1、置业有限公司国际旅游度假区建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月置业有限公司国际旅游度假区建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月63可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1章 总论31.1 项目名称及建设单位31.2 建设单位简介31.3 项目概况41.4 可行性研究结论5第2章 项目提出的背2、景与建设必要性72.1 项目提出的背景72.2 项目实施的必要性9第3章 区域规划及项目简介113.1区域规划分析113.2 某国际旅游度假区简况12第4章 市场分析及预测174.1 宏观环境分析174.2 客源市场分析174.3 目标市场定位19第5章 项目规划方案215.1 规划构思215.2 建设目标215.3 建设内容及规模21第6章 生态环境影响评价266.1 执行的生态环境保护标准266.2 项目开发与建设对环境影响的识别分析266.3 项目环境保护及控制措施276.4项目环境影响评价29第7章 项目组织管理与劳动定员317.1 项目组织机构与管理317.2 劳动定员32第8章 项3、目进度计划33第9章 投资估算与资金筹措349.1 投资估算的编制依据349.2 投资估算349.3 资金筹措34第10章 招标方案3810.1 编制依据3810.2 招标范围及内容3810.3 招标组织形式与招标方式3910.4 招标程序3910.5 招标方式41第11章 财务分析4211.1 财务分析的依据4211.2 财务分析的基础数据4211.3 收入估算4211.4 成本费用估算4211.5 项目盈利能力分析4311.6 现金流量分析4311.7 敏感性分析4311.8 评价结论43第12章 项目风险分析5112.1 财务风险5112.2 开发运作风险5112.3 市场风险5212.4、4 政策风险5312.5 行业风险5312.6 环境风险5412.7 安全风险54第13章 结论与建议55第1章 总论1.1 项目名称及建设单位项目名称：某某国际旅游度假区旅游建设一期项目建设单位：某某置业有限公司1.2 建设单位简介某某置业有限公司系某某集团的全资子公司，某某集团有限公司前身为胶南市环城房地产开发公司，于1998年6月成立，目前，集团拥有二级房地产开发资质，通过了ISO9001、ISO14001、OHSASI18001三个国际标准化体系的认证。拥有总资产约20亿元，员工1400多人，其中高级工程师、工程师、经济师、会计师等专业技术人员400多人。2008年，某某集团有限公司与5、胶南市藏南镇人民政府签订投资协议书，由某集团投资31.2亿元人民币开发建设某某国际旅游度假区，开发建设周期为8年。为便于景区开发建设工作的顺利推进，2008年7月份，某某集团有限公司在胶南市藏南镇注册成立全资子公司某某置业有限公司，作为某旅游度假区开发建设的实体机构，注册资金为1亿元整；经营范围为生态旅游观光、服务，养老养生，园区开发，特色农业开发，房地产开发、经营，物业管理等。某公司（简称）在开发建设某旅游度假区过程中，坚持高标准、高起点的原则，聘请北京大地旅游规划设计研究院、美国道林集团、美国MCM集团、美国JFO设计集团、上海市政设计院等国际国内专业性公司对某进行总体规划设计和各专项设计6、；并与中科院植物研究所建立景观植物示范基地合作关系。1.3 项目概况1.3.1 项目实施地点某某国际旅游度假区地处中国东部的山东半岛东南部某市黄岛区藏南镇，东南濒临黄海，与韩国、日本隔海相望。某位于某市黄岛区中部藏南镇，陡崖子水库以北，某山脊线以南。1.3.2 项目规模和建设内容项目总占地面积约31.5平方公里，其中一期建设项目主要有布鲁贝瑞小镇、千禧谷、森林公园、御马场、植物园、直升机观光、滑翔翼基地、汽车营地、藏马庄民俗村、滑雪场、游客集散中心、动物园等。项目建筑面积约32600平方米，道路铺设和绿化面积约53万平方米。1.3.3 总投资和资金来源项目总投资57681.44万元，拟银行贷款7、30000万元，余27681.44万元由建设单位自筹。1.3.4 项目建设期本项目建设期为2.5年，即从第1年1月至第3年6月。1.3.5 效益分析该项目建成后，经济效益主要体现在园区旅游收入，项目计算期内（20年）旅游收入总计达到491851.2万元，利润总额为287425.81万元，经济效益显著。1.4 可行性研究结论某度假区山水秀丽迷人，资源丰度和品位极高，人文积淀厚重，当地民风淳朴，处处洋溢着和谐之美。本项目以资源保护和文化品牌树立为前提，通过本项目的开发，逐步丰富度假区旅游产品体系，完善旅游基础与服务设施，通过科学的发展目标，逐步扩展提升某度假休闲品牌的影响力，在市场上树立某“休闲新8、高地，国际生活圈”的品牌形象，打造符合国际标准的、面向国际市场的运动型休闲度假目的地，为游客提供深层次的休闲体验，项目发展拥有良好的资源基础和区位优势，有着优越的发展前景。本项目建设符合国家、山东省、某市的政策要求，有利于促进某地区旅游业的发展，有利于企业提高竞争力，项目建设所在地外部配套条件较好，建设内容、建设规模及方案是可行的，项目在技术上是可行的。经估算，项目净投资利润率为12.35%，项目在经济上是可行的。综上所述，可知该项目的建设实现了社会效益、经济效益和环境效益的统一，项目建设是可行的和必要的。第2章 项目提出的背景与建设必要性2.1 项目提出的背景2.1.1政策支持逐步提速，文化9、产业迎来“黄金发展期”近年来，国家相继出台了国务院文化产业振兴规划、关于金融支持文化产业振兴和发展繁荣的指导意见、中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定、国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要等支持文化行业的利好政策，自上而下的政策大力推动文化产业成为国民经济支柱产业，文化体制改革也在逐步提速，并提出加大财政、税收、金融、用地等方面对文化产业的政策扶持力度，文化产业即将迎来黄金发展期。随着文化体制改革后续政策推进，继六中全会文化体制改革会议之后，文化体制改革议题呈纵深展开趋势，国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要于2012年2月15日重磅出台，推动文化产10、业成为国民经济支柱产业，文化体制改革也在逐步提速，并提出加大财政、税收、金融、用地等方面对文化产业的政策扶持力度，文化产业已经迎来黄金发展期。2.1.2景气上升，旅游行业迎来大发展2009年以来，关于加快发展旅游业的意见、关于加快发展旅游业意见重点工作分工方案的通知、中国旅游业“十二五”发展规划纲要、关于金融支持旅游业加快发展的若干意见、关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见、国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见等政策相继出台，支持和促进旅游业加快发展。