1、万科集团工程管理汇编万科集团工程管理汇编1万科集团工程精细化管理万科集团工程精细化管理第一部分、设计、成本、采购各阶段工作要求第一部分、设计、成本、采购各阶段工作要求第二部分、万科集团工程质量保证体系与重点第二部分、万科集团工程质量保证体系与重点第三部分、万科集团工程计划保证体系与重点第三部分、万科集团工程计划保证体系与重点第四部分、第四部分、万科集团工程管理保障的合约配合万科集团工程管理保障的合约配合第五部分、第五部分、通过减法学习万科集团工程质量管理通过减法学习万科集团工程质量管理万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点一、万科集团的工程质量管理理念一、万科集团的工程质2、量管理理念二、万科集团的工程管理策划与研发二、万科集团的工程管理策划与研发三、万科集团的工序、检验批质量管理三、万科集团的工序、检验批质量管理四、万科集团的工程质量细节管理四、万科集团的工程质量细节管理五、万科集团的设计工程质量保障五、万科集团的设计工程质量保障万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点六、产品标准化、系列化对工程质量的保障六、产品标准化、系列化对工程质量的保障七、万科集团的工程管理规划七、万科集团的工程管理规划八、万科集团供方质保体系的输出与管理八、万科集团供方质保体系的输出与管理九、万科集团的工程分户验收管理九、万科集团的工程分户验收管理万科集团工程质量保3、证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团的工程质量管理理念与质量文化：万科集团的工程质量管理理念与质量文化：万科集团的工程质量管理理念相对完善：万科集团的工程质量管理理念相对完善：国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在 施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统 化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保 障体系障体系万科集团的工程质量保证体系更多强调工程质量的系万科集团的工程质量保证体系更多强调工程质量的系 统性预防，包括：设计4、预防、招标采购预防、合约预统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预 防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工 单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目 开发全过程的工程质保体系管理开发全过程的工程质保体系管理万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点一级“检验”一级“检验”二级“质量保证”二级“质量保证”三级“预防”三级“预防”四级“完美”四级“完美”特点特点特点特点：通过工程通过工程通过工程 通过工程 检验保证质量检验保证质量检验保证质量检验保证质量缺乏质量意识和缺5、乏质量意识和缺乏质量意识和 缺乏质量意识和 专业知识专业知识专业知识专业知识方法方法方法方法：低效率低效率低效率 低效率 错误的使用质量错误的使用质量错误的使用质量 错误的使用质量 保证方法保证方法保证方法保证方法特点特点特点特点:改进工程改进工程改进工程 改进工程 质量管理过程质量管理过程质量管理过程质量管理过程一线人员积极介一线人员积极介一线人员积极介 一线人员积极介 入入入入方法方法方法方法：SPCSPC、评估、质量圈等评估、质量圈等评估、质量圈等 评估、质量圈等 工具工具工具工具特点特点特点特点:开发设计、开发设计、开发设计、开发设计、工艺能力和生产工艺能力和生产工艺能力和生产 工艺能6、力和生产 管理能力管理能力管理能力管理能力与供应一体化与供应一体化与供应一体化与供应一体化方法方法方法方法：设计评估、设计评估、设计评估、设计评估、质量问题模式分质量问题模式分质量问题模式分 质量问题模式分 析评估析评估析评估析评估特点特点特点特点:以最终客以最终客以最终客 以最终客 户为服务目标和户为服务目标和户为服务目标和 户为服务目标和 超一流产品超一流产品超一流产品超一流产品质量文化质量文化质量文化质量文化方法方法方法方法：质量功能质量功能质量功能 质量功能 调配、与客户供调配、与客户供调配、与客户供 调配、与客户供 方一起进行设计方一起进行设计方一起进行设计 方一起进行设计 评估评估7、评估评估质量管理的提高质量管理的提高质量管理的提高质量管理的提高万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：第一级：施工质量检验第一级：施工质量检验企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段 的检查，发现工程质量问题并予以解决的检查，发现工程质量问题并予以解决设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很8、 少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及 合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需 要完善要完善万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点第二级：工程质量保证第二级：工程质量保证企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检 验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工 质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料9、质 量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开 始积极参加质量管理始积极参加质量管理设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准 等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约 规划等还未介入系统的工程质量保障体系规划等还未介入系统的工程质量保障体系万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点第三级：工程质量预防第三级：工程质量预防设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始10、出 现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实 现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次 品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切 协作，供应商也主动配合企业提升产品质量协作，供应商也主动配合企业提升产品质量施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成 本的投入与认识还有待提升。全员质11、量意识尚未完全形本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形 成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点第四级：零缺陷管理（相对归零）第四级：零缺陷管理（相对归零）企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方 面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工 程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实 现现“零缺陷原则零缺陷原则”12、，与内部顾客和供应商保持良好的关，与内部顾客和供应商保持良好的关 系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应 商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准质量不质量不 符合标准符合标准插座高度不一致；地漏位置不合理；门窗、插座高度不一致；地漏位置不合理；门窗、表箱划痕；百叶窗与空调寿命表箱划痕；百叶窗与空调寿命维修维修 的习惯的习惯完善的客户服务系统，客户服务队伍庞大；完善的客户服务系统，客户服务队伍庞大；投诉龙湖；入伙后大量的维修投诉龙湖；入伙后大量的维修允许错误允许错误 的存在的存在共识：共识：工13、程质量优良率工程质量优良率85%85%已经不错了，不已经不错了，不 可能可能100%100%合格；工程部现场很认真很辛苦。合格；工程部现场很认真很辛苦。员工处理业主投诉避免了索赔受到奖励员工处理业主投诉避免了索赔受到奖励维修维修 的习惯的习惯制造业通常制造业通常20%20%以上的营业收入用于做错产以上的营业收入用于做错产 品的重新维修，服务业把品的重新维修，服务业把35%35%以上的营业成以上的营业成 本用于做错了事又重新做本用于做错了事又重新做根源根源 是什么是什么结果结果结果结果结果结果结果结果结果结果案例：全面质量管理在中国的失案例：全面质量管理在中国的失 败；海尔美国砸冰箱事件；败；海14、尔美国砸冰箱事件；皮格皮格 玛利翁效应玛利翁效应责任决定 第三方责任决定 自我负责定位内部弹性形式定位学习愿望价值体系合作外部自我教育企业文化企业文化集中组织结构分散职能组织程序核心流程复杂业务系统分散企业结构企业结构检验质量保证预防完美从文化变革入手从文化变革入手文化跃进文化跃进理想道路由公司文化开始理想道路由公司文化开始万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团企业质量文化强调的原则：万科集团企业质量文化强调的原则：1.1.1.1.树立正确的质量管理理念：树立正确的质量管理理念：2.2.2.2.工程质量标准必须是工程质量标准必须是“零缺陷零缺陷”：3.3.3.315、.以以“品质不符合标准的代价品质不符合标准的代价”衡量质量：衡量质量：4.4.4.4.以以“防患于未然防患于未然”为质量管理的制度：为质量管理的制度：5.5.5.5.以以“全面质量管理全面质量管理”为改进的基础：为改进的基础：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团工程质量管理理念体现的一些特点：万科集团工程质量管理理念体现的一些特点：工程质量工程质量施工质量施工质量工程质量工程质量不单纯只是工程管理部门的责任不单纯只是工程管理部门的责任工程质量工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对 企业工程质量通病，工程管理16、薄弱环节等提前采取设计防企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防 控的有效措施控的有效措施成本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的成本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的 价格竞争机制价格竞争机制招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的 基础基础万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某别墅项目将层层退台的露台设置为种某别墅项目将层层退台的露台设置为种 植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审 查未发现问17、题，施工单位按规范要求施查未发现问题，施工单位按规范要求施 工，监理单位按规范要求验收，甲方闭工，监理单位按规范要求验收，甲方闭 水试验复检合格，项目交付后不足一个水试验复检合格，项目交付后不足一个 月，就出现大量的漏水投诉及索赔月，就出现大量的漏水投诉及索赔万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点思考思考6060秒秒该图纸在防水该图纸在防水 节点设计上存节点设计上存 在什么问题或在什么问题或 隐患？隐患？万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：花池防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁花池防水与露台防水18、不封闭，花池台顶部与花池外壁 处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等 极易产生渗漏极易产生渗漏花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设 置附加防水层强化防水措施的要求置附加防水层强化防水措施的要求未考虑花池排水设19、计，花池长期积水会导致防水层失效未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效 产生渗漏及种植植物烂根死亡产生渗漏及种植植物烂根死亡万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点露台或屋顶种植花 池构造层次较多，需详细表明节点做 法及工艺要求露台或屋顶种植花 池构造层次较多，需详细表明节点做 法及工艺要求只在防水层之上设 置一道排水管道属 于设计错误，应考 虑上部防水层一旦 遭到破坏后的排水 措施只在防水层之上设 置一道排水管道属 于设计错误，应考 虑上部防水层一旦 遭到破坏后的排水 措施万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 导致设计出现错误的原因：导致20、设计出现错误的原因：国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图 集，设计质量完全依靠设计人员的业务经验。不配节集，设计质量完全依靠设计人员的业务经验。不配节 点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要 求，往往留下严重的设计隐患求，往往留下严重的设计隐患万科集团的全面质量管理，要求在设计阶段就应充分万科集团的全面质量管理，要求在设计阶段就应充分 考虑工程质量隐患，并提前采取设计预防措施考虑工程质量隐患，并提前采取设计预防措施万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 现场工程质21、量检验要求缺陷分析：现场工程质量检验要求缺陷分析：屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一 般均做闭水试验验收。而传统闭水试验检验验收对暴般均做闭水试验验收。而传统闭水试验检验验收对暴 雨侧壁冲刷，浇花溅水等常见情况无法得到有效检验。雨侧壁冲刷，浇花溅水等常见情况无法得到有效检验。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目外墙设计有外墙空调板用于放置某项目外墙设计有外墙空调板用于放置 空调室外机：图纸设计审查没有问题，空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范22、要求施工监理单位按图施工单位按规范要求施工监理单位按图 纸及规范验收合格，甲方工程部复检合纸及规范验收合格，甲方工程部复检合 格。项目交付后只要一下暴雨，格。项目交付后只要一下暴雨，8080以以 上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开 发商为此付出巨额索赔发商为此付出巨额索赔万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量事故原因分析：工程质量事故原因分析：下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根部积水，下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根部积水，从而发生外墙渗漏从而发生外墙渗漏23、外墙空调机板不像阳台、露台等人员经常活动的空间，外墙空调机板不像阳台、露台等人员经常活动的空间，很少有人清理地漏口的堵塞很少有人清理地漏口的堵塞万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：外墙空调板不宜采取有组织排水。如设计需要必须采外墙空调板不宜采取有组织排水。如设计需要必须采 取有组织排水时，此处应做专项防水设计取有组织排水时，此处应做专项防水设计外墙空调板嵌入墙体的根部应做现浇混凝土翻边设计，外墙空调板嵌入墙体的根部应做现浇混凝土翻边设计，加强结构自防水能力加强结构自防水能力外墙空调板如采用有组织排水。地漏应布置在空调板外墙空24、调板如采用有组织排水。地漏应布置在空调板 外侧，用水平支管引入雨水管道。避免紧靠外墙边布外侧，用水平支管引入雨水管道。避免紧靠外墙边布 置，预防因暴雨或管道堵塞产生积水从而导致外墙渗置，预防因暴雨或管道堵塞产生积水从而导致外墙渗 漏漏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 施工阶段容易忽视的质量细节：施工阶段容易忽视的质量细节：外墙外保温保温板与墙体根部交界处，应注意拼板方式：外墙外保温保温板与墙体根部交界处，应注意拼板方式：立板压平板，避免形成垂直缝隙产生渗漏隐患立板压平板，避免形成垂直缝隙产生渗漏隐患外墙外保温保温板与墙体根部交界处，宜按外墙阴角加外墙外保温保温板与墙25、体根部交界处，宜按外墙阴角加 强型的节点要求。预留宽度不小于强型的节点要求。预留宽度不小于2020的凹槽，采用发的凹槽，采用发 泡聚乙烯圆棒和耐候建筑密封膏嵌缝，加强局部薄弱环泡聚乙烯圆棒和耐候建筑密封膏嵌缝，加强局部薄弱环 节的防水保护节的防水保护万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计阶段应解决的工程质量问题：设计阶段应解决的工程质量问题：空调板也需要详细 的防水设计：取消 有组织排水型式，强调排水坡度，有 利于加快排水；设 计混凝土反梁，有 利于堵水。通过防 堵结合，能够彻底 杜绝了空调板根部 渗漏的隐患空调板也需要详细 的防水设计：取消 有组织排水型式，强调排26、水坡度，有 利于加快排水；设 计混凝土反梁，有 利于堵水。通过防 堵结合，能够彻底 杜绝了空调板根部 渗漏的隐患万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计阶段应解决的工程质量问题：设计阶段应解决的工程质量问题：外墙空调板如采取 有组织排水形式，其地漏应设置在外 侧，用水平支管引 入下水口外墙空调板如采取 有组织排水形式，其地漏应设置在外 侧，用水平支管引 入下水口万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 现场工程质量检验要求缺陷分析：现场工程质量检验要求缺陷分析：外墙淋水试验重点检查的是外门窗的防水性能和防水外墙淋水试验重点检查的是外门窗的防水性能和27、防水 质量；阳台和露台是按屋面要求有闭水试验检验要质量；阳台和露台是按屋面要求有闭水试验检验要 求；而对于空调机板，工程上没有专项防水检验的要求；而对于空调机板，工程上没有专项防水检验的要 求求万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 企业工程质量管理缺陷分析：企业工程质量管理缺陷分析：国家标准图集中没有空调机板可供设计选用的标准图，国家标准图集中没有空调机板可供设计选用的标准图，设计单位往往不清楚设计控制要点设计单位往往不清楚设计控制要点房地产公司设计部、工程部及监理单位不清楚重点部房地产公司设计部、工程部及监理单位不清楚重点部 位的防渗漏设计审查要点，施工图审查未发现重28、大设位的防渗漏设计审查要点，施工图审查未发现重大设 计隐患，技术方案审查未发挥有效作用计隐患，技术方案审查未发挥有效作用万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 企业工程质量管理缺陷分析：企业工程质量管理缺陷分析：施工单位对易产生渗漏的重点部位没有专项的施工单位对易产生渗漏的重点部位没有专项的工程防工程防 渗漏施工方案渗漏施工方案房地产企业没有针对房地产企业没有针对“企业工程质量通病企业工程质量通病”的工程质的工程质 量保证体系，未实行全面质量管理，对设计环节的质量保证体系，未实行全面质量管理，对设计环节的质 量控制缺乏有效管理量控制缺乏有效管理万科集团工程质量保证体系与重29、点万科集团工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目施工图的 屋面防水构造设计：除构造做 法要求外，其余 均为细部节点图 集引注某项目施工图的 屋面防水构造设计：除构造做 法要求外，其余 均为细部节点图 集引注思考思考6060秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 屋面防水构造设计容易忽视的环节：屋面防水构造设计容易忽视的环节：屋面防水层与保护层之间未设置浮筑隔离层：浮筑层也屋面防水层与保护层之间未设置浮筑隔离层：浮筑层也 成隔离层，其设置的目的30、是将柔性防水层与保护层分成隔离层，其设置的目的是将柔性防水层与保护层分 开，以适应不同的变形活动。避免不同的收缩变形对防开，以适应不同的变形活动。避免不同的收缩变形对防 水层张拉造成破坏。一些屋面防水施工完成后闭水试验水层张拉造成破坏。一些屋面防水施工完成后闭水试验 合格，做完保护层后防水却出现失效现象，除了成品保合格，做完保护层后防水却出现失效现象，除了成品保 护原因外，往往是不同收缩变形造成已合格的防水遭到护原因外，往往是不同收缩变形造成已合格的防水遭到 破坏破坏说明：地下车库顶板也应考虑浮筑隔离层的设置说明：地下车库顶板也应考虑浮筑隔离层的设置万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质31、量保证体系与重点 屋面防水构造设计容易忽视的环节：屋面防水构造设计容易忽视的环节：屋面防水保护层未设置分格缝：屋面防水保护层留分格屋面防水保护层未设置分格缝：屋面防水保护层留分格 缝是为了防止保护层因伸缩开裂而拉裂防水材料，从而缝是为了防止保护层因伸缩开裂而拉裂防水材料，从而 造成屋面渗漏设计单位在屋面防水设计时，应按造成屋面渗漏设计单位在屋面防水设计时，应按屋面屋面 工程技术规范工程技术规范要求间距留置分格缝要求间距留置分格缝万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 屋面防水技术规程屋面防水技术规程GB50345GB50345-20042004：万科集团工程质量保证体系与32、重点万科集团工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目采用下沉式卫生间设计。为保证某项目采用下沉式卫生间设计。为保证 卫生间防水质量，设计采用两道柔性防卫生间防水质量，设计采用两道柔性防 水层。图纸设计审查没有问题，施工单水层。图纸设计审查没有问题，施工单 位按规范要求施工，监理单位按图纸及位按规范要求施工，监理单位按图纸及 规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。项目交付三个月后，项目交付三个月后，30%30%以上的卫生间以上的卫生间 开始出现渗漏开始出现渗漏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点思33、考思考6060秒秒该图纸在防水该图纸在防水 节点设计上存节点设计上存 在什么问题或在什么问题或 隐患？隐患？万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量事故原因分析：工程质量事故原因分析：陶粒砼垫层中的轻质陶粒吸潮性较好，施工中很难保陶粒砼垫层中的轻质陶粒吸潮性较好，施工中很难保 证垫层内潮气完全排出。潮气长期积聚易引起垫层轻证垫层内潮气完全排出。潮气长期积聚易引起垫层轻 微变形从而破坏上层防水层微变形从而破坏上层防水层陶粒砼垫层无排水措施，一旦上层防水层遭到破坏或陶粒砼垫层无排水措施，一旦上层防水层遭到破坏或 垫层内管道出现渗漏，水无法顺利排出垫层内管道出现渗漏，水34、无法顺利排出万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量事故原因分析：工程质量事故原因分析：下层防水层未考虑施工的易建性和工序交叉的成品保下层防水层未考虑施工的易建性和工序交叉的成品保 护管理要求，未设置有效的防水保护层。水泥砂浆保护管理要求，未设置有效的防水保护层。水泥砂浆保 护层和陶粒砼垫层施工时，极易破坏已验收合格的下护层和陶粒砼垫层施工时，极易破坏已验收合格的下 层防水层层防水层卫生间降板根部砼振捣不密实极易产生微细的砼缝隙，卫生间降板根部砼振捣不密实极易产生微细的砼缝隙，从而导致根部出现渗漏从而导致根部出现渗漏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保35、证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：工程防渗漏的关键性构造设计或节点设计，不仅要考工程防渗漏的关键性构造设计或节点设计，不仅要考 虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序 交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。设计阶交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。设计阶 段应考虑关键部位的施工工艺控制要求，提高施工管段应考虑关键部位的施工工艺控制要求，提高施工管 理的可靠性理的可靠性万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点下沉式卫生间坑底应 增设一侧排地漏排 水，地漏口应设置滤 水石砬和镀锌钢丝网下沉式卫生36、间坑底应 增设一侧排地漏排 水，地漏口应设置滤 水石砬和镀锌钢丝网下沉式卫生间下层防 水层宜增设苯板保护 层，避免后续施工产 生破坏下沉式卫生间下层防 水层宜增设苯板保护 层，避免后续施工产 生破坏卫生间降板根部宜采 取强化防水节点处理卫生间降板根部宜采 取强化防水节点处理万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析设计环节未考虑工程质量隐患或工程质量通病的预防，设计环节未考虑工程质量隐患或工程质量通病的预防，未考虑施工的易建性和合理性。导致施工质量缺陷产生未考虑施工的易建性和合理性。导致施工质量37、缺陷产生设计环节还应考虑目前工程施工产业化工人的缺失和施设计环节还应考虑目前工程施工产业化工人的缺失和施 工手工操作不可避免的偏差对工程质量带来的影响工手工操作不可避免的偏差对工程质量带来的影响上述案例均属于以设计质量责任为主的工程质量事故。上述案例均属于以设计质量责任为主的工程质量事故。工程管理部门应承担部分审图责任工程管理部门应承担部分审图责任万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水 层选用甲方指定分包层选用甲方指定分包SBSSBS改性沥青防水改性沥38、青防水 卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温 层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严 格控制材料、工艺和节点。监理按规范格控制材料、工艺和节点。监理按规范 要求检验各个环节并验收合格，甲方工要求检验各个环节并验收合格，甲方工 程部屋面闭水试验复检合格，工程交付程部屋面闭水试验复检合格，工程交付 半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶 板出现大量结露，部分住户顶板出现渗板出现大量结露，部分住户顶板出现渗 漏漏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺39、陷分析：简单思考简单思考6060秒：该案例在设计检查、材料检验、工艺质秒：该案例在设计检查、材料检验、工艺质 量全部验收合格的情况下，为什么还会出现质量问题？