1、遗址区城市绿洲田园原生态住区工程设计房地产开发项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月遗址区城市绿洲田园原生态住区工程设计房地产开发项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月49可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目概况- 1 -一、xxx遗址保护改造项目概况- 1 -二、1#地块概况- 5 -1、地理位置2、- 5 -2、项目四至- 6 -第二章 项目合作模式- 7 -一、合作方简介- 7 -l xxx遗址区保护改造办公室（以下简称“改造办”）- 7 -二、合作方的诉求- 8 -三、合作模式：投资+地产+工程+设计联动- 8 -l 资金换土地：毛地挂、净地交、有利息- 8 -四、项目拓展前景- 9 -第三章 项目可行性分析- 10 -一、项目有关的宏观经济分析- 10 -（一）、西安市概况- 10 -（二）、西安市经济发展状况- 11 -（三）、西安市房地产行业发展状况及趋势- 17 -2、2007年西安市住宅市场需求分析情况- 18 -二、区域周边及房地产市场情况- 19 -（一）、xxx遗址周3、边区域基本现状- 19 -（二）、区域市场发展格局- 20 -（三）、区域市场特征- 20 -三、“大唐芙蓉园”项目案例- 24 -第四章 投资估算与财务分析- 28 -一、投资估算- 28 -（一）、项目主要经济技术指标- 28 -（二）、投资估算- 28 -二、项目财务分析- 30 -（一）、项目收益的测算- 30 -（二）、项目主要经济评价指标（土地开发部分，不含工程承包）- 38 -三、财务分析结论- 39 -第五章 项目实施方案- 40 -一、项目定位- 40 -（一）、主题定位：城市中的绿洲、田园中的城市- 40 -（二）、发展理念- 40 -（三）、功能定位- 40 -（四）、目4、标客户群界定和分析- 40 -二、初步的产品构想- 41 -（一）、概述- 41 -（二）、住宅部分- 41 -（三）、公建部分- 41 -（四）、相关配套- 42 -三、项目总体计划- 42 -第六章 组织管理模式与责任体系- 43 -一、总指挥- 43 -二、副总指挥- 43 -（一）、项目公司- 44 -（二）、大项目经理部- 44 -（三）、西北院- 44 -第七章 结论- 45 -3、根据现有资料条件测算，本项目在经济和财务上可行。- 45 -西安xxx房地产项目（最可能情况）现金流量表46西安xxx房地产项目（保守情况）现金流量表48第一章 项目概况 一、xxx遗址保护改造项目概况5、唐xxx遗址位于西安市北部xxx上，是世界闻名的唐长安城中最宏伟壮丽的宫殿群，建于盛唐时代的公元634年，是唐太宗李世民为其父李渊所建，从盛唐至唐末200多年间是唐王朝的政治中心，后毁于唐末战火。xxx遗址于1961年被确定为国家级重点文物保护单位。 “十一五”期间国家启动xxx国家遗址公园保护工程。xxx遗址保护改造项目对也是西安市新一届市委、市政府建设人文西安、活力西安、和谐西安的重大举措。（xxx遗址保护改造区整体规划设计效果图）整个xxx遗址区保护改造开发建设周期为5年，分三步走：l 第1第2年，启动建设xxx国家遗址公园，基本完成xxx遗址公园范围内的拆迁，全面启动建设xxx遗址区规6、划范围内的城市基础设施。l 第3第4年，xxx国家遗址公园建成开放，周边区域建设开工，拆迁工作基本完成。l 第5第6年，全面完成xxx国家遗址区保护改造项目建设开发。xxx遗址保护改造项目规划面积为19.16平方公里，其中：l xxx遗址公园3.2平方公里（约为故宫占地面积的4.5倍），l 周边改造区域12.74平方公里，l 北二环以外集中安置区3.2平方公里。遗址区保护改造工程在空间形态上将形成“一心两翼三圈六区”的基本格局：l 一心 ：xxx国家遗址公园；l 两翼 ：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；l 三圈：形成未央路、xxx路、北二环三个商业圈；l 六区 ：规划建7、设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。xxx遗址改造工程具有划时代的意义，改造后的xxx不仅仅是一个符号一个遗址，而是一种文化，而这种文化将大面积的辐射周边的区域，提升和促进周边区域经济、文化、生活的发展，为促进遗址的保护与周边区域发展的和谐共生，为建设和谐西安、活力西安、人文西安发挥作用。xxx遗址改造建成后将成为具有世界意义的文物保护示范工程；建设世界一流的国家遗址公园；改善人居环境，创造规划和建设的国际典范；实现历史与现代、经济与社会、文物保护与城市建设的和谐共融，协调发展；促进文化、旅游产业大发展；实现区域科学发展、加快发展、创新发展、和8、谐发展。中国工程院院士、建筑大师张锦秋说：“xxx不是一座简单的土木建筑，而是一个梦，是中华民族文明历史中梦幻般的记忆。”xxx是人类建筑史上的奇迹，是世界文化艺术的奇葩，xxx遗址改造工程完成后其周边区域的价值将大幅提升，成为现代文明与古代历史相完美融合的经济、建筑发展区域，将成为世界上最集中、最大的城市遗址公园及西安未来的“国家级城市中央公园”，堪比纽约中央公园。同时xxx遗址区改造后将成为带动西安率先发展、均衡发展、科学发展的城市增长极，成为西安未来城市发展的生态基储重要的人文象征、世界文明古都的重要支撑。xxx板块的未来发展也为该区域地产开发创造出了巨大的机遇，文化遗址作为促进城市发展9、提高文化品位、改善人民生活的一个资源，营造出了一个良好的高品质居住环境。在城市设计上，形成以xxx遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，公园、游园、林阴道、专用绿地等串联一起，以点带线、以轴带面，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。xxx遗址的文化、历史及建筑价值将成为该区域内地产开发宣传的最大最强势的卖点。xxx遗址公园的规划，不仅对北城的房地产业促进非常大，区域环境品质和居民生活质量也将得到本质的提高与飞跃。此外，xxx遗址的改造将促成西安地产区域版块的形成，“南有曲江，北有xxx”，xxx区域的开发将大大满足一批有远见，具有更10、高居住及生活要求，具有豪宅梦想，渴望成为豪宅主人的消费群体的消费需求。