1、优尼华盛国际 初稿 中国惠州待建五星级度假村 市场及市场及市场及市场及经济经济经济经济可行性可行性可行性可行性研究研究研究研究报告报告报告报告 待建五星级度假待建五星级度假待建五星级度假待建五星级度假酒店酒店酒店酒店 中国惠州中国惠州中国惠州中国惠州 敬呈至敬呈至敬呈至敬呈至：高红兵先生 商业总监 名流置业集团公司 中国湖北省武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 邮编 430071 电话:(86)27 87836686 传真:(86)27 87836606 提交方提交方提交方提交方：优尼华盛国际 中国北京市朝阳区建国路 91 号 金地中心 A 栋 16 层 邮编 100022 电话：(86)2、10 5920 8207/8/9 传真：(86)10 5920 8105 2010 年 4 月 26 日 HVS No:2009450010 2010 年 4 月 26 日 高红兵先生 商业总监 名流置业集团股份有限公司 中国湖北省武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 邮编 430071 关于关于关于关于：中国惠州待建五星级度假中国惠州待建五星级度假中国惠州待建五星级度假中国惠州待建五星级度假酒店酒店酒店酒店 尊敬的高先生，按照您的要求，我们特呈上上述待建物业的经济可行性报告。我们考察了项目选址，并分析了广东地区的度假酒店市场。现特将我们的调研及报告成果呈上。我们特此证明我们对该项目没有任何3、未能说明的利益，我们的工作及报酬并非取决于我们的报告成果。报告中出现的所有评注以及所有假设和限制条件适用于整份报告。此报告的使用者应接受上述评注、假设及限制条件，在此基础上使用本报告的估值结果。此致 敬礼 优尼华盛国际（HVS）张巍 研究顾问 Marc Kramer 副总裁 优尼华盛国际 初稿 目录 目录 1.行政摘要.1 2.调研性质.9 3.市场区域分析.11 4.地块描述.37 5.酒店市场供求分析.47 6.待建项目描述及设施推荐.72 7.需求、入住率和平均房价预测.80 8.收支预测.92 9.投资回报分析和可行性分析总结.102 附录 附录 1 假设及限制条件 附录 2 收益建立4、模型 优尼华盛国际 初稿 行政摘要 1 1.行政摘要行政摘要行政摘要行政摘要 此市场及财务可行性调研的对象是位于中华人民共和国惠州罗浮山的待建五星级酒店项目（以下简称“待建酒店”）。根据客户提供的开发计划，待建酒店将坐落在一块总面积约 555 公顷的土地上，待建酒店建成后，预计将拥有总共 60 个单位，即包括 60 栋别墅。此外，待建酒店将配备 1 个水疗中心、2 家餐厅、1 家海滩/泳池餐厅和酒吧、2 个会议室和 4 个董事会议室，以及其他五星级度假村的典型设施。此市场及财务可行性报告的目的在于评估待建酒店项目的需求，以确定待建酒店的最佳市场定位和设施配置，并分析开其经济状况和对收支进行预测5、。通过对酒店运营收入的预测，及所设想的建设及土地购买成本，进行整体投资回报分析（投资回报率）。此市场及财务可行性报告为名流置业集团股份有限公司准备。如无优尼华盛国际的书面许可（将不会被无理拒绝），该报告不可公开或向第三方透露。所有信息的收集和分析均来源于优尼华盛国际。历史经营信息、地块信息、楼层计划等信息均由名流置业集团股份有限公司提供。我们假设所得到的信息全部属实并未另作认证。除非另作说明，我们已经对在第 5 章酒店市场供求分析 中所提及的竞争酒店进行考察分析。我们的财务结论在此调查和分析的基础上给出。自 16 世纪起，广东就与世界其他地区建立了广泛的贸易联系。自中华人民共和国成立后，直到 6、1978 年邓小平改革开放开始，广东省一直处于经济落后的地位。邓小平的开放政策从根本上改变了该省的经济状况，这得益于其海路、与香港毗邻的位置及其与海外华侨的历史联系。此外，直到20 世纪 90 年代中国税制改革，广东省一直从中央政府根据其经济落后的历史状况所制定的低税率政策中受益。该省目前是全国最富裕的省区之一，其 GDP 在所有省区里居首位。2009 年广东省 GDP 为人民币 39,080亿元，约占全国经济总产值的 11.7%。广东省现有 4 个经济特区中的 3个：深圳，汕头和珠海。下表显示了 2000 年至 2009 年间广东省接待的国内外游客人次。调研性质调研性质调研性质调研性质 市场7、及财务可行性市场及财务可行性市场及财务可行性市场及财务可行性报报报报告告告告之之之之使用使用使用使用 市场及财务可行性市场及财务可行性市场及财务可行性市场及财务可行性报报报报告之调研范围告之调研范围告之调研范围告之调研范围 惠州旅游市场惠州旅游市场惠州旅游市场惠州旅游市场 优尼华盛国际 初稿 行政摘要 2 表表表表 1-1 2000 年至年至年至年至 2009 年广东过夜访客数年广东过夜访客数年广东过夜访客数年广东过夜访客数 年份年份年份年份总计总计总计总计%增长率增长率增长率增长率国内访客国内访客国内访客国内访客%增长率增长率增长率增长率%比例比例比例比例境外访客境外访客境外访客境外访客*%8、增长率增长率增长率增长率%比例比例比例比例200076,629,50064,640,10084%11,989,40016%200184,842,10011%71,918,30011%85%12,923,8008%15%200286,888,5002%75,015,8004%86%11,872,700-8%14%200386,888,5000%75,015,8000%86%11,872,7000%14%2004105,083,90021%89,674,20020%85%15,409,70030%15%2005115,834,08710%96,864,2378%84%18,969,85023%169、%2006128,112,50011%107,893,30011%84%20,219,2007%16%2007145,454,49914%122,144,98813%84%23,309,51115%16%2008158,781,4819%133,616,5459%84%25,164,9368%16%2009182,015,64415%154,635,14516%85%27,380,4999%15%复合年增长率复合年增长率复合年增长率复合年增长率2000-200910.1%10.2%9.6%*包括香港、澳门和台湾的访客来源：广东旅游局 我们对上表数据做出如下评论：2000 年至 2009 年间，10、来粤访客稳步增长，年增长率约为10.1%；国内市场是促进广东访客增长的主力。因此，2000 年至 2009 年间，国内访客年增长率达到10.2%，由 2000 年的约 6,460 万人次增至 2009 年的 15,460 万人次。与此同时，境外访客量年增长率为9.6%。然而，2008 年至 2009 年间，由于 2008 年北京奥运会期间的签证限制及全球金融危机，境外访客人次增长放缓。作为广东省的历史文化名城，惠州具有独特的文化景点。自唐代以来的千余年到现代期间，曾有 480 个著名历史人物访问过惠州，留下 96 个考古遗址和 2,100 余件文物。惠州还拥有宜人的气候和美丽的自然景观，六处景11、区已被列为国家级或省级风景名胜区和自然保护区。“岭南第一山”-罗浮山、“北回归线上的绿洲”-南昆山和“东方夏威夷”-巽寮湾都位于这里。此外，惠州拥有中国唯一的海龟自然保护区。下表列出了惠州及周边主要旅游景点。优尼华盛国际 初稿 行政摘要 3 表表表表 1-2 惠州主要旅游景点惠州主要旅游景点惠州主要旅游景点惠州主要旅游景点 罗浮山风景区白鹭湖度假村西湖国家重点风景区北门公园巽寮湾惠州黄山东温泉南昆山国家森林公园港口海龟国家自然保护区香溪堡风景区惠州步行街南昆山温泉象头山国家森林保护区大亚湾元妙观永记生态园平海古城来源：优尼华盛国际 为了确定国内和国外客源市场的相关性，已经做出惠州访客人数的分析12、。2000 年和 2008 年间的国际和国内惠州过夜访客如下表总结。表表表表 1-3 2000 年至年至年至年至 2008 年惠州过夜访客人数年惠州过夜访客人数年惠州过夜访客人数年惠州过夜访客人数 年份年份年份年份总计总计总计总计%增长增长增长增长率率率率国内访客国内访客国内访客国内访客%增长增长增长增长率率率率%比例比例比例比例国际访客国际访客国际访客国际访客*%增长增长增长增长率率率率%比例比例比例比例20002,142,0001,912,00089.3%230,00010.7%20012,470,00015.3%2,192,59814.7%88.8277,00020.4%11.2200213、3,011,00021.92,709,13523.690.0302,0009.010.020032,716,000-9.82,492,996-8.091.8222,000-26.58.220043,520,00029.63,210,78028.891.2312,00040.58.920054,598,00030.63,800,00018.482.6798,000155.817.420065,622,60022.34,613,50021.482.11,009,10026.517.920077,072,00025.85,859,00027.082.81,213,00020.217.220088,014、77,00014.26,749,00015.283.61,328,0009.516.4复合年增长率复合年增长率复合年增长率复合年增长率20000818%17%25%注：*包括来自香港、澳门和台湾的访客来源：惠州统计局 基于表 1-3，我们得出以下结论：总体而言，2008 年惠州过夜访客总数超过 800 万，同比上一年增长14.2%，其中83.6%为国内访客，而余下的16.4%为国际访客（包括来自香港、澳门和台湾地区的访客）；尽管由于在 2003 年全国范围内爆发的非典疫情 SARS，导致总访客人数下降9.8%，2000 年至 2008 年间复合年增长率稳定增长，达到18%；非典疫情后，自 2015、04 年起，国际访客保持两位数的增长率，并于2008 年达到超过 130 万人，2000 年至 2008 年的复合年增长率平均为25%；2004 年，国内访客人数大幅上升，增长率达28.8%，2000 年至2008 年复合增长率达到约17%；以及 主要由于全球金融危机的影响，2008 年国内访客和国际访客的增长均有所放缓，增长率分别为15.2%和9.5%。访客人数访客人数访客人数访客人数 优尼华盛国际 初稿 行政摘要 4 更多旅游市场信息，参见第3章 市场区域分析。图 1-1 和表 1-4 总结了竞争市场的重要经营特点。图图图图 1-1 2007 年至年至年至年至 2009 年竞争市场的经营年16、竞争市场的经营年竞争市场的经营年竞争市场的经营业绩业绩业绩业绩（人民币人民币人民币人民币）0%10%20%30%40%50%60%70%0100200300400500600700200720082009平均房价每可售房收入入住率来源：华盛国际 表表表表 1-4 2007 年至年至年至年至 2009 年竞争市场的经营年竞争市场的经营年竞争市场的经营年竞争市场的经营业绩业绩业绩业绩（人民币人民币人民币人民币）年份年份年份年份入住率入住率入住率入住率%变化率变化率变化率变化率平均房价平均房价平均房价平均房价（人民币人民币人民币人民币）%变化率变化率变化率变化率每可售房收入每可售房收入每可售房收入每17、可售房收入（人民币人民币人民币人民币）%变化率变化率变化率变化率200766%511335200855%-10%5416%300-11%200954%-1%60612%3279%来源:华盛国际 2007 年竞争酒店的入住率表现为 66%，2008 年比上年低 11 个百分点为 55%，到 2009 年继续走低 1 个百分点表现为 54%。过去两年的这种入住率表现的逐渐恶化主要由于酒店供给的增加、旅游业发展的减缓和全球经济危机导致的企业需求缩减造成的；在广东省高速增长的经济和快速成长的旅游市场的驱动下，在过去的三年间，平均房价稳定增长，并在 2009 年达到人民币 606 元的高点。投资焦点主要18、集中在如广州、深圳和东莞等主要城市的高档酒店，这些城市作为主要的高房价区域也是平均房价较高的主要原因；以及 基于市场收集到的信息和我们对本地市场的了解，我们预计，随着逐渐复苏的经济而带来的访客量的增加，广东惠州酒店市场将会从中受益。然而，新酒店特别是高端酒店市场的出现，在中短期可能会影响竞争市场上的所有现存酒店。因此，我们预期在短期内所有物业的入住率和房价增长率将会表现为温和上升的态势。酒店竞争市场酒店竞争市场酒店竞争市场酒店竞争市场 广东广东广东广东 优尼华盛国际 初稿 行政摘要 5 待建度假村（即“酒店”）是综合度假村（即“开发项目”）的一部分，它位于中国惠州罗浮山，总占地面积约 555 19、公顷。项目初步划分为五个区域：酒店区，体育运动区，乡村体验区，文化活动区及配套设施区。待建度假村（即“酒店”）位于酒店区内，目前设想为唯一包含全部待建项目的豪华度假村项目。根据客户提供的信息，待建酒店将分为 2 个区域，占地面积分别为 6.5 公顷和 11.2 公顷。根据客户提供的信息，项目地块位于罗浮山东部的显岗水库，惠州市中心西北向约 60 公里处。酒店区位于开发项目的东部，东面和南面被显岗水库环抱。除了待建酒店，酒店区仍有大片住宅用地，面积约为 43,000 平方米。根据其地形及自然资源特点，其他四个分区分别用于体育活动、文化活动、乡村体验及配套设施。待建度假村建成后，设想将拥有总共 620、0 栋别墅和配套设施，如下文所述：考虑到待建酒店的规模及潜在市场定位，我们预计该物业在广东省将成为领先的五星级度假村酒店之一。根据我们的调查和设施推荐，同时结合客户提供的信息，表1-5 进一步总结了优尼华盛国际推荐的待建设施。表 1-6 说明了我们对一个有信誉的国际知名的酒店运营商运营的待建酒店的财务预测。我们的现金流预测以自然年计，开始于 2013 年 1 月 1 日。分析表明，酒店预期将稳定在一个获益水平上。我们对每项收入和支出水平的定位已经通过与市场内运营及发展趋势的比较获得支持。如表 1-7 中表明的，我们的分析表明，假定 60 间客房酒店的总投资（非杠杆）和股权投资（杠杆）的项目内部21、收益率（IRR）如下：总体内部收益率：7.6%;杠杆内部收益率：6.8%待建项目描述待建项目描述待建项目描述待建项目描述 设施推荐设施推荐设施推荐设施推荐 收支预测收支预测收支预测收支预测 投资回报分析投资回报分析投资回报分析投资回报分析 优尼华盛国际 初稿 行政摘要 6 表表表表 1-5 推荐设施总结推荐设施总结推荐设施总结推荐设施总结 净面积净面积净面积净面积配套比例配套比例配套比例配套比例 配套面积配套面积配套面积配套面积总面积总面积总面积总面积%（平方米平方米平方米平方米）%平方米平方米平方米平方米 平方米平方米平方米平方米NFA酒店客房酒店客房酒店客房酒店客房客房数客房数客房数客房数22、卧室卧室卧室卧室间数间数间数间数单位面积单位面积单位面积单位面积套房0100.00单卧室别墅4014090.03,600双卧室别墅12224180.02,160三卧室别墅8432360.02,880四卧室别墅0500总客房数总客房数总客房数总客房数601.6968,64020.0%1,72810,36867%餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施座位数座位数座位数座位数单位面积单位面积单位面积单位面积面积面积面积面积全日制餐厅802.00160特色餐厅（含4个包房）605.00300大堂吧/酒吧402.0080池畔餐厅503.00150餐饮设施小计餐饮设施小计餐饮设施小计餐饮设施小计69025%1723、38636%宴会和会议室60020%120720会前准备区域20015%30230商务中心5020%1060水疗和健身中心50025%125625大堂吧、前台、接待和相关服务25020%50300泳池区域25020%50300零售店5020%1060公共区域小计公共区域小计公共区域小计公共区域小计1,9003952,29515%净面积净面积净面积净面积配套比例配套比例配套比例配套比例 配套面积配套面积配套面积配套面积总面积总面积总面积总面积%平方米平方米平方米平方米 平方米平方米平方米平方米NFA管理15015%23173财务5015%858餐饮辅助区域20020%40240接受和存储区15024、35%53203管家和洗熨部15020%30180保卫5015%858员工设施20015%30230维修及保养10020%20120宴会及会议后备区域20020%40240机电部30020%60360后勤区域小计后勤区域小计后勤区域小计后勤区域小计1,5503101,86012%总面积总面积总面积总面积12,7802,60615,386 100%总面积总面积总面积总面积/客房数客房数客房数客房数213256来源：优尼华盛预计与推荐 优尼华盛国际 初稿 行政摘要 7 表表表表 1-6 2013 年至年至年至年至 2022 年十年收支预测年十年收支预测年十年收支预测年十年收支预测（人民币千元人民币25、千元人民币千元人民币千元）2013201420152016201720182019202020212022客房数客房数客房数客房数60606060606060606060已售房已售房已售房已售房9,41710,95012,04513,14013,14013,14013,14013,14013,14013,140入住率入住率入住率入住率43%50%55%60%60%60%60%60%60%60%平均房价平均房价平均房价平均房价2,0442,2872,5522,7052,7992,8972,9993,1043,2123,325每可售房收益每可售房收益每可售房收益每可售房收益RevPAR879%比例26、比例比例比例1,143%比例比例比例比例1,403%比例比例比例比例1,623%比例比例比例比例1,680%比例比例比例比例1,738%比例比例比例比例1,799%比例比例比例比例1,862%比例比例比例比例1,927%比例比例比例比例1,995%比例比例比例比例收入收入收入收入 客房19,24761.9%25,04163.7%30,73564.7%35,54164.8%36,78564.8%38,07264.8%39,40564.8%40,78464.8%42,21264.8%43,68964.8%餐饮6,01619.37,37818.88,72718.410,16118.510,5171827、.510,88518.511,26618.511,66018.512,06818.512,49118.5 水疗/健身俱乐部8012.61,1182.81,4633.11,9903.62,0603.62,1323.62,2063.62,2843.62,3633.62,4463.6 宴会3,0489.83,6289.24,3189.14,6938.64,8578.65,0278.65,2038.65,3858.65,5748.65,7698.6 其他收入2,0016.42,1505.52,2844.82,4244.42,5094.42,5974.42,6884.42,7824.42,8794.4228、,9804.4 合计31,113 100.039,314 100.047,527 100.054,809 100.056,727 100.058,712 100.060,768 100.062,895 100.065,096 100.067,374 100.0部门支出部门支出部门支出部门支出*客房3,97920.74,33517.34,64715.14,97614.05,15014.05,33014.05,51714.05,71014.05,91014.06,11614.0 餐饮4,57276.05,31272.05,93468.06,60565.06,83665.07,07565.07,3229、365.07,57965.07,84465.08,11965.0 水疗/健身俱乐部51364.064858.079054.099550.01,03050.01,06650.01,10350.01,14250.01,18250.01,22350.0 宴会2,45580.52,54170.02,63060.92,72258.02,81758.02,91658.03,01858.03,12358.03,23358.03,34658.0 其他支出95947.91,00346.71,04645.81,09145.01,12945.01,16945.01,20945.01,25245.01,29645.030、1,34145.0 合计12,47840.113,83935.215,04731.716,38829.916,96229.917,55529.918,17029.918,80629.919,46429.920,14529.9部门收入部门收入部门收入部门收入18,63559.925,47564.832,47968.338,42170.139,76670.141,15770.142,59870.144,08970.145,63270.147,22970.1未分配经营支出未分配经营支出未分配经营支出未分配经营支出 行政及一般支出4,20913.54,29510.94,3469.14,5808.44,31、7418.44,9068.45,0788.45,2568.45,4408.45,6308.4 市场营销费用2,4567.92,5056.42,5355.32,6724.92,7654.92,8624.92,9624.93,0664.93,1734.93,2844.9 物业运营及保养费用1,4354.61,6194.11,8113.81,9083.51,9753.52,0443.52,1163.52,1903.52,2673.52,3463.5 能源支出3,18910.23,4098.73,6227.63,8177.03,9507.04,0897.04,2327.04,3807.04,5337.32、04,6927.0 合计11,28936.211,82830.112,31425.812,97723.813,43123.813,90223.814,38823.814,89223.815,41323.815,95223.8经营毛利润经营毛利润经营毛利润经营毛利润（GOP）7,34623.713,64734.720,16542.525,44446.326,33446.327,25546.328,21046.329,19746.330,21946.331,27746.3管理费9333.01,1793.01,4263.01,6443.01,7023.01,7613.01,8233.01,8873.33、01,9533.02,0213.0扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润6,41220.712,46831.718,73939.523,79943.324,63243.325,49443.326,38743.327,31043.328,26743.329,25643.3固定费用固定费用固定费用固定费用 房产税00.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0 保险费3951.34091.04240.94380.84540.84700.84860.85030.85210.85390.8 奖励管理费5834、81.91,0922.81,6133.42,0353.72,1073.72,1803.72,2573.72,3363.72,4183.72,5023.7 营业税1,5565.01,9665.02,3765.02,7405.02,8365.02,9365.03,0385.03,1455.03,2555.03,3695.0 重置费用准备金6222.01,1793.01,9014.02,1924.02,2694.02,3484.02,4314.02,5164.02,6044.02,6954.0 合计3,16110.24,64611.86,31413.37,40713.57,66613.57,934135、3.58,21213.58,49913.58,79713.59,10513.5 净营运收入净营运收入净营运收入净营运收入3,25110.5%7,82119.9%12,42526.2%16,39329.8%16,96629.8%17,56029.8%18,17529.8%18,81129.8%19,47029.8%20,15129.8%1111111111*各部门支出比例是相对应部门收入而言 优尼华盛国际 初稿 行政摘要 8 表表表表 1-7 待建酒店投资回报分析待建酒店投资回报分析待建酒店投资回报分析待建酒店投资回报分析（人民币人民币人民币人民币）开支开支开支开支20102011201220136、3201420152016201720182019202020212022建造成本建造成本建造成本建造成本股本38,544,00023,126,40015,417,600000融资贷款069,379,20046,252,800000再投资销售收益000000总开支总开支总开支总开支38,544,00092,505,60061,670,4000000000000收入和贷款偿付收入和贷款偿付收入和贷款偿付收入和贷款偿付2010201120122013201420152016201720182019202020212022净收益-3,251,000 7,821,000 12,425,000 16,337、93,000 16,966,000 17,560,000 18,175,000 18,811,000 19,470,000 20,151,000 贷款偿付00018,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,325项目回报率项目回报率项目回报率项目回报率总收益总收益总收益总收益IRR2010201120122013201420152016201720182019202020212022净收益0003,251,0007,821,00012,425,0038、016,393,00016,966,00017,560,00018,175,00018,811,00019,470,000247,252,770整体投资38,544,00092,505,60061,670,4000净收益7.6%-38,544,000-92,505,600-61,670,4003,251,0007,821,00012,425,00016,393,00016,966,00017,560,00018,175,00018,811,00019,470,000247,252,770股本杠杆收益股本杠杆收益股本杠杆收益股本杠杆收益IRR20102011201220132014201520139、6201720182019202020212022偿付按揭后净收益000-15,673,325-11,103,325-6,499,325-2,531,325-1,958,325-1,364,325-749,325-113,325545,675228,328,445股本收益38,544,00023,126,40015,417,600股本净收益6.8%-38,544,000-23,126,400-15,417,600-15,673,325-11,103,325-6,499,325-2,531,325-1,958,325-1,364,325-749,325-113,325545,675228,32840、,445这些预测仅供指示之用，不可被用来影响任何投资决策。优尼华盛国际 初稿 调研性质 9 2.调研性质调研性质调研性质调研性质 此市场及财务可行性调研的对象是位于中华人民共和国惠州罗浮山的待建五星级酒店项目（以下简称“待建酒店”）。根据客户提供的开发计划，待建酒店将坐落在一块总面积约 555 公顷的土地上，待建酒店建成后，预计将拥有总共 60 个单位，即包括 60 栋别墅。此外，待建酒店将配备 1 个水疗中心、2 家餐厅、1 家海滩/泳池餐厅和酒吧、2 个会议室和 4 个董事会议室，以及其他五星级度假村的典型设施。此市场及财务可行性报告的目的在于评估待建酒店项目的需求，以确定待建酒店的最佳市41、场定位和设施配置，并分析开其经济状况和对收支进行预测。通过对酒店运营收入的预测，及所设想的建设及土地购买成本，进行整体投资回报分析（投资回报率）。此市场及财务可行性报告为名流置业集团股份有限公司准备。如无优尼华盛国际的书面许可（将不会被无理拒绝），该报告不可公开或向第三方透露。所有信息的收集和分析均来源于优尼华盛国际。历史经营信息、地块信息、楼层计划等前信息均由名流置业集团股份有限公司提供。我们假设所得到的信息全部属实并未另作认证。除非另作说明，我们已经对在第 5 章酒店市场供求分析 中所提及的竞争酒店进行考察分析。我们的财务结论在此调查和分析的基础上给出。我们假设待建酒店将由一家合格的国际酒42、店管理公司经营管理。正如在报告后部分待建酒店收支预测中详细阐述的，我们允许在总收入基础上按一定比例收取基本管理费，并根据调整后的运营利润总额一定比例作为奖励费用。除非特殊说明，该可行性报告中所有的财务数据、预测及潜在投资回报估算均以人民币表示。我们的报告和财务总结生效日期为 2010 年 4 月 26 日。然而，我们预测待建酒店将开业于 2013 年 1 月 1 日。Marc Kramer 先生和张巍女士于 2010年 3 月 31 勘察了待建项目地块，并于此后完成了本报告。我们进一步假设在待建酒店开业前一段合理期限内，将积极推行市场和营销活动。调研性质调研性质调研性质调研性质 市场及财务可行43、性市场及财务可行性市场及财务可行性市场及财务可行性报报报报告告告告之之之之使用使用使用使用 市场及财务可行性市场及财务可行性市场及财务可行性市场及财务可行性报报报报告之调研范围告之调研范围告之调研范围告之调研范围 业主和管理假设业主和管理假设业主和管理假设业主和管理假设 货币货币货币货币 相关日期相关日期相关日期相关日期 优尼华盛国际 初稿 调研性质 10 本可行性研究报告使用的方法是以优尼华盛国际为美国房地产估价师学会和美国估价学会所编写的著作中的市场调研和估值技术为基础。