2011年12月对外公布中国旅游业“十二五”发展规划纲要明确到第1年中国旅游业总收入将达2.5万亿元人民币，年均增长率为1011、%。纲要显示，到第1年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长率为10%；入境旅游人数达1.5亿人次，年均增长率为3%；旅游外汇收入达580亿美元，年均增长率为5%。旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%，旅游消费相当于居民消费总量的比例达10%。2012年2月16日，国家七部委联合发布关于金融支持旅游业加快发展的若干意见，以加强和改进旅游业金融服务,支持和促进旅游业加快发展。这是对国务院关于加快发展旅游业的意见的进一步贯彻落实，同时也拉开了“十二五”期间国家出台具体旅游行业政策的序幕。在国家政策支持的大背景下，我国文化产业、旅游业将出现新一轮的发展，在未来512、至10年内处于快速发展的上升期。本项目在行业定位上积极响应了政府对社会产业经济结构的调整需求，项目的建成将为进一步提升某的文化旅游产业品质做出创造性贡献。2.1.3山东文化资源大省建设为项目发展营造良好的政策环境文化是旅游的灵魂，旅游是文化的翅膀。十二五规划提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业，增强文化产业整体实力和竞争力，其中旅游文化和演艺产业位居文化产业核心层，被列为九个重点发展文化产业门类之一。十二五期间，国家致力于推动文化产业成为国民经济支柱性产业，加快发展旅游业同时也成为国家战略，推动旅游与文化结合，提高产业整体实力和竞争力。某旅游市场繁荣稳健，知名度和美誉度不断提升某景区自20013、9年筹划建设至今，坚持走“保护促发展，发展促保护”的可持续发展之路，加强自然保护，完善设施建设，优化旅游环境，提升管理服务，努力营造“健康、安全、秩序、质量”四统一的旅游环境，积极构建和谐文明景区。旅游接待人次每月呈现持续、快速增长的强劲势头。某景区对不同旅游产品将制定针对性的营销策略，比如每年5月份的蓝莓采摘季、10月份的某美食节等。通过综合性旅游开发项目的运行，可吸纳高、中、低档旅游消费群体。高档旅游消费主要针对企业家、高知、白领阶层进行马术运动、山地运动俱乐部；中、低档旅游消费主要针对到省周边一次性游客，城市中产阶级、学生团体、周末消费群体，喜好生态观光、民俗体验、运动休闲等消费群体。同14、时可吸引国内外喜欢温泉养生保健的消费群体和喜欢运动、探险的地质探险爱好者。通过对某实行整体开发建设，有效整合现有资源，打造知名品牌。预计年接待游客可达300-500万人次。2.2 项目实施的必要性某某旅游度假区景区主要开发了部分的游乐设施，服务功能仅限于儿童游玩，十分单一，且特色不鲜明，未充分利用地方特色资源，主要表现在：（1）目前景区现有旅游产品结构和功能均很单一，缺乏对旅游产品的核心组成部分，造成游客停留时间短、消费低、旅游体验少。（2）景区仅限于游览，没有让游客互动全身心投入的游乐项目，难让客人回头，不利于景区的长远发展。（3）目前餐饮服务设施规模小、档次低、缺乏竞争力。急需有现代化的大15、型旅游项目拉动提升。随着国内旅游的蓬勃发展，旅游形式开始由观光型向休闲度假型转变，某西海岸新区的旅游市场也需要向以“观光、参与、康体、休闲、度假、娱乐、购物”等为一体的综合型方向发展。项目将有力地带动周边相关产业发展，这样既改善了当地产业结构，又有效优化了当地生态环境，提升了当地农民收入与居住条件，有利于加快社会主义新农村建设的步伐，实现政府、企业、农民、游客等多主体共赢，使景区能够实现和谐管理和和谐发展。 综上所述，本项目的实施有着深远的意义，宽广的市场空间、良好的自然环境、得天独厚的地理位置、符合某西海岸新区旅游发展的总体规划，项目的建设与实施是必要的。第3章 区域规划及项目简介3.1区域16、规划分析2012年1月10日某市市委扩大会议对某西海岸经济新区规划进行深入讨论并原则性通过。未来几年里某将重点打造西海岸经济新区，使其成为某新的区域经济发展增长极。西海岸经济新区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心、自由贸易港区、山东半岛高端制造业和研发转化基地、滨海旅游度假区。2012年12月份某市行政区划发生重大调整，原黄岛区与原胶南市合并，成立新的西海岸经济新区。2014年6月3日，西海岸新区正式获得国务院批复。西海岸经济新区规划范围包括黄岛区、胶南市全域，涉及人口约139万，陆域面积2096平方公里，规划期为2011年至2020年。2012年，已实现地区生17、产总值2091亿元，地方财政一般预算收入128.4亿元，规模以上工业产值4902亿元，实际到帐外资12.7亿美元，实现外贸进出口总额133.1亿美元。到第1年，生产总值力争达到5000亿元，地方财政一般预算收入达到300亿元，集装箱吞吐量达到3000万标箱，港口吞吐量达到5亿吨，人口规模200万左右，城镇化水平达到80%。到2020年，建成海洋高端产业集聚、生态环境一流、城市功能完善、综合实力位居全国前列的经济新区，实现基本公共服务均等化；生产总值突破10000亿元，地方财政一般预算收入700亿元，人口规模280万左右，城镇化水平达到90%。西海岸经济新区作为某新的区域经济发展增长极，将合力再18、造一个某新城区，再造一个某港，再造一个某经济总量，西海岸主城概念上升到历史高度。胶南和开发区合并能够提升城市整体能级、促进整体GDP的翻番、推进区域整体发展进程，对某项目区域及周边有较大的辐射力度，同时打造第二个主城区概念将跃升某项目的区域能级。西海岸形成“一核两港五区一带”空间开发格局，产业转型升级提速，各区域功能清晰，预计2020年，西海岸人口将达到280万；某项目在现代农业示范区内。3.2 某国际旅游度假区简况3.2.1基本概况某某国际旅游度假区开发主体为某某集团全资子公司某某置业有限公司。项目位于黄岛区藏南镇开城路两侧、某南麓，总规划面积31.5平方公里，规划建设用地3000亩，已办理19、国有土地使用证1760余亩，另外有近千亩的指标已经获得。景区计划投资136亿元，用5至8年时间，打造成为建筑规模300万平方米，年接待游客300万人次，能同时容纳3000人住宿、1500人会议，常住人口8万人的大型国际养生休闲度假区。度假区主打养生文化建设，锁定“活力新黄岛，养生某”的主题定位，通过医疗保健、体育运动、旅游观光、休闲度假、娱乐体验、养老、文化等多方面的产品构建完善的养生体系，致力于打造中国首家养生综合体。目前景区已经取得了“全国休闲农业与乡村旅游示范点”、“山东省特色农业旅游示范点”、“某市观光园基地”等称号。布鲁贝瑞小镇是综合性商业小镇，总建筑面积6万平方米，一期建设1.8万20、平方米，总投资近9000万元，坐落于山水之间，结合优美的自然景色，是一个具有浓郁欧式山麓小镇风情的休闲度假商业街。小镇以旅游商品、婚纱婚庆、特色餐饮、休闲娱乐为辅，以文化体验、风情客栈、文化演艺为补，并融入齐鲁文化、蓝莓文化、啤酒狂欢等多种元素，将成为某旅游项目的一张亮丽名片。