1、 市场及市场及经济经济可行性研究报告可行性研究报告 待建待建酒酒店店 中国中国湖北湖北省省武汉武汉市市 敬呈至敬呈至:张刚斌先生 营销招商总监 武汉怡景地产有限公司 武汉市江汉经济开发区江兴路 8 号太和大厦 3 楼 邮编：430023 电话：+86 138 8600 9205 电邮： 提交方提交方:优尼华盛国际（HVS）中国北京朝阳区建国路 91 号 金地中心 A 栋 16 层 邮编：100022 电话:+86 10 5920 8207/8/9 传真:+86 10 5920 8105 2012 年 1 月 20 日 优尼华盛国际项目编号:2011450062 2012 年 1 月 20 日 2、张刚斌先生 营销招商总监 武汉怡景地产有限公司 武汉市江汉经济开发区江兴路 8 号太和大厦 3 楼 邮编：430023 电话：+86 138 8600 9205 电邮： 尊敬的张先生：关于：关于：中国中国湖北湖北省省武汉武汉市市待建待建酒酒店店 按照您的要求，我们特呈上湖北省武汉市待建酒店的市场及市场及经济经济可行性可行性研究研究报告报告。通过对项目选址及武汉市场现状的考察及分析，我们现特将调查结果及结论呈上。特此证明，我们对该项目没有任何私下不明的利益，我们的工作及报酬并非取决于我们的报告成果。报告中出现的所有评注以及所有假设和限制条件适用于整份报告。此致 敬礼 赵玲 市场研究咨询高级经理 3、陶克 高级顾问 许静娴 高级副总裁 优尼华盛国际项目编号：2011450062 优尼华盛国际 目录 目录 1.行政摘要.1 2.调研性质.22 3.市场区域分析.24 4.地块描述.47 5.供应和需求分析.65 6.待建酒店定位及设施推荐.90 7.酒店需求、入住率和平均房价预测.110 8.收支预测.118 附录 附录 1假设及限制条件 附录 2投资回收期分析（不含土地成本）附录 3投资回收期分析（含土地成本）优尼华盛国际 行政摘要 1 1.行政摘要行政摘要 本报告是按武汉怡景地产有限公司（以下简称“客户”）的指示而准备的。此市场及经济可行性调研的对象为位于中国湖北省武汉市待建高档酒店（以4、下简称“待建酒店”）。待建酒店位于湖北省武汉市汉口地区青年路旁，邻近规划中的王家墩CBD 以及建设大道沿线的金融街。根据客户最终提供的待建酒店信息资料，我们了解到待建酒店项目规划总建筑面积约为 39,000 平方米。其中地上可用建筑面积约为 35,000 平方米，地下可用建筑面积约为 4,000 平方米。待建酒店预期定位为万豪或相同品牌定位的国际五星级酒店，其功能和定位标准按国际和国家颁布的酒店标准设计，设施设备及服务项目分类和配置上符合并满足中国国家五星级酒店的相关主要指标要求。待建酒店的项目区位图如下。市场及市场及经济经济可行性可行性 调研对象调研对象 地块分析地块分析 优尼华盛国际 行政5、摘要 2 待建酒店项目区位图待建酒店项目区位图 图片来源：客户资料 武汉是湖北省的省会，总面积为 8,467 平方公里，拥有常住人口约 978万，是中国中部最大的城市。武汉市处于重要的地理位置，是中国内陆交通的交汇点，连接全国东西南北各主要城市，如北京、广州、上海和重庆等。武汉市已进入城市化发展的主要阶段，将综合发展成为中国中部地区集金融、商业、物流、科技和教育中心。值得一提的是，武汉历来是中国主要的工业基地，主要产业为光电子元件和自动化工业。世界第三大河长江及其最长支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。目前，武汉三镇已基本形成汉口商业贸易、武昌文化教育和6、汉阳工业制造的功能格局。武汉现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山 7 个城区，蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南 6 个郊区。全市城区面积 763.5 平方公里。下图描绘了武汉的行政区划。武汉市武汉市行政区划图行政区划图 市场区域分析市场区域分析 经济概览经济概览 待建酒店位置待建酒店位置 优尼华盛国际 行政摘要 3 武汉在清朝末期和国民政府时期积极参与洋务运动，是中国近代史上主要的工业和金融中心，工业总产值排名仅次于上海、北京、天津，位居全国第四位，并一直保持到改革开放初期。80 年代中期以后，随着中国政府提出推进沿海开放战略改革的政策，地处中部腹地的武汉逐渐被“珠三角”、“长三角7、”和“环渤海”等沿海地区的很多城市超过。中国政府于 2004 年出台推动中国中部地区城市的发展政策，作为中国中部的中心大城市，湖北省的武汉市又再一次获得了新的经济发展动力，城市的面貌和经济发展有了长足的进步，并致力于逐步缩小自身与沿海发达城市的差距，带领湖北省其他城市经济进一步发展。作为中国重要的工业基地，武汉是中部地区主要的经济动力区之一。其经济主要依靠钢铁、汽车、机械、光电子和化工等核心产业，约占武汉市工业总产值的 60%以上。2010 年武汉市地区生产总值约人民币 5,516 亿元，同比增长14.7%。其中第一、二、三产业的比重分别为 3.1%、45.9%和51.0%，第二和第三产业将继8、续在推进武汉经济扩展方面发挥主导作用。其中的第三产业（或称服务行业）近年来发展迅速，于 2001 年至 2010 年达到了 17.3%的复合年均增长率。下表列出了武汉 2001 年到 2010 年主要经济数据。优尼华盛国际 行政摘要 4 表表 1-1 武汉市主要经济指标，武汉市主要经济指标，20012010 经济指标经济指标2001200220032004200520062007200820092010CAGR*200110常住人口（百万）7.67.77.87.98.08.28.38.39.19.82.9%生产总值实际增长（%）1211.812.114.514.714.815.615.113.9、714.7地区生产总值(十亿 人民币)13514716218822425931439645655216.9%人均地区生产总值（元 人民币）17,88219,56021,46024,96326,27929,89935,76844,14850,11056,39713.6出口（百万美元）9471,0911,4811,9312,5403,7784,7536,9045,8258,75428.0进口（百万美元）1,2101,1121,6552,3673,6484,2355,2097,0735,6479,30125.4外商直接投资（百万 美元）1,4321,5761,7621,5201,7402,0012,10、2502,5702,9353,2939.7固定资产投资（十亿 人民币）5157658210613317322530037524.9消费者物价指数增长（%）-0.5-1.42.33.32.71.44.15.7-0.63.0个人可支配收入（人民币）7,3057,8208,5259,56410,85012,36014,35816,71218,38520,80612.3%注:*复合年均增长率来源:武汉市统计局 根据上表，我们做出如下评论：得益于中国中部的地理位置优势、不断增加的外商投资以及成熟完善的工业基础，武汉市经济在 2001 年到 2010 年间保持迅速增长，GDP 增长率达到年均两位数增长。211、010 年 GDP 达到人民币5,516 亿元，实际增长 14.7%。经济快速稳定的增长大幅提高了武汉市的人均 GDP，在 2001 年至 2010 年间保持了13.6%的复合年均增长率，于 2010 年达到了人均人民币56,397元，明显高于全国的平均值。为了更好地推动武汉市的经济发展，大量的固定资产投资注入到了国有和私营环节，2010 年达到人民币 3,753 亿的投资总量，比上年同期增长了 25.1%。投资的主体主要集中在工业、高科技、房地产、城市交通和设施、教育等方面。我们预计大量的投资会在未来进一步加快武汉市的经济发展速度。经济的增长极大地提高了武汉市人民的可支配收入。武汉市城镇居民12、可支配收入于 2001 年至 2010 年间保持了12.3%的复合年均增长率，并在 2010 年突破了两万元大关，达人均人民币20,806元，与上年同期相比增长了约13.2%。国务院下属的发展研究院的一份报告指出，个人可支配收入的增长将会催生新的消费形式，其中一个形式将体现在休闲相关的花费，包括餐饮和旅游。武汉是完善的内陆贸易中心，保持了强劲进出口增长势头，在2001 至 2010 年间分别达到了25.4%和28.0%的增长率。2010 年武汉市进出口全面反弹，全年外贸进出口总额 180.5 亿美元，比上年增长 57.6%，出口国家和地区数达 189 个。武汉是中国首批沿江对外开放城市之一，长13、期吸引着外商投资。当地政府一直执行鼓励性的开放政策，并不断完善基础设施，武汉市的外商直接投资保持了持续增长，在过去 10 年里名列西部和中部地区的第一位。外商直接投资外商直接投资 优尼华盛国际 行政摘要 5 图图 1-1 实际利用外资实际利用外资，武汉武汉，20012010（十亿十亿 美元美元）011223342001200220032004200520062007200820092010来源:武汉市统计局实际利用外资(十亿美元)趋势线 2010 年，武汉的外商直接投资增至 33 亿美元，引进外资在 1000 万美元以上的项目共 62 个。亚洲国家和地区，尤其是来自香港和台湾地区的投资，一直是14、武汉市的主要投资来源，欧美等国也逐渐加大对武汉的投资力度。截至 2010 年底，在武汉投资的世界 500 强企业达到了 81 家，比 2005年增加了 21 家。这新增的 21 家世界 500 强企业在武汉总投资达到 38 亿美元。“十一五”期间，武汉市已累计实际利用外资 120.5 亿美元，年均增长 13.6%。大部分投资流入到制造业，如光电和汽车，超过总数的 60%以上，知名的企业有富士康、本田、标志、EDS 公司、阿海珐等。500 强企业在武汉投资的项目以制造业为主，主要集中在汽车及零部件、通讯产品、饮料啤酒等。从地域分布来看，500 强企业中的跨国公司在武汉的投资项目基本集中在两个国家15、级开发区。其中武汉经济技术开发区占 500 强在汉投资总额的 90%。我们对到武汉的访客进行分析，以确定国内和国际客源市场的相关影响。下表总结了 2001 年到 2010 年境内外访客数。访客访客概况概况 优尼华盛国际 行政摘要 6 表表 1-2 武汉武汉境境内外访客数，内外访客数，20012010 年份年份总人数总人数%增长增长国内访客国内访客%增长增长%总数总数境外访客境外访客*%增长增长%总数总数200122,306,00013.1%22,020,10012.9%98.7285,90029.0%1.3200224,348,5709.223,964,8708.898.4383,70034.16、21.6200321,209,400-12.920,985,000-12.498.9224,400-41.51.1200426,385,00024.426,070,50024.298.8314,50040.21.2200529,425,30011.529,013,00011.398.6412,30031.11.4200633,289,40013.132,830,50013.298.6458,90011.31.4200739,420,50018.438,890,70018.598.7529,80015.41.3200846,661,90018.446,127,90018.698.9534,00017、0.81.1200964,268,90037.763,599,90037.999.0669,00025.31.0201089,420,00039.188,500,00039.299.0920,00037.51.0复合年均增长率复合年均增长率20011016.7%16.7%13.9%注:*包括来自香港，澳门和台湾地区的访客来源:武汉市统计局 根据上表，我们做出以下评论：武汉是中国的主要商业城市之一，前往武汉的访客量历来由商务需求推动。受益于武汉先进的工业基地、便捷的地理位置、强劲增长的经济，以及 2008 年和 2009 年，武汉天河国际机场新航站楼和武广高速铁路等基础设施建设基本完成，武汉的总18、访客人次在 2001 年至 2010 年间实现了 16.7%的复合年均增长率。武汉是一个商务访问为主的目的地城市，2001 年至 2010 年该市的总访客量达到了16.7%的复合年均增长率，2010 年迎来约 8,942 万访客人次。武汉市的旅游市场由国内访客所主导，2010 年国内访客人次约占总访客人次的99.0%，约 8,850 万人次，2001 年至 2010 年的复合年均增长率为16.7。在 2001 年至 2010 年间，到访武汉的境外访客数以13.9%的速率强劲增长，这主要是因为武汉市拥有良好的投资环境，交通便利，完善的工业基础吸引了越来越多的境外公司在武汉开展业务。但是，奥运期间19、严密的保安措施，以及接下来的国际金融危机导致商务旅行减少，来自国际客源市场的需求于 2008 年的增长急剧下降。但，武汉是一个工业基础完善的内陆贸易中心，危机过后，访客人次于2009 年和 2010 年均实现了强劲的增长，并于 2010 年达到 92 万人次。到达武汉的境外访客人数占相对较小比例，这一现象反映出武汉市的旅游市场主要由国内游客为主要推动力。然而，境外访客有着强劲的消费能力，并且是武汉市高星级酒店和酒店服务式公寓的主要消费群体，因此在境外境外客源市场客源市场 优尼华盛国际 行政摘要 7 本报告中将对各部分客源市场的分析产生重要影响。下表总结了 2001 年到 2010 年，到达武汉20、的境外访客情况。表表 1-3 武汉武汉境外境外访客数，访客数，20012010 客源国客源国2001200220032004200520062007200820092010占占2010年年总数的百总数的百分比分比%CAGR*200110亚洲亚洲日本31,17043,29328,87724,62340,71059,00056,80093,000102,000144,63615.6%18.6%新加坡1,7162,3083,2743,9984,3329,10012,90012,40014,00022,3022.433.0小计小计32,88645,60132,15128,62145,04268,10021、69,700105,400116,000166,93818.0%19.8%增长率%27.038.7-29.5-11.057.451.22.351.210.143.9北美洲北美洲美国86,19645,84124,99021,56736,22041,90048,50049,20065,00091,8899.9%0.7加拿大4,6053,2273,9454,8155,9669,80015,60012,50017,00035,6363.825.5小计小计90,80149,06828,93526,38242,18651,70064,10061,70082,000127,52513.7%3.8%增长率%122、73.0-46.0-41.0-8.859.922.624.0-3.732.955.5欧洲欧洲德国40,15031,83914,46817,60640,46071,80048,50049,20087,000101,26010.9%10.8%法国7,3268,9407,52213,48717,20225,80033,00035,00034,00045,6534.922.5英国22,72510,18310,45410,08116,99827,80039,70030,60033,00032,1403.53.9小计小计70,20150,96232,44441,17474,660125,400121,2023、0114,800154,000179,05319.3%11.0%增长率%85.6-27.4-36.326.981.368.0-3.3-5.3澳大利亚澳大利亚3,0364,2803,6195,1988,15920,40037,80024,50032,00039,5844.3%33.0%增长率%35.941.0-15.443.657.0150.085.3-35.230.623.7其他其他32,02590,70179,521145,521130,487127,000179,275145,900174,000228,14224.6%24.4%增长率%-59.3183.2-12.383.0-10.3-224、.741.2-18.619.331.1外国访客总计外国访客总计225,913236,332173,051241,698292,375372,200434,275427,800526,000701,65875.6%13.4%增长率%28.64.6-26.839.721.027.316.7-1.523.033.4海外华人（香港海外华人（香港、澳门、台湾）、澳门、台湾）香港34,45357,60042,70052,05256,30078,000122,26813.2%澳门8401,8361,5001,3592,3002,0002,5650.3台湾35,600124,24028,15037,5026025、,52042,50042,14747,60063,000101,41210.912.3小计小计60,016147,37951,35772,795119,95686,70095,558106,200143,000226,24524.4%13.4%增长率%30.6145.6-65.241.764.8-27.710.211.134.758.2总计总计285,929383,711224,408314,493412,331458,900529,833534,000669,000927,903100.0%14.0%增长率%29.034.2-41.540.131.111.315.50.825.338.7注：26、*复合年均增长率来源：武汉市统计局、武汉市旅游局日本16%新加坡2%美国10%加拿大4%德国11%法国5%英国3%澳大利亚4%海外华人（香港、澳门、台湾）24%2010年主要客源国年主要客源国/地地 优尼华盛国际 行政摘要 8 我们对上表做出如下评论：日本是武汉市最大的境外客源市场，2010 年，来自日本的游客近14.5 万人，占总境外游客的15.6%，2001 年到 2010 年，达到18.6%的复合年均增长率；整体上来说，亚洲国家和地区（包括香港、澳门和台湾地区）是武汉入境旅游的主要客源市场。来自该市场的游客数占总境外访客数的42.4%，其中主要以日本、香港和台湾为主；在非亚洲国家中，欧洲27、和北美是武汉最大的客源市场，访客数分别占境外访客数的19.3%和13.7%；在 2001 年至 2010 年间，来自新加坡、澳大利亚、加拿大、法国和德国的访客人数保持着明显的增长，分别达到了33.0%、33.0%、25.5%、22.5%和10.8%的复合年均增长率。旅游业是武汉经济的主要支柱产业之一。2010 年，旅游业的总收入达到人民币 750 亿元，占该市 GDP 的13.6%。国内游客的旅游收入达人民币720 亿元，占总收入的96.0%；而境外游客的旅游收入约为 5 亿美元，占总收入的4.0%。下表列出了 2001 年到 2010 年武汉国内和境外旅游收入。表表 1-4 武汉武汉旅游收入28、，旅游收入，20012010 年份年份总计（十亿总计（十亿人民币）人民币）增长率增长率%国内（十亿国内（十亿人民币）人民币）增长率增长率%比例比例%境外（十亿境外（十亿美元）美元）增长率增长率%比例比例%200116.122.0%15.114.4%93.80.123.5%6.2200219.823.218.522.593.30.232.26.7200316.0-19.515.2-17.995.10.1-41.34.9200420.326.919.226.594.80.134.05.2200523.516.022.115.194.10.236.55.9200626.613.225.113.39429、.20.213.25.8200731.418.129.718.594.50.217.15.5200837.418.935.619.995.30.311.44.7200950.936.148.636.595.60.329.54.4201075.047.472.048.196.00.539.84.0复合年均增长率复合年均增长率20011018.6%19.0%16.0%注:*包括来自香港，澳门和台湾地区的访客来源:武汉市统计局 受益于武汉与国内外市场经济往来交流日益频繁，当地政府致力于持续改善基础设施，完善经济环境，打造主要的投资目的地，近年来商务旅客为主的访客大量涌入该市，并带来了可观的旅游收入，30、旅游收入在 2001 年至 2010 年取得年均18.6%的增幅，于 2010 年底，达到人民币 750 亿元。旅游收入旅游收入 优尼华盛国际 行政摘要 9 随着中国个人可支配收入不断增加，国内旅游收入每年保持强劲增长，2001 年至 2010 年平均达到了19.0%。虽然起点很低，但已超过同期境外访客产生的增长速度。我们注意到，境外游客产生的旅游收入的比重在调查期间占到了旅游收入总额的4.0%，而境外访客年均访问量在调查期间占到了1.0%。通过对这些数据的比较，我们发现，境外游客的平均花费比国内游客的平均花费高出三倍。我们的旅游收入分析进一步表明，在 2001 年至 2010 年间国内每个游31、客的旅游支出从 2001 年的人民币686 元增长至 2010 年的814 元人民币。相比较同一期间，境外游客的平均消费已自 2001 年的人民币3,498 元减至 2010 年的人民币3,261 元，略呈下降趋势。武汉市拥有优越的地理位置和完善的汽车和高科技产业链，武汉市政府也一直致力于定位武汉为中国中部地区的领先会展城市，并已成功地举办过一些国家级的贸易交流和会展活动。当前，武汉有两个展览中心：武汉国际会展中心和武汉科技会展中心。在硚口区的武汉国际会展中心，于 2001 年建成。总建面积约为 127,000 平方米，除了包括 54,000 平方米的室外展览区域，还拥有 10 个 5 万平方32、米的展厅，可以同时摆放 2,800 个国际标准展位。此外，该中心还拥有一个3,600 平方米宴会厅、两个剧院和 9 个会议室。武汉科技会展中心则在洪山区，邻近中国光谷。总建面积为 90,000 平方米，包括 4 个 25,000 平方米的展厅、1 个剧院和 6 个不同大小的会议室。此外，该会展中心还提供餐饮设施。为了提高武汉市举办会议和展览的能力，使其成为中国中西部区域的会议及展览服务中心，武汉市已启动了新的展览项目建设。武汉国际博览中心位于武汉新区四新组团的滨江地带，东临长江江滩，西至连通港路，北起四新北路，南至三环线，规划用地面积 1.58 平方公里，总投资约人民币78.3 亿元，总建筑面33、积约 240 万平方米，包括 12 个 8,000 平方米以上的展厅，从西向东依次分为会展、会议和酒店三大区域。规模目前在国内排第三，仅次于广州和上海。2011 年 7 月武汉国际博览中心展馆全面完工，并于 10 月 15 日首次开展，展出的全国汽车配件交易会暨全国汽车配件采购交易会吸引了约 6 万观众。国际博览中心展馆于 10 月底展开的第二次展览第十二届中国（武汉）国际汽车工业展览会更为成功，吸引了约 30 万观众。根据武汉国际博览中心整体项目规划，未来将有两条地铁通过武汉国际博览中心，配套的海洋乐园、会议中心、洲际酒店等也将于 2015 年前陆续建成。此外，从对当地酒店管理团队的访问中，34、我们还了解到，由于大量会议和展会设施的引进，武汉目前正在开发会议市场。武汉有关政府部门、会议组织者和当地酒店经营者希望共同努力，促进武汉当地和国际会议市场的发展。然而，由于当地旅游局、会议组织者和酒店经营者间仍缺乏有效的合作，因而影响了该市会议市场的业绩，未来还需各方共同努力和协作。会展需求会展需求 优尼华盛国际 行政摘要 10 表表 1-5 竞争市场过夜客房需求，竞争市场过夜客房需求，2010 整体市场整体市场市场细分市场细分商务166,39563%会展56,98821休闲41,93116合计合计265,315100%所占比例所占比例住宿需求住宿需求63%21%16%商务会展休闲 如上表所示35、，武汉市 2010 年竞争酒店商务细分市场需求占竞争酒店市场过夜客房需求的 63%，会展细分市场占竞争酒店市场过夜客房需求的21%，休闲细分市场占竞争酒店市场过夜客房需求的 16%。这一市场细分组合表明，待建酒店所在的竞争市场主要由商务需求所驱动。由于待建酒店所在的武汉市有足够的高端酒店整体供应量，因此我们将对武汉市整体星级酒店市场的总体供给状态进行分析。表表 1-6 武汉武汉整体市场供应和需求，整体市场供应和需求，20032010 年份年份酒店总数酒店总数五星级酒店五星级酒店四星级酒店四星级酒店三星级酒店三星级酒店一、二星级酒店一、二星级酒店客房总数客房总数2003113210505113,36、6012004115613534314,9932005120617544315,4472006119622523915,4572007123725533816,3672008108721483215,12120091111025482816,126复合年均增长率复合年均增长率2003-200931%16%-1%-10%2.9%来源：武汉市旅游局和湖北省旅游局 住宿需求细分市场住宿需求细分市场 竞争酒店供应竞争酒店供应 优尼华盛国际 行政摘要 11 武汉市旅游局和湖北省旅游局的数据表明，2010 年底武汉共有 97 家国家旅游局官方评定的酒店。在 2003 年至 2010 年间，武汉市内的酒店数37、量整体呈下降趋势，这主要是由于大量达不到评定标准和转制的中低星级酒店逐渐退出了星级酒店市场。与此同时，上表也显示了在同一期间，武汉市四星和五星级酒店物业的数量规模保持了稳定的增长，分别达到28%和14%的复合年均增长率。虽然到 2009 年底，上表显示仅有 10 家被评定的五星级酒店，但实际上在当年还有大量尚未被评定的新开业的五星级酒店，例如武汉马可孛罗酒店和武汉新世界酒店。我们相信同样的现象应该会在其他星级类别里出现。以下图表为以星级划分的武汉酒店客房供应量。图图 1-2 武汉武汉星级星级酒店酒店客房供应量客房供应量，2009 五星级酒店20%四星级酒店30%三星级酒店37%一、二星级酒店138、3%根据上图显示，2009 年武汉市的三星级酒店客房数占该市客房总量的37%。四星级和五星级酒店客房分别占总数的 30%和 20%。通过与当地旅游局负责人的访谈，我们了解到，待建酒店所在的汉口地区内共有五星级酒店 7 家。根据该地区酒店的入住率、房价结构、市场定位、品牌连锁、地理位置、基础设施、娱乐设施、品牌声誉和酒店质量的评估，以及对酒店管理方的评价基础上，我们选取了邻近待建酒店并且目前经营业绩列于市场前沿的武汉新世界酒店作为待建酒店的主要竞争项目。同时，我们认为汉口区域市场上仍有 5 家按五星级标准建设的酒店项目未来将在一定程度上对待建酒店带来竞争压力，分别为武汉香格里拉酒店、武汉马可孛罗39、酒店、武汉新华诺富特大酒店、武汉锦江国际大酒店、武汉华美达天禄酒店。主次要竞争酒店总供应量为2,163间客房，或加权年客房总数1,178间。就竞争酒店市场的整体市场表现而言，表 1-7 列示竞争酒店市场的入住率、平均房价以及每可售房收入（RevPAR）变化趋势。每可售房收入由星级星级酒店供求概况酒店供求概况 竞争酒店市场整体竞争酒店市场整体 表现表现 优尼华盛国际 行政摘要 12 酒店入住率乘以酒店平均房价获得，该方法能有效地评估酒店在客房收入最大化方面的业绩。通过与武汉市酒店经营者的访谈和市场调研，我们了解到，2008 年随着武汉马可孛罗酒店及武汉新世界酒店的开业，武汉市竞争酒店市场的平均入40、住率处于较低的水平，为 43%。尽管全球金融危机对武汉市场产生负面影响，但 2009 年竞争酒店市场入住率仍平稳增长至 52%，这主要得益于此期间武汉市国内访客保持了强劲的增长，由 2008 年 4600 万人次增长至 2009 年的 6300 万人次。2010 年竞争酒店市场入住率继续增长至62%。这是因为，2009 年末武广高铁的开通及全球金融危机后经济的逐步恢复，进一步刺激了武汉总访客人数持续大幅度的增长。2008 年至 2010 年间，武汉市竞争酒店市场的平均房价呈现上下波动趋势。由于全球金融危机的负面影响，2009 年竞争酒店市场的平均房价由2008 年的人民币 558 元下降至 541、12 元。2010 年，随着全球经济复苏，武汉市平稳向好的宏观经济环境也得到加强，总访客人次大幅度增加，竞争酒店市场的平均房价又大幅增长至人民币 695 元。优尼华盛国际 行政摘要 13 表表 1-7 竞争竞争市场入住率、平均房价和每可售房收市场入住率、平均房价和每可售房收入入估算估算，2008-2010 预计细分市场预计细分市场 2008年估值年估值2009年估值年估值2010年估值年估值商务商务会展会展休闲休闲竞争度竞争度2010年加权年加权客房数客房数竞争酒店竞争酒店 入住率入住率 平均房价平均房价每可售房收入每可售房收入入住率入住率 平均房价平均房价每可售房收入每可售房收入入住率入住率42、平均房价平均房价每可售房收入每可售房收入主要竞争酒店32765%20%15%100%32731%55016855%45024765%680442次要竞争酒店1,836 62%22%16%46%85148%56026752%53827760%701423总计总计/平均平均2,163 63%21%16%541,17843%55824052%51226961.69%695429商务商务会展会展休闲休闲竞争度竞争度2010年加权年加权客房数客房数客房数客房数0102030405060700100200300400500600700800200820092010入住率(%)平均房价/每可售房收益(人民币43、)平均房价(人民币)每可售房收入(人民币)入住率 来源：优尼华盛国际 除了分析现有竞争酒店的设施供应，我们也须考虑对待建酒店营业表现构成影响的新酒店项目。