1、旅游度假区国际茶文化城建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月144可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1一、项目基本情况1二、工程建设内容2三、项目由来2第二节 建设单位概况3第三节 可行性研究工作概况4一、报告编制过程2、4二、可行性研究主要内容4三、可行性研究编制依据5第四节 研究结论与建议5一、研究结论5二、技术经济指标7三、建议11第二章 建设需求分析12第一节 茶文化概述12一、茶文化的定义12二、茶文化的精神内涵12三、茶文化旅游13第二节 茶文化旅游发展的现状13一、以茶资源及相关文化为依托开展的绿色生态观光游倍受游客青睐14二、依托茶的药用价值及保健功能开发的生态保健游日益升温14三、以茶艺表演为代表的茶文化活动不断涌现14四、以欣赏、参与特色茶俗为主题的茶俗风情游发展迅速15五、茶文化研讨会、茶文化旅游节等活动推动了国际茶文化的交流，为茶文化旅游发展创造了新的契机15第三节 项目区域市场分析153、一、优势分析15二、劣势分析17第四节 项目前景分析18第五节 项目定位19一、项目主要特征19二、市场定位20三、经营策略20第三章 项目总体方案22第一节 建设目标及原则22一、建设目标22二、建设原则22第二节 规划设计方案22一、总体定位23二、总体布局23三、道路系统31四、绿化景观32五、竖向规划33六、环境容量33七、主要规划指标33第三节 项目建设内容及标准35一、建设内容35二、建设标准36第四节 经营方案37一、经营范围37二、经营方式37第五节 景区游览方案38一、旅游线路组织38二、典型游览场所及活动39第四章 建设条件42第一节 社会经济发展条件42一、常州42二、溧4、阳市及XX湖镇43第二节 自然地理条件44一、气象条件44二、水文条件44三、地质地貌45四、生态环境47第三节 基础设施条件47一、交通47二、给排水48三、供电48四、电信48五、燃气49第五章 工程建设方案50第一节 建筑工程50一、建筑方案50二、结构方案53第二节 道路、桥梁及广场工程55一、道路工程55二、桥梁工程56三、广场工程56第三节 绿化工程59一、绿地59二、水域整治工程60第四节 公用工程61一、给水工程61二、污水工程62三、雨水工程63四、供电工程64五、弱电工程65六、燃气工程66七、暖通工程67八、消防工程68九、环卫设施71十、亮化工程72第五节 主要设备方案5、74一、设备选用原则74二、建筑设备74三、专用设备74第六章 环境保护、节能与安全卫生78第一节 环境保护78一、适用标准78二、环境功能区划及环境质量现状78三、建设期环境影响及治理措施79四、运营期环境影响及治理措施82五、环境影响分析结论及建议83第二节 节能及劳动安全84一、节能措施84二、劳动安全85第七章 项目组织与管理86第一节 项目组织86一、组织机构86二、劳动定员87第二节 项目管理88一、建设期管理88二、运营期管理制度90第八章 项目实施进度及招标92第一节 总体建设进度计划92一、进度安排原则92二、总体进度安排92第二节 分项工程实施计划93一、建筑工程93二、广6、场、停车场工程94三、道路、桥梁及码头工程94四、管线附属工程95五、绿化、亮化工程96六、专用设备工程97第三节 项目招标97一、编制依据97二、项目概况98三、招标基本情况98第九章 投资估算100第一节 概 述100一、投资估算的依据100二、投资估算范围100第二节 建筑工程101第三节 广场工程101一、1#地块广场工程101二、小广场及停车场工程102第四节 道路、桥梁及码头工程102一、道路工程102二、桥梁工程103三、码头工程103第五节 管线敷设工程103一、给排水管线工程103二、污水管线工程104三、雨水管线工程104四、电力电缆管沟工程104五、电信管沟工程105六、7、燃气管线工程105第六节 其他工程105一、绿化工程105二、亮化工程106三、环卫设施107第七节 专用设备购置安装工程107第八节 其他费用108一、土地费用108二、工程部分其他费用108三、预备费用109四、建设期利息109五、固定资产投资总额109六、流动资金估算编制说明110第九节 资金筹措及使用计划110一、固定资产投资资金筹措110二、分年度投资计划110第十章 财务预测与评价111第一节 财务预测111一、营业收入及税金及附加估算111二、项目年成本费用估算114第二节 财务分析116一、盈利能力分析116二、财务现金流分析117三、清偿能力分析117第三节 不确定性分析118、7一、盈亏平衡分析117二、敏感性分析119第四节 财务综合评价123一、一期财务综合评价123二、二期财务综合评价124三、项目财务综合评价125第十一章 社会效益分析127一、有利于提高XX湖景区旅游档次127二、有利于弘扬祖国茶文化127三、利用茶文化旅游振兴茶产业，带动经济发展127四、有利于打响溧阳茶叶品牌127五、有利于美化景区环境，提升景区形象128第十二章 项目风险分析与对策129第一节 风险因素129一、市场风险129二、经营风险129三、管理风险130四、工程建设风险130五、资金筹措风险130六、其它风险130第二节 风险对策131一、市场风险对策131二、经营风险对策19、31三、管理风险对策132四、工程建设风险对策132五、资金筹措风险对策132六、其它风险对策133第一章 总 论项目名称：XX湖国际茶文化城建设项目建设主体：法定代表人： 项目联系人： 联系电话：传 真：联系地址：第一节 项目概况一、项目基本情况XX湖旅游度假区经过十多年的合理规划和科学开发，已经完成由水库向旅游景区成功转型，但仍缺乏文化深度和参与性项目。为此，本项目通过苏浙皖民俗风情建筑，以茶文化为核心，提供以观光旅游、休闲互动的多元旅游产品。从而完善XX湖旅游度假区规划的实施，提升文化底蕴，做到可持续发展。本项目拟在规划中的XX湖新镇镇区以西大约800m建设XX湖国际茶文化城，项目总用地10、988.4亩，其中建设用地299.4亩，总建筑面积58049m2；景点设施用地689亩。项目主要建设内容包括新建景观建筑、景点设施；配套区域内水、电等公用设施及室外工程；整治区域内水域、陆域环境等；整个区域分为8个地块，分2期实施，建设期每期1年。一期主要建设1#地块、4#地块、5#地块、6#地块、7#地块范围内的全部工程，2#地块中的两个博物馆，茶文化公园及水面区域的有关景点设施，一期地块范围内的配套服务设施；二期主要建设3#地块、8#地块范围内的全部工程，2#地块中的剧场、商业水街，以及二期地块范围内的配套服务设施。具体分期实施计划详见有关章节。本项目固定资产投资29122.9 万元，其中11、一期投资12609.3 万元，包括自有资金6609.3 万元，拟申请银行长期贷款6000万元；二期投资16513.6 万元，全部由自筹资金解决。二、工程建设内容1、本项目工程内容分布在8个地块内，建设内容包括主入口广场区、商业街区、茶文化交流中心、茶神殿、垂钓休闲中心及农业馆、金刚宝座塔、园中园、茶人村住宅区，建设用地面积合计199623m2（合299.4亩），总建筑面积58049m2；2、建设广场16641 m2；停车场14000 m2。3、建设道路34813m，为整个项目区配套服务的水、电、气、通信、环卫等公用设施，绿化景观、道路广场、停车场、码头等室外工程，以及其他配套设施。4、项目区范12、围内的水系贯通、梳理、整治，构造与茶文化城相宜的水环境。三、项目由来XX湖旅游度假区位于溧阳境内，是江苏省五大省级旅游度假区之一，国家AAAA级景区。近年来，当地旅游业快速发展。2009年完成旅游接待256万人次，实现旅游收入1.85亿元，实现三产增加值2.68亿元，分别比上年增长20.7%、37.5%、和27.5%，景区内基础设施得到进一步完善，项目进程进一步加快，旅游产品进一步丰富，XX湖旅游品牌得到进一步提升，并有效带动了服务业的快速发展。对游客具有吸引力及本身具有可持续发展的潜力，是旅游度假区成功的关键。XX湖景区经过十多年合理规划和科学开发，已完成由水库向旅游景区成功转型，但是也存在13、着潜在的缺憾，首先，作旅游景区来评价，目前仍然以山水游和餐饮为主，没有特色，缺乏文化深度。其次，景区参与性项目较少，回头客较少，发展后劲不足。经分析目前旅游市场情况并结合当地实际，度假区在下一步发展过程中，应充分尊重当地的历史，地理文化等“文脉”，注重生态，自然资源的保护，坚持可持续发展原则；同时应以提供高起点、高标准、高水平的度假产品为目标，以适应旅游市场多样化的需求和满足游客多方需要创造条件。本项目正是在这种新的旅游形势下，为应对新的市场机遇和挑战而提出来。首先溧阳拥有茶乡美誉，有着悠久的茶文化历史，已经成功举办了多届“中国溧阳茶叶节”。将溧阳茶文化作为重要的旅游资源，建设溧阳茶文化城极具14、研究价值和开发潜力。本项目通过建设XX湖国际茶文化城，充分发掘茶文化特色，形成全国范围内有强烈自身特点的茶文化景区。项目的建成能够提升XX湖景区的文化底蕴，成为景区内中高档的接待与交流中心。其次，现代社会生活节奏过快，人们渴望在闲时得到心理放松。茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬静的休闲方式，正可迎合这一心理需求，可满足人们愉悦身心、体验特色民俗风情、文化探源，进而获取人生感悟的需要。同时通过完善旅游度假设施，为不同游客提供“住、吃、喝、玩、乐、游、健、购”的多方位需求。特别是满足度假旅游者消闲、放松等的度假环境。这是吸引回头游客及获得旅游收入高效益回报的关键。第二节 建设单位概况公司宗旨为充15、分发挥XX湖山水资源优势，提升溧阳茶文化品位，建成国际一流的茶艺园，为社会提供一流的精神文化乐园。公司经营范围为旅游设施建设、房地产开发、生态农业观光开发、酒店管理、茶艺技术咨询及推广、园林绿化。公司按照现代企业制度的要求设立了董事会，由三名董事组成，董事任期3年。董事长为公司的法定代表人。公司设总经理一名，由董事会聘用，对董事会直接负责，执行董事会的各项决定，组织领导公司的日常生产、技术和经营管理工作。在董事会授权范围内，对外代表公司，对内任免下属人员，行使董事会授权的其他职权。公司设副总经理3人，负责协助总经理的工作。公司目前人员30人。第三节 可行性研究工作概况一、报告编制过程受项目单位16、委托，江苏省工程咨询中心承担了XX湖国际茶文化城建设项目的可行性研究报告编制工作。江苏省工程咨询中心组织相关人员成立了项目组。按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面要求，项目组首先开展了项目基础资料的调查工作，并就有关问题与项目单位进行了广泛的接触。项目单位对本报告的编制提出了许多参考性意见，并提供了相应的基础资料。在对相关资料进行分析与整理的基础上，结合有关方面意见，编制了本可行性研究报告。二、可行性研究主要内容1、建设需求分析根据溧阳市社会经济发展现状及“十一五”规划、分析当地及周边地区消费需求现状、结构、潜力；对旅游市场、尤其是茶文化旅游发展概况、发展趋势开展调查，对项目市场定位、服务17、范围进行一定深度的分析。2、项目总体方案结合XX湖旅游度假区建设相关工作计划及要求，以及XX湖国际茶文化城规划情况，分析本项目总体方案是否符合相关规划。3、建设条件对项目建设的环境及条件进行分析，包括自然环境、地质条件等。4、工程建设方案结合项目场址现状条件和规划目标，对项目拟建建筑、道路、公用工程、绿化工程等规划方案进行研究论证，并研究制定具体的工程建设方案，计量相应的工程量。5、投资估算与资金筹措根据工程量及工程造价估算指标，按国家规定的统一口径，对拟建工程内容进行投资估算，提出各单项工程投资，编制项目总投资估算表。并根据项目实施进度计划，编制各期工程投资估算表。根据建设进度及项目单位资本18、金等情况，提出项目资金筹措方案，编制资金使用计划。6、财务预测与评价依据国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版），项目单位提供的基础资料，项目实际情况及其它有关规定，测算项目收入，对贷款偿还能力进行分析。同时根据项目各期建设内容，预测各期收入及成本，对各期财务状况进行评价。7、风险分析分析本项目可能出现的风险因素，研究风险对策，为决策者提供项目决策依据。三、可行性研究编制依据1、常州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。2、XX湖旅游度假区总体规划2004年。3、溧阳市XX湖镇总体规划2008年；4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。5、国家及地方有关设计规范、标准。19、6、项目单位与江苏省工程咨询中心签定的技术咨询委托合同。第四节 研究结论与建议一、研究结论1、市场需求分析茶文化旅游是旅游业的新兴项目，通过以茶和茶文化为主题，而开展的形式多样、内容丰富的系列旅游活动，以满足人们愉悦身心、体验特色民俗风情、文化探源需要。目前，茶文化旅游日益火爆，逐步成为旅游中的精品。溧阳有着悠久的茶文化历史，将溧阳茶文化作为重要的旅游资源，素有“丝府茶乡”之美称。项目的建设具有开发潜力。同时，项目位于长江三角洲的核心地带，经济较发达，人均国民收入和可支配收入位居全国前列，居民的旅游意识强，而且XX湖与周边经济发达城市的距离较近，度假休闲旅游前景看好，旅游客源市场充足，具有较好20、的市场前景。2、规划符合性本项目拟建XX湖国际茶文化城位于XX湖度假区规划区域内，XX湖国际茶文化城相关规划已经通过评审。项目一期工程的建设属于近期溧阳市及XX湖度假区规划建设重点，项目建设符合相关规划。3、建设条件溧阳市具有良好的区位优势，经济增长快、2009年全市实现地区生产总值178.2亿元，完成全社会固定资产投资88.3亿元，实现财政总收入21.2亿元，其中地方一般预算收入9.1亿元，分别比上年增长20.3%、31.3%、29.0%和31.1%。项目区域经济条件较好。XX湖旅游度假区位于江苏省溧阳市境内，度假区开发建设于1992年4月，1994年7月被江苏省人民政府批准为省级旅游度假区21、，目前已被评为国家AAAA级景区，从2001年以来，全市旅游接待人数和营业收入年均增速分别达到23.19%、34.78%。本项目的建设是当地旅游市场提升文化底蕴的重要一步，各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施；项目建设主体溧阳金盛旅游开发实业有限公司规章制度健全，管理运作规范。项目具有良好的实施基础和建设条件。4、工程方案本项目工程方案包括建筑、道路、公用工程、绿化工程等专项内容，分别进行了工程方案的设计，工程量见表1-1。5、固定资产投资及资金筹措本项目建设期2年，固定资产投资总额为29122.9 万元，其中：工程费用19734.3 万元，工程建设其他费用6570.3 万元，预22、备费2630.5 万元，建设期借款利息187.9 万元。项目分为2期建设，每期1年，一期工程固定资产投资12609.3 万元，其中自筹资金6609.3 万元，拟申请银行长期贷款6000万元；二期工程固定资产投资16513.6 万元，全部由自筹资金解决。6、贷款偿还本项目由溧阳金盛旅游开发实业有限公司负责投资建设。根据与银行达成的项目贷款意向，贷款的宽限期为1年，从计算期第2年起还款，项目还款期为4.8 年，项目具有较强的贷款偿还能力。7、经济效益项目的全部投资财务内部收益率为12.4 %（税后），其中一期全部投资财务内部收益率为13.9 %（税后），二期全部投资财务内部收益率为10.5 %（税23、后）。均大于基准投资投资收益率8%。二、技术经济指标1、一期主要技术经济指标一期主要技术经济指标见表1-1。表1-1一期主要技术经济指标汇总序号指标名称单位数值备注一主要技术指标1总用地面积m2480727合721.1亩2总建筑面积m2146622.1主入口区商业街及附属建筑m278241#地块2.2茶文化博物馆m210132#地块2.3茶具博物馆m27472#地块2.4茶神殿m25424#地块2.5垂钓休闲中心及农业馆m212005#地块2.6金刚宝座塔m221006#地块2.7园中园m212367#地块3室外工程3.1广场及停车场m2286413.2道路m86003.3桥梁座63.4码头座24、23.5绿化工程m2894003.6土方工程m3337990.93.7驳岸m16203.8管线m114173.9设备套5183.10亮化工程套（m）66153.11环卫设施座（个）2594建设期年1二主要技术指标1项目总资金万元12809.3 1.1 固定资产投资总额万元12609.3 1.2 流动资金万元200.0 2资金来源万元12809.3 2.1 自有资金万元6809.3 2.2 银行借款万元6000.0 3营业收入万元5292.7 正常年4总成本费用万元2468.0 正常年5经营成本万元2666.2 正常年6利润总额万元2524.8 正常年7所得税万元833.2 正常年8税后利润万元25、1691.6 正常年9未分配利润万元1437.9 正常年10投资利润率%19.7 正常年11营业利润率%47.7 正常年12全部投资所得税后12.1 内部收益率%13.9 12.2 财务净现值万元4359.2 12.3 投资回收期年7.2 13借款偿还期年4.8 含宽限期1年14BEP28.0%正常年2、二期主要技术经济指标二期主要技术经济指标见表1-2。表1-2二期主要经济指标汇总序号指标名称单位数值备注一主要技术指标1总用地面积m2178250合267.4亩2总建筑面积m2433872.1剧场m212002#地块2.2商业水街m272502#地块2.3茶文化交流中心m265003#地块2.26、4茶人村住宅区m2284378#地块3室外工程3.1广场及停车场m220003.2道路m35533.3桥梁座53.4码头座13.5绿化工程m22876003.6土方工程m3139136.63.7管线m133413.8设备套6173.9亮化工程套（m）3764建设期年1二主要技术指标1项目总资金万元16613.6 1.1 固定资产投资总额万元16513.6 1.2 流动资金万元100.0 2资金来源万元16613.6 全部自筹3营业收入万元3489.7 计算期内平均4总成本费用万元2186.2 计算期内平均5经营成本万元704.6 计算期内平均6利润总额万元901.6 计算期内平均7所得税万元227、97.5 计算期内平均8税后利润万元604.1 计算期内平均9未分配利润万元513.5 计算期内平均10投资利润率%5.4 计算期内平均11营业利润率%25.8 计算期内平均12全部投资所得税后12.1 内部收益率%10.5 12.2 财务净现值万元935.3 12.3 投资回收期年4.3 13BEP67.7%正常年3、主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-3。表1-3主要技术经济指标汇总序号指标名称单位数值备注一主要技术指标1总用地面积m2658977合988.5亩2总建筑面积m2580492.1主入口区商业街及附属建筑m278241#地块2.2茶文化博物馆m210132#地块2.328、茶具博物馆m27472#地块2.4剧场m212002#地块2.5商业水街m272502#地块2.6茶文化交流中心m265003#地块2.7茶神殿m25424#地块2.8垂钓休闲中心及农业馆m212005#地块2.9金刚宝座塔m221006#地块2.10 园中园m212367#地块2.11 茶人村住宅区m2284378#地块3室外工程3.1广场及停车场m2306413.2道路m121533.3桥梁座113.4码头座33.5绿化工程m23770003.6土方工程m3477127.53.7驳岸m16203.8管线m247583.9设备套11353.10亮化工程套（m）69913.11环卫设施座（个）29、2594建设期年2二主要技术指标1项目总资金万元29422.9 1.1 固定资产投资总额万元29122.9 1.2 流动资金万元300.0 2资金来源万元29422.9 2.1 自有资金万元23422.9 2.2 银行借款万元6000.0 3营业收入万元6397.4 正常年4总成本费用万元3267.7 正常年5经营成本万元2666.2 正常年6利润总额万元2838.6 正常年7所得税万元936.8 正常年8税后利润万元1901.9 正常年9未分配利润万元1616.6 正常年10投资利润率%9.6 正常年11营业利润率%44.4 正常年12全部投资所得税后12.1 内部收益率%12.4 12.230、 财务净现值万元4990.9 12.3 投资回收期年6.5 13借款偿还期年4.8 含宽限期1年14BEP35.0%正常年三、建议1、本项目为综合性基础设施工程，建设内容较多，项目单位应加强组织领导和协调管理，加强与建设、规划、国土、市政等相关部门的协同工作，注意各单项工程间的衔接，确保项目建设顺利进行。2、由于项目工程量大，缺乏各地段地质详勘资料，各工程的地基处理方案有待在下一工作阶段进一步完善。3、项目工程建设采用规范化市场运作，以公开招投标形式组织各项工程的施工建设和施工监理等工作，并严格验收，确保工程保质、保量如期完成。第二章 建设需求分析第一节 茶文化概述茶文化是一门茶学与文化学相互31、交叉、渗透的古老而又年轻的学科。茶文化内容丰富，它贯穿于茶事的整个活动过程及各个环节，研究和发掘茶文化是发展茶叶经济的重要内容和手段。一、茶文化的定义由于不同的专家学者立场不同或诉求对象互异或由于理念的差异，使得对茶文化的概念界定到目前为止尚未统一。目前对茶文化定义的两种主要观点：狭义的观点认为茶文化是包括茶道、茶艺、茶的礼仪、精神以及在各个阶层人民中表现的与茶有关的众多文化的现象，它强调的是一种精神文化。广义的观点认为茶文化包括物质文化和精神文化两个层次，物质文化包括茶叶科学技术、实践经验，也包括生产流通形式、生活消费地域、消费方式、茶政设施；精神文化指一切茶的物质文化的存在反映到人们记忆中32、的学习，包括茶的知识、礼俗、宗教、文化艺术等，不仅在社会文明中起积极推动作用，而且对茶的物质文化的发展起促进作用。二、茶文化的精神内涵1、融合儒、释、道诸家精华而成中国的茶文化精神透过儒、释、道三家的观点来分析，中国茶文化精神以儒家的中庸和谐思想为指导，主张以茶协调人际关系，实现互爱、互敬、互助的大同理想，并以茶的清廉、高洁之精神磨砺自己的意志；以佛家的“普渡众生”精神为宗旨，主张最大限度地用茶的雨露浇开人们心中的块垒，使人明心见性，而不要浑浑噩噩地生活；以道家的天人合一、天地人三才的思想提升这一套文化体系。2、以重德、尚和、崇俭、贵真四条主线贯穿的茶文化精神讲究茶德，塑造高尚的人格，完善自我33、，实现自身的人生价值，是历代茶人崇尚和追求的目标，是处理人与自身关系的准则；追求和谐、和敬、和美、平和等是茶人处理人与人之间关系的行为准则；以茶崇俭、以茶育德，是茶人处理人与民族和国家关系的基础。茶界泰斗庄晚芳先生就非常推崇以一杯清茶来推行清廉与勤俭；讲求人与自然的亲和、追求真善美的统一是茶人处理人与自然关系的要求。三、茶文化旅游茶文化旅游是指以茶和茶文化为主题，以达到积极的休息和娱乐，获取知识和体验人生价值等为目的，而开展的形式多样、内容丰富的系列旅游活动，是旅游业的新兴项目，同时也是茶产业的重要内容。现代社会生活节奏过快、工作紧张，人们渴望在闲时得到心理放松，并获得自在超凡的精神享受。茶文34、化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬静的休闲方式，正可迎合这一心理需求，可满足人们愉悦身心、体验特色民俗风情、文化探源，进而获取人生感悟的需要。开展茶文化旅游，对于弘扬中国茶文化、振兴茶业经济、活跃旅游市场具有十分重要的意义。首先，开展茶文化旅游可以培育茶人，有利于拓展旅游市场和发展茶业经济；其次，以茶文化旅游为龙头，把与茶相关的景点、景观、购物、餐饮、娱乐等串联起来，可带动以茶文化旅游为核心的茶消费；同时，茶文化旅游在展示茶文化的过程中还可以提高游客的综合素质。茶文化具有广泛而深刻的社会功能：以茶雅心，陶冶个人情操；以茶敬客，增进人际关系；以茶行道，净化礼会风气、这既是开展茶文化旅游的基础又是开展35、茶文化旅游所追求的深层目标，是茶文化旅游的价值所在。第二节 茶文化旅游发展的现状我国茶文化旅游资源十分丰富，不仅有着悠久的产茶历史，而且茶园面积106.7万公顷，为世界第一。每到春季，一片片茶园碧绿如染，一重重茶山连接云山，为湖光山色增添了无限诗意，这种优美的田园风光，加之我国名茶品种之多，制法之巧，质量之优，风味之佳，都是别国所不及的，能对旅游者产生强大的吸引力。近年来，在茶界、旅游界等各界人上的共同努力和推动下，我国的茶文化旅游取得可喜的成绩：理论研究不断深入，茶文化及茶文化旅游的理论著述及文章大量涌现；各种茶文化研究组织和团体相继成立，并举办了大量的茶文化研讨会和茶文化旅游节。总体来看，36、我国茶文化旅游活动的快速发展主要表现在以下几个方面：一、以茶资源及相关文化为依托开展的绿色生态观光游倍受游客青睐我国的茶资源十分丰富，且茶园大多位于自然环境优美、风光迤逦之处，将这一资源优势与相关的文化（神话、传说、典故等)有机结合，正可迎合现代人追求自然美感和文化体验的需要。如杭州是西湖龙井茶的产地，中国茶叶博物馆也坐落于此；有茶都之称的福建安溪现建有茶叶博物馆、凤山茶叶大观园和大坪生态茶园等。