量全部验收合格的情况下，为什么还会出现质量问题？工程中单项材料的验收合格并不代表该材料质量符合国工程中单项材料的验收合格并不代表该材料质量符合国 家规范要求：最常见的就是材料的相容性、匹配性质量家规范要求：最常见的就是材料的相容性、匹配性质量 问题和材料在施工过程中管理的可靠性质量问题问题和材料在施工过程中管理的可靠性质量问题如：屋面卷材、粘接剂与保温板的相容性；外保温苯板如：屋面卷材、粘接剂与保温板的相容性；外保温苯板 与聚合物抗裂砂浆40、的相容性；涂料底涂、中涂和面涂的与聚合物抗裂砂浆的相容性；涂料底涂、中涂和面涂的 相容性等相容性等万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：选用改性沥青防水卷材与模塑或挤塑聚苯板直接粘接选用改性沥青防水卷材与模塑或挤塑聚苯板直接粘接 时，其粘接剂及卷材挥发物分为溶剂型和非溶剂型两种。时，其粘接剂及卷材挥发物分为溶剂型和非溶剂型两种。其中溶剂型的挥发物含有苯环，会对聚苯板产生溶解性其中溶剂型的挥发物含有苯环，会对聚苯板产生溶解性 腐蚀。因其腐蚀周期往往较长，一般在施工期内无法发腐蚀。因其腐蚀周期往往较长，一般在施工期内无法发 现，房41、屋交付后随时间会逐渐出现质量问题现，房屋交付后随时间会逐渐出现质量问题万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量检测缺陷分析：工程质量检测缺陷分析：倒置式屋面为保证工程质量，其保温层和防水层不宜发倒置式屋面为保证工程质量，其保温层和防水层不宜发 生直接接触，应采取有效的隔离措施生直接接触，应采取有效的隔离措施如从成本和工期要求角度必须采取保温层与防水层直接如从成本和工期要求角度必须采取保温层与防水层直接 接触的构造做法，应采取非溶剂型的防水卷材或自带保接触的构造做法，应采取非溶剂型的防水卷材或自带保 护膜的自粘型防水卷材，并对卷材、粘接剂做相容性检护膜的自粘型防水卷42、材，并对卷材、粘接剂做相容性检 测试验测试验万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目为外墙外保温，采购部采购了某项目为外墙外保温，采购部采购了 某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使 用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格 按工艺要求施工，监理单位按图纸及按工艺要求施工，监理单位按图纸及 工艺要求验收合格，甲方工程部复检工艺要求验收合格，甲方工程部复检 合格。项目交付不足三月，外墙涂料合格。项目交付不足三月，外墙涂料 大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等大量出现龟裂、43、开裂、剥离、泛碱等 质量问题，部分出现外墙渗漏质量问题，部分出现外墙渗漏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：外墙涂料面层出现龟裂、裂缝、泛碱等现象，直观判断外墙涂料面层出现龟裂、裂缝、泛碱等现象，直观判断 应与涂料本身的施工质量关系不大，可以肯定是基层出应与涂料本身的施工质量关系不大，可以肯定是基层出 现问题现问题施工单位错误使用水泥腻子用做外墙涂料的基层，忽视施工单位错误使用水泥腻子用做外墙涂料的基层，忽视 了外墙外保温体系了外墙外保温体系“柔性渐变柔性渐变”的构造要求的构造要求万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质44、量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：在外保温体系的基层上施工涂料，相比于传统在抹涂于在外保温体系的基层上施工涂料，相比于传统在抹涂于 混凝土及各种砌筑墙体上水泥砂浆的基层上，存在着很混凝土及各种砌筑墙体上水泥砂浆的基层上，存在着很 大区别。对腻子、界面剂、涂料的材料要求要高很多，大区别。对腻子、界面剂、涂料的材料要求要高很多，对施工工艺的要求也与传统的施工工艺有所区别。对施工工艺的要求也与传统的施工工艺有所区别。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温体系的构造特点：外墙外保温体系的构造特点：膨胀聚苯板与聚合物 抗裂砂浆的导热系数 相差45、22倍以上，聚合 物抗裂砂浆受苯板热 阻性影响，外部热量 无法传导，其变形量 远大于传统构造的水 泥砂浆面层膨胀聚苯板与聚合物 抗裂砂浆的导热系数 相差22倍以上，聚合 物抗裂砂浆受苯板热 阻性影响，外部热量 无法传导，其变形量 远大于传统构造的水 泥砂浆面层万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温体系的构造特点：外墙外保温体系的构造特点：外墙外保温体系的构造设计要求外层变形量应高于内层外墙外保温体系的构造设计要求外层变形量应高于内层 变形量，各层弹性模量变化的指标应匹配逐层渐变，满变形量，各层弹性模量变化的指标应匹配逐层渐变，满 足允许变形和限制变形的原则。各46、层材料之间应能分散足允许变形和限制变形的原则。各层材料之间应能分散 和消解变形应力。只有这样，才能保证外墙具有良好的和消解变形应力。只有这样，才能保证外墙具有良好的 保温隔热、抗裂抗变形和抗渗漏等综合性能。外装饰面保温隔热、抗裂抗变形和抗渗漏等综合性能。外装饰面 层因依附在外墙外保温体系上，设计选材时应统一考虑层因依附在外墙外保温体系上，设计选材时应统一考虑万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温体系的构造特点：外墙外保温体系的构造特点：聚合物抗裂砂浆具有较好的柔性（压折比聚合物抗裂砂浆具有较好的柔性（压折比3.03.0）而传）而传 统水泥砂浆为脆性材料（压折比47、为统水泥砂浆为脆性材料（压折比为6 67 7）。依据外墙保）。依据外墙保 温体系面层材料与底材柔性渐变相匹配的基本要求，目温体系面层材料与底材柔性渐变相匹配的基本要求，目 前市场上很多能用于传统抹涂于混凝土及各种砌体水泥前市场上很多能用于传统抹涂于混凝土及各种砌体水泥 砂浆基层上的，所谓柔性外墙腻子或弹性防水涂料，并砂浆基层上的，所谓柔性外墙腻子或弹性防水涂料，并 不一定适用于有外保温系统的新型墙体基层不一定适用于有外保温系统的新型墙体基层万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温体系对外墙腻子的四项基本要求：外墙外保温体系对外墙腻子的四项基本要求：外墙腻子施工固48、化干燥后形成的腻子层，其柔韧性应大外墙腻子施工固化干燥后形成的腻子层，其柔韧性应大 于保温体系抗裂砂浆的柔韧性于保温体系抗裂砂浆的柔韧性外保温体系基层上的涂料施工，必须采用柔性适当的腻外保温体系基层上的涂料施工，必须采用柔性适当的腻 子，才能保证腻子层不因基层变形而开裂，从而保证外子，才能保证腻子层不因基层变形而开裂，从而保证外 墙涂料的质量墙涂料的质量万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温体系对外墙腻子的四项基本要求：外墙外保温体系对外墙腻子的四项基本要求：外墙腻子的耐水性应达到在相对长时间（浸水外墙腻子的耐水性应达到在相对长时间（浸水96h96h无异无异 49、常检验）的潮湿、淋雨环境中能保持不粉化不起泛、不常检验）的潮湿、淋雨环境中能保持不粉化不起泛、不 剥落的性能，这一点是保持涂层装饰质量的基本条件剥落的性能，这一点是保持涂层装饰质量的基本条件外墙腻子的耐碱性应考虑外保温体系下聚合物抗裂砂浆外墙腻子的耐碱性应考虑外保温体系下聚合物抗裂砂浆 为水泥基材料，刮涂腻子时基层的碱性较高，腻子层具为水泥基材料，刮涂腻子时基层的碱性较高，腻子层具 备一定的耐碱性（耐碱备一定的耐碱性（耐碱48h48h无异常检验），可以防止发无异常检验），可以防止发 生泛碱生泛碱万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温体系对外墙腻子的四项基本要求50、：外墙外保温体系对外墙腻子的四项基本要求：外墙腻子的施工性包括外墙腻子刮涂施工性能和打磨施工外墙腻子的施工性包括外墙腻子刮涂施工性能和打磨施工 性能两项指标应相互平衡性能两项指标应相互平衡外墙腻子的打磨性越好，腻子层越脆，乳液含量越低，柔外墙腻子的打磨性越好，腻子层越脆，乳液含量越低，柔 性也就越差。极易产生开裂，影响外墙涂料的施工质量性也就越差。极易产生开裂，影响外墙涂料的施工质量相反，腻子层的柔性越好，所需要的弹性乳液量越大，腻相反，腻子层的柔性越好，所需要的弹性乳液量越大，腻 子成本会增加，不利于成本控制。而且腻子层柔性越好，子成本会增加，不利于成本控制。而且腻子层柔性越好，就越难以打磨51、，不利于施工，二者之间应寻求平衡就越难以打磨，不利于施工，二者之间应寻求平衡外墙外保温体系下，一般要求外墙腻子的动态抗裂性能在外墙外保温体系下，一般要求外墙腻子的动态抗裂性能在 0.150.150.30mm0.30mm之间为宜之间为宜万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温体系对外墙腻子的四项基本要求：外墙外保温体系对外墙腻子的四项基本要求：外墙腻子层应与抗裂层有很好的粘结力，这样才能保证外墙腻子层应与抗裂层有很好的粘结力，这样才能保证 腻子层不空鼓、不爆皮、不剥落腻子层不空鼓、不爆皮、不剥落腻子层还要与涂料层保持很好的粘结力，以保证面层涂腻子层还要与涂料层保持52、很好的粘结力，以保证面层涂 料不剥落料不剥落腻子层还要与涂料层保持很好的粘结力，以保证面层涂腻子层还要与涂料层保持很好的粘结力，以保证面层涂 料不剥落料不剥落万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温体系对材料选择容易出现的误区：外墙外保温体系对材料选择容易出现的误区：并不是所有的外墙柔性耐水腻子，都符合与聚合物抗裂并不是所有的外墙柔性耐水腻子，都符合与聚合物抗裂 砂浆之间柔性渐变的相容性要求砂浆之间柔性渐变的相容性要求一些施工企业为节约一些施工企业为节约“成本成本”，取消外墙柔性耐水腻子。，取消外墙柔性耐水腻子。采用刮涂传统的水泥加建筑胶（采用刮涂传统的水泥加建53、筑胶（108108、801801、701701胶等）胶等）调配成的水泥腻子。甚至还有直接在聚合物砂浆上找平调配成的水泥腻子。甚至还有直接在聚合物砂浆上找平 涂刷涂料的现象。这些材料构成的基层，不具有随聚合涂刷涂料的现象。这些材料构成的基层，不具有随聚合 物砂浆抗裂基层变形而不开裂的性能要求。物砂浆抗裂基层变形而不开裂的性能要求。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温体系对材料选择容易出现的误区：外墙外保温体系对材料选择容易出现的误区：一些房地产企业或施工企业为节约一些房地产企业或施工企业为节约“成本成本”，取消外墙，取消外墙 涂料的底涂，或采用与面层涂料不匹配54、的界面剂处理基涂料的底涂，或采用与面层涂料不匹配的界面剂处理基 层。忽视了在外保温体系下，底涂除了隔离基层防泛碱层。忽视了在外保温体系下，底涂除了隔离基层防泛碱 外，还具备透气性和加强与涂料面层的结合强度作用外，还具备透气性和加强与涂料面层的结合强度作用万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 现场工程质量检测缺陷分析：现场工程质量检测缺陷分析：外墙柔性耐水腻子市场上假材料比较多，如不采取甲方外墙柔性耐水腻子市场上假材料比较多，如不采取甲方 抽样、指定送检，仅靠合格证、检测报告、见证取样及抽样、指定送检，仅靠合格证、检测报告、见证取样及 复试报告等，很难发现材料造假复试报告55、等，很难发现材料造假部分监理工程师不掌握一些现场简单有效的识别合格材部分监理工程师不掌握一些现场简单有效的识别合格材 料的检测方法（弯曲板检验、醋酸测碱法等）料的检测方法（弯曲板检验、醋酸测碱法等）万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 企业工程质量管理缺陷分析：企业工程质量管理缺陷分析：房地产企业外墙涂料质量控制过多关注施工现场的工艺房地产企业外墙涂料质量控制过多关注施工现场的工艺 质量控制，较少关注设计保障和材料匹配性的保障。外质量控制，较少关注设计保障和材料匹配性的保障。外 保温体系下外墙涂料或腻子、底涂等选择不当，不仅会保温体系下外墙涂料或腻子、底涂等选择不当，不56、仅会 产生涂料工程质量问题，严重时还会导致外墙渗漏。产生涂料工程质量问题，严重时还会导致外墙渗漏。房地产企业设计部、采购部往往不清楚外保温体系下外房地产企业设计部、采购部往往不清楚外保温体系下外 墙涂料材料匹配性的要求，极易出现单项产品合格，综墙涂料材料匹配性的要求，极易出现单项产品合格，综 合在一起使用不合格的情况。忽视相容性控制检验要求。合在一起使用不合格的情况。忽视相容性控制检验要求。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某地产项目地下车库防水，原设计选某地产项目地下车库防水，原设计选 用用SBSSBS 型改性沥57、青聚酯胎卷材防水。型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为了节约成本，要求开发商成本部门为了节约成本，要求 设计改用双组分设计改用双组分JSJS复合防水涂料，并复合防水涂料，并 因节约成本因节约成本5050万元受到公司嘉奖。后万元受到公司嘉奖。后 期该项目地下室发生大面积渗漏，维期该项目地下室发生大面积渗漏，维 修成本高达修成本高达280280万元。万元。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：JSJS防水涂料具备可在潮湿基层上施工；不受基层形状限防水涂料具备可在潮湿基层上施工；不受基层形状限 制，可做成连续无缝整体防水层；与58、基层具有良好的粘制，可做成连续无缝整体防水层；与基层具有良好的粘 接性，与基层无走水层，可适当补偿刚性防水；施工便接性，与基层无走水层，可适当补偿刚性防水；施工便 利等优点。从材料表面的特性分析和材料技术指标分利等优点。从材料表面的特性分析和材料技术指标分 析，完全可以用作地下室防水析，完全可以用作地下室防水万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：JSJS防水涂料的防水质量，不止和防水厚度和涂布遍数有防水涂料的防水质量，不止和防水厚度和涂布遍数有 关，还和涂料拌和分相的质量有关。即使多涂刷关，还和涂料拌和分相的质量有关。即使多涂59、刷1 12 2遍遍 防水涂料，防水质量不一定能够得到保证防水涂料，防水质量不一定能够得到保证JSJS防水涂料存在拌和后的使用时限要求，施工现场很难防水涂料存在拌和后的使用时限要求，施工现场很难 进行监管进行监管万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点地下室防水因需要大面积涂刷，现场防水涂层的厚度、地下室防水因需要大面积涂刷，现场防水涂层的厚度、均匀度等质量难以监管，现场检测难度较高，质量检查均匀度等质量难以监管，现场检测难度较高，质量检查 可控性极差可控性极差万科集团取消卫生间水泥渗透结晶防水涂料的选用，也万科集团取消卫生间水泥渗透结晶防水涂料的选用，也 是出于同样的考虑是60、出于同样的考虑JSJS防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质量通过施工防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质量通过施工 管理很难控制，质量检测可控性极低，并不适用于地下管理很难控制，质量检测可控性极低，并不适用于地下 室这种大面积涂刷，对涂层厚度、均匀度要求极高的场室这种大面积涂刷，对涂层厚度、均匀度要求极高的场 所所 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 JSJS防水涂料和防水涂料和SBSSBS卷材防水的材料对比：卷材防水的材料对比：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 企业工程质量管理缺陷分析：企业工程61、质量管理缺陷分析：房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采 购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控 制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要 求，往往存在理论合格的错误判断求，往往存在理论合格的错误判断成本节约的考核指标应采用价值综合评定（不合格的代成本节约的考核指标应采用价值综合评定（不合格的代 价），不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标价），不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程62、质量保证体系与重点 全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考 虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材 料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹 配性等要求配性等要求采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要 求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程63、管理部门 确认确认上述案例均属于属于以采购质量责任为主的工程质量事上述案例均属于属于以采购质量责任为主的工程质量事 故故万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点万科集团企业工程质量保万科集团企业工程质量保 证体系框架的确定，为何证体系框架的确定，为何 会采取后面介绍的一系列会采取后面介绍的一系列 工程质量管控手段，源于工程质量管控手段，源于 其全面工程质量管理的策其全面工程质量管理的策 划，分析其管理管理短板划，分析其管理管理短板 产生的原因并有针对性的产生的原因并有针对性的 予以改进。予以改进。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团全面工程64、质量管理的概念：万科集团全面工程质量管理的概念：质量策划：质量策划：确定与项目相关的质量标准，并决定如何满足这些标准质量保证：质量保证：定期评价总体项目绩效，制定阶段性质量管理目标，以 提供项目满足相关质量标准的信心质量控制：质量控制：监控具体项目结果以确定其是否符合相关的质量标准，并制定相应措施来消除导致绩效不令人满意的原因万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团工程质量策划问卷调研结果分析：万科集团工程质量策划问卷调研结果分析：影响工程质量的主要外部因素（前五位）：影响工程质量的主要外部因素（前五位）：1.监理公司未实行有效监管2.施工单位质保体系不健全3.设65、计施工图质量不完善4.总、分包单位不履行管理、配合职责5.劳务的工艺质量能力不足万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团工程质量策划问卷调研结果分析：万科集团工程质量策划问卷调研结果分析：影响工程质量的主要内部因素（前五位）：影响工程质量的主要内部因素（前五位）：1.工程管理人员过程质量管控能力不足2.计划工期过短，合理工序穿插、技术间歇无法保障3.设计变更过多4.招标文件、合约文件中技术管理部分约定不清5.对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量策划对外部资源管理能力的分析：工程质66、量策划对外部资源管理能力的分析：设计单位对工程质量的影响：设计单位对工程质量的影响：监理单位对工程质量的影响：监理单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：国家现行规范法规对工程质量的影响：国家现行规范法规对工程质量的影响：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计单位对工程管理的影响：设计单位对工程管理的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计 节点图或引用节点图集错误，无法满足施工需要节点图或引用节点图集错误，无法满足施工需要设计施工图设计施工图“错、漏、碰、缺错、漏、碰、67、缺”严重，违反强制性设计严重，违反强制性设计 规范要求现象普遍规范要求现象普遍万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计单位对工程管理的影响：设计单位对工程管理的影响：建设部建设部20072007年对全国设计单位做的强制性设计规范执年对全国设计单位做的强制性设计规范执 行情况进行的普查：全中国没有一家设计单位的设计行情况进行的普查：全中国没有一家设计单位的设计 施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计单位对工程管理的影响：设计单位对工程管理的影响：万科集团通过其68、对业主投诉分和工程质量后评估、设计万科集团通过其对业主投诉分和工程质量后评估、设计 质量后评估所做的分析，发现近质量后评估所做的分析，发现近31.631.6左右质量问题是左右质量问题是 由于设计不合理、设计错漏碰缺等设计缺陷引起的。由于设计不合理、设计错漏碰缺等设计缺陷引起的。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：思考思考6060秒秒倒置式屋面最倒置式屋面最 大的设计隐患大的设计隐患 是什么？是什么？设计上如何解设计上如何解 决倒置式屋面决倒置式屋面 存在的隐患？存在的隐患？万科集团工程质量69、保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 倒置式屋面存在的设计隐患：倒置式屋面存在的设计隐患：缺乏保温层的排水设计：缺乏保温层的排水设计：倒置式屋面保温层上的压置层并不能起到真正的防水作倒置式屋面保温层上的压置层并不能起到真正的防水作 用，保温层铺砌的聚苯板的板缝实际施工过程中很难做用，保温层铺砌的聚苯板的板缝实际施工过程中很难做 到封堵严密，往往会产生水汽进入。保温层内水汽经久到封堵严密，往往会产生水汽进入。保温层内水汽经久 不散，不仅削弱保温的效果，还往往造成防水层的破坏不散，不仅削弱保温的效果，还往往造成防水层的破坏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 倒置式70、屋面构造设计上存在的一些误区：倒置式屋面构造设计上存在的一些误区：增加一道防水层保护：增加一道防水层保护：一些设计人员误认为在压置层上部或下部增加一道防水一些设计人员误认为在压置层上部或下部增加一道防水 层，可以有效的避免压置层防水能力的不足。忽视了两层，可以有效的避免压置层防水能力的不足。忽视了两 道防水层之间，很容易产生水汽双封的情况。尤其是在道防水层之间，很容易产生水汽双封的情况。尤其是在 温度变化明显的情况下，后增加的防水层极易遭到破坏温度变化明显的情况下，后增加的防水层极易遭到破坏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 倒置式屋面构造设计上存在的一些误区：倒置式71、屋面构造设计上存在的一些误区：屋面排水设计的排水坡度选择：屋面排水设计的排水坡度选择：排水设计的屋面坡度，设计人员往往按规范规定的排水设计的屋面坡度，设计人员往往按规范规定的2 23 3 选取。忽视了这一规范要求对应的是一般的平屋面、选取。忽视了这一规范要求对应的是一般的平屋面、明面排水的设计条件。而倒置式屋面因为聚苯板的粘接明面排水的设计条件。而倒置式屋面因为聚苯板的粘接 和暗排水形式，其水阻较大，设计坡度应适当放大和暗排水形式，其水阻较大，设计坡度应适当放大万科集团工程案例设计后评估提出，倒置式屋面坡度宜按万科集团工程案例设计后评估提出，倒置式屋面坡度宜按 3 34 4选取，水落口周边坡度72、宜按选取，水落口周边坡度宜按5 58 8选取选取万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 倒置式屋面国家规范图集对设计人员的误导：倒置式屋面国家规范图集对设计人员的误导：国家标准图集国家标准图集平屋面建筑构造（一）平屋面建筑构造（一）99J2012199J20121中，中，倒置式屋面构造的压置层，只包括开敞式。并没有封闭倒置式屋面构造的压置层，只包括开敞式。并没有封闭 式压置层。而开敞式压置层不适用于上人屋面。同时也式压置层。而开敞式压置层不适用于上人屋面。同时也 仅适用于少雨多旱地区，并不适于多雨地区仅适用于少雨多旱地区，并不适于多雨地区万科集团工程质量保证体系与重点万科73、集团工程质量保证体系与重点 倒置式屋面国家规范图集对设计人员的误导：倒置式屋面国家规范图集对设计人员的误导：设计人员在屋面保温设计时，往往只关注屋面保温材料设计人员在屋面保温设计时，往往只关注屋面保温材料 的导热性能。目前国家相关规范和图集在选择屋面保温的导热性能。目前国家相关规范和图集在选择屋面保温 的模压聚苯板密度时，主要考虑的是荷载因素：不上人的模压聚苯板密度时，主要考虑的是荷载因素：不上人 屋面，选屋面，选15kg/m15kg/m3 3。可承受有限荷载选。可承受有限荷载选20kg/m20kg/m3 3。可承受。可承受 较大荷载选较大荷载选30kg/m30kg/m3 3。作为屋面保温层，74、应充分考虑其吸水率、变形率、平整作为屋面保温层，应充分考虑其吸水率、变形率、平整 度等要求，宜选用挤塑聚苯板。当采用模塑聚苯板时，度等要求，宜选用挤塑聚苯板。当采用模塑聚苯板时，无论屋面上人与否，密度要求宜为无论屋面上人与否，密度要求宜为30kg/m30kg/m3 3，以防止模塑以防止模塑 聚苯板变形率、吸水率过大导致屋面防水失效聚苯板变形率、吸水率过大导致屋面防水失效万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 倒置式屋面保温材料选择上存在的误区：倒置式屋面保温材料选择上存在的误区：倒置式屋面不应采用通用的挤塑聚苯板，应采用屋面专倒置式屋面不应采用通用的挤塑聚苯板，应采用屋面75、专 用的挤塑聚苯板。其板下纵向边缘应留有用于排水排气用的挤塑聚苯板。其板下纵向边缘应留有用于排水排气 的凹槽，以保证进入保温层内的水汽排出。屋面专用挤的凹槽，以保证进入保温层内的水汽排出。屋面专用挤 塑聚苯板应在工厂完成凹槽封边，严禁现场开槽封边塑聚苯板应在工厂完成凹槽封边，严禁现场开槽封边万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计应明确倒置式屋面施工工艺控制要求：设计应明确倒置式屋面施工工艺控制要求：国家外保温施工工艺规程规定，聚苯板可以采用点粘或国家外保温施工工艺规程规定，聚苯板可以采用点粘或 条粘的施工工艺条粘的施工工艺对于倒置式屋面而言，其挤塑聚苯板应采用点粘的76、施工对于倒置式屋面而言，其挤塑聚苯板应采用点粘的施工 工艺，不应采用条粘的施工工艺，以保障保温层水汽排工艺，不应采用条粘的施工工艺，以保障保温层水汽排 出。设计图纸在构造做法中应予以明确，避免施工单位出。设计图纸在构造做法中应予以明确，避免施工单位 理解错误。理解错误。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：思考思考6060秒秒该设计图纸该设计图纸 什么部位存在什么部位存在 严重的设计隐严重的设计隐 患？为什么？患？为什么？万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计质量77、缺陷分析：设计质量缺陷分析：屋面聚苯板在实际施工过程中，很难保证所有拼接缝隙屋面聚苯板在实际施工过程中，很难保证所有拼接缝隙 的严密性，尤其是在其与女儿墙、出屋面物体、阴阳角、的严密性，尤其是在其与女儿墙、出屋面物体、阴阳角、雨落水口等部位雨落水口等部位卷材防水的弯折性、延展性较差，尤其是泛水根部，是卷材防水的弯折性、延展性较差，尤其是泛水根部，是 其防护的薄弱环节。