1、海口五星级旅游度假酒店出售价格3.5亿项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月海口五星级旅游度假酒店出售价格3.5亿项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月57可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目概况71、1 项目地理位置71、2 项目定位81、3 项目主要技术经济指标81、4 项目出售方式与价格92、1、5项目转让提出的背景91、6 可行性研究的依据10第二章项目宏观投资环境分析10、1海南宏观投资环境分析10注：数据来源：海南统计局统计公报11、海口宏观投资环境分析14第三章海南旅游业发展状况16、海南旅游业发展状况分析16、海南酒店业发展状况分析20第四章海南产权式酒店发展分析22、产权式酒店概念23、海南产权式酒店分布和发展现状24、海南产权式酒店经营分析25、海南产权式酒店主要个案分析26（一） 三亚海航产权酒店28（二）三亚天域度假酒店28（三）三亚华宇皇冠假日酒店29（四）海口皇冠假日滨海温泉酒店30第五章 项目现状分析315、1 项目背景315、2项目介绍315、3项目配套设3、施345、3、1项目周边配套345、3、2项目内部配套设施35酒店设施篇甘露吧Nectar Bar365、4项目可售产品分析40客房产品区位图（所标示单价为最早定价）425、5项目SWOT分析435、5、1优势445、5、2劣势445、5、3机会455、5、4威胁46第六章 项目的市场价值判断476、1影响项目未来发展的几个因素476、1、1大环境分析476、1、2海南地产：借势产权酒店成功突围486、1、3xx和xx的规划建设496、1、4交通网络的完善506、1、5城市环境的优化506、2、项目发展的市场价值判断50第七章 项目整体收购后两种操作模式评估527、1 委托酒店品牌公司经营管理4、或者自己经营管理：527、1、1优势527、1、2劣势527、2产权式酒店出售：537、2、1概念537、2、2优势537、2、3劣势53第八章 项目操作建议548、 1主题定位5435低于市场的价格和高于市场的产品。548、3价格预测与建议548、4项目启动前注意的事项558、4、2 明确项目前期承租部分的租金水平与租赁期限。558、5入市姿态及推广时机568、 6宣传策略56第九章 项目财务评价569.1 项目经营阶段收益与经营成本预测569、1、1. 客房及配套经营收入569、1、2配套部分经营收入：579、2. 参考类似酒店项目的费用成本率：579、3 项目收购后两种操作模式财务评价55、99、3、1经营方式一：自己保留全部产权，独立经营59（本次测算只针对动态指标）599、3、2经营方式二：客房全部出售，业主持有产权。60第十章 综合结论与建议60第一章 项目概况1、1 项目地理位置本报告所陈述的对象为海南xxx酒店项目，以下简称本项目。本项目坐落于海口xxx，项目（xx）虽然临近海口但地属于海南省xx县管辖，项目距市中心约20公里，目前距海口xx机场车程40分钟。项目已建成并于20xx年10月1日开业。xx因其独特的半岛海湾，而成为现在海南少有的海滨净土，碧海银沙、白浪恋人，可媲美亚龙湾。 xx三面环山，成月牙形将海水包围在自己的怀中，地理构造的特殊造就了碧绿、清澈、无污染6、的xx海水。一流的海水、一流的沙滩、一流的温泉，成为海口周边最好的休闲度假酒店之一。1、2 项目定位本项目按照五星级酒店标准营建，集温泉、酒店、度假及会议等功能为一体，定位为纯粹而高尚的休闲度假天堂。项目聘请xx酒店集团全程管理（以旗下品牌“xx”管理），不过xx酒店集团已于20xx年6月退出酒店管理。在全国旅游发展的大形势下，海南的旅游业步步升温，海南旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。目前，xx区域内可以供给的滨海一线产权式酒店目前屈指可数，在此背景下，项目的定位一方面尽可能的提供给市场高品质优质服务的旅游房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、7、3 项目主要技术经济指标土地性质： 住宅、综合用地使用权类型：转让终止年限：20xx年12月10日总占地面积：42408平方米总建筑面积：27362平方米产权客房数量：304套已售客房数量：87套剩余客房数量：217套可销售建筑面积：15240平方米绿化面积：80000平方米配套面积：1400平方米中庭；中西餐厅800平方米；大堂吧117平方米；会议室5个889平方米；800平方米游泳池通过承租方式取得配套（20年经营权）：SPA及温泉池1425平方米；KTV1341平方米；酒吧139平方米；健身房及娱乐室等293平方米层高：8层容积率：0.33绿化率：73%1、4 项目出售方式与价格 出售方8、式：整体转让 出售价格：人民币3.5亿元 出价期限：30天1、5项目转让提出的背景1、5、1据调查，项目自开业以来至20xx年6月（xx品牌退出）期间每月均呈现亏损，月平均开房率在40%以下，并不是象开发商所说的“除试营业首两个月外，其余各月均实现了现金流的平衡”。20xx年7、8月份开发商“自管”经营获得赢利。1、5、2项目自20xx年月份以来，剩余产权客房未取得销售，而且在所售出的87套物业中，已有15套业主提出退房要求，开发商未受理。1、5、3项目的部分产权归属尚不明确不明晰，而且一部分客房已作为银行贷款抵押。1、5、4项目配套尚未完善事项：承租方式取得的娱乐中心内装修改造项目已完成约89、0%工作量，预计于今年10月底完工；水上运动设施项目（游艇）的建设，仅完成10%的工作量。1、5、5项目通过承租方式取得配套（20年经营权）的租金状况尚不知晓。1、6 可行性研究的依据本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目分析以及项目的财务评价进行研究。第二章项目宏观投资环境分析、1海南宏观投资环境分析经济发展形势海南，中国最大的经济特区，经济发展渐入佳境，陆地面积3.4万多平方公里，海洋面积200多万平方公里，约占全国海洋面积的三分之二。20xx年末常住人口835.88万人，20xx年上半年，10、海南特区的经济延续了近年来的快速发展势头，GDP同比增长幅度达15.5%。表1：海南近几年来经济指标时间GDP增长率零售总额增长率固定投资增长率20xx698.310.5%191.6410.8%276.2622.4%20xx790.1210.4%219.2314.4%322.516.7%20xx903.610.1%268.5513.4%376.5115.7%20xx窗体顶端1052.43窗体底端12.5%窗体顶端308.314.8%窗体顶端425.7412.2%窗体顶端窗体底端20xx上575.3715.5%171.4115.6%192.0112.8%注：数据来源：海南统计局统计公报近几年来，11、海南经济生产总值都保持10%以上的增长率，20xx年上半年同比增长达15.5%，在经济总量快速扩大的同时，海南经济呈现出速度、结构、质量与效益协调发展的格局。在产业结构上，第一、二产业增加值占GDP的比重调整到基本持平；在经济效益和质量上，地方财政收入和企业效益创建省以来最好水平，农民收入增速超过城镇居民收入增速；在需求上，消费增长快于投资增长，出口持续走旺。