1、住宅小区工程新建建筑面积4.78万m2项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月住宅小区工程新建建筑面积4.78万m2项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月83可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论81.1 项目概述8（4）建设规模及内容8（5）总投资及资金来源：8（6）建设年限：第1年-第2年。82、1.2 建设单位概况81.3 报告编制依据和范围91、可行性研究报告编制依据92、可行性研究报告编制范围101.4 主要技术经济指标101.5 结论与建议12（1）结论12（2）建议12第二章 项目提出的理由、过程和必要性132.1 项目提出的理由132.2 项目提出的过程142.3 项目建设的必要性14（1）是*旗加快推进城镇化建设的需要14（2）是*旗提升城市承载力的需要15（3）有利于提升城市品位，提高人民生活水平16（4）能够推动县域经济发展16（5）能够加强与工业园区的衔接16（6）能够提升企业经济收益和提升企业竞争力17第三章 市场分析183.1 项目前景分析183.2 市场供需分3、析193.2.1 市场供应分析193.2.2 市场需求分析203.3 项目竞争力SWOT分析213.3.1 优势213.3.2 劣势223.3.3 机会223.3.4 挑战223.4 项目市场定位22（1）销售区域确定22（2）目标人群确定233.5 价格预测233.6 建设规模的确定23第四章 场址和项目建设条件244.1 场址241、场址位置242、场地现状243、城市规划及区域性规划要求244.2 项目建设条件244.2.1 自然条件244.2.2 场地工程及水文地质情况254.2.3 基础设施条件274.2.4 市政条件284.2.5 资源条件294.2.6 社会经济环境314.2.74、 综合评价32第五章 规划建筑方案335.1 规划设计方案335.1.1 编制依据335.1.2 设计原则335.1.3 规划目标345.1.4 总平面布局355.1.5 道路交通设置355.1.6 绿地系统365.1.7 环境卫生设施375.2 建筑方案375.2.1 建筑特征与功能375.2.2 结构方案38第六章 配套工程方案446.1 给排水工程446.1.1 编制依据446.1.2 用水量计算446.1.3 给水系统设置456.2 排水工程45（1）排水量45（2）排水系统45（3）管材及管径选型46（4）敷设方式及埋深466.3 采暖与通风工程466.3.1 编制依据466.3.25、 计算参数476.3.3 采暖方案设置476.3.4 通风486.4 电力工程491、编制依据492、配电系统493、照明设计494、箱体、开关及插座的安装505、导线选择及敷设506、防雷、接地及电气安全506.5 智能化系统（弱电）511、编制依据512、系统设置523、有线电视系统524、电话系统525、网络布线系统526、可视对讲系统53第七章 消 防547.1 编制依据547.2 消防措施547.2.1 建筑专业消防设计547.2.3 消防灭火系统557.3 消防教育和管理55第八章 节能与节水578.1 节能578.1.1 编制原则578.1.2 编制依据578.1.3 建筑节能56、88.1.4 暖通节能588.1.5 电气节能598.2 节水措施与水环境系统的建设目标591、节水措施592、水环境系统的建设目标608.3 项目综合能耗分析60第九章 环境影响与保护619.1 编制依据619.2 环境现状分析61（1）大气环境61（2）水体环境61（3）声环境629.3 影响环境的因素分析及采取的措施621、建设期影响环境的因素分析及采取的措施622、营业期影响环境的因素分析及采取的措施629.4 环境保护63（1）环境保护目标63（2）环境保护措施63（3）植物资源的保护64第十章 劳动安全、卫生防护6510.1 劳动安全651、施工中主要安全措施652、运行使用中主要7、安全措施6510.2 卫生防护措施661、安全卫生设施662、建立健全规章制度66第十一章 组织机构及人力资源配置6811.1 组织机构设置6811.1.1 设计原则6811.1.2 组织机构设置6911.1.3 组织机构内部职责6911.1.4 机构适应性分析7111.2 人力资源配置7111.2.1 人员配置7111.2.2 员工来源7211.3 人员培训72第十二章 项目招标7312.1 编制依据7312.2 招标方案73第十三章 项目实施计划7513.1 项目实施进度安排755、竣工验收阶段1个月。7513.2 项目实施进度表75第十四章 投资估算与资金筹措7614.1 项目投资估算78、61、项目概况762、估算依据763、估算办法764、投资估算结果7714.2 资金筹措78第十五章 财务评价7915.1 销售收入7915.2 成本、费用和各项税收79（1）销售费用79（2）营业税及附加79（3）所得税7915.3 投资利润8015.4 财务指标分析801、静态指标802、动态指标813、财务盈利能力评价8115.5 不确定性分析8215.5.1 盈亏平衡分析8215.5.2 敏感性分析82第十六章 可行性研究的结论与建议8316.1 评价结论8316.2 建议83第一章 总 论1.1 项目概述（1）项目名称：*旗XX住宅小区期工程（2）建设性质：新建（3）建设地点位于*旗9、*镇，北靠*克*大街，南临盛唐路，东至健康路，西至规划建设的城市支路。（4）建设规模及内容项目用地面积28878 m2，建筑面积47761m2。建设内容包括1#楼、2#楼、6#14#楼共11栋住宅楼。其中1#楼4433 m2、2#楼5436 m2、6#楼3691 m2、7#楼3265 m2、8#楼4314 m2、9#楼4731m2、10#楼4572 m2、11#楼3806 m2、12#楼4513 m2、13#楼4500 m2、14#楼4500m2。各楼栋一层均为库房，二层及以上为住宅。总户数394户，库房94个。小区硬化2141 m2，建设道路4635 m2，绿化11551 m2。（5）总投资10、及资金来源：项目总投资11530.6万元，其中固定资产投资10482.4万元，流动资金1048.2万元。资金来源为自筹。（6）建设年限：第1年-第2年。1.2 建设单位概况内蒙古xx房地产开发有限公司是一家自然人投资成立的专门从事房地产开发、销售、物业等一体的综合性房地产开发公司。公司成立于2010年9月，地址位于*市xx区xx东街xxC栋705号，注册资金3000万元人民币。公司下设财务部、综合部、工程部、销售部等，形成项目从规划设计到施工、监理、销售的工作流程。公司现有职工65人，高级工程是1人，注册会计师1人，中级会计师2人，注册建筑师12人，中级工程师12人，初级工程师18人，中级经济11、师1人，中级统计师1人，系统操作员1人，售楼人员10余人。内蒙古xx房地产开发有限公司将本着“以质量求生存，以信誉求发展，真诚服务社会”的企业宗旨和“团结进取，开拓创新，优质高效，勇攀高峰”的企业精神，在激烈的市场竞争中，诚信经营、稳步发展，为企业的健康和持续发展打好基础。1.3 报告编制依据和范围1、可行性研究报告编制依据（1）发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南；（2）发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（4）*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（5）*旗国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（12、6）*市*克*城市总体规划（2011年-2030年）；（7）国家和地方有关规程、规范、政策及条列等；（8）建设单位提供的其他有关资料及数据；（9）建设单位可行性研究报告编制委*书。2、可行性研究报告编制范围根据委*单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进行了分析研究：（1）项目建设的必要性研究；（2）场址选择、市政配套设施及规划设计方案；（3）建设内容、建设规模、建设标准；（4）组织机构与人员编制；（5）消防安全、环境保护与节能；（6）投资估算、建设进度及资金筹措；（7）结论及建议。1.4 主要技术经济指标技术经济指标见表1-1。表1-1 技术经济指标表序号项目单位数量备注一技术指标1用13、地面积m2288782建筑面积m2477612.11#m244332.22#m254362.36#m236912.47#m232652.58#m243142.69#m247312.710#m245722.811#m238062.912#m245132.1013#m245002.1114#m245003容积率1.524绿地率%405户数户3946库房个947硬化m221418道路m24635二经济指标1总投资万元11530.61.1建设投资万元10482.41.2流动资金万元1048.22销售年限年33年均营业收入万元6368.14年均总成本费用万元1301.35年均营业税金及附加万元3636年14、均利润总额万元4703.97年均所得税万元11768年均税后利润（净利润）万元3527.99年均盈余公积金万元352.810投资利润率%40.811投资利税率%43.912财务内部收益率（税前）%71.113财务内部收益率（税后）%30.914财务净现值（税前）万元4490.815财务净现值（税后）万元1666.316全部投资回收期（税前）年2.017全部投资回收期（税后）年2.518盈亏平衡BEP%25.11.5 结论与建议（1）结论本项目建设条件基本落实，规模适宜，建设方案合理可行，造价较为经济合理，资金来源有保证。项目的建设，不仅能满足*旗城镇发展、人们居住的需求，还能美化、亮化*旗城镇15、，提升城市道路、管网等基础设施水平，使城市品位得到进一步提升。同时，项目的建设能使*旗加强对*旗工业园区的服务与管理水平，推动县域经济发展，具有显著的效益。项目在工程技术上是可行的。本报告认为，本项目具有可行性。（2）建议加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续；建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。精心安排施工，确保工期、质量、投资控制目标的完成。第二章 项目提出的理由、过程和必要性2.1 项目提出的理由本项目是在*旗经济实力不断增长下，城镇化快速推进，人口迅速增加，人们对城镇发展水平要求越来越高的前提下提出的。城镇化水平的高低是衡量地区经济社会发展的重要指标，同时经16、济社会发展又和城镇建设相辅相成。