1、滨海旅游度假区五星级海景度假酒店建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月滨海旅游度假区五星级海景度假酒店建设项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月54行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论8一、项目概况8（七）项目总投资约：19400.0万元。8二、项目提出的背景及建设必要性8第二章 项目评价、发2、展规划11一、项目评价111. 项目地理位置112. 项目用地概况123. 交通条件124. 气候条件12二、发展规划131市场形势分析132地区环境：14三、小结：15第三章 项目综述及技术措施15一、项目规模15二、项目建设依据16三、专业技术措施17（一）设计依据17(二）自然条件17(三）地基及基础选型18(四）上部结构选型18(五）结构材料18(六）、主要结构构件取值原则19（一） 设计依据20（二）设计范围20（三）系统说明21（四）环保措施：25（五）卫生防疫：25（一）设计依据26（二）设计范围27（三）设计资料27（四）空气源热泵（主用热水设备）30（五）锅炉房设计（备用热水3、设备）31（六）空调设计32（七）通风设计33（八）自控设计34（九）防排烟设计35第四章 节能节水措施38一、建筑节能技术381. 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：382. 建筑节能技术、材料、工艺的应用39二、节水措施391. 绿化景观用水节水392. 节水器具应用39三、节能措施405 所有空调、制冷、通风设备均选用节能环保产品。40第五章 环境影响分析及环境保护措施41一施工期环境影响分析411.施工期污染源412. 施工期环境影响分析43二施工期主要环保措施44三、营运期间环境影响措施44第六章 投资估算及资金筹措45一、 投资估算范围45二 估算依据45三、投资概况估算4、46四、效益分析：48五、资金筹备：49第七章 风险分析49一、定性分析491.自然风险492.政策风险503.经济风险504.技术风险505.社会风险506.内部决策和管理风险50二、投资风险的控制511.通过加快进度来回避风险512.通过市场调查来降低风险513.通过加强管理来控制风险51第八章 研究结论与建议52一推荐方案的总体描述52二推荐方案的优缺点描述521.优点522.存在问题52三结论与建议531.结论532.建议53第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：xx度假酒店（二）项目业主：惠州市xx度假酒店有限公司（三）法人代表：xx（四）拟建地点：惠州市xx县xx滨海旅游度假区5、（五）建设内容：以酒店宾馆为主，兼有娱乐、餐饮、会议和商务的综合性建筑及其相关的配套设施。（六）建设规模：项目占地89973，折合135亩，设有500套豪华客房及可容纳500人的多功能宴会厅和多间中小型会议室。（七）项目总投资约：19400.0万元。二、项目提出的背景及建设必要性在过去的十几年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。项目所在地xx县的旅游产业的发展更是蒸6、蒸日上，其主要优势如下：海洋优势：xx是广东省“海洋大县”之一，海岸线长达172公里，海域面积达3000平方公里，滩涂面积17万亩。这为xx发展临港工业、海水养殖业和滨海旅游业奠定了良好的基础。旅游优势：xx旅游资源得天独厚。厚重的历史文化，秀丽的山水风光，宜人的生态环境，淳朴的民俗风情，造就了xx独具特色的“四色”旅游优势。 红色旅游：在革命战争时代，xx的高潭镇成为我国第一个区级苏维埃政权的所在地，被称为“广东井冈山”，中洞村更有“东江红都”之称。另外平山镇百坵田革命老区、安墩粤赣湘边纵队纪念公园等也为xx县“红色旅游”增色不少。 蓝色旅游：xx县拥有绵长的海岸线，滨海旅游资源十分丰富。享7、有“东方夏威夷”之美誉的巽寮海湾海景旖旎、岩礁神奇，令人留连忘返。港口有全国迄今唯一的海龟自然保护区，港口的双月湾平海湾绵延十几公里，沙白水蓝、波平浪柔，也是观海听潮、休闲旅游的绝好去处。 古色旅游：xx县历史悠久，名胜古迹众多。建于明朝的平海古城是广东省历史文化名城，也是岭南地区唯一现存最大的古建筑群，现保存有古城墙、十字街等古迹。多祝镇黄狮古围村始建于明末清初，具有浓厚的岭南客家风情，还保存有御赐牌匾、圣旨等珍贵文物。九龙峰的谭公祖庙、新庵的西来古刹、增光的龙岩寺、吉隆的石庵、稔山的雷鸣庵等民间宗教寺庙，构成了xx县古色古香的文化景观。 绿色旅游：xx县境内森林覆盖率高，山恋叠嶂、泉涌瀑飞8、，既有被誉为“北回归线上的绿洲”的古田自然保护区，也有栽种着奇珍异果的xx永记生态园，新开发的新庵生态游、梁化森林公园及南山漂流等项目也极富情趣，让游客在绿色大自然中乐而忘返。旅游业的发展离不开基础设施的配套和建设，而宾馆酒店就是其中极为重要的一部分。此外，随着xx县旅游产业和社会经济的快速发展，其各类商务往来十分频繁、规模档次也愈来愈高，对城市基础性服务设施的建设提出了更新更高的要求。而xx县现有的中高档次旅游和商务接待设施建设相对滞后，总体接待能力较弱，服务水平也较为有限，不能满足当地的社会经济和旅游商务发展的基本要求。因此，为了适应xx县旅游产业发展的需要，填补其中高档旅游度假宾馆酒店的9、空白，提升xx县旅游大县整体形象和综合品质，惠州市xx度假酒店有限公司具有前瞻性的战略眼光和顺应市场的发展，投资兴建xx度假酒店项目是切实可行的。第二章 项目评价、发展规划一、项目评价 1. 项目地理位置项目地块位于巽寮金融街滨海旅游度假生活区的主要发展地带，西临大亚湾，沿海交通相对发达，具备建设五星级度假酒店的优异条件。下图显示了项目用地的地理位置：2. 项目用地概况项目的地块总面积8.9973万m2，为商业金融用地，拟建一座建筑面积约9.7837万、500套豪华客房规模的五星级海景度假酒店，也是本报告所究研的项目内容。3. 交通条件巽寮位于惠州市xx县稔平半岛西南角，西临大亚湾，海岸线长210、7公里，总面积105平方公里，总人口1万人，海滨公路贯穿全城，连接广汕、深汕公路，陆距深圳139公里，广州227公里，海路距香港43海里，距深圳41海里，与大亚湾经济技术开发区隔海相望，交通十分便利。正在建设的广惠高速东延工程落成后，深圳、惠州等珠三角区的旅客就可以全程高速到达巽寮旅游度假区，即方便又能缩短路程和时间。4. 气候条件xx县属南来热带海洋性季气候。雨量充沛、阳光充足、气候温和，年平均降雨量1805毫米，年日 照总数2076小时，年平均气温22度，全年无霜期达350天左右，2004年最高温度为37.3度，最低温度为3.2度。二、发展规划1市场形势分析（一）客观区域市场分析惠州市xx11、县巽寮xx度假酒店的定位是：五星级度假酒店。