1、公园3.8公顷高档住宅建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录摘要3第一部分 XX公园项目介绍4一、项目基本情况4二、项目规划设计方案5三、项目区域状况9四、项目工程进度情况10五、综合评价12第二部分 开发商及2、相关单位介绍13一、项目公司简介13二、项目公司股权结构13三、项目公司管理层介绍14四、项目公司财务状况14五、项目公司总体评价15六、股权受益权受让方情况介绍16第三部分 市场分析18一、XX市高端住宅市场分析18二、项目区域房地产市场分析19三、项目市场竞争分析20四、项目SWOT分析25（一）优势(Strength)25（二）劣势(Weakness)26（三）机会(Opportunity)26（四）威胁(Threats)27五、结论27第四部分 项目经济分析28一、项目总投资估算28二、项目财务效益预测31（一）收入估算31（二）相关经营税费33（三）成本33（四）利润及净利润测算333、三、财务现金流量和财务指标分析36四、资金来源与运用和借款清偿能力分析39五、不确定性分析45（一）盈亏平衡分析45（二）敏感性分析45第五部分 信托方案47一、稳健系列房地产集合资金信托计划要点47二、本项目方案47第六部分 项目风险分析50一、市场风险和应对50二、信用风险和应对50三、流动性风险和应对51四、操作风险和应对52五、政策风险和应对52六、经营风险和应对5273摘要 项目简介：地处XX区亮马桥路中段，XX公园北侧。北临亮马桥路，隔路与森林公园相望，南据亮马河，同时亦可饱览XX公园一望无际的美景，向东是XX公园青翠的森林绿地，地理位置绝佳。总建筑面积23.5万平米，总投资约424、亿元，建设周期为2009年-2011年。产品定位为高档住宅社区，主要是高层公寓和酒店。该项目为XX区的重点项目，建成后，将成为该区域的标志性建筑之一； 融资额度：6亿元人民币； 融资期限：2年； 融资成本：每年8.5%； 交易模式：以信托资金6亿元向项目公司增资，增资后项目公司注册资本由1.05亿增至7.05亿，其中XX信托持有85.1%股权,并享有优先受偿权；XX信托将所持项目公司股权的受益权转让给第三方，由第三方分期支付对价：第一年末支付5100万元；第二年末支付65100万元；如果信托公司持有股权时间不足整年，按实际持有时间计算对价；信托公司持有股权期间获得的分红归上述第三方所有；信托公5、司持有的股权通过公开转让方式退出，所得转让价款归上述第三方所有； 信用支持：信托资金募齐之后，即划入项目公司账户。为了保证XX信托对信托资金的控制权，在划款之前，项目公司印鉴及证照交由XX信托或其派出人员保管。待项目公司取得土地成交确认书并与相关各方达成土地出让金及补偿款付款协议后，办理增资手续；如果项目公司未能取得本项目所涉及XX公园土地使用权，信托资金退还给XX信托，并支付实际资金占用成本及不超过三个月的XX信托项目储备期的资金成本（8.5%/年）；项目公司股权过户；为了确保第三方按期足额支付股权受益权转让对价，原股东所持有的项目公司的剩余14.9%股权质押给信托公司，并在工商局办理股权质6、押登记；XX信托有权从股东分红及股权转让价款中先行扣除第三方应付股权受益权转让对价对应金额，不足部分由第三方补足；XX信托向项目公司派出董事和财务人员，监管资金的使用和项目公司运营。 第一部分 XX公园项目介绍一、项目基本情况1、项目位置XX公园3.8公顷项目位于XX中央商务区的核心位置，XX区亮马桥路中段，XX公园北侧。北临亮马桥路，隔路与森林公园相望；南据亮马河，对岸为蓝色港湾国际商区；西依亮马名居及高澜大厦；向东是XX公园森林绿地，地理位置绝佳。XX公园本项目图1-1 项目位置示意图2、项目用地根据XX市规划委员会对该地块的规划意见书【2007规意选字0295号】，项目总用地面积48847、7平方米，其中含代征城市公共用地面积10847平方米，总建设用地面积38000平方米。土地用途为居住混合公建用地。3、项目建设内容项目土地拟建住宅、酒店及地下车库，规划总建筑235000平方米，其中住宅120000平方米，酒店35000平方米，地下80000平方米，容积率为4.07，建设周期为2009年-2011年，工程施工周期约24个月。4、规划技术经济指标根据项目公司提供的资料，项目的总体规划情况如下：项目规划面积情况表表1-1项 目面 积（ ）规划总用地面积48847其中建设用地面积38000代征城市公共用地面积10847规划总建筑面积235000其中住宅面积120000酒店35000地8、下80000 容积率：4.07； 建筑层数： l 住宅地上24层；地下4层l 酒店地上18层；地下4层 建筑高度：80米 建筑层高：l 住宅3.3米l 酒店4.5米 机动车及非机动车停车位：l 地下机动车泊车位：1600辆l 地下自行车泊车位：2030辆二、项目规划设计方案 1、项目定位本项目产品定位的核心思想是高端精英的生活部落，设计产品定位为高档住宅社区，具备完善的系统和环境空间，五星级物业服务，保证在未来五到十年内，在中国市场的持续领先。本项目产品为高层公寓，主要针对国内外顶级消费人群, 户型产品具有完整的序列和多样化的设计，营造出恒久文化氛围下超越时尚的生活。2、规划理念 （1）社区场9、所及塑造 通过整体空间规划和建筑布置的肌理对比形成社区独特空间特征，形成具有自身特征的城市空间节点。 （2）人性化居住环境 充分体现人与自然的和谐共生，营造自然、绿色的生态环境，体现绿化空间均好性和立体绿化。同时，注重营造安静的居住环境，通过用地空间划分和绿化遮挡有效保证宁静的居住氛围。 （3）多样化的公共生活空间 提倡社区内人与人之间交流互动，形成富有人情味的人际交往环境，规划通过呈序列开放空间的设计，提供各种活动所需的空间，也提供了社区居民自由开放、宽松通透同时又安全舒心的共同生活的舞台。 （4）开放与多元的社区文化 社区内的设施与城市融为一体，同时项目周边的一些设施也可与社区共享，空间的10、开放性无疑会带来人际关系的开放性。开放的空间不仅成为社区内部居民交流和活动的场所，也成为社区与城市人群沟通的平台。 （5）与时代相适应的弹性设计 生活方式的改变、社会生活多样化已成为城市发展的趋势，与此相适应规划设计必须满足多样化、个性化的要求，提供能适应时代变化的可塑性强的城市空间和建筑类型方案。3、建筑设计（1）建筑设计的思想精髓 使住宅感觉矗立于绿色环抱，整个小区的建筑就是在这种山水氛围中，使居民不论置身于小区中，还是在自家中，都能与自然交流。 建筑实体整体结合成具有整体和局部之间一致性的与景观的渗透性和共存性等优势的规划布局，着眼于景观的共享性，体现自然景观对人文关怀的融合关系。 建筑11、物外装修采用意大利石材及玻璃幕墙，外形体现高雅，大气和温馨的亲切感，通过外墙材料结合，演绎时尚舒适的居住风景，加强都市居住形象的视觉美感，满足都市和居家人士的形象和居住要求及城市重点区域的景观塑造。 （2）建筑比例流畅生动，自由明快，通透；立面形象极富节奏与韵律感；高耸挺拔，是建筑艺术与地标建筑的结合。 4、户型设计 在细节中去体现人体工程学、人性化特点和生活习惯，在居住尺度上去体现产品的舒适，在功能分区上做到“动静分区”、“主次分区”、“干湿分区”、“污洁分区”。接待、生活、礼仪、交往等主要的功能区域也应做到进一步细化，使其更加实用、合理。 5、项目配套（1）基本配套 入户门及居室门：采用霍12、曼高端产品。地板：选用泰国柚木拼花地板。厨卫设备：选用博洛尼，五金件选用丝吉利亚，水龙头选用美国摩恩或同等级产品。墙、地砖：选用意大利顶级品牌，墙面漆选用高级水性内墙漆。外窗：选用断桥隔热木包铝LOW-E玻璃。电梯：选用日本原装进口三菱电梯。冷水机组：选用美国开利变频机组。水泵：选用丹麦格兰富。供电设备：选用国产优质产品。空调机组：选用日本松下产品，末端风机盘管选用日本松下产品。强电：市政供电，厨房、卫生间、照明、空调、插座设置五个独立回路。 供水：中水、自来水。 弱电：每户预留两条直拨电话线，客厅、主卧、次卧、厨房、书房、卫生间预留接口；客厅、主卧预留有线电视接口。 宽带网：宽带网入户，客厅13、主卧，次卧或书房预留接口。 （2）亮点配套 室内灯光效果客户可通过一键实现一路灯光或多路灯光的控制，并根据需要实现灯光的场景控制，如实现灯光全关、全开或不同亮度的调节模式。 背景音乐的场景控制系统，根据不同的场景模式，设置不同的背景音乐，愉悦客户的居家生活。 社区一卡通系统，一卡通不仅能标识客户身份，更重要的是能为客户居家带来便利，客户一卡通可实现地下车库停车、刷卡进入电梯或入户门的需求，还有可能在社区进行消费。 引入科技、环保、节能的技术水准及材料运用。如雨水收集系统的综合运用、太阳能综合运用、节能环保材料，如光触媒等。无时无刻不在关注客户的居住健康，并为社区客户节省后期的运营费，降低管理14、成本。 智能化电梯控制系统、家居智能化系统、恒温恒湿系统、地板采暖、软化水系统、蓝牙操作系统、无线上网系统等等。6、物业管理服务模式：管家服务理念，管家团队服务单一客户。每个客户都有专业管家团队，为其提供专业而周到的服务。 服务特色：设立专职的“行政助理”，通过整合广泛的社会服务资源，为客户提供“合身”的服务产品，解决其业务以外的繁琐后勤事务。 服务效果：“体贴”的服务理念；为客户提供喜出望外的服务，为客户提供有针对性，个性化，不可复制的定制模式。三、项目区域状况项目位于XX区XX公园北侧，北临亮马桥路；南侧临亮马河，西侧隔路是亮马名居及高澜大厦，东临XX公园森林绿地。按照XX市房地产市场商圈15、的划分，该项目处于XX商务休闲中心区燕莎商务区，属于XX首席中央涉外区域。区域内休闲娱乐区、涉外机构云集，另有亚洲最大的城市中央公园XX公园，三环路、地铁10号线、机场高速路等城市主要干道可确保该地区进出自如，便捷高效。