1、度假村五星级标准商务酒店及配套设施工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月度假村五星级标准商务酒店及配套设施工程项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月62可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1.总论51.1项目名称、建设单位及法人51.2 项目概况5项目主要技术经济指标汇总详见表1-1。51.32、 项目建设单位概况61.4 编制原则61.5可行性研究报告编制依据71.6项目建设必要性72. 城市概况82.1 地理位置及自然条件82.2 莆田经济概况83、市场分析与预测133.1莆田市酒店发展现状133.2酒店需求预测133.3销售率与价格预测164、酒店选址及建设条件184.1 项目位置184.2交通便捷程度194.3 自然条件194.4 其它外部条件204.5 项目地理位置图215、酒店建设综述225.1 概念和主题225.2 客房235.3 餐饮设施265.4 会议设施285.5 娱乐315.6其他设施325.7其它相关设计建议336 环境保护366.1环境现状366.2环境保护33、77项目实施方案427.1 组织机构与人力配置427.2 项目实施进度计划428. 投资估算及资金筹措448.1投资估算448.2 资金筹措459. 项目财务评价和不确定性分析479.1财务评价的依据及基础数据、参数的选取479.2财务评价489.3不确定性分析5510主要结论及建议5810.1 主要结论5810.2 建议59附件：附件1、项目地理位置图附件2、福建省投资项目备案表；附件3、建设单位法人营业执照；附件4、建设单位机构代码证；附件5、该项目可行性研究的委托书；1.总论1.1项目名称、建设单位及法人项目名称：莆田市xx度假村酒店建设单位：莆田xx度假村有限公司1.2 项目概况建设一4、座五星级标准商务酒店及配套设施，建筑面积为27713平方米，其中地上面积24199平方米，地下面积3514平方米。地上共9层，设床位数222间及相应配套设施，地下1层，为车库及设备用房。项目主要技术经济指标汇总详见表1-1。表1-1 项目技术经济指标汇总表序号项目单位数量备注1工程指标1.1总用地面积1.2总建筑占地面积1.6总建筑面积27713 其中：地上建筑面积24199 地下建筑面积3514 1.7建筑层数层 91.8建筑密度%36.59%1.9容积率倍1.75 1.1绿化率%30.00%1.11总客房数间228 2投资2.1总投资万元17997 2.2其中：建设投资万元17352 2.5、3 建设期利息万元645 3经济指标3.1平均年经营收入万元9496 3.2平均年利润总额万元3473 3.3平均年净利润万元2818 3.4平均年投资收益率%19.30%资本金净利润率%37.59%3.5项目投资财务内部收益率%12.34%所得税前项目投资财务内部收益率%8.06%所得税后3.6项目投资财务净现值万元3741 所得税前，ic=8%项目投资财务净现值万元49 所得税后，ic=8%3.7资本金财务内部收益率%10.97%3.8盈亏平衡点盈亏平衡点（出售率）%43.71%盈亏平衡点（销售额）万元4450 3.9利息备付率倍12.78 偿债期平均3.10偿债备付率倍1.54 偿债期平6、均1.3 项目建设单位概况项目开发单位莆田xx度假村有限公司成立于2010年9月。法定代表人：叶宏滨，公司法定住所：莆田市xx区；公司注册号：；公司代码号：注册资金：人民币叁仟万元；公司经营范围：从事xx区xx度假村酒店投资。1.4 编制原则为使本工程适应莆田市城市建设的发展并产生较好的经济效益和社会效益，设计中遵循以下原则：（1）依据城市总体规划，统筹设计。（2）根据市场经济规律和政府相关政策，确定合理规模。（3）在保证酒店安全可靠运行和充分考虑经济承受能力的前提下，积极采用新工艺、新设备、新材料。（4）严格执行现行国家规范、规定和标准。（5）合理利用土地。（6）注重消防、安全、环保。1.57、可行性研究报告编制依据莆田市城市总体规划；莆田市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要，2008年；莆田市旅游发展专项规划；建设用地规划许可证；莆田市xx区国有土地使用权出让合同；中华人民共和国国有土地使用证；国家现行有关技术规范；项目工程地质勘查报告；项目环境影响报告表；福建省企事业投资备案表；建设单位提供的其他相关资料；建设单位委托我公司开展该项目可行性研究的委托书。1.6项目建设必要性长期以来,三星级酒店客房在莆田中高档酒店客房供给中一直占有主导地位，但不能满足社会经济发展对高星级酒店的需求。且高星级酒店的出现大大的刺激了莆田市的潜在需求，莆田高星级酒店市场的发展潜力巨大。建设本项目8、可有效缓解莆田目前缺乏五星级酒店局面，满足经济发展中商务和旅游的需求。2. 城市概况2.1 地理位置及自然条件莆田市，古称“兴化”，又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州，南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡。莆田市还被称为：武术之乡；双拥模范城、中国摄影之乡、中国木雕之城。莆田市位于东经1182711956，北纬25022546之间，背山面海，北与福州市相接，南与泉州接壤，东南濒海，与台湾省隔海相望。全市境内东西长122.4公里，南北宽80.5公里，沿海有兴化湾、平海湾、湄洲湾，海岸线总长383.6公里，全市总面积4119平方公里。莆田市人口312 万人，人口密度为780 人平方千米。全市9、有少数民族30 个。常年有50多万人在外经商办企业。莆田籍在外乡亲人才济济，有5000多位教授以上高职称的人才遍布全国，其中中国科学院，中国工程院院士13 人。旅居在外的侨胞70万 人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国重点侨乡之一。2.2 莆田经济概况莆田建市以来，经济建设和社会事业取得明显进步，发展实力不断增强。开展创建中国优秀旅游城市活动，提升了城市旅游功能。整个片区交通发达，电源充足，通讯发达，城镇化水平不断提高，城市建设日新月异，人居环境明显改观，文教事业方面也取得重大突破，其投资环境日臻完善。第1年实现地区生产总值691.72亿元，按可比价格计算比上年增长14.510、%。其中，第一产业增加值76.96亿元，增长5.0%；第二产业增加值397.86亿元，增长15.8%；第三产业增加值216.90亿元，增长15.4%。人均地区生产总值24271元，比上年增长13.9%。“十五”期间，莆田市将加快经济发展步伐，到2005年，国内生产总值力争比2000年翻一番，达到400亿元，港口吞吐量达1000万吨，进入中等港口行列。至2010 年，已基本建成新兴港口城市，港口经济发展成型，国内生产总值达800亿元以上，经济总体实力与闽东南发达地区相适应。2006年莆田市的国内生产总值位居福建省第9位，人均国内生产总值位居福建省第7位。莆田市有望在不久的将来成为海峡西岸一座经济11、繁荣发达、社会文明进步的现代化新兴港口城市。莆田港口位于湄洲湾北岸，是我国沿海的地区性重要港口，秀屿区有广阔的岸线，尤其是深水岸线，是莆田未来发展的希望所在，已建成或在建的码头5 个，可建码头多达70 至80个，发展前景极为广阔。其优势为它是天然深水良港，建设对外开放口岸和台轮停靠点，并建成5万吨级多用途码头以与世界许多国家和地区港口通航。随着向莆铁路的建成，莆田港口有望成为江西省等中西部地区便捷的出海通道，也促使了莆田进出口经济的平稳增长。估计在未来的几年内，莆田港口、公路、水路、铁路互补的综合交通运输体系可以大大地推动莆田进出口经济。莆田市高新技术产业开发区(以下简称高新区)是莆田市目前唯12、一的省级高新技术开发区和省级开发区，是福建省“十五”期间重点扶持培育的电子信息产业新三大基地之一，是全省20 个重点开发区之一，同时也是省信息产业厅确定的“福建省数码相机研发、生产基地”。