1、上海/无锡/常州 万达广场考察总结 上海/无锡/常州 万达广场考察总结 商业发展部 2012年2月“野蛮生长的商业地产开发商”“野蛮生长的商业地产开发商”1 1、从拿地到开业短短十八个月的周期；、从拿地到开业短短十八个月的周期；2 2、建筑设计千篇一律，无任何特色可言；、建筑设计千篇一律，无任何特色可言；3 3、工程质量差，商户怨声载道；、工程质量差，商户怨声载道；4 4、主力店比例高，租金收入递增率低；、主力店比例高，租金收入递增率低；5 5、主力店绝大部分自己经营；、主力店绝大部分自己经营；6 6、购物中心与主力店之间争抢商户；、购物中心与主力店之间争抢商户；7 7、部分商铺散售，商户经营2、水平参差不齐；、部分商铺散售，商户经营水平参差不齐；8 8、楼层布局呆板，室内商业街过长，缺乏趣味性；、楼层布局呆板，室内商业街过长，缺乏趣味性；前言 以往我们对万达的印象 是一无是处，还是商业模式的成功？我们带着问题看万达是一无是处，还是商业模式的成功？我们带着问题看万达 问题一：万达是否知道自己的诸多问题？问题一：万达是否知道自己的诸多问题？问题二：速度与质量这一对矛盾如何解决？问题二：速度与质量这一对矛盾如何解决？问题三：是在高速发展中逐步解决问题，还是放弃高速发展问题三：是在高速发展中逐步解决问题，还是放弃高速发展 停下来解决问题？停下来解决问题？问题四：万达自己经营主力店是头脑发热么3、？问题四：万达自己经营主力店是头脑发热么？问题五：万达一味追求高速而放弃精细化？问题五：万达一味追求高速而放弃精细化？前言 带着问题看万达 概要 项目位置和概况 项目项目 地理位置地理位置 区域属性区域属性 开业时间开业时间 1 上海五角场万达 杨浦区五角场 城市商业副中心 2006.12 2 上海周浦万达 浦东新区周浦镇 新区，传统居住区 2009.09 3 无锡万达 滨湖区河埒口商圈 城市商业副中心 2010.09 4 上海江桥万达 嘉定区江桥镇 新区，传统居住区 2011.06 5 常州万达 新北区 新区，商务、行政中心 2011.12 常州万达常州万达 无锡万达无锡万达 江桥万达江桥万4、达 五角场万达五角场万达 周浦万达周浦万达 2006年：上海五角场万达 1 1 上海五角场万达 上海五角场万达 区域环境 东侧东侧 北侧住宅区北侧住宅区 西侧住宅区西侧住宅区 南侧中环路南侧中环路 项目南侧为中环路主路和五角场地铁站，东侧为百联又一城，北侧和西侧为住宅社区项目南侧为中环路主路和五角场地铁站，东侧为百联又一城，北侧和西侧为住宅社区 五角场万达开业初期，周边居住人群不密集，主要是为满足小范围客群需求的社区型五角场万达开业初期，周边居住人群不密集，主要是为满足小范围客群需求的社区型购物中心；后来过渡到区域型生活广场，目前已经逐步向都心型的时尚生活广场方向购物中心；后来过渡到区域型生活5、广场，目前已经逐步向都心型的时尚生活广场方向发展发展 散售商铺目前租金报价散售商铺目前租金报价8 8-1212元元/天天/平米，二手房报价平米，二手房报价1010万万/平以上平以上 上海五角场万达 主要组成 1F1F-7F:7F:巴黎春天百货巴黎春天百货 1F:1F:黄金珠宝城黄金珠宝城 2F2F-4F:4F:沃尔玛沃尔玛 1F1F-5F:5F:特特力时尚汇力时尚汇 1F:1F:宝大祥宝大祥 2F:2F:上海书城上海书城 3F3F：KTVKTV 1F1F-5F:5F:上海第上海第一食品一食品 散售商铺散售商铺 项目呈“品”字形分布，划分为五栋商业楼，购物广场主要集中在地下项目呈“品”字形分布，6、划分为五栋商业楼，购物广场主要集中在地下 写字楼写字楼 写字楼写字楼 写字楼写字楼 上海五角场万达 技术指标 项目概况项目概况 占地占地6 6公顷，总建面公顷，总建面33.4333.43万平米，写字楼万平米，写字楼8.178.17万平，散售商铺约万平，散售商铺约3 