1、管 理 手 册 目 录标题与标准条款对应190012400128001页码0.1 管理手册发布令4.2.24.4.44.4.440.2 管理者代表任命书5.5.24.4.14.4.150.3 管理体系方针、目标/指标60.3.1方针5.34.24.260.3.2目标/指标5.4.14.3.34.3.370.4企业概况80.5管理手册说明4.2.34.4.54.4.5101.目的范围111122.引用标准222133.术语定义333134.管理体系444134.1总要求4.14.14.1134.2文件要求4.24.4.44.4.5 4.5.44.4.4 4.4.54.5.3145.管理职责5162、5.1管理承诺5.14.4.1 4.24.4.1 4.2165.2关注点5.24.3.24.3.2175.3管理方针5.34.24.2175.4策划5.44.3.34.3.34.3.4185.5职责、权限与沟通5.54.4.14.4.1185.6管理评审5.64.64.6286.资源管理64.4.14.4.1296.1资源提供6.14.4.14.4.1296.2人力资源6.24.4.24.4.2306.3基础设施6.34.4.14.4.1306.4工作环境6.44.4.14.4.1317.产品实现7.317.1产品实现的策划7.1317.2与顾客有关的过程7.2327.3设计和开发7.33373、.4采购7.435目 录标题与标准条款对应190012400128001页码7.5生产和服务提供7.5367.6监视和测量装置的控制7.64.5.14.5.1398.环境管理体系运行4.4408.1环境因素4.3.1408.2有关环境的法律和要求4.3.2408.3环境管理方案4.3.3408.4信息交流4.4.3418.5运行控制4.4.6418.6应急准备与响应4.4.7419.职业健康安全管理体系运行4.4429.1危险源辨识、风险评价和风险控制4.3.1429.2法律及法规要求4.3.2429.3职业健康安全管理方案4.3.4439.4协商与交流4.4.3439.5运行控制4.4.644、49.6应急预案与响应4.4.74410.测量、分析和改进8.4.54.54510.1总则8.14.54.54510.2质量管理体系监视和测量8.24510.3环境管理体系监视和测量4.5.14.5.24.4.5.4610.4职业健康安全管理体系监视和测量4.5.14610.5内部审核8.2.24.5.54.5.44710.6不合格品控制8.34810.7事故、事件和不符合的控制4.5.34.5.24810.8数据分析8.44.5.14.5.14910.9改进8.54.5.34.5.249目 录标题与标准条款对应190012400128001页码附件一 管理体系组织结构图5.54.4.14.45、.152附件二 质量体系要求职能分配表5.553附件三 环境体系要求职能分配表4.4.154附件四 职业健康安全体系要求职能分配表4.4.155附件五 管理体系文件编、审、批权限表4.2.34.4.54.4.556附件六 程序文件目录及其主控部门4.2.24.4.44.4.457附件七 产品实现过程及相互关系简图4.159附件八 环境体系管理模式4.160附件九 职业健康安全体系管理模式4.1610.1管理手册发布令XX房地产有限公司根据发展的需要，决定全面实施GB/T 19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求、GB/T 24001-2004 idt ISO146、001：2004环境管理体系 要求及使用指南 、GB/T28001职业健康安全管理体系 规范标准，建立符合国际、国家标准的质量、环境、职业健康安全一体化管理体系。依据上述三个标准的要求现编制了质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的管理手册。管理手册阐述了公司的管理方针和质量目标、环境目标/指标、职业健康安全目标，对公司管理体系做出了具体描述，是指导公司实施质量管理、环境管理和职业健康安全管理的纲领性文件和行为准则，现予以发布。同时发布的还有26个程序文件，望全体员工遵照执行。总经理（签字）： XX年06月28日0.2管理者代表任命书 公司为贯彻ISO9001:2000质量管理体系、ISO147、001: 2004环境管理体系、OHSAS18001: 1999职业健康安全管理体系（以下简称“质量、环境、职业健康安全管理体系” ）标准，现任命 同志为XX房地产有限公司（XX公司生活服务部）管理者代表，其职责为：（1）按照国家相关标准，建立、实施和保持质量、环境、职业健康安全管理体系；（2）向公司最高管理者报告质量、环境、职业健康安全管理体系运行情况，包括所需要进行的改进，并与有关的管理层就质量、环境、职业健康安全管理体系运行情况进行沟通；（3）公司全体员工提高质量意识、安全意识和环保意识，公司所有岗位和运行范围执行各项要求；（4）负责公司质量、环境、职业健康安全管理体系方面的业务与外部的8、联络。总经理：XX年6月26日0.3 管理体系方针、目标/指标0.3.1管理方针质量方针：科学管理 建造精品 优质服务 顾客满意质量方针内涵：科学管理：追求科学的企业管理，不断总结完善，建立现代化企业的科学管理体系。建造精品：通过富有前瞻性的规划设计、严格的工程质量管理、完善的配套设施和优质的物业管理，全方位打造精品住宅。优质服务：实施规范化、科学化、专业化的管理，为业主提供高质量、高标准、高享受的全方位、人性化服务。顾客满意：以“细节决定成败”为理念，确保工作质量，不断提高顾客满意度。环境方针：预防污染，节能减排，遵守环境法规；持续改善，创造优美环境职业健康安全方针：以人为本，安全第一；预防9、为主，持续改进0.3.2目标/指标质量目标： 1、房地产开发项目一次交验合格率达到100%。2、顾客满意度达到80%以上。环境目标/指标：各类环境污染事故为零；烟尘、噪声以及污水排放符合国家标准。职业健康安全目标：1、年度重大事故控制实现“五个为零”。即：因工死亡事故为零，锅炉、压力容器爆炸、危险化学品泄露爆炸事故和重大关键设备事故为零，集体食物中毒事故为零，重大责任交通伤害事故为零，重大火灾事故为零。2、做到五个100%。即：特种危险设备作业人员持证上岗率达到100%；设备（设施）的完好率、点检率和特种设备依法定检率达到100%；一般事故隐患整改率和重大事故隐患监控率达100%；“四不放过”10、贯彻率达100%；新、改、扩建及“四新”项目的安全、消防、环保“三同时”执行率达100%。总经理（签字）：XX年06月280.4 公司概况XX房地产有限公司是XX公司和XX车轮有限公司共同出资，于2000年1月6日在原XX公司生活服务部（以下简称部）的基础上改制而成。公司以房地产开发和物业管理为主，以多种经营为辅，兼有XX公司生活后勤系统管理职能。公司注册资本7000万元，在册职工968人，其中各类专业技术人员556人，拥有中高级职称人员232人。公司下属9个职能、业务部门，11个生产经营单位（包括3个子公司）。2001年12月，XX房地产有限公司武汉分公司在武汉经济技术开发区成立，迈出了跨区11、域规模化发展的步伐。XX房地产有限公司的前身是XX公司的后勤部门，承担了XX公司的住房建设、小区管理及环境绿化等工作，为稳定职工队伍、建设XX公司做出了积极贡献。公司累计开发建设住房397.3万平方米。在物业管理方面，坚持“两个巩固，两个拓展”，即坚持巩固十堰基地，拓展武汉市场，巩固民用物业，拓展工业物业。公司管理的民用物业近400万平方米，工业物业近10万平方米，其中有3个住宅小区被评为国家级物业管理优秀住宅小区，14个小区被评为湖北省级物业管理优秀住宅小区。公司的发展愿景是：坚持依托XX、服务XX、面向社会的宗旨，坚持走社会化、市场化发展的道路，坚持做强十堰，做大武汉的发展思路，充分发挥X12、X公司的资源优势，实施多元化、规模化、跨地域发展战略，努力打造XX地产和XX物业品牌，创造良好的经济效益、环境效益和社会效益。公司名称：XX房地产有限公司公司地址：湖北省总 经 理：联系电话：邮政编码：公司网站：电子邮箱：0.5 管理手册说明0.5.1编制、审核和批准a)管理手册由管理部根据GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求、GB/T 24001-2004 idt ISO140012004环境管理体系 要求及使用指南、 GB/T 28001-2001职业健康安全管理体系 规范结合公司的实际情况组织编制，各有关部门评审。b)管理手册由管理者代表审核，13、总经理批准后，发布实施。0.5.2发放范围a) 由管理部按文件控制程序发放，注明发放编号、持有部门/人，并做好登记、签收工作。