1、商业综合体建筑面积3.78万m2房地产新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商业综合体建筑面积3.78万m2房地产新建项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月45可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 报告前言6一、研究目的6二、研究方法6三、本报告重点内容呈现6第二章 总论及公司简介7一、可2、行性研究依据75、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范76、四川省城市规划管理技术导则7二、可行性研究范围7三、可行性研究的结论7四、公司简介8第三章 仪陇县概况9一、仪陇县概况9二、仪陇国民经济概况9第四章 项目建设必要性与可行性11第一节 项目建设的必要性11一、仪陇县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。11二、城镇化发展的需要11第二节 项目建设的可行性12一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。12二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。12三、仪陇xxx开发项目已经具备开发的条件，前景较好。13第五章 项目简介14第一节 项目概况14第二节 项目区位图15一、“xx3、x”项目位于图如下：15二、项目周边配套设施现状17第六章 项目市场调查分析17第一节 市场供需分析18一、仪陇县房地产发展情况分析18二、仪陇县房地产市场分析18三、市场需求分析191、居住现状192、城区新增人口住房需求203、分析结论20第二节 本项目的优劣势分析22一、优势（strength）222、开发商优势22二、劣势（weakness）23三、机会（opportunity）23五、本项目市场前景分析24第三节 项目静态投资分析24一、销售价格评估25第七章 项目推广方案26一、项目卖点分析26二、消费群体特征分析271、消费群体职业描述：272、消费者所处主要地域描述：273、消4、费者特征：27三、主要媒介的运用：282）推广阶段划分29四、推广体系：291、项目形象定位及实施292、推广体系：30第八章 投资估算与资金筹措32一、开发建设投资估算32二、财务盈利能力分331、项目利润情况332、财务评价指标：33第九章 市场风险分析及防范措施35一、风险分析概况35风险分析与评价过程示意图35二、风险因素识别35项目面临的主要风险分析层次图37三、风险评价381、专项风险评价381、工期382、开发成本383、投资决策384、营销“攻坚战”392、综合风险评价40四、风险防范对策及建议40第十章 工程形象进度表41第十一章 可行性研究结论43一、结论43第一章 报告前5、言一、研究目的本可行性研究报告通过市场可行性分析和资本可行性分析两方面对“xxx”投资及收益进行可行性描述，最终得出该项目投资的可行性及程度。二、研究方法 （一）在市场可行性分析中， 我们运用抽象法分析、SWOT分析、相关分析、总量分析等对仪陇县城市发展、房地产行业结构及项目本身进行了系统描述与评估。从企业所面临的政治环境、社会环境、技术环境和竞争环境得出项目可行性及程度。 （二）资本可行性论证是从项目概念性规划设计、开发成本核算、开发及销售周期、销售总收入及资金流量、投资风险等几个方面进行测算分析。三、本报告重点内容呈现 （一）随着仪陇县社会经济逐步发展，为使仪陇崛起于南充市城市群，紧紧围绕6、“城建活县”的发展目标，近年来仪陇县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，给仪陇县房地产市场带来旺盛需求。 （二）唯一优质商业综合体楼盘；“xxx”项目产品会成为稀缺供给。 （三）“xxx”项目投资可行、有稳定的利润空间； （四）“xxx”项目开发风险较小。第二章 总论及公司简介一、可行性研究依据1、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）2、中华人民共和国城市规划法3、城市居住区规划设计规范（GB5018093）4、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数5、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范6、四川省城市规划管理技术导则7、仪陇县国民经7、济和社会发展“十二五”规划8、仪陇县县城总体规划设计方案（19992020）9、仪陇xxx开发项目建筑规划设计方案10、建设单位提供的有关资料二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论xxx开发项目可以达到下述目的：1、符合仪陇县县城总体规划（19992020），有利于仪陇县的新城建设，有利于提高和美化城市环境。2、本项目将建成仪陇县的商业航母，为仪陇8、县城镇居民提供一处独特的生活居住环境及购物场所，商务活动场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。四、公司简介南充市xxx房地产开发有限公司成立于2007年2月，是经市工商局注册的民营企业，位于南充市高坪区小龙镇汉华街82号附1号，公司注册资本为800万元人民币，具备三级开发资质，是南充市具有较强综合实力的房地产企业。公司共有员工50余人。其中高级职称3人，中级职称10人，初级职称37人，大专以上专业人才30余人。公司倡导“能者上、平者让、庸者下”的以9、人为本的用人理念，给每一个人搭建一个学习和锻炼的平台，让员工充分施展才智，提升自己，成就自我，实现梦想。在机构设置上，公司通过4年多时间的发展，完善了组织机构，公司共设置董事长室、总经办、人力资源部、财务部、投资部、市场融资部、营销部、工程部、综合办公室、物管部、预决算审计部等部门。