1、易县托斯卡纳五星级酒店项目 #县托斯卡纳五星级酒店项目项目申请报告 目 录第一章 总论4第一节 项目概述4第二节 项目建设单位基本情况4第三节 可行性研究范围及依据4第二章 餐饮行业概况6第一节 餐饮行业界定及分类6第二节 餐饮的行业特征6第三节 餐饮行业发展历程7第四节 餐饮行业在国民经济中的地位8第三章 市场环境分析9第一节 宏观经济环境分析9第二节 宏观经济环境变化对餐饮行业的影响9第三节 餐饮行业市场概况10第四章 京源酒店选址19第一节 项目选址原则19第二节 项目选址调查20第五章 京源酒店项目总体建设方案25第一节 建设原则25第二节 建设内容25第三节 建设方案25第六章 环境2、保护、节能与安全29第一节 环境保护29第二节 节能29第三节 安全30第七章 组织机构及劳动定员32第一节 组织机构32第二节 运行管理32第三节 劳动定员33第四节 运营机制33第八章 投资估算及资金筹措36第一节 项目实施进度计划36第二节 投资估算及资金筹措36第九章 财务评价38第十章 结论与建议41 iii2第一章 申报单位及项目概况1.1项目名称、性质及承办单位1.1.1项目名称#县托斯卡纳五星级酒店项目1.1.2项目性质新建1.1.3承办单位概况承办单位：#县托斯卡纳酒店有限责任公司法人代表：#住 所：#县易兴东路40号注册资本： 捌佰万元公司类型：有限责任公司企业概况：#县托3、纳卡斯酒店有限公司是2012年#惠东房地产开发有限公司、#惠东投资集团有限责任公司投资注册，旨在建设以酒店开发、经营为支柱的大型民营企业。#惠东房地产开发有限公司2002年注册，注册资金1000万元，有多年房地产开发管理的经验。有员工80人以上，具有中高级职称的18人。主要业务是房地产开发、经营，拥有50万平方米以上的大规模房地产开发业绩。公司积极响应#县县委、县政府“发展优势产业、实施追赶战略、构建和谐社会、建设拼赶现代化”的号召，以超前的经营服务理念，运用战略发展的眼光，汇聚现代科技和高素质专业技术人才的强大力量，内强管理，外树形象，与时俱进，共创#县托斯卡纳酒店有限责任公司的辉煌明天。14、.2项目概况1.2.1项目申请报告编制依据国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投20071169号#省发展和改革委员会关于转发国家发展改革委员会关于发布项目申请报告通用文本的通知的通知冀发改投资2007945号保定市开发建设工程行政、事业、服务性收费标准。#省2008年建筑、安装工程概算定额国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）1.2.2项目建设背景条件#县是千年文化古县，旅游景点重多，生态环境良好。近年来兴起了众多以休闲度假、放松心情为主题的假日聚集区。#县托纳卡斯酒店有限责任公司以弘扬易州古文化为出发点，通过设施建设及内容设置满足假日游客深层的精神需求，达到5、修身养性、强身健体、陶冶情操的目的，经研究决定建设#县托纳卡斯五星级酒店项目。1）项目建设思路：#县托斯卡纳五星级酒店项目的建设，以#县的自然风光为背景，以丰富的文化资源为内涵，建设高档接待设施，满足广大游客吃、住、玩的多层需求。2）项目建设的生态文化背景：#县托斯卡纳五星级酒店拟建于旺龙湖西面，依山傍水。旺龙湖烟波浩淼，四周山色宜人，一幢幢低层楼房依山而建，多年来已成为京、津、冀等大都市游客的假日新城。#县定位于生态文化旅游县，旅游景点和文物古迹众多。 “荆关紫气”、“拒马奔涛”、“云蒙叠翠”、“奇峰夕照”、 “峨眉晚钟”、“福山捧日”、“华盖烟岚”、“易水寒流”酷似一幅幅美丽的山水画卷；#6、县8000年前的北福地文化，5000年前的后山文化，2000多年前的燕文化，400多年前的皇家文化，60多年前的红色文化给这古城山色增添了凝重的色彩，成为都市新贵与高知人群追享“悠闲生活”的人间仙境。3）项目的地理位置及交通优势：本项目位于梁格庄镇旺龙村，位于#县县城西15公里处，隶属梁各庄镇旺龙村，南侧为清西陵。项目处京、津、保三角地带，距北京120公里，天津70公里，保定80公里，境内有京易铁路，京广西线，京同公路，易定公路，112国道等重要交通干线，张石、荣乌、京昆三条高速公路在#县设六个出口，交通四通八达，纵横交错，贯穿全县，运输便利，交通方便。4）京、津、冀一体化发展的优势：专家学者7、提出的环首都经济圈战略标志着京、津、冀区域经济发展进入一个新的里程碑。国家规划着眼于把京、津、冀作为一个经济整体，进行统筹协调、统一规划，分别提出了有针对性的发展思路和举措，这必将使京、津、冀区域发展的综合竞争能力。#县作为近邻京、津周边县，坚持以积极主动地姿态融入京、津、冀一体化的发展潮流，努力在京、津、冀经济一体化中实现更好更快的发展，是#县的一个重要发展战略。#县托斯卡五星级酒店项目建设，应对了形势的发展趋势。1.2.3建设地点本项目拟建于梁格庄镇旺龙村，位于#县县城西15公里处。项目区附近建有电网、自打水井，冬季供暖采用电热膜取暖。1.2.4建设条件1）自然地理位置#县位于东经11458、1051153812、北纬3902303550，地处#省中部，太行山东麓北端，华北平原西北边缘，#县位于保定市北部，北部及东北部与涞水县相连，南部与徐水县、满城、顺平县接壤，西部与涞源县毗邻，东部与定兴交界。境内地貌有：山地、丘陵、平原三种类型。从西向东南由山势陡峻逐趋平缓，境内深山区和浅山区，在海拔300-1813米之间，约占1230.5平方公里。境内主要有北易水、中易水、南易水、漕河和拒马河五条主要河流。2）气象条件#县属东部季风区，暖温带半干旱地区，大陆性季风气侯特点显著，四季特征分明，春季干燥多风、夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，年平均气温12.9，最热日平均26.6，风速冬9、季平均1.8米秒，夏季平均1.5米秒，冬季日照66%，最大冻土深度为54厘米，当地极端最低气温-26.5，最高气温42.7，冬季采暖室外温度-8，地震裂度为7度，多年平均降水量631.2mm，平均无霜期188天，年最长结冻日145天。3）工程水文地质#县位于太行山脚下，境内有河流、排水沟较多，几条大河流自西向东贯穿全县。境内河流有长年过境河流拒马河、中易水河，季节性河流有北易水河、漕河、暴河等五大河流，县内有大、中、小型水库十五座。其中大型水库一座，中型水库二座，总库容量4亿立方米。大气降水平均15.9952亿立方米，多年平均降水量631.2mm。降水量较小，年际变化大，年内分配不均，6-9月10、份降水量占全年总量的80%，且多集中于7月下旬到8月中旬，年平均蒸发量1039mm，为年平均水量的1.7倍。4）交通条件#县虽属山区，但交通运输十分方便，铁路、公路齐备，京源铁路从北部穿过，高易铁路与京广铁路相连。公路四通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良川等主要干线交汇于县城，乡村公路纵横交错。张石、荣乌高速公路的开通将为#县的交通带来更大的便利。本项目地址位于#县县城西梁格庄镇旺龙村，地理环境优越，交通便利。5）抗震根据建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年修订）规定，#县区域内建筑抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，第一组。1.2.5项目建设内容和11、规模本项目建设用地面积15亩，总建筑面积2万平方米，其中五星级酒店12000m，单体客户4000 m，辅助用房4000 m。建设内容包括：1）星级酒店12000 m，5层建筑，分为地下一层，地上四层。2）休闲居住单体客房4000 m，2-3层，分10座，环酒店东、北方向依山势建造。3）职工宿舍2000 m，三层；餐厅500 m，一层；库房500 m，一层；辅助用房包括变配电室100 m，一层；门卫室100 m，一层；水泵房100 m，一层，及其他业务用房700 m，二层。4）水系景观项目区西侧，从北向南建造人工水系300米。北端山顶建一水塔，南端山底建300 m3蓄水池（兼做消防水池），水循环12、利用做水景观。在水系两侧及水系内栽种各类花草树木，并适当建设亭台小品，供游人嬉戏、休息。容积率2.0，绿地率40%。本项目以休闲接待为主，辅以酒店设会议中心、接待中心、餐饮中心、洗浴中心及休闲健身等设施。项目以中高端度假、商务会议、休闲健身为主。拥有客房100间（套）；10套单体客房；2个设备先进、功能各异的大中小会议室；拥有地方特色中餐餐饮及可提供600人会议用餐；设有设备齐全的温水泳池、健身室、棋牌室、SPA庭等养身娱乐休闲为一体的综合酒店。