一期计划于第1年“五一”与千禧谷同步开放。跑马场占地约300亩，规划马术表演场和跑马道。通过引入河南腾飞赛马场的管理和表演团队，将某赛马场打造成为区域内首屈一指的养马、赛马、马术、马战表演等项目的基地。该项目将于第1年“五一”开业。汽车营地立志于打造山东省最大的国际标准汽车露营地，为游客提供最为先进的休闲理念和超值的度假21、体验。项目设置中心服务广场、房车区、露营区、木屋区、垂钓区、烧烤广场等项目。游客可以在营地开展帐篷露营、拓展训练、篝火晚会、自助烧烤等活动，也可住进精致舒适的木屋之内。有房车的朋友可也将房车停放于营地露营，没有房车的朋友可以住进营地内准备好的房车内体验房车生活。 该项目将于第1年“五一”开业。某直升机停机坪，占地约4000平米，设有停机坪、候机室和接待中心。是集空中观光、飞行体验、农林防护、紧急救援等多功能与一体的项目。作为度假区的一个重要旅游项目，旅客可以选择乘坐空中观光直升机在空中俯瞰整个某度假区的美丽景色，感受不一样的飞行体验。该项目将于第1年“五一”开业。千禧谷 千禧谷建设四季花田、千22、亩花海、杜鹃谷、滑雪场、黄栌谷、牡丹园、玫瑰园、水晶教堂、美食广场、山顶古堡、植物迷宫、山洞探险、水上乐园等项目以及拥有豪华转马、花篮式观览车、跳伞塔、飞行塔、自旋滑车等游乐设施的主题公园。花田和各个植物园以不同种类的植物搭配组合，打造具有浓郁特色的主体植物园。主题游乐区通过成方连片的种植薰衣草、猫薄荷、柳叶马鞭草等芳香植物，打造芳香花海景观，结合各类游乐设施、娱乐项目，让游客于花海中流连，让孩子们在玩耍中成长。滑雪场致力于打造成为山东省最好的滑雪场。雪道面积12万平方米，设高中低滑道共5条、雪圈道1条和戏雪区。雪场配备2500套雪服雪具，以及滑雪圈等游乐装备，可同时容纳3000人滑雪、戏雪。23、目前，“千禧谷”整体项目计划于第1年元旦开园纳客。藏马庄民俗村藏马庄民俗村总占地面积120亩，以传统民间市井文化为叙事线索，以山东文化作为园区文脉，荟萃山东各地特色传统人文风貌，铺垫深厚文化底蕴。通过丰富的游乐体验，展示山东璀璨文明。走进藏马庄，感受到的是一部凝固的历史和流动的画卷。藏马庄以传统民间市井文化为叙事线索，在民俗村内铺展活色生香的民间传统生活画卷。“一朝步入画卷，一日梦回千年”。藏马庄以传统集市文化模式荟萃齐鲁风情，打造集民俗表演、手工作坊、特色小吃、非物质文化遗产、世纪末手工业、酒吧、民宿客栈等传统功能综合体，打造文化功能的多元化，复合多样特色的民俗旅游产品。包揽山东，寻找历史长24、河中传统民间的“那些事儿”。藏马庄民俗村计划于第1年10月1日开园纳客。诗经植物园 植物园以诗经为蓝本、弘扬传统文化为目标，种植大量在诗经中记载的名贵珍稀苗木，是一个集文化、科普、教育、观光于一体的项目。项目占地100余亩，种植各类植物600余种，包含大量珍稀古树名木植物。项目还作为我公司于某市林业局和中科院植物研究所合作成立的中科景观植物培育基地的重要展示中心。该项目将于第1年“五.一”正式营业。另外，双星轮胎投资10多亿元的轮胎测试基地也正式落户景区。基地占地一千亩，能够模拟各种天气和路况，对汽车和轮胎的各项指标进行测试测验，并承载诸多科研任务。在空余时间则开展汽车文化旅游体验活动。根据某25、市政府关于进一步加快林业产业发展的意见，结合某项目的旅游开发建设，打造了以蓝莓、茶树、核桃、梨树、樱桃、樱花、红叶石楠等经济和绿化苗木为主的万亩林场，有效的改善了城乡生态环境，提高了水土保持能力，增加了农民收入。新农村建设方面，规划了长阡沟南北两个社区，总建筑面积30多万平方米，商业配套等服务设施4万平方米，安置村民2700余户，总投资超过10亿元。其中北区26个楼座已经开工建设，21栋已经封顶。 2014年年底北区已经全部完工，第1年10月村民即可迁入，南区所有工作将在未来三年之内完成。 第4章 市场分析及预测4.1 宏观环境分析据世界旅游组织的相关统计，度假旅游产品已占有旅游市场20%的常26、年份额并呈逐年增长之势，全球范围内的休闲度假旅游时代已经到来。经常性的休闲度假已渐渐取代一年一次或几年一次的观光型旅游而成为旅游的主要形式，西欧发达国家每人每年外出旅游3至4次，在英国已占到全国人口的55%，瑞典更高达75%，休闲度假已成为发达国家人们生活中必不可少的组成部分。我国正处于从观光旅游为主向观光、度假、专项旅游并重发展的转折期，度假旅游正在成为我国的主导旅游产品之一，并且其比重在不断上升中。据世界旅游组织预测，2020年中国旅游业年接待国际旅游者达1.37亿人次，创汇1000亿美元，将成为世界旅游第一强国，经济发达的沿海城市将率先进入休闲时代。尽管目前我国在旅游消费构成上，休闲度假27、占整个旅游的比重仅为20%左右，远低于旅游发达国家50%左右的比重，尚未进入真正的“休闲时代”，但休闲经济已具备了相当规模，且呈现出蓬勃发展的势头。尤其是在建设资源节约型、环境友好型和谐社会背景下，休闲度假旅游呈现出快速的发展趋势。4.2 客源市场分析4.2.1 旅游客源市场的发展趋势旅游业是21世纪具有广阔发展前景的朝阳产业，并正在成为世界经济发展的重要推动力。在世界旅游业的发展进程中，曾出现过四次发展高峰，进入20世纪90年代，旅游业已成为世界第一大产业。据有关统计和预测资料，到2020年，我国入境旅游人数将达到1.35-1.45亿人次，比1998年增长1.1-1.3倍；国际旅游外汇收入528、20-750亿美元，比1998年增长3.1-4.9倍；国内旅游收入1.9-2.7万亿人民币，比1998年增长6.9-10.3倍。届时，旅游业总收入将超过3.3万亿人民币，相当于国内生产总值的8%，真正成为了国民经济中的支柱产业。由上述可见，在旅游日趋全球化与大众化的背景下，旅游客源市场规模的增大将会是必然趋势。旅游业将主要突出以下变化和特点：（1）旅游将成为人们一种新的生活方式，规模会逐年扩大；旅游经营将实现集团化、网络化、国际化，竞争将进一步加剧；亚洲及太平洋地区将成为世界旅游的热点地区，中国是其中重要组成部分。（2）传统观光旅游将让位于休闲度假旅游，散客旅游已逐步成为主流；突出主题化旅游特29、色、强调个性化服务。（3）生态旅游成为了一种新的旅游时尚，“回归自然”、“拥抱自然”和“感受自然”已形成现代旅游的追求和文明标志。（4）可持续旅游已成为现代旅游追求的最高目标。1995年联合国教科文组织与环境规划署和世界旅游组织等在西班牙召开了“可持续旅游发展世界会议”，通过了可持续旅游发展宪章、可持续旅游发展行动计划等重要文件，强调旅游发展必须建立在生态环境的承受力基础上，并符合当地社会、经济、历史、文化的发展脉络和道德规范。 目前国际旅游业旅游人次规模以年均9-11%的速度增长；国内旅游人次规模以10-15%的速度增长，河北省近年来甚至达到了年增长15-20%的速度。所有这些，都为长寿村自30、然风景区生态旅游和休闲度假产品的发展奠定了良好的基础，也提供了广阔的客源市场。4.2.2客源市场拓展战略随着人们生活水平的不断提高和双休日制度的实行，外出观光旅游和休闲度假的人员不断增加。近些年来旅游产业发展势头迅猛，但与之配套服务业的规模和数量已无法满足大某区域游客、群众及社会团体的需求。