1、Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragrap Selection.ParagraphFormat.LineS2、pacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.Lin3、eSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa4、aaaaaaaaaaaaaaahF目录 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragrap Selection.P5、aragraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection6、.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa7、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF1. 2. 行政摘要 . .调研性质 . . . . . . . . . . . . . . . .1 11 3. 4. 5. 6. 市场区域分析 .地块描述 . . . .短期住宿市场 .竞争市场 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13 31 38 41 7. 待建酒店定位及设施推荐 . . . . . . .56 8. 9. 10. 酒店需求、入住率和平均房价预测 .收支预测 . . . . . . . . . . . . .8、 . . . .可行性分析 . . . . . . . . . . . . . . .附录 附录 1 假设及限制条件 附录 2 餐饮收益计算模型 . . . . . . . . . . . . .68 76 83 华盛国际 行政摘要 - 1 1. 行政摘要 地块描述 经济概况 待建酒店坐落于一大型住宅开发项目“麓山国际社区”的中部。该综合开发项目位于中国四川省成都市华阳县，麓山大道附近，靠近人民南路南部延伸段。待建酒店所处地块总面积约为 26,000 平米，预计 2011 年开业。 根据客户提供的信息，麓山国际社区将建设成为一高端住宅区，由别墅、高层住宅、商业中心、高尔夫球场、服务式公寓、酒店9、和其它娱乐设施构成。该待建酒店计划将于 2009 年年中开工。 该地块呈不规则四边形，基本平整。我们了解到所处位置建筑物高度限制为 145 米。 待建酒店位于麓山国际社区中部，可经由麓山大道到达。麓山大道位于麓山国际社区北部边界，与人民南路南部延伸段直接相连，后者是通向成都市区的交通要道。整个区域大约距离市中心南部 18 公里。而高科技工业园发展南区和新商业中心南区距离麓山国际社区北部 10 公里。 我们假设待建酒店朝南，可以观赏到 18 洞的高尔夫球场，尤其是从高处眺望，景观良好。由于待建酒店位于麓山国际社区中部，其附近区域的住宅建筑高度参差不齐，可能影响到待建酒店的可视性，因此我们认为酒店10、附近的可视性受到一定程度的限制。 作为中国西南的经济中心，成都自古经济繁荣，素有“天府之国”的美称。中央政府推行的第十个五年计划，同时得益于“西部大开发”的政策，成都的经济从 2000 年得到了迅猛的发展，领跑中国西部地区。 信息技术、制药、食品加工（包括烟草）和机械制造业并列为成都四大产业，占 2006 年工业总产出的 54.7。其中受政府的大力扶持的产业中，信息技术产业发展最为活跃，2006 年增长了 41.9。 下表列出了 200006 年成都主要经济指标。 华盛国际 ww w .fdce w.c om行政摘要 - 2 表1-1 主要经济指标，成都，200006 年 经济指标人口 （百万11、）实际国民生产总值增长率（%）国民生产总值（元 十亿）人均国民生产总值（元）出口（美元 百万）进口（美元 百万）外商直接投资（美元 百万）固定资产投资（元 十亿）通货膨胀指数（%）人均可支配收入（元）注释：*复合年平均增长率来源：成都统计局200010.110.813112,990820660265480.27,649200110.213.114914,6658901,000310580.88,128200210.313.116616,2391,22086040070-1.38,972200310.413.018717,9141,3501,160500862.19,641200410.613.12、621920,6261,8701,5007501093.910,394200510.813.523721,9132,6801,8605501462.311,359200611.013.827524,9234,1402,8107601901.812,789CAGR*2000-061.4 %13.2 %11.531.027.319.225.98.9 %访客情况 如上表所示，成都 GDP 自 2000 年以来连续 7 年保持两位数的增长速度，于 2006 年达到人民币 2750 亿，比上一年增长 13.8。进出口也得到了长足的发展，同年年复合平均增长率分别达到 27.3和 31.0。个人可支配收入也13、于 2006 年达到人民币 12,789 元，相当于 1,600 美元。 成都经济飞速发展还得益于对固定资产投资的发展，特别是近几年固定资产投资发展迅速。2006 年总投资额达到 1900 亿人民币，是 2000 年的五倍。2000 年到 2006 年期间，年复合平均增长率为 25.9。 成都经济以低廉的运营成本和丰富的人力资源为特点。近几年来吸引了大量国内外投资。2006 年，成都吸引国内投资 728 亿人民币，同时外商直接投资（FDI ）达到 7.6 亿美元，与上一年相比分别增长了 78.6和36.6。成都的外商投资在中西部地区名列榜首，这也进一步稳固了成都作为中国西部最重要的城市的地位。14、根据成都市商务局最新统计，截至2006 年底，已有 108 家世界 500 强公司落户成都。下表列出了目前成都的主要国际公司。 为了更好的研究国际和国内客源市场的相关性，我们对成都访客做了相关分析。下表总结了 2001 年到 2006 年成都国际和国内访客到达情况。 华盛国际 行政摘要 - 3 表1-2 国内和国际访客人数，成都，200106 年 年200120022003200420052006访客总数26,060,00028,440,00028,660,00032,550,00036,690,00040,616,693%增长9.1 %0.813.612.710.7国内25,800,000215、8,090,00028,430,00032,150,00036,190,00040,037,000%增长8.9 %1.213.112.610.6%比例99.0 %98.899.298.898.698.6国际*345,588401,165226,846408,814500,156579,693%增长16.1 %-43.580.222.315.9%比例1.3 %1.40.81.31.41.4复合年平均增长率2001-069.3 %9.2 %10.9 %注释：*包括香港、澳门和台湾地区来源：成都旅游局竞争市场定位 对上表，我们做如下分析： 尽管 2003 年受 SARS 影响，成都访客总量增长率降到16、 0.8，但是该市场访客总数的复合年平均增长率依然达到 9.3，从 2001 年的 2600万上升到 2006 年的 4100 万。 成都旅游市场一直以来以国内访客为主，2006 年达到约 4000 万，占访客总数的 98.6。 2001 年到 2006 年，国内访客增长平稳，保持年平均增长率为 9.2。 国际访客量增长迅速，其速度远远高于国内访客量，但是由于国际旅游市场开发程度不深，所以所占比重还很小。2001 年到 2006 年，国际访客平均以每年 10.9的速度增长，于 2006 年达到 580,000 人次。 为了更好地显示每一家竞争酒店在五星级酒店中的市场定位，我们将它们的业绩标注在17、矩阵上，其中的中心点为整个市场区域的平均入住率和平均房价。这有助于确定目前市场上还存在哪些不足可以靠待建酒店来填补。 华盛国际 w w w.fd cew .com行政摘要 - 4 表 1-3 酒店定位矩阵，待建酒店和成都竞争市场，2006 年 Occupancy 75% 成都皇冠假日酒店(82%, RMB622) 凯宾斯基酒店 (80%, RMB607) 成都天府丽都喜来登酒店 (76%, RMB687) 待建酒店 ADR RMB651 锦江酒店 (64%, RMB619) 索菲特万达大酒店 (71%, RMB785) 来源：华盛国际估计 待建酒店市场定位根据上图，成都天府丽都喜来登酒店是唯一18、一家位于矩阵图右上方的酒店，这表明该酒店的入住率和平均房价均高于市场平均水平。索菲特万达酒店从平均房价来看处于领先地位，然而其入住率却不到市场平均水平。而成都皇冠假日酒店和凯宾斯基酒店恰好相反，即入住率高于市场平均水平，而平均房价较低。锦江酒店无论从入住率还是平均房价来看，均低于市场平均水平，我们认为这主要是因为其当地的市场定位较低，品牌较低导致。 我们认为待建酒店应当开发成为国际标准的五星级酒店，定位在表 1-3 中所示的右上方，但是其客房数量应当少于目前市场的平均水平（竞争市场的平均客房数为 437 间）。此外，待建酒店应当在设计、风格、服务和品牌定位方面都领先于现有以及其他待建五星级酒店19、。 南部区域将开发成为成都新商务中心和高科技园区的南部延伸段，越来越多的国内和国际公司将入驻该区，因此，国际标准五星级酒店比当地管理的四星级或五星级酒店更能满足市场需求； 作为一个新兴的住宅和商务区域，南部新区仍处在初级开发阶段，基础设施和达到要求的配套设施尚未完善。国际标准五星级酒店的建立将提升该区域的水平，加快相关设施的开发速度。成都世纪城的洲际酒店就是一个很好的例子，它将于 2007 年开业，主要面向商务及会议市场； 根据我们对市场的了解和对当地酒店经营者的采访，我们认为与当地管理的五星级酒店，如锦江酒店相比，国际标准的五星级酒店定位可以使房价的溢价幅度达到 150 到 300 元，从而20、使开发商可以将其客房收入最大化。 华盛国际 行政摘要 - 5 考虑到麓山国际的高端住宅环境和优越的环境，豪华五星级酒店的开发可以给整个项目带来增加值，并与高端定位相符合。 设施推荐 我们了解到，客户正在考虑在酒店对面建立一座服务式公寓以及一些配套设施。我们对待建酒店的发展做出以下评论。 总体而言，我们认为选择一综合型开发项目有助于提高待建酒店的市场定位。服务式公寓的建成将对该选址上的大量居民产生积极影响，并促使他们利用待建酒店内的餐饮和娱乐设施； 服务式公寓应当认真开发，以区别于待建酒店。这样，我们建议服务式公寓主要面向停留时间较长的游客和带孩子的家庭住客，以区别于待建酒店； 由于酒店定位为度21、假型酒店，我们建议待建酒店拥有足够的会议和宴会设施，设计与客房相称，并且适合高端会议客源以及成都富裕市民的婚礼和宴会需求； 我们认为选择开发重要的娱乐设施十分有利，因为这些设施将由酒店客人、服务式公寓的住客和麓山国际社区的住客使用。 同时，我们认为待建酒店应当利用设施新、定位高的优势，向目标市场提供高端产品，为休闲旅客提供适当的水疗和健身设施（设施占地面积约为1,000 平米）。健身应当为酒店住客、服务式公寓住户和大量来自麓山国际社区和其它高端住宅区的外来人员。 下表总结了我们对待建酒店的设施推荐。华盛国际 行政摘要 - 6 表 7-4 推荐设施一览，待建酒店 客房标准客房豪华客房套房行政套房22、总统套房后台及辅助区域餐饮全日制餐厅特色餐厅1特色餐厅2 - 中式大堂吧酒吧行政酒廊后台及辅助区域会议设施小计小计客房数175501861250座位数20080175604050605座位数% 占总数70%20%7%2%0%单位面积（平方米）455812015018015%单位面积（平方米）2.02.53.02.51.52.015%平均座位面积总面积（平方米）7,8752,9002,1609001802,10216,117总面积（平方米）400200525150601002001,635总面积（平方米）51.7%5.2%宴会厅会议室1会议室2可连接30050502.02.02.0600100123、00会议室3董事会议室1董事会议室2董事会议室3董事会议室4休息区后台及辅助区域其他公共部分零售商务中心大堂区室内游泳池水疗和健身设施后台及辅助区域后台小计小计5020252540560座位数312.02.02.02.02.015%单位面积（平方米）505015%100405050804002281,748总面积（平方米）150503003001,0002702,0705.6%6.6%行政办公室10%2,1576.9%指示性净面积23,72876.0%指示性净面积（不包括停车场）25%29,659平方米停车场停车场小计数量50单位面积（平方米）30总面积（平方米）1,5001,5004.8%总24、计（包括停车场）31,200平方米注释：以上计算仅为指示性用。建议客户在做任何法律和金融相关承诺前应向专业的有资质的建筑公司咨询以上推荐设施和计算是否符合物理场所。来源: 华盛国际推荐华盛国际 行政摘要 - 7 十年收支预测 下表列出我们对待建酒店的十年收支预测，从 2011 年开始。 要摘政8-行098101200050255,5835,73673%0%0777,138,f%41f%1f%31r3,r4r6sG11sG9sG3.9,6.488.5,%6522%48%6558%7,7.7585,7.250337.23360,7.4037.1017.2,0,9.4439.758019.3,11,25、5.2275.727915.0,13,6.496.474576.5,.57,0.862.1,01091016001159,0.2430.181416010.17,1.4,0.13.10634002062,200.70.735870.76.0,0.4.10548848058,.4,0.7.40527546059,.3,0.98.3063554065,.9,7.18.9,73405457385.6,3.454.2,36281410362100,3.95383.714813.0,18,1.5351.58581.0,4,8.248.963468.0,5,0.4170.017710.0,172,2.6526、94,2.21432.2238,1.8948,1.497061.4965,0.0820.75340.9,.3,1.10.5,132278613056,5.465.921626.9,5,6.686.11096.37,6.266.742846.4,5,5.7935.09585.0,7,0.7560.66460.5,9,2.1302.15314423.14,24,9.5966,%9.268%23%8.263%111华盛国际 表 1-5 十年收支预测，待建酒店，201120 (千元) 出租房次数：入住率：客房数：平均房价：25051%201146,538899 % of25057%201252,13927、97 % of25064%201358,4001,101 % f25070%201463,8751,144 % of25070%201563,8751,189 % of25070%201663,8751,237 % of25070%201763,751,86 % ofooo每可出租房收入：收入459 Gross568 Gross705 Gross801Gross833 Gross866Gross900 Grossooo客房41,85251.9% 51,85952.9% 64,30654.3% 73,4854.% 75,97054.6% 79,00854.6% 82,16954.6餐饮健身俱乐部28、宴会收入电话其他收入22,0564,7136,4615874,99727.35.88.00.76.224,9377,4967,7286735,34225.47.67.90.75.428,3619,9319,2427765,73324.08.47.80.74.831,5811,1010,938746,1923.8.7.0.4.32,92412,38610,4969096,36423.78.97.50.74.634,24112,88210,9169466,61923.78.97.50.74.635,61113,39711,3539836,88323.78.97.50.74.6小计部门支出*80,629、66 100.098,035 100.0118,348 100.0133,02 100.139,050 100.0144,611 100.0150,396 100.0客房9,26222.110,00319.310,85316.911,8816.12,15516.012,64116.013,14716.0餐饮健身俱乐部其他收入小计未分配经营开支市场营销费用物业营运及保养维护费小计基本管理费基本管理费后经营毛利润房产税奖励管理费营业税电话宴会收入经营收入行政及一般开支能源费经营毛利润（经营毛利润率）固定费用保险家具、陈设及设备准备金小计16,8864,1003,45039,1596,3113,8730、328,3302,4202,4967534,4375264,93541,50710,2567,88913,17710,7577131,61310,01276.687.069.048.57.84.835.13.03.10.95.589.576.451.512.79.816.413.40.92.012.417,5626,3873,61643,2656,4084,34829,5622,9412,4961,5595,3925665,13254,77010,4148,39225,20822,2677422,94113,12970.485.267.744.16.54.430.13.02.51.65.58431、.066.455.910.68.625.822.80.83.013.418,2646,6423,79545,5026,4984,87430,8683,5502,4962,6906,5096115,33872,84610,5608,93541,97838,4287714,73417,20064.466.966.238.45.54.126.13.02.12.35.578.857.861.68.97.635.532.50.74.014.618,956,083,7747,746,435,3232,044,112,963,597,546565,5185,2811,209,0953,2449,13802532、,4819,5960.58.65.35.5.3.24.3.1.2.5.75.55.64.8.7.40.37.0.4.14.19,7547,1844,13749,6857,1175,33733,8044,1712,4963,5977,6486825,77389,36511,5649,78555,56151,3908345,56220,13760.058.065.035.75.13.824.23.01.82.65.575.055.064.38.37.040.137.10.64.014.520,5457,4714,30251,6727,4015,55135,1564,3382,4963,7417,933、547096,00492,93912,02710,17757,78353,4448685,78420,84360.058.065.035.75.13.824.23.01.72.65.575.055.064.38.37.040.137.10.64.014.421,3667,7704,47453,7397,6975,77336,5624,5122,4963,8918,2727376,24496,65712,50810,58460,09555,5839026,01621,57760.058.065.035.75.13.824.23.01.72.65.575.055.064.38.37.040.13734、.10.64.014.4净利润74511.0%9,13819.4% 21,228117.9% 29,54122.