图1-2周边交通图1-3周边公园四、项目工程进度情况项目于评估基准日已取得了规划意见书（选址）【2007规意选字0295号】，其它手续尚未办理。项目现场已经实现通平，具备开工条件。图1-4项目现状照片预计2009年第2季度通过招标方式取得项目土地使用权，第3季度、第4季度取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，2009年第4季度开始进行工程施工。根据项目公司提供的项目资料，16、该项目施工周期是24个月，工程进度计划如表1-2所示。预计项目于2010年3季度封顶并经过验收，开始预售。工程进度计划表表1-2 工期工作内容2009年第4季度2010年第1季度2010年第2季度2010年第3季度2010年第4季度2011年第1季度2011年第2季度2011年第3季度10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月基础工程结构工程外墙工程内装修工程设备安装室外工程施工验收五、综合评价1、该项目用地属于燕莎商务区，具有优越的地理优势和良好的人文环境基础；而紧邻XX公园位置，使其具有独特的自然景观，成为XX市公园高级住宅17、项目，地理位置极佳。2、项目性质为住宅、商业及配套，社区内的设施与城市融为一体，同时项目周边的一些设施也可与社区共享，空间的开放性无疑会带来人际关系的开放性。开放的空间不仅成为社区内部居民交流和活动的场所，也成为社区与城市人群沟通的平台。 3、住宅智能化系统及多重安防体系体现项目的顶端品质。4、项目区位优势较明显，物业类型符合区域发展方向，市场需求较好。第二部分 开发商及相关单位介绍一、项目公司简介 XX京发置业有限公司成立于2004年11月。企业类型为有限责任公司。注册资金：人民币1.05亿元；法定住所：XX市XX区工体北路四号凯富大厦12层；法定代表人：张能；主要经营范围：土地开发整理、房18、地产开发销售。京发置业现有员工27人，其中博士2人，硕士3人，大学本科以上学历员工占76%，中高级以上职称5人。公司业务发展迅速，在土地开发整理和房地产开发方面积累了一定的经验。为保持企业持续发展壮大，公司在房地产项目上加大投资力度，逐步培养了一支成熟的、高素质的专业人才队伍，管理日趋完善。根据XX市建委于2008年12月5日颁发的中华人民共和国房地产开发企业资质证书【证书编号CY-A-5950】，项目公司为房地产开发企业资质等级为肆级，批准从事房地产开发经营业务时间为2005年8月1日，证书有效期限至2011年12月4日。除了本报告涉及的XXXX公园3.8公顷项目外，京发置业目前正在进行XX19、区“XXXX公园金融大厦”项目开发。该项目位于XX区农展南路南侧，西大望路路西，占地面积3.27万平方米，规划建设面积31万平方米。项目定位以金融服务为主导，集商业、酒店和公寓为一体，为国内外金融机构落户XX提供全方位的配套服务。是XX市XX区的重点项目。预计2010年建设完成。二、项目公司股权结构表2-1股东构成出资额（万元）出资比例XX宏世通达商贸集团535551%XX美瑞矿产品销售有限公司514549%XX宏世通达商贸集团：成立于1996年11月21日，注册资金：人民币12000万元，法定代表人：王滨，法定住所：XX市XX区姚家园路105号XX公园东小区南区S2楼1层01商业3号，经营范20、围：销售五金交电、化工（不含化学危险品）、润滑油、润滑脂、百货、针织纺品、民用建材、木材、制冷空调设备、电子元器件、金属材料、机械电器设备、计算机及外围设备、首饰、工艺品、家具、商用车及九座以上乘用车；家居装饰；信息咨询（不含中介服务）；技术开发；技术咨询；技术转让；销售开发后的产品；自营和代理各类商品及技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外，企业类型：集体所有制（股份合作）。XX美瑞矿产品销售有限公司：成立于2005年9月28日，注册资金：人民币10000万，法定代表人：庾家明，法定住所：XX市海淀区上地三街9号A座A410室，经营范围：销售铜矿石、金属材料、建筑材料、21、五金交电、化工（不含危险化学品及一类易制毒化学品）机械电器设备，经营期限：2005年9月28日至2025年9月27日，企业类型：有限责任公司。三、项目公司管理层介绍董事长：张能。2001年毕业于吉林大学法学院，大学本科学历。自2001年起，一直从事房地产开发，先后担任XX强佑房地产开发公司法律顾问，温州玉佛园实业开发有限公司副总经理。2006年至今任XX京发置业有限公司董事长。四、项目公司财务状况根据项目公司提供的的2009年3月份会计报表，截至2009年3月31日，项目公司资产总额为1,055,601,755.04元，负债总额为950,835,896.74元，所有者权益总额为104,765,22、858.30元。表2-2项目公司主要财务数据单位：人民币万元2009-3-312008-12-312007-12-312006-12-31资产总额 105,560.18 101,518.92 53,164.45 79,486.69 其中：货币资金 409.85 248.38 96.15 192.75 其他应收款 4,243.69 4,228.69 20,305.82 62,830.90 存货 11,620.94 10,667.50 2,411.76 382.70 预付账款 87,714.02 84,712.02 24,992.55 12,925.66 短期投资 44.76 44.76 44.723、6 44.76 固定资产 1,526.91 1,617.56581.69437.23负债总额 95,083.59 91,040.90 42,682.66 68,987.75 其中：其他应付款 95,075.54 91,030.77 42,678.61 38,985.38 所有者权益 10,476.59 10,478.02 10,481.79 10,498.94 偿债能力指标资产负债率 0.90 0.90 0.80 0.87 流动比率 1.09 1.10 1.13 1.11 速动比率 0.97 0.98 1.08 1.10 2009年3月31日，企业资产总额为1,055,601,755.04元，24、流动资产占全部资产的比重为99.78%。流动资产主要为预付账款及存货，分别占流动资产的84.31%、11.16%。2009年3月31日，项目公司负债总额为950,835,896.74元，全部为流动负债，无长期负债，资产负债率90.08%。项目公司流动负债主要为其他应付款，占流动负债总额的99.16%。由于目前公司的项目正处于前期及开发阶段，尚无盈利，因此，企业的短期偿债能力欠佳。为方便XX信托对项目的管理，原股东将项目公司开发的另一个项目：“XXXX公园金融大厦”，从项目公司中剥离。剥离后，项目公司资产为人民币5.05亿元，负债为零，实收资本1.05亿元，资本公积4亿元。五、项目公司总体评价项25、目公司具备进行相关经济活动的法人主体资格，组织结构及人员配置较为合理，财务状况符合房地产开发公司的财务特点。六、股权受益权受让方情况介绍1、XX蓝色港湾置业有限公司简介XX蓝色港湾置业有限公司（以下简称“蓝色港湾”）：成立于2004年3月，注册资金：人民币13.8亿元；法定代表人：郑平；法定住所：XX市XX区农展南路1号XX公园南侧；主要经营范围：房地产开发、物业管理等。2004年9月29日，XX蓝色港湾置业有限公司成功以10.08亿人民币竞得了XX公园“蓝色港湾商业配套设施”项目用地，开发蓝色港湾国际商区SOLANA商业中心项目。蓝色港湾国际商区SOLANA商业中心位于XX公园西北角，是XX26、市及XX区两级政府确定的重点项目，和2008年奥运会重点服务项目，还被确定为XX市创意文化产业基地。该项目占地11.2公顷，建设规模15万平方米。其中地上建筑面积7万平方米，地下8万平方米。建设内容包括商业、餐饮、酒吧、娱乐。项目总投入约人民币32亿元。2007年底竣工，2008年下半年开始对外营业。预计每年租金收入约4亿元。2、蓝色港湾财务状况表2-3蓝色港湾主要财务数据单位：人民币万元2008-12-312007-12-312006-12-31资产总额 396,565.66 334,722.09 262,165.18 其中：货币资金 1,981.64 520.30 342.99 其他应收款27、 37,162.89 20,462.18 325.05 存货 887.28 306,253.91 242,678.15 预付账款 5,721.58 6,250.39 6,845.11 固定资产206,065.531,235.321,279.76负债总额 265,627.28 200,888.37 126,603.76 其中：其他应付款 38,697.79 10,807.54 6,528.87 长期借款 225,500.00 190,000.00 120,000.00 所有者权益 130,938.38 133,833.71 135,561.43 偿债能力指标资产负债率 0.67 0.60 0.428、8 流动比率 1.15 30.63 37.89 速动比率 1.12 2.50 1.14 资产主要为固定资产，即正在运营中的蓝色港湾国际商区。该公司资产结构较为合理，物业状况良好，预计未来租金收入稳定，具有较高的偿付能力。第三部分 市场分析一、XX市高端住宅市场分析2008年XX住宅市场进入“观望期”，但一些顶级豪宅却在价格调整中逆市上扬。随着国内外经济下行趋势的影响，2008年四季度交易量出现了明显的萎缩。