1、目录序号标 题页码1设备管理规程22房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准103供电系统规程114供配电系统巡视维护规定155供水系统操作规程176供水系统巡视维护规定197排水系统操作规程228排水系统巡视维护规定239空调系统操作规程2410空调系统巡视维护规定2611电梯系统操作规程2812电梯系统巡视维护规定3013消防报警系统操作规程3214消防报警系统巡视维护规定3415气体消防系统操作规程3716气体消防系统巡视维护规定4017监控系统操作规程4118监控系统巡视维护规定4319停车场管理系统操作规程4520停车场管理系统巡视维护规定4621楼宇自控系统操作规程4722楼2、宇自控系统巡视维护规定4823接地电阻测试操作规程4924避雷系统巡视维护规定5125计量设备检定操作规程52一、设备管理规程10目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。20适用范围管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。30定义31日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。32一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机3、进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。33二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换4、。34中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%，周期3-5年。35大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。36设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。37事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损5、坏部分作针对性的维修。38状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。40设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄6、表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。50设备管理模式采用计划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。51对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。52对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。53对于级设备，采取事后维修，每年一次7、保养。60职责61物业公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）维修、申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责公共机电设备维修保养合同、电梯维修保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，组织专家对重要设备进行诊断，确定状态维修时机。62管理处工程主管负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。63管理处工程部负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备维修保养合同委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据公共机电设备维修保养合同确8、定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。70设备前期管理71前期介入设备选型、安装要求等由物业公司有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。72设备的接管验收7.2.1设备的接管验收由物业公司组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由物业公司对发展商办理（验收单接收人处签字盖设备管理部公章）。、级设备由物业公司组织专家及管理处人员一同检验，级设备由管理处检验，填写验收单报物业公司复核盖章。验收单盖章9、后，原件发展商、物业公司各留一份作为交接凭证，管理处留复印件。7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交物业公司审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，物业公司负责办理供用电合同、供水合同、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。73设备的编号设备编号由以下四部分组成：第一部分表示设备的类别：用数字表示；第二部分表示单位的名称：用字母P表示；第三部分表示单位设备序号：用数字.表示；第四部分表示设10、备的管理等级：用罗马数字、表示；例：03P1()电梯 城 1号梯 级管理设备74设备的建帐7.4.1管理处工程部负责给所管物业的全部设备编号，并用EXCEL编制机电设备统计表，录入电脑。7.4.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐。75设备质量缺陷整改新入伙的管理处，机电设备接管后，由物业公司委托专业公司或该管理处对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到物业公司标准后，由物业公司和该管理处验收，通过后，再与供方签订公共机电设备维修保养合同。76设备标识管理7.6.1设备标牌未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有11、关规定要求，贴在设备上。7.6.2设备的颜色设备一律按附表设备颜色规定的要求颜色进行刷漆。7.6.3设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。7.6.4设备标识牌由物业公司统一设计。80设备使用管理81物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。82管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。83管理处工程主管应定期分析各种设备12、状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。84重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经公司批准。90设备维修保养管理91计划9.1.1维修保养计划A供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的计划汇总，于每年12月下旬报物业公司审批，审批后的设备保养计划物业公司、管理处、专业公司各保留一份。B设备中修、大修、更新改造计划由专业公司制定，并审查确定方案，编制或审查预算。9.1.2检定计划A电梯检定计13、划由外包专业公司制定。B计量器具检定计划由管理处工程部制定。92实施9.2.1管理处工程部及供方维修人员须按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责公共机电设备维修保养合同委托范围内的设备维修、保养可采用供方手册的表格作记录，管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。