1、房地产有限公司欧陆风情园国际旅游度假区项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产有限公司欧陆风情园国际旅游度假区项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论81.1项目概况8项目名称8项目建设单位及简介81.1.3 项目性质91.1.4 项目建设地址91.1.52、项目建设规模与建设内容91.1.6项目建设工期121.1.7项目总投资及资金筹措121.1.8 主要技术经济指标131.1.9 环境影响及社会经济效益评价131.2 编制依据141.3 结论与建议141.3.1 主要结论141.3.2 建议15第二章 项目建设背景和必要性162.1 项目建设背景162.2 项目建设的必要性20将有利于促进本区的经济发展20 将做强做大旅游产业20 将增强旅游业在本区国民经济中的地位202.2.4 将增加本区的税收，提高失业率21第三章 项目选址与建设条件223.1 建设地点223.1.1 项目选址223.1.2 用地性质223.1.3 用地现状223.2 建设3、条件223.2.1 地理位置223.2.2 历史沿格233.2.3 气候条件233.2.4 水资源现状233.2.5 交通运输通讯及水电气现状233.2.6 社会经济条件243.2.7 市政基础设施条件27第四章 项目规划及建设规模294.1 项目总体规划及建设规模294.2 规划目标294.3 建设规模304.4 建设内容30第五章 环境影响评价325.1 项目建设过程中对环境的影响及治理措施325.1.1 对交通的影响及治理措施325.1.2 扬尘对施工工地周围的影响及治理措施325.1.3 噪声对周围环境的影响及治理措施325.1.4 现场防水和排水对周围环境的影响及治理措施325.1.4、5 施工渣土对周围环境的影响及治理措施325.1.6 其他防护措施335.2 项目运营期对环境的影响及治理措施345.2.1 固体废物影响评价及治理措施345.2.2污水影响评价及治理措施355.2.3厕所恶臭影响评价及治理措施35第六章 劳动安全、卫生与消防376.1 劳动安全376.1.1 施工安全376.1.2 建筑安全376.1.3 防火376.1.4 电气安全376.1.5 防雷措施386.2 卫生防护386.2.1 生活排水386.2.2 排水386.3 消防386.3.1 火灾隐患分析386.3.2 防火等级386.3.2 消防措施39第七章 节能分析407.1 编制依据407.5、2 节能措施407.2.1 建筑节能技术措施407.2.2 机电设备节能措施417.2.3 照明系统节能措施41 节水措施43第八章 项目组织机构及人力资源配备448.1项目组织机构448.1.1 项目组织机构分析448.1.2 机构适应性分析458.2 人力资源配备458.2.1 值班制458.2.2 劳动定员数量及技能素质要求458.2.3 职工工资福利458.2.4 员工来源及招聘方案468.2.5 员工培训计划468.3 工程管理46第九章 项目实施进度计划509.1 建设工期509.2 项目实施进度安排50第十章 建筑工程进度表5110.1 编制依据5110.2 招标原则5110.36、 招标范围5110.4 招标组织形式5110.5 招标方式5110.6 拟招标情况51第十一章 投资估算与资金筹措5311.1 投资估算依据5311.2 项目投资估算5311.3 资金筹措53第十二章 经济效益分析评价5412.1 经营收入测算5412.2 经营成本分析5412.3 财务盈利能力分析5412.4 不确定性分析5512.4.1 盈亏平衡点分析5512.4.2 敏感性分析5612.5 财务结论56第十三章 社会效益和影响分析5813.1 本项目的建设将有利于促进本区的发展5813.2 做强做大旅游产业，打造旅游拳头产品5813.3 本项目的建设将增强旅游业在本区国民经济的地位5817、3.4本项目的建设奖增加本区的税收，提高就业率58第十四章 可行性研究的结论及建议5914.1 可行性研究结论5914.2 建议59第一章 总论1.1 项目概况 项目名称 xx区欧陆风情园国际旅游度假区项目 项目建设单位及简介 项目建设单位为新疆xx房地产有限公司，新疆xx房地产有限公司是一家正在蓬勃发展的，以房地产综合开发为主，兼营市政建设、园林绿化、金融小贷服务业等业务的科工贸一体化、多元化经营、专业化管理的房地产开发企业，公司成立于XX年，注册资金XX万元。公司现在有职工XX人,其中本科以上学历有XX人,大专学历有XX人,其中高级管理人员XX人,财会人员XX人,财会总监XX人,工程师XX8、名,预算人员XX名,建造师XX名,法律顾问XX名。新疆xx房地产有限公司自成立以来，本着“服务社会”的产品理念和市场定位，进行房地产开发，现在公司资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营专业人才，同时拥有一批技术过硬、信誉至上的施工建设技术人才，具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力，可独立承揽大中型住宅小区及公共设施的开发建设任务。“诚信赢顾客”是公司的经营理念，“追求卓越、力臻完美”是公司的质量方针，“开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑”是公司永远不懈的追求。新时期，为适应市场竞争、公司发展的需要，公司将按照“诚信为本，用户至上，创建精品、服务大9、众”的经营原则，在XX总经理的带领下全体员工齐心协力、奋力拼搏，以“管理创品牌，品牌促发展，诚信赢顾客”的工作思路，和“追求卓越，力臻完美”的经营方针，积极开展各项生产经营工作，企业取得了长足的发展和进步，增强了企业的整体实力、发展后劲。今后，公司将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想，以先进的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风，同心协力，开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪，再掀创业新高潮，努力把新疆xx房地产有限公司公司建设成为有实力的企业之一，为改善和美化城市环境做出更大的贡献。 项目性质新建 项目建设地址该项目选址于乌鲁木齐市xx，项目北临XX，南临XX，西临内X10、X，东临XX，本规划地块为xx区农用地和集体建设用地，总用地面积1000亩(666667平方米)。 