1、北京投资公司钢铁集团住宅房地产开发项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月北京投资公司钢铁集团住宅房地产开发项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月76可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1项目投资说明81.1 项目背景81.1.3报告编制理由91.1.4 项目提出的理由101.2 项目概况111.2.3主要建设条2、件121.2.4 主要技术经济指标131.3范围与限制13（1）别墅性质的高档住宅及度假村；142 项目投资环境分析142.1 我国投资环境分析142.1.1 政策法规环境分析142.1.2 经济环境分析152.2 北京市投资环境分析162.2.1 政策法规环境分析162.2.2 经济环境分析172.3.1政策法规环境分析18制定招商引资优惠政策，促进辖区投资保增长192.3.2经济环境分析192.3.3规划环境分析192.3.4 自然环境分析222.3.5实施环境分析223 项目投资市场分析233.1 总体市场分析233.1.1 我国市场分析233.1.2 北京市总体市场分析29相关一1月商3、业用地 供应近百万平米373.2 专业市场分析393.2.1 写字楼市场分析391、写字楼新增供应量大幅下降，降幅达到四成402、写字楼产品形式日渐模糊，办公立项的商住公寓逐渐兴起40三、写字楼需求分析411、写字楼成交量成倍增加，主要是受商住公寓热销所带动412、个人购买是写字楼需求的主体，企（事）业单位所占比重超过四分之一423、写字楼空置面积有所减少，但空置一年以上的写字楼面积却大幅增加42四、写字楼价格水平分析423.2.2 宾馆酒店市场分析433.2.3商场或商铺市场分析443.2.4普通住宅市场分析463.2.5公寓物业市场分析523.2.6 别墅物业市场分析54北京别墅市场整体分4、析551、市场供给分析552、市场需求分析573.2.7 标准仓库物业市场分析593.3 项目市场分析593.3.1市场供给分析593.3.2市场需求分析603）认为房价只涨不跌。623.3.3市场供求关系分析633.4 典型与竞争性项目分析与评价643.4.1典型与竞争性住宅项目分析与评价64（1）三环新城64（2）怡海花园66（3）鸿业兴园673.4.2典型与竞争性写字楼项目分析与评价68（1）蓝德大厦：68建筑数据69配套设施69项目介绍69（2）北京市巨擘达写字楼703.4.3典型与竞争性商业物业项目分析与评价704投资项目策划研究704.1 投资项目产品定位策划714.1.1产品类型5、与档次定位714.1.4产品的物业服务定位745 投资项目财务分析765.3 财务指标分析765.3.1盈利能力分析761.4分765.3.2清偿能力分析765.3.3资金平衡能力分析76不强76xx开发投资可行性研究报告1项目投资说明1.1 项目背景1.1.1项目名称：xx1.1.2 承办单位概况xx承办单位主要是xx投资集团和xx钢铁集团。xx集团成立于1997年，是一家专注于推动中国可持续发展的城市化事业，以生态城市建设为龙头，以房地产投资与开发为依托，并融合新资源市政基础设施投资运营和金融投资服务等业务的综合性投资集团。主要业务覆盖一级土地投资开发、房产投资开发、金融投资等。至20076、年底在北京已累计完成房屋开发260万平方米，已经完成和正在进行的土地开发约530公顷。总资产逾40亿元。集团旗下的房产开发企业，2007年获得国家建设部颁发的房地产一级开发资质，并且拥有区域大规模土地一级开发和在北京三环xx200万平方米超级大盘房产开发的经验。目前，公司正在积极地推进国内外上市的步伐。同时，随着企业的发展，xx对区域发展有了更加深刻的认识，积极进行战略转型，业务领域不断扩大。xx投资建设有限公司，是xx集团下属的全资子公司，也是集团龙头业务区域发展综合服务的核心推动公司。公司以区域发展商为自己的阶段性定位，以“经营知识、整合资源、创造价值、共享收益” 为自己的经营理念，在全球7、范围内整合资源，为可持续的区域发展提供了有力的支撑。xx，以可持续发展的理念和生态城的技术，正在为中国可持续的区域发展、可持续的城市化进行着伟大的探索和实践。目前，公司正在推动建设的北京第一个生态城项目北京长兴生态城，正是这种探索和实践的具体体现。 “创造幸福生活”，是xx的使命！打造可持续发展的生态城市，成为国际一流的城市区域发展商，是xx的不懈追求！xx始建于1919年，位于北京石景山,是我国大型钢铁联合企业之一,共有职工七万人。年产能力:生铁三百万吨,另外,还生产其他多种钢铁产品、焦化副产品和民用产品。xx已有六十多年历史,解放后经过改造、扩建,逐步成为从采矿到轧材、从勘探设计到基建施工8、,比较完整的钢铁联合企业。改革开放以来xx获得巨大发展，成为以钢铁业为主，兼营采矿、机械、电子、建筑、房地产、服务业、海外贸易等多种行业，跨地区、跨所有制、跨国经营的大型企业集团。xx总公司为母公司，下属股份公司、新钢公司、迁钢公司、首秦公司、高新技术公司、机电公司、特钢公司、首建公司、房地产公司、实业公司、国际贸易工程公司等子公司，在香港有上市公司，在南美洲有秘鲁铁矿等海外企业。2007年集团销售收入1090亿元，实现利润水平43亿元，钢产量1540万吨，职工近8万人。在中国企业联合会按2006年数据评选的中国制造业 500强中，xx销售收入列第10位；在中国企业500强中xx列第36位。19、.1.3报告编制理由（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及北京市颁布的相关法律，法规，政策（3）北京市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）北京市城市总体规划大纲（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准，规范，定额（6）北京市及项目周边地区市场调研和现场侦查资料（7）投资项目方签订的协议书或意向书（8）编制报告的委托合同（9）其他有关依据资料1.1.4 项目提出的理由房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其是住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经10、济可以拉动一系列行业发展。大盘：xx以三环边200万平方米的总体体量作为城市区域开发的典范。 开发模式：xx改变了城市大盘的围合式开发的形式而采取了“以造城市的方法开发大盘”，全面引进了流行于欧美的新都市主义交通导向（TOD）开发的模式，真正将交通、居住、教育、环境、商业有机的结合，形成了综合性的生活新城。 区域：xx的开发，带动了北京西南三四环的全面发展。 认可：项目在整体规划上引入了流行欧美的“新都市主义” 规划设计理念，又结合了地块所独有的花文化渊源以及大学园区、xx高科技园区、城市绿化隔离地区的情况，将区域的居住、商业、教育、交通、就业等相关生活需求有机的进行整合，提出了“5分钟、6011、0米”生活圈概念，改变了人们“卧城”的居住观念，使xx真正成为“便利、舒适、沟通”的生活新城。踞南城首席。项目的景观设计由加拿大著名景观设计公司S+3M公司担纲，结合项目规划打造高品质的生活环境。 新都市注意六大特征：现代化社区围合的组团、开放的社区，出行方便不绕路，安全舒适有保证。组团同质、社区复合真正以人为本的居住区中，应适应并满足不同居住群体的不同需求，人性化、多样化的居住空间才能适应社会生态的多样性特征。相对小规模同质聚居的前提下，力求大社区的混合，使居住者结成一个维护自己房产稳定价值的团体，共同维护整个社区的整体利益。解决交通拥堵以公共交通为导向（Traffic Oriented D12、evelopment）的开发模式，解决大盘与城市的衔接问题，是解决大城市交通问题最有效的方式，节省居民珍贵的生活时间，极大的提高了生活品质，并且降低居民的生活成本。强调TOD人行商业站点的便利。就业带动力中关村xx科技园区xx园、总部基地、国际汽车博览城强势商务部落，和xx经贸大学、燕京华侨大学等院校组成的xx大学城，提供了稳定而强大的就业动力。未来xx规划中的商业中心和写字楼也为社区就业激发了活力。开放式配套按照京城的商业发展规划，结合区域的商业区位优势，发展特色商业，不只面向社区居民提供服务，同样也可以把生意做到大盘以外。这样可以促进社区就业安置，维护大盘的安定性。1.2 项目概况1.2.13、1项目的地理位置：xx区xx乡1.2.2 建设规模和目标占地面积:820000平方米。 建筑面积:1853200平方米。xx追求七重价值，定制终极城市居住藏品：经典美宅，稀缺地段，至善配套，金牌教育，无忧健康，臻贵园林，华美蜕变。1.2.3主要建设条件xx，用创新性的设计：二次调压供水、品牌电梯、多飘窗、多阳台设计、智能车库管理等，领先品质生活。xx全部建有大容量、不锈钢水池，采用二次调压供水技术，保证日常供水均衡，实现24小时不会断压停水。通力电梯直接入户，大大减少老、弱、病、残、孕等不方便人群上下楼的烦恼。双回路设计，即便停电仍能正常运行，避免意外停电的不便，生活更有保障。多阳台、多飘窗设14、计，阳台一半赠送，飘窗完全赠送，更实惠的品质居所。同时，使室内有着更为优越的通风、采光条件，营造了一个更高品质的生活氛围。1.2.4 主要技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米820000 总建筑面积平方米1853200居住建筑面积平方米1762400公共建筑面积平方米19000居住居数户11000平均每户建筑面积平方米168平均每户居住人数人3.2容积率2.26绿化率%31.50住宅栋数栋80平均层数层11地下车库面积平方米5000停车位个2601.3范围与限制为了抑制过热的房地产投资与投机，应对老百姓降房价的呼声，中国xx北京出台了包括限购升级、加快保障房建设、加强金融税收管理等极为严厉15、的楼市调控措施。经批准的房地产企业在商务部备案要求，以及禁止从境外贷款。经商务主管部门批准的外商投资房地产企业应及时向商务部投交档案材料进行备案。根据外商投资产业指导目录（2007年修订），高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心等高档房地产项目的建设、经营，属于限制类，外商投资该等房地产项目受到严格控制。根据13号文，下列项目属于高档房地产项目：（1）别墅性质的高档住宅及度假村；（2）单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目；（3）建筑标准四星级（或相当于四星级）及以上的宾馆、饭店。外商投资该等项目，按照1773号文的规定,凡总投资额在5000万美元及以上的16、，由国家发展改革委核准项目申请报告，总投资额在5000万美元以下的，由省级发展改革部门核准。外商投资除该等项目之外的其他房地产项目，总投资1亿美元及以上的由国家发展改革委核准项目申请报告，总投资额1亿美元以下的，由省级发展改革部门核准。 2 项目投资环境分析2.1 我国投资环境分析2.1.1 政策法规环境分析邓小平同志提出的改革开放给中国带来了翻天覆地的变化,提高了人民的生活水平也提高了中国在国际事务中的地位。改革开放在中国已成为民心所向,成为一种历史潮流不可逆转中国领导人的新老交替也不会改变我国改革开放的决心和政治、社会稳定的现状。总而言之,中国会有一个政治上长期稳定的投资环境。