1、箱包公司投资建设五星级酒店项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月箱包公司投资建设五星级酒店项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月86可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论41.1 项目名称及工作阶段41.2 项目建设单位概况41.3 项目提出的背景61.4 建设地点71.5 建设内容和规模2、71.6 总投资及资金筹措方案71.7 研究结论8第二章 市场分析82.1 酒店业市场发展现状82.2 中国酒店业发展趋势112.3 XX市酒店市场需求122.4 目标客源与需求分析14第三章 商务酒店开发战略定位分析193.1 城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析193.2 城市发展规划对酒店开发战略影响分析203.3 政府要求对酒店开发战略影响分析213.4 业主公司目前酒店项目开发战略分析21第四章 酒店整体定位策划214.1本项目酒店定位214.2 酒店及商务形象定位234.3 标准五星客房体量定位24第五章 建设地址及建设条件245.1 地理位置及区域范围245.2 社会经济状况23、55.3 建设条件25第六章 项目建设方案256.1 建设内容256.2 建设规模26第七章 结构设计277.1 设计依据277.2 地基基础及地下室297.3 上部结构307.4 主要结构材料317.5 新技术措施32第八章 公用辅助工程328.1 给排水设计328.2 电气设计388.3 通风与空调工程说明458.4 人防设计57第九章 环境影响评价589.1 污染因子分析589.2 环境影响分析59第十章 人力资源配置6010.1 酒店组织机构和管理体制6010.2 劳动定员和人员培训61第十一章 项目管理及实施进度安排6211.1 项目组织管理6211.2 建设模式及管理制度6311.4、3 项目实施进度63第十二章 投资估算与资金筹措6512.1 投资概算依据6512.2 投资概算6512.3 自筹资金及来源6712.4 资金使用计划67第十三章 经济评价6713.1 财务评价依据6713.2 酒店未来5年经营收入6713.3 经营收入、营业税金和附加估算6813.4 经营总成本分析6813.5 财务效益分析7013.6 盈亏平衡分析7113.7 财务评价结论71第十四章 酒店项目建设及经营风险分析7214.1 政策风险7214.2 资金风险7214.3 建设风险7214.4 经营风险7314.5 市场风险7314.6 竞争风险7414.7 突发事件和不可抗力风险74第十五章5、 结论与建议7515.1 结论7515.2 建议75第一章 总论1.1 项目名称及工作阶段项目名称：*工作阶段：可行性研究1.2 项目建设单位概况1.2.1 公司简介*司为有限责任公司（台港澳法人独资），原名XX手袋有限公司，公司创建于1992年，原先由（香港）XX投资有限公司控股，2006年8月10日，香港XX投资有限公司被XX国际发展有限公司收购，现公司由XX国际发展有限公司独资控股，公司总部位于环境优美、交通便利的“侨乡”XX龙江之畔，拥有员工10500人。公司是一家以箱包产业为纽带，集研发设计、生产、国际贸易、国内外市场营销于一体的多元化集团企业。生产箱包的厂区有六个，分别是A厂、B厂6、C厂、D厂、E厂、F厂。公司主要产品为国际上著名品牌旅游产品及运动产品做贴牌，在国内与李宁，安踏、卡帕合办开发中心。产品主要销往北美、欧洲等世界各地。公司自成立发来，业务发展迅速。目前是中国最大的箱包企业之一。在生产规模、企业管理、产品质量等方面一直处于同行业领先水平。多年来，一直被评为中国箱包第一生产出口基地，福建省民营企业300强。荣获XX十大纳税企业、XX十大产销企业、福州市纳税A类企业等称号。公司荣誉：2002年XX公司获得“全国包袋市场占有率福建之最”称号;2003年XX公司被福建省纳税信用A级;2005年至今XX公司被李宁公司评为最佳合作厂商。2006年2月中共XX市委会XX市人7、民政府授予XX公司侨资企业纳税大户贡献奖。2009年2月中共XX市委会XX市人民政府授予XX公司“XX市十大产销企业”和XX市十大纳税企业。公司生产经营所占地面积共583亩、建筑面积约38万平方米，共有121条生产线，年产各类包袋约1750万只，其产品绝大部分通过专业外贸公司代理出口国（境）外。公司以箱包产业为纽带，立足XX发展，创优秀的民族品牌，发展为集研发、设计、生产、国际贸易、国内外市场营销于一体的多元化集团公司。1.2.1 法人简介法定代表人*，男，*日出生，大学本科学历。工作经历：1986年到1991年在XX皮塑厂任厂长，1992年到2005年任XX手袋有公司总经理，2003年至今任8、（香港）XX集团总裁，同时从2005年至今在XX箱包集团任总裁。社会兼任职务：福建箱包协会名誉会长；北京交通大学华北学院董事长；2005年被评为“全国乡镇企业家”； 2006年10月被评为“河北省黄骅市评为优秀十佳企业家”；2007年被聘为福建省箱包原辅材料行业协会名誉社长；2008年2月21日当选XX市面上企业与企业家联合会首届副会长；2008年7月25日当选为XX市诚信促进会副会长；2008年9月26日被聘为XX市慈善总会荣誉会长。1.2.3 近三年公司财务状况近三年财务指标变化： 单位：万元年度总资产净资产主营业务收入净利润资产负债率2008360452452679522713531.99、6%2009610933683487000864339.71%201086231523311905014002139.32%根据公司近三年的财务报表可知，公司2008、2009、2010年这三年总资产、净资产、净利润等都有明显的增加，公司财务状况良好。1.3 项目提出的背景在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，XX市的旅游业步步10、升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，随着国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善，使得XX市越来越受到国内及国际的关注。与此同时，XX市也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人对到XX市旅游度假充满热情。目前，XX较出名的四星或四星以下的酒店有融侨大酒店、多福大酒店、金鹰大酒店和卓越大酒店等，主要分布在XX元洪路，其他酒店档次参差不齐，至今还没有一家度假休闲酒店，不能满足日益增长的市场需求。在此背景下，我们准备开发建设的XX市五星级酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的度假休闲酒店，满足市场的需11、求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1.4 建设地点本项目位于*1.5 建设内容和规模酒店面积44135.75M2总建筑面积164369 M2计容总建筑面积132407 M2包括地下商业5300其中裙房部分 酒店大堂及相关配套16535 M2餐饮、娱乐、宴会23400 M2会议3000 M2商业9652 M2包括地下商业5300 主楼部分设备层3920 M2酒店客房及配套37940 M2办公13770 M2公寓22240 M2顶层餐厅1950 M2地下室设备用房及非机动车地下车库、酒店相关配套37262 M2包括地下商业5300容积率3.0建筑占地面积11030.5 M2建筑密度2512、%绿化率45%建筑最高高度100M机动车位1228辆公寓办公（107） 酒店客房（224） 其它公建（297）其中地面停放辆528辆地下停放辆700辆非机动车位4431辆公寓办公（758） 酒店客房（447） 其它公建（3226）酒店总客房数447间 其中大床间377间高级套房28间行政套房41间总统套房1间公寓174间1.6 总投资及资金筹措方案经估算，本项目总投资为71891.78万元，其中：工程费用65945.78万元，设备费1900万元，其他费用2746万元，流动资金1300万元。本项目投资资金来源为：企业自有资金41891.78万元，银行贷款30000万元。1.7 研究结论本项目实施13、符合国家政策，具有良好的社会可行性和经济可行性。本项目承担单位具有较强的经济实力、管理优势和人才实力，该酒店具有较强的市场竞争力。项目的建设是必要的，也是可行的。第二章 市场分析2.1 酒店业市场发展现状2.1.1 中国酒店业发展现状2010 年中国旅游业统计年鉴显示，全国的星级酒店从2000年的6029家增长到了13000多家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3%。全国星级酒店的客房数量从594，700 间增长至1，459，800 间左右，年均增长率为7.7%。到 2009年，五星级旅游酒店400多家，四星级1800多家，酒店客房数达到160万间，其中五星级饭店数量增长明显。2009年以前14、的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上，本土酒店品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。在旺盛的旅游度假需求的推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年度假型酒店有良好的发展前景。高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分二线城市有快速发展的可能，但从整体发展来看，部分一线城市高星级酒店的发展已经或即将进入高峰期。要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。从近年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情15、况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商、投资商的投资水平急需提高。部分高星级酒店在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。随着酒店业市场的不断成熟，投资者以高投入获取高利润的时代已经不复存在，从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，资方必须有雄厚的资金作保证。2.1.2 XX市酒店发展现状XX市酒店的起步和发展主要集中在八十年代，尤其是在九十年代得到了迅猛发展，据悉，XX市目前较出名的四星或四星以下的酒店有融侨大酒店、多福大酒店、金鹰大酒店和卓越大酒店等，主要分布在XX市元洪路。