1、公司工程维修人员行为规范及安全防火管理规程编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 1、 工程维修人员行为规范1.1目的加强工程维修人员管理、规范工程维修人员行为。2.2适用范围适用于客服中心对工程维修人员的管理。3.1内容3.1.1工程维修人员仪容仪表方面：3.1.2应勤换勤洗工作服，保持着装整洁，精神饱满。3.1.3不留长发，不留胡须，不留鬃角。3.1.4勤洗头、洗澡、勤濑口，保持个人卫生。3.1.5上班时需穿着工作服，配戴好工作证。3.1.2礼节礼貌3.1.2.1在小区内公共区域做维修工作时应尽可能注意少影响或不影响业2、主，对无法避免的情况应主动向过往业主说“对不起，请小心！”3.1.2.2无论上班或下班后在小区内遇到熟悉的业主应主动打招呼、问好。3.1.2.3与业主同行一处时，应主动让路，不可与业主争道，更不可从两个业主中间穿行。3.1.2.4当业主提出小区问题时，自己职责范围内能答复的即时答复，不能答复的应讲“对不起，您的这问题我本人不能给您答复，不过我会尽快将您的意见（建议）向我们主管反映后再给您一个满意的答复（解释）的，好吗？”3.1.2.5对业主提出的问题，自己职权范围以外的，切不可随意承诺业主要求。如果本人可以办好的事，一旦承诺业主，就必须将此承诺办到、办好。严禁与业主讲“这事我管不了”或“这事不3、是我处理的范围，你找客服中心吧”。如发生此类事件，一经查出，将严肃处理。工程维修人员进入业主单元内部维修注意事项:.1须进入房内维修前,应检查自身衣着是否干净,个人形象是否符合要求,是否需带梯子（不可以用业主家具作登高用）。.2通知业主开门时，应有节奏的轻轻敲门按门铃。而一次不超过三声，如业主在房内尚未听到叫门声应重复一遍。如房内仍无动静，即表示室内没有人。3.1.3.3业主开门后，工程维修人员应主动自我介绍“您好！我是客服中心派来的维修工，是否方便现在维修”。如业主允许，则更换自带鞋套后进入房内，并与业主讲“麻烦您，告诉我哪有故障或哪有不妥？请让我（们）检查一下”。3.1.3.5维修现场有家4、私及日常用品，应主动配合业主移开物品。防止因维修工作而碰坏业主物品。3.1.3.6如顺利完成维修工作，应主动讲“您好！故障已修好，请试用”。如业主验收合格，则与业主讲“麻烦您在这维修服务单上签名确认。如您对我（们）的维修有任何意见，可以在此单上注明，以便我（们）日后工作进一步改善。”3.1.3.7.维修工作完成，应配合业主将移开的物品移放到原位，离开单元时应讲“不好意思，耽误您的休息（打扰您了），如有问题，请随时与我们联系”。3.1.3.8维修工到业主单元内维修时，不可以与业主聊维修无关的话题，不打听私人一切问题，不收业主礼品，物件，红包，更不允许利用工作之便偷拿业主财务，一经查实严肃处理，情5、节严重的则送公安机关处理。3.1.3.9经现场检查发现无法即时维修的应讲“对不起，故障暂时无法排除，待我给客服中心汇报一下情况后再作处理，我（们）会尽量帮助解决的”。 2、 工程供配电设备维护保养标准规程1.1目的 检查并及时处理供配电设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。2.1适用范围适用于高压配电设备，低压配电设备，变压器及附属设备的维修保养工作。3.1内容 由工程部水电工根据下面检查保养标准表对供配电设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。由服务中心的水电工根据相应的维护保养检查表对保养情况进行检查跟进。4.1工程6、标准保养作业表： 工程低压配电柜的检查保养标准表 工程高压配电柜的检查保养标准表工程变压的检查保养标准表 工程电房附属设施的检查保养标准表工程低压配电柜的检查保养标准表序号检查保养项目保养内容周期01配电屏清洁月02电器仪表外表清洁，显示正常，固定可靠月03继电器，交流接触器，断路器，闸刀开关外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音月04控制回路压接良好，标号清晰，绝缘无变色老化月05指示灯、按钮转化开关外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活月06电容无功补偿电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接头不发热变色月07母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年08配电屏对地测试接7、地良好年DI工程高压配电柜的检查保养标准表序号检查保养项目保养内容周期 01操作机构灵活半年02隔离开关触头正常，开合正常半年03高压油开关油位正常半年04母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年05配电屏对地测试接地良好年工程变压器的检查保养标准表序号项目内容周期01外观扫尘，色标清晰，整体完好无损年02绝缘电阻值高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘良好年03零地接线端子压接良好，牢固可靠年04母线排压接良好，牢固可靠年05绝缘子抹尘，整体完好无损年06干燥剂硅胶干燥剂色浅，半透明年工程电机房附属设施的检查保养标准表序号检查保养项目保养内容周期01门窗及防小动物设施门窗开启灵活，无10m8、m缝隙，通风网无10mm小孔，无严重锈蚀月02通风照明设施无故障，保证通风照明月03绝缘工具正常有效月04灭火器正常有效月3、工程电气维修管理标准规范 1.1目的 保证管理区域电气设备和人身安全，供电气维修工作正常化，规范化，科学化。2.1适用范围 公司管理范围区域内，从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及使用电设备的维修。3.1内容3.1.1电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装规程进行作业。3.1.2在进行电气维修时维修人员应当穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。3.1.3维修和保养电气设备时，应要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修9、人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查，监督执行情况。3.1.4当需停电时要按停电处理规程告知用户。3.1.5在配电干线。变压器，低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少两人进行，工作开始前，必须验电，确信停电方可开始作业。3.1.6一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电再时，应装设隔记挡板，并有专人监护。3.1.7在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有人作业，禁止合闸”的标志牌。3.1.8维护和保养后的电气设备和线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场，方可送电。3.1.9在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电10、危险”的告示牌。 4、工程给排水维修管理标准规程1.1目的保证管理区域内给排水设备和人身安全，使排水维修工作正常化，规范化，科学化。2.1适用范围 公司管理区域内从总水表后的给水系统及其供水设备，市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修。3.1内容3.1.1严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。3.1.2在进行维修时维修人员做好的安全防护措施。3.1.3维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查，监督执行情况。3.1.4当需停水时要按停水处理标准规程告知用户。3.1.5当需开挖地面进行维修时，应尽量减少对用11、户，行人的影响，并在施工现场周围设置安全防护挡板。5、工程维修人员工作标准规程1.1目的 保证在管理区域内接到部门主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具维修材料后，并持维修单赶到维修地点。2.1适用范围 公司管理区域内各用户的报修3.1公共区域的维修程序3.2公共有偿维修程序3.1公共区域的维修程序3.1.1首先做好消防安全防范措施，如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。3.1.2做好公共场地的保护措施，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。3.1.3维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动礼让用户。