其防护的薄弱环节。未考虑未考虑屋面保温聚苯板与翻边砼结合的严密性屋面保温聚苯板与翻边砼结合的严密性屋面保温的空腔效应、保温板表面热聚集的温度变形效屋面保温的空腔效应、保温板表面热聚集的温度变形效 应等，容易导致水泥砂浆找平层变形，78、从而拉裂防水层应等，容易导致水泥砂浆找平层变形，从而拉裂防水层万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团工程质量策划设计后评估的设计修改：万科集团工程质量策划设计后评估的设计修改：屋面保温施工时，出屋屋面保温施工时，出屋 面烟道周圈预留（屋面面烟道周圈预留（屋面 保温板厚度保温板厚度3 3）10 10 的塑料条，屋面找坡的塑料条，屋面找坡 层施工前抽出塑料条，层施工前抽出塑料条，凹槽内嵌聚氨酯密封膏凹槽内嵌聚氨酯密封膏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：思考思考79、6060秒秒该设计图纸该设计图纸 什么部位存在什么部位存在 严重的设计隐严重的设计隐 患？为什么？患？为什么？室外地坪室外地坪万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：设计质量缺陷分析：首层圈梁应考虑与室外地坪的关系，不应在梁底与室外首层圈梁应考虑与室外地坪的关系，不应在梁底与室外 地坪之间存在间隙，以避免产生渗漏或影响首层防潮效地坪之间存在间隙，以避免产生渗漏或影响首层防潮效 果。设计应考虑采取增加梁高或采取梁挂板的方式，使果。设计应考虑采取增加梁高或采取梁挂板的方式，使 梁底或挂板底低于室外地坪不少于梁底或挂板底低于室外地坪不少于100100首层圈梁与80、室外地坪关系错误首层圈梁与室外地坪关系错误万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：设计质量缺陷分析：结构尺寸、建筑尺寸、净空尺寸关系的核对结构尺寸、建筑尺寸、净空尺寸关系的核对该项目设计结构空调板进深尺寸板外皮至结构墙体为该项目设计结构空调板进深尺寸板外皮至结构墙体为 600600，扣除抹灰层，扣除抹灰层4040（含找平找直）扣除外保温层（含找平找直）扣除外保温层 厚度厚度7070、扣除聚合物抗裂砂浆抹灰层、扣除聚81、合物抗裂砂浆抹灰层2020、扣除腻子、扣除腻子 层层1515。加上空调栏杆占空调板板内尺寸。加上空调栏杆占空调板板内尺寸7575。该项目。该项目 空调板实际进深净尺寸不足空调板实际进深净尺寸不足350350，如再考虑连接件、，如再考虑连接件、散热空间和安装空间，则无法满足空调机安装要求散热空间和安装空间，则无法满足空调机安装要求万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团工程质量事故后评估的案例：万科集团工程质量事故后评估的案例：设计施工图往 往仅提供构造 做法，不提供 节点详图及构 造节点要求设计施工图往 往仅提供构造 做法，不提供 节点详图及构 造节点要求万科集团82、工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量事故原因分析：工程质量事故原因分析：构造做法中露台处的保温层要先于防水层施工，因设计构造做法中露台处的保温层要先于防水层施工，因设计 未提供详图节点，施工单位及监理均理解为防水层只是未提供详图节点，施工单位及监理均理解为防水层只是 简单平铺。保温层施工后，防水层已无法做出泛水高简单平铺。保温层施工后，防水层已无法做出泛水高 度，只能破坏保温层重新施工。防水修补完后，又发现度，只能破坏保温层重新施工。防水修补完后，又发现 露台门槛处的防水与门框下口未形成封闭式防水层，再露台门槛处的防水与门框下口未形成封闭式防水层，再 次开始修补，因项83、目返工导致业主预验收延期次开始修补，因项目返工导致业主预验收延期露台板处保温层应先于防水层施工，而在露台外墙泛水露台板处保温层应先于防水层施工，而在露台外墙泛水 处则恰恰相反，应先做防水后做保温。处则恰恰相反，应先做防水后做保温。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：露台女儿墙 保温节点做法示意图露台女儿墙 保温节点做法示意图强制节能前强制节能前强制节能后强制节能后万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：设计质量缺陷分析：设计人员没有充分考虑设计人员没84、有充分考虑EPSEPS薄抹灰系统保温板的粘接形薄抹灰系统保温板的粘接形 式，局部空腔造成抹灰层开裂，雨水从缝隙中渗入，沿式，局部空腔造成抹灰层开裂，雨水从缝隙中渗入，沿 外墙产生串水，从薄弱处渗入内墙外墙产生串水，从薄弱处渗入内墙保温板拼接方式错误：保温板拼接方式错误：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团工程质量策划设计后评估的设计修改：万科集团工程质量策划设计后评估的设计修改：强制节能后，露台女 儿墙保温板应与露台 的屋面保温板形成整 体的外保温闭合强制节能后，露台女 儿墙保温板应与露台 的屋面保温板形成整 体的外保温闭合万科集团工程质量保证体系与重点万科集85、团工程质量保证体系与重点 万科集团工程质量策划设计后评估的设计修改：万科集团工程质量策划设计后评估的设计修改：露台女儿墙压顶处如 安装栏杆，需提前埋 设扁钢卡子。扁钢出 保温处周圈应用硅酮 耐候密封膏嵌填。严 禁直接在保温上开孔 打膨胀螺栓。避免保 温空腔效应，导致外 墙串水渗漏露台女儿墙压顶处如 安装栏杆，需提前埋 设扁钢卡子。扁钢出 保温处周圈应用硅酮 耐候密封膏嵌填。严 禁直接在保温上开孔 打膨胀螺栓。避免保 温空腔效应，导致外 墙串水渗漏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：万科集团设计审查发现的一些设计错误案例：思考思考86、6060秒秒该设计图纸该设计图纸 什么部位存在什么部位存在 严重的设计隐严重的设计隐 患？为什么？患？为什么？室外阳光房与外墙交界处的节点示意图室外阳光房与外墙交界处的节点示意图万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：设计质量缺陷分析：耐候密封胶打胶边缘的薄弱部位（边缘胶膜很薄），其耐候密封胶打胶边缘的薄弱部位（边缘胶膜很薄），其 密封可靠性较差。风吹日晒冬夏交替往往在打胶边缘产密封可靠性较差。风吹日晒冬夏交替往往在打胶边缘产 生开裂，形成渗水通道，导致外墙渗漏生开裂，形成渗水通道，导致外墙渗漏防水节点设计错误：防水节点设计错误：外墙外保温体系下聚合物抗87、裂砂浆具有变形量相对较大外墙外保温体系下聚合物抗裂砂浆具有变形量相对较大 的特点，进一步削弱了耐候密封胶的密封性能的特点，进一步削弱了耐候密封胶的密封性能万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团工程质量策划设计后评估的设计修改：万科集团工程质量策划设计后评估的设计修改：增加铝板披水，通过 披水将雨水直接排至 阳光房顶部玻璃处，避免阳光房顶部外框 与外墙交界处直接收 到雨水侵袭增加铝板披水，通过 披水将雨水直接排至 阳光房顶部玻璃处，避免阳光房顶部外框 与外墙交界处直接收 到雨水侵袭万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 管理设计能力对工程质量88、的影响：管理设计能力对工程质量的影响：随着强制性节能规范的执行和建筑设计的不断创新，越随着强制性节能规范的执行和建筑设计的不断创新，越 来越多的设计节点没有国家标准的参考节点图集。设计来越多的设计节点没有国家标准的参考节点图集。设计 人员往往因经验不足产生错误。进而影响施工质量。人员往往因经验不足产生错误。进而影响施工质量。对策：对策：根据业主投诉重点、常见设计错误、工程质量通 病、施工手工操作习惯性偏差等环节，由集团工程技术 质量中心和产品中心联合研发，制定企业版标准节点图 集，预防设计错误的产生根据业主投诉重点、常见设计错误、工程质量通 病、施工手工操作习惯性偏差等环节，由集团工程技术 质89、量中心和产品中心联合研发，制定企业版标准节点图 集，预防设计错误的产生万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 管理设计能力对工程质量的影响：管理设计能力对工程质量的影响：设计管理部对施工图的设计审查，大多集中于强制性规设计管理部对施工图的设计审查，大多集中于强制性规 范、适用功能、建筑、结构、设备专业相互交圈核对等范、适用功能、建筑、结构、设备专业相互交圈核对等 审查。项目工程部对施工图的设计审查，大多关注施工审查。项目工程部对施工图的设计审查，大多关注施工 可行性、易建性，总分包作业面交界、甲供材料设备方可行性、易建性，总分包作业面交界、甲供材料设备方 面的审查。两个审90、图主责部门都忽视了关键性防渗漏节面的审查。两个审图主责部门都忽视了关键性防渗漏节 点设计的审查点设计的审查对策：对策：完善施工图审查制度，由设计管理部和项目工程 部协同分工（制定施工图审图要点和审图责任管理工 具），并行审图（加快图纸审查周期）完善施工图审查制度，由设计管理部和项目工程 部协同分工（制定施工图审图要点和审图责任管理工 具），并行审图（加快图纸审查周期）万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 监理单位对工程管理的影响：监理单位对工程管理的影响：市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监 理职责。企业管理制91、度不健全，责任制不落实，监理工理职责。企业管理制度不健全，责任制不落实，监理工 程师行为不规范程师行为不规范监理巡检、旁站的区域范围、检查内容、方法要求等均监理巡检、旁站的区域范围、检查内容、方法要求等均 不明确。对质量影响较大的关键工序、工艺缺乏检验。不明确。对质量影响较大的关键工序、工艺缺乏检验。监理旁站和旁站记录往往走过场监理旁站和旁站记录往往走过场万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 监理单位对工程管理的影响：监理单位对工程管理的影响：尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设 计费、销售代理费，显示出行业内92、普遍不看中监理的地计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地 位与作用。位与作用。监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理 行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 监理行业管理法规、细则不完善：监理行业管理法规、细则不完善：国家相关法规、规定等对监理工作范围和施工验收要求国家相关法规、规定等对监理工作范围和施工验收要求 不明确：建设部建市不明确：建设部建市【20022002】189189号文号文房屋建筑工程房屋建筑工程 施工旁站监理93、管理办法（试行）施工旁站监理管理办法（试行），在工程管理中无法，在工程管理中无法 有效约定并保证监理的工作质量有效约定并保证监理的工作质量万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 监理管理能力不足对工程质量的影响：监理管理能力不足对工程质量的影响：以铝合金门窗安装为例以铝合金门窗安装为例哪些部位、哪些工序需要监理旁站？哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何划定监理旁站监督的控制区域如何划定监理旁站监督的控制区域以屋面防水施工为例以屋面防水施工为例万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 管理监理能力不足对工程质量的影响：管理监理能力不足对工程质量的影响：监94、理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别?以卫生间防水工程检验批验收与卫生间防水工程隐蔽验收为例以卫生间防水工程检验批验收与卫生间防水工程隐蔽验收为例以以1010万的高层住宅、万的高层住宅、2 2万的多层花园洋房为例万的多层花园洋房为例如何判定监理工程师的配备满足监理要求如何判定监理工程师的配备满足监理要求？集团内部大多数工程管理人员在抱怨监理单位工作不合格 的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清 楚如何管理监理单位。集团内部大多数工程管理人员在抱怨监理单位工作不合格 的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清 楚如何管理监理单位。万科集团95、工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点对策：对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版的监理 工作要求细则，明确监理工作标准。制定监理工序质量检 查表格。修改监理招标文件及合约文件由集团工程技术质量中心研发，制定企业版的监理 工作要求细则，明确监理工作标准。制定监理工序质量检 查表格。修改监理招标文件及合约文件 管理监理能力不足对工程质量的影响：管理监理能力不足对工程质量的影响：监理单位不履行监理职责，监理检验要求不明确监理单位不履行监理职责，监理检验要求不明确监理工程师责任制不落实监理工程师责任制不落实对策：对策：由集团工程技术质量中心和成本控制中心共同研发，将监理投标报价改96、为成本利润税金现场监理奖金的竞 价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具由集团工程技术质量中心和成本控制中心共同研发，将监理投标报价改为成本利润税金现场监理奖金的竞 价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 施工单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲 方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保方重点考察，输出技术、管理标准，协97、助其建立质量保 证体系证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不 强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质 量保证的重要前提量保证的重要前提万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 施工单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：建筑工程转包、分包、挂靠现象严重，在无形中大量不建筑工程转包、分包、挂靠现象严重，在无形中大量不 必要的管理费、承包费等增加甲方建设成本的同时，工必要的管理费、承包费等增加甲方建设成本的同时，工 程质量也无法得到有效保证程质量也无98、法得到有效保证在普遍采用项目承包模式的形势下，建筑施工企业过多在普遍采用项目承包模式的形势下，建筑施工企业过多 考虑经济效益，对其内部施工成本控制的关注度远大于考虑经济效益，对其内部施工成本控制的关注度远大于 对工程质量、进度的重视对工程质量、进度的重视万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 管理施工能力对工程质量的影响：管理施工能力对工程质量的影响：施工单位缺乏有效的工程质量保证体系施工单位缺乏有效的工程质量保证体系施工项目质保体系不健全，项目经理质量意识薄弱，质量施工项目质保体系不健全，项目经理质量意识薄弱，质量 管理人员配备不足，质量管理能力、技术管理能力不足管理人99、员配备不足，质量管理能力、技术管理能力不足对策：对策：由由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量 标准、技术标准、施工工艺标准。明确施工单位工程质量保 证体系管理要求。完善施工单位招标文件、合约文件。集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量 标准、技术标准、施工工艺标准。明确施工单位工程质量保 证体系管理要求。完善施工单位招标文件、合约文件。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 管理施工能力对工程质量的影响：管理施工能力对工程质量的影响：施工单位过程质量控制能力不足施工单位过程质量控制能力不足关键性工序、细部工序、工序技术间歇、总分包交接工序关键性工序、细部工100、序、工序技术间歇、总分包交接工序 等质量管理能力不足。等质量管理能力不足。对策：对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量 标准、技术标准、施工工艺标准。明确甲方参与的工序检验 管理要求由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量 标准、技术标准、施工工艺标准。明确甲方参与的工序检验 管理要求万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 管理施工能力对工程质量的影响：管理施工能力对工程质量的影响：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 管理施工能力对工程质量的影响：管理施工能力对工程质量的影响：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证101、体系与重点 管理施工能力对工程质量的影响：管理施工能力对工程质量的影响：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 施工中的常见现象：施工中的常见现象：规范矛盾和规范盲区的管理规范矛盾和规范盲区的管理柱纵筋在柱上部的箍筋加密区接头柱纵筋在柱上部的箍筋加密区接头柱纵筋在锚入梁内的部分接头柱纵筋在锚入梁内的部分接头梁纵筋在锚入边柱支座中的直锚部位接头梁纵筋在锚入边柱支座中的直锚部位接头梁纵筋在锚入边柱支座中的弯锚部位接头梁纵筋在锚入边柱支座中的弯锚部位接头国标混凝土结构施工图制图规则及构造详图中，仅对 节点区和箍筋加密区钢筋的连接予以限制，对其它部位的 限制要求没有明确说明国标混102、凝土结构施工图制图规则及构造详图中，仅对 节点区和箍筋加密区钢筋的连接予以限制，对其它部位的 限制要求没有明确说明万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 施工单位的选择对工程成本控制的影响：施工单位的选择对工程成本控制的影响：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 国内承建商的分类：国内承建商的分类：第一类承建商第一类承建商大型建安集团，以中建系统、上海建工、北京建工等大型 企业为典型代表。此类企业的主要优点是技术能力储备相 对较好、规范化运作；规模大，经验业绩较丰富，特别是 有大型专业工程的承建能力，业务分布全国大城市。缺点 是机制较呆板，配合及服103、务意识略差，管理人员主动性不 足；管理层次多，管理成本高而效率低下万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 国内承建商的分类：国内承建商的分类：第二类承建商第二类承建商中型建筑企业，以省市建筑集团公司及大型的乡镇企业为 代表。本地资源较丰富、得到政府政策扶持，与当地监管 部门的协调能力较强。规模大，设备装备先进，经验业绩 较丰富，激励机制有改进，管理完善规矩，有实力。但其 管理层次多，挂靠现象较多，管理成本较高。往往习惯以 关系代替管理，对甲方非传统行为的个性化管理要求不太 适应万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 国内承建商的分类：国内承建商的分类104、：第三类承建商第三类承建商小型成建制的民营、集体建筑企业，以江浙一带的民营、集体建筑企业为代表。这类企业一般具有良好的激励机 制，配合及服务意识均较好，其历史包袱轻，管理成本低。但是往往承建能力有限，规模一般，设备装备一般，且由 于投入及本地化程度的差异、个人承包挂靠等现象普遍、在不同地区企业的管理水平存在较大差异，跨地域施工管 理能力偏弱万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 国内承建商的分类：国内承建商的分类：第四类承建商第四类承建商各地均有一些在建筑市场改革后崛起的小型建筑企业，其 管理机制灵活、市场意识突出，在小型或专业工程中有不 错的表现，激励机制较好，没有历史105、包袱，管理成本低。但是技术力量往往不太强，规模小，少有设备装备、缺乏 统一的企业标准，因此所承建工程的个体质量差异较大，缺乏大型工程施工能力万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 承建商的选择策略：承建商的选择策略：第四类承建商第四类承建商各地均有一些在建筑市场改革后崛起的小型建筑企业，其 管理机制灵活、市场意识突出，在小型或专业工程中有不 错的表现，激励机制较好，没有历史包袱，管理成本低。但是技术力量往往不太强，规模小，少有设备装备、缺乏 统一的企业标准，因此所承建工程的个体质量差异较大，缺乏大型工程施工能力万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 106、承建商的选择策略：承建商的选择策略：第四类承建商第四类承建商各地均有一些在建筑市场改革后崛起的小型建筑企业，其 管理机制灵活、市场意识突出，在小型或专业工程中有不 错的表现，激励机制较好，没有历史包袱，管理成本低。但是技术力量往往不太强，规模小，少有设备装备、缺乏 统一的企业标准，因此所承建工程的个体质量差异较大，缺乏大型工程施工能力万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 承建商的选择策略：承建商的选择策略：成本角度成本角度根据工程定额体系，一般是直接费（直接用于工程的劳务、机、料）占总成本80，20为各种税费利润的间接费，其中间接费包含7的利润实际上由于定额机料的成本高107、达20，从上表可以看出，根据定额报价，实际的直接费：间接费比会达到6:4。实际 上承包方不可能有这么高的管理及税费，这就什么为什么 定额报价可以下浮的原因。目前通过下浮优惠，是可以达 到7:38:2的比例的。万科集团一般把8:2的比例作为工程 成本管理的成优势指标万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 承建商的选择策略：承建商的选择策略：成本角度成本角度选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构 是否适应企业的成本控制目标是有必要的杜绝层层转包是企业选择承包商的重要指标对于工程质量与成本的关系，我们假设最终用于工程项目 的劳务及机材的投入得到有效利用，选择高效、重108、信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司是有效降低成本 的手段万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 承建商的选择策略：承建商的选择策略：质量角度质量角度影响工程质量有人、机、料、法四个主要因素，关键是人 的因素除了一类企业，工程质量非常有赖于项目承包人、项目负 责人的态度和发展商的管理水平。承包商的施工项目经理 影响很重要，是地产企业考察队伍的以及保证工程质量的 重要因素承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司 的支持等对工程质量影响很大万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 承建商的选择策略：承建商的选择策略：进度角度进度角度对于承建109、商，影响工程工期的因素主要是自身拥有的资 源，以及资源整合的能力和效率。在市场化的建筑市场，承建商一般通过招投标的方式取得工程项目。目前在一个 城市，规模比较大的建筑承包公司直接管理完成的年竣工 面积约100万平方米，普遍50万不到。平均到每个月，也就 8万平方米的能力。即在目前市场条件下，单一标段发包量 应不超出10万平方米万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 承建商的选择策略：承建商的选择策略：进度角度进度角度通常，建筑承包公司就一个项目不论大小成立一个施工项 目管理班子进行管理，10万平米多层住宅一般需要4个施工 主分包的施工项目部来管理的多层项目开发集中在年初开110、工，年底竣工，不均衡，特别 是如门窗等一些专业分包工程，常常集中在一个季度内，一个专业公司很难在短时间内应付太大的工程。一般情况 下，单一总承包标段不宜过大，2.5万平方米比较合适万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 国家现行规范、法规对工程管理的影响：国家现行规范、法规对工程管理的影响：为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止 的工程质量问题？的工程质量问题？为什么工程验收合格，项目交付时还会出现大量的为什么工程验收合格，项目交付时还会出现大量的 工程质量问题和业主投诉？工程质量问题和业主投诉？万科集团工程质量保证体系与111、重点万科集团工程质量保证体系与重点 原因分析：原因分析：国家工艺规程规定国家工艺规程规定聚苯板可以采用点粘和 条粘的施工工艺，造成 聚苯板与墙体形成空腔 夹层。保温层如有裂 缝，雨水不能及时排 出，雨水会从缝隙中渗 入，沿空腔串水，在墙 体薄弱环节处，并渗入 内墙面。聚苯板可以采用点粘和 条粘的施工工艺，造成 聚苯板与墙体形成空腔 夹层。保温层如有裂 缝，雨水不能及时排 出，雨水会从缝隙中渗 入，沿空腔串水，在墙 体薄弱环节处，并渗入 内墙面。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 原因分析：原因分析：保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风保温空腔导致高层建筑112、保温层的抗风压，尤其是抵抗负风 压的能力不足压的能力不足节能规范的推出，是在大量规范、图集不配套的情节能规范的推出，是在大量规范、图集不配套的情 况下强制执行的。况下强制执行的。用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间 的推移将产生老化变脆，其耐久年限（国家规定：不低于的推移将产生老化变脆，其耐久年限（国家规定：不低于 2525年）与建筑寿命年限矛盾年）与建筑寿命年限矛盾万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 原因分析：原因分析：采用满粘工艺，不利于 结构墙体和室内的潮气 向外扩散，极易产生结 露。且满粘工艺如不113、采 用挤胶的粘贴工法，因 施工现场作业面较大，单纯依靠现场监管，很 难保证工程质量采用满粘工艺，不利于 结构墙体和室内的潮气 向外扩散，极易产生结 露。且满粘工艺如不采 用挤胶的粘贴工法，因 施工现场作业面较大，单纯依靠现场监管，很 难保证工程质量万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：包括北京市、上海市在内的包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温地方标准，一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温 板。忽视了外保温114、空腔效应易导致外墙渗漏的隐患板。忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于 维修外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于 维修万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：包括山东省、河南省在内的包括山东省、河南省在内的一些外墙外保温地方标准，一些外墙外保温地方标准，都包含机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系。