% 31,252122.6% 32,602122.7% 34,006122.7*各部门支出比例是对相应部门收入而言华盛国际 行政摘要 - 9 可行性分析 根据我们对指示性开发成本的估算，250 间客房的待建五星级酒店投资的项目杠杆以及非杠杆内部收益率(IRR)分别如下： 项目整体内部收益率: 9.8%; 杠杆项目内部收益率: 12.3%. 我们认为作为酒店投资该回报率比较合适。但我们仍然推荐客户严格控制整个项目的开发成本。 0要摘政1-行0209081022200000000020935、08102220004580005890,36066564016564006,2154020908102228,992250005,60006648368,992250005,6000664836020908102226,220674430,54431838166,220674430,5443183816645001453453441441710621200000071062120006,400030326564,1656202471062120,6004000320,60040003271062124,1003434174,100343417华盛国际 表 1-6 成本结构投资回报率分析，待建36、酒店（千元） 20082009201020112012201320142015股本贷款融资总计收入和贷款偿付56,940,000056,940,000200834,164,000102,492,000136,656,000200922,776,00068,328,00091,104,000201000020110002012000201300020140002015净利润整体收益率净利润贷款偿付内部 回报率整体投资IRR2008056,940,00020090136,656,000 45,000 ,138,000 1,228,000 9,954,000 1,252,000 2,602010 237、011 2012 2013 2014 20150 745,000 9,138,000 21,28,000 29,954,00 31,252,000 32,60 11,267,290 1,004,656 1,004,656 1,004,656 1,004,656 1,0091,104,000净收益9.8%-56,940,000 -136,656,000 -91,104,000745,0009,138,00021,28,00029,954,0031,252,00032,60杠杆收益IRR20082009201020112012201320142015偿付按揭后净利润股本投资056,940,000038、34,164,0000 -10,522,290 -11,866,65622,776,000223,3448,949,4410,247,34411,59净收益注释：该估算仅作指示性信息使用。12.3%-56,940,000-34,164,000 -22,776,000 -10,522,290 -11,866,656223,3448,949,4410,247,34411,59华盛国际 调研性质 - 11 2. 调研性质 研究对象 可行性调研报告的目的 酒店管理和相关假设 责任申明 相关日期 可行性调研报告的使用范围 可行性调研报告的研究范围 调研方法 该市场和经济可行性调研报告的研究对象是位于成都39、麓山国际的待建五星级酒店（待建酒店）。酒店预计将于 2011 年开业，提供 250 间客房，五个餐饮设施，大约 1,120 平方米的会议宴会设施，1,000 平方米的水疗和康体俱乐部，以及其他五星级酒店常具备的设施。 该报告的目的是对成都的竞争市场和经济可行性进行研究以评估该地区酒店市场的需求供给情况，并分析酒店开发的潜在经济收益。同时，该报告为待建酒店提供优化的市场定位和设施推荐。 我们假设待建酒店将由专业的国际化酒店管理公司经营。该管理公司应具备在中国管理类似酒店的经验。根据我们在酒店行业的经验，该可行性研究报告中的酒店管理费与中国目前酒店行业通行的标准一致。 我们假设待建酒店将会获取有效40、的消防证明书，遵守相关环境健康法规，并会获得其它和经营酒店相关的必需证件。同时，我们假设不存在任何与获取这些许可证件相关的未解决问题。 我们没有检查待建酒店相关的证件、执照、证明、及相关许可，并建议您的律师做此检查。 Yali Cao 于 2007 年 5 月 11 日考察了待建酒店的周边环境及当地的市场情况，并于此后完成该分析报告。报告中的财务数据预测以 2011 年 1 月 1日为财务年度开始日期，所有财务数据预测均以计入通货膨胀的人民币表示。 该可行性调研报告供成都万华房地产开发有限公司（客户）内部参考之用。若没有华盛国际的书面许可该报告不可公开或向第三方透露。 报告中所有信息的收集和分41、析均来源于华盛国际。项目规划相关资料由客户方提供。我们假设所得到的信息全部准确属实，因此并未另做单独核实。 我们的调研方法如下： 1. 对项目所在地块的区域性环境和所在城市及国家的宏观经济环境进行分析和研究，以明确对酒店开发将产生影响之相关旅游，经济和人口发展趋势； 华盛国际 调研性质 - 12 2. 3. 4. 5. 6. 对待建酒店的现有竞争对手以及潜在新增竞争对手进行分析，提供相关指标以反映出客房市场上可满足的住宿需求水平； 对各主要细分市场进行分析，以明确竞争市场中住宿需求的显著特性； 基于对竞争市场上现有酒店服务设施的调研，推荐适合该待建酒店的最优设施和市场定位； 我们采用市场渗透分42、析法预测待建酒店入住率和平均房价； 基于对可比酒店经营业绩的分析，我们提供待建酒店未来十年的收入和支出预测。华盛国际市场区域分析 - 13 3. 市场区域分析 国家概况 酒店经营的宏观经济环境是进行酒店赢利分析和需求预测时的重要考量因素。经济、人口以及旅游发展趋势可以反映出游客数量，是预测客房需求的基础。 市场区域分析旨在通过对相关的经济、人口和旅游数据的分析，以确定目标市场区域将来是否会呈现需求增长、稳定或者衰退的情况。 本章将对如下方面进行讨论： 1. 国家概况； 2. 政治局势； 3. 经济数据； 4. 成都概况和旅游市场。 中国位于东亚，与渤海、黄海、东海和南海相临，拥有 13 亿人口43、，国土总面积为 960 万平方公里。行政区域包括 23 个省，五个自治区，四个直辖市和两个特别行政区（香港，澳门）。中国可划分成八个主要经济区域： 渤海湾经济区域，包括北京、天津、山东省、河北省和辽宁省； 长江三角洲经济区域，以上海为中心； 珠江三角洲经济区域，包括广东省、香港和澳门特别行政区； 中国中部地区、西南地区、东北地区、以及发展较落后的西北和西部地区。 下表列出了中华人民共和国的主要特征。 华盛国际市场区域分析 - 14 表 3-1 国家概况 国家政体首都人口货币气候地形自然资源人口结构0-14岁中华人民共和国共产主义社会北京1,321,851,888 （2007年估计）人民币多样化44、，南北差异显著西部多山、高原及沙漠；东部多丘陵地带煤、铁、石油、汞、钨、锡 、锑、锰20%民族15-64岁65岁 以上72%8%汉族（91.9%），其他少数民族（8.1%）宗教信仰道教、佛教、穆斯林（2-3%），基督教（1%）来源：经济学人国家报告，2007年4月政治局势 国民经济概况 作为世界文明古国之一，中国经历了数世纪的封建王朝统治，清朝末年1911 年受孙中山革命思想的影响下年轻官员，军官和学生倡议废帝制创建中华民国。其后中国经历了 38 年的战争，包括 14 年抗日战争和国共内战。 1949 年 10 月 1 日，毛泽东宣布中华人民共和国正式成立。1978 年底，在邓小平的领导下，中45、国开始了由计划经济转向市场经济的改革，人民生活和基础设施得到了显著改善，但政权体制仍然为中国共产党一党专政。2002 年 11 月，胡锦涛正式成为中国的第四代领导人，进一步推进了政府体制改革的力度，包括从中央到地方的编制改革和机构精简。随着 2007年中国共产党第十七次全国代表大会和 2008 年北京奥运会即将到来，保持强劲的经济发展、提供更多的就业机会、减少社会动荡因素、维持政治的稳定将成为中国共产党未来两年的首要任务。与此同时，政府将努力调整经济结构，从以出口和投资为主导的增长模式向以稳健消费增长为支撑的平衡经济结构转型。区域经济的总体情况可由访客人数变动趋势反映出来。本章节讨论了国内经济46、主要指标，他们可能对中国酒店住宿需求产生重要影响。下表列举了这些经济指标的 2001 到 2010 年间的历年走势和未来预测。 华盛国际市场区域分析 - 15 表 3-2 主要经济指标，中华人民共和国 经济指标国民生产总值实际增长 (%)国民生产总值 (十亿 美元)人均国民生产总值 (美元)出口占国民生产总值比例 (%)进口总值占国民生产总值比例 (%)贸易收支占国民生产总值比例 (%)经常账户占国民生产总值比例 (%)通货膨胀指数 (%)人民币对美元汇率 (平均)来源：经济学人，2007年4月19997.61,09987419.917.33.31.9-1.08.320008.41,1939447、123.421.02.91.71.58.320018.31,3171,03222.720.62.61.3-0.38.320029.11,4541,13225.122.63.02.4-0.48.3200310.01,6481,27529.427.22.72.83.28.3200410.11,9361,49033.931.33.03.52.28.320059.92,2781,74236.731.35.97.11.78.2200610.72,6772,04039.033.16.77.72.88.02007F10.23,1562,39040.234.45.67.02.97.62008F9.33,63348、2,73041.736.04.86.23.37.3成都概况 我们对以上经济指标作出如下评论： 中国经济在 2001 至 2006 年间增长显著，平均达到 9.7%的年增长率。国民生产总值的增长主要来自于投资的持续上升，这可能会导致中国经济供大于求。由于中国政府已开始采取措施控制投资过热，中国经济在未来四年将保持适度增长， 2010 年增长速度将保持在8.1%。与此同时，美国经济的疲软将有可能降低中国的出口额； 自从 2005 年 7 月中国开始实行基于市场供求有控制的人民币汇率浮动政策，人民币已升值 2%。考虑到中国经济的迅猛增长和美元近期的下跌，人民币预期将继续升值； 中国于 2001 年 49、12 月 11 日加入国际世贸组织。作为世贸组织的成员国，中国的经济发展将受益于相关的国际贸易协议，未来的经济环境也将更加可预见； 加入世贸组织后，中国也面临一系列挑战，包括世贸组织所要求的经济结构调整，以及开放金融行业后所带来的风险。中国同时还面临国有企业改革重组和社会贫富差距日益悬殊的挑战； 尽管有上述问题的存在，中国经济预计在未来几年将仍然保持强劲增长。这对包括酒店住宿在内的旅游业将产生正面影响。 成都位于中国的西南部，是四川省省会，也是中国 15 个副省级城市之一成都不但是四川省的政治、经济和文化中心，同时也以其优美的自然风光和大量的文化遗产闻名于世，每年都吸引着国内外众多游客来此观光50、游览。成都总面可达 12,390 平方公里，包括 9 个区，6 个县及 4 个县级市。截至到 2006 年底，成都人口达到 1,103 万，其中城镇人口达到 697 万，成为继重庆、上海、北京之后中国又一人口众多的城市。 华盛国际市场区域分析 - 16 下图显示了成都在四川省的位置。 地图，成都在四川省的位置 可进入性 航空成都位于四川盆地西部，多山地丘陵。市区大部分地势平坦，成都气候温和湿润，雨量充足且结霜期短。盆地内河道众多，岷江和陀江均经过此处，形成交织的河道网。 成都属于亚热带季风气候，四季皆宜。年平均气温为 16.4 摄氏度，夏季27 度，冬季凉爽干旱，气温在 5 度左右。年平均降水51、量 997 毫米。 成都是西部主要的旅游城市，2006 年被评为中国最佳旅游胜地。成都以其丰富的旅游资源，特别是文化遗产方面著称于世，如武候祠、杜甫草堂、永陵（王建墓）等，此外还包括有国家级旅游景点：都江堰、青城山、西岭雪山以及中国最大的大熊猫人工繁育基地。成都双流国际机场位于市中心西南 16 公里处，也是中国中西部最重要的航空港。机场跑道长 3600 米，宽 45 米，拥有两个候机楼，占地面积138,000 平方米，旅客运输量可达 1600 万。该机场现阶段以国内航线服务为主，已有 70 多条国内航线及 20 多条国际航线。2006 年，机场旅客输送华盛国际市场区域分析 - 17 量超过 152、600 万，比上一年增长 17。下表显示了双流国际机场 2007 年主要航班出行情况。 表 3-3 到主要目的地航班，成都，2007 年 国内航线黄龙九寨沟北京上海深圳昆明广州拉萨香港澳门班次192 班次/周147 班次/周115 班次/周101 班次/周101 班次/周89 班次/周45 班次/周29 班次/周7 班次/周国际航线新加坡曼谷东京福冈吉隆坡阿姆斯特丹班次13 班次/周10 班次/周7 班次/周8 班次/周3 班次/周2 班次/周来源：成都双流国际机场铁路轨道交通 现阶段，机场正在对航空仓储区和双跑道独立运行做全面的规划，这将为双流国际机场成为中国六大区域性机场奠定坚实的基础。该53、计划完工后，机场将可以运行 A380 型客机，且大大增加了访客量。 成都也是中国西南部最重要的铁路枢纽，由众多铁路干线连接到中国其它各个区域。作为成都主要的火车站，成都北站，位于人民北路的北端，距市中心大约 8 公里。该火车站 24 小时运行，可通往北京（29 个小时）、上海（22 个小时）、广州（31 个小时）等中国主要的城市。成都北站是唯一由成都铁路局管理的一级火车站，同时也是宝成线、成渝线、成昆线和大成线等西南几大主要铁路线的中转站。 目前，成都地铁仍在建设中。计划建成 7 条线路，总长 274 公里，于2035 年全部完工。南北走向的地铁 1 号线预计 2010 年通车，连接 CBD中54、心商业区和城市南部。地铁 2 号线计划 2015 年竣工，为西北东南走向，连接 CBD 中心商业区和市区东南的龙泉驿地区。下表为成都轨道交通规划图。 华盛国际市场区域分析 - 18 表 3-4 地铁轨道交通规划，成都 公路经济概况 成都有包括五桂桥汽车总站、十陵客运站、北门车站、新南门客运站、茶店子客运站在内的 7 家主要的长途汽车站。这 7 家汽车站路线划分明确，为乘客提供了很大的便利。366 条长途汽车客运线路连接着省内的四面八方，大大增强了成都的可进入性。 成都是四川省公路网的核心，8 条国道在此交汇，7 条省级高速公路。已建好的包括成都重庆，成都乐山，成都雅安以及成都南充，此外还包括 55、2 条到海的，成都北海和成都重庆上海。 第十个五年计划期间，四川省政府公路投资达 600 亿人民币，以提高成都交通便利性。 作为中国西南的经济中心，成都自古经济繁荣，素有“天府之国”的美称。中央政府推行的第十个五年计划，同时得益于“西部大开发”的政策，成都的经济从 2000 年得到了迅猛的发展，领跑中国西部地区。 信息技术、制药、食品加工（包括烟草）和机械制造业并列为成都四大产业，占 2006 年工业总产出的 54.7。其中受政府的大力扶持的产业中，信息技术产业发展最为活跃，2006 年增长了 41.9。 下表列出了 200006 年成都主要经济指标。 华盛国际市场区域分析 - 19 表 3-56、5 主要经济指标，成都，200006 年 经济指标人口 （百万）实际国民生产总值增长率（%）国民生产总值（元 十亿）人均国民生产总值（元）出口（美元 百万）进口（美元 百万）外商直接投资（美元 百万）固定资产投资（元 十亿）通货膨胀指数（%）人均可支配收入（元）注释：*复合年平均增长率来源：成都统计局200010.110.813112,990820660265480.27,649200110.213.114914,6658901,000310580.88,128200210.313.116616,2391,22086040070-1.38,972200310.413.018717,9141,357、501,160500862.19,641200410.613.621920,6261,8701,5007501093.910,394200510.813.523721,9132,6801,8605501462.311,359200611.013.827524,9234,1402,8107601901.812,789CAGR*2000-061.4 %13.2 %11.531.027.319.225.98.9 %经济结构 如上表所示，成都 GDP 自 2000 年以来连续 7 年保持两位数的增长速度，于 2006 年达到人民币 2750 亿，比上一年增长 13.8。进出口也得到了长足的发展，同年年58、复合平均增长率分别达到 27.3和 31.0。个人可支配收入也于 2006 年达到人民币 12,789 元，相当于 1,600 美元。 成都强劲的经济发展态势主要是受到该市第二产业和第三产业不断增加的产出所推动。2006 年，第二产业中制造业和建筑业的产出达到 1,213 亿人民币，比上一年增长了 18.6。第三产业服务业也增长了 16.2，达到人民币 1,344 亿。二、三产业分别占了经济总量的 44.1和 48.9。我们预计二、三产业将继续带动成都经济持续发展。下表列出了 2006 年成都经济三大产业结构的比例。 华盛国际市场区域分析 - 20 表 3-6 经济结构，成都，2006 年 第59、 一 产业7.0%第 三 产业48.9%第二 产 业44.1%来源：成都统计局 固定资产投资 成都经济飞速发展还得益于对固定资产投资的发展，特别是近几年固定资产投资发展迅速。2006 年总投资额达到 1900 亿人民币，是 2000 年的五倍。2000 年到 2006 年期间，年复合平均增长率为 25.9。 表 3-7 固定资产投资，成都， 200006 年 元 十亿200180160140120100806040200200020012002200320042005200640%35%30%25%20%15%10%5%0%固定资产投资（元 十亿）来源：成都统计局 固定资产投资增长率国内外投资60、 成都经济以低廉的运营成本和丰富的人力资源为特点。近几年来吸引了大量国内外投资。2006 年，成都吸引国内投资 728 亿人民币，同时外商直接投资（FDI ）达到 7.6 亿美元，与上一年相比分别增长了 78.6和36.6。成都的外商投资在中西部地区名列榜首，这也进一步稳固了成都华盛国际市场区域分析 - 21 作为中国西部最重要的城市的地位。根据成都市商务局最新统计，截至2006 年底，已有 108 家世界 500 强公司落户成都。下表列出了目前成都的主要国际公司。 表 3-8 主要外商投资企业一览，成都 公司AlcatelPepsicoP&GKimberly-ClarkHSBCToyota 61、MotorCoca ColaOCBCIntelMotorolaSonyEricssonCiscoNokiaCitigroupABN AMROUOBKPMGIBMErnst & Young来源：华盛国际国家法国美国美国美国英国日本美国新加坡美国美国日本瑞典美国芬兰美国荷兰新加坡美国美国美国行业电信食品/饮料日用品卫生用品银行汽车制造食品/饮料银行信息技术电信电信电信电信电信银行银行银行会计/审计信息技术会计/审计地点高科技工业园郫县青白江区武侯区中心商务区高科技工业园新都开发区中心商务区高科技工业园高科技工业园高科技工业园高科技工业园高科技工业园高科技工业园中心商务区中心商务区中心商务区锦江区天62、府软件园总府路类型研发中心生产厂生产厂生产厂金融服务生产厂生产厂金融服务研发中心研发中心研发中心研发中心研发中心研发中心金融服务金融服务金融服务财务咨询研发中心财务咨询设立时间19931993199319941996199820022003200320032003200420042005200520062006200620062007成渝经济区 2007 年 6 月，国务院正式批准成都市成为全国配套改革试验区，这是继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一国家综合配套改革试验区，此举加速了中国西部地区的发展速度。