3.1.4维修结束后，12、立即清理维修现场，及时撤掉告示牌。3.2室内有偿维修程序3.2.1记清维修用户的房号或单元，到达维修地点并核对无误后用食（中）指关节轻声扣门。3.2.2用户询问时，主动向用户问好。自报部门，说明维修内容。3.2.3进入室内前必须穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好维修现场的保护措施。3.2.4如维修中会产生轻大噪声时，同时提醒客人并礼貌地向客人表示歉意。3.2.5如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必须事前做好防护措施，尽量减少污染，同时提醒客人并礼貌地向客人表示歉意。3.2.6维修时尽量保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品，不准在施工现场吸烟、吃东西。3.2.7维修完成后13、，立即清理维修现场并请用户进行验收。3.2.8用户验收合格后，请用户在房屋维修记录卡内签名确认。6、工程变配电房设备巡检标准规程1.1目的保证变配电设备设施安全运行2.1适用范围各管理区域内变配电站设备及附属设施的管理。3.1内容3.1高压系统3.2变压器系统3.3低压配电系统3.4燃油系统3.1高压系统3.1.1观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级部门及供电局用电监察。3.1.2观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常。如发现比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂（委托维护单位）3.1.3观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电14、池水是否在指定位置以内。如发现电池水不够。要及时补足。3.1.4巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。3.2变压器系统3.2.1巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维修单位来修理。3.2.2检查环境卫生及防鼠设施完整、环境整洁。3.3低压配电系统3.3.1巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。3.3.2检查并清洁各电柜表面积尘。3.3.3检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整15、洁3.4燃油系统3.4.1每周巡查一次燃油系统，记录储油罐及各日用油箱油位，总控制柜及现场控制柜的控制状态，各电气开关及指示灯是否正常，其中第一、二项每二小时巡查一次，第三项每4小时巡查一次，将结果填写在变配电房运行记录表上。7、工程发电机房管理标准规程1.1目的保证发电机在市网停电时能自动起动和良好运行。2.1适用范围 各管理区域内发电机房的管理3.1内容3.1.1发电机房平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。3.1.2配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。3.1.3平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是16、否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量，蓄电池电压是否正常。3.1.4发电机半月空载运行一次，运行时间不大于15分钟，平时应将发电机置于自动起动状态。3.1.5发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机。检查发电机各仪表指示是否正常。3.1.6严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。3.1.7定期清扫发电机房。保证机房和设备的整洁。发现漏水现象应及时处理。3.1.8加强消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。4.1相关记录发电机组运行情况记录表8、工程停水处理标准规程1.1目的规范停水作业管理、减少因停水造成的安全事故的发生。17、2.1适用范围公司下属各管理区域范围内。3.1内容3.1.1计划停水处理程序3.2.2意外停水处理程序3.2标准作业规程3.2.1计划停水处理程序3.2.1.1不影响其它用户（单位）的户内停水，用户（单位）可自行停水。需服务中心协助的，应填写停水申请单，服务中心应予以协助。3.2.1.2影响其它用户（单位）的停水。由申请人向服务中心提出申请（填写停水申请单），服务中心再征求其它主要用户（单位）意见，将停水安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停水范围较大时应出示公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部。3.2.1.3因保养、维修等的计划停水，由服务中心工程18、主管安排停水时间，停水方案报公司工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。3.2.1.4计划停水通知应提前24小时发布。3.2.2意外停水处理程序3.2.1发生意外停水时，服务中心应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停水，还是网外（市网）停水，并即报告公司主管领导和公司工程部。3.2.2服务中心水电工负责处理网内意外停水的处理，尽快恢复供水。公司工程部提供技术指导和必要的人力调配支援。3.2.3服务中心水电工负责了解意外停水的原因，并向服务中心领导、公司主管领导的公司工程部。意外停水及处理情况应在运行记录中予以登记。4.1相关记录：停水申请单9、工程停电处理标准规程1.1目的19、 规范对停电作业的管理、减少因停电造成的安全事故的发生。2.1适用范围 公司下属各管理区域范围内。3.1内容3.1.1计划停电处理程序3.1.2意外停电处理程序3.2标准作业规程3.2.1计划停电处理程序3.2.1.1不影响其它用户（单位）的户内停电。用户（单位）可自行停电。需服务中心协助的，应填写停电申请单，服务中心应予以协助。3.2.1.2影响其它用户（单位）的停电，由申请人向服务中心提出申请（填写停电申请单）。服务中心再征求其它主要单位意见，将停电安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停电范围较大时应出示公告。并将情况报告公司主管领导和公司工程部。3.20、2.1.3因保养、维修等的计划停电，同服务中心负责安排停电时间，停电方案报公司工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。3.2.1.4计划停电通知应提前24小时发布。3.2.2意外停电处理程序3.2.2.1发生意外停电时，服务中心应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停电，还是网外（市网）停电。并即报告公司主管领导和公司工程部。3.2.2.2服务中心维修技工负责处理网内意外停电的处理，尽快恢复供电。公司工程部提供技术指导和必要的人力调配支援。3.2.2.3服务中心维修技工负责了解意外停电的原因，并上报服务中心领导、公司主管领导和公司工程部。.4意外停电及处理情况应在运行记录中予21、以登记。4.1相关记录：停电申请单10、工程柴油发电机组操作标准规程1.0目的 保证发电机操作的安全性和正确性，保障设备完好。2.0适用范围 公司下属各管理区域范围内柴油发电机组的操作。3.0内容3.1开机前的检查工作：3.2开机步骤及运行：3.3停机步骤：4.0标准操作规程4.1开机前的检查工作：检查水箱是否满水；检查机油是否在规定的油面位置；检查柴油箱是不有充足柴油，供油伐门是否已打开，并确认管道内无空气；检查柴油机各部分是否正常，机械上有无妨碍运转杂物；检查电起动系统电路接线是否正常、牢固，蓄电池液面高度是否正常，是否已充足电；检查高压电房高压开关是否在分闸位置，低压电房市电进线开关是否22、在分闸位置；低压电房发电机进线开关以及由发电机供电的所有分路负荷是否都在分闸位置；检查柴油发电机各仪表初始值是否正常，锁匙开关转回至“运行”位置；4.2开机步骤及运行：4.2.1打开送风机；3.1.2.2顺时针旋动锁匙开关至“起动”位置，同时按绿色起动按钮，柴油机立即起动，三秒钟后停止按绿色起动按钮，将锁匙开关转回至“运行”位置，机组即起动完成进入运行状态；3.1.2.3机组起动后应即检查柴油机各仪表指示是否正常，机组运转声音、振动等情况是否正常；3.1.2.4机组运转一切正常后即可合上发电机开关进行带负荷操作，首先合上以电机进线开关，然后再合上各分路负荷开关。