它就如就像城市中的绿色大磁石，能产生强大的凝聚力，使周边的区域得到高速发展，聚拢成熟的生活配套，区域外部环境与居住价值得到全面提升，同时也将引领西安房地产业更新更高的增长。二、1#地块概况1、地理位置该地块位于西安市北二环以里，xxx遗址公园东侧。2、项目四至东至xxx铁路专用线，西至xxx路，南至xxx路，北至xxx建材实业（有限）公司，具体以土地部门出具的测绘成果表为准。第二章 项目合作模式 一、合作方简介l xxx遗址区保护改造领导小组由市级领导牵头成立的西安市xxx遗址区保护改造领导小组，是xxx遗址区保护改造项目的11、最高领导决策和协调机构。l xxx遗址区保护改造办公室（以下简称“改造办”）西安曲江xxx遗址区保护改造办公室（以下简称“改造办”）是xxx遗址区保护改造领导小组的执行机构，全面负责xxx遗址区保护改造工作，由西安曲江新区管理委员会设立，与安市xxx遗址区保护改造领导小组办公室合署办公，按曲江新区管委会现行管理职能和权限进行管理，具体为：发展改革、招商引资、规划建设、市政建设、国土资源管理、房屋管理等。其它社会行政和事务工作仍由莲湖、新城、未央三区政府负责。l 商业运作实体由曲江新区管委会、曲江文化产业集团、未央区政府、新城区政府、连湖区政府共同注资成立西安曲江xxx投资（集团）有限公司，承担12、xxx遗址区保护改造的项目招商、投融资、基础设施建设、土地开发和经营管理工作。 二、合作方的诉求改造办基于在2008年6月启动、2009年内完成xxx遗址保护区中央公园核心区拆迁安置的急迫政策性需要（见前述“xxx遗址区保护改造开发建设周期”），需要融资10亿-15亿元资金。三、合作模式：投资+地产+工程+设计联动合作方拟以xxx遗址核心区土地、工程，置换我方资金，具体合作模式如下：l 资金换土地：毛地挂、净地交、有利息中建股份于2008年6月投资13亿元人民币的资金，合作方将中央公园东侧的1#地块（约410亩），以360万元/亩的价格，通过挂牌的方式出让给我方，挂牌时间原则上在2008年1213、月底之前。该地块在2009年下半年向我方交付，交付时该地块具备“七通一平”条件。改造办按央行同期贷款基准利率向我方支付13亿资金1年的资金占用费。该资金占用费可冲抵土地出让金不足部分。l 工程+设计联动在中建股份的13亿投资款到位后，即由西安曲江xxx投资（集团）有限公司与中建股份签订“先锋村拆迁安置项目”约150万平米的建设工程总承包协议，总承包价约26亿元。“先锋村拆迁安置项目”预计2008年国庆开工，2009年底完工。同时，改造办初步意向以3000万元聘请西北院为xxx遗址公园项目的顾问。l 回购安排在交地前若中建无意于土地的开发，改造办承诺平价回购地块，回购时全额返还中建股份13亿元前14、期投资款，同时支付资金占用费。在我方投资款到位后若因改造办的原因致使我方拿不到宗地，则改造办按照12%的年利向我方支付资金占用费。上述回购安排不影响工程（+设计）部分，仍按合同正常履行。四、项目拓展前景此次项目合作，将使我公司与合作方建立起紧密的合作关系，我们将充分利用这些资源全力跟踪xxx遗址公园、基础设施配套等后续大型工程项目。同时，合作方还将需要几百万平方米的安置房，这对我司而言又是一个巨大的市场，我方可以代建的形式进行合作，获得大型工程项目和一定的开发利润。以上项目同时将给西北设计院带来巨大的市场。因此，此次项目的成功合作，对于中建股份实施“投资+建设+工程+设计一体化”业务模式、拓展15、西北市场具有战略意义。第三章 项目可行性分析一、项目有关的宏观经济分析（一）、西安市概况西安，位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地，东经1074010949和北纬33393445之间。东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。秦岭山脉横亘于西安以南，山脊海拔2000-2800米，是我国地理上北方与南方的重要分界线。西安市现辖9区4县（新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区16、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县），总面积10108平方公里，人口约为764万，其中城镇居民516.3万。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。生产要素市场完备，区域经济腹地广阔，市场消费潜力巨大，是投资兴业的理想之地。2002年，西安与上海、天津、深圳、苏州、温州6个城市被联合国工业发展组织认定为“全球最具活力城市”。交通便利，通讯发达，是西部地区重要的交通枢纽。西安咸阳国际机场共有航线139条，通航点达77个，辐射11个国家和地区，国际（地区）航线23条，干支线航空公司运营基地4家，2007年民航旅客吞吐量1137万人次，货物吞吐量117、1.20万吨，是西部重要的航空港。公路建设形成了以西安为中心的“米”字型干线公路系统，辐射全国。绕城高速、机场新线建成，三环路全面贯通，地铁二号线开工建设。西安至汉中、榆林、合肥、包头等辐射周边高速公路的陆续建成和开工，将促进西安区域经济再次腾飞。西安市践行“国际化、市场化、人文化、生态化”发展理念，致力于挖掘和彰显西安在人文、科技、旅游等方面的资源优势，做大做强旅游、高新技术、服务业、装备制造业、文化产业等五大主导产业，加快建设“四区二基地”（国家级高新技术产业开发区、国家级经济技术产业开发区、西安曲江新区、西安浐灞生态区、国家级西安航天科技产业基地和阎良国家级航空高技术产业基地），促进西安18、特色产业和核心竞争力的全面提升，从而实现西安构建和谐社会的宏伟战略目标。（二）、西安市经济发展状况2007年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，围绕“人文西安、活力西安、和谐西安”的战略目标，按照“加快科学发展、实现率先发展”的总体要求，转变发展方式，挖掘增长潜力，全面推进国民经济又好又快发展，宏观经济在高平台上实现了新的突破，主要指标达到多年来最好水平。1、综合 据统计，2007年全年实现生产总值（GDP）1737.10亿元，比上年（下同）增长14.6%，增速创11年来新高。