二、依托茶的药用价值及保健功能开发的生态保健游日益升温茶叶内含成分丰富，有500多种化学成分，其中相当一部分已被证明对人体有明显的保健和药用价值。神农食经、新修本草、千金翼方等总结了茶的24种功效；日37、本高僧荣西禅师在吃茶养生记中也写道:“茶乃养生之仙药，延龄之妙术。山若有之，其地则灵；人若饮之，其寿见长”。旅游过程中饮茶可以消除疲乏劳顿，促进生理机能的迅速恢复；长期饮茶更可以强身健体、延年益寿。这正是开展与茶相关的生态保健游的价值和意义所在。三、以茶艺表演为代表的茶文化活动不断涌现所谓“茶艺”，就是通过艺术加工，展示茶的冲、泡、饮等的技艺。茶艺是茶道精神的物质载体和具体外化，观看技艺精湛的茶艺表演，游人不仅可以了解其中择、冲、泡、品茶的高超技艺，还可以体会到其所包含的茶道精神和茶文化内涵，同时在物质和精神上获得美的享受。自1980年杭州建立“茶人之家”以来，全国已相继建立了 “老舍茶馆”、38、“福州茶艺馆”、“青藤茶艺馆”等数百家以品茶为主旋律的茶文化活动场所。这些场所的建立及其活动的开展，不仅为茶文化注入了新的活力，而且也为茶文化旅游增添了新的项目，大大促进了茶文化旅游的发展。四、以欣赏、参与特色茶俗为主题的茶俗风情游发展迅速我国有着丰富的茶俗旅游资源，如云南大理白族的三道茶、土家族的擂茶、傈僳族的雷响茶等都是特色鲜明、文化底蕴深厚的茶俗旅游资源。参加茶都民俗风情游，旅游者不仅可以学到知识、获得美的享受，而且还能形成对生活和人生价值的体味，达到文化旅游的高层境界。现在，黄山的绿茶探源、安溪的茶都观光和铁观音探源、大理的三道茶民俗游等都非常火爆，正逐步成为我国茶文化旅游中的精品。五39、茶文化研讨会、茶文化旅游节等活动推动了国际茶文化的交流，为茶文化旅游发展创造了新的契机由中国国际茶文化研究会主办的前八届国际茶文化研讨会，都取得了很好的效果。尤其是2007年在中国重庆永川举办的国际茶文化旅游节的效果更是突出，期间共接待参展会商和游客达50万人次，吸引投资近13亿元人民币，极大地促进了当地经济和旅游业的发展。其他如日照茶博会、景德镇茶文化旅游节、成都茶文化旅游节等，都在宣传和弘扬茶文化的同时，不同程度地推动了茶文化旅游的发展，拓展了文化旅游的发展空间。第三节 项目区域市场分析溧阳拥有茶乡美誉，有着悠久的茶文化历史，兼古今，集中外，底蕴深厚，别具特色，已经成功举办了多届“中国溧40、阳茶叶节”。将溧阳茶文化作为重要的旅游资源，建设溧阳茶文化城极具研究价值和开发潜力。一、优势分析1、溧阳自古以来就是名茶产区，茶文化历史悠久溧阳是吴越文化的发源地之一，她历史悠久，人杰地灵，由于养蚕种茶的历史渊源，故素有“丝府茶乡”之美称。区内气候温暖湿润，时常有和风细雨，朝云暮雾，独特的小气候十分有利于茶树的生长。茶圣陆羽将溧阳茶收录于茶经；著名诗人李白醉后狂饮溧阳茶；明清年间溧阳籍宰相、状元彭谦、史贻直、马世俊将溧阳茶敬献皇上为贡品。新中国成立以后，特别是改革开放以来，溧阳人民将茶文化发扬光大，以茶怀古、以茶铭志。溧阳市从1991年开始，成功地举办了八届茶叶节。1999年在昆明世博会上，溧41、阳茶被评为唯一无公害茶叶，并享有永久冠名权。2、交通区位条件优越溧阳地区交通区位条件优势明显，呈现了水陆空三位一体的大交通格局。陆路交通有宁杭高速、扬溧高速、104国道、镇广线等公路干道穿越XX湖而过，沪宁高速、锡宜高速也为到达XX湖提供了方便；水陆交通便捷，国家五级航道芜太运河、丹金溧漕河穿境而过，可直通上海港、南京港、张家港、镇江港和常州港等国际水港；XX湖200公里范围内拥有4个国际机场，南京禄口机场、上海虹桥机场、上海浦东机场和杭州萧山机场，另外还有两个国内机场。3、发展茶文化旅游的旅游、政策优势在“十五”期间以及“十一五”规划中，XX湖镇政府把加快发展旅游产业作为政府工作重点之一。X42、X湖镇政府充分利用XX湖地区得天独厚的旅游资源，以塑造“江南明珠”的旅游形象为目标，作了大量的工作，建设了一批山间、湖畔、林地、温泉等具有区位和资源优势的旅游度假地，形成了多样化的度假产品。这些大手笔、大力度的建设极大的促进了XX湖地区度假旅游的发展，拓展了国内外的旅游市场，使XX湖度假旅游迅速升温。根据省政府苏政复200482号文件批复，XX湖镇与平桥镇合并成立新的XX湖镇。城镇的合并给XX湖的发展带来更大的机遇：依托XX湖老镇区进行中心区改造，行政中心北移，带动城镇向北发展，南接沙河周边景区，东以新镇广公路为界；用地布局上形成“两轴、两心、三区、多核”的组团式城镇布局形态，提高镇区旅游服务43、生活服务水平，完善镇区居住、休闲度假设施；在道路交通规划上，以新镇广公路作为镇区主要对外交通道路，完善镇区内交通路网系统。利用这次城镇布局调整，充分发挥XX湖地区独特的旅游资源优势，并把资源优势转化为产业优势、经济优势推动XX湖地区旅游经济的全面发展。4、发展茶文化旅游潜力巨大项目场址位于国家首批AAAA级旅游区XX湖旅游度假区，市场潜力巨大。素有“江南明珠”之称的XX湖旅游度假区位于物产丰饶的长江三角洲，距沪、宁、杭、苏、锡、常等城市在80-200公里之间，是省内外游客旅游度假、观光休闲首选胜地。长三角地区作为我国经济发达的地区之一，是旅游业发展最为迅速的地区之一，旅游业占GDP的比重普遍44、大于全国平均水平。该区总人口为7534万人，人均收入超过13000元，客源规模巨大，市场前景良好。常州市位于长三角核心地区，既是项目所在地，也是项目发展的主要客源地之一。常州市的经济水平以及居民消费能力将直接对项目建设产生影响。2009年常州市实现地区生产总值（GDP）1302.2亿元，按可比价格计算增长15.1%。旅游经济较快发展，产业规模不断壮大。全年接待海外旅游者18.2万人次，比上年增长27.1%；接待国内旅游者1282.8万人次，增长23.3%；市民出境旅游人数达9461人，增长54.3%。全社会旅游总收入为126.2亿元，比上年增长24.3%，其中国内旅游收入114.4亿元，增长245、4.2%；旅游创汇1.4亿美元，增长27.8%。实现旅游增加值51.5亿元，增长24.4%。市区居民全年人均可支配收入达14589元，比上年增长13.4%；人均消费支出为10718元，增长8.5%。常州市良好的经济发展水平以及居民雄厚的消费能力使项目建设有了广阔的市场优势。二、劣势分析溧阳的茶文化旅游仍处于起步阶段，还存在一些认识和行动上的不足，制约了溧阳茶文化旅游的健康发展。1、茶文化旅游产品设计与开发滞后溧阳市茶文化旅游资源丰富，具有开展茶文化旅游得天独厚的先天优势，但缺乏特色旅游线路是溧阳市发展茶文化旅游的一大缺陷。目前其茶文化旅游的活动内容和形式也仅限于游园、购茶、品茶、观艺等几个方面46、，这与溧阳的茶文化资源优势不甚协调。丰富的文化内涵是茶文化旅游具有吸引力的基础和核心，活跃茶文化旅游必须在研究、挖掘文化内涵，提高产品文化品位上狠下功夫。溧阳的茶文化资源带有很强的区域性，虽具备形成特色茶文化旅游项目的条件，但缺乏将这些有利条件转化为现实吸引力的机制和措施，因而也就无法将溧阳茶文化旅游的特色全面、深刻地展现在游客面前，也就谈不上吸引力了。2、旅游与茶文化之间缺乏一种强有力的纽带，开展茶文化旅游缺少高素质的专业人才茶文化旅游，需要有素养的导游人员。现在溧阳所缺少的正是这些茶文化旅游中的“形象大使”。培养高素质的专业导游人才，实现茶文化与旅游的完美衔接已成为成功开展茶文化旅游的关键47、所在。3、茶文化旅游宣传、营销力度远远不够宣传不到位，就难以使游客对旅游产品形成较全面的认识；营销跟不上，就抓不住潜在的市场客源，甚至会失去当前已有的客源。要促进茶文化旅游的进一步发展，就必须在宣传和营销上下功夫。作为溧阳的茶叶主产区，XX湖景区经过十多年合理规划和科学开发，已完成由水库向旅游景区成功转型。但是作旅游景区来评价，目前XX湖景区仍然以山水游和餐饮为主，缺乏文化深度和参与性项目，茶文化旅游开发滞后。溧阳茶文化城项目的建设将充分发掘溧阳地区茶文化特色，形成全国范围内独一无二，有强烈自身特点的茶文化景区，为不同游客提供“住、吃、喝、玩、乐、游、健、购”的多方位需求。从而可以吸引更多的潜48、在客源，形成茶城与度假区的互动式发展。第四节 项目前景分析随着休闲方式日趋多元，茶文化旅游在人们生活中所占比例逐渐增大，这包括去名山名茶产地旅游，欣赏茶艺表演，去茶馆品茗，参观茶博物馆和茶文化展等，显示出茶文化休闲特色。XX湖依山傍水，自然生态环境良好，优美的风景可以勾起游人浓浓的怀旧情感，使其沉浸于陶渊明般的回归感叹之中。早在1999年昆明世博会上，溧阳茶叶就被评为唯一无公害茶叶，茶区无任何污染。在XX湖景区中发展茶文化旅游区，对于日日挣扎于钢筋水泥环境，被快速生活节奏及职业竟争所累的都市人来说，无疑是一处世外桃源。人们可以在紧张的城市工作之余，游憩于茶文化广场、民俗风情街尽享浓浓的民风乡土49、之情；品尝民间美食；体味乡村文化。茶城中规划建设的金刚宝座塔的平面布局与印度佛教的曼萘罗及密宗的坛城如出一辙，建成后将成为国内第一高的金刚宝座塔，可登高远眺，是景区的绝好观景点。XX湖国际茶文化城，亦茶亦旅，兼收社会效益、经济效益、环境效益和游憩效益，起到了龙头带动作用。这种品茶，休闲，赏景的旅游活动，可以营造更为自然的人与自然和谐的旅游环境，促进XX湖景区旅游的可持续发展。第五节 项目定位一、项目主要特征1、与其它旅游产品不同，茶文化城有其浓厚的自身特色，特别是自然资源应具有不可替代性。项目所在地XX湖有独特的自然和人文资源，自然环境优美，经过10多年建设发展为国家AAAA级风景旅游区。项目50、突出了XX湖地区所拥有的茶文化资源，进行茶文化城建设，与溧阳市传统的茶文化有机结合，同时与XX湖风景旅游区协调发展。2、项目场址在地理位置、周围环境等方面具有相当的吸引力位于苏、浙、皖三省交界处的江南历史名城溧阳市境内，距市区仅八公里。XX湖东临烟波浩渺的太湖，北望工业发达的常州，西接六朝古都南京，南连蜿蜒起伏的XX山脉。距宁、沪、杭、苏、锡、常等主要城市均在二百公里以内，沪宁高速公路的建成通车，南京禄口机场的建成通航更拉近了XX湖与这些城市的距离。国家重点建设项目新长铁路距XX湖仅三十公里，宁杭高速公路从XX湖范围内穿过，交通更加便利，XX湖旅游度假区的可进入性更强。3、项目茶文化旅游产品类51、型丰富，可满足游客不同需求根据创新性茶文化休闲旅游景区的特点，茶文化城为游客提供了具有浓郁的茶文化特色的旅游产品，分别是茶文化广场、茶文化交流中心、民俗文化村、江南茶园、茶文化博物馆、茶文化公园（包括金刚宝座塔、中国名井泉、茶神殿等）以及具有水乡特色的商业水街等场馆设施，尽可能的满足了游客不同的体验需要。二、市场定位根据前述分析，本项目位于溧阳市XX湖景区，区位优势明显，交通便利，环境优美，随着溧阳经济、旅游、人文等方面的发展，该区茶文化旅游展现出一定的发展潜力，初步确定有关定位如下：茶文化城定位以茶文化旅游为主题，展示具有丰富内涵的茶文化旅游产品。客源定位从近期看，国内游客以来自本地、苏南、52、上海、浙江等长三角地区的消费人群为主，入境旅客以港澳台地区为主，包括家庭游、团体游、自助游、会奖接待等；从中长期看，争取北京、广东等国内其它经济发达地区的市场，不断拓展韩国、日本、东南亚、欧美等海外市场。价格定位与XX湖当地的社会经济发展水平相适应，参照同地区其它旅游景点经营情况，在不降低旅游产品质量和服务质量的前提下，先以适中的价位切入，根据市场反映情况再相机调整。三、经营策略1、统筹规划，树立“XX湖国际茶文化城”的旅游形象 要充分利用溧阳茶文化的影响力大力发展茶文化旅游，突出“XX湖国际茶文化城”的旅游形象。精心构思，巧妙安排，使XX湖国际茶文化城成为功能合理、环境优美的旅游休闲度假场所53、，提供多元化旅游产品的。并且要体现“以人为本”的精神。形成各种品位人流的吸引和各季节、各时段（节日、平时）人流的聚积。同时，旅游部门可以适时推出一批茶旅游精品线路，诸如茶文化遗存游、茶文化徒步游、茶馆休闲之旅、茶工业游等，吸引更多的海内外游客。2、挖掘溧阳茶文化的内涵，不断丰富和完善茶文化旅游产品茶文化内涵十分丰富，形式多样，旅游从业人员只有不断提高自己的素质，深人挖掘其文化蕴涵，才能不断丰富茶文化旅游产品，提高茶文化旅游产品。茶文化旅游形式多样，如可推出茶文化学习考察游、茶民俗风情游、茶保健游、茶乡生态游、茶艺表演欣赏游、名优茶采尝游、茶具生产工艺游等其他形式的茶文化旅游。在做好市场细分的基54、础上，根据游客需求和偏好，不断调整和组合出令旅游者满意的旅游线路和产品。如青少年旅游者渴望冒险，追求刺激，求知欲强，可针对他们推出以山水生态游为主题的茶乡夏令营活动；对中老年旅游者，则应以休闲度假保健为主，为他们创造机会，体会茶文化所追求的淡泊心志、情景和谐的意境，让身心得到彻底放松；针对假日休闲旅游兴起以及人们对新茶喜爱，可选择距离适当的产茶区，组织“新茶采、尝、购”为主要内容的一日、二日游等。在培育新资源方面，可以借鉴“梅家坞模式”，将茶文化、茶旅游与茶产业有机结合，进行科学规划设计，开发新型旅游产品，由政府、茶城引导和协助一两家条件较好的茶馆，朝着精致和艺术化的方向发展，使旅游与茶文化良55、性互动，实现双赢。3、加大宣传促销，不断开拓茶文化旅游市场目前，溧阳茶文化旅游的整体宣传促销力度还不大，力量不强。旅游管理部门和企业应联合起来，运用各种信息工具和手段，如电视、电话、电影、网络、展览、讲座、节庆活动等，做好市场宣传、市场开拓、产品推介和市场营销工作。从1991年起，溧阳已连续举办了多届茶叶节。对溧阳市民和外地游客来说，开茶节无疑是一个让人大开眼界的机会。除了盛大的仪式，还有以茶文化为主题的歌舞、民俗表演等。这些活动不仅本身就是旅游项目，而且又是强有力的旅游宣传方式，能极大地提高溧阳茶文化旅游的知名度。据悉，明年常州市将邀请“欢乐中国行”节目组参加溧阳茶文化节的相关活动。在宣传促56、销中注意挖掘和介绍茶文化内涵，让潜在旅游者对溧阳茶文化的特色有一定了解，进而激发他们的旅游兴趣。另外茶文化旅游产品推销应有的放矢，有重点有层次地进行。例如，在海外市场开拓中，将重点放在既是我国重要客源国，又具有饮茶传统的国家，像英国、日本、韩国、印度及东南亚国家，特别是日本、韩国、东南亚国家及香港和台湾地区，它们都处于以中国为中心的亚洲茶文化圈内，在饮茶习俗、茶道、茶艺方面，都有相通之处。向这些国家和地区重点推出以“茶乡访古寻根游”等为中心的旅游线路和产品，必能收到良好的效果。茶文化作为一种旅游资源，其开发符合当今旅游市场需求变化的潮流，也必将提升溧阳这个旅游城市的观赏价值、体验价值、商品价值57、服务价值和品牌价值。第三章 项目总体方案第一节 建设目标及原则一、建设目标突出茶文化，体现生态发展，实施旅游带动，打造绿色产业，创建知名品牌，将“XX湖国际茶文化城”建设成为江南地区以茶为主题的文化活动中心。二、建设原则1、坚持高标准、高质量、高水平，充分反映当地社会经济发展综合实力。2、充分发掘茶文化特色，形成具有强烈自身特点的茶文化景区，体现茶文化旅游的发展特征及趋势。3、尊重当地的历史、地理、文化等“文脉”，注重生态、自然资源的保护。4、适应旅游市场多样化的需求，满足游客“住、吃、喝、玩、乐、游、健、购”等多方需要，注重完善旅游度假设施，为度假旅游者提供优良的度假环境。5、工程建设内容58、一次整体规划、分期实施，充分考虑茶文化景点对地区旅游及经济发展的带动作用。6、将茶文化内涵与旅游基础设施建设特点有机结合，合理选择各系统工程技术方案，所用技术指标适当，满足区内各功能活动正常运营的要求。7、坚持可持续发展，节约国土资源，在符合规范要求的前提下，尽可能减少对土地的使用。第二节 规划设计方案为实现项目目标，项目建设单位邀请上海同济城市规划设计研究院对项目地块进行了规划设计，并邀请当地有关部门及专家就设计方案进行了论证评审。本可研报告规划及工程建设方案以上海同济城市规划设计研究院编制完成的XX湖国际茶文化城与茶文化主题公园规划设计（2010.6）方案为基础和依据，同时结合项目实际情况59、，对部分内容进行修改和完善。一、总体定位1、主题定位实施特有的苏浙皖民俗风情建设，以茶文化为核心；提供以观光旅游、休闲互动的多元化旅游产品；真正做到具有文化性、可持续发展的旅游品牌。2、功能定位通过苏浙皖特色建筑、人性化的景观营造，结合茶园和其他项目的设置，使之成为富有浓郁茶文化特色，以茶文化、民族文化展示、科普求知为主的旅游观光区，打造成为江苏省旅游精品项目，创造特色品牌。二、总体布局规划地块在空间布局上由七个功能分区组成，分别是：主入口区（包括1#地块）、商业街区（2#地块）、茶文化交流中心（3#地块）、民俗文化村、园中园（7#地块）、茶文化公园区（包括46#地块）、茶人村住宅区（8#地块60、）。1、主入口区（1）功能结构分区主入口区由广场、停车场、公厕、游客服务中心等组成。广场力求创造鲜明特色，突出茶文化主题，突出旅游区氛围，地方性、文化性、现代性相结合，体现时代精神，并体现广场临水的特征。茶文化广场南北宽约200m、东西长约400m，呈长条形。设计成相对独立的四个部分，即东部停车场及主题绿化区、东部的入口迎宾小广场、中部的喷泉绿化广场、西部的观演集会广场，加上广场序列水景景观轴，由一区三场一轴构成全局。东部停车场服务于茶文化城，可停约480辆车，通过种植大树、使用草坪砖加强绿化效果。主题绿化区规划使用图案化的摩纹绿化和茶文化雕塑点明茶文化城主题。入口迎宾小广场主要采用现代科技及61、造园手法，既是广场序列水景景观轴线的起点，也是整个茶文化城东西轴线的起点。中部的喷泉绿化广场采用小品、树阵、喷泉、叠水等手法，限定并营造一种休憩、观赏、交流的空间。西部主体广场以集会、娱乐、文化、购物、观赏、交流等多功能组合而成，可以举办大规模观演、庆典活动，是茶文化广场的最主要部分。（2）交通流线组织茶文化广场是步行的公共空间，广场内布置了四通八达的步行系统，而且游线不是单一性的，可根据游人的选择获得不同的体验。在广场东部专门设置机动车停泊处。（3）空间形态茶文化广场由三个广场空间串联而成，辅以南部折线型的河道空间。入口迎宾小广场是一个长方形平面，两侧种植大树，使视线聚焦于水景景观轴线，中部62、的喷泉绿化广场是一个方形平面，西部主体广场以阶梯观演广场为核心，面向开敞的湖面为中心，形成一个梯形的广场空间。南部的商业水街采用自由折线型的江南水乡街道空间。（4）立体景观茶文化广场从0m标高的入口通过阶梯或坡道分别进入标高逐级提升的系列广场，最后到达最高处的观景平台，视线霍然开朗，景观在上下层高变化中获得丰富的体验。部分绿地采用堆土的方式，造就一些自然形态的土坡，有目的地起到组织视线的作用。（5）文化内涵茶文化广场以“茶文化”命名，意味着广场与茶文化的渊源关系。首先，广场东入口耸立有茶文化雕塑和茶文化城摩纹种植，点出了广场的主题；其次，广场设置了茶文化雕塑柱廊及浮雕石刻；此外，广场内的水上平63、台、音乐喷泉、茶楼、茶庄、滨水步道等内容的设置，提供了游客优雅、高尚的文化活动场所。（6）生活设计城市广场生活从可见的形式可分为驻留、坐、看、站、交流、自发性活动、集会等七类。茶文化广场设计中充分考虑这些形式的要求。驻留力求在整体空间意象上创造出适宜于不同城市公共活动的空间，从各个角度展示茶文化广场作为开放的公共空间的特质。同时，在广场的各个空间中提供适宜的停留空间，布置坐凳、台阶、活动场地，使人们的停留意愿得到满足。坐充分考虑“坐”这一行为对于茶文化广场生活的重要性以及需求特点。将“坐”的空间安排在西部主体下沉广场周围、树阵广场周围和绿地林荫中，同时在西部主体广场两侧结合商业建筑与绿化，设计64、露天吧这一休闲形式。这些“坐”空间的选择，使人们在这里坐下时会体会到这一场所的种种特点，如观看广场上各种活动，领略良好的广场景观。看为既满足像茶文化节这样的活动所需要的大尺度空间，同时消除大尺度空间中的空旷感，促进“看”行为发生的可能性，在设计上通过下沉、升起等手法使茶文化广场空间隔而不断，建立一些空间中心，同时也丰富空间的层次。将广场划分出若干个尺度空间，将观看活动的最大距离（70100m）与看清面部表情的最大距离（2025m）结合起来，另外在西部主体广场设置观演广场，采用类似影剧院的设计原则为使每个人看清当时空间中的活动创造最佳条件。站是指较长一段时间的停留。和“坐”的行为有些相似，人们往65、往会很细心的选择在凹处、转角、入口，或者靠近柱子、树木、街灯之类的地方驻足站立，它们在小尺度上限定了休息的场所。交流广场中的交流可以划分为三种不同的类型，分别是与同伴（朋友、家人）交流、与遇见的熟人交流、与陌生人进行交流，每一种类型对环境条件有不同的要求。自发性活动是指一些小规模的表演、展示、健身等活动。自发性活动是广场中生动而重要的吸引点。人们为另一些人所吸引，就会聚集在他们周围。这些活动使城市生活有趣和富有变化，同时也需要特定的环境条件，以及一定程度的规范。集会是指事先计划好、较大规模的活动，如节日庆典和各种文化活动等，城市广场可作为这些活动的展示舞台。在设计上充分考虑能提供大尺度的空间，66、为大规模的文化活动、节日庆典等集会活动提供可能。（7）景观设计特色阶梯文化广场由舞台、广场、阶梯和坡道组成。广场大约南北长130m，东西宽80m，可供大型集会和表演，结合阶梯看台，活动的多样性更为丰富。沿阶梯可缓缓到达最高处观景平台，观景平台上设茶文化雕塑柱廊，阶梯看台设置多处人流进出通道。广场两侧设置配电、管理、小商店和厕所用房。观景茶楼地处西部主体广场的北侧，既可以观山又能赏水，视线开阔。喷泉采用旱地喷泉的方式，喷泉的喷头、灯光均隐藏在地坪下，喷泉开起来，水的形象和声响使空间得到情与景的交融，夏天还可为人们带来凉爽，停喷时可以举办广场音乐会和露天舞会，构成一道亮丽的风景线。水上舞台位于广场67、东西轴线的西部临湖一侧，由圆形台阶限定，设有围廊，供集会、表演、观景之用，平时也可作为游船码头。树阵广场位于中部喷泉绿化广场，由硬地与规则型树阵组成，地面铺设方格形花岗岩，以等间距有规律地种植大树。局部树下是木质圆弧型座椅。2、商业街区（2#地块）商业街区位于与主入口区以西，与观演集会广场隔水相望，自南向北依次包括商业街、剧场、茶具博物馆、茶文化博物馆等。（1）商业街在商业街区南部规划建设步行商业水街，集中再现江南水乡风俗民情，挖掘地方特色小吃和传统老字号店铺，配以茶叶、茶具、工艺品、旅游纪念品、字画、地方土特产品销售，形成逛古街区、品味地方传统文化的街区特色。沿河道规划形态各异的石桥，形成“68、十桥九貌”的特色，在桥上设有观景台，用以观赏水街景致。供游人在这里休息、观景和欣赏茶艺表演。规划引入具有文化内涵的店铺，让一些上档次、有文化品位的店铺入驻，使之成为一个既能受现代消费者欢迎、又体现古街传统特色的“商贸、旅游繁华之地”。（2）剧场在商业街北侧布置剧场，可作为多功能剧场即所谓“音乐厅剧院”。规划剧场作为茶艺表演、歌舞、录像等小型演出的场所，集包场特色、会议庆典场地提供、文化学术交流，名茶、艺术品展卖等多功能于一体。（3）茶具博物馆在剧场以北安排一座茶具博物馆，主要功能是展示、收藏各种茶具。茶具在古代泛指制茶、饮茶使用的各种工具，包括采茶、制茶、贮茶、饮茶等大类，现在是指专门与泡茶有69、关的专门器具，主要指饮茶器具。切合茶文化主题，建成具有一定特色的茶具博物馆。（4）茶文化博物馆在商业街区北端布置一座茶文化博物馆，与茶具博物馆相接。规划将该馆建成一座研究、挖掘、展示茶文化的平台。溧阳是吴越文化的发源地之一，历史悠久，人杰地灵，由于养蚕种茶的历史渊源，故素有“丝府茶乡”之美称。茶圣陆羽将溧阳茶收录于茶经；著名诗人李白醉后狂饮溧阳茶；明清年间溧阳籍宰相、状元彭谦、史贻直、马世俊将溧阳茶敬献皇上为贡品。新中国成立以后，特别是改革开放以来，溧阳人民将茶文化发扬光大，以茶怀古、以茶铭志。溧阳市从1991年开始，成功地举办了八届茶叶节。1999年在昆明世博会上，溧阳茶被评为唯一无公害茶叶70、，并享有永久冠名权。综观中国茶文化形成和发展的历程，可以看到，茶文化内涵极为丰富。概括地说，茶文化是人类在社会历史发展过程中所创造的有关茶的物质财富和精神财富的总和。茶文化的结构体系包括有关茶的物质文化、制度文化和精神文化三个层次。茶文化的物质形态表现为茶的历史文物、遗迹、茶诗词、茶书画、茶歌舞、各种名优茶、茶馆、茶具、饮茶技艺和茶艺表演等；精神形态表现为茶德、茶道精神、以茶待客、以茶养廉、以茶养性、茶禅一味等；还有介于中间状态的表现形式，如茶政、茶法、茶礼规、茶习俗等属制度文化范畴的内容。根据中国及溧阳茶文化的发展历史及内涵，力求将本馆建成独具特色的茶文化博物馆。3、茶文化交流中心（3#地块71、）为满足游客住宿、餐饮、交流等多方需求，在项目区中部、东麻路以北安排专门的茶文化交流中心，具有宾馆、会议、文化交流等功能，标准为三至四星级，规模为280个床位（140间）。通过采用茶宴、茶浴、茶吧、茶歌舞表演等形式和载体可进一步丰富其功能。4、民俗文化村在商业街区以北规划一处民俗文化村。其建设构思是，以山水为载体，移建原创性古建筑群为特色，辅之以古代石刻桥梁塔碑亲古树等，构成一个山乡建筑群连景区的古建筑。拟从皖南、浙南和江西东交界处移建结构成套完整、古木架木刻等方面具较高艺术和文化价值的风格相近建筑物。建设时，按照苏浙皖山乡风貌，将这些古建筑合理组合，精心设计，并增加必要的仿古建筑，使此建筑群72、具有艺术和视角独奇性、可欢性，增加园林配置并和自然山水融合，形成一个有独奇文化符号和艺术创意的建筑群。5、园中园（7#地块）在项目区北部规划一处园中园。该园采用中国古典造园艺术手法，通过灵活多变的园林空间处理，形成古典园林特有的经典布局。园中园在设计构筑中，采用因地制宜，借景、对景、分景、隔景等种种手法来组织空间，造成园林中曲折多变、小中见大、虚实相间的景观艺术效果，表现出具有中国民族传统特点的空间意识和空间美感。运用造园艺术技巧和手法，模拟自然，通过叠山理水，植物配置，浓缩自然界美好的山水风光，在园林中达到“虽由人作，宛自天开”的艺术效果。