2.1.2 17、经济环境分析(1)宏观经济调控政策日趋成熟国家在前几年采取适度从紧的财政货币政策,控制通货膨胀见效后,近两年又不断加强宏观调控,采取积极的财政和货币政策,促进固定资产投资增长,并注意以提高经济效益为中心,加大技术改造的投资比重;继续加强农业和水利设施的建设,加强基础设施和基础工业,提高现有设施的利用率;加大发展加工工业的力度,振兴支柱产业,取得了较好的效果并积累了在经济发展的新阶段对经济进行宏观调控的经验。(2)入世为中国投资环境的进一步改善提供了契机,也为外商投资提供了很好的预期。加入世贸组织要求我国根据WTO基本原则和有关规定修改或重新制定外商投资法律法规和政策,使外商投资及其生产经营更有18、利于按市场规律和国际惯例进行;我国作出的市场开放承诺使市场准入程度有大幅度扩大,拓宽了外商投资领域;关税壁垒的取消会大幅度降低外商投资成本,便利其投资的中间投入品和最终产品的进出口;WTO有关规定对我国管理外商投资提出了新的要求,客观上有助于稳定企业投资及生产经营环境,减少人为的不可预期风险而所有这些,都为外商投资提供更好的外部环境。(3)国内资本市场不断完善。近几年国家将继续推进和深化金融改革,完善金融法制建设,依法治理、规范和维护金融秩序。在加强中央银行监管的同时,继续推进国有银行的商业化进程,减少了行政手段对商业银行进行调控。由于国有银行的商业化和使银行摆脱地方干预的政策措施,使银行贷款19、更加注意效益,几次降低存贷款利率以及放松对货款规模的控制,使银行在资金的运营上有更多的自主权和按市场规则办事。2.2 北京市投资环境分析2.2.1 政策法规环境分析中国加入世贸组织后，北京市按照国家的统一部署，进行了地方性法规和行政规章的清理。全市个区县和中关村科技园区设立了“一站式”办公大厅，在市外商投资服务中心开通了“外商投资项目受理绿色渠道”。北京口岸实现了“大通关”，达到了国内通关的最高效率。这些举措进一步优化了发展环境，为国内外投资者提供了便利条件。 为进一步完善投资环境、扩大为中外投资者服务，政府成立了北京市投资促进局。北京市副市长张茅说，“投资促进局”的成立，正是北京优化发展环境20、的重大举措，北京将充分发挥投资促进局的作用，不断完善投资促进工作的各项职能，积极构建全市投资促进的服务体系，为中外投资者营造一流的发展环境。 （“投资促进局”主要职责除了宣传北京市招商引资政策，建立与境内外客商联系渠道，反映境内外客商的意见和要求，研究提出有关改善北京投资环境的建议外，还将为境内外经济实体及客商在北京从事投资、商贸等活动提供“一家受理、全程服务”的服务项目。 ）2010年新政策：鼓励外商投资 放宽市场准入条件：一是为重大外资项目落地、大型企业、重点企业并购重组提供优质的准入服务。二是认真执行国家利用外资产业政策。三是积极帮助外资企业缓解出资困难，允许已缴付首期出资并达到法定注册21、资本下限的外商投资企业延长出资期限至最终出资期限；四是对于符合条件的外商投资企业，因资金暂时紧张无法按期出资的，经审批部门批准，应允许其延长出资期限至法定最终出资期限或办理减资、转股、注销登记。五是继续提供股权质押、动产抵押、商标专用权质押等多种服务措施，广开外商投资企业融资渠道。2.2.2 经济环境分析在经济基础方面，北京的经济基础良好，其中的高新技术产业增长速度尤其令人满意。经济的外向性、当地配套能力得到一致的好评。北京的发展潜力表现在高新技术产业、文化产业和旅游业。北京高新技术产业的发展速度、在工业总产值中的比例和在工业增加值中的比例都明显高于上海，北京的高新技术产业在全市经济中的地位更22、加重要，发展更加迅速。北京已经形成以服务业为主导的格局，金融、贸易、通信、旅游、房地产、信息服务业已成为新的经济增长点。北京是中国经济实力最强的城市之一。北京拥有门类齐全的较为完整的工业体系。北京作为xx，不仅自身的市场潜力巨大，而且对外地市场的影响力也大。总体布局和商业按照国际化、现代化大都市的要求发展，形成多处有较大规模，有良好购物环境和文化氛围的商业文化中心。北京市已形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局。北京集中了绝大多数全国性的金融机构，中国的中央银行、政策性银行和主要商业银行的总部都在北京，还有一大批国家级的保险公司、信托投资公司、财务公司、租赁公司等非银行金融机构的总部也设在23、北京，同时它们在北京还设有许多分支机构。中国的金融政策都出自北京，全国的金融结算大多在北京进行。从全球到国内，北京国际金融业面临着有利的宏观发展环境。全球产业加速转移，国际发展环境日益良好国际高端服务业正在通过项目外包、业务离岸化、外商直接投资等方式向中国加速转移。服务贸易逐渐开放，国内发展环境逐渐完善。北京奥运盛会的开幕，为北京创造奥运金融发展环境。城市经济快速发展，具有发展内在动力环境。区域经济导向明确，发展面临专业分工环境。北京是综合性产业城市 。综合经济实力保持在全国前列。第三产业规模居中国大陆第一。2.3 xx区投资环境分析2.3.1政策法规环境分析1）、完善基础设施，新增万套政策房24、2011-03-09上午，xx区人民政府2011年直接关系群众生活方面拟办的重要实事正式出台，基础设施建设以22.5%的高比例继续占“榜首”。2011年底前，xx区将新增2.9万套政策房，政策房的大量建造对商品房市场将会是个很大的打击，不利于商品房市场的买卖。2）、xx区政府充分行使经济职能促进房地产业的健康发展开展区域企业投资意向分析，完善投资服务体系：xx区工商分局利用自身熟悉企业的优势，深入了解企业投资意向与需求。通过在登记注册咨询环节发放“投资意向问卷调查”的形式，采集数据样本，扩大调查规模，详细收集“投资规模、投资优势、企业类型、投资区域、投资行业、投资者来源、投资困难、企业未来5年25、投资意向”等八方面的数据信息，深入了解企业投资现状、意向，及对辖区投资政策、服务体系的评价与需求。 制定招商引资优惠政策，促进辖区投资保增长 积极建设服务型工商体系，为企业解决实际问题：xx区工商分局根据辖区企业实际情况，大力发展担保公司，组建贷款担保评估委员会，与中国邮政储蓄银行北京分行合作，引入“商户小额贷款”和“农户小额贷款”服务项目，做好企业股权出质登记、合同动产抵押工作，开辟绿色通道，加大宣传力度，进一步扩大企业的融资渠道。为更好地解决辖区企业因无合法住所而形成的办照难问题，xx区工商分局指导私营个体协会在新村设立了xx区第一家企业集中办公区，降低了市场主体准入成本和经营成本，为文化26、创意、高新技术、动漫等产业发展、大学生自主创业和中小企业发展提供了支持，目前办公区共入驻各类企业80余户。2.3.2经济环境分析2010年区域经济保持平稳较快增长： 经济预期和调控目标均完成或超额完成全年任务。全年实现地区生产总值687亿元，增长9.5%，与“十五”期末相比增长81%，年均增长12.6%；人均地区生产总值突破5000美元。完成财政收入47.3亿元，增长18.8%，比“十五”期末翻了一翻以上。完成全社会固定资产投资500亿元，增长28.4%，增速居城六区第一位。 重大项目引进量质齐全，重点区域影响力日益增强，众多国内外知名企业入驻我区，全年新引进注册资本超亿元的企业22家，增长427、6.7%。2.3.3规划环境分析城南计划-xx区重点发展区域大红门服装文化商务区区域定位：2008年，大红门服装商贸区被北京市认定为服装服饰文化创意产业集聚区，由传统的服装加工、商贸、物流等低端产业向设计、会展、品牌培育、流行信息发布等高端产业挺进。大红门服装文化商务区将以打造北京时装之都核心区为目标，积极培育创意设计、面料研发、展览展示、信息发布等服装产业链的高端环节，加快建设与改善产业基础和市政配套设施，努力实现产业结构与环境面貌“双升级”，成为xx最具国际影响力和创意活力的服装文化产业聚集区。区域范围：南中轴，北起南三环，南至凉水河，目前，大红门地区拥有日用百货交易市场39家，营业面积128、00余万平方米，经营商户2万余家。北京丽泽金融商务区区域定位：北京丽泽金融商务区的城市设计和城市规划，将突出三大理念。一是建设生态商务区。充分利用区域内的绿地，通过组建新的绿地系统、整合水系资源，建设“绿地上的CBD”、“水岸旁的金融区”，从而真正实现生态型、节约型、友好型的生态商务区。二是打造金融不夜城。通过统筹考虑、统筹规划、统筹建设，实现丽泽辐射带动周边区域与周边区域配套服务丽泽的完美结合，全面打造宜居、宜业的金融不夜城。三是构建立体交通网。通过大力发展以轨道交通、大容量快速公交为代表的公共交通系统提高区域可达性，通过构建地下交通循环系统、加大路网密度等措施提高内部交通效率，并合理考虑人29、车分流，建设立体交通网。 区域范围：北京丽泽金融商务区东起西二环的菜户营桥、西至西三环的丽泽桥，南起丰草河、北至红莲南路，占地面积8.09平方公里，是xx三环内最后一块成规模的待开发区域。中关村xx科技园(总部经济聚集区)区域定位：借助城南行动计划，xx将紧紧抓住中关村建设国家自主创新示范区的有利时机，完善周边基础设施和配套设施，全面完成科技园东区三期建设，大力引进高技术服务企业总部，打造总部产业链，增强对区域发展的支撑能力。将科技园西区作为带动河西地区发展的“起步区”，尽快完善功能定位并启动规划建设，打造国防工业民品开发、技术研发创新基地。 区域范围：xx科技园规划总面积8.18平方公里，包30、括东区4.01平方公里、西区4.17平方公里以及沿西南四环的科技一条街，呈“两区一街”空间布局。蒲黄榆“金十字”产业集聚区区域定位：该地区的发展思路是以蒲黄榆快速路建设为启动引擎，以轨道交通为资源优势，以市场需求为发展动力，通过紧凑的发展模式，体现复合、生态、共享的主题,实现社会、经济、环境的三赢。该地区主要发展文化创意产业、高端服务产业和商业服务业，主要建设酒店、服务式公寓与高档居住社区。通过加强与宋家庄交通枢纽的联系，在该地区建设主要服务于中心地区东南部的区域性综合文化商务中心。通过渐进式的发展、多元化错位经营，与南部地区其他商业服务中心协调共赢，带动区域城市功能和环境品质的完善。区域范围31、：xx区建委主任刘文洪介绍说，蒲黄榆综合商务区北起南三环，南至凉水河，以规划中的蒲黄榆快速路两侧和地铁5号线沿线为中心，整体呈L形，其规划用地面积14.97公顷，规划公共建筑的总面积65.39万平方米。轨道交通：途径商圈是5号线，宋家庄站和刘家窑站，亦庄线南四环站，地铁10号线延长线的宋家庄站。2.3.4 自然环境分析xx区位于北京市市区的西南部，总面积304平方千米。地处“北京湾”平原，属于华北平原北部，海拔约44米，属于暖温带半湿润季风气候，夏热多雨，秋爽冬寒，春短干旱。一月平均气温-5度-10度，七月2426度。xx西北靠山，东南距渤海150公里，永定河自北而南由石景山流经本区进入大兴区32、，长约15公里的河段，将xx区分为东西两部。 截止到2001年底，xx区已探明储量的矿产7种，矿产地15处，其中大型矿床1处，中型矿床2处。已探明的主要矿产有冶金用白云岩、制灰用灰岩、水泥配料用页岩、矿泉水、地热等。主要矿产探明的储量：冶金用白云岩220万吨，制灰用灰岩2.87亿吨，水泥配料用页岩2703万吨。 已开发的矿种有冶金用白云岩、制灰用灰岩、水泥配料用页岩、矿泉水及耐火粘土共5种。已开发的矿产地总数11处。2.3.5实施环境分析基础设施大发展：交通便捷，发展迅速；一大批重大基础设施工程动工、完工，全面提升了xx基础设施水平，公共服务能力增强，发展环境显著改善。南城交通大动脉、贯穿南五33、环到南三环的蒲黄榆快速路已完工通车。蒲黄榆快速路三上三下六车道，南三、四环段为城市主干路，南四、五环段为城市快速路，已达到了高速路的标准。为提高车辆通行能力，全线还架起了6座立交桥。通车后，一路向北，可形成一条穿越五环、四环、三环、二环的交通大动脉，环路的交通压力将得到缓解。大动脉已建成通车，微循环也不能马虎。2010年11月28日，连接南四环和xx南路的四合庄西路以及郭公庄西路正式开通，两条道路将有效缓解南三、四环间居住区的出行难题。