3万，万，持有商业持有商业2121万平万平（其中地下购物广场4万，主力店17万）开业时间开业时间 2006.12 车位车位 800个 店铺数量店铺数量 （不含主力店）（不含主力店）共66个，其中服装29个，服饰9个，餐饮共21个，生活服务9个，儿童和休闲娱乐2个 扶梯扶梯 步行街：3组 其他五栋商业楼，每栋2组 直梯直梯 五栋商业楼7、，每栋1部 洗手间洗手间 五栋商业楼，每栋每层1个 上海五角场万达 项目形象 中心广场中心广场 散售商街散售商街 入口入口 外立面外立面 主力店形象主力店形象 店铺形象店铺形象 上海五角场万达 品牌和业态（不含主力店）业态业态 主要品牌主要品牌 服装：服装：2727个个 Collect point，asobio，promod，dazzle，motivi，novo me，vans，lee 服饰：服饰：9 9个个 What for，Agatha，kipling，时间廊 餐饮：餐饮：2121个个 广州蕉叶，阿一天下，釜山料理，一茶一坐，干锅居，棒约翰，东方既白，大家乐 生活服务：生活服务：9 9个个8、 鸥美药妆，FANCL，DHC，儿童及配套：儿童及配套：1 1个个 玩具反斗城 休闲娱乐：休闲娱乐：1 1个个 汤姆熊 地下购物广场平面图地下购物广场平面图 五角场万达是第三代产品里最早阶段的，还带有明显的第二代五角场万达是第三代产品里最早阶段的，还带有明显的第二代产品特征，仍是大体量主力店组合的形式，建筑设计也是简单产品特征，仍是大体量主力店组合的形式，建筑设计也是简单粗放式的。粗放式的。这个时期的万达，通常给人的印象就是：土这个时期的万达，通常给人的印象就是：土 2009年：上海周浦万达/无锡万达 2 2 上海周浦万达 上海周浦万达 区域环境 项目位于浦东的周浦镇，总人口约项目位于浦东的周9、浦镇，总人口约3030万，流动人口比例较高；传统的商业中心在万，流动人口比例较高；传统的商业中心在距万达距万达1 1公里的小上海旅游文化城，主要经营低档服装服饰、餐饮小吃；公里的小上海旅游文化城，主要经营低档服装服饰、餐饮小吃；项目距离未来规划地铁线项目距离未来规划地铁线3 3公里公里 周边主要是住宅，目前二手房价在周边主要是住宅，目前二手房价在13000/13000/平米左右平米左右 西侧主路西侧主路 东侧住宅区东侧住宅区 西侧住宅区西侧住宅区 北侧临街小商铺北侧临街小商铺 上海周浦万达 主要组成 散售商铺散售商铺 1F1F-5F:5F:万千百货万千百货 B1:B1:乐购乐购 1F:1F:运10、动运动100100 2F:2F:永乐家电永乐家电/新华书店新华书店 3F:3F:儿童教育娱乐儿童教育娱乐 4F:4F:健身健身 1F:1F:大玩家大玩家 2F:KTV2F:KTV 3F:3F:餐饮餐饮 4 4、5F5F：影院：影院 商住商住公寓公寓 商住商住公寓公寓 商住商住公寓公寓 商住商住公寓公寓 写字楼写字楼 上海周浦万达 技术指标 项目概况项目概况 占地6.35公顷，总建面32万平，散售商铺1.4万平，17万商住公寓和办公；持有商业持有商业1313万（地上万（地上9.69.6万），其中主力店约万），其中主力店约8 8万（万（61.5%61.5%），步行），步行街约街约3.23.2万万 11、开业时间开业时间 2009.9 车位车位 项目总停车1800个；持有商业地下一层车库，地下二层局部，共1000个车位 店铺数量店铺数量 (不含主力店不含主力店)共122个，其中服装56个，服饰17个，餐饮31个，生活服务5个，家电家居7个，儿童及配套6个，层高层高 首层5.4米，其他楼层5.1米 动线长度动线长度 150米 垂直交通垂直交通 地下超市：4部，地面直达 万千百货：扶梯4组，由一层直达各层；客梯3部，货梯2部，由地下一层直达各层 