XX市各大酒店的服务内容普遍趋同，追求大而全，没有自己的特色，手中惟一的武器就是价格。近年来，16、为在这个大市场中分得一杯羹，各酒店纷纷打起了价格战，恶性竞争现象时有出现。高星级酒店到了淡季就只好靠降价来提高入住率。而过低的价位不仅导致低利润，甚至对XX市酒店服务水平及形象带来负面影响。2.1.3 中国酒店业模式1、商务酒店：商务酒店是根据自身客观情况做好定位，根据不同的商务人群层次提供的有针对性的服务。商务酒店应该是在经济型酒店基础上提高了一个档次的业态，具备了品位、舒适、时尚，含有许多资讯等元素。2、旅游度假酒店：度假酒店主要接待旅游度假者，通常坐落在风景名胜地区（如海滨、著名山庄、温泉附近等），地理环境是建立度假酒店的一个重要因素。度假酒店是一个度假中心，专门提供给客人娱乐和享受的地17、方，它一般要有良好的沙滩、游泳池、滑雪场、溜冰场、高尔夫球场和运动场，甚至跑马场，旅游度假酒店的客源受季节的因素影响较大。3、经济型酒店：又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为b&b（住宿+早餐）。4、产权式酒店：由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。5、酒店式公寓：一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效，但18、其本质仍然是公寓。6、主题酒店：也称为特色酒店，是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。历史、文化、城市、自然、神话童话故事等都可成为酒店借以发挥的主题。7、绿色酒店：指那些为旅客提供的产品与服务既符合充分利用资源、又保护生态环境的要求和有益于顾客身体健康的酒店，绿色饭店是国际住宿业和餐饮业的新型经营方式。绿色饭店，迄今为止这个概念还没有一个明确的解释。国外有人把绿色饭店称为生态效益型饭店或环境友好型饭店。2.2 中国酒店业发展趋势目前，中国酒店产业19、在运行过程中出现了区域性、阶段性、结构性过剩问题。在一线门户城市，高星级酒店一定程度上已处于基本饱和的状态，但在大量的二三线城市，随着城市本身发展和农村城市化，这些地区市场广阔，机会众多。因此，虽然受金融危机的影响，部分酒店投资项目搁浅、步伐放缓和新店开业时间延后，但并未能阻挡酒店投资的步伐，反而激发了酒店投资的冲动。中国国内有实力的地产商仍然在大举进入酒店地产，其投资动机具有多重性：经济低迷时期投资成本最低，存在大量具有投资潜力的区域；借助高档酒店提升区域形象，提升商业地产或旅游地产的价值；还有，中央政府及各地方政府对酒店业发展出台了众多优惠政策，也是吸引开发商对酒店投资的重要因素。中国酒店20、中长期发展不可逆转，预测到 2015 年全国将新增各类住宿设施20 万家，其中星级酒店约1 万家，五星级酒店将超过500 家。中国酒店未来竞争更加激烈，十一五期间，我国旅游饭店投资将达到 3400 亿元，集团之间核心竞争力的较量将更加突出。酒店集团的收购、兼并、重组进一步加速，可能会出现跨地区甚至跨国的收购、兼并与重组。营业收入小幅增长，平均客房收益普遍下降，亏损企业增加，这些都将是暂时的困难。休闲度假酒店的需求将成倍增长，促进内需和消费政策将推动国内旅游业从观光型升级为度假型。会展业和奖励旅游将持续发展，包括展会、会议、活动、展览，都能够推动中国酒店业的发展。互联网将成为酒店营销的最大平台。21、酒店的网络营销以直销为主，渠道并重，酒店开始重视优化网站和网站推广的方法，不完全依赖于某些渠道对它的支持。中国经济型酒店的发展还将继续有不俗的表现，新开业的高端酒店普遍使用跨国公司的品牌，中国高端酒店的主流正在演变为房地产开发业+跨国公司的模式。同时，中国酒店业将在海外取得发展。2.3 XX市酒店市场需求2.3.1 休闲度假的需求随着XX经济的发展，人们生活水平日益提高，私家车进入了越来越多的家庭，人们可以便捷地出行到周边休闲度假；同时，人们工作压力的增大，也需要寻求减压的途径，休闲度假无疑是一个理想的选择。XX山多海阔，风景秀丽，名胜古迹众多，列入文物保护单位达43项。主要旅游景点有：国家级22、灵石山森林公园、省级著名风景名胜石竹山、瑞岩山（弥勒佛造像），富山风景名胜区，中国南少林遗址，还有黄檗山（万福寺）、瑞云塔，葫芦山等。近年来，XX休闲度假游发展迅速，尤其是到了周末，一些度假区常常人满为患。发展休闲度假符合我司的战略规划，可以带动XX市的发展与繁荣，进而提升我司土地的商业价值。从目前看，XX的度假区均有一定区别的市场定位，交通、地理优势，可以挖掘出吸引休闲度假游的有利项目。除了吸引XX休闲度假的游客外，还可以与邻近的海峡高尔夫球场联合协作，打造海洋加高尔夫的旅游链。近年来，韩国、日本往来福州打高尔夫球的游客迅猛增长，尤其是到了冬春季节，航班基本爆满。我司酒店的营业必然可以吸引一23、部分游客入住，使得酒店休闲度假游客淡季不淡。2.3.2 XX市周边市场的需求改革开放20多年特别是建市10多年以来，我市着力锻造农业和外向型经济坚强“双翼”，积极拓展福厦线、大真线、海城线“三条经济走廊”，开发建设融侨开发区、元洪投资区、江阴工业集中区“三大工业区”，不断做大做强电子、食品、塑胶、玻璃、医药等五大支柱产业，推动经济社会迅猛发展，为XX新世纪的腾飞打下了坚实基础。2007年全市实现地区生产总值343.5亿元；工业总产值790.5亿元，其中规模以上工业产值726.7亿元；财政总收入和地方级财政收入分别达到35.37亿元和24.74亿元；县域经济基本竞争力排名由2006年的全国百强第24、28位上升至第21位。国民经济整体素质不断提高，企业市场竞争力持续增强，全市自主创新综合评价指标位居全国县级城市第11位，荣膺“优秀创新型城市”称号，并连续六届被评为全国科技进步先进县（市）。 经济载体不断充实壮大，港口工业城市雏形初显。近年来，我们致力于打造承载经济快速发展的坚实平台，初步形成了“三区三线”的工业发展格局。国家级融侨经济技术开发区和元洪、江阴两大福州市级工业区在产业发展导向方面互有侧重，互相促进，构筑起层次鲜明的产业梯度框架。各类乡镇工业区的迅速成长，推动福厦、大真、海域公路沿线“三条经济走廊”逐步成形，成为发展镇域经济的重要载体。 社会事业长足发展。随着经济的快速增长，我市25、各项社会事业也蓬勃发展，群众性精神文明创建活动日益深化，城乡文明水平进一步提高，大力实施星火计划项目，重点扶持食品、塑胶、机械、化工企业开展科技创新和高新技术研发，部分企业获福州市级以上科技奖项；教育优先发展地位日益巩固，普通教育与职业教育齐头并进，教育水平和办学效益蒸蒸日上，提前一年实现基本普及高中阶段教育目标；群众性体育活动蓬勃开展，竞技体育水平提高，在省市级运动会上融籍健儿收获颇丰；农村卫生服务一体化进程加快，卫生资源重组、防疫防病等工作取得新成效。 城市形象日益凸显，人民群众生活水平不断提高。建市10多年来，城市规模快速拓展，通过加快市政建设，城市功能渐趋完善，XX作为省会次中心城市的26、地位日益突显；2007年，城乡居民收入大幅增长，全市城镇居民人均可支配收入达15943元，比增20.4%，农民人均纯收入达7611元，比增12%，增幅创近年新高。社会保障体系逐步健全，城镇低保实现全员覆盖，农村低保基本做到应保尽保。居民消费结构更加科学、合理，教育、文化娱乐的消费比重逐年提高，群众生活质量进一步提高。 随着XX城市的发展和繁荣，城市的各个配套设施都要跟上城市的发展水平，我司致力于创元国际大酒店的建设，符合XX市现在的发展水平。2.3.3 会议顾客的需求通过市场调研发现，XX市有一定的会议和培训市场有待开发，尤其到了夏季，一些机关单位经常举办封闭式的会议或培训，选择的地点往往是周27、边比较独立、封闭的场所。我司酒店亦可设立一些会议厅，吸引附近的单位召开会议，提高客住率。2.4 目标客源与需求分析2.4.1 政府机构及事业单位客源需求分析从本次调研结果来看，对于五星级酒店来说，在XX市的历史上没有可比性，所以按有可比性的区域惯例进行借鉴分析。大多数政府及事业单位在选择酒店时主要考虑因素：1、酒店的档次，一定要是当地档次最高的或者口碑最好的；2、酒店配套设施，内部必须要设有餐厅，价格适中，美味可口最重要，价格贵点也可以接受，一定要有会议室，大型、小型会议室都要有；休闲娱乐设施齐全，能提供一条龙服务；3、停车方便性，而且停车场一定要大；4、酒店内部培训要到位，服务态度要好、服务28、质量好；5、休闲娱乐设施要多一些，最好有本地现在没有的休闲娱乐设施，比如保龄球场等；6、装饰一定要大气，客人一进去，有种和别的酒店不一样的感觉；7、洗浴中心、KTV 一定要有，具有自身的特色；8、周边环境不要太吵；9、价格要合适。2.4.2 大中型企业客源需求分析大中型企业主要根据不同的客户、不同的领导、群体来选择酒店；客户接待时，一般都会安排在高档次的酒店，外观看起来也比较大气，安排客户住在那里，感觉很有面子，希望酒店有自己特色的餐厅，有主打菜，值得回味的，除住宿外，希望具备以下配套设施：1、保龄球馆；􀃂 2、健身房；􀃂 3、增加叫车服务；�、0; 4、会议厅一定要大。酒店选择的考虑因素酒店价格是消费者选择酒店的首要考虑因素（35.3%），其次是交通是否方便（27.8%）和是否朋友或熟人推荐（21.4%），酒店餐饮（19.4%）、服务员态度（16.7%）、酒店商务设施（16.3%）、预定方便简单（15.9%）和酒店知名度（15.1%）也是消费者考虑的主要因素。2.4.3 一般外地客源酒店需求分析1、外地消费者选择酒店的档次，将近70%的外地消费者选择三星级酒店，近30%外地消费者选择四星级酒店，选择三星级以下酒店的外地消费者寥寥无几。2、选择标准间和单人间的外地消费者均超过40%，选择其他类型房间的外地消费者不足。3、43.5%的外30、地消费者会提前预定酒店，23.1%的外地消费者是办完事情后才选择酒店，13%的外地消费者在下车后立即定酒店，近五分之一的外地消费者没有特定的定酒店的时间。4、选择200-299 元价位的外地消费者最多，其次是100-199 元（31.5%），选择300-600元酒店的外地消费者占30%多，选择高于600 元酒店的外地消费者不到2%。5、把酒店选择在办事处附近的外地消费者较多，占26.9%；选择在商业街附近、车站附近和风景点附近住宿的旅客比例相差不多。6、交通是否方便是外地旅客选择酒店最主要的考虑因素（59.3%），其次是酒店价格（48.1%），同时，外地消费者也会考虑服务员态度（17.6%）、31、地理位置或区位（13.9%）、预定是否方便（13%）、环境是否安静（12%）、酒店餐饮的品质（12%）等。7、健身中心是外地消费者最希望酒店具备的服务设施，其次是餐饮、购物中心、美容中心和酒吧。8、酒店知名度是外地旅客考虑的最重要的因素，其次是交通是否方便，再者，酒店餐饮、酒店的档次、酒店的品牌、酒店的价格和地理位置也是外地消费者考虑的主要因素。