更可喜的是，今年上半年海南省固定资产投资增速比全国低13.1个百分点，而全省GDP、财政收入、工业企业利润、城乡居民收入的增速均高于全国平均水平。相关规划海南省海洋经济发展规划提出，在海南省社会经济发展规划框架下，确立“以海带陆，依海兴琼12、，建设海洋经济强省”的发展战略，积极参与区域经济整合与合作，实施滨海中心城市带动，形成以主导产业为骨干的海洋经济体系，以及“一环四带三区，阶梯式开发”的区域布局，使海南海洋经济实现跨越式发展，2020年实现海洋经济总量翻三番的目标，在全省GDP的比重超过30%。规划提出建设特色突出、结构相对完整的海洋经济区域和开发区域。建设北部综合海洋产业带、西部工业产业带、南部度假休闲产业带、东部旅游农业产业带，以及南海北部海域、南海中部海域、南沙海域等三个海洋开发区域，形成“一环四带三区，阶梯式开发”格局。 “一环四带”海洋经济圈包括本岛沿海县市临海30公里陆域及海南省海域使用管理的海域，总面积约4万平方13、公里。海南省十一五规划总体目标框架：到2020年，全省生产总值达到3000亿元左右，经济综合实力显著增强，产业结构趋向合理，工业化和城镇化水平大幅度跃升，三次产业的比重趋近15：45：40，城镇人口比例达到60%左右，全省人均生产总值超过30000元。表2：海南十一五规划主要预期指标指标名称计算单位“十五”完成“十一五”预期20xx年 预计年均增长%2010年 预期年均增长 %全省生产总值亿元903.4 10 13929第一产业增加值比重%33.329第二产业增加值比重%25.231.5第三产业增加值比重%41.539.5工业增加值比重%18.425人均地区生产总值元10995 16155全社14、会固定资产投资亿元累计1408累计2440地方财政收入亿元84.713.5 15012.1 城镇居民人均可支配收入元80908.411887 8 农村居民人均纯收入元30066.14020 6 年末常住人口万人825.5867.29 城镇人口比重%45.950单位生产总值能耗吨标煤/万元0.931 单位工业增加值能耗吨标煤/万元3.572.68 森林覆盖率% 55.560 注：2010年生产总值、城乡居民收入按20xx年价格计算。我省处在工业化初期阶段，随着工业比重明显提高，全社会能耗仍将处于稳定上升过程。、海口宏观投资环境分析经济发展形势海口市地图海口市是GDP从20xx年的204.59亿元15、到20xx年初步统计的350.06亿元，四年的时间里，增长了一百多亿元。数字的背后，是海口市的产业结构不断优化，农业综合生产能力和整体效益明显提高，旅游业日益兴旺，商贸流通业发展迅速，工业保持的强劲发展势头，综合经济实力跨上新台阶，海口市经济步入又好又快发展的快车道。20xx年上半年海口市实现生产总值(GDP)完成185.45亿元，增长13.1%，比上年同期提高2.1个百分点。全市地方财政总收入40.13亿元，比上年同期增长20.8%。其中，第一产业完成增加值13.83亿元，增长8.1%；第二产业完成增加值51.62亿元，增长18.4%；第三产业完成增加值120亿元，增长11.2%。表3：海口16、市近几年来经济指标（单位：亿元）时间GDP增长率零售总额增长率固投增长率20xx238.1813.6%86.1411.3%104.912.1%20xx253.0113.2%101.0217.3%119.2815.4%20xx301.3512.1%138.4514.5%137.1715.0%20xx350.0612.9%161.3516.5%158.2315.4%注：数据来源：海口市统计局统计公报，其中20xx年GDP含农垦相关规划海南城市总体规划把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。到2010年17、，全市国内生产总值达到530亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前率先基本实现全面建设小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，全市国内生产总值达到1390亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境的优势更加突出，初步建成在国际上具有一定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。海口xx规划以“海口碧望角，热带九花园”为主题的规划设计方案，勾勒出了xx未来绿色海滨旅游圣地的形象。海口市总体规划海口未来的发展定位为“突出沿海，向西翼拓展”，确定xx “一带三中心”的功能定位，即xx黄金旅游带、休闲旅游度假18、中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中心，并具有一流的生态景观、一流的建筑景观和一流的功能配套。海口xx规划蓝图在海口市城市总体规划的指导下，海口城市化建设，海口经济发展将迎来高速发展机遇。而海口xx规划的制定，海口xx控制性详细规划出台，将充分发挥海口海洋优势，加速海口旅游业、酒店业、房地产业发展。第三章海南旅游业发展状况、海南旅游业发展状况分析在过去的20年，随着中国经济持续升温和人民生活水平的提高，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高19、人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。海南通过确立和实施“一省两地”的产业发展战略，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，初步具备了年接待游客2500多万人次的能力,在全国的综合排名也由建省前的26位上升至15位。随着大企业、大航线的引进，以及对旅游市场“四黑”的大力整治，海南旅游业扭转了“旺丁不旺财”的局面，正逐步进入“四高”轨道：即旅游收入的增长高于游客的增长20、；境外游客的增长高于境内游客的增长；高端游客的增长高于低端游客的增长；散客的增长高于团队的增长。据统计，20xx年海南接待国内外游客1605.02万人次，同比增长5.8%；其中海外游客61.69万人次，同比增长42.83%；外国游客46.57万人次，同比增长72.88%。随着海南旅游市场秩序进一步规范，旅游服务质量和旅游收入也在不断上升。20xx年全省实现旅游收入141.43亿元，同比增长13.10%。其中国内旅游收入123.57亿元，同比增长7.9%；外汇收入2.29亿美元，同比增长78.36%。近年来，海南不仅在发展旅游业中逐步整合优化传统的观光旅游项目，而且根据旅游资源特点和不断变化的市21、场需求，精心营造旅游热点，突出发展休闲度假、会议旅游、节庆活动等能充分体现海南自然、文化历史特色的各种专项旅游产品，有效提升了旅游产品竞争力。一些特色旅游项目在国内已有一定影响，取得良好的示范性作用。如南山文化旅游区，是集海南生态文化和历史文化为一体，档次较高、特色鲜明的旅游观光景区；以亚龙湾国家旅游度假区为代表的一批建筑风格各异的度假休闲酒店群落成了国内游客冬季避寒的首选度假之地；博鳌亚洲论坛的成功举办，为海南会议旅游的兴起和会议层次的提高树立了良好的典范；包括台达、亚龙湾、博鳌在内的省内16家各具特色的海滨型、山地型高尔夫球场的分布密度在国内省市中名列前茅。