步行街：扶梯5组，并与两个中庭共设置4部观光梯，由一层直达各层 永乐电器：1组扶梯，由一层至二层 影院：扶梯2部，由三层至四层 其他部分共设置观光梯6部，12、由地下一层至各层，客梯3部，货梯5部（与步行街共用），由一层直达各层 洗手间洗手间 一层5个，二、三层4个，四层3个，五层2个 上海周浦万达 项目形象 主入口主入口 地下车库地下车库 散售商街入口的小广场散售商街入口的小广场 外立面外立面 室内步行街室内步行街 店铺形象店铺形象 上海周浦万达 品牌和业态（不含主力店）业态业态 主要品牌主要品牌 服装：服装：5656个个 Vero moda，jack&jones，me&city，La Chapelle，bossini style，卡宾，哥弟 服饰：服饰：1717个个 西遇，亮视点，中国黄金，时间廊 餐饮：餐饮：3131个个 一茶一坐，棒约翰，湘乐13、汇，大丰收、金韩宫 生活服务：生活服务：5 5个个 万宁，星动力 家电家居：家电家居：7 7个个 美承数码，罗莱家纺 儿童及配套：儿童及配套：6 6个个 博士蛙，小鬼当家 首层首层 二层二层 三层三层 上海周浦万达 散售商铺 散售商铺约散售商铺约1.431.43万平米，为一至三层；共计约万平米，为一至三层；共计约5050个铺位，面积最小在个铺位，面积最小在200200平米。平米。目前经营中的商户约目前经营中的商户约4040个，其中餐饮占个，其中餐饮占60%60%左右，其余主要是美容美发、儿童、左右，其余主要是美容美发、儿童、教育等。教育等。20092009年开盘售价为年开盘售价为350003514、000-36000/36000/平米，平米，20102010年二手房成交均价年二手房成交均价50000/50000/平米。目前平米。目前二手房叫价二手房叫价70000/70000/平米，但有价无市；周边沿街普通小商铺二手房均价仅平米，但有价无市；周边沿街普通小商铺二手房均价仅35000/35000/平米平米 商铺租金：呷哺呷哺，商铺租金：呷哺呷哺，20102010年新租，估计在年新租，估计在9 9元元/天天/平米；静安面包房，平米；静安面包房，5 5元元/天天/平米平米 3 3 无锡万达 无锡万达 区域环境 东侧主路东侧主路 北侧主路北侧主路 无锡是典型的以市中心为核心商圈的城市，聚集了包括百15、盛、新世界、八佰伴、无锡是典型的以市中心为核心商圈的城市，聚集了包括百盛、新世界、八佰伴、茂业等在内的百货；茂业等在内的百货；项目位于无锡市滨湖区的河埒口商圈，距离市中心约项目位于无锡市滨湖区的河埒口商圈，距离市中心约5 5公里，是传统的居住区域，公里，是传统的居住区域，本地居民为主，人口约为本地居民为主，人口约为3030万；万；万达所处的位置，是以几个大卖场为主、特别是大润发，而带动了周边的餐饮、万达所处的位置，是以几个大卖场为主、特别是大润发，而带动了周边的餐饮、服饰，是该区域比较繁华的地段；服饰，是该区域比较繁华的地段；无锡万达 主要组成 商住商住公寓公寓 写字楼写字楼 喜来登喜来登 商16、住商住公寓公寓 无锡万达 技术指标 项目概况项目概况 总建面65万，其中持有商业持有商业1313万，主力店万，主力店9 9万（万（70%70%），步行街），步行街4 4万万 开业时间开业时间 2010.9 店铺数量店铺数量 （不含主力店）（不含主力店）共100个，服装29个，服饰9个，餐饮40个，生活服务13个，家电家居4个，儿童4个 车位车位 地下800个车位 动线长度动线长度 220米 扶梯扶梯 一至三层：5组 直梯直梯 4部 洗手间洗手间 一层4个，二至三层每层3个 无锡万达 项目形象 中心广场中心广场 散售商街散售商街 主入口主入口 室内室内 店铺形象店铺形象 室内室内 无锡万达 品牌17、和业态（不含主力店）业态业态 主要品牌主要品牌 服装：服装：2929个个 