1、国际休闲旅游度假区建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国际休闲旅游度假区建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月143可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论1第一节 项目名称及承办单位1第二节 项目承办单位简介1第三节 研究工作的依据与范围2第四节 研究结论4第五节 主要技术经2、济指标5第二章 项目建设的背景与必要性6第一节 项目提出的背景6第二节 项目建设的必要性20第三章 未来客源分析与预测24第一节 项目开发定位24第二节 旅游市场宏观环境分析26第三节 市场供需及竞争分析35第四节 目标客源市场37第五节 旅游人数预测39第六节 营销方案40第七节 风险分析44第四章 建设条件分析48第一节 区位条件48第二节 历史文化48第三节 自然条件50第四节 社会经济52第五节 基础设施条件52第五章 景区方案及建设方案53第一节 项目构成53第二节 总体设计方案55第三节 分区项目规划方案60第四节景观绿化67第五节 基础与服务设施开发建设方案72第四节 消防与防灾3、降噪建设83第五节 职业安全卫生86第六章 环境保护及节能88第一节 环境保护88第二节 节 能94第七章 组织机构与实施计划99第一节 组织机构99第二节 项目人员100第三节 实施原则与步骤101第八章 项目实施进度计划102第一节 施工进度安排计划102第二节 施工进度计划表102第三节 招标方案104第九章 投资估算和资金筹措106第一节 投资估算106第二节 融资方案及使用计划110第十章 效益评价111第一节 评价原则和方法111第二节 财务分析111第三节 财务评价小结113第四节 社会效益预测114第十一章 结 论118第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称xx4、国际休闲旅游度假区总体规划二、承办单位承办单位：山东xx实业股份有限公司法人代表：项目负责人： 联系电话：三、拟建地点山东省滕州市xx镇四、可行性研究编制单位山东省工程咨询院工程咨询等级：甲级发证机关：国家发展计划委员会第二节 项目承办单位简介一、项目承办单位简介山东xx实业股份有限公司是由xx（北京）国际投资有限公司在山东投资的一个重点子公司，注册资金6000万，主要从事休闲旅游及其相关联产业的投资、开发与管理以及贸易等领域，公司正以“投资多元化、管理正规化、产品多样化”的道路稳步发展，并以“融智、融信、融天下”为公司理念，逐步培养建立一支敬业守信创新的专业人才队伍，在不久的将来打造出属于中5、国的具有世界竞争力的国际知名品牌。二、法人代表简介xx，第三节 研究工作的依据与范围一、研究工作的依据（一）有关的法律法规及规范、规程，如： 中华人民共和国土地管理法（2008年修订） 中华人民共和国城乡规划法（2007年） 中华人民共和国环境保护法（2002年） 中华人民共和国消防法（1998年） 中华人民共和国环境影响评价法（2003年）国家生态旅游示范区建设标准山东省旅游发展总体规划枣庄市旅游发展总体规划山东省人民政府关于加快发展旅游业的决定滕州市旅游产业发展总体规划（二）国家计委办公厅计办字20011153号、计办投字200215号关于出版投资项目可行性研究指南的通知、关于编写可行性研6、究报告的国家最新标准和规范以及深度要求。（三）关于建设项目可行性研究报告编制和审批问题的若干补充规定（国家产业政策、纲要，鲁计投资字1997639号）（四）项目建设单位关于编制本项目可行性研究的委托书；（五）国家有关法律、法规及产业政策；（六）有关行业规范、规定、标准。二、研究工作的范围本可行性研究主要包括：（一）对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件与场地状况的分析；（二）对项目总体布局、功能分区、各建筑设计、道路及公用设施方案的研究；（三）对项目所采取的环境保护及节能措施的评价；（四）对项目实施进度及劳动定员的确定；（五）对项目做出的投资费用估算及技术经济综合评价。第四节 研究结论本7、项目为中国滕州xx国际休闲旅游度假区建设项目，建设地点位于滕州市，整个规划区约12.23平方公里，其中水域面积约9.6平方公里，陆上面积约2.63平方公里。经测算，项目总投资130400万元，其中：建设投资122800万元（建设期利息5111万元），流动资金600万元。资金来源：自筹资金80400万元，申请银行贷款50000万元.在建设投资122800万元中，建筑工程费102246万元，设备购置及安装费6688万元，其它费用21466万元，其中预备费5472万元，建设期利息5111万元。每年新增营业收入30600万元、税金及附加1868万元、利润16402万元，项目总投资收益率8.23%.本项8、目充分以可持续发展战略为原则，在保护和改善xx环境的基础上，以资源为依托开发旅游产品，丰富旅游产品体系，同时体现xx资源的独特性与典型性，搞好资源的综合开发利用，提高旅游知名度，体现本项目在滕州乃至全国旅游发展及京沪3小时交通圈整体战略中的地位与作用。规划区突出滕州的资源特色及文化特色，尤其突出鲁班文化特色。结合滕州市委、市政府提出的“大旅游、大产业、大格局”的发展战略，规划覆盖旅游产业发展的所有要素及相关产业。带动了滕州市悠久的历史文化和美丽自然风光等丰富资源的综合开发，对促进枣庄旅游经济、加快小康建设、创建和谐社会、提升枣庄旅游市场知名度、将产生积极的影响和作用。本项目的建设符合国家和省相9、关产业政策，符合山东省及滕州市旅游业的发展要求，通过研究可以看出，本项目依据条件较好，具有良好的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是十分必要的、可行的。第五节 主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目单 位指 标备 注1开发规模平方千米12.232项目总投资万元130400其中：建设投资万元125289建设期贷款利息万元51113流动资金万元6004项目定员人2205营业收入万元/年306006税金及附加万元/年1868正常年7利 润万元/年12301正常年（税后）8总投资收益率%8.23税前9财务内部收益率%33.33税后10投资回收期年6.89含建设期（税后）第二章 项目建设的背景与10、必要性第一节 项目提出的背景中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议通过了中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，对“两大战略基点”和“两大战略重点”做出了系统部署，并明确提出“积极发展旅游业”。旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。从当前和今后一个时期的国际国内环境来看，我国的经济社会发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化的深入发展，高速交通体系的快速完善，特别伴随着人均国民收入的稳步增加而持续增长的大众化和多样性消费需求，都为我国旅游业发展提供了新的机遇。抢抓战略机遇，转变发展方式，以市场化11、为导向，提升产业发展的综合素质，加速推进我国旅游业在大众旅游新阶段又好又快地发展。一、 滕州市及其发展滕州市位于山东省南部，是山东省人口最多的县级市，全国百强县（市）之一。总面积1485平方公里，人口169.5万人（2009年）。属暖温带季风气候，资源丰富，历史分化悠久。滕州市素有“三国五邑之地，文化昌明之邦”之称，境内有被命名为“北辛文化”的7300年前新石器时代的古文化遗址，有“大汶口文化”的代表遗址岗上遗址，有商周时期的滕国遗址等景观。是古代伟大思想家、教育家、科学家、军事家和社会活动家墨子的故里。在2010中国县级市综合竞争力排行榜位居第13名，连续10次跻身全国百强。滕州素有“滕小国12、”之称。滕始于黄帝，因境内泉水“腾涌”而得名。周灭商后，武王封其异母弟叔绣于滕，乃称“滕国”。秦统一六国后，废分封置郡县，于今滕境置滕县、薛县。汉初，高祖撤小邾置蕃县，西晋仍袭汉制。金大定二十二年（1182年），升滕阳军为滕阳州。大定二十四年，改滕阳州为滕州（州治滕县），辖滕、沛、邹县三县和陶阳镇。明初（1369年）撤销滕州。建国初，曾为滕县专署驻地。1949年10月1日，中华人民共和国成立。1950年，尼山专区和台枣专区合并为滕县专区（驻滕县），辖滕县、薛城县（原临城县）、峄县（今枣庄市南部）、凫山县等13个县和两个市。1953年9月，滕县专区和湖西专区合并为济宁专区（驻济宁），滕县改属济宁13、专署；同时撤销白彦县，将其所辖原属滕县的5个区划归滕县；建立微山县，将滕县所辖湖区划入微山县。1956年3月，撤销薛城县和凫山县，把其所辖部分地区划归滕县。同年12月，山东省调整县的等级，滕县由甲等县升为特等县。1960年3月，把滕县临城公社（今枣庄薛城区全境）的164个自然村划入枣庄市。1979年1月1日，滕县改属枣庄市。1983年11月，枣庄市齐村区撤销，设立山亭区（驻山亭），将滕县东部的店子、冯卯、辛庄、徐庄、辛召、山亭、桑村、城头8个公社划入枣庄市山亭区。1988年3月7日，经国务院批准撤销滕县，建立滕州市（县级）；同年5月1日，枣庄市举行了热烈、隆重的建市庆祝大会。滕州全市辖21个镇14、（街道办事处），1226个行政村（居委会）。2009年GDP549亿元，地方财政收入突破20亿元，实现22.7亿元，增长16%；全社会固定资产投资突破200亿元，实现228亿元，增长30.5%；工业增加值突破200亿元，实现243亿元，增长20.2%；城镇居民人均可支配收入15890元，增长11%；农民人均纯收入6850元，增长10%。综合实力在全国百强县中列第22位。一是全力以赴抓招商、上项目，经济发展后劲和活力全面增强。积极组织开展招商引资“九个月攻坚”行动，全年引进各类外来投资项目410个，实际利用市外资金210亿元，增长25.5%；实际利用境外资金7600万美元，增长51.5%，提前315、个月完成全年任务目标，被评为“2009浙商投资潜力城市”、“中国最佳投资环境城市”。经济蓬勃发展，市场繁荣兴旺。滕州素有“鲁南粮仓”之称。被国家和山东省列为商品粮基地、优质蔬菜基地，是全国最大的蔬菜集散地，是中国农业部命名的“中国马铃薯之乡”。工业拥有煤炭、电力、机械、化工、建材、轻工、纺织等37个门类，是“中国建筑之乡”鲁班的故里。商业网众多，已建成批发市场和综合市场170余处，年市场成为交额达70亿元以上。已成为鲁南重要的商品集散地之一。自然资源滕州水资源充裕，是我国北方盛名的富水区，总量为6.55亿立方米。地下矿产资源丰富，煤蕴藏量近60亿吨，被煤炭部和国家计委列为全国重点煤炭开发基地，16、素有“鲁南煤田”之称。西部滨湖区水产资源丰富，东部山区丘陵的药材品种齐全，有野生药材150余种。滕州自古就有“九省通衢”之称，是鲁南地区著名的商品集散地。交通发达，境内104国道、京沪铁路、京福高速公路、京沪高速铁路纵贯南北，沿湖有通往京杭大运河的滕州、岗头、向阳等港口，年吞叶量300余万吨，开成了四通八达的交通网络。矿产资源滕州是鲁南的能源基地、建材之乡，境内探明矿产资源30余种，其中煤炭地质储量49亿吨，年生产能力3000万吨，是全国重点煤炭开发基地，石灰石储量28亿吨，花岗岩13亿吨，水泥年产量600万吨。河沙资源丰富，全是黄沙，粒度均匀，杂质少，表面积大，强度高，是很好的建筑材料。此外17、，铝钒土、石英石、花岗岩、白云石、黑色胆石、萤石等也有一定的储量。水资源滕州水资源丰富，地下水综合补给量3.21亿立方米，总储量6.5亿立方米，地下水可利用量2.55亿立方米，是我国北方的富水区。滕州境内河流属淮河流域，大都发源于市东、北部的山丘地带，由东北流向西南，注入微山湖。全市共有大小河道近100条，有的自成体系，单独出境。其中流域面积在20平方公里的有22条，100平方公里以上的6条，多为老年性季节河道。主要河道有城河、郭河、界河、北沙河、薛河、小苏河、小魏河、小龙河等。境内泉水众多，据明代县志记有18泉，清代记有32泉，著名的有荆泉、羊庄泉群、魏庄泉群、马庄古泉。荆泉为市区居民和工农18、业生产的主要源泉。马庄古泉位于滨湖镇马庄村东北，丰水期日涌水量4838立方米，属优质矿泉水，水中含有人体需要的多种微量元素。生物资源 农作物品种资源有18科323个品种，主要粮食作物有小麦、玉米、地瓜、高粱、谷子、小杂粮等，是全国著名的粮食精种高产基地。油料作物有花生、大豆、芝麻等。林果资源有46科144种。盛产野生中药材。动物资源有62科145种，主要饲养牛、羊、猪、兔、鸡、鸭、鹅、鹌鹑、肉鸽等，是全国著名的青山羊基地。交通优势滕州市自古就有“九省通衢”之称，作为南北交通要地和枢纽，非常出名，地处江苏省、山东省、河南省、安徽省四省交界处的淮海经济区中心位置。 滕州市长途汽车总站是山东省两个县19、级国家一级客运站之一，日发送旅客20000人次。 京沪高速铁路滕州东站现已通车，至此滕州到北京、上海仅需2小时。 另外，104国道,京福高速公路,京沪铁路，京沪高速铁路和京杭大运河贯穿南北，形成了高速公路、铁路、水路等立体交通网络。同时，2个小时车程内有济南国际机场，200公里内有徐州、临沂、济宁等机场，距离青岛港和日照港也只有3个小时，所以具有航空和海运便捷的优势。农业农业生产条件优越，平畴沃野，林茂粮丰，被国家确定为商品粮基地、优质蔬菜基地、“中国马铃薯之乡”、“全国出口肉鸡标准化示范区”、“全国十大粮食生产先进县（市）”。农业结构调整稳步推进，农业区域布局得到优化，粮油、蔬菜、林果、畜牧20、四大产业优势突出，形成了中西部优质粮油、北部精细蔬菜、东部名优林果三大优势产业带。粮食生产水平高，精种、高产闻名全国，素有“鲁南粮仓”之称，2005年粮食播种面积达到150.5万亩，粮食平均亩产515.8公斤，总产达77.6万吨；以蔬菜为重点的经济作物面积不断扩大，2005年，蔬菜播种面积90万亩，其中春秋两季马铃薯60万亩，是全国最大的马铃薯二季作产区，30万亩蔬菜标准化生产示范基地通过农业部验收；畜牧标准化、规模化养殖水平不断提高，共建成标准化养殖大棚308栋，年出栏肉鸡3500万只、肉兔200万只，肉鸡生产被列入全省（农业）十大产业集群；林果业发展成效明显，林木覆盖率达到22.6 %。农21、业产业化加快推进，农产品加工企业达到654家，其中国家级龙头企业1家、省级8家，农产品加工增值率达到40%以上。国家级畜牧龙头加工企业盈泰集团，年加工肉鸡肉兔能力8000万只，2005年实现销售收入28亿元、利税1.6亿元、出口创汇4802万美元。各类农村合作经济组织发展迅速，总量达到总数达到3343家，带动农户16万户。积极推进农村劳动力培训转移，全年转移农村剩余劳动力5万人。以水利为重点的农业基础设施不断完善，实施了马河水库除险加固、河库联网、河道治理、水源地保护、小流域综合治理等工程建设；投资4000万元的“世行三期”项目和投资1.6亿元的南四湖湖东堤治理工程开工建设。全市有效灌溉面积达22、到66175公顷，占耕地面积的89.6%，其中节水灌溉面积41062公顷。工业滕州工业起步早、基础好、门类齐全，拥有煤炭、电力、建材、纺织、机械、化工、电器、卷烟、造纸、橡胶、食品、医药等近40个行业大类，形成了以煤电、机械电子、建材、食品及农副产品加工、化工纺织六个支柱产业，工业经济总量不断扩张，2005年，全市规模以上工业企业达到306家，其中销售收入过亿元的企业达到99家。全市规模以上工业企业实现工业增加值88亿元、利税44亿元、利润25亿元，分别增长41%、60%、61%，分别是2000年的6.9倍、12.6倍、19.2倍。机电产业不断壮大，拥有各类机械制造企业220多家，年产各类机床23、10万台，成为山东有名的小机床生产基地，享有“钻铣床之乡”的美誉，2004年机电产业完成销售收入31亿元，利税3.8亿元。