1、自筹融资建设五星级酒店总投资1.8亿元项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月自筹融资建设五星级酒店总投资1.8亿元项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论271.1 项目简介275.项目建设内容和建设规模：276.投资估算及筹措资金277.可行性研2、究报告编制单位： 工程咨询公司271.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围281.2.1编制依据281.2.2指导思想281.2.3可行性研究报告编制的范围291.3 项目建设单位简介291.4 研究的主要结论与建议311.4.1主要经济技术指标31第二章 项目建设背景与建设必要性312.1项目建设背景322.1.1政策背景322.1.2X市简介33城市概况33地貌35河流36海域37自然资源382.1.2本项目建设背景432.2 项目建设必要性452.2.1建设*是发展三产、构建现代经济的客观要求45第三章 市场分析与预测483.1中国星级酒店现阶段经营总体情况482.2 中国酒店业市3、场发展现状及未来趋势501、中国酒店业发展现状502、中国酒店业态模式513、中国酒店业发展趋势524、酒店行业运营状况535、中国对酒店业规范发展的相关政策552.3 中国五星级酒店业市场状况571、中国五星级酒店市场的特征572、 投资和管理酒店的六种模式583.1X市旅游市场简析62X著名旅游景点：625.孙武词636.历史博物馆637.清风湖风景区638.胜利油田科技展览中心639.新世纪广场6310.亚洲最大的人工刺槐林6311.百鸟园6312.黄河三角洲国家级鸟类保护区6313.黄河口湿地博物馆6314.黄河口了望塔6315. 自然柽柳林6316. 钻井平台6317. 华八井6314、8. 胜利电视观光塔6319. 孤东海堤等。63X著名旅游景点特色：631.“ 黄河口日出”632. “水果采摘”633. “长河落日”634. 油田风光645. “河海交融”646. “沧海牧渔”647. “湿地红地毯”648. 野生鸟类、鱼类和其他动物649. “群鹤远鸣”6410. 摸鱼捞虾、踩蛤蜊、摸小螃蟹、钓海鲜、摸泥螺643.2 X市星级酒店市场简析643.3 项目周边市场环境分析663.3.1市场分析663.4 本章小结67第四章 项目建设条件分析和需求分析684.1 项目建设条件分析684.1.1市域概述684.1.2自然条件684.2 经济基础分析704.3 发展优势721.5、区位优势722.交通优势72五、七有飞往大连、重庆、西安的班机。733.其他资源优势734.4客源需求分析73第五章 建设内容与规模785.1 建设内容与规模785.2 经营内容825.3对建设五星级酒店的几点建议841、酒店总体基本要求842、酒店接待大厅基本要求843、客房基本要求844、餐饮基本要求855、公共区域基本要求856、五星级酒店应具备的相关设施86第六章 工程设计方案886.1 设计依据886.2 工程概况886.3 建筑设计886.3.1总体布局与环境设计886.3.2单体设计896.4 结构设计906.4.1设计荷载906.4.2上部结构916.4.3材料916.5 辅助6、工程926.5.1给排水工程926.5.2电气工程936.5.3暖通工程95第七章 环境影响分析977.1 周边环境现状977.2 环境影响分析977.2.1环保依据977.2.2项目施工期间的主要环境问题977.2.3项目运营期间的主要环境问题987.3 环境保护措施及治理效果98第八章 节 能1008.1设计依据1008.2 节能措施1008.2.1建筑专业1008.2.2设备专业100第九章 消防与安全卫生1029.1 消防1029.2 劳动安全1031.土建安全1032.防火防爆1033.电气安全1034.防雷措施1049.3 卫生防护1041.生活给水1052.排水1053.空调、通7、风及采暖1054.振动防治及噪声控制105第十章 项目的组织机构与运作方式10710.1 组织机构10710.2 部门职能10810.2.1董事会10810.2.2总经理10910.2.3副总经理11010.2.4总会计师11010.2.5审计师11110.2.7促销与公关部11210.2.8前厅部11210.2.9客房部11310.2.10餐饮部11310.2.11后勤服务部11310.2.12人力资源部11310.2.13财务部11410.2.14工程部114第十一章 经营方式与营销策略11511.1 经营方式11511.1.1整体经营方式11511.1.2分体经营方式11511.2 营销8、策略1151.宣传策略1162.创意营销116第十二章 项目实施进度11912.1酒店从兴建到开业的工作内容11912.2 项目工程实施计划11912.3 项目实施横道图120第十三章 投资估算12113.1 估算编制依据12113.2 估算编制范围12113.3 估算编制方法12113.4 投资估算1221.铺底流动资金估算1222.项目建设投资估算12213.5 资金筹措及还贷123第十四章 经济效益评价12414.1 成本核算12414.1.1成本核算依据12414.1.2成本核算12414.1.3投资经营进度12414.2 利润估算12414.2.1收入估算12414.2.2利润估算19、2514.2.3财务现金流量和资金来源运用分析12614.3 财务评价结论12614.3.1经济风险分析126第十五章 星级酒店建设风险分析12815.1 政策风险12815.2 资金风险12815.3 建设风险12815.4 经营风险12915.5 市场风险12915.6 竞争风险13015.7 突发事件和不可抗力风险131第十六章 结论与建议132一、政策可行性132二、市场可行性132三、管理可行性132四、社会可行性133五、结论133第一章 总 论1.1 项目简介1.项目名称：*建设项目2.项目建设单位：3.项目负责人：4.项目建设地点*位于X省X市，5.项目建设内容和建设规模：*按10、五星级标准设计，共有客房238套，贵宾房5套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270m2。6.投资估算及筹措资金总投资18300万元，其中：建设投资17900万元，铺底流动资金50万元，建设期利息350万元。本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹8300万元；融资10000万元。7.可行性研究报告编制单位： 工程咨询公司 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1.中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3.中华人民共和国国民经济和11、社会发展第十二个五年规划纲要4.X省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要5.X半岛蓝色经济区发展规划6.X市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要7.X市土地利用总体规划和X市其他有关专项规划8.X市城市总体规划9.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定10.其他相关的政策法规和技术规划1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照X市城市总体规划的要求，通过12、项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3 项目建设单位简13、介*由实力浙商投资，公司成立于2006年，注册资本3000万元，现有员工20余人，并于2007年投资成立控股公司芜湖天虹置业有限公司，公司注册资本2000万元。公司在芜湖县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名），拟建项目有皖南汽车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展酒店、房产、商贸三大板块。“日出江花红胜火”，长江之畔的芜湖县正蓬勃发展，芜湖南湖大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专14、业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑百年大计的重担，致力于为芜湖县城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为芜湖最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。1.4 研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资18300万元其中：1、固定资产投资18250万元建设期利息350万元 2、铺底流动资金50万元正常年份销售收入5340.7万元正常年正常年份总成本3005.8万元正常年利润总额2326.4万元正常年所得税581.6万元正常年税后利润1744.8万元正常年内部收益率（）1115、.6%税后财务净现值（万元）1299.6税后静态投资回收期（年）7.9含建设期1年动态投资回收期（年）10.7含建设期1年投资利润率（）10.8%投资利税率（）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%第二章 项目建设背景与建设必要性2.1项目建设背景2.1.1政策背景“十二五”时期经济社会发展面临的新形势，既面临难得的重大历史机遇，也面对诸多可以预见和难以预见的风险挑战。经济全球化和区域一体化深入发展，新一轮科技革命和产业革命蓬勃兴起，国际国内产业转移步伐加快；国家把加快转变经济发展方式作为“十二五”发展的主线，积极扶持发展战略性新兴产业，推进生态文明建设；省委、省政府积极实施重点区域带动战略，16、加快推进黄河三角洲高效生态经济区和X半岛蓝色经济区建设，为X的发展提供了良好条件。经过多年来的奋斗和探索，X的发展基础更加坚实，发展动力更加强劲，发展前景更加广阔。特别是作为黄河三角洲开发建设的主战场和X半岛蓝色经济区的前沿城市，X面临着前所未有的重大历史机遇。随着国家战略的深入实施，X的发展充满蓬勃生机与旺盛活力。国家级高效生态经济示范区和特色鲜明的蓝色经济区的宏伟蓝图，开创X充满希望更加美好的明天。根据X半岛蓝色经济区的战略定位、资源环境承载能力、现有基础和发展潜力，按照以陆促海、以海带陆、海陆统筹的原则，优化海洋产业布局，提升胶东半岛高端海洋产业集聚区核心地位，壮大黄河三角洲高效生态海洋17、产业集聚区和鲁南临港产业集聚区两个增长极；优化海岸与海洋开发保护格局，构筑海岸、近海和远海三条开发保护带；优化沿海城镇布局，培育青岛潍坊日照、烟台威海、X滨州三个城镇组团，形成“一核、两极、三带、三组团”的总体开发框架。黄河三角洲高效生态海洋产业集聚区和鲁南临港产业集聚区，是X半岛蓝色经济区的重要增长极。加快培育壮大南北两个增长极，对于促进X半岛蓝色经济区协调发展，提升区域整体实力具有重要作用。海岸旅游带：在现有海岸旅游的基础上做延伸性开发，提升蓬莱、海阳、文登等旅游度假区发展水平，逐步建成国家级旅游度假区，形成以沿海城市、旅游度假区为主体，以近岸风景名胜区为支撑，以温泉旅游、乡村旅游、葡萄酒18、庄、潍坊风筝和木版年画、X和滨州湿地等旅游资源为重要补充，与海洋旅游带协同发展的海岸旅游度假连绵带。X的黄三角开发战略在战略布局上，立足黄三角、面向环渤海、依托大腹地、放眼全世界，着力推进东进、西扩、南融、北接。东进就是向东打开出海通道，冲出渤海湾，连接东北亚，融入经济全球化；西扩就是以济南省会城市圈为依托，向西拓展市场，开辟港口腹地；南融就是向南融入X半岛城市群，打造先进制造业重要板块；北接就是向北对接天津滨海新区，主动接受辐射，促进开放开发。2.1.2X市简介城市概况 X市行政区划图X市是万里黄河入海的地方，是黄河三角洲的中心城市，是黄河三角洲高效生态经济区的主战场和核心区域。1983年建19、市，建市初，全市划为X、牛庄、河口3个区，广饶、利津、垦利3个县，3个镇、55个人民公社，1780个生产大队。1984年撤社改乡、撤队改村。1987年6月，牛庄区与X区合并为X区。此后多次进行乡镇规模调整，撤、并了一些乡镇。至2007年底，X市辖X、河口2个区，广饶、利津、垦利3个县，23个镇、13个乡、7个街道办事处，1781个村民委员会。南部广饶县（齐国乐安）是古代大军事家兵圣孙武的故里，X区牛庄镇时家村是吕剧的发源地，X市历史博物馆（广饶）存有最早的中译本共产党宣言。北部是黄河冲积的新生淤地黄河三角洲。这里是中国第二大油田胜利油田驻地，是济军基地，是中国石油大学（华东）驻地。这里有丰富的20、石油、天然气资源，还有丰富的海洋资源。南部历史悠久，北部资源丰富。这里有亚洲最大的地上人工湖天鹅湖，X省最大的城市公园X清风湖公园。南部的广饶县是全国第一个村村通柏油路的县，是第一批村村通电话的县，是第一批村村通公交车的县，是第一批村村通自来水的县，也是X市第一个进入全国百强县的县。目前X市正在进行广利河改造工程，提出了“回归河流”的规划理念，包括三方面的含义：广利河回归成为具有生态景观功能的城市河流；中心城回归成为与河流联系密切的和谐关系；重新塑造人与水的关系从“索取”到“回馈”，让河流成为一条健康的河流，与城市共同发展。 地理位置X市地理位置为北纬36553810，东经11807 119121、0。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。 地貌地势沿黄河走向自西南向东北倾斜。西南部最高高程为28米（大沽高程，下同），东北部最低高程1米，自然比降为1/80001/12000；西部最高高程为11米，东部最低高程1米，自然比降为1/7000。