Zara,pull&bear,Stradivarius,basic house,Roem,Mind bridge,GXG,服饰：服饰：9 9个个 萱子，热风，巴黎三城，阿吉豆，餐饮：餐饮：4040个个 满记甜品，王兴记，麻辣盛艳，大渔铁板烧，如意菜饭，德斯堡德式餐厅，香籁概念餐厅，生活服务：生活服务：1313个个 Sephora，乐扣乐扣，the faceshop，士品集 家电家居：家电家居：4 4个个 雅柔，HP 儿童及配套：儿童及配套：4 4个个 爱乐游，balabala 首层首层 二层二层 三层三层 从从2003218、003到到20082008年，万达已开业的有年，万达已开业的有1818个，平均每年个，平均每年2 2个新项目开个新项目开业；而业；而20092009年就开业了年就开业了7 7个、个、20102010年更是增加了两倍至年更是增加了两倍至1515个，超个，超过过去六年的总和；过过去六年的总和；与五角场相比，这两个项目已经有明显改变了，但在全面扩张、与五角场相比，这两个项目已经有明显改变了，但在全面扩张、快速开业、简单复制的情况下，很多项目都千篇一律，整体形快速开业、简单复制的情况下，很多项目都千篇一律，整体形象很一般。象很一般。2011年：上海江桥万达/常州万达 4 4 上海江桥万达 上海江桥万达19、 区域环境 项目位于嘉定区嘉定新城江桥镇，是嘉定区内离市区最近的地区；嘉定新城主要项目位于嘉定区嘉定新城江桥镇，是嘉定区内离市区最近的地区；嘉定新城主要规划是以生产、物流、商贸为主的新城，规划人口规划是以生产、物流、商贸为主的新城，规划人口8080万。江桥镇是发展得比较成万。江桥镇是发展得比较成熟的居住区，但城镇面貌相对陈旧，商业也以商贸批发市场等居多熟的居住区，但城镇面貌相对陈旧，商业也以商贸批发市场等居多 同时，江桥属于大虹桥综合枢纽的北部综合发展区，主要是依托上海汽车产业基同时，江桥属于大虹桥综合枢纽的北部综合发展区，主要是依托上海汽车产业基地，发展特色产业和专业园区地，发展特色产业和专20、业园区 江桥万达是万达目前在上海最大、业态最全的一个江桥万达是万达目前在上海最大、业态最全的一个 周边住宅周边住宅 散售商铺散售商铺 上海江桥万达 主要组成 散售商铺散售商铺 1F1F-5F:5F:万千百货万千百货 1F:1F:大玩家大玩家 2F:KTV2F:KTV 3F:3F:万达影城万达影城 1F1F-3F:3F:家乐福家乐福 1F:1F:第一食品第一食品 2F:2F:永乐电器永乐电器 3F:3F:宝大祥宝大祥 商住商住公寓公寓 两栋写字楼，其余两栋写字楼，其余都是商住公寓都是商住公寓 上海江桥万达 技术指标 项目概况项目概况 占地18.82公顷，总建面55万，持有商业持有商业2121万，21、万，散售商铺4.8万平 开业时间开业时间 2011.6 车位车位 地下一层，960个 店铺数量店铺数量 （不含主力店）（不含主力店）共150个，服装63个，服饰31个，餐饮40个，生活服务14个，家电家居2个，儿童2个 动线长度动线长度 360米 扶梯扶梯 地下一层至地上三层：4组 一层至三层：2组 直梯直梯 一层直达四层梦都酒楼：1部客梯 万千百货一至五层：2部 地下一至三层：4部 一至三层：2部 洗手间洗手间 一、二层，每层4个，三层3个，四层2个，五层1个 上海江桥万达 项目形象 中心广场中心广场 中庭中庭 室内步行街室内步行街 货梯电梯厅货梯电梯厅 店铺形象店铺形象 无锡万达 品牌和业22、态（不含主力店）业态业态 主要品牌主要品牌 服装：服装：6363个个 zara，H&M，mark&spencer，uniqlo，bershka，asobio，basic house，dazzle，motivi，服饰：服饰：3131个个 Charles&keith，I Do，Tissot，cros，AMAS，餐饮：餐饮：4040个个 