1、 房地产估价报告 中华人民共和国 辽宁省大连市中山区解放路 19 号百年城购物中心地下 1层至地上 7 层房地产之市场价值 呈送 大连百年商城有限公司 DTZ 戴德梁行 日期：2016年10月26日 房地产估价报告房地产估价报告 估价项目名称估价项目名称：中国辽宁省大连市中山区解放路 19 号百年城购物中心地下1 层至地上 7 层房地产市场价值评估 估价委托人估价委托人：大连百年商城有限公司 房地产估价机构房地产估价机构：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 注册房地产估价师注册房地产估价师：杨学政（4419970052）费金标（4419960022）估价报告出具日期：估价报告出具日期：二一六2、年十月二十六日 估价报告编号：估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 致致估价委托人估价委托人函函 大连百年商城有限公司 辽宁省大连市中山区解放路19号 敬启者：关于：中国辽宁省大连市中山区解放路关于：中国辽宁省大连市中山区解放路 19 号百年城购物中心地下号百年城购物中心地下 1 层至地上层至地上 7 层房地产（以下层房地产（以下简称估价对象）简称估价对象）深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（以下简称DTZ 戴德梁行或本公司）荣幸地获得大连百年商城有限公司（以下简称贵公司）委托，对上述物业进行评估，价值时点为二零一六年六月三十日，为贵公司了解该物业的房地产市场价值而提供内部参考依3、据。我们经过实地查勘，并查询、收集估价所需的市场资讯等相关资料，遵循房地产估价规范、房地产估价基本术语标准及房地产投资信托基金物业估价指导意见（试行）所载的规定，选用科学合理的估价方法，估价对象的房地产市场价值。估价结果如下：中国辽宁省大连市中山区解放路 19 号百年城购物中心地下 1 层至地上 7 层房地产总建筑面积为70,382.77 平方米及其所占用的 14,073.15 平方米商服用地土地使用权，于价值时点 2016 年 6 月 30日，在估价假设和限制条件下，其市场价值为人民币 3,006,000,000 元（人民币元（人民币叁拾亿零叁拾亿零陆陆佰佰万万元元整）整），折合市场价值单价4、为人民币 42,709 元元/平方米。平方米。备注：备注：估值取整至百万位。本估价报告在房地产市场情况无较大波动时有效使用期限为一年，自二零一六年十月二十六日至二零一七年十月二十五日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行估价。2016年10月26日 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 目目 录录 1.1.注册房地产估价师声明注册房地产估价师声明 .1 1 2.2.估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 .2 2 3.3.估价结果报告估价结果报告 .5 5 3.13.1 估价委托人估价委托人 .5 5 3.5、23.2 房地产估价机构房地产估价机构 .5 5 3.33.3 估价对象估价对象 .5 5 3.43.4 估价目的估价目的 .2424 3.53.5 价值时点价值时点 .2424 3.63.6 价值类型价值类型 .2424 3.73.7 估价依据估价依据 .2424 3.83.8 估价原则估价原则 .2525 3.93.9 估价方法估价方法 .2626 3.103.10 估价结果估价结果 .2626 3.113.11 注册房地产估价师注册房地产估价师 .2727 3.123.12 实地查勘期实地查勘期 .2727 3.133.13 估价作业日期估价作业日期 .2727 4.4.估价技术报告估价6、技术报告 .2828 4.14.1 估价对象描述与分析估价对象描述与分析 .2828 4.24.2 估价对象租赁现状描述与分析估价对象租赁现状描述与分析 .2929 4.34.3 市场背景分析市场背景分析 .4242 4.44.4 最高最佳利用分析最高最佳利用分析 .5555 4.54.5 估价方法适用性分析估价方法适用性分析 .5656 4.64.6 估价测算过程估价测算过程 .5858 4.74.7 估价结果确定估价结果确定 .8383 5.5.附件附件 .8585 5.15.1 项目情况说明项目情况说明 .8585 5.25.2 物业位置图物业位置图 .8686 5.35.3 估价对象内7、外部状况照片估价对象内外部状况照片 .8787 5.45.4 估价对象周围环境和景观照片估价对象周围环境和景观照片 .8888 5.55.5 估价对象权属证明复印件估价对象权属证明复印件 .8989 5.65.6 估价机构营业执照复印估价机构营业执照复印 .9090 5.75.7 估价机构相关资质证明复印件估价机构相关资质证明复印件 .9191 5.85.8 估价人员相关专业执业资格复印件估价人员相关专业执业资格复印件 .9292 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/C8、S 大连百年商城有限公司1 1.注册房地产估价师声明注册房地产估价师声明 我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。1.2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。1.3 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。1.4 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准和房地产9、投资信托基金物业评估指引(试行)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司2 2.估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 2.1 一般假设一般假设 本次估价的假设前提本次估价的假设前提 产权人（大连百年商城有限公司）拥有估价对象合法产权，并有权连同其剩余土地使用年期转让估价对象，而不必向政府缴付额外地价或其它重大费用。所有地价、建筑工程款及市政配套费已全数缴清。该发展项目的设计及建设均符合当地规划条例并已得10、到有关部门的批准。估价对象可自由出售。在估价对象时，我们已假设估价对象所占宗地的所有地价及市政配套费已全数缴清。对于估价对象的业权状况，我们将以贵公司所提供之资料为准。本次估价的物业价值为假设估价对象拥有完全产权前提下的房地产市场价值。同时，我们假设在土地使用权的法定年期内，估价对象的所有权人，对估价对象享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。在估价过程中，我们假设宗地内没有影响开发和土地规划利用的地质因素。估价中所采用之建筑面积以贵公司提供之 房屋所有权证【（大房权证中单字第2008202599号至2008202607号】等9份复印件中所载建筑面积为准；估价中所采用的分层可出租11、面积及分层建筑面积以贵公司提供之项目情况说明为准。估价中所采用之估价对象的土地使用权终止日期及土地用途以贵公司提供的国有土地使用证【大国用（2008）第01085号】所载内容为准；估价对象分摊土地使用权面积以产权方提供的项目情况说明为准。根据产权方提供的项目情况说明，估价对象部分地下1层至地上7层的商业用房已出租给115名租户作为商业经营使用并签订租赁合同，租约中约定的租金为含税租金，本次估价已考虑其签约租金对估价对象房地产市场价值的影响。根据贵公司提供的房屋所有权证【（大房权证中单字第2008202599号至2008202607号】及项目情况说明，估价对象于价值时点2016年6月30日存在抵12、押权设定。由于本次估价目的是为贵公司了解该物业的房地产市场价值而提供内部参考依据，故未考虑该抵押权对估价结果的影响，在此提请报告使用者注意。除另有说明外，我们假定估价对象概无附带可能影响其价值之他项权利、限制及其他繁重支销。未经调查确认或无法调查未经调查确认或无法调查确认确认的资料数据的资料数据 贵公司已提供给我们估价对象产权文件复印件，但我们并未进行相关产权文件的查证及确认，也未查核该产权文件所载的相关内容是否发生变更，所以估价过程中，我们将以贵公司提供 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/D13、L/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司3 的产权文件复印件所载内容作为估价依据，并不对其真实性、合法性和完整性负责。我们亦已获得贵公司或有关人士提供给我们有关估价对象的财务报表、租赁合同及其它相关事项。我们并无理由怀疑这些资料的真实性和准确性，在估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料。同时我们获知所有相关可能影响估价的重要事实已提供给我们，并无任何遗漏。我司估价人员孙超曾于2016年6月30日进行现场勘察估价对象外部，并于可能情况下视察其内部，但我们并未进行结构测量及设备测试，因此无法确认估价对象是否确无腐朽、虫蛀或任何其它结构损坏，我们假设其结构及设备均可以正常使用。同时，14、我们未曾进行详细的实地量度以便查证估价对象之楼面面积，估价报告内所载之尺寸、量度及面积乃依据提供给我们的业权文件。估价中未考虑的因素估价中未考虑的因素 在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债项对其市场价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或费用。在估价中，我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时，产权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。在估价中，我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对15、象市场价值产生的影响。2.2 背离实际情况假设背离实际情况假设 本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故无背离事实事项假设。2.3 不相一致假设不相一致假设 本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故无不相一致事项假设。2.4 依据不足假设依据不足假设 本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故无依据不足假设。2.5 估价报告使用限制估价报告使用限制 本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为一年，自二一六年十月二十六日至二一七年十月二十五日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行估价。如未获得我们的书面许可，本估价报告的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件16、通函或声明。根据我们的一贯做法，我们必须申明，本估价报告仅供贵公司使用，我们不承担对任何第三者对本估价报告的全文或任何部份内容的任何责任。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司4 欲了解估价对象的全面情况，应认真阅读本估价报告全文。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司5 3.估价结果报告估价结果17、报告 3.1 估价委托人估价委托人 单位名称 ：大连百年商城有限公司 地 址 ：辽宁省大连市中山区解放路19号 法定代表人：曲洪玲 统一社会信用代码：912102007113868358 3.2 房地产估价机构房地产估价机构 机构名称 ：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 法定代表人：程家龙 地 址 ：深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第二座第18层03B、04室 资质等级 ：壹级 证书编号 ：粤建房估证字2015006 有效期限 ：至2018年2月11日 3.3 估价对象估价对象 3.3.1 区域位置区域位置 3.3.1.1 估价对象坐落位置估价对象坐落位置 估价对象为大连百年商城有限公18、司拥有的位于辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层总建筑面积为70,382.77平方米房地产及其所占用的14,073.15平方米商服用地土地。估价对象地处青泥洼桥商圈，周边商业氛围成熟。青泥洼桥商业圈，是大连市最悠久的核心商业圈，主打集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的体验式购物中心，是大连市民及外来游客消费购物餐饮娱乐的首选核心商圈。百年城购物中心位于青泥洼桥商圈的核心位置。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年19、商城有限公司6 估价对象位置示意图 3.3.1.2 中山中山区区属位置及概况属位置及概况 中山区位于大连市区的东部，东、南、北三面临海，西部与西岗区接壤。陆地面积为43.85平方公里，海岸线长27.5公里。区内中部、南部山岗蜿蜒,丘陵起伏，各种建筑依附山势，参差错落，井然有序。全区西北平坦，东南为低山丘陵，在海拔50-100米之间，只有少数山峰在海拔200米左右。著名的滨海路旅游带风景秀丽，海天一色，享誉中外的棒槌岛国宾馆和国内规模最大、展示极地动物品种最多的老虎滩极地动海洋物馆散布在滨海路上，每年吸引了大量海内外游客观光旅游。中山区是大连市的中心城区，是大连商贸、金融、信息、旅游中心。坐落在20、中山区东部的大连港与大连市共同经历了百年风雨洗礼，现如今已发展成为中国第三大港口。中山区环境优美，服务功能完善，中山广场、友好广场、海军广场、港湾广场等10多个广场遍布全区，其中，具有悠久历史的中山广场周边积聚了国内外的银行、保险、证券等金融机构30余家，占全市的82.5%，是东北地区的金融、外汇结算中心。具有百年历史的青泥洼和天津街商业街地处市区繁华区域，是大连市重要的商业中心。估价对象估价对象 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司7 中山区21、行政示意图 3.3.1.3 物业邻近环境及建筑物物业邻近环境及建筑物 估价对象坐落于辽宁省大连市中山区解放路19号，地处青泥洼桥商圈，毗邻大商新玛特购物中心、麦凯乐商场、柏威年购物中心等中高档百货及购物中心，周边有多个地标性甲级写字楼项目如希望大厦、裕景中心、天安国际大厦、森茂大厦等。项目周边两公里范围内有大连香格里拉酒店、大连富丽华酒店、大连新世界酒店、大连凯宾斯基酒店等高档酒店以及汉庭、如家、桔子水晶等多家连锁酒店，可满足商务及游客的住宿需求。项目周边三公里辐射范围内有高端住宅及公寓如裕景中心、汇景天地、骊高新世界、一方国际、万达公馆等。周边分布的学校有大连市实验小学、大连市第二十四中学、22、大连市第三十六中学等；医院有大连市儿童医院、大连医科大学附属第一医院；休闲娱乐场所有大连市劳动公园、大连市儿童公园等；金融机构有工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、兴业银行、大连银行等多家银行；餐饮品种丰富，区域内均设有中西式餐馆，公共服务配套设施完善。估价对象周边环境现状照片估价对象周边环境现状照片 麦凯乐商场 柏威年购物中心 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司8 3.3.2 物业之交通条件物业之交通条件 估价对象交通非常便捷，地处大连23、市的核心地段，公共交通发达。距离大连市周水子国际机场约11.2公里，距大连火车站1公里。周边毗邻中山路、五惠路、解放路等多条交通主干道，自驾出行便利。地铁线路：距地铁2号线青泥洼桥站约500米 公交线路：公交线路有1路、2路、5路、11路、15路、16路、22路、23路、303路、405路、531路、532路、533路、702路、708路、710路、712路、901路、1021路、1022路等 3.3.3 地块资料地块资料 根据估价人员的实地查勘，估价对象所处地块东临解放路，西临青泥步行街，南临五惠路，北临巷道，其所占用地块呈近似规则四边形，地势东高西低。北侧巷道 西侧青泥步行街 估价对象 东24、侧解放路 南侧五惠路 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司9 3.3.4 业权状况业权状况(1)中华人民共和国土地使用制度中华人民共和国土地使用制度 根据中华人民共和国宪法（2004年修订案）第十条，我国建立了土地使用权与土地所有权两权分离制度。自此，有偿取得的有限年期的土地使用权均可在中国转让、赠予、出租、抵押。市级地方政府可通过协议、招标或拍卖方式等三种方式将有限年期的土地使用权出让给国内及国外机构。一般情况下，土地使用权出让金将按一次性支25、付，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，可领取国有土地使用证。土地使用者同时需要支付其它配套公用设施费用、开发费及拆迁补偿费用予原居民。物业建成后，当地的房地产管理部门将颁发房屋所有权证，以证明估价对象的土地使用权及房屋所有权。(2)国有国有土地使用证土地使用证 根据贵公司提供的国有土地使用证【大国用（2008）第01085号】及其他资料，估价对象的土地使用权终止日期为2039年6月9日，土地用途为商服用地。摘录如下：权证种类及证号：国有土地使用证【大国用（2008）第01085号】房屋所有权人：大连百年商城有限公司 使用权类型：出让 房屋坐落：中山区解放路17、19号 登记时间：200826、年10月22日 土地用途：商服用地 土地使用权面积：15,318.5平方米 终止日期：2039年6月9日 图号：9-41-3-1 地号：1-1-6-30 记事：详见附件国有土地使用证复印件 登记机关：大连市房地产登记发证中心 根据贵公司提供 项目情况说明，估价对象分摊的土地分摊面积为14,073.15平方米。(3)房屋所有权房屋所有权证证 根据贵公司提供的【大房权证中单字第2008202607号】等9份房屋所有权证及其他资料。摘录如下：中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/258727、/CS 大连百年商城有限公司10 权证种类及证号：房屋所有权证【大房权证中单字第 2008202607 号】房屋所有权人：大连百年商城有限公司 房屋坐落：中山区解放路 19 号地下 1 层 丘（地）号：17-15-10 产别：港，澳，台投资房产 结构：钢混 总层数：9 所在层数：-1 规划用途：非住宅 建筑面积（平方米）：11,009.47 设定他项权利摘要：权利人 权利种类 权利价值 设定日期 约定期限 注销日期 兴业银行股份有限公司大连分行 抵押 140000 万 2013/07/16 2025/07/15 附记：自建 未经批准，不得出售、出租和改变用途 填发单位：大连市房地产登记发证中心28、 填发时间：2008 年 10 月 28 日 权证种类及证号：房屋所有权证【大房权证中单字第 2008202606 号】房屋所有权人：大连百年商城有限公司 房屋坐落：中山区解放路 19 号半地下层 丘（地）号：17-15-10 产别：港，澳，台投资房产 结构：钢混 总层数：9 所在层数：半地下 规划用途：非住宅 建筑面积（平方米）：11,419.68 设定他项权利摘要：权利人 权利种类 权利价值 设定日期 约定期限 注销日期 兴业银行股份有限公司大连分行 抵押 140000 万 2013/07/16 2025/07/15 附记：自建 填发单位：大连市房地产登记发证中心 填发时间：2008 年 29、10 月 28 日 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司11 权证种类及证号：房屋所有权证【大房权证中单字第 2008202605 号】房屋所有权人：大连百年商城有限公司 房屋坐落：中山区解放路 19 号 1 层 丘（地）号：17-15-10 产别：港，澳，台投资房产 结构：钢混 总层数：9 所在层数：1 规划用途：非住宅 建筑面积（平方米）：10,730.60 设定他项权利摘要：权利人 权利种类 权利范围 权利价值 设定日期 约定期限 注销日30、期 兴业银行股份有限公司大连分行 抵押 140000 万 2013/07/16 2025/07/15 附记：自建 含夹层面积 3600.72 平方米 填发单位：大连市房地产登记发证中心 填发时间：2008 年 10 月 28 日 权证种类及证号：房屋所有权证【大房权证中单字第 2008202604 号】房屋所有权人：大连百年商城有限公司 房屋坐落：中山区解放路 19 号 2 层 丘（地）号：17-15-10 产别：港，澳，台投资房产 结构：钢混 总层数：9 所在层数：2 规划用途：非住宅 建筑面积（平方米）：7408.77 设定他项权利摘要：权利人 权利种类 权利价值 设定日期 约定期限 注销31、日期 兴业银行股份有限公司大连分行 抵押 140000 万 2013/07/16 2025/07/15 填发单位：大连市房地产登记发证中心 填发时间：2008 年 10 月 28 日 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司12 权证种类及证号：房屋所有权证【大房权证中单字第 2008202603 号】房屋所有权人：大连百年商城有限公司 房屋坐落：中山区解放路 19 号 3 层 丘（地）号：17-15-10 产别：港，澳，台投资房产 