园中园以山水取胜，配以适当的植物，构成江南水乡野趣。73、6、茶文化公园区包括茶名人广场、茶神殿、金刚宝座塔、茶博园、自然湿地、中国名井泉、休闲娱乐等景点。该公园区的主入口处安排在剧场与茶具博物馆之间的临水河岸，通过七孔桥可与东面的茶文化城主入口区广场相连。（1）茶名人广场位于茶文化公园主入口处，与博物馆、剧场及入口广场相呼应，设中国乃至世界与茶有关的历史文化名人雕塑广场，雕塑上记载茶文化名人的生平事迹，挖掘名人与茶的趣事。园中置中国历史上与茶叶相关的历史人物陆羽、孔明、郑板桥、陆游、欧阳修等石像，设炒茶、卖茶、品茶等生活雕塑。（2）茶神殿（4#地块）建于茶文化公园东西主轴线的小山上，供奉茶神陆羽。陆羽（公元733-804年），字鸿渐，是我国第一位著74、茶经而将茶艺发扬光大的人，唐复州竟陵（今湖北天门）人，一生嗜茶，精于茶道，以著世界第一部茶叶专著茶经闻名于世，对中国茶业和世界茶业发展作出了卓越贡献。陆羽的茶经是唐代和唐以前有关茶叶的科学知识和实践经验的系统总结；是陆羽躬身实践，笃行不倦，取得茶叶生产和制作的第一手资料，又遍稽群书，广采博收茶家采制经验的结晶。茶经一问世，即为历代人所宝爱，盛赞他为茶业的开创之功。陆羽逝世，被誉为“茶仙”，尊为“茶圣”，祀为“茶神”。（3）金刚宝座塔（6#地块）金刚宝座塔在中国现存的有七八座，其中北京有四座，分别是五塔寺即大正觉寺的金刚宝座塔、香山碧云寺的金刚宝座塔、西黄寺清净化城金刚宝座塔、玉泉山顶的妙高塔，75、另外几座是昆明官渡的妙湛寺塔、内蒙古呼和浩特的琉璃金刚宝座塔。金刚宝座塔的基本型制是五座塔同筑于一个台基上，正中央是一座既高且大的塔，四角各立一塔，较中央大塔低矮且小。这样一高四低五座塔形成丰富生动的天际轮廓线，而塔与塔之间的空间也饶有趣味。金刚宝座塔的出现较其它类型的塔出现晚，而其平面布局与印度佛教的曼荼罗及密宗的坛城如出一辙，有着密不可分的关联。规划在项目区中北部、茶园的制高点建一座楼阁式金刚宝座塔，设计总高超过50m，建成后将成为国内金刚宝座塔第一高，可登高远眺，既是一处绝好的观景点，又可以作为景区的标志物，成为整个茶文化城的制高观景点和景观标志点。（4）茶博园位于茶文化公园中部，占地近76、百亩。在充分利用现有茶叶基地的基础上，引进国内外多种茶树优良品种，集茶叶观光、种植、科学普及于一体，分为5个地块：江北茶区、江南茶区、华南茶区、西南茶区、世界茶区。另外在其西部设有云南古茶树、皇帝御苑、福建大红袍茶园等仿真景点。（5）自然湿地规划区北部现状有一处自然湿地，规划保护或恢复湿地的生态功能，以其充满野趣的领土景观为特色，吸引游客。结合现状形成开敞的自然空间，接纳大量的动植物种类、形成新的群落生境，同时为游人提供生机盎然的、多样性的游憩空间。恢复湿地的自然生态系统并促进湿地的生态系统发育，提高其生物多样性水平，实现湿地景观的自然化。提高湿地环境中土壤与水体的质量，协调水与植物的关系，对77、沿岸部分水下地形进行改造，种植芦苇、睡莲、池杉、水杉等植物，恢复野生物种的栖息环境，构筑景观小品等，成为游客休闲、娱乐，亲近山水的自然绿色空间。（6）中国名井泉名山名泉酿名茶，古人品名茶都要用名泉之水，而且他们泡茶用水十分讲究。规划在茶博园西侧设中国名井泉的仿真泉，分别是北京玉泉、无锡惠山泉、杭州虎跑泉、济南趵突泉、镇江中冷泉。（7）休闲娱乐区在茶文化公园西侧设有垂钓、品茶、棋牌等娱乐区（5#地块），紧邻湖边的垂钓平台、垂钓廊可同时容纳几十人钓鱼，垂钓平台、垂钓廊以东分别备有休闲娱乐、品茗场所（音乐茶座），游客可在轻柔的音乐中悠然自在地品茶钓鱼。垂钓平台和垂钓廊之间规划一处亲水广场，游人可在此78、驻足观赏或休憩。品茗区以南设有农业馆，主要展示传统农作器具，传授农业科普知识，游客还可在此进行农作亲身体验。此外，在金刚宝座塔的西面分别规划亲水娱乐、野营烧烤功能地块，可为游客提供游乐、野营、烧烤等设施服务。7、茶人村住宅区（8#地块）作为茶文化城的配套，在项目区南部、东麻路以南规划一处住宅区，以建设生态型居住空间环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。该区规划以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。总体上以低密度低开发强度（低容积率）为前提，突出生态保护79、的规划宗旨。在总体布局上，规划采用树形结构，以一条主路串联多个住宅组团为基本布局方式，突出系统化与组织化的特色，强调结构的清晰高效。总体布局强调居住环境的归属感与识别性、主入口的标志性以及突出道路和绿化系统各自的特色和对小区整体环境的作用。最终形成以人为本、适合居住的小区整体形态和环境。住宅尽量被遮掩在丛林中，周围的环境要保持原来的自然与野趣，在建设中可以通过建筑的局部架起等手法保护原有土地的水土资源，建筑最大包容性的面对自然，建筑与环境相得益彰。三、道路系统1、系统规划规划通过道路系统构建起旅游景区的主要骨架，引导人们旅游线路，组织空间形态的秩序。景区主入口设在1#地块东部，与外围景观大道相80、接，通过2#地块可进入景区内的公园区。景区道路呈三级配置：主要车行道、次要车行道和步行道，分别负载对应的交通功能，交往功能和景观功能。东麻路北侧为公园园区，南面为住宅区，规划考虑把生态旅游路线与住宅区道路体系的相互分隔，良好衔接。东麻路北侧的公园园区内主要车行道6m，形成园区环路；在商业街区和茶文化交流中心内布置次要车行道5m。车行道主要为紧急疏散和消防使用，原则上控制社会机动车入内，统一规划环保电瓶车解决交通需求。根据经济和景观两个设计原则，结合地形和功能分区，步行道设计成环状且自然弯曲道路形态，既满足交通功能，又具有步移景异的景观效果。丰富、曲折的路网，在林间、水畔萦回，可极大扩大空间的景81、观内涵。各景点内的步行道设计宽度为1.53m，包括主要步行道和次要步行道，由不同形态和质地的游览小径组成。南侧住宅区主要出入口设在东麻路上，同时在南部设置辅助出入口。区内道路系统分为三级，主要车行道宽7m，联系各个住宅组团；次要车行道宽5m，接通住宅的入户道路；沿小区内绿化景观带布置次要步行道，供居民闲暇散步。主次车行道呈枝状和环状相结合的结构，便于车行出入和交汇。个别组团采用枝状尽端回车式的结构，提高道路的使用效率。规划设置反映水乡特色的水上交通系统，在环状生态景观水系上和滨湖住宅区之间设有一系列码头。通过水上船行交通，增加水上交往和观赏之功能，形成“人观景、景有人、人看人”的景观格局，也构82、成本规划的道路交通特色。2、停车场在1#地块东部的出入口处设有停车场，保证足够车位。景区内禁止燃油机动车通行，以无污染的电瓶车联系各个景点。为满足商业街区和茶文化交流中心的交通停车需要，在2#地块和3#地块之间设置一处停车场。南部住宅区内的停车在院内解决，每户设有半地下停车库或者在门口设室外停车位。3、机动车流线外来旅游车辆在广场主入口处，游客下车后进入停车场，旅游返回时则从停车场直接出发，茶文化公园采用电瓶车作为公共交通，这样的设计将机动车严格限制在最少的区域，做到了人车分流，动静分区，保证了游客活动区域的安全。在商业街区与茶文化交流中心结合处设一中型停车场，满足客货车临时停放的需求。茶文化83、交流中心内设有专门的停车场，在主要单体前设有出入口小广场，车辆可以就近停放。货运车辆利用时间差，在游客散尽时可到达各商铺及餐厅厨房。消防车可到达每个单体建筑进行消防扑救，消防车道平时铺装为步行道路。四、绿化景观1、规划原则植物保留原生树，配置以乡土树种为主。在保持整体协调统一的基础上，突出各功能区的特点，注意乔、灌、地被植物之间的层次和色彩搭配，及季相性变化。各个功能分区以观赏价值高，易成活的植物种类为主。2、规划目标景区绿化尽可能体现地方特色，以乡土树种茶树、水杉、桑树、棕榈、垂柳、榉树、银杏、松树、芦苇等为主，结合景观需要种植色彩丰富的灌木，营造独特自然、具有地方特色的生态景观，同时丰富植84、物种群。对不影响景区建设和规划的植被尽量予以保留。3、绿化规划行道树以自然式风景林为主，使用当地的乔木、灌木、地被合理组合构造出“虽由人造，宛若天开”的自然植物景观。广场及入口区采用乔木和色彩艳丽的灌木、地被。茶文化公园采用乔、灌木、草本花卉相结合的方式，但突出茶文化主题，茶树绿化面积应占一半以上。在金刚宝座塔、茶神殿等朝拜、祭祀地块，使用姿态挺拔、灌幅较大的松树，烘托佛教文化和茶文化的厚重。住宅区内沿水面和道路系统布置绿化生态廊道，与组团间绿地一起形成绿地系统。空间布局上利用建筑间距、走向辐射并渗透到组团内部。追求“人与自然的和谐”，力求营造绿水怡情的生态居住环境，给居民创造轻松、安全、舒适85、的人性化家园；创造水乡特色和丰富多彩的聚集环境。每个住户均享受良好的景观，营造人与自然相融的绿化景观。4、树种选择乔木：松树、水杉、桑树、栾树、垂柳、榉树、银杏、合欢等。灌木与地被：茶树、芦苇、桂花、月季、红叶石楠、金叶女贞、榆叶梅、丁香、夹竹桃、黄连木、无患子、火炬树、一串红、薰衣草、鼠尾草等。五、竖向规划结合现状地形，尽力减少土方量，确保雨水就近排放于水体或绿地。规划道路最小坡度为0.2，最大坡度为0.8。在局部不能满足规范要求的道路纵坡段，通过加大道路横坡的方法，结合雨水井的设置，解决道路排水问题。道路和建筑标高与原标高相差不大，建筑场地标高高于道路标高2050cm。规划道路横断面的设计86、采取1.5%的道路横坡，向道路两侧排水。规划区在沙溪河的南北设闸，保证湖面常水位为吴淞高程21m左右，建筑都位于沙河水库规划水位线（吴淞高程23.6m）以上。六、环境容量根据项目区实际情况，环境容量计算采取面积法进行计算。整个景区规划游览面积350000m2（不含茶文化交流中心、茶人村住宅区及水面）。在景区一般情况下正常开放管理时，按平均100 m2/人、游览时间4小时、日开放时间8小时/天、年开放时日180天/年，估算景区日容量0.7万人/日，年容量126万人/年。当景区在节假、节庆日（春节、五一、十一等三个旅游黄金周及新年元旦）情况下高强度开放管理时，按平均50 m2/人、游览时间4小时、87、日开放时间8小时/天，估算景区日容量1.4万人/日。七、主要规划指标本规划区总用地面积674108m2（合1011.2亩），其中建设用地总面积214754m2，规划总建筑面积60204m2；1-8#地块建设用地总面积199623m2，规划总建筑面积58049m2。溧阳茶文化城规划区主要规划指标详见表3-1、表3-2。表3-1溧阳茶文化城规划区分地块规划指标表序号地块名称建设用地面积(m2)建筑层数（层）建筑面积(m2)容积率11#地块（商业、文化娱乐、广场用地）2993878240.261.1商业街及附属建筑62002-378241.261.2汇演广场122001.3其他1153822#地块（88、商业街区）22509102100.452.1茶文化博物馆1116210130.912.2茶具博物馆75027471.002.3剧场1230212000.982.4商业水街114571-372500.632.5其他795633#地块（茶文化交流中心）205831-365000.3244#地块（茶神殿）446515420.1255#地块（垂钓休闲中心、农业馆）6945112000.1766#地块（金刚宝座塔）3165921000.6677#地块（园中园）121451-212360.10*1-7#地块小计99750296120.3088#地块（茶人村住宅区）99873284370.289民俗文化村地89、块123251-212850.1010野营烧烤地块63512500.3911亲水娱乐地块21711-26200.29*合计214754602040.28*1-8#地块小计19962358049表3-2溧阳茶文化城规划区总用地规划指标表序号指标名称单位数值备注1总用地面积m2674108合1011.2亩1.1底层建筑占地面积m2354001.2道路广场占地面积m253580含停车场1.3绿化面积m23853281.4水面面积m21998002总建筑面积m2602043容积率0.094绿地率%57.25建筑密度%5.3第三节 项目建设内容及标准一、建设内容根据项目建设目标及原则，结合茶文化城已有规90、划方案及项目实际情况，特别是规划区内的民俗文化村、野营烧烤、亲水娱乐等三处地块已确定由其他公司具体实施，本项目主要建设内容为：1、主入口广场区（1#地块）、商业街区（2#地块）、茶文化交流中心（3#地块）、茶神殿（4#地块）、垂钓休闲中心及农业馆（5#地块）、金刚宝座塔（6#地块）、园中园（7#地块）、茶人村住宅区（8#地块）等八处建设地块范围内的建（构）筑物，建设用地面积合计199623m2（合299.4亩），总建筑面积58049m2；2、茶文化公园区除46#地块外的茶博园、自然湿地、中国名井泉、茶名人广场等景点设施，用地面积合计459354m2（合689.0亩）；3、项目区范围内的水系贯通91、梳理、整治，构造与茶文化城相宜的水环境；4、为整个项目区配套服务的水、电、气、通信、环卫等公用设施，绿化景观、道路广场、停车场、码头等室外工程，以及其他配套设施。本项目建设主要技术指标参见表3-3。具体工程建设内容详见有关章节。表3-3 项目建设主要技术指标一览表序号指标名称单位数值备注1总用地面积m2658977合988.5亩1.1按用地性质分建设用地m2199623合299.4亩其他用地m2459354合689.0亩1.2按用地类别分底层建筑占地面积m233920道路广场占地面积m248837含停车场绿化面积m2377000水面面积m21992202总建筑面积m2580492.1主入口区92、商业街及附属建筑m278241#地块2.2茶文化博物馆m210132#地块2.3茶具博物馆m27472#地块2.4剧场m212002#地块2.5商业水街m272502#地块2.6茶文化交流中心m265003#地块2.7茶神殿m25424#地块2.8垂钓休闲中心及农业馆m212005#地块2.9金刚宝座塔m221006#地块2.10 园中园m212367#地块2.11 茶人村住宅区m2284378#地块3容积率0.094绿地率%57.2不含水面5建筑密度%5.1根据各单项工程具体情况，本项目拟分两期实施，一期主要建设1#地块、4#地块、5#地块、6#地块、7#地块范围内的全部工程，2#地块中的两93、个博物馆，茶文化公园及水面区域的有关景点设施，一期地块范围内的配套服务设施；二期主要建设3#地块、8#地块范围内的全部工程，2#地块中的剧场、商业水街，以及二期地块范围内的配套服务设施。具体分期实施计划详见有关章节。二、建设标准本项目的建设标准应与当地的社会经济、旅游事业发展相适应，并考虑适度超前。项目建设标准拟定为国内先进，具体表现为：1、建筑及景点设计理念国内先进，旅游设施配套，成为XX湖景区内中高档的接待与交流中心。2、营造优美的公园环境，既体现溧阳茶文化特色，又有时代气息，成为XX湖景区的新景点。3、满足茶业休闲、博览、旅游、经商等活动所需功能要求，现代化程度高。4、配套的茶文化交流中94、心参照四星级饭店标准建设。5、配套的茶人村住宅区注重住宅舒适度，配套设施完善，交通便捷，居住安全，揉合节能、环保、生态、智能化等现代化住宅区的特征，功能质量与环境达到国内先进水平。第四节 经营方案一、经营范围本项目经营范围是拟建茶文化城范围内的有关经营性设施，包括室内及室外场所，具体有：1、景区内供游人观光、游览、体验的旅游景点设施经营，如主入口广场（喷泉绿化广场、观演集会广场等）、茶神殿、金刚宝座塔、园中园、垂钓休闲中心、农业馆等；2、景区内文化设施的经营，如茶文化博物馆、茶具博物馆、剧场等；3、饭店经营，主要是茶文化交流中心；4、商业用房出租及物业服务；5、住宅销售；6、会议、展览、休闲、95、餐饮、商品销售及其它相关配套服务。二、经营方式经营方式是指企业在生产经营活动中所采取的具体方法和形式，它反映了不同企业在生产、流通领域中所处的不同地位和发挥的不同作用。经营方式取决于许多因素，包括建设投资构成、经营内容、经营理念、经营管理水平等。根据项目市场定位及特点，本工程建成后，按照其使用功能的不同，采用自营与委托经营相结合的经营方式。依托项目区已有的旅游经济基础，结合项目公司的经验和优势，本项目旅游景点设施、文化设施和饭店（茶文化交流中心）采用自营方式；会议、餐饮等为自营，展览、休闲等可考虑委托经营；商业用房设定用途对外出租或直接销售，住宅全部对外销售。本项目出租部分用房由项目单位提供物96、业管理服务，承租方自付水电、其他燃料动力消耗以及二次装修费用。有关物业经营方式参见表3-4。表3-4项目物业经营方式一览序号物业名称面积（m2）经营方式所属地块1主入口区商业街及附属建筑7824出租1#地块2茶文化博物馆1013自营2#地块3茶具博物馆747自营2#地块4剧场1200自营2#地块5商业水街7250出售2#地块6茶文化交流中心6500自营3#地块7茶神殿542自营4#地块8垂钓休闲中心及农业馆1200自营5#地块9金刚宝座塔2100自营6#地块10园中园1236自营7#地块11茶人村住宅区28437出售8#地块第五节 景区游览方案一、旅游线路组织景区结合主入口广场、茶名人广场、茶97、神殿形成主要轴线，沿环状水系设置民俗文化村、园中园、金刚宝座、自然湿地、中国名井泉、茶博园等系列景点，在北侧制高点金刚宝座塔处形成高潮，以茶神殿为结尾形成完整的景点体系。景区最东侧为进入景区主入口广场和茶文化公园的门户空间。游客在广场入口下车后，在广场景观主轴的引导下，通过广场的序列景观，人流进入核心集散广场空间；人们在开敞，丰富的广场间驻留，游览商业街；经过主入口广场，人流通过两座七孔桥进入茶文化公园。桥身凌跨于水面之上，造型优美流畅，成为景园入口标志性景观。经过七孔桥，到达茶文化公园的入口广场，在此买票入园。在此区域可以选择导游，使用卫生间。游客也可过主入口广场直接进入2#地块的商业水街，98、再进入茶文化公园的入口广场，然后进入公园。进园后，人流逆时针沿环状景点体系游玩，首先进入民俗文化村，在此领略苏浙皖古建筑风貌；沿湖继续前行，进入具有中国古典园林特色的园中园；随后通过木栈道进入生态湿地区，参观自然湿地；沿阶而上可到景区的高潮金刚宝座塔，登高眺望；接着参观茶博园，然后回到湖滨参观中国名井泉，在品茗区小作休息，品茶、垂钓，继续参观茶神殿、茶树仿真点、茶名人广场等景点；最后回到商业水街，购物休息，完成完整而又丰富的茶文化公园的游程。根据游客多样的选择，可分为主要和辅助游线：主要游线：入口绿地观演广场茶文化公园入口广场民俗文化村园中园自然湿地金刚宝座塔茶博园中国名井泉品茗区茶神殿商业水99、街。辅助游线1：入口绿地观演广场商业水街茶文化公园入口广场茶神殿品茗区中国名井泉茶博园金刚宝座塔园中园民俗文化村茶文化公园入口广场。辅助游线2：入口绿地观演广场茶文化公园入口广场民俗文化村园中园自然湿地亲水游乐区金刚宝座塔茶神殿商业水街。此外，人们也可选择水陆游玩。直接在主入口北侧的游船中心码头登上江南特色的乌篷船，沿沙溪河游览各种景观后回到码头。二、典型游览场所及活动1、商业街布置像经营玉器、明清瓷器、名人字画的古董店；穿着长袍、拎着长嘴铜茶壶为客人斟茶的“茶博士”；摇着木纺车，为顾客现场纺纱的“吴越人家”布艺品店，小店里卖麦芽糖块的男子，穿着长衫摇着拨浪鼓招徕顾客。水街挂起古代商家常用的大100、红灯笼和招牌，有着淡淡的明清商业文化气息。茶韵、茶道以及街戏等民俗风可以经常在水街上演，欢迎远道而来的客人。水街成了“清明上河图”一个小小的缩影。2、茶文化博物馆该馆的展示内容包括茶的起源和发展、茶与文化、茶与民族团结、茶于人类健康、茶的综合利用。茶的起源与发展：利用图片、实物、文字等展示茶艺发展过程，发现药用食用日常饮料，加工方式从生煮饮散受、无晒造法简单机具现代化连续机；茶叶种类有绿茶、红茶、乌龙茶、白茶、黄茶、黑茶、花茶、紧压茶、保健茶等。茶与文化：茶文化融汇中国传统文化儒、佛、道、老、庄、墨诸家的优秀思想。历代帝王将相、文人雅士、高僧法师的诗、画、词、楹联赋予了茶及茶文化的深厚内涵。展101、示厅收集部分与茶有关的物品，如字、画、诗词、楹联、专著、邮品乃至茶馆、茶戏剧的图片和剧照等等进行展示，以突出“茶文化园”的独特风格。茶与民族团结：以不同民族风格各异的饮茶习俗，饮茶方式及千姿百态的品茶器具，展示茶在各民族生活中的作用和影响，茶对促进民族团结的重要性。茶与人类健康：介绍国内外利用茶叶进行防病、治病的研究成果，展示茶叶的主要生化成分及其对人类健康的功效（联合国卫生组织公布的长寿奥秘之一是“多茶少烟”）。以此大力推崇饮茶之风，倡导人们饮茶、爱茶、长寿长乐。茶的综合利用：展示以茶为原料加工而成的各类产品，包括茶在轻工、化工、医药、保健、食品等方面的广泛利用，使参观者开扩眼界，充分认识茶102、的功能和所具有的广阔开发前景及潜在的利用价值。 3、茶艺表演茶文化作为社会文明生活的精华，在我国具有悠久的历史，其中既有精神文明的体现，又有物质文明的延伸。各民族以其具体的文化为背景，创立了内涵丰富、形式多样的茶民俗，如白族三道茶、藏族酥油茶、潮山功夫茶、赣南打擂茶，此外还有儒雅大方的文士茶、欢乐轻快的民族茶等。经专门训练的茶艺表演队可向游客作丰富生动的茶艺表演，还将编排几套易掌握、有特色的冲泡方式，让游人与表演者一起边观、边学、边做、边品。或选取几套不同种类的茶样或茶具，以“自助茶”形式，让游人根据自己的喜爱自行选取冲泡品饮，将人们引入一个雅俗共赏的品茗世界。茶艺表演可在剧场、茶文化博物馆或103、室外广场进行。4、品茗在垂钓休闲中心、剧场、茶文化博物馆等处设品茗区，配有电视录放及音响系统。在品茗时，可放映与茶有关的录像，或放送一些品味较高的典雅音乐，如古典音乐、轻音乐或古筝演奏等，以充分体现茶文化与众不同的文化氛围。第四章 建设条件第一节 社会经济发展条件一、常州常州市地处江苏南部，长江三角洲南缘，地理坐标北纬3109至3204 ，东径11908至12012 ，位于沪宁铁路中段，东距上海约160 公里，西离南京约140公里，东邻无锡、江阴，西接茅山，南接XX山余脉，北临长江，与扬中、泰兴隔江相望，东南濒临太湖，与宜兴相毗。总面积4375平方公里，其中：陆地面积3520 平方公里，河湖库104、塘水域面积855平方公里，占总面积19.5%。常州市下辖溧阳、金坛两县级市以及武进等五区。2009年全市实现地区生产总值（GDP）1302.2亿元，按可比价格计算增长（下同）15.1%。从三次产业看，第一产业增加值56.5亿元，增长3.5%；第二产业增加值795.3亿元，增长16.3%，其中工业增加值716.4亿元，增长16.5%；第三产业（服务业）增加值450.4亿元，增长14.7%。三次产业结构为4.361.134.6，二三产业比重比上年提高0.6个百分点。在经济总量迅速扩大的同时，地方财政实力也显著增强，财政总收入突破200亿元，达到220.4亿元，比上年增长25.9%，其中地方一般预算105、收入95亿元，增长27.4%；一般预算财政支出97.0亿元，增长28.2%。财政收入占GDP的比重继续上升，由上年的15.9%提高到16.9%。旅游经济较快发展，产业规模不断壮大。全年接待海外旅游者18.2万人次，比上年增长27.1%；接待国内旅游者1282.8万人次，增长23.3%；市民出境旅游人数达9461人，增长54.3%。全社会旅游总收入为126.2亿元，比上年增长24.3%，其中国内旅游收入114.4亿元，增长24.2%；旅游创汇1.4亿美元，增长27.8%。实现旅游增加值51.5亿元，增长24.4%。旅游基础设施进一步完善，接待能力显著提升。年末全市旅游涉外、星级饭店（宾馆）共计5106、9家，比上年增加5家，其中五星级3家，四星级8家；旅行社共计63家，比上年增加8家，其中国内百强旅行社2家。旅游区（点）建设取得新进展，年末全市共有30个旅游区（点）和7个国家工农业旅游示范点，分别比上年增加3个和6个，其中国家4A级旅游区（点）5个，3A级旅游区（点）1个，2A级景区（点）10个。中华恐龙园、溧阳XX湖旅游度假区、金坛茅山风景名胜区等6个旅游区（点）全年接待游客均超过100万人次。二、溧阳市及XX湖镇1、溧阳市溧阳市位于常州市西南、苏、浙、皖三省交界处，是长江下游金三角地区重要的次中心城市之一。总面积1535.87平方公里，辖18个镇、2个省级开发区，总人口77.84万人。2107、009年全市实现地区生产总值178.2亿元，比上年增长20.3%。地方财政实力显著增强，财政总收入达21.18亿元，同比增长29%，其中一般预算收入9.11亿元，同比增长31.3%。三产结构继续优化，其中第一产业增加值15.6亿元，同比增长5%；第二产业增加值99.4亿元，同比增长23.6%；第三产业增加值63.2亿元，同比增长19.7%，产业结构比例有2004年的10.0：58.1：31.9调整到8.8：55.8：35.4。2、XX湖镇XX湖镇（区）由原XX湖旅游度假区、XX湖镇、平桥镇合并而设，现区域面积为204平方公里，人口为562万，辖27个行政村，3个居委会。2009年实现地区生产总108、值9.33亿元，财政收入1.33亿元（一般预算收入达1亿元，列全市3个超亿元乡镇之一），分别比上年增长18.5%和56.9%，综合实力列全市第一方阵。旅游业快速发展。全年完成旅游接待256万人次，实现旅游收入1.85亿元，实现三产增加值2.68亿元，分别比上年增长20.7%、37.5%、和27.5%，景区内基础设施得到进一步完善，项目进程进一步加快，旅游产品进一步丰富，XX湖旅游品牌得到进一步提升，并有效带动了房地产、建安业、宾馆餐饮等服务业的快速发展（三产服务业获市政府先进单位）全年实现农业总产值2.43亿元，其中多种经济产值1.92亿元，农村基础设施和农业生产条件得到进一步改善，设施农业、109、生态农业、旅游农庄、一村一品等现代农业正逐步推开，“三农”问题得到有效改善，农民人均纯收入增长18%，达7038元(2009年被市政府评为农村工作先进镇区)。