参考著作主要有：The Valuation of Hotels and Motels,1 Hotels,Motels a44、nd Restaurants:Valuations and Market Studies,2 The Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations,3 and Hotels and Motels:A Guide to Market Analysis,Investment Analysis,and Valuations.4 我们的分析所采取的具体步骤如下：1.评估目标地块的国家、城市和地区周边环境，已确认可能影响住宿业市场需求，与旅游和商务相关的特定经济发展趋势；2.对竞争区域现有和待建的酒店进45、行分析，以了解住宿需求水平；3.对主要细分市场进行分析，以确认竞争市场中住宿需求的典型特征；4.我们为待建酒店进行设施推荐和配置，并界定其定位；5.我们使用渗透分析法测算得出对于待建酒店入住率和平均房价的预测；6.根据对可比竞争酒店营业表现的分析研究，我们为待建酒店进行十年收支预测；以及 7.根据现金流量预测、开发成本估计和可使用项目融资假设数额，我们进行了投资回报率分析。1 Stephen Rushmore(1978)The Valuation of Hotels and Motels,American Institute of Real Estate Appraisers,Chicago.46、2 Stephen Rushmore(1983)Hotels,Motels and Restaurants:Valuations and Market Studies,American Institute of Real Estate Appraisers,Chicago.3 Stephen Rushmore(1990)The Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations,American Institute of Real Estate Appraisers,Chicago.4 Stephe47、n Rushmore(1992)Hotels and Motels:A Guide to Market Analysis,Investment Analysis,and Valuations,Appraisal Institute,Chicago.研究方法研究方法研究方法研究方法 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 11 3.市场区域分析市场区域分析市场区域分析市场区域分析 酒店经营的宏观经济环境是预测酒店需求和收入潜力时的重要考量因素。经济及人口发展趋势可以反映出访客数量，是预测酒店客房需求的基础。市场区域分析旨在通过对相关的经济和人口数据的分析，以确定目标市场区域将来是否会呈现需求增长、稳定48、或者衰退的情况。除了预测经济发展方向，还需量化增长率。这些变化趋势相互关联，反应了需求的变化情况，从而可预测各个细分市场上短期访客数量的增长或下降。本章将对如下方面进行讨论：1.国家概况；2.广东概况；3.惠州概况；以及 4.惠州旅游概况。中华人民共和国人口约 13 亿，国土面积达 960 万平方公里，地处东亚，拥有渤海、黄海、东海和南海四大海域。北面与北朝鲜、俄罗斯及蒙古接壤，西邻吉尔吉斯坦、塔吉克斯坦、巴基斯坦和印度，南面与尼泊尔、不丹、缅甸、老挝及越南毗邻。中国的行政区划包括 23 个省、5 个自治区、4 个直辖市及香港、澳门 2 个特别行政区。环渤海地区包括北京、天津、山东省、河北省和49、辽宁省；长江三角洲是以上海为中心的区域；珠江三角洲包括广东省、澳门和香港地区；以及 中部、西南和东北地区与西北和西部等欠发达地区。表 3-1 列出了中华人民共和国的主要特点。国家概况国家概况国家概况国家概况 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 12 表表表表 3-1 国家概况国家概况国家概况国家概况 国家国家国家国家中华人民共和国政府类型政府类型政府类型政府类型社会主义国家首都首都首都首都北京人口人口人口人口1,334,740,000(截止2009年底)货币货币货币货币人民币(RMB)气候气候气候气候气候多样化，南北差异大地形地形地形地形西部多山、高原及沙漠；东部多丘陵地带 自然资源自然资源自然50、资源自然资源煤、铁、石油、汞、锡、钨、锑、锰等年龄结构年龄结构年龄结构年龄结构 0-14岁岁岁岁20%16-64岁岁岁岁72%65 岁及以上岁及以上岁及以上岁及以上8%种族构成种族构成种族构成种族构成汉族（91.9%），其他（8.1%）宗教构成宗教构成宗教构成宗教构成道教、佛教、穆斯林（2-3%）、基督教（1%）来源：中央情报局，2010年4月 经过 8 年抗日战争和 3 年解放战争后，中华人民共和国于 1949 年正式宣告成立，当时中国的基础设施建设相对落后。中国共产党作为执政党建立了社会主义体制，实行计划经济。1978 年后，在邓小平及其继任者的领导下，中国开始逐渐向市场经济转变，基础设施51、建设和人民生活水平得到了极大的提高和改善。2002 年 11 月，胡锦涛正式接任国家主席，成为中国第四代领导人。目前中国政府正在进行大规模的机构改革及地方党政高层编制削减。保持政治局势的稳定是中国执政党在短期内的第一要务。政府政策以保持经济增长为目标，以提供就业机会并减少社会变革带来的动荡与不安定因素。与此同时，政府正继续努力将依靠投资和出口拉动的粗放型经济转变为消费型经济。区域经济的总体情况可由访客人数变动趋势反映出来。酒店未来需求的主要指标是指可以反映经济相对健康程度和个体消费能力的趋势。本章节讨论了国内经济主要指标，该指标可能对中国酒店住宿需求产生重要影响。表 3-2 列出了这些主要的经52、济指标。表表表表 3-2 中国主要经济指标中国主要经济指标中国主要经济指标中国主要经济指标 经济指标经济指标经济指标经济指标200520062007200820092010F2011F2012F国内生产总值增长（%）10.411.713.09.68.79.68.18.3通货膨胀率（%）1.81.84.85.9-0.63.13.23.4人口（百万）1,3081,3141,3211,3281,3341,3391,3461,352个人可支配收入（美元 百万）1,015,8731,182,8261,471,9541,871,9402,109,4712,396,6822,798,0083,243,88653、经常账户（占GDP比例%）7.09.110.89.65.84.74.33.8贸易收支（占GDP比例%）5.87.89.18.25.24.44.03.7人民币对美元汇率8.28.07.66.96.86.86.46.2银行借贷利率5.66.17.55.35.36.27.07.1外国直接投资（美元 十亿）272.1292.6327.1474.9576.1684.8795.0920.8来源：经济学人 2010年1月 政治背景政治背景政治背景政治背景 国民经济概况国民经济概况国民经济概况国民经济概况 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 13 作为世界上最大的新兴经济体，30 年前中国开始由计划经济向市场经54、济转变并同时保持高度政治控制，自此之后中国已经历了巨大的经济和社会变革。中国经济发展的特点是国内生产总值（GDP）高增长率、低通膨率和外资的持续快速流入。由三大产业主导，尤其是第二产业，以及在出口的迅速扩张和强劲的固定资产投资推动下，2002 年至 2007 年中国的 GDP 呈两位数增长。自从 2008 年年初全球经济放缓和房地产价格泡沫破灭后，中国在 2008 年的 GDP 增长下降了 4 个百分点。尽管专家预测指出中国的 GDP 增长将在 2009 年进一步减缓，但值得一提的是，中国是少数预期在 2009 年取得经济正面增长的经济体。中国的 GDP 增长预计将自 2011 年其有所回升。55、尽管我们特别考量了项目地区的经济情况和前景，我们以这些全国数据预测为基础，对市场区域中以细分市场划分的住宿需求增长潜力进行评估。根据经济学人所提供的数据，2008 年中国消费者物价指数上升至5.9%，这主要是由于食品价格上涨，以及能源价格持续上升所致。然而，由于全球经济放缓以及能源价格下降，消费者物价指数增速预计于 2009 年开始放缓。因此，经济学人预测，在 2010 年至 2012 年间，消费者物价指数平均将为3.2%。自 2001 年 11 月加入世界贸易组织以来，根据市场开放和透明化的承诺，中国已在其几大贸易领域如农业、零售业和银行业等实施了意义深远的改革举措，以促进其在国际舞台上的贸56、易往来。但入世以后，中国仍要面对一系列的挑战，诸如根据世贸协定的要求进行结构调整，以及开放金融业（银行、证券和保险）和其他服务业所带来的风险。中国所面临的主要挑战还包括国有企业改革及缓解贫富差距等社会问题。2005 年 7 月 21 日起，人民币脱离了与美元长达 11 年的挂钩，开始实行以市场供求为基础的有管理的浮动汇率制度。与 2007 年相比，2008 年人民币已升值大约9%。目前爆发的信贷紧缩风暴导致出口增长放缓和全球金融市场减缩，对中国的经济增长带来了压力。由于过度依赖投资和出口而导致的经济不平衡，引起了中国政府的关注，并将着力推动国内消费，加快政府开支和扩大农村地区的需求。2009 57、年年初，中国政府公布了一项人民币 4 万亿元的经济刺激方案，以协助抵消出口下降和稳定失业率。此外，政府也将放宽信贷条件和实行增值税改革，这将有助于削减出口产业的成本。因此，在整个 2009 年中国经济持续增长，尽管增长速度有所放缓。到了 2020 年，中国预计将成为全球第一旅游目的地国，访客访问数将达到 1.3 亿人次。2008 年中国大陆总计迎来了大约 1.3 亿名国外访客。表 3-3 列出了中国从 2003 年到 2009 年间的访客访问人次。中国旅客访问人次中国旅客访问人次中国旅客访问人次中国旅客访问人次 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 14 表表表表 3-3 2003 年至年至年至年58、至 2009 年中国访客人次年中国访客人次年中国访客人次年中国访客人次 年份年份年份年份总访客总访客总访客总访客增长率增长率增长率增长率%国内访客国内访客国内访客国内访客增长率增长率增长率增长率%国际访客国际访客国际访客国际访客增长率增长率增长率增长率%2003962,120,218870,458,13691,662,08220041,211,038,21826%1,102,000,00027%109,038,21819%20051,332,292,30010%1,212,000,00010%120,292,30010%20061,518,942,09614%1,394,000,00015%159、24,942,0964%20071,741,292,07315%1,610,000,00015%131,292,0735%20081,840,030,0006%1,710,000,0006%130,030,000-1%20092,026,480,00010%1,900,000,00011%126,480,000-3%复合年增长率复合年增长率复合年增长率复合年增长率2003-200913%14%6%注：*包括香港、澳门和台湾来源：中国国家旅游局 受益于中国经济的快速发展和丰富的旅游资源，中国大陆已被世界旅游组织评为全球十大旅游目的地之一。在 2004 年，中国在接待访客数量上赶超意大利，位于法国60、，西班牙和美国之后，位居第四。在 2003 年至 2009年期间，保持稳定的复合年均增长率13%的速度增长，2009 年总访客量约达 20.2 亿人次。强劲的国民经济发展和外国投资不仅增强了中国作为休闲目的地的形象，而且也有助于发展商务访客市场。此外，境外访客访问中国和国内人士出国旅游的相关政策和限制逐渐放宽。国内的国际航空与主要空运枢纽连接也改善了中国和世界各地之间的交流。这些举措使境外访客人次达到过去7 年来所未有的水平。最近几年中国政府在创建良好的国际旅游环境方面采取了一系列举措，其中包括放宽对外汇的管制，改进城市基础设施建设水平，以及提高服务行业的服务质量。因此 2003 年至 20061、9 年间，境外访客人次的复合年增长率为6%，2009 年访客人数为 1.26 亿人次，比上一年下降了 3%。这一下降主要是由于当前的金融危机导致了旅行预算的紧缩。然而，鉴于基础设施的不断改进、旅游产品和服务的改善、奥运后的旅游氛围，以及上海2010 年世界博览会的举办，境外访客人次预计将在目前经济局势好转后开始回升，并于中长期内持续增长。2009 年国内游客占总访问人次的 94%以上，并在 2003 年至 2009 年间保持了14%的复合年均增长率，于 2009 年达到了约 19 亿人次。除了基础设施的不断发展和交通工具的多元化提高了主要商业和旅游城市的可访问性，国内旅游市场的稳健发展也受益于62、国民人均收入的提高，也是以家庭为单位的国内旅游日益频繁的诱因。另外，随着国家在旅游政策上的鼓励，逐渐成熟的旅游市场和不断改善的旅游产品，在一定程度上大大地促进了国内游客自由行和自驾车旅游的机率。特别是在黄金周期间，国内游客对主要旅游目的地的访问量和对目的地酒店住宿需求达到最高峰。优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 15 广东省位于中华人民共和国南部，2009 年人口高达 9,600 万。广东省占地178,000 平方公里，长达 3,368 公里的海岸线与南中国海相毗邻。下图显示了广东省主要城市及其相邻的香港特别行政区及澳门特别行政区的地理位置。广东省地图广东省地图广东省地图广东省地图 自 16 63、世纪起，广东就与世界其他地区建立了广泛的贸易联系。自中华人民共和国成立后，直到 1978 年邓小平改革开放开始，广东省一直处于经济落后的地位。邓小平的开放政策从根本上改变了该省的经济状况，这得益于其海路、与香港毗邻的位置及其与海外华侨的历史联系。此外，直到20 世纪 90 年代中国税制改革，广东省一直从中央政府根据其经济落后的历史状况所制定的低税率政策中受益。该省目前是全国最富裕的省区之一，其 GDP 在所有省区里居首位。2009 年广东省 GDP 为人民币 39,080亿元，约占全国经济总产值的 11.7%。广东省现有 4 个经济特区中的 3个：深圳，汕头和珠海。广东概况广东概况广东概况广东64、概况 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 16 表表表表 3-4 2009 年年年年中国省中国省中国省中国省/自治区自治区自治区自治区 GDP 排名排名排名排名 排名排名排名排名省省省省/市市市市GDP(人民币人民币人民币人民币 十亿十亿十亿十亿)%变化率变化率变化率变化率1广东39,0829.5%2江苏34,06112.4%3山东33,80511.9%4浙江22,8328.9%5河南19,36710.7%6河北17,02710.0%7辽宁15,06513.1%8上海14,9018.2%9四川14,15114.1%10湖南12,93013.6%11湖北12,83213.2%12福建11,950165、2.0%13北京11,86610.1%14安徽10,05312.9%15内蒙古9,70017.0%16黑龙江8,28811.1%17陕西8,18713.6%18广西7,70013.9%19江西7,58913.1%20天津7,50116.5%21吉林7,20312.3%22山西7,1006.0%23重庆6,52714.9%24云南6,16812.1%25新疆4,2708.0%26贵州3,88711.0%27甘肃3,38010.0%28海南1,64711.7%29宁夏1,33511.6%30青海1,08110.1%31西藏43712.1%来源：优尼华盛国际 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 17 66、表表表表 3-5 2009 年年年年中国省中国省中国省中国省/自治区人均自治区人均自治区人均自治区人均 GDP 排排排排行行行行 排名排名排名排名省省省省/市市市市人均人均人均人均GDP(美元美元美元美元)1上海11,3202北京10,2983天津9,2954浙江6,5835江苏6,4386广东5,8627内蒙古5,4678山东5,2639辽宁5,01410福建4,85411吉林3,79812河北3,60513湖北3,23314黑龙江3,16615河南3,09016陕西3,04717山西3,00518重庆2,96519宁夏2,88020湖南2,83821新疆2,80322海南2,75123青海67、2,69024四川2,53525安徽2,44326广西2,43127江西2,33428西藏2,24229云南2,00730甘肃1,88931贵州1,351来源：优尼华盛国际 下表显示了 2000 年至 2009 年间广东省接待的国内外游客人次。优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 18 表表表表 3-6 2000 年至年至年至年至 2009 年广东过夜访客量年广东过夜访客量年广东过夜访客量年广东过夜访客量 年份年份年份年份总计总计总计总计%增长率增长率增长率增长率国内访客国内访客国内访客国内访客%增长率增长率增长率增长率%比例比例比例比例境外访客境外访客境外访客境外访客*%增长率增长率增长率增长率68、%比例比例比例比例200076,629,50064,640,10084%11,989,40016%200184,842,10011%71,918,30011%85%12,923,8008%15%200286,888,5002%75,015,8004%86%11,872,700-8%14%200386,888,5000%75,015,8000%86%11,872,7000%14%2004105,083,90021%89,674,20020%85%15,409,70030%15%2005115,834,08710%96,864,2378%84%18,969,85023%16%2006128,11269、,50011%107,893,30011%84%20,219,2007%16%2007145,454,49914%122,144,98813%84%23,309,51115%16%2008158,781,4819%133,616,5459%84%25,164,9368%16%2009182,015,64415%154,635,14516%85%27,380,4999%15%复合年增长率复合年增长率复合年增长率复合年增长率2000-200910.1%10.2%9.6%*包括香港、澳门和台湾的访客来源：广东旅游局 我们对上表数据做出如下评论：2000 年至 2009 年间，来粤访客稳步增长，年增长70、率约为10.1%；国内市场是促进广东访客增长的主力。因此，2000 年至 2009 年间，国内访客年增长率达到10.2%，由 2000 年的约 6,460 万人次增至 2009 年的 15,460 万人次。与此同时，境外访客量年增长率为9.6%。然而，2008 年至 2009 年间，由于 2008 年北京奥运会期间的签证限制及全球金融危机，境外访客人次增长放缓。惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南面大亚湾，与广州，东莞，深圳及香港毗邻。它是除深圳以外离香港最近的仅有的大陆城市。下图显示了惠州在广东省的地理位置。惠州概况惠州概况惠州概况惠州概况 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 19 惠州71、地图惠州地图惠州地图惠州地图 惠州市陆地总面积约为 11,200 平方公里，占珠江三角洲地区的四分之一。惠州还拥有海域面积约 4,520 平方公里，海岸线长 223.6 公里，是广东的海洋大市之一。截至 2008 年底，惠州总人口达到 320 万人。由于临近深圳及香港，惠州成为著名的侨乡之一，香港，澳门及台湾地区共有超过 80 万人来自惠州。惠州现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县和龙门县，并已建立了 2 个国家级开发区，大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区 惠州是广东省内的历史名城，以南中国著名城市而闻名。许多著名的中国官员及学者曾居住于此，从唐代至清代末年的超过 10 个世纪的时间里72、，优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 20 惠州已出现了 480 余位重要的中国学者，给惠州留下了 100 多处故居及多达 2,100 余件历史文物。惠州拥有丰富的自然资源，特别是旅游资源。它有 900 多个具有旅游发展潜力的景点。拥有众多资源的惠州融自然景观与人文景观于一身。山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛均在此可见。早在十年前，惠州已被列入“中国城市投资硬环境 40 优”及“中国城市综合实力 50 强”。良好的投资欢迎得到了海内外投资者的赞誉。近年来，惠州做出了巨大的努力以创造良好的投资环境，并成功赢得了“中国优秀旅游城市”和“国家园林城市”的称号，凸显了该城市的投资环境优势。惠州机场位于73、惠州市南部的惠阳区平潭镇。它曾是军民两用机场。该机场自 1985 年开始民航服务，直至 2002 年，由于军队不许经商，民航服务被取消。惠州经济的快速增长以及访客的增加对珠江三角洲地区的空运造成的压力为惠州机场重新开通民航业务提供了条件。2009 年 3 月 1 日，经中国民航总局批准，惠州机场重新启动民航业务，并将机场发展列入全国机场布局规划。惠州机场的定位是用以缓解珠江三角洲地区的航空运输密度的国内干线机场。惠州机场正在进行翻新和重建项目。项目建设将分三个阶段完成。随着总投资人民币 1.2 亿元，第一阶段将翻新现有的机场设施，预计 2010 年 6 月开始运作。第二阶段将把机场扩建为年旅客74、吞吐量 3 百万至 5 百万人次的规模，第三阶段将在建设航空城的理念指导下进行。目前，惠州有两个火车站：惠州火车站及惠州西站。惠州西站位于铁路主干线上，如广州-湄州-汕头线，京九线及惠州-大亚湾线。截至 2009 年底，惠州已建设了总长 150 公里的铁路，其中包括 89 公里的京九线惠州段及 54 公里长的惠州-大亚湾线。随着一项人民币 2.39 亿元的投资，惠州-大亚湾铁路的二期工程于 2008 年9 月开工了。2009 年年底开始运作的连接京九线与惠州港的铁路把京九线到大亚湾的距离缩短了 80 余公里，并极大增强了京九沿线的内陆城市间的运输。该铁路预计将为壳牌石化项目及惠州港区的其他大型75、项目提供长期运输服务，以此促进周边地区的发展。目前在建的由福建厦门至广东深圳的厦门-深圳铁路的目标是要连接包括厦门，广州，汕头，惠州及深圳在内的八座沿海城市。待到 2011 年建成后，511 公里长的铁路将把厦门和深圳间的行程缩短至 3 个小时。因此，沿着东南沿海分布的“3 小时经济圈”预计将产生。此外，新火车站惠州火车南站计划建于惠阳区，并位于厦门-深圳线上。该火车站预计将于 2012 年完工。交通便捷性交通便捷性交通便捷性交通便捷性 航空航空航空航空 铁路铁路铁路铁路 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 21 目前，惠州正计划建设 7 条轨道线路，其中 1、2、3、4、6 号线为城际线，5、76、7 号线为城市线。线网总长为 274.6 公里，共设车站 85 个：1 号线（城际线）始于江北，止于惠州火车南站，沿途共设车站20 个，线路总长 44.7 公里；2 号线（城际线）起于东莞与惠州市边界，止于惠州火车站，沿途共设车站 12 个，线路总长 35.4 公里；3 号线将与大亚湾和深圳地铁网络的 3A 线接轨。沿途共设车站10 个，线路总长 20.4 公里；4 号线（城际线）始于水口荔枝城站，止于广州增城，沿途共设车站 9 个，线路总长 78.8 公里；5 号线始于规划新汽车南站，止于惠东汽车站，沿途共设车站 12个，线路总长 37.4 公里；6 号线始于惠州火车南站，止于惠东汽车站，沿77、途共设车站 11个，线路全长 35.9 公里；7 号线始于水口荔枝城站，止于 1 号线数码工业园站。线路全长23.7 公里，沿途共设车站 11 个。目前，2 号线（东莞-惠州城际线）已于 2009 年 5 月破土动工，预计将于 2013 年竣工。另外，1 号线项目也已启动并将于 2020 年完工。轨道轨道轨道轨道系统系统系统系统 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 22 惠州轨道交通系统规划惠州轨道交通系统规划惠州轨道交通系统规划惠州轨道交通系统规划 惠州港是国家一类口岸，港辖东马、荃湾和澳头区。作为区域性的物流配送中心及珠三角最大的油气化工储运基地，与香港、深圳的港口一起组成华南地区大型主枢纽78、港群。根据惠州港总体规划，到 2020 年，港区总泊位数量将达到 78 个，年吞吐量达 1600 万吨。一个新的集装箱码头正在建设中，投资金额达人民币 20亿元。一期工程预计 2010 年竣工，将增加 2 个 5 万吨级集装箱泊位，年吞吐能力为 120 万个集装箱。惠州市高速公路网总里程为 890 公里，概述如下：五条东西线：河源-从化高速，广州-惠州高速，惠州-东莞高速，深圳-汕头高速，惠州-深圳沿海高速。三条南北线：粤赣高速，惠州-大亚湾高速和粤湘高速。附加线：环市高速南线，吉巽高速，从莞高速和瑞汕高速。海运海运海运海运 公路公路公路公路 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 23 之前提到的79、高速公路计划于 2020 年竣工。截至 2009 年年底，10,682 公里的路段中，已有 374 公里高速公路开通。2010 年 1 月，惠州-东莞高速公路开通，将惠州与珠江三角洲地区西部之间的行程缩至 56 公里。惠州-深圳沿海高速公路这年也开通了，连接惠州、惠东、大亚湾及深圳。另外，在建中的惠州-大亚湾高速，从莞高速及广州-惠州高速的附加线预计于 2012 年竣工。高速公路网高速公路网高速公路网高速公路网 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 24 与中国东南沿海其他城市相似，惠州也得益于对外改革开放政策。经过其发展阶段，惠州已从一个典型的农业经济为主的地区发展成为一个能源工业城市。惠州致力80、于发展成为信息技术工业基地、石油化工基地、出口基地、旅游基地和现代原料循环中心，目前已形成一个以石化和数码产业为支柱产业，以农业、生态旅游、汽车配件物流、纺织、建材及制药为特色产业的现代产业系统。由闻名世界的壳牌公司投资 43 亿美元，CSPS 南海石化项目已于 2005 年投产。该项目的建设已给惠州带来巨大的经济利益，包括年均投资人民币600 亿元至人民币 1,000 亿元的投资，并成为推动惠州及广东经济发展的主要动力。截至 2009 年年底，惠州 GDP 已达人民币 1,410 亿元，年同比增长13.2%，比省内 GDP 增长率平均水平高出 3.7%。2009 年的其他经济指标在本报告写作81、期间内不可获取。下表列出了 2002 年至 2008 年间惠州的主要经济指标。表表表表3-7 2002 年至年至年至年至 2008 年惠州主要经济指标年惠州主要经济指标年惠州主要经济指标年惠州主要经济指标 经济指标经济指标经济指标经济指标2000200120022003200420052006200720082009CAGR*200008永久人口（百万）2.82.82.82.92.9居住人口（百万）3.73.83.93.9GDP实际增长%12.310.311.013.915.116.016.617.411.513.2名义GDP（人民币 十亿）4448535969809311112914116%82、人均GDP（人民币 十亿）18,65120,75823,64221,91124,99628,94533,07735,71010%出口（美元 百万）5.97.18.710.712.314.618.020%进口（美元 百万）5.36.07.98.49.09.511.814%外国直接投资（美元 百万）1,0501,1801,3261,6909311,9551,5141,5701,5803%固定资产投资（人民币 十亿）7.78.410.522.529.835.230.848.758.933%消费者物价指数（%增长）-1.80.52.12.01.63.94.3个人可支配收入（人民币）10,69112,683、7313,82214,88415,99117,31019,48111%注:*复合年均增长率来源：惠州统计局 我们对上表数据做出如下评论：2002 年至 2008 年间，惠州经济继续以年均 2 位数的 GDP 增长稳步发展，据统计达到16%的年均增长率；2009 年惠州人均 GDP 已达到人民币35,710 元（约合5,228美元），在广东各城市中名列第六；2002 年至 2008 年间的进出口均保持了强劲的增长势头，分别达到了20%和14%的年均增长率；惠州经济概况惠州经济概况惠州经济概况惠州经济概况 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 25 2008 年全部固定资产投资总额达到人民币 589 84、亿元，比 2002 年的投资额高出 5 倍。2002 年至 2008 年间的复合年增长率据统计为33%；以及 惠州也是广东省的一个富裕的城市。