项目建设规模与建设内容建设规模：项目区域规划总用地面积666667平方米，总建筑面积102803平方米。建设内容：本项目建设内容包括建设休闲娱乐中心、超大型室内亲子主题乐园、商业中心和餐饮中心等三大功能分区组成。项目建成后，将形成一个供市民休闲娱乐、文化交流的公共活动场所。项目具体建设内容及规模如下：该项目以一些大型水上乐园娱乐设施为主，拟建成西北五省地区区域内首屈一指的最大主题乐园。表1-1 项目主要的建设内容序号项目单位数量备注1总建筑面积m21028031.1主题乐园区m2 616821.11、3休闲娱乐区m2 215881.4餐饮商业区m2 19533 项目建设工期本项目从第1年1月开始进行前期准备工作，拟于第1年4月开始建设，用12个月时间完成施工，第2年3月投入使用。 项目总投资及资金筹措项目建设工程总投资5亿元，其中：建筑安装工程费用19963万元，建设用地相关费用28000万元，工程建设其他费用1037万元，预备费用1000万元，铺底流动资金200万元。资金筹措方式为企业自筹资金。 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目名称单位指标备注1建设内容和规模1、规划总用地平方米6666672、建筑总占地面积平方米1028032总定员人503年工作日天2804总投资万元12、500005年总收入万元8500计算期平均6年总成本费用万元2344计算期平均7年营业税金万元425计算期平均8年利润总额万元5731计算期平均9财务评价指标投资利润率（%）11.46计算期平均销售收入利润率（%） 67.42计算期平均销售收入利税率（%）50.56计算期平均静态投资回收期(含建设期)7所得税前8.7所得税后全部投资内部收益率15.59所得税前11.42所得税后财务净现值(Ic=8)17803所得税前8189所得税后1.1.9 环境影响及社会经济效益评价本项目建设将会大大改善了xx区的生态环境，为乌鲁木齐市居民提供了一个休闲娱乐、文化交流的室外活动场所，将为xx区的文化环境、生13、态环境的改善起到重要的作用，并为xx区的建设起到很好的辅助作用，从而促进xx区的生态环境和经济社会全面、协调、可持续发展，切实提高人民群众的生活水平。所以，本项目具有显著的社会效益、环境效益和经济效益。1.2 编制依据1、国务院关于加快发展旅游业的意见2、中国旅游业发展“十五”计划和第2年、2020年远景目标纲要3、自治区旅游业发展第十一个五年规划4、自治区党委、自治区人民政府关于推进旅游业跨越式发展的意见5、乌鲁木齐市总体规划（2011 年2020 年）6、乌鲁木齐市市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要7、项目建设单位提供的其他资料。1.3 结论与建议 主要结论本项目建设以乌鲁木齐市总体14、规划（2011 年2020 年）、乌鲁木齐市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要为依据，在统筹规划区域文化资源、优化文化发展环境的同时，积极发展休闲旅游业，并坚持资源节约和环境友好的可持续发展战略，促进xx区经济建设和文化建设，提高人民的生活水平。总之，本项目的建设在改善生态环境、提高人民群众生活质量发挥了重要的作用。项目具有显著的环境效益和社会效益，因此，本项目的建设是必要的，而且也是可行的。 建议为了规范政府投资项目资金的管理，建议项目建设单位要制定明确的管理制度和管理办法，保证政府投资资金管理的科学化、制度化和规范化。建议项目承办单位尽快完善办理各项批复手续，在项目实施阶段要统筹安排处15、理好投资、质量、进度、安全关系，节约和合理使用资金。本工程建设完成后，应制定相应的法律法规，委托专门部门，对项目进行正常的维护和运行管理。建设单位应尽快取得本工程的环保、交通、规划、土地等部门的意见。第二章 项目建设背景和必要性2.1 项目建设背景当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了16、中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此17、发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。在发达国家，人们用于旅游上的消费是收入的三分之一，21世纪更是世界旅游业高速发展的世纪，尤其是发展中国家，由于科技和工业相对落后，都将旅游业摆在优先发展的地位，我国为了鼓励旅游，拉大内需，刺激经济发展，从双休日制度的实施，到如今的三个黄金周，再到已经实行的带薪年休假制。假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业成了“取款机”。可以预测：一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必然。随着世界经济的发展和人们生活水平的提高，旅游已18、经成为人们休闲度假的主要选择方式之一。自二十世纪九十年代以来，世界旅游业稳步持续增长，国际旅游人数和年均消费增长率分别为4.35%和6.1%，远远高于世界经济年均3%的增长率，旅游业已成为世界第一大产业。目前世界旅游业正朝着区域化、多样化趋势发展，逐渐形成了欧洲、亚太地区和美洲三足鼎立的局面。旅游方式的选择上，除一些传统旅游项目外，文化旅游、商务旅游、生态旅游和网络旅游等特色旅游逐渐成为热点。预计到2020年全球年接待国际旅游人数将达到16亿人次，国际旅游消费额达2万亿美元。从国际国内旅游产业发展态势来看，我们必须要把握机遇，加快旅游的开发。从国际看，世界旅游市场需求持续增长，旅游产业已经超过19、汽车、石油化工产业，跃升为世界第一大产业；中国已成为全球最安全、最有吸引力的旅游目的地之一。世界旅游及观光理事会发布的最新报告预测，今年中国将成为仅次于美国和日本的全球第三大旅游国，到2020年将成为世界第二大旅游经济强国。 从国内看，当前我国旅游产业正进入大发展的黄金期。我国人均GDP已突破1000美元，经济保持持续快速增长态势，居民消费能力不断提升，消费结构正由“吃穿用”向“住行游”升级。随着全面小康社会建设的推进和国家扩大内需方针的实施，旅游正日益成为人们日常生活中不可缺少的一部分，旅游消费大众化、常态化趋势将更加明显，特别是随着2008奥运会、2010上海世博会的举办，将进一步激发国内20、游、入境游的热潮。 旅游业是产业关联度高、覆盖面广、带动作用大、就业机会多、综合效益好的朝阳产业，是节约资源、保护环境的可持续产业，也是惠及民生的富民产业。旅游业具有“一业兴、百业旺”的综合效应，既可扩大消费，还可带动交通、住宿、餐饮、文化、娱乐、会展业发展，对金融、物流、信息等现代服务业发展具有积极促进作用。