景区（景点）的建设明显加快，目前22、全省共有49处景区（景点），其中天涯海角、南山旅游区等7处景区（景点）已被评为国家4A级景区（景点）。与此同时，全省的旅游基础设施建设日趋完善，尤其是旅游发展的交通“瓶颈”制约进一步缓解，旅游点的可进入性显著增强，在交通、通讯、水电供应等方面，基本能够满足现代旅游业发展和国内外游客的需要，初步形成了协调配套、功能齐全的旅游设施供给体系。海口、三亚等五个城市也因此而先后获得全国优秀旅游城市称号。海南旅游业在快速发展的同时，也存在这很多问题。首先是海南旅游产业经济基础薄弱，作为支柱产业的直接效益尚未凸现：海南虽是旅游资源大省但还不是旅游经济强省，旅游产业作为支柱产业在全省经济总量中所占的比重较小，23、旅游接待人数和收入虽年年递增，但收入总量并不大，旅游经营是粗放型而非质量型。同时，地区发展也不平衡，旅游企业和旅游景点主要集中在东部沿海和海口、三亚等市县。海南旅游企业大部分规模偏小，经济基础薄弱。相当多的旅游企业负债重，流动资金缺乏、市场竞争能力较弱、抗风险能力差。其次、海南旅游企业经营管理体制存在的问题：一方面，虽然旅游行业是我国改革开放的先导，是始终和国际接轨的行业，但由于内部管理体制与市场经济发展不相适应，旅行社业一直处于“弱小散”状态。突出表现为：海南旅行社中个人内部承包、“部中部”的现象较为普遍，内部承包使得旅行社设立的准入门槛相对降低，经营许可形同虚设。另一方面，从经营机制看，由24、于旅行社内部管理松散，人员变动较多，旅行社的相当部分从业人员为追求短期效益，急功近利，对企业的长期发展关心较少，对新产品开发和新市场开拓也不想有更多的投入。形成低层次价格竞争，造成旅游服务质量的不稳定，导致经营风险集聚，因违规操作引发三角债等经营纠纷时有发生。短期经营行为严重影响旅行社的信誉和进一步的发展，而由此形成的恶性削价竞争则是导致当前旅游市场混乱诸多问题的根源。其三、旅游产品的无序开发：海南虽然有旅游总体规划，但由于缺乏具有实际操作意义的配套实施细则，在旅游产品研发方面存在对客源市场的具体定位较模糊，对市场供需变化的反应不及时等问题。一些景点的开发建设缺乏远期发展规划，投资经营者不是靠25、旅游产品的吸引力和提供优质服务来吸引客源，参与市场竞争，而是靠提供高额回扣的竞争来争夺客源。这种不规范的竞争方式，使得一些颇具有潜力的旅游产品刚“问世”就“夭折”，严重制约了海南旅游产品的丰富和完善。海南旅游经过多年发展观光线路仍比较单一，许多旅游投资者开发的新项目由于挤不进这条单一的旅游行程，投资得不到回报，而影响到投资的积极性。旅游产品的无序开发冲击着正常运转的市场秩序，一些能代表海南特色的旅游资源难于得到开发，而淹没在众多低水平开发和靠高回扣拉客的产品中。但是随着海南旅游业相关规划的出台，此现象有望得到改变。其四、旅游行业管理不够完善：应当说，海南旅游业市场经营开放度走在全国前列，市场化26、程度较高，但由于对全社会办大旅游的负面效应考虑不周，市场应变能力不强等诸多因素影响，致使海南旅游市场管理存在一些问题。旅游市场内部还不同程度地存在着业务操作不规范，低价格竞争、从业人员素质低、管理粗放、服务质量差等问题；“黑社”、“黑车”、“黑导”、“黑店”等现象屡禁不止，影响了海南整体的旅游形象和投资环境，妨碍国内外知名旅游企业进入。其五：旅游宣传促销力度有待加大：海南作为一个新兴的、远离客源市场的旅游目的地。市场营销对加快旅游产业的发展具有重要意义。但由于政府财力有限和本省有实力的旅游企业不多，宣传促销的资金投入较少，难于形成较为系统、长久和较大规模的促销。由于对旅游促销对象缺乏详尽了解，27、对国内外旅游者的不同旅游需求进行有针对性的产品促销宣传活动相对较少，宣传促销手段和办法还比较单一，旅游形象宣传与产品经营常常相脱节。一些节庆活动重形式而轻内容，短期热闹一阵，长期效果就不明显。同时，有经验的宣传促销人才缺乏，也使得旅游宣传促销难于出新、出彩。一些旅游热点地区没有充分发挥当地主要旅游产品的辐射作用，在产品包装策划宣传时，没有把周边县市旅游产品很好融入组合包装，形成有机整体，客源共享度低。、海南酒店业发展状况分析自1988年海南岛建省以后，酒店业经过了两次大发展。第一次上世纪九十年代房地产泡沫时期，大量资金投向旅游业，酒店数量急剧膨胀。第二次是近两年房地产复苏，大量资金再一次集中转28、向宾馆酒店。截止20xx年底，全省星级酒店有266家，五星级酒店32家（其中海口共有64家星级酒店，五星级酒店5家，四星级酒店13家）。海南是国内除北京之外，拥有五星级酒店最多的省份（北京五星级酒店45家，上海31家）。旅游部门综合反馈，全省酒店平均客房出租率在50%左右，酒店业接待能力超前15年。海南省酒店业的布局和发展状况格外令人关注。随着海南旅游业飞快发展而兴起的一股高档度假酒店高潮，使得海南酒店得到空前发展，结果是市场严重供大于求，酒店开房率连连下降，酒店房价一再下降，除三亚亚龙湾部分酒店外，整个酒店业处于亏损状态，海口赢利的酒店曲指可数，团队价格低到外地人都不敢相信，尽管旅游主管部门29、一再用酒店保护价来使酒店业能平稳发展，但哪一次都很难执行下去，因为市场是无情的，海南酒店的商务客源少，主要以旅游团为主。海南是国内经济欠发达地区，商务客人并不多，再加上来海南的游客中，境外客人占的比重很小（仅有6%）。因此，市场对豪华酒店的需求其实很有限，市场更需要的是拥有实用的客房、优质的服务和价格较低的经济型酒店。但目前海南符合这样条件的酒店少之又少，三星级或同等水平的旅游饭店虽然近100家，但这些酒店大多为上世纪九十年代所建，设施普遍老化，服务差强人意。海南酒店业的整体市场前景并不乐观，但是，仍有部分酒店值得期待。这些酒店或因为定位准确，或因为具有某些特别优势，将会脱离“大盘”走出相对较30、好的行情，成为海南酒店业的最后赢家：国内外酒店管理集团投资和管理的酒店。集团化连锁经营是国内外酒店业发展的大趋势。专家预测，全世界的饭店最终将有60%会成为国际连锁饭店集团成员。近年来，国际酒店管理公司纷纷登陆海南。它们的进入提升了海南酒店业的整体形象和管理水平，而它们自己也成为海南酒店业的赢家。由喜达屋管理的三亚喜来登大酒店是目前海南经营最好的酒店，也是喜达屋亚太区最好的酒店，其他如凯莱酒店业绩也不俗。国际国内酒店管理集团之所以能够胜出，除去本身一流的管理水平、强大的客源支撑外，与国人“崇洋崇大”的心理也有一定关系。价廉物美的经济型酒店。近年来的统计表明，目前来海南的境外游客只占全部游客的631、%左右，而海南作为经济欠发达地区，商务客人本来就少。因此，来海南的游客仍将是普通游客为主，将目标市场定位于高档客人只能是一厢情愿。海南五星级酒店48%这一远低于三星级酒店的客房出租率表明，海南酒店市场更需要的是拥有实用的客房、优质的服务和价格较低的经济型酒店。可以肯定，经济型酒店特别是全岛连锁、全国连锁的经济型酒店最终将取代现有三星级或同等水平的酒店，成为海南旅游市场的主打酒店。大型综合性饭店。大型综合性饭店的一个显著特征，在于它们具有较大的规模，有很多风格各异的餐厅和健全的休闲娱乐设施，客人不必走出度假村，就能够获得所需的任何产品及服务。海南回头客多，回头客令大型综合性饭店成为必要，因为对回32、头客而言，该看的地方都去过了，剩下的就是在大酒店里享受温暖的阳光、洁净的空气和进行各种休闲活动，小酒店显然难以满足客人的这种需要。由于海南公共旅游设施极不完善，因此，大型饭店将具有很好的开发前景。经营规范的家庭旅馆。近两年来，海南尤其是三亚的家庭旅馆发展迅速。海南旅游季节性强，游客的分布很不均衡，旺季房间不够，淡季房间又大量空置，这给家庭旅馆以较大的生长空间。