第二节 自然地理条件一、气象条件溧阳位于江苏省苏南，地处北纬311314、东经1190811936，属亚热带季风气候，干湿冷暖，四季分明，雨量充沛。全年平均温度17.5 极端最高气温39.4年均降水量1149.7 mm年平均日照时间2047.5 h无霜期年平均227.6 d常年主导风向ES、E二、水文条件溧阳市位于常州市西南，属于南溪水系南河分区。南河分区源出苏浙皖交接的界岭，汇溧阳、金坛以及宜兴的铜官、横山、茗岭诸山之水，由宜兴大浦港及110、附近诸港渎入太湖。该分区在常州市境内有南河、中河、北河，是横贯东西的三条骨干河道，还有若干河道如朱淤河与其相连。XX湖为一条狭长的水域，总长度为13km，水库最深处为28m，平均深度为10m左右。湖区陆地部分为安山岩和石灰岩，地形较为低缓。湖区群山环抱，湖水清冽。湖岸蜿蜒曲折，湖内布满大小岛屿。区内奇花异草，色彩缤纷，野生动物，栖息繁衍，形成完整与和谐的生态系统。水源主要为降水径流。项目北面约3000m的茶亭河。茶亭河自西向东流入溧戴河。溧阳市环境监测站于2009年2月2123日三天对茶亭河（茶亭桥断面、望仙桥断面）水质、水文进行了监测，平均流速为0.027m/s，平均流量为1.333m3/s111、，平均河深2.2m，平均河宽27.25m。溧戴河自北向南流入溧宜河。本项目产生的生活污水接入XX湖污水处理厂，排入茶亭河。XX湖包括沙河和大溪两座国家级大型水库。这两大水库地处XX山的余脉，湖水来源于苏、浙、皖三省交界的南山地区，250平方公里的河涧水汇集成湖，总库容量为3亿立方米。XX湖为一条狭长的水域，总长度为13公里，水库最深处为28m，平均深度为10m左右。湖区陆地部分为安山岩和石灰岩，地形较为低缓。三、地质地貌1、场址现状场址东侧大约800米为规划中的XX湖新镇镇区，西南方向有一座建筑风格独特、体量较大的报恩禅寺，具有一定的景观价值。东南面有山水园、明珠度假村、水悦山庄、XX湖宾馆、112、华天度假村等旅游度假用地。规划区用地呈不规则的多边线形，总规划用地面积约66.7公顷（其中建设用地20公顷），规划区地形地貌丰富，地势起伏不大，以土山丘陵为主，东麻公路穿过规划区中部，规划区内现状建筑较少，只有前王家湾村的部分住宅用地和幽香茶园。用地主要由小片农田、茶园、树林和山坡地组成。2、地震影响江苏省及邻区地震活动主要集中在四个地段：郯庐、南黄海、溧阳、宁扬镇。这四个地段内正是地壳结构较为破碎的地方，也是活动性较强的断裂部位，地震活动也往往集中于这些断裂谷区（郯庐）、沉降特别剧烈区（如南黄海）、或是两组断裂交汇区（如溧阳、宁扬镇）。因此，总体来说地震主要集中于海域（这是由西太平洋大地结构113、背景决定的），而江苏省境内除了溧阳及溧阳宁扬镇地区外地震活动强度不高、频度低。项目附近区域内1979年溧阳市南渡镇发生6级地震，周城镇一带引起房屋倒坍或裂缝等均为沿河软土分布区民房，本工程区内未发现影响。另根据区域地质资料及附近工程地质资料，未发现全新世活动的断裂构造、地裂缝等不良地质作用。建筑场地内目前属稳定地块，适宜建筑物的兴建。3、岩土分布XX湖位于宜溧低丘陵山区，地下上部岩土主要为碎石土，低洼区风化程度强，为石粉质粘土；下部为强风化安山岩和中风化安山岩。参照“XX湖国际茶文化城及茶文化主题公园一期1#地块”进行岩土工程详细勘察。岩土分布和特性如下：第四系全新统（Q4）-1层素填土：灰黄114、为主，松散状。成分以粉质粘土为主，含植根，夹小碎石等。局部为杂填土或耕土，层底夹淤泥质填土或软塑状粘性土。该层成分复杂，为新近人工堆填而成。全区分布，非均质，工程性能极差。层厚0.302.90m，层底标高17.0023.81m，层底埋深0.302.90m。-2层淤泥：深灰色灰黑色，流塑状。含少量植物体及有机质。仅见于明、暗塘及沟渠底部，非均质，工程性能极差，层厚0.500.60m，层底标高17.4617.96m，层底埋深0.500.60m。层粉质粘土：黄灰暗褐色，软塑状为主，少夹可塑状，含少量铁锰质斑点及根孔，夹粉土薄层或团块。切面稍光滑，干强度中等，韧性中等，无摇震反应。局部缺失，欠均质，工115、程性能一般。层厚0.703.80m，层底标高14.6221.68m，层底埋深1.205.60m。第四系上更新统（Q3）层粉质粘土：暗褐褐黄色，可夹硬塑状，含铁锰质结核及灰色条带。切面稍光滑，干强度中等，韧性中等，无摇震反应。局部缺失，欠均质，工程性能中等。层厚0.603.60m，层底标高13.8520.07m，层底埋深2.206.30m。-1层粉质粘土：黄褐棕褐色，硬塑状，含较多粗大铁锰质斑块及结核，夹灰白色条带。切面光滑，干强度高，韧性高，无摇震反应。局部分布，欠均质，工程性能较好。层厚0.702.20m，层底标高15.4021.86m，层底埋深1.504.00m。-2层粘土：黄褐、棕褐棕黄116、色，硬坚硬状，含较多铁锰质斑块及风化岩屑等。切面稍光滑，干强度高，韧性高，无摇震反应。局部夹砂砾石，粒径一般0.052.5mm，含量约510%，成分为石英岩、粗安岩为主，无分选，颗粒不均匀。全区分布，欠均质，工程性能较好。层厚0.906.50m，层底标高10.7919.76m，层底埋深4.109.60m。层含砂粉质粘土：灰黄、灰褐间棕黄色。粉质粘土呈可硬塑状，切面稍光滑，干强度高，韧性中等，无摇震反应。两者呈混杂状，局部层底以中密密实状中粗砂为主，夹砾石及风化岩屑等。砂砾含量一般20%30%，局部富集处呈互层状、透镜状分布，砂砾含量可达50%以上，夹少量碎石，颗粒成分以石英岩、粗安岩为主，颗粒117、不均匀，无分选，级配差。局部缺失，欠均质，工程性能中等。层厚0.903.80m，层底标高9.1515.96m，层底埋深6.6011.20m。侏罗系上侏罗统（J3）层全风化粗安岩：浅紫、暗紫色。原岩成分基本风化为粘土矿物，干钻可钻进，岩芯呈砂土状，少见碎块状，遇水可软化。岩体为散体状结构，岩石坚硬程度分类为极软岩类，岩体基本质量等级分类为V类。全区分布，工程性能较好。属低强度岩石地基。未钻穿，控制厚度0.102.90m。4、地下水本场地地下水类型主要为孔隙潜水，赋存于第四系全新统上段坡洪积（Q4）的粘性土及填土中，水量贫乏，水质良好。受大气降水补给，季节性明显，水位变化大；第四系上更新统残坡积（118、Q3）中的粘性土、含砂粘性土中一般不含水，可视作隔水层。四、生态环境XX湖地区生态环境质量较高。XX湖周围被低矮起伏的丘陵山地所环绕，并被原始和人工植被所覆盖，植被覆盖率达80%以上，拥有动物164种，植物236种。湖区群山环抱，湖水清冽。湖岸蜿蜒曲折，湖内布满大小岛屿。区内奇花异草，色彩缤纷，野生动物，栖息繁衍，形成完整与和谐的生态系统。第三节 基础设施条件一、交通XX湖位于常州市西南、苏、浙、皖三省交界处，是长江下游金三角地区重要的旅游景区之一。交通十分便利，宁杭高速、104国道穿区而过。水陆交通便捷，国家五级航道芜太运河、丹金溧漕河穿境而过，可直通上海港、南京港、张家港、镇江港和常州港等119、国际水港；XX湖200公里范围内拥有4个国际机场，南京禄口机场、上海虹桥机场、上海浦东机场和杭州萧山机场，另外还有两个国内机场。距离溧阳市区仅8公里。二、给排水在XX湖镇规划建设规模为4.3万m3/d水厂一座。水源选用沙河水库水，主要供XX湖镇和大溪、沙河景区的居民和游客用水需求。目前XX湖镇自来水厂生产规模为2万m3/d，可以满足本项目需要。整个旅游度假区实行雨污分流制，建立完善的污水管网系统。XX湖污水处理厂规划建设规模为1.0万m3/d，目前正在建设0.2万 m3/d的污水处理能力，建设地点位于溧阳XX湖镇茶亭村，镇广公路以东。项目近期拟配置小型污水处理装置，处理生活污水。污水处理厂建成120、后，生活污水均由污水处理厂接纳。 三、供电XX湖镇供电能力较好，区内有电源220kV变电站一座，110kV变电站三座。本区各建筑组群的主要建筑内设10kV配电室，向本建筑和周边建筑供电。10kV电缆由周边城市道路引入，采用环状网布置，沿本区主干道地埋敷设，通至各地块内的10KV变电站。规划共设6处10KV变电站，装机容量根据实际建筑量相应设置。四、电信XX湖地区通讯设施完备。拥有程控电话交换机容量30万门，移动通讯容量10万门，传真、电报、特快专递、国际互联网等现代化通讯网路已经建成。近期规划镇区电话普及率60部/百人，光纤入户，有线电视完全实现数字化，普及率基本实现100%。电信管道由项目区121、域西侧和北侧引入，沿本区主干道敷设8孔电讯管道，沿本区组群路敷设6孔电讯管。管内为通信光缆、网络线和有线电视光缆留有管孔。依托宽带网，本区实现智能化综合管理。五、燃气本项目供气由西侧和北侧城市道路引入DN200燃气管，供应各组团，预计2010年年底天然气供应到溧阳，本项目在天然气没接入前使用液化气。本区供气干管沿主干道敷设，管径DN150200。第五章 工程建设方案第一节 建筑工程一、建筑方案1、标准依据（1）民用建筑设计通则【GB50352-2005】（2）博物馆建筑设计规范【JGJ66-91】（3）剧场建筑设计规范【JGJ57-2000】（4）旅馆建筑设计规范【JGJ62-90】（5）饮食122、建筑设计规范【JGJ64-89】（6）商店建筑设计规范【JGJ48-88】（7）办公建筑设计规范【JGJ67-89】（8）住宅设计规范【GB50096-1999】（2003年版）（9）建筑设计防火规范【GBJ16-87】（2001年版）（10）高层民用建筑设计防火规范【GB50045-95】（2005年版）（11）国家及地方有关规范规定2、建筑设计本工程集商业、文化、娱乐、居住等于一体，包括商业街、博物馆、剧场、接待饭店、住宅小区、景点设施及附属用房等。根据各地块情况分别阐述。（1）1#地块主入口区观演广场的南北两侧设计有商业街、茶楼、公厕、管理服务用房等，依地形布置，二至三层，建筑面积782123、4 m2。在建筑体量和建筑风貌上以江浙皖传统建筑为主，内部材料使用混凝土结构，外部使用木质原始材料或贴面。与景区的生态环境相互融合。（2）2#地块2#地块包括茶文化博物馆、茶具博物馆、剧场及商业水街，总建筑面积10210m2。茶文化博物馆、茶具博物馆为相邻两座建筑物，面积分别为1013m2、747m2，设计为2层传统中式建筑，坡屋顶，挑檐，通过连廊联为一体。博物馆内设展厅、表演室、接待室、休息室、文物库及管理用房，其中部分用房根据功能的相似性两馆可共享。两馆在展陈内容上各有所侧重，茶具博物馆以茶具为主题，茶文化博物馆通过有形的书籍、图片、实物等多方位、多角度展现茶文化的丰富内涵。剧场规模设计为124、600座，建筑面积1200m2，具有放映、演出、集会等功能。建筑造型充分突出简洁、高雅的形态，现代与传统相结合，开放性与实用性相结合，主体建筑庄重高雅，立面造型活泼生动，巧妙运用玻璃、石材、木材等材料，构造茶文化城突出的标志形象。商业水街是沿流水布置的建筑群，建筑面积7250m2，设计采用江苏传统民居特点，体现明清时期的古风，以江南特色的灰白黑为主色调，建筑布局与景观注重疏密有致，风格统一又呈现区别。建筑为沿街错落的传统建筑式样，一至三层。通畅中有曲折，各段落突出传统街道与小型广场结合的风貌趣味。（3）3#地块3#地块为茶文化交流中心，是具有住宿、餐饮、会议、交流、娱乐等功能的旅游接待场所。该125、中心拟参照四星级标准，设140间标准客房，共计280个床位，总建筑面积6500m2。采用分散园林式布局的传统建筑形式，以一、二层为主，局部不超过三层。在地块的东端设计1座青砖灰瓦的四合院式综合体建筑（绿荫芳庭），共三层，总服务台、大堂以及宴会厅、餐厅、酒吧、多功能厅安排在该建筑内。客房采用独幢建筑形式依地形布置，其中北部地块分布5幢二层小型建筑，南部地块安排3组园林式建筑群（松涛苑、海棠苑、月季苑），以二层为主、局部三层，错落布置。装修材料采用中高档材料，工艺精致，具有突出风格。客房内有软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等中高级配套家126、具；室内满铺中高级地毯，或为优质木地板；卫生间采用中高档建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和。建筑外墙面使用木质原始材料或贴面，与景区的生态环境相互融合。（4）4#地块4#地块为茶神殿景点，建筑面积542m2。该景点由牌楼、步道、入口广场、门楼、茶神广场、偏殿、茶神殿组成，位于茶文化公园东西主轴线上。茶神殿与偏殿均设计为传统中式建筑，单层，底部为方台，四檐飞挑，庄重美观。（5）5#地块5#地块为垂钓休闲中心及农业馆，建筑面积1200m2。结合地形及邻水优势，依次布置观荷轩、品茗居、农业馆、听雨轩，均为单层建筑，简约风格，游人在此可品茶、观景、休憩，清除烦意，心灵复归宁静，品味出些茶外的人生韵味127、。（6）6#地块6#地块为金刚宝座塔景点，建筑面积2100m2。金刚宝座塔是项目区的制高点，也是景区的标志物，由五座塔同筑于一个台基上，主塔位于正中央，四角各立一小塔。设计塔基8m，主塔9层，高36m，四个小塔5层，高15m。主塔采用现代技术建造，墙面干挂石材。为使游人更便捷的到达塔顶，内设电梯1部。（7）7#地块7#地块为采用中国古典造园艺术手法的园中园，建筑面积1236m2。通过精巧典雅的建筑群体，表现江南古代精湛的建筑艺术。建筑设计以木结构为主，12层，形成各具特色的传统建筑。根据居住、读书、作画、抚琴、奕棋、品茶、饮宴、憩游等功能要求，建造厅、堂、轩、馆、楼、阁、榭、舫、亭、廊等，这些128、建筑内雕刻精细的门窗、挂落、栏杆、纱隔、地罩等各式装修，古色古香的家具、陈设，室外变化多端的洞门、漏窗、铺地等，体现建筑功能、结构、艺术完美统一的民族特点。为体现淳厚丰富的文化内涵，在建筑内外设计大量的匾额、楹联、书画、雕刻、碑石、摆件等，承载中国传统文化和溧阳人文历史的相关信息。（8）8#地块8#地块茶人村住宅区规划为低层住宅社区，建筑面积28437m2，其中住宅27617m2、会所820m2。住宅以2层独立式单体为主要建筑形式，结合使用功能，设计不同的层高。采用多种户型，满足居民对户型的多样化选择。设计适应现代生活方式，强调大厅活动空间，做到明厅、明厨、明厕、明卧。室内尽可能达到天然采光的129、要求，为人们创造舒适的居住空间，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季能有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。起居厅面向好的景向，多数房间设有景观露台。厨房、卫生间设计均按照现代都市居住生活使用要求，适当超前，达到高档居住水平。在厨房、卫生间设计上综合考虑现代生活设备的布置以及操作顺序、设备安排、管线设置、通风卫生的要求。厨房内部按照合理的操作顺序安排电冰箱、洗菜池、燃气灶及储物柜，形成良好的操作面。在厨房设置排烟点，集中处理厨房内排出的烟废气。卫生间内便溺、洗浴、洗漱等各项功能均应适当分离，确保互不干扰，满足使用要求。通过厅室厨卫的合理配比，使房型的经济性得到最大限度的体现130、。会所布置在社区中部，2层建筑，是社区的服务中心，集物管、商铺、餐饮、诊所、休闲等于一体。区内建筑形态设计符合整体规划的要求，强调亲切自然、宜于居住。建筑造型采用中国风格的现代建筑，同时不失细部的精心处理和各部分之间的紧密呼应。立面设计以体量的划分为基础，通过大量重复和序列，造成鳞次栉比的独特效果。建筑色彩与周围环境相宜，使建筑与茶文化公园景观融合在一起，以创造和谐之美。8#地块茶人村住宅区的规划设计指标情况参见表5-1。表5-1 茶人村住宅区规划设计指标表序号地块名称建设用地面积(m2)建筑层数（层）建筑面积(m2)容积率1A户型住宅（41户）270802115290.432B户型住宅（35131、户）227742112350.493C户型住宅（11户）13027248530.374会所187028200.445其他35122*合 计99873284370.28二、结构方案1、标准依据（1）建筑抗震设防分类标准【GB50223-95】（2）建筑结构荷载规范【GB50009-2001】（3）建筑抗震设计规范【GB50011-2001】（4）建筑地基基础设计规范【GB50007-2002】（5）建筑桩基技术规范【JGJ94-94】（6）混凝土结构设计规范【GB50010-2002】（7）砌体结构设计规范【GB50003-2001】（8）国家、地方其它有关规范、规定及标准2、设计参数工程结构设132、计使用年限为50年。（1）抗震溧阳市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值0.10g，设计地震分组第一组。拟建物按7度抗震设防。（2）风荷载风荷载标准值根据建筑物体形、高度、地区等变化条件按建筑结构荷载规范计算取用。（3）楼面活荷载商铺2.5 kN/m2楼梯、走廊、卫生间、阳台2.5 kN/m2楼梯 3.5 kN/m2宴会厅、餐厅 3.0 kN/m2办公室、客房 2.0 kN/m2上人屋面活载标准值 2.0 kN/m2不上人屋面活载标准值 0.5 kN/m2客厅、卧室 2.0 kN/m2特殊要求按实际情况取用。3、上部结构除金刚宝座塔为9层外，其余建筑均不超过3层。金刚宝座塔拟采用钢结构，其133、他用房拟以砖混结构为主，部分单体根据功能需要考虑采用钢筋混凝土框架结构或木结构。4、基础工程参照已有地质勘探情况，拟采用柱下独立基础或条形基础，部分地质薄弱处采用桩基。建议在下一阶段设计工作中，根据项目区各地块的地质详细勘探结果确定基础类型，力求安全、经济、合理。第二节 道路、桥梁及广场工程一、道路工程1、交通规划本项目通过道路系统建设，构筑起旅游景区的道路骨架，引导人们旅游线路，组织空间形态的秩序。景区道路呈三级配置，即车行干道、环行步行主路和次级步行道路，分别负载对应的交通功能，交往功能和景观功能。2、方案设计东麻路北侧的公园园区内车行交通道路6m和5m，为紧急疏散和消防使用，原则上控制社134、会机动车入内，统一规划环保电瓶车解决交通需求，主要步行主路设计宽度为3m。根据经济和景观两个设计原则，结合地形和功能分区，设计成环状且自然弯曲道路形态，既满足交通功能，又具有步移景异的景观效果。丰富、曲折的路网，在林间、水畔萦回，极大扩大空间的景观内涵。各景点内的次级步行园林道路，设计宽度为1.5m。以不同形态和质地的游览小径组成。并结合观赏休息区，在连续的线性空间中的形成一系列的开放式节点。南侧住宅区内道路系统分为两级，主要车行干道宽7m，联系各个住宅组团，次级车行道为5m，接通住宅的入户道路。车行道呈枝状和环状相结合的结构，便于车行出入和交汇，同时区域内穿插布置1.5m的次要步行道。个别组135、团采用枝状尽端回车式的结构，提高道路的使用效率。3、工程内容及工程量根据景区规划，确定本项目道路工程内容，本项目道路工程平面布置详见附图。道路工程明细情况见表5-2。表5-2道路工程一览表序号名称长度(m)宽度(m)面积(m2)等级备注1主要车行道42272954一级道路2148268892一级道路3次要车行道101455070二级道路432041280二级道路5步行道5307315921三级道路该部分用地与绿化统一考虑6次要步行道36081.55412三级道路*合计1215339529二、桥梁工程项目范围内水系发达，并且有又配合景观开挖的景观河流，为沟通内部交通，道路在跨越这些河道时需设置相136、应的桥梁。根据项目规划，项目内桥梁均设计为拱桥形式，具体工程量见表5-3。桥梁一览表表5-3单位：m序号桥梁名称桥长宽度1七孔桥12852七孔桥22453单孔桥162.44单孔桥273.55单孔桥382.86单孔桥494.57单孔桥51138单孔桥6144.59单孔桥7155.510多孔桥405.511其它桥503合计212三、广场工程根据规划，本工程主要由三部分组成，一是主入口广场，位于东侧入口；二时区内建筑配套的几个小广场；三是停车场。1、设计原则（1）开放性原则广场作为城市公共空间，周边不宜设围墙，市民与游客可便捷、安全地从多个入口进出广场。（2）多样性原则广场从满足多样性的需求进行设计137、，主入口广场包含几个相对独立的广场空间，使用功能上各有侧重。（3）以人为本原则广场最终目的是为市民与游客服务，在规划设计时必须考虑人在广场中的行为特征、心理感受和方便使用，必须考虑人的尺度、无障碍设计以及种种使人感到愉悦的设计。（4）因地制宜原则充分利用当地资源，将其作为设计的重要组成部分，考虑地形地貌如西侧水系的条件，采用当地优质价廉的材料，采纳适合当地气候土壤条件的树种和植被。（5）整体性原则充分考虑广场的组成结构，考虑它们之间差异性的同时，应重视它们的整体关系。（6）文化性原则广场既是城市公共设施，也是城市文化建设的一部分，应充分体现茶文化的内涵。（7）生态自然原则广场应是一个利用基地自138、然条件、为城市生态环境作出贡献的场所。应充分考虑水系、绿地、树林的生态效应，以及植物多样性、本土性的问题。2、主入口广场主入口广场由一区三场一轴构成，一区即东部停车场及主题绿化区，三场即迎宾小广场、喷泉绿化广场和观演集会广场，一轴即广场序列水景景观轴。广场序列水景景观轴线是广场中最重要的水景走廊，起到东西主轴线的作用。整个主入口广场三场为一阶梯式广场，由舞台、广场、阶梯和坡道组成。（1）观演集会广场观演集会广场为舞台和阶梯看台部分，以集会、娱乐、文化、购物、观赏、交流等多功能组合而成，可以举办大规模观演、庆典活动，是主入口广场的最主要的部分，结合阶梯看台，活动的多样性更为丰富。每个阶梯2m宽、139、0.3m高，可以满足观演要求，部分阶梯设草皮（大型演出时可上人），增加了绿化效果。（2）喷泉绿化广场喷泉绿化广场位于主入口广场中心，采用小品、树阵、喷泉、叠水等手法，限定并营造一种休憩、观赏、交流的空间。广场中间有叠水流下，水流动的声响，阳光下飞溅的光泽，配以两侧的花卉、绿草，形成明亮、欢快的城市景致。沿阶梯可缓缓到达6.6m高观景平台，观景平台上设茶文化雕塑柱廊，阶梯看台设置多处人流进出通道。（3）迎宾小广场入口迎宾小广场主要采用现代科技及造园手法设计，并与东部的停车场和主题绿化区紧密相连，既是广场序列水景景观轴线的起点，也是整个茶文化城东西轴线的起点。3、建筑配套广场建筑配套广场主要为茶名140、人广场、茶神殿广场、金刚宝座塔广场、亲水广场组成。（1）茶名人广场由一边长30m的正方形和一直径约25m的半圆广场组成，与观演集会广场隔水东西呼应。（2）茶神殿广场为一长约31m、宽约26m的矩形广场，位于茶神殿院落内。（3）金刚宝座塔广场为连接金刚宝座塔院落和外部道路的广场，长约41m，宽约31m。（4）亲水广场位于5#地块，为一半径约为17m的圆形广场，配合游客娱乐和垂钓。4、停车场停车场包括入口广场的一区内停车场和2#、3#地块中间的停车场两块，入口广场的停车场呈八字型布置、480泊位，2#和3#地块间停车场呈矩形布置、约80泊位，面积分别为12000 m2和2000 m2。5、铺筑根据141、本工程地质情况（详见江苏常州地质工程勘察院地质工程勘察院岩土工程勘察报告2009-K-228-1），广场基础采用挖除换土处理，局部采用混凝土垫层浇筑，上面浇注混凝土；面层主要铺花岗岩、大理石、青板砖、卵石、广场砖等，具体方案根据下一步设计方案确定。6、工程量根据规划，确定本项目广场面积，具体情况见表5-4。广场面积一览表 表5-4单位：m2序号名 称面积1观演集会广场60002喷泉绿化广场51003迎宾小广场11414茶名人广场14005茶神殿广场8006金刚宝座塔广场13007亲水广场9008停车场14000合计30641在所有的广场内，均配合项目范围内的主体建筑风格，设置一定的小品或构筑物142、，如花坛、坐凳、雕塑、电话亭、指示牌等；既实现其功能要求，又增添了几分建筑景色。第三节 绿化工程一、绿地1、原则植物保留了原生树，配置以乡土树种为主。在保持整体协调统一的基础上，突出各功能区的特点，注意乔、灌、地被植物之间的层次和色彩搭配，及季相性变化。各个功能分区以观赏价值高，易成活的植物种类为主。（1）本着“因地制宜、适地适树”的原则；（2）保护好现有林木，绿化美化旅游环境；（3）用小群落、大色块的规划设计原则；（4）要以乡土树种为主，适当引进外来树种，丰富树木种类。2、目标景区的绿化应尽可能的体现地方特色，以乡土树种茶树、水杉、桑树、棕榈、垂柳、榉树、银杏、松树、芦苇等为主，结合景观需要143、种植色彩丰富的灌木，从而营造独特而自然、具有地方特色的生态景观，又丰富了植物种群。对不影响景区建设和规划的植被尽量予以保留。3、规划行道树以自然式风景林为主，使用当地的乔木、灌木、地被合理组合构造出“虽由人造，宛若天开”的自然植物景观。广场及入口区采用乔木和色彩艳丽的灌木、地被。茶文化公园可采用乔、灌木、草本花卉相结合的方式，但突出茶文化主题，茶树绿化面积应占一半以上。在金刚宝座塔、茶神殿等朝拜、祭祀地块，使用姿态挺拔、灌幅较大的松树，来烘托佛教文化和茶文化的厚重。绿地绿化树种，乔木可选择松树、水杉、桑树、栾树、垂柳、榉树、银杏、合欢等；灌木与地被可选择茶树、芦苇、桂花、月季、红叶石楠、金叶女144、贞、榆叶梅、丁香、夹竹桃、黄连木、无患子、火炬树、一串红、薰衣草、鼠尾草等。在项目总用地范围内，租用土地内的绿化均种植茶树。在绿化范围内根据需要，以及对绿化景观的衬托，穿插设置一定量具有风格特色的市政设施和小品构筑物（如花坛、坐凳、雕塑、电话亭、指示牌等）。4、工程量根据项目规划，初步确定项目绿化面积，总绿化面积为377000 m2，其中公共绿化面积325600 m2、种茶绿化面积51400 m2。