1、经济技术开发区棚户区改造工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月97可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论11.1项目名称41.2项目开发单位及其基本情况41.3项目申请报告编制单位51.4编制依据与研究范围51.5项目提出的理由71.6项目概况2、91.7主要技术经济指标表111.8综合评价121.9建议14第二章 项目建设背景及必要性152.1项目建设背景152.2项目建设的必要性17第三章 场址选择和建设条件223.1场址选择223.2建设条件23第四章 项目相关规划与实物指标344.1项目相关规划与要求344.2项目影响实物指标364.3江北城区棚改地块类型分类和年限分类38第五章 项目棚户区改造工作方案425.1基本思路425.2实施原则425.3功能定位435.4改造目标445.5实施范围445.6改造方式445.7征地补偿与拆迁安置465.8运作方式49第六章 工程实施方案526.1规划原则526.2项目区功能定位526.33、土地开发规模与建设目标526.4基础设施建设内容526.5项目工程进度计划63第七章 投资估算与资金筹措647.1投资估算范围647.2投资估算依据及相关说明647.3总投资估算647.4资金来源657.5资金使用计划657.6贷款偿还计划65第八章 环境保护与节能678.1环境保护678.2节能方案69第九章 项目组织实施管理729.1组织领导机构设置729.2工程建设管理729.3资金使用管理73第十章 财务评价7410.1财务评价依据说明7410.2棚户区改造财务分析7410.3财务分析7510.4财务评价结论及主要技术经济指标77第十一章 社会评价8611.1社会影响分析8611.2互4、适性分析8711.3社会风险89第十二章 结论与建议9012.1研究结论9012.2建议90第一章 总论1.1项目名称XX经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程1.2项目开发单位及其基本情况XX经济技术开发区（老城区）棚户区改造工程，按照“属地管理”原则，该项目改造实施主体为XX经济技术开发区管委负责统筹规划和项目申报，统一组织实施，并委托湖南XX市XX投资开发有限公司作为责任主体和融资平台具体组织实施。湖南XX市XX投资开发有限公司（集团）（以下简称“XX集团”）是一家经XX市工商行政管理局批准成立的国有独资企业，成立于2007年3月。公司位于XX德山经济技术开发区德山大道中段原开发区5、管委会院内，注册资本5000万元，法人代表XX。公司基本存款账户在中国农业发展银行XX市鼎城区支行，并办理了税务登记、贷款卡等相关手续。经营范围：城市基础设施建设投资开发、农村基础设施建设投资开发、土地投资开发、房地产开发及建筑工程的承揽等。公司由德山开发区管委会定位为：德山开发区的融资开发平台，基础设施建设的业主及工业园和城建项目开发的开发者。公司实行董事会领导下的总经理负责制。设董事长1人，副董事长3人，董事1人，总经理由一名副董事长兼任，副总经理2人，下设办公室、投资融资部、工程技术部等部门。公司根据中央、省、市有关推进城市和国有工矿棚区改造工作指导意见和实施意见，受开发区管委会委托，已6、承担开发区棚户区改造项目的拆迁、翻修、重建任务；承担安置房、廉租房、经济适用房等政策性住房建设；以及房地产开发经营等业务。公司将以高度的责任感，科学的组织管理，把XX德山经济技术开发区打造成XX市的“工业新城、城市新区”。1.3项目申请报告编制单位XX询有限责任公司资质等级：丙级证书编号：工咨丙发证机关：国家发展和改革委员会1.4编制依据与研究范围1.4.1编制依据（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市规划法；（3）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；（4）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）；（5）国家五部7、委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）；（6）建设部国家康居示范工程实施大纲（建质2002173号）；（7）财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（财综20108号）；（8）湖南省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（湘办发201053号）；（9）XX市城市总体规划（2009-2030）；（10）XX市土地利用总体规划；（11）XX市关于推进城市和工矿棚户区改造工作的实施意见（2010年12月20日）；（12）XX市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（常政发20119号）；（13）XX市江北城区棚改项目房8、屋拆迁安置补偿暂行规定（草案）（2010年12月20日）；（14）XX市土地储备实施办法常政发200017号；（15）XX市市本级土地储备资金管理暂行办法；（16）XX市征地拆迁管理办法；（17）XX市征地房屋拆迁补偿安置办法常政发200711号；（18）各专业技术规范、标准和定额；（19）建设单位提供的相关基础资料；（20）关于编制本项目申请报告的咨询服务协议书。1.4.2研究范围本研究是以国家有关法令、政策、规范，以及建设单位提供的基础资料和为基础，对项目的背景及必要性、内外部条件、工程技术方案、项目投资、经济和社会等方面进行研究，供开发单位和审批部门决策参考。1.5项目提出的理由近年来，9、XX市以得天独厚的自然环境为基础，以悠久的历史文化为底蕴，以洞庭水乡为特色，按照“以人为本”的总体要求高起点规划、高标准建设、高水平管理，着力推进“生态园林城市”建设，连续开展“百万平米绿化大行动”，城市环境和人居环境质量不断改善，形成以“三山三水”为骨架，点、线、面、环相结合的生态园林系统，使XX市展现出绿色、生态、山水并貌、城景交融的美丽画卷，并借助深厚的历史文化积淀，历时10年，投资修建了“名邦首创”、“中华一绝”的载入吉尼斯世界纪录的“诗国长城”中国XX诗墙。XX市先后被国家有关部门授予“国家卫生城市”、“国家文明城市”、 “国家园林城市”、“国家最佳人居环境城市范例奖”、“中国魅力城10、市”、“中国优秀旅游城市”、 “全国交通管理模范城市”、“全国社会治安综合治理先进城市”、“全国城市环境综合整治先进城市”、“国际花园城市”等荣誉称号。XX德山经济技术开发区老城区北起沅江，东至东风河，西依枉水河，南抵桃林路，总面积7.4平方公里，现有常住人口8万余人，改制企业28家，居民社区14个。根据深圳市城市规划设计研究院有限公司编制的控制性详规，规划区范围为德山老城区莲池路以北的片区，东至东沿路，西依枉水河，南抵莲池路，北临沅水河，总用地面积385公顷，约5775亩，385万m2。亦即本报告研究所指德山老城区棚户区改造范围。项目区域内棚户居民区多建于上世纪五、六、七十年代，房屋大都属简11、单砖木结构，建筑密度大，功能不配套，人口相对集中，存在着很大的火灾、交通等安全隐患。棚户区基础设施也很不健全，环境卫生条件恶劣，居民生活质量很差。加上上世纪90年代国有企业改制，房屋交给居民社区后，维修保障体系不健全，且居民大多为企业下岗职工，经济承受能力差，使得棚户区内居住人员成份复杂，生活水平较低，出租房屋比比皆是，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了棚户区，使得这里的社会治安管理和房产部门房屋管理十分困难。棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次极不协调，使整个城市人居环境大打折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资。加上区域内公共绿化场地狭小，道路弯弯曲曲，路面凹凸不平，坑坑洼12、洼，雨天积水严重，排污、排水受阻，供水、供电及通讯管网布局紊乱，尚未完善配套，设施陈旧老化。以上区域现状严重影响了XX城市整体形象，急待改造和治理。XX市XX投资（集团）有限公司根据XX市委、市政府提出的“加大城市环境综合整治力度，提高城市管理水平”，“要以城市创建为契机，保持和巩固创建国家环保模范城市工作成果，全面提升城市品位”等规划精神和XX市“十二五”规划纲要，特提出本项目建设，旨在为建设全国“最佳人居环境城市”打好基础，创造条件。项目建设通过对棚户居民区实施改造和综合整治，将使得市容得到美化，土地利用得到优化，生态环境得到改善，人与环境更加和谐，也为市民的日常生活和工作带来了极大的便利13、。项目建设符合国家政策和地方发展规划及城市总体规划发展要求，是贯彻落实国家关于加强城市环境综合治理工作会议精神的重要举措。同时，项目建设将使XX经济技术开发区土地价值倍增，从而提升XX经济技术开发区的整体形象，对推进开发区经济发展和招商引资将起到十分积极的作用。1.6项目概况1.6.1项目建设区位及范围项目建设位于XX德山经济技术开发区北部片老城区，东至东沿路，西依枉水河，南抵莲路，北临沅江水。区内总占地面积为385公顷，即5775亩，其中棚户区占地面积3010.65亩（含居民棚户区1487.4亩，企业棚户区1523.25亩），即为本项目德山老城区棚改占地面积。项目建设范围包括XX经济技术开发14、区10个社区，项目占地面积1487.4亩，作为棚户区改造第一期工程；另有工矿企业棚户区14个企业，项目占地1523.26亩，作为棚户区改造第二期工程。1.6.2规模与内容（1）改造开发规模该项目区总占地面积5775亩，其中第一期改造工程占地面积1487.4亩，房屋拆迁1.14万户，建筑面积16.6万平方米，并完善其配套基础设施。第二期改造工程1523.25亩。两期棚改工程合计3010.65亩。（2）工程建设内容项目第一期棚户区改造工程内容如下：土地平整工程：土石方量28万方；道路工程：区域内的规划道路已经建成，本次道路工程为区域内部支路，总长3.8万m2；供水工程：供水管总长3km； 排水工程15、：雨水管总长3km，污水管总长3km；供电、照明工程： 电力电缆长6km。1.6.3项目目标项目第一期工程土地开发面积1487.4亩，拆迁房屋1.14万户，建筑面积16.6万平方米，基础设施达到“五通一平”，即通道路、给水、排雨水、排污水、电力和土地平整的建设条件，以满足项目区规划建设功能的要求。1.6.4建设工期XX经济技术开发区老城区棚户区房改项目分两期实施，5年完成，即2011年-2012年为第一期，2013年2015年为第二期。本项目第一期工程计划2011年7月开始实施，至2013年6月底完成10个居民棚户区改造及验收。项目建设与土地出让滚动进行。（1）2011年6月，完成前期手续（规16、划意见书、制定拆迁工作实施方案等）申报工作；（2）2011年，完成1000亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收；（3）2012年，完成487.4亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收；1.6.5总投资与资金来源（1）总投资估算项目第一期工程总投资估算为94121.3万元，其中房屋征收与补偿 22868万元，工程建设费用41162.4万元，工程建设其他费用27441.6 万元（其中房屋拆迁安置直接费用 12577.4万元），基本预备费用600 万元，建设期利息 2049.3万元。（2）资金来源本项目估算总投资 94121.3 万元，其资金筹措方式如下：（1）建设单位自筹20000万元，约占总投资的2017、%；（2）申请商业银行贷款75000万元，约占总投资的80 %1.7主要技术经济指标表详见下表1-1。表1-1 主要技术经济指标表（第一期工程）序号指标名称单位指标值备 注一建设指标1占用土地规模亩1487.42出让土地面积亩1487.43房屋拆迁面积万19.64配套改造工程4.1土地平整土方量万方284.2道路总长（区内）万m23.81.2km+2.6km4.3供水管道总长（区内）Km34.4雨水管道总长（区内）Km34.5污水管道总长（区内）km34.6供电线路总长（区内）km6二估算总投资万元94121.31房屋征收与补偿费用万元228682工程改造费用万元41162.43其他工程费用万18、元27441.64基本预备费万元500总投资3-5%5建设期利息万元2049.36.40%上浮10%三土地收益1土地出让总收入万元446220四财务指标1土地出让收入万元4462202销售税金及附加万元248653土地出让金万元535464总成本费用万元5利润总额万元6所得税万元7净利润万元8投资利润率%9投资利税率%10财务内部收益率%所得税前%所得税后11财务净现值（Ic=5%）万元所得税前万元所得税后12静态投资回收期年所得税前(含建设期)年4.86所得税后(含建设期)五建设期年2经营期3年1.8综合评价该项目改造第一期工程以德山老城区居民棚户区改造为目标，按照城市总体规划要求，对项目区19、居民内棚户区及其基础设施进行综合改造，其意义十分重大，影响非常深远，符合国家投资政策。