3.1.2.5发电机带负荷后应立23、即检查机给运行情况，并检查各配电屏开关、仪表、信号灯、电缆、接头等是否正常，并在运行中不断进行监视；3.1.2.6为了柴油机发电机安全运行，柴油机机油压力应保持在2.5kg/cm,冷却水出水温度不得高于95，发电机负荷电流应控制在1000A范围内运行；3.1.2.7每隔半小时记录一次电机的电流、电压、频率以及柴油机的机油压力和冷却水出水温度值。3.1.3停机步骤：3.1.3.1当市网来电柴油发电机停车前，应首先通知各大型用电设备暂时停止工作，然后才进行机组的卸载拉闸操作，首先应逐个切开发电机供电的各路负荷开关，然后再切开低压房发电机进线开关和发电机开关，不允许切开发电机开关或发电机进线开关后切24、开各分路开关，防止柴油发电机突然甩负荷可能造成超速和飞车事故；3.1.2.2进行恢复市电供电的操作；3.1.2.3将柴油机的钥匙开关逆时针旋向停车位置，柴油机即停车；3.1.2.4检查和清洁柴油机发电机组，补油、补水，检查机油情况。4.1注意事项：4.1.1柴油发电机组空载运行不能超过15分钟；市网停电，发电机投入使用停机后，要对发电机的水位、机油位、柴油位、蓄电池电压、蓄电池液位等进行一次检查，保证正常状态。如运行在半时间内不需要检查，运行在半小时间以上必须进行全面检查。每次投入运行均要做好运行记录。5.1紧急状况停机5.1.1如发电机紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，应紧急停机，将柴25、油机发电机组锁匙开关逆时针转到“关断”位置。11、工程高压配电房操作标准规程1.1目的保证高压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好。2.1适用范围公司下属各管理区域内高压配电房配电设备的操作。3.1操作程序：3.1.1高压开关柜的操作3.1.1.1手动操作方式：运行技工按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必须分闸。如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，运行技工可选择退出其中失压的进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供电。3.1.1.2自动操作方式：当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，母线开26、关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。3.1.2事故处理：3.1.2.1过流故障：若线路发生过流时（包括过流。及速断）。该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。值班人员必须了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮。3.1.2.2接地故障：指示及处理程序与过流故障相同。3.1.2.3变压器温升故障：指示及处理程序与过流故障相同。3.1.2.4失压跳闸故障：指示及处理程序与过流故障相同。 12、工程低压配电房设备操作标准规程1.1目的 保证低压配电房设备操作的安全和正确性，保障设备完好正常供电。2.1适用范围 公司下属各管理区域内低压配电房配电设27、备的操作。3.1操作规程 3.1.1应密切注意网络表的读数。保证总负荷不超过单台变压器的核定容量。3.1.2变配电设备进行保养检修时，应做好安全技术措施后方可进行。3.1.3停电操作应先拉开低压分路开关，然后再拉低压总开关。送电操作时与停电顺序相反，并详细检查开关是否正常的合闸位置。3.1.4变压器停电后作业前应进行验电、放电、验电前应先在有电导体上对验电器进行鉴定良好才能使用，放电可使用地线或放电棒对地进行。但电容器放电应在两极间进行。3.1.5装、拆地线必须先接接地端，后接导体端，并接触牢固，拆时顺序相反。3.1.6低压出线发生故障掉闸时，应立即与维修班一起查明故障原因，故障排除后方能恢复28、供电，严禁强行送电。 13、柴油发电机维护保养标准规程1.1目的 保障柴油发电机组的完好及安全运行，确保在市电停电时能及时投入使用，保障正常供电。2.1适用范围 公司下属管理区域内柴油发电机组。3.1内容 3.1.1柴油发电机组常规性保养。 3.1.2柴油发电机组月度保养。 3.1.3柴油发电机组季度保养。 3.1.4柴油发电机组年度保养。3.1.1操作程序 3.1.1柴油发电机组常规性保养 3.1.1.1每天检查水位，油位一次。 3.1.1.2每天清理一次机组外表面及机房环境。3.1.2柴油发电机组月度保养 3.1.2.1清理机组外表面。 3.1.2.2检查调速制杆是否灵活，润滑各连接点。 29、3.1.2.3更换冷却水，更换前后测量PH值（正常值为7.59），并做好测量记录，必要时投药处理（通知电工配合进行）。 3.1.2.4检查风扇皮带及充电机皮带的张紧度，必要时调整。 3.1.2.5配合电工作应急发电实验，检查柴油机运转时各仪表读数及温度、响度是否正常，并做好运行记录。3.1.3柴油发电机组季度保养： 3.1.3.1检查空气流阻指示器，显示红色时清洁空气滤清器。3.1.3.2放出柴油积水，清洗第一级柴油过滤器，3.1.3.3必要注意润滑风扇皮带轮及皮带张紧轮轴承，3.1.3.4检查超速机械保护装置润滑油位，不足时加油，3.1.3.5检查外部主要连接螺栓的紧固情况， 3.1.4柴油30、发电机组年度保养3.1.4.1配合电工进行并联负荷运转，检查运转情况。3.1.4.2配合电工模拟实验各安全保护装置的性能。3.1.4.3测验轴线，开档，并做好记录。3.1.4.4拆检查盖观察轴及缸检情况。3.1.4.5投药清洗冷却或系统（通知电工配合进行）。3.1.4.6检查机油质量，必须时更换机油。3.1.4.7清洗第二级柴油过滤器。3.1.4.8清洗机油过滤器。3.1.4.9每运转500小时后增加如下项目：0.1更换第二级柴油过滤器芯。0.2更换机油。0.3检查汽缸头螺栓，连杆螺栓的紧度。0.4检查校正气门间隙，喷油定时并做好记录。0.5喷油器试压，调校。 14、服务中心停，转电处理标准规31、程 1.1目的 规范对停，转电的管理，确保市网电停电时能顺利进行转电，同时保障安全。2.1适用范围 服务中心计划停电或特殊停电时的处理及转电程序。3.1处理程序3.1.1由于供电部门的原因造成突然停电，备用柴油机组立即自动投入，供电给消防系统和公共照明系统，值班人员要及时询问供电局的监察部门及可能恢复供电的时间，并上报部门主管。3.1.2供电部门常规性停电如高，低压设备的定期检查，供电局的高压维护等，在接到供电部门通知后，立即由部门主管拟好停电通知及工作票，由部门主管签发停电通知后对外张贴。工作票交由值班电工执行。3.1.3内部检修或整改停电，尽量选择在节、假日，确认无重大活动、加班后，由部门32、主管拟定停电通知，在服务中心经理批准后对外通知。 15、工程供电系统管理标准规程1.1目的 保障供配电系统的安全进行，以确保管理区域内，住宅，大厦的安全用电。2.1适用范围 适用与公司下属管理区域内专变供电系统的运行管理。3.1职责3.1.1变配电值班运行技工必须持证上岗，负责变配电设备运行的清洁，操作，巡视，记录，异常情况报告处理及变配电设备的维护，保养。3.1.2各服务中心设备管理员负责日常工作的检查监督。3.1.3公司工程部负责技术指导和评价检查。3.1.4各服务中心负责向有关用户通知停电情况。4.1管理规程4.1.1变配电房（发电房）管理规程4.1.1.1每班保持值班室。配电室清洁。433、.1.1.2非工作人员进入配电房，须经运行主管或部门主管批准后进行登记，由值班电工陪同房可进入。4.1.1.3配电房内禁止非工作人员操作配电设备。4.1.1.4保持良好通风及照明，应急灯可正常使用，门窗开启灵活。4.1.1.5保证消防设施完备，变配电房内禁止吸烟。4.1.1.6保持清洁卫生，地面，墙壁，门窗，设备无积尘，无水渍，电缆沟内无动物屎便。4.1.1.7不得擅自更改变配电房机电设备线路及器材，若确需要更改，须报公司工程部同意，经公司主管领导批准后方可更改。4.1.1.8变配电房须防火、防水、防雨、防漏、堵塞漏洞、严防蛇、鼠、壁虎等小动物进入。暴雨时须严密注意，必要时启动潜水泵抽水或采取34、其它措施排水。4.1.2值班管理规程4.1.2.1变配电房由值班电工按各管理区域内住宅，大厦的实际要求进行监控记录，发现问题及时解决。4.1.2.2对变压器、变配电房按规定时间巡视，并将巡视检查结果记录于变配电运行记录表内，变配电房应达到“四防一通”即防火、防水、防雨、防小动物进入和保持通风良好。4.1.2.3对低压配电柜按规定时间巡视，观察设备运行数据，环境湿度，电流、电压、功率因数。4.1.2.4如配电设备发生异常，应及时报告运行主管部门主管，并在其指导下排除异常，必要时上报公司工程部和公司主管领导。4.1.2.5“市电”停，自必电源30分钟内带负荷运行，对柴油发电机组进行监控记录。4.135、.2.6值班室应备有以下记录薄册：值班运行记录薄、命令指示薄、开关跳闸记录薄、继电保护记录薄、检修记录薄、异常和事故记录薄以及安全培训记录等，值班人员都必须按规定需要填写。4.1.3交接班规程4.1.3.1交接班人员认真听取交接班人员的值班和设备运行报告。4.1.3.2检查上班记录4.1.3.3检查仪器、工具等物品是否齐全、完好、并在记录上签名。