1、住宅生态小区建筑面积18.4万M2项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月住宅生态小区建筑面积18.4万M2项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月66可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录XXXXXXXXXXXXX有限公司错误!未定义书签。XX工程咨询有限公司1一、 概 况71、 可行性研究的背景75、 编写2、依据8二、 项目概况91、 项目名称：9xxNo.2xx（暂定名）92、 项目性质:9大型现代化住宅生态小区93、 项目地址：94、 项目占地面积：95、 项目周边市政配套、基础设施现状9三、 xx市概述101、 地理位置102、 历史沿革103、 经济发展114、 高新技术开发区：135、 人口状况：146、 气象157、 科教文卫体：168、 对外经济贸易17四、xx市房地产市场分析18（一）、xx房地产市场99盘点九九xx房地产市场综述18房地产开发在理性阶段逗留20（二）2000年xx市房市透析23（三）、物业分类市场分析28目前xx市共有9家别墅项目，已建成的为7家，在建的291. 3、龙湖新城302. 金水花园313.传家堡别墅31（四）、市场结论：31（五）、市场预计：321、 两者在市场定位与客源市场上存在着一定程度上的差异。32五、管城区概况321、交通设施：322、经济概况：333、配套设施：344、项目所在区域概况：345、区域房地产分析34d、英协花园35一、 其地状况39二、 房型状况39主力户型为3室2厅2卫（143平方米）40三、 价格状况40四、 销售情况40五、 付款方式40六、小区配套40六、 优势卖点40七、 楼盘小结41物业名称：格林度假山庄42一、 基地状况42二、 户型设计42三、 销售价位421、 低价位别墅，让普通百姓住进别墅是格林的一大4、买点。43英协花园物业形态及市场分析44一、 基地状况：44一期为别墅，二期为多层（园中苑）44二、 户型状况44Y2124.95顶层复式207.1644三、 价格状况45四、 销售情况45五、 楼盘分析45建业城市花园46一、 基地状况46二、户型状况：46三、销售情况：4798年6月开发的销售60%的业绩来看并不是很好。47四、 价格情况：47五、 楼盘分析476、新项目定位建议：482）多层住宅：48六、 项目定位与建筑规划设计方案49（一）、项目定位49该区域纯高档大型极品住宅生活社区492、建筑形态503.房型及面积定位514、物业配套及设施54A、主题2日式住宅享受日式生活情趣585、一、推案时机及销售分期591、推案时机592、销售分期策略（略）59二、阶段性59三、现场表现601、接待中心60（二）、建筑规划设计方案611、 统一规划、合理布局，自行开发，配套建设。612、小区内车流分布，做到人车分流，尽量减少与人流干扰。623、其他如设备用房、垃圾中转站等选择适当位置。63八、建设方式和建设进度64（一）、建设方式64总建筑面积：183691.8M264（二）、建筑进度：64九、可行性分析结论65十、项目相关图表65一、 概 况1、 可行性研究的背景 xx市地处中原，地理位置优越，是全国重要的交通枢纽，著名商埠。根据国务院国函（1998）109号文件关于xx市城市总体6、规划（19952010年）的批复，2010年的xx将成为陇海兰新地带重要的中心城市、市区建设用地189平方公里，市区总人口将达230万人。xx市将作为联系中西部地区的桥梁，发挥越来越重要的作用。在国家扩大内需和房改政策不断调整及市场不断完善的基础上，房地产业作为新的经济增长点的作用将更加明显。根据2010年xx市人均居住面积达12平方米的目标，为房地产业提供了很大的发展空间。为了推进住宅产业的现代化，不断提高住宅建设水平和质量，构建二十一世纪文明的居住环境，作为一个异地实力开发商上海中凯（xx）置业有限公司，本着“扎根中原，为xx房地产行业注入新活力”的宗旨，自开发建设了xx市管城区东西大街商7、业文化街项目后，为xx房地产行业带来了沿海发达城市先进的开发和营销理念，震惊了整个xx市房产市场。基此，上海中凯（xx）置业有限公司果断决定如此大开发力度，并合理的结合xx本土情况，预备开发第二个大规模项目，并针对本项目作了初步的项目可行性分析。2、 委托方：上海中凯（xx）置业有限公司3、 受托方：上海荒岛房产工作室4、 可行性研究的目的这次，本公司进行了大规模和大面积的市场调研工作，查阅了大量的相关资料，目的就是为了进一步的了解xx当地的风土人情，了解xx整个房产现状，进而更明确的把握市场。另外，本次市调的另一个重点就是为可行性分析报告提供第一手资料，从主观、客观、全面及片面等不同角度和出8、发点分析本项目，以期达到一个最为精确的定位。5、 编写依据1） xx市房地产市场分析报告2） 项目周边区域分析报告3） 小区平面图4） 各类建筑技术经济指标二、 项目概况1、 项目名称： xxNo.2xx（暂定名）2、 项目性质: 大型现代化住宅生态小区3、 项目地址： 位于xx路延伸处（xx国道以东1.7公里）4、 项目占地面积： 270亩左右(180090平方米)；5、 项目周边市政配套、基础设施现状本项目是位于xx东部、xx路延伸段处（xx国道向东1.7公里），地理位置较为偏远，因此周边的各种市政配套、基础设施较不理想，其部分配套设施多集中在xx路附近，（省人民检察院，一所中医医院，正建9、的大型购物中心太阳好客隆）。所以如何弥补此缺点，也是本项目今后考虑的重点问题之一。三、 xx市概述1、 地理位置xx市是河南省省会，地处中华腹地，九州之中，十省通衢，为全国重要的交通通信枢纽、物资集散中心。是全国商贸城市、开放城市、卫生城市、历史文化名城和全国综合实力50强、投资环境40优城市。xx处在黄河中、下游的交接处，全国东、中、西三大经济带的结合部，在全国经济发展的格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用，区位优势独特。随着新亚欧大陆桥的开通，xx成为大陆桥中国段最重要的中心城市之一，具有广阔的发展前景。2、 历史沿革 xx是一座古老的城市。早在3500年前，这里就是商王朝的重要都邑。x10、x历史悠久，是中华民族的发祥地之一，孕育了中华民族及其光辉灿烂的文化。曾有夏、商、管、郑、韩5次为都，隋、唐、五代、宋、金、元、明、清8代为州。辖区内发现有距今8000年的裴李岗文化，距今5000年的大河村、秦王寨等多种类型的仰韶文化与龙山文化遗址。据史籍记载，中华民族始族黄帝的出生地轩辕之丘，位于xx市境内的新郑。大量史料表明xx地区在历史上相当长的时期内曾是国家的政治中心。本世纪初，由于平汉和陇海铁路在xx交汇，xx的民族工业、手工业和商业得到较快发展。1923年，xx爆发了震惊中外的“二七大罢工”，在中国工运史上写下了光辉的篇章。1929年至1931年xx曾一度废县设市。1948年10月11、22日，正式建立了xx市，1954年成为河南省省会。xx市自1983年起，实行市管县（市）行政体制，全市现辖6区5市1县：金水区、二七区、中原区、管城区、邙山区、上街区、巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市，中牟县。3、 经济发展 改革开放二十年，xx人民解放思想，振奋精神，同心同德，开拓前进，改革开放和两个文明建设取得了令人瞩目的巨大成就。国民经济和社会发展突飞猛进，综合经济实力显著增强，城乡面貌焕然一新，社会主义市场经济体系逐步建立，已经形成了比较完整的有自己特色的工业体系；农业生产条件有了很大改善，农村经济得到全面发展，生产水平有了很大提高；外贸出口大幅度增长，技术引进和利用外贸成效显12、著；商业设施完备，交通便利，城市基础设施配套齐全；科教文卫体、旅游等社会事业建设有了较大发展，人民生活水平有了很大提高。1997年全市国内生产总值达到574.4亿元，比1978年的20.31亿元增长28.3倍，年均递增12.4%，一、二、三产业比重由20.2：63.3：16.5，变为1997年的6.7：55.7：38.6，结构大大升级，日趋合理。