忽视都包含机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温115、体系。忽视 了该体系对外墙型式的要求（轻质砌体外墙很难外保温了该体系对外墙型式的要求（轻质砌体外墙很难外保温 固定锚栓均提前预埋混凝土块）固定锚栓均提前预埋混凝土块）外保温固定锚栓对外墙轻质砌体的破坏，增加了外墙渗 漏，内墙开裂的隐患。其为提高外墙面砖体系脱落风险 的考虑，不完全符合外墙外保温体系的特性要求外保温固定锚栓对外墙轻质砌体的破坏，增加了外墙渗 漏，内墙开裂的隐患。其为提高外墙面砖体系脱落风险 的考虑，不完全符合外墙外保温体系的特性要求万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温设计缺乏系统的体系化考虑：外墙外保温设计缺乏系统的体系化考虑：外墙外保温体系选116、择的随意性外墙外保温体系选择的随意性没有系统化考虑外墙防渗漏的总体设计没有系统化考虑外墙防渗漏的总体设计缺少详细节点处的防渗漏设计缺少详细节点处的防渗漏设计与外保温体系配套的部分规范、图集缺失与外保温体系配套的部分规范、图集缺失外墙外保温体系贴面砖的安全性考虑不足外墙外保温体系贴面砖的安全性考虑不足万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 国内目前常用的外墙外保温体系国内目前常用的外墙外保温体系：聚苯板薄抹灰外墙外保温体系聚苯板薄抹灰外墙外保温体系机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系现浇混凝士复合无网117、聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系外墙硬发泡聚氨酯保温体系外墙硬发泡聚氨酯保温体系万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系：与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患抗负风压能力强，寿命期较长抗负风压能力强，寿命期较长施工不受冬季环境温度影响施工不受冬季环境温度影响万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点保温板的外侧设置了与保 温层结合良好、有一定厚 度、有较高渗度的配筋水 泥砂浆。加强118、层由强度为 M10的抗裂砂浆，内配 4040低碳冷拔钢丝网，并与穿过保温板的2.5镀锌 钢丝相点焊。砂浆加强层 通过斜丝和附加锚固筋与 主体结构（钢筋混凝土墙）相连结，面砖的重量由加 强层来承担，保温层不参 与受力工作保温板的外侧设置了与保 温层结合良好、有一定厚 度、有较高渗度的配筋水 泥砂浆。加强层由强度为 M10的抗裂砂浆，内配 4040低碳冷拔钢丝网，并与穿过保温板的2.5镀锌 钢丝相点焊。砂浆加强层 通过斜丝和附加锚固筋与 主体结构（钢筋混凝土墙）相连结，面砖的重量由加 强层来承担，保温层不参 与受力工作万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 现浇混凝土钢丝网架119、聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系：浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板变形，易导浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板变形，易导 致上下层聚苯板错台。必须采用专用的外墙聚苯板材致上下层聚苯板错台。必须采用专用的外墙聚苯板材（凹槽板或燕尾槽板）（凹槽板或燕尾槽板）主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大无填充墙部分无法使用该体系无填充墙部分无法使用该体系外墙平整度修补只能采用外保温厚抹灰，易产生开裂外墙平整度修补只能采用外保温厚抹灰，易产生开裂万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 现浇混凝土复合无网聚苯板外墙120、外保温体系现浇混凝土复合无网聚苯板外墙外保温体系：与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患抗负风压能力强，寿命期较长抗负风压能力强，寿命期较长施工不受冬季环境温度影响施工不受冬季环境温度影响保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 现浇混凝土复合无网聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土复合无网聚苯板外墙外保温体系：外墙粘贴面砖时，面砖的 重量通过抗裂砂浆薄抹灰 层作用在保温层上，保温 层参与外墙面砖受力。并 不适宜粘贴面砖系统外墙粘贴面砖时，面砖的 重量通过抗裂砂浆薄抹灰 层作用在121、保温层上，保温 层参与外墙面砖受力。并 不适宜粘贴面砖系统万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温材料的选择外墙外保温材料的选择：EPSEPS模塑聚苯板平整度不如模塑聚苯板平整度不如XPSXPS挤塑聚苯板，密度相对较挤塑聚苯板，密度相对较 小，尺寸稳定性相对较弱，但可粘性高于小，尺寸稳定性相对较弱，但可粘性高于XPSXPS挤塑板挤塑板XPSXPS挤塑板隔气性能好，平整度好，吸水性低，抗蒸汽挤塑板隔气性能好，平整度好，吸水性低，抗蒸汽 渗透性高于渗透性高于EPSEPS模塑聚苯板模塑聚苯板一般情况下，外墙涂料宜采用一般情况下，外墙涂料宜采用XPSXPS挤塑板。外墙面122、砖宜挤塑板。外墙面砖宜 采用采用EPSEPS模塑聚苯板模塑聚苯板万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温外墙外保温外墙面砖技术上是否成熟？外墙面砖技术上是否成熟？北京市：北京市：外墙贴砖高度超过外墙贴砖高度超过6m6m的，其外保温在每个楼层间应安装的，其外保温在每个楼层间应安装 金属托架。金属托架。1515层以上的高楼，外墙装修禁止使用外墙砖层以上的高楼，外墙装修禁止使用外墙砖上海市：上海市：除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖和马赛克除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖和马赛克 等外墙瓷质贴面材料等外墙瓷质贴面材料万科集团工程质量保证体系与重点万科集团123、工程质量保证体系与重点 外墙外保温外墙外保温外墙面砖技术上是否成熟？外墙面砖技术上是否成熟？重庆市：重庆市：楼层超过楼层超过2020层或者高度超过层或者高度超过 60 m 60 m 的民用建筑外墙及临的民用建筑外墙及临 街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖广东省、江苏省：广东省、江苏省：建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用 陶瓷面砖陶瓷面砖万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙贴面砖基层的变化带来诸多隐患外墙贴面砖基层的变化带来诸多隐患：传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘124、土砖等结构变形量极传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结构变形量极 小的刚性基层上粘贴面砖小的刚性基层上粘贴面砖现在外墙砖饰面是在外保温材料（现在外墙砖饰面是在外保温材料（EPSEPS、XPSXPS、硬发泡、硬发泡 聚氨酯等聚氨酯等）变形量较大的面层上粘贴面砖）变形量较大的面层上粘贴面砖万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙贴面砖相关规范已经不适应节能现状：外墙贴面砖相关规范已经不适应节能现状：国家强制性行业标准国家强制性行业标准外墙饰面砖工程施工及验收规程外墙饰面砖工程施工及验收规程 JGJ 126JGJ 126-2000 2000 的制定主要针对混凝土墙体和砌体125、，并的制定主要针对混凝土墙体和砌体，并 未考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况未考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况国家强制性行业标准国家强制性行业标准建筑工程饰面砖粘接强度检验标建筑工程饰面砖粘接强度检验标 准准JGJ 110JGJ 110-97 97 要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应小于每组试样平均粘接强度不应小于0.4Mpa0.4Mpa万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 建研院与中建技术研究中心所做的外保温薄抹灰建研院与中建技术研究中心所做的外保温薄抹灰（锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验数据：（锚栓玻纤网和126、增强钢丝网）试验数据：EPSEPS板板28d28d抗拉强度：抗拉强度：0.1Mpa0.1Mpa0.2Mpa0.2MpaXPSXPS板板28d28d抗拉强度：抗拉强度：0.2Mpa0.2Mpa0.3Mpa0.3Mpa硬发泡聚氨酯硬发泡聚氨酯28d28d抗拉强度：抗拉强度：0.25Mpa0.25Mpa0.35Mpa0.35Mpa聚合物抗裂砂浆与保温层的聚合物抗裂砂浆与保温层的28d28d拉伸粘接强度：拉伸粘接强度：0.1Mpa0.1Mpa0.2Mpa0.2Mpa仅靠外墙面砖抗拉强度检验无法检验外墙面砖防脱落的可靠性仅靠外墙面砖抗拉强度检验无法检验外墙面砖防脱落的可靠性万科集团工程质量保证体系与重点127、万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温需要关注的一些技术数据：外墙外保温需要关注的一些技术数据：XPSXPS聚苯板的导热系数：聚苯板的导热系数：0.029 W0.029 W（m.km.k）聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.932 W0.932 W（m.km.k）抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾外墙砼墙面（外墙砼墙面（6m6m6m6m）年最大温差形变：）年最大温差形变：4.84.8万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格128、：外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发 生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以 及墙面中间大面积空鼓处及墙面中间大面积空鼓处外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是面砖和粘接层外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是面砖和粘接层 一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落外墙外保温体系下，外墙129、面砖的脱落90%90%以上并不是因以上并不是因 为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和 干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引 起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的 粘接强度粘接强度万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 中国建研院外墙外保温贴面砖长效耐候试验：中国建研院外墙外保温贴面砖长效耐候试验：中国130、建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴 面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过15001500组的试组的试 验检查，根据试验结果数据分析：目前国内没有一个项验检查，根据试验结果数据分析：目前国内没有一个项 目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验检测目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验检测万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、国家相关分部分项工程验收是采取按一定比131、例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般 项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比 例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可 判定该分部分项工程整体验收合格判定该分部分项工程整体验收合格项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比 例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质 量不合格量不合格万科集团工程质量保证体132、系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程 的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工 程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对 部分关键部位、关键工序的质量控制缺失。无法满足房部分关键部位、关键工序的质量控制缺失。无法满足房 地产企业工程质量控制的基本需要地产企业工程质量控制的基本需要万科集团工程质量保证体系与重点万133、科集团工程质量保证体系与重点 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家分部分项工程规范对工程质量的影响：铝合金门窗分项工程 验评表中，对房地产 企业重点关注的门窗 防渗漏没有任何针对 性的检验项目和检验 要求铝合金门窗分项工程 验评表中，对房地产 企业重点关注的门窗 防渗漏没有任何针对 性的检验项目和检验 要求对所需检验项目的检 验方法没有明确要求对所需检验项目的检 验方法没有明确要求万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点门窗洞口砌体收缩变形大门窗洞口砌体收缩变形大技管人员技管人员操作人员操作人员奖惩不明奖惩不明忽视质量忽视质量专检不认真专检不认真技术交底不清技术交底不134、清自检不认真自检不认真施工人员施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆门窗下框未用防水水泥砂浆PUPU发泡胶未连续施打发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格水泥砂浆配比不合格PUPU发泡胶充填不饱满发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充135、垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏门窗框成品保护不当造成渗漏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点桩身混凝土质量差桩身混凝土质量差孔底虚土过多孔底虚土过多孔壁局部塌落孔壁局部塌落钻进时很困难钻进时很困难桩孔倾斜桩孔倾斜扩孔底虚土多扩孔底虚土多孔形不完整孔形不完整施工人员施工人员技管人员技管人员操作人员操作人员奖惩不明奖惩不明忽视质量忽视质量专检不认真专检不认真技术交底不清技术交底不清自检不认真自检不认真孔壁坍落孔壁坍落泥浆136、向孔外漏失泥浆向孔外漏失桩孔偏斜桩孔偏斜孔径小于设计孔径孔径小于设计孔径梅花孔梅花孔钢筋笼放置与设计要求不符钢筋笼放置与设计要求不符桩身中部无混凝土，夹有泥土桩身中部无混凝土，夹有泥土干成孔灌注桩干成孔灌注桩泥浆护壁成泥浆护壁成 孔灌注桩孔灌注桩影响混凝土 和钢筋混凝 土灌注桩工 程质量原因 分析万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：通过设计预防解决飘窗渗漏：通过设计预防解决飘窗渗漏：飘窗什么部位最容易发生渗漏？飘窗什么部位最容易发生渗漏？思考思考6060秒：秒：飘窗为什么容易发生渗漏？137、飘窗为什么容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和 质量控制方法？质量控制方法？万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 飘窗渗漏的技术缺陷分析：飘窗渗漏的技术缺陷分析：飘窗的上下飘板分为整体浇筑或植筋后做两种。当采用飘窗的上下飘板分为整体浇筑或植筋后做两种。当采用 植筋后做时，植筋后做时，由于采用二次浇注，其飘板根部往往存在由于采用二次浇注，其飘板根部往往存在 因前后浇注引起的施工冷缝因前后浇注引起的施工冷缝飘窗上下飘板因构件尺寸较小，施工操作极不方便，振飘窗上下飘板因构件尺寸较小，施工操作极不方便，振138、 捣不充分造成飘板混凝土不密实，极易产生渗漏捣不充分造成飘板混凝土不密实，极易产生渗漏飘窗的钢筋规格一般比较小，施工时浇注混凝土不注意飘窗的钢筋规格一般比较小，施工时浇注混凝土不注意 保护，上部钢筋易被踩下沉，导致上飘板根部产生开裂保护，上部钢筋易被踩下沉，导致上飘板根部产生开裂万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计预防解决飘窗渗漏的工程质量控制示例：设计预防解决飘窗渗漏的工程质量控制示例：飘窗飘板上涂刷 一道防水涂料，做好上飘板的排 水坡度，和飘板 的滴水槽成为一 个完善的防水体 系，可以解决飘 窗飘板的渗漏飘窗飘板上涂刷 一道防水涂料，做好上飘板的排 水坡度，和139、飘板 的滴水槽成为一 个完善的防水体 系，可以解决飘 窗飘板的渗漏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计预防解决飘窗渗漏的工程质量控制示例：设计预防解决飘窗渗漏的工程质量控制示例：飘窗下口的设计 防渗漏措施，尤 其是下飘板坡度 设计，往往被设 计人员所忽视飘窗下口的设计 防渗漏措施，尤 其是下飘板坡度 设计，往往被设 计人员所忽视万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 为什么要通过设计预防解决飘窗渗漏：为什么要通过设计预防解决飘窗渗漏：实际工程施工过程中，集团工程技术质量中心过于强调实际工程施工过程中，集团工程技术质量中心过于强调 甲方工程师和140、监理工程师的不间断检查和不疏漏的检验。甲方工程师和监理工程师的不间断检查和不疏漏的检验。在当前环境背景下，几乎不现实在当前环境背景下，几乎不现实实际施工过程中，要求劳务工人百分之百严格按规范、实际施工过程中，要求劳务工人百分之百严格按规范、图集和施工工艺要求进行施工，若没有有效的质量控制图集和施工工艺要求进行施工，若没有有效的质量控制 手段，在当前劳务素质背景下，几乎不现实手段，在当前劳务素质背景下，几乎不现实万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 为什么要通过设计预防解决飘窗渗漏：为什么要通过设计预防解决飘窗渗漏：房地产企业的工程管理，在当前内外部资源条件下，应房地产企141、业的工程管理，在当前内外部资源条件下，应 主动承认执行力保障性和劳务操作规范性一定会出现偏主动承认执行力保障性和劳务操作规范性一定会出现偏 差。盲目地强调责任心和劳务技能保障毫无意义。应当差。盲目地强调责任心和劳务技能保障毫无意义。应当 学会在现实情况下进行工程管理创新，找出相对务实可学会在现实情况下进行工程管理创新，找出相对务实可 行的管理方法行的管理方法设计管理也要考虑在这种无奈的背景条件下，如何通过设计管理也要考虑在这种无奈的背景条件下，如何通过 设计预防和设计节点强化等措施，在允许部分不规范施设计预防和设计节点强化等措施，在允许部分不规范施 工的条件下，依然可以保证工程质量工的条件下，142、依然可以保证工程质量万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：通过合约预防解决穿外墙套管渗漏：通过合约预防解决穿外墙套管渗漏：一般穿地下室管线，多在 主体施工阶段已完成穿墙 套管，而到大小市政施工 阶段时，市政穿管才开始 施工。按总包方的传统理 解，谁穿管谁封堵，当总 包合约约定不清时，甲方 往往交由市政施工单位进 行封堵一般穿地下室管线，多在 主体施工阶段已完成穿墙 套管，而到大小市政施工 阶段时，市政穿管才开始 施工。按总包方的传统理 解，谁穿管谁封堵，当总 包合约约定不清时，甲方 往往143、交由市政施工单位进 行封堵万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 合约预防解决穿外墙套管渗漏的质量控制示例：合约预防解决穿外墙套管渗漏的质量控制示例：市政施工单位对传外墙套管的防渗处理施工能力较弱，市政施工单位对传外墙套管的防渗处理施工能力较弱，一般穿外墙套管不宜交由市政施工单位封堵一般穿外墙套管不宜交由市政施工单位封堵合约中应明确约定管洞及套管的预留、预埋及市政施工合约中应明确约定管洞及套管的预留、预埋及市政施工 单位穿管后的封堵由总包方负责并约定隐蔽验收及工序单位穿管后的封堵由总包方负责并约定隐蔽验收及工序 交接管理要求交接管理要求万科集团工程质量保证体系与重点万科集144、团工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠 隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验 范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检 验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制万科集团工程质量145、保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约 的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目 的整体质量。施工中如甲方对很多工程质量控制不深入的整体质量。施工中如甲方对很多工程质量控制不深入 到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量146、检验国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：万科集团工程技术质量中心曾经对集团所属的工程管理万科集团工程技术质量中心曾经对集团所属的工程管理 人员所做的问卷调研中，有近人员所做的问卷调研中，有近34.3%34.3%的人员认为工序质的人员认为工序质 量检验、检验批验收管理等工作，按国家相关工程管理量检验、检验批验收管理等工作，按国家相关工程管理 规定，属于施工单位和监理单位应做的工作。甲方只需规定，属于施147、工单位和监理单位应做的工作。甲方只需 要对结果进行检验即可。要对结果进行检验即可。传统的工程管理方法在外部资源，尤其是施工单位、监 理单位的质量控制能力不足时，应及时进行改进以适应 并满足工程质量控制的需要传统的工程管理方法在外部资源，尤其是施工单位、监 理单位的质量控制能力不足时，应及时进行改进以适应 并满足工程质量控制的需要万科集团的工序管理，是其工程管理的主要特点之一万科集团的工序管理，是其工程管理的主要特点之一万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工序质量控制的四项主要内容：工序质量控制的四项主要内容：严格遵守工艺规程：严格遵守工艺规程：施工技术交底、施工工艺交148、底、施工质量防治措施、施施工技术交底、施工工艺交底、施工质量防治措施、施 工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验。主动控制工序活动条件的质量：主动控制工序活动条件的质量：明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管 理理万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工序质量控制的四项主要内容：工序质量控制的四项主要内容：及时检验工序活动效果的质量及时检验工序活动效果的质量：施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检等施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检等设置必要的工序质量149、控制点（工序停止点）设置必要的工序质量控制点（工序停止点）进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道 工序并影响关键的质量控制目标工序并影响关键的质量控制目标万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工序质量控制点的概念及设置目的：工序质量控制点的概念及设置目的：工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量 控制的重点。一般设置的原则或为关键部位、或为薄弱控制的重点。一般设置的原则或为关键部位、或为薄弱 环节、或施工单位容易出现问题的工序。以便在一定时环节、或施工单位容150、易出现问题的工序。以便在一定时 期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受 控状态控状态万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工序质量控制点的管理要求：工序质量控制点的管理要求：工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，在工序验收合格前，严禁进行下一道工序施工。在工序验收合格前，严禁进行下一道工序施工。工序质量控制点作为过程质量控制的重点，应按检验批工序质量控制点作为过程质量控制的重点，应按检验批 划分及管理要求，进行工程质保体系控制的责任管理划分及管理要求，进行151、工程质保体系控制的责任管理甲方对工序质量控制点的检验，其重点应放在根据检验甲方对工序质量控制点的检验，其重点应放在根据检验 结果与实际要求的偏差，发现施工单位质保体系、监理结果与实际要求的偏差，发现施工单位质保体系、监理 质保体系运行中存在的问题，发现质量环控制的失控环质保体系运行中存在的问题，发现质量环控制的失控环 节。节。切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工序质量控制点设置的原则：工序质量控制点设置的原则：控制施工、监理单位人员的关键行为控制施工、监理单位人员的关键行为控制材料的质量和性能控152、制材料的质量和性能控制关键工序的操作行为控制关键工序的操作行为控制关键的施工顺序控制关键的施工顺序控制合理的技术间歇控制合理的技术间歇万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工序质量控制点设置的十项原则：工序质量控制点设置的十项原则：控制常见的施工质量通病控制常见的施工质量通病控制新材料、新工艺、新技术的应用控制新材料、新工艺、新技术的应用控制质量不稳定、质量问题较多的工序控制质量不稳定、质量问题较多的工序控制关键的施工工法控制关键的施工工法控制总、分包交叉作业的工序和成品保护控制总、分包交叉作业的工序和成品保护万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点153、 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：穿墙螺杆孔洞应填塞密实：穿墙螺杆孔洞应填塞密实：施工单位为穿墙螺杆的回收 利用，结构施工时穿墙螺杆 往往套上塑料管施工单位为穿墙螺杆的回收 利用，结构施工时穿墙螺杆 往往套上塑料管施工单位抹灰前堵洞时，往 往不进行扩孔或带着塑料管 直接进行堵洞，无法保证填 塞密实。