详情如：第三章 商务酒店开发战略定位分析3.1 城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析2009年，全市实现地区生产总值（GDP）437.6亿元，较2008年的401.5亿元比增9%；财政总收入达51.19亿元，较2008年的43.0亿元比增22.9%；32、全社会固定资产投资达252.5亿元，较2008年的184.1亿元比增37.2%；全社会消费品零售总额达133.42亿元，较2008年的113.34亿元比增18.1% ；城镇居民、农民人均纯收入分别为20680.3元、9330.1元，较2008年的18778元、8631元，分别比增10.1%、8.1% 。酒店发展的基本规律，需要城市经济基础的支持，需要城市消费人群的支持，凡是国民经济发达的区域，人均消费力增速较强，市场化程度也相对较高，其宾馆、饭店、酒店等的经济发展状况也相对较好。经济发展的良好环境才能给本酒店提供了未来客源市场保证。3.2 城市发展规划对酒店开发战略影响分析未来10年，XX市将33、形成“三通道”的总体空间格局，即沿海经济通道、福厦产业通道、海峡战略通道。沿海经济通道从福耀经阳下、松下到长乐机场形成沿海综合发展走廊；福厦产业通道从镜洋到新厝沿线形成临港产业走廊；海峡战略通道从龙田经港头、三山、高山、大丘到平潭新兴产业走廊。XX未来对内、对外商务发展逐步提升，本地客源及外地商务客源等均有入住品牌酒店的要求，而且随着区域经济的成长，本地客源的综合消费水平也会逐渐提高。本案五星级酒店的 “商务+会议+休闲”定位符合城市总体发展规划，本项目引入国内外知名的酒店管理公司，对酒店的经营有一定的推进作用。本项目依靠城市经济的发展和周边区域的建设，以及城市高端消费人群的消费习惯、消费形态34、和消费意识的不断转变，相信能作为城市首选的服务备选之一，率先扛起城市级酒店商务服务的大旗，为城市潜在客源的商务、会议、宴请等接待需求提供高品质的酒店服务和高端餐饮、娱乐业为一体的一站式服务。3.3 政府要求对酒店开发战略影响分析本项目的建设被XX市领导高度关注，纳入城市发展规划重点建设项目，可见本项目将得到地方政府的高度重视和大力支持，是本项目开发酒店的优势和保障性条件之一。政府对本项目开发的要求不只是城市规划发展重点项目和建设新的城市地标，更是XX市城市发展标志和城市对外展示的名片，本项目的建设发展也是XX公司开发的一个重要项目。政府对本项目酒店的开发有一些特别的硬性条件，使酒店的市场定位和35、项目开发战略的制定具有一定的市场挑战性。3.4 业主公司目前酒店项目开发战略分析业主公司对酒店的发展战略为：本项目是业主公司的第一个酒店投资项目，酒店主要服务于整个XX市发展所需的会议中心、商务休闲中心、宴会中心和城市商业配套；业主公司对酒店的定位要求体现“XX酒店市场的新标高、城市对外发展的名片”，以此寄托一份不能割舍的家乡情结；希望酒店未来经营盈亏能够在一个可控的范围内。业主公司对酒店开发的起点较高，要求以商务、会议、旅游、商业发展为开发重点，酒店设计以五星级的消费感受超值服务为标准，特别是商务休闲和商业发展的感受和体验，而不是单纯的五星级硬件配备。第四章 酒店整体定位策划4.1本项目酒店36、定位 定位1、新商务地标性建筑本项目位于*的规划中轴线上，前临横贯XX市东西的主干道，处于整个规划新区的核心地带，规划建筑是整个新区的制高点，决定了本项目的地标性。提升区域品质，加强活力，带动区域发展2、本项目在功能上集五星酒店、国际公寓、高级写字楼、商业、餐饮、会议、展览、娱乐为一体，各种功能有机结合、相互补充，提升自身的价值感。3、品质生活的体验中心。高品质的生活概念与时尚休闲体验相结合，创造场所感、丰富生活体验、打造充满活力的城市公共空间、体现现代社会的人文精神。4、城市综合体“城中之城”所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三37、项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体具有四大典型特征：1：超大空间尺度 2：立体的交通体系 3：现代城市景观设计 4：高科技集成设施 4.1.2 定位依据1) 高档次的集五星酒店、国际公寓、高级写字楼、商业、餐饮、会议、展览、娱乐为一体的酒店在XX市市场有一定的空间，用高星酒店的多功能组合扩大其市场客源兼容性；2) 本项目地理条件、交通条件、环境资源条件等从现状看都具备五星酒店的市场承载力，特别以发展的眼光看，随着XX市社会经济成长、旅游休闲的兴起，也适宜商务会议休闲酒店的组合定位；3) 档次和影响力高的会议能提高酒店38、品牌知名度与美誉度，成功的会议接待不仅能使他们成为酒店的忠诚客户，而且也会像其他顾客传播酒店良好的口碑，带来了酒店无形资产的增值；4) 高品质的酒店一般接待来自不同国家、地区和本地域的高消费者，他们的综合消费力都比较高，且酒店经营面较广能增加客源供给；5) 酒店接待重要会议，必然会成为新闻媒体关注的焦点，媒体在报道会议的同时也间接的宣传了酒店，从而极大地提高了酒店的知名度；6) 休闲旅游结合会议能更好的平衡休闲商业酒店中淡旺季问题，而单纯的会议型酒店或单纯的休闲度假酒店都会面临节假日的饱满，和周一至周四冷清的经营问题；7) 批量型的会议客源和商务散客更容易成为酒店客房的主力贡献者。4.2 酒店39、及商务形象定位标准五星级酒店定位，在当前XX市酒店发展市场形象方面具备一定高度，五星级酒店本身就是服务城市，从景观上就是一道城市风景线，五星级酒店可以为整体开发项目和商业配套公寓住宅增加一定的“形象价值”，是和整体开发项目不可分割的，从而提升整体项目的市场推广和销售能力。拟建酒店争取引入一家具有品牌影响力的酒店管理公司进行管理，品牌的形象符合投资商企业形象要求，也能提升政府提升XX市的投资环境和城市形象。配套商业建议定位为精品休闲商业，以休闲娱乐、餐饮宴请为主的市场化精品商业。针对城市发展和当地消费习惯的改变，创造全新的高档休闲活动场所，引入放松的参与性项目和高端消费商业形式，打造城市高端“精40、品休闲商业”综合休闲主题形象。4.3 标准五星客房体量定位标准五星定位模式：根据市场分析需求，客房定位在447间客房左右，结合1 间总统套房、行政套房30 间，完全满足区域内“中小型会议”+“商务散客”客源的住宿接待功能，不过经营的初期几年可能会出现“吃不饱”的情况。第五章 建设地址及建设条件5.1 地理位置及区域范围 本项目地址位于XX市百和新区，XX市位于闽江口金三角经济圈南翼，东经11903-11942、北纬2534，东临台湾海峡，是祖国大陆距台湾最近的一个城市，最近处与台湾新竹市相距仅84海里，发展对台经贸前景十分广阔。国道福厦公路和福泉高速公路纵贯南北，把XX与省会福州及省内最活跃的41、经济开放区域连成一片。福州长乐国际机场距市中心仅40公里，市内融侨码头、元洪码头开通直达香港、东南亚航线。5.2 社会经济状况2009年，全市实现地区生产总值（GDP）437.6亿元，较2008年的401.5亿元比增9%；财政总收入达51.19亿元，较2008年的43.0亿元比增22.9%；全社会固定资产投资达252.5亿元，较2008年的184.1亿元比增37.2%；全社会消费品零售总额达133.42亿元，较2008年的113.34亿元比增18.1% ；城镇居民、农民人均纯收入分别为20680.3元、9330.1元，较2008年的18778元、8631元，分别比增10.1%、8.1% 。5.42、3 建设条件近年来，XX市全面贯彻“建设海峡西岸经济区、做大做强中心城市”的战略方针，紧紧围绕XX市委、市政府提出的经济战略，实施项目带动战略，通过酒店业带动周边经济效益，保持强劲的经济发展势头。当地各级政府对本项目建设的高度重视和大力支持、当地旅游、服务业规划的不断完善和落实以及当地富足的资源为本项目建设的提供了良好的投资环境。本项目的市场需求量较大，且逐年增加，前景广阔；建设单位人力资源丰富、管理水平高、资金实力雄厚；各项配套设施齐全，水、电、气、热等供应充足，可满足项目的需要；所在地交通便利，便于酒店建设运营。因此，本项目的建设条件十分优越。第六章 项目建设方案6.1 建设内容本项目建筑43、形态由中央连接体连接东西两侧主楼形成，一至四层为裙房，五层以上为主楼部分。酒店1号楼地上26层，酒店2号楼28层，地下l层。地下一层主要以酒店员工后勤、设备、泳池、地下停车为主。中央连接体为酒店贵宾休息空间，采用大面积玻璃幕墙，具有良好的通透性和景观性。酒店l号楼一层主要由酒店大堂及接待、火堂酒吧、自助餐厅、特色餐厅、中餐厅为主，二层主要以中餐包厢为主；三层主要以宴会、会议为主，四层主要以夜总会、KTV为主，五层主要以桑拿及健身为主，六层主要以桑拿包厢、SPA、棋牌室为主，七屋主要以茶楼、行政办公为主。主楼部分8-22层为酒店标准客房，23-25层为行政楼层，其中25层设有总统套房。26层为太44、空吧。酒店2号楼一层主要由酒店大厅及精品店、商务为主，二层主要以部分会议及咖啡厅、甜品店为主：三层主要以商务会议为主，四层主要以体育休闲为主，5-28层为酒店标准客房。共享空间以人们要求从关闭的环境中解放出来为依据。波特曼重视“建筑是为人而不是为物”，重视人对环境空间的情感上的反应和同响，将共享空间首次运用旅馆中庭设计大获成功。本案中引入波特曼共享空间，在收发上着重于空间处理倡导把人的感官因素及心理因素熔化到设计中去，兼顾运动、光线、色彩、材料，引进自然、水、“人看人”等手法，通过空间序列、收放空间、中庭、火空间、小空间，下沉广场等，创造出和谐的空间环境。6.2 建设规模基地面积44135.745、5M2总建筑面积164369 M2计容总建筑面积131994 M2包括酒店相关配磁2000 M2其中裙房部分酒店1号楼配套18235 M2酒店2号楼配套16033 M2主楼部分酒店1号楼43089 M2酒店2号楼46635 M23号楼员工宿舍楼6002 M2地下室设备用房及非电动车地下车库、酒店相关配套17846 M2包括酒店相关配磁2000 M2包括地下人防面积6058 M2容积率2.99建筑占地面积11030.5 M2建筑密度25%绿化率40.5%建筑最高高度100 M机动车位358辆酒店1号楼（181）酒店2号楼（167）其中地面停放辆120辆地下停放辆238辆非机动车位1462辆其中地46、上（449） 地下（1013）酒店1号楼总客房数443辆酒店2号楼总客房数269辆第七章 结构设计7.1 设计依据本工程按中华人民共和国现行颁布的有关规范、规程进行设计。