1、寻根祭祖文化体验山水观光旅游景区项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月寻根祭祖文化体验山水观光旅游景区项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月50可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论7一、项目概况7项目名称：xx-xx旅游景区项目7二、项目选址7四、建设单位概况71、xx国际旅行社集团有限公司82、2、辽宁xx房地产开发有限有限责任公司8第二章 项目建设条件分析9一、项目建设背景分析9二、xx旅游产业发展现状分析11三、项目所在地开发条件分析13四、项目建设优劣势分析141、项目优势142、项目劣势15五、项目建设的必要性和意义16第三章 客源市场分析定位与预测18一、客源市场分析181、宜昌旅游市场发育状况182、xx流域旅游市场调查21二、项目市场定位221、客源地分级定位222、客源结构定位223、目标市场定位23三、市场规模预测23第四章 总体布局设计与分区项目规划25一、项目定位25二、规划设计思想25三、规划设计概念25四、分区项目规划内容261、巴土祭祀区262、圣山主景区273、3、巴人故里区274、巴人农业观光区27第五章 项目建设方案与内容29一、基础设施项目291、交通基础设施项目292、市政工程建设项目29二、生态环保工程项目301、环卫工程项目302、生态建设项目30三、旅游项目及景点建设301、巴土祭祀区建设内容302、圣山主景区建筑内容315、巴人故里区建设项目316、巴人农业观光区建设项目31四、旅游服务配套设施建设32第六章 环保与安全保障措施33一、生态环境影响状况33二、环保与安全保障措施341、分级保护342、防灾及安全系统34第七章 企业组织与劳动定员35一、项目开发管理模式35二、企业组织结构及定员351、董事会352、监事会353、公司经4、营管理机构35第八章 建设实施与投融资规划37一、项目建设进度安排37二、建设投资估算371、直接工程造价372、其它工程费用概算413、预备费424、建设期贷款利息42三、流动资金估算42四、总投资估算43五、筹资计划43第九章 项目效益分析44一、营业收入预测441、项目收入构成442、营业收入及税金估算442、营业税金及附加45二、成本费用估算451、折旧及摊销452、工资及福利453、管理费用、销售费用、财务费用464、各子项经营成本估算465、年均总成本费用466、年均利润总额46三、 财务效益分析471、投资利润率472、财务内部收益率、投资回收期(见附表)473、借款偿还期4745、盈亏平衡分析475、经济评价结论48第十章 结 论49第十一章 附表、附图50第一章 总论一、项目概况项目名称：xx-xx旅游景区项目规划理念：xx水xxxx发展方向：以xx山水风光为基调，以巴土民俗文化为底蕴，建成长江三峡xx地区具有核心竞争力的集寻根祭祖、文化体验、山水观光于一体的“xx”精品景区。开发业主：xx旅游投资开发有限公司二、项目选址xx(xxxx)位于湖北省宜昌市xx土家族自治县境内的xx隔河岩库区，距世界水电旅游名城宜昌市80公里，三峡机场60公里，xx县城30公里，隔河岩码头20公里。项目所在地xx是xx隔河岩库区最大一个岛屿，面积808亩，山顶石峰高耸，四周碧水环抱，据6、考究为土家族祖先巴人的发祥地。四、建设单位概况单位名称：xx旅游投资开发有限公司经营范围：旅游项目开发；房地产开发，房屋销售、租赁；道路工程施工；室内外装饰工程总承包；建筑材料、日用百货、土特产品销售。经营情况：xx旅游投资开发有限公司是由xx国际旅行社集团有限公司和辽宁xx房地产开发有限有限责任公司共同出资，于2006年3月在xx县正式注册的从事以旅游景区开发、房地产开发为主要业务的有限责任公司。公司致力于全面开发xx旅游资源，目前主要开发项目有xxxx景区和xx画廊旅游风景度假区，并积极筹划开发xx新县城建设。主要投资股东：1、xx国际旅行社集团有限公司xx国际旅行社集团有限公司是由大连x7、x投资有限公司等出资收购xx国际旅游（集团）公司所属资产而组建。注册资本3000万元。集团公司自成立以来，已投资9000万元，相继组建了xx国际游轮有限公司、xx国际旅行社、xx等，是三峡地区旅游业实力较强的企业。2、辽宁xx房地产开发有限有限责任公司辽宁xx房地产开发有限责任公司主要经营房地产开发及商品房销售，公司注册资金2000万元。成功案例有xx写字楼，投资额3.2亿元人民币；2002年开发的xx综合地产项目，投资额超过20亿元人民币；即将开盘的是xx经济适用房，占地面积5.2万平方米,建筑面积12万平方米，总投资额4.3亿元人民币。第二章 项目建设条件分析一、项目建设背景分析经济越发达8、，社会越进步，旅游消费就越旺盛。中国旅游正处在以“全面小康社会，健康旅游消费”为标志的“双康旅游”时代。旅游业已成为全球发展最快的产业之一，世界旅游经济重心继续向亚太地区转移，到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家。国际旅游方面，中国是世界上增长最快的旅游目的地国家之一，并被全球知名的旅游传媒TTG(Travel Trade Gazette，Asia)评定为2004年度全球最佳旅游目的地，截至2005年底，中国公民出国旅游目的地国家和地区已达117个，国际客源的双向对流、多边互动更加密切，中国入境旅游市场前景广阔。国内旅游方面，中国人均GDP正在由1000美元向3000美元跨越，国人的9、基本生活需要总体上已经得到满足，消费结构将向发展型、享受型升级，休闲旅游消费将会呈加速发展之势，国内旅游消费需求将呈现大幅度提升态势。国务院总理温家宝同志于2005年3月5日第十届全国人民代表大会第三次会议上的政府工作报告中明确提出:“培育新的消费热点,扩大服务性消费;引导消费预期,增强消费信心,增加即期消费”和“积极发展现代流通、旅游、社区服务等第三产业”。目前，我国经济发展已进入一个新的旺盛时期，正迈步在建设小康社会道路上，人们的生活质量日益提高，对消费产品要求更高，市场需求已成为制约经济增长的重要因素。