二、水域整治工程1、内容本项目水域工程部分主要包括河道清淤和开挖、驳岸，以及码头三项工程。2、方案根据规划，对项目区域内原有河道、水塘进行清淤，并依河道照规划设计进行水域开挖。在建设用地边界临水面，145、进行驳岸护坡，驳岸的具体形式根据实际需要确定。为丰富项目区域内交通，以及开展项目内水上娱乐项目，拟在项目范围内设三座码头，分别在以河道和道路为天然边界划分的三个地块内，各设一座。码头工程包括栈桥、定位桩、缓冲护木、系船柱、阶梯等。栈桥由水边挑出，由表面平铺的木板和木方架空层两部分组成。栈桥基础桩、系船柱桩和定位桩考虑综合利用，主要采用钢桩结构。在码头和栈桥的游艇停靠处布置活动梯，与栈桥采用铰链连接。同时考虑在用地北侧设计一自然湿地，用地周边邻近水域设置大小不等的景观小岛。3、工程量水域工程具体工程量见表5-5。表5-5水域工程一览表序号名 称单 位工程量1清淤m340177.52开挖m3436146、950*小计m3477127.53驳岸m16204码头座3第四节 公用工程一、给水工程1、设计标准、规范（1）室外给水设计规范【GB50013-2006】（2）建筑给水排水设计规范【GB50015-2003】（2003年版）2、用水量根据规划，本项目区域用水量参照标准为：住宅用水350 l/人d，茶文化交流中心400 l/床d，其他建筑用水5 l/m2d，道路绿地浇洒用水、消防及未预见用水按总用水量的10%计，同时考虑游客用水1l/人d，本项目区域规划建筑用水量约为431.8m3/d。3、水源本项目区域供水来自城市自来水厂，由周边的城市道路下给水管引入。4、供水管线本项目区域内给水管道采用球墨147、铸铁管，沿主要车行道敷设DN200、沿次要车行道敷设DN100200的供水管向各建筑组群直接供水，广场主要敷设DN100200的供水管直接供水，同时敷设DNl00150的供水管向各组群直接供水，管线埋深1.0m。沿车行道和建筑组群道路每80100m设消防栓一处。5、工程量本项目铺设给水管线总长4883m。项目各路段给水阀门井共16套，室外地上式消火栓49套，给水管线、给水阀门井及消火栓工程量详见表5-6。表5-6供水工程工程量一览表序号管径长度(m)阀门井（个）消火栓（个）1DN100676872DN15016214163DN2002586426合计48831649二、污水工程1、设计依据（1148、）室外排水设计规范【GB50014-2006】；（2）污水排入城市下水道水质标准【CJ3082-1999】（3）建筑给水排水设计规范【GB50015-2003】（2003年版）2、污水量测算本项目污水量按给水量的90%计，则本区污水量为388.6m3/d。3、方案根据规划，本项目区域内采用分流制排水体系。项目建筑分布分散，地形变化大，污水均为生活污水，拟将项目范围内污水收集后就近排向临近的东麻路、西外环路、河口路等城市道路下市政污水管，送至市政污水处理厂处理后达标排放；部分地形变化大的地块设泵站提升。4、管线本项目根据建筑组群分布情况和地形，污水排放分为5个排水区（见图），污水管管径为DN20149、0300的钢筋混凝土管，管底埋深1.82.0m。5、工程量本项目范围内室外污水管道总长度为4302m，管径为DN200至DN300。室外污水收集管道工程量见表5-7。表5-7污水管线工程量一览表序号管径长度（m）污水检查井（个）污水泵站（座）1DN300压力管74242DN30029409913DN20062021合计43021205三、雨水工程1、设计依据（1）室外排水设计规范【GB50014-2006】（2）建筑给水排水设计规范【GB50015-2003】（2003年版）2、河道及雨水管（1）河道项目范围内现有宽约15m的沙溪河和众多河塘，根据规划拟将沙溪河清淤开挖，将河道与河塘形成大面积150、的湖面，并与外部河道相连通。（2）雨水管东麻路上规划布置有市政雨水管，雨水管管径为DN600、DN800不等，该雨水管可用于本区域内部分雨水排放。3、雨量本项目雨水量计算采用溧阳市暴雨公式，重现期P取1年，径流系数取0.4。4、方案根据规划，本项目内采用分流制排水体系。本项目内建筑上设雨水口或雨水收集管，排放到室外雨水管。雨水就近排入本区域内水系或周边城市管网。区域内雨水收集管道管径为DN400DN800钢筋混凝土管，管底埋深为0.81.6m。5、工程量本项目区域范围内需铺设室外雨水管道20890m，管径在DN300至DN1000之间。本项目室外雨水管道工程量见表5-8。表5-8雨水管道工程量151、一览表序号管径长度(m)雨水检查井（座）1DN6003418602DN4003426合计376066四、供电工程1、设计依据（1）住宅设计规范【GB50096-1999】（2003年版）（2）商店建筑设计规范【JGJ48-88】（3）建筑照明设计标准【GB50034-2004】（4）建筑防雷设计规范【GB50057-94】（2000年版）（5）民用建筑电气设计规范【JGJ/T16-92】（6）建筑设计防火规范【GBJ16-87】（2001年版）（7）现行的国家及地方有关设计规范、规程2、电源本项目用电拟由临近的东麻路、西外环路、河口路下的电力电缆引入，具体方案待当地电力部门确定。3、负荷本项目152、用电负荷计算参照标准为：建筑面积用电约为80W/m2，路灯及其他用电负荷按总用电负荷的10%计，按上述标准取用电同时系数0.7，本项目规划建筑用电负荷为3576kW。表5-9 用电负荷估算表序号工程名称用电指标数量（m2）用电负荷（kW）备注1建筑面积80w/m2580494643.92路灯及其他用电464.4以上用电10%计3小计5108.34用电负荷3575.8用电系数0.74、供配电系统本项目规划设5处10kV变电站，10kV电缆由周边城市道路引入，采用环状网布置，沿项目区域内主要道路地埋敷设，通至各地块内的10kV变电站；区内各建筑组群的主要建筑内设10kV配电室，向本建筑和周边建筑供153、电。建筑内应急照明、消防设备均由二路电源供电，末端自动切换。室内低压配线路采用BV线，穿无增塑钢性PVC管暗敷设。5、工程量根据规划，本项目区域拟开挖电力电缆管沟4329m，工程量详见表5-10。电缆管沟的开挖拟与道路工程建设同步进行。其中缆线部分投资由电力部门考虑，暂不计入本项目投资。表5-10 项目室外供电工程一缆表序号缆沟型号单位长度变电站（座）18孔m202526孔m2304合计43295五、弱电工程本项目弱电工程主要包括电话、网络和有线电视，依托宽带网，在项目区域配置安防系统、信息管理系统、信息网络系统，初步实现项目区域智能化综合管理，具体方案需经下一阶段的设计工作完成。1、容量预测154、项目区域电话门数计算标准为：公建1门/40 m2、商业及公共服务设施1门/75 m2、茶文化交流中心1门/间、公用电话0.2门/ha、住宅1.5门/户，按上述标准计算的本项目区域电话总量为755门。表5-11 电话预测表序号工程名称用电指标单位数量容量（门）备注1公建1门/40 m2m299082482商业及公共服务设施1门/75 m2m2150742003公用电话0.2门/haha4694茶文化交流中心1门/间间140168同时考虑办公和公用5住宅1.5门/户户87130合计755另外，住宅和管理用房按每间1个五类线端口，住宅按每间1个有线电视端口，进行测算网络和有线电视需要，具体情况根据实155、际需要确定。2、管线本项目区域的通信电缆全部采用埋地敷设，埋深0.6m，区内电信管道的建设与道路建设同步进行，管网布置见附图。3、工程量本项目建设电信管道总长4272m，沿各道路设置的电信井数量计30个，各种孔数的管线长度详见表5-12。表5-12工程量明细表序号缆沟型号单位长度18孔m193726孔m2335合计4272六、燃气工程1、设计依据（1）城镇燃气设计规范【GB50028-93】（2004年版）（2）城市燃气管道工程技术规范【DBJ08-10-92】2、气源本项目内以城市管道燃气作为气源，由临近的东麻路、西外环路、河口路接入。3、用气量计算根据规划，本项目区域用气主要考虑饭店和餐厅156、用气，饮食业用气量约8000MJ/座年，测算项目用气量约为1000m3/d。4、管线本项目供气由周边城市道路引入DN200燃气管，供应项目内各组团用气；区域内供气干管沿主要道路敷设，管径DNl00150，埋深1.5m。5、工程量本项目燃气管网随道路建设同步进行，沿道路敷设在道路两侧。燃气管拟敷设2212m，工程量详见表5-13。表5-13 室外燃气管网工程量表序号管径单位长度1DN150m11872DN100m1025合计2212七、暖通工程1、标准依据（1）采暖通风与空气调节设计规范【GB50019-2003】（2）建筑设计防火规范【GBJ16-87】（2001版）（3）夏热冬冷地区居住建筑157、节能设计标准【JGJ134-2001】（4）国家、地方其它有关规范、规定及标准2、空调方案（1）空调系统设计根据项目所处夏热冬冷地区、单体建筑的使用特点以及管理方便、利于操作的原则，本项目拟在茶文化交流中心的绿荫芳庭（总服务台所在建筑，设有宴会厅、餐厅、酒吧、多功能厅等用房）和剧场设置集中空调系统，其余建筑根据需要设置分体吊顶空调或挂式（立式）空调。住宅内的空调由住户自行解决。结合建筑功能，茶文化交流中心的绿荫芳庭拟选用风冷单螺杆式热泵机组。空调水路系统为双管制系统，管路同程（或异程）设置，系统采用膨胀水箱定压。利用冷源侧定流量，负荷侧变流量的单机泵方式，利用压差旁通阀控制，以使冷冻水在部分负158、荷下进行节能运行。空调风路设计上以竖向分区、横向按防火分区设置空调系统为原则，同时根据建筑使用功能，采用全空气空调系统服务于大空间和风机盘管加新风系统服务于各用房。在建筑内部区域逐层设置空调新风机组。剧场拟采用空气源风冷热泵冷热水机组，此类机组既可供冷又可供热，省却了锅炉房和冷却水系统，安装灵活方便。机组运行采用微电脑控制，可靠性较高。风冷热泵机组拟布置在室外，在性能相同的前提下应优先选用尺寸较小的机组，以减小设备的占地面积。（2）通风及防排烟系统有关用房尽可能采用自然通风；相关设备用房根据计算做机械通风设计；变配电间通风按排除变压器散热负荷和空气平衡计算确定；公建内的卫生间排风量按每个卫生间159、10次/时换气次数计算；相关场所可考虑采用自然通风和机械排风相结合的方式。本工程暖通部分投资纳入到有关建筑的建筑工程费用中。各单体的具体空调方案建议在下一步初步设计阶段深化，力求经济、合理。八、消防工程1、标准依据（1）建筑设计防火规范【GBJ16-87】（2001年版）（2）高层民用建筑设计防火规范【GB50045-95】（2005年版）（3）自动喷水灭火系统设计规范【GB50084-2001】（2005版）（4）建筑灭火器配置设计规范【GB50140-2005】（5）火灾自动报警系统设计规范【GB50116-98】（6）建筑内部装修设计防火规范【GB50222-95】（2001年版）（7）160、国家、地方其它有关规范、规定及标准2、总图消防建筑物与建筑物之间保持足够的防火间距，并留有环形消防车道。消防车道的宽度不应小于3.5m，道路上空遇有管架等障碍物时，净高不应小于4m。环形消防车道至少有两处与其它车道连通，道路尽头或消防车道应设回车道或设面积不小于12mx12m的回车场，供大型消防车使用的回车场面积不应小于15mx15m。3、建筑及结构消防（1）本项目主要建筑单体耐火等级按一、二级，金刚宝座塔按一类高层。（2）建筑单体的安全疏散、防火分区、防火门、防火卷帘、防火墙等的设计均应符合消防规范的要求。（3）建筑物内墙隔断及装修材料均选用难燃和阻燃产品，并要求遇火不产生有害气体。（4）建161、筑构件的燃烧性能和耐火极限需符合有关规范要求。4、电气消防（1）需设置消防设施的单体建筑，按二类负荷供电，双电源供电末级自动切换。当发生火灾切断办公及生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。消防设备的电线或电缆采用耐火型或阻燃型。（2）本项目各功能区根据需要设消防控制室，接受火灾报警，发出火灾的声、光信号，事故广播和安全疏散指令，控制消防水泵等。（3）建筑内根据需要设火灾报警探测器和手动报警按钮，一旦发生火情，通过探测器或手动报警在消防控制中心的火警控制屏上显示并自动联动控制送排风系统、消防泵、非消防电源，并做出相应补救措施。（4）在各建筑的重要部位设置火灾事故照明，事故照明灯162、宜设在墙面或顶棚上。在建筑内的疏散走道和主要疏散路线的地面或靠近地面的墙上设置发光疏散指示标志。事故照明灯和疏散指示标志应设玻璃或其它非燃烧材料制作的保护罩。5、水消防（1）消防用水量项目区室外消防水量30L/s，普通建筑室内消火栓用水量10L/s，金刚宝座塔室内消火栓用水量40L/s，自动喷水灭火系统用水量20L/s。（2）消防水源本项目消防用水主要来自市政自来水，景区内的湖水兼作消防水池，可满足灭火初期用水需求。（3）消防给水系统本项目消防给水整体考虑。设集中的消防水泵房，安排在景区中部，消防给水管道结合建筑群布置分别独立设置。消防水泵房内设置4台消防泵，2台室内消火栓泵（一用一备）、2台163、自动喷淋泵（一用一备），供整个区域消防给水。为确保消防安全，在最高的建筑物屋顶设18m3消防水箱一座，可满足火灾初期消防用水量。消防水箱出口处设置增压设施，以满足消防供水的压力要求。消防给水管道形成环状，确保项目区的消防供水安全。独立的消防给水管投资纳入建筑工程费用中。（4）室外消火栓系统室外消火栓用水量为30L/s。沿主干道和建筑组群主路每80100m设室外地上式消火栓一处。（5）室内消火栓系统普通建筑室内消火栓用水量最大为10L/s，金刚宝座塔按一类高层室内消火栓用水量为40L/s。水枪充实水柱不小于10m，每股水柱最小水量为5L/s。室内消防给水竖向不分区，均由室外给水环状管网接来。室内164、消防给水管布置成环状，每单体的室内消防环状给水管均有两个进水管。环状网用阀门分成若干独立管段，以保证检修时关闭的竖管不超过一条。环状网进水管管径根据各单体的消防水量确定。室内消火栓箱布置在建筑物内的走道、大厅等明显、易取用部位，其间距保证两股消火栓的充实水柱同时到达室内任何部位。（6）闭式自动喷水灭火系统在茶文化交流中心、剧场、博物馆、金刚宝座塔等有关场所设置闭式自动喷水灭火系统。自喷用水量为20L/s，火灾延时1h。茶文化交流中心按轻危险级，剧场、博物馆按中危险I级，每个防火分区设带有启闭信号的监控阀和水流指示器及放水阀。各建筑物闭式自动喷水灭火系统的消防用水由室外给水环状管网接来。6、灭火165、器配置在建筑物内明显、易取用部位，按规范要求设置手提式灭火器，除电子设备房间采用二氧化碳灭火器外，其余场所均采用磷酸铵盐干粉灭火器。灭火器均放置在专用灭火器箱内或与消火栓箱合并设置。7、防排烟系统（1）有关建筑单体内的空调、通风系统按防火分区划分，进、出空调机房、风机房的风管及穿越不同防火分隔物的风管均设防火阀或防火调节阀。（2）防烟楼梯间采用可开启外窗自然排烟，不能采用自然排烟的楼梯前室、合用前室等均设置机械加压送风系统。（3）消防水泵房设置机械排烟和补风系统。8、其它在下一步设计阶段，须进行详细的安全防火设计，确保满足消防规范要求。九、环卫设施1、标准（1）城市环境卫生设施设置标准CJJ2166、7-2005（2）城市公共厕所规划和设计标准CJJ14-872、目标（1）大气应达到国家一级标准；（2）水源达到国家一类标准，河流达到三级标准；（3）度假区垃圾无害处理达到100%；（4）区域内交通噪声低于国家标准，控制电磁辐射污染，实行有关防护规定和安全卫生标准。3、规划根据规划，配设相应的环境卫生设施，提高项目区内的环境质量、提升环境形象，主要包括垃圾收集设施和公共厕所的建设。（1）垃圾收运与处理本项目垃圾收集方式拟采用垃圾箱收集袋装垃圾，通过密封式垃圾车送至区域东部的垃圾中转站并最终送至垃圾处理场处理。垃圾收集箱的服务半径为80200m。本区主要的商业街道每2550m，车行道每5080m167、，步行道每80100m的标准设置废物箱。（2）公共厕所根据规划，区域内公共厕所服务半径控制在400m的半径，在景区人流量大的地段适当提高公厕密度，公厕采用水冲式。选址应设在隐蔽处，使之无碍于景区景观，又较易寻找。规划茶文化交流区和住宅区应设化粪池，粪便经无害处理后可排入污水管网，送至污水处理厂进行处理。4、工程量本项目环卫设施的具体布置数量见表5-14。表5-14 废物箱配置一览表序 号名 称单 位数 量1垃圾收集箱个2562公共厕所个3十、亮化工程1、标准依据（1）建筑照明设计标准【GB50034-2004】（2）住宅设计规范【GB50096-1999】（2003年版）（3）城市道路照明设计168、标准【CJJ45-91】（4）公园设计规范【CJJ48-92】2、室内照明本项目室内设普通照明、事故照明、疏散照明、应急诱导照明等。各大空间场所及疏散通道设置疏散照明，其照度按规范要求确定。疏散通道、楼梯间及出入口设置疏散指示标志灯。有关照度要求为：住宅、书房200 Lx，客厅150 Lx，起居室、餐厅、厨房100 Lx，卧室、卫生间、浴室75 Lx，过厅、壁柜50 Lx，走廊、储藏等30 Lx，商铺300 Lx。按场所功能要求来合理选择灯具和光源。建筑物内有吊顶的场所采用嵌入式灯具，无吊顶的场所采用吸顶或杆吊型灯具，照明设计力求做到与装修设计完美结合，灯具美观大方，采用控光性能合理、光效高、169、配光特性稳定、反射或透射系数高的节能灯具。一般场所的灯光由现场配电箱及就地的墙壁开关控制，应急照明由消防联动控制装置联动控制。3、室外亮化项目区室外亮化照明系统包括道路照明、泛光照明、激光照明、景观照明等。各场所照明质量应符合相关规定，保证行路安全和景区的美化、亮化需要。道路照明应满足夜间辨认可靠、视觉舒适的要求。车行照明的参照照度为12Lx，光线投射要均衡，灯具带遮光；人行照明的参照照度为10Lx，避免眩光，采用较低处照明。根据景区特色，结合道路幅宽和断面形式布置道路照明灯具。路灯照明拟采用高显色的高压钠灯，灯杆拟采用镀锌锥形灯柱。为满足夜间景观要求，在景区主入口区、商业街、茶文化交流中心、170、住宅区及金刚宝座塔、茶神殿、园中园等重要景点设施设置激光照明、景观照明，在各广场设置广场照明，沿水岸设置水下泛光照明、滨水带泛光照明，沿绿化带设置绿化泛光照明。选择效率高、机械强度高、耐温、耐腐蚀的灯具，同时具有重量轻、防水、防尘等性能，并具备寿命长、光效高、可靠性好的特点。室外亮化工程量详见表5-15。表5-15 室外亮化工程量一览表序号名称单位数量备注1道路照明盏2221.1主入口广场区盏461.2公园区盏801.3茶文化交流中心盏161.4住宅区盏802水下泛光照明盏1232.1主入口广场区盏432.2公园区盏572.3住宅区盏233激光照明套3金刚宝座塔1套，茶神殿2套4景观照明（圆形171、灯）盏2044.1主入口广场区盏734.2博物馆盏84.3公园区盏66含园中园4.4商业水街盏294.5茶文化交流中心盏94.6住宅区盏195景观照明（长条灯）m600主入口广场区6滨水带泛光照明m9807绿化泛光照明m30658广场照明m1794第五节 主要设备方案一、设备选用原则为使项目能更充分、有效地发挥作用，相应的设备配置在整个项目的建设运营中所发挥的作用也非常重要。其配置原则如下：1、能满足项目区运营及今后拓展的需求；2、设备的可靠性、稳定性、适应性、可扩展性等技术性能在国内处于先进水平，具有较高的性价比；3、所购设备具有较为完善的维修服务功能。本项目设备主要由两部分组成：一部分是建172、筑功能性设备，另一部分是运营所需专用设备，本报告仅考虑设备配置初步方案，不作设备相关性能及价格比较，该部分内容由相关部分招标一并解决。二、建筑设备本项目建筑设备包括给排水及消防、空调与动力、变配电及弱电设备、电梯等。给排水及消防设备包括生活水泵、变频水泵组、潜排水泵、室内消火栓水泵、喷淋。项目二期工程设污水处理装置2套。空调与动力设备包括风冷单螺杆式热泵机组、风机盘管加新风机组、空气源风冷热泵冷热水机组等。变配电及弱电设备包括高压开关柜、高压负荷开关柜、低压配电柜、变压器、计算机网络及综合布线系统设备、火灾自动报警及消防联动系统设备等。电梯主要为金刚宝座塔内的垂直电梯1部。三、专用设备结合项目173、建设内容，以下主要就主入口广场区、博物馆、剧场、茶文化交流中心等所需专用设备加以说明。室外公用工程设备的配置参见有关专业工程方案。有关设备在今后实际运营时可视情况及需要灵活配置。1、主入口广场区设备主入口广场区设计有喷泉、叠水，需配置相应动力系统。本项目拟购置专用水下喷泉水泵1套，满足主入口广场区人造水景的需求。考虑到现代喷泉的各种机构动作复杂多样，变化迅速，又要与音乐同步一致，拟配套计算机控制系统1套，该系统可完成音乐喷泉的自动选曲、同步演示、控制和存储乐曲等全部信息数据处理及监测运行的过程。2、博物馆设备根据茶具博物馆、茶文化博物馆各自的功能定位，将有关图片、实物在馆内分类陈列、展示和收藏174、，包括茶具、茶叶、茶诗词、茶书画、茶工艺品等。博物馆主要专业设备包括陈列柜、珍藏设备设施、安防系统、办公设备等，详见表5-16。3、剧场设备剧场拥有600座观众席，既可放映电影，又能满足歌舞、话剧、戏曲等专业演出的要求，此外还可举办大型会议、公众集会及其它文娱活动等。剧场专业设备主要包括放映设备、舞台灯光照明设备、舞台组合旋转台设备、舞台音响设备、电动吊杆及幕布等、座位、办公设备等，详见表5-16。4、茶文化交流中心设备茶文化交流中心规划为四星级饭店，主要专用设备包括酒店管理系统设备、有线电视及卫星接收系统设备、电视监控及安全保卫系统设备、公共广播系统设备、会议设备、客房设备、康娱设备及酒店辅175、助设备。酒店管理系统、有线电视及卫星接收系统、电视监控及安全保卫系统、公共广播系统与茶文化交流中心内的其他弱电系统统筹考虑，纳入建筑设备中。会议设备主要为多功能会议系统，包括视频会议系统、数字会议及会议桌椅等。另外，系统可配备一些多媒体周边设备，包括DVD、录像机、调光灯及投影仪等。客房设备主要为客房使用的家电、家具及其它有关用具用品。康娱设备主要包括健身设备、球类运动设备（如乒乓球、桌球、网球等）。酒店辅助设备主要包括餐厅、厨房、洗衣等设备设施，以及酒店办公设备用具等。5、其他设备设施项目区内的其他设备还包括景区范围内的音响控制系统（含公共广播）设备、灯光照明控制系统设备、景点辅助设备设施等176、。除茶文化交流中心、茶人村住宅区范围的音响控制系统自成体系外，在景区内的自然湿地、湖心岛、园中园、中国名井泉、垂钓休闲中心、茶神殿、茶具博物馆、商业水街等处各布置1套音响控制系统，主入口广场区布置3套音响控制系统，覆盖主要景点设施。灯光照明控制系统是指对道路照明、水下泛光照明、激光照明、景观照明、滨水带泛光照明、绿化泛光照明、广场照明等进行集中控制的系统设备，具有远程控制、自动调节等功能。本项目专用设备初步方案详见表5-16。表5-16项目专用设备初步方案一览序号设备名称单位数量备注1主入口广场区设备1.1喷泉水泵套11.2喷泉计算机控制系统套12博物馆设备包括茶文化博物馆、茶具博物馆2.1陈177、列柜m5002.2珍藏设备设施套12.3安防系统套12.4办公设备套13剧场设备3.1放映设备套13.2舞台灯光照明设备套1包括影视聚光灯、变色柔光灯、调光系统等3.3舞台组合旋转台设备套13.4舞台音响设备套13.5电动吊杆、幕布等套13.6座位座6003.7办公设备套14茶文化交流中心设备4.1酒店管理系统套14.2有线电视及卫星接收系统套14.3电视监控及安全保卫系统套14.4公共广播系统套14.5会议设备套14.6客房设备套14.7康娱设备套14.8酒店辅助设备套1包括餐厅、厨房、洗衣设备等5其他设备设施5.1音响控制系统套115.2灯光照明控制系统套15.3景点辅助设备设施套1含茶神178、殿、金刚宝座塔、农业馆、园中园等景点配套设施本项目有关设备方案在下一步工作中将进一步细化，在经过专项比选或招标后再确定具体方案。第六章 环境保护、节能与安全卫生第一节 环境保护一、适用标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。采用的环境保护标准为：1、建设项目环境保护管理条例【国务院（98）253号令】2、环境空气质量标准【GB3095-1996】3、地表水环境质量标准【GB3838-2002】4、城市区域环境噪声标准【GB3096-93】5、建筑施工场界噪声标准【GB12523-90】二、环境功能区划及环境质量现状1、179、环境功能区划（1）地表水（XX湖、茶亭河（古县河）：XX湖是溧阳市集中式生活饮用水水源地，为溧阳市政府确定的一级水源保护区，执行地表水环境质量标准（GB3838-2002）中类水质标准；茶亭河（古县河）为溧戴河的支流，执行地表水环境质量标准（GB3838-2002）中类水质标准。（2）环境空气：XX湖为自然保护区，区域环境空气质量执行环境空气质量标准（GB3095-96）表1中一级标准；（3）环境噪声：拟建项目位于XX湖旅游度假区内，区域环境噪声执行城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中1类标准,拟建项目东界紧邻中央大道，距离主干道30m范围内执行交通噪声4类标准。 2、环境质量现状（1180、）地表水环境现状XX湖（沙河水库、大溪水库）水质良好，符合地表水环境质量标准（GB3838-2002）中类水质标准，饮用水源水质达标率100%。茶亭桥断面和望仙桥断面各监测指标均达标，茶亭河水质符合地表水环境质量标准（GB3838-2002）中类水质标准。