b) 发放范围：公司领导、机关各部门、管理体系范围内各单位/子公司；咨询与认证机构；有此要求的顾客。0.5.3管理手册的控制a) 手册持有部门/人应妥善保管，未经管理者代表允许不得私自外借、涂改、复制；b) 手册持有人工作调动时，应将手册归还公司原发放部门；c) 若手册换版，原持有部门/人交旧换新；d) 手册分加盖受控标识和不加盖受控标识两种。公司内部使用需加盖受控标识章，向外单位（认证机构除外）提供一般不盖受控标识章。0.5.4修改和换版a) 手册部分章节修改由管理部14、组织，公司有关部门参加评审，管理者代表审核，总经理批准；b) 手册以换页、换版形式进行修改：部分字句修改，由主控部门发出经审批的修改通知单，手册持有人持手册到管理部换页；管理体系结构、方针策略发生重大调整或法律法规有新的要求时，由管理部组织编制，适时换版。经管理者代表审核、总经理批准后印刷发放。c) 手册换页/换版时，有关编制、审核、批准、发布的要求，与0.5.1中的规定相同；d) 向顾客提供的手册不盖受控章，不负责修改和更换新版，但需登记签收。对外发放手册应严格控制。1.目的范围1.1目的本“手册”适用于公司在质量、环境、职业健康安全方面的管理和控制。通过管理体系的有效实施，包括持续改进体系15、的有效性，以达到顾客相关方和员工满意。1.2范围1.2.1本手册描述的管理体系要求，适用于公司：a) 房地产开发全过程;b) 物业服务全过程；c) 资产经营管理全过程；d) 机关行政事务管理全过程e) 机关分公司所有业务过程通过管理体系的有效实施，包括持续改进体系的有效性，以达到顾客及相关方满意，保护环境，并符合法律法规要求。1.2.2贯彻执行GB/T19001-2000、GB/T24001-2004和GB/T28001-2001标准中的全部要求。1.3 环境管理体系范围界定a)区域：十堰市范围内，XX房地产有限公司总部办公区、房地产开发项目办公室、物业项目服务区、机关分公司生产区、机关水电动16、力供应场所；b)产品：房地产开发项目、物业管理服务、资产经营项目、机关分公司产品、动力供应及其设备维护；c)过程：上述产品提供活动及其辅助活动的全过程。2.引用标准2.1 GB/T19000-2000 idt ISO9000：2000质量管理体系 基础和术语2.2 GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求2.3 GB/T24001-2004 idt ISO14001：2004环境管理体系 要求及使用指南2.4 GB/T28001-2001职业健康安全管理体系 规范3.术语定义3.1采用GB/T19000-2000 idt ISO9000:2000标准、G17、B/T24001-2004 idt ISO14001：2004标准和GB/T28001-2001的术语和定义。3.2定义如下术语3.2.1公司XX房地产有限公司3.2.2各部门指公司办公室（党委办公室）、管理部、人力资源部、计划财务部、党委工作部、审计部、市场开发部、资产部、技术工程部、工会的统称。3.2.3各单位指公司二级单位：物业管理分公司、资产经营管理办公室、机关分公司、房地产开发分公司、行政事务管理处的统称。4.质量、环境和职业健康安全管理体系（以下简称“管理体系”）4.1总要求公司依据GB/T 19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求、GB/T 24018、01-2004 idt ISO14001：2004环境管理体系 要求及使用指南、 GB/T 28001-2001职业健康安全管理体系 规范标准要求建立了完整的一体化管理体系，并加以实施和保持，从而规范了公司的各项管理活动，使公司的管理体系实现了规范化、标准化、程序化。同时通过内部审核、管理评审、采取纠正措施和预防措施、管理考核等途径，持续改进体系的有效性。4.1.1公司确定管理体系过程包含房地产开发、物业管理服务、资产经营项目、机关分公司业务、建筑安装工程管理、动力供应及其设备维护等过程，包括整体策划、资源管理、运行控制、监视测量、持续改进、环境因素识别评价过程、环境检测和监控 、污染源控制过19、程、危险源辨识、风险评价和控制过程、劳动保护控制等。所有过程均采用P-策划、D-实施、C-检查、A-改进即PDCA循环的方法实施和展开，达到管理体系的持续改进。4.1.2过程的顺序和相互作用通过工作流程图及文字描述等方式表达（附件七、附件八、附件九）。4.1.3公司制定相应的程序文件和操作指导性文件，明确了确保过程的有效性和管理所需的准则和方法。4.1.4过程运行、监视和测量所需的资源及信息在相应的程序文件和操作指导性文件中明确，公司可以确保获得这些资源和信息。4.1.5对所确定的过程按程序文件和相应的策划活动结果的要求进行监视、测量和分析，以验证过程结果符合规定要求。4.1.6通过本手册规定20、的各项措施，以实现预期的过程策划结果，并改进过程的有效性。公司对外委设计、工程施工、外协维护等外包过程实施控制，制定了相应的操作指导性文件，可以确保这些过程处于受控状态。4.2文件要求4.2.1总则公司制定了质量、环境、职业健康安全方针和相应目标/指标、管理手册、26个程序文件（见附件六程序文件目录及其主控部门）及各部门/各单位工作手册，确保管理体系过程的有效策划、运行和控制。对文件要求的各项记录按记录控制程序进行管理，为体系运行提供必要的证据。4.2.2管理手册管理手册是公司实施管理的纲领性文件和行动准则，公司全体员工必须严格执行。手册包含了以下内容：a)管理体系的覆盖范围；b)对管理体系程21、序文件的引用；c)管理体系过程之间相互关系的描述。4.2.3文件控制公司制定了文件控制程序并予以保持，以确保所有与管理体系有关文件的适用性、完整性和有效性。形成文件的程序明确了以下方面的控制要求：a)所有文件发布前，由授权人审批，确保其适宜性和充分性（见附件五管理体系文件编、审、批权限表）；b)必要时对文件进行评审与更新，并重新审批； c)所有管理体系文件更改和现行修改状态的标识，确保文件的更改和现行修改状态能够识别；d)确保在使用场所都能获得适用文件的有效版本；e)文件保证清晰，整洁，有编号、收文、发文登记台帐，易于识别；f)明确外来文件的识别及管理要求，并控制其分发和使用；g)对于作废文件22、，规定及时从使用场所收回。需要时以适当的方式进行标识，防止作废文件的非预期使用。4.2.4记录控制公司编制记录控制程序，对记录的标识、贮存、保护、检索、保存期和处置进行控制，保证记录的及时性、准确性、真实性、完整性，为产品符合要求和管理体系有效运行提供可靠证据。a)需要控制的记录包括通用记录、质量体系记录、环境体系记录、职业健康安全体系记录、各业务过程运行记录、环境监测和测量技术记录、职业健康安全检测和测量参数记录；b)管理体系运行记录在管理部指导下分别由有关单位和部门收集保存。各业务过程运行记录由各单位资料管理员收集整理；c)记录的填写要求字迹清晰、做到完整、准确、及时，不得涂改或伪造，使其23、具备对相关活动、产品或服务的可追溯性；d)记录依其发生的时间顺序、分专业、分项目进行编号、编目、组卷，使其易于识别和检索；e)妥善保管记录，防止损坏、丢失或由于贮存环境条件恶劣造成变质腐蚀。保存方式（包括拷贝或电子媒体）便于存取。合同要求时，在商定期内记录可提供给顾客作评价时查阅；f)记录的保存期限按有关规定执行，超过保存期限的，作销毁处置。5.管理职责5.1管理承诺公司以总经理为核心的领导层向社会和顾客郑重承诺：公司依据GB/T 19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求、GB/T 24001-2004 idt ISO14001：2004环境管理体系 规范及使用24、指南、GB/T 28001-2001职业健康安全管理体系 规范标准要求建立、实施管理体系并持续改进体系的有效性，为保证实现上述承诺，公司从以下活动提供证实：a)及时向公司内部员工传达满足顾客、相关方和法律法规要求的重要性；b)制定公司质量、环境、职业健康安全方针；c)确保公司制定质量、环境、职业健康安全目标/指标；d)定期进行管理评审。5.2 关注点 5.2.1质量管理体系关注点公司领导层始终以顾客为关注焦点，能够确保公司与顾客的有效沟通，使顾客的要求得以确定并通过持续改进质量管理体系来满足顾客的要求，旨在增加顾客满意。（见与顾客有关过程控制程序）5.2.2 环境管理体系关注点公司领导层密切注25、意国家和地方有关保护环境的各项法律法规，确保与社会各相关方的联系与沟通，持续改进环境管理体系，减少对环境的不良影响。5.2.3 职业健康安全管理体系关注点公司领导层重视国家与地方有关职业健康安全的法律法规要求，保证与员工及其他相关方的联系与沟通，控制职业健康安全风险并持续改进其绩效。