黄河穿境而过，背河方向近河高、远河低，背河自然比降为1/7000，河滩地高于背河地24米，形成“地上悬河”。全市微地貌有5种类型：古河滩高地，占全市总面积的4.15%，主要分布于黄河决口扇面上游；河滩高地，占全市总面积的3.58%，主要分布于黄河河道至大堤之间；微斜平地22、，占全市总面积的54.54%，是岗、洼过渡地带；浅平洼地，占全市总面积的10.68%，小清河以南主要分布于古河滩高地之间，小清河以北主要分布于微斜平地之中、缓岗之间和黄河故道低洼处；海滩地，占全市总面积的27.05%，与海岸线平行呈带状分布。 河流黄河，X段上起滨州界，自西南向东北贯穿X市全境，在垦利县东北部注入渤海，全长138公里。黄河水径流量年际变化大，年内分配不均，含沙量大。据利津水文站19502001年实测资料，黄河年均径流量332.6亿立方米，最大973.1亿立方米(1964年)，最小18.8亿立方米(1997年)；最大流量为10400立方米每秒(1958年7月)，最小流量为断流干河23、；年均输沙量8.36亿吨，最大21亿吨(1958年)，最小0.15亿吨(1997年)。90年代以来，黄河年径流量减少，经常出现断流。1999年后，黄河水利委员会加大对沿黄地区引水的管理力度，断流现象趋缓，20002004年实现不断流。2002年，黄河全年径流量41.58亿立方米；2003年，黄河全年径流量191?3亿立方米；2004年，黄河全年径流量198?2亿立方米。 全市除黄河外共有骨干排水河道30条。以黄河为分界线，黄河以南属淮河流域，有小清河及其支流淄河、阳河、泥河子、预备河，支脉河及其支流小河子、武家大沟、广蒲河、五干排，广利河及其支流溢洪河、X河、老广蒲河、五六干合排、六干排，永丰24、河及其支流三排沟，张镇河、小岛河20条河流；黄河以北属海河流域，有潮河及其支流褚官河、太平河，马新河，沾利河，草桥沟，草桥沟东干流，挑河，神仙沟及其支流新卫东河10条河流。 海域X市海岸线北起顺江沟河口，南至淄脉沟口，全长350.34公里，约占X省海岸线的1/9。“0”米至岸线滩涂面积10.19万公顷。负10米等深线以内浅海面积4800平方公里。沿岸海底较为平坦，浅海底质泥质粉砂占77.8%，沙质粉砂占22.2%。海水透明度为3255厘米。海水温度、盐度受大陆气候和黄河径流的影响较大。冬季沿岸有3个月冰期，海水流冰范围为510海里，盐度在30左右；春季海水温度为1220，盐度多为2231；夏季25、海水温度为2428，盐度为2130；黄河入海口附近常年存在低温低盐水舌。X海域为半封闭型，大部岸段的潮汐属不规则半日潮，每日2次，每日出现的高低潮差一般为0.22米，大潮多发生于34月和711月，潮位最高超过5米。易发生风暴潮灾，近百年来发生潮位高于3.5米的风暴潮灾7次。近海在黄河及其它河流作用下，含盐度低，含氧量高，有机质多，饵料丰富，适宜多种鱼虾类索饵、繁殖、洄游。 人口分布市境南部、 西南部，村落古老，历来人口密集。北部、东北部地广人稀。据1982年人口普查资料显示， 广饶县平均每平方公里326.97人，其中小清河以南地区平均每平方公里多达700900人； 利津县平均每平方公里173.26、8人；垦利县平均每平方公里109人。 建市以后按新的行政区划统计，1985年的人口密度是：广饶县平均每平方公里389.4人； X区平均每平方公里327.5人；利津县平均每平方公里173.8人；垦利县平均每平方公里109人； 河口区平均每平方公里57人。随着城市的发展，人口逐渐向城市中心区集中。至1995年，全市平均人口密度为207人/平方公里。其分布密度为： X区每平方公里438人；广饶县每平方公里406人；利津县每平方公里224人；垦利县每平方公里95人；河口区每平方公里仅81人。2006年末公安部门统计的户籍户数为60.6万户，人口为181.8万人，比上年增长0.7%。其中，男性人口92.27、3万人，女性人口89.5万人。全市全年出生人口1.7万人，死亡0.9万人。人口自然增长率为4.15。年末暂住人口15.0万人，其中男性9.0万人，女性6.0万人。X市中心城市人口由2000年的55.58万人增加到61.56万人（2007）。 第1年末全市常住人口200.48万人，增加1.39万人。城镇化率为57.77%，比上年提高0.67个百分点。年末公安部门统计的户籍数为58.44万户，人口为183.97万人，增长0.5%，其中：男性人口93.05万人，女性人口90.92万人。全市人口出生率8.59、死亡率4.86、自然增长率3.73；合法生育率为98.9%；出生人口性别比为107。 根据第28、六次全国人口普查公布的最新统计数据，2010年X常住人口达203.53万人（截止2010年11月1日零时）自然资源X市不仅“人杰”而且“地灵”。黄河三角洲资源丰富，素有“金三角”之称。至2002年底，胜利油田共发现油田69个，气田2个，探明石油地质储量42.9亿吨；探明天然气地质储量382.4亿立方米；投入开发油田67个，动用地质储量35.3亿吨，动用程度82.3 %。共有油井2万多口，累计生产原油7.7亿吨，生产天然气349.88亿立方米。沿海浅层卤水储量2亿多立方米，深层盐矿、卤水资源主要分布在X凹陷地带，推算储量达1000多亿吨。煤的发育面积约630平方公里，主要分布于广饶县东北部、河口29、区西部，尚未开发利用。地热资源主要分布在渤海湾南新户、太平、义和、孤岛、五号桩地区及广饶、利津部分地区，地热异常区1150平方公里。土地资源丰富，人均土地6?85亩，是X省人均土地的2?6倍；并且黄河以其独特的“填海造陆”功能，不断为X市营造新的陆地。生物资源中，木本植物44科，79属，179种（含变种）；浮游植物116种，蕨类植物4种；畜禽类约11科20余种40多个品种；鸟类48科270种，其中国家一类保护鸟类7种，二级保护鸟类33种；水生动物有641种，其中有淡水鱼类108种、海洋鱼类85种，有“百鱼之乡”之称 。 特产东方对虾对虾是海产中的珍品，特别是渤海湾出产的对虾，个大肉肥，成虾体长30、一般在20厘米左右，营养丰富，味道鲜美，在国际上素享盛名，有“东方对虾”之称。黄河入海口附近海域，即是东方对虾的主要产地。 益母草黄河入河口一带盛产野生药材，地产中草药品种近三百种，益母草即是其中素负盛名的一种。益母草被中医称为“妇科圣药”。黄河口一带所产之益母草，尤以质地优良、药效持久而闻名。 利津水煎包利津水煎包始于清代，扬名于民国年间。为发面煎包，分荤、素馅两种，包子下锅后经煮、蒸、煎三道工序而成。其特色在于兼得水煮油煎之妙，色泽金黄，一面焦脆，三面嫩软，皮薄馅大，香而不腻。 三疣梭子蟹三疣梭子蟹因其背甲隆起三个疣瘤、体形酷似民间织布的梭子而得名。黄河口一带滩涂及浅海蟹类家族发达，其中最31、为著名的为三疣梭子蟹，捕获期为春、秋两季。三疣梭子蟹个大、肉肥、味美，可制作多种名菜，为海味珍品。 黄河口刀鱼黄河口刀鱼因体形酷似短刀而得名。每年阳春三月，黄河口刀鱼即沿黄河口逆流而上，回游到东平湖去产卵，鱼卵孵化成鱼育肥后再沿黄河顺流而下入渤海生长和越冬，每年鱼汛要持续两个多月。黄河口刀鱼成鱼体长3040厘米，脊背金黄，腹部银白，鳞含脂肪，刺多而柔软，肉细嫩，味鲜香。 肴驴肉肴驴肉广饶城西关福盛馆肴驴肉始于清同治初年，经世代相传成为广饶地方名吃。肴驴肉用料讲究，“肴药”配方独特，制作精细，肉出锅后红中透紫，滑而不腻，质实而不硬，浓香特异，鲜美可口，并具有提神、健胃、壮筋骨之功效。 青州府花边32、青州府花边广饶县传统民间手工艺品，清末由临淄、益都等地传入。主要原料为丝光线和亚麻布，主要产品有台布、床罩、盘垫、茶几套、沙发垫等，按工艺分为镶拼、满工、小镶件三大类，可编织出180多个花样、近千个规格品种。其特点是织工细腻，图案美观，色泽素雅，手感柔软，有“抽纱之王”美誉。产品主要销往欧、美、日等地区和国家。 文蛤文蛤俗称“花蛤”，贝类中的珍品，因贝壳表面光滑并布有美丽的红、褐、黑等色花纹而得名。其肉色玉白，有较强的口嚼感，味清鲜，生、熟食均可；贝壳可制作精美的工艺品。X市沿海滩涂已划定文蛤保护区，以确保珍贵的文蛤资源得到合理开发。 河口冬枣 河口冬枣为X市河口区珍贵的果品资源，因其成熟期晚33、(10月中旬)而得名。冬枣个大形圆，皮赭红间有青黄，光亮润泽，皮薄肉脆，细嫩多汁，甘甜清香，并含有多种人体所需之氨基酸和维生素，被誉为“中华奇果”“百果之冠”“活维生素丸”。 产业格局X是中国第二大油田胜利油田所在地，涵盖石油勘探、钻采、管道输送、石油化学品和石油工程技术服务等各个领域。X市是全国最集中的石油装备制造业区域，去年该市石油机械制造企业发展到150多家，主营业务收入占到全国该行业的三分之一。 从国际形势来看，今后相当长的一个时期内，石油能源仍将是世界的主要能源。而国际油价的持续走高，刺激投资者纷纷将资金投向石油勘探领域，石油装备产业将进入新一轮快速发展期。第2年11月23日，国务院34、批复黄河三角洲高效生态经济区发展规划，黄河三角洲开发建设上升为国家战略；2011年1月4日，国务院又批复了X半岛蓝色经济区发展规划，“黄”、“蓝”两大国家战略在X融合交汇、叠加聚焦，X成为全省唯一全部纳入两大国家战略的城市。作为黄河三角洲高效生态经济区的核心区域和开发建设主战场、X半岛蓝色经济区的前沿城市，X市在推进“黄”、“蓝”两大经济区建设中处于极其重要的战略地位，肩负着率先突破崛起的重大使命，迎来了跨越发展的重大历史机遇。站在新的历史起点，进入新的发展阶段，X市将加快推进“黄”“蓝”两大经济区建设，拉开黄蓝融合、海陆统筹、一体发展的开发建设新格局，努力推动全市实现跨越发展率先崛起，把X建35、设成为全国重要的高效生态经济区、海陆统筹发展先行区、河海生态文明示范区和生态宜居创业城市。为此，*拟开发建设*项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，2011年全国旅游业达到预期目标：国内旅游人数23亿人36、次，增长9%；国内旅游收入1.4万亿元，增长12%。入境旅游人数1.38亿人次，增长3%；入境过夜旅游人数5850万人次，增长5%；旅游外汇收入490亿美元，增长8%。出境旅游人数6500万人次，增长16%。旅游业总收入1.72万亿元，增长11%。旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。21世纪随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水37、平不断提高。X市地处环渤海经济区与黄河流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着国务院批复黄河三角洲高效生态经济区发展规划和X半岛蓝色经济区发展规划，“黄”、“蓝”两大国家战略的逐步实施，X成为全省唯一全部纳入两大国家战略的城市，时代赋予它率先突破崛起的重大使命。X市风光奇秀，具有独特的旅游资源。南部主要景点有孙武园、南宋大殿、柏寝台、傅家遗址等。北部为黄河冲积的近代三角洲平原，雄浑壮阔，富有野趣。有堪称旷世奇景的“黄龙入海”；有一望无际的大草原；有15万亩的槐林公园和风光旖旎的海滨小城；有镇海锁浪的围海长堤、油流滚滚的孤东油田和屹立海上的钻井平台；有望不尽的湿地景观38、和海滩景观。中部则是气魄雄伟的石油大工业现代化组团式城市。游览胜景天鹅湖，离中心城只有5余公里，那里湖光天色，水鸟翔集。 新落成的“黄河水体纪念碑”矗立在中心城的清风湖南岸,它将万里黄河浓缩为793米的水体，展示了母亲河从发源地到入海口的全貌。 X市国家级自然保护区，在黄河入海口附近。这里是地球温带最完整、最广阔、最年轻的湿地生态系统，是黄河三角洲上最有价值和特色的旅游景观之一。 保护区内有着15万公顷的草场、数十万亩的天然苇荡、上万亩的天然柳林和大面积的湿地生态系统。这里鸥飞雁鸣，鸳鸯嬉水，仙鹤起舞，堪称“百鸟乐园”，共有各种鸟类187种，其中珍贵鸟类有丹顶鹤、白头鹤、白鹳、金雕、大鸨、黑嘴39、鸥、海鸬鹚、大天鹅、鸳鸯等。水生生物达800余种，属国家二级保护的有文昌鱼、江豚、松江鲈鱼、小鲤鲸、宽吻海豚、斑海豹等。独特的生态系统，令人叹为观止的壮丽景色，为黄河三角洲平添几分恢宏。 该行政区域旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是X省重要的旅游区域。所有这些给X市大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合X市市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：X市域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（五星级酒店为空缺）特点，决定实40、施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2 项目建设必要性2.2.1建设*是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。市区要进一步发展，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的41、经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。X市区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较先进地位，经济集聚和辐射功能日益增强。*的建设，不仅完善X市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个X省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动X第三产业的发展。本区位于环渤海区域，黄河三角洲中心，南与济青高速公路相连42、，北通北京、天津，是胶东半岛和鲁中山区进入京津的必经之地。 是通往风景胜地北京、泰安、曲阜的门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强X在X省的经济增长极功能。