滕州市中小机床产业集群被省机械工业协会命名为“山东省中小机床制造业基地”，被省经信委评为“山东省中小企业中小机床产业集群”，入选“中国产业集群品牌50强”，被省政府评为“山东省优质机床产品生产基地”，我市被中国机械工业联合会授予“中国中小机床之都”称号。以玻璃生产加工、水泥生产为重点的建材产业，销售收入、利税分别达到32亿元、7.5亿元。以煤焦化、香精香料为重点的化工产业，2004年销售收入、利税分别达到16.2亿元、3.4亿元。2005年，民营经济完成增加值168亿元，上24、交税金8.29亿元；新发展民营企业1289家、个体工商户8880户。11家企业被评为“中国制造业1000家最具成长性中小企业”。 丰富的资源和产业优势 滕州市是鲁南的能源基地和建材基地。境内有60亿吨以上的煤炭，年产量超过1800万吨，外石灰石资源有28亿吨、花岗石有13亿吨、水泥年产量为300万吨等等，资源非常丰富。另外还有7亿立方的水资源，并紧邻19亿立方的微山湖，况且电力资源也非常丰富。 煤炭、电力、建筑材料、纺织、机械、化工、不锈钢、标准件、机电、卷烟、造纸、橡胶、食品、医药等近40个门类，尤其是机床加工业发达，共有130多家投入生产，年产数控机床、数控站铣床、数控锻造设备等各类机床125、0万台套，另外第三产业繁荣活跃，市场发达，全市各类市180多处，大型超市和物流中心等现代物流业发展迅速。发展实力【经济概况】 2011年全年实现生产总值477.13亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3%。其中，第一产业增加值45.72亿元，增长3.1%；第二产业增加值278.65亿元，增长12.5%；第三产业增加值152.76亿元，增长21.6%。三次产业比例为9.6：58.4：32。全社会固定资产投资完成175.14亿元，增长26%。实现财政总收入51.15亿元，增长19.6%；地方财政一般预算收入19.53亿元，增长22.1%。年末金融机构人民币各项存款余额200.46亿元，比年初增加26、38.65亿元，其中储蓄存款余额142.06亿元，增加32.31亿元。人民币各项贷款余额188.31亿元，增加50.3亿元。 【农业】 全年农林牧渔业实现总产值84.72亿元，比上年增长3.9%。粮食总产81.38万吨，增长9.8%；棉花总产524吨，增长4.2%；油料总产4.8万吨，下降11.9%；水果总产5.2万吨，下降21.1%；蔬菜总产240.7万吨，下降3.7%；水产品总产1.43万吨，增长5.7%。肉类总产11.1万吨，禽蛋总产3.9万吨，奶类总产2570吨。全年完成造林面积1552公顷。全市农机总动力110.1万千瓦，增长12.8%。 【工业和建筑业】 全年实现工业增加值251.27、55亿元，比上年增长13.2%。规模以上工业企业（年主营业务收入500万元及以上的工业法人企业）505家，实现增加值203.39亿元，增长18.7%，实现主营业务收入779.87亿元，增长30.5%；实现利润55.32亿元，增长21.6%；实现利税96.57亿元，增长21.3%。企业亏损面为2.38%，增加0.59个百分点。资质三级及以上建筑企业91家，完成建筑业总产值64.47亿元，增长14.2%；实现利税35000万元，增长15.2%。 【建设环保】 城市基础设施建设完成投资108000万元，增长23%。城市人均道路面积12.57平方米，人均绿地面积9.46平方米，建成区绿化覆盖率36.728、6%。自来水普及率100%，燃气普及率95.31%，集中供热普及率37%。开工建设经济适用房16.1万平方米，竣工7.5万平方米。村镇建设完成投资67000万元，增长2%。已建成污水处理厂3座，污水集中处理率达到98%以上，无害化垃圾处理率达到80%以上。道路交通声环境质量在“较好”以上。 【交通、邮电】 公路通车里程2324.4公里，其中高速公路通车里程58.9公里。公路旅客运输量4142万人次，比上年增长8.3%。公路货物运输量为2518万吨，增长30.1%。港口货物吞吐量41万吨，增长0.25%。完成邮电业务总量17629万元，增长3.41%。其中，电信业务总量12800万元，增长1%；29、邮政业务总量4829.62万元，增长7.55%。年末固定电话用户31.25万户，移动电话用户73.12万户，电话普及率62.9部/百人，互联网用户7.08万户。 【贸易、旅游】 全年实现社会消费品零售总额138.91亿元，比上年增长22.8%。其中，城市市场实现零售额83.83亿元；农村市场实现零售额55.08亿元。实现进出口总额22347万美元，增长13.0%，其中出口17121万美元，下降0.1%。新签利用外资项目14项，合同外资额1.43亿美元，增长439.9%；实际利用外资5596万美元，增长41.5%。新批境外企业（机构）14家，协议投资总额1.42亿美元。对外承包工程完成营业额1730、05万美元，增长74%；外派人员592人次，增长20%。主要旅游景点有微山湖湿地红荷胜景、滕州市博物馆、墨子国际研究中心、墨子塑像、滕国故城、前掌大遗址、徐懋公墓、张汪孔雀园、王家祠堂、刘村万亩梨园、千山盛景、孟尝君陵园、毛遂墓、汉代冶铁遗址、北辛文化遗址、荆河公园、龙泉文化广场、中外酒瓶文化博物馆、墨子故里森林公园落凤山、一步两井、目夷亭、墨子纪念馆、龙山、莲青山生态植被、谷翠双峰、古皇城遗址、莲青山碧水、莲青山奇石、汉画像石馆、千年古塔、王学仲艺术馆。全年接待国内外游客374.7万人次，增长67.8%。实现旅游总收入19.5亿元，增长68.1%，其中国内旅游收入18.5亿元，增长70.2%31、。 【教科文卫体】 有普通高等院校1所，在校生28650人。中等职业、技工学校6所，在校生25000人。普通高中13所，在校生34057人；初中48所，在校生70623人；小学302所，在校生103734人。特殊教育学校1所，在校生88人。共取得市（地）级以上各类重要科技成果51项，其中，获得省科技奖励4项。专利申请量379件，授权专利220件。有各种艺术表演团体1个，群众艺术馆、文化馆2处，公共图书馆1处，档案馆1处。广播、电视人口覆盖率分别达到100%和100%。有卫生机构156所，其中，医院、卫生院47所，疾病预防控制机构1所，妇幼保健机构1所。各类卫生机构共有床位3812张，卫生技术人32、员5423人，其中，执业医师及执业助理医师2431人，注册护士1958人。有体育馆6座，全年参加省级以上体育比赛共获奖牌19枚，其中金牌8枚。 中华人民共和国第十一届全国运动会，滕州作为分赛场，举办了跆拳道和女子足球的赛事。【社会生活】 城镇居民人均可支配收入14320元，增长13.8%；人均消费性支出8842元，增长15.9%。农村居民人均纯收入6231元，增长11.3%；人均生活消费支出4425元，增长8.2%；人均住房面积37.6平方米。全市城镇基本养老、医疗和失业、工伤、生育保险参保人数分别达到15万人、12.9万人、8.5万人、10.6万人和9.4万人，比上年底增加0.5万人、1.333、万人、0.2万人、1.2万人和0.05万人。社会保险基金总收入2.2亿元，增加9000万元；支出1001万元，增加350万元。参加新型农村合作医疗农民99.8143万人。全市城乡最低生活保障救助53094人。其中，城镇低保12436人，农村低保40658人。社会福利企业6个，安置残疾人员250人。二、旅游业发展与项目建设悠久的历史，浓厚的地域文化，滕州市旅游资源丰富。现有国家4A级景区2个，3A级景区4个。国家AAAA级景区：微山湖湿地红荷旅游区、滕州盈泰生态温泉度假村 国家AAA级景区：墨子纪念馆、刘村梨园风景区、莲青山生态旅游区、滕州汉画像石馆 国家AA景区 ：王学仲艺术馆、滕国故城近年来34、，滕州市委、市政府高度重视旅游业发展，将旅游业作为调整经济结构的重要突破口来大力培育，通过优化区域发展环境，进一步发挥人文古迹荟萃、自然风光秀美、风景名胜众多等优势，着力打造“墨子故里江北水乡”旅游品牌，确立了北部山水生态游、西部湿地温泉游、中南部历史文化游的三大旅游板块，全市旅游产业实现跨越式发展。滕州市先后被评为“中国文化旅游名城”、“山东最具竞争力旅游强县”。目前，全市共有国家AAAA级景区2处，A级景区总数达到11处,总量居全省县级首位；三星级以上酒店达到5家，旅行社发展到16家，特色旅游购物商店发展到6家，接待能力明显提升，“吃住行游购娱”六大旅游产业链基本形成。2009年，全市接待35、国内外游客484.2万人次，实现旅游收入25.3亿元、增长29.7%；今年1至7月，接待国内外游客311.6万人次，同比增长19.5%，实现旅游收入17.6亿元。在2010中国旅游品牌总评榜山东分榜滕州市获评2010年度“山东县域旅游十强县（市）”，滕州微山湖湿地红荷风景区获得2010年度“山东旅游年度十佳景区”、“山东旅游最受欢迎自驾游景区”、“山东旅游十佳休闲度假胜地”三项殊荣。随着国民经济的发展、人民收入的提高和假日制度的完善，旅游业发展持续升温，新的旅游需求不断产生，旅游市场呈现由观光型向观光、休闲、度假综合型的全面转变，休闲度假旅游时代已经来临，旅游者寻求新的旅游目的地，为开发建设生36、态环境优良的度假休闲型旅游区带来了良好的市场机遇。滕州市委、市政府在“关于公布2011年服务业重点建设项目及帮扶领导小组的通知”中指出：服务业作为国民经济的重要组成部分，具有消耗资源低、环境污染小、就业容量大、投入产出快、税收地方留成比例高等特点，是衡量城市功能和综合实力的重要标志。加快发展服务业，是优化经济结构、加快城市转型的战略举措，也是扩大社会就业、促进经济增长、建设幸福滕州的重要途径。 国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号以及省政府关于大力推进旅游业又好又快发展的若干意见促进新时期旅游业又好又快的发展精神，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，规范发展出境旅游。合理开发和保37、护旅游资源，改善基础设施，推进重点旅游区、旅游线路建设，规范旅游市场秩序。继续发展观光旅游，开发休闲度假以及科普、农业、工业、海洋等专题旅游，完善自助游服务体系。继续推进红色旅游，加快旅游企业整合重组，鼓励开发特色旅游商品。中共中央、国务院在关于加快发展第三产业的决定中，将旅游业提高到一个更新的高度，并强调要把旅游业当作经济产业来办。国务院批准的当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录将“旅游、交通及基础设施建设”、“重大旅游度假项目和专家旅游项目”列为当前重点鼓励发展的产业。最近，国务院总理温家宝也重点提到，要积极扩大消费需求，大力促进文化消费、旅游消费和养老消费。扩大内需是我国经济发展的38、长期额战略方针和基本立足点，也是促进经济均衡发展的根本途径和内在要求。 国家旅游局提出，“十二五”期间，中国旅游业将进一步提升旅游业现代化水平，更加注重提高游客满意度，创新服务方式，形成旅游服务质量持续提升和旅游市场规范有序的长效机制。更加注重普惠国民，让旅游、休闲成为普遍性需求，保障国民旅游权益。更加注重资源环境保护，推进旅游节能减排，倡导绿色消费，实现绿色发展。中国滕州xx国际休闲旅游度假区项目建设，充分利用规划区资源基地，以湖泊型旅游资源为主导，同时结合旅游市场发展需求，积极打造各类运动休闲、度假类旅游产品。符合旅游业的发展趋势，具有较强的可操作性。第二节 项目建设的必要性一、符合国家产39、业政策随着现代人们生活质量的提高和生活观念的转变，旅游业的启动和发展速度已远远超过了其他产业，在许多国家旅游业已成为支柱产业，在我国也日渐发成为主导产业。为推进经济结构战略性调整、促进产业升级、提高竟争力，旅游交通等基础设施建设，国家把重大旅游度假项目和专项旅游项目建设、大型旅游资源综合开发项目建设列入今后一个时期有较大发展前景、市场需求较广、有利于开拓国内市场和形成新的经济增长点项目，并予以重点鼓励和发展支持。发展改革委产业结构调整指导目录(2011年本)中第三十四项旅游业第二条：乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务。为鼓励类项目。40、中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，对“两大战略基点”和“两大战略重点”做出了系统部署，并明确提出“积极发展旅游业”。两大战略基点是科学发展和转变经济发展方式，两大战略重点是把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点。中华人民共和国旅游业“十二五”发展纲要中指出：“面向国民消费为主体的大众旅游市场，深化旅游资源，特别是都市和乡村休闲生活资源的开发力度，进一步扩大与第一、第二和第三产业的融合，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业”。本项目作为旅游资源综合开发项目及旅游基础设施建设项目，其建设符合国家产业政策。二、符合区域规划发展41、的要求近几年来，党中央、国务院对山东半岛发展非常重视。在党中央、国务院的重视和支持下，通过发展规划的积极引导作用，临沂市面临着前所未有的良好发展机遇，将会呈现蓬勃发展的新局面，发展前景是不可估量的。三、是滕州市旅游产业发展的需要充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构、惠民生等方面的积极作用，积极促进文化繁荣、人民素质提高和社会全面协调发展。进一步扩大对外开放与国际合作，统筹国际国内两个市场，综合利用国际国内两种资源，“走出去”与“引进来”相结合，进一步增强我国旅游业在世界旅游经济体系中的竞争力和话语权。目前，世界旅游热点正向亚太地区转移。我国已进入全面建设小康社会的新阶段，随着经济的发展、人民42、收入的增加、闲暇时间的增多和观念的更新，国内旅游需求开始全面释放。旅游作为生活的重要组成部分，走入千家万户，标志着大众化旅游时代的到来。特色旅游正在成为大众旅游的热点。假日旅游蓬勃兴起，北京申奥成功，我国加入WTO，旅游业必将持续升温，从而为我区旅游业快速发展提供了广阔的空间。一个现代化城市不能没有自己的特色，特色是城市的生命力、吸引力所在。突出滕州的资源特色及文化特色，尤其突出鲁班文化特色，打造具有xx特色的旅游产品体系。对于滕州发展具有重要意义。四、是改善人民群众生活环境的需要近年来，随着我国经济的快速持续增长，城乡居民的收入逐年增加，其生活水平不断提高，对生活环境的要求也越来越高。本项目43、的建设，通过规划区良好的环境颈环建设给滕州市这座历史古城平添光彩，必将极大的丰富城区景观，扮美城市面貌，大大改善人民群众的生活环境。同时也为京、津、省会济南及周边城市和地区的人民群众提供了旅游、渡假的好去处，对丰富广大人民群众的精神文化生活具有积极意义。综上所述，项目的提出，不仅是非常必要的，而且是非常及时的。第三章 未来客源分析与预测第一节 项目开发定位一、园区总体定位依托龙山、xx良好的生态环境和度假基底，抓住京沪高铁开通、山东全民休闲时代、滕州城区北进的发展契机，导入温泉、农业、鲁班文化、渔文化等资源，将xx打造成会议会展之湖、生态度假之湖、商业娱乐之湖、观光博览之湖、运动休闲之湖，将本44、项目打造成集休闲度假、一站式会议、农业观光、餐饮娱乐、水上运动、滨水商业、水上渔猎、大型演艺于一体的国内一流的全天候休闲旅游度假区、山东首个滨湖旅游综合体项目。（一）滕州城市文化的特色区充分发挥区域特色文化，导入温泉、农业、鲁班文化、渔文化等资源，充分发挥当地艺术文化形式特点，形成具有地方特色的综合休闲度假展示区。（二）滕州旅游的核心景区与临沂市总体规划相呼应，充分发挥其规划区吸引力，形成滕州旅游的核心景区，扩大区域旅游资源影响，共同带动区域旅游的发展。（三）山东省新兴的综合性旅游目的地山东旅游发展的传统资源中，山水圣人区的开发容量和游客规模已经接近饱和，急需向外部空间延伸，特色景区文化开发的45、价值在当前旅游市场中凸显出来，依托龙山、xx良好的生态环境和度假基底，抓住京沪高铁开通、山东全民休闲时代、滕州城区北进的发展契机，打造成集休闲度假、一站式会议、农业观光、餐饮娱乐、水上运动、滨水商业、水上渔猎、大型演艺于一体的国内一流的全天候休闲旅游度假区、山东首个滨湖旅游综合体项目。其作用和价值绝对不可轻视。