预计在该项目建成以后，来度假的游客及其外来人士将达日均2000至3000多人左右。如果要举办一些大型比赛和商贸活动，则游客数量还会增加。4.3 目标市场定位某西海岸新区具有丰富的旅游资源和浓厚的商业氛围，是我省重要的旅游目的地，某国际旅游度假区项目能充分利用整合黄岛区大旅游区资源，实现“游玩娱乐、商务休闲、31、生态观光”三大功能的完美结合。旅游产品、旅游形象和休闲氛围营造是度假景区旅游发展的核心内容。丰富完善的产品和设施是休闲度假景区接待游客的必要硬件条件，鲜明突出的旅游形象能把握旅游者选择心理，使他们容易识别和选择。良好的休闲氛围使旅游者的出游体验更加愉悦，提高重游率。基于某国际旅游度假区的先进乐园设施、大型水陆游玩项目、民俗风情展示、青少年拓展培训突出的资源特点。 某国际旅游度假区将通过种种活动与公关策划，不断强化自己的这一定位优势，它想告诉顾客：某国际旅游度假区能让你从繁忙的都市工作生活中解脱出来，释放自己。年轻一代在这里不但能接受优秀传统的教育，也能接受挑战，释放自己，拓展胆识才能。通过种种32、活动与公关策划，不断强化着某国际旅游度假区的这一定位优势。第5章 项目规划方案5.1 规划构思现代人们崇尚自然、渴望在自然的环境中娱乐、休闲和健身，以获得身心上的放松，还希望在休闲的同时受到文化的熏陶和情操的陶冶，体验现代文明的脉搏。本项目将以全新的现代休闲理念和高新娱乐科技手段，吸引国内外广大游客，必然形成一定的品牌知名度。它将在建成后不断创新，与时俱进，用智慧为游客创造欢乐，实现景区的可持续发展。5.2 建设目标总体目标是：建设以森林游览、旅游度假、景区农庄等为主要内容的购物、休闲、度假旅游胜地，开发以拓展训练、青少年军事训练为主题的少年军校夏令营营地，将度假区打造成综合性的AAAAA级旅33、游景区，成为山东省内又一精品旅游胜地。一期建设目标：完成各种游乐基础设施建设，修建景区内道路、绿化，建设布鲁贝瑞小镇、民俗村改造、滑雪场建设、御马场、植物园、森林公园、千禧谷、婚庆木屋、汽车营地等，以及给排水、电力等配套设施，水库、河道治理等。5.3 建设内容及规模项目占地面积约32平方公里，主要建设内容为御马场、植物园、森林公园、千禧谷、布鲁贝瑞小镇、直升机观光、滑翔翼基地、汽车营地、藏马庄民俗村、滑雪场、游客集散中心、动物园等。项目建筑面积约32600平方米，道路铺设和绿化面积约53万平方米。项目建设内容及规模见表5-1所示。(此表格已调整)表5-1 项目建设内容及规模一览表旅游子项目项 34、目结构类型单位数量备注布鲁贝瑞小镇一、建筑及装修砖混18000二、消防高位水池砖混(地下)三、道路、铺装、绿化18900四、游乐设备千禧谷一、水晶教堂临时建筑380二、婚庆木屋木结构118三、移动式售票亭模块组装28四、管护房及附属建筑多处临时建筑314五、道路、绿化349000六、游乐设备台套12七、鬼屋、城堡、冰雕馆等附属建筑临时建筑森林公园一、移动式服务站模块组装43.2二、移动式售票亭模块组装46.48三、移动公厕(2处)模块组装70四、太平古寨土夯五、看护房及附属建筑临时建筑处2六、登山步道石阶M5400七、雕塑、石刻件180八、汉字文化摆件件320九、绿化补植十、猴园十一、木栈道木35、结构M9600滑雪场一、雪具大厅临时建筑4126二、机房临时建筑110三、仓库临时建筑455四、缆车控制室临时建筑40五、滑道、草皮73700六、造雪机台12七、缆车动物园一、马戏大棚钢架4200二、动物笼舍仿生态三、道路、绿化36800植物园一、移动式服务站模块组装48二、移动售票亭模块组装4三、林荫径铺装乱石拼图9860四、苗木、绿化含古树名木棵藏马庄民俗村一、原民房改造土木结构6500二、道路、绿化9540三、购置老旧家具、农具等四、简易停车场24800游客集散中心一、移动式售票处模块组装138二、钢构展厅临时建筑890三、道路、绿化4460四、沙盘展示区五、旅游大巴辆10六、电瓶车辆536、0御马场一、移动式服务站模块组装48二、移动公厕模块组装35三、马厩(棚式)简易木结构2560四、道路、绿化35800五、马匹匹80六、看台、座椅直升机观光一、移动式服务站模块组装100二、道路、停机坪、绿化砼2700三、直升机架1滑翔翼基地一、移动式服务站模块组装258二、道路、起降基地、绿化12300三、滑翔翼机台15汽车营地一、移动式服务站模块组装125二、木屋别墅木结构315三、青年旅馆木结构260四、树屋木结构34五、移动公厕模块组装83六、道路、绿化25080七、露天汽车影院台1园区主要道路一、主干道KM9.25二、地下管网KM18.5三、绿化、护坡主停车场一、路面铺装62000二37、车棚太阳能光伏电站MKh3.5水库塘坝、河道治理一、塘坝处4二、河道治理M1840三、假山、怪石等景观污水处理站一、水池、渠道12500二、污水处理设备套1第6章 生态环境影响评价6.1 执行的生态环境保护标准（1）山东省半岛流域水污染物综合排放标准（DB37/676-2007一级）（2）环境空气质量标准（GB3095-2012一级标准）（3）地表水环境质量标准（GB3838-2002类标准）（4）地下水环境质量标准（GB/T14848-93类标准）（5）声环境质量标准（GB3096-2008 0类标准） 6.2 项目开发与建设对环境影响的识别分析采用网络分析法对项目开发给环境造成的影响进行38、分析，见表6-1所示。表6-1 环境影响综合评价网络分析表项目受影响的基本资源植被和土地利用的改变物理和化学效应生物效应可能产生的社会、经济及其他最后的效应最后效应的重要性项目的开发与建设土地原有植被将清除，相对同质化加大土壤理化性质恶化使地方农用土地营养结构发生变化土地资源使用率增加，经济效益显著，就业机会增加高增加建筑面积（各种功能建筑）出现各种点污染，主要是生活污水。地基孔隙结构改变，引起渗透变化。原生疏林草地面积减少，转化为类城市化景观经济产出效率增强，带动周边地区提升和发展高减少疏林草地（增加人工种植景观）增加化肥等施放量单位面积土地有机物生产率减少单位土地产生的经济效益增加，土地资39、源使用效率增强高水增加生活污水污染地表水水源和地下水、空气影响区域的景观美誉度低渠道引水量增加河流水源汇集减少满足区域植物用水需求低空气气体污染物排放量增加空气质量的暂时改变对野生动植物的短期干扰降低当地农业观光旅游业的吸引力很低环境噪声工程建设噪声增加噪声分贝在工程建设期间暂时急剧增加暂时影响个别村庄的声环境质量中工程运营车辆噪声污染增加在蓝莓采摘、运输高峰急剧增加对野生动植物的短期干扰暂时影响个别村庄的声环境质量低6.3 项目环境保护及控制措施6.3.1 施工期污染物防治措施（1）大气污染物：施工作业区配备专人负责，做到科学管理、文明施工；在土壤平整、土壤改良和土建工程基础施工期间，尽可能40、采取措施加快工程进度，并将土石方及时外运到指定地点，缩短堆放的危害周期。对作业面和临时土堆适当的洒水，使其保持一定的湿度，减小起尘量，施工便道进行夯实硬化处理，减少起尘量。场地内土堆、料堆要加遮盖或喷洒覆盖剂，防止扬尘的扩散。运土方和水泥、砂石等时不宜装载过满，车速不宜过快，同时采取相应的遮盖、封闭措施。