根据我们的市场调研以及对相关市场报告的分析，我们获悉将有大量项目（包括经审批确认的项目和预计将建的项目）将在武汉市内开业。我们的分析报告中纳入确定的开发项目，如表 1-8 所示。表表 1-8 武汉市武汉市新增五星级酒店项目供应新增五星级酒店项目供应 待建酒店供应待建酒店供应客房数客房数 竞争度竞争度 预计开业时间预计开业时间 待建五星级酒店320100%2015年1月1日武汉威斯汀酒店305252011年7月30日待建皇冠假日酒店80025244、012年6月1日待建假日酒店500252012年6月1日待建武昌新世界酒店350252014年1月1日待建丽思卡尔顿酒店330502017年4月1日假设性新增酒店A350752016年1月1日假设性新增酒店B3001002017年1月1日假设性新增酒店C300752017年1月1日 合计合计/平均平均3,555 优尼华盛国际 行政摘要 14 为了给待建酒店的市场定位及设施规划提供专业意见，我们综合考虑了如下因素：酒店的地理位置、地形布局、武汉市酒店住宿市场供求和定价的动态变化，以及国际品牌酒店开发的品牌标准。通过对武汉酒店市场的实地考察，对武汉酒店住宿市场供应及需求现状的分析，以及待建酒店周边45、环境及潜在客源的考察和分析，我们建议待建酒店突出自身的区位及资源优势(邻近武汉市汉口地区的中心位置，毗邻金融街以及规划中的王家墩中央商务区），规划建设成为一家“重点满足高“重点满足高端商务客源住宿需求，可承办较大规模会议需求，配有完善餐饮及休闲端商务客源住宿需求，可承办较大规模会议需求，配有完善餐饮及休闲设施的高档国际品牌五星级商务酒店”。设施的高档国际品牌五星级商务酒店”。注重“客房“客房的的舒适性，宴会舒适性，宴会/会会议设施的议设施的气派气派和先进和先进性性，同时拥有良好的健身，同时拥有良好的健身、运动与、运动与 Spa 配套配套设设施施”。在待建五星级酒店的品牌定位方面，考虑到待建酒店46、所处位置，并假设其靠近的王家墩中央商务区内的规划项目能够如期开发建设，我们认为待建项目有机会定位于国际品牌高端酒店。我们认为这种档次的酒店定位将有利于待建酒店在所在区域内从各个方面获取商务、会展及休闲需求，并充分渗透至其竞争市场。我们对待建五星级酒店经营定位建议如下：我们认为待建酒店的最佳市场定位是配有完善休闲娱乐设施的国际品牌高档商务、会议型酒店，其成功主要取决于吸引高档会议需求及高端商务需求的能力。考虑到武汉市的整体经济发展趋势、未来潜在的交通基础设施建设，以及待建酒店周边区域主要需求驱动因素的分布，我们对待建酒店的市场定位过程中，主要考虑了以下几方面的因素：待建酒店在武汉市汉口地区所处的47、中心地理位置，交通便利；待建酒店将吸引周边区域高端商务、会议和休闲需求的增长潜力；靠近待建地块的地铁 2 号线和地铁 7 号线开通以后预计将带来的大量旅客流动和过夜客房需求；随着武汉市基础设施的不断完善，将会吸引越来越多的国内外旅客；待建酒店位于综合体内，其中包括住宅、酒店和商业等配套设施，对待建酒店定位形成良好的支撑；武汉市场目前和未来平均房价的深度和潜在增长，以及各个细分市场的价格敏感度；待建酒店开业的同一时期内，市场上预期的酒店供应增长，尤其是其他新建酒店的市场定位及规模；待建酒店与目前市场上其他酒店进一步区分的机会；待建酒店市场定位待建酒店市场定位 优尼华盛国际 行政摘要 15 相对于48、建造成本的潜在投资回报。根据以上酒店的主题定位，我们的项目将以商务客源为主导，同时利用其独特的区位优势（武汉核心城区内，紧邻汉口地区主干道青年路，邻近武汉市金融街及规划建设的王家墩中央商务区），突出其会议接待功能，吸引来自周边会展中心、当地企业和政府会议的需求，同时分流部分到访武汉的高端休闲散客客源。商务商务住客住客以汉口本地的中外企业为主，同时吸纳来自汉阳经济开发区内中外企业的住宿需求。会会展展住客住客以所在区域会展中心、企业会议和政府的高规格接待会议为主。休闲住客休闲住客待建酒店可吸引部分休闲散客，总体而言，相比于商务及会议住客，预计休闲住宿需求相对较少。1.客房舒适，设施先进，商务客房配49、备多种类型睡枕，手机基座充电器等，方便商务住客需求，行政楼层结合高档独享设施，使房客能获得别样体验，充分放松。2.注重餐饮设施多样性，强调餐饮体验的概念。从当地目前市场和未来餐饮趋势来看，中西餐厅还不能满足客户的饮食需求，应以风味餐厅作为补充。3.强调宴会和会议设施的“气派、先进和景观性”。待建酒店将建成为武汉市的高端五星级酒店，并且紧邻会展中心、金融街及规划中的王家墩中央商务区，有望吸引当地企业会议、行业会议以及政府会议，会议市场前景开阔，同时也为宴会/会议设施，以及商务和休闲餐饮提供支持点。政府、商务、婚宴等设施使用者，往往很关注宴会场所面积的大小，设施是否先进气派，是否拥有一定景观性等；50、待建酒店占有天时地利，在硬件配套上，特别是在会议宴会上可以引入比较先进、气派的无柱宴会厅。4.先进的健身运动中心及国际品牌 Spa 配套设施；健身设施和游泳池是入住酒店者首先会提到的问题，既包括商务访客也包括休闲访客，且商务访客对此类设施的要求相对更高。一个先进舒适的健身运动场馆及游泳池既可以满足商务访客“放松身心”的要求，也可以满足休闲使用者对该类运动体验的要求。5.必要的商务服务提供必不可少，因为大部分住客都是商务需求，所以对他们来说，有一个 24 小时的高级商务中心和秘书服务会带来很多的方便。通过与客户的沟通与确认，我们得知待建酒店规划地上可用建筑面积为35,000 平方米，地下可用建筑51、面积为 4,000 平方米。为了充分利用地下可客源客源定位定位 功能定位功能定位 待建酒店的设施推荐待建酒店的设施推荐 优尼华盛国际 行政摘要 16 用的建筑面积，我们建议待建酒店可考虑将部分非盈利或盈利较少的部分设施（如游泳池、水疗及健身中心以及包括行政、后勤及部分机电设施在内的部分后台设施）安排在地下区域。下表总结了待建高档酒店规划的设施配比情况；计算和预测仅以本报告为目的。优尼华盛国际 行政摘要 17 表表 1-9 待建酒店设施规划总结待建酒店设施规划总结 地上设施推荐地上设施推荐客房客房标准客房（含标准大床和双床房）19661%418,036豪华客房（含行政大床和双床房）9530%4152、3,895标准套房206%621,230豪华套房41%82328行政套房41%103437总统套房10%205219后台及辅助区域10%1,415总计总计32015,560餐饮餐饮全日制餐厅1502.1341中餐厅（包括8间包房）1403.0420特色餐厅602.1126大堂吧402.184后台及辅助区域45%437总计总计3901,408会议会议大宴会厅(可一分为三)1,5001.11,650小宴会厅(可一分为二）8001.1880多功能会议室1（可一分为二）4001.2480多功能会议室2（可一分为二）3001.2360多功能会议室3（不可拆分）1001.2120董事会议室1402.08053、董事会议室2302.060董事会议室3202.040会议准备区400后台及辅助区域40%1,468总计总计3,1905,538其他公共区域其他公共区域零售区14141行政俱乐部（配一个四至六人的小型会议室）1200200商务中心14141前台接待区1600600后台及辅助区域10%88总计总计970后台及辅助区域后台及辅助区域6%1,525指示性净面积指示性净面积25,001预计净面积预计净面积/总建筑面积比率总建筑面积比率1.40指示性地上总建筑面积指示性地上总建筑面积35,001地下设施推荐地下设施推荐室内游泳池1250250水疗及健身中心（更衣室、水疗理疗室等）1500500后台及辅助区54、域10%75指示性净面积指示性净面积825后台及辅助区域(包括行政、后勤及部分机电设施）后台及辅助区域(包括行政、后勤及部分机电设施）8%1,944指示性净面积指示性净面积2,769预计净面积预计净面积/总建筑面积比率总建筑面积比率1.40指示性地上总建筑面积指示性地上总建筑面积3,877指示性酒店总建筑面积指示性酒店总建筑面积38,878来源：优尼华盛国际推荐数量数量平方米平方米最多可容纳数最多可容纳数面积面积/平米平米面积面积/平米平米注：上述计算仅供参考，建议客户在作出任何法律或财务承诺前，寻求合格建筑师提供专业服务，就物理地块上的待建设施和建议面积是否可行听从建筑师的建议每单位面积每单55、位面积平方米平方米数量数量每单位面积每单位面积平方米平方米客房数客房数比例比例%面积面积/平米平米平方米平方米座位数座位数平方米平方米 优尼华盛国际 行政摘要 18 基于前面的分析，综合考虑了待建酒店的配套设施和市场定位，及武汉市现有酒店的运营情况，我们对待建酒店的未来收支做出如下预测。下表列出了我们对待建酒店自开业日起 10 年的收支预测：待建酒店经营情况待建酒店经营情况 预测预测 优尼华盛国际 初稿 行政摘要 19 表表 1-10 10年收支预测年收支预测武汉待建武汉待建酒店酒店，20152024（人民币（人民币 千元）千元）单位：人民币千元20152016201720182019202056、2021202220232024客房数客房数:320320320320320320320320320320入住客房夜晚数入住客房夜晚数:53,78461,96870,15375,99975,99975,99975,99975,99975,99975,999入住率入住率:46%53%60%65%65%65%65%65%65%65%平均房价平均房价:884%比例比例980%比例比例1,094%比例比例1,137%比例比例1,183%比例比例1,230%比例比例1,280%比例比例1,331%比例比例1,384%比例比例1,439每可售房收入每可售房收入:407520656739769800832857、65900936收入收入客房47,56742.7%60,74345.6%76,72848.4%86,44749.0%89,90549.0%93,50149.0%97,24149.0%101,13149.0%105,17649.0%109,38349.0%餐饮54,86749.362,96547.371,62245.279,04844.882,20944.885,49844.888,91844.892,47544.896,17344.8100,02044.8其他收入8,8578.09,5387.210,2596.510,9216.211,3586.211,8126.212,2856.212,7758、66.213,2876.213,8196.2 收入总计111,291 100.0133,246 100.0158,609 100.0176,416 100.0183,472 100.0190,811 100.0198,443 100.0206,382 100.0214,637 100.0223,222 100.0部门支出部门支出*客房13,57328.514,80524.416,11321.017,28920.017,98120.018,70020.019,44820.020,22620.021,03520.021,87720.0餐饮40,53873.943,85969.747,38266.259、50,59064.052,61464.054,71964.056,90764.059,18464.061,55164.064,01364.0其他支出5,19958.75,46157.35,73655.96,00755.06,24755.06,49755.06,75755.07,02755.07,30855.07,60055.0总计59,31053.364,12548.169,23043.673,88641.976,84241.979,91641.983,11241.986,43741.989,89441.993,49041.9部门收入部门收入51,98146.769,12051.989,37960、56.4102,52958.1106,63158.1110,89658.1115,33158.1119,94558.1124,74258.1129,73258.1未分配的部门支出未分配的部门支出行政及总务12,92211.613,1999.913,4778.514,2488.114,8188.115,4118.116,0278.116,6688.117,3358.118,0288.1市场营销6,3615.76,4984.96,6354.27,0144.07,2954.07,5874.07,8904.08,2064.08,5344.08,8754.0物业运营及保养维护费5,3674.86,06361、4.56,8424.37,2344.17,5234.17,8244.18,1374.18,4624.18,8014.19,1534.1能源费11,56610.412,3779.313,2708.414,0298.014,5908.015,1738.015,7808.016,4128.017,0688.017,7518.0总计36,21632.538,13628.640,22525.442,52524.244,22624.245,99524.247,83424.249,74824.251,73824.253,80724.2经营总利润经营总利润15,76514.230,98523.349,154362、1.060,00533.962,40533.964,90133.967,49733.970,19733.973,00533.975,92533.9管理费2,2262.02,6652.03,1722.03,5282.03,6692.03,8162.03,9692.04,1282.04,2932.04,4642.0管理费后经营总利润管理费后经营总利润13,53912.228,32021.345,98229.056,47631.958,73531.961,08531.963,52831.966,06931.968,71231.971,46031.9固定成本固定成本房产税3,6163.23,7612.63、83,9112.54,0672.34,2302.34,3992.34,5752.34,7582.34,9492.35,1472.3保险费7840.78160.68480.58820.59170.59540.59920.51,0320.51,0730.51,1160.5奖励管理费1,1041.02,1691.63,4412.24,2002.44,3682.44,5432.44,7252.44,9142.45,1102.45,3152.4营业税6,1215.57,3295.58,7235.59,7035.510,0915.510,4955.510,9145.511,3515.511,8055.5164、2,2775.5家具、陈设和设备重置费用1,1131.02,6652.04,7583.05,2923.05,5043.07,6324.07,9384.08,2554.08,5854.08,9294.0总计12,73811.416,73812.521,68213.724,14513.725,11113.728,02314.729,14414.730,31014.731,52314.732,78314.7净营业利润净营业利润8010.8%11,5818.8%24,30015.3%32,33118.2%33,62418.2%33,06117.2%34,38417.2%35,75917.2%37,1865、917.2%38,67717.2%1111111111*部门支出以部门收入的百分比表示%比例比例 优尼华盛国际 行政摘要 20 为了明确待建开发项目的投资回报，我们使用了投资回收期分析。下表说明了待建酒店在不包含土地成本情形下的投资回收期。表表 1-11 投资回收期预测投资回收期预测（人民币）（人民币）-不包含土地成本不包含土地成本 预计总投资（人民币元）预计总投资（人民币元）389,600,000运营年运营年年份年份现金流现金流未偿投资未偿投资第1年2015801,000388,799,000第2年201611,581,000377,218,000第3年201724,300,000352,966、18,000第4年201832,331,000320,587,000第5年201933,624,000286,963,000第6年202033,061,000253,902,000第7年202134,384,000219,518,000第8年202235,759,000183,759,000第9年202337,189,000146,570,000第10年202438,677,000107,893,000第11年202540,224,08067,668,920第12年202641,833,04325,835,877第13年202743,506,365-17,670,488预计投资回收期预计投资回67、收期约约12年年7个月个月来源：优尼华盛国际 从初期投资的人民币 389,600,000 元（不包括土地成本）和我们的现金流预测，我们确定了投资回收期约为 12 年 7 个月，这对于待建酒店的规模来说是合理的。下表说明了待建酒店在包含土地成本情形下的投资回收期。投资回收期投资回收期分析分析-不包不包括土地成本括土地成本 投资回收期分析投资回收期分析-包包含含土地成本土地成本 优尼华盛国际 行政摘要 21 表表 1-12 投资回收期预测投资回收期预测（人民币）（人民币）-包含土地成本包含土地成本 投资回收期预测投资回收期预测预计总投资（人民币元）预计总投资（人民币元）732,600,000运营年68、运营年年份年份现金流现金流未偿投资未偿投资第1年2015801,000731,799,000第2年201611,581,000720,218,000第3年201724,300,000695,918,000第4年201832,331,000663,587,000第5年201933,624,000629,963,000第6年202033,061,000596,902,000第7年202134,384,000562,518,000第8年202235,759,000526,759,000第9年202337,189,000489,570,000第10年202440,224,000449,346,000第69、11年202541,832,960407,513,040第12年202643,506,278364,006,762第13年202745,246,530318,760,232第14年202847,056,391271,703,841第15年202948,938,646222,765,195第16年203050,896,192171,869,003第17年203152,932,040118,936,963第18年203255,049,32163,887,641第19年203357,251,2946,636,347第20年203459,541,346-52,904,999预计投资回收期预计投资回收期70、约约19年年1个月个月来源：优尼华盛国际 从初期投资的人民币 732,600,000 元和我们的现金流预测，我们确定了投资回收期约为 19 年 1 个月，这对于待建酒店的规模来说是合理的。根据指示性开发成本估算，我们的分析表明项目的总投资（非杠杆）的投资回收期可能如下：不包含土地成本投资回收期：约 12 年 7 个月 包含土地成本投资回收期：约 19 年 1 个月 该行政摘要须与完整报告结合起来阅读，并适用于完整报告中提到的假设条件及主要限制因素。总结总结 优尼华盛国际 调研性质 22 2.调研性质调研性质 此市场及经济可行性调研对象是位于中国湖北省武汉市汉口区青年路沿线的综合体项目内的待建酒71、店（以下简称“待建酒店”）。武汉市是中国湖北省的省会。待建酒店为武汉怡景地产有限公司（以下简称“客户”）开发，预计将于 2015 年 1 月 1 日开业。该报告的目的是对武汉市的竞争酒店市场和经济可行性进行研究，以评估该地区竞争市场的需求和供给情况，并分析待建酒店开发的潜在经济收益。同时，该报告将为客户提供的待建酒店的设施配备提出优化建议。我们通过客户了解到，待建酒店预计定位为万豪或相同品牌定位的国际五星级酒店管理公司来进行经营和管理。我们假设该管理公司应具备在中国管理类似酒店的经验。基于客户提供的信息，该可行性研究报告中测算部分所应用的管理费和奖励费用将会与万豪或相同品牌定位的国际品牌酒店的72、标准一致。此外，在考察市场条件及品牌的特点后，我们在本报告中已假设待建酒店定位为符合其星级品牌特征的高品质酒店。我们假设待建酒店将会获取有效的消防证明书，遵守相关法规，并会获得其他和经营酒店相关的必需证件。同时，我们假设不存在任何与获取这些许可证件相关的未解决问题。我们没有检查待建酒店相关的证件、执照、证明及相关许可，我们建议您的律师去证实以上这些文件的真实可靠性。优尼华盛国际的陶克先生和赵玲女士于 2011 年 12 月 26 日至 12 月 28 日考察了待建酒店的周边环境及当地的市场情况，并于此后做出调研分析和完成该报告。报告中的财务数据预测以 2015 年 1 月 1 日为财务年度开始73、日期。所有财务数据和预测均以计入通货膨胀的人民币来表示。调研性质调研性质 可行性调研报告的目可行性调研报告的目的的 酒店管理和酒店管理和相关假设相关假设 责任申明责任申明 相关日期相关日期 货币货币 优尼华盛国际 调研性质 23 该可行性调研报告仅供武汉怡景地产有限公司内部参考之用。若没有优尼华盛国际的书面许可，该报告不可公开或向第三方透露。我们的推荐和建议主要基于我们的行业经验和对中国以及当地高档酒店市场的了解。报告中所有信息的收集和分析均来源于优尼华盛国际。项目规划相关资料由客户方提供。我们假设所得到的信息全部准确属实，因此并未另做单独核实。我们的调研方法如下：1.评估目标地块所在国家、城74、市和地区的周边环境，以确认可能影响五星级酒店未来需求，与旅游和商务相关的特定经济和人口发展趋势；2.对竞争区域的现有和新增酒店进行分析，以了解住宿需求；3.对主要细分市场进行分析，以确认竞争市场中住宿需求的典型特征；4.根据预期品牌定位和市场需求，我们为客户给予的待建酒店的设施配备进行优化；5.以渗透分析法预测待建酒店入住率和平均房价；6.根据对竞争酒店营业表现的分析研究，我们为待建酒店进行十年收支预测；7.根据现金流量预测、开发成本估计和可使用项目融资假设数额，我们进行了投资回收期分析。我们对入住率、平均房价和指示性的现金流预测，是基于我们对市场的知识和了解，以及对类似的物业在经营业绩方面的75、经验。截至撰写此报告，我们对未来事件的假设做出了最佳的估算。假若此报告中的任何假设并未实现，指示性现金流的预测将可能受到重大影响。我们的评估是基于当前和预期中的未来市场所认知的情况。我们强调对未来市场的预测，将面对许多问题，这应当视为是对可能发生状况的指示性评估而不应视为绝对事实。在预估过程中所做的假设，将涉及相当多的变数，这些变数对市场变化十分敏感。如果采用我们的调研结果，读者必须接纳这些预估的理论基础。此报告适用于附录 1 中的假设和限制条件。使用范围使用范围 研究范围研究范围 调研方法调研方法 调研理论调研理论 特注特注 优尼华盛国际 市场区域分析 24 3.市场市场区域区域分析分析 酒76、店经营的宏观经济环境是预测酒店需求和收入潜力时的重要考量因素。经济及人口发展趋势可以反映出访客数量，是预测酒店客房需求的基础。市场区域分析旨在通过对相关的经济和人口数据的分析，以确定目标市场区域将来是否会呈现需求增长、稳定或者衰退的情况。除了预测经济发展方向，还需量化增长率。这些变化趋势相互关联，反映了需求的变化情况，从而可预测各个细分市场上短期访客数量的增长或下降。本章将对如下方面进行讨论：1.湖北省概况；2.武汉市经济概况；3.武汉市旅游概况。湖北省地处中国中部、长江中游、洞庭湖以北；北接河南省，东连安徽省，东南和南邻江西、湖南两省，西靠重庆市，西北与陕西省为邻。是中国主要内陆省市之一。湖77、北省现有 12 个省辖市、1 个自治州、38 个市辖区、24 个县级市（其中 3 个直管市）、38 个县、2 个自治县、1 个林区。全省总面积 18.59 万平方公里，约占全国总面积的 1.95%，居全国第 14位。武汉市是湖北省的省会，并且是中部地区唯一的副省级城市。湖北省是中国人口数量较多的省区，2011 年底，湖北省户籍总人口约为 6,176 万人，常住人口为 5,724 万人。湖北的气候属北亚热带季风气候，具有从亚热带向暖温带过渡的特征，气候特点:冬季寒冷湿润，夏季炎热高温。全省年均温度 1517，7 月均温为 2729，年均降水量在 8001600 毫米之间。其中，江汉平原年最高温在78、 40以上，有“火炉”之称，为中国酷热地区之一。湖北历来是中国水陆交通运输枢纽。长江、汉江和京广铁路相交于武汉市，京九铁路有一条联络线与武汉相连，沪汉蓉铁路快速大通道也途经武汉，使武汉市成为名副其实的“九省通衢”。内河运输在省内居重要地位，以长江与汉江为两大水运干线，全省一半以上县、市处于航运线上，是中国内河航运最发达的省区之一。铁路干线四通八达。京广线是中国铁路运输最繁忙的运输线之一，纵贯省境东部，过境物资运输量远大于省内物资装卸量。下图显示了湖北省主要城市的地理位置。湖北省湖北省概况概况 优尼华盛国际 市场区域分析 25 湖北湖北省行政区划图省行政区划图 中国改革开放以来，湖北省的经济一直79、持续、快速、健康发展，产业结构日趋合理，经济效益不断提高，地区生产总值以年均 10%以上的速度递增，人均 GDP 已经突破万元大关，国民经济主要指标居全国前列，是中国中部地区的经济大省。湖北省一直把工业作为发展经济的基础产业，利用省内蕴藏丰富的矿产资源，建设了武钢、大冶铁矿、荆襄磷矿、应城石膏矿等大型矿山基地。到 20 世纪 80 年代初，基本建成以钢铁、机械、电力、纺织、食品为主体的综合性工业生产体系，是全国重要工业生产基地之一。作为全国 GDP 总量突破 1,5000 亿元的省（市）之一，2010 年全省实现地区生产总值（GDP）15,806 亿元，比上年增长 14.8%，地方财政收入 180、,919 亿元，增长 25.1%；城镇居民人均可支配收入 16,058 元，农民人均纯收入 5,832 元，分别增长 11.8%和 15.8%。就产业结构分布而言，第二产业是湖北省经济发展的主导产业，2010 年第二产业的增加值达到了 7,765 亿元，同比增长了 21.1%，占全省 GDP的 49%。2010 年，湖北省第一产业、第二产业、第三产业占地区生产总值的比重为 14：49：37。经济经济概况概况 优尼华盛国际 市场区域分析 26 图图 3-1 湖北湖北省产业结构省产业结构分布分布，2004-2010 经济指标经济指标20042005200620072008200920102004 81、10 年增年增长率长率(%)GDP增长率(%)11.511.412.114.513.413.214.8-地区生产总值(十亿人民币)6326487589231,1331,2831,58116.5%第一产业10210711413817819221513.2第二产业29927733739749659177717.2第三产业 23126430838945950158916.9实际利用外商直接投资(百万 美元)2,3562,1852,4492,7663,2453,6584,0509.4城镇居民人均可支配收入(人民币)8,0238,7869,80311,48513,15314,36716,05812.3来82、源：湖北省统计局14%49%37%2010年年第一产业第二产业第三产业 作为中国中部的经济大省，湖北省的经济发展在全国范围内表现也很突出。2010 年，湖北省在全国各省、自治区、直辖市 GDP 排名中列在第 11位。同年，该省的人均 GDP 达到了 27,339 元，列在全国人均 GDP 排名的第 13 位。以下表 3-1 和表 3-2 显示了 2010 年中国省、自治区、直辖市GDP 及人均 GDP 的排名情况。优尼华盛国际 市场区域分析 27 表表 3-1 2010年中国省年中国省/自治区自治区/直辖市直辖市 GDP排名排名 排名排名省省/直辖市直辖市GDP(人民币人民币 十亿十亿)%增长83、率增长率1广东4,54712.2%2江苏4,09012.6%3山东3,94212.5%4浙江2,72311.8%5河南2,29412.2%6湖北2,02012.2%7辽宁1,82814.1%8四川1,69015.1%9上海1,6879.9%10湖南1,59014.5%11湖北1,58114.8%12福建1,43613.8%13北京1,37810.2%14安徽1,22614.5%15内蒙古1,16614.9%16黑龙江1,02412.6%17陕西1,00214.5%18广西95014.2%19江西94414.0%20天津91117.4%21山西90913.9%22吉林85813.7%23重庆7884、917.1%24云南72212.3%25新疆54210.6%26贵州45912.8%27甘肃41211.7%28海南20515.8%29宁夏16413.4%30青海13515.3%31西藏5112.3%来源:优尼华盛国际 优尼华盛国际 市场区域分析 28 表表 3-2 2010年中国省年中国省/自治区自治区/直辖市直辖市人均人均 GDP排行排行 排名排名省省/直辖市直辖市人均人均GDP(元元)1上海 76,0742北京 75,9433天津72,9944江苏 52,8405浙江 51,7116内蒙 47,3477广东 44,7368辽宁 42,3559山东 41,10610福建 40,0251185、吉林31,59912河北 28,66813湖北 27,90614重庆27,59615陕西 27,13316黑龙江27,07617宁夏26,86018山西26,28319新疆25,05720湖南 24,71921河南 24,44622青海24,11523海南23,83124江西21,25325四川 21,18226安徽 20,88827广西20,21928西藏17,31929甘肃16,11330云南15,75231贵州13,119来源：优尼华盛国际 湖北历史悠久，自古就是中国经济和文化的中心地区之一，山水名胜与文物古迹丰富，是中国旅游资源大省。