9.2.2发现设备故障（不属于工程部负责维修范围内的故障维修），工程部应用设备故障问题转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处一书面说明，承诺修复时间。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公14、司委托维修时，供方负责人应先填写设备外委维修申请表，报管理处审批走审批程序。关键设备发生故障，造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。首先应电话通知管理处，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由物业公司组织有关人员（相关管理处技术人员、物业公司或聘请的专家）进行工程施工监督。93检查9.3.1维修保养检查A工程部人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行15、检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用设备故障转呈单提交专业公司解决。设备（、级设备）“日常维护保养、一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处工程部主管检查，按同类设备的30比例进行抽样，并填写保养检查记录。B设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，由管理处工程主管检定，所有设备检定记录管理处都应备案。C管理处每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，并做相关月检记录。评定结果（分数）作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。D设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司组织。验收合格，填写工程竣工验收证明，由施工单位、管理处在单上签字盖章。不16、合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理工程竣工验收证明，未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。9.3.2设备的检定A对于电梯，物业公司每年组织有关部门进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。B有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。C计量器具万用表、钳形电流计，绝缘摇表等由管理处自行送检，将检定证书原件送管理处存档。933管理处负责人审批测量设备统计表及计量器具检定计划；100设备安全管理10.1持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。102事故处理17、程序当管理处发生设备安全事故后，须立即通知物业公司（安委会）。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。管理处工程部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告，物业公司根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。110设备封存及报废管理111设备封存拟封存的、级设备由管理处报物业公司，物业公司计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。112设备报废对不能修复或维修后检定不18、合格的设备，由工程部填写设备（机具）报废单，由管理处主任批示；上报物业公司经公司同意后审核后进行报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写报器件清单，清单每半年上报公司物业公司，由物业公司确认有利用价值的统一调配、回收。120组织对供方的控制121供方的选取原则上其应通过ISO9000认证。122物业公司每年（或一个合同期）对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同。123当发生严重投诉或事故时，物业公司须组织人员对供方的质量体系进行审核。124日19、常检查、监督供方按本规程要求执行，按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养，按约定进行维修予以确认，在保养、维修记录上签字。管理处的确认（签字）不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。130设备技术档案资料管理131设备技术资料资料的借阅必须办理相关手续。132质量记录13.2.1所有质量记录均须采用物业公司标准表格。13.2.2设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由管理处保养维修人填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.1、9.3.1.2条执行。管理处维修班对所在20、物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册，专柜保存。13.2.3机电设备月检记录由管理处工程部保管。13.2.4管理处保存、级设备维修记录，设备诊断记录，设备完好率评定统计记录。140设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐141申请根据楼宇正常运作或维修需要，由工程部或办公室申请，填写设备(设施)购置（维修）申请表。管理处主任、公司财务审核；总经理批准购置；人事部负责购买。142采购采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。121、43验证对于的设备（设施），购进后，在合同规定期内，由管理处工程主管会同有关人员验证，填写采购设备验收表；方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。附:设备代码及分类代码设备类别名称01水泵02风机03电梯04发电机05变压器06空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)07消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统)08公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)、防盗监视系统09电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等)10维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)11食堂设备1222、清洁设备13交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)14保安通讯设备(包括手持式对讲机)15办公设备16自动抄表系统17BA系统物业代码及分类 大厦名称城代 码A设备保养、中修、大修周期序号设备编号名 称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每月每季每年五年八年0403电梯半月每季每年三年六年0504发电机每月每季度每年五年八年0605干式变压器/半年每年/0706空冷水机组每月每半年每年三年六年0807火灾报警系统每月每季每年/0907气体灭火系统每月每季每年/1007消防联动控制柜23、每月每季每年/1108公共天线系统每月每半年每年/1208对讲报警系统每月每季每年/1308防盗监视系统每月每季每年/1409低压配电柜半月半年每年/1509高压开关柜每月每年/1613交通道闸每月每季每年三年六年1717BA系统每月每季每年/注:逢高级保养的，低级保养可以不再做。对级设备，每年至少保养一次。