2009年，受“限外令”有条件解禁和打折促销的影响，2009年1月和2月交易量提高至17143平方米，超过2008年四季度的表现。图3-1近期XX期房售价30000元/平方米以上项目成交面积29、及成交均价与普通商品住宅自用型为主不同，高端物业更看重投资的品质。因此，其受宏观经济的影响程度远远大于普通住宅受到的影响。当前国际金融危机不断恶化，实体经济逐渐受到冲击；加上国内经济处于增速减缓的周期，如果没有特别政策的刺激和促销活动，XX顶端物业交易量在未来一段时间不会有太大起色。高档住宅市场未来仍面临调整的压力,开发商对价格的试探调整和购房者消费意愿之间的博弈还将继续。除了受国际环境影响以外，XX顶端物业还存在一个较为普遍的现象品质和营运模式相对上海等城市落后。XX顶端物业大部分选择“豪装修”。然而未来顶级物业装修必然会朝灵活性、多选择、个性化的方向发展，将舒适度置于品质提升的首位。随着X30、X房地产业的发展和土地开发政策的深入实施，XX楼市已经迎来一个高端住宅严峻竞争的时代。只有那些综合品质优、具有稀缺价值的楼盘，才能在日渐激烈的竞争中胜出，这也是京城高端住宅持续长期看好的重要原因。二、项目区域房地产市场分析 1、XX区房地产市场分析从2009年2月住宅房地产开发来看，商品房前两个月累计施工面积与竣工面积同比均出现负增长，其中施工面积同比持续大幅下滑，主要是由于新建住房销售价格同比下降，房地产投资的利润空间减少，房地产投资的风险增加，房地产投资意向已明显减弱，新投资开工项目减少。2008年XX区商品住宅成交均价14853元/平方米，同比小幅增长4.1%。2009年2月，商品住宅成31、交均价14520元/平方米，相比08年全年均价略有减少。房价高位运行，加上观望情绪加重，2008年XX区住宅销售面积306.3万平方米，同比大幅萎缩26.7%。商品住宅空置面积也由此提升到了115.1万平方米。尽管2009年1月和2月商品住宅销售面积32.3万平方米，同比增幅四成，但房地产市场的前景仍然不容乐观。2、区域内土地一级市场情况 区域内及近期挂牌出让交易地块信息表表4-2序号宗地名称土地面积(平方米)合计规划建筑面积(平方米)规划用途成交日期成交总价(万元)成交单价（元/平方米）受让单位1XX区工体北路4号院住宅及配套用地22773.397 （其中建设用地面积14123.478）4632、300住宅及配套2006 年1 月23日5100011015高置投资有限公司2XX区西大望路27号住宅及代建公建用地81567.77（其中建设用地面积60185.19）149399.604住宅、配套服务设施2007 年10 月25日17000011379XX万科企业有限公司3XX区芍药居东区住宅及配套、公建项目用地1组团274731.317251874.18居住及居住公共服务设施2008 年2 月1日28380011268XX东方时代房地产开发有限责任公司和东方康泰房地产开发经营有限责任公司投标联合体4西城区德外居住项目（原德外危改F1地块）6360.40715901.0175居住、配套20033、9 年2 月26日2120013332XX华融基础设施投资有限责任公司近期成交的西城德外地块由于其位置处于二环附近，熟地楼面单价创历史新高，达到每平米13332元。本项目可南眺XX公园，属于高档社区集中区域，未来预期售价可观，且XX区内其他项目的成交价格也有达到10000/平方米以上，项目估计成交单价可达到13000元/平方米以上。3、项目区域房地产市场分析按照项目所处位置，本项目处于燕莎商圈。燕莎商圈是指以燕莎友谊商城为标志的一片区域。燕莎商圈包含第二使馆区、第三使馆区，涉外气氛浓重。商圈内汇集了包括三里屯酒吧街等大小娱乐场所30余处，以及昆仑饭店、凯宾斯基酒店等众多五星级酒店。被称为“城市34、绿肺”的XX市最大市内公园XX公园也在该圈的辐射范围内。进入21世纪，燕莎商圈推出的楼盘也多能走高档化路线，档次、价格都明显高于其他区域；同时区域内租赁市场也较为发达，租金收益较高。燕莎商圈东部的酒仙桥地区是XX最早的涉外商圈之一，经过多年的发展，已成为外商云集的地区，包括松下、爱立信、诺基亚、西门子、ABB等大批国际知名企业。三、项目市场竞争分析本项目拟开发为以公寓为主、兼有配套商业及酒店的高品质楼盘，项目的市场竞争存在于本区域的同类物业。根据项目公司提供的项目资料，结合项目的特点，选择该四个楼盘进行分析。1、棕榈泉国际公寓（1）项目简介XX棕榈泉国际公寓项目由棕榈泉控股有限公司开发，北部为35、XX公园南路，西部为甜水园街，东部为枣营路，南部为姚家园路，它西距东三环1500米，东距东四环1000米，与XX公园隔路相望。项目占地面积约7万平方米，总建筑面积近30万平方米，包括11栋22或33层的公寓楼、1座大型社区幼儿园、1座商场和1座5000平方米的高级会所。11栋公寓楼采用了对成布局，形成了集中的3万平方米的中央花园，使得小区绿化率超过50%。其中的中庭主体花园、下沉式广场和超五星级的奢华会所在XX极其罕见。棕榈泉国际公寓 图4-7 项目位置图（2）项目定价2002年5月开盘，户型面积从130余平方米到450余平方米不等，开盘均价26000元/平方米。2#、5#楼二手房交易价格约在36、20000元/平方米至26000元/平方米之间，顶层复式观湖户型可售到30000元/平方米。能否观湖对其价值影响较大。（3）项目优势项目与XX公园隔路相望，居住环境适宜，自然景观优美。在CBD商圈和燕莎商圈的辐射范围内，商务和商业气氛浓重，高档配套设施较为齐全。临近使馆区。小区内部同档次配套设施较为全面。（4）项目不足该项目在交付使用后不久出现了工程问题、产权证迟迟办理不下来、停车费过高等问题。（5）其他容积率：3.4 物业费5.6元/平方米/月 物业公司：香港地铁物业公司 绿化率：50%2、泛海国际居住区（1）项目简介泛海国际居住区项目由XX泛海信华置业有限公司开发，位于XX东四环主干道东侧37、，毗邻CBD、丽都商圈、燕莎商圈及第三使馆区。项目总占地面积185公顷，建筑面积约260万平方公里，包括国际高尚住宅区（樱海园、碧海园、蘭海园、香海园、国际高尚居住区二区）、国际GOLF森林公园、国际商业文化区、国际商贸博览中心、国际商务花园区。泛海国际图4-8 项目位置图（2）项目定价2007年10月开盘，推出258套200至320平方米户型间，开盘均价32600元/平方米。截至2008年末，已销售136套。2008年第四季度成交均价29266元/平方米。（3）项目优势在CBD商圈、燕莎商圈和丽都商圈的辐射范围内，商务气氛较好。周边有XX公园和红领巾公园，自然景观较好。近邻东四环，交通便捷。38、小区内部功能齐全，包括商业、教育、医疗、休闲等。（4）项目劣势规模较大，整体品质较难提升至更高的台阶。（5）其他容积率：1.5 物业费5.5元/平方米/月物业公司：世邦魏理仕/泛海物业 绿化率：约30%3、维多利亚花园（公元15号）（1）项目简介维多利亚花园由XX正旭晶典房地产开发有限公司开发，位于XX公园西里南区15号，由VG维多莉亚花园公寓和维多莉亚空中花园组成。项目占地面积1.1公顷，建筑面积约4.8万平方米。维多利亚花园图4-9 项目位置图（2）项目定价2005年9月18日开盘，公寓开盘价格在18000元/平方米左右。公寓建筑形式为围合式7-11层建筑，共217套。目前在售户型面积为139、37平方米二居、150-213平方米三居，279平米四居，在售均价30000元/平方米。空中花园一梯一户，电梯入户，面积400平米左右，另赠送100余平米屋顶平台，在售2400万元/套，折合约60000元/平方米。（3）项目优势：Golf花园别墅。紧邻第三使馆区。临近XX公园，自然环境较好。（4）项目不足交通环境不如其他三个案例。另外，项目与公园之间有一定距离，并且存在其他建筑物，低层观景受到一定限制。（5）其他容积率：3.1 物业费8.5元/平方米/月 物业公司：中信物业管理公司（物业顾问公司为高力国际） 绿化率：约30%4、缘溪堂（缘溪家园）（1）项目简介缘溪堂由首创置业股份有限公司开发，40、位于XX西部政务区核心路段，东至钓鱼台国宾馆，南至长安街仅需1分钟车程，西三环与玉渊潭南路则为核心交通干道。项目占地约5.2公顷，建筑面积15万平方米。项目社区总户数为300户，严格保证客户的“均质性”。主要户型面积集中在300-500平方米，房间层高3.3米，客厅面积不小于80平米，完全没有梁和柱分割的空间。缘溪堂图4-10 项目位置图（2）项目定价缘溪堂3号楼100套目前在售，主力户型为400-500平米三、四居，均为南北通透板楼，均价40000元/平米。目前已售出23套，成交均价43000元/平方米。（3）项目优势临皇家园林玉渊潭，自然观景极佳。风水好。建筑具有特色。（4）项目不足定价高41、，销售速度慢。2009年一季度签约仅2套。（5）其他容积：2.86 物业费：6.8元/平方米/月 物业公司：第一太平戴维斯物业顾问公司 绿化率：30%四、项目SWOT分析（一）优势(Strength)1、公园地产，地段稀缺，位置优越“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产项目，包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。本项目在XX公园红线范围内，从观景距离方面分析，与缘溪堂和棕榈泉国际公寓都属于上42、等位置。从观景角度来看，本项目是南面观景，比缘溪堂和棕榈泉国际公寓要好。2、高标准配套提升项目品质优秀的地段比比皆是，只是优秀的位置不同。长安街可以打造贡院6号、光彩国际，玉渊潭也可以打造缘溪堂。因此，项目品质能提升到什么地步最终还是要依靠一系列自身的硬件设施。智能化电梯控制系统、家具智能化系统、恒温恒是系统、地板采暖、软化水系统、蓝牙操作系统、无线上网系统等，这些都将提升本项目的品质。