1、河南xx工程管理手册河南xx置业有限公司工程管理手册目录一.前言4二.工程部职责52.1工程管理职责52.2项目管理职责62.3工程岗位划分及人员配备72.4工程总监岗位职责92.5部门经理工作权限92.6土建工程师岗位职责92.7给排水工程师岗位职责102.8电气工程师岗位职责102.9材料工程师岗位职责112.10园林工程师岗位职责12三.工程管理程序143.1工程招投标管理程序143.2 项目施工过程管理流程184.3技术管理204.4合约成本214.5质量管理214.6 对监理单位的管理224.7安全文明施工管理244.8文件料管理244.9工程物业移交244.10工程结算253.3 2、工程部工地检查管理程序253.4施工图审查管理程序263.5工程质量检查管理程序273.6工程进度检查管理程序333.7 工程安全、文明施工检查管理程序353.8工程物料采购管理程序36公司材料设备采购领导小组职责及名单393.9 工程验收管理程序413.10工程档案管理程序443.11住宅质量问题处理程序48四工程施工过程管理制度504.1施工总进度计划编制要点504.2施工图会审管理制度534.3施工组织设计审查要点564.4工程部例会制度584.5 工程文件管理制度604.6工程技术咨询管理制度614.7 工程监理管理要点63五.万科施工合同管理办法674.3合同履行的管理694.4合同3、档案的管理70廉洁合作协议73工程质量保修协议74六工程招标管理办法75七施工图审查要点847.1 结构图设计检查要点847.2 给排水图设计检查要点877.3 电气图设计检查要点917.4采暖通风图设计检查要点97八工程质量检查要点1008.1 地基基础工程质量检查要点1008.2 砌体结构工程质量检查要点1098.3 钢筋砼结构工程质量检查要点1168.4 建筑装饰工程质量检查要点1228.5 门窗工程质量检查要点1288.6 楼地面工程质量检查要点1368.7 屋面和防水工程质量检查要点1448.8 幕墙工程质量检查要点1528.9 给排水工程质量检查要点1558.10 电气工程质量检查4、要点1588.11 通风与空调公司质量检查要点1628.12 电梯安装工程质量检查要点165九.工程安全、文明施工检查要点168八.住宅交付使用标准180九.住宅装修控制要点183十.施工技术操作细则（参考）185第一部分 土建及室外工程185第一条 屋面工程185第二条 外墙工程186第三条 面砖工程187第四条 公共部位188第五条 内粉刷施工188第六条 楼地面工程189第七条 卫生间防水191第八条 门窗（铝合金门窗）的安装和保护191第九条 油漆工程施工192第十条 室外明沟工程195第十一条 室外道路工程195第十二条 室外下水道工程196第十三条 土方管理办法197第十四条 室外5、配套施工要求197第二部分 电气安装工程199第十五条电气管路敷设199第十六条管内穿线及柜箱搭头199第十七条 箱柜安装199第十八条 灯具、开关、插座安装199第十九条 防雷接地、工作接地200第二十条 屋面避雷带200第二十一条 产品保护200第三部分 给排水安装工程201第二十二条 基本要求201第二十三条 埋地管道安装201第二十四条 室内总管及支管安装201第二十五条 UPVC排水管道安装202第二十六条消防管道及箱安装202第四部分 施工管理204第二十七条对乙方在ISO9002方面的要求204第二十八条乙方人力资源要求204第二十九条乙方内部奖罚制度205第三十条项目经理部财务6、处理要求205第三十一条文明工地管理细则205一.前言1. 目的明确公司工程部、合约成本部之间的业务对接关系；明确部门工作内容与方向，完善责任制度。2. 本规范、制度根据公司架构而制定。3. 内容根据公司“标准、规范、监控、支持、引导”的职能目标，界定了公司职能部门之间的业务对接关系；同时根据工程管理流程透明化和规范化，职能专业化的要求。4. 本手册第一至六章为公司制度性文件，在执行时需严格执行5. 本手册第六至十章为工作指引性文件，为辅助性文件，旨在提升员工综合素质，以利于公司专业化的推行。二.工程部职责2.1工程管理职责2.1.1工程技术管理（1） 根据项目发展计划，编制工程管理指导书，报7、公司审批。（2） 处理设计中的相关专业技术问题，组织图纸会审及施工图交底。（3） 组织重大施工方案的审定，协助处理现场技术问题。（4） 统一公司内构造做法，并对不符合统一做法的项特殊情况下的做法进行确认。（5） 编制有关专业方面的设计任务书，与设计院就专业设计问题进行跟踪协调；负责外围家团的组建和管理，对图纸的结构体系与专业配套设备选型的性价比。（6） 与公司人力源部协作，对工程技术人员进行专业培训及考核。（7） 对主要的建筑部品进行样板示范。2.1.2工程现场检查管理（1） 定期（如每月一次）检查各项目现场质量、安全、文明，进度、文件料管理等工作，提出整改意见和建议。（2） 组织召开周、月度8、工程例会，必要时组织现场会议。（3） 组织工程质量事故及安全事故的调查、处理。（4） 检查程序见工程部工地检查管理程序。 2.1.3招投资标及合同管理（1） 组织相关部门对承建商、供应商的考察，合格和不合格供应商、承建商名录的建立和管理。（2） 成立招投资标小组，与合约成本部组织合同额在5万元以上的工程招投资标与甲供物采购（包括网上集中采购），进行招标文件、合同部分条款的拟稿，进行相关技术标的评审；参与合同谈判、合同交底及合同纠纷的处理；参与承建商和供应商的履约评定。（3） 有关招投资标的具体规定详见工程招投资标管理程序。2.2项目管理职责2.2.1进度控制（1） 根据公司审定的工程管理指导书9、和扩初设计图纸编制项目施工总进度控制计划（详见施工进度计划编制要点）（2） 根据施工总进度控制计划编制样板确认计划、施工图交付计划、分包进场计划、甲供材料进场计划、金使用计划以及相关的工程报批报建计划。敦促相关部门按计划和工地实际情况及时完成有关工作。（3） 审查施工单位编制并经监理审核通过的施工组织设计和施工进度计划，监督进度计划的完成情况，做好进度计划的动态管理。2.22质量控制（1） 在工程管理指导书中编制重要工序的质量控制要点，严格审查监理审查过的施工方案，并监督施工、监理单位落实。（2） 监督与质量相关的合约条款的落实情况，做好质量目标的事前、事中动态控制。（3） 制定材料设备供货计10、划，负责甲供材料样板的保存、进场材料的验收与发放对不合格材料的退换、跟踪等。（4） 向设计院反馈设计中存在的问题，组织设计变更的交底及实施。（5） 对关键部位的质量抽查，参加防水等关键隐蔽工程验收。（6） 对质检部门及公司提出的整改意见跟踪监理和施工单位落实。（7） 处理现场工程技术问题。（8） 及时解决图纸设计问题，尽可能减少设计导致的工程质量问题。 2.2.3成本控制及合同管理（1） 制定勘察、监理、施工、设备、材料招投资标考察计划，组织考察并编写考察总结。（2） 组织工程款在5万元以下的工程及物的招投资标和委托，合同在公司和合约成本部备案。（3） 初审、支付进度款，确认现场签证，初审补充11、预算，对工程结算的初审。（4） 汇总当月工程金使用情况，提交下月工程金使用计划，并监督承建商及供应商的金使用情况。（5） 根据合同条款，收集一手料，与合约成本部一起办理工程保险索赔及对承建商和供应商的索赔、反索赔工程。（6） 助合约成本部对项目分项工程进行性能价格比分析，加强成本监督。（7） 参与对工程管理部和合约成本部组织的工程、物招标文件和合同条款的审核。（8） 详细条款见总部财务部合约成本组有关规定。2.2.4协调管理（1） 开工准备：现场确定红线点、场地拆迁清理、地形图测量、场地树木处理、申请施工用水用电、申请施工用水排放许可、临时施工路口报批、临建施工报批、围墙、道路及临时设施施工、12、市政配套管线到位情况的进一步落实、现场“三通一平”、办理工程建设施工许可证。（2） 办理开工前的部分报批报建手续。（3） 协调质监站、安监站等周边关系，协调监理单位、承建商、供应商之间的关系，监督监理安排好各种工序的穿插施工。（4） 每月审核监理提交的监理月报，编制工程月报抄送公司有关职能部门及集团设计工程部，工程月报必须包括项目的进度、质量、投资及需公司协调解决的问题。（5） 组织分项工程中重要部位、分部、工程竣工、物业接管验收。（详见工程验收管理程序）（6） 组织由开发商申报的项目评奖申报工作，如国家康居示范工程等。2.2.5工程料及工程档案管理（1） 整理工程文件，完成有关开发商竣工资料13、的收集。（2） 竣工资料验收通过后其中一份保留在公司档案室。（3） 项目完成时，有关竣工资料外的工程文件档案（如未存入竣工资料的甲方设计变更或洽商，所有与监理施工单位的往来文件，公司就该项目的有关部门间文件、报告、批示，不需政府参加的部分工程的验收报告，所有合同，履约评定，结算协议书，维修记录等）移交公司档案室。（4） 详细条款见工程文件管理制度、工程档案管理程序。2.3工程岗位划分及人员配备部门架构图工程总监工程部-成本部工程部岗位设置工程部部下设十个岗位，即部门经理、经理助理、工程主管、土建工程师、材料工程师（兼安全工程师）、电气工程师、园林工程师、项目秘书。部门经理由公司直接任命或竞争上14、岗的办法，其它岗位的人选由部门经理拟定后报公司及人力源部批准同意后备案。2.3.3人员标准配备为10 人（以10 万平方米左右），配备情况如下：经理、经理助理、园林工程师、土建主管、配套主管、材料工程师、给排水工程师、电气工程师各1 人。土建工程师2 名，每人负责两个标段的专业管理工作。2.3.4考虑到公司的可持续发展，各专业工程师必须要求专科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。项目经理部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。每个标段设一名楼盘主管，由专业工程师担任，全面负责各专业施工的15、管理协调工作。2.3.5随公司的发展和其它项目的展开，将视需要增加工程管理和项目管理岗位。经理助理1 人、土建主管1 人、配套主管（1 人）、土建工程师2 人、材料工程师1 人水、电、园林工程师各1 人经理1 人经理助理1 人土建主管1 人配套主管（1 人）土建工程师2 人、材料工程师1 人水、电、园林工程师各1 人2.4工程总监岗位职责工程总监作为公司工程代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任。（1） 根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实管理人员职责，组织项目经理部开展工作。（2） 建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与合作方的合同争议和纠纷。16、（3） 主持选择勘察单位、施工总包单位、施工监理单位、工程设备、工程材料的招投资格工作；建立合格承包商数据库。（4） 全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。（5） 组织部门周工作例会，检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本部门的规章制度，起草工作报告。（6） 在建筑新材料、新技术、新工艺方面与外界进行交流，建立专业顾问人才信息库。（7） 严格执行公司制定的动态合约成本制度，并负有领导和实施职责。（8） 执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。（9） 负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工17、作。（10） 定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。2.5部门经理工作权限（1） 有对总价在10万元以下零星工程合同的签署或否定权；（2） 在与人力源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；（3） 有奖金分配权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；（4） 员工升职、加薪建议权。2.6土建工程师岗位职责（1） 负责编制和完善土建工程管理程序文件、质量管理作业指导书。（2） 负责编制施工招标标准文件，参与和确定工程招投标文件。（3） 审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见。（4） 掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核。掌握18、建筑工程的规范要求，并能够合理的运用。（5） 掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便。（6） 能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求。（7） 严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。（8） 按照监理工作考核表，定期或不定期考核监理公司的土建工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。（9） 协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作。19、（10） 收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持；（11） 跟踪熟悉有关设计、施工规范，确保工程执行的是最有效的工程规范；（12） 组织新型节能材料、新工艺、新技术研讨活动并推广应用，确保科学、节能、节支、环保要求。力求：材料设计施工管理一体化创优。（13） 负责范围：土建的全部工程2.7给排水工程师岗位职责（1） 负责编制和完善给排水工程管理程序文件、质量管理作业指导书，参与和确定工程招投资标文件。（2） 掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核。（3） 能够掌握水系统及采暖系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知20、识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到水、暖系统的功能品质要求协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。（4） 掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、使用方便。（5） 具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求。（6） 按照监理工作考核表，定期或不定期考核监理公司的给排水工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。（7） 掌握水、暖系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、煤、消防21、系统的管理办法及相关的法规规定。（8） 负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门密切联系，申请减免费用、缴费。（9） 严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。（10） 收集和整理给排水工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持。（11） 负责范围：上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程。2.8电气工程师岗位职责（1） 负责编制和完善电气工程管理程序文件、质量管理作业指导书，参与和确定工程招投资标文件。（2） 掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图22、纸的全部审核。（3） 能够掌握供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络技术相关的专业知识和规范，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到各系统的功能品质要求。协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。（4） 掌握电气专业工程与相关土建、给排水、建筑工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识技巧，使各系统的安装合理美观、使用方便。（5） 具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求。（6） 按照监理工作考核表，定期或不定期考核监理公司的电气工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供23、书面报告。（7） 掌握电气系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对各系统的管理办法及相关的法规规定。（8） 负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门密切联系，申请减免费用、缴费。（9） 严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。（10） 收集和整理电气工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持。（11） 负责范围：供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统。2.9材料工程师岗位职责负责编制和完善甲供材料管理程序文件。（1） 建立和完善建材供应商和产品质量标准、产品体系、建材行情24、信息库。力求材料性能特征应用技术精湛。保证材料采购有可操作性、实用性、可追溯性。（2） 积极执行“住宅联盟”建材采购网上交易，与集团设计工程部接口，获取技术信息扩大信息渠道，公平、公正选择供应商，降低工程和管理成本，提高工作效率和管理技能。（3） 整理产品的价格信息、厂家信息，建立合格供应商、分承包商料信息库。建立合格供应商名册一览表，建立稳定完善的供应商体系。保证工程质量，规避风险。每次招投资标只针对一览表内的分承包商，对合格供应商不断跟踪、考察、评估并作好考评记录。对一览表外的分承包商进行综合评审，如属符合要求的合格分承包商,将其纳入一览表内，作为合格供应商的补充。（4） 制定甲供材料招标25、文件标准文本评标标准相关表单。（5） 编制甲供材料入围格、供应商考察考评评定标准，作为合格供应商考察和评定工作的依据。（6） 组织并负责实施公司在建、新建项目甲供材料采购招投资标和合同签约工作。（7） 编制甲供材料现场检验和验收指导书，并在工程部备案，作为材料检验和验收的依据之一，确保工程应用材料质量。（8） 编制甲供材料供货进度、质量执行情况统计表和供应商合同履行综合考评表，并在工程部备案，作为考核各供应商材料供应执行情况的依据。（9） 定期收集供应商甲供材料购销信息和工程部甲供材料管理工作信息，进行评估分析，提交书面报告。（10） 积极推广应用新材料、新技术，定期参与各部门交流、研讨、培训26、等活动，根据成本、工期、工艺的实际情况，指导设计，建议新材料的使用，力求直接体现在设计方案或设计施工图中。（11） 工程竣工后，公正、公平考核甲供材料供应商合同履行情况，收集各方面信息，填写合格供应商评审表，作为今后项目材料采购供货商选择的依据。2.9.2文明施工和安全管理（1） 负责编制和完善工程文明施工和安全管理程序文件及要点。（2） 定期（如每月一次）检查各项目现场安全、文明、文件料管理等工作，提出整改意见和建议。（3） 详细检查条款见工程安全、文明施工检查管理程序、工程安全、文明施工检查要点。（4） 组织召开月度工程安全例会，必要时组织现场会议。（5） 组织工程质量事故及安全事故的调查27、处理。2.10园林工程师岗位职责（1） 掌握室外景观、道路工程（道路、路灯、园林绿化、围栏、标识、球场、停车场等）的相关知识及规范。负责编制和完善所负责项目的工程管理程序文件、质量管理作业指导书（2） 负责完成各专业从确定方案、委托设计、招投资标、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场、施工管理及协调等事宜。（3） 与有关部门密切联系，申请减免费用、缴费。（4） 协助施工单位开展工作，监督进度、质量、安全文明施工，并确保完成合同要求。（5） 协调工程建设后期的竣工验收，并完成与物业公司的交接工作。（6） 严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责。（7） 从专业工程方面负责与物业28、公司的交接工作。（8） 由部门经理统一安排，分担其他专业工作和管理工作。三.工程管理程序3.1工程招投标管理程序1.目的为规范公司工程部工程招标管理，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最佳中标单位，制定本管理程序。2.范围2.1本办法适用于公司所有工程项目的勘察、施工、监理、设备的招标，其中金额在5万元上（含5万元）工程必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都须有三家以上投资标单位参与竞标。但下列情况除外：（1）金额在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，报公司招标工作小组批准后确定承包商；（2）某项工程已经过公司审批确29、定了长期合作伙伴关系；（3）某些政府垄断工程。2.2招标应遵循以下基本原则：（1） 全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包商；（2） 整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标；（3） 质审查原则：所有投资标单位都要经过质预审，符合项目要求的投资标单位才能参加项目投资标；（4） 合理低价中标原则：选择的中标单位应是在满足各项要求的前提下，报价低且合理；（5） 透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，应与各部门积极配合、加强沟通、信息共享，杜绝暗箱操作；（6） 保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。2.3招标管理30、机构及职能划分2.3.1招标管理机构（1） 公司设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：总经理、副总经理或工程总监、合约成本部经理、工程部经理，由总经理担任组长，副总经理或总监担任副组长；招标小组对定标起集体决策的作用。（2） 工程招标的执行部门包括工程部与合约成本部。2.3.2职能划分（1） 工程部职能：投资标单位质预审，建立合格承包商数据库，编制招标文件，发标，参与开标，评技术标，参与谈判，控制整个招标工作进度，负责招标资料的收集、整理、归档，并负责组织安排全过程的招标小组的会务，在上述各阶段的招标小组会议上，以工程部为会议主持人；（2） 合约成本部职能：31、接收回标文件，主持开标，评经济标，主持谈判。以及在上述各阶段的招标小组会议上，以合约成本部为会议主持人；3.建立合格承包商数据库3.1合格承包商是经各相关部门推荐，并经公司招标工作小组审查合格的工程施工、监理，由工程部主持合格承包商相关料的收集、整理及预审，组织对通过预审的预选单位的考察筛选，并建立合格承包商数据库，所有项目招标都须从合格承包商数据库中选择投资标单位。3.2合格承包商预审应符合以下要求：（1） 证照齐全、守法经营、管理规范；（2） 技术力量和资金实力雄厚，在本行业中有一定的知名度；（3） 重合同、守信用，信誉良好；（4） 近三年无重大质量、安全事故；（5） 近三年与公司无诉讼。32、3.3对预选单位的考察筛选(1) 通过预审的承包商将被列为预选单位进行考察；(2) 由工程部组织对预选单位进行考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察应做到：事前有计划，有培训，事中有小结有完善，考察结束应编写考察报告，对预选单位能否入选公司合格承包商名单做出明确结论，并报公司招标工作小组批准。(3) 经公司招标工作小组批准的合格承包商将由工程部列入合格承包商数据库；3.4合格承包商格评审及增减（1） 合格承包商格并非终身制，每隔一定时间应对其进行重新评审。（2） 对于签署承包合同的承包商，应由合约成本部组织各相关部门对其履约情况进行评审，评审主要内容为承包商工作质量、进度、配合情况33、等，评审结果经招标工作小组审查后作为该承包商综合记录。（3） 对于未签署承包合同的承包商由工程部组织相关部门对其进行定期的年度评审，评审结果经招标工作小组审查后作为该承包商综合记录。（4） 对未列入合格承包商数据库中的投资标单位，应由招标工作小组组织进行考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写承包商考察结果审批表，经公司招标工作小组审查合格后列入合格承包商数据库中。（5） 招标工作小组根据承包商的评审情况决定该承包商是否在合格承包商数据库中保留。4.招标工作程序部门程序成本管理部工程部1、制定招标计划参与并提出意见主持开标会议，根据项目情况制定招标详细计划2、编制招标文件编34、制标底、审查修改标书中经济条款等工作主持编制招标文件3、发布招标信息或投标邀请函选择投标单位并提出意见主持信息发布及选择投标单位4、发标、答疑参与并负责经济标部分的答疑主持发标、答疑会议，审查投标单位资质5、开标主持接标工作，主持开标会议参与会议并提出意见6、评标主持评标会议、负责评审经济标、谈判评审技术标并与投标单位谈判7、定标、发中标通知招标工作小组副组长主持，集体表决定标，并发出中标通知8、资料管理工程部主持招标资料的收集、整理、归档工作（应指定专人负责资料管理）；并进一步完善合格承包商数据库4.1招标文件（1） 标准（示范）招标文件由工程管理部组织合约成本部、财务部共同起草，经公司招标35、工作小组审核后，作为公司该类招标的标准示范文本。（2） 招标文件内容：招标文件应包括正文和附件。正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、造价要求、投资标须知、投资标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任及特别约:定、相关2规范、投资标文件格式；附件包括施工图纸、拟签标准合同（合同中应明确发包人要求的所有内容）。其中施工招标文件的造价要求应由合约成本部予以明确；（3） 施工类项目限制采用费率招标。如确因施工图不能及时提供但经营需要而采用费率招标，则必须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后，及时根据施工图预算和中标费率确定项目造价，双方核对后作为合同预36、算造价，并就确定后的总价签署补充协议。（4） 采用费率招标的项目，特别要求投资标单位按招标文件规定对以下费用作出详细、明确的说明（是否计取，如何计取），这类费用包括：开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费用、总承包配合管理费等。4.2投资标邀请（1） 实行邀请招标，选择投资标单位的工作由工程部主持相关部门共同参与并分别从合格承包商承包商数据库中选择等数量的投资标单位进行邀请招标。（2） 如合格承包商数据库中没有合适的投资标单位，应由招标工作小组组织进行考察确定（考察人员不得少于三人且分属不同部门），补充、完善该数据库。4.3发标（1） 招标文件的发放和答疑由工程管理部组织相关部37、门进行。 （2） 进行招标的项目，要按照合格承包商标准和项目要求对投资标单位进行审查，审查合格的投资标单位才能领取招标文件。（3） 招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投资标单位。4.4开标（1） 按招标文件应规定：投资标单位应在规定日期之前将投资标文件送交合约成本部，投资标截止日期之后，原则上不再接受任何投资标文件。（2） 合约成本部主持开标工作，开标工作应集体、现场拆封，过程需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。4.5评标、定标（1） 评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证（可采取综合评议或其他方式）。（2） 中标单位应满足招标文件的实质性要求，并38、且投资标价格是合理低价；对于技术简单、规模不大、工期要求不高的施工招标应按最低报价确定中标单位。（3） 合约成本部主持招标项目的评标工作，招标工作小组全体人员参与，工程管理部评审技术标，合约成本部评审经济标。