地铁4、5号线建成通车，9、10号线二期开工建设，14号线已达到进场施工条件3 项目投资市场分析3.1 总体市场分析3.1.1 我国市场分析2010年中国房地产34、市场形势与2011年发展展望 2010年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。但是8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。预计2011年房地产调控的重点将在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面，另外，房产税将在2011年全国部分城市开展试点，预计这会对整体市场产生一定影响。 1）、2010年全国房地产市场运行情况 2010年年初，全国房地产市场延续上35、一年的快速增长趋势，继续保持较快增长。但受房地产调控政策的影响，各主要指标出现一定程度回落，尤其是房屋销售价格指数自4月份起逐月下降。（1）、.房地产开发投资保持平稳增长，增速高于近年来平均水平 2010年1-11月，全国房地产开发完成投资42697.3亿元，同比增长36.5%，增幅同比上升18.7个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为20%。90平方米以下住房保持稳定增长。1-11月，90平方米以下住房完成投资9268.3亿元，同比增长27.6%，增速较上年同期回落5.3个百分点。买房,购房,装修论坛,房产论坛 k$ s9 I, V6 z(30.25 KB)1.jpg2011-1-2136、 09:442001-2010年11月全国房地产开发投资完成情况分类型看，商品住宅完成投资30021.6亿元，同比增长34.2%，增幅比上年同期上升18.5个百分点，其中，经济适用房完成投资925.2亿元，同比下降5.2%；办公楼完成投资1616.4亿元，商业营业用房完成投资4898亿元，同比分别增长34.1%、34.3%。（2）、房地产开发资金来源增速回落，自筹资金规模增速较快2010年1-11月，全国房地产开发企业到位资金总计63219.9亿元，同比增长31.2%，增幅比上年同期回落13个百分点。其中，国内贷款11245.1亿元，增长25%；利用外资655.8亿元，增长59%；自筹资金2337、806.2亿元，增长49.6%，其中，自有资金增长42.7%；其他资金来源27512.7亿元，同比增长20.4%，其中，个人按揭贷款增长13.2%，与上年同期各类型资金来源的比重相比，自筹资金比重上升较多，提高了4.7个百分点，其中自有资金比重上升了1.6个百分点。其他资金来源有所回落，比上年下降了3.9个百分点，其中个人按揭贷款比重下降2个百分点。国内贷款比重同比下降了0.9个百分点，利用外资比重同比上升0.1个百分点。（3）、土地购置面积增速加快，完成开发面积延续负增长从完成开发土地面积看，1-11月，全国完成开发面积19361.3万平方米，同比下降4.8%，降幅比上年同期扩大2.3个百分38、点。从购置土地面积看，1-11月，全国房地产企业共购置土地面积36080.1万平方米，同比增长33.2%，比上年同期上升48.6个百分点。全国土地购置费用为8930.7亿元，同比增长77.9%，与上年同期相比上升79.6个百分点。 （4）、商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长2010年1-11月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。分地区看，中部地区新开工面积增速最低，但竣工面积增速最快；西部地区施工面积增速最快，但竣工面积增速最低。(28.73 KB)2.jpg2011-1-21 09:442001-2010年11月全国商品房新开工情况从施工面积上看，1-11月全国39、房屋施工面积为38.4亿平方米，同比增长28.6%，增幅比上年同期上升11.4个百分点；其中，住宅施工29.8亿平方米，增长27.2%，比上年同期上升11.2个百分点。其中，商品房新开工面积14.5亿平方米，增长48.7%，增幅同比上升32.9个百分点；其中，住宅新开工面积11.5亿平方米，增长46.2%，同比上升33.3个百分点。从竣工面积上看，1-11月全国商品房竣工面积4.8亿平方米，同比增长9.6%，增幅同比下降16.5个百分点；其中，商品住宅竣工面积3.9亿平方米，同比增长7.1%，比上年同期下降21.1个百分点。（5）.商品房销售继续保持增长，增速较上年同期有大幅回落2010年1-40、11月，全国商品房销售面积实现82541.3万平方米，同比增长9.8%，比上年同期下降43.2个百分点；其中，商品住宅销售面积达74056.5万平方米，同比增长7.4%，办公楼1481.7万平米，同比增长25.9%，商业营业用房5190.9万平米，同比增长35.2%。商品房销售额实现42277.9亿元，同比增长17.5%，与上年同期相比下降69.3个百分点。其中，商品住宅销售额为35679.5亿元，同比增长12.8%。(38.67 KB)3.jpg2011-1-21 09:442001-2011年11月全国商品房销售及增长情况（6）.房屋销售价格涨幅继续回落2010年1-11月，全国70个大中41、城市房屋销售价格涨幅持续回落，11月，全国房屋销售价格指数为107.7，比10月缩小0.9个百分点，比上年同期扩大2个百分点。新建房销售价格指数为108.3，比10月下降1.2个百分点；二手房销售价格指数为105.6，比10月下降0.2个百分点。分城市看，11月份，70个大中城市房屋销售价格均有上涨，三亚涨幅最高为49.8%，广州涨幅最低为0.2%。从环比价格情况看，有57个城市房价环比出现上涨，南京、宁波、广州等6个城市的房屋销售价格略有下跌。2）、2011年房地产市场走势预测2010年，全国房地产市场整体呈现波浪形走势，一季度延续上一年的高速增长态势，二季度起，受“国十条”政策的影响，销售42、形势回落，三季度，市场出现反弹，但在9月开始的二轮调控政策影响下，重新进入平稳回落期。2011年，全国房地产市场整体平稳增长，投资、资金来源、施工面积、销售等增幅保持相对平稳，而房屋价格指数增幅则继续平稳回落，但依然保持上涨，新开工面积增幅则出现明显回落。通过对1998年2月-2010年10月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据ARIMA模型，我们对2010年和2011年全国房地产业的主要指标预测如下： （1）、房地产开发投资继续增长，增幅小幅回落预计2011年全年，城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将保持平稳增长。其中，城镇固定资产投资完成29.18万亿，增长22.43、9%；房地产开发投资完成5.70万亿，增长21.5%；商品住宅投资完成4.14万亿，增长25.6%。（2）、房地产开发资金来源增长平稳 预计2011年全年，房地产开发资金来源保持平稳增长，全年房地产开发资金来源预计达93228亿元，增长27.8%，增速与上年基本持平。 （3）、房屋建设增长平稳，新开工面积增幅出现明显回落2011年，预计全年商品房施工面积为46.01万亿平方米，同比增长15.6%，其中商品住宅施工面积为36.03万亿平方米，增长16.8%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别回落12.7个百分点和10.1个百分点。预计2011年全年商品房新开工面积将达到1922844、3万平方米，同比增长9.5%；商品住宅新开工面积161371万平方米，同比增长14.9%。与2010年相比，竣工面积增速明显回落，商品房和商品住宅新开工面积增速分别回落41.3和35.6个百分点。预计2011年全年商品房竣工面积将达到78708万平方米，同比增长6.7%；商品住宅竣工面积65430万平方米，同比增长8.6%。与2010年相比，竣工面积增速略有加快，商品房和商品住宅竣工面积增速分别加快5.2和7.6个百分点。（4）、销售面积和销售额增幅保持平稳增长2009年，房地产市场快速回暖，商品房销售面积和销售额增速创历史新高，2010年销售增速出现理性回落。2011年，预计房地产销售形势会45、保持平稳增长，预计2011年全年商品房销售面积和销售额分别实现11.72亿平方米和62663亿元，分别增长18.1%和24.8%。其中，商品住宅销售面积和销售额分别实现11.03亿平方米和55913亿元，分别增长23.1%和31.7%。（5）、 房屋销售价格指数平稳回落从房地产销售价格指数上看，自2010年5月份起，全国房屋销售价格指数就出现平稳回落。预计2011年，房屋销售价格指数将继续平稳回落。到2011年12月份，房屋销售价格上涨2.5%，其中，新建商品房价格上涨3.4%，新建商品住宅价格上涨2.7%。3.1.2 北京市总体市场分析1）、北京2010年房地产市场回顾l 一级市场：今年1-46、11月，北京市共成交住宅用地面积847公顷，基本与去年全年持平，鉴于12月供应持续旺盛，全年成交量将明显高于去年。细观全年土地市场，以两次调控作为分水岭，可以明显的分为三个阶段 一季度供需两旺，地王频现；二三季度调控改革、供需迟滞；四季度供应放量，成交活跃。l 二级市场：今年1-11月，北京市一手住宅共成交7.4万套，不足去年全年15.4万套的一半；供应共计7.4万套，与成交量持平，较09年供需关系大大改善；成交均价2万元/平米左右，同比去年增长26.2%，年内维持着较为稳定的局面。政策调控强于市场选择是总体成交量下跌的主要原因，国十一条、4.17、9.29三轮调控一轮比一轮严厉、一次比一次精47、准，成功控制了市场过热增长。l 三级市场：今年1-11月，北京市二手住宅共成交17.6万套，预计全年同比去年26.6万套下跌三成；成交均价超过2.1万元/平方米，同比去年大增50%。4.17和9.29调控仍是分水岭，但两次调控后回弹节奏要快于一手、回弹幅度大于一手。究其原因，二手供应主体相对灵活，即小业主比开发商的策略灵活，二手的需求结构相对简单，刚需和改善比重较大，所以直接导致了二手市场对政策的适应性明显强于一手。l 租赁市场：1-11月，北京市租赁成交套数为7.3万套，同比去年全年上涨7.8%；套均租金2794元/套，同比去年全年上涨15.5%。租赁成交套数的上涨，一定程度源于政策调控下买48、卖市场不活跃引起的房源转移，而租赁价格上涨是通胀与二手房买卖价格上涨综合影响的结果。从过程来说，租赁市场依然显现很强的季节性 - 春节后的第一轮高峰；年中高校毕业、中小学开学造就的第二轮高峰；年底传统淡季，传统规律性较为明显。北京2011年房地产市场初步预判：综合经济、政策、供应、需求的现状和可预计的下阶段走势，初步定性判断未来半年内北京市场的关键词将是调整与焦灼：未来3个月内：一手供应小幅上涨，需求逐步萎缩，量跌价滞。二手供应企稳，需求略减，供需关系基本不变，量稳价滞。l 未来3-6个月内：一手供应大幅上涨，需求继续萎缩，量平价微跌。二手供应继续上涨、需求继续萎缩，量跌价滞。预计明年下半年，49、供求关系会得到有力的调整和改善，政策存在逐步淡出的可能，市场重回健康。2）、北京房地产市场呈现三大特点 “国十一条”满月已经十天，“京版十二条”出台也已过三周，随着各项宏观调控政策执行，整个房地产市场除了交易量迅速回落、价格停涨外，也显现一些新的变化，这些新变化很可能成为引领下一阶段市场走向的新起点。（1）、二手房成交量差额逐渐缩小：连续15个月的主导地位或将倾斜 统计数据显示，自2009年2月开始，全市二手房成交量全面超过一手房成交量，并且连续15个月处于成交主导地位。自2010年3月开始，二手房成交增速再次扩大，平均每周以30%的速度上涨，商品房成交增速则要慢于二手房，在20%左右。因此，50、一二手房成交量再次拉大，至4月第三周，达到一个历史峰值，即二手房成交量为9705套，而商品房成交2020套，二者相差达7685套，二手房成交比商品房高出近380%左右。