长江三峡驰名世界；七十二峰朝大顶，二十四涧水长流，人86、誉“道教第一山”的武当山为道教圣地。此外，湖北人文旅游景观时代跨度大，既有古人类长阳人遗址，屈家岭文化遗址，又有众多的古三国胜迹和楚都遗址“纪南城”；既有辛亥革命遗址起义门、阅马场，又有中央农民运动讲习所旧址及“八七会议”会址。文物古迹与革命胜迹遍布全省。表 3-3 显示了 2001 年至 2010 年期间湖北省接待国内外游客人次的情况。旅游市场旅游市场概况概况 优尼华盛国际 市场区域分析 29 表表 3-3 湖北湖北省省访客数量访客数量，2001-202010 年份年份总计总计%增长率增长率国内访客国内访客%增长率增长率%比例比例境外访客境外访客*%增长率增长率%比例比例200161,30887、,00010.9%60,640,20010.6%98.9%667,80048.1%1.1%200250,536,900-17.6%49,513,700-18.3%98.0%1,023,20053.2%2.0%200357,246,90013.3%56,841,70014.8%99.3%405,200-60.4%0.7%200469,104,10020.7%68,492,20020.5%99.1%611,90051.0%0.9%200577,133,70011.6%76,308,00011.4%98.9%825,70034.9%1.1%200685,653,50011.0%84,597,800188、0.9%98.8%1,055,70027.9%1.2%2007102,663,40019.9%101,345,30019.8%98.7%1,318,10024.9%1.3%2008117,970,10014.9%116,782,60015.2%99.0%1,187,500-9.9%1.0%2009151,986,40028.8%150,651,80029.0%99.1%1,334,60012.4%0.9%2010209,464,80037.8%207,647,40037.8%99.1%1,817,40036.2%0.9%复合年均增长率复合年均增长率2001-201014.6%14.7%11.889、%*包括香港、澳门和台湾的访客来源：湖北省统计局 我们对上表数据做出如下评论：2001 年至 2010 年期间，湖北省接待国内外访客人数稳步增长，复合年均增长率约为14.6%。湖北省在 2010 年接待了超过 2 亿国内外访客，同比增长了约37.8%；国内市场是湖北省访客人数增长的主要推动力。2001 年至 2010 年期间，国内访客人次保持了14.7%的复合年均增长率，由 2001 年的约 6,064 万人次增至 2010 年的 20,765 万人次。尽管境外访客人数仅占湖北省总访客人数的约 1%，但境外访客量在 2001 年至 2010 年期间保持了11.8%的复合年均增长率。受到非典疫情90、的影响，湖北省接待境外访客数量在 2003 年首次呈现负增长；此外，2008 及 2009 年期间，由于在北京奥运会期间的签证限制及全球金融危机，境外访客人次增长再次放缓。在经济复苏的2010 里，境外访客达到了36.2%的同比增长率。旅游业已经成为当代中国最富有吸引力的投资热点和新的经济增长点。“十一五”期间，湖北省累计接待海内外旅游者 6.7 亿人次，实现旅游总收入 4389.8 亿元，年均增长 22.3%和 25.2%，其中接待国内旅游者 6.63 亿人次，实现国内旅游收入 4216.2 亿元。2010 年，全省旅游总收入相当于全省地区生产总值的 9.25%，在国民经济和社会发展中的地位91、进一步增强。根据湖北省旅游业发展“十二五”规划，未来五年，湖北将积极发展旅游业，塑造“灵秀湖北”新形象，深入实施“以武汉为龙头，加快建设武汉城市旅游圈，积极构建鄂西生态文化旅游圈”的“一城两圈”旅游发展战略，努力形成以“二四六八十”（两大旅游圈、四大旅游集散中心、六大旅游板块、八大旅游产业发展示范区、十条精品旅游线路）为骨架的空间湖北湖北省旅游市场展望省旅游市场展望 优尼华盛国际 市场区域分析 30 布局。其中，两大旅游圈指的是武汉城市旅游圈和鄂西生态文化旅游圈，四大旅游集散中心包含武汉、宜昌、十堰襄阳以及恩施利川，六大旅游板块包括武汉都市旅游板块、“一江两山”旅游板块、清江民俗生态旅游板块、92、温泉休闲度假旅游板块、荆楚文化旅游板块以及大别山红色旅游板块。通过这一系列战略举措，湖北省力争打造成为特色鲜明、品质卓越、便捷舒适、管理上乘的综合性旅游目的地。湖北省的旅游业发展前景十分乐观，旅游市场将持续扩容。武汉是湖北省的省会，总面积为 8,467 平方公里，拥有常住人口约 978万，是中国中部最大的城市。武汉市处于重要的地理位置，是中国内陆交通的交汇点，连接全国东西南北各主要城市，如北京、广州、上海和重庆等。武汉已进入城市化发展的主要阶段，将综合发展成为中国中部地区集金融、商业、物流、科技和教育的中心。值得一提的是，武汉历来是中国主要的工业基地，主要产业为光电子元件和自动化工业等。世界第93、三大河长江及其最长支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。目前，武汉三镇已基本形成汉口商业贸易、武昌文化教育和汉阳工业制造的功能格局。武汉现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山 7 个城区，蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南 6 个郊区。全市城区面积 763.5 平方公里。下图描绘了武汉的行政区划。武汉市武汉市行政区划图行政区划图 武汉武汉概览概览 优尼华盛国际 市场区域分析 31 武汉地处我国中、东部航线网络中心，承东启西、纵南贯北，被誉为中国的“航空天元”。武汉天河国际机场是湖北省的省会机场，也是华中地区最大的国际机场和国内重要的干线机场。天河国94、际机场为 4E 级机场，于 1995 年 4 月 15 日开始正式运营，一期工程总建筑面积达 24 万平方米，机场的跑道长 3,400 米，设计年旅客吞吐量为 420 万人次，并且是中国民航局指定的华中地区唯一的综合枢纽机场和最大的飞机检修基地，距武汉长江大桥直线距离 26 公里。2008 年，天河国际机场第二航站楼建成投入使用，作为华中地区最大最先进的国际航空港，年旅客吞吐量可突破 1,000 万人次。2010 年 5 月，武汉天河机场三期工程开建，总投资约为人民币 120 亿元，在第一跑道东侧新建一条长为3,600 米的第二跑道，以满足空客 A380 等大飞机起降的需求。三期工程完工后武汉95、天河机场将成为华中地区第一个 4F 级机场。至 2020 年，天河机场的年旅客吞吐量预计可达 4200 万人次。据国际民航组织测算，每 100万航空旅客可为周边区域创造 1.3 亿美元的经济收益，还可带来 1,000 个直接和 3,700 个间接工作岗位。机场乘客流动量是反映短期酒店住宿情况的一个重要指标。根据机场的类型和所处地理位置，一定量的机场乘客数会产生酒店住宿的需求。乘客数的变化趋势也反映了当地的商务活动情况和该区域的总体经济情况。下表总结了 2001 年到 2010 年，武汉天河国际机场的乘客总量。表表 3-4 武汉天河国际机场乘客流量武汉天河国际机场乘客流量，20012010 年份96、年份客流量客流量增长率增长率%20012,744,14656.2%20023,200,86416.620033,305,6003.320044,327,10130.920054,743,8779.620066,100,58228.620078,356,34037.020089,202,62910.1200911,303,76722.8201011,646,7893.0CAGR*20011017.4%注:*复合年均增长率来源：中国民用航空总局0.010.020.030.040.050.060.002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0002001 2002 2097、03 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010增长率%人次千 根据上表，2001 年到 2010 年，武汉天河国际机场乘客数大幅度增长，自2001 年开始，年平均增幅达17.4%。2009 年运送旅客突破一千万大关，2010 年，武广高铁开通，武汉航空市场受到了一定影响，旅客人次增幅仅为3.0%。对此，武汉机场以及基地航空公司积极应对，相继开通了“武广空中快线”、“汉沪空中快线”等空中快线，目前“汉京快线”正可进入性可进入性航空航空 机场乘客流动量机场乘客流动量 优尼华盛国际 市场区域分析 32 在筹建之中，有望于三至五年内开通。“十二五”期间，武汉也将积极开展第二98、机场的选址工作。随着武汉经济的快速发展以及机场三期工程的落实，武汉的航空经济前景乐观，将为当地的住宿业带来更多的高端需求。武汉是中国的五个主要铁路枢纽之一，每年的载客量约有 5,000 万。有三个车站，即武昌火车站、汉口火车站和武汉火车站。南北向铁路干线京广铁路和东西向铁路干线上海-四川铁路，在武汉和汉丹铁路、武九铁路、武麻铁路和京港高铁、沪汉蓉高铁等交汇，乘客可到达中国内陆的不同区域和城市。截至 2011 年 4 月 1 日，在武汉始发或经停的动车组可通达北京、上海、广州、重庆、南京、合肥、南昌、石家庄、郑州、长沙、成都等省会城市和直辖市；襄阳、麻城、十堰、孝感、咸宁、黄石等省内城市。根据武99、汉的“十二五”规划，未来五年，武汉将新建汉阳火车站，形成“两纵两横”特大铁路枢纽，推进武汉至西安等高速铁路客运专线网络建设，建成武汉至孝感、黄石、黄冈、咸宁等城市的城际铁路网。武汉的交通枢纽地位将进一步得到巩固。从 2004 年 9 月 1 日起，随着轻轨一号线一期的开通，武汉市成为中国第六个拥有地铁系统的城市（前五个分别为北京、天津、上海、广州和深圳）。轻轨一号线坐落在汉口区，第一期连接黄埔站和宗观站，全长 10.2公里，拥有 10 个站台。2010 年 7 月，一号线二期工程也投入运营，一号线轻轨全线贯通。根据规划，到 2040 年，武汉轨道交通将由 3 条市域快线和 9 条市区线路构成，100、共设站 309 座。主城区线网规模将达到 333 公里，共有 7 条长江通道，其中 6 条位于主城区。今后，武汉市 66%的人口在 600 米的步行范围内，就能找到地铁站，武汉将步入“一小时生活圈”。根据武汉市地铁规划，12 条轨道交通线路分为三个层次：第一层次为镇间骨架线路，2、3、4 号线跨越两江，连通三镇。第二层次为镇内主干线路，1 号线和 5 号线分别贯穿汉口及武昌镇内的东西方向。第三层次为跨江辅助线路，由 6 号线和 8 号线组成。与此相对应，武汉的地铁建设也分为如下三个阶段：一期路网（至 2013 年）：包括武汉轻轨 1 号线、过江地铁 2 号线一期和 4 号线一期三条轨道，将构成101、长 70 公里、贯通三镇的快速轨道。目前轻轨 1 号线已全线贯通，过江地铁 2 号线一期也于2011 年 8 月顺利贯通，4 号线一期工程正在建设之中。连通武汉三镇的快速轨道指日可待。二期路网（至 2017 年）：根据规划，到 2017 年，武汉将建成七条轨道交通（含轻轨、地铁）线，总长将达到 215 公里，基本覆盖全市。这七条线路包括：1 号线西延段、2 号线南北延段、4 四号线二期工程、3 号线一期工程、6 号线一期工程、7 号线一期工程及 8 号线一期工程。目前，除 6 号线一期工程、7 号线一期工程铁路铁路 轻轨轻轨/地铁地铁 优尼华盛国际 市场区域分析 33 及 8 号线一期工程将于102、 2013 年后开工建设之外，其余线路正在积极建设之中。远景线网（至 2040 年）：根据远景规划武汉轨道线网由三条市域线（E1 武汉轨道交通 10 号线，E2 武汉轨道交通 11 号线，E3 武汉轨道交通 12 号线）和九条市区线（U1U9）构成，其中七条过长江、三条过汉江。至 2040 年全面形成 12 条线路、309 站、总长度达 540 公里的武汉新城组群和区域一体化发展的轨道交通格局。湖北省武汉市的地铁分布图湖北省武汉市的地铁分布图 武汉作为长江的重要港口，是华中第一大港。有汉南纱帽港、杨泗港、武汉港、阳逻港等。武汉港是长江“黄金水道”的中转站。近年来，国家及地方政府高度重视长江水运103、的开发，湖北省及武汉市政府也加大了对武汉港口的投资力度，加上香港方面等外资的引进，武汉港口的硬件设施将会在未来几年里有一个质的飞跃，新增加大型船只泊位（5000 吨级）以及现代化的掉臂，将更好地为武汉的各个开发区的大小企业提供运输服务，为武汉经济的发展注入了新的活力。武汉新港扩建工程 2008 年 11 月正式开始建设，将打造中国最大内港，重新确立武汉的“九省通衢”的交通优势。根据规划，“武汉新港”沿长江两岸，从武汉往长江下游走，一直到黄石，将有十多个码头一字排开，全部工程将于 2025 年竣工。武汉拥有发达的公路网络，作为中国的中部中心城市，4 条国道（316 国道、318 国道、106 国104、道和 107 国道）和 16 条省道在此交汇。贯穿市内的高速有京港澳高速公路、沪蓉高速公路、汉十高速公路、天河机场高速公路、天河机场第二机场高速（在建，2013 年建成）、武汉外环线高速公路、汉蔡高速、汉宜高速、和左高速、汉洪高速、硚孝高速（在建，2012年建成）、岱黄高速、汉麻高速、武英高速、青郑高速、武黄高速、武汉水水运运 公路公路 优尼华盛国际 市场区域分析 34 三环线高速公路等。武汉内环线、武汉二环线完全建成后将成为城市快速路。武汉正在积极建设武汉中心城区至武汉绕城公路（武汉外环线）卫星城镇及远城区“半小时交通圈”。武汉在清朝末期和民国政府时期积极参与洋务运动，其早已是中国近代史上主105、要的工业和金融中心，工业总产值排名仅次于上海、北京、天津，位居全国第四位，并一直保持到改革开放初期。80 年代中期，随着中国政府提出推进沿海开放战略改革的政策，地处中部腹地的武汉逐渐被“珠三角”、“长三角”和“环渤海”沿海地区的很多城市超过。2004 年，中国政府开始推动中国中部地区城市的发展政策，作为中国中部的中心大城市，湖北省的武汉市又一次获得了新的动力，城市面貌和经济发展有了长足的进步，将逐步缩小自身与沿海发达城市的差距，并带领湖北省其他城市的经济取得突破性发展。作为中国重要的工业基地，武汉是中部地区主要的经济动力区之一。其经济主要依靠钢铁、汽车、机械、光电子和化工等核心行业，约占武汉市106、工业总产值的 60%以上。2010 年武汉市地区生产总值约人民币 5,516 亿元，同比增长14.7%。其中第一、二、三产业的比重分别为 3.1%、45.9%和51.0%，第二和第三产业经济将继续在推进武汉经济扩展方面发挥主导作用。其中的第三产业（或称服务行业）近年来发展迅速，于 2001 年至2010 年达到了 17.3%的复合年均增长率。下表列出了武汉 2001 年到 2010 年主要经济数据。表表 3-5 武汉市武汉市主要经济指标主要经济指标，20012010 经济指标经济指标2001200220032004200520062007200820092010CAGR*200110常住人口（107、百万）7.67.77.87.98.08.28.38.39.19.82.9%生产总值实际增长（%）1211.812.114.514.714.815.615.113.714.7地区生产总值(十亿 人民币)13514716218822425931439645655216.9%人均地区生产总值（元 人民币）17,88219,56021,46024,96326,27929,89935,76844,14850,11056,39713.6出口（百万美元）9471,0911,4811,9312,5403,7784,7536,9045,8258,75428.0进口（百万美元）1,2101,1121,6552,3108、673,6484,2355,2097,0735,6479,30125.4外商直接投资（百万 美元）1,4321,5761,7621,5201,7402,0012,2502,5702,9353,2939.7固定资产投资（十亿 人民币）5157658210613317322530037524.9消费者物价指数增长（%）-0.5-1.42.33.32.71.44.15.7-0.63.0个人可支配收入（人民币）7,3057,8208,5259,56410,85012,36014,35816,71218,38520,80612.3%注:*复合年均增长率来源:武汉市统计局 根据上表，我们做出如下评论：得益109、于中国中部的地理位置优势、不断增加的外商投资以及成熟完善的工业基础，武汉市的经济在 2001 年到 2010 年间保持迅速增长，GDP 增长率达到年两位数增长。2010 年 GDP 达到人民币经济概况经济概况 优尼华盛国际 市场区域分析 35 5,516 亿元，实际增长 14.7%。稳定的快速的经济增长大幅度地提高了武汉市的人均 GDP，在 2001 年至 2010 年间保持了13.6%的年平均增长率，于 2010 年达到了人均人民币56,397元，明显高于全国的平均值。为了更好地推动武汉市的经济发展，大量的固定资产投资注入到了国有和私营环节，2010 年达到人民币 3,753 亿的投资总量，110、比上年同期增长了 25.1%。投资的主体主要集中在工业、高科技、房地产、城市交通和设施、教育等方面。我们预计大量的投资会在未来进一步加快武汉市的经济发展速度。经济的增长极大地提高了武汉市人民的可支配收入。武汉市城镇居民可支配收入于 2001 年至 2010 年间保持了12.3%的年平均增长率，并在 2010 年突破了两万元大关，达人民币20,806元，与上年同期相比增长了约13.2%。国务院下属的发展研究院的一份报告指出，国民可支配性收入的增长将会催生新的消费形式，包括餐饮、旅游、休闲相关消费。武汉是内陆贸易中心，一直保持着强劲的进出口增长势头，在2001 至 2010 年间分别达到了25.4111、%和28.0%的复合年均增长率。2010 年武汉市进出口全面反弹,全年外贸进出口总额 180.5 亿美元，比上年增长 57.6%，出口国家和地区达 189 个。武汉是中国首批沿江对外开放城市之一，长期吸引着外商投资。由于当地政府一直执行鼓励性的开放政策，并不断完善基础设施，武汉市的外商直接投资保持了持续增长，在过去 10 年里名列西部和中部地区的第一位。图图 3-2 实际利用外资实际利用外资，武汉武汉，20012010（十亿十亿 美元美元）011223342001200220032004200520062007200820092010来源:武汉市统计局实际利用外资(十亿美元)趋势线 在 201112、0 年里，武汉的外商直接投资增至 33 亿美元，引进外资在 1,000 万美元以上的项目共 62 个。亚洲国家和地区，尤其是来自香港和台湾地区武汉武汉直接投资直接投资 优尼华盛国际 市场区域分析 36 的投资，一直是武汉市的主要投资来源地，欧洲国家和美国也逐渐加大投资力度。截至 2010 年底，在武汉投资的世界 500 强企业达到了 81 家，和2005 年相比增加了 21 家。这新增的 21 家世界 500 强企业在武汉总投资达到 38 亿美元。“十一五”期间，武汉市已累计实际利用外资 120.5 亿美元，年均增长率为 13.6%。大部分投资流入制造业，如光电和汽车，超过总数的 60%以上，113、知名的企业有富士康、本田、标志、EDS 公司、阿海珐等。500 强企业在武汉投资的项目以制造业为主，主要集中在汽车及零部件、通讯产品、饮料啤酒等。从地域分布来看，500 强企业中的跨国公司投资项目基本集中在两个国家级开发区。其中武汉经济技术开发区占500 强在汉投资总额的 90%。自 20 世纪 90 年代以来，武汉市的经济发展动力主要来自王家墩商务区、汉阳沌口的武汉经济技术开发区和武昌的武汉东湖高新技术开发区。此外，中国三大钢铁集团公司之一的武汉钢铁（集团）公司总部也位于武汉。武汉 CBD（武汉王家墩商务区）是武汉市“十五”重点建设项目之一，位于王家墩地区，在汉口市中心，占地 7.14 平方114、公里，区位优势突出，交通便利，城市快速干道、轨道交通及机场高速路在此汇合，是进入武汉的门户和武汉各城市功能区对外交流的窗口。建成后的武汉 CBD 将成为集商务办公、商业、文化、博览、居住等多功能于一体的华中现代服务业中心，与东湖高新技术开发区、汉阳现代制造业中心共同形成高效、良性互动的“经济金三角”，从而使武汉作为华中地区经济功能核心的作用和地位更加突出。武汉经济技术开发区创建于 1991 年 5 月，位于武汉市区西南，1993 年 4月经国务院批准为国家级经济技术开发区。2000 年 4 月，经国务院批准，在区内设立了中国中部地区唯一的出口加工区。2010 年，武汉经济技术开发区规模以上工业115、企业累计实现工业总产值突破 1,500 亿人民币大关，达 1,508 亿元，同比增长近四成。其中，汽车及汽车零部件产业实现工业总产值首次突破人民币 1,000 亿元，达 1,029 亿元，同比增长五成以上，占全区规模以上工业总产值的 68.20%；汽车及汽车零部件产业是开发区的主导产业，截至 2009 年，开发区内集中了神龙汽车有限公司、东风本田汽车有限公司、东风风神、东风渝安、东风电动、三环汽车和 3604 改装车等 7 家整车生产企业，还有德尔福、佛吉亚、法雷奥等 160 多家汽车零部件企业，汽车研发机构也达到 33家。2010 年，东风本田第二工厂和神龙第三工厂相继开建，武汉的汽车整车产116、业跃上了一个新的台阶。此外，电子电器、食品、生物医药和装备制造等其他产业近年来也取得很大发展。目前，全球第一大和第三大电脑显示器制造商冠捷公司、唯冠公司已经相继落户开发区。电器制造方面，开发区分别成为了海尔、美的、格力三大电器巨头的产销基地。继海尔武汉工业园、美的武汉工业园之后，格力电器武汉工业园项目已于 2010 年开建，预计 2014 年全部达产，主要开发区域主要开发区域 武汉武汉 CBDCBD（王家墩中（王家墩中央商务区）央商务区）武汉经济技术开发区武汉经济技术开发区 优尼华盛国际 市场区域分析 37 达产后年产值将超过 150 亿元。到 2015 年，武汉经济技术开发区电子电器产业有望117、成为继汽车产业之后第二个年产值达千亿元的产业。武汉东湖高新技术开发区成立于 1988 年，并于 1991 年被国务院批准为国家级高新技术开发区；2000 年，被科技部、外交部批准为亚太经合组织（APEC）科技工业园区；在 2001 年，被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉 中国光谷”；在 2006 年，该开发区成为了国家 6 个自主创新的高科技园区之一；2009 年 12 月，被国务院批准为继北京中关村之后的第二个国家自主创新示范区。武汉东湖高新技术开发区坐落于武汉市东南部，区内的园区有关东光电子产业园、汤逊湖大学科技园、关南生物医药产业园、机电产业园、佛祖岭产业园等，2,0118、00 多家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、现代设备装置、新材料、生物工程与新医药、机电一体化和现代农业竞相发展。此外，在武汉东湖高新技术开发区内建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达 50%，国际市场占有率12%；光电器件、激光产品的国内市场占有率 40%，在全球产业分工中也占有一席之地。2010 年，园区完成工业总产值 2,503 亿元。如今，富士康在高新区投资数百亿建立光电子和数码产业帝国，还有中芯国际投资百亿元的芯片厂为高新区发展带来新的更大的活力。高新区内有著名的光119、谷软件园，聚集着微软（武汉）创新技术中心、IBM 全球服务中心、EDS 全球服务中心、法国电信软件研发中心、交通银行信用卡中心、招商银行运营中心等世界五百强和国内知名软件服务外包中心、金融后台服务中心。高新区内的知名光谷生物城内，辉瑞公司、华大基因公司、药明康德公司等一批知名企业相继入驻；在高技术服务业领域，光谷软件园、光谷金融港、光谷创意产业基地等一批专业化载体建设迅速，集聚了一批国际知名的大企业和原创型中小企业。在中央政府的支持下，未来十年，武汉东湖示范区将全力打造以光电子信息为核心产业，以生物、环保节能、高端装备为战略产业，以高技术服务业为先导产业的“131”产业架构。并期望到 2015120、 年，使科技型企业总量超过 15000 家，实现企业总收入超过 10000 亿，努力建设成为国内外一流的科技园区。创建于 1992 年的武汉吴家山台商投资区（也称国家级吴家山海峡两岸科技产业园）是经湖北省人民政府批准以吸引台资和其他国家一级地区客商投资的对外经济开发区。投资区环绕武汉汉口地区，城郊相连。吴家山台商投资区内有 11 个产业园和特色园区，分别为台商投资区、食品加工区、高桥产业园、金银河生态园、生态商务城区、东流港牧业园、海口工业园、机电园南区、机电园北区（空调产业园）、民营科技园和海峡科技产业园。武汉东湖高新技术开武汉东湖高新技术开发区发区 武汉吴家山台商工业武汉吴家山台商工业园区121、园区 优尼华盛国际 市场区域分析 38 入驻园区的企业有武汉统一企业食品有限公司、武汉长城机电、TCL 空调器（武汉）有限公司、湖北捷龙物流股份有限公司、武汉华城长江电机有限公司、中国石化集团江汉石油管理局第三机械厂和东风实业等等。根据武汉市“十二五”城市总体规划，武汉市的城市定位为：国家历史文化名城、中部地区的中心城市、全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。在城市空间结构上，将形成“以主城区为核，多轴多心”的开放式空间结构。以下就主城区发展规划作重点介绍：主城区以三环线以内地区为主，包括局部外延的沌口、庙山和武钢地区，总面积为 678 平方公里。主城区是城市核心，重点培育和提升城市服务122、功能，集中发展金融商贸、行政办公、科教文化、信息咨询、旅游休闲等服务业，强化高新技术产业和先进制造业，承担湖北省及武汉市的政治、经济、文化中心和中部地区生产、生活服务中心的职能。具体来说，主城区的滨江核心地段聚集大型区域性的公共服务职能，形成城市中心；在主城区重要地段和各新城组群建设城市副中心和组群中心，对城市中心起支撑和疏解作用；在各城市组团建设若干组团中心，形成三级公共服务中心体系。延续圈层发展、组团布局的格局，主城区在规划结构上划分为中央活动区、东湖风景名城区和综合组团。其中，中央活动区北到黄埔大街、徐东大街，南到楚雄大街、墨水湖北路，西至十升路、京广铁路，东至东湖路、珞狮路，加上其他 123、19 个城区，规划建设用地 95 平方公里，人口 165万人。中央活动区在空间上形成以滨江活动区为主体的滨江文化景观轴和沿轨道二号线的垂江商务中心轴。滨江活动区是一环线以内的滨江地段，规划分为永清、江汉关、汉正街、月湖、归元寺、月亮湾、积玉桥等 8 个片区，重点发展商业贸易、文化娱乐、旅游休闲功能，保护历史文化名城风貌，塑造滨江城市景观；汉口地区王家墩片区主要依托建设大道西段集中建设金融商务、贸易咨询、会展信息、商业服务等重大设施，形成现代商务中心区；新华片以武汉国际会展中心和中山公园为中心，整合提升商业、医疗、会展、体育、文化等职能；惠济片、站前片、花桥片、宝丰片主要发展行政办公、公交枢纽和124、公共配套服务职能，提升优化居住生活环境；武昌地区沙湖片区主要围绕沙湖公园建设现代艺术中心和企业总部基地；洪山片区主要依托中山南路和中北路，在洪山广场周边集中布局行政、商务、酒店、体育等设施；梨园片、晒湖片集中发展文化博览、办公功能；汉阳地区赫山片区通过功能置换，集中布置商业贸易和现代化滨水居住区。综合组团以居住、生活服务和都市工业为导向，是职居相对平衡的城市单元，规划黄埔、二七、后湖、塔子湖、古田、十升、四新、沌口、白沙、南湖、珞瑜、关山、杨园、青山、武钢等 15 个综合组团，综合组团以轨主城区发展规划主城区发展规划 优尼华盛国际 市场区域分析 39 道交通线、快速线及主次干道，加强与中央活动125、区的联系。东湖风景名胜区和综合组团共规划建设用地 355 平方公里，人口 336.5 万人。武汉在中国是个著名的城市，拥有 3,500 年的历史，从两千多年前的楚文化到近代的中国民主革命中心，武汉有着悠久历史和丰富文化遗迹，其中包括 4 处国家级文物区和 62 个省级文物区。闻名遐迩的有黄鹤楼、归元寺、古琴台、岳飞亭，以及武昌起义军政府旧址、“八七会议”和“中央农民运动讲习所”旧址，还有代表古老文化的盘龙城、放鹰台、钟子期、祢衡墓、楚王墓群等，此外尚有名列全国 44 个重点风景名胜区之一的东湖风景区。下表概述了武汉市主要旅游景点。表表 3-6 武汉武汉主要旅游景点主要旅游景点 黄鹤楼盘龙城遗址126、湖北省博物馆长春观东湖风景区木兰山风景区归元禅寺汉口近代建筑群古琴台明楚王墓岳飞亭江汉关大楼武昌起义军政府旧址汉正街八七会议会址汉口江滩武汉农民运动讲习所旧址江汉路步行街来源：优尼华盛国际 我们对到武汉的访客进行分析，以确定国内和国际客源市场的相关影响。下表总结了 2001 年到 2010 年国内外访客数。