对不慎洒落的沙土和建筑材料，及时对地面进行清理。以上措施的采取可有效减少建筑扬尘的产生量，另外，建筑扬尘多为大颗粒尘粒，易于沉降，所以在管理到位、措施落实的前提下，建筑施工期扬尘对环境的影响可控制在较小的范围内，可有效保护附近村庄环境，使其现状基本不受影响。施工期对大气环境的影响属可接受范围。41、（2）水污染物：本工程在建筑施工期间，部分施工人员在现场居住生活，日常生活过程中，由于就餐、洗漱等活动，会产生少量的生活污水。这部分生活污水应该收集排入工地旱厕，定期对旱厕的化粪池清理后用于农田施肥，不会对周围环境造成影响。（3） 固体废物：建筑施工过程中会产生少量的固体废物，绝大多数为块状的砖石等，对环境无害，最终用于垫筑地基及铺路，不会对环境造成大的影响。另外，建筑施工产生的固体废物均属大颗粒物质，在堆放过程中基本不会产生扬尘，不会进一步影响大气环境。居住在施工现场的施工人员在生活过程中会形成少量的生活垃圾，应设有专用工具进行收集，收集后进行统一处理，不会影响周围环境。（4） 声污染源：建42、筑施工过程中会使用多种机械设备，在施工过程中会产生噪声，其中地基处理过程中使用的打桩机等产生的噪声强度最大，可以达到8090dB(A)，但强噪声设备在整个施工期内的使用时间较短；在后期的结构、装修过程中，所产生的噪声强度小于80dB(A)。由于各种设备的运行均属间断操作，所以其对环境的影响属于不连续的间断影响，影响范围大多时间可限制在200m以内。6.3.2 营运期污染物防治措施（1）固体废弃物：以垃圾箱、垃圾回收站、垃圾处理站等各种固体废物进行处理。（2）液体废弃物：杜绝未经处理的生活污水直接排放。生活污水经小型独立污水净化处理站处理后排放。（3）气体废弃物：主要为生活、交通所需产生的烟尘等43、。对于交通产生的气体污染，控制进入蓝莓区的机动车量，对进入的机动车辆，全部实行尾气路检制，尾气超标车辆严禁进入。（4）噪声影响：加强道路管理，通过与交通部门合作，完善交通信号标识，采用设置禁鸣区、禁鸣路段、噪声达标区等手段，使区的声环境质量控制在标准以内。（5）水土保持：生物措施：对裸露地表进行植被绿化来截留降雨，减轻雨滴对土壤的溅蚀。田间道路两侧种植绿化林木，根系能固持土壤，提高土壤抗蚀力。耕作措施：通过大面积种植蓝莓，实现有效蓄水保土、提高土地生产力和经济效益的目的。6.4项目环境影响评价6.4.1 项目建设对水环境的影响评价项目建成后对水环境的影响主要是生活污水排放，对生活、办公区域安装44、污水处理设施，使生活污水处理后达到山东省半岛流域水污染物综合排放标准（DB37/676-2007）一级标准。6.4.2 项目建设对大气环境的影响评价通过建设工程项目环境管理体制的建立、机动车尾气控制、无污染交通方式的选择，使项目建设后区内的大气环境质量达到环境空气质量标准（GB3095-2012）的一级标准。6.4.3 项目建设固体废弃物的环境影响评价项目建成以后，项目区的固体废弃物纳入藏南镇的市政环卫系统管理，建立垃圾箱、垃圾回收站、垃圾中转站，将固体废弃物对项目区的土壤环境影响控制到最低水平。6.4.4 项目建设对声环境的影响评价通过合理的功能分区、道路网的优化设计、专项绿化以及对重点地段45、采取禁鸣等措施将蓝莓区的噪声控制在允许范围内。6.4.5 项目建设对植被的影响评价采取适当的措施对原有野生植被进行保护与恢复。总的来看，本项目采取了相关措施对项目区大气、固体废弃物、噪声、植被等生态环境因素进行控制，项目规划设计合理，实施后对项目区的生态环境影响是在可控制范围内的。第7章 项目组织管理与劳动定员7.1 项目组织机构与管理为了把本项目建成低成本、高质量的精品工程，并确保工程的顺利实施，在项目建设期应建立强有力的项目组织机构。对项目实施计划、组织、指挥协调和控制。或委托监理公司对项目实施过程中的投资、进度和质量进行监督和检查。项目管理方式及机构组织如下图所示：建设单位（业主）委托合46、同设计单位施工单位监理公司物资供应公司总监理工程师投资控制质量控制进度控制合同控制为了加快工程建设，提高工程质量，协调好工程施工中各个环节的关系，建设单位组织机构可按职能设部门，可设计划合同部、物资供应部、财务部门、工程部等。7.2 劳动定员该项目实施后，计划劳动定员220人，其中管理人员88人，临时工作人员132人。第8章 项目进度计划 该项目建设期2.5年，计划自第1年1月开始，至第3年6月完成。项目进度计划见表8-1所示。表8-1 项目进度计划表 序号项目名称2015.12015.22017.52017.61前期工作2基础工程3主体工程4装修工程5安装工程6室外配套7竣工验收第9章 投资47、估算与资金筹措9.1 投资估算的编制依据（1）项目的建设内容、设计方案、建设标准（2）山东省建筑工程综合预算定额（3）山东省建筑工程费用定额（4）山东省安装工程综合定额（5）山东省安装工程费用定额（6）山东省、某市有关建设工程费用标准的规定9.2 投资估算项目总投资57681.44万元，包括土建工程费用、道路绿化工程费用、配套设施费、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息、流动资金等，详见表9-1投资估算表。9.3 资金筹措项目投资估算为57681.44万元，拟银行贷款30000万元，余27681.44万元由建设单位自筹。表9-1 项目投资估算表序号建设内容建筑结构单位数量单价（元/平方米）48、投资（万元）备注一建筑安装工程费用39216.51 (一)土建工程21900.39 1布鲁贝瑞小镇土地成本亩40.343577001443.00 2布鲁贝瑞小镇建筑及装修砖混结构平方米1800049308874.00 3布鲁贝瑞小镇消防高位水池砖混结构（地下）平方米52.00 4藏马庄民俗村原民房改造土木结构平方米650028001820.00 原村庄5滑雪场雪具大厅平方米412658002393.08 临时建筑6滑雪场机房平方米11093010.23 临时建筑7滑雪场仓库平方米455120054.60 临时建筑8滑雪场缆车控制室平方米4010504.20 临时建筑9游客集散中心移动式售票处模49、块组装平方米138348048.02 10游客集散中心钢构展厅平方米8904360388.04 临时建筑11御马场移动式服务站模块组装平方米48348016.70 12御马场移动公厕模块组装平方米35348012.18 13御马场马厩（棚式）简易木结构平方米256037094.72 临时建筑14植物园移动式服务站模块组装平方米48348016.70 15植物园售票厅模块组装平方米434801.39 16森林公园移动式服务站模块组装平方米43.2350015.12 17森林公园移动式售票亭模块组装平方米46.48500023.24 18森林公园移动公厕(2处)模块组装平方米70348024.3650、 19森林公园太平古寨土夯110.00 20森林公园看护房及附属建筑临时建筑处222500045.00 临时建筑21千禧谷水晶教堂平方米3804520171.76 临时建筑22千禧谷婚庆木屋木结构平方米118324038.23 临时建筑23千禧谷移动式售票亭模块组装平方米2834809.74 