1、中小型城市综合体项目住宅商业建筑面积22万方项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月中小型城市综合体项目住宅商业建筑面积22万方可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月82可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、宏观环境研究71.1武汉市经济环境研究71.1.1武汉经济发展概况71.1.2武汉经济发展简要预2、测81.2武汉城市规划、重大项目研究91.2.1武汉城市定位与发展规划91.2.2武汉三镇发展规划定位101.2.3武汉重大城市建设项目101.3武汉市总体房地产市场研究121.3.1 政策环境121.3.2 土地市场121.3.3 商品房市场131.3.4 房地产市场简要预测141.4宏观环境研究结论15二、xx片区市场研究162.1片区房地产市场发展概况162.2片区房地产市场供求分析182.3片区客户群体分析202.片区房地产市场发展趋势21三、重点竞争性项目分析233.1重点竞争性项目分布243.1.1区域在售项目分析243.1.2区域内待售项目分析253.2典型个案分析263.2.13、观澜国际20xx年xx最具代表性的项目，通过低价走量抢占市场份额263.2.2和昌都汇华府定位为xx首席轻生活城市综合体，产品线较为丰富293.2.3xx新都会xx片区初期开发的代表者，品牌开发商开发，主打配套优势323.2.4金地澜菲溪岸xx片区的拓荒者，也是首个尝试中高端路线的项目363.3典型个案分析小结45四、项目区位及项目分析474.1区域整体规划474.1.1区域交通规划474.1.2区域生态环境规划494.1.3区域核心价值配套494.2区域未来规划对项目开发的影响524.3项目本体分析544.3.1项目地段544.3.2地块形状544.3.3地块印象564.3.4项目经济指标54、64.4项目SWOT分析584.5项目分析小结60五、项目初步定位与物业发展建议615.1项目整体定位615.1.1区域竞争深度研判615.1.2项目整体营销方向研判625.1.3项目定位方向关键点635.1.4整体定位思考64未来城市核心名片级时尚社区655.2项目形象定位665.2.1形象思考665.2.2形象定位66这里更代表着年轻人的时尚未来665.3项目规划建议675.3.1整体规划建议675.3.2补充专题715.4项目产品建议725.4.1户型建议725.4.2商业街建议735.4.3建筑风格建议735.4.4附加值体系745.5项目客户定位755.5.1目标客户特征描述755.5、5.2目标客户的来源及需求点765.6开发节奏77六、项目经济收益估算786.1项目产品售价估算786.2项目经济测算79七、可行性研究定位结论82一、宏观环境研究1.1武汉市经济环境研究1.1.1武汉经济发展概况n 经济发展迅速且平稳，跻身“1.5线城市”自武汉城市圈战略、中部崛起战略提出后，经济更为快速的发展， GDP总值基本保持14以上的增长态势，逐步明确了华中中心城市地位，缩小了与一线城市的差距。表1：武汉历年GDP走势图 n 居民收入增加明显，消费性支出持续增长武汉城市居民人均可支配收入增加明显，经济活跃度较高，居民收入、支出差额在逐年增加，购买力逐年增强。表2：武汉历年居民可支配收6、入及消费性支出走势图n 投资热潮持续，资本看好武汉进入“十二五”（2010年后），武汉逐步调整增长结构，房地产开发对投资增长的贡献降低，说明武汉经济的发展处于较为良性的发展通道中。表3：武汉历年固定资产投资与房地产开发投资走势图1.1.2武汉经济发展简要预测武汉经济发展的关键指标都呈现较好态势，各方均较为看好武汉未来的发展，随着产业结构的逐步完善、中心城市的建设、城市圈的融合、基础设施的建设等等利好，中原认为，未来武汉还会保持较长时间的经济快速增长，宏观经济的良性运营，为武汉房地产市场的稳健、持续发展提供了基础条件。1.2武汉城市规划、重大项目研究1.2.1武汉城市定位与发展规划武汉城市定位明7、确，趋势见好，国务院正式批复确定武汉为国家中心城市地位，市政建设速度加快，城市功能逐渐完善升级，武汉城市地位的快速提升、经济的飞速发展，吸引了全国乃至世界的目光，武汉将迎来发展的又一个黄金期。n 城市定位：湖北省省会，国家中心城市地位，全国重要的工业基地和交通、通讯枢纽。n 发展目标：把武汉建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。n 空间布局：构建“都市核心区都市发展区城市圈”三层次有机结合的区域性城市体系和功能格局。武汉城市发展战略图1.2.2武汉三镇发展规划定位武汉十二五规划明确，主城区依托“8、两江交汇、三镇鼎立”的自然格局，以长江、汉水及东西向山系为纽带，形成汉口、武昌、汉阳相对独立的城市功能体系，形成中央活动区、东湖风景区等十五个城市综合组团，并在此基础上构建三镇一体化发展的总体格局：n 汉阳发展先进制造业、会展博览、文化旅游、生态居住等职能；n 汉口发展服务中部、面向全国的金融贸易和商业服务职能；n 武昌发展科教文化、高新技术、金融商务和省级行政中心职能。1.2.3武汉重大城市建设项目n 高铁建设：全国高铁中心枢纽站已明确，南线、北线、东线相继通车，从武汉出发5个小时之内可顺畅到达全国任何经济带，武汉解释高铁时代，重新迈入全国明星城市的视野；n 轨道交通建设：轨道2号线正式开通9、，武汉将以每年一条线的速度建设，武汉正在步入地铁时代；n 过江通道建设：杨泗港大桥、鹦鹉洲过江通道等建设，更加方便了长江两岸的联系；n 武汉CBD建设：武汉未来转型的核心驱动力，建成后将是武汉的窗口，目前首批启动区域建设基本完成；n 第二机场建设：选址光谷，货运为主，为武汉经济发展注入全新动力；n 环线建设：四环线建设提上日程，加之原有的一至三环、外环，武汉城市扩容速度进一步加快。 武汉地铁规划图 武汉CBD效果图 武汉火车站（高铁）实景图武汉正在实施大型市政建设项目，涉及到区域战略开发、交通规划建设等方面，极大加快全国重点经济圈内的城市融合，提升武汉城市意象，全面为城市发展提速。