中央要求积极扩大消费需求，且已经采取了一系列以刺激国内需求为目的的政策措施，取得了明显10、成效，并及时明确将旅游业培育成为国民经济的重要产业。开发建设xx旅游项目，符合国家产业政策。项目依托城市宜昌市位于中国大陆的腹地，长江中游和上游的结合部，湖北省的西南部，国土面积2.1万平方公里，总人口415万。宜昌西接中国西南的大都市重庆直辖市，东临两湖平原，素以川鄂咽喉、三峡门户著称，更有三峡明珠之美誉。宜昌市历来都是长江沿岸经济、军事重镇，自18世纪末期起，就建立海关，成为内陆通海的重要港埠和交通要冲，也是中国内陆腹地承东接西、南北交流的重要中枢。宜昌与京津唐、沪宁杭、沿海大部分地区的半径均为1000公里左右，是中国经济发达地区到达内陆的中心。随着三峡工程兴建和西部开发战略的实施，三峡国11、际机场、长江黄金水道、枝柳铁路，以及在建或规划的沿江铁路、沪蓉高速公路、沪渝高速公路、汉宜高速铁路等立体网络基本形成，宜昌市战略地位日益提高。突出的区位优势与举世瞩目的水电能源资源、丰富的矿产资源、生物资源和举世闻名的旅游资源，决定了宜昌市的战略地位世界最大的水电基地、国际性旅游名城、长江中上游的区域性中心城市。党中央国务院要求把宜昌建成世界级城市，湖北省委省政府要求把宜昌建成省域副中心城市，宜昌市委市政府确立创建世界水电旅游名城的宏伟目标。近年来，宜昌旅游业借助三峡工程所带来的前所未有的发展机遇，取得了跨越式的发展，旅游接待、游客数量、旅游创汇持续增幅高于全国、湖北省平均水平。2005年，宜12、昌市接待国内外游客880万人次，其中入境旅游18万人次，旅游业总收入57亿元，相当于全市GDP的8.7%，成为全市国民经济的支柱产业，一个以宜昌为中心的“三峡环坝旅游经济圈”正在崛起。二、xx旅游产业发展现状分析xx土家族自治县地处鄂西南xx中下游，是一个集老少山穷库五位一体的土家族民族自治县，国土面积3432平方公里，人口41.08万人，其中少数民族人口占50.66%，是全国802万人口的土家族发祥地。境内重峦叠嶂，八百里xx中148公里自西向东横穿全境，孕育着土家族儿女和文化。早在19万年前就有“xx人”繁衍生息于此，4000多年前“巴务相”开创了巴国历史，至近现代，山歌、南曲、巴山舞等名13、扬海内，被誉为“歌舞之乡”。xx水电梯级开发第一个电站隔河岩水电站于1993年建成发电，次年xx特别是境内隔河岩库区丰富的旅游资源由此而得以开发，经过十年的滚动发展，先后投资2亿多元，开发了以xx为代表的9大景区46个景点，累计接待游客600万人次，旅游收入15亿元，成为xx县域经济的特色产业和新的增长点。xx旅游经济初具规模，目前建有规模以上饭店30余家，床位6000余张，旅游直接从业人员3000多人；游船70余艘载客3000多人；民间文艺组织500多个，其中专业旅游演出团队5个；旅游商品生产厂家20余家，初步形成了以西兰卡普、土家特产、根艺盆景、xx奇石为龙头的系列化旅游商品，年销售收入在14、3000万元以上，其中奇石潜在价值4亿元，根艺盆景1亿元。xxxx旅游业1991年开始探索，1994年起步，至今已走过10多年的历程，其客源市场主要局限于国内市场尤其是周边区域市场。依据加拿大学者R.W.Bulter提出的旅游地生命周期理论，就国内旅游发展而言，xx旅游(见图7-1)经历了探索阶段(1991年1993年)、参与阶段(1994年至1996年)、发展阶段(1997年至2001年)，现在正处于调整发展阶段。图1 xxxx旅游生命周期分析xx县xx流域旅游先发地区，旅游产品相对成熟，基础设施相对完善，但旅游市场面窄(游客以省内市场特别是周边市场为主，占70%；省外市场份额占30%)。当15、前，xx旅游存在的主要问题是：一是深度开发不够，缺乏拳头产品。xx开发了9大景区46个景点，基本上属于粗放型开发，且偏重于自然山水开发，规模较小，配套建设不够。作为土家文化发祥地，该区具有丰富的文化内涵，具有较强的区域竞争力，但对土家风情开发和利用还是停留在舞台表演、山歌演唱，深度挖掘不够。现有旅游资源整合不够，旅游产品吸引力不强。二是产业投入不够，缺乏龙头企业。政府财力投入有限，配套设施建设不够；早期旅游开发多为政府部门行为，体制不灵，机制不活，制约了外来资本市场进入；旅游企业规模小，抗风险能力弱，品牌意识不强。现有旅游企业实力不强，市场开拓乏力。因此，引进有实力的旅游企业，对优势旅游资源进16、行整合开发，打造核心竞争力产品，是xx旅游实现健康和谐持续发展的战略重点。三、项目所在地开发条件分析xx是xx隔河岩库区最大的岛屿，是巴人祖先廪君巴务相诞生及称王处，四周碧水环抱，山顶海拔182米，石峰高耸。属亚热带季风气候带，温暖湿润，日照时间长，动物资源品种繁多，植物资源十分丰富，植被覆盖率高达72.4%，年均气温16.4度，年降雨量1347毫米，年日照1537小时，库区水域达到国家二类水质标准，气候条件及生态环境优良。岛上地形、地貌和构造较复杂，现已开发区的山体为危岩分布带，面积18000平方米，在项目布局和开发建设中应慎重对待。佷山山峰、盔头岩山峰植被较好，其余部分山体因种植茶树等经济17、作物而对植被有所破坏，需要结合林相改造恢复植被。现有开发集中于岛之北部，修建有山门、向王庙、石神台、德济亭、白虎亭、赤穴、黑穴等景点，配套有白虎堂(体量过大)、管委会楼、佷山宾馆、十姊妹餐厅、登山步道及两边居民建筑。现由县民宗局管理，总投资450万元。岛上现有居民41户161人，其中现有景区大门上山道路两旁有15户59人(均为两层建筑，12户占地100平方米，造价7-8万元，另有3户占地200平方米)，门面33个(年预期收入5000元/个)，餐饮9户(年预期收入20000元/户)，佷山度假村占地2000平方米，1989年建，当时造价280万元。据景区统计数字，1995年至2005年共接待游客518、0万余人次，门票收入600余万元。总体来看，岛上已开发区的民用建筑过密，商业气息太重，容量过小，圣山氛围不浓，产品吸引力和项目参与性不强。四、项目建设优劣势分析1、项目优势(1) 区位优越，便于区域旅游联动开发xx风景区地处三峡旅游线、xx旅游线和神农架旅游线、湖南五陵源旅游线的衔接点上，是湖北省旅游“十一五”规划中“一江两山”旅游区和xx旅游区的重要节点。