结构：钢混 总32、层数：9 所在层数：3 规划用途：非住宅 建筑面积（平方米）：6797.23 设定他项权利摘要：权利人 权利种类 权利价值 设定日期 约定期限 注销日期 兴业银行股份有限公司大连分行 抵押 140000 万 2013/07/16 2025/07/15 附记：自建 填发单位：大连市房地产登记发证中心 填发时间：2008 年 10 月 28 日 权证种类及证号：房屋所有权证【大房权证中单字第 2008202602 号】房屋所有权人：大连百年商城有限公司 房屋坐落：中山区解放路 19 号 4 层 丘（地）号：17-15-10 产别：港，澳，台投资房产 结构：钢混 总层数：9 所在层数：4 规划用途：33、非住宅 建筑面积（平方米）：6888.06 设定他项权利摘要：权利人 权利种类 权利价值 设定日期 约定期限 注销日期 兴业银行股份有限公司大连分行 抵押 140000 万 2013/07/16 2025/07/15 附记：自建 填发单位：大连市房地产登记发证中心 填发时间：2008 年 10 月 28 日 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司13 权证种类及证号：房屋所有权证【大房权证中单字第 2008202601 号】房屋所有权人：大连百年34、商城有限公司 房屋坐落：中山区解放路 19 号 5 层 丘（地）号：17-15-10 产别：港，澳，台投资房产 结构：钢混 总层数：9 所在层数：5 规划用途：非住宅 建筑面积（平方米）：7580.25 设定他项权利摘要：权利人 权利种类 权利价值 设定日期 约定期限 注销日期 兴业银行股份有限公司大连分行 抵押 140000 万 2013/07/16 2025/07/15 附记：自建 填发单位：大连市房地产登记发证中心 填发时间：2008 年 10 月 28 日 权证种类及证号：房屋所有权证【大房权证中单字第 2008202600 号】房屋所有权人：大连百年商城有限公司 房屋坐落：中山区解放35、路 19 号 6 层 丘（地）号：17-15-10 产别：港，澳，台投资房产 结构：钢混 总层数：9 所在层数：6 规划用途：非住宅 建筑面积（平方米）：4758.91 设定他项权利摘要：权利人 权利种类 权利价值 设定日期 约定期限 注销日期 兴业银行股份有限公司大连分行 抵押 140000 万 2013/07/16 2025/07/15 附记：自建 填发单位：大连市房地产登记发证中心 填发时间：2008 年 10 月 28 日 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/C36、S 大连百年商城有限公司14 权证种类及证号：房屋所有权证【大房权证中单字第 2008202599 号】房屋所有权人：大连百年商城有限公司 房屋坐落：中山区解放路 19 号 7 层 丘（地）号：17-15-10 产别：港，澳，台投资房产 结构：钢混 总层数：9 所在层数：7 规划用途：非住宅 建筑面积（平方米）：3789.80 设定他项权利摘要：权利人 权利种类 权利价值 设定日期 约定期限 注销日期 兴业银行股份有限公司大连分行 抵押 140000 万 2013/07/16 2025/07/15 附记：自建 填发单位：大连市房地产登记发证中心 填发时间：2008 年 10 月 28 日 根据37、贵公司提供的数据，估价对象分层建筑面积及用途如下：楼层楼层 建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）用途用途 B1 层车位 10,100.83 地下车位（共 188 个）B1 层出租部分 908.64 商业 半地下（G 层）11,419.68 商业 M 层 3,600.72 商业 1 层 7,129.88 商业 2 层 7,408.77 商业 3 层 6,797.23 商业 4 层 6,888.06 商业 5 层 7,580.25 商业 6 层 4,758.91 商业 7 层 3,789.80 商业 合计 70,382.77-中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产38、市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司15 3.3.5 估价对象概况估价对象概况(1)概况概况 估价对象为大连百年城购物中心，土地使用权人为大连百年商城有限公司，估价对象总建筑面积70,382.77平方米，分摊土地面积14,073.15平方米，总层数地下1层至地上7层，建筑结构为钢混，于2001年竣工。商业部分G层和1层净层高约为3.9米，其中部分G层和1层改造后增加夹层M层，改造部分的G层、1层和M层净层高约为2.9米；2层至7层净层高约为3米；地下1层车位部分层高4.3米。2014年5月至2015年底该物业进行了39、二次装修改造。商业部分的使用率约为53%，估价对象的物业管理由产权方自行管理。估价对象所处的青泥洼桥商圈，是大连市最悠久的核心商业圈，是大连市最知名的商业区，其服务范围面向全市人口及外来商务旅游人士。百年城购物中心位于青泥洼桥商圈的核心位置。百年城购物中心于2002年开业，它的出现打破了大商集团的独占商业局面，在功能上是代表国际最新、最主流的休闲购物中心，并首次在大连引进Shopping Mall概念，集购物消费、休闲娱乐为一体，国内外一线流行品牌汇集于此。百年城购物中心是大连市时尚百货的代表和推动者，形象定位深入人心，是大连市引领时尚消费的典范。(2)装修装修情况如下：情况如下：外装修：外装40、修：玻璃幕墙，石材；商业部分公共区域装修：商业部分公共区域装修：墙面为铝合金喷白氟碳漆和乳胶漆、地面为人造理石、顶棚为石膏板吊顶。(3)配套设施配套设施 于价值时点2016年06月30日，估价对象所在楼宇共有51部电梯（其中46部扶梯，3部客梯、2部货梯），同时配有安全监控、消防广播、防火卷帘、烟感、喷淋、中央空调及通讯网络等设施。根据贵公司提供的资料以及估价人员的现场查勘，估价对象于价值时点2016年06月30日主体结构完好，外观无明显损坏，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。(4)物业占用情况物业占用情况 根据贵公司提供的资料，估价对象地下1层至地上7层出租给115个租户作为商业41、经营使用。根据贵公司提供的房屋租赁合同、项目情况说明及估价人员的实地查勘，其租约情况如下：中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/BJ/1606/2103/CZ 大连百年商城有限公司16 序序号号 商铺编商铺编号号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租免租期期（天（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租42、金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）1 G01 MCM G 使用面积 117.50 3 2015/7/3 2018/7/2 1,083 66 267,312 60 5%/5%2 G02 ARMANI COLLEZIONI G 使用面积 145.00 3 2015/8/2 2018/8/1 1,042 66 317,188 60 5%/5%3 G03 VERSUS G 使用面积 154.50 3 2015/9/23 2018/9/22 850 66 433,373 90 10%/10%4 G05-07 APPLE STO43、R G 使用面积 640.00 10 2015/3/16 2025/3/15 644 66 442,240 135 3%/3%/3%/3%/3%/3%/3%/3%/3%5 G08 UGG G 使用面积 178.00 1 2015/9/1 2016/10/31 887 66 194,540 30 0%6 G09A 皮具养护 G 使用面积 37.00 2 2015/7/2 2017/7/1 417 66 49,950 30 8%7 G09 lottusse G 使用面积 61.00 3 2015/6/30 2018/6/29 875 66 169,734 30 6%/6%8 G10 TOMMI G44、 使用面积 91.00 3 2015/7/28 2018/7/27 800 66 218,400 30 0%/5%9 G11 PENNY BLACK G 使用面积 66.00 3 2015/8/15 2018/8/14 833 66 110,000 45 6%/6%10 G11A ck 内衣 G 使用面积 63.75 3 2015/10/26 2018/10/25 808 66 154,593 25 6%/7%11 G12 DIESEL G 使用面积 174.10 2 2016/2/7 2018/2/6 850 66 443,955 30 5%12 G16 屈臣氏 G 使用面积 351.16 45、6 2011/1/18 2017/1/17 387 0 200,000 60 8%/8%/8.6%/10%/11%13 G17 尖沙咀茶餐厅 G 使用面积 335.12 2 2014/11/5 2016/11/4 431 66 432,975 60 10%14 G20 VERRI G 使用面积 113.50 2 2015/8/20 2017/8/19 858 66 249,774 30 6%15 G21 AJ G 使用面积 120.00 3 2015/8/17 2018/8/16 875 66 210,000 45 5%/5%16 G22 MARCCAIN G 使用面积 100.00 3 2046、15/9/23 2018/9/22 875 66 262,500 30 6%/8%17 G23 MAJE G 使用面积 101.00 3 2015/8/1 2018/9/30 792 66-60 6%/8%18 G25 SANDRO G 使用面积 105.00 3 2015/8/1 2018/9/30 792 66-60 6%/8%中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司17 序序号号 商铺编商铺编号号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租47、面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租免租期期（天（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）19 G26 KATE SPADE G 使用面积 132.43 3 2015/10/15 2018/10/14 566 66 347,629 90 0%20 G28 星巴克 G 使用面积 210.00 5 2015/10/24 2020/10/48、23 358 48 50,000 60 0%21 G27 歌帝梵 G 使用面积 82.00 5 2016/3/5 2021/3/4 592 66 145,551 45 0%/10%/9%/9%22 G29 KENZO G 使用面积 142.50 3 2015/8/23 2018/8/22 833 66 356,250 60 5%/4.76%23 G30 COACH G 使用面积 232.00 5 2015/3/5 2020/3/4 667 66 464,000 90 0%/6.3%/0%/5.9%24 G31-32 IT G 使用面积 291.20 5 2015/8/1 2020/7/31 149、,209 66 439,500 60 扣点率 15%、16%、16%、17%、17%25 G33 MAX&CO G 使用面积 146.31 3 2015/7/8 2018/7/7 850 66 248,728 45 6%/6%26 G35 KANG JIN YONG G 使用面积 132.00 3 2015/7/29 2018/7/27 875 66 346,500 30 6%/8%27 G36 TRU TRUSSADI G 使用面积 90.50 3 2015/7/29 2018/7/28 875 66 237,564 30 6%/8%28 G37 CHROME HEARTS G 使用面积 450、6.50 2 2015/7/31 2017/7/30 875 66 122,064 20 8%29 G37-A TENDENCE G 使用面积 42.00 2 2015/7/31 2017/7/30 875 66 110,250 30 8%30 G38 DKNY G 使用面积 135.50 3 2015/8/1 2018/7/31 833 66 338,750 31 5%/7%31 G39 JUICY COUTURE G 使用面积 189.00 3 2015/6/19 2018/6/18 875 66 520,931 45 5%/6%32 G40 AGNES.B G 使用面积 160.00 351、 2015/6/19 2018/6/18 875 66 441,000 45 5%/6%33 G41 WEEKEND BY MAXMARA G 使用面积 102.00 3 2015/7/8 2018/7/7 850 66 173,400 45 6%/6%34 G42 HUGO BOSS G 使用面积 162.50 3 2015/8/1 2018/7/31 875 66 426,563 60 5%/5%35 G43 MICHAEL KORS G 使用面积 164.00 3 2015/11/24 2019/1/22 1,083 66 53,300 60 6%/8%（扣除装修免租期三整年合同）中国辽52、宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司18 序序号号 商铺编商铺编号号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租免租期期（天（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）53、月）（元）（元）36 M01 RODRIGO M 使用面积 86.00 2 2014/11/25 2016/11/24 981 66 253,098 30 8%37 M02 ETRO M 使用面积 80.60 2 2015/10/1 2017/1/18 819 0 99,406 30 0%38 M03 FERRE M 使用面积 88.60 2 2014/9/28 2016/9/27 981 66 173,878 30 8%39 M05 东宝堂 M 使用面积 85.00 2 2014/11/1 2016/10/31 954 66 243,270 30 8%40 M06 CERRUTI 1881 54、M 使用面积 73.00 4 2013/7/1 2017/6/30 1,130 0 132,836 30 0%41 M07 SPORT MAX M 使用面积 90.00 1 2016/3/26 2016/9/25 542 66 48,750 12 0%42 M08 PAUL SHARK M 使用面积 137.20 1 2015/11/1 2016/12/31 883 66 363,579 30 0%43 M09-M10 EMPORIO ARMANI M 使用面积 317.40 2 2015/10/1 2017/9/30 708 66 449,650 60 0%44 M11-12 BMW LIF55、ESTYLE M 使用面积 128.76 2 2014/11/1 2016/10/31 1,058 66 408,717 30 6%45 M13 PORTS 1961 M 使用面积 148.78 3 2014/11/1 2017/10/31 1,086 66 523,593 30 6%/8%46 M15-16 BURBERRY M 使用面积 309.00 1 2015/10/1 2016/9/30 874 66 459,639 60 0%47 101-103 锦华钟表 L1 使用面积 796.50 5 2015/7/30 2020/7/29 667 66 1,593,000 60 0%/5%/56、5%/5%48 105 江诗丹顿 L1 使用面积 25.30 3 2014/9/1 2017/8/31 928 66 73,938 30 5%/5%49 107 roseonly L1 使用面积 59.00 3 2016/6/22 2019/6/21 634 66 99,920 40 15.7%/13.6%50 108 PANDORA L1 使用面积 68.50 3 2015/11/24 2018/11/23 1,021 66 179,814 30 6%/8%51 110 亮视点 L1 使用面积 78.00 3 2015/7/2 2018/7/1 875 66 217,035 30 6%/8%57、52 115 WOLFORD L1 使用面积 28.00 1 2015/8/23 2016/8/22 858 66 72,099 20 0%53 116A-116 P+L1 使用面积 141.50 3 2016/2/1 2019/2/1 265 66 200,000 40 扣点率 15%、16%、17%中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司19 序序号号 商铺编商铺编号号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约58、面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租免租期期（天（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）54 119 卡顿尔 L1 使用面积 29.40 2 2015/9/16 2017/9/15 875 66 95,814 15 8%55 MOO-125 ILLY 咖啡 L1 使用面积 240.00 5 2014/3/28 2019/3/27 260 66 120,000 59、50 0%/4%/5%/6%56 122B IDO L1 使用面积 75.00 2 2015/12/18 2017/12/17 875 66 212,625 30 8%57 125 B&O L1 使用面积 87.30 2 2016/1/8 2018/1/7 625 66 163,699 29 6%58 211 蒂雅仕 L2 使用面积 39.0 2 2016/3/20 2018/3/19 717 66 83,850 30 8%59 217 golden point L2 使用面积 67.00 2 2015/4/1 2017/3/31 692 66 139,025 30 0%60 218 JORY60、A L2 使用面积 156.35 2 2014/11/1 2016/10/31 724 66 339,749 30 6%61 219 snidel L2 使用面积 109.46 3 2016/3/23 2018/11/22 708 66 232,602 30 6%/8%62 220 KODICE L2 使用面积 110.00 2 2014/12/5 2016/12/4 760 66 250,690 30 6%63 221 O2ND L2 使用面积 167.20 2 2015/7/2 2017/7/1 700 66 372,187 30 6%64 222 MALCO MALCO L2 使用面积 61、87.00 2 2015/7/2 2017/7/1 700 66 193,662 30 6%65 223 满记甜品 L2 使用面积 118.59 3 2015/12/22 2018/12/21 333 66 118,590 60 6%/6%66 225 CK P L2 使用面积 90.00 3 2015/10/15 2018/10/14 667 66 190,800 30 6%/7%67 232 1912 L2 使用面积 140.80 2 2015/7/2 2017/7/1 717 66 318,114 30 8%68 233 FETEZO L2 使用面积 94.50 2 2016/7/3 262、018/7/2 664 66 188,159 23 6%69 235 mangano L2 使用面积 105.00 3 2015/7/29 2018/7/28 700 66 233,730 30 6%/6%70 236-237 jorya weekend L2 使用面积 105.50 2 2015/7/2 2017/7/1 683 66 280,317 30 6%71 238 7forallmans L2 使用面积 107.00 3 2015/8/4 2018/8/3 700 66 235,935 30 5%/6%中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值63、评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司20 序序号号 商铺编商铺编号号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租免租期期（天（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）72 239 hardy hardy L2 使用面积 8464、.63 3 2015/9/25 2018/9/24 667 66 179,415 30 6%/6%73 240 素 L2 使用面积 6.50 1 2015/8/2 2016/8/1 692 66 13,488 0 0%74 241 PH7 L2 使用面积 6.78 1 2016/4/1 2017/3/31 692 66 14,069 0 0%75 242 AFFLATUS L2 使用面积 7.00 1 2015/8/6 2016/8/5 692 66 14,525 0 0%76 243 红珊瑚工艺品 L2 使用面积 18.46 1 2016/5/3 2017/5/2 822 