部门职责明确，专业性强，部门之间实行严格的绩效考核制度，与个人收益挂钩，互相学习，互相促进，协调配合，使公司形成了团结高效、协调联动，能打硬仗的坚强整体，为我司快速发展的各个环节提供高效率的技术支撑和保证。公司自2007年从事房地产开发以来，先后开发了“冠xxx胜佳苑”、 “蓬安金溪邮电花园”“xxx”三个项目，独10、立开发累计完成开发量约7万。开发完成的项目有“冠xxx胜佳苑”、同时 “蓬安金溪邮电花园”和“xxx”项目已全面开工。公司在项目开发前期，都会作详细的市场调查，及时掌握市场动态，了解市场需求，根据需求设计出畅销、优质的精品作品。我们有理由相信，南充市xxx房地产开发有限公司将迅速在南充形成自主特色的品牌形象，这也是公司的目标。公司本着绿色健康、造福百姓、美化环境、贡献社会、一切以您的需要为原则，把温馨、舒适、健康、欢乐、幸福的家园呈现给广大市民，既获得了社会效益，也创造了自身的效益。公司将继续用心制作、为每一个选择我们的人打造您心中的精品。“创造精品楼市、创造健康家园”是我们的宗旨；“温馨舒适11、的环境、科学规范的管理、优质高效的服务”是我们的理念；“您的满意”是我们的愿景！第三章 仪陇县概况一、仪陇县概况仪陇县城所在地xxx镇位于仪陇县西南角嘉陵江畔，距南充市67公里（第2年预计10月份左右，南充至仪陇高速公路全线通车），历史上曾在此3次设县，时间达662年。2003年7月8日，国务院正式批准仪陇县政府驻地由金城镇迁址xxx镇。在中央、省、市各级领导的倾心关注和大力支持下，2005年9月29日顺利地实现了政府驻地整体搬迁。3 w7 M* : 0 x3 e;二、仪陇国民经济概况生产总值：全县经济实现平稳较快的发展，经济总量不断增加。据初步核算，第1年全县国内生产总值（GDP）现价首次突12、破100亿元，达到1007817万元，按可比价计算比上年增长15.4%。财政总收入：第1年，地方财政一般预算收入28699万元，比上年增长40.6%。其中，各项税收收入20959万元，增长43.9%；非税收入7740万元，增长32.4%。一般预算支出271170万元，增长32.0%。其中，农林水事务支出37891万元，增长49.5%；科学技术支出1420万元，增长26.7%；教育支出63618万元，增长27.8%；医疗卫生支出34312万元，增长39.9%。全县税务部门加大依法治税力度，优化纳税服务，税收收入快速增长，全年税收收入完成44287万元，增长30.6%。其中，地税收入29696万元13、，增长35.3%；国税收入14591万元，增长22.0%。规模工业增加值：工业生产快速发展，速度与效益同步增长，工业园区建设不断拓宽，马鞍能源工业园区建设已完成投资5000万元，领邦科技已入驻投产。第1年，全县规模以上工业企业实现工业总产值873504万元，比上年增长63.1%，产销率为99.2%。工业企业销售收入868056万元，增长58.7%。利税总额98856万元，增长69.7%。其中，利润总额55243万元，比上年增长69.8%。工业园区入驻工业企业50家，建成投产26家。工业园区投产企业产值占工业总产值的比重由上年的30%提高到33.3%，提高了三点三个百分点。建筑企业发展迅猛，工程14、业务加速拓展，企业规模不断壮大，经济效益大幅提高。第1年建筑业总产值408913万元，比上年增长63.7%。竣工产值344255万元，增长47.9%。在省外的产值242615万元，占总产值的59.3%，遍布全国14个省（自治区、直辖市）。工程结算收入311560万元，增长36.3%。利润总额8575万元，工程结算税金及附加13083万元，利税总额达26528万元，增长75.3%。固定资产投资：固定资产投资继续增加。第1年，固定资产投资完成额840057万元，比上年增长13.6%。房地产开发投资继续快速增加。第1年，房地产开发投资完成145025万元，占固定资产投资完成额17.3%，比上年增加了15、123438万元，增长571.8%。全年商品房施工面积132.14万平方米，增长61.9%。其中新开工面积84.7万平方米，占施工面积的64.1%。住宅面积108.24万平方米，增长61.5%。人均可支配收入：第1年，在岗职工平均工资31313元，比上年增长16.1%；城镇居民可支配收入14991元，增长13.3%；农村居民人均纯收入由上年的4385元增加到5115元，增加了730元，增长16.6%。年末城乡居民储蓄存款余额897034万元，增长26.3%。由此可见，作为南充市的人口、经济大县，仪陇县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产16、开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来仪陇县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。第四章 项目建设必要性与可行性第一节 项目建设的必要性一、仪陇县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。相对于南充市而言，仪陇县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为仪陇县域经济的支柱产业之一。可是与南充市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建17、筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前仪陇县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅及综合性配套商业较少；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。