设备颜色规定序号设 备 名 称油 漆 颜 色附 注1消火栓泵红色2喷淋泵红色3生活泵蓝色深蓝色4消火栓泵电机灰色深灰色油漆5喷淋泵电机灰色深灰色油漆6生活泵电机灰色深灰色油漆7潜水泵电机黑色8空调水泵电机灰色深灰色油漆9空调主机原色10电梯曳引机、电机本色11设备底座黑色12高区喷淋管红色24、明管“高喷”二字+箭头13低区喷淋管红色明管“低喷”二字+箭头14高区消火栓管红色明管+“高消”二字+箭头15低区消火栓管红色明管+“低消”二字+箭头16生活管道绿色17煤气管道银灰色明管+黄色环+“石油气”三字+箭头18气体消防管红色19空调冷却水管绿色20空调冷凝管银灰色银粉漆21阀门本体黑色22阀门手轮红色23单流阀黑色设备颜色规定（续一）序号设 备 名 称油 漆 颜 色附 注24排污阀黑色25联轴器本色26防护罩黑色27控制箱、开关箱本色28配电柜、控制柜本色29各种支架红色防锈漆30电缆槽架本色31室内接地扁钢黄绿双色100mm宽度，黄绿相间的条纹32屋面避雷带银灰色银粉漆33天线支25、架银灰色银粉漆34风机本色35送风阀红色防锈漆36排风阀红色防锈漆37防火阀红色防锈漆38送风管本色防锈漆39排风管本色防锈漆40百叶本色41排水管本色42中水管本色说明：1适用于设备房内所有设备及管道。2管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体，字的大小按管道直径的0.5倍考虑，箭头的长度按管道直径考虑。（直径80mm，长度为管径的2倍；80mm，长度为200mm。）3所有的文字和箭头一律用白色油漆，箭头的方向以水的流向为准。4色环的宽度：管径150mm，色环宽度为50mm，色环间距1.52M；管径150mm，色环宽度为70mm，色环间距2.02.5M。管井内的管道色环间距每层26、一道。二、房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准10房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1基础及承重结构（柱、梁、板、墙）每日1检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。2发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业管理考评标准要求对建筑物进行维护。1基础沉降在国标允许范围之内。2承重结构无大的损伤及变形。每年1检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。2检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。2天面、平台每日1检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。2检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。1无大面积积水现象。2无渗、漏水27、现象。3无起鼓、空洞现象。每年1伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧胶，重新灌注新密封胶。2对地面裂缝，因会造成防水性能降低，必须请专业维修补漏施工队进行处理。3楼地面及楼梯每日1检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。2检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。3检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。4检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。1瓷片无松脱，扶手无锈迹损坏。2大理石无污渍、划痕，光洁、平整。每月1对大理石进行固定、抛光，做晶面处理。每年1对楼梯扶手除锈，涂刷一次保护漆。2更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。4内墙面每日1检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。2检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现28、象。3检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。1瓷片无脱落、污渍。2墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。半年1对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。2对松动脱落的大理石重新装贴。5外墙面每日1检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃幕墙有无损伤、污渍。2检查瓷片有无损坏、脱落。3检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。1外观清洁，无损伤。2无渗、漏水。半年 请专业施工人员进行外墙清洗及修补工作。6门、窗每日1检查门窗有无损坏、松脱现象。2检查门窗与墙体缝隙密封材料有无开裂、脱落。3检查门窗转动部位是否灵活，转动时有无噪音。1门窗、玻璃完好无损，清洁美观，无霉变。2门窗关闭灵活，无异响。每年1维修损29、坏门窗，更换损坏部件。2为转动部位加注润滑油。7吊顶天花每日1检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂纹，如有问题及时更换、修补。2检查吊顶天花有无水渍印和霉变印，发现问题及时清除。3检查吊顶天花有无陷落，若有问题重新安装或更换。1天花吊顶平整，无污渍。2无裂缝及破损。8道路、广场每日1检查路面、广场有无塌陷、起壳、地鼓、开裂现象，对出现的问题及时处理。2检查广场瓷砖是否损坏、松脱，标志线是否整齐，对有损坏脱落部位及时更换修补。3检查广场及道路伸缩缝是否完好无损。4检查道路道牙是否完好无损，油漆是否脱落。1道路广场整洁，无堆放杂物。2地面瓷砖无脱落，路面无塌陷，伸缩缝正常。半年1更换损坏的道牙，对道30、牙进行一次刷漆9儿童游乐设施每日每天检查一次，如上润滑油，紧固等每月每月保养一次，20各部门发现的问题及时填写部门往来联络单报工程部进行维修、周期公共建筑设施保养计划填写相应的保养记录。管理处其他人员若发现建筑物异常，及时通知责任人或值班人员处理。30支持性文件及记录31公共建筑设施保养记录三、供配电系统规程10工作票制度11在电气设备上工作，应填写工作票或按命令执行。12须填用工作票的情形为：121高压设备及线路上工作需全部或部分停电时；122低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电时；123高压室内的二次接线和照明回路上的工作、需要将高压设备停电或做安全措施时；124各部门进行设备31、半年及以上周期的综合检修；在配电主接线、高低压配电母线上进行工作时。13工作票签发或命令发布人（部门负责人）所负安全责任：131工作的必须性；132工作是否安全；133工作票上所填安全措施是否正确、完备；134所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。14工作负责人（工作监护人，一般为部门安全员）所负安全责任：141正确安全地组织工作；142工作前应向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；143负责检查工作票所填安全措施是否正确、完备和值班所做的安全措施是否符合现场实际条件；144督促、监护工作人员遵守本制度；145工作班人员变动是否合适。15工作许可人（值班人员）在32、完成施工现场的安全措施后，还应：151会同工作负责人到现场再次检查所做好的安全措施，以电笔等仪器触试以证明检修设备确无电压；152对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项；153和工作负责人在工作票上分别签名。