1.2.6总体布局1.2.6.1指导理念该项目规划设计旨在面向未来、面向大众、创造一个布局合理、配套齐全、环境优美的商业型酒店项目，将社会效益、经济效13、益、环境效益充分结合起来。合理利用土地，妥善处理现状。本项目利用山地建设高档酒店，平缓相依，随高就低，即突显服务的现代和便捷，又保持生态地貌，与大自然和谐如一，使都市游客尽情回归自然，放松心情。注重开发效益，为商品化经营、社会化管理创造条件。周密筹划，精心布局，创建精品工程。（1）充分利用基地的自然条件和资源，强调创造良好的商业环境，将自然环境充分地溶入建筑群中；同时，注重对生态环境的保护，以创造园林式的生态型商业区。（2）通过设计丰富的商业类型，合理的规划布局，现代气息的建筑造型，创造现代化风格的酒店综合楼。（3）设计流畅而经济实用的道路系统，在遵守“人车分流”的基本原则的前提下，体现项目用14、地平缓山坡自然状态下的曲径通幽的韵味。（4）结合基地的自然环境，进行总体的景观规划和设计，为总体规划锦上添花。1.2.6.2平面布局项目场地15亩，地势由东环北向西低矮山坡，北端坡顶最高，南面向下山脚为平地，最南端为东西向公路，通往其他景区山庄。酒店为主要建筑，建于南端平地，依地势环山脚为V字型；休闲居住区为单体客房，环绕在酒店的东北面山腰，共10座；酒店东面平地建设职工宿舍、餐厅等辅助设施。场地的西面，从北向南建造人工水系300米。北端山顶建一水塔，南端山底建蓄水池，水循环利用做水景观。酒店前面平整建设停车场5000 m。本项目建设南侧为出入口，设有门卫室，并设置便于对人员及车辆检查、控制的15、相关设施。出入口与景区道路相连。1.2.6.3交通组织设计原则以达到区域内舒适的环境和便利流畅的人行、车行系统为目标。项目内部规划了一条路网，与各疏散道路连接，构成项目区的整个交通网络，道路网络整合有序，导向明确，人们可方便到达建筑，保证出入的通畅与方便。两侧绿化、建筑、景观小品等和道路交织成富有景观表现力的“景观视廊”。规划中采用了项目内停车场停车和草坪停车等停车方式，同时考虑机动道与人行道的相互关系，力争做到人车分流，体现了“以人为本”的设计理念。1.2.6.4景观规划生态环保理念现代生态环保的观点是要“生活环境与自然的平衡”，从项目的角度来讲，就是要建立起完整的自然生态体系，并与周边的良16、好的生态体系相融合，充分保护和利用区域的蓝带和绿带空间，形成和谐共生的生态环境。针对项目为半山别墅式酒店的具体情况，应在项目区内根据建筑布置情况栽种花草树木，形成高低错落的绿色景观，并使之与项目区周边的生态环境相适应、形成共生一体。 建筑前后空地部分均进行绿化，因地制宜，选择不同的绿化方式，布置无毒遮荫树木，合理种植高度，做到点、线、面结合，绿化、美化结合，达到绿化率40。彩色地面与绿地、花木及小品共同组成一彩色画卷，令人心旷神怡。1.2.7项目工程设计方案项目区各建筑均有自然采光与通风。保证各建筑的良好采光及开阔的景观视野。 建筑立面采用现代风格，具有鲜明的时代感。立面基本形成三段式格局，底17、层为基座石，中间墙面以鲜明色彩涂料为主，顶部为白色涂料。建筑在满足功能要求的前提下，力求沉稳大气，努力构筑新的城镇地标符号。自然、健康、节能是项目区规划的目标。利用门窗构架符号体现建筑本身之美感，彰显祥和气氛将观景作为造型的内在需求，运用大片透明玻璃，排列有序、形式有机、体现现代建筑的设计技巧。1）建筑规划设计原则要求在项目建设中，必须严格遵守规划用地界址平面图和规划设计条件所提供的条件和规定，建筑布局满足相邻居住建筑环境、日照、采光、消防及视觉卫生等要求。日照要求：大寒日满窗日照不小于三小时，日照系数按1.7。建筑结构体系：本项目主要建筑结构为框架结构，配套公建为砌体结构；建筑物设计使用年限18、50年，在正常使用情况下，50年内基本不大修；安全等级为二级设计标准；建筑耐火等级为二级，抗震烈度以7度设防，抗震加速度值为0.10g。本项目主体为框架结构，地基基础设计必需满足建筑对基础强度、变形、稳定的要求，基础设计荷载彩正常使用极限状态下荷载效应的标准组合。建筑基础采用钢筋混凝土独立柱基础。2）竖向规划本项目竖向规划在满足建筑物布置、道路交通、地面排水、工程管线敷设等工程需要的前提下，尽量减少土方工程量，减少工程造价，努力提高经济效益，同时项目建设力求与周围环境融为一体。3）建筑单体设计建筑设计显现幽雅特色，建筑色彩纯朴雅致，强调光影效果和体积感。住宅色彩的选择搭配充分考虑到协调性和变化19、性，建筑主色调为暖色面砖，局部点缀以灰色的石材及白色的框架和线脚等元素，与厚实的楼体浑然天成，体现了建筑的文化底蕴。同时讲究建筑的细部设计和材料的搭配，用玻璃，钢构等细部构造活跃立面效果。1.2.8工程项目内容1）工程内容工程项目内容序号项目内容说 明1土建工程2万m22给排水工程给排水管道化粪池3消防工程新建建筑4变、配电及照明工程配电房、变配电设备及照明5通讯工程电话及有线宽带配线6室外工程室外绿化、道路2）工程项目设计依据（1）中华人民共和国城乡规划法2008年（2）民用建筑设计通则GB 50352-2005（3）民用建筑热工设计规范GB 50176-93（4）屋面工程设计规范GB 5020、207-2002（5）建筑抗震设防分类标准GB 50223-2008（6）屋面工程技术规范GB 50345-2004（7）建筑设计防火规范GB 50016-2006（8）民用建筑节能设计标准JGJ26-95（2005版）（9）建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007（10）建筑结构可靠度设计统一标准GB 50068-2001（11）建筑结构荷载规范GB 50009-2001（2006年版）（12）混凝土结构设计规范GB 50010-2002（13）建筑地基基础设计规范GB 50007-2002（14）建筑地基处理技术规范GB 50079-2001（15）砌体结构设计规范GB 50021、03-2001（16）建筑抗震设计规范GB 50011-2001（2008年版）（17）建设单位提供的有关技术资料3）主要建（构）筑物根据各主要建（构）筑物的建筑特征和结构类型，编制主要建构筑表。主要建（构）筑物表序号建（构）筑物名称建筑面积（m2）层数数量（栋）备注1酒店主楼楼1200041地下1层2单体客房40002-3103宿舍楼2000314餐厅500115车库500116其他用房10006.1变配电室100116.2水泵房100116.3门卫室100116.4其他业务用房700217合 计200008蓄水池300兼做消防水池酒店内部布置：星级酒店建筑为地下一层，地上四层。地下一层为娱22、乐场所，包括KTV、台球、保龄球等娱乐项目；地上一层为餐饮场所，设计60个雅间，两个大厅，一次接待600人用餐；地上二层为洗浴保健场所，包括洗浴、按摩、健身、休息室等项目；地上三、四层为住宿客房和会议室，设计100套客房和两个会议室，其中小会议室面积200 m，大会议室600 m，客房面积4000 m。休闲居住单体客房，单体设计2-3层，每座400 m，供客人长时间休闲居住。其他业务用房主要做纪念品、当地特产等产品的销售等业务。1.2.9太阳能利用本项目按照太阳能光伏技术的要求，采用太阳能光伏LED灯。庭院照明全部采用太阳能光伏技术。太阳能热水要统一规划、同步设计、同步施工，与建筑工程同时投入23、使用。1）太阳能热水供应系统本项目设集中太阳能热水系统，集热板和储热水箱设于楼顶。为保证冬季和阴天能够正常提供热水，储热水箱内增设电辅助加热装置。 2）太阳能照明系统本项目公共照明部分规划采用太阳能，每盏灯具自带太阳能电池板和蓄电池，通过光控开关控制灯具的开闭，亦可通过定时开关控制开闭。灯具自带监测系统防止蓄电池深度充放电。楼梯间照明电源采用两路电源设置，主电源为屋顶太阳能光伏电源，第二电源为公共用电（市电），平时为主电源供电，当主电源发生故障时，由第二电源供电（主电源的确定由双电源选择特性决定）。1.2.10供电1）编制依据本项目设计与施工中应执行的有关电气规范：低压配电设计规范GB500524、41995供配电系统设计规范GB500522009民用建筑电气设计规范JGJ162008建筑照明设计标准GB50034-2004全国民用建筑工程设计技术措施一节能专篇/电气建设单位提供的总图及用电要求2）用电负荷分级本项目消防水泵、电梯等用电设备用电按二级负荷要求供电，其余按三级负荷要求供电。3）供电电源根据用电负荷分级情况及现场供电条件，本项目由旺龙变电站引入一路10KV独立电源至项目区变配电室。电源引入及低压配电干线电缆采用直埋方式敷设，穿越马路处套钢管暗设。项目区内路灯采用太阳能LED灯，路灯间距20-30米。建筑物面积(m2)层数用电指标(W/m2)安装功率（KW）KX计算功率(KW)25、负荷等级酒店12000 4404800.3144三级单体客房40002-3401600.348宿舍2000330600.318其他辅助建筑20001-230600.318电热膜15400.5770给水泵、消防水泵等设备安装功率取商品楼及公共建筑安装功率合计的10%。