（1）项目建设符合国家投资政策。根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见等国家相关文件精神及XX市委、市政府关于环境综合治理政策精神，项目建设是推进城市居民棚户区改造，完善城市配套服务功能，解决城市低收入家庭住房困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容和重大举措，也是关系到“人与自然和谐相处”的战略决策。该项目第一期工程通过精心设计，注重特色，努力创新，按照净化、绿化、亮化、美化、畅通的总体要求，在改造20、过程中打造精品和新的靓点，充分体现XX德山“工业新城、城市新区”的城市特色，展现现代城市的时代风貌，为确保环境综合整治整体效果奠定坚实的基础，并为项目区棚户区第二期工矿棚户区改造提供可供借鉴的经验。（2）项目建设将大大提升XX城市品位。本项目第一期工程是一项结合居民棚户区房屋拆迁、城市基础设施改造等方面的综合性改造工程。项目建设场地位于XX德山老城区，属XX德山经济技术开发区北部片区，也是展示XX德山城市形象的重要区域。项目通过对德山老城区居民棚户区房屋拆迁及其基础设施的综合改造，对于美化开发区城市环境、改善开发区环境质量、提升市民生活水平、促进XX德山经济技术开发区经济社会可持续发展有着重要21、的助推作用，为塑造“工业新城、城市新区”德山形象和XX市建设全国“最佳人居环境城市”具有深远的战略意义。因此，项目建设将大大提高XX德山和XX市的城市品位。（3）项目规划科学、布局合理、建设条件成熟，对加强德山开发区和XX市基础设施的建设，推动XX市城市化建设进程和“生态市”建设具有良好的推动意义。1.9建议（1）建议项目实施主体（开发区）对德山老城区棚户区改造加强统一领导、组织与实施，包括改造工作的目标任务、改造范围及具体内容、组织领导、工作职责、实施方式、工程进度等，并争取上级从政策上加以扶持，以利项目顺利实施。（2）建议项目责任主体（建设单位）应提前开展工程范围内的拆迁实物调查、资产评估22、和相关协商工作，落实棚户区拆迁补偿及安置方案的可行性以及相应的投资规模，为进一步论证工程改造方案提供依据。（3）加强开发区城市建设与管理，建立长效管理机制，使城市管理工作逐步走上规范化、法制化和科学化的轨道。（4）加强项目建设资金的使用与监管工作。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1 国家政策背景伴随经济迅速发展和社会不断进步，人们越来越关注自身赖以生存的城市综合环境，对城市生态环境提出了前所未有的新要求。建设现代化的园林城市，有一个良好的人居环境，已成为人们努力追求的重要目标。而“棚户区”作为与居住地域相联系的社区群落概念，是我国城市和矿区、林区、垦区等部分人群的聚居区。23、生活在这里的居民不但居住条件差，而且绝大部分属于低收入困难人群。据调查，到2008年底，全国居住在各类棚户区中的家庭共1148万户，其中城市棚户区744万户，国有工矿棚户区238万户，林区和垦区棚户区166万户；这些家庭中，有681万户为低收入住房困难户，467万户为中等偏下收入住房困难户。这与当今社会创建园林城市，构建和谐社会的发展目标极不相符。党的十七大报告在全面建设小康社会奋斗目标的新要求中，明确提出了建设生态文明的目标：“必须坚持全面协调可持续发展。要按照中国特色社会主义事业总体布局，全面推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设，促进现代化建设各个环节、各个方面相协调，促进生产关系与24、生产力、上层建筑与经济基础相协调。坚持生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，建设资源节约型、环境友好型社会，实现速度和结构质量效益相统一、经济发展与人口资源环境相协调，使人民在良好生态环境中生产生活，实现经济社会永续发展。”党中央对棚户区居民的居住和生活状况也十分关心。2009年的中央经济工作会议，对棚户区的改造给予了高度关注，全面启动了城市和国有工矿棚户区改造工作，规划用5年时间完成对全国棚户区的改造任务，并出台了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见等相关文件。文件指出：“以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户25、区改造的根本目的，力争从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。”2.1.2 地方政府工作背景2005年以来，XX市政府按照国家和省委、省政府的统一部署，把解决好城市低收入家庭的住房问题纳入到落实省“8件实事”的工作内容，着力建立、完善市场机制和住房保障机制相结合的城市住房保障制度，打造“温暖XX”品牌，调整了以租赁补贴为主，实物配租为辅的住房保障方式，为切实解决城市低收入家庭的住房困难，在实现“住有所居”的住房政策目标上迈出了一大步。226、010年7月8日上午，XX市委副书记、市长陈文浩市长主持召开全市住房保障工作调度会，专题调研全市住房保障工作和棚户区改造工作，要求把住房保障工作作为全市一项重要的民生工程和热点难点问题，结合XX实情，重点搞好廉租房建设工作和棚户区改造工作，逐步解决困难群众“住房难”的问题。XX经济技术开发区北部片区（即德山老城区）棚户区内，国有土地上简易结构房屋较多，使用功能不全，房屋建成年限较长，建筑密度较大，基础设施较差，安全隐患突出，急待改造。据调查统计，德山老城区棚户区共有居民社区10个，棚户区居民1.14万户，占地面积1487.4亩，房屋建筑面积16.6万平方米；老城区棚户区共有工矿企业14家，占地27、面积1523.25亩，房屋建筑面积 万平方米，其中可置换出让土地1165亩；此外，老城区另有居民零星危房1802套，建筑面积61488平方米，占地面积 亩。根据上级和开发区工委、管委意见，以上老城区棚户区改造工程力争用5年时间将其基本改造完毕。其中，第一期工程2011-2012年全面启动集中连片的居民棚户区改造；第二期工程2013-2015年，完成国有工矿棚户区和零星危房改造，并按棚户区总量的90%基本完成改造任务，使棚户区居民的居住生活条件得到明显改善。湖南XX市XX投资开发有限公司作为XX经济技术开发区旧城改造的建设主体和融资平台，已经提出了承担德山老城区棚户区改造的工作任务，并作为棚户区28、改造的责任主体组织实施，完全符合XX市人民政府关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见要求。2.2项目建设的必要性2.2.1 项目建设是改善城市棚户区人居环境的重大举措城市和国有工矿棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧， “脏、乱、差”特征明显，而区内居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中。该项目工程通过对棚户居民区进行改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高居民生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。2.2.2项目建设是完善XX城市发展功能的客观要求近年来，XX市城市面貌日新月异。但是XX经济技术开发区老29、城区由于历史原因，项目区域范围内北部片区环境改造没有全面完成，城市各项功能尚不健全，特别是区域内的棚户居民区和国有工矿区，外来务工人员和流动人口日趋增多，加上区域内基础设施陈旧等因素，造成了区域内的安全隐患突出，严重影响了群众生命财产安全，也与城市现代化建设极不协调，影响了XX市的城市整体形象，使得XX市的城市魅力得不到到充分彰显。本项目第一期工程通过对德山老城区棚户居民区进行改造及环境综合整治，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善德山老城区生态环境，集约利用土地，可以充分彰显XX“德行天下，和谐奋进”的魅力，展示德山“工业新城、城市新区”的风采，推进XX城市健康发展。2.2.3项目建设30、是进一步优化城市发展环境的重要内容加强环境保护和综合治理是一项基本国策，是我国建设“资源节约型”、“环境友好型”社会的根本举措，也是推进社会主义和谐社会建设的重要内容。良好的城市面貌更是发展环境的重要组成部分，可以体现城市的主体文化，增添城市的魅力，可以折射城市的精神，更可以放大城市的价值。这就要求我们必须坚持不懈地改善发展城市环境，必须在城市管理和环境建设上率先突破，进而提升城市的综合竞争力和影响力，为政策落实提供更加扎实的物质基础和更有利的社会保障。本项目第一期改造工程结合棚户居民区改造、城市道路改造及环境整治等方面统一组织实施，对于美化城市环境、改善城市生态环境质量、丰富XX市民的精神文31、化生活、促进XX市经济社会的可持续发展有着重要作用，为塑造“经济强市、文化名城、和谐XX”形象及建设全国“最佳人居环境城市”，为打造德山“工业新城、城市新区”，均具有深远的意义。本项目的建设实施，又大大美化了德山城市园林景观，减少了城市大气污染。因此，本项目的建设完成也将成为保护和发扬XX市城市创建辉煌成果的重要物质基础。项目建成后，将大大提高XX和德山的城市品位和知名度。2.2.4项目建设是促进经济社会协调发展的有效途径本项目第一期工程通过实施棚户居民区改造及区域环境综合整治，可以增加固定资产投资 万元，既改善了德山老城区的生态环境，又解决了德山老城区居民棚户区1.14万户居民住户困难，从而32、提升了区域环境质量和居民生活水平。因此，该项目改造工程既拉动了社会投资，促进了居民消费，扩大了社会就业，又发展了城市公共服务建设，加强了城市管理，有利于推进城市健康发展，是扩内需，惠民生、保稳定的重要结合点。2.2.5项目建设是实现政府土地储备和土地市场调控的迫切需要土地作为最重要的生产要素之一，是政府宏观调控市场经济的重要对象，通过对建设用地的供应调节，其中包括土地供给价格的调控，土地供应量的增减以及土地供应进度的把握，来实现政府对宏观经济调控的目的。要实现这个目的的一个前提条件就是政府要有相应数量的完成综合治理开发的储备用地。XX市政府和开发区管委会要落实科学发展观，实现可持续发展，加快“33、两型社会”建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力。政府必须储备一定数量的开发用地，通过土地供应计划调整土地市场供求关系，利用市场机制优化配置土地资源，消除土地投机行为，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配置的公开、公平、公正具有十分重要的意义。该项目改造工程完成后，即可增加开发区土地储备总量3010.65亩，其中第一期工程1487.4亩，有效实现土地市场调控。2.2.6项目建设是合理配置土地资源，积累城市建设资金的重要来源XX经济技术开发区通过土地综合治理开发，并通过市场公开运作和招商策划等方式，可实现土地收益最大化，积累城市建设34、资金，推动开发区经济社会平稳快速发展。该项目拟开发土地位于开发区北部片区老城区，沅水西岸，枉水河南岸。这里是古代圣贤善卷故里，也是德文化的发源地，加上乾明寺、孤峰岭、森林公园及大批古墓群等名刹古迹、历史遗存，通过改造可以打造历史文化旅游休闲目的地。因此，德山老城区具有良好的区位地理优势，独特的资源开发条件，土地潜在效益非常高。项目第一期居民棚户区改造工程，通过市场运作，将最大化地实现土地收益，实现土地资源的科学合理配置，积累城市建设资金。据初步测算，该项目第一期工程的实施，即可获土地拍挂出让收入44.62亿元。综上所述，该项目改造工程通过对德山老城区棚户区房屋拆迁及基础设施综合改造，对创造良好35、的人居环境、完善城市基础设施配套功能、改善城市低收入人群居住环境、提升城市文明指数，促进当地国民经济持续快速增长具有十分积极的战略意义。第三章 场址选择和建设条件3.1场址选择3.1.1场址选择原则1、符合湖南省总体发展规划；2、符合XX市城市总体规划；3、符合XX经济技术开发区总体规划；4、水、电、交通等配套条件良好。3.1.2场址选择项目改造场地位于XX经济技术开发区北部片区（即德山老城区），南以莲池路为界，北抵沅江水，东连东沿路，西至枉水河。