1、 房地产市场调研报告 中华人民共和国 辽宁省大连市中山区解放路 19 号 百年城购物中心项目 呈送 大连百年商城有限公司 DTZ 戴德梁行 日期：2016年08月29日 估价报告档号：F/BJ/16-S/0196/FF 大连百年商城有限公司2 报告编号：F/BJ/16-0196/FF 大连百年商城有限公司 辽宁省大连市中山区解放路19号 敬启者：关于：中国辽宁省大连市中山区解放路19号百年城购物中心项目 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(DTZ戴德梁行或本公司)荣幸地获得大连百年商城有限公司(大连百年商城有限公司)委托，对上述物业提供市场研究顾问服务，为大连百年商城有限公司了解该物业的房地2、产市场价值而提供内部参考依据。我们调查了项目地点和周边区域的状况，并对该项目未来十年租金及售价进行了预测。本市场报告载有本公司所提供有关看法及预测的前瞻性声明。所有该等有关未来事宜的声明均以本公司编制本文件时所知悉的资料为依据。本公司强调该声明应视为对各种可能性作出估计的指标，而非绝对肯定。预测过程涉及有关大量变数的假设，而该等假设极易受千变万化的情况影响。本公司请阁下留意，任何该等变数的变动均可能会对结果造成重大影响。因此，本公司无法保证本报告中所述预测将可达到或报告中所述前瞻性声明将证实为正确。有关人士务请留意，不可对该等声明过分依赖。本公司不负责因任何所获得的新资料、未来事件或其他原因，3、对本报告所载的任何前瞻性声明作出公开更新或修订（法律规定者除外）。在本告诫声明下，本报告所载的所有前瞻性声明均附带保留意见。于编制本报告时，本公司依赖外界第三方的资料，包括前瞻性声明。本公司请阁下留意本公司对报告所述的任何外界人士的文件或资料并无进行独立核实。本报告仅限于其中所载的事宜，而并不表示或可能推 估价报告档号：F/BJ/16-S/0196/FF 大连百年商城有限公司3 断为包括本报告所明示以外的事宜。本市场报告由本公司编制，为大连百年商城有限公司了解该物业的房地产市场价值而提供内部参考依据之用途，虽然于编制时已采取合理审慎措施，本公司不对本报告的全部或部分内容的准确性作出陈述或承担责4、任。本报告可作出修订，因此并不构成一项要约或合约或其中一部分。有关人士不应该依赖本报告所载的有关事实的声明或陈述，而必须先对其准确性进行调查或以其他方式核实。本公司对本报告所载资料的准确性、合理性或完整性概不作出任何陈述或承诺保证（不论为明示或暗示），及概不承担任何责任。感谢大连百年商城有限公司的委托，并期待可以为大连百年商城有限公司提供更加广泛的专业服务。此致 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 法人代表 程家龙 总经理 注册房地产估价师 2016年8月29日 估价报告档号：F/BJ/16-S/0196/FF 大连百年商城有限公司4 目 录 1 宏观市场.1 1.1 自然环境.1 1.1.5、1 地理位置.1 1.1.2 气候条件.1 1.1.3 地形及地质条件.2 1.2 经济环境.2 1.2.1 大连市地区生产总值.2 1.2.2 固定资产投资及其增长.2 1.2.3 产业结构.3 1.2.4 基础设施状况.4 1.2.5 居民收入水平.4 1.2.6 物价水平.5 1.2.7 人口规模和结构及城镇化水平.6 1.3 政策环境.6 1.3.1 金融政策.6 1.3.2 购房相关政策.7 1.4 城市规划.8 1.4.1 国民经济和社会发展规划.8 1.4.2 城市总体规划.9 1.4.3 土地利用总体规划.10 2 房地产市场调研.12 2.1 全国房地产市场概况.12 2.26、 大连市房地产市场.13 2.2.1 大连市房地产开发投资.13 2.2.2 大连市土地成交量.14 2.2.3 物业供应量.15 2.2.4 物业成交量.16 2.3 大连市商业物业市场.17 2.3.1 供应量.19 2.3.2 成交量.21 估价报告档号：F/BJ/16-S/0196/FF 大连百年商城有限公司5 2.3.3 租户分析.21 2.3.4 租金水平.21 2.3.5 空置率及其历年变化趋势.22 2.3.6 未来十年大连市优质商业物业租金增长率预测.22 2.4 青泥洼桥商圈调研.23 2.4.1 区域概述.23 2.4.2 青泥洼桥商圈商业概述.24 2.4.3 青泥洼桥7、区域商业租金及价格.24 2.4.4 青泥洼桥区域商业项目供给和需求分析.25 3 百年城项目商业调研.25 3.1 区位状况.25 3.1.1 委托物业的位置.25 3.1.2 交通条件.26 3.1.3 周围环境和景观.26 3.2 租赁状况分析和预测.27 3.2.1 租期分析.27 3.2.2 租金分析.28 3.2.3 其他收入.29 3.2.4 租户结构分析.29 3.3 竞争性物业对比分析.31 3.3.1 竞争性物业对比分析.31 3.3.2 SWOT 分析.34 3.3.3 项目及项目区域未来十年租金增长率、售价增长率和出租率预测.35 估价报告档号：F/BJ/15-S/018、96/FF 大连百年商城有限公司1 1 宏观市场 1.1 自然环境 1.1.1 地理位置 大连是辽宁省下辖地级市，北依营口市，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。大连是中国 15 个副省级城市之一，5 个计划单列市之一，中国 14 个沿海开放城市之一，是中国东部沿海重要的经济、贸易、港口、工业、旅游城市。大连位于辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，背依中国东北腹地，与山东半岛隔海相望，是中国东北对外开放的窗口和最大的港口城市。大连市区位示意图 1.1.2 气候条件 大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，是东北地区最温暖的地方，冬无严寒，夏无酷暑9、，四季分明。年平均气温 10.5，极端气温最高 37.8，最低-19.13。年降水量 550-950 毫米，2013 年日照总时数为 2,500-2,800 小时。其中 8 月最热，平均气温 24，日最高气温超过 30的天数只有 10至 12 天。1 月最冷，平均气温-5，极端最低气温可达-21左右。60%-70%的降水集中于夏季，多暴雨，且夜雨多于日雨。大连 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司2 1.1.3 地形及地质条件 大连市全市总面积 12,574 平方公里，其中老市区面积 2,415 平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南10、窄；地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。长白山系千山山脉余脉纵贯本区，绝大部分为山地及久经剥蚀而成的低缓丘陵，平原低地仅零星分布在河流入海处及一些山间谷地；岩溶地形随处可见，喀斯特地貌和海蚀地貌比较发达。1.2 经济环境 1.2.1 大连市地区生产总值 大连市的总体经济发展水平在东北三省处于领先地位。根据初步核算，2016 年上半年大连市完成地区生产总值3,633.8 亿元，按可比价格计算同比增长 5%，增幅分别高于一季度和上年同期 0.7 个和 1.5 个百分点，已连续 5个季度稳步回升，并高于全省同期水平 6 个百分点。三次产业分别实现增加值 171.3 亿元11、1,483.9 亿元、1,978.6亿元，分别增长 2.6%、4.6%、5.6%。三次产业构成比例为 4.7：40.8：54.5。第三产业增速居首，分别快于第一、二产业 3 个和 1 个百分点，对全市 GDP 增长的贡献率达 58.5%。随着东北经济大环境放缓的影响，预计未来几年，大连总体经济发展将保持平稳态势。数据来源：大连市统计局*2016 为上半年数据 1.2.2 固定资产投资及其增长 根据初步核算，2016 年上半年大连市完成固定资产投资（不含农户，下同）1,010.5 亿元（固定资产投资统计的起点为 500 万元及以上项目），比上年同期下降 64%。2015 年全年固定资产投资（不12、含农户，下同）4,559.3 亿020,00040,00060,00080,000100,000120,00001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002007200820092010201120122013201420152016*大连大连市地区生产总值市地区生产总值地区生产总值人均生产总值亿元元/人 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司3 元（固定资产投资统计的起点为 500 万元及以上项目），比上年下降 32.7%。其中，建设项目投资 3,661.8 亿元，下降 31.5%；房地产开发投资 897.5 亿13、元，下降 37.2%。按产业划分，第一产业投资 150.4 亿元，下降 35.5%；第二产业投资 1,434.6 亿元，下降 34.7%；第三产业投资 2,974.3 亿元，下降 31.5%。