鉴于X市良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设*具有客观必要性。2.2.2本项目建设是城市副中心建设的需要X经济社会发展步伐不断加快，经济总量快速膨胀，综合实力显著增强。“十一五”期间，全市生产总值年均增长14.4%，已初步构筑起高效生态产业体系，正在加快建立现代海洋产业体系，发展质量和效益不断提高。基础设施日趋完善，现代化立体交通体系正在加速构建。生态环境不断改善，可持续发展能力明显增强。2010年，全市实43、现生产总值2359.9亿元，比上年增长13.4%。完成全社会固定资产投资1349亿元，增长22.6%。实现地方财政收入104.88亿元，增长29.69%。城镇居民人均可支配收入23796元，增长11.7%农民人均纯收入8427元，增长15%。“十二五”期间，认真贯彻国务院批复的黄河三角洲高效生态经济区发展规划，牢牢把握高效生态的发展定位，坚持以资源高效利用和环境保护为抓手，以完善基础设施为先导，以生态园区建设为载体，统筹推进开发建设各项工作，初步建成全国重要的高效生态经济示范区和特色鲜明的蓝色经济区。加快推进主体产业区建设。重点加快“四区一城”和县区经济园区建设，推动优质要素资源集聚，促进优势44、产业崛起。临港产业区，大力发展港口经济，实行港区城联动，加快实施一批重大项目，推进产业园区建设，基本建成全国重要的生态化工基地、能源供给基地和航运物流基地，初步建成滨港新城。生态旅游区，突出原生态特色，抓好湿地休闲度假旅游区、汽车营地、国际观鸟基地等大项目建设，创建成为5A级旅游景区和全国湿地生态旅游示范区，打造具有吸引力的生态旅游目的地。推进黄河水城的深度开发，增强水城建设的生态功能、经济功能、文化功能，打造水城品牌，提升城市品位 。做大做强做优中心城。按照建设黄河三角洲中心城市的目标要求，编制完成第三轮城市总体规划和专业规划、控制性详规，推进中心城“东扩、西疏、南展、北延、中优”，促进组团45、发展。*位于X市，层高16米，工程竣工后将成为芜湖县城南新区标志性建筑，为X市构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。第三章 市场分析与预测3.1中国星级酒店现阶段经营总体情况国家旅游局2011年12月9日发布2011年第三季度全国星级饭店统计公报中指出：星级饭店统计管理系统中13908家星级饭店，有12841家完成了2011年第三季度经营情况数据的填报，并通过省级旅游行政管理部门审核，完成率为92.34%。在12841家星级饭店中有一星级221家、二星级3677家、三星级5642家、四星级2123家、五星级578家。其中有600家饭店停业，12241家完成了第二季度经营数据的填报。全国1224146、家星级饭店第三季度的营业收入总计为6309319.05万元，其中一星级占0.16%，二星级占9.81%，三星级占27.71%，四星级占33.56%，五星级占28.76%。客房收入为2649594.18万元，占营业收入的41.99%，餐饮收入为2652032.06万元，占营业收入的42.03%。全国第三季度星级饭店平均房价为304.58元/间夜，平均出租率为65.29%，每间可供出租客房收入为198.86元/间夜，每间客房平摊营业收入为38268.24元/间。从第三季度各地区经营情况看，平均房价位居全国前6位的为上海、北京、天津、X、广东和浙江；平均出租率位居前6位的为湖南、西藏、新疆兵团、X、47、新疆和贵州。每间可供出租客房收入位居前6位的为上海、北京、X、辽宁、西藏和四川。每间客房平摊营业收入位居前6位的为青海、上海、浙江、北京、黑龙江和江苏。从东、中、西部三大区域的收入结构情况来看，东、中、西部地区的餐饮收入和客房收入两项主营业务收入之和占营业总收入比重基本一致。三季度东、中部地区餐饮收入比重均大于客房收入，西部地区客房收入比重较大。从三大区域的总体经营情况看，东部地区平均房价、每间可供出租客房收入和每间客房平摊营业收入均最高，分别比全国平均值高50.52元/间夜、26.95元/间夜和42.45元/间，平均出租率最低，低于全国平均值1.70个百分点；中部地区平均房价为三个区域中最低48、，低于全国平均值81.74元/间夜；西部地区平均出租率为三个区域最高，高于全国平均值2.79个百分点，但每间客房平摊营业收入却最低，比全国平均值低6570.64元/间。全国50个重点旅游城市共有5272家饭店完成三季度经营情况填报，占全国总数的41.06%，其中停业饭店有215家。从各星级经营数据完成情况看，一星级67家，占全国填报完成的一星级饭店数的30.32%，二星级1156家，占31.44%，三星级2317家，占41.07%，四星级1079家，占50.82%，五星级438家，占75.78%。从三季度各城市经营情况看，平均房价位居前10位的分别为上海、三亚、青岛、北京、厦门、呼和浩特、乌鲁49、木齐、深圳、广州和武汉。平均出租率位居前10位的分别为长沙、青岛、拉萨、乌鲁木齐、贵阳、张家界、太原、成都、大连和沈阳。每间可供出租客房收入位居前10位的分别为青岛、上海、乌鲁木齐、北京、呼和浩特、厦门、三亚、长沙、成都和深圳。每间客房平摊营业收入位居前10位的分别为西宁、哈尔滨、杭州、合肥、上海、呼和浩特、长春、长沙、乌鲁木齐和北京。2.2 中国酒店业市场发展现状及未来趋势1、中国酒店业发展现状2011年中国旅游业统计年鉴显示，全国的星级酒店从2000 年的6029 家增长到了13908 多家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3%。全国星级酒店的客房数量从594，700 间增长至1，45950、，800 间左右，年均增长率为7.7%。到 2011 年，五星级旅游酒店600 多家，四星级2123 多家，酒店客房数达到180万间，其中五星级饭店数量增长明显。2008 年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上，本土酒店品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。在旺盛的旅游度假需求的推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年度假型酒店有良好的发展前景。高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分二、三、四线城市有快速发展的可能，但从整体发展来看，部分一线城市51、高星级酒店的发展已经或即将进入高峰期。要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，对部分二、三、四线旅游潜力城市看好。从近年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商、投资商的投资策略急需转变。2、中国酒店业态模式1) 商务酒店：商务酒店是根据自身客观情况做好定位，根据不同的商务人群层次提供的有针对性的服务。商务酒店应该是在经济型酒店基础上提高了一个档次的业态，具备了品位、舒适、时尚，含有许多资讯等元素。2) 旅游度假酒店：度假酒店主要接待旅游度假者，通常坐落在风景名胜地区（如海滨、著名山庄、温泉附近等），地理环境是建立度假酒店的52、一个重要因素。度假酒店是一个度假中心，专门提供给客人娱乐和享受的地方，它一般要有良好的沙滩、游泳池、滑雪场、溜冰场、高尔夫球场和运动场，甚至跑马场，旅游度假酒店的客源受季节的因素影响较大。3) 经济型酒店：又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为b&b（住宿+早餐）。4) 产权式酒店：由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。5) 酒店式公寓：一种提供酒店式管53、理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效，但其本质仍然是公寓。 6) 主题酒店：也称为特色酒店，是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。历史、文化、城市、自然、神话童话故事等都可成为酒店借以发挥的主题。7) 绿色酒店：指那些为旅客提供的产品与服务既符合充分利用资源、又保护生态环境的要求和有益于顾客身体健康的酒店，绿色饭店是国际住宿业和餐饮业的新型经营方式。绿色饭店，迄今为止这个概念还没有一个明确的解释。国外有人把绿色饭店称54、为生态效益型饭店或环境友好型饭店。3、中国酒店业发展趋势目前，中国酒店产业在运行过程中出现了区域性、阶段性、结构性过剩问题。在一线门户城市，高星级酒店一定程度上已处于基本饱和的状态，但在大量的二三线城市，随着城市本身发展和农村城市化，这些地区市场广阔，机会众多。因此，虽然受金融危机的影响，部分酒店投资项目搁浅、步伐放缓和新店开业时间延后，但并未能阻挡酒店投资的步伐，反而激发了酒店投资的冲动。中国国内有实力的地产商仍然在大举进入酒店地产，其投资动机具有多重性：经济低迷时期投资成本最低，存在大量具有投资潜力的区域；借助高档酒店提升区域形象，提升商业地产或旅游地产的价值；还有，中央政府及各地方政府对55、酒店业发展出台了众多优惠政策，也是吸引开发商对酒店投资的重要因素。休闲度假酒店的需求将成倍增长，促进内需和消费政策将推动国内旅游业从观光型升级为度假型。会展业和奖励旅游将持续发展，包括展会、会议、活动、展览，都能够推动中国酒店业的发展。中国酒店未来竞争更加激烈，预计十二五期间，我国旅游饭店投资将达到 3400 亿元，集团之间核心竞争力的较量将更加突出。酒店集团的收购、兼并、重组进一步加速，可能会出现跨地区甚至跨国的收购、兼并与重组。中国酒店中长期发展不可逆转，预测到 2015 年全国将新增各类住宿设施20 万家，其中星级酒店约1 万家，五星级酒店将超过800 家。中国经济型酒店的发展还将继续有56、不俗的表现，新开业的高端酒店普遍使用跨国公司的品牌，中国高端酒店的主流正在演变为房地产开发业+跨国公司的模式。同时，中国酒店业将在海外取得发展。4、酒店行业运营状况据调查，国内大多数酒店企业采用的都是以下几种运营模式中的一种，即纯管理型经营、特许经营、租赁经营和业主经营：􀂋 纯管理型经营纯管理型经营是大多数五星酒店所采用的经营模式。在这种模式下，酒店运营商会和物业业主签一份管理合同，负责酒店的经营管理。运营商就好比是业主的代理人。业主通常会根据营业额和利润，以及双方之前一致同意的其它杂费，比如市场营销费和特许权费用，支付相应的管理费。这种合同一般持续10 到20 年，选择性续57、约。对于固定资产的管理决策，业主仍会积极参与。物业业主大多是国内开发商，或是国内开发商与亚洲跨境投资者组成的财团。􀂋 特许经营经酒店品牌持有商授予许可，通过支付商定的品牌使用费，业主便能使用该品牌创建一家特许经营酒店。酒店品牌持有商也会向业主传授酒店经营方面的专业建议并分享订房操作系统、会员管理项目和市场营销措施。这一模式被经济/廉价型连锁酒店广泛采用，使酒店在短时间内得以迅速扩张。例如，截至2008 年9 月，如家拥有123 家特许经营酒店，占其运营酒店总数的30%。而同时，这一模式在中国却不如在美国流行，因为人们担心连锁经营无法确保质量和品牌标准。􀂋 租58、赁经营经济型连锁酒店大多通过出租物业收取固定租金进行酒店经营。酒店物业的运营开支和维护费用通常也由租户承担。在租赁经营模式下，酒店业主能够获得稳定的收入，同时，酒店运营商也比在管理合同约束下享有更大的自主权。􀂋 业主经营很多非品牌酒店便是采取业主经营的模式。该模式在中国的中低端酒店市场中普遍存在，也是传统国有酒店企业的基本运营模式。但是，面对经济型连锁酒店和品牌酒店的异军突起，这些个体酒店逐渐失去了竞争力。很多业主都已经或是正在考虑把酒店出售给投资者，其它一些业主则打算通过特许经营，加盟经济或廉价连锁酒店，重新树立酒店品牌。同时也有一些高端酒店在业主自己管理下取得了良好的区域59、口碑和可喜的经营业绩。5、中国对酒店业规范发展的相关政策近几年中国酒店业有了较大的发展，有不少国际知名的酒店品牌落户中国，经济型酒店也有了较快的发展。经济型酒店业态顺应国内中低档酒店产业升级的发展趋势，采用品牌化、连锁化、标准化等现代酒店经营理念和操作模式，可以迅速复制达到规模优势。􀂋 运作方式中国酒店在未来发展方面应以品牌与管理为主导，以无形资产有形化实现低成本高效率扩张，以品牌与管理为关联、无形资产的有形化是实现饭店集团低成本扩张与形成永动扩张机制的根本。用品牌与管理克隆出一批优秀饭店。无形资产有形化的方式有两种：一种是通过资本经营将无形资产转化为有形资产，如用饭店的品牌60、与管理推动股权融资和债权变股权，或用无形资产促进管理机制的输出，推动更多的资本；另一种是利用饭店的无形资产盘活社会上的存量资产，实现资本扩张。􀂋 标准化中国的酒店业要在全国范围内推行服务质量标准化，无论是引进西方先进的管理模式，或创立自己的模式，必须通过标准化的管理，实现从情绪化服务阶段尽快进入标准化服务阶段的过程，把中国饭店管理的质量提高到一个更高的档次。亦即先过标准化服务关，尽早树立以顾客为中心的意识，让员工成为真正专业化的饭店服务人员。􀂋 品牌战略最有效的、低成本的、快速的饭店集团扩张方式是委托管理与特许经营，而这种扩张方式的关键是企业的品牌过硬。品牌61、的作用在于它能将一种产品与另一种同类产品相区别，在信息不对称条件下，品牌是产品质量识别的质量媒介，而且可以满足消费者的某种特殊偏好。􀂋 网络完善目前，人们对互联网的使用是越来越依赖，其中最重要的就是互联网拥有其它渠道所没有的便捷性。从而，中国酒店未来发展一定要和互联网紧密联合在一起，完善自身的网络服务。没有强大的预订网络，中国酒店的集团扩张空间就会非常有限。预订网络可以帮助集团控制客源流向，集团内相互预订，信息共享。目前，只有少数几家酒店加入了国际预订网络，更谈不上建立自己的预订网络。要实现饭店集团化经营，就必须建立自己的预订网络，并加入一些国际预订网络。