（4） 评标过程中，如果不同投资标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与甲方在类似工程中有过良好合作关系的投资标单位可考虑其在企业实力(信誉、项目经理质、施工经验)方面的综合评标权重，填报工程评标、定标评审表，在同等条件下，优先中标。（5） 招标工作小组应根据招标文件中的各项指标要求，制定评标办法，并结合项目目标成本指导书，客观、公正地对所有投资标文件进行评价。评标人员对投资标文件有疑问时39、，可向投资标单位问询并要求其做出书面解释，但该解释不得对投资标文件进行实质性修改。（6） 确定中标单位后3天内，招标工作小组向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其他投资标单位。下（7） 列情况须重新招标：投资标单位相互串通投资标，投资标单位以向招标工作小组成员行贿的手段谋取中标的；投资标单位以他人名义投资标或以其他方式弄虚作假，骗取中标的；开标后，发现所有投资标皆不满意，例如各标价皆高出标底价，不在合理报价范围之内；整个评标、定标过程需由工程管理部做好记录，全体参加评标人员签字确认。4.6签定合同（1） 在中标通知规定的签定合同时间内，合约成本部负责按照招标文件中的合同条件和中40、标单位的相关承诺与中标单位签订承包合同。（2） 具体情况参照公司工程合同管理程序执行。5.其他规定 5.1投资标结束后，由工程部主办工程师做好项目招标料（招标文件、投资标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、相关会议纪要等）的收集、整理、归档工作。6.支持表格6.1BBGC-C10 本公司考察承包商结果审批表6.2BBGC-C11 本公司工程开标记录6.3BBGC-C 本公司工程评标、定标评审表3.2 项目施工过程管理流程1.目的确保项目的施工过程处于受控状态，监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作，完41、成公司的关于项目的质量目标和进度目标，协助合约成本部完成成本控制目标。2.范围本程序适用于本公司开发的所有项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。3.职责工程部经理全面负责相应项目的质量、进度、成本、协调和安全文明施工以及与监理单位的配合、监控等工作。工程部专业工程师、材料工程师等，分别负责进度、质量、成本（协助成本部）及甲供材料等工作，并记录项目施工日记。行政秘书负责工程部的后勤、行政管理及文书工作。4.内容4.1.施工准备管理(1) 完成勘察、施工、监理单位的考察、招投资标和合同签定。完成试桩单位招投资标和试桩的施工。详见工程招投资标管理流程、工程合同管理42、流程（成本部）。(2) 场地“三通一平”的实施，施工临时排水、施工路口手续的办理及各种施工许可证的报批报建工程开工之前，工程部负责监督施工单位进行现场前的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），办理场地临时排水及施工路口手续的工作，同时，根据项目发展计划并按照政府有关之规定及程序办理各项施工许可证的报批报建手续。协助相关部门的其他工程报建工作。(3) 施工组织设计审查。详见施工组织设计审查要点在施工单位中标后，工程部应要求中标单位在进一步熟悉施工图及施工现场实际情况的基础上，有针对性地完善投资标时报送的施工组织设计，并一式二份报工程部及监理单位审查。双方审查完成后形成施工组织设计审查意见表43、，将审查意见表交施工单位，由施工单位对施工组织设计进行修改和补充，并需总经理最终批准。(4) 开工报告的审批主体工程开工前，工程部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工：A施工许可证已办妥；B施工图已会审；C施工组织设计已审批；E施工现场的准备已具备开工条件。4.2进度管理（详见工程进度检查管理程序）4.2.1项目施工进度控制计划管理:(1) 总施工进度控制计划的编制（详见施工总进度计划编制要点）工程部根据项目发展计划及扩初设计图纸，充分考虑施工工艺、做法要求等，按照项目施工进度控制计划编制指引完成总施工进度控制计划的编制。必要时可以将总施工进度控制计划分解为年度施44、工进度控制计划和季、月度施工进度控制计划。关键线路上的关键点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。(2) 总施工进度控制计划的评审施工进度控制计划编制完成后，工程部应组织公司相关部门对计划给予讨论和评审，并填写项目施工进度控制计划评审记录，以保证计划的可行性和严肃性。评审完以后应交工程部经理批准后发公司相关部门执行。(3) 总施工进度控制计划的调整除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。若调整，也应作好相关的评审工作，并且分计划要作相应的调整。(4) 施工进度控制计划执行情况的检查监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况。检查现场作业面劳动45、力、机械设备、材料的到位情况，进度款是否专款专用，对周、月及总进度控制计划与实体实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时报批报建、合理安排工序穿插，解决图纸、限价、甲方分包、甲供材料等甲方需协助的问题。4.2.2样板确认计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划及甲供材料进场计划的管理项目总施工进度控制计划审定后，工程部工程师根据项目总施工进度控制计划完成项目的样板确认计划、乙供材限价计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划的编制工作，并分别抄送设计部、合约成本部等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。在每月的工程月46、报中对下月需要职能部门完成的工作列出时间清单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。4.3技术管理4.3.1图纸管理(1) 图纸的发放：图纸的发放由设计部统一归口管理，工程部负责监理和施工单位图纸的发放。(2) 图纸的保管：工程部应有专人负责管理图纸，填写工程图纸清单以及设计变更清单，并定期进行整理。一般来说，工程部图纸至少应有2 份。(3) 图纸会审：图纸会审至少应有两次，第一次为扩初设计阶段公司内部（销售部、设计部、合约成本部、工程部及设计院等）的会审，主要解决建筑、功能及成本上的问题，由设计部主持；第二次会审为开工前的会审（设计部、工程部、设计院、监理单位、施工单位等），主要解决施工47、工艺上的问题，由监理单位主持。会审结束后，主持部门应形成图纸会审纪要。图纸会审纪要由到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件及有效的结算文件。详见施工图审查管理程序4.3.2设计变更管理4.3.2.1 设计变更的提出：设计部及公司其它部门可以直接提出问题，并归口到设计部发出本公司 设计变更通知单。工程部、监理单位及施工单位也可以对图纸中存在的或现场施工过程中出现的问题提出疑问。后者由工程部负责归口汇总并审核。特别是由监理单位负责组织的第二次图纸会审为发现问题的重要环节，监理单位记录并整理后，工程部应注意认真核对。工程部将上述问题汇总后，再以公司部门工作联系单或图纸会审纪要的形式督48、促设计部或设计院解决。在紧急情况下，也可以先电话或口头通知，再补公司部门工作联系单。4.3.2.2 设计问题的解决：原则上，设计变更问题的解决由设计部负责归口，再交设计院解决。但在施工过程中若出现紧急情况，工程部也可以在征得设计部同意后口头指令施工单位进行变更，或者直接与设计院联系，定好解决方案，要求施工单位施工，再联系设计部，由其与设计院协商后补设计变更单。任何口头指令或电话联系后都要补办公司或设计院正式发出的书面变更通知。4.3.2.3 设计变更文件的传递及存档：当问题解决形成变更文件以后，由设计部发给工程部，然后由工程部发给各有关单位实施。为使工作有序及有利于结算等，工程部应每月整理设计49、变更文件（本公司 设计变更通知单），填写设计变更文件清单。4.3.2.4 设计变更的实施：(1) 评审：对于任何设计变更文件，工程部可以从施工工艺、材料、造价等角度对其可行性或必要性作出评审。若有不同意见可以以部门工作联系单的形式向设计部提出修改意见供其参考。(2) 交底：在工程部将设计变更文件发给监理单位时，要同时作好交底工作，并随时指导施工。(3) 标识：工程部在收到设计变更文件后，应及时在有关的施工图纸上作好相应的标记，注明变更大概内容、变更时间、变更出处，并加盖工程部章。每月与监理、施工单位核对施工图纸的变更标识情况，督促监理和施工单位及时标识施工图纸变更标识。4.3.3施工技术管理(50、1) 施工过程中的分部分项工程施工方案的评审由监理单位负责审核，工程部进行监督。(2) 对于在施工过程中临时出现的施工技术质量问题，由于工程部监督监理单位处理，必要时请工程管理部组织外围专家召开专题会议。（详见工程技术咨询管理制度）4.4合约成本(1) 根据公司付款程序,负责工程进度款的初审,注意各项扣款的及时执行；在工程快结束时注意规避超付的风险。根据有关规定，办理工程结算和保固金支付。(2) 根据合约成本部有关规定，及时进行设计变更、现场签证的造价审核。(3) 根据工程和物合同，及时收集有效料和证据，与工程部和合约成本部一起对施工单位和供货商或者进行理赔、反索赔和索赔的工作。(4) 根据工51、程投资保合同，收集足够有效证据和料，与工程部和合约成本部一起向保险公司及时进行索赔。(5) 详细条款详见集团合约成本组有关合约成本文件。4.5质量管理（详见工程质量检查管理程序、）4.5.1质量目标工程部作为公司派驻施工现场的专门机构，应认真作好质量控制工作。在评审招标文件和合同条款中，注意有关质量和现场配合的条文的审核，确立明确的质量目标。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位严格履约实现质量目标。4.5.2事前控制：(1) 根据工程特点、质量目标编制工程指导书，对容易出现投资诉的质量问题，要编制有效预防措施。(2) 根据工程特点、质量目标、监理合同以及有关法规，严格审查52、监理规划，以便监督监理质量管理行为。(3) 根据合同要求，与工程部及监理单位对施工单位的施工组织设计、施工方案中有关质量保证措施进行审核。4.5.3过程监控（1） 测量及定位放线的监控：工程部负责向施工单位提供施工现场附近的国家定位放线基准坐标点及高程控制点，并要求监理单位配备专门的测量工程师和经标定过的仪器对施工单位的定位放线情况进行严格校核复验。（2） 重要材料、设备的质量监控：由于许多重要的材料、设备均为甲供，因此必须严格审核招标文件和合同条款。对于乙供材料，必须在施工合同或限价过程中给予必要的质量要求描述。所有进场材料根据规范要求查看材料设备的准用证、合格证、检验报告，监理对于部分材料53、必须进行有见证送检，未经检查合格的材料不得使用。发现不合格品时，予以退货，若甲供材料对进度等造成影响，与工程部一起向供应商索赔。（3） 对隐蔽工程及重要和关键工序的监控：工程部应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、重要部位的砼浇灌、钢筋绑扎、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。工程质量检查情况如实记录在监理单位相应的质量保证表格上，工程部工程师签字认可。当出现不合格时，工程部要求监理工程师填写整改通知单，并要求其负责施工单位整改后的验证和封闭。（4） 在需要进行中间验收的分部工程完工后，工程部按照有关施工中间验收控制程序的规定核查质量并组织验收54、。在单位工程完工后，工程部通知工程管理部按照工程竣工验收控制程序的规定核查质量并组织验收。详见（工程验收管理程序）4.5.4事后控制（1） 对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在完工后交工前要督促监理单位100检查验收。在移交给物业公司时，针对各分部分项要再次与物业、监理、施工单位联合检查。（2） 对于质量问题投资诉的维修要有记录和统计、分析。（3） 对于容易出现质量问题的分部分项工程，要结合设计、施工控制和管理检查措施写出专题总结报告，报公司和集团设计工程部。4.6对监理单位的管理（详见工程监理管理要点）监理是现场质量、进度控制和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制。55、对监理单位监理行为的监控必须得到有力控制。4.6.1控制依据：监理合同、经审定的监理规划、监理细则及建设工程监理规范（建设部2000 ）等有关法规和监理条例。4.6.2对监理工程师的格审查：工程部应对监理单位派出的监理工程师进行格审查，核对监理人员数量、格证书是否与监理合同的规定相一致、是否具备格、工作人员数量是否足够等。在核对无误后，再将监理工程师的姓名、性别、专业、技术职称、格证书名称、证书码等登记在监理工作人员登记表上。4.6.3督促监理单位向承包商移交施工场地，发布监理配合要求，向承建商明确现场管理规定和程序。4.6.4参加由监理单位组织的施工组织设计评审，由监理监督承建商根据审核意见56、完善施工组织设计。参加由监理单位组织的施工图纸会审，配合设计部催促设计院完善设计图纸，解决设计问题。4.6.5督促监理单位对建设工程使用的材料进行有见证送检，监督监理单位对现场实体质量的检查、旁站监理执行情况，监理对有关质量问题的跟踪解决措施。4.6.6监督监理单位完成上墙料：晴雨表、监理单位各种规章制度、监理架构、监理人员岗位职责，每月工程进度照片、工程进度形象表、各阶段总平面布置图等。4.6.7监理的文件管理监督：（1） （1）监理月报。工程部应要求监理单位每月上报监理月报，并对其中所反映的质量、进度、安全文明等情况形成反馈意见，填写监理月报审核意见表。对于其中存在的问题以及工程部平时巡视57、所发现的问题，应要求监理敦促施工单位予以整改，并将整改结果再上报工程部核实。（2） 监理例会或其它专题会议：督促监理单位每周召开监理例会对各施工单位工序、质量、进度进行监控和协调。必要时，工程部也可以组织监理单位和施工单位召开质量专题会议。各会议应注意作好相应的记录并予以保存，所有的会议纪要必须经工程部审核通过，监督监理和施工单位落实纪要内容。（3） 监督监理的其他质量记录和质量文件管理，督促监理单位对不合格工程质量发不合格报告和整改通知等质量文件，并监督监理在施工单位整改后的验证与文件的封闭。（4） 按照国家有关基本建设程序的法律法规规定，应由建设单位参加并签署的各种中间隐蔽验收、各种质量保58、证表格等，工程部有责任在签署之前予以核查。4.6.8监理与承建商的关系协调：在施工单位刚进场时，工程部应首先与之取得联系，并将其介绍给监理单位。由监理单位向其发放有关配合监理管理的配合要求，在施工过程之中，当承建商与监理单位发生由其自身不能解决的矛盾时，工程部有责任及时发现并给予妥善解决。4.6.9承建商之间的协调：各承建商之间的相互进度配合、成品与半成品的相互保护等易发生矛盾的地方，原则上由监理单位负责解决。但当矛盾较大时，工程部也有责任根据监理单位的要求从中给予协调解决。工程部可以通过召开协调会等方式来协调各承建商之间、承建商与监理之间以及工程部与监理之间的关系。具体可参照工程部例会指引的59、相关规定来执行。对于每次协调的结果，应形成例会纪要并发给各相关单位。另外，工程部也可以通过书面文件的形式来协调上述单位之间或与上述单位之间的关系。4.6.10监督监理对施工单位报审的进度款、签证、变更等的审核工作。4.6.11 参加由监理单位组织的分部分项工程验收及工程初验。工程初验后督促监理单位提交监理档案料，由监理检查施工单位的竣工资料，协助整个竣工资料验收工作。4.6.12监督监理单位在入住验收阶段配合物业进行入住验收，在保修阶段留置23 人，配合物业及施工单位进行维修并对存在问题进行汇总和提交报告。4.7安全文明施工管理（详见工程安全、文明施工检查管理程序、工程安全、文明施工检查要点）60、（1） 在施工合同中对现场硬地化、安全网、施工机械、脚手架、围墙、标牌、围护、场地清洁等安全文明施工措施作出明确的规定。对于施工单位不按合同履行安全文明施工措施的违约行为，按合同罚则扣除相应的措施费。审定不同施工阶段的施工现场平面布置。（2） 督促监理单位做好施工安全和文明施工的监控管理；在每周的监理例会或其它工程会议上要监理讲评现场安全和文明施工的落实情况。对于存在的严重隐患要以整改通知单的形式发监理公司，责令施工单位限期整改，并负责验证和封闭。（3） 对于政府及公司检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。4.8文件料管理工程部文件按工程文件管理制度进行管理，在完工后向公司档61、案管理机构移交有关项目质量记录。档案管理见工程档案管理程序。4.9工程物业移交4.9.1工程移交物业管理部门应具备的条件:（1） 建设工程已通过竣工验收。（2） 承包商已将竣工验收中发现的质量问题全部整改完毕，建设工程已移交工程部。（3） 建设工程竣工资料齐全。4.9.2工程移交物业管理部门程序：（1） 在竣工验收完成后，工程部以书面形式通知物业管理部门准备接收已竣工的建设工程，并知会工程管理部等相关单位。（2） 组织由物业管理部门、监理单位、施工单位参加的建设工程物业验收移交，逐户逐房检查，对卫生间等部位必须100进行盛水试验，必要时物业工程人员可提前检查有关准备移交的物业质量。（3） 填写62、工程完工移交书，对检查的房间的各有关部位质量问题进行统计。（4） 通知监理单位组织承包商对验收提出的问题在规定的时间内处理完毕。（5） 监理单位督促施工单位整改完毕并检查后，通知物业单位对质量问题的整改结果进行复验，直至通过移交验收。（6） 移交竣工资料一套、住宅装修控制要点、住宅质量问题处理程序给物业单位，其中有关设备的料必须十分齐全，竣工图中的设计变更必须详实，有关户内管线的走线必须绘制竣工图。（7） 入伙后，就有关投资诉的处理记录、施工单位的联系方式等必须移交物业单位。4.10工程结算工程竣工后，项目主办人员据工程竣工结算前需具备完善手续清单完成结算前的准备，之后进入结算程序。5支持文件63、5.1BBGC01-02-004工程部例会制度5.2BBGC01-02-005工程文件管理制度5.3BBGC01-02-007工程监理管理要点5.4BBGC01-04-001004施工图审查要点5.5BBGC01-05-0010工程质量检查要点5.6BBGC01-07-001工程安全、文明施工检查要点5.7BBGC01-14住宅:交付使用标准6.支持表单6.1BBGC-A3项目施工日记6.2BBGC-A4工程竣工结算前需具备完善手续清单3.3 工程部工地检查管理程序1.目的保证工程质量、进度、工程安全处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解各项目的质量、安全等情况，确保工程建设顺利64、进行。2.范围适用于公司工程项目。3.职责由工程部管理并实施。其他相关部门配合实施工作。4.内容4.1检查时间：对在建项目每月例行检查一次（特殊工序、重点部位可增加检查次数）。4.2检查人员：工程总监（总工程师）、工程部经理、设计部、成本部、监理单位总监、各施工单位。4.3检查依据：国家、地方相关质检、安检的规范、规定，工程设计文件。4.4检查内容：（1） 工程实体质量。（2） 现场安全、文明施工。（3） 上月检查整改意见落实情况。（4） 重要工序施工计划安排。（5） 本月隐蔽验收料。（6） 工程进度完成情况。（7） 质量记录和文件料管理情况，图纸管理和变更标识情况。（8） 合同管理情况。（965、） 甲供料管理情况。4.5检查方法：（1） 观感检查。（2） 利用相关仪器检查。（3） 相关料抽查。4.6结论：（1） 对检查结果现场开会讲评。（2） 填表汇总报总经理办公室（由工程部经理、设计部和成本部参加人员共三人填写）。（3） 对存在问题提出整改意见，工程部负责监督监理施工单位落实。5.支持表单5.1BBGC-A1工程部项目管理工作考核分项表5.2BBGC-A2工程部项目管理工作考核汇总表3.4施工图审查管理程序1目的确保结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业图纸经济、合理, 规避设计中的质量隐患，对图纸的设计质量进行有效控制。2.范围适用于公司范围内开发的所有项目。3.职责结构、66、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业的设计任务书中相关条款有工程部配合设计部提交设计院，设计部负责第一次扩初图纸会审的组织工作，工程部配合监理负责第二次施工图纸会审。工程部配合设计部对专业图纸和变更的跟踪落实。4.内容4.1.检查依据（1） 现行的国家规范、条例及有关法规；（2） 现行的行业标准、规范；（3） 现行的地区规范、标准、条例及有关规定；（4） 集团现有的工程案例经验教训。4.2.检查要点（1） 安全性，如结构体系的安全性能；避免工程质量事故。（2） 功能性，如各专业设备或系统的有关参数，对于功能的影响程度，防止功能缺陷的性能；避免设计导致的质量问题。（3） 经济性，结构体系或专业67、设备体系的经济性能；性价比分析。（4） 可操作性，是否有利于组织施工，保证施工质量，规避施工质量问题。4.3.检查程序（1） 在扩初设计阶段，设计部组织公司销售部、工程部、合约成本部及设计院等进行会审，主要解决各专业功能及成本上的问题，由设计部主持会议。（2） 必要时工程部可召集外围专家委员会成员进行专业体系选型的评审（详见工程技术咨询管理制度）（3） 在开工前，监理组织设计部、工程部、设计院、监理单位、施工单位等，针对施工图施工工艺上的问题，进行会审，监理单位主持会议。会审结束后，主持部门应形成图纸会审纪要。图纸会审纪要由到会的各单位审核无误后签字盖章确认。（4） 设计部负责对图纸和变更设计68、工作的落实和跟踪，是图纸和变更的归口管理单位，工程部对于专业设计协助设计部进行设计跟踪。5.支持文件5.1BBGC01-04-001结构图设计审查要点；5.2BBGC01-04-002给排水图设计审查要点；5.3BBGC01-04-003电气图设计审查要点；5.4BBGC01-04-005仅采暖限通风使图用设计审查要点。3.5工程质量检查管理程序1.目的保证工程质量处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解项目的质量情况，确保工程建设顺利进行。2.范围适用于本公司 范围内的新建、改建、扩建的各工程项目。3.职责由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。4.检查内容4.1检查时间：69、在建项目每月例行检查一次（特殊工序、重点部位据实际相应增加）。4.2检查人员：工程总监（总工程师）、工程部、各工程部、监理单位、各施工单位。4.3检查依据：公司的工程管理规范和国家、地方相关质检的规范、规定，工程设计文件和料。4.4检查内容：（1） 工程实体质量（2） 上月检查整改意见落实情况（3） 本月隐蔽验收料（4） 质量记录和文件料管理情况，图纸管理和变更标识情况4.5检查方法：（1） 观感检查（2） 利用相关仪器检查（3） 相关料抽查4.6结论：（1） 对检查结果现场开会讲评（2） 对存在问题提出整改意见，工程部负责监督监理施工单位落实（3） 形成纪要备案5、管理内容5.1土建质量管理70、程序5.1.1质量策划：5.1.1建立一个完善的项目管理机构。5.1.2明确项目管理机构中每一个岗位人员的职责。5.1.3在工程立项之后，根据工程特点，编制质量计划，其应包括：勘察、设计、施工、甲供材料四大方面。（1） 勘察、设计、施工的分包商和甲供材料的分供商确定参照“合同评审” 和“采购”。（2） 对分包商提出的方案或分供商提供质保书进行审核和认可。 （3） 对新技术、新材料提出质量保证措施。（4） 对工程或材料的验收要有一个明确的标准。（5） 明确和准备质量记录单。5.1.2文件和料的控制：5.1.2.1 规范：工程部制作一份现行规范（包括国家、行业地方颁布的规范、规程、规定）目录下发各71、项目管理部，每当国家、政府颁布或更换规范时，及时通知到各项目管理部，确保使用的是有效的现行规范。5.1.2.2 图纸：设计院发出的工程设计图纸必须是加盖市建委统一发出的“施工图出图专用章”的有效图纸，到各项目管理部，由专人收发并作记录，当有图纸作废时，应及时通知下发人员，在作废的图纸上作标识以示区别或收回统一管理，确保使用的工程图纸为有效的。5.1.2.3 设计变更单、技术核定单、工程签证单、工作联系单。（1） 设计变更单：由设计院签发，并经设计部、工程部相关专业工程师签字确认的证单。（2） 技术核定单：因为施工原因，由施工单位签发，并经设计、监理单位和工程部签字认可的对工程设计图纸变更的单证72、。（3） 工程量签证单：由施工单位签发，有关工程工作量发生变化，需工程部、监理签字认可的单证。（4） 工作联系单：发生在项目部与分包商中任何一方之间有关工程方面的联系单证。（5） 以上单证由专人收发，并分类编记录。5.1.3过程控制：5.1.3.1勘察阶段：在勘察前，参照有关料对工程所在地地质情况及周围环境有一个大致了解，根据工程特点和规范要求合理布置勘察点，对勘察报告上反映的地质情况有异议或反映出的地质情况较为复杂，反映不清时，可增设勘测点。5.1.3.2 设计阶段：（1） 确保功能，使用价值的满足程序最高。（2） 设计出的房型在针对的顾客中有最大的认可。（3） 设计出的工程效益最多（通过设73、计出的总建筑面积，单位面积成本，市场定位后的销售价格等确定。）（4） 施工的可行性及简洁性。5.1.3.3 施工阶段：（1） 工程部负责实施施工质量控制。以创优操作细则及四大渗漏控制：屋面、外墙、门窗、卫生间为核心内容，结合100%细部质量检查工作，严格管理施工工程质量。（2） 确保施工单位按照已认可的施工组织设计进行施工，其产品符合规范要求。（3） 当施工单位对施工方案进行修改时，要求其提出修改方案，同时进行审核。（4） 分阶段主持召开设计图纸交底会议，确保施工出的产品符合设计意图。（5） 对设计变更单、技术核定单、签证单、工作联系单等进行控制（通过签字认可）。（6） 工程具备开工条件时，由74、工程部经理在建筑工程开工报告单上签字，允许施工单位开工。（7） 在施工过程中，专业工程师通过在隐蔽工程验收单上签字来认可其施工单位可进入下一道工序施工。（8） 新技术、新材料在实施过程中，由工程部主管工程师组织设计，监理、施工各方在过程中可以质量跟踪，确保试用成功。并将使用过程中发现的问题及经验记录下来，以供下次使用参考。（9） 对上一工程中发现的质量问题（在交付、服务等过程中发现的）在本工程实施时，加以重点控制，以防再次发生。5.1.4检验：仅涉及对材料的验收及工程产品的检验。5.1.4.1 根据现行建筑材料规范大全及合同或协议进行验收，有质保书要求的则要求随料提供质保书，并根据规范要求，委75、派监理单位监督施工单位进行试验，对试验结果有怀疑时，可自行抽查检验。5.1.4.2 根据88 规范规定组织监理进行过程检验和最终检验。（1） 隐蔽工程验收：施工单仅位自限验后使，用通知项目部和监理验收，项目部专业工程师和监理验收通过后:1，27在6隐蔽26工8程验收单上签字，允许其进入下一道工序。（2） 分部工程验收：专业工程师组织监理对分部工程进行验收评定，并在施工单位提交的分部工程质量检验评定表上签字。（3） 单位工程完工后，工程部经理组织各专业工程师、监理对单位工程进行检验评定，并在单位工程质量综合评定表上签字。（4） 单位工程验收合格后，项目部会同施工单位上报工程所在地质监站验收。5.76、1.5检验状态的控制程序。5.1.5.1明确检验的四种状态：待检产品、合格产品、不合格产品、尚待判定产品。5.1.5.2 甲供产品的检验：（1） 所有甲供产品进场必须进行检验，需提供质保书的则要求提供，根据不同的检验状态，分别堆放并在记录单上做标识。（2） 不合格产品必须限期离场。（3） 施工单位所领材料必须是合格产品（通过记录单反映）。5.1.5.3 半成品的检验标识：通过采用分部工程质量检验评定表，施工单位提供的试验报告单等各种试验料作为半成品的标识。5.1.5.4 成品的检验：通过单位工程质量综合评定表对工程标识。5.1.6不合格品的控制：（1） 通过施工过程中不合格品的控制，防止误用和77、转序，以保证只有合格的产品才能投资产，转序、安装和交付。（2） 对于不合格品，工程部经理组织设计、监理、施工各方进行调查，查寻原因，然后作出处理意见。5.1.7纠正和预防措施。5.1.7.1 针对不合格品，部门主管提出不同的处理意见：（1） 由施工单位自行处理，专业工程师和监理对纠正过程进行监督；（2） 由施工单位提出方案，经部门主管、设计和监理批准执行，在纠正过程中进行监督。（3） 由项目部与设计、监理协商出处理意见，责令施工单位按此执行。5.1.7.2 预防措施范围：（1） 施工过程中多次或连续出现的不合格品（质量通病）；（2） 在交付使用及今后使用过程中顾客多次提出的；（3） 日常质量活78、动及质量统计信息中发现的不合格品的潜在原因。