数据来源：大连市统计局*2016 为上半年数据 1.2.3 产业结构 大连市作为一个东北亚综合性国际城市，自 2007 年以来，大连市三产业均获得了较快发展，其中第二产业和第三产业均增速较快，第一产业比重变化不大。2014 年起受整体经济放缓的影响，第二产业生产总值出现回落，但第三产业生产总值仍保持上涨态势，2015 年第三产业生产总值实现 3,697.5 亿元。2016 年上半年，大连市第一产业生产总值14、实现 171.3 亿元，第二产业生产总值实现 1,483.9 亿元，第三产业生产总值实现 1,978.6 亿元。数据来源：大连市统计局*2016 为上半年数据 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002007200820092010201120122013201420152016*大连市固定资产投资大连市固定资产投资亿元05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002007200820092010201120122013201420152016*大连大连市各产业生产总值市各产业生产总值第一产业第二产业第三产业亿15、元 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司4 1.2.4 基础设施状况 在前几年固定投资持续保持较快增长，且投资基数较高的基础上，自 2015 年起大连市固定资产投资逐渐步入调整消化期，整体增速呈回落态势。2016 年上半年大连市完成固定资产投资（不含农户，下同）1,010.5 亿元（固定资产投资统计的起点为 500 万元及以上项目），比上年同期下降 64%。大连市正在构建全方位的立体交通网络。至 2015 年末，星海湾跨海大桥、莲花山隧道竣工通车，地铁 1、2 号线一期工程正式运营，丹大高铁通车，市规划展览馆竣工。实施城市建设“五个一”工程 127 项，改造旧16、城区 17.1 万平方米，新建市民健身场所 8.3 万平方米，改造集贸市场 7.7 万平方米，整治路街及两侧建筑立面 31.7 公里，新建公共停车泊位 20,611 个。完成 300.7 万平方米既有居住建筑节能改造，惠及 4.9 万户家庭。新增供热面积 334.8万平方米，改造供热旧管网 412 公里，实现集中供热面积 110 万平方米。新发展人工煤气用户 5,223 户，用户总数达到 81.8 万户。实施县城建设“三个一”工程 16 项，建设宜居乡村示范乡镇 6 个、示范村 60 个。改造农村危房 3,241 户。1.2.5 居民收入水平 根据初步核算，2016 年上半年大连市城镇常住居民17、年人均可支配收入 19,310 元，比上年同期增长 5.8%；农村常住居民年人均可支配收入 8,891 元，比上年增长 6.9%。大连市地铁线路图 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司5 数据来源：大连市统计局*2016 为上半年数据 1.2.6 物价水平 2016 年上半年，大连市居民消费价格比上年上涨 1.9%。2015 年，大连市居民消费价格比上年上涨 1.6%，其中消费品价格上涨 1.4%，服务项目价格上涨 2.1%。工业生产者出厂价格比上年下降 5.9%。工业生产者购进价格比上年下降 10.3%。数据来源：大连市统计局*2016 为上半年数据 13.18、2%15.8%8.7%12.0%14.0%13.4%9.8%8.7%6.8%5.8%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002007200820092010201120122013201420152016*大连大连市城镇居民人均可支配收入市城镇居民人均可支配收入人均可支配收入同比增速元/人9798991001011021031041051062007200820092010201120122013201420152016*大连市大连市居民消费价格指数19、居民消费价格指数 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司6 1.2.7 人口规模和结构及城镇化水平 根据初步核算，截止 2015 年年末，大连市户籍人口 593.6 万人，比上年末减少 7,357 人。在户籍人口中，出生人口 5.3 万人，死亡人口 5.2 万人。人口出生率为 8.9，死亡率为 8.7，人口自然增长率为 0.2；出生人口性别比为 105，处于正常范围内。2007 年以来，大连市户籍城镇人口比重稳定在 51.0%左右，已达到较高的城镇化水平。虽然从城镇化率的数值上，大连已达到全国领先水平，但城镇化质量还存在进一步提升空间，城市各辖区发展不均衡，城市20、核心区域资源与人口的矛盾日益凸显。大连市三面环海，为缓解大连市发展局限这一矛盾，大连市政府制定了“西拓北进”策略，建设郊区核心区域并加强其辐射功能的需求日益增强。因此，大连周边区域蕴含着巨大的发展潜力。数据来源：大连市统计局*2016 年数据未公布 1.3 政策环境 1.3.1 金融政策 央行定向下调人民币存款准备金率 中国人民银行决定，自 2015 年 10 月 24 日起，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。央行还自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，以21、保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率 0.5 个百分点。2016 年 3 月 1 日起，中央人民银行再次下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。5.75.85.85.95.96.06.0200720082009201020112012201320142015大连大连市市年末户籍年末户籍人口情况人口情况年末户籍人口百万人 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城22、有限公司7 中国人民银行一直以来积极运用货币政策工具大力支持经济结构调整，特别是鼓励和引导金融机构更多地将信贷资源配置到“三农”和小微企业等领域。央行几次降低准备金率就是要继续鼓励商业银行等金融机构将资金更多地配置到实体经济中需要支持的领域，确保货币政策向实体经济的传导渠道更加顺畅。金融机构应切实按照信贷政策导向要求，将释放的资金投向“三农”和小微企业等国民经济重点领域和薄弱环节，促进信贷结构优化。人民银行将对金融机构执行情况加强检查和督导，评估政策效果，保持正向激励作用。央行调整人民币存贷款基准利率 中国人民银行决定，自 2015 年 10 月 24 日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利23、率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.35%；一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。金融机构人民币存贷款基准利率 现行利率（%）一、城乡居民和单位存款 (一)活期存款 0.35(二)整存整取定期存款 三个月 1.10 半 年 1.30 一 年 1.50 二 年 2.1024、 三 年 2.75 二、各项贷款 一 年 4.35 一至五年 4.75 五年以上 4.90 三、个人住房公积金贷款 五年以下(含五年)2.75 五年以上 3.25 数据截止至 2015 年 10 月 24 日 1.3.2 购房相关政策 营业税免征年限恢复至 2 年 2015 年 3 月 30 日，中华人民共和国财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，通知要求，自 3月 31 日起，个人住房转让营业税免征年限由 5 年恢复至 2 年。二套房公积金贷款首付比例降至 20%2015 年 9 月 1 日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例,由原先的最低 25、30%降低至 20%。估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司8 公积金异地贷款业务全面推行 2015 年 10 月 8 日公积金异地贷款业务全面推行，缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款。关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知 2016 年 2 月 2 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知（银发201626 号）发布。通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点26、；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。