66 45,55065、 20 0%77 310 摩妃儿 L3 使用面积 40.00 2 2015/7/2 2017/7/1 592 66 71,001 30 6%78 311 Calvin Klein 袜子 L3 使用面积 16.00 1 2015/9/10 2016/9/9 583 66 28,000 20 0%79 312 icicle L3 使用面积 92.70 1 2016/4/1 2017/3/31 608 66 169,178 30 0%80 313 EIN L3 使用面积 87.40 2 2014/12/20 2016/12/19 648 66 169,906 30 8%81 315 ZUKKA L366、 使用面积 77.80 2 2014/8/1 2017/7/31 592 66 138,095 30 1.4%/0%82 316 ZAIN L3 使用面积 101.40 2 2015/4/8 2017/4/17 592 66 194,384 30 8%83 317 OTT L3 使用面积 81.80 2 2016/5/27 2018/5/26 535 66 131,221 30 8%84 318 英式下午茶 L3 使用面积 70.30 3 2015/11/9 2018/11/8 300 66 67,066 50 6%/8%85 319 英式下午茶 L3 使用面积 41.00 3 2015/1167、/9 2018/11/8 300 66 39,114 50 6%/8%86 320 it MICHAA L3 使用面积 64.00 2 2015/7/2 2017/7/1 608 66 126,144 30 8%87 321 素然 L3 使用面积 109.00 2 2015/7/2 2017/7/1 583 66 206,010 30 8%88 329 AIVEI L3 使用面积 19.00 2 2015/7/3 2017/7/2 583 66 35,245 30 6%89 330 恩曼林 L3 使用面积 102.50 2 2015/7/2 2017/7/1 583 66 190,138 3068、 6%90 331 MIAMIA L3 使用面积 154.40 2 2015/7/2 2017/7/1 583 66 291,816 30 8%中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司21 序序号号 商铺编商铺编号号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租免租期期（天（天）递增机制递增机制 使69、用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）91 333-335 THAT S ALL L3 使用面积 93.00 2 2015/7/2 2017/7/1 583 66 221,130 30 8%92 336 EVONA L3 使用面积 122.50 2 2015/7/2 2017/7/1 600 66 238,140 30 8%93 337 雾道 L3 使用面积 65.50 2 2015/7/2 2017/7/1 583 66 128,521 30 8%94 415 福瑞70、地 L4 使用面积 15.50 2 2016/1/1 2017/12/31 500 66 25,110 17 8%95 417 播 L4 使用面积 116.50 2 2015/12/10 2017/12/9 417 66 157,275 30 8%96 418 LAIDDE L4 使用面积 62.15 2 2015/11/24 2017/11/23 417 66 83,124 30 8%97 421 莫名 L4 使用面积 89.05 2 2015/11/24 2017/11/23 417 66 117,450 30 8%98 430 MYSCISSORS L4 使用面积 66.00 2 20171、5/8/15 2017/8/14 433 66 92,664 30 8%99 431 DNCY L4 使用面积 95.00 2 2015/8/1 2017/7/31 425 66 130,815 30 8%100 432 欧时力女装 L4 使用面积 154.34 3 2015/8/6 2018/8/5 375 66 178,875 30 6%/8%101 433 ANYSHOPSTYLE L4 使用面积 90.45 2 2015/10/29 2017/10/28 433 66 141,699 30 8%102 435 M-GARPH L4 使用面积 105.50 2 2015/8/26 20172、7/8/25 417 66 142,425 30 8%103 437 阮氏修补 L4 使用面积 12.55 2 2015/10/20 2017/10/19 167 66 6,652 15 6%104 515 美食广场 L5 使用面积 1,511 6 2011/6/1 2017/5/31 99 11 125,000 80 0%/10%/0%/9%/0%105 516 姐夫的小菜 L5 使用面积 258.06 5 2015/11/15 2020/11/14 267 66 216,770 60 5%/5%/5%/5%106 522-525 米斯特 L5 使用面积 282.50 5 2015/6/2673、 2020/6/25 341 0 289,209 60 5%/5%/6%/6%107 526-527 淘小馆 L5 使用面积 237.00 5 2015/8/1 2020/7/31 267 66 202,872 60 7%/7%/7%/7%108 530 马卡龙 L5 使用面积 10.00 3 2015/9/1 2018/8/31 333 66 10,599 30 6%/6%中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司22 序序号号 商铺编商铺编号号 74、承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租免租期期（天（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）109 601-701 瑞诗凯思瑜伽 L6-7 使用面积 657.00 5 2015/6/4 2020/6/3 161 0 317,824 60 6%/6%(2018.6.4 日后合作条待谈)110 75、601A 小焦娘 L6-7 使用面积 150.00 5 2015/9/24 2020/9/23 158 66 76,238 45 7%/7%/8%/8%111 602 香遇烤肉 L6-7 使用面积 310.00 5 2015/9/21 2020/9/20 125 66 123,225 60 6%/6%/6%/7%112 603-605 上井精致日本料理 L6-7 使用面积 565.00 8 2015/5/31 2023/5/30 100 66 169,500 122 0%/5%/5%/5%/5%/5%/5%113 606/705-706 绿茶 L6-7 使用面积 910.00 10 2015/76、6/3 2025/6/2 61-166,075 122 0%/0%/5%/0%/0%/10%/0%/0%/0%114 610 熊猫汤面坊 L6-7 使用面积 150.34 8 2015/6/24 2023/6/23 106 66 47,808 60 6%/6%/8%/8%/8%/10%/10%115 连太百货 L1-5 使用面积 9,995.00 20 2001/9/1 2021/8/31 详见递增机制 3.89 4,000,000 153 1、基本租金：在保证承租方每年最终可获得税前利润不低于 500 万人民币的前提下，基本租金为 2000 万。2、浮动租金：除上述基本租金外，甲方依会计准则77、规定核算当年度所得税税前利润时以当年度总收入扣减总支出【包括但不限于当年度应付甲方之标准基本租金（2000 万人民币）、运营成本、费用、支出】，计算得出当年度所得税税前利润。在保证承租方每年最终可获得税前利润不低于 500 万人民币的前提下，以承租方当年税前利润额作为计算甲方浮动租金的基数，甲方向承租方收取的浮动租金为：该基数乘以百分之五十五（55%）；如果依该方式计算浮动租金后致使承租方的税前利润小于 500 万元人民币时，浮动租金以确保承租方最终获得税前利润为人民币 500 万人民币 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年78、6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司23 序序号号 商铺编商铺编号号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租免租期期（天（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）为前提为相应的建设，减少后剩余金额为甲方可向丙方收取的浮动租金。中国辽宁省大连市中山79、区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司24 3.4 估价目的估价目的 为贵公司了解该物业的房地产市场价值而提供内部参考依据。3.5 价值时点价值时点 2016年6月30日（贵公司指定日期）3.6 价值类型价值类型 价值类型价值类型 本次估价的价值类型为市场价值 市场价值，是指在进行了适当的市场推销（其中各方均以知晓行情、谨慎的方式参与，且无强制因素）后，自愿买家和自愿卖家以公平交易的方式，在价值时点对物业进行交易的金额。价值内涵价值内涵 本次估价的市场价值，是指估价80、对象在保持现状条件下，于价值时点2016年6月30日，房屋规划用途为商业，土地剩余使用年限为22.96年，且满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的房地产市场价值。3.7 估价依据估价依据(1)国家和地方的有关法律、法规：(a)中华人民共和国物权法(b)中华人民共和国土地管理法(c)中华人民共和国城市房地产管理法(d)中华人民共和国担保法(2)技术标准：(a)房地产估价规范GB/T50291-2015(b)房地产估价基本术语标准GB/T 50899-2013(c)房地产投资信托基金物业评估指引（试行）(3)贵公司提供的业权文件复印件等相关资料：(a)国有土地使用证【大国用（2008）第01081、85号】复印件。(b)房屋所有权证【大房权证中单字第2008202599号至2008202607号】复印件 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司25(c)项目情况说明(d)贵公司企业法人营业执照复印件(e)贵公司提供的其他资料(4)估价人员实地查勘、摄影和记录 3.8 估价原则估价原则 我们在本次估价时除独立、客观、公正原则外还遵循了以下原则：合法原则合法原则 房地产估价遵循合法原则，应当以估价对象的合法产权、合法使用、合法交易为前提进行。产权82、方自主开发建设估价对象，并于价值时点取得其房屋所有权证及国有土地使用证，估价对象具有合法的产权且用途合法。最高最佳使用原则最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是在法律上可行、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大、最可能的使用。估价对象已取得房屋所有权证及国有土地使用证，证载房屋用途为非住宅，现状用途为商业及地下车库，符合最高最佳使用原则。替代原则替代原则 替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相83、同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。价值时点价值时点原则原则 估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现84、金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司26 估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在价值时点的价格，不能将估价结果作为估价对象在其他时点的价格。一致性原则一致性原则 为同一估价目的，对同类物业在同一价值时点的价值进行估价，应85、当采用相同的估价方法。估价方法如有不同，应当在估价报告中说明理由。一贯性原则一贯性原则 为同一估价目的，对同一物业在不同价值时点的价值进行估价，应当采用相同的估价方法。估价方法如有改变，应当在估价报告中说明理由。3.9 估价方法估价方法 房地产估价方法主要有比较法、现金流量折现法、成本法、假设开发法。我们深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了贵公司提供资料以及我们所掌握的资料，在实地查勘和调研的基础上认为，依据估价原则，结合估价目的，并综合考虑其物业所处区域、物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素，本次估价采用比较法和现金流量折现法估价物业之市场价值。比较法比较法 比较法是将估价对象86、房地产价格与在价值时点近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算出估价对象的客观合理价格的一种估价方法。现金流量折现法现金流量折现法 现金流量折现法（DCF）是预计估价对象未来的正常净收益（净现金流量），选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估价为估价对象的客观合理价格或价值的方法。3.10 估价结果估价结果 我们采用了比较法和现金流量折现法对估价对象的房地产公开市场价格进行了测算，采用现金流量折现法首先确定出一连串定期现金流量，并就该一连串现金流量采用适当贴现率，以制订关于估价对象租金收入现值之指标，该方法用于衡量于假设投资年期内之租金及87、资本增长，让投资者或业主可对物业可能带来之长期回报作出估价。比较法主要是通过选取实际交易案例，进行各项因素比较后，所得出的价格水平，反映了该区域同类房地产的市场价格。根据估价经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，两种估价方法测算出的结果相近，但是由于估价对象体量较大，相同体量物业近期无成交案例，只能通过市场上目前能找到的可比案例修正获得，相较之下现金流量折现法测算得出的价值更具有参考性，因此本次评估结果以现金流量折现法为主，权重取70%，比较法权重取30%。于2016 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：20188、6年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司27 年6月30日，估价对象之市场价值为人民币3,006,000,000元（大写人民币叁拾亿零陆佰万元整）。明细如下：建筑面积建筑面积（平方（平方米）米）比较法（元）比较法（元）（权重（权重 30%）现金流量折现法现金流量折现法（元）（元）（权重（权重 70%）估价总价估价总价（元）（元）单价单价（元（元/平方米）平方米）70,382.77 3,009,000,000 3,004,000,000 3,006,000,000 42,709 注：取整至百万位 3.11 注册房地产估价师注册房地产估价师 姓姓 名名89、 注册号注册号 签签 名名 签名日期签名日期 杨学政 4419970052 费金标 4419960022 3.12 实地查勘期实地查勘期 二一六年六月三十日 3.13 估价作业日期估价作业日期 二一六年六月三十日至二一六年十月二十六日 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司28 4.估估价技术报告价技术报告 4.1 估价对象描述与分析估价对象描述与分析 4.1.1 土地实物状况分析土地实物状况分析 估价对象所占用的土地使用权为大连百年商城有限公司90、所拥有的位于辽宁省大连市中山区解放路19号面积为14,073.15平方米商服用地土地使用权，使用期限至2039年6月9日止。根据估价人员的实地查勘，估价对象所处地块东临解放路，西临青泥步行街，南临五惠路，北临巷道，是青泥洼桥商圈的核心位置。其所占用地块呈近似规则四边形，地势东高西低，该地块市政基础设施齐全，宗地红线外已达到七通水平（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力），宗地周边有商业、办公、住宅等物业。4.1.2 建筑物实物状况分析建筑物实物状况分析(1)概况概况 估价对象为大连百年城购物中心，土地使用权人为大连百年商城有限公司，估价对象总建筑面积70,382.77平方米，分摊土91、地面积14,073.15平方米，总层数地下1层至地上7层，建筑结构为钢混，于2001年竣工。商业部分G层和1层净层高约为3.9米，其中部分G层和1层改造后增加夹层M层，改造部分的G层、1层和M层净层高约为2.9米；2层至7层净层高约为3米；地下1层车位部分层高4.3米。2014年5月至2015年底该物业进行了二次装修改造。商业部分的使用率约为53%，估价对象的物业管理由产权方自行管理。估价对象所处的青泥洼桥商圈，是大连市最悠久的核心商业圈，是大连市最知名的商业区，其服务范围面向全市人口及外来商务旅游人士。百年城购物中心位于青泥洼桥商圈的核心位置。百年城购物中心于2002年开业，它的出现打破了大92、商集团的独占商业局面，在功能上是代表国际最新、最主流的休闲购物中心，并首次在大连引进Shopping Mall概念，集购物消费、休闲娱乐为一体，国内外一线流行品牌汇集于此。百年城购物中心是大连市时尚百货的代表和推动者，形象定位深入人心，是大连市引领时尚消费的典范。(2)装修情况如下：装修情况如下：外装修：外装修：玻璃幕墙，石材；商业部分公共区域装修：商业部分公共区域装修：墙面为铝合金喷白氟碳漆和乳胶漆、地面为人造理石、顶棚为石膏板吊顶。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/258793、/CS 大连百年商城有限公司29(3)配套设施配套设施 于价值时点2016年06月30日，估价对象所在楼宇共有51部电梯（其中46部扶梯，3部客梯、2部货梯），同时配有安全监控、消防广播、防火卷帘、烟感、喷淋、中央空调及通讯网络等设施。根据贵公司提供的资料以及估价人员的现场查勘，估价对象于价值时点2016年06月30日主体结构完好，外观无明显损坏，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。4.1.3 权益状况分析权益状况分析 同结果报告3.3.4 4.1.4 区位状况分析区位状况分析 估价对象坐落于大连市中山区解放路19号，所处的青泥洼桥商业圈，是大连市最悠久最知名的核心商业圈，主打集文化94、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的体验式购物中心，是大连市民及外来游客消费购物餐饮娱乐的首选核心商圈。青泥洼桥商圈汇集了大商新玛特购物中心、麦凯乐购物中心、柏威年购物中心、久光百货等中高档百货及购物中心，周边有多个地标性甲级写字楼项目如希望大厦、裕景中心、天安国际大厦、森茂大厦等。周边商业、餐饮、购物、娱乐和休闲设施齐全，商业氛围浓厚。估价对象所在商圈拥有多条城市交通主干道及地铁2号线，已构建成以轨道交通、高速路、快速路和主干道为支撑的立体式综合交通体系，故交通便捷度高。4.2 估价对象租赁现状描述与分析估价对象租赁现状描述与分析 根据贵公司提供的资料，估价对象目前现有 11595、 个租约。4.2.1 租约租约分析分析 4.2.1.1 收入分析收入分析 根据产权方提供的房屋租赁合同及项目情况说明，估价对象地下1层总建筑面积为11,009.47平方米，其中商铺部分建筑面积908.64平方米，可租赁面积为478.00平方米；地下车位部分建筑面积10,100.83平方米，共计188个车位。G层至地上7层为商业，建筑面积为41,508.30平方米，商业总可出租面积为31,712.02平方米，已出租面积为27,388.92平方米，出租率约为86%。截止至价值时点2016年6月30日，估价对象百年城散租部分平均签约租金为552元/平方米/月（使用面积），太平洋百货部分基本租金为2,96、000万元/年，浮动租金根据每年收益情况调整。根据委托方提供的 项目情况说明，连太百货的租赁期将于2021年8月31日到期，到期后不再续租，该部分将按散铺自行出租。