1、LOGO 青岛凯悦国际公寓青岛凯悦国际公寓青岛凯悦国际公寓青岛凯悦国际公寓 营销策划案营销策划案营销策划案营销策划案 北京戴德梁行泛城综合住宅服务 2006年6月 北京戴德梁行泛城综合住宅服务 2006年6月 目目录录目目录录 宏观政策后市判读1宏观政策后市判读1 区域环境价值分析2区域环境价值分析2 项目定位与营销策略3项目定位与营销策略3 价格体系及销控制定原则4价格体系及销控制定原则4 我势我势我们的优势与服务我们的优势与服务5 5 宏观政策后市判读宏观政策后市判读宏观政策后市判读宏观政策后市判读 政策回顾政策回顾政策回顾政策回顾 ? 2005年政策出台2005年政策出台 央央行行住房贷2、款利率上调住房贷款利率上调0 20 2个基点个基点央央行行住房贷款利率上调住房贷款利率上调0 0. .2 2个基点个基点 七部委“国八条”七部委“国八条” 市场反应市场反应? 市场反应市场反应 短期观望，迅速回暖短期观望，迅速回暖 ? 年终盘点年终盘点 形成井喷效应形成井喷效应价格平均上升价格平均上升10 910 9形成井喷效应形成井喷效应，价格平均上升价格平均上升1010. .9 9， 银监会的重点监控的八大城市之一，建设部重点监控五城市之一银监会的重点监控的八大城市之一，建设部重点监控五城市之一 现阶段政策环境现阶段政策环境现阶段政策环境现阶段政策环境 ?2006年政策出台（截至6月份）23、006年政策出台（截至6月份） 央行贷款基准利率上调0.27 九部委“国六条十五细则” 央行贷款基准利率上调0.27 九部委“国六条十五细则” ?后市判读后市判读 政策判读政策判读利率上调利率上调政策判读政策判读利率上调利率上调 ? 2006年4月28日贷款利率上调0.272006年4月28日贷款利率上调0.27 ? 目的目的? 目的目的： 均衡国民经济发展，抑制GDP的过快增长，降低金融风险；均衡国民经济发展，抑制GDP的过快增长，降低金融风险； 存款利率未作调整，意在鼓励内需； 并非针对房地产行业的调控政策性金融行为； 存款利率未作调整，意在鼓励内需； 并非针对房地产行业的调控政策性金融行为； ? 后果后果 对开发商自有资金的要求提高，良性现金流的隐形约束；对开发商自有资金的要求提高，良性现金流的隐形约束； 紧缩银根降低金融风险，限制房地产行业的过度投资；紧缩银根降低金融风险，限制房地