5.1.7.3 实施纠正和预防措施后，实行跟踪、检查，并对实施过程进行验证。5.1.8工程竣工办理入住手续时，严格按公司规定配合业主办理入住验收和维修。5.1.9质量记录的控制。（1） 对于质量记录（如隐蔽工程验收单、质保料、试验单等）分类编保管，并作记录。（2） 工程完工后，将其移交档案室，保持对工程质量的可追溯性。5.1.10统计：对于发生的质量通病，采用统计技术加以分析评定。5.2.给排水质量管理程序所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在建设单位项目管理部的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容：5.79、2.1要求施工安装单位严格按图施工，如有更改，须经部门主管与设计单位协调后方可执行。5.2.2在施工过程中，进行现场指导、监督，根据安装工程施工验收规范、采暖与卫生工程施工及验收规范（GBJ242-82）等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。5.2.3对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在分部分项工程质量评定表上签字确认。分部分项工程包括埋地管工程，上水、热水管安装工程，排水管、雨水管安装工程，消防工程及有关设备的安装，卫生洁具安装工程，室内煤气管安装工程。5.2.4工程部检查：监理公司对分部分项进行检查评定后，将分部分项工程质量评定表报工程部，部门主管接表后，即刻到工地抽检，抽检80、频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检料验评定。 5.2.5隐蔽工程控制：（1） 隐蔽工程的内容：埋地管工程:1，2包括埋26地8的给、污、废水管、煤气管、消防管、雨水管安装、敷设，室内部分的埋墙管以及工程竣工后敷设的各种给排水管道。（2） 隐蔽工程检查标准：采暖与卫生工程施工及验收规范GBJ242-82等。（3） 隐蔽工程的检查：（4） 部门主管应经常检查隐蔽工程施工情况，着重对水管减压，气管减气，以埋管排水管盛水、排水管通球等有关工程隐患部分的试验要重点进行检查，对异常情况及时作出处理，并在隐蔽工程验收记录中做好处理记录。81、（5） 当隐蔽工程作业结束，在施工单位自检基础上，由监理公司牵头，工程部、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行检查验收，质量标准及检验方法按5.2执行。（6） 隐蔽工程验收合格，三方共同在隐蔽工程验收记录上签字确认，工程可进行下道工序，未经检查或许可批准的隐蔽工程，不得擅自转入下道工序。5.2.6工程验收：（1） 工程完工后，在施工单位自检基础上，工程部应组织监理公司、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行100%检查。（2） 除了填写工程竣工验收规定的表单之外，还要分别填写给水工程检查表、排水工程检查表、空调冷凝水检查表，发现不合格品，应按不合格品的控制程序进行处理。（3） 质量回访：82、工程移交物业后，一年内工程部部门主管每季度一次到物业公司水电养护部回访。（4） 工程结束后，工程部就常见工程质量问题作出总结，在以后工程中加以重点控制。5.3.电气工程质量管理工作程序所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在建设单位项目管理部的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容：5.3.1在施工过程中进行现场指导、监督，根据电气装置安装工程施工及验收规范GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。5.3.2 对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在分部分项工程质量评定表上签字确认，83、分部分项工程包括电缆线路工程、硬母线安装工程、配管及管内穿线工程、低压电器安装工程、电气照明器具及其配电箱（盘）安装工程、电机的电气检查和接线工程、避雷针（网）及接地装置安装工程。5.3.3工程部检查：监理公司对分部分项工程进行检查评定后，将分部分项工程质量评定表报工程部，部门主管接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。5.3.4隐蔽工程控制。5.3.4.1 隐蔽工程的内容：指在结构施工过程中，需利用钢筋作接地引线的避雷及接地装置安装工程，以及各层电器配管工程。5.3.4.2 隐蔽工程检查标准84、：按照国家标准电气装置安装工程施工及验收规范 GB50258-96、建筑安装工程质量控制与检验评定手册9.3配管工程、9.17接地装置安装工程执行。5.3.4.3 隐蔽工程的检查：（1） 部门主管应经常检查隐蔽工程施工情况，对异常情况及时作出处理，并在隐蔽工程验收记录中做好处理记录。（2） 当隐蔽工程作业结束，在施工单位自检基础上，由监理公司牵头，工程部、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行检查验收，质量标准及检验方法按4.2 执行。（3） 隐蔽工程验收合格，三方共同在隐蔽工程验收记录上签字确认，工程可进行下道工序，未经检查或许可批准的隐蔽工程，不得擅自转入下道工序。5.3.5工程验收。（85、1） 工程竣工后，在施工单位自检基础上，工程部应组织监理公司、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行100%检查。（2） 填写通电试验检查表、电器开关、插座、灯具检查表、低压电器检查表、避雷系统检查表，发现不合格品，应按不合格品的控制程序进行处理。（3） 质量回访：工程移交物业后，一年内工程部部门主管每季度一次到物业公司水电养护部回访，并记录在工作日记上。（4） 工程结束后，工程部就常见工程质量问题作出总结，在以后工程中加以重点控制。3.6工程进度检查管理程序1.目的保证工程进度处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解工程进度情况，确保工程建设顺利进行。2.范围适用于本公司范围内86、的新建、改建、扩建的各工程项目。3.职责由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。4.目的保证工程进度处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解工程进度情况，确保工程建设顺利进行。5.范围适用于本公司范围内的新建、改建、扩建的各工程项目。6.职责由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。7.检查内容4.1.检查时间：在建项目每月例行检查一次。4.2检查人员：工程总监（总工程师）、工程管理部、监理单位、各施工单位。4.3检查依据：项目总施工进度控制计划；阶段性施工进度控制计划；月施工进度控制计划；项目材料限价计划；图纸交付计划；分包商进场计划；样品确认计划；甲供设备材料进场计划87、。4.4检查方法：根据检查依据对照项目工程施工现状。4.5结论：（1） 对检查结果现场开会讲评（2） 对存在问题提出整改意见，项目部负责监督监理施工单位落实（3） 形成纪要备案5控制内容5.1开工准备。5.1.1 施工单位、监理公司的确定。5.1.2 对监理公司的控制。（1） 工程开工前十天内，监理公司负责编制监理大纲、监理细则，并上报项目部项目主管；（2） 项目经理部项目主管签收一周内予以明确批复；（3） 项目经理部项目主管监督监理公司严格按监理大纲及监理细则对房屋建筑实施过程控制。5.1.3对施工单位的控制。项目经理部通过监理公司对施工组织设计进行评审并对施工过程进行控制。 5.1.4 项88、目部项目主管向施工单位移交场地并签署场地移交备忘录。5.2进度计划的控制。5.2.1 进度计划的编制与审批。（1） 由施工单位负责编制项目总进度计划，报项目主管及监理公司审核，工程管理部经理批准。（2） 由项目部项目主管负责编制甲供设备材料进场计划，工程管理部经理审核批准。（3） 由项目部项目主管负责编制总体配套施工进度计划，工程管理部经理审核批准。5.2.2 进度计划的实施。（1） 由施工单位负责在每月（周）编制项目月进度计划、项目周进度计划，报项目主管及监理公司审核，项目经理部总经理批准。（2） 项目主管监督监理公司每周定期组织监理例会，针对实际施工与计划的偏差，及时平衡、调整，并形成监理89、例会会议纪要。（3） 项目主管每周采用横道图比较法进行工程实际进度和计划进度统计对照，控制分析，提出进度调整方案，报项目经理部总经理审核批准。（4） 项目主管按计划实施情况，填写工作日记。5.2.3进度计划的检查，工程管理部根据2.2.1、2.2.2、2.2.3规定，每月（周）对各项目进行检查，必要时进行协调，督促各项目严格按进度计划进行操作，每月周对各项目进行进度考评。3.7 工程安全、文明施工检查管理程序1.目的保证工程文明施工和安全处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解各项目的文明施工和安全情况，确保工程建设顺利进行。2 .范围适用于本公司新建、改建、扩建的各工程项目。3 90、.职责由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。4.内容4.1检查步骤4.1.1对施工单位申报的有关文明施:工和安全2措施进行审批，7天内必须答复，否则为默认；4.1.2现场检查安全落实情况，是否与申报的做法一致。4.2检查时间：4.2.1对在建项目每周例行检查一次（特殊工序、重点部位）（不定期）；4.2.2对在建项目每月例行检查一次。4.3检查人员：工程总监（总工程师）、工程部、监理单位、各施工单位。4.4检查依据：4.4.1国家、地方相关文明施工和安全检查的规范、规定，工程设计文件。4.4.2本公司工程管理规范中的文明施工检查和安全检查要点。4.5检查内容：（1） 现场文明施工和安全情91、况；（2） 施工单位安全自检记录和文件料管理情况；（3） 工地文明施工和安全技术交底和会议纪要；（4） 上月检查整改意见落实情况。4.6检查方法：（1） 现场实物检查；（2） 相关料抽查。5.结论5.1检查结果现场开会讲评；5.2存在问题提出整改意见，工程部负责监督监理、施工单位落实；5.3形成纪要备案。6.支持表单：7.支持文件：7.1BBGC01-07-001工程安全、文明施工检查要点3.8工程物料采购管理程序1.目的为加强公司的工程物料采购管理，明确公司内部工程物管理机制，有效地发挥公司的集中订货优势，降低工程物采购成本，保证工程物采购优质、经济、及时。2.范围适用于公司建设项目的一切工92、程物料采购活动。3.原则3.1.所有物料采购部门及其人员必须遵守职员手册有关规定，维护公司利益。3.2.在物料采购工作中，必须本着公正、公平、公开、廉洁奉公的办事原则。如有违者，一经查出严肃处理。3.3.职责分明，手续完备，建档备案。4.内容4.1.工程物采购工作要求：(1) 分类、分项建立合格供应商名录和甲供材料、设备信息库。(2) 加强与供应商之间的信息交流，把握市场动态和建材行情。(3) 控制和保障工程物采购质量、进度和成本。(4) 健全和完善合格供应商考核、评审制度。(5) 根据集团（总部）公司本公司材料设备采购规定，材料设备采购严格按照电子商务操作规定上网交易。(6) 督促和指导供应93、商上网注册。(7) 为相关部门提供良好服务。4.2.工程物采购管理职能工程部作为公司内部的工程物采购业务执行部门，负责组织采购活动的实施，其职能为：(1) 建立健全公司内部工程物采购管理制度，编制统一的甲供材料设备管理控制表单，指导相关部门对制度的执行。(2) 建立健全合格供应商及相关材料、设备信息库。编制和审查供应商入围(3) 格，组织相关部门对供应商进行考察、市场调研和评估，负责对供应商的评选和控制。(4) 编制物采购工作计划和相关招标文件。(5) 关注市场动态。加强与供应商之间的信息和业务交流。协调和跟踪供应商建材交易上网注册。(6) 工程物采购招投资标上网交易。(7) 组织年度合格供应94、商评审工作。(8) 组织相关部门进行物采购性能价格分析评比。(9) 组织对供应商履约合同能力的考核和评估。(10) 协调与设计部的工作关系，确保有关甲供材料（设备）设计图纸的准确、及时、完整、规范。(11) 负责编制甲供材料（设备）进场计划表，作为物采购招投资标工作的依据。(12) 负责协调与供应商之间的材料（设备）供求进度、工作配合和质量验证关系。(13) 负责做好甲供材料（设备）的检验、验收、封样、储存、防护、标识和追溯（实物和单据上）。(14) 超过原采购合同计划外申请增补用料，必须严格按照甲供材料（设备）计划外增补审批表执行。(15) 负责编制甲供材料（设备）采购当月完成情况报表和下月95、甲供材料（设备）采购计划报表，并于每月月底上报办公室、财务部、成本部备案。(16) 主办工程师负责编写甲供材料（设备）管理工作日记，详细记录每批材料（设备）进场时间、数量、质量状况及非合格品质量成因。做到有据可查，为工程项目可能发生的工期和经济索赔提供必要的参考依据。(17) 主办工程师负责做好各类甲供材料（设备）台账记录，信息编码和档案管理。详细记录：合同类别、合同单位、订购材料（设备）名称、合同总价、工程量、增减工程量、增减账目、付款及结算审批申报时间、支票（现金）发出时间；以及供应商支票（现金）签收簿（包括合同名称、支票金额、发票或支票编、签收人、签收日期）。(18) 负责按照公司规章制96、度及流程申请办理对外付款。(19) 负责整理审核“货物验收清单”、发票和其他单据，并按项目付款审批表申请甲供材料（设备）付款。“付款审批表”主办人意见栏里必须有总监理工程师审核意见。主办工程师负责付款审批手续，准确、及时、完整、规范。(20) 大宗材料（设备）采购（如工程桩、塑钢门窗），工程部根据合同约定，必要时可以指派相关专业技术人员和邀请监理单位进驻供应商厂区对订购材料生产、质量状况进行监督和跟踪，并负责收集相关料，确保工程顺利进展。(21) 工程物采购“货物验收清单”必须由施工总承包单位、监理单位、建设单位验收负责人会签，并分别注明会签意见和会签日期。“货物验收清单”同时要求施工总承包单97、位加盖项目部印章。(22) 严格按照供应商供货质量、进度考核表考评供应商工作业绩，作为合格供应商评审和工程物采购结算的依据。(23) 新材料的应用，需按照选用新材料设备评估意见表报成本部和公司领导批准后执行。(24) 项目结束后，工程部经理亲自组织甲供材料（设备）管理工作总结及经验教训交流。取长补短；查找不足成因；获取用户反馈意见；提出修改意见；评估经验教训；建立经验教训档案库，为后续项目管理以借鉴。(25) 设计部从建筑设计角度考虑，提出物采购在美观、选型、安全及使用功能等方面的要求，并提供其设计依据。成本部参加物采购招标文件的编审及招投资标全过程活动。从成本控制角度对物采购价格进行分析和指98、导。并负责控制物采购付款方式和付款进度，杜绝超付现象。4.3.物采购管理工作程序(1) 项目扩初设计阶段，工程部会同设计单位进行主要甲供材料（设备）的初步确定。扩初方案通过后，工程部以其作为该项目材料（设备）采购工作的依据，一周内编制选型订购的甲供材料（设备）一览表，报公司领导审批。(2) 设计部依照选型订购的甲供材料、设备一览表，按计划提供甲供材料（设备）样图、材质、型规格、色色别、安全使用功能、材料表等设计依据，配合工程部甲供材料（设备）采购招投资标工作。(3) 工程部编制甲供材料（设备）进场计划表，组织材料设备招投资标工作，并最终签署采购合同。(4) 工程部负责履行采购合同。(5) 工程99、部配合营销要求在售楼中心设立甲供材料（设备）部分产品展示台。(6) 工程部建立材料（设备）样品展示房，并进行产品封样，封样必须加贴封条，封条须由供需双方盖章确认。(7) 会同监理单位负责督促，并协调供应商分包（安装）工程必须按规定办理建设工程质监手续。严格申报工程隐敝验收，成品和半成品验收，申报质监站工程竣工验收。并负责工程竣工资料的验收和整理归档。如非质监站验收的分包（安装）工程也需工程部、监理单位、施工总承包单位、供应商会同办理工程中间验收、竣工验收证明，以此作为工程付款、结算的依据之一。(8) 合同履行期间，工程部负责采购计划调整，协调与供应商之间的工作关系。(9) 合同履行期间，工程部100、负责协调设计文件的补充和完善。(10) 到货的随箱料，如质量保证书（合格证）、备品备件、验货清单、原产地证书、检测报告、使用说明书等工程部应按分门别类存档。(11) 对于需要提供保修服务的物，由工程部将供应商的有关售后服务料复印一份交物业管理部门，由物业管理部门与供应商对口联系维修业务。如发生困难或遇阻力时，由工程部协助办理。(12) 操作流程表详见附件。5.支持表单5.1BBGC-C1合格材料设备供应商评审表5.2BBGC-C2甲供材料设备供应质量、进度评估表5.3BBGC-C3甲供材料设备进场计划表5.4BBGC-C4甲供材料设备设计变更工作流程表5.5BBGC-C5甲供材料计划外增补审批101、表5.6BBGC-C6甲供材料设备采购月完成情况报表5.7BBGC-C7选用新材料设备评估意见表5.8BBGC-C8材料设备考察分析报告附件(1)：公司材料设备采购领导小组职责及名单1.目的1.1.建立有序的材料设备采购体系。1.2.规范材料设备采购操作程序。1.3.降低材料设备采购成本。1.4.保证本公司项目所用材料设备的品质，提升本公司住宅的品牌形象。2.范围适用于本公司项目所有甲供、三方合同、甲方限价的材料设备。3.领导小组的职责3.1.负责执行集团工程管理部建材采购中心制定的材料设备采购管理规定，执行职能部门为本公司工程部和成本部。3.2.明确采购领导小组各成员的岗位职责。3.3.对材102、料设备采购工作进行决策。4.领导小组人员组成及职能划分 4.1.人员组成4.1.1 集团规定领导小组人员组成：总经理、主管副总经理、分管工程领导、财务总监、营销总监、工程部经理、成本部经理、工程部招标工程师、成本部招标工程师。本公司领导小组组成：组长由张长征总经理兼任，副组长由经理担任，组员：营销总监周斌，工程部经理段军，合约成本部经理杜文平，设计部经理朱允刚，工程部曹友云工程师（材料），工程部李明煦工程师（设备），合约成本部张再明工程师4.2.职能划分4.2.1工程部负责处理日常工作及材料设备采购集中管理工作，设立招标职能岗位（兼），负责招标工作的具体操作。主要职能：全过程参与招标工作，主持103、大、小型招标的选择投资标单位，编制招标文件、发标、评技术标，控制整个招标工作进度的工作，并负责招标料的收集、整理、归档、保存。4.2.2 合约成本部设立招标职能岗位（兼），负责招标工作的具体操作。主要职能：编制成本控制指标，接标，主持评标、定标；4.2.3 具体职责如下：4.2.3.1 组长张长征为材料设备采购分管领导，副组长主持领导小组日常工作。4.2.3.2 组员周斌主要从营销角度考虑材料设备采购，参与决策；4.2.3.3 组员段军领导工程部曹友云和李明煦，处理日常工作及材料设备采购集中管理，主持大、小型招标的选择投资标单位，编制招标文件、发标、评技术标，控制整个招标工作进度的工作；4.2104、.3.4 组员杜文平领导合约成本部编制成本控制指标，接标，主持评标、定标；4.2.3.5 组员朱允刚主要从设计角度考虑材料设备采购，参与决策；4.2.3.6 组员工程部曹友云招标工程师，全过程参与招标工作，选择投资标单位，编制招标文件、发标、评技术标，并负责招标料的收集、整理、归档、保存；4.2.3.7 组员工程部李明煦招标工程师，主要在机电设备招标中，全过程参与招标工作，选择投资标单位，编制招标文件、发标、评技术标；4.2.3.8 组员成本部张再明招标工程师，全过程参与招标工作，编制成本控制指标，接标，协助杜文平主持评标、定标。5.材料设备采购规模划分5.1单次采购量大于15万元，为大型招标105、。5.2单次采购量不大于15万元，为小型招标。6.材料设备采购原则6.1质审查原则：投资标单位的选择必须在经考察合格后的供应商范围内选择。6.2全面招标原则：6.2.1 一次采购量高于人民币五万元（含一万元）的材料设备的采购必须通过招投资标的方式来确定供应商，但可沿袭以前招标的结果，经相关业务部门的审批后，可直接采用。6.2.2 一次采购量低于人民币五万元以下的材料设备的采购，可由工程部专业人员、审计人员的询价比较，经工程部领导审批，抄送合约成本部备案后可直接选定供应商。6.2.3 不得将同一性质的材料设备肢解，以规避招标。6.2.4 公开透明原则：所有招标及采购合同均需在网上公布。6.2.5106、 多权分立、集中管理原则：采购中各业务部门保持相应的独立性，发挥各自的职能作用，但整个过程的组织、管理由工程部集中负责。7.参考文件：本公司材料设备采购管理规定3.9 工程验收管理程序1.目的对项目施工过程的中间验收进行有效控制，保证工程按期顺利验收通过和交接给物业公司，便于公司掌握工程遗留问题以及对问题处理的跟踪。2.范围适用本公司 范围内新建、改建、扩建的各工程项目。3.职责分部工程的中间检查和隐蔽验收由工程部负责；工程中间验收和工程竣工验收由工程部及其他相关部门配合实施工作。4.内容4.1工程中间验收4.1.1中间验收应当具备下列条件:24.1.1.1 承建单位已经按设计要求和合同约定完107、成需验收的分部分项工程。4.1.1.2 分部分项工程质量验评料完备：4.1.1.2.1质量保证料齐全、真实，并与工程进展同步；4.1.1.2.2有关原材料、半成品试验和评定合格；4.1.1.2.3施工形成的观测数据满足相关规范的要求；4.1.1.2.4分项工程自评料齐全、评定结果符合要求。4.1.1.3 监理工程师对分部工程质量验评料签署合格。4.1.2中间验收程序4.1.2.1 承建单位完成分部工程后，必须先进行自评，自评完成后将分部工程质量验评料提交监理工程师，申请进行中间验收。4.1.2.2 监理工程师对分部工程质量验评料进行审查，并参照有关验收规范和验评标准要求对分部工程现场观感质量进108、行量测和检查。4.1.2.3 若符合验评标准，监理工程师应及时对分部工程质量验评料进行签署，并通知项目部对分部分项工程进行中间验收。若不符合要求，监理工程师应向承建单位下发整改通知单，要求其整改完成后再重新申请中间验收。4.1.2.4接验收通知后，及时组织工程部、设计部、设计单位、监理单位、承建单位进行中间验收，并应按照政府有关规定通知质量监督机构对验收进行监督。4.1.2.5 中间验收通过后，验收参加人员应对其分部工程的质量作出最终评定，并对中间验收料进行签认。对中间验收中存在的问题，项目经理部发出整改通知单要求承建单位落实，并验证封闭。4.1.3验收依据：按现行的国家标准、行业标准及合同要109、求的质量标准规定进行验收，同时应符合国家现行的有关法律、法规、技术标准和设计文件的要求。4.1.4中间验收内容程序工程分类参加单位1基础工程质监站设计院监理单位施工单位、工程部2主体工程质检站、工程部设计院监理单位施工单位4.2工程竣工验收4.2.1工程竣工验收应具备的条件:4.2.1.1 完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；4.2.1.2 有完整的技术档案和施工管理料;4.2.1.3 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4.2.1.4 有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；4.2.1.5 有施工单位签署的工程保修书.4.2.2工程竣110、工验收程序4.2.2.1 施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后,自行组织验收,并按国家有关技术标准自评质量等级、编制竣工报告，由单位法定代表人和技术负责人签字并加盖单位公章后，提交给监理单位。竣工报告应包括以下内容:已完工程情况、技术档案和施工管理料情况、建筑设备安装调试情况、工程质量评定情况等。4.2.2.2监理单位核查竣工报告，对工程质量等级作出评价。竣工报告经总监理工程师、监理单位法定代表人签字并加盖单位公章后，由施工单位向建设单位申请竣工验收。4.2.2.3 建设单位提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民防等有关部门进行专项验收（专项验收程序由有关部门自定），并按111、专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件。4.2.2.4 建设单位审查竣工报告，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。4.2.2.5 建设单位编制建筑工程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告。建筑工程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告应包括下列内容：工程概况、施工许可证、施工图设计文件审查意见、工程质量情况以及建设、设计、施工和监理等单位签署的质量合格意见。建筑工程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告应使用建设行政主管部门印制的格式文本，一式四份，主管部门、城建档案部门、建设单位和施工单位各一份。4.2.3验收监督：4.2.3.1 建设单位组织工程竣工验收前，应提前通知工112、程质量监督机构，并提交有关质量文件和质保料，工程质量监督机构应派员对验收工作进行监督。4.2.3.2 工程质量监督机构对验收工作中的组织形式、程序、验评标准的执行情况及评定结果等进行监督。验收不通过，工程不得投资入使用。竣工验收日期以最后通过验收的日期为准。4.2.3.3 建设单位在竣工验收通过后，即可进入验收备案程序。4.2.4备案管理：4.2.4.1 建设单位必须在竣工验收合格后规定时间内（根据各地区政府规定）向主管部门提交下列材料，办理备案手续：备案表、建筑工程竣工验收报告、规划验收合格证、消防验收意见书、环保验收合格证、质量技术监督部门的验收结果通知单（如电梯验收结果通知单等）、工程验113、收档案认可书、燃气工程验收证书、民防工程竣工验收证书、施工单位签署的工程质量保证书、开发商签署的住宅质量保证书、住宅使用说明书。4.2.4.2 建设单位向主管部门领取建设工程竣工验收备案表；加盖公章和法人代表签名，提交前文所述验收证书向主管部门备案。4.2.4.3主管部门在收齐验证备案材料后出具建设工程竣工验收备案证明书，正本两份，副本三份，建设单位和产权登记部门各持一份正本，档案部门、主管部门和施工单位各持一份副本。4.2.5竣工验收内容：程序工程分类参加单位1消防工程消防局设计院监理单位施工单位工程部2环保工程环保局工程部设计院监理单位施工单位3燃气工程燃气公司工程部设计院监理单位施工单位114、4民防工程民防办工程部设计院监理单位施工单位5电梯工程劳动局工程部设计院监理单位施工单位6安全验收安检站工程部监理单位施工单位7供电工程供电局工程部设计院监理单位施工单位8白蚁防治工程白蚁防治办公室工程部监理单位施工单位9自来水接驳自来水公司工程部监理单位施工单位10规划验收国土局工程部设计院设计部监理单位施工单位项目发展部11档案验收档案馆工程部设计院监理单位施工单位3.10工程档案管理程序1目的对项目料和竣工档案料进行有效的管理和利用，确保公司在任何场合使用的工程图书料为现行有效本。2.范围用于公司所有工程档案料的收集、归档、保管、借阅和销毁。3.职责工程部的档案管理员（即工程部项目秘书）115、负责工程图书料的购买、登记、借阅和保管；工程项目料和竣工资料的收集归档；工程文件用印（登记、盖印）；工程部经理负责对料过期料的审查销毁。4.内容4.1.项目料的控制4.1.1收集、进库和保管4.1.1.1工程项目正在进行时，各部门应将本部门所涉及该项目的上级批示、政府批文、土地合同、报建料、工程合同（包括设计合同、监理合同、施工合同等）以及各类证书的原件/正本在产生的同时，及时送至工程部档案管理员处保管。4.1.1.2 工程项目在结束时，各项目应将施工过程中的重要文件、数据以及具有参考价值的料，归纳、整理、附上移交文件清单，交于工程部档案管理员处。4.1.2归档工程项目正在进行时，档案管理员对116、所接收的项目料，应按项目和文件类别进行分类、编和标识，并分别存放。4.1.2.1 公司所开发的各项目均有单独的项目代或简称。