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司30 根据租期长短，部分租户有12-153天的免租期，部分租约在租期内有不同程度的递增，具体情况如下表：中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/197、608/2587/CS 大连百年商城有限公司31 序序号号 商铺商铺编号编号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租期免租期（天）（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）1 G01 MCM G 使用面积 117.50 3 2015/7/3 2018/7/2 1,083 66 267,31298、 60 5%/5%2 G02 ARMANI COLLEZIONI G 使用面积 145.00 3 2015/8/2 2018/8/1 1,042 66 317,188 60 5%/5%3 G03 VERSUS G 使用面积 154.50 3 2015/9/23 2018/9/22 850 66 433,373 90 10%/10%4 G05-07 APPLE STOR G 使用面积 640.00 10 2015/3/16 2025/3/15 644 66 442,240 135 3%/3%/3%/3%/3%/3%/3%/3%/3%5 G08 UGG G 使用面积 178.00 1 2015/999、/1 2016/10/31 887 66 194,540 30 0%6 G09A 皮具养护 G 使用面积 37.00 2 2015/7/2 2017/7/1 417 66 49,950 30 8%7 G09 lottusse G 使用面积 61.00 3 2015/6/30 2018/6/29 875 66 169,734 30 6%/6%8 G10 TOMMI G 使用面积 91.00 3 2015/7/28 2018/7/27 800 66 218,400 30 0%/5%9 G11 PENNY BLACK G 使用面积 66.00 3 2015/8/15 2018/8/14 833 66100、 110,000 45 6%/6%10 G11A ck 内衣 G 使用面积 63.75 3 2015/10/26 2018/10/25 808 66 154,593 25 6%/7%11 G12 DIESEL G 使用面积 174.10 2 2016/2/7 2018/2/6 850 66 443,955 30 5%12 G16 屈臣氏 G 使用面积 351.16 6 2011/1/18 2017/1/17 387 0 200,000 60 8%/8%/8.6%/10%/11%13 G17 尖沙咀茶餐厅 G 使用面积 335.12 2 2014/11/5 2016/11/4 431 66 43101、2,975 60 10%14 G20 VERRI G 使用面积 113.50 2 2015/8/20 2017/8/19 858 66 249,774 30 6%15 G21 AJ G 使用面积 120.00 3 2015/8/17 2018/8/16 875 66 210,000 45 5%/5%16 G22 MARCCAIN G 使用面积 100.00 3 2015/9/23 2018/9/22 875 66 262,500 30 6%/8%17 G23 MAJE G 使用面积 101.00 3 2015/8/1 2018/9/30 792 66-60 6%/8%18 G25 SANDRO102、 G 使用面积 105.00 3 2015/8/1 2018/9/30 792 66-60 6%/8%中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司32 序序号号 商铺商铺编号编号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租期免租期（天）（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日103、期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）19 G26 KATE SPADE G 使用面积 132.43 3 2015/10/15 2018/10/14 566 66 347,629 90 0%20 G28 星巴克 G 使用面积 210.00 5 2015/10/24 2020/10/23 358 48 50,000 60 0%21 G27 歌帝梵 G 使用面积 82.00 5 2016/3/5 2021/3/4 592 66 145,551 45 0%/10%/9%/9%22 G29 KENZO G 使用面积104、 142.50 3 2015/8/23 2018/8/22 833 66 356,250 60 5%/4.76%23 G30 COACH G 使用面积 232.00 5 2015/3/5 2020/3/4 667 66 464,000 90 0%/6.3%/0%/5.9%24 G31-32 IT G 使用面积 291.20 5 2015/8/1 2020/7/31 1,209 66 439,500 60 扣点率 15%、16%、16%、17%、17%25 G33 MAX&CO G 使用面积 146.31 3 2015/7/8 2018/7/7 850 66 248,728 45 6%/6%26105、 G35 KANG JIN YONG G 使用面积 132.00 3 2015/7/29 2018/7/27 875 66 346,500 30 6%/8%27 G36 TRU TRUSSADI G 使用面积 90.50 3 2015/7/29 2018/7/28 875 66 237,564 30 6%/8%28 G37 CHROME HEARTS G 使用面积 46.50 2 2015/7/31 2017/7/30 875 66 122,064 20 8%29 G37-A TENDENCE G 使用面积 42.00 2 2015/7/31 2017/7/30 875 66 110,250 106、30 8%30 G38 DKNY G 使用面积 135.50 3 2015/8/1 2018/7/31 833 66 338,750 31 5%/7%31 G39 JUICY COUTURE G 使用面积 189.00 3 2015/6/19 2018/6/18 875 66 520,931 45 5%/6%32 G40 AGNES.B G 使用面积 160.00 3 2015/6/19 2018/6/18 875 66 441,000 45 5%/6%33 G41 WEEKEND BY MAXMARA G 使用面积 102.00 3 2015/7/8 2018/7/7 850 66 173,107、400 45 6%/6%34 G42 HUGO BOSS G 使用面积 162.50 3 2015/8/1 2018/7/31 875 66 426,563 60 5%/5%中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司33 序序号号 商铺商铺编号编号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租期免租期108、（天）（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）35 G43 MICHAEL KORS G 使用面积 164.00 3 2015/11/24 2019/1/22 1,083 66 53,300 60 6%/8%（扣除装修免租期三整年合同）36 M01 RODRIGO M 使用面积 86.00 2 2014/11/25 2016/11/24 981 66 253,098 30 8%37 M02 ETRO M 使用面积 80.60 2 2015/10109、/1 2017/1/18 819 0 99,406 30 0%38 M03 FERRE M 使用面积 88.60 2 2014/9/28 2016/9/27 981 66 173,878 30 8%39 M05 东宝堂 M 使用面积 85.00 2 2014/11/1 2016/10/31 954 66 243,270 30 8%40 M06 CERRUTI 1881 M 使用面积 73.00 4 2013/7/1 2017/6/30 1,130 0 132,836 30 0%41 M07 SPORT MAX M 使用面积 90.00 1 2016/3/26 2016/9/25 542 66 110、48,750 12 0%42 M08 PAUL SHARK M 使用面积 137.20 1 2015/11/1 2016/12/31 883 66 363,579 30 0%43 M09-M10 EMPORIO ARMANI M 使用面积 317.40 2 2015/10/1 2017/9/30 708 66 449,650 60 0%44 M11-12 BMW LIFESTYLE M 使用面积 128.76 2 2014/11/1 2016/10/31 1,058 66 408,717 30 6%45 M13 PORTS 1961 M 使用面积 148.78 3 2014/11/1 2017111、/10/31 1,086 66 523,593 30 6%/8%46 M15-16 BURBERRY M 使用面积 309.00 1 2015/10/1 2016/9/30 874 66 459,639 60 0%47 101-103 锦华钟表 L1 使用面积 796.50 5 2015/7/30 2020/7/29 667 66 1,593,000 60 0%/5%/5%/5%48 105 江诗丹顿 L1 使用面积 25.30 3 2014/9/1 2017/8/31 928 66 73,938 30 5%/5%49 107 roseonly L1 使用面积 59.00 3 2016/6/2112、2 2019/6/21 634 66 99,920 40 15.7%/13.6%50 108 PANDORA L1 使用面积 68.50 3 2015/11/24 2018/11/23 1,021 66 179,814 30 6%/8%51 110 亮视点 L1 使用面积 78.00 3 2015/7/2 2018/7/1 875 66 217,035 30 6%/8%中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司34 序序号号 商铺商铺编号编号 承租方113、承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租期免租期（天）（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）52 115 WOLFORD L1 使用面积 28.00 1 2015/8/23 2016/8/22 858 66 72,099 20 0%53 116A-116 P+L1 使用面积 141.50 3 2114、016/2/1 2019/2/1 265 66 200,000 40 扣点率 15%、16%、17%54 119 卡顿尔 L1 使用面积 29.40 2 2015/9/16 2017/9/15 875 66 95,814 15 8%55 MOO-125 ILLY 咖啡 L1 使用面积 240.00 5 2014/3/28 2019/3/27 260 66 120,000 50 0%/4%/5%/6%56 122B IDO L1 使用面积 75.00 2 2015/12/18 2017/12/17 875 66 212,625 30 8%57 125 B&O L1 使用面积 87.30 2 20115、16/1/8 2018/1/7 625 66 163,699 29 6%58 211 蒂雅仕 L2 使用面积 39.0 2 2016/3/20 2018/3/19 717 66 83,850 30 8%59 217 golden point L2 使用面积 67.00 2 2015/4/1 2017/3/31 692 66 139,025 30 0%60 218 JORYA L2 使用面积 156.35 2 2014/11/1 2016/10/31 724 66 339,749 30 6%61 219 snidel L2 使用面积 109.46 3 2016/3/23 2018/11/22 7116、08 66 232,602 30 6%/8%62 220 KODICE L2 使用面积 110.00 2 2014/12/5 2016/12/4 760 66 250,690 30 6%63 221 O2ND L2 使用面积 167.20 2 2015/7/2 2017/7/1 700 66 372,187 30 6%64 222 MALCO MALCO L2 使用面积 87.00 2 2015/7/2 2017/7/1 700 66 193,662 30 6%65 223 满记甜品 L2 使用面积 118.59 3 2015/12/22 2018/12/21 333 66 118,590 6117、0 6%/6%66 225 CK P L2 使用面积 90.00 3 2015/10/15 2018/10/14 667 66 190,800 30 6%/7%67 232 1912 L2 使用面积 140.80 2 2015/7/2 2017/7/1 717 66 318,114 30 8%68 233 FETEZO L2 使用面积 94.50 2 2016/7/3 2018/7/2 664 66 188,159 23 6%69 235 mangano L2 使用面积 105.00 3 2015/7/29 2018/7/28 700 66 233,730 30 6%/6%中国辽宁省大连市中山118、区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司35 序序号号 商铺商铺编号编号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租期免租期（天）（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（119、元）70 236-237 jorya weekend L2 使用面积 105.50 2 2015/7/2 2017/7/1 683 66 280,317 30 6%71 238 7forallmans L2 使用面积 107.00 3 2015/8/4 2018/8/3 700 66 235,935 30 5%/6%72 239 hardy hardy L2 使用面积 84.63 3 2015/9/25 2018/9/24 667 66 179,415 30 6%/6%73 240 素 L2 使用面积 6.50 1 2015/8/2 2016/8/1 692 66 13,488 0 0%74 120、241 PH7 L2 使用面积 6.78 1 2016/4/1 2017/3/31 692 66 14,069 0 0%75 242 AFFLATUS L2 使用面积 7.00 1 2015/8/6 2016/8/5 692 66 14,525 0 0%76 243 红珊瑚工艺品 L2 使用面积 18.46 1 2016/5/3 2017/5/2 822 66 45,550 20 0%77 310 摩妃儿 L3 使用面积 40.00 2 2015/7/2 2017/7/1 592 66 71,001 30 6%78 311 Calvin Klein 袜子 L3 使用面积 16.00 1 201121、5/9/10 2016/9/9 583 66 28,000 20 0%79 312 icicle L3 使用面积 92.70 1 2016/4/1 2017/3/31 608 66 169,178 30 0%80 313 EIN L3 使用面积 87.40 2 2014/12/20 2016/12/19 648 66 169,906 30 8%81 315 ZUKKA L3 使用面积 77.80 2 2014/8/1 2017/7/31 592 66 138,095 30 1.4%/0%82 316 ZAIN L3 使用面积 101.40 2 2015/4/8 2017/4/17 592 66122、 194,384 30 8%83 317 OTT L3 使用面积 81.80 2 2016/5/27 2018/5/26 535 66 131,221 30 8%84 318 英式下午茶 L3 使用面积 70.30 3 2015/11/9 2018/11/8 300 66 67,066 50 6%/8%85 319 英式下午茶 L3 使用面积 41.00 3 2015/11/9 2018/11/8 300 66 39,114 50 6%/8%86 320 it MICHAA L3 使用面积 64.00 2 2015/7/2 2017/7/1 608 66 126,144 30 8%87 321123、 素然 L3 使用面积 109.00 2 2015/7/2 2017/7/1 583 66 206,010 30 8%中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司36 序序号号 商铺商铺编号编号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租期免租期（天）（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期124、起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）88 329 AIVEI L3 使用面积 19.00 2 2015/7/3 2017/7/2 583 66 35,245 30 6%89 330 恩曼林 L3 使用面积 102.50 2 2015/7/2 2017/7/1 583 66 190,138 30 6%90 331 MIAMIA L3 使用面积 154.40 2 2015/7/2 2017/7/1 583 66 291,816 30 8%91 333-335 THAT S ALL L3 使用面125、积 93.00 2 2015/7/2 2017/7/1 583 66 221,130 30 8%92 336 EVONA L3 使用面积 122.50 2 2015/7/2 2017/7/1 600 66 238,140 30 8%93 337 雾道 L3 使用面积 65.50 2 2015/7/2 2017/7/1 583 66 128,521 30 8%94 415 福瑞地 L4 使用面积 15.50 2 2016/1/1 2017/12/31 500 66 25,110 17 8%95 417 播 L4 使用面积 116.50 2 2015/12/10 2017/12/9 417 66 126、157,275 30 8%96 418 LAIDDE L4 使用面积 62.15 2 2015/11/24 2017/11/23 417 66 83,124 30 8%97 421 莫名 L4 使用面积 89.05 2 2015/11/24 2017/11/23 417 66 117,450 30 8%98 430 MYSCISSORS L4 使用面积 66.00 2 2015/8/15 2017/8/14 433 66 92,664 30 8%99 431 DNCY L4 使用面积 95.00 2 2015/8/1 2017/7/31 425 66 130,815 30 8%100 432 127、欧时力女装 L4 使用面积 154.34 3 2015/8/6 2018/8/5 375 66 178,875 30 6%/8%101 433 ANYSHOPSTYLE L4 使用面积 90.45 2 2015/10/29 2017/10/28 433 66 141,699 30 8%102 435 M-GARPH L4 使用面积 105.50 2 2015/8/26 2017/8/25 417 66 142,425 30 8%103 437 阮氏修补 L4 使用面积 12.55 2 2015/10/20 2017/10/19 167 66 6,652 15 6%104 515 美食广场 L5128、 使用面积 1,511 6 2011/6/1 2017/5/31 99 11 125,000 80 0%/10%/0%/9%/0%105 516 姐夫的小菜 L5 使用面积 258.06 5 2015/11/15 2020/11/14 267 66 216,770 60 5%/5%/5%/5%中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司37 序序号号 商铺商铺编号编号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 129、租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租期免租期（天）（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）106 522-525 米斯特 L5 使用面积 282.50 5 2015/6/26 2020/6/25 341 0 289,209 60 5%/5%/6%/6%107 526-527 淘小馆 L5 使用面积 237.00 5 2015/8/1 2020/7/31 267 66 2130、02,872 60 7%/7%/7%/7%108 530 马卡龙 L5 使用面积 10.00 3 2015/9/1 2018/8/31 333 66 10,599 30 6%/6%109 601-701 瑞诗凯思瑜伽 L6-7 使用面积 657.00 5 2015/6/4 2020/6/3 161 0 317,824 60 6%/6%(2018.6.4 日后合作条待谈)110 601A 小焦娘 L6-7 使用面积 150.00 5 2015/9/24 2020/9/23 158 66 76,238 45 7%/7%/8%/8%111 602 香遇烤肉 L6-7 使用面积 310.00 5 20131、15/9/21 2020/9/20 125 66 123,225 60 6%/6%/6%/7%112 603-605 上井精致日本料理 L6-7 使用面积 565.00 8 2015/5/31 2023/5/30 100 66 169,500 122 0%/5%/5%/5%/5%/5%/5%113 606/705-706 绿茶 L6-7 使用面积 910.00 10 2015/6/3 2025/6/2 61-166,075 122 0%/0%/5%/0%/0%/10%/0%/0%/0%114 610 熊猫汤面坊 L6-7 使用面积 150.34 8 2015/6/24 2023/6/23 10132、6 66 47,808 60 6%/6%/8%/8%/8%/10%/10%115 连太百货 L1-5 使用面积 9,995.00 20 2001/9/1 2021/8/31 详见递增机制 3.89 4,000,000 153 1、基本租金：在保证承租方每年最终可获得税前利润不低于 500万人民币的前提下，基本租金为 2000 万。