中华人民共和国国家及行业标准：建筑结构可靠度设计统一标准）(GBJ068 -2001)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223 -2004)建筑结构荷载规范(GB50009 -2001)混凝土结构设计规范（GB50010-2002）禹层建筑混凝土结构技术规程(JGJ 3-2002)建筑抗震设计规范(GB50011-2001)建筑地基基础设计规范(GB50 007 -2002)地下工程防水技术规范(GB501082001)设计采47、用主要活荷载标准值1、楼面均布活荷载酒店办公 2.0 kNm2 商业 3.5 kNm2 厕所（酒店办公） 2.O kNm2 厕所（商业） 2.5 kNm2 阳台栏杆水平荷载 1.O kNm2 消防楼梯 3.5 kNm2 一般楼梯 2.5 kNm2 车库 4.O kNm2 电梯机房、空调机房 7.O kNm2 （或按实际情况取值）2、屋面均布活荷载 上人屋面 2.O kNm2 屋顶花园 3.O kNm2 （未包括土，石等填料） 不上人屋面 0.5 kNm23、墙面 内墙：200厚轻质砌块 2.53.0 KNm2 120厚轻质砌块 1.52.O KN/ m2。 玻璃幕墙 1.O KN / m2 外48、墙：200厚轻质砌块 2.53.O KN / m24、设备荷载按实际情况取值5、风荷载本工程的基本风压0.90 kN/m2风压高度变化系数按地面粗糙度类别为c类取值。6、地震相关参数XX设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.lOg，设计地震分组为第二组。6、其它本工程抗震设防类别属于丙类建筑，安全等级为二级，设计使用年限为50年。高层部分采用框架剪力墙结构，框架抗震等级为二级，抗震墙抗震等级为二级。裙房部分采用框架结构，框架抗震等级为三级。7、计算程序采用中国建筑科学院编制的多层及高层建筑结构三维分析与设计软件SATWE，采用考虑楼板平面内实际刚度的计算模型，考虑扭转藕联。7.2 地基基础及49、地下室1地基基础本工程拟采用桩基础。2地下室主要技术措施本工程地下室连为一体，长度远大于混凝土规范中伸缩缝最大间距(30m)的要求，拟采取以下措施：在适当的部位设置施工后浇带，并采用掺入适量微膨胀剂以补偿混凝土收缩；适当提高基础底板、顶板及部分外侧壁的配筋率，以增加基础的抗收缩能力。7.3 上部结构1结构形式本工程由于高层部分与裙房的高度、荷载、刚度等相差悬殊，且裙房面积大、平面形状复杂、在平面上裙房伸出高层部分尺寸过大，在水平荷载作用下，刚度中心与重心的偏移将引起较大的扭转，因此上部结构在高层主楼与裙房之间设置抗震缝兼伸缩缝，使主楼与裙房完全脱开。高层部分采用框架剪力墙结构，框架抗震等级为二50、级，抗震墒抗震等级为二级。裙房部分采用框架结构，框架抗震等级为三级。楼屋盖均采用钢筋混凝土现浇梁板结构。2主要技术措施1) 建筑物的长度本工程部分结构K度均已大于混凝士规范中伸缩缝最大间距的要求，为解决混凝土的收缩和温度胀缩问题，采取下列措施： (1)主楼部分与裙房之间根据建筑布置情况设置抗震缝兼伸缩缝。(2)在适当的部位设置施工后浇带，并采用无收缩微膨胀混凝士；并适当提高楼板纵向钢筋配筋率，楼板中间跨及边跨设置部分纵向通长钢筋，以解决混凝土的收缩和温度胀缩问题。2) 抗震性能为使建筑物具有良好的抗震性能，在结构设计中考虑采用以下措施：结构布置受力明确，传力途径直接简单。加强结构平面整体性，加51、厚洞口及深凹口周边楼板，加厚地下室顶板、大屋面板，加强其配筋。适当提高结构薄弱部位构件的抗震措施，保证构件具有足够的延性，避免脆性破坏。内墙采用较轻的混凝土空心砌块或加气混凝土砌块，尽量减轻结构的自重，减小地震作刚。7.4 主要结构材料1混凝土：地下室底板、外墙、顶板和水池：C30，抗渗等级：S6，多层部分的框架柱：C40C30高层部分柱、抗震墙C50C30梁、板：C30地下室底板、外墙均应加入适量微膨胀剂以抵抗大体积混凝土施工时所产生的收缩应力。2钢筋：采用热轧钢筋HPB235(fy=210N/mm2)、HRB335(fy=300 N/mm2)、HRB400(fy= N/mm2)3钢材Q2352、5B、Q345B4焊条：E43型(Q235)，E50型(Q345)7.5 新技术措施裙房部分楼面板可采用现浇混凝士空心楼盖技术。若采用此技术，可减少建筑物层高，达到隆低造价的目的。第八章 公用辅助工程8.1 给排水设计8.1.1 工程概述该项目位于福建省XX市，总用地面积44135. 75平方米，总建筑面积约147840平方米。8.1.2 设计依据国家颁布的有关规范标准：1、建筑给水排水设计规范 GB50015-20032、室外给水设计规范 GB50013-20063、室外排水设计规范 GB50014-20064、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 (2005年版)5、建筑灭火器配置53、设计规范 GB50140-2005 6、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005年版)7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-978、水喷雾灭火系统设计规范GB50219-958.1.3 设计范围1、给水系统：包括冷热水系统、游泳池循环水系统。2、消防系统：包括室内、室外消火栓系统及自动喷水灭火系统，水喷雾系统。3、排水系统：包括雨、污水系统。8.1.4 给水设计l、水源：本项目供水水源为市政给水管网，由项目周边市政给水管网引入两条DN300的给水管，拟定供水压力为0.15MPa。市政给水进户后根据建筑功能和使用性质的不同，分别设置水表计量。2、用水量估算：总54、用水量：最高日用水量：1174m3/d：3、供水方式：地下室部分由市政给水管网直接供水，一层至四层裙房部分采用变频调速供水泵组加压供水。主楼采用“生活蓄水箱一加压水泵一高位水箱”的供水方式。加压水泵由水箱的高低水位自动控制启闭。建筑外设总水表，建筑内商场、餐厅、洗浴中心、游泳池、冷却循环水补水单独设水表计量。给水系统的竖向分为四个区，每个区采用可调式减压阀，并根据使用要求，材料设备性能，维修管理，建筑层数等条件合理控制最低卫生器具、配水点的最大静水压力在0.40MPa左右。4、生活热水系统：热水系统的供应对象为酒店卫生间的洗浴热水、办公部分及公共部分的卫生用水。办公部分不设置集中供应热水，仅在55、卫生间内局部设置容积式电热水器。酒店采用集中供应热水系统，为保证用水水压的稳定与平衡，热水系统的压力分区与冷水系统完全相同。供水方式采用下行上给机械全循环方式。8.1.5 消防系统1、消防用水量：室外消防用水量：30L/s，室内消火栓用水量：40L/s， 自动喷洒水量：30L/s2、供水水源及室外消火栓系统：由市政给水管引入两根DN200给水管道供室外消火栓用水，为保证供水的安全性，基地室外消防供水管成环状布置，并形成环网。沿建筑物四周的道路旁间距120米设置DN150的室外消火栓，每个室外消火栓的保护半径不大于150mo室外消火栓系统采用低压消防给水系统。3、消防储水量：1) 室内消防由消防56、蓄水池提供，消防蓄水池设于地下一层，按消火栓系统3小时，喷淋系统1小时的火灾延续时间蓄水计，消防蓄水池有效容积为550m3。2) 主楼屋顶设有18m3消防水箱，供初期消防用水。4、室内消火栓系统：每层消防电梯前室、走道等处设有消火栓箱，消火栓竖管设置间距保证同层有两支水枪充实水柱同时达到被保护范围内的任何部位，消火栓箱采用钢制成型产品，内配DN65消火栓、DN65 (25米长度)水带、DN19水枪、手提式灭火器、消防水泵启动按钮以及栓直径为DN25的消防软管卷盘等。本工程为高层建筑，消火栓系统竖向分为两个消防区域，以控制每个区段的静水压力不超过0. 80MPa。在压力超过0. 50MPa的消火57、栓采用减压稳压消火栓。两个区域设置一组消火栓加压水泵。各区域的消火栓系统竖向均布置成环状，并采用阀门分成若干独立段，以保证检修时的消防供水要求。室内消火栓系统采用临时高压消防系统。5、自动喷水系统：本工程为高层建筑，除游泳池建筑面积小于5m2的卫生间和不宜用水扑救的部位外，均设自动喷水灭火系统保护。车库系统为中危险级II级，设计喷水强度8L/min. m2，作用面积160m20其它部位系统为中危险级I级，设计喷水强度6L/min. m2，作用面积160m20在每个楼层或每个防火分区均设有水流指示器，当任何一个喷头动作时，喷水系统加压泵立即启动，并发出信号至消防中心报警。在建筑内的适当部位设有湿58、式报警阀组，每个报警阀组供水的最高、最低位置的喷头高程差不大于50米，且每个报警阀组控制的喷头数量不超过800个。同消火栓系统一样，自动喷水灭火系统竖向分高、低两个消防区域，两个区域设置一组喷淋加压水泵。6、水泵接合器：消火栓系统和喷淋系统于室外分别设置水泵接合器，供市政消防车向室内加压供水，每个水泵接合器的流量为15Ls，并于室外消火栓设置间距在1540米范围内。7、灭火器配置：在各机房、库房、走廊和固定人员值班的场所，均设有手提式干粉灭火器，并根据不同场合选用不同类型的灭火器。其中锅炉房、柴油发电机房配置手推式泡沫或干粉灭火器，变压器室及开关室配置干粉灭火器。8、水喷雾灭火系统：燃气锅炉房59、柴油发电机房设置水喷雾灭火系统，燃气锅炉房内按防护冷却设计，设计喷雾强度9L/(min.m2)持续喷雾时间0.4h，最不利点喷头的工作压力不小于0.20MPa。柴油发电机房内按防护冷却设计，设计喷雾强度20L/(min.m2),持续喷雾时间0.4h,最不利点喷头的工作压力不小于0.35MPa。系统响应时间均不大于45s，燃气锅炉、柴油发电机等保护对象，其保护面积按其外表面面积确定。水喷雾设有自动控制，手动控制和应急操作三种控制方式。8.1.6 污废水系统：1、污废水排放体制：室内生活污、废水采用合流制，室外采用雨、污分流制，基地生活污废水盲接排至市政污水管道。2、污水排放量：最高日污水排放量60、： 939m3d8.1.7 雨水系统：1、雨水排放体制：屋面雨水经雨水斗收集，地面雨水经路旁雨水口收集，集中后通过基地雨水井及管道排至市政雨水系统。屋面雨水的暴雨设计重现期采用10年，基地雨水的暴雨设计重现期采用2年。2、雨水排放量：基地占地面积约44135. 75m2，雨水排放总量为1112.2L/s。8.1.8 游泳池设计：游泳池水容积为510m2，采用顺流循环方式，由石英砂缸过滤，采用液氯消毒方式，废水排入市政污水管网。8.1.9 管道材料：1、给水管道室外埋地管给水球墨铸铁管及配件，承插连接口室内冷热水管道均采用不锈钢管件，承插焊接或卡压式连接。2、消防管道室外埋地管给水球墨铸铁管及配61、件，承插连接。室内消防管管径大于等于DN100采用无缝钢管（内外镀锌），沟槽式连接，小于DN100采用热镀锌钢管，丝扣连接。3、排水管道室外排水管采用LPVC加强筋管或增强聚丙烯管，橡胶密封圈连接。室内污废水管采用柔性排水铸铁管，承插连接。8.1.10 节水、节能和环保措施1、卫生洁具采用建设部推荐的节水型产品。2、空调补给水单独设置水表计量。3、水泵选型尽可能便工况点位于水泵一扬程曲线的最高效区段内。4、地下室生活水泵设置隔震减震装置以减小噪音污染。