极易产生外墙渗漏施工单位抹灰前堵洞时，往 往不进行扩孔或带着塑料管 直接进行堵洞，无法保证填 塞密实。极易产生外墙渗漏关键部位控制薄弱环节控制关键部位控制薄弱环节控制万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质154、量控制点示例外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：作业条件控制：作业条件控制：结构施工时，穿墙螺杆宜设置成里高外低结构施工时，穿墙螺杆宜设置成里高外低堵洞前，穿墙螺杆的堵洞前，穿墙螺杆的PVCPVC套管应用电钻剔除，并适当扩孔套管应用电钻剔除，并适当扩孔扩孔后，堵洞前应清理管孔并适当湿润扩孔后，堵洞前应清理管孔并适当湿润万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：检验方式控制：检验方式控制：堵洞前进行第一次检验批验收，并按质保体系要求进行堵洞前进行第一次检验批验收，并按质保体系要求进行 责任记录责155、任记录假如甲方没有工序检验批管理要求：假如甲方没有工序检验批管理要求：外墙螺杆孔洞众多，单纯依靠甲方和监理的巡检，根本 无法保障。而一旦隐蔽后则无法查验（只能采取破坏性 试验检查）外墙螺杆孔洞众多，单纯依靠甲方和监理的巡检，根本 无法保障。而一旦隐蔽后则无法查验（只能采取破坏性 试验检查）实际施工中，因为甲方没有明确的管理要求，施工单位 几乎没有清管和扩孔的实际施工中，因为甲方没有明确的管理要求，施工单位 几乎没有清管和扩孔的万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：作业材料控制：作业材料控制：1156、 13 3水泥砂浆掺微膨胀剂水泥砂浆掺微膨胀剂水泥砂浆配比、微膨胀剂掺加率、膨胀率水泥砂浆配比、微膨胀剂掺加率、膨胀率检验方式控制：检验方式控制：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：施工工艺控制和技术间歇控制：施工工艺控制和技术间歇控制：分两次间隔封堵，第一次封堵不大于墙、板厚度的分两次间隔封堵，第一次封堵不大于墙、板厚度的2 23 3经检验批验收合格后，并在第一次封堵后间隔经检验批验收合格后，并在第一次封堵后间隔4 46 6小时之小时之 内（初凝后、终凝前）进行第二次封堵内（初凝后、终凝前157、）进行第二次封堵如为有防水要求的外墙，经检验批验收合格后，还应增加如为有防水要求的外墙，经检验批验收合格后，还应增加 附加防水层的施工附加防水层的施工万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：检验方式控制：检验方式控制：第二次检验批验收，防止施工单位只进行一次封堵，导第二次检验批验收，防止施工单位只进行一次封堵，导 致封堵不密实产生渗漏隐患致封堵不密实产生渗漏隐患第三次封堵检验批验收，检验封堵质量及养护措施第三次封堵检验批验收，检验封堵质量及养护措施如为有防水要求的外墙，经检验批验收合格后，还应增158、加如为有防水要求的外墙，经检验批验收合格后，还应增加 第四次检验批验收，对附加防水层检验批进行检验第四次检验批验收，对附加防水层检验批进行检验万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点关键部位控制薄弱环节控制关键部位控制薄弱环节控制 厕浴间穿楼板厕浴间穿楼板UPVCUPVC管道工序质量控制点示例管道工序质量控制点示例：厕浴间大量采用的UPVC等塑 料管道，因管道外壁极其光 滑。按传统施工工艺规程采 用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌 缝，管道表面与水泥砂浆结 合能力较弱，极易产生开 裂，进而撕开涂膜防水层造 成管根处的渗漏厕浴间大量采用的UPVC等塑 料管道，因管道外壁极其光 滑。按传159、统施工工艺规程采 用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌 缝，管道表面与水泥砂浆结 合能力较弱，极易产生开 裂，进而撕开涂膜防水层造 成管根处的渗漏万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板厕浴间穿楼板UPVCUPVC管道工序质量控制点示例管道工序质量控制点示例：作业条件控制：作业条件控制：结构施工时，穿楼板预留孔洞应采用成型件进行预留结构施工时，穿楼板预留孔洞应采用成型件进行预留吊洞洞口吊模前应清理凿毛、吊模质量应合格吊洞洞口吊模前应清理凿毛、吊模质量应合格堵洞前吊洞孔洞的砼应用清水适当湿润，并刷一层素堵洞前吊洞孔洞的砼应用清水适当湿润，并刷一层素 水泥浆结合层水泥浆结合层160、万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板厕浴间穿楼板UPVCUPVC管道工序质量控制点示例管道工序质量控制点示例：检验方式控制：检验方式控制：结构施工时，在模板工程检验批检验时检查穿楼板孔洞结构施工时，在模板工程检验批检验时检查穿楼板孔洞 成型预留件成型预留件吊模完成、素水泥浆结合层完成后，合并清理凿毛、吊模、吊模完成、素水泥浆结合层完成后，合并清理凿毛、吊模、素水泥浆结合层进行第一次检验批验收。目的是用来防止素水泥浆结合层进行第一次检验批验收。目的是用来防止 施工单位未经验收直接封堵，产生渗漏隐患施工单位未经验收直接封堵，产生渗漏隐患万科集团工程质量保证体系161、与重点万科集团工程质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板厕浴间穿楼板UPVCUPVC管道工序质量控制点示例管道工序质量控制点示例：作业材料控制：作业材料控制：UPVCUPVC管道穿楼板处应进行磨砂毛化处理管道穿楼板处应进行磨砂毛化处理UPVCUPVC管道穿楼板处应进行刷胶喷砂处理管道穿楼板处应进行刷胶喷砂处理1 13 3水泥砂浆掺微膨胀剂水泥砂浆掺微膨胀剂给排水专业管道材料工艺处理进行一次检验批验收，合给排水专业管道材料工艺处理进行一次检验批验收，合 并毛化处理工艺检验及刷胶喷砂处理工艺检验并毛化处理工艺检验及刷胶喷砂处理工艺检验检验方式控制：检验方式控制：万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程162、质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板厕浴间穿楼板UPVCUPVC管道工序质量控制点示例管道工序质量控制点示例：UPVCUPVC等塑料管道因其等塑料管道因其 表面极其光滑，施工表面极其光滑，施工 中应楼板板厚范围内中应楼板板厚范围内 上下水管的光滑外壁上下水管的光滑外壁 应先做毛化处理，再应先做毛化处理，再 均匀涂一层均匀涂一层 401 401 塑料塑料 胶，然后用筛洗的中胶，然后用筛洗的中 粗砂喷洒均匀。粗砂喷洒均匀。万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板厕浴间穿楼板UPVCUPVC管道工序质量控制点示例管道工序质量控制点示例：工艺控制、技术间歇控制、下道工序保163、障控制：工艺控制、技术间歇控制、下道工序保障控制：分两次间隔堵洞，第一次封堵不大于楼板厚度的分两次间隔堵洞，第一次封堵不大于楼板厚度的2 23 3并并 浇捣密实浇捣密实经检验批验收合格，在第一次封堵后间隔经检验批验收合格，在第一次封堵后间隔4 46 6小时之内小时之内（初凝后、终凝前）进行第二次封堵（初凝后、终凝前）进行第二次封堵二次封堵二次封堵2424小时后进行堵洞砼养护，养护期不少于小时后进行堵洞砼养护，养护期不少于5 5天天万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板厕浴间穿楼板UPVCUPVC管道工序质量控制点示例管道工序质量控制点示例：检验方式控制：检验164、方式控制：第二次检验批验收，检查一次封堵质量，防止施工单位第二次检验批验收，检查一次封堵质量，防止施工单位 一次封堵完成，导致堵洞砼不密实，产生渗漏隐患一次封堵完成，导致堵洞砼不密实，产生渗漏隐患第三次检验批验收，检验第二次封堵质量及养护措施第三次检验批验收，检验第二次封堵质量及养护措施第四次检验批验收，在厕浴间管口封堵、门槛临时挡水第四次检验批验收，在厕浴间管口封堵、门槛临时挡水 台完毕后，进行结构闭水试验检验批验收台完毕后，进行结构闭水试验检验批验收万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：施165、工现场中常见的门窗采 取后塞口安装时，外侧密 封胶的打胶形式施工现场中常见的门窗采 取后塞口安装时，外侧密 封胶的打胶形式错误：错误：耐候密封胶打胶边 缘的薄弱部位（边缘胶膜 很薄），其密封可靠性较 差。易导致外窗渗漏耐候密封胶打胶边 缘的薄弱部位（边缘胶膜 很薄），其密封可靠性较 差。易导致外窗渗漏发泡胶并不能直接防水，仅起填充和软连接的作用发泡胶并不能直接防水，仅起填充和软连接的作用万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：为防止耐候密封胶打胶 边缘的胶膜薄弱处导致 外窗渗漏。正确的耐候 密封166、胶施打形式是采取 预埋“T”形塑料条，抽 条后形成打胶槽口，通 过胶槽的形式提高门窗 防渗漏质量为防止耐候密封胶打胶 边缘的胶膜薄弱处导致 外窗渗漏。正确的耐候 密封胶施打形式是采取 预埋“T”形塑料条，抽 条后形成打胶槽口，通 过胶槽的形式提高门窗 防渗漏质量万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：施工单位在此处容易出现的错误：施工单位在此处容易出现的错误：不按要求留置打胶槽口，以抹灰刮槽或埋置木条的方式不按要求留置打胶槽口，以抹灰刮槽或埋置木条的方式 处理，槽口成形质量不合格处理，槽口成形质167、量不合格总包单位与门窗安装单位就抽条及槽口清理扯皮，经常出总包单位与门窗安装单位就抽条及槽口清理扯皮，经常出 现带条打胶或槽口未清理打胶等问题，极易产生渗漏隐患现带条打胶或槽口未清理打胶等问题，极易产生渗漏隐患原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：工艺控制、下道工序保障控制：工艺控制、下道工序保障控制：外墙保温聚合物抗裂砂浆粉刷前，由总包单位（或外保外墙保温聚合物抗裂砂浆粉刷前，由总包单位（或外保 温施工168、单位）紧贴外窗框粘贴温施工单位）紧贴外窗框粘贴“T T”形塑料条，用圆形形塑料条，用圆形 泡沫条填塞在塑料条槽口内。（如外墙为涂料：需考虑泡沫条填塞在塑料条槽口内。（如外墙为涂料：需考虑 腻子层和涂料层厚度；如外墙为面砖：需考虑粘砖胶和腻子层和涂料层厚度；如外墙为面砖：需考虑粘砖胶和 外墙砖厚度）外墙砖厚度）外墙面层完成后，由总包单位（或外保温单位）抽取圆外墙面层完成后，由总包单位（或外保温单位）抽取圆 形泡沫条，在监理监督下与门窗单位办理工序交接手续形泡沫条，在监理监督下与门窗单位办理工序交接手续原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集169、团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：工艺控制、下道工序保障控制：工艺控制、下道工序保障控制：外墙保温聚合物抗裂砂浆粉刷前，由总包单位（或外保外墙保温聚合物抗裂砂浆粉刷前，由总包单位（或外保 温施工单位）紧贴外窗框粘贴温施工单位）紧贴外窗框粘贴“T T”形塑料条，用圆形形塑料条，用圆形 泡沫条填塞在塑料条槽口内。泡沫条填塞在塑料条槽口内。外墙面层完成后，由总包单位（或外保温单位）抽取圆外墙面层完成后，由总包单位（或外保温单位）抽取圆 形泡沫条，在监理监督下与门窗单位办理工序交接手续形泡沫条，在监理监170、督下与门窗单位办理工序交接手续门窗安装单位清理槽口，施打耐候密封胶门窗安装单位清理槽口，施打耐候密封胶原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：检验方式控制：检验方式控制：第一次检验批验收：聚合物抗裂砂浆抹灰前，检查第一次检验批验收：聚合物抗裂砂浆抹灰前，检查“T T”形塑料条及圆形泡沫条填塞情况及门窗框成品保护措施。形塑料条及圆形泡沫条填塞情况及门窗框成品保护措施。避免施工单位采取后期刮槽或后置槽口等方式产171、生隐患避免施工单位采取后期刮槽或后置槽口等方式产生隐患第二次检验批验收：打胶前进行抽条和槽口清理的合并第二次检验批验收：打胶前进行抽条和槽口清理的合并 检查，避免施工单位槽口不清理直接打胶检查，避免施工单位槽口不清理直接打胶原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工序质量控制点设置的必要性：工序质量控制点设置的必要性：上述工序质量控制点的设置及甲方检验批管理要求，按上述工序质量控制点的设置及甲方检验批管理要求，按 传统的工程管理理解，都不属于需要甲方亲自参与检验传统的工程管理理解，都172、不属于需要甲方亲自参与检验 的范围的范围上述工序质量控制能力的强弱，都是业主对开发商工程上述工序质量控制能力的强弱，都是业主对开发商工程 质量投诉比例较高，投诉索赔较多的部位质量投诉比例较高，投诉索赔较多的部位上述工序质量控制点的设置，都属于施工单位在实际施上述工序质量控制点的设置，都属于施工单位在实际施 工管理过程中经常出现的工管理过程中经常出现的“错误错误”，且监理单位往往疏，且监理单位往往疏 于关键工序质量环节控制的管理于关键工序质量环节控制的管理原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体173、系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：地下室防渗漏质量检验：地下室防渗漏质量检验：1.1.基础挑板处的附加防水层及强化防水节点检验基础挑板处的附加防水层及强化防水节点检验2.2.地下室外墙施工缝膨胀止水条检验地下室外墙施工缝膨胀止水条检验3.3.地下室外墙后浇带止水钢板检验地下室外墙后浇带止水钢板检验4.4.地下室外墙施工缝、后浇带附加防水层检验地下室外墙施工缝、后浇带附加防水层检验5.5.底板变形缝、后浇带附加加强层检验底板变形缝、后浇带附加加强层检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费174、下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：6.6.底板变形缝、后浇带外贴、中埋式止水带检验底板变形缝、后浇带外贴、中埋式止水带检验7.7.桩头附加防水层及防水收头检验桩头附加防水层及防水收头检验8.8.穿墙线管防水材料密封嵌填检验穿墙线管防水材料密封嵌填检验9.9.穿墙螺杆孔洞或防水螺栓清孔、扩孔检验穿墙螺杆孔洞或防水螺栓清孔、扩孔检验10.10.穿墙螺杆孔洞附加防水层检验穿墙螺杆孔洞附加防水层检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载175、万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：11.11.出地下室顶板室外管道预留孔洞凿毛、清理检验出地下室顶板室外管道预留孔洞凿毛、清理检验12.12.预留孔洞吊模质量检验预留孔洞吊模质量检验13.13.预留孔洞分次封堵检验预留孔洞分次封堵检验14.14.出地下室顶板室外管道附加防水层检验出地下室顶板室外管道附加防水层检验15.15.地下室顶板防水构造检验（重点：分格缝、隔离层）地下室顶板防水构造检验（重点：分格缝、隔离层）原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:ht176、tp:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：主体结构防开裂、防空间偏差检验：主体结构防开裂、防空间偏差检验：1.1.每层的主体施工测量、放线检验每层的主体施工测量、放线检验2.2.模板工程的轴线、标高、平整度、垂直度、起拱模板工程的轴线、标高、平整度、垂直度、起拱3.3.模板工程的固定、支撑、接缝、表面清理检验模板工程的固定、支撑、接缝、表面清理检验4.4.模板工程的柱、梁、墙截面尺寸检验模板工程的柱、梁、墙截面尺寸检验5.5.电梯井道坐标、位置、几何尺寸检验电梯井道坐标、177、位置、几何尺寸检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：6.6.预埋件规格、位置、固定检验预埋件规格、位置、固定检验7.7.预留孔洞坐标、位置、几何尺寸检验预留孔洞坐标、位置、几何尺寸检验8.8.砼翻边、企口部位高差、几何尺寸检验砼翻边、企口部位高差、几何尺寸检验9.9.厕浴间穿楼板管道梯形预埋件检验厕浴间穿楼板管道梯形预埋件检验10.10.外墙空调孔洞、穿墙螺杆孔洞预留坡度检验外墙空调孔洞、穿墙螺178、杆孔洞预留坡度检验11.11.钢筋工程措施钢筋检验钢筋工程措施钢筋检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：12.12.钢筋工程马櫈位置、间距、固定检验钢筋工程马櫈位置、间距、固定检验13.13.砼塌落度、流动性检验砼塌落度、流动性检验14.14.梁、板施工缝、后浇带留置措施检验梁、板施工缝、后浇带留置措施检验15.15.砼养护措施检验砼养护措施检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:179、中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：砌体防开裂、防渗漏检验：砌体防开裂、防渗漏检验：1.1.砌体工程的轴线、放线检验砌体工程的轴线、放线检验2.2.砌体工程的基层清扫检验砌体工程的基层清扫检验3.3.轻质砌体砌筑前提前轻质砌体砌筑前提前1 1 1 12 2 2 2天提前湿水检验天提前湿水检验4.4.砌体工程的底砌检验（轴线、房间方正）砌体工程的底砌检验（轴线、房间方正）5.5.砌体工程的皮树杆检验砌体工程的皮树杆检验6.6.砌体工程的拉结钢筋、构180、造柱钢筋检验砌体工程的拉结钢筋、构造柱钢筋检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：7.7.砌体工程的砼埋块位置、规格检验砌体工程的砼埋块位置、规格检验8.8.每天砌筑高度不超过每天砌筑高度不超过1.21.2米检验米检验9.9.门窗洞口位置、尺寸检验门窗洞口位置、尺寸检验10.10.梁板底间隔梁板底间隔7 7天后允许顶砌检验天后允许顶砌检验11.11.顶砌排砖方式检验顶砌排砖方式检验12.12.预埋181、管线墙体开槽、修补检验预埋管线墙体开槽、修补检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：抹灰防开裂、防渗漏检验：抹灰防开裂、防渗漏检验：1.1.穿墙螺杆孔洞、脚手架眼等分次封堵检验穿墙螺杆孔洞、脚手架眼等分次封堵检验2.2.砌筑灰缝、头眼瞎缝检验砌筑灰缝、头眼瞎缝检验3.3.空调套管、预埋件检验空调套管、预埋件检验4.4.后剔凿预埋管线修补质量、间歇检验后剔凿预埋管线修补质量、间歇检验5.5.基层清理182、砌块洒水、砼墙柱、埋块拉毛检验基层清理、砌块洒水、砼墙柱、埋块拉毛检验6.6.素水泥浆结合层检验素水泥浆结合层检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：7.7.抗裂钢丝网规格、位置、固定方式检验抗裂钢丝网规格、位置、固定方式检验8.8.外墙抹灰分隔条检、门窗耐候胶打胶条检验外墙抹灰分隔条检、门窗耐候胶打胶条检验9.9.抹灰平整度、垂直度、阴阳角方正控制措施检验抹灰平整度、垂直度、阴阳角方正控制措施183、检验10.10.分层抹灰厚度、错缝位置检验分层抹灰厚度、错缝位置检验11.11.两次找平两次找平2424小时内间隔要求检验小时内间隔要求检验12.12.抹灰养护措施检验抹灰养护措施检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：卫生间防渗漏检验：卫生间防渗漏检验：1.1.穿楼板孔洞凿毛、清理检验穿楼板孔洞凿毛、清理检验2.2.吊洞吊模质量检验吊洞吊模质量检验3.UPVC3.UPVC穿楼板管道毛化、甩砂质量184、检验穿楼板管道毛化、甩砂质量检验4.4.吊洞砼分次封堵检验吊洞砼分次封堵检验5.5.结构闭水试验检验结构闭水试验检验6.6.暗埋管道打压试验检验暗埋管道打压试验检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：7.7.后浇砼门槛检验后浇砼门槛检验8.8.防水基层检验防水基层检验9.9.管根、地漏、转角附加防水层及细部做法检验管根、地漏、转角附加防水层及细部做法检验10.10.防水层高度、厚度及涂布间隔检验防185、水层高度、厚度及涂布间隔检验11.11.防水层闭水试验检验防水层闭水试验检验12.12.保护层施工、成品保护措施检验保护层施工、成品保护措施检验12.12.保护层闭水试验检验保护层闭水试验检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：门窗防渗漏检验：门窗防渗漏检验：1.1.门窗洞口偏差及洞口工序交接检验门窗洞口偏差及洞口工序交接检验2.2.门窗洞口偏差修补检验门窗洞口偏差修补检验3.3.门窗外框、分隔、186、对角线尺寸检验门窗外框、分隔、对角线尺寸检验4.4.门窗正侧面垂直度、上口水平度、直线度检验门窗正侧面垂直度、上口水平度、直线度检验5.5.门窗外框防腐检验门窗外框防腐检验6.6.门窗外框、端部防排水及密封检验门窗外框、端部防排水及密封检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：7.7.门窗外框与结构固定检验门窗外框与结构固定检验8.8.门窗外框与结构间塞缝前成品保护及塞缝清理检验门窗外框与结构间塞缝187、前成品保护及塞缝清理检验9.9.门窗外框与结构间分次塞缝、发泡胶施打检验门窗外框与结构间分次塞缝、发泡胶施打检验10.10.门窗临时固定垫块拆除、临时固定垫块拆除处清理检验门窗临时固定垫块拆除、临时固定垫块拆除处清理检验11.11.临时固定处二次打胶、塞缝检验临时固定处二次打胶、塞缝检验12.12.窗框与玻璃的密封检验窗框与玻璃的密封检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：13.13.五金配件的安188、装检验五金配件的安装检验14.14.窗台坡度、高差、滴水线检验窗台坡度、高差、滴水线检验15.15.耐候胶槽口抽条及清理检验耐候胶槽口抽条及清理检验16.16.耐候胶施打质量检验耐候胶施打质量检验17.17.门窗验收前的外门窗门窗验收前的外门窗4848小时淋水试验检验小时淋水试验检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：屋面防渗漏检验：屋面防渗漏检验：1.1.出屋面管道的砼翻边检验出屋面管道的砼翻边189、检验2.2.出屋面管道的预埋套管检验出屋面管道的预埋套管检验3.3.屋面结构闭水试验检验屋面结构闭水试验检验4.4.屋面保温基层干燥度及排气道检验屋面保温基层干燥度及排气道检验5.5.屋面保温封边、拼接、粘接工艺检验屋面保温封边、拼接、粘接工艺检验6.6.屋面保温预留密封胶槽口检验屋面保温预留密封胶槽口检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：7.7.女儿墙、出屋面管道、变形缝的砼挑耳或槽口检验女儿190、墙、出屋面管道、变形缝的砼挑耳或槽口检验8.8.找坡层坡度、最薄厚度检验找坡层坡度、最薄厚度检验9.9.水泥砂浆找平层分隔条埋条检验水泥砂浆找平层分隔条埋条检验10.10.找平层分隔条抽条及槽口清理检验找平层分隔条抽条及槽口清理检验11.11.防水层基层干燥度、平整度及清理检验防水层基层干燥度、平整度及清理检验12.12.重要节点的槽口密封胶施打检验重要节点的槽口密封胶施打检验13.13.转角、出入口、落水口等重要节点的附加防水层检验转角、出入口、落水口等重要节点的附加防水层检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与191、重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：万科集团要求甲方参与的工序质量见证点管理：14.14.屋面防水层闭水试验检验屋面防水层闭水试验检验15.15.屋面防水收头的压条处理检验屋面防水收头的压条处理检验16.16.屋面防水收头的密封处理检验屋面防水收头的密封处理检验17.17.浮筑隔离层检验浮筑隔离层检验18.18.防水保护层分仓缝留置检验防水保护层分仓缝留置检验19.19.防水保护层分仓缝抽条、清理、密封检验防水保护层分仓缝抽条、清理、密封检验20.20.屋面排水及闭水试验检验屋面排水及闭水试验检验原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地192、产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强技术管理，指导施工单位的工艺、工法、工序：加强技术管理，指导施工单位的工艺、工法、工序：国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的 问题。在工艺、工法、工序的管理上存在诸多因技术能问题。在工艺、工法、工序的管理上存在诸多因技术能 力不足产生的工程质量隐患力不足产生的工程质量隐患房地产企业经过多年的项目开发，往往积累了大量的工房地产企业经过多年的项目开发，往往积累了大量193、的工 程经验或教训。在某些工艺、工法、工序技术、管理要程经验或教训。在某些工艺、工法、工序技术、管理要 求及质量通病防治措施的管控上，能力往往领先于施工求及质量通病防治措施的管控上，能力往往领先于施工 企业。起码不会出现项目一期的错误在项目二期的建设企业。起码不会出现项目一期的错误在项目二期的建设 中重复出现中重复出现原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 厕浴间聚氨酯涂膜防水工艺流程控制要求厕浴间聚氨酯涂膜防水工艺流程控制要求：施工单位通常上报的施工工艺流程：施工单位通常上报的施工194、工艺流程：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 房地产企业版本的施工工艺流程控制要求房地产企业版本的施工工艺流程控制要求：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 房地产企业为何要制定企业版的施工工艺流程房地产企业为何要制定企业版的施工工艺流程：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工195、程质量保证体系与重点 房地产企业为何要制定企业版的施工工法要求房地产企业为何要制定企业版的施工工法要求：地下室防水关键节点的施工工法要求示例：地下室防水关键节点的施工工法要求示例：地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置 止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设 置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造 成地下室外墙渗漏成地下室外墙渗漏国内目前设计规范、施工规范中往往存在着不同规范冲 突、规范约定不清等问题。不同施工单位的不同理196、解，往往会产生严重的工程质量隐患国内目前设计规范、施工规范中往往存在着不同规范冲 突、规范约定不清等问题。不同施工单位的不同理解，往往会产生严重的工程质量隐患原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求原版文件下载地址:197、http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？