1.3武汉市10、总体房地产市场研究1.3.1 政策环境2010年以来，政策环境关键词为“调控”，以稳定房价为目标，宏观调控经济手段和行政措施并举，调控力度空前，短期内房地产调控脉络还将持续，保障房、房产税等机制建立完善后，行政调控政策预计逐步退出。n 限购持续，未来二至三年内难有取消的可能，市场将继续在高压下运行；n 保障房建设覆盖面进一步扩大，能一定程度缓解房价上涨压力；n 各类金融监管政策趋严，如，武汉从20xx年四季度开始实施预售资金监管政策，开发商资金压力进一步扩大；n 房产税试点开始，效果并不理想，全面推广实施的时间表还未明确。1.3.2 土地市场n 土地市场供需面积武汉土地市场随着政策起伏，在2011、08年金融危机、2011年限购全面推进时出现阶段性收缩，但总体呈现放量向上趋势，2009年以来、最近四年年均成交面积过千万平米，成交比（供应面积与成交面积比值）较高，土地市场活跃。表4：武汉历年土地供求走势图n 土地市场成交价格20xx年，武汉市出让地块楼面地价为1673元/，同比下降13.9%。对比近8年土地成交楼面地价，可以发现，2012地价属于较低点、但差距不大。对比成交金额分析，因楼市持续调控，市场虽然热度不减，但拿地时更较为理性。表5：武汉历年土地成交量价走势图1.3.3 商品房市场n 供需关系2009年供应锐减，2010年热度回归，2011年快速增长恢复正常，说明调控对武汉房地产市12、场仅为阶段影响市场产 。需求方面，持续放量走高，尤其在调控最为严格的20xx年，成交量攀升至历史新高。表6：武汉历年商品房供需关系走势图n 价格走势武汉市主城区成交价格稳定增长，2011年以来受政策影响，刚需楼盘入市较多，以价换量，价格保持平稳。表7：武汉历年成交价格走势图1.3.4 房地产市场简要预测市场及开发商在房地产多次调控下，对应策略已经十分清晰、反应迅速，信心重新聚集，土地地产活跃，供需方面，数据也非常漂亮，加之武汉宏观环境利好不断，中原认为，在调控不放松的前提下，武汉房地产市场未来几年会跑赢全国平均水平，属于全国范围内的“热点”区域之一。1.4宏观环境研究结论长远来看，房地产调控政13、策对市场具有良性作用。伴随着武汉发展大潮的来临，武汉房地产也许仅仅处于下一个黄金十年的起步期。n 武汉经济的迅猛发展、城市地位的提升，更多企业瞄准武汉，城市迎来发展大潮，为房地产业的发展提供了坚实支撑；n 武汉房地产政策紧跟国家步伐预计，2013年政策影响逐步消减，市场需求也表现出持续旺盛的趋势，未来几年内量、价稳中有增的可能性很大；n 对于开发商而言，今后几年是进入武汉市场、扩大市场份额的较好机会。二、xx片区市场研究2.1片区房地产市场发展概况n 品牌云集，硝烟四起xx区域成为开发热点，品牌开发商云集，目前开发项目主要沿xx大道密集分布，项目规模较大，各项目之间竞争异常惨烈。n 内部产品直14、接竞争A. 主要以高层刚需产品为主，主打性价比，同质化竞争严重；B. 武汉典型房地产开发区域当中，唯一无单盘年度销售量过十万方的片区。C. 该片区是平中有价，新项目低价走量，老项目处境艰难。n 深陷相邻片区围堵：一方面，xx区域仍处于快速发展的前期，区域缺乏原著居民和内身性需求，完全靠其他区域人口需求支撑，同时自身规划仍停留在图纸上，并未兑现，政府缺乏引导性和参与力，导致区域经过两至三年的开发后仍停留在蓝图中，市场对新鲜事物和规划的热度逐渐衰退。另一方面，沌口区域自身项目多，且后官湖地块在开发；汉阳大规模旧城区改造，以及汉江两岸项目陆续动工；xx被汉阳、沌口成熟区包围，客群南、北双向全线拦截，15、腹背受敌将持续上演。2.2片区房地产市场供求分析n 土地供应分析据不完全统计，xx区域待开发地块未来供应超过300万方货量，加上国博以及其他土地非正常供应，土地开发建筑面积预计超过1000万方，供过于求的现象将持续并更加严重。由于目前区域配套尚不完善，开发商对市场信心不足，部分2010年、2011年成交地块尚未开发。表8：xx近年公开土地市场成交一览表地块编号土地位置净用地面积(万）容积率总建面（万）成交价（亿元）楼面地价（元/）竞得人土地用途成交时间P（2012）083号汉阳区前进村A包5.171.2-5.822.734.622032.97武汉福瑞盛房地产开发有限公司居住、商业服务业设施2016、12.8.24P（2012） 084号汉阳区前进村B包6.924.59-4.631.826.482035.34恒大楚天房地产开发居住、商业服务业设施2012.8.24P（2012）087号汉阳区江堤中路63.0218.132.751517.15武汉洪泰鑫顶置业居住2012.8.24P（2012）006号汉阳区xx大道与四明路交叉口西北角B4地块2.88514.4117.84884.85湖北交通投资集团有限公司行政办公2012.3.29汉阳区四明路与梅子北三街交叉口西北角B5地块4.33.515.062居住2012.3.29汉阳区xx北路与四明路交叉口西南角B6地块3.113.510.88居住217、012.3.29P（2011）074号汉阳区xx大道与xx大道交叉口西南部2.7065.514.8812.2321499.92荆州市正德亿投资有限公司商业金融2011.9.16P（2011）057号汉阳区邓甲村19.2912.163.975.0514.2861903.53名流置业武汉有限公司居住2011.6.301.1254.83商业金融业P（2010）175号汉阳区红卫村（鲤鱼洲组团A包）15.4032.8、2.943.12849.162087.854武汉卧龙墨水湖置业有限公司居住2010.12.28P（2010）176号汉阳区红卫村（鲤鱼洲组团B包）13.22783.15、3.6741.618、67577.871845.642武汉御水华城置业有限公司居住2010.12.28P（2010）177号汉阳区渔业村（鲤鱼洲组团C包）10.02163.434.073445.971752.1武汉东信集团有限公司居住2010.12.28合计321.882173n 商品住宅供求分析2011年至今，xx片区商品住宅的供应面积超过170万方，全年供应处于高位，未来3-5年市场供应将会持续增加；而2011年至今，该区域共成交面积仅约45万方，按照该比重推测，如此多的土地供应量，在已经考虑到需求的增长的条件下，xx的商品住宅至少需要6-8年消化。