24千禧谷管护房及附属建筑平方米3143510110.21 临时建筑25直升机观光移动式服务站模块组装平方米100400040.00 26滑翔翼基地移动式服务站模块组装平方米2584000103.20 27汽车营地移动式服务站模块组装平方米125348043.50 28汽车营地木屋别墅木结构平方米315551、850184.28 临时建筑29汽车营地青年旅馆木结构平方米2603940102.44 临时建筑30汽车营地树屋平方米34579019.69 31汽车营地移动公厕模块组装平方米83348028.88 32动物园马戏大棚钢架平方米42001980831.60 帐蓬33动物园动物笼舍430.00 34水库塘坝处445000001800.00 35河道治理米184086701595.28 36假山、怪石等景观395.00 污水处理站水池、渠道平方米12500440550.00 (二)道路、绿化工程平方米17316.12 1御马场道路、绿化平方米3580086307.88 2植物园林荫径铺装卵石拼图平52、方米9860125123.25 3植物园苗木、绿化含古树名木3250.00 4森林公园登山步道、石阶平方米540035001890.00 5森林公园木栈道平方米9600460441.60 6森林公园绿化补植830.00 7千禧谷道路、绿化平方米3490001023559.80 8布鲁贝瑞小镇道路、绿化平方米18900300567.00 9游客集散中心沙盘展示区150.00 10直升机观光道路、停机坪、绿化平方米270020054.00 11滑翔翼基地道路、起降基地、绿化平方米123008098.40 12汽车营地道路、绿化平方米2508053132.92 13藏马庄民俗村道路、绿化平方米95453、0320305.28 14藏马庄民俗村简易停车场平方米2480065161.20 15滑雪场滑道、草皮平方米73700102751.74 16游客集散中心道路、绿化平方米4460275122.65 17动物园道路、绿化平方米3680075276.00 18园区主干道米925008074019园区地下管网米1850004888820园区绿化、护坡27121主停车场路面铺装平方米620003672275.422主停车场绿化平方米120二配套设施及其他费用11368.80 1垃圾桶、座椅、标牌、指示牌等898.40 2御马场马匹匹801200096.00 3御马场看台座椅176.00 4植物园小动物54、28.00 5森林公园猴园318.00 6雕塑、石刻件18020000360.00 7汉字文化摆件件3207600243.20 8千禧谷游乐设备台套121920.00 9千禧谷鬼屋、城堡、冰雕等564.00 10布鲁贝瑞小镇游乐设备438.00 11直升机租金台14560000456.00 12滑翔翼机台15160000240.00 13露天汽车影院台148000048.00 14造雪机台12146000175.20 15旅游大巴辆10845000845.00 16电瓶车辆5046000230.00 17购置老旧家具、农具等260.00 18缆车套14750000475.00 19动物园动物155、750.00 20配电引水设施1578.00 21污水处理设备270.00 三工程建设其他费用792.00 1可研报告编制费12.00 2项目招标费10.00 3规划设计费648.00 4建设单位管理费122.00 四预备费2300.00 五建设期贷款利息1784.13 六流动资金2220.00 七总投资57681.44 第10章 招标方案10.1 编制依据1、中华人民共和国招标投标法；2、中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部、中华人民共和国铁道部、中华人民共和国交通部、中华人民共和国信息产业部、中华人民共和国水利部、中国民用航空总局第30号令工程建设项目施工招标投标办法；356、国家发展计划委员会第3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定；4、国家发展计划委员会第5号令工程建设项目自行招标试行办法；5、国家发展计划委员会第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定。10.2 招标范围及内容根据中华人民共和国招标投标法的规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。本项目为基础设施，规模较大，根据57、以上规定，必须招标。拟在勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购方面实行招标，招标范围为国内招标。10.3 招标组织形式与招标方式根据工程建设项目施工招标投标办法，国务院发展改革部门确定的国家重点建设项目和各省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点建设项目，以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的工程建设项目，应当公开招标。项目拟采取公开招标的方式，在国家指定的报刊和信息网络上发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标，经资格预审、投标、开标、评标等程序，确定中标单位。10.4 招标程序项目招标工作流程见图10-1所示。图10-1 招标工作流程图58、10.5 招标方式本项目的设计、监理、施工、设备采购等拟采取公开招标的方式确定中标单位，在国家指定的报刊和信息网络上发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标，经资格预审、投标、开标、评标等程序，确定中标单位。项目招标工作基本情况见表10-2所示。表10-2 招标基本情况表招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料第11章 财务分析11.1 财务分析的依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2）2002年国家计委颁布的投资项目可行性研究指南（3）财政部制订的财务会计制度（4）本报告确定的59、技术方案和投资估算结论11.2 财务分析的基础数据（1）项目总投资： 57681.44万元（2）项目建设期： 2.5年（3）项目计算期： 20年（含建设期2.5年）（4）行业基准收益率： 8%11.3 收入估算该项目的经济效益主要为旅游收入，据统计，目前前来某的游客其人均消费已突破1000元。针对该项目特点，项目在2016年部分设施（30%）即可投入运营，第3年50%投入运营，2018年70%投入运营，2019年之后按90%投入运营。该项目计算期内旅游收入情况见表11-1所示。11.4 成本费用估算项目成本费用包括日常办公支出、营业税金及附加、利息和折旧费等。项目成本费用见表11-2所示。