身、水疗、康复护理等健身、水疗、康复护理等8000平米平米聘请上海美格菲康健管理公聘请上海美格菲康健管理公司进行管理，会所对外经营司进行管理，会所对外经营商业街区商业街区对外开放，满足周边小区居民、亲和源内对外开放，满足周边小区居民、亲和源内老人的生活需求老人的生活需求1450平米平米商铺只租不售，主要以美容商铺只租不售，主要以美容美发、饭店、超市、药店等美发、饭店、超市、药店等8、业种为主，商铺对外经营业种为主，商铺对外经营配餐中心配餐中心为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内老人需自行前往餐厅，荤菜价格老人需自行前往餐厅，荤菜价格8元元/份，份，素菜素菜2.5元元-3.5元元/份份2574平米平米索迪斯负责运营，按营业额索迪斯负责运营，按营业额与亲和源分成，员工和会员与亲和源分成，员工和会员均可使用均可使用颐养院颐养院为需要护理照料、不宜居家养老的老人提为需要护理照料、不宜居家养老的老人提供养老、护理、保健、医疗等服务供养老、护理、保健、医疗等服务9736平米（平米（200余张床余张床位）位）与上海市曙光医院（三级甲与上海市曙光医院（9、三级甲等）对接，由其派出团队进等）对接，由其派出团队进行管理行管理度假酒店度假酒店提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老及亲和源老年新生活体验等服务及亲和源老年新生活体验等服务约约100套客房套客房亲和源内老人带朋友居住享亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格，自己居住优惠受优惠价格，自己居住优惠后抹去零头后抹去零头p健康会所健康会所：1楼为游泳池；2楼为儿童及娱乐室；3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区；4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；5楼为多功能会议厅；会所以办卡收取年费形式运营，1-3楼服务所有持卡人员均可免费10、使用，4楼贵宾卡客户可以使用。【案例：亲和源案例：亲和源】配套设施运营上与专业机构合作，建立专业化的养老服务配套设施运营上与专业机构合作，建立专业化的养老服务平台并对外开放，提高运营收入同时，提升项目形象及档次平台并对外开放，提高运营收入同时，提升项目形象及档次9入住限入住限制条件制条件居住居住人群人群经营经营方式方式入住入住方式方式p亲和源对入住客户有一定的限制条件，男60周岁以上，女55周岁以上p以退休教师和企事业退休干部为主，其他为子女有一定经济实力的老人p根据老年人需求及身体状况可以选择居住公寓房或护理院p客户主要为上海人，还有部分华侨p采取产权和使用权分开的会员制方式。p项目通过宜老11、化设计、管理突破和完善的服务体系等赢得老年客户青睐p为体现家庭氛围，以家庭为单位入住,各户设有独立厨卫p亲和源允许子女看望,但不能长期居住无优势的地理位置及自然环境不构成项目运营的终极障碍，完善细致的服务体系是项目制胜法宝。【案例：亲和源案例：亲和源】采用会员制的运营模式，通过管理突破和服务体系的搭建采用会员制的运营模式，通过管理突破和服务体系的搭建赢得市场认可赢得市场认可p入住方式入住方式：A卡一次性缴付89万元，无使用期限，永久使用并可继承、转让，每年3-7万元年费B卡一次性缴付45万-89万元(根据房型大小)，供个人终身使用，每年3万元年费，如果未住满15年，可以折算到月按比例退回部分入12、会费用卡种卡种年限年限户型户型会员卡缴费标准会员卡缴费标准年费缴费标准年费缴费标准A卡卡 永久永久（可继承，可转让）（可继承，可转让）小套（小套（58平米）平米）89万万2.98万万中套（中套（72、79平米）平米）4.98万万大套（大套（120平米）平米）6.98万万B卡卡 终身终身（15年内可部分退还）年内可部分退还）小套（小套（58平米）平米）45万万2.98万万中套（中套（72、79平米）平米）72万万大套（大套（120平米）平米）89万万【案例：亲和源案例：亲和源】采用采用A A卡和卡和B B卡两种的会员制，并根据入住房间大小收取年卡两种的会员制，并根据入住房间大小收取年费，满足不同13、层次的多种需求费，满足不同层次的多种需求1011收入收入支出支出政策政策扶持扶持土地取得成本，前期工程建设及设备配建，日常运营支出（主要土地取得成本，前期工程建设及设备配建，日常运营支出（主要包括设备维护，管理、服务、保安、保洁人员工资等）包括设备维护，管理、服务、保安、保洁人员工资等）公用土地，地价相对便宜；规费减免等政府支持、享有护理公用土地，地价相对便宜；规费减免等政府支持、享有护理院与医疗保险挂钩等优惠政策院与医疗保险挂钩等优惠政策项目入住率达到项目入住率达到30%30%，基本可以实现盈利，目前项目已入住，基本可以实现盈利，目前项目已入住300300余户，办卡余户，办卡800800多户，入多户，入住率近住率近40%40%。【案例：亲和源案例：亲和源】通过自身服务体系的打造和政府优惠政策的支持，项目通通过自身服务体系的打造和政府优惠政策的支持，项目通过过3 3年左右基本实现了运营收支平衡年左右基本实现了运营收支平衡完完