新政密集出台后，这一现象迅速弱化，一二手房成交差距逐渐缩小。“链家地产”统计数据显示，新政满月十天后，5月16日22日二手房成交2689套，商品房成交1131套，二者相差1558套，二手房成交比商品房高出近137%左右，对比此前3.8左右的差距不可同日而语。“链家地产”市场分析师张月认为，造成目前一二手房市场成交量差额逐渐缩小的原因主要是二手房市场观望人群多于商品房市场。因为大部分开发商在前期已经获得了充足的资本，目前，行情虽然51、下行，但是降价的压力不大，价格比较坚挺，而二手房市场价格随着业主的抗价能力逐渐减弱，下行趋势显现，特别是一些典型区域，下行空间在15%左右，购房者预期价格进一步下探，造成二手房市场观望情绪强于一手房市场。（2）、房产税预期让多套房持有者价格进一步下跌6%左右 统计数据显示，新政满月十天后，二手房挂牌价格环比环比再次走低，下降幅度3%左右。其中，部分多套房持有者挂牌价格下降更为明显，在6%左右。市场分析师张月认为，从四月中旬至今的政策调控涉及到了信贷政策、土地政策等，这些政策的颁布以及落地使楼市出现了重大转折，新政满月后，另一项调控地产行业的重要手段房产税也是呼之欲出。目前无论是“国十一条”还是52、“京十二条”，都是偏重对新增购买需求的调控和限制，而对前期已进入房产市场的投资者，则缺乏压力，因此，房产税这一针对房屋持有环节的税收，也是当前新政满月后最受关注的调控政策，对多套房投资者来说，不仅有目前的资金压力，也有为来可能出现的税收压力，因此加速抛盘。（3）、购房需求观望致使“由买转租”租赁市场的火爆统计数据显示，新政“满月”十天后，租赁市场新增客户量增加30%左右，推动了租赁市场价格的上涨10%即240元左右。市场分析师张月认为，新增租赁需求主要来源于观望人群中由买转租的人群，随着房产交易市场需求观望加重，以及当前进入市场的买卖需求成交周期拉长，租赁需求将持续走高，租金或将进一步上扬。353、）、北京市出台政策促进房地产市场平稳健康发展 经市政府同意，2011年2月21日，市住房和城乡建设委等部门联合发布了关于贯彻国办发20104号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见（以下简称实施意见）。从加大保障性住房建设力度、调整住房市场结构、促进市场供需平衡、抑制投资投机性购房，加大房地产市场监管等方面入手，多管齐下确保房地产市场平稳健康发展。一是加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构。2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。在2009年新开工政策性住房938万平方米，竣工229万平方米的基54、础上，2010年新开工建设和收购政策性住房13.4万套，全部解决2009年底已通过审核正在轮候的住房困难家庭。结合保障性住房建设，力争再用2年时间全面完成三区三片棚户区改造和中心城区危旧房屋保护性修缮任务, 解决5万户棚户区居民住房困难。二是严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应。实施意见明确控制商品住房项目单宗土地出让面积，严格地价款首付比例及支付时限，依法追究未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工、竣工房地产开发企业的违约责任，并限制其参与土地出让活动。同时对已供地未开工、已开工未入市的普通商品住房项目，加强监督管理和跟踪服务，发挥行政审批绿色通道机制作用，促开工、促上市。三是清55、理规范2008年底以来制定的各项购房优惠政策，抑制投资投机性购房。从2010年1月1日起，对已经过期的购房优惠政策一律停止执行。对二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例；个人销售普通住房营业税个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年；未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，营业税按全额缴纳的，方可享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠；严格执行关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知(京建交2007103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。四是加强商品房56、销售管理，加大房地产市场执法检查力度。我市规定了商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。 五是加大房地产市场执法检查力度，进一步规范市场秩序。严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为；严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为；加强商品住房价格监管，加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。实施意见还提出进一步加强房地产市场监测和信息发布。继续加强房地产市场统计、分析和监测，完善房价分类统计和发布机制，稳定市场预期。从近期57、市场情况看，随着中央及北京市一系列调控政策的陆续出台，2010年1月，我市新建商品住房新增供应9640套，比2009年12月增加6.1%；成交8698套，比2009年12月减少42.3%；新建商品住房价格环比指数为102.6，涨幅比12月回落2.1个百分点，房地产市场已经出现供应环比有所增加、投资投机性购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。3.1.3 xx区总体市场分析1)、新政观察：xx二手房将受困于政策房 现场直击:相比熙来攘往的流动人群，链家门店人口的客户可谓少之又少，大多是关心孩子结婚买房的家长们来了解一下价格，而真正来购房的人并不多。经过一周的新政调控，市场也做出了一些理性反映，xx58、宝隆公寓附近的小区价格与上周相比一部分户型每平米下降了2500元/平米左右。经纪人谈市场:今年政策对于房地产的调控比较大，特别是政策房方面的调控尤其生猛。很多有购买需求的客户，在面对强大的政策压力下，都选择了观望。特别是对于中低端商品房消费者来说，基于对大体量政策性住房入市的预期，或将延缓置业步伐，给中低端商品房市场短期内造成一定程度的冲击。购房人谈市场：还是在观望。不过目标越来越明朗。通过一周政府的执行力和对政策的解读，相信对房价会有所控制。如果政策房对于消费者的覆盖面广了，大家自然没有必要一定购买那么贵的商品房。2）、三大央企竞争北京xx商业用地 商业用地的大增，也引发了开发商的热情。昨天59、，中铁集团、华电集团、葛洲坝集团纷纷入场，参与了花乡3宗土地的竞价。业内人士认为，商业金融用地供应增加的重要原因之一是区域住宅类项目的大量供应，唯有配建一部分的商业，才能避免区域发展成为“睡城”的局势。 事件1央企巨头看中xx三地块昨天上午招标出让的3宗地均位于xx区花乡四合庄，全部为商业金融用地，建筑规模合计达49.3万平方米。3宗土地均在西南四环外，并具有一定建筑规模，此次出让地价偏低，因此吸引了诸多房企关注。值得注意的是，昨天参与这3宗土地招标的企业绝大多数为国企，中铁集团、华电集团、葛洲坝集团三大央企巨头悉数到场，其中，中铁更是集合了旗下多家公司的力量，形成联合体参与。xx区出让的1560、16-19地块的建筑规模为17.08万平方米，出让底价为9.39亿元，共吸引了3家企业参与竞标。其中，中国华电集团的报价最高，为10.28亿元，葛洲坝集团的报价位居其次，北京中铁华生房地产开发有限公司的报价低于出让底价，无缘该宗地的下一轮评标。1516-10地块的建筑规模为17.04万平方米，出让底价为9.37亿元，参与竞标的3家企业中只有中铁建工集团和北京中铁华生开发有限公司联合体的报价高于出让底价，为10.23亿元。按照规则，如果该联合体的资质等方面得到专家的认可，那么该宗地将成为该联合体的囊中之物。1516-16、18地块的建筑规模为15.2万平方米，现场公布的底价为8.36亿元，参与竞61、标的4家企业的报价均高于或等于出让底价，报价最高的为中铁建工集团、中铁置业和中铁华生的联合体，出价为9.98亿元，而巧合的是，北京中关村xx园道丰科技商务园建设发展有限公司的报价与底价相同。记者了解到，这是xx区落实其去年规划而迈出的第一步。去年12月，xx区曾发布信息称，将推出12宗地，总建筑规模达210万平方米，分别是丽泽金融商务区示范区的4宗地和总部基地东区核心区的8宗地，主要用于发展金融和高科技产业，这12宗地块被认为是北京市推出的最大规模产业用地。昨天的3宗地仅是总部基地东区核心区的8宗地的一部分，2月9日，丽泽金融商务区示范区的3宗土地将入市交易。专家观点：区域商业氛围尚待形成根据62、最高报价计算，3宗地的楼面价依次约为6019元/平方米、6004元/平方米和6565.8元/平方米。记者在去年xx区公布的信息中看到，入市交易楼面价约为5000元/平方米6000元/平方米，显然，根据最高报价计算的结果和预期的差距并不算大。 21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示，目前而言，xx区总部基地地区商业的气氛不错，未来人口也将继续增多，商业空间较大，因此，6000元/平方米的楼面价较为便宜，可以说，8000元/平方米的价格都是可以接受的。 华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎表示，xx区集中推出商业金融用地与其区域规划紧密相连，xx此次推出的几宗地所在的区域位置除了总部63、基地发展得不错以外，其他的都比较弱，人口基数不算太大，发展商业有一定难度。公衍奎指出，这其实是计划和市场之间的矛盾，规划的出发点是好的，避免区域没有产业和金融支撑的“空心化”，但和市场接受程度还有一定的差距，因此，它虽然不能马上发展起来，不过远景很好。事件2 “竞租赁房面积”再现与上午招标地块多家巨头企业剑拔弩张的竞争态势不同，下午现场竞价的3三宗土地却显得波澜不惊。这3宗土地是1月10日挂牌的，经过两周的网上报价，3宗土地有两宗进入现场竞拍阶段，除大兴区瀛海镇镇区地块只有一次网上报价，因此直接以5.37亿元的价格被北京兴海创业投资管理有限公司拿到外，大兴区黄村镇大庄三角地居住项目和怀柔区杨宋64、镇文化娱乐、商业金融及居住用地（配建租赁房）项目，均进入现场竞价阶段，黄村地块成为今年首块落实“限地价、竞租赁房面积”土地出让新政的土地。按照挂牌土地出让规则，凡进入现场竞价阶段的挂牌土地一般会采用“限地价、竞租赁房面积”的方式出让，出让的地块在挂牌竞价截止前，最高报价已达到本项目合理地价上限价格，且至竞价截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，或在现场竞价中最高报价达到上限价格的，则由市土地整理储备中心对挂牌出让土地组织现场投报配建租赁房面积。 值得一提的是，该方式曾在房山、顺义和平谷等区域成功试点，此次挂牌出让的土地也采用了这种方式。其中，大兴黄村项目的建筑规模为1.21万平方米，共吸65、引了7家企业现场竞拍，经过20多轮的现场报价之后，达到了该宗地的上限价格7600万元，该宗地使用权最终被北京众美房地产开发有限公司以配建5090平方米租赁房的代价拿到。 专家观点：平抑价格作用明显业内有关专家认为，“限地价、竞租赁房面积”的方式在平抑价格方面作用明显。 