二、 景区扩建发展定位（一）市场定位1、景区定位根据本景区的环境位置、硬、软件设计和配置以及市场需求，定位为5A级度假景区。2、区域市场定位市场定位为三个圈层，即核心市场圈层、基础市场圈层及机会市场圈层。区域市场国内市场构成国际游客核心市场圈层鲁南城市群、京沪高铁沿线城市、安徽北部、河南46、南部、江苏北部城市日本韩国基础市场圈层环渤海地区、安徽省、江苏省、赴山东旅游的游客（线路）等东南亚及赴山东旅游的国际游客机会市场圈层全国其它省市3、专项市场定位专项市场定位为建筑行业市场、休闲度假市场、农业旅游市场、会展会议旅游市场及娱乐休闲旅游市场。专项市场市场构成建筑行业市场全国乃至国际的建筑行业从业人员及社会团体休闲度假市场以鲁南地区城市居民乃至京沪高铁沿线城市的休闲度假需求者农业旅游市场滕州市及周边城市市民会展会议市场以鲁南地区、临省市大型会议及建筑类专项会展、会议团体为主娱乐休闲市场以滕州市乃至鲁南地区夜生活群体为主第二节 旅游市场宏观环境分析一、国内旅游市场分析中国旅游业“十一五”47、期间，保持平稳较快发展的良好势头。国内旅游人数年均增长12，入境过境旅游人数年均增长35，出境旅游人数年均增长19，全国旅游业总收入年均增长15。中国跃居全球第四大入境旅游接待国和亚洲第一大出境旅游客源国，居民人均出游率达15次，旅游直接就业达1350万人，旅游消费对社会消费的贡献超过10，旅游业对中国经济社会发展的积极作用更加明显。“十二五”期间，旅游业将进一步提升旅游业现代化水平，更加注重提高游客满意度，创新服务方式，形成旅游服务质量持续提升和旅游市场规范有序的长效机制。更加注重普惠国民，让旅游、休闲成为普遍性需求，保障国民旅游权益。更加注重资源环境保护，推进旅游节能减排，倡导绿色消费，实48、现绿色发展。力争到2015年，国内旅游人数达33亿人次，入境过夜旅游人数达6630万人次，出境旅游人数达8375万人次，旅游总收入达到23万亿元。每年新增旅游直接就业70万人，到2015年直接就业人数达到1700万人。我国旅游业先后迎来了2008年北京奥运会、2009年建国60周年、2010年世博会和亚运会等盛事，同时也遭遇了汶川特大地震、国际金融危机、甲型H1N1流感等众多不利因素的冲击。我国旅游业抓住了发展机遇，表现出较强的产业适应能力和宏观调控能力。图1-1 2005-2009年旅游总收入 图1-2 2002-2009年国内旅游人数2010年，我国旅游业三大市场实现了全面恢复并较快增长。49、国内旅游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，增长23.5%;入境旅游人数1.34亿人次，增长5.8%；入境过夜旅游人数5566万人次，增长9.4%；旅游外汇收入458亿美元，增长15.5%；出境旅游人数5739万人次，增长20.4%；全国旅游业总收入1.57万亿元，增长21.7%。旅游已经成为人民群众重要的生活方式，有力地推动了人民素质提高和生活质量提升。二、山东省旅游市场分析（一）具有多方面的优势1、客源区位优势较为明显山东省是中国东部沿海的一个重要省份，为沿黄河经济带与环渤海经济区的交汇点、华北地区和华东地区的结合部，在全国经济格局中占有重要地位。山东旅游交50、通十分便捷，已形成铁路，公路，海运，空运相衔接的立体交通网络。京沪铁路纵贯南北，胶济铁路横跨东西，并开通济南至青岛，北京至泰安，至日照的旅游专列，京九铁路途经山东三个城市。公路网遍布全省各地，通车里程达万多公里，路面质量和通车里程均居全国之首。航空交通发展较快，济南，青岛两个国际机场，开辟有多条至新加坡、汉城、澳门、香港的海外航线，还有多条国内航线。海上交通也十分方便，开辟了四条海上国际客运航线，包括青岛至韩国仁川，青岛至日本下关，威海至韩国仁川，烟台至韩国釜山。为游客来山东观光旅游提供了便利条件。 2、“山东”品牌基本形成，旅游产品趋于多样化 山东省依托独特的历史文化和自然景观，大力发展旅游51、业。目前，全省已基本形成了以青岛、烟台、威海为一体的海滨旅游区；以潍坊市区为中心的民俗旅游区；以淄博历史名胜为主体的齐文化旅游区；以黄河入海奇观和原始风貌为特征的东营黄河口旅游区；以水浒故事为主线，梁山、阳谷为重点的“水浒”旅游线；以沂蒙山区、台儿庄为重点区域的“红色旅游”；以及济南、泰安、曲阜延伸到邹城的“山水圣人”区（曲阜圣地之旅）等旅游区。如此丰富的旅游资源，带动了全省旅游业的良好发展。3、历史文化源远流长山东省历史悠久，文物古迹众多，山川秀丽，旅游资源丰富多彩。被誉为 “五岳之尊” 的泰山和古代伟大的思想家、教育家孔子故乡曲阜的孔庙、孔府、孔林，先后被联合国教科文组织列为世界自然遗产。52、齐国故都临淄，“人间仙境”蓬莱，“道教圣地” 崂山，“世界风筝都” 潍坊，国际啤酒城青岛，国际葡萄酒城烟台，荣城“天尽头”，“泉城”济南，黄河入海奇观等，都是旅游观光的好去处。（二）机会多1、申奥成功之后，青岛市及时提出“珍惜机遇，迎接挑战，加快建设，努力建设国际化旅游城市”的发展思路和“北京奥运，扬帆青岛”的旅游宣传促销口号，并据此制定了7年规划。计划总投资780亿元，全面改造和建设青岛市的旅游基础设施、交通、环保、通讯和比赛场馆等。2、带动一批旅游名城的建设。威海、烟台、日照作为青岛市近邻，与青岛共同组成了山东省黄金海岸线的主打旅游产品，在海外已具有一定知名度。泰山、曲阜作为世界自然文化遗53、产所在地，对海外国际游客也具有较强吸引力。济南、泰安、曲阜的山水圣人旅游区，沂蒙山区、台儿庄为重点区域的“红色旅游”，临沂、潍坊、淄博的齐鲁民俗旅游区等地旅游观光度假。毫无疑问奥运旅游战略将极大带动和促进山东省一批优秀旅游城市的进一步成熟与发展3、改善山东省入境旅游市场的客源结构。入境旅游特别是欧美入境旅游市场是山东省旅游业的薄弱环节。奥运会帆船比赛在青岛浮山湾举行，必将带来巨大数量的运动员、工作人员、新闻记者和观看赛事及观光的海外旅游者，为促进山东省与青岛市的入境旅游市场提供良好机遇。国际游客的增加，特别是欧美游客的大量增加，还将极大改变山东省的海外客源结构一向偏重亚洲，特别是日、韩的单一格54、局。更为显著的是，2008年奥运会将让世界了解青岛，让青岛走向世界，创造山东与青岛市最佳旅游形象品牌，从而带动奥运之后欧美游客数量的持续增加，为打开欧美入境旅游市场奠定基础。4、全面提升山东旅游品牌的国际形象。奥运会期间的巨大媒体效应，尤其是国际游客的口碑效应，将极大改变山东旅游国际知名度较弱的现实，特别是能显著提高山东旅游品牌在欧美的知名度和美誉度，增加海外旅游者对来山东旅游的热情和期望值，这是用其他方式，花多少费用都难以企及的，有利于全省旅游产业与世界接轨和全面进步，有利于加快山东由旅游大省向旅游强省的转变。山东省在今后的 17 年内，实现旅游业由支柱产业向主导产业的跨越，由旅游大省向旅游55、强省的跨越。从目前到2020年，旅游发展将实现“三级跳”的目标。到2020年，实现旅游总收入4917亿元，年均增长10，相当于全省GDP的11.71，旅游业将成为国民经济重要的主导产业。三、滕州市旅游市场分析改革开放20年来，尤其是中国加入WTO后，滕州市经济实力有很大提高。居民生活水平的提高，为改善生活环境创造了条件。近年来随着居民生活水平的提高滕州旅游消费也越来越高。我们可以预见，随着滕州市政府关于滕州市旅游发展总体规划的实施，大手笔运作，高起点策划，高水平建设，滕州旅游定能够在全国旅游格局中占一席之地，并成为山东旅游的一颗耀眼的明珠。滕州是一个新兴的旅游城市。东依沂蒙山脉，西濒微山湖畔，56、南临苏淮平原，北毗孔孟故里，素有“九省通衢”之称，距泰山仅50公里，位居京沪两地中间，104国道、京福高速公路、京沪铁路、京杭大运河和正在建设的京沪高速铁路穿境而过，方圆200公里范围内有济南、徐州、济宁、临沂四个机场，形成了四通八达的水陆交通网络。历史文化底蕴厚重，自然风光秀美，近年来，滕州市坚持以科学发展观统领全局，大力弘扬“兼爱包容、诚实守信、开放创新、敢为人先”的新时期滕州精神，解放思想，真抓实干，全力促进了经济社会科学发展、和谐发展、文明发展、率先发展，实现了在全国百强县中名列第23位的佳绩。被评为全国首批“绿色小康县”；跻身2008年“中国文化旅游名城”行列；进入“2008中国特色57、魅力城市200强”；荣膺 2008“中国十佳和谐可持续发展城市”、“中国十佳休闲宜居生态城市”等称号。滕州历史久远，文明璀璨，古为“三国五邑之地、文化昌明之邦”。是 7300年前的“北辛文化”的发祥地，滕国、薛国、小邾国彰显了历史的繁荣，孕育了古代城邦的文明。滕州是“科圣”墨子、“工匠祖师”鲁班、招贤纳士的孟尝君、勇于自荐的毛遂、善施仁政的滕文公、造车鼻祖奚仲的故里，名士辈出，人文荟萃，留下了千古佳话。“微湖夜月、龙岭晴云”等“滕县老八景”美不胜收，清代大学士刘墉“南望微湖怀夜月，北瞻龙岭仰晴云”的佳作至今传唱。铁道游击队的故事更是家喻户晓、广为流传。滕州旅游资源丰富，风景名胜众多，自然风光秀58、美，人文古迹荟萃，兼具北方城市的豪放、南方城市的秀美，享有“墨子故里、江北水乡”的美誉，吸引着大批中外游客前来旅游观光。近年来，滕州市充分发挥人文山水资源优势，创建中国优秀旅游城市，依据旅游特色和旅游资源分布，精心打造北部山水生态游、西部湿地温泉游、中南部历史文化游三大特色旅游板块，构筑了富有滕州特色的大旅游格局。滕州微山湖湿地红荷旅游区，总面积90平方公里，是微山湖畔一颗璀璨的明珠，以其万顷红荷、百里芦荡被誉为中国最美的湿地和中国最大的国家湿地公园，国家4A级景区的优质服务，让你尽情领略“中国荷都”的魅力，发出“鲁南明珠”的赞誉，引领“休闲度假”的时尚潮流。盈泰生态温泉度假村，倡导绿色、生态59、和谐之理念，是国家4A级旅游景区、全国农业旅游示范点，集生态餐饮、宾馆住宿、旅游度假、温泉洗浴、休闲娱乐、室外嬉水、会议会展等为一体，让你体验悠然自得的心情，领悟回归自然的妙处，堪称“休闲的天堂、世外的桃源”。 墨子纪念馆是一处园林式、多功能的墨学研究基地，系统展示了平民圣人的科技智慧；汉画像石馆陈列汉画像石位居全国县级之首，石刻图景直观再现了大汉王朝的强盛与繁荣；王学仲先生德艺双馨，诗文书画四美俱臻，王学仲艺术馆被书画艺术界誉为“江北兰亭”。滕州旅游业务开展活跃，旅游设施齐全。2006年在“山东首届旅游年会暨旅游总评榜”活动中，被评为“2006山东县域旅游品牌十强县”。现我市拥有国家AAA60、A级旅游景区2处，国家AAA级旅游景区1处，待批国家AAA级旅游景区2处，国家AA级旅游景区4处，全国农业旅游示范点1处，山东省农业旅游示范点4处，在建五星级酒店1家，待批四星级酒店1家，三星级酒店4家，旅行社14家，旅游购物商店3家。节庆活动丰富多彩，中国滕州微山湖湿地红荷节、刘村梨花节 、中国兔文化节 、鲁班庙会 、国际墨学研讨会 、温泉文化旅游节、国际墨子文化节、柳琴戏艺术节，有力助推了旅游经济快速发展。第三节 市场供需及竞争分析一、需求分析我国旅游市场总体上是一个快速增长的市场，但市场构成极为多样化。由于世界各国的自然条件、旅游资源类型、历史文化、风土民情、经济社会发展水平、审美情趣和61、物价水平各不相同，很大程度上都导致不同国家和地区对国际旅游商场需求构成上出现多样化；我国国土辽阔，南方与北方、东部与西部、沿海与内陆的地域跨度很大，不同省、市、区的游客对旅游产品的需求结构、层次和水平同样存在很大差异，进行深度的市场细分有相当难度。但是，从近几年出现的情况分析，随着社会经济的进步、各地交通条件的改善和人们文化素养的提高，越来越多的旅游者已不仅仅局限于名山大川、海滨和大城市等传统的热点地区，一些新开发的具有“特色”性的项目表现出很强的吸引力。二、竞争分析（一）资源优势本地区自然资源丰富，环境质量良好。具有深厚的历史文化底蕴，其“鲁班文化”等特色文化具有不可替代的独特魅力。（二）较62、强的城市群依托景区位于沂蒙山区腹地，周边拥有较强的城市群依托枣庄、济南、青岛、日照、苏北等城市。该区域出游规模庞大，为景区提供一个较为稳定的近地域客源市场。（三）优越的区位、交通条件地处江苏省、山东省、河南省、安徽省四省交界处的淮海经济区中心位置，是南北交通要地和枢纽。滕州市境内，104国道、京福高速公路、京沪铁路、京沪高速铁路和京杭大运河贯穿南北，形成了高速公路、铁路、水路等立体交通网络。具有航空和海运便捷的优势。京沪高铁的建成极大缩短了滕州到达北京、上海两个全国最大城市的时间，更加提升了滕州市的交通优势。（四）政策与体制的保障滕州市委、市政府重视旅游业的发展。根据山东省国民经济和社会发展第63、十二个五年规划纲要，滕州市委、市政府充分利用地区资源基地，以湖泊型旅游资源为主导，同时结合旅游市场发展需求，积极打造各类运动休闲、度假类旅游产品。优化旅游产业结构，增强旅游产业素质，努力提升滕州独特鲜明的旅游目的地品牌形象，打造中国滕州旅游新形象。第四节 目标客源市场休闲旅游度假区是一种不可移动的特殊商品，消费者分布近至毗邻地区，远至海外，市场及需求构成复杂，规划设计和营销不可能满足所有游客的口味，因此有必要分辨出一些目标客源市场。据滕州市旅游协会统计资料分析，目前，全市共有国家AAAA级景区2处，A级景区总数达到11处,总量居全省县级首位；三星级以上酒店达到5家，旅行社发展到16家，特色旅游64、购物商店发展到6家，全市已初步形成配套齐全、服务规范，涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素的一条龙旅游服务体系。按照经济发展水平、地理位置、心理因素等相关方面进行细分，可供选择的目标客源市场如下：一、周边客源市场从本项目规划区的行程所需时间和游客构成情况分析，行程在12日内的周边地区将是首要的市场目标。山东省济南、泰安、莱芜、德州、聊城、淄博、潍坊、济宁等城市，江苏省徐州、邳州、新沂等城市，这些城市社会经济多数比较发达，居民具有一定旅游消费能力，便于组织12日游程。沂南县北与省会济南市、淄博市、维坊市紧邻，东与青岛市、烟台市、威海相望，驱车3小时可直达济南和青岛。因此，本项目开发进入成熟期后，这65、些地区将成为一级客源市场。二、现有旅游市场在滕州委、市政府的精心设计下，滕州现已形成初具规模的旅游市场。该市场包括济南城市群、徐州城市群、郑州城市群，其中，济南城市群以济南为核心，辐射淄博、泰安、聊城、滨州、德州、莱芜等周边城市；徐州城市群以徐州为核心，涵盖连云港、宿迁、淮阴等城市；郑州城市群以郑州为核心，涵盖商丘、开封、濮阳、新乡等城市。这三大城市群，包括青岛，南京，距离枣庄较近，交通便利，可进入性强，出游成本较低，是枣庄旅游的基本市场，随着京沪高铁的通车，更加便利了交通。年可达150万游客的规模。三、远途客源市场其范围包括江苏、浙江、安徽、福建、广东省的中心城市及京、津、沪地区。该区域经济66、繁荣，人口稠密，居民的出游率和消费能力较高，旅游时间长，山东是其北上南下必经之地，处于两个大的游区之间。滕州新建的具有特色的度假旅游项目对这些地区的游客有很强的吸引力。因此，这些区域应作为本项目最具开发潜力的客源市场。四、海外客源市场以日本、韩国、港澳台和东南亚汉文化圈为主，这些国家（地区）在旅华海外游客中占很大比例，对中国文化有较强的亲和力，欣赏情趣也相近，是重点开发的海外市场。入境外国旅客人数持续增长，据联合国世界旅游组织总干事瑞法依日前表示，中国多样化的地域、文化、美食和悠久的历史等是吸引世界游客的重要因素，中国的旅游出入境旅客人数将成为世界第一，从而有望在未来5至7年内成为世界上最大的67、旅游目的地国家。 第五节 旅游人数预测 一、旅游市场预测旅游消费是非必需性消费。影响游人到访的因素有三：一是产品的规模与品位，二是价位是否合理，三是宣传是否有力。产品多样性与适应性强、知名度大，那么其价格的弹性较小，到访的游人就多。项目建设完成后，具有国际、国内吸引力。辐射半径300公里。京沪、京福沿线几大城市，人口约2-3亿人，按照千分之十出游量，约200-300万人，保守计算约180250万人。据有关资料分析， “十一五”期间，中国旅游业保持平稳较快发展的良好势头。全国旅游业总收入1.57万亿元，增长21.7%。“十二五”期间，中国旅游业将进一步提升旅游业现代化水平，更加注重提高游客满意度68、，创新服务方式，形成旅游服务质量持续提升和旅游市场规范有序的长效机制。更加注重普惠国民，让旅游、休闲成为普遍性需求，保障国民旅游权益。