其中：第一产业增加值83.17亿元，增长6.7%；第二产业增加值762.51亿元，增长16.19、0%；第三产业增加值891.42亿元，增长14.2%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.8%、43.9%和51.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值21017元，增长13.0%。居民消费价格总水平比上年上涨4.7%，商品零售价格上涨3.7%，工业品出厂价格上涨1.9%，原材料、燃料、动力购进价格上涨6.2%，固定资产投资价格上涨3.5%，房屋销售价格上涨6.4%。西安市2001年-2007年GDP发展状况（单位：亿元）从上图可以看出，西安市近几年来的GDP呈现出稳步增长的趋势。GPD为国内生产总值，是衡量一个地区经济发展速度的重要经济数据，GDP直线增长，说明近几年来西安市20、的经济发展势头迅猛，大环境比较好，而这对于房地产业发展的正面影响是十分巨大的。2、固定资产投资2007年全年完成全社会固定资产投资1435.33亿元，比上年增长37.1%。其中，城镇投资1340.59亿元，增长37.9%。在城镇投资中，第一产业投资10.20亿元，增长1.7%；第二产业投资297.53亿元，增长39.4%。其中工业投资286.61亿元，增长38.8%；第三产业投资1032.86亿元，增长38.0%。2007年全年非公有制单位投资713.23亿元，比上年增长33.1%，占城镇投资的53.2%；国有单位投资515.02亿元，增长28.4%。2007年全年房地产完成投资387.33亿21、元，增长35.6%；商品房销售面积832.53万平方米，增长34.0%；商品房销售额282.11亿元，增长36.9%。2007年全年“四区两基地”完成投资378.94亿元，比上年增长30.9%，占全社会固定资产投资总额的26.4%。其中高新技术产业开发区完成投资163.60亿元，增长19.5%；经济技术开发区完成投资102.60亿元，增长25.2%；曲江新区完成投资82.80亿元，增长60.4%；浐灞生态区完成投资18.29亿元，增长43%；阎良国家航空高技术产业基地完成投资8.24亿元，增长34%；西安国家民用航天产业基地完成投资3.41亿元。2007年全年新增固定资产661.02亿元，固定22、资产交付使用率49.5%。各类房屋竣工面积1672.16万平方米，竣工率29.0%。共有920个城镇建设项目建成投产，项目建成投产率50.5%。西安市2001年-2007年固定资产投资增长状况固定资产的投资在逐年增加，房地产隶属于固定资产范畴，整个固定资产的增加使得房地产业也受到积极的影响，有利于房地产的投资与发展。3、人口及人民生活2007年末西安市常住人口约为830.54万人，其中男性人口429.32万人，占51.7%；女性人口401.22万人，占48.3%，性别比为107（以女性为100，男性对女性的比例）。人口自然增长率为4.52。城镇人口548.99万人，占66.1%，乡村人口28123、.55万人，占33.9%。2007年末西安市户籍总人口764.25万人，比上年增长1.5%。全市在岗职工年平均工资25012元，比上年增长22.2 %；城镇居民人均可支配收入12662元，增加 1757元，增长16.1%；农民人均纯收入4399元，增加590元，增长15.5%。年末城乡居民储蓄存款余额1997.56亿元，比上年末增长2.7%。城镇居民人均现住房总建筑面积23.63平方米，农村居民人均居住面积42.92平方米。西安市2000年-2006年居民收支情况年份可支配收入(元)同比增长(%)消费性支出(元)同比增长(%)200063646.10 54461.60 200167055.4024、 58166.80 2002718413.40 64193.40 200377487.90 68056.00 2004854410.30 74289.20 2005962812.70 79006.40 20061090513.30 898713.80 注:2002年人均可支配收入全年增幅为可比口径表十一：西安市2001年-2007年人均居住面积统计（平方米/人）年份城镇居民人均现住房总建筑面积农村居民人均居住面积200110.9030.50200215.1532.56200312.0633.90200412.9634.85200513.8535.80200623.1540.05200723.625、342.924、当地政府政策的支持西安市城中村、棚户区改造办公室邀请媒体召开西安市城中村和棚户区改造宣传工作座谈会，西安市副市长、城中村和棚户区改造办公室主任岳华峰和新闻媒体共同商讨今年西安城中村拆迁和棚户区改造工作，决定启动50个城中村的改造工作，完成25个城中村改造，涉及8800户、3.24万人，共350万平方米的整村拆除工作，开工建设面积180万平方米，完成投资45亿元。政府要求各有关部门要尽最大努力配合、支持项目的开发建设。正如西安市城中村和棚户区改造办公室常务副主任贺登峰所说“2008年是西安市加快科学发展、实现率先发展的重要一年，也是西安市城中村改造和棚户区改造实现跨越式发展的关键26、之年”。同时政府为了加快xxx国家遗址公园建设，更好地保护中华历史文化遗产，确保xxx遗址区保护改造项目的顺利实施，专门了成立了“西安市xxx遗址保护改造领导小组”，设立“西安曲江xxx遗址区保护改造办公室”，负责遗址保护区改造各项具体工作的组织与实施。政府的大力支持，无疑为项目的规划、开发、招商和经营等各项工作的顺利开展提供了有力的保障。（三）、西安市房地产行业发展状况及趋势1、西安房地产现状（1）、供给现状自2000年开始，西安商品房市场供应量稳步逐年递增，商品房投资从23.75亿元增长到2006年的106.94亿元，年平均增长速度达到28.50%，商品房竣工面积从111.8万平方米增长到27、2006年的684.37万平方米，年平均增长速度更是达到35.25%。即使2005年以来国家出台了一系列调控房地产市场的宏观政策，西安房地产市场受到一定的影响，但是2005年与2006年商品房投资环比增长分别为6.24%和26.98%，增长速度仅在2005年有较大回落。总体来看，西安普通住宅竣工面积增长速度也很强劲，但是其所占总体商品房的比例在2000年至2003年却表现为下降走势，从2000年占商品房比例为77.92%下降到2003年的74.99%，主要原因是，在此期间西安写字楼、别墅、商铺类物业市场开发及销售较为活跃，由此挤压普通住宅所占比例，而2003年以后开发区域向郊区化发展以及开发量28、的大幅上升，到2006年在商品房中的比重迅速上扬至88.84%。