16完成上述许可手续后，工作许可人一律不得擅自变更措施，值班人员不得变更有关检修设备的运行、结线方式，工作中如有特殊情况需要变更时，应事行取得对方的同意。17工作班经许可工作后，工作负责人即对工作人员的安全加以监护，工作负责人必须始终在工作现场，及时纠正违反安全的操作。18工作期间，工作负责人若因故必须离开工作地点时，应指定能胜任的人员临时代替，离开前应将工作现场交待清楚，并告知工作班人33、员，在工作负责人返回工作地点时，也应履行同样的交待手续。19工作负责人除担任监护工作外，不得兼做其它任何工作。工作负责人在全部停电时，可以参加工作班工作，但在部分停电时，只有在安全措施可靠、人员集中在一个工作地点，不致误碰导电部分的情况下，方能参加工作。110工作许可人值班中如发现工作人员违反安全规程或任何危及工作人员安全的情况，应向工作负责人提出改正意见，必要时可暂时停止工作，并立即报告上级。111工作许可人应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及合符现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。能否许可工作是关系到工作人员生命安危的大事，工作许可人必须以高度工作责任感来对待34、。112参加工作班的所有工作人员均应认真执行本制度和现场安全措施，工作中应相互配合，并监督本制度和现场安全措施的实施。113需要变更工作班的成员时，须经工作负责人的同意。需要变更工作负责人时，应由工作票签发人将变动情况记录在工作票上，并在工作票上签字。若扩大工作任务时，必须由工作负责人通过工作许可人，并在工作票上注明，并重新履行工作许可手续。114整个变电所全部停电，则所有不同工作地点的工作或事故检修工作可以在工作开始以前直接交给值班员。115工作票一般应在工作第一天交给值班员，临时工作或事故检修工作可以在工作开始以前直接交给值班员。116工作票应填写一式两份，须用钢笔或圆珠笔填写正确、清楚，35、不得任意涂改。117两份工作票中复写（印）件必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，原件为存档件，由值班员保存，按班移交。118工作间断时，工作班人员从作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员到工作地点继续工作。119在未办理工作票终结手续以前，值班员不准将施工设备合闸送电。在工作期间，若有紧急需要，值班员在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全班人员已经离开工作地点的确切根据通知工作负责人，在得到他可以送电的签复后方可执行，并应拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏，清理现场后再合闸送电。12036、检修工作结束以前若需将设备加电测试，可按下列条件进行：1201全体人员撤离工作地点；1202收回工作票、拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏；1203应在工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加电试验；工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。121在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在第一次工作前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围、安全措施和注意事项方能开工。122全部工作完毕后，工作班应清扫、整理现场，工作负责人应先周密的检查，待全体人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项37、目、发现的问题、试验的结果和存在的问题等，并和值班员共同检查设备状况、有无遗留物件、是否清洁好，工作票方告终结。123只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮拦后，方可合闸送电。严禁临时停送电。124对作业过程应在工作票中进行记录。20停、送电操作规程21停电211操作人员通过柜外操作手柄，切断分路开关。212通过按动配电柜外分闸按钮，切断母线电源。213操作人员在高压房通过操作手柄，拉下闸刀，切断变压器高压进线后再投入三相短路接地线。214将变压器低压端A、B、C三相端头与接地端头短路进行放电。215检修电容或摇测电缆阻值时，必将端头短接进行放电。2138、6经验电无误并设警示牌后，才能进行检修工作。22送电221仔细检查维修设备内部及变压器端头，有无导线、杂物及工具遗留。222用摇表检查母线及输出线相间绝缘电阻和接地电阻。223在高压房通过操作手柄，断开三相接地线后，合上闸刀，接通变压器高压进线。224按下各自对应的出线柜合闸按钮，接通母线电源。225通过配电柜外操作手柄，合上分路开关，给用电负荷供电。226拆除警示牌，做好相应的记录。23注意事项231严格执行电气工作票制度，符合填写工作票情形的停、送电操作必须在接到管理处主任签字的工作票后才能进行。232作业时必须有专人监护并悬挂“严禁合闸，有人工作”警示牌。233一般情况下严禁带电作业，确39、需带电作业时必须有完整的防护措施（穿绝缘靴、戴绝缘手套等）。234必须坚持一人指挥的原则，实行谁通知停电，谁就负责通知送电。235高空作业时必须有保护措施。30发电机操作规程31启动前检查3. 1. 1将启动开关转到检修位。3. 1. 2将发电机输出电压转到OFF位。3. 1. 3发电机启动电瓶电压是否高于电瓶电压（2.5V）。314发电机转动部位有无杂物，转动是否灵活。315各附件及线路接头是否连接牢固。3. 1. 6检查完毕一切正常。3. 1. 7将启动开关转到手启动位，发电机就会运行。3. 1. 8试机空转时间不得超过十分钟（每次）3. 1. 9保证发电机在满负荷下运行至少4小时（每年）40、。3. 1.10在发电机运行中，检查，水温，转速，三相电压，机油压。3. 1.11停机将开关转到检修位，发电机停业运行。3. 1.12声暗和水温到充电正常，先将输出电源转到输位后再启动开关转到自动位。32自动启动、停止321将发电机控制面板上转换开关转到“自动”（AUFO）位置。322当市电停电时， 26P联配电柜至“1GA”开关断开。同时，1GA市/发电联锁开关柜市电开关断开，33-1联，33-2联配电柜市/发电双电源切换控制屏市电开关断开。323 26P联配电柜“至1GA”开关断开后，其辅助常闭触点闭合，通过时间继电器延时510S后接通发电机启动电源，发电机启动运行。324发电机输出电后，41、1GA市/发电联锁开关柜内发电电源开关闭合，给2GA、3GA、4GA负荷供电。发电电源通过33P配电柜“至33-1联”、“至33-2联”转换开关送到33-1联，33-2联配电柜市/发电双电源切换控制屏，发电开关闭合，自动完成由市电切换到发电状态，给33-1联，33-2联配电柜负荷供电。325当市电来电时，人为合上26AA联配电柜“至1GA”开关，其辅助常闭触点断开，切断发电机启动电源。326发电机通过控制柜内时间继电器，延时10-15后自动停止运行，1GA市/发电联锁开关柜内发电电源开关断开、市电电源开关闭合。市电电源通过26p配电柜“至33-1联”、“至33-2联”转换开关送到33-1联，342、3-2联配电柜市/发电双电源切换控制屏，市电开关闭合，自动完成由发电切换到市电状态，给33-1联，33-2联配电柜负荷供电。33手动启动、停止331将发电机操作面板转换开关转到“运行”TEST位置，发电机启动运行。 332将电动机控制面板上转换开关转到“停止”位置，发电机停止运行。34周试运行341将发电机控制面板上转换开关转到“自动”AUTO位置。342分闸26P联配电柜发电联锁开关柜市电开关断开。343 26P联配电柜“至1GA”开关断开后，其辅助常闭触点闭合，通过时间继电器延时510S后接通发电机启动电源，发电机启动运行。344发电机输出电后，1GA市/发电联锁开关柜内发电电源开关闭合，43、给2GA、3GA、4GA负荷供电。