在全国城市评价中，xx市列全国城市综合实力50强，投资硬环境40优行列。 人民生活水平显著提高，消费结构向高层次发展。改革开放二十年，随着xx市国民经济持续快速健康发展和党的富民政策的根植人心，城乡居民收入逐年提高，消费结构向高层次演变，人民年均生活水13、平已基本达到小康。 从收入角度来看，1997年，xx市城市居民人均可支配收入达到5585元，农民人均纯收入达到2336.7元，比改革开放前（1978年）分别增长17.3和18.3倍，年均分别递增16.5%和16.9%，略高于同期全市国民经济的增长速度。1998年在各种困难和矛盾交织出现的情况下，全市国民经济仍保持稳定增长。据初步统计，1998年全市国内生产总值616.2亿元，比上年增长10.0其中，第一产业增加值38.1 亿元，增长8.0%；第二产业增加值增长12.9%。全社会劳动生产率18077元，比上年提高7.2%；人均国内生产总值达9958.5元，比上年增长8.7%。改革开放20年，xx14、经济持续、快速、健康发展，特别是近五年来，全市经济综合实力在全国城市排序已由第37位上升至21位。1998年，全市国内生产总值达到616.2亿元，比1993年增长93.2%，年均递增14.1%。人均国内生产总值达10020元。其中第三产业（商业、交通运输、邮电通讯、金融、保险、传媒等行业）实现增加值250.3亿元，比上年增长13.7%，占国内生产总值的比重达40.6%，第二产业（工业和建筑业）实现增加值327.8亿元，比上年增长8.5%，占国内生产总值的比重为53.2%，第一产业（农业）实现增加值38.1亿元，比上年增长11.4，占国内生产总值的比重为6.2%。产业结构日趋合理，并进一步向着以15、农业为基础、以工业为主导、以第三产业为活力的经济方向健康发展。4、 高新技术开发区：xx高新技术产业开发区：xx高新技术产业开发区始建于1988年10月。1999年3月，经国务院批准为国家高新技术产业开发区。1999年8月，被国家科委评为国家先进高新技术产业开发区之一。目前，基础设施覆盖面积达到6平方公里，其中，在4平方公里范围内建成了社会主义现代化新城区的雏形。xx高新技术产业开发区位于xx市的西北隅，距市中心13公里，距市区边缘2公里。南近陇海铁路，北接xx高速公路，东以一条铁路专线为齐，西部则是广阔的预留发展区。开发区半径3公里内，拥有电厂、水厂、亚洲最大的货运编组站和风景秀丽的西流湖。16、xx高新技术开发区既临近市区，便于利用即有条件与母城协调发展，又独立于市区之外，便于自成体系，实行特殊的管理和政策。区内地面开阔，地势平坦，地耐力达18吨/平方米以上，地下水资源丰富，潜水埋深一般38米，承压水在-250米以上的两个含水层，水温17-21。C。技术开发区：为进一步改善投资环境，加快xx市改革开放的步伐，在省政府的大力支持下，1993年4月兴办了xx经济技术开发区。xx经济技术开发区位于市区东南隅航海路东段，紧连母城，距xx市中心9公里，规划面积12.5平方公里。起步区为3平方公里，西邻xx国道，北距310国道5公里、陇海铁路200米，南距xx国际空港22公里，由市区通往新机场的17、高速公路倚开发区边缘而过，东距京珠高速公路5公里，距全国最大的货运中转站xx铁路东站和圃田东站2.5公里。5、 人口状况： 1999年底，xx市总人口为6316260人，比年初净增加89075人，增长1.4%，高于上年增幅0.1个百分点。其中，市区人口2222441人，比1998年增加52595人，增长2.4%，高于全市人口增长幅度1个百分点；六县（市）人口4093819人，比年初增加36480人，增长0.9%，低于全市人口增长幅度。在全市总人口中，非农业人口为4153399人，分别占全市总人口的比重为34.2%和65.8%，所占比重与1998年持平。在总人口中，男性人口为3247492人，占18、全市总人口的51.4%；女性人口为3068768人，占全市总人口的48.6%。性比例有所扩大，1999年男女比例由1998年的1.05：1上升为1.06：1。 1999年，xx市出生人口68368人，比1998年多生436人。人口出生率为11%。，比1998年下降0.37个千分点。其中：市区出生人口21702人，人口出生率为9.88%，低于全市平均水平，但高于上年水平；六县（市）出生人口47266人，人口出生率为11.6%。，高于全市平均水平，但低于一年水平。为702人/平方公里。六县（市）人口密度为636人/平方公里，比1998年增加6人/平方公里。人口密度最大的县（市）为新密市，为762人19、/平方公里，其余依次为巩义市754人/平方公里，荥阳市716人/平方公里，登封市505人/平方公里，新郑市701人/平方公里，人口密度最小的县（市）为中牟县，为480人/平方公里。 1999年，xx市人口迁入123055人。其中，省内迁入102331人，省外迁入20724人。1999年，xx市人口迁出73369人。其中，迁往省内59739人，迁往省外13630人。人口机械净增加49686人，机械增长人数比1998年增加7573人。其中，市区人口机械净增加14064人；六县（市）人口机械净增加10885人，比1998年减少6491人。6、 气象 全年气温严重偏高，年降水量基本正常，但时空分布极不20、均匀，季节性干旱出现次数多；光照时数适宜。 xx市区：年平均气温15.5度，比常年平均偏高1.3度；年总降水量616.9毫米，比常年平均偏少28.3毫米；年总日照时数为2100.1小时，比常年偏少199.6小时。 xx地区：平均气温在15.416.0度，比常年偏高1.21.8度，极端最高气温39.0度，7月30日和31日出现在巩义；年总降水量为441.4620.8毫米，比常年偏少15.7155.6毫米，除巩义属偏少年份外，其他县（市）属正常。一日最大降水量130.8毫米，7月5日出现在新郑。日照时数为1904.02147.0小时，除荥阳属偏少外，其他县（市）正常。7、 科教文卫体： 1999年21、，xx市的科技工作在市委、市政府的领导下，坚持经“科学技术是第一生产力”为指导思想，深入实施“科教兴郑”战略，狠抓市科技大会精神的落实，经竞争激励机制动力，以技术创新为突破口，依靠科技进步推动全市产业结构的优化升级，创造性地开展了各项工作，取得了明显成效。全市科技进步对国民经济增长的贡献率达到42%，比上年提高2.1个百分点。 1999年全市共有各级各类学校4697所，在校生182.72万人。其中，普通高等学校23所，在校学生8.67万人；普通中专51所，在校学生10.11万人；普通高中78所，在校学生5.65万人；普通初中371所，在校学生30.61万人；职业中学65所，在校学生6.14万人22、；小学1905所，在鹇学生82.55万人；各类成人教育学校2192所，在校学生38.75万人。全市各级各灯学校有教职工10.77万人，其中专任教师7.30万人。另有离退休人员1191人。 8、 对外经济贸易 据海关统计，1999年全市外贸进出口累计完成17920万美元，与上年基本持平，占全省进出口总额的10.2%。其中：出口完成9459万美元，下降4.7%，与全省4.8%的降幅基本相当，占年计划的93.5%；进口完成8462万美元，增长5.3%，占全省进口总额的13.6%，一般贸易出口6570万美元，增长6.9%。 1999年全市外贸出口的主要特点是： 出口降幅逐步趋缓。外贸出口上半年下降势头23、较猛，最大降幅年初达到43.0%，xx市采取了一系列积极措施，虽取得一定成效，但3至6月份降幅仍在10%至20%之间徘徊。下半年，随着国家和省一系列鼓励出口、规范外贸经营秩序的政策措施的出台，xx市狠抓落实，经过努力，出口形势有所好转，累计出口降幅逐步缩小，由6月份的下降18.1%回升到12月份的下降4.7%，回升13.4个百分点。 出口商品结构调整成效显著，机电产品出口大幅增长。xx市积极实施“科技兴贸”战略，落实“机电产品出口推进计划”，较好地调动了企业了口的积极性。全年工业制成品在出口总值中的比重达到89.4%，呈现出较强的出口竞争力；机电产品出口完成1448万美元，增长76.3%，占全24、市出口总额的比重由1998年的8.28%上升到1999年的15.3%，增长势头迅猛。 