4.1.2.2 文件的归档分类:第一册GF：公司管理规范GC-GF-GS- 工程管理规范GC-GF-GC- 工程类表单GC-GF-GC-001-工程部内部管理规范GC-GF-GC-002-工程管理规范GC-GF-GC-003-工程部人员架构及职责GC-GF-GC-004-第二册Z：工程指导书GC-Z-第三册ZL：政府文件GC-ZL- 第四册GL：公司来文：报公司各部门文件GC-GL-001- 发设计管理部文GC-GL-002- 发合约成本部文GC-GL-003- 其他文件117、GC-GL-004-第五册JY：会议纪要：公司每周/每月工程例会纪要GC-JY-LH- 公司现场工作协调会纪要GC-JY-XC- 专题会议纪要GC-JY-ZT-其他会议纪要GC-JY-QT-第六册QQ：工程前期准备：基地情况料GC-QQ-J- 施工单位考察GC-QQ-SK- 监理公司考察GC-QQ-JK- 用水、用电文件GC-QQ- 技术料GC-QQ-JS- 其他文件GC-QQ-QT-第七册KC：工程勘察往来文件：初勘料GC-KC-CK- 详勘料GC-KC-ZL- 抽查纪录GC-KC-CC- 其他文件GC-KC-QT-第八册JL：监理公司往来文件：监理合同GC-JL-HT-（含招投资标文件）监118、理细则GC-JL-XZ-监理例会纪要GC-JL-JY-监理月报及审核意见GC-JL-YB- 发监理单位文GC-JL-F- 其他来文GC-JL-QT-第九册SG：施工合同：GC-SG-HT-（含招投资标文件）施工组织设计（施工单位提供）GC-SG-ZZ- 施工方案（施工单位提供）GC-SG-FA 施工单位来文GC-SG-L-发施工单位文GC-SG-F-工程联系单GC-SG-LX-工程报告及函件 仅GC限-BG-使第十册Z：物合同GC-Z-:2第十一册SJ：设计变更（按日期）：方案、扩初阶段GC-SJ-FA- 施工图阶段GC-SJ-SG- 图纸会审纪要GC-SJ-HS- 技术交底记录GC-SJ-J119、-第十二册QZ：工程签证GC-QZ- 第十三册XJ：限价单GC-XJ- 第十四册JH：计划管理：GC-JH-总进度控制计划及评审记录GC-JH-KZ- 施工图纸交付计划GC-JH-TZ- 分包商进场计划GC-JH-JC- 样板确认计划GC-JH-YB- 甲供材料进场计划GC-JH-CL- 金使用计划GC-JH-ZJ- 总进度计划（施工单位）GC-JH-J- 月/周计划（施工单位）GC-JH-YJ第十五册CL：材料设备管理机电设备GC-CL-J-建材装饰GC-CL-JC- 样板登记一览表GC-CL-YB- 收（调）料单GC-CL-S- 设备调试验收记录GC-CL-YS-第十六册J：进度款支付：工120、程进度款审批单GC-J-GC- 物进度款审批单GC-J-Z- 扣款通知单GC-J-KK- 奖/罚款通知单GC-J-JF-第十七册JG：交工前楼宇检查记录GC-JG-001-竣工资料GC-JG-002-如：竣工图开竣工报告中间验收料第十八册YS：验收报告：GC-YS- 程验收报告（不需政府参与的验收）GC-YS-BG- 政府验收8 证GC-YS-ZF-履约评定表GC-YS-P-第十九册TS：投资诉处理：投资诉记录表GC-TS-JL-投资诉分析报表GC-TS-FX-第二十册HQ：后勤管理料：GC-HQ-GL- 考勤表GC-HQ-KQ- 其他文件GC-HQ-QT第二十一册QT：零星工程料GC-QT-121、001-其他文件GC-QT-002-4.1.2.3 归档文件编：档案管理员对所接收的项目料，在分类的基础上均按接收的先后顺序进行编，编基本原则：部门名称缩写+文件分类缩写+专业分类缩写+文件顺序例：第七册KC：工程勘察往来文件：初勘料GC-KC-CK- 详勘料GC-KC-ZL- 抽查纪录GC-KC-CC- 其他文件GC-KC-QT-以此类推，工程档案编由工程档案管理员负责，每一个文件夹须有文件卷目总索引、文件卷目索引表、文件目录表此三级索引表，以便对恨档文件进行检索；文件卷目总索引列明归档文件各卷目编及名称；文件卷目索引表列明本卷目归档文件的分类及名目；文件目录表作为质理记录、文件的最终目录，122、在文件归档时进行登录，须列明文件的编、主题及归档时间。对施工和物合同可按工程部所编合同进行排序，并在首页打印出目录表。4.1.2.4标识：对已分类和编的文件，应在档案盒上进行标识，标识应简单清晰、明了、易懂。4.1.2.5 在该工程结束时，原件需交政府职能部门保存的料，应将复印件存归，并在复印件上注明原件去处。4.1.3借阅项目开发过程中，各部门、各项目如需借用相关的项目料，应到工程管理部档案管理员办理相应的借阅手续，填写档案借阅登记表，或出具借条，并在使用完毕后，立即归还。4.2工程竣工资料的控制4.2.1工程竣工资料的范围当地相关政府部门所要求的专项工程项目均应做竣工资料。4.2.2工程竣123、工资料的验收条件工程竣工档案应进行专项验收，验收应具备以下条件：4.2.2.1 建设工程经施工单位自行验收及其它工程验收进行完毕；4.2.2.2 全部工程档案文件材料按有关规定已收集齐全、整理完毕。4.2.3工程竣工资料的验收程序4.2.3.1工程竣工档案专项验收前，监理单位、施工单位档案管理人员应对本单位形成的档案按照有关规定进行自检，填报工程竣工档案情况申报表，报送公司。4.2.3.2公司汇总各监理、施工单位报送的工程竣工档案材料和工程竣工档案情况申报表后，由档案管理人员对各单位报送的和本公司的甲方竣工资料按照有关规定进行审核和自行验收，向主管城建档案部门填报建设工程竣工档案专项验收申报表124、。4.2.3.3 验收工作在建设工程现场进行。由主管城建档案管理部门验收小组主持，公司组织设计部、工程管理部、以及设计单位、监理单位、施工单位技术人员和档案管理人员参加。4.2.3.4 验收工作进行完毕，由验收小组提出初步验收意见，各单位应根据正式的建设工程竣工档案专项验收意见书认真进行整改，并确保符合规定要求。4.2.3.5工程通过竣工验收后，经整改后的工程竣工档案应在规定时间内送主管城建档案管理部门复核审查。4.2.4工程竣工档案的移交4.2.4.1工程竣工验收合格后，必须在规定时间内向主管城建档案管理部门移交一套完整的建设工程档案。工程管理部就项目必须报4.2.4.2公司在接收承建方的竣125、工档案时，应检查所交料是否符合规定要求、在确保与原件一致的前提下，向各单位出具接收工程项目档案（料）登记单。4.2.5归档4.2.5.1 档案管理员对所接收的竣工资料，应按项目进行分类、编和标识。4.2.5.2 不同项目的竣工档案不得混放在一起。4.2.6借阅4.2.6.1 公司各部门、各项目借阅竣工档案，应办理借阅手续。4.2.6.2 公司之外的单位借阅档案，需工程部经理的批准。4.2.7销毁对凡需销毁的料、图纸，必须先进行造册列出清单，经工程部经理审查批准后，方可销毁，销毁清单应予以保存。4.3档案立卷的要求4.3.1文字料立卷要求4.3.1.1 档案材料归档时，以A4（即210mmx29126、7mm）规格为标准，不足A4规格的应用A4白纸粘贴，过大的要折叠为A4规格。4.3.1.2档案材料中的金属物应去掉，对因复写而透底的材料，应垫上白纸，以确保档案材料的安全。4.3.1.3文字材料组卷时，厚度不得超过2cm，一卷内有多种材料时，应用彩色薄纸隔开。4.3.1.4 装订时，用棉绳三孔一线方式装订成册，入档案盒。4.3.2图纸的立卷要求纸质竣工图（或其他归档的纸质图），归档组卷时以手风琴式折叠为4# 图幅，连同图纸目录，散装入统一的卷盒。4.3.3 立卷档案必须装订整齐，以相关流水打印页码。4.3.4 立卷档案每卷必须有独立的页和卷内目录。4.3.5 立卷档案必须统一使用现行的封面、卷127、盒和目录。4.3.6为使档案管理更有序、便于使用，各种档案料均应以项目分类编。3.11住宅质量问题处理程序1.目的保证住宅在交付物业公司及小业主后的投资诉质量问题处于受控状态，强化住宅质量问题处理工作的制度化，便于公司全面了解项目的质量情况。2.范围适用于本公司范围内的新建、改建、扩建的各工程项目。3.职责由物业公司负责实施，工程部、施工单位、小业主参与。4.原则4.1.我公司所建房屋经政府有关部门核定为优良工程，为使业主得到更大程度地满意，原则上对因整改导致业主延期入住的损失不予赔偿，包括物业管理费和利息。4.2.住宅质量问题处理原则上一般先由物业管理公司协调处理。如业主提出退房或较大数额索128、赔等要求，由物业公司报工程部，工程部联合销售部、施工单位进行处理，并将结果上报公司。5.内容5.1.处理依据工程施工图纸、料。5.2.处理内容5.2.1塑钢窗5.2.1.1 第一原则：维修。5.2.1.2站在距塑钢窗1.5M处观察划痕，看不见的划痕可应业主要求做抛光处理，概不赔偿。5.2.1.3 1.5m处可见划痕：A、划痕深0.2MM划痕0.5MM，无法按抛光处理时，每条划痕向业主赔偿20元/条；B、0.5MM划痕1MM，更换，不赔偿。5.2.1.4 变形：进行维修，维修不能解决问题时更换。概不赔偿，维修期3-5天，更换日期20天。5.2.1.5 门窗框渗漏：由物业公司保修五年，五年后有偿服129、务，若装修损坏，视具体情况协商。5.2.1.6 框扇角开裂：无偿更换，概不赔偿，向厂家索赔，期限不多于20天。门窗框断裂：更换、费用由责任方承担，期限不多于20天。5.2.1.7 五金配件：调修或更换，概不赔偿，期限3-5天。5.2.1.8 玻璃压条脱落、拼缝不严等：调修或更换、概不赔偿，期限3-5天。5.2.2进户门5.2.2.1 原则上不做任何赔偿。5.2.2.2 平整度偏差10MM及断裂属更换范围。5.2.2.3 其他一律维修，维修期为5-7天。5.2.3卫生间5.2.3.1 原则上不做任何赔偿。5.2.3.2 入住验收时发现渗漏，立即维修，维修期5-7天。5.2.3.3 入住验收时进行130、管道通水试验，若有质量问题，立即维修，维修期为5-7天。5.2.3.4 天棚、内墙面、地漏等质量问题按维修处理，维修期5-7天5.2.3.5 业主入住后进行装修有可能引起渗漏，建议由物业公司协调并提供有偿服务。5.2.4开关、插座、电视插座、漏电保护器等质量问题由施工单位维修，不予赔偿，维修期5-7天。5.2.5阳台栏杆及阳台：对于毛刺、焊渣、油漆不均匀，倒泛水、积水、地漏不畅等质量问题由施工单位维修，不予赔偿。5.2.6层高：若发现层高不合图纸要求，原则上调整天棚，地坪粉刷层厚度满足业主要求，特殊情况特殊处理，视具体情况找施工单位索赔。5.2.7 板厚：板厚超过图纸要求，不作任何处理。板厚按131、图纸要求不足时，通过协商处理，如有必要向施工单位索赔，并及时报公司营销部及法律室。四工程施工过程管理制度4.1施工总进度计划编制要点1.目的为便于工程施工总进度控制计划的编制，使计划具有可行性,并对工作进行前瞻性控制。2.范围本公司范围内的各工程项目的施工总进度计划。3.职责工程部编写：项目施工总进度控制计划、阶段性施工进度控制计划、图纸交付计划、样板确认计划、分包工程进场计划、甲供物进场计划、项目工程分包计划和甲供物采购计划；营销策划部编写：项目发展计划；设计部编写：项目出图计划；合约成本部编写：项目材料限价计划、材料限价计划及金使用计划、。各相关部门对有关计划进行会审。4.内容4.1.计划132、的分类（1） 发展计划：由策划部根据公司对项目总体的发展要求制定，它提出项目从最初策划到入伙各阶段的时间要求，是项目实施工期的总的控制目标。（2） 项目总施工进度控制计划：初步设计或规划批准后由工程部在项目发展计划的基础上编制，主要目的是确定项目实施及与项目经理部组织施工有关的各项工作的开始和完成时间。具体为：前期准备工作时间、基础施工图出图、基础部分承建商进场施工、基础验收、上部工程施工出图、主分包单位进场、主体工程施工及验收、装修样板房施工、装修工程施工、室外及园建出图、室外及园建施工单位进场、外架拆除、室外工程施工、工程验收及入伙等时间。该计划在编制时应注意综合考虑各种因素，科学安排分部133、工程之间的搭接关系，留有一定余量，保证经过有效的组织和努力能够达到。同时该计划将作为公司相关部门开展工作的时间参考依据，应有一定的提前量。编制时采用甘特图或网络图。（3） 阶段性施工进度控制计划：在施工图确定、主包单位进场后，根据项目建设计划分阶段编制。该计划应明确主要分项工程的起止时间，确定分项工程之间衔接，应能够对施工单位的合同工期进行有效控制，便于监理工程师在施工过程中随时对照检查，分析施工单位施工进度计划安排和设备、周转材料和劳动力等源的投资入是否能保证合同工期的实现。编制时采用甘特图或网络图。（4） 在项目总施工进度计划的基础上设计管理部编写：项目出图计划；工程管理部编写：项目工程分134、包计划和甲供物采购计划；合约成本部编写：项目材料限价计划。图纸交付计划、分包商进场计划、样品确认计划、甲供设备材料进场计划、金使用计划由项目经理部根据项目发展计划及施工总进度控制计划和阶段性施工进度控制计划分批提出。 4.2.计划编制依据（1） 项目总施工进度控制计划：规划设计或初步设计；项目发展计划；工期经验料（应注意参考本地区及公司以前做过的同类工程施工周期）；施工季节性；材料采购及订货周期；工程所在地理环境等。除此之外还要考虑到国家及政府部门的法律法规，政府部门办事效率等进行编制。（2） 阶段性施工进度控制计划：项目总施工进度控制计划；施工合同和施工图纸；项目建设计划；建设地区原始料（水135、电、路、地质地形、水文、气象及当地社会环境等）；工程概算和预算料；施工单位提出的施工进度控制计划，充分考虑施工单位各阶段源投资入情况等进行编制。（3） 出图计划：根据项目总施工进度控制计划；分包商进场计划，充分考虑好招标所需时间。（4） 分包商进场计划：根据项目总施工进度控制计划进行编制。（5） 样品确认计划：根据项目总施工进度控制计划；设计管理部编制的样品确认范围及要求编制。（6） 甲供材料设备进场计划：根据阶段性施工进度控制计划；施工合同编制。（7） 金使用计划：根据阶段性施工进度控制计划及成本指导书编制。（8） 甲供物采购计划：工程部根据样品确认计划，考虑采购周期，及必要的生产周期编制136、。（9） 工程分包计划：工程部根据分包商进场计划，项目出图计划，招投资标周期编制。4.3.编制步骤4.3.1项目总施工进度控制计划（1） 研究发展计划、规划方案报建图及其它相关料，根据发展计划要求，分析细化实现发展计划所需的各项工作及需经历的各个阶段。定出具体时间点。（2） 按照施工阶段顺序，列出单位工程，并分解至分部工程，确定进行各单位工程及分部工程施工前需进行的各项工作，初步估算工程量及工作量。（3） 根据发展计划和有关工期定额，参考以往经验，合理确定各项工作的持续时间；科学安排各项工作之间搭接关系，绘成甘特图或网络图。（4） 检查总工期是否满足发展计划要求，进行必要的调整优化。4.3.2137、阶段性施工进度控制计划（1） 熟悉施工图、施工合同，参研项目总施工进度控制计划及施工单位提出的施工进度计划，研究原始料。（2） 确定施工流向，划分施工段和施工层，分解细化至分项工程。（3） 分解施工过程，确定施工顺序，在工序复杂的部位要理清工序前后逻辑关系，必要时绘制工序网络图。（4） 计算工程量，确定各项工作持续时间。（5） 合理确定各项工作之间相互逻辑关系，绘制横道图或网络图，并根据建设计划的工期要求进行优化。4.3.3 施工图交付计划、分包商进场计划、样品确认计划、甲供设备材料进场计划、材料限价计划、金使用计划（1） 图纸交付计划、分包商进场计划，样品确认计划要根据项目总施工进度控制计划138、和阶段性施工进度控制计划的时间要求、设计管理部的样品确认范围及要求编制。（2） 编制时应估算工作量，充分考虑完成工作以及施工准备或生产加工运输需用的时间。（3） 甲供材料设备进场计划编制一般依据阶段性施工进度控制计划。（4） 编制甲供材料设备进场计划时要根据材料性质、现场库存及保管能力，适当提早进场。（5） 工程部可以按进场的时间要求，参考有关生产、采购运输周期制定采购计划。（6） 样品确认及限价工作在施工图确定后应尽可能早进行，以便于后续工作的安排，在排计划时应注意提前考虑。（7） 工程部根据分包商进场计划，编制工程分包计划，并提出对相关图纸的要求。（8） 设计管理部根据图纸交付计划，考虑工139、程分包和物采购方面的进度要求，设计院和政府部门报建情况编制项目出图计划。4.4进度计划的会审制度（1） （1）项目总施工进度控制计划在编制完成后，工程部必须组织计划会审会议，设计部、工程部、合约成本部对有关图纸、分包、及限价等工作进度进行会审并报公司批准。（2） 项目总施工进度控制计划在定稿后，设计部项目出图计划；工程部编写：项目工程分包计划和甲供物采购计划、图纸交付计划、分包商进场计划、样品确认计划、甲供设备材料进场计划；合约成本部编写：金使用计划、项目材料限价计划。（3） 工程部根据分包商进场计划、甲供物进场计划，考虑合理的招投资标时间，及物生产工艺时间，编制的工程分包计划、甲供物采购计划140、。（4） 设计部根据图纸交付计划，考虑工程分包和物采购方面的进度要求，设计院和政府部门报建情况编制项目出图计划。（5） 上述各部门的有关施工、出图、分包、采购、限价进度计划在编制完成后进行会审，并报公司批准。4.2施工图会审管理制度1.目的公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工期、成本、质量能够得到更好的控制，特订立本准则。2.范围本准则适用于本公司开发建设的所有项目。3职责4内容4.1施工图纸会审及技术交底由工程部组织，设计部、成本部、工程监理单位及施工总承包单位参加。工程部从本公司 工程技术专家源库中选择23 名工程专家参加图纸交底及会审会议。4.2工程部、设计部必须对各141、专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，以便在设计技术交底和图纸会审时提出，并加以解决，确保施工顺利。4.3各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，并经业主、设计、施工三方签证。4.4对于“三边”工程，设计部提出分步施工出图要求，各相关部门及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。4.5施工图纸核查的重点：单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定；各种地下设备管道是否符合市政工程总体规划；住宅工142、程是否满足上海住宅设计标准；消防通道、室外消火栓等是否遗漏或符合有关规定等。4.6.建筑专业施工图纸核查要点（1） 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足设计任务书的要求。（2） 建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。（3） 平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。（4） 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最143、上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。（5） 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。（6） 屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或设计任务书的要求要求。（7） 配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和予埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。（8） 门窗表中的数量、尺寸、型必须与平面图核对，有否遗漏或差错。（9） 如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。（10） 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。（11） 屋顶避雷装置144、的设计是否符合规范。（12） 图纸必须交待的节点有无遗漏。（13） 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型。（14） 建筑节点作法是否与上海本公司施工技术操作细则中的规定有冲突。4.7.结构专业施工图纸核查要点（1） 结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。（2） 复核各类结构的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。（3） 校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。（4） 校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。（5） 如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构145、件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。（6） 电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的丧计是否符合制造厂提供的电梯料。（7） 各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。（8） 楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。（9） 所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。（10） 防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。（11） 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。（12） 凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型。（13） 避雷接地的146、设计是否符合构造及规范要求。4.8.给排水专业施工图纸核查要点（1） 校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。（2） 校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。（3） 进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。（4） 核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。（5） 检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。（6） 校对所有系统图的管径尺寸和标高。（7） 校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。（8） 排水管的直径按照排放量而定。147、校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3。（9） 校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。（10） 凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。（11） 屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。（12） 注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。（13） 化粪池的型和数量按排放量定。4.9.煤气专业施工图纸核查要点（1） 煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。（2） 煤气管道是否设计到厨房及浴室。（3） 校对煤气管道的平面图和系统图。（4） 对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。（5） 设计应考虑煤气加148、热器的排气管。4.10.强电专业施工图纸核查要点（1） 校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。（2） 校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。（3） 进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。（4） 根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。（5） 检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。（6） 动力与照明线路必须分开。（7） 校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。（8） 校对所有平面图的设计。（9） 校对高压及低压的配电系统图。（10） 电缆沟的设计是否符合规范。（11） 防雷系统的设计是149、否遗漏。（12） 对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。4.11.弱电专业施工图纸核查要点（1） 是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。（2） 进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二三个分线盒。（3） 卫生间应设置一电话分线盒。（4） 校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。（5） 会议纪要及其他相关料需按公司档案管理规范进行归档保管。4.3施工组织设计审查要点1.目的充分考虑住宅工程的特点，科学审查、修改施工组织设计，保证施工质量，节约施工工期和成本。2.范围本公司范围内的各工程项目的施工组织设计。3.职责审查工作由工程部负150、责召集和主持。合约成本部、设计部、销售部、工程施工专家和全体监理人员参加。临建搭设前审核平面布置，其他在开工前审核。认真审查施工组织设计；审查后如导致施工出现重大技术失误或经济损失，审查参与部门应负相关责任；施工组织设计未经审查，不得擅自签发与之有关的文件；未经审查的施工组织设计，不得作为施工和结算依据。4.审查程序4.1施工单位根据编制依据编制施工组织设计。4.2审查小组熟悉施工组织设计编制依据，对施工组织设计进行审查，提出意见。4.3与施工单位协商审查意见。4.4施工单位修改。4.5复核并审定、加盖审定印章。5.审查内容5.1.综合部分（1） 施工组织设计依据应充分，包括：招标书、投资标书151、施工合同、甲方其他要求、政府有关规定、国家和地方有关规范、全套施工图纸、地质勘探报告、地下管网分布图、现场状况等。（2） 施工组织设计必须六项齐全且有深度：工程管理架构、施工技术措施、现场平面布置、进度总计划、施工机械状况说明及一览表、质量安全季节性保证措施。（3） 施工工组织设计应针对本工程具体特点，提出相应措施。5.2.管理架构（1） 需详细具体附表，包括项目经理、五大员、各班组长。（2） 配备数量必须满足工程要求，相关人员的质、经验、能力、配合等必须满足工程要求。5.3.进度计划（1） 进度计划安排应符合实际情况，并考虑分包单位的施工进度安排。（2） 进度计划中应明确各分项工程工程量、152、材料用量、日人工产量等计算依据（并附计算过程），并应绘制各工种劳动力分布曲线。（3） 施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足，进退场时间应科学、合理，特别对需甲方限价以及甲供的材料、设备应有详细的限价、定板、进场计划。（4） 应明确甲方或乙方分包工程的:进退场时2间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水、煤气、橱柜等等）。（5） 施工进度计划应考虑因建设单位销售需要提前移交部分的施工安排。5.4.现场布置（1） 现场布置图应考虑基础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需要（包括分期工程的上下期衔接），并应重点考虑销售需要。（2） 乙方应采取措施创造、153、维护良好的现场销售环境；应有具体措施配合样板房施工和对外开放；（3） 平面布置应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。5.5.质量、安全要求（1） 由于业主对房屋质量（特别涉及到使用方面，例如渗漏、裂缝、排水不畅通等）的要求高，方案中应有防治工程质量通病的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能。（2） 在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全。乙方应采取措施协调各分包单位的施工工作（如垂直运输、用水用电、加工场地等），负责本单位和分包单位的成品、半成品的保护。5.6.施工方案（1） 施工组织设计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并分项列明所采取的措施的费用，由甲方根据招标书、154、投资标书、施工合同等决定是否支付该部分费用。（2） 列出要编制的常规施工方案并应针对施工难点（例如后浇带、防水工程、大体积砼、转换梁、坡屋面等）编制技术方案，方案应科学、经济、方便，并计划日期。（3） 应明确乙方分包工程的施工单位，并由分包单位提供分包工程施工方案、质证书；（4） 应针对各季节的特点（如冬季、雨季等），采取不同的施工措施。（5） 考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等。