4.1.3.4有下列情况之一不准交接班0.1上一班值班情况没有交接清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁。0.2接班人未到岗，交班人员不准下班。0.3接班人醉酒或有不适宜值班疾病等，未找到接班人。交班人员不准下班。0.4严禁在倒闸操作和事故处理36、过程中交接班。0.5若在交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.1.4全操作工作规程4.1.4.1值班电工应严格按操作规程操作变配电设备，保证设备正常运行。4.1.4.2进行配电柜检修，应填写高、低压停送电工作票，由运行主管批准方可进行。4.1.4.3停电工作时，应将断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。4.1.4.4.严禁带电作业。如遇紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明，并穿戴绝缘手套，工作帽、工作衣、绝缘鞋、确认安全方可进行。4.1.4.5自动空气开关或熔断器熔断时，应查明原因在进行恢复，必要时允许试送电一次。4.1.4.6电流互37、感器不得断路，电压互感器不得短路。4.1.4.7不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4.1.4.8操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套，穿绝缘鞋。4.1.5停电管理工作程序停电按停电处理规程进行操作。4.1.6变配电设备维护保养管理规程变配电设备的维修保养按供配电设备维护保养规程进行操作。4.1.7应急操作程序4.1.7.1突然停电，按停电处理规程中的“意外停电处理程序”进行处理。4.1.7.2如遇可能导致火灾或更大范围停电的严重故障，应立即电话通知受影响的主要住户（单位）马上停电进行处理。4.1.7.3对发生冒烟、着火的严重故障，应立即切断故障处电源，并用灭火器扑救，并马上报告公司工程部和公司主管领导38、。公司工程部负责确定尽快恢复供电的措施并指挥处理。 16、变配电房值班管理标准规程1.1目的规范配电房的管理，保障供配电系统的安全运行，以确保管理区域内住宅，大厦的安全用电。2.1适用范围：适用于公司下属管理区域范围内专变供电系统的配电房运行管理。3.1标准规程3.1.1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并向运行主管或部门主管交代离岗时间及去向。3.1.2根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定做好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。3.1.3如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。3.1.39、4值班人员接到报警时，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。3.1.5所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须经运行主管或部门主管同意，原则上领班与领班、值班人员同值班人员对调，在就餐时间，实行转换餐制，并通知同班维修人员配合。17、工程设备安全运行标准规程1.1目的为了保证设施设备性能安全、经济、有效运行。2.1适用范围： 适用于公司下属各管理区域内工程设备运行管理。3.1管理规程3.1.1机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准；机电设备的操作、保养、维修由工程技术部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。3.1.2智能控制、消防、电梯、供电、供水设40、备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。3.1.3机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。3.1.4值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维修。3.1.5设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。3.1.6维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。3.1.7在电源干线、低压配电柜是进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。3.1.8做好设备运行和维修记录，建立设备台账，定期对设备清洁卫生。3.1.9供配电设备房必须具41、备有灭火器材。18、工程交按班标准规程1.1目的 为了规范员工出勤制度加强管理。2.1适用范围：适用于公司下属各管理区域内的工程机房管理。3.1管理规程：3.1.1值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。3.1.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修，变更等情况；清点仪表、工具；检查设备状况等等。交班时，双方领班在值班日志上签字。4.1在下列情况下不得交接班：4.1.1在事故处理未完成或重大设备启动或停机42、时；4.1.2交接班准备工作未完成时；4.1.3接班人数未能达到规定人数的最低限度时；4.1.4领办或由主管指定替代领班的人未到时；4.1.5接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。19、工程设备管理报告规程1.1目的：为了规范设备操作管理、责任界定清晰。2.1适用范围：适应于公司下属各管理区域的工程管理。3.1管理规程：3.1.1下列情况报告班组长：3.1.1.1主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；3.1.1.2设备出现故障或停机检修；3.1.1.3零部件更换及修理；3.1.1.4维修人员的工作去向，客户维修材料的领用；3.1.1.5运行人员的暂时离岗；3.1.1.643、对外班组及上级联系。3.1.2下列情况必须报告技术主管3.1.2.1重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；3.1.2.2采用新的运行方式；3.1.2.3重点设备发生故障或停机抢修；20、消防设施器材管理规程1.1目的：为了保证消防设施的完好性和完整性。2.1适用范围：适应于公司下属各管理区域内消防设备设施管理。3.1管理规程：3.1.1消防设施器材包括防盗门、应急照明灯、各种消防标识及干粉灭火器等。3.1.2由消防监管员每月按照消防设备设施月检查记录表中的巡回路线项目检查一遍，并把检查情况登记在表格中。3.1.3检查内容：3.1.3.1防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有无损坏。44、3.1.3.2应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。3.1.3.3各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏。清扫表面灰尘等。3.1.3.4各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。21、工程设备故障和事故处理标准程序1.1目的：保证设施设备在发现故障抢修时能做到安全、及时、有效。2.1适用范围：适应于公司下属各管理区域内的工程设施设备处理。3.1程序内容：3.1.1无论发生何种设备和事故，主管单位必须立刻组织力量迅速处理。3.1.2发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系45、统不能正常工作，产生较严重影响，直接经济损失1000元以上者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。3.1.3无论发生何种设备故障和事故，主管单位有关人员必须在值班记录和故障检修记录本上作详细记录，不得疏漏隐瞒。3.1.4发生较重大事故或故障时，主管单位在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由服务中心经理召集有关单位参加的事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后由服务中心经理审批后送主管单位，对于改进措施，有关单位必须严格执行。3.2.8用户签名确认后，向用户表示谢意，与用户道别，并轻轻退出房门，轻声关闭房间。3.2.9维修结束后，维修人员必须将房屋维修记录卡妥善保存。