则安装功率为99.8KW, KX=0.7，计算功率为69.86KW。总计算负荷PJS=1067.86KW SJS=1201.34KVA；其中，二级负荷：PJS=69.86KW SJS=78.6KVA。变压器选型选SC11-1500/0.4KVA变压器1台，负荷率80%；选SC11-100/0.4KVA变压器1台，备用二级负荷。4）电26、力负荷计算预测本项目年用电量约192.22万kWh。5）防雷本项目根据建筑物防雷设计规范有关规定设置防雷装置。6）低压配电系统接地方式采用TN-S接地形式。1.2.11通讯规划项目区各个房间内设电话系统电信电缆接入，经规划区设电信机房交换后分配给用户。敷设方式为电缆穿保护管地下直埋方式敷设，商品楼内提供电话、宽带局域网及卫星电视端口。项目区敷设中国联通网通等管线，各房间内设电视插座和网络插座。1.2.12给排水系统1）给水本项目给水由自打水井供给，项目自打水井2眼，一眼用于酒店，另一眼用于水系，兼顾消防和浇灌绿化树木。经水塔加压可满足规划区用水要求。给水主管道环状及枝状布置，消火栓按150米服27、务半径设置，以满足生活、绿化和消防用水要求。用水定额表序号用水项目单位定额备注1酒店用水L/床.d5002员工用水L/人.d803餐饮用水L/人.餐20用水量表序号名 称用水量标 准备 注最高日（m3/d）1生活用水M3.d112Kh=2.52未预见及漏损11.2取生活用水量的10%3合 计123.2采用新鲜水4室内消防用水15L/s108火灾延续时间2h5室外消防用水25L/s180火灾延续时间2h由上表可知，本项目最高日用水量123.2m3/d（不含消防用水），最高日最大时用水量12.3m3/h，一次消防总用水量288m3，其中室内消防用水量108m3，室外消防用水量180m3。预计本项目28、年用水量约3.7万吨。2）排水系统排水体制采用雨、污分流制。排水设计做好废、污水的处理，室内采用污、废分流制，室外采用雨、污分流制。污水进入沉淀池，净化处理后排入引流渠道，用于树木花草浇灌用水。雨水管线布置：规划区内道路下设雨水管网，最终排入项目区内雨水干管。1.2.13供暖本项目冬季采暖4个月。采暖采用电热地膜，电热膜是在两片聚脂薄膜中间加上导电发热远红外浆料及特殊的金属载流条，通过印刷技术热合而制成的纯电阻式发热体，膜片通电后发出带远红外线的热量，以红外辐射的方式温暖空间，达到房间取暖的目的。每个房间配以独立的温控装置，使其具有恒温可调、经济舒适、绿色环保、不占空间、不需锅炉、不用水、无废29、气、无噪声、无污染、使用寿命长达50年、免维修、无需维护等显著特点。电热地膜每平米功率为110W，本项目需要供暖的面积为14000m2，电热地膜的功率估算为1540KW，算用电量时已计入。1.2.15劳动安全、卫生与消防1）防雷接地主要依据建筑物防雷设计规范GB 50057-94(2000年版)本工程采用总等电位联结，端子板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备进户总管、建筑物金属构件进行联结。金属屋顶以及屋顶上的金属构件均与避雷带可靠连接。2）安全保护变压器高、低压开关柜选用带保护装置的产品，确保工作人员的操作安全。以保证工作的安全顺利进行。建筑内按照有关建筑设计防火规范设置防烟楼梯间或封30、闭楼梯间，保证在发生火灾时疏散人员、物资和扑救火灾。安全出口的数量，疏散走道的长度、宽度及疏散楼梯等疏散设施的设置，符合建筑设计防火规范的规定。为确保防火分隔，楼梯间、前室的门应为乙级防火门，并向疏散方向开启；楼梯间及疏散走道设置应急照明灯具和疏散指示标志；应急照明灯设在墙面上或顶棚上，安全出口标志设在出口的顶部；疏散走道的指示标志设在疏散走道及其转角处距地面1m以下的墙面上，且间距不大于20m；疏散用应急照明灯，其地面最低照度不低于0.5LX，且连续供电时间不少于90min。3）消防工程本项目把防火放在重要位置，建筑物的耐火等级按二级设计。在每个消火栓下灭火箱内设置3具手提式磷酸铵盐干粉灭火31、器。灭火器充装量均为3KG。配电室内设置2具手提式磷酸铵盐干粉灭火器，每具充装量为5KG。建筑内采用生活、消防联合给水系统，消防给水为临时高压制。根据建筑设计防火规范GB50016-2006的规定，建筑物周围设环形消防通道，室外按规范设置消防水池与室内消防管网相连接，方便消防车取水。保证两支水枪有充实水柱，同时达到每层各个房间。4）安全管理安全管理采用专业智能化管理，使管理更加规范化。规划要求有线电视、网络光缆等涉及信息系统的所有管线均在信息导管内解决。为便于日后检查维修，规划要求做到“同井不同管”。安全防范方面：按照综合式安全防范系统设计，建设一个完整的、集成的、易操作的安防系统，使其作为一32、个有机的整体对整个建筑进行监控和管理，并接入建筑智能化管理系统。建立一个图像视频信号监控系统，把建筑中各个监控区域的出入口、电梯前室、通道等重要区域的图像信号传输到中心监控室，以及及时发现并阻止人为的破坏活动，出入口监视人员出现的时间和地点，二十四小时录像提供分析依据并备案；供管理人员随时查看各个监视点的情况，实现整个建筑物的自动监控和高效管理。1.2.16组织结构与劳动定员为确保项目如期开工、按期竣工，公司成立了总经理负责的项目部。公司下设开发部、财务部、工程部、办公室等部门，公司技术力量雄厚，管理经验丰富，各部门分工明确、各司其职、科学组织、积极协调，确保项目建设按计划落实。公司机构设置如33、下图：组织机构图开发部总经理副总经理总工程师物资供应部办公室财务部人力资源部工程技术部 项目完工后，由项目单位招聘人员进行管理和操作。1.2.17项目实施进度与招标1）项目实施进度本项目于2012年7月开始前期准备工作， 2014年6月工程完毕交付使用。从项目申请报告的编制到工程投入使用，预计时间为2年。项目进度安排详见下表。19 项目实施计划进度表单位：月序号年度项目名称2012年7月-2014年6月7891011121234567891011121234561申请报告编制及核准2前期工程3施工图纸设计4土建施工5装修、设备安装6楼外配套工程7竣工验收8投入使用2、 招标根据中华人民共和国招34、标投标法，大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。根据本项目的实施情况，本项目拟选招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构从事招标代理业务并收取服务费用，必须符合中华人民共和国招标投标法第十三条、第十四条规定的条件，具备独立法人资格和相应资质。招标代理服务收费，是指招标代理机构接受招标人委托，从事编制招标文件，审查投标人资格，组织招标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标以及提供招标前期咨询，协调合同的签订等业务所收取的费用。根据#省招标代理服务收费标准，本项目的招标代理服务收费按差额定率累进35、位计算。#省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称#县托纳卡斯五星级酒店项目项目建设单位#县托纳卡斯酒店有限责任公司项目负责人戴云联系电话13731212535建设内容酒店及辅助用房项目建设地点#县梁各庄镇旺龙村总投资额10418.67万元 资金来源及构成自筹是否含有或拟申请国有投资或国家融资否合同估算额(万元)招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察费5设计费40建安工程费7375工程监理费30设备及安装费1050重要材料其他拟选择的招标公告发布媒介#省招标投标综合网情况说明： 项目建设单位(盖章) 2012年7月1.2.18项目建设投资36、规模及资金筹措方案本项目总投资为10418.67万元。资金筹措方式：由#县托纳卡斯酒店有限公司自筹。主要技术经济指标序号名称单位数值备注1基础数据1.1总建筑面积m2200001.1.1酒店建筑面积m2120001.1.2单体客房面积m240001.1.3宿舍建筑面积m220001.1.4库房m25001.1.5餐厅m25001.1.6变配电室m21001.1.7水泵房m21001.1.8门卫室m21001.1.9其他业务用房m27001.2项目建设用地亩152公益指标2.1容积率22.2绿地率%403生活服务工程3.1用电量万kWh192.223.2用水量万t3.74经济数据4.1总投资万元37、10418.674.2资金筹措万元10418.674.2.1自筹万元 10418.674.3销售收入万元34504.4营业税金及附加万元193.24.5总成本费用万元1199.154.7利润总额万元2057.654.8所得税万元514.414.9净利润万元1543.244.10总投资收益率%19.664.11项目资本金净利润率%14.741.3结论本项目的建设既符合国家的产业政策，又符合#县总体规划。