加上合作团队将体现项目品质全球排名前列的设计公司进行产品规划，五星级物业管理服务，高品质也将能够得到持续的保证。3、商务氛围较重本项目隶属于燕莎商圈，但同时也在CBD和丽都商圈的辐射范围内。尤其是燕莎商圈和CB43、D商圈，其客群的购买力较高，可能会是本项目的主要销售对象。4、邻近使馆区本项目邻近第三使馆区，会吸引一部分高购买力的外籍人士。5、交通环境较好几乎不会有人选择这个项目的同时也选择公共交通回家。本项目距离亮马桥主干道不足100米，交通较好。6、借助蓝色港湾，相互提升品质蓝色港湾国际商区（Solana）作为中高端商业物业的代表，可以带动区域消费能力的同时也可以提升周围居住环境的品质。进一步加大蓝色港湾的广告力度和本项目的宣传力度有助于提升相互的品质。（二）劣势(Weakness)项目占地面积较小项目占地面积较小，部分配套设施可能会出现与周边其他中低端物业共享的现象。（三）机会(Opportunit44、y)1、销售概念宣传项目品质缘溪堂围绕风水这一主题做文章，提升了项目品质。而通过一些风水人士判断，风水并没有达到其宣传的地步。本项目可以类似寻找亮点做文章，包括风水、绿色、环保、节能等。2、经济筑底近期受国内国际环境的影响，国内经济增速放缓，2009年下半年国内外经济有望逐步回暖。（四）威胁(Threats)XX公园周边不乏高档项目XX公园周边物业档次普遍较高，也不缺少高档项目。尽管棕榈泉国际公寓等高档物业已经或者接近售罄，但也有以泛海国际为代表的高端物业分流客户群。五、结论通过上面的分析，可以得出以下几点结论：1、XX住宅市场整体萎靡，但高端物业受其影响相对较小。2、预计中国2009年一季度45、或者二季度宏观经济即将筑底。受此因素的正面影响，高端物业的未来市场将被逐步看好。3、本项目的地段属于极其稀缺的产品，是项目的开发的核心。4、项目的优势和机会多于劣势和威胁。基于本项目与周边类似物业的分析比较，整体售价初步确定均价45000元/平方米。第四部分 项目经济分析一、项目总投资估算本次项目总投资估算主要基于目前XX市公寓的造价标准和有关收费标准，同时结合项目公司提供的项目投资估算情况以及项目的实际市场定位和已经投入资金状况进行测算。经过初步测算，本项目总投资为427852.86万元。项目总投资估算表表5-1 单位:万元序号项目总额(万元)占总投资比例1土地取得费用208902.03 446、8.83%1.1地价款202817.50 47.40%1.2契税6084.53 1.42%2前期费用6550.00 1.53%2.1设计费3600.00 0.84%2.2勘查测绘费用200.00 0.05%2.3可研和报建费用100.00 0.02%2.4各项招投标300.00 0.07%2.5市政配套费2350.00 0.55%3建筑安装工程费用149000.00 34.83%3.1地上住宅96000.00 22.44%3.2地上商业28000.00 6.54%3.2地下1层商业10000.00 2.34%3.3地下车库、人防、设备用房等15000.00 3.51%4其他费用330.00 047、.08%4.1监理费118.00 0.03%4.2监督费118.00 0.03%4.3竣工图费94.00 0.02%5不可预见费用3117.60 0.73%6小计158997.60 37.16%7管理费用1589.98 0.37%8销售税费13569.25 3.17%9财务费用44794.00 10.47%10总投资427852.86 100.00%单位成本（含装修）约为27600元/平米（=427852.86/15.5）。装修费用约为5000元/平米。毛坯房单位成本约为22600元/平米。项目投资计划表表4-1-1 单位：万元序号项 目合计2009年2010年第1季度第2季度第3季度第4季度48、第1季度第2季度第3季度第4季度一开发成本367899.63 1310.00 209557.03 3003.07 9798.07 22733.07 383.07 45083.07 15283.07 1土地取得费用208902.03 208902.03 2前期费用(设计勘察等)6550.00 1310.00 655.00 2620.00 1965.00 4建筑安装工程费用149000.00 7450.00 22350.00 44700.00 14900.00 5其他费用330.00 36.67 36.67 36.67 36.67 36.67 36.67 6不可预见费用3117.60 346.4049、 346.40 346.40 346.40 346.40 346.40 二开发费用59953.23 93.53 93.53 93.53 93.53 1038.53 1038.53 3108.53 3108.53 1管理费用1589.98 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 2销售费用 13569.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2070.00 2070.00 3财务费用44794.00 0.00 0.00 0.00 0.00 945.00 945.00 945.00 945.00 三总投资42785250、.86 1403.53 209650.56 3096.59 9891.59 23771.59 1421.59 48191.59 18391.59 项目投资计划表表4-1-2 （接上表） 单位：万元序号项 目2011年2012年2013年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度一开发成本45083.07 7833.07 7833.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1土地取得费用2前期费用(设计勘察等)4建筑安装工程费用44700.00 7450.00 7450.00 5其他费用36.67 36.67 36.67 6不可预见费用34651、.40 346.40 346.40 二开发费用23527.53 13793.53 3363.53 3133.53 1958.53 1958.53 1727.78 1498.53 323.53 1管理费用93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 2销售费用2070.00 1610.00 1380.00 1150.00 920.00 920.00 689.25 460.00 230.00 3财务费用21364.00 12090.00 1890.00 1890.00 945.00 945.00 945.00 945.00 0.00 三52、总投资68610.59 21626.59 11196.59 3133.53 1958.53 1958.53 1727.78 1498.53 323.53 项目总投资金427852.86万元，其中原股东融资165500万元，占总投资比例38.7%；信托资金60000万元，占总投资比例14%；银行贷款140000万元，占总投资比例32.7%；销售回款共计62352.86万元，占总投资比例14.6%。二、项目财务效益预测（一）收入估算1、面积的确定项目拟建成公寓、酒店、地下商业及地下车库，根据项目公司提供的资料，列明项目各部分面积，如下表所示：项目各部分面积表表4-2单位：平方米项 目面积（）公寓153、20000酒店35000地下商业20000地下车位60000小计2350002、收入预测（1）公寓及车库收入结合项目工程实施进度及政府管理部门对房屋预售相关规定，考虑项目公司对融资额的要求，预计项目于2010年3季度封顶并经过验收，开始预售。本项目的户型的平均面积为400平方米，可售公寓共300套，可售车位为1600个。根据市场分析及项目自身特点，依据谨慎性原则，在项目销售期2010年第3季度至2013年第1季度内，共销售公寓295套，剩余5套为项目尾房；车位590个，剩余用于日常出租，由于此部分收入较少，不计入本次收入预测。目前的宏观经济形势及消费者对住宅市场的观望态度，会对住宅房地产市场的54、需求有一定影响，根据当前市场情况并通过对未来市场的预期，结合项目自身特点，保守确定销售价格。公寓及车位销售计划及价格如下表所示：销售计划表表4-3 序号项目合计2010年2011年2012年2013年第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度1公寓295.00套45.00 45.00 45.00 35.00 30.00 25.00 20.00 20.00 15.00 10.00 5.00 单价（元/平方米）45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 55、45000.00 45000.00 45000.00 2车位590.00个90.00 90.00 90.00 70.00 60.00 50.00 40.00 40.00 30.00 20.00 10.00 单价（万元/个）20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 19.00 20.00 20.00 销售汇总表表4-4 单位：万元序号项目合计2010年2011年2012年2013年第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度1公寓531000.00 81000.00 81000.00 81000.056、0 63000.00 54000.00 45000.00 36000.00 36000.00 27000.00 18000.00 9000.00 2车位11770.00 1800.00 1800.00 1800.00 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 800.00 570.00 400.00 200.00 3合计542770.00 82800.00 82800.00 82800.00 64400.00 55200.00 46000.00 36800.00 36800.00 27570.00 18400.00 9200.00 （2）酒店收入及商业收入根据委托方提供的资57、料，本项目酒店建筑面积共计35000平方米，拟建成高档酒店，自主经营，但目前尚无详细规划。