对于经营者而言，家庭旅馆可以采取旺季开门迎客淡季则季节性暂时停业的经营方式，再加上家庭旅馆一般不需雇用固定员工，成本可以控制到最低只要开门就能赚钱。而对游客来说，既能充分体验家庭生活的温馨气氛，价格又便宜，吸引力自然不言而喻。第四章海南产33、权式酒店发展分析、产权式酒店概念产权式酒店由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费模式，根据其用途,又可分为34、产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而产权式商务酒店则主要分布在大都市的CBD中心，其本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。对于投资者来说,既可以直接获得收益，又可以到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。产权式酒店上世纪70年代产生于美国，90年代引入我国。深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南则在1999年底率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心（后更名为海南皇冠假日滨海温泉酒店）推向了市35、场。其后，这两年国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。、海南产权式酒店分布和发展现状产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代，在风光迤逦的阿尔卑斯山下，产权式酒店开始兴起。根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者，而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。由此可见产权式酒店一般分布在黄金海岸等旅游圣地或发达城市商务中心。产权36、式酒店作为旅游产物，旅游资源丰富的地方，酒店可以保持较高的出租率，这可以让业主相信具有投资价值。而从旅游资源丰富和全年旅游季节长度两个方面看，海南都具有明显的优势。海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，在长达1528公里的海岸上遍布可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，岛上终年气候宜人，年平均气温23-25C，长夏无冬。四季均适宜旅游。适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地，如三亚市的亚龙湾、鹿回头、大东海、天涯海角，海口市的秀英海，文昌县的清澜湾，琼海市长坡，铜鼓岭南北海岸，陵水县猴岛，东方县鱼鳞洲等。沿海还有火山爆发奇观（如琼山水下村庄和马鞍岭熔岩洞穴等）与红树林海岸景37、观。旅游资源极为丰富。海南作为中国的海岛省，海洋旅游资源丰富，因此也成为中国产权式酒店的发源地。海南产权式酒店主要分布在海口和三亚，主要集中在三亚，在三亚主要集中在三亚亚龙湾区域，三亚海航产权酒店、三亚天域度假酒店、三亚华宇皇冠假日酒店等都集中在亚龙湾。海坡度假区的三亚海航度假酒店等。此外还有天泽海韵、天福源等一批产权式酒店在动工兴建。华宇皇冠假日酒店作为亚龙湾内首家产权式酒店，在20xx年10月底正式开盘销售。这家占地约160亩、总投资人民币5亿多元的酒店将由已拥有亚龙湾一家五星级酒店的洲际酒店集团负责管理。同是产权式酒店的天域酒店二期项目则与之隔路相望，预计将于今年竣工营业，目前已停盘。在38、海南的万宁、陵水等地，尽管当地旅游热潮不如三亚，也有产权式酒店已经完工或在动工兴建。今年上半年以来，海口银达商务酒店、三亚华宇皇冠假日酒店、香水湾产权度假酒店等新一批产权式酒店问世。随着海南“健康岛”、“阳光岛”知名度越来越高，海南的产权式酒店还会越来越多。应该说，海南独特的地理位置和优越的环境、气候、景观、人文条件非常适合发展产权式酒店等旅游房地产。海南也完全可能由工业经济时代的“火车尾”一跃而成为生态经济时代的“火车头”。但目前旅游房地产存在的问题不容忽视。而海南存在的此类问题在中国又具有一定的代表性和警示性。、海南产权式酒店经营分析据调查了解到，海南在售产权式酒店销售状况良好，截至20x39、x年底三亚海航产权酒店一期共230套，约售出115套，已经开始卖二期；三亚天域度假酒店共360套，约卖出330套；销售形势喜人。在众多的地产项目品类之中，产权式酒店因为售价高，回报惊人，开发商纷纷将宝贵的滨海地用于开发产权式酒店。以三亚的产权式酒店天福源为例，一些业内人士评价其建筑外观、材料、施工等，只能算是一般，然而其平均售价却高达每平方米1万多元。与同档次的公寓楼相比，价格高出两倍多。但是风险和收益是一对孪生兄弟。产权式酒店尽管有着诱人的高额投资回报，但风险也与收益并存。产权式酒店客房的产权虽然已经卖给了个人，但在很长的时间里，它不是小业主的居所，而是作为酒店客房经营的。这种出卖使用权和所40、有权的方式实际隐含着很大的经营风险。事实上，国内真正成功的产权式酒店只有寥寥几家，失败的例子却不胜枚举。据了解，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，且仍有增加的趋势。由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，并且国家建设部曾经明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，使得中国产权式酒店发展之路走得有点别扭，就连产权式酒店是什么东西、合法不合法都有争论，开发商各行其是、肆意违约的现象更是大量存在，终端投资人(业主)的权利确定与权益保护问题日益突出。当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则及有41、关司法解释，但仍不足。必须尽快出台相关法律法规。同时，海南也已经意识到，海南岛作为一个整体区域单位，又是全国的生态省试点，产权式酒店的绝对数量必须限制，否则会同时导致生态系统破坏和不良竞争等恶性循环。产权式酒店不能谁想上马就上马，必须达到一定的品质标准才能上马或转型，更不能逢“湾”都建产权式酒店。海南省人大及其人大常委会具有地方立法权，在国家统一的专项法律法规出台之前，完全可以先行颁布实施专项地方性法规加以规范。保持一批原生态海湾、景区对海南来说已经刻不容缓。、海南产权式酒店主要个案分析项目名称位置建筑面积m2单价(元/m2)产权年限投资回报销售情况及推广模式三亚海航产权酒店三亚海坡旅游度假区42、48.85园景房9000海景房1500040年委托管理合同每5年一签，海航根据酒店客房实际营利返还租金收益，同时书面承诺业主委托经营的回报率不低于6%。一期共230套，约售出200套。已经开始卖二期：亚太会议中心，目前没有售出上海：戴得梁行代理三亚天域度假酒店三亚亚龙湾50160均价25000海景房4000050年委托管理合同每3年一签，委托年限30年。酒店客房实际收入的40返还业主，年终提供酒店年报，业主可通过业主委员会聘请会计事务所核查。