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。惠州市是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。惠州市旅游总收入在广东省的排名上升较快，游客接待量增长快速，其旅游发展由缓慢趋向显著增长之态势。具体表现如下：从游客接待总量和游客结构判断，惠州游客总量增加迅速，旅游发展速度加快（见图）。惠州市19982007年接待游客总量变化图从旅游产品多样化和质量判断，惠州旅游处于快速发展的前期阶段。惠州市已经开发了多种产品，并拥有一些代表性的精品。从旅游资源判断，惠州市旅游发展前景十分广阔。综合而言，惠州市旅游发展总体呈现以下12、几个主要特点： 虽然惠州旅游业起步较晚，但增长快速，提前达到预期目标，成为广东省主要旅游城市之一； 国内外游客接待人数增速显著，目的地吸引力和影响力逐渐扩大； 国内游客数量占据绝对比重，珠三角地区为主要客源地，境外游客则倚重于港澳地区； 旅游产品开发总体有待提升，产品体系有待深化； 各种旅游配套设施不断完善，其规模、档次和结构处于调整和提升阶段； 惠州具有良好的资源禀赋和区位优势，其旅游发展前景看好； 投资商开始积极介入旅游业发展，正着手建设一批上档次，高质量与其旅游配套的产品。2地区环境：巽寮湾属南亚热带温湿型海洋气候，年平均气温21.7，总面积105平方公里。巽寮处于北回归线以南，依山傍海13、，山海相嵌，海天交融。总长20多公里的海岸线内有8个海湾，海面隐隐约约分布着大大小小数10个洲。那洁白的沙滩，宽在30-60米之间变化，海水清澈透明。巽寮湾的山、海滩、海岛巨石遍布，海湾一带有摩崖石刻30多处，早在咸丰二年就有大书法家写了“日暖风池”四个大字刻在凤池小岛悬崖上。 巽寮湾是粤东数百公里海岸线中海水最洁净的海湾之一。除了干净的海滩外，海滩上软细洁白的海沙含硅量高达99%.三、小结：综上所述，惠州市目前旅游业正处于快速发展的阶段，各种旅游发展条件日趋成熟，政府的大力支持和科学合理的规划将促进旅游业的全面发展。发展建设星级度假酒店也是大势所趋，适应市场需求、完善旅游条件、提高竞争力量。14、而巽寮滨海旅游有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、绿山是这个地区最为骄人的资源。巽寮xx度假酒店项目则是位于自然条件最好的巽寮滨海度假区最完美地段。自然环境完好，水质好，是少见较好的适宜游泳的海水浴场，这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。第三章 项目综述及技术措施一、项目规模项目占地89973，折合135亩，规划建筑面积约97836.77，设有约500套豪华客房及可容纳500人的多功能宴会厅和多间中小型会议室。总平面规划图见下图：(1) 项目建议书及其批复文件(2) 国土证：xx国用（2008）第210046号(3) xx县巽寮滨海旅游度假区总体规划修编（20072020年）(4) 其他有15、关依据资料二、项目建设依据工程概述：该项目是1座约500套豪华客房规模的五星级度假酒店，建筑规划为群体布局、院落围合，层数为36层，总建筑面积为97836.77平方米。酒店大堂置于山丘最高点，面向大海一侧是开敞的水上酒吧,品酒、谈笑、超大的中央园林，尽可享受凭海临风那份难得的惬意与清凉。客房楼围绕庭院展开布局，向两翼及大海的方向延伸，形成了不同高度的观海楼台，时刻享受人与大海之间的感官互动，给人们带来温馨浪漫而又充满诗意的度假体验。总体鸟瞰效果见下图：三、专业技术措施建筑结构：（一）设计依据国家现行规范及规程。建筑地基基础设计规范(GB50007-2002）建筑结构荷载规范(GB50009-216、001) (2006年版)混凝土结构设计规范(GB50010-2002)建筑抗震设计规范(GB50011-2001) (2008年版)钢筋机械连接通用技术规程(JGJ107-2003)建筑地基处理技术规范(JGJ79-2002)建筑桩基技术规范(JGJ 94-2008)全国民用建筑工程设计技术措施（结构）(二）自然条件1）抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，地震设计分组为第一组，抗震设防类别为丙类。（最后以岩土工程勘察报告内容为准）2）结构设计基准期和结构设计合理使用年限均为50年。3）基本风压为0.70kN/。(三）地基及基础选型本工程基础拟采用桩基或其它类型，具体形式待正式17、详勘报告后确定。(四）上部结构选型根据建筑物的使用性质结合建筑方案，酒店拟采用框架结构,因平面超长，中间设有变形缝，多功能宴会厅等大垮结构拟采用钢桁架梁或型钢混凝土梁；楼屋面采用现浇钢筋混凝土梁板结构。竖向荷载由楼板、梁、柱或墙等构件传递至基础。(五）结构材料（1）钢材钢材标准依照钢结构设计规范GB50017-2003中提供的标准选用,钢材的强度设计值（N/mm2）详下表： 钢 材厚度或直径（mm）抗拉、抗压和抗弯，f抗剪fv端面承压（刨平顶紧）fceQ235B1621512532516402051204060 20011560100 190110Q345B16 3101804001640 218、951704060 26515560100 250145钢材的物理性能指标详下表：弹性模量E（N/mm2）剪变模量G（N/mm2）线膨胀系数（以每oC计）质量密度（Kg/m3）206x10379x10312x10-67850（2） 热轧型钢材热轧型钢材标准依照热轧H型钢和剖分T型钢GB/T11263-1998中提供的标准采用。（3）混凝土混凝土标准依照混凝土结构设计规范GB50010-2002中提供的标准选用, 混凝土的强度值、设计值（N/mm2）详下表：强度种类标准值（N/mm2） 设计值（N/mm2）弹性模量Ec（N/mm2）fckftkfcftC1510.01.277.200.912.219、0104C2013.41.549.601.102.55104C2516.71.7811.91.272.80104C3020.12.0114.31.433.00104C3523.42.2016.71.573.15104C4026.82.3919.11.713.25104C4529.62.5121.11.803.35104C5032.42.6423.11.893.45104（4）钢筋钢筋标准依照混凝土结构设计规范GB50010-2002中提供的标准选用, 钢筋的强度值、设计值（N/mm2）详下表：钢筋种类直径（mm）标准值，fyk（N/mm2）标准值，Fy，fy（N/mm2）弹性模量Es（N/mm20、2）HPB235820235210/2102.1105HRB3351240335300/3002.0105HRB4001240400360/3602.0105(六）、主要结构构件取值原则剪力墙、框架柱和框架梁的截面主要由承载力及变形控制，在满足承载力和变形要求的前提下尽量选取较小的截面尺寸，以节省建筑空间。1、建筑给水排水（一） 设计依据1.