发电电源通过26P配电柜“至33-1联”、“至33-2联”转换开关送到33-1联，33-2联配电柜市/发电双电源切换控制屏，市电开关控制电源取至26P配电柜“至33-1联”、“至33-2联”转换开关，由于电气联锁，发电开关无法闭合。切断双电源切换控制屏市电开关控制电源，发电开关闭合，自动完成由市电切换到发电状态，给33-1联，33-2联配电柜负荷供电，使发电机带负荷运行。345发电机运行30分钟后，人为合上2GP联配电柜“至1GA”开关，其辅助常闭触点断开，切断发电机启动电源。346发电机通过控制柜内时间继电器，延时10-15后自动停止运行，1GA市/发电联锁44、开关柜内发电电源开关断开、市电电源开关闭合。市电电源通过4G配电柜“至33-1联”、“至33-2联”转换开关送到33-1联，33-2联配电柜市/发电双电源切换控制屏，合闸33P联配电柜“至33-1联”、“至33-2联” 转换开关，双电源切换控制屏市电开关控制电源接通，市电开关闭合，自动完成由发电切换到市电状态，给33-1联，33-2联配电柜负荷供电。35注意事项351发电机操作面板上的转换开关置于“自动位置”。352发动机严禁向变压器反送电。353事故母线上的电气联锁与机械联锁不得随便调整。354发电机每月运行二次，每次运行10分钟。对发电机的运行需记录在发电机运行记录表中。355当发电机启动45、失败时，复位后需延时23分钟再次启动，当连续三次不能启动，则必须查明故障原因，处理完后再启动。40支持性文件及记录41工作票42发电机运行记录四、供配电系统巡视维护规定 10巡视维护项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1变压器每日1检查变压器运行温度是否低于（155），数字显示仪是否完好。2检查防护网、防护门是否上锁。3检查事故照明、消防器材等配套设施是否齐全完好。4检查变压器运行声音是否平稳，有无异响。1房内清洁、干燥，温度不能超过40。2变压器维修保养时间2小时/台。3变压器运行正常，各参数正确，无过热异响现象。半年1停电清扫变压器，更换坏的瓷套管及紧固件。清洁46、打磨接线端头，正确接线，紧固接线螺栓，使其接触良好。每年1检查接地线，检测变压器绝缘电阻及接地电阻并做好相应的工作记录。2低压配电系统每日1检查低压系统各柜箱编号是否清晰、明了，指示灯显示是否正常，外观是否清洁，显示仪表是否完好。2配电房内是否清洁、整齐，、维修通道是否畅通，各配套设施是否完好无损。3检查柜箱内电器元件有无过热，接线头有无打火现象，运行时有无异常响声。4查看母线电压是否稳定在380（1+10%）v内，偏差较大时调整变压器分接头的位置。1保证供电连续性。2计划性停电提前2天通知业主，临时性停电及时向业主说明原因。3配套设施及警示牌齐备。4电容投放正常。COS92%。5低压配电柜47、维修保养时间半小时/台。半月1熔断器维修保养：a新熔体的规格和形状与更换的熔体一致；b检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。刀开关维修保养：c安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧。d.交流接触器维修保养：e.除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；f拧紧所有紧固件。g.自耦减压启动器维修保养： h.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。2.电容器维修保养：a.清理外壳灰尘，使电容器散热良好；b.检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧； 3热继电器维修保养：a.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏48、则更换； 4.主回路维修保养：a.标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；b.接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；母线牌油漆是否脱落，如是则重新油漆。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表一）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准2低压配电系统半年1检查开关主触头，对有灼伤、烧蚀的触头予以打磨光滑或更换，提高接触效果。2变频器风机运行是否正常、压力表检查、电流、电压检查3检查、清洁母线组，及时更换破损的固定瓷瓶，紧固连接镙栓4交流接触器触头表面及四周污物、研磨触头、清洁铁心表面的油污及赃物5变压器噪音、温度、外壳除尘6电容有无膨胀、漏油、异常响声的电容每年1检测柜箱内线路相间绝缘49、与接地电阻。2检测系统内电气及机械联锁装置的性能。3变频器数据检查4变压器绝缘电阻测量5更换三相平衡电流超过额定值15%或缺项的电容6更换无法修复的热继电器7油漆母线排3发电机组每日1检查运动部件是否牢固。2检查机体有无漏水、漏油、漏电现象。3检查冷却水、机油、燃油是否充足。4检查畜电池电解液是否充足，电压是否正常。1长期处于自动状态，随时能正常启动。2发动机每月试运行两次，每次运行10分钟。每月1定期整理控制柜内线路，紧固各接线端头。每年1更换滤清器芯子，有损坏及时更换。2测试机组接地电阻。3检查皮带磨损情况及时更换。半年1打开箱内面板，紧固自动开关上下端接线端头。2补刷槽箱内外油漆。半年150、在不影响正常使用的情况下，每半年检修一次照明主线，测试线间及对地绝缘电阻，发现问题及时处理。20根据设备管理程序中的责任分工，值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把结果记录到配电房巡查记录中，对发现的问题及时填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在低压配电设备设施例保养记录表、低压配电设备设施一级保养记录表、低压配电设备设施二级保养记录表；异常维修的填写设备维修记录30变压器、计量柜的有关运行参数每4小时记录一次，填写在配电房巡查记录上。40支持性文件及记录41配电房巡查记录42设备管理程序4351、低压配电设备设施例保养记录表44低压配电设备设施一级保养记录表45低压配电设备设施二级保养记录表46派工单47设备维修记录五、供水系统操作规程本规程所指的供水系统，主要包括生活水、消防栓、喷淋三大系统的水泵、稳压泵及其附属设备。10消火栓泵、喷淋泵11手动启动111检查电机电源是否正常，水泵及电机转动部件是否灵活。112合上主电源回路的空气开关和控制电源开关。113将工作方式拨至“手动”位置。114按下要启动水泵的启动按钮。12自动启动，水泵运行状态反馈到主控屏。121将工作方式分别拨至“1#自动、2#备用”或“2#自动、1#备用”。122发生火灾时，消火栓箱内的消防按钮被打破（模拟演示时，将52、按钮拆卸），信号反馈到主控屏，同时启动消火栓泵，并将水泵运行状态反馈到主控屏，扑灭火灾后消防主机复位，消火栓泵停止运行并处于待命状态。123发生火灾时，喷淋管末端的喷淋头因温度超过6870而炸开（模拟演示时将试水阀门打开），喷淋头开始喷水，水流指示器（水流开关）动作，将所在区域的信号反馈到主控屏上，管道的压力降低，湿式报警阀打开，延时30秒后，压力开关动作，水力警铃响，信号反馈到主控屏，当喷淋泵压力降至0.8MPa时，喷淋泵启动，并将运行状态反馈到主控屏上，火灾扑灭后将喷淋头恢复，水流开关关闭。消防主机复位，喷淋泵停止运行并自动处于待命状态。124当自动方式失败时，可在联动柜上手动启动和停止消53、火栓泵及喷淋泵。125正常状态下，消火栓泵和喷淋主泵的工作方式均应拨至“自动”位置（即“1#自动、2#备用”或“2#自动、1#备用”位置），系统受自动工作方式控制。20喷淋系统稳压泵21手动启动211检查电源是否正常，稳压泵转动部件是否灵活轻便。212喷淋系统干管内的压力低于10Mpa）时，按下要启动的稳压泵的电源开关，稳压泵启动向干管内充水，管内水压力上升，当升高到12kgf/cm2（0.2Mpa）时，手动停止稳压泵运行。22自动启动221将水泵工作方式设置为“1#自动、2#备用”或“2#自动、1#备用”位置。