旅游业是劳动密集型产业，具有就业门槛低、就业容量大和带动效果明显的特殊优势，能够吸纳大量就业。旅游业是对外开放和人文交流的窗口，是实施现代文化引领的重要载体。推进旅游业跨越式发展，对于深入贯彻落实科学发展观、进一步扩大开放、推动消费升级、带动相关产业发展、加快产业结构调整和经济发展方式转21、变、提高各族群众生活水平、推进新疆跨越式发展和长治久安具有重要的战略意义。新疆是“古丝绸之路”的通衢之地和中西方文化交汇地，历史文化璀璨夺目，民族风情绚丽多彩，名胜古迹众多；地域辽阔，地形地貌复杂多样，自然风光神奇独特，旅游资源丰富、种类齐全；具有连接亚欧、毗邻多国的地缘优势，是我国向西开放的桥头堡和亚欧大陆通道的重要枢纽，旅游业发展潜力巨大、前景广阔。“十一五”期间，自治区党委、自治区人民政府高度重视旅游业，提出了把旅游业培育成为自治区重要支柱产业的目标，加强领导，加大扶持力度，将旅游业作为六大支柱产业体系之一，纳入全区国民经济和社会发展规划。至2010年底，全区已开发旅游景区（点）468个22、，被评为国家A级的景区93个，其中4A级景区3个；国家级森林公园13处，国家地质公园2处；国家级自然保护区6处；国际狩猎场18处；优秀旅游城市10座；全国工农业旅游示范区（点）12个。接待入境旅游人数五年累计222万人次，年均增长10%；旅游创汇累计7.33亿美元，年均增长10%。接待国内旅游人数五年累计11138万人次，年均增长15%；国内旅游收入累计1038亿元人民币，年均增长17%。旅游业总收入五年累计1098亿元人民币，年均增长16%，相当于全区GDP的6.3%。接待旅游总人数五年累计11360万人次，年均增长15%。到2010年旅游直接从业人员达到20万人，间接从业人员达到80万人。23、自治区党委、自治区人民政府关于推进旅游业跨越式发展的意见指出：“十二五”期间，全区旅游经济总量增长速度高于全国平均水平，旅游接待总人数和总收入年均增长20%以上。到第2年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达8000万人次，入境旅游人数达200万人次；旅游总收入突破850亿元，力争达到1000亿元，占GDP的比重在8%左右；旅游行业新增就业10万人。旅游业可持续发展能力明显增强，旅游服务质量显著提高，市场秩序和发展环境进一步优化，经济效益和社会效益大幅提升，旅游产业规模、质量、效益综合指标基本达到旅游大省（区）水平。2.2 项目建设的必要性 将有利于促进本区的经济发展。为了充分挖掘和利用本区24、的工业文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造本区新的旅游亮点和经济增长点，并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区，必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。本项目的建设必然有利于促进本区的经济发展。 将做强做大旅游产业。虽然目前本区旅游业得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目对规划范围内进行本区旅游文化包装，是充分利用本区旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强本区旅游业，整合和提高本区旅游的重大举措，必将丰富、壮大整个本区的旅游产业。 将增强旅游业在本区国民经济中的地位。旅游业产业关联度很25、强，对本区国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动本区相关产业部门的发展，进而增强旅游业在本区国民经济中的地位。 将增加本区的税收，提高就业率。本项目建成后，旅游业属于劳动密集型产业，将从本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高本地的劳动就业率。旅游业的开发建成也将为本地提供稳定的税源。第三章 项目选址与建设条件3.1 建设地点 项目选址该项目选址于乌鲁木齐市xx区，项目北临XX，南临XX，西临内XX，东临XX，本规划地块为xx区农用地和集体建设用地，总用地面积约1000亩(6666667)。 用地性质本规划地块为xx区农用地和集体建设用地，总用地面积约1000亩(6666626、67)。 用地现状 3.2 建设条件 地理位置xx区位于乌鲁木齐东北郊，距乌鲁木齐市中心城区15千米。东与阜康市相邻，西与昌吉市、五家渠市、乌鲁木齐县相依，南连乌鲁木齐市达坂城区相接，北与福海县相接。xx区是首府“六大组团”和发展新型工业化的核心区之一，国家级石油化工和煤电煤化工特色产业基地，乌鲁木齐市最具发展活力和潜力的区域。行政区域面积3407.42平方千米，城市建成区40平方千米。辖5镇2乡6个街道办事处，总人口29.6万人，区人民政府驻府前中路。全区总面积3407.42平方公里，辖5镇2乡，6个街道办事处，81个行政村，48个社区，区内常住人口33万人，有汉、回、哈萨克、维吾尔等42个27、民族。其中：回族占总人口的24.3%。 历史沿革2007年6月30日，国务院关于同意新疆维吾尔自治区调整昌吉回族自治州与乌鲁木齐市行政区划的批复（国函200765号）：同意撤销米泉市和乌鲁木齐市东山区，设立乌鲁木齐市xx区，以原米泉市和乌鲁木齐市东山区的行政区域为xx区的行政区域。3.2.3 气候条件乌鲁木齐市xx区属深处大陆腹地，属于中温带大陆干旱气候区。气候特点是：温差大，寒暑变化剧烈；降水少，且随高度垂直递增。冬季寒冷漫长，四季分配不均，冬季有逆温层出现。春秋两季较短，冬夏两季较长，昼夜温差大。年平均降水量为294毫米，最暖的七、八月平均气温为25.7，最冷的一月平均气温为-15.2。极28、端气温最高47.8，最低-41.5。3.2.4 水资源现状本项目实施场地范围内基本无地表水系。项目浅部的地下水属潜水类型，地下水主要受大气降水及地表水渗透补给。根据所收集到的水质分析资料，初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性。3.2.5 交通运输通讯及水电现状项目区乌鲁木齐市xx区区位优势凸现，紧邻首府中心城区，距人民广场17公里、南湖广场15公里、地窝堡国际机场16公里；境内有乌准铁路米泉火车站和甘泉堡火车站，米泉火车站距城区不足5公里；xx大道直通市区，永顺街（原团结路）与吐乌大连通，吐乌大、乌奎高速在xx上沙河交汇，即将开工建设的东二环路、绕城高速途经xx。项目区通讯网络发达，已形29、成以光纤传播、数字交换、互联网覆盖的现代化通讯网络。