整个改造区域共辖10个居民社区，36个居住小区，棚户区改造占地面积共1487.4亩，折合99.16万平方米，即：社区编号：即老城区东部所属皮革厂周边36、，包括皮革厂以北两个居住小区，棚户区改造占地面积1466.7平方米，约2.2亩；社区编号：即老城区东部，肉联厂以南和预制件以南，包括2个居住小区，棚户区改造占地面只29500平方米，约44.25亩；社区编号：即老城区东部肉联厂以南社区，包括2个居住小区，棚户区改造占地面积9800平方米，约14.7亩；社区编号：即老城区中东部沅江二桥两侧，包括9个居住小区，棚户区改造面积345502平方米，约518.25亩；社区编号：即老城区西部七一机械厂以北社区，仅1个居住小区，棚户区改造占地面积45000平方米，约67.5亩；社区编号：即老城区西部莲池中学南、北两侧，包括4个居住小区，棚户区改造占地面积1337、3201平方米，约199.8亩；社区编号：即老城区中部德山玻璃厂以北周边，包括7个居住小区，棚户区改造占地面积123601平方米，约185.4亩；社区编号：即老城区西部七一机械厂以南，包括2个居住小区，棚户区改造占地面积85800平方米，约128.7亩；社区编号：即老城区中部车桥板簧厂以南，包括6个居住小区，棚户区改造占地面积182501平方米，约273.75亩；社区编号：即老城区中部二纺机周边，包括2个居住小区，棚户区改造占地面积14700平方米，约22.05亩。3.2建设条件3.2.1基础设施3.2.1.1供电开发区外2条50万伏变电线常年为德山输送电力，开发区内现有11万伏变电站两座，238、2万伏变电站一座，完全能满足工业项目的用电要求。3.2.1.2给水区内有日供水10万吨、60万吨水厂各一座。3.2.1.3排水区内排水分为两个管网系统。地下水及雨水管网直接接入市政雨水管网，然后排入东风河，再入沅江；生产、生活污水经管网收集进入厂内污水处理站处理，达标后经由市政污水管网排入沅江下游尾闾。3.2.1.4供气区内有天然气加压站一座，供气热量值7898卡。3.2.1.5公用设施德山开发区内医院、学校、邮政、银行等机构齐全，智能通信网、数据通信网、图像通信网、多媒体综合信息网等18个通信网已形成，可与全国各地和世界180多个国家和地区进行通信联系。3.2.1.6人力资源德山是XX市老工39、业区，有各工种的熟练工人4万余人，德山开发区与清华大学、北京科技大学、湖南大学、中南大学等省内外著名高校保持有良好的合作关系，中南大学和北京科技大学在开发区建有科技孵化园，科研、管理等中、高级人才丰富。3.2.2自然条件3.2.2.1水文德山开发区紧靠沅水右岸，沅水是湖南省第二大河流，年均流量2096立方米/秒，是区域内主要供水水源。地表水：沅江是XX市内最大的过境河流，是XX市生活、工业用水的水源，沅江XX市城区段长13km，宽500-800m，最高洪水位41.2m，最低水位27.17m，多年平均流量2124m3/s，历年最大洪峰流量29000m3/s。该区地势低平，内河、湖泊分布较多，主要40、水系有枉水。地下水：区内地下水分为孔隙潜水和孔隙承压大。该区含水层厚度为25米左右，地下水主要由沅江水补给，其次是大气降水补给。地下水位较高，最高水位一般高于亚砂土层，亚砂土层标高多在22-27米之前，局部地段地面下4米可出现砂流层。3.2.2.2气象德山开发区属亚热带季风气候，主要气象参数如下：多年平均气温：16.7 年平均降雨量：1346.5mm年日照时数：1719.5h 年最大降雨量：2020.4mm年最小降雨量：927mm 年主导风向：NNM年平均风速：2.1m/s 年平均气压：1011.8hpal3.2.2.3空气质量天发区环境空气质量较好，一般气象条件下，SO2日均浓度基本可控制在41、国家环境空气质量标准的二级标准限值以内。在恶劣气象条件下，SO2日均浓度偶尔出现超标现象，最大超标0.4倍左右；区域内TSP日均浓度在国家二级标准限值以内，小范围短时间内TSP日均最大浓度可达标准值的90%左右；区域内NOX日均浓度为国家一级限值以内。3.2.2.4气压该工程地处XX市德山开发区，设计时期地面粗糙程度按C类地区考虑，XX地区的基本风压为：300Pa。根据建筑物结构荷载规范GB50009-2001要求，取幕墙最大标高处为：22.00m，风压高度变化系数为1.899，体型系数取：1.2，经计算，风荷载标准值wo=1.000kn/m2，抗风压变形性能为v级。3.2.2.5地形地貌本项42、目场地位于XX市德山开发区，地貌属于低丘岗地类型，地势高低起伏不大，黄海平均高程为57m。土层系第四纪全新统、更新统土层区，属第四纪河流冲击湖泊沉积层。3.2.2.6工程地质XX市属第四纪河流冲积湖泊沉积层，河流冲击层其岩性为砂卵石，土质为淤泥质粘土、粉质粘土、粉土。城区含水层厚度为25米左右，地下水位较高。建筑场地大部分在第四季松散土层上，仅桥梁、水坝及部分工程在坚硬岩层上。其中松散土层区系第四纪全新统、更新统土层区，广布于安乡县、汉寿县、临澧、XX市区、津市市及石门县、桃源县和澧县西北部、临澧西部、市区西部及汉寿县南部等地的山区和丘陵区。3.2.2.7场地地震效应场地土的类型和建筑场地类别43、的划分：根据岩土名称和现状，结合地质资料分析，拟建场地为中软场地上，建筑场地类别为II类。地震动参数：根据我国地震区、带的划分，XX位于华南地震区，长江中下游地震亚区域XX地震带上，为中强活动区，但频度较低。按建筑抗震设计规范（GB50011-2001）的有关规定，场地的抗震设防烈度为7度，设计地震加速度为0.15g，设计地震分组为第一组。3.2.3交通环境（1）公路：境内有207和319两条国道交汇，规划有六条高速公路汇聚于此。长沙XX高速公路已通车，XX张家界（重庆）高速公路2008年已通车，XX至吉首（贵州）高速公路已开工建设。XX至荆州（洛阳）、邵阳（广西）和岳阳（武汉）的高速公路也将44、在“十一五”期间动工。XX已成为国家交通部规划的全国60个高速公路交通枢纽城市之一。（2）铁路：联接京广和技柳线的石（门）长（沙）铁路横穿德山，该线上最大的火车货站也坐落于此，年运输量达1700万吨；XX海关在此建有监管仓库。（3）水运：德山开发区北邻沅江，经洞庭湖入长江可上达重庆，下抵上海。沅江常年可行驶千吨级轮船，船只抵达上海只需4天左右，德山码头可停泊千吨级轮船，XX海关在此建有监管仓库。（4）空运：开发区距XX桃花源机场5公里，该机场已开通XX至广州、深圳、北京、海口、上海等地航班。此外，XX至重庆等地航班正筹划中。3.2.4建设场地条件本项目选址德山经济开发区。该区大部分地貌属低丘岗45、地，黄海海拔高程在48-67米之间，地质土层从上至下为：耕植土（厚0.30-1.8米）、粉质粘土（厚3-13米）、粉土（厚2.5-6.10米）、卵石。粉质粘土、粉土物理力学性质较好，承载力较高，无液化土层，是建筑物基础较好的持力层。该区为地震烈度7度设防区。区内基础设施比较完善，水源、电力、煤气、通讯等均很方便，配套设施齐全，具备项目建设用地、地质、饮水、交通、用电等诸多方便条件和场地条件。3.2.5经济社会条件德山经济开发区是XX市人民政府的派出机构，履行县级行政管理职能，享受市级经济审批权限。自1992年成立以来，全区上下共同努力，突出经济建设中心，狠抓招商引资，完善基础设施建设，促进社会46、事业协调发展，在各方面都取得了显著成绩，并步入了快速发展轨道。德山一直是XX市的工业基地。近年来，开发区招商、改制突破瓶颈，经济结构不断优化，已完成国有企业改制21家，引进项目137个，工商企业总数达255家，其中各类大中型工业企业170多家，固定资产63亿元，建成了三金药业、恒安纸业、力元新材、金健米业、金健药业、阳光乳业、德海制药、东方电气、吉春药业、通威饲料等一批优势企业。区内老企业如云锦纺织、东信棉业、七一机械、海利化工、XX电机、XX纺机、金帛化纤、洞庭药业、德山酒业、武陵酒业等企业，焕发出了新的活力。区内生产的“心相印”牌生活用纸、“金健”牌大米被评为“飞桥”牌钢板弹簧等27个产品47、被评为“湖南省名牌产品”。开发区基本形成了机电、纸业、药业、食品、纺织、新材料、大学产业园等七大工业板块。近年来，通过争取上级资金、市场融资、地方筹措等办法，加大基础设施建设力度，不断改善发展环境，注入资金7.3亿元，新建了17条城市主次干道；城区防洪保安、中小学基础设施改造和建设有了很大改观；德山洞北农贸市场、莲花池市场，城市配套建设已经启动。开发区严格土地管理，集约利用土地资源，已建成面积911公顷，土地利用率达96.49%。目前土地利用布局，基本形成了桃林路以南的新城区，桃林路以北的老城区，沿海德路的海利工业区。开发区注重社会事业和谐发展，大力推行素质教育，大学入学率和升学率达到100%48、。加强人口与计划生育管理，全区人口出生率控制在9以内，人口自然增长率控制在6以内。同时在社会治安综合治理工作成效显著，全区大局保持稳定。通过大力引进外来企业，完善社会保障制度，加大社会保障措施，多种途径解决下岗失业人员再就业达8700多名。社会保障面不断扩大，城区内享受最低生活保障3900多人，参加社会养老保险约20100人，参加医疗保险达21400多人。目前，整个开发区发展形势良好，为实现已成为XX市重要的“工业基地”、“财源基地”和“就业基地”，并被评为“全省非公有制经济发展优秀工业园”、“全省招商引资先进区”。3.2.6发展条件与机遇分析（1）“中部崛起战略”对XX市的发展要求我国沿海地49、区经过20多年的大开发，成功地构建了“珠三角”、“长三角”和“渤海经济圈”三大增长极。西部在“西部大开发”的带动下，最近几年的发展也很迅速。近两年来，区域经济发展排序已经发生了重大的变化，东部地区最高，西部地区位居其次，中部地区速度最低。在这种情况下，促进“中部崛起战略”已成为党中央、国务院按照全面建设小康社会的要求，统筹区域发展和全面提升国家竞争力的重大决策。“中部崛起战略”面对的中部六省为：山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南。中部地区具有“承东启西、联结南北”的区位优势，是我国重要的能源、原材料工业基地和农产品生产基地，产业基础较为完备，科技和人力资源丰富，具有巨大的发展潜力。同时，中部地50、区正处于工业化和城市化水平快速提升的关键阶段，还面临着承接东部产业转移的难得机遇，采取有效的发展战略和政策措施能收到事半功倍的效果。XX市位于湖南省的西北部，是湘西北的重要城市和工业发展基地。开发德山经济开发区，对于促进XX市和整个湘西北地区的工业集聚和发展，带动整个湘西北的经济发展，加快城市化步伐都有着积极的意义。（2）开发区发展优势德山经济开发区已具有一定的工业基础。2006年，机械电子、新材料、纺织服装、造纸、农产品加工、制药等优势产业，占开发区总产值的98%以上。其中“心相印”、“金健米业”等品牌已经在全国占有较高的销量和知名度。在德山经济开发区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中51、，确定了新能源、新材料、造纸、农产品加工为主要的发展方向，这与德山经济开发区的产业发展趋势是一致的。（3）沿海产业的梯度转移产业发展的梯度转移是一个普遍存在的经济规律。从上个世纪80年代开始，我国沿海地区就承接了国外转移来的劳动密集型产业，实现了经济的迅速发展，形成了珠江三角洲和长江三角洲两大经济板块。目前，沿海发达地区已进入工业化后期，产业结构提升的趋势日益增强，而中西部地区仍处在工业化初期和中期，工业经济刚起步。特别是沿海大城市在实现产业升级的过程中，迫于土地、劳动力等要素成本上升的压力，自然要把劳动密集型为主的加工工业向内地转移。德山经济开发区具有老工业区的基础，在发展中又具备了优势产业52、门类，在承接东部沿海和珠江三角洲地区产业转移方面具有一定的有利条件。目前，省政府大力支持XX市作为上海产业梯度转移基地。产业梯度转移对德山经济开发区是一个发展机会，有利于吸引投资，增强产业实力；但也要注意对一些污染大、技术落后、对资源进行掠夺式开采和浪费使用的工业项目的论证。对那些不能起到技术升级、达不到环保要求、特别落后的企业应不予接收。（4）交通条件德山经济开发区交通便利，公路、铁路、航空、航运交通条件良好。公路：有三条公路从德山经济开发区经过，207国道、319国道和常张高速公路。其中319和207国道分别通往江南城区和江北城区。XX高速公路在德山经济开发区南部通过，并在德山设有互通出入53、口。铁路：石长铁路是焦柳、京广两条铁路干线的联络线，XX城区有3个车站，德山站则以输货运为主。但由于与城区道路交通联系还不够紧密，货站周围道路稀少，货站发展用地受到一定限制。航运：沅江航道现通行500吨级的船舶，为三级航道。XX港是湖南省六大港口之一，现有港区6个。德山港区位于沅江南岸，现有码头9个，岸线总长600米，靠泊能力为500吨级，年综合通航能力150万吨。2006年XX港完成吞吐量186.36万吨。