人均 GDP、人均财政收入及人均储蓄存款均在广东省各城市中名列第六，仅次于广州、深圳、佛山、东莞和中山。表表表表 3-8 2009 年广东各城市人均年广东各城市人均年广东各城市人均年广东各城市人均 GDP 人均人均人均人均GDP人均人均人均人均GDP（人民币人民币人民币人民币）（美元美元美元美元）广东省40,7485,9658.49.5珠江三角洲67,3219,85599.4广州88,83413,0041011.5深圳92,77113,5818.910.85、7佛山80,57911,79612.813.5东莞56,5918,284105.3中山62,2259,10910.110.2惠州35,7105,22811.813.2江门32,4844,7559.810.8茂名20,1182,9458.910.3湛江16,6392,4369.210.6珠海69,82410,2225.36.6汕头20,3822,9849.610.7清远22,6283,3131416.6肇庆22,0083,22211.613.6揭阳14,1532,07215.116韶关19,3122,8279.710.1梅州12,3211,8049.39.8阳江21,8153,19311.21286、.2潮州18,6812,73511.912.5河源14,3222,0978.110.7汕尾13,5021,97715.116.3云浮14,3972,108910.5市市市市/省省省省/地区地区地区地区增长率增长率增长率增长率%GDP增长率增长率增长率增长率%优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 26 表表表表 3-9 2009 年广东省各城市人均财年广东省各城市人均财年广东省各城市人均财年广东省各城市人均财政收入政收入政收入政收入/人均储蓄存款人均储蓄存款人均储蓄存款人均储蓄存款 市市市市/省省省省/地区地区地区地区本地人均收入本地人均收入本地人均收入本地人均收入（人民人民人民人民币币币币）增长率87、增长率增长率增长率%人均储蓄人均储蓄人均储蓄人均储蓄（人民人民人民人民币币币币）增长率增长率增长率增长率%广东省3,8059.133,23512.6珠江三角洲5,27711.653,91519.3广州6,84811.377,92633.2深圳9,9638.266,12313.1佛山4,2611165,78512.1东莞3,47515.446,35020.3中山4,39110.149,36814.7惠州2,57028.422,18710.9江门2,00410.932,2099.5茂名67713.210,35511.4湛江75713.711,67813.1珠海6,8238.455,19712.3汕88、头1,1511322,87812.9清远1,32330.813,06010.8肇庆1,3182614,43812.1揭阳5002810,7927.4韶关1,37111.416,49212.1梅州7421312,09413.5阳江84422.213,41014.5潮州70813.315,79114.4河源69011.98,92514.2汕尾67523.76,72115.6云浮77511.411,86914.7 得益于改革开放，惠州的经济已发展成为高度出口型经济。国内外一些工业巨头已在惠州建立生产或研发基地，包括通用电气、索尼、松下、三星、LG、飞利浦和联想等。截至 2009 年年底，有 27 家89、世界 500 强企业在惠州开展业务。外资企业已成为惠州市的出口和贸易部门的支柱。2002 年至 2008 年间，惠州的国际直接投资并没有出现很大波动。随着293个新的国际投资项目的建立，2008 年惠州市的国际直接投资达到了 15.8亿美元。由于惠州市与全球市场的经济联系，与珠江三角洲其他城市类似，2009 年惠州市的国际投资增长率放缓。根据来自惠州统计局的最新数据，已在惠州拥有投资的来自 52 个国家和地区的投资者，包括香港、澳门、台湾、美国和日本，总投资额达 250 亿美元。2009 年，香港、台湾、东盟、南韩、日本、欧盟及美国占据了惠州国际投资来源地区的前七位。外商外商外商外商直接投资直90、接投资直接投资直接投资 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 27 表表表表 3-10 2002 至至至至 2008 年间惠州年间惠州年间惠州年间惠州外商外商外商外商直接投资直接投资直接投资直接投资 年份年份年份年份新增外国新增外国新增外国新增外国直接投资直接投资直接投资直接投资%增长增长增长增长率率率率外国直接投外国直接投外国直接投外国直接投资资资资（美元美元美元美元 百百百百万万万万）%增长增长增长增长率率率率20004771,0502001446-6.5%1,18012.4%200257829.61,32612.420035810.51,69027.42004549-5.51,298-23.91、220055938.01,95550.62006489-17.51,514-22.62007444-9.21,5703.72008293-34.01,5800.6来源：惠州统计局0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 0100200300400500600700200020012002200320042005200620072008美元美元美元美元 百万百万百万百万新外国投资项目新外国投资项目新外国投资项目新外国投资项目来源：惠州统计局新增外国直接投资外国直接投资（美元 百万）惠州的经济发展主要由电信产业和石化工业领跑。一些由政府扶持的主要发展领域如下所述。惠州数码工业园（92、HIP）是惠州市委市政府重点建设的 4 个主要工业园区之一。其总规划面积达 60 平方公里，其中首期建设面积为 8 平方公里。惠州数码工业园位于惠州北部，距惠州中心地带 5 公里，距惠阳淡水 15公里，距惠州港 30 公里，距广州 138 公里，距深圳 78 公里。高新技术与传统产业在惠州数码工业园同时并存。目前，电信产业、汽车零配件、精密机械、新材料和新能源是工业园的 4 个支柱产业。截至2008 年年底，惠州数码工业园第一阶段已产生人民币 60 亿元的总产值。下图显示出沿着惠州-澳头高速公路和壳牌项目建设的惠州-大亚湾工业带的地理位置。惠州数码工业园正位于该工业带的中央，并已成为该地区城市93、现代化进程中的强劲动力。主要主要主要主要发展区域发展区域发展区域发展区域 惠州数码工业园惠州数码工业园惠州数码工业园惠州数码工业园 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 28 惠州惠州惠州惠州-澳头高速公路工业带澳头高速公路工业带澳头高速公路工业带澳头高速公路工业带 作为惠州重要的国际投资平台之一，2008 年惠州数码工业园已吸引了 100多家国内外企业在园内安家，其中 11 项大型项目已吸引了 3 亿多美元。鉴于工业园与待建酒店之间仅为 1 小时车程，这些大型数码、汽车企业有望为待建酒店贡献一定量的中高端会议需求。惠州仲恺高新区（HZZK）是 1992 年经国务院批准成立的全国 56 家国家级高94、新技术产业开发区之一，位于珠江三角洲东部、惠州市惠城区，南靠深圳，西接东莞，区内有惠深、惠河、广惠、莞惠高速公路和京九、惠澳铁路通过，地理位置十分优越，交通非常便利。惠州仲恺高新技术产惠州仲恺高新技术产惠州仲恺高新技术产惠州仲恺高新技术产业开发区业开发区业开发区业开发区 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 29 建区 17 年来，仲恺高新区吸引了 TCL、西门子、索尼、住友和可口可乐等等 490 多家企业落户。目前已经形成了以电子信息、新能源、光机电一体化为主导的高新技术产业体系。2009 年，全区预计实现工业总产值人民币 636 亿元，同比增长 2%。2010年初，惠州政府出台了推动惠州仲恺高95、新技术产业开发区（HZZK）发展的一项政策。惠州仲恺高新区（HZZK）面积由原来的 12.9 平方公里扩大至 320 平方公里，管辖 3 个工业园区，标志着开发区正在进入一个新的发展阶段。惠州仲恺高新技术产业开发区（HZZK）和待建酒店间距离约 60 公里，行车距离 1.5 小时。因为惠州仲恺高新技术产业开发区（HZZK）的高新技术企业有较高的消费能力，本区域预计将成为待建酒店的高端会议、宴会、培训课程和住宿等需求的主要来源。惠州市大亚湾经济技术开发区于 1993 年 5 月经国务院批准成立，面积为9.98 平方公里，2006 年 3 月经国务院批准扩大到 23.6 平方公里。大亚湾作为展现中96、国沿海地区优势的一个综合对外窗口，如下所述：地理优势：位于惠州的南部，西部与深圳接壤，大亚湾距离香港60 公里；港口优势：大亚湾拥有国家一级开往港口惠州港；基础设施优势：除了自身拥有港口和高速公路体系，大亚湾由于临近惠州和深圳，交通设施非常便捷；市场优势：依赖于中国经济最繁荣的地区之一珠江三角洲，大亚湾享有来自周边地区巨大的需求；以及 项目优势：如壳牌南海石化项目和惠州液化天然气 LNG 在这里落户的大型项目。截至 2008 年底，大亚湾的国民生产总值人民币 169 亿元，人均国民生产总值人民币 120,300 元，分别同比去年增长 10.2%和 6.2%。大亚湾经济技术开发大亚湾经济技术开发97、大亚湾经济技术开发大亚湾经济技术开发区区区区（国家级国家级国家级国家级）优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 30 大亚湾经济技术开发区的大亚湾经济技术开发区的大亚湾经济技术开发区的大亚湾经济技术开发区的规划规划规划规划布局布局布局布局 得益于良好的投资远景，大亚湾吸引了来自 20 个国家和地区的投资企业，其中 12 家为全球五百强企业。来自大亚湾区域大型项目的商业需求，极大的促进了大亚湾区域及其周边区域如惠阳区的酒店的发展。尽管距离大亚湾行车距离 2 小时，待建酒店预计将吸引寻求除周边酒店之外的会议场所的客人。作为广东省的历史文化名城，惠州具有独特的文化景点。自唐代以来的千余年到现代期间，曾有 98、480 个著名历史人物访问过惠州，留下 96 个考古遗址和 2,100 余件文物。惠州还拥有宜人的气候和美丽的自然景观，六处景区已被列为国家级或省级风景名胜区和自然保护区。“岭南第一山”-罗浮山、“北回归线上的绿洲”-南昆山和“东方夏威夷”-巽寮湾都位于这里。此外，惠州拥有中国唯一的海龟自然保护区。下表列出了惠州及周边主要旅游景点。旅游概况旅游概况旅游概况旅游概况 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 31 表表表表 3-11 惠州主要旅游景点惠州主要旅游景点惠州主要旅游景点惠州主要旅游景点 罗浮山风景区白鹭湖度假村西湖国家重点风景区北门公园巽寮湾惠州黄山东温泉南昆山国家森林公园港口海龟国家自然保99、护区香溪堡风景区惠州步行街南昆山温泉象头山国家森林保护区大亚湾元妙观永记生态园平海古城来源：优尼华盛国际 为了确定国内和国外客源市场的相关性，已经做出惠州访客人数的分析。2000 年和 2008 年间的国际和国内惠州过夜访客如下表总结。表表表表 3-12 2000 年至年至年至年至 2008 年惠州年惠州年惠州年惠州过夜过夜过夜过夜访客人数访客人数访客人数访客人数 年份年份年份年份总计总计总计总计%增长增长增长增长率率率率国内访客国内访客国内访客国内访客%增长增长增长增长率率率率%比例比例比例比例国际访客国际访客国际访客国际访客*%增长增长增长增长率率率率%比例比例比例比例20002,142,100、0001,912,00089.3%230,00010.7%20012,470,00015.3%2,192,59814.7%88.8277,00020.4%11.220023,011,00021.92,709,13523.690.0302,0009.010.020032,716,000-9.82,492,996-8.091.8222,000-26.58.220043,520,00029.63,210,78028.891.2312,00040.58.920054,598,00030.63,800,00018.482.6798,000155.817.420065,622,60022.34,613,5101、0021.482.11,009,10026.517.920077,072,00025.85,859,00027.082.81,213,00020.217.220088,077,00014.26,749,00015.283.61,328,0009.516.4复合年增长率复合年增长率复合年增长率复合年增长率20000818%17%25%注：*包括来自香港、澳门和台湾的访客来源：惠州统计局 基于表 3-12，我们得出以下结论：总体而言，2008 年惠州过夜访客总数超过 800 万，同比上一年增长14.2%，其中83.6%为国内访客，而余下的16.4%为国际访客（包括香港、澳门和台湾地区）；尽管由于在102、 2003 年全国范围内爆发的非典疫情 SARS，导致总访客人数下降9.8%，2000 年至 2008 年间复合年增长率稳定增长，达到18%；非典疫情后，自 2004 年起，国际访客保持两位数的增长率，并于2008 年达到超过 130 万人，2000 年至 2008 年的复合年增长率平均为25%；2004 年，国内访客人数大幅上升，增长率达28.8%，2000 年至2008 年复合增长率达到约17%；以及 访访访访客人数客人数客人数客人数 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 32 主要由于全球金融危机的影响，2008 年国内访客和国际访客的增长均有所放缓，增长率分别为15.2%和9.5%。由于惠103、州国际访客的人数占总访客的比较相对较高，对主要客源市场的分析对了解国际入境访客的趋势起到了重要的作用。在本报告撰写之时，最新的数据尚不可获取。下表列出了 2001 至 2006 年间道惠州的国际访客的分析。表表表表 3-13 2001 至至至至 2006 年惠州国际客源市场年惠州国际客源市场年惠州国际客源市场年惠州国际客源市场 200106 来源国来源国来源国来源国200120022003200420052006日本18,18034,09336,11353,47564,24768,374韩国10,70411,6389,82414,57623,00922,514新加坡1,6001,0241,60104、92,9644,454泰国605761201,241277印度尼西亚1502394116319美国2,1422404 3,3073,8623,0829,835加拿大8283013408098382,169英国1,3301,0212,5802,6062,258法国5763749903,1411,640德国5283186968151,480意大利632305217426894澳大利亚7654046027545032,285香港174,721174,855115,127118,748442,062澳门7,27913,4686,5489,58415,550台湾51,00053,70340,57132,105、45493,536来源：广东统计局 基于表 3-13，我们得出以下结论：由于地理上较为接近，香港、澳门和台湾占到惠州国际入境访客的最大份额。从这三个地方来访的游客占了超过 70%的入境访客的份额，过去几年的波动较小；日本和韩国构成了惠州旅游业的第二大客源市场，尽管从绝对数上看有所增长，但这两个市场的增长速度要比港澳台市场要慢，因此从份额上看，日韩的需求有缩小的趋势；以及 美国是惠州入境旅游访客的第三大来源，占本市入境访客的 1%到2%。下表列出了惠州 2000 年至 2008 年的国内和国际旅游收入。国际客源市场国际客源市场国际客源市场国际客源市场 旅游收入旅游收入旅游收入旅游收入 优尼华盛国106、际 初稿 市场区域分析 33 表表表表 3-14 2000 年至年至年至年至 2008 年惠州旅游收入年惠州旅游收入年惠州旅游收入年惠州旅游收入 年份年份年份年份总计总计总计总计（人民币人民币人民币人民币十亿十亿十亿十亿）%增长增长增长增长率率率率国内收入国内收入国内收入国内收入（人人人人民币民币民币民币 十亿十亿十亿十亿）%增长增长增长增长率率率率%比例比例比例比例国际收入国际收入国际收入国际收入（美美美美元元元元 十亿十亿十亿十亿）%增长增长增长增长率率率率%比例比例比例比例20002.42.081.7%0.118.3%20012.712.0%2.213.6%82.80.15.2%17.2107、20023.114.82.615.082.90.114.217.120032.6-15.52.1-16.681.80.1-10.118.220043.948.53.248.381.70.149.118.320055.028.33.614.372.80.292.727.220066.122.74.422.172.50.228.727.520078.437.76.240.774.00.336.226.020089.714.57.417.876.20.313.823.8复合年增长率复合年增长率复合年增长率复合年增长率20000818.9%17.9%25.6%来源：广东统计局 我们根据上表做出如下评论108、：由于临近香港、澳门和台湾，与国际市场持续增长的经济合作与本地政府对旅游宣传的推进，惠州逐渐稳定的受到越来越多的关注。快速增长的到访已经给该市的带来可观的旅游收益，在 2000年至 2008 年旅游收入强劲增长，复合年增长率为18.9%，于 2008年达到约人民币 97 亿元；随着全国个人可支配收入的持续增长，来自国内旅游收入每年持续增长，2000 年至 2008 年期间，年平均增长率为17.9%；以及 国际旅游收入的增长速度快于国内旅游增长速度，与入境旅游市场的增长一致。占惠州总访客约 16%的国际访客，创造了旅游总收入的23.8%，说明人均消费较高于国内访客。图图图图 3-1 2008 年109、惠年惠年惠年惠州国际访客旅游支出细分州国际访客旅游支出细分州国际访客旅游支出细分州国际访客旅游支出细分 住宿10.7%餐饮8.6%购物12.3%长途交通44.6%观光4.9%娱乐7.6%其他11.3%来源：国家旅游局，旅游调查 2008 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 34 基于上表，我们得出如下结论：2008 年，国际访客旅游支出的最大部分为长途交通，占总支出的约 45%；在购物上的消费为国际访客的第二大支出，占总支出的大约12.3%；以及 在国际访客住宿方面的收入只占到总收入的十分之一。这主要是由于来访惠州的一日游访客，不存在住宿需求。由于惠州丰富的旅游资源，来访该市的主要目的是休闲需求110、，休闲访客占超过惠州总访客人数的 60%之多。通过我们与当地旅游业主的访谈得知，惠州市场吸引到相当大的当地企业和政府方面的会展需求。作为著名的侨乡，来自香港、澳门和台湾的访客以探亲访友为主要目的的访客也占到相当大的比重。此外，惠州丰富的温泉资源和著名的道教文化，也吸引了越来越多的人以健康的目的来此旅游。表 3-18 总结了 2006 年到 2009 年 6 月间惠州访客的平均停留天数，数据来自广东旅游局所做出的旅游抽样调查。表表表表3-15 2006 年到年到年到年到 2007 年年年年，2008 年年年年 6 月月月月，2009 年年年年 6 月期间惠州平均逗留天月期间惠州平均逗留天月期间惠111、州平均逗留天月期间惠州平均逗留天数数数数 国际访客国际访客国际访客国际访客20062007YTD 2008年年年年6月月月月YTD 2009年年年年6月月月月平均停留天数2.21.61.72.3国内访客国内访客国内访客国内访客20062007YTD 2008年年年年6月月月月YTD 2009年年年年6月月月月平均停留天数2.31.31.72.3来源：广东旅游局 上表说明，国内和国际访客的平均逗留时间在 2006 年至 2009 年期间，保持相对稳定的水平，在 1.3 天至 2.3 天内波动。大量的来自周边城市如香港、深圳和东莞的访客的逗留时间相对较短，是平均逗留时间如上表现的主要原因。下表为 112、2008 年至 2009 年（截止到 6 月）间的惠州过夜访客人数季节性变化。来访目的来访目的来访目的来访目的 平均逗留天数平均逗留天数平均逗留天数平均逗留天数 季节性季节性季节性季节性因素因素因素因素 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 35 图图图图 3-2 2008 年至年至年至年至 2009 年年年年惠州过夜访客的季节性变化惠州过夜访客的季节性变化惠州过夜访客的季节性变化惠州过夜访客的季节性变化 050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月国际访客国际访客国际访113、客国际访客来源：广东旅游局200820090 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月国内访客国内访客国内访客国内访客来源：广东旅游局20082009 惠州的住宿需求在一年中表现出明显的差异。夏季的 6 月至 10 月期间，是对住宿需求较高的季节，主要由于当地环境适合人们在此消夏避暑。而在 1 月至 5 月期间的需求通常较低。5 月和 10 月期间大量的访客人数通常由两个月初第一周的“黄金周”而带来。12 月也是另一个来访人数较多的月份114、，这主要是归功于当地企业在此期间举办各类年会。惠州的会展经济可以追溯到 2001 年，其时中国第一届国际数码节在此举办。惠州经济的繁荣和作为电子信息产业、服装产业和石化产业基地，已为会展业的发展创造了条件。会展需求会展需求会展需求会展需求 优尼华盛国际 初稿 市场区域分析 36 投资高达人民币 7.95 亿元的第一个大型会议及展览中心惠州会展中心开业于 2009 年 11 月。坐落于惠州市区江北，总建筑面积 62,968 平方米，提供 965 个停车位。该会展中心同时提供 24 个会议室和 1,338 个国际标准展位。根据与当地酒店业管理者的访谈，我们得知会展客人对每个酒店来说，均占了最大比例115、的酒店客源。当地政府、企业和其他机构的会议需求占到当地酒店总需求的 60%至 80%之高。以依托珠江三角洲经济区的地理优势、出口导向的经济战略以及良好的投资环境，惠州在以往已经吸引了相当大数量的国内外投资。作为一个具有多种水域、山脉和森林等自然资源以及历史文化资源，惠州地区获得了主要来自珠江三角洲区域市场的旅游需求，并表现为基础扎实和快速增长的态势。随着不断改善的基础条件和旅游设施，预计惠州将进一步增加访客量，并不断加强其在国内和国际市场的地位。本区域内经济的繁荣加上珠江三角洲地区越来越富裕的情况，都将给惠州的旅游业提供良好的机遇用以快速增长区域旅游需求。展望未来，我们预计惠州的住宿需求将主要116、来自会展和休闲细分市场。总结总结总结总结 优尼华盛国际 初稿 地块描述 37 4.地块描述地块描述地块描述地块描述 特定区域内酒店的地块和位置，都将对其在市场竞争中的表现产生直接影响。下文介绍了待建酒店的综合及周边环境以及在第 3 章市场区域分析中所描述的市场区域。待建酒店的推荐硬件设置的详见第 6 章，待建项目描述及设施推荐。此外，住宿硬件设施建设用地的适应性是一个重要的考虑因素，它影响了其物业的经济生存能力和其最终可行性。例如大小、位置、地形、交通、可视性以及水电供应情况等因素都对特定地块的可取性产生直接影响。待建酒店是综合度假村（即“开发项目”）的一部分，它位于中国惠州罗浮山，总占地面积117、约 555 公顷。待建项目初步划分为五个区域：酒店区、体育运动区、乡村体验区、文化活动区及配套设施区。待建酒店位于酒店区内，目前设想为唯一包含全部待建项目的豪华度假村项目。根据客户提供的信息，待建酒店将分为 2 个区域，占地面积分别为 6.5 公顷和 11.2 公顷。根据客户提供的信息，项目地块位于罗浮山东部的显岗水库，惠州市中心西北向约 60 公里处。下表显示了该开发项目 5 个分区的布局。酒店区位于开发项目的东部，东面和南面被显岗水库环抱。除了待建酒店，酒店区仍有大片住宅用地，面积约为 43,000 平方米。根据其地形及自然资源特点，其他四个分区分别用于体育活动、文化活动、乡村体验及配套设118、施。地块描述地块描述地块描述地块描述 地块面积及地形地块面积及地形地块面积及地形地块面积及地形 优尼华盛国际 初稿 地块描述 38 开发项目各分区开发项目各分区开发项目各分区开发项目各分区 酒店地块可以与显岗水库相连的河流为分界线，分为两部分A 区和 B区。A 区和 B 区由一条跨河而建的桥梁相连。A 区特点是植被茂密，有一条下坡通向湖泊。A 区背后毗邻一个与湖泊相连的沼泽。该沼泽比 A 区边缘低一至两米。按计划酒店公共设施都位于 B 区，该区特点是有一系列能俯瞰湖泊及（或）A 区的小岛。该区可无碍环视该区域。在酒店开业之前，环岛水域内将会建筑一座水坝。该水坝建成后水位将提升一至两米，该地块将119、直面水平面。显岗水库 酒店 A区 酒店 B 区 体育活动区 乡村体验区 文化活动区 配套设施 住宅区 优尼华盛国际 初稿 地块描述 39 酒店地块酒店地块酒店地块酒店地块 优尼华盛国际 初稿 地块描述 40 A 区区区区 B 区区区区 优尼华盛国际 初稿 地块描述 41 如非另行说明，我们不会与各方面公共机构确认该地产不会受到任何城镇规划的负面影响，如城区划分改变、用地控制、公共设施建设（如公路或排水系统）等等。我们也不为物业是否遵守当地规划管理规定提供担保。如有必要，我们建议向您的法律顾问咨询相关事宜。本报告撰写期间，我们尚无收到地理报告供我们审阅。我们并无检测土壤条件的资质，仅对地表进行了120、目测，。我们并未得到任何关于特定区域公害的通知，在我们调查期间并未发现有任何有毒地表污染物的迹象。因为我们并非该领域专家，我们无法保证有害废弃物并不存在，我们建议读者对这些因素的取得独立分析。项目地块位于一个大型开发项目的东部，如上文所述，该区域被设想成一个综合度假村，将作为位于罗浮山地区的长寿、文化及休闲的项目。度假村的东部及南部被显岗水库的水域环绕，该有利环境将有望为酒店客人提供水滨休闲及生态活动项目。待建度假村北边及西边的土地特点是丘陵、少量农场及别墅，该部分土地被设想用于户外运动及团队拓展活动。体育运动区的西边是一大片果园、食堂和分散其中的村庄。该地区计划用作农业、文化及民俗旅游。该开121、发项目外围有三个隶属博罗县管辖的镇横河、湖镇和长宁，那里多是当地住宅、农田及果园。此外，开发项目西部是著名的罗浮山风景区，距待建酒店约 15 分钟车程。下图显示了博罗县及惠州市境内项目地块的大致位置。城镇规划城镇规划城镇规划城镇规划 土壤及底层土壤条件土壤及底层土壤条件土壤及底层土壤条件土壤及底层土壤条件 公害及危险公害及危险公害及危险公害及危险 周边环境周边环境周边环境周边环境 位置地图位置地图位置地图位置地图 优尼华盛国际 初稿 地块描述 42 博罗县境内项目地块位置图博罗县境内项目地块位置图博罗县境内项目地块位置图博罗县境内项目地块位置图 待建酒店待建酒店待建酒店待建酒店 优尼华盛国际 122、初稿 地块描述 43 项目地块项目地块项目地块项目地块在惠州的在惠州的在惠州的在惠州的位置图位置图位置图位置图 从广东省内已发展的高速公路系统得知，罗浮山地区及博罗县由诸如惠河、惠深、广惠、增莞等高速公路连接到深圳、东莞、惠州、广州以及这些城市内机场。下图显示了围绕着惠州市博罗县境内开发项目的交通运输系统。交通及可视性交通及可视性交通及可视性交通及可视性 待建酒店待建酒店待建酒店待建酒店 优尼华盛国际 初稿 地块描述 44 待建酒店周边交通运输系统待建酒店周边交通运输系统待建酒店周边交通运输系统待建酒店周边交通运输系统 在我们考察期间，该地块仅能通过与诸如广惠高速和 S244 国道等几条主要高123、速公路相连的山路到达。根据客户提供的信息，一条 4.7 公里长的迎宾大道（名流大道）将于待建酒店开业前建成，届时从项目地块到主要道路的车程将被缩短至 10 分钟。一般来说，我们认为待建酒店的交通状况良好。下表显示出在路况正常的情况下，项目地块距惠州市内或惠州周边主要目的地的车程。待建酒店 惠河高速 惠深高速 深汕高速 广惠高速 广汕高速 增莞高速 广深高速 京珠高速 优尼华盛国际 初稿 地块描述 45 表表表表 4-1 待建酒店至主要城市的预计距离 目的地目的地目的地目的地行车时间行车时间行车时间行车时间惠州1 小时广州1 小时深圳1.5 小时东莞1 小时大亚湾2.5 小时深圳宝安国际机场2 124、小时广州白云机场1.5 小时来源：优尼华盛国际 待建酒店位于显岗水库旁，并被分离在两个半岛上。因此，由于附近没有高层建筑，待建酒店可对水域及另一个半岛上的布满植被的山丘一览无遗。因此，我们预计待建酒店将受益于极佳的视野。总而言之，我们认为该地块交通非常便捷，因其距珠江三角洲地区的主要城市仅有 1-2.5 小时的车程。因此，待建酒店的需求驱动力不仅来自惠州，也来自珠江三角洲的其他城市，例如广州、东莞、深圳、佛山和香港。下面列出了待建酒店的地理位置与其主要需求驱动因素的关系。商务商务商务商务待建酒店位于罗浮山区，四周仅有村庄农田，尽管从主要开发区（包括惠州数码工业园，HZZK 国家高新产业开发区和125、惠州大亚湾经济科技开发区）到该地块的车程不到 2 小时，代建酒店仍不太可能吸引来自这些地区的商务需求，休闲休闲休闲休闲正如在第 3 章市场区域分析中所谈的那样，惠州市的特色是丰富的旅游资源，包括自然美景和文化经典。这些资源中，罗浮山以其如画般的自然风景和著名的道教文化而以“岭南第一山”的名号为人所知。凭借惠州市和罗浮山的旅游吸引力，待建酒店预计将吸引一批来惠州休闲度假的旅行者。会议和大型企业会议会议和大型企业会议会议和大型企业会议会议和大型企业会议此外，待建酒店可能会吸引一些会展部分的需求，比如小规模的企业会议以及奖励旅游团队。