5.3 管理方针公司总经理主持制定了质量方针、环境方针和职业健康安全方针（见0.3条款）。能够确保：a)与公司总的宗旨相适应，体现了公司的质量追求；适合于公司产品和服务与环境的影响；适合于公司的职业健康安全风险的性质和规模；b)对包括了满足要求、遵循法规和持续改进管理体系有效性的承诺；c)可以为制定和评审各管理目标26、和/指标提供框架；d)能够在公司范围内传达、沟通、理解各管理方针并贯彻实施，并传达到以我公司名义对外联络和工作的人员；e)在需要时为相关方所获取；f)可以通过内部审核和管理评审等方式评价各管理方针的持续适宜性。5.4 策划5.4.1 管理目标/指标在各管理方针确定的框架下制定了公司的各管理体系的目标/指标，目标/指标是公司实现满足顾客与相关方要求以及各种法律法规要求和持续改进以及评价管理体系有效性的重要指标，其内容与各相应管理方针是一致的，是可测量的。目标/指标包括了满足具体项目生产和服务所需的内容。公司各项目标/指标在相关职能部门、项目部等各层次上均予以展开和分解细化，成为各层次上可以实施的27、目标/指标。同时建立考核机制，以确保各过程达到要求，并作为达到公司总的目标/指标的基础。（公司各管理目标见0.3条款）5.4.2 管理体系策划公司最高领导层组织管理体系的策划活动，可以实现：a)公司制定的各管理目标和管理体系的总要求；b)在策划管理体系的变更和实施时，保持管理体系的完整性；c)管理体系策划以文件形式输出表述，如管理手册、程序文件等。5.5职责、权限与沟通5.5.1职责和权限公司根据实际工作需要设置组织机构，管理体系覆盖的部门和单位有管理层（总经理、管理者代表、副总经理）；公司办公室（党委办公室）、管理部、人力资源部、计划财务部、党委工作部、审计部、市场开发部、资产部、技术工程部28、工会；房地产开发分公司、物业管理分公司、行政事务管理处、机关分公司、资产经营办公室等，管理结构图详见附件一、附件五。管理职能分配表见附件二、附件三、附件四。相应的职责、权限描述如下： （1）公司总经理a) 向全体员工传达满足顾客和法律法规要求、污染预防和保护环境的重要性、保障职业健康安全的必要性并确保理解和满足顾客、员工及相关方的要求；b) 负责批准公司的质量、环境、健康安全管理手册；c) 主持质量、环境、职业健康安全管理体系策划工作，组织制定并颁布管理方针、目标，并对实现管理方针、目标负责；d) 定期主持管理评审，负责审批管理评审计划、内审计划；e) 确保管理体系运行所必要的资源配备；f)29、 负责批准管理方案；g) 负责指派质量、环境、健康安全管理体系的管理者代表，并规定职责和权限；h) 对公司产品质量和环境影响负全责；i) 不断改善职工的生产、生活环境，严格安全生产制度，切实抓好安全生产以及劳动保护工作。（2） 管理者代表a)代表公司总经理，负责贯彻和实施公司管理体系方针和目标，组织建立、实施、改进和保持公司管理体系，并保证其有效运行；b)向总经理报告管理体系的业绩和任何改进的需求； c)确保不断提高公司全体员工满足顾客要求的意识；d)负责就管理体系有关事宜与外部的沟通与联络工作；e)负责重大环境信息处置的审批，并与总经理进行环境信息交流；f)按照职业健康安全管理体系标准要求建30、立并保持程序；g)负责质量管理体系不合格项及环境健康安全不符合项的纠正和预防措施效果的跟踪验证；h)负责组织管理内部评审工作召集评审会议，汇报体系运行情况审核管理评审决议。组织落实管理评审所提出的决议事项,有权协调和裁决公司管理体系内的一切问题。（3）副总经理a）是其主管业务范围内安全生产、质量、环保、职业健康等全面管理工作的领导者、组织者；b）负责审批主管范围内各部门/各单位的管理体系文件；c）主持召开主管范围内各部门/各单位经理参加的部门经理会、工作汇报会、例会；d）负责指导、检查、考核主管范围内各部门/各单位工作完成情况，批准生产、服务、经营计划和应急预案。（4）公司办公室a)负责公司重31、要问题及相关政策的调查研究，信息收集，查办督办，综合协调；贯彻落实公司领导的决议和指示，及时反馈信息，为领导的工作决策提供决策依据；b)组织安排重要会议。搞好会务组织和服务工作，进行会议资料准备、收集、汇总。起草重要文件、领导讲话稿、会议纪要和综合性材料；c)负责对公司会议精神和领导指示贯彻落实情况进行督办检查与协调，协助公司党政领导联系、传达、组织、协调、督促、处理各项日常工作事务；d)负责公司文件审核、印发，及文印稿件的修改、核稿、报批、制发等工作；负责各种公函、公文、文件的收发、传阅及存档工作，遵守机要保密规定；e)汇集各部门（单位）工作计划执行、完成情况和工作总结；f)负责公司各类文件32、资料、档案资料的收集、归档、保管、使用，维护档案安全，完成档案管理检查升级达标工作；g)负责职工群众来信来访的受理与协调； h)负责公司办公设备、设施、器材、用品的购置、配备、使用、维护管理；i)负责公司车辆使用、调配管理与维修保养工作，交通安全工作；j)负责公司机关的文明办公管理k) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。l）熟知紧急情况下的应对措施。(5)管理部a)负责制定公司的发展战略、事业计划和经营管理方针、措施，对公司的发展规划、管理体制、资源重组、业务整合等重大问题提出意见和建议；负责组织公司的改革、改制工作；b) 协助管理者代表，负责一体化管理体系的日常维33、护、保持和改进；负责公司一体化管理体系文件的管理，包括对适用外来文件（标准、规范、法律、法规等）等的管理；c) 负责公司各部门/各单位间信息的交流，并负责与相关方的沟通联络；负责公司信息化系统建设与管理；负责公司系统网站管理；负责公司局域网建设、管理及维护工作，组织实施办公自动化工作，并负责办公自动化设备的维护、检修工作；d) 负责公司的一体化管理体系运行；负责公司管理流程、管理标准的制定与完善；负责公司管理规章制度的完善，建立完整的管理体系；负责公司质量管理体系建设及质量认证相关工作；督促、协助下属公司制定与公司相应的各项管理制度，包括工作标准、工作责任、业务流程、协作关系、考核办法等，使各34、项管理工作逐步纳入标准化、规范化的管理轨道；e) 负责收集与一体化管理体系控制活动有关法律法规和其他要求，确认其适用性；f)负责组织贯彻落实安全环保等有关法规和政策及管理标准，负责合规性评价。g)协调、指导所属单位的质量、安全环保监督管理和重大质量、安全环保改进活动； h)负责公司整体管理运行的监控工作，负责公司内部审核与管理评审的组织工作i)负责一体化管理体系策划的控制，研究公司的职能、职权划分，协调各部门之间的工作关系，提出组织机构的设置和调整方案；j)负责对公司各职能部门履行管理职责的情况和效果进行评审、考核；k)负责公司级的经营性投资、合资、合作项目的前期论证及组织接洽、谈判等工作；负35、责编制项目可行性研究报告、方案、项目合同、章程等相关材料，并负责项目及方案的报批、立项、跟踪；负责新上项目的监控及投资效果的分析；l)负责组织对二级公司新上项目、投资立项、合资、合作项目的可行性研究报告、合同、协议、章程的评审、报批工作；负责组织对二级公司的重大结构调整、管理优化、资产重组方案的评审、报批工作；m)负责组织对员工身体健康情况进行监测。n) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。o）熟知紧急情况下的应对措施（6）人力资源部a)贯彻执行XX公司及十堰管理部有关人事（干部）、劳资方面的各项规章制度，组织实施公司的人事（干部）管理规定。b)负责公司人力资源规划的36、编制。c)负责组织岗位评价、职位分析、岗位说明书的编写、定编定员、岗位聘用及绩效考评等相关工作；指导各二级单位的岗位评价、职位分析、定编定员、岗位聘用、绩效考核等工作；d) 负责组织全体员工的培训工作，制定培训计划并组织实施，建立培训档案做好培训记录；e)负责公司员工的招聘、录用、调配工作；负责各二级单位之间员工流动的审批工作，并办理有关手续。对各二级单位的人事调配、培训、劳动工资管理等工作起协调、服务、监督与管理作用。f) 负责公司员工专业技术资格评审的初审、报送手续和专业技术职务的考核及聘任工作。负责办好特种作业人员的培训、发证、复审工作.g)建立员工业绩档案，负责公司员工的人事（干部）档37、案管理工作；h）负责处理劳务纠纷。i) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。j）熟知紧急情况下的应对措施（7）计划财务部a)根据批准的环境管理方案，为环境和职业健康安全管理体系提供资金支持；b)负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。c）熟知紧急情况下的应对措施。（8）党委工作部a) 主管公司消防安全工作，编制消防应急预案；负责组织消防安全培训、演习并对其效果进行评价。b) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。C）熟知紧急情况下的应对措施。（9）审计部a)负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。b)38、熟知紧急情况下的应对措施。（10） 市场开发部a) 根据公司发展需要，进行房地产开发的市场调研，为确定公司房地产开发的投资策略和投资计划提供依据；b) 房地产市场的信息收集、整理、分析与反馈，投资机会研究，市场拓展和新项目酝酿，资源搜索；房地产开发项目策划和项目的可性行分析，包括选址看地、组织开展技术、经济、社会全方位可行性分析；c) 土地资源管理，协助办理土地征用等有关手续；d) 房地产开发项目全过程的跟进与监控管理，保证项目策划意图的实施；包括参与项目规划方案设计和产品设计，参与企业形象宣传和品牌推广、参与制定物业管理方案；c) 根据公司的营销方针和目标，审核开发楼盘和其他房地产项目的营销39、策划方案；d) 组织进行开发楼盘价格的拟定；销售管理制度的拟定与实施监控和协调销售网络和销售团队的建设与管理；e) 负责对供方（物资和外包）进行评定，做好评定（招标过程）记录，建立合格供方名录；f) 负责制定采购计划,并实施采购；g) 负责对采购物资进货检验，对不合格物资进行处置；保证采购环保型材料。h) 负责对相关方进行环境影响和保障职业健康安全的宣传和控制。 i) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。J）熟知紧急情况下的应对措施。（11）资产部a)负责房地产公司房屋固定资产的产权产籍管理。建立完善的房屋资产管理台帐、数据资料档案。b)负责房地产公司房屋资产经营的管40、理，廉租房、存量公房出租、出售的评估价格、标准核审，经营性资产的委托管理及资产经营指导、监督、检查、考核等工作。c)负责对空置房、占用房、开发拆迁房、报废房的审核认定和处理，按照政策法规标准组织对房屋的拆旧、报废进行评估分析，为开发利用投资提供决策依据。d)负责XX公司清理多占住房的查核、清退、督办处理等工作。e)负责XX公司十堰基地单位住宅物业的归口管理。f)依据国家物业管理相关政策、法规，组织制定、修订编制物业管理服务标准，贯彻标准和监督执行。g)负责牵头新物业的物业管理前期介入，选定接管单位及新物业竣工后的组织验收接管等工作。h)负责公司内部防洪管理。i)负责受理物业管理服务、质量等投诉41、业务，接待日常投诉来访，对顾客满意度进行调查、分析、核实、认定及协调处理、反馈、回访等工作。j)负责受理投诉的情况通报、检查、督办和考核。k)配合各物业管理单位处理协调解决或向有关部门反馈各种投诉疑难问题，为各级领导提供真实的管理现状情况及建议措施。l)负责组织对房屋租赁合同、物业服务合同的合同评审工作。m) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。n）熟知紧急情况下的应对措施。（12）技术工程部a)技术工程部是XX房地产公司开发技术及房屋安全技术管理、造价管理、大修及更新改造项目管理、房屋开发建设标准管理、科技工作日常管理的技术部门，负责公司房地产开发的技术、成本、质量42、工程（含项目管理）归口管理工作。负责新开发项目“三同时”相关技术监管工作。b)审核分公司提供的项目规划和建筑设计任务书、开发建设标准、设计合同，提出相应的意见和建议。c)对房地产开发项目的可行性评审和技术经济分析。d)按照项目策划书的要求审批规划和建筑设计任务书，对选择的设计单位进行审查确认，负责核查分公司审查的方案、规划和建筑设计图纸、施工图纸。e)参与项目重点环节的管理与控制，对重大设计变更、重大工程专业进行协调工作。对重大工程事故及工程技术问题提出处理方案。f)负责二级单位水、电、暖、动力技术方案的审核，参与设备选型采购与招投标、合同签订、验货与安装调试、竣工验收等过程。g)负责重大项43、目水电暖动方案的调研，制定机关的水、电、暖、动力技术方案。h)参加维修、大修更新改造项目的立项工作，对开发、大修、更新、改造项目进行成本控制。i)负责对所有的工程项目的决算实行二级审核，对大修、更新、改造项目立项的概预算实行二级审核。j)编制部分项目的预决算，给计划财务部提供计划依据。k)进行工程造价分析及资料归档管理，成本信息库的建设与维护。l)对在建工程质量进行检查。m)负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。n)熟知紧急情况下的应对措施（13）工会a)组织员工（职工代表）积极参与公司有关职业健康安全方面的活动，保障员工合法权益不受侵犯。b)向公司领导反应员工对于职业44、健康安全方面的意见和建议。c) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。d）熟知紧急情况下的应对措施。（14）各单位a)贯彻执行公司管理方针、管理目标，制定本单位的管理目标b)按照公司管理手册要求，建立健全本单位的管理体系并保持有效运行；c)对所承担的业务范围内的开发、服务和产品的质量负责；d)执行公司程序文件的要求，编制本单位的工作手册；在本单位具体落实管理体系标准和公司体系文件在质量、环境、职业健康安全方面的要求。e) 负责本单位环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。f）熟知紧急情况下的应对措施。5.5.2管理者代表公司总经理任命管理者代表已形成文件予以45、公布（见0.2条款），其职责见5.5.1（2）。5.5.3内部沟通公司通过年度工作会、研讨会、生产协调会、动员会、管理评审会、内部审核等各种形式，利用电话、电视、网络、传真等各种专播媒介，以及采用文件的会签、审核、审批及相关资料和记录的传递等多种手段就管理体系在不同层次和部门之间进行纵向及横向沟通，可以确保管理体系的持续改进和有效运行。5.6管理评审5.6.1一体化管理体系管理评审每年进行一次，时间间隔大约12个月，管理评审由最高管理者主持，以会议方式进行。质量、环境、职业健康安全的管理评审根据情况可分别进行，也可合并进行。通过管理评审确保管理体系的适宜性、充分性和有效性。管理评审应对公司的管46、理体系的改进机会和变更的需要，包括质量、环境和职业健康安全方针及其相应目标/指标等做出评价。管理评审的记录由管理部负责整理存档。5.6.2评审输入每次管理评审前应制定管理评审计划，收集、汇总、整理应包括以下方面的信息：a)审核的结果（包括内部审核、外部审核的结果）和环境管理体系合规性评价的结果；b)顾客的信息反馈（包括公司主动调查及顾客投诉的信息反馈）；c)房地产开发、物业管理及其他各项业务过程业绩和生产/服务质量的符合性；环境和职业健康安全的绩效；d)顾客、社会和其他相关方对公司环境的信息反馈；e)员工及其他相关方对公司职业健康安全绩效信息的反馈（包括投诉）；f)预防措施和纠正措施的运行状况47、；g)以往管理评审的跟踪论证结果；h)可能影响管理体系的变化；i)改进的建议。5.6.3管理评审的输出管理评审后应就评审的结果编制管理评审报告，其中应包括拟采取的措施，至少包括以下内容：a)管理体系及其过程有效性的改进；b)与顾客要求有关的产品的改进；c)环境措施的改进；d)职业健康安全措施的改进；e)管理活动资源方面的配置需求。6.资源管理6.1资源提供为实现各管理方针及相应目标/指标，公司总经理在人力资源、物资、技术、生产/服务设备、监视和测量设备等必须的资源方面，都提供了必要的保证，并通过培训、意识和能力控制程序、年度综合经营计划、年度培训计划、环境管理方案、职业健康安全保障措施等文件，48、确定各种资源需求，可以确保：a)实施、保持管理体系并持续改进其有效性； b)通过满足顾客要求，不断增强顾客满意； c)遵纪守法，确保社会、员工、各相关方的利益；6.2人力资源6.2.1总则公司编制了人力资源控制程序，以保证从事影响产品质量和从事或代表我公司从事影响环境、影响工作场所内职业健康安全的人员是能够胜任的。6.2.2能力、意识和培训公司实施人力资源控制程序，能够保证：a)依据公司发展需要和影响产品质量、影响环境、影响工作场所内职业健康安全人员的岗位能力要求编制员工培训和调配计划；b)对培训或调配的效果进行考核评价；c)使员工和代表我公司工作的人员认识到：1）自己所从事质量活动的相关性和49、重要性；自己工作中的重要环境因素、潜在环境影响和危险源；2）自己在实现环境和职业健康安全管理体系要求方面的作用和职责；以及如何为实现管理目标和/指标做出贡献；3）自己工作所能带来的质量、环境、经济和社会效益，以及若偏离运行程序的潜在后果。d）保持教育、培训、技能和经验的适当记录。6.3 基础设施公司各部门和各单位所需的设施设备，按生产服务项目的需求及合同约定由公司统一审批购置或调配，可以保证公司正常运转和生产服务的需要，保障环境管理体系和职业健康安全体系运行的需要。