建立自己的销售网络意62、味着饭店要致力于与旅行社、行业协会、会议策划者、航空公司、大企业等建立密切的业务协作，或自己设立销售部门形成强大的销售网络。信息网络要求饭店集团在各种新闻媒介、互联网建立自己的信息网页发送集团成员饭店产品服务信息，另外还要对供应商、旅行商、客户及顾客个人建立信息档案。􀂋 人才培训酒店集团要有一个示范饭店作为人才实习基地，还要有一个培训基地。培训范围包括岗位操作培训、沟通培训与战略思考培训，在培训中贯彻企业文化、经营宗旨、长远目标与价值观。2.3 中国五星级酒店业市场状况1、中国五星级酒店市场的特征不同的城市，五星级酒店房价差异大，房价和经济发展水平正相关。经济发达的城市房价高63、。以一般房型为例，香港的均价近2000 元；北京的则大部分在1000 元上下；上海的价格则要1000 往上；。而相对欠发达的城市，如重庆，虽然是特大型城市，房价也不过500 元上下。同一个城市，不同五星级酒店差价也很大。以香港地区为例，丽嘉酒店(Ritz-Carlton)的豪华山景房，房价高达3164 元，而朗豪酒店的豪华间也不过848 元，不到前者的1/3。北京地区的房价，中国大饭店的单人标间达1800 元以上，而香山金源商旅中心酒店则不过区区500 元，也不到前者的1/3。房价较低的南京地区，丁山香格里拉大酒店的单人间房价为768 元，而南京状元楼酒店标准单人间仅为388 元，二者相差一倍64、。外资管理或者外资品牌的酒店房价，普遍高于内资管理或内资品牌的酒店。例如西安地区，凯悦集团的西安凯悦饭店标准单人间房价达978 元，而内资的金石国际大酒店标准间房价仅370 元，差距巨大。杭州地区，雅高集团下属的索菲特西湖大酒店豪华房1265 元，而内资的浙江国际大酒店高级房房价仅528 元。成都地区，天府丽都喜来登饭店和凯宾斯基饭店占据了房价的最高层，标间房价在900 元上下，而四川人保客户俱乐部标准间仅398 元。经济发展水平及城市地位决定五星级酒店市场需求，酒店数量决定供给，二者共同决定了一个城市的房价。在经济欠发达的长沙，五星级酒店数量多达9 家，由于竞争激烈，最低房价仅为338 元，65、仅相当于北京、上海地区的三星级酒店房价水平。这种低房价也迫使长沙四星级酒店的房价跌破300。而在经济水平甚至比长沙还要低的南昌地区，由于五星级酒店目前仅两家，最低房价要高于长沙。2、 投资和管理酒店的六种模式从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理五星级酒店主要有六种模式：􀂋 模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其他酒店产生关系饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店存在，这种单体饭店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有饭店都采用了这种方式。优点：在于饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进66、行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。缺点：在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的饭店集团的发展，大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力，大量单体饭店纷纷加入某个饭店集团的系统。在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的比重不断降低。􀂋 模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持饭店完全由投资者来进行管理67、和经营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。国外的一些饭店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流饭店组织、世界小型豪华饭店组织等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。优点：在于选择加入饭店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且饭店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于饭店联盟不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持，饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类68、饭店的发展会受到很大的限制。􀂋 模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店，再加入饭店联盟，在饭店投资者没有饭店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。优点：在于如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其他资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。缺点：在于投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择69、了饭店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大饭店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。􀂋 模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。饭店投资者可以成为某一个饭店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理饭店，一些饭店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了饭店客源的进一步扩大。优点：在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来70、说，这种饭店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对饭店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是饭店的营销权，所给付的也仅仅是与饭店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随饭店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的饭店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。这种模式的缺点在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。􀂋 模式五：委托管理特许经营的双重运作饭店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个饭店联号签订管理合同的同时又和这家饭店联号签订一份特许经营协议，即：一家饭店可以同时接受一家饭店联号提供的两类不同的服务管理服务和品牌及相关营销服务。目前，诸如希尔顿、喜71、来登等大型的饭店公司既可以向饭店投资者提供饭店管理服务，同时又可以向饭店投资者提供饭店品牌特许经营服务。各个不同的饭店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些饭店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的饭店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。但是，一般而言，饭店的投资者在选择饭店品牌和饭店管理公司的时候，最好能选择同一家饭店公司。在饭店业的实践中，投资者可以和饭店公司签订两份合同，也可以和饭店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家饭店公司能提供的两类服务。􀂋 模式72、六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，饭店管理公司参股饭店，成为联合投资者。一些饭店管理公司在和饭店业主签订管理合同的同时购买饭店的部分股权。优点：在于将管理公司和饭店捆绑到一起，防止饭店管理公司做出不利于业主的决策。同时，饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外饭店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入饭店的产权投资，但是也有一些饭店公司在提供饭店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管饭店的控制能力。3.1X市旅游市场简析X市积极打造旅游品牌，旅游业发展步伐加快。围绕建设旅游73、强市的目标，创新理念、整合资源、完善服务、培育精品，大力发展黄河口生态旅游、休闲观光旅游和文化旅游，服务设施进一步完善，服务接待水平有了新提高。全市共有星级酒店21家。其中五星级2家，四星级3家，三星级7家。旅行社45家，比上年增5家。全年接待国内游客242.4万人次，实现国内旅游收入14.4亿元；全年接待入境游客4692人，其中外国人2630人，港澳台游客2062人，过夜人数4320人，实现旅游外汇收入538.4万美元。 X著名旅游景点：1.天鹅湖风景区：以“大水面、大空间”为主要特色，因“七岛、六景、五特、两鲜、两唯一”的特点而闻名。2.黄河入海口：黄河三角洲是我国乃至世界暖温带唯一一块保74、存最完整、最典型、最年轻的湿地生态系统。3.黄河水体纪念碑：也被称为“黄河的渡过”。碑身由1093个钢化玻璃水罐组成，依黄河流向，从黄河源头到入海口每隔5公里汲取水样，经过处理注入罐内，自西向东排列。4.黄河入海口生态农业观光园：黄河入海口生态农业观光园位于黄河口旅游南线的中段、X市垦利县西宋乡东北部，是X市规模最大的观光园区。观光园以万亩蜜桃园、冬枣园、芦苇荡、大水面等自然景观为依托，主要由入口引景区、生态采摘区、休闲娱乐区、龙湖度假村四部分组成。5.孙武词6.历史博物馆7.清风湖风景区8.胜利油田科技展览中心9.新世纪广场10.亚洲最大的人工刺槐林11.百鸟园12.黄河三角洲国家级鸟类保护75、区13.黄河口湿地博物馆14.黄河口了望塔15. 自然柽柳林16. 钻井平台17. 华八井18. 胜利电视观光塔19. 孤东海堤等。X著名旅游景点特色：1.“ 黄河口日出”2. “水果采摘”3. “长河落日”4. 油田风光5. “河海交融”6. “沧海牧渔”7. “湿地红地毯”8. 野生鸟类、鱼类和其他动物9. “群鹤远鸣”10. 摸鱼捞虾、踩蛤蜊、摸小螃蟹、钓海鲜、摸泥螺X市境内既有年轻的黄河新生地，也有古老的陆地，历史悠久、钟灵毓秀。并以自然资源的富饶而著称。黄河入海口黄蓝交汇，泾渭分明，自然风光壮丽而神奇。入海口两岸的黄河三角洲国家级自然保护区拥有地球暖温带最广阔、最完整、最年轻的湿地生76、态系统，是名副其实的“鸟的天堂”，野趣天成，令人神往。X市海岸线长413公里，滩涂和浅海面积6000平方公里，素有“百鱼之乡”和“东方对虾故乡”的美称。3.2 X市星级酒店市场简析3.2.1X市酒店一览表X市市星级酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格 （元/间/天）出租率（）年平均接待人数(万人次)1X东胜大厦（东胜海天酒店）五星5809020.82X蓝海国际大饭店五星5809019.23X宾馆四星5808016.54新悦大酒店四星5807015.85大明大厦酒店四星5806012.26X蓝海西城宾馆三星380508.47X源通宾馆三星480606.28天丽贵宾楼三星480405.89X锦江77、之星西二路店三星480506.510广饶宾馆三星480605.611聚丰大酒店三星480506.212黄河饭店三星280604.813西城宾馆二星280405.214桩西宾馆二星280403.416海星宾馆二星280403.817温泉宾馆二星280504.618垦利宾馆二星280403.719金岛宾馆二星280503.620丽晶大酒店二星280402.521天鹅湖度假村二星280402.2合 计137.13.2.2X市内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高78、。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。3.3 项目周边市场环境分析3.3.1市场分析1.通过对X市星级酒店市场分析，X东胜大厦（东胜海天酒店）、X蓝海国际大饭店两个五星级酒店及新悦大酒店等三个四星级酒店均在X市内，对本项目影响不大，X境内只有七家三星级酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。2.随着X市的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品79、的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3.伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4 本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为明星和龙头80、企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着“黄”、“蓝”两大国家战略的实施，X市的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动X酒店业的持续繁荣、兴旺。