此外，四川省和重庆市早在 2004 年 4 月就签订了合作协议，建立成渝经济区，涵盖了四63、川的 14 个主要城市及重庆周围的 23 个区县。在众多参与改革的前沿城市中，成都和重庆无疑是这场巨变中的坚实脊梁。 两省市政府力图将使成渝地区打造成为能与长三角、珠三角、京津冀相媲美的中国第四大城市集群。 新经济区锁定以下几大目标： 培育区域性五大产业基地：新经济区致力于建立包括国家重大装配制造业基地、高技术产业基地、清洁能源基地、国防科研产业基地和优势农产品加工基地在内的五大基地。 加快区域内城市化进程：作为试点城市的成都和重庆将大力推进城乡全面、协调发展。该区域快速的城市化进程使成渝经济区面临了新的挑战。由于经济的飞速发展和人民生活水平的不断提高，使得越来越多的外出务工人员和知识密集型人64、才纷纷从沿海城市返回四川。据统华盛国际市场区域分析 - 22 计，未来的几年内成都的城镇人口将增加 500 万。这将大大的刺激住房、基础设施建设、居民消费和公共服务等多方面的需求。 全方位推进工业化：上与该区域快速的经济发展相适应，成渝经济区将加大对制造业和服务业的投资，包括物流、金融、保险、财会和旅游。鉴于该区域的成本优势，政府将着眼于发展基础设施建设和物流，以降低运输成本。计划建设新的高速公路来连接成都和重庆，以代替原来时速 160 公里的公路。此外区域内还将修建环线高速，这条高速路将是同步构建的“蜘蛛网”状交通线的框架，成为国道交通网的一部分。提高环境可持续发展能力：成渝经济区将是中国未65、来 10 年内改革的中心。政府将着眼于经济的可持续发展的同时注重对自然资源和环境的保护。 推进西部大开发战略：成渝经济区的设立推动了西部的发展，再一次强调了该区域的重要性。西部大开发战略的实施将使成都和重庆迅速成长为中国经济快速发展的城市。 主要发展区域 成都高新技术产业开发区成都市政府已经确立重点发展的几个区域，意在有的放矢的推动经济发展和加速欠发达区域的城市化的进程。 我们对主要发展区域作如下描述： 成都高新技术产业开发区最初设立于 1988 年，此后于 1991 年经国务院批准成为省级高新开发区。于 2000 年被亚太经合组织认可成为中国的科技产业园。该园区包括南部和西部两部分，总规划面66、积 82 平方公里。 南部园区规划面积 47 平方公里，作为城区南部发展的延伸，以发展高科技产业为主，打造现代的科技园、信息园和商务中心。南区拥有大量一流的科技园区和地方金融中心。现代工业开发区装配有市中心和现代信息服务设施。 西区主要发展信息技术产业，其中宏观电子技术、现代化生物制药产业和先进机械产业为主导。 成都高新技术产业开发区还包括两个出口加工区。其中之一坐落在开发区南部，距离市中心的天府广场 11.4 公里，距成都双流国际机场 16 公里，距成都火车南站的大型货物集装站 5.4 公里。另外一个加工区坐落在开发区西部，靠近成环高速公路，距机场 22 公里，占地面积为 2.2 平方公里。67、 成都经济技术开发区 该开发区位于成都东部龙泉驿区，总体规划面积为26 平方公里。根据成都总体开发规划，一旦建成，该开发区将成为同类中被定位为国外工业基地和新城镇生态区的最大的科技园区。 华盛国际市场区域分析 - 23 成都海峡两岸科技产业开发园 旅游概况 旅游资源 自该园区 1999 年建立至今，累计基础设施投资达 15 亿人民币，分别用于公共基础设施和包括公路、电信、水利、电力和燃气在内的市政公共服务。其中主导型产业如现代大型制造业、电子、新型材料、制药和食品加工等均得到了良好的发展。 成都海峡两岸科技产业开发园地处成都市温江区。园区创办于 1992 年，1998 年经国台办和科技部批准正68、式成为国家级海峡两岸科技产业开发园。园区享受国家级高新技术产业开发区的各项优惠政策。 园区根据世界二级科技产业开发园标准，由台湾机构设计。水、电、气、通讯、排水等基础设施配套完善。 成都未来的旅游市场仍将以国内访客为主要支撑，同时国际访客数也将不断攀升。成都定会以其优美的自然风光和丰富的历史人文景观吸引八方来客来。 成都以其悠久的历史和灿烂的文化著称于世。同时又以锦都和芙蓉城闻名。尽管城市化进程不断加深，然而成都依然保留了许多独特的自然风光和数千年遗留下文化遗产。名列中国十大旅游城市，成为中国西南很值得一去的地方。周边著名旅游景点包括九寨沟、峨眉山、乐山大佛、黄龙等。 在众多旅游景点中值得一提69、的要属成都大熊猫研究繁育基地。这也是成都最热门的旅游景点。该基地占地 105 公顷，除了山、湖等自然资源外，还栖息着各种鸟类及近 400 种树种，堪称世界第一。基地内建有大熊猫博物馆。 西岭雪山位于成都西部 95 公里处，海拔 2200-2400 米，是中国目前规模最大、设施最好的大型高山滑雪场、大型雪上游乐场和大型滑草场、高山草原运动游乐场。此外海拔 3099 米的峨眉山是又一著名景点。峨眉山距成都乘火车 3 小时。通常游客更乐意选择汽车作为交通工具。举世闻名的九寨沟位于成都北部约 350 公里处。 购物也是成都当地人热衷的休闲活动。成都人享受生活的消费倾向大大高于中国其它城市居民。近几年家70、乐福、沃尔玛等大型卖场已进驻成都，市区内的主要商业街上高级百货商场林立。商场内从传统的丝织品、茶叶到国际知名品牌，如 TODS, Louis Vuitton 和 Gucci，无所不有。成都主要商业街包括春熙路、盐市口商业街等。 下表列出了成都及其周围著名的旅游景点。 华盛国际市场区域分析 - 24 表 3-9 主要旅游景点，成都 龙门山银厂沟四姑娘山白水河白鹿公园龙池国家森林公园三星堆石经寺龙泉花果山乐山大佛峨眉山海螺沟杜甫草堂武侯祠来源：华盛国际都江堰青城山宝光寺九龙沟白塔湖西岭雪山龙泉湖广东会馆自贡恐龙博物馆黄龙古镇天台山沙河卧龙大熊猫自然保护区访客情况 为了更好的研究国际和国内客源市场的71、相关性，我们对成都访客做了相关分析。表 3-10 总结了 2001 年到 2006 年成都国际和国内访客到达情况。 表 3-10 国内和国际访客人数，成都，200106 年 年200120022003200420052006访客总数26,060,00028,440,00028,660,00032,550,00036,690,00040,616,693%增长9.1 %0.813.612.710.7国内25,800,00028,090,00028,430,00032,150,00036,190,00040,037,000%增长8.9 %1.213.112.610.6%比例99.0 %98.899.72、298.898.698.6国际*345,588401,165226,846408,814500,156579,693%增长16.1 %-43.580.222.315.9%比例1.3 %1.40.81.31.41.4复合年平均增长率2001-069.3 %9.2 %10.9 %注释：*包括香港、澳门和台湾地区来源：成都旅游局对上表，我们做如下分析： 尽管 2003 年受 SARS 影响，成都访客总量增长率降到 0.8，但是该市场访客总数的复合年平均增长率依然达到 9.3，从 2001 年的 2600万上升到 2006 年的 4100 万。 成都旅游市场一直以来以国内访客为主，2006 年达到约 73、4000 万，占访客总数的 98.6。 2001 年到 2006 年，国内访客增长平稳，保持年平均增长率为 9.2。 华盛国际市场区域分析 - 25 国际访客量增长迅速，其速度远远高于国内访客量，但是由于国际旅游市场开发程度不深，所以所占比重还很小。2001 年到 2006 年，国际访客平均以每年 10.9的速度增长，于 2006 年达到 580,000 人次。 旅游收入 旅游业一直以来是成都经济的主要支柱之一。2006 年，旅游业收入约占成都市国内生产总值的 12.3%。下表列出了 2001 年到 2006 年成都市旅游业总收入情况。 表 3-11 旅游收入，成都，200106 年 (人民币74、 百万) 年200120022003200420052006总收入（元 百万）15,16417,49218,23822,83928,72534,004%增长15.3 %4.325.225.818.4国内（元 百万）14,20016,30017,41021,68027,25032,410%增长14.8 %6.824.525.718.9%比例93.6 %93.295.594.994.995.3国际（元 百万）9641,1928281,1591,4751,594%增长23.6 %-30.640.027.38.1%比例6.4 %6.84.55.15.14.7复合年平 均增长率2001-06来源：成都统75、计局17.5 %17.9 %10.6 %2006 年，成都市旅游业总收入约达340亿人民币，比上年增长18.4%。2003年由 于“非典”的 爆发，旅游业收入的 增速有所减缓，下 降到机场旅客输送情况4.3%，尽管如此，2001 年到 2006 年，旅游业收入仍保持了强劲的发展势头，平均每年以 17.5%的速度增长。旅游业收入的增长高于同期访客总量的增长，这主要是由于国内外访客对旅游相关产品和服务的平均花费有所增长。同期，国内和国际旅游收入分别以年平均复合增长率 17.9%和 10.6%的速度上升。其中国内游客花销的增长速度要大大快于国际游客的花费，这主要是由于国内居民个人收入的增加刺激了旅游76、的花费。 机场乘客数量是反映短期酒店需求的重要指标。到达机场的乘客中有很大一部分可能需要酒店住宿，该部分客源的需求量大小依据某具体机场的类型和位置而变化。乘客数量的变化趋势同样也反映了当地商务活动的情况和该区域的整体经济情况。下表总结了成都双流国际机场 2000 年到 2006年乘客数量。 华盛国际市场区域分析 - 26 表 3-12 机场乘客流量，成都，200006 年 年2000200120022003200420052006CAGR* 2000-06乘客流量5,524,7096,244,7267,548,6808,196,74211,685,64313,899,92916,280,22577、% 增长13.0 %20.98.642.618.917.119.7 %注释：*年平均复合增长率来源：中国民航总局国际客源市场 正如上表所示，2000 年到 2006 年，成都双流国际机场客流量大大增加。从 2000 年开始，到达机场的客流量平均每年以 19.7%的速度增长。到2006 年达到 1630 万人次。2003 年上半年，由于“非典”的爆发，客流量增长速度减少到 8.6%，但 2004 年，重新恢复到 42.6%。根据中国民航总局发布的最新数据，成都机场就乘客吞吐量而言排名第五，仅次于北京、上海、广州和深圳。 尽管成都国际访客所占比重还很小，但是对主要的客源市场进行分析对了解成都的旅游78、市场的发展动态还是十分重要的。下表总结了 2000 年到2006 年按国家划分的国际访客情况。 华盛国际市场区域分析 - 27 表 3-13 国际客源市场，成都， 200006 年 国家主要亚洲客源国日本菲律宾新加坡泰国印度尼西亚小计% 增长主要美洲客源国美国加拿大小计% 增长主要欧洲客源国英国法国德国意大利俄罗斯小计% 增长其它国家% 增长外国总人数% 增长香港、澳门和台湾地区% 增长总计% 增长200033,3758217,1188,57874250,63425,2103,65628,8665,0094,6996,0422,28846718,50529,831127,836131,430279、59,266200155,5542,14910,03016,02898284,74367.4%30,7155,18935,90424.4%6,4465,5756,2832,25454421,10214.0%46,75856.7%188,50747.5%157,08119.5%345,58833.3%200285,9391,52114,50459,6453,272164,88194.6%35,7826,72842,51018.4%7,2796,1678,1792,66361824,90618.0%26,091-44.2%258,38837.1%142,777-9.1%401,16516.1%2080、0339,44571710,65013,3051,81765,934-60.0%21,2574,69625,953-38.9%4,8413,6045,9741,26946316,151-35.2%31,44120.5%139,479-46.0%87,127-39.0%226,606-43.5%200472,3381,53127,19219,3276,113126,50191.9%33,5815,14538,72649.2%7,3006,2427,5802,24267424,03848.8%73,680134.3%262,94588.5%145,86967.4%408,81480.4%2005881、5,1452,30928,48918,7909,179143,91213.8%41,7956,48248,27724.7%9,7929,29113,3765,4251,07538,95962.1%111,17850.9%342,32630.2%157,8308.2%500,15622.3%2006126,3581,57828,05725,3578,884190,23432.2%47,2068,33955,54515.1%12,07811,14318,7855,3031,55048,85925.4%104,038-6.4%398,67616.5%181,01714.7%579,69315.9% 82、比例200621.8%0.3%4.8%4.4%1.5%32.8%8.1%1.4%9.6%2.1%1.9%3.2%0.9%0.3%8.4%17.9%68.8%31.2%100.0%CAGR*2000-0624.8%11.5%25.7%19.8%51.3%24.7%11.0%14.7%11.5%15.8%15.5%20.8%15.0%22.1%17.6%23.1%20.9%5.5%14.4%注释：*年平均复合增长率来源：成都统计局112,469我们对表 3-13 做如下分析： 总体来说，2000 年到 2006 年国际访客（包括港澳台地区）以复合年平均增长率 14.4%的速度增长，于 2006 年83、达到大约 580,000 人次。 亚洲国家是成都旅游市场的主要客源国。2006 年，日本、新加坡和泰国访客数累计占总国际访客量的 32.8，并且，2000 年到 2006 年期间保持了 24.7的年平均增长率。 华盛国际市场区域分析 - 28 日本访客数在所有国际访客中高居榜首，2006 年超过了126,000人 次，占成都国际访客总量的 21.8。更值得一提的是该客源市场 2000年到 2006 年的复合年平均增长率达到 24.8。 除亚洲国家外，2006 年，分列前 5 位的国际客源市场分别是美国、德国、英国、法国和加 拿大，其市场占有 率依次是 8.1，3.2 ，2.1%，1.9%，和 84、1.4%。 相对于上述国际客源国，港澳台地区的访客总数增长有些迟缓，2000年到 2006 年间年平均增长率为 5.5。 下表显示了 2006 年位于成都旅游市场前十位的客源国。 表 3-14 前十位主要客源市场，成都，2006 年 2%其它国家19%加拿大印度尼西亚2%法国2%英国2%德国3%泰国4%新加坡5%美国8%日本22%香港、澳门和台湾地区31%停留时间 季节性 会议需求 基于我们同当地酒店管理者的访谈和旅游局的统计，我们认为该市场的酒店停留期平均为 1.2-2.7 天。此外，我们还注意酒店会和客人签订 1 年到 2年的长期住宿合同，这些客人通常是由于商务需求的国际访客，或是选择全方85、位住宿服务的当地访客。然而，这只占总体住宿需求的一小部分。 从采访中我们了解到目前成都市的需求在过去的一年中并无太大的波动。酒店住宿需求在一月和二月略低，因为这两个月是中国的新年。另一方面，九月到十一月，需求量达到高峰。总得来说，与其它地区相比，成都高端酒店市场的季节性不十分显著。 尽管成都以其众多名胜古迹著称，市内仍有一些人工设施，吸引了一定量的商务和会议客源，包括新建国际标准的会议展览中心。因而，大量的国内会议和会展都在成都举行。此外，成都当地公司和政府组织也刺激了市内的会议需求。 华盛国际市场区域分析 - 29 当地区域分析 南部新区 商业新区 住宅区 总结 成都市政府建议将城市南部开发86、成为会议、会展中心以增加会议需求，并且已经进行了大量的投资来建立位于世纪城的一流的成都国际会议展览中心。 一家酒店的周边环境通常会影响到酒店的地位、形象、层次、运营风格以及吸引某个具体细分市场的能力。本章调查了酒店周边的环境，评估了任何影响酒店入住率、平均房价和整体收益的位置因素。 待建酒店位于成都南部新区的南端，该地区覆盖了从北部的火车南站到南部的华阳县的大面积区域。根据成都市政府的城市规划蓝图，南部新区的扩建作为成都自东向西的城市化项目的一部分，将被建设成为带有新商务区和住宅区的多功能区域。 从交通方面来说，天府大道，也称为人民南路南段延伸段，是连接南部扩建区域和成都市中心的交通要道。地铁87、一号线自北往南穿过市中心，一直延伸到华阳广都，即终点南站。 商业新区位于成都南部，规划建成为成都的新市区。它距离现市中心 7 公里，有关部门规划于 2020 年将 350,000 人口迁移到该区。 该地区将规划成为新的金融和行政中心，同时也是新的市政府所在地。预计 到 2008 年底 ，政 府办 公司计 划完全 搬迁到 该区 。另外 ，面积 为2000,000 平米的新领事馆区域也将入驻该区。 沿天府大道而立的高科技产业开发区是新商务区的主要部分，由一些知识密集型技术园区构成，它们将是城市南部的重要元素。 此外，2007 年到 2008 年，将有大量的甲级和乙级办公楼建成，以满足来自该地区不断88、出现的公司需求。一些公司，如索尼、英特尔、诺基亚和IBM 等，已经在该区发展业务，许多其它公司也将接踵而至。 新商业中心的南部是新住宅区，许多项目正在建设中。该区域可以划分为两个分区域：一是北部的中层住宅开发区，一是南部的高档别墅区。 南部新区前景广阔，因而，该住宅区将吸引大量的当地高收入居民以及在成都工作的外籍人士。该区域还建有大量商务、教育、娱乐和健身设施。比如，成都海洋公园，美视国际学校和德国国际医院已经处在规划阶段。 成都一直是著名的旅游城市，吸引了大量的国内游客。然而，该旅游城市很少吸引国际市场。 近几年来，成都已被列为中国西部大开发战略的前沿阵地。成都市政府广泛促进其工业和服务业的89、发展，改善其商业环境以吸引国外游客。政府已对该市进行了大量的基础设施改建和城镇化规划建设。随着外资的增加，该市有望以其已建的当地旅游环境弥补新兴的商业环境。 华盛国际市场区域分析 - 30 展望未来，中央政府已批准成都成为特别经济区，因而，成都将吸收更多的外来投资，建立更多的跨国公司。这些又促进了未来国际客源的增加。然而，该市的旅游业和经济必将在主要和潜在的国际客源市场取得更大的发展。 华盛国际 地块描述 - 31 4. 地块描述 地块描述 区域和地形 酒店及其在具体区域内的位置可能对酒店的业绩产生直接的影响。下文描述了待建酒店在其附近区域市场（详见第三章 区域市场）内的位置。 待建酒店坐落于90、一大型住宅开发项目“麓山国际社区”的中部。该综合开发项目位于中国四川省成都市华阳县，麓山大道附近，靠近人民南路南部延伸段。待建酒店所处地块总面积约为 26,000 平米，预计 2011 年开业。 根据客户提供的信息，麓山国际社区将建设成为一高端住宅区，由别墅、高层住宅、商业中心、高尔夫球场、服务式公寓、酒店和其它娱乐设施构成。该待建酒店计划将于 2009 年年中开工。 