2、浮动租金：除上述基本租金外，甲方依会计准则规定核算当年度所得税税前利润时以当年度总收入扣减总支出【包括但不限于当年度应付甲方之标准基本租金（2000 万人民币）、运营成本、费用、支出】，计算得出当年度所得税税前利润。在保 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购133、物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司38 序序号号 商铺商铺编号编号 承租方承租方 所在所在楼层楼层 承租面积承租面积规则规则 合同签约合同签约面积面积 租租赁赁期期限限 租赁日期租赁日期 当期月租金及月物业当期月租金及月物业费收入水平费收入水平 保证金保证金 免租期免租期（天）（天）递增机制递增机制 使用面积使用面积 起始日期起始日期 终止日期终止日期 租金单价租金单价 物业管理物业管理费单价费单价 平方米平方米 年年（元（元/月）月）（元（元/月）月）（元）（元）证承租方每年最终可134、获得税前利润不低于 500 万人民币的前提下，以承租方当年税前利润额作为计算甲方浮动租金的基数，甲方向承租方收取的浮动租金为：该基数乘以百分之五十五（55%）；如果依该方式计算浮动租金后致使承租方的税前利润小于 500万元人民币时，浮动租金以确保承租方最终获得税前利润为人民币 500 万人民币为前提为相应的建设，减少后剩余金额为甲方可向丙方收取的浮动租金。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司39 4.2.1.2 物业物业管理管理收入收入 根据产135、权方介绍及提供的项目情况说明物业费收入统计，估价对象由产权方自行管理，其物业管理费属由产权方向租户收取，目前估价对象散铺部分92%的租户物业管理费为66元/平方米/月，1个租户的物业管理费为48元/平方米/月，1个租户的物业管理费为11元/平方米/月，6个租户给予优惠不收取物业管理费。连太百货部分由承租方自行管理，只收取公共部分的物业费，平均到可租赁面积上为3.89元/平方米/月。2016年物业管理费拟收入约为1,183万元。4.2.1.3 宣传宣传推广推广费费收入收入 根据产权方介绍及提供的房屋租赁合同，散铺部分宣传推广费一般为每年租金总额的3%，连太百货承租部分不收取宣传推广费。4.2.1136、.4 保证金利息保证金利息收入收入 根据产权方提供的房屋租赁合同及项目情况说明，根据租期长短及租赁面积大小，产权方向租户收取一定的租金作为保证金，产权方通过保证金可获取利息收入。4.2.1.5 车位车位收入收入 根据产权方提供的资料，估价对象可出租地下车位数量为188个，主要收入形式为对外按小时收费临时停车。4.2.1.6 其他其他收入收入 根据产权方提供的资料，估价对象其他收入主要包含广告位出租收入、临时场地租赁收入等。4.2.2 租户结构租户结构分析分析 根据产权方提供的资料，本项目已出租面积为 27,388.92 平方米，出租率约为 86%。已出租部分分为连太百货部分和散铺部分，其中连太137、百货部分租赁面积为 9,995.00 平方米占总出租面积的 36.49%，散铺部分占总出租面积的 63.51%。已出租的散铺部分为 17,393.92 平方米，租户涉及行业范围广泛，面积占比较大的行业有时装及配件（32.53%）、餐饮（15.97%）、轻餐饮（4.15%）、珠宝手表（4.13%）、体育健身（2.40%）、通讯手机（2.34%），另外还有化妆品、电器音响等。租户涉及行业比例请详见下表：中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司40 本项138、目租户行业配比本项目租户行业配比 行业行业 承租面积承租面积 占总出租面积的百分比占总出租面积的百分比 （平方米）（平方米）（%）连太百货 9,995.00 36.49%时装及配件 8,908.30 32.53%餐饮 4,373.90 15.97%轻餐饮 1,136.41 4.15%珠宝手表 1,131.30 4.13%体育健身 657.00 2.40%通讯手机 640.00 2.34%化妆品 351.16 1.28%服务类 108.55 0.40%电器音响 87.30 0.32%合计合计 27,388.92 100.00%根据业主提供的资料，本项目目前现有 115 个租约。按租赁面积大小排序139、，租户面积最大的是大连连太百货有限公司，北京滇池一家餐饮有限公司屈居第二，其承租面积前十名租户排序请见下表：36.49%32.53%15.97%4.15%4.13%2.40%2.34%1.28%0.40%0.32%本项目租户行业配比本项目租户行业配比连太百货时装及配件餐饮轻餐饮珠宝手表体育健身通讯手机化妆品服务类电器音响 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司41 序序号号 承租方承租方 租赁面积租赁面积(平方米平方米)租赁期限租赁期限 租赁日期140、租赁日期（年）（年）起始日期起始日期 终止日期终止日期 1 大连连太百货有限公司 9,995.00 20.00 2001/9/1 2021/8/31 2 北京滇池一家餐饮有限公司 1,511.00 6.00 2011/6/1 2017/5/31 3 芮光庄 910.00 10.00 2015/6/3 2025/6/2 4 大连锦华钟表珠宝有限公司 796.50 5.00 2015/7/30 2020/7/29 5 张建 657.00 5.00 2015/6/4 2020/6/3 6 苹果电子产品商贸（北京）有限公司大连中山分公司 640.00 10.00 2015/3/16 2025/3/15141、 7 大连尚景餐饮管理有限公司 565.00 8.00 2015/5/31 2023/5/30 8 大连屈臣氏个人用品有限公司 351.16 6.00 2011/1/18 2017/1/17 9 大连尖沙嘴餐饮有限公司 335.12 2.00 2014/11/5 2016/11/4 10 大连莱卡门服装有限公司 317.40 2.00 2015/10/1 2017/9/30 4.2.3 租租期期分析分析 估价对象租赁协议的租赁年期一般为 1-3 年（其中散铺部分租期在 1-3 年的占总散租面积的 54.31%），与大连市商业物业市场的租赁惯例相符。租户一般拥有重续权利延长租赁年期，并会选择于现142、有租约到期前至少六个月向物业产权方发出表明有意行使该重续权的书面通知。若租户并未于规定的时间内向产权方发出通知或订立新租约，则一般会被视为放弃选择重续。额外租赁年期的租金乃经租户与产权方根据当前市场标准磋商确定。如下为截至 2016 年 6 月 30 日的签约情况，估价对象未来到期的租约详情：期间期间 租约到期面积租约到期面积 租约到期面积占总出租面积的百分比租约到期面积占总出租面积的百分比 （平方米）（平方米）（%）2016 年 1,848.93 6.75%2017 年 5,137.88 18.76%2018 年 4,031.01 14.72%2019 年 604.50 2.21%2020 143、年 3,424.26 12.50%2021 年 10,077.00 36.79%2023 年 715.34 2.61%2025 年 1,550.00 5.66%合计合计 27,388.92 100.00%中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司42 4.3 市场背景分析市场背景分析 4.3.1 大连大连市经济运行状况市经济运行状况 大连市地区生产总值 2015 年全市实现 GDP7,731.6 亿元，按不变价格计算，比上年增长 4.2%。2016 144、年上半年大连市完成地区生产总值 3,633.8 亿元，按可比价格计算同比增长 5%。数据来源：大连市统计局*2016 为上半年数据 固定资产投资及其增长 2015 年全年固定资产投资（不含农户，下同）4,559.3 亿元，其中，建设项目投资 3,661.8亿元。2016 年上半年大连市完成固定资产投资（不含农户，下同）1,010.5 亿元。020,00040,00060,00080,000100,000120,00001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002007200820092010201120122013201420152016*大连大145、连市地区生产总值市地区生产总值地区生产总值人均生产总值亿元元/人 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司43 数据来源：大连市统计局*2016 为上半年数据 产业结构 大连市作为一个东北亚综合性国际城市，自 2007 年以来，大连市三产业均获得了较快发展，其中第二产业和第三产业均增速较快，第一产业比重变化不大。2014 年起受整体经济放缓的影响，第二产业生产总值出现回落，但第三产业生产总值仍保持上涨态势，2015 年第三产业生产总值实现 3,69146、7.5 亿元。2016 年上半年，大连市第一:产业生产总值实现 171.3 亿元，第二产业生产总值实现 1,483.9 亿元，第三产业生产总值实现 1,978.6 亿元。数据来源：大连市统计局*2016 为上半年数据 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002007200820092010201120122013201420152016*大连市固定资产投资大连市固定资产投资亿元05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002007200820092010201120122013201420152016*大连大连147、市各产业生产总值市各产业生产总值第一产业第二产业第三产业亿元 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司44 4.3.2 大连市大连市房地产市场运行情况房地产市场运行情况 大连房地产开发投资 2015 年，大连全市完成房地产开发投资 897.5 亿元，比上年下降 37.2%。2016 年上半年，大连全市完成房地产开发投资 408.7 亿元，较上年同期下降 29%。资料来源：大连市统计局“-”为数据暂未公布 大连土地供应量 2016 年上半年，大连市内148、七区非工业用地共挂牌出让成交 14 幅土地，成交土地面积454,000 平方米，可形成建筑面积 975,000 平方米，同比下降 5%，平均楼面地价 3,562元/平方米，主要由两处高溢价成交带动，为近年来最高水平。成交分别位于甘井子区、金州新区、中山区，板块比较分散，热点板块为辛寨子板块、中心解放路板块，优质地块竞争激烈。品牌开发商华润、万科均以 49%的溢价率分别摘得中山街景山街地块和甘井子区旅顺北路北侧“老础明”地块。2007200820092010201120122013201420152016房地产开发投资额407.8495.8578.9768.01,1071,3961,7101,4149、29897.5408.7房地产开发住宅投资额321.3402.1477.2575.7869.71,0551,2581,064-02004006008001,0001,2001,4001,6001,800亿元亿元大连市大连市房地产开发投资额（房地产开发投资额（2007-2015）中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司45 数据来源：戴德梁行*2016 为上半年数据 物业供应量 2007-2014 年，大连市房地产开发施工面积保持稳定增长，到 201150、3 年达到 6,396 万平方米。2015 年房地产开发施工面积 4,911.5 万平方米，比上年下降 21.8%；商品住宅施工面积占商品房施工面积比例在 2009 年达到峰值，之后受整体经济环境影响，呈现下滑态势，但仍保持在 74%以上。资料来源：大连市统计局*2015 年末数据未公布 2,185 1,771 2,948 2,462 2,816 2,710 3,399 2,516 3,562 05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000200820092010201120122013201420152016*大连市七区非工业用地出让平均楼面地价大连市七区非工151、业用地出让平均楼面地价元/平方米70%72%74%76%78%80%82%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000200720082009201020112012201320142015*商品房施工面积住宅施工面积*住宅施工面积占比大连市商品房施工面积、住宅施工面积及占比万平方米 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司46 大连市商品房竣工面积于 2013 年达到峰值，随后逐年下降。2013 年商品房竣工面积1,0152、47 万平方米，2014 年，大连市商品房竣工面积 726 万平方米，比上年下降 31%，其中住宅竣工面积 577 万平方米，同比下降 32%。2015 年，大连市房地产竣工面积289.3 万平方米，下降 60.2%。资料来源：大连市统计局*2015 年末数据未公布 物业成交量 2016 年上半年，大连市商品房市场去库存持续显效，实现商品房销售面积 355.1 万平方米，同比增长 9.6%；商品房销售额 326.6 亿元，同比增长 10.8%。其中：商品住宅增长 6.9%，办公楼增长 372.7%，商业营业用房增长 43.7%，其他房屋增长 11.8%。从地区分布来看，全市 14 个地区中有 153、13 个销售面积均超过上年同期。截至 6 月末，商品房待售面积总计 1,128.6 万平方米，比 3 月末减少 43.6 万平方米；连续 3 个月缩减。02004006008001,0001,200200720082009201020112012201320142015*商品房竣工面积住宅竣工面积*大连市商品房竣工面积、住宅竣工面积万平方米 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司47 资料来源：大连市统计局*2016 年为上半年数据 4.3.3 154、大连市大连市优质商业物业市场分析优质商业物业市场分析 经过多年发展，目前大连商业市场形成了三大核心商圈，分别是青泥洼桥商圈、西安路商圈和华南商圈。青泥洼桥商圈是大连历史最悠久、最传统的市级商业区，该商圈凭借城市核心位置的地理优势，依靠多年商业氛围的培育和人气的聚集，吸引了众多优质商业物业落户于此。随着城市逐步向西拓展，西安路商圈于 2000 年左右兴起，逐渐成为大连市的核心商圈。在大连市政府推进的全域城市化策略发展下，市区不断西拓北进，在华南区域及周边的居住区不断增多，位于城市北部的华南商圈成为大连市第三大核心商圈。此外，东港商圈、奥林匹克商圈、香炉礁商圈、高新园区商圈也逐渐成为大连市新兴商圈155、，为城市发展提供优质配套。02004006008001,0001,2001,400200820092010201120122013201420152016*商品房销售面积商品住宅销售面积大连市商品房销售面积、住宅销售面积万平方米 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司48 大连市核心商圈及新兴商圈分布图大连市核心商圈及新兴商圈分布图 大大连连市市核心核心商圈介绍商圈介绍 商圈商圈 特点特点 代表项目代表项目 青泥洼桥 位于大连市核心位置，是大连市156、最具竞争力的商圈，聚集大连高端、中高端优质商业物业。特点：商圈历史悠久，口碑良好；商业物业以中高-高端为主，吸引中高端收入人群；吸引大批游客购物观光；目前区域格局稳定，缺乏新项目。百年城购物中心、麦凯乐大连总店、大商新玛特购物广场、柏威年（大连）购物广场等 西安路 位于大连市西部，辐射大连市西、南及北部，是大连市第二大商业区。特点：定位城市中-中高端消费人群；是大连市的交通枢纽，吸引东部、西部和北部城区居民消费；一站式购物中心实现体验式消费新主张；与其它商圈存在品牌同质化的问题。天兴罗斯福购物中心、凯德和平广场、福佳新天地购物广场、锦辉商城等 华南 位于大连市北部，商业物业主要集中于中华路沿线157、，随着城市发展向北扩容，政府不断加强区域基础设施建设，华南商圈逐渐成为大连市核心商圈。特点：定位城市中低-中端消费人群，以满足日常基本生活消费为主；人口基数大，餐饮、商超类商业物业需求旺盛；业态不断升级调整，需要培育时间，未来发展空间较大。亿合城、安盛购物广场、安盛沃特购物广场、华南沃尔玛超市、华南家居大世界等 资料来源：戴德梁行 青泥洼青泥洼桥商圈桥商圈西西安安路路商商圈圈华南华南商商圈圈东港东港商商圈圈奥林奥林匹克匹克商商圈圈香炉香炉礁礁商商圈圈高新高新园区园区商商圈圈 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估158、价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司49 大大连连市市新兴新兴商圈介绍商圈介绍 商圈商圈 特点特点 代表项目代表项目 CBD/东港 人民路为大连 CBD 区域，该区域为大连奢侈品消费集中区。CBD 沿线向东为东港商务区，该区域定位中高端，未来将成为东部城区新兴商圈。特点：中高端及奢侈品聚集区，吸引东北三省高端消费人群；商务氛围浓厚，兼备海景旅游资源，商务人士及游客消费较多；零售业态规模和档次明显不足。时代广场、新世界名店坊、友谊商城、凯丹天地购物广场等 奥林匹克广场 位于青泥洼桥商圈与西安路商圈之间，因属于原有大连体育场区域而得名。特点：以休闲消费为主，辐射奥林159、匹克广场周围居住区，该区域消费较高；商业物业中餐饮占比较大，经营良好；缺乏综合性购物中心，恒隆广场的开业弥补了市场空白点。万达影城、长春路百盛、沃尔玛超市、恒隆广场等 香炉礁 位于奥林匹克商圈北部，连接了大连市南部和北部，是大连香炉礁物流园区。特点：聚集了仓储式购物商场；东部为滨海港口，海景资源丰富；交通线路较多，但缺乏系统规划；目前以中端消费为主，发展存在局限性。宜家家居、奥特莱斯、麦德龙、山姆会员店、迪卡侬等 高新园区 位于高新园区管委会附近，依托高新园区众多企业及大学，居住区不断扩大，逐渐形成商圈。特点：主要消费群体为区域内外企高管及员工，消费潜力较大；周边大学较为集中，商业物业时尚品牌160、较多；居住区不断扩大，餐饮业发展较好，购买力旺盛。大连高新万达广场、锦辉商城高新店、锦辉商城书香园店等 资料来源：戴德梁行 4.3.3.1 供应量供应量 2000 年以来，大连市商业市场快速发展，由原来的传统百货为主导逐渐演变成体验式购物中心为主导，商业物业体量稳步增长。目前，大连市核心商圈优质商业市场总存量为 114.1 万平方米（详见下表），2015 年新增优质商业物业 27 万平方米，增长速度较为稳定。其中，2015 年新入市的优质商业物业有位于核心商圈青泥洼桥商圈的柏威年（大连）购物广场、位于新兴商圈 CBD/东港商圈的凯丹天地购物广场。其中柏威年（大连）购物广场是柏威年集团在中国的首161、个商业项目，凯丹天地购物广场的开业填补了 CBD/东港商圈中高端商业市场的空白点。大连市优质商业物业市场不断焕发新的活力，2016 年 5 月，位于奥林匹克广场的恒隆广场入市。2016 年第四季度，位于西安路商圈的中央大道有望入市。目前，大连市非核心商圈优质商业市场总存量为 46.3 万平方米，如位于奥林匹克商圈的恒隆广场、位于高新区的高新万达广场及位于 CBD/东港商圈的凯丹天地购物广场等。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司50 核心商圈高162、档购物中心存量分布核心商圈高档购物中心存量分布(截止至截止至2015年年)商圈商圈 面积面积(平方米平方米)面积比重面积比重 青泥洼桥 475,000 41.6%西安路 445,000 39.0%华南 221,000 19.4%合计合计 1,141,000 100.0%资 料 来 源：戴 德 梁 行 4.3.3.2 售价情况售价情况 大连市目前无在售购物中心项目，在售优质商业项目主要为集中商业及临街商铺，大部分集中在中山区及沙河口区。在售项目普遍销售面积较小，单户销售面积都在建筑面积 50 平方米至 500 平方米之间，大部分项目报价在建筑面积每平方米 40,000 元-60,000 元。具体163、项目分布和售价详情请见下表。大连市大连市部分在售商业项目分布部分在售商业项目分布 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司51 大连市大连市部分在售商业项目部分在售商业项目报价报价 序号序号 项目名称项目名称 商业类型商业类型 状态状态 建筑面积建筑面积 销售楼层销售楼层 销售报价销售报价（元（元/平方米）平方米）报价报价时间时间 1 磐海 独栋商业 完工 5,874 平方米 F1-F3 60,000 2016.6 2 绿地中心 独栋商业 在建 6164、,700 平方米 F1-F4 52,200 2016.6 3 亿达云集 集中商业 在建 123 平方米 F1-F2 55,300 2016.6 838 平方米 F1-F3 46,000 2016.6 4 东方水城 集中商业 在建 528 平方米 F1-F2 50,000 2016.6 5 中航国际广场 沿街商铺 完工 651 平方米 F1-F3 41,000 2016.6 资料来源：戴德梁行 4.3.3.3 租金水平租金水平及空置率及空置率 从各个商圈来看，青泥洼桥商圈平均租金水平居全市各商圈之首，租金范围达到 150-1,360 元/平方米/月。2016 年，青泥洼桥商圈、东港商圈及奥林匹克165、商圈均有购物中心投放市场，虽然新投放的商业项目位于不同的商圈，由于大连市消费能力有限，项目之间难免存在一定程度的竞争，未来发展情况还有赖于各商业项目定位与经营情况，因此预计整体商业市场租金水平将保持稳定。