大丰收鱼庄，釜山料理，觉味，哈根达斯，满记甜品，望湘园，湘鄂情，生活服务：生活服务：1414个个 PARADERM，SASA，breo倍轻松 家电家居：家电家居：2 2个个 苹果数码 儿童及配套：儿童及配套：2 2个个 爱乐游 首层首层 二层二层 三层三层 5 5 23、常州万达 常州万达 周边环境 项目位于常州市新北区，人口约为项目位于常州市新北区，人口约为5050万，传统上属于城市商业副中心的边缘；但万，传统上属于城市商业副中心的边缘；但随着政府的迁入，新北区逐渐成为重点发展的新区，高铁、高架、城市快速公交随着政府的迁入，新北区逐渐成为重点发展的新区，高铁、高架、城市快速公交均已投入使用均已投入使用 万达所处位置为新北区的中心位置，除距离市政府较近外、还聚集了市中心广场、万达所处位置为新北区的中心位置，除距离市政府较近外、还聚集了市中心广场、体育馆以及五星酒店；项目紧临城市主干道体育馆以及五星酒店；项目紧临城市主干道-通江大道；周边住宅也大多为近几年通江大24、道；周边住宅也大多为近几年新开发的新开发的 购物中心部分购物中心部分2011.122011.12月开业，散售商铺已完工但尚未交付月开业，散售商铺已完工但尚未交付 常州万达 主要组成 1F1F-5F:5F:万千百货万千百货 B1:B1:沃尔玛沃尔玛 2F:2F:国美国美 3F:3F:大玩家大玩家 4F:KTV4F:KTV 5F:5F:万达影城万达影城 散售商铺散售商铺 商住公寓商住公寓 写字楼写字楼 喜来登喜来登 写字楼写字楼 写字楼写字楼 时尚旅时尚旅酒店酒店 常州万达 技术指标 项目概况项目概况 占地110亩，总建面38万，其中持有商业持有商业1818万平米万平米 开业时间开业时间 201125、.12 车位车位 项目总体2800个车位，商业车位地下两层，1300个 店铺数量店铺数量 （不含主力店）（不含主力店）共106个，服装46个，服饰17个，餐饮32个，生活服务5个，家电家居6个 动线长度动线长度 300米 扶梯扶梯 4组 直梯直梯 2部 洗手间洗手间 一至三层每层3个，四层2个 常州万达 项目形象 广场广场 中庭中庭 室内步行街室内步行街 室内空间室内空间 廊桥装饰廊桥装饰 阳光穹顶阳光穹顶 常州万达 品牌和业态（不含主力店）业态业态 主要品牌主要品牌 服装：服装：4646个个 CK Jeans，Massimo Dutti，Tommy Hilfiger，oyshp，tapa n26、ade，纳纹，未知未觉 服饰：服饰：1717个个 OLIVE DES OLIVE，INROOMIX 餐饮：餐饮：3232个个 南翔1900，多伦多海鲜国际自助餐厅，巴伐利亚，避风塘，大城小爱，龙城制造，生活服务：生活服务：5 5个个 Sephora 家电家居：家电家居：6 6个个 美檏生活，雅柔，吉梗店，艾派19八3创艺坊 首层首层 二层二层 四层四层 三层三层 同是同是20112011年的项目，江桥开业时间还早于常州半年，但从项目年的项目，江桥开业时间还早于常州半年，但从项目档次、建筑品质、进驻品牌、开业情况等各方面来看，江桥远档次、建筑品质、进驻品牌、开业情况等各方面来看，江桥远不如常州；27、不如常州；常州万达，一扫过去对万达“低水平重复建设”的印象，不仅常州万达，一扫过去对万达“低水平重复建设”的印象，不仅对万达而言是质的飞跃，对常州的商业市场、品牌、甚至于政对万达而言是质的飞跃，对常州的商业市场、品牌、甚至于政府，都产生了巨大的影响府，都产生了巨大的影响 小结 问题的解答问题的解答万达万达模式的剖析模式的剖析 问题一：万达是否知道自己的诸多问题？问题一：万达是否知道自己的诸多问题？肯定。肯定。问题二：速度与质量这一对矛盾如何解决？问题二：速度与质量这一对矛盾如何解决？保证速度。保证速度。