222本系统稳压水泵处于楼顶天面，属本大楼消防灭火系统最不利的供水区域，管道内水压54、力最低。因此，本系统设定的稳压上限是0.2Mpa，下限是0.12Mpa，当系统因渗漏（如止回阀关闭不严）等原因，导致主管内的压力降低到0.12Mpa时，电接点压力表常开触点接通，稳压泵自动投入运行，向干管供水，当干管内压力升高到0.2Mpa时，电接点压力表常闭触点断开，稳压泵停止运转。223稳压泵正常状态下的工作方式应设定为“自动”方式（即“1#自动、2#备用”或“2#自动、1#备用”位置）。30生活水系统31手动启动将变频柜转换开关置手动位置（向右转换）触摸显示屏选择控制；在控制屏显示台数任选一台水泵；点击“开”水泵自动变频运行。将开关转换置中间位置时；点击控制柜启动键是；水泵运行一直在工频55、（50HZ）下；此时水压升高极容易造成事故；为防止水压过高采用手动将管道泄水阀控制压力；高区12Mpa、低区0.8Mpa以内.32自动启动321保证水泵电源正常，电机、水泵运转部分轻便灵活，水泵工作方式置于自动位置。322当管道的压力偏低时高区10Mpa、低区0.8MPa，变频柜根据压力的情况调节变频柜输出赫兹;提高水泵转速从而增加管网压力达到末端用水要求.323正常状态下，生活给水泵的工作方式应为“自动变频”方式40供水系统月测试41自动喷洒消防系统把各设备均放在自动位置，楼层放水，看水流指示器是否动作，信号阀是否打开，湿式报警阀压力降低，水力警铃是否响动，稳压泵是否自动启动加压，喷淋泵压力56、降至规定值是否自动启动，各运行指示灯是否亮，主机上是否能够显示且打印出各设备动作运行状况；关掉放水阀，喷淋系统的压力正常后，自动停水泵、水流指示器是否停止动作，控制柜的停止指示灯是否亮。42消火栓系统把各设备都放在自动位置，打开消火栓水阀放水，看压力是否降低，稳压泵是否能够启动、加压；打开消火栓玻璃按钮，当玻璃按钮打开，消防泵是否自动启动，所有玻璃按钮指示灯是否能亮，水压是否加大向外冲出，警铃是否响动，并在主机上能够显示动作状况，打印机是否能够打印出来；将玻璃按钮复位，设备是否自动停止，且玻璃按钮指示灯停止亮。43水幕消防给水系统（适用于有水幕系统的物业）。同自动喷洒消防给水系统44生活给水系57、统441检查压力表,模拟水压条件下控制.手动工频运行;变频手动运行.442楼顶储水池自动进水系统（每月对进水系统作一手动试验）手动控制箱处于自动位置触动储水池系统控制杆浮球，触动低位进水触点，生活泵自动启动，水逐渐储满，观察浮球，触动高位停水触点，生活泵自动停止。六、供水系统巡视维护规定 10巡视维护项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1生活泵消防泵喷淋泵稳压泵每日1检查电源及控制系统是否正常，水泵运转部分是否润滑良好。2检查水泵运行时是否平稳，有无异响，电源指示有无波动。3控制箱清洁，检查标志是否完好无损。4，启停机时检查盘根滴水是否超标。1设备整洁，标志明显。258、运行时盘根滴水不得超过2030滴/分钟，停机时不得有滴漏水现象。3保证24小时供水。4能正确自动启动。5生活水泵半月保养一次。每月/半月1电动机维修保养：a检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；b检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；c清洁电动机外壳；2水泵维修保养：a检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；b检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；c清洁水泵外表；d检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。3控制柜维修保养。a用小毛刷，干净干抹布清洁柜59、内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。b检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。c检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。4交流接触器维修保养：a检查复位弹簧情况；b拧紧所有紧固件。5自耦减压启动器维修保养：a外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表一）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1生活泵消防泵喷淋泵稳压泵每月/半月6热继电器维修保养：a检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；b检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。7自动60、空气开关维修保养：a自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；8信号灯、指示仪表维修保养：a检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡；9远传压力表维修保养：a检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；b检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；每季1电动机维修保养：a用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧上，否则应烘干处理或修复。b。检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型2水泵维修保养：a转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承；3检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏61、，如损坏则应更换4交流接触器维修保养：a清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；5自动空气开关维修保养：a除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；每年1水泵外观刷漆； 2水泵更换有异常摩擦声响的轴承；3用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理；4用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理；5更换动作不可靠的中间续电器6更换调整不好的仪表2供水管道每日1检查管道有无渗漏水及锈蚀情况。2检查各阀门是否启闭灵活，有无渗、漏水及锈蚀现象。3检查管道系统各标牌是否清晰、准确62、完好。1管道无渗、漏现象。2外观整洁，保护漆颜色一致。3阀门启闭灵活，无滴漏水现象。每年1紧固管道托架及固定支架，对管道及支架阀门进行除锈、油漆。2修补、更换损坏的管道及阀门。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表二）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准3水管辅件每日1检查水锤消除器是否灵活可靠，接头有无渗漏水。2检查管道伸缩管是否完好，有无渗漏水。3检查各配套设施安装是否牢固，有无松动及渗漏。1启、停水泵时无水锤冲击声。2外观整洁。标志色鲜明，无渗漏水。每年1清洗止回阀及水锤消除器内部，保证无堵塞、锈蚀。2检查管路伸缩管，如有开裂渗漏水现象及时更换。3紧固各配套设施连接镙栓，更换密封胶垫63、。4水池、水箱每日1检查水池、水箱挂锁是否完好，防虫网是否完好无损。2检查水池、水箱有无杂物、污垢。3检查水池、水箱水位控制是否正常。1无渗漏水及跑水、缺水现象。2水池、水箱清洁，无异味。3防护设施齐全。4清洗水池、水箱时间约为一天。每月1对水池、水箱进行一次排污，投放漂白粉消毒。按比例投放，并记录在水池、水箱消毒记录表中。