1、房地产开发有限公司占地1404亩别墅公寓住宅项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产开发有限公司占地1404亩别墅公寓住宅项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月49可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 xxxx项目可 行 性 研 究 报告目 录1项目概况31.1项目背景31.2项目现状31.3项目规模512、.4项目转让方式52区位分析62.1花都概况6地理环境6经济发展情况6人文社会环境72.2城市建设与交通区位分析73市场分析83.1花都房地产市场8基本概况及特点8市场走势及前景的判断113.2别墅市场研究13广州别墅市场近况13广州别墅市场主要特点14别墅发展趋势18花都别墅市场204项目发展定位研究234.1项目SWOT分析234.2市场定位研究25需求定位25发展定位26目标客户定位265规划设计建议275.1项目规划布局275.2环境规划构思275.3建筑单体设想275.4装修设计建议286开发成本分析306.1投资构成、总投资估算306.2开发建设进度及投资资金安排计划326.3项目3、销售收入及投资安排计划336.4项目利润估算347财务分析357.1项目财务赢利能力分析357.2项目盈亏平衡分析358初步营销设想388.1销售范围388.2销售执行策略设想388.3宣传促销手段建议398.4广告运作安排409物业管理建议4010社会和环境效益评价4311结论43附表一 开发进度计划表45附表二 D区第一期工程销售前我司投放计划表46附表三 建设期资金流出表47附表四 项目分期销售计划表48附表五 项目分期销售收入估算表48附表六 项目净现金流量表491项目概况1.1项目背景xxxx项目位于花都区xx山麓下,陆花水库侧,离广清高速公路狮岭出口1公里处，距广州的车程约50分钟4、。项目所处的山前大道横贯花都中北部山区，全长63.5公里。xxxx由广州xx房地产开发有限公司投资兴建。项目占地1404亩, 用地性质是别墅、公寓及商业配套设施，经批准的规划方案技术指标为：建筑密度约15%，容积率约0.32；共分为A、B、C、D、E及会所区六个区域建设。另外，还有300亩的预留用地可征。项目用地情况一览表序号项目内容占地容积率备注1总 占 地1404亩0.322A、B、C区451.7亩0.3已基本完成建设3D区405.5亩0.4部分建设4E区374亩0.3（估算）未开发5会所区172.8亩0.35（估算）部分建设1.2项目现状该公司将A、B、C三个区的别墅销售给本系统的职工，5、现已基本完成开发建设。由于产业结构的调整，拟退出房地产开发业务，计划将正在建设的D区和未建的E区一起转让。到目前为止，D区和E区已投入的资金和已完成的工程项目如下：D区、E区已建、在建已完工程及费用一览表截止日期：2002年11月序号工程项目名称工程费用 （万元）备注一D区开发项目6122.861征地费用1622405.5亩2已建、在建已完工程（1）A、K、F、H样板房工程4栋275.4建筑面积1568.2；其中A、K、H三栋已完成普通装修（2）D1、D2、D2a、D3、D4样板房工程5栋614.16建筑面积2095.1平方米；已完成精装修，布置了家私（3）D030D039、D-068、D-06、69独立别墅12栋343.4建筑面积3940.96平方米；已完成土建主体（4）D042D-053双联别墅6栋194.4建筑面积2407.8平方米；已完成土建主体，其中两套已完成精装修，配置了家具（5）D5a、D5c公寓各两栋404.5建筑面积3231.2平方米；已完成土建主体及精装修（6）土石方工程60048万立方米（7）排水排污工程1505500延米（8）道路工程30014000平方米（9）D区电房工程8建筑面积50平方米；已完成土建主体及精装修，已起用（10）高压供电工程60已铺设高压电缆300米（11）低压供电工程100已铺设600米电缆（12）供水工程70已铺设2100米水管（13）智7、能弱电系统工程40（14）主体园林绿化工程150滨湖栈道350米；滨湖集中绿化及路树（15）煤气工程20（16）桩基础工程5112600米深层搅拌桩（17）山顶花园广告字牌工程95（18）D区临时供电工程253设计费及工程建设其他分摊费用1000二E区项目1498374亩征地费用14981.3项目规模根据现已批准的规划方案，相关的经济指标如下： D、E区的经济指标项目户数建筑面积（m2）备注D区独立别墅13348813双排别墅5010026公寓60063725会所2000幼儿园1000E区别墅72037估算公建20001.4项目转让方式该项目的A、B、C三个区是以保本或贴本的价格销售给本单位职8、工的，会所区也完成部分配套设施建设，并陆续投入使用。原开发商提出的转让方式是：（1）A、B、C及会所区四个区的建设和销售、经营仍由原开发商负责；（2）此次仅转让项目D区和E区部分，作一次性买断，转让条件为甲方收回这两个区的投资7618.86万元再加上转让费5000 万元，另外，受让方按比例承担会所区配套费用3000万元，项目转让费合计15618.86万元。此项目转让费估计谈判后还有一定的下浮空间。（3）支付方式按项目开发进度进行支付：（暂定）签订合同在一个月内，支付人民币3000万元，时间估计在二三年第二季度内二00四年第二季度支付人民币5000万元二00五年第二季度支付人民币5000万元二09、0六年第二季度支付人民币2600万元2区位分析2.1花都概况地理环境花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要。花都区总面积960平方公里,下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面和花侨十个镇。花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。经济发展情况改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。1980-19910、9年，花都国内生产总值年均增长22.7%，1999年达141亿元，名列全国经济百强县（市）第25位。2000年全区预计实现国内生产总值156.44亿元，比上年增长10.34%(总量按现行价，增长速度按可比价计算，下同)；工农业总产值338.6亿元，比上年增长10.16%，其中工业总产值311.1亿元，增长10.43%，农业总产值27.5亿元，增长4.35%；实现税收总收入8.51亿元(包括中央、省库)，比上年增长31.41%，其中地方预算内财政收入3.26亿元，增长14.2%；职工人均收入11142元，增长4.8%，农民人均纯收入6140元，增长2.5%。精神文明建设和社会各项事业都取得了新的11、成绩。人文社会环境花都区总人口59.48万，另有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。城区常住人口14.56万。2.2城市建设与交通区位分析1998年以来，花都区城市建设步伐加快，城区建成面积达23平方公里，花都区现有公共汽车线路9条，线路总长128公里，城乡交通四通八达。