由于视野无碍且附近无高层建筑，可畅览水域及植被；拥有由环绕该地块并126、连接珠江三角洲地区主要城市的高速公路系统所提供的高度交通便捷性；坐落在一个大型综合开发项目内，该开发项目的其他部分将为酒店客人提供更多可望引发大量需求的本地活动。仅有一条公路连接待建酒店与主要公路；地块位置可以说是相当偏僻，这也许导致待建酒店进入稳定期时间较长；需求驱动因素需求驱动因素需求驱动因素需求驱动因素 地块地块地块地块 SWOT 分析分析分析分析-优势优势优势优势 劣势劣势劣势劣势 优尼华盛国际 初稿 地块描述 46 位于罗浮山地区的待建酒店距惠州市中心及其他工业园需要有 1 至2 小时车程；惠州市现仅有 4 家五星级酒店，其豪华酒店市场领域尚不可考。“1 小时经济圈”的建设正在进行中127、。截至 2020 年，珠江三角洲地区的 9 个城市（包括惠州、广州、东莞、香港和澳门）间的距离将被缩短至少于 1 小时车程；2009 年由广东省九座城市签署的“罗浮山宣言”，宣布珠江三角洲地区在资源、运输、市场及投资方面促进无障碍旅游的发展；罗浮山地区缺乏高档的国际品牌度假酒店；待建酒店可能面对来自惠州市及广东省其他地区的国内外管理公司管理的酒店在企业及 会议部分的竞争；中短期内在惠州市主要自然景点如白鹭湖，将存在潜在的新型国际品牌五星级豪华酒店。我们认为待建酒店的地理位置、交通便捷性及可视性均良好。我们认为，待建酒店将吸引那些寻求安静及私密休闲环境的客人。在预测代建酒店的业绩和现金流量方面，128、我们假设代建酒店将成功的被定位为一处高档开发项目。机遇机遇机遇机遇 威胁威胁威胁威胁 结论结论结论结论 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 47 5.酒店市场供求分析酒店市场供求分析酒店市场供求分析酒店市场供求分析 在本章中，我们探讨惠州和更远地区的酒店和度假村市场住宿的供求情况，以确定开发此类型物业的可能性。本章的目的在于从现有竞争市场中，探讨当前的供求趋势，作为未来供给需求趋势的预测基础。现有和预期的竞争酒店的设施对市场供求关系会造成直接影响。评估市场区域的竞争环境，应采取以下措施：鉴别地区酒店设施，并识别对待建酒店构成直接或间接竞争的酒店；确定额外酒店客房供应是否会在可预见的未来进入市129、场；量化现存酒店和待建酒店在市场中可提供的房间数；以及 评价每个竞争对象的平均房价、入住率，市场走向、基础设施与娱乐设施。图 5-1 列出了惠州酒店市场的整体供给情况。图图图图 5-1 2009 年惠州酒店市场供给情况年惠州酒店市场供给情况年惠州酒店市场供给情况年惠州酒店市场供给情况 五星级3%四星级18%三星级62%二星级17%来源：惠州旅游局 根据惠州旅游局的数据，惠州在 2009 年共有 63 家星级酒店，包括 2 家五星级酒店。2009 年惠州星级酒店供给主要集中在三星级部分，占总量的62%，五星级、四星级和二星级酒店数分别占到了 3%、18%和 17%。我整体市场酒店供求概整体市场酒130、店供求概整体市场酒店供求概整体市场酒店供求概况况况况 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 48 们同时注意到现共有 8 家酒店坐落在待建酒店所在的博罗县，其中五星级和四星级酒店各 1 家，三星级和二星级酒店各 3 家。图 5-2 显示了惠州星级酒店的供求状况。图图图图 5-2 惠州星级酒店供给和需求惠州星级酒店供给和需求惠州星级酒店供给和需求惠州星级酒店供给和需求 0%10%20%30%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002006200720082009可售间夜数已售间夜数供给增长率%需求增长率%来源：广东旅游局 如图 5-2 所示，惠州星级酒店131、客房供给量自 2006 年的 4,708 间稳定的上升至 2009 年的 7,070 间，复合年均增长率约为 15%。另一方面，惠州的客房数需求同样以 15%的复合年均速率增长，保证了惠州酒店市场的供给和需求的平衡。在现有市场入住率、房价结构、市场动向、品牌连锁、地理位置、基础设施、娱乐设施、品牌声誉和酒店质量的评估，以及对酒店管理方的评价基础上，我们没有发现任何一家可以作为待建酒店的直接竞争对手。这主要是由于待建酒店的地理位置、可进入性和目标地块的独一无二的特征，如第4章 地块描述 所述。然而，仍有 7 家酒店作为待建酒店的次要竞争酒店。尽管这些酒店其基础设施、房价结构和市场动向的特点使其并132、不能作为主要竞争对手，在某种程度上他们仍与待建酒店构成竞争。这些酒店包括嘉宝田乡村俱乐部、惠州涛景高尔夫度假村、广州金叶子度假酒店、惠州金海湾喜来登度假酒店、索菲特东莞御景湾酒店、南昆山温泉大观园和惠州洲际度假酒店。每家竞争酒店的客房数相加后，能反映出它对待建酒店的竞争程度。2009年这些竞争酒店的客房数总计为891间。表 5-1 概述了每间竞争酒店的市场细分、入住率、平均房价和每可售房收益（RevPAR)。每可售房收益由酒店入住率乘以酒店平均房价获得，该方法能有效地评估酒店在客房收入最大化方面的业绩。竞争市场竞争市场竞争市场竞争市场 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 49 表 5-2 为133、每间竞争物业的渗透率。渗透率是酒店实际市场份额和其市场应有份额的比率。如果渗透率大于 100%，即该物业入住率大于整体市场入住率；反之，如果集中率小于 100%，即该就地低于整体市场平均水平。优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 50 表表表表 5-1 中国广东省竞争酒店经营业绩中国广东省竞争酒店经营业绩中国广东省竞争酒店经营业绩中国广东省竞争酒店经营业绩 预计细分市场预计细分市场预计细分市场预计细分市场 2007年估算年估算年估算年估算2008年估算年估算年估算年估算2009年估算年估算年估算年估算散客散客散客散客会展会展会展会展休闲休闲休闲休闲2009年年年年客房数客房数客房数客房数其他其134、他其他其他次要竞争者次要竞争者次要竞争者次要竞争者客房数客房数客房数客房数 总竞争水平总竞争水平总竞争水平总竞争水平入住率入住率入住率入住率 平均房价平均房价平均房价平均房价RevPAR入住率入住率入住率入住率 平均房价平均房价平均房价平均房价RevPAR入住率入住率入住率入住率 平均房价平均房价平均房价平均房价RevPAR惠州金海湾喜来登度假酒店29315%75%10%0%75%2000%0.000.0015%925.00138.7534%965.48328.26索菲特东莞御景湾酒店268154515257520167680.00455.6065690.00448.5063650.00409135、.50惠州洲际度假酒店220206015575000.000.0000.000.00551115.48613.51嘉宝田乡村俱乐部21856520105010954430.00232.2056450.00252.0039420.00163.80广州金叶子度假酒店232204723105011680550.00440.0062565.00350.3076540.00410.40南昆山温泉大观园44710305552511262370.00229.4066400.00264.0060350.00210.00惠州涛景高尔夫度假村3504401640258862295.00182.9065330.00136、214.5065348.00226.20总计总计总计总计/平均平均平均平均2,02813%50%22%15%50%62565.6%51133555.4%54130054.0%606327散客散客散客散客会展会展会展会展休闲休闲休闲休闲2009年年年年客房数客房数客房数客房数其他其他其他其他预计细分市场预计细分市场预计细分市场预计细分市场 2007年估算年估算年估算年估算2009年估算年估算年估算年估算总体竞争总体竞争总体竞争总体竞争水平水平水平水平2008年估算年估算年估算年估算散客散客散客散客会展会展会展会展休闲休闲休闲休闲其他其他其他其他2009年客房年客房年客房年客房数数数数次要竞争者次137、要竞争者次要竞争者次要竞争者 入住率入住率入住率入住率 平均房价平均房价平均房价平均房价 RevPAR入住率入住率入住率入住率 平均房价平均房价平均房价平均房价 RevPAR入住率入住率入住率入住率 平均房价平均房价平均房价平均房价 RevPAR惠州金海湾喜来登度假酒店29315%75%10%0%75%2200%0015%92513934%965328索菲特东莞御景湾酒店2681545152575201670065006300惠州洲际度假酒店22020601557546000000551,115614嘉宝田乡村俱乐部218565201050109544302325645025239420164138、广州金叶子度假酒店2322047231050116805504406256535076540410南昆山温泉大观园447103055525112623702296640026460350210惠州涛景高尔夫度假村35044016402588622951836533021565348226总计总计总计总计/平均平均平均平均2,02813%50%22%15%44%89166%28818955%32217954%435235客房数客房数客房数客房数总体竞争总体竞争总体竞争总体竞争水平水平水平水平散客散客散客散客会展会展会展会展休闲休闲休闲休闲其他其他其他其他2009年客房年客房年客房年客房数数数数 139、优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 51 表表表表 5-2 中国广东省竞争酒店经营业绩分析中国广东省竞争酒店经营业绩分析中国广东省竞争酒店经营业绩分析中国广东省竞争酒店经营业绩分析 2007年估算年估算年估算年估算2008年估算年估算年估算年估算2009年估算年估算年估算年估算物业物业物业物业客房数客房数客房数客房数惠州金海湾喜来登度假酒店2937522000001627287782563222140索菲特东莞御景湾酒店26875201321020027117002311700惠州洲际度假酒店2207546000000005102257261嘉宝田乡村俱乐部21850109178214912140、31510114014112729770广州金叶子度假酒店23250116191221912331611217519613141124175南昆山温泉大观园44725112189512912215119124148131118189惠州涛景高尔夫度假村350258814951029712117102120101208096总计总计总计总计/平均平均平均平均2,02844%891100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%平均房价渗透平均房价渗透平均房价渗透平均房价渗透率率率率RevPAR渗渗渗渗透率透率透率透率平均水平均水平均水平均水平平平平141、入住率渗透入住率渗透入住率渗透入住率渗透率率率率总体竞争水总体竞争水总体竞争水总体竞争水平平平平2009年客房数年客房数年客房数年客房数平均水平均水平均水平均水平平平平入住率渗透入住率渗透入住率渗透入住率渗透率率率率平均房价渗透平均房价渗透平均房价渗透平均房价渗透率率率率RevPAR渗渗渗渗透率透率透率透率平均房价渗透平均房价渗透平均房价渗透平均房价渗透率率率率RevPAR渗渗渗渗透率透率透率透率平均水平均水平均水平均水平平平平入住率渗透入住率渗透入住率渗透入住率渗透率率率率 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 52 根据表 5-3 中竞争酒店的经营业绩，我们做出如下评论：2007 年竞争酒142、店的入住率表现为 66%，2008 年比上年下降 11 个百分点至 55%，到 2009 年进一步下跌 1 个百分点表现为 54%。入住率表现的不断下降主要由于酒店供给的增加，以及近两年爆发的全球金融危机导致旅游业发展减缓和企业需求缩减造成的；在广东省蓬勃发展的经济和快速成长的旅游市场的驱动下，在过去的三年间，平均房价稳定增长，并在 2009 年达到人民币 606 元的高点。投资焦点主要集中在如广州、深圳和东莞等主要城市的高档酒店，这也是平均房价增长的主要原因；以及 基于市场收集到的信息和我们对本地市场的了解，我们预计，随着逐渐复苏的经济而带来的访客量的增加，广东惠州酒店市场将会从中受益。然而143、，新酒店特别是高端酒店市场的出现，在中短期可能会影响竞争市场上的所有现存酒店。因此，我们预期在短期内所有物业的入住率和房价增长率将会表现为温和上升的态势。下文对每个竞争酒店进行概述。坐落于惠州博罗县的罗浮山宝田国际度假会议酒店是惠州地区第一家五星级酒店，也是罗浮山地区唯一一家五星级酒店。罗浮山宝田国际度假会议酒店是一个综合项目的一部分，其他还包括一个 18 洞高尔夫球场、五星级酒店、公寓和房地产开发项目。罗浮山宝田国际度假会议酒店坐落于罗浮山脚下，可经由罗浮大道通往其他高速公路，距离惠州市中心大约 1 个小时车程。宝田酒店开业于 2004年，拥有 218 间客房和 160 套物业公寓。由于公寓144、的销售价格非常低，定位为低端市场，此部分并不纳入本研究。该酒店同时提供全面的康乐设施、餐饮设施、零售店、美容沙龙、商务中心和会议设施。目前，开发项目提供部分在售公寓和在建别墅。罗罗罗罗浮山宝田国际度假浮山宝田国际度假浮山宝田国际度假浮山宝田国际度假会议酒店会议酒店会议酒店会议酒店 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 53 外部视景外部视景外部视景外部视景，罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部 豪华单人间豪华单人间豪华单人间豪华单人间，罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部 优尼华盛国际 初稿145、 酒店市场供求分析 54 惠州涛景高尔夫度假村位于惠州东江河北岸的木墩湖园区内。距离惠州市政中心仅 2 分钟车程。开业于 2005 年的惠州涛景高尔夫度假村包括 60 套别墅在内共有 350 间客房。所有的别墅环湖建造，并紧邻一个 18 洞高尔夫球场。酒店拥有一间粤式餐厅、一间西餐厅和一个大堂吧。其他设施还包括 2 个水疗浴池、室外游泳池、约容纳 1,400 人的会议设施以及 300 个停车位。标准间标准间标准间标准间，惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村 惠州涛景高尔夫度假惠州涛景高尔夫度假惠州涛景高尔夫度假惠州涛景高尔夫度假村村村村 优尼华盛国际146、 初稿 酒店市场供求分析 55 会议室会议室会议室会议室，惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村 金叶子度假酒店位于增城区，紧邻中国最高的瀑布“白水”。开业于2007 年的金叶子度假酒店共有 232 间客房，客房面积从 45 平方米到 90 平方米不等。建造在南昆山半山腰的该酒店的温泉区提供有广东省海拔最高的温泉设施。金叶子度假酒店的其他设施还包括 3 家餐厅、4 家酒吧、室内和室外游泳池、健身中心和一个网球场，另外酒店还拥有约 920 平米的会议设施。广州金叶子度假酒店广州金叶子度假酒店广州金叶子度假酒店广州金叶子度假酒店 优尼华盛国际 初稿 酒店市147、场供求分析 56 外部视景外部视景外部视景外部视景，金叶子度假酒店金叶子度假酒店金叶子度假酒店金叶子度假酒店 豪华间豪华间豪华间豪华间，金叶子度假酒店金叶子度假酒店金叶子度假酒店金叶子度假酒店 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 57 惠州金海湾喜来登度假酒店是坐落于巽寮湾黄金海岸的首家国际酒店。该度假村是一个高尔夫社区综合度假海滩项目，该项目包括了 1 个 27 洞高尔夫球场、1 个渡轮码头、私人俱乐部、餐厅、酒吧、康乐设施和 4 百万平方英尺的商业零售物业。开业于 2008 年 6 月，该度假村拥有 293 间客房和套房，均设有阳台。金海湾喜来登度假酒店提供 5 处餐饮设施和最多可容纳 148、900 人的 1,100 平方米的会议设施。其他设施包括一个健身中心、一个室内和室外游泳池、儿童俱乐部和 7 间水疗按摩室。外部视景外部视景外部视景外部视景，惠州惠州惠州惠州金海湾金海湾金海湾金海湾喜来登度假酒店喜来登度假酒店喜来登度假酒店喜来登度假酒店 惠州惠州惠州惠州金海湾金海湾金海湾金海湾喜来登度喜来登度喜来登度喜来登度假酒店假酒店假酒店假酒店 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 58 海景双标间海景双标间海景双标间海景双标间，惠州惠州惠州惠州金海湾金海湾金海湾金海湾喜来登度假酒店喜来登度假酒店喜来登度假酒店喜来登度假酒店 东莞索菲特御景湾酒店坐落于虎英公园旁边，开业于 2002 年拥149、有 268 间客房和套房，大多数都带有可观赏湖景或山景的私人阳台，客房面积从40 平方米到 152 平方米不等。酒店还提供温泉设施、大量的餐饮设施和其他度假村项目。在会议设施方面，酒店拥有 2,500 平方米会议设施，以剧场式摆放可最多容纳 2,000 多人。据我们了解，酒店在 2009 年 3 月对外体墙面、地毯和壁纸等进行了翻新和装修。东莞东莞东莞东莞索菲特索菲特索菲特索菲特御景湾酒御景湾酒御景湾酒御景湾酒店店店店 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 59 卧室卧室卧室卧室，东莞东莞东莞东莞索菲特索菲特索菲特索菲特御景湾酒店御景湾酒店御景湾酒店御景湾酒店 餐厅餐厅餐厅餐厅，东莞东莞东莞东150、莞索菲特索菲特索菲特索菲特御景湾酒店御景湾酒店御景湾酒店御景湾酒店 南昆山温泉大观园地处南昆山温泉风景区，这是一个综合开发项目，包括占地面积 12 万平方米的温泉区域、住宿、餐饮、娱乐和休闲设施。占地1,000 亩的酒店共提供 447 间客房和 31 套别墅。该物业开业于 2005 年并南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 60 且已经成为昆山区甚至广东省最著名的温泉度假村。除了餐饮设施外，酒店还拥有一个超过 1,800 平方米的会议中心和一个高尔夫球场。大堂吧大堂吧大堂吧大堂吧，南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园151、南昆山温泉大观园 标准间标准间标准间标准间，南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 61 惠州洲际度假酒店开业于 2008 年底，距离至深圳只需 90 分钟车程，距香港和广州需 120 分钟车程。该度假酒店提供 200 间客房和 20 套别墅，客房面积由 56 平方米至 390 平方米不等。其他设施包括 3 间餐厅、4 个酒吧和 1,200 平方米的会议设施。度假酒店还提供诸多休闲项目如山地自行车、户外散步、有机园艺和日出瑜伽等。内景内景内景内景，惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店 会议室会议室会议室152、会议室，惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店 下表总结了这些竞争酒店的可用设施。惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店 竞争酒店设施竞争酒店设施竞争酒店设施竞争酒店设施 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 62 竞争酒店的设施彼此之间不尽相同。下表 5-3 总结了竞争酒店的设施，并根据竞争酒店做出如下 评论：竞争酒店提供现代化的设施和服务，并均在 2002 年至 2009 年间建成完工或翻新过；竞争酒店客房数范围从 218 间的嘉宝田乡村俱乐部至于 447 间的南昆山温泉大观园，平均客房数为 309 间；竞争酒店提供的餐饮数量规格有所不同153、（餐厅数范围从三间至七间）。而通常都包括一间全日制餐厅、一间特色餐厅和一个酒吧；竞争酒店提供的会议设施空间较为中等。竞争酒店中，最大的会议面积为2,505平方米的索菲特东莞御景湾酒店，换算后约为每间客房占9.3平方米会议设施；以及 所有的竞争酒店都提供丰富的休闲设施。这其中都包括一个水疗中心 SPA、一个健身中心和一个游泳池。大多数酒店在其酒店地块内同时拥有高尔夫球场和网球场。优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 63 表表表表5-3 竞争酒店设施竞争酒店设施竞争酒店设施竞争酒店设施 总结总结总结总结 罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部惠州154、涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村索菲特东莞御景湾酒店索菲特东莞御景湾酒店索菲特东莞御景湾酒店索菲特东莞御景湾酒店广州金叶子度假酒店广州金叶子度假酒店广州金叶子度假酒店广州金叶子度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园地址地址地址地址罗浮山国家风景区文华2路1号8 Ying Bin Road,Dongcheng District 增城市白水寨风景名胜区惠东巽寮湾金155、海路1号横沥镇温泉大道1号龙门县永汉镇南昆山温泉景区分区分区分区分区惠州博罗县惠州江北新区Dongguan广州增城惠州惠州惠州市业主业主业主业主嘉宝田集团华标创业集团有限公司金融街控股隶属方隶属方隶属方隶属方管理公司管理公司管理公司管理公司自主管理自主管理雅高集团自主管理喜达屋集团洲际集团自主管理酒店级别酒店级别酒店级别酒店级别五星五星五星五星五星五星五星开业年份开业年份开业年份开业年份2004200520022007200820092005最近翻新年份最近翻新年份最近翻新年份最近翻新年份N/AN/A2009.3N/AN/AN/A2007-2008翻新类型翻新类型翻新类型翻新类型外墙、地毯及墙156、纸客房客房配置客房配置客房配置客房配置标准客房190337237195279200441豪华间普通套房271230377196一/两室套房6总统套11111客房总数218350268232293220447套房总数2813313714206套房比率0.10.00.10.20.00.10.0客房面积客房面积客房面积客房面积（平方米平方米平方米平方米）标准客房36-453040-454553-6956-6520-30套房7270-10080-1529079240-35090-100一/两室套房115-145总统套1722,000550336390门市价门市价门市价门市价（人民币人民币人民币人民币）157、标准客房980-1,380768-868620-1,2201,888-2,6882,288-3,6881388-1588-1688-1888-1988-2188848-988套房1,580-1,8801,588-2,0881,748-1,8723,6884,0886680-6880-8680-8880-10680-108802,388一/两室套房5,588-9,888总统套28,88088,88812,420-18,00022,88059,88818,888房内设施房内设施房内设施房内设施浴室配置4444444传真没有没有有没有没有没有没有语音邮件没有没有有没有有有没有宽带有有有有有有有保险柜158、有有有有有有有迷你吧有有有有有有有CD播放器没有没有没有没有没有有没有DVD播放器没有没有有没有没有有没有收费电影没有有有没有有有有有线/卫星电视有有有有有有有来源：优尼华盛国际 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 64 表表表表 5-3 竞争酒店设施竞争酒店设施竞争酒店设施竞争酒店设施总结总结总结总结（续上表续上表续上表续上表）罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村索菲特东莞御景湾酒店索菲特东莞御景湾酒店索菲特东莞御景湾酒店索菲特东莞御景湾酒店广州金叶子度假酒店159、广州金叶子度假酒店广州金叶子度假酒店广州金叶子度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园会议设施会议设施会议设施会议设施总会议设施面积（平方米）1,1651,3402,5059131,1041,2021,832最大会议室面积（平方米）498467950508800560582剧院式会议室（座位）7361,3802,0137609202,2651,710会议设施总数67156579会议设施/客房数5.33.8160、9.33.93.85.54.1餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施概念1中餐粤式巴西风味中餐中餐中餐综合座位数20020016022680-90104160用餐时段午/晚午/晚午/晚午/晚午/晚午/晚早/午/晚概念2西餐西餐Fusion西式全日制餐厅地中海式全日制餐厅座位数17030020017840070-80160用餐时段早/午/晚早/午/晚早/午/晚早/午/晚早/午/晚晚早/午/晚概念3中餐法式&意大利式亚洲风味亚洲风味综合中餐座位数10060-7017245-50220280用餐时段午/晚午/晚午/晚晚早/午/晚午/晚概念4日式中餐座位数70-801,500用餐时段午/晚午/晚概念5粤式座161、位数300-400用餐时段早/午/晚概念6座位数用餐时段大堂吧有有有有有有没有座位数20-3010-2010-20213096酒吧1酒吧（英语区）慢摇吧茶室池畔酒吧（鸡尾酒小食）果汁吧座位数60-9030-4041160-20020酒吧2雪茄吧S吧（红酒雪茄）池畔吧座位数2120酒吧3山景快餐吧洲际会所吧座位数6080-90客房服务有有有有有有有来源：优尼华盛国际 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 65 表表表表5-3 竞争酒店设施竞争酒店设施竞争酒店设施竞争酒店设施总结总结总结总结（续上表续上表续上表续上表）罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡村俱乐部罗浮山嘉宝田乡162、村俱乐部惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村惠州涛景高尔夫度假村索菲特东莞御景湾酒店索菲特东莞御景湾酒店索菲特东莞御景湾酒店索菲特东莞御景湾酒店广州金叶子度假酒店广州金叶子度假酒店广州金叶子度假酒店广州金叶子度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州金海湾喜来登度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店惠州洲际度假酒店南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园南昆山温泉大观园健身俱乐部和水疗健身俱乐部和水疗健身俱乐部和水疗健身俱乐部和水疗SPA健身中心/健身房有没有有有有有没有健美操/班没有没有没有没有有有没163、有水疗Spa没有有有有有有没有水疗室总数2个SPA池6-766-714面部理疗有有有有有有有按摩理疗有有有有有有有极可意按摩浴缸没有没有有没有有有有桑拿/蒸汽房有有有有有有有日光浴机器没有没有没有没有没有没有没有室内游泳池没有没有有没有有有没有户外游泳池有有有有有有有理发店/美发沙龙有没有有有有有没有其他设施其他设施其他设施其他设施商务中心有有有有有有有零售有没有有有有有有网球场没有有有有有有有高尔夫有有有没有有有有停车位20030010019265（3个大巴车位）30-409其他卡拉OK、棋牌室、网吧、桌球室、乒乓球、儿童游乐场、高尔夫专卖店、大歌剧院射箭、垂钓、麻将室、棋牌室卡拉OK36个164、温泉、高山会所（KTV中心）、桌球、自行车租赁、麻将、Tear Art慢跑和自行车道、喜来登儿童俱乐部、团队建设活动、大洋洲点俱乐部KTV夜总会、120米长的白色沙滩、沙滩排球、足球、篮球、乒乓球、台球和独立游戏与桌上足球、日落巡航和短途旅行、儿童戏水池天然温泉、儿童俱乐部、游戏室、山地自行车、电动行走、自然步行、有机园艺、日出瑜伽、普拉提、泰国智、禅修、书法课、学习中国的传统乐器、儿童活动、放风筝、游泳池健美操、传统村参观、参与有机香草园和蔬菜烹饪课程、每周茶道、展览的特色是设有亚洲艺术中心访问艺术家的启示临时展览永久收藏双人自行车、影音越野车、水上步行球、羽毛球、沙滩游泳池、沙滩排球、乒乓165、球、桌球、麻将、篮球、烟花广场、越野车训练基地、射箭场、花园吊床、骑马、足球场、烧烤场、卡拉OK来源：优尼华盛国际 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 66 现有竞争酒店所坐落的位置参见接下来的竞争地图。优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析67 竞争地图竞争地图竞争地图竞争地图 待建酒店待建酒店待建酒店待建酒店 竞争酒店竞争酒店竞争酒店竞争酒店 1.罗浮山宝田国际度假会议酒店 2.惠州涛景高尔夫度假村 3.惠州洲际度假酒店 4.广州金叶子度假酒店 5.惠州金海湾喜来登度假酒店 6.索菲特东莞御景湾酒店 7.南昆山温泉大观园 1 2 3 4 5 6 7 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 6166、8 除了分析现有竞争酒店的设施供应，我们也须考虑对待建物业的酒店组成部分业绩构成影响的新酒店项目。