目前，正在向国家科技部申请建设“中俄科技合作基地”。莆田市还有莆田市秀屿开发区和湄洲湾北岸经济开发区。莆田市还有以下工业园：紫金工业园、莆田市城厢区太湖工业园、笏石工业园、黄石工业园区、新世界工业园区、湄洲岛工业园区上述开发区主要集中发展以下产业：高新区：科技产业、通信产业、电子信息产业、机电产业和轻工业秀屿开发区：化工产业、能源产业湄洲湾北岸经济开发区：水产支柱产业、化工支柱产业莆田市拥有完善的道路交通网络13、，324 国道、福厦高速公路及7 条国家二级公路，形成“三纵三横”的公路主框架，实现了与国家公路网络的良好连接，可通往福建省外的各主要目的地城市如浙江省和广东省。莆田已开通至厦门港的集装箱运输服务。在未来几年莆田将建成的公路有莆田至秀屿高速公路、福厦漳高速公路，它们的建成将成为海西高速路网规划中莆田至永定高速公路的重要一段，也是莆田城区通往秀屿港及湄洲岛国家级旅游区的重要交通枢纽。福厦铁路已经建成。向莆铁路已于近日开建，项目预计于2012 年底建成并投入使用。向莆铁路是一条以客运为主兼顾货运的快速铁路干线。向莆铁路建设，有利于拓展湄洲湾港口群腹地、实现港口群资源共享。湄洲湾港是我省天然良港，向14、莆铁路建设将为湄洲湾港口群提供后方通道，使湄洲湾港口群成为我省内地和江西省最便捷的出海通道，让中西部地区成为其物流延伸的广阔的腹地。莆田地区目前没有机场，但通过福厦高速公路从莆田到晋江和福州的机场也是非常的便捷，至福州长乐国际机场80公里，至厦门高崎国际机场180公里，至晋江机场92公里，一小时左右的车程即可到达。2008年月日，民航总局局长杨元元与省长在福州正式签订中国民用航空总局、福建省人民政府加快海峡西岸经济区民航发展的会谈纪要，同意将莆田机场列为福建省“十一五”新机场前期准备工作项目。该会谈纪要的签订，表明民航总局与省政府正式同意我市开展莆田机场前期工作。筹建莆田机场是完善基础设施、扩15、大妈祖文化影响和建设港口新城的重要举措。莆田具有丰富的旅游资源。莆田市历史悠久，景色秀丽，具有众多的人文景观和自然景观。主要游览点有：九鲤湖、麦斜岩、菜溪岩、“湄屿潮音”、“石室藏烟”、“东山晓旭”、“紫霄怪石”、“xx秋月”和广化寺、三清殿、木兰陂、宁海桥、古谯楼、夹祭草堂、仙游东门石坊、文庙等景点。古老的木兰溪两岸，处处洋溢生气盎然的江南风光。莆田各政府机构已提出一系列议程与计划，以提升莆田旅游业的整体业绩水平，具体如下： 设立扶持旅游重点项目建设专项资金。市财政从2008 年起每年预算安排200万元资金，用于扶持引导重点旅游项目、特色旅游项目建设及其前期经费投入。各县区（管委会）财政部门16、可视本地财力状况，每年安排一定数额的配套扶持旅游重点项目专项建设资金，并视财力增幅逐年有所增长。 鼓励旅游企业发展。对年组织接待入莆游客4万人（天）数以上的旅行社，政府一次性给予3万元奖励；鼓励景区创建A 级旅游区（点），对获得A级旅游景区（点），财政给予一次性奖励，具体标准：4A级奖励20万元，5A级奖励50万元。并列入每年年度经济表彰会表彰。对新批立项建设并获得四星级以上酒店，政府给予一次性奖励，具体标准：四星级奖励30万元，五星级奖励100万元。 扶持旅游企业发展。对三星级以上饭店实行与一般工业企业同等的用水价格，并保障供给；严禁向旅游企业乱收费、乱摊派，取消不合理收费项目，切实减轻旅游17、企业负担。对列入旅游业发展规划的重点旅游区和旅游项目要优先安排用地指标，以挂牌方式出让，并在信贷方面给予支持。如果这些具体措施得到落实，对莆田市的旅游市场将是一个利好的消息。3、市场分析与预测3.1莆田市酒店发展现状目前莆田市（城区内）酒店行业发展不能适应经济需求，拥有的高端星级酒店有：四星级酒店5家和3家五星级酒店。 具体有关酒店和床位见下表：序号酒店名称地址星级房间数1悦莱温泉大酒店城厢区莆阳路金威豪园四星级1202帝宝酒店荔城区延寿南街四星级3123东方国际大酒店胜利南路四星级2884华天金叶大酒店荔城大道四星级1105天妃温泉大酒店厢区南门西路四星级1806旷远锦江国际酒店荔城区海丰中18、街五星级3067 最佳西方恒丰酒店城厢区荔城南大道五星级2158海源国际大酒店荔城区东园东路五星级215 3.2酒店需求预测根据莆田市旅游客源市场规模预测，2010年莆田接待国内游客量约为830万人次，入境游客量约27.3万人次； 2010年旅游总收入约80亿元。2010年莆田市GDP预期为8001000亿元，旅游收入占全市GDP达10左右，2010年旅游业成为国民经济的支柱产业。旅游中长期经济目标：中期目标（2011-2015年）:2015年莆田接待国内游客量约为1630万人次，入境游客量83.33万人次。游客总量增长幅度有所下降，但游客人均旅游消费增加，因此，以国内旅游收入平均年增长率为119、8%，入境旅游收入年增长率22%计算，2015年莆田市国内旅游收入约为156亿元、入境旅游收入约为2.62亿美元，2015年旅游总收入约达177亿元。远期目标（2016-2020年）:2020年莆田市接待国内游客量约为2670万人次，入境游客量207.35万人次；由于同样原因国内旅游收入平均年增长率可保持18%，入境旅游收入年增长率22%，2020年莆田市国内旅游收入约为360亿元、入境旅游收入约为7亿美元，2020年旅游总收入约为415亿元，旅游产业成为莆田市的重点产业之一。规划至2020年，莆田市旅游星级饭店达到140家，床位10.35万张。建立合理的旅游饭店等级结构，高档饭店（五星、四星20、级）、中档饭店（三星级）、低档饭店（二星、一星级）按1：4：5的比例建设；近五年内新建或改建2-3家五星级饭店、5-6家四星级饭店。 随着莆田城市旅游业的快速发展，对酒店需求特别是高档酒店增长迅速，（找不到最新的数据）其中2006年至2008年4星以上酒店客房供求数量的变化情况如下表。年份需求供给住房率2006619859115068%2007751549563078.6%200810052612212682.3% 就供给类型而言，长期以来三星级酒店客房在莆田中高档酒店客房供给中一直占有主导地位。但是，随着近几年三星级酒店供给增长速度的减缓，四星级酒店供给的快速增长，令人惊奇的发现高星级酒店的21、出现大大的刺激了莆田市的潜在需求，06到07年度供给增加了4.9%，莆田市四星级酒店住房率从68%跃进到78.6%。07到08年度供给增加了27.7%，住房率仍增加近4%，足以看出莆田高星级酒店市场的发展潜力。 对未来市场需求增长的预测主要基于以下因素： 从该市场的历史发展趋势来看，莆田酒店市场供给的增长历来能够被增长的需求吸纳； 中国经济持续强劲增长，拉动了福建省与莆田市的经济活动； 近年来，莆田历年的年均地区生产总值超过11%（这种增长速度预期将在中期内保持）； 近年来，国内到访莆田的旅客年均增长强劲，到访莆田的国际旅客增长速度也相对强劲； 莆田的基础设施不断完善，香港、澳门和台湾地区对莆22、田的投资力度不断增强； 台海局势相对稳定； 莆田邻近福州和厦门，而厦门和福州向来被国内市场认作是华东/华南地区的旅游热点； 多家品牌酒店将加入莆田酒店市场，可能会诱发需求进入市场。供给与需求预测：根据调查数据并考虑到莆田的经济的起点相对较低，但这几年的经济以每年13%左右的速度成长，酒店业的潜在需求未被激发，我们保守估计莆田高档酒店的需求将以每年10%的速度增长，说明高档酒店市场前景广阔。2010年的福建省第14届运动会接待高峰期出现4000个床位的缺口。除了此类大型活动之外，由于莆田的历史文化影响，春节期间将是酒店需求的高的固定高峰期。春节期间莆田城区各酒店住客率都在95%左右，今年春节到达23、98%以上。春节时期，莆田酒店爆满首要有三种客源：一是旅外乡亲回籍过年多。由于终年全家在外，老家房子一向没人栖身；回籍过年，就爽性选择住在酒店内，白日回老家访友投亲，晚上就住在城区的酒店里。二是来莆田谈生意的多。莆田有60来万人在全国各地经商务工，很多人趁春节闲暇回故乡领会投资项目，或带来地点地的老板到莆田实地考查，鼓动勉励他们到莆田投资。三是到莆田旅游的旅客多。妈祖信俗成为世界人类非物资文化遗产后，妈祖文化发源地莆田及湄洲岛知名度敏捷提高，很多省外旅客操纵春节假期，纷纭到莆田来旅游。