1、国际五星级涉外旅酒店总投资2.04亿项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国际五星级涉外旅酒店总投资2.04亿项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 项目概述91.1 项目概况91.2 项目提出的背景91.2.1项目名称91.2.2项目承办单位101.2.2、3项目主管部门101.2.4项目拟建地区、地点10项目建设内容及估算投资10项目发起人和发起缘由101.2.7承担可行性研究工作的单位和法人代表111.3 初勘和已进行的调查研究成果11使用期限 如合同书内述121.4 项目建设必要性121.5 可行性研究编制依据和范围131.5.1编制依据131.5.2研究工作范围141.6 项目主要技术经济指标141.7 项目建设期限16第二章 xx酒店市场分析172.1 酒店分布172.2 酒店规模172.3 价格水平182.4 经营状况182.5 客户群体18第三章 酒店方案市场分析与评价203.1地块解析203.1.1项目技术经济指标203.1.2交3、通条件及周边配套分析213.1.3景观价值分析213.2项目SWOT分析213.2.1 SWOT分析213.2.2应对策略23四大SO策略（强化优势与机会策略）233.3项目评价243.4市场定位及项目评估：253.4.1市场定位253.4.2项目评估253.5项目定位283.6方案评估意见28 快速回笼大量资金，缓解资金压力28第四章 项目建设条件304.1 场址现状30（一）地点与地理位置30（二）场地土地权属及占地面积30（三）场址条件30工程地质及水文地质条件304.2 供水条件334.3 雨污水排放334.4 供电状况344.5 交通及道路条件34第五章 项目技术方案与实施进度3554、.1项目总体规划方案35功能要求和总平面布置35建筑功能分区：365.2 结构方案39建筑结构的安全等级及设计使用年限39建筑材料391、混凝土392、钢筋：直径12用级钢筋403、建筑外墙采用加气混凝土砌块，内隔墙采用混凝土空心小砌块。40上部结构40使用对荷载的要求405.3给排水设计方案41给水系统41热水系统412、采用全日供应热水系统。41排水系统411、最高日排水量为114m3/d.41消防给水系统423、室内消火栓系统消防水量40升/秒。火灾延续时间为3小时。425、公共场所等处设手提式灭火器。425.4电气设计42电源：42负荷计算42导线选择及敷设方式42照明配电系统43防雷5、接地系统435.4.6电气消防设计435.5 空调通风设计44空调44通风系统453、其余有外窗房间均采用自然通风方式。45防排烟系统45材料设计461、空调风管及新风管采用双面铝箔聚苯乙烯制作。465.6 实施进度4613、酒店开业庆典：第2年6月1日47第六章 环境影响评价与安全卫生496.1 环境影响分析与评价49项目场址环境现状49项目建设与运营对环境的影响49环境保护措施49环境绿化51环境保护设施与投资51环境影响评价526.2劳动安全、卫生、消防52劳动安全521、土建安全522、防火防爆523、电气安全524、防雷措施53卫生防护531、生活给水542、排水543、通风、空调及6、采暖544、振动防止及噪声控制55第七章 节能节水措施567.1 节能措施567.2 节水措施57（一）给水方面57（二）排水方面57第八章 项目招标方案598.1 招投标依据598.2 招标范围598.3 招标组织形式598.4 招标方式60第九章 项目建设管理与运行管理619.1项目建设管理61组织机构61项目资金管理62项目工程管理629.2 项目运行管理63运行管理机构63管理与维护63第十章 项目投资估算与资金筹措6410.1 项目总资估算6410.1.1编制依据6410.1.2估算编制范围6410.1.3建设投资估算6410.2投资构成6510.3 资金筹措69第十一章 项目财务及7、社会评价7011.1财务评价70营业收入估算70营业税金估算70成本费估算71利润估算72财务指标72风险分析73（1）建设期风险分析73（2）经营风险分析7411.2社会评价74项目的建设，有利于提升学校及城市形象74有利于提升旅游接待能力75项目的建设，有利于促进的招商引资和经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会。75项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设76项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设。76项目的成功开发，有利于民族文化的传承与传播。76第十二章 结论与建议7811.1 结论7811.2 建议781、建议尽早立项，尽快实施，抢占市场先机；785、提高8、酒店经营管理水平，保证未来合理的投资收益。79第一章 项目概述1.1 项目概况 中国*酒店（xx）是一家通过国际知名酒店集团和商业机构严格许审入围的国际五星级涉外旅酒店。中国*酒店集旅游、商务、娱乐、餐饮、休闲等多功能于一身，位于xxxx区xx路，购物、交通十分便利，濒临xx。总投资估算为2.04亿元人民币，中国*酒店用地面积7230平方米，净用地6430平方米，建筑密度小于27，绿地率18，酒店建筑占地面积2000平方米，地下一层，地上12层。地下一层为酒店办公室及后勤保障中心（水、电、气、风的硬件设施的设置），总高度为45.6米。1.2 项目提出的背景xx是中国中部地区重要的商贸口岸，拥有9、xx，黄鹤楼、古琴台等多个国家重要点风景名胜区，并获得国家园林城市和优秀旅游城市等荣誉。每年xx市都要举办由中央政府主持的“中国投资贸易洽谈会”和“商品交易会”，“机电博览会”“人才交流会”，等多种大型专业会展，xx市高校林立、商贾如云，投资环境逐年改善，更是中央指定的中部发展地区最主要的中心龙头城市，处于中国大陆的中心位置天元之位。1.2.1项目名称中国*（xx）酒店项目。1.2.2项目承办单位中国*1.2.3项目主管部门湖北省建设厅1.2.4项目拟建地区、地点湖北省xx市xx区xx路，处在中国*（xx校区）北部，位于美丽的xx之畔，苍翠的xx山下。项目建设内容及估算投资（1）酒店客房（按标10、间计）：223间客房，合计14940.84平方米。（2）会议：417.22平方米（3）文化娱乐：678.35平方米（4）餐饮：1633.91平方米（5）其他（含商场）：329.68平方米（6）停车位：84个，其中地下车库64个，一楼地面20个。本项目总投资估算20355.50万元。项目发起人和发起缘由发起人： 中国*（xx）党委书记发起缘由：xx市目前五星级酒店共11家，汉口6家，武昌5家。光谷地区经济发展势头，武广高铁发的旅游热潮中，xx高星级酒店缺乏的问题亟待解决。1.2.7承担可行性研究工作的单位和法人代表可研报告编制单位：中国*（xx）法人代表：1.3 初勘和已进行的调查研究成果项目的11、所在位置为湖北省xx市xxxx路，处在中国*北部，位于美丽的xx之畔，苍翠的xx山下，紧邻xx大学和国家4A级旅游景区xx科技博物馆。毗邻国家级高新技术开发区和“xx中国光谷”，数座新近落成的现代高质量的住宅小区，大部份的避暑山庄和高档私人住宅小区都在这周围区域。主要商贸区光谷和鲁巷广场离本项目很近，只需2分钟的行车时间便可到达。本项目附近有方便的交通网络，xx路为该区的主要干道，多条公交线路位于此路线上，直通xx植物园和磨山。根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目的总用地面积大约为7230.00平方米，而土地面积明细列表如下：土地部分 土地面积（平方米）酒店东北端（项目本案） 200012、.00绿化面积 1301.00道路 1000.00其他设施 2929.00总和 7230.00土地房屋权证根据xx市xx区土地房产管理局于1975年所发出的xx市xx区土地使用证及其使用权限。此土地使用权的期限从1975年起至无限期，土地使用权人：中国*（xx）。土地房屋权证上并没有有关按揭及其他产权负债的显示。动工期限 第1年3月22日前建设期限 第1年3月8日至第2年5月13日完工使用期限 如合同书内述付款条约 于项目建设合同书签署当日付总建筑造价的10%，其后于两年内付上总造价的5%，而剩余金额在验收合格并正常试运3个月后全部缴付。建筑类别 酒店。1.4 项目建设必要性xx市目前五星级酒13、店共11家，汉口6家，武昌5家。提供6000张床位，需要2万张。光谷地区经济发展势头，多家高星级写字楼已落户该地，武广高铁发的旅游热潮中，xx高星级酒店匮乏问题暴露无遗。同时近一两年，经济飞速增长，服务业在国民经济中扮演着越来越重要的地位，随着xx至北京、上海高铁开通，四通八达的交通将带来更多客流，高档次的酒店显得非常匮乏，已经不能满足当前大众的需求。以此本项目的实施非常有必要。