一方面，经济建设能够推动城镇建设快速推进。“十二五”以来，*旗经济实力得到了进一步提升，人民生活水平不断提高，人们开始注重生存的外围环境，追求更高品质的生活水平，对城市的综合功能升级、城市品味提高的要求越来越迫切。经济发展除了为城市建设提供了足量的市场需求外，还为社会建设所需的机械设备、物资开采、运输、加工等发展提供了保障，推动了社会城镇建设。另一方面，城镇建设能促进地区经济发展。城镇化大建设有利于提升*旗城市品位，提升城市经济、政治、文化的凝聚力，不仅能改善城镇基础设施条件，为人们提供宜居的居住环境，还能改善人们的消费环境，有利于本地区形成小商圈和融入外部大商17、圈，为经济增长增加助力。*旗围绕经济建设，快速推进城镇建设。*旗提出了20年的城市发展规划*市*旗城市总体规划（20112030年）。规划经过20年的城镇建设，将*旗发展成为*市的次中心城镇，城镇规模达到呼包鄂城市群内的新兴中等规模城市，形成“两轴、四区、一带”的城市格局，最终成为区域公路的交通枢纽，新兴工业城市，特色旅游城市和生态宜居城市。“十二五”期间，*旗将主要建设13.8平方公里核心区，重点发展4.7平方公里新镇区。新镇区的建设区域主要位于*旗*镇。*镇按照*旗*镇城区控制性详细规划“东扩、西改、南联、北控”的发展思路进行空间布局，未来将建设成为*旗行政和商业中心。在政策导向明确、市场18、条件成熟的前提下，内蒙古xx房地产开发有限公司审时度势，提出了在*旗*镇建设XX住宅小区项目。2.2 项目提出的过程第1年5月，内蒙古xx房地产开发有限公司委*我公司对XX期工程展开系统论述，并编制项目可行性研究报告。接受建设单位委*后，我公司组成了项目编制小组，并派有关专业技术人员进行了现场调研和资料收集等工作。在此基础上，编制小组形成了项目编制方案，并从各方面对项目进行了可行性论证。在报告形成过程中经过反复与建设单位交流，最终形成了报告初稿。初稿形成后我们组织有关专家对项目进行了内部的评审讨论，并对研究方案进行了修改补充，使研究方案更加完善充实，最终形成了*旗XX住宅小区期工程可行性研究报19、告。2.3 项目建设的必要性（1）是*旗加快推进城镇化建设的需要2008年*市提出了“一核双圈”发展战略，全力加快推进城乡一体化。“一核”指*市市区范围内的核心区；“双圈”就是以五个旗县所在地为节点、以五十公里为半径的半小时经济圈和城镇圈。“一核双圈”一体化就是既要加快城市核心区建设，更要依*城市的经济实力和辐射带动力，加快发展农村经济社会各项事业，实现城乡一体化发展。*旗积极落实和融入*市“一核双圈一体化”发展战略，城镇发展定位为*市的次中心城镇，城镇规模达到呼包鄂城市群内的新兴中等规模城市，形成“两轴、四区、一带”的城市格局，最终成为区域公路的交通枢纽，新兴工业城市，特色旅游城市和生态宜居20、城市。本项目按照*旗城市建设目标要求，建设地点靠近*旗新区的核心位置，是*旗推进新区建设的重要项目。项目的建设有利于推动*旗融入*市“一核双圈”战略，促进本地区城镇建设快速推进，提高城市道路、管网、通信、电力等基础设施的水平，提升*旗城市服务能力，对*旗实现城镇建设目标具有重要意义。（2）是*旗提升城市承载力的需要随着*旗经济的快速发展，*旗城市核心凝聚力也得到极大提升，外来投资商和务工人员迅速增加。目前*旗基本人口为19.5万人，其中*镇为7.7万人，再加上众多的外来人口，城市承载力能力明显不足。*旗充分利用自治区沿黄经济带大发展时机、依*“呼包鄂经济圈”的辐射影响力，全面推进城镇化建设。本21、项目的建设，能解决人口增长对住宅、商业基本的要求，使*旗城镇框架进一步拉开，城镇范围进一步扩大。促进*旗基础设施水平不断提高，促使城镇功能更趋完善，城市承载力不断增强，为地区经济和社会发展奠定更加坚实的城镇基础。（3）有利于提升城市品位，提高人民生活水平按照*旗“强化基础、完善功能、提升品位、彰显特色、关注人文”，着力打造“小而美、小而特、小而强”、生态宜居、休闲园林式城市和*次中心城市的城市建设要求，本项目紧紧围绕*旗新区建设目标，坚持高品质规划，高水平建设，力争打造*旗最具典型的代表建筑。依照*市*克*城市总体规划形成城市空间结构为“两轴、四区、一带”，本项目位于四区中的中心城区的东部，城22、市新区的核心位置。建设本项目能有效推进*旗街景的绿化、美化和亮化，城镇面貌日新月异，城市品位不断提升，城市新形象得以塑造。项目的建设能有效提高人们生活质量，为人们提供一个舒适的居住、购物消费的环境，成为方便市民生活起居的新地标，为城镇的长远发展奠定坚实基础。（4）能够推动县域经济发展县域经济是国民经济的基本单元，是以县城为中心、乡镇为纽带、农村为腹地的区域经济。*旗县域经济的发展，重点是要突出*旗工业园区产业。本项目的建设能够拉近中心城镇与*旗工业园区的距离，为园区工作人员解决居住问题，有利于*旗工业园区吸引人才和留住人才，更好地为园区发展服务。只有*旗工业园区的不断发展、完善和壮大，才能够促23、使*旗综合性经济体系功能更加完备，带动一、二、三产业不断发展、壮大，推动县域经济发展。（5）能够加强与工业园区的衔接*克*工业园区是国家电力、生物制药、冶金、化工等重要工业基地，是内蒙古自治区20个重点工业园区之一，是*旗经济发展的最大支撑。目前*旗行政主体位于*旗旧城区，距离*旗工业园区的距离较远，不便于直接服务与管理*旗工业园区内的企业。随着养大圐圙和李家圪旦两个城中村改造项目的不断推进，城镇主体的东移，党政中心、医疗卫生中心、学校、商业中心、高级住宅小区成为新区发展的主要标志。本项目的建设能够增加新区活力，繁荣新区经济，吸引城市的注意力由旧城镇向新城镇转移。为行政中心与*旗工业园区作了重24、要衔接，拉近了*旗新区与*旗工业园区的距离，为加强*旗行政主体服务与管理工业园区增加了助力。（6）能够提升企业经济收益和提升企业竞争力内蒙古xx房地产开发有限公司是具有房地产开发四级资质的公司，已经投资开发*市回民区“xx雅居”、*旗*镇“丁香水溪”、*克*大街南“泊岸华庭”等住宅小区项目。本项目的建设能够提高企业经济收益，对企业提升竞争力，推动公司快速发展与壮大，提升在呼包鄂等地区的影响力具有重要意义，为公司未来的不断发展打好基础。第三章 市场分析3.1 项目前景分析*旗围绕*市“一核双圈一体化”发展战略，以发展*市次中心城市的定位，实现“一城三区”的城镇发展布局，加快了城市化建设。*旗加快25、了城建投资的市场化、企业化运作进程，优化城市环境，提升城市品位，从而推动经济、社会的全面协调和可持续发展。本项目无论在政策规划上、还是在市场条件上，都具有良好的销售前景。（1）项目地理位置佳，很好地衔接了*旗旧城区与*旗工业园区，能同时得到城镇旧居民、工业园区内的员工青睐。工程质量高，极大地提升了城市品位，将深受人们的喜爱。（2）项目符合*市*克*城市总体规划（20112030）新镇区建设的要求，与新镇区党政中心、医院、商业中心发展相辅相成，能成为区域综合社区的一个新的标杆，满足人们追求高品质的生活需求。（3）项目将推动地区商业的发展，拉动消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生26、积极的影响。此外可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会，具有良好的社会效益。（4）项目以整体规划空间层次多样，创造了自然、休闲、高层次的综合体，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场认可。同时为开发企业带来良好的经济效益。本项目将会成为一个新的城市地标，将会推动*旗持续发展，因此项目市场前景较好。3.2 市场供需分析3.2.1 市场供应分析*旗城市总体规划核心区面积为13.8平方公里，推动了*旗房地产业大发展。按照*旗建设规划情况，近期开发的项目包括云中花园30万m2、利民小区64万m2、坤翔翰林小区20万m2、双河明珠30万m2、绿洲岛24.5万m2、亿福家园住宅小27、区32万m2等。*旗2010年建设廉租房24套，位于云中花园小区，建筑面积1155m2，工程目前完成主体工程。2012年*旗房地产开发项目累计达20个，建筑面积达110万平方米。主要有云中花园、利民小区北区、坤翔翰林、万兴广场、双河明珠、万象新天地、亿福家园住宅小区和绿洲岛等项目。2012年，按照市政府要求，*旗廉租住房建设任务是144套，总建筑面积7100m2，分别在亿福家园、万福都汇、金河康居、云中花园二期四个小区中各配建廉租住房36套，并已全部开工建设。第1年新开工建设的万兴广场建设面积达26万m2、万豪佳苑13.7万m2。按照规划，建设区域依附在东胜大街、*克*大街、光明路、康宁路、黄28、河大街、云中路等，项目建设整齐划一，城市整体形象得以提升。目前*旗房地产项目多数处于前期准备阶段或施工阶段。3.2.2 市场需求分析（1）刚性需求目前*旗基本人口为19.5万人，其中*镇为7.7万人，按照*市城镇人均居住面积35m2的标准，全县居住面积应在高度城镇化下达到680万平方米。以目前的住房供应水平，难以满足*旗城镇化发展的要求。再加上外来人口的增加，这种供应状况更加捉襟见肘。在居住用房随刚性需求量呈现不断增加的同时，相应的配套商业、办公设施需求量也随之增加。（2）改善居住的需求*旗经济的发展使城市居民手中的可支配收入增加，对现有居住条件的不满足造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。29、并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取各种方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。（3）非理性消费需求土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同。同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求，进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使商业用房、办公用房需求不断释放。目前，*旗的房地产市场是较为稳定繁荣，市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实有效的需求，自用型消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在*旗的既定发展战略，目前的30、市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间。3.3 项目竞争力SWOT分析3.3.1 优势（1）区位优势*旗是国家电力、生物制药、冶金、化工等重要工业基地，在强大的工业经济的支撑下，*旗城镇水平不断升级，区域等级地位将不断提升。优越的区位使地块内的土地、住房、店面等不动产存在广阔的升值空间。