“八五”期间花都投资9亿多元实施“三路、三桥、三河、一条绿化带”的十大市政工程，改建新建了花都大道等200多公里的公路；天马河整治及沿河公园建设初见成效；大力抓好植树造林绿化工作，公路绿化里程151公里，街道绿化4.35万米，建成街心花园、景点绿化184个，新华镇城区新增绿化面积34万平方米，城区绿化覆盖率43.9，人均公共绿12、化面积8.93平方米。在广州地区率先实现绿化达标，生态环境得到了较大改善。加上区位环境舒适，配套设施完善，吸引了众多人士前来观光、置业。到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽，区内的交通运输环境和条件日臻完善。公路：区政府先后投资12亿多元新建和扩建380多公里内接外联的高等级公路网络。随着广州市市政道路的改造，内环路、连接13、花都的北出口建设相继完成，与105、106、107国道、京珠高速公路、机场快线顺利接，从广州市市区到花都只用30分钟左右。铁路：南北交通大动脉京广铁路穿过花都区，广州火车站北站（原花都站）每天可发送旅客3.2万多人次，是内地进入广州的北门户，现已纳入扩建计划，以适应未来分流广州站客流的需要；规划中的珠江三角洲轻轨网络初期已经包括广州、花都、佛山、番禺等地，一个更有效的交通网络正在形成，与预计2003年投入使用的广州国际新机场构成了一个现代化的水、陆、空立体交通网。3市场分析3.1花都房地产市场基本概况及特点花都区房地产开发公司由1991年的4家发展到现在的80余家。1998年，商品房销售额5414、213万元，比上年增长9.4，销售面积36.3万平方米，增长26.1。2000年批出建设用地面积1公顷，房地产投资总额为3.15亿元。同年办理房屋买卖登记6927宗，面积73万平方米，成交金额9.6亿元。其中住宅成交量最大，买卖面积达55万平方米，占75.34；住宅成交金额6.88亿元，占71.6。商品房施工面积146.96万平方米，新开工79.9万平方米，竣工46.83万平方米，销售面积26.63万平方米，销售额4.97亿元。 随着新城区规划建设的完善，带动了新一轮房地产开发的热潮，19992000年花都区房地产投资总额为53455万元。由于市政建设和环境都优于旧城区，现时的开发主要集中在新15、城区一带。耗资4000万元，占地29万平方米的花都广场已经建成投入使用，成为花都区市民节假日休闲活动的好去处，周边多个住宅小区的入住率不断上升，聚集了一定的人气，已经初步形成了居住区的氛围，带动了新区房地产开发，此外，新区的人民公园、花果山公园、马鞍山公园都已进入规划设计阶段，因此被视为未来的区中心，吸引了大部分的投资置业者。这几年花都区主要的楼盘有：金碧御水山庄（3300亩）、xx花园（18万平方米）、骏威广场（22万平方米）、金菊花小区（10万平方米）、雅景苑、金鹏花园、钻石花园、雅宝新城、蒙地卡罗等，主要都集中在花都广场半径几公里范围内，售价在1500元到4000元（平方米）之间，花都的16、多层公寓售价主要在2000/平方米左右，别墅在2500 5000元/平方米之间，这些小区引入新的居住概念，更注重环境的配置，代表着花都新一代高尚商住小区物业的崛起。从市场反应来看，除本地消费者外，更吸引了来自广州、香港等地区的买家，反应热烈。同时也引起了投资开发商和代理商的注意。花都区部分楼盘价格 （单位：元/平方米）新城区位置物业名称开发商楼房类型价 格交房日期公益路雅景苑房总商品房/复式2200/3300部分现楼商铺5800-9800公益路骏威广场骏威商品房2500现 楼商铺15000新都大道xx花园英骏商品房/复式2300/2700现楼紫薇路骏辉园骏辉商品房1900现 楼公益路宏城大厦宏17、鸿商品房2100-2700现 楼公益路银燕大厦永大商品房2300现 楼建设北路与紫薇路交汇处豪景苑花协别墅2380-2800现 楼新都大道东骏花园富华商品房/商铺2300/80002002茶园路雅致苑城镇商品房21002003体育路翡翠楼翠华商品房1600现 楼天贵路君兰苑富邦商品房1300现 楼天贵路航都花园成辉商品房1800部分现楼老城区新华路安居楼华业商品房1600现 楼滨湖路怡雅花园城镇商品房1800现 楼花城路新湖大厦三建商品房2300-3200现 楼聚贤街聚新楼三建商品房/复式1800/2500现 楼建设北路信和大厦三建商品房2200现 楼商业大道金联广场福虹商品房1700现 楼郊18、 区107国道雅宝新城雅宝商品房/别墅2200/3600现 楼花 侨泰湖山庄泰湖别墅4000现 楼花 东金祥楼福祥商品房900现 楼狮 岭金碧御水山庄恒大别墅/公寓3500/2400现 楼综合分析花都众多楼盘，其市场有以下特点：在供应方面：项目的开发以多层公寓、别墅为主，并以别墅为发展方向。在需求方面：买家以广州、香港人士为主，其中广州人占大部分，其余少量为花都人吸纳消化。还有，买家以二次置业者居多，中等面积单元的销路较大，以别墅为市场焦点。在销售策略上，一般先以低价入市，带动起人气，得到社会认同，创造出项目品牌，然后再进行后期的开发。市场走势及前景的判断（1）政府政策 花都区国土房管局早在119、998年6月20日就颁布了国有土地基准地价，实行土地拍卖制度，使土地市场走上法制化、规范化轨道，保证了土地的增值保值和房地产市场的健康发展。花都区的地价和房价在广州市各区中属于偏低，但社区环境相对成熟一类，投资大有可为。 （2）市场需求 根据珠江三角洲经济区城市群规划预测到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。 由于取消的福利分房，原来机关国企职工的住房问题必须通过购买商品房解决，这一群体人数众多、收入20、稳定，是消费市场的一大主力。而这一部分人，在未来几年内都将进入置业年龄，商品房需求量较大。 据统计，2001年花都区人均居住面积为20.59平方米，但主要集中在老城区，居住环境和质量不高，很多80年代中期完成的楼房已进入维修期，而且过去的建设标准已经不再适合现代生活的需要，所以这类住房绝大多数已经作为出租房出租给来自内地的短期打工者居住。随着新区建设的展开，这些本地的二次置业者和投资者都把目光投向新开发的新区，由于新区的建设标准更高，更注重环境，社区公区设施完备，所以在过去两年中，新区的楼盘都受到追捧，成为花都区的房地产消费热点。 （3）市场承受能力 现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档21、的住宅小区（公寓）售价（以平方米为单位）都在1500元到3000元之间，以100平方米的户型来算，售价大约在15万到30万元间。根据联合国人居中心数据统计，全世界城市平均住房消费中房价与收入的比例是7倍，而1999年，花都区职工平均工资为11491元，以四口之家为例，年收入为4.6万元，则每户可承受的房价多达32万多元，这个价格基本上可以涵盖区内所有层次的楼盘。 随着花都区知名度的提高和广州市分流的需要，由广州市民组成的购买团体将会成为本区房地产市场的重要支持。由于交通网络的完善和生活水平的提高，广州市民的居住范围正不断扩大（一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是居民对生活的要求不断提高），正22、从市中心向外扩散，去年番禺销售、预售面积为205.2万平方米，达59.2亿元，其中大部分是来自广州的买家。