旅游业概况旅游业概况 访客访客概况概况 优尼华盛国际 市场区域分析 40 表表 3-7 武汉国内外访客数武汉国内外访客数，20012010 年份年份总人数总人数%增长增长国内访客国内访客%增长增长%总数总数境外访客境外访客*%增长增长%总数总数200122,306,00013.1%22,02127、0,10012.9%98.7285,90029.0%1.3200224,348,5709.223,964,8708.898.4383,70034.21.6200321,209,400-12.920,985,000-12.498.9224,400-41.51.1200426,385,00024.426,070,50024.298.8314,50040.21.2200529,425,30011.529,013,00011.398.6412,30031.11.4200633,289,40013.132,830,50013.298.6458,90011.31.4200739,420,50018.438128、,890,70018.598.7529,80015.41.3200846,661,90018.446,127,90018.698.9534,0000.81.1200964,268,90037.763,599,90037.999.0669,00025.31.0201089,420,00039.188,500,00039.299.0920,00037.51.0复合年增长率复合年增长率20011016.7%16.7%13.9%注:*包括来自香港，澳门和台湾地区的访客来源:武汉市统计局 根据上表，我们做出以下评论：武汉是中国的主要商业城市之一，前往武汉的访客量历来由商务需求推动。武汉有先进的工业基地、129、交通便捷的地理位置和增长强劲的经济，再加上 2008 年和 2009 年的武汉天河国际机场新航站楼和武广高速铁路等基础设施建设的完成，武汉的总访客人次在 2001 年至 2010 年间实现了 16.7%的复合年均增长率。武汉是一个商务访问为主的目的地城市，2001 年至 2010 年到该市的总访客量达到了16.7%的复合年均增长率，并于 2010 年迎来约8,942 万访客；武汉市的旅游市场主要由国内访客所主导，2010 年国内访客人次约占总访客人次的99.0%，达到 8,850 万人次左右，2001 年至 2010 年的复合年均增长率为16.7；在 2001 年至 2010 年间到访武汉的境130、外访客数以13.9%的速率强劲增长，这主要是因为武汉市拥有良好的投资环境，交通便利，完善的工业基础吸引了越来越多的境外公司在武汉开展业务。但是，奥运期间严密的保安措施，以及接下来的国际金融危机导致商务旅行减少，来自国际客源市场的需求于 2008 年的增长急剧下降。但，武汉是一个工业基础完善的内陆贸易中心，危机过后，访客人次于 2009年和 2010 年均实现了强劲的增长，并于 2010 年达到 92 万人次。武汉的境外访客人数占相对较小比例，这一现象反映出武汉市的旅游市场主要由国内游客为主要推动力。然而，境外访客有着强劲的消费能力，并且是武汉市高星级酒店和酒店服务式公寓的主要消费群体，因此对各131、部分客源市场的分析将发挥重要作用。下表总结了 2001 年到 2010 年，武汉的境外访客情况。境外境外客源市场客源市场 优尼华盛国际 市场区域分析 41 表表 3-8 武汉武汉境外境外访客数访客数，20012010 客源国客源国2001200220032004200520062007200820092010占占2010年年总数的百总数的百分比分比%CAGR*200110亚洲亚洲日本31,17043,29328,87724,62340,71059,00056,80093,000102,000144,63615.6%18.6%新加坡1,7162,3083,2743,9984,3329,10012132、,90012,40014,00022,3022.433.0小计小计32,88645,60132,15128,62145,04268,10069,700105,400116,000166,93818.0%19.8%增长率%27.038.7-29.5-11.057.451.22.351.210.143.9北美洲北美洲美国86,19645,84124,99021,56736,22041,90048,50049,20065,00091,8899.9%0.7加拿大4,6053,2273,9454,8155,9669,80015,60012,50017,00035,6363.825.5小计小计90,801133、49,06828,93526,38242,18651,70064,10061,70082,000127,52513.7%3.8%增长率%173.0-46.0-41.0-8.859.922.624.0-3.732.955.5欧洲欧洲德国40,15031,83914,46817,60640,46071,80048,50049,20087,000101,26010.9%10.8%法国7,3268,9407,52213,48717,20225,80033,00035,00034,00045,6534.922.5英国22,72510,18310,45410,08116,99827,80039,70030134、,60033,00032,1403.53.9小计小计70,20150,96232,44441,17474,660125,400121,200114,800154,000179,05319.3%11.0%增长率%85.6-27.4-36.326.981.368.0-3.3-5.3澳大利亚澳大利亚3,0364,2803,6195,1988,15920,40037,80024,50032,00039,5844.3%33.0%增长率%35.941.0-15.443.657.0150.085.3-35.230.623.7其他其他32,02590,70179,521145,521130,487127,00135、0179,275145,900174,000228,14224.6%24.4%增长率%-59.3183.2-12.383.0-10.3-2.741.2-18.619.331.1外国访客总计外国访客总计225,913236,332173,051241,698292,375372,200434,275427,800526,000701,65875.6%13.4%增长率%28.64.6-26.839.721.027.316.7-1.523.033.4海外华人（香港海外华人（香港、澳门、台湾）、澳门、台湾）香港34,45357,60042,70052,05256,30078,000122,26813.136、2%澳门8401,8361,5001,3592,3002,0002,5650.3台湾35,600124,24028,15037,50260,52042,50042,14747,60063,000101,41210.912.3小计小计60,016147,37951,35772,795119,95686,70095,558106,200143,000226,24524.4%13.4%增长率%30.6145.6-65.241.764.8-27.710.211.134.758.2总计总计285,929383,711224,408314,493412,331458,900529,833534,00066137、9,000927,903100.0%14.0%增长率%29.034.2-41.540.131.111.315.50.825.338.7注：*复合年均增长率来源：武汉市统计局、武汉市旅游局日本16%新加坡2%美国10%加拿大4%德国11%法国5%英国3%澳大利亚4%海外华人（香港、澳门、台湾）24%2010年主要客源国年主要客源国/地地 优尼华盛国际 市场区域分析 42 我们对上表做出如下评论：日本是武汉市最大的境外客源市场，2010 年，来自日本的游客近14.5 万人，占总境外游客的15.6%，2001 年到 2010 年，达到18.6%的复合年均增长率；整体上来说，亚洲国家和地区（包括香港、138、澳门和台湾地区）是武汉入境旅游的主要客源市场。来自该市场的游客数占总境外访客数的42.4%，其中主要以日本、香港和台湾为主；在非亚洲国家中，欧洲和北美是武汉最大的客源市场，访客数分别占武汉总境外访客数的19.3%和13.7%；在 2001 年至 2010 年间，来自新加坡、澳大利亚、加拿大、法国和德国的访客人数保持着明显的增长，分别达到了33.0%、33.0%、25.5%、22.5%和10.8%的复合年均增长率。旅游业是武汉经济的主要支柱产业之一。2010 年，旅游业的总收入达到人民币 750 亿元，占该市 GDP 的13.6%。国内游客的旅游收入达人民币720 亿元，占总收入的96.0%；而139、境外游客的旅游收入约为 5 亿美元，占总收入的4.0%。下表列出了 2001 年到 2010 年武汉国内和境外旅游收入。表表 3-9 武汉武汉旅游收入，旅游收入，20012010 年份年份总计（十亿总计（十亿人民币）人民币）增长率增长率%国内（十亿国内（十亿人民币）人民币）增长率增长率%比例比例%境外（十亿境外（十亿美元）美元）增长率增长率%比例比例%200116.122.0%15.114.4%93.80.123.5%6.2200219.823.218.522.593.30.232.26.7200316.0-19.515.2-17.995.10.1-41.34.9200420.326.919.140、226.594.80.134.05.2200523.516.022.115.194.10.236.55.9200626.613.225.113.394.20.213.25.8200731.418.129.718.594.50.217.15.5200837.418.935.619.995.30.311.44.7200950.936.148.636.595.60.329.54.4201075.047.472.048.196.00.539.84.0复合年均增长率复合年均增长率20011018.6%19.0%16.0%注:*包括来自香港，澳门和台湾地区的访客来源:武汉市统计局 武汉与国内外市场经济交流141、日益频繁，加上当地政府致力于持续完善基础设施和经济环境，近年来，武汉市成为主要的投资目的地。商务旅客为主的访客大量涌入该市，并带来了可观的旅游收入，旅游收入在过去十年内取得年均18.6%的增幅，2010 年底，达到人民币 750 亿元；旅游收入旅游收入 优尼华盛国际 市场区域分析 43 随着全国个人可支配收入不断增加，国内旅游收入每年保持强劲增长，2001 年至 2010 年平均达到了19.0%。虽然起点很低，但已超过同期境外访客产生的增长速度；我们注意到，境外游客产生的旅游收入的比重在调查期间占到了旅游收入总额的4.0%，而境外访客的年均访问量在调查期间占到了1.0%。这表明，境外游客的平均142、花费比国内游客的平均花费高出三倍。我们的旅游收入分析进一步表明，在过去十年间国内每个游客的旅游支出从 2001 年的人民币686 元增长至 2010 年的814 元。相比较同一期间，境外游客的平均消费已自 2001 年的人民币3,498 元减至 2010 年的人民币3,261 元，略呈下降趋势。通过与当地酒店业者以及武汉市旅游局的访谈，我们得知，商务和各种会展是访客到访武汉的主要目的。下表总结了武汉市 2004 年到 2010 年境外访客平均停留时间。图图3-3 武汉武汉境外境外访客平均停留时间访客平均停留时间，20042010 1.51.82.02.32.52.83.020042005200143、62007200820092010天数来源：中国国家旅游局逗留天数 2005 年和 2006 年境外住宿访客平均停留天数基本不变，平均为 2.3 天，而 2007 年和 2008 年增长到 2.4 夜，2009 年的平均停留天数达到了 2.5天。2010 年的平均停留天数达到了七年来最高的 2.7 天。随着武汉市逐步开发更多的大型购物商场、写字楼和住宅区，境外住宿访客平均停留的天数有望逐渐延长。下表列出了 2004 年到 2010 年境外访客到访武汉的季节性特征。旅游目的旅游目的 停留时间停留时间 季节性季节性 优尼华盛国际 市场区域分析 44 图图3-4 武汉武汉境外境外访客的季节性访客的季144、节性，20042010年年 020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000来源：中国国家旅游局2004200520062007200820092010 武汉的境外访客的住宿需求全年变化较大。其中，3 月起至 6 月、9 月、10 月份为住宿的高峰区。6 月和 9 月的高峰期主要得益于在武汉举办大量会议和会展活动。相比较，12 月的游客数比其他时候多，主要是因为武汉大量年终会议的驱动。此外，中国“黄金周”的假期推动了 10 月访客的增长。总体来说，与中国其他地区相比，武汉境外访客酒店住宿市场的季节性变化较为明显。武汉市拥有145、优越的地理位置和完善的汽车制造和高科技产业链，武汉市政府一直致力于定位武汉为中国中部地区的领先会展城市，并已成功举办过一些国家级的贸易交流和会展活动。当前，武汉有两个展览中心：武汉国际会展中心和武汉科技会展中心。位于硚口区的武汉国际会展中心，于 2001 年建成，总建筑面积约为127,000 平方米，包括 54,000 平方米的室外展览区域，以及 10 个 5 万平方米的展厅，可以同时摆放 2,800 个国际标准展位。此外，该中心还拥有 1个 3,600 平方米宴会厅，两个剧院和 9 个会议室。武汉科技会展中心坐落在洪山区，邻近中国光谷，总建筑面积 90,000 平方米，包括 4 个 25,0146、00 平方米的展厅、1 个剧院和 6 个不同大小的会议室。此外，该会展中心还提供餐饮设施。为了提高武汉市举办会议及展览的能力，使其成为中国中西部区域的会议及展览服务中心，武汉市已启动了新的展览项目建设。武汉国际博览中心位于武汉新区四新组团的滨江地带，东临长江江滩，西至连通港路，北起四新北路，南至三环线，规划用地面积 1.58 平方公里，总投资约人民币78.3 亿元，总建筑面积约 240 万平方米，包括 12 个 8,000 平方米以上的展厅，从西向东依次分为会展、会议和酒店三大区域。规模目前在国内排第三，仅次于广州和上海。2011 年 7 月武汉国际博览中心展馆全面完工，会议需求会议需求 优尼147、华盛国际 市场区域分析 45 并于 10 月 15 日首次开展，展出的全国汽车配件交易会暨全国汽车配件采购交易会吸引了约 6 万观众。国际博览中心展馆于 10 月底展开的第二次展览第十二届中国（武汉）国际汽车工业展览会更为成功，吸引了约 30 万观众。根据武汉国际博览中心整体项目规划，未来将有两条地铁通过武汉国际博览中心，配套的海洋乐园、会议中心、洲际酒店等也将于 2015 年前陆续建成。此外，从对当地酒店管理团队的访问中，我们还了解到，由于大量会议和展会设施的引进，武汉目前正在开发会议市场。武汉有关政府、会议组织者和当地酒店经营者希望共同努力，促进武汉当地和国际会议市场的发展。然而，当地旅游148、局、会议组织者和酒店经营者间合作效果还有待加强，该市会议市场的业绩还有待提高，未来还需各方共同努力和加强协作。武汉市已发展成为一个中国中部地区的金融、商业、物流、制造及高科技中心，形成了稳固的工业和贸易基础。同时，国民人均可支配收入的增加也将进一步刺激国内旅游的需求。得益于此，武汉市旅游业预计将继续保持稳定的增长态势。随着中央政府对中部地区未来发展的进一步支持，武汉市预计将进一步提高城市的经济发展环境，以吸引更多国内外的投资。鉴于武汉雄厚的经济基础和良好的制造业和高新产业环境，以及大量待建的会议会展设施，预计武汉市将继续吸引大量商务和会议访客。为了更好地利用武汉市和江汉平原地区已基本实现的公路149、交通现代化和以武汉为中心的综合交通枢纽建设的机遇，武汉市大力推进圈内城市旅游一体化发展，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江等 8个城市。该旅游圈内拥有丰富的旅游资源，以及良好的对外交通的便捷性，预计该旅游圈将会为武汉市未来的旅游发展创造更广阔的空间。根据湖北省旅游业“十二五”规划，武汉将突出滨江滨湖和都市风情特色，以都市休闲旅游和商务会展旅游为重点，加快大型主题公园、城市标志性景观、一流旅游设施和旅游集散功能建设，依托华中大型旅游港、东湖华侨城、极地海洋世界、东方马城、水乡旅游城、武昌和汉口商贸文化街区，着力打造凝聚力和带动力强的旅游联合体，推动旅游产业集群式发展，努力成为中部150、地区优秀的综合性旅游城市。在这些项目中，华侨城集团公司与武汉市于 2009 年 8 月签订了关于开发东湖风景区的协议，该项目包括三个主题公园旅游区，其中的“欢乐谷”将于 2012 年 5 月开业。随着这些旅游大项目的落实，预计武汉将吸引更多的休闲团队和散客，以及商务会展访客。2009 年 12 月，武广高铁开通运营，同期武汉天河机场三期工程开建，规划目标为 2020 年年旅客吞吐量达 4200 万人次。截至 2011 年 12 月，武广高铁累计运输旅客超过 5,000 万人次，达 5,470 万，安全运行近亿公里。武广高铁使珠三角城市群、长株潭城市群和武汉城市群变成了同一个“大社区”，它所带来151、的跨区域“同城效应”不仅改变了沿线人们的出行方旅游旅游市场市场展望展望 优尼华盛国际 市场区域分析 46 式，也为武汉带来了大量的商务和休闲客流。虽然民航和高铁在一定程度上存在竞争，但基于武汉的中心城市定位和雄厚的工业商贸基础，天河国际机场的扩建，有望为武汉带来更多的高端休闲及商务客源。长远来看中国经济将继续保持增长，但发展速度在未来将有所放缓。由于国内国际贸易的强劲发展和基础设施建设的不断改善，中国的旅游业预计将发展迅速。同时，人均可支配收入的增加也将进一步刺激国内旅游的需求。武汉作为中国内陆长江流域经济改革的先行者，在过去的 20 多年中发生了翻天覆地的变化，吸引了大量的外商投资。武汉市已152、发展成为一个中国中部地区的金融、商业、物流、制造及高科技中心，形成了稳固的工业和贸易基础。随着国家“中部崛起”战略的实施以及武汉城市圈的打造，武汉的中心城市地位将进一步提高，相关基础设施和服务设施有望得到较快的提升。同时，作为一个传统的商业目的地，武汉在加强商贸建设的同时，也在积极发展其丰富的自然和文化资源，打造都市休闲旅游，预计将来武汉市将逐步提高其对商务访客及休闲访客的吸引力。根据对武汉市的分析，我们认为武汉市的整体经济环境可以对开发高星级住宿设施提供良好支撑。第 4 章地块描述，将详细分析该区域和待建酒店周边环境的主要细分市场驱动因素。结论结论 优尼华盛国际 地块描述 47 4.地块描述153、地块描述 特定区域内酒店的地块和位置，都将对其在市场竞争中的表现产生直接影响。下文介绍了待建酒店的综合及周边环境，以及项目的相关信息。客户计划在武汉市汉口地区青年路沿线开发一个综合性房地产项目。该综合体项目初步规划包括高档住宅、国际品牌五星级酒店及商业配套设施。待建综合体项目仍处于早期的可行性研究及规划阶段，是否配置如服务式公寓或写字楼等其他设施尚未最终确定。我们按照客户的指示，通过对武汉市酒店市场总体状况及待建项目周边区域的情况考察，结合优尼华盛国际在酒店咨询行业的丰富经验，对待建酒店的市场定位及经济可行性等方面给出专业建议。根据客户提供的信息，待建酒店部分的地上可用建筑面积为 35,000154、 平方米，地下可用建筑面积为 4,000 平方米。我们以此为依据对待建酒店的设施配置提出了建议。待建酒店位于武汉市汉口地区规划建设的王家敦中央商务区的东南侧，东邻主干道青年路，西依妙敦路，北邻妙敦横路；待建酒店位于综合体项目的东北角处，紧邻青年路。就本报告的目的，我们仅对客户开发的待建综合体项目中酒店部分给出建议和推荐。根据客户提供的项目进度，我们假设待建酒店将于 2015 年 1月 1 日开业。下图为待建酒店的位置图。地理位置地理位置 优尼华盛国际 地块描述 48 待建待建酒店酒店地块地块宏观宏观位置位置图图 待建酒店位于武汉市江汉区，江汉区的发展规划、交通设施建设以及产业发展趋势都将对待建155、酒店的市场定位及未来发展起着至关重要的作用。以下我们将对待建酒店所在区域的市场状况及其对待建酒店产生的潜在影响进行分析。在第 3 章市场区域分析中，我们已经对武汉市的经济、城市规划及旅游概况进行了简要分析，在以下的段落中，我们将重点对武汉市汉口区域和江汉区的基本情况、区域规划以及交通设施建设方面进行详细分析。汉口是武汉市的一个重要组成部分，为武汉的商业中心，与武昌和汉阳并称武汉三镇。汉口地处长江西北、汉水以北的地域，隔长江与其东南侧的武昌相望，并汉江与其南侧的汉阳相望。三镇不仅各有其独特的历史发展轨迹，而且分别形成了独特的城市面貌，在功能分工上扮演不同的角色。汉口从它形成之日起，就与商业紧密相156、关。直至今日，汉口只是武汉市区长江西岸汉江北岸区域“硚口、江岸、江汉三区”的统称，没有行政上的称谓了，但仍然是武汉市和中部地区的商业中心、金融中心、交通运输中心。从长远来看，伴随着中部崛起的步伐，加上独特的地理位置和商贸传统，汉口必然会在新一轮的区域和全国经济大发展中充当领头羊作用。江汉区位于长江北岸，武汉三镇汉口一方的东部，东邻黄陂区，西与江汉区接壤，南临长江与武昌区和洪山区隔江相望，北接东西湖区，是中共武汉市委、武汉市人民政府所在地，是武汉市重要的政治、金融、信息和文区域市场分析区域市场分析 汉口区域概况汉口区域概况 江汉区江汉区概况概况 王家王家墩墩 CBD 光谷光谷 武汉经济开发区武汉157、经济开发区 待建酒店地块 优尼华盛国际 地块描述 49 化中心。江汉区国土面积仅 33.4 平方公里，全区下辖 13 条行政街道，114 个社区居委会，5 个村委会。全区总人口按第五次人口普查统计为59.7 万人。江汉区地理位置居中。汉口新火车站、省市长途汽车客运站、武汉航空公司等一批重要交通枢纽基础设施扎堆江汉辖区。市区紧邻中国内河第一港武汉客运港，距中部最大的航空港武汉天河国际机场仅 15 分钟车程，全市首条城市轻轨由东至西贯穿全区，规划建设中的地铁过江隧道横跨长江与武昌相连。以辖区湖北省移动通信总公司、湖北电信工程股份有限公司、武汉信息港等信息产业为载体，连接海内外的信息高速公路在江汉形158、成网络。报业集团、武汉广电中心等新闻传媒以及现代化的出版、印务产业使江汉成为武汉乃至华中地区新闻传媒和文化信息中心。江汉区是汉口商贸商务最为昌盛的地区。现域内已形成各专业银行、保险、信托、投资租赁、证券交易等新型金融体系，是全市乃至华中地区金融流通最为活跃的地区之一。建设现代商贸金融区是江汉区可持续发展的奋斗目标，未来江汉区将重点发展两大特色产业，包括以商贸金融为主导的现代服务业和以民营科技为主导的现代都市工业。商贸金融为主导的现代服务业重点将以“六大特色组团”为依托，高起点发展现代服务业。六大特色组团包括传统商业组团、老汉口历史风貌组团、龙王庙旅游市场组团、现代商贸中心组团、金融中心组团和王159、家墩商务区组团；以民营科技为主导的现代都市工业将围绕“一区三园”的发展格局，大力发展园区经济，整体推进现代都市工业的发展。一区三园的发展格局包括建设以中国珠宝首饰博览基地为重点的黄埔科技园区，以现代制造业为重点的谌家矶工业园区，以华中服饰基地为龙头。多园组团的都市工业园区，以沿中环线为布局重点的现代物流带，为区域内外客商投资江汉提供了良好的发展空间。待建酒店紧邻规划中的王家墩中央商务区，该区域的整体规划情况将对待建酒店的未来发展产生至关重要的影响，我们有必要对王家墩中央商务区的规划情况进行了解。武汉 CBD 选址于汉口的王家墩地区。王家墩地区建国以来一直作为空军汉口机场使用，随着城市的发展，已160、成为汉口的地理中心，该地区土地资源充足，区位条件优越，周边基础设施配套完整。根据 1999 年 2 月 9 日国务院批复的武汉市城市总体规划（1996-2020 年），明确提出搬迁王家墩机场，建设辐射华中地区的博览、金融中心的规划目标。根据规划，武汉王家墩商务区（武汉 CBD）定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的现代服务业中心，形成以银行、保险、证券、投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。王家墩中央商务区王家墩中央商务区简简介及规划介及规划 优尼华盛国际 地块描述 50 武汉 CBD 位于161、武汉市汉口城区的几何中心，东邻青年路、常青路，南邻建设大道，西邻汉西路，北邻发展大道，占地 7.41 平方公里，是在王家墩机场原址上规划建造的武汉市“新心脏”。武汉 CBD 距湖北省政府13.2 公里、武汉市政府 6 公里、汉口火车站 1.8 公里、武汉经济开发区17.8 公里、天河机场 21 公里，是进入武汉市区的门户和武汉各城市功能区对外联络的窗口，被誉为“连接三镇的枢纽”。王家墩地区规划结构为“一心、两轴和四大功能分区”。“一心”指面积1.0 平方公里的中心商务区；“两轴”为交通“金十字”轴和商务“金十字”轴，两条“金十字”轴同构而不同位，体现现代商务区的繁荣和高效。下图描绘了王家墩中央162、商务区的规划结构。中央商务区中央商务区“一心、两轴和四大功能分区一心、两轴和四大功能分区”的规划结构的规划结构 图片来源：武汉中央商务区网站 在功能分区方面，王家墩中央商务区将主要承担以下功能，概括如下：中心商务区中心商务区功能以商务办公为主，兼有商业、文化、娱乐及中高档酒店、商住等功能；优尼华盛国际 地块描述 51 综合商业区综合商业区布局在中心商务区东北，靠近常青路、位于中心商务区与建设大道之间，通过综合商业街衔接中心商务区与老城区的商业功能，建设商业、公寓以及少量办公建筑；全生活城服务区全生活城服务区沿青年路布置，以服务市民购物休闲、商业娱乐等新兴业态为主，兼具高档宾馆会议功能；生活居住163、区生活居住区规划居住人口 20 万，于生活居住社区中建设 13.4 公顷的现代体育中心，服务于商务中心与社区居民的文体生活。交通规划方面，王家墩中央商务区规划确定“两纵三横”的交通格局。根据武汉市轨道交通网络发展规划，有地铁 2 号、3 号和 7 号、8 号、10 号五条轨道交通线路穿越或经过王家墩地区。通过王家墩地区的轨道交通规划通过王家墩地区的轨道交通规划 图片来源：武汉中央商务区网站 优尼华盛国际 地块描述 52 在前面的章节和段落中，我们对待建酒店所在的汉口、江汉区以及紧邻的王家墩中央商务区的经济发展、规划及交通设施建设等方面进行了简要介绍。通过以上分析，我们认为待建酒店所在区域的宏观164、环境将对待建酒店产生以下潜在影响。待建酒店所在江汉区位于武汉传统的三镇之一汉口；汉口是武汉市和中部地区的商业中心、金融中心、交通运输中心。而江汉区是中共武汉市委、武汉市人民政府所在地，是武汉市重要的政治、金融、信息和文化中心。区域内交通基础设施完善，并已形成各专业银行、保险、信托、投资租赁、证券交易等新型金融体系，建设了现代商贸金融区。考虑到汉口地区在武汉及中国中部地区的核心位置以及区域的区位优势和发展特点，我们认为这一区域的宏观环境为高档酒店项目的建设提供了很好的发展环境及机遇。从交通规划方面可以看出，王家墩区域未来有“两纵三横”的交通网络支撑，并且完善的轨道交通网络（5 条轨道交通通过此区165、域）也会将此区域与武汉市其他区域便利地连接起来。而待建酒店紧邻中央商务区，未来到达中央商务区乃至武汉市其他区域的通达性将会非常便利，为酒店吸纳其他区域潜在住宿需求创造条件。待建酒店所在区域的产业发展特点及周边环境将会对待建酒店潜在的需求来源带来直接的影响。通过上述的调研分析，可以看出待建酒店所在的江汉区规划重点发展的两大特色产业（即以商贸金融为主导的现代服务业和以民营科技为主导的现代都市工业）；而待建酒店紧邻的规划的王家墩中央商务区定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的现代服务业中心；将重点吸引银行、保险、证券、投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介166、服务业；从产业发展特点看出，未来区域内酒店住宿行业的需求主要由以上行业相关的商务活动所驱动；可以预见商务以及与商务相关的会议需求将成为待建酒店最主要的需求驱动因素。待建酒店紧邻江汉区政府，距武汉市政府也在 10 公里以内，政府需求也是待建酒店可考虑吸纳的潜在需求来源之一；此外，我们注意到，待建酒店邻近的规划中的王家墩中央商务区有 20 万居住人口的生活居住区规划。通常在城市核心区域内的住宅项目主要由高收入的高端人士所购买，而此类人群有足够的消费能力在酒店内举办婚宴或其他宴请活动，考虑到目前武汉市婚宴市场需求旺盛并且发展空间巨大，我们建议待建酒店在未来的经营中也可重点观注此类人群可能带来的婚宴及167、宴请需求。从王家墩中央商务区规划的四大功能分区来看，除了商务办公功能以外，该区域规划配置完善的购物休闲、商业娱乐等配套设施，兼具商业、文化、娱乐及商住等功能；完善的设施配置非常小结小结 对待建酒店的对待建酒店的潜在影响潜在影响 优尼华盛国际 地块描述 53 有利于区域人气及影响力的提升，为酒店带来更多的潜在需求；但另一方面周边区域多样化的休闲、娱乐商业设施也为酒店的住客提供了多样化的选择，为酒店相关设施的运营带来直接的竞争压力，因此我们建议待建酒店在餐饮及休闲娱乐设施的规模配置方面需谨慎，不宜盲目追求较大规模。值得提出的是，从王家墩中央商务区的规划中可以看出区域内规划的四大功能分区中中央商务区168、及全生活城服务区域均规划有酒店项目，通过与当地旅游局的访谈，我们了解到此区域内未来规划建设两个五星级酒店、两个四星级酒店和一个超五星级酒店。但目前这些规划的酒店项目均处于早期阶段，因此这些酒店项目的供应规模、品牌定位目前尚未确定，这将为待建酒店的开发与运营带来不确定性，对酒店建成后的运营也将产生直接的竞争压力；此外，王家墩中央商务区内规划的各类设施及项目是否能如期开展和建设，预计也将有可能会为待建酒店的开发与运营带来一定的不确定性。