1.5 可行性研究编制依据和范围1.5.1编制依据（1）xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，“立足于建设全国重要的高新技术产业基地，积极发展高新技术产业。以“xx中国光谷”为龙头，以xx新技术开发区、xx经济14、技术开发区等国家级开发区为载体，以一批科技实力较强的企业为基础，实现高新技术产业布局集群化和发展多元化。加快完善xx生态旅游区。以xx风景区为核心，以市场为导向，以资本为纽带，整合九峰城市森林保护区等周边旅游资源，拉长产业链。加强风景资源保护，促进景区合理开发，建成生态环境良好、基础设施配套、服务功能齐全、景点布局合理、园林绿化新颖、文化内涵丰富、滨湖特色显著的生态旅游区。”（2）、xx市旅游发展总规划（3）、xx市旅游循环经济示范区规划（4）、xx市旅游业发展“十一五”规划（5）、xx市xx区详细规划（6）、xx市社会经济发展战略研究（7）、国家发改委2002年1月投资项目可行性研究指南（试15、用版）（8）、建设项目经济评价方法与参数（9）、工业与民用建筑可行性研究深度及要求（10）、建设方提供的其它相关资料。1.5.2研究工作范围项目建设的详细内容，投资分析与预期经济、环境、社会目标，项目实施的保证措施，以及建设的必要性和可行性。1.6 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标见下表：表1-1 项目主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注一建设规模总建筑面积21600地上部分18000会议厅417.22餐饮1633.91娱乐678.35客房14940.84其他329.68地下部分3600二工作制度全年工作天数天360日工作时数小时8中午轮流进餐三主要动力年用量水M346355煤T216、00电KW.h196四项目定员人130其中：营业服务人员人58 辅助营业人员人36管理人员人36五建设指标占地面积7230建筑密度%27.66绿地率%18容积率%6.46六总投资万元20355.50 其中：建设资金万元20355.50 流动资金万元七万元营业收入占用建设投资万元4.018八平均总产值（营业收入）万元5608.52正常达产年九全员劳动生产率万元18.45十年均营业成本万元1528.41十一年均毛利润（利润总额）万元3124.52十二年均营业税金及附加万元305.66十三年均所得税万元781.83十四全部投资财务内部收益率%7.78（税后）十五全部投资财务净现值万元864.32（i17、c=7%）十六全部投资静态投资回收期年9.82（税后）十七盈亏平衡点（BEP）%33.06十八投资利润率%15.35（税前）十九投资利税率%13.01（税后）二十建设期限月19 1.7 项目建设期限项目建设工期为：2010年11月1日至第2年5月31日，共19个月。第二章 xx酒店市场分析2.1 酒店分布酒店集中在各市级、副市级商业中心，位于火车站、长途客运站、市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口、付家坡火车站、xx广场、xx沿线。（典型酒店及酒店公寓如下图）2.2 酒店规模酒店规模不一，五星级酒店中规模以300间左右为主，规模比较大的为香格里拉大饭店。武昌酒店的规模中等，一般为100-18、200间客房，酒店规模如下图。2.3 价格水平星级酒店协议价一般为门市价的4-6折。长包房三星级为6000-8000元/月，四星级一般为8000-10000元/月，五星级为15000-30000元/月，为协议价的7折左右。五星级客房协议价格一般为600-900元/天。2.4 经营状况xx酒店需求量大。全市星级酒店客房约为15000间左右，而2009年接待海外旅游者131.45万人，接待旅游者总数1863.85万 人。全市的年均客房出租率达70%左右；其中三星级酒店出租率普遍高，平均可达70%，在3-5月、9-12月的旅游与商务旺季可达80%-90%。而五 星级酒店的出租率约为70%左右。而四星19、级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室、多功能厅的消费使用。如香格里拉大饭店6大多功能厅成为房地产产品推介会、产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园、咖啡厅是举行大型新闻发布会、鸡尾酒会及演唱会等社交活动之所。2.5 客户群体酒店客户较为固定，主要分为两大类。一类为军区、政府筹办，依托政府、机构经营的酒店，如湖北饭店、xx宾馆、中南花园、新大地等酒店，主要以会议客人为主。另一类为以市场为依托的酒店，如五月花酒店大酒店，为高端商务、休闲、度假型酒店；白玫瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回头客较多。从固定客户群体看，20、五星级酒店的客群比较综合，有固定的外资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，一般居住为3-4天。而五 星级长包客户一般为有境外背景的企业和xx大型企业。如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企业，有武钢、神龙等大型企业。第三章 酒店方案市场分析与评价3.1地块解析3.1.1项目技术经济指标根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目的总用地面积大约为7230.00平方米，而土地面积明细列表如下：土地部分 土地面积（平方米）酒店东北端（项目本案） 2000.00绿化面积 1301.00道路 1000.00其他设施 2929.00总和 7230.00总地下建筑：3600.0021、平方米总地上建筑：18000.00平方米总建筑面积：21600.00平方米覆盖率： 27%绿化率： 18%容积率： 6.46%层数共13层，地下1层，地上12层。地下1层：车库、员工餐厅、厨房、机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等客房总数：223间酒店配套设施构成：休闲娱乐1层：大厅，接待处及酒店商商务中心2层：中式古典风格的酒楼3层：咖啡厅、酒吧宴会及会议室4-11层：客房12层：休闲、健身、桑拿3.1.2交通条件及周边配套分析1、位于xx旅游经济区，各种配套完善；2、项目方圆500米内，高尚物业众多，集中了中国*、xx大学、光谷国际广场、家乐福等行业机构；3、紧邻xx路一侧，人流22、旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。3.1.3景观价值分析项目的景观资源丰富，依山（xx山）傍水（xx），视野开阔，中高层楼层基本无遮挡，四周景色秀丽。3.2项目SWOT分析3.2.1 SWOT分析优势（S）1、项目位于光谷区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻*与华科两所高校，具备良好展示面；2、区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；3、项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势（W）1、项目入住客户类型单一化，入住率偏低；2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；23、3、项目周边商业氛围较弱；4、项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会（O）1、WTO、CEPA带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；2、地铁线路正在建设，进一步缓解交通压力，光谷地区楼市能量得以释放；3、万科、保利、葛洲坝等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个光谷地区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升；4、产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越；5、外资企业较多，消费能力强；6、本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。威胁（T）1、投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；2、作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在一定风险性；3、国内经24、济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。