一是近靠长江三峡的重要旅游增长极宜昌市，有高速公路对接，可充分利用三峡大坝旅游的品牌效应，实现联动开发；二是处于xx流域旅游风景线的重要地位，可与周边景区成龙配套，实现由一点游到一片游，产生区域旅游的联动效应。(2) 交通便利，可进入性强x19、x风景区依托城市宜昌市是我国连接中部与西部的重要交通枢纽，水路、公路、铁路交通俱全，进入性条件极佳。而项目所在地与宜昌市的公路对接更加便捷，宜昌长江公路大桥和沪渝高速公路宜昌至xx段已建成通车，到宜昌市的主要交通口岸和三峡大坝不足1小时的车程。(3) 生态优良，旅游用地较好xx隔河岩库区水质优良，可直接饮用；两岸植被葱郁，山水相连，山清水秀，如诗如画；区内没有工业污染，空气清新，富含负氧离子，环境幽静，无噪声源，四季气温宜，生态环境优良。岛上除局部地段存在危岩外，旅游用地较好。(4) 文化独特，可形成垄断性的文化产品早在19万年前就有“xx人”繁衍生息于此，4000多前“巴务相”开创了巴国历史20、，至近现代，山歌、南曲、巴山舞名扬海内，被誉为“歌舞之乡”。古代巴国相传发源于xx，那时正是原始社会的氏族公社向部落联盟的转变时期，xx的“巴蛮五姓”共同以赛船比剑的方式推选出部落联盟首领廪君，尔后巴人沿xx流域西迁(考古佐证了“西迁”之说)，建国巴蜀。这些特有的地域文化成为本项目有别于其他土家族聚居地的资源优势。秀美的自然山水与古朴悠远的文化相融合，能使景区血肉丰满，让游客流连忘返，为景区的景观营造和品位提升，提供丰富的遐想空间。(5) 政府重视，政策环境和投资环境良好xx县政府高度重视本项目的旅游开发，已将其作为xx县旅游业发展的龙头产品予以重点培育。此外开发业主的主要股东具有多年的旅游经21、历，是宜昌市旅游界的骨干企业之一，为本项目后期的经营管理提供了智力保障。2、项目劣势(1) 盛名之下阴影效应明显xx风景区处在三峡、张家界、神农架等著名旅游地的阴影效应下，虽说可以站在巨人的肩膀上看世界，但是如何脱颖而出，是后建景区普遍存在的问题和难点，如果宣传力度不大，项目策划不能出新出奇，则很难引起游客注意，市场拓展的时间增长，难度加大。(2) 偏离长江三峡旅游热线xx风景区偏离长江三峡旅游热线，在线路编排和客源组织上存在更大的挑战，本项目能否挤进长江三峡旅游热线中区，一是要看本项目的竞争力能否极大地提升，二要看宜昌市的旅游集客功能和游客组织中心的作用是否起得突破性进展，三要看本景区与宜昌22、市主要景点的交通对接是否得以较大地改善，四要看项目经营者的营销技巧和策略。(3) 政府部门官员的更迭，有可能带来政策的能否延续性和连贯性的政策风险。五、项目建设的必要性和意义1、建设和培育xx旅游精品项目，是实现xx民族地区旅游再次振兴的现实需要。xx流域旅游资源丰富，xx是个极富特色的优势旅游资源，被列为xx流域旅游优先开发项目，突出巴人发祥地这一垄断性资源，建成旅游精品景区，可以改变xx旅游缺乏核心吸引力的现状，从而振兴xx旅游经济。2、建设和培育xx旅游精品项目，是继承、挖掘、传播、抢救保护民族文化的有效途径。挖掘景区文化内涵并加以展示，不仅能促进文化保护和抢救工作走向市场，而且还能促使23、文化在保护过程中得以传播，起到传播与继承、保护与抢救的双重功效。3、建设和培育xx旅游精品项目，是建设社会主义新农村和促进库区移民脱贫致富的时代需要。xx是国家级贫困地区，社会经济发展相对滞后，建设社会主义新农村任务更加艰巨。而旅游业是xx流域的潜在优势产业，发挥旅游业在促进社会和谐和新农村建设的功效，把旅游业发展与有特色新农村建设结合起来，不仅把xx建成旅游景区，更要把它建成有民族特色的旅游村落，让更多的xx库区移民从旅游发展中得到实惠。4、建设和培育xx旅游精品项目，是促进xx流域生态环境保护和建设的需要。加快发展旅游经济是贯彻落实科学发展观的重要内容，符合构建以人为本、循环经济、资源节约24、环境友好型和谐社会的国策取向。xx流域生态环境的建设必须建立在产业结构调整的基础之上，发展旅游业可以促进产业结构调整，从而促进xx生态环境保护和建设。第三章 客源市场分析定位与预测一、客源市场分析1、宜昌旅游市场发育状况 根据宜昌市2005年旅游经济报告，对项目依托地的旅游市场分析如下。2005年，宜昌市旅游以“增加旅游的文化内涵，增加游客在宜停留时间，增加游客在宜消费，增加旅游收入占经济总量的比重，增加旅游业对财政的贡献率”为目标，突出城市旅游形象宣传、突出旅游规划的编制、突出旅游市场秩序整顿和优化，旅游业发展取得了显著成效。全市共接待游客880万人次，其中入境游客18万人次，旅游创汇3825、57万美元；国内游客862万人次，国内旅游收入53.8亿元。旅游业总收入57亿元，相当于全市GDP的9.4%，比2004年增加0.6个百分点。主要旅游经济指标在全省居第二位。2005年宜昌接待入境游客在全省次于武汉，在全国已公布的28个重点旅游城市中排名第26位，在地级旅游城市中排第8位。(1)入境旅游方面2005年，全市入境旅游继续恢复性增长。全年接待入境游客181941人次，比2004年增长29.8%，其中旅游者28041人次，同比增长6.1%，占15.4%；一日游游客153900人次，同比增长35.2%，占84.6%。入境游客中，台湾同胞5033人次，同比增长118.4%；澳门同胞16826、人次，同比增长24.4%；香港同胞11432人次，同比增长129.0%；外国人165308人次，同比增长24.5%。接待入境游客227246人天，同比增长34.2%，其中台湾同胞6696人天，同比增长102.4%；澳门同胞185人天，同比下降22.9%；香港同胞14214人天，同比增长69.9%；外国人206151人天，同比增长31.0%。2005年全国入境游客花费抽样调查结果显示，入境游客在宜人均天花费为168.35美元，比2004年增长0.6%。其中外国人为69.28美元，香港同胞为176.11美元，澳门同胞为151.16美元，台湾同胞为169.83美元。入境游客在宜平均停留1.25天，同27、比增加0.04天。按入境游客在宜人均天花费测算，全年旅游创汇3856.6万美元，同比增长25.4%。2005年，全市接待的入境游客同比增长29.8%，其中香港、台湾成倍增长，外国人及澳门市场也有二成以上的增速。