问题三：是在高速发展中逐步解决问题，还是放弃高速发展问题三：是在高速发展中逐步解决问题，还是28、放弃高速发展 停下来解决问题？停下来解决问题？逐步完善。逐步完善。问题四：万达自己经营主力店是头脑发热么？问题四：万达自己经营主力店是头脑发热么？否。为了解决否。为了解决 落后地区商业资源的问题。落后地区商业资源的问题。问题五：万达一味追求高速放弃精细化？问题五：万达一味追求高速放弃精细化？一面高速发展，一面狠抓精细化。两手都很硬。一面高速发展，一面狠抓精细化。两手都很硬。小结小结主力店主力店 相同相同 不同不同 说明说明 百货 超市 休闲娱乐 2006 五角场 巴黎春天 沃尔玛 万达影城、大歌星 第一食品、黄金珠宝城、宝大祥、上海书城、五个大盒子，基本都是主力店，90%面积都是主力店；20029、9 周浦 万千 乐购 万达影城、大歌星、大玩家 运动100、永乐电器、新华书店、一兆韦德、石浦酒楼、奇乐儿 主力店占比降至约为60-70%，步行街主要是连接各主力店 2009 无锡 世纪 联华 国美、宝大祥、奇迹健身、博大教育 2011.上半年 江桥 家乐福 第一食品、永乐电器、宝大祥 主力店占比进一步下降，可到60%以下，步行街占主导地位 2011.下半年 常州 沃尔玛 国美、玛莎 万达自有的品牌是一成不变的，万达自有的品牌是一成不变的，超市方面，合作的商家比较分散，每个项目基本都不一样超市方面，合作的商家比较分散，每个项目基本都不一样 家电方面，主要就是国美和永乐电器家电方面，主要就是国美30、和永乐电器 20112011年开始，开始引进玛莎，档次有明显提升年开始，开始引进玛莎，档次有明显提升 五角场还是传统的服装、餐饮为主导，而到了常州万达，引进了更多的服饰、五角场还是传统的服装、餐饮为主导，而到了常州万达，引进了更多的服饰、精品、生活家居类，业态更为丰富精品、生活家居类，业态更为丰富 小结小结业态业态 品牌数量品牌数量 服装服装 服饰服饰 餐饮餐饮 生活生活 服务服务 家电家电家居家居 儿童儿童 说明说明 2006 五角场 2929 9 9 21 9-1 服装、服饰、餐饮占主要 2009 周浦 56 17 31 5 7 7 6 6 儿童、生活服务类增多 2009 无锡 29 1031、 40 1313 4 4 2011.上半年 江桥 63 31 38 1414 2 2 2011.下半年 常州 46 1717 3232 5 6-出现了更多精品、服饰、家居类；与其他项目不同的，把餐饮做到了四层，三层则是零售+餐饮 每层增加了水吧、餐饮 品牌方面，江桥万达，因为区域位置比较偏，需要一定培养期，很多上海的好品牌方面，江桥万达，因为区域位置比较偏，需要一定培养期，很多上海的好牌子不看好没有跟进；牌子不看好没有跟进；而常州万达，位置好、交通条件到位，又是新的商业、行政中心，政府大力支而常州万达，位置好、交通条件到位，又是新的商业、行政中心，政府大力支持，项目的形象和影响力都很高，因此，32、引进了许多当地比较好的品牌持，项目的形象和影响力都很高，因此，引进了许多当地比较好的品牌 小结小结品牌品牌 主要品牌主要品牌 说明说明 2006 五角场 zara、uniqlo、ochirly、Roem、Prich、novo me 中端，但比较年轻时尚 2009 周浦 Only、vero moda、selected、me&city、中端，但对于本地居民来说，偏低端、不时尚 2009 无锡 pull&bear、Stradivarius、teenie weenie、basic house 中端，比较时尚 2011.上半年 江桥 Eland、dazzle、Mindbridge、marks&spenc33、er 许多上海好的品牌没有跟进 开始引入玛莎百货；2011.