国内大多数施工单 位在此处的施工工 法处理均是错误 的，往往会造成地 下室的工程质量隐 患国内大多数施工单 位在此处的施工工 法处理均是错误 的，往往会造成地 下室的工程质量隐 患原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？框架柱箍筋与止水钢板之间应198、如何处理？钢筋不宜穿止水钢板，采取开孔补焊的方法，无法保证钢筋不宜穿止水钢板，采取开孔补焊的方法，无法保证 每个焊点的防水质量。在地下室外墙后浇带处的框架柱、每个焊点的防水质量。在地下室外墙后浇带处的框架柱、剪力墙等设置有箍筋的构件时，箍筋在此处宜采取将箍剪力墙等设置有箍筋的构件时，箍筋在此处宜采取将箍 筋断开，弯折筋断开，弯折10d10d以上与止水钢板在双向分别反向焊接以上与止水钢板在双向分别反向焊接 的工艺方法的工艺方法原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 房地产企业为何要制定199、企业版的施工工序要求房地产企业为何要制定企业版的施工工序要求：某小高层项目首层设有私家小院。传统某小高层项目首层设有私家小院。传统 施工工序情况下，小院围墙通常在外架施工工序情况下，小院围墙通常在外架 及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙 基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工 期长、影响到市政环境工程进场施工。期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下同时小院围墙在不同程度上均出现下 沉，导致墙面开裂，引起业主投诉沉，导致墙面开裂，引起业主投诉原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址200、:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计施工图小院围墙的常见形式设计施工图小院围墙的常见形式：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：原因一：不均匀沉降原因一：不均匀沉降小院围墙坐落在回填土层上，回填土层的不均匀沉降导小院围墙坐落在回填土层上，回填土层的不均匀沉降导 致围墙下沉开裂。即使将小院围墙的地梁、圈梁钢筋与致围墙下沉开裂。即使将小院围墙的地梁、圈梁钢筋与 主体结构连接，也很难有效防201、止开裂主体结构连接，也很难有效防止开裂原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程进度技术缺陷分析：工程进度技术缺陷分析：原因二：施工场地、市政、景观插入原因二：施工场地、市政、景观插入小院围墙特别是基础的施工，垫层、地梁砼施工养护周小院围墙特别是基础的施工，垫层、地梁砼施工养护周 期较长。导致小院围墙施工跨度大，周期长，难以短时期较长。导致小院围墙施工跨度大，周期长，难以短时 间完成。因占用施工场地，影响到后期室外专业管道与间完成。因占用施工场地，影响到后期室外专业管道与环境工程的202、开工环境工程的开工原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理技术缺陷分析：工程管理技术缺陷分析：虽然回填土工艺标准要求回填土应分层铺摊，分层夯虽然回填土工艺标准要求回填土应分层铺摊，分层夯 实，分层密实度检验。甲方、施工单位和监理单位也实，分层密实度检验。甲方、施工单位和监理单位也 都清楚回填土工艺标准控制要求。但现实的施工当都清楚回填土工艺标准控制要求。但现实的施工当 中，几乎没有一个施工单位能够严格按规范执行。当中，几乎没有一个施工单位能够严格按规范执行。当 地基为回填土，203、且回填土层较厚时，很难达到设计密地基为回填土，且回填土层较厚时，很难达到设计密 实度要求，导致围墙下沉实度要求，导致围墙下沉原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理技术缺陷分析：工程管理技术缺陷分析：即使将围墙地梁、圈梁钢筋与主体结构连接。因为建即使将围墙地梁、圈梁钢筋与主体结构连接。因为建 筑物与回填土之间沉降值不可能正好相同，所以依然筑物与回填土之间沉降值不可能正好相同，所以依然 会出现小院围墙开裂会出现小院围墙开裂采取局部换填或加深围墙基础等措施，虽然可以解决采取局部换204、填或加深围墙基础等措施，虽然可以解决 不均匀沉降问题，但会造成工程成本的上升不均匀沉降问题，但会造成工程成本的上升原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理技术缺陷分析：工程管理技术缺陷分析：因土方回填较为简单，甲方传统的工程管理重点过多因土方回填较为简单，甲方传统的工程管理重点过多 放在强调施工现场的质量管理，忽视了施工行业内部放在强调施工现场的质量管理，忽视了施工行业内部 普遍的操作惯例普遍的操作惯例外架拆除的阶段，往往正是建筑内檐装饰工程实施的外架拆除的阶段，往往正是建筑205、内檐装饰工程实施的 阶段。大量业主投诉的重点、需要进行过程质量控制阶段。大量业主投诉的重点、需要进行过程质量控制 的工序管理正在全面开展。以目前国内房地产企业项的工序管理正在全面开展。以目前国内房地产企业项 目工程部人员配备标准，很难有精力兼顾室外工程目工程部人员配备标准，很难有精力兼顾室外工程原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理技术缺陷分析：工程管理技术缺陷分析：土方运输、回填往往在夜间进行。加上现场作业面较土方运输、回填往往在夜间进行。加上现场作业面较 大，甲方及监理206、工程师很难过程全面监控大，甲方及监理工程师很难过程全面监控思考思考90秒：如何通过工序管理优化解决上述质量 隐患和工期管理矛盾秒：如何通过工序管理优化解决上述质量 隐患和工期管理矛盾原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 企业版的施工工序的技术解决措施企业版的施工工序的技术解决措施：措施一：改变传统的施工顺序措施一：改变传统的施工顺序提前施工小院围墙提前施工小院围墙0.000.00以下部分：在工程主体结构基以下部分：在工程主体结构基 础施工时，随同主体基础一道开挖小院围墙基础土方、础207、施工时，随同主体基础一道开挖小院围墙基础土方、并浇筑其垫层、地梁砼、砌筑围墙至并浇筑其垫层、地梁砼、砌筑围墙至0.000.00标高或当时标高或当时 场地标高场地标高后期拆外架、井架后，直接在其上砌筑后期拆外架、井架后，直接在其上砌筑 0.000.00以上的以上的 墙体即可墙体即可原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 企业版的施工工序的技术解决措施企业版的施工工序的技术解决措施：措施一：改变传统的施工顺序措施一：改变传统的施工顺序工序提前插入可使小院围墙避免地基为回填土层，防止工序提208、前插入可使小院围墙避免地基为回填土层，防止 因回填土质量问题引起的不均匀沉降，避免换填对成本因回填土质量问题引起的不均匀沉降，避免换填对成本 的增加的增加将小院围墙施工到将小院围墙施工到0.000.00或当时的地坪高度，对主体正或当时的地坪高度，对主体正 常施工没有影响。但缩短了小院围墙工期，为后期室外常施工没有影响。但缩短了小院围墙工期，为后期室外 工程开工创造条件工程开工创造条件原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 企业版的施工工序的技术解决措施企业版的施工工序的技术解决措施：209、措施二：施工工法改进预防不均匀沉降措施二：施工工法改进预防不均匀沉降当小院围墙地基为较厚的回填土层时，设计应将将围墙当小院围墙地基为较厚的回填土层时，设计应将将围墙 与主体直接断开形成沉降缝比刚性效果连接更好。现场与主体直接断开形成沉降缝比刚性效果连接更好。现场 只需做到围墙下地基土质同一，保证均匀沉降，待其稳只需做到围墙下地基土质同一，保证均匀沉降，待其稳 定后再补沉降缝则可。减小现场管理难度，提高现场管定后再补沉降缝则可。减小现场管理难度，提高现场管 理质量理质量原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团210、工程质量保证体系与重点 企业版的施工工序的技术解决措施企业版的施工工序的技术解决措施：措施三：采取适当的小院围墙基础加固措施措施三：采取适当的小院围墙基础加固措施当地基为很厚的回填土层时，仅靠人工夯实达不到设计当地基为很厚的回填土层时，仅靠人工夯实达不到设计 密实度，将导致围墙的下沉。采取换填成本又较高，不密实度，将导致围墙的下沉。采取换填成本又较高，不 利于成本控制。实际施工过程中，可以在夯压同时，打利于成本控制。实际施工过程中，可以在夯压同时，打 入入2 23m3m长间距长间距300300左右的钢管或木方左右的钢管或木方原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:ht211、tp:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团万科集团企业版施工工艺要求的一些实用工具企业版施工工艺要求的一些实用工具：提醒：提醒：企业版本 的施工工艺要求、工法、工序、质 量管理标准等应 进入招标文件，并作为合约文件 的附件。避免施 工期间双方产生 争议或出现追加 成本的情况企业版本 的施工工艺要求、工法、工序、质 量管理标准等应 进入招标文件，并作为合约文件 的附件。避免施 工期间双方产生 争议或出现追加 成本的情况原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程212、质量保证体系与重点 万科集团万科集团企业版施工工艺要求的一些实用工具企业版施工工艺要求的一些实用工具：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团万科集团企业版施工工艺要求的一些实用工具企业版施工工艺要求的一些实用工具：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团万科集团企业版施工工艺要求的一些实用工具企业版施工工艺要求的一些实用工具：强制节能前强制节能前强制节能后213、强制节能后原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团万科集团企业版施工工艺要求的一些实用工具企业版施工工艺要求的一些实用工具：510201000入户门门扇1m控制线精装修层楼梯间或电梯间装修地面入户门门框门坎石室内30352830原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 加强对关键部位、薄弱环节的质量细节管理：加强对关键部位、薄弱环节的质量细节管理：万科集团工程技术质量214、中心曾经对集团所属的工程管理万科集团工程技术质量中心曾经对集团所属的工程管理 人员所做的问卷调研中，有近人员所做的问卷调研中，有近37.6%37.6%的人员的人员忽视关键工忽视关键工 程质量细节的控制，程质量细节的控制，有近有近52.1%52.1%的人员的人员对工程质量细节对工程质量细节 有哪些需要关注的重点并不清楚有哪些需要关注的重点并不清楚房地产企业的工程质量管理，如果不了解设计单位、施房地产企业的工程质量管理，如果不了解设计单位、施 工单位和监理单位常见的技术错误和管理错误，对一些工单位和监理单位常见的技术错误和管理错误，对一些 关键的质量细节缺乏重点的管控，往往一个小的隐患，关键的质量215、细节缺乏重点的管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患就能产生重大的工程质量隐患原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点强制节能后，外墙大多采用外粘 聚苯板。以北京地区为例：外粘 聚苯板厚度70，抗裂砂浆厚10 15，涂料及腻子层厚度5装饰层总厚度接近100。当外窗 与外墙相交时，如何处理保证聚 苯板不咬樘且室内不影响美观强制节能后，外墙大多采用外粘 聚苯板。以北京地区为例：外粘 聚苯板厚度70，抗裂砂浆厚10 15，涂料及腻子层厚度5装饰层总厚度接近100。当外窗 与外墙相216、交时，如何处理保证聚 苯板不咬樘且室内不影响美观 防治门窗渗漏的工程质量细节控制：防治门窗渗漏的工程质量细节控制：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 防治门窗渗漏的工程质量细节控制：防治门窗渗漏的工程质量细节控制：并不只有飘窗才会面临 保温咬樘和针对保温层 可能渗水通道的防渗漏 质量控制要求并不只有飘窗才会面临 保温咬樘和针对保温层 可能渗水通道的防渗漏 质量控制要求原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系217、与重点万科集团工程质量保证体系与重点 防治门窗渗漏的工程质量细节控制：防治门窗渗漏的工程质量细节控制：8080思考60秒工程中应如何解决 保温吃樘问题?或 曾管或现管的工程 此部位如何处理？思考60秒工程中应如何解决 保温吃樘问题?或 曾管或现管的工程 此部位如何处理？原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 防治门窗渗漏的工程质量细节控制：防治门窗渗漏的工程质量细节控制：此部位在国家标准图集中没有具体表述，近年来在和一此部位在国家标准图集中没有具体表述，近年来在和一 些房地产企业的工218、程管理交流中及考察中，见到了各种些房地产企业的工程管理交流中及考察中，见到了各种“五花八门五花八门”的处理方式的处理方式其中真正做法正确，并掌握关键防渗漏、防开裂节点质其中真正做法正确，并掌握关键防渗漏、防开裂节点质 量控制要点的，不足量控制要点的，不足5 5原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 防治门窗渗漏的工程质量细节控制：防治门窗渗漏的工程质量细节控制：解决措施一：增加钢附框填空间隙解决措施一：增加钢附框填空间隙缺点：钢附框规格尺寸过大，对其刚度、壁厚等要求大缺点：钢附框规格219、尺寸过大，对其刚度、壁厚等要求大 幅上升，造价急剧升高幅上升，造价急剧升高解决措施二：聚合物抗裂砂浆加钢丝网填空间隙解决措施二：聚合物抗裂砂浆加钢丝网填空间隙错误：错误：聚合物抗裂砂浆抹灰厚度过厚，即使采取增加抗聚合物抗裂砂浆抹灰厚度过厚，即使采取增加抗 裂措施，也极易出现开裂。且聚合物抗裂砂浆与外保温裂措施，也极易出现开裂。且聚合物抗裂砂浆与外保温 层容易产生渗水通道层容易产生渗水通道原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 防治门窗渗漏的工程质量细节控制：防治门窗渗漏的工程质量细节220、控制：解决措施三：外保温伸至框下解决措施三：外保温伸至框下，框固定在保温上，框固定在保温上错误：错误：窗框在保温上固定不稳定，保温层渗水通道和固窗框在保温上固定不稳定，保温层渗水通道和固 定点渗水通道直接与室内相连定点渗水通道直接与室内相连解决措施四：结构设计时外墙增加出挑的窗垛解决措施四：结构设计时外墙增加出挑的窗垛缺点：缺点：按新节能规范要求，窗垛处也需要进行保温。其按新节能规范要求，窗垛处也需要进行保温。其 外挑规格尺寸应严格控制，否则极易产生冷桥导致结露外挑规格尺寸应严格控制，否则极易产生冷桥导致结露原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费221、下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 防治门窗渗漏的工程质量细节控制：防治门窗渗漏的工程质量细节控制：解决措施五：增加连接片连接高度，打发泡胶解决措施五：增加连接片连接高度，打发泡胶错误：错误：发泡胶本身并不具备直接的防水功能，单纯依靠发泡胶本身并不具备直接的防水功能，单纯依靠 发泡胶，其在保温层存在渗水通道和渗漏隐患发泡胶，其在保温层存在渗水通道和渗漏隐患解决措施六：增加连接片；连接高度，抹灰找平解决措施六：增加连接片；连接高度，抹灰找平错误：错误：水泥砂浆抹灰厚度过厚，即使采取增加抗裂措水泥砂浆抹灰厚度过厚，即使采取增加抗裂措 施，也极易出现开裂。水泥砂浆砂浆与222、外保温层容易产施，也极易出现开裂。水泥砂浆砂浆与外保温层容易产 生渗水通道生渗水通道原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 解决国标图集此部位缺失带来的施工标准混乱解决国标图集此部位缺失带来的施工标准混乱：强制节能前，钢附框主 要是为了解决窗框固定 与抹灰工序交叉的问题强制节能前，钢附框主 要是为了解决窗框固定 与抹灰工序交叉的问题强制节能后，钢附框的 重点除了满足工序交叉 外，主要还解决保温层 在此渗水通道的防渗漏强制节能后，钢附框的 重点除了满足工序交叉 外，主要还解决保温层 在223、此渗水通道的防渗漏原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 解决国标图集此部位缺失带来的施工标准混乱解决国标图集此部位缺失带来的施工标准混乱：二次浇注砼立框，相当于 防渗漏措施中增加的砼翻 边，不仅有效的解决高差 缝隙问题，还可以增加门 窗防渗漏的可靠性二次浇注砼立框，相当于 防渗漏措施中增加的砼翻 边，不仅有效的解决高差 缝隙问题，还可以增加门 窗防渗漏的可靠性施工单位传统采取厚抹灰 找平的习惯做法，因存在 严重的渗漏隐患，施工中 应重点检查施工单位传统采取厚抹灰 找平的习惯做法，因224、存在 严重的渗漏隐患，施工中 应重点检查原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 解决国标图集此部位缺失带来的施工标准混乱解决国标图集此部位缺失带来的施工标准混乱：目前国内大多数地产公司的成本管理人员，几乎很少有目前国内大多数地产公司的成本管理人员，几乎很少有 懂施工技术和施工质量控制要点的，往往也不清楚施工懂施工技术和施工质量控制要点的，往往也不清楚施工 成本与质量成本之间逻辑的关系。成本与质量成本之间逻辑的关系。不允许采用钢附框，不允许采取后浇砼立框。都是成本不允许采用钢附框，不允225、许采取后浇砼立框。都是成本 人员为保护公司利益，不断努力的结果。此部位质量控人员为保护公司利益，不断努力的结果。此部位质量控 制的先天缺陷，并不是单纯施工现场管理可以解决的。制的先天缺陷，并不是单纯施工现场管理可以解决的。原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 门窗洞口偏差的质量细节管理：门窗洞口偏差的质量细节管理：门窗洞口偏差是工程 中常见的质量通病。甲方工程师往往不重 视总包与门窗安装单 位的洞口偏差测量和 工序交接。不重视偏 差工艺的处理要求及 检验。施工单位习惯 的厚抹灰修补226、极易产 生开裂，往往留下大 量的门窗渗漏隐患门窗洞口偏差是工程 中常见的质量通病。甲方工程师往往不重 视总包与门窗安装单 位的洞口偏差测量和 工序交接。不重视偏 差工艺的处理要求及 检验。施工单位习惯 的厚抹灰修补极易产 生开裂，往往留下大 量的门窗渗漏隐患原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙抹灰前的质量细节管理：外墙抹灰前的质量细节管理：1.1.穿墙螺杆孔洞应填塞密实：穿墙螺杆孔洞应填塞密实：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部227、免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙抹灰前的质量细节管理：外墙抹灰前的质量细节管理：2.2.脚手架、脚手眼的拉接铅丝洞应填塞密实脚手架、脚手眼的拉接铅丝洞应填塞密实3.3.脚手架工字钢挑梁洞口应填塞密实：脚手架工字钢挑梁洞口应填塞密实：4.4.填充墙砌体的瞎眼头缝是否已处理：填充墙砌体的瞎眼头缝是否已处理：5.5.填充墙垂直灰缝、水平灰缝的饱满度是否符合要求填充墙垂直灰缝、水平灰缝的饱满度是否符合要求6.6.外墙砌体完成时间与抹灰开始时间的技术间歇是否符合要求外墙砌体完成时间与抹灰开始时间的技术间歇是否符合要求原版文件下载地址:http:/Word版文件来228、自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙抹灰前的质量细节管理：外墙抹灰前的质量细节管理：7.7.出外墙孔洞是否已开孔并有保护措施：出外墙孔洞是否已开孔并有保护措施：一些出外墙孔洞如空调孔 洞等，宜在抹灰前先进行 开洞，以免后开洞对外墙 抹灰层等造成破坏，防止 抹灰层开裂导致外墙渗漏 隐患一些出外墙孔洞如空调孔 洞等，宜在抹灰前先进行 开洞，以免后开洞对外墙 抹灰层等造成破坏，防止 抹灰层开裂导致外墙渗漏 隐患出外墙孔洞应注意坡度要 求内高外低，高差20出外墙孔洞应注意坡度要 求内高外低，高差20原版文件下载地址:http:/229、Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙抹灰前的质量细节管理：外墙抹灰前的质量细节管理：8.8.外墙固定件的锚固脚是否已预埋完成：外墙固定件的锚固脚是否已预埋完成：外墙雨落水管固定件、外 墙外保温托架固定件、外 保温固定锚栓、阳光房披 水固定件等外墙固定件，如在外粉完成后进行，在 打墙洞时会破坏粉刷的整 体性和外粉各层之间的粘 接牢度，产生空隙起壳和 裂缝，存在外墙渗漏隐 患，宜在抹灰前完成外墙雨落水管固定件、外 墙外保温托架固定件、外 保温固定锚栓、阳光房披 水固定件等外墙固定件，如在外粉完成后进行，在 打230、墙洞时会破坏粉刷的整 体性和外粉各层之间的粘 接牢度，产生空隙起壳和 裂缝，存在外墙渗漏隐 患，宜在抹灰前完成原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙抹灰前的质量细节管理：外墙抹灰前的质量细节管理：9.9.抗裂钢丝网是否固定完成并符合要求：抗裂钢丝网是否固定完成并符合要求：砌体与混凝土构件交界处砌体与混凝土构件交界处有网现浇混凝土外保温体系与其它保温体系交界处有网现浇混凝土外保温体系与其它保温体系交界处抗裂钢丝网在外墙分格缝处应断开抗裂钢丝网在外墙分格缝处应断开原版文件下载地址:231、http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙分层抹灰止息点的质量细节管理：外墙分层抹灰止息点的质量细节管理：由于工程搭设外粉刷脚手 架，造成分层外粉刷的停 息点基本留置在砌体与混 凝土交界部位，极易由此 引起渗漏，分层抹灰的错 缝往往也被忽视由于工程搭设外粉刷脚手 架，造成分层外粉刷的停 息点基本留置在砌体与混 凝土交界部位，极易由此 引起渗漏，分层抹灰的错 缝往往也被忽视原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工232、程质量保证体系与重点 外墙分层抹灰止息点的质量细节管理：外墙分层抹灰止息点的质量细节管理：外墙抹灰时，底糙应刮至窗洞口阳角部位（进入外窗台外墙抹灰时，底糙应刮至窗洞口阳角部位（进入外窗台 约约50mm50mm），糙面层应与底糙停息点错开留置，留置在），糙面层应与底糙停息点错开留置，留置在 距阳角边不少于距阳角边不少于50mm50mm范围的外墙部位，以避免两次刮糙范围的外墙部位，以避免两次刮糙 停息点重叠引起的砂浆收缩，引发渗漏停息点重叠引起的砂浆收缩，引发渗漏原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量233、保证体系与重点 外墙面砖防渗漏控制的质量细节管理：外墙面砖防渗漏控制的质量细节管理：外墙贴砖时，部分工程管理人员往往只关注粘贴牢固、外墙贴砖时，部分工程管理人员往往只关注粘贴牢固、勾缝严密，通过施工工艺检验来防止外墙渗漏。很少关勾缝严密，通过施工工艺检验来防止外墙渗漏。很少关 注外墙排砖防渗漏控制的细节管理注外墙排砖防渗漏控制的细节管理外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数，相当一部外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数，相当一部 分施工单位和监理单位往往忽视这一质量细节的控制分施工单位和监理单位往往忽视这一质量细节的控制原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:htt234、p:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 外墙面砖防渗漏控制的质量细节管理：外墙面砖防渗漏控制的质量细节管理：挑檐等突出外墙的部位 应采用上砖压下砖，适 当突出5起到滴水线的 作用，利用雨水重力作 用，避免砖缝渗水挑檐等突出外墙的部位 应采用上砖压下砖，适 当突出5起到滴水线的 作用，利用雨水重力作 用，避免砖缝渗水下部阴角处应采用平面 砖顶立面砖，利用雨水 重力作用避免砖缝渗水下部阴角处应采用平面 砖顶立面砖，利用雨水 重力作用避免砖缝渗水原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与235、重点万科集团工程质量保证体系与重点 卫生间降板高度的工程质量细节管理：卫生间降板高度的工程质量细节管理：设计单位容易忽视卫生间降板高度的专业配合，往往不设计单位容易忽视卫生间降板高度的专业配合，往往不 对卫生间降板高差进行构造厚度核对对卫生间降板高差进行构造厚度核对相当一部分工程管理人员不了解设计容易出现的错误环相当一部分工程管理人员不了解设计容易出现的错误环 节，容易忽视对卫生间降板构造厚度进行核对，施工中节，容易忽视对卫生间降板构造厚度进行核对，施工中 往往留下严重的渗漏隐患往往留下严重的渗漏隐患原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科236、集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 卫生间降板高度的工程质量细节管理：卫生间降板高度的工程质量细节管理：一般设计卫生间结 构降板610，卫 生间地面应低于其 它房间地面2，卫 生间门槛处高差一 般为610一般设计卫生间结 构降板610，卫 生间地面应低于其 它房间地面2，卫 生间门槛处高差一 般为610原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 地下车库坡道截水沟设置的工程质量细节管理：地下车库坡道截水沟设置的工程质量细节管理：地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水237、沟地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟排水沟不应直接接入市政管道，以免市政管道的水倒流排水沟不应直接接入市政管道，以免市政管道的水倒流坡道结束处应设置水位自动报警，与排水泵实现联动坡道结束处应设置水位自动报警，与排水泵实现联动截水沟盖板应选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，不宜选截水沟盖板应选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，不宜选 用水泥盖板。避免陷车或产生不必要噪音用水泥盖板。避免陷车或产生不必要噪音原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 甲供涂料材料控制的工程质量细节管理：甲供涂料238、材料控制的工程质量细节管理：当需要补货时，应预留几桶作最后一层的面漆，而将补当需要补货时，应预留几桶作最后一层的面漆，而将补 充货物用于底层，这样可以确保面层颜色的一致性充货物用于底层，这样可以确保面层颜色的一致性避免将同一颜色的不同批次产品用于同一面墙。下补货避免将同一颜色的不同批次产品用于同一面墙。下补货 定单时，应注明定单时，应注明“补货补货”，并声明与前次所订货物颜色，并声明与前次所订货物颜色 一致一致原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 室内精装修墙、地砖排砖的工程质量细239、节管理：室内精装修墙、地砖排砖的工程质量细节管理：过道地砖应取中缝排版过道地砖应取中缝排版墙地砖排版应尽量避免小于墙地砖排版应尽量避免小于1/31/3的小条砖出现。若排到的小条砖出现。