项目区境内供水充足，现有水源地三个，日供水能力5万立方米，随着“500水库”的投入使用，能充分满足发展的需要。项目区境内有西北地区最大的电容量为750千伏超高压输变电站一个，已投入运营和在建的220千伏变电站3个、110千伏的变电所4个。3.2.6 社会经济条件项目属于乌鲁木齐市xx区范围，“十一五”时期，是xx区综合实力提升最快、城乡面貌变化最显著、社会建设成果最丰硕、人民群众得到实惠最多的时期之一。五年来，区人民政府在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大和区政协的监督、支持下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学30、发展观，牢牢把握发展这个第一要务，团结带领全区各族干部群众，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，“十一五”规划主要目标任务胜利完成。2011年全区实现地区生产总值190.06亿元,增长21%，排名全市第一；全社会固定资产投资92.03亿元；实现社会消费品零售总额24亿元，增长23%；地方财政收入排名全市第三，地方财政一般预算收入达到16.28亿元，增长41.85；城镇居民人均可支配收入达到15792元，增长12，农牧民人均纯收入达到8755元, 增长12.03。自然资源丰富。全区耕地面积25.27万亩，经济作物播种面积9.76万亩，粮食作物播种面积18.25万亩，有效草场利用面积420万亩。地下蕴31、藏着煤、铁、石灰石、大理石、石英沙、陶土等的矿产资源，其中石灰石储量15亿吨，煤炭储量25亿吨，年产煤能力达1000万吨以上，是全国100个重点产煤县(市、区)之一，目前初步勘探还有丰富的石油、天燃气资源。境内有西北地区最大的电容量为750千伏超高压输变电站一个，已投入运营和在建的220千伏变电站3个、110千伏的变电所4个。基础设施完善。xx区城市基础设施建设完善。目前，已建设完成了城乡电网改造、天燃气入户工程、公园建设、城市供排水设施改造、城市道路建设改造、集中供热、城区绿化、广播、有线电视网络改造等多项工程，形成了八纵十横的城市道路格局。xx区通讯网络发达，已形成以光纤传播、数字交换、互32、联网覆盖的现代化通讯网络。境内电力充足，用电负荷盈余。境内供水充足，现有水源地三个，日供水能力5万立方米，随着“500水库”的投入使用，能充分满足发展的需要。工业基础雄厚。已培育形成了以乌石化、中泰化学等为龙头的石油化工、氯碱化工产业，以神新公司、神东电力为龙头的煤炭煤电产业，以永昌积水、国统管道为龙头的建材业，以广汇工业园、中冶装备制造为龙头的机械装备制造业，以华凌畜牧、米全粮油公司为龙头的农副产品加工业，以沙驼纸业为龙头的彩印包装业等优势产业。园区建设发展迅猛。区委、区人民政府高度重视工业园区建设，重点抓了两个园区的规划建设：一是化工工业园。该园区于2005年9月经自治区人民政府批准成立，33、由氯碱化工区、石油化工区和综合加工区三部分组成，规划面积108平方公里。自2006年建园以来，50平方公里的综合加工区已投入8亿多元，完成30平方公里的开发建设，入驻企业330余家，主要涉及石油化工、氯碱化工两大主导产业和机械制造、新型建材、高科技产业等。2011年，园区完成工业总产值450亿元，占全区工业总产值的83.3%。二是甘泉堡工业区。甘泉堡工业区是2007年6月批准建设的自治区级工业园，园区规划总面积189平方公里，目前已完成道路建设71.3公里及部分供排水、绿化、通讯、供电等基础设施，已有甘泉堡火车站、神华活性炭、神华煤基新材料、神信物流、中泰物流、永昌新材料、特变多晶硅、山东兖矿34、众和铝业等一批大项目落户。农业独具特色。农业形成了优质米、蔬菜、食用菌和养殖业四大优势产业，优质米种植面积达10万亩，“米全”牌大米已获国家绿色食品认证，荣获“第四届品牌中国金谱奖”（粮油行业十强品牌）；蔬菜种植面积达6万亩，是乌鲁木齐市重要的“菜篮子”基地；食用菌栽培面积400万平方米，是新疆最大的食用菌生产基地；年肉类产量2万吨,是乌鲁木齐市重要的肉食品基地。旅游产业化初具规模。旅游业形成了以天山森林公园、峡门子旅游区、东道海子沙漠风光旅游区和城郊田园农庄为支撑的旅游业发展格局。其中，天山森林公园被批准为自治区级森林公园，峡门子旅游区为全疆唯一一家国家级农业旅游观光示范区。第三产业蓬勃发35、展。第三产业形成了以广汇汽车城、华凌建材市场、通汇二手车及活畜交易等为龙头的市场网络。培育引进了一大批大型物流企业，力争把xx建成新疆重要的集仓储配送、流通加工、批发零售、中转集散于一体的物流基地。3.2.7 市政基础设施条件1、电力项目区内均已通入供电线路，由供电公司统一供电，能够满足园区内的用电需要。2、给排水项目用地范围内为乌鲁木齐市自来水公司供水，项目用水直接接入附近用水管道即可。项目排水采用雨污分流制，项目污水经过统一收集后，接入乌鲁木齐市政污水管网。规划的雨水管网接入乌鲁木齐市政雨水管网。3、通信项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖项目36、区内。4、热力城市供热系统已通至项目区内，园区的取暖均依靠城市热力公司热力管网供热。第四章 项目规划及建设规模4.1 项目总体规划指导思想本项目的旅游规划与布局必须以国际国内旅游发展和人类生活方式变化的大背景为前提，以xx区经济发展为背景，依托本地实际，突出地域优势和资源特色，逐步将项目区建设成为一个生态型、可持续发展的新型、特色主题乐园旅游区,使项目区成为享誉新疆地区直至西北五省区域内首屈一指的最大主题乐园和休闲度假区。为此，在本项目总体规划布局中应坚持“以资源为依托，市场为导向，生态为主体”，结合自治区大力发展旅游业的总体目标，使规划能够利用当地特有的区域特色和区位优势，整合当地特色旅游资37、源优势，提升“游在xx”的地域形象。4.2 规划目标1、游乐园东部区域建成休闲娱乐中心。2、游乐园中部区域建设成超大型室内亲子主题乐园（主题动漫游艺公园、亲子游乐、儿童世界）。3、游乐园东北部区域和西南部区域建成商业中心和餐饮中心。4.3 建设规模建设规模：项目区域规划总用地面积666667平方米，总建筑面积107103平方米。4.4 建设内容1、水上乐园规划面积约61682平方米，位于项目区区域中部。水上乐园设置目前国际最流行的水上娱乐项目，主要有宝贝水城、“眼镜蛇”滑道、小喇叭、合家欢、水吧、造浪池、夏威夷水城等。水上乐园既有惊险刺激的各种滑道，又有悠然自得的戏水休闲，是老少皆宜的新型度假38、乐园。2、休闲娱乐中心规划面积约21588平方米，位于项目区域东部。