表9：汉阳片区近两年住宅供需图数据来源：湖北中原地产市场研究部19、2.3片区客户群体分析xx为新城区，原著民较少，无人口红利，主要是周边区域外溢的刚需客，已承接型客户为主，以汉阳中心区外溢客户占主流，其次是汉口中心区及沌口等区域客户，也有少量武昌客户。然而，汉阳中心区以及沌口产业园等周边区域供应量均超过200万方，且产品同质化严重，客户在进入区域时容易被周边区域竞案截留，区域间的客户分流严重。2.片区房地产市场发展趋势通过对片区市场的供求分析以及客户群体分析得知，xx在未来三至五年内必定是外部受敌深重，内部硝烟四起的重灾区。不过从土地稀缺性的角度来讲，xx板块在三环以内是少有的净地位主的片区，可以整片开发的区域，该区域因政府的规划蓝图而备受追捧，而规划过后政20、府并未及时发力，导致xx后期乏力，遇到阵痛期，未来阵痛期仍会持续一段时间。因此，中原认为：xx的土地价值从长远来看具有较大的成长空间，短期内开发利润空间有限，随着片区开发的深入，上规模项目的中后期利润有望提升。小结：综上所述，xx是武汉目前最惨烈的区域， “死亡地带”、“裸奔区”等词汇是房地产业内人士对xx现状的一致评价，但各大开发商的进入也会加快区域的成熟，中长期可以看好。三、重点竞争性项目分析 竞争项目界定：以地块周边主要在售及开发典型项目为主要研究对象。3.1重点竞争性项目分布3.1.1区域在售项目分析表10：xx重点在售项目表项目名称xx新都会金地澜菲溪岸观澜国际和昌都汇华府选取原因初21、期代表性项目拓荒者20xx年区域最具有代表性项目地块属性类似项目地址临近xx大道与xx大道交汇处xx大道与中环线交汇xx大道与xx北路交汇（汉阳二环）xx大道与xx南路交汇总建面（）约46万约58万约34万约17万项目规划由别墅、高层国际花都、SOHO公寓、大都会商业四大产品构成整个项目由双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房及高层等多种物业类型组合而成由15栋高层、超高层组成，预计分4期开发由6栋住宅、1栋SOHO办公楼及3层商业综合体组成在售或将售户型85-140高层170-180洋房，190-240别墅；90-145高层78-123高层88-132高层均价（元/）68006800640022、6600全年价格走势（元）6500-6800-70006800-70006300-65006350-7000成交总价区间（元）55-75万58-95万50-75万55-85万20xx年成交量约600套（全年）6-7万平米约550套（全年）6-7万平米约420套（半年）4万平米约200套（3个月）2.2万平米成交客户情况客户主要来自老汉阳、沌口、汉南、蔡甸，受品牌、价格影响，客户覆盖相对较广主要是沌口经开为主，部分客户来自王家湾、钟家村附近，少量来自汉口、武昌的客户王家湾、xx及沌口区域客户王家湾、xx及沌口区域客户 3.1.2区域内待售项目分析进入2013年，xx片区待开发项目以及待售项目增多23、，区域新增供应量将超过200万方，未来高层住宅、商业的供应量会明显增加。表11：xx重点待售项目表项目名称选取原因项目地址建面（万）项目规划将售户型入市时间广电兰亭时代汉阳王的表现xx大道与xx南路的交汇约63.6整个项目分为开发地块和还建地块，两部分均为高层、超高层72-135两房变三房，三房变四房预计2013年上半年开盘国际博览新城区域绝对老大国际博览中心西南区域约500住宅部分总规模共500万方，分期开发，一期规划71.5万方预计推出90-135平米户型预计2013年年底开盘招商公园1872区域高端项目代表xx大道与二环线的交汇处109高层、别墅、公寓、商业等预计首次亮相叠拼别墅，随后推24、出高层预计2013年3月开盘3.2典型个案分析3.2.1观澜国际20xx年xx最具代表性的项目，通过低价走量抢占市场份额n 项目概况位 置xx大道与xx北路交汇处(汉阳二环旁)占地面积10.02万开发商武汉观澜置业有限公司建筑面积34.14万建筑类别塔楼 高层 超高层总户数3180户容积率3.40绿化率35%物业费1.9元/平方米月车位配比1:0.76（2417个）n 项目规划A. 项目规划为纯高层产品，外立面规划为新古典主义建筑风格，品质感较强；B. 产品组合：12栋高层住宅、2栋超高层住宅、1栋公寓及1.8万方底商；C. 景观设计：小区园林景观突出特色化和功能性，融入运动休闲主题；D. 开25、发顺序：预计分四期开发，首次开盘销售1#、2#住宅。n 住宅户型配比：主流户型为78-123平米首置及部分首改产品。三房119两房改三房89户型方正，功能设置合理南北通透，但阳台面积过小 n 营销情况A. 性价比走量，折后均价6500元/，开盘至今去化约4万方；B. 低价入市，抢夺客源，成为xx区域销冠。n 综合评点该项目无论从地段、规划及品质来看，均属于刚需项目中的佼佼者，然而项目开发商急需快速回笼资金，所以走高性价比路线，以快速走量回款。3.2.2和昌都汇华府定位为xx首席轻生活城市综合体，产品线较为丰富n 项目概况位 置xx大道与xx南路交汇处占地面积4.67万物业类别住宅、普通住宅、商26、业综合体建筑面积17.52万建筑类别高层总户数994户容积率3.0绿化率35%开发商武汉兴和昌置业发展有限公司车位配比1.04:1(1041个)物业费2.30元/平方米月n 项目规划A. 规划为城市综合体项目，住宅外立面为ART-DECO建筑风格，品质感较强；B. 产品组合：由6栋高层住宅、1栋SOHO办公楼及3层商业综合体组成；C. 景观设计：内部递进式亲水广场规划，配合商业综合体前万方绿茵广场D. 开发顺序：先启动住宅，后推售写字楼等商业部分。住宅部分商业部分n 住宅户型配比：主流户型为85-132平米首置产品。户型方正，南北通透，赠送面积多户型方正，赠送面积较多 n 营销情况A. 借势区27、域的市场影响力，首次开盘通过价格优势分流客户，树立市场影响力后，价格上调，成为片区率先涨价的楼盘，利润率自然提升；B. 20xx年9月29日首次开盘，成交均价：6350元/；C. 20xx年12月25日第二次开盘，成交均价7000元/，去化速度相对较慢。n 综合评点项目地块属性与本项目较为类似，本案可借鉴该项目的开发营销经验。