据资料统计，广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达5.5，而且呈不断上升趋势，估计入世轿车价格降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区的房地产市场的发展。 花都区的优势正逐渐显现，例如较低的开发费用和售价，完善的基础建设和社区环境等，由于开发较迟及规模不大，区内得以保存了相对好的自然地貌，从广州市中心区到花都区之间有一条宽阔的绿化隔离带，加上建设山水城市、生态圈的发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区的契机，在这几年将会迎来房地产开发的高潮。323、.2别墅市场研究广州别墅市场近况多年来广州别墅市场一直低迷，但这并不说明广州别墅市场需求不旺，其原因一是市场缺乏有效引导，同时广州别墅市场也缺乏细分，个性化不足，且价格普遍高昂，与社会经济生活发展水平不相应。今年物美价廉的碧桂园凤凰城别墅的“横空出世”，并不仅仅促使广州别墅市场多年来的有限需求在被压抑后反弹释放，其通过对别墅这一高尚产品的重新定位，有效刺激了新的消费，营造了新的市场热点，启动了新的消费市场。今年五月，房管局下属的广州房地产信息中心公布了从2001年元月2002年3月（首季）共15个月以来的广州全市十区所有别墅市场的销售数据资料。据统计，十五个月以来广州共销售各类别墅建筑面积2024、.06万平方米，总计1175套，平均每套213平方米。项目批准上市（套）实际成交（套）平均面积（m2/套）平均售价（元/ m2）最高售价（元/ m2）二沙岛（宏城花园）5645302983541720（现已跌至25000左右）同和镇（南湖、白云山）0253621000315349钟村镇（祈福）301022746668大石（绿茵岛、丽江）2421682206606南村镇（锦绣香江、华碧）1834262025826沙湾（番禺奥林匹克、碧桂园）268342347668在统计中，全市的批准上市量略小于销售量，说明积累以久的别墅消费力已开始释放和回升，从别墅销售面积与15个月住宅总销售面积878万平方米25、左右相比，2.3%的比率基本符合国际相关数据2%的水平，从广州住宅总成交套数约8万个的比例来看，别墅成交比例还略低于正常水平。而别墅去年以来15个月总销售额为16.2亿元，占15个月住宅销售额370亿的4.4%，属基本正常。广州别墅市场主要特点（1）区域分布据不完全调查统计，在广州开发的别墅项目有30余个，主要分为四大块（南面番禺、东面增城、北部花都和从化、中西部广州市区和南海），大部分分布在近郊，其中番禺占了供应量50%以上。市区别墅仍以南湖板块为主，主要有颐和山庄、江南世家；番禺延续其人所皆知的别墅物业，如锦绣香江、莱茵岛、丽江花园掬水别墅等；南沙在售的也有别墅项目；而从化方面则有逸泉山庄26、坐庄；在此基础上，今年更引人关注的是花都地区，金碧御水山庄全部是别墅产品，此外泰湖山庄也是规模庞大的别墅盘，一旦机场高速公路的北段明年修好，花都有可能成为第二个广园东。照此粗略算算，这两年内广州楼市在推别墅项目将跨越多区，数量高达30个之多。别墅推出数量约在2000套以上，总面积高达40万平方米以上。（2）开发形式广州别墅物业的开发同质化现象亦十分明显，当一个建筑作品得到普遍承认或关注、或取得成功时，其手法被迅速模仿和复制，已成为一个不争的事实。目前广州范围及附近的别墅开发呈现以下几种形式：第一种别墅区：不具备特别优越的地理优势及自然环境，但依靠强大而完善的配套设施细致而合理的小区规划而立足市27、场。如碧桂园、番禺祈福新村等。第二种别墅区：是具有得天独厚的优美自然环境，如风景、旅游区、森林公园等，再加上一定的配套设施，如金碧御水山庄、南海穆天子山庄、广州白云堡豪苑、广州天鹿湖避暑山庄等。第三种别墅：是具有一定主题性的别墅区，这种主题性集中于一种活动或一种服务，如番禺莲花山高尔夫别墅等。（3）价格分析从价位分布上看，单价顶尖的应该算二沙岛最后一个别墅项目城建总的宏城别墅，单价接近万元平方米，而且货量稀缺。白云区南湖的颐和山庄的别墅单价也高达万元以上的别墅项目。广园东龙头项目汇景新城的别墅单价也始终站硬在1.2万平方米的高水准上。此外，江南世家别墅每平方单价7000多元，成为过渡价格。除却28、这些市区高价别墅外，郊区尤其是番禺的老牌别墅项目单价约在5000元左右，总价约在150万左右，构成中价市场；再往下，就是低价别墅，比如从化的逸泉山庄和增城的凤凰城。而今将要开盘的锦绣香江广园东项目同样拥有大量别墅产品，价位也会与凤凰城接近。如此这般，别墅消费的三级组合已然相当完整丰富。（4）产品设计部分别墅资料项目位置设计（m2）价格（元/ m2）锦绣香江番禺联体别墅：156-197 花园：307-837独立别墅：356-705 花园：15-58联体：5500独立：10000凤凰城增城联体别墅：201-685 花园：210-700独立别墅：159-178 花园：30-90联体：3600独立：529、500南浦海滨花园番禺联体别墅：153-218 花园：65-2405000雅宝新城花都联体别墅：215 花园：230-800独立别墅：259-388 花园：230-800联体：3000独立：4000别墅产品，主要有独立别墅和联体别墅两种。但就实际户型、设计而言，有千万种。从早期广州的一些别墅看，那时的别墅更像农家小院，进去是客厅，旁边是居室，上面是主人房。如今别墅户型层出不穷，如锦绣香江牡丹园21套别墅有11种户型，科莫湖别墅也有十多种，而其近期推出的四孖屋更是一种创新，四座别墅联体，背靠背连在一起。这种新型别墅推出后，短期内销售超过了六成。华南碧桂园新近推出的映翠桃园，户型多达十几种，多为大30、户型，最吸引客户的是超大的花园以及园艺；南浦海滨花园也推出家家带私家码头的大别墅，这些别墅共同的特点是“创新”。近两年，联体别墅（又称townhouse）在广州炙手可热，成为房地产市场的新宠和业内人士谈论最多的话题，越来越多的别墅楼盘都以此为主打。这种产品属于一种集合式别墅，形式介于独立别墅和公寓洋房之间，具有较高的绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然，绿化率一般在以上。而且有较好的舒适性和私密性，是实现自由居住的理想模式。由于面积不大和价格适宜，通常以市中心区一套公寓洋房的价钱就能买到。联体别墅屋前屋后有花园，可拓宽空间感，强调业主的个性，满足人们追求舒适生活的需求。在广州，丽江花园31、锦绣香江等楼盘首先打出联体别墅的概念，其后广园东碧桂园凤凰城更引进革命版的联体别墅，其通过采用新材料新工艺及设计上的创新来实现项目品质的提高并有效降低成本，2002年在广州掀起了热潮。在装修设计方面：过往的别墅开发市场都是以毛坯房交楼2002年开始，碧桂园旗下所有的别墅盘配以装修销售（独立别墅设计为豪华装修，联体别墅设计为标准装修）得到了市场的欢迎，都取得了不错的销售业绩。但凤凰城近千平方米的超级别墅还是以毛坯房销售。产品个案锦绣香江第三期升级产品科莫湖别墅，以独立别墅为主。独立别墅建筑面积从385-705平方米，花园面积从361-813平方米，均价10000元/平方米；四联体别墅建筑面积为32、156平方米，花园面积有48-96平方米，均价5500元/平方米，华南碧桂园别墅（1）一期别墅：A、F型独立别墅，总面积：1192平方米，送800平方巨型私家庭园，包豪华装修及园艺；B型独立华南别墅，总面积582.4平方，包豪华装修及园艺。