当前存在的主要问题：一是港区码头都以“前厂后店”形式布置，零乱且机械化水平很低，占用全部城区岸线；二是港区与石长铁路场站和319、207两条国道缺乏交通联系。航空：桃花源机场距德山经济开发54、区仅8公里。机场始建于1958年，现为4c级军民两用机场，已开通6条国内航线，目前正在考虑扩建。（5）景观资源优势德山经济开发区的城市景观现状并不理想，但是在改造前景和可利用景观方面具有优势。景观资源包括自然景观资源和人文景观资源。自然景观河流水系：德山经济开发区北部为沅江，西部为枉水河，中部有东风河穿过，水景观资源丰富。其中沅江作为湖南重要的水系之一，水量充足，水质良好。德山经济开发区沿沅江的岸线长，可开发潜力大，是不可多得的城市景观要素。枉水河和东风河为沅江的支流，河流宽度较窄，尺度更有利居民在两岸开展休闲、游憩活动。山体：德山经济开发区属平顶岗地的低丘地形，区内地形起伏，山体多。其中最著55、名的是德山森林公园和孤峰公园。德山森林公园是XX市区内最大一块城市公共绿地，园内古木参天，鸟语花香，拥有较为完整的森林植被和山水风光，是市民休闲的好去处。孤峰公园是德山建设区内的制高点，园内建有孤峰塔和乾明寺。人文景观德山历史悠久，自古即为礼仪之地，民谣中所称：“无锡锡山山无锡，平湖湖水水平湖，XX德山有德，长沙沙水水无沙。”其中的德山即为今日的德山经济开发区所在地。孤峰塔：孤峰塔坐落在与XX江北城区隔江相望的德山孤峰岭。孤峰塔始建于明万历三十五年（1607），初名“文峰塔”，与江北城区“笔架城”互相映对，象征XX人杰地灵，文运昌盛。后毁于战火，以后又经两次重建，1969年被拆毁。现有的孤峰塔56、是1988年在原塔基上重建的，塔高33米，底径7米，七级八面；塔内有旋梯直到塔顶，XX城尽收眼底。乾明寺：位于德山东麓，始建于唐初，为当时佛教第五十三福地。民国32年（公元1943年）日军侵犯XX时，乾明寺毁于战火。为弘扬中华佛教文化，经省、市政府批准，乾明寺九十年代得以恢复重建。现已完成了山门、天王殿、万佛殿、观音殿、钟楼、鼓楼等建设。第四章 项目相关规划与实物指标4.1项目相关规划与要求4.1.1XX市城市总体规划（2009-2030）为了贯彻国家和湖南省城镇化和城市建设的相关政策，坚持建设“两型”社会和新型城市化的要求，协调城市快速发展和环境保护间的矛盾，应对重大基础设施建设对城市空间结57、构与布局的新要求，XX市人民政府对1999年编制的XX市城市总体规划（1999-2020）和2006年编制的XX市城市总体规划局部调整（2006-2020）进行了修编，编制了XX市城市总体规划（2009-2030）。规划以国家提出的贯彻落实科学发展观、建设社会主义和谐社会为指导，以“中部崛起”、建设“两型”社会综合配套改革试验区为契机，贯彻实施湖南省关于大力推进新型城市化的意见，走新型城市化道路，加强中心城市建设，构建城市长远发展骨架，提高城市创新能力，加快产业结构调整和城市职能的转换，实现XX市经济社会全面协调可持续发展。规划明确了XX市城市发展的总体目标是具有独特竞争力的经济强市和生态宜居58、的人文城市。规划XX市域人口2015年达到650万人，2020年达到670万人，2030年达到710万人；规划XX市域城镇化水平2015年达到44%左右，城镇人口约290万人，2020年城镇化水平达到49%，城镇人口约330万人，2030年城镇化水平达到59%，城镇人口约520万人。根据规划，XX市域城镇规划为“一主、一副、四轴”。“一主、一副”分别指XX市中心城区和市域北部副中心城市（津澧一体化发展），“四轴”分别是指沿常长、常张高速公路西北-东南向发展轴、沿常岳、常吉高速公路东北-西南向发展轴、沿澧水流域的北部城镇发展轴、沿二广高速和市域南北向高等级公路的中部发展轴。XX市中心城区是XX市59、域的主要城市，规划将其城市性质定位为湘西北地区中心城市、综合交通枢纽和生态宜居城市。至2030年，中心城区总人口达到180万人以内，城市人口达到155万人以内，城镇建设用地规模160平方公里以内，人均建设用地降低到103平方米以内。中心城区包括江北城区、江南城区、德山开发区。德山开发区的空间增长边界为：在现有建成区的基础上向东延伸至石门桥镇，向西延伸至斗姆湖镇，规划总面积扩至 平方公里。4.1.2XX市土地利用总体规划要求按照构建和谐社会和建设资源节约、环境友好型社会以及土地参与宏观调控的原则和要求，围绕国家中部崛起战略、湖南省“工业化、城镇化和农业产业化”发展战略、“3+5”城市群发展战略以60、及XX市“工业强市、农业提质增效、开放带动、可持续发展”战略，确定市域土地利用战略是：以保护耕地特别是基本农田为重点，以节约集约利用土地为核心，统筹区域和城乡土地利用，优化土地利用结构，调整土地利用布局，构建资源节约、环境友好、社会和谐的土地利用新格局。XX德山经济技术开发区作为XX市中心城市区的重要组成部分，打造“两型社会”的重点试验示范区，XX市现代新型工业化的龙头和经济社会发展的引擎，土地的利用和开发要体现“两型社会”的发展要求。项目区德山老城区功能定位为德山开发区生态宜居、宜商、宜游的生产生活综合配套区，其土地的开发和利用需遵循提高地块单元的使用效率和开发价值，集约使用土地等稀缺资源。61、通过局部地区的高密度、高强度改造与开发实现整体上的空间开敞和环境友好，同时保证城市良好居住环境的要求去进行改造与建设。项目区位于沅水河道西岸，生态环境较好，但同时也面临比较沉重的生态保护压力，作为开发区的综合配套区，在开发区建设发展中将发挥重要的战略性作用。因此，该项目的改造与开发需注意生态环境保护，减少土地流失，对土地资源进行重点保护和集约用地。4.2项目影响实物指标4.2.1项目影响区域项目第一期工程征地拆迁涉及XX经济技术开发区北部片区（德山老城区）10个社区、36个居住小区。4.2.2项目影响人口（1）征地拆迁影响人口1号居民社区：涉及2个居住小区，2处地块，9户， 27 人；2号居民62、社区：涉及2个居住小区，2处地块，170户，510人；3号居民社区：涉及1个居住小区，1处地块，56户， 168人；4号居民社区：涉及9个居住小区，9处地块，1991户，5973人；5号居民社区：涉及1个居住小区，1处地块，260户，780人；6号居民社区：涉及4个居住小区，4处地块，768户，2304人；7号居民社区：涉及7个居住小区，7处地块，592户，1776人；8号居民社区：涉及2个居住小区，2处地块，495户，1485人；9号居民社区：涉及6个居住小区，6处地块，1052户，3156人；10号居民社区：涉及2个居住小区，2处地块，85户，255人。项目区内影响人口如下表4-1。表4-63、1： 项目区影响人口调查表居民社区居住小区数地块数居住户数居住人数1号居民社区229272号居民社区221705103号居民社区11561684号居民社区99199159735号居民社区112607806号居民社区4476823047号居民社区7759217768号居民社区2249514859号居民社区661052315610号居民社区2285255合计36365717171514.2.3项目影响土地项目第一期工程征地范围和规模：项目范围在XX德山经济技术开发区北部片区，即德山老城区范围；涉及10个居民社区，36个居住小区，36个地块，总征地面积为3010.65亩。4.2.4项目影响房屋建筑该64、项目第一期工程土地现有建筑物现状如下表4-2：表4-2： 土地现有建筑物现状表服务范围住宅非住宅合计建筑面积(m2)占用土地1号居民社区2773130814672号居民社区52295815810295003号居民社区1723191191498004号居民社区612336805680483455025号居民社区79988898886450006号居民社区236232925262481332017号居民社区182102023202331236018号居民社区15220169216918858009号居民社区3235935963595518250110号居民社区2614291290514700合计 65、以上有关项目人口、土地及房屋建筑情况，详见XX经济技术开发区拟定棚户改造区房屋情况调查表表4-3-14-3-10，（待补调查表）。4.3德山老城区棚改地块类型分类和年限分类根据XX市关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（草案），项目实施单位湖南XX市XX投资开发有限公司拟对第一期改造工程德山老城区10个社区、36个居住小区棚改区地块，分别按改造类型分类和改造年限分类进行了全面部署和具体安排。详见下表4-4-1和4-5-1，仅供借鉴。样表4-4-1：城东办事区棚改地块按改造类型分类改造类型拟改造社区地块名称维修完善改造型改造牯牛岗社区：安装公司宿舍红卫社区：建设桥一村新东街社区：部粮机66、宿舍竹园社区：湘绣厂宿舍 塑二宿舍东苑社区：水表厂宿舍半边街社区：劳动巷棚户 区豆腐社宿舍 市物资局沅安路宿舍红庙社区：红庙五组 有线电厂宿舍 明胶厂宿舍 原皮鞋厂宿舍兴建公共设施型改造半边街社区：南海庵巷棚户区集资共建型改造东苑社区：塑一宿舍红庙社区：北区油库宿舍 液压件厂宿舍整体拆迁型改造牯牛岗社区：电影厂宿舍楠沙社区：大曲酒厂宿舍 水运宿舍盐关社区：杨家巷棚户区 肉联宿舍红卫社区：贺八巷棚户区 百胜巷棚户区新东街社区：船舶厂宿舍 物资局宿舍 建设桥二村棚户区半边街社区：远东稀有棚户区红庙社区：屠宰场宿舍 东区供销社宿舍表4-5-1：城东办事区棚改地块按改造年限分类（一）改造类型拟改造社区67、地块名称2011红卫社区：贺八巷棚户区 百胜巷棚户区新东街社区：船舶厂宿舍 物资局宿舍 建设桥二村棚户区半边街社区：远东稀有棚户区 南海庵巷棚户区红庙社区：液压件厂宿舍 东区供销社宿舍竹园社区：塑二宿舍2012楠沙社区：大曲酒厂宿舍 水运宿舍新东街社区：部粮机宿舍竹园社区：湘绣厂宿舍红庙社区：有线电厂宿舍 明胶厂宿舍2013牯牛岗社区：电影厂宿舍盐关社区：杨家巷棚户区红庙社区：北区油库宿舍红卫社区：建设桥一村东苑社区：建设桥一村半边街社区：区豆腐社宿舍红庙社区：红庙五组2014盐关社区：肉联宿舍红庙社区：屠宰场宿舍东苑社区：塑一宿舍牯牛岗社区：安装公司宿舍2015半边街社区：劳动巷棚户 市物资68、局沅安路宿舍红庙社区：原皮鞋厂宿舍第五章 项目棚户区改造工作方案为认真贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）、住房和城乡建设部第五部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）以及省政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（湘政办发201053号）和XX市关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见等文件精神，湖南XX市XX投资开发有限公司，已就XX德山经济技术开发区老城区棚户区改造工作提出了以下实施方案：5.1基本思路以邓小平理论和“三个69、代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，将城市和国有工矿棚户区改造与廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房建设，城市旧城改造、城中村改造、工业园区建设、国有企业改制有机结合，统筹规划，因地制宜，充分发挥各方积极性，力争5年内把XX经济技术开发区老城区棚户区改造成生态宜居、宜商、宜游和综合性配套完善的新型社区，提高棚户区居民的生活居住水平，完善城市综合服务功能，促进社会经济协调发展。5.2实施原则（1）以人为本、因地制宜。工作中要注意发动群众，充分发挥原住户和有关单位的积极性，切实改善群众生活环境。改造时可采取环境整治，完善功能；维修加固，消除隐患；完全拆除，整体连片改造等方式，70、并注重历史文化保护与利用，维护城市传统风貌特色。（2）科学规划，分步实施。在整体规划和年度计划的基础上，区分轻重缓急，优先安排连片规模大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤地组织实施。（3）政府主导，市场运作。城市和国有工矿棚户区改造政策性强、公益性强，必须确立政府的主导地位。要充分发挥开发区管委会的实施主体作用，争取上级政府予以政策支持，同时发挥市场机制作用，探索多模式改造。（4）统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划，合理布局，节约用地，综合开发。要注重配套完善各种公共服务设施建设。在进行市城区棚户区改造时要注重与保障性住房建设相结合，与工业园区建设相结合，与街头绿地及71、其他公益性事业建设相结合，与文化名城项目建设相结合。5.3功能定位根据XX经济技术开发区作为“工业新城、城市新区”的“两型”社会先行试点组团的发展定位，该项目德山老城区改造的功能定位是：生态宜居、宜商、宜游的区级生产生活综合配套区。