大大连连市重点商圈租金水平市重点商圈租金水平 商圈商圈 租金范围（人民币租金范围（人民币/平方米平方米/月月）青泥洼桥 150-1,360 西安路 144-1,350 华南 66-800 资料来源：戴德梁行 2010 年以来，大连市新入市优质商业物业较少，各商圈市场需求较为旺盛，空置率一直保持稳步下降态势。2015 年，青泥洼桥商圈百年城项目升级改造，使该区域空置率从 3%上升到 25%。重新166、投入市场后该区域出租率稳定在 95%以上。而西安路商圈空置率较为稳定，约 2%。华南商圈在较强消费需求影响下，空置率在 3%以下。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司52 4.3.4 大连大连青泥洼桥商圈青泥洼桥商圈商业商业市场市场分析分析 4.3.4.1 区域概述区域概述 范围 大连青泥洼桥商业圈，是大连市最悠久的核心商业圈，位于大连火车站、长途客车站对面，地下有亚洲第一大地下商场胜利广场，地上遍布着大商新玛特购物广场、麦凯乐大连总店、大连商167、场、百年城、柏威年（大连）购物广场等多家大型中高端购物中心和百货，主打集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的体验式购物中心，是大连市民消费购物餐饮娱乐的首选核心商圈。资料来源：戴德梁行 区域发展历程 1998 年以前，大连的高档时尚百货只有位于中山广场附近的友谊商城，随着 1998 年麦凯乐大连总店和胜利百货的开业及后来太平洋百货集团与百年城集团合作在青泥洼桥占有了一席之地，大连的高档时尚百货企业架构初现端倪。大商集团借助商圈的客流优势迅速扩张发展，在保留大连商场老店的基础上创建了大商新玛特购物广场，继而又将经营状态不佳的秋林、中兴商场收归旗下，使青泥洼商圈在拥有高档时尚百货168、店的同时，也满足了中低层次消费者及百姓日常消费的需求，青泥洼商圈在大连核心商圈中的绝对主力地位逐步形成，青泥洼商圈成为大连商业发展最繁华的商业区。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司53 交通情况 青泥洼桥商圈交通非常便捷，自驾和公共交通出行均可，距离大连国际机场 13 公里左右，距大连站 0.5 公里左右，周边城市交通主干道包括中山路、解放路、长江路等，商圈内覆盖地铁线路于 2015 年 5 月开始试运营的地铁 2 号线，公交线路十分发达，公169、交线路有 1 路、15 路、16 路、22 路、23 路、31 路、101 路、202 路、405 路、531 路、708 路、709 路、710 路、531 路等。4.3.4.2 青泥洼桥青泥洼桥商圈商业商圈商业概述概述 依托大商集团旗下大商新玛特购物广场、麦凯乐大连总店、大连商场及百年城、2015年 4 月 30 日开业的柏威年（大连）购物广场，青泥洼桥商圈商业物业以中高端购物中心和百货为主，市场需求持续旺盛，商圈整体出租率保持 95%，聚集国内外一线品牌，为消费者提供体验式购物环境，是大连最传统、最繁荣的核心商圈。区域内主要商业分布图区域内主要商业分布图 中国辽宁省大连市中山区解放路19170、号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司54 区域内区域内优质优质商业情况商业情况 序号序号 项目名称项目名称 业态业态 总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）开业时间开业时间 1 百年城购物中心（本项目）购物中心 70,000 2002 年 2 大商新玛特购物广场 购物中心 148,000 2001年 3 麦凯乐大连总店 百货 88,000 1998年 4 柏威年（大连）购物广场 购物中心 169,000 2015年 资料来源：戴德梁行 售价情况 青泥洼桥区域商业用房一层临街171、底商根据区位、临街状况的不同，售价水平在 40,000到 60,000 元/平方米不等。从区位来看，位于商圈核心位置的中山路一层临街外铺售价达 60,000 元/平方米；不临近中山路和商业步行街的一层底商内铺售价在 30,000 到50,000 元/平方米。青泥洼桥商圈是大连最成熟的商圈，商业物业氛围成熟，售价保持较为稳定的增长态势。从楼层及临街状况来看，对于大体量商业物业，内铺售价水平受楼层影响较小，受其在本楼层的位置影响较大；对于写字楼、住宅配套底商，随着楼层的增加，售价水平大幅度降低，同时临街状况对其售价水平也有较大影响。青泥洼桥青泥洼桥商圈商圈商业项目商业项目报价报价 序号序号 项目名172、称项目名称 商业类型商业类型 状态状态 可售可售面积面积 销售楼层销售楼层 销售报价销售报价（元（元/平方米）平方米）报价报价时间时间 1 胜利广场 购物中心 完工 15 平方米 B1 63,000 2016.6 12平方米 B1 70,000 2016.6 2 汇景天地 沿街商铺 完工 235 平方米 F1 50,000 2016.6 700-800 平方米 F1-F2 38,000 2016.6 资料来源：戴德梁行 租金水平及空置率 青泥洼桥商圈商业物业根据区位、临街状况的差异，租金有所不同。青泥洼桥商圈优质商业物业首层平均租金水平约为 600-1,000 元/平方米/月，大商新玛特购物广173、场、麦凯乐大连总店的租金收取方式为扣点与租金结合，两者取高。由于青泥洼桥商圈已经发展成熟，在市场需求持续旺盛的情况下，商业物业的租金水平每年保持稳步上涨。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司55 出租率方面，大商新玛特购物广场及麦凯乐大连总店凭借多年的品牌经营及积累，基本处于满租状态；柏威年（大连）购物广场由于刚开业不久，处在客户培养阶段，目前出租率约为 98%。因此，青泥洼桥商圈优质商业平均出租率在 95%以上。青泥洼桥商圈青泥洼桥商圈商业商174、业租金租金项目项目报价报价 序号序号 项目名称项目名称 商业类型商业类型 状态状态 租赁租赁面积面积 销售楼层销售楼层 租金租金报价报价（元（元/平方米平方米/月月）报价报价时间时间 1 柏威年 购物中心 完工 100 平方米 F1 1,008 2016.6 66 平方米 F1 881 2016.6 2 大商新玛特 购物中心 完工 16 平方米 F1 1,047 2016.6 3 渤海饭店外铺 临街商铺 完工 290 平方米 F1 733 2016.6 4 胜利广场 临街商铺 完工 353 平方米 F1-F3 543 2016.6 4.4 最高最佳利用分析最高最佳利用分析 所谓最高最佳使用是指175、房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用,这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价值的使用。它主要体现在以下几个方面:法律上允许法律上允许 即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展方向，按照其可能的最优用途进行估价，截至价值时点，估价对象已经取得房屋所有权证及国有土地使用证，估价对象具有合法的产权且用途合法。技术上可能技术上可能 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用,要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。截至价值时点，估价对象已经取得房屋所有权证及国有土地使用证，估价对象建176、筑结构、功能、造型、立面效果、建筑材料和设备选用、施工技术等方面均已得到相关行政部门或第三方的认可，技术上均能满足要求。经济上可行经济上可行 即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大的收益的使用方式的估价结果。估价对象规划用途、产权合法、建造标准技术上能满足要求，并且其收入现值大于支出现值，具有经济可行性。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司56 价值最大化价值最大化 即在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象价177、值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估价对象规划用途为商业，上盖建筑物规划用途为商业，其使用方式以满足法律上许可、技术上可能、经济上可行为前提条件，经过论证可使估价对象价值得到最大化。外部环境分析外部环境分析 即房地产及其内部构成要素与外部环境是否均衡或协调的问题。估价对象地处大连青泥洼桥商圈的核心位置，周边商业聚集，商业氛围浓厚，公共配套设施完备，估价对象周边对外、对内交通较好，房屋证载用途为商业，故符合最高最佳使用原则。估价方法中的应用估价方法中的应用 即在房地产估价过程中应遵循最高最佳使用原则。本次估价拟采用现金流量折现法、比较法进行测算，几种方法在确定重要的参数过程中，均依据178、最高最佳使用原则，以使估价对象价值得到充分体现。使用前提说明与分析使用前提说明与分析 估价对象作为已建成建筑物，应以保持现状作为前提，即认为保持现状最为有利时，应以保持现状为前提条件进行估价，现状应予保持的是：现状房地产的价值大于重新立项新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。根据目前房地产市场状况并结合开发经验，以保持现状最为有利。综上所述，估价对象所处房屋用途为商业，现状用途为商业，估价对象符合最高最佳使用原则，即保持现状继续使用为前提估价。4.5 估价方法适用性分析估价方法适用性分析 房地产估价方法主要有比较法、现金流量折现法、成本法、假设开发法。估价对象179、为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，符合现金流量折现法的应用条件及适用范围，因此可以采用现金流量折现法作为本次估价房地产价值的基本方法；由于大连市目前有类似房地产交易情况，估价对象符合比较法的应用条件及适用范围，因此适宜采用比较法；成本法主要适用于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼等以公用为目的的房地产，所以不适宜采用成本法；同时估价对象已建成，所以不适宜采用假设开发法。因此根据估价对象的特点和实际状况，采用比较法和现金流量折现法作为本次估价房地产价值的基本方法。具体180、步骤如下：中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司57 1.运用比较法求取估价对象的房地产价值，比较法主要是根据市场类似成交案例的搜集，通过对区位状况、实物状况、交易时间、交易情况等不同因素的修正，计算得出估价对象的市场价格。此方法常用于在取得可靠交易案例价格时对物业进行估值。2.运用现金流量折现法求取估价对象的房地产价值，现金流量折现法主要是先预测估价对象日后产生的一连串定期现金流量，再就该一连串预测现金流量采用适当折现率，以确定估价对象收入现值181、之指标。对于经营性物业而言，定期现金流量一般指收入总额减空置、经营开支及其他支销。该一连串定期经营收入净额、连同预计于预测期终时之终值估计金额，按折现率贴现至现值，该折现率为资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额的回报率。此方法常用于对提供收入的物业进行估值。本次估价，估价人员对估价对象十年投资年期每年进行现金流量贴现分析，第十一年的收入净额及剩余土地使用年期按适当折现率资本化。估价人员在进行测算时未扣除任何收购成本及出售成本，认为此应为未来买家之考虑因素。同时假设估价对象于第十年底售出，售价依据第十一年收入预测计算。此方法乃假设估价对象以现金购买，并无涉及利息及其他融资成本。3.将比较法和182、现金流量折现法得出的估价结果进行加权平均，最终确定估价对象房地产价值。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司58 4.6 估价测算过程估价测算过程 4.6.1 估价测算过程之比较法估价测算过程之比较法 可比实例选取原则：区域类似、用途一致、个别条件相近、交易类型相同、成交价格正常、交易时间与价值时点接近等原则。确定商业房地产市场价值时，我们采用比较法，首先选择其中三个较为接近估价对象情况的比较实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异，作出修正后得出183、估价物业的市场价值。具体计算过程如下：通过调查待估物业所在区域周边的近期成交情况，选择与估价对象相近的交易案例，进行综合比较修正后，确定估价对象的市场价格：4.6.1.1 商业商业部分部分售价售价 选取可比实例 经过市场调查与研究，我们最终确定了3个类似商业作为估价对象的可比实例。可比实例详情概述如下：比较因素条件说明表比较因素条件说明表 比较因素比较因素 估价对象估价对象 可比实例一可比实例一 可比实例二可比实例二 可比实例三可比实例三 项目名称 百年城购物中心 绿地中心 亿达云集 磐海项目 坐落地址 中山区解放路 19 号 中山区东港 中山区解放路 中山区东港 物业照片 案例来源 挂牌案例184、 挂牌案例 挂牌案例 交易时间 2016 年 6 月 30 日 2016 年 6 月 2015 年 12 月 2016 年 6 月 交易价格（元/平方米）-67,241 63,203 71,250 交易情况-正常 正常 正常 房地产状况 区位状况 商业繁华度 繁华 较繁华 较繁华 较繁华 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷 基础设施完善度 完善 完善 完善 完善 自然及人文环境 良好 良好 良好 良好 公共服务设施状况 完善 完善 完善 完善 楼层 G F1 F1 F1 临路状况 三面临街 两面临街 一面临街 两面临街 实体商业类型 购物中心 临街商业 临街商业 临街商业 建筑面积 60,28185、1.94 6,700.00 123 5,843.53 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司59 状况 使用率 较好 好 好 好 配套设施设备 空调、消防、扶梯、直梯 空调、消防、电梯 消防 空调、消防、电梯 内部装修 精装 清水 清水 部分清水，部分精装 层高 毛高：4.5 米-5.7 米 毛高：5.4 米 毛高：4.8-6 米 毛高：5 米 楼龄及保养 2001 年,于 2014 年进行装修改造 2015 年 2015 年 2015 年 外观186、 好 较好 较好 较好 权益状况 土地剩余年限 23 35-40 35-40 35-40 规划限制条件（如容积率）有一定的限制 有一定的限制 有一定的限制 有一定的限制 估价对象位置 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司60 对上述案例，我们从区域因素和个别因素两大方面进行了相应的调整，主要有以下调整因素：交易时间交易时间 虽然我们已经尽量选取与价值时点接近的交易案例，但房地产市场在交易时点和价值时点不完全相同，根据期间房地产市场的变化趋势，对187、时间因素作出了相应调整。交易情况交易情况 若可比实例为叫价，通常会有一定幅度的谈判空间，对此我们会在表外进行向下的修正，以反映此浮动空间。在此不进行调整。商业繁华度商业繁华度 通过比较可比实例与估价对象周边的商业氛围等做相应调整。交通便捷度交通便捷度 通过考察距周边交通主干道、轨道交通、机场、火车站的距离、公交线路的多少等来考察可比实例与估价对象的优劣，并做出相应调整。基础设施完善度基础设施完善度 通过比较可比实例与估价对象周边的市政基础设施完善程度做相应调整。自然及人文环境自然及人文环境 通过比较可比实例与估价对象周边的自然景观、人文景观、商务办公氛围等做相应调整。公共服务设施状况公共服务设188、施状况 通过比较可比实例与估价对象周边的商务设施及生活设施等的完备程度做相应调整。楼层楼层 对于商业物业，通常情况下，向上楼层越高，价格逐渐递减。为此，需要根据可比实例楼层情况进行相应的修正。可比实例均为首层商业，故不作调整。临路状况临路状况 通过比较可比实例与估价对象所临道路情况做相应调整。商业类型商业类型 通过比较可比实例与估价对象的商业类型做相应调整。建筑面积建筑面积 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司61 根据估价对象的建筑面积对各可189、比实例的建筑面积进行相应的修正，以反映面积大小对单价的影响。使用率使用率 通过比较可比实例与估价对象的可使用建筑面积占比情况进行相应调整。配套设施设备配套设施设备 通过对房屋空调系统、电梯、高科技通讯系统、保安系统等设施的完备程度、档次等进行对比分析，进行系数调整以反映孰优孰劣。内部装修内部装修 通过对物业外立面、大堂、电梯厅、公共区域、内部的装修标准进行调整。层高层高 通过比较可比实例与估价对象的层高高低做相应调整。楼龄及保养楼龄及保养 通过对房屋的使用年限、新旧程度、维护状况的考察，进行相应调整。外观外观 通过比较可比实例与估价对象的建筑造型设计及外立面颜色等因素做相应调整。土地剩余年限土190、地剩余年限 通过比较可比实例与估价对象土地的剩余使用年限长短进行相应调整。规划限制条件规划限制条件 通过比较可比实例与估价对象规划限制条件（如容积率等）进行相应调整。根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制可比因素修正系数表，详见下表：中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司62 可比因素修正 比较因素比较因素 估价对象估价对象 可比实例一可比实例一 可比实例二可比实例二 可比实例三可比实例三 交易价格（元/平方米）70,780 63,203 191、75,000 交易时间 1.00 1.00 1.01 1.00 交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00 房地产状况 区位状况 商业繁华度 1.00 1.05 1.05 1.05 交通便捷度 1.00 1.00 1.05 1.00 基础设施完善度 1.00 1.00 1.00 1.00 自然及人文环境 1.00 1.00 1.00 1.00 公共服务设施状况 1.00 1.00 1.00 1.00 楼层 1.00 1.00 1.00 1.00 临路状况 1.00 1.04 1.08 1.04 实体状况 商业类型 1.00 1.05 1.05 1.05 建筑面积 1.00 0.85 0.192、80 0.85 使用率 1.00 0.95 0.95 0.95 配套设施设备 1.00 1.05 1.10 1.05 内部装修 1.00 1.10 1.10 1.05 层高 1.00 1.00 1.00 1.00 楼龄及保养 1.00 1.00 1.00 1.00 外观 1.00 1.05 1.05 1.05 权益状况 土地剩余年限 1.00 0.98 0.98 0.98 规划限制条件（如容积率）1.00 1.00 1.00 1.00 修正因素合计 1.05 1.19 1.00 比较价值(元/平方米)73,992 75,521 74,840 由于可比实例一、可比实例二、可比实例三与估价对象业态193、基本一致，区域因素类似，故取三个比较价值的算术平均数作为估价结果，则估价对象G层的比较价值为（73,992+75,521+74,840）3=74,784元/平方米。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司63 根据我们掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象楼层系数及各楼层比较价值如下：楼层楼层 建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例 单价单价（元（元/平方米）平方米）总价（元）总价（元）B1 层出租部分 908.64 1194、5%11,218 10,190,000 半地下（G 层）11,419.68 100%74,784 854,010,000 M 层 3,600.72 100%74,784 269,280,000 1 层 7,129.88 90%67,306 479,880,000 2 层 7,408.77 75%56,088 415,540,000 3 层 6,797.23 65%48,610 330,410,000 4 层 6,888.06 55%41,131 283,320,000 5 层 7,580.25 40%29,914 226,750,000 6 层 4,758.91 15%11,218 53,38195、0,000 7 层 3,789.80 15%11,218 42,510,000 小计 60,281.94 49,190 2,965,270,000 注：取整至万位 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司64 4.6.1.2 车位车位部分部分售价售价 选取可比实例 经过市场调查与研究，我们最终确定了3个类似地下车位作为估价对象的可比实例。