整个项目距离成都南部新商务区约 10 公里。 该地块呈不规则四边形，基本平整。我们了解到所处位置建筑物高度限制为 145 米。 华盛国际没有检查待建酒店的土地证、城镇规划图以及其他相关文件。我们假设该宗物业没有违反任何可能会影响91、其开发的法律规定或限制。我们建议对此有兴趣的公司在做出任何法律、融资和其他承诺之前应找合格的律师事务所进行完整的法律尽职调查。 华盛国际 地块描述 - 32 地块东北面 地块西面 华盛国际 地块描述 - 33 位置地图 下图描绘了待建酒店在成都市华阳县的相对位置。 位置图，成都 待建酒店 周边环境 可进入性 待建酒店位于麓山国际社区开发项目区域内，附近有一个商务中心和一定数量的住宅区。 待建酒店东部为麓山国际社区的未来开发项目，计划将包括一定数量的高层住宅楼。 待建酒店的南部将开发成为绿化地和湖区，而东南部将建成高层居民楼。 待建酒店西部将正对麓山国际社区开发项目的另一部分，该部分建设基本完工92、。 待建酒店正北部是商务中心。该中心依据欧洲建筑风格设计，设有一些零售店面、餐厅、教堂和 49 间客房的精品酒店。同时，酒店北部还将建立一服务式公寓。 待建酒店位于麓山国际社区中部，可经由麓山大道到达。麓山大道位于麓山国际社区北部边界，与人民南路南部延伸段直接相连，后者是通向成都华盛国际 地块描述 - 34 市区的交通要道。整个区域大约距离市中心南部18 公里。而高科技工业园发展南区和新商业中心南区距离麓山国际社区北部 10 公里。 成都铁路北站位于人民北路北端，距离麓山国际社区大约 22 公里。成都双流国际机场位于待建地西北 15 公里处。而地铁一号线南端将延伸至华阳广都，邻近待建酒店。 待93、建酒店主要可经由目前正在建设中的麓山大道到达。我们认为路一旦建成，待建酒店将拥有良好的可进入性。 下表列出了交通正常的情况下，待建地距离成都主要地区的距离。 表 4-1待建酒店与成都主要目的地 距离 目的地天府广场（市中心）成都新政府办公区高科技工业园南区世纪城国际会展中心成都火车北站成都双流国际机场来源：华盛国际车程30-40 分钟15-18 分钟12-15 分钟12-15 分钟45 分钟20 分钟景观和可视性 我们假设待建酒店朝南，可以观赏到18 洞的高尔夫球场，尤其是从高处城镇规划 主要需求驱动因素眺望，景观良好。由于待建酒店位于麓山国际社区中部，其附近区域的住宅建筑高度参差不齐，可能影94、响到待建酒店的可视性，因此我们认为酒店附近的可视性受到一定程度的限制。 如果没有另行说明，我们通常不会与各相关机构确认是否待建酒店所在地块会受到任何城镇规划、公共设施建设（如公路或排水系统）的负面影响。我们也不为待建酒店是否遵守本地规划管理条约提供担保。我们建议向您的法律顾问咨询相关事宜。 下文是对待建酒店主要需求驱动因素的分析： 商务需求 待建酒店位于南部新商务区和高科技工业开发南区附近。随着成都新市政府中心和新领事馆区域的搬迁，新商务区逐渐吸引了越来越多的大公司将新办公楼建在该区域。高科技南区，包括天府软件园区、成都高新区、高科技创新基地和成都出口加工区都已成为成都南部扩展的重点区域。因此95、，该区域将成为酒店住宿的商务需求驱动因素； 休闲需求 成都是一个享有许多旅游度假胜地的旅游城市。待建酒店很容易通过国际机场和成都其它区域到达，因此酒店享有大量的休闲住宿需求。此外，成都的首家海洋公园（目前正在建设中）以及麓山华盛国际 地块描述 - 35 国际社区的高尔夫球场也坐落在待建酒店附近。这些都将带来休闲住宿需求，尤其在周末和假期； 会议需求 世纪城已建成大型会议和展会设施，成都将在未来的几十年中发展成为中国主要的会议目的地。世纪城新国际展览中心位于待建酒店北部 8 公里处，室内会展空间面积 110,000 平米，包括 9 个会展大厅，容纳 5,500 个标准小间。此外，洲际酒店将管理面96、积 30,000 平米的世纪城会议中心。随着国际高端酒店的涌入以及随之而来的品牌市场项目，成都很有可能成为会议目的地。 华盛国际 地块描述 - 36 表 4-2潜在需求驱动因素，待建酒店，成都 1 5 商务区 6 3 2 4 住宅区 7 8 1 2 3 待 建酒店 成都新政府大楼世纪城国际展览中心世纪城国际会议中心5 67高科技孵化园 成都出口加工园 成都海洋公园 4 天府软件园8 麓山国际高尔夫训练场 华盛国际 地块描述 - 37 项目 SWOT 分析 优势 酒店附近有各类细分市场的需求驱动因素，如商务需求、休闲需求和会议需求； 麓山国际社区内将建成高端住宅和休闲设施。 劣势 华阳县仍属郊区97、； 成都南区新兴区域的开发存在固有的风险。 机遇 成都向南德城市化为华阳区提供了良好的前景； 成都高科技工业开发南区已经喜迎了大量的国内外投资； 新国际会议展览中心将刺激成都会议市场的发展。 威胁 成都休闲和商务市场的综合开发项目不断增多； 成都以外地区，尤其是其卫星城市，四星级和五星级酒店供应增多。 总结我们认为麓山国际社区所在地的位置、可进入性和可视性都比较有利。我们在对待建酒店的业绩和现金流动进行预测时，假设待建酒店将成功定位为国际标准五星级酒店。 华盛国际 短期住宿市场 - 38 5. 短期住宿市场 过夜客房需求 对各个细分市场进行需求分析的重要性在于每一细分市场通常会揭示出相关于增长98、潜力、需求的季节性变化、平均逗留时间、双人入住、设施要求、价格敏感程度等因素的独特特征。通过量化各个细分市场对过夜客房的总体需求，以及确定每个细分市场的特性，从而可以衡量各个细分市场未来的发展潜力。 在确定的市场区域中，短期住宿需求主要来自于以下三个细分市场。 细分市场 1 商务 细分市场 2 休闲 细分市场 3 会议 根据实地调查、区域分析以及对当地酒店市场的了解，我们预计，2006年该地区主要竞争市场的过夜客房需求量分布如表 5-1 所示。有关这些酒店的详细资料，参见第 6 章，竞争市场分析。 表 5-1 过夜客房需求，竞争市场，2006年 细分市场商务休闲会议小计整体市场过夜客房需求2099、4,34984,82239,564328,735比例62 %2612100 %如上表所示，2006 年大部分总需求来自于商务市场，占总需求的休闲市场占总需求的 26%，剩下的 12%来自于会议及其他市场。62%。商务市场 商务住宿需求主要来自酒店附近的公司，这些公司通常在他们办公楼附近的酒店开过公司帐户。在成都市南部扩展区域，南部新商务区（包括高科技工业园区南区）的公司或研发中心将给酒店带来一定量的此类需求。 商务需求将由第三章，区域市场分析，中所提到的需求驱动因素产生。这部分需求通常受到酒店的品牌、促销和市场推广等因素影响。 华盛国际 短期住宿市场 - 39 休闲市场 会议及其他市场 结论酒100、店针对商务市场的销售通常是通过自己直接的宣传营销，包括酒店管理公司的品牌树立和各种营销渠道，或通过在相应客源市场的中介进行。 商务市场表现出较强的季节性变化，通常周一至周四商务需求最为旺盛，周五和周六出现显著下降，周日则略有回升。每年的需求旺季在四五月间、九月和十一月；黄金周所在月份和五月至八月间需求下降。同时在七月至九月间商务需求也有所下滑，其主要原因是商务客人在该时间选择休息度假。 未来此细分市场的需求与成都以及中国经济和商业的健康发展息息相关。根据我们在第三章区域市场分析中的描述，我们预计，2007 年到 2010年，此部分需求增长率为 15%，2013 年将逐渐减缓为 5%，2014 101、年以后为3%。 休闲市场的需求主要来源于通过旅行社出游的个人及团队和周末促销价吸引的客人。也包括在淡季通过旅行社预订优惠房价的游客和通过因特网预定的散客。 成都以其旅游胜地的形象吸引了来自国内外的游客。在报告中，我们预计，2007 年此部分需求上升 10%，2008 年到 2010 年为 12.5%,此后逐渐缓慢，直至 2014 年，需求增长将稳定在 3%。 这部分需求通常包括本地、地区性或国际性公司在酒店举办的培训、会务，产品发布会和小型会议。同时也包括了在酒店举行的奖励性会议或社交团队及协会所产生的住宿需求。举办地点不在酒店的会议或其它活动的客人不计算在这部分需求，而是算在商务需求中。虽然102、酒店给大团体的客房价格打折很多，酒店还是获益于举办会议和跟随会议的宴会，鸡尾酒招待会。 会议市场的旺季通常在春季和秋季；夏季进入淡季，冬季需求据情况而变。会议客人的平均停留时间在两至四晚。大多数商务团队的需求在周一至周四，但社交团队或协会的需求常常在周末。 会议市场的潜在需求与商务市场的增长趋势是紧密相关的。因为大多数会议都有直接或间接的商务目的，所以和商务市场一样会受到整体经济环境的影响。此外，我们预计，位于世纪城的新国际会议展览中心的现代大型会议设施将为成都南部扩展区域吸引更多的会议需求。 鉴于上述分析，我们预测，会议需求在 2009 年将上升 20%，2012 年有所下降，达到 9%，而103、 2014 年以后将稳定在 2%。 将酒店需求细分是为了确定各种需求类型和需求特性，从而评估未来的增长趋势。从市场区域分析开始，以上三个细分市场被确认为待建酒店竞争市场的代表性细分市场。然后对各类经济和人口数据进行评估，以此推测酒店需求的未来变化趋势。按照这个程序，我们对各个细分市场的增长率华盛国际 短期住宿市场 - 40 做出预测。在本调研报告的随后章节中，将利用这些增长率数据，预测待建酒店的需求变化。 表 5-2 基本需求增长率预测，竞争市场，200614 年 年增长率细分市场200620072008200920102011201220132014商务休闲会议及其他基础需求增长率13.2 104、%8.414.012.0 %15.0 %10.016.013.8 %15.0 %12.517.514.7 %15.0 %12.520.015.0 %12.0 %12.516.012.6 %10.0 %7.511.09.5 %7.5 %5.09.07.1 %5.0 %4.04.04.6 %3.0 %3.02.02.9 %华盛国际 竞争市场 - 41 6. 竞争市场 酒店供应分析 竞争市场 现有及新增的酒店设施供给是对酒店经营业绩有着直接影响的市场区域内供需关系的一个不可分割的组成部分。此部分分析中我们遵循了如下步骤： 明确市场区域内的酒店设施并找出拟建酒店所面临的直接和间接的竞争酒店； 明确在我105、们的预测期限内是否有新增客房进入该市场区域； 对现有及待建竞争酒店的客房数进行量化分析； 考察各个竞争酒店的房价、入住率、市场定位和设施情况。 通过评价该区域内的酒店各种因素，包括入住率，房价结构，市场倾向，关系链，位置，设施，配置，名气，品质以及经营者的评论，我们认为2006 年，成都南部尚未有与待建酒店构成主要竞争的酒店。 但是，我们确定 5 家酒店作为待建酒店的次要竞争者：成都天府丽都喜来登酒店、成都索菲特万达大酒店、成都皇冠假日酒店、锦江酒店和凯宾斯基酒店。这些次要竞争酒店的客房数反映了其对待建酒店形成的竞争力。上述 5 家次要竞争酒店每年客房数为 1,182 间。 表 61，6-2 106、和 6-3 概述了次要竞争者的经营情况，这些信息来源于个人访谈，视察，酒店名录及我们的内部工作数据库。 表 61 列出了每个竞争酒店的细分市场、入住率、平均房价和每可用房平均收入（(RevPAR)）。RevPAR 是通过酒店的平均房价乘以入住率计算得来，这个计算结果适合于评价一家酒店客房收益最大化的程度。 表 6-2 列出了每家竞争酒店的渗透率因素。渗透率因素指具体一家酒店的营业状况与市场相应数据的比例关系。若渗透率大于 100%，则表明待建酒店业绩优于整个市场；反之，则低于市场平均水平。 表 63 列出了每个竞争酒店的主要硬件特点，还包括每个酒店的门牌价、主要设施以及品牌所属等信息。 本章末107、的竞争酒店地图标出了待建酒店相对次要竞争酒店的位置以及我们认为相关的新增酒店的位置。 2场市争4-竞计估间每房售可益收225775550152693968472059计年估6售间可每益 率价率房透均渗收 透房 渗平4040111191112041994797299%00%0011华盛国际 年600计年2估5间每均 价率房益售收平 房住入可均 价8%635167428149877442255968461485866360047368325%66276742002率 率住 透应 额noRArv入 渗场 份市 有e006601213 89 07 76 71 011 11 14048185018138108、%00%00%00111表 6-1 经营状况，竞争酒店，200406年 (元) 市场细分2004年估计200Secondary Competitors成都天府丽都喜来登酒店成都索菲特万达大酒店成都皇冠假日酒店锦江酒店凯宾斯基酒店小计 / 平均客房数4032624024804832,03060%6550607062%30%2540251526%10%1010151512%竞争度75%7550257558%2006年权重客房数3021972011203621,182入住率71%6073695065%平均房价600712537537548591每间可售房收益426427392371274385入住率109、73%6680636068%平房675566表 6-2 酒店市场渗透率分析，竞争酒店，200406年 (元) 整体 2006年权重客 市场应客房数 竞争度 房数 有份额2004年估计入住率 平均房价渗透率 渗透率每间可售房收益渗透率市场应有份额2005年估计入住率 平均房价渗透率 渗透率R PPen成都索菲特万达大酒店成都天府丽都喜来登酒店成都皇冠假日酒店锦江酒店凯宾斯基酒店小计 / 平均2624034024804832,030757550257558%1973022011203621,1822030201218100%9210911210677100%121102919193100%1111110、111029671100%1726171031100%971071189388100%11999919199100%3场市争4-竞店酒拉里daoRgnoDgni-rangrtS-700/A/A330614916%3.24432-6784,20043-4-oNseseseoNoNse格香都成店酒基斯宾凯gnajnBnicSh,donR294RnNMn4nnoJhWahinmeSkpKvravFS-F40022NANNAN83544413854540%.134场市争4-竞酒拉格香店里都成27420205271.17263/aCDLB841/aCDLB2/eei0CDL se6211sn3ssBoH111、-4r2YY NY YY85-3YY YY酒基宾店斯凯0002210071.05/aCDLB46/eeiCDLhiS&eeonnCniaonrrdU s 0Y 508/ywreBroH-4Y Y NY Y Y65Y Y Y NblChgNmioi,dA华盛国际 表 6-3 成都天府丽都喜来登酒店会议设施22最大会议室面积 (m) 375剧院式座位容纳人数 400会议室数量 6餐饮设施餐饮概念1 / 座位数 Caf / 170餐饮概念2 / 座位数 Chiese / 400餐饮概念3 / 座位数 餐饮概念4 / 座位数 餐饮概念5 / 座位数 大堂吧 Yes健身俱乐部和水疗设施健身俱乐部 Y室内112、游泳池 Y室外游泳池 N脸部按摩 Y身体按摩 Y其他设施客梯数 6商业店面 3行政酒吧 Y商务中心 Y洗衣服务 Y网球场 N竞争酒店设施一览，200407年（继续） 每间客房会议面积 1.6供餐 B/L/D供餐 L/D供餐 供餐 供餐 座位数 25酒吧概念1 / 座位数 Entertaiment33酒吧概念2 / 座位数 酒吧概念3 / 座位数 客房服务 24-Hour美容沙龙 Y其它来源：华盛国际4324206Caf140Chiese / 150 Japanese / 45YesYYNYY63YYYN成都索菲特万达大酒店7452.8B/L/DL/DL/D11024-HourYKaraoke,113、 Pasty Shop6826506Caf300Chiese / 180Barbecue / 40Japanese / 280YesYYNYY6Liked to shopping rcadeYYY成都皇冠假日酒店1,3683.4B/L/DL/DL/DL/D45Business / 024-HourYN60050013Caf / 500Westrn / 13 private roomsKorean / 60Japanese / 00YesYYNYY420YYYN锦江酒店2,144.4B/L/DL/DL/DL/D3424-HourYKaraokeuuuuuuu华盛国际竞争市场 - 45 历史市场业114、绩 2004 年，成都竞争市场的入住率达到 65%，到2005 年，市场入住率 上升了 2 到 3 个百分点，达 68%。除锦江酒店外，几乎所有的酒店入住率上升幅度均在 2%到 20%间，相当于总体需求增加了 16%以上。2006 年，竞争市场的所有酒店继续提高其入住率，促使市场平均入住率达 76%，上升了 7 个百分点，尤其是凯宾斯基酒店，入住率增长了20%，达到 80%。 竞争市场的平均房价从 2004 年的 591 元上升到 2005 年的 627 元，上升了 6.1%。由于市场需求的不断上升，竞争酒店采取了激进的定价战略，以使客房收入最大化。2006 年，市场区域内的平均房价增长了5.115、1%，达 659 元。其中，索菲特万达酒店的房价一直领先其它酒店，2006 年达到 785 元。这主要因为它是成都市中心最新建立的酒店，客房条件更好，能获得其它竞争酒店两倍高的房价。另外，凯宾斯基酒店平均房价虽然略有下降，但由于入住率的显著提高而得到弥补。 由于入住率和平均房价的上升，区域市场内的每可用房收入于 2005 年和 2006 年分别上升了 9%和 16%，达到近 502 元。根据我们的进一步研究和调查，我们了解到区域市场内，酒店的每可用房收入在短期内很有可能继续保持原有水平，因为接下来几年，大量的新增酒店将会进入市场，对成都现有的竞争市场带来入住率和平均房价上的冲击和影响。 成都天116、府丽都喜来登酒店我们将在下文继续描述目前竞争市场上 5 家酒店的情况。 成都天府丽都喜来登酒店位于成都中央商业区的人民中路，距离成都双流国际机场约 30 分钟车距。酒店于 2000 年开业，吸引了大量的商务和休闲游客。 该酒店拥有 403 间客房和五层专为商务游客使用的行政楼层。酒店内标准房面积 28 平米，套房面积从 54 平米到 85 平米不等。 酒店拥有 4 处饮食场所和足够的会议室。会议空间大约占 600 平米，其中，宴会厅呈戏院风格，可容纳 400 人。 根据市场调查，我们了解到该酒店将进行整修。 华盛国际竞争市场 - 46 大堂，成都天府丽都喜来登酒店 高级房，成都天府丽都喜来登酒117、店 华盛国际竞争市场 - 47 成都索菲特万达酒店 该酒店归大连万达集团所有，由雅高集团管理，于2003 年开业。酒店座落在滨江中路，面向美丽的晋江，距离天府广场20 分钟。 15 分钟车距，距离机场酒店拥有 262 间客房和套房，配有先进的装置，设计现代化，其宽敞的行政客房和豪华套房设备符合商务房客的要求。标准房面积为 28 平米。 酒店拥有 12 个会议室，总面积达 745 平米，其中最大的宴会厅呈戏院风格，可容纳 420 人。酒店还设有一系列娱乐设施，如健身中心以及拥有咖啡厅、美容沙龙和水疗设施的香榭丽健身房等。 外观，成都索菲特万达酒店 华盛国际竞争市场 - 48 豪华房，成都索菲特万118、达酒店 成都皇冠假日酒店皇冠假日酒店位于成都市中心，处在总府购物中心和办公中心之间，靠近四川省展览中心，距离成都双流国际机场约 18 公里，临近成都市中心火车站。 酒店设有 402 间客房，包括 80 间套房，其标准间面积为 28 平米。大型宴会厅可容纳 650 人，可分为三个隔间。演讲厅可容纳 130 人，而 6 个功能厅可容纳 8 到 40 人。 酒店的餐饮场所提供中式菜肴、四川风味菜肴、日式餐、西式烤制食品等，另外还有一国际咖啡店。顶层的露天酒廊可以俯瞰市中心的全景。 华盛国际竞争市场 - 49 大堂，成都皇冠假日酒店 锦江酒店 锦江酒店于1960 年开业，座落在人民南路，已成为成都瞩目119、的建筑，历史悠久，建筑风格独特。