规划结构为“两带”、“三心”、“四片区”。“两带”：即指沅水沿江风光带和枉水河夕阳坡景观带。“三心”：即指城市文化娱乐与游憩商业中心（RBD）、孤峰岭旅游与文化中心、莲池路城市商业次中心。“四片区”：指包括城市RBD功能区、XX二中与孤峰岭公园、姚湖公园和四大居住片区。5.4改造目标从2011年开始，全面组织棚户区改造工作，力争用5年左右时间基本完成开发区老城区棚户72、区改造任务。2011-212年，项目第一期全面启动德山老城区10个居民社区、36个居住小区，集中成片的棚户区改造；2013年-2015年，作为本项目第二期工程侧重国有工业企业棚户区和零星危旧房改造，并基本完成德山老城区棚户区改造任务，使棚户区居民的居住生活条件得到明显改善。5.5实施范围德山老城区棚户区是指国有土地上简易结构房屋较多、使用功能不全、房屋建成年限较长、建筑密度较大、基础设施较差、安全隐患突出的居住区域。该项目城市集中成片棚户区是指集中居住50户以上的居住区域，均为城市规划区内的棚户区。该项目第一期工程实施范围包括德山老城区10个居民社区，36个居住小区；第二期工程实施范围包括德山73、老城区国有工矿棚户区，即可以“腾龙换鸟”的14家企业棚户区。5.6改造方式根据上级有关政策和分类改造方式，结合XX经济技术开发区老城区实际，该项目拟采取“腾龙换鸟”、“拆迁新建”、“集资共建”、“收购搬迁”、“维修加固”等五种方式改造棚户区。（1）“腾龙换鸟”改造。为促进企业发展和推动老城改造，在企业自愿的前提下，将老城区的工业企业、整体搬迁到工业园区。具体操作办法为：企业在老城区的土地由管委会依法收回开发，为企业再在新区根据企业发展需要新征土地，对企业的地上建筑物依法予以补偿，且给予企业一定的搬迁补助。（2）拆迁新建改造。对危房相对集中，具备一定的规模，有一定开发价值，居民拆迁支持度较高的棚74、户区。在符合城市规划，科学设计的前提下，采取整体拆迁新建的方式改造，建设标准居住小区。在实施过程中将切实保证拆迁户（危房户）的利益，对拆迁户采取货币安置和“拆一还一”（产权户不足40m2补足40m2）的实房安置办法，政府用一定的土地收益和减免报建规费补贴拆迁安置成本及基础设施建设成本。拆迁新建改造中除安置房外其它房屋按市场价销售。（3）集资共建改造。对既不影响城市规划，又不具备开发价值的单栋危房，居住者经济困难确又无力改造的，采取危房改造与廉租房建设相结合，房屋产权人出资与政府投入扶持相结合。在实施过程中，保证拆迁户原居住面积不改变，房屋产权人以危房残值出资，政府投入国家廉租房补助资金（40075、元/m2），利用土地资源，增加建筑面积，用一定的土地净收益和减免的报建规费补贴安置成本和基础设施建设成本，新建的安置房只有房屋产权，没有土地使用权，其它房屋具有房屋产权和土地使用权证。（4）收购搬迁改造。对重建影响城市规划，不利于整体建设开发的单栋危房，实行收购搬迁式改造。由开发区棚改公司对危房实施收购拆迁，予以货币补偿，对危房居住者采取租住廉租房或购买商品房的办法安置。（5）维修加固改造。对建筑物主体尚好，无重大安全隐患但建筑物外观破旧，功能不完善，居民生活环境差的棚户区，实施维修加固完善改造，由社区牵头组织房屋产权人做好维修加固，消除隐患；由相关职能部门负责基础设施完善配套，改善居住环境。76、基础设施建设维修和房屋公共部门维修资金由管委会承担；房屋私有产权部分的维修加固资金由房屋产权所有者承担。本项目第一期工程，因系德山老城区居民棚户改造，考虑“以人为本”、“为民造福”的理念和原则，拟选择第二种改造方式，即采取以整体拆迁改造为主的方式。5.7征地补偿与拆迁安置5.7.1补偿安置依据和标准（1）城市房地产管理法（2）城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；（3）国有土地上房屋征收与补偿条例；（4）湖南省实施办法（省政府令第157号）；（5）XX市征地房屋拆迁补偿安置办法常政发200711号；（6）XX市国有土地房屋征收与补偿暂行办法(常政发20119号)。5.7.2房屋征收、拆迁77、补偿根据中央、省、市有关国有土地上房屋征收与补偿的条例和办法，XX经济技术开发区区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作由市人民政府委托该开发区管委会负责，市房地产管理局是市人民政府指定的房屋征收部门，县市区房管局或本级人民政府指定的部门为房屋征收部门，设立房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。根据上述要求及其有关规定，XX经济技术开发区已成立开发区棚户区改造工作领导小组及其办公室，并委托湖南XX市XX投资开发有限公司履行“棚改公司”职责。与此同时，决定该项目第一期工程为开发区老城区居民棚户区改造工程，并在详细调查与评估的基础上，对开发区老城区国有土地上居民棚户区房屋实行整体征地拆迁改造78、与建设。其房屋征收、拆迁、补偿办法如下：征地单位支付的征地补偿费包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，以及提前搬迁奖励与适当特殊照顾等。该项目尚未涉及青苗和其他土地附着物补偿。根据有关规定，其房屋征收与补偿支出情况如下：（1）被征收房屋价值补偿费根据价值评估市场价格按（16.6万m2）每平方米2800元计算，需支付补偿费为46480万元；房屋拆迁补偿费按每户1000元计算，需支付补偿费1136.6万元；临时安置补偿费综合加权平衡按每户每月平均500元计算，时间为12月，需支付补偿费为6819.6万元；因征收非住宅房屋造成停产停业的按79、有关规定给予补偿，约823.6万元；提前搬迁奖励补偿按20%居民住房计算，综合加权平衡按每户1.45万元，需支付补偿费 万元。适当特殊照顾及其他，按有关规定给予适当照顾，初步估算需支付适当特殊照顾补偿 万元。以上合计应支付补偿总额为 元。5.7.3安置规划（1）总体要求。征地拆迁安置房建设规划总体要求:按照“社区为主、统一规划、统一建设、统一管理、综合配套”的原则，坚持既符合XX市及开发区中长期建设规划，又可尽最大可能适应现实需要的方针，因地适宜，妥善安置，城乡统筹，和谐发展。（2）安置对象。该项目第一期工程涉及的安置对象为征地红线范围内开发区老城区10个社区，36个居住小区，约1.14万户，80、3.33余万人。本项目第一期改造计划详见表5-1XX经济技术开发区棚户区改造计划（整体拆迁），需补充改造计划表。（3）安置选址。按照“符合规划、条件适宜、方便生活”的原则，以社区为单位，选址建设集中安置区。本项目安置区建设选址待定，并作为该项目实施后下一步工作安排。（4）房屋拆迁补偿安置工作必须严格依法依规，做到公开、公平、公正。项目拆迁补偿安置方案和结果要逐案公布，做到群众参与、社会监督、阳光操作。（5）被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。（6）棚户区改造81、项目的被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择实物补偿（产权调换）。该项目第一期工程为德山开发区老城区居民棚户区改造，拟选择货币补偿方式。5.8运作方式（1）组建“棚改办”，全面谋划、管理好棚改工作。德山开发区拟成立区棚户区改造工作领导小组，由工委副书记、管委会主任XX任组长，张勇德、邹吉茂、李振华任副组长，区城市办、国土分局、规划分局、住建分局、公安分局、房管分局、住保办、城管分局、财政局、经济发展局、德山供电局、监察局、环保分局、德山绿化管理处、自来水营业所、德山街道办事处、德山镇等有关部门负责人为成员。领导小组下设办公室，由李振华任办公室主任，街道办事处、德山镇分管负责人任办公室副主任，办公82、室组建4至6人的工作班子，负责区危房及棚户区改造的日常工作。具体职责为：负责拟制全区改造工作的操作办法及配套措施，并指导全区的改造工作；负责编制改造工作的长期规划及年度计划；负责审定改造项目；负责审查改造工作的安置、建设方案；负责上级改造资金的争取；负责拟定管委会对改造项目拆迁安置，基础设施建设补贴的方案；负责改造工作的情况综合；负责对镇、街、驻区及区属单位改造工作的考核、协调、督导。（2）组建“棚改公司”，具体策划棚改项目。开发区拟组建棚户区“棚改公司”，由“XX公司”实施履行棚（危）改公司职责。其主要职责为：负责筹集拆迁资金，负责个别危房的收购；参与危房及棚户区改造项目建设。（3）德山街道83、办事处、德山镇人民政府全面负责辖区内危房及棚户区改造的组织协调工作。重点做好危房及棚户区改造工作中调查摸底、发动群众、拆迁安置、优化环境等工作。（4）重大基础设施由管委会主导，财政投资，开发管理局承办，并采取由“XX公司”融资、BT等方式进行投资建设。（5）考虑到棚户区改造项目资金需求大、拆迁工作难度大，施行棚改项目拟由“棚改公司”和开发商双管齐下的方式运作。表5-1：XX经济技术开发区棚户区改造计划序号编号所属社区棚户区名称户数（户）用地面积（m2）建筑面积（m2）拟定改造方式1A-081新东街社区船舶厂宿舍151112849123可商业开发2市物资局建设路宿舍可商业开发3红卫社区建设桥二村84、棚户区可商业开发2A-04红卫社区贺八巷棚户区（消防整续改40户）45659367053A-05红卫社区百胜巷棚户区9810842142534A-06红卫社区建设桥一村10814992246005A-09红庙社区屠宰场宿舍1751469006A-10红庙社区东区供销社4548162650可商业开发7A-11半边街社区远东稀有棚户区6699903420小计53063663616518B-08方家巷社区朗峰二期15112392139739B-011东湖巷社区人民路二食杂宿舍（60户）15534006000可商业开发2市物贸中心宿舍（35户）可商业开发3湘航6号宿舍（60户）可商业开发10B-14青85、阳阁青阳阁3组棚户区21849520第六章 工程实施方案6.1规划原则（1）因地制宜，珍惜、合理利用土地；（2）社会效益、经济效益和生态效益相统一；（3）土地资源的可持续利用；（4）与相关规划相协调。6.2项目区功能定位根据XX市城市总体规划和XX经济技术开发区概念性规划，项目区德山老城区规划功能定位为“XX经济技术开发区生态型宜居、宜商、宜游的综合性配套服务区”。6.3土地开发规模与建设目标（1）土地开发规模：该项目第一期德山老城区居民棚户区改造土地整治面积为3010.65亩，拆迁房屋建筑面积16.6万平方米。（2）基础设施建设：基础设施达到“五通一平”，即通道路、给水、排雨水、排污水、电力86、土地平整的建设条件，满足项目区规划功能要求。6.4基础设施建设内容本项目第一期工程基础设施建设内容包括：土地平整工程；道路工程；供水工程；排水工程；供电、照明工程。6.4.1土地平整方案（1）土地开发类型：本项目改造工程位于XX经济开发区德山老城区，主要功能为居住、商业、旅游等综合配套服务。（2）工程方案：土地平整有两种方案可供选择，即完全平整和局部平整。完全平整是将整个项目社区作为一个平整单元，按某一设计高程进行土地平整。这种方法的优点是：能够最大限度地挖掘土地利用潜力，增加用地面积，便于布置各单项工程，其缺点是填挖方工程量大，投资量大。局部平整是以在项目社区内分若干个平整单元，根据地形地87、势特点，在每个平整单元内部，基本保持土方的挖填方平衡，不需要从区外大量取土或将土方大量运往区外，最终的地面高程是在挖填方基本平衡，且结合相关规划的要求而确定，各平整单位元之间允许有一定的高差。项目区属于浅丘岗地区，内部地形高差基本一致。根据深圳市城市规划设计研究院有限公司编制的XX经济技术开发区老城区详细性规划设计要求，该项目土地平整选用完全平整和局部平整相结合的方案。（3）土地平整规模：根据项目区的地形地势和道路布局确定土地平整地块及平整面积。该项目第一期工程土地平整面积为1487.4亩。土地平整区域的土方量，根据计算，概算结果如下：土石方开挖约28万方，其中挖方10万方，填方18万方。6.88、4.2道路工程目前，项目区域内有长石铁路、XX大道、德山大道、望江路、莲池路、东沿路等多条城市主次干道，形成区域内重要的对外联络交通枢纽中心。本次开发不考虑区域规划道路建设，仅涉及区域支路。依托原有城市道路拟建社区内支路，乾明北路全长1200米，路宽20米；望江路扩建2600米，路宽24米。考虑路面的排水，纵坡最大不超过3%，最小纵坡不宜小于0.3%。基层、底基层的结构选择应以结构层具有足够的强度和稳定性为原则。结合建筑材料供应的实际情况和当地经验进行综合比较而选定。水泥稳定砂砾石是理想的半刚性基层材料，具有强度高、水稳定性好的优点，而且XX市沅江水域盛产此河砂和卵石，质好价廉。用水泥稳定砂砾89、石做底基层和基层，是XX市和开发区城市道路工程常用的结构层。因此本道路采用水泥稳定砂砾石为底基层和基层是首选。6.4.3给水工程6.4.3.1给水规模城市用水量预测与城市经济的发展、人口的数量、规划区的开发建设规模、布置、土地面积、人口密度、工业分布等密切相关。