预计2011年，“限地价”可能进一步推广，以当今的市场情况来看，这是比较直接且有效的调控手段。相关一1月商业用地 供应近百万平米 继去年11月-12月北京住宅用地供应潮以后，截至目前，北京在1月份新入市的土地合计为8块，其中除已签约的大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块外，还有7块用地将在1月成交66、，合计供应的总建筑面积达到120.9万平米。在7块土地供应中，除黄村镇项目为纯住宅项目外，其他项目均包含全部或部分商业地块属性，合计供应商业用地在1月份将达到近百万平米。此前有业内人士认为，2011年，北京将迎来名副其实的“商业地产年”，如今仅看土地市场的供应情况，似乎已经暗合了此预言。对此，蔡宇翔认为，住宅市场受到打压和调控为商业地产的发展提供了契机。政府加大商业用地的供应，一方面不违背政府调控住宅市场的意愿，另一方面也获得了土地出让金，也是较好的一个回款方向。从2010年开始，商业地产就受到追捧，但需要提醒的是，投资商业地产不可盲目，尤其对投资者而言，好的位置应该是首要考虑的因素，切记不加67、选择地追捧。国土局 春节前还将供地在商业用地供给方面，北京国土资源局土地储备中心副主任叶向忠表示，2011年的整体用地规划还没有出来，要等待政府的文件出台之后才能确定。同时，他还表示，北京国土资源局土地储备中心在正常的工作日期间还会有土地推出，不会因为春节而暂停土地供应，节假日除外。据北京土地整理储备中心的公告显示，截至1月24日，除了昨天的6宗地以外，1月份已暂无投标和挂牌的土地入市，2月份还将有至少11宗土地入市。3）、理性看待地王对xx房价的影响 很多人认为地王会直接推高房价，其实这是一个错误的想法。地王只是因其自身总价和楼面价造成了一种错觉，认为房价会受到地王的影响而出现上涨，然后大家68、都想抢在价格涨起来之前出手买房。其实正是这种心理造成了房价的上涨。地王只是单一的说明某地块的价值，辐射范围也只是周边小范围，但现在的地王在当前影响对整个区域都会出现明显反映。可见正是人们追涨的心理造成了地王作用的夸大。当然，其中煽风点火的也在起作用。第二，就是不明真相者对第一的盲目认同。很多人都认为最贵的就是最高档的，这种思维误区也使地王的影响被人为放大。第三，xx的房价不会因为地王而有大幅的的提升，政策的抑制作用自然是重要影响因素，去年整体上涨的大势，各区域都有不同程度的涨幅。xx区域的房价在去年整体看，提升相对其他区域幅度比较小，整体偏理性。今年从年初看仍然延续了缓慢上涨的趋势。第四，政策69、在今年主要以抑制过快增长为主，并且主要针对信贷和二套房市场进行严厉监管。对新房和改善型没过多要求。第五，房地产在经过调整过度后，发展趋于理性，在宏观调控下，很难出现09年的现象，稳定上升将是主要方向，地王作为利好因素起的作用也会被慢慢削弱。第六，国家增加供地，增加了普通商品房的供应，囤地会被打击，大龙地产拍下的地王因欠款被收回就是一个实例。日后稀缺的主要房产类产品将是被限制的低密度的大型社区。3.2 专业市场分析3.2.1 写字楼市场分析2010年第一季度，北京写字楼供应量大幅下降，写字楼新增供应量主要分布在朝阳、海淀及xx区等区域；写字楼成交量大幅增加，个人是写字楼需求的主体，写字楼成交价格70、同比大幅增长，环比微涨，总体呈现平稳上升的发展态势。一、写字楼供求关系分析2010年第一季度，写字楼新增供应量为22.5万平方米，成交面积为42.1万平方米，写字楼预售率为187%，同比大幅提高，本季度北京写字楼呈现供不应求的态势（详见图6-1）。图6-1：2009年-2010年第一季度北京写字楼供关系走势图二、写字楼供应分析1、写字楼新增供应量大幅下降，降幅达到四成 2010年第一季度，北京预售楼盘中共仅有6个写字楼项目，写字楼新增准售面积约为22.5万平方米，同比下降40%。6个写字楼项目分别为第三区、北回归线、总部基地、CUV国际公寓、金桥国际及公园1872，其中规模较大的项目是总部基地71、，为工业立项的写字楼，新增准售面积约14.58万（详见表6-1）。表6-1 2010年第一季度新增写字楼项目情况一览表2、写字楼产品形式日渐模糊，办公立项的商住公寓逐渐兴起2010年第一季度，北京写字楼新增项目其产品形式日渐模糊，既有纯写字楼项目、又有工业立项的写字楼，还有办公立项的商住公寓。在新增6个写字楼项目中，纯写字楼项目仅有1个（即公园1872），以办公立项、产品形式为以居住为主的商住公寓项目有4个，所占比重达到三分之二；以工业立项的写字楼项目有1（详见表6-1）。从中可以看出，写字楼产品形式日渐模糊，开发商利益最大化是其根源。为了以更高的价格出售，工业厂房可以建成科研办公楼出售，写字72、楼可以建成公寓楼出售。目前，由于住宅热销，使得部分规划用途为写字楼的项目其产品形式不再是纯办公的写字楼，而是被开发商建成以居住为主的商住公寓，以便以更高的价格、更快的速度将产品销售出去。3、xx、朝阳及昌平区是一季度写字楼供应的主要区域，所占比重接近九成2010年第一季度，北京写字楼新增供应量最大的区域是xx区，新增准售面积约为15.07万平方米，所占比重约为67%；其次是朝阳区，新增准售面积约为2.96万平方米，所占比重约为13.2%；第三是昌平区，新增准售面积约为2.10万平方米，所占比重约为9.3%。这三个区域的新增供应量达到20.13万平方米，约占新增商业用房总量的89.5%（详见图673、-2）。图6-2 2010年第一季度北京新增写字楼供应区域分布图三、写字楼需求分析1、写字楼成交量成倍增加，主要是受商住公寓热销所带动2010年第一季度，北京写字楼共成交4454套，成交面积为42.1万平方米，同比增长146%。这主要是受新增写字楼的产品形式所影响。由于住宅热销，使得部分规划用途为写字楼的项目其产品形式被开发商建成以居住为主的商住公寓，以便以更高的价格、更快的速度将产品销售出去，从而带动写字楼成交量的成倍增加。2、个人购买是写字楼需求的主体，企（事）业单位所占比重超过四分之一2010年第一季度，个人购买是北京写字楼需求的主体，其所占比重约为73.3%；其中北京市民所占比重约为474、1.6%，外省人士所占比重约为31.7%。企（事）业单位所占比重约为26.1%，成为北京写字楼重要的需求群体之一。3、写字楼空置面积有所减少，但空置一年以上的写字楼面积却大幅增加截至2010年2月末，北京写字楼空置面积245.9万平方米，同比下降6.3%。其中，空置一年以上的写字楼面积104.2万平方米，同比增长22.7%。四、写字楼价格水平分析2010年第一季度，北京写字楼成交均价约为19900元/平方米，环比微涨4%，同比涨幅较大。从成交价格走势来看，商业用房成交价格呈现平稳上升的发展态势（详见图6-3）。从租金水平来看，2010年第一季度，北京甲级写字楼租赁市场平均租金为157.8元 /75、月。本季度是北京甲级写字楼租金连续第二个季度呈上涨态势，租金的持续上涨，说明企业活跃度增加，经济正在复苏。图6-3：2009年-2010年第一季度商业用房成交均价走势3.2.2 宾馆酒店市场分析中国酒店行业在2005-2006年度开始实质性的增长，全面扭亏为盈。从中国饭店业。整体业绩看，无论是住宿率还是平均房价保持了持续增长的势头。统计结果显示，所有五星级饭店的平均房价达到人民币806元，四星级饭店为人民币436元，三星级饭店为人民币268元，经济型酒店为人民币180元。就住宿率而言，三星、四星和五星级饭店的平均住宿率在69%到70%之间，经济型酒店的住宿率达到了92%。各层级饭店的平均每房间76、收益依次为，五星级饭店人民币552元，四星级饭店人民币305元，三星级饭店人民币186元，经济型酒店人民币165元，前三者分别比2004年增长了11%、9%和20%。估计2007年、2008年酒店行业效益增长的局面还会维持，2008年以后必然下滑，但是不会滑到谷底。还有一个上海的世博会，上海世博会之后，酒店行业就会进入新的谷底。也就意味着，酒店全行业从2006年到2010年大体上有五年的增长空间。酒店需求增长很快，大概每年都有10%以上的增长水平。整体饭店市场的客源结构仍维持稳定。商务客源仍是饭店需求的主体，在五星、四星、三星和经济型酒店总需求中所占的比例分别为48%、49%、40%和46%。77、五星级饭店的国内客源所占比例比变化不大，但四星级饭店市场的国内客源比例却发生了较大的变化，国内管理及自行管理的四星级饭店的国内客源占总体客源的比例分别下降了10%和7%。2008年全球将有1079家新酒店开业,可提供客房131517间。除去人口的变化对其他房地产业的影响，这表明在2008年，酒店数量毛增长率为2.8%。中国酒店业发展速度全球居首。整个亚太地区酒店业建设规模相当大，其中将近半数发生在中国。2006年亚洲的建设项目有386个，共包括111285个房间，其中68%是四星级以上的酒店。这些项目中的188家位于中国，占整个亚洲的48%，共有71967个房间,其中四星级以上的酒店有134家78、。未来的3-5年，中国经济型酒店业进入快速发展的黄金季节，市场规模在1500亿元左右，以如家、锦江之星为代表的经济型酒店第一梯队以及以莫泰168和7天为代表的第二梯队，将会在他们已经扩张的版图上继续深耕细作，使得网点的布局更加密集，而经济型酒店作为资源型产业，这个行业的后来者将会进入残酷的优胜劣汰阶段。巨额资本流向亚洲，特别是中国，而且这种速度会在未来10年保持平稳。预计到2020年，中国将成为全球最大的旅游目的地。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，都给酒店业发展带来了巨大推动力。调研显示，绝大多数酒店都预计在奥运会之前建成。2006上半年到2007年北京将有103家酒店开张。379、.2.3商场或商铺市场分析商铺投资测算方案一方案二方案三方案四房屋面积 (平方米)1001005050单价 (万元/平方米)1.11.11.21.2总价 (万元)1101106060贷款比例50%0%50%0%首付 (万元)551103060贷款额 (万元)550300月还款 (元)6139033480租金单价范围(元/平方米/天)2-52-52-52-5租金均价(元/平方米/天)3.53.53.53.5月物业管理费 (元)300 300150150月租金收入 (元)10500 1050052505250月租金盈余 (元)4060.9102001751.45100年投资回报率8.9%11.1%80、7.0%10.2%投资回报期 (年)11.29.014.39.8分析 ：花城周边目前的商铺租金为2-4元/平方米/天，如果考虑未来5年的租金平均水平，也就是说xx及三环新城等大型社区业主全部入住，周边服务人口达到12万人次以上，xx商铺租金预计与现在东三环同等位置的租金水平相当，目前东三环租金水平在5元/平方米/天7元/平方米/天之间，我们保守估计，一般而言，商铺合理的年投资回报率一般为8%12%；合理的投资回收期一般为812年，按照最保守估计，花城商铺年投资回报率为7%-11%，投资回收期最长14.3年，属于较为合理的范围，花城商铺具有较高的投资价值。3.2.4普通住宅市场分析住宅存量特征分81、析2007年全国城镇住宅竣工面积为6.88亿平方米。其中，房地产开发住宅竣工面积为4.98亿平方米，占城镇住宅竣工面积的比重达到72.38%，比2006年增加了0.16个百分点。2007年房地产开发住宅竣工套数为440万套。 各地区居民住房解决方式的市场化程度差别较大，35个大中城市住房市场化比例由10%到70%不等。城镇住房存量中90平方米以下的小户型住房比例为69%，90-120平方米的住房比例为14%，120平方米以上的住房比例为17%。近年建设的城镇住房户型面积逐步扩大，但小户型住房仍保持了一定比例。商品住宅市场分析商品住宅供给增幅下降?商品住宅供给总量逐年增加，2008年商品住宅各项82、建设指标增幅下降，其中商品住宅新开工面积增幅下降幅度最大，中部地区商品住宅竣工面积增幅下降较多。