1、1企业研究万科2Part 1企业概况3Part 2发展现状12Part 3文旅发展特征19报告大纲3企业介绍发展历程业务框架4Part1-1 企业介绍Part1-1 企业介绍万科企业定位万科地产VANKE核心竞争力世界最大的住宅开发商，全国性布局，业务多元化战略企业背景成立时间：1984年总资产：5369亿人民币主营业务：房地产开发和物业服务企业性质上市公司(000002)股份制企业典型项目项目名称：杭州良渚文化村 南部湾万科城 上海万科滨江国际 松花湖国际度假区 55Part1-2 企业发展历程1984年1988年1993年1996年2003年1984年以“现代科教仪器展销中心心”的名称注册2、成功企业成立企业成立1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易股份改造股份改造1988年，社会招股成功，并于同年介入房地产领域 公司成立公司成立1993年，住宅项目的开发被确定为公司的核心业务AA股上市交股上市交易易主导业务确立主导业务确立进入上海进入上海市场市场1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易专注管理专注管理精耕房地产精耕房地产转让万佳百货股份，公司专业化战略调整完成专注房地产专注房地产华润成万科第一大股东2010年3+X3+X战战略略进军商业进军商业地产地产2003年，进入广州、中山、大连、鞍山，形成成3+X的区域发展模式2005年涉足涉足旅游旅游地产地产2005年，3、惠州拿地开始涉足旅游地产B B股上市交易股上市交易1993年5月，万科B股在深圳证券交易所挂牌交易资金统一结资金统一结算制度确立算制度确立1996年，资金结算中心成立，为各地公司的资金结算统一纳入集团总部奠定了基础1992年10月，深圳市万科物业管理有限公司成立成立物管成立物管公司公司成立建筑成立建筑研究中心研究中心丰富品牌内涵，增加项目开发科技含量2004年，基本完成珠江三角和长江三角的战略布局，并开始积极拓展环渤海区域启用新启用新标志标志将企业核心理念总结为“让建筑赞美生命”成立国际成立国际融资平台融资平台万科收购香港上市公司南联地产控股有限公司75股权，并在同年内将其更名为万科置业（海外4、）有限公司2010年正式进军商业地产，打造城市配套服务商万科地产经过30多年的发展，已成为全球最大的专业住宅开发商，近年来开始进军商业地产，多元化战略逐步成型布局布局旅游旅游地产地产布局布局商业商业地产地产6Part1-3 企业业务框架6集团品牌：万科集团两大板块：万科地产|万科物业旗下分公司：深圳万科|广州万科|上海万科|北京万科|东莞万科|佛山万科|珠海万科|南京万科|昆明万科|福州万科|厦门万科|成都万科|济南万科|天津万科|海南万科|杭州万科|苏南万科|北京万科|南昌万科|武汉万科|重庆万科|唐山万科|长沙万科|沈阳万科|合肥万科|宁波万科|青岛万科|长春万科|西安万科|大连万科|烟台5、万科|郑州万科|石家庄万科|太原万科|新疆万科|温州万科|扬州万科|芜湖万科|镇江万科|徐州万科产品品牌：金色家园|金域蓝湾|四季花城|城市花园|金奥国际|幸福街市|万科红|万科大厦|万科广场 大型发展项目：杭州良渚文化村|徐州万科淮海天地|上海万科翡翠公园|合肥万科森林公园万科集团的产业布局城市配套服务商绿色建筑三好住宅7企业产品线区域分布发展战略8Part2-1 