辽宁省及大连市购房相关政策 2015 年 1 月 1 日，大连市政府网站发布了大连市个人住房公积金贷款管理办法等四项新管理办法，与旧管理办法相比，对予以贷款的借款人不再有明细的行为规定：管理中心对购买、建造、翻建、大修自住住房的借款人予以贷款；2015 年 1 月 1 日，大连市政府网站发布的大连市个人住房公积金贷款管理办法等四项新管理办法中，对贷款额度计算公式也有所改变：贷款额度（借款人月缴存住房27、公积金基数还贷能力系数借款人月缴存住房公积金总额）12贷款期限。2015 年 4 月 9 日，辽宁省政府官方网站颁发辽宁省人民政府办公厅关于支持居民自住和改善性住房需求的通知(简称“辽 9 条”)，规定住房公积金个人贷款最低首付比例为 20%，贷款额度最高上调至 80 万元，还贷年龄延长至法定退休年龄后 5 年。统筹使用各城市、各行业住房公积金结余资金，公积金个贷率年底前提高到 90%以上。文中还调整了普通商品住房认定标准，总价低于 200 万认定为普通房。容积率 1.0 以上、单套建筑面积 144平方米以下、单套总价 200 万元以下的普通商品住房可享受税收优惠政策。2015 年 8 月 228、6 日大连公积金贷款利率再次调整，五年期以下（含五年）贷款由现行年利率 3%调整为 2.75%，下调 0.25 个百分点；五年期以上贷款由现行年利率 3.5%调整为 3.25%，下调 0.25 个百分点。同时，调整了保障性住房建设项目贷款利率：利用住房公积金支持保障性住房建设项目贷款利率按照调整后的五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10%执行，即贷款年利率调整为 3.58%。1.4 城市规划 1.4.1 国民经济和社会发展规划 大连市“十二五”时期发展的主要目标是：实现居民收入、财政收入、投资总额和经济总量“四个倍增”，地区生产总值进入万亿城市行列；地方财政一般预算收入突破千亿元；全社会固29、定资产投资年均增长 15%左右；社会消费品零售总额年均增长 18%左右；外贸自营出口总额年均增长 16%左右。经济结构持续优化，服务业增加值占地区生产总值比重不断提高；服务业就业比重达到 56%以上；城镇化率达到 75%以上；科技研发投入占地区生产总值比重超过 2.8%。大幅提高预算内社会事业支出占财政支出的比例，5 年新增城镇实名制就业 100 万人；实现城镇职工基本医疗保险和城乡基本养老保险制度全覆盖，城镇居民基本医疗保险覆盖率达 95%以上，大幅提高新型农村合作医疗保险标准；高中阶段教育毛入学率达到 99%；新增劳动力人均受教育年限达到 14.7 年；城镇登记失业率控制在 3%以内；农村30、自来水普及率达到 90%；城乡居民收入和生活质量大幅提高。港口货物吞吐量 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司9 达到 5 亿吨左右，集装箱吞吐量达到 1,000 万标准箱左右；空港旅客吞吐量达到 1,600 万人次以上；货物周转量占东北地区比重达到 55%左右；物流业增加值占地区生产总值比重达到 12%左右；金融业增加值占地区生产总值比重达到 7%左右；全域现代化基础设施更加完善。“三个中心”综合服务功能逐步完善，服务水平进一步提升。城市综合经济实力大幅提升，服务和辐射东北腹地功能进一步增强，东北亚国际航运中心功能基本完备，东北亚国际物流中心和东北地区金融中31、心的地位基本确立，基本建成现代产业聚集区、生态环境优美和人民生活富裕的宜居区，初步建成区域核心城市。1.4.2 城市总体规划 根据经国务院审核批准的 大连市城市总体规划（20012020），未来大连的城市功能定位为东北亚重要国际航运中心、我国区域性的金融中心、商贸中心、旅游中心和信息中心，重要的石化、电子信息和装备制造业基地。大连市城市结构模式图 城市结构定位 规划大连市将形成由一个中心城市、三个次中心城市、七个小城市、十一个重点镇、二十八个建制镇组成的城镇体系网络，构成沿两条轴线（一条为渤海沿岸的长大铁路和沈大高速公路、一条为黄海沿岸的大丹高速公路）呈“V”形放射状组团式空间格局。大连中心城32、市按照“西拓北进”的思路，西拓至旅顺、北进至金州，构筑“两城”的空间格局，“两城”即主城区与新市区。城市发展目标 经济发展实行三步走的奋斗目标，2005 年为实现城市现代化奠定基础，2010 年率先基本实现现代化，2020 年全面实现现代化的发展目标。城市交通发展 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司10 规划到 2020 年，大连市公路总里程将达到 6,000 公里以上，公路网密度达到 50 公里百平方公里。公路建设重点实施网络工程。结合“两小时经济活动圈”的设想，形成以高速公路和一级公路为主体的“三纵三横”的公路网络系统。“三纵”即沈大高速公路、大丹高速公33、路和盖亮公路，“三横”即永青路、城八路和海皮路。配合烟大轮渡工程，将沈大高速公路向西延伸至羊头洼港，修建土羊高速公路，该公路通过轮渡工程与烟台相连，形成由同江至三亚、贯穿整个中国东部的公路大通道。城市交通规划建设连接主城区和新市区全长约 14 公里的跨海大桥，缩短新老市区的时空距离；建设由上海路至甘井子的海底隧道。加快城市客运交通建设，建设由地铁、轻轨、现代有轨电车等共同组成的城市快速轨道交通网络，形成中心城区与新市区及新国际机场之间的轨道交通系统。城市港口发展 以“一岛三湾”港口为核心，以双岛湾、长兴岛深水港为重点，以瓦房店、普兰店、旅顺港口以及庄河、长海港口为支撑，形成以大连港为中心，以营34、口港、锦州港、丹东港为环绕的港口集群，发挥区域性港口的集聚优势，带动渤海、黄海港口集群参与国际港口间的竞争。大孤山半岛、大窑湾、大连湾、鲇鱼湾即“一岛三湾”是大连港口空间布局的核心港区。1.4.3 土地利用总体规划 依据经国务院批准的大连市土地利用总体规划（2006-2020），大连市土地利用总体规划目标为：到 2020 年，全市耕地保有量不少于351,343公顷，基本农田保护面积不少于300,080公顷，城乡建设用地规模控制在167,523公顷以内，人均城镇工矿用地控制在 142 平方米以内，中心城区建设用地规模控制在 589 平方公里以内。土地利用分区：（一）土地利用综合分区：1、优化发展35、南部城镇集中区。主要分布在中心城区和北三市的建成区，总面积约241,182 公顷，占全市土地总面积的 17.8%。2、统筹发展沿海产业集聚区。主要分布在渤海沿岸和黄海沿岸。总面积约 503,192 公顷，占全市土地总面积的 37.2%。3、科学发展北部农业经济区。主要分布在瓦房店市北部、普兰店市和庄河市中部及长山群岛部分区域。总面积约 609,465 公顷，占全市土地总面积的 45.0%。（二）土地利用功能分区：1、基本农田集中区：主要分布于丹大高速公路两侧沿黄海滨海平原和沈大高速公路两侧，共划定 10 个基本农田集中区，占全市土地总面积 24.2%。2、一般农业发展区：主要集中于金州区中北部36、瓦房店市中部、普兰店市南部和庄河市的东南部地区。该区土地总面积为 598,257 公顷，占全市土地总面积的 44.2%。3、城镇村发展区：主要集中于市级中心城区、各县级中心城区、重点镇、一般镇和中心村的允许建设区。该区土地总面积为 125,836 公顷，占全市土地总面积的 9.3%。4、独立工矿区：主要分布在瓦房店市南部、长兴岛临港工业区和普兰店市的东南部地区，该区土地总面积为 19,050 公顷，占全市土地总面积的 1.4%。估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司11 5、生态环境安全控制区：主要分布在普兰店市和庄河市的部分地区。该区土地总面积为23,22237、 公顷，占全市土地总面积的 1.7%。6、自然与文化遗产保护区：主要分布于旅顺口区的老铁山、金州区中部地区的大黑山、小黑山和金石滩等地区，该区土地总面积为 14,014 公顷，占全市土地总面积的1.0%。7、林业发展区：主要集中分布于北三市北部和旅顺口区北部的山地丘陵区。该区土地总面积为 246,449 公顷，占全市土地总面积的 18.2%。建设用地管制分区：允许建设区：（一）指建设用地规模边界所包含的范围，是规划期内允许作为建设用地利用，进行城乡建设的空间区域。全市允许建设区总面积 167,523 公顷，占土地总面积的 12.4%。（二）有条件建设区：建设用地规模边界之外，扩展边界以内的范围38、。全市有条件建设区总面积 38,000 公顷，占土地总面积的 2.8%。（三）禁止建设区：包括自然保护区核心区、森林公园、国际重要湿地、国家重要湿地、湿地公园、国家地质公园、列入省级以上保护名录的野生动植物自然栖息地、各级水源保护区的核心区、蓄滞洪区、地质灾害高危险地区等。全市禁止建设区总面积 73,150 公顷，占土地总面积的 5.4%。（四）限制建设区：全市辖区范围内除允许建设区、有条件建设区、禁止建设区外的其他区域。全市限制建设区总面积 1,075,166 公顷，占土地总面积的79.4%。重点建设项目：（一）重点能源项目：包括国家石油储备大连基地、中石油 LNG 接收站等建设项目，辽宁红39、沿河核电站项目等项目。（二）重点铁路项目：包括哈大客运专线、东北东部铁路通道大连段（含庄岫铁路），大连湾铁路扩建工程等项目。