相关政府部门的要求 ，甲方提供的任务书2.其他专业提供的设计资料。3.国家现行的给水、排水、消防等工程设计规范和规定。1) 建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）2) 室外给水设计规范（GB50013-20062006 年版）3) 室外排水设计规21、范（GB50014-20062006 年版）4) 气体灭火系统设计规范（GB50370-2005）5) 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002）6) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)7) 自动喷水灭火系统设计规范(GB50084-20012005 年版)8) 建筑灭火器配置设计规范(GB50140-20052005 年版)9) 民用建筑设置锅炉房消防设计规定（DBJ-614-2002）4.甲方提供的本工程可利用的市政条件资料。（二）设计范围1本设计范围包括项目建筑红线以内室内室外给水、排水及消防工程设计。2厨房、园林、洗衣房、游泳池提供给排水22、条件预留及配合，详细设计由建设单位另委托专业公司设计。3燃气系统、人防、水处理设施等详细设计由建设单位另委托专业设计院设计。4室外水表井至城市自来水管接管点的给水管和红线内最后一个污水检查井，雨水检查井至城市雨、污水检查井间的管道由城市有关部门设计和施工。（三）系统说明1.给水系统：本工程各功能分区最高日用水量标准如下：酒店客房：按400 L/人.日；办公及后勤人员：按80L/人.班；车库冲洗：2 L/ m2.次; 厨房餐饮: 50L/顾客.次; 洗衣房：60 L/KG干衣;空调补水及冷却水循环量按相关专业提供的水量计算。（1）室外给水系统：市政给水管网供水压力应大于0.10MPa(从室外地面23、算起)。在周边市政道路引入两路市政给水管，管径不小于DN200。在本工程红线内形成环状管网供应室内给水及室内、外消防系统，以提高供水安全。（2） 室内生活给水系统：根据园区内建筑物高度和不同区域的用水性质，并确保用水安全，拟采取市政压力直接供水和变频加压供水相结合的方式，地下部分用水及绿化用水完全由市政管网供给，地上部分的客房、办公后勤、宿舍等由变频加压设备供水。给水泵房设于酒店的地下室内。计量方式：a）本工程由城市自来水管接入的给水引入管在室外设总水表后成环。酒店客房用水统一计量，厨房用水单独计量。b）空调机房补水、冷却塔补水、热交换站补水、水景、绿化等各用水处分别单独计量。2.生活热水系统24、本工程酒店部分均采用集中热水，全日制循环。3.生活污、废水系统本工程采用污、废水分流系统，粪便污水及裙房商业污水由地下一层就近排入污水处理装置后排至市政污水管网；餐饮厨房内各卫生洁具下设置隔油器，餐饮厨房含油废水经隔油器处理排入市政污水管网。室内+0.000 以上污、废水重力自流，地下室污、废水集中至地下集水坑内，采用潜水排污泵提升排出室外。客房卫生间设置伸顶通气排水系统。4.中水系统全部废水集中排入水处理站，集中处理达标后回用楼内冲厕、室外浇洒绿地、道路及水景补水。达到零排放要求，厨房排水经室内隔油器具后排入室外隔油池，再汇集到污水处理站。 以综合生活污水为原水的以生物接触氧化为主的中水处理25、工艺流程：原水格栅调节池两段生物接触氧化沉淀过滤消毒中水。中水水质应符合国家标准城市污水再生利用 景观环境用水水质（GB/T18921）的规定。5.雨水系统（1）屋面雨水酒店部分采用内排水系统。屋面雨水按降雨历时5分钟，重现期5年考虑； （2）室外地面雨水室外雨水应尽量回灌绿地，并将与室外景观设计配合，以使绿化区域低于室外路面，便于雨水下渗。径流雨水由室外雨水口收集，汇合于室外雨水管道，最终排入市政雨水管，室外雨水重现期按3年考虑。6.消防系统（1） 室外消防给水系统室外消防采用临时高压制，消防泵房内设室外消防泵两台，一用一备，以满足本工程室外消防需求。室外消防用水量为30L/S，室外消火栓沿26、消防车道均匀布置，其间距不超过120 米。保护半径不大于150米（2）室内消防系统：本工程为多层建筑，室内消防给水系统为临时高压供水系统，包括消防水池、消防水泵、屋顶水箱、稳压泵及控制等系统组件。为了保护设于酒店地下的燃气锅炉房、变配电房和柴发机房，为该区域设置气体灭火系统。消防用水量：系统名称用水流量火灾延续时间用水总量供水水源室外消火栓30 L/S3 h324 m3消防水池室内消火栓30L/S3 h324 m3消防水池室内自喷系统30L/S1 h108 m3消防水池（3）消防水池消防储水池（钢筋混凝土），总有效容积为756m，储水池内贮存3 小时室内外消火栓系统用水量648m、1 小时自动27、喷淋系统用水量108m。 （4）消防高位水箱火灾初期10 分钟消防用水量储存在酒店顶层的屋顶水箱间，消防水箱内消防用水总有效容积为18 m。屋顶水箱间内设有消火栓系统稳压装置一套，稳压泵为一备一用，气压罐调节水容量为300 升；自动喷水灭火系统稳压装置一套，稳压泵为一备一用，气压罐调节水容量为150 升。（5）室内消火栓给水系统酒店部分设置室内消火栓系统。a地下消防泵房内设两台消火栓加压水泵(Q=30L/S,H=70mH2O， 一用一备)，供应室内消火栓系统用水。b.室内消火栓选型：室内消火栓选用DN65 单出口消火栓，衬胶水龙带长25米，水枪口径为19mm，消火栓箱内配置消防卷盘。各消火栓处28、均设有报警按钮，火灾时按下报警按钮启动消防水泵，同时传递信号至消防控制室后，消防控制室也可自动开启水泵。室内消火栓设于明显易于取用的地方，消火栓的间距保证同层任何部位有两个消火栓的充实水柱同时到达。c.水泵接合器设置室内消火栓系统设置3组DN100 室外地上式消防水泵接合器，供消防车向室内消火栓管网加压供水，每组水泵接合器流量为1015 升/秒。（6）自动喷水灭火系统：酒店部分设置自动喷水灭火系统。室内自动喷水灭火系统用水量为30L/S。最高级别按中危险级II 级设计，喷水强度8L/minm。屋顶消防水箱的消防稳压管接至所有报警阀前环管，各报警阀对应的水力警铃均引至公共区域。每个防火分区装设一29、个水流指示器、一个信号阀，各报警阀系统末端均设末端检验装置，其它各分支末端设试水阀。a.自动喷水灭火系统设备地下消防泵房内设两台自动喷水加压水泵(Q=30L/S,H=70mH2O一用一备)，供应室内自动喷水灭火系统用水。b.水泵接合器设置室内自动喷水灭火系统设置3组DN150 室外地上式消防水泵接合器，与自动喷水泵出水管相连，供消防车接驳。每组水泵接合器流量为1015 升/秒。（7）气体灭火系统：为保护设于酒店内部的燃气锅炉房、变配电房和柴发机房，配置气体灭火灭火系统。（8）灭火器配置：本工程按不同区域划分危险等级，并按照不同危险等级配置手提灭火器，以上各处均采用手提式磷酸铵盐干粉灭火器；电梯30、机房、变配电室、配电间、电话交接间、通讯机房等不能用水灭火的房间按中危险级E 类火灾设置，采用推车式磷酸铵盐干粉灭火器。