仪陇县xxx开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式多层（全框架式）住宅楼及超高层商业楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量、上水平。二、城镇化发展的需要第1年，仪陇县辖57个乡镇。其中，镇29个，乡28个（同年8月光华乡建制从南部县划归仪陇县管辖）。社区居委会51个，村民委员会880个。年末总户数为373878户。其中，农村居民户272260户，城镇居民户1018、1618户。年末总人口112.34万人。其中，农业人口94.55万人，非农业人口17.79万人。第二节 项目建设的可行性一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。1、县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、经商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；近年来县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来仪陇县城三至五年的房地产业发展应该是积极向上的。3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。419、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。近年来期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均也持续稳增，说明宏观调控并未严重影响仪陇县房地产市场。预测未来仪陇县城三至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对仪陇县房地产市场未来发展均有一定程度影响。国八条、国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价20、过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。仪陇县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。三、仪陇xxx开发项目已经具备开发的条件，前景较好。本项目的建筑规划设计已经仪陇县建筑行政主管部门和县政府批复，土地手续已经办理完毕，其他各项报建手续已办理完成，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。项目在建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，集21、购物、娱乐、休闲、商务为一体的设计和建设理念，本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的仪陇县xxx房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是仪陇县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。第五章 项目简介第一节 项目概况一、项目名称：仪陇县xxx开发项目二、建设单位：南充市xxx房地产开发有限公司三、法人代表：xxx南充市xxx房地产开发有限公司注册资金800万元，具有房地产开发三级资质，主要从事房地产22、开发、销售商品房、建材、五金、水电安装、工程机械设备销售及租赁。四、建设地址：南充市仪陇县xxx中段五、建设性质：新建六、建设规模：总建筑面积： 约37800 m2，其中：酒店约 9000 m2、住宅约10000 m2、商业建筑面积约8800m2、地下商场及车库建筑面积10000m2。七、建设期限：第1年9月20日第3年9月20日八、主要技术经济指标1、总用地面积：13896.00 m22、总建筑面积约：37800m23、容积率：2.0 4、绿地率：30%5、估算投资总额约为 9000 万元，其中开发建设投资 7200 万元，期间费用 1800 万元。6、资金来源：资本金自筹完成。7、投资回收23、期： 2 年8、贷款偿还期： 1 年第二节 项目区位图一、“xxx”项目位于图如下：从图上可以看出，本项目位于仪陇县xxx中段，东靠松海路安置二区，西靠xxx，南靠嘉陵路，北靠松海路。xxx坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。周边的实验学校、中心医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。二、项目周边配套设施现状1、仪陇中学校2、朝阳大市场3、“兔香苑”步行街4、朱德铜像休闲广场5、仪陇协和医院6、八百米客家文化街7、滨江商业一条街8、老城商业街因此本地段是一个地理位置优越24、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人居环境、购物环境和工作环境。xxx项目最大的特点，有两个方面： 一是规划特色：是集娱乐、经济、文化、教育为一体的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。项目住宅全是多层，面积为75-115m2，设计科学、实用。 二是结构特色：商业建筑及全框架式住宅建筑。第六章 项目市场调查分析第一节 市场供需分析一、仪陇县房地产发展情况分析随着仪陇县社会经济逐步发展，为使仪陇崛起于南充市城市群，紧紧围绕“城建活25、县”的发展目标，近年来仪陇县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，仪陇县城区的房价也逐年上升。二、仪陇县房地产市场分析2009年是仪陇房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资金额、房地产价格都有较大提升；第1年国家一系列宏观调控政策的出台对仪陇县房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总26、体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。