由于此部分不确定因素较多，因此不计入本次收入预测。（二）相关经营税费相关经营税费主要包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加，土地增值税，具体情况如下：相关经营税费一览表表4-5税目计税基数税率营业税出售收入总额5%城市维护建设税营业税额7%教育费附加营业税额3%土地增值税土地增值额30%（三）成本根据前文投资估算，项目的投资成本为427852.86万元。（四）利润及净利润测算1、计算关系期间费用=管理费用+销售费用+财务费用利润总额=销售收入-开发成本-期间费用-税金及附加所得税=利润总额25%；净利润58、=利润总额-所得税2、计算结果经计算，项目利润总额为81619.33万元，所得税为20404.83万元，税后净利润为61214.50万元。3、评价指标项目总投资利润率=利润总额/项目总投资=19.08%项目总投资净利润率=净利润/项目总投资=14.31%项目财务效益表表4-6-1 单位：万元序号项 目合计2009年2010年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度1销售收入542770.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 82800.00 82800.00 3按销售收入(含预收款)配比结转的投资成本427852.86 93.53 93.5359、 93.53 93.53 1038.53 1038.53 59231.91 59231.91 3.1开发成本367899.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 56123.38 56123.38 3.2管理费用1589.98 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 3.3财务费用44794.00 0.00 0.00 0.00 0.00 945.00 945.00 945.00 945.00 3.4销售费用13569.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2070.00 2070.0060、 5销售经营税金及附加29852.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4554.00 4554.00 6土地增值税3445.46 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 13营业利润81619.33 -296.20 -296.20 -296.20 -296.20 -1241.20 -1241.20 18811.41 18811.41 14补前期亏损-10662.83 -296.20 -592.40 -888.61 -1184.81 -2426.01 -3667.21 0.00 15利润总额8161、619.33 -296.20 -592.40 -888.61 -1184.81 -2426.01 -3667.21 15144.20 18811.41 16所得税20404.83 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3786.05 4702.85 17净利润61214.50 -296.20 -592.40 -888.61 -1184.81 -2426.01 -3667.21 11358.15 14108.56 项目财务效益表表4-6-2（接上表） 单位：万元序号项 目2011年2012年2013年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度162、销售收入82800.00 64400.00 55200.00 46000.00 36800.00 36800.00 27570.00 18400.00 9200.00 3按销售收入(含预收款)配比结转的投资成本79650.91 57445.05 40779.12 34313.19 26902.25 26902.25 20415.24 13970.39 6559.46 3.1开发成本56123.38 43651.52 37415.59 31179.66 24943.73 24943.73 18687.46 12471.86 6235.93 3.2管理费用93.53 93.53 93.53 93.63、53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 3.3财务费用21364.00 12090.00 1890.00 1890.00 945.00 945.00 945.00 945.00 0.00 3.4销售费用2070.00 1610.00 1380.00 1150.00 920.00 920.00 689.25 460.00 230.00 5销售经营税金及附加4554.00 3542.00 3036.00 2530.00 2024.00 2024.00 1516.35 1012.00 506.00 6土地增值税202.67 202.67 202.67 202.67 202.64、67 202.67 202.67 202.67 202.67 13营业利润-1607.59 3210.28 11182.21 8954.14 7671.07 7671.07 5435.74 3214.93 1931.87 14补前期亏损0.00 -1607.59 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 15利润总额-1607.59 1602.69 11182.21 8954.14 7671.07 7671.07 5435.74 3214.93 1931.87 16所得税0.00 400.67 2795.55 2238.53 1917.77 1917.77 135865、.93 803.73 482.97 17净利润-1607.59 1202.02 8386.66 6715.60 5753.30 5753.30 4076.80 2411.20 1448.90 三、财务现金流量和财务指标分析1、基准内部收益率我们确定本项目基准内部收益率为8%。2、项目全投资财务现金流量表报告以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，计算结果如下所示：项目财务内部收益率为16.92%错误！链接无效。，大于基准收益IC =8%；项目财务净现值为50327.08万元；投资回收期（动态）为3.10错误！链接无效。年；项目财务指标测算表表4-7-1 单位：万元序号项 目合66、计2009年2010年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度一现金流入542770.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 82800.00 82800.00 二现金流出436761.50 1606.20 209853.23 3299.27 10094.27 23029.27 679.27 55789.32 26906.12 1 总投资成本383058.86 1403.53 209650.56 3096.59 9891.59 22826.59 476.59 47246.59 17446.59 1.1 开发成本367899.63 1310.0067、 209557.03 3003.07 9798.07 22733.07 383.07 45083.07 15283.07 1.2 管理费用1589.98 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 1.3 销售费用13569.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2070.00 2070.00 2 经营税金及附加29852.