基于市场分析，我们预测未来供给与需求状况如下：高档酒店市场可供房数平均每年增长8%左右；高档酒店市场需求平均每24、年增长10%左右；高档酒店入住率为80%左右。对本酒店而言，保守地估计入住率在第一个运营周期按70%计算，以后按每年增长1%计算。计算期平均按75%.3.3销售率与价格预测为了预测拟建酒店的平均房价，我们主要考虑了以下因素： 竞争市场各酒店目前在各客源市场所能实现的平均房价水平； 随着新酒店加入市场，整体市场平均房价的走势； 拟建酒店在各客源市场所能获取的平均房价潜力。就国内同类宾馆的均价而言，第3年均价对比如下：北京864元/日，上海837元/日，大连741元/日，青岛746元/日，厦门702元/日（统计数据来源“去哪儿”）。莆田市目前可参考的酒店房价：序号名 称（星级）星级折扣后最低房价125、悦莱温泉公寓四星级商务客房328商务套房498精品套房7982天妃温泉大酒店四星级商务客房458商务套房5283帝宝大酒店四星级商务客房618商务套房7884华天金叶大酒店四星级商务客房2685最佳西方恒峰大酒店五星级商务客房488商务套房6886海源国际大酒店五星级商务客房408商务套房5887旷远锦江国际酒店五星级商务客房658商务套房788本项目在价格的预测中采用较为保守和安全的原则，考虑到莆田的经济文化及城市发展状况，以及拟建酒店的高端市场定位和莆田市场的特殊性， 本酒店价格在计算期均按480元/日测算。属目前同类城市同类宾馆的较低价格，具有较大的竞争力。3.4 政府政策支持莆田市人民26、政府近日出台(莆政综2011101号),中就进一步推动加快我市旅游产业发展提出如下意见：四星级及四星级以上酒店、3A及3A以上景区重大旅游项目享受工业用地政策，优先安排用地指标，不实行城乡建设用地增减挂钩，可按符合规定的最低价起始拍挂出让土地。落实星级酒店与一般工业企业同等的用水、用电、用气价格政策。对被新评为四星级、五星级的旅游饭店，分别给予一次性奖励30万元、100万元。4、酒店选址及建设条件4.1 项目位置项目地点具备开发一座城市商务酒店的良好特征，如位于城市的商务区内、交通方便及周围配套设施齐全等。本项目位于莆田市xx区xx镇，处于主城核心发展区，也是重要的风景区。莆田有著名的二十四景27、，其一就是“xx秋月”。xx位于xx区的xx镇，地跨洋尾、镇前、上梧三村，汇聚泗华，木兰诸水，面积达三百亩，为莆田南、北二洋最大的一个水塘。宋代叫“注月池”，今叫“白水塘”、“白沟”，俗叫“xx”。 xx白水茫茫，风光秀丽，自古以来是人们游览赏月的胜地。每逢中秋，沿塘各村点灯结彩，车鼓、演戏，还有十音八乐，充满祥和欢乐的气氛。夜幕降临，华灯初上，游xx者从四面八方摩肩而至，接踵而来。岸上人山人海，塘中千舟百船。碧空万里，圆月流辉，灯火相映，水天一色，宛若是天上的xx，人间的闹市。尤其引人入胜的，则在子夜之后，更深人静，风轻波平，天高气爽，月明星稀，莆地四周的大小山峰倒映水中，塘中有山，山中有月28、，水清月沉，分外奇特，为蓬莱仙境，如广寒清宫，游人如梦如痴，仿佛飘飘欲仙。这便是“xx秋月”的胜景。拟建项目地点是xx湖湖心岛上，xx湖常年巨大的水面碧波浩淼，使人心旷神怡，同时地块又近涵黄公路，其交通便利，环境幽雅，是打造五星级酒店最为理想的环境，因此，项目的选址具有独特的自然资源优势，及深厚的文化背景，再加上便捷的交通条件，以及周围风格清新、功能配套科学、文化品位高雅的高级别墅住宅区作为配景，它的建成必将提升xx区居住品位，推进xx区城市化建设。4.2交通便捷程度莆田作为二级城市，交通状况一直良好。本项目选址位于涵黄公路旁,距xx汽车西站约2公里,距莆田市区15km，离福州95km，到长乐29、机场85km，距厦门198km，至秀屿港35km。到三江口港5km，水陆交通便捷。4.3 自然条件4.3.1 气象莆田市气候属典型的亚热带海洋性季风气候，常年温和湿润，月平均最高气温为2329，最低气温为712，年均降水量1000mm2230mm之间。季风明显，滨海风大，主要风向有东北风和西南风。4.3.2 工程地质条件地形地貌：场地原为湖心滩上的耕地，现已回填平整，地势较平坦，地表相对高程介于-0.840.45m，地表高差为1.29m，地貌上属于兴化滨海堆积平原地貌单元。根据现场踏勘及收集邻近地质资料，场地附近无断裂构造经过和地裂缝存在。场地岩土层特征及分布情况：根据地质勘探结果，本场地内地30、层结构自上而下依次为：素填土、粉质粘土（）、淤泥、粉质粘土（）、淤泥质土、卵石、全风化花岗岩、强风化花岗岩。4.3.3水文地质条件根据地质勘探报告，场地内初见水位埋深1.091.93m，地下水综合稳定水位埋深在0.981.89m，相对标高在-1.82-0.91m，场地内地下水赋存于素填土中的孔隙水，属上层滞水，主要受地表水少大气降水垂直渗透补给，补给有限，水量不大；主要赋存于卵石中的孔隙水及全风化花岗岩、强风化花岗岩中的裂隙水，为微承压水类型。据调查，地下水位年变化幅度约0.501.00m之间，近期内年最高水位标高约-0.80m（相对高程），场地及其附近主要为xx湖水系，与上部地下水含水层的水31、力联系较为密切，但未发现有污染源。本场地环境属于类。场地内地下水对砼结构及地下钢结构具弱腐蚀性，在长期浸水用下，地下水对钢筋砼结构中的钢筋不具腐蚀性；在干湿交替作用下，地下水对钢筋砼结构中的钢筋具弱腐蚀性。 鉴于拟建场地位于湖心滩上，地势相对较高，高出湖面水位约1.2m，据调查，湖水流速小，且护岸已采用浆砌片石进行防护，对护岸流蚀冲刷能力较小。湖水深度为0.502.00m，水位变化幅度约为0.50m，近期内年最高湖水位约为-0.50m，常年最大洪峰水位未能淹没本场地。4.4 其它外部条件电力根据供电负荷预测结果、负荷分布及供电平衡的要求，本项目可采用高压交联聚乙稀绝缘铠装电缆通过xx湖西北角临32、涵黄公路的1#10KV变电所供电，变配电线路在室外部分及周边进线可采用放射式及链式相结合的配电方式。电力配套系统设计及建设应符合相关规定安全及防护要求。弱电系统电信宽带系统：项目可从城市电信系统引进回路进线，在建筑内设置专用电信设置用房。有线电视系统：项目可从城市有线电视系统引进信号，设置专用有线电视前端设备机房。给排水系统水源：项目给水水源可接自西侧xx公路的DN300市政给水管，分别引入地下水池、消防水池，给水系统，用水可采用市政压力直接供水。排水：项目区内雨水经水雨管收集后通过市政雨水管，就近排入xx湖。生活污水由管道收集后进入化粪池，经化粪池初级处理后可通过西侧涵黄公路的市政污水管并入33、xx区市政污水管网纳入市污水厂统一处理。燃气根据莆田市燃气专业规划采用液化石油气和空气的混合管道天然气作为莆田市城区的主气源。项目燃气管道可从西侧的涵黄公路市政燃气管接入。4.5 项目地理位置图项目地理位置图见附图1.5、酒店建设综述莆田地区的度假休闲酒店市场仍处于初期发展阶段，主要考虑到莆田国内休闲度假和商务会议市场尚未发展到一个成熟的阶段足以支持拟建酒店的平均房价能够维持其在经济上的可行性。因此，拟建酒店需保证在当地酒店市场的领先地位，即定位为一座中高档度假休闲酒店（国内5星水准）。同时，通过我们对该市场及项目所在区域现有可比较酒店的考察和访谈，我们清楚地了解到，拟建酒店目标锁定的客源市场34、仍期望寻求拥有广泛设施（特别娱乐设施）和宽敞住宿设施的酒店。应达到相当的水准应满足目标客户的心理需求，同时酒店整体应符合一座标准高档酒店的品质要求。我们建议应符合当地的消费期望配备适当的高水准的餐饮设施和娱乐设施，两类营业场所应有明显的区隔以符合度假休闲酒店的清晰定位，娱乐设施外包，这也是酒店长期发展的要求。此外，还应特别注意控制酒店内部设计、家具、饰品和设备方面的成本，并创造出一个整体高效的设计风格。5.1 概念和主题项目位于xx区xx镇镇前村莆田二十四景之一的xx湖湖心岛上，xx湖常年巨大的水面碧波浩淼，使人心旷神怡，同时地块又近涵黄公路，交通便利。我们建议开发一个高楼层、高密度的酒店项目35、，并且在产品导向方面应体现出明显的，浓厚的度假休闲酒店风格。