从仪陇县在建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看： 1、住宅方面存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务工人员回城购房者，还有少量投资型客户。2、商铺方面存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群，主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业主。 3、分析结论（1）整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势头。乡镇进城人口及外出劳务人员返城购房，是近三年购房的新增主力军；近三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住人27、口（含部分流动人口）中换房及二次置业者仍保持较高热情。（2）第1年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中，仪陇县并未受到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价稳量升的双赢局面，说明仪陇县房地产发展具备坚实基础。（3）仪陇县房地产市场虽然起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。（4）近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然处于相对低位，随着整体城市经济发展，商品房价格仍有较大的上涨空间。（5）近三年市场需求基本平衡，2010年房产出现热销。市场需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速28、致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展相对稳健。（6）近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年内经营性土地供应过量的可能性极小，对房地产市场总体利好。（7）目前仪陇县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地产市场趋好。三、市场需求分析建设小康仪陇，逐步使仪陇县城发展成为南充市的副中心城市，是今后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着县城建成面积的扩展，第1年初步形成112.34万人口规模的文明卫生城镇，给仪陇县房地产业的发29、展带来了巨大的发展空间。1、居住现状据统计，仪陇县现有人口112.34万（含外来务工人口），总户数373878万户，现有存量住房约：2万m2，人均居住面积18 m2、建筑面积约25 m2，其中有近1.2万户购买了房改房（含集资房、安置房）、有 / 户建有私房。如果按人均建筑面积25m2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积约：40 万m2。2、城区新增人口住房需求据初步分析，仪陇县城区3-5年时间要达到15万人口规模，比现有城区人口要增加 7万人，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积25 m2计算，需增加住房面积约175万m2。根据上述情况30、分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。未来五年，仪陇县城区住房需求总量约200万m2，平均每年需求约 40万m2，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。3、分析结论从上述分析看，仪陇县规划审批开工项目建设规模供需缺口较大，住宅需大于供，房地产市场前景广阔，未来五年仪陇县城区的房地产市场仍然处于活跃期，房地产开发的市场前景广阔。从长期角度看，仪陇县城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势。根据仪陇县人民政府关于仪陇县第1年国民经济和31、社会发展计划执行情况及第2年计划草案）提出的城市化进程加快的目标，初步建成文明卫生城镇，城区人口达到10万人左右，到2010年城镇化水平达到38%左右，城镇居民人均住宅建筑面积达到30m2的目标（小康标准），而目前城镇人均居住面积不足18m2，因此，将导致需求强劲、持久地推动房价的总趋势长期上涨。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变仪陇县城区房价总趋势的长期上升。对于仪陇县城区房价上涨过快的现状，政府的态度是进行平抑，以保障房地产行业的平稳健康发展。主要的措施有三方面：一是积极调整供应结构，建造数量较多的低价位住房，落实中低收入消费群体地需要。二是适度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓32、对于供应的压力。三是多角度实施对房价的调控，比如土地供给数量、减少私房的建设和招标底价的松紧、税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧等等。从现在起到2015年的四、五年中，仪陇县城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。 “十一五”期间，仪陇县城区商品房价格年涨幅在10左右。到“十一五”期间末即第1年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下： 第一实现小康目标，仪陇县城区人均住房面积尚有差距。