（6） 施工现场应采取措施达到文明施工标准。（7） 关于样板房毛胚部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具体的维护办法（如防水等）。（8） 人力、设备的安排应充分，对于垂直、水平运输等关键155、设备应有具体可行的维修、备用措施。6.支持表单6.1BBGC-B3.施工组织设计内部审批表4.4工程部例会制度1.目的便于工程部例会程序化，提高会议效率。2.范围：对本公司工程部内部工作会议、项目的部门工作现场协调会议、项目的各种专题会议和项目监理例会的安排作出要求。3.责任：工程部定期组织内部工作会议、项目的部门工作现场协调会议及项目的各种专题会议，公司的有关职能部门，如设计部、合约成本部和销售部，根据项目需要参加项目协调会议料。监理例会由监理公司主持，工程部参加此会，协调各方关系。 4.内容4.1.工程内部工作（1） 召开时间，定在每周一中午13：00，紧急情况工程部经理临时确定。（2） 156、召开地点，项目开工前公司小会议室内，开工后一般安排在项目上。（3） 参加人员为工程部全体成员。（4） 会议由工程部经理主持，议程如下：（5） 工程部经理通报目前公司和工程项目进程状况。（6） 工程部各成员汇报上周工作和计划下周工作。（7） 工程部经理对各工程部成员近期工作进行评述，安排下阶段的工作，对各成员提出具体要求。（8） 传达公司有关指示。（9） 员工内部业务及思想交流、探讨。（10） 工程部秘书记录和整理会议内容。4.2.公司的部门工作协调会议（1） 召开时间，根据现实需要确定时间。（2） 召开地点，公司小会议室或项目会议室。（3） 参加人员：公司有关领导、公司各相关职能部门人员、工程157、部经理或其它工程部人员。4.3.会议主要内容：（1） 简单通报前次协调会到本次协调会期间项目质量、进度、安全等情况；（2） 提出前次协调会上尚未解决的问题；（3） 提出需要各职能部门协调解决的问题及解决问题的具体时间。（4） 由工程部经理指定与会工程部人员记录整理会议情况，形成工程部协调会议纪要。本纪要是与会各方经过讨论得出的一致意见，必须遵守执行，无故缺席方视为无异议，必须无条件执行。会议纪要也可作为施工现场变更、补充预算和签证的依据。4.4.项目的各种专题会议4.4.1召开时间，根据实际情况确定。4.4.2召开地点，一般在项目会议室。4.4.3专题会议的分类：（1） 常规性专题会议：基础验158、槽专题会、图纸会审等；（2） 非常规性专题会议：为解决工程部无法按常规程序处理的问题而召开的协调会议。4.5.参加人员（1） 常规性专题会议参加人员：工程部工程师、监理工程师、设计部和合约成本部工程师；（2） 非常规性专题会议参加人员：公司有关领导、工程部工程师、监理工程师、设计部和合约成本部工程师、被邀请的专家；（3） 由工程部经理指定与会工程部人员记录整理会议情况，形成专题会议纪要。本纪要是与会各方经过讨论得出的一致意见，必须遵守执行。此会议纪要也可作为现场施工变更、补充预算和签证的依据。4.6.项目的监理例会（1） 一般情况下，项目的监理例会为每周一次，地点在项目会议室或监理办公室。（2159、） 参加单位：工程部部分成员、在现场施工的各施工单位和监理公司。（3） 主持单位为监理公司，会议纪要由监理公司编写，经工程部审阅后发放各与会单位。（4） 会议主要议题为现场施工质量、进度、安全文明施工及各工种、各工序的配合。（5） 先逐条总结前次监理例会提出的问题落实情况。再由监理公司主持讨论现存问题，并得出统一意见。（6） 对于会议纪要或其他经有关方面共同讨论形成的结论性文件，与会各施工单位在收到文件后应予以核对，如有疑惑或异议，应于收文后三个工作日内以书面形式进行返馈。（7） 达成的统一意见各施工单位必须遵守执行，无故缺席方视为无异议，必（8） 须无条件执行。执行不力可采取经济性处罚。（9160、） 监理例会纪要中涉及费用变更的内容，可作为结算依据，所以，工程部在监理公司发放会议纪要前对纪要要进行审核。4.5 工程文件管理制度1.目的在工程部日常行政管理及项目施工全过程中，妥善处理和保管工程文件，以便于归档、收发、查阅、结算及移交。2.范围：本准则适用于本公司开发建设的所有项目。3.文件编体系工程部文件统一编方法：公司英文缩写+文件类索引码+文件4.工程部文件目录4.1公司管理规范：工程管理规范一套项目经理部职责及人员架构表4.2各种指导书4.3政府文件4.4公司来文：4.4.1报公司各部门文件4.4.2报公司报告4.4.3发工程部文4.4.4发设计部文4.4.5发合约成本部文4.5会161、议纪要：4.5.1公司每月/每周工程例会纪要4.5.2公司现场工作协调会纪要4.5.3专题会议纪要4.5.4内部会议纪要4.5.5图纸会审变更纪要4.6部门费用情况4.7工作简报4.8各种表单4.9工程文件（按工程部档案管理程序中的目录整理、归档）4.10其他5.有以下情况之一的文件不合格文件，5.1没有及时注销的旧本图纸。5.2编不连续。5.3文件为传真件。5.4模糊不清。5.5文件料不全、缺页。5.6签字、盖章不全、无授权负责人批准。6.往来文件需要在文件管理员（工程部项目秘书）处进行登记。文件用章需要先有部门经理签字。文件分机密、秘密、公开三级，机密级只有经办人和所涉及的部门经理、分管老162、总才可查询，其他人员需查阅要部门经理书面文件；秘密级只有经办人，涉及的部门人员和分管老总才可查询，公开级即全公司共享。7.公司所有正式文件对外均由项目秘书负责，行政方面不论邮件还是文本均要从项目秘书处对外接口或抄送给项目秘书，技术方面的文件可以不通过项目秘书直接对外。8.工程部每周每人均写工作周报，周报格式要求如下：1、分项目写，如基地情况、项目情况、内部管理、其他。2、写明办事的期限、内容。9.工程部每天工作日记按工程部工作日记管理制度执行，由工程部经理进行不定时的抽查。4.6工程技术咨询管理制度1.目的为维护公司的利益，提供工程技术方面的决策依据，从公司的角度出发，广泛利用社会专家源，审查163、设计图纸的实用性、经济性、技术性、合理性、施工的可行性，对项目目标的投资、质量、进度进行有效地控制，做好工程的技术支持，特制定本制度。2.范围本制度适用于公司所有拟建、在建项目的结构、设备、电气专业方案评审、施工图纸审查、技术方案论证等技术工作。3.专家组成及聘请3.1工程技术顾问小组专家成员由工程部组织聘请行业专家、技术权威组成，总数为8名，具体如下：结构专业：4名，电气专业：2名，设备专业：2名。3.2入选工程技术顾问小组须具备以下条件：（1） 现从事的工作，必须是与建筑工程有关的行业，且在行业当中较有影响的技术权威，如：设计、监理、质检、施工等；（2） 须有在建筑及相关行业十年以上的工作164、经验，具备高级工程师职称。对主要负责结构专业设计评审的成员，还须具有“国家注册结构工程师证书”。4.成员考核工程技术顾问小组专家成员的选择，主要采取邀请或推荐的方式，由工程部进行调查及初选后，报公司领导批准，聘任期为一年。聘期满后，由工程管理部对所有工程技术顾问小组成员的技术水平、工作状态、配合协作进行综合评定。评定合格的，经双方协商，确定是否续聘；不合格的，由工程管理部提出解聘建议，报公司领导批准。5.工作内容5.1在项目设计的方案、扩初、施工图阶段，工程技术委员会负责对结构、电气、设备专业的方案及图纸进行审查，建筑专业由设计部负责；5.2对投资影响较大的分项，如：基础、主体结构部分，大型设165、备，将作为重点审查内容。具体的审查内容分为：（1） 一般性设计问题：图纸当中的错、漏、碰、缺。（2） 一般性技术问题：在技术方面提出自己的意见或建议，同时被设计院采用，但对于成本方面无具体作用的。（3） 重大隐患问题：由于原设计考虑不周，使得工程存在重大质量隐患，如：违反现行国家规范、结构可靠度不符合国家标准等。（4） 节约成本问题：桩基的采用型式，基础的采用型式及造价的比较，主体结构的钢筋及砼含量的比较等等，由于专家的意见，使工程造价与原设计相比降低很多造价的问题。5.3审查意见形成后，由工程部整理成文使并用负责与设计院对接、落实。5.4现场如发生重大质量问题或其它疑难问题，在设计院、承包商166、表示无法处理或无相关经验时，工程部提出申请，经公司确认，确属疑难问题时，工程部组织工程技术顾问小组相关专业成员进行处理。6.报酬工程技术顾问小组专家成员审图及处理现场疑难问题时提出的各种问题及建议，经工程部及合约成本部分析、确认后，按以下标准支付报酬：（1） 对只提出“一般性设计问题及一般性技术问题”的成员，每审图一次，付酬金人民币：1000元整/人。（2） 对提出存在“重大隐患问题”的成员，一次性奖励人民币：3000元整/ 人（不含税金）。（3） 对提出结构方面“节约成本问题”的成员，经设计院认可及公司合约成本部核定后，节约成本总额在100万以内的（含100万），按节约成本总额的5%计取报酬167、；节约成本总额在100万以上的，超出部分，按节约成本总额的3%计取报酬，总额10万元封顶。（4） 对提出设备、电气方面“节约成本问题”的专家成员，经设计院认可及公司合约成本部核定后，按节约成本总额的5%计取报酬，总额5万元封顶。（5） 对于处理现场疑难问题的成员，在提出具体措施并经各方认可后，每人报酬人民币：400元整。（6） 合约成本部核算的节约成本总额数，应为剔除因设计变动而引起加晒图纸、施工难度增加、工期变化等因素所产生费用后的净值。4.7 工程监理管理要点1.目的对工程监理工作进行有效监控，促使监理单位切实履行合同，使工程质量、投资、进度处于受控状态，确保工程建设顺利进行。2.范围适用168、于本公司 新建、改建、扩建的各工程项目。3.职责由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。4.内容4.1.检查依据4.1.1建设工程监理规范（建设部2000 ）。4.1.2监理合同、经审定的监理规划及监理细则。4.2.检查内容4.2.1准备阶段（1） 在设计完成，施工图下达后两周内，监理单位应在开工前编写监理规划、专业（或分项工程、分部工程）监理实施细则，制定监理工作方法，建立监理工作报告制度等，以书面形式提交我方，并分发至各相关单位。（2） 监理单位应在工程开工前及时审核施工单位提交的施工组织设计，包括施工技术方案、施工进度计划、安全及文明生产措施，将审查结果书面答复施工单位，并抄送我公169、司。（3） 要求监理单位审查施工单位各项施工准备工作，协助我方下达开工令。（4） 要求监理单位在施工前对施工图纸进行认真会审，如果因为审核工作不到位而引起的返工或变更，监理单位应承担部分经济责任并进行赔偿。赔偿金额对我方造成的损失10。4.2.2施工阶段4.2.2.1 监理单位质及人员要求（1） 所有监理人员进场后，必须填写监理人员登记表，并于2 日内收回工程部进行审核。（2） 审核监理单位确定的总监理工程师，必须是合同中确定的总监理工程师，也必须是监理单位提供考察项目的总监理工程师。否则，我方在有权终止合同，监理单位必须无条件退场，并承担由此造成的一切损失。（3） 要求监理单位配备的监理工程170、师必须专业对口，特别是绿化、河道工程监理必须配备专业的监理工程师，允许监理单位将这部分监理业务分包给更为专业的监理单位，但必须经工程部项目主管确认并经工程部经理批准，报公司备案。（4） 要求土建工程师不少于2名，配套工程师不少于2名，其中必须配备一名弱电工程师，其余的专业工程师均不得少于1名，专职料员1 名。（5） 要求现场监理人员每周上班时间为6天（周六周日轮休，轮休期间应根据我方要求随时到工地投资入工作），每天的工作时间应为8:3017:30（根据工程施工需要，夜间安排值班），并做到24 小时现场有监理工程师值班，能及时处理发生的问题。总监每周在工地办公时间不少于5 天。（6） 总监应制定171、各岗位监理人员的考核细则，定期把考核情况通报我方。同时，工程部将定期对各岗位监理人员进行考核，填写监理工作考核表，并保留对不称职的监理人员要求调换的权力。（7） 所有监理人员及其组织机构经我方审定确立后，不得在中途私自更改，如有变动，应书面提前一周通知我方，并经同意后方允许变换，否则将按有关合同条款予以处罚。4.2.2.2 检查料设备（1） 查看办公设施及检测工具是否齐备。（2） 检查办公室布置：岗位职责、平面图、进度计划等是否上墙，办公室布置是否符合公司统一形象、观感较好。（3） 检查料记录：岗位职责表、作业指导书、监理日记、实测记录、沉降观测记录等日常料是否完备、准确、及时记录。（4） 检172、查料整理和装订：是否及时装订成册并归档，文件柜内图纸和料摆放整齐。4.2.2.3 检查监理单位对工程进度的控制（1） 要求监理单位审核施工单位提出的工程总进度计划，对总进度计划是否满足规定的竣工日期的要求提出意见。（2） 监理单位要在总进度计划的前提下，审核施工单位月、周进度计划的可行性，如发现执行过程中不能完成工程计划时，应检查分析原因，督促施工单位及时调整计划和采取补救措施，以保证工程进度的实现。（3） 要求监理单位每周定期主持与设计院、各施工单位间的有关施工进度、质量及安全的协调会议并做好会议记录，及时协调处理相关的问题。若情况特殊，监理单位应能立即研究并提出召开现场会议，协调解决有关问173、题，同时报我方签字认可。（4） 监理单位必须建立工程监理日记制度，详细记录工程进度、质量、设计修改、工地洽商等问题和其它有关施工过程中必须记录的问题。（5） 监理单位应于每月25日前向我方提交当月监理报告，监理报告内容包括：本月工程情况（含质量、进度、签证、文明施工、配合销售等等），工期滞后或质量达不到要求等问题的原因分析及处理措施，下月工程计划（包括报建、工程分包、材料采购、预计下月进度款、工程施工等），以及其它规定内容。（6） 监理单位有权利和义务督促施工单位按照施工合同控制工期完成工程施工，如工程不能按控制工期完成（因甲方原因或不可抗力造成的除外），罚监理单位每项每天1000 元。4.2174、.2.4 检查监理单位对工程质量的控制4.2.2.4.1 要求监理单位根据施工图纸、国家及江苏省相关施工规范和施工承包合同中的施工技术操作规范的要求严格监理施工质量，督促施工单位，确保工程合格率为100%。同时配合我方进行施工质量100细部检查工作，经我方批准的检查表单须完整、真实填写，该分部工程结束10 天内将表单提交给我方备查。4.2.2.4.2 监理单位应分基础、主体、装饰、总体配套、细部检查四个阶段制订详细的、有针对性的现场监理实施细则和相应的检查表单（按分项工程写），并严格按此进行操作。每个分部工程开工前须提交一份该分部工程的质量通病或可能产生的质量问题、采取的预防措施和施工过程中有175、针对性的办法。4.2.2.4.3 实行分项工程样板引路制。监理单位必须在各分项工程、特殊的工艺、重要的部位及新材料新工艺的应用等方面把好样板审核关，明确工艺流程和质量标准，经审查合格后方可大面积展开。4.2.2.4.4 要求监理单位必须用激光经纬仪、测距仪等复核、验收单体工程角点的定位放线。做好沉降观测等的复核工作。4.2.2.4.5 监理单位在开工后，应及时制定施工单位管理人员及工程质量的考核细则提交甲方。并定期（半月）进行一次考核，将考核情况上报给我方。4.2.2.5 检查监理单位对安全和文明施工的监督（1） 要求监理单位监督和定期（每周一次）检查施工总包单位现场施工的安全、文明措施并作好176、记录。（2） 要求监理单位督促施工单位施工管理制度和质量、安全、文明施工保证体系的建立、健全与实施。4.2.2.6 监理单位对工程投资的控制（1） 监理单位要审核施工单位已完工程数量（月报、工程签证），准确率应达到90%以上，如不能满足要求，每发现一次，罚款1000元。（2） 负责现场技术核定及工程签证，对超出承包合同之外的设计修改、工地洽商，如涉及费用的须提醒我方并征得我方签证认可方为有效。（3） 监理单位会签有关各种设计变更，应侧重审查对工程质量、进度、投资是否有不利影响，如发现有不利影响时，应明确提出监理意见，及时向我方反映。4.2.2.7 监理单位工程验收及工程质量事故处理（1） 监理177、单位负责隐蔽工程验收、中间验收和竣工初验，对存在问题要督促施工单位整改。对工程施工质量、安全、文明施工提出评估意见。（2） 监理单位要配合我方进行单位工程竣工验收工作。（3） 监理单位要提供专业检测仪器和工具，协助我方在中间验收、竣工验收、每月的例行检查时对工程实体进行实测实量。（4） 要求监理单位审查总包单位编制的竣工图，保证其正确无误，并及时提交我方。（5） 监理要负责工程监理文件的整理和归档，经我方认可后移交我方。（6） 要求监理单位协助我方组织施工总包单位、设计单位研究处理工程质量、安全事故，监督整改方案的实施，并监督检查整改工作实施。（7） 施工期间由于施工单位违反安全操作规范，而监178、理单位又没有及时指出整改，被政府有关部门处罚，如通报批评、警告和罚款等，将给予监理单位1500元/次的罚款。施工期间未受处罚，待施工单位人、机、物退场后将给予一次性奖励5000元4.2.3保修阶段要（1） 求监理单位负责工程保修期内工程量的确认和施工质量监督。（2） 从入住开始后1个月内，监理单位应留土建监理工程师、水电监理工程师共2人，配合我方做好入住工作。（3） 在工程交付使用时，要求监理单位对住户提出的质量问题进行技术解答，督促施工单位对发现的质量问题进行整改修复。监理单位应对入住时所发现的问题作好汇总，并在一个月内向我方提交这项工作的评估分析报告。（4） 要求监理单位参加工程保维修期内179、的质量回访，并将回访记录提交我方。（5） 监理单位应对工程维修工作量进行确认，审核维修方案，对维修过程进行监督，以书面形式向我方汇报维修工作结果。（6） 为加强监理单位对房屋渗漏问题的重视，将以监理费用的3作为质保金。如今后发生客户因为渗漏原因而退房，我方将从中扣除1000元/户作为补偿。质保金在保修期结束后返还。如在工程保修期内发生渗漏维修，监理单位必须按该次维修费用 5赔偿给甲方，作为我方处理投资诉的管理费及名誉补偿费。（7） 若在国家规定的渗漏保修期内房屋没有发生的渗漏维修，我方将按监理费总额的一定比例对监理单位进行奖励。5.支持表单5.1BBGC-B1监理人员登记表5.2BBGC-B2180、监理工作考核表五.施工合同管理办法1.目的为加强公司房地产项目的工程合同管理，规范工作流程，维护公司权益，根据公司合同管理规范，制定本管理办法。2.范围本管理办法适用于所属各房地产公司。3.职责3.1总部财务管理部合约成本组负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。3.2所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员（包括经办、审批、料管理等）贯彻执行本管理办法。4.方法与过程控制（包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定）4.1一般规定4.1.1本管理办法适用于直接构成发包单位项仅目开限发成本使且用需要承包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰181、园林环境等）的合同；勘测:1、2监理4、4造26价8咨询委托类合同参照本管理办法执行；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执行。4.1.2万科房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则：4.1.2.1合法性原则：工程合同管理必须全面符规及行业规定，使得公司的权益能够依法受4.1.2.2合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任，但金额在以下且能及时结清的零星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。4.1.2.3事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签署合同即先行施工。4.1.2.4招标原则本原则包括以下两方面含义：182、采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标方式确定：（1）某项工程、产品业已经过审批确定了长期合作伙伴关系；（2）某些政府垄断工程；（3）属于万科企业股份工程招标管理办法规定的适用情形，经详细填写万科企业股份考察结果审批表（详见附件），并按规定经公司有关负责人集体会签批准后，方可采用考察对比的方法确定合作方。合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议（包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议），应作为招标文件之附件一并发给投资标单位，投资标单位需对其进行确认。4.1.2.5利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现183、象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同价款可与现场签证的有效性、可控性作出明确规定。4.2合同订立的管理4.2.1标准示范合同：在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同应尽量应用合同标准文本。4.2.1.1 总部有关部门将就房地产业务，逐步建立统一的合同标准文本，各公司应予采用。4.2.1.2合同标准文本内容尽量采用FIIC条款模式，内容分为协议条款、通用条款、补充条款和附件，其中协议条款根据具体业务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，补充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条款中未尽事宜；4.2.1.3如当地政府部门有强184、制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准文本之间存在差异的内容。4.2.1.4如公司尚未制定合同标准文本，可以延用以往的合同，但经办部门应联系合约成本部、工程管理部、财务管理部、办公室、法律组尽快制定相应的标准合同。4.2.1.5当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时，业务部门应及时提出与相关部门共同修改。提倡在有标底的情况下进行招标并确定合同价款，如果是采用费率折扣方式确定合 合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法，并规定合同双方如何尽快核实预算确定合同价款，以及就确定后的合同价款签署补充协议。4.2.2.2为防止承包单位高估结185、算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5以内（含5）的造价咨询酬金由发包单位支付，若结算造价最终核减额超出5，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包单位支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10（含10）时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位应进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定），直至取消今后对万科工程的投资标格（且应在工程结算通知单强调此内容）。4.2.2.3计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属部分，合同附属文件一般还包括：招标文件、投资标文件、答疑文件等，并应在合同条款中明确以下问题：包干形式、定额186、标准、取费方法；发包单位分包工程、甲供（发包单位）材料设备、（发包单位）限价的范围和种类；人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法；总分包的关系、配合的范围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等；开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费等费用的取舍、计取办法及其包括的具体范围。承包单位，可依据万科企业股份设计变更和现场签证管理办法的规定与其另外订立关于设计变更、现场签证的协议。4.2.2.5总价结算办法：工程类合同可在合同中明确规定按“结算=合同价（或预算造价）+材料价差+设计变更+ 现场签证+增加项目-减少项目+奖励-罚款”确定结算总价。4.2.2.6结算和付款办法：合同应187、明确规定验收及付款办法、保修维护办法及保修金处理办法；进度款的支付一般按形象进度分阶段确定付款金额，不采用分月审核进度款的方法；各期进度款累计不应超过总造价的80%；无准确施工图预算或无准确合同总价时，应充分考虑付款风险，尤其在施工中后期更应有效地控制好进度款，以防超付。4.2.2.7廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在工程或其他高金额的合同中，应与承包单位另外签署廉洁合作协议作合同的补充协议。料4.2.2.8保修协议：对施工合同，为保证工程质仅量，限保护公使司用利益，应与承包单位另外签署工程质量保修协议作合同的补充协议。4.2.3合同起草、谈判与签署的主要职能部门：工程管理部188、负责工期、质量等技术部分的起判和合同签署；合约成本部负责其中的合同价款、计价方式、付款方式等经济部分工起草和谈判。4.2.4合同审批流程：通过招标确定合作方后，由主办工程师填写合同审批表，在征得有关职能意（会签）后上报分管副总、总经理审批；合同审批应按照合同的审批流程，工程合同审批流程如“图一”所示（图中实框为必经流程，虚框为按实际情况选择之流程；）。工程合同审批流程：4.2.5为提高合同审批的效率，公司领导、职能部门经理可根据实际情况需要，在自身职能范围内，人员作一定的授权，但授权人仍为责任人。4.3合同履行的管理4.3.1合同的交底：在合同签订之后，一般要求至少就主体合同填写万科企业股份工189、程合同摘要表，发至各部门，并向工程、成本、采购等有关人员进行合同讲解交底，说明工期、质量、工程范围、付款方式、发包单位职责（即甲供材料设备、甲方限价、甲方分包等范围）、总分包的关系等，以便各岗位人员协调、配合；金额较小的合同交底，可只填写万科企业股份工程合同摘要表发送到相关部门的有关人员，以便执行。4.3.2合同款支付4.3.2.1项目部的工程管理人员负责合同款支付的经办，填写付款申请单、工程付款审批表等，经相关职能部门审核、公司领导审批后支付；合同款支付审批按其支付金额规模确定审批流程。工程进度款的支付流程如“图二”所示（图中实框为必经流程，虚框为按实际情况选择之流程）。工程付款审批流程：4190、.3.2.2对保修金等余款的支付办法应作明确规定，除一般保修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金。4.3.3合同变更的管理合同订立后，因客观条件发生变化需要变更合同内容的，或者承包单位提出变更要求的，经办人员应及时向部门经理请示报告，部门经理同意变更的，经办人员在与对方协商一致后起草变更后的条款，再按照合同订立的有关程序办理，严禁擅自变更合同。4.3.4合同结算4.3.4.1当合同中约定的承包单位的责任和义务已全部完成，并且通过验收、达到了工程结算条件，由主办工程师协助合作方收集整理结算料，填写工程结算申请表。4.3.4.2如工程存在质量问题或履约191、过程中承包单位存在违约情况等，主办工程师应在结算申请表中作出详细说明及处理意见。4.3.4.3由合约成本部负责按合同确定的结算方式办理结算，并特别注意：奖罚条款的执行（如工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚等）、承包方承诺让利、各:项费7用6的计2取6或8扣除（如水电费、扣款项目、保修金等）、承包单位多报领的甲供材料、变更签证未如实实施的部分、钢材实际用量、主材价格等。工程结算的具体方法按万科企业股份工程预结算管理办法执行。4.3.4.5工程结算要注意结算料的及时整理、保存。4.3.5合同执行情况的评估主体合同等金额较大的合同执行完后，应由合同主办部门对发包单位的合同管理（工期、质量、成本、配合等）、192、承包单位的工期、质量、成本、配合等进行总结，并填写万科企业股份合同执行情况评估表。4.4合同档案的管理4.4.1合同文本保管应遵循及时整理、分类、归档、保存，以便复查。4.4.2合同文本原件（包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等）应由办公室专人妥善保管；工程管理部、合约成本部、财务管理部、项目部应备有合同文本等料的复印件。4.4.3公司有关职能部门应全面运用合约成本软件，设立合同管理台帐，系统地填报合同的签定、履行、结算等动态情况。4.4.4公司合同专用章由专人管理，经法人代表或其授权人签署同意后，合同文本才能加盖专用印章，并作相应的用章登记；同时要求承包单位盖有有效印章的同时，其法人代表193、或法人代表授权人还需签字；每份合同原件由发包单位至少盖两个以上骑缝章。