共360套，约卖出330套，开始卖三期别墅，已经卖出10%主要向代理公司（不祥）和住客推广三亚华宇皇冠假日酒店三亚亚龙湾4911614000起海景房22043、0040年签定委托管理合同每12年一签，酒店根据客房实际收入返还业主租金收益，年回报率不低于10-13。共500套，约卖出300套；传统的坐销，等上门客海口皇冠假日滨海温泉酒店海口市江东新区琼山大道256013000-1500070年单位年度利润分红=该单位分红系数（该单位首次交易额/总面积的对应首次交易总额）可分配年度利润总额（由业主委员会决定）共338套，未售。最初找当地代理公司销售推广。但销售不理想，现定位为自己经营。上海：三威力物业；深圳：万科物业；香港：美联物业。现经营状况不理想。（一） 三亚海航产权酒店酒店简介：三亚海航度假中心位于中国热带滨海名城三亚市海坡旅游度假区，近邻著名的风44、景胜地天涯海角，距南山佛教文化苑仅25分钟车程，离三亚凤凰国际机场10分钟车 程，三亚海坡旅游度假区的第一家五星级滨海休闲度假酒店。三亚海航度假中心二期扩建工程位于酒店东侧，占地面积30亩，呈“人”字型三面临海，楼高五层，拥有海景客房230间。 付款方式 ：A：一次性付款（享受9.7折优惠价格） B：分期付款（享受9.8折优惠价格） C：银行按揭（享受9.9折优惠价格）银行按揭可选择在海南当地办理，或邮寄按揭所需相关资料，委托酒店销售处代为办理。优惠政策：酒店采用产权和时权结合的方式进行经营和管理，每年享受21天五星级酒店的免费入住权，其中有14天业主还可通过海航酒店集团及国际分时度假交换组织45、提供的连锁会员酒店进行交换，实现环球度假。除此以外，业主还可享受可享受海航内部职工待遇，任何时段机票五折优惠，业主享有订票定座待遇等诸多优惠。目前，海航集团已在海南（海口、兴隆、三亚、博鳌）、北京、上海、深圳、杭州等均拥有了自己的酒店。（二）三亚天域度假酒店酒店简介：天域度假酒店座落于中国最南端的海南岛三亚市亚龙湾。酒店房间总数为360间，房型分别为高级园景房、高级海景房、豪华海景房、高级海景套房、豪华海景套房、豪华贵宾套房、总统套房等。酒店分别距三亚市区20公里，三亚机场40公里，海口市270公里。物业类型：单间50 M2，双套间100 M2，三套间160 M2，按套内面积计算。双套间及三套46、间均配有厨房。付款方式：A：一次性付款（享受9.8折优惠价格） B：分期付款C：银行按揭：银行按揭需在海南当地办理，月按揭款可通过银行转帐办理。优惠政策：酒店采用产权和时权结合的方式进行经营和管理，每年享受21天五星级酒店的免费入住权。（三）三亚华宇皇冠假日酒店酒店简介：华宇皇冠假日酒店的投资方是山西最大的民营企业之一的华宇集团，总投资人民币5亿多元，由已拥有亚龙湾一家五星级酒店的洲际酒店集团负责管理。华宇集团取得了海南三亚亚龙湾国家级旅游度假区200亩产权式度假酒店的土地使用权。产权式酒店现已全面开工，计划年底具备接待能力。该项目分为两个部分：一部分定位为国内成功人士的第三寓所公寓式产权酒店47、，建筑面积6万平方米，面向全国销售；另一部分定位为为亚龙湾度假区整体配套，具有鲜明热带度假特色和欧亚建筑风格，集购物、餐饮、娱乐和配套服务于一体的商业街，建筑面积2.8万平米。该项目的征地、立项、设计、规划、报建等工作均已完成，20xx年年初已全面开工，预计20xx年底具备接待能力。价格：1.42.4万元/ M2，海景房2.2万元/ M2，豪华园景房2.4万元/ M2（可直接入泳池）物业类型：单间49116 M2，按套内面积计算，116 M2的房型配简易厨房。产权年限：40年付款方式 ：A：一次性付款（享受9.9折优惠价格）；B：银行按揭：银行按揭需在海南当地办理，月按揭款可通过银行转帐办理。48、（四）海口皇冠假日滨海温泉酒店酒店简介：海口皇冠假日滨海温泉酒店位于海口市江东新区琼山大道，北向紧邻琼州海峡， 海口市区较近，由xx机场至酒店车程30余分钟，该酒店配套有亚洲最大的室内温泉疗养硬件设施，目标客户中境外人士占有较大比例。投资方为中国华源集团，酒店占地10万m2，是海口市出现较早的产权式酒店之一，该酒店从20xx年12月底开始向外推介，当时房地产市场持续低迷，销售业绩一般，后来酒店取消作为产权式酒店销售的模式，转型为日常经营模式。价格：当时售价基本为12000-15000元/ m2物业类型：酒店标准间为主（现对原有完工工程增加挑台处理，最大限度利用海景）产权年限：70年优惠政策：酒49、店管理公司每年赠送投资者旅游淡季18天的免费入住权，该权益经过投资者的书面授权后，可以转赠；在酒店加入RCI集团后，该权益可以通过RCI度假交换计划，在RCI全球范围内的加盟度假村使用。近几年，海南的房地产业尤其是三亚房地产业慢慢脱离早期海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及海南尤其是三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注，三亚已成为海南省房地产市场发展的热点和中心区域。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人50、特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房、产权式度假酒店大多数被内地人所购买。第五章 项目现状分析5、1 项目背景xx控股联合法国xx酒店管理集团在20xx年11月8日新闻发布会上发表声明：xx国际集团将开始管理其中国境内第一个产权酒店海南xxxxxx大酒店，国际著名酒店管理集团在中国第一次涉足产权酒店的管理，这在业界引起广泛关注。但在20xx年10月1日开业至今不足一年，因为项目连续出现亏损，员工工资拖欠，后续支持不力，xx国际集团宣布退出本项目，在酒店行业中造成了极大的负面影响。5、2项目介绍项目位于海口xx xx位于海口市西北部滨海51、地带，全长22公里，呈带状型，是海口“突出沿海、向西翼拓展”城市发展战略的核心。项目离海边只有50米，海景十分壮观；有超大观景露台，还有规划中的游艇、SPA和超大泳池配套设施；更有源自地下850米的温泉水，直接引入每个房间。这种配套，一般产权酒店很难具备。 项目面对大海的全景海景房项目鸟瞰夜景图5、3项目配套设施5、3、1项目周边配套在项目的西边为在建中的世界首尊海上金玉大佛4.5公里至南泰鳄鱼湖动物园 5公里至海南月亮湾高尔夫球会酒店附近曾经辉煌的永庆寺正在修复，海上六项吉尼斯记录的海上金佛将于年底建成，建成之后，xx正在成为东南亚观光信徒的重要选择。附近三个大型高尔夫球场带来的大量日韩等境52、外球客，这些也将形成非常独特的酒店客源。项目东边为金鑫足球训练地酒店附近的金鑫足球集训基地的每年数十支国家甲级球队的来到，确保了酒店每年有2-3个月的时间达到连续较高入住率的机会。5、3、2项目内部配套设施酒店设施篇前厅实景照片酒店设施篇甘露吧Nectar Bar位于酒店大堂，提供各式鸡尾酒，饮料，及进口雪茄酒店设施篇 里维埃拉宴会厅 酒店设施篇里维埃拉宴会厅Riviera Grand Ballroom实景照片酒店设施篇中西餐厅A.海韵西餐厅户外B.餐厅外景观水池C.盈滨台中餐厅D海柳包房A.B.C.C.D.A.酒店设施篇走廊、内廷实景照片实景照片实景照片酒店设施篇酒店游泳池Swimming 53、Pool规划篇配套娱乐设施世界排名第一的SPA管理品牌Banyan Tree在对酒店全面考察后决定管理拥有22个房间的超大SPA。海南xxxxxx大酒店温泉水质检测报告：水质清澈透明、无色、无溴、无沉淀物，达到医疗水命名标准，引用水矿化度小于1g/L，符合生活饮用水标准。 