手提灭火器与消火栓箱配合设置，每个消火栓箱内设2 具MF/ABC3型手提灭火器。（四）环保措施： 供水支管流速控制在1m/s左右，以减少噪声。 给水泵及消防给水泵均采用隔振基础，水泵进出水管设置可曲挠不锈钢接头及弹性吊支架，减少噪声污染。 水泵出水管采用静音止回阀，防止水锤及降低噪声。 生活污水均经污水处理装置处理后排入室外污水管道。 给水水嘴应采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出留留率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴。 大、小便器应采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于31、6L。 公共卫生间宜采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具。（五）卫生防疫：生活水箱内设全自动水质处理机，防止池水二次污染，确保生活用水水质。生活调节水箱均密封加锁孔盖，防止杂质污染。水池进水管高于最高水位，防止池水倒流，污染城市给水。3 、暖通空调专业（一）设计依据（1）我国现行的采暖通风设计规范及技术措施：采暖通风与空气调节设计规范 GB 50019-2003建筑设计防火规范 GBJ 16-87（2006年版）民用建筑热工设计规范 GB 50176-93公共建筑节能设计标准 GB 50189-2005夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准 JGJ 75-2003汽32、车库建筑设计规范 JGJ 100-98汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-97饮食油烟排放标准 （GB18483-2001）自然排烟系统设计施工及验收规范 (DBJ01-623-2006)锅炉房设计规范 GB 50041-92建筑给排水及采暖施工质量验收规范 (GB50242-2002)通风及空调工程施工质量验收规范 (GB50243-2002)全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调动力分册全国民用建筑工程设计技术措施（节能专篇暖通空调动力分册（2） 其他专业提供的本工程设计资料。（3） 业主提供的设计要求及文件。（二）设计范围本项目位于广东省惠州xx巽寮，靠近深圳和汕头经济33、特区，属夏热冬暖地区。整个项目包括1座500套客房规模的五星级度假酒店。暖通专业设计范围为各建筑物内部的通风及防排烟、空气调节及空调冷热源设计以及生活热水用燃气锅炉房设计。燃气系统由建设单位另行委托专业燃气设计单位设计；洗衣房、厨房工艺设计为二次深化设计，为之服务的通风系统等需与洗衣房、厨房设备制造厂家配合另行设计，本次设计只预留条件。（三）设计资料1. 室外空气计算参数采用广州地区气象参数，参见表3.1-1室外气象参数 表3.1-1室外计算干球温度冬季采暖7冬季空调5冬季通风13夏季通风31夏季空调33.5夏季空调日平均30.1室外计算相对湿度冬季70夏季83夏季空调室外计算湿球温度27.734、室外风速冬季平均2.4m/s夏季平均1.8m/s最多风向及频率冬季C29N27夏季C28SE14大气压力冬季1019.5hPa夏季1004.5hPa台站位置北纬2308东经11319海拔6.6m日平均温度+5的天数0 天2. 室内设计参数（1) 空调房间室内设计参数参见表3.2-1空调房间室内设计参数 表3.2-1 房间名称夏季冬季新风量噪声干球温度()相对湿度(%)干球温度()相对湿度(%)m3/h.p(次/h)dB(A)办公室2628651820403045办公电梯厅26286518202050大堂26286518201055客房2527651822404045高级客房242765202435、405045商业252765182040552055会议室25276518203050公共卫生间16(10)餐厅、多功能厅25276520223050配餐16(3)消防控制室25276518205050 相对湿度为设计参考值，并不是控制值。 所有面积按使用面积计算。 餐厅考虑到食物散热量，每人额外增加20W的冷负荷。（2) 通风房间换气量参数参见表3.2-2通风换气量表 表3.2-2房间名称送风换气次数（次/h）排风换气次数（次/h）备注厨房4050公共卫生间10门缝自然补风电梯机房10冷冻机房46变电室78根据设备散热量进行校核配电室3水泵房2锅炉房、热交换站510洗衣房2025车 库56中36、水站12（3)建筑热工为了满足公共建筑节能标准，酒店对建筑围护结构的热工要求见表3.3-1。 酒店（公共建筑）围护结构热工要求 表3.31序号围护结构部位公共建筑备注1体形系数0.302窗墙比北、西、东0.70总窗墙比3屋顶透明比屋顶透明部分面积比0.204传热系数（W/m2.K）屋顶非透明部分0.90屋顶透明部分3.50遮阳系数0.35外墙1.50底面接触室外空气的架空或外挑楼板1.50外窗（包括透明幕墙）3.00遮阳系数0.4非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板1.50（四）空气源热泵（主用热水设备）空气源热泵用逆卡诺原理，以极少的电能，吸收空气中大量的低温热能，通过压缩机的压缩变为高37、温热能，传输至水箱，加热热水，所以它能耗低、效率高、速度快、安全性好、环保性强，源源不断的供应热水。作为热水系统它具有无以比拟的优点。1、节能： 运行费用是电锅炉的1/4、燃油锅炉的1/3、燃气锅炉的1/2，比太阳能热水系统还节能。能效比高，节能效果非常明显。 2、省钱： 热泵机组安装在楼顶或室外，无须建锅炉房，节省土地投资；无须年检和运行附加费；无须燃料运送和储存；无须专人值守；无须复杂的维护、检修，投资回收期短。 3、安全： 热泵机组无燃料泄露、火灾、爆炸等安全隐患。机组内设有高压保护、低压保护、压缩机过流、过载保护、水温超高温保护、水箱水位自动控制等多重安全保护，从根本上杜绝漏电、干烧、38、超高温等安全隐患。 4、环保： 热泵机组对环境无任何污染，属于高效节能环保型产品，符合我国能源产业和环境保护政策。 5、简便： 机组全自动智能控制，模块化设计，安装简单，使用方便。 6、耐用： 主机选用名优品牌压缩机、采用五重防锈技术，经久耐用。 7、自动化霜： 智能柔性除霜，可以根据不同的地区气候条件设定除霜参数和控制方案，使除霜更彻底、更灵活、更节能。 8、自动定时开机功能： 用于和自己设定机组自动开关机时间，从而实现低谷用电，运行费用更省。 9、模块化控制功能： 可根据用户实际需要灵活添加多台机组构成的热水供水系统，实现模块化控制，自动调节每台机组运行时间和投入运行的顺序，保证每台机组运39、行时间一致，整个热水供水系统的高效优质运行。 10、适用范围广： 一年四季全天候工作，不受昼夜、阴晴、风雨气候影响。