4.4.5工程合同编4.4.5.1合同应该由专人连续统一编；因主合同的变更、解除等订立的补充协议，按主合同类别编（因补充合同中可能涉及其他类别的内容）；合同有关部门皆应采用统一编。4.4.5.2以公司为买方，房地产项目合同按内容可分为六大类：土地合同；前期合同（包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询）；施工合同（包括建筑、安装、装饰、市政）；材料设备采购合同（包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买及安装）；园林环境合同（包括室外环境的设计、施工）；营销包装合同（包括样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣194、传品设计、印刷）。4.4.5.3 合同编次序为：项目名称及期或区、栋（不能确定具体期别列入“跨期待分摊）-分类-流水（按订立日期编制流水）。如“四季花城-二期-施工-003”、“四季花城-跨期待分摊-前期-001”等。4.4.5.4 合约成本部、财务管理部在合同分类登记时，还应对每份合同按总部成本核算科目进行归属；以便动态反映工程成本发生情况。4.4.6关于合同的保管期限、保密、销毁等具体规定按照万科企业股份合同管理规范执行。4.5其他规定 4.5.1本管理办法集团所属各房地产公司务必严格执行，如在执行过程中，与实际情况确有不适合之处，执门可根据实际情况作修改之请示，报经集团总部财务管理部合约195、成本组核实后经总部分管领导批准后方可实施。4.5.2本管理办法自2001年6月1日起执行。5.表格VKC03-05-F1万科企业股份工程合同审批表VKC03-05-F2万科企业股份工程付款审批表VKC03-05-F3万科企业股份工程合同摘要表VKC03-05-F4万科企业股份工程合同执行情况评估表VKC03-05-F5万科企业股份考察承包商结果审批表6.支持文件VKC03-05-001廉洁合作协议VKC03-05-002工程质量保修协议廉洁合作协议甲方：万科房地产乙方：甲乙双方于年月日签署了工程建造合同，为加强工程项目建设期间的廉洁合作，确保项目高效优质按期竣工，甲乙双方经协商签定本协议并作为196、双方共同遵守的廉洁合作行为准则。一甲方责任1甲方有责任向乙方介绍本单位有关廉洁合作管理的各项制度和规定。2甲方有责任对本单位项目管理人员进行廉洁合作料教育。3甲方人员应严格遵守本单位有关廉洁合作管理的规定，不得接受乙方的宴请，不得接受任何形式的实物、现金或礼券。4甲方在工程项目建设期间发现甲方人员任何形式的索贿受贿行为，均应及时采取措制止，并及时通报乙方单位领导。5甲方人员如违反廉洁合作管理制度 定，甲方应视情节轻重、影响大小给及经济处罚。6对于乙方举报甲方人员违反廉洁合作规定的情况，甲方应及时进行调查，根据调查情况进行处理。二乙方责任1乙方应保证乙方有关人员了解甲方单位有关廉洁合作管理的各项197、制度及本协议的规定，并遵照执行。2乙方不得宴请甲方人员，不得以任何形式赠送实物、现金或礼券。3乙方单位在工程项目建设期间发现乙方人员任何向甲方人员行贿行为，均应及时采取措施予以制止，并及时通报甲方单位领导。4乙方有责任接受甲方对乙方在工程项目建设期间廉洁合作管理执行情况的监督。5乙方单位人员有义务就甲方人员任何形式的索贿或受贿行为及时向甲方单位领导举报；如乙方向甲方人员行贿，或甲方人员向乙方索贿，乙方满足其要求且并未向甲方举报的，一经查实，除追回由此给甲方造成的损失外，乙方承若在总价的基础上再让利（比如：总价再让利10%），并对本方知情不报人员进行相应处罚。6如因乙方单位及人员在工程项目建设期198、间贿赂甲方人员，被检查机关立案查处的，甲方有权取消或终止工程合同的履行，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。甲方：乙方：法定代表人：法定代表人：年月日年月日工程质量保修协议甲方：万科房地产乙方：甲乙双方于年月日签署了工程建造合同，为保证该合同范围内乙方承建的工程在一定使用期限内正常使用，维护建筑工程所有者、使用者的合法权益，明确双方权利与义务，甲乙双方经协商签定本协议。乙方在质量保修期内按照（国家）建设工程质量管理条例、市建设工程质量管理条例及本保修协议承担工程质量保修责任。一质量保修范围和内容工程质量保修范围包括：地基基础工程、主体结构料工程、防水及防渗漏（屋面、外墙、厨房、卫生间、门窗等）199、，装修工程，电气工程、仅给排限水工使程，用暖通工程等约定的其他工程。具体质量保修内容双方约定如下： 二质量保修期限：质量保修期从工程竣工验收合格后移分单项竣工验收的工程，按单项工程算质量保修期。保修期限内因乙方工程质量问题而保修的，相应保修期从修复之日起计算，时间顺延。各分项工程质量保修期如下：1房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为年（按有关文件规定）；2装修工程为2年；3防水工程（屋面、外墙、厨房、卫生间等）为5年；4电气安装、给排水安装、设备安装工程为2年；5采暖、空调及制冷系统工程为2个采暖期或供冷期；6其他约定三质量保修责任1竣工验收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整体或单体损坏200、脱落、变质、丢失等，均由乙方承担赔偿和修复责任。2在质量保修期内由于乙方工程质量原因给甲方和业主造成的直接和连带损失，由乙方承担赔偿和保修责任，所需费用从工程质量保修金中扣除。3工程竣工验收后，本工程移交给万科物业管理公司管理，保修款转交该公司保管，并从移交日起，万科物业管理公司有权代为行使甲方在本协议中的所有权利和责任。4属于保修范围内的项目，乙方同意接到甲方或业主通知后派人及时赶到现场进行修理，并保证保修质量，否则甲方有权委托他人修理，所需费用从工程质量保修金中扣除。5乙方需指定专人在现场负责维修工作。在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，费用由乙方承担。具体时间如下：1)给排水201、供电设施及线路出现故障，乙方须在接到通知后4小时内赶到现场，6 小时内完成维修工作。2)其他情况，乙方须在接到通知后24小时内赶到现场，48小时内完成维修工作。5维修过程中，甲方应给予乙方必要的协助。四保修质量乙方负责保修的质量，工程保修项目完成后须经业主或甲方代表验收签字方可。工程保修项目应保证在六个月内不出现同类问题，否则，即使保修期满也应继续维修。因乙方施工质量问题，乙方维修两次后，同一部位再出现类似问题，乙方每次每项向甲方支付违约金1000元，同时，甲方有权委托他人修理，由此引起的费用和责任由乙方承担。五质量保修卡 为增强客户信心，本工程由施工单位质量保修卡，并加盖施工单位公章。质修202、卡应与竣工资料同时提交甲方。六质量保修金支付工程结算时，依据合同内容，甲方从乙方工程结算造价中扣除%作为工程质量保修金。如质量保修金余额不足以支付工程保修及赔偿等费用，乙方应在接到甲方通知后15天内将差额补齐。七质量保修金返还工程质量验收满2年后，如无质量问题，经甲方、物业公司签字同意后，在20天内将剩余保修金一次性返还乙方。质量保修金的返还并不免除乙方在保修期内的保修责任。八其他对保修金等余款的支付办法应作明确规定，除一般保修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金（比如：35元/M2）。质量保修卡样本如下：甲方（签章）：乙方（签章）：年月日年月日六203、工程招标管理办法1.目的规范工程招标，以合理低价选择合适的承包方，维护招标单位的权益。2.范围本办法适用于各房地产公司的所有工程施工、监理、造价咨询等业务。3.原则：3.1. 透明公正原则：招标过程必须有充分的透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，所有招标决策应在招标机构内集体公开决策，杜绝暗箱操作。3.2. 充分竞争、择优中标原则：每次招标都应有充分适量的投资标队伍参与投资标，公司应鼓励投资标单位积极开展公平竞争，保证招标具有充分的竞争性，公司应选择具有充分竞争优势的单位中标。3.3. 廉洁奉公原则：所有与招标工作相关的员工都应保持廉洁，不得利用职务、职权之变谋求私利，任何个人不得影响204、招标小组进行客观公正的评价。3.4. 维护信誉原则：选择投资标入围单位、评标、定标时应客观公正，树立并维护公司良好的招标信誉和形象。3.5. 保密原则：各单位的投资标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，都是公司的重要机密，不得泄露或作不当承诺；公司并且要求各投资标单位对自己的投资标料保密，互不串讲。3.6. 可追溯原则：项目的招标料，包括：招标文件、投资标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、约谈记录、相关会议纪要等；须及时收集、整理、保管。4. 职责分工4.1. 集团工程部、成本审算中心负责本管理办法的制订、修订、解释、监督和检查。4.2. 分公司招205、标领导小组：招标工作的决策机构，对定标起集体决策的作用。小组成员至少总经理、工程及财务分管领导、成本部经理、工程部经理、项目经理部经理等。招标领导小组可对招标项目按额度授权总监或部门经理确定。4.3. 工程管理部主要职能：投资标单位质预审，建立及维护合格承包商名录，编制项目招标计划、编制招标文件，组织发标、接标、开标，评审技术标，控制招标工作进度，负责招标料的收集、整理、归档、保存，组织安排全过程的招标小组会务。4.4. 合约成本部主要职能：编制招标文件的经济部分，参与接标、开标，主持评审经济标，主持谈判。4.5. 项目经理部主要职能：提出详细的招标要求，如承包单位、材料设备的进场计划和技术要206、求。全过程参与招标工作(主要是会审工作)，并督查招标工作的进展。部门程序工程管理部合约成本部项目经理部1、制定招标计划主持编制招标计划参与并提出意见提出进场时间、工期及技术要求2、编制招标文件主持编制招标文件编制经济条款参与并提出意见3、发出招标邀请主持选择投资标单位参与选择投资标单位参与选择投资标单位4、发标、答疑主持发标、答疑会议负责经济条款答疑负责提出技术、工期及配合要求5、开标主持接标、开标参与开标协助6、评标评审技术标，参与投资标单位谈判主持评标会议、负责评审经济标、谈判提出意见并根据情况参与谈判7、定标招标领导小组组长主持，集体表决定标，并发出中标通知8、料管理工程管理部指定专人负207、责招标料的收集、整理、归档、保存5. 适用工程5.1. 本管理办法适用于所有工程施工、工程监理、造价咨询的招标。其中金额大于等于5万元的工程施工、监理、造价咨询必须实行招标选择合作单位，禁止将应统一招标的分部分项工程肢解或化整为零，规避招标。5.2. 金额大于5万元但属下述情况时：a、政府垄断工程；b、因技术、市场原因造成实质性垄断，投资标单位不足3家，且标的物无替代性的工程。可采用直接委托或议标确定合作单位，当合作单位有不止一家可供选择时，优先采用议标。5.3. 小于5万元的工程是否招标不作强制要求，可采用议标、直接委托的方式确定合作单位。同一项目的零星工程可以集中招标。5.4. 议标应按如208、下要求执行：(1)参与议标的单位不得料少于2家，常规工程应选择至少3家参与议标；(2)议标的谈判必须有工程、成本人员同时参与，并按约谈结果填写工程评标定标审批表，约谈记录作为审批表附件同时报批。5.5.直接委托时应按如下要求执行：(1)价格可以谈判时，由工程、成本人员共同参与谈判；(2)经办人填写工程评标定标审批表，报招6. 招标前期工作6.1. 项目招标策划6.1.1.项目招标工作实施前，由工程管理理部、项目经理部等相关部门进行项策划，经公司招标领导小组审批后执行，程管理部备案。6.1.2.招标策划主要内容应包括：标段划分、合作单位的选择方式（招标、议标、直接委托标方式的选择（清单、单价、费209、率）、入围单位的选择标准、确定招标后是否需要进行商务谈6.1.3. 标段划分：应综合工程的复杂程度、技术要求、工期要求，结合承建商的实力以及招标人自身的管理水平，合理划分标段。避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益，而提高报价；也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量。6.1.4.招标方式的选择：u 各类施工工程招标应采用工程量清单的招标方式。u 各公司编制“项目开发计划”时，应给工程量清单招标安排合理的时间。因工期紧急而无法采用工程量清单招标时，可以采用模拟工程量清单（包干单价）的招标方式。u 除示范区外，主体工程不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，经各地公司第一负责人签210、字，报集团成本与开发计划管理委员会审批后方可执行。6.1.5. 下述工程项目应采用两阶段招标法：招标项目的技术含量高，产品质量差异程度大且难以量化，如幕墙、门窗、精装修；投资标产品存在较大差异，比较的重点是性价比而不单纯是价格，如智能化、机电产品。两阶段招标法即先进行方案招标（可要求投资标方初步报价），统一技术标准或设备型后再进行第二阶段招标。标领导小组审批。6.2. 招标计划6.2.1.项目经理部根据工程的要求提出总承包、分包、环境等各项需招标工程的进场时间要求、技术要求、对投资标单位的质要求，并在项目的实施过程中根据情况协同工程管理部对计划进行调整。6.2.2. 工程管理部应根据项目经理部211、提出的进场时间要求，结合招标方式，汇总编制所有工程项目的招标计划，并及时通报招标领导小组全体成员。公司的招标计划应尽可能考虑多项目集中招标的可能性。6.2.3.招标计划应召集工程、项目、成本及设计等相关部门进行会审，使其切实可行。6.3. 招标文件6.3.1. 招标文件由工程管理部组织成本部、项目经理部及法律人员共同起草。对于使用频率较高的某类招标文件，工程管理部应组织相关人员编制“标准招标文件”或“示范招标文件”。6.3.2. 施工招标文件分正文和附件两部分。正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、投资标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投资标押金、212、相关规范、投资标文件格式、特别约定等；附件包括：技术标编制要求、经济标编制要求、工程量清单报价表、甲控材料表（含甲供、三方供货、限价）、施工图、拟签的合同文本。6.3.3. 招标文件应完整、系统，全文表述准确，对于涉及双方利益的经济条款，应在招标文件中表述清晰，避免事后发生纠纷。6.3.4.公司在开展施工类项目招标时，应已对拟招标项目的市场价格、主流供应商等有清晰的了解。各类招标应根据工程量清单、当地预算定额和通行的取费标准、市场行情编制评标参考价，应力求准确、全面，不得漏项。6.3.5.各类工程招标均不设立非公开性质公司对拟招标项目之造价市场行情比较可设立参考总价、参考单价和取费等级、的公开213、性标底；公开性标底应包含在件中，为每一个投资标者知晓。6.3.6.属于新技术、新工艺或对市场行情不了解的工程，则不应设置公开标底，免起误导作时应多邀请投资标单位参与投资标，主要依靠竞争获取合理低价。6.3.7.招标文件中，应要求投资标单位及时回标，并将技术标、经济标分开封装，以方便我方评标。6.3.8. 经批准采用费率招标的项目，须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后一段时间内，双方根据施工图预算和中标费率核对工程造价，确认合同总价，并就确定后的总价签署补充协议。7. 招标实施过程7.1. 投资标单位的选择7.1.1. 投资标单位的选择直接影响到招标工作的质量。招标单位214、应深入了解市场，包括能承接该招标工程的队伍数量、市场价格、供求现状，以及拟选入围单位的技术实力、管理水平、信状况、历史工程，结合我方的工程管理水平、招标工程项目的特点，选择入围投资标单位。7.1.2.各项招标采用邀请招标的方式，必须有3家以上的投资标单位参与竞标。多标段同时发标时，一个标段不得少于3家投资标单位，同一单位不应参加2个以上的标段投资标，总体中标率不得高于50%。7.1.3. 参与投资标的单位是通过质审查或在“合格承包商名录”选择的单位。该工作由工程管理部主持，合约成本部、项目经理部等相关部门均可以推荐队伍，通过质审查后参与投资标；入围投资标单位的最终选择由招标小组集体确定。7.1215、.4.对拟参加投资标但未列入“合格承包商名录”中的单位，应由工程管理部组织招标相关部门考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写承包商考察结果审批表，经公司招标领导小组审查合格后准予投资标。7.1.5. 选择入围投资标单位应注意保证其间有充分的竞争，避免相互之间有关联关系、十分熟悉的同类承包商参加同一项工程的竟标。总包工程招标必须保证每次招标均有新入围的投资标单位参与；分包工程力求每次招标均有新入围的投资标单位参与。7.1.6. 公司优先选择具有良好合作记录的合格供应商参加投资标，合作记录评价包括：工程质量、现场管理、经济结算、历次投资标记录等；在公司投资标记录中，经常投资出216、最高价或接近最高价的队伍，一般情况下，不再选择其入围投资标；反之，经常投资出最低价或次低价的队伍，应优先选择其作为入围投资标单位。7.1.7.各地公司应建立本公司的合格承包商名录，对承包商实行分级管理制度，级别高的合格承包商在同等条件下享有优先中标权。（相关制度由集团工程管理部另行发布）7.1.8.合格承包商应符合以下要求：证照齐全、守法经营、管理规范；技术力量和金实力雄厚，满足相应投资标工程的需求；重合同、守信用，信誉良好料；近三年无重大质量、安全事故；近三年与万科无诉讼，无舞弊、贿赂、串标等行为。 7.1.9.工程管理部应组织相关部门定期对合格承包商格进行评审，评审依据包括履约情况、合作情217、况、技术能力和经济能力变化状况等，对不合适的承包商应及时从合格承包商名录中删除。7.2. 发标与招标答疑7.2.1.招标文件的发放由工程管理部招标岗位直接发放给投资标单位。为保证投资标单位履行其诺，公司应收取一定的投资标保证金。7.2.2.招标答疑会由工程管理部组织，成目经理部参加；应注意把招标工程概术要求、报价要求、及招标中的非常规做法向所的投资标方进行交底，避免理解差异，使投资标分析时更具可比性。7.2.3.招标答疑要做好记录工作，整理好作为招标文件的附件发给所有投资标单位，包括投资标期间招标方认为需要回答的投资标方的其它疑问。7.2.4.如有必要组织现场踏勘的，由工程管理部统一安排，项目218、经理部负责现场组织、回答施工单位现场提出的疑问，并将书面记录统一发送至工程管理部。7.3. 开标7.3.1.投资标单位应在招标文件规定的日期之前将投资标文件送交工程管理部，不按时回标视为废标，接标人应予以记录。7.3.2.开标时工程部、成本部两人以上现场拆封，并由参加开标的全体人员在投资标文件的主要经济条款页签字确认。通过互联网投资标的，在设定的开标时间自动开标，不需见证及签字。7.4. 评标7.4.1.经济标评比由合约成本负责分析，技术标评比由工程管理部负责分析，分别在定标会上提供各自的分析报告并解释。7.4.2.经济标评比和技术标评比应在统一实施方案的基础上进行。7.4.3.技术要求高，或219、对配合、维修服务有特殊要求的招标工程，应采用两阶段评标法，先评技术标，技术标评比结果确定后再评经济标。普通工程的技术标和经济标可同时评比。7.4.4.在两阶段评标法中，如果技术标的评比结果对经济标评比产生影响，从而不能按照经济标评比顺序选择投资标队伍的，应先行作出说明并经招标小组集体确认。7.4.5. 经济标评比中，应以总价对比为基础，同时比较主要项目单价和工程量调整情况，防止投资标单位运用不平衡报价抬高后续变更成本。7.5. 澄清与商务谈判7.5.1.如发现投资标人技术或经济标书内容表述不清、理解存在歧义，对评标结果会产生明显影响的，经分管领导同意后，可以要求投资标单位对标书予以澄清，并用书220、面形式列明澄清内容送招标人作为评定标的补充依据。7.5.2.投资标单位对标书的澄清不得对原投资标文件构成实质性修改，否则应不予接受。7.5.3. 评定标过程中，如投资标价皆高于招标人预期，但差距较小，仍属合理报价范围，不宜全部废除重新招标时，经招标领导小组同意后，可与报价较低的投资标单位就中标条件进行商务谈判。7.5.4. 招标实施过程中应维护招标的严肃性和招标人的威信。若意向中标人的合作条件符合市场行情，应避免再就中标条件进行反复谈判。7.5.5. 澄清与谈判由合约成本部主持，但与承包商的约谈应有两个部门以上的人员参与，并就约谈结果填写工程约谈记录。7.6. 定标7.6.1. 评标时首先废除221、最高报价标，定标按如下方法执行：A、最低价投资标单位中标；B、按最低价另择技术实力与配合情况良好的投资标方中标；C、选择技术实力与配合情况良好的单位在不超过最低价3%的范围内中标。7.6.2.A类适用范围：技术要求一般的工求较高但所有投资标方的技术实力和配相当。只要最低投资标价不是明显低于成本标。7.6.3.B 类适用范围：技术要求较高；投资标方的技术实力和配合情况相差较大；满足个条件时，可选择综合评比最高的单位进行谈判，要求对方调整报价到最低标或最低标以下定标方法不应超过招标总量的30%（按招标金额计算）。7.6.4.C类实用范围：技术要求较高；技术实力与配合态度相差极为悬殊；综合评比最高的222、单位不同意调整至最低标价，或者招标方认为不宜再行谈判，可以在不超过最低价3%的范围内选择综合评比最高的单位中标。此类定标方法不应超过招标总量的20%（按招标金额计算）。7.6.5.某项招标可能采用B、C类定标方法，工程管理部、项目经理部应在技术标评比阶段向招标小组作出说明；在评定标审批文件中应写出专题说明，纳入招标存档料。7.6.6.对于C类定标方法，中介服务（如监理和造价咨询）、样板房装修中标单位的定标价，可不限于3%，适当上浮。7.6.7. 技术实力指：投资标方质、技术实力、工期及质量承诺；项目经理和主要技术人员水平；近期及在建工程质量及获奖情况。配合情况指：施工和保修期配合的主动性和及时223、性，进度款申报的合理程度，预结算核对的配合情况等。7.6.8. 中标单位应满足招标文件的实质性要求，对合同条件的细节问题在双方同意的情况下可以修改。在最终确认后的3日内，招标人向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其他投资标单位。7.6.9.上述过程中与投资标方的所有谈判均必须有两人以上在场，并填写工程约谈记录。7.6.10.下列情况不应确定中标单位，应作为废标，须重新招标：u 投资标单位相互串通投资标；u 投资标单位向招标小组成员行贿，废除该标后不足三家；u 投资标单位以他人名义投资标或以其他方式弄虚作假，废除该标后不足三家；u 开标后发现所有投资标皆不满意；如各标价皆高出预期224、，不在合理报价范围之内。8. 签约与后续工作8.1.1.在中标通知书规定的合同签定时间之内，工程管理部会同合约成本部负责按照招标文件中的合同条件和中标单位的最后承诺与中标单位签订承包合同。8.1.2.积极加强与当地招标办等政府有关部门的沟通，积极配合政府部门的工作，争取政府有关部门的支持。8.1.3.在配合当地政府部门有关招标工作的同时，全面考虑各种不确定因素，注意规避各种风险，确保合同实际利益条款的有效执行。8.1.4.具体情况参照万科企业股份工程合同管理办法执行。9. 其他规定9.1. 料管理及招标工作考核指标9.1.1.投资标结束后，工程管理部应指定专人做好项目招标料（招标文件、投资标文225、件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、约谈记录、相关会议纪要等）的收集、整理、归档、保管工作。9.1.2.工程管理部应做好招标工作的台账记录，并计算“工程量清单招标比例”“最低价定标作为考核部门和公司招标工作的依据。考下：序考核内容考核标准总分1招标策划招标策划工作的合理性、及时性102投资标单位选择“合格承包商名录”类别齐，数量足，具有充分竞争性；153招标文件工程介绍充分，报价及技术要求合理无遗漏，表述严谨54评标过程经济标、技术标分析的清晰程度、谈判结果合理性55中标情况本办法7.6条规定的A、B、C类定标占总定标金额比156合同签署签订及时性，是否严格按照226、招标文件签署合同57招标比例总定标金额/总合同金额；招标确定的合同数量/合同总数108招标方式工程量清单、单价、费率各占总定标金额的比例209履约后评估履约后评估进行与否；评估是否公正、实事求是510料保管与招标有关的所有料的保管是否完备10 合计1009.1.3.集团财务部成本审算中心及工程部工程管理中心将不定期检查集团所属各房地产公司的工程招标情况。9.2. 其它规定9.2.1. 招标领导小组人员及其他相关人员应严格遵守公司员工守则和职业道德，不得与投资标单位私下接触，不得接受投资标单位的财物或其他好处，不得透露有关评标的任何情况，否则，按公司有关制度进行处罚，触犯国家法律者移送检察机关 227、9.2.2. 集团所属各房地产公司的招标领导小组成员名单、合格承包商数据库、承包商考查报告、中标单位履约后的评估表，须定期上报集团总部财务成本审算中心及工程部工程管理中心备案，作为集团总部必须掌握的信息。9.2.3.在执行过程中，各公司可根据实际情况编写具体的操作细则，并不得与本管理办法的相冲突。各公司的实施细则需经集团财务管理部成本审算中心及工程管理部工程管理中心核实，报集团分管领导批准后方可实施。10.表格与支持文件VKC03-20-F1 承包商考察结果审批表VKC03-20-F2 招标文件及入围单位审批表VKC03-20-F3 工程评标定标评审表VKC03-20-F4 工程约谈记录VKC228、03-20-F5 投资标承诺函11.参考表格：项目招标工作台账七施工图审查要点7.1 结构图设计检查要点1.目的确保结构设计安全、经济、合理,对结构施工图的设计质量进行有效控制。2.范围适用于本公司 开发的建筑工程结构设计图审查。3.职责结构施工图设计的审查主要由工程部归口管理，相关部门协助工作；施工图纸会审及技术交底由工程部组织，其它相关部门人员参与。4.内容4.1.检查依据（1） 中华人民共和国国家标准建筑结构荷载规范GBJ9-87（2） 中华人民共和国国家标准混凝土结构设计规范及1993 年局部修订GBJ10-89（3） 中华人民共和国国家标准砌体结构设计规范GBJ3-88（4） 中华人229、民共和国行业标准设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程JGJ/T13-94（5） 中华人民共和国行业标准钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程及1999 年局部修订条文JGJ3-91（6） 中华人民共和国行业标准建筑桩基技术规范JGJ 94-944.2.检查要点4.2.1总则（1） 建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构是否安全可靠。单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定。（2） 检查工程设计是否严格执行国家强制性技术标准、规范、规程、规定。（3） 检查地震设防是否明确：建筑抗震设防分类、基本烈度、设防烈度、近震与远震、场地土类型、结构抗震等级。（4） 施工中可操作性如何，有无设230、计上的功能隐患，设计是否经济。4.2.2地基、基础及地下室4.2.2.1 根据地质勘察报告，在需做地基处理时，应充分考虑当地的地质特点，参考周边同类建筑的地基处理模式，参考专家意见选择经济可靠的地基处理方案，对于软土地基需作地基沉降、变形计算及提出变形控制措施、建议。4.2.2.2 桩基选型（1） 可根据详勘报告并结合各类桩基的工程特性、经济性，确定可选用的桩基类型，提出意见；（2） 组织技术讨论会或研讨会，对各类可以使用的桩基类型进行技术交流，充分吸收专家和其他技术单位的意见（公司各有关部门均可参加）；（3） 根据建筑物四周环境条件、建筑物层高、基坑支护等条件综合考虑，最终审核桩基形式；（4231、） 桩基的承载力取值是否合理，对预制桩可通过提前试桩来确定，对人工挖孔桩、冲砖孔桩可通过现场施工取样和地质报告相互对应来确定，持力层的确定应经济合理，施工参数的取值应合理，且施工时可操作性强。4.2.2.3地下室部分。4.2.2.3.1 地下室的留洞。（1） 管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管；（2） 管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管；（3） 地下室防排烟洞口、柴油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大且在结构图上容易遗漏。（4） 地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，检查是否有会签，以防遗漏；（5） 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕，以避免施工误差232、，使管道安装困难。管道穿梁的位置是否对梁的受力不利，是否有加强处理措施。