待建酒店位于湖北省武汉市汉口地区青年路旁，邻近规划中的王家墩CBD 以及建设大道沿线的金融街。下图为客户提供的待建酒店的位置图。待建待建酒店位置图酒店位置图 图片来169、源：客户资料 待建开发项目概况待建开发项目概况 待建酒店位置待建酒店位置 优尼华盛国际 地块描述 54 根据业主最终提供的待建酒店信息资料，我们了解到待建酒店规划总建筑面积约为 39,000 平方米。其中地上可用建筑面积约为 35,000 平方米，地下可用建筑面积约为 4,000 平方米。待建酒店预期定位为万豪或相同品牌定位的国际五星级酒店，其功能和定位标准按国际和国家颁布的酒店标准设计，设施设备及服务项目分类和配置上符合并满足中国国家五星级酒店的相关主要指标要求。待建酒店项目区位图如下。待建酒店项目区位图待建酒店项目区位图 图片来源：客户资料 就项目地块的区域及本地的交通路线及需求驱动因素而170、言，分析项目地块的交通便捷程度十分重要。由于具备多类本地交通要道及运输形式，项目地块交通十分便捷。下图展示了目前项目地块周边的交通连通性。交通便捷性交通便捷性 待建酒店位置待建酒店位置 优尼华盛国际 地块描述 55 待建项目地块周边主要交通干线待建项目地块周边主要交通干线 由上图可以看出，待建酒店处于汉口地区较为中心的位置，紧邻规划建设的王家墩中央商务区。待建酒店地块东侧为贯穿区域南北的主干道青年路，酒店距离区域内其他的主干道如建设大道、解放大道的通达性较好。我们将待建酒店至周边区域的通达性概括如下：青年路是待建酒店通往武汉其他区域的命脉。通过青年路向北与金融街上主干道-建设大道交叉连接，使得171、从待建酒店出发可方便到达金融街区域；同时青年路也是待建酒店通往规划建设的王家墩中央商务区最主要、最便捷的主干道；青年路向西北方向与常青路相连接，而常青路是除三环路以外，与机场高速直接相连的城市主干道。这也使得从机场抵达武汉的客人可通过机场高速、常青路及青年路的连接，极其方便地到达待建酒店；同时通过常青路，也可方便到达汉口火车站；青年路向南沿伸与解放大道相交，解放大道是汉口地区的沿江建设的主干道，通过青年路与解放大道的连接，可方便到达武汉市政府所在地，以及沿江的商业、娱乐及休闲景点和设施；待建待建项目项目 青年路青年路 建设大道建设大道-金融街金融街上的主干道上的主干道 解放大道解放大道 王家墩172、中央商务区王家墩中央商务区 常青路常青路 机场机场的连接线的连接线 地铁地铁 1 号线号线 机场方向机场方向 汉口汉口火车火车站站 优尼华盛国际 地块描述 56 通过青年路向南也可便利到达现有的地铁一号线；通过青年路与武胜路的连接，可直接通达汉阳区域和武汉经济技术开发区。以上介绍的是主要围绕现有路网的交通通达情况。我们在与武汉市规划局负责人的访谈及实地考察过程中，进一步了解到在武汉市未来规划的轨道交通网络中，地铁二号线和七号线也将经过待建酒店所在区域。按规划，地铁二号线主要连接汉口与武昌两大区域；而地铁七号线未来将是汉口市区与机场的连接线，我们预计待建酒店未来的交通将更加便利，区域及交通优势将173、更加突出。下表概括了从待建酒店前往主要地区的预计距离和时间。表表 4-1 从待建从待建酒店前往主要地区的预计距离及时间前往主要地区的预计距离及时间 目的地目的地车程（公里）车程（公里）预计行驶时间预计行驶时间（分钟）（分钟）商业中心商业中心/市中心市中心武汉经济技术开发区2540西北湖金融中心区1630武汉国际会展中心15武汉广场15主要景区主要景区中山公园35江汉路步行街35黄鹤楼1530交通枢纽交通枢纽待建2号线车站15(步行)轻轨1号线江汉北路15(步行)汉口火车站715武汉天河机场3050注：正常交通情况下来源：优尼华盛国际 待建酒店地处武汉市汉口地区青年路沿线。通过实地考察，我们发现174、待建酒店邻近现已成规模的金融街及未来规划建设的王家墩中央商务区。地块周边分布着大量的 80 年代建成的住宅项目以及沿街商铺。待建酒店地块呈不规则形状，目前地块上仍有大量商业（包括家居卖场）及老旧住宅项目尚待拆迁，地块整体地势较为平坦。以下显示了待建酒店的周边环境及主要需求来源的位置关系。地块地块周边及现状周边及现状 优尼华盛国际 地块描述 57 待建待建酒店周边周边环境环境 以下一组照片显示了待建地块目前的状态。武汉市政府武汉市政府 武汉市武汉市国际国际会展中心会展中心 待建项目待建项目 江汉区江汉区政府政府 王家墩中央商务区王家墩中央商务区 金融街金融街 汉口汉口火车站火车站 通往机场方向通175、往机场方向 通往通往武汉国际武汉国际博览中心博览中心方向方向 优尼华盛国际 地块描述 58 待建待建地块地块现状现状，2011年 12月 待建地块待建地块东东侧侧，2011年 12月 优尼华盛国际 地块描述 59 待建待建地块地块南南侧侧，2011年 12月 待建地块西待建地块西侧，侧，2011年 12月 优尼华盛国际 地块描述 60 待建地块北待建地块北侧，侧，2011年 12月 待建地块待建地块东侧紧邻的青年路东侧紧邻的青年路，2011年 12月 优尼华盛国际 地块描述 61 待建酒店位于综合开发项目地块的东北角，东侧紧靠城市主干道青年路。尽管我们在实地考察过程中发现地块东侧的青年路上有两176、座过街天桥目前来看会对待建酒店的可视性及景观造成一定负面影响，但客户告知，将会与政府进一步沟通与协商，争取拆除两座过街天桥。在此前提下，考虑到待建酒店的建筑高度，我们认为待建酒店可视性良好。我们强调，通过适当的市场推广努力及良好的招牌进行强有力的市场宣传是必不可少的。我们强烈建议设置适当的路牌以确保待建酒店对解放大道和汉江北路而来的客人来说清晰可见。如非另行说明，我们不会与各公共机构确认待建酒店不会受到任何城镇规划的不利影响，如城区划分改变、用地控制、公共设施建设（如公路或排水系统）等等。我们也不为待建酒店是否遵守当地规划管理规定提供担保。如有必要，我们建议向您的法律顾问咨询相关事宜。我们不能177、证明该地块不会因曾经的使用而导致污染。我们建议您就此事向具有相关资质的环境顾问咨询相关事宜。除了考量项目邻近区域的环境因素以外，酒店市场区域的定义也很大程度上取决于其潜在的需求因素。与住宅和写字楼需求相反，酒店需求一般并不是来自当地居民和企业职员，而是由当地企业、政府部门接待、会展中心、旅游景点等因素生成的外来人士的需求。酒店需求的现状研究和发展趋势的分析涉及到酒店客源研究，结合待建酒店的实际情况，我们认为未来待建酒店周边潜在的客源可能包括：来自汉口区域的金融中心区的潜在商务需求；来自规划的王家墩中央商务区内的潜在商务需求；来自武汉市其他城区和周边城镇相关企业的潜在商务需求；来自汉阳经济开发区178、的会议和长住商务需求；由相关政府部门产生的潜在政府和会议需求；邻近的会展中心产生的潜在会议需求；当地及待建酒店周边居民的婚宴及其他宴请活动；来自其他城市旅游团队及散客。邻近需求驱动因素对一家酒店的成功运营至关重要。对于城市酒店而言，需求驱动因素通常以商务及会展需求为主要需求来源，如会展中心、高档办公楼以及经济开发区等。下图展示了待建酒店的潜在需求驱动因素。景观性和可视性景观性和可视性 城镇规划城镇规划 环境问题环境问题 需求驱动因素需求驱动因素 优尼华盛国际 地块描述 62 待建酒店潜在需求驱动因素待建酒店潜在需求驱动因素 我们在下文中叙述了待建酒店的潜在需求驱动因素：商务需求商务需求商务需求179、是武汉市酒店市场的最大客源。我们从市场调研中了解到，武汉市汉口区域的商务客源通常由汽车、配件、机械、医药以及金融行业相关公司构成。作为中国中部的主要省会城市和知名的汽车之都，大量知名的国内外公司在武汉投资建厂。大量商务活动及交流往来，奠定了稳定的酒店商务需求，例如来自汉阳经济开发区、汉口金融区以及武昌区武钢的商务需求。此外，由于待建酒店紧邻规划中的王家墩中央商务区，鉴于待建酒店完善的设施和便捷位置，我们预计待建酒店有能力获取这些区域产生的高端商务需求。此外，由于待建酒店周边的餐饮、娱乐和休闲设施齐全，一般而言，汉口地区现有的高星级酒店均吸引了部分来自汉阳区的长住商务需求。该部分的需求主要是来源180、于当地的跨国企业，以日本、法国和德国人为主。由于待建酒店位于市区内，并拥有较好的周边配套，我们认为待建酒店项目所在地将能很好地吸引长住客的住宿需求。会展需求会展需求由于待建酒店位于市中心，并且通往汉阳区的交通便利，我们预计这便于待建酒店获取来自这些区域的会议需求。此外，来自国际和国内的会展活动成为武汉市汉口地区高星级酒店市场主要的会展需求来源。大部分的会展活动主要集中在汉口地区的武汉国际会展中心举办。鉴于待建酒店的位置邻近最重要的国际会展中心，我们预计待建酒店有机会吸纳良好的会展需求。优尼华盛国际 地块描述 63 我们预期待建的国际高星级酒店将以完备的会议设施以及与世界接轨的国际标准吸引更多该181、细分市场的客源。休闲需求休闲需求鉴于武汉区域内旅游景点数量相对有限，武汉并不是旅游散客的首选住宿区域。然而，得益于待建酒店周边完善的交通和娱乐休闲设施，我们预计待建酒店会对部分散客产生吸引力。但是，考虑到预期的高端定为，我们认为待建酒店将不会对价格敏感旅游团/旅游组织机构产生吸引力。优势优势 待建酒店所在位置交通便利且具有较好的通达性及可视性；与主要的交通枢纽如武汉天河机场、汉口火车站等交通枢纽距离较近，通达性较好；待建酒店位于武汉市的金融中心区域和会展中心，并紧邻规划中的王家敦中央商务区，附近的住宿需求具有多样性，便于待建酒店未来直接吸纳区域内公司、企业的商务及会议需求；规划中轨道二号线及七182、号线均在待建酒店地块周边设有车站，根据这两条线路的行进方向，预计未来可方便通达机场及江对面的武昌区；待建酒店预期建成国际五星级品牌酒店，其酒店的整体形象、酒店管理、硬件设施的配备均较有保障；并可享受到签约国际酒店管理公司的全球预订、营销系统；待建酒店项目位于综合体开发项目内，该综合体项目内包括商业、写字楼及住宅等业态，可以与待建酒店相呼应，树立项目整体形象及人气，并为待建酒店带来潜在需求来源。劣势劣势 待建酒店周边有大量的老旧住宅分布，环境较为嘈杂。据了解，这些住宅项目在中短期内拆迁的可能性不大，会对待建酒店的周边环境带来负面影响；待建酒店所在地块紧邻青年路，前面有两座过街天桥遮挡，会对待建酒183、店的可视性有所遮挡；考虑到武汉市的交通状况，行车至其他区域的车程在上下班高峰期相对较长。地块地块 SWOT 分析分析 优尼华盛国际 地块描述 64 机遇机遇 武汉市经济发展势头强劲，未来经济增长潜力巨大；随着武汉市交通设施的完善，尤其是城际铁路（通往北京、成都的城际铁路等）及机场的建设与扩建，将使得城市的交通通达性极大提升，为区域内酒店带来更多的客源；武汉市政府对举办和吸引大型会展活动的比较重视，这将极大提升城市形象及影响力，并直接为区域内的高端酒店带来大量住宿需求，我们预计未来这一趋势仍将持续，有利于促进区域内酒店行业的发展；面对不断增长的住宿需求，待建高端五星级酒店可弥补汉口地区缺乏高端国184、际酒店的不足；武汉市未来有大量定位高端的新增酒店项目供应，有利于提升武汉市整体高端酒店市场的平均房价及服务水平。挑战挑战 按规划，武汉市，尤其是待建酒店邻近的王家墩中央商务区未来预计将有大量高档品牌酒店进入市场，高档酒店在短期内会加剧市场竞争，对待建酒店的入住率和平均房价将带来一定影响；待建酒店未来的发展很大程度上依赖于王家敦中央商务区未来的发展与规划。综合考虑位置、可视性、可能的市场定位、项目地点，以及设想的规模和国际高端五星级市场定位，我们预计待建酒店将成为武汉市城市与经济发展的名片。凭借理想优越的地理位置，周边的便捷交通，邻近武汉市会展中心和以购物为重点的武汉广场，我们预计待建酒店具备吸185、引商业、会展和休闲需求的强大潜力。而对于整个武汉市区域酒店市场来说，未来大量新增四、五星级酒店的开业对高档酒店的运营表现将产生较大的影响，为了更好地保持竞争力，待建酒店仍主要需要依靠其品牌和优质的会展和餐饮设施的设计，来强化自身的特点，以便寻求独特的市场定位。总结总结 优尼华盛国际 供应和需求分析 65 5.供应和需求分析供应和需求分析 现有及新增高星级酒店的设施对待建酒店的经营业绩有着直接的影响。对此部分市场的供需分析是我们研究待建酒店财务可行性的基础。研究此部分我们遵循了如下步骤：第一部分（宏观）第一部分（宏观）星级酒店总体市场分析：星级酒店总体市场分析：对城市的酒店总量进行分析，分析酒店186、市场目前总体的供给状态。第二部分（微观）第二部分（微观）待建酒店竞争市场分析：待建酒店竞争市场分析：对待建酒店所在地区的酒店设施、需求特点、优劣势等方面进行详细分析，列出市场主要竞争酒店的设施情况；分析待建酒店所在地区的未来酒店市场供给，确定未来是否会有新增星级竞争酒店客房（或净减量）；对待建酒店所在区域的需求类型、特点以及未来的市场发展趋势进行分析。由于待建酒店所在的武汉市有足够的高端酒店供应量，因此我们将对武汉市整体星级酒店市场的总体供给状态进行分析。表表 5-1 武汉武汉整体整体星级酒店星级酒店市场供应和需求，市场供应和需求，20032010 年份年份酒店总数酒店总数五星级酒店五星级酒店187、四星级酒店四星级酒店三星级酒店三星级酒店一、二星级酒店一、二星级酒店客房总数客房总数2003113210505113,6012004115613534314,9932005120617544315,4472006119622523915,4572007123725533816,3672008108721483215,12120091111025482816,126复合年均增长率复合年均增长率2003-200931%16%-1%-10%2.9%来源：武汉市旅游局和湖北省旅游局 研究方法研究方法 星级星级酒店供求概况酒店供求概况 优尼华盛国际 供应和需求分析 66 武汉市旅游局和湖北省旅游局的数据188、表明，2010 年底武汉共有 97 家国家旅游局官方评定的星级酒店。在 2003 年至 2010 年间，武汉市内的星级酒店数量整体呈下降趋势，这主要是由于大量达不到评定标准和转制的中低星级酒店逐渐退出了星级酒店市场。与此同时，上表也显示了同期武汉市四星级和五星级酒店的数量保持了稳定的增长，分别达到14%和28%的复合年均增长率。虽然到 2009 年底，上表显示仅有 10 家被评定的五星级酒店，但实际上在当年还有大量尚未被评定的新开业的五星级酒店，例如武汉马可孛罗酒店和武汉新世界酒店。我们相信同样的现象应该会在其他星级类别里出现。以下图表为以星级划分的武汉酒店客房供应量。图图 5-1 武汉武汉星189、级星级酒店酒店客房供应量客房供应量，2009 五星级酒店20%四星级酒店30%三星级酒店37%一、二星级酒店13%根据上图显示，2009 年武汉市的三星级酒店客房数占该市客房总量的37%。四星级和五星级酒店客房分别占总数的 30%和 20%。通过与当地旅游局负责人的访谈我们了解到，待建酒店所在的汉口地区内共有五星级酒店 7 家，星级酒店客房供应量在 2,500 至 2,800 间之间。现有和预期竞争酒店的设施对预期的市场供求关系将会造成直接影响。评估市场区域的竞争环境，应采取以下措施：鉴别地区酒店设施，识别对待建酒店构成直接或间接竞争的酒店；确定额外酒店房间供应是否会在可预见的未来进入市场；量190、化现存酒店和待建酒店在市场中可提供的房间数；评价每个竞争对象的平均房价、入住率、市场走向、基础设施与娱乐设施。竞争市场竞争市场供应供应分析分析 优尼华盛国际 供应和需求分析 67 根据该地区酒店的入住率、房价结构、市场定位、品牌连锁、地理位置、基础设施、娱乐设施、品牌声誉和酒店质量的评估，以及对酒店管理方的评价基础上，我们选取了邻近待建酒店并且目前经营业绩列于市场前沿的武汉新世界酒店作为待建酒店的主要竞争项目。同时，我们认为汉口区域市场上仍有 5 个按五星级标准建设的酒店项目未来将在一定程度上对待建酒店带来竞争压力，分别为武汉香格里拉酒店、武汉马可孛罗酒店、武汉新华诺富特大酒店、武汉锦江国际大191、酒店、武汉华美达天禄酒店。主次要竞争项目总供应量为2,163间客房，或加权年客房总数1,178间。下图展示了待建酒店，以及主、次要竞争酒店项目的位置分布情况。优尼华盛国际 供应和需求分析 70 现有和未来竞争现有和未来竞争酒店位置图，武汉酒店位置图，武汉 8 6 5 1 主要竞争项目主要竞争项目 1.武汉新世界酒店 次要竞争项目次要竞争项目 2.武汉香格里拉大酒店 3.武汉马可孛罗大酒店 4.武汉新华诺富特酒店 5.武汉锦江国际大酒店 6.武汉华美达天禄酒店 新增酒店新增酒店 7.待建假日酒店 8.待建皇冠假日酒店 9.待建威斯汀酒店 10.待建新世界酒店 11.待建丽思卡尔顿酒店 2 3 4192、 7 11 10 9 待建酒店 优尼华盛国际 供应和需求分析 71 就竞争酒店的整体市场表现而言，表 5-2 列示竞争酒店市场的入住率、平均房价以及每可售房收入（RevPAR）变化趋势。每可售房收入由酒店入住率乘以酒店平均房价获得，该方法能有效地评估酒店在客房收入最大化方面的业绩。通过与武汉市酒店经营者的访谈和市场调研，我们了解到，2008 年随着武汉马可孛罗酒店及武汉新世界酒店的开业，武汉市竞争酒店市场的平均入住率处于较低的水平为 43%。尽管全球金融危机对武汉市场产生负面影响，但 2009 年竞争酒店市场入住率仍平稳增长至 52%，这主要得益于此期间武汉市国内访客保持了强劲的增长，由 20193、08 年 4,600 万人次增长至 2009 年的 6,300 万人次。2010 年竞争酒店市场入住率继续增长至62%。这是因为，2009 年末武广高铁的开通及全球金融危机后经济的逐步恢复，进一步刺激了武汉总访客人数持续大幅度的增长。2008 年至 2010 年间，武汉市竞争酒店市场的平均房价呈现上下波动趋势。由于全球金融危机的负面影响，2009 年竞争酒店市场的平均房价由2008 年平均房价人民币 558 元下降至人民币 512 元。2010 年，随着全球经济复苏，武汉市平稳向好的宏观经济环境也得到加强，总访客人次大幅度增加，竞争酒店市场的平均房价又大幅增长至人民币 695 元。优尼华盛国际194、 供应和需求分析 72 表表 5-2 竞争竞争市场入住率、平均房价和每可售房收市场入住率、平均房价和每可售房收入入估算估算，2008-2010 预计细分市场预计细分市场 2008年估值年估值2009年估值年估值2010年估值年估值2010年加权年加权客房数客房数商务商务会展会展休闲休闲竞争度竞争度主要竞争酒店主要竞争酒店 入住率入住率平均房价平均房价每可售房收入每可售房收入入住率入住率平均房价平均房价每可售房收入每可售房收入入住率入住率平均房价平均房价每可售房收入每可售房收入武汉新世界酒店32765%20%15%100%32731%55016855%45024765%680442小计小计/平均195、平均32765%20%15%100%32731%55016855%45024765%680442次要竞争酒店1,836 62%22%16%46%85148%56026752%53827760%701423总计总计/平均平均2,163 63%21%16%541,17843%55824052%51226962%6954292010年加权年加权客房数客房数客房数客房数商务商务会展会展休闲休闲竞争度竞争度0102030405060700100200300400500600700800200820092010入住率(%)平均房价/每可售房收益(人民币)平均房价(人民币)每可售房收入(人民币)入住率 来源196、：优尼华盛国际 在以下表 5-3 至 5-8 中，我们对待建酒店的主要竞争酒店进行了简要的分析。优尼华盛国际 供应和需求分析 73 表表 5-3 主要竞争酒店主要竞争酒店 武汉新世界武汉新世界酒店酒店 武汉新世界大酒店武汉新世界大酒店地址：地址：汉口解放大道630号档次：档次：五星级周边环境周边环境武汉新世界中心百货、武汉广场、国际广场、世贸广场、武汉国际会展中心、武汉中山公园开业时间：开业时间：2008年最近装修时间：最近装修时间：总客总客/套房数：套房数：327配套设施：配套设施：餐饮设施：餐饮设施：全日制餐厅、中餐厅、大堂酒吧、钢琴吧会议设施：会议设施：6个会议厅，其中包括1个宴会厅其他197、设施：其他设施：健身室、室内游泳池、室内和室外按摩室、桑拿浴室、网球场入住率入住率(2010)65%(估值)平均房价平均房价(2010)680-700(估值)酒店特征酒店特征商务客人是该酒店的主要住宿需求来源。地理位置优越，位于武汉市汉口区中心且周边配套设施齐全酒店是武汉市较新的产品、硬件设施较为新颖来源：优尼华盛国际搜集整理 优尼华盛国际 供应和需求分析 74 表表 5-4 次要次要竞争酒店竞争酒店 武汉武汉香格里拉大香格里拉大饭饭店店 武汉香格里拉大饭店武汉香格里拉大饭店地址：地址：武汉江岸区汉口建设大道700号档次：档次：五星级周边环境周边环境西北湖广场、杂技厅、家乐福开业时间：开业时间198、：1999年最近装修时间：最近装修时间：2009年总客总客/套房数：套房数：448配套设施：配套设施：餐饮设施：餐饮设施：全日制餐厅、中餐厅、特色餐厅、大堂酒吧会议设施：会议设施：17个会议厅，其中包括1个不同规模的宴会厅其他设施：其他设施：健身室、室内游泳池、按摩室、桑拿浴室、零售店入住率入住率(2010)60%左右平均房价平均房价(2010)750-800元（估值）酒店特征酒店特征商务客源是该酒店的主要需求驱动因素。此外，会议设施完善，会议需求也是武汉香格里拉酒店的主要需求来源。酒店建成时间较早，市场认知度高，酒店经营状况较好会议设施在数量及规模上配备完善，可满足不同类型的会议需求来源：优199、尼华盛国际搜集整理 优尼华盛国际 供应和需求分析 75 表表 5-5 次次要竞争酒店要竞争酒店 武汉武汉马可马可孛罗酒店孛罗酒店 武汉马可孛罗酒店武汉马可孛罗酒店 地址：地址：汉口沿江大道159 号武汉时代广场档次：档次：五星级周边环境周边环境武汉国际会展中心、江汉路步行街、汉正街、江滩公园、汉口酒吧一条街、苏荷酒吧、武汉市政府、过江隧道开业时间：开业时间：2008年最近装修时间：最近装修时间：总客总客/套房数：套房数：370配套设施：配套设施：餐饮设施：餐饮设施：全日制餐厅、中餐厅、大堂酒吧会议设施：会议设施：12个会议厅，其中包括1个宴会厅其他设施：其他设施：健身室、室内游泳池、按摩室、桑200、拿浴室、网球场入住率入住率(2010)65%左右平均房价平均房价(2010)750-800元酒店特征酒店特征商业和会议散客是该酒店的主要住宿需求来源马可孛罗连锁酒店集团旗下的品牌管理，硬件设施、软件服务上都处于武汉一流水平酒店面对长江，拥有良好的江景来源：优尼华盛国际搜集整理 优尼华盛国际 供应和需求分析 76 表表 5-6 次次要竞争酒店要竞争酒店 武汉新华诺富特大饭店武汉新华诺富特大饭店 武汉新华诺富特大饭店武汉新华诺富特大饭店地址：地址：汉口江汉区建设大道558号档次：档次：五星级周边环境周边环境西北湖广场、新世界百货、中山公园开业时间：开业时间：2002最近装修时间：最近装修时间：总客201、总客/套房数：套房数：303配套设施：配套设施：餐饮设施：餐饮设施：全日制餐厅、中餐厅、法式餐厅、大堂吧会议设施：会议设施：5个会议厅，其中包括1个宴会厅其他设施：其他设施：KTV、健身室、室内游泳池、按摩室入住率入住率(2010)60-65%(估值)平均房价平均房价(2010)500-520元（估值）酒店特征酒店特征商务客源是该酒店的主要需求驱动因素。由于地点离市区和购物地点不远，休闲需求也是该酒店的另一个需求来源；法国品牌酒店，外国客源中法国人居多地理位置优越，位于武汉市汉口区中心且周边配套设施齐全酒店建成时间较早，市场认知度高，酒店经营状况较好来源：优尼华盛国际搜集整理 优尼华盛国际 供202、应和需求分析 77 表表 5-7 次次要竞争酒店要竞争酒店 武汉武汉锦江国际大酒店锦江国际大酒店 武汉锦江国际大酒店武汉锦江国际大酒店地址：地址：建设大道707号档次：档次：五星级周边环境周边环境西北湖广场、毗邻建设银行大厦、新世界国贸等高档写字楼及新世界百货开业时间：开业时间：2007最近装修时间：最近装修时间：总客总客/套房数：套房数：407配套设施：配套设施：餐饮设施：餐饮设施：全日制餐厅、中餐厅、大堂酒吧及雪茄吧会议设施：会议设施：3个会议厅，其中1个宴会厅其他设施：其他设施：健身中心、桑拿、游泳池入住率入住率(2009)65-67%(估值)平均房价平均房价(2010)530-550(203、估值)酒店特征酒店特征地理位置优越（位于汉口区金融街上）商业市场是该酒店的主要住宿需求来源。会议设施规模相对较小，在会议市场渗透水平不高来源：优尼华盛国际搜集整理 优尼华盛国际 供应和需求分析 78 表表 5-8 次次要竞争酒店要竞争酒店 武汉华美达天禄酒店武汉华美达天禄酒店 武汉华美达天禄酒店武汉华美达天禄酒店地址：地址：硚口区青年路5号档次：档次：五星级周边环境周边环境武汉国际会展中心、同济医院、协和医院、同济医学院、武汉地质大学、武汉广场、武汉国际广场、世贸广场、庄胜崇光百货、新世界百货中心店、湖北人民广播电台、中山公园、湖北地质博物馆、古琴台、归元禅寺、武汉琴台大剧院、建设大道金融一条204、街、汉正街商品市场、硚口美食一条街、江汉路步行街、王家墩中央商务区开业时间：开业时间：2000最近装修时间：最近装修时间：2004总客总客/套房数：套房数：308配套设施：配套设施：餐饮设施：餐饮设施：全日制餐厅、中餐厅、西餐厅、大堂吧会议设施：会议设施：12个会议厅，其中2个宴会厅其他设施：其他设施：健身室、室内游泳池、桑拿浴室入住率入住率(2010)65%（估值）平均房价平均房价(2010)630-640（估值）酒店特征酒店特征商务客人是该酒店的主要住宿需求来源。会议设施在数量及规模上配备完善，可满足不同类型的会议需求设施硬件相对老旧来源：优尼华盛国际搜集整理 优尼华盛国际 供应和需求分析205、 79 表表 5-9 主要主要和次要和次要竞争酒店设施概览竞争酒店设施概览 武汉香格里拉酒店武汉香格里拉酒店武汉马可孛罗酒店武汉马可孛罗酒店武汉新世界酒店武汉新世界酒店武汉锦江国际大酒店武汉锦江国际大酒店武汉新华诺富特大酒店武汉新华诺富特大酒店武汉华美达天禄酒店武汉华美达天禄酒店地址地址建设大道700号沿江大道159号解放大道630号建设大道707号建设大道558号青年路5号地区地区汉口江岸汉口汉江江汉汉口管理公司管理公司香格里拉酒店集团马哥孛罗酒店集团新世界酒店集团锦江国际酒店管理集团雅高集团温德姆酒店集团酒店级别酒店级别五星级五星级五星级五星级五星级五星级开业年份开业年份199920082206、008200720022000最近翻新年份最近翻新年份2008/20092004翻新类型翻新类型全部翻修不适用不适用不适用不适用客房翻修客房配置客房配置标准客房408360288390267220-大床房总数243218180264167130-双床房总数16514211012610090套房21838163588公寓18总统套房12111客房总数448370327407303308 -行政客房总数736936726388套房总数401039173688套房比率8.9%2.7%11.9%4.2%11.9%28.6%16%19%11%18%21%29%客房面积（平米）客房面积（平米）标准客房36207、36-4232-39372532套房8660-8057-6770-9042-5046-52公寓不适用不适用不适用不适用不适用不适用总统套房208160和180316360400不适用房内设施房内设施浴室配置344434语音邮件有有有有有有高速互联网有有有有有有保险箱有有有有有有迷你吧有有有有有有收费电影有有有有有没有有线/卫星电视有有有有有有来源：优尼华盛国际 优尼华盛国际 供应和需求分析 80 表表 5-9 主要和次要竞争酒店设施概览（续上表）主要和次要竞争酒店设施概览（续上表）武汉香格里拉酒店武汉香格里拉酒店武汉马可孛罗酒店武汉马可孛罗酒店武汉新世界酒店武汉新世界酒店武汉锦江国际大酒店武汉208、锦江国际大酒店武汉新华诺富特大酒店武汉新华诺富特大酒店武汉华美达天禄酒店武汉华美达天禄酒店会议设施会议设施会议设施总面积（平方米）4,5001,1007967466911,570最大会议室（平方米）1,600387440456410450容量 剧院式（人数）1,800280270400380350会议室总数（个）171263512每间客房会议面积（平方米）10.03.02.41.82.35.1餐饮设施餐饮设施餐厅概念1全日餐厅全日餐厅全日餐厅全日餐厅全日餐厅全日餐厅座位数170148130180-200200180用餐时间早/午/晚早/午/晚早/午/晚早/午/晚早/午/晚早/午/晚餐厅概念2中209、餐中餐中餐中餐中餐中餐座位数1528820015020070用餐时间午/晚早/午/晚午/晚午/晚午/晚午/晚餐厅概念3日本餐法餐西餐座位数11060午/晚用餐时间午/晚不适用不适用不适用午/晚80餐厅概念4座位数用餐时间不适用不适用不适用不适用不适用不适用餐厅概念5座位数用餐时间不适用不适用不适用不适用不适用不适用大堂酒廊有有有有有有座位数130584020-306030-40酒吧1概念钢琴酒吧雪茄吧座位数不适用不适用4020-30不适用不适用客房服务有有有有有有来源：优尼华盛国际 优尼华盛国际 供应和需求分析 81 表表 5-9 主要和次要竞争酒店设施概览（续上表）主要和次要竞争酒店设施概览210、（续上表）武汉香格里拉酒店武汉香格里拉酒店武汉马可孛罗酒店武汉马可孛罗酒店武汉新世界酒店武汉新世界酒店武汉锦江国际大酒店武汉锦江国际大酒店武汉新华诺富特大酒店武汉新华诺富特大酒店武汉华美达天禄酒店武汉华美达天禄酒店健身俱乐部和水疗（健身俱乐部和水疗（Spa）健身中心/健身房有有有有有有水疗没有没有没有没有没有没有护理室数量不适用不适用不适用不适用不适用不适用按摩理疗有有没有没有有有极可意按摩有有有没有没有有桑拿/蒸气房有有有有有有室内游泳池有有没有有有有室外游泳池No没有有没有没有没有美容理发室有没有没有没有没有有其他设施其他设施商务中心有有有有有有零售有有有有有有停车位(车位数)185806211、0030-4015040-50其他网球室外网球场和室外水力按摩池KTV和网球场来源：优尼华盛国际 优尼华盛国际 供应和需求分析 82 除了分析现有竞争酒店的设施供应，我们也须考虑对待建酒店营业表现构成影响的新增酒店项目。