普通住宅竣工面积从2000年的87.11万平方米上升到2006年的601.11万平方米，年平均增长速度达到37.98%，高于商品房总体增长速度。（2）、需求现状近年，伴随着开发投资的快速增长，在宏观经济带动下，商品房销售市场呈现出火热局面，市场交投活跃，销售面积和销售额大幅增长。2000年至2003年，商品房销售面积从150.75万平方米增长至329.16万平方米，每年平均增长34.6%，其中2003年商品房销售面积较上年增长44.5%，2004年较2003年增长48.39%，2005年以来在国家宏观调控政策的影响下，全国部分城市29、商品房销售均有回落表现，而西安商品房市场销售量2005年较2004年仍增长了9.9%，2006年同比增长26.88%。可见，近七年西安商品房市场呈现出强劲的增长势头，年平均增长速度为28.57%，市场需求潜力巨大。其中普通住宅销售面积从2000年的124.63万平方米增长到2006年的605.03万平方米，年平均增长速度达到30.12%，略高于商品房总体增长幅度。2、2007年西安市住宅市场需求分析情况根据2007年西安住宅市场调查分析，目前西安住房需求仍然强劲，购房者购房的目的主要集中在改善居住环境以及结婚用房两大板块，其中改善居住环境群体比例为45.04%，结婚用房所占比例为24.17%，30、其次为投资购房群体，这部分人群所占比例为12.37%。目前购房群体年龄结构较为年轻，主要年龄集中在2535岁之间，占51.07%；其次为3545岁、1924岁之间群体，这两部分购房群体比例相差不大，所占百分比分别为19.74%及18.17%。主流购房群体属于工薪阶层，职业大部分为工人或者公司职员，但自由职业者、个体、私营业主以及经理、管理层也占有一定比例，三者之和与工人、公司职员比例相当，从学历构成看，主要以大专及大专学历以上群体为主。消费者选择的楼型仍然以小高层为主，其次为多层及高层，但以目前西安地产开发现状，近年新开发以小高层及高层为主，使得消费者也在逐步改变自己的选择。周边环境、价格、交31、通环境、地段都是购房者非常关注的购房因素，而且重要性比较接近，而且需要关注的是物业的好坏也成为许多购房者关注的因素。至于户型、面积以及楼层等因素因为可选性比较大，则不是购房者购房时主要参考因素。但如果在主要因素都基本无差异化的情况下，这些因素将会是购房者对比的关键性因素，因此在周边具有多个同类竞争楼盘时，开发商就要对此类因素加以关注，制定有针对性策略，加大留住购房者的几率。二、区域周边及房地产市场情况（一）、xxx遗址周边区域基本现状xxx遗址位于西安市明城墙以北1公里处, 处于自强东路玄武路、xxx路建强路和坑底寨之间。宫城平面似一锲形,南半部为一规整长方形, 北半部为一半梯形。遗址保护范围32、跨两个区(新城区和未央区) 、3个街道办事处(5个自然村) 、2个办事处(20个居委会) ,共有人口44029人，其中城市人口38540人,农村人口5489人。（二）、区域市场发展格局xxx改造工程在空间形态上将形成“一心两翼三圈六区”的基本格局：一心 ：xxx国家遗址公园；两翼 ：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；三圈：形成未央路、xxx路、北二环三个商业圈；六区 ：规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。（三）、区域市场特征1、西安市xxx区域市场走势综合分析xxx遗址区规划涉及用地范围19.16平方公里，xxx遗址33、区规划拆迁建筑面积约100万平方米，预计新建建筑面积约2500万平方米；1050亿元实行招商引资；建成后其将成为世界上最集中、最大的城市遗址公园。xxx遗址的保护利用与改善人居环境、提高人民生活水平相结合；xxx遗址的保护利用与申报世界文化遗产活动相结合；政府主导与市场运作相结合；文物资源的有效保护和合理利用相结合；弘扬民族精神与促进文化、旅游产业发展相结合。建成一个功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明的现代城市示范新区。根据规划，xxx遗址区在空间形态上将形成“一心两翼三圈六区”的基本格局。“一心”为xxx国家遗址公园；“两翼”是以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；“三圈34、”是形成未央路、xxx路、北二环三个商业圈；“六区”是规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。xxx遗址区保护改造项目的实施步骤为：五年周期，三步走战略。第一步（2007-2008年），启动建设xxx国家遗址公园，基本完成xxx国家遗址公园范围内的拆迁，全面启动建设xxx遗址保护区改造规划范围内的城市基础设施；第二步（2009-2010年），xxx国家遗址公园建成开园，周边区域开工建设，拆迁工作基本完成；第三步（2011-2012年），全面完成xxx遗址区保护改造，初步建成一个功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明的现代化城市示范新区。具体到235、010年，建成中央公园、市政基础（道路、绿化、管道等）、公共服务（学校、医院等）、周边文化旅游区和安置区。按照发展规划，xxx国家遗址公园将建设成为未来西安的“城市中央公园”，同时把xxx遗址区保护改造成为带动西安率先发展、均衡发展、科学发展的城市增长极，成为西安未来城市发展的生态基础、重要的人文象征、世界文明古都的重要支撑。 2、xxx周边房地产市场分析（1）、周边主要楼盘情况l 价格：目前住宅售价在4500-6500元/平方米之间。价格上升趋势明显。l 产品：市场供应以多层、小高层、高层电梯公寓为主，楼盘大都设计比较理想，有合理的定位，良好的绿化，楼盘品质较高。l 需求：该地区未来的发展规36、划、便捷的交通、加之大批外地实力雄厚的开发商的进入，极大的提升了该地区楼盘的品质，因此，本地居民和外地人是该地区楼市的主力客户群。