1、1 大沽路项目前期定位报告大沽路项目前期定位报告 谨呈：天津博智置业发展有限公司谨呈：天津博智置业发展有限公司 2 报告结构报告结构 目标分析目标分析 本体分析本体分析 核心问题构建核心问题构建 项目背景项目背景 住宅部分定位住宅部分定位 公建部分定位公建部分定位 经济测算经济测算 物业发展建议物业发展建议 3 目标分析目标分析 经营目标经营目标 小部分产品能够承担现金回流，以保证项目顺利小部分产品能够承担现金回流，以保证项目顺利 滚动开发滚动开发 项目整体追求利润平衡和上升空间项目整体追求利润平衡和上升空间 稳中有胜稳中有胜 4 本体分析本体分析 区位区位 指标指标 地块地块 四至四至 交通2、交通 配套配套 资源资源 位于河西区大沽南路商圈中心地带，地处城市中心区域核心 中小规模/高容积率/设计受限/可塑性较强 地块不规则，遮挡问题突出，进入性差，沿街展示面小 成熟居住区，居住氛围浓厚，生活消费型商业丰富 紧邻城市主干道，轨道、公交系统发达，交通便捷 各类生活、教育、医疗等基础配套完备，能很好的满足居民生活需要 临近津河，占据稀缺水资源，但津河该河段水质较差，河岸景观较好 5 项目位于河西区大沽南路商圈中心地带，地处城市中心区项目位于河西区大沽南路商圈中心地带，地处城市中心区 域核心域核心 项目地块位于河西区 大沽南路商圈； 距离天津火车站5.8公 里； 距离南京路3.0公里； 距3、离小白楼商务区2.0 公里。 滨江道核 心商圈 大沽南路商圈 天津火车站 小白楼商务区 区位区位 6 住宅：中小规模住宅：中小规模/ /高容积率高容积率/ /设计受限设计受限/ /产品可塑性较强产品可塑性较强 商业：中大规模商业：中大规模 限制条件限制条件 要求公建外立面公建外立面 大沽路东侧3333米米范围内需符合地铁规划 要求 不能遮挡东侧以及北侧住宅 利好条件利好条件 不受90/70政策限制 经济指标 占地面积： 约3.55万平米 容 积 率： 2.3 建筑面积： 共约8.2万平米 居住型公寓： 6万平米 商业： 2-3万平米 经济指标经济指标 沿街展示面短 进入性较差 外轮廓不规则 高层对外部社区 遮挡严重 可能受到南面高层的遮挡 地铁上不可建造 任何构筑物 7 本案本案 大大 沽沽 南南 路路 商商 圈圈 住宅：地块不规则，遮挡问题突出；住宅：地块不规则，遮挡问题突出； 商业：地