（2）环境空气现状本项目所在地大气环境中SO2、NO2和PM10日均浓度均达到环境空气质量标准（GB3095-1996）中一级标准，区域大气环境质量良好。（3）环境噪声现状评价项目所在地环境噪声质量现状良好，符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中1类标准和公路两侧4类标准要求。三、建设期环境影响及治理措施本项目的建设内容较多，施工作181、业面较分散，施工临时占地面积较大，主要包括临时道路、物料堆场、施工用房等。由于施工期历时较长，在此期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、扬尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响，同时对施工作业面及附近植被也会产生一定的破坏。施工期主要污染因素是施工人员生活污水、施工废水、作业粉（扬）尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最为突出。本章将对这些污染及其对环境的影响进行分析，并提出相应的防治措施，同时对植被恢复提出相应的要求及措施。1、噪声环境影响分析和防治对策噪声是施工期主要的污染因子，施工过程中使用的运输车辆及各种施工机械，如挖掘机182、推土机、混凝土搅拌机等都是噪声的产生源。为了减轻施工噪声对周围环境的影响，建议采取以下措施：加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业。尽量采用低噪声的施工工具，如以液压工具代替气压工具，同时尽可能采用施工噪声低的施工方法。施工机械应尽可能放置于对周围敏感点造成影响最小的地点。在高噪声设备周围设置掩蔽物。混凝土需要连续浇灌作业前，应做好各项准备工作，将搅拌机运行时间压到最低限度。除上述施工机械产生的噪声外，施工过程中各种运输车辆的运行，还将会引起敏感点噪声级的增加。因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣183、笛。2、大气环境影响分析和防治对策该工程在建设过程中，大气污染物主要有：（1）废气施工过程中废气主要来源于施工机械驱动设备（如柴油机等）和运输及施工车辆所排放的废气，排放的主要污染物为NOx、CO及烃类等，此外，还有施工队伍因生活需要使用燃料而排放的废气等。（2）粉尘和扬尘本工程在建设过程中，粉尘污染主要来源于：土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程产生的粉尘；施工中的土方运输产生的粉尘；建筑材料如水泥、白灰、砂子以及土方等在其装卸、运输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；搅拌车辆及运输车辆往来造成地面扬尘；施工垃圾及清运过程中产生扬尘。上述施工过程中产生的废气、粉尘及扬尘将会造184、成周围大气环境污染，其中又以粉尘的危害较为严重。施工期间产生的粉尘（扬尘）污染主要取决于施工作业方式、材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。随着风速的增大，施工扬尘产生的污染程度和超标范围也将随之增强和扩大。因本工程施工期较长，施工作业面较分散，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘将给附近的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量减轻其污染程度，缩小其影响范围。其主要对策有：对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装袋破裂；开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量185、。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷；运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘；应首选使用商品混凝土，因需要必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不洒、不漏、不剩不倒；混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施；施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围；当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施；对排烟大的施工机械安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。3、水环境影响分析和防治对策（1）生产废水各种施工186、机械设备运转的冷却水及洗涤用水和施工现场清洗、建材清洗、混凝土养护、设备水压试验等产生的废水，这部分废水含有一定量的油污和泥砂。（2）生活污水施工队伍的生活活动产生一定量的生活污水，包括食堂用水、洗涤废水和冲厕水。生活污水含有大量细菌和病原体。上述废污水水量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。所以，施工期废水不能随意直排。其防治措施主要有：加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量；施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后方可排放，砂浆187、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废物一起处置；水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。要求在施工工地周界设置排水沟，收集后外排，禁止排入XX湖水体。4、固体废弃物环境影响分析和防治对策施工期间将有一定数量的废弃建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。处置不当将会对周围环境产生影响。因本工程历时较长，前后必然要有大量的施工人员工作和生活在施工现场，其日常生活将产生一定数量的生活垃圾。对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾要及时清运、加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。施工过程中产生的生活垃188、圾如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和作业人员健康带来不利影响。本工程建设期间对生活垃圾要进行专门收集，由环卫所定期将其送往较近的垃圾场进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。由于本项目涉及水面开挖，会产生大量弃土，建设单位要合理、及时清运弃土，防止长时间堆放一方面引起二次扬尘，其次通过降水将泥土冲至湖内，造成对湖水的污染，另外长时间堆放影响景观。建设单位为此一定要制定详细水面开挖的实施细则，防止对XX湖水质造成污染、对景观造成影响、对环境造成污染。5、植被保护及恢复要求本项目永久性占地、临时占地均会对原有植被造成一定破坏，在方案设计中应189、尽量减少永久性占地，施工过程中应尽量减少临时占地，从而减少对原有植被的破坏。永久性占地对植被的破坏是无法恢复的，如建筑物占地、道路占地等。临时占地是暂时的，施工活动结束后应对其植被进行恢复，要求尽量利用原有植被种类进行恢复，以防止物种侵害，对引进物种要加以鉴别，防止对原有物种产生不利影响。四、运营期环境影响及治理措施该项目的建设可以促进XX湖地区旅游活动的发展，提升景区旅游档次，但同时随着项目建设的完成，车流量的增加，将对路边的环境产生一定的影响。主要污染物质是汽车尾气、交通噪声以及生活废水等。针对本项目运营过程中污染物的产生特点，为控制其环境影响，需注重环境保护措施的实施。1、汽车尾气项目建190、成后随着车流量的增加，车辆排放的尾气中含有的NOx、CO、HC等污染物将在沿线形成一定的污染带，对附近居民造成危害。项目方案中可通过增加沿线绿化面积，减少危害。通车后，交通及环境管理部门应加强管理，保持路面畅通，限制不合格车辆的通行，最大程度地控制住汽车尾气的污染。2、交通噪声要求驾驶人员保持车辆技术性能良好，防止部件松动、刹车尖叫；不使用汽喇叭和怪声喇叭；夜间行车一律以灯光示意，减少项目交通噪声污染；加强实施区域绿化工程，注意景观与防护的结合，在道路两侧缓冲区尽可能布置高大乔木和绿蓠以阻隔道路噪音和扬尘。3、生活污水在规划污水处理厂运行前，本项目设置小型污水处理装置2套，用于污水处理。污水处191、理厂建成后，生活污水经过简单处后后集中送入污水处理厂进行处理，不可随意排放。4、生态影响本项目建设本身对度假区生态影响较小，但由于茶文化城的建设，对度假区旅游将起到促进作用，以后游人的增加会对区域的生态环境造成一定的影响。五、环境影响分析结论及建议本项目为茶文化城建设，属于污染因素较简单的建设项目。通过在施工期及运营期加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会对环境造成很大影响。本项目在施工过程中将加强绿化工程，栽植草坪、灌木、观赏花卉等，提高道路和景区绿化率，美化环境，改善车行、人行环境，使之与XX湖地区自然环境相协调。在项目运作期间，需请环保部门对本项目作进一步环境影响评价，以便采取更加192、经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。第二节 节能及劳动安全一、节能措施1、建筑本项目将严格按国家相关规范的要求，从以下几个方面采取节能措施：（1）墙体围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。控制建筑物体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增加空调热惰性有利于建筑热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。（2）窗适当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及开启方式；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便193、于冬季日照。特别对西向、南向窗户要更加重视。（3）材料本项目拟使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、使用寿命长的节能窗，提高门窗的气密性。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的复合材料，减轻墙体自重。2、能源（1）采光尽可能充分利用自然光，保证建筑物内部有足够的日照；采用高效照明光源及灯具，室外采用节能型钠光源照明。道路照明灯具积极采用技术先进、经济合理、节约能源的照明器材。（2）电力系统本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。（3）用水本项目全部采用节水设施，以节约用水，降低用水量。本项目将按照有关节能标准进行下一阶194、段的设计，从建筑、热工等方面提出节能措施，这对项目的整体形象将会产生积极的影响。二、劳动安全根据有关法律、法规要求，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。在实施本项目时注意实施以下安全措施：1、施工人员必须严格按照操作规程和要求，在施工现场身穿工作服，头戴安全帽。2、本项目开发施工范围大，施工点多，必须做好协调工作，避免相互干扰和安全死角的存在，施工现场配备良好的照明设施，各种材料按照要求堆放，保证各项工程安全有序进行。3、在管线工程沟槽开挖时，加强围护和护坡，防止坍踏。4、现场用电设备要有良好的接地装置，传动设备要有良好195、的隔离防护设施，起重设备严格按要求安装、试验、维护保养，有资格要求的岗位一律持证上岗。第七章 项目组织与管理第一节 项目组织一、组织机构本项目建设单位溧阳金盛旅游开发实业有限公司依据公司法和相关规定，按照现代企业制度要求，健全和完善了公司组织（参见组织机构图7-1），董事长为公司法定代表人，依法代表公司行使权利，下设项目开发部、办公室、财务部、茶叶经营部、旅游经营部、人事部、物业部、企划部等职能部门，具有一定数量专业技术和管理人才。图7-1 公司组织机构图总经理职责：（1）负责中层以上管理人员成立管理委员会，凡管委会中一人提出议案，就有权召开全体管委会议，除提出议案方外，有多数同意即通过。总经196、理有一票否决权。（2）负责定期召开中层管理以上的部门例会，交流部门管理工作经验。（3）负责管委会负责监督各部工作，协调部门问题，管委会成员及中层对所有部门皆有监督责任。（4）负责建立茶城每日中层及以上人员值班制度，一人负责制，可以协调、处理并得到较大程度的授权。（5）负责管委会签单权的确立。（6）负责每月报销费用。（7）负责制定公园的年度和长远发展计划副总经理职责：负责项目开发部、办公室、财务部、茶叶经营部、旅游经营部、人事部、物业部、企划部管理（1）对所负责的部门的培训和日常的管理。（2）按公园的管理制度进行有效的人性化的管理。（3）每周组织召开公园例会并汇报一周的工作情况，组织召开全体职工197、大会。会后向总经理汇报。（4）人力资源的管理和员工最佳合理配置（5）建立公园经营项目的周分析统计表并每周向总经理汇报。二、劳动定员溧阳金盛旅游开发实业有限公司各岗位以因事设职为原则，以职位为对象，按照工作性质、责任轻重、所需资格条件等分为不同的类别和级别。在核定每个岗位合理的工作量后，按照工作定额配置人员，使每个岗位都有饱和的工作量和明确的工作职责，初步测算项目定员配置230人，其中管理人员30人，工作人员200人。具体岗位定员参见表7-1。表7-1 劳动岗位定员序号岗位名称人数（人）1董事长12总经理13业务副总经理14行政副总经理15财务副总经理16茶叶经营部397旅游经营部678人事部8198、9办公室910企划部811财务部812物业部7513项目开发部11*合计230第二节 项目管理一、建设期管理项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标、安全目标。在严格执行招投标与监理制度的基础上，项目建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方关系等。1、招投标与监理制度（1）招投标制度根据中华人民共和国招标投标法，本工程项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，应当进行招标。招标内容包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购。严格执行招投标制度是项目建设管理的重要内容。以建筑工程施工招投标为例，将本项目适199、当分解后，把确定的施工任务发包。根据有关规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位施工，并及时将中标通知书送至中标单位，签定施工合同。（2）工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目建设过程中，实施工程建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。2、质量、投资、进度及安全控制（1）质量控制首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质200、审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。（2）投资控制首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范201、围和幅度。最后，审核信息制度，掌握国家调价范围和幅度。（3）进度控制首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。（4）安全控制根据中华人民共和国安全生产法、中华人民共和国建筑法、建筑安全生产监督管理规定、江苏省建设管理条例等国家及省有关法规，在施工202、过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。3、合同管理与协调（1）合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。（2）协调项目的开发过程需要处理与水、电力、电信、燃气、消防、环保等多部门的协调。严格遵守国家有关规章制度，积极主动的和各级职能部门203、配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。4、竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由项目建设单位及江苏XX湖集团公司、投资、银行、市政、环保、消防及其他部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。二、运营期管理制度1、售票方式采用统票方式，游客购票后可参观茶神殿、茶博馆以及各景区内的风景建筑。2、开放时间除除夕夜外，其余假日及工作日均可作为开园日，开放时间可从早晨八点起至下午六时止。园内闭园日及夜间安全维护则由保卫部轮流值班人员负责。3、服务设施管理茶文化城内的餐厅、小卖部等服务设施采用出租方式经营，承租人须与管理处签订承包合同204、，遵守茶城制定的经营管理规划。4、活动计划茶城开放后，为达到建设目的，拟推出多种与茶文化旅游相关的旅游产品。5、员工培训高效、现代、规范、严谨的人员上岗培训是项目建设卓有成效的人力资源保障，是事业发展不可或缺的重要环节。茶文化城的正常运作及管理，离不开一支高素质的人才队伍。根据茶城的开放特点，项目拟聘用有公园管理及维护经验的人员，同时选择具有成功经验的公园及纪念馆，对人员不断送外实地培训。项目运营期间将聘用物业公司对茶城进行物业管理。6、茶城管理制度（1）茶城所有经营户、员工都应服装统一、服务证统一，符合茶城管理要求。（2）经营户的商品摆放应整齐美观，标价签应完好无损，标价应符合价格管理要求。205、（3）遵守服务公约，树立良好的服务信誉，礼貌待客，服务周到，不发生欺客、宰客现象。（4）公园管理部门要天天检查经营户经营以及员工情况，若发现问题除追究经营户及员工的责任外，管理部门也要负连带责任。第八章 项目实施进度及招标第一节 总体建设进度计划一、进度安排原则为合理安排项目建设周期，加快建设进度，项目建设必须遵循以下原则：1、制定详细的总体进度计划和专业工程计划，分项实施。2、项目涉及建筑、广场、道路、公用工程、绿化工程等不同专业工程的建设，项目施工点多，具有不同专业施工同时进行的特点，必须切实合理规划，制订详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。3、项目实施206、过程中认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，对项目进展情况有所了解，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施。4、项目实施的前期各项准备工作要到位。二、总体进度安排项目总进度包括从项目前期准备、工程勘察与设计、项目实施到项目完成的过程，总建设期2年。分为2期实施，每期1年。项目的总体计划安排见表8-1。项目总体实施进度表表8-1 单位：季度 时 间内 容第一年第二年12341234项目前期准备工程勘察与设计建筑工程广场、停车场工程道路、桥梁、码头工程管线附属工程绿化亮化工程专用设备购置安装竣工并验收第二节 分项工程实施计划一、建筑工程本项目207、建筑工程分布在8个地块上，总建筑面积58049m2；计划2期内完成建设，计划详细情况见建设工程年度计划表8-2。建设工程计划表表8-2 单位：m2序号道路名称面积（m2）建设进度计划第1期第2期1主入口区商业街及附属建筑782478242茶文化博物馆101310133茶具博物馆7477474剧场120012005商业水街725072506茶文化交流中心650065007茶神殿5425428垂钓休闲中心及农业馆120012009金刚宝座塔2100210010园中园1236123611茶人村住宅区2843728437*合 计580491466243387二、广场、停车场工程本项目1#地块广场总建筑208、面积12241m2，拟在第1期内完成。建设其他小广场4400 m2，拟在第1期内完成。建设停车场14000 m2，其中第1期建设12000 m2，第2期建设2000 m2。三、道路、桥梁及码头工程1、道路工程本项目建设道路39529 m2，各期建设面积见表8-3所示。道路工程计划表表8-3 单位：m2序号道路名称面积（m2）建设进度计划第1期第2期1主要车行道11846888029662次要车行道6350128050703步行道159211302029014次要步行道541236901722*合计3952926870126592、桥梁工程本项目建设桥梁910.3 m2，各期建设面积见表8-4所209、示。表8-4桥梁工程计划表序号桥梁名称桥长（m)宽度(m)面积(m2)建设进度计划(m2)第1期第2期1七孔桥2851401402七孔桥2451201203单孔桥62.414.414.44单孔桥73.524.524.55单孔桥82.822.422.46单孔桥94.540.540.57单孔桥11333338单孔桥144.563639单孔桥155.582.582.510多孔桥405.522022011其它桥503150150合计19344.7910.3745.5164.83、码头工程本项目建设小型码头3座，其中一期建设2座，二期建设1座。四、管线附属工程道路沿线管线主要有供水、雨污排水、供电、电信210、燃气等工程，各单项工程实施计划应与道路基本同步，各期建设进度见表8-5所示。表8-5管线附属工程计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划第1期第2期一给水管线工程1DN100676m4502262DN1501621m8218003DN2002586m149610904阀门井16座975消火拴49座3019二污水管线工程1DN200620m6202DN300重力管2940m112218183DN300压力管742m3174254污水泵站5座325污水检查井120座5763三雨水管线工程21191DN400342m3422DN6003418m120822103雨水检查井66座2145四电力管沟工211、程16路2304m944136028路2025m15354903变电站5座23五电信管沟工程427216路2335m980135528路1937m1500437六燃气管线工程22121DN1001025m10252DN1501187m424763五、绿化、亮化工程1、绿化工程本项目绿化工程拟在2期实施完成。各期建设进度见表8-6所示。表8-6绿化工程计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划第1期第2期1陆域绿化工程1.1 公共绿化325600m2380002876001.2 种茶绿化51400m2514002水域绿化工程2.1 清淤40177.5m340177.52.2 开挖436950m32212、97813.4139136.62.3 驳岸1620m16202、亮化工程本项目亮化工程拟在2期实施完成。各期建设进度见表8-7所示。表8-7亮化工程计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划第1期第2期1道路照明1.1 主入口广场区46套461.2 公园区80套801.3 茶文化交流区16套161.4 茶人村住宅区80套802水下泛光照明2.1 主入口广场区43套432.2 公园区57套572.3 茶人村住宅区23套233激光照明3套34景观照明（圆形灯）4.1 主入口广场区73套734.2 博物馆8套84.3 公园区66套664.4 商业水街29套294.5 茶文化交流中心9套94.6 茶人村213、住宅区19套195景观照明（长条灯）600m6006滨水带泛光照明980m9807绿化泛光照明3065m30658广场照明1794m1594200*亮化工程69916615376六、专用设备工程本项目专用设备购置及安装与建筑物同步实施，拟在两期内实施完成。各期建设进度见表8-8所示。