从外国客源市场的洲际分布看，主要客源市场大洋洲、美洲、欧洲、亚洲均比2004年增长，其中大洋洲增长3倍，美洲增长40.9%，欧洲增长10.4%，亚洲增长1.0%，非洲有所下降。从客源国看，同比实现增长的有14个国家，其中西班牙、澳大利亚、意大利、新西兰、巴基斯坦、韩国、法国、泰国、瑞典、越南等10个国家成倍成长，瑞士、加拿大、美国、马来西亚等4国也有不同程度的增长。居入境旅游市场前十位的28、国家和地区分别是美国、英国、德国、法国、香港、澳大利亚、加拿大、台湾、韩国、印度尼西亚。全市入境旅游市场有以下特点：一是外国人仍是我市入境旅游市场主体。外国人占入境游客的90.9%，比2004年减少3.8个百分点。二是香港、台湾市场恢复速度较快。香港市场同比增长129.0%，台湾市场同比增长了118.4%，在我市入境市场中的比重均有所上升。三是欧美游客仍占外国游客市场的主体，但所占比重有所下降。2005年欧美游客占到外国游客的85.3%，占入境游客的77.5%，分别比2004年减少2.5和5.7个百分点。四是美国重新成为我市入境旅游第一大客源国。美国市场恢复速度加快，同比增长45.2%，再次成29、为第一大客源市场，所占比重达到入境游客的27.8%，比2004年增加3个百分点，英国退居第二，所占比重同比下降7.4个百分点。五是一日游游客比重继续增加。入境游客中一日游游客的比重为84.6%，同比增加3.4个百分点。在入境旅游客源市场中，澳大利亚、韩国市场恢复与增长令人关注。继2002、2003年后，澳大利亚、韩国再次跻身前十位客源市场之列。日本作为我国入境旅游主要客源国，一度是宜昌入境旅游的主打市场，一直以来都居我市入境旅游客源市场前十位，2005年被挤出前十位。美、英、德、法和香港五个国家和地区来宜游客人数过一万人次，游客人数逾万人次国家和地区比2004年增加2个。(2)国内旅游方面2030、05年，全市接待国内游客862.1万人次，同比增长9.0%，其中一日游游客288.3万人次，在亲友家过夜的109.4万人次，在住宿设施过夜的464.4万人次，分别占总数的33.4%、12.7%、53.9%；2005年全省国内旅游抽样调查结果显示，国内游客在宜人均花费：在住宿设施过夜的为862.7元人，在亲友家过夜为513.0元人，一日游游客为281.8元人。国内旅游收入53.8亿元，同比增长19.6%。对接待的国内游客统计分析表明，2005年国内旅游中省内游客占旅行社接待总量的49.8%，比2004年增加了2.4个百分点，省外市场占50.2%。全国31个省市区来宜游客实现增长的有20个，其中广31、西、海南、吉林、重庆、西藏、河南、黑龙江、湖北、北京、甘肃等10省市区，增幅均超过16.6%平均水平，广东、新疆、山东、安徽等10省市区也有不同程度的增长。重庆继续居省外游客第一大市场，占国内旅游市场份额同比继续上升(增加4.8个百分点)，达到25.9%，占省外游客市场的一半。旅行社接待国内游客市场前十位依次是湖北、重庆、北京、河南、湖南、广东、上海、江苏、安徽、山东等。旅行社接待的湖北、重庆、北京、河南、湖南、广东、上海、江苏、安徽、山东、四川、山西等12个省市区游客超过一万人次。2、xx流域旅游市场调查根据湖北省xx流域旅游规划专题研究报告，xx流域旅游市场调查结果分析如下。(1)客源市场32、空间结构。省内及xx流域本地游客占相当大的比重，省外客源比重较小，主要集中在重庆、湖南、河南、四川、安徽、广东、上海、北京、浙江等省市。(2)客源市场季节性。每年410月是旺季，11月至次年3月是淡季。最旺的季节是5月和8月，其次是7月和10月。(3)游客出游动机。观光旅游占很大比重，休闲度假和公务旅游也占一定的比重。从出游的原因来看，以朋友同事介绍的最多，其次是三峡市场的顺游旅游者。(4)游客消费习惯。与同事朋友出游最多，其次是家人一起出游，停留时间多在3天以内，旅行消费多在500元以下，40%的游客为故地重游者，多数选择在宾馆住宿，在酒店餐厅和农家饭馆就餐，购买民族工艺品、山货土特产品和特33、色旅游纪念品。(5)旅游感知和评价。评价较高的是居民友好程度、治安状况、当地旅游业的前景。评价最差的是旅游商品开发、经济繁荣程度、景点及景点间的交通、娱乐设施等。(6)游客消费偏好。青山绿水和民俗风景是游览最喜欢的消费对象，其中土家歌舞是游客最喜爱的旅游项目，其余依此是齐岳山、腾龙洞、xx闯滩、xx和土家吊脚楼。二、项目市场定位1、客源地分级定位根据本项目的特点和xx流域及宜昌旅游市场特点，本项目的目标客源地定位为“国内旅游市场为主，兼顾国际旅游市场”。国内一级市场：土家族居住的周边省份湖北、湖南、重庆、四川、贵州等；国内二级市场：长江三角洲(浙江、江苏、上海)、广东、北京、河南、陕西、安徽、34、江西等；国内三级市场：国内其它市场。国际一级市场：港 澳 台、日本、韩国、东南亚等；国际二级市场：美国、德国、加拿大、英国、法国、欧美等；国际三级市场：南亚、西亚、南美洲等。2、客源结构定位以寻根祭祖和民情体验为主要卖点，散客以亲朋好友、家庭结伴为主，自驾车族为辅；团队以旅游社带团、商务会务和单位出游为主，学生夏令营和政府接待为辅。时间段上主要是周末双休日及节假日旅游客源为主。3、目标市场定位(1)突出“巴土圣山”主攻开拓鄂湘渝川黔等土家族聚居地区的寻根祭祖市场。(2)突出“xx画廊”重点开拓观光市场。(3)突出“生态岛屿”培育休闲度假市场。(4)突出“xx民俗”配套开拓修学旅游市场。三、市场35、规模预测预测基数：2005年xx县接待游客80万人次，有10%的游客即8万人次到访xx，以此为预测基数。增长速度：根据图1计算，xx县旅游业增长速度为25%，xx县正在采取强有力的措施实现xx旅游的二次振兴，考虑到现有接待规模的基数，预测xx县20062010年期间年均增长速度为20%，20112015年期间年均增长速度为10%，20162020年期期间年均增长速度为5%。随着“xx”项目的建设和品牌效应的提升，xx在xx县所占的市场比例也将逐年提升，预计20062008三年建设期比重仍为10%，20092012年为15%，20132016年为18%，20172020年为20%。据此计算本景区36、接待游客数。