休闲娱乐中心设置主题SPA健康水会、主题文化酒吧、欧洲风情精品、演艺宫、连锁豪华夜总会、五星级影院等。一流的度假环境、完善的配套服务，将把游客带入一个妙趣横生的开心天地。3、商业中心和餐饮中心规划面积约19533平方米，位于项目区域东北部和西南部。商业中心和餐饮中心设置商业一条街和餐饮一条街。独特的餐饮服务、游客的购物天堂，充分满足游客的不同需求。表4-1 项目建设的主要内容序号项目单位数量备注1总建筑面积m21028031.1主题乐园区m2 616821.3休闲娱乐区m2 215881.4餐饮商业区m2 19533第五章 环39、境影响评价5.1 项目建设过程中对环境的影响及治理措施 对交通的影响及治理措施施工期间，由于土方、建筑材料等的运输将增加项目周围路段的车流量，施工车辆尽量避免在主要干道通行，并尽量避开行车高峰时间。 扬尘对施工工地周围的影响及治理措施施工车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆、地表，在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥污污染。在施工方案中，要对这种影响加以考虑，保持车轮清洁，春冬多风季节注意对裸露地表洒水，降低飞尘影响，实行保洁制度。 噪声对周围环境的影响及治理措施为减少施工期运输车的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对附近居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的40、机械和采取降噪声措施，另一方面在夜间少开或不开噪声大的机械。 现场防水和排水对周围环境的影响及治理措施在施工期间始终保持工地的良好的排水状态，修建临时排水渠道，并与永久性排水设施相连接，避免引起淤积和冲刷。针对可能出现的冲刷与淤积：（1）采取有效预防措施，防止施工场所占用的土地或临时使用的土地受到冲刷。（2）采取有效预防措施，防止从本工程施工中开挖的土石材料，对河流、水道、灌溉或排水系统产生淤积或堵塞。（3）施工中的临时排水系统，最大限度地减少水土流失及对水文状态的改变。（4）不得干扰河道、水道或现有灌溉或排水系统的自然流动，以免导致冲刷与淤积的发生。 施工渣土对周围环境的影响及治理措施施工期41、固定废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或浪费的各种建筑装饰材料。本项目施工期产生的固体废弃物将会对其周边环境产生一定的影响：为了削减施工期产生的固体废弃物应采取以下措施处理：（1）施工期生活垃圾和其他废弃的土方、灰渣应设置固定存放点，并按环卫部门要求运到指定地点消纳处理。（2）施工期间产生的可回收废料如钢筋弯头、废木板等应尽量由施工单位回收利用。（3）施工期将产生大量渣土，在运输过程中易引起二次扬尘污染。因此，渣土运输应采用封闭式运输。 其他防护措施（1）保护植被1）尽量保护建设用地范围之外的现有绿色植被。若因修建临时工程破坏了现有的绿色植被，负责在拆除临时工程时予以恢复。2）保护42、建设项目两旁的古树、名木和法定保护的树种，即使处在建设项目用地范围内，有可能时也要尽量设法保护。3）工程施工期间破坏植被的面积应严格控制，除了不可避免的工程占地、砍伐以外，不再发生其它形式的人为破坏。（2）土地资源的保护妥善处理废方，沿河弃土应避免壅塞河道、改变水流方向和抬高水位而淹没或冲毁农田、房屋。重视弃土堆的复垦，有条件时，在弃土堆顶面绿化，或整平成为耕地。5.2 项目运营期对环境的影响及治理措施项目运营期的污染主要来自于固体垃圾、生活污水以及厕所恶臭。 固体废物影响评价及治理措施（1）主要来源本项目所产生的固体垃圾主要是运营期间的生活垃圾，此类垃圾一般不含特殊有毒有害物质，垃圾分为两类43、，一类是干垃圾，主要成分是废纸、垃圾袋、清扫垃圾、废包装物等；另一类是湿垃圾，产生于餐厅，主要成分是蔬菜、水果、肉类等，含水分较多。（2）治理措施垃圾分类收集是推行垃圾资源化、减量化、无害化处理的第一步，实行垃圾分类收集将使垃圾处理提高一个档次，对周边环境保护也起到较大的积极作用。建设单位加强物业管理，做好垃圾分类的宣传工作，分类垃圾从每个游客做起，加强垃圾堆放管理，及时清运处理，为旅游提供一个清洁、舒适的游玩环境。 污水影响评价及治理措施本项目生活污水很少，可经化污水处理设施处理达标后，经地下暗沟排入规划的污水管道；雨水主要植物自然吸收。 厕所恶臭影响评价及治理措施（1）垃圾收集点垃圾收集点44、采用垃圾桶储存收集来的垃圾，并用塑料袋密封，然后放置在密闭的收集点内贮存。装车时将垃圾桶内用塑料袋密封的垃圾直接倾倒入垃圾运输车。因此，从收集到装车转运的整个过程，垃圾不外露，几乎没有恶臭污染物的泄漏。所以，各收集点不会对周围环境保护目标造成恶臭污染。（2）垃圾转运站根据对国内现有垃圾转运站污染物排放情况调查，转运站的废气主要来自于转运车间垃圾倾倒和压缩过程，废气中主要污染物为粉尘、H2S 和NH3。转运车间采用密闭式建筑，减少垃圾的恶臭污染物散发；在每个转运车间内设立1 套除尘除臭系统，通过抽风系统在转运车间内形成负压，将臭气吸走并处理，将臭气污染降到最低。经处理后，对外环境影响不大。（3）45、公厕本项目公厕均按城市公共厕所规划和设计标准（CJJ1487）中一类标准建设，全部为水冲式公厕，卫生条件好，功能完善。本项目做到管理到位、保持厕内清洁，地面无积水、无纸屑，大便器内无积粪，小便器内不积存尿液，无尿垢、杂物，墙壁、顶棚整洁，公厕内基本无臭味。因此，本项目拟建的各公厕如能按国家有关的卫生要求，保持厕内清洁，则公厕排放的H2S 和NH3 等恶臭污染物极少，公厕外H2S 和NH3 的浓度低于恶臭污染物排放标准（GB14554-93）中二级标准，恶臭污染物经扩散、稀释，不会对公厕周边环境造成恶臭污染。第六章 劳动安全、卫生与消防6.1 劳动安全根据中华人民共和国劳动法第六章规定，用人单位46、建立、健全劳动安全卫生制度，严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，对劳动者进行劳动安全卫生教育，防止劳动过程中的事故，减少职业危害。 施工安全项目建设过程中，机械传动设备易发生机械性伤害事故；起重机检修等高空作业点、平台、梯子、坑、井、沟等处易发生人体坠落。针对以上情况，我们将裸露的设备旋转部件均设安全罩等防护措施。起重机设有检修平台和安全走道。梯子、坑、井、沟等处分别设有安全栏杆或盖板，并设有警示标志。 建筑安全本项目按抗震8度设防，施工中将有严格的质量保证措施，公共卫生间采取防滑措施。 防火本项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。 