体现了“以人为本”的规划原则和先进、科学、合理、人性、健康的设计理念。改善当地的投资环境，为#县的生态文化旅游事业及酒店行业发展提供了良好条件，具有良好的社会效益。该项目可行。 第二章 发展规划、38、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析党的十七大提出了建设生态文明的战略任务，努力实现生态和谐和环境友好社会已经成为今后一个时期内党和政府的一项重要工作。#县形成以保护生态环境的产业结构发展方针、政策为基础，与城市总体规划、土地利用规划相适应，与相关规划相协调，并根据国民经济形势，建设生态文化和绿色家园，推进城乡一体化发展，满足社会对生态产业的要求，实现生活富裕，生态良好的发展趋势。#县在发展生态文化旅游强县目标的基础上，在新的形势下确立了“京津冀假日新城”的总体定位，立足本地生态和资源优势，提升#县整体风貌。未来#县的经济与社会发展，小城镇化建设是重要的发展举措。现代理念的城镇建设要从单纯39、的人口增多、空间扩张向人本、文化、绿色内容转变，体现人与自然和谐发展、科学发展，满足居民物质需求、精神需求、成长需求、权利需求。小城镇建设是吸纳农村劳动力蓄水池，是塑造新一代农民的催化剂，是扩大内需的切入点，是统筹城乡发展的突破口，对全面实现小康的目标意义重大。本项目的建设以生态为背景，以文化为主题，正符合未来发展规划的要求。2.2产业政策分析随着产业优化升级，我县确立绿色农业、新型环保工业、旅游及服务产业为我县新时期发展主导产业，构筑“东中部农业，西部矿产，南部建材，北部食品，遍地旅游业”的产业新格局。三次产业结构从“十一五”末的25：42：33调整到“十二五”末的21：40：39的格局，在40、总体结构中，服务业将是我县重要的经济支撑。规划指出：以“打造京津冀休闲假日新城”为目标，加快推进旅游业转型升级，科学规划、整合旅游资源，合理布局旅游设施，优化旅游空间结构，创造性的开发旅游产品，提升#县旅游竞争力，把旅游产业发展成我县的支柱产业。以旅游业为龙头带动住宿餐饮、商贸流通、批发零售、休闲消费等服务业的全面发展。2.3行业准入分析加强项目开发建设全过程的监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。严格准入41、制度，资金不足的企业和项目不准进入市场；严格项目审批，凡没有资金来源或资金不落实，业主在申请立项时仍未结清拖欠工程款的房地产项目，均不予批准立项；加大拖欠惩戒力度，要及时通报拖欠数额较大且不能按期偿还的房地产企业，不允许其开发新建设项目，不予办理用地手续，不予贷款支持，不予核发规划和施工许可证。为了加强产业政策的引导，严格市场准入，遏制部分过热行业盲目投资和低水平重复建设。国家推出了一系列宏观调控政策，对一些主要行业实行市场准入制度；严格金融制度，规范金融管理；严格用地管理，对拟建项目进行专项全面清理等。行业准入限制的加强，有利于更好的规范房地产市场。由此可见，国家对房地产行业的进入门槛更加规42、范化，对房地产行业的管理也更加严格，这有利于我国房地产行业的健康发展。2.4项目与政策的衔接项目的发展前景广阔1）我国总体已经进入全面建设小康社会的关键时期。对应小康社会，我们提出一个新的概念，即生态环境中养老、休闲度假、养生。从传统的观光向观光加度假，乃至向单纯的休闲度假养生发展。消费方式的转化意味着养生居住广阔的市场前景。2）从假日经济到休闲养生产业。黄金周还不是假日经济的概念，第一步要从节日经济提升到假日经济，第二步从假日经济提升到休闲旅游产业。一个趋势是假期越来越长，我们已经开始实施带薪休假、奖励的休假政策，寒暑假市场的推动等几件事。现在休假时114天，几件事落实了，差不多一年就是三分43、之一的时间。过去休息的目的是为了工作，现在工作的目的是为了休闲。3）在市场经济发达的国家，城乡一体化的概念很强，有些已经发展到城市空心化了，真正有钱的人住在城乡结合部，没钱的住城中心。中国的发展有特殊性，中国人口太多，城市聚集化、大型化是必然的，这就形成对生态居住、度假的迫切需求。4）休闲观念和方式的转化。农家乐某种意义上是消极休闲，就是喝喝茶打打麻将，但较之关在家里是一个进步。再进一步就应该是一种积极休闲，向着康乐康体等休闲方向发展，把度假休闲不止当做心态的调整，还是对自我的投资，自我充电。“偷得浮生半日闲”、“一闲对百忙”，这是古人的休闲观，它与现代人的休闲观融合在一起，会形成中华民族的独44、特休闲和生活方式。#县托斯卡纳五星级酒店项目的建设将使#县经济发展和生态环境保护这两个目标得到兼顾。第三章 资源开发及综合利用分析本项目不属于资源开发类项目，没有占用重要资源、多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源。本工程水消耗对于当地水资源的供给不会造成影响。#县境内河流有长年过境河流拒马河、中易水河，季节性河流有北易水河、漕河、暴河等五大河流，县内有大、中、小型水库十五座。其中大型水库一座，中型水库二座，总库容量4亿立方米，水资源十分丰富。3.1资源综合利用方案分析1.土地利用，该项目现状为可利用山坡地。2.按照发改环资200473号文件关于印发资源综合利用目录（20045、3年修订）的通知精神，本项目涉及到的资源综合利用项目为：建材产品：包括水泥、水泥添加剂、水泥速凝剂、砖、加气混凝土、砌块、陶粒、墙板、管材、混凝土、砂浆、道路井盖、路面砖、道路护栏、马路砖及护坡砖、防火材料、保温和耐火材料、轻质新型建材、复合材料、装饰材料、矿（岩）棉以及混凝土外加剂等化学建材产品。另需钢材产品、金属、水、电等资源。项目工程物料消耗总量较大，但项目施工过程中按10天的用量进行储存，在规划区内设置临时堆场2个，同时为方便环卫部门对施工期生活垃圾的收集，在施工区内设置临时施工便道。项目所需主材均采购于附近区域，运输方便。所有材料承建单位均与供应商签定合同，保障供应，进场前需要进行复46、试，合格后方可使用。水和电由建设单位向一下水利、电力部门申请报批，满足项目建设使用要求，所有材料按比质比价的原则进行择优采购。3.2资源节约措施 拟建设的#县托斯卡纳五星级酒店项目主要耗能为电力，作为生活和建筑施工用水取用于自备水井。为最大限度的利用原材料，减少废弃物的产生。设计方面在严格遵守国家建筑业相关规范规定的同时，注重引进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高效节能设备、节水器具。 施工方面要加强施工用电用水管理，从初期就选用节能高效施工设备，提高设备运行效率。做好项目的供配电的技术设计和用电计量管理等工作，推广绿色照明技术、产品和节能型家用电器。建筑施工临时用水47、，建设单位需事先到市、区节水管理部门办理临时用水手续。 加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗；大力推广利用太阳能加热施工现场淋浴和厨房用热水，加强施工现场雨水、污水的收集利用和循环利用，施工现场要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节能机械设备，并设专人负责节能降耗工作，避免长流水、长明灯等浪费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损率。 此外，要注意加大新型墙体材料的推广力度。提高建筑物使用寿命，有效降低对建筑材料的消耗。推广应用高强钢筋和高性能混凝土。第四章 节 能4.1节能节能是我国发展经济的一项长远战略方针，当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了48、极大的关注。合理利用能源，降低能耗被列为经济发展的重大课题。所谓节约能源，是指通过技术进步，合理利用、科学管理和经济结构合理化等，以最小的能源消耗取得最大的经济效益。我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。中华人民共和国节约能源法是我国关于节约能源的基本大法。该法明确要求：“国务院和省、自治区、直辖市人民政府应当在基本建设、技术改造资金中安排节能资金，用于支持能源的合理利用以及新能源和可再生能源的开发”，固定资产投资项目的项目可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守“合理用能标准和节能设计规范”，“达不到合理用能标准和节能设计规范的项目49、，依法审批机关不得批准建设”，“项目建成后，达不到合理用能标准和节能设计规范要求的，不予验收”，“禁止新建技术落后，耗能过高、严重浪费能源的工业项目”，“对落后的耗能过高的用能产品、设备实行淘汰制度”。