（三）重点公路项目：包括大连湾港疏港公路、长兴岛疏港高速公路、大窑湾疏港高速公路等项目。（四）重点港口项目:包括港口航道建设工程、港口防波堤建设工程、栗子房-海洋红深水码头和长海塘梨沟国家中心渔港等项目。（五）重点民航项目：包括周水子国际机场、长海机场扩建工程和大连新机场等项目。（六）重点水利项目：包括大伙房输水入连、长兴岛引水、瓦房店市等引水工程等项目。（七）重点环保项目：包括中心城区餐厨垃圾处理厂，普兰店湾、旅顺口双岛、金州登沙河、瓦房店市垃圾处理厂建设工程，夏家河污40、水污泥处理厂、中心城区污水处理及再生利用设施续建、小平岛污水厂、金州污水处理厂等项目。估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司12 大连市土地利用的主要调控指标 单位：平方公里 规划指标 2020 年 指标类型 耕地保有量 3,513 约束性 基本农田面积 2,978 约束性 建设用地 2,560 预期性 其中：城乡建设用地 1,675 约束性 其中：城镇工矿用地 956 预期性 新增建设用地规模 444 预期性 新增建设占用农用地规模 322 预期性 新增建设占用耕地规模 134 约束性 整理复垦开发补充耕地规模 134(67)约束性 2 房地产市场调研 2.141、 全国房地产市场概况 2015 年，全国房地产开发投资 95,979 亿元，比上年名义增长 1.0%（扣除价格因素实际增长 2.8%），增速比 1-11 月份回落 0.3 个百分点。其中，住宅投资 64,595 亿元，增长 0.4%，增速回落 0.3 个百分点，占房地产开发投资的比重为 67.3%。资料来源：国家统计局 2015 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 735,693 万平方米，比上年增长 1.3%，增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点。其中，住宅施工面积 511,570 万平方米，下降 0.7%。房屋新开工面积 154,454 万平方米，下降 14.0%，降幅收窄 0.742、 个百分点。其中，住宅新开工面积 106,651 万平方米，下降 14.6%。房屋竣工面积 100,039 万平方米，下降 6.9%，降幅扩大 3.4 个百分点。其中，住宅竣工面积 73,777 万平方米，下降 8.8%。10.5 10.4 8.5 6.0 5.1 4.6 4.3 3.5 2.6 2.0 1.3 1.0 024681012全国房地产开发投资增速全国房地产开发投资增速%估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司13 2015 年，全国商品房销售面积 128,495 万平方米，比上年增长 6.5%，增速比 1-11 月份回落 0.9 个百分点。其中，住宅43、销售面积增长 6.9%，办公楼销售面积增长 16.2%，商业营业用房销售面积增长 1.9%。商品房销售额87,281 亿元，增长 14.4%，增速回落 1.2 个百分点。其中，住宅销售额增长 16.6%，办公楼销售额增长 26.9%，商业营业用房销售额下降 0.7%。资料来源：国家统计局 2015 年，房地产开发企业土地购置面积 22,811 万平方米，比上年下降 31.7%，降幅比 1-11 月份收窄 1.4 个百分点；土地成交价款 7,622 亿元，下降 23.9%，降幅收窄 2.1 个百分点。资料来源：国家统计局 2.2 大连市房地产市场 2.2.1 大连市房地产开发投资-6.3-15.44、8-9.2-3.13.110.0 13.415.315.314.915.614.4-7.6-16.3-9.3-4.8-0.23.96.17.27.57.27.46.5-20-15-10-505101520全国全国商品房销售面积及销售额增速商品房销售面积及销售额增速商品房销售面积增速商品房销售额增速%-14.0-31.7-32.4-32.7-31.0-33.8-32.0-32.1-33.8-33.8-33.1-31.7-40.0-35.0-30.0-25.0-20.0-15.0-10.0-5.00.0全国房地产开发企业土地购置面积增速全国房地产开发企业土地购置面积增速%估价报告档号：F/BJ/145、5-S/0196/FF 大连百年商城有限公司14 大连市房地产开发投资于 2013 年达到峰值，为 1,710 亿元，随后逐年下降。2015 年，大连全市完成房地产开发投资 897.5 亿元，比上年下降 37.2%。2016 年上半年，大连全市完成房地产开发投资 408.7 亿元，较上年同期下降 29%。资料来源：大连市统计局-数据暂未公布 2.2.2 大连市土地成交量 2016 年上半年，大连市内七区非工业用地共挂牌出让成交 14 幅土地，成交土地面积 454,000 平方米，可形成建筑面积 975,000 平方米，同比下降 5%，平均楼面地价 3,562 元/平方米，主要由两处高溢价成交带46、动，为近年来最高水平。成交分别位于甘井子区、金州新区、中山区，板块比较分散，热点板块为辛寨子板块、中心解放路板块，优质地块竞争激烈。品牌开发商华润、万科均以 49%的溢价率分别摘得中山街景山街地块和甘井子区旅顺北路北侧“老础明”地块。2007200820092010201120122013201420152016房地产开发投资额407.8495.8578.9768.01,1071,3961,7101,429897.5408.7房地产开发住宅投资额321.3402.1477.2575.7869.71,0551,2581,064-02004006008001,0001,2001,4001,600147、,800亿元亿元大连市大连市房地产开发投资额（房地产开发投资额（2007-2015）估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司15 数据来源：戴德梁行*2016 为上半年数据 2.2.3 物业供应量 2007-2014 年，大连市房地产开发施工面积保持稳定增长，到 2013 年达到 6,396 万平方米，其中住宅施工面积为 4,868 万平方米，2014 年住宅施工面积略有下滑，达到 4,641 万平方米。2015 年房地产开发施工面积 4,912万平方米，比上年下降 21.8%；商品住宅施工面积占商品房施工面积比例在 2009 年达到峰值，之后受整体经济环境影响，48、呈现下滑态势，但仍保持在 74%以上。资料来源：大连市统计局*2015 年末数据未公布 2,185 1,771 2,948 2,462 2,816 2,710 3,399 2,516 3,562 05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000200820092010201120122013201420152016*大连市七区非工业用地出让平均楼面地价大连市七区非工业用地出让平均楼面地价元/平方米70%72%74%76%78%80%82%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000200720082009201020112012201349、20142015*商品房施工面积住宅施工面积*住宅施工面积占比大连市商品房施工面积、住宅施工面积及占比万平方米 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司16 大连市商品房竣工面积于 2013 年达到峰值，随后逐年下降。2013 年商品房竣工面积 1,047 万平方米，2014 年，大连市商品房竣工面积 726 万平方米，比上年下降 31%，其中住宅竣工面积 577 万平方米，同比下降 32%。2015年，大连市房地产竣工面积 289.3 万平方米，下降 60.2%。资料来源：大连市统计局*2015 年末数据未公布 2.2.4 物业成交量 2016 年上半年，大连市50、商品房市场去库存持续显效，实现商品房销售面积 355.1 万平方米，同比增长 9.6%；商品房销售额 326.6 亿元，同比增长 10.8%。其中：商品住宅增长 6.9%，办公楼增长 372.7%，商业营业用房增长43.7%，其他房屋增长 11.8%。从地区分布来看，全市 14 个地区中有 13 个销售面积均超过上年同期。截至 6 月末，商品房待售面积总计 1,128.6 万平方米，比 3 月末减少 43.6 万平方米；连续 3 个月缩减。资料来源：大连市统计局*2016 年为上半年数据 02004006008001,0001,20020072008200920102011201220132051、142015*商品房竣工面积住宅竣工面积*大连市商品房竣工面积、住宅竣工面积万平方米02004006008001,0001,2001,400200820092010201120122013201420152016*商品房销售面积商品住宅销售面积大连市商品房销售面积、住宅销售面积万平方米 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司17 2.3 大连市商业物业市场 经过多年发展，目前大连商业市场形成了三大核心商圈，分别是青泥洼桥商圈、西安路商圈和华南商圈。