企业产品线万科住宅地产现有产品线主要以金色系列、城花系列、四季系列和高端系列四种产品线为主城市中心系列上海金色家园北京金域蓝湾天津金奥国际广州金色家园金色系列城郊结合系列成都城市花园武汉城市花园大连城市花园上海万科城城花系列郊区系6、列沈阳四季花城南昌四季花城青岛四季花城成都万科双水岸四季系列占有稀缺资源系列北京五矿万科如园深圳十七英里上海翡翠滨江苏州中粮本岸高端系列9北京环渤海区域上海长三角区域深圳珠三角区域成都中西部区域Part2-2 区域分布万科根据市场容量、距离等因素，以深圳、上海、北京、成都四大区域为中心形成二级城市圈并兼顾区域外部分城市开发，形成“4+x”区域布局，城市分布涉及全国65个城市。此外，万科2013年起开始尝试海外投资，参与海外6个房地产开发项目万科地产项目分布情况区域核心城市典型地产项目珠三角区域深圳广州万科金色家园广州万科城市花园清远万科城长三角区域上海上海万科滨江国际上海万科翡翠南京万科金域蓝7、湾宁波万科公园里环渤海区域北京天津万科水晶城青岛万科生态城大连万科城中西部区域成都重庆万科金色悦城贵阳万科城西安万科金色悦城海外区域香港、新加坡、旧金山、纽约旧金山富升街201号纽约列克星敦大道610号10Part2-3 发展战略目前万科土地储备分布全国八大区域，以华东、华北和华南为主要分布区域，万科由一线城市布局向二三线城市布局转移n 万科土地储备分布情况区域成交幅数成交占地面积（万m）成交总价（亿元）华东19823271286华北166194517756东北721052232华南1721831708西南64 613333 西北2719882 华中676269242海南岛31633总计7698、1586820639n 万科土地储备情况西北西南华北东北华东华中华南海南岛11Part2-3 发展战略万科在继续精做住宅产品的同时，开始涉足旅游地产和商业地产，试水多元化发展战略，加快实现企业转型住宅开发专业化战略，打造三好住宅布局商业地产，打造城市配套服务商加大科研投入，打造绿色建筑开展资本运作走轻资产战略，试水小股操盘和管理输出12市场规模开发模式及特征代表案例分析13Part3-1 文旅地产市场规模万科文旅地产立项开发项目达7个，总开发土地面积将近3000万，总建筑面积规模900多万板块城市旅游地产项目总用地面积（万m）总建筑面积（万m）环渤海区域秦皇岛天洋万科北戴河小镇23.928.79、长三角区域杭州良渚文化村733340珠三角区域深圳浪骑游艇会345惠州双月湾度假村77111海南区域三亚森林度假公园9450湖畔度假公园2831海口浪琴湾11.65.8东北区域吉林松花湖国际旅游度假区2000350杭州深圳吉林三亚惠州万科旅游地产项目分布情况秦皇岛海口14先期通过项目所在地旅游资源宣传或项目本身度假设施建设，提升项目价值和吸引力人口大批量渐进导入，为地产项目开发蓄势，进而促进地产项目开发与销售地产项目的成功运营，在导入大量长期定居人口的同时，要求进一步开发和完善项目度假设施及配套n 联动开发模式的成功运行，有效缓解了因项目开发周期长导致的资金链断裂风险，为项目有序开发和完善经营10、创造了条件；n 联动开发模式对于项目乃至区域的价值提升起到了很好的促进作用。主力开发模式：旅游或度假设施先行，带动地产的联动开发模式Part3-2 开发模式及特征15特征1：在临近强势旅游资源的基础上，构筑完善的配套服务体系，打造高品质度假物业Part3-2 开发模式及特征临近强势旅游资源配套功能设施开发地产项目开发n 临近强势旅游资源，有效增强项目吸引力和价值，为后期人口流量导入创造条件；n 进行配套功能设施开发，构建完善的配套服务体系，进一步提升项目度假和投资属性；n 依托临近旅游资源和区域特色，配合先期建设的配套实施，打造因地适宜的特色度假物业；n 度假物业的快速去化，保证后期陆续开发的11、资金流，并为进一步开发和完善区域配套设施提供资金支持。