一般常用的用水量预测方法有综合定额法、分项定额法、城市建设用地指标法，用水量增长率推算法及比流量增长法等。本工程用水量拟采用单位用地用水量指标进行预测。主要包括居住用地、公共设施用地、绿化用地等，其中公共设施用地包括商业金融用地、体育、文化娱乐用地、旅馆、服务业用地、教育用地、医疗卫生用地等。项目区棚改面积1487.4亩，包括管网漏失水90、量最高日用水量约4.89万m3。6.4.3.2给水水源XX开发区现有日供水10万吨、60万吨自来水厂各1座，供水能力能保证XX开发区用水量需求。本项目区主要接入德山大道DN1000给水市政干管，同时进一步和城市给水规划协调，接入其他市政干管，确保供水安全。6.4.3.3给水工程设计（1）设计原则1）根据用水量确定给水工程规模；2）给水工程的设计遵循示范区总体规划；3）技术先进、经济合理、安全适用，确保质量；4）降低运行费用，方便维护管理；5）管材、管径经济合理；6）给水管尽量沿主、次干道敷设，以便今后的维护、管理。（2）设计内容用地范围内给水管网已设计，不包含在本次设计范围内。该项目需新敷给水91、管约3km，包括DN300球墨铸铁管和DN200球墨铸铁管。给水管网中设置SS100-1.0室外消火栓若干套。（3）管道敷设1）管道基础：一般情况下，球墨铸铁管、钢管的敷设可不作基础处理，将天然地基整平，管道敷设在未经扰动的原土上；如遇地基较差或含岩石地区埋管时，可采用砂基础，砂垫层厚度应200mm；管道素土基础的承载力不小于0.1MPa；管道施工时应采取适当排水措施，防止地基扰动。2）球墨铸铁管安装：插口插入承口前，应取品内部和插口外部清理干净，然后将橡胶圈套在管子的插口上，插口插入调整好管子的中心位置；采用胶圈接口时，填打胶圈应逐渐滚入承口内。3）钢管安装：钢管采用Q235-A钢板，焊条型92、号E4303，牌号J422；钢管的椭圆度不应超过0.01D(D为管外径)，在管节的安装端部不得超过0.05D；壁厚在5mm以上的钢管，其端部应开3040的坡口；管子对口前，应焊接端的坡品面及外管壁10-15mm范围内的铁锈、泥土、油脂等脏物清除干净；在焊缝上，填缝金属的组织应成颗粒状，外表呈整齐鱼鳞状，不得有裂纹、气泡、夹渣等缺陷；管壁超过6mm时，电焊不得少于两层，在焊次一层以前，必须清除上一层的焊渣和碎屑；在阀门、水泵等设备连接的法兰应与其工作压力、开孔尺寸完全一致，法兰盘上螺栓中心位置的偏差不得大于0.5mm。4）管道防腐：所有钢制件、管件在安装前或安装后，必须进行防腐处理；所有明敷钢管93、及钢制件除锈后，作重防腐，外防腐采用IPN8710-2C涂料，刷底漆两道后，缠一层玻璃布，再刷面漆三道，干膜厚度0.2mm，内防腐采用IPN8710-2B涂料，底漆、面漆均两道，底漆、面漆干膜厚度0.05mm；所有暗敷钢管及钢制件除锈后，外防腐采用IPN8710-3涂料，底漆两道，面漆三道 ，干膜厚度0.20mm，内防腐采用IPN8710-2B涂料，底漆、面漆均两道，底漆、面漆干膜厚度均0.05mm；主要管道的防腐应作厚度及绝缘检查。5）管道试压：管道使用前应进行分段试压、冲洗和消毒，分段试压长度不得超过1km，试验压力为0.90MPa，保持恒压10min，压降不超过0.05MPa为合格。6）94、管道附件：闸阀布置间距不超过5个消火栓距离；消火栓布置间距不超过120m；管道最高点设置排气阀，管道最低点设置泄水阀。在给水管网中设置测流、测压装置。6.4.4排水工程6.4.4.1设计原则1）排水体制采用雨、污分流制，片区内的雨水分段排入现状水体，污水排入污水处理厂进行处理，达标排放。2）排水工程设计根据XX市城市总体规划。3）在埋深最浅、径流最短的情况下，最大限度地采用重力自流排出该路段服务范围内的雨（污）水。4）雨、污水主管尽量沿道路敷设，便于建成后的维护和管理。5）雨水管道内最小流速0.75m/s，最大流速5.0m/s；污水管道内最小流速0.6m/s，最大流速5.0m/s。6）雨水管道95、系统中，每间隔40m设置检查井，以便道路及街区雨水接入和管道系统的定期检查和清通；检查井内衔接的上、下游管道的管内底标高跌落差大于1.0m时，设跌水井。7）污水管道系统中，每间隔30m设置检查井，以便街区污水接入和管道系统的定期检查和清通；检查井内衔接的上、下游管道的管内底标高跌落差大于1.0m时，设跌水井。6.4.4.2设计内容该区域雨水采用暗管的形式就近接入区内主要水域沅江。雨水管道根据道路坡向平行道路中心线布置。污水干管布置在莲池路和德山大道一侧，污水主要依靠重力流汇集。污水管道基本按道路坡向平行于道路中心线布置。用地范围内城市排水管网设计完善，不包含在本次设计范围内。该项目第一期需新敷96、雨水管3km，包括DN400HDPE管、DN500HDPE管和DN600HDPE管。需新敷污水管3km，包括DN400HDPE管和DN500HDPE管。6.4.4.3管道敷设1）管道材料及检查井规格。该工程的排水管d600时采用钢筋砼管；d600时采用硬聚氯乙烯双壁波纹塑料管，管材的性能：密度1.5g/c；弹性模量3000Mpa；环向弯曲刚度10KN/。排水管d600时，检查井采用砖砌1500型检查井；排水管600d1000时，检查井采用砖砌2000型检查井。2）管道接口形式及管道基础。本工程的排水管接口形式：钢筋砼管采用钢丝网水泥砂浆抹带接口，管道基础采用180混凝土基础；硬聚氯乙烯双壁波纹97、塑料管采用承插式橡胶密封圈接口，管道基础采用砂垫层基础，其厚度要求：对一般土质，在管底以下原状土地基或经回填夯实的地基上铺设一层厚度为100mm的中粗砂基础层；当地基土质较差时，可铺垫厚度不小于200mm的砂砾基础层。当地基承载力小于150KN/m2时，或地基原状土被扰动而影响地基承载力时，必须先对地基进行加固处理，在达到规定的地基承载力后，再铺设中粗砂基础层。3）基层处理、沟槽回填处理。管道基础的地基承载力应大于（或等于）150KN/m2。当小于150KN/m2时，应对地基进行加固处理。该工程的大部分地基承载力较难达到150KN/m2设计要求。在填方区的管道埋设应先按路基的密实度要求，填埋路98、基，当填到设计管道管顶500mm的高程时，反开挖排水管沟槽。当采用混凝土基础时，超挖300mm，回填中粗砂至基底，再做混凝土基础。沟槽回填，为了满足回填密实度要求，管项500mm以下的回填材料采用最大粒径小于40mm的天然级配砂砾，人工夯实，碾压密实；管顶500mm以上的回填按路基的回填要求。排水管沟回填前应做闭水试验，回填时应管道两侧对称回填夯实。6.4.5供电、照明工程6.4.5.1设计依据（1）供配电系统设计规范GB50052-1995；（2）低压配电系统设计规范GB50054-1995；（3）城市道路照明设计标准CJJ45-2006；（4）电力工程电缆设计规范GB50217-2007；99、（5）民用建筑节能条例2008年版等；6.4.5.2电力工程（1）供电电源。供电电源规划由德山变电站采用电缆暗埋引入10kV电源。（2）10kV电源线路的敷设。项目区内10kV环网电源全部采用电力电缆穿保护管暗埋敷设，该项目负责所有电力管排的预埋工作。（3）电力管排的敷设。为避免今后重复破路，区域内所有道路在建设时都需在道路的两侧各预埋电力电缆保护管，规划主干道每侧预埋PVC-C1103.2电力电缆保护管（分四层敷设，每层四根）；次干道每侧预埋PVC-C1103.2电力电缆保护管（分三层敷设，每层四根），支路每侧预埋PVC-C1103.2电力电缆保护管（分三层敷设，每层三根），以满足路旁用户随100、时穿放电力电缆的需求。保护管的埋设深度一般不小于0.7m，过马路时埋设深度不小于1.0m，且需包封加固。预埋电力管排时，管排向电缆工作井应有不小于0.5%的排水坡度。6.4.5.3道路照明（1）设计标准。其主要标准如下：平均亮度Lav=0.75（Cd/m2）平均照度Eav=10Lx亮度总均匀度U0=0.4（最小值）照度均匀度UE=0.3（最小值）诱导性良好。（2）道路照明箱式变电所：道路照明采用箱式变电所，专供道路照明，并预留了道路两侧的广告灯箱照明的容量。在规划区域内分设变电所，全部选用造型美观的欧式组合变电所，分别置于道路的绿化带地段内，其电源由道路旁10kV高压分线箱直接引入。（3）照明101、光源选择及灯具的布置。为配合XX市“两型”社会的建设，达到设计标准，确保交通安全，该工程全部采用LED太阳能与市电互补的方式，在正常天气的情况下使用太阳能转化为电能作为路灯照明，当连续数天（一般为三天以上）阴雨天气达不到照度要求时则自动切换为市电供路灯照明。灯具选用截光型灯具，具有配光合理、效率高、机械强度高、耐热防水性能好、防护等级为IP65以上及重量轻等优点。灯杆选用锥型变径钢管，采用热镀锌防腐处理，每根灯杆基础下有接地极并需可靠接地，接地采用-404热镀锌扁钢，灯具附件安装在灯杆基座的接线箱内。（4）路灯的诱导性。在照明设计时，充分利用光源和灯具布置，以产生良好的视觉诱导，在道路交叉区，102、利用光源颜色之间的明显差别或不同高度的灯具，实现照明的诱导性。（5）照明线路的敷设。从道路绿化带内变电所引出馈电线，向道路两侧路灯送电，道路照明灯具的配电电缆在两侧人行道内敷设。照明电源线全部采用YJV-1kV-435+116mm2或YJV-1kV-425+116mm2电力电缆穿PVC-C电工保护管敷设，保护管埋深一般不小于0.7m。电缆管穿过路口、道路时埋深不应小于1.0m，且需加封包固。（6）照明灯具的控制与保护。1）照明灯具的控制采用计算机集中控制，同时分全放灯和半放灯两套时控系统。2）在设备订货时，要求厂家在每套路灯的灯杆内安装一个小型熔断器作短路和过载保护用。3）本设计中所有灯杆均必103、须可靠接地，其接地电阻值不得大于10。路灯基座设独立接地体，接地极采用50505，L=2.5m的镀锌角钢。（7）电度计量方式。照明工程采用10kV高压供电，0.4kV低压计量方式，计量电表装在户外箱式变电所内。（8）无功功率补偿。照明灯具采用单灯就地补偿方式，补偿后的功率因数应大于0.85。（9）接地系统。本系统采用TNS制。变压器中性点直接接地，接地电阻应4。电气设备正常不带电的金属外壳和路灯灯杆均应与PE线可靠接地，每根灯座基础下备有接地体，并在沿线末端重复接地，接地电阻不大于10。（10）节能措施。1）选择具有节省电能、寿命长、不会产生光污染等优点的LED半导体照明光源，该光源与传统光源104、相比，其节能可达80；2）选择高效节能灯具，提高照明灯具的效率，本规划选用LED太阳能路灯，在正常天气情况下完全依靠太阳能供电，有效地节约了市电能耗。3）选用低损耗电力变压器，降低变压器的损耗。4）适当增大输电线路的线径，降低电压损失。5）路灯实行单灯就地外偿方式，提高功率因数，补偿后的功率因数不小于0.85。6）设置全放灯和半放灯两套时控系统。7）采用路灯节电控制器，能使路灯通过电脑实时检测、分析、计算，找到最佳照明功率点，进行动态调节，达到节能降耗的目的，并且保护了灯具的寿命。8）清扫和维护灯具对节能有着重要的现实意义，规划最少半年进行一次彻底的清洗，保持0.65以上的维护系数。6.5项目105、工程进度计划该项目第一期工程计划2011年7月开始实施，至2013年6月底全部完成德山老城区居民棚户区并验收。项目棚户区改造工程与土地挂牌出让滚动进行。本项目开发工期为2年。（1）2011年6月，完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、立项、建设用地规划许可证、制定拆迁工作方案等）的申报工作；（2）2011年，完成1000亩土地的征地拆迁和基础设施改造及验收；（3）2012年，完成487.4亩土地的征地拆迁和基础设施改造及验收。第七章 投资估算与资金筹措7.1投资估算范围 本项目第一期工程投资估算包括：拟开发土地征地拆迁和补偿安置费，土地平整、市政基础设施建设费用以及与工程相关的其他费用、106、基本预备费、建设期利息等。7.2投资估算依据及相关说明（1）建设部关于印发市政工程投资估算编制办法的通知（建标（2007）164号）；（2）市政工程投资估算指标HGZ47-101-2007；（3）现行市场信息资料；（4）房屋征收与拆迁补偿费用按照XX市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法有关规定进行调整和估算；（5）拆迁工作服务费用、拆迁房屋评估费用等工程建设其他费用按国家有关收费标准估算；（6）土地报批费包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用费、防洪保安费以及社会保证金等，收费标准按照XX市现行标准进行收取；（7）基本预备费按3%计算；（8）借款贷款利率按5年期银行借款利率6.40%考107、虑上浮10%计算。7.3总投资估算项目第一期工程估算建设投资 万元，其中，工程费用 万元，工程建设其他费用 万元（其中征地拆迁安置补偿费用 万元），基本预备费用 万元，建设期利息 万元。