基础设施和设备主要包括：a)工作场所、现场临时设施和相应配套设施、办公设备和工具；b)生产/服务设备、监视和测量设备（包括硬件和软50、件）；c)环境保护设施、设备；d)安全防护/保护设施，抢救急救设备；e)培训、通讯、交通等支持性服务设备。应建立基础设施设备的清单和/或设备档案，同时根据管理的需要分类编制设施设备管理制度。6.4 工作环境公司各职能部门，尤其是各生产/服务现场需按有关规定确定并管理为达到质量符合要求所需的工作环境，并对其实施有效的控制。工作环境包括： a)安全文明生产和服务条件； b)卫生及劳动保护条件； c)精神文明、职业道德的氛围； d)待遇及工作条件。对工作环境的特殊要求在具体的部门/单位工作手册及相应的操作规定、规程中予以明确，在生产和服务过程中能够实施控制并保持。7.产品实现7.1 产品实现的策划公51、司根据法律法规要求、行业管理要求、合同要求以及本管理手册的规定，进行生产和服务策划，并在此基础上编制项目实施方案，可以确保产品实现的过程即生产和服务处于受控状态。策划包括以下内容：a) 所策划项目的质量目标及相应的要求；b) 识别所策划项目中需进行确认的过程（见7.5.2）；对需进行确认的过程应提出相应的人员资格、设备、和技术文件编制的要求；c) 确定所策划项目需要的验证、确认、监视、检验和试验活动，明确需采购物资的验证、确认和接收准则及生产/服务过程的验收标准；d) 明确符合规定要求所需的记录。针对房地产开发的策划和自开发项目的物业管理策划公司编制了房地产开发项目策划控制程序。7.2 与顾客52、有关的过程7.2.1 与产品有关要求确定公司编制与顾客有关过程控制程序对与产品（房地产开发、物业服务、多种经营项目）有关要求的确定过程进行了识别和控制，规定了相关的职责权限。需要确定的要求包括：a) 顾客规定的要求，包括对交付及交付后活动的要求；b) 顾客虽然没有明示，但规定的用途或已知的预期用途所必须的要求；c) 与产品有关的法律法规要求；d) 公司确定的任何附加要求。7.2.2 与产品有关要求的评审a) 房地产开发销售、物业服务承包及各项生产合同签订前须对合同进行评审，可确保：1) 产品要求得到规定；2) 合同或订单底稿中与以前表述不一致的要求予以解决；3) 公司有能力满足规定的要求。b)53、 当顾客的要求（包括合同修改）没有形成文件时应通过各种手段予以确认；c) 当某项合同已形成格式化条款，并能满足本条a)款的要求时，可对格式化合同进行一次性评审，具体的合同经具有该权限的人员签字即可。d) 合同或顾客的要求进行修改（含格式化合同进行修改）应再次进行评审，并保证其结果传递到所有相关人员；e) 以上各类活动需保存适当的记录。7.2.3 顾客沟通公司要求在合同或协议中对与顾客沟通的渠道、时机、方法及其职责权限做出有效安排。与顾客沟通的信息内容包括：a) 产品信息；b) 问询、合同或订单的处理，包括对其修改；c) 顾客反馈，包括顾客抱怨。7.3设计和开发7.3.1策划公司编制了房地产项目54、开发策划控制程序，对房地产开发过程进行的项目调研、投资策划、建筑策划、方案施工图设计等每项设计和开发活动规定了要求。要求项目策划应阐明应开展的活动。开发设计活动应委托具备一定资格和经验的人员去完成，并为其配备充分的资源。计划可随设计的进展加以调整。公司规定参与开发设计过程的不同部门之间在技术上的接口，以及规定在进行委托建筑策划、方案施工图设计时，各部门与外部组织的技术接口，将必要的信息形成文件并予以传递。7.3.2输入市场开发部应确定与开发项目有关的开发输入要求，包括适用的法规和规定，并从适用性（功能性）、可靠性、安全性、经济性、可实施性方面评审其是否适当。技术工程部应审查建筑工程设计的设计输55、入要求，并组织有关部门评审建筑工程设计输入文件是否适当。7.3.3输出开发方案输出应形成文件，如项目调研报告、投资策划书、建筑策划书、建筑设计任务书、环评报告、效益预测等，开发方案输出应满足输入的要求。技术工程部应对设计单位的建筑设计（规划设计、初步设计、施工图设计等）输出进行审查。7.3.4评审在开发设计的适当阶段，市场开发部应组织有关部门对阶段性开发成果进行评审。主要包括可行性研究、环境评价、效益预测等阶段的评审。通过评审，及时发现和纠正缺陷和不足。市场开发部对评审应予以记录，评审结果应得到确认并保留记录。技术工程部可参与建筑设计单位的阶段设计成果的评审。7.3.5验证在开发设计的适当阶段56、，由市场开发部组织开发项目验证，以确保开发的输出满足该输入的要求。验证方法主要采用与本地区同类开发项目比较或与公司以前开发的类似项目比较的方法进行。开发设计验证应保持记录。7.3.6确认在开发项目评审和验证通过的基础上，由总经理办公会确认。分专业、分阶段、分层、分级（部门）确认建筑设计单位的设计工作，必要时建筑施工图应送第三方审图公司进行审核。7.3.7更改涉及到开发项目功能、地域必须修改原开发方案时，市场开发部应组织相关部门重新评审、验证，并与设计单位沟通后报总经理审批确认。开发项目整体外观变更或技术条件限制、建筑工程施工图的变更，由技术工程部和实施项目的分公司与监理、设计、施工单位协商解决57、，并由各方代表会签确认。变更均须通知所有相关人员。7.4 采购7.4.1 采购过程为确保采购的产品符合规定的采购要求，公司编制了采购控制程序，确定：a) 物资采购、机械设备采购（租赁）、工程分包、外委试验等采购的控制要求，及其有关的职责和权限；b) 根据采购的物资对工程质量的影响程度，将物资分类，采取不同的控制类型和程度；c) 按照提供产品的能力选择、评价和再评价供方的方法和准则；d) 保持相应的记录。7.4.2 采购信息采购信息包括需用计划、采购计划、采购合同等。计划和合同在实施前应按采购控制程序规定的职责和权限得到批准。采购信息应包括：a) 产品标准与验收标准；b) 采购双方应通过的程序和58、协议；c) 对特殊过程的要求；d) 设备的批准要求；e) 相关人员的资格要求；f) 质量管理体系方面的要求。7.4.3 采购产品的验证7.4.3.1 进货检验、复试及重新检验。a) 物资到达现场后，由使用单位责任人按采购计划中的质量要求进行验收，合格后方可收货；b) 需复试的物资由使用单位试验员按规定标准进行取样、复试；c) 当物资贮存时间较长发现异常或物资贮存超过期限时，库管员应组织相关人员对该物资进行重新检验。7.4.3.2 对于采购合同中规定在供方现场实施验证或顾客要求需再验证时，由收货单位负责组织有关人员予以验收。7.5 生产和服务提供7.5.1 生产和服务提供的控制公司的生产和服务提59、供过程包括房地产开发、物业服务，以及各项生产过程。房地产开发分公司、物业管理分公司、机关分公司分别编制各自的工作手册，规定了对各自的生产和服务提供过程的控制。包括如下内容：a) 生产服务过程的流程b) 重要/关键工序的作业指导书；c) 确保使用适宜的生产和服务机械设备，并对设备进行必须的维护保养；d) 按要求进行监视和测量，使用适宜的监视和测量装置和设备，以证实产品与要求的符合程度；e) 生产服务交付和交付后的活动按国家和地方政府的要求和公司有关要求执行。7.5.2 生产和服务提供过程的确认当生产和服务提供过程的输出不能由后续的监视或测量加以验证,包括仅在产品使用或服务已交付之后问题才显现的过60、程称为需要进行确认的过程。房地产开发过程中没有识别出需要确认的过程。但是技术工程部和房地产开发分公司应了解施工中的需要确认的过程，以便于对施工质量的监控。物业服务是直接面对顾客的服务，由于服务提供的过程就是顾客接受的过程，所以一切面对顾客的服务均为需要确认的过程。对其它产品的生产，应在相应的工作手册中对需要确认的过程加以识别。对这些需要确认的过程应：a) 在实施前，确定工序能力，确定须用的规范、规程，为过程的评审和批准规定准则；b) 对所使用的设备进行鉴定和认可，对操作的人员资格和水平进行确认和鉴定；并保存记录；c) 在实施前应编制或提供生产方案或适用的作业指导书；d) 保持相关记录； e) 61、在上述条件变化或发生其他疑问时应再次确认。7.5.3 标识和可追溯性7.5.3.1在房地产开发过程中，市场开发部应划出房屋平面、位置、结构标识图，对售出的房屋和房屋存在的任何问题均应在图上标识清楚，记录楼号、层次、户号、状态情况、售出的标识等，防止将不合格的房屋售出和重复售出现象。7.5.3.2物业服务过程中应满足如下要求：a) 产品标识：房间号码、分区指示牌、电梯标识、安全通道标识、警示标识、卫生设施标识、特殊场所的禁入标识；服务人员的工服/胸卡；b) 服务状态标识：被赋予监视和测量职责权限的人员，在相应的检查和考核表中的批准签名，即是状态标识。没有签名的即是待验，签名并有放行批准的即是合格62、的，没有批准放行即是不合格；待修或正在检修的设备的相应标识；公共场所的维修活动和清洁活动标识。