周边房地产项目情况表楼盘名称物业地址物业类别物业价格经开观谰港城北未央大道123号（人人乐对面）商住楼5200元/平方米 均天地时代广场城北城北未央大道与凤城路什字商住楼5000元/平方米 均赛高国际街区城北未央路与凤城五路十字西南角写字楼5500元/平方米 均中天雅苑长安户县草堂寺 亚健高尔夫北边普通住宅5200元/平方米 均紫薇希望城城北凤城五路，未央路与xxx北路之间普通住宅5100元/平方米 均雅荷春天城北凤城五路与迎宾大道交汇处普通住宅5200元/平方米 37、均利君V时代城北凤城一路6号（省公安厅对面）商住楼6800元/平方米 均新里魏玛公馆城北凤城九路与文景路交汇处西北角公寓6300元/平方米 均西部大厦 (已售完)城西劳动南路64号普通住宅6500元/平方米钻石半岛城南曲江雁南三路普通住宅7600元/平方米 均长安盛世商都长安长安区韦郭大道北侧（政法学院新小区对面）商铺6000元/平方米 均假日国际公寓城内北大街与二府街交叉路口的西南侧公寓7300元/平方米 均粉巷1号城内粉巷西1号公寓7000元/平方米 均兰亭坊高新木塔寨东侧高尚住宅6000元/平方米 均曲江南苑城南曲江雁南四路(曲江宾馆东400米)高尚住宅5700元/平方米 均（2）、关注38、楼盘l 假日国际公寓假日国际公寓”是西安万业房地产开发有限公司2007年扛鼎之作，是献给古都人民又一顶级至尊人居精品。“假日国际公寓”雄踞北大街与二府街交叉路口的西南侧，西华门十字北100米路西。尊处城市中央黄金核心区地段，扼守城市交通主动脉，星罗棋布的交通网让出行更为便利。“假日国际公寓”以现代时尚的风格打造城市中央的奢华空间，项目规划用地5999.12平方米，总建筑面积44143.58平方米。由A、B两栋15层小户型公寓组合而成，地上共15层，1、2层为商业用房，3-15层为珍藏型小户型公寓，地下共3层。“假日国际公寓”尊处地铁一、二号线唯一交汇点上盖，拥享两条地铁带来的便捷与畅通，地铁即39、将贯通。共设停车位103个，用打造五星级酒店的标准筑建古城西安的顶级中央财富公寓。周边配套设施有30中、89中、西安中学、西安小学、省政府幼儿园等学校及世纪金花、中大国际、开元、民生、百盛、海大春天、中环等 商业设施。此外，交通银行、招商银行、东亚银行、浦发银行、西安市中心医院、交大二附院、口腔医院以及近百条公交线路，地铁1、2号线交汇。l 君V时代作为未来的一座标志性建筑和旗舰商务品牌，利君V时代站在了国际的高度，建筑风格汲取美国现代建筑稳健、理性的精神内涵，整体灰色LOW-E中空玻璃幕墙勾勒出简明、冷峻、不悖稳重的现代外观，近百米高度，展现出建筑的张力和卓而不群的商务气质，形成经开门户第一40、商务印象。 利君V时代总建筑面积5.6万平米，综合平层旗舰级商务、LOFT创意办公、一线品牌商业等建筑形式，成为经开门户首席商务综合体。 平层旗舰级商务，户型从150平米到2600平米整层面积，3.6米层高，8米大柱距，全景落地窗体，最大化避免传统写字楼中暗黑空间的产生。 LOFT创意办公，以激发智本型企业的创造欲望和创作激情为设计要点，独特的5.1米层高，改变传统商务空间带来的单调感。 7000平米国际一线商业，定位高端时尚，业态包容知名手表、服装、化妆品、珠宝等高档消费品，致力于打造经济开发区的奢华商城，与高端商务的形象和谐统一。三、“大唐芙蓉园”项目案例大唐芙蓉园项目与本项目非常类似，具41、有较高的参照性：芙蓉园xxx故宫唐芙蓉园遗址唐xxx遗址明皇宫（现存）占地1000亩占地4800亩（宫墙内）1080亩南二环以外北二环以里市中心大唐芙蓉园由曲江管委会（与本项目合作方为原班人马）投资开发、西北院设计，项目完成后带动周边楼价大幅上升。大唐芙蓉园是西安市重点建设项目，是西北地区最大的文化主题公园，占地1000亩，其中水面300亩，总投资13亿，建于原唐代芙蓉园遗址以北，是中国第一个全方位展示盛唐风貌的大型皇家园林式文化主题公园。项目自2006年5月份重新开工以来，目前建筑基本完成。大唐芙蓉园的建设大大提升了城市品位，也带动了周边土地升值和房地产升值。1、曲江大唐芙蓉园建成前后房地产42、项目涨幅情况。楼盘名称芙蓉园建成前价格芙蓉园建成后价格涨幅曲江城市花园3800530039%曲江春晓苑28005800107%中海国际社区4800620029%曲江南苑3500650086%曲江六号3600660083%曲江华府4800680042%曲江会展国际35007000100%富力城4800720050%丰景佳园4800750056%钻石半岛4500800078%曲江兰亭5000800060%湖滨花园38008500124%曲江皇家花园580015000159%曲江佳园别墅110001550041%曲江公馆120001600033%曲江枫林溪园120001800050%2、曲江大唐芙蓉43、园建成前后房地产项目走势图。3、西安曲江大唐芙蓉园是西安市城市建设的重点区域,大唐芙蓉园项目的建设,使该区域的房地产市场发展潜力提高,区位优势明显。西安xxx项目规模宏大、建筑壮丽，它不但是唐代盛世风采的集中表现，也代表了唐代建筑艺术的最高水平，xxx遗址保护改造工程是对于发掘文化价值、提升西安城市的价值都有很大的作用，相信随着xxx遗址保护改造，必将进一步提升该区域的土地及房地产市场的繁荣和价格的提升。第四章 投资估算与财务分析一、投资估算（一）、项目主要经济技术指标编号项目单位数量1用地面积亩4102容积率33绿化率30%4总建筑面积万平方米824.1住宅、景观公寓万平方米744.2 商业44、等万平方米8（二）、投资估算本项目中，工程总承包部分无需垫资；本项目中，土地开发预计投资339460.60万元，单位面积成本4139元/平方米，主要用于（详见下表，按中建资金字2007492号附件三表1编制）：1、地价款141316.00万元；2、前期工程费3788.40万元，含勘查费、规划设计费、三通一平费、前期可研市调费、环评交评等费用；3、建安工程费153200万元(地上部分，含设备和粗装修) ；4红线内小市政、园林及托儿所、幼儿园、小学11840万元。