更加注重资源环境保护，推进旅游节能减排，倡导绿色消费，实现绿色发展。 二、旅游市场预测结论滕州要想在山东旅游大格局中占据一席之地，必须实现跨越式发展战略，针对实际情况， “数量扩张”、“质量发展”，注重质量的内在提升和效益的最优原则：1、在市场开发方面，逐步开拓入境旅游市场，以提高市场份额为主；全面提升国内旅游市场，以提高效益和质量为重；2、在接待人次和旅游收入方面，中远期着重质量，效益优先，更加注重旅游者的人均停留时间和花费，而不要一味追求人数的增长，要从数量69、增长型转向效益增长型转变；3、在发展速度方面，强调效益优先，兼顾速度，持续、健康、理性、有序发展，不单单强调发展的速度，着重发展的效益。第六节 营销方案随着国民经济的发展和人民生活水平不断的提高，人们对生活的标准要求也越来越高。旅游度假、商务会议、健身娱乐、休闲放松、保健养生己成为人们划时代的追求和时尚。根据国家旅游局对2009年和2010年“五一”和“十一”黄金周的调查，我国公民除出境领略异国风情的观光旅游外，在国内传统的观光旅游己逐步让位于保健、康乐度假；城市人文风景游己转为乡村生态游；无主题旅游向主题旅游转化。温泉休闲旅游养生这一既自然生态又特具主题的产品己成为时代潮流的庞物。所以，中国70、滕州xx国际休闲旅游度假区的形象、市场、客源和价格定位与经营方略等圴互为一致，前后呼应，符合规划区的设计理念，突显景区独特的品位、档次和个性，顺应了社会与市场发展趋势以及客人的需求。一、营销目标提升旅游区和滕州的旅游形象塑造中国知名旅游品牌不断提升旅游区的知名度和美誉度增强游客对旅游区旅游品牌的忠诚度，提高重游率二、营销策略实施“媒体宣传、节事推动、拓宽渠道、网络营销、品牌经营”为主的营销策略。（一）媒体宣传加大在各类主流媒体的正面新闻报道力度，特别要做好“眼球营销”，重视对重大事件活动和旅游新产品的持续宣传和事件营销，通过精心包装，推出亮点，形成市场感召力和招商吸引力，吸引社会关注。积极利用71、新兴媒体进行营销，在电梯间液晶电视等新媒体上播放旅游广告。（二）节事推动根据xx的特殊自然、文化资源，立足于鲁班文化，打造出面向国际的、具有世界水准的旅游节庆活动系列，主推“鲁班国际文化节”、“xx国际旅游节”、“中国（滕州）国际马铃薯节”、“温泉养生节”等节庆以及“xx花月夜”大型实景演艺活动，吸引高端客源市场，使其成为xx国际休闲旅游度假区旅游发展的强力引擎和腾飞平台。（三）拓宽渠道规划区可拓展如下的分销渠道：选择当地主要的传统销售代理商（旅行社和旅游代理商等）作为战略合作伙伴。选择主要的OTA（在线旅游服务代理商），作为新兴战略合作伙伴。同专业会议组织者、专业兴趣旅游组团机构、专业国际背72、包旅游组织建立良好合作关系。旅游行业内专业门户网站、国内外重点门户网站旅游频道实现链接。与国内著名的滕州古文化研究中心、大学等学术机构建立合作关系。（四）网络营销建立xx国际休闲旅游度假区官方网站，在网上开展综合、专业、特色的旅游服务，为旅游者提供在线服务。同时采用论坛广告、博客、微博等多种方式灵活进行旅游区的营销推广，利用互联网和日益完善的网上支付方式进行旅游产品的网上交易。（五）品牌经营品牌是现代旅游业核心竞争力，要重点经营好xx国际休闲旅游度假区品牌、鲁班论坛等品牌，在旅游区全体工作人员中强化品牌意识，制定品牌规划、加强品牌宣传、创新品牌管理、提升品牌价值，强化品牌驱动力，持之以恒的培育73、国家级旅游精品。三、市场营销（一）国内远程市场1、营销方式（1）利用区域性旅游大气候以及滕州旅游市场业已形成的销售渠道，融入目的地旅游线路中，理顺各环节关系，获得事半功倍的效果。（2）以鲁班文化主题产品为卖点，领市场之先，针对不同的客源地进行精细营销。全力营造出独特的品牌，成为市场的代表和象征。2、营销建议（1）主动融入区域旅游大市场，形成鲁南旅游圈。（2）依托旅游市场营销渠道，充分融入山东旅游目的地精品线路中。（3）制作规划区旅游宣传片，突显特色化、精品化。（4）与客源地电视台联谊，通过旅游节目的外景等向当地人士推介规划区旅游资源与特色。（5）邀请旅游中间商和媒体记者到规划区参加深度体验旅游74、，争取最大限度的媒体曝光度。（二）近程市场1、营销方式（1）在周边地区，联合相关媒体大打业务型广告，推出各种优惠活动，制造氛围。（2）走入社区、网站、媒体，广泛造势。（3）制造新闻热点，以创意取胜，并采用点对点的广告投入和最前沿的网络广告炒作手法，吸引消费者眼球。2、营销建议（1）完善自驾车旅游的各项服务设施。（2）大众性的报刊、各地方电视台、广播广告为主要宣传方式，制作详尽实用的宣传材料。（4）在山东卫视台、有线台、枣庄电视台等播放规划区旅游风光宣传片。（5）平面广告深入滕州别墅区、豪华住宅区域内；重点居民区内开展包车旅游。（6）积极组织摄影师、明星学者出版以市场为导向的规划区风光图册及鲁班75、文化相关书籍。第七节 风险分析任何产业和投资项目都具有一定的风险。充分了解该项目的可能存在的风险，并且采取措施对风险进行有效的控制和规避，对于该项目能否成功的运营具有十分重要的意义。项目投资是为了获得投资收益，但防范投资风险应当是首先考虑的，必须有风险意识，在分析、评价可能存在风险的基础上，制定风险防范与控制措施。目前现阶段该项目的风险主要存在于突发事件风险和微观风险两个方面。一、突发事件风险突发事件是指对国家安全、社会稳定、经济运行和环境具有重大影响的紧急事件。随着社会发展、科技进步和全球经济一体化的深入，突发事件的产生原因日趋复杂，发生频率越来越大，表现形式越来越多样化，影响范围越来越广，76、造成的破坏和损失越来越大。突发事件既包括如9.11事件之类的恐怖主义活动，也包括如SAS疫情之类的突发公共卫生事件等。以SAS疫情为例，旅游业曾受到了前所未有打击。但是，这次疫情的影响不同于战争、地震、水灾等其他危机。因为，旅游业赖以生存的资源和基础设施没遭到破坏，人们的旅游需求和欲望仍然存在。旅游目的地的总体形象没有发生重大改变，只是中间环节受到了阻隔，人员的流动受到了限制，因此，旅游业虽然受到了严重打击，但是没有遭到根本性破坏，没有动摇旅游业发展的基础，一旦疫情警告得到解除，旅游业将会迅速反弹。由以分析，该项目的从宏观上的风险不大。二、微观风险分析及对策1、市场风险A、市场竞争与客流量变化77、：由于旅游餐饮资源的不可替代性，相应的市场需求具有较强的刚性，因此虽然会存在一些竞争压力，但是不会对消费者带来很大的影响。B、市场容量判断准确：对市场容量的调查方法虽然很多，但企图较准确地摸清市场对新产品的容纳程度并不容易办到，如果设计能力过小，或者设计能力超过了市场的实际需求都会增加投资风险。C、产品价格定位不准确：门票、餐饮、住宿价格虽然参考了该行业其它相类似的定价，但是旅游业的价格应该根据市场的价格来定价，如果企业采用的定价策略不合理，价格偏高将会导致消费量不足，价格偏低将会降低企业利润。设置专职市场预测评估人员，负责对市场信息的收集、整理和分析，增强市场的预见性，化解市场风险。同时，建78、立一套完善的市场信息调查及反馈体系，制定合理的价格策略，增加企业的盈利能力；开展多方位的合作，提高自身知名度，增强适应市场变化的能力，实行品牌战略。2、管理风险A、意识风险：企业在经营决策过程中如果过于追求短期效益，忽视管理创新和制度创新、忽视品牌建设、忽视自然资源保护与当地文化的融合等更高层次上的构筑等，将会大大增加企业经营风险。B、核心领导层的失误决策必然造成失败的企业。C、组织人事风险：人才是企业最宝贵的财富之一，其数量、质量、结构都在很大程度上决定着企业的兴衰成败。由于企业组织的调整、创新滞后，会造成高素质人才流失，由于企业人力资源的工作没有达到预期，对于某些关键岗位人才的缺乏等将影响79、企业的市场竞争能力。总之，企业管理是综合性的，贯穿于企业经营的全过程。为此，企业从项目建设起就导入规范的管理模式，建立科学的管理体制。企业将坚持外部聘用和内部培养相结合的原则，加大人力资源投资，尤其是该项目管理层的培训。3、财务风险从项目的投资回收期、投资利润率、投资利税率等财务指标来看，该项目具备较强的赢利能力。通过对该项目的盈亏平衡点分析，说明该项目具备较强的抗风险能力。在财务上是可行的。因此，该项目的财务风险较小。第四章 建设条件分析第一节 区位条件（一）四省交界，交通便利规划区所在的滕州市自古就有“九省通衢”之称，地处江苏省、山东省、河南省、安徽省四省交界处的淮海经济区中心位置，是南北80、交通要地和枢纽。滕州市境内，104国道、京福高速公路、京沪铁路、京沪高速铁路和京杭大运河贯穿南北，形成了高速公路、铁路、水路等立体交通网络。2个小时车程内有济南国际机场，200公里内有徐州、临沂、济宁等机场，距离青岛港和日照港3个小时，具有航空和海运便捷的优势。（二）京沪高铁极大缩短交通时间，滕州交通优势突显京沪高铁建成后，滕州到北京、上海最短仅需两个半小时左右时间，极大缩短了滕州到达北京、上海两个全国最大城市的时间，由此带来城市间大量的人、财、物流动，极大的提升了滕州市的交通优势。第二节 历史文化（一）滕州历史悠久，文化灿烂滕州市古为“三国五邑”之地，素有“滕小国”之称，是古代东夷炎族后裔滕81、蕃、邾、薛等氏族的摇篮和商代始祖的发祥地。始于黄帝，因境内泉水“腾涌”而得名。周灭商后，武王封其异母弟叔绣于滕，乃称“滕国”。秦统一六国后，废分封置郡县，于今滕境置滕县、薛县。汉初，高祖析小邾置蕃县，西晋仍袭汉制。金设滕阳州，后改称滕州，辖滕、沛、邹县和陶阳镇。明初废除滕州，北置滕县，南置峄州，后降峄州为县。清循明制。建国初，曾为滕县专署驻地。1949年10月1日，中华人民共和国成立。1950年，尼山专区和台枣专区合并为滕县专区（驻滕县）。1953年撤销滕县专署，滕县改属济宁专署。1978年改属枣庄市。1988年3月7日，经国务院批准，撤销滕县，建立滕州市（县级），由省直辖。境内有被命名为“82、北辛文化”的7300年前新石器时代的古文化遗址，它的发现与确立不仅解决了大汶口文化的渊源问题，而且对中国原始社会早期的中国原始社会早期的农业、手工业及渔猎生产等方面的问题提供了重要依据和线索。同时有“大汶口文化”的代表遗址岗上遗址，有商周时期的滕国遗址等景观。（二）名人汇集，人杰地灵滕州名人、名士汇集，是曾经的政治、经济、文化中心，社会发展迅速，文化积韵深厚，由此产生了较多名人大家，如墨子、鲁班、奚仲、滕文公、毛遂、孟尝君等，尤以鲁班、墨子为代表。鲁班是我国古代的一位出色的发明家，一生发明创造很多，被土木工匠们尊称为祖师；墨子是古代伟大思想家、教育家、科学家、军事家和社会活动家墨子的故里。xx83、作为滕州北部区块重要的一部分，滕州古名人、古名士也成为了其人文资源中的主要元素。第三节 自然条件一、 气候滕州地处暖温带半湿润地区南部，季风型大陆性气候明显，大陆度为66.4%。四季分明，雨量充沛，光照充足。年均日照2383小时，历年平均气温13.6，最热月为7月，平均气温26.9；最冷月为1月，平均气温-1.8。全年平均年降水量773.1毫米，年降水量最高为1245.8毫米（1964年），最低为388.9毫米（1981年）。年平均降水日为81.8天，平均降雪日数7天。气压平均为1007.1百帕。年平均风速2.8米/秒，主导风向为东南风，频率为12%。xx镇地处暖温带半湿润地区南部，季风型大陆84、性气候明显，大陆度为66.4%，总的气候特征是：四季分明，光照充足，雨量适中，温和湿润。年平均气温13.6，全年平均年降水量773.1毫米，无霜期年平均约197天，相对湿度的年平均值为68%。二、水文滕州水资源丰富，地下水综合补给量3.21亿立方米，总储量6.5亿立方米，地下水可利用量2.55亿立方米，是我国北方的富水区。滕州境内河流属淮河流域，大都发源于市东、北部的山丘地带。xx，原为马河水库，位于龙山脚下，建成于1960年5月，水域面积为1.9万公顷，总库容1.38亿立方米，是滕州市唯一的一座大型水库，也是滕州最大的淡水养殖基地。三、地形地貌滕州市地处鲁中南山区的西南麓延伸地带，属黄淮冲击85、平原的一部分。地势从东北向西南倾斜，依次为低山、丘陵、平原、滨湖。海拔最高点596.6米，最低点33.5米。低山丘陵区面积453.8平方公里，占全市总面积的30.5%；平原区面积914平方公里，占全市总面积的61.6%；滨湖区面积约117平方公里，占全市总面积的7.9%。全市山脉呈东北至西南走向，东部和东南部为石灰岩山区，北部和东北部是花岗岩、片麻岩构成的砂页岩石区。四、 工程地质概况该项目未做地质勘探，根据承办单位提供的相邻厂区建筑物的地质资料，本项目地基无其他异常情况，地基情况较好可以满足本项目的建设需要。建议在项目立项后进行详细的地质勘察，为工程设计提供可靠的地质资料，场址地区地震基本烈86、度为7度。第四节 社会经济十一五期间，滕州经济发展较快，主要经济指标突破“四个大关”、实现了“六个翻番”。预计2010年，生产总值突破600亿元，达到630亿元，是“十五”末的2.3倍，年均增长15.6%；境内财政收入突破70亿元，达到71.1亿元，是“十五”末的3.13倍，年均增长33%；地方财政收入突破30亿元，达到30.1亿元，是“十五”末的3.3倍，年均增长26.7%；规模以上工业增加值突破300亿元，达到313亿元，是“十五”末的3.5倍，年均增长26.1%；全社会固定资产投资完成297亿元，是“十五”末的2.6倍，五年累计完成投资974亿元，是“十五”时期的3.5倍，年均增长27.87、3%；社会消费品零售总额达到192亿元，是“十五”末的2.3倍，年均增长18.3%。在全国县级市综合竞争力排行榜中列第13位，跻身中国特色魅力城市200强，被评为全国首批“绿色小康县”、中国全面小康十大示范县（市）、中国中小城市科学发展百强县（市）、省级文明城市、省级历史文化名城、省级卫生城市、省级园林城市、省级环保模范城市，荣获“山东省适宜人居环境奖”。第五节 基础设施条件一、给排水生活供水由xx镇自来水公司供水管网供水，水质优良，各种理化指标均符合饮用水标准，日常供水量完全能满足生活用水需要。二、供电xx镇电力供应充足，且项目区输电网络健全。完全能够满足用电需求，供电有保障。三、供气有完善88、的城镇供热网络，可以满足项目的供气需求。四、通讯xx镇现已建成现代化的中国联通、移动、电信等电话本地网、移动通讯网、数字数居网。邮电除传统的信函、包裹、电话、电报等业务外，还有从数字数据网（DDM）、国际互联网（INTERNET）、公众多媒体通讯网、宽带网、“一线通”（N-ISDN）、视频点播、邮政特快传递和被叫集中付费800等业务。五、交通滕州市基础设施完善，投资环境良好，境内公路四通八达，该项目交通便利，区位优势明显。第五章 景区方案及建设方案第一节 项目构成本项目为中国滕州xx国际休闲旅游度假区建设项目工程，整个规划区约12.23平方公里，其中水域面积约9.6平方公里，陆上面积约2.6389、平方公里。根据现有条件、资源确定筑建方案和功能分区规划，结合规划原则、规划理念进行规划总体功能布局。以双二龙戏珠的形式，打造四条水系围合，打造旅游整体环境氛围。整个规划区分为一湖、二湾、三岛、四板块。一湖：xx规划区以9.6平方公里水面的xx为生态背景，向周围辐射不同的旅游功能，适合开发水上运动项目。二湾：栖凤湾、潜龙湾湾具有开放性的特点，二湾作为规划区的开放平台，将集中打造开发一些开放性滨水的旅游项目。三岛：偃月岛、仰晴岛、鲁班岛岛屿具有高端私密性，三个岛作为规划区的私密空间，将集中打造高端、私密性强并可独立经营的项目。四板块：四板块将引入四大主题，拟引入会议、娱乐、农业、度假主题。建设从旅90、游资源的成因、特点、空间组合及开发条件及项目设置等方面分析，对各区旅游功能进行合理的区划。根据规划区的实际情况，可以分为五大旅游功能区：鲁班论坛会议博览区、渔人码头休闲娱乐区、农业世界主题游乐区、渔港小镇温泉度假区、xx观光游憩区。第二节 总体设计方案一、建筑设计规范要求本项目建筑采用部分国家标准和行业标准：民用建筑设计通则(JGJ37)；民用建筑热工设计规范(GB50176)；民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)(JGJ26)；建筑没计防火规范(GBJ16)；住宅建筑设计规范(GBJ96)老年人建筑设计规范JGJ122-99和城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50建筑工程抗震设防分类标91、准GB50223城市规划编制办法及其实施细则旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）风景名胜区规划规范（GB50298）中华人民共和国建筑安全法 二、规划设计原则1.