1、物业管理服务协议本协议当事人甲方： 乙方：江苏舜天碧波物业管理有限公司物业名称：江苏舜天研发中心 栋 室物业基本情况：类 型：写 字 楼。建筑面积： 平方米。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就本物业的物业管理服务达成如下协议。第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利与义务、参加研发中心管理委员会会议；、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；、遵守本物业的物业管理制度和业主公约；、依据并根据本协议向乙方交纳物业管理费用；5、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其它使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设2、施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状；6、转让、转租房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议；7、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和业主公约的行为进行说服教育；二、乙方的权利和义务、对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和业主公约并书面告知甲方；、建立健全本物业的物业管理档案资料；、制止违反本物业管理制度和业主公约的行为；、可以委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转给第三方；、依法并根据本协议向甲方收取物业管理3、费用；、编制物业管理服务及财务年度计划；、每六个月一次张榜公布物业管理费用收支账目；9、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其它使用功能； 第二条 委托管理期限委托管理期限为 三 年。自 2006年11月18日起至2009年11月 17日止。第三条 物业管理服务内容1、 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、中央空调、水泵房、消防设施、设备、电梯、设备机房 。3、 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、4、沟渠、池、井、自行车棚、停车场 。4、业主或使用人室内设施的维护、修理和家具的保养。5、 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理和业主或使用人室内的环境布置和养护。6、 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。7、 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；业主或使用人室内的清洁保洁服务。8、 交通与车辆停放秩序的管理。9、 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。10、 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。11、 负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）、 物业管理服务费；（2）、 停车费用；（3）、 其他委托服务费用。12、 对业主和物业使用5、人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、 等措施。13、 其它委托事项：（1）、 职工餐服务（2）、 商务餐服务、茶吧、会议服务（3）、 职工班车管理和服务（4）、 商场、汽车美容服务（5）、 其他第四条 物业管理服务质量 乙方须按下列约定，实现目标管理：1、 房屋外观：（1）、房屋完好率达98%以上；（2）、房屋零修、急修及时率95%以上；（3）、房屋零修工程合格率98%以上；（4）、外观良好、整洁、无缺损现象；2、 设备运行：（1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护。（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐6、全。（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。（4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时组织修复。（5）、载人电梯24小时正常运行。（6）、消防设施完好，可随时启用，消防通道畅通。（7）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（8）、园区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。（9）、路灯、楼道灯完好率不低于95%。（10）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。3、 房屋及设施、设备的维修、养护：（1）、对房屋共用部位进行日常管理和7、维修养护，检修记录和保养记录齐全。（2）、每日巡查1次研发中心房屋各楼座、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（3）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的研发中心装饰装修管理制度。（4）、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝说，并报告管理委员会。（5）、对业主或使用人室内设备设施的维修服务。4、 安全保卫、交通秩序和公共环境：（1）、园区主入口24小时站岗值勤（2）、对重点区域、重点部位每小时至少巡查1次；（3）、监控中心24小时服务；（4）、对进出车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；（5）、对进出园区的访8、客及其他人员实行出入证管理制度；（6）、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。5、 保洁：（1）、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。（2）、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏。（3）、供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。（4）、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（5）、按层设置垃圾桶，每日清运。垃圾袋装化，保持9、垃圾桶清洁、无异味。合理设置果壳箱和垃圾桶，每日清运。（6）、每天对室内卫生保洁一遍，定期清理室内垃圾。6、绿化（1）、对公共区域和办公室内绿化进行布置，安排专人定期清理和养护；（2）、有专业人士实施绿化养护管理；（3）、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；（4）、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；（5）、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；（6）、定期喷洒药物，防止病虫害；7、收费管理（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；（2）建立收费管理制度，责任落实到人，每六个月向管委会公布服务费收支情况；（3）认真接待投诉，并建立投诉记录，有效投10、诉办结率98%以上，回访率100%；（4）严格财经纪律，财务账目清晰。（5）业主意见反馈满意率95%以上。8、物业服务硬件环境标准：（1）、大厦符合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；（2）、楼层有疏散示意图，各类标识明显；（3）、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；（4）、停车场分类管理（汽车、摩托车、自行车可分别存放）；（5）、集中监控设备管理规范；（6）、提供生活服务配套设施和服务项目（商场、外卖等）；9、 业主和物业使用人对乙方的满意率达到 95%以上第五条 物业管理服务费用1、甲方交纳费用时间：每月 20 日前缴纳上月的物业服务费和上月的公共水电费。2、写字楼11、按建筑面积计，每月每平方米 6 元；第五条 代收代缴收费服务公共水费、电费等等其他代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府主管部门或行业规定。第六条 保险一、房屋共用部位、公用设施设备的保险视需要可委托乙方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。二、乙方的财产与人身安全的保险由乙方自行办理；第七条 违约责任一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权通过管委会大会要求乙方限期改正；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方及时改正；三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的。甲方有权要求乙方清退所12、受费用，退还利息并支付违约金；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天 万 分之 五 交纳违约金。五、维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，经有关部门鉴定属实的，乙方不承担赔偿责任。六、协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向南京市仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。七、本协议正本连同附件共 页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。八、本协议自签订之日起生效。（此页无正文）甲方： 乙方： 法人代表： 法人代表：委托人： 委托人：签约时间： 年 月 日签约地点：- 8 -