16特征2：项目主题突出，以主题特色带动整体发展Part3-2 开发模式及特征n 万科文旅地产项目多主题先行，以特色鲜明的主题打造和增强项目度假属性，带动项目区域价值；n 特色的主题趋向性对万科文旅地产的品牌打造和宣传也起到了很好的宣传作用。旅游地产项目项目主题特色天洋万科北戴河小镇地中海风情度假良渚文化村以博物馆为主的文化设施浪骑游艇会豪华游艇双月湾度假村海湾度假森林度假公园特色森林度假公园湖畔度假公园浪琴湾亚热带滨海风情松花湖国际旅游度假区滑雪特色度假17特征3：探索过程谨慎化，重点布局特色区域Part3-2 开发模式及特征杭州深圳吉林12、三亚惠州万科旅游地产项目分布情况秦皇岛海口n 万科文旅地产目前处于先期探索阶段，并未大范围布局，探索过程谨慎化，开发节奏和规模均有控制；n 万科在文旅地产项目选址和规划上也保持谨慎原则，仅在拥有强势旅游资源的旅游目的地重点布局，以此来降低发展初期的开发风险；n 万科旅游地产目前在东北区域、环渤海区域、长三角区域、珠三角区域和海南区域重点布局个别项目，以此试水区域市场，在积累开发经验的同时，也为后期市场扩张提供可操作化参考。18特征4：因地制宜，文旅项目开发呈现多元化Part3-2 开发模式及特征利用海景和沙滩等海洋资源打造滨海度假物业利用文化遗址打造完善的文化实施及相匹配的度假物业利用区域气候13、条件打造室外滑雪场及相应的度假物业n 万科文旅地产项目开发在前期选址、中期规划和后期开发中都坚持因地制宜的原则，依据项目所在地旅游资源和区域文化，打造既能迎合区域市场又兼具度假属性的产品；n 因地制宜的开发策略保证了项目的区域特色属性，增强项目吸引力。19Part3-3 经典案例分析万科杭州良渚文化村20项目概况地处杭州西北部良渚组团核心区，坐拥核心旅游资源，开发物业多样良渚文化村Part3-3 经典案例分析n 区位：位于杭州市西北部良渚组团核心区，距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里，紧靠著名的文化遗址；n 环境：25座山、3片湖泊、1条河流、五大主题公园、良渚国家遗址公园一期国14、家AAAA级景区、大雄寺、良渚博物院等；n 良渚文化村投资商：2000年由南都房产集团投资，2006年被万科收购；n 规模：总占地规模近11000亩，其中5000余亩的自然山水，3400亩住宅用地，1200亩的旅游用地和约600亩的公建配套用地；n 概况：整个项目拥有8个串联式主题村落，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型。预计未来共有1万户常住家庭，可容纳34万人的人口规模，8000个工作岗位。21Part3-3 经典案例分析项目总体定位集旅游、居住、度假三重功能为一体的城市综合有机体项目整体策略：n“旅游/特色配套+地产”的联动开发模式 先期通过文化、商业等配套设施建设和旅游资源整合，提升区域15、价值和项目度假属性，为地产项目的成功开发营造良好的区域价值氛围；n 功能组合复合化，各组团串联化 集居住、旅游、商务于一体，实现“住”与“非住”功能联动，并相互促进，达到价值相互拉动的效果；n 生态度假公园构筑绿色休闲生活 项目内陆续开发数个生态休闲公园，在提升项目度假休闲属性的同时，为业主提供了优质舒适的居住环境。22背景：良渚文化为中国新石器文化遗址之一，分布地点在长江下游的太湖地区，其中心在浙江省良渚。