（2）规划优势*旗城市总体规划、*旗*镇城区控制性详细规划等规划的传接，为打造高品质的住宅和新区高品质的整体环境奠定了基础，保证了开发企业的经济效益和城区公共环境营造的社会效益双赢。（3）交通优势项目位于*旗*镇养大圐圙村，北靠*克*大街，南临盛唐路，东至健康路。项目区交通四通八达，依*旗现有公路交通路网，可31、连接临近的公路干线、铁路、航空，连通全国各地。（4）配套设施优势 新镇区在未来建成后，配套设施完善、齐备，除小区自身服务设施外，北侧*克*大街为商务办公区、商业步行街；东侧为*旗一中，东南侧为商住区；西南侧为*旗医院。南侧有幼儿园、小学。3.3.2 劣势（1）项目距离老城区较远，缺乏必要的市政公用设施配套，需要在住宅产品设计中着重考虑小区级公共设施的配套设计。（2）项目区域周边建设总体进程不一，整体视觉形象不直观。在一段时间内不能显现出项目的发展潜力和优势，将对项目的销售产生一定的影响。（3）新城区处于发展初期，人口聚集规模较小，当前市场消费能力较弱。3.3.3 机会（1）当前*旗房地产处于房32、地产发展的初级阶段，大部分建设风格、社区环境、配套条件仍不成熟，使本项目的错位发展存在机会。（2）第1年房地产二手房转让所得征20%个税的政策，抑制了二手房的销售，为新建项目带来了众多的消费人群。3.3.4 挑战（1）本片区用地为沙质土壤，要通过规划设计，培育好生态防护林地，公共绿地，在打造景观的同时避免扬尘现象的出现。（2）如何通过住区整体布局和建筑单体设计，营造富有特色的建筑群体景观，是本项目考虑的重中之重。3.4 项目市场定位（1）销售区域确定图3-1 项目销售区域（2）目标人群确定随着*旗经济的快速增长，当地的房地产开发建设取得了极大地发展，同时城镇人口的迅速增加，每年都有大量的农业人33、口转为城镇人口，为房地产的发展提供了广阔空间。本项目注重产品的差异化和独特性，在完整配套服务设施上下功夫，以高质量、高品位、适用性强的建筑为主；配套公建同期建设，保证服务设施完善；强调生活品质，提供完美的居住、购物环境，同时注重环境景观建设，营造优美的外部空间。本项目主要面向中高档的消费人群，包括地方公务员，*旗电厂、*旗工业园区企业的白领，外来投资人士。3.5 价格预测结合全县的地产走势看，短期内市场的价格稳中有升。对于区域市场有以下特点：（1）区域市场内，有较强的消费能力；（2）由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣；（3）目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会34、在短期内解决；（4）多方面因素支撑，短期内市场价格温和上涨的趋势不会改变。根据对*旗目前建筑行业的调研，住宅价格在35004000元。3.6 建设规模的确定依据*旗城市总体规划、*旗城区控制性详细规划和*旗*镇城区控制性详细规划，*旗发展13.8平方公里核心区，重点发展4.7平方公里新区，*镇新镇区将建成*旗行政中心区的*旗城镇发展规划，以及当前*旗房地产市场供需状况，确定XX住宅小区期工程建设规模为：用地面积28878m2，建筑面积47761m2。第四章 场址和项目建设条件4.1 场址1、场址位置项目位于*旗*镇，北靠*克*大街，南临盛唐路，东至健康路，西至规划建设的城市支路。2、场地现状项35、目用地现状为养大圐圙村建设用地和耕地。3、城市规划及区域性规划要求本项目符合*旗城区控制性详细规划（20082020年）功能分区，中提出的“把*镇新镇区建设和旧城区改造作为重点”的要求。另外*市*旗新区城市设计（20112030年）对本项目功能作了详细定位，对建筑高度、道路红线、出入口、地标节点控制绿化率等作了要求。4.2 项目建设条件4.2.1 自然条件（1）地理位置本项目位于*市*旗。*旗地处大青山南麓，黄河北岸的土默川平原。位于东经1112301113221，北纬40535403515，全县平均海拔高度为1132米，东西宽37.9公里，南北长52.35公里，面积14168平方公里。 （236、）气候特征 气候属中温带大陆季风型气候，四季气候变化明显，差异较大，其特点是：冬季漫长严寒，夏季炎热，春秋两季气候变化剧烈。四季分明，日照充足，年平均气温7.3，年平均降雨量362mm，属半干旱大陆季风气候。（3）地形地貌 自然地理为黄土高原，地势东南高、西北和西南低。由丘陵地形过渡到宽广的平原地形。分为五类：丘陵区、山前倾斜平原、湖积台地、宽谷洼地和冲积平原。成因类型上，由剥蚀堆积地形到堆积地形。剥蚀堆积地形：分布于县于县镜东南部，海拔高程11001277米，由第三系砂砾组成，在表面上，普遍被黄土质粘砂土覆盖、形成浑圆形山顶，地形向西北倾斜。 堆积地形：冲积平原，由黄河、大黑河、宝贝河、什拉37、乌素河冲积而成。地势平坦，微有起伏。盐渍化普遍，沼泽零星分布，由冲积砂粘质砂土、砂质粘土堆积而成海拔高程10001050米。风成地形：分布于县境西南、南部黄河以北局部地方，由细纱、粉纱组成固定砂丘和砂垅。一般高出地面约0.520米，海拔高程10001050米。4.2.2 场地工程及水文地质情况（1）水文根据区域水文调查资料，地下水赋存于粘土下部的中、粗沙层中，含水层分布较稳定。按照地下水埋藏条件和含水层的状态分类，本场区地下水类型为第四纪松散层孔隙潜水。该区域分布的上层的滞水，水位在1213米之间，年变化幅度为2米。场区附近没有对地下水产生污染的污染源。地下水和上部渗水对混凝土结构中钢筋无腐蚀38、性；上部渗水对钢筋混凝土结构有弱腐蚀性，地下水无腐蚀性。（2）地质地层A、第四纪前地层，新第三系。底部砂砾岩与红土互层。顶部红土夹钙质结核层，总厚度约30米，普遍分布于县境东南丘陵区。B、第四纪沉积 下中更新统：冲积红积层，为半胶结的砂砾层、局部夹粉沙层，具有交错层理，砾石成分为花岗岩、片麻岩、石英安山斑岩及玄武岩等，厚度达15米。湖相沉积黄绿色粘质砂土及灰黑色淤泥中夹薄层的午胶结的砂层分布于黄河左岸蒲滩拐。全新统：风积层，由细砂、粉砂组成。分布于县境黄河北岸地带、呈砂堆、砂垅、砂丘；冲积层，由砂、砂砾、粘质砂土等组成，分布于平原表层，层次清楚，岩层垂直方向变化较大，厚度无常。构造轮廓位于内蒙39、古东西褶皱带南部。基底褶皱抽、近于东西向或东北向，与内蒙古东西褶皱带的构造线一致盖层走向近乎东北西南方向，向西北缓缓倾斜，与黄河西的鄂尔多斯台地相似。（3）工程地质评价场区无不良地质作用和地质灾害，无与建筑相关的环境地质问题，场地稳定，适宜进行本工程建设。抗震设防烈度8度，设计地震基本加速度值0.20g，设计地震分组第一组。场地属建筑抗震有利地段，地基土类型属中硬土，场地类别类。场地季节性标准冻深1.5m，土的冻胀性为中等冻胀性。设计时应考虑冻胀影响。4.2.3 基础设施条件（1）道路交通形成了公路、铁路和航空相结合的立体交通网络。公路现有4条主要公路干线。其中*市准格尔煤田二级公路途经县内三40、乡一镇；*市喇嘛湾柏油公路经县城中心向东接呼准公路；*市凉城柏油公路经县城东连乌盟凉城县与晋陕两省相通；*旗察素齐公路与京包铁路相交。其余10多条县乡柏油路东西南北贯通县内各乡镇，*市东胜高速公路将在2005年建成通车，极大地拉近了我县与周边地区的距离。铁路与丰准铁路接轨的大唐*电专用线横穿*电工业园区，大型物资可通过铁路直接运抵*旗 2005年建成通车的呼准铁路经过*旗，将为*旗的发展创造更为便捷的条件。航空*市白塔机场距*旗一小时多的路程，距拟新建机场半小时的路程，有通往国际国内多条航线，四通八达。（2）邮电通信邮电事业发展迅速，已实现了长途电话自动化，可直拔全球各地。用户还可申请办理数字41、化业务、图文传真、移动电话及智能业务等，移动电话达到了无缝隙覆盖。有线电视信号已覆盖全县。本项目的通信及有线电视信号已具备接入条件。（3）电力*旗电力发达，*旗电厂是亚洲最大的火力发电厂。2003年大唐*电一期工程2X600MW机组正式投产发电，2004年二期工程2 X 600MW机组投产发电。2007年园区自备电厂l0X300Mw机组也投产发电。*旗电厂电量充沛，可供周边地区生产生活用电。电网已经覆盖全县。4.2.4 市政条件十一五期间，*旗建成城区道路13条55.3公里，给排水管线70多公里，集中供热面积120万平方米。（1）给水工程项目区由*克*大街市政给水管网供给，管道直径DN400，42、供水压力0.32MPa，接管点埋深为2.1米。通过本项目区内自建水泵房引入。（2）污水工程*克*大街已铺设市政污水管道，管径为DN600，管道接点埋深约2.3米。本项目污水收集后排往周边规划道路上的市政污水管道。（3）供电电源由当地变电站10kv供给。（4）热源*克*大街市政供热管网已铺设，热力管网热媒参数为供水温度130，回水温度90。（5）综合评价从地址和市政总体情况看，该项目区位优势明显，给排水。通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。4.2.5 资源条件（1）水利资源：黄河流经*旗37.5公里，水利条件得天独厚。境内有华北地区提水能力最大的麻地壕扬水站和扬程最43、高的毛不拉扬水站，形成了两大黄灌区。引黄入呼工程和引黄入*电工业园区工程已全面建成，为工业生产发展奠定了良好的水源保证。（2）电力优势：2004年*旗的电力建设正处于高峰期，总装机容量4800MW的8台发电机组同时施工，大唐*电一期工程2600MW机组2003年正式投产发电，二期工程2600MW机组2004年8月投产发电，明后2年三、四期工程各有2台机组投产发电。与此同时园区自备电厂l0300Mw机组2007年也相继投产发电，现一期工程4300MW于2005年投产发电。届时将成为亚洲地区最大的火山发电厂，可为企业提供优质、稳定、廉价的直供电源。（3）农畜产品：*旗玉米种植面积28万亩，加之周边44、地区玉米种植面积将达到200余万亩；还有驰名中外的*克*小茴香，占全国总产量的50；畅销国际市场的*克*枸杞与宁夏枸杞齐名；自成品系的*克*葡萄，色香味聚佳的红辣椒、红萝卜、绿豆等以其独特的风味闻名区内外；还有较丰富的皮、毛、绒、肉、乳等农畜土特产，开发价值不可低估。（4）旅游资源：*旗位于大青山南麓，黄河上中游分界处北岸的土默川平原上。*旗历史悠久，文化遗存遍地，古城、黄河、沙漠汇集，旅游资源十分丰富。早在五、六千年前的新石器时代，就有人类在这里生息繁衍。在这块古老而文明的沃土上，有新石器时期的“海生不浪文化”遗址，战国筑就的云中古城，唐代边陲要塞受降城，辽、金、明时期的云内、东胜城，互市贸45、易的水旱码头河口古镇；有神奇莫测、变化无穷的海眼神泉，千亩湖泊、苇丛点缀的南湖水上公园，水面宽阔、气势恢弘的黄河上中游分界处，绵延十余里，处处飘香的葡萄一溜湾；有品质优良、远近闻名的红辣椒、小茴香、黄河鲤鱼、绿豆、红萝卜、枸杞等土特产品；有亚洲最大的火力发电基地和国内最大的生物发酵基地。在历史的进程中，这里曾先后孕育出孟舒、恰台吉、李裕智、苏谦益等历史名人和革命先驱；也见证了赵武侯始筑云中城，常遇春大破胜洲城，康熙帝西驻*克*，刘统勋查办保德将军等帝王将相的风采；还流传下神灵点化铸旗杆、御马刨出满水井，仙花潭与蛤蟆石等奇幻的民间神话传说。