c) 可追溯性：服务人员胸卡的标号，维修单中的维修内容和部位等，出入记录等标识均可实现可追溯性。7.5.3.3在其他产品提供过程中为防止生产过程中混用、误用原材料、半成品、成品，应规定在进货和生产过程中的标识记录方法，有可追溯性要求的应能够追查到材料或产品的原始状态。a) 产品摆放处采用标识牌或定置区进行标识，库存产品在其存放处用统一制作的标识卡标识；b) 无法进行标牌标识的半成品和产品应有相应的技术文件或记录作标识，且有必要的认可手续；c) 对成品和工序半成品的监视和测量结果按其状态进行现场标识和记63、录标识。d) 对规定有可追溯性要求的场合，应安排专人控制并记录产品的唯一性标识，并且要做好相应的记录；e) 有可追溯性要求的场合：对质量和安全度有重大影响的产品及过程，特殊过程和关键工序使用的材料、半成品，推广应用的新材料、新技术、新工艺。7.5.4 顾客财产顾客财产包括顾客提供的构成最终产品的一部分的材料、设备、构件和顾客提供给公司使用的设施、设备、机具、文件，以及物业为顾客保管/代管的财产等。对上述顾客财产应予标识、区分、验证、保护和维护。若顾客财产发生丢失、损坏或不适用时将按照规定的渠道报告顾客，并保持记录。7.5.5 产品防护公司要求对生产和服务过程中工序产品和交付前的竣工工程提供防护64、的方法，这些方法包括标识、搬运、贮存和保护的要求，以保持产品的符合性。7.6监视和测量装置的控制为确定需实施的监视和测量以及所需的监视和测量装置为证实产品符合所确定的要求，公司明确了在生产和服务过程中必须的监视和测量过程与相应装置配备，以确保监视和测量活动可行并与监视和测量的要求相一致。为确保监视和测量结果有效性，一般情况下测量设备应：a)对影响生产和服务质量的测量设备，按规定周期或使用前按国家认可的标准进行确认检定和调整，无标准时，公司制定相应的校准检定的标准，并依据该标准实施校验；保留检定的依据。公司不具备授权检定资格的设备，送国家法定计量检测机构检定。监检测设备的主管和使用部门应保持监测65、设备的清单、检定周期计划和检定结果等记录b)对新购置的检测设备要经过法定授权单位的检定校准，达到规定的精密度和准确度才能使用。对校准度不符合要求或有故障的检测设备要及时修理，再检验或再调整； c)现有检验、测量和试验设备的本身应带有表明其校准状态的合适标志或经批准的识别记录，并在使用过的场所保存检定合格有效证实和记录，以确保其校准状态是可靠有效； d)监视和测量设备要专人使用，专人防护，其它人不得实施调整、校正等活动，防止可能使测量结果失效的任何调整； e)保证监视和测量设备在适宜的环境下工作，对精密仪器应采取措施，使环境对检测结果的影响在允许范围内。按规定要求对监视与测量设备进行搬运、防护和66、贮存，保证其准确度和适用性不受影响； f)当发现监视和测量设备不符合要求时，应及时重新评定已测量的结果的有效性，并对重新评定发现问题的生产和服务受到的影响及时采取适当处理措施，并将评定结果进行记录加以保存备查；g)当计算机软件用于规定要求的监视和测量时，应确认其满足预期用途的能力。确认应在初次使用前进行，必要时进行相应的再确认，以保证监视和测量的可信性与有效性。8.环境管理体系运行8.1环境因素 公司建立并保持环境因素/危险源的辨识与评价控制程序，对生产和服务过程中环境因素进行识别、评价，确定重要环境因素。8.1.1管理部根据各有关部门的报告负责建立环境因素台帐，并组织对环境因素进行评价，确定67、并审核重要环境因素，交管理者代表批准确认。8.1.2识别环境因素的范围必须覆盖公司在活动、产品、服务中的各个方面，并应考虑三种时态、三种状态和六个方面的内容。8.1.3 评价环境因素时应考虑对环境影响的范围、影响程序、发生频次、社区关注程度、法规符合性、资源消耗、可节约程序等。8.1.4 每年定期识别环境因素、评价环境因素，及时更新环境因素。8.2有关环境的法律和要求公司建立并保持法律法规与其他要求控制程序，确认其对本公司的适用性，并跟踪其变化及时更新。8.2.1管理部负责及时获取并确认与本公司相关的环境法律、法规和其他要求。针对建筑行业的特点，结合各个生产、服务现场和基地的不同情况，建立适用68、的环境法律、法规、标准和其他要求清单。8.2.2针对公司有多行业、多区域的特点，结合各个生产、服务现场和基地的不同情况，建立适用的环境法律、法规、标准和其他要求清单，并且确定这些要求如何应用于我公司的环境因素。8.2.3关注国家、地区立法机构的最新动态，及时跟踪法律法规和其他要求的变化，对环境法律、法规、标准和其他要求清单进行动态管理。8.3环境管理方案8.3.1管理部负责制定公司年度环境管理方案，并组织对公司环境管理方案的修订或补充。环境管理方案由管理者代表审核，总经理审批。8.3.2 环境管理方案应：a)明确要实现的目标和指标；b)有可行的技术措施；c)明确完成的时间、进度要求和责任部门。69、8.3.3各单位依据公司环境管理方案制定本单位的环境管理方案，由单位经理审批后报管理部备案。8.3.4公司管理部应对公司和各单位环境管理方案的完成情况进行监督检查，并及时向环境管理者代表汇报方案完成情况。8.3.5环境目标和指标发生重大变化时，管理部组织有关部门对环境管理方案进行修订或补充，并按8.3.1款进行审批后实施。8.4信息交流 公司建立并保持信息交流控制程序，确保信息畅通。8.4.1管理部负责内、外部环境信息的交流与管理，并负责向管理者代表报告环境信息。紧急状态下的信息由产生单位直接传递给公司管理部及主管领导、上级单位、政府部门。8.4.2信息交流分内、外部信息制定不同的交流方式。内70、部信息交流应是双向的，其记录应能反应交流的效果。对外部信息应及时给予回应。8.4.3公司的重要环境因素需与受其影响或对控制重要环境因素绩效有影响的相关方进行交流，交流方式为公函或公告。8.5运行控制 公司建立并保持多个运行控制程序（见附件六），使与重要环境因素有关的活动、产品和服务得到有效控制，确保公司环境方针、目标、指标的实现。8.5.1确定与重要环境因素有关的活动，产品、服务进行有效控制，确保其在规定的条件下运行，使其不致偏离环境方针、目标/指标。8.5.2对生产/服务活动的重要环境因素建立并保持程序，并把程序中的要求通报给供方或分承包方。所有程序都具有可操作性。8.6应急准备与响应 公司71、建立并保持应急准备和响应控制程序预防或减少对环境的影响。8.6.1根据环境因素确定潜在事故和紧急情况。对潜在事故由相应部门组织制定预防和应急措施。各单位对潜在事故或紧急情况发生时应迅速做出有效反应。8.6.2管理部负责指导基层单位预测可能发生哪些紧急情况及出现紧急情况的岗位，并登记。组织制定各应急岗位的作业指导书，并对控制情况进行检查。8.6.3确定各相关部门对应急准备与响应的职责。8.6.4各部门负责对所辖基层单位进行培训，执行相关的作业指导书，组织相应的演习。各基层单位负责本单位的人、物、火、电的日常管理与控制。8.6.5总经理负责应急准备与响应中必需的资源配备。8.6.6公司每年管理评审72、前应对应急准备和相应的程序/预案进行评审，需要时进行修订；在事故或紧急情况处理完毕后，由职能部门对应急程序和措施进行评审和修订。9.职业健康安全管理体系运行9.1危险源辩识、风险评价和风险控制计划公司建立并保持环境因素/危险源的辨识与评价控制程序，识别、评价所有生产和服务及活动场所中的危险因素。为建立职业健康安全管理体系，不断控制职业健康安全风险打下基础。9.1.1危险源辨识和风险评价的范围应覆盖公司所有单位的员工作业活动及其三种时态（过去、现在和将来）和三种状态（正常、异常和紧急状态）。9.1.2危险源辨识和风险评价的方法应符合公司生产和服务活动和实际危害与危险的特点。具体方法按环境因素/危73、险源的辨识与评价控制程序执行。9.1.3危险源辨识和风险评价所需的信息必须真实可靠。9.1.4当承接新项目，或在生产和服务过程中的作业环境，发生较大变化或法规及要求更新时，基层单位应及时对危害因素进行识别，及时上报公司管理部以重新确定。9.2法律及法规要求 9.2.1管理部负责获取并确认与公司所含行业相关的职业健康安全法律、法规和其它要求，确认其符合性。将有关法律、法规和其它相关要求、文件等及时传递到各相关部门和单位。9.2.2针对公司跨多行业、现场分散的特点，结合各个生产和服务现场的不同情况，建立适用的职业健康安全法律、法规和其它要求的清单与台帐。9.2.3关注国家、地区行业立法机构的最新动74、态，及时更新相应的清单与台帐。9.3职业健康安全管理方案9.3.1管理部负责组织相关部门研究提出并修改职业健康安全管理方案。职业健康安全管理方案由管理者代表负责审核，公司总经理负责批准。9.3.2职业健康安全管理方案应包括如下内容：a)明确实现的目标和指标；b)明确可行的实施措施；c)明确完成的时间和进度要求、责任部门和实施所需的经费。