青泥洼桥商圈是大连历史最悠久、最传统的市级商业区，该商圈凭借城市核心位置的地理优势，依靠多年商业氛围的培育和人气的聚52、集，吸引了众多优质商业物业落户于此，成为大连第一商圈。随着城市逐步向西拓展，西安路商圈于2000年左右兴起，逐渐成为大连第二大核心商圈。在大连市政府推进的全域城市化策略发展下，市区不断西拓北进，在华南区域及周边的居住区不断增多，位于城市北部的华南商圈成为大连市第三大核心商圈。此外，东港商圈、奥林匹克商圈、香炉礁商圈、高新园区商圈也逐渐成为大连市新兴商圈，为城市发展提供优质配套。大连市核心商圈及新兴商圈分布图 大连市核心商圈介绍 商圈 特点 代表项目 青泥洼桥 位于大连市核心位置，是大连市最具竞争力的商圈，聚集大连高端、中高端优质商业物业。特点：商圈历史悠久，口碑良好；商业物业以中高-高端为主，53、吸引中高端收入人群；吸引大批游客购物观光；目前区域格局稳定，缺乏新项目。百年城购物中心、麦凯乐大连总店、大商新玛特购物广场、柏威年（大连）购物广场等 西安路 位于大连市西部，辐射大连市西、南及北部，是大连市第二大商业区。特点：定位城市中-中高端消费人群；大连罗斯福广场购物中心、凯德和平广场、福佳新天地购物广场、锦辉商城等 青泥洼青泥洼桥商圈桥商圈西西安安路路商商圈圈华南华南商商圈圈东港东港商商圈圈奥林奥林匹克匹克商商圈圈香炉香炉礁礁商商圈圈高新高新园区园区商商圈圈 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司18 商圈 特点 代表项目 是大连市的交通枢纽，吸引东部、西54、部和北部城区居民消费；一站式购物中心实现体验式消费新主张；与其它商圈存在品牌同质化的问题。华南 位于大连市北部，商业物业主要集中于中华路沿线，随着城市发展向北扩容，政府不断加强区域基础设施建设，华南商圈逐渐成为大连市核心商圈。特点：定位城市中低-中端消费人群，以满足日常基本生活消费为主；人口基数大，餐饮、商超类商业物业需求旺盛；业态不断升级调整，需要培育时间，未来发展空间较大。亿合城、安盛购物广场、安盛沃特购物广场、华南沃尔玛超市、华南家居大世界等 资料来源：戴德梁行 大连市新兴商圈介绍 商圈 特点 代表项目 CBD/东港 人民路为大连 CBD 区域，该区域为大连奢侈品消费集中区。CBD 沿线55、向东为东港商务区，该区域定位中高端，未来将成为东部城区新兴商圈。特点：中高端及奢侈品聚集区，吸引东北三省高端消费人群；商务氛围浓厚，兼备海景旅游资源，商务人士及游客消费较多；零售业态规模和档次明显不足。时代广场、新世界名店坊、友谊商城、凯丹天地购物广场等 奥林匹克广场 位于青泥洼桥商圈与西安路商圈之间，因属于原有大连体育场区域而得名。特点：以休闲消费为主，辐射奥林匹克广场周围居住区，该区域消费较高；商业物业中餐饮占比较大，经营良好；缺乏综合性购物中心，恒隆广场的开业弥补了市场空白点。万达影城、长春路百盛、沃尔玛超市、恒隆广场等 香炉礁 位于奥林匹克商圈北部，连接了大连市南部和北部，是大连香炉礁56、物流园区。特点：聚集了仓储式购物商场；东部为滨海港口，海景资源丰富；交通线路较多，但缺乏系统规划；目前以中端消费为主，发展存在局限性。宜家家居、奥特莱斯、麦德龙、山姆会员店、迪卡侬等 高新园区 位于高新园区管委会附近，依托高新园区众多企业及大学，居住区不断扩大，逐渐形成商圈。特点：主要消费群体为区域内外企高管及员工，消费潜力较大；周边大学较为集中，商业物业时尚品牌较多；居住区不断扩大，餐饮业发展较好，购买力旺盛。大连高新万达广场、锦辉商城高新店、锦辉商城书香园店等 资料来源：戴德梁行 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司19 2.3.1 供应量 2000年以来57、，大连市商业市场快速发展，由原来的传统百货为主导逐渐演变成体验式购物中心为主导，商业物业体量稳步增长。目前，大连市核心商圈优质商业市场总存量为114.1万平方米（详见下表），2015年新增优质商业物业27万平方米，增长速度较为稳定。其中，2015年新入市的优质商业物业有位于核心商圈青泥洼桥商圈的柏威年（大连）购物广场、位于新兴商圈CBD/东港商圈的凯丹天地购物广场。其中柏威年（大连）购物广场是柏威年集团在中国的首个商业项目，凯丹天地购物广场的开业填补了CBD/东港商圈中高端商业市场的空白点。大连市优质商业物业市场不断焕发新的活力，2016年5月，位于奥林匹克广场的恒隆广场入市。2016年第四季58、度，位于西安路商圈的中央大道有望入市。目前，大连市非核心商圈优质商业市场总存量为46.3万平方米，如位于奥林匹克商圈的恒隆广场、位于高新区的高新万达广场及位于CBD/东港商圈的凯丹天地购物广场等。核心商圈优质商业物业存量分布(截止至2015年)商圈 面积(平方米)面积比重 青泥洼桥 475,000 41.6%西安路 445,000 39.0%华南 221,000 19.4%合计 1,141,000 100.0%资料来源：戴德梁行 核心商圈优质商业物业 商圈 项目名称 商业类型 建筑面积 开业时间 备注 青泥洼桥 麦凯乐大连总店 百货 88,000 1998 年 高端百货，国际一线品牌，经营状态59、良好，吸引高端消费者 大商新玛特购物广场 购物中心 148,000 2001 年 中高端购物中心，经营状态良好 百年城 购物中心 70,000 2002 年 高端购物中心，国际一线品牌入驻，经营状态良好，吸引高端消费者 柏威年（大连）购物广场 购物中心 169,000 2015 年 高端购物中心，2015 年 4 月 30 日开业，吸引中高端消费者 西安路 锦辉商城西安路店 百货 80,000 2001 年 中端百货，经营状态良好，吸引中端消费者 凯德和平广场 购物中心 170,000 2003 年 中高端购物中心，以时尚、儿童早教、娱乐、餐饮等为主，吸引众多消费群体，经营状态良好 大连罗斯福60、广场 购物中心 195,000 2004 年 高端购物中心，综合性体验式购物中心，国际及国内流行品牌入驻，经营 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司20 商圈 项目名称 商业类型 建筑面积 开业时间 备注 状态良好，吸引中高端消费者 华南 安盛购物广场 购物中心 71,000 2008 年 中端购物中心，经营状态良好 亿合城 购物中心 150,000 2014 年 华南商圈首个综合性体验式购物中心，国内外流行品牌入驻，经营状态良好 资料来源：戴德梁行 大连高档购物中心新增供应 2015年4月30日，位于的柏威年（大连）购物广场入市，为青泥洼桥商圈带来约169,61、000平方米高档购物中心。2015年8月20日，位于CBD/东港商圈的凯丹天地购物广场入市，为东港商圈带来约101,120平方米高档购物中心。2015年12月18日，位于奥林匹克广场商圈的恒隆广场试营业，并于2016年5月正式开业，会为大连市高档购物中心带来新增供应面积221,900平方米。2016年第四季度，位于西安路商圈的中央大道旅游文化购物中心即将开门纳客。凯丹天地购物广场、恒隆广场、中央大道旅游文化购物中心，定位以中端、中高端为主，覆盖大连市东部、中部商圈。大连市东部区域以CBD及高收入人群聚集为依托，购买力旺盛；大连市中部商圈以位于全市地理中心的位置辐射大连市西部、北部、南部，消费需62、求较大。柏威年（大连）购物广场是柏威年集团在中国的首个商业项目，而恒隆广场及凯丹天地购物广场的开业填补了大连市中高端商业市场的空白点，改变大连市商业市场的面貌。2017年，大连商业市场将迎来新的活力与挑战。商圈 项目名称 商业类型 建筑面积 开业时间 备注 CBD/东港 凯丹天地购物广场 购物中心 101,120 2015 年 8 月 中端 奥林匹克广场 恒隆广场 购物中心 221,900 2016 年 5 月 中高端 西安路 中央大道旅游文化购物中心 购物中心 400,000 2016 年第四季度 中端 合计 723,020 资料来源：戴德梁行 41.6%39.0%19.4%核心商圈高档购物63、中心存量分布（按面积算比例）核心商圈高档购物中心存量分布（按面积算比例）青泥洼桥西安路华南 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司21 2.3.2 成交量 自2009年以来，大连商业整栋成交不活跃，仅2011年前有几处成交，均非位于核心商圈的核心区域，除吸引本地投资外，还吸引了国内外众多开发商和投资者，在各类大宗交易的促进下，大连商业市场不断焕发新的活力。从2009年到2015年，大连市商业市场大宗物业成交主要集中于早期蓬勃发展目前面临转型的天津街商圈和大连最悠久发展最成熟的青泥洼桥商圈。（见下表）2009-2015 年大连市商业整栋成交情况 商圈 项目 买方 64、建筑面积（万平方米）价格（万元）成交单价（元/平方米）时间 青泥洼桥 爱尚首尔 哈尔滨人和商业控股有限公司 1.5 3,215 2,095 2009 天津街 天百南楼 大连新天百经贸有限公司 0.6 7,600 13,744 2011 天津街 佳兆业广场 佳兆业集团 8.0 65,000 8,125 2011 资料来源：戴德梁行 2.3.3 租户分析 大连市高档购物中心租户主要由服装名鞋、体验式消费（餐饮，电影和娱乐）、护理/化妆品/美容和珠宝/饰品组成，该四部分占比约80%-90%，童装/玩具类的占比近年来逐渐提高，此外箱包、家居生活等也均有分布。