目前人均住房居住面积不足18m2。人均居住面积要达33、到30m2的小康目标，还要走相当长一段路程。第二城市化的进程也直接拉动房地产开发。仪陇县第1年的城市化水平仅为21.12，第2年要达到38。这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第三随着经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步增强。 第四市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，仪陇县城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。34、因为大多数拥有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。第二节 本项目的优劣势分析一、优势（strength）1、地段优势本项目座落在xxx上，周围不足百米有仪陇中学、朱德铜像广场、商业街区以及皇家九号，是新型的科教文娱乐心区，是集娱乐、经济、文化、教育为一体，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购物在xxx的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。2、开发商优势 资本运作优势 本项目的开发商南充市xxx房地产开发有限公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金充足。 成本控制优势 南充市xxx房地产开发有限公司集聚35、了一大批富有经验的设计、施工、财务管理人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利。 营销策划优势 南充市xxx房地产开发有限公司有一只高水平的专业招商队伍，有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推广工作。 建筑规划优势 本项目的建筑规划设计方案是由知名的鸿源（香港）建筑规划设计咨询有限公司设计。建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。本项目在仪陇是独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢36、迎，市场前景广阔。 功能布局优势商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、酒店等商业项目遥相呼应、互补联盟，能够满足广大市民日常购物需求。3、楼盘品质优势本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住。4、政府支持优势项目建设符合仪陇县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到政府各职能部门的大力支持。二、劣势（weakness）1、认知程度不够本项目为仪陇县的商住建筑，由于商业建筑及全框架式主宅建筑建设成本高，物业使用成本高，人们的认知程度上还需要一定的时间。2、营销策37、划及招商需要专业运作本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；营销策划及招商需要专业运作，提高项目吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优势。三、机会（opportunity）1、购买能力加强随着仪陇县社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；外来人口（主要指打工、经商人员）逐渐增多，其中相当一部分人都愿意在仪陇县城购房置业，为住宅市场提供了较为强劲的购买基础。2、房地产市场发展逐渐成熟仪陇县房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。3、市场潜力较大比较目前仪陇县城其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形38、态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会。五、本项目市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前仪陇的大部分客户已经在心理上逐步的接受综合性商业体的物业形态，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前商业楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动。购买店铺的客户心态：一部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是一种较稳妥的投资方式。在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租39、铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有12间自己的店铺）。这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。因此，本项目的市场前景较好。第三节 项目静态投资分析一、销售价格评估住宅价格评估从规模和地段为参考坐标，以”香江公馆”、”首座”、“滨江名都”为本案主要的竞争对手及价格评估对象。1、项目评估的可比系数=本项目评估得分/可比项目评估得分 各项目可比系数为： “香江公馆”可比系数=1.03 “首座”可比系数=1.08 “滨江名都”科比系数=1.02 2、主要竞争对手价格评估表： “香江公馆”：3700元/平方米4000元/平方米，均价40、：3850元/平方米。 “首座”：3600元/平方米3900元/平方米，均价：3750元/平方米。“滨江名都”： 3850元/平方米4050元/平方米，均价：3950元/平方米。3、本项目起均价评估结论起价=（“香江公馆”起价可比系数+“首座”起价可比系数+“滨江名都”起价可比系数）3=3875元/平方米。最高价=（“香江公馆”最高价可比系数+“首座”最高价可比系数+“滨江名都”最高价可比系数）3=4154元/平方米。均价=（“香江公馆”均价可比系数+“首座”均价可比系数+“滨江名都”均价可比系数）3=4015元/平方米。项目住宅最终可售均价为：4015元/平方米由于xxx项目是仪陇县城首家全41、框架、全现浇式商业住宅，项目成本相比以上楼盘高，根据保守性原则，我们将本项目的住宅均价确定为4000元/平方米；一、二、三层商铺均价确定为10000元/平方米；地下商城均价确定为3800元/平方米（地下商城层高净高为6.1米）；酒店均价确定为4000元/平方米（酒店确定的价格与住宅确定的均价等同）进行可行性分析。我司根据最不乐观的原则制定第2年至2014年的销售计划，和我司现自由资金也基本能保证工程的顺利建设。（详见下表）销售周期销售额（万元）累计销售额（万元）第1年9月-12年8月购房预定2300第2年9月-12年10月50007300第2年11月-13年3月500012300第3年4月-142、3年10月400016300第3年11月-14年3月390020200即将滚动开发的后期酒店建设已经启动，建设面积约为9000平米（酒店不作销售，公司自营）。第七章 项目推广方案一、项目卖点分析l 唯一优质商业综合体楼盘l xxx置于仪陇县xxx中段，东靠松海路安置二区，西靠xxx，南靠嘉陵路，北靠松海路。坐拥都市的繁华，周边的实验学校、中心医院，集贸市场等配套设施齐全。l 休闲广场、大型百货超市，顶级会所、星级酒店、中西餐厅，让您足不出户就可体验生活的乐趣。二、消费群体特征分析1、消费群体职业描述：l 公司、企业领导以及中层以上管理人员l 教师、医生、政府公务员l 个体商人l 从事金融、贸易43、证券、房地产、传媒、IT、传媒、服务行业的职业经理人l 外地打工回乡置业者l 其它置业者2、消费者所处主要地域描述：l 仪陇县城区及周边乡镇l 南部县城区及周边乡镇l 蓬安县城区及周边乡镇l 因工作等原因需在仪陇置业的人士l 南充、成都等在外地打工者l 其它地域的外地打工者3、消费者特征：l 生活观追求享受型生活与优雅高尚的环境，也向往具有阶层性的生活圈子。l 消费观理性消费，在消费上更注重科学性和实用性，对消费品有自己的主见，但也受同一圈层人的影响。l 广告观在注重广告的实际内容的时候，同时也注重广告的风格、格调、意境，会从需求层面和广告本身来对待广告，也就是说也许是不需要的产品，但是因为44、广告设计具有吸引力而关注，也许需要某种产品，但因广告表现力不够而对产品失去兴趣。l 娱乐观 事业已经相对稳定，工作时间相对比较自由，工作效率很高，相对有更多的时间用于社交，因此，各种上档次的社交场所，如：酒楼、茶楼、私人俱乐部等是他们经常出现的地方，对娱乐的要求既要有品质，也要健康。总结： 该阶层的群体，消费能力较强，能够用发展的眼光看待事物，在消费上具有一定的超前性，并引领着社会潮流三、主要媒介的运用：l 大型户外路牌：在市内树立项目形象l 灯杆道旗：现场氛围营造，引导客户前往售房部l 南充日报、晚报、仪陇电视台：针对有购买实力的党政机关进行宣传l 邮政广告：针对各区乡客户进行宣传l DM：45、针对仪陇县城及周边乡镇进行宣传l 车身广告l 3维动画（510分钟）：对到访售楼部的客户进行整体理念的灌输l 楼盘网站、南充房产网l 楼书：针对有意向性客户进行宣传，提升项目品质，促使客户下单l 公关活动：针对项目生活理念进行宣传，并营造现场热销氛围，加速项目客户的累积和销售l Vip金卡：前期蓄积客户，收集客户详细资料；体现客户身份，赢取项目口碑 2）推广阶段划分阶 段任 务推广核心第一阶段（11年9月12年8月）项目展示项目形象、理念、规模第二阶段（12年9月12年10月）项目开盘项目自身特点、公关活动第三阶段（12年11月13年3月）项目强销项目生活理念第四阶段（13年4月13年10月）46、持续销售剩余户型卖点挖掘第五阶段（13年11月14年3月）尾盘销售促销性推广四、推广体系：1、项目形象定位及实施突出几大主题概念： 商业概念 商务概念 滨江概念 结构概念广告语：“xxx”缔造有生命力的商务区2、推广体系： 1）媒介组合策略：第一阶段：形象展示期 运用媒介：大型户外路牌、灯杆道旗、DM、网站、三维动画、围墙 具体运用实施计划：大型路牌：灯杆道旗：滨江路至项目沿线 DM：l 前期预计1万份l 由派发人员在市内各个主要街道进行派发，派发计划另附 项目网站制作：l 网站制作l 在南充房产网、腾讯大成网上发表网络广告和网站链接 三维动画：l 三维动画制作l 在售房部进行三维动画循环播出47、l 制作精美vcd光盘，赠送客户 项目围墙： 围墙设计与制作 现场包装：现场导视系统和现场氛围营造，具体方案另附。 新年礼品：台历 Vip金卡：售楼部开始正式接待客户后，对有意向的客户进行vip金卡办理，办理后持vip金卡可享受一定程度的折扣，具体方案另附。第二阶段：项目开盘期运用媒介： 路牌画面更换：项目开盘广告 DM：开盘广告（预计1万份）邮政广告 网站更新：项目开盘 报纸广告：南充日报、晚报（开盘广告） 开盘活动：开盘庆典活动 礼品：印有项目logo的礼品、装饰品等第三阶段：项目强销期运用媒介： DM：关于项目户型、设计亮点等信息比较齐全的DM，根据工期的进展进行新卖点的挖掘 公关活动：48、利用样板景观区举办中小型活动，比如：同乡会、风筝节、儿童书画展示、老年歌舞赛、啤酒节、卡拉ok大联欢等活动，具体活动方案另附。 