9.3.3各单位制定的管理方案中涉及到技术措施的由主管技术人员审核，其他方案由副经理审核，部门经理批准。9.3.4公司年度职业健康安全管理总方案由管理部制定下发，各单位的职业健康安全管理方案依据公司总方案和本部门危险评价的结果，由本部门主管职业健康安全管理体系人75、员编制。经部门领导审批后下发到有关部门或人员，同时将本部门方案上报到公司各有关部门备查，并及时对职业健康安全管理方案进行跟踪验证评价。对已完成的项目做好记录，对过期未完成的危险控制项目，要重新进行修订。9.3.5公司生产和服务、职业健康安全目标发生重大变化或管理评审提出要求时，要及时调整和修订职业健康安全管理方案。9.4协商与交流公司办公室是协商与交流的管理部门，负责制订了信息交流控制程序，确保员工在职业健康安全方面的权利和职业健康安全信息交流的畅通。9.4.1程序文件明确了公司各层次与职能部门之间的信息交流与传递方式 ，由其产生部门及时传达到相关部门和人员，并确保公司与上级及相关方的信息交流76、与处理。9.4.2员工对公司职业健康安全工作的参与和协商计划应形成文件，并向相关方通报，以确保员工在职业健康安全方面的权利与地位。员工应：a)参与风险管理方针和程序的制定和评审；b)参与商讨影响工作场所职业健康安全的任何变化；c)参与职业健康安全事务；d)了解谁是职业健康安全的员工代表和指定的管理者代表。9.4.3紧急状态下的协商与交流，可由产生部门或个人直接传递公司办公室、上级和政府主管部门及分管领导。9.4.4协商与交流应做好记录，由管理部收集、整理、保存。9.5运行控制 公司建立并保持多个程序文件（附件六）和一系列操作指导性文件，以便有效控制有重大危险和需采取控制措施的活动，确保职业健康77、安全管理目标和指标的实现。公司对于经识别与所认定的、需要采取控制措施的风险有关的运行和活动均明确了职责和权限。（见附件五一）9.6应急预案与响应 公司建立并保持应急准备与响应控制程序，预防或减少事故的发生，做好突发事故前的预测。9.6.1根据危险因素明确潜在的事故和紧急情况，如水灾、火灾、交通事故、煤气中毒、食物中毒、工程事故等。9.6.2确定各相关部门对应急准备与相应的职责。责任单位针对潜在危险源的分析制定预案，确保当事故发生时能快速做出反应，并采取有效措施以减少危害损失。9.6.3各相关部门负责对所辖基层单位进行培训，实施相关的作业指导书，组织相应的演习。9.6.4总经理负责应急预案与响应78、中必需的资源配备。9.6.5公司每年管理评审前应对应急准备和相应的程序/预案进行评审，需要时进行修订；在事故或紧急情况处理完毕后，由职能部门对应急预案和措施进行评审或修订10.测量、分析和改进10.1总则公司对管理体系运行的符合性、有效性和工程项目生产和服务实施了监视、测量、分析和改进过程。 a)证实工程项目生产和服务的各阶段产品符合顾客及法律、法规要求；b)通过适用的方法监测和测量环境因素的影响业绩和职业健康安全绩效；c)通过内部审核方式确保管理体系与标准的符合性；d)通过内部审核、管理评审等方式确保管理体系的有效性；e)包括了确定运用的统计技术及其在各项业务工作中应用的程度等内容。10.279、质量管理体系监视和测量10.2.1顾客满意 作为对管理体系业绩的一种测量，公司对顾客关于生产服务质量是否满足其要求的感受的信息给予关注。公司确定了通过顾客回访、满意度调查、分析顾客投诉等方法获取、分析和利用顾客满意程度的信息的方法，以及相关的职责与权限。10.2.2过程的监视和测量公司采用内审、管理评审及各职能部门针对本部门主控的标准要求所进行的定期或不定期的检查对管理体系过程进行监视，并进行定性与定量的测量，通过这些措施证实过程实现所策划的结果的能力是否达到计划要求，当未达到策划要求时采取适当的纠正和预防措施，确保生产和服务过程产品符合规定要求。10.2.3产品的监视和测量为验证产品要求已得80、到满足，对产品特性进行的监视和测量应： a)明确了监视和测量的接收准则； b)对产品进行监视和测量的时机； c)相应的记录必须有授权人批准； d)实施紧急放行，必须得到授权人的批准，适用时得到顾客的批准。10.3环境和职业健康安全管理体系监视和测量10.3.1公司建立并保持环境、职业健康安全监测控制程序，对与重要环境因素和高风险危险源有关活动的关键特性参数进行监控、测量，通过监测结果对有关法律、法规的符合程度及目标、指标的实现程度进行评价，对运行控制过程进行监督实施。10.3.2测量分主动性的测量和被动性的测量；监视和测量的数据和结果应保持记录，上报管理部，以便于进行纠正和预防措施的分析。1081、.3.3绩效监测项目与指标，应根据管理方案、运行标准及运用的法律、法规并结合公司（各单位）实际情况确定。10.3.4监测和测量仪器仪表及设备按本手册7.6条款要求定期进行检查、维护和校准。10.4环境管理体系合规性评价a）每年管理部组织对公司识别确定的环境法律法规的符合情况进行评价，并为此建立了合规性评价控制程序。需进行评价的法律法规包括：1)国家的或国际性的法律要求；2)省部级的法律、法规要求；3)地方性法律、法规要求；XX总公司的有关要求；4)和地方政府签订的协议或行业协会的要求以及和顾客签订的协议；b）每年管理部通过请地方环保局监测以及自行监控污染物排放情况，确定污染物排放达标情况；c）82、管理部保存环保局监测报告和本公司合规性评价报告。10.5内部审核10.5.1公司确定在每年外审前组织进行一次内部管理体系审核，以确定管理体系是否：a)符合策划的安排（见7.1条款）本标准的要求以及组织所确定的管理体系的要求；b)得到有效实施与保持；当管理体系内外环境有重大变化或发生重大不合格时，需增加审核频次。10.5.2公司编制了内部审核控制程序以便按标准要求对以下活动进行有效控制： a)根据拟审核的过程和区域的状况和重要性以及以往审核结果对审核方案的策划；b)确定内部管理体系审核的准则、范围、频次和方法；c)确定审核组成员，任命审核组长，保证审核员不审核自己的工作；d)审核实施、审核报告、83、审核结果各过程的记录及保持；e)审核中发现的不合格，其发生部门的负责人应分析原因，制定纠正措施；f)实施跟踪，对纠正措施进行验证，并报告验证结果。10.6不合格品控制为确保不合格品能够得到识别和控制，以防止其非预期使用或交付，公司制定了不合格品控制程序，对不合格品处置的有关职责和权限在程序中做出了如下规定：不合格物资由市场开发部和物资接受部门采取措施，提出处置意见，市场开发部负责人批准后实施。生产服务提供过程中的轻微不合格和一般不合格由产生不合格品的单位采取措施与处置。严重不合格生产服务由主管组织有关负责人采取措施和处置。事故由分管副总经理组织有关人员评审处置。处置不合格品有以下几种途径：a)84、采取相应措施，消除已发现的不合格；b)经规定的授权人批准，适用时经顾客批准，让步使用、放行或接收不合格品；c)采取措施，防止原预期的使用或应用。不合格生产和服务的识别以及采取措施，让步批准记录、验证有效性的记录等由管理部和不合格责任部门保存。不合格生产和服务纠正后，须按相应的规定再次进行验证和试验，以证实其符合性，当产品在交付或用户开始使用后发现不合格时，公司相应部门须采取与不合格品的影响或潜在影响程度相适应的措施。10.7事故、事件和不符合的控制环境管理体系中不符合的控制按10.5条款内部审核中对不合格项的处置要求进行。职业健康安全管理体系中发生的事故、事件、不符合由其责任部门及所属系统的负85、责人写出事故、事件、不符合报告，处置的职责权限按事故报告与事故调查处理控制程序的有关条款执行。10.8数据分析10.8.1公司编制信息管理与数据分析控制程序规定了应确定、收集和分析的适当数据，以确认管理体系的适宜性和有效性，并评价在何处可以持续改进管理体系的有效性。10.8.2信息的来源有：a)政府文件、行业信息及管理体系审核时发现的不合格；b)顾客满意度的调查、社会调查、员工及其他相关方的反馈信息；c)用户投诉、员工和相关方投诉；d)对公司质量的市场调查。10.8.3常用数据分析方法有：a)统计技术：抽样法、排列图、因果图、其它数理统计方法；b)其它方法：汇总、归纳、评审；根据管理体系运行需86、要，针对不同的分析对象，应选择采用适当的方法。10.8.4通过数据分析可提供以下有关方面信息： a)顾客满意； b)与产品要求的符合性； c)供方； d)产品的特性及趋势，包括采取预防措施的机会； e)管理体系运行情况，包括改进的机会。10.8.5保存适当的相应记录。10.9改进10.9.1持续改进 管理者代表应组织好持续改进的策划工作，由主控部门负责实施持续改进过程的管理。公司建立并保持纠正措施控制程序和预防措施控制程序。利用方针、目标、审核结果，数据分析、纠正措施、预防措施和管理评审，持续改进管理体系的有效性。