4.2.2.3.2地下室设备房（1） 变配电房、水泵房、柴油发电机房不宜放在较低的位置，以免被水淹；（2） 变配电房如在地下室应考虑局部的抬高。（3） 发电机房应考虑给排水，一般应设置排水地漏，设置环保除尘的给排水，洗手池，排水应首先考虑能自然排到地下室的排水集坑内，但不能排到电梯集坑内。（4） 配电房的电缆沟由于多种原因容易进水，应考虑增设排水集坑采用水泵进行排水。4.2.2.3.3人防（1） 人防的洗消间应设置防暴地漏，施工时应特别注意，应委托专业公司预埋或指导；（2） 人防的洗消间等通道应设置放暴门铃，施工时应注意；233、（3） 穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装放暴阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防暴阀门；（4） 穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理，电缆周遍应用防火棉封堵，穿越人防外墙的电缆应案规范进行处理；（5） 人防工程的防暴电井不应遗漏。（6） N100 以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理；（7） 排水PVC管道不得穿越人防顶板和外墙；应注意人防门与结构水电的关系，避免相碰，使人防门打不开。4.2.3钢筋混凝土结构4.2.3.1 合理确定建筑物抗震设防烈度、场地类别、抗震等级。4.2.3.2 结构高度应满足规范要求。4.2.3.3 结构体系布置正确合理。4.2.3234、.4 合理设置结构变形缝。4.2.3.5后浇带的设置应避开水池、凸窗、卫生间等防水要求高的部位。后浇带是否有防砼开裂措施；4.2.3.6 设计说明与规范规定、施工图与计算结构应相符。4.2.3.7 结构构造应满足规范要求。4.2.3.8 正确选用现行标准图。（1） 突出墙体外侧的悬挑构件如窗台板、窗式空调机盒及其他装饰挑檐应现浇；（2） 楼层梁布置要考虑到客厅的方正，梁的突出部位应尽量在厨房、卫生间或小卧室内；（3） 框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2300；楼梯间的净高尺寸不应小于2200，如有可能则尽量设采光窗；（4） 现浇板跨度超过规范的相应要求时应有其他构造或施工措施；（5） 在温235、度影响较大的部位是否提高了配筋率；（6） 内隔墙尽可能采用合适的轻质材料，内隔墙选用的材料应减少后期收缩变形较大而引起墙面裂缝的可能；（7） 上部结构有大体积砼时，应有对水泥品种的选用，如转换大梁（可见地下室及外墙防水部分）（8） 地面荷载应满足装饰要求；（9） 楼板厚度的确定应考虑，板中预留的穿线管是否有大量集中的地方及相互交差超过2 层的情况；（10） 楼层转角是否设置了加强钢筋的配置；（11） 部分装饰构件如玻璃幕墙、大面积通长窗等与主体结构的连接一般要在主体结构中留预埋件来连接。4.2.3.9.房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足设计任务书的要求。4.2.3.10.校对上电梯机房236、和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。4.2.3.11. 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。4.2.3.12面工程防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或设计任务书的要求要求。4.2.3.13.电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的设计是否符合制造厂提供的电梯料。4.2.3.13.构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。4.2.4砌体结构（1） 房屋的总高度和层数、层237、高、长度、最大高宽比应满足规范要求。（2） 结构体系正确合理。（3） 抗震横墙的间距应满足规范要求。（4） 按两个主轴方向分别进行抗震验算。（5） 正确进行砌体承载力验算及构件设计。（6） 构造柱设置应符合要求。（7） 荷载传递计算准确，加强上部结构整体性，提高刚度。4.2.5底层框架砖房（1） 底层框架砖房总高度、总层数应满足规范要求。（2） 底层框架砖房抗震墙设置应满足规范要求。（3） 框架柱的轴力应考虑地震倾覆力矩引起的附加轴力。7.2 给排水图设计检查要点1.目的对给排水专业设计施工图质量进行有效的控制，确保工程设计在满足国家规范、规定的前提下，作到安全、经济、具有较强的可操作性。2.238、范围适用于新建、改建、扩建的一般工业和民用建筑给排水设计审查。3.职责由工程管理部负责管理，其他相关部门参与实施工作。4.内容4.1.检查依据（1） 中华人民共和国国家标准建筑给排水设计规范GB15-88(97)（2） 中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范GBJ16-87(97)（3） 中华人民共和国国家标准高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（97）（4） 中华人民共和国国家标准自动喷水灭火系统设计规范GBJ84-85 （5） 中华人民共和国国家标准建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90（97）（6） 中华人民共和国国家标准住宅设计规范GB50096-1999（7） 中华人民共和239、国国家标准室外给水设计规范GBJ13-86（97）（8） 中华人民共和国国家标准室外排水设计规范GBJ14-87（97）（9） 中华人民共和国国家标准给水排水管道工程施工及验收规范GB502-97（10） 中华人民共和国国家标准采暖与卫生工程施工及验收规范GBJ242-82（11） 中国工程建设标准化协会标准水泵隔振技术规范CECS59:94（12） 中国工程建设标准化协会标准居住小区给水排水设计规程CECS59:94（13） 中国工程建设标准化协会标准建筑排水硬聚氯乙烯螺旋管道工程设计、施工及验收规程CECS94:97（14） 中华人民共和国行业标准建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程CJJ/240、T29-98（15） 中华人民共和国国家标准人民防空地下室设计规范GB50038-94 4.2.审查内容4.2.1设计文件审查（1） 设计依据是否充分,是否有初步设计审查会议纪要、初步设计批文、建设单位对本专业施工图设计的要求及主管部门批文；（2） 施工图设计深度是否满足施工要求；（3） 签署、出图章及有关专业会签是否符合规定。4.2.2消防设计审查（1） 最不利点的消防水量、水压计算；（2） 室内消防系统的设置；（3） 泵房与管网中的各种配件、阀门的选用；（4） 灭火器的配置；（5） 消防管道的敷设；（6） 消防电梯井积水坑的容积和坑中排水泵的选用。4.2.3给水设计审查（1） 最不利点水量241、水压计算；（2） 储水池（箱）的设置位置、容积的合理性；（3） 冷、热水系统布置的合理性；（4） 地下室水泵房（5） 管道的敷设；（6） 给水管道的总平面图布置。4.2.4排水设计审查（1） 雨、污水量的确定；（2） 排水系统的优化；（3） 排水管道的敷设；（4） 材料的选用；（5） 室外检查井的间距及排水管的坡度；（6） 排水管道的总平面布置。4.3.审查要点4.3.1消防设计审查要点4.3.1.1 在建筑规划和建筑设计时，必须同时设计消防给水系统，并满足其相应水量、水压要求。4.3.1.2 高层建筑必须设置室内、外消火栓给水系统，保证其水量、水压满足最不利点灭火设施的要求。4.3.1.3242、 室外消防用水量，应按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。4.3.1.4 高层建筑的消防用水量应按室内、外消防用水量之和计算。4.3.1.5 车库应设室外消火栓给水系统，其水量应按最大的一座计算。4.3.1.6 多层建筑物，室外消防给水管道的布置应符合下列要求：（1） 环状管网的输水干管及环状管网输水的输水管均不应少于两条；（2） 环状管网应用阀门分成若干独立段；（3） 室外消防给水管道的最小直径不应小于100mm。4.3.1.7 高层建筑，室外消防给水管道应布置成环状，供消防车取水的消防水池应设取水口或取水井，消防水池有确保消防水量不作他用的技术措施，容量按消防用水量最大的一栋高层建筑243、计算，寒冷地区应对水池采取防冻措施。4.3.1.8 超过七层的单元住宅，超过六层的塔式住宅，通廊或住宅底层设有商业网点的单元式住宅，应设室内消防给水。4.3.1.9 高层室内消防给水系统应与生活、生产给水系统分开独立设置，消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位。4.3.1.10、类地上汽车库，停车数超过10辆的地下汽车库，机械或立体汽车库或复式汽车库以及采用垂直升降梯作汽车疏散出口的汽车库，类修车库，均应设置自动喷水灭火系统。4.3.1.11 应设防火墙等防火分隔物而无法设置的开口部位，防火卷帘或防火幕的上部，应设水幕设备。4.3.1.建筑高度超244、过100mm的高层建筑，除面积小于5.0 的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。4.3.1.13高层内的锅炉房，可燃油油浸电力变压器，备用发电机房应设水喷雾灭火系统。4.3.1.14多层消防水泵房应有不少于两条的进水管直接与环状管网连接。4.3.1.15高层建筑消防给水系统应设置备用消防水泵，其工作能力不应小于其中最大一台消防工作泵。4.3.1.16消防电梯井积水坑容积应2m，电梯坑中的排水泵能力应满足10L/s的要求。4.3.1.17一组消防水泵的吸水管不应少于两条，吸水宜采用自灌式，吸水管应设置阀门，但不得采用蝶阀。4.3.1.18喷头布置应满足规范要求，净空大于8245、00mm的吊顶内，应按规范设置顶喷喷头。4.3.1.19高层建筑消防水箱高度不满:1足27规6范要26求8时，应设置增压设施。4.3.1.20屋顶水箱中的消防水量应满足要求，消防水箱和生活水箱合用水箱时，应有消防水量不被动用的措施。4.3.2给水设计审查要点（1） 给水管道不得布置在遇水引起燃烧、爆炸或损坏的原料、产品和设备的上面。（2） 住宅水表前的给水静压力应50Kpa。（3） 使用性质不同或计费不同的给水系统应自成独立体系，不得连通。（4） 生活饮用水水池（箱）的池（箱）体应为独立结构形式。（5） 防空地下室的给水管道，当从出入口引入时，应在防护密闭门内设置防暴波阀门；当从维护结构引入时246、，应在外墙内侧或顶板内侧设置防暴波阀门，其抗力不应小于1Mpa。（6） 生活饮用水不得因回流而被污染。（7） 生活饮用水储水池和生活饮用水箱的溢流管必须采取防污染措施，溢流管出口应设网罩，水箱进水管淹没出流时，应设真空破坏口。（8） 水池或水箱进水管设有浮球阀时，应设两只浮球阀，各阀需有单独控制的阀门。（9） 热水输水干管应有补偿管道温度伸缩的措施，热水输水干管的最高点应设排气装置。（10） 明敷冷、热水管道不得敷设在风道内。（11） 公共浴室的冷、热水管道，应按规范设计成环状。（12） 给水管道不宜穿过伸缩缝、沉降缝，如必须穿过时，应采取相应技术措施。（13） 总平面图上要标明小区进水管从市247、政引入的位置、管径、标高。（14） 寒冷地区室外管道要有保温措施。（15） 明敷塑料管道，要注明管道支架要求以及补偿管道温度伸缩的措施。4.3.3排水设计审查要点4.3.3.1 防空地下室内，压力排出管、透气管在穿越外墙或顶板处的内侧设公称压力不小于1MPa 的防暴波阀门。4.3.3.2 排水管道不得布置在食堂、饮食业的主、副食操作烹调的上方，当受条件限制不能避免时，应采取防护措施。4.3.3.3 排水管道不得布置在遇水引起燃烧、爆炸或损坏的原料、产品和设备的上面。4.3.3.4 下列设备和容器不得与污、废水管道系统直接连接，应采取间接排水的方式。（1） 生活饮用水储水箱（池）的放水管和溢流管248、；（2） 厨房内食品制造及洗涤设备的排水；（3） 医疗灭菌设备的排水；（4） 蒸发式冷却器、空气冷却塔等空调设备的排水；（5） 储存食品或饮料的冷藏间，冷藏库房的地面排水和冷风机溶霜水盘的排水。4.3.3.5室内排水沟与室外排水管道连接处，应设水封装置。4.3.3.6生活污水处理设备设在建筑物内运行噪声较大的机械，应设独立隔间，并应设置除臭系统。4.3.3.7 排水管道不得穿过沉降缝、烟道和风道，并不得穿过伸缩缝，当受条件限制必须穿过时，应采取相应技术措施。4.3.3.8公共食堂厨房内的污水采用管道排出时，其管径应比计算管径大一级，但干管管径不得小于100mm，支管管径不得小于75mm。4.3249、.3.9排水系统必须按规范设置检查口和清扫口，长度大于15m的雨水悬吊管，应设检查口或带法兰盘的三通管。4.3.3.10 器具通气管应设在存水弯出口端，环形通气管应在横支管上最始端的两个卫生器具间接出。4.3.3.11 总平面图上要标明小区雨、污水管接入市政排水管网的位置、管径、标高。7.3 电气图设计检查要点1.目的对电气专业设计施工图质量进行有效的控制，确保工程设计在满足国家规范、规定的前提下，作到安全、经济、具有较强的可操作性。2.范围适用于新建、改建、扩建的一般工业和民用建筑中通用性电气设计审查。3.职责电气施工图设计检查由工程管理部负责管理，其他相关部门参与实施工作。4.内容4.1.250、检查依据（1） 中华人民共和国国家标准建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2） 中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范GBJ16-87(97)（3） 中华人民共和国国家标准高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（97）（4） 中华人民共和国国家标准火灾自动报警系统设计规范GB50116-98（5） 中华人民共和国国家标准供配电系统设计规范GB50052-95（6） 中华人民共和国国家标准住宅设计规范GB50096-1999（7） 中华人民共和国国家标准10KV 及以下变电所设计规范GB50053-94（8） 中华人民共和国国家标准低压配电设计规范GB50054-95（9） 中华251、人民共和国国家标准建筑物防雷设计规范GB50057-94（10） 中华人民共和国国家标准电力工程电缆设计规范GB50217-94（11） 中华人民共和国国家标准3110KV 高压配电装置设计规范GB50060-92（12） 中华人民共和国国家标准电力装置的继电保护和自动装置设计规程GB50062-92（13） 中华人民共和国国家标准通用用电设备配电设计规范GB50055-93（14） 中华人民共和国国家标准电气装置安装工程电梯电气装置施工及验收规范GB50182-93（15） 中华人民共和国国家标准人民防空地下室设计规范GB50038-94（16） 中华人民共和国国家标准工业与民用电力装置的接252、地设计规范GBJ65-83（17） 中华人民共和国国家标准电子计算机房设计规范GB50174-93（18） 中华人民共和国国家标准有线电视系统工程技术规范GB50200-94（19） 中华人民共和国国家标准民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94（20） 中华人民共和国国家标准工业电视系统工程设计规范GBJ115-87（21） 中华人民共和国国家标准工业企业通信接地设计规范GBJ79-85（22） 中华人民共和国国家标准工业企业通信设计规范GBJ42-81（23） 中华人民共和国国家标准建筑与建筑综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000（24） 中华人民共和国行业标准工253、:1业27企业程控用户交换机工程设计规范CS09:89（25） 中华人民共和国行业标准工业企业通信工程设计图形及文字符标准CECS37:914.2.审查内容4.2.1设计文件审查（1） 设计依据是否充分,是否有初步设计审查会议纪要、初步设计批文、建设单位对本专业施工图设计的要求及主管部门批文；（2） 施工图设计深度是否满足施工要求；（3） 签署、出图章及有关专业会签是否符合规定。4.2.2供配电设计审查（1） 建筑工程的用电负荷等级,供电电压要求,继电保护措施,计费方式及供电电源的可靠性;（2） 负荷计算、短路计算、电源引入方式、高低压配电系统工程、中性点接地方式、无功功率补偿方式；（3） 变254、配电所的位置、设备布置及电气设备的选择；（4） 自备发电机组的设置、设备选择、供电方式、运行要求。4.2.3用电安全审查（1） 电气设计与建筑场所环境的配合；（2） 配电线路与建筑分区的配合；（3） 配电线路与保护电器的配合，用电设备的操作和控制系统的安全；（4） 配电线路的系统形式和接地故障保护；（5） 各种线路、管道的交叉处理；（6） 用电设备的安全接地及接地形式、等电位联结措施；（7） 过电压保护措施。4.2.4防雷设计审查（1） 建筑物的防雷等级、防雷措施，防雷设备的选择；（2） 防雷引下线的设置及防危险高压电的措施；（3） 接地电阻值的要求，接地装置的选择、设备和防跨步电压、接触电压255、的措施。4.2.5防火设计审查（1） 建筑物的防火分类及消防措施；（2） 火灾自动报警系统及消防联动系统的设置和选择；（3） 火灾自动报警及消防设备的供电方式，末端双电源切换措施，应急照明、疏散照明的设置和电源配电方式；（4） 建、构筑物的航空故障灯的设置要求；（5） 消防电气线路和非消防电气线路的防火措施；（6） 消防系统通信设施的位置。4.2.6弱电系统设计审查（1） 电话通信系统的设计标准、技术措施和管线选择；（2） 卫星天线和电缆电视系统的设计标准、技术措施和管线选择；（3） 有线广播系统的设计标准、技术措施、设备选择和线路敷设；（4） 闭路监视和安保电视系统的设计标准、技术措施、质量256、指标、设备选择和管线选择；（5） 综合布线系统的结构及设计标准、技术措施和管线选择；（6） 建筑设备监控的设计标准、技术措施和设备选型；（7） 建筑智能化系统工程的设计质、设计标准、供电电源级别及环境要求。4.3.审查要点4.3.1供配电设计（1） 建筑工程用电设备的负荷等级应符合建筑物的防火和功能要求，一、二级负荷应用2个电源供电，高层普通住宅客梯、生活水泵、楼梯照明为Th级负荷。（2） 装有2台以上的变压器的变电所，当断开1台时，其余变压器的容量不应小于60的全部负荷，并保证用户的一、二级负荷用电。（3） 配电所的10KV或6KV 非专用电源线的进线侧，应安装设带保护的开关设备，当有继电保257、护或自动切换电源要求时，变压器低压侧总开关和母线分段开关均应采用低压断路器。（4） 民用建筑的继电保护应满足可靠性、选择性、灵敏性和速动性的要求，应首先由故障设备或线路本身的保护切除故障并计算灵敏系数。（5） 电能计量应按供用电管理部门对不同用户的计费要求，每套住宅、住宅建筑的水泵、电梯和公共照明应分别设电度表。（6） 电气设备和导体的绝缘水平、载流量、动稳定、热稳定以及电气设备的断流能力应满足正常运行、短路和过电压状态的要求。（7） 变配电所的位置应选择在通风、散热条件较好的正常场所，室内除本室需要的管道外，不应有其他的管道通过，配电屏的上方不应敷设管道；一类高、低层主体建筑内，严禁设置装有258、可燃性油的电气设备的配电所。配电室长度超过7m时，应设2 个出口。（8） 低压电力网中，电源中性点的接地电阻不应大于4欧姆；电气设备的外露可导电部分，必须与接地装置有可靠的电气连接；成排的配电装置的两端均应与接地线相连。4.3.2用电安全（1） 住宅建筑的低压配电系统的接地型式应采用TT制，在建筑物内应设置总等电位联结和局部等电位的联结。（2） 在三相四线制配电系统中，中性线（以下简称N 线）的允许载流量不应（3） 小于线路中最大不平衡负荷电流，且应计入谐波电流的影响。PE线采用单芯绝缘导线时，按机械强度要求，截面积不应小于下列数值：有机械性的保护时为2.5mm2；无机械性的保护时为4mm2。259、（4） 电线、电缆的载流量应根据不同的基准条件进行校正。（5） 配电线路过负荷保护装置的整定值，应不大于导体允许持续载流量且不小于线路计算电流，保护装置上、下级之间应有选择性配合。（6） TT系统配电线路接地故障保护的动作特性应符合以下要求：aIa50V式中a外露可导电部分的接地电阻和线的电阻；Ia保证保护电器切断故障回路的作电流。当采用过电流保护电器时，反时限特性过电流保护电器的人为保证在5s 内切断的电流；采用瞬时动作特性过电流保护电器的Ia为保证瞬时动作的最小电流。当采用漏电电流动作保护器时，Ia 为额定动作电流I。（7） 暗敷于地下的管道在穿过建筑物基础时，应加保护管保护；在穿过建筑物260、伸缩、沉降缝时，应采取保护措施。当封闭式母线直线敷设长度超过制造厂给定的数值时，宜设置伸缩节。在封闭式母线水平跨越建筑物的伸缩缝或沉降缝时，也应采取适当措施。梯架、托盘的直线段超过下列长度时，应留有不少于20mm的伸缩缝：钢制，30m；铝合金或玻璃钢制，15m。（8） 竖井内的高、低压电和应急电源的电气线路，相互之间的距离应等于或大于300mm，或采取隔离措施，并且高压线路应设有明显的标志。当强电和弱电线路在同一竖井内敷设时，应分别在竖井的两侧敷设或采取隔离措施以防止强电对弱电的干扰，对于回路线数及种类较多的强电和弱电的电气线路，应分别设置在不同竖井内。（9） 电梯机房和井道照明电源应与电梯电261、源分开。（10） 用电设备的启动、运行、控制及调速方式应满足使用功能和电压波动的允许值的要求，电动机频繁起动时配电母线上的电压不应低于额定电压的90，当突然起动可能危及周围人员安全时，应在机旁设起动预先信和应急断电开关或自锁按钮。4.3.3防雷安全（1） 一、二、三级防雷建筑物防直击雷的屋顶避雷带网格分别为不应大于10m10m，15m15m和20m20m；其引下线间距分别为不应大于18m，20m和25m。其引下线应优先利用建筑物钢筋混凝土中的钢筋，建筑外廓各个角上的柱筋应被利用。当钢筋直径为16mm及以上时，应利用2 根钢筋（绑扎或焊接）作为一组引下线。如果为10mm及以上但小于16mm 时，262、应利用4 根钢筋（绑扎或焊接）作为一组引下线。（2） 为防止雷电波的侵入，进入建筑物的电缆的金属外皮、钢管和其他各种金属管道，应在进出建筑物处与防雷电感应的接地装置相连；对低压架空进出线，应在进出处装设避雷器。（3） 一、二级防雷等级的高层建筑物内的各种竖向金属管道及类似的金属物应每三层与圈架的钢筋连接一次，并在底部与防雷装置连接；30m及以上部分外墙上的栏杆，金属门窗等较大的金属物直接或通过其埋铁与防雷装置相连以防高电位跳门和侧击雷。（4） 当防雷接地装置与其他接地装置合用时，接地电阻应不大于1 欧姆。4.3.4防火安全（1） 消防用电，一类高层建筑应按一级符合要求供电，二类高层建筑物应按二263、级负荷要求供电。消防用电设备应采用专用回路供电，双电源自动切换。（2） 建筑高度超过100m的高层建筑，除面积小于5.0 的厨房、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。其他建筑物，火灾危险性较大。性质重要的部位（或房间）应设置自动报警系统。（3） 消防泵、防烟和排烟风机的启、停，除自动控制外，还应在消防控制室设置手动直接控制装置。（4） 消防栓按钮控制回路应采用50V 以下的安全电压，消防控制设备具有显示启动按钮位置的功能。（5） 消防控制设备应具有显示喷淋系统的水流指示器、报警阀、安全信阀工作状态的功能。（6） 消防用电设备电动机的过载保护、接地故障保护应只发报警信而不自动切断电源。（7） 火灾264、应急照明和疏散标志的设置部位、照度及连续供电时间应满足消防要求，应急照明应采用专用回路供电。（8） 消防用电设备配电线路应按建筑类型选用不同防火等级的电线、电缆。消防配电线路明敷时，应采用金属管或金属线槽上涂防火涂料保护。电缆构筑物中电缆引至电气柜、盘或控制屏、台的开孔部位，电缆贯穿隔墙、楼板的孔洞处，均应实施阻火封堵。（9） 消防控制室应设置消防专用电话总机，消防水泵房等重要部位应设置消防电话分机，消防控制室、消防值班室应设置可直接报警的外线电话。消防控制室内应严禁与其无关的管线穿过。4.3.5弱电系统（1） 电话站初装机容量宜接电话用户数量与近期发展的容量之和再计入30% 的备用量进行确定265、，每户住宅电话进线不应少于两对。电话通信系统设计应符合JGJ/T16-92 第19,20 章，CECS09:89的规定。（2） 有线电视系统输出口电平设计值宜符合下列要求：非邻频系统可取（705）BMV，采用邻频传输的系统可取（4）BMV；卫星天线和电缆电视（有线电视）系统设计应符合GB50200-94，GBJ0-88，JGJ/T16-92第15 章（3） 应急广播线路应按疏散楼层或报警区域划分分路配线，该线路不应和其他线路（包括火灾信、联动控制等线路）同线或同线槽槽孔敷设，火灾应急广播扬声器不得加开关。有线广播系统应符合GB50116-98第五章，GBJ42-81 第五章和JGJ/T16-9266、2 第21 章的规定。（4） 闭路监视电视监视目标的最低环境照度应高于摄像机最低照度的10 倍，摄像机应安装于监视目标附近不易受外界损伤并且不影响现场设备运行和人员正常活动的地方，摄像机应避免道光安装。闭路监视电视系统设计应符合GB50198-94，GBJ115-87 和JGJ/T16-92 第16 章的规定。（5） 综合布线子系统的8芯线长度应90，综合布线系统应根据不同场合采用必要的防护措施和防火措施。综合布线系统设计应符合GB/T50311-2000的规定。7.4采暖通风图设计检查要点1.目的对采暖通风专业设计施工图质量进行有效的控制，确保工程设计在满足国家规范、规定的前提下，作到安全、267、经济、具有较强的可操作性。2.范围适用于新建、改建、扩建的一般工业和民用建筑采暖通风设计审查。3.职责由工程管理部负责管理，其他相关部门参与实施工作。4.内容4.1.检查依据（1） 中华人民共和国国家标准采暖通风与料空气调节设计规范GBJ19-87（2） 中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范GBJ16-87(97)（3） 中华人民共和国国家标准高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（97）（4） 中华人民共和国国家标准汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（5） 中华人民共和国国家标准锅炉房设计规范GB50041-92（6） 中华人民共和国行业标准汽车库建筑设计规范JG268、J100-98（7） 中华人民共和国国家标准人民防空地下室设计规范GB50038-94（8） 中华人民共和国国家标准住宅设计规范GB50096-19994.2.审查内容4.2.1设计文件审查（1） 设计依据是否充分,是否有初步设计审查会议纪要、初步设计批文、建设单位对本专业施工图设计的要求及主管部门批文；（2） 施工图设计深度是否满足施工要求；（3） 签署、出图章及有关专业会签是否符合规定。4.2.2地下汽车库设计审查（1） 地下汽车库排风；（2） 排风系统防火阀；（3） 地下汽车库送风系统；（4） 排风（烟）系统风口。4.2.3高层建筑防、排烟设计审查（1） 自然排烟的开窗面积、方位；（2）269、 机械防烟风量计算、系统位置；（3） 机械排烟系统设计、排烟量计算及防火阀的位置；（4） 通风和空调系统的防火措施；（5） 有害气体排放。4.2.4空调、通风设计审查（1） 系统设置；（2） 新风量、正压值；（3） 调节阀设置；（4） 保温材料的选用。4.2.5锅炉房设计审查（1） 锅炉房布置；（2） 进户管设置；（3） 油、气系统的设置；（4） 锅炉间、控制室和化验室的卫生标准。4.3.审查要点4.3.1地下汽车库设计审查要点（1） 地下汽车库应设置机械排风系统，其排风量应按允许的废气标准量计算，且换气次数不应小于6 次/h。（2） 排烟风机应保证在280时，连续工作30min。排烟风机入口270、总管处应设排烟防火阀，当烟气温度超过280时自动关闭，排烟风机也连锁关闭。（3） 对无直接通向室外的地下汽车库，在设置地下排烟系统时，应同时设置送风系统，且其送风量不宜小于排烟量的50%。（4） 当排风和排烟合用一个系统时，下部风口应有阀门控制，上部排烟口的风速不大于10m/s，总排烟出风口的有效截面积应保证排烟效果。4.3.2高层建筑防、排烟设计审查要点4.3.2.1高层建筑的防烟楼梯间、前室、消防电梯或合用前室及避难间等，应分别设置自然排烟或机械防烟系统。4.3.2.2 采用自然排烟的开窗面积应符合下列规定：（1） 防烟楼梯间前室、消防电梯间前室可开启外窗面积不应小于2.00 ，合用前室不271、应小于3.00 ；（2） 靠外墙的防烟楼梯间每五层内可开启外窗总面积之和不应小于2.00；（3） 长度不超过60m的内走廊可开启外窗面积不应小于走廊面积的2%。（4） 需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%。（5） 净空高度小于m的中庭可开启的天窗或高侧窗的面积不应小于该中庭地面积的5%。