邮政广告：根据工期的进度配合进行宣传第四阶段：持续销售期：运用媒介： DM：配合工期及销售进度进行炒作，促进销售；针对个别企事业单位进行上面宣传 公关活动：利用节庆日举办促销活动第五阶段：尾盘销售期 DM：进行促销性宣传第八章 投资估算与资金筹措一、开发建设投资估算 经测算，本项目开发建设总投资9000.33万元，平均单位成本2381.04元/平方米，开发建设投资估算表如下：单位：万元序号工程和费用名称投资额（万元）经济技术指标占总投资%备注单位工程量单位指标（元/m49、2）一土地费用1822.14482.04 1 土地转让费1771.74亩468.71 2 三通一平及交易费50.4万元13.33二前期工程费124.84万平米33.00 1地质勘测费19孔5.00 2规划设计费105.84万平米28.00 三房屋开发费5670万平米1500.00 1建安工程费4573.8万平米1210.00 1.1主体土建4158万平米1100.00 1.2装饰工程415.8万平米110.00 2水电气工程567万平米150.00 3小区环境费226.8万平米60.00 4电梯、消防、备用电源302.4万平米80.00 四开发期报建费用419.58万平米111.00 1再就业50、保险基金15.12万元4.00 按4.00元/平米报建2人防、环评、防雷、基金、白蚁、防污等170.1万平米45.00 每平方米45元3技术质量监督费、检测费、测绘费等62.37万元16.50 按16.5元/平米报建4配套费132.3万平米35.00 每平方米35元5定额管理费15.12万元4.00 按4.00元/平米报建6质量监理费18.9万平米5.00 每平方米5元7总登记费5.67户1.50 五管理费用189万元50.00六销售费用302.4万元80.00 销售收入2%计七财务费用472.5万元125.00 项目开发成本9000.33万元2381.04筹资总额9000.33二、财务盈利能51、力分1、项目利润情况项目利润预测如下表：序号项目合计第1年第2年第3年2014年1经营收入20200.00 1300.00 7000.00 8300.00 3600.00 1.1商品房销售收入20200.00 1300.00 7000.00 8300.00 3600.00 2经营成本9000.33 2300.00 2400.00 4300.33 0.00 2.1商品房经营成本9000.33 2300.00 2400.00 4300.33 0.00 5经营税金及附加1139.28 73.32 394.80 468.12 203.04 6土地增值税1010.00 65.00 350.00 415.52、00 180.00 7利润总额9050.39 -1138.32 3855.20 3116.55 3216.96 8弥补以前年度亏损-1138.32 9应纳税所得额9050.39 2716.88 3116.55 3216.96 10所得税2262.60 679.22 779.14 804.24 11税后利润6787.79 2037.66 2337.41 2412.72 经测算，该项目利润总额为9050.39万元，税后利润6787.79万元。投资净利润率为75.42%，销售毛利为 44.80%，销售净利润为33.60%。2、财务评价指标：项目投资财务现金流量表如下： 单位：万元序号项目合计第1年第53、2年第3年2014年1现金收入20200.001300.007000.008300.003600.001.1售房收入20200.001300.007000.008300.003600.001.2租房收入1.3净转售收入1.4其它收入2现金流出2.1开发产品投资资(不包含企业管理费)9000.332300.002400.004300.330.002.2出租房经营费用2.3经营税金及附加1139.2873.32394.80468.12203.042.4土地增值税1010.0065.00350.00415.00180.002.5所得税2262.60679.22779.14804.243净现金流量6754、87.793175.982337.412412.72累计净现金流量4所得税前净 9050.39-1138.323855.203116.553216.96现金流量累计所得税前 6787.793175.982337.412412.72净现金流量第九章 市场风险分析及防范措施一、风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。本项目的风险分析过程总体分为三个阶段：风险辨识、风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示：55、风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动、各活动存在哪些风险、风险产生的原因是什么、项目中哪些风险是主要的、各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小、风险概率分布情况、风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败的关键因素、财务分析、预警风险分析与评价过程示意图二、风险因素识别本项目虽然工程复杂性一般，但投资较大，受资金风险的影响较大。另外本项目的成败还受到工期、销售、原材料价格等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必要的损失。下面用图框说明本项目面临的风险。（附图）综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运 行效 益利率调整价格影响成本56、供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险土地政策项目面临的主要风险分析层次图三、风险评价1、专项风险评价（1）政策风险主要受国家宏观调控影响，如：国家有关九部委房改政策、国八条、银行利率的调整，土地政策的变化等、物业税的开征等。（2）市场风险项目市场风险是指市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原材料市中介服务市场、同类物业的竞争等市场坏境变化带来的风险。