到2010年本景区接待游客力争30万人次，到2015年力争达60万人次，到2020年力争突破80万人次。 表1 xx项目接待游客预测表 年份年均增长速度xx县年接待游客数(万人次)所占比重本景区年接待游客数(万人次)2005(基数)8010%8200620%969.62007115.211.52008138.213.82009165.915%24.92010199.129.9201110%219.032.92012240.936.12013265.018%47.72014291.552.52015320.657.720165%336.760.62017353.520%70.720137、8371.274.22019389.878.02020409.281.8合计3911.8681.9注：合计数不含2005年数.第四章 总体布局设计与分区项目规划一、项目定位凸现巴土圣山、巴蛮民族的寻根问祖，打造AAAA级的“xx”旅游区，成为三峡环坝旅游圈和xx流域旅游带的精品旅游区。二、规划设计思想展示古老的巴蛮民族豪放剽悍、能歌善舞、个性鲜明的巴土文化。再现巴人的生产和生活风貌，将xx打造成为国内最具浓郁土家民俗的旅游名山和风情古镇。三、规划设计概念一座圣山 打造xx，凸现对圣山神圣环境的营造，将廪君塑像置于广场中央，彰显独特性，爆发景观震撼力，是圣山的独特标志。二处景观 巴蛮人文景观和巴38、夷风貌景观，巴人作为华夏最古老的民族之一，历史的长河赋予了巴土人对大自然的伟力与神秘的膜拜，展示独特的巴蛮神灵文化。三处祭坛 巴土圣山的五姓祠、白虎堂和廪君殿。拓展原有码头和滩地，利用神道祭祀坛与圣山连为一体，将巴人的神灵敬仰转化成现代民间祭祀圣地，通灵通性，祭祀活动可达到庄严、隆盛的精神境界。四大景区 整个巴土圣山景观分区为：“寻根问祖” “巴土人家” “享祀千秋” “巴土田园”从功能分区来讲，它们分别又是： “巴土祭祀区” “巴人故里区” “土家文化区” “巴土农业观光区”五大姓氏 古代南郡蛮，有巴、樊、瞫、相、郑五大姓氏。这里有描写夷水浮舟、石穴掷剑的故事的比兹卡广场，有五大姓氏的图腾柱39、和高耸的五氏阁，“佷山巴人地、xx歌舞乡”，人们在这里号歌高亢，劲跳“撒尔嗬”。四、分区项目规划内容1、巴土祭祀区xx牌坊：在上码头后，广场的正前方、面向xx建设一座四柱三门石牌楼，正面上书名人题写的“xx”、背面为 “xx”的溜金大字。比兹卡广场：利用江边地形进行架空形成挑出平台，作为大型祭祀活动广场，平时作为游客活动的文化广场。 游客中心：改造白虎堂作游客服务中心，景区管理、游客咨询、导游服务。 廪君塑像：在集客广场置向王天子铜雕像，动感直逼西疆。 巴土史事浮雕：采用汉白玉浮雕再现千年流传的巴土故事-夷水浮舟、石穴掷剑；东南战功；武王伐纣；盐女情爱。登山神道：兴建通往祭祀祠堂的神道，周边现40、有民居建筑，要在立面上实施外部装修，以吻合景区古朴的文化形象。 影壁：汉白玉篆刻后汉书 南蛮西列传祖亭(廪君殿)：祭廪君和德济娘娘，置“香炉、九鼎八簋、四喜罐、幡旗”祭器。五姓祠：祭巴人五姓，置五姓图腾和五姓宗谱传承神龛。白虎堂：新修白虎堂，祭白虎。民族之魂祭祀广场：设置巴土文化墙和碑刻，记载巴土民族的历史进程和名人墨迹。2、圣山主景区 武落钟离圣山：把xx建成巴人后裔祭祀先人的圣山，据此昭示后人怀念廪君坐镇一郡，造福一方的功业。并加固危石的固化处理，危石支撑柱文化装饰的处理 景点修缮：对已开发的向王庙、石神台、赤穴、黑穴、德济亭、白虎亭等老景点整旧如旧。增设悬崖船棺葬，可增加游人神秘感。巴人41、生前乘坐独木舟捕鱼生产，死后即以为棺，葬在悬崖上；相传盐水女的父母死后作船棺葬，置放黑穴峭壁上。3、巴人故里区 旅游码头：作为本岛主要进出通道。 巴人故里牌坊：在比兹卡广场通往巴土故里建一牌坊，上书“巴人故里”四个大字，营造特色村落氛围。 巴人故里土家乐：对岛西北的21户民居建筑按土家建筑风格进行外立面改造包装，增加供水、排污管道和污水处理系统，改善居民区的卫生条件，引导居民开展“土家乐”旅游活动，游客可在此体验巴人的淳朴生活。4、巴人农业观光区 巴人农庄：展示巴土人家的农耕渔猎和农业生态的特色，漫山的橙园、碰柑园、贡茶园、菜园，游人亲临采茶、采果。 山村别墅：游客参与体验xx的巴土农家，住农42、家屋、吃农家饭，享受xx垂钓的野趣。 陆羽茶社：结合佷山贡茶园，配套建设陆羽庙和茶社，供游客休息品茶。 巴土文化中心：毗邻xx主航道的北坡上设有“巴土文化中心”，有中小会议室、演艺厅、餐厅等功能性建筑。 巴人渔场：展示巴人捕鱼风采的夷水渔村，弘扬xx鱼文化，品尝xx鱼美味。并配水上集市，出售渔村水产干货。 水上游乐项目：在岛屿西侧朝主航道布置帆舸片片，桅樯林立，xx帆影再现古老xx的胜景；链接巴楚文化，每年端午节举办xx龙舟竞渡和粽子节；水上伞翼机，水上拖带定点跳伞(着装盐水女神跳伞)；渔家泛舟，游人水上环岛游，领略八百里xx画廊的优美胜景。第五章 项目建设方案与内容一、基础设施项目1、交通基43、础设施项目(1)神道：全长260m，宽4m，大青石铺设。(2)步游道：全长3000m，宽2m，水泥防石块状铺设。(3)环岛栈道：全长4000m，宽1.2m，水泥防石块状和钢筋混凝土铺设。(4)旅游码头：趸船及码头设施建设，70m25m。(5)民用码头(备用旅游码头)：趸船及码头设施建设，50m20m。(6)环岛游艇码头：趸船及码头设施建设，15m4m。2、市政工程建设项目(1)供水工程：供水规模按240m3/日；采用浮船直接从xx取水，在景区高位建设水池，设备可选用“CYT-10型”净水器；供水主管采用PE管，管径DN160DN80，长度约1200米。(2)排水工程：本项目建设在xx的一个岛上44、，对污水处理要求高，因此拟采用雨污分流制；雨水排放方案为利用明渠、依山就势、重力式排水；污水经“AHO系列生活污水处理装置”处理达标排放。(3)供电工程：本项目采用10KV电源，采用户外箱式变电站，计算负荷200KW，线路采用高低压电缆敷设。(4)邮电通信工程：在岛上建设一个新的电讯终端，室外线路均采用埋地式管线敷设。二、生态环保工程项目1、环卫工程项目(1)垃圾箱：游道按每50米左右布置一个计50个；巴人故里等游客集中地150个，共需垃圾箱200个。