基于此，我们认为，最重要的设计元素应该是配备中等规模、特别定制的会议设施、有高私密性环境的高档餐饮设施、独立于酒店主体外的娱乐设施，以营造出一个“休闲环境”。拟建酒店用地水系优越，以整个xx湖为背景，布局精致，配有植被、湖面，人与水亲，水与物亲，建筑融入周围景观。地利人和，可构成一个幽静和谐、休闲高档的天地。建筑造型可考虑以中式、简洁建筑风格为主，庄重儒雅为特色。与周围的别墅区住宅相呼应，形成优美的景观韵律感和自然生态的家园画面。酒店主体为九层建筑，高37.58米，湖心岛有两条桥与大陆相接，设有一层地下室。地下室主要为车库与设备用房。36、一层设有大堂、休息厅、厨房、餐厅、花店、商务中心、宴会厅和其它服务用房，二层设有厨房、包厢、水疗设备用房、三层设有办公室接间、VIP客房、洗浴中心，四至九层为普通客房。5.2 客房客房数我们认为，拟建酒店应该开发为一座中等规模的酒店。理由如下： 根据研究，该市场在相当长时期内不足以支持一座太大规模的酒店； 我们认为，一座中等规模的酒店应能有效定位自身，成为莆田酒店行业的领导； 此规模的酒店在评估的市场中能够更有效地管理和平衡其客源市场，不至于过分依赖较低收益的需求市场，此类客源通常会负面影响拟建酒店的整体形象及其吸引高收益商务客源的能力，进而影响到整个开发项目； 莆田市场酒店的季节性影响不大（37、全年需求高峰相对集中且时间较短），相对较少的酒店客房数极可能会帮助酒店实现更好的平均住宿率和平均房价； 此规模的酒店仍应能够同时接待数个中小规模的会议团体； 我们认为，一座中等规模的酒店有望降低拟建项目的开发风险；根据行业经验，一座不足180间客房的商务酒店（快捷酒店除外）可能难以实现高效运营，例如，绝大多数国际酒店管理公司愿意接管的酒店项目客房数量通常不低于200到250间（除非是一座规模非常小的高档精品酒店，但我们认为此概念并不适合项目地点）。基于上理由，拟建酒店设计配备228间客房，其中：VIP客房24间，普通客房204间。客房面积下表显示了本地区及参照酒店的标准房平均面积、以及行政楼层38、客房或套房所占的比例：酒店名称标准房面积套房所占酒店房间数比例东方国际大酒店22平方米18.4%天妃温泉大酒店25平方米22%华天金叶大酒店28平方米4.5%五星级酒店的标准要求，70客房的面积(不含卫生间和门廊)不小于30平方米。为保证竞争力，建议拟建酒店的标准房面积应高于现有市场最高水平，保持32平方米至36平方米左右，而小套房面积为50平方米（作为套房概念去满足价格敏感的部分顾客需求，对竞争对手形成价格优势），商务及豪华套房应保持在70平方米至80平方米左右，理由如下： 基于我们对过去5 年中国国内新建酒店的了解，我们发现这样一个事实，即酒店趋向提供大面积的客房； 拟建酒店将重点高档的度39、假休闲客源，则其客房的设计和面积应保证宽敞的休闲会客及聚会娱乐区域； 此面积的客房可以满足国内旅游客源（家庭）和会议客源对于双床房间（或更多人入住一间客房）的旺盛需求； 保证在未来经营拥有超越竞争对手的独特卖点。另一方面，从经济角度考虑，我们认为，该市场可能难以支持足够高的房价，使拟建酒店值得设计面积大于36 平方米的标准客房。所有客房均应配备以下设施和设备： 宽敞的4组件浴室，并提供独立的淋浴设施。此外，目前普遍流行一个趋势，即通过玻璃隔断或推拉门，将浴室与客房有机结合在一起（从硬件和视觉角度），以确保吸收更多的自然光线，但同时仍保持高度私密空间。这种设计可以从视觉上扩大客房的空间面积。应注40、意，浴室是商务客最关注的酒店硬件之一； 一张小型的、照明充足、且特别定制的写字桌和工作区域； 一个舒适的休息区域； 宽带网络接入； 层高为2.8米至3.2米； 其它5星级酒店的基本配备要求。5.3 餐饮设施下述显示了可资比较酒店的餐饮设施： 东方国际大酒店：一楼全日营业咖啡厅，大约250 平方米；西餐厅约250 平方米（中午用餐时间也未见营业）；三楼RTV 约40 个包厢；28 楼有旋转餐厅，以自助餐为主，餐位约150个。 天妃温泉大酒店：一楼有可提供300人自助用餐的天妃美食园；有可同时容纳三百人同时就餐的豪华宴会厅、多功能厅华宴厅；可容纳人就餐并可提供中、西宴会及接待各种会议的桃李园；全日41、营业玛雅园咖啡厅约150 平方米；全日营业伊甸园西餐厅约150平方米，可同时容纳160人同餐；二楼有可容纳人就餐，能提供中、西宴会及接待各种会议的荔轩厅；另有可容纳30-70人用餐的餐可多个；还有独立式建筑的贵宾楼餐厅配有豪华KTV。 华天金叶大酒店：一楼有全日营业西餐厅，面积约168 平方米，餐位约60个；用餐包厢11间，RTV32间。由于项目所在区域缺乏高水平的餐饮设施，我们注意到在竞争酒店中，餐饮设施的配备及不合理，不足以作为本项目设置餐饮设施的依据。根据经验，我们认为在缺乏高水平的餐饮设施的区域，高档次的餐厅不仅可以给酒店带来可观的现金流，而且是酒店的高档定位的重要组成部分。我们建议拟42、建酒店配备以下餐饮设施：5.3.1全日营业餐厅一个精心设计、且规划合理的全日营业餐厅应成为拟建酒店的一项重要餐饮设施，建议拟建酒店配备一个160个餐位的全日营业餐厅，原因如下： 拟建酒店必须配备一个面积宽敞的餐厅,以满足早餐时段的客源要求,早餐时段通常是酒店用餐客流最多的一个时段: 根据我们的调查结果显示,在各类餐厅当中,全日营业餐厅/咖啡厅所产生的收入最高.此类型餐厅通常是酒店餐饮设施最大的利润来源,并且为酒店的经营业绩做出最大贡献; 与其他类型餐饮相比,一个全日营业餐厅最有可能实现规模经济效应,原因是其配备的餐位数最多,并且在早、中、晚餐三个时间段均提供餐饮服务； 此外,调查结果还显示,一43、个全日营业餐厅在经营效率方面也位居首位,这从其每天每个餐位的平均收入水平即可得到体现.设计全日营业餐厅时,应注意以下因素: 特别注意全日营业餐厅的设计和功能.此全日营业餐厅应具有现代化的设计的舒适色调,以与酒店的整体主题保持一致.如果条件允许的话,该餐厅还可设置一个宽敞的户外露台区域，与湖景融为一体，让客人可以边用餐边呼吸新鲜空气并欣赏湖景，此举符合许多商务客的需求； 该餐厅应精心设计,以求成为当地一个“别具一格的餐饮目的地”。但同时，也应避免过于正式和令人生畏，这可能会疏远本地客源市场； 此外，该全日营业餐厅还应提供一个快餐店，出售酒店自制的外卖食品，如西点面包、三明治、富含营养水果食品以及44、饮料等； 该餐厅应提供各种不同类型的餐饮选择，这可能意味着供应多种类型的菜肴。.主题餐厅我们建议拟建酒店配备一个主题餐厅.鉴于莆田沿海的地理特征,我们认为,能观赏湖景及品偿海鲜为主题可能较为适合.该餐厅的餐位数预计约为60个.关于主题餐厅,最好提供一个良好的参考案例.下列图片显示了该酒店餐厅情况:5.3.3 高档中餐厅一个50个餐位的中餐厅，配备16间左右内部连通的包间，每间包间可容纳10到15人，在包间设计上应特别关注包间的平均面积要略大于竞争对手，而且每间包间内必须配备卫生间。我们所接触的酒店管理人员均表示，中餐厅及一定数量的包间是商务酒店必备的餐饮设施。5.4 会议设施下述显示了现有可资45、比较酒店的宴会和会议设施状况：可资比较商务酒店，宴会厅面积及构成比较东方国际 客房数288间 “xx秋月”宴会厅约300平方米，附属楼一层多功能厅约300平方米附属楼三层多功能厅约1400平方米天妃酒店 客房数150间 华宴厅约800平方米，可摆30-40桌；桃李园约200平方米，可摆约10桌；荔轩厅约400平方米，可摆约20桌；华天金叶 客房数112间 三楼宴会厅约550平方米，可摆约30桌；五楼宴会厅约350平方米，可摆约20桌；可资比较商务酒店，会议室设施情况：东方国际大酒店有专设的会议楼层，共有4个会议厅，1号会议厅和3号会议厅面积相同，大约100 平方米；2 号会议厅约为500 平方46、米；5 号会议厅约为200平方米。其他竞争酒店无专设会议厅，均以宴会厅作为会议厅的替代设施。如上所述，许多可资比较的酒店均配备了一定规模的宴会及会议设施。由于项目酒店紧邻莆田市的会议中心，我们期望,拟建酒店可以获取一定数量的会议团体客源,但是考虑市场的承受力、酒店的定位及酒店客房的数量，我们认为拟建酒店应重点锁定中小型会议团体客源，根据我们的访谈，此类的需求出现的频率最高，而大型的会议设施的使用频率较低，且参加大型会议的客人的支付能力相对较低，特别指出的是，在本项目附近政府将建造大型的会议设施，该设施能成为该项目的有利补充。