5、规费及其他费用21656.20万元，含规费、公用设施配套、劳保统筹基金、预结算审核费、工程监理费及其他费用；6、管理费用3064万45、元；7、不可预见费4596万元；序号项目名称造价(万元)备注1土地成本141316.00 1.1土地费用137200.00 已扣除利息收入10400万元1.2契税4401.38 按土地费用的32前期费用3788.40 2.1设计费2296.00 2.1.1方案设计656.00 按每平米8元考虑2.1.2施工图设计1640.00 按每平米20元考虑2.2勘察费246.00 按每平方米3元考虑 2.3检测费1082.00 2.3.1灰土检测-2.3.2沉降观测98.40 按每平米1.2元考虑2.3.3桩基检测656.00 按每平米8元考虑2.3.4防雷检测123.00 按每平米1.5元考虑2.3.46、5室内空气监测205.00 按每平米2.5元考虑2.4安评费164.00 按每平米2元考虑3 建安成本153200.00 3.1住宅133200.00 按1800元/ M2计算3.2商业20000.00 按2500元/ M2计算4 规费及其他21656.20 4.1 规费19358.20 4.1.1公用设施配套费12300.00 按建筑面积150元/M2计算4.1.2劳保统筹基金5438.60 按建安造价3.55%计算4.1.3定额编制费199.16 按建安造价1.3计算4.1.4消防配套费246.00 按建筑面积3元/M2考虑4.1.5施工噪声费70.52 按0.86元/ M2计算4.1.647、施工图审查费123.00 按建筑面积1.5元/M2计算4.1.7墙体节能押金492.00 按建筑面积6元/M2考虑4.1.8散装水泥押金-因为使用商砼所以不考虑4.1.9质量监督费153.20 按建安造价1计算4.1.10招投标交易管理费76.60 按建安造价0.5计算4.1.11天然气公网配套费13.12 按建筑面积0.16元/ M2计算4.1.12其他费用（办证等）246.00 按建筑面积3.00/ M2计算4.2 其他费用2298.00 4.2.1预结算审核费766.00 按建安造价5计算4.2.2工程监理费1532.00 按建安造价1%计算5红线内小市政及园林11840.00 含托、幼48、及小学6管理费3064.00 按建安成本的2计算7不可预见费4596.00 按建安成本的3计算8合计339460.60 9单平米造价4234.86 住宅、公寓、商业综合二、项目财务分析（一）、项目收益的测算项目收益由二大部分组成：工程（+设计）收益、土地开发（含利息收入，已冲抵购地款）：l 工程（+设计）收益“先锋村拆迁安置工程”总承包价格预计为26亿元；参照行业的利润水平，则工程利润约为1亿元（税后）。xxx遗址公园项目聘请西北院的顾问费3000万元（意向）。l 土地开发销售收入参照周边项目的价格，综合市场吸纳能力和发展趋势，考虑经过土地整理使周边情况能够得到进一步改善，以此确定本项目的销售49、均价：1、 最可能情况：第一期（2010年3月12月）均价6200元/，以后每年增长10%。该售价相当于现价5124元/（=6200/1.10/1.10）。2、 保守情况：第一期（2010年3月12月）均价5500元/，以后每年增长10%。该售价相当于现价4545元/，该售价相当于现价4545元/（=5500/1.10/1.10）。销售费用及广告推广费用按销售收入的3%计算，销售税金（两税一费）按销售收入的5.5%计算，所得税率为25%，销售收入核减以上税收费即为销售净收入，详见下表。销售收入表（最可能情况）销售计划物业类型销量均价2010年2011年2012年2013年2014年2015年合50、计（）（元/）（万元）第一期住宅1500006200.00 93000.00 93000.00 第二期住宅1200006820.00 81840.00 81840.00 第三期住宅1500007502.00 112530.00 112530.00 第四期住宅1300008252.20 107278.60 107278.60 第五期住宅1500009077.42 136161.30 136161.30 第六期住宅400009985.16 39940.65 39940.65 商业8000012000.00 38400.00 57600.00 96000.00 合计820000814093000.051、0 81840.00 112530.00 107278.60 174561.30 97540.65 666750.55 销售费用2790.00 2455.20 3375.90 3218.36 5236.84 2926.22 20002.52 两税一费5115.00 4501.20 6189.15 5900.32 9600.87 5364.74 36671.28 费用小计7905.00 6956.40 9565.05 9118.68 14837.71 8290.96 56673.80 净收入85095.00 74883.60 102964.95 98159.92 159723.59 89249.52、69 581299.50 销售收入表（保守情况）销售计划物业类型销量均价2010年2011年2012年2013年2014年2015年合计（）（元/）（万元）第一期住宅1500005500.00 82500.00 82500.00 第二期住宅1200006050.00 72600.00 72600.00 第三期住宅1500006655.00 99825.00 99825.00 第四期住宅1300007320.50 95166.50 95166.50 第五期住宅1500008052.55 120788.25 120788.25 第六期住宅400008857.81 35431.22 35431.2253、 商业8000012000.00 38400.00 57600.00 96000.00 合计820000734582500.00 72600.00 99825.00 95166.50 159188.25 93031.22 602310.97 销售费用2475.00 2178.00 2994.75 2855.00 4775.65 2790.94 18069.33 两税一费4537.50 3993.00 5490.38 5234.16 8755.35 5116.72 33127.10 费用小计7012.50 6171.00 8485.13 8089.15 13531.00 7907.65 511954、6.43 净收入75487.50 66429.00 91339.88 87077.35 145657.25 85123.57 581299.50 （二）、项目主要经济评价指标（土地开发部分，不含工程承包）（1）保守情况编号项目数值（亿元）1建设投资33.7461 见本报告“投资估算”部分2自有资金最高用量14.6194 3销售收入60.2311 4毛利润21.3654 5所得税5.34136税后利润16.02407盈亏平衡点销售量50.21 