表 5-4 总结了在待建酒店区域内我们认为开业后将对待建物业的酒店构成竞争的物业信息。表表表表5-4 新增供应新增供应新增供应新增供应 待建酒店待建酒店待建酒店待建酒店客房数客房数客房数客房数综合竞争水综合竞争水综合竞争水综合竞争水平平平平预计开业日期预计开业日期预计开业日期预计开业日期开发阶段开发阶段开发阶段开发阶段待建五星级豪华度假村601002013年1月1日早期开发锦绣香江酒店174502010年7月1日在建假设酒店A200502012年1月1日推测假设酒店B300252014年1月1日推167、测假设酒店C150502015年1月1日推测总计总计总计总计/平均平均平均平均884 坐落于广州增城白水寨风景区的锦绣香江大酒店计划于 2010 年 7 月开业。该酒店作为香江集团投资开发的大型项目中的一部分，该项目总占地面积约 600 亩，总投资达人民币 10 亿元。其中包括 70,000 平方米的戏水休闲区域、450 间客房的主题酒店、200 间客房的时尚酒店及 174 间客房的温泉酒店。由于其预期的市场定位、酒店品牌和地理位置，我们预计该项目对待建酒店构成 50%的竞争度；就目前而言，上表中大多数的开发项目不是在投资期就是处于规划早期阶段。由于投机性的发展数量较多，因此我们认为有必要考虑168、到未来潜在的新增供给。我们的分析因此增加额外 3 间假设酒店供给的出现。本着报告的目的，我们假设从 2013 年至 2015 年间，将有总客房数 884 间的酒店进入市场，包括待建酒店及锦绣香江大酒店。我们已经采取一切必要的步骤来调查酒店项目及其位置。然而，由于房地产开发的特殊性，提供每个项目的具体细节、其市场进入战略及其具体的市场影响方式等信息仍存在一定的难度。对各个细分市场进行需求分析的重要性在于，每一个细分市场通常会揭示出相关因素，诸如增长潜力、需求的季节性变化、平均逗留时间、每房平均住客人数、设施要求、价格敏感程度等特征，我们可以预测出各个细分市场未来的发展潜力。该市场需求的短期住宿需169、求可主要细分成以下 3 个细分市场：细分市场 1 散客 细分市场 2 会展 细分市场 3 休闲 根据实地调查、区域分析以及对当地酒店市场的了解，我们预测 2009 年竞争酒店的过夜客房需求分布如表 5-5 所示。新增供应新增供应新增供应新增供应 需求分析需求分析需求分析需求分析 过夜客房需求过夜客房需求过夜客房需求过夜客房需求 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 69 表表表表 5-5 2009 年竞争市场过夜客房需求年竞争市场过夜客房需求年竞争市场过夜客房需求年竞争市场过夜客房需求 整体市场整体市场整体市场整体市场细分市场细分市场细分市场细分市场散客23,36413%会展87,66150休170、闲38,33522其他26,31515总计总计总计总计175,675100%已满足客房需求已满足客房需求已满足客房需求已满足客房需求比例比例比例比例 正如上文所述，在竞争市场过夜客房需求中，主要是会展旅游需求。2009年，会展需求占总体需求的50%，休闲需求占22%，散客需求占剩余的13%。这反映了竞争市场主要由会展和休闲需求所主导。散客需求通常直接从酒店的管理公司或隶属集团的品牌效应和分销渠道中而来。本着分析的目的，我们在散客需求部分分为门市价需求和酒店套餐价需求。门市价门市价门市价门市价需求较为有限，在旺季表现强劲。在这部分需求的客人的平均停留天数为 2 到 7 天。因此，这部分的客人大多171、来自亚洲范围的周边国家。这部分的典型的占据了最高的平均房价部分。酒店套餐价酒店套餐价酒店套餐价酒店套餐价需求全年都表现强劲，而较少受到季节性的影响。平均停留天数 3 到 6 天不等。虽然大多数的访客来自亚洲其他地区，仍有一部分的欧洲和美洲客人。酒店套餐价也表现为较高的平均房价，这主要由于其中包括了较多的水疗服务和文化活动。对于提供全方位酒店体验的顶级酒店，散客需求细分市场非常重要。通常这部分客人均学识渊博并且旅行经验丰富，并且通常独立作出购买决策。另外，在豪华酒店支付高价的客人通常对品牌忠诚度较高而更喜欢选择连锁酒店。在珠江三角洲地区，惠州市场的散客需求主要来自自驾游旅行者，而这部分在竞争市场172、中需求相对较少，仅占总需求的约13%。然而，正如这部分强调的，对于酒店来说是个重要的部分，因为通常相对于其他需求细分市场会产生最高的平均房价。惠州的会议、奖励旅游、会展需求部分趋向于会议、奖励旅游和大型会议为主，而展览需求较为有限。拥有现代化大型设施的竞争酒店提供合理会议设施和酒店客房则相对于另外仅有有限设施的酒店而言，占有较高的会展需求份额。会展细分市场需求往往在 8 月至 12 月期间表现最为强劲，这部分需求主要来自地方和区域政府及企事业单位。大多数商业企业有周一到周四的住宿要求，但是政府、协会和社会团体等通常利用周末。这部分细分市场的散客市场散客市场散客市场散客市场 会展市场会展市场会展173、市场会展市场 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 70 平均停留天数为 2 到 3 天，而区域会展需求通常表现为一个较长的平均停留天数。.竞争市场中会展细分市场是最大的细分市场，占全部住宿需求的50%。这部分需求主要来自地方和区域政府及企事业单位。除了婚宴和宴会，较小范围的会展市场还包括中的晚宴和各类庆祝活动。休闲市场包括从旅行社购买形成的访客和因周末优惠促销而前来的需求。在淡季期间，为了吸引这部分需求群体，通常房价给予折扣。这部分细分市场还包括通过传统预订渠道或酒店连锁特定或折扣网站上预订客房的独立散客。惠州的休闲市场的需求主要来自当地客人或珠江三角洲的其他城市如广州、东莞、深圳和香港。这174、部分细分市场的需求通常在 1 月至 3 月，7 月至 8 月期间表现最为强劲，这主要由于前段时间酒店的温泉最受欢迎，后段正值暑期。惠州的淡季通常为 6 月和 9 月，一个是雨季一个正值暑期结束。惠州拥有如罗浮山、南昆山和西湖等丰富的旅游资源，在珠江三角洲区域惠州旅游业发展由于资源优势和需求基础而表现的较为突出。因此，我们预测休闲细分市场需求在 2009 年的增长率约5.2%，到 2010 年和 2011年，增长率则分别为8.0%和12.0%。我们预测到 2012 年增长速度将放缓至10.0%，而到了 2013 年进一步减缓至8.0%，2014 年为7.0%，2015 年为6.0%，而到 201175、6 年及以后增长率将稳定在4.0%。其他需求包括以高尔夫为目的和一小部分企业签订合同等到访酒店的客人。高尔夫需求是一个高尔夫酒店和毗邻高尔夫球场或隶属的综合开发项目具有高尔夫球场的重要部分。惠州高尔夫需求主要来自香港和台湾市场，同时还有部分来自本地日本和韩国企业。企业商业需求主要由当地有业务联系的企业和来自惠州以外区域的商务旅行者。企业商业需求在周一至周四晚表现强劲，而周五和周六明显下滑，偶尔在周日有所增加。在市场区域内本部分需求相对来讲持续一整年，只在 11 月至 2 月，8 月到 10 月（黄金周期间）有所下降，这期间商务旅行者通常在其他目的地度假。将酒店需求细分是为了确定各种需求形式和访176、客性质，从而评估未来需求的增长趋势。通过对区域市场进行分析，我们得出了待建酒店的 3 大细分市场特点。随后我们将对各类经济和人口数据进行评估，以推测酒店需求的未来变化趋势。基于上述步骤，我们对细分市场未来增长率做出如下表5-6 的预测。在本调研报告的随后章节中，将利用这些增长率数据，预测酒店需求的变化。休闲市场休闲市场休闲市场休闲市场 其他其他其他其他 需求预测总结需求预测总结需求预测总结需求预测总结 优尼华盛国际 初稿 酒店市场供求分析 71 表表表表 5-6 2009 年至年至年至年至 2016 年竞争市场增长率预测年竞争市场增长率预测年竞争市场增长率预测年竞争市场增长率预测 细分市场细分177、市场细分市场细分市场散客29.7%12.0%15.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%4.0%4.0%4.0%会展26.116.020.015.012.010.08.05.05.05.05.0休闲5.28.012.010.08.07.06.04.04.04.04.0其他-0.45.08.07.06.05.04.03.03.03.03.0基础需求增长基础需求增长基础需求增长基础需求增长16.8%12.1%16.0%12.5%10.2%8.6%6.9%4.5%4.5%4.5%4.5%2009201020112012201320142015年均增长率年均增长率年均增长率年均增长率2016178、201720182019 我们将在第 7 章 需求、入住率和平均房价预测中对增长率进行详细的解释。优尼华盛国际 初稿 待建项目描述及设施推荐 72 6.待建项目描述及设施推荐待建项目描述及设施推荐待建项目描述及设施推荐待建项目描述及设施推荐 酒店物理设施质量直接影响到酒店的定位、入住率及平均房价。其设计和功能也会影响运营效率和总体盈利水平。下文描述待建酒店的物理和设施情况，以确定其如何影响开发项目潜在的未来开发价值。应客户要求，我们已经对待建设施给出我们的评论。以下各段分别对客房的数量、类型及面积，餐饮设施的数量及类型，推荐会议室的数量和面积，水疗中心和健身中心的规模以及其他设施进行阐述。需要179、指出的是，我们推荐的设施符合开发商的开发目标，并且从市场和商业的角度提出我们对待建酒店的意见和推荐，以便达成一个最可取的设施计划。待建酒店将成为一家由国际豪华品牌管理的五星级豪华度假酒店，假设将于 2013 年 1 月 1 日开业。根据客户提供的开发计划，待建酒店将坐落在一块总面积约 555 公顷的土地上，待建度假酒店建成后，预计将拥有总共 60 个单位，包括 60 栋别墅。待建酒店坐落在开发项目的酒店区，在计划中该区域全部为豪华度假酒店和住宅项目。如第 4 章中描述的，酒店地块目前被设想为整个待建开发项目中唯一的豪华度假酒店开发项目。根据客户提供的信息，待建酒店将分为两个区域，占地面积分别达180、 6.5 公顷和 11.2 公顷。根据上述的初步计划，我们进一步对推荐设施进行描述。为了对待建酒店做出最合理的设施推荐，我们分析了目前竞争市场上酒店的设施情况。表 6-1 总结了我们认为对待建酒店市场上最具可比性的现有物业，并分别对其客房数和套房比例进行描述。项目概况项目概况项目概况项目概况 设施推荐设施推荐设施推荐设施推荐 客房配置客房配置客房配置客房配置 优尼华盛国际 初稿 待建项目描述及设施推荐 73 表表表表 6-1 竞争酒店客房数和套房比例竞争酒店客房数和套房比例竞争酒店客房数和套房比例竞争酒店客房数和套房比例 竞争酒店竞争酒店竞争酒店竞争酒店客房数客房数客房数客房数套房数套房数套房181、数套房数套房比率套房比率套房比率套房比率平均客房面积平均客房面积平均客房面积平均客房面积（平平平平方米方米方米方米）惠州金海湾喜来登度假酒店293145%53-69索菲特东莞御景湾酒店2683112%40-45惠州洲际度假酒店220209%56-65嘉宝田乡村俱乐部2182813%36-45广州金叶子度假酒店2323716%45南昆山温泉大观园44761%20-30惠州涛景高尔夫度假村350134%30平均平均平均平均101218%44待建酒店推荐房间数待建酒店推荐房间数待建酒店推荐房间数待建酒店推荐房间数6060100%90来源：优尼华盛国际 作为首个豪华度假开发项目，市场上现有的设施被认为182、是无法比较的。由于目前市场上没有提供这类高端设施，我们因此考虑了类似云南丽江悦榕庄的度假村项目。对于此类型酒店开发项目而言，这一客房总数是恰当足够的。基于待建酒店所预期实现的房价定位，我们建议待建酒店提供较低的客房数。如果酒店客房数较低，将可能实现较高的房价。如果酒店客房数较高，管理层或许得通过折扣的形式来填满空客房。此外，该地区豪华市场尚未成形，因此必须谨慎考虑计划建造的别墅数量；当我们对丽江悦榕庄进行研究发现，其总客房数为 122 间，其中别墅就有 64 栋。这是基于该新兴市场的特性，预计豪华客房供给的需求增长较为缓慢，再加上作为旅游目的地，丽江仅有有限的入境航班和道路贯通，交通相对不便。183、我们了解一旦市场变得更加成熟，丽江悦榕庄所在的地块具备进一步扩容别墅供给的能力；目前市场上客房面积也没有与待建市场相类似的情况。在这种情况下，我们再看看丽江悦榕庄。每个别墅占地约 330 平方米，总集结面积至少 80 到 90 平米，以强调该度假村的豪华定位。以房价定位的方面来说，我们认为待建酒店进入顶级市场，类似面积是可取的建议。我们建议，待建酒店的客房和套房，应以如下设施作为最低标准的进行配备和布置。卧室卧室卧室卧室 高质量的床和床上标准套件（5 星级品牌酒店标准）；两部电话（安装在书桌和床头），两条电话线，其中一部电话能外接普通话机；配有阅读灯的舒适的大沙发和休息区；建议建议建议建议及及184、及及推荐推荐推荐推荐 优尼华盛国际 初稿 待建项目描述及设施推荐 74 进入浴室的夜灯；设有信息频道、资讯频道和卫星频道的大型平板电视；独立控制的冷热空调；具备高品质户外家具的阳台并配有独立照明；高品质的窗帘和遮光窗帘；高品质的床单和超大枕头；适宜大小的衣柜和抽屉柜；装备齐全的迷你吧；以及 高速上网（最好是无线接入）。浴室浴室浴室浴室 独立的淋浴、浴缸、座便器和两个盥洗盆；四件式或五件式浴室装置；电话分机；广播或电视（可选台）的扬声器；以及 高品质的毛巾、地垫和浴袍。服务和配套设施服务和配套设施服务和配套设施服务和配套设施 24 小时客房服务、运营和点餐制；全天候洗衣、干洗和熨烫服务；商务中心185、；电子化个性语音信息服务；以及 租车服务。表 6-2 总结了竞争酒店与待建酒店的餐饮设施。餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施 优尼华盛国际 初稿 待建项目描述及设施推荐 75 表表表表 6-2 竞争酒店餐饮设施竞争酒店餐饮设施竞争酒店餐饮设施竞争酒店餐饮设施 竞争酒店竞争酒店竞争酒店竞争酒店客房数客房数客房数客房数餐饮设施数量餐饮设施数量餐饮设施数量餐饮设施数量客房客房客房客房/餐饮设施比率餐饮设施比率餐饮设施比率餐饮设施比率惠州金海湾喜来登度假酒店293649索菲特东莞御景湾酒店268738惠州洲际度假酒店220731嘉宝田乡村俱乐部218544广州金叶子度假酒店232733南昆山温泉大观园4186、474112惠州涛景高尔夫度假村3503117平均平均平均平均2905.661待建酒店待建酒店待建酒店待建酒店客房数60客房/餐饮设施比率15建议餐饮设施总数建议餐饮设施总数建议餐饮设施总数建议餐饮设施总数4.0餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施大约面积大约面积大约面积大约面积（平方平方平方平方米米米米）大约座位数大约座位数大约座位数大约座位数大约每座位面积大约每座位面积大约每座位面积大约每座位面积（平面平面平面平面米米米米）全日制餐厅160802.00特色餐厅（4个包房）300605.00大堂吧/酒吧80402.00池畔餐厅150503.00总计总计总计总计690230来源：优尼华盛国际 与我187、们对市场上的客房供给意见相类似，竞争市场中提供了大量的餐饮设施，我们已经对待建酒店的餐饮设施给予推荐建议。我们认为竞争市场上，从餐饮设施的数量，乃至竞争酒店的大量客房数上来说，并不具备可比性。对于我们的建议，我们已经审视类似的酒店，如丽江悦榕庄，总数为 122 间客房的物业提供 3 家餐饮设施：两家餐厅和一个酒吧。我们已经选择在游泳池设施旁增加一个额外的餐厅。一个仅有少量包房（5 个）的餐厅，同时用以满足未预订客人及周边小团体所产生的需求。我们使用相同的比较方式，以便获得最佳的会议空间的数量。表 6-3 总结了我们的调查。建议与推荐建议与推荐建议与推荐建议与推荐 会议设施会议设施会议设施会议设188、施 优尼华盛国际 初稿 待建项目描述及设施推荐 76 表表表表 6-3 竞争市场会议设施竞争市场会议设施竞争市场会议设施竞争市场会议设施 竞争酒店竞争酒店竞争酒店竞争酒店客房数客房数客房数客房数会议面积会议面积会议面积会议面积（平方米平方米平方米平方米）会议面积会议面积会议面积会议面积/客房数客房数客房数客房数惠州金海湾喜来登度假酒店2931,1043.8索菲特东莞御景湾酒店2682,5059.3惠州洲际度假酒店2201,2025.5嘉宝田乡村俱乐部2181,1655.3广州金叶子度假酒店2329133.9南昆山温泉大观园4471,8324.1惠州涛景高尔夫度假村3501,3403.8平均平均189、平均平均/合计合计合计合计2901,4375.1待建酒店待建酒店待建酒店待建酒店客房数60比率10总建议会议面积总建议会议面积总建议会议面积总建议会议面积600待建会议面积待建会议面积待建会议面积待建会议面积待建会议室待建会议室待建会议室待建会议室客房数客房数客房数客房数大约面积大约面积大约面积大约面积（平方米平方米平方米平方米）最多可容纳人数最多可容纳人数最多可容纳人数最多可容纳人数预计设置预计设置预计设置预计设置会议室11175140课堂式会议室21175140课堂式董事会议室1110080课堂式董事会议室215040课堂式董事会议室315040课堂式董事会议室415040课堂式总计总计总190、计总计9600480来源：优尼华盛国际可连通可连通Connecting 尽管市场上普遍提供的每间客房的会议空间比例约为 5 平方米，我们建议待建酒店提供每间客房约 10 平方米的会议空间比例。我们了解到大量的商务会议和社交活动都在市场上的五星级会议度假村举行。这种需求主要来自当地及区域内政府及周边城市的企业，如来自惠州、东莞、佛山和广州等城市。为了最大限度的提高待建酒店的创收潜力，我们建议开发商包括至少一间会议室和一定数量的董事会议室，以满足区域会议的需求。我们建议开发商通过在会议室分区功能实现会议空间的高度灵活性。无论社交会议和会展活动，都可以使用最新的试听设备和技术设备。部分房间应该可以获191、得自然采光。从我们的实地考察、市场认知结合对待建酒店细分市场的考虑，我们建议待建酒店的会议空间比例应为 10 平方米每间客房。我们建议待建酒店拥有至少500平方米的水疗中心和健身俱乐部。推荐的这些设施并不仅供酒店客人使用，也同时将吸引大量外部会员。表 6-4 总结了我们对待建酒店水疗中心和健身俱乐部运行的建议。意见及建议意见及建议意见及建议意见及建议 水疗水疗水疗水疗中心中心中心中心及健身及健身及健身及健身俱乐俱乐俱乐俱乐部部部部 优尼华盛国际 初稿 待建项目描述及设施推荐 77 表表表表 6-4 水疗和健身俱乐部设施推荐水疗和健身俱乐部设施推荐水疗和健身俱乐部设施推荐水疗和健身俱乐部设施推荐192、 指示性细分指示性细分指示性细分指示性细分 大约面积大约面积大约面积大约面积（平方平方平方平方米米米米）50更衣室（男女）50125125健身房和器械室100公共区域50500来源：优尼华盛国际总计总计总计总计水疗及休闲设施水疗及休闲设施水疗及休闲设施水疗及休闲设施接待处桑拿浴和按摩设施（男）桑拿浴和按摩设施（女）我们对所概述的水疗和健身俱乐部设施推荐的理由如下：水疗和按摩理疗在本地市民和来访广东省的访客中非常受欢迎。这种需求主要与温泉的功效相联系，然而，根据一般高端度假村的经验来看，在中国，水疗中心市场的需求正持续增加。尽管中国现代水疗概念仍处于起步阶段，在顶级水疗运营者和高端品牌度假村似乎193、已形成一种共识，那就是从长远来看中国的水疗中心市场拥有很大的增长潜力。具体来说，我们认为下列因素将有助于加快中国现代温泉水疗概念的接受：目前在上海、北京和三亚等主要城市已有的水疗设施应有助于引进和培养中国消费者的现代水疗概念；中国消费者消费能力的增加和消费的逐渐复杂，其喜好已经转移到高端、豪华产品上来。这已经在很多其他相关行业，如零售业和旅行中有明显表现；随着出境旅游的蓬勃发展，出现在世界其他地区的中国消费者越来越多的接受到现代水疗概念。我们认为，光顾水疗中心的群体除了度假村内的客人和本地居民，待建酒店的水疗中心预计泛惠州地区的市场，尽管数量有限。待建酒店的公共区域应以五星级标准进行设计及完成194、，以创建并强调整体的五星级酒店的定位。设计上应该与餐饮区域保持和谐，并且在一定程度上与客房设计相呼应。指示标志应清晰、准确但不夸张并且精心策划以保证通行无忧。应具备充足的后备设施以支持五星级酒店的经营。应考虑满足厨房、仓储及管理区域足够的供应，尽管大部分的洗熨服务可以外包。所有区域应该确保安全并且满足消防、安全和建筑法规。待建酒店的管理应该由顶尖的计算机系统给予支持，并且考虑到能源管理、暖通空调、垂直交通体系、生命安全和物业管理系统等。建议与推荐建议与推荐建议与推荐建议与推荐 其他设施其他设施其他设施其他设施 优尼华盛国际 初稿 待建项目描述及设施推荐 78 尽管以下的建议应该主要属于一个酒店195、管理公司的有丰富经验的酒店设计师和技术支持部分的专业领域，我们在现阶段提醒他们在开发过程中应特别注意以下项目：很多酒店的公共区域、客房及浴室采光不足。为避免该情况的发生，我们建议聘请专业灯光师进行灯光设计；另一种较常见的问题就是很多酒店食物、饮料、床单、清洁用品和零配件、家具等贮存空间不足。因此，我们建议待在设计上就考虑到成本和建筑楼面面积使用率的同时也兼顾到充足的存储空间；同样，我们建议酒店在大门处开辟一个较大的行李存放区，以避免行李暂时放置于大堂的问题，这一现象在很多酒店十分常见；特别注意一些功能区的入口设置，如货物装卸区、垃圾堆放区、货物过秤及清洗区应远离客人视野范围。设计上需保证将偷窃196、和食物腐烂的可能性降至最低；其他设计面积不足的区域通常包括：员工更衣室、员工餐厅、客房服务准备区和设备维护区。我们认为，若此类区域能根据我们的建议精心设计将会极大提高酒店的运营效率和经营利润；后台区域的运输流程应给予特别关注，货物、垃圾和后台员工应避免进入公共区域；由于我们并不了解酒店及目标地块上其他开发项目的详细的构造方面的开发计划，我们建议应设计一个高效的车辆入口及上下客区避免拥堵情况的发生。理想的情况是设立出租车停车区和临时停车场，避免大堂入口区域的混乱和拥挤情况发生；以及 墙面、地毯、家具和其他装饰应该选择明亮、不易暴露污渍和烟头烧灼迹印的颜色。我们强烈建议聘请具备丰富酒店经验的建筑师197、以避免度假村开发中容易出现的诸多问题。可能短期来看此类建筑师需支付较高费用，但从长远来看功能齐全且效率较高的设计将大大提高待建酒店的长期盈利能力。表 6-5 总结了我们对待建酒店的推荐设施。在第 8 章 收支预测 中，我们对收入的预测基于这个设施推荐表及上述建议。.推荐总结推荐总结推荐总结推荐总结 设施表和总建筑面积设施表和总建筑面积设施表和总建筑面积设施表和总建筑面积分类分类分类分类 优尼华盛国际 初稿 待建项目描述及设施推荐 79 表表表表 6-5 待建酒店总建筑面积分类待建酒店总建筑面积分类待建酒店总建筑面积分类待建酒店总建筑面积分类 净面积净面积净面积净面积配套比例配套比例配套比例配套198、比例 配套面积配套面积配套面积配套面积总面积总面积总面积总面积%（平方米平方米平方米平方米）%平方米平方米平方米平方米 平方米平方米平方米平方米NFA酒店客房酒店客房酒店客房酒店客房客房数客房数客房数客房数卧室卧室卧室卧室间数间数间数间数单位面积单位面积单位面积单位面积套房0100.00单卧室别墅4014090.03,600双卧室别墅12224180.02,160三卧室别墅8432360.02,880四卧室别墅0500总客房数总客房数总客房数总客房数601.6968,64020.0%1,72810,36867%餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施座位数座位数座位数座位数单位面积单位面积单位面积单位199、面积面积面积面积面积全日制餐厅802.00160特色餐厅（含4个包房）605.00300大堂吧/酒吧402.0080池畔餐厅503.00150餐饮设施小计餐饮设施小计餐饮设施小计餐饮设施小计69025%1738636%宴会和会议室60020%120720会前准备区域20015%30230商务中心5020%1060水疗和健身中心50025%125625大堂吧、前台、接待和相关服务25020%50300泳池区域25020%50300零售店5020%1060公共区域小计公共区域小计公共区域小计公共区域小计1,9003952,29515%净面积净面积净面积净面积配套比例配套比例配套比例配套比例 配套面200、积配套面积配套面积配套面积总面积总面积总面积总面积%平方米平方米平方米平方米 平方米平方米平方米平方米NFA管理15015%23173财务5015%858餐饮辅助区域20020%40240接受和存储区15035%53203管家和洗熨部15020%30180保卫5015%858员工设施20015%30230维修及保养10020%20120宴会及会议后备区域20020%40240机电部30020%60360后勤区域小计后勤区域小计后勤区域小计后勤区域小计1,5503101,86012%总面积总面积总面积总面积12,7802,60615,386 100%总面积总面积总面积总面积/客房数客房数客房数客201、房数213256来源：优尼华盛预计与推荐 考虑到待建酒店的规模及潜在市场定位，我们预计该物业将在市场区域内将成为领先度假村酒店之一。随着基础设施建设活动和因此将更为便捷进入该区域，我们的设施推荐假设在广东省内的会展和休闲细分市场将因此持续增长。我们已经在这些假设的基础上，预测待建酒店的收入和支出。总之，目标物业应该提供设计良好的后备区域和客房，并且实行功能分区。所有典型的和适应市场需求的功能和设施都已包含在酒店的设计中。我们的报告假设，该建筑将于假定的开业日期全面开业，而且将符合所有当地建筑规则和品牌标准。此外，我们假设酒店的职员将进行充分的培训，以确保酒店开业顺利，并且在开业前至少 6 个月202、前向当地主要客户介绍酒店，进行营销活动。总结总结总结总结 优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均房价预测 80 7.需求需求需求需求、入住率和平均房价预测入住率和平均房价预测入住率和平均房价预测入住率和平均房价预测 根据实地考察和对公司内部数据库的分析，我们对截至 2009 年竞争酒店的入住率进行了估算，然后预测竞争酒店已满足的总客房需求。计算每个竞争物业市场划分的平均加权以确定包括目标酒店在内的竞争市场整体的过夜客房需求细分。2009 年每个细分市场的过夜客房需求构成历史基础需求。表 7-1 显示了待建酒店竞争市场的这些计算结果。表表表表 7-1 2009 年竞争市场过夜客房需求年竞争市场过203、夜客房需求年竞争市场过夜客房需求年竞争市场过夜客房需求 整体市场整体市场整体市场整体市场细分市场细分市场细分市场细分市场散客23,36413%会展87,66150休闲38,33522其他26,31515总计总计总计总计175,675100%已满足客房需求已满足客房需求已满足客房需求已满足客房需求比例比例比例比例 在第 5 章的酒店供求分析中，我们针对市场需求增长前景，对竞争市场各细分市场做出了预测。表 7-1 中，我们已经对需求增长率（如第五章 酒店供求分析的表 5-10 所总结的），应用预测的基础住宿需求水平进行分析。表 7-2 总结了我们对整体市场基础需求预测的结果。表表表表 7-2 20204、09 年至年至年至年至 2016 年整体市场基础需求预测年整体市场基础需求预测年整体市场基础需求预测年整体市场基础需求预测 基础年基础年基础年基础年20092010201120122013201420152016散客23,36426,16830,09333,70437,07540,04142,44344,141会展87,661101,687122,024140,328157,167172,884186,715196,051休闲38,33541,40146,37051,00755,08758,94362,48064,979其他26,31527,63029,84131,93033,84535,53205、836,95938,068总计总计总计总计175,675196,887228,328256,968283,174307,406328,597343,238需求增长12.1%16.0%12.5%10.2%8.6%6.9%4.5%表 7-2 显示了待建酒店竞争市场的过夜住宿需求。由于该需求是基于酒店入住率进行估算的，所以只考虑了酒店以满足的住宿需求。潜在需求包括历史住宿需求历史住宿需求历史住宿需求历史住宿需求统计统计统计统计 基础需求增长基础需求增长基础需求增长基础需求增长 潜在需求潜在需求潜在需求潜在需求 优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均房价预测 81 由于各种原因现有竞争市场无法满足的住206、宿需求。潜在需求可分为两种：未满足需求和诱导性需求。未满足需求旨在竞争市场中由于酒店客满而无法解决的客人。这些客人只能推迟行程、选择不太满意的酒店投诉，或者选择竞争市场外的酒店。由于这些需求没有在竞争市场中占用过夜客房，因此在对市场历史住宿需求的估计中没有被纳入考虑范围。未满足需求通常是由酒店业的周期性本质所导致的超量需求。比如，在商务市场中住宿需求没有平均分配到一周中的每一天，酒店日常入住率会呈现出高峰期和低谷期。总体而言，商务酒店从周一到周四入住率较高，这一时段商务旅行较为频繁，周五和周六入住率较低。当酒店入住率超过70%至 75%，或当一周中出现一至两天客满，我们通常就认为存在超量需求，207、自然会导致一部分住宿客人被拒之门外。如果有新酒店进入市场，我们可以合理的假设未满足的住宿需求将会得到满足，因此需要顾及未满足的需求量。未满足需求通常以满足需求的百分比表示。鉴于竞争酒店的总体入住率达到54%，竞争酒店满客情况会时有发生，从而产生未满足需求。然而，由于市场需求的季节性，和来自我们实地考察和对市场的分析，我们预计在 2009 年，竞争市场的未满足住宿需求约占已满足需求的2%。在拥有891间客房数的竞争市场中，这一比例相当于每年3,208间客房过夜数，或每月267间客房过夜数。