10.9.2 纠正措施为使纠正措施的制定、实施、评审全过程得到识别和控制，公司在87、纠正措施控制程序中对标准中的有关要求做出如下规定：a)对发生的不合格进行评审，不合格的信息来源包括：内审与外审中发生的不合格项，质量、环境和职业健康安全体系运行过程发生的不符合、健康安全事故（事件）、生产服务中出现的不合格品，顾客投诉（抱怨）；b)对不合格的原因进行分析，针对原因提出纠正措施；c)纠正措施应与不合格的影响程度相适应，应该对纠正措施实施的资源要求做出评价；d)纠正措施实施前应按职责权限的规定经授权人批准；e)保持纠正措施的实施结果的记录；f)对纠正措施的有效性进行评审，评审结果输入管理评审。10.9.3预防措施为使预防措施的制定、实施、评审全过程得到识别和控制，公司在预防措施控制88、程序中对标准中的有关要求做出如下规定： a)收集分析潜在不合格的信息，信息的来源及收集分析要求参见信息管理与数据分析控制程序； b)对潜在不合格的原因进行分析，针对原因提出预防措施；c)预防措施应与潜在不合格的影响程度相适应，应该对预防措施实施的资源要求做出评价；d)预防措施前应按职责权限的规定经授权人批准； e)保持预防措施的实施结果的记录； f)对预防措施的有效性进行评审。管理者代表副总经理副总经理副总经理副总经理资产部审计部党委工作部工会技术工程部计划财务部公司办（党办）人力资源部管理部物业管理分公司机关分公司资产经营办房地产开发分公司行政事务管理处市场开发部总经理XX房地产有限组织结构89、图附件二质量管理体系要求职能分配表总经理管理者代表副总经理GB/1900要求管理部市场开发部技术工程部资产部人力资源部公司办公室各单位4 . 1 质量管理体系4.2.3文件控制4.2.4质量记录控制5.1 管理承诺5.2 以顾客为关注焦点5.3 质量方针5.4 策划5.5 职责、权限和沟通5.6 管理评审6.1 资源的提供6.2 人力资源6.3 基础设施6.4 工作环境7.1 产品实现的策划7.2 与顾客有关的过程7.3 设计和开发 7.4 采购7.5 生产和服务提供7.6 监视和测量装置的控制8.1 总则8.2.1顾客满意8.2.2 内部审核8.2.3过程监视和测量8.2.4产品的监视和测量90、程序8.3 不合格品的控制8.4 数据分析8.5 1持续改进8.5.2纠正措施8.5.3预防措施主管领导 主要职责 相关职责注1：6.3 条款，资产部负责房产；管理部负责统管其他设施设备；注2：7.1、7.2条款资产部负责与物业服务有关的要求，市场开发部负责与房地产开发有关的要求。注3：7.3条款，市场开发部负责房地产开发的控制，技术工程部负责规划/建筑设计的控制。注4：7.4条款公司办公室负责办公消耗品的采购，市场开发部负责需比价采购的物品采购，管理部负责办公设备采购，各二级单位负责自需的非比价物品采购注4：8.2.4、8.3条款管理部负责绩效考核，技术工程部负责与技术有关的要求；二级单位负91、责业务范围内的控制附件三环境管理体系要求职能分配表副总经理管理者代表总经理4环境管理体系要求管理部市场开发部技术工程部资产部人力资源部公司办公室工会计划财务部审计部党委工作部各单位4.1总要求4.2环境方针4.3.1环境因素4.3.2法律法规与其他要求4.3.3目标、指标和方案4.4.1资源、作用、职责和权限4.4.2能力、培训和意识4.4.3信息交流4.4.4文件4.4.5文件控制4.4.6运行控制4.4.7应急准备和响应 4.5.1监测和测量4.5.2合规性评价4.5.3 不符合、纠正与预防措施4.5.4记录控制4.5.5内部审核4.6管理评审 主管领导 主控部门 相关注：党委工作部负责消92、防员的编制和培训、演习、应急准备；管理部负责其他应急准备和相应的控制附件四职业健康安全管理体系要求职能分配表副总经理管理者代表总经理4职业健康安全管理体系要求管理部市场开发部技术工程部资产部人力资源部公司办公室工会计划财务部审计部党委工作部各单位4.1总要求4.2职业健康安全方针4.3.1对危险源辨识、风险评价和风险控制的策划4.3.2法规和其他要求4.3.3目标4.3.4职业健康安全管理方案4.4.1结构和职责4.4.2培训、意识和能力4.4.3协商和沟通4.4.4文件4.4.5文件和资料控制4.4.6运行控制4.4.7应急准备和响应4.5.1绩效测量和监视4.5.2事故、事件、不符合、纠正93、和预防措施4.5.3记录和记录管理4.5.4审核4.6管理评审 主控部门 相关注：4.4.3条款，公司办公室负责接待员工的建议和意见，工会负责组织员工（职工代表）参与公司有关职业健康安全的活动。 4.5.2管理部负责不符合与纠正/预防措施的控制，办公室负责事故、事件的调查处理。附件五管理体系文件编、审、批权限表序号文件名称或文件种类编制部门审核人批准人01公司方针、目标/指标管理部管理者代表总经理02管理手册管理部管理者代表总经理03通用程序文件管理部管理部主任管理者代表04质量体系程序文件各主控部门主控部门负责人管理者代表05环境体系程序文件各主控部门主控部门负责人管理者代表06职业健康安全94、程序文件各主控部门主控部门负责人管理者代表07各类管理规定各主管部门主管部门负责人管理者代表08作业指导书各主管部门主管部门负责人管理者代表09公司行政文件主管职能部门主管部门负责人管理者代表10各部门目标/指标各部门各部门负责人管理者代表附件六程序文件目录及其主控部门（一）序号文件名称对应标准条款文件编号主控部门19001240012800101文件控制程序4.2.34.4.54.4.5ZJXD/CX01-XX公司办公室02记录控制程序4.2.44.5.44.5.3ZJXD/CX02-XX公司办公室03内部审核控制程序8.2.24.5.54.5.4ZJXD/CX03-XX管理部04不合格品控95、制程序8.3ZJXD/CX04-XX市场开发部、技术工程部、资产部05纠正措施控制程序8.5.24.5.34.5.2ZJXD/CX05-XX管理部06预防措施控制程序8.5.34.5.34.5.2ZJXD/CX06-XX管理部07人力资源控制程序6.2.24.4.24.4.2ZJXD/CX07-XX人力资源部08与顾客有关过程控制程序7.2ZJXD/CX08-XX市场开发部、资产部09采购控制程序7.4ZJXD/CX09-XX市场开发部10生产服务提供控制程序7.5ZJXD/CX10-XX市场开发部、资产部11产品监视和测量控制程序8.2.4ZJXD/CX11-XX市场开发部、技术部、资产部196、2环境因素/危险源的辨识与评价控制程序4.3.14.3.1ZJXD/CX12-XX管理部13法律法规与其它要求控制程序4.3.24.3.2ZJXD/CX13-XX管理部14信息交流控制程序4.4.34.4.3ZJXD/CX14-XX公司办公室、工会15废弃物处置控制程序4.4.6ZJXD/CX15-XX管理部16污水和噪声控制程序4.4.64.4.6ZJXD/CX16-XX管理部17油品及化学危险品控制程序4.4.64.4.6ZJXD/CX17-XX管理部18能源、资源控制程序4.4.6ZJXD/CX18-XX管理部程序文件目录及其主控部门（二）序号文件名称对应标准条款文件编号主控部门ISO997、001ISO14001OHSAS1800119对相关方施加影响控制程序4.4.6ZJXD/CX19-XX管理部20应急准备与响应控制程序4.4.74.4.7ZJXD/CX20-XX公司办公室21环境、职业健康安全监测控制程序4.5.14.5.1ZJXD/CX21-XX管理部22环境、职业健康安全不符合控制程序4.5.34.5.2ZJXD/CX22-XX管理部23事故报告与事故调查处理控制程序4.5.2ZJXD/CX23-XX管理部24员工劳动保护管理程序4.4.6ZJXD/CX24-XX管理部25合规性评价控制程序4.5.2ZJXD/CX25-XX管理部26设计开发控制程序7.3ZJXD/CX98、26-XX市场开发部、技术部附件七产品实现过程及相互关系简图质 量 管 理 体 系 持 续 改 进管理职责顾客满意顾客要求资源管理测量分析改进文件产品产品实现附件八环境体系管理模式4.6管理评审 持 续 改 进4.2环境方针 4.5检查 4.5.1监测和测量 4.5.2合规性评价4.5.3不符合、纠正措施和预防措施 4.5.4记录 4.5.5内部审核 4.5.4环境管理体系审核 4.4实施与运行 4.4.1资源、作用、职责和权限 4.4.2能力、培训和意识 4.4.3信息交流 4.4.4文件 4.4.5文件控制 4.4.6运行控制 4.4.7应急准备和响应 4.3规划 (策划) 4.3.1环境因素 4.3.2法律法规和其他要求 4.3.3目标、指标和方案附件九职业健康安全体系管理模式管理评审持续改进职业健康安全体系方针目标与承诺危险源辨识、风险评价、风险控制策划职业健康安全管理方案绩效测量培训运行控制体系审核职业病与伤亡率组织职业健康安全绩效财、物资源人力资源管理体系文件（手册与程序）投资者立法、执法部门