在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在其他项目的开发进度和本项目开发周期和成本控制不严会使开发成本增加57、，使利润降低。本项目将重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本，以及如何做好营销工作。项目市场风险的控制1、工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到本地正常的雨季和其他恶劣的天气情况，使工期尽量不受天气环境影响。其次，要在管理上下功夫，严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。2、开发成本“香江公馆”、“首座”、“滨江名都”等项目的开发已为公司总结出一套有效的成本控制体系，本项目中应严格依照其成功经验，扬长避短，合理有效地控制成本，把好各个环节的成本控制关，将成本控制在最低限度。3、投资决策企业各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时58、调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的 损失。4、营销“攻坚战”“xxx”项目营销工作是公司的核心，因此无论是技术还是战略都是公司工作的重点。组织和管理保障“xxx”项目的 营销由公司董事长、总经理亲自牵头，副总经理、营销经理等负责组织实施和执行。公司领导的重视，为管理上和决策上提供了组织保障。（2）、充分整合社会资源、集合优秀团队方案设计：香港（鸿源）建筑规划设计咨询有限公司建筑设计：重庆市轻工业设计院营销策划：四川翔宇置业咨询有限公司广告设计：金卓策划集团（中国）有限公司建筑施工：南充市强生建筑工程有限公司工程监理：四川华达建设监理有限公司“xxx”项目从规划设计59、阶段到施工队伍选择，始终贯穿与行业优秀团队合作的理念，目前，各项工作已经取得初步成效。（3）、加大宣传广告已成为目前销售市场上重要的手段，自项目上市以来，我司充分利用南充房产网、仪陇电视台、都市指南、手机短信、户外大牌等广告媒体，结合市场变化，投放了大量的广告。（3）经营管理风险市场营销，工程质量，售后物业管理风险。（4）金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。 （5）配套设施风险配套设施为供水、供电及通信、网络等设施的规划和建设是否能落实。2、综合风险评价项目的土地成本和建安成本较高、商场规模较大。根据以往经验，大规模商场难以短期被市场消化、多层住宅没有价格方面的竞争优60、势，如果简单照搬目前县城一般房地产开发运作的模式（指店铺卖完就算、不太管经营，住宅卖完就算、物业管理简单移交），同商业整体运营相比，在项目的市场、商业、业态定位及营销策划上，存在着较大的难度，甚至使整个项目存在着一定风险。四、风险防范对策及建议1、项目实施前期：抓好各项目标管理，高起点、高品位对项目进行建设。本项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。前期要对初步设计、施工图设计、招投标、资金到位等各项工作抓落实。2、施工阶段：要抓好对施工组织设计、安排好进度，督促检查，合理安排资金，把本项目建设成为质量优、环境美的一流商住楼。尤其在基础施工阶段，要处理好与周边建筑的关系，保61、证基础安全施工。3、经营管理：采取灵活的市场营销手段，销售价格应摸准市场行情准确定位；为避免楼市之间的激烈竞争，推精品，忌雷同。4、资金筹措：为了保证项目的正常运行，应加强项目融资力度，资本金和银行贷款及时到位。5、物业管理：引进一家先进的物业管理公司，为用户提供方便快捷、多种多样的服务，让用户放心购买，安心居住。6、外部协调：本项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政、专业管线部门协调，办理好相关事宜，保证项目的供电、供水及交通、通讯的畅通。第十章 工程形象进度表住 宅第1年第2年第3年1 - 3月4 - 6月7 - 9月10-12月1 - 3月4 - 6月7 - 9月10-12月1 62、- 3月地下室基础主体工程室内、外装饰外墙保温外墙装饰基础设施环卫绿化配套设施酒 店第2年第3年1 - 3月4- 6月7 - 9月10 - 12 月1 3 月4 - 6月7 - 9月10-12月地下室基础主体工程室内装饰外墙保温外墙装饰基础设施环卫绿化配套设施第十一章 可行性研究结论一、结论通过前面各章的分析和研究，本报告提出如下结论：1、根据仪陇县的商业及住宅需求，遵循适度超前的原则，在仪陇县中心城区建设新业态、新功能、新理念的专业化、现代化商住楼，对促进和繁荣仪陇县经济是十分有利的。2、本项目的建设符合城市发展的需要，是拉动内需促进国民经济发展的需要，是配合旧城改造全面建设小康社会的需要，63、是仪陇县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要；也是仪陇县房地产行业质的飞跃的一个良好契机。3、项目建设准备充分，所需开工条件具备，潜在的市场风险通过合理运作可以规避。4、从项目的经济分析结果看，具有较好的获利能力，经济效益较好，财务分析结果是可行的。运作时只要管理、营销措施到位，就能既为城市建设一个高品位的住宅楼，又能取得合理的回报。5、本项目符合仪陇县“十二五”社会经济发展规划，不仅能改善城区面貌，带动仪陇县第三产业的发展，解决城区居民就业问题，而且能带动城区发展，促进仪陇经济的发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益和经济效益也会取得好的社会效果。综上所述，本项目市场前景看好、建设条件具备、工程方案合理、开发风险小，具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。因此，本项目是可行的。南充市xxx房地产开发有限公司二xx年七月十三日