这一水平的未满足需求将在我们的预测中逐年增加，并与上述的基础需求增长率相符。表 7-3 显示我们对目标市场 208、2009 年未满足需求的预测。表表表表 7-3 2009 年至年至年至年至 2016 年整体市场未满足需求预测年整体市场未满足需求预测年整体市场未满足需求预测年整体市场未满足需求预测 基础年基础年基础年基础年20092010201120122013201420152016散客6427198269261,0181,1001,1661,212会展1,6041,8612,2332,5682,8763,1633,4163,587休闲6426937768549229871,0461,088其他321337364389413433451464总计总计总计总计3,2083,6094,1994,7365,22209、85,6836,0786,351需求增长12.5%16.3%12.8%10.4%8.7%7.0%4.5%需要指出的是，由于之前所提及的住宿需求的季节性，在预测期仍有部分的未满足需求未能得到满足。在我们的分析中，我们称其为“仍未满足需求”。实际情况中，因为市场入住率、季节性变化和新增供应等原因，未满足需求变成了已满足需求（即不再是“仍未满足需求”）。诱导性需求是指由于市场中出现的一种新的需求驱动因素而产生的额外过夜客房需求。能够产生诱导性需求的情况包括新商务园区的投入运营、会未未未未满足需求满足需求满足需求满足需求 诱导性需求诱导性需求诱导性需求诱导性需求 优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均210、房价预测 82 议中心的扩建、主要旅游景点如游乐园的开幕，或新增酒店带来品牌忠诚客户或独特设施等情况。表 7-4 显示我们对 2009 年至 2016 年竞争市场的诱导性需求预测。新增酒店的诱导性需求将持续并计入未来的需求计算中。诱导性需求并不随之前所述的基础需求增长而增长。表表表表 7-4 2009 至至至至 2016 年整体市场诱导性需求预测年整体市场诱导性需求预测年整体市场诱导性需求预测年整体市场诱导性需求预测 2010201120122013201420152016散客8181269429467504504会展183995949471,0311,1151,115休闲7146218347211、378409409其他36089141154166166总计总计总计总计367861,1701,8652,0292,1942,194 总体潜在需求，是基础需求、未满足需求和诱导性需求的总和。如前面第5 章节所述，假定基础需求和未满足需求的增长率保持一致。表 7-5 显示了从 2009 年至 2016 年竞争市场的总体潜在需求。表表表表7-5 2010 年至年至年至年至 2016 年市场范围潜在需求预测年市场范围潜在需求预测年市场范围潜在需求预测年市场范围潜在需求预测 2010201120122013201420152016散客26,89531,10034,89938,52141,60744,1212、1345,857会展103,566124,656143,490160,991177,079191,246200,752休闲42,10147,29252,07856,35660,30863,93466,475其他27,97030,26432,40834,39936,12537,57638,698总计总计总计总计200,531233,313262,875290,268315,118336,869351,783需求增长%16.3%12.7%10.4%8.6%6.9%4.4%正如前文所述，由于市场范围和单体酒店的季节性和供给制约，在相当一段时间内，一些潜在性需求将会持续表现为未满足需求。一定数量的住宿213、未满足需求将持续存在。表 7-6 总结了我们分析和预测过程下的剩余需求。基础年 2009 年的剩余需求，取自表 7-3 中的基础未满足需求。总体潜在需求总体潜在需求总体潜在需求总体潜在需求 优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均房价预测 83 表表表表 7-6 2009 年至年至年至年至 2016 年年年年市场范围剩余未满足需求市场范围剩余未满足需求市场范围剩余未满足需求市场范围剩余未满足需求 基础年基础年基础年基础年20092010201120122013201420152016散客64200244967719381,419会展1,604001002,0733,2804,0686,211休闲214、64200367261,1171,3602,057其他32100234436697991,197总计总计总计总计3,208001833,7375,8387,16610,884 总可用需求包括了已满足需求和潜在需求（即预期进入市场可被利用的潜在需求）。表 7-7 总结了我们对 2009 年至 2016 年间竞争市场总可用需求。表中也包含了剩余需求和年每已售客房数的增长率。通过引入预估入住客房总数来预测竞争市场的客房供应量，我们可以计算出每年市场的入住率。我们以 2009 年已满足的和未满足的需求为基础，用各细分市场需求的增长率预测未来的需求水平。表 7-7 列出了我们对酒店每年需求的预测。表表表215、表 7-7 2009 年至年至年至年至 2016 年竞争市场总可用过夜客房需求年竞争市场总可用过夜客房需求年竞争市场总可用过夜客房需求年竞争市场总可用过夜客房需求 23,36426,89531,10034,87438,02540,83643,17444,43864200244967719381,419 15.1%15.6%12.1%9.0%7.4%5.7%2.9%87,661103,566124,656143,390158,918173,798187,178194,5411,604001002,0733,2804,0686,211 18.1%20.4%15.0%10.8%9.4%7.7%3.9216、%38,33542,10147,29252,04255,63159,19062,57464,41864200367261,1171,3602,057 9.8%12.3%10.0%6.9%6.4%5.7%2.9%26,31527,97030,26432,38533,95735,45636,77737,50132100234436697991,197 6.3%8.2%7.0%4.9%4.4%3.7%2.0%175,675200,531233,313262,691286,531309,280329,703340,8993,208001833,7375,8387,16610,884 14.1%16.3217、%12.6%9.1%7.9%6.6%3.4%每晚可用客房数8911,0541,0971,1971,2571,3321,4071,407每年可用客房数325,255384,658400,405436,905458,805486,180513,555513,555每晚可用客房数增长18.3%4.1%9.1%5.0%6.0%5.6%0.0%整体市场入住率整体市场入住率整体市场入住率整体市场入住率54%52%58%60%62%64%64%66%20092010201120122013201420152016散客散客散客散客已入住客房夜数剩余需求以满足需求增长会展会展会展会展已入住客房夜数剩余需求以满足218、需求增长休闲休闲休闲休闲已入住客房夜数剩余需求以满足需求增长其他其他其他其他已入住客房夜数剩余需求以满足需求增长总计总计总计总计已入住客房夜数剩余需求以满足需求增长 总可用过夜客房需求总可用过夜客房需求总可用过夜客房需求总可用过夜客房需求 优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均房价预测 84 我们认为泛惠州整体度假市场的稳定入住率约为66%，根据市场供求的变化，我们预计市场将在 2016 年达到这个入住率水平。稳定的入住率旨在反映市场的预测，预测结果将除在任何不寻常的供求关系和非经常性情况，因为这可能会导致入住率异常偏高或偏低。虽然整体市场的入住率将可能超过这个稳定水平，我们认为新的竞争和暂时219、性的经济衰退，同样有可能使入住率低于这个稳定水平。一家酒店的平均房价和入住率水平是该物业财务业绩和市场价值的基础。大多数的住宿业设施的其他收入来源（如食品、饮料和电话收入），都取决于访客量的多少，而且许多支出水平也与入住率无关。在某种程度上来说，入住率可以由管理层操控。比如酒店运营者可以选择较低的房价来提高入住率。我们预测这通常表现为运营战略，我们相信将由一家有代表性的、专业的管理团队来取得一个入住率与平均房价的最佳组合战略。待建酒店市场份额和入住率预测的前提是待建酒店市场定位的预测，市场定位预测是通过市场渗透率来量化的。待建酒店市场份额预测基于渗透率分析。渗透率是酒店实际市场份额和其市场应有220、份额的比率。如果一间物业的应有市场份额为 5%，而且该年其实际市场份额为 5%，这样其入住率与市场范围的入住率水平相一致，即渗透率将等于 100%。(5%/5%=100%)。如果相同的物业获得了超过其应得的市场份额，则入住率大于整体市场入住率，即渗透率大于 100%。渗透率可用于每个细分市场和整体市场。细分市场 1：散客市场 待建酒店预计将过度渗透散客市场，尤其是其高端的价格和产品定位。作为一家全别墅度假村，其需求的特性与其营销战略将更加专注于个人休闲需求渠道。细分市场 2：会展市场 对于待建酒店来说，预计会展市场较为重要。尽管如此，有限的客房数将导致较低的有住宿需求的会议。由于其较高的房价和221、较少的客房数，我们设想该酒店的会展活动将主要来自于高端会议市场。从客房数和会议空间方面来讲，加上待建酒店的空间限制，我们认为这也将成为待建酒店独特的管理战略。细分市场 3：休闲市场 由于待建酒店的地理位置和设想的设施，我们预计该酒店将吸引到其应得的休闲市场份额。此外，我们建议吸引这部分细分市场，以保证基本的入住率水平。细分市场 4：其他 渗透率分析渗透率分析渗透率分析渗透率分析 优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均房价预测 85“其他”细分市场主要是指高尔夫细分市场。这部分需求通常是来自于酒店周边具备一个高尔夫球场或是酒店地块内的高尔夫球场。虽然待建酒店目前的开发计划尚无高尔夫球场设备，我们222、预计待建酒店将可以获取到来自周边高尔夫球场的住宿需求。表 7-8 列出了我们从酒店开业到稳定年期间，待建酒店在其竞争市场中的具体渗透率。我们已经估算出各细分市场在各自然年的渗透率水平，而且反映了我们的观点，即目标酒店可能获得的应得市场份额，或在其竞争市场总获得的需求。表表表表 7-8 2013 年至年至年至年至 2016 年待建酒店年待建酒店年待建酒店年待建酒店各细分市场各细分市场各细分市场各细分市场渗透率预测输入渗透率预测输入渗透率预测输入渗透率预测输入 Market Segment散客95.0%110.0%120.0%125.0%会展50.060.070.075.0休闲85.095.097223、.5100.0其他80.085.090.095.02016201420152013 由于竞争市场的供求关系是动态变化的，特别是当新增酒店进入市场会对每一个酒店的渗透率产生影响。新增酒店的业绩会直接影响到市场业绩；同样当现有酒店的业绩发生变化，也会对市场产生正面（例如酒店重新装修）或负面影响（例如酒店因没有维修而失去相应市场份额）。酒店的渗透率表示为酒店入住率除以竞争市场的入住率，因此当一个酒店的渗透率情况上升时，其市场实际份额也相应增加，市场上剩余的需求将会减少，这势必会导致部分其他竞争酒店的渗透率下降。当有新酒店进入市场或现有酒店渗透率发生变化，各个酒店的市场实际份额将会有所调整。我们对待建224、酒店的渗透率、需求占有份额和入住率的预测中考虑到这样的调整情况。因此，待建酒店在各细分市场的实际渗透率将和表 7-8 中的预测输入有所差异。表 7-9 显示了待建酒店在进行市场份额调整之后的渗透率预测输出。表表表表 7-9 待建酒店市场待建酒店市场待建酒店市场待建酒店市场各细分市场各细分市场各细分市场各细分市场渗透率渗透率渗透率渗透率预测输出预测输出预测输出预测输出 2013-16 细分市场细分市场细分市场细分市场散客97.7%112.8%123.0%127.9%会展51.461.571.776.6休闲87.397.7100.6103.0其他83.688.994.299.2总体渗透率总体渗透率225、总体渗透率总体渗透率68.3%78.3%86.4%90.8%2016201320142015 优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均房价预测 86 对于酒店所占有的市场需求份额和入住率的预测是基于以上渗透率预测输出计算的，结果如表 7-10 所显示。该表展示了由于目标酒店未来获取的需求和入住率表现，导致市场份额调整（输出）的结果、每年市场范围的入住率和因此表现出的市场结构及根据各细分市场分析的总需求占有份额。该预测是从 2009 年到 2016 年，我们认为酒店的市场渗透率和入住率将在这段时期内逐渐趋于稳定。表表表表 7-10 2013 年至年至年至年至 2016 年待建酒店市场渗透率年待建酒226、店市场渗透率年待建酒店市场渗透率年待建酒店市场渗透率、需求占有份额和入住率预测需求占有份额和入住率预测需求占有份额和入住率预测需求占有份额和入住率预测 细分市场细分市场细分市场细分市场散客散客散客散客需求38,02540,83643,17444,438市场份额4.7%5.1%5.2%5.5%可获得需求1,7732,0752,2652,423市场渗透率98%113%123%128%会展会展会展会展需求158,918173,798187,178194,541市场份额2.5%2.8%3.1%3.3%可获得需求3,9014,8115,7226,358市场渗透率51%61%72%77%休闲休闲休闲休闲需227、求55,63159,19062,57464,418市场份额4.2%4.4%4.3%4.4%可获得需求2,3172,6052,6832,830市场渗透率87%98%101%103%其他其他其他其他需求33,95735,45636,77737,501市场份额4.0%4.0%4.0%4.2%可获得需求1,3551,4201,4771,587市场渗透率84%89%94%99%总可获得客房夜数总可获得客房夜数总可获得客房夜数总可获得客房夜数9,34710,91112,14713,198可获得客房夜数21,90021,90021,90021,900待建酒店入住率待建酒店入住率待建酒店入住率待建酒店入住率4228、3%50%55%60%整体市场可获得客房夜数458,805486,180513,555513,555平均份额平均份额平均份额平均份额5%5%4%4%整体市场已入住夜数286,531309,280329,703340,899市场份额市场份额市场份额市场份额3%4%4%4%市场入住率市场入住率市场入住率市场入住率62%64%64%66%整体市场总渗透率整体市场总渗透率整体市场总渗透率整体市场总渗透率68%78%86%91%2014201520162013 表 7-11 显示了根据各细分市场分析的待建酒店的市场结构，或总体需求占有份额。优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均房价预测 87 表表表表 229、7-11 2013 年至年至年至年至 2016 年待建酒店市场份额组成预测年待建酒店市场份额组成预测年待建酒店市场份额组成预测年待建酒店市场份额组成预测 散客19%19%19%18%会展42444748休闲25242221其他14131212总计总计总计总计100%100%100%100%2013201420152016 我们预测待建酒店的渗透率将在 2016 年达到稳定，即相应的竞争市场中的入住率表现达到稳定。届时，整体市场渗透率将为91%。稳定后入住率将在酒店剩余生命周期内保持在同一水平。我们对我们的估计和总结做出如下分析：我们认为由于待建酒店高端定位，其在需求市场方面的市场渗透率将低于市230、场水平。我们认为待建酒店将主要满足非常特定和挑剔的顾客，并且刻意保持在一个较高的房价定位水平，以与其提供的服务和客房产品想一致。我们将在下面的段落重点介绍对待建酒店房价的预测。对住宿业设施价值估算的最重要的考虑因素之一，在于其可获得的平均房价。平均房价的正式定义是每个已售客房的平均价格，用某一时段内客房总收益除以销售客房数。预测的平均房价和入住率用于预估客房收益，客房收益又可作为估算大多数其他收益和开支项目的基础。酒店平均房价是不同细分市场中各种价格的加权平均，如门市价、宣传价、商务价、协议价等。平均房价也包括了旺季和淡季的价格差异，如季节变化、节假日和周末。不同房间类型也有不同价格，这会影响231、到酒店整体的平均房价。考虑到待建酒店的设施情况，根据市场情况和该物业的竞争力相关度，我们可以使用待建酒店市场竞争者的历史运营数据作为平均房价预测的出发点。这个过程概述如下：1.决定待建酒店的平均房价定位时，需要考虑各竞争酒店的平均房价；2.对影响未来平均房价的增长因素进行分析，并且对未来的增长率进行估算；3.根据估算的增长率，预计待建酒店的平均房价。通过竞争性定位来预测待建酒店的平均房价。该方法首先对竞争酒店的平均房价进行分析。该价格将确立特定范围用以反映市场特性，如价格敏感度、需求来源和入住率。待建酒店的平均房价将在类似面积、质量、设施、配置、市场定位、地理位置、管理公司、品牌形象等基础上进232、行定位。可根据相关差别相应调整价格 总结总结总结总结 总体入住率总体入住率总体入住率总体入住率 平均房价预测平均房价预测平均房价预测平均房价预测 平均房价概念平均房价概念平均房价概念平均房价概念 竞争定位竞争定位竞争定位竞争定位 优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均房价预测 88 虽然平均房价分析在入住率预测之后，但这两个数据是彼此紧密相关的，如果没有对平均房价做出一定假设是无法预测入住率的。该关系可通过每可售房收益（RevPAR）表示，每可售房收益反映酒店客房收入最大化的能力。表 7-12 总结了待建酒店的主要竞争酒店在 2009 年的平均房价和每可售房收益。表 7-12 主要竞争酒店的平233、均房价和每可售房收益主要竞争酒店的平均房价和每可售房收益主要竞争酒店的平均房价和每可售房收益主要竞争酒店的平均房价和每可售房收益（2009 年年年年）Property惠州金海湾喜来登度假酒店965328索菲特东莞御景湾酒店650410惠州洲际度假酒店1,115614嘉宝田乡村俱乐部420164广州金叶子度假酒店540410南昆山温泉大观园350210惠州涛景高尔夫度假村348226Average606327.Estimated 2009 Average Room RateRevPAR 2009 在 2009 年基础年，限定的竞争酒店市场上，整体平均房价为人民币606元。根据我们对市场的了解和中234、国范围内度假村市场内品牌酒店的房价表现来看，我们已经对待建酒店的平均房价定位于人民币2,000元，以 2009 年价格计。也就是说，我们假设该酒店 2009 年开业并全面投入运营，其将可以获得人民币2,000元的平均房价。在预测平均房价时，我们考虑了如海南等中国更多城市高端度假市场的物业的平均房价表现，如下图所示。特别需要指出的，我们参考了类似客房数和房价定位的悦榕庄品牌。优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均房价预测 89 图图图图 7-1 2009 年中国度假村市场平均房价和每可售房收益年中国度假村市场平均房价和每可售房收益年中国度假村市场平均房价和每可售房收益年中国度假村市场平均房价和每235、可售房收益 Source:HVS ResearchGuangdong ProvinceHainan IslandShanghai-SheshanBanyan Tree Resort HainanBanyan Tree Resorts YunnanPROPOSEDRESORTHOTEL05001,0001,5002,0002,5003,0003,50020%30%40%50%60%70%Guangdong ProvinceHainan IslandShanghai-SheshanBanyan Tree Resort HainanBanyan Tree Resorts YunnanProposed236、 Resort HotelRMBOcc%平均房价根据以下因素调整近似市场平均值：地理位置；隶属品牌假设；将提供最新及最高品质产品；酒店规模（客房数）；以及 待建酒店开发计划包括高端混合住宅开发。需要重点指出的是平均房价的增长不一定与通货膨胀率保持一致，因为酒店价格受市场条件如供求关系的影响很大。以下是影响酒店提高平均房价能力的因素：供需关系供需关系供需关系供需关系供需关系是决定酒店入住率和房价的关键因素之一。在酒店需求速度快于供应增长快速的强劲市场中，房价上涨通常超过通货膨胀率。供过于求或者需求下降时，平均房价不会表现出明显的增加趋势；通货膨胀压力通货膨胀压力通货膨胀压力通货膨胀压力由通货膨胀237、引起的价格上涨会减少酒店的利润空间，因而会导致酒店提高房价。该策略仅在具有健康供需关系的市场中才行之有效；提高竞争水平提高竞争水平提高竞争水平提高竞争水平新酒店进入成熟市场时平均房价通常会高于市场平均水平以均衡其投资开发成本。这种短时效应会导致其他竞争酒店平均房价变化平均房价变化平均房价变化平均房价变化 优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均房价预测 90 相继提高房价至市场可接受程度。但是，如果新增酒店产生的需求影响到其他酒店的入住率，将会导致价格竞争。酒店设施改善酒店设施改善酒店设施改善酒店设施改善酒店设施的变化会影响酒店对客户的吸引力，也会对平均房价产生影响。扩建、翻修、升级或引进新设施238、和配套设施都会引起高于通膨率的房价上涨。同样，酒店未能及时翻新或维修可能会降低酒店竞争力因而导致平均房价的下滑。在入住率达到稳定水平之前，平均房价的变化主要受物业和市场相关因素影响。当酒店入住率达到稳定之后，平均房价通常在剩余经济生命期内将随通货膨胀率继续增长。我们对酒店市场平均房价增长的预测，已经考虑的酒店历史数据主要来自访谈、调研收集和优尼华盛国际的内部数据库。基于这些考虑，表 7-13 总结出了待建酒店从开业到稳定年的平均房价和房价增长率。表表表表 7-13 2009 年至年至年至年至 2016 年待建酒店平均房价预测年待建酒店平均房价预测年待建酒店平均房价预测年待建酒店平均房价预测 年239、份年份年份年份基础年54.0%606%2,000330.3%201052.10.0%606 0.0%2,000330.3201158.33.5627 3.52,070330.3201260.13.5649 3.52,142330.3201362.55.068143.06.02,271333.4201463.65.071550.06.02,407336.6201564.25.075155.06.02,552339.8201666.45.078860.06.02,705343.0平均房价渗平均房价渗平均房价渗平均房价渗透率透率透率透率区域范围区域范围区域范围区域范围（自然年自然年自然年自然年）待建240、酒店待建酒店待建酒店待建酒店（自然年自然年自然年自然年）入住率入住率入住率入住率平均房价增平均房价增平均房价增平均房价增长长长长平均房价平均房价平均房价平均房价入住率入住率入住率入住率平均房价增长平均房价增长平均房价增长平均房价增长平均房价平均房价平均房价平均房价 由于待建酒店新的设施、隶属优秀品牌和在广州市场内提供独一无二的产品的优势，其房价定位应该影响市场趋势的变化。到稳定年，待建物业的渗透率预计将达到343%。一个新的物业在发展期必须市场上建立起其声望和客户基础，因此，待建物业在开始的运营期的平均房价将给予一定的折扣。我们预测待建酒店在开业后的首两年给予房价 10%和 5%的折扣，这是该241、类型新投入运营的物业的典型做法。接下来平均房价将用于预测目标物业的客房收入，这些预测将反映从2013 年 1 月 1 日起，并且符合我们的财务预测。根据以上分析，我们对待建酒店的入住率和平均房价预测如下：总结总结总结总结 入住率和平均入住率和平均入住率和平均入住率和平均房价房价房价房价 优尼华盛国际 初稿 需求、入住率和平均房价预测 91 表表表表 7-14 待建酒店入住率和平均房价预测待建酒店入住率和平均房价预测待建酒店入住率和平均房价预测待建酒店入住率和平均房价预测（人民币人民币人民币人民币）年份年份年份年份2013432,271102,0448791,7812014502,40752,2242、871,1431,9262015552,55202,5521,4032,0762016602,70502,7051,6232,126入住率入住率入住率入住率折扣前平均房价折扣前平均房价折扣前平均房价折扣前平均房价折扣折扣折扣折扣折扣后平均房价折扣后平均房价折扣后平均房价折扣后平均房价每可售房收益每可售房收益每可售房收益每可售房收益RevPAR折扣后平均房价折扣后平均房价折扣后平均房价折扣后平均房价（以以以以2009年价格计年价格计年价格计年价格计）我们的建议是根据分析时的市场条件所做出。如之后有任何异常情况出现，我们保留修改预测的权利。我们对待建酒店的收入和支出预测根据以上内容为基础，以及对上243、述市场定位的假设。总结总结总结总结 优尼华盛国际 初稿 收支预测 92 8.收支预测收支预测收支预测收支预测 在本章，我们编制了对待建 60 间别墅物业的收入和支出预测。这项预测是基于前文提及的设施计划陈述，以及前文讨论的入住率和平均房价。基于上述对入住率和平均房价的预测，以及我们对可比酒店的财务运营状况的了解，我们对待建酒店提供了从预订开业日期 2013 年 1 月 1 日开始的十年收支预测。我们选取经济学人提供的3.5%定为每年通货膨胀率。此收支预测以每个预测年计入通货膨胀的人民币（RMB）为单位。稳定年份旨在反映待建酒店在其生命周期的形成、高峰和低谷的任一或所有阶段中，在其剩余经济生命中244、的预期运营成果。因此，收支预测即从稳定年份开始，并排除对供需双方的异常关系以及任何会产生不正常收支的非周期性情况的考虑。十年期反映了一个大型地产的项目，如酒店的典型持有期。此外，以十年时间为框架，可以建立稳定的收入流和比较同类型替代房地产收益。本章概述了建立在我们十年收支预测基础上对酒店提出的假设。收支预测是为了反映我们的顾问对一个典型的买方将如何规划目标物业的未来运营业绩的主观预测。对酒店的营运收支预测中，华盛国际使用了固定/可变成分构架模型。该模型的前提是酒店收支中有一部分构成是固定的，而另一部分则根据客房入住率和设施使用状况而发生变化。根据一个已知的收支水平并计算出其固定和可变部分，从而245、可以做出相关预测。固定部分仅需要根据通货膨胀进行调整，可变成本还需要根据如总收入等指标的变化进行调整。我们的固定/可变成分预测模型，是以我们对“基础年”每项收入和支出项目的变量为基础，在本案中即 2009 年为基础年。基础年预测表明了收入的比率和每可售房数量或每已售房数量，我们确信在基础年可以达到规定的基础年的平均房价和入住率。我们输入的变量来自可比酒店报表，然后该模型计算出基础年的收入和支出预测，以基础年人民币计。实际的预测是根据调整每年的收入和支出，以固定部分的数值（固定费用为考虑通胀后的基础年数值）加上可变部分的数值（可变费用为考虑通胀后的基础年数值），乘以预测年与基础年入住率的比值（如246、考虑各部门收入和支出）或乘以预测年与基础年收入的比值（如考虑未分配经营开支）。固定费用保持不变，只考虑通货膨胀因素。我们在本报告中讨论的收入和支出预测，是以固定和可变模型输出为根据。收入和支出的预测是固定和可变成分分析固定和可变成分分析固定和可变成分分析固定和可变成分分析 优尼华盛国际 初稿 收支预测 93 按照“酒店统一会计制度”的形式，通过的一步一步的推进来完成的。每项收入和支出都分别估算并在最后汇总成最终的收支报表。根据从广东地区住宿业市场的表现，和酒店对未来市场定位的预期，我们对酒店的收入和支出做出了的预测。我们预计目标物业将需要 4 年时间达到稳定运营水平。预测期始于 2013 年 247、1 月 1 日，以每年纳入通货膨胀计算的人民币表示，预测表达了我们对一家有能力的管理公司应如何运营待建酒店的看法。因为待建酒店是一家新的物业，收入和支出预测是在基于与广东地区本地酒店及全中国可比物业的管理者讨论的基础上，结合目前这些物业的运营表现而做出的。客房收入取决入住率和平均房价两个变量的变化。具体分析参见第 7 章 酒店需求、入住率和平均房价预测。预计待建物业将在 2013 年达到稳定运营，入住率水平将稳定在60%，平均房价为人民币2,705元。在稳定年后，预计目标物业的平均房价的增长将与通货膨胀率相一致。餐饮收入从酒店的餐厅、大堂吧、咖啡厅、快餐店、宴会厅和客房服务等项目中而来。除了作248、为收入来源，这些餐厅提供的舒适服务也为销售客房也起到了一定的辅助作用。除了拥有活跃的大堂吧和宴会设施可以吸引本地居民外，住店客人一般也会占到酒店餐饮顾客的很大比例。尽管餐饮收入直接与入住率的变化相关系，但是宴会销售产生的部分则是相对固定的。我们预测餐饮收入在预测期第一年为每已售房人民币638.87 元，并将在稳定年达到每已售房餐饮收入人民币773.29 元。预计该目标物业的餐饮运营将成为酒店的重要组成部分。因此，基于我们对可比运营报表的分析，我们认为在其社会规划和价格定位上可以选取适当的水平。我们预计在未来酒店开业后，此类物业的出现仍将表现缓慢。我们对待建酒店使用需求建立模型预测食品和饮料收入249、。具体方法和假设详见附录 2。由于待建酒店位置较为偏远，我们假设待建酒店对酒店客人和周边的吸引力相对较为温和。我们预测食品和饮料的收入在稳定年（2013 年）每已售房（POR）收入为人民币608元，以 2009 年价格计。表8-2 为我们对整个预测期间宴会收入的预测。