黄河晋陕大峡谷，北起内蒙古*克*，南至河津禹门口，全长公46、里，沿线共有个县市，面积达.万平方公里。黄河晋蒙大峡谷，西依辽阔雄浑的鄂尔多斯高原，东邻边疆起伏的晋北山区，北邻阴山山脉，南接晋陕峡谷。沿黄河大峡谷两岸其旅游资源十分丰富，文物古迹众多，自然，人文景观皆美，历史文化底蕴深厚。大自然的鬼斧神工，匠心独具，使大峡谷两岸悬崖峭壁，峰耸秀，烟迷玉黛，如诗如画，风光独特，甚为壮观。被誉为北国的小三峡。大峡谷地处中温带，属温带大陆性季风气候，四季分明。冬季气候寒冷，夏季气候温和凉爽，环境宜人。大皇城，位于*市*旗新旧城之间，系明代修建的古城遗址。废弃后，城墙遗存较好，人们把这座废城墙名为“城kulue”。这座古城是在唐代“东受降城”的基础上扩建的。辽代；为47、“东胜州”治所，俗称“大皇城”。金代在“大皇城”东边兴建“子城”，即为“小皇城”。明朝洪武二十五年(公元1392年)赐名“东胜左卫”，次年扩建东胜左卫城(今城kulue)。城周长12.5公里，城墙高8米左右，是*地区规模最大的一座古城。建有东、南、西、北四门，并筑有瓮城，是一座屯军大城。明正统十四年(公元1449年)内迁山西，城遂空废。明嘉靖年间(公元1522午后)，俺达汗义子卡台吉，名脱脱(也有写成妥妥)，率众长期驻牧于此，这座址城即称为“脱脱城”(今城kulue)。城kulue一名流传至今。4.2.6 社会经济环境2012年*旗地区生产总值预计完成233.3亿元，年均增长12.8%，较2048、07年翻了一番。规模以上工业增加值预计完成115亿元，年均增长11%，较2007年翻了一番，占全市工业经济总量的四分之一。财政收入预计完成24亿元，年均增长6.7%，是2007年的1.4倍。固定资产投资预计完成57亿元，年均增长13%。社会消费品零售总额预计完成19.7亿元，年均增长16.7%，是2007年的1.3倍。城镇居民人均可支配收入预计完成25910元，年均增长14.3%，是2007年的1.3倍；农民人均纯收入预计完成12080元，年均增长13.7%，是2007年的1.7倍。*旗由国家级贫困县跨入全区一流旗县行列，稳居全国西部百强县行列，在2012年全国中小城市科学发展评价中，位列全国49、中小城市科学发展百强县第62位，并跻身于全国最具区域带动力中小城市百强行列。4.2.7 综合评价从场址和市政基础设施总体情况看，该项目区位优势明显，给排水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。第五章 规划建筑方案5.1 规划设计方案5.1.1 编制依据民用建筑设计通则GB50352-2005住宅设计规范GB50096-2011住宅建筑规范GB50368-2005建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑抗震设计规范GB50011-2010建筑设计防火规范GB50016-2006建筑设计采光标准GB/T 50033-2001城市道路绿化规划与设计规范CJJ7550、-97城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-20015.1.2 设计原则规划设计突出“以人为核心”的原则，注意处理好自然环境住宅建设人的关系，把居民对居住环境、居住类型和物业管理三方面的需求作为规划设计重点，努力把小区规划成具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的人文内涵的新型居住小区。（1）以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。（2）统一51、规划、合理布局、因地制宜、分期开发的原则规划立足实际、面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。同时面向住宅消费市场，正确处理规划中社会效益和经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。（3）城市自然、人文特色延续性原则小区规划努力适应当地自然环境、居民生活模式，使小区融汇在新区的大环境中，成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合上位城市设计定位，创造出一个景观宜人的生态宜居社区。（4）规划设计方案经济可行性原则满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造布局合52、理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。住宅设计充分考虑到当地市场特征，以合理的产品类型、比例提高设计方案的经济可行性。5.1.3 规划目标 充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住*克*新区建设的良好契机，坚持高起点、高标准、高水平的要求，以“人无我有，人有我优，人优我特”为准绳，将XX住宅小区小区建设成为引领*克*房地产发展的风向标，生态优先、环境优美、功能完备、特色鲜明的生态宜居社区。5.1.4 总平面布局布局由外到内，依次为本小区的配套沿街商业和酒店建筑、安静的住宅群和典雅的花园景观。配套沿街商业建筑沿*克*大街、健康街布置在北、西面，既最大化的提升了商业价值，同时也隔开53、喧闹的都市环境，使住宅建筑群获得安静的环境氛围。小区的空间构成以多个小型休憩广场为景观节点，通过道路绿化和宅前绿地串联。所有住宅均被系统景观绿化围绕，每户均有良好的花园景观视线，让人们感受到小区处处绿意的存在。根据小区的规划特点结合人的行为习惯，合理布局绿化景观、水体景观、硬质景观以及功能景观，使其有序化。并造就参与性景观空间、半私密景观空间、功能景观空间等景观空间层次。结合底层库房，停车位布局于小区入口附近，避免车辆对小区穿越干扰，保持小区安静祥和的生活氛围。5.1.5 道路交通设置（1）外部交通组织本项目外部交通组织主要依*盛唐街、规划建设的城市支路，辅助以*克*大街、健康路等城市干道及折54、线城市支路向外集散。（2）内部交通体系结合空间布局，在加强各楼间相互惯连并便利内外交通的同时，创造人车分流的道路系统。通过小区内部半环状的折线路网构成小区车行交通的主体，再通过宅间小路将车行交通引入各户。步行则主要通过小区内部的步行轴线进入各住宅院落，保证居民生活的宁静和舒适。充分考虑安全因素并依据居民出行方向及外围城市道路状况设置小区出入口，均匀地分布于小区北、西、南、东四个方向。（3）小区道路组成小区道路由二类组成：小区主道路路面宽9米，其中车行道6米，两侧步行道各1.5米。在住区内布局的顺而不穿、通而不畅，能够杜绝穿越性交通。人行道主要以步行道为主干，以宅前路为步行支路，形成系统整体的人55、行系统。（4）停车场设置结合每栋楼宇的底层库房，另设的小区停车位布局于小区入口附近，避免车辆对小区穿越干扰，保持小区安静祥和的生活氛围。（5）道路材料选择小区主道路为沥青路面；人行道、住宅楼间车行道采用彩色混凝土地砖，室外停车场采用植草砖，以丰富小区景观。5.1.6 绿地系统（1）绿地布局小区绿地分为中心绿地，步行绿化空间、宅间绿地。中心绿地位于小区并排、间隔均匀分布于小区中，绿地内布置小区中心广场，包括活动场地、喷泉、凉亭等建筑小品，并以此为核心向外扩充，使周边绿地自然地延伸到建筑底层，使建筑、绿化、娱乐设施与居民的活动行为有机的结合在一起，形成小区居民最适宜的娱乐、休息和交往场所；宅间绿地56、均匀分布在各个住宅建筑之间，使居民生活能贴近绿地，并重点为儿童及老年居民服务，内设儿童和老人活动及休憩设施。步行绿化空间，结合人行道、步行道设置行道树及沿路绿地，在人行集散广场，布置多层式绿化，为行人提供树荫，形成舒适的出行环境。（2）树种选择绿地以草坪为主，配以灌木、少量造型优美的乔木。树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易生长、便于管理、四季常青为原则。少量采取一些形态优美、具有色、香、味的花木。道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉。同时运用墙面垂直绿化和屋顶绿化的手法，既起到减少噪音的效果，又能减少外墙吸热，保护外墙墙面，美化城市环境。5.1.7 环境卫生设施项目范围内结合周边建筑57、设置一处垃圾收集点，建议设置在靠近小区内部交通道路的位置，方便垃圾收集和运输，定期运送至城市垃圾处理厂统一处理。废物箱是收集零星废物的设施，设置间距沿项目区道路每50m设一个。5.2 建筑方案5.2.1 建筑特征与功能1、建筑风格设计主要采用简约的新古典主义造型风格，通过直线条、线脚对墙体进行划分。通过飘窗的利用和坡屋屋顶构件等建筑细节的精雕细琢，以深色石材为基座、主体采用浅色调面砖或仿石涂料，使小区整体建筑形象对此挺拔，干净利落、大气统一，形成强烈的视觉感受和独特的韵律感，演绎出简约时尚的建筑潮流。2、户型XX期工程建筑面积47761m2。建设内容包括1#楼、2#楼、6#14#楼共11栋住宅58、楼。其中1#楼4433 m2、2#楼5436 m2、6#楼3691 m2、7#楼3265 m2、8#楼4314 m2、9#楼4731m2、10#楼4572 m2、11#楼3806 m2、12#楼4513 m2、13#楼4500 m2、14#楼4500m2。各楼栋一层均为库房，二层及以上为住宅。总户数394户，户型包括A、B两个户型，户型结构均为两室一厅一卫，户型空间布局紧凑。户型建筑面积如表5-1。表5-1 住宅户型表序号楼号户型户型结构建设面积（m2）户数（户）11#A两室一厅一卫91.74022#A两室一厅一卫149.533036#A两室一厅一卫91.73247#A两室一厅一卫91.73059、58#B两室一厅一卫103.283069#A两室一厅一卫97.840710#A两室一厅一卫94.440811#A两室一厅一卫94.432912#A两室一厅一卫94.4401013#A两室一厅一卫94.4401114#A两室一厅一卫94.4405.2.2 结构方案（1）编制依据砌体结构设计规范GB50003-2011建筑地基基础设计规范GB50007-2011砌体工程施工质量验收规范GB50203-2002建筑抗震设计规范GB50011-2010建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑地基基础工程施工质量验收规范GB50202-2002建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001混60、凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑结构荷载规范GB5009-2001(2006年版)建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001普通混凝土配合比设计规程JGJ55-2000建筑设计防火规范GB50016-2006（2）结构设计基本参数表5-2 建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别二级50年丙类表5-3 自然条件、风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻层W=0.55KN/B类S=0.40KN/1.5m表5-4 抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组8度0.20g第61、二组（3）结构方案本项目主体结构采用砌体结构，钢筋混凝土过梁。