酒店距离成都市中心步行约 5 分钟，而距离机场约 30 分钟车程。该酒店也是中国南部城市的第一家五星级饭店。 酒店共有 480 间客房，7 家餐厅，面积超过 2,100 平米的会议设施和其它酒店设备。酒店主要面向商务旅客。酒店底层的卢浮花园餐厅可容纳 500人，给人留下深刻的印象。 另外，酒店还设有一豪华娱乐场所，中心俱乐部和 20 处零售点，提供购物服务。 酒店自 1960 年营业以来，一直重修。最近的一次装修在 2006 年，主要是对客房的装修，包括豪华客房与套房。 华盛国际竞争市场 - 50 餐厅，锦江酒店 豪华房，锦江酒店 凯宾斯基酒店 凯宾斯基酒店归四120、川向阳房地产集团有限公司所有，由德国著名集团凯宾斯基管理，于 2004 年开业。酒店位于人民南路 4 段。酒店由美国弗罗里达州 Bilkey Llinas 设计公司设计，位于成都南部繁华地区，距离机场约15 分钟车距。 华盛国际竞争市场 - 51 酒店共有 483 间客房，包括 45 间套房，面积从 34 平米到 64 平米不等。所有的客房设备先进，配有国际卫星电视、电影频道和免费网络连接。 目前，酒店有 3 间餐厅，提供西餐、广东菜和德国风味菜肴，另有一个提供粤菜和川菜的餐厅正在重修中。其中，Plaulaner 餐厅和 Brewery 以其德国风味菜和新鲜酿制的啤酒著称。酒店的大宴会厅最多可121、容纳 800 人，是现有的 7 间会议室中的最大一间。酒店会议室总面积达 2,000 平米。 豪华房，凯宾斯基酒店 香格里拉酒店 香格里拉酒店，于 2007 年 5 月开业。酒店位于滨江东路，面临晋江。距离机场约 25 分钟车程，距离市中心步行约 15 分钟。 酒店拥有 594 间宽敞的客房，包括 26 间服务式公寓。酒店拥有成都市内最大的客房，也是成都市新增的最大五星级酒店。酒店会议厅面积共达3,700 平米，可满足商务住客。此外，酒店的健身中心和水疗设施预计于2007 年 9 月开放。 华盛国际竞争市场 - 52 入口，成都香格里拉酒店 大堂，成都香格里拉酒店 华盛国际竞争市场 - 53 122、新增酒店 除了分析现有的竞争酒店供给以外，同样重要的是还需要考虑这个市场是否会出现新的酒店项目，因为新的酒店供给会对待建酒店的经营产生冲击影响。 经过我们对这一市场区域进行了实地考察，并与当地的酒店经营者，开发商，政府官员交流洽谈之后，我们确定有 10 家酒店将于未来的 5 年开业，并与待建酒店形成竞争。下表列出了它们（包括待建酒店）的基本情况。 表 6-4 新增酒店项目，成都，200711 年 新建酒店项目成都香格里拉酒店洲际世纪城市酒店成都千禧酒店瑞士酒店绿地豪生大酒店JW万豪酒店马可波罗酒店成都凯悦酒店假设新建酒店1待建五星级酒店假设新建酒店2小计客房数39056036345136130123、04254502502502504,050竞争度505025252550505050100 %75估计开业时间2007年5月2007年10月2008年6月2009年1月2009年3月2009年6月2009年9月2009年9月2010年1月2011年1月2011年1月我们对新增酒店做出下述评论。 正如前文所提，香格里拉酒店于 2007 年刚开业，距离机场 25 分钟车距，距离市中心步行约 15 分钟。酒店共有面积 3,000 平米的会议室，吸引了成都会议市场需求。 洲际世纪城市酒店预计于 2007 年开业，拥有 560 间客房和 5 处餐 饮场 所 。该 新建 酒 店将 成为 世 纪城 市会 议124、 和购 物中 心 的一 部分，靠 近成都世纪城 假日酒店，并将与 假日酒店东区一起 开业，后者拥有 200 间客房。 成都千禧酒店拥有 363 间客房，预计与 2008 年开业。该酒店由成都新 东方开发有限 公司所属，由千禧 国敦酒店主管。酒 店位于Shen Xian Shu 南路，距 离双流国际 机场约 20 分钟车程。 该住宿式酒 店公司位于郊 边，旨在为顾客提 供安静的氛围和宽敞 的住宿。水 疗、健身等休 闲设施以及室内游 泳池更加强化了酒 店的定位。 华盛国际竞争市场 - 54 至今， 我们尚未得到 关于座落在天府广 场上的瑞士酒店的 详细信息。根据其建筑进程，我们预计该酒店将于 20125、09 年 1 月 1 日开业，拥有 451 间客房。 目前正在建设的绿地豪生大酒店座落在武口区人民南路 4 段。预计该酒店将于 2009 年开业，拥有 361 间客房，6 处餐饮场所和面积超过 1,000 平米的会议场所。 新建的 JW 万豪酒店 位于人民南路和中 环之间，靠近凯宾斯 基大酒店 。酒 店占 地面 积达 20,000 平 米， 大约 有 300 间 客房。 目前，酒店的设计工程全面展开。 马可波 罗酒店预 计 2009 年开业，靠近 市中心，旁边是新建 的香格里拉 酒店。该酒店 由龙茂房地产开发 有限公司所有并开 发，拥有 425 间客房，标间面积为 47 平米到 49 平米不等126、。 成都凯悦酒店预计于 2009 年开业，共有客房 450 间。酒店座落在春熙路，距离双流国际机场约 30 分钟车程。 根据城 市规划局提供 的信息，我们意识 到一些房地产开发商 正在计划在 待建酒店附近 新建五星级酒店。 因此，我们决定将 这些新建酒店 列入竞争 酒店中，并假 设在 2010 年和 2011 年分 别拥有250 间和 200 间客房。 此外，尽管表格中没有显示，我们仍然将拥有 380 间客房的锦江酒 店作 为 新 增竞 争 酒店 ， 它 将于 2010 年 开 业， 达到 五 星级 水平。 华盛国际竞争市场 - 55 竞争酒店地图 待建酒店 4 9 1 2 3 6 12 10127、 竞争酒店 1. 天府丽都喜来登酒店 2. 成都索菲特万达大酒店 3. 成都皇冠假日酒店 4. 锦江酒店 5. 凯宾斯基酒店 11 8 5 13 14 7 新增酒店项目 6. 成都香格里拉酒店 7. 洲际世纪城市酒店 8. JW 万豪酒店 9. 瑞士酒店 10. 马可波罗酒店 11. 成都千禧酒店 12. 成都凯悦酒店 13. 假设新建酒店 1 14. 假设新建酒店 2 华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 56 7. 待建酒店定位及设施推荐 位置 地块描述 为了给待建酒店提供设施推荐我们考虑了如下因素：位置、场地配置、客户提供的建筑面积、成都酒店市场供求关系、客房定价策略和酒店品牌标准。 正128、如第四章地块描述中所描述的，待建酒店将位于麓山大道附近。待建地段可吸引主要的商务需求市场，即南部新商务区。其它的休闲需求驱动市场包括麓山国际社区的 18 洞高尔夫训练场和成都海洋公园。 我们认为待建酒店将吸引： 参与高科技工业园区南部开发区的短中期项目商务游客，逗留时间不到 1 个月； 前往新国际会议展览中心参加会展的商务游客； 南部新商务区新增办公室开发后参加商务活动的商务游客； 为会议和休闲寻求酒店设施以及被麓山国际社区吸引的成都当地政府和公司； 周末和公共假日寻求酒店住宿的休闲游客以及被酒店附近娱乐设施，如高尔夫俱乐部，吸引的游客。 根据客户提供的信息，待建酒店是大型麓山国际社区项目的一129、部分，该项目包括别墅区、公寓、高尔夫俱乐部以及其它商业和旅游设施。详见第四章地块描述。 我们认为，待建酒店所在地适合建一家五星级酒店，依据如下假设： 成都官方将继续把南部扩展区域定位为新商务中心，配有现代化的高端基础设施和设备； 大量的跨国和国内公司都将用涌现在南部新商务区，包括高科技工业开发区的南区； 该区域的商务、住宅和娱乐设施开发将继续得到维护，以达到高水准。 我们将待建酒店定位于国际标准五星级酒店，主要是基于以下因素： 南部区域将开发成为成都新商务中心和高科技园区的南部延伸段，越来越多的国内和国际公司将入驻该区，因此，国际标准五星级酒店比当地管理的四星级或五星级酒店更能满足市场需求； 130、华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 57 作为一个新兴的住宅和商务区域，南部新区仍处在初级开发阶段，基础设施和达到要求的配套设施尚未完善。国际标准五星级酒店的建立将提升该区域的水平，加快相关设施的开发速度。成都世纪城的洲际酒店就是一个很好的例子，它将于 2007 年开业，主要面向商务及会议市场； 根据我们对市场的了解和对当地酒店经营者的采访，我们认为与当地管理的五星级酒店，如锦江酒店相比，国际标准的五星级酒店定位可以使房价的溢价幅度达到 150 到 300 元，从而使开发商可以将其客房收入最大化。 竞争市场定位为了更好地显示每一家竞争酒店在五星级酒店中的市场定位，我们将它们的业绩标注在矩阵上131、，其中的中心点为整个市场区域的平均入住率和平均房价。这有助于确定目前市场上还存在哪些不足可以靠待建酒店来填补。 表 7-1 酒店定位矩阵，待建酒店和成都竞争市场，2006 年 Occupancy 75% 成都皇冠假日酒店(82%, RMB622) 凯宾斯基酒店 (80%, RMB607) 成都天府丽都喜来登酒店 (76%, RMB687) 待建酒店 ADR RMB651 锦江酒店 (64%, RMB619) 索菲特万达大酒店 (71%, RMB785) 来源：华盛国际估计 待建酒店市场定位 根据上图，成都天府丽都喜来登酒店是唯一一家位于矩阵图右上方的酒店，这表明该酒店的入住率和平均房价均高于市132、场平均水平。索菲特万达酒店从平均房价来看处于领先地位，然而其入住率却不到市场平均水平。而成都皇冠假日酒店和凯宾斯基酒店恰好相反，即入住率高于市场平均水平，而平均房价较低。锦江酒店无论从入住率还是平均房价来看，均低于市场平均水平，我们认为这主要是因为其当地的市场定位较低，品牌较低导致。 我们考虑了以下因素，从而对待建酒店的开发做出了市场定位分析： 客户希望待建酒店将为麓山国际社区项目带来附加价值； 待建酒店有潜力抓住来自南部新商务区的商务住宿需求； 华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 58 南部区域将发展成为商务、工业和会议中心； 目前和今后成都酒店市场的房价和发展潜力以及各细分市场的价格敏感133、度； 待建酒店开业同期酒店供应的增长，更具体说，即其它新增酒店的规模和市场定位； 待建酒店有机会区别于其它市场现有的酒店； 与所要求的建筑成本相关的投资回报。 竞争酒店特征和设施推荐 客房配置 根据上述因素，我们认为待建酒店应当开发成为国际标准的五星级酒店，定位在表 7-1 中所示的右上方，但是其客房数量应当少于目前市场的平均水平（竞争市场的平均客房数为 437 间）。此外，待建酒店应当在设计、风格、服务和品牌定位方面都领先于现有以及其他待建五星级酒店。 我们了解到，客户正在考虑在酒店对面建立一座服务式公寓以及一些配套设施。我们对待建酒店的发展做出以下评论。 总体而言，我们认为选择一综合型开发134、项目有助于提高待建酒店的市场定位。服务式公寓的建成将对该选址上的大量居民产生积极影响，并促使他们利用待建酒店内的餐饮和娱乐设施； 服务式公寓应当认真开发，以区别于待建酒店。这样，我们建议服务式公寓主要面向停留时间较长的游客和带孩子的家庭住客，以区别于待建酒店； 由于酒店定位为度假型酒店，我们建议待建酒店拥有足够的会议和宴会设施，设计与客房相称，并且适合高端会议客源以及成都富裕市民的婚礼和宴会需求； 我们认为选择开发重要的娱乐设施十分有利，因为这些设施将由酒店客人、服务式公寓的住客和麓山国际社区的住客使用。 根据上述对待建酒店开发定位的假设以及我们对其评估，我们在下文中具体描述了待建酒店的设施推135、荐，主要从以下几方面展开：客房数量、布局、客房规模、餐饮场所的数量和类型、宴会和会议设施的数量和规模以及水疗与健康俱乐部的规模。 酒店的硬件设施直接影响到其市场价值、入住率和平均房价，而酒店结构的设计与功能也会影响到营业效益和所获利润。为了给待建酒店提供最合适的布局，我们对竞争市场上现有酒店的硬件设施做出分析。下表总结了我们认为对待建酒店形成竞争的酒店设施。 下表列出了市场现有酒店和待建酒店标准房的平均规模和套房所占比例。 华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 59 表 7-2 客房配置，待建酒店和竞争市场比较 竞争酒店成都天府丽都喜来登酒店成都索菲特万达大酒店成都皇冠假日酒店锦江酒店凯宾斯基136、酒店成都香格里拉酒店平均待建酒店 - 麓山国际推荐客房数来源：华盛国际客房数403262402480483594437250套房数3616803245614525套房率9%6%20%7%9%10%10%10%标准房平均面积2828282834423145我们对待建酒店的客房设施推荐基于下列因素： 正如上文所述，就其平均入住率和平均房价而言，由于成都酒店市场上新增的国际品牌酒店开发驱使该区域市场竞争非常激烈。客房数量小些，酒店有更多的收益机会，有助于待建酒店避免需求的不稳定因素和过低的房价； 待建酒店定位为豪华五星级酒店，因此，客房数少于市场平均水平（437 间）将更有利于酒店的运营； 由于待建137、酒店距离市中心较远，推荐酒店配置 250 间客房，这将使待建酒店获得合理的入住率和业绩。 就客房规模而言，我们建议标准房面积为 45 平米，主要原因如下： 成都酒店市场上标准客房的平均大小约为 31 平米，此规模对五星级酒店而言过小； 客房的大小应当与国际标准五星级酒店的水准相符； 客房规模是酒店用以提高房价和跻身为五星级酒店中高端产品的竞争优势； 另外一方面，我们认为市场不会因为待建酒店标准房面积大于 45 平米而对房价做出适当调整。取而代之地，酒店应当关注世界级、设计独特的客房，以区别于其它酒店，并成为成都竞争酒店市场的领先者。 我们认为成都酒店市场存在一定的对套房的需求，主要来自当地和国138、际上高收入的个人。基于酒店位置、定位和竞争酒店的到访比例，我们认为对待建酒店来说，理想的套房比例为 10%。 此外，我们预计待建酒店还将吸引部分商务需求，因此建议配置行政客房和行政酒廊。 华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 60 我们建议待建客房和浴室装备有以下基本设施： 卧室 高质量床铺（符合五星级酒店标准）； 照明良好的大型办公桌； 两台电话机（分别用于办公桌和床）和两根电话线，其中一根用于数据线； 一张舒适的大椅和备用桌，光线充足； 进入浴室的夜灯； 装有信息频道、卫星频道和内置电影频道的大尺寸电视机； 个人可控制的热气和冷气设备； 高质量的大鸭绒垫； 高质量的窗帘和挡光窗帘； 大型衣139、橱和抽屉橱柜； 装备齐全的小型吧台； 高速网络连接设备（无线为最佳选择）。 浴室 四件固定装置，包括独立的淋浴、浴缸、坐便和洗手池； 手动淋浴； 电话分机； 广播或电视扬声器； 高质量毛巾和浴巾。 另外，我们建议待建酒店的大型浴室带有国际标准五星级酒店必备的独立淋浴装置和浴缸。浴室面积大一些是考虑到目前，浴室内往往装有类以水疗设备的旋转式淋浴盆和多头淋浴。同时，无论从设置或外观上，浴室也越来越与客房相容，通过玻璃隔板或拉门具有独立私人性并能通光。这些设置都有助于从视觉上加大客房的宽敞度。 服务与设备 24 小时客房服务、运营和点餐制； 全天候洗衣、干洗和熨烫服务； 根据要求提供商务中心和秘书服140、务； 电子化个性语音信息服务。 华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 61 餐饮设施 下表总结了竞争酒店以及待建酒店的餐饮设施数量。 表 7-3 餐饮设施，待建酒店和竞争市场比较 竞争酒店成都天府丽都喜来登酒店成都索菲特万达大酒店成都皇冠假日酒店锦江酒店凯宾斯基酒店成都香格里拉酒店平均待建酒店 - 麓山国际客房数餐饮设施数量与客房数比率餐饮设施数量餐饮设施全日制餐厅特色餐厅1特色餐厅2 - 中式大堂吧酒吧小计来源：华盛国际客房数4032624024804835942500.0205面积（平方米）400200525150601,335餐饮设施数量4565555座位数200801756040555141、餐饮设施数量与客房数比率0.0100.0190.0150.0100.0100.0080.012平均每个座位面积（平方米）2.002.503.002.501.50如表 7-3 所示，竞争酒店提供 5 处餐饮场所。通常酒店设有一全天候西餐厅和一中式餐厅，提供川菜、海鲜等中式风味小吃。此外，还建立额外的一两家餐厅，提供亚洲或欧洲小吃，以满足成都外籍人士的口味。 根据我们的实地考察以及对当地酒店管理者的采访，我们了解到成都有大量的独立餐厅，提供一系列的菜肴，这于待建酒店餐饮构成了一定的竞争。 我们也注意到，由于当地经济的发展，有大量的商务餐需求，而酒店的设计和氛围恰好满足了这部分需求。中国顾客喜欢在包142、厢里用餐，我们建议待建酒店设有一定量的包厢，以满足这部分需求。 我们的建议总结如下： 待建酒店背后的麓山国际社区商务中心将规划大量的餐饮场所，对待建酒店餐饮设施形成竞争； 周边大规模的待建居民住宅将产生大量餐饮客源，特别是在工作日和周末； 华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 62 南部新商务区开发的政府机关和其它商业将增加餐饮需求，尤其是工作日的午餐和晚餐。 会议与宴会设施 我们建议待建酒店提供五星级高质量、独特的餐饮场所，并保持与酒店定位和当地人们习惯的一致性。我们特别推荐： 全天候餐厅，设有室内和室外坐席以及自助餐区； 高质量的国际和当地餐饮，可吸引大量的非住店用餐客户； 中式餐厅应当设143、有一定量的包厢，大概 5 个左右； 其它一些特色餐厅应当满足外籍人士口味需求。我们强烈推荐这部分餐厅，它们将成为酒店的一大卖点； 大厅酒廊和酒吧可以提供全天候的鸡尾酒餐、下午茶和晚间酒吧服务。除了提供酒饮料，酒吧还应当提供全天候的点心等； 由于待建地块离成都市中心较远，夜间酒吧可以为那些不选择去市中心过夜生活的游客提供选择。我们也预计酒廊和酒吧会受到周边地区居民的欢迎。 在预计最合适的会议场所空间时，我们采取了类似的方法。下表总结了我们得出的结论。 华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 63 表 7-4 会议设施，待建酒店和竞争市场比较 2竞争酒店成都天府丽都喜来登酒店成都索菲特万达大酒店成都144、皇冠假日酒店锦江酒店凯宾斯基酒店成都香格里拉酒店平均待建酒店 - 麓山国际客房数比率推荐会议面积（平方米）推荐会议设施推荐会议室（*）宴会厅会议室1可连接会议室3董事会议室1董事会议室2董事会议室3董事会议室4小计行政酒廊（平方米）会议中心（平方米）(*) 不包括休息区和后台辅助区来源：华盛国际客房数111111118客房数4032624024804835942504.51,120会议面积(平方米）600100100100405050801,12010050会议面积(平方米）6407451,3682,1142,0004,2371,665容纳人数30050505020252540560每间客房会145、议面积比率1.62.83.44.44.17.13.9摆设方式课桌式课桌式课桌式课桌式课桌式课桌式课桌式课桌式根据我们对当地酒店经营者的采访，我们了解到，在成都竞争市场上，大约有 30%到 35%的总收入来自餐饮，而 15%来自宴会与会议收入。会议设施平均面积约达 1,665 平米，其中不包括大厅和进口处等功能设备空间。市场上，按每间客房计算，平均会议空间达到 3.9 平米，主要是由于香格里拉酒店的平均每间客房会议空间达到 7.1 平米，远远超过市场平均水平。 成都市政府正努力将该市发展成为中国主要的会议目的地，因此，我们预计会议市场将继续发展，可能使市场平均会议室面积达到每间客房 5.0 到5146、.2 平米。 