游艇码头海岸平滩实景照片5、4项目可售产品分析客房装修实景项目设有客房304套，其中标准间159套，豪华间60套，行政房62间，套房22间，总统套房1间；其中90%为海景房，10%为园景房。正北向 (C 区)面积: 50 80 m2单价: 2000025000元/m2总价: 100 160 万元正南向 (D 区)已全部售完面54、积: 41 42.7 m2单价: 1280014500元/m2总价: 53.2 62.3 万元东北向 (B 区)面积: 66 69 m2单价: 1600020000元/m2总价: 106 138 万元西北向 (A 区)面积: 66 74 m2单价: 1550019400元/m2总价: 102 144 万元大堂宴会厅大海客房产品区位图（所标示单价为最早定价）正北海景房 东北/西北海景房建筑面积：52.40 m279.66 m2 建筑面积：66.06 m2 74.28 m2 单价：20000元/ m225000元/ m2 单价：15000元/ m220000元/ m2至尊套房A/B型建筑面积：1055、7.52 m2 114.63 m2单价：15000元/ m218000元/ m25、5项目SWOT分析5、5、1优势 离海仅有50米距离，拥有海口周边最好海水、海滩。 90%客房为海景房，房间平均面积达63 m2，每个房间均设有露台，视野开阔，房间装修豪华且富有情调，硬件设施条件好。 拥有海南最具规模的温泉SPA空间。 项目是亚洲财富领袖俱乐部永久会址。 地处被纳入海南省十一五期间重点打造的“xx”地域，该区域按规划将被打造成一个具有国际水准的综合性滨海休闲旅游度假区。 投资商拥有酒店内4600 m2公建部分，给于业主充分的信心。 每年定期组织业主联谊活动，就酒店运营管理、增值保值空间等问题及56、时与业主沟通。 60年产权，10年回报；每年按照酒店客房利润的90与各个小业主进行分红。 前三年承诺6保底回报，即前三年内按照上述计算方法分红不足6的年份， 按仍照6分红。三年后按照上述计算方法分红。 21天免费入住权。5、5、2劣势 项目作为酒店运营的配套设施如酒吧、KTV和游艇等未完善，入住率偏低；不能够有效留住客人，回头客缺失，在目前娱乐配套不完善的条件下，项目的经营面临着很大压力。 距离市区较远，周边生活配套严重不足，项目周边商业氛围较弱。 区域交通落后，出行不便。 90年代末的开发热潮致使周边诸多项目设施形成烂尾，影响区域投资信心。 xx未形成整体开发姿态，周边近一两年来无其他项目开57、发，现有的一些项目开发速度缓慢。5、5、3机会 xx位处的xx老城区将可能在未来被划入海口市的行政区域，是xx深渊度假区的核心部分；整体开发xx是海南省“十一五”期间开发建设的重点项目。20xx年初，山东鲁能集团与xx县签订土地开发框架协议，斥资百亿元开发xx。xx将建设成影视会展、佛教文化、旅游度假、康健娱乐、游艇运动、商务休闲、生活居住的“星光半岛”。 xx老城区工业开发区是海南目前最大的工业开发区，另外按设想，海南最大的保税区将兴建在老城和马村的中间地带，如此，将给项目带来不可估量的利好影响。 xx是人们心目中被奉若神明的风水宝地，世界首尊海上金玉大佛坐落于此。项目在未来将成为其固定的主58、题旅游最佳居所。 项目周边临近月亮湾高尔夫球场和金鑫足球训练基地，将给项目带来较为稳定的客源保证。 xx因三面环海而成为海南岛少有的海滨净土，具备休闲运动和旅游居住功能的先决条件。 海口目前无较有影响力的产权式酒店在售，市场竞争压力较小。 一流的海水、一流的沙滩、一流的温泉、毫无疑问的成为海口周边最好的度假酒店。临近省会城市海口的位置，让她以绝对优势吸引度假客源的同时又可获得众多的会务客源。海南拥有众多的海岸度假资源，但因为机场布局原因，唯有拥有机场的海口与三亚两个城市的海岸度假资源具有竞争力。5、5、4威胁 xx集团xx品牌经营不当退出造成极大的不利影响，后期15套已购房业主要求退房也造成不59、良的口碑。 三亚优秀的海景资源和诸多的产权酒店业是本项目在客源上的竞争的重点；本项目位于目前海南产权式酒店发展的非热点和重点区域，与同为岛外购买客户的三亚各项目相比，价格敏感性小。 项目目前存在的产权归属不明确和一部分客房作为银行贷款抵押存在的风险。 除海景外，本项目目前并无实质性的经营亮点，吸客与留客的能力不强。 海口先前的开发热度形成烂尾风潮致使投资产生畏惧。 本地酒店业的地理位置较佳及经营日趋高档化，给本项目竞争形成压力。 本地市场人口缺少，消费机率低，本地消费支持不足。 开发商方面已售87套，将给项目的整体推出和业主协调等方面产生影响。 国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，投资型物60、业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大。 外地操盘执行工作上的复杂性和风险。综合分析：F 项目最大优势在于其优越的海景资源和客房的硬件条件；F 项目最大劣势是管理公司退出以及项目交通、生活等配套基础设施凸显不足和周边烂尾设施的负面影响；F 项目最大机会是xx区域的未来利好规划以及海南的未来旅游发展潜力；F 项目最大威胁是项目客观存在的产权归属问题。第六章 项目的市场价值判断6、1影响项目未来发展的几个因素6、1、1大环境分析一是度假概念逐渐成熟，商务旅行急剧增长。在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市61、场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。同时，随着我国经济的进一步发展，商务活动日趋频繁，商务旅行呈急剧增长趋势，产权酒店的经济实惠性及投资回报方式无疑对这一市场具有极大吸引力，其间蕴藏着无限商机。二是我国中产阶级层的增长，社会理财观念的转变；随着我国中产阶级的形成并迅速增长，社会理财观念现已发生了根本性改变，且随着银行利率经过3年中8次的调整，包括7次降息1次增纳利息税，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级的投资首选。且投资产权酒店的回报大大高于银行利息或国债回报。同时，比较其他投资品种，产权式酒店在年限、投资回报方式和升值、保值方面，都有着相对优势。6、1、2海南地产：借62、势产权酒店成功突围海南因其独有的气候和环境方面的优势，如洁净的空气、冬季的阳光、沙滩(避寒胜地)、湛蓝的大海、热带植物花卉等生态环境，以及丰富的热带滨海旅游资源，已经被国家旅游局定位为著名的热带海岛度假旅游目的地，海南省政府也将旅游业作为海南的主要发展产业。 而海南酒店业的现状也成为发展产权酒店的一个契机。据调查，海南的酒店业长期处于亏损经营状态，主要原因是市场无序竞争，各酒店房价明限暗降，而酒店经营成本又居高不下；且海南旅游淡旺季差别明显，在旅游淡季，大量客房闲置，造成资金浪费。这两个主要因素决定了海南酒店业整体亏损的局面。我们认为，产权式酒店这种模式的引入，一方面，可以使酒店闲置的客房资源63、按房地产的方式迅速收回投资；另一方面，可以提高酒店开房率，拓展客源市场，提高综合效益，具有不影响酒店正常经营和不需要酒店再投资进行客房建设、改造等特点，是解决海南目前酒店开房率偏低现状的一种低风险的可行方案。产权酒店为海南低迷的房地产市场带来了走出困境的希望。上世纪90年代，海南房地产开发热留给了海南一堆“烂尾楼”、“半拉子工程”和大量空置房。