自然生态，环境效益原则。设计以可持续发展、保护生态环境、以人为本的新理念，从环境、空间、文化和效益四个方面考虑。力求平面功能布置合理，山体、植被、树木等高低层次立面简洁但不单调，建筑物与山石、树木布局和谐、完美、朴素大方，具有良好的景观设计效果。 2.功能完善，文化内涵、配置合理原则。尊重自然环境，结合当地历史文化，合理设计、规划，做到功能完善。3.因地制宜，以人为本原则。建筑与自然地形、地貌及景点和谐布局，建筑风格要求整体上协调统一92、，不同的功能区域要合理的划分和有机组合。 4.合理开发，持续发展原则。根据市场实际需求以及企业长远发展战略，做到节约土地、合理规划，避免浪费资源。同时应遵从“合理利用自然资源和加强生态环境和建设与保护”的建设原则。 5.地域特色，符合规范原则。设计中要突出当地建筑、民俗风格，采用古典式和现代建筑材料的完美搭配建筑处理手法，力求发挥功能效益、美观效益，节省投资。遵循风景名胜区规划规范（GB50298）、旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）及环境保护法等餐饮、旅游景区规划设计相关法规。6.功能分区、安全环保原则。满足功能要求，满足各分区的朝向、光线、风向、风速、安全、卫生、防护等要求。合理组织交通93、流线，配套设置机动车和非机动车停车场（库）。确定建筑物的防火、防爆、防腐蚀的一系列性质，并按照相应规范设计。 二、规划理念综合本项目建设地生态现状、滕州历史文化背景、项目的旅游、休闲、健身、观光、养生的特色，在总体规划时引入“山水脉络之法”、“藏风纳气之术”、“写意佳境之作”相结合的创新规划设计手法，形成具有滕州特色的规划理念。三、功能分区功能分区是为规划区内特定区块赋予功能定位，并通过不同功能实现园区项目的差异化设置，最终实现整个园区的综合发展。分区的原则主要有综合性与整体性原则、主导因素原则、完整性原则等。从旅游资源的成因、特点、空间组合及开发条件及项目设置等方面分析，对各区旅游功能进行合94、理的区划。根据规划区的实际情况，可以分为五大旅游功能区：鲁班论坛会议博览区、渔人码头休闲娱乐区、农业世界主题游乐区、渔港小镇温泉度假区、xx观光游憩区。鲁班论坛会议博览区依托xx良好的生态环境，以产业化、体系化打造鲁班文化为宗旨，以鲁班文化论坛为核心引爆点，配套建设鲁班创意博览园等项目，并延伸开发如特色纪念品、影视产品等，打造集会议、展览展示、山水演艺、餐饮、住宿、休闲度假、创意制作等于一体的旅游区，本区最终成为中国最大的鲁班产业聚集区。渔人码头休闲娱乐区依托湖湾型地理优势，引入“渔人码头”特色商业业态，建设购物街、酒吧街、啤酒长廊等多条主题街区，成为整个规划区内的商业富集区、人气鼎盛区。本区95、内建设的xx灯塔将成为整个规划区的标志性建筑物。农业世界主题游乐区 以规划区自有的农业资源为基底，创新型导入科技农业资源，打造集科技观光、休闲采摘、餐饮养生、主题游乐、科研开发、示范种植等于一体的综合型农业旅游区域。 渔港小镇温泉度假区 以渔文化为主题，以温泉为特色，以游艇会为亮点，结合渔港风情、度假物业及相关配套设施，打造山东省最具特色的渔文化风情体验区域。xx观光游憩区 在保持xx良好生态环境的基础上，打造生态游乐之湖，开发水上运动、渔猎活动以及湖鲜养殖等项目，同时建设湖岸观光游线，整体形成xx观光、休闲游憩区。四、分区项目设置分区设置旅游项目主要建设内容服务内容A区-鲁班论坛会议博览区A96、-1鲁班文化论坛A-1-1论坛主会址会议、展览A-1-2论坛酒店餐饮、住宿A-2xx水府A-2-1水府餐厅餐饮A-2-2水府生态酒店住宿A-2-3会议中心会议A-2-4啤酒长廊餐饮A-2-5xx露营岛露营A-3水上演艺中心演艺A-4xx公社餐饮、住宿、小型会议A-5鲁班创意博览园观光、体验、购物A-6鲁班论坛配套度假区住宿B区-渔人码头休闲娱乐区B-1渔人码头B-1-1xx灯塔观光、餐饮B-1-2湖鲜美食街餐饮、购物B-1-3不夜酒吧街餐饮、休闲B-1-4休闲购物街购物、休闲、观光B-1-5水文化主题酒店餐饮B-1-6渔人演艺广场演艺、娱乐休闲B-1-7旅游码头泊船B-2配套度假区度假C区-农97、业世界主题游乐区C-1现代农业观光园C-1-1观光温室观光C-1-2采摘基地采摘C-1-3生态养生餐厅餐饮C-2有机农场C-2-1有机农业示范园示范、观光C-2-2农场主俱乐部娱乐、会议C-2-3温泉种养殖基地种植、养殖、观光C-2-4科研基地观光、学习、可研C-2-5配套专家公寓住宿C-3农业主题公园C-3-1动感水世界娱乐C-3-2蔬果乐园娱乐D区-渔港小镇温泉度假区D-1渔港温泉度假小镇D-1-1温泉水会养生、住宿、娱乐D-1-2全鱼宴主题餐厅餐饮D-1-3水上高尔夫练习场高尔夫D-1-4xx客栈餐饮、住宿D-1-5度假酒店餐饮、住宿、度假D-1-6渔乐圈娱乐、捕鱼等D-2游艇会D-2-98、1白金五星游艇会所会议、住宿、餐饮、娱乐D-2-2游艇码头观光、休闲、停船D-2-3配套度假区餐饮、住宿、会议、娱乐、度假等Exx观光游憩区E-1环湖游憩道观光、电瓶车E-2有机湖鲜养殖基地养殖、观光E-3专属渔猎中心渔猎、竞赛E-4水上运动中心娱乐、运动总计第三节 分区项目规划方案一、鲁班文化论坛面积：项目用地面积约15000m2。位置：规划园区主入口东侧功能：展览、会议功能建设说明：整体设计生态、大气，融入鲁班文化元素的现代中式建筑，结构主体为框架结构，最大可举办800人以上会议，会议同时接待量可超过3500人。二、xx水府面积：项目用地面积约24000 m2。位置：规划区南端，鲁班论坛东99、侧功能：会议、餐饮、温泉度假、休闲娱乐。建设说明：为了迎合未来服务业的一般需求，结合未来打造的会议、餐饮、温泉、度假、娱乐等重点业态，将其建筑风貌按照更高的等级进行改造，定位为新中式风格，简约大气，。临湖开放空间，采用玻璃幕及滨水木平台相结合的方式；屋顶采用厚重现代新中式进行改造，色彩采用青灰色调；餐饮、住宿建筑组合的庭院，分3-4种不同主题，赋予庭院一定的旅游接待功能，不仅仅是景观功能，利用庭院较大的面积，形成有效的承载力，丰富目前“群楼”单薄的旅游产品构成部分，以“围合水系”、“开放湖面”、“增加配套”、“提升品质”四大出发点的改造设计，在原有建筑的基础上，不调整建筑的砖混结构，重新设计建100、筑立面，使其建筑品质得以提升，使其功能满足经营需求。三、水上演艺中心面积：水上演艺舞台约500m2位置：xx水府酒店与啤酒长廊之间位置功能：演艺、娱乐等。建设说明：演艺区采用分层设计，最上层为商业街，位于现有堤岸道路位置，供观众休闲购物之用；接近湿地水面的陆地建设阶梯式看台、观众席；将表演台搭建在水面上，整体形成开放式、全景式舞台，使整个景区融为一体。通过xx水上演出，以艺术的手法表现滕州的人文历史、四季美景和民俗文化。水上舞台采用木平台材质，悬浮与水面之上，根据湖水的升涨而变化。四、xx公社面积：项目占地面积1200m2。位置：主入口的东南侧。功能：餐饮、休闲、会议等。建设说明：复古主题会所101、，采用60-80年代建筑装修风格，仿照当年的公社建设营造一个让中老年人回归历史的社交环境。五、鲁班创意博览园面积：项目占地面积约30000 m2。位置：位于高铁沿线最南侧，与鲁班论坛、xx公社等临近功能：文化展示、展览、体验、学习建设说明：鲁班奖获奖作品微缩建筑博览中心，是一处以微缩景观的形式将全国各地的获得鲁班奖的建筑集合到规划区内，同时针对每个建筑赋予不同的业态及功能。一共引入10栋微缩建筑，按适当比例缩小。鲁班奖名人堂是为获得鲁班奖的杰出工作者提供的一处集中展示其成就的展堂。鲁班文化体验园是一处开放的园区，创造性开放鲁班文化的体验产品，如鲁班工具制作室等。园内建设露天公园、场馆等项目。六102、论坛配套度假区面积：项目占地面积约170000m2。位置：位于鲁班创意博览园东北侧功能：休闲度假建设说明：鲁班论坛的高端配套度假区,度假区环境以中西结合原则设计景观园林，布局方面，以南北景观长轴与中心区东西向虚轴为框架，相互穿插，各景点长短轴自由灵活布置，层次鲜明富于变化且有序，强调东方园林的动态景致与蜿蜒路径。在景区布局设计中，充分融入传统园林的元素，如小桥、流水、岩石、庭院、亭台、水榭等，并注重景观的生态性和观赏性。七、渔人码头面积：项目占地面积约82000m2。位置：位于鲁班论坛配套度假区东侧，亲湖临水区域。功能：休闲娱乐、餐饮、商业购物、观光 建设说明：建设港口文化主题的商业街区，整103、个商业街区临湖而建，拥有富足的亲水空间。餐饮、购物、酒吧、娱乐、观光等街区打造不同的主题特色。八、渔人码头配套度假区面积：项目占地面积约170000m2。位置：位于渔人码头以西功能：休闲度假建设说明：作为渔人码头的配套度假区，在建设风格上尽量与渔人码头建设风格相类似，偏欧式建筑。九、现代农业观光园面积：项目用地面积约60000m2。位置：规划区临近高铁位置，与次入口临近。功能：观光、采摘、特色餐饮建设说明：异型大体量阳光温室占地约8000平方米，主要实现观光功能。采摘基地包括室内采摘大棚20组与室外采摘50亩。十、有机农场：面积：项目用地面积约450000m2。位置：规划区高铁沿线位置。功能：104、为满足游客住宿等的需求，以餐饮、住宿、度假、商业为功能建设说明：引进有机农业关键技术，打造绿色、无污染农业示范基地；同时作为农业院校的实习实践基地及有机农业技术的研发基地，打造集观光、示范、科研于一体的高科技农场。十一、农业主题公园面积：项目占地面积约60000m2。位置：现代农业观光园北侧，规划区非沿湖区域的最北端。功能：游乐、创意体验。建设说明：分为陆地和水上两大板块，以农业元素为主题，打造集主题游乐、创意体验、休闲度假等于一体的大型主题公园。十二、渔港温泉度假小镇：面积：项目占地面积约120000m2。位置：规划区北侧临湖区域。功能：度假建设说明：引入温泉资源及具有异域风情的渔文化资源，105、开发高端渔港温泉度假小镇满足高端游客的休闲度假需求。十三、游艇会：面积：项目占地面积约130000m2。位置：规划区东侧临湖区域功能：度假、水上运动、餐饮、商务会议等。建设说明：建设游艇会所。会所内部以游艇元素为主题，内设多个风格独特及设施完备的交流与宴会场地，包括主题餐厅，会议室，露天花园和咖啡厅，同时为会员提供游艇驾驶培训，停泊、保养维修，后勤补给等服务。十四、环湖游憩道长度：约15000米。位置：环绕整个规划区滨水区域的游步道。功能：游步道建设说明：沿湖游憩步道沿xx西岸架设木栈道，沿线广植观赏树木、花草、通过绿化、景观小桥、亭、榭、长廊等其他小品与休息设施，形成湖滨景观游憩带。环湖游憩106、自行车道环xx建设的自行车道。十五、有机湖鲜养殖基地面积：项目占水域面积约2000亩。位置：湖面西侧位置较佳。功能：有机水产品养殖。建设说明：在湖面划出的有机湖鲜养殖基地，统一管理，与外围游乐区相隔离。十六、专属渔猎中心：面积：项目占水域面积约100亩。功能：供给当地住户渔猎、垂钓。建设说明：在湖面划出的专属渔猎中心，建设100个左右钓鱼位。十七、水上运动中心面积：项目码头及放置器械部分占水域面积约50亩。功能：水上娱乐、水上运动场所。建设说明：在湖面划出的水上运动中心，水面可开设水上摩托、快艇、滑水、皮划艇、龙舟等水上运动，临近湖岸可开展游乐船等项目。第四节 景观绿化一、景观规划原则（一）布107、局合理化原则根据生态的处理手法与区域的处理方式而非机械的处理手法，进行景观空间的系统化设计。结合城市总体规划，合理安排景观的整体框架，来反映不同空间的特质与规划用地的整体关系。（二）生态本生性原则采用适宜的本土栽植，展示现有水系生态自然的状态，在避免物种侵入的前提下适当增加观赏物种的丰富性，避免大量外来生物对本地生物的生态干扰和破坏。根据栽植空间的尺度及建立的相互关系，创造连续完整的绿色景观空间环境，并满足部分野生动物的生存需要。（三）差异性原则项目区块景观设计在同一主题背景下，优化景观结构、完善景观功能，避免雷同，景观内部各要素的组合应各具特色，通过不同形式展示不同风格，烘托出此区块主题特色108、，为旅游者提供一个体验各种风情的良好环境。（四）设施景观化原则让功能性场所与区域性的景观场所系统有机的联系在一起，基础设施建设遵循艺术化、人文化原则，将设施建设与地区文化理念相结合，最大限度发挥功能性设施的观赏作用，让使用性空间与观赏性空间的功能与表现形式紧密联系结合。二、景观系统规划（一）景观总体构建规划区整体景观形成两条景观轴线、三条景观带及十大景观节点。1、两条景观轴线一主景观轴线为xx观光轴。主要沿xx水府以人视的角度向北看，将xx水府、鲁班论坛、游艇会及配套设施、xx水景等有序列的展现出来，展示xx风光与人文景观的有机结合。一次景观轴线为农业观光轴。主要沿主入口到农业世界主题游乐区，109、再到游艇会，将农业与游艇会休闲娱乐串联起来，展示农业风情及主题娱乐。2、三条景观带一为滨湖景观带，沿xx，串联xx国际休闲度假旅游区的景观及项目，彰显xx新形象，此带将种植多种树种，同时布有多种其它景观，如步行道、休闲广场景观等。二为景观隔离带，在京沪高铁沿线建设景观隔离带及防护绿化带，一方面作为度假区的亮丽风景，另一方面降低高铁噪音，以高大乔木的错落种植，结合草地、灌木、水面，打造2个及以上的景观隔离带。 三为环路景观带，景区内部道路两侧建设多种景观，包括水系景观、建筑景观、绿植景观等。3、十大景观节点在度假区主要入口、重要景点等景观重要区域规划重点处理的景观节点10个，即xx主入口节点、次110、入口节点、农业世界主题游乐区节点、鲁班论坛节点、xx水府节点、农业主题公园渔港节点、渔港温泉度假小镇节点、鲁班创意博览园节点、鲁班论坛配套度假区节点和游艇会节点。（二）水系景观水系景观的规划遵守以生态为本以人为本的规划原则，采用保护性开发战略，尽可能保留水道现有资源，维持其自然原始的风貌，需要进行改造的区段也须经过科学合理的规划设计进行景观改造，将对水体现状的不良影响降低到最小；在水域及其周边增加亲水性设施，满足人与生俱来的亲水特性；采用多种护岸形式，增强滨水景观的多样化。xx沿岸多为滩涂，保留生态环境优美的地方，合理规划为景区所用，在需要建设设施的地方，则采用科学生态的规划方法进行改造，加高111、或深挖，以满足在常水位以上位置建设设施。在滨水休闲区域运用绿植形成林下休憩空间和植被色带，同时可结合水上娱乐项目发展滨水游乐空间，部分区块水岸可运用水生植物护岸，形成水、岸结合的景观空间，构成岸上的绿化、建筑与清澈的湖水相映衬的优美画卷。1、水景工程依据规划区内的水体资源特色和生态环境的营造需要，开展引水入区工程，充分利用景区水体资源，用水来划分区域，用水来丰富景观层次，用水来打造休闲旅游优美的自然环境。2、生态护岸的选择（1）自然式护岸自然原型护岸：规划区内水域驳岸的景观设计首先考虑保持原生态状态，保留滩涂，配合植物种植，形成达到稳定河岸的目的。自然型护岸：对于较陡的坡岸或冲蚀较严重的区段或112、需要进行景观提升改造的区段，应在人工改造建设的同时维持驳岸自然天成的景观，不仅种植植被，还可采用天然石材、木材护堤，以增强堤岸抗洪能力。（2）阶梯护岸对于水库周边防洪要求较高、而且腹地较小的水岸，在必须建造重力式挡土墙时，也要采取台阶式的分层处理。3、滨水游憩项目依据护岸的形式，设置不同形式的游憩项目，根据该区域规划特点，可增加亲水设施的设置，如滨水休憩场地、平台、码头、休闲消费设施等。水上主题公园区则可增加生态护岸、滩涂、亲水广场、水上休闲娱乐项目的设置，切合片区功能特点。4、现状建筑的改造在规划区南侧有遗留下来的群楼建筑，红色的欧式屋顶，且有中式建筑的元素，风格的不统一，功能定位相对较低，113、为了提升建筑的品质和对市场的需求，我们对其进行改造和局部加建，重新对其风格定位，建筑风格定义为现代颇具流行趋势的新中式，即现代中式，既吻合了滕州悠久的历史文化，也传承了中国建筑始祖鲁班的建筑文明，结合xx龙山独特的自然环境，新中式的建筑亦显得格外壮观和大气。