华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 64 水疗和健身房然而，考虑到成都市大量的会议空间以及位于世纪城的新国际会议展览中心（拥有面积为 110,000 平米的会议展览空间和面积为 8,700 平米的会议中心），我们认为这对成都酒店市场继续规划出额外的大规模会议设施，尤其是面向那些在成都南部郊区的未经测试的会议市场，是一大挑战。因此，我们认为每间客房 4.5 平米, 或总面积 1,120 平米的会议空间对于一家250 间客房的酒店来吸引会议需求是合适的。同时，我们提出以下建议： 一个独立进口处，带有面积大约为 400 平米前功能区； 通过分隔宴会厅，来使会议室的使用更具灵活性； 我147、们了解到成都市场上最普遍的是容纳 20 到 50 人的会议室，其次是容纳 70 到 100 人的会议室。因此，我们认为设置四个宴会厅和三个相连的会议室可以满足 20 到 100 人的会议需求； 通过我们与酒店经营者的访谈，我们了解到该市场对婚宴有大量的需求，大约每周有一到两个婚宴。我们建议酒店装备高达天花板、无柱的宴会厅来举办婚宴，大小可容纳 300 人，相当于 600 平米。 成都具有国际水准的 SPA 较少 ，除了不久前开业的 香格里拉酒店的CHISPA 设施，而多数并不具备国际水准。这些设施使用“SPA”的名字提供一些按摩、面部护理、和桑拿，但是并不使用可给人带来平和宁静的感觉的用品和专148、用 SPA 设施。我们也注意到在中国，SPA 的概念与国际上有所不同，在中国的其它某些地区，足疗和按摩的概念更为普遍。 尽管现代 SPA 概念在中国尚未成熟，但顶级水疗专业人士普遍认为从长远来看，中国水疗设施市场具有很大的发展潜力。具体说来，我们认为以下因素有利于水疗概念在中国的普及： 中国主要城市如上海、北京和三亚等地已建立的水疗设施将促进中国消费者对现代水疗设施的认识； 中国消费者购买力的增加和经验的丰富使他们的消费倾向于高端、奢侈产品。这在诸如零售和旅游等相关部门都日益明显； 由于出境旅游的兴起，世界其它地方的中国消费者都已经逐渐接触现代水疗概念。 根据上述分析，我们认为待建酒店应当利用149、设施新、定位高的优势，向目标市场提供高端产品，为休闲旅客提供适当的水疗和健身设施（设施占地面积约为 1,000 平米）。健身应当为酒店住客、服务式公寓住户和大量来自麓山国际社区和其它高端住宅区的外来人员。下表总结了我们对一个成功水疗设施的推荐建议。 华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 65 表 7-5 水疗和健身设施推荐 水疗和健身设施（*）接待厅更衣室（男/女）桑拿和按摩室（男）桑拿和按摩室（女）健身房放松室美容美发沙龙公共区域小计(*) 不包括室内游泳池来源：华盛国际面积（平方米）751501251252001251001001,000其它设施 我们建议的其它设施还包括： 公共区域，按五150、星级标准设计与装修，以加强待建酒店五星级的定位； 零售店面，包括礼品店、旅游咨询点和其它吸引酒店住客的零售店面； 商务中心，为商务住客提供翻译、传真、秘书服务、电脑终端和网络连接等服务； 停车场，为酒店住客、餐饮设施、会议宴会设施及娱乐设施使用者以及其他职员提供 50 个车位。此外，我们认为应当规划建设地下大型停车场，以供麓山国际社区商务中心的客源使用。待建酒店的停车区域应当成为整个商务中心停车设备开发的一部分，以方便不同停车需求的灵活使用； 充足的后台设施来支持五星级酒店的运营，例如厨房、洗衣房、储存室和行政区等； 五星级酒店的管理应当由一流的电脑系统支持，并考虑能源节省、电源系统、纵向运输151、生命安全和物业管理系统等。 华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 66 设施总结 资本支出 总结 下表列出了我们对待建酒店推荐设施的指示性总结。我们注意到这些计算和预测只起到指示性作用。我们建议客户结合具有合格资质的建筑师和工程师所提供的酒店规划图和实地测量结果以确保所有规划中的客房及辅助设施可以被有效地容纳进该酒店。 为此报告，我们假设待建酒店将在整个经济周期保持其竞争特地位。另外，我们也假设相关的必要资金用于设备更换维修。这部分开支在开业第一年为年总收入的 2%，第二年为 3%，第三年为 4%，这部分因维护设备而持续发生的成本将从我们的收入与支出预测中扣除。 综合考虑待建酒店的规模、市场152、定位和设施推荐，我们预计待建酒店将在成都酒店市场上开发成功。同时，我们认为通过开发一定量的会议和水疗设施，投资者将能够多样化和最小化其投资风险，主要指经营风险，这些风险是此类投资固有的。 我们假设待见酒店的设计、建设、装修和设备都将符合其市场定位。 华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 - 67 表 7-6 推荐设施一览，待建酒店 客房标准客房豪华客房套房行政套房总统套房后台及辅助区域餐饮全日制餐厅特色餐厅1特色餐厅2 - 中式大堂吧酒吧行政酒廊后台及辅助区域会议设施小计小计客房数175501861250座位数20080175604050605座位数% 占总数70%20%7%2%0%单位面积（平方153、米）455812015018015%单位面积（平方米）2.02.53.02.51.52.015%平均座位面积总面积（平方米）7,8752,9002,1609001802,10216,117总面积（平方米）400200525150601002001,635总面积（平方米）51.7%5.2%宴会厅会议室1会议室2可连接30050502.02.02.0600100100会议室3董事会议室1董事会议室2董事会议室3董事会议室4休息区后台及辅助区域其他公共部分零售商务中心大堂区室内游泳池水疗和健身设施后台及辅助区域后台小计小计5020252540560座位数312.02.02.02.02.015%单位面154、积（平方米）505015%100405050804002281,748总面积（平方米）150503003001,0002702,0705.6%6.6%行政办公室10%2,1576.9%指示性净面积23,72876.0%指示性净面积（不包括停车场）25%29,659平方米停车场停车场小计数量50单位面积（平方米）30总面积（平方米）1,5001,5004.8%总计（包括停车场）31,200平方米注释：以上计算仅为指示性用。建议客户在做任何法律和金融相关承诺前应向专业的有资质的建筑公司咨询以上推荐设施和计算是否符合物理场所。来源: 华盛国际推荐华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 68 8155、. 酒店需求、入住率和平均房价预测 历史住宿需求水平本章将预测待建酒店和竞争市场 2007 至 2014 年的住宿需求、入住率和平均房价。首先，根据实地考察和公司内部关于市场的数据库，我们对 2006 年竞争酒店的入住率进行了估计，然后测算出竞争酒店市场已满足的总过夜客房需求。 其次，计算每个竞争酒店的平均权重市场划分，以确定竞争市场整体的过夜客房需求细分。以上计算结果如下表所示。 表 8-1 年竞争市场的过夜客房需求细分 细分 市场商务休闲会议小计整体市场过夜客房需求204,34984,82239,564328,735比 例62 %2612100 %基础需求增长 基于前面章节对短期住宿市场的156、分析，我们针对竞争市场中各细分市场的需求增长前景做出了预测，结果参见下表。 表 8-2 竞争市场基本需求增长预测，200614 年 商务市场休闲市场会议市场小计增长率2006204,34984,82239,564328,7352007235,00293,30445,894374,20013.8 %2008270,252104,96853,926429,14514.7 %2009310,790118,08864,711493,58915.0 %2010348,084132,85075,065555,99812.6 %2011382,893142,81383,322609,0289.5 %2012157、411,610149,95490,821652,3847.1 %2013432,190155,95294,453682,5964.6 %2014458,511165,45098,269722,2302.9 %潜在需求 前面段落描述了酒店竞争市场的过夜住宿需求。由于该需求是基于酒店入住率进行估计的，只考虑到酒店提供了住宿的需求量。潜在需求包括了由于各种原因现有酒店无法满足的住宿需求。潜在需求可分为两部分：未满足需求和诱导性需求。 华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 69 未满足需求 未满足需求指在市场中由于酒店客满无法找到住宿的客人。这些客人只有推迟行程、选择其他不太喜欢的酒店投宿、或158、者选择竞争市场外的酒店。由于这些需求没有在竞争市场中占有房间，因此对市场历史住宿需求的估计中没有考虑。 未满足需求通常是由酒店行业的周期性本质所导致的超量需求。比如，在商务市场中住宿需求没有平均分配到一周中的每一天，酒店入住率会表现出高峰期和低谷期。总体而言，商务酒店从周一至周四有很高的入住率，这一时段商务旅行较频繁，而周五和周末入住率较低。这种情况下，当酒店的入住率超过 70%和 75%，或当一周中出现一至两天客满，我们通常认为存在超量需求，有一部分投宿客人被拒绝。如果有新酒店进入市场，我们可以合理的假设未满足的住宿需求将会被满足，因此需要估计未满足的需求量。未满足需求通常以已满足需求的百分159、比表示。由于竞争市场 2006 年的平均入住率达到 76.2%，很有可能存在因为客满而未满足的住宿需求。根据我们的市场分析，2006 年竞争市场大概又3.2%的未满足住宿需求。这相当于一年 10,638 住宿夜晚数，或者每月 887间客房数。 未满足的住宿需求也会顺应基本住宿需求的增长趋势。下表预测了从2006 年开始的未满足的住宿需求。表 8-3 竞争市场未满足需求预测，200614 年 商务市场休闲市场会议市场小计增长率20064,2555,3191,06410,63820074,4045,2661,11110,7811.3 %20085,3466,2531,37712,97720.4 %160、20096,4727,4051,74015,61720.3 %20107,2488,3312,01817,59712.7 %20117,9738,9552,24019,1698.9 %20128,5719,4032,44220,4166.5 %20139,0009,7792,54021,3194.4 %20149,54810,3752,64222,5655.8 %诱导性需求 值得注意的是有一定数量的未满足住宿需求受季节性波动影响，仍然有可能无法完全被市场吸收。 诱导性需求是指由于市场区域内出现一种新的需求驱动因素而产生的额外过夜客房需求。能够产生诱导性需求的情况包括新商务园区的投入运营、会议中161、心的扩建、由新增酒店带来的该品牌的忠诚客户或引入市场的独特服务设施。 表 8-4 显示了我们所估计的 2007 年至 2014 年间竞争市场中总诱导性需求。我们认为由新增的国际品牌酒店产生的需求将会继续维持，因而在对未来需求的计算中有考虑。诱导性需求不随基础需求同步增长。 华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 70 表 8-4 竞争市场诱导性需求预测，200714 年商务市场休闲市场会议市场小计20072,1976689563,82220086,5351,89610,65419,084200911,7873,68819,61735,092201018,2085,73528,55752,162、500201122,0987,18437,03766,319201222,7767,47737,19667,449201323,5347,76437,41468,713201424,5958,11837,76870,481潜在总需求 潜在总需求包括了已满足的总需求和可被市场吸收的潜在需求（基于进入市场的新增酒店数量）。表 8-5 总结了我们对 2007 年至 2014 年间潜在总需求（占有的客房夜数）的预测。通过对竞争市场所有客房供应和潜在总需求的估计，我们可以计算出每年市场的入住率。我们以 2006 年已满足的和未满足的需求为基础，用各细分市场需求的增长率预测未来年份的潜在总需求，如下表所示163、。 表 8-5 竞争市场潜在总需求预测，200714 年 商务市场休闲市场会议市场小计增长率2007241,60399,23947,961388,802 %2008282,133113,11765,957461,20618.6 %2009329,048129,18186,068544,29718.0 %2010373,541146,915105,639626,09515.0 %2011412,964158,952122,599694,51610.9 %2012442,957166,834130,458740,2496.6 %2013464,724173,495134,407772,6274.4164、 %2014492,877184,017138,754815,6485.6 %如前所述，一部分潜在需求受季节性和酒店供应量影响，在一定时间段内仍然无法完全被市场吸收。下表显示了对剩余未满足需求的预测。 表 8-6 竞争市场剩余未满足需求预测，200614 年 商务市场休闲市场会议市场小计20064,2555,3191,06410,63820079,2624,1881,86515,31520081,4698053512,62520097,2252,8371,90011,96220100000201100002012000020131,2624713682,10120143,3981,269977165、5,644下表显示了可被市场吸收的潜在住宿需求的预测。 华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 71 表 8-7 竞争市场可被吸收的总需求预测，200614 年 商务市场占有的客房夜数需求增量潜在需求增长率休闲市场占有的客房夜数需求增量潜在需求增长率会议和其他市场占有的客房夜数需求增量潜在需求增长率小计占有的客房夜数需求增量潜在需求增长率每晚客房总数每年客房总数增长率市场入住率2006204,3494,255 84,8225,319 39,5641,064 328,73510,638 1,182431,43076 %2007232,8309,26213.9 %95,6364,18812.166、7 %46,2191,86516.8 %374,68515,31514.0 %1,409514,34919.2 %73 %2008280,9451,46920.7 %112,64180517.8 %65,67835142.1 %459,2642,62522.6 %1,812661,45628.6 %69 %2009321,8237,22514.5 %126,3442,83712.2 %84,1681,90028.2 %532,33511,96215.9 %2,152785,60418.8 %68 %20 10373,541016.1 %146,915016.3 %105,639025.5 %6167、26,095017.6 %2,539926,82618.0 %68 %2011412,964010. 6 %158,95208. 2 %122,599016. 1 %694,516010. 9 %2,9771,086,51417. 2 %64 %2012442,95707.3 %166,83405.0 %130,45806.4 %740,24906.6 %2,9771,086,5140.0 %68 %2013463,4621,2624.6 %173,0244713.7 %134,0393682.7 %770,5262,1014.1 %2,9771,086,5140.0 %71 %2014475168、,6233,3982.6 %177,5521,2692.6 %135,7249771.3 %788,8995,6442.4 %2,9771,086,5140.0 %73 %待建酒店入住率预测 待建酒店市场占有份额是通过对市场定位进行量化的市场渗透率来预测的。渗透率是酒店的实际市场份额和其市场应有份额的比率。如果酒店获得 的市 场份额超 过其应有 的市场份 额，该酒 店的市场渗 透率将大 于100%。渗透率可用于每个细分市场和整体市场。酒店的整体市场渗透率可用酒店入住率除以竞争市场聚合的入住率。下表显示了 2011 至 2014 年间待建酒店入住率和市场渗透率预测。 表 8-8 待建酒店入住率市169、场渗透率预测，201114 年 细分市场商务市场休闲市场会议市场201175.0 %80.080.0201280.0 %85.090.0201385.0 %92.5100.0201487.5 %95.0130.0由于竞争市场的供求关系是动态变化的，特别是当新增酒店进入市场会对每一个酒店的渗透率产生影响。新增酒店的业绩会直接影响到市场业绩；同样当现有酒店的业绩发生变化，也会对市场产生正面（例如酒店重新装修）或负面影响（例如酒店因没有维修而失去相应市场份额）。 酒店的渗透率表示为酒店入住率除以竞争市场的入住率，因此当一个酒店的渗透率情况上升时，其市场实际份额也相应增加，市场上剩余的需求将会减少，这170、势必会导致部分其他竞争酒店的渗透率下降。当有新酒店进入华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 72 市场或现有酒店渗透率发生变化，各个酒店的市场实际份额将会有所调整。 我们对待建酒店的渗透率、需求占有份额和入住率的预测中考虑到这样的调整情况。因此，酒店在各细分市场的实际渗透率将和表 7-7 中的预测输入有所差异。 下表显示了酒店在进行市场份额调整之后的渗透率预测输出。表 8-9 市场渗透率预测 输出，待建酒店，201114 年 细分市场商务市场休闲市场会议市场Overall Penetration 201176.7 %84.482.579.5 %201280.4 %88.891.084.171、2 %201384.3 %95.799.789.6 %201486.6 %98.1126.496.1 %对于酒店所占有的市场需求份额和入住率的预测是基于以上渗透率预测输出计算的，结果如下表所显示。该预测是从 2011 年到 2014 年，我们认为酒店的市场渗透率和入住率将在这段时期内逐渐趋于稳定。 华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 73 表 8-10 市场入住率、需求占有份额和入住率预测，待建酒店，201114 年 细分市场商务市场需求市场应有份额可获取需求市场渗透率休闲市场需求市场应有份额可获取需求市场渗透率会议市场需求市场应有份额可获取需求市场渗透率可获取的客房夜晚数总客房夜晚172、数待建酒店入住率竞争市场总客房夜晚数市场应有份额市场总占有的客房夜晚数市场应有份额市场入住率市场渗透率2011412,9646.4 %26,61677 %158,9527.1 %11,27284 %122,5996.9 %8,49583 %46,38391,25051 %1,086,5148 %694,5167 %64 %80 %2012442,9576.8 %29,90780 %166,8347.5 %12,44689 %130,4587.6 %9,97591 %52,32891,25057 %1,086,5148 %740,2497 %68 %84 %2013463,4627.1 %32,173、83184 %173,0248.0 %13,91096 %134,0398.4 %11,221100 %57,96291,25064 %1,086,5148 %770,5268 %71 %90 %2014475,6237.3 %34,61187 %177,5528.2 %14,62898 %135,72410.6 %14,409126 %63,64891,25070 %1,086,5148 %788,8998 %73 %96 %下表显示了酒店在各细分市场可占有的市场份额情况。 