万平方米8投资回收期5.13 年，自2008年6月起9销售利润率26.6%(6)(3)10全投资内部收益率20.4%11成本净利率47.5%(6) (1)55、售价：第一期（2010年3月12月）5500元/，以后每年增长10%（注：该售价相当于现价4545元/（=5500/1.10/1.10）（2）最可能情况编号项目数值（亿元）1建设投资33.7461 见本报告“投资估算”部分2自有资金最高用量14.6194 3销售收入66.6750 4毛利润27.2616 5所得税6.8154 6税后利润20.4462 7盈亏平衡点销售量45.36 万平方米8投资回收期4.75 年，自2008年6月起9销售利润率30.7%(6)(3)10全投资内部收益率25.4%11成本净利率60.6%(6) (1)售价：第一期（2010年3月12月）6200元/，以后每年增长56、10%（注：该售价相当于现价5124元/（=6200/1.10/1.10）三、财务分析结论本项目盈利能力较高，抗风险能力较强，财务上可行。第五章 项目实施方案一、项目定位（一）、主题定位：城市中的绿洲、田园中的城市通过分析地块自身的条件、项目规划条件，以及相关市场的特点，本项目自身存在价值点：即城市属性、景观属性、大盘属性。在环境资源极大化的原则下营造“公园”概念，以充分发挥地块资源的综合价值，通过资源整合，实现新的附加价值。“大盘”概念的重点在于突出规模效应给本项目带来的诸多优势，如系统的景观环境、完备的社区配套、服务成本的降低等。（二）、发展理念从项目整体价值提炼分析可见，本项目最独特的方57、面是，所在地段特性与用地环境特性，两方面相结合，产生了“城市中的绿洲、田园中的城市，这一超越市场现有项目的优势。具体而言，项目的价值就在于，“城市生活的现代化”与“园景生活的生态化”，在本项目发生叠合。由此将立足于如何最大化发挥项目价值，提出“城市自然主义风景园式的原生态住区”这一定位，以造园的理念，建造城市中的大规模居住社区。（三）、功能定位具备商贸、文化、娱乐、休闲、等综合功能,富有地方特色的、人性化的城市居住区。（四）、目标客户群界定和分析依据对西安市房地产市场需求特征分析，对本项目目标客户做如下定位：l 主力客户-城北区域和城东区域的白领人士；l 次主力客户-城中区域和城南区域的白领人58、士l 城东北区域想改善居住条件的原住民。l 投资者二、初步的产品构想根据上述项目定位，我们初步构想的产品如下：（一）、概述地块410亩大致呈长方形，通过两条十字交叉小区道路将用地分为四个组团。建筑面积：82万平方米容积率：3.00其中住宅面积：74万平方米，商业面积：8万平方米（二）、住宅部分l 住宅面积74万平方米，多为12层、18层、25层板楼，均为南北朝向，根据规划的布局需要布置不超过总量10%的塔式小户型投资需求的景观公寓。（三）、公建部分l 用地西北角设两栋25层高塔楼，作为投资型公寓，建筑面积约6万平方米。l 紧邻xxx北路一侧（即用地西侧）为3层（局部5层）商铺，建筑面积8万平方59、米。（四）、相关配套l 九班托幼：3300平方米l 会所：1000平方米l 餐饮小吃：500平方米l 农贸、百货：500平方米l 邮政、银行：1000平方米l 公共厕所：50平方米l 物业：500平方米三、项目总体计划项目开始时间完成时间计划销售面积项目土地整理与前期运作2008年6月2009年12月- - -项目一期住宅2010年3月2010年12月15万项目二期住宅2011年3月2011年12月12万项目三期住宅2012年3月2012年12月15万项目四期住宅2013年3月2013年12月13万项目五期住宅2014年3月2014年12月15万项目六期住宅、商业2015年3月2015年12月60、12万第六章 组织管理模式与责任体系1#地块开发410亩其他市政、房建等工程总指挥副总指挥项目公司其他工程代建150万xxx遗址公园主体工程先锋村安置工程150万改造办副总指挥大项目经理部西北院建议建议由1名总指挥全面负责整个项目，下设2名副总指挥分别负责项目公司和大项目经理部这2大机构，分别行使甲方和乙方职能，各方责、权、利明晰，确保组织落实、措施落实、责任落实：一、总指挥总指挥为中建股份在整个xxx项目的领导决策和协调机构，总指挥对中建股份总常会负责。二、副总指挥拿到项目后，拟成立项目公司和大项目经理部（+设计院），分别行使甲方和大乙方职能，由2位副总指挥负责。（一）、项目公司项目公司主要61、行使甲方职能，负责l 1#地块410亩土地开发的全程运作l 改造办委托的代建工程（二）、大项目经理部大项目经理部项目公司主要行使大乙方职能，负责：l 项目公司1#地块410亩土地开发中的工程建设l 项目公司代建工程的工程施工l 先锋村安置工程150万平米工程施工l xxx遗址公园主体工程建设l 其他市政、基础设施、房建等工程（三）、西北院本次合作采用工程+设计的模式，改造办意向西北院参与xxx遗址公园的设计工作。除此之外，西北院亦可通过市场方式获取设计任务。而且，项目公司的工程亦可委托西北院设计。第七章 结论1、西安市经济增长迅速，房地产市场繁荣，在西安市进行房地产开发将具有广阔的前景；2、本62、项目所处地段通过改造必将形成交通便利、环境优美，未来市场前景广阔；3、根据现有资料条件测算，本项目在经济和财务上可行。4、本项目的组织管理模式和责任体系责、权、利明晰，可以保证组织落实、措施落实、责任落实；5、本项目开发对前期启动资金的要求较高；前期土地款付款压力较大，对项目公司融资能力和销售进度都是一个考验，因此在项目启动阶段必须加快建设工程进度，通过快销的方法迅速回笼资金，以减轻项目后期的资金压力。西安xxx房地产项目（最可能情况）现金流量表(全投资不计息) 单位：万元项 目项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年201863、年现金流入666,750.55 0.00 0.00 93,000.00 81,840.00 112,530.00 107,278.60 174,561.30 97,540.65 0.00 0.00 0.00 1.销售收入666,750.55 93,000.00 81,840.00 112,530.00 107,278.60 174,561.30 97,540.65 现金流出463,788.43 130,472.40 15,722.00 32,055.00 36,148.40 44,071.55 45,342.61 55,945.78 47,974.19 23,400.00 15,620.00 64、17,036.51 1.