电气安全本工程采用TN-S接地系统，各种建构筑物采用等电47、位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过0.5安。游客服务用房内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过12伏的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。 防雷设施按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被浸入的措施，以及防侧击的保护措施。6.2 卫生防护 生活给水对生活用水加装紫外线消毒设施。 排水盥洗污水、粪便污48、水、生活污水、绿化用水及雨水采用分流系统。6.3 消防 火灾隐患分析 （1）在施工过程中，施工材料的堆放、储存以及运输过程中都存在火灾隐患，有可能引起火灾。（2）配电室等服务用房极易引起火灾。（3）项目建成后，随着天气逐渐转凉，厚厚的落叶加上干燥的气候，极其容易引起火灾事故。6.3.2 防火等级本项目各建筑物的耐火等级均为三级。 消防设施（1）火灾报警系统本建设项目设置火灾报警系统，当发现火灾异常现象时自动报警系统启动，警告人们火源的位置。使用火灾监测仪能够实现火灾的早期发现，早报警、早灭火，减少火灾损失。（2）灭火系统1）窒息法。隔断空气的流通，造成无氧状态停止燃烧。2）冷却法。降低燃烧物质49、温度到燃点以下，可停止火势蔓延。3）隔离法。中断燃烧物的供给，火势无法蔓延。为了减少火灾造成的损失，有各种类型的灭火剂，如：水、泡沫、惰性气体、卤代烷烃、化学干粉和固体物质，根据不同的消防对象选用不同的灭火剂。（3）建立消防水源本拟建项目在设计时，充分考虑到消防用水量及水压，根据装置大小、高度及灭火能力，建立合适的消防水池，保证30min用水量。第七章 节能分析7.1 编制依据1、中华人民共和国节约能源法；2、公共建筑节能设计标准DBJ14-036-2006；3、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-95；4、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003；5、外墙外保温工程50、技术规程（JGJ 114-2004）；6、国家颁布的有关节能的政策、法规。7.2 节能措施 建筑节能技术措施（1）围护结构节能措施墙体采用聚苯乙烯塑料这种新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。采取增加窗玻璃层数、窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃，改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。（2）能源系统节能控制技术采暖空调系统的控制技术是对既有热网系统进行节能改造、实现优化运行节能控制的关键技术。主要有三种方式：VWV（冷水量）、VAV（变风量）和VRV（变容量），其关键技术是基于供热、空调系统中的“冷（热）源-输配系统-末端设备”各环节物理特性的控制51、。（3）采暖末端装置可调技术主要包括末端热量可调及热量计量装置，连接每组散热器的恒温阀，响应的热网控制调节技术以及变频泵的应用。可实现30%-50%的节能效果，同时避免采暖末端的冷热不均问题。（4）新风处理及空调系统的余热回收技术新风负荷一般占建筑物负荷的约30%-40%，变新风量所需的供冷量比固定的最小新风量所需的供冷量少20%左右。通过全热式换热器将空调房间排风与新风进行热、湿交换，利用空调房间排风的降温除湿，可实现空调系统的余热回收。（5）采用节能产品购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。 机电设备节能措施采暖、供电、供气系统采用合理的工艺流程，52、尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。本项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型应采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。 照明系统节能措施（1）合理的选择照明线路。照明线路的损耗约占输入电能的4%左右，影响照明线路损耗的主要因素是供电方式和导线截面积。大多数照明电压为220V，照明系统可由单相二线、两相三线、三相四线三种方式供电。三相四线式供电比其它供电方式线路损耗小得多。因此，本项目照明系统采用三相四线制供电。（2）合理的选择控制开关和充分利用天然光。天然光是免费的光源，应53、充分的利用，合理的设计照明开关。充分利用自然光，正确选择自然采光，也能改善工作环境，使人感到舒适，有利于健康。充分利用室内受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墙面的反射系数可达7080%，同样能起到节电的作用。（3）合理的选择照明方式。在满足标准度的条件下，为节约电力，应恰当地选用一般照明、局部照明和混合照明三种方式。（4）合理的选择照度值。选择照度是照明设计的重要问题。照度太低，会损害工作人员的视力，影响产品质量和生产效率。不合理的高照度则会浪费电力。选择照度必须与所进行的视觉工作相适应。设计照明可按国家颁布的照明设计标准来选择照度，照明质量合理的照度值和优良的照明质量形成的光54、环境可以提高工作效果和改进人们的心情，要综合考虑照明系统的总效率。 （5）良好的维护管理可以节约用电和保护视力加强照明用电管理是照明节电的重要方面。照明节电管理主要以节电宣传教育和建立实施照明节电制度为主，使人们养成随手关灯的习惯。当灯泡积污时，其光通量可能降到正常光通量的50%以下。灯泡、灯具、玻璃、墙壁不清洁时，其反射率和透光率也会大大降低。 节水措施供水系统采用合理的工艺流程，推荐使用充气水嘴、真空排水系统等先进的节水技术。安装6升水便器配套系统，并使用两档式便器水箱及配件。卫生器具管件等采用节水型设备。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取防渗55、漏措施，杜绝水量流失。选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。第八章 项目组织机构及人力资源配备工程按照项目法组织施工，以保证工程安全、优质、高效地完成。