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4554.00 4554.00 3 土地增值税3445.46 202.67 202.67 202.67 202.67 202.668、7 202.67 202.67 202.67 10 所得税20404.83 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3786.05 4702.85 三净现金流量106008.50 -1606.20 -209853.23 -3299.27 -10094.27 -23029.27 -679.27 27010.68 55893.88 四累计净现金流量-1606.20 -211459.43 -214758.70 -224852.97 -247882.24 -248561.51 -221550.83 -165656.95 折现系数8.00%1.00 0.98 0.96 0.94 0.69、93 0.91 0.89 0.87 五财务净现值-1606.20 -205854.20 -3174.72 -9528.12 -21323.40 -616.97 24065.78 48850.91 六累计财务净现值50327.08 -1606.20 -207460.40 -210635.12 -220163.24 -241486.63 -242103.60 -218037.82 -169186.91 项目财务指标测算表表4-7-2（接上表） 单位：万元序号项 目2011年2012年2013年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度一现金流入82800.00 64470、00.00 55200.00 46000.00 36800.00 36800.00 27570.00 18400.00 9200.00 二现金流出52003.27 13681.94 15340.82 6214.74 5157.97 5157.97 3860.74 2571.94 1515.17 1 总投资成本47246.59 9536.59 9306.59 1243.53 1013.53 1013.53 782.78 553.53 323.53 1.1 开发成本45083.07 7833.07 7833.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2 管理费用93.571、3 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 1.3 销售费用2070.00 1610.00 1380.00 1150.00 920.00 920.00 689.25 460.00 230.00 2 经营税金及附加4554.00 3542.00 3036.00 2530.00 2024.00 2024.00 1516.35 1012.00 506.00 3 土地增值税202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 10 所得税0.00 400.67 2795.5572、 2238.53 1917.77 1917.77 1358.93 803.73 482.97 三净现金流量30796.73 50718.06 39859.18 39785.26 31642.03 31642.03 23709.26 15828.06 7684.83 四累计净现金流量-134860.22 -84142.16 -44282.98 -4497.72 27144.31 58786.34 82495.60 98323.67 106008.50 折现系数0.86 0.84 0.82 0.81 0.79 0.78 0.76 0.75 0.74 五财务净现值26403.23 42653.94 73、32882.81 32196.37 25118.46 24639.80 18110.69 11860.11 5648.58 六累计财务净现值-142783.68 -100129.74 -67246.92 -35050.55 -9932.09 14707.71 32818.39 44678.50 50327.08 四、资金来源与运用和借款清偿能力分析1、资金来源与运用分析根据项目资金运用计划，项目公司股东融资为165500万元，本次计划融资60000万元以满足项目开发投资的正常资金需要，项目公司后继拟向银行贷款140000万元。经计算，在资金到位以后，在分析确定的开发销售计划的条件下，资金能够满74、足项目建设的需要。关于资金的来源与运用情况详见表4-8。资金来源与运用表表4-8-1 单位：万元序号项 目合计2009年2010年第1季度前第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度一资金来源908270.00 165500.00 60000.00 0.00 0.00 70000.00 0.00 82800.00 82800.00 1股东资金165500.00 165500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2信托资金60000.00 0.00 60000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3借贷资金14075、000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 70000.00 0.00 0.00 0.00 4销售收入542770.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 82800.00 82800.00 二资金运用847055.50 1606.20 209853.23 3299.27 10094.27 23974.27 1624.27 56734.32 27851.12 1开发成本367899.63 1310.00 209557.03 3003.07 9798.07 22733.07 383.07 45083.07 15283.07 2管理费用1589.98 93.5376、 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 3财务费用44794.00 0.00 0.00 0.00 0.00 945.00 945.00 945.00 945.00 4销售费用13569.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2070.00 2070.00 5销售营业税金及附加29852.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4554.00 4554.00 6土地增值税3445.46 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 77、7所得税20404.83 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3786.05 4702.85 8借款本金偿还365500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 三盈余资金61214.50 163893.80 -149853.23 -3299.27 -10094.27 46025.73 -1624.27 26065.68 54948.88 四累计盈余资金163893.80 14040.57 10741.30 647.03 46672.76 45048.49 71114.17 126063.05 资金来源与运用表表4-8-2（78、接上表） 单位：万元序号项 目2011年2012年2013年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度一资金来源152800.00 64400.00 55200.00 46000.00 36800.00 36800.00 27570.00 18400.00 9200.00 1股东资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2信托资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3借贷资金70000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0079、 0.00 4销售收入82800.00 64400.00 55200.00 46000.00 36800.00 36800.00 27570.00 18400.00 9200.00 二资金运用238867.27 85771.94 17230.82 8104.74 76102.97 6102.97 4805.74 3516.94 71515.17 1开发成本45083.07 7833.07 7833.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2管理费用93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 3财务费用2180、364.00 12090.00 1890.00 1890.00 945.00 945.00 945.00 945.00 0.00 4销售费用2070.00 1610.00 1380.00 1150.00 920.00 920.00 689.25 460.00 230.00 5销售营业税金及附加4554.00 3542.00 3036.00 2530.00 2024.00 2024.00 1516.35 1012.00 506.00 6土地增值税202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 7所得税0.00 400.81、67 2795.55 2238.53 1917.77 1917.77 1358.93 803.73 482.97 8借款本金偿还165500.00 60000.00 0.00 0.00 70000.00 0.00 0.00 0.00 70000.00 三盈余资金-86067.27 -21371.94 37969.18 37895.26 -39302.97 30697.03 22764.26 14883.06 -62315.17 四累计盈余资金39995.78 18623.84 56593.02 94488.28 55185.31 85882.34 108646.60 123529.67 61282、14.50 2、借款偿还能力分析根据项目销售计划情况及项目公司自身情况，预测信托资金还款计划，于2011年第2季度还款60000万元。