出口企业队伍进一步壮大，自营生产企业成为xx市出口的增长点。1999年，xx市又有16个企业新获进出口经营权。截至年底，全市已获权企业达105个（不含外商投资企业），外贸出口经营业员主体进一步向多元化方向发展。全年发生业务的各类企业由1998年的118个增加到136个，其中外商投资企业81个、生产企业及科研院所45个、外贸企业10个。在全市出口小幅下降的状况下，自营生产企业出口仍增长7.1%，占出口总值的比重达到48.9%。 外贸出口市场多元化取得新进展。全年出口商品远销83个国家和地区，增加了18个国家和地25、区。占出口总值61.0%的对亚洲地区出口同比下降1.7%，渐露回升势头；对订贸易伙伴日本、美国、香港出口形势有所好转，降幅减小；对韩国出口增长74.4%，对澳大利亚出口增长101.9%。四、xx市房地产市场分析（一）、xx房地产市场99盘点九九xx房地产市场综述从全年预售量上看： 九九年批准各类商品房预售面积共91万，其中多层住宅47万，占预售总量的51.65%；高层住宅25.4万，占总量的27.9A%；经济适用房8.7万，占预售总量的9.56%；别墅0.8万，占总量的0.88%；非住宅9.1万，占预售总量的10%。全年商品房预售总量较去年137万预售量下降了33.58个百分点。在批准的75个26、预售项目中，5万以上的大型住区8个，计43万，占总量的47.25%；2万5万的住宅10个，面积29万，占总量的31.87%；2万以下的零星开发57个，面积19万，占总量的20.88%。从全年销售情况看：xx房市全年总销量66.27万，其中单位购买4.96万，个人购买63.31万，全年销售套数共6372套，全年购房客户共5446户，其中单位购买78户，占1.43%；个人购买5368户,占98.57%，个人购买渐呈强劲趋势。按东、西区划分，东区全年销售42.42万，占总销售量的64%，西区全年销售23.86万占总销量的36%，东强西弱的局面仍然存在。从各类房屋均价上看：多层住宅均价1934元/平方27、米，较去年提升11.8%；高6层住宅均价3363元/平方米，较去年提6%；经济适用房均价1120元/平方米，较去年提升6.7%，多层住宅价提升幅度较大，但房价总量水平呈现稳升趋势。房屋交易过户情况看：全年交易过户面积3290.51万，交易过户金额共24亿人民币，房产交易过户比较活跃。房地产市场的特点：房地产开发在理性阶段逗留九九年xx市住宅投放量91万，比去年137万投放量下降33.58%，99年上半年投放量为70余万，与去年同期相比持平微升，但下半年骤减为21万，不难看出市场开发正在步入相对理性化，向素质竞争转变。今年“陇海星级花园”等亮点新盘不断凸现且挤压老盘，以产定销的传统开发经营思路受28、到严峻挑战，而要做到以销定产、综合开发、树立企业信誉和品牌、谋求可持续发展，需要新的经营策略和开发思路，为此众开发企业正在努力反醒和思考。但目前xx已有相当数量的大型住宅小区处于筹备上市阶段，如“21世纪居住社区”、“湖光苑”等，充分表明今年下半年这种思考、调整的阶段不会持续很长，xx楼市新一轮发展周期很快就要“降临”。小区开发规模化面积占总量的47.25%，规模在2万平方米以上占到79.12%。从中可以看出，开发商已经基本从点式开发迈向规模开发。过去房地产开发特别强调地段的重要性，而现在的规模效应已倍受重视。小区的规模化首先说明企业的实力和抗风险能力，同时规模化可淡化地域偏远的劣势，一旦一个29、大规模的小区形成，随之而来的各项配套都可以解决。中方园小区就是一个很好的例子，当时开发时位置远离市区，但随公交车的开通，已被人们所接受。住宅郊区化渐成时尚居室有价，环境无价。近年住宅郊区化，城市空心化成为住宅消费导向。市区空间有限，只能向远离自然的高空发展，且成本越来越高。与此同时，都市人口密集、交通拥挤、环境污染、居住条件恶化，与人们日益提高人居生存环境质量的要求矛盾突出。伴随着经济的增长，城市周边市政环境得到极大改善，道路、交通更加便捷通畅，郊区与市区的距离大大缩短，为近郊大型房地产项目提供了发展契机。九九年以经济适用房、文化圈为热点的北区和新兴金融业、商业圈为热占领的东区，成为xx楼市热30、土。金水大道东段两侧的建业城市花园、未来花园、英协花园等高档物业群；东风路以北的中方园小区、金桂苑、文化绿城等近郊大型项目受到市场的热烈回应。今年十月，经三路北进工程开工，带动了周边物业的销售、升值，更表明房地产繁荣与市政建设发展互动互利，相信随着近郊项目规模化、低容积、高绿化、低价格等优势进一步实现，人们对地段的依赖性会更加弱化，“工作在市区，生活在郊区”将成为购房者追求分区域解析： （一）：金水区、邙山区价位偏高，管城区价位最低。从行政区域划分上来看，都是销量居多，价格主要是受东区高档楼盘的影响所致。写字楼、商业用房集中在管城区、二七区、金水区。从各项目销售情况分析，普遍多层较上月也下降了31、近一半。尽管如此，整个市场中高价位的楼房仍有特定的群体支撑。这其中新盘绿洲花园自开盘以来，以其优越的地理位置和准确的楼盘定位，本期销出近三千平方米。小高层中明辉城市花园本期销售不俗，其板式结构兼有多层和塔式高层的优势，加之小区内细致的环境处理，本月也销出了近两千多平米。本月与上月还有一最大的区别，上月写字楼、商业用房销量只有一百多平方米，而本月却销出了七千多，一改以往的不景气。 （二）：如果说98年7月楼市平淡是因为恰逢处在停止福利分房之际，集团、个人均进入观望状态；99年7月则是在政府接连出台一系列利好政策的大环境下，市场上新增楼盘步伐加快，从而加剧了市场新、老楼盘之间的竞争分化，不愿降价而32、又处在劣势，在市场中又占相当份额的老盘自然缺少市场；今年7月较前两年相比，市场利润空间继续压缩，楼市进入全方位竞争。不仅是新、老盘之间，新盘之间竞争继续加剧，体现在楼盘设计、小区规划、智能化应用、物业管理等储多方面。“康居”、“SOHO”、“生态化”等概念纷纷被引入，“新住宅运动”已经将原来单一的竞争推向全方位的竞争。（二）2000年xx市房市透析 2000年随着城市经济、规模及城市规划的发展，xx楼市的分布越来越呈现出明显的区位性，这不仅表现在19952010年的市区规划上，而且表现在市民购房区性偏好上。与以往根深蒂固的居住习惯相比，尽管人们还愿意买市区的房子，但由于房价的制约、城市向外扩展33、新建社区配套不断完善等因素，人们购房的地段选择也诚扩展态势。具体表现为东北部交易活跃，西南部差强人意的不均衡状态。 东区：该区楼盘分布量占全市楼盘总量的16.2%，其销量占全市销量的23.9%，该区楼盘分布密度居全市第三位。 国务院函（1998）109号文件“关于xx市城市整体规划（19952010）年的批复”明确显示，xx东区将成为新的市政中心及高级金融商业服务居住区。现在已实现： 金水大道东段绿化扩建工程的全面完工；xx路扩建成为商都大道；未来期货城，兴亚希尔顿大酒店等高级金融商业服务网点相继崛起；建业城市花园、英协花园、新鑫花园、未来花园等大批知名社区的建成入住使东区更具成熟、高尚的魅34、力。现在正在实现： 现在的xx国道改为市区东三环道；港澳新城正在全面招商；以港澳新城为中心，周围六公里的土地建成郑东新区；熊耳河治污绿化工程已全面启动，不久将成为xx的第二个滨河公园。至2005年，建成区面积由目前的125平方公里扩大到189平方公里。东三环、南三环、西环和北环连接，形成环绕市区的全封闭、无红灯的快速道路系统。这将为郊区化提供便捷的交通，为城市外延提供交通的支持。 目前东区代表楼盘有建业城市花园、未来花园、英协花园等。 本区多层均价为：2181元/平方米，以建业城市花园的多层销售最好，因为城市花园已形成了风格统一的大型多层住宅社区，且城市花园内部设施齐全，如业主会所：气势雄伟；35、建业外国语中学：总建筑面积3万平方米，创建了“双通道式”升学机制，因此吸引了很多地市的商户来此置业，这些商户多是有资金实力，但没有时间照顾子女，又“望子成龙”心切。城市花园多是一层为门面房，售价为4000元/平方米，为社区内居民生活提供了很多便利。城市花园统一为欧陆风格，一期为小高层、多层，外墙采用蘑菇瓷砖，色彩不明快，一二层色彩浓重，给人以稳重感；二期的多层采用淡淡的粉红色和白色涂料。