表8-8专用设备购置及安装工程计划表序号道路名称建设进度计划第1期第2期1主入口广场区设备全部安装到位2博物馆设备全部安装到位3剧场设备全部安装到位4茶文化交流中心设备全部安装到位5其他设备设施5.1音响控制系统安装10套安装1套5.2其他辅助设备全部安装到位6电梯全部安装到位7污水处理装置全部安装到位第三节 项目214、招标一、编制依据1、工程建设项目可行性研究报告增加招标和核准招标事项暂行规定（国家计委2001年9号）2、工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令2000年第3号）3、工程建设项目自行招标试行办法（国家计委令2000年第5号）4、工程建设项目施工招标投标办法（7部委令2003年第30号）5、江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定（苏政发200448号）二、项目概况1、建设地点：XX湖旅游度假区；2、项目性质：关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目3、项目建设投资总额及投资范围：项目固定资产投资总额29122.9万元。投资范围包括建筑工程、道路及广场工程、公用工程、绿地工程等215、；4、项目资金来源：申请银行贷款和承建单位自有资金。三、招标基本情况1、招标的说明根据苏政发200448号“省政府关于印发江苏省工程建设项目”的文件精神，必须招标的规模标准：（1）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在30万元人民币以上的；（2）施工单项合同估算价在100万元人民币以上或者建筑面积在2000 m2以上的；（3）重要设备和材料等货物的采购，单项合同估算价在50万元以上的。本项目勘察、设计、监理、工程施工及主要设备材料采购应当进行招标。2、招标的组织形式根据国家计委2000年第5号令的规定，建设单位具备编制招标文件和组织评标能力的可自行招标。采用自行招标组织形式时，在申请上216、报时，应按规定一并上报采取自行招标所需的书面材料。项目承建单位具备一定的自行招标能力。结合项目具体情况，本项目拟采用委托招标与自行招标相结合的招标组织形式，其中一般性工程拟由承建单位自行招标，具有特殊专业和特别技术要求的拟委托招标。采取委托招标组织形式时，代理机构必须具有相应招标代理资质。3、招标方式根据7部委令2003年第30号规定，对项目的勘察、设计、监理、附属工程、一般设备等符合“拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得”可提出申请，经批准后可进行邀请招标。本项目拟采用公开招标和邀请招标相结合的招标方式。4、招标范围及标段划分根据项目建设内容，招标范围为勘察、设计、监理、建筑工程、道路工217、程、广场工程、公用工程（包括给排水管道、电力电缆管沟、燃气工程等）、绿化景观工程、重要材料、一般材料等。工程进行招标时，按工程建设进度要求与施工现场条件，将招标内容分类别、分专业、分子项合理划分标段进行招标。5、招标基本情况表本项目有关招标基本情况参见表8-9。该方案为初步确定的供参考方案，在具体实施过程中可依据国家及省、市有关规定并结合实际情况适时调整。 表8-9项目招标情况汇总项目名称招标范围招标组织形式招标方式不招标全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察（）设计（）监理（）建筑工程（）道路工程广场工程（）公用工程（）绿化景观工程（）重要材料一般材料注：1、道路工程、广场工程218、公用工程根据专业要求，部分标段拟采用委托招标；2、勘察、设计、监理根据工程具体情况，部分拟考虑邀请招标。第九章 投资估算第一节 概 述一、投资估算的依据1、园林项目可行性研究与经济评价实用手册2、全国市政工程投资估算指标（建设部）3、江苏省市政工程计价表4、江苏省建筑安装工程综合预算定额5、江苏省建筑安装工程费用定额6、溧阳市现行的有关取费标准7、类似工程技术经济指标二、投资估算范围1、本项目建设建筑工程58049m2；分为8个地块，包括主入口商业街及附属建筑、茶文化博物馆、茶具博物馆、剧场、商业水街、茶文化交流中心、茶神殿、垂钓休闲中心及农业馆、金刚宝座塔、园中园、茶人村住宅区。2、建设1219、#地块广场12241m2；建设小广场4400 m2；、停车场14000m2；3、建设车行道、步行道长12153m，累计39529m2；建设桥梁11座，累计910.3 m2；建设小型码头3座；4、建设给水管线4883m，给水阀门及阀门井16座；污水管线4302m，污水检查井120座，污水提升泵站5座；雨水管线3760m，雨水检查井66座；敷设电力电缆管沟4329m，变电站5座；敷设电信管沟4272m；敷设燃气管线2212m。5、规划公共绿化面积325600 m2，种茶绿化51400 m2；整治水面199220 m2；驳岸1620m；土方工程477127.5 m3；亮化工程6991套；音响工程11220、套。6、配备室内设备，包括主入口广场区设备、博物馆设备、剧场设备、茶文化交流中心设备以及其他设备设施。本项目各单工程投资估算详见辅助报表1.1-1.7。第二节 建筑工程建筑造价由土建工程、装修工程、给排水工程、电气工程、智能化工程、暖通工程等各分项工程造价组成。按不同单位工程分别估算，本项目建筑工程投资7633.3万元，各单位工程投资详见表9-1。单价指标为各分项工程造价之和。表9-1 建筑工程投资估算及分年投资计划表序号工程或费用名称数量单位工程进度计划单价(元/单位)资金进度计划（万元）第1期第2期第1期第2期合计1商业街及附属建筑7824m278241130884.1884.12茶文化博221、物馆1013m210132210223.9223.93茶具博物馆747m27472370177.0177.04剧场1200m212002600312.0312.05商业街7250m272501100797.5797.56茶文化交流中心6500m2650015701020.51020.57茶神殿542m25422320125.7125.78农业馆1200m212001305156.6156.69金刚宝座塔2100m221002670560.7560.710园中园1236m212361405173.7173.711住宅27617m22761711103065.53065.512会所820m2820222、1660136.1136.1*合计58049m21466243387214502301.75331.67633.3第三节 广场工程一、1#地块广场工程1#地块广场分为迎宾小广场、喷泉绿化广场和观演集会广场。迎宾小广场整体上考虑有梁板上作广场；喷泉绿化广场结构部分做法参照迎宾小广场；观演集会广场基础下独立承台、柱基，有梁板上作广场，面层采用花冈岩面层。临湖边考虑带形基础上作挡土墙。各广场工程内容包括土方工程、基础工程、柱梁工程、地面工程、附属工程及零星项目、水电配套、弱电工程等。1#地块广场工程投资2393.5万元，投资详见表9-2。表9-2 广场工程投资估算表序号工程名称单位工程量单价（元/单223、位）合计（万元）1观演集会广场m2600018001080.02喷泉绿化广场m251001400714.03迎宾小广场m211412800319.54广场水电m2122412202705广场弱电工程10*合 计2393.5二、小广场及停车场工程项目建设停车场14300 m2，小型广场4400 m2。各部分工程综合单价及投资估算见表9-3所示。表9-3 小广场及停车场工程投资估算及分年投资计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划单价(元/单位)资金进度计划（万元）第1期第2期第1期第2期合计一停车场14000m2120002000100120.020.0140.0二小广场4400440059.5224、59.51茶名人广场1400m2140010014.014.02茶神殿广场800m28001008.08.03金刚宝座塔广场1300m2130015019.519.54亲水广场900m290020018.018.0*合计179.520.0199.5第四节 道路、桥梁及码头工程一、道路工程道路工程造价包括由路基、路面等部分组成。按车行道、步行道不同功能估算道路建造价格，本项目建设道路及沿线工程投资590.1万元。造价估算指标详见表9-4。表9-4 道路工程投资估算及分年投资计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划单价（元/单位）资金进度计划（万元）第1期第2期第1期第2期合计1主要车行道1184225、6m288802966220195.465.3260.62次要车行道6350m21280507020025.6101.4127.03步行道15921m2130202901100130.229.0159.24次要步行道5412m2369017228029.513.843.3合计39529380.7209.4590.1二、桥梁工程本项目建设桥梁11座，累计910.3 m2，需投资106.6万元。桥梁造价估算指标详见表9-5。表9-5 道路工程投资估算及分年投资计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划单价（元/单位）资金进度计划（万元）第1期第2期第1期第2期合计1七孔桥260m2260150039226、.039.02单孔桥280.3m2115.5164.8120013.919.833.63多孔桥220m2220100022.022.04其他150m215080012.012.0*合计910.3m286.919.8106.6三、码头工程本项目建设小型码头3座，需投资9万元。其中第1年建成2座，第2年建成1座。第五节 管线敷设工程一、给排水管线工程建设给水管线4883m，给水阀门及阀门井16座；给水管线工程投资合计200.3万元。给水管线工程造价估算指标见表9-6。表9-6 给水管线敷设工程投资估算及分年投资计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划单价（元/单位）资金进度计划（万元）第1期第2期227、第1期第2期合计1DN100676m45022625011.35.716.92DN1501621m82180030024.624.048.63DN2002586m1496109040059.843.6103.44阀门井16座971500013.510.524.05消火拴49座301915004.52.97.4*合计113.786.6200.3二、污水管线工程污水管线4302m，污水检查井120座，污水提升泵站5座；需投资994.1万元。污水管线工程造价估算见表9-7。表9-7 污水管线敷设工程投资估算及分年投资计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划单价（元/单位）资金进度计划（万元）第1期第228、2期第1期第2期合计1DN200620m62025015.515.52DN300重力管2940m1122181835039.363.6102.93DN300压力管742m31742540012.717.029.74污水泵站5座321500000450.0300.0750.05污水检查井120座5763800045.650.496.0*合计563.1431.0994.1三、雨水管线工程本项目建设雨水管线3760m，雨水检查井66座；需投资261.6万元。雨水管线工程造价估算指标见表9-8。表9-8 雨水管线敷设工程投资估算及分年投资计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划单价(元/单位)资金进度229、计划（万元）第1期第2期第1期第2期合计1DN400342m34242014.414.42DN6003418m1208221053064.0117.1181.23雨水检查井66座21451000021.045.066.0*合计85176.5261.6四、电力电缆管沟工程本项目敷设电力线路4329m，变电站5座；需投资800.2万元，该部分工程造价估算见表9-9。表9-9 电力电缆管沟工程投资估算及分年投资计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划单价(元/单位)资金进度计划（万元）第1期第2期第1期第2期合计16路2304m944136060056.681.6138.228路2025m15354230、90800122.839.2162.03变电站5座231000000200.0300.0500.0*合计379.4420.8800.2五、电信管沟工程本项目敷设电信管沟4272m；需投资172.7万元，该部分工程造价估算见表9-10。表9-10 电信管沟工程投资估算及分年投资计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划单价(元/单位)资金进度计划（万元）第1期第2期第1期第2期合计16路2335m980135535034.347.481.728路1937m150043747070.520.591.0*合计4272104.867.9172.7六、燃气管线工程本项目敷设燃气管线2212m；需投资100231、.4万元，该部分工程造价估算见表9-11。表9-11 燃气管线工程投资估算及分年投资计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划单价(元/单位)资金进度计划（万元）第1期第2期第1期第2期合计1DN1001025m102540041.041.02DN1501187m42476350021.238.259.4*合计221221.279.2100.4第六节 其他工程一、绿化工程绿化工程包括陆域绿化及水域绿化。根据综合单价估算各工程造价。绿化工程投资估算见表9-12。表9-12 绿化工程投资估算及分年投资计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划单价(元/单位)资金进度计划（万元）第1期第2期第1期第2期232、合计一陆域绿化工程7041438.01公共绿化325600m23800028760050190.01438.01628.02种茶绿化51400m251400100514.0514.0二水域绿化工程1124.6389.61514.21土方工程40177.5m340177.528112.5112.52驳岸436950m297813.4139136.628833.9389.61223.53滨河绿化1620m216201100178.2178.2*合计1828.61827.63656.2二、亮化工程亮化工程包括道路照明、水下泛光照明、激光照明、景观照明、滨水带泛光照明、绿化泛光照明、广场照明等。亮化工233、程投资估算见表9-13。表9-13 亮化工程投资估算及分年投资计划表序号工程名称工程量单位工程进度计划单价(元/单位)资金进度计划（万元）第1期第2期第1期第2期合计1道路照明1.1 主入口广场区46套4615006.96.91.2 公园区80套808006.46.41.3 茶文化交流区16套1610001.61.61.4 茶人村住宅区80套806505.25.22水下泛光照明2.1 主入口广场区43套43250010.810.82.2 公园区57套5710005.75.72.3 茶人村住宅区23套238001.81.83激光照明3套380002.42.44景观照明（圆形灯）4.1 主入口广场234、区73套73180013.113.14.2 博物馆8套87500.60.64.3 公园区66套6611007.37.34.4 商业水街29套298002.32.34.5 茶文化交流中心9套910000.90.94.6 茶人村住宅区19套199001.71.75景观照明（长条灯）600m6001006.06.06滨水带泛光照明980m98018017.617.67绿化泛光照明3065m30657523.023.08广场照明1794m15942009014.31.816.1*合计114.115.4129.5三、环卫设施项目设垃圾收集桶256个，公共厕所3座。总投资20.3万元，根据实施区域的开发进235、度投入。第七节 专用设备购置安装工程本项目专用设备包括主入口广场区设备、博物馆设备、剧场设备、茶文化交流中心设备以及其他设备设施。根据各场馆分别估算。项目专用设备购置及安装工程投资估算见表9-14。表9-14 项目专用设备投资估算及分年投资计划表序号工程或费用名称数量单位工程进度计划单价(万元)资金进度计划(万元)第1期第2期第1期第2期合计1主入口广场区设备85851.1 喷泉水泵1套15050501.2 喷泉计算机控制系统1套13535352博物馆设备2.1 陈列柜500米5000.150502.2 珍藏设备设施1套11501501502.3 安防系统1套12002002002.4 办公设236、备1套11515153剧场设备3.1 放映设备1套11010103.2 舞台灯光照明设备1套17773.3 舞台组合旋转台设备1套18883.4 舞台音响设备1套16663.5 电动吊杆、幕布等1套15553.6 座位600座6000.160603.7 办公设备1套15554茶文化交流中心设备4.1 酒店管理系统设备1套11161161164.2 有线电视及卫星接收系统设备1套13030304.3 电视监控及安全保卫系统设备1套11501501504.4 公共广播系统设备1套12224.5 会议设备1套13.53.53.54.6 客房设备1套12802802804.7 康娱设备1套113513237、51354.8 酒店辅助设备1套11201201205其他设备设施5.1 音响控制系统11套1011.5151.516.55.2 灯光照明控制系统1套18885.3 景点辅助设备设施1套11010106电梯1部15050507污水处理装置2套2455910910*合计618.0 1849.0 2467.0 第八节 其他费用一、土地费用本项目用地分为建设用地和其他用地。1、建设用地本项目建设用地199623 m2，合299.4亩，根据国有土地使用权出让合同，按照240.5元/ m2的价格，建设用地费用为4800万元。2、其他用地其他用地采用租赁的方式取得。根据XX湖旅游度假区管委会与溧阳金盛旅游238、开发实业有限公司的土地租赁合同，租赁土地459354 m2，合689.0亩，年租赁费用32.08万元。本项目建设期2年，建设期内租金为64.16万元，计入固定资产投资。3、契税出让土地契税按照土地出让费用的4%缴纳。项目共需缴纳契税192.0万元。二、工程部分其他费用1、建设单位管理费按工程费用1.0%估算，投资197.3 万元。2、工程勘察钻探费按工程费用的0.20%估算，投资39.5 万元。3、工程设计费按工程费用的3.00%估算，投资592.0 万元。4、工程建设监理费按工程费用的1.20%估算，投资236.8 万元。5、工程保险费按工程费用的0.26%估算，投资额为51.3 万元。6、239、根据土地出让合同，市政建设大配套费按照111.3元/ m2缴纳，包括城市市政公用基础设施配套费75元/ m2；白蚁防治费2.3元平方米；地方人防建设基金24元/ m2；发展新型墙体材料专项费用8元/ m2；散装水泥专项基金2元/ m2；以上合计为111.3元/ m2。公益性建筑免征。市政建设大配套费397.2 万元。三、预备费用本项目基本预备费按固定资产投资的10%估算，为2630.5 万元。根据国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知（计投资19991340号）的规定，自1999年9月20日起，基本建设大中型项目的投资价格指数按零计，故在本估算中，涨价预备费240、率取0%。本项目固定资产投资中预备费用为2630.5 万元。四、建设期利息建设运营期根据各年自有资金投入情况确定各年的银行借款额及银行借款利息借款，为简化计算，假定当年银行借款均在年中支用，借款当年按半年计息，其余各年按全年计息，本项目主要使用长期贷款，根据中国人民银行最新存贷款利率，有效年利率按6.26%进行估算。本项目长期投资借款共计6000万元，建设期投资长期借款利息为187.9 万元。五、固定资产投资总额项目固定资产投资总额29122.9 万元，投资构成详见表9-14。 表9-14固定资产投资总额构成表序号名 称投资额（万元）占固定资产投资总额比例1工程费用19734.367.8%2其241、他费用6570.322.6%3预备费2630.59.0%4建设期借款利息187.90.6%*合 计29122.9100.0%项目固定资产投资估算详见辅助报表1。六、流动资金估算编制说明根据本项目预计流动资金周转情况，流动资金按照扩大指标法进行估算，正常年流动资金占用额暂估为300万元，其中一期工程200万元，二期工程100万元。流动资金估算详见辅助报表2。第九节 资金筹措及使用计划一、固定资产投资资金筹措固定资产投资由银行贷款和项目资本金两部分组成。一期工程固定资产投资12609.3 万元，其中：申请银行长期借款6000万元，项目资本金6609.3 万元。资本金中用于支付土地费用1515.9万242、元，（建设用地费用1483.82万元，租赁费用32.08万元），契税59.4万元；建设资金投入5034.1 万元；公司注册资本为10000万港元，资金来源有保障。二期工程16713.6 万元。全部由项目资本金解决。项目流动资金全部由自有资金解决。二、分年度投资计划资本金与银行贷款各年筹集与使用情况详见表9-15。项目资金筹措和使用计划表表9-15 单位：万元序号投 资 构 成合计第1年第2年第3年1项目总资金29422.912609.316713.6100.01.1其中： 固定资产投资投资29122.912609.316513.61.2 流动资金300.00.0200.0100.02贷款600243、060003资本金23422.96609.316713.6100.04资本金比例79.6%52.4%100.0%100.0%固定资产使用计划参见单项工程分年投资表（辅助报表1及辅助报表1.11.8）。第十章 财务预测与评价第一节 财务预测本项目计算期12年，其中建设期2年，运营期10年，其中一期建设期1年，运营期11年；二期建设期1年，运营期10年。本项目收入及成本估算时未考虑未来年度的变化，计算期内项目的成本和收入等数据均按基期不变价计算。一、营业收入及税金及附加估算1、一期营业收入估算项目一期收入主要包括门票收入、茶叶销售收入、商业用房出租收入、物业管理收入等。（1）门票收入根据项目经营方244、案，门票价格按照35元/人次计算，正常年人流量按照90万人次计算，项目运营期前3年的人流量分别按照正常年的40%、60%、80%计算，从第4年达到90万人次。正常年门票收入为3150万元。（2）金刚宝座塔门票收入预测进入公园的人中有20%进入金刚宝座塔游玩，即18万人次。门票按照10元/人次计算。金刚宝座塔门票收入180万元。（3）休闲体验收入公园内设各种休闲体验性活动，如垂钓、采茶、制茶等。预测进入公园的人中有50%的人参加休闲体验性游玩活动，即45万人次。人均消费20元，休闲体验性收入900万元。（4）茶叶销售收入按照前来旅游的游客中有10%会购买茶叶，平均每人购买1斤，每斤平均按照80元245、计算，茶叶销售收入720万元。（5）商业用房出租收入本项目考虑达到出租规模时，商业用房可供出租面积为7824平方米。出租率按照80%计算，出租价格按照547.5元/平方米年计算。正常年收入342.7 万元。以上合计，一期项目运营期年运营收入为5292.7 万元2、一期营业税额及附加（1）根据国家税收规定，本项目缴纳营业税，税率按照5%计算。（2）茶叶销售增值税按照17%计算。 （3）根据现行城乡维护建设税和教育费附加上交比率，本项目城市维护建设税和教育费附加分别按所征营业税额的7%和3%计算。项目一期正常年营业税金及附加合计为299.9 万元。一期运营收入及税金及附加估算详见一期辅助报表5。3246、二期营业收入估算项目二期收入主要包括剧场、茶文化交流中心营业收入、商业水街、茶人村住宅区房产出售收入、物业管理收入等。（1）剧场收入剧场设座位600张，平均上座率按照65%考虑，票价按照20元/人次，年演出天数按照180天计算，剧场年收入为140.4万元。（2）茶文化交流中心收入茶文化交流中心设床位280张，平均每张床位按照100元/日的标准，年均入住率按照60%计算，正常年茶文化交流中心收入604.8万元。（3）餐饮收入本项目考虑年餐饮接待人数按照6.05 万人次计算，人均消费50元，正常年收入302.4万元。（4）商业水街销售收入商业水街用房面积7250平方米，平均按照8500元/平方米247、的价格销售，4年内售完，从计算期的第3年到第6年，各年出售率分别按照40%、30%、20%、10%销售。商业水街销售收入为6162.5万元。（5）茶人村住宅区销售收入茶人村住宅区可销售面积28437平方米，平均按照6500元/平方米的价格销售，4年内售完，从计算期的第3年到第6年，各年出售率分别按照30%、30%、20%、20%销售。茶人村住宅区销售收入为18484.1 万元。（6）物管收入根据国家有关物管收费管理办法以及当地同类型物业物管收费标准，本项目商业用房物管价格平均按照20元/平方米年，住宅按照15元/平方米年，正常年物管收入为57.2 万元。物管收入从房屋出售后，开始收取，即项目计248、算期第4年开始有物业管理收入。以上合计，二期项目房产销售收入为24646.6 万元。从计算期第7年开始，年运营收入为1104.8 万元。运营期前10年平均营业收入为3489.7 万元。