原有建筑相对封闭，交通设施满足不了现在功能的需求，这两点是我们需要改造的重点，让建筑与周围的环境充分的融合，做到建筑为环境而生，环境因建筑而生辉，人在建筑内部就能观赏到优美的环境，环境因建筑而变得有生气和繁荣。（四）夜间景观规划园区夜晚利用各种光源美化景观，使各功能片区轮廓风貌迥异。夜景景观主要集中在鲁班论坛区和渔人码头、渔港小镇等区内的几114、个重要节点及涉及的道路系统，根据不同的项目特点，选择与之适宜的夜景特色，形成丰富多彩的夜景景观，夜景用电首先考虑清洁环保能源，如风能、太阳能等。表12-1：夜间景观规划类型项目内容基础照明道路及公共空间各项目区块的主干道、次干道、游憩步道、停车场以及集散广场的路灯、草坪灯亮化景观照明入口空间Logo灯光、大门景观亮化、标识物景观亮化xx水府建筑照明、建筑内部照明、广场照明及景观亮化配套度假区建筑内部照明、庭院照明及景观亮化夜啤酒长廊建筑内部照明、建筑小品、庭院照明及景观亮化渔人码头商业区建筑照明、建筑内部照明、灯塔等基础设施照明游艇会建筑照明、建筑内部照明、基础设施照明等水系水岸照明、水底亮化115、等夜间活动滨水广场晚会、演出第五节 基础与服务设施开发建设方案一、交通布局规划区交通条件已经具备了一定的基础，网络体系逐渐形成，但未来作为一个综合性的旅游休闲区块，其区内的旅游交通还需要进一步加强。（一）规划目标遵循为游客提供安全、舒适、快捷、方便、经济的旅游交通服务原则，使游客实现“快进、快出、舒畅慢游”的目标，打通规划区内部各区块间的通连，并形成与滕州外部交通的大串联。（二）规划原则1、生态性采用生态、环保型交通工具。2、人性化交通设计应考虑老年人、出行不便利人群的需要，注重无障碍设计，在公共空间设置盲道、残疾人坡道，强调各种交通方式之间的零距离换乘。3、多样性采用公路交通（包括电瓶车）、116、水上交通（包括水上游船）与其他交通方式相结合的交通模式，同时建立完善的人行系统。（三）交通规划根据规划区内的资源特征和规划思路，建议丰富交通形式，改善景区内各景点的通达性，以提高游客的游览舒适度，并在一定程度上满足游客的娱乐性要求。本区的分级交通系统主要由陆上交通与水上交通构成。陆上交通包括景区主干道、次干道、支路和游步道四种。水上交通即景区内游船码头等。1、陆上交通（1）景区主干道主干道与景区外部的道路结合组成道路网，起集散交通的作用，兼有服务功能。是贯穿整个景区的机动车道，联系各功能片区，包括xx周边的环湖路。主干道可通行电瓶车作为游客代步工具及物资供应车辆。园区内限制大型货运车辆的进入、117、并对私家车控制其进入部分片区。进入车辆控制时速在40公里以内。主干路设计年限为15年。机动车道路面宽度包括车行道宽度及两侧路缘带宽度，本规划区内的道路为双行车道，车道为大、小型车辆混行道路，根据这样的道路设计规定，园区内的主干路的设计宽度为20m，其中步行道为2.5米宽，绿化带占1.5米。在以下路况下地震烈度设防起点应为7度，7度以下不设防：高填方路基边坡或深挖方路堑边坡，地震时可能产生大规模滑坡、塌方的重要路段；重要附属构筑物如高挡土墙、高护坡、高护岸等；软土层或可液化土层上的道路工程。（2）次干道次干路是主干路与景区节点之间的连接线，解决局部地区交通，以服务功能为主。次干道及支路设计年限为118、10-15年。次干路的设计宽度为12m，其中绿化带左右各占1.5米。非机动车辆的路面面层应平整、抗滑、耐磨，结构应有足够强度，基层材料应具有适当强度和水稳定性。处于潮湿地带的道路应设垫层。（3）停车场规划区一共设置停车场11处，包括主入口处的大型生态停车场（提供景区换乘等功能）和各片区自带的小型停车场。停车场主要满足停车的功能，附带有简易维修与清洗功能。建有管理房与维修用房等配套建筑。（4）入口1个主入口承接来自滕州乃至全国方向的游客；3个次入口分别承接来自xx镇方向的游客。2、水上交通xx水面交通设施：在一些安全的湖湾地带放置一定数量的木浆船、环保型游船，一方面可增加娱乐性，并适当开发水上餐119、饮。建设码头，供游客休息游览景区时观赏用，并通过水上交通工具连接湖岸周边景点，提升景区间的可达性。各种交通方式综合应用的同时，必须加强对交通工具及设施的管理，务必保证游客的人生安全。游船码头：11个（四）旅游集散规划区主要旅游集散中心有：主入口广场、农业世界主题游乐区游客服务接待区、渔港小镇广场。主入口广场：配备大型停车场，是旅游区主要集散中心，向北至农业世界主题游乐区，向南至鲁班文化博览区，向东至渔人码头休闲娱乐区。农业世界主题游乐区游客服务接待区：往东至渔港小镇温泉度假区和渔人码头休闲娱乐区，往南至鲁班文化博览区；同时具备门票售卖功能。渔港小镇广场：往西至农业世界主题游乐区，往南渔人码头休120、闲娱乐区、鲁班文化博览区。二、公用工程（一）给水规划区内采用分区供水方式，规划区在市政供水系统的基础上，以规划区造景用水、生活生产用水、消防用水作为规划对象，根据旅游业长远发展的需要，确定因地制宜、就地就近供水的规划原则。景区生活用水规划水源接入滕州市公共供水管网，在目前xx镇未能建设集中供水管网时，采用汲取地下水作为水源，经过处理达到国家生活用水卫生标准（GB574985），打造深井（300米），深井出水能力按照300-600m3/天设计。用水量规划：规划区内用水量包括生活用水、绿化及道路浇洒用水和消防用水三部分。居住区户数约4600户，居住人口约14000人，用水定额300 L/人/天，居121、住区生活用水总量约为4138m3/天。游客每天极限值约为5万人，按照极限值的60%来计算用水量，3万人，标准约为30m，未预见用水量以15，设计最高日生活用水量约为4759m3/天；时变化系数K时=2.5； 平均时用水量约为24m3 /时； 最高时用水量约为60.0m3 /时。消防用水按同一时间发生一次，流量25L/S持续时间2小时计。绿化道路浇洒、绿化景观用水2L / m2天,临湖水系充沛，湖水可以作为绿化灌溉用水。（二）排水1、设计依据：室外排水设计规范（GB500142006） 建筑给水排水设计规范（GB500152003）2、设计原则规划区实行雨污分流、粪便污水和厨浴污水分流制排水体制122、，粪便污水和厨浴污水采用分区集中处理方式。雨水收集后进行灌溉，其他以地表自然排水为主，就近排入两个水库，污水采用一站式排污体系，统一进入市政管道。粪便污水经化粪池或沼气池预处理后，利用周边菜园或透水性地表，使污水流入到土地地表得到净化，沼气池产生的沼气供园区接待服务餐饮使用。厨浴污水经一体化生物处理站处理后，进入周边人工湿地。湿地内可种植经济作物和景观植物。商业街餐饮污水需经隔油池预处理后排放。为便于污水收集，规划建设一期内共规划设置2个沼气处理站和2个一体化污水处理站，总设计处理量为约450m3 /天。其他分区排污则与市政管道相结合。3、污水管网 本规划区内生活宾馆区污水经沼气池、隔油池等预123、处理后集中排入污水处理站。污水主干管采用砼管，管径d200d300。污水管埋深大于0.7米，管道坡度。室外排水管材采用聚乙烯双壁波纹埋地排水管，胶圈连接。4、雨水排放规划：1、雨水的排放尽量利用地形，经雨水口收集后排至岸边沉沙井中，预处理后排至水系中，雨水可作为水系部分补充水源。2、雨水口间距为20-40米，沉沙井直径1.5m或方形1.5x1.5m。管道埋深大于0.5米，坡度0.0050.008。（三）电力供电规划立足于近、中、远期电力的需求，充分考虑新建电力供给网络对周围环境的影响，本着节约用地、综合开发、统一建设的原则进行。充分利用已有的社会供电系统，保障对规划区供电的连续性，并实现园区电124、气化。进入规划区的电力线以地下电缆为主要布线方式，需要建设的变压器等电力设施布置在安全隐蔽地段。规划区内的照明设施，要充分考虑文化和景观特色，配置相应的艺术造园灯饰。旅游景区内电力规划采用负荷密度法进行负荷预测。按照城市电力规划规范（GB/50293-1999）的相关规划用电指标，根据规划建设用地的类别、数量、负荷特性，并综合考虑所属地区国民经济现状及发展情况，以及本区内各类建设用地的现状用电水平、设施水平，选定单位建设用地负荷指标。1、用电负荷预测：住宅为27VA/平米，住宅建筑面积约为500000平方米，用电负荷量约为13500KVA；公建为100VA/平米，公建面积为300000平方米，125、用电负荷量约为 KVA；景观照明及公共用电设施估算为 30000KVA。2、电力规划的原则供求平衡原则：规划要有充足的综合供电能力，在满足生产和生活用电的同时，能够满足不断增加的游客用电需求。布局原则：电网布局要有合理的网架结构，使送、变、配电之间比例协调。综合改造原则：要立足当前，兼顾长远，从目前入手，逐步对现有的电网进行改造，消除电网薄弱环节，提高供电的可靠性和电能质量。3、用电规划主干线原则上按照电缆排管敷设，部分分支线路采用直埋及穿管敷设相结合的方式，电缆穿越道路时，需改用钢管敷设，根数不小于46根，管径不小于150mm，交叉口横穿管根数宜为810根。电力线路均选用交联聚乙烯绝缘铜芯电126、力电缆。景观照明电源引自就近的10kV箱式变电站。路灯采用分区集中控制。本区用电负荷估算量约为4000KVA，拟采用8台箱变，其中3BS和5BS按630KVA考虑，其他箱变按500KVA考虑，实际安装时根据实际负荷量可适当进行调整。（四）弱电1、设计依据民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)建筑照明设计标准(GB50034-2004)低压配电设计规范(GB50054-93)电力工程电缆设计规范(GB50217-2007)供配电系统设计规范(GB50052-95)2、设计范围强电部分包括： 本工程设计范围包括商业建筑、公共建筑、污水处理站、度假居住建筑的供电及景观照明规划路由。弱电部分包括127、：弱电进线及其敷设路由。3、电气规划路由设计强电部分根据各建筑物组团间距及低压供电半径，负荷分布情况等，合理设置室外箱式变电站，并尽量深入负荷中心。弱电根据各组团估算容量，设置干线人孔井。强电、弱电采用管加井的方式敷设。本工程强电由市政埋地引来一路10KV电源电缆进线，各建筑组团根据容量设置室外箱式变电站。箱式变电站高压系统接线形式为单侧单环，环网供电。变电站高压侧采用真空负荷开关保护。各变电站高压进线处设置计量柜，高供高计。（五）燃气与市政管网交接处实施天然气管网敷设，山地采用沼气能源或其他清洁燃料（六）供热工程规划1、供热范围对详细规划用地范围内住宅和公共建筑冬季采暖集中供热。2、规划编制128、依据城镇直埋供热管道技术规程（CJJ/T81-98）采暖通风与空调调节设计规范（GB50019-2008）水源热泵机组（GB/T 19409-2003）3、冷、热源规划规划区坐落于xx西岸，依山傍水，景色秀丽，水源充足。因此，考虑到规划区高品质的旅游资源，冷、热源的设置需做到：绿色与节能，既不破坏景区的自然资源，同时又具有经济性，节省能耗。地源热泵系统是介于中央空调和分散空调之间的优化空调能源方式，运行成本低，安全可靠。同时，它具有调节灵活、方便、便于管理和收费等特点。地源热泵系统能够得以大面积推广的主要原因是它能以量大面广的低位能量为能源，冬季提供热水，夏季提供冷水，一机两用，属于典型的绿色129、技术。因此，规划区内选用地下水地源热泵系统，集中供冷、供热。4、负荷预测规划区内主要建筑规模及冷、热负荷如下：居住区总建筑面积551760m2，热量指标80w/m2 ，热负荷为44140kw；冷量指标110w/m2，冷负荷为60693kw。5、热力设施规划根据规划区用地布局，结合冷、热负荷密度分布特点，设置约10座地源热泵设备机房。地源热泵设备机房方位的选择，在规划阶段多偏重于区域整体性与工程经验，一般选择靠近热负荷集中区、地表水主区等。在经过当地水资源行政管理部门的许可后，结合规划区详细的水文地质勘察资料，对机房进行精确的选址、定位。冷、热水入户后可根据主体建筑的功能特征选择合适的空调末端设130、备采取分户计量。6、管网规划地源热泵系统为两管制，在机组外通过冬夏季节功能转换阀门进行冷、热切换。室外管网采用直埋敷设方式，穿越河流采用架空敷设，为不破坏景观，管道应结合桥体设置；穿越道路设置通行地沟。管网采用枝状布置，应力求管线结合道路设置，干管尽可能通过负荷中心和接引支管较多的区域，尽可能缩短管网总长度和不利环路的长度。水系统管径根据所负担的流量结合最不利环路比摩阻通过计算得到，详见规划管线布置图。（七）电信设施规划1、容量预测原则依照规划要求2、电信规划（1）规划区布设通讯系统，通信线路引市政电信管线，采用埋地暗敷方式。在焦庄村附近设立邮政所和邮政服务网点，在主要干道根据人流设置公用电话131、。（2）完善移动通讯系统，尽快实现移动通讯有效覆盖整个景区； （3）在重点景区普遍开设各类邮电通信服务项目； （4）除了标准客房设有直拨电话外，各景区景点要根据旅游业发展和接待规模的大小，按每百人设置两部公用电话（磁卡电话、IC卡、IP卡电话），保证游客国际国内通讯的畅通； （5）在主要景区景点设立邮政代办点，为游客提供方便的电报、传真、电子、信件等服务，保证游客的邮路畅通。第四节 消防与防灾、降噪建设一、消防规划在人流相对集中的主要项目和大型建筑配置必备的消防器械，如消火栓、灭火器、移动式灭火泵等，以保证在火灾发生时能够快速扑救。在人员密集区，应设置火警自动报警系统。（1）触发装置系统中的触132、发装置是能自动或手动向火灾报警器发送火灾报警信号的装置。自动触发装置主要是指火灾探测器，手动触发装置是指手动火灾报警按钮。火灾探测器是系统的“感觉器官”，它的作用是监视被保护区域有无火灾发生。一旦发现火情，就将火灾的特征物理量，如温度、烟、雾、气体和辐射光等转换成电信号，立即向火灾报警控制器发送报警信号。（2）控制器和辅助装置火灾报警控制器是火灾自动报警系统的重要组成部分，担负着为火灾探测器提供稳定的工作电源、监视探测器及系统自身的工作状态，接受、转换、处理火灾探测器输出的报警信号，进行声光报警，指示报警具体部位及时间，同时执行相应辅助控制等逐项任务。它是整个报警系统的“大脑”，是整个系统的控133、制指挥中心。控制器具有：火灾监控报警功能、自检功能、故障检查报警功能、电源切换功能、外控消防联动系统功能。报警系统中常用的辅助设备有警铃、辅助指示装置（模拟显示盘、辅助指示灯、疏散指示灯等）、中断器和隔音器等。（3）自动消防联动控制系统该系统是指一旦发生火灾，为了减少火灾损失或进行火灾补救，在控制器的作用下，可以自动开启的一系列的消防设备与设施。如防火门、防火卷窗、照明电源、自动喷灭火设备、火警电话、火警广播。（4）重要地区均单独设置消防管网，并连成环状。建筑物耐火等级为二级。室内除设消火栓外，还设置灭火器。消火栓箱采用上、下双层结构，上层放置消火栓，下层放置灭火器。（5）火警事故广播发生火灾134、后，由于人员、环境生疏或一部分人不能及时知悉，往往延误疏散逃生的时机造成不必要的伤亡，为避免这样的悲剧发生，我国火灾自动报警系统设计规范强制要求设置便于火灾疏散统一指挥的火灾事故广播系统。二、场地内消防措施（1）组织开展消防安全教育，制定用火用电等防火管理制度。（2）组织防火人员开展消防检查，消灭火险隐患，制定紧急疏散方案。（3）组建专职、义务消防队，制定灭火预案，开展灭火演习。（4）健全景区内各单位灭火器具等消防器材的配置、管理使用。（5）组织扑救初期火灾和人员疏散，保护火灾现场。三、消防设施、器材的配备及管理整个景区内，应当按照国家建筑灭火器配置设计规范的规定，由项目单位负责配置相应的灭火135、器具。公共消防器材应当布置在明显和便于取用的地点，明确专人管理。景地内应配备基本的消防通讯和报警装置，一旦发生火灾做到及时报警。合理设置消防车道，在建筑密集的区域的消防车道处，须设置50-100m的消防水池。四、防灾地质灾害防治地质灾害的防治将以防为主，防治结合，突出重点，综合治理, 搞好水土保持。根据国土资源部的地质灾害危险防治管理办法，请对规划区进行相应阶段的地质灾害危险性调查评价，为规划建设用地提供地质依据。1、地震：规划区用地复杂，永久设施建设按抗震烈度7度设防。以xx周边、农田、集散广场等大片空旷场地作为避难场地，注意交通、通讯等设施在救灾时的使用。其他度假建筑采用轻型木结构体系，更136、为抗震耐用，节能环保，建造更为迅速，可以有效的减轻地震带来大规模伤亡。2、xx防洪泄洪，规划区内要做好防洪3、病虫害防治，规划区林资源较为丰富，科技农业为主，病虫害较少。但林地要加强对病虫害的预防。