因此，我们建议拟建酒店配备以下会议和宴会设施：拟建商务酒店，会议和宴会47、设施建议如下：宴会和会议设施不应给酒店其他客人造成负面影响，因此，这些会议设施应集中设置在一个单独的区域内，与客房和其他公共区域相互隔开。此外，还应精心设计面积充裕的会前活动区域，以有效分散拥挤的人流。宴会厅、会议室、秘书室和储藏室应尽可能设在同一楼层，应方便与会者活动。所有多功能会议室（包括宴会厅）均应配备可吸收自然光线的窗户，及便于调节光线和阻隔噪音的遮光帘或帷幕。所有会议室均应配备独立的温控和调光装置，同时安装具有最佳隔音效果的隔音墙，以确保会议不受干扰。会议室和分组讨论会议室应配备可按入图钉的墙板，用来悬挂图表、工作文件等，同时，会议室四周应安装用于展示的挂轨。应配备足够宽敞的秘书室和48、储藏空间，位置布局尽可能考虑到使用者的方便。此外，应在会议室附近设置一个固定的茶歇区域，提供饮品和点心；以及一个专门的公共工作区，以便与会者聚在一起工作。此外，还应针对会议客人配备独立的卫生间，位置尽量靠近会议室，以方便与会者使用。所有会议室都应安装先进的视听设备，并具备网络连接能力。此外，所有会议室还应附带召开电话和视频会议的功能。宴会厅应配备吊顶式多媒体投影仪。应设置可直接进入宴会厅的专用送餐通道（如服务走廊），宴会备餐间应与宴会厅位于同一楼层5.5 娱乐根据现有的平面设计，拟建酒店将配备多种多样的娱乐设施，我们认为，这应能够强化其作为一座城市高品质的商务酒店的定位。SPA设施我们对拟建酒49、店SPA设施的建议如下：温泉设施，可以容纳数人的特色温泉，供休闲、聚会用。数间私人按摩室，其中包括一些夫妇使用的双人护疗室，以及少量单人按摩室；分别设置男宾和女宾区域，并配备宽敞的更衣区域以及设施齐备的卫生间、淋浴设施、包括洗浴用的化妆品等；湿蒸和干蒸桑拿区域；前厅接待/等候区域；公共休息区域，设有宽阔的、供客人休息的座椅沙发，同时提供独立视听点播服务。此外，此区域内还可提供餐饮服务；淡季时，酒店的客房可向使用SPA设施的外来客人提供钟点客房服务，作为临时休息的场所，如，客人做完按摩理疗后，可在客房内休息四到六个小时；设计一些SPA包价服务，含SPA理疗项目、餐饮及/或几个房晚等。拟建SPA 50、设施不应仅仅只作为酒店的一项服务设施，同时还应该发展成为拟建酒店的收入渠道之一。SPA设施的概念及市场定位将最终决定其所提供的产品、服务和设计风格。我们建议，规划SPA 设施时，应确保其在风格上与拟建酒店现有的设计风格保持一致，并符合酒店的整体运营思路。尽管如此，随着西式风格的SPA日益受到人们的青睐，我们认为拟建的SPA设施也应该融入一定量的西式SPA 疗法。拟建SPA 设施的疗法应该既包括西式SPA的元素，同时也包括一些带有中医色彩的创新疗法。我们建议，应当在传统西式SPA的服务菜单中加入以下传统中医的实践疗法： 著名中医的健康咨询服务； 中药疗法以及在特效减肥中加入中药； 传统康复技术，51、如针灸、拔火罐等等。5.6其他设施 一个50平方米的商务中心，配套会议设施使用，设置两到三个独立的工作区域，提供电脑设备和网络接入服务； 一个大约30平方米的小型零售区域，用于出售日用品、期刊杂志和酒店自制产品。 对于酒店部分应配备150左右停车位。5.7其它相关设计建议5.7.1交通湖心岛的出入有两条桥与陆地相接。泊车以地下车库为主。酒店门前车辆的进出和顾客上下车需要予以特别考虑和设计，以防止出现不必要的拥挤阻塞现象，提升酒店门前的交通效率。理想的做法是在酒店门前设计专门的计程车等候区域，在大堂入口附近设置临时停车位（可有效地避免酒店门前的交通堵塞）；同时还应该预留出一片充裕的、供车辆灵活进52、出的场地空间，并相应划出开阔的道路；比较理想的做法是，应在靠近礼宾台的一侧设计一个独立的供行李进出的出入口；酒店门前的雨披位置应足够宽敞，以方便在下雨天客人候车时暂时避雨；应专门设立一条单独的交通路线，以方便酒店员工出入、酒店物资运输以及后台服务。采购物资接收区域、储藏区域、员工制服收发区域、以及更衣室等应尽可能靠近后台服务出入口。此外，应特别注意设计一个非常实用的后台服务入口（隐藏于顾客的视线之外），在出入口附近配备宽敞的装卸货物区域、垃圾清运区域、称重区域、清洁区域，同时在设计时还必须考虑如何将物品或食品盗窃和损坏的可能性降低到最小程度；酒店住客、物资供应和员工各自的交通流线应保持相对独立53、，以免干扰酒店住客在店内的正常活动，同时服务区域也应予以特别设计，以提升酒店运营效率，并使酒店的安全和控制系统维持最佳工作状态。此外，后台区域的交通流线也需要予以特别考虑和设计，以保证各种物资、垃圾和员工的流动，尽可能避免穿过公共区域。消防 酒店主体为九层建筑，高37.58米，属二类高层建筑。酒店西侧监长边可设变米宽的消防车道，以满足必要的防火要求。环保整个湖心岛的建筑属度假生态园林建筑，在设计时应尽量保留现在景观，避免破坏生态。5.7.4其他设计建议许多酒店的公共区域、客房和浴室照明不足或过强。而灯光的设置将一定程度上影响酒店的品位，为避免此缺憾，我们建议拟建酒店聘请一名灯光设计顾问担任此方54、面的专业顾问。许多酒店另一个普遍的问题是储藏空间不足，不仅包括餐饮、布草和清洁供给的储藏空间，也包括会议设施的家具和设备的储藏空间。因此，我们建议：规划酒店的内部空间时应对此予以充分考虑，尽量配备充裕的储藏空间；同样，我们建议在“礼宾部”旁设立一间宽敞的行李寄存房，避免由于空间不足而不得不将行李暂时寄存在酒店大堂，这也是目前许多酒店存在的通病；其他经常在设计中疏忽、或空间规划过小的区域还包括员工更衣室、员工餐厅、送餐服务准备区域以及维修工作区。与我们对其他设施的建议一样，如果这些区域得以妥善设计和规划，酒店未来的运营将顺畅许多，经营效率有望大大提升，相应地赢利能力也会增强；最后，我们建议酒店应55、避免在浴室内使用耗费人力的装修材料，如玻璃；同时应注意墙壁、地毯和家具的色彩搭配，尽量选用明亮的色彩，但又要防止显出污渍、烟印等。6 环境保护6.1环境现状6.1.1自然环境现状地质概貌：项目所在区域属闽东南沿海低山丘陵区，处在莆田北洋平原上，为木兰溪流域中下游大盆谷的冲积平原与海积平原，地形起伏舒缓，相对平坦开阔，地势由西北向东南略有倾斜，场地片于新华厦构造体系武夷山隆起带的东南部，未发现有活动断裂带从场地通过，属于相对较稳定的地质构造单元。xx镇地貌类型以平原为主，地势平坦，河道迂徊曲折。土壤类型为剥蚀台地，由花岗岩、流纹岩、火山岩风化剥蚀而成，土壤层次发育不明显，为酸性土壤。气候气象：项56、目所在地属亚热带海洋性季风气候，其特点是：夏无酷署、冬开严寒、终年温各、湿润多雨、霜期极短。据市气象站提供的气象资料，近年来年平均气温25.5,年日照时数1944-2002h，年均气压1005.8hpa，相对湿度78%，年降雨量为1424mm，降雨充沛，但降雨季节分配不均，降雨集中在5-8月的梅雨季节。全年以静风频率为最高，风频率为26%，常年主导风向为北风，风频率19%，夏季主导风向也是北风，风频率17%，年平均风速2.5m/s。水文概况：项目所在地的xx镇地处木兰溪下游的北洋河网，境内河网纵横交错，河面宽阔，水文地质属滨海平原易涝富水区。社会环境概况xx镇地处莆田北洋平原，总面积19.2557、平方公里，下辖6个行政村，人口4万多人。xx镇因境内有著名的莆田二十四景之一“xx湖”而得名，近年来，xx镇扎实开展创业，提出发展农业产业化，发展高科技型的三资企业，以及组建名牌集团化的非公有制企业发展思路，并实施“一村一品”战略，形成了陈桥家具专业村、显应副食品基地及花卉专业村、双福食用菌专业村、柯塘蔬菜专业村等。全镇已形成了规模较大效益较好的鲈鱼生产基地。环境质量现状水环境：根据莆田市环境监测站有关资料，xx湖区的湖水水质中氨氮已超标。根据莆田市常规监测有关资料，木兰溪感潮段三江口断面包括pH、溶解氧、氟化物、高猛酸盐指数、五日生化需氧量、氨氮、总磷、石油类、粪大肠菌群、阴离子表面活性剂等58、。除了氨氮年均超标外，其余项目均符合环境功能区划要求的地表水环境质量标准（GB3838-2002）类标准。