整个花园采用梯形外飘窗，户型为南北朝向，阳台以实墙居多。建业城市花园：一期多层主力户型为21：80平方米左右；22：100平方米。 客户定位：xx路上的小商户。 均价：1900元/平方米。 二期多层主力户型为336、2：160平方米左右；42：180平方米左右。客户定位：xx国道上的“过客”（外地人居多），成功人士，均价：2500元/平方米，城市花园在一期时尝试过小高层、高层，销售情况不是很好，销售周期拖得过长，于是二期、三期准备只开发多层住宅。而建业广场的高层销售主要是靠期货城和未来花园高层的居住氛围带动。北区： 楼盘分布量占全市楼盘总量的32.4%，东北区楼盘分布密度最高；销势最好，占全市销量的31.49%。 主要是以经济适用房为龙头，普通商品房为主，处于行政区延伸地带，发展潜力大，价格较低。 最近一段时间，随着北边的市政建设，经三路、花园路、文化路、南阳路、北环路“四纵两横”地带已成为一个炽热的房地37、产开发带。 市政建设提出了重点建设“一城”、“一环”，其中“一城”是指大学城，位于北区，包括城南新区以西，京广铁路线以东，北环以北，背靠黄河游览区。近期以2公里为起步区，建成20平方公里的教学区、生活区。新组建的郑大已选址，占地3000亩。第一期占地1500亩，今年年底破土动工，预计后年可以招生。目前已闻有开发商谈大学城附近土地事宜，看来大学城周边土地已被看好，人文气氛得天独厚。 北区楼盘以多层为主，户型以32：129平方米和22：90平方米目前看来市场反映好，依据是老盘：中方圆小区、新盘：文雅新世界 、和中高档热盘：明鸿新城。北区总体均价为1900元/平方米。随着东北部风景旅游的逐步开发，北38、部的房价会逐渐走高。但由于北区有黄河防洪堤，所以北区往北发展空间有限。且以后学校以封闭式教学为主，所以居民置业并不会一味盯住大学城。 中区：该区楼盘分布量占全市楼盘总量的24.3%，销售量位居第二，占全市销量的23.9%。该区楼盘分布密度居全市第二位。 中区由于优越的地理位置，加之跨越金水、二七、管城三区，尤其紫荆山大道的畅通和东西大街的改造，所以整体均价高达3000元/平方米，依据是老盘：世纪城、泰和园、明辉城市花园、裕鸿花园等和新盘：文博名门、绿洲花园。中区楼盘受到地价等制约，以小高层、高层为主，户型以32：150平方米和42：170平方米为主力。中区有很多楼盘销售周期拉的过长市场反映也趋39、暗淡。目前销势较好的偏中北。 近年住宅郊区化，城市空心化成为住宅消费导向。市区空间有限，只能向远离自然的高空发展，且成本越来越高。与此同时，都市人口密集、交通拥挤、环境污染、居住条件恶化，与人们日益提高居住生存环境质量的要求矛盾突出。伴随着经济的增长，城市周边市政环境得到极大改善，道路、交通更加便捷通畅，郊区与市区的距离大大缩短，为近郊大型房地产项目提供了发展契机。 西区、南区：西区、南区楼盘分布量分别占市楼盘总量的：11.7%、15.3%；销量分别占全市销量的：13.92%、9.1%。 一方面 ： 由于xx市经济分布特点，市民潜在需求多，有效需求少，楼市不甚兴旺； 另一方面 ：开发商基于西区40、南区消费水平低，过于不重视该区，所建楼盘没有特色，无法激活市场。西区典型楼盘：富田花园，为六层住宅，均价2600元/平方米，面积多为125和186平方米的，售一年多销量达90%剩余3100元/平方米位于三层的大户型（200平方米）一直未售出。其明显缺点在：楼宇建得过于紧凑，小区交通、环境都显得拥挤。 南区典型楼盘：陇海星级花园，该楼盘由2幢高层商用公寓写字楼、1幢小高层住宅、4幢多层住宅组成，容积率高达2.9。均价为：3100元/平方米，面积以151.29、144.28平方米为主力。但其销售喜人，是在市场反映暗淡时的一匹黑马。整个小区为古典欧式园林的和谐统一，有一只优秀的物业管理队伍。建筑外41、墙分段的线条处理和深浅色彩（粉红色和白色涂料）搭配是建筑体在幽雅庄重之中洋溢着简洁明朗。 （三）、物业分类市场分析2000年商品房批准预售50.6万M2，其中住宅为48.7万平方米，占96.2%，比去年91万平方米的住宅投放量下降了46.48%；非住宅为1.82万平方米，占3.8%；同时非住宅中商业用房1.82万平方米，写字楼市场投放量为零。我市市场投放和销售基本呈普通多层、高层（含小高层）、经济房“三分天下”的格局。其中普通多层、高层（含小高层）、经济房分别占市场投放量的42.63%、29.64%、23.82%.在销售方面：我市商品房销量为：22.6万平方米。在商品房分类销量统计中：普通多层42、销量达13.36万平方米，占59.12%；经济房达5.38万平方米，占23.82%；高层（小高层）销量达2.78万平方米，占12.31%，其它类为.073万平方米，占4.75% .在商品房价格方面：商品房均价1878元/平方米。较九九年商品房全年均价1934.2元/平方米下降了2.90%；其中高层（含小高层）均价为2923.94元/平方米，普通多层、经济房均价分别为1931.2元/平方米，1252.9元/平方米。在消费者需求方面：从买方指数显示，我市有效客户需求的均价是在16001700元/平方米之间，绝大部分承受能力较低的潜在客户，要求价位在1400元/平方米左右。 今年批准销售的住宅中，规43、模在5万平方米以上的大型社区有8个，总面积占总量的47.25%；规模在2万平方米以上占到79.12%.从中可以看出，开发商已基本上从点式开发迈向了规模开发。过去项目开发特别强调地段的重要性，而现在小区规模效应已倍受重视。小区的规模化能说明企业的实力和抗风险能力。多层、高层（含小高层）市场分析： 在商品房分类统计中：普通多层销量达13.36万平方米，占59.12%.无论是在城镇居民住房制度改革以前还是后来的几年里，多层住宅一直占据着主导地位。xx目前以多层住宅的市场占有率为最高，但目前开发项目过滥，没有特色，使整个市场多层项目给人感觉多而不精。政府今后要加大经济房的开发，以满足工薪阶层的消费需求44、。多层经济房目前的市场占有量这么高，也是因为部分消费者的居住习惯，尤其是在目前这个日益老龄化的社会，作为子女，安居是要考虑老人的生活方便。目前新盘中以高层项目较有特色，多集中在地价高的中区且是孤立的一两幢，今年高层的市场均价比去年有所下降以拉拢人气。别墅市场分析：目前xx市共有9家别墅项目，已建成的为7家，在建的为家，已批未建的两家。这些楼盘主要分布在xx市的郊区及城乡结合带，总的来说xx市别墅未形成市场，已有的很多项目平均销售周期长达5年，市场反映暗淡，价格接受力过低，使得很多开发商对手中的别墅项目失去信心、不闻不问，造成整个市场对别墅开发普遍不看好，更缺乏消费者的关注力。别墅区域分布情况：45、东南区：英协花园（已建）、格林度假山庄（正建）、建业城市花园（只建了一栋）；西北区：彩虹花园、帝苑别墅（一期已建）；北区：金桂苑（已建）、传家堡别墅区、21世纪社区（已批未建）；东区：金水花园（已建）；南区：龙湖新城（一、二期已建）。以下为主要别墅盘列举：1. 龙湖新城 位于城乡结合部，沿xx国道向南，距市区12公里，并有专线公路直达新郑机场。一九九五年十月命名为“龙湖新城”，确定为xx市生态城市示范区。该项目原本就是用于度假娱乐，名为：龙湖度假村。xx城市建设总公司征地2040亩开发龙湖新城，湖面400多亩，绕湖筑有别墅、住宅、酒店、景点等，虽然经93年起数年的开发新城已初具规模，但占地过大46、，四周苍松翠柳丛生，奇花异草遍地，且与市区之间交通不方便，周边又过于冷清，所以整个新城晚上给人感觉阴森森的。目前规模：200多栋别墅、花园洋房；别墅以连体为主，绕湖有部分单栋观景房。别墅面积：建筑面积+花园面积：总价 （单位：平方米）485.87 + 1779 ：500万元393.98 + 1345 ：168万元458.87 + 756 ：188万元315.62 + 465 ： 76万元298.14 + 964 ： 98万元485.87 + 899 ： 218万元客源定位：商人、成功人士、地市爆发户。（以外地人为主）2. 金水花园 金水花园于93年正式开发，分西区和东区，西区开发了三期多层住宅47、，东区开发了两期多层住宅并于97年开发别墅项目，别墅占地60亩，共计12栋，前期销售很差，认为未形成规模，且与多层、高层混杂在一起。