下表的宴会收入基于我们对当地酒店管理者的访谈和对日益增长的会展市场的需求的假设。收入和支出预测收入和支出预测收入和支出预测收入和支出预测 客房收入客房收入客房收入客房收入 餐饮收入餐饮收入餐饮收入餐饮收入 宴会收入宴会收入宴会收入宴会收入 优尼华盛国际 初稿 收支预测 94 表表表表 8-1 宴会收入预测宴会收入预测宴会收入预测宴250、会收入预测 2013-16 年年年年（人民币人民币人民币人民币）会议类型会议类型会议类型会议类型每月接待每月接待每月接待每月接待平均人头数平均人头数平均人头数平均人头数平均每月人平均每月人平均每月人平均每月人头数头数头数头数总平均花费总平均花费总平均花费总平均花费额外人均房额外人均房额外人均房额外人均房间出租间出租间出租间出租餐饮餐饮餐饮餐饮Room Hire日常会议 I2100200350100250日常会议 II45020039512027510日常会议 III525125275027510婚宴215030051716735050董事会议51050275027550总计总计总计总计/平均平251、均平均平均188752955629524年份年份年份年份（千元千元千元千元）20136307,5613390652,559,6920488,4793,048,1713,048201472515.0%8,6963500673,046,6740581,4123,628,0853,62820158335.0%10,0003630693,626,3030692,0254,318,3284,31820168750.0%10,5003750723,940,8850752,0584,692,9434,693宴会收入 宴会收入 宴会收入 宴会收入 食物食物食物食物宴会收入饮宴会收入饮宴会收入饮宴会收入饮料料料252、料房间出租收房间出租收房间出租收房间出租收入入入入宴会总收入宴会总收入宴会总收入宴会总收入平均人平均人平均人平均人头数头数头数头数同比增长同比增长同比增长同比增长平均每年人平均每年人平均每年人平均每年人头数头数头数头数餐饮平均花费餐饮平均花费餐饮平均花费餐饮平均花费饮料平均花饮料平均花饮料平均花饮料平均花费费费费出租房间花出租房间花出租房间花出租房间花费费费费 表 8-2 表明了我们对水疗/健身俱乐部的收入预测，我们假设其来自有限的本地顾客会员费收入和按摩收入。我们假设一个成功的水疗运营机构将对住店客人形成较高的吸引力。我们预测水疗/健身俱乐部的收入在稳定年（2013 年）每已售房收入（POR253、）约为人民币119元，以 2009 年价格计。水疗水疗水疗水疗/健身俱乐部健身俱乐部健身俱乐部健身俱乐部收入收入收入收入 优尼华盛国际 初稿 收支预测 95 表表表表 8-2 水疗收入预测水疗收入预测水疗收入预测水疗收入预测 2013-16 年年年年（人民币人民币人民币人民币）2013201420152016酒店客房销售酒店客房销售酒店客房销售酒店客房销售9,41710,95012,04513,140酒店人数酒店人数酒店人数酒店人数 每间客房平均每间客房平均每间客房平均每间客房平均1.615,06717,52019,27221,024总人数总人数总人数总人数15,06717,52019,272254、21,024按摩室收入按摩室收入按摩室收入按摩室收入按摩平均花费（报价）500518536554会员按摩平均花费（9折）450466482499使用按摩室客人量1,2051,7522,3133,154使用按摩室比例%8.0%10.0%12.0%15.0%按摩室/人1111使用按摩室客人总数使用按摩室客人总数使用按摩室客人总数使用按摩室客人总数1,2051,7522,3133,154住店客人按摩室收入小计住店客人按摩室收入小计住店客人按摩室收入小计住店客人按摩室收入小计602,688906,6601,238,6791,748,226年按摩总数1,2051,7522,3133,154天按摩总数35255、69总按摩室收入总按摩室收入总按摩室收入总按摩室收入602,688906,6601,238,6791,748,226每日水疗容量每日水疗容量每日水疗容量每日水疗容量每日未预定客人1111年接待外部客人数(按摩室)365365365365未预定客人平均每日花费500518536554每月接待外部客人数30303030未预定客人收入总计（按摩室）182,500188,888195,499202,341产品销售收入产品销售收入产品销售收入产品销售收入%住店客人使用按摩室购买产品的比例10%10%10%10%外部客人使用按摩室购买产品的比例10%10%10%10%购买产品的住店客人数121175231256、315会员购买产品数0000购买产品的外部客人数37373737平均花费100104108112产品销售总收入产品销售总收入产品销售总收入产品销售总收入15,70422,01728,91939,408水疗总收入水疗总收入水疗总收入水疗总收入800,8921,117,5641,463,0961,989,976来自住店客人的水疗收入614,742924,8811,263,6551,783,547来自会员的水疗收入186,150192,684199,441206,429 其他收入所包含的内容在各个酒店有所不同，因而无法据此与其他酒店进行比较。待建酒店的其他收入主要包括洗衣房、机场接送、外汇兑换和商务257、中心的其他收入。在预测其他收入上，考虑到我们对待建酒店的总可售房的数量是根据市场细分预测的，因为很可能不同细分市场的酒店客人使用以上设施是不同的。我们预测其他收入在稳定年（2013 年）每已售房收入（POR）约为人民币145.00元，以 2009 年价格计。其他收入其他收入其他收入其他收入 优尼华盛国际 初稿 收支预测 96 表表表表 8-3 其他运营部门收入其他运营部门收入其他运营部门收入其他运营部门收入（2009 年基础年年基础年年基础年年基础年）入住率入住率入住率入住率60%客房数客房数客房数客房数60客房夜数客房夜数客房夜数客房夜数13,140 收入部门收入部门收入部门收入部门客人使用258、客人使用客人使用客人使用率率率率客房夜数客房夜数客房夜数客房夜数平均花费平均花费平均花费平均花费收入收入收入收入(*)POR洗熨部和干洗部10%1,314 5065,7005.00活动/远足15%1,971 125246,37518.75机场接送20%2,628 6001,576,800120.00各类佣金5%657 3019,7101.50互联网使用（客房或商务中心）20%2,628 000.00总计总计总计总计1,908,585145.25Say:1,909,000145.00(*)不含税及服务费 根据我们对类似物业的运营的回顾，我们已经对待建目标物业的的收入水平进行适当的定位。客房支出由259、客房销售所涉及的开支和客房及公共区域维修费用组成。薪水、工资和雇员福利占了此项中的相当一部分比例。尽管薪资部分根据客房需求的变化有所不同，由于经理们可以根据客房入住率的需要灵活安排客房清洁工、行李员和酒店环卫工的工作安排，因而大部分酒店的薪资部分是固定的。其他客房支出包括清洁物品的花费、旅行代理商的佣金和预订花费。佣金和客房预订通常以客房销售量而定，因此对入住率和平均房价的变化十分敏感。虽然顾客人数受入住率的影响达 100%，但是其他经营费用受入住率的影响非常微小。我们预测目标酒店的客房支出在第一年将达到客房收入的20.7%，并在2013 年逐步稳步到客房收入的14.0%。餐饮支出由酒店的食品260、饮料和宴会设施运营所必需的一些项目开支组成。食品的销售的支出和工资支出对于食物收入来说，达到中等至高度相关程度。类似瓷器、布草和制服项目的支出对收入的依赖较少。尽管其他费用项目支出基本固定，他们代表的是相对较小的因素。饮料支出包含酒店大堂吧和酒吧区域必要的运营项目开支。饮料销售的支出和工资支出对于饮料收入来说，关联度为中等到高度相关程度。我们预测在 2016 年此部分支出将稳定占餐饮收入的65.0%，而宴会支出预计稳定为宴会收入的58.0%。待建目标物业的餐饮运营将为高效的管理和运营，其价格水平预计将与其他可比运营商保持一致，水疗/健身俱乐部支出包括所有与酒店的休闲设施运营相关联的开支，包括261、水疗和健身俱乐部。我们预测水疗/健身俱乐部支出在 2016 年稳定年将客房支出客房支出客房支出客房支出 餐饮和宴会支出餐饮和宴会支出餐饮和宴会支出餐饮和宴会支出 水疗水疗水疗水疗/健身俱乐部支出健身俱乐部支出健身俱乐部支出健身俱乐部支出 优尼华盛国际 初稿 收支预测 97 稳定在约水疗/健身俱乐部收入的 50%，或每已售房(POR)人民币60 元，以 2009 年价格计。其它部门支出由产生其它收入而导致的相关成本构成并且与各项收入的特性相关。我们预计稳定年其他支出占其他收入的45.0%。行政及一般开支包括所有行政部门员工以及并不特属于某一部门的员工薪资。因物业的管理和运营而产生的相关开支项目也262、归属于此类开支。大部分行政及一般开支都是固定的。除了现金剩余和短缺、信用卡费用佣金和坏账准备金。近年来，一些新的开支项目，如人力资源行政费用和安保费用等也被纳入到行政及一般开支项目中。此外，一般保险开支包括公共义务保险费、盗窃险费及营业中断保险费等也归于此类开支中。而建筑物及内部设施的火灾险及附加险则作为单独保险费用开支种类被归入固定开支中。我们预计待建酒店的行政及一般开支在稳定年将而稳定在每可售房（PAR）约人民币60,000元（以 2009 年价格计），或约总收入的8.4%。我们已经在我们的预算中的第一年和第二年的这部分支出分别增加 10%和 5%，以反映作为一个新酒店此部分增加的开支。营263、销费用由所有的广告、销售和促销成本组成，旨在吸引新的客户并保持现有客户。营销的目的是创建形象、提高客户的认知并刺激客户光临酒店的各类服务设施。在所有的费用项目中，营销费用的用途是非常独特的，除了酬金和佣金以外，全部由管理者所控制。多数酒店经营者每年会设定营销预算、罗列所有计划开支。如果严格按照预算进行开支的话，我们可以对总的营销费用进行精确地预计。我们预测市场营销费用在稳定年将稳定在约每可售房（PAR）人民币35,000元（以 2009 年价格计），或约总收入的4.9%。我们已经在市场营销费用的第一年和第二年分别增加 10%和 5%，以满足酒店开业初期必要的市场营销费用。物业运营及保养维护费用264、（POMEC）是很大程度上由管理者所控制的另外一项支出种类。除了必要的维持设施的运营和预防设备（管道、加热设备和电子设备等）损毁而进行的维修外，多数项目的维修时间都可以不同程度地推延。保养费用是一笔累积费用。如果管理者决定推迟一项必要的维修，这笔支出并没有得到节省，而只是被推迟到了一个较晚的日期发生而已。如果一家酒店维持了一个低于正常水平的维护保养预算，那么将积聚起一笔相当可观的递延维护费。其他支出其他支出其他支出其他支出 行政及一般开支行政及一般开支行政及一般开支行政及一般开支 市场营销费用市场营销费用市场营销费用市场营销费用 物业运营及保养维护物业运营及保养维护物业运营及保养维护物业运营及265、保养维护费用费用费用费用 优尼华盛国际 初稿 收支预测 98 酒店楼龄在很大程度上影响着所需的保养程度。一家新建或彻底翻新的物业在好几年内将受益于现代设备和制造商的质保。而当酒店建筑老化后，维护费用会逐步上升。一套规划良好的预防性保养体系经常有助于延缓设备的老化，然而无论客房入住率变化趋势如何，多数设施每年仍将面对更高的物业运营和保养成本。我们预计物业运营及保养维护费在稳定年将稳定在约每可售房（PAR）人民币25,000元（以 2009 年价格计），或约总收入的3.5%。对于一间新酒店的设施，我们已经在开业初期头两年分别减少此部分支出 10%和 5%。酒店的能源开支中很大一部分比例是相对固定的266、，受入住率的变化影响很小。除了客房和会议室，酒店的大部分区域必须维持稳定的照明、供热或供冷，并不受客房入住率的影响。每一额外入住客房的边际能源成本很少。总能源成本取决于所使用的燃料来源和数量。电力往往是最昂贵的来源，石油和天然气次之。虽然所有酒店的电力消耗数量非常可观，许多物业仍可以选取相对便宜的能源，如天然气和石油作为能源补充，用于取暖和烹饪等。我们预测待建酒店的能源支出在稳定年将稳定在每可售房（PAR）约人民币50,000元（以 2009 年价格计），或约总收入的7.0%。管理费包括支付给将要运营此待建酒店管理方的基本管理费。大多数酒店管理公司的费用计划包括一个基本费用（通常表示为总收入的267、百分比）和奖励酬金（通常为明确利润的百分比）。我们假设待建酒店将由一家国际性的酒店运营商运营，我们估计管理费将占约总收入的 3%，奖励酬金约占运营利润总额的 8%。保险费用包括对待建酒店及其财产设施因火灾、天气、消防装置渗漏、锅炉爆炸、玻璃破碎等引起的损毁的保险而缴纳的保险成本。一般保险费用还包括因盗窃有关的保险。责任保险归属于行政及一般开支，因此不计入此开支项目。我们预测保险费用在稳定年约占总收入的0.8%。根据中国的惯例，房产税是以物业价值的 70%乘以 1.2%计算。在我们的预测期间，此部分费用是固定不变的。我们预测除土地成本外，包括设施准备金（FF&E）和其他应急费用在内的酒店总开发成268、本约为人民币192,720,000元。待建酒店的房产税支出约为人民币1,618,848元，或每可售房（PAR）人民币26,980 元，以 2009 年价格计。如果该假设不正确，我们保留修改待建酒店房产税预测的权利。营业税是以在中国所得的总收入计算。预计营业税在稳定年为总收入的5.0%。能源支出能源支出能源支出能源支出 管理费和奖管理费和奖管理费和奖管理费和奖励酬金励酬金励酬金励酬金 保险费用保险费用保险费用保险费用 房产税房产税房产税房产税 营业税营业税营业税营业税 优尼华盛国际 初稿 收支预测 99 陈设、家具和设备准备金（FF&E）对酒店的运营作用非常重要，它们的质量经常会影响酒店的档次和269、星级。此类开支中都是通常被资本化而非费用化的非房地产项目。酒店的陈设、家具和设备使用非常频繁，必须定期更换。定期置换陈设、家具及设备对维持酒店的品质、形象及收益至关重要。因为资本化支出并不包含在营业报表中却影响业主的现金流量，估算时应扣除一定的设备更换准备金以反映出这些费用。根据我们的行业经验，我们认为通常占总收入 4.0%的重置费用足以应付陈设、家具和设备的定期更换。因此，根据典型的酒店管理公司和酒店开发商的协议，我们假设待建酒店的重置费用准备金在开业后第一年占总收入的 2%、第二年为 3%，并于第三年起稳定在 4%。表 8-4 列出了到开业第五年的收支预测明细，包括每可售房数量和每已售房的270、数量。表 8-5 为我们的十年收支预测明细程度相对较轻。重置费用准备金重置费用准备金重置费用准备金重置费用准备金 预测总结预测总结预测总结预测总结 优尼华盛国际 初稿 收支预测 100 表表表表 8-4 待建收支预测明细待建收支预测明细待建收支预测明细待建收支预测明细 201320142015稳定年稳定年稳定年稳定年2017客房数客房数客房数客房数6060606060入住率入住率入住率入住率43%50%55%60%60%平均房价平均房价平均房价平均房价2,0442,2872,5522,7052,799每可售房收益每可售房收益每可售房收益每可售房收益RevPAR8791,1431,4031,62271、31,680开业天数开业天数开业天数开业天数365365365365365已出售客房已出售客房已出售客房已出售客房9,417%比例比例比例比例PAR POR 10,950%比例比例比例比例PAR POR 12,045%比例比例比例比例PAR POR 13,140%比例比例比例比例PAR POR 13,140%比例比例比例比例PAR POR 收入收入收入收入 客房19,24761.9%320,7832,043.8625,04163.7%417,3502,286.8530,73564.7%512,2502,551.6835,54164.8%592,3502,704.7936,78564.8%613272、,0832,799.47 餐饮6,01619.3100,271638.877,37818.8122,965673.788,72718.4145,447724.5210,16118.5169,351773.2910,51718.5175,279800.36 水疗/健身俱乐部8012.613,34885.051,1182.818,626102.061,4633.124,385121.471,9903.633,166151.442,0603.634,327156.74 宴会3,0489.850,803323.693,6289.260,468331.334,3189.171,972358.524,69273、38.678,216357.154,8578.680,953369.65 其他收入2,0016.433,342212.442,1505.535,829196.322,2844.838,059189.582,4244.440,401184.482,5094.441,815190.94 合计31,113 100.0518,5483,303.9039,314 100.0655,2393,590.3547,527 100.0792,1133,945.7754,809 100.0913,4854,171.1656,727 100.0945,4584,317.16部门支出部门支出部门支出部门支出*客房3,274、97920.766,320422.564,33517.372,254395.914,64715.177,454385.824,97614.082,929378.675,15014.085,831391.92 餐饮4,57276.076,206485.545,31272.088,535485.125,93468.098,904492.676,60565.0110,078502.646,83665.0113,931520.23 水疗/健身俱乐部51364.08,54354.4364858.010,80359.2079054.013,16865.5999550.016,58375.721,03050275、.017,16478.37 宴会2,45580.540,917260.702,54170.042,349232.052,63060.943,831218.342,72258.045,365207.152,81758.046,953214.40 其他支出95947.915,980101.811,00346.716,71791.601,04645.817,43486.841,09145.018,18183.021,12945.018,81785.92 合计12,47840.1207,9661,325.0413,83935.2230,6581,263.8815,04731.7250,7901,249276、.2716,38829.9273,1361,247.2016,96229.9282,6961,290.85部门收入部门收入部门收入部门收入18,63559.9310,5821,978.8625,47564.8424,5802,326.4732,47968.3541,3222,696.5038,42170.1640,3482,923.9739,76670.1662,7623,026.31未分配经营支出未分配经营支出未分配经营支出未分配经营支出 行政及一般支出4,20913.570,158447.014,29510.971,580392.224,3469.172,436360.834,5808.4277、76,337348.574,7418.479,009360.77 市场营销费用2,4567.940,926260.762,5056.441,755228.792,5355.342,254210.482,6724.944,530203.332,7654.946,088210.45 物业运营及保养费用1,4354.623,918152.391,6194.126,984147.861,8113.830,182150.341,9083.531,807145.241,9753.532,920150.32 能源支出3,18910.253,150338.643,4098.756,809311.283,622278、7.660,363300.693,8177.063,614290.473,9507.065,840300.64 合计11,28936.2188,1521,198.8011,82830.1197,1281,080.1512,31425.8205,2351,022.3412,97723.8216,287987.6113,43123.8223,8581,022.18经营毛利润经营毛利润经营毛利润经营毛利润（GOP）7,34623.7122,431780.0613,64734.7227,4521,246.3120,16542.5336,0871,674.1625,44446.3424,0611,936279、.3526,33446.3438,9042,004.13管理费9333.015,55699.121,1793.019,657107.711,4263.023,763118.371,6443.027,405125.131,7023.028,364129.51扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润6,41220.7106,874680.9412,46831.7207,7951,138.6018,73939.5312,3241,555.7823,79943.3396,6561,811.2224,63243.3410,5401,874.280、61固定费用固定费用固定费用固定费用 房产税00.000.0000.000.0000.000.0000.000.0000.000.00 保险费3951.36,59142.004091.06,82237.384240.97,06135.174380.87,30833.374540.87,56434.54 奖励管理费5881.99,79462.401,0922.818,19699.711,6133.426,887133.932,0353.733,925154.912,1073.735,112160.33 营业税1,5565.025,927165.201,9665.032,762179.522,37281、65.039,606197.292,7405.045,674208.562,8365.047,273215.86 重置费用准备金6222.010,37166.081,1793.019,657107.711,9014.031,685157.832,1924.036,539166.852,2694.037,818172.69 合计3,16110.252,684335.674,64611.877,437424.316,31413.3105,238524.227,40713.5123,446563.687,66613.5127,767583.41 净营运收入净营运收入净营运收入净营运收入3,25110282、.5%54,190345.277,82119.9%130,358714.2912,42526.2%207,0861,031.5616,39329.8%273,2101,247.5316,96629.8%282,7731,291.20*各部门支出比例是相对应部门收入而言 优尼华盛国际 初稿 收支预测 101 表表表表 8-5 待建酒店十年收支预测待建酒店十年收支预测待建酒店十年收支预测待建酒店十年收支预测 2013201420152016201720182019202020212022客房数客房数客房数客房数60606060606060606060已售房已售房已售房已售房9,41710,9501283、2,04513,14013,14013,14013,14013,14013,14013,140入住率入住率入住率入住率43%50%55%60%60%60%60%60%60%60%平均房价平均房价平均房价平均房价2,0442,2872,5522,7052,7992,8972,9993,1043,2123,325每可售房收益每可售房收益每可售房收益每可售房收益RevPAR879%比例比例比例比例1,143%比例比例比例比例1,403%比例比例比例比例1,623%比例比例比例比例1,680%比例比例比例比例1,738%比例比例比例比例1,799%比例比例比例比例1,862%比例比例比例比例1,927284、%比例比例比例比例1,995%比例比例比例比例收入收入收入收入 客房19,24761.9%25,04163.7%30,73564.7%35,54164.8%36,78564.8%38,07264.8%39,40564.8%40,78464.8%42,21264.8%43,68964.8%餐饮6,01619.37,37818.88,72718.410,16118.510,51718.510,88518.511,26618.511,66018.512,06818.512,49118.5 水疗/健身俱乐部8012.61,1182.81,4633.11,9903.62,0603.62,1323.62,285、2063.62,2843.62,3633.62,4463.6 宴会3,0489.83,6289.24,3189.14,6938.64,8578.65,0278.65,2038.65,3858.65,5748.65,7698.6 其他收入2,0016.42,1505.52,2844.82,4244.42,5094.42,5974.42,6884.42,7824.42,8794.42,9804.4 合计31,113 100.039,314 100.047,527 100.054,809 100.056,727 100.058,712 100.060,768 100.062,895 100.065,286、096 100.067,374 100.0部门支出部门支出部门支出部门支出*客房3,97920.74,33517.34,64715.14,97614.05,15014.05,33014.05,51714.05,71014.05,91014.06,11614.0 餐饮4,57276.05,31272.05,93468.06,60565.06,83665.07,07565.07,32365.07,57965.07,84465.08,11965.0 水疗/健身俱乐部51364.064858.079054.099550.01,03050.01,06650.01,10350.01,14250.01,18287、250.01,22350.0 宴会2,45580.52,54170.02,63060.92,72258.02,81758.02,91658.03,01858.03,12358.03,23358.03,34658.0 其他支出95947.91,00346.71,04645.81,09145.01,12945.01,16945.01,20945.01,25245.01,29645.01,34145.0 合计12,47840.113,83935.215,04731.716,38829.916,96229.917,55529.918,17029.918,80629.919,46429.920,1452288、9.9部门收入部门收入部门收入部门收入18,63559.925,47564.832,47968.338,42170.139,76670.141,15770.142,59870.144,08970.145,63270.147,22970.1未分配经营支出未分配经营支出未分配经营支出未分配经营支出 行政及一般支出4,20913.54,29510.94,3469.14,5808.44,7418.44,9068.45,0788.45,2568.45,4408.45,6308.4 市场营销费用2,4567.92,5056.42,5355.32,6724.92,7654.92,8624.92,9624.9289、3,0664.93,1734.93,2844.9 物业运营及保养费用1,4354.61,6194.11,8113.81,9083.51,9753.52,0443.52,1163.52,1903.52,2673.52,3463.5 能源支出3,18910.23,4098.73,6227.63,8177.03,9507.04,0897.04,2327.04,3807.04,5337.04,6927.0 合计11,28936.211,82830.112,31425.812,97723.813,43123.813,90223.814,38823.814,89223.815,41323.815,9522290、3.8经营毛利润经营毛利润经营毛利润经营毛利润（GOP）7,34623.713,64734.720,16542.525,44446.326,33446.327,25546.328,21046.329,19746.330,21946.331,27746.3管理费9333.01,1793.01,4263.01,6443.01,7023.01,7613.01,8233.01,8873.01,9533.02,0213.0扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润6,41220.712,46831.718,73939.523,79943.32291、4,63243.325,49443.326,38743.327,31043.328,26743.329,25643.3固定费用固定费用固定费用固定费用 房产税00.