其工作的要点为：组建精干高效的项目经理部，做到统一指挥、内外协调、全面负责；公开招标专业水平高的综合作业队伍投入项目建设；保证材料的加工及供应。8.1 项目组织机构 项目组织机构分析由主管部门设立专门的机构，作为项目执行建设单位成立“项目经理部”，作为本工程项目的实施机构，下设5个职能部门：（1）行政管理部门负责56、日常行政工作以及项目履行单位的接待、联络工作。（2）计划财务部门负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续。（3）施工管理部门负责项目土建与安装施工的协调与指挥、施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查及工程验收工作。（4）设备材料管理部门负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拨等项工作。 （5）技术管理部门负责项目的技术文件，技术档案的管理工作，主持设计图纸的会审，处理有关技术问题等项工作。 机构适应性分析本机构设置是根据目前现行的政策和法规，并参考国内众多的主题公园的机构设置的。该组织机构的运行，可以满足建设、运营的需要，当然也57、存在精简机构的可能。8.2 人力资源配备 值班制本建设项目拥有大量专用器械及活动场地，需要专门人员进行维护及管理，因此本项目实行两班运转制。白班工作人员主要负责器械及场地的安全，避免受到破坏，晚班工作人员主要进行器械场地维护和看护。 劳动定员数量及技能素质要求本项目建成后，需要管理和技术人员10名，主要值班岗位人员40名。管理机构将根据项目建成后的实际需要，提出增减人员的计划，并交讨论决定。对于管理和技术人员，要求素质较高，既有较强的行政管理能力和技术管理能力，又要有协作精神。主要值班岗位工作人员，要求身体健康，具有高中或同等学历。 职工工资福利按照中国法律、法规和有关人事制度，与职工签订能体58、现每个职工个人素质（职能和责任）的劳动合同。所有职工的薪酬应反应每个职工的职能、责任和工作表现，符合法律规定，并且在人才市场具有竞争性。可行性研究阶段，采用的人均月工资水平如下： 管理人员和技术人员平均 4000元/月； 其他岗位工作人员平均 2000元/月。 员工来源及招聘方案本建设项目，为当地村民提供一部分工作岗位，以便增加农民收入。主要技术人员面对全市招聘，其他人员主要面对xx区乡镇进行招聘，如不能满足需要，可扩大招聘范围。 员工培训计划培训计划为以送去正在运行的同类工程跟班作业为主，理论学习为辅，参与器械安装、调试、验收的全过程，为园区的正常运行奠定基础。8.3 工程管理工程施工队伍在59、施工前应做好充分的准备工作，安排详细的施工计划，将专用设备及经验丰富的队伍投入到本工程中。1、人员物资及机械设备进场计划人员物资及机械设备进场，以满足工程施工需要和监理工程师要求为原则，可按工程进度计划分期分批进入施工现场，并随工程进度情况及时调整。2、临时设施建设临时设施布置以少占用地和投资少、方便施工为原则，充分利用现有房屋，以减少临时工程量。3、技术准备施工人员进场后即开始进行技术准备工作。技术准备工作分为内业和外业两种。内业技术准备主要包括：认真学习施工规范、审核施工图纸、编写施工组织设计、结合工程特点编写技术管理办法和实施细则、编写开工报告等。外业技术准备工作包括：调查各种工程材料，60、进行试验检测，编写试验报告，并进行合格性分析等。4、物资准备工作做出材料供应计划，确定工程所需用的各种材料的供货地点、数量及运输方式，建立完善的检测试验手段，保证按期开工。5、清理现场施工人员进驻现场后，首先进行物探，确定地下设施的准确位置，然后开始施工现场的清理工作，严格按图纸所示或监理工程师指示，清理工地范围内阻碍施工的各种结构物、障碍物以及丛林树木、树墩、树根等。迁移管线或拆移设施，为临时和主体工程施工创造条件。6、确保工程质量的措施(1)为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，邀请招标有资质的监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体实施工作。(2)结合本工程的特点，制定详61、尽的施工组织方案和质量目标计划及质量保证措施，实行过程目标控制，从而达到较高的质量水平。(3)工程开工前，应向全体施工人员进行技术交底和安全交底，并做好记录。(4)水泥、钢筋、钢管、附件、机具、防水材料、装饰材料等均应有出厂合格证，并进行有关的质量检验测试，不合格不得使用。(5)严格按有关规范及设计要求施工，认真做好各工序的施工原始记录，严格签字验收，不合格不准进入下道工序。(6)对一些技术性较强的工作，必须由具备相应级别以上的工人进行打操作。7、确保施工安全的措施现场的安全主要是用电安全、机械使用安全和防火安全。(1)现场用电严格遵守建设工程施工现场用电安全规范（GB504194-93）。现62、场电线架设做到统一规划，建立用电安全检查制度。(2)现场所用机械设备的装设必须牢固稳定，严禁带故障作业，所有设备由专业人员进行操作，严格按照操作规程进行操作。(3)现场临时设施的搭设必须遵守有关防火规定，配备足够数量的消防器材。经常对工地的防火工作进行检查，责任落实到人。(4)夜间施工，应配备充足的照明设备，确保施工安全。大风大雨天影响施工安全，严禁施工。路面开挖部位要设置警告标志，搭好踏板、临时路面和安全防护栏杆，必要时安排专人守护。8、严格执行工程监理制度建设单位应通过招标选择有资格的工程质量监理机构，全面负责工程监理，并实行监理工程师负责制，以确保项目工程质量和建设工期要求。9、文明施工63、措施要求施工单位按照文明施工的各项要求进行统一布置，全局管理，搞好环境保护工作，防止噪声和扬尘污染。第九章 项目实施进度计划9.1 建设工期本建设项目为大型主题公园，单元装置较多，投资较大。根据实际情况及以往经验，本项目建设周期拟安排为16个月。9.2 项目实施进度安排根据本项目的实施情况，安排的实施进度如下：（1）第1年1月-3月开始项目立项工作。（2）第1年4月开始项目勘察、设计、招投标工作。（3）第1年5月-第2年4月进行施工工作。（4）2011年5月工程结尾、竣工验收。第十章 建筑工程进度表本项目的建设拟实行招投标制，以通过公开、公平、公正的市场经济行为选择条件优越者参与项目建设，力争64、用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。10.1 编制依据1、中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议，中华人民共和国招标投标法2、国家计委（20019号令）10.2 招标原则严格按照中华人民共和国招标投标法，遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，对本项目进行招投标工作。