但于99年销势回升，现在还剩一栋。面积：建筑面积+花园面积：价格 （单位平方米） 317+307：5600元/平方米（三层的小楼）客源情况：至今售出的别墅业主很多都将其炸了重新建造，他们在购置时看中的就是地段和建业广场、金水花园所营造的良好居住环境，给人一种地段会升值的感觉。客户以外地人居多。3.传家堡别墅现在已荒芜了很久，一直销不动，现在又被楼盘“兴业北云鹤”将其入口挡住，无法进车，而买别墅的多半都有车。姿华房产已将其放弃，开始全力投入到文雅新世界（以经济适用房48、为主），“文雅”销势喜人，据闻“兴业”准备将传家堡地买下。（四）、市场结论：xx楼市：从上述数据分析，xx在房地产消费程序上较为明显的特征是两级分化，即高档商品房情况与低档住宅市场（经济适用房）市场反应明显。另外，从产品开发方面分析，xx房产市场基本以多层住宅开发为主，至2000年所需竣工的住宅面积中，多层住宅占到80万平方米左右，占总比例62%左右，占商品房住宅的84%左右，且多屋住宅中面积在130平方米左右的三房二厅、160平方米左右的四房二厅、90平方米左右的二房二厅最受市民青睐。（五）、市场预计：A、 随着不断外来的代理商，开发商进驻中原，xx房地产也将不断发展，不断完善，同时各家房产49、开发商之间的竞争也愈另会激烈，都已逐渐注重自身企业与开发楼盘的整体市场形象。B、 对于xx房产市场的总体价格预测：房价不会有明显的回落，虽然出现了不少经济适用房对商品房的冲击现象，但将无法全面改变目前的楼市发展变化。 其原因不外乎以下几点：1、 两者在市场定位与客源市场上存在着一定程度上的差异。2、 房地产业正逐步走向规范化、透明化，由此造成成本上的不可变性。C、 xx亦逐渐走向货币化分居制度，从而将带动整个房产市场的启动，另外，市区居民消费水平的逐步提高，观念不断更新，也是一个重大的好消息。五、管城区概况1、交通设施：管城回族区是xx唯一的少数民族区，位于xx市的东南隅，紧靠京广、陇海路交叉50、点东侧，全区管辖4个乡（镇）5个街道办事处，面积200余平方公里，管城历史悠久，已有3500年历史，是至今全国保持原名的历史古城和绵亘不绝、日益兴旺的商都故地，管城文化灿烂、历史名胜古迹遍布全区，管城交通便利，全国最大的铁路货运站-xx东站和汽车客运站、南站都在辖区内，xx至新郑国际机场高速公路的开通更使管城拥有良好的航空交通优势。2、经济概况：改革开放二十年以来，管城国民经济快速发展，国民经济主要比例趋向合理，一、二、三产业结构协调发展，综合实力明显提高。自1987年划区以来，全区财政收入稳步增长，1998年管城区财政收入达到10440万元，首次突破亿元大关。目前全区已形成以啤酒、造纸、制革51、化工、服装、电器制造等行业企业为骨干，各种经济形式并存，有一定整体效益的产业群体，在经济发展的基础上多次对工资制度进行改革，使职工工资得以不断增长，1998全区职工年平均工资由1978年的553元提高到现在的8245元。随着商业体制改革的不断深化，一个以大市场为主导、多层次、多种经济成分、多种经营方式并存、多渠道少环节开放式的相互竞争的流通新格局已基本形成，彻底打破国企商业长期一统天下，独立经营的旧格局。98年全区实现社会消费品零售额121，1843元，全国商品交易市场从无到有，逐步壮大形成一批专业性强、辐射力大的市场，到1998年底全国商品交易市场已达48个，成交额达27.6亿元。3、配套52、设施：作为国家重点建设城市的老城区，经历50年建设发展，特别是改革开放以来，辖区面貌发生了翻天覆地的变化，拥有大小街道167条，随着紫荆山路的开通，辖区旧城改造步伐进一步加快。全区城乡共有学校91所，医院床位133800张。4、项目所在区域概况： 本项目位于xx市东部地区，地属管城区，毗邻金水区，项目周边区域具体位置：西至东明路，东到七星河，北靠机场路，南临货栈街。本项目原来用地为一般农业和园林用地性质，场地自然环境条件较为优越，场地上基本无建筑物，且最重要的一点是不涉及到居民改动拆迁工作，因此如果确定项目正式开动的话，启动速度较快。但是本项目因地理位置较为偏辟，因此造成周边的配置设施情部不是53、很理想，另外，交通也是今后项目规划的重点问题之一。5、区域房地产分析本区域主力楼盘：a、东明花园b、百合花苑c、建业城市花园d、英协花园e、太极公馆f、格林度假山庄东明花园物业形态及市场分析：物业名称：东明花园物业位置：东明路与熊耳河交汇处发展商：东明（xx）置业有限公司物业形态：（1）基地状况小区占地30亩，建有小高层4栋（11层），南区2栋、北区2栋。一次性开发，期房，已开始预售。共有住宅406套。（2） 户型状况 为一梯两户，22种户型。 具体分配见下表：面积分配表户 型面 积户 型面 积户 型面 积4/2/2131.96/3/4254.235/2/2149.67/3/4278.536/54、2/3179.848/3/5333.134/2/2130.67/3/4242.3/2/2145.145/3/4266.546/2/2181.210/3/4384.836/2/2177.1310/3/4335.694/2/2148.27/2/2267.35/2/2165.77/3/4294.26/2/3184.8510/3/5323.165/2/3165.78/3/5297.33（3） 价格状况：均价： 2900元/平方米 最高价 3500元/平方米 最低价： 2500元/平方米 二层最低（2500元/平方米） 一层（2700元/平方米） 顶层最高（3500元/平方米）（4） 销售状况： 6月开55、始预售，有两栋被大公司整体买进，一层卖的较好，顶层与复式销售情况不详。（5） 付款方式： 1、一次付清 优惠10% 2、按揭（7成30年） 优惠6%（6） 小区配套设施 设有超市、人民乐园、网球场、小区诊所、银行、邮局等配套设施。（7） 楼盘小结 东明花园是外商独资企业东明置业在xx投资开发的第一个楼盘，从小区选址、户型设计与规划配套都做了很长的一段准备工作，其总公司在沿海城市深圳、广州开发有成功的物业，此小区的各种特殊户型（如入户小阳台型）都是在深圳旺销看好的设计。纵观其公司开工实力与小区现状有以下优势：a、 交通便利 东明路与商城路交叉口位置紧临熊耳河金水路、商城路、xx路交汇处，距此小区56、不过2公里。b、 紧临熊耳河 随着政府工程熊耳河的治理，相信不久的将来，一个水美楼清的社区环境将会很大程度的提升小区品质。c、 区域优势 虽然东区多为高档社区，但都集中于东北区（未来路）与东南区城乡结合部，xx国道附近。而做为东明路、熊耳河地块周边尚未建成一家高品质小区，从而使东明花园形成区域优势。d、 价格优势 以小高层的造价，2500天/平方米入市，包含每户中央空调，此价位在市场较有竞争力。一次性与按揭都有高达6%以上的优惠。在xx小高层楼盘价位也属偏低的。 不足之处：A、 小区布局整体为倒梯形、南北朝向、东西条式、楼体布局过于紧凑，外立面选用外墙涂料色彩搭配不太协调，给人的视觉效果较杂不57、舒服。B、 以小高层建筑，入户为阳台的设计并不适应xx的环境与人的生活习惯，听其销售人员讲有人对此设计较满意，有客户对此难以接受。C、 据其销售经理讲，目前东明花园自六月份开盘以来已售达30%以上，有两栋已被集团购买力整体买下，基本上占已售房源的50%。D、 就其现场售房部感受其销售人员水平一般，接待员为两个，对来访客人不很热情。E、 户型繁杂（22个户型），让人有眼花缭乱，无从选择之感，而就其每一户型的特色讲解，与设计合理性，户型的多样化，分散化是开发商对市场不熟悉，缺乏调研的表现。因针对小区品质，价格地段对目标客户的要求建立有一针对性的主力户型。此楼盘就其规划设计而言有较高的品质，可作为东58、区目前准现房小高层典范楼盘。而就其销售与社会影响来看并不被市场看好。这与其营销策划执行方案有一定的关系，没有一套较完整精确的策划方案。而小高层被市民接受，才进入一个慢热过程。总体来说东明花园是一个被同行看好，但被市场冷淡的一个楼盘。 结合我公司将要在东区xx国道开发的住宅小区，对于小高层建设建议不予考虑，原因有三：1、 郊区建小高层，景观性差，得房率低。2、 建筑成本高，均价低价位不易做到。3、 小高层在xx市场还处于认知而尚未被充分认可的阶段。