（2）映翠桃园独立花园别墅，总面积由362平方米起，连豪华装修及园艺从售98万起；浪漫阳光别墅，总面积由218平方米起，连标准装修及园艺从售60万起。凤凰城凤鸣、凤湖苑的独立别墅，面积由200平方米起，大部分为500-600平方米，均价5500元/平方米，连豪华装修。凤泉、凤翠苑的联体别墅，面积由160平方米起，均价3500元/平方米，连标准装修。（5）市场33、对象细分从以上几点划分推断，目前广州别墅市场发育已相当成熟，细分的市场层次分明，拥有“地王”优势的二沙岛别墅是顶级，其价位每平方米达二三万元。例如宏城别墅花园；拥有稀缺资源“山景湖水”的南湖板块高尚别墅是第二级别，其价位每平方在7000元-10000多元间，代表作有江南世家、颐和山庄等；番禺洛溪与华南板块大盘中附设的中高档别墅属第三级别，其价位在每平方5000元7000元间，代表有绿茵岛水岸别墅、华碧、广地花园中的别墅等；第四级别是从化、花都的经济别墅，其定价大多在每平方米三、四千元。还有碧桂园凤凰城的别墅，其产品档次与环境条件当属中高档别墅，然而定价却属经济型别墅。广州市场别墅产品业已形成高34、低搭配合理、适应性极强的发展态势。二沙岛豪华别墅针对的是豪富贵人；南湖板块近年凭借南湖国家旅游度假区及白云山的稀缺性自然资源不断向高档别墅市场推进，其对象是企业老板、金领及外籍人士；洛溪、华南板块别墅则瞄准白领中的“先富一族”；从化、花都板块别墅则面向所有向往郊外田园生活经济人士。别墅发展趋势（1）别墅市场容量扩大广州现有人口达1000万，家庭约300万户；以目前广州经济发展速度，10年内广州经济将可能赶上目前发达国家水平，按别墅占住宅2%的国际相关水平，10年内，广州别墅需求量达6万套。需求的增长必带来供应的放量，而且受到碧桂园凤凰城别墅热销的刺激，今后几年广州别墅供应量将以倍数增长，越来越35、多的开发商将会投资开发别墅，别墅市场将会有相当程度的竞争。（2）经济别墅成为主流曾有媒体调查显示，京沪穗三城市居民未来半年购房的计划花费平均为37.3万元，有67的潜在购房户选择2050万元的价位。其中广州的平均计划花费最高，达51.2万元。这说明，广州已有相当部分的潜在购房者有了购买别墅的能力。而随着广州近年知识经济、高新技术迅猛发展，一大批高学历人才迅速致富。中等收入的白领阶层进一步壮大，而且年龄日趋年轻化，这些城市“薪富”追求生活享受，怀有改善现有居住条件的强烈愿望，普通洋房已难以满足他们的要求，而购置高档别墅财力上暂时承受不了，经济型别墅的出现无疑刺激了这些“薪富一族”的消费欲望。目前36、，在番禺、花都、增城等区这类经济型别墅非常畅销，一套售价在60万元150万元之间，用购买市中心公寓的钱就可住上别墅。如凤凰城别墅，每套在80万元左右，通过银行七成按揭等方式，高收入的年轻人完全可以负担。经济型别墅受人喜欢，还在于它虽然没有豪华型别墅那样的气派，但在住宅功能上相差无几。除了具有高级起居室、主卧、次卧、书房、厨卫、餐厅、储藏室、阳台等基本功能外，还具有门厅、车库、私家花园、阁楼等功能，这是普通公寓无法比拟的。特别是城郊交通配套条件大为改善，不少居住在原市区的中高收入买家，干脆出租或转手市中心的公寓，而转移到郊外居住。此外，中国加入，车价正在大幅度下降，一部分中等收入者也因此而购买经37、济型别墅。（3）开发形态逐渐发生变化从目前广州别墅的现状来分析，别墅未来开发形态主要有以下几点：生态化依山傍水是别墅的本质所在，利用天然的山水资源而建造的别墅将是未来别墅开发的主流。郊区化由于城市规划的需要，在市中心报建别墅的难度越来越大。别墅郊区化是必然趋势，常住型别墅的居住半径一般在公里，而度假型则控制在公里的居住半径最为合适。智能化住宅智能化在广州开始逐步普及，运用最新技术设备，提高工作效率和生活舒适度是消费者对智能化物业的需求，网络经济的发展必将带动房地产的进步，智能化更是别墅未来发展趋势的必然方向。个性化极力体现买家及建筑师的个人风格，营造出独特的居住环境和室内空间。针对大部分目标买38、家的个性喜好来定位别墅风格，通常都会有不俗的销售业绩。社区化购买别墅的买家通常都会有满足身份及财富心理需要的需求，同时也希望同区域居住的左邻右舍是同一个档次的买家。买家同时要求别墅区能创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动。中国人有群居的心理，别墅买家也不例外。花都别墅市场由于花都这几年的快速发展和具有良好的天然资源，越来越多的开发商进驻花都进行房地产开发，而且开发都是过千亩的大盘，大多都带有别墅设计。我们根据花都别墅市场的特点，选取了以下几个较为典型的楼盘分析：雅宝新城 宣传口号：低密度、高绿化率的自然生态大盘位置：邻107国道占地：1260多亩销售价格（毛坯）：公寓：2200元/平方米39、 联体别墅：3000元/平方米 独立别墅：4000元/平方米销售对象：广州、花都、香港销售情况：从2000年开始销售，共推出三期别墅500多套，前两期别墅已售罄，现主推第三期，销售率约为65%产品：联体别墅面积:210 m2 独立别墅面积：250350m2 居区特色：依山而建，沿河而居，天马河走过小区，河两畔人造沙滩、垂钓区、滨河林带、果园、山顶公园、观景台。优势：2001年月评选的广州十大名优楼盘中的最佳山水住区、最佳园林住区奖，并荣获广州市十佳教育社区荣誉称号。规划：分为个住宅分区，中山大学附属雅宝学校、个大型住客会所、洞高尔夫球场、高尔夫球会所、多个网球场、个游泳池、银行、商场、酒楼、肉40、菜市场、医务所。发展商：广州市花都雅宝房地产开发有限公司泰湖山庄销售状况：准备今年五月开盘，销售价初定为4000元/平方米（毛坯）定义：机场高速直通盘总规划面积：226万平方米，容积率0.23，绿化率75。特色：异国特色浓，民风淳朴，花侨镇被称为流溪河畔的小东南亚，居民95以上都是来自世界上13个国家和地区的归侨。产品：欧陆、北美、东南亚三大异域风情山水园林社区。宣传：仁者之选-龙山智者之选-泰湖生命之源-流溪河蒙地卡罗山庄宣传：依托秀全的名气，领受水的灵气楼盘情况：这楼盘已开发了十年，一期已近卖完，90%多是售于香港人，之后停顿了一段时间，今年又准备开发第二期位置：座落秀全水库占地：100041、亩产品：主要为别墅、洋房，亦有商铺。配套：室内外娱健设施。环境：山庄内社有花园，亭阁特色：环抱青葱幽净的山水，领受秀全水库灵气。发展商：中外合资佳业房地产限公司；港资雅佳置业有限公司金碧御水山庄位置：芙蓉镇新杨村六花岗水库占地：号称3300亩（其实现征一千亩左右）销售价格：联体别墅2900元/平方米 独立别墅：3900元/平方米 最贵的三套临湖别墅在500万元/套销售对象：广州、花都销售情况：去年十月一日正式开盘，第一天以2600元/平方米的均价开盘，销售出50多套，第二天立刻提价到3000元/平方米。第一期的200多套别墅现已销出85%，剩余十余套，第二期准备在今年五月推出。优势：恒大集团的42、名气环境：背靠xx、旁依天鹅湖交通：山前大道、广清高速、外二环产品：联体别墅、独立别墅、12种户型设计，36种外形设计，或浪漫温馨，或稳重大方发展商：广州市恒大集团4项目发展定位研究4.1项目SWOT分析（1）项目优势xxxx坐落于天然山水之间，背靠xx，自拥60万平方米的天鹅湖，自然环境优美，具有开发别墅良好的先天条件。前期A、B、C区的开发销售，积聚了一定的人气资源，对后期的开发销售起到了一定的促进作用，而且前期的住户绝大部分是xx的职工，这部分人士各方面的素质都较高，对项目今后的销售和管理都会带来正面效应。