为盘活房地产，2000年以来，海南省政府以及海口市政府陆续出台了一系列盘活房地产的政策和措施，包括银行按揭、购房入户、降价、减免有关收费等等，这些政策和措施对刺激海南旅游房地产业、增加活力、走出低谷无疑会起到积极作用，但海南的房地产仍不为人们看好，不少外64、地客户谈及海南房地产时仍为之色变。对此，海南房地产业的兴起除了政府政策的推动以外，仍须从多方面入手，其中以其他产业的发展带动海南房地产不失为一个好办法。在这种背景下，产权式酒店这一“旅游房地产投资”的模式将会有效带动海南的房地产的突围。6、1、3xx和xx的规划建设xx位于xx的西边，海口xx规划以“海口碧望角，热带九花园”为主题的规划设计方案，勾勒出了xx未来绿色海滨旅游圣地的形象。根据20xx年海口市的xx规划，海口未来的发展定位为“突出沿海，向西翼拓展”，海口市总体规划确定xx “一带三中心”的功能定位，即xx黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中心，并具有一流的生态65、景观、一流的建筑景观和一流的功能配套。海口xx规划蓝图整体开发xx是海南省“十一五”期间开发建设的重点项目。20xx年初，山东鲁能集团与xx县签订土地开发框架协议，斥资百亿元开发xx。xx将建设成影视会展、佛教文化、旅游度假、康健娱乐、游艇运动、商务休闲、生活居住的“星光半岛”。在海口市城市总体规划的指导下，海口城市化建设，海口经济发展将迎来高速发展机遇。而海口xx规划的制定，海口xx控制性详细规划出台，将充分发挥海口海洋优势，加速海口旅游业、酒店业、房地产业发展。6、1、4交通网络的完善项目位于省会海口的边缘地带，相对三亚具有不可替代的优势。项目距市中心约20公里，目前距海口xx机场车程5066、分钟，在20xx年底滨海大道和海口绕城高速公路建成通车后，距海口xx机场车程仅约20分钟路程。交通网络的完善对项目未来发展的影响是非常大的，因交通便利了，将极大带动周边区域的经济发展，这对酒店又会起到刺激作用。6、1、5城市环境的优化随着海口市相关城市规划的建设实施，海口城市环境不断优化，城市配套不断完善，拥有优越的居住环境的海口将吸引更多的人到海口度假居住。而这类人的增加肯定会给海口市各酒店带来大量的客户，从而刺激海口旅游业和酒店业的发展。6、2、项目发展的市场价值判断 6、21旅游业是永远的朝阳产业，旅游投资更具有发展潜力和投资价值；项目将满足新世纪社会经济发展条件下人们更有利于身心健康的67、旅游需求；6、2、2完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程。该项目的销售将进一步提升区域形象，推动片区的房地产市场发展进程；同时项目的成功推出为政府开发xx和xx埋下伏笔；6、23在国家房地产产业宏观调控，市场因素复杂，市场竞争激烈，优质房地产项目稀少，本项目相对投资额与绝对投资额并不巨大的条件下，相对于同等投资金额的传统房地产项目，本项目更具有投资价值； 6、24相对于同等投资规模的传统房地产项目，本项目投资发展具有非常巨大和深远的社会影响力，有利于建设具有广泛社会影响力的企业品牌；6、25相对于在其他地区发展传统房地产项目，本项目更容易获得地方政府支持；项目经营为区域带来长期而且数额巨68、大的财政收入 ；6、26项目的良性推广将有利于慧谷品牌深入发展，实现跨域、跨行业整合发展。同时，我方及合作伙伴也具备了较强的酒店经营管理的能力。综合分析：在整个xx房地产市场中，本项目作为目前唯一的中大型的产权式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。在整个海南房地产市场来说，本项目都属于高档的产权式酒店项目。通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，我们认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市69、场表现。从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。综合以上，享有得天独厚的海景资源的本项目，在海南整体旅游大环境带动下、着眼于项目所处区域的规划与未来发展，在项目的整体素质的优良性上以及我慧谷品牌的深入和营销推广优势上，从市场角度考虑，建议进行本项目投资。第七章 项目整体收购后两种操作模式评估目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为，不管对该项目进行整体收购之后是自作经营还是产权式酒店出售两种70、操作模式，该种方案必须能同时满足以下两个核心要求：1、在短期内能够快速回笼大量资金。2、保持并促进对项目的高效经营管理。7、1 委托酒店品牌公司经营管理或者自己经营管理：7、1、1优势（1）能保持对酒店的经营管理。（2）能促进酒店经营管理水平的提高。（3）操作方式较为简单，不存在后续问题。7、1、2劣势（1） 不能快速回笼资金；回收期长。小结：基于以上分析，酒店自己经营管理虽然能能保持对酒店的经营管理，不存在后续的返租分红问题，但不能一次性回笼较多资金，资金的压力较大，项目的收益回收期长，7、2产权式酒店出售：7、2、1概念即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托71、经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。7、2、2优势（1）能以市场价格快速回笼大量资金。（2）能保持对酒店的经营管理。（3）能促进酒店经营管理水平的提高。7、2、3劣势（1）操作方式较为复杂。（2）存在后续经营回报的风险。小结：基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对本项目最佳出路的要求。整体来看，本项目以产权式酒店的方式销售是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及海南及海口经济特点的72、利好影响，本项目前景展望良好。产权式酒店模式符合对本项目最佳出路的选择，对于酒店而言，具有以下四大战略性意义： 快速回笼大量资金，缓解资金压力。 由市场决定价格，实现项目的增值。 产权自主分配，保证对项目的经营管理权。 促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展。第八章 项目操作建议8、 1主题定位根据产权酒店的客户定位，在经济大潮中翻滚中，历尽身心的疲惫之时，人们努力寻找的是内心深处的一片静土。结合项目的独特良好的自然海景和区域资源，在进一步完善项目的配套设施之后，建议项目主题定位：星光半岛，快乐悠游。项目结合各方面资源和品牌定位，市场定位为高端产品路线，引领区域投资新浪潮，项目启73、动前必须引进国外知名酒店管理集团进行管理，重朔投资者信心。8、 2卖点整合31一流的自然海景资源。32未来发展的热点区域，投资回报价值不可估量。33硬件的优质性及配套的超高标准性。34xx作为政府重点规划发展区域，配套的完善性及升值潜力的不可估量。35低于市场的价格和高于市场的产品。36国际品牌酒店管理公司的服务、经营保障和投资返租/年分红保障。37产权为60年，比一般产权酒店产权长20年，等于多20年收益。38业主每年可享受非节假日21天的免费入住，该权益经业主书面授权可转赠。