保障性住房建设明显加快。商品住宅需求出现较大幅度下降，2008年商品住宅销售面积大幅度减少。2007年商品住宅空置面积较快增加，中部地区商品住宅空置面积增加最快。住宅销售价格涨幅逐季回落，7月份后高档住宅和普通住宅价格出现环比下降?2008年，住宅及住宅用地价格同比涨幅均出现回落。1-3季度各季度商品住宅价格分别同比上涨11.8%、10.1%、6%，二手住宅价格分别同比上涨11.5%、8.9%、4.2%，住宅用地价格分别同比上涨21.7%、12.2%、7.7%。2008年，经济适用房、普通住宅和高档83、住宅价格涨幅均逐步回落，7月份以后高档住宅和普通住宅价格出现环比下降。住宅租赁价格涨幅也逐步回落。2009年商品住宅市场发展趋势，继续加大保障性住房建设。商品住宅空置面积将会较快增加。全国范围内，住宅价格将会止跌企稳。住房可支付性与投资机会分析2007年当地居民对当地住房的支付能力继续下降。不同地区的住宅市场孕育着不同的投资机会。商品住宅供给总量逐年增加数据来源：国家统计局，REICO数据库商品住宅供给总量逐年增加，2008年商品住宅各项建设指标增幅下降，其中新开工面积增幅下降幅度最大2007年，商品住宅各项建设指标增幅均比2005年有所增加。商品住宅新开工面积、施工面积和竣工面积分别为78184、35.98万平方米、186454.97万平方米、47767.25万平方米，分别同比增长21.3%、22.9%、5%，增幅均比2006年有所增加。2008年，商品住宅供给继续增加，但各项建设指标增幅下降。1-10月，商品住宅新开工面积、施工面积和竣工面积分别为65113.22万平方米、196550.58万平方米、24931.23万平方米，分别同比增长6.9%、19.5%、7.6%，增幅分别减少17.1个、4.7个和1.2个百分点。其中，商品住宅新开工面积增幅下降最快。2008年商品住宅建设增幅下降 数据来源：国家统计局，REICO数据库2008年，东中西地区商品住宅新开工面积增幅均为下降，中部地85、区商品住宅竣工面积增幅下降较多2008年1-10月，东部地区商品住宅新开工面积同比增长3%，增幅减少17个百分点；中部地区商品住宅新开工面积同比增长11.1%，增幅减少17.7个百分点；西部地区商品住宅新开工面积同比增长10.4%，增幅减少17.9个百分点。2007年1-10月，东部地区商品住宅竣工面积同比增长5.8%，增幅增加3.7个百分点；中部地区商品住宅竣工面积同比增长9.9%，增幅减少13.7个百分点；西部地区商品住宅竣工面积同比增长10.2%，增幅减少5.1个百分点。商品住宅的预售比例有所提高近三年来，商品住宅的预售比例逐年提高，2005年为53.9%，2006年为63.5%，20086、7年为69.3%，2008年1-10月提高到73.9%，略高于去年同期。2008年商品住宅销售面积大幅下降 资料来源：国家统计局；REICO数据库2008年商品住宅销售面积大幅度减少2008年1-10月，商品住宅销售面积40615.88万平方米，同比减少17%，增幅减少50个百分点。其中现房销售10592.60万平方米，同比减少19%，增幅减少33.6个百分点；预售面积为30023.28万平方米，同比减少16.2%，增幅减少58个百分点。2008年前3季度，商品住宅销售面积负增长幅度逐季增加，1-3季度分别为-0.3%、-10.82%和-27.17%。2008年商品住宅空置面积较快增加200387、-2007年，本轮经济周期上升期中，商品住宅空置面积一直保持负增长态势。2007年商品住宅空置面积负增长程度最高，年底商品住宅空置面积为6756万平方米，同比减少16.6%。2008年，伴随交易量的回落，商品住宅空置面积逐季增加，9月末商品住宅空置面积为6641万平方米，同比增加14.1%，增幅比2007年末增加30个百分点。中部地区商品住宅空置面积增加最快2008年9月底，东部地区商品住宅空置面积同比增加12.5%，中部地区商品住宅空置面积同比增加24.7%，西部地区商品住宅空置面积同比增加7.7%，中部地区商品住宅空置面积增加最快。价格分析2007年4季度住宅价格环比涨幅较快下降2007年88、70个大中城市商品住宅价格涨幅为8.2%，二手住宅价格涨幅为7.4%，住宅用地交易价格涨幅为8.3%，分别高于2006年1.8个、2.1个和2.3个百分点。从季度数字来看，2007年前3季度涨幅逐季增加，4季度住宅价格环比涨幅出现较快下降，其中商品住宅价格环比涨幅由3季度的4.15%下降为4季度的3.23%，二手住宅价格环比涨幅由3季度的5.19%下降为4季度的1.81%。2008年住宅及住宅用地价格涨幅均逐步回落，3季度商品住宅价格环比下降2008年，住宅及住宅用地价格同比涨幅均出现回落。1-3季度各季度商品住宅价格分别同比上涨11.8%、10.1%、6%，二手住宅价格分别同比上涨11.5%89、8.9%、4.2%，住宅用地价格分别同比上涨21.7%、12.2%、7.7%。从环比涨幅看，2008年商品住宅和二手住宅价格出现环比下降。其中，1-3季度各季度二手住宅价格分别环比上涨0.4%、环比下降0.1%、环比上涨0.4%，商品住宅价格分别环比上涨0.8%、环比上涨0.4%、环比下降0.3%。2008年住宅及住宅用地价格涨幅逐步回落 资料来源：国家统计局；REICO数据库商品住宅市场发展趋势分析2009年商品住宅市场的发展趋势如下：继续加大保障性住房建设加快保障性住房建设，是拉动内需、保持经济平稳较快增长的措施之一。住房与城乡建设部计划争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难90、家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。2009年中央继将续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。2009年，廉租住房用地供应将会增加。商品住宅空置面积将会较快增加2008年，商品住宅成交低迷，销售面积同比下降接近50%。2007年大量新开工住宅项目在2009年将会陆续进入竣工状态，商品住宅空置面积将会较快增加。初步估算，商品住宅空置面积总量将会达到往年数量的2-3倍，而且不排除部分项目由于开发企业资金链断裂出现烂尾楼。住宅市场竞争加剧，在91、面积、户型、区位、装修程度上将会给消费者更多的选择。在大量空置住宅被消化之前，企业购地欲望不会加强，住宅用地成交量可能继续下降，土地价格维持小幅波动。全国范围内，住宅价格将会止跌企稳已经出台的房地产优惠政策有利于提高居民住房支付能力，同时，在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年3季度宏观经济将出现回暖。在此条件下，预计2009年住宅价格有可能止跌企稳。3.2.5公寓物业市场分析cuv国际公寓周边学校： 北京小学 美格双语幼儿园 万柳园小学 草桥小学 xx七中 xx经贸大学 中国戏曲学院 中国法官学院 购物： 顺德康大药房 万柳桥通合商品综合市场 金凤成祥 国美电器 中国烟草专卖店 92、居然之家 东方家园 玉泉营建材装饰市场 易初莲花 餐饮： 久留米酒楼 金博蟹宫 又一居饭店 苗颖竹荪鹅 鼎德春火锅 金融机构： 中国建设银行 中国农业银行 北京银行 中国银行 休闲： 圣海金都KTV 医疗： 广济医院 307医院 丽泽医院 妇幼保健医院 花乡医院 xx医院 综合： 大连海鲜农家菜（客房部） 一汽大众服务中心 丰田服务中心 首创森美别克销售服务中心 快乐时光酒店 北京旭龙汽车维修部 恒日工程机械 洛阳市郊区人民政府驻京联络处招街所 车爵士形象店 北京市易水奇石仿古雕刻工艺品厂 中国天马旅游大厦 爱义行汽车服务万柳桥店 地铁： 地铁4号线 地铁14号线 公共汽车站： 夏家胡同站 公93、共汽车线路： 631路 977路 973路 968路 698路 971支 368路 483路 957支 927专 运通108 运通103 300路 49路 351路 324路 67路 特8路 971路 957路 654路 678路 988路 993路 692路 691路 优点： 适合小公司办公缺点： 不适合居住1关于位置，还凑合，夏家胡同和玉泉营桥西之间，不过地铁9号或10号线我网上查了一下没发现这里有站，最近在三环新城那边。 2关于价格，和去年比是很便宜了三环边上，可和当前的大形势比还是高，不信你买了等明年这个时候看是什么价格，王石都说让先等等，当然手里有的是钱，不在乎差个几万也无所谓 3关94、于担心，首付比例50%，大家多想想为什么，反正给我的感觉是怕你反悔，开发商都没信心，买房的人信心从哪里来，没问买了以后时间不长就大降价怎么办，估计是购房者自己承担价格风险，法律上也不支持购房者 4还有物业费大家觉得高不高，别绝对，有钱就不觉得高，收入3000以下的估计承受不了 5综合考虑，适合小公司办公，不适合居住。优点： 周边生活配套齐全与交通便利缺点： 无这一带大概有四五家餐馆，门店都较小，看上去卫生条件也不是很好。走进餐馆，里面基本上没有人，估计附近的流动人口不是很多，餐饮配套情况一般。经过前期的信息了解以及实地考察，周边购物场所主要有国美电器、居然之家、东方家园、家居广场、玉泉营建材装95、饰市场，万柳桥通合商品综合市场等。 交通：如果是选择公交出行的人群，就没有那么方便了。附近正在修建的4号线，10号线和9号线地铁的情况大致如下：10号线是距离项目最近的一条地铁线，而在10号线上的xx经贸大学站离项目最近，属于10号线的二期工程，预计将到2010年才能通车；9号线起点为xx区的郭公庄，终点为海淀区的白石桥，与地铁4号线衔接，预计到2012年全线贯通。因此该项目最近一两年内肯定享受不到地铁的便利。周边的公交线路有：300路、特8路、957支、67路、971路、678路，692路等，从项目出发到车站大概200米左右。北京公寓市场一直以来都是处于热销状态，对于投资者、自住者而言，公寓96、物业投入资金少，回报率较高。不仅如此，全装修、全家私家电交楼，在京城在售项目中还为数不多，置业者节省了装修时的麻烦，提着行李入住是公寓住宅的一大趋势；即将开通地铁10号线，对于地铁沿线物业，其升值潜力不可估量；综上所述，CUV国际公寓综合升值潜力平稳。3.2.6 别墅物业市场分析北京别墅2007年12月指数综述中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：2006年12月北京别墅指数为2186点，比10月下降53点，降幅为2.37%，是继2005年12月以来首次下降；与去年同期相比，别墅指数上涨23点，涨幅1.06%。11、12两月，北京别墅市场供给大幅下降，新上市的项目中以双拼、联排等新一期97、产品为主，从而拉低市场价格，北京别墅指数顺势走低。北京别墅市场整体分析从2006年1-12月北京别墅市场供给、销售情况看，别墅需求大于供给的情况依然显著。1-12月，北京别墅市场销售套数是供给套数的1.63倍，销售面积是销售面积的1.35倍。从各月情况看，除1月、9月销供比低于1以外，其余月度均大于1，平均销供比达到2.18。销售价格与销供比走势呈现一定的相关性，11、12月别墅销供比先降后升，而销售价格亦先降后升。1、市场供给分析2006年1-12月，北京别墅市场新批准销售别墅5300套，批准销售面积1706056.56平方米。2006年北京别墅供应月度变化显著。从各月批准销售量看，年初供给98、高开低走， 2-6月市场供给量逐月增加，7、8两月出现下滑，9月集中放量，10月以后全面回落。 