氨氮年均值超标0.096倍，属地表水水质，不能符合所执行的类标准。这是由于三江口断面位于木兰溪感潮段入海口，该河段接纳了莆田市70%以上的生活污水和工农业生产废水，导致氨氮浓度超标。气环境：根据莆田市大气环境监测周报，本项目所在地环境空气质量各项指标年均值均能达到空气环境质量标准GB3095-1996二级标准，单项污染指数值都小于1，说明项目所在地环境空气尚清洁，能够满足二类区的功能要求。声环境：本项目周边主要为xx湖湖区，区域声环境可符合GB3096-2008声环境质量标准的1类标准。659、.2环境保护施工过程的环境影响及防治措施施工过程中的环境影响因素主要有施工噪声、扬尘、建筑垃圾等固废以及生活污水、水土流失等。以下分几个方面简述：施工噪声噪声扰民是施工工地的污染因素之一，主要有挖掘机、装载车、打桩机、钻机、压路机、砼泵车、搅拌机、震捣器、空压机、发电机等设备的发动机噪声、装卸材料、拆模、浇捣混凝土等机械噪声，其噪声声级最高可达115dB。打桩尽量采用静压桩等施工噪声小的桩型。高噪声设备施工应控制在最小衰减距离之外。施工中必须遵守建筑施工场地噪声限值（GB12523-90）中的各项规定，夜间施工要按规定办理各项审批手续，除需要连续作业的砼浇筑外，其它作业在22：00以后停止施工60、。场内运输车辆严禁鸣笛。施工扬尘施工扬尘主要产生于装载车行驶产生的路面扬尘以及施工场地内装卸土方、泥沙时产生的扬尘。这些污染物排放到大气中，渗透到水、土壤中，并逐渐积累，会对周围的居民、植物产生不良影响。施工时应加强车辆运输管理，严禁超载、漏土，场地应洒水，出入口设水枪及沉沙池，车辆驶出工地前应冲洗。土方应及时清运。施工区应与生活、办公区划分清晰。施工固废本项目没有拆迁工程，施工固废主要为余泥、废弃砖石、木材、竹料等建筑垃圾和施工单位生活垃圾。建筑垃圾及时清运至当地市政管理部门指定的地点处置。生活垃圾定点收集，定期集中并及时由环卫部门清运。施工废水施工期水环境影响主要来源于建筑施工过程产生的含61、泥污水、雨水径流和施工工人的生活污水。现场应做好排水系统，做好工地污水的导流排放，对外排的污水应进行隔渣沉淀，去掉其中的漂游物，减少泥沙含量，选好排放去向，避免直接排放到水体中。现场存放的油料、化学溶剂等污染源要有专门库房，废弃污染物要集中处理。可在施工点建干厕，定期清掏，及时清运。水土流失未建工程的施工时间跨度计划为24个月，时间不长，土地裸露与施工期降水会产生少量的水土流失。施工过程中应随时做好导洪、排水工作，要对可能造成水土流失的部位加以防治，将水土流失控制在最低程度。(6)要文明施工，施工工地边界应采用档网、帷幕与外界隔开，减轻对周围的影响。建筑主体外部应用坚固的材料和棚架密封，防止扬62、尘、噪声影响环境。6.2.2 项目运营期的环境影响及防治措施水环境项目采取雨污分流的排水设计，主要污水为生活污水、车辆冲洗废水。本项目污水经化粪池处理后拟接入西侧涵黄公路的市政污水管网，然后纳入莆田市污水处理厂统一处理，不会造成污染。大气环境主要为厨房废气、地下车库废气、垃圾亚臭及污水处理站异味等。厨房排出的废气，要经净化处理装置处理后由专门的排气筒引至屋顶排放，油烟废气基本能达到饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）的排放标准。厨房废气污染物排放量较小，因而对环境空气质量影响较小。据调查资料表明，如果停车库内排风设备完善，轻型车辆排放的废气中污染物对本酒店及外界环境影响基本上可以接受63、。国此，地下车库中机械送排风系统正常运行时，废气通过排风管在高于地面2.5米排入大气，以周围环境空气质量影响轻微。垃圾恶臭和污水处理站在运营时会产生轻微异味，对周围环境影响很小，为尽量减小其影响，建成后应加强物业管理，做好保洁和垃圾及时清运处理。声环境设备噪声主要有泵、排风设备、中央空调冷却系统、柴油发电机等，此类设备均放在地下室，对周边敏感目标基本无影响。为尽一步减少噪声，本项目设计时要求对主要设备均设置减振和消音装置。运营时加强管理，限制进出车辆的车速和禁鸣喇叭。项目界外采取绿化隔离带等措施，减少项目区外界的各种噪声的干扰。固废环境固体废物主要来源于酒店生活垃圾及厨房垃圾，经分类回收后，能64、回收利用的物质，卖给物资回收公司，其它生活垃圾交由环卫部门统一处置，不直接排放；厨房油水分离设施产生的废油脂必须统一收集，交由有资质的单位处理，厨房产生的食物残渣必须与生活垃圾分类收集，分类处理，并做到日产日清。生态环境本项目位于xx湖度假休闲区内，本项目只有一栋高层建筑，邻水而居，小区建筑密度低，绿化率高，景观绿化结合基地原有树木、景观，同湖水、道路串起超大的景观绿化空间，基本符合区位景观环境属性的保护控制要求，因此，项目运营期间酒店人流对生态环境的影响是可以接受的。(6)环保投资估算该项目环保投资包括污水处理和垃圾收集、景观、绿化、降噪等等，约891万元，投资计入建筑工程费中。7项目实施方65、案7.1 组织机构与人力配置该项目由莆田xx度假村有限公司投资开发，并意向委托福州西湖酒店管理有限公司合作进行经营。开发阶段由莆田xx度假村有限公司组织管理，项目运营阶段完全按照福州西湖酒店管理有限公司的经营模式进行人员设置和管理。福州西湖大酒店管理公司创立六年多来组建了一支适应业务需要的专业高素质的人才队伍，其中包括餐饮服务；中西餐专业厨师队伍、食品营养等；客房管理专业人员；物业管理专业人员；酒店管理电脑软件开发人员；管理培训师；机电工程师；环境设计师等。 福州西湖大酒店管理公司以五星级大酒店为依托，建成并拥有庞大的人力资源和管理力量。公司坚持对业主高度负责的精神，按照科学管理的要求，为业主66、提供最佳的经营方案及管理模式，实现最佳的经济效益和社会效益。公司得到了众多业主的好评和社会的认可。酒店将设董事会为酒店的最高权力机构，酒店实行董事会领导下的总经理负责制。酒店内部实行岗位责任制，垂直领导、分级管理产。总经理以下的管理人员一律按规定程序逐级聘任。各部门经理直接对总经理负责，主要职责为辅助总经理处理酒店各部门的业务。7.2 项目实施进度计划根据项目建设方案、建设规模、特点及外部条件，统筹安排项目的实施进度计划。目前工程已进入实施阶段，预计总工期24个月，自第1年8月至第3年9月。项目实施进度计划详见表7-1。表7-1 工程实施进度计划表序号时间进度项目第1年第2年第3年91011167、2123456789101112123456781土方工程2桩桩施工3地下室施工4主体工程5外装修及设备安装工程6二次装修室外工程验收及家俱8. 投资估算及资金筹措8.1投资估算酒店建设一座9层酒店的主体及装修以及配套设施工程具体投资见表8-1。投资估算总投资:17997万元，其费用组成如下: 表8-1 投资估算表（单位：万元）序号工程或费用名称计量工程量综合单价金额备注单位（元）（万元）一建安工程费11323.81土建工程7092.781.1主楼地上主体土建m22419912002904 1.2主楼装修m32419910002420 1.3主楼地下室m235142500878 1.4化粪池及68、净化装置T180450081 1.5桥梁座 2/3240 1.6绿化、景观、道路485 1.7挡土墙、85 2设备及安装工程4231 2.1酒店用具及家具购置费3000 2.2电梯部440万160 2.3备用应急柴油发电机组25 2.4防雷接地系统27713411 2.5照明系统2771345124 2.6温泉管网350 2.7自动喷淋消防系统m22771365180 2.8弱电系统381 电话线路安装工程m227713822 有线电视系统m2277131541 信息管理系统m2277131336 VI、场地，周界系统m2277131541 防灾报警系统m2277133597 综合布线系统m269、2771352144 2.9供水管网m22771375 2.10供电管网m227713244 二工程建设其他费5202 1征地费亩153004500 2城市基础设施配套费m22771380221 3勘察费m22771338 4设计费194 5咨询费、图审费6 6新材费、散装水泥基金m2277131028 7招标代理费10 8工程监理费55 9建设单位管理费180 三基本预备费5%826 建设投资小计17352 四建设期利息645 五费用总计17997 建设期利息估算该项目建设资金由建设单位筹集，其中资本金7497万元，拟银行贷款10500万元，于计算期第2年开始一年内贷入；于计算期第3年开始至70、第8年不等额偿还，按照现行银行5年期以上贷款基准利率为6.14%计算。