具体分布根据不同零售物业项目的定位和租金而定65、。2.3.4 租金水平 大连市优质商业主要集中在于青泥洼桥商圈、西安路商圈和华南商圈三大核心商圈内，2000年以来，租金稳定增长，并在2012年达到峰值。2013年，受整体宏观经济下行影响，大连市优质商业租金出现下滑；2014-2015年，平均租金止跌回升，但由于青泥洼桥商圈个别项目正进行大规模升级改造，平均租金涨幅不大。从各个商圈来看，青泥洼桥商圈平均租金水平居全市各商圈之首，租金范围达到150-1,360元/平方米/月。2016年，青泥洼桥商圈、东港商圈及奥林匹克商圈均有购物中心投放市场，虽然新投放的商业项目位于不同的商圈，由于大连市消费能力有限，项目之间难免存在一定程度的竞争，未来发展情66、况还有赖于各商业项目定位与经营情况，因此预计整体商业市场租金水平将保持稳定。大连市重点商圈租金水平 商圈 租金范围（人民币/平方米/月）青泥洼桥 150-1,360 西安路 144-1,350 华南 66-800 资料来源：戴德梁行 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司22 2.3.5 空置率及其历年变化趋势 2010年以来，大连市新入市优质商业物业较少，各商圈市场需求较为旺盛，空置率一直保持稳步下降态势。2015年，青泥洼桥商圈百年城项目升级改造，使该区域空置率从3%上升到25%。重新投入市场后该区域出租率稳定在95%以上。而西安路商圈空置率较为稳定，约2%67、。华南商圈在较强消费需求影响下，空置率在3%以下。2.3.6 未来十年大连市优质商业物业租金增长率预测 2015年，大连市社会消费品零售总额3,084.3亿元，比上年增长8.5%。在限额以上批发和零售业零售额中，通过公共网络实现的零售额增长192.4%；通讯器材类增长4.2%，建筑及装潢材料类增长12.3%，中西药品类增长12.5%，五金电料类增长12.5%。销售汽车18.1万辆，销售额303.2亿元，分别比上年下降8.4%和8.5%。大连市社会消费品零售总额从2007年至2015年持续增长，虽然国家经济增速放缓，但由于大连市处在经济发展阶段，预计未来几年大连市社会消费品零售总额将保持平稳增长68、。数据来源：大连市统计局 虽然在经济增速减缓的环境下，但近两年大连市高档购物中心空置率保持在5%以内，预计未来十年大连市高档购物中心租金年平均增速将保持在3%左右。2.3.7 其他城市优质商业市场对比分析 从近三年的经济指标和投资指标来看，大连市消费需求稳步增长，优质商业市场仍具有一定的发展空间。而从城市的2015年平均租金水平、存量和出租率上看，大连商业市场租金处于较高水平。大连因处于东北地区在环渤海经济圈中的门户地位，引来了人口的递增，预计未来大连优质商业市场的租金将保持平稳水平。从出租率上看，大连核心商圈出租率达90%以上，在四个城市中表现良好，2015年开始，由于陆续有新的购物中心项目69、如恒隆广场、柏威年（大连）购物广场等入市，一定程度稀释了出租率。除了受益于环渤海经济圈之外，大连本地开发商和运营商（如05001,0001,5002,0002,5003,0003,500200720082009201020112012201320142015大连大连市社会消费品零售总额市社会消费品零售总额社会消费品零售总额亿元 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司23 大商集团）在当地有着较强的影响力，消费者的认可度高。沈阳优质商业物业供应量大，受部分商场主力店闭店（尚泰百货、万达百货、乐宾百货等）及租户组合调整的影响，总体出租率降至80.1%；天津购物中心出70、租率为89.7%，这是由于天津世纪都会项目开业后空置率较高，吸纳速度较慢，使出租率有所降低。青岛商圈较为分散，2015年以来陆续有新的优质商业项目入市，新入市的项目出租率均较为理想。城市 优质商业首层租金（元/平方米/月）存量（万平方米）出租率 沈阳 306 378.0 80.1%大连 691 244.0 85.0%天津 464 173.0 89.7%青岛 474 227.5 89.7%2.4 青泥洼桥商圈调研 2.4.1 区域概述 2.4.1.1 范围 大连青泥洼桥商业圈，是大连市最悠久的核心商业圈，位于大连火车站、长途客车站对面，地下有亚洲第一大地下商场胜利广场，地上遍布着大商新玛特购物广71、场、麦凯乐大连总店、大连商场、百年城、柏威年（大连）购物广场等多家大型中高端购物中心和百货，主打集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的体验式购物中心，是大连市民消费购物餐饮娱乐的首选核心商圈。资料来源：戴德梁行 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司24 2.4.1.2 区域发展历程 1998年以前，大连的高档时尚百货只有位于中山广场附近的友谊商城，随着1998年麦凯乐大连总店和胜利百货的开业及后来太平洋百货集团与百年城集团合作在青泥洼桥占有了一席之地，大连的高档时尚百货企业架构初现端倪。大商集团借助商圈的客流优势迅速扩张发展，在保留大连商场老72、店的基础上创建了大商新玛特购物广场，继而又将经营状态不佳的秋林、中兴商场收归旗下，使青泥洼商圈在拥有高档时尚百货店的同时，也满足了中低层次消费者及百姓日常消费的需求，青泥洼商圈在大连核心商圈中的绝对主力地位逐步形成，青泥洼商圈成为大连商业发展最繁华的商业区。2.4.2 青泥洼桥商圈商业概述 依托大商集团旗下大商新玛特购物广场、麦凯乐大连总店、大连商场及百年城、2015年4月30日开业的柏威年（大连）购物广场，青泥洼桥商圈商业物业以中高端购物中心和百货为主，市场需求持续旺盛，商圈整体出租率保持95%，聚集国内外一线品牌，为消费者提供体验式购物环境，是大连最传统、最繁荣的核心商圈。项目名称 因素 73、大商新玛特购物广场 麦凯乐大连总店 胜利广场 柏威年（大连）购物广场 位置 大连市中山区友好街 40 号 大连市中山区青泥街 57 号 大连市中山区胜利广场 28 号 大连市中山路大公街 7 号 外观图 建筑面积 148,000 平方米 88,000 平方米 156,000 平方米 169,000 平方米 楼层 B2-F8 B2-F7 地下夹层、B1-B3 B4-F7 经营业态 购物中心 百货 购物广场 购物中心 出租率 100%100%95%98%资料来源：戴德梁行 2.4.3 青泥洼桥区域商业租金及价格 2.4.3.1 售价水平 青泥洼桥区域商业用房一层临街底商根据区位、临街状况的不同，售74、价水平在40,000到60,000元/平方米不等。从区位来看，位于商圈核心位置的中山路一层临街外铺售价达60,000元/平方米；不临近中山路和商业步行街的一层底商内铺售价在30,000到50,000元/平方米。青泥洼桥商圈是大连最成熟的商圈，成熟的商业氛围使其售价保持较 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司25 为稳定的增长态势。从楼层及临街状况来看，对于大体量商业物业，内铺售价水平受楼层影响较小，受其在本楼层的位置影响较大；对于写字楼、住宅配套底商，随着楼层的增加，售价水平大幅度降低，同时临街状况对其售价水平也有较大影响。2.4.3.2 租金水平 青泥洼桥商75、圈商业物业根据区位、临街状况的差异，租金有所不同。青泥洼桥商圈优质商业物业首层平均租金水平约为600-1,000元/平方米/月，大商新玛特购物广场、麦凯乐大连总店的租金收取方式为扣点与租金结合，两者取高。由于青泥洼桥商圈已经发展成熟，在市场需求持续旺盛的情况下，商业物业的租金水平每年保持稳步上涨。2.4.4 青泥洼桥区域商业项目供给和需求分析 青泥洼桥区域是大连市规划最早、最为成熟的核心商圈，由大商集团开发的多个商业物业、百年城集团开发的百年城购物中心经营均超过10年，形成稳定的消费市场。2015年4月30日，柏威年（大连）购物广场的开业为青泥洼桥区域注入新活力，而未来几年，该商圈目前没有新增76、供应，因此该区域租金会因商业物业地块稀缺而上涨。3 百年城项目商业调研 3.1 区位状况 3.1.1 委托物业的位置 北侧巷道 西侧青泥步行街 本项目 东侧解放路 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司26 南侧五惠路 本项目为大连百年城购物中心，坐落于大连市中山区解放路19号，东临解放路，西临青泥步行街，南临五惠路，北临巷道，是青泥洼桥商圈的核心位置。本项目土地使用权人为大连百年商城有限公司，总建筑面积70,382.8平方米，分摊土地面积14,073.2平方米，总层数地下1层至地上7层，建筑结构为钢混，于2001年竣工。商业部分G层和1层净层高约为3.9米，其77、中部分G层和1层改造后增加夹层M层，改造部分的G层、1层和M层净层高约为2.9米；2层至7层净层高约为3米；地下1层车位部分层高4.3米。2014年5月至2015年底该物业进行了二次装修改造。