3.2.2应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略）1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、配合项目光谷地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；3、利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户；4、强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。两大WT策略（化解劣势与规避风险）1、项目进行准确市场定位，并通过实施具25、有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买；2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；3、利用政府背景优势对项目进行信誉担保；4、快打快销规避政策风险。结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，以此：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。3.3项目评价中国*（xx）酒店项目在xx片区目前仍属于独一无二的房地产产品类型，但在整个xx房地产市场来26、说，属于中档的产权式酒店项目。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，中国*（xx）酒店以产权式酒店的方式销售是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及xx经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。3.4市场定位及项目评估：3.4.1市场定位光谷作为xx重要的科技发展中心，一直以来在xx的经济发展中都占据着非常重要的地位。从19927、9年保利花园的推出，xx房地产的发展就引起了市场的关注，但从长期来看仍处在一个起步阶段，市场上的买家以本地居民为主，外地消费较少，是一个本地消费群体占主导的地区。因缺少品牌发展商的介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择的范围较小，楼盘价格每平方米介乎在6500-9000元之间。无论从地理位置还是房地产产品水平来看，光谷房地产都是xx房地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。随着光谷科技产业化基地的不断发展完善，光谷房地产市场的有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。3.4.2项目评估在整个光谷市场中，中国*（xx）酒店作为目28、前唯一的产权式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为：该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求：1、在短期内能快速回笼大量资金2、能保持并促进对项目的高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择：整体出让抵押贷款产权式酒店1、酒店整体出让：概念：即寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。优势：（1）能快速回笼大量资金；（2）不存在后续问题。劣势：大宗项目转让难以找到买家；丧失了对酒店的经营管理权；整体转让价格一般29、很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对资产的严重损失。小结：基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。2、项目抵押贷款：概念：即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。优势：（1）能回笼部分资金；（2）能保持对酒店的经营管理。劣势：（1）抵押贷款额度较低，回笼资金少；（2）将背负沉重利息负担；（3）严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。小结：基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要30、求，且又会让发展商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。3、产权式酒店：概念：即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。优势：（1）能以市场价格快速回笼大量资金；（2）能保持对酒店的经营管理；（3）能促进酒店经营管理水平的提高。劣势：（1）操作方式较为复杂；（2）存在后续经营回报的风险。小结：基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。3.31、5项目定位中国*（xx）酒店为中国*后勤集团全资拥有，是中国*为改善投资环境而兴建起来的。该酒店共14层，总投资2.04亿元。中国*（xx）酒店是一家豪华商务旅游酒店。位于xx区xx路处。酒店严格按照国际五星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，本项目应该定位为：国际级商务产权式酒店。3.6方案评估意见综合3.4.2项目评估三种方案的比较分析，我们认为：产权式酒店模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性意义： 快速回笼大量资金，缓解资金压力 由市场决定价格，实现项目的增值 产权自主分配，保证对项目的经营管理权 促进酒店32、管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展第四章 项目建设条件4.1 场址现状（一）地点与地理位置拟建项目选址位于湖北省xx市xx区xx路，处在中国*（xx校区）北部，位于美丽的xx之畔，苍翠的xx山下。地理位置比较优越。（二）场地土地权属及占地面积根据xx市xx区土地房产管理局于1975年所发出的xx市xx区土地使用证及其使用权限。此土地使用权的期限从1975年起至无限期，土地使用权人：中国*（xx）。土地房屋权证上并没有有关按揭及其他产权负债的显示。（三）场址条件1、地形、地貌条件拟建场地整体地形由西向东缓倾，场地较为平坦。地貌上属于平原地带，高差小于2m。工程地质及水文地质条件工程地质33、条件：本项目结合周边类似项目，地质情况已经基本探明，拟建场*地构造上处于南岭东西向复杂构造带西段与巨型旋钮构造的符合部位。区内占主导地位的是东西向构造，款1520km，长50km以上，由东西向压性断裂、背斜及伴生的北向张扭性断了组成。东西向构造及伴生的北西向断裂切截了北东向构造和弧形构造。拟建场低范围内未发现构造断裂及发震断裂通过，整个工程场区属基本稳定。经钻探揭露，拟建场地的地层结构总体上较为复杂，地表被素填土所覆盖，其下由第四系坡洪积粘土组成，基底为三迭下统洗马塘组泥岩和石炭系下统石灰岩，为方便设计使用，将其划分出单元层，各岩土层的岩性特征按地质单元层代号自上而下可分述如下：1）、第四系人34、工堆积（Qm1）素填土：由褐黄、浅褐、灰褐色粘性土混含040%不等的泥岩碎块组成，局部以泥岩碎块为主，结构松散。厚度为0.58.80m；仅覆盖于钻孔zk31、5860、71、73、7688、zk+14、90104、107、110112115、1161、20125及128147控制地段之地表。2）、第四系坡洪积（Qd1P1）层：粘土2：褐黄、浅褐、灰黄或浅黄或色，含少量角砾、砂、铁锰质结核及泥岩风化残块，可塑状态为主、局部为软塑状态，湿。层顶埋深为4.306.60m，厚度为2.2013.20m，平均厚度为7.00m。仅分布于钻孔zk102104、134、141、146及147控制地段。3)三迭系35、下统洗马塘组（T1X）泥岩：全风华泥岩：褐黄、黄、灰绿、褐、或褐红色，泥质结构，薄层状构造：全风化，岩芯呈软塑粘土及少量碎块状，容易钻进，岩块用于手易捏碎。岩面埋深为0.0027.80m，厚度为0.5011.60m，平均厚度为5.08m。仅分布于钻孔zk14、15、2125、66、88、88+3、88+4=90、92、94、97、98及130控制地段。强风化泥岩2：褐黄、黄、灰黄、浅褐、浅黄、黑、灰褐或紫色，泥质结构，薄层状构造：强风化，岩芯呈碎块状及土状、少量为块状，岩块用手易折断。岩面埋深为0.0022.00m，厚度或揭示厚度为1.5020.80m；除钻孔zk15控制地段缺失该层外，其余绝36、大部分地段揭示该层。