2调整干簧管或浮球阀，使水位控制保持正常。3检查各阀门启闭是否灵活。半年1维修及更换损坏的挂锁及防虫网。2对箱门（盖）及配套管路进行除锈、油漆。3清洗水池、水箱一次后加药消毒，并取水样送检（分包给具备专业资质的单位实施此项工作）。20根据设备管理程序中的责任分工，值班人根据64、本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把结果记录到水泵房巡视记录中，对发现的问题及时填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在低压配电设备设施例保养记录表、低压配电设备设施一级保养记录表、低压配电设备设施二级保养记录表、消防水泵例保记录表、消防水泵一级记录表、消防水泵二级记录表；异常维修的填写设备维修记录30支持性文件及记录31设备管理程序32水泵房巡视记录33 水池（箱）消毒记录表34派工单35给排水设备设施例保记录表36给排水设备设施一级保记录表37给排水设备设施二级保记录表38设备维修记录39水池（箱）65、加药记录310消防水泵例保记录表311消防水泵一级记录表312消防水泵二级记录表七、排水系统操作规程10排污泵 11检查水泵电源是否正常。 12合上排污泵主电源回路的空气开关和控制电源开关。 13手动运行131将控制箱面板上转换开关转到“手动”位置。132按控制箱面板上“运行”按钮，水泵启动，污水开始排出。133按控制箱面板上“停止”按钮，水泵停止运行，污水停止排出。14模拟自动运行141将控制箱面板上转换开关转到“自动”位置。142手动提升控制杆浮球，触动高位触点，排污泵启动，污水开始排出。143手动压下控制杆浮球，触动低位触点，排污泵停止运行。15自动运行151将控制箱面板上转换开关转到“66、自动”位置。152当排污井内水位上升至排污井的3/4位置时，浮球触动高位触点，排污泵自动启动，污水面开始下降。153当污水面下降至排污井1/4位置时，浮球触动低位触点，排污泵自动停止运行，污水停止排水。20化粪池21将化粪池盖打开，用排污车车载水泵将污水抽出。22用高压水冲洗井裙及池壁，污水用排污车抽出。23对池内进行通风排气处理，并用点燃的蜡烛检查池底氧气是否充足。24在有人监护的前提下对池内进行人工清洗及排渣。25工作完成后将化粪池盖盖好。30注意事项31排污井内严禁有杂物和泥沙堵塞进出水口。32排污管路止回阀工作正常，严禁回水情况发生。33排污泵控制系统随时处于自动状态。34人工清洗化粪67、池时必须先通风排气，且有人监护。八、排水系统巡视维护规定 10巡视维护项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1排污泵每日1检查控制箱外观是否清洁，指示灯显示是否正常，转换开关是否处于“自动”位置。2检查污水井内水位是否正常及有无杂物。1污水井无溢流现象，附近不能有大面积积水。2排污泵小修时间为1小时，年度大修时间为1天。3排污泵能根据污水井液位情况自动排污。 每月1检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。2检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。3检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上68、的所有螺母。每年用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。2雨水排放系统每季1清除雨水井、沟内淤泥，对井盖及检查口、雨水蓖子等除锈、油漆。2检查雨水竖管，有损坏及托架松脱时及时维修更换。1保证天面及平台无大面积积水。2保证各雨水沟、井无溢流现象。3生活污水系统每季1详细检查污水井、化粪池，有问题及时处理，并对井盖及检查口除锈、油漆。1保证卫生间排水畅通。2污水井、化粪池无溢流现象。每年1对污水井、化粪池进行一次彻底清洗并除渣。 20根据设备管理程序中的责任分工，值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把异常情况记录到值班69、记录表中，并填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在给排水设备设施例保记录表、给排水设备设施一级保记录表、给排水设备设施二级保记录表；异常维修的填写设备维修记录30支持性文件及记录31设备管理程序32给排水设备设施例保记录表33给排水设备设施一级保记录表34给排水设备设施二级保记录表35设备维修记录36值班记录表九、空调系统操作规程10开机前的检查事项 11检查冷水机组、水泵的供电电源是否正常（电压在380(1+10%）v内）。 12检查润滑油的温度和油位。油温6070为正常。若机组控制箱已经停电较长时间70、，开机前24小时，必须首先恢复控制箱供电以便加热润滑油。油位不高于上油镜1/2以上，不低于下油镜1/3均为正常。 13扇门导叶处于零位。14冷却水泵、冷冻水泵轴封、润滑情况良好，转动部分轻便灵活。15冷却塔风机润滑良好，启动运转正常。20空调系统设备的启动21空调系统各设备的启动顺序为：部分末端设备冷却塔风机冷却水泵冷冻水泵（运行5分钟后）冷水机组。22启动部分楼层的空调箱（风柜），使空调系统带有一定的负载。23开启待开冷水机组的冷冻水、冷却水阀门（其余冷水机组的冷冻水、冷却水阀门保持关闭）。24冷却水泵、冷冻水泵正常运转5分钟后，方可启动冷水机组，使管道内的水温充分平衡均匀，以利于冷水正常启71、动。25调节待开冷水机组的阀门，等到冷冻水、冷却水进出水压力达到参考值后（冷冻水、冷却水进/出水压力，波动幅度在0.050.10 Mpa），再开冷水机组。26冷却水/冷冻水泵的启停261根据负荷情况选择要投入运行水泵的数量。262冷水主机启动前，在水泵控制柜上按下启动按钮，水泵启动，运行指示灯亮。263冷水主机停止运行后，在水泵控制柜上按下停止按钮，水泵停止运行，停止指示灯亮。27冷却塔的启停271根据负荷情况选择要投入运行冷却塔的数量。272在冷却塔控制柜上按下启动按钮，冷却塔启动，运行指示灯亮。273制冷主机停止运行后，在冷却塔控制柜上按下停止按钮，冷却塔停止运行，停止指示灯亮。28 离心72、式冷水机组的启动281按下机组控制箱“1”字符正下方的按键约2秒钟，屏幕左上方显示系统检测，机组即进入自动检测启动参数状态，油泵马达开始运转，当所有启动参数均合格，则机组自动启动，整个启动过程约需12分钟，若启动参数有一项不合格，则机组显示屏上显示该项参数且不启动。282待主机启动运行5分钟后，根据仪表和操作面板上显示的数据记录各主要运行参数。283机组运转过程中出现问题，显示屏会自动显示故障信息，发出报警信号并自动停机。29机组运转过程中出现问题，显示屏会自动显示故障代码，发出报警信号并自动停机。210同一台主机两次启动时间间隔不得小于30分钟。211均匀地调节各台机组运转的时间及起停次数，73、避免频繁起动和某一台机组运转的时间太长，而其他机组长期闲置的不均衡现象。30机组正常运转后，在冷水机组运行记录表中每2小时记录一次主要设备的运转参数。31设备运转参数记录在空调机组运行记录表上备查，如机组因报警而自动停机，则将具体的停机时间和原因查明，并做好记录，采取相应处理措施。40停机程序41若因紧急情况或检修等原因，需要停止冷水机组运行时，各设备的停机顺序为：冷水机组（延时10-15分钟后）冷却塔风机冷却水泵、冷冻水泵末端设备。42冷水机组停止运行后，水泵运行必须延时10-15分钟，以利于制冷机组的余热、余冷及时平衡。43冷水机组的停机操作431减载停机A按下“0”按键。B主机马达停止，74、但油泵继续运行。C待油泵马达停止后完成停机程序。432直接停机A按下“0”键2次即直接停机。45若因检修，加油等原因需要完全切断机组电源时，应从机组对应的配电屏上切断机组电源，一般情况下的停机，尤其是机组随时可能再次投入运行时，不得切断油加热器的电源，若机组在较长时间内不再使用（如冬季或过渡季节），则应切断机组的全部电源，即关闭对应配电屏上的主配电空气开关。50支持性文件及记录51中央空调冷水机组运行记录表十、空调系统巡视维护规定 10巡视维护项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1主机每月1根据主机显示屏观察主机运行情况，记录相关数据。