（4）抗震措施构件选用地沟构件：02G04过梁（GL）：钢筋混凝土过梁（02G05），内墙KGLA24XX2，外墙KGLB37XX2，120墙与配电箱洞口过梁为KGLA12XX1(XX-洞口宽度)。钢筋砼构造柱抗震节点处箍筋适当加密；顶层楼梯间的墙体沿墙高每隔500mm设通长钢筋和分布短钢筋平面内点焊组成拉结网片，79度时其他各层楼梯间墙体在休息平台或楼层半高处设置60mm厚、纵向钢筋为210的钢筋混凝土带；设置抗震缝，所有外露砼挑檐、女儿墙每12m留30mm缝，钢筋不断，砼断；梁、板（短跨方向）4m时宜按0.2起拱，悬挑构件按悬挑62、长度的0.3起拱；构造柱与墙体连接处应砌成马牙差，沿墙高每隔500mm设通长钢筋和分布短钢筋平面内点焊组成拉结网片或点焊钢筋网片，每边伸入墙内不宜小于1米。6、7度时底部1/3楼层，8度时底部1/2楼层，9度时全部楼层，上述拉接钢筋网片应沿墙体水平通长设置；双向板的底筋，短跨方向钢筋放在底层，长跨方向钢筋放在短跨钢筋之上；现浇板下部受力钢筋伸入梁内长度至梁中心且10d；上部受力钢筋伸入梁内长度均为30d；当120隔墙下无梁时，在板上下各加通长214钢筋,钢筋两端伸入板支座内；为防止或减轻房屋墙体的裂缝，应采取以下措施：A、屋面保温（隔热）层或屋面刚性面层及砂浆找平层应设置分隔缝，分隔缝间距不宜63、大于6m，并与女儿墙隔开，其缝宽不小于30mm；B、底层外纵墙窗台下通设60厚240宽C20砼板带，内配纵筋、横筋网片。（5）楼梯做法楼梯扶手栏杆:栏杆水平段高1050MM间距不大于110，采用不锈钢栏杆。踏面:20厚花岗岩踏面，设踏步防滑条；撒素水泥面（洒适量清水）；30厚1:4干硬性水泥砂浆结合层；30厚1:3水泥砂浆找平层；现浇钢筋混凝土梯段。（6）建筑材料墙体：砖墙均用MU10多孔粘土砖。一至六层砖墙均用MU10多孔粘土砖，一至四层砖墙用M10水泥砂浆砌筑。五层及六层砖墙用M7.5水泥砂浆砌筑，0.000以下砖墙均用M10水泥砂浆砌MU10多孔砖，多孔砖灌孔，与土体接触部分的砌体两侧均64、抹防水砂浆。外墙：370厚砖墙，10厚粘结砂浆，10厚聚合物抗力砂浆压入纤维耐碱网布一层。柔性耐水腻子，外墙平涂。内墙：240厚砖墙，10厚粘结砂浆。门窗除公共门窗和户门一次到位，户内门仅留洞口无框无门。外窗选用气密性和水密性良好的断桥铝合金窗户，玻璃选用中空玻璃。钢筋、混凝土钢筋和型材：梁、柱钢筋的选用必须符合现行国家标准混凝土结构工程施工及验收规范及其他相关规范的要求，其中：HPB300：fy=270KN/mm2；HRB400：fy=360KN/mm2。混凝土：基础、楼梯等选用C30；其余地上部分选用C25。（7）留洞及预埋建筑墙体上设预留洞，尺寸、位置及标高根据功能不同设置。墙内预埋件需65、作防腐处理，木材刷热沥青、外露铁件刷红丹防锈漆。（8）防水防潮刷着色涂料保护层、3厚SBS卷材防水两道,总厚度6厚，上层SBS卷材防水卷材自带保护层，20mm厚1:2.5水泥砂浆找平、1:8水泥珍珠岩找1%坡，最薄处mm厚、100mm聚苯板保温（容重kg/m)、现浇钢筋混凝土屋面板。凡屋面留洞处及与女儿墙转角处均需加有胎体增强材料的附加层。所有固定落水管的铁件（外露）及其他未注明外露铁件除锈后均刷红丹防锈漆一道，再刷与墙面同色油漆两道。所有落水管刷与墙面同色墙漆两道。屋面排水为有组织排水。室内防水：卫生间地楼面采用聚氨脂防水涂料2.0mm厚，管线穿楼板均应预埋防水套管。墙身防潮：有钢筋混凝土地66、圈梁处不设防潮层，当墙身两侧地面标高不同时，在埋土一侧墙身从地圈梁顶下150处做20厚水泥砂浆防水（1：2水泥砂浆，掺防水剂）抹至地面标高下0.06处。（9）装修外装修采用面砖和涂料。规格、颜色经甲方及设计人同意后使用。内装修地面：瓷砖墙面:刮腻子两道；6厚1:3石灰膏砂浆；10厚1:3:9水泥；石灰膏砂浆打底顶棚：现浇板刮腻子两道窗台：20厚1:2.5水泥砂浆压实抹光踢脚:10厚花岗岩压实抹光，20%建筑胶粘贴（10）无障碍设施设计设置无障碍入口通道，包括坡道、栏杆、扶手、导盲块等细节处理上体现对残疾人的关爱。第六章 配套工程方案6.1 给排水工程6.1.1 编制依据建筑给水排水设计规范（G67、B50015-2003）室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-2006）建筑设计防火规范（GB50016-2006）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）业主提供的相关基础资料及要求6.1.2 用水量计算生活用水定额：130L/人d计，小时变化系数：2.3绿化用水定额：2L/d，小时变化系数：1未预见用水：取最高日用水量的10%表6-1 用水量计算表序号用水项目名称用水量标准计算数量每日使用时间小时变化系 数最 高 日用水量m3最大小时用水量m31住宅130L/d人1576人24h2.3204.8819.632绿化2L/d115518h1.068、23.102.893未预见水量取最高日用水量的10%22.802.254合计250.7824.77根据用水量计算表确定，本项目最大日用水量250.78 m3/d、最大小时用水量24.77 m3/h。6.1.3 给水系统设置（1）水源由健康路市政水源DN200管网供给小区生活给水，接管点埋深为1.8米。（2）给水系统市政水源通过小区内自建水泵房引入。本项目建筑最高为18米，住宅、绿化用水、消防用水的给水由项目区内水泵房加压后供给各用户，供水压力0.28MPa。室内用户水表采用IC卡式水表，水平安装，水表直径与接管管径一致，管道埋设在垫层内，外包塑料波纹管。（3）管材及管径选型室外给水及消防管道采69、用PE塑料管，主管管径为DN150，支管管径为DN100；室内消防水管采用镀锌钢管，室内给水立管及入户管采用S5.0系列建筑给水（纳米抗菌）PP-R管，专用管件热熔连接。（4）敷设方式及埋深室外给水、消防管采用直埋敷设，埋设深度为1.8米，本工程铺设长度为800米。6.2 排水工程（1）排水量按给水量的90计算排水量，本项目最高日生活污水排水量225.7m3/d、最大时污水排水量22.29m3/d。（2）排水系统污水、废水：建筑内污水采用污、废水合流排放，建筑内污水收集经化粪处理后排入市政污水管道。雨水：屋面雨水为有组织排放，室外雨水经雨水口汇集排入室外雨水检查井，再统一经雨水管道汇集后排至市70、政雨水管道。（3）管材及管径选型室内排水立管材料采用S1系列钢环度大于4.5KN/m的排水PVC-U管新型复合螺旋消音管，承插粘接。立管每层设伸缩节，横管长度超过2m时应设伸缩节，并伸缩节之间距离不得超过4m。埋地出屋面部分采用机制铸铁排水管，A型柔性接口橡胶全密封。室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯(HDPE)双壁波纹管，污水管径DN200、雨水管径DN300。（4）敷设方式及埋深室外污水、雨水管采用直埋敷设，污水埋设深度为2米。雨水管埋设深度为1.4米。污水、雨水管道长度都为800米。6.3 采暖与通风工程6.3.1 编制依据采暖通风及空气调节设计规范(GB50019-2003)公共建71、筑节能设计标准（GB 50189-2005 DBJ03-27-2007）民用建筑设计通则城市热力管网设计规范其他有关规划规范及规程其他专业提供的方案业主要求及提供的本项目有关资料6.3.2 计算参数表6-2 室外计算参数夏季冬季采暖室外计算温度()-20.0室外平均风速（m/s）2.5标准冻土深度（cm）150表6-3 室内计算参数名称温度（）卧室、客厅、餐厅18厨房15走廊、卫生间126.3.3 采暖方案设置（1）热源及热媒*克*大街市政热力管网主管经DN600，热媒参数为供水温度 130，回水温度90。接市政采暖热源管道至本小区换热站，由DN150采暖管道为整个小区供暖。热媒供水温度50，72、回水温度40。采暖定压系统由换热站统一考虑。（2）采暖系统形式本项目采暖系统住宅采用低温热水地板辐射采暖，库房采用散热器采暖。采暖方式采用单元入口式，一户一热表制，分户计量，热量表设置在管井内，室温控制阀的阀头(温度传感器)应安装在室内离地1.5米处。供暖管道采用焊接钢管，公称直径DN32mm者采用丝接；DN32mm焊接。管道穿墙、楼板处均设套管，穿墙套管与墙面平齐，穿楼板套管高出卫生间、淋浴间地面50mm。采暖管道阀门均采用闸板阀，阀门工作压力P=1.0MPa。一层库房散热器采暖，标准散热量为130w/片。每组散热器均设手动跑风门一个。（3）热负荷计算：本项目采暖面积为47761 m2，其中73、住宅热建筑面积39800.8 m2，负荷指标为40W/；库房建筑面积7960.2m2，热负荷指标为20W/。总热负荷为1950.24kW。（4）采暖系统管材室内地面采用瓷砖利于散热，地面填充层内的加热管道采用S5X系列耐热PE-RT,管材规格采用De20X2.3。PE-RT管敷设在贴有锡箔的自熄型聚苯乙烯保温板上，保温板密度20Kg/m3,一层厚30mm，二层以上厚20mm，锡箔面朝上，管道采用专用塑料卡钉固定，固定点间距直管段不应大于700mm，弯曲管段不应大于350mm。库房散热器采用四柱760型散热器。（5）室外供热管网热水外管网敷设方式全部采取直埋敷设，管径为DN150mm，管道长度都74、为800米。采用双面螺旋缝焊接钢管，材质Q235A，热力网直埋管道全部采用加壳式预置直埋保温管，外护管采用高密度聚乙烯套管，并做到三位一体。6.3.4 通风根据本项目建筑功能和特点，住宅楼通风主要采用开启外窗自然通风的方式。6.4 电力工程1、编制依据民用建筑电气设计规范JGJ/ T16-2008建筑物防雷设计规范GB50067-97国家有关设计规范及技术规定目前总体规划图，建设方提供的有关资料水暖等专业对用电控制的要求2、配电系统（1）负荷类别：本工程为三级负荷（2）供电电源：本工程采用：TN-C-S系统本工程从小区就近变电所引来两路380/220V电源，引至楼内总配电箱，电缆埋深，为距室外75、地坪-0.8m以下，过墙处穿管保护。