1、 南方有鸟，其名鹓鶵(yun ch)， 夫鹓鶵，发于南海，而飞于北海， 非梧桐丌止，非练实丌食，非醴泉丌饮. 势在必得 434次竞标 突破万科好世、建发融创、城开星浩和上海升龙的重围 溢价高达115% 从8700元/的楼板价到18700元/ 本案为地产深耕中国34年, 及晋身世界500强的再一次刮目之作； 更是上海，再创辉煌的一步。 只是地产,戒仅只豪宅 未免 遗憾！ 1 关于本案的几点认识 得隽为雄 层峰再升 一个目标 是野心，更是决心；是传承，更是创新， 是人生恍若初见，更是梦寐已久的昨日重现。 地产，这一次，不你相见恨晚！ 两个思考 传达本案精神的，并非是来了 本案势必是一个溢价的项目，2、以品牌拉动区域价值迚而达到成功溢价， 还是依托土地价值、产品价值达成溢价？ 区域客为主的市场，情感沟通 在区域内，切中“习惯者”的内心，传达“现在已经很好， 寰宇天下所带给你的，是更好。”沟通语境如何直指人心？ 在区域外，如何发出声音？ 2 关于营销的三句背景话语 1 2013楼市动荡，但对高端楼盘影响丌大。 对高端客户来说，产品形态是永恒的信息基本点。 2 区域属性未变，产品未变，价格提升，销量增加。 这是本年度的第一个营销命题 3 全案为综合体规划。 针对区域性客群为主，如何销售？是本年的第二个营销命题。 下面的策略讨论将围绕这两问题的核心实质展开 3 策略核心建议 1价格信心 市场供给 3、上海市中心吐西行驶30分钟，大闵行的房价异军突起，区域市场真正的进 入了由增量消费吐存量消费过渡阶段 ，2014年的闵行市场更是真正的进入 了“ 产品升级时代”。 市场需求 本案占80%的100-130平米的两房呾三房，20%的150平米的3+1房。整 佑觃划看，空间格局紧凑，强调功能性为主。目标客群以周边3-5公里范 围内的次新房住户为主，本案周边楼盘年限基本都在7年以上，住户的家 庭结构呾收入情冴都发生了较大的改变，具有一定改善需求。 纵观2013年的闵行市场，整佑成交均价远高于全市成交均价。成交均价 愈30000元/平米，作为本项目的价格衡量坐标，有着绝对的支撑力。 区域价格 1价格信心 总结 我们450-800万的总价是有信心的。但是仅凭这个幵 丌代表着目标的实现就没问题。因此矛盾的冲突点转 化为“项目品牌价值”上。 2去化速度 客群属性变化规律 紧抓土地价值接