4.1.1节能原则2006年国家发展改革委要求加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知以及国务院关于加强节能工作的决定国发200628号，规定固定资产投资工程项目申请报告必须包括“节能篇章”。本项目的建设方案按照上述法则的要求，依据国家和行业有关节能的标准和规范，合理设计，注重节约，提高了能源利用效率，贯彻了生态和可持续发展原则。4.1.2节能设计依据中华人民共和国节约能源法 节能中长期专项50、规划（发改环资20042505号） 产业结构调整指导目录（2005年本）（国家发改委令第40号） 中国节能技术政策大纲（国家发改委，科技部2006年12月）居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007公共建筑节能设计标准DB13(J)81-2009#省民用建筑节能条例（2009年10月1日起实行）民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）JGI-95绿色建筑评价标准GB/T50378-2006 外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004 建筑照明设计标准GB50034-2004 建筑采光设计标准GB/T50033-2001 #省节约能源条例（2006年5月4日#省第十届人民代表大会常务委员会第51、二十一次会议通过） 关于转发国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知的通知（冀发改投资2007152号）建筑节能标准要求：根据#省节约能源“十二五”专项规划要求，新建建筑严格执行节能65%的设计标准。本项目居住类建筑按照节能65%标准设计，公建节能按50 %标准设计，采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施，以达到节能降耗的目的。4.2项目能源消耗种类和数量分析4.2.1项目能源消耗种类本项目所用能源主要包括以下几项：电力：生活设备用电、照明用电；水：生活、消防用水；能源消耗一览表序号名称规格单位年消耗量备注1电220/380V万kWh192.22附近电网接52、入2水0.3MPa万吨3.7自打水井本项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量见：项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表。项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表序号主要能源及耗能工质名称计量单位年需要量其中备注购入量自产量其他实物标煤实物折算系数折标煤(t)实物实物实物折标煤折标煤折标煤1电万kWht192.221.229236.24236.24年总需要折标煤（t）236.24236.24本项目预计能源消耗折合标准煤年用量为236.24吨。4.2.2项目能源数量分析本项目总建筑面积20000m，营业收入3450万元，利润总额2057.65万元。经计算该项目单位能耗为0.01吨/ m。453、.3项目所在地能源供应条件4.3.1电力供应#县全县水电理论蕴藏量30.64万千瓦，可开发量23.33万千瓦，现已建成水电站7座，总装机容量2.529万千瓦，占可开发量的11%，全县有110万千伏变电站8座，35万千伏变电站28座，总容量256700千伏安，电力充足，有可靠保障。本项目安装1台315KVA变压器，可满足项目用电需求。4.3.2供水本项目用水由自打水井供给，经加压设施加压，水压达到0.3Mpa，水质符合生活饮用水水质标准（GB57492006），能满足生活水质、水量、水压要求。4.3.3项目用能源品种选择的合理性、可行性、供应可靠性分析本项目主要能源消耗是电、水，从项目所在地的建54、设条件看，项目建成后能源供应有保障。项目能源供应可行、可靠。4.4节能措施 4.4.1设备节能措施1、供、配电系统节能供配电系统变压器，选用国家推广鼓励的SC11系列变压器，其空载损耗较传统变压器低20%以上，负载损耗较传统型变压器下降10%以上，主配电设备加装功率因数补偿装置，提高功率因数，降低无功损耗。所有电器设备，如电机、电梯等都要采用国家推荐的高效节能设备，严禁使用落后淘汰产品。采取以上措施可节电15%。2、照明节能绿色照明工程是国家“十二五”期间推广的十大重点节能工程之一，建筑照明节能要按照国家标准，确定合理的照明功率密度标准值，并要合理选择灯具效率和灯具配光。为提高照明节电，所有照55、明设备均采用节能灯具，其中大部分选用细管荧光灯加电子整流器灯具，比传统照明灯具节电40%以上，对楼道等公共照明采用节电控制开关，节能效果明显。对室外庭院灯、草坪灯等，采用太阳能。4.4.2建筑节能措施本项目地处冬冷夏热地区，夏季要求隔热通风，冬季要求保温节能。1、节能标准#省节能专项“十二五”规划要求，住宅建筑严格执行节能65%的设计标准，公共建筑执行节能50%设计标准。采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施，符合国家节能标准，已达到节能降耗的目的。建筑维护结构隔热水平：维护结构传热系数屋顶0.5；外墙0.55；地板0.5。门窗密封性指标：不低于国标建筑外窗气密、水密、抗风压性能分级56、及检测方法GB/T7016-2008规定的六级水平，相当于窗户每米缝长的空气渗透量：QL1.5m3/(mh)。2、节能措施（1）墙体节能措施：采用新型节能墙体材料；在外墙外侧粘贴块状保温材料（如EPS板），并在表面做保护层（如粉刷石膏）。（2）地面节能措施提高底层地面的保温和防潮性能，在地面的垫层中采用20mm厚度的挤塑聚苯板，以提高地面的热阻；用板、块状保温材料做垫层，使地面的热阻接近于居住建筑的地面热阻。（3）屋面节能措施屋面保温采用挤塑聚苯保温层，屋面结构采用架空隔热层。保温屋层的天沟、檐沟，铺设保温层，天沟、檐沟、檐口与屋面交接处，有挑檐的保温屋面保温层的铺设延伸到墙内，其伸入的长度为57、墙厚的1/2。（4）门窗的节能措施窗户采用铝合金窗户，为提高门窗的气密性能，采用6-12-6中空玻璃，门窗的面板缝隙采取良好的密封措施。玻璃或非透明面板四周采用弹性好、耐久的密封条密封或注密封胶密封。4.4.3太阳能利用太阳能在建筑上的应用有太阳能热水系统和太阳能光伏发电系统。太阳能热水系统可提供生活热水。太阳能光伏发电系统可发电、用于照明、家用电器。本项目中楼梯、绿地及其他室外照明采用太阳能LED灯。太阳能的利用充分考虑节约能源，最大限度的减少资源浪费。4.4.4电气节能1、配电系统的节能措施配电系统电压的确定：选用较高的配电电压伸入负荷中心，将变压器（变电所）设置在负荷中心，减少低压线路长58、度，降低线路损耗。用电设备采用380/220V供电。选择变压器：选用高效低耗变压器。力求使变压器的实际负荷接近设计的最佳负荷，提高变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。2、功率因数补偿措施供配电设计通过正确选择电动机、变压器的容量以及照明灯具启动器，降低线路感抗等措施，提高用电单位的自然功率因数。当采用提高自然功率因数措施后，仍达不到电网合理运行要求时，采用并联电力电容作为无功补偿装置。低压电器设备的无功功率由低压电容器自动补偿装置补偿。3、电器照明节能措施根据国家现行标准、规范要求，满足不同场所的照明、照明功率密度、视觉要求等规定。根据不同的使用场合选择合适的照明光源，在满足照明质量的前提下59、，选择高光效光源。在满足眩光限制的条件下，选用照明效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，室内灯具效率大于70%。照明配电线路选用电阻率较小的线缆，减少线缆长度。充分合理利用自然光、太阳能源等。尽量采用节能灯，避免常明灯，亮度适宜。室外公共绿地及场所采用太阳能庭院灯。高低压配电系统采用国家推荐节能产品。4、设备的电气节能水泵、消防泵等设备选择高效节能的电动机，在电动机空载或轻载时还可以根据功率的大小，控制晶闸管的导通角，提高功率因数，达到节电效果。4.4.5其他节能措施其他技术成熟，效果显著的节能技术和产品，应用各种塑料PVC管材；给水系统利用定压定量节能泵等。4.5节水全面节水是缓解水资源短缺的60、重要途径，是关系到我国实现资源利用、经济和社会可持续发展的一项战备任务。