（3）计费：各户的计量分别由一层的计量表箱计量。（4）住宅用电指标：本工程住宅用电标准为每户4kW。（5）供电方式：采用树干式和放射式相结合的供电方式。（6）照明配电：照明、插座均由不同支路供电；除空调插座外，所有插座回路均设漏电断路器保护。3、照明设计（1）照度要求起居室 100 1x卧室 75 1x餐厅 150 1x厨房 100 1x卫生间 100 1x（2）光源、灯具选择及安装控制方式选用节能型灯具。楼内各处的照明采用就地设置照明开关控制。4、箱体、开关及插座的安装（1）电源总进线箱设于一层楼梯间，距地1.5m，暗装。（2）住户配电箱底边距地1.6m嵌76、墙暗装。（3）除注明外，开关、插座分别距地1.3m、0.3m暗装。卫生间内插座选用防潮、防溅型面板；有淋浴、浴缸的卫生插座须设在2区以外。5、导线选择及敷设照明干线选用BV-500V，聚氯乙烯绝缘铜芯导线。所有干线均埋地、埋墙、顶板内穿管暗敷。6、防雷、接地及电气安全（1）建筑物防雷本工程防雷等级为三类。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。在屋顶采用10热镀锌圆钢作避雷网，屋顶避雷带连接线网格不大于20mX20m或24mX16m。避雷网安装在屋顶的外沿和建筑物的突出部位。以及屋脊、屋角、屋檐和檐角等易受雷击的部位。凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、77、金属屋面、金属屋架等均与避雷网可靠焊接。引下线利用建筑物构造柱内2根16以上主筋通长焊接，其间距不大于25m引下线与建筑物四周接地线联结，接地线距建筑物外墙皮不小于3米。引下线上端与避雷网焊接，下端与接地极焊接。建筑物对角的外墙引下线在距自然地坪上0.5M处设测试卡。室外接地凡焊接处均应刷沥青防腐。（2）接地及安全措施：本工程防雷接地、电气设备保护接地等，采用共用统一接地极，接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结，总等电位联结线采用-40x4，总等电位联结均采用等电位卡子或抱箍法，禁止78、在金属管道上焊接。有淋浴室的卫生间采用局部等电位联结，从适当地方引出一根大于25X4的镀锌扁钢至局部等电位箱，底边距地0.5m将卫生间内所有金属管道道、金属构件联结。6.5 智能化系统（弱电）1、编制依据智能建筑设计标准GB/T503142006火灾自动报警系统设计规范GB5011698建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB503112004有线电视系统工程技术规范GB50200942001版有线电视管网工程设计、施工及验收规范DBJ03-42-2011其它专业提供的工程设计资料建设单位提供的外部条件及要求2、系统设置包括有线电视系统、网络系统、电话系统、可视对讲系统等。3、有线电视系统（179、）电视信号由室外有线电视网的市政接口引来，进楼处预埋两根SC50钢管。（2）系统采用750MHz，邻频传输，要求用户电平满足605dB；图象清晰度不低于4级。（3）进户干线放大器与分支器安装在进户楼梯间VH箱内。（4）干线电缆选用SYWV-75-9。支线电缆选用SYWV-75-5，沿墙及楼板暗敷。每户在起居室及卧室内设置电视插座；用户电视插座暗装，底边距地0.3m。4、电话系统（1）住宅每户在起居厅、卧室设一个电话插座，底边距地0.3m。（2）市政电话电缆先由室外引入至一层的总接线箱，再由总接线箱分送给各住户多媒体布线箱。（3）电话电缆及电话线分别选用HYV和RVB型，穿管沿墙或楼板暗敷。5、80、网络布线系统（1）本工程每户按1根网线考虑；由总箱送至每户多媒体布线箱。由多媒体布线箱分送至户内各个点位。（2）由室外引入楼内的数据网线选用超五类缆线，穿金属管埋地暗敷；网络分支线采用超五类线，穿管沿墙及楼板暗敷。（3）网络设备配线箱在封闭楼梯间内安装。计算机插座选用RJ45超五类型，与网络匹配，底边距地0.3m暗装。6、可视对讲系统可视对讲门口机在单元门旁的墙体上安装，底边距地1.5m。可视对讲分机安装在住户内，底距地1.4m。第七章 消 防本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。7.1 编制依据建筑设计防火规范（GB50016-2081、06）建筑灭火器配置规范(GB50140-2005)建筑内部装修设计防火规范GB50222-957.2 消防措施7.2.1 建筑专业消防设计（1）耐火等级的设定本项目耐火等级为二级。（2）防火间距本项目与相邻高层建筑间距均大于13m，距周围多层建筑间距大于9m，距周围低层建筑间距大于6m，均满足防火规范要求。（3）消防车道项目区与市政道路相接。场地沿用地设消防通道，消防车道与景观道相互兼用，道宽6米。（4）建筑结构内部防火结构受力构件基本上均为符合二级耐火等级要求的钢筋混凝土构件，如果需要采用少量的钢结构或钢受力构件，其钢材表面必须做防火涂料处理，使其处理后达到二级耐火等级要求。（5）建筑配套82、设施防火管道井在管道安装完后层层用C20细石砼浇筑封闭，水泥砂浆抹平,管道间的门开向楼梯间的为丙级防火门。（6）建筑内部主要建筑构件按规范规定设计。建筑物内装修材料的选材按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95的要求进行。内部隔墙可采用用耐火极限不低于2h的不燃烧体。楼板的耐火极限不应低于1.5h。7.2.3 消防灭火系统（1）消火栓给水系统消防用水量室内消火栓系统 30升/秒 火灾延续时间2h室外消火栓系统 20升/秒 火灾延续时间2h消防水源消防水源为市政自来水。由小区不同方向分别引入两条DN200市政给水管，且在小区内形成环状管网，环网上设若干室外消火栓，室外消火栓系统用水有市政自83、来水直接供给。（2）灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90（1997年版）本工程建筑室内均设有足够数量的磷酸铵盐手提灭火器。住宅按轻危险级A、C、E类火灾设置；变配电室按中危险级A、E类火灾设置。其他公建按中危险级A、C、E、类火灾设置。7.3 消防教育和管理（1）要经常加强对物业管理人员及用户的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。（2）对项目内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。第八章 节能与节水8.1 节能 8.1.1 编制原则当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源、降低能耗为经济发展的重大课题。本报告的编84、制执行中华人民共和国节约能源法及其他国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，科学合理地利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。从工程方案设计到建筑材料、设备选型等都严格贯彻国家有关规定，设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能材料和设备，使总体能耗水平有效下降，达到规定的标准。8.1.2 编制依据（1）主要设计规范民用建筑热工设计规范 GB50176-93公共建筑节能设计标准DBJ03-27-2007全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（2007）外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004内蒙古民用建筑节能设计标准实施细则（DB15/T2585、9-2004）节能监测技术通则GB/T 15316-94采暖通风与空气调节设计规范GB 50019-2003建筑用省电装置应用技术规程CECS 163:2004 （2）设计指标本设计依据公共建筑节能设计标准DBJ03-27-2007。本项目节能指标按节能65%设计。8.1.3 建筑节能（1）建筑物的平面布置、朝向、体型上充分吸收阳光，地形兼顾周围环境，布局合理，可有益于入驻人员身体健康，又可节省电能；（2）建筑物的窗户、玻璃、屋顶及外墙都应采用符合节能保温的新型建筑材料，以利节能；（3）本工程采用外墙外保温墙体，即在墙体外贴60厚挤塑聚苯板（XPS），屋顶保温采用100厚挤塑聚苯板（XPS）；86、（4）挤塑聚苯板容重不低于30kg/m3；（5）采用单框双玻中空节能窗,空气层厚度12mm；（6）采用分户控制供暖,并采用节能灯具和节能型卫生洁具；（7）楼梯间为不采暖楼梯间,楼梯间与住户之间的隔墙加30厚聚苯颗粒保温砂浆；（8）在每层高处设300MM高水平防火隔离带（主燃性为A级的防火岩棉）。依据节能设计标准的相关规定，本项目工程的建筑设计方案能够满足节能设计标准。8.1.4 暖通节能（1）体形系数为0.27；窗墙比：东0.06、西0.06、南0.30、北0.24；各围护结构的传热系数(W/m2K)：屋面0.31、外墙0.43、外窗2.6、外门1.35、地面0.25；系统循环阻力为16.6K87、Pa。（2）采暖系统采用低温热水地板辐射采暖系统，采暖方式采用单元入口式，一户一热表制，分户计量。（3）管道采用离心玻璃棉套管保温。保温层厚为地沟内50mm；管井内30mm，外包玻璃丝布两道。8.1.5 电气节能（1）为本工程供电的室外箱式变电站应设置电容自动补偿装置以提高功率因数。（2）公共部分照明灯具除应急照明外均采用节能自熄开关。灯具均采用高效节能型灯具，配电子镇流器。（3）住户应选用节能高效灯具用于家装照明。8.2 节水措施与水环境系统的建设目标1、节水措施（1）所有用水器具均采用节水型、静音型阀门及配件产品，防止跑冒滴漏；（2）各种用水龙头均采用陶瓷密封芯片节水型龙头；（3）坐式大便88、器采用6升冲洗水箱。（4）室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。（5）建设工程竣工后，建设区域内要因地制宜，建设雨水利用设施，采用就地入河和贮存等方式，开发利用雨水。（6）采用中水处理系统，将洗澡废水、空调系统凝结水收集。（7）冷却塔、卫生洁具等用水设施以及供水阀门均采用有明显节水效果和质量好的节水产品，防止跑、冒、滴、漏，以节约水资源。2、水环境系统的建设目标水环境系统的建设目标应符合以下两个基本要求：一是建筑内的整体节水量应能达到30，二是各类水质必须符合国家标准。8.3 项目综合能耗分析本项目综合能耗为831.31吨标煤，其中耗电量4141728kWh，折标煤509.02吨；耗热量9284789、30.6MJ，折标煤316.8吨；耗水64074t，折标煤5.49吨。项目综合能耗情况见表8-1。