土地购置费141,316.00 130,000.00 11,316.00 2.前期工程费3,788.40 208.40 520.00 510.00 510.00 510.00 510.00 510.00 510.00 3.建安工程费153,200.00 13,500.00 18,900.00 22,680.00 24,660.00 25,380.00 26,740.00 13200.00 5420.00 2720.00 4.红线内小市政及园林9,840.00 1,300.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 2,540.00 5.65、托幼及小学建设2000.00800.00 800.00 200.00 200.00 6.公共设施配套、规费等21,656.20 3,090.00 3,090.00 3,090.00 3,090.00 3,090.00 3,090.00 3,116.20 7项目管理费用3,064.00 264.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 8.不可预见费4,596.00 396.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 9.销售费用20,002.52 0.00 2,790.00 2,455.66、20 3,375.90 3,218.36 5,236.84 2,926.22 10.销售税金36,671.28 0.00 5,115.00 4,501.20 6,189.15 5,900.32 9,600.87 5,364.74 11.所得税、土地增值税67,654.04 4,650.00 4,092.00 5,626.50 5,363.93 8,728.07 4,877.03 10000.00 10000.00 14316.51 现金净流量202,962.11 -130,472.40 -15,722.00 60,945.00 45,691.60 68,458.45 61,935.99 11867、,615.52 49,566.46 -23,400.00 -15,620.00 -17,036.51 累计现金净流量202,962.11 -130,472.40 -146,194.40 -85,249.40 -39,557.80 28,900.65 90,836.64 209,452.16 259,018.62 235,618.62 219,998.62 202,962.11 (按中建资金字2007492号附件三表5-2编制)最可能情况下全投资内部收益率：25.3%西安xxx房地产项目（保守情况）现金流量表(全投资不计息) 单位：万元项 目项目合计2008年2009年2010年2011年20168、2年2013年2014年2015年2016年2017年2018年现金流入602,310.97 0.00 0.00 82,500.00 72,600.00 99,825.00 95,166.50 159,188.25 93,031.22 0.00 0.00 0.00 1.销售收入602,310.97 82,500.00 72,600.00 99,825.00 95,166.50 159,188.25 93,031.22 现金流出443,570.52 130,472.40 15,722.00 30,637.50 34,901.00 42,356.38 43,707.48 53,870.41 47,69、365.41 21,400.00 13,620.00 9,517.94 1.土地购置费141,316.00 130,000.00 11,316.00 2.前期工程费3,788.40 208.40 520.00 510.00 510.00 510.00 510.00 510.00 510.00 3.建安工程费153,200.00 13,500.00 18,900.00 22,680.00 24,660.00 25,380.00 26,740.00 13200.00 5420.00 2720.00 4.红线内小市政及园林9,840.00 1,300.00 1,500.00 1,500.00 1,570、00.00 1,500.00 2,540.00 5.托幼及小学建设2,000.00 800.00 800.00 200.00 200.00 6.公共设施配套、规费等21,656.20 3,090.00 3,090.00 3,090.00 3,090.00 3,090.00 3,090.00 3,116.20 7项目管理费用3,064.00 264.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 8.不可预见费4,596.00 396.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 9.销售费用1871、,069.33 0.00 2,475.00 2,178.00 2,994.75 2,855.00 4,775.65 2,790.94 10.销售税金33,127.10 0.00 4,537.50 3,993.00 5,490.38 5,234.16 8,755.35 5,116.72 11.所得税、土地增值税52,913.48 4,125.00 3,630.00 4,991.25 4,758.33 7,959.41 4,651.56 8000.00 8000.00 6797.94 现金净流量158,740.45 -130,472.40 -15,722.00 51,862.50 37,699.00 57,468.63 51,459.02 105,317.84 45,665.81 -21,400.00 -13,620.00 -9,517.94 累计现金净流量158,740.45 -130,472.40 -146,194.40 -94,331.90 -56,632.90 835.73 52,294.75 157,612.58 203,278.39 181,878.39 168,258.39 158,740.45 (按中建资金字2007492号附件三表5-2编制)保守情况下全投资内部收益率：20.3%