1月北京批准销售别墅827套，涉及面积19.87万平方米；2-4月，市场供给相对平稳，单月批准销售在150-350套，单月批准面积不超过10万平方米；5、6月份，供给开始走强，两月都有近650套别墅获准销售，合计获准销售38.88万平方米，占上半年总量的48.24%；7、8两月批准销售量逐月大幅下降，从6月的658套、20.32万平方米降至7月的405套、17.49万平方米，再降至8月的269套、8.95万平方米；9月别墅集中放量，单月批准销售套数1113套，批准面积36.07万平方米，环比涨幅均在99、3倍以上，分别占全年批准总量的21.00%和21.14%；10月开始市场供给开始快速回落，月度供给量持续下滑，12月批准销售面积与销售套数为4.93万平方米、173套，仅高于2月的供应量。从新增供给分布情况看，由于亚奥京北别墅区和中央别墅区的突出表现，使得昌平、顺义在别墅供给市场中列前两位。2006年1-12月，亚奥京北别墅区、中央别墅区分别以40.41万平方米、36.29万平方米的新增批销售面积成为北京别墅市场最活跃的两大区域，分别占全市批准总量的23.69%和21.27%；亚奥京北的突出表现得益于全年稳定供应量，除2月没有供应外，其他月份均有别墅推出市场，中央别墅区是后程发力，在3-6月没100、有任何别墅供应后，7-12月持续放量，10月达到12.4万平方米的上市量。其余八达岭昌平别墅区、城南阳光别墅区、西山别墅区全年的批准面积在20-23万平方米水平。从区县看，由于中央别墅区的发力，顺义区新批量一举达到31.52万平方米，稳居第二位；昌平区仍旧以51.14万平方米的量高居首位；朝阳、海淀分别以24.53万平方米、22.02万平方米分列三、四位。2、市场需求分析2006年1-12月北京别墅市场销售（以签约为准）别墅8636套，销售面积2301816.83平方米。 2006年北京别墅需求呈现了两次“波形”变化。从分月情况看，别墅销售量在今年2月降至谷底后，单月销售逐步增加，4-6月销售101、面积维持在25万平方米左右，7、8月销售量逐月下降，这是第一个波形变化；8月后，需求开始稳步回升，在9、10 两月维持了21万平方米水平后，11、12月销售量又降至波谷。今年1月，北京别墅市场以537套、13.73万平方米的销售量开局；2月销售量萎缩至381套、10.32万平方米；之后别墅市场逐步回暖，4-6月销售套数稳定在每月900套的水平，销售面积在每月23-25万平方米；7月后销售量逐月下降，到8月销售仅为630套；9、10两月销售套数保持在750-900套，销售面积在21万平方米的水平上；金九银十过后，11、12月别墅销售持续走低，月均销售在650套、16.5万平方米的水平。从区域分布102、看，亚奥京北别墅区、八达岭昌平别墅区、西山别墅区、城南阳光别墅区无疑是2006年北京别墅市场最活跃热点销售区域，实现的销售套数与销售面积均在1300套、28万平方米以上，其中亚奥京北别墅区以1543套、48.85万平方米的销售量高居首位，城南阳光别墅区虽然销售面积不及其他三个区域，但是全年的销售套数达到了1498套，仅次于亚奥京北别墅区。四大热点区域实现的销售套数、面积合计占全市的66.13%和63.74%。其余东部泛CBD别墅区、中央别墅区也均有超过25万平方米的销售量。 而从区县情况看，2006年1-12月昌平区销售量达到2709套、80.34万平方米，分别占全市的31.37%和34.90103、%，远高于其它区县。从销售面积看，朝阳、海淀、顺义在同一水平线上，均在35万平方米左右；大兴与房山全年的销售量也达到了13万平方米以上，其他别墅区需求不活跃，销售面积基本在5万平方米以下。从销售套数看，朝阳、海淀销售套数均在千套以上，顺义以859套紧随其后，房山销售套数也在500套以上。 3.2.7 标准仓库物业市场分析仓储是商品流通的重要环节之一，也是物流活动的重要支柱。在社会分工和专业化生产的条件下，为保持社会再生产过程的顺利进行，必须储存一定量的物资，以满足一定时间内社会生产和消费的需要。自2004年起，由于仓储服务大部分领域全面对外开放，市场准入方面的障碍已经不再存在，大量外资进入中国104、仓储领域。未来仓储业将进入一个高速发展期，仓储业的固定资产投资与业务规模将会继续大幅增长，仓储企业的经济效益将随增值服务的发展逐年提高。目前仓储设施大部分集中东部沿海地区，特别是经济发达的北京、上海，长江三角洲、珠江三角洲地区。中西部地区虽然近几年成为发展的热点，西部大开发等但是由于经济基础薄弱，加上自然条件的限制，仓储行业发展仍然落后。3.3 项目市场分析3.3.1市场供给分析已开发销售完成项目-龙潭湖住宅小区。地处朝阳区东二环边，总建筑面积6.8万平方米，获优质工程。（公安部、外交部和北京外国企业服务集团公司及部分散户）-亮甲店住宅小区。地处海淀区西四环边总建筑面积9万平方米。（国家环保局105、全国妇联金谷公司）-北沙滩住宅项目。地处朝阳区京昌路旁总建筑面积3.4万平方米。（西城区开发公司）- 满庭芳园住宅小区。地处海淀区北三环边总建筑面积17.5万平方米。（国土资源部、国防科工委、造币总公司、经贸部、中国银行）-濠景阁商住公寓。地处朝阳区东二环边，总建筑面积3.3万平方米。获1999年国家建设部创新风暴全国住宅设计综合金奖，北京水景住宅第一品牌，优质工程，京城南部楼王。全国第一个与门户网站联合推广的房地产项目。-北三环青云商住公寓。地处海淀区北三环边，总建筑面积4.2万平方米，该项目地处中关村核心区（散户）。正在开发的项目 -廊坊国际花园：地处河北廊坊市中心地带，总建筑面积7万平106、方米，建筑形式采用联排别墅，该项目与中石油管道局房地产公司合作； 3.3.2市场需求分析新增需求主要指一定区域内新增有居住要求的人口而带来的新增住房需求。城市化与需求国家统计2004年在全国抽样调查显示，目前中国每年新增1%的城市人口，为1800万2000万人，新增城市人口的住房需求，按城市人均居住22平方米计算，每年将需要4。4忆平方米，2007年我国城市化率44.9%，比2006年提高1个百分比。中国十二五规划中提到，每年保证0.95%城市化进程，12501480万人口。根据著名的“纳什姆曲线”，总结出一国城市化率，即城市人口占全国总人口比例达到30%以后，该国城市化进程及对房地产需求将迎107、来快速增长阶段，会一直持续到城市化率到60%。根据数据统计2005年中国城市化率为42.6%预计2020年会达到60%。人口周期1949年以来中国经历了三次“婴儿潮”：你一次20世纪50年代；第二次19631966年；你三次19841989年。第三次婴儿高潮到现在已经20多岁了。正好是一大需求。人口周期家庭规模变小，如图。随着城市人口增加，家庭规模变小，增加了房地产新增需求。年份195319641982199020002005每户家庭人口数4.334.434.413.963.443.13改善需求2002年以来，我国城镇居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度，2007年全年城镇居民人均可支配108、收入为13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%。可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，近年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的增加而稳步提高。另外从国际经验看，人均GDP超过2000美元后，住宅消费将步入加速阶段，而我国2006年人均GDP已超过2000美元，2007年接近2000美元。因此，现在我国改善需求旺盛。被动需求主要指每年城市拆迁和改造相应增加被拆迁居民的住房需要。据了解，目前全国每年城镇拆迁计划达1.3亿平方米左右，实际拆迁规模达到近1亿平方米。按照“拆一 建一 还一”的原则，将相应增加当年被拆居民的被动性住房需求。2003年全国城市拆迁量约为1109、.4亿平方米，占房地产竣工量的28%左右。拆迁有按需求。有的被拆户选择拆一补二，这更加增加了需求。投资投机需求当前我国经济正面着人民币升值加速，通货膨胀持续走高，流动过剩等问题。由于我国当前资本市场还不是很完善，社会缺乏足够投资渠道的情况下，投资房地产便是一种重要的途径。这类需求主要来源于三个方面：一城市富阶层，二国内特定财富团体，如温州购房团，山西煤老板，江浙私营企业主等。三国际资本，最近人民币走高国际热钱涌入。刚需与购房心里2010年8月29日根据调查，英国首次购房的平均年龄在由33岁上升到37岁，日本和德国42岁，美国30岁，北京2007年的34岁下降到2010年的27岁。产生这些原因：110、1）27岁正是结婚的年龄，中国人心里结婚得有房，就这样两个家庭三代开始买房。2）租的永远比不上拥有的。现在租金也不便宜，总觉的租金要打水瓢，长久下来很不合算。3）认为房价只涨不跌。4）购房一步到位。近几个月来，刚性需求持续入市，成为楼市成交量大增的主要依据之一。除了80后成为今年购房消费主力外，上世纪90年代出生的人们也开始加入购房群中来。对此，中国房地产研究会副会长顾云昌在接受记者采访时称，楼市应该形成适度消费、梯度消费的观念，尤其是年轻人应该树立“量力而行，逐步实现”的购房观念，一3.3.3市场供求关系分析市场供给基本平衡。从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的111、发展步调是一致的。1992年1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5，2002年111月，这一比例已上升为70.7，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈112、现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析。2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2，施工面积增速21.5。今年111月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年111月，113、全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3。 房地产市场的供给结构分析。住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在510比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年111月114、，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7以上，比去年同期增长29.6。需求量只增不减。整体上供不应求。3.4 典型与竞争性项目分析与评价3.4.1典型与竞争性住宅项目分析与评价（1）三环新城 “三环新城”是由北京懋源苑房地产开发有限公司开发的大型经济适用房健康社区，项目坐落于西南三环丰益桥与万柳桥之间，距三环路约350米。项目占地34万平方米，总规模约100万平方米。 整个社区由多栋高层新型板楼组成。户型设计以二梯四户为主。一居4065平方米，二居75100平方米，三居100120平方米，90%的户型朝阳，地上地下均有停车泊位。水、电、电信、天燃气、暖气、宽带网一应俱全，并且建有中水处理115、系统。 社区内有约6万平方米各种配套设施：有高、中、低三个幼儿园和一所由名校管理的九年制学校及一所以“家庭医生”、“老年病床”为综合医疗保健服务的一级甲等社区医院；沿市政路两侧设有小型超市、餐饮 、银行、邮局、洗衣店等便民配套设施，并在社区东南角设有大型集中商业配套设施。 整个社区景观设计兼功能性与观赏性相互协调统一，并以运动轴和文化轴为主题，整个社区由一条环城跑道有机串连，其间分布着多个主题公园和文化广场。 三环新城以健康社区为开发理念，以家庭医疗保健服务，以新型板式住宅为代表的人性化设计，将其建设成为最适合人类居住的大型健康社区。