该强风化泥岩属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体质量等级分类属V类。中等风化泥岩3：褐黄、浅褐、褐灰、灰绿或黑色，泥质结构、薄层状构造；中等风化，岩芯呈块状、碎块状及土状，偶呈短柱状；岩块用锤易击碎。岩面埋深为8.7035.10，揭示厚度为3.5011.60m；仅在钻孔zk1、2、88、88+3、88+4、91、97及98控制地段揭示至该层。该中等风化属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体基本质量等级分属V类。4)、石灰岩系下统（C1）石灰岩：青灰色，隐晶质结构，中厚层状构造；强风化，节理裂隙发育，钻孔岩芯呈角砾状、碎石状及碎块状，岩块用锤难击碎，岩体质量等级较差。岩37、面埋深为1.9028.10m，揭示厚度为1.207.90m，仅在钻孔zk5、6、1417、2126、66、67、86、87、88+1、88+2、89、90及9294控制地段揭示至该层。该强风化石灰岩层属较软岩；岩体完整程度分类属破碎；岩体基本质量等级分类属V类。经钻探揭露及工程地质调查，本场地在未整平前为丘陵、坡谷及凹地。经整平后使得部分地段填土较厚而大部分地段三迭系下统洗马塘组泥岩和石岩系下统石灰岩已出露。该场地内泥岩极破碎、节理裂隙及发育，为若透水层；石灰岩多以石芽及石笋状出现。地表水下渗后在泥岩与石灰岩接触停滞，使得该处泥岩完全风化而较软。水文地质条件：目前，地下水位在-16.5m以下，38、场址附近无水体及河流。地理及气候条件项目区属项目开发区地势平坦，平均海拔高程18.5米，最低海拔高程17.5米。项目区平原地区面积占90%以上，为酒店建设提供了良好的基础条件。项目区气候温和，四季分明，日照充足，雨量较充沛。年均气温16.7，夏季最高气温41，最低气温-4，年平均降雨量1300毫米。其中，春夏两季降雨多，降水量约占全年降水量的74%，秋冬两季仅占26%，雨热同季的气候特点，为项目顺利实施提供了优越的自然条件。4.2 供水条件拟建场已完成城市供水管的敷设，可直接与市政供给管搭接，供水有保证。4.3 雨污水排放现场东、南道路及地下排污水管已经完成，两侧均有地下水管，可直接接收本项目39、与污水的排放。4.4 供电状况根据本项目建设规模，预计总用电负荷850KW，变压器安装容量1600KVA，该地区现有开闭站，经与供电部门协商，可从该开闭站引10KV双路供电至本项目变配电室。4.5 交通及道路条件项目地处xxxx区xx路，购物、交通十分便利，濒临xx，场地无论对内对外交通都十分方便，全部为油路，项目不需要再对道路投资。第五章 项目技术方案与实施进度5.1项目总体规划方案中国*酒店（xx）是一家通过国际知名酒店集团和商业机构严格许审入围的国际五星级涉外旅酒店，位于xx市xx区xx路，处在中国*（xx校区）北部，位于美丽的xx之畔，苍翠的xx山下。中国*酒店集旅游、商务、娱乐、餐饮40、休闲等多功能于一身，位于xxxx区xx路，购物、交通十分便利，濒临xx。总投资估算为2.04亿元人民币，中国*酒店用地面积7230平方米，净用地6430平方米，建筑密度小于27，绿地率18，酒店建筑占地面积2000平方米，地下一层，地上12层。设地下一层为酒店地下车库，地下二层为酒店办公室及后勤保障中心（水、电、气、风的硬件设施的设置）。功能要求和总平面布置规划建设高度45.6m，共13层，地下1层。根据初步测算，此酒店建成后，将会是一间达45.6米高，共223间客房，及其他附设功能如餐饮，会议，消防及泊车设施的现代代先进生态酒店。酒店的出入口为两个，主出、入口位于一楼（地面层）面向鲁巷xx41、路，主出入口，在设置上的出入口衔接，并做优化设计（以体现酒店的形象）。副出入口位于的东南端，环形车库边，而酒店的大堂，接待处及酒店商商务中心均会设于此层，大堂款客间将设置于（一楼）间层区。酒店的二楼计划设置成一中式古典风格的酒楼，雕梁画栋，内设亭台楼阁，而咖啡厅、酒吧宴会及会议室分别设于三楼。会议设施及西餐厅将设于二楼，而十二楼则用作酒店的休闲设施，如桑拿、健身室。客房将于四楼至楼十一之间提供，而总统套房将设于顶层（十二楼）整个酒店项目设有三部客、货用升降机（一部货用、两部客用），两组公用楼梯及消防通道。建筑功能分区：客房酒店客房将会由四楼及以上层楼提供。而八至十一楼的标准楼面设计为提供21间42、客房，包括两间的套房，总统套房已计划设立于顶层（一十二楼）。总体来说，客房可根据其设计分为四种类别，包括标准房，套房、豪华套房及总统套房。据初步计算，酒店共提供180间标准房，42间套房及1间总统套房，总数为223间客房，客房资料明细将例于以下图表内：楼层标准间套房总统套房总数42323523629623629723629822628922628102262811226281211合计180421223酒店设施此酒店将餐饮，休闲及其他设施设计高于平台层餐饮设施将高于位处（一楼）间楼的大堂接待厅，而中餐及西餐厅将分别设于三楼及四楼。另外，咖啡厅及酒吧将于二楼提供，另一间酒吧将会设于顶楼天台，而酒43、店更高层中设有能直接享用中餐的贵宾房，会议设施 将于二、五楼提供大部分的休闲设施将于六楼提供，这包括了男女士桑拿，按摩，健身室及游泳池。酒店将会提供充足的泊车位置。现时共规划了84个停车位，其中64个是位处于地库的车位，其余20个有盖车位则设于一楼地面，停车场呈环酒店弧形以节省占地面积，同时也方便于客人停车后即可下车入店。后勤设施后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及控制室等。其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于地库的一、二层，机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等，均位于地库的位置。屋顶花园设计将裙房的屋面，平台上适当覆土种植绿色植物，形成屋顶花园。另外，在酒店主楼44、的顶部设置了二处观景式的花园平台，使酒店在空间形成了立体绿化，丰富了酒店的整体形象。配套设计酒店设室外游泳池、网球场、地下停车库及相应商业娱乐设施。项目规划设计主要参数参数名称参数建设用地面积7230 m2建筑基底面积2000 m2总建筑面积21600 m2计算容积率建筑面积18000 m2其中：五星级酒店建筑面积18000 m2地下停车库建筑面积3600 m2容积率6.46 %建筑密度27.66 %绿地率18%客房总数223间地下车库停车位64辆室外停车场20辆5.2 结构方案建筑结构的安全等级及设计使用年限1、结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级。2、框架剪力墙结构，框架抗震等级为四45、级，剪力墙抗震等级为三级。3、抗震设防类别为丙级，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第二组。4、结构设计使用年限为50年。5、地下部分及屋面钢筋混凝土的环境为二a类，其余为一类。建筑材料1、混凝土项目地下室1层5层6层10层11层以上柱、墙C40C35C30C25梁、板C30C25C25C25垫层：C15，次要构件：C25地下室板采用微膨胀砼，以增加的抗裂性能。2、钢筋：直径12用级钢筋 直径12用级钢筋3、建筑外墙采用加气混凝土砌块，内隔墙采用混凝土空心小砌块。上部结构综合楼部分本项目房屋总高45.6m，采用框架剪力墙结构。使用对荷载的要求1、套房、更衣室 246、.0Kn/m22、会议室 2.0Kn/m23、门厅、大堂、电梯厅、餐厅 2.5Kn/m24、储藏室、库房 5.0Kn/m25、阳台 2.0Kn/m26、上人屋面 2.0Kn/m27、不上人屋面 0.5Kn/m28、屋顶花园 3.0Kn/m29、电梯机房 7.0Kn/m210、走廊、消防疏散通道 3.5Kn/m211、其余 2.0 Kn/m2较大和较重的使用荷载根据具体情况另定。5.3给排水设计方案给水系统1、最高日生活用水量为127m3/d，最大时用水量12m3/h2、水源：由市政自来水供水。从市政给水管网上引两条管径为dn160的引入管供酒店用水，3、本区建筑给水系统分为2隔结合给水区，低区47、：地下室至四层为一个供水区，由市政网直接供水；高区：五层之十五层为一个供水区，由高区变频供水设备供水。热水系统1、最高日生活用水量为64 m3/d，最大时用水量2.7m3/h，使用水温60.2、采用全日供应热水系统。排水系统1、最高日排水量为114m3/d.2、污水由排水立管收集后排除室外，经化粪池处理后拍只小区附近市政排水管网。3、建筑物雨水采用外排雨水收集系统，屋面雨水斗收集排至小区雨水管道，地面道路雨水口收集至上区雨水管道进入雨水收集池，经过滤后做淋花用，最后排至附近市政雨水管网。设计雨水重现期采用2年。消防给水系统1、室外消防给水水源为城市自来水，室外消防环状管网有双水源，消防屋顶水箱48、有效容积为18立方米。2、室外消防给水环状管网上布置消火栓，消火栓间距不大于120米，室外消防水量30升/秒。