(2)垃圾收集点：设在巴人故里，垃圾定时外运岛外。(3)旅游厕所：在游客集散地段设6个旅游厕所。(4)净化池：每个旅游厕所配置一个净化池，需6个45、。2、生态建设项目(1)环岛岸线水土保持：对岸线进行水土保持建设。(2)xx危石体加固。(3)园林绿化及植物景观：结合旅游项目建设对岛上的林相进行改造，全方位绿化形成特色的四季植物景观。(4)森林管护：保留岛上森林植被景观，并对其进行管护。三、旅游项目及景点建设1、巴土祭祀区建设内容(1)xx牌坊(四柱三门石牌楼、正面上书名人题写的“xx”、背面为 “xx”的溜金大字)(2) 比兹卡广场(占地面积2400m2 )(3)游客中心(白虎堂改造)(4)廪君塑像(高6.6m铜雕像、高3m基座、镌刻廪君生平简介)(5)巴土史事浮雕：四屏,每屏20(6)影壁：20汉白玉篆刻后汉书 南蛮西列传(7)碑廊(646、0 m2.2m)(8)五姓祠(占地面积150m2)(9)民族之魂祭祀广场(占地面积600m2)(10)祖亭(廪君殿)(建筑面积200m2)(11)白虎堂(占地面积100m2)2、圣山主景区建筑内容(1)武落钟离圣山氛围营造(2)武落钟离景点修缮(3)黑穴悬崖船棺葬5、巴人故里区建设项目(1)巴人故里牌坊(2)巴人故里民居改造(占地面积1800m2，建筑面积约3200m2)(3)街道铺面工程6、巴人农业观光区建设项目(1)巴人农庄果园(建橙园、碰柑园等，面积约2000m2)(2)山村别墅(共10栋，每栋建筑面积80m2)(3)佷山贡茶园(面积约3000m2)(4)陆羽茶社(建筑面积100m2)(47、5)陆羽庙(建筑面积60m2)(6)巴土文化中心(二层建筑，占地面积600m2)(7)巴人渔场(8)水榭餐厅(建筑面积300m2)(9)水上集市(15m4m)(10)xx帆船(置6只帆船于水中)四、旅游服务配套设施建设(1)进出岛屿的游船(4艘，每艘载客300人)(2)环岛游艇(共8只，每只载客15人)第六章 环保与安全保障措施一、生态环境影响状况1、经过多年的旅游发展，并将随着本项目的二次开发，本风景区及周边农民亦农亦商、亦农亦旅，农民对土地的依赖性降低，有利于耕还林在旅游区内广泛开展，从而促进xx两岸次生林植被得以恢复，水土流失得以减少，使生态环境呈良性循环，从而有效的促进资源的持续性利用48、。这对改善xx流域生态环境、延长隔河岩高坝使用寿命有十分积极的意义。2、岛上土壤适宜植被生长，适于栽培脐橙、碰柑和茶树，在统筹规划的前提下，合理布局农业种植，并纳入农业旅游项目，建设纯农业行为对土地土壤的过度使用。3、岛上未见大型兽类中的虎、豹、豺、狼等，其他中小型兽类也很少，食虫目、翼手目和啮齿目小型兽的种类较丰富，随着风景区旅游项目的启动，游客在岛上活动空间的拓展和越来越频繁，对岛上动物的栖息环境产生一定的影响，能导致这些物种向高海拔或其他地区迁移。4、本风景区开发建设，修建山区道路和新的旅游项目等建设，如果不采取有效措施，容易引起水土流失。因此建设中应该采取有力的措施防治水土流失。5、该49、风景旅游项目的启动将会使得此地游客量急剧增加，随之而来的是商业、服务业的发展和村落的形成，造成村落景观代替自然景观的巨变。来自四面八方游客的急剧增加，也可能带来不同地方的传染病或流行病。因此，旅游发展起来后一定要认真做好饮食安全卫生、疫情监测以及周边环境治理，将疾病控制在最低限度内。二、环保与安全保障措施1、分级保护为确保建设开发和使用过程中本风景区的旅游环境质量，制定严格的保护措施对其流域范围、景区范围及重点地带进行三个层次的保护。(1) 一级保护区：xx等岛上危岩体分布区及岛上东侧和北测植被良好地段，即规划的圣山主景区和植被良好地段。是本景区生态景观和危险地段，必须进行最严格的环境保护。(50、2) 二级保护：岛上规划的巴土祭祀区和巴土农业观光区，对范围内的用地应实施严格的保护措施。(3) 三级保护区：岛上规划的巴人故里区，对规划建设内容进行控制性规划。2、防灾及安全系统(1) 防森林火灾：严格遵循国家有关法律法规，预防山林火灾加强对景区游客和居民的安全意识教育和控制。(2) 防地震和岩崩：控制危险地段的旅游开发行为和旅游活动行为，对危岩体进行加固，危险地段设置护栏和警示标识。(3) 防水上活动意外：旅游船只必须经当地安全部门审查后方可使用，确定使用年限，培训一批高素质的救护安全员、医务员，设置报警点及通讯网络，随时处理紧急情况。第七章 企业组织与劳动定员一、项目开发管理模式本项目开51、发业主为xx旅游投资开发有限公司。项目开发管理模式是：公司作为业主单位负责风景区的建设与管理，但风景区内及其周边的社区管理工作需要地方政府出面协调解决。因此，在开发期间及完成后，应成立相应机构负责完成、协调政府行为部分。拟成立具有政府职能的“风景区管理委员会”，负责管理、协调政府行为事务、征地、封山育林、计划生育、治安等。二、企业组织结构及定员1、董事会将根据公司法成立董事会，负责公司的投资、分红等重大事项的决策，董事会由董事5人组成。2、监事会公司设立监事会，设监事3人 。3、公司经营管理机构公司设总经理1人，副总经理2人，并设立五部一室，即(1)办公室(2)财务部(3)市场部(4)工程部(52、5)安保部(6)景区管理部(7)交运部(四)人员编制总经理 1人副经理 2人办公室 4人(主任1人、文员2人、司机1人)财务部 7人(经理1人、会计1人、出纳1人、仓库1人、售票员3人)市场部 5人(经理1人、主管1人、营销3人)工程部 3人(经理1人、工程师2人)安保部 10人(经理1人，安保员9人)景区管理部 58人(经理1人、主管4人、导游15人、 环卫8人、服务40人)交运部 32人(经理1人、囤船码头3人、船长4人、 大副4人、轮机4人、水手8人、游艇8人)合计：132人第八章 建设实施与投融资规划一、项目建设进度安排本风景区项目建设期限为24个月，即从2006年5月至2008年5月53、。具体步骤如下：1、前期工作。包括成立筹建机构、总体规划、立项、可行性研究报告、建设性详规、设计等，2006年5月前完成。2、开工准备。工程开工报告批复、项目工程预算、招标投标、开工等，2006年8月左右完成。3、建设阶段。包括所列项目建设，从2006年8月至2008年5月。