3.2.3xx新都会xx片区初期开发的代表者，品牌开发商开发，主打配套优势n 项目概况位 置xx大道与xx大道交汇处前行占地面积190294开发商上海xx集团建筑面积458620建筑类别高层、别墅、SOHO、商业总户数3704户容积率2.41绿化率30.9%物业费2.5028、元/平方米月车位配比1.11:1(3318个)n 项目规划A. 规划为高低配产品，临xx大道为商业及高密度产品，临水系则为低密度别墅产品；B. 产品组合：由别墅、高层、SOHO公寓、10万方商业四大产品构成；C. 外立面为新古典主义建筑风格；景观设计以情景式园林为主；D. 开发策略： E地块（别墅）B地块（高层）D地块（别墅），以别墅产品为先驱，提升项目价值，后开发紧邻大道的高层产品，最后开发临近方岛的地块。n 住宅户型配比： 产品类型户型面积户型比套数体量高层1房变2房7035.00%9246.46万方2房变3房80-9057.50%151813.66万方2房变3房115-1257.50%129、987.18万方别墅4房3厅130-1605008.1万方户型较方正，无明显缺陷户型狭长，功能分区不合理n 营销情况A. 该项目前期以明星产品入市树形象； B. 积极应对市场变化，主推刚需产品抢客源，在与金地澜菲溪岸竞争中占据优势，在区域销售较好。n 综合评点该项目xx片区初期开发的代表者，与金地打价格战，主打10万方的商业配套优势，但因区域商业消费并未成熟，商业部分启动的难度将会很大，短期内商业配套很难成为项目最有力的支撑并实现溢价。3.2.4金地澜菲溪岸xx片区的拓荒者，也是首个尝试中高端路线的项目n 项目概况位 置汉阳xx国际都会新城(xx大道与中环线交汇处)占地面积300000物业类别30、联排别墅、叠拼别墅、洋房、高层建筑面积580000开发商金地集团武汉公司总户数5425户容积率1.9绿化率31.5%物业费叠加别墅3.48元/平方米/月，花园洋房3.28元/平方米/月，高层2.98元/平方米/月车位配比1:1（5000个）n 项目规划A. 规划为高低配产品，别墅产品沿小区水系分布，高层产品则沿主干道分布，；B. 产品组合：由高层、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房等多种物业类型组合；C. 外立面为纯意大利建筑风格；D. 景观设计：主打意式风情，通过1.9万方意式风情体验区加强展示效果，将外部的六湖联通总港水渠直接引入社区，与项目内水系进行结合；E. 预计开发次序：J6地块31、J8地块J5地块；首期入市J6地块，以别墅+花园洋房为主。 n 住宅户型配比美墅主力户型以200-230为主，多层洋房以144-179三房和四房为主，高层三房占比68%，面积区间80-120，整体户型配比明显体现舒适度为主导的思路。物业类型户型套数套数比例高层SOHO3106%高层二房85816%高层二房变三房299055%高层三房68413%花园洋房（6+1）三房和四房2024%花园洋房（6+1）四房及以上421%叠拼四房及以上2444%联排四房及以上952%合计5425100%户型较方正，赠送面积多，功能分区合理户型方正，采光较好，功能分区合理n 营销情况A. 项目入市期以高调炒作为主，以32、期奠定片区高端豪宅话语权，逆市稀售，以稀缺氛围引导客户购买，但收效一般；B. 高调入市并未实现高价，调整价格后重回区域主流，但仍然领跑片区；C. 前期加推精装高层，均价8900元/平米，无价格优势，销售速度明显减慢。面对市场激烈的竞争，金地开始取消精装产品，毛坯销售，被迫陷入价格战，但同时也打开了销售局面。n 综合评点项目作为xx片区的拓荒者，入市初期戴着镣铐舞蹈，且应变不够及时，后期因市场被动调整，销售情况大为改观，加之片区目前项目增多、整体初具规模优势、总体关注度较高，项目走势逐渐平稳。该项目的发展历程对片区新进项目有很重要的参考意义。3.2.5广电兰亭时代广电地产又一力作，超大规模，拥有33、一站式教育配套。n 项目概况位 置汉阳江堤中路三环线旁占地面积214000开发商武汉广电房地产开发有限公司建筑面积636000建筑类别高层总户数6754户容积率3.0绿化率35%物业费/车位配比2.61:1（3730个）n 项目规划A. 规划为纯高层产品，整个项目是由梅子东路、梅子南三街两条规划道路自然分为三个地块，其中梅子东路西侧为一期，梅子东路与梅子南三街交汇处以南为二期，梅子东路与梅子南三街交汇处以北还建用地块。B. 产品组合：一期三组团由17栋32-45层的高层、超高层组成，二期六组团为19栋28-45层的高层超高层组成；C. 景观设计：延续广电地产 “兰亭”系列产品的中式园林风格；D34、. 开发顺序：开发部分分为二期6组团开发。n 入市计划A. 预计2013年上半年开盘；B. 主推72135户型，价格未定。n 综合评点广电地产在汉阳已成功开发多个项目，都是以小面积低总价的快销产品为主，并在区域内具有相当的知名度，可称之为“汉阳王”，本项目保持广电一贯的刚需产品线，推出后，一旦销售不畅，可能成为xx片区的“价格导火索”。3.2.6招商公园1872招商地产在武汉树立品牌之作，大体量，多形态，坐拥湖景资源，周边有地铁线规划，临近二环线，发展潜力大。n 项目概况位 置xx大道与二环线交界处占地面积519700开发商招商局地产（武汉）有限公司建筑面积1092700建筑类别高层、别墅、公35、寓、商业总户数本期3407套容积率2.1绿化率35%物业费/车位配比/n 项目规划A. 整体规划各组团依序排列，错落有致,新英格兰品味建筑风格；B. 产品组合：别墅、高层、写字楼、商业街区等物业形态；C. 配套设施：集休闲购物，12000平米运动公园，教育医疗等多元化功能配套；D. 开发商顺序：普通别墅沿街高层沿湖别墅。n 入市计划A. 一期为别墅产品，预计2013年3月开盘；B. 20xx年上半年加推90-140户型高层产品。n 综合评点该项目作为xx区域典型高端项目代表，且为全国知名的品牌开发商开发，具有独特竞争优势，也有利于片区价值的整体提升。3.2.7武汉新城国际博览中心xx区域最大的36、龙头级项目，住宅部分总建筑面积超过500万方，多地块分期开发。