8.1.11 人防工程1、本工程地下一层部分区域平时为车库，战时为人防掩蔽所2、扩散室、滤毒室、防毒通道，简易消毒间的洗消污水，均须排到密闭门外62、的集水井，入集水井的管口上安装工作压力不小于1OMPa的防爆波密闭阀门。3、进出人防工事的给水、消防、内部压力排水管等管道在工事内侧设工作压力不小于1.OMP并与系统工作压力相匹配的阀门，用色漆明显标示，并须在穿越工事处设密闭套管。8.2 电气设计8.2.1 电气说明8.2.1.1设计依据1、lOkV及以下变电所设计规范 GB50053-942、高层民用建筑设计防火规范 GB50054-95 (2005年版)3、住宅建筑规范 GJB50368-2005 4、供配电系统设计规范 GB50052-955、低压配电设计规范 GB50054-956、建筑物防雷设计规范 GB50057-94 (200063、年版)7、建筑屋电子信息系统防雷技术规范 GB50343-20048、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-979、火灾自动报警系统设计规范 GB50116-9810、建筑照明设计标准） GB50034-200411、民用建筑电气设计规范 JGJ 16-200812、有线电视系统工程技术规范 GB50200-9413、视频安防监控系统工程设计规范 GB50395-200714、综合布线系统工程设计规范 GB50311-200715、当地供电、通信、电视、消防等有关主管部门规定。8.2.1.2 工程概况本工程包括酒店l号楼、酒店2号楼、员工宿舍等，总建筑面积约147840平方米，地下64、一层，地上二十六、二十八层。其中，酒店1号楼为酒店客房及配套；酒店2号楼为酒店公寓及配套，均为一类高层建筑，主要功能含概商业、餐饮、酒店、娱乐、休闲于一体的多功能综合性建筑。用电设备主要有：照明设备、空调及空调制冷设备、各种泵类、风机、电梯、及其它消防设备等。8.2.1.3设计范围 强电部分为：10KV变配电所设计（市政开闭所及供电部门自行要求设计的变电所除外）、电力、照明、防雷及 接地保护设计。 弱电部分为：通信系统、综合布线系统、有线电视系统、安全防范监控系统、停车场管理系统、火灾自动报警 及消防联动控制系统设计。8.2.1.4强电部分1、负荷等级：本工程消防用电负荷、应急照明、电梯、通讯65、机房、生活水泵、航空障碍灯一经营及管理用电子计算机系统等为一级负荷；其中经营及管理用电子计算机系统为一级负荷中特别重要负荷；商业自动扶梯、厨房电力及照明、宴会厅等按二级负荷供电；其余均按三级负荷供电。2、负荷估算：公寓大套按1012KW户计，中小套按68KW户计；办公、公共服务设施按10.OWm2计；酒店、商业按100130W/m2计；地下车库按I5、20W/ m2计；员工宿舍按60w/m2计。全区设备总容量约为15000 Kw。10KV变压器安装总容量约为16000 KVA。本工程总降压站设置由建设单位与当地供电部门协商议定。3、供电设计及配电系统：在地下一层共设3个变配电所，每个变配电所由66、当地电网分别引入两路独立lOkV高压电源，两路电源同时运行，互为备用，中压侧不设联络，低压侧联络。计量方式采用高供高量，继电保护方式采用带时限过流保护，电流速断保护，单相接地保护，过载保护，温度保护，操作电源采用直流。并设置低压集中补偿装置，要求补偿后功率因数不小于0.9。另外，在地下一层设置一座柴油发电机房，内设两台1200KW左右柴油发电机组作为自备电源。电力、照明系统采用三相五线制，电压为380/22vo一级、二级负荷均采用一用一备双电源供电（两路电源应分别引自不同变压器低压母线段），末端设互投箱自动切换；三级负荷采用单路电源供电。对于一级负荷中特别重要负荷，除采用双电源供电外，另由UP67、S装置（集中或分散设置）提供第三电源。办公、公寓、员工宿舍配电采用放射式及树干式相结合的方式，以预分支电缆供电至各楼层电表箱；地下汽车库、商业及餐饮等分别配电。4、计量方式：办公、公寓部分每层设电度表箱，每户一表：公用辅助设备用电单独设表计量；地下车库动力、照明等设备用电分开设表计量：商业用电单独计量，员工宿舍每层集中设置电表计量。8.2.1.5电缆、导线的选择及敷设：1、电缆、导线的选择：非消防负荷干线采用WDZB-YJV型无卤低烟阻燃交联铜芯电缆，支线采用BV-750v铜芯电线；消防负荷干线及大容量用电设备采用矿物绝缘电缆，应急照明支线采用N-BV-750v铜芯耐火电线。2、线路敷设：由低68、压配电室引至电缆井内所有电缆均以电缆桥架敷设。由户内配电箱引出导线均采用BV-750V型铜芯塑料线穿PVC管暗敷于墙、现浇楼板及屋面保温层内。消防设备配电支线均穿钢管暗敷，保护层厚度须大于30mm，明敷时做防火处理。8.2.1.6 照明设计：1、酒店照明电源电压为220/380V。公寓照度按l00-150Lx设计，照明功率密度值为7wm2：楼梯间、地下车库照度按75Lx设计，照明功率密度值为7wm2；办公用房及商业等照度按300Lx设计，照明功率密度值为1113wm2。2、裙房及地下车库内光源均采用节能型T8荧光灯，并采用电子镇流器便功率因数不低于0.9，在配电箱内或就地手动控制。楼梯间照明采69、用节能自熄开关控制。商铺、地下车库、楼梯间等公共部位还设置应急照明及疏散指示照明。疏散指示灯、诱导灯均带电池浮充，停电时，自动切换为盲流供电，供电时间不少于60分钟。3、户内照明配电箱嵌墙暗装，地下车库、设备机房或竖井内照明配电箱、楼层电度表箱、控制箱等均为挂墙明装。8.2.1.7 防雷与接地保护：1、防雷保护：本工程酒店1号楼、酒店2号楼建筑物防雷设计按二类。利用一25*4热镀锌扁钢在建筑物屋顶女儿墙及屋面突出部位的周边明设避雷带，构成闭合环路作为屋面防雷接闪器，并在屋面组成不大于10*10的网格：本工程员工宿舍建筑物防雷设计按三类。各建筑物利用结构柱内四根主筋作为防雷引下线，采用桩基基础作70、为防雷接地装置。为防侧击雷，建筑物每层设均压环，外墙上的栏杆、门窗等较大金属物与防雷装置连接。竖宜敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接2、接地保护：本工程低压配电系统接地型式采用TN-S制，零线与(PE)线严格分开，防雷接地、工作接地及其他专业接地，均利用基石出钢筋网作为接地装置，构成联合接地系统，其共用接地电阻不大于1欧姆。在变配电所设置总等电位联结；卫生间、游泳池、各弱电机房、各层弱电井设置局部等电位接地端子箱。工程中所涉及的有线电视、卫星天线等弱电设备的信号进出线均应在机房或弱电井内安装电涌保护器(SPD)。弱电机房电源系统应考虑相应的防雷措施，弱电机房内应设置均压环或接地母71、线，与PE线相连，机房防静电架空地板、金属走线架、设备金属外壳、金属管道、大面积金属门窗等均应与均压环相连。8.2.1.8 弱电部分：1、通信系统：1) 本楼内设置电话总机房，系统设计为市话盲通用户和数字程控交换机用户共网系统，市话外线引入电话机房后进行内外线的总体分配。电话布线纳入综合布线系统，干线部分采用大对数语音电缆，水平部分采用超5类UTP。在各公共部位安装若干公用电话（盲线投币及IC/IP卡电话），接线盒采用双孔信息插座。2) 每层设电话、宽带分线箱，商业等公建在适当位置分别设置分线箱。公寓每户2对电话进线l根宽带进线（进入多媒体信息箱）3) 本工程共需约3500对盲线电话。2、电脑72、网络系统：本系统为用户提供统一的硬件平台，可灵活搭建公司内部局域网，并提供高速INTERNET接口。干线部分采用光纤，水平部分采用超5类UTP，桌面传输率lOOMo楼内设网络主机房（与电话机房同室），内设多台网络服务器，为管理者及使用者提供高效、快捷的信息服务，实现办公自动化。3、有线电视系统：1) 本系统信号源引自城市有线电视网，以860MHz双向传输技术、集中星型分配方式组网。2) 本工程有线电视系统为分配、分支系统，需经有线电视部门批准，并要求用户端信号电平满足683dBo3) 在公寓、办公用房、商业等每层设置电视元件箱，预留接口。4) 卫星电视接收系统：在大楼屋顶预留卫星天线基座，天线73、数量及接收节目内容待与甲方商定。本系统可用于接收国内外综合新闻、经济、娱乐等节目信号，经卫星前端设备处理后送至大楼电视网络中供电视用户收看。通过VSAT微波通信设备能接收和发送各类信息。多媒体会议系统。4、多媒体会议系统：1) 在大楼大会议厅设置一套多媒体会议系统，包括：扩声、投影、摄录、同声传译等系统，并且建立各会议子系统的集控平台，主席台代表讲话时可联动投影、摄录等设备，投影屏幕可显示代表讲话相关内容、代表身份介绍、代表讲话同步影像等。2) 同声传译系统：采用红外同声传译设备，设有四个翻译通道，连同原语种声道共有五种语言声道提供与会者选择。使得用不同语言的会议代表能够充分交流。5、广播系统74、：广播系统设计为背景音乐及消防广播兼用设备，以定压100V，多回路输出，主机设于消防指挥中心。广播覆盖餐饮娱乐、有人值班的机房、地下车库、办公层走廊、电梯轿厢、客房等场所。地下车库设号筒扬声器，其它场所设吸顶扬声器或壁挂音箱。广播分区原则上按消防分区划分，系统施行分区控制。部分分区可以通过扬声器音量控制器调节音量及关闭广播。系统在消防状态下转入设定消防广播通道，功放依据程序分步或全部切入紧急广播。进入紧急广播状态的分路扬声器强制启动，扬声器音量控制器原状态无效。6、安全防范监控系统：在一层设置安保中心控制室（与消防控制室合用）o公寓住户内设置紧急求助报警按钮，在主要出入口、车库入口、商业、酒店75、会议厅、电梯轿箱等处设置闭路电视，监控信号送至安保中心。7、停车场管理系统主要设置：汽车出入口通道管理、停车计费、车库内外行车信号指示，库内车位空额显示诱导等。8、火灾自动报警及联动控制系统：消防控制室设于一层（与安保中心控制室合用）。在地下车库、商业、办公用房、电梯前室及楼梯间等处设火灾自动报警及消防联动控制系统，按一级保护设计，采用控制中心报警系统，本系统为二总线制。设置感温、感烟探测器、手动报警按钮、警铃及扬声器。设置控制模块控制消防泵、喷淋泵、排烟风机及正压风机等消防设备。设置消防通讯系统。在低压配电室、防排烟机房、电梯机房等设备间设置消防总线电话，并按规范要求在适当位置设有带电话塞76、孔的手动报警按钮。8.3 通风与空调工程说明8.3.1 设计依据 1、业主要求 2、相关的批准文件 3、依据的相关规范、标准和规程： (1)采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003 (2)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067 -97 (3)高层民用建筑设计防火规范(2005年版) GB50045-95 (4)旅馆建筑设计规范 JGJ62-90 (5)公共建筑节能设计标准 GB50189-2005 (6)其它一些可适用的规范、规程、标准等 4、其他专业提供的工程设计资料8.3.2 设计计算参数1、室外空气计算参数2、室内空气计算参数3、通风换气次数8.3.3 冷热源及供77、给系统1、冷热源A酒店l号楼 1) 本工程夏季总制冷量约为9500KW，拟采用水冷式离心式冷水机组3台作空调冷源。