表 8-11 细分市场需求份额预测，待建酒店，201114 年 商务市场休闲市场会议市场小计201157 %24181174、00 %201257 %2419100 %201357 %2419100 %201454 %2323100 %平均房价分析 平均房价的正式定义是每个可售客房的平均价格，用某一时间段内客房总收入除以销售的客房数。预测的平均房价和入住率用于预估客房收入，客房收入又作为估算大多数其他收入和开支项目的基础。预估过程中我们采用 4%的通货膨胀率。 华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 74 需要重点指出的是平均房价的增长不一定与通货膨胀率一致，因为酒店价格受市场条件的影响，如供求关系。以下是影响酒店提高平均房价能力的因素： 供求关系 供求关系是决定酒店入住率和房价的关键因素。在强劲的市场中，酒店175、需求比供应增长快速，通常表现为房价增长超过通货膨胀率。在市场需求下降的时候，平均房价不可能表现出明显的增加； 通货膨胀压力 由通货膨胀引起的价格上涨会减少酒店的利润空间，因而会导致酒店提高房价。该策略仅在具有健康供求关系的市场中有效； 提高竞争水平 当有新酒店进入成熟的市场，很可能会提高市场的平均房价，以证明投资成本的合理性。这会导致其他竞争酒店提高房价至市场可接受程度。但是，如果新增酒店影响到其他酒店的入住率，将会导致价格竞争； 酒店设施改善 为了吸引住客的酒店设施改善或多或少都会对房价有影响。扩建、翻修、升级或引进新的设施和配置都会引起高于通膨的房价上涨。同样，推迟酒店维修可能会降低酒店竞176、争力，因而导致房价下滑。 在酒店入住率达到稳定之前，平均房价的变化主要受酒店和市场相关因素影响。当酒店入住率达到稳定之后，平均房价通常在剩余经济生命期内将随通货膨胀率继续增长。下表显示了待建酒店的各细分市场的平均房价增长率预测。 表 8-12 细分市场平均房价增长率预测，待建酒店，201114 年 (元) 商务市场休闲市场会议市场小计2006年平均房价90075080084320113.0 %3.03.0 %增长率预测2012 20135.0 % 5.0 %5.0 5.05.0 5.05.0 % 4.9 %20144.0 %4.04.03.9 %下表显示了 2011 至 2014 年待建酒店的177、各细分市场平均房价的变化将如何影响酒店的整体房价水平。 华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 75 表 8-13 细分市场平均房价增长率预测，待建酒店，201114 年 (元) 商务市场平均增长率住宿夜晚数客房收益平均房价休闲市场平均增长率住宿夜晚数客房收益平均房价会议市场平均增长率住宿夜晚数客房收益平均房价Total平均增长率住宿夜晚数客房收益平均房价(折扣前)平均房价渗透率竞争市场平均房价增长率竞争市场平均房价20113.0 %26,61628,559,8861,0733.0 %11,2729,607,3818523.0 %8,4958,180,554963 %46,38346,3178、47,821999128.5 %3.0 %77820125.0 %29,90733,694,9961,1275.0 %12,44611,138,6518955.0 %9,97510,086,2031,0115.0 %52,32854,919,8501,050128.5 %5.0 %81720135.0 %32,83138,839,4551,1835.0 %13,91013,070,7249405.0 %11,22111,913,1171,0624.9 %57,96263,823,2951,101128.4 %5.0 %85820144.0 %34,61142,583,3581,2304.0 %179、14,62814,295,2559774.0 %14,40915,909,4161,1043.9 %63,64872,788,0291,144128.2 %4.0 %892总结 基于以上分析，待建酒店的入住率和平均房价的预测如下表显示。我们在开业的第一年允许有 10%的折扣，第二年有 5%的折扣。酒店通常会采用这样的定价策略也获取一定的市场份额。表 8-14 入住率和平均房价预测，待建酒店，201114 年 (元) 年2011201220132014入住率51 %576470平均房价( 折扣前)9991,0501,1011,144折扣10 %500平均房价(折扣后)8999971,1011,1180、44每间可售房收益4595687058012006价格计折扣后平均房价739788837836华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 76 9. 酒店需求、入住率和平均房价预测 收支预测 客房收入预测 餐饮收入 宴会收入 根据上一章节对酒店入住率和平均房价的预测，以及我们对竞争酒店的财务经营状况的了解，我们为待建酒店提供了从预定开业日期 2011 年 1 月1 日起的十年财政年度收支预测。根据经济学人所提供的预测，我们将年通货膨胀率定为 4%。 此收支预测以计入通货膨胀的人民币为单位。无论酒店在生命周期的形成、高峰和低谷阶段有任何变化，稳定年份（2014）数据将反映待建酒店在其剩余经济生181、命期的经营业绩表现。因此，从稳定年份开始的收支预测将不考虑异常供求关系以及任何会产生不正常收支的非周期性情况。 需要强调，我们对未来市场的预测应当视为对可能发生状况的指示性评估，而不应视为绝对事实。政治经济环境、财务状况、境内外访客及其他市场因素的变化都将不可避免地对酒店盈利能力产生影响，进而会导致支出结构的显著变化。 在对酒店的营运收支预测中，我们使用了固定/可变成分构架模型。该模型的前提是酒店收支中有一部分构成是固定的，而另一部分则根据客房入住率和设施使用状况而变化。根据一个已知的收支水平计算出其固定和可变成分，从而做出相关预测。固定成分仅需要根据通货膨胀进行调整，而可变成分除了考虑通货膨182、胀因素外，还需要根据预计的客房入住率和设施使用状况所产生的百分比变化进行调整。 客房收入取决于入住率和平均房价的变化，具体分析参见第 8 章，酒店需求、入住率和平均房价预测。 “酒店统一会计制度”将食品收入定义为食品销售所得的收入，包括咖啡、牛奶、茶和软饮料。食品销售不包括员工膳食。食品收入同时还包括会议室租赁、餐饮服务费、酒店服务费和各种宴会杂项收入。 我们的预测基于餐饮收益计算模型。具体参见附录 2。 我们考虑到成都的休闲市场有相当数量的婚宴需求，同时当地的会议市场也增长迅猛。下表显示了对宴会收入的预测计算模型。 华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 77 表 9-1 宴会收入预测183、，200114 (元) Type of Event Wedding Day Meetings IDay Meetings IIDay Meetings IIIBoard MeetingsTotal/AverageMonthly 42346Avg Number of Covers 3002501005015Monthly Number of Covers 1,200500300200902,290Average Spend 400280280280300300Additional Room Hire Spend 08010010012026.20Food300120100100100209Bev184、erage1008080808090Year 2011201220132014Average Number of Covers per Month 1,6491,8962,1812,290% Change on Previous Year 15.0%5.0%0.0%Average Covers Per Year19,78922,75826,17127,480Average Spend Food 209218226235Average Spend Beverage 909498102Average Spend Room Hire 26272829MICE per Month49556965468185、7Total Banquet Revenue 6,461,3567,727,7819,242,42710,092,730电话收入 水疗和健身房收入电话收入虽然有一小部分是固定的，但总体会随酒店入住率而变化。固定收入部分包括由在酒店就餐开会的非住宿客人产生的公共电话收入。酒店行业的电话收入在最近几年表现各异。某些酒店的每次电话收费上涨明显，部门收益可高达 50-55%。但是由于长途电话专营业务和手机使用日益频繁，酒店内长途电话数减少。然而近几年来住宿客人开始使用电信服务访问因特网和电子邮箱而使电话收入增加。因此，综合考虑上述因素，我们预测 2014 年电话收入，按 2006 年价格计，将稳定在每186、可入住房晚（POR）10 元。 我们假设待建酒店的水疗和健身房收入很大部分来自于住宿客人。同时，酒店周围的居民也会带来一定数量的会员收入。具体预测参见下表。 华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 78 表 9-2 水疗和健身房收入预测， 201114 (元) Rooms Sold Hotel Hotel Population Average Person/RoomTotal PopulationMembership Revenue (use of all facilities)Membership Fees per Year Single Membership Fees per Yea187、r Couple Number of Members for One Year Single Number of Members for One Year Couple Total Number of Members 1.318,00030,000201146, 53860,49960,499401050201252,01367,61667,6169025115201358,40075,92075,92012040160201463,87583,03883,03814050190Total Membership Revenues (future values)1,241,0002,998,80188、04,421,5005,501,600Treatment Rooms Revenues Average Spend per Treatment (say)Average Spend per Treatment for Members (10% discount)Total Number of Guests Using Treatment Rooms% Who Utilise the Treatment FacilitiesNumber of Treatments per GuestTotal Number of Guests Using Treatment RoomsSubtotal Trea189、tment Revenue From In-House Guests Members Frequency per WeekTotal Number of Member Visitations per Year% of Visiting Members Using Treatment Services Total Number of Member TreatmentsTreatment Revenue from Members Total Number of Treatments per Year Total Number of Treatments per Day1, 0009003, 025190、5.0%13,0253,024,9381.53, 90010%390351,0003, 41591,0409363,3815.0%13,3813,516,0451.58,97010%897839,5924,278121,0829733,7965.0%13,7964,105,7541. 512,48010%1,2481,214,8535,044141,1251,0124,1525.0%14,1524,670,2951.514,82010%1,4821,500,3445,63415Total Treatment Rooms Revenue3,375,9384,355,6375,320,6076,1191、70,638Day Spa VolumeWalk-ins per dayNumber of external guests per annum (for treatments)Average walk-in Spend per dayNumber of external guests per monthTotal Walk-in Revenue (for treatments)Product Sales Revenue % of Hotel guests using treatment to Buy Product % of Members using treatment to Buy Pro192、duct % of Walk-in guests using treatment to Buy Product Total Number of In-House Guests Buying Product Total Number of Members Buying ProductTotal Number of Walk-in Guests Buying ProductAverage Spend 2730756154,75010%10%10%302397310031,095789185,41010%10%10%3389011010441,46081122118,43510%10%10%3801193、2514610851,82584152153,96610%10%10%415148183112Total Product Sale Revenue Total Spa Revenue 41,4494,713,13755,8777,495,72470,2439,930,78583,53911,909,743华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 79 其他营运收入 客房部门支出 餐饮支出 电话支出 水疗和健身房支出其他部门支出 行政及一般开支 其它收入所包含的内容在各个酒店有所不同，因而无法据此与其他酒店进行比较。该待建酒店的其它收入，主要包括店铺租赁、洗衣房、运动/休闲活动、商务中心、接194、送服务和各种杂项服务（例如利息收入和外汇利润），我们预测 2014 年其他营运收入，按 2006 年价格计，将稳定在每可入住房晚（POR）70 元。 客房支出由客房销售所涉及的开支和客房及公共区域维修费用组成。薪水、工资和雇员福利占了此项中的相当一部分比例。尽管薪资部分根据客房入住率的变化有所不同，由于经理们可以根据客房入住率的需要灵活安排客房清洁工、搬运工和酒店环卫工的工作安排，因而大部分酒店的薪资部分是固定的。其它客房部门支出包括清洁设备的成本、旅行社的应付佣金和预订成本，我们预测 2014 年此部分支出，按 2006 年价格计，将稳定在每可入住房晚（POR）134 元的水平，相当于该部门195、收入的16.0%。餐饮支出由酒店的食品、饮料和宴会设施运营所必需的一些项目开支组成。餐饮支出由于食品和饮料价格提高以及预期平均消费的增加而减少。我们预测 2014 年此部分支出将稳定在餐饮收入的60.0%。该比例与其它竞争酒店类似。电话支出是所有和电话部门相关的成本，包括电话公司对酒店收取的本地和长途电话服务费。如果酒店没有任何部门产生高额电话费，酒店员工产生的电话费用通常也包括在此支出项目中。其他的支出还包括员工工资、设备租赁费和其它成本费等固定成本。我们预测 2014 年电话支出将稳定在该部门收入的75.0%。该比例与酒店历史经营情况以及其它竞争酒店类似。水疗和健身房支出包括相关运作成本，196、我们预测 2014 年此项支出将稳定在该部门收入的58.0%。 其它部门支出由产生其它收入而导致的相关成本构成，并且与各项收入的特性相关，我们预测 2014 年此部分支出将稳定在其它部门收入的65.0%。 行政及一般开支包括所有行政部门员工以及并不特属于某一部门的员工的薪资。酒店的管理和运营而产生的相关开支项目也归属于此类开支。除了现金的剩余和短缺、信用卡费用佣金和坏账准备金，大部分行政及一般开支是固定的。 近年来，一些新的开支项目，如人力资源行政费用和保安费用等，也被纳入行政及一般开支中。此外，一般保险开支，包括公共责任保险费、盗窃保险费及营业中断保险费，也归于此类开支中。而建筑物及内部设施197、的火灾保险及附加险作为单独的保险费用开支种类则被归入固定开支中。 我们预测 2014 年此部分支出，按 2006 年价格计，将稳定在每可售房（PAR）32,500元的水平，占总收入的8.3%。 华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 80 市场营销费 物业运营及保养费用能源开支 管理费 营销费用由所有的广告、销售和促销成本组成，旨在吸引新的客户并保持现有客户。营销的目的是创建形象、提高客户的认知并刺激客户光临酒店的各类服务设施。 在所有的费用项目中，营销费用的用途是非常独特的，除了酬金和佣金以外，全部由管理者所控制。多数酒店经营者每年会设定营销预算、罗列所有计划开支。如果严格按照预算进行198、开支的话，我们可以对总的营销费用进行精确地预计。 我们预测 2014 年市场营销费，按 2006 年价格计，将稳定在每可售房（PAR）20,000元，占总收入的5.1%。 物业运营及保养费用是很大程度上由管理者所控制的另外一项支出种类。除了必要的维持设施的运营和预防设备（管道、加热设备和电子设备等）损毁而进行的维修外，多数项目的维修时间都可以不同程度地推延。 保养费用是一笔累积费用。如果管理者决定推迟一项必要的维修，这笔支出并没有得到节省，而只是被推迟到了一个较晚的日期发生而已。如果一间酒店维持了一个低于正常水平的维护保养预算，那么将积聚起一笔相当可观的递延维护费。 酒店的店龄在很大程度上影响199、着所需的保养程度。一间新建或彻底翻新的酒店在好几年内将受益于现代的设备和制造商的质保。然而，当酒店建筑老化后，维护费用会逐步上升。一套规划良好的预防性保养体系经常有助于延缓设备的老化，然而无论客房入住率变化趋势如何，多数设施每年仍将面对更高的物业运营和保养成本。 物业的运营和保养费用通常被归为运营费用，因此，仅仅包含那些可以被费用化而非资本化的项目。我们预测 2014 年此部分支出，按 2006 年价格计，将稳定在每可售房（PAR）15,000元，占总收入的3.8%。 酒店的能源开支中很大一部分比例是相对固定的，受客房入住率的变化影响很小。除了客房和会议室，酒店的大部分区域必须得到持续的照明、200、供热或供冷，并不受客房入住率的影响。每一额外的入住客房的边际能源成本很少。 我们预测 2014 年此部分支出，按 2006 年价格计，将稳定在每可售房（PAR）27,500元，占总收入的7.0%。 管理费包括支付给将要运营此待建酒店的管理方的基本管理费以及一笔通常占经营毛利润的某一百分比的“奖励管理费”。部分管理公司只提供管理服务，而另一部分管理公司同时提供品牌及服务。 华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 - 81 房产税 保险费 营业税 陈设、家具和设备准备金 十年收支预测 我们假设酒店将由一家独立的、有能力的酒店公司管理。