1160、.5 项目盈利能力分析项目计算期内（20年）净利润达215569.38万元，投资净利润率为12.35%。项目利润预测见表11-3所示。11.6 现金流量分析本项目所需资金需向金融机构借款30000万元，用于项目的开发，通过现金流量测算可知项目计算期内（20年）净现金流量现值为30817.94万元，财务内部收益率为21.71%。项目现金流量见表11-4所示。11.7 敏感性分析由于项目设计的一些参数在目前情况下是确定的，难以预计项目在经营中的变化，这些变化将会影响到项目的经济效益。为此在项目计算期内，从营业收入、经营成本、工程投资的变化，来分析对工程经济效益的影响。项目敏感性分析见表11-5所示61、。计算结果表明，工程投资的变化对工程效益最为敏感，其次是营业收入和经营成本。因此项目在建设和运营期间，要注重降低建设投资，减少运营费用，扩大产品宣传，提高产品质量和市场占有率，实现项目的预期效益。11.8 评价结论由以上经济效益指标可以看出，项目达到预期旅游规模后正常年年均可取得营业收入17157.6万元，正常年份年均利润总额10428.22万元，财务分析表明，所得税后，项目财务内部收益率21.71%，动态投资回收期10.88年，财务评价指标好，具有较强的抗风险能力，因此，该项目是可行的。表11-1 项目旅游收入情况一览表项目收入种类测算依据单位数量单价(元)收入金额(万元)适用税率应交 税费62、千禧谷门票含游乐设施收入。其中按散客55%、团体45%测算万人次609154605.65%308.49布鲁贝瑞小镇管理咨询收入招商引入客户30余家，按收入额20%分成903.39%3.05餐饮收入按入园人次的70%测算万人次426025205.65%142.38住宿收入按入园人次的15%测算万人次920018005.65%101.7森林公园门票按入园人次的50%测算万人次30309005.65%50.85拓展训练按接待能力的60%万人次1020020003.39%67.8滑雪场门票按接待能力的60%万人次3.6301085.65%6.1雪具租赁收入按接待能力的60%万人次3.61505403.63、39%18.31动物园门票按入园人次的30%万人次18407205.65%40.68小动物认养3605.65%20.34植物园门票按入园人次的40%万人次24204805.65%27.12藏马庄民俗村管理咨询收入招商引入客户60余家，按收入额20%分成4203.39%14.24御马场表演门票按入园人次的30%万人次186010805.65%61.02乘马体验收入按入园人次的15%万人次9302703.39%9.15直升机观光机票收入按入园人次的5%万人次33009003.39%30.51滑翔翼基地设施租赁收入按接待能力的50%万人次0.5120603.39%2.03培训收入按接待能力的50%万64、人次0.0550002503.39%8.48汽车营地门票按接待能力的80%万人次8151205.65%6.78住宿收入按接待能力的50%万人次1.280965.65%5.42管理咨询收入招商引入乐团、烧烤、篝火晚会等，按收入额20%分成803.39%2.71主停车场停车费收入旺季停车场预计使用车次车次15101505.65%8.48摆渡载客收入电瓶车乘坐人数按入园人次的40%万人次24102403.39%8.14其他收入冷饮、小商品等平均每月35万元4203.39%14.24合计19064958.02表11-2 项目成本费用预测表项目测算依据单位单价(元)数量金额(万元)一、成本费用2366.65、4工资及附加费其中60%为保安、保洁人员人.年36000220792办公通讯费每月平均3.2万元月320001238.4宣传推介费五一、十一两次集中宣传次6000002120水电费旺季20万/月，淡季7万/月月9500012114绿化养护费每月平均18万，养护7个月月1800007126外协费用外聘演出团体、教练等150车辆燃修费辆600001060维修保全费30餐饮成本按餐饮收入的30%756动物喂养草料、饲料等120其他60二、营业税金及附加根据收入及适用税率958.02三、利息根据贷款余额及基准利率上浮15%1690.5四、折旧费3289.45合计8304.37表11-3 项目利润预测表66、年度2016201720182019202020212022202320242025达产程度30%50%70%90%90%90%90%90%90%90%营业收入5719.2953213344.817157.617157.617157.617157.617157.617157.617157.6成本费用2366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.4折旧及摊销2719.173289.453289.453289.453289.453289.453289.453289.453289.453289.45营业税金及附加287.414767、9.01670.61862.22862.22862.22862.22862.22862.22862.22利息支出939.171690.51648.241479.191310.141141.09957.95732.55493.06211.31利润总额-592.951706.645370.19160.349329.399498.449681.589906.9810146.4710428.22*未弥补亏损-592.951113.690000企业所得税0278.421342.532290.092332.352374.612420.42476.752536.622607.06净利润-592.95142868、.224027.576870.256997.047123.837261.187430.237609.857821.16投资净利率(取第6年)12.35%表11-4 项目现金流量表项目201520162017201820192020202120222023202420252026-2034一、现金流入05719.295321334517158171581715817158171581715817158后9年净现金流不变，按年金现值折现到第11年末 营业收入5719.295321334517158171581715817158171581715817158二、现金流出27681235931481469、6027.86997.96871.16744.366076437.96258.36047 建设投入276812000010000 成本费用2366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.42366.4 营业税金及附加287.41479.01670.61862.22862.22862.22862.22862.22862.22862.22 企业所得税0278.421342.52290.12332.42374.62420.42476.82536.62607.1 