单台离心机组的制冷量为2285kw (650RT)。为满足部分负荷的使用要求，同时配置2台螺杆式冷水机组，单台螺杆式冷水机组的制冷量为1300kw (370RT)。机组的冷水供回水温度分别为71 2。机组的冷却水进出水温度分别为32，37。 2) 本工程采用油气两用型蒸汽+热水锅炉组合方式作酒店的热源（其中包括生活热水负荷）。蒸汽锅炉供酒店的洗衣房、厨房及空调加湿用。热水锅炉的供回水温度为90/70，作为酒店生活热水和冬季空调的热源，锅炉燃料为天然气。 3) 本工程空调热水系统由热78、水锅炉、板式换热器、热水循环泵、定压装置组成。板式换热器供回水温度分别为50/60。空调热水泵为定流量泵。4) 冷却水塔设置在通风良好的裙房屋顶。8.3.4 冷热水供给系统 1、本工程空调水系统采用单式泵、两管制、闭式机械循环。冷水供回水温度分别为7/12，热水供、回水温度分别为6050。空调水系统采用屋顶膨胀水箱定压。 2、本工程热水供给系统来自板式换热器，供回水管分别与板式换热器的二次端口连接。 B酒店2号楼l) 酒店2号楼裙房夏季总制冷量约为2500KW,以采用水冷式离心式冷水机组l台作空调冷源。单台离心机组的制冷量为1750kw (500RT)o为满足部分负荷的使用要求，同时配置1台螺79、杆式冷水机组，单台螺杆式冷水机组的制冷量为750kw (210RT)。机组的冷水供回水温度分别为712。机组的冷却水进出水温度分别为3237O。 2) 酒店2号楼主楼采用水环热泵空调系统，夏季水环热泵空调机组向公共水环路排放冷凝热，辅助冷源为冷却塔，公共水环路与冷却塔循环水之间设置中间板式换热器。冬季公共水环路所需辅助热源由地下一层的锅炉房提供D夏季公共水环路供回水温度3237，空调冷负荷约为5400KW：冬季公共水环路供回水温度25/20，空调热负荷为3000KW。 2) 冷却水塔设置在通风良好的裙房屋顶。8.3.5 空调系统 A酒店1号楼1) 大堂等大空间采用定风量一次回风式全空气低速空调80、系统，空调箱设有初、中效过滤、干蒸汽加湿等功能（风机设有变频调速控制）。 2、客房等采用风机盘管加独立新风系统。新风空调箱设有初、口效过滤、电极式加湿等功能。 3、地下变配电室、地下值班室等采用热泵型变制冷剂流量分体多联式空调系统，并设新风机组供新风。 4、在新风量较高的全空调系统的区域，如宴会厅、餐厅、会议室等，在过渡季节可采用全新风免费冷（风）系统运行，节约运行费用和提高室内空气品质。 B酒店2号楼 酒店2号楼主楼采用卧式暗装水环路热泵机组加新风系统8.3.6 通风系统 1、各空调区域均设有机械排风。 2、地下机动车库设诱导机械送、排风系统（地下一层有车道处自然补风系统）。 3、卫生间、开81、水间、浴室等分别设有机械排风系统。 4、变配电机房设有机械通风系统。保证机房内的卫生要求。5、水泵房、热交换机房等均设有机械通风系统，以排除设备放出的余热。 6、制冷机房等均设有机械通风系统，以排除设备放出的热量。 （制冷机房设置事故排风）。 7、锅炉房设独立的机械通风系统，维持锅炉燃烧、排除余热，并保证机房内的卫生要求。 8、发电机房设独立的机械送、排风系统，维持发电机燃烧、排除余热，并保证卫生要求。 9、凝结水箱间、日用油箱间、油泵房设机械（自然）通风易燃油泵房通风装置采用防爆型。 10、厨房间设有灶台排风，油烟气经净化后排至室外高空。厨房另设机械补风。 11、洗衣房根据工艺要求，并满足室82、内热、湿平衡计算后确定通风量。 12、设全空气空调系统的公共区域过渡季节采用全新风通风换气，新风满足6次h。 13、宾馆垃圾房设机械排风系统，高空排放。8.3.7 消防系统（一）防烟设施1、防烟楼梯、合用前室酒店属一类高层建筑，其防烟楼梯，消防合用前室均采用机械加压送风方式防烟。（二）排烟设施 1、走道 无直接自然通风且长度超过20米的内走道或虽有直接自然通风但长度超过60米的内走道采用机械排烟方 式。排烟口距最远点的水平距离小于30米。 2、地上房间 面积超过100m2，且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固定窗的房间采用自然排烟方式。其可开启外窗面积不小于该房间面积的2%。 3、地83、下房间 除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间，各房间总面积超过200m2，或一个房间面积超过50m2,且经常有人停留或可燃物较多的地下室采用机械排烟，排烟口距最远点的水平距离小于30米，同时设置机械补风系统，送风量不小于排烟量的50%。 4、地下车库 该建筑位于地下一层的地下车库设一个防火分区，每个防火分区设两个防烟分区，每个防烟分区的排烟量按6次小时换气次数计算。有直接通向室外的汽车疏散口的防火分区内的防烟分区采用自然补风。 5、其他 采用挡烟垂壁（隔墙、从顶棚下突出不小于0.5米的梁）划分防烟分区。（三）控制系统 1、所有排烟风机均与其排烟总管上280熔断的排烟防火阀联锁。 2、排烟口和排烟84、防火阀平时关闭，能自动和手动开启，与其相应的排烟风机能自动运行。 3、火灾时，消防控制中心自动停止空调设备和与消防无关的通风机的运行，并根据火灾信号控制各类防排烟风机、补风设备等设施的启用。 4、各空调通风系统主管道上的防火阀与该系统的风机联锁，当防火阀自动关闭时，该风机断电。（四）防火材料与设备的选择和使用 1、机械加压送风机采用轴流风机（中低压离心风机），送风管道采用不燃烧材料制作。 2、排烟风机采用离心风机（排烟轴流风机），排烟风机在280时能连续工作30min。 3、排烟管道采用不燃材料制作。 4、与通风、空气调节系统合用的机械排烟系统采取可靠的防火安全措施。 5、通风和空气调节系统的85、防火阀、管材和保温材料的设置和选用符合消防规范和相应设计规范的要求。8.3.8 环保措施1、污水处理间排风接至屋面高空排放。2、厨房灶台排风经灶台排风罩的油烟过滤器后，再经静电油烟过滤器处理后高空排至室外。3、地下车库排风经竖并排至室外，排风口距室外地面不小于2.5米。4、采用高效率、低噪声、低振动的空调、通风设备。5、为满足各使用场合的噪声要求，对有振动设备进行隔振处理，有噪声设备采取消噪措施。6、所有空调、通风设备均选用低噪声产品，采用软管连接，必要时设置消声设备。7、所有空调机房围护结构内侧贴吸声材料。制冷机房控制室采用隔声门和隔声玻璃窗。8、穿越机房围护结构的所有管道和安装洞周围的缝隙86、都严密封堵。9、采用超低噪声冷却塔，可减少对周围环境的影响。10、设于室外的通风空调设备，根据周围环境的要求进行适当的隔声处理。11、采用符合环保要求的能源，能有效保护周围环境。12、冷源的制冷剂采用环保型。8.3.9 节能本工程在空调通风系统中采用以下节能措施：1、选用低噪音、高效率的各类设备。2、提高建筑围护结构的保温隔热性能，减少空调采暧运行时的冷热损失。3、采用水冷离心式制冷机组，在其冷却水进水温度为32时，制冷效率COP达到5.40。4、冷源机房采用了定变频机组相结合的配置，能有效地适应负荷变化的要求。5、采用热效率较高的热水锅炉。6、除了为满足必须的蒸汽源要求而设置的蒸汽锅炉，其余87、均选用热效率较高的热水锅炉作为热源。7、风管和水管的绝热材料和厚度符合节能规范的要求。 8、利用天然冷源，利用制冷系统冷却塔冬季免费供冷系统。 9、蒸汽分配系统、冷水系统、热水系统设置能量计量装置。 10、风系统采用了自动控制，既提高了使用的舒适性，又防止了因超温和不合理运行造成的浪费。11、装在顶层和空间高于1米的吊顶内的风机盘管均安装回风箱。12、厅空调系统的新风补风量采用室内二氧化碳浓度控制方法，避免就餐人数较少时的新风能耗浪费。13、新、排风热交换器，回收部分排风能量。8.3.10 自动控制（一）概况l、本工程设有楼宇自动控制系统(BAS)系统、冷热源设备、通风设备、空调设备等运行状况88、监控、故障报警及启停可在系统中显示和操作。（二）冷热源 l、根据用冷侧负荷控制制冷机组的运行台数，及其相应的冷水泵、冷却水泵和冷却塔的启停。 2、燃气锅炉设通用的通信接口，出水温度和热量控制（锅炉群控）由机组配置，BA系统只监不控。软化水补充根据软化水补水箱的液位高低控制水泵启停。 3、冷却塔的出水温度控制，满足制冷机最低冷却水温要求。 4、冬季当冷却水温度低于15（可调）时，调冷却塔风机转速或停冷却塔风机，以节能。 5、冬季空调热水温度控制，根据设定的用户二次侧水温，调节板式换热器一次侧电动比例调节阀。（三）冷热水供给系统 本工程空调水系统为单式泵、两管制，冷热水系统设有一对分集水器，供回水89、总管（或分集水器）间设压差旁通调节阀。（四）供给系统末端（风机盘管系统，新风系统，空调系统） 1、风机盘管系统(FCU) (1)两管制空调水系统： 供冷与供热共用两管供回，由室内恒温器控制FCU回水管的电动阀，达到室内设定的温度，系统为变流量系统。 (2)对冬季有湿度要求的FCU系统，由新风系统(XF)加湿来达到。 2、空调系统 调控件：预加热器和防冻控制器、风机、新风调节阀、回风调节阀、过滤器压差控制器、CO-浓度控制器、表冷器电动调节阀。 (1)新风空调器： 送风温度传感器，通过比例调节水路电动比例调节阀开度，使风温趋近设定值。对有湿度要求的，由风管式湿度传感器检测，并通过湿度调节器开启加90、湿器电动调节阀。 (2)空调系统(KT)空调器：根据回风温度传感器信号，通过调节器比例调节水路电动阀进行加热或冷却，使室温趋近设定温度。对有湿度要求的，由设在回风端的湿度传感器检测，并通过调节加湿器的电动调节阀，使室内的相对湿度趋近于设定值。 (3)空调系统（双风机系统）： 根据回风温度传感器信号，通过调节器比例调节水路电动阀进行加热或冷却，使室温趋近设定温度。对有湿度要求的，由设在回风端的湿度传感器检测，并通过调节加湿器的电动调节阀，使室内的相对湿度趋近于设定值。过渡季当新风焓值低于室内焓值时，同时开大新、排风调节阀门，充分利用室外新风的免费冷源，以达到节能的目的。 3、HE换热器控制内容根91、据二次水出水温度传感器，调节一次水回水管上的三通调节阀，控制迸HE的换热水量，恒定二次水出水温度。8.4 人防设计8.4.1 本项目人防地下室统一设计：人防面积计算：酒店l号楼主楼标准层面积2000平方米、酒店2号楼主楼标准层面积2000平方米、酒店l号楼裙房总建筑面积18235平方米、酒店2号楼裙房总建筑面积16033平方米、酒店员工宿合6000平方米。因此，该地块人防面积=2000+2000+ (16033+18235+6002) X5%=6058平方米 人防面积=6058平方米-人防地下室位置：酒店1号楼和2号楼所在范围的地下室，人防等级定位：人防面积合计为6058平方米，考虑设置一个单92、元平战结合六级物资库和1个单元的平战结合六级人员掩蔽所。