（五）锅炉房设计（备用热水设备）考虑到本项目周边有燃气管线及天然气品质较高等因素采用燃气锅炉房，酒店热水采用燃气蒸汽锅炉，辅助以空气源热泵。蒸汽系统采用燃气蒸汽锅炉供给，仅设计主管和预留接口，由专业设计公司另行设计完善。（六）空调设计根据房间功能及使用时间、用途等分别设置相应的空调系统，形式列表如下：空调形式 表5-1建筑物或区域空调形式五星级酒店客房风机盘管新风系统。（每个房间可独立温控）多功能厅、宴会厅定风量集中空调系统（排风电动阀与新风电动阀联合控制），过渡季采用全新风。大40、堂、门厅定风量集中空调系统（排风电动阀与新风电动阀联合控制），过渡季采用全新风。商务办公、管理风机盘管新风系统。（每个房间可独立温控）厨房、洗衣房、设备房补风，冬季室外新风、夏季新风降温空调系统。变电所补室外自然风柜式分体空调。消防控制室独立冷源的分体式空调器。电梯机房独立冷源的分体式空调器。 1. 集中式空调系统冷热源结合当地气候条件，选用螺杆式冷水机组提供空调系统冷水，冷却塔设于酒店七层屋顶。空气源热泵提供空调系统热水。2.空调水系统酒店空调水系统采用一次泵定流量末端变流量系统，供回水总管由旁路连通，供回水管之间由压差旁通调节流量。空调采用两管制，干管系统采用下供下回异程式，。其中客房部分41、采用竖向布置，在二层贴梁分至各个分支立管，接至房间。 空调水系统采用定压罐定压补水。为避免空调冷冻水系统结垢，设离子交换软水器、物化结合式全程水处理器进行处理；并设真空脱气机用以防腐、防磨损及脱气3. 空调风管系统酒店空调设计以竖向分层、横向按防火分区设置空调系统为原则，同时结合房间使用功能予以新风系统划分。其中酒店客房部分采用竖向布置，在二层贴梁分至各个分支立管，接至房间。4. 热回收酒店设置转轮热回收式新风机组或组合式空调器（显热效率60），新风回收排风能量后加热或冷却再送至各区域，排风集中于屋顶。各餐饮区可利用餐厅新风可作为厨房的部分补风。（七）通风设计工程通风设计包括地下车库、各机电用42、房、厨房、餐厅、卫生间等处的机械通风系统。1.地下车库地下车库按防火分区设置机械排风、机械排烟和送风系统，其中送风系统兼排烟补风，送、排风系统所用风机均为双速风机，低速运行时风量为高速时风量的60，车库设诱导风机作送风导流用。 2、各机电用房水泵房、中水泵房、消防水泵房、制冷机房、洗衣房、热交换站设置机械通风系统,，变配电室、电信机房等设置机械通风及分体式空调机；地下车库及各动力用房的值班室采用冷暖分体空调。3、厨房厨房设置排风及补风系统，油烟由排油烟竖井引至屋顶经油烟净化处理后排放。净化装置选用光解氧化式用以除油除味。补风由餐厅排风及室外窗式机械进风两部分组成。燃气计量间预留设防爆风机条件，43、计算排风量为12次/时。4、公共卫生间公共卫生间换气次数为大于10次/h。卫生间及开水间设吊顶式排风扇（配套止回阀），排风经竖井排至屋面。（八）自控设计空调、通风等采用直接数字式集中检测控制（DDC）系统进行自控，由中央电脑等终端设备加上若干现场控制分站传感器、执行器等组成。空调自控系统接入楼宇自控系统内，可在空调控制中心显示并自动记录、 打印出各系统的运行状态及主要参数，并进行集中控制。纳入自控系统的设备有：新风机组、通风系统、冬夏季切换用电动阀门等。空调自控系统包括参数包括设备参数监测、参数与设备状态显示、自动调节与控制，工况自动转换、设备联锁与自动保护；空调自控系统的软件功能应包括：优化44、起停，时间通道、PID控制、设备台数控制、动态图形显示、各控制点状态显示、报警及打印、能耗统计（包括冷热量的瞬时值和累计值），且能将给排水和电气设备等一并控制，具体控制内容为：1、制冷机房采取双重控制模式机房群控系统和机房就地控制，两种方式可切换控制且自动/手动转换开关的状态应为集中监控系统的输入参数之一。机房控制应可实现冷水机组、冷冻水泵、补给水泵等设备的台数控制及电动阀门控制，使设备始终以最佳工况运行，节省运行费用，机房群控系统提供通信接口给楼控。锅炉房自控要求以锅炉厂家深化要求为准。2、新风机组和组合式空调器采取双重控制模式，以楼宇自控为主，机房就地控制为辅的方式，两种控制模式可互相切换45、。其自控包括水管进出口设温度及压力监测、根据送风温度控制其表冷（或冬季加热）器的水阀开度、过滤器压差监控与超限报警、风机状态监视、冬季防冻保护及设备停机时自动关闭新风阀并对热水电动阀设最小开度限制。3、风机盘管不进入直接数字控制（DDC）系统，公共区域内的风机盘管分区就近集中设置控制开关。风机盘管设电动两通阀和带温控器的三速开关以控制室温。 4、所有通风机均能通过中央电脑进行远距离起停，并设置就地启停控制装置用以季节转换及检修。5、地下车库排风、补风系统按高、低峰时段高、低速运行。6、消防控制系统应与空调DDC控制系统兼容及通讯，在火灾时应通过消防控制系统直接启停进入DDC系统的设备。消防控制46、系统的说明详见电气专业图纸。（九）防排烟设计本工程防排烟系统按建筑设计防火规范的要求设置。各房间、楼梯间、前室和合用前室等尽量利用可开启外窗自然排烟；不具备自然排烟条件又要求排烟的内走廊、各房间、防烟楼梯间、前室和合用前室等设机械排烟系统，地下区域需设补风系统。具体为：1、地下层各房间面积超过200或一个房间面积超过50且经常有人停留的房间及长度超过20m的内走廊设机械排烟系统，排烟量按建筑面积乘以60m3/h计算。（当一个排烟系统负责两个以上的防烟分区时，按最大防烟分区面积乘以120m3/h.计算）。补风量不小于排烟量的50%。2、地上部分无直接自然通风条件、房间面积超过100设置机械排烟系47、统，排烟量按防烟分区面积乘以60m3/h.计算（当一个排烟系统负责两个以上的防烟分区时，按最大防烟分区面积乘以120m3/h.计算）。3、地上部分有外窗内走廊及无直接自然通风长度超过20m的内走廊设机械排烟系统，排烟量按防烟分区面积乘以60m3/h.计算（当一个排烟系统负责两个以上的防烟分区时，按最大防烟分区面积乘以120m3/h.计算）。4、地下车库按防火分区设机械排烟系统、排风系统，按6次/h换气次数计算，补风系统兼平时送风，按5次/h换气次数计算。补风系统风机、排风风机采用低噪声电机内置式风机箱，排烟风机采用低噪声电机外置。5、厨房内设置可燃气体探测器，厨房排风机与燃气报警探头联锁，燃气48、泄漏时启动排风进行紧急排风。6、通风、空调系统在满足功能要求的前提下，尽量按防火分区分别设置；所有穿越防火墙、通风空调机房及重要房间等重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处风管上均设防火阀，垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上设防火阀，其中通风、空调风管上的防火阀为70熔断，厨房排风兼排烟风管上防火阀为150熔断，排风兼排烟风管及排烟风管上的排烟防火阀为280熔断，并于风机联锁。7、风管与防火墙、通风空调机房及重要房间外墙之间的缝隙用防火堵料填实；空调、通风风管采用不燃材料制作，排风兼排烟系统风管厚度按消防排烟要求确定，保温材料采用经当地消防部门认可的不燃及难燃型材料，保温风管设备、管道构49、件和控制按消防排烟要求处理，风管均设置在管井内。