利息939.171690.51648.21479.21310.11141.195770、.95732.55493.06211.31三、净现金流-27681-17874-528273171016010286104131055110720108991111170396.76四、净现金流现值-27681-16550-45295808.57467.77000.86562.16156.25791.55452.45146.430191.96六、净现金流量现值(NPV)-27681-44231-48760-42951-35483-28483-21920-15764-9973-4520625.9830817.94七、内部收益率(IRR)21.71%八、银行贷款2000010000九、当年还贷3071、003000300030004000400050005000十、年末贷款余额200003000027000240002100018000140001000050000动态投资回收期10.88表11-5 项目敏感性分析一览表指标变化状况净利润(按弥补亏损后次年)投资净利率项目净现值内部收益率动态投资回收期基本方案7123.8312.35%30817.9421.71%10.88投资额超支5%7018.7511.59%28637.7621.06%11.32收入减少5%6530.1511.32%25740.420.54%11.58成本费用超支5%7052.4912.23%29929.5321.50%172、1.01第12章 项目风险分析项目在建设和经营期间，可能面临财务风险、市场风险、政策风险、环境风险、安全风险、管理风险等几种经营风险。12.1 财务风险财务风险是指在各项财务活动过程中，由于内外部环境及各种难以预料或控制的不确定因素的作用，财务状况具有不确定性，使企业在一定时期内所获取的财务收益与预期收益发生偏离的可能性，按其基本活动内容，财务风险主要可分为经营风险、投资风险和融资风险三种。经营风险是指企业经营环境的变动、经营方式的改变或经营决策的失误等所产生的风险。本项目从经营方式上看，由于设计的经营产品内容丰富多样，包括休闲、运动、购物、商务、观光等，因而项目的经营风险较低。融资风险。项目73、拟通过银行贷款30000万元，于是产生一定的融资风险。项目正式运行盈利后，应按照贷款合同的规定及时偿还贷款，以降低项目的融资风险。12.2 开发运作风险一是项目高级运营团队的变动风险，包括董事会与总经理之间、高层管理人员之间的协调、沟通与配合程度、管理层的变化对度假区的运营影响较大，需注意以制度进行调控和修整。二是品牌管理风险。目前在市场上还少为人知，其品牌推广和市场接受程度还有待考验。12.3 市场风险主要指游客旅游偏好的变动、人均可支配收入的波动、宏观经济环境的波动、竞争与替代产品的出现等。游客的旅游偏好变动会影响其旅游消费的选择；人均可支配收入的波动包括必要支出项变动（月租、月供、孩子的74、教育支出增加等），以及各种收入变动，影响人们出游的频率、消费水平，反映在项目营业上，最终归结为营业收入的波动。宏观经济环境的波动，包括GDP的波动和货币政策调整等，可能影响到整个市场的消费环境与结构的变化，或刺激、或抑制度假、旅游、娱乐与文化消费的增长，中国的经济可以预测在未来的二十年内仍能保持快速地增长，中国国民的收入将继续得到改善，因此在项目经营期内宏观经济环境会朝着有利于项目经营的方向发展，所带来的负面影响较小，或较短暂。竞争或替代性产品是市场发展的必然规律，任何地区都无法回避。大某地区类似竞争性产品或替代产品等，这类影响将会对项目发展产生较大影响。因此需紧密关注和收集相关市场信息和情报75、，及时对该类风险进行评估并适时做出经营策略的调整。总之，项目的经营会遇到市场风险。对这类风险的应对措施有改变项目的营销策略，如根据市场变化适时地调整广告宣传力度等，更新度假区项目经营内容，以及扩大度假区规模等。总体而言，这类风险对本项目的经营带来的风险不大。12.4 政策风险政策风险包括税率调整、假日制度变更、票价政策的变化等。税率调整将直接影响度假区的经营利润，度假区可以通过调整服务价格或调整其他收入构成或成本来应对。假日或休息日制度的变更包括带薪假期制度及其实施覆盖的范围、国内长假的调整、法定工作时间等。预计带薪假期制度的出台和实施对本项目会带来较大的积极效应。至于法定工作时间的调整，会直76、接影响人们可支配休闲时间的长短，这将对人们出游的时间和机会产生作用。这项风险极小，短期内不会出现变化。政策的调整，将影响人们出行的便利程度，反映在业绩上表现为度假区市场地理渗透率的扩展或伸缩。这类风险的应对措施主要是调整项目的经营策略，以适应相关政策的调整。12.5 行业风险旅游业正在发展成为世界上最大和增长最快的产业之一。按照发达国家的经验，在人均GDP达到1000美元后，旅游的大众化、普遍化便开始迅猛发展。同时世界休闲组织预测：人均GDP达到2000美元，是休闲需求急剧增长的门槛，它形成对休闲的多样化需求和选择；人均GDP达到3000美元，度假需求普遍产生。从项目区的三大目标市场看，其人均77、GDP均超过3000美元，度假需求十分旺盛，而度假区的建立正是顺应了这一市场趋势，因此项目的行业风险小。12.6 环境风险近年来，大范围传染病的风险频率增大，且其影响的程度有增强的趋势，在项目经营中，需注意准备相关的防控和规避措施。12.7 安全风险主要指游客安全事故。总体上讲本项目所涉游客安全风险较小。不过，滨湖项目还存在一定的安全风险，需要在安全引导、安全防范等方面加强工作。万一发生事故，及时向当事人家属、社会、媒体公开事故处理程序、结果、原因等，将风险降到最低点。第13章 结论与建议某某国际旅游度假区项目位于黄岛区藏南镇范围内，陡崖子水库以北，是以生态旅游精品为典范，以休闲运动为核心产业78、，面向市场提供顶级休闲生活方式的国际生态旅游度假示范点项目，填补了某市生态高端休闲度假类项目的市场空白。该项目预计投资57681.44万元，项目计算期（20年）内旅游收入可达491851.2万元，实现利润总额287425.81万元，投资净利润率为12.35%，具有很强的经济效益。该项目对大量的林业用地、农业用地进行了旅游功能的开发，大大提高了这一地区的土地使用效率，有利于土地资源的集约化利用。该项目通过整理、利用某周边生态文化资源，打造出一批弘扬时代休闲度假主旋律、且有市场需求的生态度假精品，有利于提升旅游区的旅游竞争力。通过该国际性休闲度假区项目的建设，培育黄岛区旅游的龙头，为大某西翼滨海旅79、游带树立生态度假国际品牌，也有助于山东省打响国际生态休闲度假的旅游品牌。项目不仅能够推动黄岛区旅游提质增效，加快黄岛区城市中央休闲圈的建设进程，推动“大某第三极”的形成，加快山东省生态休闲度假的国际化进程，同时还能推动黄岛区地方特色农业精品化和集约化，优化黄岛区的城镇体系结构、布局与品质。项目在建设和经营过程中可能会遇到市场、政策、环境、安全、技术、管理、产品生命周期等方面的风险，但通过经营策略的调整，这些风险是可以规避或降至最低限度的。综上分析，某某国际旅游度假区项目的建设，对推动某西海岸城市中央休闲圈的形成，营造新型生活方式，建设“大某第三极”的排头兵，培育生态休闲龙头，推进山东休闲度假旅游国际化的主力军，具有举足轻重的作用，是经济、社会、环境等综合效益良好的建设项目。