22、安全防46、火管理规程1.1目的： 为了保证管理区域内安全防火2.1适用范围： 适用于公司下属各管理区域内的配电房、电梯机房、水泵房等。3.1管理程序：3.1.1全体员工必须加强安全防范意识，执行公司制定的安全管理制度，协同保安部门认真做好公司各部门安全保卫工作。3.1.2各岗位人员必须严守岗位，发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保持好现场。3.1.3未经物业服务中心、工程部主管批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工等人员）禁止进入配电房、电梯机房、水泵房。经批准进入人员必须办好登记手续，由值班领导及值班人员等工作人员负责执行。3.1.4各岗位值班人员除设备安全运行外，必须对所属机房范围进47、行安全检查。各级人员必须定期对所属范围进行安全检查。如发现不安全因素，及时进行整改。3.1.5不得随意配制各机房钥匙，无人值班时各机房、班（组）工作场地门窗必须锁好，由工程部当值人员负责检查锁好楼顶水池盖，无关人员不得借用钥匙，除工程部当职人员外，必须经该系统主管领导批准后方才可开水池盖。3.1.6在指定地点吸烟，烟灰烟蒂要丢进烟灰缸内。3.1.7维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，不得存放易燃油料1KG（1公斤）以上。3.1.8需要动火作业时，要办妥动火作业证后方能施工，施工前尽可能排除易然物品，施工后认真检查，确无火种后方可离开。3.1.9不得随意挪动公司内消防设施，发现消防设施损坏或48、泄漏应及时告知安保部、消防监控中心。3.1.10发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾。一但公司发生火灾，工程部的首要任务是保证供水、供电；保证消防水泵、压风、排风机正常运行，并组织重要设备的保护和疏散工作。4.1管理要求4.1.1动火前“八不”4.1.1.1防火、灭火措施没落实不动火。4.1.1.2周围的杂物和易燃品、危险品未清除不动火。4.1.1.3附近难经移动的易燃结构物未采取安全防范措施不动火。4.1.1.4凡盛装过油类等易燃、可燃液体的容器、管道用后未清洗干净不动火。4.1.1.5储存易燃易爆物品的仓库、车间和场所未采取安全措施，危险性未排除不动火。4.1.1.6在进行高空焊割49、作业时，未清除地面的可燃物品和采取相应的防范措施不动火。4.1.1.7未有配备灭火器材或器材不足时不动火。4.1.1.8现场安全负责人不在场不动火。4.1.2动火中“四要”4.1.2.1现场安全负责人要坚守岗位。2.1.2.2.现场安全负责人和动火作业人员要加强观察、精心操作、发现不安全火苗时，立即停止动火。4.1.2.3一旦发生火灾或爆炸事故，要立即报警和组织扑救。4.1.2.4动火作业人员要严格执行安全操作规程。4.1.3动火后“一清”4.1.3.1完成动火作业后，动火人员和现场责任人要彻底清理动火作业现场后，才能离开。本暂行规定由各级保卫部门监督执行，对违反本规定者视情节轻重和受灾情况按50、治安管理条例和刑法的有关规定对有关人员分别给予批评教育，赔偿经济损失、处分、罚款、拘留处罚，后果严重的追究刑事责任。 23、消防设施设备管理标准规程1.1目的 为了确保消防设备的正常工作，能及时有效地发挥设备功能。2.1适用范围： 适应于公司下属各管理区域内消防设备管理3.1管理规程3.1.1物业区域内的烟感器每年由消防监控中心组织测检12次。3.1.2自动灭火喷淋管道污水，每年由消防监控中心和工程部组织排放检查一次。3.1.3每季度由消防监控中心和工程部防水检查一次物业区域的地上消火栓。3.1.4消防水泵每半年由消防监控中心和工程部手动或自动启动检查一次。3.1.5公司的消防加压、送风、排烟51、风机，每月由工程部门启动运行测试检查一次。3.1.6消防总控制联动系统每年由消防监控中心和工程部及有关部门联合启动运行检查一次。3.1.7服务中心的各种电气设备，每年联合进行一次检查。3.1.8服务中心备用发电机，由工程部根据设备检查安排时间定期启动检查。3.1.9小区内各部位的轻便手提式灭火器，每年由保安部监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换。3.1.10公司建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方，公共场所、楼层间、机房、电房、厨房、办公室等部位视情况配备轻便手提式灭火器材，由管辖部门负责维护保管及外表的清洁卫生，摆放消防器材的地方不得堆放杂物，改变消防器材摆放的位置时，要52、经保安部同意，有意损坏消防器材要罚款，情节严重的要追究责任。 24、消防设施、安全标识管理规程1.1目的 确保消防设施、安全标识明确，保证各种标识的完好性。2.1适用范围： 适应于公司下属各管理区域内消防设施、安全标识管理。3.1管理程序3.1.1按照消防规范要求，管理区域内配备各种消防设备、设施，标识安装在合适、醒目的位置上。3.1.2公共设施的标识：3.1.2.1楼层灯及楼层号码的标识，分别安装在各楼层厅内，其作用是为人们提示你所在楼层。3.1.2.2应急指示灯标识，分别安装在住宅楼各层通道及楼梯内，其作用是火灾情况下可作应急照明使用，并提示人们所在安全疏散的方向。3.1.2.3禁止吸烟标53、识，在管理区域内公共场所及各电梯箱内安装有禁止吸烟标识牌，其作用是提示人们在公共场所不许吸烟，做到文明办公防止火灾发生。3.1.2.4消防器材标识，在各层指向灭火器的方向分别安装的指示牌，其作用是提示人们该方向设有灭火器材，一旦发生火灾及时使用。3.1.2.5火警电话标识，在各层通道内分别安装有火警电话标牌，其作用提示大家时刻记住火警电话，火灾时及时报警。消防系统的标识：.1消防供水管道的标识，在楼内的消防供水管，按规范要求全为红色，并在管道上有明确的编号，说明该管是消火栓系统或花洒系统供水的区域范围。3.1.3.2消防栓的标识，在管理区域内所有消防栓的门上都印有消火栓的字样，提示人们该处设有54、消防栓。3.1.3.3高层、中高层排烟系统标识，在各层的走廊一方设有一个排烟窗，在相应的位置设有排烟控制装置，上面注有“发生火灾时，按下红按钮”字样标识。3.1.3.4加压送风系统标识，在各层的消防电梯厅，防火楼内梯设有加压送风百叶窗，发生火灾时可向该区域内送风，避免烟雾火势进入，使顺利疏通。3.1.3.5消防电梯标识，在每层的消防电梯厅内都标有消防电梯字样，表示该梯为消防电梯。3.1.4消防机房的标识：3.1.4.1消防水泵的标识，在各水泵注有水泵编号、功率等字样标识。3.1.4.2消防水箱的标识，在供水箱上标有消防储水量限位标识。3.1.4.3排送风机的标识，在管理区域内各消防风机是都标有55、，风机编号“P”、“S”，及功率等字样标识。3.1.4.4监控中心的标识，摆在监控中心的门口，挂有监控中心的标牌，在值班室内的控制台上，显示有供电各系统信号指示，控制操作按钮等具体的字样标识。3.1.5消防设施，设备管理的标识包括：3.1.5.1消防设施、设备管理的标识。3.1.5.2消防设备检查保养记录标识。3.1.5.3消防设备试运行记录标识。3.1.5.4消防设备故障维修的标识。3.1.5.5监控中心有关消防的各种管理制度的标识。3.1.5.6灭火作战方案及灭火指挥系统图的标识。3.1.5.7消防管道及平面图的标识。25、水池、水箱的清洗程序1.1目的 保证供水清洁卫生，符合卫生检验标准56、。2.1适用范围水池、水箱的清洗、消毒，阀门、浮球阀的检修。3.1内容3.1.1每年对地下水池清洗二次，对天台水箱清洗二次，若遇特殊需要可增加清洗次数。清洗后，由专业清洗单位取水样送市疾控中心化验取证，使水质达到国家卫生饮用水的标准。3.1.2清洗工作由取得合格证的专业人员执行，清洗人员要有健康合格证。3.1.3清洗前的准备工作；3.1.3.1清洗人员应准备好所需的机电工具、清洗工具、消毒工具及消毒药物。3.1.3.2根据清洗时间安排，报经理审批停水时间。清洗前一天应出通告通知客户停水时间，以便客户做好贮水准备。4.1清洗程序4.1.1关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池57、水箱中的水。4.1.2让泄水阀门处于开启位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上，以便空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。4.1.3清洗负责人招集清洗人员及检修人员讲解清洗程序、安全措施、技术要求以及安全注意事项。4.1.4把燃着的蜡烛放入池底，如不熄灭说明水池内不缺氧。4.1.5安装36V行灯供水池、水箱内照明用。4.1.6清洗和检修人员进入池内工作。4.1.7清洗人员刷洗六面体水池（箱）横、竖各三遍，检修人员对水池（箱）的管道及浮球、水位控制器进行维修。4.1.8清洗完毕后排尽水池（箱）中污水，再向水池（箱）内洒漂白精消毒。4.1.9半小时后，再次进入水池（箱）内冲洗58、，最后消毒三次后，清除池底污泥，用潜水泵抽出池中的积水。4.1.10在清洗水池的同时，另派人检修，清理紧固阀门，清洗过滤网以及检查电气控制线路。4.1.11检查各种设施正常后，注水入池，取水样到市疾控中心检测站化验取证。