二、建设投资估算本项目建设投资为8135.38万元，其中：直接工程造价5851.52万元；其它工程费用为1233.17万元；预备费为708.47万元；建设期贷款利息为342.22万元。分别为：1、直接工程造价本项目直接工程造价总概算：5851.52万元。(1) 基础设施项目概算造价:20,603,219.75元交通基础设施54、项目概算造价：18,003,219.75元序号项目名称项目概况概算造价备注1神道全长260m，宽4m，青石条石铺设。493,215.582步游道全长3000m，宽2m，水泥仿石块状铺设。2,710,004.173环岛栈道全长4000m，宽1.2m，水泥仿石块状和钢筋混凝土结构铺设。7,200,000.004旅游码头趸船及码头设施建设，70m25m。5,000,000.005民用码头趸船及码头设施建设，50m20m。2,000,000.006环岛游艇码头趸船及码头设施建设，15m4m。600,000.00合 计18,003,219.75市政工程建设项目概算造价：2,600,000.00元序号项目55、名称项目概况概算造价备注1供水工程600,000.00管网2排水工程500,000.00管网3供电工程1,200,000.00其中设备45万元4邮电通信工程现有基站扩容300,000.00为设备及安装合 计2,600,000.00(2) 生态环保工程项目概算造价：5,772,000.00元环卫工程项目概算造价：822,000.00元序号项目名称项目概况概算造价备注1垃圾箱游道按每50米左右布置一个计50个，巴人故里等游客集中地150个，共需垃圾箱200个。60,000.00含购置、运输、安装费2垃圾收集点设在巴人故里，垃圾定时外运岛外。12,000.003旅游厕所在游客集散地段设6个旅游厕所。56、600,000.004净化池每个旅游厕所配置一个净化池，需6个。150,000.00合 计822,000.00生态建设项目概算造价：4,950,000.00元序号项目名称项目概况概算造价备注1环岛岸线水土保持对岸线进行水土保持建设。1,800,000.002xx危石体加固根据地灾评估报告,共有5处危岩体。1,500,000.003园林绿化及植物景观结合旅游项目建设对岛上的林相进行改造，全方位绿化形成物色的四季植物景观。1,600,000.004森林管护保留岛上森林植被景观，并对其进行管护。50,000.00合 计4,950,000.00(3) 旅游项目及景点建设概算造价：24,540,000.57、00元巴土祭祀区建设内容概算造价：12,400,000.00元序号项目名称项目概况概算造价备注1xx牌坊3门500,000.002游客中心原白虎堂改造600,000.003比兹卡广场2400,临江,桩基(60根),现浇平台6,600,000.004廪君塑像高6.6M铜像,基座3M1,000,000.005巴土史事浮雕四屏,每屏20600,000.006影壁20100,000.007五姓祠建筑面积150840,000.008民族之魂祭祀广场占地面积600480,000.009祖亭(廪君殿)建筑面积2001,120,000.0010白虎堂建筑面积100560,000.00合 计12,400,00058、.00圣山主景区建筑内容概算造价：1,900,000.00元序号项目名称项目概况概算造价备注1xx氛围营造600,000.002xx景点修繕向王庙,德济亭,白虎亭,赤穴,黑穴,盐女岩.1,000,000.003黑穴悬崖船棺葬300,000.00合 计1,900,000.00巴人故里区建设项目3,860,000.00元序号项目名称项目概况概算造价备注1巴人故里牌坊100,000.002巴人故里民居改造占地面积1800，建筑面积约32002,560,000.003街道及商铺工程1,200,000.00合 计3,860,000.00巴人农业观光区建设项目概算造价：6,380,000.00元序号项目名59、称项目概况概算造价备注1巴人农庄果园建橙园、碰柑园等，面积约2000400,000.002山村别墅共10栋，每栋建筑面积802,000,000.003佷山贡茶园面积约3000300,000.004陆羽茶社建筑面积100560,000.005陆羽庙建筑面积60340,000.006巴土文化中心二层建筑，面积6001,200,000.007巴人渔场300,000.008水榭餐厅建筑面积300600,000.009水上集市15m4m200,000.0010xx帆船置6只帆船于水中480,000.00合 计6,380,000.00(4) 旅游服务配套设施建设概算造价：7,600,000.00元序号项目60、名称项目概况概算造价备注1进出岛屿的游船4艘，每艘载客300人6,000,000.002环岛游艇共8只，每只载客15人1,600,000.00合 计7,600,000.002、其它工程费用概算本项目其它工程费用为1233.17万元。工程建设其他费用估算表单位：万元序号费用名称计算依据费率或标准总价1土地使用费当地标准估算10万元/亩800.00 2建设单位管理费省及当地概算取费标准工程费用的1.2%70.22 3工程设计费勘察设计取费标准建安工程费用的2%，综合调整系数取1.0150.50 4工程勘察费勘察设计取费标准综合估算，设计费的20%30.10 5临时设施费省及当地概算取费标准建安工程61、费用的0.6%30.10 6标的编制及招标管理费省及当地概算取费标准建安工程费用的0.5%25.08 7工程建设监理费工程监理收费办法建安工程费用的1.28%64.21 8竣工图编制费省及当地概算取费标准工程设计费的8%12.04 9工程保险费工程保险取费相关标准工程费用的0.2%10.03 10施工图审查费省及当地概算取费标准工程设计费的10%15.05 11生产职工培训费省及当地概算取费标准60%的培训比例，1000元/人.月，培训 2个月15.84 12办公及生活家具购置费省及当地概算取费标准按人均1000元10.00 13合计1233.17 3、预备费本项目预备费按工程费用的10%来估62、算，为708.47万元。4、建设期贷款利息本项目建设期按二年考虑，第一年贷款额3000万元，第二年贷款2000万元，建设期贷款利息共计为342.22万元。