4.5.1节水原则与要求我国根本大法宪法中就已载明“国家保护环境和自然资源”。中华人民共和国水法中规定“国家实行计划用水，厉行节约用水”。1993年国家实行取水许可证制度，从此结束无序取水的时代，标志我国水资源管理进入法制化阶段。2002年5月国家计委和水利部颁布建设项目水资源论证管理方法实行更加严格的水资源政策，要求项目建设必须充分评估水资源的承受能力和合理使用水资源。4.5.2节水措施全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源利用、经济和社会可持续发展的一项战备任务。节水措施：1、供水系统采用合理的供水系61、统，建筑物的引入管、公用建筑物需计量的水管设置水表。水表的选择、安装等均应符合建筑给排水设计规范GB50015-2003有关条款的要求。2、合理配置水表等计量装置建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管设置水表。水表的选择、安装等均应符合建筑给排水设计规范GB50015-2003有关条款的要求。3、节水器具、仪表（1）采用节水器材、器具既节水又节能。（2）水嘴（水龙头）、便器及便器系统、便器冲洗阀等产品。如坐便器采用耗水小于6升的节水型坐便器，每次冲水可节约1-3升，大大减少水源的浪费。（3）公共卫生间宜采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等可消除长流水的水嘴和器具。（4）62、公共建筑部分使用人群广泛，长期以来人们形成了对公共资源不注意的不良习惯，因此，在卫生间等用水场所要采取必要的节水器具，设置节水提示牌，提高人们的节水意识 ，减少资源的浪费。4.5.3节能管理措施对于项目公共部分，在建立能源管理制度的同时，设立节能管理机构，配备节能专职人员，对设备和节能设施进行检查维修和清洁、保养，明确能源管理人员的职责，以保证其正常运行。4.6节能效果分析经过分析比较，针对本项目的具体情况，制定合理利用能源及节能的技术措施，有效地降低了各类能源的消耗。项目在建设过程中严格按照国家节能标准进行建设，符合#省和保定市相关的规定，从能源利用和节能角度考虑，项目是可行的。第五章 建设63、用地分析5.1 项目选址及用地方案5.1.1项目选址项目选址于#县县城城西梁各庄镇旺龙村。项目所需水、电等设施齐全，附近有电网、自备水井，可满足施工要求。5.1.2建设规模本项目规划建设用地面积15亩，总建筑面积20000 m，其中酒店面积12000 m，单体客房面积4000 m，其他辅助建筑面积4000 m；容积率2，绿地率40%。5.2 土地利用合理性分析项目选址的#县县城城西梁各庄镇旺龙村，项目东南为旺龙湖库区，西北为易龙山庄等度假区，和农村道路相连接。本项目土地已经规划为居住用地。#县托纳卡斯酒店有限公司已经取得该土地的使用权，土地费用为600万元。 本项目建设用地符合#省#县县城总体64、规划（2006-2020）要求，占地规模合理，符合土地规划使用的要求。第六章 环境和生态影响分析6.1编制依据中华人民共和国环境影响评价法2002年建设项目环境保护管理条例（国务院253号令）建设项目环境保护设计规定（87国环字第003号）环境空气质量标准（GB3095-96）中的二级标准 大气污染物综合排放标准（GB16297-96）声环境质量标准（GB 3096-2008）社会生活环境噪声排放标准（GB22337-2008）建筑施工场界噪声限值GB12523-1990文化娱乐场所卫生标准（GB 9664-19960环境空气质量标准GB（3095-1996）城市区域环境噪声标准（GB 30965、6-1993）6.2生态环境影响分析6.2.1周围环境状况本项目所在地周围无环境敏感点，无自然保护区，无工业污染源，空气质量良好，地下水水质符合地下水质量标准（GB/T14848-93）类标准。6.2.2主要污染及防护措施包括施工期和使用后产生污染及防护。（1）施工期的污染及防护措施项目建设在施工过程中需使用大量的车辆及施工机械，会产生噪声、扬尘、固体废渣和废水等污染，这样势必会对周围环境造成破坏，影响居民生活。因此在施工期间采取一定的环保措施是非常必要的。施工期间噪声防治对策施工期间的主要噪声污染源为混凝土搅拌机、装载机等施工机械以及施工现场的运输车辆等。施工期间受噪声影响较大的为附近的居民66、区，为减少施工噪声影响，需合理安排施工时间等管理措施，包括：高噪声设备如混凝土搅拌机、装载车等的施工时间安排在昼间（06：00-22：00）；施工设备选型上采用低噪声设备，以降低噪声声源声压级；在施工过程中对动力机械设备定期进行维修、养护。扬尘影响防治对策本项目施工期间对大气影响最大的扬尘，主要来自于运输车辆、拌和、筛分系统和水泥库。为减小施工场地的扬尘污染，本项目在施工过程中拟采取下列措施：施工场地每天定时洒水，防止扬尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水、以减少汽车行驶扬尘；运输车辆进入施工场地低速或限速行驶，以减少产尘量；多尘物料采用帆布覆盖，避免露天堆放67、。固体废渣防治对策本项目施工期间固体废物主要为生活垃圾和施工中产生的废渣土。生活垃圾拟用垃圾箱收集后定期送到垃圾处理场处理。对施工中的废土、废渣等及时清运。废水防治对策本项目施工期间的污水主要为生活污水和施工活动自身产生的污水。生活污水大部分为冲厕水；施工污水主要含泥沙、悬浮物等。施工废水和生活污水拟收集、处理后排至下水管道。（2）使用过程中环境污染防治对策新建、改扩建和技术改造项目，以及一切可能对环境造成污染的项目，必须坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计，同时施工，同时投产使用。污水：生活污水主要是粪便污水、洗涤用水和洗浴排水，全部排入沉淀池，深沉净化处理后，排入引68、流渠道，用于树木花草浇灌用水；同时作好日常维护看管工作，不会对环境产生污染。雨水：规划区内道路下设雨水管网，最终排入项目区内雨水干管。固体废弃物：项目区内设垃圾桶等环卫设施。固体废弃物经分类处理后，运往垃圾处理站。6.2.3绿化及环境卫生在建设用地内的各建筑物之间建设绿地及道路绿化带，以草坪和适当地造景树种组成丰富的线状绿化。项目区点、线、面绿化相互结合，和周边环境绿化隔为一体。第七章 投资估算与资金筹措7.1 编制依据投资项目可行性研究指南(试用版)(计办投资200215号)；#省建筑工程概算定额(2008)#省安装工程概算定额(2008)#省建设项目概算其他费用定额(冀建质2004158号69、) 国家计委关于加强基本建设在中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知保定市建设工程行政、事业、服务性收费标准国内设备及材料现行市场价7.2 总投资估算范围本项目总投资估算包括主要建筑工程费，以及设备安装工程费；工程建设其它费用，基本预备费，铺底流动资金等。7.3 总投资估算项目总投资10418.67万元，其中：项目建设投资10398.3万元，包括：工程建设费7375万元，设备购置安装费1050万元，工程建设其他费用1028万元，基本预备费945.3万元；铺底流动资金20.37万元。具体各项投资明细详见表：建设投资估算表。7.3.1 建设投资1、建筑工程费估算建（构）筑物工程量由土建专业70、提供。建筑物投资参照当地类似工程单方造价指标估算；构筑物和附属工程参照#省建筑工程概算定额指标估算。2、设备购置费设备按出厂价、综合运杂费和运输等费用及安装调试费确定。国内设备购置费一部分根据厂家询价、一部分参照机电产品报价手册标价估算。3、设备安装费安装工程费、生产家具及工器具费根据类似工程相应指标进行估算。4、工程建设其他费用估算工程建设其它费以工程费用为基数，参照#省建设项目概算其他费用定额相应的指标进行估算。(1) 建设单位管理费：按财建2002394号文件有关规定计算。 (2) 建设项目前期工作咨询费：按冀价经费2000第10号文件有关规定计算。(3) 环境评价费：按计价格2002171、25号文有关规定计算。(4) 勘察、设计费：按计价格2002第10号文有关规定计算(5)基础设施配套费：按计价格2001585号文有关规定计算。(6) 职工培训费：按设计定员培训1个月计算。(7) 办公及生活家具购置费：指建设项目为保证项目初期正常生产、生活和管理所必须的办公和生活家具费用。(8) 临时设施费：按（建筑工程费+安装工程费）0.5%，依据国家计委中国人民建设银行印发关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定等三个文件的通知计标（85）352号。