信托资金成本8.5%/年。根据融资偿还期预测表，融资的还本付息有保障。借款期内偿债能力指标计算如下：利息备付率：项目利息备付率=（利润总额+应付利息）/应付利息=2.82利息备付率大于2，说明付息保障程度充分。 贷款偿还期预测表表4-9-1 单位：万元序号项 目合计2009年2010年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度1期初贷款本金累计0.00 165500.00 225500.00 225500.00 225500.00 295583、00.00 295500.00 295500.00 2本期贷款365500.00 165500.00 60000.00 0.00 0.00 70000.00 0.00 0.00 0.00 2.1融资60000.00 0.00 60000.00 2.2股东借款165500.00 165500.00 2.4银行贷款140000.00 0.00 70000.00 3本期应计利息42359.75 3709.25 3709.25 3709.25 4654.25 4654.25 4654.25 4654.25 3.1融资6000010200.00 1275.00 1275.00 1275.00 1275.84、00 1275.00 1275.00 1275.00 3.2股东借款19474.00 2434.25 2434.25 2434.25 2434.25 2434.25 2434.25 2434.25 2434.25 3.3银行贷款15120.00 945.00 945.00 945.00 945.00 4本期还本付息410294.00 0.00 0.00 0.00 0.00 945.00 945.00 945.00 945.00 4.1本期偿还本金365500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 融资本金股东借款本金银行贷款本金4.2本期偿还利息85、44794.00 0.00 0.00 0.00 0.00 945.00 945.00 945.00 945.00 融资利息17200.00 股东借款利息12474.00 银行贷款利息15120.00 0.00 0.00 0.00 0.00 945.00 945.00 945.00 945.00 5期末贷款本金累计365500.00 165500.00 225500.00 225500.00 225500.00 295500.00 295500.00 295500.00 295500.00 6还款资金来源551970.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 82800.86、00 82800.00 6.1期初资金节余6.2本期自有资金6.3本期银行贷款6.4本期销售收入551970.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 82800.00 82800.00 6.5其它还款资金7期末资金结余163893.80 14040.57 10741.30 647.03 46672.76 45048.49 71114.17 126063.05 贷款偿还期预测表表4-9-2（接上表） 单位：万元序号项 目2011年2012年2013年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度1期初贷款本金累计295500.00 20000087、.00 140000.00 140000.00 140000.00 70000.00 70000.00 70000.00 70000.00 2本期贷款70000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.1融资2.2股东借款2.4银行贷款70000.00 3本期应计利息3165.00 1890.00 1890.00 1890.00 945.00 945.00 945.00 945.00 0.00 3.1融资600001275.00 3.2股东借款3.3银行贷款1890.00 1890.00 1890.00 1890.00 945.00 945.088、0 945.00 945.00 4本期还本付息186864.00 72090.00 1890.00 1890.00 70945.00 945.00 945.00 945.00 70000.00 4.1本期偿还本金165500.00 60000.00 0.00 0.00 70000.00 0.00 0.00 0.00 70000.00 融资本金0.00 60000.00 股东借款本金165500.00 银行贷款本金70000.00 70000.00 4.2本期偿还利息21364.00 12090.00 1890.00 1890.00 945.00 945.00 945.00 945.00 0.089、0 融资利息7000.00 10200.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 股东借款利息12474.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 银行贷款利息1890.00 1890.00 1890.00 1890.00 945.00 945.00 945.00 945.00 0.00 5期末贷款本金累计200000.00 140000.00 140000.00 140000.00 70000.00 70000.00 70000.00 70000.00 0.00 6还款资金来源82800.00 64400.00 590、5200.00 46000.00 36800.00 36800.00 27570.00 18400.00 18400.00 6.1期初资金节余6.2本期自有资金6.3本期银行贷款6.4本期销售收入82800.00 64400.00 55200.00 46000.00 36800.00 36800.00 27570.00 18400.00 18400.00 6.5其它还款资金7期末资金结余39995.78 18623.84 56593.02 94488.28 55185.31 85882.34 61214.50 1122380.51 1122380.51 五、不确定性分析（一）盈亏平衡分析盈亏平91、衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）来分析成本与收益的平衡关系的一种方法。1、最低销售收入分析销售收入=（开发成本+管理费用+财务费用+土地增值税）/（1-销售费用及税金比例） =454053.33万元车位为20万元/个，公寓最低售价为37479元/平方米。2、最低销售数量分析销售数量=（ 开发成本 + 管理费用 + 财务费用+土地增值税）/（售价单套面积+2车库售价）（1-销售费用及税金比例）=247套3、最高土地取得价格分析土地取得费=销售收入（1-销售费用及税金比例）-土地增值税-其它费用-管理费-财务费用 =290521.36万元 4、盈亏平衡点分析用经营能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）92、计算公式为： 开发成本 + 管理费用 + 财务费用盈亏平衡点（BEP） = 销售收入- 销售费用 - 两税一费-土地增值税=83.65%盈亏平衡分析结果表明项目有较好的抗风险能力。（二）敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化时对项目评价指标的影响。通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本报告以项目的销售收入、建安费用为变量，对投资净利润率、财务净现值、内部收益率、动态回收期评价指标的影响进行敏感性分析。1、销售收入敏感性分析收入是一个重要的不确定性因素，分别取销售收入为预计收入的90%、95%、100%、105%、110%，各项指标及变化趋势见表4-10。表4-93、10 单位：万元销售收入-10%-5%0%5%10%投资净利润率8.21%11.26%14.31%17.34%20.37%财务净现值(万元)28663.44 39516.71 50327.08 61101.42 71869.18 内部收益率13.15%15.07%16.92%18.69%20.40%动态投资回收期(年)3.33 3.20 3.10 3.01 2.92 2、建安费用敏感性分析项目尚未开工，建安费用还是一个估计量，故选择建安费用作为变量，考察项目抗风险能力，分别取建安费用为预计投资的90%，95%，100%、105%、110%，得各项评价指标值，见表4-11。