物资库防护一个单元面积为4000平方米，人员掩蔽工程1个防护单元，面积约2108平方米，且考虑均设两个出入口（包括车道）每个出入口的宽度按每100人不小于0.3m计（人员掩蔽工程按l平方米/人计），单元内分34个抗爆单元，单元之间除车道处采用战时临时封堵外，其他均采用钢筋混凝土墙分开。 具体人防工程等级和面积由人防主管部门确定，人防部分设计由专门人防资质的设计单位完成。第九章 环境影响评价9.1 污染因子分析本建设项目主要污染因子可从以下几方面进行分析：(1)废水。本项目废水主要是其采取洒水降尘措施所产生，另外职工日常工作时所产生的普通生93、活废水。(2)噪声。拟建项目的噪声源主要由灌装机械及加压泵运转产生，以及运输车辆进出产生的交通噪声。(3)建设期内的主要环境问题，在施工期内主要环境问题为在施工过程中进行平整场地、基坑开挖、建筑材料的运输及施工作业等，将产生扬尘、废水、施工噪音及建筑垃圾等固体废弃物等。9.2 环境影响分析(1)噪声本项目建设期的噪声主要来自建筑物建造时各种机械设备运作产生的噪声及运输、场地处理等工作的作业噪声。施工机械一般位于露天，噪声传播距离远，影响范围大，时重要的临时性噪声源。施工队伍进驻现场时，将增加该区域的噪声负荷，因此，施工期间必须按GB12523-90建筑施工现场场界噪声限值对施工时间和施工噪声进94、行控制。施工现场靠近集中居民点或农居点附近时，要避免夜间施工；白天施工时，也要尽量选用低噪设备。加强施工机械的维修、管理，保证施工机械处于低噪声、高效率的状态。(2)扬尘在整个施工阶段，整理场地、打桩、挖土、材料运输、装卸等过程都会发生扬尘污染，特别是冬季干燥无雨时尤为严重。施工工地的扬尘主要有施工作业扬尘，混凝土搅拌、水泥装卸、加料等扬尘，地面料场的风吹扬尘、汽车行驶扬尘等。因此建设单位在施工时应采取相应的措施，尽量减少和防止扬尘的产生和扩散。(3)废水本工程在建设工期对水环境的影响主要来自施工人员的生活污水。故对建设施工人员的粪便污水必须进行妥善处理。建议在施工人员驻地设简易化粪池，生活污95、水中粪便经化粪池处理后排放，不得随地排放。只要加强管理，生活污水不会对周围环境造成很大影响。(4)固体废弃物建设施工期间需要挖土，运输弃土、运输各种建筑材料如水泥、砖瓦、木材等，工程完成后，会残留不少废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，不得随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。第十章 人力资源配置10.1 酒店组织机构和管理体制创元酒店建成后是一座集住宿、餐饮、娱乐、购物和商务活动等综合服务为一体的五星级大型旅游度假酒店。酒店只有在良好的设施与优质服务的完美结合情况下才能获得理想的经济效益和树立良好96、的企业形象因此，有效而适合的经营管理体制是十分重要的。企业管理要制度化、艺术化、人性化，要建立合理的员工激励机制，培养一支彬彬有礼、训练有素的服务队伍。酒店实行董事会领导下的总经理负责制，下设办公室、工程部、财务部、供应部、餐饮部、娱乐部等机构。酒店的组织机构是协调各部门之间的组织网络，它是酒店的综合服务系统，以组织形式来明确员工的工作岗位、职责及业务范围；它根据酒店经营的特点，即向旅游者、商客、企业提供娱乐、购物、商贸、会务等综合服务和接待工作而设置的。结合本项目的特点编制的酒店组织管理机构见“酒店机构、人员配备表”。为了发挥组织作用，酒店经营应坚持：类似职能应组合在一起；对第一职务均应赋予97、明确的权力、职责并规定向谁汇报工作；组织形式应能明确职能并符合当前需要；对每一职务的职责均应规定工作准则：采取集中管理。10.2 劳动定员和人员培训人力使用必须精打细算，通过对不同部门的合理配备，以加强成本的控制，最大限度地利用人力资源。参照目前管理先进的相似等级、规模的酒店人员配备情况，拟定人员配备如下表，酒店总定员：300人。由于从事餐旅业人员流动性大，员工的流失率可能高达2030%左右。因此需要制定定期职工补缺计划，保证酒店正常运转。员工的培训由人事发展部主管，主要进行服务理念、接待服务和岗位技能等方面培训。培训分不同的层次进行：入门员工的培训，委托专门技术学校,按岗位分班设置,培训时间98、约二个月,每年定期举办；晋升潜力员工的培训，采取事务主管专门指导；主管人员的培训：主管人员的高级培训采取到更高档次的酒店培训进修，以学习到先进的管理、服务经验，提高酒店的服务水平和档次。酒店机构、人员配备表序号名称数量序号名称数量1经理室56.2客房服务员201.1总经理16.3公共服务员201.2驻店经理16.4洗涤41.3秘书、助理37前台292办公室247.1经理12.1主任27.2公关、客房安排员202.2杂役、总机107.3出纳32.3警卫127.4夜班审计员53工程部198人事发展部43.1电工69餐饮部1173.2水暖工69.1经理13.3司炉69.2厨房长13.4木工19.3厨99、师14财务部69.4冷菜师34.1经理19.5洗碗、洗炉工74.2审计员29.6清洁工74.3出纳29.7贮藏室管理员24.4会计29.8服务员领班64.5核算管理员29.9服务员605供应部119.10引座员205.1经理19.11宴会部55.2采购员109.12洒水管理员、调洒师46客房部4510娱乐部406.1经理111合计300第十一章 项目管理及实施进度安排11.1 项目组织管理11.1.1 项目前期管理是项目筹备建设的最高管理机构。主要包括项目前期的规划，可行性研究，工程设计，资金筹措等各项准备工作。11.1.2 项目实施阶段管理负责项目实施阶段的管理工作。在项目的实施过程中要实行100、法人负责制，依托酒店管理公司、监理公司以及单位的专业人员共同进行项目管理和监督工作，及时解决项目建设中的具体事宜。11.2 建设模式及管理制度11.2.1项目开发模式本项目根据市场运作的方式，实行项目建设施工法人招标，通过招标选取具有相应资质、资本金、良好的建设业绩和社会信誉的施工企业。11.2.2 监督管理1、XX市各有关部门按照各自的职责，对本项目建设中的违法、违规、违纪行为进行查处；2、建设项目在招标、建设的全过程中必须做到公开、公正，社会各界、群众、新闻媒体有权监督，向有关行政主管部门和社会公开举报电话。3、对弄虚作假的责成所在单位对负责人给予行政处分。11.2.3 财务管理企业的财务101、管理严格按照国家财政部制定的新企业会计准则的规定进行。健全和规范财务核算制度，通过建立内部的审计、监督制度确保企业自有资金和银行贷款资金的安全和完整。严格执行财务会计制度，保证项目款项专款专用，接受上级和主管部门的审计和监察。11.3 项目实施进度11.3.1项目实施计划本项目属于固定资产投资项目，依据早建设、早收益的原则组织实施，项目前期已完成项目核准、土地审批、设计方案、环境评价及土建工程的完工，现只等该项目资金银行贷款完成后，进行装修、酒店设备订货及安装调试等，预计在 年内完成，经验收后进入正式投产运营。11.3.2项目进度安排1、初步设计方案完成并审批； 2009 年 5 月 1 日至102、 2009年 6 月 18 日,小计48天。2、地质勘探： 2009 年 8 月 23 日至 2009 年 8 月 28 日，小计35天。3、建安工程施工图设计并审批： 2009 年 11 月 15 日至 2009 年 12 月 16日；小计31天。4、确定施工单位、监理单位，并签定合同： 2009 年 9 月 28 日至 2009 年 10 月 1 日，小计3天。5、施工单位进场并对降水、护壁、土石方工程进行施工： 2009 年 11 月 15 日至 2009 年 12 月 5 日，总计20天。6、主体工程施工： 2010 年 1 月 23 日至 2011 年 1月 23 日，小计 365 103、天。7、砖砌工程、楼地面、外墙装饰、内墙抹灰、门窗及金属结构、水、电、气、空调等设备与管线的安装： 2011 年 3 月 18 日至 2011 年 5 月 31 日，小计73天。8、酒店室内外装饰、装修工程： 2011 年 3 月 21 日至 2012 年 1 月 5 日，小计天。8、酒店开业庆典： 2012 年 1 月 10 日。第十二章 投资估算与资金筹措12.1 投资概算依据本项目投资概算依据2005年福建省建筑工程预算实物量定额和福建省建筑工程预算实物量定额单位估价表结合当地现行单价进行投资概算。物资、设备单价采用市场现行价，工程量按设计场地规划图计算。12.2 投资概算项目总投资71104、891.78万元，固定资产投资：包括设备费、土建费、设备运输费、安装调试及其他费用（土地费、贷款利息、建设单位管理费、勘察设计前期费、工程监理费、招标费、城市配套费、生产职工培训费等）共计70591.78万元。流动资金：按本方案提出的生产规模，需流动资金1300万元。详见表12-1所示：表121 投资估算表 单位：万元序号工程名称估算价值（万元）合 计技术经济指标建筑工程设备购置及安装其他费用流动资金数量单位指标(元)一主要建筑工程费用65945.7819002746130071891.781土建工程24655.35164369m215002精装修36161.2164369m222003给排水105、工1314.95164369m2804电气工程1150.58164369m2705采暖通风控制821.85164369m2506弱电工程821.85164369m250二附属工程10201公用工程5202停车场、道路300m23绿化工程1504围墙大门50三设备费19001电梯费12002酒店家具费700四其他费用27461市政设施配套费1002土地费用20063勘察设计费504工程监理费405报建费1506基本预备费3007职工培训费100五铺底流动资金1300总投资65945.7819002746130071891.7812.3 自筹资金及来源经估算，本项目总投资为71891.78万元，其106、中：工程费用65945.78万元，设备费1900万元，其他费用2746万元，流动资金1300万元。本项目投资资金来源为：企业自有资金41891.78万元，银行贷款30000万元。12.4 资金使用计划本项目总投资资金使用按三年安排，前两年占项目建设投资的65%，后一年占35%。第十三章 经济评价13.1 财务评价依据根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关规定，以及项目单位提供的有关基础资料。