第四章 项目建设条件分析和需求分析4.1 项目建设条件分析4.1.1市域概述中华民族的母亲河黄河，蜿蜒九曲，奔流万里，穿过中国北方广袤的原野，在X省X市注入渤海。X，是万里黄河的海口城市，也是黄河三角洲的中心城市，是著名的石油之城、生态之城。X市成立81、于1983年10月，辖X、河口两区，广饶、垦利、利津三县，及X经济技术开发区和X港经济开发区，面积8243平方公里，人口185万。2010年，全市实现生产总值2360亿元，地方财政收入105亿元，城市综合竞争力列全国第25位。4.1.2自然条件1.气候条件X市地处中纬度，背陆面海，受欧亚大陆和太平洋的共同影响，属暖温带季风型大陆性气候。基本气候特征为冬寒夏热，四季分明。春季，干旱多风，早春冷暖无常，常有倒春寒出现，晚春回暖迅速，常发生春旱；夏季，炎热多雨，温高湿大，有时受台风侵袭；秋季，气温下降，雨水骤减，天高气爽；冬季，天气干冷，寒风频吹，雨雪稀少，多刮北风、西北风。 气温：X市常年平均气温82、12.8。1月最冷，月平均气温-3.0；7月最热，月平均气温26.6。年内温差为29.6。极端最高气温多出现在67月，极端高温为41.5(1972年7月5日，广饶县)；极端最低气温多出现在12月，极端低温为-23.3(1972年1月27日，广饶县)。 积温：X市日平均气温稳定通过0的初日为2月18（河口）26日（广饶），终日为12月2（河口、广饶）7日（X） ，初终间日数为280（广饶） 288天 （X） ， 积温为4799.4（广饶）4933.6（河口）。 湿度：X市春季平均相对湿度57%，夏季平均相对湿度73%，秋季平均相对湿度68%，冬季平均相对湿度63%，全年平均相对湿度65%。全年日83、最小相对湿度30%的日数为111138天。 降水：X市全年平均降水量555.9mm，其中夏季降水最多，为364.5mm，占全年降水量的65.6%；冬季降水最少，为20.7 mm，占全年降水量的3.7%。全年日降水量0.1 mm的降水日数为67天，其中日降水量10.0 mm的日数有15天， 日降水量 25.0 mm的降水日数有6天。 积雪：X市全年降雪日数为1217天，积雪日数为816天，累年最大积雪深度为27cm（1972年1月31日，广饶县）。 日照：X市全年平均日照时数2657.5小时，日均光照量7.3小时，日照率为60.8%。地理分布特点是北多南少，河口最多，为2800.8小时；广饶最少84、，为2494.7小时。 霜冻： X市初霜冻日期平均在10月21日 （广饶）11月11日（河口）， 终霜冻日期平均在3月21日（河口）4月9日（广饶） ， 初终间日数为132 （河口）171天（广饶）。2.地质条件X市地处华北坳陷区之济阳坳陷东端，地层自老至新有太古界泰山岩群，古生界寒武系、奥陶系、石炭系和二叠系，中生界侏罗系、白垩系，新生界第三系、第四系；缺失元古界，古生界上奥陶统、志留系、泥盆系、下古炭统及中生界三叠系。凹陷和凸起自北而南主要有：埕子口凸起（东端）、车镇凹陷（东部）、义和庄凸起（东部）、沾化凹陷（东部）、陈家庄凸起、X凹陷（东半部）、广饶凸起（部分）等。 4.2 经济基础分析85、在中国的城市之林中，X市是一个非常年轻的城市。20多年间，X人在一张白纸上，画出了最新最美的画图，经济社会发展之快令世人刮目相看。2002年，全市国内生产总值（按当年价格计算，增长幅度按可比价格计算，下同）540.3亿元，是1983年的8.35倍，年平均增长11.82%；其中地方国内生产总值248.94亿元，是1983年的12.3倍,年平均增长14.1%。全市产业结构调整取得明显成效。第一产业得到稳定发展，第二产业逐步调整提高，第三产业迅速发展。2002年，全市完成第一产业增加值32.96亿元，是1983年的2.61倍,年平均增长5.2%；第二产业增加值417.37亿元，是1983年的9.7486、倍,年平均增长12.73%；第三产业增加值89.97亿元，是1983年的18.16倍，年平均增长16.48%,是三次产业中增幅最高的；三次产业的比例由1983年的9.08:72.74:8.18变化为2002年6.1:77.2:16.7。开发黄河三角洲，是X省委、省政府确定的两大跨世纪工程之一。“发展黄河三角洲高效生态经济”，已在九届全国人大第四次会议上正式列入国家“十五”计划纲要。2003年，X省政府批准，在黄河三角洲（X）建设X省加工制造业基地。“信用X”和“数字化X”建设进展顺利。 X市已与40多个国家和地区建立了友好往来关系。先后与美国得克萨斯州米德兰市和韩国江原道三陟市结为友好城市。被87、联合国工发组织确认为“国际绿色产业示范区”。加入了世界能源城市伙伴组织。固定资产投资规模日益扩大，重点建设硕果累累。1983年，全市固定资产投资仅为8.5亿元,1990年为46.11亿元。近三年来,全市招商引资取得丰硕成果,共引进招商项目10399个,科英电子等一批大的工业项目相继落户X。2002年全市固定资产投资猛增至240.8亿元，是1983年的28.3倍，年平均增长19.24 %，也是全市历史上重点建设项目和投资额度最多的一年。20年累计完成投资1784.5亿元。 经济总量快速膨胀，综合实力显著增强。初步统计，2010年全市生产总值达到2360亿元，比2005年翻一番，按可比口径，年均增88、长14.4%，城市综合竞争力列全国第25位。工业竞争力显著提升，全市规模以上工业实现主营业务收入6100亿元、增加值1740亿元，分别是2005年的3.8倍和2倍；收入过10亿元企业新增54家，过百亿元企业达到10家。经济效益大幅提高，全市实现工业利税1100亿元、利润720亿元，分别是2005年的1.9倍和1.6倍；地方财政收入104.88亿元，是2005年的2.7倍，年均增长22.2%。投资、消费不断扩大，“十一五”全社会固定资产投资4626亿元，是“十五”的2.5倍，年均增长21.6%；社会消费品零售总额378亿元，年均增长19.5%。金融机构各项存款余额1567.1亿元、贷款余额11489、8.1亿元，年均分别增长19.2%、22.3%。4.3 发展优势1.区位优势X市区位优越，交通便捷。X市北靠京津唐经济区，南连胶东半岛经济区，东与日本、韩国隔海相望，是环渤海经济区的重要节点、X半岛城市群的重要组成部分，处于连接各大经济区的枢纽位置，区位条件十分优越。2.交通优势公路X公路纵横贯通，交织成网。全市公路通车里程2913.4公里，公路密度每百平方公里39公里，居中国沿海城市前列。10条干线公路以X黄河大桥为枢纽，南与济青高速公路相连，北通北京、天津，是胶东半岛和鲁中山区进入京津的必经之地。 铁路X铁路南接横跨东西的胶济铁路，经淄博、济南与纵贯南北的京沪铁路相连，列车由X直发南京西，90、交通十分便利。即将开工建设的德大（德州大家洼）、黄大（黄骅大家洼）铁路，纵贯X全境，将与X海港至淄博的张东铁路相交，加速实现X地区的海陆联运。 港口X港是黄河经济带连接东北亚最佳海陆通道中的枢纽。X至大连海上滚装运输航线已经开通，3个3000吨级泊位正在扩建中，X港将成为以石油、煤炭输出为主，具有综合功能的万吨港。 航空X飞机场是国务院和中央军委批准的国家二级机场。每天有飞往北京，上海，每周一、三、五、七有飞往大连、重庆、西安的班机。 3.其他资源优势作为黄河三角洲开发建设的主战场和X半岛蓝色经济区的前沿城市，X面临着前所未有的重大历史机遇。随着国家战略的深入实施，X的发展充满蓬勃生机与旺盛活91、力。国家级高效生态经济示范区和特色鲜明的蓝色经济区的宏伟蓝图，正激励着全市人民奋勇前进，开创X充满希望更加美好的明天。4.4客源需求分析1.政府机构及事业单位客源需求分析从本次调研结果来看，对于五星级酒店来说，在历史上没有可比性，所以按有可比性的区域惯例进行借鉴分析大多数政府及事业单位在选择酒店时主要考虑因素：􀁺 酒店的档次，一定要是当地档次最高的或者口碑最好的；􀁺 酒店配套设施，内部必须要设有餐厅，价格适中，美味可口最重要，价格贵点也可以接受，一定要有会议室，大型、小型会议室都要有；休闲娱乐设施齐全，能提供一条龙服务；􀁺 停车方便性，而且92、停车场一定要大；􀁺 酒店内部培训要到位，服务态度要好、服务质量好；􀁺 休闲娱乐设施要多一些，最好有本地现在没有的休闲娱乐设施，比如保龄球场等；􀁺 装饰一定要大气，客人一进去，有种和别的酒店不一样的感觉；􀁺 洗浴中心、KTV 一定要有，具有自身的特色；􀁺 周边环境不要太吵；􀁺 价格要合适。2大中型企业客源需求分析大中型企业主要根据不同的客户、不同的领导、群体来选择酒店；客户接待时，一般都会安排在高档次的酒店，外观看起来也比较大气，安排客户住在那里，感觉很有面子。希望酒店有自己特色的餐厅，有93、主打菜，值得回味的。除住宿外，希望具备以下配套设施：􀃂 保龄球馆􀃂 健身房􀃂 增加叫车服务􀃂 会议厅一定要大酒店选择的考虑因素酒店价格是消费者选择酒店的首要考虑因素（35.3%），其次是交通是否方便（27.8%）和是否朋友或熟人推荐（21.4%），酒店餐饮（19.4%）、服务员态度（16.7%）、酒店商务设施（16.3%）、预定方便简单（15.9%）和酒店知名度（15.1%）也是消费者考虑的主要因素。表4-13 一般外地客源酒店需求分析1）外地消费者选择酒店的档次，将近60%的外地消费者选择三星级酒店，近40%外地消费者选94、择四星级及以上酒店，选择三星级以下酒店的外地消费者寥寥无几。2、选择标准间和单人间的外地消费者均超过40%，选择其他类型房间的外地消费者不足3、43.5%的外地消费者会提前预定酒店，23.1%的外地消费者是办完事情后才选择酒店，13%的外地消费者在下车后立即定酒店，近五分之一的外地消费者没有特定的定酒店的时间。4、把酒店选择在办事处附近的外地消费者较多，占26.9%；选择在商业街附近、车站附近和风景点附近住宿的旅客比例相差不多。5、交通是否方便是外地旅客选择酒店最主要的考虑因素（59.3%），其次是酒店价格（48.1%），同时，外地消费者也会考虑服务员态度（17.6%）、地理位置或区位（13.95、9%）、预定是否方便（13%）、环境是否安静（12%）、酒店餐饮的品质（12%）等。6、健身中心是外地消费者最希望酒店具备的服务设施，其次是餐饮、购物中心、美容中心和酒吧。7、酒店知名度是外地旅客考虑的最重要的因素，其次是交通是否方便，再者，酒店餐饮、酒店的档次、酒店的品牌、酒店的价格和地理位置也是外地消费者考虑的主要因素。详情如：表4-2第五章 建设内容与规模5.1 建设内容与规模*位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜湖南路，占地面积30000平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房238套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼96、和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270 m2 。主要技术经济指标如下：总用地面积：30000m2总建筑面积：地上：36006 m2 地下：1270 m2其中酒店：地上：31683 m2 地下：1270 m2贵宾楼：2160 m2（每幢432 m2共5幢）商务楼：2208 m2建筑密度： 24%容积率：1.2绿地率： 30%机动车停车数： 100辆详细技术指标：序号项目名称建筑面积(m2)备注一地上建筑面积316381底层53541.1酒店大堂7801.2大堂吧2571.3自助餐厅452厨房173m21.4商店361.5风味餐厅354厨房75m21.6KTV477197、.7棋牌室11间(面积1629m2)1.8行李房181.9电话机房321.10网络机房381.11前台办公311.12商务中心181.13办公642间1.14变配电间2121.15消防中心及安保BA691.16冷库1913间1.17采购部251.18收货271.19营销部461.20公关部美工室372夹层24372.1KTV包房108318间(面积22151m2)2.2办公室1624间2.3培训中心862.4职工餐厅113厨房98m22.5男更衣室146300人2.6女更衣室172300人2.7布草间1262.8瓷器银器库672.9干货库422.10面包房452.11花房112.12ARTS工98、作室212.13总库房1582.14库房892.15工程部1163二层43773.1带洗手间餐厅包房321731间(面积19162m2)3.2宴会厅5483.3厨房5473.4备餐654三层28684.1会议间99214间(面积32235m2)4.2总经理办公室1344.3财务室1484.4酒店经理办公室445四层14855.1游泳池5115.2健身房3366五层12676.1男子SPA会所5346.2女子SPA会所3967六至十五层126701267m2/层7.1标准间220间7.2套间10套8十六层11808.1商务客房8套8.2行政酒廊1788.3会议室42小计36006二地下建筑面积199、2701水泵房2902柴油发动机组643锅炉房1624冷冻机房2185热交换机房96合计37276(一+二)5.2 经营内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。为长期国际、国内政要服务（高级套房）。 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与100、展示厅。 为商务会议服务。为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。3、商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购销服务。 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务 为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。