（2）项目劣势项目中临湖面景观较好A、B、C区已被xx公司开发建设完毕，D、E区临43、湖的位置不多、景观较差。应对措施：作好项目的规划设计，要利用地形营造优美的内部景观以拟补先天的不足。xxxx虽然有良好的天然资源，但其内部的绿化环境设计较差，我司虽只接手D、E区的开发，若要提升整个项目的形象和档次，以利项目今后的销售，我司还需对A、B、C及会所区的绿化市政等进行适当的改造，这需要花费我司不少的资金。应对措施：投入资金改造A、B、C区的环境，除了有利于项目整体的形象，有益于项目的后期开发销售，还使居住在A、B、C区的xx职工享受到良好的居住环境，提高他们的生活质量，因此可借此向对方提出减少项目项目转让费的要求。xxxx原规划中有许多之处不甚合理（如公寓的设计和区内配套公建的不足44、），需要作出项目的规划修改，这将会增加项目的不稳定因素。应对措施：在本报告分析的基础上，一边进行项目规划的调整修改，一边对其修改的数据进行经济性的核算，以把握好两者之间的度，抓准平衡点。项目目前可供开发的面积不多，只有780亩，这对开发一个远郊的别墅盘略显不足，对固定成本的分摊不多，发挥不了规模优势。应对措施：在项目的开发前和开发过程，逐步将项目周边的用地征用开发。（3）外部机会新机场的启动和轻铁的建设，将会大大推动花都的交通区位优势，缩短广州市区与花都区的时间距离。随着区域建设的完善，花都区这几年房地产健康快速的发展，区域的优势逐年显现，加上区政府的支持，未来几年将会迎上地产开发的高潮。随着45、新机场建设以及省有关部门的规划，山前大道将与新机场北出口互通，省交通厅也计划利用山前大道，规划改造为珠三角外环高速公路，使山前大道成为集自然资源与交通优势于一体的理想安居度假胜地。狮岭镇内建有广州宝巾高尔夫球乡村俱乐部，距本项目仅几公里远，作为一项高档次的娱乐体育项目，这有利于本项目的别墅开发。（4）外部威胁今后几年，别墅将会成为楼市的热点，势必会加大彼此间的竞争，会对项目造成一定的压力。应对措施：抓准消费顾客群，塑造项目的独特优势，提高项目的品质，以差异性的市场策略来对付同类楼盘的竞争。项目周边的各项市政配套设施较少，商业气氛薄弱，会造成购物、保健、娱乐等生活的不便。应对措施：在区内设置相应46、的生活配套设施。总的来说，本项目具有良好的天然资源，但是亦存在一些明显不足，规划设计需作相应的调整和改进，而且目前外部环境总体上优大于劣，因此本项目具备一定的开发潜质。4.2市场定位研究需求定位今日都市人心目中的郊区概念不知比以前扩大了多少倍。昔日被视为荒郊野岭的地方已变成繁华闹市，而随着城市规模的急剧扩张，许多地道的城市人也越来越乐意搬到城市周边地区居住。随着高速公路的兴建、私家车的增长以及人们对环境意识的提高，一些二次置业人士将居住的眼光放到数十近百公里外的远郊乡村，从而兴起一种远郊度假型住宅的置业居住时尚。在房地产向郊区发展的大趋势中，一种以休闲度假为主要功能，以回归自然、维护生态环境为47、生活主张的居住潮流也开始悄然兴起，并且受到许多二次置业人士的青睐。我司可看准这股潜在而强大的消费需求，在远郊空气清新、依山傍水的乡村开发出适宜度假的住宅，往往能获得这批人士的追捧。本项目所拥有的“青山碧水”的资源符合此开发条件。发展定位结合本地块条件和花都区的发展趋势，可将该地块定位为集旅游度假、文体保健、居住为一体的别墅综合项目，以田园式休闲生活作为项目的主题，并以高品位、低价位、优服务作为项目的开发经营思路。概念：田园式休闲生活倡导者核心要素：天然景观、建筑特色、园林特点、社区氛围联想物：自然健康、温馨舒适田园式休闲生活的发展指导思想是：先在大环境的建构中与本项目周边可利用资源相契合，并树48、立起宏观的秩序为无数塑造良好环境的小计划提供契机，并在小环境的建构中使人具体感受到大环境的可塑性和包容性，令人感到“区内区外”浑然一体，一切都显得自然优美，充分洋溢别墅的高贵和优雅的氛围。目标客户定位根据花都房地产市场的特点，本项目的目标消费群定位为：核心人群界定：向往自然悠闲生活的成功人士， 以男性为主导，年龄35-50岁，家庭财产超百万元，多数已成家且婚姻状况稳定，有小孩， 事业已有正常轨道，有时间从事各种度假性休闲生活， 已有一次以上置业经验，甚至已有一处以上别墅。广州地区：以度假、休闲享受家庭乐趣，朋友共度闲暇、确立自己的社会地位。花都地区：为家人创造良好居住条件，享受家庭乐趣，对子女49、有益，利于确定自己的社会地位。香港地区：以度假、休闲为主，享受清新健康的生活。共同心理需求：环境好、个性化、配套全、规模大、规划好、文化气息浓、高尚会所具备。5规划设计建议5.1项目规划布局总体规划构思：本项目设计总体规划主要体现现代化的手法特点，融合花都特定的地理环境与人文特色，创出一个具有时代气息和华南特色的建筑环境。注重生态、园林、自然环境的宣示及塑造。规划设计原则： 突出的文化特征 重视整体效益 提供丰富的交往空间 注重与当地环境形态的协调，历史传统符号的保存，改造和创新5.2环境规划构思本项目追求全新的休闲居住环境。创造一个既能满足现代人居住心理需要，具有浓郁时代气息；又能体现深厚文50、化底蕴岭南特色的居住环境。可考虑引进广东四大名园的精髓对D、E区内部景观进行营造和对A、B、C区绿化园林作出调整。5.3建筑单体设想按照别墅市场的现况和今后的发展趋势，并依据高品位的开发思路，本项目的建筑单体以独立别墅为主。为了拓宽消费的层面，独立别墅以占地300-450平方米、建筑面积200-350平方米为主，而联体别墅以占地200平方米，建筑面积150-200平方米。别墅的外型设计以中式建筑为主。5.4装修设计建议装修在去年开始呈现再别墅的销售中，装修好的别墅在视觉上能给予人美观的感受，可以促进项目的销售。价格的构成，除了建筑与环境，装修标准也是其中一个关键。家庭装饰是一个个性化、私密性很51、强的系统工程，其设计本质除具有舒适温馨的怡人氛围，更需具有宽敞明亮的空间和方便合理的机能设计。成功的装修设计，结合合理价格系统，将会是项目销售的最大推力。最近，国家建设部有关人士提出，住宅开发建设单位及住宅设计单位、施工单位，要在充分的市场调查基础上，掌握居民普遍的住房室内装修需求，尽可能地根据住房所需的装修“菜单”，为居民提供交钥匙即可入住的商品住宅。从目前至长远看，提倡和推行一次成型装修的商品房，使建设同装修有机结合已势在必行。从实际情况来看，住户自行装修带来的许多负面影响是非常严重的，它一方面遮掩了开发商与建筑商们的许多无知与不足，另一方面在于，有的住户自行装修，拆承重墙，增大负荷，造成52、材料浪费同时破坏了结构安全。如上图示，2001年度部分城市商品住宅需求状况市场调查分析报告发现，在对“希望所购买的住房具备怎样的内部装修标准”的选择上，46.9的人选择了具备基本简单装修，15.9的人选择“全屋精装修”，14.8的人选择“开发商提供装修套餐”。毛坯房却只有22.5的受选率。这反映出由于目前购房者以工作时间紧张的企业人员为主，而装修市场又不够规范，购房者既缺乏时间也没足够精力自行装修而希望直接购买到已装修住房的现实状况。由此可以看到，房地产建设和室内装修相结合可根据市场的发展、服务功能的完善、人们观念的改变等分步骤进行。富于个性化的精装修套餐会在今年进一步受到欢迎。综观整个广州在53、售的房地产项目，现在大多数都已经进入了精装修交楼标准的时代。如果开发公司能够提供出有所不同的个性装修特色，既是市场发展的需要，又可创造一个闪亮的卖点。