十）、降噪减震措施1、空调、通风及制冷设备均采用低噪声设备，并设减振垫、弹性吊架等减振装置。空调机、通风机进出口风管均设软接头、消声器。2、机房门、墙、楼板均由建筑专业作隔声、吸声处理，机房采用防火隔声门。地上空调机房考虑隔声、隔振，尤其是裙房屋顶送、排风等设备应采取严格的降噪措施，以免影响周围环境。排风系统尽量做到高位排放。3、屋顶空气源热泵式冷水机组周边建筑专业考虑围挡，尽量减小对周围环境的影响。十一）、环保措施新风空气处理机和组合式空调器设板式初效（G3）和中效（F6）式，有利于提高室内空气品质；采用HFC 环保制冷剂，如HFC-134a、50、R410a 等，减小对环境的影响；选择高效锅炉，燃烧尾气高位排放；加大厨房排油烟及补风换气次数，提高对油烟的捕捉率，将餐厅的排风作为厨房的补风，使厨房内保持适当的负压状态，防止油烟气味向厨房外扩散，排油烟处理设置光解氧化油烟净化装置，除油除味，使油烟排放浓度达到2.0mg/m3,去除效率75的要求,达到国家相关的排放要求后再排至室外。4、电气专业1）强电说明五星级酒店在地下层设一座变电所，容量为4x2000kVA，两路10kV电源进线，以满足消防负荷及一级负荷的供电要求。2）弱电说明在酒店地下层设一弱电机房负责本酒店的电话系统、网络系统及有线电视系统，另屋顶设一卫星电视机房，负责卫星电视的接收51、。在地下层设一消防保安控制中心，负责本酒店的火灾自动报警系统、漏电火灾报警系统、视频监控系统、楼宇自控系统、停车场管理系统。5、主要技术经济指标总 用 地 面 积：89973M2总 建 筑 面 积： 97836.77M2建筑密度 20.89%地下及室外地面停车 352辆酒店客房 498套总统套房 2套第四章 节能节水措施xx度假酒店的建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的52、效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。一、建筑节能技术1. 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用40厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度230-360/m3.屋面传热系数=0.60W/(.k)外墙：普通内墙抹灰，200厚加气砼砌块，外饰面系统涂层。门窗：选用产品要求其抗风性能属标准（GB7106）第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56(W/.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70(W/.k)楼梯间：普通内墙抹灰，200厚加气砼砌块，靠楼梯间53、一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67(W/.k)2. 建筑节能技术、材料、工艺的应用地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；二、节水措施1. 绿化景观用水节水保障绿化、景观用水，改善用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水设置循环系统，并应结合中水系统进行优化安装以保证水质，提高用水效率。营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。2. 节水器具应用（1）采54、用国家有关部门认可的节水水嘴及卫生器具节水型产品。公共卫生间坐式大便器采用6升冲洗水箱、小便器采用感应式冲洗阀，洗手盆采用感应式龙头。所有用水点采用陶芯龙头。（2）生活用水及中水系统均采用变频调速泵组供水，减少能源消耗。（3）水箱、水池设溢流报警水位，防止进水管阀门故障时，水箱、水池水长期溢流。三、节能措施1设置机房群控系统，可根据冷热负荷的变化，实现冷水机组、水泵等设备的分台优化控制，使所有设备始终以最佳工况运行。2冷水机组设计为大小搭配，以满足不同负荷下的需求，使冷水机组始终在较高的效率下运行。锅炉选为两台，可根据负荷大小选择，使锅炉始终在较高的效率下运行。3采用带热回收装置的新风机组或组55、合式空调器可以回收排风中的冷、热量。4地下车库排风、补风系统按高、低峰时段高、低速运行，节省运行费用。5 所有空调、制冷、通风设备均选用节能环保产品。6在照明方面，采用节能电光源，如节能荧光灯、金属卤化物灯、钠灯等。合理设计公共场所的照明控制线路；露天场所可采用光电控制开关，客房走道可根据情况设计定时熄灭部分光源的线路，客房内则采用插卡取电开关等。餐厅、宴会厅、舞厅等营业场所的照明和空调通风系统可以根据营业时间的规律控制启动和关闭时间。室外照明使用太阳能照明装置，把白天的光能蓄存在太阳能电池里，用于夜间照明。7在行政办公楼层、地下室、员工宿舍等公共区域使用新一代 T5高效率荧光灯。酒店经营中产56、生大量消耗，一方面是日常消耗，如纸张、布草、食品、印刷品、餐具、用具和各项设施设备等；另一方面就是设施设备运行中的能源消耗，如电力、液化石油气、天然气、煤气、汽油、柴油、冷热水等，这些能源消耗中，其中电力消耗为最大，酒店各项设备，如电梯、空调、厨房设备、照明、电热、供水、电讯、电话、电视、计算机系统、消防安全控制系统等，都离不开电力供应。据有关资料调查统计，目前我国酒店业每单位面积()，每年消耗电能165kwh左右，如一座建筑面积35000平方米的五星级酒店，全年耗电量约为600万度上下，按每度电0.9元计，全年即需电费540万元，高于国外发达国家耗电平均值的25%左右。而实际上，有些四、五星57、级酒店的能耗已大大超出了这个水平，成本背上了很大的负担。所以在酒店规划设计之初就悉心导入节能设计，仔细核算节能投入和能耗成本的比较值，尽量做到一次性完成酒店设施的节能定位和设计。同时，节能降耗也是酒店经营的需要，因为节约下来的是纯利润。另外项目采纳使用的空气源热泵空调系统、太阳能热水设备和电器设备等，都是目前世界提倡的节能环保技术，运用有效的节能措施和高科技的节能设备整合出高效节能的结果，对降低企业的能源成本必然会产生良好效果，提高经济效益。第五章 环境影响分析及环境保护措施一施工期环境影响分析1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源 施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶58、段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96 装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-10559、空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级(2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养60、护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2. 