（6） 机械加压送风量及各部位的余:压值应满2足规范要求。（7） 加压送风机的位置及新风入口处应不受火烟的威胁。（8） 排烟口应设在顶栅或靠近顶棚的墙面上。（9） 通风空调系统的风管在穿越防火分区时，在防火墙处应设置防火阀，在穿越变形缝时，在变形缝两侧应设置防火阀。（10） 厨房、浴室、厕所等垂272、直排风管道，应采取防止回流的措施。4.3.3空调通风设计审查要点（1） 通风空调系统设置应合理、相关设备的选用应满足功能要求。（2） 通风空调系统应注意空气品质，合理设计新风、排风系统，且按房间性质控制其正压或负压值。（3） 室内保持正压的空调房间，正压值不应大于50Kpa。（4） 通风、空调系统应设置必须的调节风阀，满足风量分配的要求。（5） 各风口形式和位置布置应合理，满足气流组织的要求。（6） 多层和高层建筑的机械送排风系统（包括空气调节的新风系统的风管），横向应按每个防火分区；竖向可每隔五层设水平集合管，分别连接各层的送排风支管；当送排风支管采取防止回流措施时，每个垂直风管所辖的楼层数273、，不应超过十层。（7） 可燃气体管道、可燃液体管道和电线，不得穿过风管的内腔，也不得沿风管的外壁敷设。可燃气体管道和可燃液体管道，不得穿过通风机房。（8） 通风和空气调节系统的保温材料、消声材料及粘结剂等，应采用非燃烧材料。4.3.4 锅炉房设计审查要点（1） 燃油锅炉房的日用油箱，重油不超过5m3，柴油不超过1m3。当锅炉总容量较大，1m3不足供应20min可放大至30min耗油量，但不得超过2m3。日用油箱间应设防火墙与其他房间隔开，设甲级防火门，并设灭火装置。（2） 锅炉房每层至少有2 个出口。（3） 锅炉间外墙或屋顶至少有锅炉占地面积10%的泄压面积。（4） 锅炉本体各连接管均应采用无274、缝钢管。（5） 排污须考虑一次性汽排放和排污水的降温措施。（6） 锅炉房内的噪声应满足职业卫生要求，控制室、化验室等的噪声不应大于70B(A)。（7） 锅炉房的烟气排放应满足项目环评要求。（8） 当2台以上的燃油燃气锅炉共用烟囱，水平烟道的长度超过5m应有泄暴装置。4.3.5 设备材料选用审查要点（1） 应注明规格、型、性能等技术指标。（2） 质量要求必须符合国家规定的标准。（3） 禁止淘汰产品的选用。（4） 除特殊要求的材料、专用设备外，不得指定生产厂家及供应商。八工程质量检查要点8.1 地基基础工程质量检查要点1.目的确保地基、基础、支护工程质量得到有效控制。2.范围适用于本公司 开发的建275、筑工程地基和基础分部工程。3.职责工程部负责地基基础工程的中间检查和隐蔽验收；竣工验收由工程部组织，相关部门参与。4.内容4.1.检查依据（1） 中华人民共和国国家标准地基与基础工程施工及验收规范GBJ 202-83（2） 中华人民共和国国家标准建筑地基基础设计规范GBJ789（3） 中华人民共和国国家标准建筑工程质量检验评定标准GBJ30188（4） 中华人民共和国行业标准建筑地基处理技术规范JGJ79-91（5） 中华人民共和国行业标准高层建筑箱形基础设计与施工规范JGJ680（6） 中华人民共和国行业标准建筑桩基技术规范JGJ 94-94（7） 中华人民共和国行业标准基桩高应变动力检测规276、程JGJ 10697（8） 中华人民共和国行业标准基桩低应变动力检测规程JGJT9395（9） 中华人民共和国行业标准建筑基坑支护技术规程JGJ0-99（10） 中华人民共和国行业标准工业与民用建筑灌注桩基础设计与施工规程JGJ4-80（11） 地区标准、规定和条例4.1. 施工图纸、料4.2.检查内容4.2.1现场质保体系检查（1） 地基处理、桩基施工等单位的专用质情况。（2） 水泥浆液流量计的计量标定情况。（3） 见证取样制度执行情况。（4） 各种建筑材料的存放条件。（5） 护坡、桩基施工单位的质条件和各专业技术人员上岗证。（6） 测量仪器、计量器具及沉桩机械的定期鉴定情况。（7） 标准试277、块的养护条件。（8） 周边建筑物、构筑物及地下管线的防护措施。4.2.2设计文件、施工方案检查（1） 详细查看设计图纸说明、图纸会审料和施工组织设计，明确地基加固范围、加固方法、支护方案、检验要求及施工顺序和要求等。（2） 明确采用桩基类型、数量、单桩设计容许承载力、设计桩长、桩径、桩混凝土强度等级、桩顶标高、接桩形式、停锤控制标准、试桩要求、桩位偏差要求、桩的检测要求等。4.2.3质保料检查（1） 各种加固材料的出厂合格证、准用证和进场检验报告；钢筋、水泥、砂石等原材料质量证明书、复试报告及准用证；预制桩出厂合格证；商品混凝土质量保证书和准用证。（2） 混凝土、水泥土试块的强度测试报告。（3278、） 单桩或复合地基载荷试验报告及其他地基质量检验报告。桩基轴线及样桩放线定位及复核测量记录。（4） 打（压）桩施工记录、灌注桩成桩施工记录。（5） 桩基隐蔽验收记录（包括预制桩接桩、灌注桩成孔、清孔、钢筋笼制作、吊放、混凝土灌注等）。（6） 灌注桩混凝土试块报告及评定结果。（7） 单桩静载和动力测试报告。（8） 桩位轴线偏差和标高验收记录。（9） 桩基分项工程质量检验评定料。（10） 隐蔽工程验收记录。（11） 桩位竣工图和竣工验收料。4.2.4现场实物检查（1） 换填法（砂垫层）重点检查换填范围、分层施工的垫层密实度。（2） 水泥土搅拌法（湿法）重点检查水泥用量、桩长、搅拌提升时间和复搅次数279、。（3） 树根桩重点检查钢筋笼制作质量和成孔、注浆的各项工序指标，开挖后、检查桩位、桩数和桩顶强度。（4） 注浆法重点检查浆液制备、注浆孔位置、注浆顺序、注浆量和压力。（5） 基坑支护重点检查成孔质量、锚杆质量:1、2注浆水2泥用量及预应力张拉情况（若有的话），护坡面层砂浆或混凝土厚度及质量。（6） 打（压）桩A现场制桩质量。B打（压）桩过程中的桩身垂直度和贯入度。C焊接或硫磺胶泥接桩质量。开挖后桩位偏差及桩顶处理质量。（7） 灌注桩A成孔和清孔的方法和质量；B钢筋笼制作与吊放质量；C水下混凝土浇灌方法和浮桩长度；开挖后桩位偏差及破桩、锚固质量。（8） 回填土回填土土质、分层夯实、夯实系数、回280、填标高控制。4.3.检查要点4.3.1地基加固的方法必须符合设计要求。但不得采用现行规范标准未予以规定的或未经本市技术和管理部门鉴定、审核通过的地基加固处理措施。4.3.2地基加固处理的设计、施工应由具有相应质的单位承担。当地基加固设计与主体结构设计不是同一设计单位时，地基加固设计施工图必须由主体结构设计单位认可并会签，施工单位不得自行设计。4.3.3当加固地基载荷试验结果未达到设计要求，应由设计核定并办理签证手续。4.3.4换填法（砂垫层）（1） 填筑材料严禁混入垃圾。（2） 砂垫层材料应选用级配良好的中、粗砂，含泥量不超过3，若用细砂，应掺人3050的碎石。（3） 当坑底为软土时，须在与土281、面接触处铺一层细砂起反滤作用，其厚度不计入砂垫层设计厚度内。（4） 砂垫层的第一层虚铺厚度宜为150200 mm，其余各层可取200250 mm。（5） 换填结束后，应按设计要求进行载荷试验检验换填质量，如设计无要求，则砂垫层的分层施工质量必须满足以下要求：中砂干重度16 kgm3，粗砂干重度17 ka/m3。4.3.2水泥土搅拌法（湿法）（1） 设计前必须进行室内水泥土的抗压强度试验，对承重水泥土桩试块龄期应取90 天。（2） 承重水泥土桩的单桩容许承载力应通过单桩载荷试验确定。（3） 水泥土搅拌法施工现场事先应予平整，必须清除地上和地下的一切障碍物。（4） 严禁没有水泥用量计量装置的搅拌桩282、机投资人使用，必须对水泥用量进行有效控制。（5） 承重水泥土桩施工时，设计停浆面一般高出基础底面标高300500mm，在开挖基坑时，应将该施工质量较差段挖去。（6） 水泥土搅拌桩施工中必须加强搅拌、增加水泥与土拌和均匀性。最后一次喷浆程序完成后，必须进行复搅，一般要求做到两喷三搅或一喷两搅。（7） 水泥土搅拌桩施工必须严格监控。要求施工单位随时抽查水泥浆液比重（8） （即水灰比），每工作班不少于4 次，同时应要求施工单位提交每根桩完整的现场施工记录和注浆量记录。（9） 承受竖向荷载作用的水泥土桩，基底标高以上300mm必须采用人工开挖，以防止桩顶与挖土机械碰撞发生断裂。（10） 水泥土搅拌桩的283、质量检验应符合设计要求，当设计未作规定时，应采用单桩或复合地基载荷试验检验其承载力。载荷试验应在龄期28 天后进行，检验点数每个单位工程不少于三点。（11） 水泥土桩桩位偏差不得大于50mm，桩径偏差不得大于4，垂直度偏差不得超过1。4.3.3树根桩（1） 树根桩常用的主筋直径为18mm，箍筋直径为68mm，间距为150250mm，截面主筋不得少于3根。承受竖向荷载时的钢筋长度不得小于0.5 倍桩长。（2） 树根桩的填灌碎石应用水冲洗，计量填放，填入量应不小于计算体积的0.80.9 倍。在填灌碎石过程中应始终利用注浆管注水清孔。树根桩施工时应防止穿孔和浆液沿砂层大量流失。树根的额定注浆量不应超284、过桩身体积计算量的3 倍，当注浆量达到额定注浆量时，应停止注浆。（3） 每36 根桩做一组试块，以便测定桩身混凝土强度，试块材料宜取自成桩后的桩头。（4） 对承受垂直荷载的树根桩，应采用单桩竖向静荷载试验方法检验其承载能力和沉降特性，也可采用动测法检验桩身质量。（5） 树根桩桩位偏差应控制在20mm之内，垂直度偏差不超过1。4.3.4注浆法（1） 注浆点的覆盖土应大于2m。（2） 注浆顺序一般应跳孔间隔、先外围后内部的方式进行。（3） 注浆施工的场地事先应予平整，除干钻法外，应沿钻孔位置开挖沟槽与集水坑，以保持场地的整洁干燥。（4） 注浆施工应有压力和流量记录，宜采用自动流量和压力记录仪。（5285、） 当钻到设计深度后，必须通过钻杆注人封闭泥浆，直到孔口溢出泥浆方可提杆。当提杆至中间深度时，应再次注人封闭泥浆，最后完全提出钻杆。（6） 待封闭泥浆凝固后，移动注浆管自下向上进行注浆。注浆所用水泥宜采用普通硅酸盐水泥，一般不得超过出厂期2 个月，受潮结块不得使用。（7） 浆体必须经过搅拌机充分搅拌均匀后，才能开始压注，并应在注浆过程中不停顿地缓慢搅拌，时间应小于浆液初凝时间，浆体在泵送前应经过筛网过滤。（8） 如注浆中途发生地面冒浆现象应立即停止注浆，调查冒浆原因。（9） 注浆结束28 天后，应根据设计要求选用标准贯人或静力触探方法对加固效果进行检测，检测点一般为注浆孔数的25。如检测点不合286、格率20，或虽20但检验点平均值达不到设计要求时，经设计核定后，应对不合格注浆区实施重复注浆。4.3.5基坑支护（1） 根据基坑深度、气候条件、土质情况和周遍位置建筑情况，合理选用基坑支护形式；（2） 砂浆护坡、锚杆护坡、预应力锚杆护坡和排桩护坡等护坡的施工质量要符合相应规范和规定；（3） 合理排放坡顶和基坑的水，坡面和坡顶的水得到有效排放，能较好地维护土质结构。4.3.6桩基工程一般规定4.3.6.1 施工单位必须按照审定的质等级承接相应的桩基施工任务，钻孔灌注桩施工必须具有专项格。4.3.6.2 各项桩基工程，必须按设计要求、现行规范、标准、规程，委托有质证书的检测单位进行承载力和桩身质量287、的检测。4.3.6.3现场预制桩和一次浇灌量大于15m3的钻孔灌注桩必须使用预拌(商品)混凝土浇捣。4.3.6.4 根据桩基损坏造成建筑物的破坏后果的严重性，桩基分为3 个安全等级，其中一般工业与民用建筑为二级桩基。4.3.6.5 桩基工程施工前应进行试桩或试成孔，以便施工单位检验施工设备、施工工艺及技术参数。对需要通过试桩检测确定桩基承载力的工程，试桩数量不宜少于总桩数的1，且不应小于3 根，总桩数在50 根以内时，不应小于2 根；试成孔数量不少于2 个。4.3.6.6 桩基轴线测量定位须经总包、建设或监理单位复核签认。施工过程中应对其作系统检查，每10 天不少于1 次，控制桩应妥加保护，若288、发现移动时，应及时纠正，并作好记录。4.3.6.7 沉桩结束后，应根据土质、沉桩密度及速率不同，休止一段时间后才可进行基坑土方开挖；土方开挖应制定合理的施工顺序和技术措施，为防止土方开挖不当，造成桩位偏移和倾斜，土方开挖应分层实施，分层厚度视土质不同而定。4.3.6.8 破桩后，桩顶锚人承台的长度应符合设计要求。若设计无规定时，桩径(边长)大于或等于400mm时，取100m m；桩径小于400mm时，可取50mm；桩顶应凿成平面，桩顶上的浮:泥、破裂2的混凝土块要清除干净。4.3.6.9 成桩结束后应按设计的要求进行成桩质量检测，检测数量和方法由设计单位书面方式确定。若设计无要求时，则应符合以289、下要求：（1） 下列情况之一的桩基工程，应采用静荷载检测工程桩承载力，检测桩数不宜小于总桩数的1，且不应小于3根，总桩数50根内检测不应小于2 根：（2） 工程桩施工前未进行单桩静载试验的一级建筑桩基。（3） 工程桩施工前未进行单桩静载试验，且有下列情况之一者：地质条件复杂，桩的施工质量可靠性低，确定单桩竖向承载力可靠性低，桩数多的二级建筑桩基。（4） 下列情况之一的桩基工程，可采用可靠的动测法对工程桩承载力进行检测。（5） 工程桩施工前已进行单桩静载试验的一级建筑桩基。（6） 属于上述第(9)A.b.款规定范围外的二级建筑桩基。（7） 三级建筑桩基。（8） 采用高应变动测法检测桩身质量时，检290、测数量不宜少于总桩数的5，并不少于5 根。（9） 采用低应变动测法检测桩的质量时，检测数量应符合以下要求：对于多节打(压)入桩，不应少于总桩数的20一30，并不得少于10 根，对灌注桩必须大于50；对于采用独立承台形式的桩基工程，一柱一桩形式的工程以及重要建筑的桩基工程，必须增加检测比例。（10） 成桩检测中发现有、类桩及单桩静载荷试验结果达不到设计要求时，应由设计单位提出书面处理意见。（11） 当桩基工程的一些重要技术指标(如桩位轴线偏差、桩长、桩顶标高、灌注桩充盈系数、泥浆比重等)超过了设计和规范规定的限值要求时，必须取得设计单位认定的处理意见。4.3.7打（压）桩 混凝土预制方桩（管桩）291、混凝土强度等级不应低于C30，应待混凝土强度达到设计强度70方可起吊，达到100才可运输，采用锤击法沉桩时，混凝土预制方桩还需满足令期不得小于28 天的要求。4.3.7.2 沉桩过程中若发现以下异常现象，要及时研究由设计单位认定处理意见。（1） 锤击沉桩、贯人度突变；（2） 桩身出现明显的倾斜移位；（3） 静力压桩阻力骤减或骤增；（4） 多接桩接头破坏和错断；（5） 桩顶发生破碎，桩身裂缝扩大。4.3.7.3 当桩顶设计标高低于现场地面标高，需送桩时，在每根桩沉至地面时，应按规范要求进行中间验收办理签证手续。4.3.7.4 混凝土预制桩和钢桩的停打（压）控制原则应符合以下要求： （1） 设计桩292、尖位于坚硬、硬塑的粘土、碎石土、中密以上的砂士或风化岩等土层时，以贯人度控制为主，桩尖进人持力层深度或桩尖标高可以作参考。（2） 贯人度已达到而桩尖标高未达到时，应继续锤击3 阵，其每阵10 击的平均贯人度不应大于设计规定值，控制贯人度应通过试验确认。（3） 桩尖位于其他软土层时，以桩尖设计标高控制为主，贯人度可作参考。（4） 压桩应以桩端设计标高控制为主，压桩力作为参考。（5） 桩基施工图要求实行双控时，若发现桩顶标高已符合设计要求，但贯人度仍未达到要求或贯人度已达到停锤标准而桩顶标高达不到要求需截桩时，都应取得设计单位的认定手续后方可实施停锤和截桩。地基变化不是太大时，可以了解周边类似建筑293、桩基数据作为参考依据。（6） 采用液压压桩机沉桩时，若桩顶标高已达到设计要求，而其压力值小于设计极限荷载较多或压力值远大于单桩极限荷载值，但桩顶标高仍未达到设计要求需截桩时，都应取得设计单位的认定手续后，方可停压或实施截桩。4.3.7.5 焊接接桩时，上、下节桩的中心线偏差不得大于10mm，节点弯曲矢高不得大于1桩长，焊接质量应符合钢结构焊接规程的要求。4.3.7.6混凝土预制管桩和钢管桩，在沉桩前除检查强度报告和出厂合格证外，尚应按有关标准抽样检验。4.3.7.7 钢管桩焊接应符合国家钢结构施工的验收规范和建筑钢结构焊接规程，其每个接头除按下表要求做好外观检查外，还应按接头总数的5做超声波或294、2做X光射线拍片检查，在同一工程内探伤检查不少于3个接头。气温低于0，雨、雪天气和桩身潮湿时，无可靠措施确保质量时，不得进行焊接操作。4.3.7.8 预制桩（钢桩）桩位允许偏差应符合下表要求4.3.7.10 钢桩接头焊接完成后，需经1min以上冷却后，才能继续锤击沉桩。4.3.7.11 沉桩记录应完整，内容包括：锤型、落距、每米锤击数、最后贯入度、总垂击数、入土深度和平面偏差，钢管桩应增加土芯高度和回弹量。4.3.8灌注桩（1） 成孔用钻头直径应等于桩的设计直径，桩身实际灌注混凝土体积和按设计桩身计算体积加预留长度体积之和的比，即充盈系数不得小于1，也不宜大于1.3。（2） 成孔施工应一次不间295、断地完成，不得无故停钻，成孔过程中的泥浆密度一般可控制在1.11.3g/cm3，若遇特殊地质，不易成孔时，应采用特制泥浆，确保成孔质量。（3） 清孔应分二次进行，第一次清孔在成孔完毕后立即进行，第二次清孔在下放钢筋笼和浇捣混凝土导管安装完毕后进行。二（4） 清后，泥浆密度应小于1.15gcm3。若遇土质较差时，泥浆的密度不易达到1.15gcm3，可通过试桩得出一个实测泥浆密度，并经设计签证可将泥浆密度适当放宽。（5） 二清结束后，校孔内仍应保持足够的水头高度，并在30min 内灌注混凝土。若遇特殊情况超过30min，则应该在灌注混凝土前，重新测定沉淤厚度，若沉淤厚度超过下列标准：承重桩100m296、m、支护桩300mm，应重新清孔至符合要求。（6） 钢筋笼经中间验收合格后方可安装入孔，在起吊、运输和安装中应采取措施防止变形。安装时，钢筋笼应保持垂直状态，对准孔位徐徐轻放，避免碰撞孔壁，下笼过程中，遇到阻碍，严禁强冲下放；应吊起查明原因处理后，再继续下笼。（7） 钢筋笼安装位置确认符合要求后，应采取措施使钢筋笼定位，防止灌注混凝土时钢筋笼上拱。（8） 混凝土灌注过程中，导管应始终埋在混凝土中，严禁将导管提出混凝土面。导管埋人混凝土的深度以310m为宜，最小埋人深度不得小于2m。混凝土灌注用导管隔水塞应采用混凝土浇制，并配有橡胶垫片，若大直径灌注桩采用球胎作导管隔水塞时，必须要有球胎回收记录297、。（9） 混凝土实际灌注高度应比设计桩顶标高高出一定高度，其最小高度不少于桩长5，且不小于2m，以确保桩顶混凝土质量。（10） 混凝土在浇注过程中，现场应进行塌落度测定，测定次数如下：单桩凝土量少于25m3，每根桩上、下各测一次；单桩混凝土量大于25m3时，应上、中、下各测一次。（11） 水下浇筑的钻孔灌注桩混凝土的强度应比设计强度高一等级进行配（12） 制，以确保达到设计强度。所以，混凝土试块强度按高一等级验收，设计桩混凝土强度等级不应低于C20。（13） 4.3.8. 沉管（套管成孔）灌注桩应根据不同沉管方式如锤击沉管、振动沉管、振动冲击沉管、静压沉管；按有关规范、规程的要求，制订防止缩径298、断径等措施，通过试成桩符合要求后，方可采用。（14） 4.3.8.13 套管沉孔可采用预制钢筋混凝土桩尖或活瓣桩尖。混凝土预制桩尖的强度不得低于C30，钢制桩尖亦应具有足够的强度和刚度；套管下端与桩尖接触处应垫置缓冲密封圈。（15） 4.3.8.14 沉管符合要求后，应立即灌注混凝土，尽量减少间隙时间；灌注混凝土前，必须检查桩管内是否吞桩尖或进泥、进水。（16） 4.3.8.15 为确保沉管混凝土质量，必须严格控制拔管速度；同时还应根据不同的沉管方法采取使混凝土密实措施。（17） 沉管桩混凝土的充盈系数按设计规定执行，但不得小于1。成桩后的实际桩身混凝土顶面标高应大于设计桩顶标高500mm以299、上。（18） 泥浆护壁成孔灌注桩应提供每根桩的一组试块报告，沉管灌注桩：同一配合比的混凝土应提供每一台班一组试块报告。4.3.9地基降排水4.3.9.1施工前应作好施工区域内临时排水系统的总体规划，并注意与原排水系统相适应。作好统筹规划，阻止场外水流入施工场地。4.3.9.2在地形、地质条件复杂，有可能发生滑坡、坍塌的地段挖方时，应根据设计单位确定的方案进行排水。4.3.9.3进行低于地下水位挖方时，应根据当地工程地质料、挖方尺寸和防止地基土结构遭受破坏等，选用集水坑降水、井点降水或两者相结合等措施降低地下水位，应使地下水位经常低于开挖底面不少于0.5m。4.3.9.4采用井点降水时，应根据含300、水层土的类别及其渗透系数、要求降水深度、工程特点、施工设备条件和施工工期等因素进行技术经济比较，选用适当的井点装置。4.3.9.5井点降水的施工方案应包括以下主要内容：（1） 基坑（槽）或管沟的平、剖面图和降水深度要求；（2） 井点的平面布置、井的结构（包括孔径、井深、过滤器类型及其安设位置等）和地面排水管路（或沟渠）布置图；（3） 井点降水干扰计算书（4） 井点降水的施工要求（5） 水泵的型、数量及备用的井点、水泵和电源等。4.3.10 土方开挖4.3.10.1土方开挖时，应防止附近已有建筑物或构筑物、道路、管线等发生下沉或变形，在施工中要对以上部位进行沉降和位移观测。4.3.10.2土方施301、工中，应经常测量和校核其平面位置、水平标高和边坡坡度等是否符合设计要求，并严禁扰动，平面挖制桩和水准点也应定期复测和检查是否正确。4.3.10.3开挖基坑（槽），不得挖至设计标高以下，如不能准确地挖至设计地基标高时，可在设计标高以上暂留一层土不挖，操平后由人工挖出。暂留土厚度：一般铲运机、推土机挖土时，为20cm左右；挖土机用反铲、正铲、拉铲挖土时为30cm左右为宜。4.3.10.5雨冬期施工（1） 土方开挖一般不宜在雨季进行，必须开挖工作面不宜过大，应逐段逐片分期完成。（2） 雨期施工在开挖的基坑（槽）或管沟，应注意边坡稳定。必要时可适当放缓边坡坡度或设置支撑。同时应在坑（槽）外侧设堤埂和截302、水排水沟，防止地面水流入。经常对边坡、支撑、堤埂进行检查，发现问题要及时处理。（3） 土方开挖如必须在冬季施工时，其施工方法应按冬施方案进行。（4） 采用防止冻结法开挖土方时，可在冻结以前，用保温材料覆盖或将表层土翻耕耙松，其翻耕深度应根据当时气候条件决定，一般不小于30cm。4.3.11 土方回填4.3.11.1. 前期准备：（1） 从经济角度出发，合理安排挖土的施工顺序和时间，减少运土工程量，（2） 回填土优先选用基槽中挖出的原土，但不得含有垃圾及有机杂质。（3） 回填土使用前含水量应符合规定，简单测试方法：手攥成团，落地开花。（4） 回填土施工前，必须对基础墙或地下室防水层、保护层等进行303、检查验收，并办好隐检手续，而且砼强度达到规定强度，回填坑垃圾清理干净，方可进行回填。（5） 管沟的回填应在完成上下水、煤气管道安装检查分段打压无渗漏后，管沟墙间加固后再进行。（6） 施工前，必须看清图纸，做好水平标志，以控制回填土的高度和厚度，如在基坑（槽）或管沟边坡上，每隔3m钉上水平橛，室内和散水的边墙上弹上水平线或在地坪上钉上水平控制木桩。4.3.11.2 过程中控制:（1） 回填土必须分层铺摊，每层虚土厚度应根据密实度要求和机具性能确定。蛙式打夯机每层铺土厚度为200250mm，人工打夯不大于200mm，虚土铺摊时，随铺随找平。（2） 回填土每层至少夯打三遍，打夯应一夯压半夯，夯夯相连304、，行行相接深浅不一致的基础相连时，应先填夯深基础，填至浅基础标高时再与浅基础一起填夯，依次类推。如必须分段填夯实，交接处应填成踏步槎上下层错缝距离不小于1m。4.3.11.3 事后控制:（1） 验收方法按规范要求,夯实系数满足规范要求;（2） 部分室外回填土在雨后可查看有无沉陷,若有较大量的沉降,必须重新补填夯实。（3） 冬季回填土每层铺土厚度比常温施工时减少20%25%，其中冻土块体积不超过填土总体积的15%，其粒径不得大于100mm，铺填时冻土块应均匀分布，逐层压实。其虚土厚度不得超过150mm。（4） 填土前，应清除基底上的冰雪，室内土基坑（槽）或管沟不得用含冻土块的土回填，冬施回填土应305、连续进行，防止基底或已填土层受冻，应及时采取防冻措施。8.2 砌体结构工程质量检查要点1.目的确保砌体结构工程质量在施工阶段得到有效控制。2.范围适用于本公司 开发的建筑工程的砌体结构工程。3.职责工程部负责砌体结构工程的中间检查和隐蔽验收；竣工验收由工程部组织，相关部门参与。4.内容4.1.检查依据（1） 中华人民共和国国家标准砌体工程施工及验收规范（GB 50203-98）（2） 中华人民共和国国家标准建筑工程质量检验评定标准（GBJ 301-88）（3） 中华人民共和国国家标准砌体结构设计规范（GBJ 3-88）（4） 中华人民共和国国家标准建筑抗震设计规范（GBJ 11-89）（5） 306、中华人民共和国行业标准设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规（JGJ/T13-94）（6） 设计施工图文件、资料4.2.检查内容4.2.1现场质保体系检查（1） 施工单位的质条件和操作工人的上岗证；（2） 砌体材料的进场验收与堆放保管情况；（3） 砂浆的配合比、搅拌料的计量情况；（4） 试块标养与见证取、送样执行情况；（5） 仪器的定期鉴定情况。4.2.2设计图纸和施工组织设计检查详细查看设计图纸说明和施工组织设计，明确建筑抗震设防等级、砌体施工质量控制等级、砌体材料和粘结材料的强度等级、砌块排列要求、圈梁、构造柱的设置部位及要求等。4.2.3质量保证料（1） 砖、砌块、预制构件出厂证明、准用307、证及进场试验报告；（2） 隐蔽验收记录：（3） 基础墙的砌筑；（4） 砌体结构拉结钢筋；水泥、钢筋等材料、构件的质量证明书（5） 现浇圈梁、构造柱钢筋；（6） 混凝土和砂浆试块报告及评定结果；（7） 施工单位的质量评定料。4.2.4现场实物质量检查（1） 砌体轴线位置与标高；（2） 皮数杆的设置及砌块排列图的实施；（3） 砖、砌块砌筑时的含水率；（4） 回土时对墙体的监护；（5） 组砌方法与留搓；（6） 变形缝净宽及防护措施；（7） 构造柱、预留洞、预埋件等的位置、尺寸及施工质量;（8） 拉结筋、锚固筋等构造筋的施工质量；（9） 预制构件的安装与防腐木砖的位置与方向；（10） 砌体的平整度、垂308、直度、灰缝厚度及砂浆饱满度。4.3.检查要点4.3.1砌体工程所用的材料应符合以下要求（1） 多层砖房粘土砖强度等级不应低于MU7.5，砌筑砂浆强度不应低于M2.5。（2） 六层及六层以上房屋的外墙应采用MU10 的砖或MU5 的砌块。（3） 基础墙和水池、水箱等不得使用多孔砖。基础墙粘土砖强度不得低于MU10，水泥砂浆强度不应低于M5。（4） 除基础墙和砖砌女儿墙外，墙体不应使用实心粘土砖，非承重墙体禁止使用粘土砖。（5） 构造柱和圈梁的混凝土强度等级不应低于15。 4.3.2砌体工程的构造柱应符合以下要求（1） 多层砖房钢筋混凝土构造柱设置部位应符合规范规定。（2） 多层砖房构造柱最小截面309、可采用240mm180mm，构造柱保护层宜为20mm，且不小于15mm。（3） 构造柱必须与圈梁连接，相交结点处适当加密柱的箍筋，加密范围在梁上、下均不应小于450mm或1/6层高，箍筋间距不宜大于100mm。（4） 构造柱应沿整个建筑物高度对正贯通，不应使层与层之间的构造柱相互错位，突出屋顶的楼、电梯间构造柱应伸到顶部，并与顶部圈梁连接，内外墙交接处应沿墙高每隔500mm设26拉接钢筋，且每边深入墙内大于1.0 米，局部突出屋顶间的顶部及底部均应设置圈梁。（5） 在浇灌构造柱混凝土前，应先清除模板内的杂物，先注入适量同配比水泥砂浆，振捣时，振捣器应避免触碰墙，严禁通过砖墙传振。（6） 构造柱310、位置墙体应砌马牙槎，每牙高度不宜超过300mm，每边牙扩宽度大于60mm，且应沿高每500mm设置26拉结筋，每边伸入墙内大于1.0 米。（7） 构造柱的竖向钢筋末端应作成弯钩，接头可以采用绑扎，其搭接长度宜为35 倍钢筋直径。在搭接接头长度范围内的箍筋间距不应大于100mm。4.3.3砌体工程的围梁应符合以下要求（1） 圈梁应闭合，遇有洞口应上下搭接，搭接长度不应小于其垂直间距的2倍，且不得小于1 米。（2） 山墙及横墙圈梁钢筋应弯入纵向圈梁，其弯入长度不小于500mm和钢筋直径的35 倍。（3） 圈梁截面高度不应小于0mm，最小纵筋410，最大箍筋间距200mm。4.3.4砌体工程应符合下311、列基本规定4.3.4.1 砌体施工，应设置皮数杆，并应根据设计要求、块材规格和灰缝厚度在皮数杆上标明皮数及竖向构造的变化部位。根据皮数杆最下面一层砖的标高，拉线检查基础垫层、表面标高是否合适，当第一层砖水平灰缝大于200mm时，应先用细石砼找平。砌筑砌块墙体时，尚应根据预先绘制的砌块排列图进行。4.3.4.2砌完基础后，应及时双侧回填。单侧填土应在砌体达到侧向承载能力要求后进行。4.3.4.3 伸缩缝、沉降缝、防震缝中，不得夹有砂浆、块材、碎渣和杂物等。4.3.4.4 设计要求的洞口、管道、沟槽和预埋件等应于砌筑时正确留出或预埋，多孔砖、空心砖、空心小砌块墙体表面不得留置水平沟槽。门窗洞处不应312、采用无筋砖过梁，过梁每边支承长度不应小于240mm。砌体中的预埋件应作防腐处理，预埋木砖的木纹应与钉子垂直。宽度超过300mm的洞口，应砌筑成平拱或设置过梁。4.3.4.5 砌体施工质量控制等级，应符合GB50203-98 第2.0.18 的规定。4.3.4.6 砂浆试样在搅拌机出料口随机取样制作，砂浆的抽样频率应符合以下规定：每一楼层或250m3砌体中的各种强度等级的砂浆，每台搅拌机应至少检查一次，每次至少应制作一组试块。如砂浆等级或配合比变更时，还应制作试块。砂浆强度应以标准养护，以龄期为28 天的试块抗压试验结果为准。4.3.4.7 当施工中出现下列情况时，可采用非破损和微破损检验方法对砂浆和砌体强度进行原位检测，判定砂浆的强度：（1） 砂浆试块缺乏代表性或试块数量不足；（2） 对砂浆试块的试验结果有怀