n 项目概况（首期C地块项目）位 置xx新五里占地面积306500开发商武汉新城国际博览中心有限公司建筑面积715323建筑类别高层、公寓、商业总户数本期5351套容积率2.33绿化率39%物业费/车位配比1:0.6n 项目规划A. 项目C地块由C2到C7六个地块组成；B. 产品组合：规划布局 4栋45层和7栋38层超高层住宅、25栋100以下高层住宅、1栋31层公寓式住宅、1栋37层公寓式住宅和1栋18班幼儿园，沿街集中布置1-3层商业；C. 开发顺序：C地块预计分四期开发，启动区为C3地块。n 入市计划A. 一期为高层产品，预37、计2013年年底开盘；B. 主流户型为90-135，价格未定。n 综合评点无论从规划，规模，产品线，还是项目市场影响力，该项目都可称之为xx片区的绝对老大，看重未来长远的优势，较容易与区域其他项目形成竞争区隔。3.3典型个案分析小结n 品牌开发商云集区域内大盘开发，品牌开发商多，追求现金流，对市场反应迅速，善于裸奔，竞争激烈。n 规模化开发成主流区域项目普遍规模大，五个在售项目总体量超过170万方，各项目注重内部配套设施完善，“红海拼杀”。n 刚需产品为主在售项目除部分有少量别墅、洋房外，基本都是两房、三房高层刚需、刚改产品，产品线多以90-130的高层产品为主流。n 年轻客群为主钟家村 、王38、家湾为主，部分沌口客户，少量汉口、蔡甸等客户，客户注重性价比。n 低价走量是趋势均价集中在6300-7000元/，区域内快销项目均以价换量。整体来看，xx区域是百花齐放，客户在此区域置业首先看重的是价格，其次是产品，品牌等其他因素，项目之间同类产品的价格差距很小，这种现象会持续很长时间，后期因地段、品质等因素影响凸显之后，区域内项目会形成层级现象。四、项目区位及项目分析4.1区域整体规划政府规划xx片区将建设以武汉新区行政管理中心、企业总部基地、国际会议中心、国际博览中心等为依托的“十字形”发展轴，形成辐射华中地区的生产性服务中心。xx规划委员会的成立标志着xx将进入快速发展建设，以生态居住新39、城为定位的xx片区，规划基本确定，路网、基建及公共设施开始启动。4.1.1区域交通规划n 七横、五纵主干道网络，汉阳xx20分钟都市生活圈A. 七横：琴台路、汉阳大道、墨水湖北路、二环线、三环线、神龙大道和沌阳 大道；B. 五纵：龙阳大道、芳草路、xx大道、拦江堤路和滨江大道;C. 2009年11月武汉新区xx片区四明路等29条市政道路建设项目环境影响报告书通过批复，2013年前，29条道路将打通xx片区路网。n 轨道交通时代的到来，实现武汉三镇快速联通。地铁3号、6号、10号线的建设把汉阳与汉口、武昌连线贯通，将改变汉阳区域无轨道交通的格局，大大提升区域的地产价值。A. 规划中的地铁3号线、40、6号线、10号线、11号线将经过本区域。B. 3号线：黄陂汉口-xx-沌口；6号线：汉口中心-汉阳中心-xx；10号线：武汉火车站武昌汉口xx；11号线：蔡甸xx武昌光谷C. 后期随着国博的开放，还将规划三镇公交线路至xx。4.1.2区域生态环境规划六湖连通的实现将凸现新区“因水独厚”的优势，形成沟渠纵横、水系网络连通的江南水乡景象，可改善生活环境状况，形成独特的水环境旅游资源，并极大带动地区经济的发展。A. “六湖”指汉阳地区的龙阳湖、三角湖、墨水湖、南太子湖、北太子湖和后官湖。B. 2002年，作为国家“水污染控制技术与治理工程”重大科技专项之一的“六湖连通”工程启动，工程总投资6亿元，预41、计10年内开发完毕。4.1.3区域核心价值配套n 武汉最大、最完善的国际博览中心作为武汉新区建设的“引爆”项目，武汉国际博览中心建成后将承接武汉大型会展、会议等，成为武汉国际化形象的代言。A. 2006年12月2日，总投资78.3亿元的武汉国际博览中心开工。项目建设期为4年，会展主场馆2年建成。规划用地1.58平方公里，总建筑面积约240万。2011年已投入使用，是武汉规模最大、功能最完善的会展中心。B. 会展区：展馆总面积为443000平方米，包括185000平方米的展厅。C. 国际会议厅：达2000平方米 ，总建筑面积为38000平方米，设置2000平方米的国际会议厅。D. 酒店区：沿长江42、设置，包括五星级和超五星级酒店各一座，高80米以上，总建筑面积200000平方米。n 方岛“生态之岛、创意之城、时尚之都”A. 定位为发展创意、艺术类产业链。创意设计、文化艺术展示体验、传媒制作与服务三大功能分布其中。集居住、文化、办公、创意、休闲功能为一体的人工岛。B. 方岛的落户令xx成为汉阳的创意中心，也为xx带来了更年轻的人群，更创意的产业，更潮流的艺术！小结该区域规划为生产性服务中心，具有交通、商业、生态环境等诸多优势，随着国博、方岛的建设完成，六湖连通工程的进行，xx板块的商业价值及宜居性将进一步提升。4.2区域未来规划对项目开发的影响n 区位优势项目所在区域从未来规划上看，道路通43、达性较好，因此，本案有机会吸引周边居民前来消费。n 区域交通便利，可达性强随着xx区域二环线的畅通，未来的杨泗港大桥完成，本案能够更加有效的辐射周边居民，未来地铁建设将进一步提升项目的可达性。n 未来规划利好从产业功能上看，国博将是武汉会展产业核心，是武汉面向全国的重要窗口，经济发展前景好。方岛的落户将令xx成为汉阳的创意中心，也为xx带来了更年轻的人群，各种优质资源聚集。n 大型生态区，环境优美按市政规划，本项目将成为汉阳最重要的生态居住区，将成为武汉市生态居住的典范。六湖连通工程及项目自身大型景观，将完善项目的生态居住环境。小结：规划是一张美好的蓝图，区域以国博为支撑，未来有很大发展前景，44、有望成为武汉最具潜力的新区之一，区域内云集众多品牌开发商，整体楼盘档次较高，竞争激烈，但同时也不容忽视现阶段，区域存在交通不便，配套缺失的现状，进驻区域楼市依然障碍重重，需专业团队专注协作。4.3项目本体分析4.3.1项目地段项目地块位于xx核心，东临主干道xx大道，北接xx北路，西边紧邻规划中的方岛，地段优势明显。4.3.2地块形状A4，呈梯形状，临方岛地块呈弧形，地块较不规则A2，长宽200*210，地块较为方正 A2A4A5A. 目前地块整体形状不规整，不利于项目进行统一规划设计。B. 与周边路面高差较大，地块开发需要平整地形，开发成本高。C. A2、A4地块内部有临时高压线走廊，若不及45、时改迁，影响项目开发。D. 另有部分规划条件限制，如视线通廊等（详见政府土地招标文件）。