详见项目建设投资估算表（表7-2）。7.4资金来源本项目第一期工程估算总投资 万元，其资金筹措方式如下：（1）建设单位自筹资本金 万元，约占总投资的20%；（2）申请商业银行贷款 万元，约占总投资的80 %7.5资金使用计划按照第一期工程进度安排各年投资使用量。详见表7-1资金来源与运用表。 表7-1 资金来源与运用表 单位：万元序号项 目20112012合计1建设投资2资金筹措2.1项目资本金2.2银行借款7108、.6贷款偿还计划项目第一期工程银行借款 万元，计划除去2年建设期，从第三年（2013年）起开始偿还本息，到第5年（2015年）偿还全部银行贷款本息。表7-2 项目第一期工程建设投资估算表序号工程项目及费用名称估算投资(万元）技术经济指标备注土建安装设备其它小计单位数量单价（元）一工程费用79921土地平整540540万m32820开挖、回填、外运2道路工程55925592万8.64300改造3给水工程150150Km3500000新敷4雨水工程450450Km31500000新敷5污水工程360360Km31200000新敷6供电、照明、通信900900Km61500000新设二其他费用1房屋109、征收与补偿1.1房屋价值补偿464802800元/m2，市场价格1.2房屋搬迁补偿1136.61000元/户1.3临时安置补偿6819.6月均500元/户121.4停产停业损失补偿823.6按有关规定1.5提前搬迁奖励户均1.45万元1.6特殊适当照顾40m2/户以下1.7其他有关规定2建设单位管理费1%项目总投资3拆迁工作服务费用6.6%征收与补偿总额4工程监理费用1601602%工程建设费用5拆迁房屋评估费1.5%房屋评估总价值6其他报批费用等3%工程费用+征收与补偿费三基本预备费1基本预备费（一+二）3%四建设期利息1建设期利息6.4%*110%贷款 万元合计第八章 环境保护与节能8.1110、环境保护8.1.1场址环境现状该项目第一期工程改造用地位于XX经济技术开发北部片区原德山老城区范围内。项目区属于比较典型的低丘岗地类型，地势高低起伏不大，黄海平均高程57m。项目区范围内开发程度较高，环境状况良好。8.1.2主要污染源与污染物本项目第一期工程建设内容为组织实施房屋征收、拆迁，办理相关手续，基础设施建设等棚户区改造工作，对环境的污染较小。拆迁、改造施工期污染源主要有噪声、扬尘、废水和固体废物，其中噪声、扬尘和固废为最主要的污染物。噪声污染：施工场地噪声主要是市政基础设施施工机械设备噪声和施工物料运输的交通噪声。大气污染：施工期的大气污染主要来自拆迁和施工过程中产生的扬尘、施工场所111、物料（土、沙、灰）堆积产生浮尘、以及大量运输车辆尾气排放给周围环境带来的污染。固废污染：项目的固体废弃物主要是生活垃圾和拆迁过程中产生的建筑垃圾。水污染：施工人员生活污水和机械设备清洗废水。8.1.3环境保护措施方案 该项目第一期工程为德山老城区居民棚户区房屋征收、拆迁及基础设施改造项目，不涉及具体建设内容，因此对本项目的环境保护措施主要是施工期的污染防治措施。（1）大气污染防治措施：拆迁施工场地设置围挡；遇4级以上大风天气，停止土方工程；在施工工地出口处设置清除车轮泥土的设备，确保车辆不带泥土驶出工地；指定专人清扫洒水维护工地路面；运输车辆进入施工场地应低速行驶，或限速行驶，减少扬尘产生量；112、装卸渣土严禁凌空抛洒，渣土外运严禁沿路遗洒；施工场地内的生活垃圾必须密闭存放，并及时分检、清运；避免起尘原材料的露天堆放，所有来往施工场地的多尘物料均应用帆布覆盖。（2）施工噪声污染防治措施：设置临时声障；合理安排施工时间，尽可能避免大量噪声设备同时施工。减少夜间施工量；避免在同一地点安排大量动力机械设备；设备选型上尽量采用低噪声设备。运输车辆进入现场应减速，并减少鸣笛。（3）施工废水污染防治措施：施工场地自建污水处理设施，集中收集施工营地的生活污水和施工区的生产废水，达标处理后方可排放；施工期隔油池、化粪池做好防渗措施，避免污染地下水源。（4）固体废物污染防治措施：施工人员的生活垃圾经环卫部113、门统一收集后就近送至市政生活垃圾处理场进行处理；拆迁过程中产生的固废主要是建筑施工废料以及少量生活垃圾等，拆迁过程中应分类收集并运至市政制定的场所处理。8.1.4水土保持措施本项目第一期工程在改造过程中，部分场地开挖等项作业会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。在局部平整方案中，非平整区应尽量保持好项目区内植被，做好环境保护工作。在项目区内的道路两旁和周边边坡、坡脚处均设计有排水沟和排水井，以排除渍水，防止雨水及径流冲刷造成的水土流失。排水设施主要采用临时排水沟，结合相关规划要求设置永久性排水沟和管道。项目在施工过程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严格按照水土保114、持的有关规范执行。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，按水土保持要求实施。施工中，根据实际情况对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做好防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。8.2节能方案节约能源是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。德山开发区老城区更是以探索“资源节约，环境优化”型社会的试点区和打造“工业新城、城市新区”的生产生活综合配套服务区。为推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，进一步转变经济增长方式，加快建设节约型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的宏115、伟目标，必须大力推进经济建设工作中的节能工作。这有利于缓解我国经济发展的资源瓶颈制约，有利于循环经济的形成，是促进资源永续利用，保障经济安全，减轻大气污染，减少温室气体排放，实现全面建设小康社会和率先基本实现现代化的战略选择。本项目第一期工程属于房屋征收、拆迁及基础设施改造项目。为保证做到合理利用能源和节约能源，必须在本项目的二级开发过程中按国家公共建筑节能设计标准GB 50189-2005、公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）、建筑设计防火规范GB 50016-2006、民用建筑节能设计标准（JGJ 26-1995）、民用建筑热工设计规范（GB50176-1993）等相关规范进116、行节能设计。同时，在项目实施后的建设过程中，还应注意以下几方面：（1）贯彻执行国家能源政策。节约能源，提高能源利用效率和经济效益，保护环境，保障国民经济和社会的发展，本项目的建设将采用各种节能措施以降低能源消耗。（2）绿化环境。搞好项目区内的绿化设计，改善项目实施的使用环境和区域气候条件。（3）总体规划布局。项目建筑设计应尽量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮阳及自然通风。（4）围护结构。外墙采用高效保温材料；玻璃及幕墙采用低辐射镀膜 LOW-E中空玻璃，以减少太阳辐射，保证室内的热舒适与视觉舒适的目的；加强户间的隔热以适应不同用户的空调标准。（5）选用节能型产品。各专业均选117、用节能型的设备、材料、机械和产品。（6）用能系统。采用合理的变电室、换热站、泵站、中水站等各种站房的布局，为优化设计和节能运行创造条件。（7）计量配置。水、电、采暖、燃气等均设置符合节能政策的计量装置。（8）系统控制和运行管理。为达到节能运行，系统设置满足根据不同气候条件、不同时段、不同区域，能够自动调节或手动调节控制。满足节能运行管理的各种模式。第九章 项目组织实施管理9.1组织领导机构设置德山开发区老城区棚户区改造工作是一项涉及面广的系统工程，需要各有关部门加强配合。为保证棚户区改造工作的顺利实施，根据授权委托协议的规定，XX经济技术开发区管委会已委托湖南XX市XX投资开发有限公司进行统一118、实施，协调管理。公司拟设办公室、财务部、综合管理部、工程部、预算合约部等部门，负责项目论证、工程设计招标、房屋征收与拆迁、施工、监理、验收、资金和物资使用、项目建设资金审计、项目组织协调等工作，并负责对项目开发过程中可能发生的纠纷进行协调解决。9.2工程建设管理（1）为保证施工按期开工，按期竣工，必须实行房屋征收责任承包制、拆迁施工承包制。（2）为保证工程项目按合同、规范顺利进行，保证工程质量，根据合同条件严格进行工程监理，控制工程投资、工程进度和工程质量，同时应明确各项工作的质量标准和监测指标。1）工程质量监理。项目实施时，要求承包商对其施工队伍进行人员、材料、机具、维修、环境的全面质量管理119、。从加强基础工作开始，推行标准化、规范化、程序化和机械化施工，加强工程的全过程质量控制。2）工程进度监理。施工作业组织根据工程作业面特点，组织分段施工；尽可能连续均衡作业；要求提升施工机械化程度，多采用流水作业方式。施工应按照施工进度计划进行，加强计划管理和施工调度，搞好施工平面现场管理，做好工程原始记录和原始统计。3）工程费用监理。应严格执行合同支付的相关条款，规范工程计量管理和费用支付，对工程变更、索赔、意外风险等进行严格审查、控制和及时处理。（3）安全文明施工。随着社会发展，人们对环境要求越来越高，党中央和国务院对安全问题也是高度关注，安全文明施工已经成为项目成败的一个重要因素。施工中要120、注意：进入施工现场的任何人员均必须佩戴安全帽；石方爆破时，要做好安全警戒工作，禁止无关人员进入现场；设置必要的、足够的警戒标志；定期检查各种施工设备，确保施工机械正常运转，并将经检修不合格的机械设备清除出施工现场；经常进行安全文明学习，定期进行安全文明检查等。9.3资金使用管理坚持实行项目资金专款专用，不截留，不挤占挪用；坚持按照规定的开支范围支出，力争不突破投资总额；坚持严把资金流转渠道，层层设立专帐，实行多支笔审批。建立行之有效、具有约束力的各种规章制度，坚持用款先报后审再批用并监督的财务审计制度、施工管理年审加终审制度、工程监理制度、岗位责任奖罚制度等。第十章 财务评价10.1财务评价依121、据说明（1）本项目第一期工程财务评价依据国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关财税制度；（2）根据项目第一期工程建设实施进度，项目计算期为5年；（3）项目建设单位提供的相关资料。10.2棚户区改造财务分析10.2.1项目竣工后的土地价值分析10.2.1.1土地最佳使用面积XX经济技术开发区、棚户区位于开发区北部片德山老城区，沅水河道西岸。本项目第一期工程居民棚户区改造占地面积为1487.4亩，处于开发区生态居住、商业、文化、旅游等综合性配套服务板块，土地将得到最佳利用效果。 10.2.1.2土地使用权价值根据XX市近年土地使122、用权出让情况，本项目第一期工程土地使用权出让价格（暂时）可确定为300万元/亩。10.2.2土地出让计划本项目土地出让总面积1487.4亩，均可全部出让。根据土地开发及招拍挂出让流程，结合已定的棚改工作计划，本项目在2011年进入棚户区改造工作程序，改造工期为2年，并于2013年至2015年3年内完成上市公开交易，出让进度分别为30%、50%和20%。10.2.3土地出让收入估算经估算本项目土地出让总收入为446220万元。详见表10-1。10.2.4棚户区房改总成本估算本项目总成本包括：a）直接成本：主要包括房屋征收与补偿费、工程改造费、工程其他费、预备费及建设期利息等，改造期内合计直接成本123、为 万元。b）财务费用：主要为贷款利息。根据总体投资额度及开发建设计划，项目拟申请银行借款 万元，借款利息按5年期银行借款利率6.40%考虑上浮10%，项目营销期内合计银行贷款利息约 万元。c）销售费用：按销售收入的2%取费，项目期内合计8924万元。d）管理费用：按a、b、c项之和的2%取费，项目期内合计 万元。经估算，土地综合治理开发总成本5354.4万元。详见表10-2。10.2.5土地出让金估算根据项目建设单位提供的基本资料，土地出让金暂按土地出让收入的12%预估，项目总出让金为 万元。详见表10-2。10.3财务分析10.3.1收入、税金及附加估算（1）收入经估算，项目期内，总收入为124、446220万元。（2）税金及附加估算根据国家有关税收政策，项目建设单位应按收入5%缴纳营业税，按营业税的7缴纳城市维护建设税，按营业税4.5%缴纳教育费附加费和地方教育附加费。预计，总经营税金及附加24865万元。详见表10-3。（3）赢利能力分析通过编制项目投资现金流量表（公司部分）分析：所得税前：财务内部收益率为 %财务净现值（Ic=8%） 万元静态投资回收期 年所得税后：财务内部收益率为 %财务净现值（Ic=8%） 万元静态投资回收期（含建设期） 年详见表10-5项目投资现金流量表（公司部分）编制利润与利润分配表，计算利润相关指标。