若排到 边上有小条砖出现的情况，应将其与相临整砖取平均边上有小条砖出现的情况，应将其与相临整砖取平均墙砖阴角搭接应先贴短边墙砖，长边墙砖碰接于短边墙墙砖阴角搭接应先贴短边墙砖，长边墙砖碰接于短边墙 砖砖地砖与墙砖阴角应先贴地砖，墙砖碰接于地砖地砖与墙砖阴角应先贴地砖，墙砖碰接于地砖墙砖阳角应各切墙砖阳角应各切4545实行角部拼接实行角部拼接原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http240、:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 提高设计质量、通过设计预防解决工程质量通病：提高设计质量、通过设计预防解决工程质量通病：从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证通过设计预防工程质量通病，制定企业版工程节点图集通过设计预防工程质量通病，制定企业版工程节点图集通过产品系列化、标准化设计降低工程质量管理难度通过产品系列化、标准化设计降低工程质量管理难度设计过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量设计过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量明确设计审查要点，控制关键易错环节明确设计审查要点，控制关键易错环节原版文件下载地址:241、http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过通过施工图设计指导书施工图设计指导书对设计质量事前控制：对设计质量事前控制：施工图设计指导书施工图设计指导书 设计统一技术要求 设备配置 装修标准 设计配合 其它特殊设计要求 设计统一技术要求 设备配置 装修标准 设计配合 其它特殊设计要求目的目的明确技术要求预防常见问题统一设计做法规范设计深度提高设计质量明确技术要求预防常见问题统一设计做法规范设计深度提高设计质量原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科242、集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 建筑施工图设计指导书建筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：满足不同套型住宅 的功能性需求满足不同套型住宅 的功能性需求成熟产品复制加快设计速度成熟产品复制加快设计速度原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 建筑施工图设计指导书建筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：满足不同套型住宅 的空间合理性需求满足不同套型住宅 的空间合理性需求成熟产品复制加快设计速度成熟产品复制加快设计速度原版文件下载地址:ht243、tp:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 建筑施工图设计指导书建筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：满足不同套型住宅家居设备配置需求满足不同套型住宅家居设备配置需求成熟产品复制加快设计速度成熟产品复制加快设计速度原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 建筑施工图设计指导书建筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网244、址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 建筑施工图设计指导书建筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 建筑施工图设计指导书建筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：创造设计差异化、满足功能需求、便于集中采购管理创造设计差异化、满足功能需求、便于集中采购管理原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万245、科集团工程质量保证体系与重点 建筑施工图设计指导书建筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：提高采光、通风面积、便于集中采购和工程管理提高采光、通风面积、便于集中采购和工程管理原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 建筑施工图设计指导书建筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：满足停车数量降低建造成本满足停车数量降低建造成本原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体246、系与重点 建筑施工图设计指导书建筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：统一设计做法便于工程管理统一设计做法便于工程管理原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 建筑施工图设计指导书建筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：统一设计做法便于工程管理降低建造成本统一设计做法便于工程管理降低建造成本原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 建筑施工图设计指导书建247、筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：统一设计做法便于工程管理降低建造成本统一设计做法便于工程管理降低建造成本原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 建筑施工图设计指导书建筑施工图设计指导书的一些简单示例：的一些简单示例：统一设计做法便于工程管理统一设计做法便于工程管理原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计预防工程质量通病的一些简单示例：设计预防工程质量通248、病的一些简单示例：阳台悬挑板阳角 防开裂技术措施阳台悬挑板阳角 防开裂技术措施当该部位设计图纸 无防开裂措施钢筋 时，实际施工中应 按企业图集要求布 置措施钢筋，并在 投标报价时综合考 虑措施费当该部位设计图纸 无防开裂措施钢筋 时，实际施工中应 按企业图集要求布 置措施钢筋，并在 投标报价时综合考 虑措施费原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计预防工程质量通病的一些简单示例：设计预防工程质量通病的一些简单示例：阳台悬挑板阴角 防开裂技术措施阳台悬挑板阴角 防开裂技术措施当该部249、位设计图纸 无防开裂措施钢筋 时，实际施工中应 按企业图集要求布 置措施钢筋，并在 投标报价时综合考 虑措施费当该部位设计图纸 无防开裂措施钢筋 时，实际施工中应 按企业图集要求布 置措施钢筋，并在 投标报价时综合考 虑措施费原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计预防工程质量通病的一些简单示例：设计预防工程质量通病的一些简单示例：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点250、 设计预防工程质量通病的一些简单示例：设计预防工程质量通病的一些简单示例：卫生间门槛 防渗漏技术措施卫生间门槛 防渗漏技术措施卫生间门槛往往因 为暗埋管线施工破 坏防水层，即使防 水层在上，也因为 后做门槛与防水层 之间存在施工缝和 后收缩变形，很难 保证防水质量卫生间门槛往往因 为暗埋管线施工破 坏防水层，即使防 水层在上，也因为 后做门槛与防水层 之间存在施工缝和 后收缩变形，很难 保证防水质量原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计预防工程质量通病的一些简单示例：设计预防工251、程质量通病的一些简单示例：屋面横雨水口 防渗漏技术措施屋面横雨水口 防渗漏技术措施国家标准图集雨水口处 的排水坡度为3%，不利 于屋面快速排水。设计 应将雨水口周边1100 范围内的排水坡度改为 5%，以利于屋面雨水的 快速排放，提高屋面防 渗漏工程质量国家标准图集雨水口处 的排水坡度为3%，不利 于屋面快速排水。设计 应将雨水口周边1100 范围内的排水坡度改为 5%，以利于屋面雨水的 快速排放，提高屋面防 渗漏工程质量原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计预防工程质量通病的252、一些简单示例：设计预防工程质量通病的一些简单示例：设计上应尽量避免污水通气管道穿越屋面，尽可能降低设计上应尽量避免污水通气管道穿越屋面，尽可能降低 屋面防水施工质量管理难度，提高屋面防渗漏保险系数。屋面防水施工质量管理难度，提高屋面防渗漏保险系数。建议在顶层处转到外墙上建议在顶层处转到外墙上在外墙上的通气管不应伸出女儿墙，建议高度控制在女在外墙上的通气管不应伸出女儿墙，建议高度控制在女 儿墙以下儿墙以下500500600600的范围内的范围内原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设253、计预防工程质量通病的一些简单示例：设计预防工程质量通病的一些简单示例：阳台与客厅、居室等应有阳台与客厅、居室等应有5 51010的降板，并以的降板，并以2%2%的坡的坡 度坡向远离外墙侧的地漏度坡向远离外墙侧的地漏为避免地漏支管影响外立面效果，阳台的地漏可采用直 埋式地漏原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 设计预防工程质量通病的一些简单示例：设计预防工程质量通病的一些简单示例：为避免外墙建筑构件、装饰构件后期安装时对外保温体为避免外墙建筑构件、装饰构件后期安装时对外保温体 系产生254、破坏，存在外墙渗漏隐患。建筑构件，包括装饰系产生破坏，存在外墙渗漏隐患。建筑构件，包括装饰 构件，应优先采用钢筋混凝土结构，并出结构详图。如构件，应优先采用钢筋混凝土结构，并出结构详图。如 确需采用钢结构，需征得委托方同意，并出钢结构详图。确需采用钢结构，需征得委托方同意，并出钢结构详图。不得标注为不得标注为“由专业厂家设计由专业厂家设计”对于顶部覆土绿化的地下车库、裙房等，宜采用梁板式 结构，建筑找坡。顶部不覆土的地下车库、裙房等，宜 采用梁板式结构，结构找坡。原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程255、质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：利用产品库中的成熟产品设计进行异地快速复制：不仅利用产品库中的成熟产品设计进行异地快速复制：不仅 项目开发速度快，风险低。且具备成熟的工程质量管理项目开发速度快，风险低。且具备成熟的工程质量管理 标准，降低了工程质量、进度的管理难度标准，降低了工程质量、进度的管理难度进行产品模块化、组团化研发，在产品风格多样性的同进行产品模块化、组团化研发，在产品风格多样性的同 时，固化与产品模块、组团相配套的施工质量管理标准、时，固化与产品模块、组团相配套的施工质量管理标准、施工工艺标准、工序检验标准、细部工256、程质量检验标准、施工工艺标准、工序检验标准、细部工程质量检验标准、施工单位、监理单位质保体系管理要求等。实现了产品施工单位、监理单位质保体系管理要求等。实现了产品 复制与工程管理复制的同步运行。提高了工程质量的管复制与工程管理复制的同步运行。提高了工程质量的管 理水平理水平原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：产品复制不仅仅是 简单的单体复制。更应关注居住形态、空间功能、空间效 果的居住组团模块 化研发257、。产品复制不仅仅是 简单的单体复制。更应关注居住形态、空间功能、空间效 果的居住组团模块 化研发。产品复制应可以根 据市场需求变化，塑造不同的建筑形 态、立面及空间产品复制应可以根 据市场需求变化，塑造不同的建筑形 态、立面及空间原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载关键词：关键词：?合法的合法的“独立别墅独立别墅”?小间距下的绝对私密小间距下的绝对私密?无限的生长式组合无限的生长式组合?复杂地形的适应性复杂地形的适应性?产品模块化七合院由产品模块化七合院由7个类独立的个类独立的Townhouse围合连接而 成，结合中心庭院以及地下车库构成一258、个共生 体。一个单元包括：围合连接而 成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共生 体。一个单元包括：Townhouse -7户（户（2780m2）地下层平面一层平面二层平面三层平面合院别墅原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：同一产品系列 几乎相同的施工图同一产品系列 几乎相同的施工图现代风格 七合院组团现代风格 七259、合院组团原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：西班牙风格 七合院组团西班牙风格 七合院组团原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：英国都驿风格 七合院组团英国都驿风格 七合院组团原版文件下载地址:http:/Wor260、d版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：一组合一组合原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品261、系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：模块化应用：项目模块化应用：项目A原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：模块化应用：项目模块化应用：项262、目B原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载增值空间增值空间类联排别墅洋房案例类联排别墅洋房案例原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点901209012003090120901200306015060150半地下室（带采光庭院）半地下室（带采光庭院）通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：万科集团典型联排别墅联排：200250联排：200250（实得350400（实得350400）赠送:2F阁楼263、，半地下层庭院赠送:2F阁楼，半地下层庭院巧妙地利用了两层挑空阳台巧妙地利用了两层挑空阳台 不计算建筑面积的规划法规不计算建筑面积的规划法规 边界。验收后由开发商装修边界。验收后由开发商装修 成房间，带来销售溢价 成房间，带来销售溢价利用2.2米以下不计入面积利用2.2米以下不计入面积 的规定，将半地下室垫高至的规定，将半地下室垫高至 2.2米以内，验收后将垫层2.2米以内，验收后将垫层 拆除改为房间 拆除改为房间原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程264、管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：90105901059010590105901059010590105901050305010003050100半地下室（带采光庭院）半地下室（带采光庭院）龙湖典型类别墅上下叠拼叠拼：220250（实得260300）赠送:4F阁楼，半地下层庭院叠拼：220250（实得260300）赠送:4F阁楼，半地下层庭院原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：送阁楼赠265、送车库赠送半地下室送阁楼赠送车库赠送半地下室后花园后花园前花园前花园万科集团典型联排别墅剖析原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：送阁楼送阁楼后花园后花园独立入户楼梯赠送车库赠送半地下室前花园独立入户楼梯赠送车库赠送半地下室前花园空中花园空中花园龙湖典型类别墅上下叠拼剖析原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质266、量保证体系与重点 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：送阁楼车库送阁楼车库赠送半 赠送半 地下室地下室前花园前花园空中花园平层空中花园平层120平米顶跃平米顶跃 170180平米底跃平米底跃 140150平米后庭院平米后庭院1234567龙湖典型花园洋房剖析控制平层数量，控制单套面 积大小控制平层数量，控制单套面 积大小每个单元：4户底跃6 户平层2户顶跃，多 层配电梯花园洋房每个单元：4户底跃6 户平层2户顶跃，多 层配电梯花园洋房原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重267、点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：剖面剖面剖面剖面 重点核对关键部位的梁板标高 露台 老虎窗 屋脊、屋檐 门窗高度 外檐节点 重点核对关键部位的梁板标高 露台 老虎窗 屋脊、屋檐 门窗高度 外檐节点原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：橱柜 吊柜 设备表箱橱柜 吊柜 设备表箱开关 插座 散热片开关 插座 散热片冰箱 洗衣机 门窗冰箱 洗衣机268、 门窗墙跺 热水器 地漏墙跺 热水器 地漏原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：洗衣机 洗衣机 门窗 门窗 墙跺 墙跺 热水器 热水器 地漏 地漏 污水管明设时 污水管明设时 要注意其与窗、雨 要注意其与窗、雨 水管的关系水管的关系原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错269、环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：小卫生间要注意进行净空尺寸的核定 小卫生间要注意进行净空尺寸的核定原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：空调审核要点空调审核要点空调审核要点空调审核要点 室内外机位 定位 空调板尺寸 留孔留洞 结构设备核对 空调安装 室内外机位 定位 空调板尺寸 留孔留洞 结构设备核对 空调安装原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万270、科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：坡屋顶顶层坡屋顶顶层271、坡屋顶顶层坡屋顶顶层 空调室外机位及留洞 露台门窗高度 露台及排水 老虎窗平面定位、建筑结构是否矛盾 卫生间、厨房排水是否影响下层使用 空调室外机位及留洞 露台门窗高度 露台及排水 老虎窗平面定位、建筑结构是否矛盾 卫生间、厨房排水是否影响下层使用原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：外檐节点外檐节点外檐节点外檐节点 建筑细部与平、立、剖面是否吻合？建筑、结构是否吻合？高度 定位 细部、防渗漏 建筑细部与平、立272、剖面是否吻合？建筑、结构是否吻合？高度 定位 细部、防渗漏原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：地下室管道竖向定位原则：地下室管道竖向定位原则：保证地下通道高度保证地下通道高度合理布置管道，地下室（车库）综合管线图审查合理布置管道，地下室（车库）综合管线图审查原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 273、明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：地下室的留洞：地下室的留洞：管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水 套管电缆穿越地下室外墙应做特殊处理，图集中直接埋管的 方法在地下室外墙防水处理时很难处理，质量无法保证原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：地下室防排烟洞口、柴油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大且在结构图上容易遗漏外线进建274、筑物的穿墙套管应考虑建筑周围的小市政管线外线进建筑物的穿墙套管应考虑建筑周围的小市政管线 的位置，尽可能缩短外线的距离的位置，尽可能缩短外线的距离地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，以防止遗 漏或影响进户路径的建筑、景观、管线等正常使用干管穿越地下室梁的管道留洞，在水平方向应考虑留有 一定的裕量，以避免施工误差，使管道安装困难原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：人防：人防：人防的洗消间应设置防爆地漏，施工275、时应特别注意，宜 委托专业公司预埋，或指导总包安装人防的洗消间等通道应设置防爆门铃，施工时应注意穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防爆阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防爆阀门原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：人防：人防：人防的洗消间应设置防爆地漏，施工时应特别注意，宜 委托专业公司预埋，或指导总包安装人防的洗消间等通道应设置防爆门铃，施工时应注意穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防爆阀门，穿越276、人防分区墙的管道应在两侧增加防爆阀门原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：人防工程的防爆电井不应遗漏地下室排水沟穿越人防的分区墙时必须做特殊处理DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理人防区的防排烟处的防火门必须考虑密闭性，不能采用 一般的防火门，应考虑增加密封橡胶原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与277、重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：原版文件下载地址:http:/Word版文件278、来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计279、审查要点，控制关键易错环节：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 加强对关键部位、薄弱环节的质量细节管理：加强对关键部位、薄弱环节的质量细节管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与280、重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：施工图出图后，施工图强审及项目招标之前。甲方先行施工图出图后，施工图强审及项目招标之前。甲方先行 制定制定项目工程管理规划书项目工程管理规划书。指导施工单位编制。指导施工单位编制项项 目施工组织设计目施工组织设计和确定甲方项目施工管理全过程、全和确定甲方项目施工管理全过程、全 方位的技术措施要求和管理措施要求方位的技术措施要求和管理措施要求项目工程管理规划书项目工程管理规划书相当于甲方版本的相当于甲方版本的施工组织施工组织 设计设计。其作为招标文件中工程技术、质量、管理等标。其作为招标文281、件中工程技术、质量、管理等标 准、要求的技术性文件，是技术标评审中的重要组成部准、要求的技术性文件，是技术标评审中的重要组成部 分，需要其输出至投标方并要求其响应分，需要其输出至投标方并要求其响应原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：项目工程管理规划书项目工程管理规划书是项目施工前对项目工程管理是项目施工前对项目工程管理进行的全方位、全过程、整体的管理策划进行的全方位、全过程、整体的管理策划项目工程管理规划书项282、目工程管理规划书能够提前确定甲方项目工程部能够提前确定甲方项目工程部工程管理的质量、进度、成本等管理体系要求工程管理的质量、进度、成本等管理体系要求原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：项目工程管理规划书项目工程管理规划书能够提前确定甲方、施工方项能够提前确定甲方、施工方项目工程管理的重点、难点。提前制定确保工程质量、目工程管理的重点、难点。提前制定确保工程质量、进度、成本控制的预防保障措施。统一项目工程技术进283、度、成本控制的预防保障措施。统一项目工程技术及管理标准，明确质量、进度、成本等保障体系管控及管理标准，明确质量、进度、成本等保障体系管控要求、管理职责划分及奖惩细则要求、管理职责划分及奖惩细则原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：项目工程管理规划书项目工程管理规划书能够针对企业技术、质量、管能够针对企业技术、质量、管理标准、检验要求、实施体系控制要求等提前做出明确理标准、检验要求、实施体系控制要求等提前做出明确284、约定。针对国家规范不明确和施工单位、监理单位常见、约定。针对国家规范不明确和施工单位、监理单位常见、易错等环节，提前提出具体的防控措施和工序检验批等易错等环节，提前提出具体的防控措施和工序检验批等过程质量管理要求。其作为招标文件的附件，要求投标过程质量管理要求。其作为招标文件的附件，要求投标方予以响应。以避免后续工程施工中因前期不明确造成方予以响应。以避免后续工程施工中因前期不明确造成扯皮或引起成本争议扯皮或引起成本争议原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项285、目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：项目工程管理规划书项目工程管理规划书通过评审审批环节，可以避免通过评审审批环节，可以避免因项目地域、特点不同及项目管理人员差异等，引起因项目地域、特点不同及项目管理人员差异等，引起的项目工程管理的质量下降或管理标准降低等问题的项目工程管理的质量下降或管理标准降低等问题项目工程管理规划书项目工程管理规划书作为整体项目的工程管理策划作为整体项目的工程管理策划要求，由项目工程部经理编写，经地区公司工程管理部要求，由项目工程部经理编写，经地区公司工程管理部审查合格，报集团工程技术质量审批。审批通过后，在审查合格，报集团工程技术质量审批。审批通过后，在施工286、管理过程中，项目工程部应按其规定要求严格执行。施工管理过程中，项目工程部应按其规定要求严格执行。