施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-861、57065-8055装修阶段80-9585禁止施工55(2)施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。二施工期主要环保措施通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少62、颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。拟建项目经过以上实施保护措施后，就可以减少对当地周边环境因施工期间建成的影响，能符合建设项目环境保护要求。三、营运期间环境影响措施项目使用期环境保护污水、噪音、垃圾处理：1）本项目产生的生活污废水，先排至外排水管道，然后自流至污水处理装置；而地63、下室低于污水处理装置的排水点，用泵扬送至排水干管或直接扬至污水处理装置；污水处理装置采用生物法二级处理流程，经处理后，BOD530/1、COD70/1、SS50/1,可达到污水综合排放标准的一级标(GB8978-1996)。经处理后的污水经化验合格后作为中水拟用于水景观、浇灌植物、冲刷地面等，以实现零排放。2）噪音处理：本项目拟选用低噪音设备并合理布局，采用综合性降噪隔震措施，确保边界噪音达到标。3）垃圾收集：垃圾收集站合理布局，渗滤水纳入污水系统；生活垃圾等一般固体废物及时清运处理；废弃物、设备维修废物等分别委托有资质的单位处理。第六章 投资估算及资金筹措一、 投资估算范围本项目总用地面积864、.9973万，规划总建筑面积：97836.77，是1座约500套客房规模的五星级度假酒店。二 估算依据1建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法2、建设项目经济评价方法与参数（第二版）；3、房地产开发项目经济评价方法；4依据上述规定，根据建筑结构形式，结合xx县目前实际工程造价估算。 三、投资概况估算本项目总投资约19400.0万元人民币，包括前期开发费、建筑工程安装费、城市基础建设设施配套费、设备费、开发期税费、其他费用、不可预见费用等。根据目前惠州市材料调查及走访周边建筑工地，再结合本项目设计构想，综合基价制定标准如下：序号项目名称单价（元/）数量（)合计(万元)第一部分：建筑工程费910865、.814411房屋建筑工程费60097836.775870.2022给排水工程费5097836.77489.18433空调工程费8097836.77782.69444室内强弱电工程费6097836.77597.0255室外强电工程费3597836.77342.4366电梯安装工程费1597836.77146.75577煤气安装工程费1097836.7797.83788消防工程费4597836.77440.26599市政工程费1097836.7797.8371010绿化工程费2097836.77195.6741111其它工程费597836.7748.9184 第二部分：设备及工器具购置费121设66、备购置费000132工具、器具及生产家具购置费000第三部分：装修工程费7337.75万元141装修费用（估计值）75097836.777337.75 第四部分：工程建设其他费用1858.1364万元151土地使用费000162建设单位管理费（0.5%）16446.564x0.5%82.232万元173前期工作费 （0.5%）116446.564x0.5%82.232万元184勘察设计费 （0.5%）16446.564x0.5%82.232万元195建设单位临时设施费（0.5%）16446.564x0.5%82.232万元206工程建设监理费16446.564x0.7%115.126万元21767、工程保险费 （0.04%）16446.564x0.04%6.579万元228招标代理费40万元239设计费250.40万元2410家具购置费（1.0%）16446.564x0.8%131.572万元2511勘察费 （0.5%）16446.564x0.5%82.232万元2612初步设计、施工图审查费（0.8%）16446.564x0.8%131.572万元2713预算编制费 （0.4%）16446.564x0.4%65.786万元2814竣工结算、竣工图编制费（0.4%）16446.564x0.4%65.786万元2915市政配套费10元/平方米97836.77平方米97.837万元3016白68、蚁防治费5元/平方米97836.77平方米48.9184万元3117其它费用 （3.0%）16446.564x3.0%493.40万元第五部分：基本预备费（3%）x(16446.564+1858.1364)549.141万元第六部分：涨价预备费（3%）x(116446.564+1858.1364)549.141万元第七部分：建设期利息第八部分：流动资金合 计1983.2元/平方米97836.7719400.30万元第九部分：土地费用总投资成本总计19400.30万元四、效益分析：根据2008中国饭店业务统计统计，现时五星级酒店的正常入住率为75%，客房总数按500间计，平均客房价为1200元，69、酒店业的净利润为22.9%。计算本项目运营期收益如下：单位：万元运营期间出租率%出租次数/年平均房价（元）收入（万元）餐饮等其他收入（万元）（按客房收入70%）收入合计（万元）净利润（万元）（22.9%）第1年6010950090098556898.516753.53836.55第2年7513687512001642511497.527922.56394.25第3年7513687512001642511497.527922.56394.25第4年7513687512001642511497.527922.56394.25第5年7513687512001642511497.527922.563970、4.25第6年7513687512001642511497.527922.56394.25第7年7513687512001642511497.527922.56394.25第8年7513687512001642511497.527922.56394.25第9年7513687512001642511497.527922.56394.25第10年7513687512001642511497.527922.56394.25合计15768011037626805661344.8 上表可见，每年正常客房出租、餐饮、健身俱乐部、宴会、电话等其他收入合计的净利润为6394.25万元人民币，投资回报相当乐观。