经测算，利息总额为2953万元，其中建设期利息为645万元，运营期利息为2308万元。详见表9-7：借款还本付息计划表8.2 资金筹措项目总投资17997万元，其中建设投资17352万元，建设期利息645万元。资金由建设单位筹集，其中：资本金（自有资金）7497万元，占总投资41.66%；银行贷款10500万元，占总投资58.34%。资金在建设的第二年借出并在当年根据建设进度计划投入。资金筹措计划详见表8-2。表8-2.总投资及资金筹措计划表序号项目合计计算期第1年第2年1总投资17997 7497 10500 1.1建设投71、资17352 7497 9855 1.2建设期利息645 0 645 2资金筹措17997 7497 10500 2.1自有资金7497 7497 0 用于建设投资7497 7497 0 用于建设期利息0 0 0 2.2银行贷款10500 010500用于建设投资9855 0 9855 用于建设期利息645 0 645 9. 项目财务评价和不确定性分析9.1财务评价的依据及基础数据、参数的选取财务评价依据国家发改委、建设部2006年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；中国国际咨询公司出版的投资项目经济咨询评价指南；财政部、国家税务总局颁布的财税政策。可研文本及建设单位的要求。财务评价基72、础数据、参数的选取财务价格。采用固定价格体系，即在整个生产运营期内，预测的价格按计算期内平均值，计算运营收入、费用等。计算期。项目计算期取12年，其中建设期2年，经营期10年。税费：本项目涉及的税费有营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加。营业税，税率为5%；城市维护建设税和教育费附加以营业税为计税基数,税率分别为7%和5%；本项目所得税无优惠政策，税率按25%计取。财务基准收益率。采用行业平均收益率，即ic=8%。利率：本项目采用固定利率贷款,长期贷款利率为6.14%。固定资产折旧形成固定资产的费用，包括建设投资及建设期利息，进入固定资产原值进行折旧,固定资产原总额为17997万元，按平73、均年限法折旧,建筑工程及室外装饰折旧年限为20年，净残值率为5%。9.2财务评价营业收入、销售税金及附加测算收入测算该项目营业收入按五星级酒店测算，共设计228间客房，包括204间普通客房和28间VIP客房。入住率按年平均70%计算。其中VIP客房价格较高，普通客房价格略低，平均价格按480元/日计算，取各年的销售按平均房价计算，计算期内各年销售价格及收入测算详见表9-1。（项目计算期取12年，其中前2年为建设期，经营期从第3年算至第12年）9-1 运营收入及成本测算运营年平均每年天数365总客房数228总可用房数83220入住率75%卖出客房数62415 平均房价（元）480 每间可售房平摊74、收入360 经营收入（万元）：客房2996 餐饮4200 其它（温泉.健身.娱乐）2300 总收入9496 销售成本()：餐饮2016 其它460 销售总成本2476 部门毛利7020 其它成本客房599 餐饮1008 其它230 其它成本总计1837 分摊管理费之前收入5183 综合管理费用：能源费用400 管理费570 综合管理费用总额970 经营毛利4213 营业税金及附加测算营业税为5%,城建税是营业税的7%，教育费附加5%，企业所得税率为25%。经测算，项目运营期间的营业税金及附加详见表9-2。（第1年、第2年为建设期，从第3年开始销售） 表9-2 运营期间销售税金及附加(单位：万元75、） 计算期运营年平均10年运营合计营业税475 4748 城市维护建设税33 332 教育费附加24 237 合计532 5318 财务盈利能力分析静态分析项目利润测算见表9-3。由表9-3可以得到利润总额、净利润、总投资收益率、资本金净利润率等参数。表9-3 年利润与利润分配表（单位：万元）序号项目计算期345678-12合计1年销售收入9496 9496 9496 9496 9496 9496 94959 2销售税金及附加532 532 532 532 532 532 5318 3年运营成本5283 5283 5283 5283 5283 5283 52832 4利息支出645 546 476、42 338 111 0 2081 5利润总额3036 3135 3239 3343 3570 3681 34728 6弥补以前年度亏损0 7应纳税所得额2181 2280 2384 2488 2716 2826 26180 8所得税545 570 596 622 679 707 6545 9净利润2491 2565 2643 2721 2892 2974 28183 10提取法定盈余公积金249 256 264 272 289 297 2818 11可供分配的利润2242 2308 2379 2449 2602 2677 25365 利润总额和净利润项目投入运营后，10年的利润总额合计为3477、728万元；净利润合计为28183万元。年平均收益率年平均投资收益率=平均年利润/总投资=3473/17997=19.30%。年平均资本金净利润率年平均资本金净利润率=年平均净利润/项目资本金=2818/7497=37.59%。静态投资回收期通常酒店的投资回收期一般在7-12年不等。根据表9-5现金流量表中计算，项目为静态投资回收期为8.6年。动态分析项目投资现金流量酒店业的基准收益率取值一般比贷款利率略高，参照行业水平本项目取8%。项目投资现金流量分析详见表9-5，由表可见，项目财务内部收益率所得税前为12.34%，所得税后为8.06%，均大于行业平均水平；财务净现值（ic=8%）所得税前为78、3741万元，所得税后为49万元，均大于零。表9-5：项目投资现金流量表序号项目建设期运营期合计123456789-121现金流入0 0 9496 9496 9496 9496 9496 9496 9496 94959 1.1营业收入0 0 9496 9496 9496 9496 9496 9496 9496 94959 1.2回收固定资产余值0 1.3回收流动资金0 2现金流出7497 10500 6460 6361 6257 6153 5925 5815 5815 78228 2.1建设投资7497 10500 17997 2.2流动资金0 2.3经营成本5283 5283 5283 5279、83 5283 5283 5283 52832 2.4运营期利息支出645 546 442 338 111 0 0 2081 2.5营业税金及附加532 532 532 532 532 532 532 5318 3所得税前净现金流量-7497 -10500 3036 3135 3239 3343 3570 3681 3681 16731 4累计所得税前净现金流量-7497 -17997 -14961 -11826 -8587 -5244 -1673 2008 16731 折旧(只计算扣税)855 855 855 855 855 855 855 8548 5调整所得税545 570 596 6280、2 679 707 707 6545 6所得税后净现金流量-7497 -10500 2491 2565 2643 2721 2892 2974 2974 10186 7累计所得税后净现金流量-7497 -17997 -15506 -12941 -10298 -7577 -4686 -1711 10186 税前净现值 i=8%3740.775 税后净现值 i=8%49.147 计算指标投资财务内部收益率（所得税前）=12.34%；投资财务内部收益率（所得税后）=8.06%；投资财务净现值（所得税前）3741万元；投资财务净现值（所得税后）=49万元。