通过培育和移植抗病虫害较强的树种，形成多层次混交林，增加整个园区林地的抗虫灾能力。五、降噪加强绿化带隔音建设。据统计，通过40米宽的林带一般降低噪音10至15分贝，规划区可种植高大乔木，结合草地、灌木、水面，打造2个以上的绿化隔音带，可以将高铁噪音降低到正常可接受的范围。第五节 职业安全卫生一.编制依据及标准（1）劳动部建设项目（工程）劳动安全卫生监察暂行规定（2）建筑设计防火规范（GBJ1687）137、（2001修订版）（3）爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB5005892） （4）建筑防雷设计规范（GB5005791）（5）工业与民用电力装置的接地设计规范（GBJ6583）二.自然条件的危害因素及防范措施项目单位在建设过程中，时刻注意安全防范和自我检查，常规防护措施及技术措施的设计、施工要符合有关安全规定：建筑物、构筑物的防震设计按工业与民用建筑抗震设计规范（TJ1178）中有关规定执行。按建筑防雷设计规范（GBJ5783）的规定，对各类建筑物、构筑物的防雷进行分类，并采取相应的防雷措施。三.总平面布置时的职业安全卫生措施（1）规划区总平面布置时，严格执行建筑设计防火规范（GBJ16138、87）（2001修订版）的有关规定，并满足大多数车间对朝向和风向的要求。（2）具有易燃易爆性质的客房、餐饮和储库集中布置，并按其性质不同加以分隔，且彼此又符合防火间距的要求。四.职业安全卫生设计中采用的主要防范措施（1）防火、防爆营业操作过程必须严格按照安全技术操作规程进行，健身、办公、餐饮等按乙类二级耐火等级设计，工作场地设置必要的安全措施和监测仪表。（2）防暑降温及保暖该项目在设计中，安装中央空调已解决取暖和降温。（3）防雷接地、事故照明采用避雷针及避雷带保护。电器设备均采用接零保护，并设事故照明用电，建筑屋顶设避雷保护装置。另外室内的一切金属设备和管道接地。五、建全职业安全卫生机构该项目139、建成后，按规定设置职业安全卫生管理机构，定期对工作人员、客户进行健康查体，搞好防疫卫生，负责职业安全卫生方面的组织、规划、监督、检查、监测和安全教育工作。可适当完善、加强规划区内现有的职业安全卫生管理机构，配备必要的专职人员。据以上分析，为贯彻“安全第一，预防为主”的方针和国家现行的各项劳动保护法规，确保本项目投产后符合职业安全卫生要求，保障劳动者在劳动过程中的安全与健康。本项目建设过程中，采取了防火防爆、防电防雷、防尘、防暑降温、防噪声等各项职业安全卫生防护措施，为本项目的安全生产创造了条件。第六章 环境保护及节能第一节 环境保护一、设计依据及采用标准1、中华人民共和国环境保护法(1989年140、12月6日起施行)；2、中华人民共和国水污染防治法(2008年6月1日起施行)；3、中华人民共和国大气污染防治法(2000年9月1日起施行)；4、中华人民共和国环境噪声污染防治法(1997年3月1日起施行)；5、中华人民共和国固体废物污染环境防治法(2005年4月1日起施行) ；6、中华人民共和国环境影响评价法(2003年9月1日起施行)；7、建设项目环境保护管理条例(中华人民共和国国务院令(1998)253号)；8、山东省实施中华人民共和国固体废物污染环境防治法办法，2002年9月；9、山东省环境保护管理条例(山东省人大常委会(2001)第16号公告)。环境空气执行环境空气质量标准(GB30141、951996)“二级标准”；地表水执行地表水环境质量标准(GB3838-2002)“IV类标准”；地下水执行地下水质量标准(GB/T14848-1993)“类”标准；噪声执行城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）中4类标准。大气污染物排放执行大气污染物综合排放标准(GBl6297-1996)“二级”标准；污水排放执行污水排入城市下水道水质标准(GJ3082-1999)“二级”标准；建筑施工场界噪声执行建筑施工场界噪声限值（GB12532-2008）中“类”标准二、建设地点环境质量现状分析项目建设地属暖温带季风区半湿润大陆气候，光照充足，雨量充沛，气候适宜，四季分明。春季回暖迅速，少雨多142、风，空气干燥。夏季温高湿大，雨量集中，为全年降水最多季节。秋季气温下降迅速，降水变率较大。冬季寒冷干燥，雨雪稀少，严寒期较长。四周无污染性的企业，大气、水等所受的污染较小；绿化率较高，环境容量相对其他地区较大，具有较强的环境自净能力。（一）环境空气质量根据滕州市环境监测站监测数据，2010年滕州环境空气质量良好（二）水环境质量根据市环境监测站2010年监测数据，项目地区水环境状况良好。（三）噪声项目所在地2010年区域噪声等效声级达到城市区域环境噪声标准（GB3096-2008）3类标准。二、项目建设过程中可能产生的环境影响1、施工期噪声污染施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运143、输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声。这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业。2、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘，由于挖掘土石过程中破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。其余还有，建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。3、施工期废水污染施工期产生的废水主要有施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包144、括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。4、施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。三、项目建设过程中的环境保护措施1、减少扬尘为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，向弃土表面洒水、防止扬尘。工程承包者应遵守弃土处理计划，立即运走弃土，并在装运的过程中不要超载，装土车沿途不洒落尘土，车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿途弃土满地，影响环境整洁，同时施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦发现弃土、建材洒落应及时清扫。2、施工噪声的控制工程施工开挖沟区、运输145、车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声以及复土压路机声等造成施工的噪声。为了减少施工对周围居民的影响，工程在距民舍200m的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑,尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民声环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声环境质量。3、施工现场废弃物处理工程建设需要上百个工人，实际需要的人工数取决于工程承包单位的机械化工程度。项目开发者及工程承包单位应与当地环保部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意丢废弃物，146、保证工人工作生活环境卫生质量。4、倡导文明施工要求施工单位尽可能的减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。四、项目投入生产后对环境的影响预测及保护措施1.废水该项目为旅游度假区，主要营业范围是住宿、餐饮、娱乐、会议等，无工业废水产生。营业洗浴及生活污水、雨水形不成径流，可采用雨污分流，雨水经专用管道，进入城市雨水管网。营业废水、和生活污水经专用管道进入污水环保处理中心，所有废水经沉淀处理后，可达到山东省南水北调沿线水污染物综合排放标准（DB37/599-2006）表中一般保护区域标准限值，即悬147、浮物（搜索）70mg/L，化学需氧量（CODCR）100mg/L,PH:6.0-9.0,氨氮15mg/L。2.废气该项目计划采用环保节能锅炉，所排废气全部达到锅炉大气污染物排放标准（GB13271-2001）二类II时段标准。污水处理中心产生少量废气，采用污水处理站四周种植乔木等植物的绿化带，降低气体对周围的环境影响。3.废渣本项目为废渣排放，生活垃圾全部由环卫部门定期回收，进入垃圾处理厂环保处理。4.噪声少量健身、娱乐设施以及游客娱乐产生的轻微噪声，不会对环境造成影响，定点安置警示牌避噪声产生。加强绿化带隔音建设。5.绿化项目所在地属干旱半干旱地带，场区结合自然、生态、温泉、人造景观山石、林148、木、沟壑等需精心规划设计，因地制宜，在景观构筑物四周、道路两侧、配置常青树木和花草，形成环境优美、舒适的场所。第二节 节 能一、国家政策：1、建设部关于推进节能省地型建筑发展的指导意见2、设备及管道保温技术通则GB4272-923、民用建筑节能管理规定4、公共建筑节能设计标准GB50189-20055、绿色建筑评价标准GB/T50378-20066、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-20017、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20048、建筑照明设计标准GB50034-20049、建筑采光设计标准GB/T 50033-200110、评价企业合理用电技术导则(GB3485-83)149、11、评价企业合理用热技术导则(GB/T3486-93)12、山东省人民政府办公厅关于切实做好固定资产投资项目节能评估审查工作的通知鲁政办发200742号二、标准：1、建设部关于推进节能省地型建筑发展的指导意见2、设备及管道保温技术通则GB4272-923、民用建筑节能管理规定4、公共建筑节能设计标准GB50189-20055、绿色建筑评价标准GB/T50378-20066、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-20017、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20048、建筑照明设计标准GB50034-20049、建筑采光设计标准GB/T 50033-200110、评价企业合理用电技术150、导则(GB3485-83)11、评价企业合理用热技术导则(GB/T3486-93)三、能耗状况和能耗指标分析该项目主要能耗是电耗、水耗，用水主要包括是自来水用水及温泉水用水。其中，自来水年用水约为10万立方。用电因素为维持本项目正常运营各设备运转用电、照明用电，每月用电量约为330万kWh。年用水总量：150万立方折合标煤：1500000m30.0857kg/m3=128.6吨年用电量约为4000万kWh折合标煤：6500万kWh1.229t/万kWh=7988.5项目的能耗指标表序号项目单位设计值折算系数能耗(吨标准煤)备 注1电万kWh65000.12297988.52水万m31500.8151、57128.6常温合计8117.1一、建筑节能（一）各种建设应充分利用地形，尽量减少土石方工程量。（二）立面设计讲究实用原则，减少外墙的凹凸面，使建筑体形系数达标，以减少热量散逸，在满足日照、采光的前提下，根据不同朝向控制窗墙比。（二）建筑材料尽量选用国家推荐的节能材料。（三）选择浅色饰面外墙，以反射太阳辐射，降低建筑能耗。采用外墙外保温措施，屋顶保温采用倒置式屋面，从结构层往上分别是防水层、保温层、砌块保护层。窗框选用导热系数低的塑钢或者铝合金断热型材，采用平开窗等。（三）建筑外墙、屋顶、门窗等按照节能要求设计，指标应达到以下要求：节能指标表项 目单位细则限值设计指标体形系数0.350.24152、7外墙平均传热系数W/( m2.k)1.160.782建筑物耗热量指标W/ m220.519.61采暖耗煤量指标Kg/ m211.811.14通过以上节能措施，达到国家公共建筑节能设计标准的要求。二、电气节能措施（一）采用地源热泵供水供暖。（二）配电设备选用节能型产品，照明选用节能型光源和灯具。公用照明采用智能系统，进行节能化管理。（三）供电电缆、导线截面的选择按节能原则考虑。（四）变电中心接近负荷中心，减少线路损失。供电选择节能变压器，采用无功功率补偿装置，减少损失。通过以上电气节能措施，达到电气节能的要求。三、节水措施（一）采用先进的地源热泵空调系统为景区办公、客房、娱乐场所等供暖，使景区153、内温泉洗浴废水90%循环利用。（二）采用地源热泵空调系统，替代了传统锅炉供暖。（三）设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。（四）区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。（五）控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水份较快蒸发。（六）加强设施管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。（七）在大型宾馆等服务场所建设雨水收集系统、中水回用系统，中水用于绿化及美化。四、管理节能（一）在运营中加强节能宣传教育，制订节能措施，根据实际情况，及时调整运行方案，以154、达到降低能源消耗的目的。（二）项目管理机构将加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备、管道、器具等进行检修，保持正常运行，最大限度节省费用。（三）完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。（四）能源计量应加强管理，以利能耗考核。实行三级计量管理，充分注意节约能源，合理利用能源，将营业成本降到最佳效果，增加企业效益和市场竞争能力。第七章 组织机构与实施计划第一节 组织机构公司设xx实业xx项目部，设项目经理统筹负责项目工作。下设商务部、工程部、服务部、综合部等四个部门，各部门应尽职尽责，团结互助，搞好工程进度的协调和管理，圆满、按时完成155、扩建工程建设项目。xx实业xx项目经理商务部工程部服务部综合部发展策划部项目前期部销售公关部总工程师合同预算部现场管理部项目维修部物业部行政部人事部建筑结构工程师暖电气工程师园林景观工程师工程维修保洁、安保司机项目运营后，企业组织机构以及营业管理体制的设置，结合项目现有管理机构实际情况，由原来的4个部门，增加至9个部门，包括财务部、采购部、市场部、营业部、餐饮部、客房部、健身娱乐部、会议中心、综合部等部门，分别负责企业的服务、经营和管理。第二节 项目人员根据项目设计技术要求，参照其他同类旅游项目定员情况，本项目劳动定员，新增人员220人。其中管理、技术人员20人，其他各类岗位操作人员200人。156、 根据劳动法制定各类劳动管理制度，全年生产天数为251天。3.人员来源：项目所需管理、技术、服务人员采用面向社会招聘的形式解决，全部员工必须签订劳动合同。4.人员培训：该项目需要管理、服务人员具有较高的专业水平，新招人员须经过开工前专门培训后方可上岗。同时必须对管理、技术、服务人员采取集中、定期岗位技能培训，每月不少于一次（两个小时），必须达到持证上岗。第三节 实施原则与步骤一、项目的实施首先应符合国家的建设审批要求，同时要积极创造条件，保证各项建设费用的落实。二、承办单位负责项目实施的组织、协调和管理工作。三、设项目经理，作为项目的法人及用户代表。项目实施进程中的决策、指挥、执行以及对外谈判157、与联络等均由项目经理负责。经理向公司负责，公司对项目经理进行监督、检查。四、在项目实施过程中，项目执行单位应与项目的设计、供货、施工、安装等履行单位签订相关合同，履行必要的法律手续，按照国家的有关法律、法规执行。