可比实例详情概述如下：比较因素条件说明表比较因素条件说明表 比较因素比较因素 估价对象估价对象 可比实例可比实例196、四四 可比实例可比实例五五 可比实例可比实例六六 项目名称 百年城购物中心 明秀山庄 良运四季汇 伊景花园 坐落地址 中山区解放路 19 号 中山区秀月街 中山区鲁迅路 中山区解放路 物业照片 案例来源 挂牌案例 挂牌案例 挂牌案例 交易时间 2016 年 6 月 30 日 2016 年 6 月 2016 年 6 月 2016 年 6 月 交易价格（元/个）-220,000 250,000 240,000 交易情况-正常 正常 正常 房地产状况 区位状况 商业繁华度 繁华 较繁华 繁华 繁华 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷 基础设施完善度 完善 完善 完善 完善 自然及人文环境 良好 良好197、 良好 良好 公共服务设施状况 完善 完善 完善 完善 楼层 B1 B1 B1 B1 实体状况 配套类型 购物中心停车场 住宅车位 住宅车位 住宅车位 物业服务条件 良好 良好 良好 良好 车位类型 普通车位 普通车位 普通车位 普通车位 停车位配比 标准配置 标准配置 标准配置 标准配置 停车安全设施设备 齐全 齐全 齐全 齐全 周边有无公共停车场 有 有 有 有 权益状况 土地剩余年限 23 50-65 50-65 50-65 规划限制条件（如容积率）有一定的限制 有一定的限制 有一定的限制 有一定的限制 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估198、 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司65 估价对象位置 对上述案例，我们从区域因素和个别因素两大方面进行了相应的调整，主要有以下调整因素：交易时间交易时间 虽然我们已经尽量选取与价值时点接近的交易案例，但房地产市场在交易时点和价值时点已不完全相同，根据期间房地产市场的变化趋势，已对时间因素作出了相应调整。交易情况交易情况 若可比实例的叫价，通常会有一定幅度的谈判空间，对此我们将进行向下的修正，以反映此浮动空间。而对于实际成交的案例，则不进行调整。商业繁华度商业繁华度 通过比较可比实例与估价对象周边的商业氛围等做相应调整。中国辽199、宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司66 交通便捷度交通便捷度 通过考察距周边交通主干道、轨道交通、机场、火车站的距离、公交线路的多少等来考察可比实例与估价对象的优劣，并做出相应调整。基础设施完善度基础设施完善度 通过比较可比实例与估价对象周边的市政基础设施完善程度做相应调整。自然及人文环境自然及人文环境 通过比较可比实例与估价对象周边的自然景观、人文景观、商务办公氛围等做相应调整。公共服务设施状况公共服务设施状况 通过比较可比实例与估价对象周边的商200、务设施及生活设施等的完备程度做相应调整。楼层楼层 通过比较可比实例与估价对象所在楼层做相应调整。配套配套类型类型 通过比较可比实例与估价对象所在项目的物业情况做相应调整。物业服务条件物业服务条件 通过比较可比实例与估价对象的物业管理情况、水平做相应调整。车位类型车位类型 通过比较可比实例与估价对象的平面车位或机械车位等车位类型做相应调整。停车位配比停车位配比 通过比较可比实例与估价对象的车位配比比例做相应调整。停车安全设施设备停车安全设施设备 通过对停车场保安系统等设施的完备程度、档次等进行对比分析，进行系数调整以反映孰优孰劣。周边有无公共停车场周边有无公共停车场 通过对物业周边停车场的密集或201、有无情况进行调整。土地剩余年限土地剩余年限 通过比较可比实例与估价对象土地的剩余使用年限长短进行相应调整。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司67 规划限制条件规划限制条件 通过比较可比实例与估价对象规划限制条件（如容积率等）进行相应调整。根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制可比因素修正系数表，详见下表：可比因素修正 比较因素比较因素 估价对象估价对象 可比实例可比实例四四 可比实例可比实例五五 可比实例可比实例六六 交易价格（元/平方202、米）220,000 250,000 240,000 交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00 交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00 房地产状况 区位状况 商业繁华度 1.00 1.05 1.00 1.00 交通便捷度 1.00 1.00 1.00 1.00 基础设施完善度 1.00 1.00 1.00 1.00 自然及人文环境 1.00 1.00 1.00 1.00 公共服务设施状况 1.00 1.00 1.00 1.00 楼层 1.00 1.00 1.00 1.00 实体状况 配套类型 1.00 1.00 1.00 1.00 物业服务条件 1.00 1.00 1.00 1203、.00 车位类型 1.00 1.00 1.00 1.00 停车位配比 1.00 1.00 1.00 1.00 停车安全设施设备 1.00 1.00 1.00 1.00 周边有无公共停车场 1.00 1.00 1.00 1.00 权益状况 土地剩余年限 1.00 0.96 0.96 0.96 规划限制条件（如容积率）1.00 1.00 1.00 1.00 修正因素合计 1.01 0.96 0.96 比较价值(元/平方米)221,760 240,000 230,400 由于可比实例四、可比实例五、可比实例六与估价对象业态一致，故取三个比较价值的算术平均数作为估价结果，则估价对象车位的比较价值为（2204、21,760+240,000+230,400）3=230,000元/平方米（取整至万位）。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司68 结论 综上，比较法计算估价对象楼面单价为人民币42,752元/平方米，总价为人民币3,009,000,000元（取整至百万位）。楼层楼层 建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例 单价单价（元（元/平方米、平方米、元元/个）个）总价（元）总价（元）B1 层车位 10,100.83（188 个）230,000 4205、3,240,000 B1 层出租部分 908.64 15%11,218 10,190,000 半地下（G 层）11,419.68 100%74,784 854,010,000 M 层 3,600.72 100%74,784 269,280,000 1 层 7,129.88 90%67,306 479,880,000 2 层 7,408.77 75%56,088 415,540,000 3 层 6,797.23 65%48,610 330,410,000 4 层 6,888.06 55%41,131 283,320,000 5 层 7,580.25 40%29,914 226,750,000 6206、 层 4,758.91 15%11,218 53,380,000 7 层 3,789.80 15%11,218 42,510,000 合计合计 70,382.77-42,752 3,009,000,000 4.6.2 估价测算过程之现金流量折现法估价测算过程之现金流量折现法 现金流量折现法（DCF）是预计估价对象未来的正常净收益（净现金流量），选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估价为估价对象的客观合理价格或价值的方法。4.6.2.1 出租计划出租计划 估价对象为经营性物业，可出租商业面积为31,712.20平方米，可出租地下车位个数为188个。首先，对于已出租部分房地产，租赁期限207、内的租金采用租赁合同中约定（租约限制）的租金（即实际租金），租赁期满后，假设该部分物业会按照当时的市场租金租赁，且每十二个月租约期可享有半个月免租期。其次，对于未出租部分房地产，假设该部分物业会按照目前市场租金水平租赁，且每十二个月租约期可享有半个月免租期。对于连太百货部分，在租赁期满后不在续租，该部分会按照市场租金水平租赁，且每十二个月租约期可享有半个月免租期。正常客观情况下的市场租金采用比较法求取。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司69 208、商业商业部分部分租金租金 选取可比实例 经过市场调查与研究，我们最终确定了3个类似商业作为估价对象的可比实例。可比实例详情概述如下：比较因素条件说明表比较因素条件说明表 比较因素比较因素 估价对象估价对象 可比实例可比实例七七 可比实例可比实例八八 可比实例可比实例九九 项目名称 百年城 柏威年 天兴罗斯福 大商新玛特 坐落地址 中山区解放路 19 号 中山区青泥洼桥 沙河口区西安路 中山区青泥洼桥 案例照片 案例来源 挂牌案例 挂牌案例 挂牌案例 交易时间 2016 年 6 月 30 日 2016 年 6 月 2016 年 6 月 2016 年 6 月 交易价格（元/平方米 月）-1,008209、 1,050 1,047 交易情况-正常 正常 正常 房地产状况 区位状况 商业繁华度 繁华 繁华 繁华 繁华 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷 基础设施完善度 完善 完善 完善 完善 自然及人文环境 良好 良好 良好 良好 公共服务设施状况 完善 完善 完善 完善 楼层 G 1F 1F 1F 临路状况 较好 较好 较好 较好 实体状况 商业类型 购物中心 购物中心 购物中心 购物中心 租赁面积 10-1,500 100 203.45 16 使用率 较好 较好 较好 较好 配套设施设备 空调、消防、扶梯46 部、直梯 5 部 空调、消防、扶梯 66部、直梯 8 部 空调、消防、扶梯56 部、210、直梯 17 部 空调、消防、扶梯14 部、直梯 5 部 内部装修 精装 精装 精装 精装 层高 毛高：4.5 米-5.7 米 毛高：约 5 米 毛高：约 5 米 毛高：约 5 米 楼龄及保养 2001 年，于 2014 年进行装修改造 2015 年 2006 年 2001 年 外观 好 好 好 好 权益状况 土地剩余年限 23 35-40 35-40 20-30 规划限制条件（如容积率）有一定的限制 有一定的限制 有一定的限制 有一定的限制 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2211、587/CS 大连百年商城有限公司70 估价对象位置 对上述案例，我们从区域因素和个别因素两大方面进行了相应的调整，主要有以下调整因素：交易时间交易时间 虽然我们已经尽量选取与价值时点接近的交易案例，但房地产市场在交易时点和价值时点不完全相同，根据期间房地产市场的变化趋势，对时间因素作出了相应调整。交易情况交易情况 若可比实例为叫价，通常会有一定幅度的谈判空间，对此我们会在表外进行向下的修正，以反映此浮动空间。在此不进行调整。商业繁华度商业繁华度 通过比较可比实例与估价对象周边的商业氛围等做相应调整。交通便捷度交通便捷度 通过考察距周边交通主干道、轨道交通、机场、火车站的距离、公交线路的多少等212、来考察可比实例与估价对象的优劣，并做出相应调整。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司71 基础设施完善度基础设施完善度 通过比较可比实例与估价对象周边的市政基础设施完善程度做相应调整。自然及人文环境自然及人文环境 通过比较可比实例与估价对象周边的自然景观、人文景观、商务办公氛围等做相应调整。公共服务设施状况公共服务设施状况 通过比较可比实例与估价对象周边的商务设施及生活设施等的完备程度做相应调整。楼层楼层 对于商业物业，通常情况下，向上楼层越高213、，价格逐渐递减。为此，需要根据可比实例楼层情况进行相应的修正。可比实例均为首层商业，故不作调整。临路状况临路状况 通过比较可比实例与估价对象所临道路情况做相应调整。商业类型商业类型 通过比较可比实例与估价对象的商业类型做相应调整。租赁租赁面积面积 根据估价对象的建租赁面积对各可比实例的租赁面积进行相应的修正，以反映面积大小对单价的影响。使用率使用率 通过比较可比实例与估价对象的可使用建筑面积占比情况进行相应调整。配套设施设备配套设施设备 通过对房屋空调系统、电梯、高科技通讯系统、保安系统等设施的完备程度、档次等进行对比分析，进行系数调整以反映孰优孰劣。内部装修内部装修 通过对物业外立面、大堂、214、电梯厅、公共区域、内部的装修标准进行调整。层高层高 通过比较可比实例与估价对象的层高高低做相应调整。楼龄及保养楼龄及保养 通过对房屋的使用年限、新旧程度、维护状况的考察，进行相应调整。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司72 外观外观 通过比较可比实例与估价对象的建筑造型设计及外立面颜色等因素做相应调整。土地剩余年限土地剩余年限 通过比较可比实例与估价对象土地的剩余使用年限长短进行相应调整。规划限制条件规划限制条件 通过比较可比实例与估价对象规215、划限制条件（如容积率等）进行相应调整。根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制可比因素修正系数表，详见下表：可比因素修正 比较因素比较因素 估价对象估价对象 可比实例可比实例七七 可比实例可比实例八八 可比实例可比实例九九 交易价格（元/平方米/月）1,008 1,050 1,047 交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00 交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00 房地产状况 区位状况 商业繁华度 1.00 1.00 1.00 1.00 交通便捷度 1.00 1.00 1.00 1.00 基础设施完善度 1.00 1.00 1.00 1.00 自然及人文环境 1.00 1216、.00 1.00 1.00 公共服务设施状况 1.00 1.00 1.00 1.00 楼层 1.00 1.00 1.00 1.00 临路状况 1.00 1.00 1.00 1.00 实体状况 商业类型 1.00 1.00 1.00 1.00 租赁面积 1.00 0.95 0.95 0.90 使用率 1.00 1.00 1.00 1.00 配套设施设备 1.00 1.00 1.00 1.00 内部装修 1.00 1.00 1.00 1.00 层高 1.00 1.00 1.00 1.00 楼龄及保养 1.00 1.00 1.00 1.00 外观 1.00 1.00 1.00 1.00 权益状况 土217、地剩余年限 1.00 0.98 0.98 1.00 规划限制条件（如容积率）1.00 1.00 1.00 1.00 修正因素合计 0.93 0.93 0.90 比较价值（元/平方米/月）938 978 942 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司73 由于可比实例七、可比实例八、可比实例九与估价对象业态基本一致，交易情况相近，故取三个比较价值的算术平均数作为估价结果，则估价对象商业部分G层的市场租金为(938+978+942)3=953元/平方218、米/月。散铺散铺部分部分 根据我们掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象楼层系数及各楼层租金如下：散铺散铺部分部分 连太百货连太百货到期到期后后散散租租部分部分 楼层楼层 楼层修正楼层修正系数系数 租金单价租金单价（元（元/月）月）楼层修正系楼层修正系数数 面积面积修正修正系数系数 租金单价租金单价（元（元/月）月）B1 层商铺部分 15%143-半地下（G 层）100%953 100%100%953 M 层 100%953 100%100%953 1 层 90%858 90%100%858 2 层 75%715 75%95%679 3 层 65%619 65%95%58219、8 4 层 55%524 55%95%498 5 层 40%381 40%100%381 6-7 层 15%143-中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司74 地下车位地下车位部分部分租金租金 选取可比实例 经过市场调查与研究，我们最终确定了3个类似地下车位作为估价对象的可比实例。可比实例详情概述如下：比较因素条件说明表比较因素条件说明表 比较因素比较因素 估价对象估价对象 可比实例可比实例十十 可比实例可比实例十一十一 可比实例可比实例十二十二220、 项目名称 百年城 国际金融大厦 天安国际大厦 希望大厦 坐落地址 中山区解放路 19号 中山区人民路 中山区中山路 中山区中山路 案例照片 案例来源 挂牌案例 挂牌案例 挂牌案例 交易时间 2016 年 6 月 30 日 2016 年 6 月 2016 年 6 月 2016 年 6 月 交易价格（元/个 月）-1,200 1,200 1,000 交易情况-正常 正常 正常 房地产状况 区位状况 商业繁华度 繁华 繁华 繁华 繁华 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷 基础设施完善度 完善 完善 完善 完善 自然及人文环境 良好 良好 良好 良好 公共服务设施状况 完善 完善 完善 完善 楼层 221、B1 B1 B1 B1 临路状况 较好 较好 较好 较好 实体状况 配套类型 购物中心停车场 办公车位 办公车位 办公车位 物业服务条件 良好 良好 良好 良好 车位类型 普通车位 普通车位 普通车位 普通车位 停车位配比 标准配置 标准配置 标准配置 标准配置 停车安全设施设备 齐全 齐全 齐全 齐全 周边有无公共停车场 有 有 有 有 权益状况 土地剩余年限 23 20-30 20-30 20-30 规划限制条件（如容积率）有一定的限制 有一定的限制 有一定的限制 有一定的限制 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月3222、0日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司75 估价对象位置 对上述案例，我们从区域因素和个别因素两大方面进行了相应的调整，主要有以下调整因素：交易时间交易时间 虽然我们已经尽量选取与价值时点接近的交易案例，但房地产市场在交易时点和价值时点已不完全相同，根据期间房地产市场的变化趋势，已对时间因素作出了相应调整。交易情况交易情况 若可比实例的叫价，通常会有一定幅度的谈判空间，对此我们将进行向下的修正，以反映此浮动空间。而对于实际成交的案例，则不进行调整。商业繁华度商业繁华度 通过比较可比实例与估价对象周边的商业氛围等做相应调整。中国辽宁省大连市中山区解放路19号223、百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司76 交通便捷度交通便捷度 通过考察距周边交通主干道、轨道交通、机场、火车站的距离、公交线路的多少等来考察可比实例与估价对象的优劣，并做出相应调整。基础设施完善度基础设施完善度 通过比较可比实例与估价对象周边的市政基础设施完善程度做相应调整。自然及人文环境自然及人文环境 通过比较可比实例与估价对象周边的自然景观、人文景观、商务办公氛围等做相应调整。公共服务设施状况公共服务设施状况 通过比较可比实例与估价对象周边的商务设施及生活设施等的完备程度224、做相应调整。楼层楼层 通过比较可比实例与估价对象所在楼层做相应调整。配套类型配套类型 通过比较可比实例与估价对象所在项目的物业情况做相应调整。物业服务条件物业服务条件 通过比较可比实例与估价对象的物业管理情况、水平做相应调整。车位类型车位类型 通过比较可比实例与估价对象的平面车位或机械车位等车位类型做相应调整。停车位配比停车位配比 通过比较可比实例与估价对象的车位配比比例做相应调整。停车安全设施设备停车安全设施设备 通过对停车场保安系统等设施的完备程度、档次等进行对比分析，进行系数调整以反映孰优孰劣。周边有无公共停车场周边有无公共停车场 通过对物业周边停车场的密集或有无情况进行调整。土地剩余年225、限土地剩余年限 通过比较可比实例与估价对象土地的剩余使用年限长短进行相应调整。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司77 规划限制条件规划限制条件 通过比较可比实例与估价对象规划限制条件（如容积率等）进行相应调整。根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制可比因素修正系数表，详见下表：可比因素修正 比较因素比较因素 估价对象估价对象 可比实例可比实例十十 可比实例可比实例十一十一 可比实例可比实例十二十二 交易价格（元/平方米/月）1,200 226、1,200 1,000 交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00 交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00 房地产状况 区位状况 商业繁华度 1.00 1.00 1.00 1.00 交通便捷度 1.00 1.00 1.00 1.00 基础设施完善度 1.00 1.00 1.00 1.00 自然及人文环境 1.00 1.00 1.00 1.00 公共服务设施状况 1.00 1.00 1.00 1.00 楼层 1.00 1.00 1.00 1.00 临路状况 1.00 1.00 1.00 1.00 实体状况 配套类型 1.00 1.00 1.00 1.00 物业服务条件 1.00 227、1.00 1.00 1.00 车位类型 1.00 1.00 1.00 1.00 停车位配比 1.00 1.00 1.00 1.00 停车安全设施设备 1.00 1.00 1.00 1.00 周边有无公共停车场 1.00 1.00 1.00 1.00 权益状况 土地剩余年限 1.00 1.00 1.00 1.00 规划限制条件（如容积率）1.00 1.00 1.00 1.00 修正因素合计 1.00 1.00 1.00 比较价值（元/平方米/月）1,200 1,200 1,000 由于可比实例十、可比实例十一、可比实例十二与估价对象业态一致，交易情况相近，故取三个比较价值的算术平均数作为估价结果228、，则估价对象地下车位的市场租金为(1,200+1,200+1,000)3=1,133元/个。