4.1.12加盖加锁。5.1安全注意事项5.1.1使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。5.1.2上、下水池应穿防滑鞋，传送工具等物品应用绳子。5.1.3未经试验水池中有无氧气前，不得进入水池。5.1.4消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。 26、抢修服务工作程序1.1目的 及时排除设备、设施的故障，消除不安全因素，2.1适用范围适用于各客服中心。3.1内容3.1.1因设施59、设备的故障，直接影响小区业主正常生活、工作、生产的或因故障对业主可能造成不安全因素的，应列入抢修范围，并即时组织抢修。3.1.2客服中心当值班主管接到小区公共区域或业主房内抢修信息，应即时根据抢修项目的大小即时组织抢修。如因抢修需要，所有当值人员应服从临时安排抢修。3.1.3客服中心经理、工程维修部主管不在场的情况下，分管其它工作的主管同样有权安排工程维修人员组织抢修，同时通知客服中心经理、工程维修部主管到场处理。3.1.4小区设施设备故障可能造成对业主或行人不安全因素的，应在现场设置围护栏及警示牌防止行人误入故障区域。3.1.5小区设施设备故障直接影响业主正常生活、工作、生产的，客服中心员60、工应礼貌的向业主解释；对即时无法修复的，应书面通告通知业主以便取得业主的谅解。3.1.6设施设备抢修完成，工程维修部主管应作全面检查，符合使用要求方可投入使用。3.1.7项目抢修完成，工程维修部主管应写书面情况报告，分析事件发生原因，避免同类事件的再次发生，并交客服中心经理审阅，重大抢修项目应上报公司总经理。27、工程维修回访程序1.1目的加强工程维修服务的监控，了解日常维修服务情况，增进与顾客的沟通。2.1适用范围适用于各客服中心3.1内容3.1.1客服中心指定专人负责对业主请求维修项目进行回访，回访率达100%，并将回访情况记录在维修回访记录。3.1.2工程维修部主管每天不定时抽查回访记录61、，记录抽查率达20%，抽查中发现的问题应及时整改。3.1.3对房屋较大型维修（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，定期仔细检查并作专项记录。3.1.4工程维修主管每月5号前对上月维修回访情况提交总结报告，并对上月维修情况进行分析，对维修工作存在的不完善部分进行进一步改进，以便更好的为业主服务。3.1.5每月维修情况总结报告交客服中心经理审阅存档。28、电梯管理程序1.1目的减少电梯故障的发生，延长电梯的使用寿命，提高使用效率。2.1适用范围适用于各客服中心承接维修、保养的电梯。3.1内容3.1.1前期介入3.1.2根据楼盘的结构造型的物业公司多年的维修、保养经验，配合发展商搞好电梯62、的造型和咨询服务。3.1.3电梯由电梯制造厂和认可的单位负责安装，安装单位必须持有劳动部门颁发的安全认可证书。3.1.4公司维修部应监督安装单位经常检查电梯安装施工质量，及时解决安装存在的质量问题和隐蔽工程的验收。3.1.5电梯在交付使用之前，应取得当地劳动部门或技术监督局颁发的准用证。3.2.1按管验收3.2.1.1物业按管验收阶段3.2.1.2在电梯经技术监督局检测合格后，客服中心派技术人员对电梯进行验收。3.3.1验收内容3.3.1.1电梯是否能够按照“轿内指令”，“轿外指令”要求运行。3.3.1.2电梯在每层站停靠时，平层精度是否在规定的范围之内。3.3.1.3电梯钥匙电子开关能否锁梯63、。3.3.1.4电梯轿门、厅门开关门时，是否能够自锁，间隙是否在规定的范围之内。3.3.1.5电梯运行时。补偿链是否发出声音，导靴与轨导的摩擦声音是否过大。3.3.1.6电梯是否取得当地劳动部门或技术监督局颁发的准用证。3.3.1.7根据验收结果，对发现的问题应提交承接查验小组负责人，由其指派人员与开发单位或安装单位协商整改。3.4.1接管3.4.1.1维修部派技术人员对电梯进行全面检查。3.4.1.2编写电梯操作规程3.4.1.3对客服中心有关维修、保养人员培训电梯操作，注意事项等有关知识。3.4.1.4客服中心根据实际情况，选派具有机电维修经验的员工到专业公司培训，了解电梯基本构造、主要零64、部件的形状、安装位置和作用、电梯保养及简单故障排除的方法、电梯安全运行的基本条件。3.4.1.5维修部检查安装单位是否交齐了技术资料（机房井道布置图、使用维修说明书，（含电梯润滑汇总图表和电梯功能表）、动力电路和安全电路的电气线路示意图及符号说明、电气原理图、电气敷线图、部件安装图、安装说明书）。3.5.1移交电梯3.5.1.1当开发单位结束电梯的保养期移交客服中心前，客服中心派技术人员对电梯进行全面检查，对需处理的问题，客服中心以书面形式向维保单位提出整改通知书，并要求在免保期之前整改完毕。3.5.1.2整改完毕后，客服中心派技术人员进行验收。3.5.1.3合格后，则以书面形式与维保单位办理65、移交手续。3.5.1.4对有不合格的，客服中心不承接移交的电梯，而电梯这段时间内的维修保养由维保单位负责，直到客服中心验收合格后再办移交手续。3.6.1电梯日常管理3.6.1.1客服中心维修部的工作3.6.1.2收取控制电梯厅外锁梯的钥匙，轿厢内操纵箱是电梯工作状态转移开关的钥匙。3.6.1.3并经常检查电梯的使用情况和进行设备安全检查、安全教育。纠正违章作业形象，清除各种事故隐患。3.6.1.4业主在进行装修需用电梯时，客服中心工作人员需对电梯采取保护措施，以免影响电梯安全运行。3.6.1.5禁止运输一些超长、超宽、超高、易燃易爆、易破碎等物品。3.6.1.6经常保持轿厢、轿厢地槛、门框、井66、道及底坑卫生，并用比较醒目的标识牌标明电梯的额定载重量和注意事项。3.6.1.7客服中心派专人保管机房钥匙，非电梯维修、保养人员不能进入机房、井道和轿顶。3.6.1.8提供机房照明、通风（冷气）。3.6.1.9监督检查维修保养人员对电梯维护（修），执行情况和作业质量，降低设备故障，减少故障停机时间。3.7.1电梯的保养3.7.1.1工程维修部主管根据实际情况，有序安排保养人员进行电梯保养。3.7.1.2电梯保养人员按保养项目内容要求对电梯进行保养，并填写相应的电梯保养记录。3.8.1电梯的维修3.8.1.1电梯维修保养人员接到电梯发生故障和安全隐患通知后，应尽快赶到现场，向有关人员问明故障现象67、或隐患所在，并立即处理。3.8.1.2电梯故障确定认为大修，则由工程维修部主管提出维修方案，经公司经理审核批准后，并经顾客同意后，方可组织人员维修或委托其他专业公司实施。3.8.1.3电梯工程维修人员做好日常维修工作，发现电梯故障或隐患后，立即处理，并填写电梯维修记录。3.9.1电梯的检测3.9.1.1年检3.9.1.2年检前，由工程维修部主管进行自检，自检合格后，由工程维修部主管负责向上级主管申请年检，年检合格后，办理电梯运行许可证、电梯运行许可证须贴在轿厢内不易受损的位置。3.9.1.3负荷校调试验每台电梯每五年进行一次负荷校调4.1.1电梯抽检4.1.1.1工程维修部主管每月对电梯进行抽68、检。4.1.1.2抽检内容包括电梯运行情况、维修质量、保养项目、安全检查等相关事项。4.1.1.3工程维修部主管在抽检中发现问题，应分析原因，采取措施，安排维修工处理解决，未能解决的问题及时向客服中心经理汇报。4.1.1.4工程维修人员巡视内容包括但不限于：4.1.1.5电源及安全开关，控制系统。4.1.1.6电器元件损坏情况，仪表的灵敏性。4.1.1.7各接头是否牢固4.1.1.8安全开关安全可靠。4.1.1.9电动机运转是否正常，有无异常响声，温升是否高于铭牌规定。4.1.1.10减速系统运转是否平稳，温升是否正常，减速箱油位是否到达规定位置。4.1.1.11制动器制动是否可靠，间隙是否均69、匀。4.1.1.12限速系统限速器运转是否正常，张紧装置是否可靠。4.1.1.13厅/轿门系统4.1.1.14检查厅门、门锁可靠性。4.1.1.15厅轿门开关动作是否平稳，无撞击声。4.1.1.16操纵显示系统：轿内及各楼显示、按钮是否正常齐全。4.1.2井道系统4.1.2.1轿厢、重导靴间隙是否均匀，靴衬有无严重磨损。4.1.2.2固定电缆的绑扎是否牢固，有无损伤。4.1.2.3底坑是否保持干燥。4.1.2.4其它方面。4.1.3电梯技术档案4.1.3.1工程维修部主管在接管日起1个月内建立起每台电梯的技术档案，并将技术档案交部门兼职资料员存档。4.1.3.2电梯技术档案包括以下资料：a)电70、梯使用说明书；b)电气原理图；c)土建原理图；d)安装结构图e)竣工验收记录f)其他技术资料。4.1.4电梯的安全技术管理4.1.4.1预防电梯发生事故的安全技术管理措施4.1.4.2加强电梯运行、维修保养及电梯安全技术管理，建立键全电梯日常维修保养、运行、周期性检修制度，明确岗位责任制，健全安全操作规程，并建立监督保证体系，切实保证各种规章制度的落实，定期检查从事电梯工作的管理人员，司机及工程维修人员的身体健康状况，定期对这些人员进行电梯安全技术培训考核，提高他们的安全操作技能和技术水平。4.1.4.3电梯进行修理时，必须在修理前进行安全技术交底，对使用的工器具必须进行安全检查，电梯进行大、71、中、小修前，主持修理工程负责人，要对参加修理工作的全体工作人员，将每项修理过程的安全措施及要求，详细交底。