下半年 常州 CK Jeans、Massimo Dutti、Tommy Hilfiger、雅柔、美檏生活 中高端 引进了本土比较好的品牌，也是这些品牌第一次进购物中心 建筑方面，常州万达有了明显的突破，“典型的城市地标建筑”，更加往现代建筑方面，常州万达有了明显的突破，“典型的城市地标建筑”，更加往现代时尚的购物中心方向发展时尚的购物中心方向发展 小结小结建筑建筑 2006 五角场 大盒子式的简单建筑 2009 周浦、无锡 步行街没有设计，简单粗线条 2011.上半年 江桥 完全按照购物中心的设计理念打造步行街，景观、灯带、阳光棚等，34、从无到有，从粗到精；注重店铺形象，严格控制店面装修 2011.下半年 常州 从五角场到常州，唯一不变的还有万达的功能构成：持有商业从五角场到常州，唯一不变的还有万达的功能构成：持有商业+散售商街散售商街+散售散售SOHO/SOHO/办公办公/住宅，（酒店跟位置、政府要求有关，未含）；住宅，（酒店跟位置、政府要求有关，未含）；散售部分与持有部分互相作用、提升溢价能力：用散售的销售收入支撑持有物散售部分与持有部分互相作用、提升溢价能力：用散售的销售收入支撑持有物业的开发，以持有商业来助推商街、办公的销售；业的开发，以持有商业来助推商街、办公的销售；以周浦、江桥为例，位置都比较偏，无论是单一的商街、35、办公销售，还是单一以周浦、江桥为例，位置都比较偏，无论是单一的商街、办公销售，还是单一的招商，都会比较困难，但有了综合体的概念，投资者会认为项目未来是有发的招商，都会比较困难，但有了综合体的概念，投资者会认为项目未来是有发展、可以很好地出租或有升值的，自用者则相信该地区会成为商业中心、变得展、可以很好地出租或有升值的，自用者则相信该地区会成为商业中心、变得更加繁华和成熟，因此商街更加繁华和成熟，因此商街/办公也会比周边同类产品实现更高的溢价。办公也会比周边同类产品实现更高的溢价。小结小结散售商街和商住公寓散售商街和商住公寓 1.1.速度决定成败、速度品质并重。速度决定成败、速度品质并重。万达每36、年万达每年1414-1616家店的速度在全国扩张，但如今的万家店的速度在全国扩张，但如今的万达已经从“跑马圈地”发展到了“品质提升”的阶段，如果万达在全国达已经从“跑马圈地”发展到了“品质提升”的阶段，如果万达在全国9090多个开业多个开业、未开业的项目都按此发展，将会非常可怕，商业地产大鳄非他莫属；、未开业的项目都按此发展，将会非常可怕，商业地产大鳄非他莫属；2.2.为了保证速度，为了保证速度，可以不要求完美。可以不要求完美。比如：采用相对单一的建筑形式以便高速复制；比如：采用相对单一的建筑形式以便高速复制；容忍部分工程质量的问题，如地下车库的水泥翻浆等；餐饮商户相对集中，减少工容忍部分工程37、质量的问题，如地下车库的水泥翻浆等；餐饮商户相对集中，减少工程和设计变更；程和设计变更；3.3.万达的扩张重点目前是三、四线城市的新区和一线城市的卫星城，在一线城市万达万达的扩张重点目前是三、四线城市的新区和一线城市的卫星城，在一线城市万达或许是二流，或许是二流，在三四线城市绝对是一流在三四线城市绝对是一流；4.4.万达的商业地产研究部门，一直在致力于解决精细化问题，努力万达的商业地产研究部门，一直在致力于解决精细化问题，努力平衡高速化、模式平衡高速化、模式化和精细化化和精细化的问题。的问题。5.5.大部分主力店自营大部分主力店自营，比如万千百货，万达影院和大歌星，比如万千百货，万达影院和大歌星KTVKTV、大玩家游乐中心。目的、大玩家游乐中心。目的是保证开业时间，保证速度；同时也保证了商品品类的齐全。是保证开业时间，保证速度；同时也保证了商品品类的齐全。6.6.卖掉一部分与购物中心相连的卖掉一部分与购物中心相连的商铺，提前回收一部分投资商铺，提前回收一部分投资，也安置了一部分中小级，也安置了一部分中小级别的商户。别的商户。结语：商业模式决定成败 08.03.26Page 50