根据我们的市场调研以及对相关市场报告的分析，我们获悉将有大量项目（包括经审批确认的项目和预计将建的项目）将在武汉市内开业。我们的分析报告中纳入确定的开发项目，如表 5-10所示。表表 5-10 武汉市武汉市新增五星级酒店项目供应新增五星级酒店项目供应 待建酒店供应待建酒店供应客房数客房数 竞争度竞争度 预计开业时间预计开业时间待建五星级酒店320100%2015年1月1日武汉威212、斯汀酒店305252011年7月30日待建皇冠假日酒店800252012年6月1日待建假日酒店500252012年6月1日待建武昌新世界酒店350252014年1月1日待建丽思卡尔顿酒店330502017年4月1日假设性新增酒店A350752016年1月1日假设性新增酒店B3001002017年1月1日假设性新增酒店C300752017年1月1日 合计合计/平均平均3,555 对于目前市场上主要的新增酒店，我们做出以下描述：武汉威斯汀酒店位于武汉市武昌区临江路，紧邻长江，于 2011 年7 月 30 日新近开业。酒店配备 305 间客房、2,894 平方米的会议空间及 4 家餐饮设施，包括全日213、制餐厅、中餐厅、大堂吧及酒吧。待建皇冠假日酒店及待建假日酒店紧邻新落成的武汉国际博览中心。作为武汉国际博览中心的配套酒店，待建皇冠假日酒店及待建假日酒店共拥有 1,300 间客房。预计这两家酒店将于 2012 年开业。拥有 350 间客房的待建武昌新世界酒店位于武汉市武昌区，预计2014 年开业。待建丽思卡尔顿酒店由绿地集团开发建设，规划有 330 间豪华舒适的客房和套间，另设有中餐厅、酒吧等高档餐饮、健身俱乐部、游泳池、SPA 等设施，以及可容纳 2,000 位宾客的大型宴会厅；计划于 2017 年开业。此外，在实地调研期间，我们得知武汉市城区范围内（如武昌区）仍有投资性的项目和开发项目正在214、进行；然而，由于此类产品仍处于早期的规划及洽谈阶段，或所在区域的需求结构与待建酒店所在的汉口区存在较大的差异，我们并没有将此类酒店作为新增酒店进行考察，也未列入未来的新增酒店供应中。考虑到待建酒店邻近的王家墩中央商务区按规划将有两家四星级、两家五星级和一个超五星级酒店的供应，我们在分析过程中加入了“假设性待建酒店”的新增供应预测。目前这些潜在的新增项目仍处于早期规划过程，酒店的规模、管理模式及品牌定位都尚未确定，但为了报新增新增竞争酒店竞争酒店 优尼华盛国际 供应和需求分析 83 告分析目的，我们假设 2016 年至 2017 年间将有约 950 间的酒店客房进入市场。尽管我们已采取必要的步骤215、调研这些新增酒店项目的情况和相关市场地位，但是由于房产开发项目的特性，把握每个项目的具体细节有一定难度，我们无法准确地预测将来开设的每家酒店以及它们自身市场战略对整个市场的影响。因此，如果未来市场有任何新增供应进入，我们保留修正我们预测的权利。对各个细分市场进行需求分析的重要性在于，每一细分市场通常会揭示出相关因素，诸如增长潜力、需求的季节性变化、平均逗留时间、每房平均住客人数、设施要求、价格敏感程度等特征。通过量化各个细分市场对过夜客房的总体需求以及确定每个细分市场的特性，我们可以预测出各个细分市场未来的发展潜力。该市场区域的短期住宿需求可细分为以下细分市场。细分市场 1 商务 细分市场 2216、 会展 细分市场 3 休闲 根据实地调查、区域分析以及对当地酒店市场的了解，2010 年竞争酒店的过夜客房需求分布如下表所示。表表 5-11 竞争市场过夜客房竞争市场过夜客房需求，需求，2010 整体市场整体市场市场细分市场细分商务166,39563%会展56,98821休闲41,93116合计合计265,315100%所占比例所占比例住宿需求住宿需求63%21%16%商务会展休闲 过夜房住宿需求过夜房住宿需求 优尼华盛国际 供应和需求分析 84 如上表所示，武汉市 2010 年竞争酒店商务细分市场需求占竞争酒店市场过夜客房需求的 63%，会展细分市场占竞争酒店市场过夜客房需求的21%，休闲细217、分市场占竞争酒店市场过夜客房需求的 16%。这一市场细分组合表明，待建酒店所在的竞争市场主要由商务需求所驱动。考虑到位置、周边区域、旅游资源和设想的设施，对待建酒店来说，最重要的细分市场将可能是商务细分市场，其次为会展细分市场。下面我们将分别描述竞争酒店三个细分市场各自的特征，并且对它们的未来趋势给出展望。总体而言，武汉市商务市场旺盛需求通常出现在周一至周四，周五和周六则明显下降，周日略有回升。这种需求状况除了每年 11 月到次年 2 月份由于临近年底和中国农历新年而导致商务活动减少，以及 8 月份很多商务人士选择外出旅游而下降较为明显外，全年其余时间都比较稳定。我们从当地酒店经营者处得知，通218、常商务访客的平均逗留天数为 1-3 天。在过去几年中，武汉市政府一直致力于调整和优化工业产业结构，从传统劳动密集型轻工产业转向着重发展资本密集型重工业。作为中国主要的工业城市之一，武汉市主要产业包括汽车及汽车零部件制造、石油、钢铁、光通信、烟草、消费电子制造、食品加工、新材料制造及机场器件等。武汉经济技术开发区及武汉东湖高新技术园是武汉工业产业发展的主要驱动力之一。其中，汽车及汽车零部件制造是武汉经济技术开发区的支柱产业之一。除此之外，近些年开发区的生物科技、食品加工、电子电器制造等产业也在迅速发展。众多大型国有企业及跨国企业在武汉投资设厂。湖北三家主要的国有企业湖北武汉石油有限公司、武汉钢铁219、及东风汽车有限公司总部均设于武汉。众多世界 500 强企业如英国石油、本田汽车、日产汽车、雪铁龙汽车、可口可乐、汉高及中粮集团等也在武汉有投资。随着武汉经济的不断发展和对外交流增多，大量的商务住宿需求也不断产生。武汉市是中国中部城市中唯一设有外国领事馆的省会城市。美国、法国和韩国均设有驻武汉领事馆，德国也将于 2012 年设立驻武汉领事馆。众多国外领事馆的进驻，将有利于武汉市发展更多的国际商务合作。商务需求中还包含了一定数量的长住客人，武汉市的长住需求主要由新的合资或独资项目的开发而产生。此外，为现有外资或合资企业提供定期培训、技术支持、新设备测试和定期检查的技术和工程人员是武汉市长住需求的主220、要客户群。不同于北京和上海，虽然武汉拥有大量世界 500 强企业的投资，但是相对缺少长住的高等行政级别的管理和研发人员。长住客人主要以个人住宿需求为单位，以家庭为单位的长住需求在武汉相对较少。商务商务需求市场需求市场特特征征 优尼华盛国际 供应和需求分析 85 武汉市的商务需求市场主要来自当地，尤其是经济开发区内的企业或外来投资者及商务人士。近两年，房地产投资开发成了武汉市经济的又一热点，吸引不少境内外及台港澳投资者前来考察或投资，产生了相当数量的商务住宿需求。该细分市场的未来需求与武汉市商业、经济的健康程度和其主要客源市场息息相关。从中长期来看，随着该区经济的持续发展、地区商业机遇的稳定增长221、以及整体形象的提升，我们预计该地区商务需求量将进一步增长。基于与当地酒店管理人员的访谈，考虑到以下积极因素，我们认为商务客源仍将是未来武汉酒店市场的主要需求来源。武汉经济的强劲发展和其国际客源市场已经从全球经济衰退中复苏，商务访客的住宿需求预计将会持续增加，预计在中长期内仍将保持快速稳定的增长水平。积极的经济环境是保持商务客源市场稳定增长的驱动力。按照规划，武汉市将规划建设地铁和高速线路，基础设施将进一步建设与完善，这不但给商务客人的出行带来便利，同时还增强了武汉市和其他内陆城市之间商务往来。得益于武汉市独特的中部区位优势、资源优势、产业优势，未来武汉市的发展将极大地受益于所在区域基础设施改善222、以及区域经济的发展。同时武汉市的酒店住宿行业也将近一步受益于与自身特色产业发展相关的商务往来、外贸及会展活动带来的商务需求。武汉市的金融中心汉口地区现有企业根据其未来发展需要而进行必要的扩张，更重要的是规划的王家墩中央商务区按建成后预计将随着经济发展而吸引更多新的企业进驻。我们预计这类企业的扩张和新企业的设立将会增加该区域的商务需求。连接汉阳区的地铁、公路和过江大桥等主要基础设施将在未来几年逐步建成，这将进一步改善汉口地区通往市中心交通的便捷性，从而使生活在汉口地区的长住客人生活更加便利。武汉经济技术开发区将于 2015 年被打造为中国中部地区主要制造业聚集地和现代服务业特色区，成为中国车都。223、预计在 2010 年至2015 年还将会有大量的中外企业逐步进驻汉阳区，汉口地区也将得益于这些企业所带来的新的商务需求。这部分需求主要包括本地或地区性公司在酒店举办的培训、会务、产品发布会和小型会议，也包括协会、社交团队在此举行的活动以及行业会议。举办地点不在酒店的会议或其他活动的客人不计算在内，而是算在商务需求中。虽然酒店给大团体的客房价格折扣较多，但酒店仍将获益于举办会议和跟随会议的宴会、招待会。会议需求的高峰期通常出现在春、秋两季；大多数的商务团队选择在周一至周四留宿酒店，而社团和协会则有时选择周末住宿。通过对竞争酒店的访谈，我们了解到武汉市场有大量的会议需求，其中，除了外企经常举办的各224、类培训班、会议、产品发布会和小型研商务需求市场展望商务需求市场展望 会展市场会展市场特征特征 优尼华盛国际 供应和需求分析 86 讨会议以外，地方企业和政府机构也是武汉市会议需求的主体。相比较，地方企业和政府机构更倾向于在具有举办大型会议和会展能力的五星级酒店内开展活动。武汉市内以及经济开发区的公司企业较为常见的会议规模在 200 至300 人，会议类型多以产品发布会、培训会为主。近年来，武汉市上千人的大型会议也呈现增长的趋势，多以大型的医学会（如同济及协和医院等相关的大型会议）、汽车行业的区域性或行业性会议为主，通常由汉口地区的几家主要的竞争酒店承担接待任务。由于武汉香格里拉大酒店可以提供最225、广泛的会议和会展设施，所以拥有举办超大型会议和会展活动能力的酒店在汉口区域仅此一家。此外，其他类别的会议需求还包括婚宴，目前在竞争酒店内举办的婚宴规模多在 20-30 桌，但通过访谈我们也发现，这样的婚宴规模可能也受到了现有竞争酒店会议设施的规模限制。汉口地区现有的6 家竞争酒店中除香格里拉拥有 1500 平方米左右的大宴会厅外，其他竞争酒店的最大宴会厅多在三四百平方米之间，而当地婚宴需求相当旺盛。当地人要想在高档五星级酒店举办婚礼，均需要提前一至两年预订。面对供不应求的局面，尽管多数竞争酒店在近两年来也逐年调高了婚宴的费用，但仍无法满足日益增长的婚宴需求。我们还注意到，由于武汉香格里拉大酒店226、可以提供最广泛的会议和会展设施，所以拥有举办超大型婚宴活动能力的酒店在汉口区域仅此一家。未来武汉市的商务活动预计将持续保持活跃，这将拉动商务会议随着市场中的商务活动的增长而呈现扩张之势。武汉和国际企业间的合作将会越来越多，预计未来与政治协商相关的会展活动仍将保持活跃，为当地高档酒店带来大量的会展和会议需求。随着汉阳区规划的 12 万平方米国际会展中心建成，我们预计武汉市将拥有争取国内和国际超大规模会议的能力，从而提高武汉市的整体会议和会展的接待能力，带来新的会议/会展住宿需求。武汉市地理位置优越，拥有完善的汽车和高科技产业链，武汉市政府也一直致力于定位武汉为中国中部地区的领先会展城市，并已成功227、地举办过一些国家级的贸易交流和会展活动。随着城市接待能力和交通便利性不断改善，武汉市承接大型会展、会议的能力和竞争力将不断提高。例如武汉新城国际博览中心作为在汉口地区在建的超大规模会展中心，将可以吸引大量新的会议需求到武汉。武汉市及其周边地区拥有一定数量的生态旅游和人文历史景观，主要景点包括长江三峡、黄鹤楼、归元寺、东湖、武当山、湖北省博物馆和神农架。该需求的潜在增长主要取决于武汉市到访休闲和停留游客的人数增长。会展需求市场展望会展需求市场展望 休闲市场休闲市场特征特征 优尼华盛国际 供应和需求分析 87 武汉市自 2001 年后，在三峡游相关的旅游产业竞争中表现较弱，主要由于四川省宜宾市是长228、江三峡游船的一个主要登船点，再加上本省的宜昌也依据其在三峡的优越地理位置而将自身打造成湖北省主要的游玩三峡站点，从而截留了武汉一部分休闲旅客。近些年来，武汉市休闲市场开始出现更多高端自助游的游客，如自驾游和家庭出游的游客等。此类游客自行计划旅游行程，通过网络或电话预订旅游交通及住宿。此类需求主要由周末或旅游旺季时段驱动。酒店对这一需求市场提供高于旅行社及旅行承办机构所得到的房价。这类游客多在安排的旅游线路中选择在武汉作短暂停留，主要以参观游玩当地主要景点为主，因此平均停留时间较短，多在1 至 2 天。竞争酒店的休闲住宿需求有着明显的季节性，冬季较冷，为淡季。淡季主要以吸引旅游团队为主。这类团队229、一般以武汉为中国旅游线上的一站，然后转往其他城市，旅游周期一般在 3 到 5 晚不等。相比较，4、5 月和 9、10 月为较好的旅游季节，是旺季。旺季的散客较多，这类客人对酒店位置、周边配套以及酒店质量和品牌有较高的要求。鉴于武汉市区内的旅游景点数量相对有限，武汉市不是主要旅游目的地，我们认为旅游休闲需求未来仍将不会成为武汉市酒店市场的主要需求来源。但随着武汉市交通设施强劲发展，如途经武汉市的高速铁路线路等，武汉作为中国中部重要交通枢纽城市的地位不断提升，交通可进入性良好，预计将能进一步促进与周边城市的通达性，吸引更多的休闲游客。再加上近年来大量回国探亲和访友的华人越来越多，他们入住高档酒店也230、将成为一个普遍现象。另一方面，华侨城集团公司与武汉市于 2009 年 8 月签订了关于开发东湖风景区的协议，该项目包括三个主题公园旅游区。由于武汉一直以来缺少大型文化主题公园设施，预计该项目将会吸引大量的休闲散客和团队到访武汉。对酒店需求进行细分是为了确定各种需求的形式和访客性质，从而评估未来需求的增长趋势。通过对区域市场的分析，我们得出了待建酒店的三大细分市场特点和未来发展的趋势。基于此，我们将推测酒店各个需求市场的未来变化趋势，并将这些增长率数据应用于本调研报告的随后章节中。表表 5-12 竞争市场年增长率预测竞争市场年增长率预测，20112018 市场细分市场细分商务11.0%13.0%231、13.0%11.0%11.0%10.0%10.0%10.0%会展10.012.012.010.010.08.08.08.0休闲7.09.09.07.07.06.06.06.0基础需求增长率基础需求增长率10.2%12.2%12.2%10.2%10.2%9.0%9.0%9.1%2018201320112017年平均增长率年平均增长率2016201220142015 我们预计 2011 年竞争酒店市场商务细分市场增长 11%，会展市场增长10%，休闲市场增长 7%。得益于武汉市工业经济持续发展，外商投资额休闲市场展望休闲市场展望 总结总结 优尼华盛国际 供应和需求分析 88 不断增长，以及城市交通232、等基础设施不断完善，竞争酒店市场商务及会展细分市场将保持快速增长。众多高端品牌酒店将在未来不断进入市场，也将驱动商务及会展细分市场的需求增长。此外，随着途经武汉的更多高速铁路的开通，将更好地驱动商务和会展细分市场需求增长。武汉市较为丰富的旅游资源和改善中的城市交通基础设施，也将促进竞争酒店市场休闲细分市场需求较快增长，但休闲细分市场需求增长速度预计低于商务及会议和团队细分市场。尽管如此，随着途经武汉的高速铁路等交通设施的不断发展，武汉市可进入性不断提高，将驱动武汉休闲细分市场需求，迎来更多休闲游客。待建酒店竞争市场的过夜住宿需求是基于酒店入住率进行估算的，所以只考虑了酒店已满足的住宿需求。潜在233、需求包括由于各种原因现有竞争市场无法满足的住宿需求。潜在需求可分为两种：未满足需求和诱导性需求。我们根据酒店市场的变化，预测了各个细分市场的房价增长。我们也分析了市场上存在的未满足需求以及未来可能出现的诱导性需求。我们以市场区域中的需求变化和其他因素为考量，以市场潜在需求计算出体征市场的已满足需求。下表是我们对竞争酒店市场的住宿需求增长预测，包括市场上已满足客房夜数和仍未满足需求情况。表表 5-13 竞争酒店市场已满足需求竞争酒店市场已满足需求 184,987210,828239,945267,815299,725332,054370,474407,10711.2%14.0%13.8%11.6234、%11.9%10.8%11.6%9.9%62,78870,95380,07588,61598,359107,119117,607127,00210.2%13.0%12.9%10.7%11.0%8.9%9.8%8.0%44,89549,11653,71757,64161,94665,93570,46374,7257.1%9.4%9.4%7.3%7.5%6.4%6.9%6.0%292,670330,897373,738414,071460,029505,108558,544608,83410.3%13.1%12.9%10.8%11.1%9.8%10.6%9.0%每年可用过夜客房数444,09152235、7,443576,518608,455725,377821,189937,648952,498可用过夜客房数增长率3.3%18.8%9.3%5.5%19.2%13.2%14.2%1.6%整体市场入住率整体市场入住率66%63%65%68%63%62%60%64%总计总计入住客房夜晚数住宿需求增长率住宿需求增长率入住客房夜晚数住宿需求增长率休闲休闲入住客房夜晚数201520162017商务商务入住客房夜晚数住宿需求增长率会展会展20112012201320182014 新增酒店的涌入对于整体市场的入住率水平将产生相当大的影响。2011年至 2018 年期间，武汉市酒店市场由于预期供应量增加较大，236、竞争酒店市场入住率预计将在 60%至 68%间浮动。随着武汉市酒店市场逐步消化新增供应，预计 2017 年以后，整体市场入住率开始逐步提高。整体市场入住率整体市场入住率预测预测 优尼华盛国际 供应和需求分析 89 我们预计武汉整个竞争酒店市场的稳定入住率为 64%。根据市场供求的变化，我们预计市场将在 2018 年达到这个稳定入住率水平。稳定的入住率旨在反映市场的预测，预测结果排除了任何异常供求关系和非周期性情况，因为这可能导致入住率异常偏高或偏低。虽然整体市场的入住率将可能超过这个稳定水平，但我们认为新的竞争和暂时性的经济衰退，同样可能使入住率低于这个稳定水平。优尼华盛国际 待建酒店定位及设237、施推荐 90 6.待建酒店定位及设施待建酒店定位及设施建议建议 酒店设施的设计、功能和品质直接影响其运营情况及其所能达到的客房出租率和平均客房价格。另外，它也会影响其运营效率和整体利润率。所以，一个恰当的，适合本项目定位的建议至关重要。重要的是要注意到，我们在后面章节对待建酒店设施提出的建议，充分考虑了客户的期望，并与我们得出的酒店所能获得的最大市场需求份额进行了充分权衡。在为待建酒店做出设施推荐时，我们综合考虑了以下要素：地理位置、地块配置、武汉酒店市场动因，包括供需关系、酒店客房定价、质量和服务标准以及目前市场上酒店产品的定位。根据客户提供的工期安排，我们假设待建酒店将于 2015 年 1238、 月 1 日正式开始运营，并假设待建酒店周边配套设施能够按规划期限如期进入运营状态。为了给待建酒店的市场定位及设施规划提供专业意见，我们综合考虑了如下因素：酒店的地理位置、地形布局、武汉市酒店住宿市场供求和定价的动态变化，以及国际品牌酒店开发的品牌标准。通过对武汉酒店市场供应、需求现状，以及对待建酒店周边环境和潜在客源的实地考察及分析，我们建议待建酒店突出自身的区位及资源优势(邻近武汉市汉口地区的中心位置，毗邻金融街以及规划中的王家墩中央商务区），规划建设成为一家“重点满足高端商务客源住宿需求，可承办较“重点满足高端商务客源住宿需求，可承办较大规模会议需求，配有完善餐饮及休闲设施的高档国际品牌239、五星级大规模会议需求，配有完善餐饮及休闲设施的高档国际品牌五星级商务商务酒店”。酒店”。注重“客房“客房的的舒适性，宴会舒适性，宴会/会议设施的会议设施的气派气派和先进和先进性性，同时拥，同时拥有良好的健身有良好的健身、运动与、运动与 Spa 配套配套设施设施”。在待建五星级酒店的品牌定位方面，考虑到待建酒店所处位置，并假设其靠近的王家墩中央商务区内的规划项目能够如期开发建设，我们认为待建酒店有机会定位于国际品牌高端酒店。我们认为这种档次的定位将有利于待建酒店在所在区域内从各个方面获取商务、会展及休闲需求，并充分渗透至其竞争市场。我们对待建五星级酒店经营定位建议如下：我们认为待建酒店发展的最佳240、市场定位是配有完善休闲娱乐设施的国际品牌高档商务、会议型酒店，其成功的要素主要取决于吸引高档会议需求及高端商务需求的能力。基于武汉市的整体经济发展趋势、未来潜在的交通待建酒店市场定位待建酒店市场定位 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 91 基础设施建设，以及待建酒店周边区域主要需求驱动因素的分布，我们对待建酒店的市场定位过程中，主要考虑了以下几方面的因素：待建酒店在武汉市汉口地区所处的中心地理位置，交通便利；待建酒店将吸引周边区域高端商务、会议和休闲需求的增长潜力；靠近待建地块的地铁 2 号线和地铁 7 号线开通以后预计将带来的大量旅客流动和过夜客房需求；随着武汉基础配套设施的不断完善，将241、会吸引越来越多的国内外旅客；待建酒店位于综合体内，其中包括住宅、酒店和商业等配套设施，对待建酒店定位形成良好的支撑；武汉市场目前和未来平均房价的深度和潜在增长，以及各个细分市场的价格敏感度；待建酒店开业的同一时期内，市场上预期的酒店供应增长，尤其是其他新增酒店的市场定位及规模；待建酒店与目前市场上其他酒店进一步区分的机会；相对于建造成本的潜在投资回报。根据以上建议的主题定位，待建酒店将以商务客源为主导，同时利用其独特的区位优势（武汉核心城区内，紧邻汉口地区主干道青年路，邻近武汉市金融街及规划建设的王家墩中央商务区），突出其会议接待功能，吸引来自周边会展中心、当地企业和政府会议的需求，同时分流部242、分到访武汉的高端休闲散客客源。商务住客商务住客以汉口本地的中外企业为主，同时吸纳来自汉阳经济开发区内中外企业的住宿需求。会会展展住客住客以所在区域会展中心、企业会议和政府的高规格接待会议为主。休闲住客休闲住客待建酒店可吸引部分休闲散客，总体而言，相比于商务及会议住客，预计休闲住宿需求相对较少。1.客房舒适，设施先进，商务客房配备多种类型睡枕、手机基座充电器等，方便商务住客需求，行政楼层结合高档独享设施，使房客能获得别样体验，充分放松。客客源源定位定位 功能定位功能定位 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 92 2.注重餐饮设施多样性，强调餐饮体验的概念。从当地目前市场和未来餐饮趋势来看，中西243、餐厅还不能满足客户的饮食需求，应以风味餐厅作为补充。3.强调宴会和会议设施的“气派、先进和景观性”。由于待建酒店将成为武汉市的高端五星级酒店，并且紧邻会展中心和金融街及规划中的王家墩中央商务区，酒店有望吸引当地企业会议、行业会议以及政府会议，会议市场前景广阔，同时也为宴会/会议设施，以及商务和休闲餐饮提供支持点。政府、商务、婚宴等设施使用者，往往很关注宴会场所面积的大小、设施是否先进气派、是否拥有一定景观性等；待建酒店占有天时地利，在硬件配套上，特别是在会议宴会设施中可以引入比较先进、气派的无柱宴会厅。4.先进的健身运动中心及国际品牌 Spa 配套设施；健身设施和游泳池是高档酒店使用者首先会提244、到的问题，既包括商务访客也包括休闲访客，且商务访客对此类设施的要求相对更高。一个先进舒适的健身运动场馆及游泳池既可以满足商务访客“放松身心”的要求，也可以满足休闲使用者对该类运动体验的要求。5.必要的商务服务提供必不可少。待建酒店大部分住客是商务需求，具备 24 小时服务的高级商务中心和秘书服务会给他们带来更多方便。非常有必要重申我们在本报告中的一个关键性假设是，待建酒店将由万豪或相同品牌定位的国际知名高档酒店管理公司接手管理。品牌旨在吸引高档市场需求；有利于增强待建酒店的竞争力，并使其区别于市场上现有和新增的产品供给；使酒店享有广阔的分销渠道、预订系统及强大的销售支持，优化酒店发展的可持续性245、；此外，品牌将为酒店带来有中国酒店管理经验的经营者，同时带来品牌固有的强大的全球预定系统，以及 潜在品牌将能够很好地同待建集酒店发展的其他要素整合起来。酒店设施质量直接影响到酒店的定位、入住率及平均房价。酒店的设计和功能也会影响其运营效率和总体盈利水平。为了对待建酒店做出最合理的设施推荐，我们分析了目前竞争酒店的设施情况。这些竞争酒店在所处区品牌品牌 竞争竞争酒店特征和设施酒店特征和设施推荐推荐 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 93 位、市场定位以及房间数和配套方面将对待建酒店产生一定竞争力，它们可以为待建酒店起到反映当地酒店市场需求的指示性作用。我们考虑到了待建酒店的地理位置和地块特点246、，将竞争酒店的设施纳入了比较，相应为待建酒店的发展提出了具有针对性的建议。我们对市场上现有竞争酒店客房的相关情况进行了分析，并对待建酒店客房设施的配比规划提出了我们的建议。以下表 6-1 展示了武汉市汉口地区竞争酒店的客房面积及构成情况。表表 6-1 武汉武汉市市汉口汉口地地区区竞争竞争酒店酒店客房客房面积及构成面积及构成 竞争酒店竞争酒店客房数客房数套房数套房数套房比例套房比例(%)标准间平均面积标准间平均面积（平方米（平方米)标准套房平均面积 标准套房平均面积 （平方米）（平方米）武汉香格里拉大酒店448409%3686武汉马可孛罗酒店370103%36426080武汉新世界酒店32739247、12%32395767武汉锦江国际大酒店407174%377090武汉新华诺富特酒店3033612%254250武汉天禄华美达酒店3088829%324652平均平均3613811%25424290 通过以上表 6-1，我们可以看出武汉市所选高档城市酒店的客房面积及构成呈现出以下特点：武汉市内的竞争酒店平均客房数为 361 间，这与武汉市作为湖北省的省会城市，对外经济发展及商务往来活动更加密切活跃，当地高档酒店业发展更加成熟有着必然关系。房间面积方面，武汉市竞争酒店的客房面积超过 25 平方米。其中武汉马可孛罗酒店的标准间面积最大达到 42 平方米。我们发现国际品牌酒店通常通过提供比国内酒店较248、大面积的标准客房来提高其酒店市场定位。就浴室组件而言，四件套浴室组件已经成为市场发展的主流配置。套房占总客房数比例方面，武汉市竞争酒店中套房占总客房数的比例约 11%，套房面积在 42 至 90 平方米不等，这主要是高档城市酒店客人具有较高消费能力。基于市场调研以及地块分析，我们考虑了竞争酒店市场客房供应和需求的变化，我们建议待建酒店提供 320 间客房。下表显示了待建酒店目前所规划的客房构成，其中客房面积为我们推荐的酒店客房面积配置。客房客房 客房数量客房数量及构成及构成 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 94 表表 6-2 待建酒店客房面积及构成待建酒店客房面积及构成 客房客房标准客房249、（含标准大床和双床房）19661%418,036豪华客房（含行政大床和双床房）9530%413,895标准套房206%621,230豪华套房41%82328行政套房41%103437总统套房10%205219后台及辅助区域10%1,415总计总计32015,560客房数客房数比例比例%面积面积/平米平米平方米平方米 我们对待建酒店的客房推荐主要基于以下原因：尽管武汉市内竞争酒店的客房配置均在 300 间以上，我们认为 320间酒店客房将有助于待建酒店树立其高档的酒店产品定位，并增强自身在武汉市的市场地位；待建酒店市场定位为国际高端五星级酒店。我们认为该酒店规模符合这一定位，尤其是考虑到武汉区域250、未来将有几家新增高端五星级酒店进入，我们建议待建酒店体量相对适中，从而预留相对合理的市场空间；这一客房数，能使待建酒店在目前和未来的市场中具有竞争力，投资及运营风险相对较小，并且使酒店在市场分类的时候具有更高的灵活性，不必依赖于影响酒店形象的较低收益的细分市场；考虑到待建酒店将会受到旅游淡旺季影响，该酒店规模易于在淡季时降低运营成本，且控制灵活、方便；由于待建酒店 320 间客房可使每间客房的增量经营开支降低，同时其收入足以维持酒店配套设施的运作，故这一客房数将提高酒店的运营效率；超大规模的客房数预计会导致过量供给，致使待建酒店不得不接待低收益的团体和会议以吸引更多需求，这将损害待建酒店的形象251、定位，且降低该酒店潜在的盈利能力并增加投资回报的风险。就客房构成及面积而言，待建酒店最基本的房间类型为标准客房。对于待建酒店的客房构成，我们做以下评述：根据客户提供的客房配置信息以及表 6-2 列示信息，待建酒店的客房类型规划包括标准客房、豪华客房、标准套房、豪华套房、行政套房和总统套房六类房型。客房多种房形的配备也可以成为待建酒店的竞争性优势，以此来应对不同时期采取的灵活房价策略，满足相应住宿需求。基于待建酒店国际高星级标准的定位，我们建议待建酒店标准客房和豪华客房的平均面积分别在 41 平方米，理由如下：客房客房构成构成 客房面积客房面积 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 95 客房面252、积应该为酒店的定价策略和国际高星级酒店定位提供优势；我们认为待建酒店客房的面积对于住客而言是相对舒适的，相对宽敞的房间面积能成为酒店独特的卖点和竞争优势之一，有利于吸引中高端的休闲和会议客人；我们注意到竞争酒店的基础间面积以 32 平方米到 39 平方米之间为主，其中以 35 平方米左右为主流面积。