全体参加修理工作的人员要在明白安全注意事项，签订安全责任书后。方可进行工作。4.1.4.4定期检查电梯维修保养，运行情况，排除不安全隐患，检查各种工器具劳保用具安全性，检查贯彻各种规章制度的情况。4.1.4.5对电梯安全技术管理情况进行检查。4.1.4.6接受当地权威部门定期对电梯安全装置的检查。4.1.4.7电梯停用时间超过一星期，再投入运行前必须认真检查，试运行合格后，方可断续运行。4.1.5电梯发生事故的处理：4.1.5.1首先应保护现场面：发生事故后，尽一切可能抢救受伤人员，采取有72、效措施制止事故蔓延扩大，并在认真保护现场面的前提下，尽可能使设备少损失。凡可能与事故有关的物体，痕迹等，均不得人为破坏，若为抢救受伤者需在移办某些物体时，必须做好标记，拍照和详细记录。事故现场要封好，只有当保卫、安全，劳动等部门来人后，方可到事故现场查看。4.1.5.2及时报告事故，在保护现场，及时抢救受伤人员的同时，最先发现事故的人，应立即逐级向上报告，事故严重时应立即向上级有关领导和权威部门直接报告，及时真实地填写事故报告单。4.1.5.3事故调查：发生事故后，根据事故的性质及严重程度，由有关部门组成该事故调查组（与事故有关人员不得参加调查事故工作）。调查事故时，应检查现场，搜集物证，搜集73、与事故有关事的事实资料；搜集证人材料，进行现场摄影的绘制事故图，调查事故发生的起因，召开事故分析会，写出有关事故调查，分析材料和技术鉴定书，实验报告，以及根据事故后果和责任者的情节写出处理意见书，一并上报告主管部门，进行审核提出最后的处理决定。5.1记录5.1.1电梯维修保养合同书、电梯保养例行记录单、电梯维修记录、事故报告单由部门兼职资料员保存至合同终止后2年。5.1.2电梯运行许可证由部门兼职资料员保管至该证有效期满后一年。 29、电梯故障困人救援规程1.1目的为电梯困人提供救援指引，及时使被困人员脱离险境。2.1适用范围适用于各客服中心所管辖的电梯。3.1内容3.1.1凡遇故障困人，应首74、先通知电梯维修工，工程维修人员应尽快赶到现场，依下列步骤先行释放被困乘客。3.1.2轿箱停于接近电梯口位置，且高于或低于楼面不超过过0.5米时。3.1.3确定轿箱所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）。3.1.4关闭电源总闸（在机房或大楼电源总闸内）。3.1.5用专用外门钥匙开启门外门。3.1.6用人力开启轿箱门（要慢、用力不要过大）。3.1.7协助乘客离开轿厢。3.1.8重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。3.1.2轿箱停于远离电梯口的位置时：应先将轿箱移动至就近的门口（以高于或低于楼面不超过0.5米为合适），然后照所列步骤救出乘客，移动轿箱的方法如下：3.1.2.1利用电话75、或其他方式，通知轿箱内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不可将身体任何部位探出轿厢外，以免发生危险；同时如轿厢门处于半关状态，则应先行将其完全关闭或开启。3.1.2.2进入机房，关闭该故障电梯的电总闸。3.1.2.3拆除主机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄。3.1.2.4二救援人员各把持旋柄的一端，另一救援人员，手持动放杆，轻轻撬开掣动，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，应断续动作（一撬一松），使轿厢逐步移动，直到最接近之电梯门口为止（以高于或低于楼面不超过0.5米为准），操作时，尚要注意：如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口之以下位置时，76、把持紧旋柄，并用人力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。3.1.3遇到其他复杂情况，及时报告客服中心处理。救援工作完成后，工程维修人员应将引起电梯困人的原因记录在电梯维修记录。30、弱电系统的维修管理程序1.1目的规范弱电系统维护管理、确保弱电系统的正常运行。21适用范围适用于各客服中心弱电系统的运行管理。31定义弱电系统指通讯广播系统（背景音乐系统），共有电视天线系统（包括有线网络定位、卫星电视系统或有线电视系统）、火灾报警及保安监视监控系统、对讲门防盗系统（门禁系统）和车场（库）道闸系统等、周边防护系统（红外对射系统）。34职责411客服中心经理负责辖区弱电系统运行管理的检查工作的安排、检查。477、12工程维修部主管负责弱电系统日常维护工作的安排、检查。413安全管理部主管负责弱电系统中安保系统日常巡逻检查工作的安排、检查。414维修员负责弱电系统的具体维修维护工作。415安全管理员负责弱电系统中安保系统日常巡逻检查工作。51内容511安全管理员对弱电系统中安保系统（包括火灾报警及保安监视监控系统、对讲门防盗系统和车场（库）道闸系统）负有运行、监视负责，维修员对弱电系统除安保系统运行外负有运行、监视和维护责任，均应严格执行有关规章制度。512相关人员必须了解弱电系统除安保系统设备的作用，了解系统的运行方式，掌握设备的性能和维护方法，正确处理事故和异常运行情况。513维修保养工作应指定维修78、单位或专人进行，其他人员不得随意拆开系统的机箱。514系统的机械装置要定期润滑，及时更换因疲劳原因失去功能的零件。515定期检查各楼层、井道内的各种线路和分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障隐患，对消防控制中心集控柜进行清扫除尘，检查线端子有无线松脱，导线编号是否完整清晰，烟感器，温感器因受环境污染应及时清洁。516相关人员巡视检查中发现故障应及时排除，确保系统的正确运行工作。517由外包维修单位进行的保养，维修保养情况必须形成记录、并由客服中心保存归档。 31、水泵房设备操作规程11目的确保设备正常运行21适用范围适用于各客服中心生活泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的操作。31内容79、311在生活水泵、消防水泵运行之前，首先检查水泵润滑油、地下水池水位以及电源是否正常，各阀门是否打开。312对双电源互投柜的操作合上互投柜内的1ZK、2ZK空气断路器、接通操作面板上的1K或2K开关，正常供电时，由全供电源向母线供电：主供电源停电时，由被供电源向母线供电。32生活泵的手动操作321在暂停状态下把生活泵控制柜面板上的手动键按下。322把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。323合上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。324安1#、2#或3#泵启动、停止按钮，可以就地控制生活泵的启停。33生活泵的自动操作331把生活泵控制柜面板上的电源开关拔到开的位80、置。332合上生活泵控制柜的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。333三台生活泵受水位池水位信号控制。地下水池水位时报警停泵，水位回升后恢复水泵的运转，三台水泵定期交替投入运行。34消火栓泵的手动操作341把消火栓泵电气控制操作面板上的选择开关拔到“手动”位置。342把控制面板上的所有泵的停止按钮下一次复位。333合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。344按1#或2#消火栓泵启动、停止按钮，可以就地手动控制消火栓的启停。当管网压力下降至10KG/平方时，方可手动启泵：当管网压力达到12KG/平方时，手动停泵。35消火栓泵的自动操作351把消火栓泵电81、气控制柜操作面板上选择开关拨到自动位置。352合上消火栓泵电气控制柜的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。353两台水泵一用一备，定期交替投入运行，起动或停止受消防联动信号的控制。36喷淋泵的手动操作。361把喷淋泵电气控制柜面上的选择开关拨到“手动”位置。362把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。363合上喷淋泵电气控制柜内的自动开关，按通控制回路电源，电源指示灯亮。364按“3”或“4”喷淋泵的启动、停止按钮，可以就地手动控制喷淋泵的启停。当管网压力下降至7kg/cm时，方可手动开泵，当管网压力达到8kg/cm时，手动停泵。3.7喷淋泵的自动操作把喷淋泵电气控制柜操作面板82、上的选择开关拨到自动位置。合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。两台水泵一用一备，定期交替投入运行。起动或停止运行受消防联动信号的控制。3.8潜水泵的手动操作把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，按通控制回路电源，电源指示灯亮。按下泵的启动、停止按钮，可以就地手动控制潜水泵的启停。3.9潜水泵的自动操作把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“自动”位置。