5.娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务。为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。 根据时尚性101、要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。6.其他服务 美容、美发服务。 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。 停车服务 邮政服务金融服务交通服务 旅游代理5.3对建设五星级酒店的几点建议1、酒店总体基本要求􀂋 酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。􀂋 酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。􀂋 酒店内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。􀂋 有中央空调系统。􀂋 有背景音响系统。􀂋 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。2、酒店接待大厅基本要求f、1048715; 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。􀂋 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志。􀂋 在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。3、客房基本要求􀂋 至少有 50 间可供出租的客房， 70% 客房的面积不少于25 平方米，不含卫生间和走廊，至少有 5 个开间的豪华套房，有残疾人客房。􀂋 客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。􀂋 103、卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施， 110/220V电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳， 24 小时供应冷热水。􀂋 有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于 16 个，自办节目至少有 2 个频道。4、餐饮基本要求􀂋 有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供 2 种风味的中餐。􀂋 有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。􀂋 有独具特色，格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。�、; 有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。􀂋 厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。5、公共区域基本要求􀂋 有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。􀂋 有公用电话，并有市内电话簿。􀂋 有男女分设的公共卫生间。􀂋 有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。􀂋 有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷105、等。提供打字服务。􀂋 有医务室。􀂋 有应急供电专用线和应急照明灯。6、五星级酒店应具备的相关设施􀂋 设商务楼层，有供客人使用的 商务中心及休息场所，有收发传真或电子邮件的设备。􀂋 有大堂酒吧。􀂋 有除西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。􀂋 有至少能容纳 200 人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。􀂋 有至少 3 个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。􀂋 图书馆（至少有 1000 册图书）。􀂋 有至少能容纳 200 人会议的专用会106、议厅、配有衣帽间。􀂋 至少配有 2 个小会议室。􀂋 有同声传译设施（至少 4 种语言）。􀂋 有电话会议设施。􀂋 有现场视音频转播系统。􀂋 至少 5000 平方米的展览厅。􀂋 卡拉 OK 厅或 KTV 房、棋牌室􀂋 多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅􀂋 健身、娱乐、按摩室、桑拿浴等设施􀂋 室内外游泳池􀂋 美容美发室􀂋 精品店􀂋 客房贵重物品保险柜�、5; 自备发电系统第六章 工程设计方案6.1 设计依据1.原有总体布置和芜湖国际大酒店有限公司设计要求。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.2 工程概况*位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜湖南路，占地面积30000平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房238套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270 m2 。6.3 建筑设计6.3.1总体布局与环境设计南湖国际大酒店位于芜湖县新的行政文化中心的南端，南面隔湖滨路正对优美的南湖，东临芜湖南108、路，在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目包括一幢16层的四星级酒店、五幢3层的贵宾楼和一幢3层商务楼。根据原有总体布置要求，沿芜湖南路布置商务楼，酒店靠基地北面居中布置，5幢贵宾楼放在南面。在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店沿芜湖南路和湖滨路都设有单向6m宽的出入车道，中间用5m宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。5幢贵宾楼错位布置，使得每幢楼都能看到109、南湖景色。总体布置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。6.3.2单体设计1.酒店酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为31638平方米，共布置238套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒内布置有四台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有20个110、单间和1个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有8个商务客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的南湖风光。2.贵宾楼贵宾楼总建筑面积2160平方米，每幢都有5个带独立卫生间的客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动室，客人在此可眺望南湖风景，每幢楼都有两个车位。3.商务楼商务楼总建筑面积2208平方米，底层是售楼处，在背面还有公共的厕所。二、三层是办公用房，在南面设计成圆形，避免了对酒店入口空间的遮挡。6.4 结构设计6.4.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m111、2 办公室及客房 2.0 KN/m2 商场 3.5 KN/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0 KN/m2 走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m2 消防疏散楼梯 2.5 KN/m2 库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载 基本风压值为0.4 KN/m2 ，基本雪压值为0.4 KN/m2。 地面粗糙度类别B类3.地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s累场地土。水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。 裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。 贵宾楼采用框架结构体系框架抗震等级为四级112、。6.4.2上部结构1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3材料混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。 垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5 辅助工程6.5.1给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150113、。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/人日2职工100L/人次3SPA、健身150L/人次4冷却塔补充水按冷却循环水量1.5%5车库冲洗3L/m3日6锅炉补充水7绿化浇洒2L/m3日8餐饮100L/人次9未预见水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：950 m3/日。3.给水系统酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电114、处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为500m3/d。（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。6.5.2电气工程1.负荷等级与供电电115、源本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要116、负荷的应急备用电源。2.负荷估算酒店地上部分按100W/m2计算电容量，地下部分按35W/m2计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按0.7考虑；每幢贵宾楼电安装容量按20KW计，需要系数按0.7考虑。酒店计算有功功率：2181KW商务中心计算有功功率：112KW贵宾楼计算有功功率：70KW总计算有功功率：2363KW总计算视在功率：2626KVA选用变压器21600KVA，容量为3200KVA，负荷率82.1%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按800KW设置。3.防雷接地本工程地处芜湖地区，酒店按二类防雷117、建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4.保安及接地措施低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5.电信工程酒店建立800门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、118、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置100门容量的程控用户交换机。酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.5.3暖通工程1.按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度35，夏季湿球温度28.2，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5。室内设计参数大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26-28119、，相对湿度30%，新风2050M3/PH。2.通风换气次数地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，厨房40次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风120、系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3.空调冷热源冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为32908平方米，空调建筑面积约为31638平方米。总冷负荷约为4200KW，冷指标为133W/m2。总热负荷约为2050KW，热指标为65W/m2。4.冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其中一台850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷4220KW。第七章 环境影响分析7.1 周边环境现状121、*位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜湖南路，地块优势明显。