经估算，利润总额 万元，所得税 万元，税后利润 万元。125、静态投资利润率为 %，投资利税率为 %。项目盈利能力通过赢利能力指标的计算，可以看出该项目具有一定的盈利能力，可以为业主所接受。（4）财务生存能力分析项目计算期内各年的净现金流量及累计赢余资金均为正值，各年均有足够的净现金流量维持项目的正常运营，可保证项目财务的可持续性。详见表10-6财务计划现金流量表。（5）偿债能力分析本项目拟向银行申请贷款 万元，期限为5年，按年利率6.40%上浮10%计息。建设期（2年）银行利息为 万元，经营期3年内银行利息按年度计算合计为 万元。项目借款本金在经营期3年内分别按20%、30%、50%进行偿还。偿还资金来源有项目运营后土地出让收益。详见表10-6。根据该126、项目的财务计划现金流量表（见表10-6），截止2015年底，累计赢余资金为 万元，该项目有足够的能力偿付本息。因此，该项目不存在支付风险。10.4财务评价结论及主要技术经济指标本项目土地面积1487.4亩，预计可出让土地面积为1487.4亩，土地出让总收入为446220万元。湖南XX市XX投资有限公司作为本项目的开发主体，经估算，项目期内总收入为446220万元，税后利润 万元。静态投资利润率为 %，投资利税率为 %。所得税前财务内部收益率为 %，财务净现值（Ic=8%） 万元，静态投资回收期（含建设期） 年；所得税后财务内部收益率为 %，财务净现值（Ic=8%） 万元，静态投资回收期（含建设127、期） 年。该项目财务状况良好，有一定的盈利能力。 财务评价指标汇总表序号项 目单位数值备 注1收入万元4462202利润总额万元3所得税万元4净利润万元5投资利润率%6投资利税率%7财务内部收益率%所得税前所得税后8财务净现值（Ic=8%）万元所得税前所得税后9静态投资回收期年所得税前所得税后 表10-1 土地出让收入估算表（供借鉴） 单位：万元序号项 目单 位201120122013（30%）2014（50%）2015（20%）合 计一土地出让收入万元00133866223110892444462201土地出让量亩00446.2743.7297.51487.42土地出让单价万元/亩00300128、300300二土地出让金万元0016064267731070953546表10-2 收入与总成本费用（供借鉴） 单位：万元序号项 目计算期20112012201320142015合计1收入0133866223110892444462202土地出让金0160642677310709535463总成本费用03.1直接成本00003.2财务费用003.3销售费用029474462178589243.4管理费用0表10-3 收入与经营税金及附加估算表（供借鉴） 单位：万元序号项 目20112012201320142015合计1营业收入00133866223110892444462202销售税金及附加0129、07460124324973248652.1营业税002.2城市建设税002.3教育附加费00表10-4 利润与利润分配表（供借鉴） 单位：万元序号项 目计算期20112012201320142015合计1营业收入00133866223110892444462202营业税金及附加007460124324973248654总成本费用5土地出让金00160642677310709535466利润总额7应纳税所得额0000029848所得税000007469净利润2238 表10-5 项目投资现金流量表（供借鉴） 单位：万元序号 年份项目计算期2011年2012年2013年2014年2015年合计1130、现金流入00133866223110892444462201.1营业收入00133866223110892444462201.2回收固定资产余值1.3回收经营资金2现金流出2.1建设投资0002.2流动资金2.3经营成本002.4土地出让金002.5销售税金及附加002.6所得税3所得税前净现金流量-4107440241176164累计税前净现金流量-77498-548735所得税后净现金流量-41074402416所得税后累计现金流量-77498-54873计算指标内部收益率财务净现值投资回收期所得税前含建设期2年所得税后含建设期2年表10-6 财务计划现金流量表（供借鉴） 单位：万元序号项131、目计 算 期2011年2012年2013年2014年2015年合计1经营活动净现金流量（1.1-1.2）00163512262540761797371.1现金流入002234133509558461116961.1.1营业收入002234133509558461116961.1.2补贴收入000001.1.3其他流入000001.2现金流出0059901088415085319591.2.1经营成本0206449964525115851.2.2销售税金及附加012451867311262241.2.3土地出让金0268140216702134041.2.4所得税00007467461.2.5其132、他流出2投资活动净现金流量（2.1-2.2）-36424-41074223413350955846341982.1现金流入002234133509558461116962.2现金流出3642441074000774982.2.1建设投资3642440174000774982.2.2维持运营投资0000002.2.3流动资金0000002.2.4其他流出0000003筹资活动净现金流量（3.1-3.2）3642441074-14602-18734-28267158953.1现金流入364244017400077498序号项目计 算 期2011年2012年2013年2014年2015年合计3.1.133、1项目资本金投入1104412454000234983.1.2建设投资借款（不含债券）2538028620000540003.1.3流动资金借款000003.1.4债券000003.1.5短期借款000003.1.6其他流入000003.2现金流出00146021873428267616033.2.1利息支出0038022534126776033.2.2偿还债务出金00108001620027000540003.2.3应付利润（股利分配）000003.2.4其他流出000004净现金流量（1+2+3）002409037400683401298305累计盈余资金00240906149012983134、0第十一章 社会评价11.1社会影响分析11.1.1主要利益相关者项目的主要利益相关者包括：XX市、XX经济技术开发区及其所辖德山老城区10个居民社区、36个居住小区，建设开发项目实施主体湖南XX德山经济技术开发区管委会和项目责任主体或开发商湖南XX市XX投资开发有限公司（集团）；项目贷款机构；有关设计、施工等单位；现有项目区居民，社区、居住小区及 户居民。11.1.2社会效益（1）项目实施对实现土地储备和土地市场调控具有重要意义。土地储备和土地集约利用对落实科学发展观，实现可持续发展，加强国有土地有效调控，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力，推进“两型社会”建设，均具有重要意义。135、德山开发区本次土地储备1487.4亩。项目完成后，利用市场机制优化配置土地资源要求上市出让，一方面可满足城市建设用地需要，另一方面可通过土地供应计划调整土地市场供求关系，消除土地投机行为，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配置的公开、公平、公正具有十分重要的意义。（2）项目实施可以完善开发区老城区棚户区基础设施, 促进开发区改造升级。该项目工程作为开发区基础设施工程，涉及城市供电、供水、排水、电力、通讯、燃气等公用设施建设。项目建成后，可增强开发区老城区基础设施功能，引导和带动周边投资，促进开发区老城区改造升级，增容提质，焕发新颜。完善的基础设施条件，还有利于开发区的招商引资，实现“共赢”格136、局。（3）项目实施有利于扩大内需，带动相关产业发展。土地综合治理开发实施中，特别是在后期开发中，对钢材、水泥等形成有效需求，有利于扩大内需，带动相关产业发展。（4）项目实施需大量房屋拆迁人员、工程技术人员和施工人员，新增劳动就业岗位，有利于缓解社会就业压力。（5）项目实施有利于提高居民的生活质量。项目区居民将迁入政府统一安置到保障性安居工程住宅区，与原居住条件相比有较大的改善，其生产和生活方式也将从传统走向社会化、现代化，提升到新的高度，分享社会发展成果。11.1.3负面影响（1）拆迁补偿方面。移民在拆迁补偿和安置方面，如果得不到合理的分配，将可能造成负面的影响。本项目在拆迁补偿和安置工作中，137、有由开发区管委会组织，相关机构组成的“棚改办”负责协调，同时将严格按照有关依据和标准执行，因此，其负面影响较小。（2）施工期的环境影响。项目在施工期间，由于挤占道路，施工中引起的环境污染，对居民和行人造成一定的影响，容易产生负面影响。项目区周边临近居民很多，对环境影响敏感程度较高。但建设单位将采取科学的组织管理措施，因此，其负面影响较小。11.2互适性分析（1）与当地经济社会发展战略相适应。德山开发区坚持以科学发展观为指导，以建设资源节约型、环境友好型社会为目标， 按照“政府主导、市场运作”的原则，用5年左右的时间，将开发区老城区棚户区基本建成开发区的综合配套服务区，这是XX市“两型”社会建设138、和开发区发展战略的要求。开发区北部老城区是规划中的生产生活综合配套区，其功能定位为生态宜居、宜商、宜游。该项目的实施及后期建设完全符合开发区经济社会发展的战略要求。（2）与开发区城市发展规划相适应。项目区位于开发区沅水西岸原德山老城区，按照开发区概念性规划，该项目在土地利用、规划布局、基础设施与外部协作均符合规划要求。（3）与当地科技文化相适应。本项目属德山开发区老城区棚户区改造工程，对项目所在地没有特殊的科技文化要求。但原德山老城区系“善德文化”的发祥地，有“善德之源”的美誉。毫无疑问，该项目较好地改善了老城区的生态环境和居住条件，对弘扬“善德文化”及其精神将发挥助作用。（4）与建设单位能力139、适应性。项目建设单位湖南XX市XX投资开发有限公司是德山经济技术开发区所辖全资控股公司和融资平台，具有人才、管理、信息、融资等诸多优势，具有类似项目的管理水平和运作经验，完全可以承担此项目改造工作，并已获得开发区管委会委托函。（5）各级组织和机构对项目的态度。湖南XX市XX投资开发有限公司是德山开发区“工业新城、城市新区”建设的主体，也是该项目改造的责任主体，并得到XX市政府、德山开发区管委会及相关部门的大力支持。（6）直接相关利益者的态度。本项目涉及到被拆迁居民1.14万户，36个居住小区，10个居民社区。项目建设对其生产、生活将产生直接的深刻影响。据调研信息分析，德山老城区90%以上的棚户140、区居民对项目的实施表示理解和支持。11.3社会风险该项目改造可能直接涉及民族、宗教等事务，以及房屋征收拆迁和安置中需要特别关照的残疾人等弱势群体，可能的社会风险主要出现在房屋征收、拆迁过程中。根据XX市房屋征收与拆迁政策， 结合项目的房屋征收与拆迁和安置方案实际，直接相关者将得到合理的补偿和安置，逐步提高生活水平有保证，因此，社会风险较小。第十二章 结论与建议12.1研究结论（1）XX经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程施行城市居民棚户区房屋拆迁1.14万户，建筑面积16.6万平方米，占地面积1487.4亩，可出让土地1487.4万亩。这对于有效调控土地供应、集约利用土地资源具有十分重141、要的意义。（2）项目符合XX市城市和开发区经济社会发展战略、城市总体规划、土地利用总体规划、德山开发区土地供应计划及土地储备开发计划。（3）项目建设条件具备，外协条件较好,工程技术方案成熟。（4）项目期内，总收入为 万元，税后利润 万元。静态投资利润率为 %，投资利税率为 %。项目的财务状况良好，有一定的盈利能力。（5）环境影响较小，社会效益明显。项目建设是必要的、可行的。12.2建议（1）为了对开发的成本和效益进行有效的动态跟踪控制，建议整合内部资源，成立项目小组（跨职能项目管理机构），包括投资、财务、营销、人力资源等部门，并配备相应工作人员，制定投资计划、资金预算、棚改工作方案等，提高项目运作效率，加强同政府部门的协调，获取有利的外部环境和项目开发条件。（2）建议提高项目运用资金的能力，对资金的投入和使用要制定科学的计划和必要的控制措施。（3）招标投标是投资建设项目采购的首选方式。该项目在招投标阶段应该择优选定承包商和工程监理单位，应用市场竞争机制，有组织地通过公开、公平和公正的投标竞争，以达到节省投资，同时确保工程高质量完成。