如没有超越其它小高层社区的强劲优势、卖点，投资风险会很大。百合花苑物业及市场分析物业名称：百合花苑物业位置：商城东路凤台路口发展商：xx市中实房地产开59、发有限公司行销企划：同策同力。物业形态：一、 其地状况小区占地60亩，一期开发30亩，6幢多层，2幢临街，共220户。二、 房型状况其计5种户型，层高3米，楼高20米，楼间距为21米。 4室2厅2卫（171.6平方米） 3室2厅2卫（146平方米）3室2厅2卫（143平方米）2室2厅1卫（131.4平方米）2室2厅2卫（136.8平方米）主力户型为3室2厅2卫（143平方米）三、 价格状况起价： 1700元/平方米一层： 2056元/平方米三层： 2200元/平方米六层： 1700元/平方米其中一层 四、 销售情况其销售代理为同策同力，其销售情况不详。五、 付款方式一次性付款，七成年按揭。六、60、小区配套小区内部配套设施较少，没有20个半地下车库，3500平方米中心花园下为地下停车场，100个车位，网球场。饮用水为300米地下水，。六、 优势卖点 小区发展是比较有前景的，临xx路不足500米，检察院、学校、加上百合花苑形成一个东区的小生活区。政府正在兴建一个大型集贸市场正对小区大门，为周边居民购物唯一去处，此集贸市场也将带动小区人气的一大卖点。七、 楼盘小结中实集团开发的物业占地60亩，一期开发占地30亩，6幢220户多层。以1700元2200元的价格，填补了周边楼盘此价位住房的空白。东区以建业、英协为首的高品质社区都要高出此楼盘300元/平方米。中实集团在郑口碑良好，其开发过的小区品61、质优。小区的规划较合理，在对其准现房空地参观后，其施工现场整洁有序，销售人员热情大方，富有人情味。专业化的讲解，对其建筑品质得到充分认可，房子基本结顶（预计年底）可并有很直观的建筑材料展示，房型模型销售现场也过于冷清。 结合我公司将开发的物业，此小区不具可比性，但可作为一种参照。此小区的交通非常不便，只有一条小路从小区前走通，通501路中巴车，但我们在此1小时也未出现过一辆。 多层建筑小区应充分体现其环境优势，阳光、绿地、流水、鲜花仿如一个天堂圣地，交通便利，设施配套也极为重要。开发商在郊区开发小区，其实就等于在开辟一个新的城市之城，没有这种实力，这种魄力是不行的。仅仅依托周边的学校、公路、设62、施不能提升小区本身楼盘品质，不可能旺销，低价位能低到哪里？再低也不可能低过成本价。一些开发商，在别的开发商开辟出一块较成熟的社区房产附近，建筑一个说大不大说小不小的小区，既减少了社区配套投入，又可取得相对价格优势，相信中凯在东区的大投入也会带动其它开发商共同炒作那块地。我荣俱荣，连锁开发的局面。关键看我们怎样向东西大街项目一样大气的运作。格林度假山庄物业名称：格林度假山庄物业位置：xx市东技术开发区发展商：格林集团安融房地产开发有限公司物业形态：一、 基地状况格林度假山庄规划300亩，一期开发175亩，小区以别墅为主，别墅77栋，29栋花园洋房，工程自1999年6月28日开工，首期已于200063、年8月收工。二、 户型设计格林度假山庄以别墅、联体别墅为主。多层住宅面积从30到1736种户型。三、 销售价位 在1999年一期认购阶段，多层价为928元/，别墅最低为1680元/，现在正销售的二期别墅价位为2600元/，花园750元/，多层1258元/。销售情况： 在1999年一期开盘销售前，格林推出的超低价位，别墅1080元/，住宅928元/其销售情况就极为火爆，其二期开发的别墅、住宅也是在今年十月即告磬。很多客户对其三期也极为关注。格林山庄三期开发180亩也以别墅为主，但其价位也随着东开发区的成熟，城市东移，小区一、二期的成功启动，价位升至2600元/，花园绿地为750元/。市场分析：164、 低价位别墅，让普通百姓住进别墅是格林的一大买点。分析其别墅成本：楼面地价及配套费700元/ 建安费800元/ 交纳政府税收及管理费440元/ 共计：1940元/此还是没有计入销售及行政开支费用，还有要承包原材料、人工上涨的风险，但格林推出的别墅房价竞然不可思议的低于此价位近200元的房价入市，一说明其开发商有魄力，二则也预示着经此价值购房的巨大升值潜力。格林采取以超低位入市，启动小区别墅销售，并随着社区的逐渐成熟，具备规模，在准现房时提升价位，对于先期购房的客户是极大鼓舞，对于开发商本身也得到了其理想的销售价位，此方法在我们将要开发的小区是可取的。同时也说明在xx国道这远离市区的地方，低价65、位别墅是有很大的市场的，格林别墅的成功也给我们在离其不远处的大规模开发坚定了信心。我们的加入也必将使东区房地产市场进一步升温，进一步成熟。英协花园物业形态及市场分析物业名称：英协花园物业位置：xx市xx路发展商：英协（河南）房地产有限公司物业形态：一、 基地状况：占地二十一万平方米，其建筑面积为三十万平方米一期为别墅，二期为多层（园中苑）其建筑别墅85栋，公寓9栋二、 户型状况别墅分为A、B、C、D四种公寓分为Y-1、Y-2、Y-3三种面积：其中别墅A型-343.36(花园138-368)B型-220.34(花园188-388)C型-187.13(花园158-388)D型-305.71(花园266、38-468)花园公寓:Y1-104.23顶层复式173.68 Y2124.95顶层复式207.16 Y3-146.46顶层208.35 多层房型及面积：英协园中苑多层共有8种户型设计，分别为：B型：3/2/2 143.5 平方米B4型：4/2/2 152.4平方米C型：2/2 100.5平方米A2型：6/3/4 276.3平方米B5型：5/3/4 247.4平方米D型：4/2/2 179.8平方米主力房型为 B型3/2/2 143.5平方米 A型4/2/2 167.4平方米三、 价格状况别墅：均价6000元/平方米多层：均价2300元/平方米四、 销售情况 别墅自95年建成后至今仅销售70%67、，签署的大概近有30栋。基本上是300平方米左右的。多层销售情况良好开盘半年来销售已达70%以上。五、 楼盘分析 英协花园是东区非常具有代表性的一个经典楼盘，其与紧邻的建业城市花园，已在xx路xx国道位置建成一个集文化、园林、时尚为一体的高尚住宅区。特别是英协在95开发的英协，堪称欧陆风格的经典之作，也从那时起掀起了xx欧式建筑的风潮。其每平米6000元的价格在当时可称“天价”，高达每月一千多元物业管理费用入主英协的业主绝对是真正的富甲，真正的豪商。体现身份，彰显尊贵，英协别墅真正做到了这一点。其中著名建筑设计师徐辉设计的园林风格，以江南水布林造景，把整个英协别墅影衬的如同一个世外桃源。而随着68、英协门前政府投资1300万元即将建成通车的60米宽商都大道，更使得英协别墅在地段上平添几分灵气。英协花园在自身不断的拓展、完美过程中，也随着城市建设、市区东扩，又一次走到东区房地产开发企业的最前端。第二期开发的“园中苑”，多层，得到市场的一致好评，开盘仅半年即以基本告磬。开创了xx东区中高档价位多层的销售典范，也加快了东区房产市场的成熟化，社区建设的规模化。 英协花园距我们开发的地块距离不足2公里。英协花园很多很好的成功开发经验我们是可以借鉴的。首先在别墅的规划上，以一个高尚别墅区，吸引一个高层次、高文化的高收入的群体，形成一个人杰、地灵、景美的社区氛围。但别墅的每平方价位应结合xx目前的消费69、现状与客户价位承受力，价位在3000元/以内应很有市场。在以二期多层完善社区规模。我公司如能在离英协不足二公里处建立一个同英协同等品质甚至高于英协的大型社区，而价位却低于英协。相信在东区是极有市场的。建业城市花园物业名称：建业城市花园物业位置：东环与xx路交叉口开发展：建业住宅集团（中国）有限公司物业形态：一、 基地状况建业城市花园占地550亩，销售面积为45万。一期、二期、三期皆为多层，小高层（12层），期房加现房。二、户型状况：户型面积由90-309设计主力面积为170-180三室二厅、四室二厅。总户数1000套三、销售情况：一期、二期、开发1000套，已售600套，销售率60%。98年670、月开发的销售60%的业绩来看并不是很好。四、 价格情况：一期期房的均价1900元/结顶时最高售价2500元/。一期以80-90为主力面积，半年即售空。二期价位为2200元/-3000元/，均价2550元/五、 楼盘分析建业城市花园开发是以多层与小高层结合，以多层为主。