4、二期营业税额及附加（1）营业税根据国家税收规定，本项目缴纳营业税，税率按照5%计算。（2）城乡维护建设税和教育费附根据现行城乡维护建设税和教育费附加上交比率，本项目城市维护建设税和教育费附加分别按所征营业税额的7%和3%计算。房产销售完毕后，项目二期正常年营业税金及附加合计为59.7 万元。（3）土地增值税按现行土地增值税暂行条例中规定：土地增值税=增值额四级超率累进税率； 增值额=收入扣除额；本项目收入为转249、让房地产的全部价款；扣除额为土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、职工工资及福利、销售费用、管理费用、财务费用等。税率根据增值情况按照条例规定各级税率计算。本项目计算期内土地增值税合计为2134.4 万元。二期运营收入及税金及附加估算详见二期辅助报表4。5、项目营业收入及税金在房产销售完成之前，因各年房屋销售量不等，每年营业收入及税金不同，因此各年销售收入从4174.2 万元到13580.1 万元不等。房产销售完成后，正常年营业收入为6397.4 万元，正常年营业税金及附加为359.6 万元。见辅助报表4。二、项目年成本费用估算1、一期年成本费用估算250、项目一期成本估算包括公园日常运行费用、茶叶进货成本、工资及福利费、财务费用、折旧摊销费、修理费、其它费用等。（1）公园日常运行费用物管费用主要包括公共设施、设备日常运行、维修及保养费；公园设备运行水电费、绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费等，公园日常运行费用按照门票收入的30%估算。（2）茶叶进货成本茶叶销售综合毛利率按照40%估算，则茶叶进货成本为各年茶叶销售收入的60%。（3）人员工资及福利本项目共聘用管理人员30人，工资按照4万元/年人；其中50%分摊到项目一期。聘请一般工作人员100人，工资按照1.2万元/年人；福利费率按照人员工资总额的14%计。正常年工资福利总额为205.2 万251、元。（4）房屋设施修理费本项目房屋、设施维修费按固定资产原值的1.5%计列。（5）折旧及摊销费用固定资产折旧按国家有关规定采用直线折旧方法计算。固定资产中建筑物按30年折旧，残值率取5%；设备按15年折旧，残值率取5%；递延资产按5年摊销。土地费用按照30年摊销。固定资产折旧和递延资产摊销详见一期辅助报表3.1、辅助报表3.2。（6）其它费用其他管理费用按人员工资福利总额的70%支取。其他营业费用包括房产税及与营业有关的其他费用。其中房产税按照租金收入的1.2%计取，与营业有关的其他费用按照营业收入的2%估算。一期正常年总成本费用为2468.0 万元，其中固定成本为981.1 万元，可变成本为252、1487.0 万元。正常年经营成本为2666.2 万元。总成本费用估算详见一期辅助报表3。2、二期年成本费用估算项目二期成本估算包括营业直接成本，含茶文化交流中心运行成本、餐饮成本、剧场运行费用、物业管理成本等；工资及福利费、财务费用、折旧摊销费、修理费、其它费用等。（1）营业直接成本营业直接成本包括餐饮原辅材料、客房一次性用品、剧场设备运行费用、水电开支等。根据目前行业惯例及宾馆、剧场的一般经验，本项目餐饮业直接成本按照餐饮收入的40%计算，茶文化交流中心按照相应收入的6%计算。剧场营业成本按照剧场收入的60%计算。物业管理成本按照物业收入的40%计算。（2）人员工资及福利管理人员工资的50253、%分摊到项目二期；聘请一般工作人员100人，工资按照1.2万元/年人；福利费率按照人员工资总额的14%计。正常年工资福利总额为205.2 万元。（3）房屋设施修理费本项目房屋、设施维修费按固定资产原值的1.0%计列。（4）折旧及摊销费用固定资产折旧按国家有关规定采用直线折旧方法计算。固定资产中建筑物按30年折旧，残值率取5%；设备按15年折旧，残值率取5%；递延资产按5年摊销。土地费用按照30年摊销。销售房屋的投资按照各年销售面积分年回收。固定资产折旧和递延资产摊销详见辅助报表3.1、辅助报表3.2。（5）其它费用其他管理费用按人员工资福利总额的80%支取。其他销售费用按照营业收入的2%估算。254、项目二期各年房屋销售进度不同，各年回收的房产原值不同，因此各年的成本有较大差异。二期各年固定成本从5172.2 万元到799.7 万元不等。房产销售完成后，二期正常年总成本费用为799.7 万元，其中固定成本为513.3 万元，可变成本为286.4 万元。正常年经营成本为676.4 万元。项目经营期前10年内平均，年平均总成本2186.2 万元，经营成本为704.6 万元。总成本费用估算详见二期辅助报表3。3、项目总成本费用计算期内各年因游客人次数不同、房产销售进度不同以及在长期借款全部偿还前，因长期借款各年余值不等，每年财务费用不同，因此项目计算期各年的成本费用有较大差异，总成本从2544.255、4 万元到7786.0 万元不等。经营成本从1690.5 万元到2755.8 万元。长期借款全部偿还及房产销售完成后，本项目正常年经营成本2666.2 万元。见辅助报表3。第二节 财务分析一、盈利能力分析本项目所得税按33%征收。项目所得税后利润提取的企业发展储备基金和职工奖励福利基金分别为税后利润的10%、5%，其余部分为企业可分配利润。利润总额及分配情况详见基本报表3。根据利润及利润分配表和投资估算计算以下指标:营业利润率=（年利润总额/营业收入）100%投资利润率=（年利润总额/项目投资总额）100%项目正常年盈利能力见表10-1所示： 表10-1盈利能力财务指标表指标名称一期二期整体项256、目利润总额（万元）2524.8901.62838.6税后利润（万元）1691.6604.11901.9未分配利润（万元）1437.9513.51616.6投资利润率（%）19.75.49.6营业利润率（%）47.725.844.4注：二期指标为计算期内平均值。二、财务现金流分析现金流量表详见基本报表1和基本报表2。根据现金流量表计算财务指标，如表10-2所示。 表10-2现金流量财务指标表序号指标名称单位一期全部投资二期全部投资项目全部投资备注税后税前税后税前税后税前1内部收益率%13.920.110.516.012.418.82财务净现值万元4359.29311.0935.32964.349257、90.912648.9ic=8%3投资回收期年7.25.74.33.86.55.2含建设期三、清偿能力分析固定资产投资借款以折旧摊销费和未分配利润偿还，按最大还款能力计算，项目一期借款偿还期为4.8 年（含建设期1年）。项目二期无长期借款。固定资产投资各年的借款及还本付息情况详见辅助报表5。第三节 不确定性分析一、盈亏平衡分析本项目以营运能力利用率表示盈亏平衡点（BEP），公式为：BEP=固定成本/（营业收入-可变成本-营业税金及附加）100%。项目各年的BEP值详见辅助报表4，1、一期盈亏平衡分析其中一期的正常年年的BEP值为28.0%，见图10-1所示。2、二期盈亏平衡分析二期正常年年的B258、EP值为67.7%，见图10-2所示。3、项目盈亏平衡分析项目正常年正常年年的BEP值为35.0%。见图10-3所示。项目有一定的抗风险能力。二、敏感性分析考虑到项目实施过程中的一些不确定因素，对本项目在建设期和运营期存在的主要不确定因素（营业收入、经营成本和固定资产投资）进行敏感性分析，分析这些因素对项目全部投资财务内部收益率、财务净现值和投资回收期的影响程度。1、项目一期敏感性分析项目一期敏感性分析具体结果见表10-3。一期 表10-3敏感性分析表全部投资序号变动因子变动幅度内部收益率（%）净现值(万元)投资回收期(年)0基本方案13.94359.27.213.91固定资产投资12.535259、67.37.812.513.23963.27.513.214.84755.27.014.815.75151.16.715.72营业收入16.56292.76.516.515.25313.86.815.212.73429.87.712.711.52531.28.211.53经营成本13.03670.07.613.013.54014.67.413.514.44703.87.114.414.95048.46.914.9从分析可知，在诸敏感性因素中，对全部投资财务内部收益率影响最大的因素是营业收入，其次是固定资产投资及经营成本。详见图10-4。建议建设单位运营期注重投资及成本的控制以及市场营销，提高人260、流量，保证项目稳定的效益。2、项目二期敏感性分析项目二期敏感性分析具体结果见表10-4。二期 表10-4敏感性分析表全部投资序号变动因子变动幅度内部收益率（%）净现值(万元)投资回收期(年)0基本方案10.5935.34.31固定资产投资10%8.6235.84.65%9.5585.64.5-5%11.61285.14.2-10%12.81604.44.12营业收入10%13.01877.14.15%11.81421.44.2-5%9.2449.34.5-10%7.9-36.84.73经营成本10%10.0750.44.45%10.3842.94.4-5%10.81027.84.3-10%11261、.01120.34.3对全部投资财务内部收益率影响最大的因素是营业收入，其次是固定资产投资及经营成本。详见图10-5。3、项目敏感性分析项目敏感性分析具体结果见表10-5。项目 表10-5敏感性分析表全部投资序号变动因子变动幅度内部收益率（%）净现值(万元)投资回收期(年)0基本方案12.44990.96.51固定资产投资10%10.22770.77.85%11.23880.87.1-5%13.66101.06.0-10%15.07211.15.72营业收入10%15.58629.85.65%14.06810.45.9-5%10.83171.47.4-10%9.21351.98.43经营成本1262、0%11.53917.56.95%11.94454.26.7-5%12.85527.66.3-10%13.36064.36.2对全部投资财务内部收益率影响最大的因素是营业收入，其次是固定资产投资及经营成本。详见图10-6。第四节 财务综合评价一、一期财务综合评价项目一期固定资产投资12609.3 万元，正常年营业收入5292.7 万元，总成本2468.0 万元。税后利润1691.6 万元。经综合经济测算，一期全部投资税后内部收益率为13.9 %，大于基准投资收益率8%。长期借款偿还期为4.8 年。分析结果表明本项目在财务上是可以接受的。一期财务评价汇总详见表10-6。 表10-6一期财务评价汇263、总表序号项 目单位数值备 注1项目总资金万元12809.31.1 固定资产投资总额万元12609.31.2 流动资金万元200.02资金来源万元12809.31.1 自有资金万元6809.3其中用于流动资金200.0 万元1.2 银行借款万元6000.03营业收入万元5292.7正常年4税金及附加万元299.9正常年5总成本费用万元2468.0正常年6经营成本万元2666.2正常年7利润总额万元2524.8正常年8所得税万元833.2正常年9税后利润万元1691.6正常年10企业发展及储备基金万元169.2正常年11职工奖励及福利基金万元84.6正常年12未分配利润万元1437.9正常年13投264、资利润率%19.714营业利润率%47.715内部收益率15.1 全部投资得税后%13.915.2 全部投资税前%20.115.2 自有资金税后%15.516财务净现值16.1 全部投资税后万元4359.2折现率8%16.2 全部投资税前万元9311.0折现率8%16.3 自有资金税后万元4397.5折现率8%17回收期17.1 全部投资税后年7.2含建设期1年17.2 全部投资税前年5.7含建设期1年17.3 自有资金税后年7.8含建设期1年18借款偿还期年4.8含建设期1年18BEP%28.0正常年二、二期财务综合评价项目二期固定资产投资16513.6 万元，计算期内平均营业收入3489.265、7 万元，期内平均总成本2186.2 万元。税后利润604.1 万元。经综合经济测算，二期全部投资税后内部收益率为10.5 %，大于基准投资收益率8%。分析结果表明本项目在财务上是可以接受的。二期财务评价汇总详见表10-7。 表10-7二期财务评价汇总表序号项 目单位数值备 注1项目总资金万元16613.61.1 固定资产投资总额万元16513.61.2 流动资金万元100.02资金来源万元16613.61.1 自有资金万元16613.6其中用于流动资金100.0 万元1.2 银行借款万元3营业收入万元3489.7计算期内平均4税金及附加万元401.9计算期内平均5总成本费用万元2186.2计266、算期内平均6经营成本万元704.6计算期内平均7利润总额万元901.6计算期内平均8所得税万元297.5计算期内平均9税后利润万元604.1计算期内平均10企业发展及储备基金万元60.4计算期内平均11职工奖励及福利基金万元30.2计算期内平均12未分配利润万元513.5计算期内平均13投资利润率%5.414营业利润率%25.815内部收益率15.1 全部投资得税后%10.515.2 全部投资税前%16.015.2 自有资金税后%10.516财务净现值16.1 全部投资税后万元935.3折现率8%16.2 全部投资税前万元2964.3折现率8%16.3 自有资金税后万元935.3折现率8%17267、回收期17.1 全部投资税后年4.3含建设期1年17.2 全部投资税前年3.8含建设期1年17.3 自有资金税后年4.3含建设期1年18BEP%67.7第9年三、项目财务综合评价项目固定资产投资29122.9 万元，经综合经济测算，全部投资税后内部收益率为12.4 %，大于基准投资收益率8%。分析结果表明本项目在财务上是可以接受的。项目财务评价汇总详见表10-8。 表10-8项目财务评价汇总表序号项 目单位数值备 注1项目总资金万元29422.91.1 固定资产投资总额万元29122.91.2 流动资金万元300.02资金来源万元29422.92.1 自有资金万元23422.9其中用于流动资金268、300.0 万元2.2 银行借款万元6000.0全部用于一期投入3营业收入万元6397.44税金及附加万元291.15总成本费用万元3267.7其中：固定万元1494.3 可变万元1773.46经营成本万元2666.27利润总额万元2838.68所得税万元936.89税后利润万元1901.910企业发展及储备基金万元190.211职工奖励及福利基金万元95.112未分配利润万元1616.613投资利润率%9.614营业利润率%44.415内部收益率 全部投资所得税后%12.4 全部投资所得税前%18.8 自有资金所得税后%13.016财务净现值 全部投资所得税后万元4990.9折现率8% 全部269、投资所得税前万元12648.9折现率8% 自有资金所得税后万元5029.2折现率8%17回收期 全部投资所得税后年6.5含建设期2年 全部投资所得税前年5.2含建设期2年 自有资金所得税后年7.0含建设期2年18借款偿还期年4.8含宽限期1年19BEP%35.0正常年第十一章 社会效益分析发掘利用茶文化，发展茶文化旅游对丰富旅游内容，提高旅游文化品位，突出文化特色和发展XX湖旅游业有着特别重要的意义。一、有利于提高XX湖景区旅游档次茶文化作为一种旅游资源，其开发符合当今旅游市场需求变化的潮流。茶文化本身是一种卡分高雅的文化产品。作为旅游资源，其高层次性是很明显的。这种消费追求的是最大限度的精神270、上的满足和愉悦。茶又是健康饮品，具有较多的药用价值，是游客在旅游途中的最佳选择。因此，茶文化旅游资源的开发将牵引XX湖旅游业的发展更上一个档次。二、有利于弘扬祖国茶文化XX湖国际茶文化城可让游人在美的享受与游的乐趣中，学习和体味中国文化的优秀传统，感受当代茶人庄晚芳先生提倡的“廉、美、和、敬”中国茶德，起到教育国人、促进茶文化复苏与繁荣，增强民族自豪感的作用。借“茶”之名，弘扬民族文化之实。在良好的宏观背景中，茶与文化的交融，实物与理念的结合，使茶文化成为XX湖重点旅游文化资源之一。三、利用茶文化旅游振兴茶产业，带动经济发展本项目属XX湖旅游度假区的重要组成部分，其建设将吸引大量国内外游客旅游271、参观。通过商业水街、茶文化广场、茶博馆等设施的建设可进一步改善景区游览环境，有利于增加景区经济收入。项目建设和区域招商完成后将增加大量就业岗位，带动其他相关产业，如餐饮、休闲、娱乐、零售等行业的发展，有利于景区的经济发展和社会稳定。四、有利于打响溧阳茶叶品牌建设XX湖国际茶文化城，开拓溧阳茶文化旅游市场，整合茶文化资源，以秀美幽静的环境为条件，以茶区生产为基础，以茶区多样性的自然景观和特定历史文化景观为依托，以丰富的茶文化内涵和绚丽多彩的民风民俗活动为内容，进行科学的规划设计，开发涵盖观光、求知、体验、习艺、娱乐、商贸、购物、度假等多种旅游功能的新型旅游产品。通过以茶会友、以茶休闲、以茶怡情272、，形成茶文化旅游休闲的良好氛围。项目建设将按照“国际化、市场化、品牌化、专业化”的要求，实施后有利于打造溧阳茶文化品牌。五、有利于美化景区环境，提升景区形象通过十多年的建设，XX湖景区已逐步发展成为长三角地区极具号召力的旅游目的地。本项目的建设将提供一个展示溧阳茶文化的交流平台，成为溧阳市茶产业的窗口，带动景区旅游和茶叶经济的发展，同时，还可以提升XX湖景区的文化底蕴，建成XX湖景区内中高档的接待与交流中心。山头劳作，锅前生产，摊前买卖，桌前品味，茶的价值及茶文化的传播沿袭着古老的方式一直留香天下。如今，这种古老而又传统的茶业流程将在溧阳国际茶文化城中逐渐融为一体。通过茶文化城的建设，可以亲见273、精品名茶的珠颜碧色，可静心品味如醇似酒的醉人馨香，可现商贾如云的繁华交易。这里将成为茶文化的聚散地，茶商的梦幻园，一个现代化的融茶业休闲、博览、旅游、经商等多种功能于一体的茶文化城将呈现在XX湖畔。第十二章 项目风险分析与对策第一节 风险因素一、市场风险近年来常州旅游业快速发展，主要旅游经济指标连创历史新高，但与周边各大中城市相比，旅游总收入、客源总量、创汇额、入境游客量等多项指标排在苏州、南京、无锡等城市之后。从某种意义上说，XX湖周边这些旅游大市的存在，在一定程度上制约了XX湖旅游业的发展，也影响了本项目的市场吸引力。从XX湖茶文化旅游的开发情况看，目前尚处在起步阶段。XX湖景区除了传统的274、美食餐饮、休闲娱乐等休闲产品相对比较发达外，茶文化旅游度假产品的开发还非常有限。若XX湖旅游发展总体水平不能显著提高，规划中的茶文化旅游产品不能尽快付诸实施，将影响本项目客源。项目运营后可能会面临较大的市场压力，给本项目的可持续运营带来一定市场风险。二、经营风险在新形势下，茶文化旅游产品经营面对着诸多变化，主要体现在：1、客人需求的变化。度假客人来到茶文化城大都希望求新求异，除必备的品茶、观艺等基本条件外，还有种种新要求，需求呈个性化，每位客人都希望自己得到适应自己的服务。2、消费行为的差异化。不能用一种方式对所有人，他们的消费行为本身差异性就很大。游客的休闲度假经验日趋丰富，他们已将休闲度假275、作为生活的重要组成部分，体验过各类旅游度假产品，理解什么是物有所值，对茶文化城的要求往往更加苛刻。3、季节性变化。休闲度假旅游产品都有季节性，茶文化城就要考虑旺季的接待能力及淡季时的经营对策。在这些变化之中同时也蕴涵着不同程度的风险，本项目如何面对和处理其中可能出现的风险，对茶文化城能否经营成功具有举足轻重的作用。三、管理风险现代度假休闲产品在硬件的发展上日新月异，茶文化城的建筑风貌及设施配备已经成为茶文化城核心竞争力的重要组成部分，尤其建筑外观能够为游客带来直接的视觉冲击和艺术感受，并成为评价茶文化城综合实力的重要判据。在项目建设过程中，茶文化城的规划设计是一项重要管理内容，而设计质量的高低276、直接影响茶文化城的独特性和长久性，进而影响后期的运营。茶文化城内服务人员众多、客人要求多样，人多事杂，如果管理不善，极易造成混乱。因此，项目运营期间的管理存在一定风险。四、工程建设风险本项目土地的成片开发及基础设施建设涉及面广，涉及工程的部门多，容易产生不协调而影响工程建设；另外由于专业知识、专业人才及管理方面的不足和困难，基础设施建设以及勘探、设计、施工、材料等项目实施过程中均有可能出现产品质量问题，公司将可能面对由于工程质量而带来的风险。五、资金筹措风险本项目资金来源主要为自有资金和银行借款，自有资金增加，项目运营后还贷压力减小；若银行贷款增加，将增加融资成本，增加项目的风险。此外，如果资277、金不能按时到位，将影响本项目的建设，失去本轮发展机遇。因此，项目存在资金筹措风险。六、其它风险1、为实施可持续发展战略，近年来常州市十分重视生态城市的建设和环境保护。本项目位于XX湖风景旅游区，项目建设及运营期间有可能会对周边环境产生不利影响，存在一定的环保风险。2、城市供水、排水、供电、供气、通信、道路、交通、环保等市政配套与项目建设关系极大，而市政建设是根据城市的总体发展规划有步骤、有计划地进行。本项目场址位于XX湖风景旅游区内，如果市政配套建设不能满足项目的建设进度要求，将会极大影响项目经营。3、其它风险还有政治环境、战争与社会动荡、国家和城市的产业政策、金融政策、项目建设过程的各项审批278、手续等。这些风险因素均会在不同程度上影响本项目经营。第二节 风险对策一、市场风险对策面对市场风险，茶文化城首先要立足自身，发挥主观能动性，积极开拓市场，扩大市场份额和提高市场知名度，以一流的经营环境、规范而上乘的服务和丰富的信息资源去争取和赢得市场，不断吸引回头客，使茶文化城走上良性循环道路。在此基础上，密切关注目标旅游市场的发展动态，积极主动地研究市场，适时提出对策。在具体措施上，茶文化城应积极争取与政府、媒体、茶文化研究机构以及各大旅行时合作，不断提升茶城的市场号召力；在常规运营上，及时发现适合消费者口味的新品种并去正确引导消费，通过新经营品种的引进和拓展，将会不断挖掘茶文化旅游的潜在市场279、，吸引大批的消费者。二、经营风险对策1、市场定位准确，产品功能配置齐全。在市场调研的基础上制定严密的、科学可行的经营方案，避免经营的随意性，及时总结经营过程中发现的经验和不足，适时地调整经营策略。本项目将依托当地的自然资源，将度假与茶文化有机结合，同时拓展会展、博物馆等功能。2、深入研究不同国别、不同地区游客的需求喜好及消费特点，如国外的德国游客比较亲自然，英国人是怀旧，日本人讲卫生、安全；国内的北京人更注重体验、参与、文化品味高、随意、国际化理念强，上海人较实际、对产品性价比要求高，广州人享受型多等。茶文化城应熟悉不同类型的客源市场，在经营中做到产品多样化，满足客人不同的需求。利用所在旅游地280、的区域配套设施优势，举办具有良好影响的国际、国内大型活动，如可作为溧阳茶文化节的开幕式场地，举办茶文化论坛等，从而树立起茶城的茶文化旅游品牌。3、按照季节设计，降低成本，增加赢利点，增加特色，如采茶、品茶、观茶艺、茶馆休闲之旅等，并使之成为茶城的特色，使客人的停留时间加长。三、管理风险对策在茶文化城建设阶段，吸引富有旅游产品规划设计经验的设计公司参与茶城设计，茶文化城的建筑物要有风格和特色，并与现代结合，干净简捷，色彩明快。在功能用房的安排上既要注意实用性，又能体现休闲度假的氛围。确保茶文化城的规划、设计、建造、装修严格按照专业化的标准进行，努力使茶城真正达到国内先进的水准。在茶文化城运营阶段281、，运用现代化的管理手段与激励理念，充分尊重人、关心人、信任人，发挥员工的主观能动性，适当授权与授责，使员工主动参与到茶城的管理与服务中，创造性的完成工作。树立强烈的集体责任心和自豪感，培养员工的奉献精神与忠诚度。尤其要注意人才的引进与培养，既要积极引进人才，又要在日常工作及时发现人才；既要注重培训，提高工作技能，又要及时鼓励、激励，提高自我认同感，让员工看到发展和提高的希望与前景，作为自我提高、自我激励的内在动力。此外，在经营中及时总结出适合本项目运作特点的企业管理运作规章制度，使管理有章可循，有法可依，同时加强规范化作业监督管理，使规章真正落实到实处，向管理要效益。四、工程建设风险对策多渠道282、多形式地吸引人才，建立自己的专业管理队伍，充分发人才、政策、设施、环境等方面的优势，建立灵活的经营机制和内部激励机制，抵御工程建设风险。加强项目本身的设计、施工等工程管理力量，强化对设计环节的控制力，确保设计质量。在选择施工单位时，严格采用招投标的方式，并且在投标资格的审查中严格把关，在确保参加投标企业的质量的基础上，从中选出最优的施工企业，并与中标的施工单位签订质量“保证书”，保证承包合同条款的履行和施工质量，以降低本项目直接的工程建设风险。通过招标确定拥有资质、技术力量雄厚的监理单位，严格质量把关。五、资金筹措风险对策针对筹资风险，茶文化城将加大市场宣传和营销力度，开辟多方位的资金渠道；283、加强计划管理，保证项目按计划建设和完工；加强财务管理，保持合理的资产负债比例，合理安排资金，提高使用效率；准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策的变化，及时调整项目规划，降低融资成本和资金筹措风险。六、其它风险对策1、本项目将加强环境评估工作，根据国家的有关法律、法规做好环境保护。在项目前期工作中，对项目的周围环境、空气、土壤与水资源等进行评估，通过采取合理建筑布局、有限开发、选用新型环保材料及设备等措施减少对周边环境的影响。2、充分研究和关注城市建设总体规划、市政规划及市政建设进度，与当地有关职能部门保持密切联系，使项目建设进度与市政建设进度充分结合，在必要时采取临时措施保证水、电、气等的供应，以减少对项目建设的影响。3、密切关注宏观政治、经济、社