三、流动资金估算本项目流动资金按除门票收入外的经营收入的20%测算，为600万元。四、总投资估算本项目总投资为8735.38万元，其中：建设投资8135.38万元，流动资金600万元。五、筹资计划本项目建设投资8135.38万元，其资金来源一是向银行贷款5000万元，二是企业自筹3135.38万元。本项目流动资金600万元，为短期贷款，工程竣工营运后可直接向银行贷款解决。第九章 项目效益分析一、营业收入预测1、项目收入构成(1) 景区门票：项63、目建设期门票定价40元/人次，建设期景区门票收入仍归地方民宗部门所有，由其负责建设期岛上日常管理。项目建成后门票定价80元/人次。(2) 餐饮收入：项目建设期50%游客岛上进餐，每人消费15元，项目建设期游客全部到农家餐馆就餐消费；项目建成后80%游客岛上进餐，每人消费20元，项目建成后，旅游公司自营的餐厅将分流一部分客人，其分流人数按20%考虑。(3) 旅馆住宿：项目建设期无此项目；项目建成后5%游客选择岛上住宿，每人消费50元。(4) 文娱休闲：项目建设期无此项目；项目建成后60%游客选择此项消费(如游艇环岛游等)，每人消费60元。(5) 旅游购物：项目建设期人均购物消费10元/人次，项目64、建成后30%游客选择到公司开办的商铺购物，人均购物消费20元/人次。(6) 旅游交通：项目建设期公司无此项目；项目建成后40%游客选择公司游船进出岛屿，每人消费30元。2、营业收入及税金估算1、营业收入：本项目计算期为15年，计算期内年均营业收入为7101.06万元。其中：(1) 景区门票年均收入4066.46万元；(2) 餐饮年均收入162.66万元；(3) 旅馆住宿年均收入127.08万元；(4) 文娱休闲年均收入1829.91万元；(5) 旅游购物年均收入304.98万元；(6) 旅游交通年均收入609.97万元。2、营业税金及附加本项目营业税金按销售收入的5%缴纳，城建税及教育附加分别65、按销售税的7%和5%计取。计算期(15年)内，年均营业税金及城建教育费附加为387.01万元。二、成本费用估算1、折旧及摊销 本项目采用平均年限法计算折旧。建(构)筑物按30年、净残值按3%；设备平均按20年、净残值率按3%；土地按30年、开办费按5年摊销。(见附表)经测算，本项目年折旧摊销总额为280.04万元。其中：年均折旧额248.52万元，年均摊销31.52万元。2、工资及福利本项目劳动定员按比132人，人均年工资福利按2万元考虑，则年工资福利为264万元。3、管理费用、销售费用、财务费用本项目财务分析中，管理费用按销售额的3%，销售费用按销售额的5%测算，则计算期内、年均管理费用为266、13.03万元，年均销售费用为355.05万元。在财务费用方面，一是生产经营流动资金利息，二是建设借款生产经营期利息。年流动资金利息46.8万元，建设借款利息经营期第一年末为326.94万元。(见附表)4、各子项经营成本估算按行业一般水平，计算期内，(1) 餐饮子项经营成本按营业收入的45%估算，年均餐饮子项经营成本为73.2万元。(2) 旅馆子项经营成本按营业收入的35%估算，年均旅馆子项经营成本为44.48万元。(3) 文娱休闲子项经营成本按营业收入的40%估算，年均文娱休闲子项经营成本为731.96万元。(4) 旅游购物子项经营成本按营业收入的45%估算，年均旅游购物子项经营成本为13767、.24万元。(4) 旅游交通子项经营成本按营业收入的60%估算，年均餐饮子项经营成本为365.98万元。5、年均总成本费用本项目年均总成本费用2250.95万元。6、年均利润总额本项目年均利润4463.10万元。三、 财务效益分析1、投资利润率项目根据国家计委、建设部1993年4月颁布的建设项目经济评价方法与参数(第二版)的要求进行经济评价。项目所得税根据国家有关规定按利润总额的33%全额计征。项目逐年的销售收入扣除总成本费用及销售税即得利润总额，项目计算期内(15年)年均利润总额为4463.10万元，扣除所得税后，年均净利润为2990万元。项目投资利润率：4463.10/8735.38=5168、%2、财务内部收益率、投资回收期(见附表)(1)本项目所得税后财务内部收益率为24.23%。(2)本项目所得税后投资回收期为7.78年。3、借款偿还期其借款偿还期为6.10年。4、盈亏平衡分析 年固定成本盈亏平衡点BEP= 100% 年销售收入-年可变总成本-增值税附加 1706.91 = 100% 7101.06-544.04-387.01 = 27.66%说明该项目年均销售收入只要达到1964.00万元即可保本，项目具有一定的抗风险能力。5、经济评价结论通过项目在经营时的成本费用及收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，且具有一定的抗风险能力，项目在财务上是可行的。第69、十章 结 论通过以上各章节的研究，结论及建议如下：1、本项目建设充分考虑了宜昌市作为世界水电旅游名城和长江沿岸重要的经济强市、作为我国中西部重要的交通枢纽，在发展以长江三峡为轴线的旅游业的同时，必须加快周边县市旅游业的发展，尤其是要加快三峡两翼旅游业的大发展，而xxxx旅游已经有了十多年的发展基础，并开始进入快速发展的阶段，因此，本项目的建设适逢其时，社会经济效益将十分明显。2、本项目选址在古代巴国发源地-，使项目具有了丰富的文化底蕴和灵魂。同时，xx-xx风景区地处三峡旅游线、xx旅游线和神农架旅游线、湖南五陵源旅游线的衔接点上，是湖北省旅游“十一五”规划中“一江两山”旅游区和xx旅游区的重要节点，项目建成后将成为xx画廊旅游线上一颗璀灿的明珠，项目选址具有独特性，选址十分理想。3、本项目建设规模及方案符合宜昌旅游规划要求，项目建设区地形地貌独特，项目建设交通、水电、通讯等条件良好，优势十分明显。4、本项目建设得到各级政府及职能部门的大力支持，为项目建设提供了有力的支撑条件。综上所述，该项目建设符合国家的有关方针、政策，又能产生一定的经济效益和良好的社会效益；同时，本项目建设规模适宜，建设方案合理，建设条件良好，建设资金基本落实，项目的各项基础条件已具备、时机已成熟。因此，项目建设是可行的，也是十分必要和迫切的。第十一章 附表、附图（见 后）