表8-1 项目综合能耗情况表序号能源名称年消耗量折标系数折标煤(tce)1电能4141728kWh0.1229kgce/kWh509.022热力9284730.6MJ0.03412kgce/MJ316.83水64074t0.0857kg/t5.49合计831.31第九章 环境影响与保护9.1 编制依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国固体废物污染环境防治法建设项目环境保护条例（国务院第253号令）建设项目环境保护设计规定（国环（87）第2号90、文）生活饮用水卫生标准（GB574995）地下水质质量标准（GB/T14838-93）大气污染综合排放标准（GB1629799）环境空气质量标准（GB3095-1996）建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）9.2 环境现状分析（1）大气环境*旗工业园区位于项目区东南方向，且距离较远，因此该区域内无重大大气污染源，大气环境质量优良。除了外围当地居民炊烟、交通所产生的微量废气污染、扬尘污染外，无其它有害气体。（2）水体环境区内地下水体保护良好，无水资源污染源。（3）声环境区域外无声环境污染企业，噪声来源为交通噪声。9.3 影响环境的因素分析及采取的91、措施1、建设期影响环境的因素分析及采取的措施（1）施工噪声项目建设过程中，可产生较高分贝的施工噪声，等效声级可高达70-80dB，超过了国家建筑施工场界噪声限值，对人和野生动物都有一定影响。施工期须设置防护围栏，以降低噪声分贝值，并严禁夜间施工。（2）建筑垃圾施工过程中会产生一定的建筑垃圾，乱堆乱放，便会污染环境。应及时清运至定点垃圾场。（3）施工扬尘主要来源于土方挖掘和运输车辆等。施工场地必须设置围栏，经常洒水，降低TSP浓度。（4）对生态环境的影响尽量根据项目所在地的地形地貌和自然植被进行因地制宜地规划和设计。设计施工前要对用地范围内的树木进行普查，名贵花木尽量保留，无法保留时，可采取移植92、办法加以保护。竣工后应尽快广植树木花草，美化环境。2、营业期影响环境的因素分析及采取的措施（1）生活污水通过收集经化粪处理后排入市政污水管道。（2）噪声主要来源于人们的喧嚣声、音响、车辆等。通过加强管理，限制小区附近车辆鸣笛；通过绿化隔离减少外围车辆对区域的影响。 （3）生活垃圾主要来源于人们抛弃的果皮、饮料罐、食品、纸盒、塑料袋等。合理设置垃圾箱，及时收集，及时清运。9.4 环境保护（1）环境保护目标大气环境质量符合GB3095-1996一级国家标准；地表水质量符合GB3838-2002二类国家标准；生活污水达到GB8978-1996国家一级排放标准；环境噪声达到GB3096-93 I类标准93、要求；公共场所卫生达到GB96639673和GB16153的要求。（2）环境保护措施积极宣传引导，提高环保意识。环保意识反映了人们对自然界的一个基本认识和态度，它既反映在人们对环境问题及其危害认识态度上，又体现在人们保护环境的自觉行为上。可以说环境保护意识的提高是房地产业可持续发展的根本保证。增加环保投入，完善治理机制。治理好目前局部突出的环境问题，必须要加大对环境治理的投入，改善环保基础设施。对生活污水的处理及应用采用目前较为先进的技术，以使排水水质标准达到国家标准；生活垃圾的处理、收集和环境保洁做合理规划；绿化设计应采用一些先进的和现代的园林设计表现手法和技术，使区域的生态环境既保持自然韵94、味，又充满现代气息。（3）植物资源的保护在工程设计和施工中应最大限度地减少对植被的破坏。对建设用地中的可移植植被要做好移植方案并认真实施。第十章 劳动安全、卫生防护10.1 劳动安全本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民、服务人员的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。1、施工中主要安全措施（1）严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。（2）严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。（3）95、针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。（4）施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。2、运行使用中主要安全措施（1）本项目在建成后要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。（2）严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。（3）各种大型用电设备做接零保护。（4）各类设备机械转动部位设防护罩。（5）地沟、地坑等均须加盖或设置栏96、杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。（6）建筑物顶设防雷保护装置。10.2 卫生防护措施1、安全卫生设施（1）建立、健全劳动安全卫生运行责任制和其他各项劳动保护制度。根据实际需要设置劳动保护管理机构，配备专职或者兼职劳动保护人员。严格执行国家劳动安全卫生规程和标准。（2）建立职工持证上岗制度，平时对职工尤其对各种设备的操作人员进行劳动安全卫生教育。对新职工和调换新工种和使用新设备的操作人员，必须进行劳动安全卫生训练，并经考试合格后方可上岗。（3）工程的设计和建设都必须严格按照国家规定的标准，确保劳动安全卫生设施完善，并且必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。（4）依据97、劳动保护法规定对女职工实行必要的特殊劳动保护。（5）发生因公伤亡事故等情况时，依照国家有关规定及时进行登记、报告、统计、调查和处理。2、建立健全规章制度（1）项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。（2）制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。（3）建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。第十一章 组织机构及人力资源配置11.1 组织机构设置11.1.1 设计原则 （1）统一领导，分级管理的原则 项目的管理和运营应在统一领导、统一98、组织行动的基础上，分级管理。 （2）专业化原则 组织机构内的各部门应该尽量按专业化原则来设置，以便使工作精益求精，达到最高效率。 （3）相互协调的原则 为了确保组织目标的实现，在组织内的各部门之间以及各部门的内部，都必须相互配合、相互协调地开展工作，这样才能保证整个组织活动的步调一致。 （4）稳定性与适应性相结合原则 企业组织机构要灵活，既要有相对的稳定性，不能频繁变动，又能随外部环境及自身需要作相应调整。 （5）有效性原则 企业组织机构部门间要保持有效沟通，保证信息畅通。要基于管理目标的需要，因事设机构、设职务匹配人员，人与事要高度配合。主管领导要对下属实施有效的管理。必须规定各种明确的制度99、，使主管人员能对整个组织进行有效的指挥和控制。11.1.2 组织机构设置 本项目组织机构按照公司法有关规定设置，实行总经理负责制，并根据项目建设的特点，设工程部、预算部、销售部、财务部、综合部等六个部门。组织机构如图11-1所示。总经理综合部财务部销售部预算部工程部图11-1 组织机构框架图11.1.3 组织机构内部职责 （1）总经理 全面负责公司的日常经营和管理工作。 （2）工程部负责施工图设计管理，配合区域集团规划设计中心编制各类设计任务书，负责对设计质量、设计进度以及限额设计的组织、协调、控制工作。在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务。负责设计变更的评审。负责组织重大质量问题的处100、理，并提出解决方案。负责组织工程供方的资质预审。施工过程中负责对供应商的服务质量进行监控、考评等。参与项目招标工作，包括招标文件编制、审查、评标等工作。（3）预算部参与公司中、长期发展和项目开发计划的制订，参与公司年度、季度、月度计划的编制。负责审定工程进度款，负责工程的预（结）算工作。负责项目开发过程中的成本控制与管理，参与房屋销售价格的拟定。负责自供材料设备采购的招（议）标工作，并草拟材料设备供应合同及签订工作。负责自供材料设备的保管、供应和结算工作。 负责工程合同的管理，建立分类台帐，负责定期检查工程合同的执行情况。负责统计管理工作，建立统计台帐，及时报送统计报表。参与建设工程的招投标工101、作，负责组织工程招（议）标的标底编制和审定，参与草拟工程合同及商务谈判。参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核工作。参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。 （4）销售部 负责公司商业物业、物业内公共场地、广告牌等的招商、租售工作。协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略。 挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档。与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题。 负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作。协助财务部收取客户需缴交的各项费用。配合其他部门做好客户服务工作。（5）财务部 遵守财务纪律，建立和健全各项102、财务管理制度。抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定。按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作。执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工工资、奖金。严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收。编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案。拟定各项财务计划，提供财务分析报告。 （6）综合部 协调并支持、配合公司各部对人力计划、行政开支的管理工作。 制订公司办公费用总开支的计划，并加以调控。配合支持公司对外人事、行政事务工作。对外协调好政府劳动管理部门的关系。负责日常的103、接待工作。11.1.4 机构适应性分析内蒙古xx房地产开发有限公司的组织机构是根据实际发展需要设置的，符合公司当前发展要求，并能够满足公司未来发展需求。