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司78 市场租金市场租金 根据我们掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象市场租金如下：散铺散铺部分部分 连太百货到期连太百货到期后后散散租租部分部分 楼层楼层 楼层修正楼层修正系数系数 租金单价租金单价（元（元/月）月）楼层修正系楼层修正系数数 面积面积修正修正系数系数 租金单价租金单价（元（元/月229、）月）B1 层车位部分-1,133 元/个-B1 层商铺部分 15%143-半地下（G 层）100%953 100%100%953 M 层 100%953 100%100%953 1 层 90%858 90%100%858 2 层 75%715 75%95%679 3 层 65%619 65%95%588 4 层 55%524 55%95%498 5 层 40%381 40%100%381 6-7 层 15%143-综上，得出估价对象商业及车位部分的各层租金。租约限制租约限制 根据贵公司提供的项目情况说明表，估价对象目前存在115个租约，于价值时点2016年06月30日，其具体租赁情况见4.2230、.1租约分析。根据贵公司指示，产权方在可预计的期限内，应当会继续履行与各租户所签订的租约，我们在评估中已考虑租约对其价值的影响；连太百货部分，在租赁期满后不再续租，该部分会由产权方按照市场租金水平散租。租赁期内采用租约租金计算租赁收入，租赁期外按照市场租金水平计算租赁收入，剩余部分均按照市场租金水平计算租赁收入。有效出租面积有效出租面积 根据租赁合同约定，估价对象商业部分目前出租面积为31,712.02平方米，该面积为租赁面积；估价对象车位部分目前可出租面积为10,100.83平方米，共188个车位。出租出租率率 根据贵公司提供的资料，截至本次价值时点估价对象出租率为86%。由于估价对象于20231、15年底刚刚完成装修改造，因此目前的出租率不是其正常水平，结合我们对该商圈 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司79 商业市场供需情况的研究，我们认为该商圈长远来说估价对象95%出租率属于合理水平。免租期免租期 对于未出租物业及租期即将届满的租约，估价人员根据市场实际情况，我们假设每十二个月租约期可享有半个月免租期。对于已出租物业的租约，免租期按照已签订的 房屋租赁合同确定。租金上涨幅度租金上涨幅度 该物业租金增长率根据我公司对该商圈商业物业的232、研究并结合估价对象的具体情况，具体增长幅度如下表。年份年份 增长率增长率 2016 年 当期租金水平 租金第 1-5 年增长率 6%租金第 6-7 年增长率 5%租金第 8-10 年增长率 4%二O二六年至收益期届满的长期年度增长率为3%，乃根据类似商业物业的发展经验及该区域商业的市场状况综合分析得出。4.6.2.2 项目项目损益损益分析分析 a)年总收入 商业年租金收入 详见4.6.2.1出租计划分析 宣传推广费收入 根据项目情况说明表，散铺部分宣传推广费一般为每年租金总额的3%，连太百货部分不收取宣传推广费。由于连太百货到期后不再续租，因此连太百货到期前采用租约租金扣除连太百货租金后的3%233、计取宣传推广费收入，连太百货到期后按总租金的3%计取宣传推广费收入。物业费收入 根据产权方介绍，估价对象由产权方自行管理，其物业管理费由产权方向租户收取，目前估价对象92.17%的租户物业管理费为66元/平方米/月，且82.61%的租户将于2018年底前到期，因此租赁期内采用实际物业管理费，2018年以后的物业管理费均采用66元/平方米/月。车位收入 根据产权方提供的资料，估价对象可出租地下车位数量为188个，收入形式为按小时 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 234、大连百年商城有限公司80 收费临时停车。我们通过计算市场租金求取车位的年收入。保证金利息年收入 设定租约期内押金以实际签约为准，租约期外及未出租部分押金为1个月租金，利率按活期存款利率计算。其他收入 估价对象其他收入主要包含广告位出租收入、临时场地租赁收入等。根据贵公司提供的过往经营数据及对未来的预测，本次估价2016年至2020年其他收入按照租金收入的3%计取，考虑到其长期增长幅度受限，自2021年开始其他收入每年按照比前一年6%递增。b)经营成本 行政管理费用 指业主对楼宇进行管理所需支出的费用，一般按年总收入的一定比例计取，本次估价取年总收入的 2.5%计取。考虑到其长期增长幅度受限，自235、 2018 年开始行政管理费每年按照比前一年 3%递增。市场营销费用 指业主进行商业租赁及租赁相关的营销活动所需支出的费用，一般按年总收入的一定比例计取，本次按年总收入的 1.5%计取，考虑到其长期增长幅度受限，自 2018年开始市场营销费每年按照比前一年 3%递增。维护及维修费用 指业主对商业项目进行维护及保养所需支出的费用，本次评估估价对象的维护及保养费用乃以戴德梁行提供之项目维保费用预测分析中未来十年（即 2016 年至2025 年）预测的维护及保养费用占年租金收入的比例为基准，按照其占年租金收入的 1%计取。其他运营费用 根据贵公司提供的项目情况说明，估价对象目前由产权方自行管理，本次236、评估其他运营费用的支出取年总收入的 4.5%计取。增值税及附加 城市维护建设税：取增值税税额的7%；教育费附加：取增值税税额的3%；地方教育费附加：取增值税税额的2%。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司81 增值税及附加：连太百货及散铺租金收入、车位收入和其他收入增值税率为5%，则其增值税及附加为年总收入的5.33%（5%（1+5%）（1+7%+3%+2%）；宣传推广费收入及物业费收入增值税率为6%，则其增值税及附加为年总收入的6.34%（6237、%（1+6%）（1+7%+3%+2%）；联营店收入增值税率为17%，则其增值税及附加为年总收入的16.27%（17%（1+17%）（1+7%+3%+2%）。印花税 根据贵公司提供的过往数据及实际情况，本次按年总收入扣除宣传推广费收入、物业费收入及车位收入后的一定比例计取，本次估价取 0.1%。保险 根据贵公司提供的项目情况说明，估价对象每年支付的保险费为 547,700 元。房产税 按大连市现行税收征收办法缴税，连太百货及散铺部分的房产税按其不含税租金收入的 12%计取；联营店部分的房产税按其房产原值的 0.84%计取，根据委托方提供的项目情况说明，联营店部分的房产原值为 47,182,015238、.94 元，则联营店缴纳的房产税为 396,329 元/年。城镇土地使用税 根据贵公司提供的 项目情况说明，城镇土地使用税的计税依据为14,073.15平方米，税率为24元/平方米/年，估价对象每年交付的城镇土地使用税总额为人民币337,756元。4.6.2.3 贴现率的求取贴现率的求取 贴现率是用以转换日后应付或应收货币金额至现值之回报率，理论上反映资本之机会成本。估价人员通过对大连市商业市场的物业投资者所需回报率的分析，再结合估价对象所处商圈的市场状况、租金收入及租户组合等情况确定其贴现率，其理论上与净报酬率的关系为贴现率等于净报酬率与稳定期增长率之和。采用市场提取法求取估价对象的净报酬率239、。市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出净报酬率的方法。净报酬率的求取过程见下表。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司82 项目项目 实例实例 1 实例实例 2 实例实例 3 名称 青泥洼桥公建 五四广场公建 奥林匹克广场公建 交易日期 2016 年 6 月 2016 年 6 月 2016 年 6 月 租金价格(元/平方米/月)170 150 160 房地产价格(240、元/平方米)41,000 36,000 38,000 毛报酬率 4.98%5.00%5.05%净报酬率 3.69%3.70%3.74%备注 1、毛报酬率=年收益/房产价格=(12)/房地产价格 本次估价取各实例净报酬率的简单算术平均数作为估价对象的最终净报酬率，即(3.69%+3.70%+3.74%)3=3.70%。估价对象稳定期所采用之增长率为 3.00%，乃根据类似商业物业的发展经验及该区域商业的市场状况综合分析得出。则贴现率=净报酬率+稳定期增长率=3.70%+3.00%=6.70%。4.6.2.4 收益年期的确定收益年期的确定 根据委托方提供的资料显示，该宗地的土地使用权终止日期为20241、39年6月9日，于价值时点2016年6月30日，其土地剩余使用年期为23年；估价对象于2001年建成，2002年正式开业，钢混结构，钢混结构非生产用房最高经济耐用年限为60年，至价值时点2016年，已使用约16年，估价对象剩余经济耐用年限为44年；根据孰短原则，估价对象的收益年期为23年。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司83 4.6.2.5 有关有关收益、收益、成本成本、费用项目及其计算，请见现金流量表费用项目及其计算，请见现金流量表 4.242、6.2.6 现金流量折现法计算结果现金流量折现法计算结果 通过现金流量折现法计算得出，估价对象于价值时点的房地产总价为3,004,000,000 元，单价为 42,681 元/平方米。4.7 估价结果确定估价结果确定 我们采用了比较法和现金流量折现法对估价对象的房地产公开市场价格进行了测算，采用现金流量折现法首先确定出一连串定期现金流量，并就该一连串现金流量采用适当贴现率，以制订关于估价对象租金收入现值之指标，该方法用于衡量于假设投资年期内之租金及资本增长，让投资者或业主可对物业可能带来之长期回报作出估价。比较法主要是通过选取实际交易案例，进行各项因素比较后，所得出的价格水平，反映了该区域同类243、房地产的市场价格。根据估价经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，两种估价方法测算出的结果相近，但是由于估价对象体量较大，相同体量物业近期无成交案例，只能通过市场上目前能找到的可比案例修正获得，相较之下现金流量折现法测算得出的价值更具有参考性，因此本次评估结果以现金流量折现法为主，现金流量折现法权重取70%，比较法权重取30%。于2016年6月30日，估价对象之市场价值为人民币3,006,000,000元（大写人民币叁拾亿零陆佰万元整）。明细如下：项目名称大连百年城购物中心3,004,000,0003,004,000,000 建筑面积（平方米）70,382.77 42,6244、81 可租赁面积（平方米）31,712.02 94,727 车位建筑面积（平方米）11,009.47 竣工日期2001百年城散铺部分可出租面积太平洋可出租面积土地使用权面积14,073.15 21,717.029,995.00土地使用权终止日期2039/6/9评估日期2016/6/3022.9货币单位人民币元9.5归复期剩余年限（年）13.4计税土地面积14073.15经营预测经营预测第1年第1年第2年第2年第3年第3年第4年第4年第5年第5年第6年第6年第7年第7年第8年第8年第9年第9年第10年第10年第11年第11年2016/12/312016/12/312017/12/312017/1245、2/312018/12/312018/12/312019/12/312019/12/312020/12/312020/12/312021/12/312021/12/312022/12/312022/12/312023/12/312023/12/312024/12/312024/12/312025/12/312025/12/312026/12/312026/12/311,183运营收入运营收入84,860,72684,860,726 181,184,368181,184,368 200,818,718200,818,718 213,442,032213,442,032 229,009,74522246、9,009,745 262,755,389262,755,389 326,025,671326,025,671 346,938,586346,938,586 366,881,380366,881,380 384,363,809384,363,809 400,514,395400,514,395 连太百货租金收入10,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 39,301,080 85,968,681 95,576,945 105,209,704 109,119,136 113,483,901 联营店收入10,280,497 21,1247、44,603 22,578,813 25,539,257 27,705,190 29,345,450 30,812,722 32,353,358 33,739,678 34,993,392 36,393,128 散铺租金收入53,294,941 116,751,603 132,047,440 145,124,258 158,163,221 170,191,397 179,708,605 188,803,719 197,019,462 208,973,315 218,947,453 免租期租金损失-7,110,980 -7,744,517 -9,951,580 -12,353,750 -13,1248、97,251 -13,998,702 -14,711,910 -15,367,687 宣传推广费收入3%1,907,263.16 4,136,886 4,638,787.61 5,119,905.44 5,576,052.34 5,986,105.41 8,894,700.23 9,502,021 10,079,065 10,592,575 11,064,734 物业费收入5,914,502 11,829,004 13,654,448 16,339,886 16,339,886 18,450,830 23,068,520 23,464,322 23,860,124 23,860,124 23,249、860,124 车位收入188 1,214,480 2,501,829 2,576,884 2,654,190 2,733,816 2,815,830 2,900,305 2,987,314 3,076,934 3,169,242 3,264,319 其他收入3.00%2,207,263 4,736,886 5,238,788 5,719,905 6,176,052 6,546,615 6,939,412 7,355,777 7,797,124 8,264,951 8,760,848 保证金利息收入租约期内0.35%41,779 83,557.76 83,558 保证金利息收入租约期外0.35250、%55,610.19 60,045 69,661 86,476 92,381 97,991 102,983 107,574 0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%4,414,526.31 运营支出运营支出21,626,28921,626,289 46,185,20346,185,203 50,446,25150,446,251 54,241,09054,241,090 57,928,55657,928,556 65,725,63865,725,638 80,961,02080,961,020 85,885,42185,885,421 90,595,50090,595,500 94,799251、,72894,799,728 98,706,13398,706,133 行政管理费2.50%2,121,518 4,529,609 4,665,497 4,805,462 4,949,626 5,098,115 6,627,549.60 6,826,376 7,031,167 7,242,102 7,459,365 市场营销费1.50%1,272,911 2,717,766 2,799,298 2,883,277 2,969,776 3,058,869 3,150,635 3,245,154 3,342,509 3,442,784 3,546,068 维护及维修费1.00%735,754 1,252、578,962 1,746,263 1,835,525 1,981,239 2,288,863 2,841,363 3,035,368 3,219,701 3,383,739 3,534,568 其他运营费用4.50%3,818,733 8,153,297 9,036,842 9,604,891 10,305,439 11,823,993 14,671,155 15,612,236 16,509,662 17,296,371 18,023,148 保险费547,700.00 273,850 547,700 547,700 547,700 547,700 547,700 547,700 547,253、700 547,700 547,700 547,700 增值税及附加5%税率5.33%3,558,001 7,679,004 8,525,500 9,252,667 9,976,608 11,671,533 14,693,322 15,717,618 16,697,795 17,573,656 18,369,866 增值税及附加6%税率6.34%495,900 1,012,237 1,159,791 1,360,551 1,389,470 1,549,302 2,026,468 2,090,066 2,151,745 2,184,301 2,214,236 增值税及附加17%税率16.27%1254、,673,048 3,441,073 3,674,476 4,156,259 4,508,743 4,775,679 5,014,462 5,265,186 5,490,795 5,694,825 5,922,618 印花税0.10%75,824 162,717 179,949 189,328 204,360 235,503 291,162 310,985 329,865 346,742 362,325 房产税（联营店）0.840%198,164 396,329 396,329 396,329 396,329 396,329 396,329 396,329 396,329 396,329 39255、6,329 房产税（连太百货+散铺）12.00%7,233,708 15,628,755 17,376,850 18,871,344 20,361,511 23,941,997 30,363,118 32,500,647 34,540,476 36,353,423 37,992,155 城镇土地使用税24168,878 337,756 337,756 337,756 337,756 337,756 337,756 337,756 337,756 337,756 337,756 项目基本情况项目基本情况测算结果测算结果总估值GFA每平方米价值（元/平方米-含地下）NFA每平方米价值（元/平方米-256、含地下）中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司84 建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比较法比较法（元）（元）（权重（权重30%）现金流量折现现金流量折现（元）（元）（权重（权重70%）估价总价估价总价（元）（元）单价单价（元（元/平方米）平方米）70,382.77 3,009,000,000 3,004,000,000 3,006,000,000 42,709 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产总建筑面积257、为70,382.77平方米及其所占用的14,073.15平方米商服用地土地，于价值时点2016年6月30日，在估价假设和限制条件下，其市场价值为人民币3,006,000,000元（大写人民币叁拾亿零陆佰万元整），折合市场价值单价为人民币42,709元/平方米。中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司85 5.附件附件 5.1 项目情况说明项目情况说明 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2258、016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司86 5.2 物业位置图物业位置图 估价物业估价物业 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司87 5.3 估价对象内外部状况照片估价对象内外部状况照片 估价对象外立面 估价对象外立面 内部 1 内部 2 内部 3 内部 4 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/259、DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司88 5.4 估价对象周围环境和景观照片估价对象周围环境和景观照片 东侧解放路 南侧五惠路 西侧青泥街 北侧巷道 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司89 5.5 估价对象权属证明复印件估价对象权属证明复印件 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司90 5.6 估价机构营业执照复印估价机构营业执照复印 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司91 5.7 估价机构相关资质证明复印件估价机构相关资质证明复印件 中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心地下1层至地上7层房地产市场价值评估 价值时点：2016年6月30日 估价报告编号：F/DL/1608/2587/CS 大连百年商城有限公司92 5.8 估价人员相关专业执业资格复印件估价人员相关专业执业资格复印件