71、结论：从以上分析看，本项目投资回收期较短，为10年，内部收益率较高，财务净现值所得税前和所得税后均为正值，企业获利较高，牵动的年创利税也较高。整个项目经济效益良好，从经济上看是可行的。五、资金筹备：本项目总投资约19400万元人民币。本项目资金筹措方式由惠州市xx度假酒店有限公司自筹，不足部分通过银行代款解决。第七章 风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对巽寮金海湾度假区南区酒店项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。一、定性分析1.自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对项目建设过程和经营过程72、造成的影响，以及对项目产生直接破坏，从而对投者人和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2.政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给旅游市场投资人和经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对旅游市场产生重大的影响。所以，应该密切关注旅游业政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3.经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系73、列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4.技术风险技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给度假区开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5.社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对市场的影响，从而给从事旅游业投资者和经营者带来损失的可能性。社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、游客干预74、风险、治安风险。6.内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于投者方策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。二、投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1.通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，采取提高选址的速度、利用法律手段、来保75、证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金 的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。2.通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3.通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的酒店管理专76、家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。第八章 研究结论与建议一推荐方案的总体描述 通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段形式，经过深入研究论证，该项目盈利可能性较大。二推荐方案的优缺点描述 1.优点1）项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展，政府对公司开发本项目的鼎力支持，对改善旅游条件的期望，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2）项目具有突出优势* 在附近区域与巽寮xx度假酒店的竞争对手较少；* 巽寮xx度假酒店定位属高档次，在同一度假区内现有喜来登酒店等，需求量还是较大* 项目拥有较好的周边环境77、（包括自然、人文、交通等环境）* 项目所处地块的发展前景较好3）项目开发经营风险较小本项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。2.存在问题 1）项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。 2）项目独一无二的高品质定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。 3）未来几年内巽寮还会规划2-3个五星级度假酒店，会激起行业竞争，公司需要建立一支高素质的酒店管理队伍。三结论与建议1.结论从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，已进行了78、广泛、深入的市场调研，了解游客的需求，结论得出项目前景看好。本项目是较少能为巽寮的旅游经济注入新鲜血液的产品，目前部分游客已非常期待本项目能早日落成，为项目将来的发展奠定基础，有力的推动了巽寮的旅游经济发展，起到了搞活经济的作用，同时也能达到较好的经济回报。从社会效益来说：xx度假酒店建成后，可提供约500套五星级酒店客房，将切实解决现状巽寮旅游区客房和服务质量过于平庸的问题。该项目是五星级酒店，它的建成将成为巽寮的又一个亮点，提升旅游品质，积极有效的响应了巽寮的旅游产业发展。项目无论在建设期还是运营期间，都能为当地居民就业和社会就业创造过了数以千计的机会，帮助解决现在失业率高企的社会问题，因79、此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的不规则的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该区形成一个全新的修养圣地，对于强化旅游设施，改善旅游环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。2.建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。（3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。（4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。（5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。2010年4月18日