6开发成本分析6.1投资构成、总投资估算依据广州市造价定额、市场调查资料及近期结算资料分析统计，对本项目D、E区土地成本，建安工程费、前期工程费、市政配套设施费、开发期间税费、其他费用等进行估算。D区的建设成本测算序号项目单价（元/）数量（）金额（万元）备注1建筑安装工程费131541.1别墅土建工程费7505883944131.2别墅安装工程费80588394711.3公寓、兴建土建工程费11006672573401.4公寓、兴建安装工程费1254、0667258011.5工程监理费建安11302前期工程费21352.1勘测设计费501255646282.2三通一平12012556415073配套设施工程费46573.1外水、电工程15012556418833.2电讯、保安等弱电工程401255645023.3煤气工程151255641883.4绿化工程1001078921079按绿地面积计3.5道路、排污、排水工程8012556410054开发期间应缴交税费6034.1城市基础设施配套费建安33954.2工程质量、安全监督费建安3.2424.3防雷工程1.4125564184.4噪音检测费1125564134.5建筑工地管理及余泥排放费55、建安2264.6招投标活动费建安4524.7白蚁防治费5125564635其他费用24255.1管理费（14）510285.2不可预见费（14）510285.3利息（14）3061370合计229751830元/甲方已投入D区的各种工程费用4500万元，按有效价值80计算，D区还需投入开发资金19375万元。E区的建设成本测算序号项目单价（元/）数量（）金额（万元）备注1建筑安装工程费62851.1别墅土建工程费7507203754031.2别墅水电安装工程费80720375761.3公寓、兴建土建工程费110020002201.4公寓、兴建安装工程费1202000241.5工程监理费建安1656、22前期工程费12592.1勘测设计费50740373702.2三通一平120740378883配套设施工程费31063.1外水、电工程1507403711113.2电讯、保安等弱电工程40740372963.3煤气工程15740371113.4绿化工程10099634996按绿地面积计3.5道路、排污、排水工程80740375924开发期间应缴交税费3374.1城市基础设施配套费建安31874.2工程质量、安全监督费建安3.2204.3防雷工程1.4125564184.4噪音检测费1125564134.5建筑工地管理及余泥排放费建安2124.6招投标活动费建安4254.7白蚁防治费5125557、64635其他费用12965.1管理费（14）55495.2不可预见费（14）55495.3利息（14）3061198合计122841654元/表16 项目投资费用汇总表 （单位：万元）序号项目投资额备注1项目转让价15618暂按对方提价计算2D区建设费193753D区建设费12284合计47276从投资结构中可看出，在项目的建设成本中，以建筑费用所占比重最大，其次是项目转让价和配套设施工程费。因此，在项目建设过程中，对工程建筑的成本控制尤为重要。还有，对项目转让价的谈判和支付进度的设计也至关重要。6.2开发建设进度及投资资金安排计划由于项目规模较大，公司目前资金较为紧张，为降低开发风险，我司58、计划将D区分为两期、E区为一期共三期进行开发建设。按目前进度推测，估计在2003年第3季度开始D区第一期工程施工，到2006年第3季度E区工程全部竣工，整个项目的开发建设周期控制在三年内，各期工程以现楼形式在2004年至2006年每年的五一期间公开对外销售，本项目开发建设进度计划见附表一（项目开发进度表）。根据测算，本项目在D区第一期工程销售前需投入开发建设资金为7900万元，结合开发建设进度，我司编排了项目销售前的资金投放计划，详见附表二（销售前资金投放表）、附表三（建设期资金流出表）。6.3项目销售收入及投资安排计划运用市场比较法进行项目销售定价，市场比较法是将估价对象与在近期已经发生了交59、易的类似对象进行比较对照，从已发生交易的类似的价格，修正得出估价对象的价格。所谓类似是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象相同或相似的。根据替代原理，本报告主要选取了在地理位置上和项目档次上较为接近的楼盘作为本项目定价的参造物。独立别墅价格测算表项 目价格地段交通配套户型规划及环境知名度项目相对基价（元/ m2）金碧御水山庄390010010010098991023941雅宝新城400010110110299971013964注：估价对象价格=交易对象价格*100/（）*100/（）*运用市场比较法和加权平均法测定项目独立别墅的市场平均销售基价为3953元/m2,建议初步定价为39060、0元/m2。同理：测算出项目联体别墅与公寓的销售均价分别为：2800元/m2、2000元/m2。据市场调查分析资料及项目开发进度计划表, 制定项目的分期销售计划，见附表四（项目销售分期计划表）和附表五（分期销售收入估算表）。项目销售税费估算表 （单位：万元）序号项目计算公式基数总额1营业税销售收入*5%6268431342教育费附加销售收入*0.15%62684943城建税销售收入*0.35%626842194房地产交易费销售收入*162684635印花税销售收入*0.562684316预收增值税销售收入*1.0%626846277防洪费销售收入*0.18%626841138代理及广告宣传费销61、售收入*6.0%626843761合计合计80426.4项目利润估算项目利润计算表序号项目金额备注1销售收入626842项目开发成本472763销售税费80424毛利润73651-2-3-45所得税24304*33%6税后利润49354-57项目投资利润率10%6/27财务分析7.1项目财务赢利能力分析本项目经济效益分析所用到的财务报表是根据我国会计制度，国家建设部发布建设项目经济评价方法与参数结合现时房地产的实际情况对项目的全投资进行经济效益分析,通过作项目全投资的现金流量表, 计算财务收益率、财务净现值从而分析出整个项目的投资计划是否可行.所谓财务净现值(FNPV)是按设定的贴现率,将项目62、计算期内各年净现值折现到建设期初的现值之和; 它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标,净现值大于或等于零,项目的投资可行。而所谓财务内部收益率（FIRR）是指项目整个计算期内各年现金流量的现值累计等于零时的折现率，也是考察项目盈利能力的动态评价指标表，当FIRR大于基准收基率时，项目的投资计划可行。基准收率根据行业平均利润率10%计算，折算成季度后大约为3%，加上一定的保险系数，这里取5%。对项目以上指标的具体分析见附表六（现金流量表）。项目全投资的财务净现值（1564）远远大于零，说明项目全投资满足基准收益率为5%的要求，而且项目的全投资财务内部收益率（9%）超过了基准收益率5%，其盈63、利能力已满足并超过最低要求，所以项目方案具有可行性。