这也是建业房产通过在xx这几年开发的物业情况、销售情况来对城市花园的建筑主体进行定位的。之所以一二三期都未建别墅，一是先期开发的金水花园别墅销售阻力大，回报周期长，二是因为建业城市花紧邻英协花园，而英协的别墅空置率高达30%。再在其旁边建别墅有一定的风险性。多层设计，一期小户型，低价位也是好的一种吸纳人气的路子。在期房时以190071、元/出售，打地基提价5%，三层时提价5%，交工提价3%，待完工时，最高售价已达2500元/，待到一期完工售磬后，二期主推大面积、大户型170-280。价位升至2000元-3000元/，社区的成熟，人气的汇聚使的此价位很快被子市民接受。建业城市花园对多层的开发从金水花园到城市花园都是很成功的，是xx东区多层的典范。建业房产在郑品牌口碑极佳，其实其开发的物业并不多，追求的就是品牌，拓宽市场，走以品牌占领市场的战略。6、新项目定位建议： 目前xx国道以东还是较偏，社区化开发可以淡化地域偏远的劣势，一旦一个大规模的小区形成，随之而来的各项配套都可以解决。 我室建议新项目可以尝试建造连体别墅配以多层住宅72、，绿化率应不低于35%，别致的楼体外立面，时尚的房型设计，再配以住户专车以解决交通问题。1）别墅：建议面积以200平方米为主（两层），对应花园面积与建筑面积比应为10/9，该类建议售价不高于4000元/平方米（含水、电、双气）。卖点：地段、环境。销售建议：在河南各地市设立外销点。2）多层住宅：一期建议户型面积：322：130平方米、140平方米； 422：160平方米、170平方米。建议售价：均价2300元/平方米。卖点：地段、环境、楼宇品质。六、 项目定位与建筑规划设计方案（一）、项目定位1、定位思路该区域纯高档大型极品住宅生活社区 解析： 由于该区域原以农村为主，周边新建大型商品住宅小区较73、少，较具规模的物业只有英协花园、建业城市花园、未来花园 这几个在xx房地产较有影响力的房产企业，多层主力单价亦集中于25002700元/平方米，别墅主力单价集中在50007800元/平方米。因此，“ xx ”要在此区域房地产占有一席之地，就要跳出xx房地产企业开发思路的圈子，充分展现中凯公司作为由上海来郑的这样一个外地实力企业自身所具有的 雄厚开发实力和先进的开发理念，以“现代海派”的建筑风格作为进入市场的切入点，把颇具海派风格的联体别墅作为进入市场的一个突破口，从而在市场上占有一席之地。因为从市场资料显示，xx的别墅市场相当落后，缺少个性化、品位化建筑，所以，要在市场上引起轰动，把联体别墅作74、为前期市场的切入点是最恰当不过的，这样的话，再在二期、三期项目开发多层。除此以外，还应以比此价位略低及具备高品质问世。另外，面对这样残酷的竞争能否胜出，将首先取决于该层次之项目精确定位与优秀物业特色，这样的规划方案有一定的难度，我公司将另辟蹊径，从不同物业风格，将目标市场定位于相对较高之客源市场 ，即目的将所有多层之总价在2535万，别墅的单价不应高于3800元/平方米的客源吸引之该项目，虽然进入该区域该类客源并非多数，但是相对竞争面大大减小，如果小区的规划，设计方案独树一帜，策划包装新颖到位，营销执行完善合理将不失为一着妙棋。2、建筑形态 以与众不同的低层结合联体排屋解析： 一梯一户的低层复75、式大开间平面；每户单独进口；每户2个开门；每户均配送底层或空中大花园（把别墅搬进多层）。 配以该市场罕见的联排别墅，将使本案的物业形象特色完善尽现，并在周边竞争方案中傲视群雄。3.房型及面积定位这样的建筑形态尽管在区域市场竞争中无人娉美，但是面积与房型的控制将是本方案的最大难题。由于本市场的一定局限性，xx房产市场竞争。因此，项目的面积切勿盲目增大，而导致有价无市之现象。A）二房二厅二卫（佣人房） 120平方米以下 占7%B）三房二厅二卫（佣人房） 130140平方米 占40%C）四房二厅二三卫（佣人房） 155165平方米 占40%D）五房二厅三卫（佣人房） 170180平方米 占10%E）76、 五房以上 180平方米以上 占3%各房型面积配比：a、二房二厅二卫： 主卧室 20平方米 卧室 14平方米 厅 28-33平方米 主卫 6平方米 客卫 5平方米 厨 7平方米 主阳台 3.5平方米（按建面一半算） 佣人房 5平方米 适当配置： 厅阳台 3.5平方米（按建面一半算） 厨房操作阳台1.5-2平方米（按建面一半算） 储藏室 1.5-2平方米（按建面一半算） b、三房二厅二卫： 主卧室 20平方米 卧室1 15平方米 卧室2 12-13平方米 厅 30-35平方米 主卫 6-7平方米 客卫 5平方米 厨 7-8平方米 主阳台 3.5平方米（按建面一半算） 佣人房 5-6平方米 适当配77、置： 厅阳台 4平方米（按建面一半算） 厨房操作阳台 1.8-2平方米（按建面一半算） 储藏室 2-2.5平方米（按建面一半算） c、四房二厅二卫： 主卧室 20平方米 卧室1 15平方米 卧室2 13平方米 卧室3 13平方米 厅 35-40平方米 主卫 6-7平方米 客卫 5平方米 厨 7-8平方米 主阳台 3.5平方米（按建面一半算） 佣人房 5-6平方米 适当配置： 厅阳台 4平方米（按建面一半算） 厨房操作阳台 1.8-2平方米（按建面一半算） 储藏室 2-2.5平方米（按建面一半算）d、五房二厅三卫（联体别墅）：主卧室 20平方米卧室1 15平方米卧室2 13平方米卧室3 12平方78、米卧室4 11平方米厅 38-42平方米卫1 5平方米卫2 4平方米厨 7-8平方米主阳台 3.5平方米（按建面一半算）佣人房 5-6平方米适当配置：厅阳台 4平方米（按建面一半算）厨房操作阳台1.8-2平方米（按建面一半算）储藏室 2.5-3平方米（按建面一半算）车位 10平方米花园 50-100平方米五房以上配置基本相同，面积适当按功能增加 4、物业配套及设施 物业管理本司建议小区可引进日本的物业管理公司，采用日式的物业管理手段。理由：日式的物业管理有以下几个特点：即“细致”、“规范”、“热情”、“周到”，这几点既是目前购房客户非常看重的问题，同时也是目前物业管理公司所欠缺的地方。另外目前79、xx住宅物业多以开发商自己管理或委托国内物业管理公司为主，一些外销房和高档内销房采用的也是些香港、新加坡的管理方式。采用日式物业管理方式，目前xx屈指可数，因此本项目能引进日式物业管理的话，一定会在区域楼市中引起一个不小的轰动，能吸引一部分海外客，同时也使物业品质有一个很大的提高。1） 小区配套服务建议本案建筑形态等与周边物业相比暂无绝对优势。因此除了在物业硬件方面要做的比周边物业好之外，小区在配套服务上也要做到一流。设立高级会所，增加娱乐设施，如设置游泳池（可在室内）、网球场、迷你高儿夫球场（可在室内）、健身房、桌球室等。设置一些实用性的服务设施，如小型超市、美容院、小型医疗诊所、餐厅等。增80、加一些与日常生活相关的服务内容，如幼托、代请钟点工、设备维修、代定火车票、飞机票等。这即满足了客户日常生活的需要，同时又提高物业的品味。真正体现了“细致”、“周到”的日式服务精神。2） 物业智能化建议小区安保系统：1）小区围墙上方采用微波红外线监测，若有不速之客非法入内，将及时报警。2）对小区的围墙，主入口，小区内重要公共场所，停车场出入口，及每幢楼稿门应进行实时中央监控，并记录现场信息以备案。3）在小区内主要通道出入口和各大楼的主要部位设置巡更点，巡更系统将设置巡更路线及时间并自动记录，以保证安保质量。4）每幢楼入口设置可视对讲系统，凡访客在经主人确认后，方可进入大楼内。5）每户配备紧急求助81、钮，当遇紧急情况按动按钮，物业管理中心将迅速反应，给予帮助。6）每幢楼底层的住户家中，在门窗处安置红外探测器，当有人非法闯入时，将发出告警信号并传输给智能控制器，智能控制器鸣叫告警。3） 小区物业管理硬件设施 建议采用先进电脑神经网络化智能控制技术，组成高效监控网络系统，对小区内大楼的水箱、水泵、电梯、供电设备运行进行监控，保证各类设备处在最佳运行状态。建议采用电脉冲水、电、煤表类采集器，用户即时通过智能控制器的液晶显示器查看三表读数，并同时传输给物业中心端服务器，自动统计费用结算，减少上门抄表的干扰。每户配备IC智能卡，可用于小区内会所的消费，物业管理等费用的结算及车辆进出的管理及停车费自动82、结算。