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0 保险费3951.34091.04240.94380.84540.84700.84860.85030.85210.85390.8 奖励管理费5881.91,0922.81,6133.42,0353.72,1073.72,1803.72,2573.72,3363.72,4183.72,5023.7 营业税1,5565.01,9665.02,3765.02,740292、5.02,8365.02,9365.03,0385.03,1455.03,2555.03,3695.0 重置费用准备金6222.01,1793.01,9014.02,1924.02,2694.02,3484.02,4314.02,5164.02,6044.02,6954.0 合计3,16110.24,64611.86,31413.37,40713.57,66613.57,93413.58,21213.58,49913.58,79713.59,10513.5 净营运收入净营运收入净营运收入净营运收入3,25110.5%7,82119.9%12,42526.2%16,39329.8%16,9662293、9.8%17,56029.8%18,17529.8%18,81129.8%19,47029.8%20,15129.8%1111111111*各部门支出比例是相对应部门收入而言 优尼华盛国际 初稿 投资回报分析和可行性分析总结 102 9.投资回报分析和可行性分析总结投资回报分析和可行性分析总结投资回报分析和可行性分析总结投资回报分析和可行性分析总结 继前文的分析，在概述了市场定位、待建酒店的市场收益性和设施推荐，我们进行投资回报分析，以便确定此开发项目方案的经济回报水平。在第 8 章 收支预测 中，在使用净现金流和投资回报分析的基础上，我们已经对待建酒店使用净运营收入对十年的收入和支出进行预测294、。为了确保对待建酒店的推荐设施从投资回报的角度是最有竞争力的，我们在本章的基本场景后，进行附加一种的发展情况的分析。此附加的方案的评估是对待建 60 间客房的酒店投资回报基础上进行拓展，在我们推荐客房数上增加额外的 60 间客房（较大酒店）。我们在将在本章后面部分对此不同客房数给予设施推荐。以下我们对两种开发场景进行了投资回报分析，如本报告前面所述，先从基本场景开始，进一步对前面的分析和设施推荐进行阐述。表 9-1，表明了待建酒店的开发成本、预计财政机构和预期的资本分期。基于表 9-1，我们做出如下分析：我们已经计算该酒店的开发成本，包括土地成本。这是根据客户提供的数据和考虑到出版的行业数据和295、华盛国际进行的调研。特别是每平方米建筑面积的开发成本，基于威宁谢出版的 2009 建筑成本手册；.特别强调由于优尼华盛国际并非持有专业资格的建筑成本估算师，因此我们的预测仅供指示性分析所用。并且我们强烈建议客户在建筑规划和详细规格完成之后聘用持有专业资格的建筑成本估算师对相关的开发成本进行精确核算。我们预估的开发成本如有任何变化都将影响到项目的可行性和实际结果。因此，建议客户在开发成本正式评估之后，在做出任何投资决策之前重新评估项目的可行性。对待建 60 间客房酒店，我们假设一间客房的总开发成本共需人民币3,212,000元，我们认为该假设是合理的；我们认为对于该投资项目，结合贷款和财政自给比296、较适合。因此我们假设一个总数为人民币115,632,000 元的贷款计划，占总开发成本的60%；我们假设开发项目将为期 3 年，并相应的分阶段进行资本注入。投资回报分析投资回报分析投资回报分析投资回报分析 基础场景基础场景基础场景基础场景 优尼华盛国际 初稿 投资回报分析和可行性分析总结 103 表表表表 9-1 待建酒店指示性开发成本待建酒店指示性开发成本待建酒店指示性开发成本待建酒店指示性开发成本（人民币人民币人民币人民币）单元数单元数单元数单元数60总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积（平方米平方米平方米平方米）15,400开发地块面积开发地块面积开发地块面积开发地块面积（平方米平方297、米平方米平方米）每单位面积每单位面积每单位面积每单位面积（平方米平方米平方米平方米）257.总成本总成本总成本总成本 每单元成本每单元成本每单元成本每单元成本 每平米成本每平米成本每平米成本每平米成本占总额百占总额百占总额百占总额百分比分比分比分比%地块清理成本%地块购买成本建筑成本107,800,0001,797,0007,00062家具、固定装置和设备30,000,000500,0001,94817专业费用（8%）11,024,000183,7337166紧急预备金（5%）6,890,000114,8334474建筑期利息14,959,982249,3339719开业筹备金4,500,00298、075,0002923预计开发成本预计开发成本预计开发成本预计开发成本175,200,0002,920,00011,375100%175,173,982开发商收益开发商收益开发商收益开发商收益(10%)17,520,000292,0001,138总开发成本总开发成本总开发成本总开发成本192,720,0003,212,00012,500待建财务结构待建财务结构待建财务结构待建财务结构总成本192,720,000100%待款（建筑贷款）115,632,00060%股本（包括土地）77,088,00040%需要贷款需要贷款需要贷款需要贷款#待建资金注入待建资金注入待建资金注入待建资金注入20102299、01120122013201420152016总计总计总计总计待建股本注入38,544,00023,126,40015,417,60077,088,000贷款69,379,20046,252,800115,632,000总计总计总计总计192,720,000来源：优尼华盛国际估算&DLS 建造成本指南 2009 优尼华盛国际 初稿 投资回报分析和可行性分析总结 104 下表分析了我们对待建酒店的贷款结构和偿还计划。表表表表 9-2 贷款贷款贷款贷款计划计划计划计划-贷款期限贷款期限贷款期限贷款期限（人民币人民币人民币人民币 千元千元千元千元）贷款贷款贷款贷款1贷款贷款贷款贷款2贷款贷款贷款贷款300、3贷款时间201120122013金额 200969,379金额 201046,253金额 2011129,898金额 2012利息7.50%7.50%7.50%投资周期（年）2110按揭期（年）0010年偿付金额年偿付金额年偿付金额年偿付金额0018,924期末大额偿还期末大额偿还期末大额偿还期末大额偿还80,17649,722 我们对表 9-2 作出如下分析：此处描述贷款你的摊销年限、贷款数目、再融资、宽限期等理论的贷款假设依据。基于我们的现金流分析，对主体和利息偿还，建议获得一份 2 年期和一份 1 年宽限期的两份贷款，对接下来提出的建筑再融资贷款一份十年期的摊销贷款，7.50%的利息较301、为适宜；我们的财政结构不考虑任何前期债务或夹层融资情况。表 9-3 详细的介绍了在表9-2 中突出显示的贷款项目所需的贷款偿还计划。优尼华盛国际 初稿 投资回报分析和可行性分析总结 105 表表表表 9-3 贷款贷款贷款贷款假设假设假设假设 贷款偿还计划贷款偿还计划贷款偿还计划贷款偿还计划（人民币人民币人民币人民币 千元千元千元千元）贷款贷款贷款贷款12011201220132014201520162017201820192020202120222023未偿本金69,37974,58380,176利息5,2035,594偿还本金80,176总计偿还剩余未偿本金剩余未偿本金剩余未偿本金剩余未偿本302、金74,58380,17600000000000贷款贷款贷款贷款2201220132014201520162017201820192020202120222023未偿本金46,25349,722利息3,469偿还本金49,722总计偿还剩余未偿本金剩余未偿本金剩余未偿本金剩余未偿本金49,72200000000000贷款贷款贷款贷款3 3 3 320132014201520162017201820192020202120222023未偿本金129,898120,716110,846100,23588,82876,56663,38449,21333,98017,604利息9,7429,0548,303、3137,5186,6625,7424,7543,6912,5481,320偿还本金9,1829,87110,61111,40712,26213,18214,17115,23316,37617,604总计偿还18,92418,92418,92418,92418,92418,92418,92418,92418,92418,924剩余未偿本金剩余未偿本金剩余未偿本金剩余未偿本金120,716110,846100,23588,82876,56663,38449,21333,98017,60400合并付款合并付款合并付款合并付款2011201220132014201520162017201820192304、020202120222023未偿本金69,379120,835259,796120,716110,846100,23588,82876,56663,38449,21333,98017,6040利息5,2039,0639,7429,0548,3137,5186,6625,7424,7543,6912,5481,3200偿还本金00139,0809,87110,61111,40712,26213,18214,17115,23316,37617,6040总计偿还0018,92418,92418,92418,92418,92418,92418,92418,92418,92418,9240剩余未偿本金305、剩余未偿本金剩余未偿本金剩余未偿本金129,898120,716110,846100,23588,82876,56663,38449,21333,98017,60400 优尼华盛国际 初稿 投资回报分析和可行性分析总结 106 根据9.00%的投资利用率，我们假设到 2023 年，剩余价值占整体交易费用的2.0%。表9-4 阐明了我们的剩余价值分析方法。表表表表 9-4 销售指示销售指示销售指示销售指示（2023 年年年年 人民币人民币人民币人民币）最终销售分析最终销售分析最终销售分析最终销售分析最终价值率9.00%第11年营业利润20,856,285潜在的销售所得款项总额231,736,50306、0经济及法律佣金 2.0%4,634,730潜在销售所得款净额227,101,770 减：未偿付本金0总股本回收227,101,770 表9-5 列出了我们做的投资回报分析。优尼华盛国际 初稿 投资回报分析和可行性分析总结 107 表表表表 9-5 待建酒店投资分析指示性报告待建酒店投资分析指示性报告待建酒店投资分析指示性报告待建酒店投资分析指示性报告（人民币人民币人民币人民币 千元千元千元千元）开支开支开支开支2010201120122013201420152016201720182019202020212022建造成本建造成本建造成本建造成本股本38,544,00023,126,40015307、,417,600000融资贷款069,379,20046,252,800000再投资销售收益000000总开支总开支总开支总开支38,544,00092,505,60061,670,4000000000000收入和贷款偿付收入和贷款偿付收入和贷款偿付收入和贷款偿付2010201120122013201420152016201720182019202020212022净收益-3,251,000 7,821,000 12,425,000 16,393,000 16,966,000 17,560,000 18,175,000 18,811,000 19,470,000 20,151,000 贷款偿付308、00018,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,32518,924,325项目回报率项目回报率项目回报率项目回报率总收益总收益总收益总收益IRR2010201120122013201420152016201720182019202020212022净收益0003,251,0007,821,00012,425,00016,393,00016,966,00017,560,00018,175,00018,811,00019,470,000247,252,770整体投资3309、8,544,00092,505,60061,670,4000净收益7.6%-38,544,000-92,505,600-61,670,4003,251,0007,821,00012,425,00016,393,00016,966,00017,560,00018,175,00018,811,00019,470,000247,252,770股本杠杆收益股本杠杆收益股本杠杆收益股本杠杆收益IRR2010201120122013201420152016201720182019202020212022偿付按揭后净收益000-15,673,325-11,103,325-6,499,325-2,531,32310、5-1,958,325-1,364,325-749,325-113,325545,675228,328,445股本收益38,544,00023,126,40015,417,600股本净收益6.8%-38,544,000-23,126,400-15,417,600-15,673,325-11,103,325-6,499,325-2,531,325-1,958,325-1,364,325-749,325-113,325545,675228,328,445这些预测仅供指示之用，不可被用来影响任何投资决策。优尼华盛国际 初稿 投资回报分析和可行性分析总结 108 我们的分析表明，假定 60 间客房酒店311、的总投资（非杠杆）和股权投资（杠杆）的项目内部收益率（IRR）如下：总体内部收益率：7.6%；;杠杆内部收益率：6.8%。如本章前端提到的，我们已经对额外的 60 间客房对项目的投资回报情况的影响进行了分析。谈到我们接下来的分析，对于较多房间数目，我们设想对待建酒店的运营将在以下项目发生变化：总建筑面积；开发成本；入住率和平均房价；以及 部门开支/或未分配经营开支。总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积(GFA)我们已经为进一步增加客房数的本场景分配总建筑面积，如下所示。表表表表 9-6 待建酒店总建筑面积合并待建酒店总建筑面积合并待建酒店总建筑面积合并待建酒店总建筑面积合并 120 间间间312、间 面面面面积积积积(总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积)基基基基础頥例场景础頥例场景础頥例场景础頥例场景 场景场景场景场景1方差方差方差方差总客房数10,36813,6503,282餐饮8631,248386宴会及会议设施9509500公共区域1,3452,125780管理及后台区1,8602,535675总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积15,38620,5085,123客房数客房数客房数客房数6012060每每每每间客房总建筑面积间客房总建筑面积间客房总建筑面积间客房总建筑面积25617185来源:华盛国际 我们将总建筑面积20,508平方米作为我们投资回报率分析的基础，相比313、基础场景的总建筑面积15,386平方米。总建筑面积的变化主要是由于房间数量和公共区域的变化。以下为客房数量变化影响的的各房型面积、配置和总房间数的变化：净面积净面积净面积净面积配套比例配套比例配套比例配套比例 配套面积配套面积配套面积配套面积总面积总面积总面积总面积（平方米平方米平方米平方米）%平方米平方米平方米平方米 平方米平方米平方米平方米酒店客房酒店客房酒店客房酒店客房客房数客房数客房数客房数卧室卧室卧室卧室间数间数间数间数单位面积单位面积单位面积单位面积套房8018060.04,800单卧室别墅241.53690.02,160双卧室别墅10330180.01,800三卧室别墅66363314、60.02,160四卧室别墅080480.00总客房数总客房数总客房数总客房数1201.518210,92025.0%2,73013,650 开发成本开发成本开发成本开发成本 结论结论结论结论 投资回报分析投资回报分析投资回报分析投资回报分析 场景场景场景场景 I 优尼华盛国际 初稿 投资回报分析和可行性分析总结 109 预计开发成本已经基于 120 间客房进行计算，如下所示。表表表表 9-7 待建酒店预计开发成本（人民币）单元数单元数单元数单元数120总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积（平方米平方米平方米平方米）20,500开发地块面积开发地块面积开发地块面积开发地块面积（平方米平方米315、平方米平方米）每单位面积每单位面积每单位面积每单位面积（平方米平方米平方米平方米）171.总成本总成本总成本总成本每单元成本每单元成本每单元成本每单元成本每平米成本每平米成本每平米成本每平米成本占总额百分占总额百分占总额百分占总额百分比比比比%地块清理成本%地块购买成本建筑成本143,500,0001,196,0007,00058家具、固定装置和设备48,000,000400,0002,34119专业费用（8%）15,320,000127,6677476紧急预备金（5%）9,580,00079,8334674建筑期利息21,046,725175,3891,0279开业筹备金9,000,0007316、5,0004394预计开发成本预计开发成本预计开发成本预计开发成本246,400,0002,054,00012,022100%246,446,725开发商收益开发商收益开发商收益开发商收益(10%)24,640,000205,3331,202总开发成本总开发成本总开发成本总开发成本271,040,0002,259,00013,200 入住率和平均房价入住率和平均房价入住率和平均房价入住率和平均房价 以下为对入住率和平均房价假设进行了描述。表表表表 9-8 待建酒店入住率和平均房价假设待建酒店入住率和平均房价假设待建酒店入住率和平均房价假设待建酒店入住率和平均房价假设 120 间客房间客房间客房317、间客房 年份年份年份年份基础年54.0%435%1,700391.2%201052.10.0%435 0.0%1,700391.2201158.13.5450 3.51,760391.2201260.13.5465 3.51,821391.2201360.45.048945.06.01,930394.9201461.75.051352.06.02,046398.7201562.55.053958.06.02,169402.5201664.65.056662.06.02,299406.3平均房价平均房价平均房价平均房价平均房价渗透平均房价渗透平均房价渗透平均房价渗透率率率率区域范围区域范围区域范318、围区域范围（自然年自然年自然年自然年）待建酒店待建酒店待建酒店待建酒店（自然年自然年自然年自然年）入住率入住率入住率入住率平均房价增长平均房价增长平均房价增长平均房价增长平均房价平均房价平均房价平均房价入住率入住率入住率入住率平均房价增长平均房价增长平均房价增长平均房价增长 进一步增加房间数量，我们容许待建酒店稳定的入住率为62.0%，平均房价将变更至人民币1,700 元，以 2009 年价值计。相比较基础场景的平均房价为人民币2,000元。我们考虑更改定位以进一步适应以下因素：较多房间数；以及 不同房型配置，较多套房所带来的更为合理的客房产品。收益性变化收益性变化收益性变化收益性变化 由于待319、建酒店客房数的增加，我们认为酒店很可能受益于以下各经济部门的规模效益：优尼华盛国际 初稿 投资回报分析和可行性分析总结 110 客房部，由于售出较多客房间夜数；餐饮和宴会部，由于较多的客人数量；以及 间接费用，如营销成本、行政和一般费用及物业维修费用。表9-10 和表 9-11 为对应的现金流和投资回报分析。表表表表 9-9 详细收支预测详细收支预测详细收支预测详细收支预测 -120 间客房间客房间客房间客房 201320142015稳定年稳定年稳定年稳定年客房数客房数客房数客房数120120120120入住率入住率入住率入住率45%52%58%62%平均房价平均房价平均房价平均房价1,737320、1,9442,1692,299每可售房收益每可售房收益每可售房收益每可售房收益RevPAR7821,0111,2581,425开业天数开业天数开业天数开业天数365365365365已出售客房已出售客房已出售客房已出售客房19,710%比例比例比例比例PAR POR 22,776%比例比例比例比例PAR POR 25,404%比例比例比例比例PAR POR 27,156%比例比例比例比例PAR POR 收入收入收入收入 客房34,24263.4%285,3501,737.2944,27365.2%368,9421,943.8455,10066.6%459,1672,168.9562,43466321、.5%520,2832,299.09 餐饮11,07220.592,263561.7213,38919.7111,578587.8715,75519.0131,294620.1917,79319.0148,277655.23 水疗/健身俱乐部1,4732.712,27374.722,1163.117,63792.922,8653.523,872112.763,8924.132,437143.34 宴会3,0485.625,401154.653,6285.330,234159.294,3185.235,986169.994,6935.039,108172.81 其他收入4,1477.734,55322、7210.394,4506.637,086195.404,7475.739,555186.855,0105.341,748184.48 合计53,981 100.0449,8452,738.7867,857 100.0565,4782,979.3382,785 100.0689,8743,258.7393,822 100.0781,8533,454.94部门支出部门支出部门支出部门支出*客房7,52022.062,669381.558,17818.568,153359.088,81516.073,457346.999,36515.078,042344.86 餐饮8,41476.070,1204323、26.919,64072.080,336423.2710,71468.089,280421.7311,03262.091,932406.24 水疗/健身俱乐部94364.07,85547.821,22858.010,22953.901,54754.012,89160.891,94650.016,21871.67 宴会2,32876.419,400118.112,41066.420,079105.792,49457.820,78298.172,58155.021,50995.05 其他收入1,98347.816,526100.622,07446.617,28391.062,16645.618,0324、4685.242,25445.018,78783.02 合计21,18839.3176,5711,075.0123,53034.7196,0811,033.0925,73531.1214,4551,013.0227,17929.0226,4881,000.83部门收入部门收入部门收入部门收入32,79360.7273,2741,663.7744,32865.3369,3971,946.2457,05068.9475,4182,245.7266,64471.0555,3652,454.11未分配经营支出未分配经营支出未分配经营支出未分配经营支出 行政及一般支出7,36913.761,404373325、.857,51611.162,633329.997,6279.263,562300.258,0158.566,795295.16 市场营销费用3,8607.232,164195.833,9375.832,808172.853,9954.833,295157.274,1994.534,988154.61 物业运营及保养费用2,5844.821,531131.092,9144.324,286127.963,2693.927,241128.683,4353.728,626126.50 能源支出5,42310.045,189275.135,7958.548,288254.426,1757.551,45326、5243.066,4896.954,072238.94 合计19,23535.7160,290975.8920,16229.7168,015885.2221,06625.4175,553829.2522,13823.6184,481815.20经营毛利润经营毛利润经营毛利润经营毛利润（GOP）13,55825.0112,984687.8824,16635.6201,3811,061.0235,98443.5299,8651,416.4644,50647.4370,8841,638.91管理费1,6193.013,49582.162,0363.016,96489.382,4843.020,696327、97.762,8153.023,456103.65扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润扣除基本管理费后经营毛利润11,93922.099,489605.7222,13032.6184,417971.6433,50040.5279,1691,318.7041,69144.4347,4291,535.26固定费用固定费用固定费用固定费用 房产税2,2774.218,973115.512,2773.418,97399.962,2772.818,97389.622,2772.418,97383.84 保险费6771.35,64134.357011.05,839328、30.767250.96,04328.557510.86,25527.64 奖励管理费1,0852.09,03955.031,9332.816,11184.882,8793.523,989113.323,5603.829,671131.11 营业税2,6995.022,492136.943,3935.028,274148.974,1395.034,494162.944,6915.039,093172.75 重置费用准备金1,0802.08,99754.782,0363.016,96489.383,3114.027,595130.353,7534.031,274138.20 合计7,81714.329、565,142396.6010,33915.286,160453.9513,33116.2111,094524.7715,03216.0125,265553.54净营运收入净营运收入净营运收入净营运收入4,1227.5%34,347209.1111,79117.4%98,257517.6920,16924.3%168,075793.9326,66028.4%222,164981.72*各部门支出比例是相对应部门收入而言 优尼华盛国际 初稿 投资回报分析和可行性分析总结 111 表表表表 9-10 待建酒店投资回报分析待建酒店投资回报分析待建酒店投资回报分析待建酒店投资回报分析 120 间客房间330、客房间客房间客房（人民币人民币人民币人民币）开支开支开支开支2010201120122013201420152016201720182019202020212022建造成本建造成本建造成本建造成本股本54,208,00032,524,80021,683,200000融资贷款097,574,40065,049,600000再投资销售收益000000总开支总开支总开支总开支54,208,000130,099,20086,732,8000000000000收入和贷款偿付收入和贷款偿付收入和贷款偿付收入和贷款偿付201020112012201320142015201620172018201920202331、0212022净收益-4,122,000 11,791,000 20,169,000 26,660,000 27,672,000 28,721,000 29,805,000 30,928,000 32,091,000 33,293,000 贷款偿付00026,615,03226,615,03226,615,03226,615,03226,615,03226,615,03226,615,03226,615,03226,615,03226,615,032项目回报率项目回报率项目回报率项目回报率总收益总收益总收益总收益IRR20102011201220132014201520162017201820332、19202020212022净收益0004,122,00011,791,00020,169,00026,660,00027,672,00028,721,00029,805,00030,928,00032,091,000408,505,110整体投资54,208,000130,099,20086,732,8000净收益9.4%-54,208,000-130,099,200-86,732,8004,122,00011,791,00020,169,00026,660,00027,672,00028,721,00029,805,00030,928,00032,091,000408,505,110股本杠333、杆收益股本杠杆收益股本杠杆收益股本杠杆收益IRR2010201120122013201420152016201720182019202020212022偿付按揭后净收益000-22,493,032-14,824,032-6,446,03244,9681,056,9682,105,9683,189,9684,312,9685,475,968381,890,078股本收益54,208,00032,524,80021,683,200股本净收益9.6%-54,208,000-32,524,800-21,683,200-22,493,032-14,824,032-6,446,03244,9681,056,9682,105,9683,189,9684,312,9685,475,968381,890,078这些预测仅供指示之用，不可被用来影响任何投资决策。优尼华盛国际 初稿 投资回报分析和可行性分析总结