项目评价基本参数：营业税：5%所得税率：25%城建税税率：7%，教育费附加：4%项目计算期：11年13.2 酒店未来5年经营收入表13-1 经营收入表 单位：万元 年份项目2012年2013年201107、4年2015年2016年合计宾馆标准间4959.94959.94959.94959.94959.924799.5公寓式客房7968.17968.17968.17968.17968.139840.5停车位368.4368.4368.4368.4368.41842商场租金173717371737173717378685合计4959.94959.94959.94959.94959.924799.5客房收入：447间380元/天365天80%=4959.9万元公寓式客房收入：758间360元/天36580%=7968.1万元停车位收入：1228个3000元/年=368.4万元商场租金收入:9652M2108、150元/月12=1737万元13.3 经营收入、营业税金和附加估算表13-2 经营收入、营业税金和附加估算表 单位：万元序号项目2012年2013年2014年2015年2016年合计1营业收入15033.415033.415033.415033.415033.4751672营业税751.67751.67751.67751.67751.673758.353税金及附加90.200490.200490.200490.200490.2004451.0023.1城市维护建设费（7%）52.616952.616952.616952.616952.6169263.08453.2教育费附加（4%）30.06109、6830.066830.066830.066830.0668150.3343.3其他税金（1%）7.51677.51677.51677.51677.516737.583513.4 经营总成本分析表13-3 经营总成本费用估算表 单位：万元 年份 项目20122013201420152016合计1、经营成本费用2812.762812.762812.762812.762812.7614063.81.1折旧1645.261645.261645.261645.261645.268226.31.2燃料及动力267.5267.5267.5267.5267.51337.51.3工资9009009009009110、0045002、营业费用1601601601601608003、管理费用32032032032032016004、财务费用21062106210621062106105305、总成本5398.765398.765398.765398.765398.7626993.85.1固定成本1645.261645.261645.261645.261645.268226.35.2可变成本3753.53753.53753.53753.53753.518767.56、经营成本2545.262545.262545.262545.262545.2612726.3其中：1、燃料动力价格按当地有关部门规定价格计算。电费111、：621间20度/天0.7元/度36580%=253.9万元水费：621间0.3吨/天2.5元/吨36580%=13.6万元2、工资及福利费劳动定员300人，每人每月平均按2500元计算。3、项目固定资产投资按平均直线法计提折旧，固定资产残值率为3%。建筑投资年限以40年计算，设备折旧年限以10年计算，年折旧费约为1645.26万元。4、其他费用。包括管理费用、营业费及财务费用。利润预测项目正常年利润总额为4235.88万元，税后利润为3176.91万元，年上缴企业所得税1058.97万元；详见损益表13-4。表13-4 损 益 表 单位：万元序号 年份项目201220132014201520112、16合计1营业收入15033.415033.415033.415033.415033.4751672总成本费用5398.765398.765398.765398.765398.7626993.83利润总额（1-2）9634.649634.649634.649634.649634.6448173.24所得税（25%）2408.662408.662408.662408.662408.6612043.35税后利润（3-4）7225.987225.987225.987225.987225.9836129.96盈余公积金(10%)722.598722.598722.598722.598722.59836113、12.997应付利润6503.3826503.3826503.3826503.3826503.38232516.918未分配利润6503.3826503.3826503.3826503.3826503.38232516.9113.5 财务效益分析根据现金流量表等报表，可计算出财务评价指标如下：投资利润率=年平均利润额总投资100%=13.4%投资回收期=12.6年（含建设期）财务净现值(I=8%)为2955.61万元，满足大于零的要求。表13-5 现金流量表 单位：万元年份项目2012年2013年2014年2015年2016年现金流入小计15033.4015033.4015033.401503114、3.4015033.40经营收入15033.4015033.4015033.4015033.4015033.40回收固定资产余值66200.5264555.2662910.0061264.7459619.48回收流动资金9634.649634.649634.649634.649634.64现金流出小计76495.078649.298649.298649.298649.29固定资产投资67845.78流动资金1300.00经营成本2545.262545.262545.262545.262545.26营业税751.67751.67751.67751.67751.67所得税2408.662408.6115、62408.662408.662408.66净现金流量-61461.676384.116384.116384.116384.11累计净现金流量-61461.67-55077.56-48693.45-42309.34-35925.23净现值(I=8%)-61461.675911.215473.345067.914694.20累计净现值-61461.67-55550.46-50077.11-45009.20-40315.00计算指标财务净现值2955.61投资利润率（%）13.40投资回收期12.6年13.6 盈亏平衡分析根据总成本费用表等报表，计算出该项目以生产能力利用率表示盈亏平衡表。盈亏平衡116、点：BEP =固定成本（销售收入销售税金及附加可变成本）100%=14.7%计算结果表明：当平均达到设计能力的14.7%，项目即可保本，即该项目具有较强的抗风险能力。因此从财务评价角度看，项目将给企业带来较好的经济效益，项目实施是可行的。13.7 财务评价结论通过财务评价计算，该项目的财务净现值和投资回收期及投资利润率均优于基准值要求，说明该项目财务分析结果是可行的。通过盈亏平衡分析，说明该项目盈亏平衡点较低；在敏感性分析中，财务内部收益率等指标仍然优于基准值要求，说明该项目具有较好的抗风险能力。第十四章 酒店项目建设及经营风险分析14.1 政策风险政策风险包括政府对酒店选址的倾向性和酒店经营117、规模的要求，比较不便于整体项目的连动效应和营运的经济性。防范措施：􀂋 项目启动前进行充分调查、分析和论证；􀂋 加强与政府有关部门的沟通，充分掌握相关资讯，争取得到政府的支持；14.2 资金风险投资者自有资金不足、资金链出现断裂、可能导致：无法完成酒店全面建设；工程无法及时完工、设备无力采购、项目被拖延至夭折；营期间债务过多导致经营压力巨大。防范措施：进行精确的投资测算与紧密地资金投放计划，储备足够的自有资金，与金融单位保持良好的沟通，确保资金能够按计划投放。14.3 建设风险建设风险包括在酒店建设过程中，严重偏离原有酒店定位及设计指导，并在此期间建材、设备和118、劳动力价格大幅度的上升，导致周期过长、建设成本上升、投资总额增加、投资回收期延长。防范措施：密切关注建材、设备及劳动力等建设成本要素的市场价格，并及时根据上述价格变动调整投资预算及资金的筹集与投放；严格按照对酒店的定位、经营策略及设计指导安排并设计；广泛请有关专业人士，严格审核各种设计方案，保证设计方案与酒店定位设计指导不出现大的偏差；工程启动后，设计不做或少做改动。14.4 经营风险主要指酒店行业管理政策和法规范围外给酒店经营带来的风险。防范措施：酒店决策者需密切掌握当地行业管理政策的变化和动向；科学、规范的专业化管理；在政策允许范围内灵活经营、守法经营。14.5 市场风险市场风险，主要指宏119、观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，当地城市经济、旅游没有出现积极的增长或发展缓慢等，其中后者是本案面临的最大风险；在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，酒店住房率下降，餐饮、娱乐收入减少，最终导致经营严重亏损。防范措施：􀂋 按计划推进酒店及整体项目的建设速度，在酒店投入使用后控制营运成本；􀂋 项目投入使用后，密切掌握和预测当地城市的经济动向，提前采取适当的应对措施，对经营管理进行精心策划，使项目的盈利能力达到最大化；􀂋 尽量争取政府的支持。14.6 竞争风险指统一区域内同档次酒店数量增加，市场供大于求；酒店之间削价竞120、争，导致酒店收入减少。防范措施：充分做好恶性竞争的思想准备，做好最坏的打算，从投资立项开始就认真进行经营管理策划，把握酒店市场定位，抓住主要客源市场；根据市场变化灵活调整经营策略，实施客户忠诚计划留住主要客源；在项目规划和设计上最大限度的突出差异化、独创性和超前性，使酒店在本区域市场尽量长时间地保持领先性和不可替代性（特色、档次）；建立和不断发展良好的人脉关系，保持酒店良好的社会形象和企业形象。14.7 突发事件和不可抗力风险突发事故和不可抗力主要包括区域疫情、区域交通条件严重恶化等突发事件，以及风水火地震等自然灾害和恐怖袭击、战争等风险。防范措施：酒店开业后加强风险管理，建立健全一套危机处理121、机制；同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助；建立、健全酒店财产保险和意外保险体系。第十五章 结论与建议15.1 结论该项目的建筑方案在建筑造型及立面设计上充分考虑到周边建筑、道路和城市景观的协调和谐，立面设计简洁明快，色彩淡雅，造型挺拔，创造了一个优美、高雅的现代饭店形象，成为该地段又一标志性建筑。该项目选址符合XX市总体规划及功能布局，在此建设26层高的现代化旅游酒店，可以改善XX市酒店业总体档次低的局面，树立XX市的新形象，满足人们对旅游休闲度假酒店的消费需求，促进XX市第三产业发展，加快XX市作为国际花园城市的建设步伐。该项目符合XX市有关现代服务业和旅游业规划的政策，并能够美化城市景观和环境，改善该地块的商业、休闲及娱乐服务不足的现状，是一项民心工程，将为XX市创建旅游国际化战略作贡献。总之，该项目具有良好社会效益和较好的经济效益，该项目可行。15.2 建议在酒店经营管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店营业收入，使自己在市场竞争中取胜；适当再增加项目配套用地，并增加绿化率。