3、室内消火栓系统消防水量40升/秒。火灾延续时间为3小时。4、室内设有自动喷水灭火系统，系统消防水量30升/秒。火灾延续时间为1小时。5、公共场所等处设手提式灭火器。5.4电气设计电源：中国*（xx）酒店楼高十二层，地下一层，地上十二层，属高层建筑，其消防用电荷等级为一级。拟由市电引接一路10kv高压电源供电。变电所设在地下一层，内装两台1000kVA千式变压器，并装设一台350kw应急备用柴油发电机组做备用电源。负荷计算本工程用电负荷计算容量估计为1600kVA。导线选择及敷设方式49、动力配电干线电缆沿桥架敷设或在电气竖井内明敷，导线则穿管暗敷。与消防有关的电缆采用耐火型，其余一般电线电缆采用阻燃型。消防线路均穿金属管暗敷，如在桥架内与其它电缆一起敷设，桥架须作防火处理并在桥架中间加隔板。照明配电系统照明光源主要节能型荧光灯为主，照明基本上采用一灯一控方式，大面积照明则多灯分组集中控制。酒店客房，餐厅等营业场所照明由装修设计。防雷接地系统本工程按照第二类建筑防雷标准设计。屋面采用避雷带方式，利用机构柱内主筋作为引下线，利用建筑基础内主筋作防雷接地装置。电力保护接地采用TN-S制式接地保护，并与防雷接地装置，接地电阻小于1欧姆。5.4.6电气消防设计1、火灾自动报警及消防联动50、控制系统中国*（xx）酒店应满足一类高层民用建筑的防火要求，其火灾保护对象等级为一级，火灾自动报警采用集中报警控制系统，于一层设消防控制室，内内设消防中心控制系统一套，包括火灾自动报警控制器、消防直接控制器、火警通讯盘、录放盘、广播功放盘、集中供电盘及图形显示系统个一套。2、火灾应急照明在变配电房、柴油发电机房、消防控制室、消防水泵房、电梯机房、主要走道、楼梯间、电梯前室等装设火灾应急照明，在走廊、楼梯口、前室图库等设疏散指示标志。3、消防供电消防水泵、电梯、消防控制室、送风排烟机、防火卷帘一级火灾应急照明等一类负荷由低压配电房不同线段提供两路电源供电，并于末端设置电源自动切换装置。4、消防线51、路所有消防线路均采用阻燃电力电缆或阻燃电线穿金属管暗敷。5、消防接地采用公用接地的方式，要求接地电阻小于1欧。5.5 空调通风设计空调1、全楼设中央空调系统，其总建筑面积约21200平方米，采用冷暖型空调系统。夏季制冷，冬季供暖。经估算，空调系统夏季总冷负荷约为1840kw冬季总热负荷约为920kw。2、中央空调系统的冷热源采用水冷冷水机组及风冷热泵机组，夏季由水冷冷水机组与风冷热泵机组联合提供冷量，冬季由风冷热泵机组提供热量。3、空调用房的夏季室内计算温度为2428，相对湿度为4065%；冬季室内计算温度为1824，相对湿度为3068%；新风量为2040m3/日人。4、大开间空调房间采用落地52、柜式空调机低速送风，小开间空调房间采用风机盘管加新风的系统形式，采用顶送顶回的气流组织方式。5、水冷式冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵安装在地下层制冷机房内，冷却塔、风冷热泵机组及其水泵安装在屋顶上。6、空调冷却水（热水）系统为两管制闭式系统，冷冻水供回水温度分别为7和12，热水供回45和40.7、各末端设备冷冻水（热水）管路采用电动二通阀加温器控制；冷冻水（热水）供回水总管之间采用压差旁通控制，根据冷冻水系统的压力变化自动调节旁通水量。通风系统1、地下室设备用房设机械送排风系统，地下车库及洗衣房设机械排风系统。2、地上各层卫生间、餐厅、包厢、会议室及无外窗房间采用机械排风，自然进风。3、其余有外53、窗房间均采用自然通风方式。防排烟系统1、地下室设备用房的内走道设机械排烟系统，该排烟系统与设备用房的排风系统合用。2、地下车库设机械排烟系统，排烟系统与排风系统合用。3、其余有外窗房间均采用自然排烟方式。4、按规范规定应设机械排烟的内走道、房间均设机械排烟系统，其余具有自然排烟条件的内走道、房间充分利用外窗自然排烟。5、按规范规定应设机械加压送风系统的防烟楼梯间及前室、合用前室均设机械加压送风系统，其余采用自然排烟方式。材料设计1、空调风管及新风管采用双面铝箔聚苯乙烯制作。2、冷冻、冷却、冷凝水管均采用镀锌钢管，其保冷材料采用铝箔贴面像塑复合隔热管套。5.6 实施进度项目建设工期：2010年154、1月1日至第2年6月1日具体实施进度如下：1、初步设计方案完成并审批：2010年11月1日至2010年12月30日，小计60天。2、地质勘探：第1年1月6日至第1年2月6日，小计30天。3、建安工程施工图设计并审批：第1年2月6日至第1年3月22日，小计30天。4、确定施工单位、监理单位并签合同：第1年3月22日至第1年4月12日，总计20天。5、施工单位进场并对障物、护壁、土石方工程进行施工：第1年4月12日至第1年5月2日，总计20天。6、基础施工与地下一、二层施工：第1年5月2日至第1年7月22日，小计80天。7、地上1-3层施工：第1年7月2日至第1年7月27日，小计80天。8、地上455、-6层施工：第1年7月27日至第1年8月22日，小计25天。9、地上7-9层施工：第1年8月22日至第1年9月18日，小计25天。10、地上10-12层施工：第1年9月18日至第1年10月13日，小计25天。11、砖砌工程、楼地面、外墙装饰、内墙抹灰、门窗及金属结构、水、电、气、空调等设备与管线安装：第1年10月13日至第1年12月13日，小计60天。12、酒店室内外装饰、装修工程：第1年12月13日至第2年5月13日，小计150天。13、酒店开业庆典：第2年6月1日具体实施进度见下表所示：表5-1 项目实施进度一览表序号建设内容2010第1年第2年111212345678910111212356、451项目前期工作2地质勘探与施工图设计3招投标4基础处理与结构施工5装饰装修与设备安装6竣工验收第六章 环境影响评价与安全卫生6.1 环境影响分析与评价项目场址环境现状本项目场址用地旧房改造用地及绿化用地，周边无工矿企业，交通便利。因此，场址环境现状良好。项目建设与运营对环境的影响大气污染主要来自小部分居民生活用煤（附近居住小区），单位自备锅炉房的燃煤排风的烟气，随着生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此种污染源已逐步淡化和消失。另一类污染是汽车尾气，随地段内车辆的频繁通行，车速低、时间长、汽车尾气污染将成为主要的大气污染源。噪声污染该地区成为新城区后，车多、人多的场面不可避免，噪声污染必57、然出现，主要是交通噪声、人群噪声和相关设备的噪声。水污染项目投入运营后由于生活污水及餐饮西段废水的排放，可能造成对环境的影响。环境保护措施大气污染治理地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按6次/h换气量计算，送风量按5次/h换气量计算；晚上送、排风量均减半；排烟口设在屋顶。自备柴油发电机烟气通过井道由屋顶排出。各餐厅厨房均设机械排风，烟气排入竖井，然后由物的出口排出。噪声污染治理本工程的主要噪声源为制冷机组、柴油发电机、各种水泵、风机及空调器、冷却塔等。为了减少这些设备噪声对环境的污染，设计中在设备选型上尽量选用低噪音型。为了减少对环境的污染，设备均设置在封闭的单独房间内，其墙面进行一定的吸噪58、处理，使噪声降到规范允许范围内。为了降低空调、通风及不易积尘柴油发电机的烟管等气流噪声，根据具体情况在管道上采取了不同消声措施。对制冷机组、柴油发电机、大型水泵及风机，为了减少振动对操作人员及环境的影响，对这些设备采取了隔振及减振措施。冷却塔设在北端屋顶靠中间位置，周围有较高的女儿墙隔挡，并选用声级较低的产品，从而使噪声影响控制到最小程度。空调设备的环保措施冷水机组采用符合环保规定的制冷剂R407C。水系统中均采用了电子除垢仪，起到杀菌、灭藻、防锈、除垢及使水质活化变清的作用。空调系统无废气、废水排出。产生振动、噪音的设备均采取必要的减振降噪措施。将冷却塔、风冷热泵式冷（热）水机组及其水泵安装59、在屋顶上，以减少其对周围环境的噪声影响。风管、水管及其保温材料，消声材料均采用不易积尘、不产生浮游物的材料。污水处理本项目各卫生间污水经化粪池处理后排入污水管网。具体规模、位置由汉阳市政公司统筹规划设置。本工程中设有设施规模为200t/d左右。湖北省规定的中水水质标准主要指标为：BOD10mg/L，COD50mg/L；SS10mg/L。污水经处理后能满足湖北省规定要求。中水主要用于厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁等。各餐厅厨房的污水经隔油器处理，最终至城市污水管网。固体废弃物治理本项目固体废弃物主要来自生活垃圾及商场废弃的包装材料，顾客丢弃物等，总量估计0.8t/d左右。固定废弃物均集中到一个密闭60、式垃圾间内，然后由环卫部门运至公共垃圾场处理。环境绿化本项目后部设置了公共绿地、绿化面积达到了占地面积的30%以上，此外，还有部分屋顶绿化。环境保护设施与投资中水处理设备：项目所在地区水资源相对紧缺，而酒店用水量较大，特别是洗涤废水大于污水，采用专用设备对收集起来的废水进行处理。