我们认为 41 平方米的基础间面积对待建酒店而言是恰当的，高于竞争酒店并且和市场上类似的国际品牌酒店相符；这种面积的客房通常比同类的酒店大，所以能够满足国际和国内会议客源以及休闲客源对宽敞舒适氛围的追求；较大的客房面积可成为待建酒店的一项竞争优势，使待建酒店和市场中其他本地酒店区分开来，同时也可成为253、待建酒店获取更高房价的竞争优势。除标准客房外，其他房型的面积配置建议如下。标准标准套房套房面积为高级客房的 1.5 倍，将提供额外的独立工作空间以及其他奢华配置。豪华客房和豪华客房和行政客房行政客房（单床房和双床房）的面积和室内配置与标准客房相近，但可以使用行政酒廊，适合预算更高的商务客人。豪华套房豪华套房面积是标准客房的 2 倍，行政套房行政套房的面积比豪华套房略大，适合喜欢更大办公空间和需要在室内接待朋友的商务人士使用。总统总统套间套间将是待建酒店最高级的客房，至少有 5 个隔间，拥有更宽敞的客厅、餐厅、书房、卧室、浴室、顶级私人 Spa 以及室内酒吧，作为酒店的“名片”，专为至尊客户提供254、舒适和奢华的享受。客房产品在设计上应注重现代设计感，并且融入当地特色元素；而在功能上应注重舒适性、方便性和现代化的结合。需要特别注意的是，待建酒店应能够凭借其独特的有别于市场上其他酒店的高品质客房确保其市场定位，并且能将客房面积和家具设施方面的投资控制在合理的范围内。参考高端酒店的标准设施配备，我们建议待建酒店的客房及浴室按照以下的设施设备为最低标准来配备。客房内设备建议客房内设备建议 客房设施设备建议客房设施设备建议 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 96 尽量选择便于清洁和维护的装修材料，并且应用可以体现整体风格的室内布局和设计，不要盲目追求进口设施和设备以及造价较高的装修材料；无遮挡255、的双层大玻璃窗，既可最大限度降低噪音干扰和增加室外景观，还可以起到冬季保温的作用；高质量的床和床上标准四至五件套（符合国际高星级酒店标准）；照明良好、功能完善的大书桌和工作区域，并且配有全球通用的电源转换插头，以方便国际客人使用；高速有线和无线互联网接口，以及不间断电源的插座口；两部无线电话（安装在书桌和床头），两条电话线，其中一部电话能外接普通话机；配有阅读灯的沙发和休息区；宽频大银幕电视或等离子电视，播放信息频道、卫星频道和室内电影；独立控制的冷热空调；高品质的床上用品和多样的枕头菜单选择；高品质的窗帘和遮光帘；大衣橱和抽屉柜；装备齐全的小型吧台。浴室浴室 四件套浴室设备，包括独立的淋浴、256、浴缸、坐便器和盥洗盆；手持式淋浴花洒；电话分机；高品质毛巾和浴袍。淋浴和浴缸分隔的大型浴室几乎成为国际高星级酒店的标准之一。浴室面积的增大源于其趋于提供诸如涡流浴缸和多头花洒等具有水疗特征的设备。浴室在结构上和视觉上也更加融入客房的整体设计之中，玻璃隔墙或滑门在保持私密性的同时可以获得更多的自然采光。这种设计可以使客房在视觉上显得更加宽敞。此外，尽量减少在盥洗盆和台面使用玻璃类的材质，这将给客房清理造成一定困扰，并且增加维护的成本。优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 97 如下为待建酒店客房推荐设备：表表 6-3 待待建酒店客房内建酒店客房内推荐设备推荐设备 客房推荐设施客房推荐设施 独立控257、温空调工作书桌（配电话）高速上网通用电源插座浴室四件套设有浴室分机的国内外长途电话可接收国际卫星频道的平板电视室内冲泡咖啡/茶设备室内保险箱语音信箱迷你吧烫斗和烫衣板（可向酒店要求）吹风筒沙发/长沙发椅收音机闹钟CD/DVD 每日报纸/果篮具有IPOD播放功能的立体声音响系统（套房可考虑配备）来源:华盛国际推荐 套房内设备套房内设备 待建酒店套房应设在每个楼层的角落位置，使得房间的自然采光和客人在房间中欣赏周边景观的角度更佳。一般说来，一间套房应由一间卧室和一个客厅以及家具组成，套房的家具要优于高级客房和行政客房。以下是待建酒店套房内的设备推荐：步入式衣柜以及宽敞的梳妆区；有舒适浴缸的宽敞浴室258、，可做室内水疗；每层的角落套房设有两面玻璃窗；四人座桌子，可邀请朋友一起室内进餐；宽敞阳台可放置两张躺椅和一张桌子，可供度蜜月情侣和朋友共进午餐/晚餐。行政酒廊行政酒廊 行政酒廊仅供行政房及套房的住宿客人使用。待建酒店的行政酒廊设有/提供：优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 98 前台；吸烟和非吸烟区；便捷的餐饮服务，尤其是早餐；提供全天免费小吃和饮料的食品柜；有舒适预览区的图书馆；安静、私密的氛围，小型会议室；高低办公桌、配有电源插头/数据端口的会议区；高速无线上网。其他服务和配套设施其他服务和配套设施 24 小时客房服务、运营和点餐制；全天候洗衣、干洗和熨烫服务；根据要求提供商务中心和秘259、书服务；电子化个性语音信息服务；武汉旅游景点专车预订服务；机场和火车站接送预订服务。我们对市场上现有竞争酒店餐饮设施的相关情况进行了调查，并对待建酒店餐饮设施的规划配置提出了我们的建议。下表列出了武汉地区竞争酒店的餐饮设施状况，并给出了待建酒店的餐饮设施推荐。餐饮设施餐饮设施 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 99 表表 6-4 武汉市武汉市汉口汉口地地区主要竞争区主要竞争酒店酒店餐饮设施构成餐饮设施构成和待建酒和待建酒店推荐店推荐 竞争酒店竞争酒店客房数客房数全日制餐厅全日制餐厅中餐厅中餐厅特色餐厅特色餐厅大堂吧/酒廊大堂吧/酒廊酒吧/茶室酒吧/茶室餐饮设施总座餐饮设施总座位数位数每客房260、餐位数每客房餐位数武汉香格里拉大酒店448170152110（日餐）1305621.3武汉马可孛罗酒店37014888582940.8武汉新世界酒店32713020040钢琴酒吧404101.3武汉锦江国际大酒店408180-20015020-30雪茄吧 20-304101.0武汉新华诺富特酒店30320020060（法餐）605201.7武汉天禄华美达酒店308180708030-403701.2平均平均3614281.2待建酒店待建酒店客房数300座位总数390每客房餐位数量每客房餐位数量1.3餐饮设施餐饮设施大约面积平方米大约面积平方米大约餐位数大约餐位数 每餐位大每餐位大约面积约面积 261、（平方米）（平方米）全日制餐厅3411502.3中餐厅（包括8间包房）4201403.0特色餐厅126602.1大堂吧84402.1合计合计9713902.5来源：优尼华盛国际 如上表所示，竞争酒店提供 3-4 个餐饮设施。通常设有西餐厅，有全天供餐服务和中餐厅，提供包括粤菜和武汉本地菜等中式风味菜肴。此外，还设有一到两间特色餐厅，专门为武汉外籍人士提供日式和西式高级菜肴。我们调研发现，武汉市竞争酒店市场餐饮需求主要来自企业及当地政府的客人。提供粤式及湖北菜式的中餐厅在武汉最受欢迎。与高档酒店的中餐厅相比，武汉市的社会中餐厅如太子酒楼等提供高质量的餐饮设施与服务，同样成为当地客人普通商务宴请及262、婚宴的首选之一。但高档酒店中餐厅仍是当地客人高级商务宴请及政府接待的首选。应该说，由于当地社会餐饮较为发达，对于竞争酒店内的餐饮经营带来极大的挑战与竞争压力。通过观察我们发现，目前汉口地区主要竞争酒店中餐厅散台的利用率较低，因此这些中餐厅配置的散座餐位数较少，而包房的数量也相对较为适中，主要满足高端的商务及政府宴请需求。由于高档酒店中餐厅包房的私密性较高，在组织高档社交聚会、商务宴请及政府会议时，很受当地客人欢迎，特别是政府接待对包房的需求量大。竞争酒店市场中的中餐厅基本设有 6-8 间包房，其中包括 1-2 间可容纳14-16 人的大型包房和以容纳 10 位为主的中小型包房，顾客平均花费介于263、每人人民币 250-500 元之间。由于武汉拥有众多外籍常驻商务人士，特别是日本、法国及美国的商务人士常驻武汉较多，因此除中餐厅之外，西式菜肴在武汉也较受欢迎。同时考虑到武汉高端酒店外宾的数量，待建酒店有必要配备一家西式全日制餐厅，以满足酒店客人及一定数量的无预订散客需求。优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 100 如上述提及的武汉市餐饮市场的特点，我们建议待建酒店按市场平均水平提供 4 个高质量的特色餐饮设施，以符合酒店的定位和当地的特征。因此，我们建议：全日制餐厅：设有室内和室外坐席的自助餐餐厅，提供中西式早餐，150 个餐位应足以容纳高峰期的酒店客人，因为一部分的行政楼层客人将在行政酒264、廊用餐。此外，我们还建议该餐厅的设计应符合午餐和晚餐时段的需求，并便于零点和自助服务。中式餐厅：建议提供粤菜海鲜和武汉当地的菜肴，并分为散座和包间两个区域，该餐厅应在装修、环境和菜品上充分体现其高档的品质。鉴于待建酒店位于汉口地区中心区域，毗邻大量甲级写字楼和行政机关，应该可以吸引大量外来本地顾客。我们建议中餐厅应设置足够的座位数，以满足商务、会议、政府接待及当地高端社交聚会的需求。考虑到待建酒店邻近金融街以及未来重点建设的王家墩中央商务区，我们认为来自周边高档办公楼的公司企业将为待建酒店带来较强的餐饮需求。但另一方面，根据实地考察和与当地酒店管理者的访谈，我们了解到，武汉有大量的餐厅作为独立265、于酒店餐饮设施外的餐饮选择，因而对酒店餐饮设施构成一定威胁。基于待建酒店周边分布有不少较受欢迎的社会餐厅（如当地认知度较高的太子酒店、新世界酒店新开业的 K11 等），待建酒店所在综合体项目内自身也有商业配套设施的规划，我们并不建议待建酒店设置较大规模的中餐厅。而且由于散台利用率并不高，我们建议待建酒店配置一个配有 40 多个散台餐位和 8 个包房的中餐厅，以吸引竞争市场中商务、会议、政府接待及当地高端社交聚会的需求。根据当地中餐厅包房的需求特点，我们建议待建酒店中餐厅的包房可考虑配置两个 16 至 20 人的大型包房，其他均以 10 人台的包房为主。待建酒店中餐厅的高端包房将使待建酒店的餐饮266、设施区别于待建综合体项目中其他餐饮设施。特色餐厅：一个拥有 60 个餐位数的特色餐厅。我们建议应当重视这部分设施，因为它将成为酒店独特的卖点；提供高质量国际风味的食物，通过特色来提升餐厅的独特性，以吸引大量外来非酒店住客需求，并满足本地和外籍住客的口味需求。在酒店餐饮市场竞争中，特色餐厅除全日制餐厅和中餐厅之外，第三个餐厅概念往往是亚洲菜肴，多数为日式餐厅。坐落在汉口的江城明珠豪生大酒店，其餐饮设施主要满足占很大比例的国内客人的需求，酒店内的特色餐厅之一就是一间屡获殊荣的泰式餐厅，标志着当地市场对亚洲美食的偏好。这可能是由于武汉高档酒店市场的客源结构以及当地居民的口味偏好。此外，在实地考察中，267、我们注意到社会上独立的餐厅大多数经营中式菜肴，这也表明了当地的饮食偏好以及当地居民可能受北京、上海等地的饮食文化影响较小。基于此，我们提议开设一间亚洲或中式餐厅提供中餐及东方菜肴，这一个特色餐饮的概念在当地竞争市场中还未出现。我们认为这可能刺激大量当地散客的就餐需求，并可保证酒店内部就餐需求。优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 101 大堂吧：提供全天鸡尾酒、下午茶、夜间酒吧服务和外卖柜台。除了酒水饮料，还应当提供全天小吃服务。鉴于待建酒店的优越地理位置，我们预计该大堂吧同样可以获取外来的客人，因此应把它放在大堂里一个明显和交通便利的位置。此外，大堂吧和全日制餐厅应在彼此相邻的区域，以提升相268、互的运营效率。会议及宴会设施的推荐主要基于以下因素：待建高档酒店的整体市场定位和会议设施空间面积；待建酒店周边的商业气氛；实地考察和同当地酒店业者的访谈；武汉市竞争酒店的会议和宴会设施的规格和类型具体如下表所示：表表 6-5 武汉武汉竞争竞争酒店会议宴会设施酒店会议宴会设施 竞争酒店竞争酒店客房数客房数会议空间会议空间(平方米平方米)最大宴会厅面积 最大宴会厅面积 （平方米）（平方米）每客房会议面积 （每客房会议面积 （平平方米）方米）武汉香格里拉大酒店4484,5001,60010.0武汉马可孛罗酒店3701,1003873.0武汉新世界酒店3277964402.4武汉锦江国际大酒店4077269、464561.8武汉新华诺富特酒店3036914102.3武汉天禄华美达酒店3081,5704505.1平均平均3611,5676244.3待建酒店待建酒店客房数320每客房会议面积比例11.5推荐的会议面积合计推荐的会议面积合计3,670待建酒店会议空间待建酒店会议空间推荐会议设施推荐会议设施会议面积 会议面积 （平方米）（平方米）接待客量接待客量面积/平方米面积/平方米大宴会厅(可一分为三)1,6501,5001.1小宴会厅(可一分为二）8808001.1多功能会议室1（可一分为二）4804001.2多功能会议室2（可一分为二）3603001.2多功能会议室3（不可拆分）1201001.2270、董事会议室180402.0董事会议室260302.0董事会议室340202.0总计总计3,670来源：优尼华盛国际 根据对当地酒店管理者的访谈，我们了解到，武汉竞争酒店市场上，总收入的 30%至 40%来自餐饮收入，其中又有 15%以上来自宴会和会议收会议设施会议设施 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 102 入。竞争酒店市场的平均会议设施面积为 1,567 平方米，不包括门庭和大堂入口等功能区。会议场所的平均面积为每客房占 4.3 平方米，这主要是因为武汉香格里拉酒店的会议场所，每客房面积达到了 10.0 平方米，大大高于市场平均水平。通过实地考察，我们注意到近几年来，武汉会展市场发展迅271、速（如：食博会、医疗器械会、汽车博览会等），一跃成为中部城市中的代表，政府也致力于将武汉打造成为中部区域的会展中心。但由于过往武汉酒店市场会议接待能力的局限性，无法满足大型会议市场的需求，流失了相当的市场份额，武汉建设相当规模的国际会展中心就是对酒店供不应求状况的补充。根据我们的市场调查，竞争酒店市场接待最多的为 100 人至 250 人的中型会议；此外竞争酒店也接待一定量以医药展会、供应商展销等为主的 600-1,000 人的大型会议。这类大型会议多由汉口地区现有的竞争酒店共同承担主办。另一方面，我们从实地访谈中了解到，武汉的婚宴市场需求旺盛，并呈现逐年持续增长的趋势，婚宴规模仍以 20-3272、0 桌为主，但这也与汉口地区现有竞争酒店的会议设施规模相对较小，只能容纳此等规模的婚宴需求有直接关系。目前汉口地区的几家竞争酒店中除香格里拉酒店配有1,600 平方米左右的大宴会厅以外，其他酒店的最大宴会厅规模仅在 300至 450 平方米左右。不少较大规模的婚宴则被当地认知度较高的社会餐厅（如太子酒店）所吸纳。此类社会餐厅由于经营较为灵活，规模大，价格相对低廉，服务水平较高，在吸纳婚宴需求方面巨有较大优势，也对当地高档酒店吸纳婚宴需求带来挑战。不过，通过与酒店管理者的访谈，我们发现婚宴市场未来发展潜力巨大，婚宴规模也呈现由 20 至 30 桌的规模向50-60 桌的规模发展，平均消费也达到了273、人民币 2,000 多元每桌的水平。尽管多数竞争酒店每年均会调高婚宴价格，但由于婚宴需求旺盛，仍使得竞争酒店宴会厅的预订火爆。为了帮助客户了解目前竞争酒店会议需求特点，我们对汉口地区竞争酒店的会议需求进行了进一步的调研，竞争酒店的会议需求特点可概括为以下表 6-6。优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 103 表表 6-6 武汉武汉竞争竞争酒店会议需求特点酒店会议需求特点 竞争酒店竞争酒店平均逗留时间平均逗留时间平均会议规模平均会议规模会议预算会议预算平均婚宴规模平均婚宴规模婚宴预算婚宴预算武汉香格里拉大酒店人民币300元/人/天，含两次茶歇40-60桌宴会套餐每桌大约人民币2500元武汉马可274、孛罗酒店人民币250元/人/天，含两次茶歇30-40桌宴会套餐每桌大约人民币2000元武汉新世界酒店人民币250元/人/天，含两次茶歇30-40桌宴会套餐每桌大约人民币2000元武汉新华诺富特酒店人民币200元/人/天，含两次茶歇20-30桌宴会套餐每桌大约人民币1880元武汉锦江国际大酒店人民币260元/人/天，含两次茶歇30-40桌宴会套餐每桌大约人民币1800元武汉天禄华美达酒店人民币260元/人/天，含两次茶歇20-30桌宴会套餐每桌大约人民币1800元一般为1-3天大型会议600-1000人；中型会议 200至300人；小型会议 40至100人来源：优尼华盛国际调研 根据武汉市汉口地275、区域竞争酒店市场会议需求的特点，考虑到待建酒店区位、需求特点及品牌定位，我们对于待建酒店规划的会议设施做出以下推荐：待建酒店会议设施规划总面积为 3,670 平方米，不含会前活动区域空间，远高于武汉市竞争酒店市场平均 1,567 平方米的会议设施平均面积。尽管如此，应该提到的是，由于武汉市会议需求主要由当地企业及政府需求拉动，待建酒店会议设施总面积略高于武汉市竞争酒店的会议面积仍是较为合理的。从规模方面来看，待建酒店设有一个大宴会厅，面积为 1,650 平方米，大于大多数武汉市内的竞争酒店的宴会厅规模。同时配有另一个规模相对较小的小宴会厅，面积为 880 平方米，以满足待建酒店同时举办多场大中276、型会议/婚宴的需求；如前述，考虑到武汉市会议需求特点，我们认为待建酒店规划的宴会厅规模可以允许待建酒店承接一定规模的大型会议活动。由于大宴会厅可拆分为三间 550 平方米的功能会议室，小宴会厅可拆分为 440 平方米的二间功能会议室，预计将可充分满足 300 至 400 人的中型会议需求，这应能提升该空间在使用时的灵活度。除宴会厅以外，待建酒店同时规划配置三个多功能会议室以及三间董事会议室。这些规划的会议室使得待建酒店在应对不同规模的会议方面享有足够的灵活性，并能同时接待多个会议团体。在规划会议及宴会设施的空间时，需要考虑以下因素：大宴会厅、会议室、会议前厅应位于同一层楼面，以方便参会者的行动277、；这些会议设施不应影响酒店给其他客人带来的休闲氛围，如果可能，最好还能有会议设施专属的大堂入口以及专门的服务通道；优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 104 应配备有精心设计且宽敞的前厅和位置合理并宽敞的后台空间，以方便会议设施的使用者；提供咖啡/茶饮和小食的茶歇区应邻近会议室，公共工作区域也应便于参会者分组聚会；大宴会厅以外的其他会议室应配备窗户以实现自然采光，并通过使用厚窗帘或布幕控制灯光及自然采光；所有的会议室均配备独立的温度和灯光调控设备，并采用最高级的隔音墙以保证会议不受干扰；所有的会议室应配备电话会议和视频会议设施；多数会议室应提供设备以支持顶投式投影仪和双投影屏；会议室的设备装278、修应充分考虑相关支持设备，如线路、管道和数据接口；附设的公共服务功能应包含洗手间和衣帽间等；储藏室应设在大宴会厅旁，与大宴会厅之间配备单独、隐蔽、直通的送餐通道。水疗和按摩深受度假客人的喜爱和欢迎。据实地考察和行业经验，我们了解到有些酒店将水疗和健康俱乐部外包给第三方，而非自己经营。随着消费者购买能力不断增强，消费行为日益成熟，高档和奢侈产品日渐赢得中国消费者青睐。因此，长远来看中国水疗市场拥有巨大的增长潜力。我们认为使用待建酒店的水疗设施及服务的客人主要有以下五大类，酒店需要满足他们不同的需求。希望通过水疗放松身心的休闲度假客人；公司安排行程及项目的奖励会议团队客人；使用水疗/中医药疗法保健279、的客人；当地常客/俱乐部成员；非酒店住宿客人（包括来自周边综合社区的非预订客人）。建议水疗设施营造出一种轻松、自由、富有生活气息但私密的氛围。我们建议待建酒店配备和国内五星级标准相结合的国际品牌水疗 Spa，由专业 Spa 运营商管理，推荐肌肉按摩。虽然现代水疗概念在中国刚起步，但大多数顶级水疗公司都认为中国有很大的市场发展潜力。考虑到水疗经营收入在酒店总收入中的贡献率相对较少，我们并不建议配置较大规模的水疗设施。水疗和水疗和健康健康俱乐部俱乐部 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 105 就健身中心而言，目前市场上酒店的健身中心使用率偏低，我们并不建议配备较大规模的健身中心。鉴于上述因素，280、以及待建酒店的市场定位是高档商务和休闲市场，我们建议待建酒店可通过投资修建国际品牌理疗 Spa 水疗及健身设施，从而区别于武汉市现有休闲健身设施，获取高额利润。在规划建设的理疗室中，应有几间可供单人和双人使用；提供各种男女治疗、保健及美容护理；热疗区应设有专业的淋浴、干湿热设施及舒适的卧具，为客人带来独特的享受；湿水疗区应提供室内水疗池、空气喷气机和水力按摩池等设施；更衣设备应大小合适、舒适、功能性强，且易从水疗中心大厅获取，并提供高品质设备；水疗中心的健身房应提供最新的有氧及健身设备，并可根据客人要求提供私人训练服务；照明良好的休息室，配有舒适雅观的椅子；一个环境舒适轻松的小吧供应果汁和点心281、；俱乐部的接待处应服务亲切、宽敞、安静并体现其高品位。以上设计和要素的整合将带来水疗及俱乐部经营的成功。我们还推荐以下休闲及公共设施：一个室内游泳池；为商务、会议住客提供翻译、传真、秘书服务、电脑终端和上网等服务的商务中心；一个小型零售商店，提供各种日用品、杂志和纪念品；我们建议设立一个比较灵活的停车区域，为住客、餐饮顾客、会议宴会宾客和娱乐设施顾客以及酒店职员提供泊车位。考虑到待建酒店的位置以及综合开发项目的发展潜力，建议待建酒店将上述因素考虑在内，定位为国际品牌酒店，并且通过建立高品质的酒店产品以及提供一流的酒店服务，来满足国内外商务、会议和休闲旅客的需求。以下设施应由经验丰富的酒店设计者282、和酒店管理公司进行管理，并希望引起酒店开发者的足够重视：设计要素建议设计要素建议 休闲及其他公共设施休闲及其他公共设施 其他设施推荐其他设施推荐 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 106 酒店流动线设计酒店流动线设计 应特别关注车辆出入和住客上下车区域的设计，我们建议应设计一个高效的车辆入口及上下客区，以避免发生拥堵。为此，应在大堂出入口附近建有专门的出租车停靠和临时停车区，以避免大堂入口区域的混乱和拥挤；特别注意一些功能区的入口设置，如货物装卸区、垃圾堆放和过秤区，以及清洗区。并应注意安保问题，设计时应将货物被盗和货物损坏的可能性降至最低；应特别关注酒店后台货物和垃圾的运输问题，尽可能使283、货物、垃圾的运送以及相关工作人员不进入酒店公共区域；酒店除了正常的客人进出口外，还应该设计分别供会议客人和员工单独出入的进出口。后台辅助设施面积的设计后台辅助设施面积的设计 多数酒店都会出现食物、饮料、床单、清洁用品、零配件、家具以及会议活动设备等贮存空间不足的问题。因此，我们建议在设计阶段考虑成本和建筑使用面积利用率的同时，可以预留充足的储藏空间；同样，我们建议酒店在大门处开辟一个较大的行李存放区，以避免行李暂时放置于大堂时造成行李堆积影响大堂的视觉效果，以及通行不便等问题，这一现象在很多酒店十分常见；其他设计面积不足的酒店区域通常包括：员工更衣室、员工餐厅、客房服务准备区和设备维护区。我们284、认为，若此类区域能根据我们的建议进行精心设计，将会极大提高酒店的运营效率和利润；应有充足的后台设施支持待建酒店的日常运营；配备足够的厨房、洗衣房、储藏室和行政区域空间；待建酒店的管理应当由一流的电脑系统支持并考虑能源节省、暖通空调、垂直运输、生命安全和物业管理系统等；所有区域应该是安全的，并应符合消防、安全和建筑法规，指示标志应清晰、准确且内部交通畅通无阻。酒店灯光设计酒店灯光设计 很多酒店会出现公共区域、客房及浴室采光不足的问题，为避免该情况的发生，我们建议聘请专业灯光师进行灯光设计。其其他他关于设计的问题关于设计的问题 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 107 除了上述设施，待建酒店应285、配备消防装置、烟雾检测报警器(吸烟客房内音响报警)、疏散语音广播系统、玻璃破碎警报器和消防水龙；墙面、地毯、家具应该选择明亮、但不易暴露污渍和烟头烧灼迹印的颜色；建议酒店如有可能的话，提供职工宿舍，以吸引高素质的员工；此外，残疾人专用设施在酒店设计时（通常通过改造一间酒店客房的内部设施来完成）也应考虑在内。我们强烈建议由拥有丰富酒店设计经验的设计师来担当待建酒店的设计工作。虽然，从短期来看设计等费用较为昂贵，但从长远来看，功能齐全且效率较高的设计将大大提高待建酒店的盈利能力。通过与客户的沟通与确认，我们得知待建酒店规划地上可用建筑面积为35,000 平方米，地下可用建筑面积为 4,000 平方286、米。为了充分利用地下可用的建筑面积，我们建议待建酒店可考虑将非盈利或盈利较少的部分设施（如游泳池、水疗及健身中心以及包括行政、后勤和部分机电设施在内的部分后台设施）安排在地下区域。下表总结了待建高档酒店规划的设施配比情况。以下的计算和预测仅以本报告为目的。酒店设施推荐总结酒店设施推荐总结 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 108 表表 6-7 待建酒店待建酒店设施设施规划总结规划总结 地上设施推荐地上设施推荐客房客房标准客房（含标准大床和双床房）19661%418,036豪华客房（含行政大床和双床房）9530%413,895标准套房206%621,230豪华套房41%82328行政套房41287、%103437总统套房10%205219后台及辅助区域10%1,415总计总计32015,560餐饮餐饮全日制餐厅1502.1341中餐厅（包括8间包房）1403.0420特色餐厅602.1126大堂吧402.184后台及辅助区域45%437总计总计3901,408会议会议大宴会厅(可一分为三)1,5001.11,650小宴会厅(可一分为二）8001.1880多功能会议室1（可一分为二）4001.2480多功能会议室2（可一分为二）3001.2360多功能会议室3（不可拆分）1001.2120董事会议室1402.080董事会议室2302.060董事会议室3202.040会议准备区400后台及辅288、助区域40%1,468总计总计3,1905,538其他公共区域其他公共区域零售区14141行政俱乐部（配一个四至六人的小型会议室）1200200商务中心14141前台接待区1600600后台及辅助区域10%88总计总计970后台及辅助区域后台及辅助区域6%1,525指示性净面积指示性净面积25,001预计净面积预计净面积/总建筑面积比率总建筑面积比率1.40指示性地上总建筑面积指示性地上总建筑面积35,001地下设施推荐地下设施推荐室内游泳池1250250水疗及健身中心（更衣室、水疗理疗室等）1500500后台及辅助区域10%75指示性净面积指示性净面积825后台及辅助区域(包括行政、后勤及部289、分机电设施）后台及辅助区域(包括行政、后勤及部分机电设施）8%1,944指示性净面积指示性净面积2,769预计净面积预计净面积/总建筑面积比率总建筑面积比率1.40指示性地上总建筑面积指示性地上总建筑面积3,877指示性酒店总建筑面积指示性酒店总建筑面积38,878来源：优尼华盛国际推荐数量数量平方米平方米最多可容纳数最多可容纳数面积面积/平米平米面积面积/平米平米注：上述计算仅供参考，建议客户在作出任何法律或财务承诺前，寻求合格建筑师提供专业服务，就物理地块上的待建设施和建议面积是否可行听从建筑师的建议每单位面积每单位面积平方米平方米数量数量每单位面积每单位面积平方米平方米客房数客房数比例比290、例%面积面积/平米平米平方米平方米座位数座位数平方米平方米 优尼华盛国际 待建酒店定位及设施推荐 109 我们的报告假设，待建酒店将符合所有当地建筑规则和品牌标准。我们进一步假定，酒店将按照国际高档品牌酒店的标准进行建设及装修。此外，我们假设酒店的职员将进行充分的培训，以确保酒店开业顺利，并且在开业前至少 6个月向当地主要客户介绍酒店，进行营销活动。由于优尼华盛国际不是专业建筑师，以上测算和建议仅供客户参考，我们建议客户和与此相关部门在做出任何法律、财务和承诺之前寻找专业合格建筑师进行进一步的咨询和测算。小结小结 优尼华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 110 7.酒店需求、入住率和平均291、房价预测酒店需求、入住率和平均房价预测 酒店的平均房价和入住率是衡量酒店业绩和市场价值的基础。大部分住宿设施的其他收入来源（如食品、饮料和电话收入）主要受顾客人数影响，大部分的开支情况也受入住率变化的影响。因此，对酒店入住率的预测是必要的。在一定程度上，入住率可由酒店管理方所操控。例如，酒店管理公司可选择调低房价以提高入住率。我们的预测反映了一个有能力的酒店管理团队在实现最佳的入住率和平均房价方面所采取的运营策略。待建酒店市场份额和入住率预测取决于待建酒店市场定位的预期，并由市场渗透率来量化。渗透率是酒店的实际市场份额和其市场应有份额的比率。在这个计算方式之下，市场份额代表酒店在总体市场需求中292、所占有的份额，而应有份额则代表待建酒店在市场总供应量中所占有的份额（由待建酒店的客房数除以市场总供应量而得出）。如果物业应有的市场份额为 5%，而所获得的市场份额也同样为 5%，该物业的入住率将与市场入住率相同，其市场渗透率将相等于 100%（5%5%=100%）。如果相同的物业获得了超过其应得份额的市场份额，则其入住率大于整体市场入住率，即渗透率大于 100%。例如物业的应有份额为5%，而其市场份额为 7%，则其渗透率为 140%（7%5%=140%）。