本组织机构层次设置简单灵活、职责明确、便于管理和利于实现高效沟通，能够保证各项业务正常开展，适应性强。11.2 人力资源配置11.2.1 人员配置 内蒙古xx房地产开发有限公司现有员工65人，能够满足项目运营需求。 岗位定员为：总经理1人，工程部42人、预算部4人、销售部10人、财务部5人、办公室3人。11.2.2 员工来源 员工通过当地劳动局、招聘会等方式向社会公开招聘。部门负责人和关键岗位员工要求具有土建、市政、给排水等相关专业大专或职高以104、上学历，并具有相关工作经验；其他员工为初中以上文化水平，要求具有施工经验。通过公司岗前集中培训考核，合格后持证上岗。11.3 人员培训 在项目建设的同时，制定员工培训计划，针对部门员工进行相应的技能培训。聘请具有中高级职称的相关专业工程技术人员对员工进行岗前培训，并组织员工上岗跟班学习培训。通过系统的学习培训后，达到岗位要求，具备独立工作能力。经全面考核合格后，方能持证上岗。通过扎实的职工技术培训，提高职工的技术水平，以保证项目顺利进行。第十二章 项目招标12.1 编制依据中华人民共和国招投标法。工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）工程建设项目勘察设计招投标办法（国105、家八部委2003年第2号令）工程建设项目施工招投标办法（国家七部2003年第30号令）工程建设项目货物招投标办法（国家七部委2005年第27号令）建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定（国家发改委2001年第9号令）国家计委关于制定发布依法必须招标项目招标公告的媒介的通知（计政2000年868号）12.2 招标方案本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程勘察设计、施工、工程监理等内容进行全部公开进行招标。（1）招标范围：本工程招标主要包括勘察设计、工程施工、工程监理及设备材料采购。（2）招标组织形式：招标工作由业主单位委*具有法人资格的招标代理机构办理招标事106、宜。（3）招标方式：根据工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）的有关规定，本项目采用公开的方式进行招标。并通过国家或地方传媒发布招标公告。表12-1 招标基本情况表名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委*招标公开招标邀请招标勘察设计施工工程监理主要设备及重要材料第十三章 项目实施计划13.1 项目实施进度安排本项目计划于第1年6月开始实施，预计于第2年11月建成。分以下几个阶段进行：1、项目前期工作阶段：主要包括编制可行性研究报告、项目评估等项目前期工作，1个月完成。2、设计阶段：即工程方案设计和施工图设计阶段，1个月完成。3、招投标107、阶段：1个月完成。4、施工阶段：包括主体工程、室外配套工程等施工，共14个月。（包含冬季停工时间）。5、竣工验收阶段1个月。13.2 项目实施进度表表13-1 实施计划表时间名称第1年第2年6月7月8月9-12月1-10月11月项目前期编制与报批设计阶段项目招标主体、装修、配套工程竣工验收注：包含冬季停工时间。第十四章 投资估算与资金筹措14.1 项目投资估算1、项目概况本工程用地面积28878 m2，建筑面积47761m2。建设内容包括1#楼、2#楼、6#14#楼共11栋住宅楼。其中1#楼4433 m2、2#楼5436 m2、6#楼3691 m2、7#楼3265 m2、8#楼4314 m2、108、9#楼4731m2、10#楼4572 m2、11#楼3806 m2、12#楼4513 m2、13#楼4500 m2、14#楼4500m2。各楼栋一层均为库房，二层及以上为住宅。总户数394户，库房94个。小区硬化2141 m2，建设道路4635m2，绿化11551 m2。2、估算依据（1）参照中国建设工程造价管理协会标准建设项目投资估算编审规程（CECA/GC-1-2007）。（2）内蒙古建筑、市政、装饰、安装工程及费用预算定额（2009年）及*市建设工程造价信息。3、估算办法（1）工程费用工程费用按照工艺提供的工程数量和工程特征，采用项目所在地编制期造价指标进行估算。（2）土地费通过国有土地109、挂牌出让竞得28878平方米国有土地使用权，每平方米600元，共1732.7万元。（3）工程建设其他费用前期工作费按国家计委价格19991283号文颁布的建设期项目前期工作咨询收费暂行规定执行。工程勘察设计费按国家计委，建设部（2002）10号文件颁布的工程勘察设计收费标准执行，其中勘察费按工程费用的0.8%计取，设计费综合取费以工程费用做为基数，采用直线内插法确定。工程监理费率参考发改价格【2007】670号建设工程监理与相关服务收费管理规定计取。建设单位管理费按关于印发基本建设财务管理规定的通知（财建2002394号）。按工程总投资的差额定律累进法计取。（4）预备费分为基本预备费和涨价预备110、费，其中：基本预备费以工程建设费和工程建设其他费用之和为基数，按5%计取。涨价预备费根据国家计委计取投资19991340号文规定造价增涨指数为0，不计取。4、投资估算结果项目总投资11530.6万元，其中固定资产投资10482.4万元，流动资金1048.2万元。资金来源为自筹。固定资产投资构成为：工程费用：7987万元，占固定资产投资的76.2%；设备购置费用：0万元，占固定资产投资的0%；其他费用：1996.3万元，占固定资产投资的19%；预备费：499.1万元，占固定资产投资的4.8%。14.2 资金筹措该项目总投资11530.6万元，全部由企业自筹解决。第十五章 财务评价本项目计划在第1111、年进入施工阶段，建设期为1年，项目计算期为3年，第2年开始预售，2016年售完，每年销售33.3%。虽然项目开工与预售不同期，但为了使收入与成本更加合理配比，切实反映企业的盈利情况，该项目利润情况的效益分析按照配比原则估算，盈利计算期3年。15.1 销售收入本项目的总建筑面积为47761 m2，可售面积为47761 m2，单价为4000元/m2，销售总收入预计为19104.4万元。15.2 成本、费用和各项税收结合本项目的实际情况，依据相关法规、规定、政策拟定以下成本费用和税收水平。（1）销售费用根据国内同类项目和国家有关部门资料，销售费用按市场惯例，包括广告、工资、印花税、水利建设基金（具体112、印花税按销售收入的0.5、水利建设基金按销售收入的1计提缴纳）等与销售有关的一切费用以销售收入的0.5%计算。（2）营业税及附加营业税率5%，城市建设税、教育费附加及地方教育费附加分别为营业税额的7%、3%、1%计提。（3）所得税按照新企业所得税法规定企业所得税率为25%，以经营所得的应纳税所得额为基数征收。企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定，该纳税年度内不得随意变更。15.113、3 投资利润综上所述，该项目利润总额为19104.4万元，所得税率25%，所得税额3527.9万元，税后净利润10583.7万元，计提盈余公积金1058.4万元，可获得未分配利润总额为7196.9万元。15.4 财务指标分析1、静态指标 （1）投资利润率 年平均利润总额 4703.9 投资利润率= 100% = - = 40.8% 项目总投资 11530.6 （2）投资利税率 年平均利润总额+税金及附加 4703.9+363 投资利税率= 100% = =43.9% 项目总投资 11530.6 （3）投资回收期（pt） 投资回收期是以项目的净收益抵偿全部投资所需的时间，反映项目的投资回收能力。114、Pt=2.0（税前）Pt=2.5（税后） 2、动态指标 （1）财务净现值（FNPV） 财务净现值反映项目投入和产出现值之间量的关系。 所得税前基准收益率为ic=12%,FNPV=4490.8万元 所得税后基准收益率为ic=12%,FNPV=1666.3万元 （2）财务内部收益率（FIRR） 财务内部收益率反映项目所占用资金的盈利率。所得税前FIRR=71.1%所得税后FIRR=30.9% 3、财务盈利能力评价 从以上投资分析，项目的内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期较短，有较强的盈利能力，并且通过敏感性分析可以看出，项目的税前税后内部收益率均较高，说明项目具有一定的抗风险能力，因此从财务115、角度分析，项目可行。15.5 不确定性分析15.5.1 盈亏平衡分析1BEP（利润率）=固定成本/（销售收入-变动成本-税金-财务费用）100%=3903.9/(19104.4-3527.9-20)100%=25.1%2BEP（规模）=4776125.1%=11988 m23BEP（收入）=19104.425.1%=4795.2万元表明项目在开发率达到25.1%时，即可售面积达到11988平方米，就可以保本，或售房收入达到4795.2万元时，项目亦可保本。15.5.2 敏感性分析对固定资产投资、销售收入的变化进行敏感性分析。表15-2 敏感性分析表序号项目全部投资(所得税后)变动幅度内部收益率116、净现值（万元）投资回收期（年）1基本方案30.9%1666.32.52固定资产投资10%20.9%882.42.7-10%43.7%2450.22.33销售收入10%44.3%2707.92.3-10%18.8%624.72.8从上表中可以看出，当这几种因素变化10时，项目的税后内部收益率仍在12以上，说明项目具有较强的抗风险能力。第十六章 可行性研究的结论与建议16.1 评价结论随着*市“一核双圈一体化”发展战略实施，*旗积极融入*市总体发展战略规划，城市改造建设日新月异。新区建设步伐的持续加快，使*旗发展成为一个充满生机和活力的经济发展热点地区，人民生活水平普遍提高，消费需求不断增强。*旗117、XX住宅小区一期工程项目建设条件基本落实，规模适宜，建设方案合理可行，造价较为经济合理，资金来源有保证。项目的建设，不仅能满足*旗城镇发展、人们居住的需求，还能美化、亮化*旗城镇，提升城市道路、管网等基础设施水平，使城市品位得到进一步提升。同时，项目的建设能使*旗加强对*旗工业园区的服务与管理水平，推动县域经济发展。因此，本项目具有良好的经济效益。16.2 建议1、销售状况好坏是本项目能够盈利的关键，要通过增加销售手段，扩宽销售渠道，利用项目的错位设计，增强对项目的管控能力、销售能力和增强抗风险能力。2、加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续；建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。3、精心安排施工，确保工期、质量、投资控制目标的完成。综上所述，本项目抓紧时机建设是必要的，可行的，社会效益、环境效益、经济效益皆是良好的。