7.2项目盈亏平衡分析(1)盈亏平衡点及边际利润固定成本=项目转让费+建安成本+前期费用+市政配套设施费=42819万元总投入支出=开发投入+销售税费=55319万元变动成本=总支出-固定成本=12500万元单位变动成本=变动成本开发量=12500199601=626(元/m)平均销售单价=销售收入开发量=62684199601=3140(元/m)盈亏平衡点（Q）=固定成本(平均销售单价-单位变动成本)=170307m边际利润（M）=销售收入-变动成本=62684-12500=50184万元边际利润率（m）=边际利润销售收入=80%既本项目不64、至亏损的最少商品房开发面积为167140平方米，当开发量超出167140平方米时，每超过100平方米，可获得10082%3140=25.14万元（2）盈亏平衡时点从项目现金流量图中可看出，项目从2004年2季度开始产生收入，直到2005年2季度整个项目才出现盈利。7.3项目经济效益敏感性分析由于本项目投资期长达3.5年，考虑到项目建设成本、销售单价等因素均有可能发生变化，故针对这些因素设定一些变化幅度进行项目经济效益的敏感性分析。（1）项目开发成本的敏感性分析市场经济条件下，由于原材料价格、人工费及其他费用的波动，将会直接影响项目开发成本，从而引起项目经济效益的变化。现分别设开发成本上升5%、65、10%、15%、20%，分析项目经济效益变动的敏感程度。项目开发成本影响程度分析表变动幅度开发成本（万元）公司利润（万元）投资回报率（%）回报率下降幅度（%）5%4964033517%30%10%5200417673%70%15%543689500.3%97%20%56732-1400由表中所示分析结果可看出，本项目经济效益对开发成本的变动非常敏感，只要开发成本上升10%、15%时，投资利润率就相应下降70%、97%。当开发成本升幅达到20%时，项目出现亏损。由此可见严密控制成本开支，推行责任成本制。在项目开发过程中，广泛引入竞争机制，在各环节实行招标承包是行之有效的管理办法。（2）商品房销售66、单价的敏感性分析由于市场行情变化或出于竞争的需要，而且从这几年广州房地产市场的走势观察，未来几年内商品房的销售价格有可能下降，从而直接影响项目实现利润的下降。设商品房销售单价分别下降5%、10%、15%，分析由此而引起的项目经济效益下降程度。商品房销售单价影响程度分析表变动幅度销售收入（万元）公司利润（万元）投资回报率（%）回报率下降幅度（%）-5%5955031046.6%34%-10%5641512742.7%73%-15%53281-557由表中所示分析结果可看出，本项目投资利润对此也相当敏感。销售价格下降5%、10%时，投资回报率分别下降34%、73%，当销售价格下降幅度达15%时，项67、目出现亏损。由此可见，本项目在开发过程中要有效的制定和实施销售方案，尽早回收资金，对确保项目投资效益是非常重要的。此外，在商品房的销售过程中，还应密切注意市场行情，采取各种应急措施，提高竞争力，扩大商品房销售市场。8初步营销设想8.1销售范围主要销售推广地区：广州、花都以软性广告作项目宣传铺垫，然后以一系列推广策略在广州打响头炮，展销会后在报章上报以佳绩。8.2销售执行策略设想形象塑造在前，销售推广在后广告宣传在先，面市发售在后先慢慢“蓄势”，在集中“造势”，再猛力“发势”，进行瞬间引爆。（1）前期推广活动：以项目主题举办大型的公益活动或绿色别墅小区研讨活动，诣在加深人们对项目的印象，培养优良68、的区内文化。同时利用如新闻发布会、座谈会等一连串事件增强项目曝光率及提升项目公众形象，以利日后销售活动的吸引力。这些软性宣传令买家经过多重潜移默化及咨讯轰炸的攻势后，以达到蓄势待发效果。（2）软性广告宣传阶段及“买家”入市利用我司与各大媒体的良好关系，以软性广告和新闻稿件的形式在广州、花都各大家报纸上发布，引发目标客户的注意。同时将前期掌握的众多买家召集进行项目介绍，并为这类客户提供具吸引力及投资性的条件，以限额方式引入项目的第一批消费者。（3）轮筹法销售。在项目全方位、立体化的大型宣传攻势出台之时，我们会将首次公开发售单位限制在一定数额，以“轮筹法”进行销售，以引起市场关注并形成热点，从而可69、大大提高项目的第一批客户。（4）巡回公开展销会：有节奏地举办项目的巡回公开展销，在东山区、天河区人气聚集的地方巡回招开展销会，以求将项目的市场扩展，并广泛听取客观反馈意见。8.3宣传促销手段建议（1）邀请在广州香港两地具知名度的人士（具有现代成功人士形象）作为项目的推广形象代表。贯穿于整个推广活动中，利用其知名度引起买家的关注，从带出本项目的品牌和质素。（2）于广州通往花都主干线上安排抢眼、清晰的统一广告牌或交通指示路牌，以此引导买家实地考察，并吸引过往人流注意，以提高买家购买欲念，提高项目知名度（3）各类媒介的立体宣传：于公开展销会前后，连续于以下媒介展开项目的全方位宣传攻势：广州日报、羊城70、晚报 省、市有线电视台8.4广告运作安排以目前市场之竞争环境，广告是最重要的宣传手段，它最直接地体现我们的销售策略实施方面并将项目信息有效地传播给买家。故我司通常采用多元化的广告配合项目本身特点，其中包括报纸广告、电视广告、电台广告、项目工地之路牌、广告策划等对项目作专业的包装。9物业管理建议该项目位于广州市的花都区，所以该项目的物业管理宜引入香港先进的物业管理理念和管理方式，从项目的筹划、定位阶段开始，到物业的竣工、验收、交付使用，从物业管理的的角度配合整个项目的建设，创出本项目物业管理的特色，将成为当地房地产一个亮丽的卖点。也为提高本物业的档次及价值，使该物业达到日后保值升值的目的打下良好71、的基础。本项目规模较大，作为高级别墅住宅项目，物业管理的水平宜定位在高档，以配合本物业的档次；物业管理从业人员素质起点要求也应较高，要求有大专以上文化、建筑相关专业毕业、有服务意识及有工作耐心，以保证物业管理质量的持续发展。物业管理工作宜在建设阶段介入，使物业从设计到使用都能得到全过程的监督和管理，并从管理使用的角度对不合理的设计和施工加以改进，以便于日后物业的管理，保障建设责任与管理利益有机结合，提前做好建设和管理的工作衔接，主要作用如下：（1）规划设计时，安排好建设期间的小区封闭管理，垃圾点的设置，监控设施的安装、防盗系统的设置、物业管理用房的位置确定等。（2）在工程建设中参与，一方面监督72、建设单位按原设计意图进行建设，保证工程质量，制止建设单位不顾今后物业管理的难度和广大业主的利益，而随意改变设计的现象发生，另一方面，可以熟悉了解物业的基础设施情况，提前作好准备，使建设寓于管理之中。（3）在物业验收接管期间，对配套设施设备、公共设施环境等进行前期管理，以便于进一步熟悉环境、方便业主的入住装修和为业主入住后的管理做好准备。对本项目的配套设施及服务的建议：（1）常规性的服务项目（此项目费用包括在管理费内）：a、二十四小时保安值班，出入口有固定岗位守卫，小区内各分区有保安巡逻或安装闭路监控；b、有专业清洁队伍对楼宇内小区公共区域进行日常保洁，垃圾清运；c、对物业内的配套设备设施实行定73、期维修保养；d、绿化有专业的人员进行定期的养护；e、对小区内公共设施包括停车场进行科学的维护保养。（2）特约服务项目（另外收费）：a、家政服务：包括家居清洁、大扫除、专业洗衣、家电维修、代接送小孩等；b、商务服务：代办票务、代购物品、收发传真、打字、代订书报等；c、设计、装修服务：为有需要的业主提供专业的室内装修设计及装修施工；d、绿化养护服务。（3）公共配套设施的设置：a、做户外儿童游乐中心；b、设置会所；c、利用广播做背景音乐，定时开放；（4）会所配套设施的设置：a、室内泳池；b、健身室；c、乒乓球室；d、保健中心（与医疗机构合作设立门诊部）e、多功能会议室；f、音乐茶艺室（对外营业）；h74、壁球室；i、羽毛球室；j、桌球室。除此之外，管理公司应定期举行小区内文化及联谊活动，增强小区内居民的归属感。