即中水，中水可用于冲洗厕所，园林灌溉和道路保洁，但对废水进行处理的设备和专用管道需另行投资。空调设备电子除垢仪的采用。化粪池及排污设备。项目用于环境保护和绿化方面的投资总额约为120万元。环境影响评价本项目为公用设施工程，项目在投入使用后主要污染源为生活污水和垃圾，虽有一定排放量，但污水能排入城市污水总管，垃圾经收集后61、送垃圾场处理，有轻微噪声的设备看控制在允许范围内，故项目总体环境评价应为不影响周边环境。6.2劳动安全、卫生、消防劳动安全1、土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架剪力墙结构，地上南北两部分为板块剪力墙结构。该工程按抗地震7度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2、防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见“建筑防火设计”。3、电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电位联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区所选电气设备具有以下保等级：建筑一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护开关。对餐厅厨62、房、洗衣房及水泵等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规范要求。变压器、高低配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10kv。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的0区、1区、2区内的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低电压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220V电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4、防雷措施按建筑63、物防雷设计规范（GB5005797）第条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。根据第三节规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被侵入的措施。卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房需做二次装修设计，设计时应符合加工流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防止生食与熟食混杂等，另外，还满足饮食建筑物设计规范中一级餐馆的要求。1、生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设在地下一层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。64、蓄水池内衬瓷砖。水池上部无排水管道通过。2、排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。3、通风、空调及采暖地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装机械通风系统，去换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为了避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、65、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在2428之间，冬季一般在1620之间。在所以空调场所均设有新风补给设施。其最小新风量为：饭店客房为120m3/（h室），餐厅内25m3/（h人），宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40m3/（h人），健身房为80m3/（h人），美容院为30m3/（h人），走道、大厅为7m3/（h人）。上述设空调场所，换气次数为815次/h。对无空调又经常有人停留的其它场所和房间设有采暖装置，采暖温度不低于16。4、振动防止及噪声控制振动防止：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、66、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。噪声控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的机构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独的房间内，并采取了一定的隔声减噪措施。饭店客房设在58层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及送拍风光道采取了消声处理措施。第七章 节能节水措施7.1 节能措施本项目为五星级高档酒店，而高星级酒店要求有空调设备，xx市年平均气温21.6，最高36.1，最低-4.67、2。空调启用时间不多，但仍有一定时间的启动，而空调是高耗能的设备。因此，本项目节能的主体是注意空调的合理使用。空调主机采用高效节能机组，其能效化符合公共建筑节能设计标准，尽量采用变频节能空调。中央空调系统根据用户情况设置分户计量系统。采用中央空调分布式系统节能控制装置，对中央空调系统的运行进行优化控制，以达到节能目的。各空调房间采用温控器以控制房间温度在合理范围内。各照明部位全部采用节能型灯具。在公共照明部位安装声控开关，做到人走灯灭。电气节能设计本工程照明光源采用发光率高，显色性好的高强气体电灯及高效节能灯。灯具选型按个房间的功能、用途选用荧光灯、格栅灯、吸顶灯、筒灯、吊灯、组合灯等，各类房68、间及功率密度值按国家，（建筑照明设计标准）GB500342004规定标准值设计。照度标准列表如下：中餐厅200ix（13w/m2），多功能厅300ix（13w/m2），会议室300ix（13w/m2），车库100ix变电所，动力房100150ix，厨房、卫生间100ix。7.2 节水措施（一）给水方面生活给水管道全部采用PP-R管，大大地提高生活用水的卫生质量。生活水箱采用不锈钢水箱。雨水过滤采用新隔砂沉油井，经收集处理后用于非饮用水。充分利城市管网压力。每个止回阀设有DN15旁通小阀，用于试验它是否反向漏水，便于有关人员检查试验，不合适者可及时检修更换，避免失灵所造成的水源及能源浪费。消防水69、泵出口泄压安全设在屋顶水箱顶盖上，改为DN50小口径，既解决零流量启动消防泵万一超压问题，又可在停泵时不会银大口径安全阀失灵大量漏水而浪费水资源和能源，还有利于将小口径安全阀出口管道引至屋面，不增加地下泵房潜水泵的额外排水负担，确保卫生要求，免除地下可能淹水隐患。总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流污染现象。（二）排水方面排水管采用PVC-U排水管，采用雨污分流排水体制，对城市污水处理起到分流节能的作用。选用防止污水渗透及粪便发酵后水停留时间长，清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池。化粪池掏粪口采用加固重型钢筋砼盖板与盖座，确保使用安全。化粪池进出口采用FRP/PVC70、玻璃钢复合水封管件，或出水无水封有通气装置，确保安装和使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止屎虫爬入管道，避免漂浮气体固体两相污物堵塞化粪池出口管段。防止池顶沼气产生超压现象，确保安全。第八章 项目招标方案依照国家发展计划委员会2000年第3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定，该项目建设必须进行招投标。8.1 招投标依据中华人民共和国招标投标法中华人民共和国合同法工程建设项目招标范围和规模标准规定8.2 招标范围根据国家招投标有关规定，对本项目施工单项合同估算价在200万元人民币以上；仪器、设备、材料采购单项合同估算价在100万元人民币以上；服务费用在50万元以上的勘察设计和工程监理单位71、的确定均要实行公开招标。本项目属于使用国有资金投资项目，因此对本项目的建筑安装工程施工实施招标。8.3 招标组织形式该项目所需招标内容，将采取委托有相关资质的单位组织招标。为保证工程项目在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行，工程项目招标在有关部门监督下，由有资质的单位组织进行。