在停车场出入口处设置接近式读卡器，持IC智能卡接近读卡器时，在取得有效确认后自动开启，允许车辆通过。在小区主要公共绿地、场所、大楼门厅、电梯内设置背景音乐播放系统，使小区充满生气。设独立的会所俱乐部，提供银行、邮政、商务中心、酒吧、健身房、美容中心、洗衣房、多功能娱乐厅等社区服务。4） 影视及通讯本小区在通讯方面可提供传统的电脑及CCTV有线电视外，还可以采用宽带视频接入设备，用户通过电话线采用ADSL接入技术，与DANA宽带接入服务器连接，并通过BTC9500ATM交换系统上ATM宽带数据网，在访问Internet等多种信息源。使用户可享受最先进的多媒体服务业务。交互式视频电视，如VO83、D点播等；上Internet网速度快，且信息输入速度快；信息服务应不仅停留在Email；等传统应用上，更可以进行电子报刊、远程教学、先进的网上游戏、远程医疗、网上购物、家庭办公等到多媒体数据业务；由于宽带的支持，可以同步进行多项多媒体业务。5） 物业环保化建议。 在建材的选取上采用国际认定之环保型建材（环境保护：可持续利用、可再生性利用）在物业垃圾、清洁系统上采用最新之环保型设备。在山区绿化、空气、道路等方面利用适于人体健康及环境保护之指标参数，并加以严格控制。 在小区的形象、景观上，以“绿”色为本线，串起一首以生命为主旋律的音乐。项目的配套服务也以养生、健体为主体服务。其他（详见具体资料）684、） 价格取向 根据上述项目定位建议与市场价格体系分析，并且将项目之客源定位加以剖析， 故建议本项目多层平均单价定位于20002200元/平方米，总价范围控制在2535万之间。别墅平均单价定位于32003500元/平方米7） 项目主题推广拟定A、主题1 21世纪全新概念私宅特区解析：本案采用两种建筑形态 低层每户均设单元进口并配进户门，私密性极佳，每户均陪送底层或空中花园，主人空间加大，这样的低层如同别墅般体面，高贵、自由、独立；双联别墅，东西南北错位到佳，三种形态的建筑风格给你进入完全私人豪宅领域，充分享受富裕、宁静、自由的生活情致，而其一般多层的价格更令人偏爱。本项目在该区域乃至xx独一无二85、，这样的主题概念、建筑风格进入市场一定会引起楼市轰动。 B、命名拟定：富华私宅 C、推广语拟定：1）富足进入真正私人领 域，生活从此富裕、安祥2）独立独层独户、独户独园、不是别墅甚似别墅自由完全个人空间，享受着每一天多层别墅、全新住宅概念，再掀楼市狂潮A、主题2日式住宅享受日式生活情趣解析：在本区域的客源有相当部分是海外、港澳台同胞或亲属，对于居住的品位、概念要求已形成了一定的形象，吸引着一批有层次客户，加至市区、xx本地白领阶层亦对此有颇强意愿，而本区域恰无此类项目公开；日式的建筑形态、功能布置、生活情趣与上海地区特征有类似之处，又吸收了西方的建筑规划精髓，因此对于超前的xx人这样的建筑既适86、合自己，又有品味、档次上的满足。如此纯正日风住宅亦将掀起房市波澜。B、命名拟定：xx新宿C、推广语拟定：1、今天起，xx有了一个新的社区新宿2、也许，你将享受“榻榻米”的生活情趣3、问候揖礼，让你在这里获得从未有过的尊重其他主题思路： 东方巴比伦巴比伦王国私家专属地区 情系罗马古代罗马的神圣、创造出情系罗马的富贵一、推案时机及销售分期1、推案时机市场有限，群雄争霸。饼并不大，来吃的很多，那该先看谁先获得战机，但考虑到本案的开发时间、项目情况、资金状况等各种因素。建议本项目于2000年7月份引导入市，9月份拿到预售许可证正式公开。规划设计方案确定，23个月；案前作业、项目准备，2个月左右。2、销87、售分期策略（略）二、阶段性销售进程（初期）案前准备期，（45个月）主要工作：现场施工，案前作业，建筑设计，企划设计，业务执行等。引导期，（6个月）主要工作：人员进驻，销售造势，户外据点，海报、DM出现，广播，说明会，软广告等。酝酿期引爆公开，（67个月）主要工作：报导式新闻，参观采访，公开典礼，预约客户，换单补足，NP，广播，电视等。持续期，（810个月）主要工作：加强售楼处工作，客户介绍客户，特定客户直销等。三、现场表现1、接待中心本案量体颇大，考虑到现场来人，接待中心应具一定规模。在接待中心正面采用宽阔落地玻璃，最大限度吸引来往目光，另使用投射灯及霓虹灯在夜间更能突显所在位置。室内空间，利88、用光源及建材制造宽敞视觉效果，且区域划分明确，动流流畅，辅以绿化点缀，利于销售流程引导，制造出宽敞明亮的案场气氛，营造本案，造成气势。POP看板，精神堡垒（略）销售道具A. 模型B. 立面透视图C. 环境示意图D. 墨线图及图册E. 销单、销海F. 说明书G. 海报H. 看板G.其他（二）、建筑规划设计方案A、前言以科教为先导，以节能、舒适、安全、配套为主线，以人为本，努力创造居住环境优良，配套设施完善，服务功能齐全，物业管理周全的二十一世纪新生活典范。B、原则1、 统一规划、合理布局，自行开发，配套建设。2、 组织好人流和车流，合理安排动、静态交通，创造安全、便捷的交通体系。3、 综合考虑小89、区和城市的衔接关系，以及小区内部相互呼应的关系，给社区、家庭融入全新理念。在建筑尺度、户型组合及小区整体环境上给小区居民创造一个温馨舒适的空间，让居室在社区的舒适生活中放飞自己。4、 强化系统规划，突出xx绿城特色。5、 提出“生态湖概念”，创xx首例。6、 建筑外立面线条清晰柔和，最佳能达到赋予建筑物以生命力的效果，（让房子SAY YES）C、规划布局 道路交通规划1、项目现只有一个入口，在xx路延伸段上，这在今后小区建成是不符要求的，至少应考虑2个以上入口（此根据今后规划设计院出设定。2、小区内车流分布，做到人车分流，尽量减少与人流干扰。3、小区内应最大限度的布置绿色植物，以及小区的生活环90、境达到最佳，令人心旷神怡，景色让人陶醉其中。4、 行道路的设置应安排合理，道路两侧可栽种绿色植物，让走在小区步行道路上，有一种心情舒畅的感觉。5、 区内停车位可考虑大部分地上，部分地下。停车位数量达到总户数的95%以上。D、配套设施1、建议设立业主会所，位置可安排在靠近主入口处，一则进出较为便捷，二则可作为物业管理公司办事地点。三则建在小区入口处对于小区整体形象上也较有好处。2、因周边区域配套设施情况现状，小区内部建议设立私立高级学校和幼儿园，以满足居客的要求。同时增添小区内部的书香门第氛围（视规划而定，一期可暂不建设，待二、三期开发后再建）。3、其他如设备用房、垃圾中转站等选择适当位置。4、91、增添零星休闲，便捷类的配套设施，如休闲座椅、电话亭、观景亭等。E、绿化：小区绿化建议由局部结合整体原则以小绿洲（包括私家花园、单个组团绿化，结合整个小区绿化系统，本着生态型绿色设计概念设计主题，小则安静悦人富有情调，又则力求自然流畅，并富有趣味性。通过大小搭配设计和丰富多彩的景点设计，达到建筑和自然的完美融合。F、建筑风格根据各地优秀物业的优点，并有效的结合，xx当地文化，建议定为中原海派风格，海派建筑特色的物业在xx乃至于中原地区较为少见，从而体现建筑风格的唯一性。要求：在保证效益原则、实用性原则的前提下，在建筑格局，上以及外立面材质的取合上，以海派风格为基调，适当揉合本地文化特色。以达到取92、其精髓之糟粕。八、建设方式和建设进度（一）、建设方式考虑本项目占地面积为270亩（180090M2）本室建议分三期开发本项目，具体开发量如下：第一期开发量：30%（别墅，占地面积54027M2，建筑面积32416.2M2）第二期开发量：30%（多层，占地面积54027M2，建筑面积64832.4M2）第三期开发量：40%（多层，占地面积72036M2，建筑面积86443.2M2）总建筑面积：183691.8M2（二）、建筑进度：本项目总建筑进度估计为34个月（详见项目进度计划）九、可行性分析结论根据项目现金流量分析表显示：项目期摸末盈利为6598.39万元，静态投资回报率为18.4%，数据表明投资回报率较低，可操作性一般。但是，本项目周边无相类似的楼盘，因此市场上有一定“唯一性”，有可能作到牵引市场的效果。另外，再加以到位的策划包装、成本控制合理、施工周期控制等等的话，项目极有可能引起市场强烈反应，从而在xx房地产市场打一个经典战役！十、项目相关图表1、 小区规划图2、 现金流量分析表3、 市调表格