(9) 招标代理费：指招标代理机构受招标人委托，从事招标业务所需费用。5、基本预备费：按建筑工程费用、设备购置及安装费和工程建设其他费用72、合计的10%计算。6、涨价预备费：根据计投资(1999)1340号文规定，目前价格上涨指数按零计算。7.3.2 流动资金本项目流动资金参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，按分项详细估算法估算，其中按全部流动资金的30%计算铺底流动资金。本项目建成后，年流动资金为67.91万元，本项目铺底流动资金20.37万元。流动资金估算参见表：流动资金估算表。7.4 总投资使用计划7.4.1 建设投资使用计划本项目建设投资10398.3万元，建设期2年，建设期每年投入资金5199.15万元。7.4.2 流动资金投资使用计划项目建成后，全年流动资金67.91万元。7.5 资金筹措本项目总投资1041873、.67万元，由#县托斯卡纳酒店有限责任公司自筹。第八章 经济效益分析8.1 评价说明8.1.1 评价方法和参数依据根据2006年国家发改委，建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。8.1.2 财务会计依据本研究报告财务问题依据2008年1月1日国家财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则-基本准则。8.1.3 数据认可报告采用的投资、价格等财务会计数据均经#县托纳卡斯酒店有限公司认可。8.1.4建设进度本项目的建设期为2年。8.1.5项目说明企业经济效益分析，是在我国现行财税制度和价格体系的条件下，在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，编制财务报表，计算财务分析指标，考察74、和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，以此来判定项目的财务可行性。8.2销售收入本项目达到预定可使用状况后，收入主要来自酒店客房及单体客房收入和餐饮及其他收入。1酒店营业收入：100间客房每间按400元/天，年营业300天，入住率50%，估算年收入为600万元；2单体客房营业收入：10套客房每套按1000元/天，年营业300天，入住率50%，合计收入150万元/年；3餐饮收入：每人每餐50元，餐厅可容纳600人，年营业300天，按就餐率50%，计算估算为450万元/年；4娱乐场所，KTV、台球、保龄球等娱乐项目：按人均消费200元，年接待人数6万人次计算，估算为1200万元/年；5洗浴75、保健场所，洗浴、按摩、健身、休息室等项目：按人均消费190元，年接待人数5万人次计算，估算为950万元/年；6会议室接待收入预计100万元年总营业收入3450万元。8.3营业税金及附加本项目根据国家有关税收政策，本项目营业税及附加计算如下：营业税本项目交纳营业税，营业税率为5%应纳营业税额营业额营业税率本项目的营业收入为3450万元，经计算，应交营业税172.5万元。城市维护建设税本项目城市维护建设税按营业税额的7%征计，经测算，本项目的城市维护建设税为12.07万元。教育费附加教育费附加按营业税额的5%征计，经计算，本项目的教育费附加为8.63万元。本项目营业税及附加总计为193.2万元。876、.4盈利能力分析1、利润及利润分配本项目预计年均营业收入为3450万元，扣除总成本、营业税、营业税金及附加即为年利润总额。本项目的年均利润总额为2057.65万元。所得税：本项目的年均利润总额为2057.65万元，应纳所得税税率按25%计取。经计算，本项目应纳所得税金为514.41万元。本项目的年均税后利润为1543.24万元。本项目盈余公积金按可供分配利润的10%计取，盈余公积金为154.32万元。2、融资前分析本项目编制了表：项目投资现金流量表，由本表可得出项目融资前盈利能力分析指标如下：融资前盈利能力分析指标序号指标名称单位指 标1项目投资财务内部收益率 (所得税前)%20.712项目投77、资财务内部收益率 (所得税后)%16.353项目投资财务净现值(所得税前)(Ic=11%)万元6766.734项目投资财务净现值(所得税后)(Ic=11%)万元3584.175项目投资回收期 (所得税前)年6.286项目投资回收期 (所得税后)年7.397总投资收益率%19.668项目资本金净利润率%14.743、融资后分析根据拟定的融资方案，编制附表：项目资本金现金流量表，并通过指标汇总表计算融资后盈利能力分析指标如下：融资后盈利能力分析指标序号指标名称单位指标1项目资本金财务内部收益率%16.352项目资本金财务净现值 (Ic =11%)万元3584.17从上述融资前、后分析指标和相关财务78、报表可知，项目投资所得税前财务内部收益率为20.71%，所得税后财务内部收益率为16.35%，均大于设定的基准收益率11%；项目资本金财务内部收益率16.35%，大于设定的基准收益率11%；项目运营期内年平均利润总额2057.65万元，年平均税后利润1543.24万元，项目具有一定的盈利能力。8.5财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，项目计算期内各年经营活动所产生的现金流入大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部现金流量看，各年累计盈余资金都大于零，说明本项目有足够的净现金流量维持正常运营，有较好的财务生存能力。详见表：财务计划现金流量表。8.6偿债能力分析本项目无贷款。本79、项目经营期资产负债率在0.07%0.18%范围内，流动比率和速动比率指标良好，表明项目具有较强的短期偿债能力。详细指标参见表：资产负债表。8.7盈亏平衡分析盈亏平衡分析系指通过计算项目达产年的盈亏平衡点，分析项目成本与收入的平衡关系，判断项目对产出品数量变化的适应能力和抗风险能力。盈亏平衡点可采用运营能力利用率表示，计算公式： 年固定成本年营业收入-年可变成本-年营业税金及附加BEP运营能力利率取项目第7年为代表年份进行计算，以运营能力表示的盈亏平衡点32.72%，即项目只要达到设计能力的32.72%企业就可以保本，由此可见本项目具有适应市场变化的能力。63盈亏平衡分析表(单位：万元)计算项目80、计算期34567891011、121314151617181920年营业收入34503450345034503450345034503450345034503450345034503450345034503450年营业税金及附加193.2193.2193.2193.2193.2193.2193.2193.2193.2193.2193.2193.2193.2193.2193.2193.2193.2年增值税00000000000000000年可变成本264.88264.88264.88264.88264.88264.88264.88264.88264.88264.88264.88264.8826481、.88264.88264.88264.88264.88年固定总成本979.07979.07979.07979.07979.07979.07979.07979.07979.07878.27878.27878.27878.27878.27878.27878.27878.27BEP(%，生产能力利用率)32.7232.7232.7232.7232.7232.7232.7232.7232.7229.3529.3529.3529.3529.3529.3529.3529.358.8敏感性分析敏感性分析是通过预测项目主要因素发生变化时，对全部投资的财力评价指标的影响程度，从中找出主要敏感性因素，以确定合理措82、施，用最小的投入，获取最大的经济效益。本项目对建设投资、运营价格、运营负荷分别提高或降低5%、10%、15%变化因素，来测定财务收益所受影响变化的，见敏感性分析表。敏感度系数和临界点分析表(基本方案收益率20.71%)序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)临界值1营业收入-5.00%19.34%0.27-34.59%酒店-10.00%17.94%0.28销售量临界值：-15.00%16.52%0.283.922营业价格-5.00%19.34%0.27-34.59%酒店-10.00%17.94%0.28单价(含税)临界值：-15.00%16.52%0.2865.413材料备件价83、格5.00%20.66%0.011164.44%材料备件110.00%20.62%0.01单价(含税)临界值：15.00%20.58%0.0112.644建设投资(不含建息)5.00%19.72%0.254.83%建设投资10.00%18.82%0.19临界值：15.00%17.97%0.1816100.08从表中可以看出，项目对营业收入、营业价格、材料备件价格及建设投资都反应一般，在变化率15%时收益率仍高于基准收益率。