良渚文化存续之间约为距今5300年至4200年前，属于新石器时代，该文化遗址最大特色是所出土的玉器。项目整体布局以风情大道串联各个主题村落组团Part3-3 经典案例分析n 小镇以一条风情16、大道串联起各个组团；n 以商业街区构建小镇中心，与各个住宅组团形成良好开发节奏，同时在各个组团内部，打造特色物业产品与配套设施，以此保证开发期期有亮点，进而提升整体物业价值；n 依照10分钟步行的尺度，居住村落以配套组团为中心成零星环状分布，并在其中设置了相应配套设施，与中心社区配套共同组成良渚文化村完善的配套体系。白鹭湾公园茶语公园悠园公园九年制实验学校公望会良渚会所玉鸟流苏商业街区（门诊、幼儿园、教堂）设施组团白鹭郡（东、北）竹径茶语白鹭郡（西、南）阳光天际金色水岸（规划中）七贤郡随园嘉园劝学里232006年2007年2008年2009年2003年05年白鹭湾君澜度假酒店签约；06年开工；17、08年3月试营业05年3月，良渚文化博物馆开工建设；14年12月，良渚博物馆正式对外开放教育配套：幼儿园、中小学相继开工08年，良渚青少年活动中心动工，09年开放社区大型卖场等商业配套将投入使用2005年，白鹭郡北开盘销售2006年3月，竹径茶语开盘销售2006年9月，阳光天际开盘销售2007年8月，白鹭郡东开盘销售2008年8月，白鹭郡南开盘销售文化、商业、公建配套住宅2010年2011年农贸市场开业2010年10月，春漫里开盘销售2011年1月，白鹭郡南2期开盘销售文化度假设施作为前期拉动，生态环境是基础，后期完善生活型商业配套及教育医疗设施，未来规划补充城市型商业零售、休闲娱乐配套前期同18、时启动公寓与别墅物业，通过市场验证，主推低密度别墅，后续逐渐升高容积率向洋房、公寓物业转变，未来规划以居住功能为主2011年6月，柳映坊开盘销售2012年2013年2014年2013年5月，随园嘉树开盘销售2012年10月，七贤郡开盘销售07年初，玉鸟流苏开工，08年5月一期交付11年，公望会良渚会所正式营业12年，成立社区皮划艇俱乐部14年5月，良渚矿坑公园开放Part3-3 经典案例分析项目开发节奏前期以文化度假设施启动，提升区域价值，中后期逐渐增加居住类物业开发，并进一步完善配套设施24Part3-3 经典案例分析项目住宅产品开发前期同时启动公寓与别墅物业，通过市场验证，主推低密度别墅，19、后续逐渐升高容积率向洋房、公寓物业转变项目组团建筑面积（万m）物业类型面积区间（m2）开发进度白鹭郡北17多层公寓92-1862005年开盘竹径茶语8.6多层、坡地花园洋房、坡地叠排、坡地排屋 190-3352006年3月开盘白鹭郡东14.5多层公寓80-1202007年4月开盘白鹭郡南18.5精装修多层公寓55-89/120-2402008年5月开盘阳光天际16.9西班牙风格坡地联排190-2302008年8月开盘春漫里10酒店式公寓5685平 2010年10月开盘柳映坊 6精装多层电梯洋房180-2402011年6月开盘白鹭郡西7.8精工别墅500-7002012年7月开盘七贤郡49.5多20、层、小高层住宅90-1352012年10月开盘随园嘉树63.9精装社区老年公寓75-1102013年5月开盘金色水岸规划中25Part3-3 经典案例分析项目配套设施开发项目设置了六大生活配套系统，以构成完备的小镇生活，并在配套中始终串联“创意良渚”的主线，自成一体良渚博物馆、基督教堂、大雄寺班车、公交车、道路、古墩路延伸段与浙江省一院共建小区医疗系统玉鸟流苏商业街、公望会良渚会所、商务酒店、社区超市双语幼儿园、中小学各大主题公园、度假酒店、拓展基地、休闲设施文化设施系统医疗保健系统道路交通系统商业配套系统教育设施系统休闲运动系统26Part3-3 