4.3.3地块印象A. 地块北部紧邻在售的观澜国际项目和一处还建小区，临A5地块的xx北路口有公交车停靠点，方便市民出行；B. 地块东部沿xx大道，项目的昭示性较强；C. 地块南边分布有多个品牌在售项目如xx新都会、金地澜菲溪岸、和昌都汇华府等项目；D. 地块西侧为规划中的方岛，目前仍为开发，据了解，方岛开发周期将会持续10年左右。E. 地块周边配套：各种配套较为匮乏。 4.3.4项目经济指标项目总占地约6.7万方，总建筑面积22万方（其中住宅建筑面积17万方，商业建筑面积11万方），为中小型城市综合体项目46、。地块名称地块用途容积率净地面积(）建筑面积（）地块现状A2商住比6:43.742045155567平地，临时高压线A4住宅用地2.62510265265平地 ，临时高压线合计671472208324.4项目SWOT分析n 优势A. 地段：本项目位于xx大道和xx大道交汇处，毗邻黄金十字轴。B. 交通：临主干道，未来出行方便。C. 资源：位于方岛和国博中心地段，可同时享受两者人文资源。n 劣势A. 内部地块：地块内部有临时高压线走廊，严重影响地块的开发价值。B. 周边配套：目前项目周边无任何商业配套，对未来年轻群体吸引力较小。C. 景观：项目虽位于片区核心，但周边无可直接利用的外景资源。D. 47、开发商品牌：开发商品牌在市场中并不占竞争优势。n 机会A. 城市发展：片区目前位于武汉价值洼地，随着轨道交通的到来，片区将会迅速发展；B. 规划前景：未来方岛、国博开放，将带动整个片区升值，本项目距离方岛较近，机遇明显；C. 片区竞争：目前片区竞争方兴未艾，此时入市，可占据市场领先地位。D. 市场细分：未来市场以年轻群体为主，片区目前无针对此群体项目。n 威胁A. 政策风险：国家宏观政策抑制市场需求，房产税的出台将会抑制一部分投资客户。B. 楼市风险：国家保障房大量上市后，刚需客户转向购置保障房，商品房需求量将开始下跌。C. 片区发展风险：虽然政府大力建设xx片区，但此时入市，未来仍存在一定投48、资风险。4.5项目分析小结项目本身不具备景观资源，应充分发挥位于片区黄金十字轴的地段优势，提早将片区地段进行细分，树立项目在片区内最为优势的区域地位，形成项目差异化的价值体系。在与区域项目竞争中，形象极其重要（新区发展特征），本项目需在后期定位中找到项目独特的、具有很高影响力的形象价值。未来片区将以年轻群体为主，本项目产品及核心特色可具有前瞻性的通过迎合年轻群体生活方式，在片区内首先抢占未来客户资源，最终达到片区个性领导者地位。五、项目初步定位与物业发展建议5.1项目整体定位5.1.1区域竞争深度研判n 规划设计常规化区域内典型项目规划过于中规中矩，产品线虽然较为全面，但并无亮点突破，同质化严49、重。建议本案可再规划设计方面有所突破，比如设计一些有现代气息的建筑体。n 形象包装住宅化区域内各项目虽然均配备不同体量的商业配套，但形象包装的整体感觉偏向于住宅。建议本案可以在形象包装方面能给市场以冲击力。n 主流产品刚需化在售项目除部分有少量别墅、洋房外，基本都是两房、三房高层首置、首改产品，产品供应以90-110的高层产品为主。本案可以在户型设计上有所创新，主流市场微调，挖掘潜在消费者。5.1.2项目整体营销方向研判方向户型特色市场条件特点条件3结果及注意事项1）跟随主流市场寻找市场中主力需求、消化最快的户型。走量市场变化不大竞争不太激烈一般大盘必须面向主流市场或微调市场规划、位置等有竞争50、力直面竞争，靠产品实力说话走势平稳户型本身不易发力2）主流市场微调略走大或略走小5-10个平方。走量，并一定程度回避竞争适应市场趋势变小：面向更广的客户群，降总价变大：抓住相对高端的客户，提升单价市场在变化竞争较激烈潜在消费者支持3）补缺市场差异化户型路线：抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。抓机会，回避竞争快速回笼资金可能实现高价小量市场市场缺乏一类产品能够发现新的客户群；目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群很快消化定价标准不清晰后期市场迅速跟风4）组合方案分区，每区由完全不同的市场需求方案组合组合以达到不同时期的不同目的必须有主次必须考虑多样性给售增加的难度根51、据项目的实际情况，建议本项目适合以领导者的姿态做追随者。n 以领导者的姿态A. 从地块本身的属性讲， 地块位于xx核心，且临主干道xx大道以及xx北路，展示性非常强，地段优势明显，对xx区域的发展起着重要的作用；B. 从竞争角度讲，唯有市场的前几名能生存，所以即使不是行业中的老大，也要在姿态上做领导者。n 追随者策略A. 考虑到项目的风险，在产品定位上，依然以xx片区主力畅销产品为主，突出产品在价值上与其它项目的差异性。B. 追随xx区域品牌大盘市场节奏，共享区域炒作价值。在重大营销节点（如开盘、认筹）等方面，做到快人一步，抢占市场先机。5.1.3项目定位方向关键点n 形象基于前面市场分析，为52、使项目突出重围，可将商业部分作为形象点利用起来，同时考虑到风险因素，商业部分配置可转化的产品，如公寓等能快速去化的产品。n 产品市场在变化，竞争较为激烈的环境下，微调主流市场产品，住宅产品结构可以外溢一些，略走大或略走小5-10个平米，如设置60-70平米的小房子，通过总价低吸引更多的客户。n 建筑风格目前区域内在售或待售项目建筑风格较为规范，以新古典主义建筑风格居多，建议本案的建筑风格可以不拘一格，加入现代化的建筑风情，更符合年轻消费群体的需求。n 价值体系通过对市场竞品研究发现，区域项目在产品配置上并无特色，本案在项目开发过程中，可以适度引入智能社区概念，提升项目品质的同时，还能与区域发展53、特色相结合，更符合xx发展整体定位。5.1.4整体定位思考n 聚焦xxxx是目前武汉市区二环边唯一亟待开发的地块，根据xx的规划，该区域是武汉最闪耀的新区，随着国博的开放，xx将成为武汉看世界，世界看武汉的窗口。n 项目本体思考项目位于xx最核心的十字轴中心点上，是xx焦点所在，项目由多种物业组成。n 客户思考为个性独特的年轻人打造的交流开放平台。n 开发商战略思考项目是xx地产进军武汉房地产的第一个项目，需要凭借此项目在武汉地产界树立良好的形象，为后期开发做奠基。