8、3价格预测与建议根据周边的市场价格及参照区域同类产品销售状况、结合项目目前自身实际情况和之前的销售状况，既与三亚74、同素质楼盘拉开价差，同时又给予前期投资者信心，消除不利的影响。建议平均售价为15000元/，既符合市场销售行情又体现产品的优质性，并具有较高的赢利空间。8、4项目启动前注意的事项8、4、1与开发商明确项目产权归属关系，理清其他相关负债关系；明确前期已售出物业的产权及后期返利和分红事项。8、4、2 明确项目前期承租部分的租金水平与租赁期限。8、4、3 在项目出售价格谈判中，建议在可售客房物业部分，按目前项目实际情况和海口市场分析判断，要求开发商按照销售价格以平均售价8000-10000 元/m2为转让价格，以利于我方获得进一步的利润空间。其他酒店设施和配套另行商议。8、4、4针对自身酒店配套设施75、经营的劣势，建议引进高品牌经营管理公司，完善配套设施，以增加酒店产品附加值，提升形象档次；通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买；同时，利用酒店管理公司先进的酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。8、5入市姿态及推广时机鉴于项目主题已成形并已对外营业一年，且有较大的负面影响，建议入市推广宜早不宜迟，以免给市场再造成负面影响，同时也有利于资金的快速回收及赢利。在进一步加快配套设施完工之后，建议于12月底或元旦假期期间推出。在假期时推出，可有利于项目集聚人气，提高成交率。8、 6宣传策略结合慧谷的优势和资源，第一阶段主打东莞及珠三角等城市投资客，以实际设点76、和媒体宣传及SP活动推广予以销售。同时，推出购房度假等系列优惠及活动，销售方法主打团购。8、7销售进度目标与资金回笼计划（可售部分，以20xx年1月1日始计）20xx年1月3月，利用元旦和春节假期期间，预计销售总量至40%，按15000元/的平均售价计，预计回收资金9100万元；20xx年3月6月，利用五一假期期间，预计销售总量至80%，按15000元/的平均售价计，预计回收资金共18200万元；20xx年8月，预计销售总量至100%，按15000元/的平均售价计，预计回收资金 22860万元。第九章 项目财务评价9.1 项目经营阶段收益与经营成本预测9、1、1. 客房及配套经营收入表9.1 77、客房年经营收入预测表序号项目数值1酒店客房数304间2开房率50%3年开房天数344天4平均房价427.7元人民币5客房年经营收入（1*2*3*4）2372.91万元人民币9、1、2配套部分经营收入：表9.2 配套部分年经营收入预测表序号项目年经营收入（万元人民币）说明（每间客房2位客人，确定酒店客流量）1中西餐厅2219.2每人每天消费200元2会议室369.87每三位中一人消费100元3Spa、温泉、ktv及其他1109.60每位消费100元酒店年经营收入：6072万元。每五年，以幅度5%增长。9、2. 参考类似酒店项目的费用成本率：在计算酒店的年经营成本时，考虑到几个类似项目的经营成本情78、况：根据参考样本一得出的数据：项目成本率取费基础成本费用（万元）客房10%客房经营收入237.29中西餐厅50%餐厅经营收入1109.60会议厅10%会议厅经营收入36.99桑拿25%取共同成本率25%277.40KTV（30间30%娱乐其他10%水电燃料费4.33%酒店营业总收入262.80工资1500元/月334人601.2企业管理费2.00%酒店营业总收入121.33合计2646.61根据参考样本二得出的数据：取费标准基础项目费用（万元）工资1500元334人601.20 广告费1%经营收入60.72 水、电、油费5%经营收入303.58 维修保养费2%同上121.43 培训费固定费用179、0.00 服装费同上10.00 办公差旅费0.50%经营收入30.36 招待费1%同上60.72 绿化费0.50%同上30.36 酒店公司管理费2%同上121.43 保险费2每月24.00 其他费2%经营收入121.43 合计1495.22 将两个数据平均，得出本项目年经营费用成本：2071万元。其余支出项目：酒店的配套中，有部分配套为租赁得来的，按照每平方米每天10元的标准，年租金支出为1167.56万元。在产权销售的情况下，公司本年要给业主比率为7%的收益，销售率100%，销售价格为15000元/平方米时，项目每年的产权回报支出为1548万元。9、3 项目收购后两种操作模式财务评价9、3、80、1经营方式一：自己保留全部产权，独立经营年经营成本：保留产权自营情况下酒店年经营成本为：2071+1168+售出的87套客房的返利=3737万元，每五年该费用以5%的幅度增长。注：酒店自己经营的情况下，考虑到已经有87套客房售出，故每年需要返利498.8万元（已售出87套，每套63平方米，单价1.3万元，共计498.8万）。（本次测算只针对动态指标）在只有前两年支付购入款的时候，对税后资本金内部收益率作双因素敏感性分析，得到的敏感性分析表如下所示：税后资本金本部收益率双因素敏感性分析表10000150001800020000150000.069338150.051244830.0422227681、0.036793852130000.078723210.058370830.048406060.04246293100000.095771760.070801820.059004020.052084658（注：表格中加粗部分竖排为第一年的支付额度，横排为第二年的支付额度）敏感性分析解释：项目购入款为35000万元，首年支付15000万元，次年支付20000万元时，内部收益率为3.68%；项目购入款为33000万元，首年支付15000万元，次年支付18000万元时，内部收益率为4.22%；其预付款金额和方式的结论下同。9、3、2经营方式二：客房全部出售，业主持有产权。产权销售情况下酒店年经营成本82、为：4786万元。每五年，该费用以幅度为5% 增长。对售价和购入价作交叉敏感性分析，分析对象是资本金内部收益率。税后资本金本部收益率双因素敏感性分析表350002500023000220002000015000#NUM!2.83%6.51%9.67%39.07%13000-1.32%4.80%7.39%9.19%15.21%110000.38%5.77%7.75%9.02%12.49%100001.02%6.09%7.87%8.96%11.84%95001.30%6.23%7.91%8.94%11.59%90001.56%6.35%7.96%8.93%11.38%（注：敏感性分析表中加粗部分，83、横排为支付价款，竖排为客房的售价） 敏感性分析解释：当客房销售价格为15000元/平方米，项目的购入款为35000万元时，项目无利可图；项目的购入款为22000万元时，内部收益率为9.67%；当客房销售价格为13000元/平方米，项目的购入款为35000万元时，项目无利可图；此时的可承受的最高价位在22000万元；内部收益率为9.19%；其余情况类推。第十章 综合结论与建议在基准收益率为7%的假定下，项目财务评价结论：1. 酒店购入后自己保持产权情况下，可承受的最高价款为25000万元；2. 酒店购入客房部分全部销售，进行产权时经营的情况时，单方售价为15000元时，可承受的最高价位为2.2亿元；单方售价为11000元时，可承受的最高价位为2.3亿元；单方售价为9000元时，可承受的最高价位为2.2亿元；