地区公司工程管理部履行定期检查职能，集团技术质量地区公司工程管理部履行定期检查职能，集团技术质量研究中心组织不定期抽检研究中心组织不定期抽检原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 项目工程管理规划书项目工程管理规划书，指导项目工程管理：，指导项目工程管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量287、保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址288、:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工289、程管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团290、工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：原版文件下载地址:http:/W291、ord版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行292、，施工工艺工法前置管理：工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：卫生间管道预留孔洞普遍 存在位置不准确、成形尺 寸过大、乱凿乱打等现 象，后期极易造成渗漏。为保证洞口成型尺寸，应 采用现场预制标准件。制 成上大下小的形状，便于 堵洞密实卫生间管道预留孔洞普遍 存在位置不准确、成形尺 寸过大、乱凿乱打等现 象，后期极易造成渗漏。为保证洞口成型尺寸，应 采用现场预制标准件。制 成上大下小的形状，便于 堵洞密实原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：293、工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：模板应企口配置防止因模板受力不均匀产生变形模板应企口配置防止因模板受力不均匀产生变形竹模板裁割边处 应刷涂两道树酯 保护层，防止此 处模板裁口浸水 湿胀而毛化竹模板裁割边处 应刷涂两道树酯 保护层，防止此 处模板裁口浸水 湿胀而毛化采取220塑料泡沫带封边。防止漏浆采取220塑料泡沫带封边。防止漏浆原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：工程管理规划先行，施工工艺工法前置管理：为了保证钢筋砼柱 子或墙梁的294、根部位 置尺寸准确，不产 生位移，应设置其 模板内限位挡撑为了保证钢筋砼柱 子或墙梁的根部位 置尺寸准确，不产 生位移，应设置其 模板内限位挡撑严禁在柱、墙主筋 上焊接模板的内限 位挡撑严禁在柱、墙主筋 上焊接模板的内限 位挡撑原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：房地产企业与工程供方面对的客户不一样，双方的利益房地产企业与工程供方面对的客户不一样，双方的利益 着眼点也不相同，决定双方对工程质量认识上的295、差异着眼点也不相同，决定双方对工程质量认识上的差异在当前工程外部资源管理能力不足的形势下，房地产企在当前工程外部资源管理能力不足的形势下，房地产企 业的工程管理必须深入到对承建商的工程质保体系、工业的工程管理必须深入到对承建商的工程质保体系、工 艺工法控制、技术措施管理等方面进行监督的环节。强艺工法控制、技术措施管理等方面进行监督的环节。强 调对施工环节的过程质保体系保障。通过对供方的管调对施工环节的过程质保体系保障。通过对供方的管 理，可以使二流的供方有相对一流的表现，从而达到在理，可以使二流的供方有相对一流的表现，从而达到在 保障工程质量的前提下，降低工程建造成本保障工程质量的前提下，降低296、工程建造成本原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：工程的实施方是施工方不是项目工程部，工程质量目标实工程的实施方是施工方不是项目工程部，工程质量目标实 现的关键，也必须依靠施工方有效的质量管理现的关键，也必须依靠施工方有效的质量管理房地产企业工程经验的总结，有的是用沉痛教训换来的，房地产企业工程经验的总结，有的是用沉痛教训换来的，有的是通过行业交流学习到的。在项目施工过程中，甲方有的是通过行业交流学习到297、的。在项目施工过程中，甲方 有必要把这些做法和要求告知施工单位和监理单位，避免有必要把这些做法和要求告知施工单位和监理单位，避免 今后再犯同样的错误。同时应将具体项目的具体要求、可今后再犯同样的错误。同时应将具体项目的具体要求、可 能的发生质量问题的工序质量控制点、工程质量控制措施能的发生质量问题的工序质量控制点、工程质量控制措施 等向供方事前明确提出，提高工程供方的管理水平等向供方事前明确提出，提高工程供方的管理水平原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准298、，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：项目工程部应主动组织并监控的交底工作：项目工程部应主动组织并监控的交底工作：设计交底设计交底施工节点及细部交底施工节点及细部交底技术标准交底技术标准交底施工工艺交底施工工艺交底施工组织与配合交底施工组织与配合交底原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：项目工程部应主动组织并监控的交底工作：项目工程部应主动组织并监控的交底工作：质量控制点、工序检验批验收299、要求交底质量控制点、工序检验批验收要求交底施工样板及样板工艺交底施工样板及样板工艺交底成品保护措施交底成品保护措施交底分化验收组织交底分化验收组织交底原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点成品质量成品质量操作工人操作工人项目经理项目经理监理公司监理公司甲方工程部甲方工程部班组长班组长质检负责人质检负责人质检人员项目生产经理项目生产经理技术负责人技术负责人10万平方米共计万平方米共计140个班组个班组10万平方米共计万平方米共计16个质检个质检原版文件下载地址:http:/Word版文300、件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：甲方对施工单位工程质量管理的重点是通过实体工程质量甲方对施工单位工程质量管理的重点是通过实体工程质量 检验与需求目标的对照，发现其工程质量保证体系环节存检验与需求目标的对照，发现其工程质量保证体系环节存 在的漏洞，对其薄弱环节进行整改。出现工程质量问题在的漏洞，对其薄弱环节进行整改。出现工程质量问题 后，切忌简单的进行经济处罚或质量问题部位的整改后，切忌简单的进行经济处罚或质量问题部位的整改依靠国内目前房地301、产企业项目工程部管理人员的配备标依靠国内目前房地产企业项目工程部管理人员的配备标 准，甲方工程部不可能只依靠自身对实体工程质量的检查准，甲方工程部不可能只依靠自身对实体工程质量的检查 保障项目的工程质量目标保障项目的工程质量目标原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：某小高层项目正在进行外墙砌筑，门窗某小高层项目正在进行外墙砌筑，门窗 的钢副框开始进行安装。甲方项目工程的钢副框开始进行安装。甲方项目工程 302、师在工程质量巡检过程中，发现由于门师在工程质量巡检过程中，发现由于门 窗洞口偏差过大，导致几樘钢附框与砌窗洞口偏差过大，导致几樘钢附框与砌 体洞口间隙偏差较大体洞口间隙偏差较大原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点项目工程师项目工程师 A A：鉴于钢附框刚开始安装，还未进入工序检验批验收，施鉴于钢附框刚开始安装，还未进入工序检验批验收，施 工单位也未申请报验，不宜进行处罚。要求施工单位将工单位也未申请报验，不宜进行处罚。要求施工单位将 间歇偏差大的钢附框拆除，修补洞口偏差后重新进行安303、间歇偏差大的钢附框拆除，修补洞口偏差后重新进行安 装装 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：项目工程师项目工程师 B B：虽然施工单位未申请报验，但由于其未能认真履行工序虽然施工单位未申请报验，但由于其未能认真履行工序 交接检、工序检验批检验，未及时发现砌体工程出现尺交接检、工序检验批检验，未及时发现砌体工程出现尺 寸偏差304、。监理单位也未认真检查门窗洞口尺寸。对施工寸偏差。监理单位也未认真检查门窗洞口尺寸。对施工 单位相关质检人员、监理单位相关监理工程师进行处罚。单位相关质检人员、监理单位相关监理工程师进行处罚。并对存在的质量问题进行修改并对存在的质量问题进行修改原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：项目工程师项目工程师 C C：将施工单位、监理单位相关作业及管理人员叫至出现质将施工单位、监理单位相关作业及管理人员叫至出现305、质 量问题的现场。要求测量人员提供门窗洞口测量交底记量问题的现场。要求测量人员提供门窗洞口测量交底记 录，测量放线记录，施工质检及监理验线记录，核查测录，测量放线记录，施工质检及监理验线记录，核查测 量工作质保体系是否存在问题。检查砌体工程交线记量工作质保体系是否存在问题。检查砌体工程交线记 录，砌体工程交底记录，施工质检及监理检验批验收记录，砌体工程交底记录，施工质检及监理检验批验收记 录，砌体分部分项工程验收记录，核查砌体工程质保体录，砌体分部分项工程验收记录，核查砌体工程质保体 系是否存在问题。检查钢附框安装交底记录，工序交接系是否存在问题。检查钢附框安装交底记录，工序交接 检记录，核查306、钢附框安装质保体系是否存在问题。就发检记录，核查钢附框安装质保体系是否存在问题。就发 现问题要求施工、监理就质保体系缺陷提出整改报告现问题要求施工、监理就质保体系缺陷提出整改报告原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：技术方案先行管理中容易出现的错误技术方案先行管理中容易出现的错误技术方案审查的重点包括技术方案的质量标准、工艺、技术方案审查的重点包括技术方案的质量标准、工艺、工法及技术措施，质量通病防治等307、技术性审查。也包括工法及技术措施，质量通病防治等技术性审查。也包括 与技术方案实施对应的工程质保体系管理要求方面的审与技术方案实施对应的工程质保体系管理要求方面的审 查，即对技术方案的完整性进行检验。而后一环节容易查，即对技术方案的完整性进行检验。而后一环节容易 为监理单位忽视为监理单位忽视施工质量的过程控制，如果没有完善的质保体系管理，施工质量的过程控制，如果没有完善的质保体系管理，出现问题不能找到对应部位、环节的责任人，不能明确出现问题不能找到对应部位、环节的责任人，不能明确 奖惩要求。再完美的技术方案，往往都是奖惩要求。再完美的技术方案，往往都是“纸上谈兵纸上谈兵”原版文件下载地址:ht308、tp:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：技术方案先行审查的重点技术方案先行审查的重点总包方编制的专项总包方编制的专项技术方案，除应有工程质量标准、施技术方案，除应有工程质量标准、施 工工艺技术措施、质量通病防治措施等技术性要求外。工工艺技术措施、质量通病防治措施等技术性要求外。审查重点应放在审查其专项工程质保体系的有效性。甲审查重点应放在审查其专项工程质保体系的有效性。甲 方应依据约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班方应依309、据约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班 组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检、组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检、交接检等管理要求和负责人交接检等管理要求和负责人原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：技术方案先行审查的重点技术方案先行审查的重点监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与房地产企监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与房地产企 业业要求的一致性，审查其质保体系有310、效性。参与监督并要求的一致性，审查其质保体系有效性。参与监督并 审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、施工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术方案制定施工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术方案制定 对应的监理专项细则，明确监理检验的对应责任人对应的监理专项细则，明确监理检验的对应责任人原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：工程样板引路管理中容易311、出现的错误工程样板引路管理中容易出现的错误施工样板引路不仅为了做一个合格的样板，也不仅是后施工样板引路不仅为了做一个合格的样板，也不仅是后 续大面积施工的验收标准。而是为了保证大面积施工的续大面积施工的验收标准。而是为了保证大面积施工的 有效质量控制有效质量控制原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点技术方案要求 技术方案报备技术方案要求 技术方案报备技术方案审批技术方案审批甲方抽检甲方抽检监理验收监理验收专检验收专检验收班组自检班组自检质检过程检查质检过程检查监理旁站监理旁站批准全面312、施工批准全面施工实体样板验收实体样板验收实体样板施工实体样板施工样板工艺交底样板工艺交底样板工艺审批样板工艺审批样板验收样板验收样板验收样板验收样板验收样板验收技术交底技术交底原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：工程样板引路的管理原则：工程样板引路的管理原则：对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量313、控制材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制 措施，在施工过程中必须坚持样板引路措施，在施工过程中必须坚持样板引路施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工 样板是对多专业穿插进一步检查是否存在设计问题。施样板是对多专业穿插进一步检查是否存在设计问题。施 工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题，也可通工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题，也可通 过场外样板大比例模型实现过场外样板大比例模型实现原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量314、保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 加强对关键部位、薄弱环节的质量细节管理：加强对关键部位、薄弱环节的质量细节管理：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定315、，对需要施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要 实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样 板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理 成本增加成本增加经确认的经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的施工工艺标施工样板是甲方向施工单位进行的施工工艺标 准细化、实物交底标准及质量验收标准准细化、实物交底标准及质量验收标准原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 向工程供方输316、出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样 板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题 造成不必要的损失成本造成不必要的损失成本所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样 板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程317、质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 加强工程质量执行力管理的考核力度：加强工程质量执行力管理的考核力度：对关键工序、关键部位、施工质量通病等环节应针对施工、对关键工序、关键部位、施工质量通病等环节应针对施工、监理、项目工程部制定明确量化的质量管理工具监理、项目工程部制定明确量化的质量管理工具对质量管理工具形成可追溯、可考核的责任记录档案管理对质量管理工具形成可追溯、可考核的责任记录档案管理 制度制度实施必要的地区公司定期检查制度和集团不定期抽检制度实施必要的地区公司定期检查制度和集团不定期抽检制度集团工程管理专业性考核（抽检评比、业务考试等）与地集团工程管理专业性考核（抽检评比、318、业务考试等）与地 区公司绩效考核脱钩，避免地区公司补偿性保护区公司绩效考核脱钩，避免地区公司补偿性保护原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 加强工程质量执行力管理的考核力度：加强工程质量执行力管理的考核力度：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 加强工程质量执行力管理的考核力度：加强工程质量执行力管理的考核力度：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产319、链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 加强工程质量执行力管理的考核力度：加强工程质量执行力管理的考核力度：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 加强工程质量执行力管理的考核力度：加强工程质量执行力管理的考核力度：原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 优化分户验收管理程序，降低业主投诉：优化分户验收管理程序，降低业主320、投诉：分户验收的目的不是为了取得工程竣工备案手续：分户验收的目的不是为了取得工程竣工备案手续：分户验收是工程质量控制的最终环节分户验收是工程质量控制的最终环节分户验收应由项目工程部组织分户验收应由项目工程部组织工程分户验收应与物业分户验收分开检验，避免工程不承担工程分户验收应与物业分户验收分开检验，避免工程不承担 质量检查义务（几乎完全依靠物业检查进行整改）和预防物质量检查义务（几乎完全依靠物业检查进行整改）和预防物 业公司因专业性不足导致质量检查疏漏业公司因专业性不足导致质量检查疏漏分户验收管理程序的优化，可以有效降低交付期的业主投诉分户验收管理程序的优化，可以有效降低交付期的业主投诉原版文321、件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 优化分户验收管理程序，降低业主投诉：优化分户验收管理程序，降低业主投诉：传统的工程分户验收管理程序：传统的工程分户验收管理程序：确定分户 验收标准确定分户 验收标准确定分户 验收方案确定分户 验收方案开始分户 验收检查开始分户 验收检查质量问题 整改质量问题 整改工程、物业 联合验收工程、物业 联合验收质量问题 整改质量问题 整改办理备案 物业保洁办理备案 物业保洁工程交付工程交付原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:ht322、tp:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团的工程分户验收管理程序：万科集团的工程分户验收管理程序：确定分户验收 质量标准及表格确定分户验收 质量标准及表格确定分户验收 阶段目标要求确定分户验收 阶段目标要求成立分户验收 组织、工作小组成立分户验收 组织、工作小组确定分户验收 实施及奖惩方案确定分户验收 实施及奖惩方案分户验收工具 仪器设备检查分户验收工具 仪器设备检查第一次三方分户 验收，监理记录第一次三方分户 验收，监理记录质量整改单 限期整改质量整改单 限期整改第二次分户验收 整改复检及奖惩第二次分户验收 整改复检及奖惩四方（增加物业）第三次323、分户验收四方（增加物业）第三次分户验收限期整改、整 改复检及奖惩限期整改、整 改复检及奖惩移交钥匙、物业 开荒保洁移交钥匙、物业 开荒保洁客服书面、电话 通知业主预验收客服书面、电话 通知业主预验收原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团的工程分户验收管理程序：万科集团的工程分户验收管理程序：客服向业主提供 业主预验表格客服向业主提供 业主预验表格工程、物业陪同业 主预验，客服记录工程、物业陪同业 主预验，客服记录根据预验结果 限期整改根据预验结果 限期整改物业二次保洁 物业324、正式移交物业二次保洁 物业正式移交工程交付工程交付原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团分户验收降低业主投诉率的技巧：万科集团分户验收降低业主投诉率的技巧：业主为什么投诉：业主为什么投诉：开发商与业主的商品房买卖合同中，明确约定了项目交付开发商与业主的商品房买卖合同中，明确约定了项目交付 期限。房屋交付时如业主发现工程质量问题，开发商修复期限。房屋交付时如业主发现工程质量问题，开发商修复 往往需要时间，影响了业主对所属房屋行权（如已提前约往往需要时间，影响了业主对所属房屋行325、权（如已提前约 定好装修进场或提前约定出租），给业主造成不必要的损定好装修进场或提前约定出租），给业主造成不必要的损 失。业主据此可认为开发商延期交付，并根据合约约定进失。业主据此可认为开发商延期交付，并根据合约约定进 行延期索赔行延期索赔原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团分户验收降低业主投诉率的技巧：万科集团分户验收降低业主投诉率的技巧：业主预验收：业主预验收：业主预验收，因不存在延期交付导致业主权利损失的风业主预验收，因不存在延期交付导致业主权利损失的风 险，同时也326、不存在延期交付索赔的外在动力险，同时也不存在延期交付索赔的外在动力。可以将。可以将95%95%以上的交付质量隐患在交付前得到解决，有效地降低了以上的交付质量隐患在交付前得到解决，有效地降低了 业主交付期的投诉率业主交付期的投诉率业主预验收由客服人员全程陪同并记录，可以避免因工业主预验收由客服人员全程陪同并记录，可以避免因工 程、物业所处角度不同，规避业主所提质量问题的修复程、物业所处角度不同，规避业主所提质量问题的修复原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程质量保证体系与重点万科集团工程质量保证体系与重点 万科集团分户验收降低业主投327、诉率的技巧：万科集团分户验收降低业主投诉率的技巧：业主预验收：业主预验收：业主预验收由开发商主动提供近业主预验收由开发商主动提供近121121个分项的分户验收表个分项的分户验收表 格。在业主指挥下，由开发商的工程、物业人员携带工格。在业主指挥下，由开发商的工程、物业人员携带工 具逐一进行检验。可以加强业主对万科集团工程质量的具逐一进行检验。可以加强业主对万科集团工程质量的 信心，提高业主对万科集团品牌满意度。有利于品牌形信心，提高业主对万科集团品牌满意度。有利于品牌形 象和品牌溢价象和品牌溢价原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程328、计划保证体系与重点万科集团工程计划保证体系与重点一、项目计划管理的概念与框架一、项目计划管理的概念与框架二、万科集团项目计划倒置推导的示例二、万科集团项目计划倒置推导的示例三、万科集团的三年经营计划管理三、万科集团的三年经营计划管理四、工程计划管理的简化操作应用四、工程计划管理的简化操作应用原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程计划保证体系与重点万科集团工程计划保证体系与重点 工程计划管理容易出现的问题：工程计划管理容易出现的问题：工程赶工是房地产项目工程管理的常态工程赶工是房地产项目工程管理的常态项目制定了详细的开发计划，但是，329、几乎永远得不到落实项目制定了详细的开发计划，但是，几乎永远得不到落实计划编制都强调自身困难，给自己留足空间计划编制都强调自身困难，给自己留足空间总是忽略或遗漏的工作内容总是忽略或遗漏的工作内容计划编制各自为政，不同专业计划之间相互矛盾，无法实施计划编制各自为政，不同专业计划之间相互矛盾，无法实施原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程计划保证体系与重点万科集团工程计划保证体系与重点 工程计划管理容易出现的问题：工程计划管理容易出现的问题：将施工企业的计划，作为施工现场的总控制计划将施工企业的计划，作为施工现场的总控制计划缺乏计划管理330、方法缺乏计划管理方法谁影响自身计划不清楚，自己影响谁也不清楚谁影响自身计划不清楚，自己影响谁也不清楚团队之间的计划信息管理不对称团队之间的计划信息管理不对称原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程计划保证体系与重点万科集团工程计划保证体系与重点 工程计划管理与施工计划管理的区别：工程计划管理与施工计划管理的区别：工程计划管理：工程计划管理：按项目计划管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度按项目计划管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度 控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规331、划和管 理。制定相互配合衔接的实施计划。通过计划管理体系的理。制定相互配合衔接的实施计划。通过计划管理体系的 有效运行，对项目工程总体目标实现保障有效运行，对项目工程总体目标实现保障原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载万科集团工程计划保证体系与重点万科集团工程计划保证体系与重点 工程计划管理与施工计划管理的区别：工程计划管理与施工计划管理的区别：施工计划管理：施工计划管理：对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保 障等进行有效的规划和管理。施工计划管理仅能对进入施障等进行有效的规划332、和管理。施工计划管理仅能对进入施 工阶段后的外部资源进度进行管理，往往受架构、权责等工阶段后的外部资源进度进行管理，往往受架构、权责等 限制，对施工阶段所需的内部资源保障无法实现有效的管限制，对施工阶段所需的内部资源保障无法实现有效的管 控。极易出现因资源保障计划脱节致使施工计划管理实效控。极易出现因资源保障计划脱节致使施工计划管理实效 或产生施工索赔的风险或产生施工索赔的风险原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载现实的案例十九：设计计划的五次修改我刚到集团总部管运营的时候，根据企业的项 目经营目标、南京公司提供的市场基础数据、销售现金流和成333、本现金流，推算出公司旗下南 京项目的分期规模和开盘时间。根据经验工期 推算出开工时间、竣工时间，倒算出施工图出 图的等一系列关键经营节点的最晚完成时间集团运营管理中心将项目经营开发计划控制初 稿发给南京公司，要求南京公司在一周内向集 团运营管理中心上报经修正完善的项目开发经 营计划和项目操作计划集团之前的计划运营管理状况是90的项目计 划全部拖期，计划达成率极低原版文件下载地址:http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载现实的案例十九：设计计划的五次修改沈阳项目项目规模项目一期项目二期项目三期可售面积持有面积进度控制1.市场定位完成时间2.产品建议书确定时间3.概念设计方案确定时间4.规划设计方案确定时间5.规划许可证核发时间6.扩初设计确定时间7.现场销售会所精装施工图确定时间8.营销推广开始时间9.桩基开工时间10.施工图出图时间11.主体开工时间12.现