五、与有关项目履行单位协商制定项目实施计划，并于履行前通知有关各方。第八章 项目实施进度计划第一节 施工进度安排计划该项目从批准之日起，应立即组织实施，严格落实各项措施，如可研报告、环评、开工手续、资金筹措、设备考察选型、签约、安装等，各项环节均应协调安排，力求项目快速、安全、优质完成。 本项目的实施条件较为成熟，企业在争取尽早落实资金的同时，应做好项目开工前的准备工作，以缩短建设期，158、尽快投产运营见效。第二节 施工进度计划表本项目建设期为7年，共分为三期。一期建设（2011-2013）启动鲁班论坛会议板块、有机湖鲜养殖基地、专属渔猎中心、水上运动中心项目建设。二期建设（2014-2015）启动渔人码头、农业世界主题游乐项目建设三期建设（2016-2017）启动渔港小镇、环湖游憩道项目建设。一期建设于2011年7月开始进行项目申请报告编制、报批，2012年10月开始建设方案设计和采购招标，2013年7月完成工程扩建并投入运营。具体实施进度见下表：项 目 实 施 进 度 表序号项目名称时间（月）3691215182124273033361可研报告编制与审批2勘察设计3初步设计及159、施工图设计4供排水工程施工5道路工程施工6配套设施7竣工验收交付使用二期建设于2014年7月开始建设方案设计和采购招标，2015年7月完成工程扩建并投入运营。具体实施进度见下表：序号项目名称时间（月）246810121416182022241可研报告编制与审批2勘察设计3初步设计及施工图设计4供排水工程施工5道路工程施工6配套设施7竣工验收交付使用三期建设于2014年7月开始建设方案设计和采购招标，2015年7月完成工程扩建并投入运营。具体实施进度见下表：序号项目名称时间（月）246810121416182022241可研报告编制与审批2勘察设计3初步设计及施工图设计4供排水工程施工5道路工程160、施工6配套设施7竣工验收交付使用第三节 招标方案根据中华人民共和国招标投标法山东省实施中华人民共和国招标投标法办法和原国家发展计划委员会第9号令（2001年6月18日）等有关文件的要求，确保本项目建设质量，缩短工期，节省投资，提高效益，防范和化解工程建设中的违规违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行，提出招标方案如下：一项目招标内容根据本项目的建设内容，招标范围主要包括：项目土建、安装工程的工程监理、设计、施工及主要设备的购置安装等。二招标组织形式因项目法人单位目前尚不具备大型自行招标所需的编制招标文件和组织评标的能力，因此本项目的设备采购应采用委托招标的组织形式，即161、委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。三招标方式根据国家有关法规要求和项目的特点，本项目主要招标工作必须采用公开招标方式进行。招标基本情况表单位名称招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察/设 计/建筑工程/安装工程/监 理/设备仪器/其 他/第九章 投资估算和资金筹措第一节 投资估算一、投资估算的范围本项目投资估算范围建筑物新建及基础与服务设施和工程建设其它费用、预备费、建设期贷款利息和流动资金。二、编制依据(一)国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版);(二)投资项目经济咨询评估指南；(三)全国市政工程投资估算指标；(四)山162、东省市政概算定额；(五)山东省建筑工程概算定额；(六)山东省安装工程概算定额；(七)有关行业规范、规定、标准；(八)国家现行有关投资估算的规定； (九)建设单位提供的有关基础数据资料；(十)当地同类建筑工程预算或结算资料。三、编制说明本项目为休闲旅游度假区建设项目，对建筑风格、建筑材料的要求较高。(一)建筑工程费用一般土建按当地同类建筑物近期结算单位造价指标，并结合本项目各建筑物实际情况估算。(二)设备购置及安装工程费用根据建设单位提供的资料和市场询价进行计算，设备价格中包含设备安装费。(三)其他费用建设单位管理费按工程费用的1.2%估算。勘察设计费按工程费用的2.2%估算工程施工监理费按工程163、的0.5%估算。劳保统筹按工程费用的2.6%计算。工程保险费按工程费用的0.3%估算。基本预备费按照总投资的4.3%估算。流动资金根据同行业企业规模以及上年营业成本估算为600万元。三、投资估算及构成本项目总投资估算130400万元。投资构成见表： 投资构成表序号工程或费用名称估算投资(万元)占总投资比例(%)备 注1建筑工程10224678.4%2设备购置66885.1%3其它费用107738.4%4基本预备费54724.2%5价差预备费00%6建设期贷款利息51113.9%7投资总计130400100.00%四、投资估算分析建设投资估算表单位：万元序号工程和费用名称工程量估算价值备 注设备164、购置及安装费建筑工程费其它费用总值一第一部分：工程费用6687.5102245.750108933.251主要工程费1.2A鲁班论坛会议博览区A-1鲁班文化论坛150001132511325 平方米A-2xx水府2400051605160 平方米A-3水上演艺中心500318318 平方米A-4xx公社1200612612 平方米A-5鲁班创意博览园3000027002700 平方米A-6鲁班论坛配套度假区17000079907990 平方米1.3B区渔人码头休闲娱乐区B-1渔人码头8200091849184 平方米B-2配套度假区17000091809180 平方米1.4C区农业世界主题游乐165、区C-1现代农业观光园6000070207020 平方米C-2有机农场45000058505850 平方米C-3农业主题公园600001020010200 平方米1.5D区渔港小镇温泉度假区D-1渔港温泉度假小镇1200002172021720 平方米D-2游艇会13000066306630 平方米1.6E区xx观光游憩区E-1环湖游憩道15000525525 米E-2有机湖鲜养殖基地20000360360 亩E-3专属渔猎中心10027052322 亩E-4水上运动中心501800111811 亩1.7(二)空调设备5008758751.8健身、康体、设备308258251.9室内健身设备5166、05005001.10 电视35005255251.11 电脑5002002001.12 观光巴士636361.13 污水处理设备13303301.14 会议室音响及影响等设备11698.5698.51.15 运输车辆460601.16 网络通讯设备13203201.17 防灾、消防设备11681681.18 景区绿化10601060 1.19 管理用房00 1.20 其他用房00 1.21 道路改造500500 1.22 室外管网80600680 2场地平整、土石方工程11001100 3房屋拆除费150150 二其他费用2建设单位管理费130713073勘察设计费（含可研、环评、安评等）2167、39723974工程监理费5455455劳保统筹费265826586工程保险费3273277工程建设其他前期费用305030508小 计1028410284一+二10284119217三预备费1基本预备费547254722价差预备费00小 计54725472建设投资合计668810224615755124688四建设期贷款利息51115111固定资产投资668810224620866129800五铺底流动资金600600总投资668810224621466130400五、流动资金估算分析同类项目流动资金占用情况，采用分项详细估算法计算本项目所需的流动资金。经估算，正常年需流动资金600万元。 168、六、总投资估算项目总投资=建设投资+流动资金=122800万元+600万元=130400万元第二节 融资方案及使用计划一、融资方案项目总投资130400万元，其中自筹资金80400万元，申请银行贷款50000万元。二、资金使用计划项目建设期7年，根据项目实际进度完成项目建设资金使用。第十章 效益评价第一节 评价原则和方法项目的财务评价按照国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)和有关现行财税制度的原则进行。以工程投资项目运行管理、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。第二节 财务分析本项目为旅游景点扩建，其效益除直接财务收入外169、，主要表现为环境效益和社会效益。一、基础数据本项目计算期23年，其中：建设期7年，运营期16年。该项目营业税率为5%、城市建设维护税5%、教育费附加3%、所得税税率25%。二、成本预测1.度假景区所供应蔬菜、食品及其它材料按市场均价预估。2.工资及福利：工资按每年每人30000元估算。3.房屋、建筑物及其它固定资产折旧年限为20年，设备折旧按10年计算，预计净残值率按10%计提。4.摊销费用：该项目无新征地不发生土地费用。项目的开办费计入递延资产，并按5年摊销。5.修理费用按设备投资的3.3%估算。6.管理费用按销售收入的4%估算。 7.销售费用按销售收入的3%估算。8.销售价格根据近两年同类170、产品平均价格估算。9.其它费用:是指在制造费用、管理费用和财务费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、利息支出以后的费用，按同行业经验估算。三、主营业务收入、利润税金及附加估算本项目建设工程运营后给规划区增加营业收入主要有：门票、娱乐、休闲、度假、餐饮、住宿、购物及其他收入。 四、收入预测结合客源市场的现状分析预测，2015年接待国内外游客人数将达到50万人次/年。五、盈利能力分析（一）总投资收益率（ROI）：式中：EBIT项目正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润 TI项目总投资ROI=8.23%（二）投资回收期（Pt）：（全部投资）税前投资回收期：7.75（年）税后投资回收期：6171、.89（年）以上投资回收期包括建设期。（三）财务内部收益率（FIRR）：（全部投资） 式中： CI现金流入量； CO现金流出量； （CI-CO）t第t年的净现金流量； n计算期年数；所得税前财务内部收益率为21.69%。（税后）第三节 财务评价小结本项目实施后，年新增经营收入30600万元，新增利润总额12301万元。财务盈利能力分析表明，本项目具有较强的财务盈利能力；不确定性分析表明，本项目具有一定的抗风险能力；财务清偿能力分析表明，本项目具有较强的债务清偿能力，长期借款还本付息能够满足银行要求。因此，本项目财务上是可行的，经济效益明显。注：财务及经济分析数据表中个别尾数对不起来的原因是由于172、计算机四舍五入造成，不影响计算结果的精度。第四节 社会效益预测一、加快基础设施建设 旅游业的发展，可以加快项目所在地滕州市的基础设施建设，为滕州市综合经济额度发展打下坚实基础，使各行业都可以从旅游业带来的综合效益中受益。二、提升滕州市政治高度从鲁班文化论坛到诸多大型旅游即将落户，规划区内承载了大量提升滕州市城市品牌和城市影响力的项目，从旅游发展的角度来说，规划区未来将会整体带动滕州市旅游产业发展，从另一个角度而言，规划区相关项目的落户，对滕州市增加话语权、提升政治高度等层次，都会起到积极的作用。一、扩大就业渠道，容纳劳动力，缓解就业问题 根据世界旅游组织的调查，旅游资源丰富的第三世界国家，旅游173、收入增加3万美元（约25万人民币），将增加2个直接就业机会和5个间接就业机会。根据测算，到2020年，因旅游业的发展将新增1000余个间接就业机会，将起到减少就业压力，保障社会稳定的积极作用。项目直接带动旅游区及商业、餐饮劳动就业 220 人。随着旅游规模的扩大，间接带动景区内商业、饮食、文化、娱乐等相关行业就业人数增加上万人以上。 二、带动齐鲁特色产品、纪念品的生产和消费 景区内生产和销售富有齐鲁特色产品、纪念品不仅可以吸引旅客，也可以促进对齐鲁特产的挖掘和创新生产工艺，将特色产品、纪念品向多品种、精加工方向发展，成为当地旅游业的支柱之一。三、带动和促进第三产业的发展景区作为齐鲁特色景区，不174、仅游客人数将大量增加，而且游客游览时间及旅游消费水平也会大幅增加，对旅游相关产业的带动作用将会明显加大。加快旅游业的发展，把旅游业培育成新的主导产业，可成为经济的主要增长点。经过5到7年的时间，规划区有能力建设成全国一流、境外知名的生态文化旅游示范区和度假休闲胜地，此时旅游业真正成为拉动县域经济发展的支柱产业。为此，加强开发建设旅游业的力度，不仅能科学合理地利用旅游资源，将资源优势转化为经济优势和市场优势，而且能够促进与旅游相关的地方工业产品、工艺品和旅游食品的生产，以及为旅游服务业提供原材料的种植业、养殖业等农副产品的生产，加速经济发展的步伐。 四、更好地开发保护生态旅游资源，利于环境保护、175、美化环境按着规划建设的生态旅游区，是以环境保护为前提，以旅游资源合理利用为核心，以生态建设为重点，使人与自然和谐共处，尤其是xx综合治理将沙场及网箱清楚，更将会有效的保护和改善自然生态环境，产生巨大的环境效益，乃是本规划最主要的目标之一通过旅游公用设施的改善，可以更好地保护、建设城市特色，开发旅游资源，带来旅游经济效益，反过来，又可以加强生态环境的保护力度，更好地保护生态环境。新颖的规划和设计，既美化了城市环境，为城市增添了人文景观和亮点，又提升了滕州市文化档次水平，对提高滕州旅游市场知名度起到了积极的影响和作用。五、为建立横向经济联系与外界的交流创造了条件旅游具有组织四面八方大规模人流的特点176、，人流必然会带来资本流、物流、商流、信息流等，通过发展旅游扩大对外开放度，与外界建立广泛的横向经济联系，引进人才、资金、技术和设备，从而提高滕州市人民的文化素质和科技知识水平，大大改善区域环境和社会风貌，促进当地农工商各业的发展。六、推进两个文明建设旅游业的发展，将加快对外的交流，引进先进的观念、思维方式、生产方式、生活方式，促使人们的思维和行为更加文明，更加现代化，从而加速产业结构的调整，加快脱贫致富，加快走向现代化新农村建设的步伐。七、促进当地经济发展项目建设不仅满足了当地及周边部分中高档消费群体的需求，同时，也促进了滕州悠久的历史文化和美丽自然风光等丰富资源的综合开发，对促进滕州旅游经济177、加快小康建设、创建和谐社会、提升滕州旅游市场知名度、建设新滕州都将产生积极的影响和作用。以当地优势资源发展滕州旅游经济，以旅游经济带动休闲、商务、旅游、度假及房地产开发，从而为滕州经济的全面振兴找出了一条致富之路。第十一章 结 论随着我国改革开放的不断深入和经济战略的调整，扩大国内需求，以需求的增长来拉动经济的增长，保持国民经济持续稳定发展已成为当前和今后长期实行的经济战略。扩大内需为旅游发展创造了新的机遇，将为国内旅游业开辟更加广阔的市场。我国综合国力已经进入世界前列，国内旅游消费的现实需求性强，市场基础广阔，也为旅游业的发展奠定了坚实的基础。同时由于旅游业具有关联带动作用显著，能够促进经178、济和社会繁荣；吸纳就业量大，有利于缓解就业压力；旅游资源的独特性和不可替代性，可使我国的资源得到综合利用，促进区域经济均衡，实现可持续发展的特点，因此旅游业对于促进我国产业结构的完善和优化，解决当前经济社会发展中的重点、难点问题均有重要意义。项目根据滕州市旅游发展规划、市场需求以及企业长远发展战略，结合xx国际休闲旅游规划区区位特色金像建设规划。工程的建设将带动滕州市悠久的历史文化和美丽自然风光等丰富资源的综合开发，对促进滕州旅游经济、加快小康建设、创建和谐社会、提升滕州旅游市场知名度、建设新滕州都将产生积极的影响和作用。本项目的建设符合国家和山东省的产业政策，符合滕州市城市发展规划，有利于发挥山东省丰富的旅游资源。通过该项目的实施，将极大提高景区的市场竞争力，促进滕州市及至整个山东省的旅游业发展。 综上所述，本项目是一个技术可行，方向上符合产业政策和旅游业发展趋势，具有巨大经济效益和社会效益的项目，项目建设是可行的。附图一：总平面图 附图二:空间布局图附图三：功能分区图