资本金财务现金流量分析项目资本净现金流量分析详81、见表9-6，由表可见，项目资本金财务内部收益率为10.97%，高于行业平均水平。表9-6：项目资本金现金流量表序号项目建设期运营期合计123456789-121现金流入0 0 9496 9496 9496 9496 9496 9496 9496 94959 1.1营业收入0 0 9496 9496 9496 9496 9496 9496 9496 94959 1.2回收固定资产余值00 1.3回收流动资金0000000000 2现金流出7497 645 8605 8631 8553 8575 8504 8321 6521 85417 2.1项目资本金7497 0 7497 2.2借款本金偿还082、160017001700180019001800010500 2.3借款利息支付0 645 645 546 442 338 111 0 2726 2.4经营成本0 0 5283 5283 5283 5283 5283 5283 5283 52832 2.5营业税金及附加0 0 532 532 532 532 532 531.8 531.8 5318 2.6所得税0 545 570 596 622 679 707 707 6545 3净现金流量-7497 -645 891 865 943 921 992 1174 2974 9542 净现值 I=08%1606.383 计算指标：资本金财务内部收83、益率=10.97%9.2.3清偿能力分析该项目借款10500万元，采用不等额还本、利息照付方式还款，自计算期第3年起（运营第1年起），至第8年偿还；还款资金来源于企业净利润和摊销。借款偿还能力分析详见表9-7。由表可见，还款期间，该项目利息备付率均在4以上，平均12.78；偿债备付率均在1以上，平均1.54；说明该项目偿债能力可以接受。表9-7：借款还本付息计划表序号 计算期合计计算期项目123456781年初借款本息累计010500890072005500370018002本年借款10500105003本年还本付息13453 0 645 2245 2246 2142 2138 2127 1984、11 4其中：还本10500160017001700180019001800付息2953 0 645 645 546 442 338 227 111 5期末借款本息累计010500890072005500370018000计算指标利息备付率(%)4.71 5.74 7.33 9.90 15.72 33.31 偿债备付率(%)1.56 1.51 1.55 1.51 1.52 1.61 9.2.4财务评价结论上述财务分析结果表明，该项目各项盈利指标均高于行业平均水平，表明项目盈利能力良好；借款偿还期间，利息备付率均大于4.7；偿债备付率均大于1.5；表明项目的偿债能力可以接受。综上所述，该项目在财85、务上可行。9.3不确定性分析盈亏平衡分析按照计算期各年平均取值。固定成本主要包括借款利息、折旧、及表9-1中的综合管理费用。可变成本主要包括表9-1中的销售成本及其它成本。（数据按前10年运营的平均值计算）BEPs（销售收入）=年固定成本/（年销售收入-年总可变成本-年销售税金及附加）=(208+855+970)/(9496-2476-1837-532)=43.71%项目年销售收入（税后）达到预计收入的43.71时，即4450万元（税前）时，便可实现收支平衡。说明项目具有很好的抗风险能力强。敏感性分析根据项目的特点，选取建设投资、经营收入和经营成本3个因素进行敏感性分析，结果见表9-8。表9-86、8 敏感性分析表变动因素财务内部收益率（%）增减（%）敏感度系数基本方案（所得税前）12.75建设投资10%10.22-2.531.98 -10%14.882.131.67 经营收入10%17.744.993.91 -10%6.23-6.525.11 经营成本10%8.85-3.93.06 -10%15.592.842.23 由敏感性分析可见，经营收入为最敏感因素，其次为经营成本。据此建议：把工作重点放在经营管理上。经营收入由销售价格及入住率决定，而对于莆田市五星级酒店而言，价格基本透明，入住率就是整个项目的在客房方面是经营关键。就本项目而言，客房以外的经营收入更为关键。即餐饮、温泉、娱乐、健87、身等，是未来经营的重要利润点。因此，建议业主单位加强销售管理，制定科学的经营方针，在餐饮和其它项目上下更多的功夫，确保其经营收入达到或超过预期的目标。经营成本是第二敏感因素，在经营中要尽量控制综合管理费，提高管理人员工作效率，提高整个运营机制的工作效率，开源节流。并加强原材料采购的控制与管理，控制项目运营成本。10主要结论及建议10.1 主要结论该项目地处莆田市著名风景区，建成后将与xx湖风景区景观连成一条集观光、民俗、休闲、娱乐等为一体的旅游休闲“新干线”。酒店在给莆田带来国内外高端客户的同时，对于拉动地区经济发展，提升xx的区域影响力，都有着推动作用。项目建设，符合莆田市发展规划和产业政策88、。项目建设十分必要。项目位于xx区xx镇的xx湖心岛上，项目选址符合莆田市城市规划要求。该项目在规划布局上，充分利用场址的地形地貌，将建筑、道路、湖泊、绿化及周围环境进行有机组合，形成了灵活、流畅、富有层次感和人情味的空间布局。项目总建筑面积27713m2，建筑高度34.48米，符合规划控制指标。项目建设方案合理、可行。建设进度计划：该项目预计总工期24个月，自第1年9月至第3年8月，建设期按2年计算。总投资及资金来源：项目总投资17997万元（其中建设投资17352万元，建设期利息645万元）。资金由建设单位筹集，其中：资本金（自有资金）7497万元，占总投资41.66%；银行贷款1050089、万元，占总投资58.34%。财务分析表明，项目平均年经营收入为9496万元，平均年利润总额为3473万元，平均年净利润2818万元；平均年投资收益率19.30%，资本金净利润率37.59%；项目投资财务内部收益率（所得税前）12.34%，所得税后8.06%；资本金财务内部收益率10.97%；表明项目有较好的盈利能力。清偿能力分析表明，偿债期间利息备付率均大于4.7，平均偿债备付率1.54，表明项目具有偿债能力尚可。盈亏平衡分析表明，项目年销售收入达到预计收入的43.71时，便可实现收支平衡。说明项目具有很好的抗风险能力强。该项目在项目财务上可行。综上所述，本报告认为，该项目具有良好的经济效益、90、环境效益，项目的建设是必要的，也是切实可行的。10.2 建议尽快提高知名度一个新建项目，知名度是从零开始。要让人们认知，需要一定的时间和代价。而这个时间的长短，直接影响着项目回收期的长短，影响着贷款利息的支出，也影响着整个项目的成败。因此，运营前期一定要加大广告宣传力度，要投入相当的资金和精力进行广泛和深入的宣传，提高知名度。自身队伍建设酒店拟委托有经验的酒店管理公司进行管理，但项目公司本身也应具有一定的配合和监督能力，否则，项目的成败主动权终归会操在被委托方手中，委托方一旦产生失误，造成经营大滑坡，将无法挽回局面，所以，一定要打造一个有一定经营管理水平的队伍，对被委托方进行实时监控，及时调整91、其不良经营倾向，为整个项目的成功做一个有力的保障。 建设过程控制 要强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。如： a.实行速度管理，加强项目运作进度；公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。b.要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。c.在建设环节上，要着重对装修阶段的成本进行严格控制，对于减少整个项目的固定资产投产将产生重要影响。经营管理阶段在经营阶段，要把开发餐饮及娱乐业的业务放经营工作中的首要位置，力保达到预期目标。对其成本的控制也应严格把关，视作经营工作的重点。注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。