为了促进物业的后期销售，在制订物业管理收费水平时，应抱着管理费收入与支出应大致平衡为原则，不宜太高。相邻金碧御水山庄物业管理费为2.00元/，所以xxxx销售期的物业管理费也定在2.00元/的标准为宜。10社会和环境效益评价本项目的建成，将在花都形成一个环境幽雅，景色宜人的度假休闲居住区，其全新的建筑造型、雅致的园林景点，秀丽的自然景观与功能齐全，配套完备的公共服务设施，无疑将在花都形成一个新的休闲居住胜地，对于美化环境，促进花都旅游区形象建设，繁荣房地产市场，改善投资环境将带来较大的75、影响，具有良好的社会效益和环境效益。11结论通过上述对该项目经济、社会效益的分析可知，xxxx的市场前景还是好的，项目的自然条件良好，容易营造良好的居住环境。同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出基准收益率的内部收益率。虽然评估结果表明，该项目是可行的，但敏感性分析表明，该项目抗风险能力较低，而且项目赢利水平不高，在同类项目中，并不是最理想的。因而，若条件允许，可考虑修订规划设计和项目开发经营方案，以提高经济效益。有关说明和建议（1）我司买断项目的开发权，能根据自身的资金状况和项目情况，对项目的是设计、开发建设进行全面控制，充分发挥我司各方面的资源，有利于公司品牌的塑造。（2）用地方所76、提出15619万元的转让价格，其中5000万元的项目转让费及部分工程费用应该还有下浮的空间，能够进一步增加项目的收益。（3）由于项目的建筑设计尚有待修改，工程施工条件和方法需进一步研究确定，因此项目的投资成本将根据上述问题的深入作进一步的调整。（4）本报告的测算是在考察广州和花都房地产市场的基础上，确定其销售价的，这在很大程度上倚赖广州、花都房地产的供求关系和未来几年内广州政治、经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于广州、花都目前及今后相当一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，存在相当的风险。因此，公司做好开发管理工作，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，77、达到项目的赢利目标，并取得良好的社会效益。（5）建筑施工过程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在在工程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竟投招标、工料包工等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。（6）本项目建设投资需47276万元，庞大的资金需求将成为项目是否能如期进行的关键。附表一开发进度计划表序号内容2003年2004年2005年2006年12341234123412341项目谈判、规划方案调整及D区报建工作2D区第一期工程三通一平3D区第一期工程施工约6万4D区第一期配套工程施工5D区第二期工程三通一平678、D区第二期工程施工约6万7D区第二期配套工程施工8E区报建工作9E区三通一平10E区工程施工11E区配套工程施工附表二D区第一期工程销售前我司投放计划表序号内容2003年2004年小计（万元）234151项目转让费300030002建筑安装工程费10002000100040003勘测设计费1001502504三通一平费2002504505配套工程费400100014006各种税费1501507企业管理费及不可预见费505050502504508扣减甲方已投入-1000-800-1800合计7900附表三建设期资金流出表序号内容2004年2005年2006年23412341234121项目转让费79、30005000500026502建筑安装工程费10002000100023003000100023003000100028403勘测设计费100150100214100264704三通一平费2002502004501002006001072885配套工程费4001000500100010007571000100011066各种税费1504003617企业管理费及不可预见费505050502505050050050500500505528利息1001002001679扣减甲方已投入-1000-800-1000-80010合计47276附表四项目分期销售计划表项目20042jd20043jd2080、044jd20051jd20052jd20053jd20054jd20061jd20062jd20063jd20064jd独立别墅（m2）0.10.10.050.10.10.20.10.10.050.050.05120851208560431208512085241701208512085604360436043联体别墅（m2）0.250.150.050.100.20.10.050.050.0525071504501100320051003501501501公寓（m2）0.20.10.20.30.10.050.051274563731274519118637331863186合计145922681、334129162583333208315451577315773654460436043附表五项目分期销售收入估算表 （单位：万元）项目20042jd20043jd20044jd20051jd20052jd20053jd20054jd20061jd20062jd20063jd20064jd合计独立别墅4713471323574713471394264713471323572357235747132联体别墅7024211402815612811401401402807公寓2549127525493824127563763712745合计5415768337717543909810982549182、549124972357235762684附表六项目净现金流量表 （单位：万元）项目合计2003年2004年2005年2006年2jd3jd4jd1jd2jd3jd4jd1jd2jd3jd4jd1jd2jd3jd4jd现金流入62684541576833771754390981098254915491249723572357销售收入62684541576833771754390981098254915491249723572357现金流出-57749-3150-1550-1300-650-7245-5000-4084-2668-6878-5930-5511-2921-7826-302-273383、建设投资-47276-3150-1550-1300-650-6550-4014-3600-1700-5711-4521-4807-2217-7506销售税费-8042-695-986-484-968-1167-1409-704-704-320-302-302所得税-2430净现金流量-3150-1550-1300-650-18302683-312487522205052-212569-53292054-376累计净现金流量-3150-4700-6000-6650-8480-5796-6109-1234986603860178586325753114935计算指标：财务净现值（FNPV）=15640财务内部收益率（FIRR）=9%5%