n 项目整体定位建议未来城市核心名片级时尚社区A. 未来城市核心：项目之于武汉的城市区位属性以及项目之于区域竞争的地段属性；B. 54、名片级：项目档次之形象表现；C. 时尚社区：项目在大、全的区域特征中，满足客户需求，体现特色。5.2项目形象定位5.2.1形象思考武汉正在经历多种外来文化的冲击xx作为武汉市未来重点打造区域，创意方岛、国际博览中心的建立，更是承载着武汉“化茧成蝶”的重担本项目位于xx片区最核心本项目属于国企开发，肩负着更重的责任和使命本项目与国博、方岛相同，承载着武汉变革的历史使命5.2.2形象定位承载武汉精神，构筑时尚未来这里体现了武汉“包容、交流”的核心精神这里为年轻人打造交流的最佳平台这里代表着武汉的时尚未来这里更代表着年轻人的时尚未来5.3项目规划建议5.3.1整体规划建议通过地块经济技术指标分析：该55、项目为高层住宅、写字楼、公寓、商业于一体的综合体，2.6-3.7的容积率，项目主要以高层为主的产品组合方向很明确。（具体规划指标要求详见政府土地招标文件）n 宗地物业类型配比地块占地面积性质物业类别建筑面积（）总建筑面积（）A242045商业写字楼30000155567商业30000公寓48897住宅商品住宅42003公租房4667A425102配套幼儿园273065256住宅商品住宅56282公租房6254n 物业类别汇总物业类别性质总建筑面积（）说明商品住宅住宅98285可售公租房10921根据政策调整商铺商业30000部分可售写字楼30000可变公寓出售公寓48897可售幼儿园2730合56、计220833n 物业类型配比说明A. 公租房部分按照住宅10%计算；B. 商业部分进行了功能转化，分为写字楼和公寓两个部分；C. 商铺分为底商和集中式商业，底商预计1万方，集中式商业预计2万方；D. 转化写字楼设计时考虑未来的可变性，分户单套面积控制在70-150以内，便于转为SOHO产品销售；E. 公寓部分按照50平米以内设计，不限购，待区域成熟可快速走量。n 指标调整建议（需与政府部门沟通）A. 根据规划条件，A4配置幼儿园，且有还建房，建议与政府沟通，将A4的幼儿园和还建房统筹到A2地块，A4地块则开发相对较为舒适、环境较好的住宅。B. 还建房是否占用容积率指标？建议与政府沟通不占用，57、后续测算从成本角度考虑，暂时按占用计算。n 整体布局规划示意视线走廊部分会对建筑排布有较大影响，建议与政府沟通协调，不严格按照出让规定设置、可灵活调整，同时结合商业街区、小区景观轴设计。225m80m195m180m185m图例说明：30层，住宅，T4设计；为刚需产品分布，面积段80-115段之间；18层，住宅，T3设计；舒适型刚需加首改产品，面积段85-125之间；公租房，主流为50-70平米的一室一厅、二室一厅紧凑型小面积产品；幼儿园；集中式商业、商业街区；商业性质公寓；写字楼，预计120150米；备注：建议开发商在拿地之前，邀请熟悉武汉报建流程的规划设计单位，对项目进行初步的概念设计，以58、评估规划条件的制约程度，以利于进行最终的决策。n 规划要点说明A4地块A. 以住宅为主，仅在干道设置部分沿街商业。B. 建筑分为18层、30层两种，形成从方岛开始逐渐升高的建筑天际线；C. 规划形成南北中心园林，全面提升项目的舒适度；D. 建筑总体朝向为西南朝向，利于地块规划。A2地块A. 地块中间以“十字商业轴”将地块分为四个部分，增加沿街商业的比例，有利于商业的后期销售；B. 沿xx大道规划为集中式商业，建议2-3层设计，作为项目的主形象面；C. 沿街设置商业性质公寓3栋，形成沿街建筑群形象；D. 近xx大道与xx大道交汇处设置超高层写字楼，作为项目的形象标杆；E. 住宅部分单独设置成组团59、；F. 公租房与幼儿园位于同一组团，解决公租房的客户心理、幼儿园的噪音影响。总体思考：A. 整个项目规划思路主要是，将A4地块的住宅功能最大化，A2地块的商业功能最大化，并根据地块的素质差异，形成有梯度的产品；B. 商业部分合理转化，大量以一层商业为主，有效的规避短期内xx片区不成熟、商业销售或运营均较难成功的特点，公司战略调整时，可快速回笼资金。5.3.2补充专题n 高端产品思考中原建议，不做多层洋房、类别墅、大平层等高端产品。A. 项目的方岛资源未来有不可控性，营销时如没有很好展示，低密度产品的价值无法体现；B. 武汉客户较看重实际利益，精于计算，对于未来有风险的规划通常较为保守；C. 武60、汉景观资源丰富，尤其是水景资源，本项目的方岛资源并不具备优势；D. 高端产品一般属于限购产品，销售难度较大。n 精装思考中原建议，项目住宅部分毛坯交房，商业公寓可部分精装交房。A. 项目规模不大，精装交房有利于提高入住率、便于后期营销的意义不大；B. 片区短期内价格竞争压力大，总价控制很重要，精装则增加了总价；C. 精装增加了管理与运营成本，但现行市场条件下很难带来额外收益。5.4项目产品建议n 项目核心价值构建项目需要增加的价值项目已经拥有的价值p 地段位置：地处xx板块核心，未来发展前景好。p 周边配套：未来地块周边配套齐全，除医院、学校、餐厅等生活配套外，还有会展中心、写字楼、五星酒店等61、高端商务配套。p 高性价比的产品p 高品质的配套商业p 时尚的建筑风格p 附加值体系 项目价值5.4.1户型建议n 户型配比建议物业类别户型配比（套数）说明商品住宅75-85平米两房35%主力紧凑产品85-90平米两房变三房30%赠送优势产品95-105平米紧凑三房15%较大户型中的主力产品105-115平米功能三房15%补充型产品115-125平米舒适三房5%景观沿线产品公租房50-60平米一房一厅40%60-70平米两房一厅60%政策变化可销售时，补充产品线公寓35-45平米一房或一房一厅100%总价低快速走量写字楼70150平米分户分割100%降低总价门槛n 户型设计原则我们的项目位于生62、态宜居区域中，整体定位为自由、绿色、和谐的开放社区，因此户型设计也要贴合整体舒适人居的定位，将户型做到最大舒适度。n 典型户型借鉴两室85，户型方正，大景观阳台设计， 三室120，户型方正，大景观阳台设计， 客、卧全南向 南北通透，客、卧全南向5.4.2商业街建议塑造开放式街区环境，街区与集中式商业相结合，倡导轻松、开放的购物环境，项目集中式商业街分布于A2地块xx大道沿街部分，展示效果好，未来商业价值高，建议在商业街外立面设计上突出特色，并做好外立面灯光效果，以达到良好的展示性。