表4-11 单位：万元94、建安费-10%-5%0%5%10%投资净利润率16.63%15.45%14.31%13.21%12.15%财务净现值(万元)57061.08 53694.89 50327.08 46958.71 43582.34 内部收益率18.18%17.55%16.92%16.28%15.65%动态投资回收期(年)3.02 3.06 3.10 3.14 3.18 综合以上分析，可以看出，销售收入对项目收益的影响最为显著。第五部分 信托方案本项目为XX信托稳健系列房地产集合资金信托计划期的投资项目之一。一、稳健系列房地产集合资金信托计划要点 信托计划名称：XX信托稳健系列房地产集合资金信托计划期 受托人/管95、理人：XX国际信托有限公司，条件成熟时，转由XX信托发起设立的基金管理公司担任管理人 信托计划规模：人民币5-50亿元，满5亿元可宣告成立。投资起点100万元。信托单位分为超优先级、优先级、次级，次级信托单位规模为信托计划总规模的10%-20% 信托计划期限：3+3年。如第三个信托年度末存续规模小于成立规模的60%，则信托计划在第四个信托年度内结束，否则继续存续3年 投资方向：房地产一、二级开发、经营性物业、房地产并购等 预期收益：超优先级基本预期收益6.7%/年；优先级信托单位享受基本预期收益和超额收益，预计年收益超过8%。每年分配收益 流动性安排：从第二个信托年度开始每年设一次开放期，超优96、先级和优先级信托单位投资者可以通过提前申请实现退出。次级信托单位在信托存续期间不能退出二、本项目方案 信托投资规模：人民币6亿元。 期限：2年，可提前结束。 资金用途：向XX京发置业有限公司（以下简称“京发置业”或“项目公司”）增资。具体方案如下： 为方便XX信托对项目的管理，原股东将项目公司开发的另一个项目：“XXXX公园金融大厦”，从项目公司中剥离。剥离后，项目公司资产为人民币5.05亿元，负债为零，实收资本1.05亿元，资本公积4亿元； 以信托资金6亿元向项目公司增资，增资后项目公司注册资本由1.05亿增至7.05亿，其中XX信托持有85.1%股权,并享有优先受偿权； 原股东持有的总共197、4.9%股权质押给XX信托； XX信托将持有的项目公司股权的受益权转让给第三方（蓝色港湾）。由蓝色港湾分期支付对价：第一年末支付5100万元；第二年末支付65100万元；如果信托公司持有股权时间不足整年，按实际持有时间计算对价； 信托公司持有股权期间获得的分红归蓝色港湾所有； 信托公司持有的股权通过公开转让方式退出，所得转让价款归蓝色港湾所有。股权受让方98.36%股权股权转让价款6亿元股权投资项目公司北京信托98.36%股权股权受益权：分红+股权转让价款对价：5100万+65100万第三方保障措施： 信托资金募齐之后，即划入项目公司账户。为了保证XX信托对信托资金的控制权，在划款之前，项目公98、司印鉴及证照交由XX信托或其派出人员保管。待项目公司取得土地成交确认书并与相关各方达成土地出让金及补偿款付款协议后，办理增资手续； 如果项目公司未能取得本项目所涉及XX公园土地使用权，信托资金退还给XX信托，并支付实际资金占用成本及不超过三个月的XX信托项目储备期的资金成本（8.5%/年） 项目公司85.1%股权过户； 为了确保蓝色港湾按期足额支付股权受益权转让对价，项目公司原股东所持有的项目公司的剩余14.9%股权质押给XX信托，并在工商局办理股权质押登记； XX信托有权从股东分红及股权转让价款中扣除蓝色港湾应付股权受益权转让对价对应金额，不足部分由蓝色港湾补足； 信托资金必须专用于本项目的99、土地使用权及项目开发支出，不得挪用，XX信托监管资金的使用； XX信托（或银行）向项目公司董事会派出董事，所有关于公司的重大决策事项，必须取得XX信托同意。项目公司不得对外担保、投资。项目投资如有不足部分由原股东负责筹措，项目公司借款须经XX信托同意； 信托存续期间，XX信托向项目公司派出专职财务人员和辅助人员，管理财务和公司印鉴及证照。第六部分 项目风险分析一、市场风险和应对市场风险主要表现为因市场价格的不利变动而使信托财产发生损失的风险。本项目的市场风险在于项目开发后能否顺利销售并实现预期收益。从前文项目的市场分析可知，XX公园项目本身具备地理位置、发展前景等独特优势，适合开发高品质酒店公100、寓及住宅，项目所在地房屋市场已经形成了XX高端住宅集中区域，有比较好的市场号召力；XX经济、社会的发展和首都巨大的市场需求导致对高品质物业的需求持续上升，该类物业面临一个良好的外部市场环境，项目销售前景比较乐观。根据前文项目的经济分析可知，只要公寓的销售价格不低于37500元/平米，仅仅公寓的销售收入就可以保证盈亏平衡。即便公寓售价大跌，不足以弥补成本及各项费用，也可以将酒店物业出售或抵押（建成后价值约14.5亿），取得资金，偿付信托资金本金及收益。另外，项目开发潜力巨大，获得成本比较低，具备好的升值空间，能够有效抵御风险。根据前文计算得到的项目单位成本（毛坯状态下）仅为22600元/平米，项101、目销售具有较高的安全边际。二、信用风险和应对信用风险主要表现为交易对手不能履行合约义务带来的风险，主要包括业务合作伙伴的信用风险，资金往来银行的信用风险，从而导致信托财产价值发生变动、遭受损失的风险。选择具有良好信用的国有或股份制银行作为资金往来银行，银行的信用风险几乎可以忽略不计。通过设定充足的保障措施，以最大限度地降低合作伙伴的信用风险。1、项目公司85.1%股权过户；原股东所持有的项目公司的剩余14.9%股权质押给信托公司，在工商局办理股权质押登记。信托资金实际上控制了项目公司100%的股权。如果出现交易对手不能履约的情况，我公司有能力处置该项目，收回现金用于归还信托资金本金并偿还收益。102、（1）该地段土地资源稀缺，XX公园项目作为黄金地段的高档次酒店公寓，非常符合国内外商业物业投资专业基金的收购标准。如果实施转让的话，市场能够迅速消化。（2）信托资金投入项目后，项目公司股权价值应该在11亿元以上（目前项目公司已投入资金5亿元）。回收6亿元的信托资金本金并按预期收益水平给付收益（5100万元/年）的可能性比较大。2、从项目建设期间的现金流分析，几家国有商业银行把XX公园项目视为优质物业项目，愿意在项目建设过程中提供开发贷款。3、XX信托将持有的项目公司股权的受益权转让给第三方（蓝色港湾）。由第三方分期支付对价：第一年末支付5100万元；第二年末支付65100万元；如果信托公司持有103、股权时间不足整年，按实际持有时间计算对价；XX信托有权从股东分红及股权转让价款中扣除第三方应付股权受益权转让对价对应金额，不足部分由第三方补足。以上信托方案的设计，实质上是以浮动的收益（包括项目公司分红及未来股权转让收入）换取固定收益（每年5100万元的固定收益以及信托到期时的6亿元本金的偿付）。4、XX信托向项目公司派出董事和财务人员，监管资金的使用和项目公司运营。三、流动性风险和应对流动性风险是指经济主体由于金融资产的流动性的不确定性变动而遭受经济损失的可能性。从信托计划的投资人角度来看，流动性风险表现为所持有的信托单位的变现能力。本项目所属信托计划设立开放机制，为投资人提供流动性安排，极104、大地降低了投资人的流动性风险。从信托财产角度来看，流动性风险表现为项目投资期与信托本金及收益分配需求的不配比。本项目两年投资期以及股权受益权转让的设定，可以有效地控制流动性风险。四、操作风险和应对操作风险主要是信托公司在投资项目运营过程中的错误或疏忽或外部事件而引起信托财产损失的风险。通过健全的内部控制体系和对操作人员的素质、技能的严格把关，将操作风险降到最低点。五、政策风险和应对国家政策，如财政政策、货币政策、税收政策、行业政策、地区发展政策等发生变化，导致市场波动，影响信托收益。在信托项目存续期间，专业团队负责，各部门协作，在日常管理和操作中，要密切关注宏观和微观环境的变化，注意国家政策导105、向和房地产行业和金融行业发展趋势，充分分析和研究各种可能的情况，针对每一个环节做好预案，保障信托项目的顺利实施。六、经营风险和应对项目的经营风险在于开发过程能否顺利进行。1、项目土地使用权取得风险项目公司目前未取得该项目宗地的土地使用权，若不能按计划取得该项目土地使用权，将直接影响本项目是否能够顺利完成。目前，项目公司已经积极做好获取土地使用权的前期准备工作。信托资金仅在待项目公司取得土地成交确认书并与相关各方达成土地出让金及补偿款付款协议后，才注入项目公司。可以最大程度地降低土地使用权取得风险。2、项目开发风险项目土地使用权取得后，将进行后续的设计及施工建设，在此阶段中存在一定的风险，如建设106、资金到位情况、不可抗力因素对工期的影响以及开发商的专业水准和实力能否保证开发的顺利推进等。项目土地使用权取得后，由于引进国际顶级物业管理集团，按管理集团的理念、标准来建设和经营，因此，公寓的后续设计、施工建设是常规任务，风险可控。3、项目租售风险项目的租售风险在于开发完成后，能否达到预期收益。此项风险主要来源于房地产市场情况的变化。项目的经营风险主要来源于项目开发完成后对酒店的经营状况。项目本身具备地理位置、发展前景等独特优势，适合开发高品质酒店公寓，XX经济、社会的发展和首都的优势形成巨大的市场需求，导致对高品质酒店公寓的需求持续上升，该类物业面临一个良好的外部市场环境。项目公司应侧重在策划、宣传、营销等方面的投入或与富有经验的代理公司合作。此外，项目引进国际顶级物业管理公司的管理，项目的租售风险可以有效控制。项目公司具有实力比较强的专业团队，并且与各级政府以及房地产行业主管部门建立了良好的合作关系。公司的实力和资源优势能够大大降低项目的经营风险。结论：综上所述，XX公园项目质地优良，未来市场前景良好，经营收益比较高，只要合理设计信托方案，强化风险控制措施，项目投资收益有保障。