10.3 招标范围招标范围包括：工程监理和施工总承包。10.4 招标组织形式本项目招标组织形式采用委托招标。评标机构为评审委员会，由包括技术、经济、商务等方面的专家组成。10.5 招标方式本工程监理、施工总承包全部采用公开招标方式。10.6 拟招标情况表10-1 拟招标情况表项目名称招标65、范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计施工总承包监理第十一章 投资估算与资金筹措11.1 投资估算依据1、本项目建设方案提出的各项技术参数、数据；2、2013年新疆维吾尔自治区建筑工程预算定额； 3、2013年新疆维吾尔自治区建设工程费用计算规则及有关文件。4、各单项工程估算参考相近工程技术经济指标，材料价格按乌鲁木齐市2013年地区材料价格估算。5、 工程其它费用参照国家建设部门发布的建标（1996）628号建筑政工程可行性研究估算办法及国家有关的相应规定计取。11.2 项目投资估算项目建设工程总投资5亿元，其中66、：建筑安装工程费用19963万元，建设用地相关费用28000万元，工程建设其他费用1037万元，预备费用1000万元，铺底流动资金200万元。11.3 资金筹措项目总投资由项目的建筑安装工程费用、建设用地相关费用、工程建设其他费用、基本预备费、铺底流动资金组成，资金来源主要为自筹资金。第十二章 经济效益分析评价12.1 经营收入测算 经估算本项目年经营收入8500万元。12.2 经营成本分析 本项目正常经营费用构成1、能源费用 主要包括：水电、油耗及煤气等费用进行了实际测算，正常年需支出200万元。2、员工费用 主要是员工工资费用，经调查，服务人员共40人,每人每月工资2000元；共需要支出967、6万元。3、维修费用 主要指游乐设备日常维修的费用，每年约需272万元。4、折旧及摊销费用折旧及摊销每年约需1462万元。6、管理费用管理费用主要是指管理人员工资等，每年约需48万元。 7、各种税费主要指营业税支出，每年约需425万元。12.3 财务盈利能力分析1、利润总额估算经测算利润总额为5731万元。2、所得税估算 经测算所得税为1433万元。3、净利润估算经测算净利润为4298万元。4、财务效益分析指标静态指标1)平均投资利润率为11.46%。2)平均投资利税率为8.59%。动态指标在不考虑项目建设所需资金来源及构成的情况下， 根据项目财务现金流量计算结果，在选择基准贴现率Ic=8%的68、情况下，项目在经济寿命期10内NPV=8189万元(税后),财务内部收益率均大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可以接受的。12.4 不确定性分析12.4.1 盈亏平衡点分析用盈亏平衡分析法粗略地对高度敏感的收入、成本、利润等因素进行分析，目的在于了解项目可能承担风险的程度。该项目达产后的盈亏平衡计算如下：1、综合边际贡献率=（销售收入-变动成本）销售收入100%=97.64%2、全部产品盈亏平衡点（十年平均）=固定成本总额综合边际贡献率=2195.82万元计算表明，当销售收入达到设计生产能力33.10%时，该项目即可以盈利。说明该项目维持较69、低的销售水平也能保持收支平衡，项目预期盈利水平较高而投资风险较低。12.4.2 敏感性分析 颜色说明：建设投资销售收入土地价格原材料价格内部收益率（）（基准收益率-303015-15不确定因素变化率（）图中说明，销售收入、土地价格、原材料价格、建设投资四个变量中，最敏感的是依次是建设投资、销售收入、土地价格、原材料价格。12.5 财务结论依财务效益分析结果与国家或行业的基准指标对比，投资利税率、投资利润率，均高于行业平均水平，说明项目对国家积累的贡献水平超过了行业平均水平。另外项目收益能力大于行业基准收益率、财务净现值率，表明项目赢利能力满足清偿能力的要求，项目能够按设计要求收回投资，从财务角70、度上看项目是可行的和可信的。第十三章 社会效益和影响分析13.1 本项目的建设将有利于促进本区的经济发展。为了充分挖掘和利用本区的工业文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造本区新的旅游亮点和经济增长点，并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区，必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。本项目的建设必然有利于促进本区的经济发展。13.2 做强做大旅游产业，打造旅游拳头产品。虽然目前本区旅游业得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目对规划范围内进行本区旅游文化包装，是充分利用本区旅游资源，增加旅游新亮点的有71、效途径，也是做大做强本区旅游业，整合和提高本区旅游的重大举措，必将丰富、壮大整个本区的旅游产业。12.3 本项目的建设将增强旅游业在本区国民经济中的地位。旅游业产业关联度很强，对本区国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动本区相关产业部门的发展，进而增强旅游业在本区国民经济中的地位。13.4 通过本项目的建设将增加本区的税收，提高就业率。本项目建成后，旅游业属于劳动密集型产业，将从本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高本地的劳动就业率。旅游业的开发建成也将为本地提供稳定的税源。第十四章 可行性研究的结论及建议14.1 可行性研究结论本项目主要经济评价指标如下：(1)总投资572、亿元(2)年平均收入8500万元(3)年平均利润总额5731万元(4)投资利润率11.46(5)投资利税率8.59(6)静态投资回收期7年(含建设期)(7)动态(i=8)投资回收期8.7年(含建设期)(8)财务内部收益率(税后)11.42从以上各项经济评价指标来看，本项目有较高的投资利润率和投资利税率，财务内部收益率也较高，贷款偿还期和投资回收期都较短，资产负债率、流动比、速动比适中，在项目全部计算期内经济运行和财务状况良好，产品市场潜力大。由此可见，本项目的安全系数较大，抗风险能力强，并有较好的社会效益，能促进当地旅游产业的发展。从财务角度看本项目的建设是十分必要的，也是切实可行的。14.2 建议该项目符合国家产业政策，具有良好的经济效益和社会效益，建议加快项目实施，以保证整个项目的健康发展和达到预期目标。59