评标工作应该按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。评标由评标委员会负责。评标委员会由有关领导和有关技术、经济、工程方面专家组成，成员为5人以上单数，其中技术、经济、工程等方面专家不少于成员总数的2/3。这些专家从事相关领域工作满8年，并具有高级职称72、或具有同等专业水平。8.4 招标方式按照工程建设项目招标范围和规模标准规定的要求，该建设项目的部分项目将采取公开招标方式进行招标。项目招标过程将严格按照国家规定的程序执行，包括组建招标办事机构、委托招标代理单位、编制招标文件、成立评标委员会、组织开标和评标、发放中标通知书、进行合同谈判和签订合同等，每一步骤均按规定向有关部门申报和批准。第九章 项目建设管理与运行管理9.1项目建设管理 组织机构根据酒店建设项目的具体要求，为了进一步加强酒店项目建设工作的领导，促进项目顺利实施，经研究成立了以下领导小组： 组长 *（xx）校党委副书记 副组长 *（xx）， 技术顾问 *（xx），成员由学校相关部门73、同志组成。同时成立工程建设、财务和综合管理三个办公室。工程建设办公室负责初步设计及施工图设计、工程施工、工程管理，财务办公室负责资金管理、施工预算和决算，综合办公室负责可行性研究、竣工验收、固定资产移交。组织管理机构见下图：项目领导小组职责是：1、项目的总体规划，可行性研究报告，技术设计和实施方案的制定、审定；2、项目建设的工作计划安排和资金、物资的管理；3、项目建设的生产、财务、物资进度的检查、审定和组织验收；4、收集、整理有关项目建设的资料和完成向上一级的有关工作汇报；5、组织和参加项目物资招标活动的有关工作；6、与有关部门落实配套资金来源；7、负责项目生产建设任务的实施与监管。 项目资金74、管理加强财务管理，积极筹措配套资金。在资金管理上，严格按照农业建设专项资金管理办法执行，资金管理实行专人、专户、专账，资金拨付采用报账制。审计部门要对资金的使用与管理工作进行常年跟踪监督与审计。在项目管理上，实行项目管理专人负责制。建立项目档案库，对项目完成情况进行考核、检查、验收和跟踪审计。在资产管理上，做好建设期内资产登记、产权登记工作；项目建设后，按规定办理产权移交手续。 项目工程管理工程实施前，要反复论证，严把设计质量关，由有资质的设计单位进行勘察、规划，然后交付领导审批，再进行最后设计定案，付诸实施。设计方案施工坚持“六有”，即有领导负责，有图纸预算，有施工合同，有质量标准，有完成时75、间，有验收手续。严格按照国家关于工程管理的要求进行，实行项目法人制、招投标制、合同管理制，分别对项目各阶段及各分项工程实施管理。9.2 项目运行管理 运行管理机构运行管理办公室负责项目运行管理的日常工作，具体负责酒店管理及餐饮、娱乐、休闲的管理和维护,负责岗前培训和监督指导等工作。加强固定资产管理，加强设备的养护与管理，延长使用寿命，最大限度地发挥项目建设的增产潜力。 管理与维护项目建成后，由领导到管理人员和技术人员要层层动员，明确责任，切实做到领导指挥到位、监督和服务到位。上岗前进行技术培训，工作中跟踪指导，积极听取各方面的反馈意见，确保项目质量。不断总结工作中的经验教训，重点分析工作中存在76、的问题并解决问题，确保项目的正常运行。第十章 项目投资估算与资金筹措10.1 项目总资估算10.1.1编制依据1、业主提供的酒店方案设计；2、湖北省建筑工程消耗量定额（2008版）；3、湖北省建筑安装工程消耗量定额（2008版）；4、湖北建设工程直接费、间接费及其他费用定额；、5、类似工程造价指标及造价水平。10.1.2估算编制范围本估算包括规划红线内的主体工程、附属工程和区域工程费用，其中电气工程包括配电照明工程；公用工程含变配电、热交换站、泵房设备投资；弱点工程包含：火灾报警系统、保安监控系统、公用天线系统、广播系统、综合布线系统等投资。本估算还包括红线外市政工程；投资方向调节税暂免考虑，77、建设期设备、材料预调费按有关规定指数为零。本项目计入土地出让金。10.1.3建设投资估算1、建设工程费：参照湖北省概算定额，根据类似工程造价水平估算，室外工程按建筑工程费的12%估算。2、其它费用按一下标准：（1）土地使用费：按开发商提供的实际费用，每亩126万元；（2）勘察设计费：按开发设计双方协议取费标准25元/m2；（3）施工监理费按工程费的1%计；（4）工程质量监督费按国家有关规定为工程费的0.21%计；（5）前期工作费；包括：总规费、市政配套费、施工图审查费、招标代理费、广告策划宣传费、环境评审费、施工许可办证费、建设单位管理费、临时设施费等按相关规定计取；3、预备费：包括基本预备费78、和涨价预备费，分别按照建筑工程费、设备及工器具购置、安装费及工程建设其他费之和的3%和5%计。项目预备费为1507.81万元。项目经估算，建设投资为20355.50万元详见建设投资估算表）。10.2投资构成项目总投资20355.50万元。 建设投资估算见表：表10-1 项目投资估算表序号建、构物名称、内容单位工程量单价费用合计备注（元）（万元）一建筑工程费11879.29 （一）五星级酒店大楼11011.20 1结构工程M2216001518.53279.96 2装修M22160012882782.08 3装饰（不含地下车库）M21800018103258.00 4给排水M218000661179、8.80 5强电Kw12801200153.60 6照明M22052654.4111.66 7弱电M218000131.2236.16 8空调Kw18403660673.44 9消防M21800076.5137.70 10电梯部3866000259.80 （二）附属工程343.33 1结构M22673.91814217.66 2装修M22673.9118850.27 3水电M22673.916818.18 4装饰M22673.9121457.22 （三）室外工程万元11354.53 12%524.76（含泳池）二设备购置费44291服务性设施设备万元1.00 3019000030192工家具器80、具购置费万元1.00 141000001410三工程建设其它费2539.39 1土地使用费亩10.85 12600001366.48 2勘察设计费M2216002554.00 3施工监理费万元16308.29 1%163.08 4质量监督费万元16308.29 0.21%34.25 5前期工作费921.58 （1）总体规划初设费M2216001634.56 （2）市政配套费M221600817.28 （3）施工图审查费万元54.00 10%5.40 （4）招标代理费万元16308.29 0.50%81.54 （5）广告策划、宣传费万元16308.29 1.50%244.62 （6）环境评审费万81、元16308.29 0.50%81.54 （7）施工许可签证费万元16308.29 0.10%16.31 （8）建设单位管理费万元16308.29 1.50%244.62 （9）临时设施费万元16308.29 1.20%195.70 四预备费1507.81 1基本预备费万元18847.68 3.00%565.43 2涨价预备费万元18847.68 5.00%942.38 五工程总投资20355.50 10.3 资金筹措本项目资金来源主要为中国*（xx）后勤集团资产，相关资产证明见附件材料。第十一章 项目财务及社会评价11.1财务评价本项目建设期按二年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运营（注：82、鉴于多方面因素，平均出租率本章按75%计算，高于市场分析与预测章节中的全县平均数）。本报告财务效益评价计算期为18年。营业收入估算本项目投入计算考虑了七部分：酒店客房收入、餐饮收入、娱乐康体收入、商务收入、会议展览收入、商品及其他收入。收入单价以xx市目前酒店行业市场情况为基础、未来市场发展趋势为计算依据。分项收入一是参考了各部分营业面积，二是考虑了近年行业内收入构成情况。从目前市场调查情况看，高档酒店的营业状况要好于低档酒店；特别是高档酒店的出租率近年呈明显上升趋势。考虑到本项目是新建，运营后第一年出租率在3545%之间，三年后达到85%左右。正常年运营收入预计为5608.52万元，历年收入83、预测见附表111营业税金估算按照现行财税规定，本项目应纳营业税、教育费附加、城市建设维护税、合并按综合税率5.5%计算。（表112）成本费估算本报告根据现行涉外饭店成本核算、结合国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数，确定项目总成本费用按以下八项组成：工资及福利、维修及动力、物料及低值易耗品、折旧费、摊销费、管理费、餐饮成本、财务费用。其中折旧费根据国家现行规定以30年计算，摊销费按10年计算；管理费用主要包括管理人员费用、物业管理费用、广告宣传费用等；财务费用根据本项目固定资产及流动资金贷款计算。历年成本预测见附表113.