根据酒店历史的管理费结构，我们假设本项目的基本管理费为总收入的201、 3.0%，奖励管理费为扣除基本管理费后经营毛利润的 7%。房产税按照中国惯例是资产的 80%基础上乘以 1.2%。我们预估总开发成本大约为人民币 2 亿 6 千万元，不包括建造的融资成本。房产税预计在人民币 249.6 万元，大约每可售房9,984元。 如果该假设不准确，我们保留修改预测数据的权利。 保险费用包括针对酒店及其财产设施因火灾、天气、消防装置渗漏、锅炉爆炸、以及平板玻璃破损等而引起的损毁的保险而缴纳的保险成本，但不包括意外险的费用，意外险归属于行政及一般开支。保险费用以每一间可入住客房为基础而进行比较，与其他类似的酒店基本一致。为进行我们的分析，我们预计保险费用相当于总收入的0.202、6%。 中国所有的营业收入需交纳营业税。营业税预计占总收入的 5.5%。 陈设、家具和设备（FF&E）准备金对酒店的运营作用非常重要，并且它们的质量经常会影响酒店的档次和星级。此类开支中都是通常被资本化而非费用化的非房地产项目。酒店的陈设、家具和设备使用非常频繁，必须定期更换。定期置换陈设、家具及设备对维持酒店的品质、形象及收益至关重要。 根据我们对酒店业的了解，通常分配总收入的 3-4%作为 FF&E 准备金是比较合理的。基于对类似酒店的分析，我们预测 FF&E 准备金将占总收入的4.0%，用以酒店设备的周期性维护，以保证酒店的竞争优势地位。 下表列出我们对待建酒店的十年收支预测。 2测预价203、房和率、求需8-均平住入店酒098101200050255,585,76676%0%077fo7,fo,%41f%1,%81o,o4so6sG11sG9G9.9,6.488.5,%6522%48%6558%7,7.7585,7.250337.23360,7.4037.1017.2,0,9.4439.758019.3,11,5.2275.727915.0,13,6.496.474576.5,.57,0.862.1,01091016001159,0.2430.181416010.17,1.4,0.13.10634002062,200.70.735870.76.0,0.4.10548848058,.204、4,0.7.40527546059,.3,0.98.3063554065,.9,7.18.9,73405457385.6,3.454.2,36281410362100,3.95383.714813.0,18,1.5351.58581.0,4,8.248.963468.0,5,0.4170.017710.0,172,2.6594,2.21432.2238,1.8948,1.497061.4965,0.0820.75340.9,.3,1.10.5,132278613056,5.465.921626.9,5,6.686.11096.37,6.266.742846.4,5,5.7935.09585.0205、,7,0.7560.66460.5,9,2.1302.15314423.14,24,9.5966,%9.268%23%8.263%111华盛国际 表 9-3 十年收支预测，待建酒店，201120 (千元) 出租房次数：入住率：客房数：平均房价：25051%201146,538899 % of25057%201252,13997 % of25064%201358,4001,101 % f25070%201463,8751,144 % of25070%201563,8751,189 % of25070%201663,8751,237 % of25070%201763,751,86 % of3333206、33每可出租房收入：收入459 Gross568 Gross705 Gross801Gross833 Gross866Gross900 Gross33客房41,85251.9% 51,85952.9% 64,30654.3% 73,4854.% 75,97054.6% 79,00854.6% 82,16954.6餐饮健身俱乐部宴会收入电话其他收入22,0564,7136,4615874,99727.35.88.00.76.224,9377,4967,7286735,34225.47.67.90.75.428,3619,9319,2427765,73324.08.47.80.74.831,581207、1,1010,938746,1923.8.7.0.4.32,92412,38610,4969096,36423.78.97.50.74.634,24112,88210,9169466,61923.78.97.50.74.635,61113,39711,3539836,88323.78.97.50.74.6小计部门支出*80,666 100.098,035 100.0118,348 100.0133,02 100.139,050 100.0144,611 100.0150,396 100.0客房9,26222.110,00319.310,85316.911,8816.12,15516.012,6208、4116.013,14716.0餐饮健身俱乐部其他收入小计未分配经营开支市场营销费用物业营运及保养维护费小计基本管理费基本管理费后经营毛利润房产税奖励管理费营业税电话宴会收入经营收入行政及一般开支能源费经营毛利润（经营毛利润率）固定费用保险家具、陈设及设备准备金小计16,8864,1003,45039,1596,3113,87328,3302,4202,4967534,4375264,93541,50710,2567,88913,17710,7577131,61310,01276.687.069.048.57.84.835.13.03.10.95.589.576.451.512.79.816.209、413.40.92.012.417,5626,3873,61643,2656,4084,34829,5622,9412,4961,5595,3925665,13254,77010,4148,39225,20822,2677422,94113,12970.485.267.744.16.54.430.13.02.51.65.584.066.455.910.68.625.822.80.83.013.418,2646,6423,79545,5026,4984,87430,8683,5502,4962,6906,5096115,33872,84610,5608,93541,97838,4287714,7210、3417,20064.466.966.238.45.54.126.13.02.12.35.578.857.861.68.97.635.532.50.74.014.618,956,083,7747,746,435,3232,044,112,963,597,546565,5185,2811,209,0953,2449,138025,4819,5960.58.65.35.5.3.24.3.1.2.5.75.55.64.8.7.40.37.0.4.14.19,7547,1844,13749,6857,1175,33733,8044,1712,4963,5977,6486825,77389,36511,211、5649,78555,56151,3908345,56220,13760.058.065.035.75.13.824.23.01.82.65.575.055.064.38.37.040.137.10.64.014.520,5457,4714,30251,6727,4015,55135,1564,3382,4963,7417,9547096,00492,93912,02710,17757,78353,4448685,78420,84360.058.065.035.75.13.824.23.01.72.65.575.055.064.38.37.040.137.10.64.014.421,3667,212、7704,47453,7397,6975,77336,5624,5122,4963,8918,2727376,24496,65712,50810,58460,09555,5839026,01621,57760.058.065.035.75.13.824.23.01.72.65.575.055.064.38.37.040.137.10.64.014.4净利润74511.0%9,13819.4% 21,228117.9% 29,54122.% 31,252122.6% 32,602122.7% 34,006122.7*各部门支出比例是对相应部门收入而言华盛国际 可行性分析 - 83 10.可行性分213、析 本章节，我们提供待建酒店的投资回报率分析。我们采用十年财务预测的净利润作为现金流和投资回报分析的基础。表10-1 显示了待建酒店的开发成本估算，假设的融资结构，和预计的资金注入阶段。 我们计算出的开发成本约人民币 2.85 亿元，包括 1.04 亿的土地成本（根据客户提供信息以及业界发布数据）； 我们认为该酒店投资适合于贷款融资。我们假设贷款融资额为人民币170,820,000元，占总开发成本的 60%； 我们假设开发时间为 3 年，资金分阶段注入。 需要说明的是，华盛国际不是专业的工料测量师。因此我们的估算仅作为指示性用途，并且强烈推荐开发商在建筑规划确定后聘请专业地产测量师对相关的开发214、成本作准确估算。我们预估的开发成本如有任何变化都将影响到项目的可行性和实际结果。因此，建议客户在开发成本正式评估之后重新评估项目可行性。 华盛国际 可行性分析 - 84 表 10-1 开发成本估算，待建酒店 (元) 客房数建筑面积（平方 米）占地面积（平方 米）每单位客房面积 （平方米）.土地成本建造成本家具、陈设及设备成本专业费其它费用开业筹备金估算开发成本大约建议融资结构总成本贷款股本投入（包括土地）总股本25031,20026,000125成本104,000,00093,600,00062,400,0009,360,0007,800,0007,500,000284,660,000284,215、700,000284,700,000170,820,000113,880,000113,880,000每单位客房成本416,000374,000249,60037,44031,20030,0001,138,6401,139,000100%60%40%每平米成本3,3333,0002,0003002502409,1249,100%比 率373322653100 %建议资金注入阶 段股本注入贷款小计200856,940,000股本200934,164,000102,492,000贷款201022,776,00068,328,000201120122013Total 113,880,000170,8216、20,000284,700,000120,000,000100,000,00080,000,00060,000,00040,000,00020,000,0000来源：华盛国际估算200820092010201120122013下表显示了待建酒店的按揭贷款计划。 华盛国际 可行性分析 - 85 表 10-2 按揭贷款计划，待建酒店 (千元) 贷款时间金额（2007年价格）利息投资周期按揭期年偿付金 额贷款12009102,4927.02%101511,267贷款2201068,3287.02%10109,737下表显示了为待建酒店设计的贷款偿付计划。 表 10-3 贷款偿付计划，待建酒店 (千元217、) 贷款1未偿本金利息偿还本金年偿付金额剩余未偿本金贷款2未偿本金利息偿还本金年偿付金额合并未偿本金利息偿还本金年偿付金额2008200820082009102,492102,49220092009102,4922010102,492102,492201068,3284,79768,3282010170,8202011102,4927,1954,07211,26798,420201168,3284,79768,3282011170,82011,9924,07211,267201298,4206,9094,35811,26794,061201268,3284,7974,9419,73763,38218、72012166,74811,7069,29921,005201394,0616,6034,66411,26789,397201363,3874,4505,2889,73758,1002013157,44911,0539,95221,005201489,3976,2764,99211,26784,406201458,1004,0795,6599,73752,4412014147,49710,35410,65021,005201584,4065,9255,34211,26779,064201552,4413,6816,0569,73746,3852015136,8479,60711,39821,219、005201679,0645,5505,71711,26773,347201646,3853,2566,4819,73739,9042016125,4498,80612,19821,005201773,3475,1496,11811,26767,228201739,9042,8016,9369,73732,9682017113,2507,95013,05421,005201867,2284,7196,54811,26760,680201832,9682,3147,4239,73725,5452018100,1967,03413,97121,005201960,6804,2607,00811,2220、6753,673201925,5451,7937,9449,73717,600201986,2256,05314,95221,005202053,6733,7687,49911,26746,173202017,6001,2368,5029,7379,099202071,2735,00316,00121,005剩余未偿本金0102,492170,820166,748157,449147,497136,847125,449113,250100,19686,22571,27355,272基于 9.5%的市值率和2.0%的经纪佣金，我们假设待建酒店在 2021年的市场价值如下表所示。表 10-4 待建221、酒店 2021 年销售价值说明（元） 最终市值率 2021第11年净利润销售价值经纪佣金剩余价值减去未偿付本金股本回收2.0%9.5%40,107,000422,178,9478,443,579413,735,36855,272,026358,463,342下表显示了具体的投资回报分析。 6-ssyanAyiia8iF0209081022200000000020908102220004580005890,36066564016564006,2154020908102228,992250005,60006648368,992250005,6000664836020908102226,220674222、430,54431838166,220674430,5443183816645001453453441441710621200000071062120006,400030326564,1656202471062120,6004000320,60040003271062124,1003434174,100343417华盛国际 Draft 表 10-5 成本结构投资回报率分析，待建酒店（千元） 20082009201020112012201320142015股本贷款融资总计收入和贷款偿付56,940,000056,940,000200834,164,000102,492,000136,656,00223、0200922,776,00068,328,00091,104,000201000020110002012000201300020140002015净利润整体收益率净利润贷款偿付内部 回报率整体投资IRR2008056,940,00020090136,656,000 45,000 ,138,000 1,228,000 9,954,000 1,252,000 2,602010 2011 2012 2013 2014 20150 745,000 9,138,000 21,28,000 29,954,00 31,252,000 32,60 11,267,290 1,004,656 1,004,656224、 1,004,656 1,004,656 1,0091,104,000净收益9.8%-56,940,000 -136,656,000 -91,104,000745,0009,138,00021,28,00029,954,0031,252,00032,60杠杆收益IRR20082009201020112012201320142015偿付按揭后净利润股本投资056,940,000034,164,0000 -10,522,290 -11,866,65622,776,000223,3448,949,4410,247,34411,59净收益注释：该估算仅作指示性信息使用。12.3%-56,940,000225、-34,164,000 -22,776,000 -10,522,290 -11,866,656223,3448,949,4410,247,34411,59华盛国际 Return on Investment Analysis and Feasibility Conclusions - 87 结论 根据我们对指示性开发成本的估算，250 间客房的待建五星级酒店投资的项目杠杆以及非杠杆内部收益率(IRR)分别如下： 项目整体内部收益率: 9.8%; 杠杆项目内部收益率: 12.3%. 我们认为作为酒店投资该回报率比较合适。但我们仍然推荐客户严格控制整个项目的开发成本。 “那破玩意儿，有什么用啊，连大226、学毕业证都成费纸了，还拿初中毕业证吓唬我，谁希罕！”刘冰儿想。但她看在老班苦口婆心的份上，还是给了她面子，来参加中考了。这漫长的两个小时怎么过？老班在考场外盯着他们这些差生呢，怕他们早早出去，影响了成绩。“作文一定要写完啊。”当她进来的时候，老班站在门外，向她发出讨好的笑。想到这里，刘冰儿看了看作文题目：“阳光灿烂的日子”。她抬起头，朝窗外望了望：阳光很纯净，很妩媚，果然是个阳光灿烂的日子。刘冰儿不讨厌这个题目，虽然她很讨厌作文课。它仿佛触动了她心底的一角，让她听到了冰层融化的声音。那一瞬间，刘冰儿做出了一个重大的决定，她要写作文了。虽然进考场时，她曾赌气地想，要做一个白先生，把老师气死。但现227、在，她改变注意了。一、相遇是个偶然“曾经，我的日子里充满了阳光的味道。那儿流动着鲜花的芳香，弥漫着欢乐的气息刘冰儿就这样开始了自己的开头，从小，她的文笔就不错，语文老师经常夸她，这让她很自豪。初三第一学期期末，我的成绩有所进步，开家长会的时候，老师表扬了我，妈妈特高兴。回到家，爸爸妈妈带我去饭店吃饭,说是对我的奖励。再说，村里刚发了钱，他们高兴，他们手里痒痒。自从我们村的土地被征用，自从我爸妈手里有了钱，我就发现我爸不是我爸我妈不是我妈。我爸再也不去找工作了，他开了个棋牌室，名誉上是棋牌室，其实就是召集村里的闲人赌博；我妈整天在镜子前描眉画眼，试图把自己捯饬成一个美女。但再怎么捯饬，也掩盖不了228、脸上的那些褶子。吃饭的时候，我给爸爸说我想要电脑,他们很爽快的答应了。第二天就带我去选电脑,第三天就买回来了,第四天就有人来安装宽带,就这样我的生活加入了电脑!我阳光灿烂的日子来临了。可以上网了,我就天天呆在电脑前。聊天,看电影,玩游戏,成了我生活中不可缺少的。起初我有节制,会控制自己,玩到9点10点的不用爸妈催,那时候真的很乖啊。那天，在去逛商场的路上，突然遇到了同年级的杨一一，我们乘坐同一辆公交车，下车时，他竟然要了我的*号，说要加我为好友，这让我受宠若惊。要知道，杨一一是我们学校有名的帅哥，不仅人长得帅，而且歌也唱得特别好。他还会弹吉它，去年在我们学校举办的艺术节上，他自弹自唱的歌曲让全校师生沸腾了。为此，女孩子们都愿意和他交往。但在老师的心目中，他名声却不怎么好，因为他不爱学习，经常招惹事非，老师们提起他都很头痛。