商业部分的使用率约为53%，本项目的物业管理由产权方自行管理。百年城购物中心在建筑上将科技与后现代主义建筑风格完美融合，外墙采用玻璃幕墙及石材，内部装修墙面为铝合金喷白氟碳漆和乳胶漆、地面为人造理石、顶棚为石膏板吊顶。大堂有35米挑空区域为消费者创造明亮舒适的购物环境，为青泥洼桥首屈一指的购物中心。3.1.2 交通条件 本项目紧邻解放路主干道，距离地铁2号线青泥洼桥地铁站约为600米，位置较优。本项目距离78、大连国际机场13公里左右，距大连站0.5公里左右，项目周边已构建成以轨道交通、高速路、快速路和主干道为支撑的立体式综合交通体系，交通便捷度高。本项目所在商圈拥有包括中山路、解放路、长江路等的多条城市交通主干道，公交线路有1路、15路、16路、22路、23路、31路、101路、202路、405路、531路、708路、709路、710路、531路和地铁2号线等。3.1.3 周围环境和景观 本项目地处青泥洼桥商圈，该商圈针对全大连市的消费者和外来旅游、商务人士。本项目毗邻大商新玛特购物中心、麦凯乐购物中心、柏威年（大连）购物广场、久光百货等中高档百货及购物中心，周边有多个地标性甲级写字楼项目如希望大79、厦、裕景中心、天安国际大厦、森茂大厦等。这些项目提升了青泥洼桥商圈的商务形象和氛围，也为商圈注入了大量白领和中高端消费的人流。项目周边三公里辐射范围内有高端住宅及公寓如裕景中心、汇景天地、骊高新世界、一方国际、万达公馆，这些住宅及公寓均可以满足商务人士的住宿需求。周边分布的学校有大连市实验小学、青泥洼桥小学、大连市第九中学、大连市第二十四中学、大连市第三十四中学、大连市第三十六中学等；医院有大连市儿童医院、大连医科大学附属第一医院以及其他一些社区卫生站；休闲娱乐场所有大连市劳动公园、大连市儿童公园等，自然景观环境较好；金融机构有工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、中信银行、中国光大银行、兴80、业银行、大连银行等多家银行；区域内设有各式餐馆，餐饮品类丰富，公共服务配套设施完善。估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司27 3.2 本项目市场地位 本项目所在商圈为大连青泥洼桥商圈，是历史悠久的大连市级商圈，为大连人习惯性购物场所，有绝对的地域性优势。近大连站的地理优势使该商圈对周边地区有广泛的吸纳性。商圈内购物、餐饮、娱乐、休闲业态丰富，品牌齐全，经营状况良好。2002年以前，青泥洼桥商圈主要被大商集团垄断，经营业态以百货为主。2015年，柏威年（大连）购物广场入市，为青泥洼桥商圈又一体验式购物中心，经营品类以餐饮、轻餐饮为主。2002年初百年城开业，是纪81、念大连市建市100周年的标志性建筑，是大连商业项目中最早的购物中心形式的商业体，后现代主义建筑风格为消费者提供了时尚的购物体验，奠定了坚实的品牌组合基础，其以时尚、年轻、休闲为主题基调，融和了国际一线、二线及国内领先品牌，成为大连时尚购物的首选之地。2015年百年城根据市场需求调整了业态结构，重视消费者购物体验，引进多个首次进驻大连的轻奢品牌及部分亲民品牌，目前，百年城主要由轻奢服装配饰、流行时尚潮牌、休闲生活运动、精致时尚餐饮组合而成。参照业态相似的优质商业物业月租金单价，百年城租金单价处于市场较高水平。商圈 商业名称 业态 建筑面积（平方米）租金单价（元/平方米/月）青泥洼桥商圈 百年城 82、购物中心 70,000 220 青泥洼桥商圈 柏威年（大连）购物广场 购物中心 169,000 240 西安路商圈 大连罗斯福广场 购物中心 195,000 200 华南商圈 亿合城 购物中心 150,000 130 CBD/东港 凯丹天地购物广场 购物中心 101,120 90 高新商圈 高新万达广场 购物中心 100,000 80 3.3 租赁状况分析和预测 根据贵公司提供的资料，本项目地下一层至地上七层出租给115个租户作为商业经营使用，代表租户为江诗丹顿、Burberry、MAX&CO、HUGO BOSS、EMPORIO ARMANI、KENZO、COACH、MICHAEL KORS、83、MCM、VERSUS、DIESEL、DKNY等。3.3.1 租期分析 本项目租赁协议的租赁年期一般为1-3年（其中散铺部分租期在1-3年的占总散租面积的54.3%），与大连市商业物业市场的租赁惯例相符。租户一般拥有重续权利延长租赁年期，并会选择于现有租约到期前至少六个月向物业产权方发出表明有意行使该重续权的书面通知。若租户并未于规定的时间内向产权方发出通知或订立新租约，则一般会被视为放弃选择重续。额外租赁年期的租金乃经租户与产权方根据当前市场标准磋商确定。如下为截至2016年6月30日的签约情况，本项目未来到期的租约详情：估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司284、8 期间 租约到期面积 租约到期面积占总出租面积的百分比 （平方米）（%）2016 年 1,848.93 6.75%2017 年 5,137.88 18.76%2018 年 4,031.01 14.72%2019 年 604.50 2.21%2020 年 3,424.26 12.50%2021 年 10,077.00 36.79%2023 年 715.34 2.61%2025 年 1,550.00 5.66%合计 27,388.9 100.0%3.3.2 租金分析 根据产权方提供的房屋租赁合同及租赁明细表，本项目地下1层总建筑面积为11,009.5平方米，其中商铺部分建筑面积908.6平方米，85、可租赁面积为478.0平方米；地下车位部分建筑面积10,100.8平方米，共计188个车位。G层至地上7层为商业，建筑面积为41,508.3平方米。商业总可出租面积为31,712.0平方米，已出租面积为27,388.9平方米。根据贵公司提供的资料，截至本次价值时点本项目出租率为86.4%。由于本项目于2015年底刚刚完成装修改造，因此目前的出租率不是其正常水平，结合我们对该商圈商业市场供需情况的研究，我们认为该商圈长远来说本项目95%出租率属于合理水平。截止至价值时点2016年6月30日，本项目百年城散租部分平均签约租金为552.3元/平方米/月（使用面积），连太百货部分基本租金为2,000万86、/年，浮动租金根据每年收益情况调整。根据委托方提供的项目情况说明，连太百货的租赁期将于2021年8月31日到期，到期后不再续租，该部分将按散铺自行出租。根据租期长短，部分租户有12-153天的免租期，部分租约在租期内有不同程度的递增，租约情况如下：行业行业 承租面积承租面积 租期租期 免租期免租期 租金增长率租金增长率 （平方米）（平方米）（年）（年）（天）（天）（%）连太百货 9,995.0 20 153 时装及配件 8,908.3 1-5 0-90 0-10%餐饮 4,373.9 5-10 45-122 0-10%轻餐饮 1,136.4 2-5 15-60 0-10%珠宝手表 1,131.87、3 2-5 30-60 5-8%体育健身 657.0 5 60 6%通讯手机 640.0 10 135 3%化妆品 351.2 6 60 8%-11%服务类 108.6 2-3 15-40 6-15.7%电器音响 87.3 2 29 6.00%合计 27,388.9 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司29 其他收入 物业管理收入：根据产权方介绍及提供的2016年物业费收入统计，百年城项目由产权方自行管理，其物业管理费属由产权方向租户收取，目前散铺部分92.2%的租户物业管理费为66元/平方米/月，1个租户的物业管理费为48元/平方米/月，1个租户的物业管理费88、为11元/平方米/月，6个租户给予优惠不收取物业管理费。连太百货部分由承租方自行管理，只收取公共部分的物业费，平均到可租赁面积上为3.9元/平方米/月。2016年物业管理费拟收入约为1,238万元。宣传推广费收入：根据产权方介绍及提供的房屋租赁合同，散铺部分宣传推广费一般为每年租金总额的3%，连太百货部分不收取宣传推广费，自行解决。保证金利息收入：根据产权方提供的房屋租赁合同及租赁明细表，根据租期长短及租赁面积大小，产权方向租户收取一定的租金作为保证金，产权方通过保证金可获取利息收入。停车收入：根据产权方提供的资料，本项目可出租地下车位数量为188个，主要收入形式为对外按小时收费临时停车。根据89、产权方提供的资料，2016年预计车位收入约为275万元。其他收入：根据贵公司提供的资料，本项目其他收入主要包含广告位出租收入、临时场地租赁收入等。根据贵公司提供的资料，2016年预计其他收入金额约为271万元。3.3.3 租户结构分析 根据业主提供的资料,本项目已出租面积为27,388.9平方米，出租率约为86.4%。已出租部分分为连太百货部分和散铺部分。其中连太百货部分租赁面积为9,995.0平方米，占总出租面积的36.5%。已出租的散铺部分为17,393.9平方米，租户涉及行业范围广泛，面积占比较大的行业有时装及配件（32.5%）、餐饮（16.0%）、轻餐饮（4.2%）、珠宝手表（4.1%90、）、体育健身（2.4%）、通讯手机（2.3%）。另外还有化妆品、电器音响等。