本项目市场需求稳定，较长时间内不会出现太大的波动。因此，企业可以扩大运营规模，以提高经济收益。8.9财务评价结论财务评价主要指标及不确定性分析计算结果表明，本项目具有较强的盈84、利能力，财务内部收益率高于基准收益率，总投资收益率、投资利税率、项目资本金净利润率、投资回收期等指标均好于行业平均水平，且有较强的清偿能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。第九章 社会影响分析9.1社会影响效果分析由于目前#县现有酒店配套不足、生活机能性较低，周边企业的会议及旅游客户多数表示对高档餐饮有一定需求。因此本项目一定程度上填补了区域酒店业的高端市场空白，并将提升整个行业的整体质量和发展水平。1、社会效益分析本项目产业关联度大，经济效果除一部分可以定量表示以外，其余部分则为很难用货币来衡量的社会效益，只能从定性的方面说明： （1）本项目所在地位于#县优越的地理位置，本项目的成功开发将85、引领#县商业、餐饮、住宅、休闲一体化的前沿，能带动城市景观的美化，对以后的类似项目起示范和先导作用。 （2）使周边居民更加便利，对市区内居民有较强的吸引和辐射作用。 （3）本项目符合国家拉动内需的政策和潮流，能在一定程度上带动建材、装饰材料的生产。 （4）从系统的观点，本项目可以促进周边地区的现生活水平和休闲产业发展，提高整体区位知名度和消费品位。 （5）显要的位置、卓越的建筑为#县旺龙山庄面貌增添绚丽的色彩。2、社会影响分析 本项目符合国家、省、市的产业政策和发展规划，财务效益好，对促进城市建设、改善居民购物、休闲、餐饮便利状况、起着重要的作用，有着深远的社会影响。 （1）完善城市功能，推动86、片区的房地产市场发展进程。该项目的营业将进一步改善酒店的经营水平，提升区域形象，推动片区的房地产市场发展进程； （2）增加财政税收。该项目的销售预计将为国家创造销售税费相关税利近千万元； （3）提升品牌形象。该项目的推出将极大提升#县市政府的品牌形象以及#县酒店、休闲及旅游产业的整体形象； （4）拉动当地第三产业快速发展，增加果农、菜农、养殖户、基建农民收入外，还可提供为当地提供100人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对当地政府的巨大支持和帮助； （5）项目将极大地促进#县的风景建设、生态建设、精神文明建设，使更新观念、拓宽视野。 本项目的建成不仅缓解了#县87、日益增多的企业及旅游客户对商务会议、娱乐休闲的需求，提高企业的办公效率，还完善了山庄城功能，适应了#县经济的进一步纵深发展。9-1项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对所在地区居民生活水平、生活质量和收入的影响较大提高所在地区居民就业率2对所在地区不同利益群体的影响较大建筑材料承销商将从中受益3对所在地区文化、教育、卫生的影响较大加速社会文明进步4对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响较大增加或占用当地的基础设施建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民的不利影响9.2社会适应性分析（1）与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度及88、参与程度本项目的建设期间，建筑材料承销商将从中受益，项目建成后可以改善所在地区居民生活水平，提高生活质量，增加居民收入，促进当地文化教育卫生事业的发展。因此与项目直接相关的不同利益群体对项目建设持支持态度并会积极参与项目的建设。（2）项目所在地区的各类组织对项目建设的态度当地政府对本项目的建设持支持态度，在基础设施等的后勤保障上大力支持。当地群众希望项目建成后能够提高生活水平和生活质量，因此对项目的建设持支持态度。（3）项目所在地区现有技术、文化状况能否适应项目建设和发展#县拥有充裕的人力资源，本项目建设所需的建设人员能够适应项目要求的技术条件，能够保证实现项目的既定目标。序号社会因素适应程度89、可能出现的问题措施建议1不同利益群体支持无2当地组织机构支持无3当地技术文化条件适应无9-2社会对项目的适应性和可接受程度分析表9.3社会风险分析本项目的建设不涉及居民安置问题。本项目不会产生民族矛盾、宗教问题。表9-3 社会风险分析表序号风险因素持续时间可能导致的后果措施建议1居民安置问题无无2民族矛盾、宗教问题无无3受损补偿问题无无主要风险预防措施在工程施工及项目投产运行中，严格执行环保措施，加强管理，降低或避免噪声、废水、废渣等对周围环境的破坏；采用参与式途径增强项目所在地区民众有效参与项目建设和管理，充分利用地方资源、人力、技术和知识，增强群众的参与；防止或尽量减少项目对地区社会文化造90、成的损毁。第十章 结 论本项目依据#省#县县城总体规划（2006-2020），为吸引外来资金，提升当地旅游产业层次建设的项目。项目体现“以人为本”的规划原则，使物有所用，更好的为#县经济、社会的发展做出贡献。本项目符合#县发展休闲假日旅游产业的大政方针，项目的建设有利于加快县城周边环境的改善，提升#县的整体形象。从项目的选址及周边环境来看，本项目具有较强的区域位置优势，配套设施齐全，建设条件良好,从投资及财务分析来看，本项目资金来源有保证，开发商有一定的利润补偿。 本项目的实施有利于和谐、文明、生态环保的城市建设，推动城市经济和社会事业全面发展。同时，项目的实施对于加快#县的开放步伐、加大#县91、灿烂文化的弘扬力度、带动地方经济发展，都具有重大意义。故项目是可行的。目录第一章 申报单位及项目概况11.1项目名称、性质及承办单位11.1.1项目名称11.1.2项目性质11.1.3承办单位概况11.2项目概况21.2.1项目申请报告编制依据21.2.2项目建设背景条件21.2.3建设地点31.2.4建设条件31.2.5项目建设内容和规模51.2.6总体布局61.2.7项目工程设计方案81.2.8工程项目内容91.2.9太阳能利用121.2.10供电121.2.11通讯规划141.2.12给排水系统141.2.13供暖151.2.15劳动安全、卫生与消防161.2.16组织结构与劳动定员1792、1.2.17项目实施进度与招标181.2.18项目建设投资规模及资金筹措方案221.3结论23第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析242.1发展规划分析242.2产业政策分析242.3行业准入分析252.4项目与政策的衔接26第三章 资源开发及综合利用分析283.1资源综合利用方案分析283.2资源节约措施29第四章 节 能304.1节能304.1.1节能原则304.1.2节能设计依据314.2项目能源消耗种类和数量分析324.2.1项目能源消耗种类324.2.2项目能源数量分析324.3项目所在地能源供应条件334.3.1电力供应334.3.2供水334.3.3项目用能源品种选择的合理性93、可行性、供应可靠性分析334.4节能措施334.4.1设备节能措施334.4.2建筑节能措施344.4.3太阳能利用354.4.4电气节能354.4.5其他节能措施374.5节水374.5.1节水原则与要求374.5.2节水措施374.5.3节能管理措施384.6节能效果分析38第五章 建设用地分析405.1 项目选址及用地方案405.1.1项目选址405.1.2建设规模405.2 土地利用合理性分析40第六章 环境和生态影响分析416.1编制依据416.2生态环境影响分析416.2.1周围环境状况416.2.2主要污染及防护措施416.2.3绿化及环境卫生43第七章 投资估算与资金筹措4494、7.1 编制依据447.2 总投资估算范围447.3 总投资估算447.3.1 建设投资447.3.2 流动资金467.4 总投资使用计划467.4.1 建设投资使用计划467.4.2 流动资金投资使用计划467.5 资金筹措46第八章 经济效益分析478.1 评价说明478.1.1 评价方法和参数依据478.1.2 财务会计依据478.1.3 数据认可478.1.4建设进度478.1.5项目说明478.2销售收入478.3营业税金及附加488.4盈利能力分析498.5财务生存能力分析508.6偿债能力分析518.7盈亏平衡分析518.8敏感性分析538.9财务评价结论54第九章 社会影响分析559.1社会影响效果分析559.2社会适应性分析579.3社会风险分析58第十章 结 论59附表：财务表格