工资及福利企业定员130人，其中管理人员36人，营业及辅助人员94人84、，管理人员月平均基本工资2000元，营业及管理人员月平均基本工资900元，全年应支付基本工资：（200036+90094）12=187.92万元福利费及各种保障基金按全年基本工资的30.00%计提为49.90万元，故企业全年工资及福利费合计支付244.29万元。折旧费项目固定资产为11879.29万元，按30年折旧，每年提取折旧费395.98万元，折旧率为3.33%。维修费：按折旧费10%计提，每年维修费为39.60万元；物耗及低值易耗品消耗：按客房收入的10%计提，经营期第一年69.64万元；第二年为135.42万元，第三年为197.32万元；餐饮成本：按餐饮收入的30%计算，第一年为15785、.68万元，第二年为236.08万元，第三年为418.84万元；水、电动力、燃料费水费：年耗46355吨1.48元=6.86万元电费：196万度4200元=82.32万元燃料：200T320元=6.4万元合计：95.58万元摊销费用：项目有无形资产及递延资产2539.39万元，按10年摊销，每年摊销253.94万元；财务及管理费：按营业收入的10%计，第一年209.48万元，第二年355.53万元，正常年560.85万元；项目经估算，正常年总成本2178.33万元，经营成本1528.41万元（详见113）利润估算本项目所得税率为25%，未考虑减免因素。预计年利润（税后）为2343.39万元。历86、年利润估算见附表114（损益表）。财务指标本项目各项数据及指标见附表1116，项目完成后，年营业总额可达5608.52万元，年上交营业说305.66万元，上交所得税781.83万元，税后利润2343.39万元，项目投资利润率15.35%，投资利税率13.01%，从附表的现金流量表计算可看出，本项目税后内部收益率为7.78%，投资回收期为9.82年，项目的财务效益是可以接受的。风险分析盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP为： 年固定成本BEP= 100% 年销售收入-销售税金-年可变成本 1543.27 = 100%=33.06% 5608.52-305.66-635.06敏感性分87、析基本方案财务内部收益率为7.78%，投资回收年9.82年（所得税后）。本报告还对营业收入、营业成本、固定资产投资变化，对内部收益率，投资回收期，还款期分别作了单一动态变化的敏感性分析，详见表116，从表中可以看出，营业收入变化对投资效益，指标的影响最大，其次是经营成本变化，影响较小的是投资变化。定性分析（1）建设期风险分析近期，由于通货膨胀，导致建筑材料价格上扬，特别是钢材、水泥、木材等三大材料及人工费的价格涨幅较大，因此，项目在实施中要重视未来建材、建筑市场走向，将投资控制在合理范围内。（2）经营风险分析虽然xx市xx区同一档次酒店为空缺，但近期星级宾馆还不少，对一般客户仍具有较强的吸引力88、。本项目为高档酒店，应坚持经营特色，引进国外先进理念，避免新开业客源少，声誉低等风险，尽快达到较满意的住宿率，从敏感性分析也可看出提高租住率对增加营业收入的重要性。当地政府规划在景区外围建设一个二级旅游接待区，其地理位置、服务配套等都对本项目将造成一定的冲击。从项目的总体条件来分析，虽然面临着一定的市场挑战，但本项目的市场背景基本成熟，市场前景广阔，只要项目运作思路及方法符合市场的需求，那么本项目就能成功，就能真正成为光谷地区新的标志项目、xx旅游接待区的核心项目、提升xx系列旅游景点整体接待能力的重点项目。11.2社会评价项目的建设，有利于提升学校及城市形象项目的建成，将能有效地改善xx区在89、旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升xx及光谷的旅游接待、商务接待水平，有利于提升xx市的城市形象。项目的成功开发，尤其是五星级酒店的建成，将填补xx作为一个知名旅游目的地而没有五星级酒店的空白，这在整个xx市都具有一定的前瞻性，有利于提升xx的城市形象，有利于丰富xx的城市内涵，有利于xx旅游经济发展模式从质量较低的“观光型”向质量较高的“观光休闲度假型”转变。有利于提升旅游接待能力项目的建成，是xx旅游接待水平发展的一个里程碑，结束了xx以及整个xx区缺乏五星级酒店的历史，开创了xx旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至其建筑品质、建成后做引进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在90、以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动xx当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成后，将引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升xx旅游接待的质量和发展水平，提升xx旅游接待能力。项目的建设，有利于促进的招商引资和经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会。项目在开发过程中，将引进先进的开发理念和开发模式，项目宏大的固定资产投资规模，可为当地的经济建设产生巨大拉动作用，也必将成为中国*（xx）的一个新的经济增长点；项目在开发过程中，预期能给政府带来500万元左右的财税收入，进入经营期后每年能为政府带来800万元左右的财税收入；91、项目在开发建设以及建成后的经营过程中，将会为xx当地提供一定的就业岗位，缓解当地的就业压力，有利于和谐社会的构建。同时，项目在开发经营过程中，将引进先进的开发、管理、经营技术与理念，为xx当地培养各方面高素质的专业人才，提高当地的劳动力素质，促进当地社会经济的进步。项目的建设，将大大提高*在高级商务接待能力方面的不足，高档次的酒店设施，带来的是高层次的商务科赫和高端客户对xx城市发展的信心，必将促进与增强xx的整体招商引资能力与水平。项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设项目的建设，与xx城市化进程的步伐紧紧相连，与xx旅游市场的发展息息相关，项目的建设，将给xx人民带来开放式的园林92、景观和休憩场所、高档次的娱乐休闲中心、集中的商业购物广场和步行街、展示当地城市形象的四星级酒店，项目的建成，将能有效地提高当地人民群众的物质消费水平，促进当地的物质文明建设。同时，城市休闲设施和文化场所的搭建，有利于当地人民群众文化生活水平的提高。项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设。项目的建设，将提升光谷板块在文化、商业、旅游等业态方面的丰富性，使xx板块旅游经济圈的有效何互补和功能延伸，进而成为xx标志性休闲度假中心。项目在开发建设过程中，将紧紧围绕“创建山水园林生态旅游城市”的指导方针，合理规划、精心施工，引进具有实力的投资商、开发商，以及一流的设计、施工、监理、营销策划93、单位，为xx的开发建设带来先进的理念，对于xx其他旅游板块的建设开发有着长远的指导与示范意义。项目的成功开发，有利于民族文化的传承与传播。项目的开发，将以“可持续发展、永续经营”为宗旨，践行“区内旅游、区外服务”的旅游发展战略，项目的开发建设，符合省政府大礼实施繁荣民族文化、发展文化产业、建设民族文化大省的战略目标，将能有效地推进旅游产业建设，对xx旅游文化市场的发展提高良好的发展机会和强劲的原动力。项目建成后，将成为楚文化的民族文化传播基地之一，有利于民族文化的保护与传承，项目的建成将成为民族文化展传承与保护起到积极地作用。第十二章 结论与建议11.1 结论1、中国*（xx）酒店项目充分利用94、了该学校较为健全的技术服务体系、较好的基础条件，项目建设的自然条件和投资环境好，技术和基础条件成熟，受益群众多，具有广泛的地域代表性和巨大的开发潜力。2、该项目以酒店服务为主导产业，市场需求大，前景广阔，有利于带动xx旅游景区的经济发展，有利于提高中国*的形象面貌，拟定的规模适当。3、该项目财务内部收益率7.78 %，大于财务基准折现率（7），投资回收期9.82年，累计财务净现值864.32万元。在财务上是可行的。4、该项目建设得到了xx市和xx区各级政府的大力扶持，有健全的管理体制、合理的运行机制、科学的支撑体系，项目建设周期短，起点高，市场前景好，投资回收较快，经济效益和社会效益良好。综上所述，该项目建设是可行的。11.2 建议1、建议尽早立项，尽快实施，抢占市场先机；2、加强项目管理的组织落实，加强质量管理与进度管理，严格执行项目计划，保证该项目的顺利实施；3、在建设实施过程中，坚持技术规程，规范化、科学化管理生产，严格按照图纸施工，努力提高建筑产品质量；4、加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场的冲击；5、提高酒店经营管理水平，保证未来合理的投资收益。