合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，按通控制回路电源，电源指示灯亮。潜水泵的运行受集水池内的液位浮球信号控制，高水位时启泵83、，低水位时停泵。安全监控闭路电视保养记录表年 月 日 编号：项目保养情况及处理情况保养人审核人检查视频线有无松动调节并检查监视器旋钮检查摄像头检查镜头并焦擦洗镜头防雨、防尘罩的密封检查铁件部位的防锈情况检查各监控系统的连线接触其 他 交配点值班表 年 月 日 班别： 值班人： 变电室主要记录项目次数变电室变压器电流（A）电压（V）功率因素温度湿度湿度A相B相 C相AN BNCNCOS 1 2 配电电流情况（在正常内打，超值打）（超过电流表刻度的80为超值）配电1234567891011电 流（A）ABC 值班记录记录值正常否 有无异常现象（声音、焦味、火花、烟、变色、渗水） 卫生清洁做否有无操84、作 有无操作票记录事项：接班人： 接班记事： 注：在 内填注正常、完成、有打，异常、未完、无打，并在记录事项上注明处理事项 柴油发电机组运行记录表年 月 日 编号：设备编号运行原因累计运行时间设备负责人 运行监护人本次运行时间 开 机 前 检 查柴油油位机油油位水箱水位选择开关位置输入开关位置电瓶液位 记 录 项 目输出电压（V）AB: BC: CA:输出电流(A)A: B: C:频 率（Hz）转 速(r/min)电瓶电压机油油压 机油油温水温()室内温度通风系统机器响声振动消防系统照明停机后检查备注： 房屋维修记录卡-栋-号 编号：序号时间维修内容完工时间维修负责人备注0102030405085、6070809101112131415 工 程 维 修 回 访 记 录 表序号地址维修内容维修单编号维修日期回访结果回访人回访日期 工程干式变压器保养记录表 年 月 日 编号：设备编号供电范围负责人保养人审核人额定值功率KW电压10/0.4KA一次电流KA二次电流KA冷却方式项目 外观及紧固一次侧电缆二次侧电缆器身各部螺栓绝缘电阻测定一次侧电缆带绕组相与相、相对地 M 二次侧电缆带绕组相与相、相对地 M 电气连接检查除锈调压连接片一次电缆接头二次电缆接头辅助部件检查冷却风机温度元件及表计防护罩消防设施检查投运情况投运时间： 年 月 日 至 年 月 日 保养后带负荷运行情况：清扫机身： 墙、地面86、：照明 备注工程给排水设施巡视记录 巡视人： 早班： 中班： 日期： 年 月 日类别 项 目正常否 问 题 记 录 记录一记录二记录三 正常是否栋单元位置内容处理栋单元位置 内容处理栋单元位置内容处理 给水用户水表及阀门 用户管道给水管网及阀食堂及绿化表阀食堂及绿化管管理用房管表阀排 水管理用房雨污管雨水管 污水管雨水井污水井注：每周巡查一次，写不下的写在附页。 工程供配电设备维护保养记录表 年 月 日 编号：设备编号责任人审核人柜 名 保养人 安装位置保养项目清 扫紧 固主回路电源 控制电器 母排导线 绝 缘 标 识 接 地柜体与外观计量仪器仪表 隐串排除 功能检定保养时更换元件的名称、规格87、：检定结论（保养后带负荷运行24H状况）：照 明消防设施 灭鼠药物 地面、墙面清扫 备注： 工程设备事故报告单年 月 日 编号:设备编号设备名称型号规格所属单位事故类别当事人设备负责人发生事故时间事故经过情况设备损坏情况原因分析事故损失停工时间修理费减产损失管路处处理意见工程部处理意见总经理批示 工程设施设备维修、保养记录表年 月 日 编号：项目地点保养周期费用 保养量完成日期保养内容维修、保养人： 年 月 日 保养结果班组长或管家： 年 月 日 备注 工程停电倒闸操作票年 月 日 编号：操作人员 监护人员值班员操作任务操作时间 序 号 操 作 项 目完成情况1234567891011121388、14151617181920212223242526272829303132备注工程停水申请表年 月 日 编号：操作人员 栋号/房号值班员操作原因操作时间 序 号 申请停水项目规范 完成情况1234567891011121314151617181920212223242526272829303132备注 工程维修单发单部门:- 接受部门：- 发单时间：- 编号：维修地点：联系电话执行项目 记录人：- 记录时间：-原因分析及处理措施： 承修人:- 维修时间：-部门负责人签阅：此单一式三联，被一联为发单部门保存，第二联发单部门实施验收后报办公室保留备查，第三联为实施部门保留。 工程值班记录表年 月89、 日 编号：班次早班（8:0016:00)中班（16：00-0:00晚班（0：00-8:00）值班人气温（）交接班记 录交班人：交班人：交班人：接班人：接班人：接班人： 值 班 内 容 记 录序号班次 时间 内 容处理情况值班人公用设施巡视记录表巡视人： 早班： 中班： 晚班 日期： 年 月 第 周 位置序号项 目正 常 否 问 题 记 录记录一记录二 记录三正常否栋层或位置内容处理栋层或位置内容处理栋层或位置内容处理 楼梯间 1防盗对讲 2防盗、电话、电视系统3走道灯4开关电表箱室外5燃气管道路灯6红外微波防盗及监视系统7电视、电话线主箱8喷泉中央花园中央花园中央花园9车道闸大 门大 门大 90、门室内10线路控制箱办公室办公室办公室 注：路灯每天中班巡查一遍，楼梯间的中班每周巡查一遍。其余早班每周巡查一遍 供水系统周检保养记录表 年 月 日 编号：系统安装地点 设备编号记录人供水泵 电 机水 泵控制柜 其他轴承响声机体温度线接 头电流润滑油盘根检查联轴器泵体响声空气开关保护开关交流接触器点启动 自动控制 显示表 单向阀软接头固定连线防锈处理压力表1# 2#3#4#5#6#功能柜指示灯： 功能： 继电器： 线路： 水位控制 屋顶热水池1#屋顶热水池2#屋顶热水池3#屋顶热水池4#屋顶热水池5# 地下水池浮球阀检查减压阀检查 注：以上检查保养项目无故障的打 “”,有故障的排除并简要记录。91、临时动火作业申请表编号：业主姓名地址负责人动火起止时 间共用场地使用部位动火作业内容及安全措施： 负责人（签名）： 年 月 日物业服务中心负责人意见： 签 名 年 月 日 水泵（ ）月份保养记录表 年 月 日 名称编 号 保 养 人外表清洁主电路螺丝紧固 审 核 人接触器触点 手动盘转滴漏水检查运转声响轴承温升加润滑油 单向阀压力表泵自动启停 泵手动启停 指示灯仪表电机电流（A）A相： B相： C相：备注： 记录人： 水池（箱）加药记录表年 月 日 编号：加药日期水池(箱) 位置加药名称 生产厂加药配比 加药量加药人身体情况加药方法： -责任人：加药人：备注：注：每年510月份每个月加药2次（92、15天1次）。14月及1112月每个月加药1次。 水池（箱）清洗及消毒记录表 年 月 日 编号：清洗日期 水容量（m）放水时间 自 月 日起，到 月 日止 共 吨清洗时间 自 月 日起，到 月 日止共 吨 清洗投放灭菌净（1：500），配置人见证人 清洗人员 放水时间 自 月 日起，到 月 日止 共 吨清洗投放灭菌净（1： 500），配置人 见证人清洗及消毒有关记录 水质取样人取样地点取样数送检时间送检人取报告人取报告时间报告编号水质监测结果 合格 不合格不合格处理意见 服务中心经理： 工程主管： 专业工程师： 电梯日常巡视记录表 年 月 日 编号： 巡检项目 1机房各部清洁2 油镜、坏杯油位93、3盘车工具、救援规程4 应急灯，灭火器5控制柜内继电器接触器6照明、通风设备7 警告牌及门窗、门锁8 牵引电动机9 减速箱绳轮10 安全装置11 机房温度121 轿厢门联锁2安全触扳及开关3 轿内显示器、按钮4 对讲电话与警铃5天花板、壁板、地面6 通风扇7 照明灯8异音、异感（起动、行车、加减速的平稳性、托动、噪音、平差层等）91 厅门按钮及显示2 钥匙开关及消防按钮 3 厅门联锁说明：良好打“”，不良打“”，并填写电梯维修登记表。 巡视检查人： 巡视时间：天龙世家-凤栖园电梯维修记录表 年 月 日 编号：电梯编号故障位置开始时间结束时间 维修人员故障原因及内容：维修过程及安全措施： 维修人94、：检定结论（含技术参数功能）： 检验人： 日期： 备注： 说明：1、此表为参考表，也可以使用电梯分包单位的表格。 2、维修后、机电部组织人员验证检定。 天龙世家-凤栖园发电机（ ）季度保养记录表年 月 日 编号：设备编号设备责任人保养人 审核人1、自上次保养累计运行时间11、电瓶电压值2、柴油补充或更换12、机油更换3、空气滤清器清洁更换13、机身、地面、墙面清洁4、水、机油、柴油滤清器芯更换14、运行监测小时 水温5、机油、柴油油路、水路检查油温6、控制箱电路、电器元件检查 电流7、通风、排烟系统检查 电压8、机身外部各紧固件紧固 有无渗漏9、电瓶充电电路检查 运转声音是否正常10、电瓶电解液检查充注15、模拟停电 自动开机备注消防设备设施月检记录表年 月 日 班 编号：项目 消防栓应急灯开关防火门电井门机房门安全通道烟感器报警按钮正压送风口巡视检查情况记录时间：地点记录_时间：地点记录-时间：地点记录-时间：地点记录-时间：地点记录-时间：地点记录-时间：地点记录-时间：地点记录-其他异常情况记录_-_班长抽样评语部门主管阅示经理阅示消防系统运行记录表 编号：项目运行情况报警性质故障部位、原因及处理情况值班人备注时间正常故障火警误报故障报警漏报