经典案例分析n 精神标识：良渚博物馆n 艺术21、商业：玉鸟流苏内文化创意产业及相关的商业n 生态环境：美丽洲公园、茶语公园、白鹭湾公园、悠园、游山步道n 生活方式：小镇通过小镇公约约定了一个大家所关注的生活行为细节，用文明的方式来推进文明，将良渚文化中的文明元素融入生活方式项目文化体现文化的表达除了体现在精神标识、艺术商业、组团概念之外，更多的将文化核心价值融入生活方式27精神标识以博物馆反应特质文化n 区位：位于良渚遗址旁，与美丽洲公园共同组成了808亩的“大美丽洲”旅游中心区；n 规模：占地约4万m，建筑面积约1万m；n 概况：馆内围绕“良渚之谜”和“良渚玉文化”的主题，展示5000年前良渚先人的风土人情，自然生态、生活劳作、祭天礼地等22、各个方面的资料；n 设计：该馆由世界建筑大师DAVID CHIPPERFIELD设计完成，馆内还设计了三个天井式主题庭院，庭院内的美人靠以及源自玉璧理念的建筑小品，体现了中国园林建筑的元素。Part3-3 经典案例分析28生态环境休闲公园奠定文化休闲度假氛围AAAA景区青年运动公园健身、休闲山地公园（游泳茶园果园）湖景主题（4万平米湖面）小镇中心的运动主题公园健身、休闲另外，万科打造的杭州首个矿坑公园“良渚矿坑探险公园”于2014年5月盛大开园，由百亩花海、超大草坪、茶园和儿童探险中心组成，进一步提升项目生态环境和区域价值。Part3-3 经典案例分析29艺术商业商业及休闲设施突显地脉文化，体23、现良渚精神1.十全十美社区超市2.帝宝星餐厅3.招商银行4.中国银行5.知味观中餐厅6.致格婚纱摄影7.玉鸟幼儿园8.艺术基地（吉他社）9.国缘版画馆10.象王洗得好（干洗店）11.胡庆余堂（药店）12.客服服务中心13.乒乓球馆14.良渚食堂15.洗手间16.物业服务中心17.万科报修中心18.万科文化村项目部n 建设时间：2007年初开工建设，2008年10月正式开街；n 体量：占地300余亩，总建筑面积为8.7万平；n 设计：由四位中国当代实验建筑师张雷、齐欣、柳亦春、吴钢集群设计，展现了当代建筑师们对空间与场所的独特理解保持小镇的街区特制，不超过三层的建筑，小尺度的广场，亲切宜人的道路24、及建筑精致的细部处理；n 文化解读：玉鸟流苏连接地域文脉，在营造一种新的地域文化及消费环境的同时，力求打造一个怀旧的、前卫的、精致的文化氛围和空间形式，进而形成城市人群休闲、交流的文化场所。Part3-3 经典案例分析30Part3-3 经典案例分析生活方式万科倡导小镇居民共同参与缔造小镇公约，并独创性推出村民一卡通服务系统n 小镇公约核心宗旨：倡导便利、文明、温情、交流、绿色健康的生活方式，让居民形成对小镇共同的情感认知；n 小镇公约三大倡导：倡导人与人之间的交流、友爱和互助，倡导生态环保，倡导文明与自律；n 村民卡服务内容：凭借村民卡，业主可享用免费乘坐业主班车、小镇自行车、小区门禁等优质配套设施，一年服务费20元；n 村民卡折扣优惠：使用“村民卡”还可在万科良渚文化村内28个消费网点享受不同程度的折扣优惠，基本上涵盖了万科良渚文化村的所有商业设施。31Part3-3 经典案例分析项目小结万科杭州良渚文化村是万科文游地产的典型之作，是以文化、旅游和配套驱动地产发展模式的成功运作旅游文化地产配套利用旅游资源挖掘文化内涵打造完善配套驱动度假地产构筑开发生态链条，打造区域价值大盘