租户涉及行业比例请详见下表：估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司30 本项目租户行业配比 行业 承租面积 占总出租面积的百分比 （平方米）（%）连太百货 9,995.0 36.5%时装及配件 8,908.3 32.5%餐饮 4,373.9 16.0%轻餐饮 1,136.4 4.2%珠宝手表 1,131.3 4.1%体育健身 657.0 2.4%通讯手机 640.0 2.3%化妆品 351.2 1.3%服务类 108.6 0.4%电器音响 87.3 0.3%合计 27,388.9 10091、.0%根据业主提供的资料，本项目目前现有115个租约。按租赁面积大小排序，租户面积最大的是大连连太百货有限公司，北京滇池一家餐饮有限公司屈居其次。按租赁面积排名，本项目承租面积前十名租户排序请见下表：序号 承租方 租赁面积(平方米)租赁期限 租赁日期（年）起始日期 终止日期 1 大连连太百货有限公司 9,995.0 20 2001/9/1 2021/8/31 2 北京滇池一家餐饮有限公司 1,511.0 6 2011/6/1 2017/5/31 3 芮光庄 910.0 10 2015/6/3 2025/6/2 36.5%32.5%16.0%4.1%4.1%2.4%2.3%1.3%0.4%0.392、%本项目租户行业配比本项目租户行业配比连太百货时装及配件餐饮轻餐饮珠宝手表体育健身通讯手机化妆品服务类电器音响 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司31 4 大连锦华钟表珠宝有限公司 796.5 5 2015/7/30 2020/7/29 5 张建 657.0 5 2015/6/4 2020/6/3 6 苹果电子产品商贸（北京）有限公司大连中山分公司 640.0 10 2015/3/16 2025/3/15 7 大连尚景餐饮管理有限公司 565.0 8 2015/5/31 2023/5/30 8 大连屈臣氏个人用品有限公司 351.2 6 2011/1/18 93、2017/1/17 9 大连尖沙嘴餐饮有限公司 335.1 2 2014/11/5 2016/11/4 10 大连莱卡门服装有限公司 317.4 2 2015/10/1 2017/9/30 3.4 竞争性物业对比分析 3.4.1 竞争性物业对比分析 根据与本项目在商业形态、区位条件等方面的相似程度，我们在大连市选取了三个与本项目档次相同、规模相近的商业项目作为竞争性物业对比分析的对象：柏威年（大连）购物广场、大连罗斯福广场、大连麦凯乐总店。估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司32 竞争性物业一 项目名称 柏威年（大连）购物广场 建筑形态 B1-F5 物业位置 94、中山区大公街 7 号 开业年份 2015 年 建筑面积 169,000 平方米 商业形态 高端购物中心 交通状况 公交线路有 1 路、15 路、16 路、22 路、23 路、31 路、101 路、202 路、405 路、531路、708 路、709 路、710 路、531 路等；地铁 2 号线 租金水平 根据临街状况的不同，平均租金水平在 240 元/平方米/月左右，出租率 90%以上 各楼层租金水平如下：B1：100-1,600 元/平方米/月 1F：120-1,900 元/平方米/月 2F：80-1,270 元/平方米/月 3F：80-1,270 元/平方米/月 4F：105-1,660 95、元/平方米/月 5F：80-1,270 元/平方米/月 主要租户 MONTBLANC、谢瑞麟、I DO、通灵 TESIRO、ole、vivienne westwood、PANDORA、Samsonite、ECCO、LAMY、SWAROVSKI、双立人、moleskine、中信书店、星美影城、星巴克、西堤厚牛排、蓝蛙、鹿港小镇、西贝莜面村、兰巴赫等 项目配套 金融机构：汇丰银行、招商银行、中国建设银行 ATM、锦州银行 ATM、大连银行、上海浦东发展银行 商业：大商新玛特购物广场、麦凯乐大连总店、百年城 与本案可比性 综合性强；坪效低；位于中山路北侧，交通、停车略有不便 估价报告档号：F/BJ/96、15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司33 竞争性物业二 项目名称 大连罗斯福广场 建筑形态 B2-F5 物业位置 西安路 139 号 1 号 开业年份 2006 年 建筑面积 180,000 平方米 商业形态 高端购物中心 交通状况 公交线路有 6 路、10 路、31 路、39 路、201 路、202 路、503 路、522 路、528 路、534 路、705 路、708 路、931 路、地铁 1 号线、地铁 2 号线等 租金水平 根据临街状况的不同，平均租金水平在 200 元/平方米/月，出租率在 97%以上 各楼层租金水平如下：B1：11-195 元/平方米/月 1F：70-1397、00 元/平方米/月 2F：53-975 元/平方米/月 3F：46-845 元/平方米/月 4F：39-715 元/平方米/月 5F：28-520 元/平方米/月 主要品牌 H&M、ZARA、I Do、通灵 TESIRO、UNIQLO、国美电器、SEPHORA、阿玛施、COSTA、太平洋咖啡、华臣影城、东来顺饭庄、川人百味等 项目配套 金融机构：中国建设银行 ATM、中国银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行 ATM、中信银行、交通银行 商业：锦辉购物广场、百盛购物中心、福佳新天地购物广场 与本案可比性 位于大连市交通枢纽所在地；为快时尚品牌丰富的一站式购物中心；入驻品牌档次比百年城低 估价报98、告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司34 竞争性物业三 项目名称 大连麦凯乐总店 建筑形态 B2-F7 物业位置 中山区青泥街 57 号 开业年份 2004 年 建筑面积 88,000 平方米 商业形态 高端百货 交通状况 43 路、5 路、517 路、505 路、403 路、15 路、16 路、19 路、23 路、405 路、531路、534 路、702 路、708 路、708 路区间车、710 路、901 路、409 路 租金水平 租金收取方式为扣点与租金结合，两者取高，出租率 99%主要租户 LA MER、雅诗兰黛、倩碧、资生堂、CPB、娇韵诗、COACH、卡99、地亚、欧米茄、谢瑞麟、周生生、MAX&CO、D&G、Tommy Hilfiger、CK 等 项目配套 金融机构：中国银行、中国工商银行、东亚银行 ATM、中国建设银行、中国农业银行、大连银行、汇丰银行、中信银行 ATM、商业：大商新玛特购物广场、百年城、柏威年（大连）购物广场 与本案可比性 大连老牌购物中心，品牌影响力大；仅为百货，无休闲体验；改建后，品牌同质化严重 3.4.2 SWOT 分析 优势 区域优势：位于青泥洼桥商圈，该商圈是大连最悠久、最成熟的核心商圈，商业设施齐全。该商圈距离大连火车站较近，周边写字楼物业较多，能同时吸引商务人士及游客，客流量大，消费能力强。消费习惯：根据大连本地100、居民的消费习惯，青泥洼桥区域为全市中高端消费区，消费种类涵盖珠宝、餐饮、服装、电器、娱乐、休闲等类型，消费群体购买力旺盛。品牌吸引力：本项目自身品牌影响力较高，是大连市时尚百货的代表和推动者，形象、定位深入人心。同时，商场品牌与同商圈其他商场实现差异化经营，拥有国内外一线品牌入驻，品牌档次高，是集购物、休 估价报告档号：F/BJ/15-S/0196/FF 大连百年商城有限公司35 闲、娱乐于一体的高端购物中心。劣势 商品价格较高，部分消费者望而却步。装修改造后流失了部分客户，需要重新聚拢人气。机会 青泥洼桥商圈受众群体为中高端消费者，本项目购物环境舒适，业态丰富，将会受到中高端客户青睐。本项目101、位于五惠路与解放路交汇处，四面临街，交通通达度和停车便捷度均有利于吸引中高端客户。电商对百货业造成了巨大的冲击，但高端商品开始回归实体店，本项目需快速更新产品，引导时尚。威胁 本项目所在区域内大型综合性商业体较多，分流了部分消费者。电商对百货业冲击巨大，目前互联网的影响尚在。3.4.3 项目及项目区域未来十年租金增长率、售价增长率和出租率预测 根据戴德梁行对大连市高档购物中心的市场调研，我们预计未来十年内大连市高档购物中心租金增长率在 6%左右，2021-2022 年租金增长率约 5%，2023-2025 年租金增长率约 4%。结合本项目实际状况及租约情况，通过与大连市高档购物中心的一般情况比较，我们预计，未来十年内本项目出租率为 95%以上，在需求保持旺盛的情况下，租金和售价增长率将与大连市情况相近，租金和售价增长率在 3%-6%之间。未来十年 年平均增长率 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 租金增长率 6%6%6%6%6%5%5%4%4%4%售价增长率 6%6%6%6%6%5%5%4%4%4%出租率 95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%资料来源：戴德梁行