三环新城于2004年2月14日开盘，2004年年底到2005116、年6月陆续入住，二期2004年8月20日开始放号(二期放号销售的是5号、6号、11号、12号四个楼栋，共约1700套住宅)；三期2004年12月5日正式开盘(三期放号销售的是17号、20号、22号、23号四栋楼的600余套住宅) 适合老人居住，不适合上班族。交通不方便，虽然离三环路不远，但那条路非常堵。配套设施越来越完善了，开了小区班车也还好。有医院,感冒输液什么的很方便，环境不错。也有超市.最大的不好就是交通很堵.还有就是周围人的素质一般。（2）怡海花园怡海花园是北京唯一一家由外商开发建设的、特大型普通居民住宅小区。也是北京市首家实现开发、销售、物业管理、社区教育、商业管理、住宅装饰装修、社117、区文化建设一条龙服务的住宅小区。 怡海花园位于西南四环路的交接处。小区占地733亩，总建筑面积110万平方米。小区规划住户8000户，规划人口30000人。目前小区内中、小学校、幼儿园、老年大学、医院等一应俱全。超市、书店、美容店、美发店、洗衣店、健身中心、装饰公司、菜市场、餐饮店等商业服务设施已于两年前投入服务。社区周边公共交通发达，340路直达小区，351、353、354、702、811、特7及多路小公共在社区设站。 怡海花园作为普通居民住宅，户型中一居、二居、三居、四居、跃层等达几十种，面积在70-220平方米之间。 怡海花园南依花乡森林旅游区，更与沙滩浴场、世界公园相呼应，物景相融，令118、人心旷神怡。小区内绿树环抱，空气清新，幽静的街道与错落的楼宇相映成章。怡海花园周边配套信息如下：公交：604路、351路、353路、340路、354路、736路、657路、699路、658路、657路、937支路 轨道交通：xx科技园站(9号线) 学校：怡海幼儿园、国际部双语幼儿园北京八中怡海分校、北京第二实验小学、怡海小学北京电子科技学院、xx经济贸易大学。 综合商场：欧尚大卖场、资合信百货、冠京隆批发市场。 医院：xx医院花乡医院、307医院 邮局：怡海花园邮局、新华街邮局、看丹桥邮局 银行：中国工商银、行中国建设银行、民生银行、光大银行、中国银行、中国农村商业银行 其他：怡海大酒楼北边在119、建蔬菜批发市场呢，南边的蔬菜批发市场挪过来。还建一个五星级酒店.南边是繁华的商业街区(包括现在拆的原县委政府那一片)，生活比较方便。（3）鸿业兴园鸿业兴园占地20余公顷，总规划建筑面积46万平方米，是集住宅、商业于一体的大型综合性居住社区。住宅部分由15栋板楼及8栋塔楼组成。小区规划住户3656户，居住人口11400人。小区内配有商业配套、幼儿园、小学、社区卫生站、居委会、邮电局、银行。 周边配套：新时特超市、欧尚购物中心、九头鸟餐饮、濠江国际俱乐部、汽车博览馆、国美购物广场商业体系；xx中心医院、花乡医院、xx七中、邮政储蓄，工商银行、建设银行、交通银行、xx经济贸易大学、华侨学院等5所大专120、院校等生活、教育配套设施。 交通状况公交车有67、691、692、689、特3等九条线路，地铁9号线、10号线。3.4.2典型与竞争性写字楼项目分析与评价（1）蓝德大厦：区县：xx商圈：丽泽桥地址：xx区纪家庙价格详情：租金：均价1.8元/平米/天;售价：待定环线：三环至四环交通：地理位置优越，交通便利。 装修情况：公共部分精装开盘时间：2000年 开发商：蓝德大厦物业管理：蓝德大厦管理部建筑数据建筑面积：2000产权年限：50年配套设施车位数：院内可停车项目介绍蓝德大厦地址： 北京市xx区西三环南路万柳桥甲3号。开发商：蓝德大厦。建筑面积2000平方米。：商圈成熟，喧嚣中带有独特的宁静，蕴含121、时尚生活品质。（2）北京市巨擘达写字楼位于北大地xx区政府斜对面，交通便利，环境优美，适合中小企业办公，免水、物业、停车费，集中供暖，可注册。现有37、43、83出租。 3.4.3典型与竞争性商业物业项目分析与评价北京洲洋宾馆（xx东路店）位于西南三环沿线、xx区东路樊家村的交界，这里交通便利，宾馆旁有67路、691路、692路、351路公交站台，距南苑机场18公里、市中心10公里、西客站7公里。毗邻xx经济贸易大学、xx医院，与繁华的xx、新时特购物广场和三环新城商业街并连，地理位置优越。 北京洲洋宾馆（xx东路店）是一家以三星级标准打造的快捷连锁商务宾馆，宾馆设豪华套间、豪华标准间、A级标122、准间和B级标准间等各种特色客房178间，同时配有冷暖空调，24小时热水，有线电视，宽带网络等服务设施，功能齐全，是你商务出行理想选择，这里具有星级设施、星级服务，优惠的价格，让你超值享受。宾馆秉着“以客为尊”的服务理念，期待着您的光临。北京洲洋宾馆的价格稍高,多数顾客反应酒店性价比差了点儿，酒店不推荐。其地理位置不算太远，主要是位置好一些距离我办事的地点比较近。交通还行。总体的设施凑合，设备一般。至于服务方面,很多顾客认为这家酒店的服务人性化，态度好。另外北京洲洋宾馆的卫生状况一般。大体来说，可以推荐。还有：乐购，青年餐厅，麦当劳，屈臣士，猫眼餐厅，京客隆，嘉和一品，呷哺呷哺，新时特购物广场，123、金匠焦点美发沙龙都是受经贸学生及周边居民经常关顾的地方。4投资项目策划研究4.1 投资项目产品定位策划4.1.1产品类型与档次定位产品类型：住宅根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中低等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是：1相对而言，项目区位位置远离市中心。2项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。3开发区内已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都还不够好。4.1.2产品规模定位项目单位数量占地总面积平方米820000 总建筑面积平方米1853200容积率2.26住宅栋数栋80地下车库面积平方米50004.1.3产124、品的建筑规划定位一、总体建设该项目总建设规模为1853200平方米，共分三期开发建设。其中：建设范围：东临规划郭公庄路、西临现状新村三里住宅、南临规划xx经济贸易大学中路、北临规划看丹路（东段）。二、建设内容建筑面积：1853200平方米建设内容：住宅楼： 1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号住宅楼公共服务设施：社区卫生服务站（位于10号住宅楼首层，建筑面积：50平方米）、文体活动站（位于10号住宅楼首层东侧，建筑面积：200平方米）、综合文体活动场地（位于小区绿地附近，用地面积：500平方米）、商业服务（位于1号配套服务楼、2#配套服务楼、1号住宅楼首层，建筑面积：1125、787平方米）、社区居民委员会（位于10号住宅楼首层西侧，建筑面积：90平方米）、物业管理用房（位于10号住宅楼首层，建筑面积：50平方米）、存自行车处（分散设置在每栋楼北侧）；市政公用基础设施：变电室（位于1号配套服务楼首二层及4号、5号住宅楼之间地下动力中心，建筑面积：700平方米）、有线电视光电转换间（位于3号、4号住宅楼之间地下动力中心，建筑面积：20平方米）、垃圾分类投放站（分散设置在每栋楼北侧，建筑面积：52平方米）；本期区域内市政道路：无；本期区域内代征道路： 19143 平方米；本期区域内绿化：16774平方米；本期区域内代征绿化：无；计划建设时间: 2011年9月至 2021126、年9月。三、拆迁进度每期项目开工建设前，项目区域内需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。四、建设程序1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号住宅楼应与社区居民委员会、社区卫生服务站等公共服务设施、配电室等市政公用基础设施、道路一同办理工程施工招标、施工许可、竣工验收；最后一栋住宅楼竣工验收前，完成区域内的所有公共服务设施、市政公用基础设施、道路及代征道路、道路照明、绿化及代征绿化等。其中：临时隔离措施采用施工围挡。如项目在绿化季节完成，建设单位负责完成本期区域内的全部绿化；如在非绿化季节完成，有防尘措施，措施为密目网覆盖。基于xx的整体定位，结合该区域未来发展的需要，填补区域127、内无大型综合商业设施的空白，在花城商业整体规划布局中，我们规划了一个大型的区域性商业中心，同时我们规划了适合于满足业主餐饮、休闲、娱乐、购物等需求的独立商业设施。4.1.4产品的物业服务定位随着我国社会经济的快速发展，城市化进程的不断加快，越来越多的集约化居民住宅区应运而生。作为现代城市经济活动、社会活动和文化活动的区域载体，居住小区的物业管理越来越具有社区建设的发展意义。xx的物业管理的主要任务就是通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适便捷的社区环境，使所管物业发挥最大的经济效益和社会效益。物业管理工作做到位，不仅可以确保物业功能的正常发挥，实现保值、增值的128、目的，而且有利于提高现代城市管理的专业化、社会化和现代化水平。将物业管理工作纳入社区建设是现代城市建设和社会管理的重要方面和必备条件，同时也是物业管理行业良性发展的长远之计。xx的物业管理企业在社区建设中的定位及工作重点：接受监督指导，处理好物业管理企业与政府部门的关系。物业管理公司作为一个为业主提供有偿服务的社会经济实体，与政府行政主管部门之间的关系，主要就是在日常管理服务工作中接受相关部门的指导、帮助，并在一定范围内协助政府部门处理好社区公共事务。和谐互助，处理好物业管理企业与社区居民自治组织的关系。居委会是社区居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治性组织。居委会的广泛民主性，使它129、具有坚实的群众基础，可以在维护社会治安、组织社区服务等方面协助政府开展工作，并有传递居民意愿、调动居民进行自我管理等方面的社区管理作用。物业管理公司与社区居委会的关系，本质上讲就是居民自治管理机制与专业管理机制的有机结合。社区居委会作为居民自治的行政性管理主体，主要是管人；而物业管理公司作为经济性管理实体，主要是受业主（或开发商）的委托，按合同为社区住户提供相应的管理服务工作。处理二者关系要注意以下几个方面：第一，明确各自定位，避免重叠与越位。社区居委会是群众性自治组织，是居民利益的法定代表，以管人为主，对业主委员会和物业管理公司进行协调和指导；业主委员会是居住物业管理区域内对物业实施自治管理130、的群众组织，是业主利益的法定代表，对物业管理服务进行评议、监督；物业管理公司是专业服务组织，以管物为主，应接受群众自治组织的指导和监督。第二，社区居委会与物业管理公司要相互协助、共同发展。居委会在组织社区宣传、文体活动时，物业管理公司可以出人、出钱帮助策划、组织；而在物业管理公司遇到住户因使用物业而产生的邻里纠纷时，居委会也可以协助解决。社区居委会和物业管理公司在社区建设中应遵循相互配合、优势互补、各有侧重、分工协作的原则，竭诚协作，齐心协力把小区管理好、建设好。营造社区文化，处理好物业管理企业与社区居民的关系。社区文化作为一种精神产品和一种观念体系，是社区居民精神生活的集中表现。政策、法规体现了建设有中国特色社会主义国家理论的要求以及社区民众的意志，理应成为社区文化建设的主干。道德规范是社区文化建设的主体，可以教化社区成员获得相似的行为观或价值观，更好的溶入社区生活，接受社区文化的影响，增强社区的凝聚力。企业文化作为社区管理和服务理念也应融入社区成为社区文化的一部分。居民通过安居，可产生乐业的激情，可以激发积极向上的工作热情和生活情趣，而这正是社区建设同时也是xx物业管理的最终目标。5 投资项目财务分析5.1 成本费用估算25亿5.2 销售收入估算110亿5.3 财务指标分析5.3.1盈利能力分析1.4分5.3.2清偿能力分析低5.3.3资金平衡能力分析不强