相反的，如果酒店的市场份额少于其应有份额，则酒店入住率将低于整体市场的平均入住率，而其渗透率将低于 100%。若酒店的渗透率提高，从而使其市293、场份额增加，市场上其他酒店可获得的需求将因此减少，在其他市场条件不变的情况下，其他酒店的渗透率将自然减少。这种市场占有率的变动会在需求变动或是某家或某些酒店在竞争市场中相对渗透率变化时改变。我们对酒店在渗透率、获得需求和入住率方面的预测对这些市场占有率方面的变动做出了解释。但是最终酒店的实际渗透率和其在细分市场的竞争对手的渗透率会因下表中的渗透率的变动而改变。下表列出了我们预测的从酒店开张到它达到相对稳定的经营状况的过程中的渗透率。每个细分市场每年的渗透率都被列出，并反映出我们对酒店在其应得份额或是市场总占有额方面表现的预测。渗透率分析渗透率分析 优尼华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 294、111 表表 7-1 根据细分市场的市场渗透根据细分市场的市场渗透率率预测，预测，2015-2018 细分市场细分市场商务74%90%104%106%会展7789103102休闲51647173总渗透率总渗透率72%87%100%101%来源：优尼华盛国际2016201720182015 如前面章节所分析到的，待建酒店位于武汉市汉口地区中心位置，与武汉市著名的金融街和未来武汉市政府大力发展的王家墩中央商务区咫尺之遥，区域内商务活动频繁，商业氛围成熟，是武汉市目前和今后大力发展的金融商业中心。同时，我们也考虑到城市未来规划的地铁 2 号线、7 号线也均在待建酒店辐射区域内。此外，据了解未来武汉将295、开通武汉至巴黎，武汉至大阪等国际航线，预计将会给武汉带来更多的外国客源。考虑到待建酒店预期的高端定位、国际品牌酒店管理公司管理和预期的高档硬件设施配置，我们认为待建酒店可以确立其在商务细分市场上的优势地位，当然我们也不能忽视未来待建酒店周边的新增供应所带来的直接压力，尤其是定位相同的国际高端品牌酒店。因此，综上所述，我们预计待建酒店在稳定年（2018 年）能够达到高于市场平均水平的商务市场渗透率为 106%。武汉市是中部经济发展的前沿性城市，结合武汉市企业发展的规模和特点分析，我们认为，近五年，武汉会展市场发展迅速（如：食博会、医疗器械会、汽车博览会等），政府规划将武汉发展成为中部城市的会展目296、的地，但由于过往武汉酒店市场会议接待能力的局限性，无法满足大型会议市场的需求，流失了相当的市场份额，武汉建设相当规模的国际会展中心就是对酒店供不应求状况的补充。另一方面，我们从实地的访谈中了解到，武汉的婚宴市场的规模呈现直线上升的趋势，由过去的 20-30 桌发展到现在 50-60 桌的规模，平均消费也达到了人民币 2000 多元每桌的水平，但由于酒店的宴会厅规模和接待能力相对较弱，很多婚宴都选择在武汉当地知名度较高的社会餐厅举办。因此，我们相信待建酒店未来将从城市会展业和婚宴市场的快速发展过程中极大受益。此外，考虑到待建酒店的会议规模定位和完善的设施配备，及国际品牌管理的接待能力，我们预计待297、建酒店将有能力吸纳来自武汉市周边城市及区域内政府、企业不同类型、不同规模的会议需求。基于以上因素，我们认为待建酒店在会展细分市场尤其能够取得较为突出的业绩水平，预计待建酒店在稳定年（2018 年）能够达到102%的会展市场渗透率。尽管武汉的樱花节、梅花节、楚河汉街和未来的东湖极地海洋世界，都吸引了不少休闲散客及团队前来武汉，但我们从武汉市旅游局了解到，大部分休闲客户群体都会将武汉作为其旅途中转的落脚点，在游览完周边景点后，再前往例如长江三峡或武当山等旅游景点继续游览，因此我们认为当地酒店市场吸纳休闲需求相对有限。此外通过与优尼华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 112 当地酒店经营者的访298、谈，我们了解到多数休闲访客对于房价较为敏感，作为高端定位的待建酒店预计在休闲细分市场的稳定渗透率将低于市场平均水平，在稳定年（2018 年）达到 73%的渗透率水平。下表列出了待建酒店在稳定年（2018 年）的细分市场结构。表表 7-2 待建酒店的细分市场预测待建酒店的细分市场预测 与竞争酒店市场的宏观环境一致，我们预测待建酒店将主要关注商务和会展细分市场的需求，而休闲需求市场占整体需求较小的部分。根据以上分析，以调整后的预测渗透率为基础来计算目标市场需求量，我们对待建酒店的入住率做出了以下的预测。优尼华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 113 表表 7-3 待建待建酒店入住率预测酒店入299、住率预测 细分市场细分市场商务商务需求299,725332,054370,474407,107市场份额11.3%12.2%12.3%12.3%可捕获需求33,88340,41545,49850,047渗透率74%90%104%106%会展会展需求98,359107,119117,607127,002市场份额11.8%12.0%12.2%11.8%可捕获需求11,57912,88014,30615,006渗透率77%89%103%102%休闲休闲需求61,94665,93570,46374,725市场份额7.9%8.6%8.4%8.5%可捕获需求4,8655,6685,8906,347渗透率51300、%64%71%73%总可获客房夜晚数总可获客房夜晚数50,32758,96365,69471,400可用客房夜晚书109,500109,500109,500109,500待建酒店入住率待建酒店入住率46%54%60%65%整体市场可用客房夜晚数717,955813,768930,226945,076市场应得份额市场应得份额15%13%12%12%整体市场已入住客房夜晚数460,029505,108558,544608,834市场应得份额市场应得份额11%12%12%12%整体市场入住率整体市场入住率64%62%60%64%总渗透率总渗透率72%87%100%101%来源：优尼华盛国际20152301、01620172018 考虑到武汉地区现有和未来酒店市场的情况，我们预测待建酒店在开业 4年后达到经营稳定状态，也就是在 2018 年，待建酒店整体市场渗透率预计将略高于市场平均水平，达到101%的渗透率水平，并达到65%的稳定入住率。这反映的是酒店预期的业绩，这其中考虑到了所有的变动因素，但并不包括不正常供求关系或是突发因素导致的高或低的入住率。当然，酒店可能经营得比预期要好，也可能由于新的竞争因素和经济下滑没能在预期时间达到稳定状态。估算住宿设施价值的一个重要因素是可获得的平均房价。平均房价的正式定义是每个已售客房的平均价格，用某一时段内的客房总收益除以销售客房数。预测的平均房价和入住率用302、于预估客房收益，客房收益又可作为估算大多数其他收益和开支项目的基础。酒店平均房价是不同细分市场中各种价格的加权平均，如门市价、宣传价、商务价、协议价。平均房价也包括了旺季和淡季的价格差异，如季节变化、节日和周末。不同房间类型也有不同价格，这会影响到酒店整体的平均房价。下面介绍了主要价格种类：平均房价概念平均房价概念 优尼华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 114 门市价不打折的价格，通常提供给任何不符合打折条件或没有要求打折的客人。该术语来自放置在酒店前台桌面上的房间价格表（时下体现在电脑终端上），包括各类型房间可售出的最高价格。该价格适用于酒店在某一时期客满或者客人没有提前预订入住酒店303、的情况。一般来说，平均房价总是低于门市价。宣传价该价格用于发布在目录手册或其他宣传品上。通常为一定的价格范围（如单人房人民币 800 元至 850 元)，表示特定房型不同的门市价。宣传价用于设置平均房价上限。对单人间，平均房价接近于宣传价。协议价对大订单量客户的折扣价，比如航空公司、会议团体和旅游团队等。可以就协议价进行协商，通常是一定数量客房捆绑销售，这些客房无论是否入住都已经被预订和售出。根据使用数量和时间长短，协议价可能远低于平均房价和商务价格。免费房酒店按惯例会给重要客人或重要的政府官员提供免费房。在分析客房夜晚数时，免费房应该包括在入住率预测内，因为它们虽不产生盈利收入却代表了实际需304、求。然而，将免费房包括在入住率中会降低平均价格的统算。因此在对竞争酒店平均房价的分析中对免费房的考虑应保持一致，以确保价格的相对准确性。至于待建酒店，我们可以用竞争酒店的历史业绩作为出发点，根据市场情况和物业竞争力对平均房价做出预测。过程概括如下：1.在决定待建酒店平均房价定位时充分考虑竞争酒店的平均房价；2.分析会对未来平均房价增长产生影响的要素，并预测未来平均房价增长率；3.根据未来平均房价的增长预测对待建酒店的平均房价做出预测。通过竞争性定位来预测待建酒店的平均房价。该方法首先对竞争酒店的平均房价进行分析。该价格将确立特定范围用以反映市场特性，如价格敏感度、需求来源和入住率。待建酒店的平305、均房价将在类似面积、质量、设施、配置、市场定位、地理位置、管理公司、品牌形象等基础上进行定位。可根据相关差别相应调整价格。虽然平均房价分析在入住率预测之后，但这两个数据是彼此紧密相关的，如果没有对平均房价做出一定假设是无法预测入住率的。该关系可通过每可售房收入（RevPAR）表示，每可售房收入反映酒店客房收入最大化的能力。基于我们对武汉市场的理解和对其他酒店平均房价的考量，我们认为待建酒店稳定年的平均房价将高于 2010 年武汉市竞争酒店市场的平均房价水平，按 2010 年的基础年价格计为人民币800元。其定价原因如下：竞争市场定位竞争市场定位 优尼华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 1306、15 待建酒店位于武汉商业金融的核心区域，周边商业环境良好，商业氛围浓郁且比较成熟。同时，待建酒店所在区域为城市未来发展的商务核心区域，区域整体交通条件较好，且周边各类商务、休闲设施配套齐全；待建酒店预期的国际五星级酒店品牌，并可以分享所在集团的预订和分销系统；待建酒店的建造规模和装修质量，以保证住店客人拥有良好的感官享受；为保持良好的入住率，待建酒店将提供高品质、物超所值的产品和服务；待建酒店的预期市场定位，并且对商务和会展需求的吸引力。我们强调，待建酒店预计的稳定房价（以 2010 年价格计算）比 2010 年竞争市场平均房价高出大约15%，与目前市场内表现最好的万达威斯汀酒店基本一致，高307、于区域内主要竞争对手新世界酒店18%。考虑到待建酒店的整体品质、市场定位和预期的国际酒店品牌管理公司的管理，以及待建酒店的区位特点和未来在市场中享有的品牌优势及认知度，我们认为这一房价定位是较为合理的。需要重点指出的是，平均房价的增长不一定与通货膨胀率保持一致，因为酒店价格受市场条件如供求关系的影响很大。以下是影响酒店提高平均房价的因素：供求关系供求关系是决定酒店入住率和房价的关键因素之一。在强劲的市场中，酒店需求增长快于供应增长，房价上涨通常超过通货膨胀率。供过于求或者需求下降时，平均房价不会表现出明显的增长趋势。通货膨胀压力通货膨胀压力由通货膨胀引起的价格上涨会减少酒店的利润空间，因而会导308、致酒店提高房价。该策略仅在具有健康供需关系的市场中才行之有效。提高竞争水平提高竞争水平新酒店进入成熟市场时平均房价通常会高于市场平均水平，以均衡其投资开发成本。这种短时效应会导致其他竞争对手相继提高房价至市场可接受程度。但是，如果新增酒店产生的需求影响到其他酒店的入住率，将会导致价格竞争。酒店设施改善酒店设施改善酒店设施的变化会影响酒店对客户的吸引力，也会对平均房价产生影响。扩建、翻修、升级或引进新设施和配套设施都会引起高于通胀率的房价上涨。同样，物业未能及时翻新或维修可能会降低其竞争力，从而导致平均房价的下滑。在入住率达到稳定之前，平均房价的变化主要受物业和市场相关因素影响。当酒店入住率达到309、稳定之后，平均房价通常在剩余预测期内将随通货膨胀率继续增长。平均房价变化平均房价变化 优尼华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 116 下表给出了截止到稳定年的待建酒店平均房价和增长率的预测。在预测平均房价增长率时，我们将每年通货膨胀率定为 4.0%。表表 7-4 待建酒店平均房价预测待建酒店平均房价预测，20102018 年份年份基准年62%695 2011664.0%722 2012634.0751 2013654.0781%2014684.0813 2015645.085346%5.0983115%2016625.0896545.01,0321152017606.0950606.01310、,0941152018644.0988654.01,137115来源：优尼华盛国际平均房价平均房价渗透率渗透率市场整体区域（日历年）市场整体区域（日历年）待建物业（日历年）待建物业（日历年）入住率入住率平均房价平均房价增长率增长率平均房价平均房价入住率入住率平均房价平均房价增长率增长率平均房价平均房价 根据市场调查和对当地酒店业者的访谈，我们预测，随着需求的不断增长，2012 年武汉市竞争酒店市场的平均房价仍将呈现增长趋势。虽然中长期新增酒店项目的供给会对运营商的房价控制带来挑战，但是随着待建酒店和其他规划的高端国际五星级酒店的入驻，可能将会提高整体市场的平均房价。鉴于待建酒店的地理位置和预期311、的市场定位，我们预测待建酒店的平均房价将高于市场的平均水平，每可售房收入市场渗透率（考虑折扣）将在稳定年（2018 年）约达到115%。一家新开业的酒店在其开业后的最初阶段里必须建立市场声誉和客户基础，因此，我们将待建酒店在开业最初阶段的平均房价进行折扣，以反映这种可能性。根据这种类型酒店开业后的典型做法，我们预测待建酒店开业第一年的房价折扣为 10%，第二年的房价折扣为 5%。根据我们的入住率预测，待建酒店的平均房价预测将始于每个公历年的 1月 1 日。以下平均房价将用以预测待建酒店的客房收益。根据上述分析，待建酒店的入住率和平均房价预测如下。入住率和平均房价入住率和平均房价 总结总结 优尼312、华盛国际 酒店需求、入住率和平均房价预测 117 表表 7-5 入住率和平均房价预测入住率和平均房价预测 优尼华盛国际 收支预测 116 8.收支预测收支预测 根据前面章节对入住率和平均房价的预测，以及对竞争酒店财务经营状况的了解，我们已经制定了从 2015 年 1 月 1 日起对 320 间客房待建酒店的10 年收支预测。我们根据经济学人的预测，将年通货膨胀率定为4.0%。此收支预测以每年计入通货膨胀的人民币为单位。稳定年旨在反映酒店在生命周期中建成、高峰和低谷任一阶段中的预期经营业绩。因此，从稳定年份开始的收支预测将不考虑任何异常供求关系以及任何会导致不正常收支的非周期性情况。对酒店的营运313、收支预测中，优尼华盛国际使用了固定/可变成分模型。该模型与大多数国际品牌酒店管理公司采用的收支预测模型是相似的，也完全符合酒店统一会计制度的核算方法。该模型的前提是酒店收支中有一部分构成是固定的，而另一部分则根据客房入住率和设施使用状况而发生变化。根据一个已知的收支水平并计算出其固定和可变部分，从而可以做出相关预测。固定部分仅根据通货膨胀进行调整，可变成分除考虑通货膨胀因素外，还需根据产生收支的预期客房入住率和设施使用的百分比变化进行调整。根据武汉地区的酒店市场与待建酒店预期的市场定位，我们进行了收支预测。预测始于 2015 年 1 月 1 日，我们的预测是基于待建酒店是由一家具备优秀管理能力314、的国际知名酒店管理公司经营 320 间客房酒店的假设来进行的。客房收入取决于入住率和平均房价这两个变量。具体参见第 7 章酒店需求、入住率和平均房价预测。尽管餐饮收入随入住率的变化而变化，但由宴会销售和外部客人消费的部分相对是固定的。酒店统一会计制度将食品收入定义为食品销售所得收入，包括咖啡、牛奶、茶和软饮料。食品销售不包括员工膳食。食品收入同时还包括会议室租赁、餐饮服务费、服务费和各种宴会杂项收入。饮料收入为餐厅和宴会厅销售酒精饮料的收入，以及酒吧和酒廊销售酒精饮料和软饮料的收入。如第 6 章待建酒店定位及设施推荐所述，我们假设待建酒店将提供 4处餐饮设施。待建酒店的餐饮收入将来源于这些餐饮315、设施以及宴会和送餐服务。固定与浮动收支分析固定与浮动收支分析 收支预测收支预测 客房收入客房收入 餐饮收入餐饮收入 优尼华盛国际 收支预测 117 在与当地酒店经营者及旅游局负责人的访谈中，我们了解到，武汉市高档五星级酒店的餐饮收入平均占到酒店经营总收入的 35%至 40%。通过审视全国五星级酒店市场餐饮市场的收入水平和武汉市场特点，考虑到目前武汉市场现有竞争酒店的会议设施规模有限，无法满足市场日益增长的会议需求，而未来武汉竞争酒店市场的会议需求预计将保持强劲增长的趋势，我们认为，未来大量的会议需求也将有助于酒店餐饮收入的增加。我们进一步考虑到待建酒店的设施配置特点及未来的经营定位（配备较大规316、模会议设施，预期将在会展细分市场取得较高的市场渗透率），我们认为待建酒店在会议市场的接待能力将高于武汉市场平均水平，并预期可以取得高于市场平均份额以上的餐饮收入比例，预计在稳定年的餐饮收入比例可占到酒店经营总收入的约 45%。因此，我们预测餐饮收入在稳定年（2018 年）为每已售房（POR）人民币1,040元。其他收入所包含的内容在各个酒店有所不同，因而无法据此与其他酒店进行比较。待建酒店的其他收入主要包括电话、洗衣、干洗、付费电视、机场接送和秘书服务收入。我们预计稳定年（2018 年）其他营运部门的收入约为每已售房（POR）人民币144元。通货膨胀率和入住率预测的变化都将直接影响这些收入项目317、。客房支出由客房销售所涉及的开支和客房及公共区域维修费用组成。薪资和雇员福利占了此项支出相当大一部分比例。尽管薪资部分根据入住率改变，但由于经理们可以根据客房入住率的需要灵活安排客房清洁工、行李员和酒店环卫工的工作，大部分酒店的薪资部分是固定的。酒店必须时刻确保前台接待人员、公共区域清洁工、管家和其他管理人员充足。因此，薪资和员工福利受入住率变化影响不大。佣金和客房预订通常以客房销售量而定，因此对入住率和平均房价的变化十分敏感。尽管客房供给与入住率完全相关系，布草和其他运营支出受其影响较轻微。其他客房支出，包括清洁设备的成本、旅行社的应付佣金和预订成本。我们预测酒店的客房支出将与其他相同类型的318、高端酒店的客房支出一致。我们预测稳定年（2018 年）的客房支出占客房收入的20.0%。通货膨胀率和预期入住率变化都将直接导致在预测期内收入项目的改变。餐饮支出由酒店的食品、饮料和宴会设施运营所必需的一些项目开支组成。我们预测酒店的餐饮支出将与其他相同类型酒店的客房支出一致。因此，我们预计稳定年酒店的餐饮支出占餐饮收入的 64.0%。通货膨胀率和预期入住率变化都将直接导致在预测期内收入项目的改变。其他部门支出由产生其他收入而导致的相关成本构成，并且与各项收入的特性相关。我们根据可比历史经营数据对其他支出做出预测。我们预计稳定年（2018 年）其他支出为其他收入的55.0%。通货膨胀率和预期入住319、率变化都将直接导致在预测期内收入项目的改变。其其他他收入收入 客房支出客房支出 餐饮支出餐饮支出 其他支出其他支出 优尼华盛国际 收支预测 118 行政及总务开支包括所有行政部门员工，以及并不直属于任一部门的员工薪资。酒店管理和运营而产生的相关开支项目也归属于此类开支。大部分行政及总务开支都是固定的，除了现金富余和短缺、信用卡费用佣金和坏账准备金。近年来，一些新的开支项目，如人力资源行政费用和安保费用等也被纳入到行政及总务开支项目中。此外，一般保险开支包括公共义务保险费、盗窃险费及营业中断保险费等也归于此类开支中。建筑物及内部设施的火灾险及附加险则作为单独保险费用开支被归入固定开支中。我们预测320、待建酒店的行政及总务开支将在稳定年（2018 年）达到约每可售房（PAR）人民币 44,478 元，占总收入的 8.1%。营销费用由所有的广告、销售和促销成本组成，旨在吸引新的消费者并保持现有顾客。营销的目的是创建形象，提高酒店知名度，刺激消费者光临酒店，并使用各类服务设施。在所有的费用项目中，营销费用的用途是非常独特的，除了酬金和佣金以外，全部由管理者所控制。多数酒店经营者每年会设定营销预算、罗列所有计划开支。如果严格按照预算进行开支的话，我们可以精确地估算出总营销费用。因此，我们预测，待建酒店的营销支出将在稳定年（2018 年）达到总收入的 4.0%，约每可售房人民币 21,897 元。物321、业运营及维护费用是很大程度上由管理者所控制的另外一项支出种类。除了为保持必要设施的运营（管道、供暖和电子设备等）而进行的维修外，多数项目的维修时间都可以不同程度地推延。维护费用是一笔累积费用。如果管理者决定推迟一项必要的维修，这笔支出并没有节省掉，而只是被推迟到一个较晚的日期而已。如果一家酒店维持了一个低于正常水平的维护保养预算，那么将积聚起一笔相当大的推迟维护费。酒店楼龄在很大程度上影响了其所需保养程度。一家新建或彻底翻新的物业在好几年内将受益于现代设备和制造商的质保。但是，当酒店建筑老化后，维护费用会逐步上升。一套规划良好的预防性维护体系经常有助于延缓设备的老化，然而无论客房入住率变化趋势322、如何，多数设施每年仍将面对更高的物业运营和维护成本。物业的运营和维护费用通常被归为运营费用，因此仅包含那些可被支出而非利用的项目。我们的研究包括资本更换，如家具、陈设和设备的更换储备，有关细节将出现在本部分后面。行政及总务费用行政及总务费用 营销费用营销费用 物业运营与物业运营与维护维护费用费用 优尼华盛国际 收支预测 119 我们预测待建酒店的物业运营与维护费用将与其他相同类型酒店一致。我们预测，翻修酒店的物业经营和维护费用将在稳定年（2018 年）达到每可售房人民币 22,581 元左右，占总收入的 4.1%。酒店很大一部分的能源开支是相对固定的，受入住率的变化影响很小。无论入住率如何，除323、去客房和会议室外，酒店的大部分区域必须维持照明、供热或供冷。额外入住客房的边际能源成本很少。我们预测，待建酒店的能源支出将在稳定年（2018 年）达到大约每可售房人民币 43,794 元，占总收入的 8.0%。管理费包括支付给负责运营酒店的管理方的基本管理费。一些酒店只提供管理服务，有些酒店既提供管理服务又授权品牌。当管理酒店不提供授权品牌时，业主可以购买能够提供必要品牌形象和知名度的特许经营权。基于本报告的目的，我们假设待建酒店仍为受典型的 20 年管理合同制约的产业，合同存在 10 年不确定延期，受双方协议影响。我们的预测基础如下。占总营业收入 2.0%的基本管理费用已从财务预测中扣除；经324、同意我们根据调整后的运营利润总额（AGOP）的 7%确定奖励管理费用，即总运营利润减去基本费。根据中国的惯例，房产税是以物业价值的 70%乘以 1.2%计算。在我们的预测期间，此部分费用是固定不变的。截至撰写此报告，我们无从获得有关开发项目预算的详细资料。因此，我们对本报告中的房产税作出假设，首先估计待建物业的总开发成本，不包括土地成本。我们预计开发成本约为人民币 389,600,000 元，房产税为人民币 2,972,006 元。我们的基本开发成本预计包括陈设、家具和设备、专业费用和其他应急费用，但不包括土地成本。这个开发成本仅供指示性参考。我们建议一旦获得详细的开发成本预算后，重新评估房产325、税。详细的开发成本估计请参阅附录 2 和附录 3。保险费用包括针对酒店及其财产设施因火灾、天气、消防装置渗漏、锅炉爆炸，以及平板玻璃破损等损失所需缴纳的保险金。责任保险归属于行政及总务开支，不计入此项开支。我们预计保险费用约为稳定收益的0.5%。营业税按在中国所得的总营业额进行征取。在中国所有的营业收入需交纳5.0%的营业税和 0.5%的附加税金，一共占总收入的5.5%。陈设、家具和设备（FF&E）准备金对酒店的运营非常重要，这些设施的质量经常会影响酒店的档次和星级。此类开支中都是通常被资本化而非费能源能源支出支出 管理费用支出管理费用支出 房产税房产税 保险费保险费 营业税营业税 重置费用准326、备金重置费用准备金 优尼华盛国际 收支预测 120 用化的非房地产项目。酒店的陈设、家具和设备使用非常频繁，必须定期更换。定期置换陈设、家具及设备对维持酒店的品质、形象及收益至关重要。因为资本化支出并不包含在营业报表中却影响业主的现金流量，估算时应扣除一定的设备更换准备金以反映出这些费用。根据我们的行业经验，我们认为占总收入大约 3.0%至 4.0%的重置费用准备金足以应付陈设、家具和设备的定期更换。根据对可比酒店的分析，我们认为4.0%的重置费用准备金足以应付陈设、家具和设备的定期更换，同时也足以提供为保持酒店的竞争地位而购买的附加设施的准备金。根据客户的要求，待建酒店第一年的重置费用准备金327、为总收入的 1.0%，第二年为 2.0%，第三年到第五年为 3.0%，第六年到第十年均为 4.0%。下表详细列出了待建酒店 10 年收支情况的预测。收支预测收支预测 优尼华盛国际 收支预测 121 表表 8-1 收支预测明细收支预测明细武汉待建武汉待建酒店酒店，20152018（人民币人民币 千元千元）201520162017稳定年稳定年客房数客房数:320320320320入住率入住率:46%53%60%65%平均房价平均房价:8849801,0941,137每可售房收益每可售房收益:407520656739开业天数开业天数:365365365365已售客房数已售客房数:53,784%比例比328、例每可售房每可售房每已售房每已售房61,968%比例比例每可售房每可售房每已售房每已售房70,153%比例比例每可售房每可售房每已售房每已售房75,999%比例比例每可售房每可售房每已售房每已售房收入收入客房47,56742.7%148,49288460,74345.6%189,62498076,72848.4%239,5251,09486,44749.0%269,8661,137餐饮54,86749.3171,2811,02062,96547.3196,5601,01671,62245.2223,5871,02179,04844.8246,7671,040其他收入8,8578.027,651329、1659,5387.229,77515410,2596.532,02514610,9216.234,093144 收入总计111,291 100.0347,4242,069133,246 100.0415,9592,150158,609 100.0495,1372,261176,416 100.0550,7252,321部门支出部门支出*客房13,57328.542,37225214,80524.446,21623916,11321.050,30023017,28920.053,973227餐饮40,53873.9126,54975443,85969.7136,91870847,38266.2330、147,91467550,59064.0157,931666其他支出5,19958.716,231975,46157.317,048885,73655.917,905826,00755.018,75179总计59,31053.3185,1521,10364,12548.1200,1821,03569,23043.6216,11998773,88641.9230,655972部门收入部门收入51,98146.7162,27296669,12051.9215,7771,11589,37956.4279,0181,274102,52958.1320,0701,349未分配的部门支出未分配的部门支出行331、政及总务12,92211.640,33824013,1999.941,20321313,4778.542,07319214,2488.144,478187市场营销6,3615.719,8591186,4984.920,2841056,6354.220,713957,0144.021,89792物业运营及保养维护费5,3674.816,7561006,0634.518,926986,8424.321,360987,2344.122,58195能源费11,56610.436,10721512,3779.338,63720013,2708.441,42618914,0298.043,794185总计332、36,21632.5113,05967338,13628.6119,05061540,22525.4125,57257342,52524.2132,751560经营总利润经营总利润15,76514.249,21429330,98523.396,72650049,15431.0153,44670160,00533.9187,319790管理费2,2262.06,948412,6652.08,319433,1722.09,903453,5282.011,01546管理费后经营总利润管理费后经营总利润13,53912.242,26525228,32021.388,40745745,98229.014333、3,54365556,47631.9176,305743固定成本固定成本房产税3,6163.211,288673,7612.811,739613,9112.512,209564,0672.312,69754保险费7840.72,448158160.62,546138480.52,648128820.52,75412奖励管理费1,1041.03,445212,1691.66,771353,4412.210,741494,2002.413,11255营业税6,1215.519,1081147,3295.522,8781188,7235.527,2331249,7035.530,290128家具、陈设和设备重置费用1,1131.03,474212,6652.08,319434,7583.014,854685,2923.016,52270总计12,73811.439,76323716,73812.