地块近似正方形，地势平坦，用地周围自然景观良好。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。7.2 环境影响分析7.2.1环保依据1、中华人民共和国环境保护法；2、大气环境质量标准GB3095-82；3、污水综合排放标准GB8978-88；4、X市建设项目环境保护管理办法；7.2.2项目施工期间的主要环境问题1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等122、。2.废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4.噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。7.2.3项目运营期间的主要环境问题1.空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2.废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3.固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4.噪声项目运营期间噪声主123、要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.3 环境保护措施及治理效果7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经污水处理厂集中处理污水经处理后达标后排放固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，124、运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，施工现场周围作实体材料封闭隔音处理等区域噪声达标7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分：SO2、NOx、CmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生125、。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，经抚州市北郊污水处理厂集中处理污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声（80-90dB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。第八章 节 能8.1设计依据1.公共建筑节能设计标准2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准3.民用建筑热工设计规范4.旅游旅馆空调及热工节能设计标准8.2 节能措施8126、.2.1建筑专业1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km0.7；2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km1.0；3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km1.0；4.地面地下室外墙热阻限值1.2；5.外窗的气密性等级，气密性不低于级。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。8.2.2设备专业1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；127、4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；8.加强能量的有效利用，以节约用电量；9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；14.采用建筑设128、备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；第九章 消防与安全卫生9.1 消防1.消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；2.按高层民用建筑设计防火规范，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；3.总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；4.主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯129、，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火； 7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；10.本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制130、室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。9.2 劳动安全1.土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架剪力墙结构，地上南北两部分为板块剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2.防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见建筑防火设计。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气131、设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度132、低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4.防雷措施按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。9.3 卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。1.生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的133、生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。2.排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。3.空调、通风及采暖本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28之间，冬季一般在16-20之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立134、方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16。4.振动防治及噪声控制振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等135、均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。第十章 项目的组织机构与运作方式10.1 组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。任何企业的内部管理，都首先要落实到功能和组织结构，下面是一个比较典型的五星级酒店组织结构图示意：董事会副总经理总经理公关销售部财务总监人力资源部行政部工程部保安部136、前厅部客房部餐饮部会务部商务中心康乐中心财务部采购部副总经理表101不同的酒店，因为其业务特点和管理方式的不同，组织结构可以有差异，但基本的结构不会变。只是业务的侧重可能会使其中的某些部门得到强化，另一些部门则功能减弱。或者对组织结构进行分拆或者合并。比如，行政部、人力资源部、公关销售部可以合并成“总裁办公室，按照一种高素质、高复合的方式来进行管理统筹，而工程部下面也许可以分拆出园艺部、建筑装修部等等。总之，组织结构是一个高度灵活的机制。一个好的五星级酒店组织结构，应该满足两个主要要求：一是部门职能划分清晰，责权利和人财物有明确对应关系，一切工作有条不紊。二是管理流程简单高效，降低层级化，实现137、扁平化，实现工作的最大效率。10.2 部门职能10.2.1董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10.制定公司的基本管理制度。10.2.2总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决138、议；2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握139、预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开酒店总经理办公会140、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。10.2.3副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。10.2.4总会计师1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.协助总经理领导并负责主持酒店的总141、体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5.建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9.负责酒店财142、务会计报表的审核与签章。10.2.5审计师1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。10.2.6总经理办公室总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店143、领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。10.2.7促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级144、机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。10.2.8前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。10.2.9客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。10.2.10餐饮部餐饮145、部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。10.2.11后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。10.2.12人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织146、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。10.2.13财务部财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。10.2.14工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施147、工质量达到如期要求。第十一章 经营方式与营销策略11.1 经营方式11.1.1整体经营方式*将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。11.1.2分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一148、体经营理念，进行分包的管理经营。11.2 营销策略酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。1.宣传策略酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客149、对酒店的感官印象。 运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。设计推出例如啤酒节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在芜湖以及周边的影响力。除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的150、方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本酒店营销可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。 会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一151、些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。婚礼组合产品。本类产品主要针对芜湖当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合芜湖本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭152、店的食宿服务组合成价格实惠的产品。 淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。第十二章 项目实施进度12.1酒店从兴建到开业的工作内容一个酒店，从兴建到开业，工作量是巨大的。但是只要管理调配得当，就一定能使各项工作有条不紊地进行。酒店从兴建到开业的主要工作包括：􀂋 酒店项目发展的初步规划􀂋 融资及各项法律手续的􀂋 酒店的工程建设和装修➩、48715; 组建酒店开业管理班子，确定酒店经营管理模式􀂋 进行酒店市场营销及销售的前期准备工作􀂋 筹备酒店经营管理物品􀂋 编制酒店经营预算􀂋 招聘人员与实施培训􀂋 进入酒店试营业阶段12.2 项目工程实施计划第1年6月第1年7月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；第1年7月第1年8月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；第1年9月：完成项目工程的施工前期的准备工作；第1年10月第2年4月：完成项目工程的全部土建工程施工；第2年5月第2年6月：工程的全部装饰装修工程；第2年7月：完成人员培训工作154、第2年8月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。12.3 项目实施横道图项目实施计划表序号计划内容第1年第2年6789101112123456781可研编制与审批2初步设计、施工图设计、审查3施工前期准备工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部装饰装修工程6人员培训7工程竣工验收并投入使用第十三章 投资估算13.1 估算编制依据本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据芜湖市类似工程近期造价水平估算。并参照：1.建设项目经济评价方法与参数（第三版）2.X省建设工程单位估算表3.全国建筑安装工程概算定额X省单位估价表4.当地类似工程建设指标5.预备费按工程费用8%估算。6.建设期利息按年利率7155、.0%估算7.项目建设期预计为1年，融资偿还期5年。13.2 估算编制范围本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土地购置、土建工程、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他费用等。13.3 估算编制方法参照芜湖市概算定额，根据类似工程造价水平估算。其他费用按以下标准：1.主楼及裙楼土建加装修费用按3200元/平方米计；2.土地费用按25万/亩计，共1125万元；3.咨询调查费按工程费用的0.5计；4.工程监理费按工程费用的1.2计；5.建设单位管理肺按工程费用的1.0%计；6.勘察设计费按工程费用的2.0%计；7.开办费含建设开工执照费、质量监督费、开业宣传费等，按工程费用的156、3计；8.职工培训费以每人1个月培训期计，培训费按工程费用的0.1%计。13.4 投资估算1.铺底流动资金估算本项目全额流动资金为138.5万元，根据项目的实际情况及力通公司目前的经营特点，本项目铺底流动按全额流动资金的30左右估算，为50万元。2.项目建设投资估算项目建设投资建设投资+固定资产投资方向调节税+铺底流动资金+建设期利息17900+0+50+35018300万元（详见投资估算表）13.5 资金筹措及还贷本项目总投资18300万元，项目承担单位自筹8300万元，其余10000万元融资解决，年利率7.0。本项目建设期为一年，当年完成全部投资，项目建成后，5年可还清银行贷款（详见固定资157、产投资借款还本付息表）。第十四章 经济效益评价14.1 成本核算14.1.1成本核算依据1.动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；2.人员工资根据全公司300人，年人均收入15000元/年计；3.项目固定资产投资中无形及递延资产2051万元，分年摊销，年摊销为160.5万元。其余形成固定资产，以残值率5%，土建工程按平均年限法20年折旧，设备按平均年限法15年折旧，年均折旧合计826.3万元；修理费按国内同类企业情况计取；4.利息支出主要为中长期借款利息支出。5.其他费用按国内同类企业情况提取。14.1.2成本核算正常年份，年总成本费158、用3005.8万元（详见总成本表）。14.1.3投资经营进度本项目建设期一年，经营期10年，计算期11年。其中达到设计能力时间为二年，第一年达到50%，第二年60%（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按60%计算）。14.2 利润估算14.2.1收入估算根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：1.宾馆标准间的收入：项目建成后共220个标准间、10间套房、8间商务套房和5幢贵宾楼，大酒店的建设是以四星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类四星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每天400元左右，按60%的入住率，住宿每年营业收入159、2128.7万元；2.商务会议收入：商务会议按每天接待2次计，暂定每次会议消费2000元，商务会议每年营业收入146万元；3.休闲娱乐收入：其中包括KTV，游泳馆、男女SPA会所、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待100人次计算，暂定每人平均消费200元，休闲娱乐每年营业收入730万元； 4.餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照芜湖市餐饮行业的收费标准和芜湖县当地居民的消费情况，按每天接待400人次计算，暂定每人平均消费200元，餐饮每年营业收入2336万元； 则正常年份年营业收入合计5340.7万元（详见销售收入表）。14.2.2利润估算税金及附加按国家规定计取，营业税按5%，城建税160、和教育费附加分别为营业税的7%和3%，所得税按25%计取。项目正常年利润总额为2326.4万元，所得税581.6万元，税后利润为1744.8万元，详见损益表。 项目在正常年的投资利润率为10.8%，投资利税率为11.0%。14.2.3财务现金流量和资金来源运用分析全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。本项目全部投资财务现金流量分析结果见表14-1。表14-1 全部投资财务现金流量分析结果表指标名称单位所得税前所得税后备注全部投资财务内部收益率%14.611.6全部投资回收期年6.97.9全部投资财务净现值万元3968.91299.161、6ic=10%本项目在财务上可以接受，项目能较快收回投资。详见全部投资现金流量表。14.3 财务评价结论经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）11.6%（税后），投资回收期从建设期算起为7.9年，大于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。14.3.1经济风险分析1.盈亏平衡分析盈亏平衡点分析： 固定总成本BEP = 100% 销售收入- 可变总成本 - 销售税金及附加 = 70.5%以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的70.5%，企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。2.敏感性分析该项目作了所得税前全部投资的敏感性162、分析。基本方案财务内部收益率（税前）为14.6%，投资回收期从建设期算（税前）为6.9年，满足财务基准的要求；考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。第十五章 星级酒店建设风险分析15.1 政策风险政策风险包括政府对酒店选址的倾向性和酒店经营规模的要求163、，比较不便于整体项目的连动效应和营运的经济性。防范措施：􀂋 项目启动前进行充分调查、分析和论证；􀂋 加强与政府有关部门的沟通，充分掌握相关资讯，争取得到政府的支持；15.2 资金风险投资者自有资金不足、资金链出现断裂、可能导致：􀂋 无法完成酒店全面建设；􀂋 工程无法及时完工、设备无力采购、项目被拖延至夭折；􀂋 经营期间债务过多导致经营压力巨大。防范措施：进行精确的投资测算与紧密地资金投放计划，储备足够的自有资金，与金融单位保持良好的沟通，确保资金能够按计划投放。15.3 建设风险建设风险包括在酒店建设过程164、中，严重偏离原有酒店定位及设计指导，并在此期间建材、设备和劳动力价格大幅度的上升，导致周期过长、建设成本上升、投资总额增加、投资回收期延长。防范措施：􀂋 密切关注建材、设备及劳动力等建设成本要素的市场价格，并及时根据上述价格变动调整投资预算及资金的筹集与投放；􀂋 严格按照对酒店的定位、经营策略及设计指导安排并设计；广泛请有关专业人士，严格审核各种设计方案，保证设计方案与酒店定位设计指导不出现大的偏差；工程启动后，设计不做或少做改动。15.4 经营风险主要指酒店行业管理政策和法规范围外给酒店经营带来的风险。防范措施：􀂋 酒店决策者需密切掌握当165、地行业管理政策的变化和动向；􀂋 科学、规范的专业化管理；􀂋 在政策允许范围内灵活经营、守法经营。15.5 市场风险市场风险，主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，当地城市经济、旅游没有出现积极的增长或发展缓慢等，其中后者是本案面临的最大风险；在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，酒店住房率下降，餐饮、娱乐收入减少，最终导致经营严重亏损。防范措施：􀂋 按计划推进酒店及整体项目的建设速度，在酒店投入使用后控制营运成本；􀂋 项目投入使用后，密切掌握和预测当地城市的经济动向，提前采取适当的应对措施，对经166、营管理进行精心策划，使项目的盈利能力达到最大化；􀂋 尽量争取政府的支持15.6 竞争风险指统一区域内同档次酒店数量增加，市场供大于求；酒店之间削价竞争，导致酒店收入减少。防范措施：􀂋 充分做好恶性竞争的思想准备，做好最坏的打算，从投资立项开始就认真进行经营管理策划，把握酒店市场定位，抓住主要客源市场；􀂋 根据市场变化灵活调整经营策略，实施客户忠诚计划留住主要客源；􀂋 在项目规划和设计上最大限度的突出差异化、独创性和超前性，使酒店在本区域市场尽量长时间地保持领先性和不可替代性（特色、档次）；􀂋 建立和不断发167、展良好的人脉关系，保持酒店良好的社会形象和企业形象。15.7 突发事件和不可抗力风险突发事故和不可抗力主要包括区域疫情、区域交通条件严重恶化等突发事件，以及风水火地震等自然灾害和恐怖袭击、战争等风险。防范措施：􀂋 酒店开业后加强风险管理，建立健全一套危机处理机制；􀂋 同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；􀂋 突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助；􀂋 建立、健全酒店财产保险和意外保险体系。第十六章 结论与建议一、政策可行性本项目符合国家“十二五”计划城镇建设规划项目战略部署，符合X省打造X半岛168、蓝色经济区，积极构筑“一群一圈一区一带”的总体格局，符合济南市北跨战略，符合济阳县国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要中“一城、三区”发展定位。文体中心项目建成后将成为城区新亮点，从而强有力推动城市城市化的进程，本项目建设会得到各级政府的大力支持。二、市场可行性济阳县经济持续高速发展，城市建设日新月异，城市化进程日益加快，居民收人稳步增加，全县人民在满足物质需求的同时对精神文明及文体素质方面有了更高层次的需求。人们均对具有办公、休闲、文体、购物的绿色人文城市中心抱有很高的市场期望，文体中心项目开发建设的市场前景明朗。三、管理可行性本项目投资方，将根据本项目的实际需要，专门组建机构及经营队169、伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。四、社会可行性文体中心项目的成功开发，将会为济阳县城市建设树立典范，引领济阳县文体产业的发展，提升城市形象，加快社会经济发展步伐，增加财政收入和社会再就业，对于促进济阳县经济建设和社会快速协调发展具有推动作用。五、结论综上所述，本项目研究内容设计完整、合理，建设思路清晰，目标任务明确，方案合理可行。在项目定位、规划设计、建设开发等方面都比较科学合理，组织领导健全得力，经费预算合理。项目建成后，其经济效益、社会效益都很明显，前景无比广阔。1.在全面分析市场、准确经170、营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为芜湖县旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了国家和芜湖市的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是*地处芜湖县城南新区，可带动当地一批相关联产业；三是四星级*的建成必将推进芜湖县酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。虽然芜湖县没有四星级酒店，但随着城市的发展，高档酒店数量还会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。