5.4.3建筑风格建议以“后现代主义风格”为基调，建设具有未来导向性的航标性建筑，贴合年轻人追求独特性的特质。 563、.4.4附加值体系全网络覆盖小区，从现实到虚拟，全面体现自由、沟通、个性的项目精神。高标准的WIFI网络社区，实行的是光纤入户，高速上网、ITV电视、免费电话、无线上网等等各项服务应有尽有。5.5项目客户定位5.5.1目标客户特征描述n 年龄特征购房客户的年龄分布在25-45岁范围内，其中以年轻群体居多，有部分35-45岁左右的客户群体；n 职业特征购房客户职业方面，以私营业主、企业员工、产业园中层管理人员、教师，原著居民以及周边区域拆迁户等为主要购房客群。n 家庭结构购房客户中，以单身准备结婚的年轻一族占多数，其次是中年父母带1-2个子女的家庭，即3口之家或4口之家。n 收入水平这些购房客户64、的收入水平多处于起步阶段，客户首付要求较低，但后期还款能力会加强。n 教育背景购房客户中，受教育程度参差不齐；产业园管理人员、企业员工，教师等受高等教育的人群比例较高。5.5.2目标客户的来源及需求点客户量级来源区域所占比例客户购买点核心客户汉阳中心区客户50%左右原汉阳老住户，拆迁换房或改善居住环境，看重区域的性价比重要客户汉口中心区客户25%因中心区价格挤压，外溢型客户，看重区域目前的性价比以及未来发展前景补充客户汉阳及沌口周边客户20%多为区域周边的原著居民，看重区域的教育资源，为子女购房零星客户武昌白沙洲片区客户5%左右三环线的投入使用，拉进来零星白沙洲片区客户，看重区域的环境及未来成65、长空间项目主流客户群体来自汉阳中心区，客户看重项目的高性价比；重要客户来自汉口中心区因价格外溢出来的客户，看重xx的交通配套以及未来的发展前景；xx周边区域客户为项目补充型客户，多看重项目周边的教育医疗配套等资源。5.6开发节奏本项目预计2014年开始入市，建议分三期开发，每期可分两次推售：一期：开发快销住宅，及小公寓产品及部分商业，约7万方，形成较强的展示面；二期：开发约7万方的住宅，项目价值稳步提升；一期二期三期三期：开发量8万方，包括幼儿园、公租房、商业以及写字楼，最后的利润产品。六、项目经济收益估算6.1项目产品售价估算考虑到2014年中入市销售的条件下，首期入市多实惠价，住宅建议在766、000元左右，随着区域与项目逐渐成熟，价格逐步提升，最终实现均价如下：住宅：均价7300元/；公寓：均价7300元/；写字楼：均价7300元/；商业：均价15000元/。（底商与集中式商业合并计算）6.2项目经济测算6.2.1宗地指标表地块占地面积性质物业类别建筑面积（）总建筑面积（）A242045商业写字楼30000155567商业30000公寓48897住宅商品住宅42003公租房4667A425102配套幼儿园273065256住宅商品住宅56282公租房62546.2.2产品分布表物业形态具体物业类型建筑面积（）备注住宅商品住宅98285可售公租房10921根据政策调整商业商铺300067、0部分可售写字楼30000可变公寓出售公寓48897可售公建幼儿园2730地下工程（停车位）37500总车位1873个，地下按1500个计算，其余373设置在地上，地下按每个停车位25平米建面计算（预计设置一层车位）合计220833总建筑面积暂时未包含地下车位面积，车位建议按照人防工程报建6.2.3销售收入表类型单价建筑面积销售额（万元）说明：本表价格全部按照2014年上半年入市进行预测。1、住宅73009828571,748公租房计入成本，暂不计收入2、商铺150003000045,0003、写字楼73003000021,9004、公寓73004889735,6955、车位8万每个总计15068、0个3,600按地下30%销售计算合计177,943暂不考虑幼儿园等收入6.2.4投资成本表序号成本项目计算公式单方造价 （元）建筑面积（）投资金额（万元）备注一土地成本53657.04 1地价51593.31 2契税2063.73 按成交价4%计算二建安费258333 76881.81 1地下370037500 13875.00 2公寓、住宅2700158103 42687.81 包括公租房3商业、幼儿园300032730 9819.00 幼儿园取相对高值4写字楼350030000 10500.00 写字楼成本按较高计算三前期费按建安费用的6综合计算4612.91 四基础设施费取约值150269、20833 3312.50 五园林绿化费25026859 671.47 按绿化率35%计算开发成本合计135823.23 六期间费用16523.76 1管理费用销售收入的2%3558.86 2财务费用开发成本的50%,贷款年限一年按8.61%计算5847.19 一年期利率6.15，开发贷上浮40%3销售费用销售收入的3%7117.71 七不可预见费一至五项之和（开发成本）的2%6791.16 项目总投资159138.15 6.2.5利润表单位：万元销售收入177942.86 销售税金9786.86 主要为营业税5%，以及印花税等，按照5.5%计投资利润9017.85 收入减成本减税金税前毛利润70、率5.67%所得税2975.89 暂时按照33%计算税后净利润6041.96 税后投资净利润率3.80%七、可行性研究定位结论 n 市场可行性：短期压力较大，但仍有一定利润空间长远来看，房地产调控政策对市场具有良性作用。伴随着武汉发展大潮的来临，武汉房地产也许仅仅处于黄金十年的起步期。通过对片区市场的供求分析以及客户群体分析得知，xx在未来三至五年内必定是外部受敌深重，内部硝烟四起的重灾区。不过从土地稀缺性的角度来讲，xx板块在三环以内是少有的较为干净，可以整片开发的区域，该区域因政府的规划蓝图而备受追捧。n 规划可行性：限制条件需提前与政府沟通，总体利于规划本项目较为特殊的规划限制条件为公租房、视线走廊、较高的商住比等，地块也较为方正，总体而言，对规划的制约不大。n 经济收益可行性：初步测算可行根据项目的初步经济测算，本项目可实现毛利率5.67%，属于市场的偏低水平，但考虑到未来市场的可拓展空间，利润率有提升空间，项目基本可行。