2检查主机运行声音有无异常，润75、滑油是否充足。3进出主机冷却水、冷冻水压力是否正常。4巡查保温棉损坏情况并及时修补。1主机运行正常，制冷效果好。2机组整洁、美观。半年/年 对维修单位的年度维修保养进行验收、检查。年度保养的主要项目如下：1检测润滑油质，适时更换压缩机油。2协助水处理公司对冷凝器进行通炮处理。3检测压缩机绝缘及对地电阻值。4清洗过滤器，及时更换损坏滤网。5对机组进行泄漏检查。2水泵冷却塔每日1检查水泵运行有无异常声音和振动。2检查水泵进出水压的压力、运行电流及温度是否正常。3检查水泵盘根滴漏水是否超标。参照供水系统4检查散热风机及布水器是否运行正常。5检查填料有无损坏。6检查集水盘是否漏水，补水阀工作是否正常。76、1运行无噪音。2无滴、漏水现象。1无漏水。2集水盘无溢水。3风机及布水器工作运行良好。每月1定期维修风机及布水器，更换传动皮带。2清洗填料及集水盘。3及时修补集水盘漏水及各种进出水阀门。半年1根据维保时间，对风机电机进行保养。每年2对设施进行除垢、修补油漆。3新风机每日1检查风机运行有无异响，机体整洁，无较大振动。2检查电磁阀启闭是否灵活。3检查进风口滤网有无杂物堵塞。1运行无噪音，送风无异味。2机体整洁。半年1检查、维护电磁阀，使其能在楼宇自控中正常调节。2清洗滤网，紧固各接线端头每年1按计划对风机进行维护保养，更换损坏件及加注润滑油。2对机体进行除锈、油漆。3测试电机绝缘性能。4清洗散热片77、。4管道阀门每月1检查集、分水器压差是否控制在0.150.25Mpa范围内。2检查各保温层是否完好无损，阀门是否正常。3检查各种标示牌是否完好。1无渗、漏水及滴冷凝水现象。2管道油漆，保温层完好。3阀门启闭灵活。半年/年1对尾端管道及集、分水器排污。2紧固各电磁阀接线端头，修补保温层。3停机后清洗过滤器，对主机水管进行维护保养。4对管道阀门进行除锈、油漆。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表一）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准5盘管风机每月1检查运行有无异常响声。2检查集水盘有无漏水，排水管是否畅通。1温度、风速调节灵敏。2无滴漏水。3外观清洁、无异响、振动现象。4制冷效果良好。半年/78、年1清洗过滤网，擦拭进出风口。2定期维护风机电机，润滑转动部位。3紧固各接线端头，使温控器能够正常调节出风口温度。4及时疏通集水盘排污管，保证畅通。6膨胀水箱每日1检查浮球阀是否正常。2检查水箱控制是否正常水位。3水箱内是否清洁无杂物。1无渗漏水现象。2清洁美观，水位正常。3水箱内壁无明显锈蚀。每月1对水箱排污一次。半年/年1及时更换损坏的浮球阀及各种阀门。2对水箱及配套设施进行除锈、油漆。年1及时维护断裂、开孔的风管，保证通风正常。2清洗、更换滤网。3重新安装及更换脱落和损坏的拉杆。4及时修补损坏的保温层。7冷却水参 见分包合同1.监督检查分包单位按合同要求进行空调冷冻水、冷却水的处理。水样79、检测结果符合下列标准：1PH 7.09.2；2浊度20ppm；3总硬度600ppm；4碱度500ppm；5总铁1ppm；6总铜0.2ppm；7细菌5105个/ml。8冷冻水参 见分包合同1.监督检查分包单位按合同要求进行空调冷冻水、冷却水的处理。水样检测结果符合下列标准：1PH 811；2细菌5105个/ml；3钢腐蚀率0.6mg/cm2；4铜腐蚀率0.3mg/cm2。20根据设备管理程序中的责任分工以及设备的运行时间安排，在设备运行期间值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把结果记录到中央空调冷水机组运行记录中，对发现的问题及时填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及80、时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在中央空调维修例保记录表、中央空调维修一级保记录表、中央空调维修二级保养记录表；异常维修的填写设备维修记录30支持性文件及记录31中央空调冷水机组运行记录32派工单33中央空调维修例保记录表34中央空调维修一级保记录表35中央空调维修二级保记录表36设备维修记录十一、电梯系统操作规程10电梯操作规程11设定机房的环境温度111机房内分体空调控制温度设定在250C，对机房内的温度不允许超过400C。12按时开、关电梯轿厢电源121工作日早上6：30时开启电梯电源。122工作日晚上12：00时关闭电梯电源。13电梯行驶前检查181、31开启轿厢照明，将电梯上、下运行几次，检查有无异常。132电梯层门关闭时，外面不能用手拨启。133层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常运行。134平层准确度在规定范围内。135检查轿门地槽有无杂物，禁止卡塞现象。136光电开关反应灵敏，禁止人为遮挡光电开光。14电梯运行141在楼层电梯前室按动电梯召唤按钮“上行”或“下行”，指示灯亮。142轿厢到楼层后（召唤按钮上会有楼层显示器），轿门自动打开，召唤指示灯灭。143在轿厢内按动选层按钮，指示灯亮，轿厢开始运行。144轿厢到达所选楼层后，选层指示灯灭，轿门自动打开。15常见故障现象151层、轿门完全关闭后电梯不能运行。152轿厢运行速度显著变化。82、153层、轿门与轿厢运行不能自锁。154行驶方向与招唤方向相反。155运行时有异常噪音，平稳性差。156安全钳误动作，超载不能自动停梯。157金属部位有麻电现象。158轿厢中有焦糊臭味。159轿厢运行中突然停止。1510呼叫对讲系统不能使用。16注意事项161遇闪电、雷雨天气对电梯运行进行监督。162电梯严禁超载运行。163客梯不许当作货梯使用。164电梯不允许运载易燃、易爆品。165电梯发生故障时严禁使用。166不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启来装运超长物件。167电梯运行时，乘客不得靠在轿厢门上。168轿厢顶部除固定的设备外，不得设置其它物品。169电梯曳引机钢丝绳必须随时检查，如有83、损坏及时更换。1610电梯系统机械、电气联锁必须灵敏、可靠。1611电梯系统每年必须参加年审。1612电梯出现上述故障时，应立即通知电梯维修保养分包商处理。20电梯困人救援规程电梯系统发生故障困人，管理处立即组织专人对被困人员进行救援，救援中利用电梯对讲系统等通话方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体靠在轿厢门上，也不要人为打开轿厢门，以免发生危险。同时，马上通知维修保养分包商。21当轿厢处于接近候梯厅楼面位置（高于或低于候梯厅楼面不超过0.5米）211根据电梯机房内电梯平层线对照表（非停电时，根据楼层指示）判断轿厢位置。212切断电梯电源，以免电梯突然运行。213用84、专用钥匙打开层门，配合轿厢内乘客打开轿门。214协助乘客离开轿厢。离开时注意不能拥挤，注意安全。215关闭轿厢门层门，让其锁住，用手不能打开为止。22当轿厢处于远离候梯厅楼面位置时221判断电梯轿厢位置与2.1.1相同。222进入机房切断电梯电源。223用专用工具拆除主电机轴端盖，装上手动柄座及旋柄。224由两个救援人员各把持旋柄一端，另一救援人员手持掣动释放杆轻轻撬动制动杆，轿厢会由于自重而移动。225当轿厢停于最高层候梯厅楼面以上或最低层候梯厅楼面以下时，不能用轿厢自重来移动，必须抓紧旋柄，撬开掣动杆，用人力旋转旋柄，使轿厢沿正确的方向移动。226将轿厢动到最近的候梯厅楼面（以钢绳上平层线85、为基准），重复2.1.3、2.1.4、2.1.5程序。23善后处理231如是停电原因引起电梯困人，人员救助成功后合上电梯电源。232如不是停电原因造成困人,救助成功后不能马上恢复电梯供电，待维修保养分包商排除故障后，电梯才能继续工作。24注意事项241因轿厢可能没在相应楼层上，用专用钥匙开启层门时必须注意安全，防止坠井事故。242救援被困人员时必须切断电梯主电源。243开启层门及轿门时动作要轻缓，切忌用力过大。244人员救助中，乘客出轿门、层门时必须有专人搀扶。245轿厢移动中速度不能太快。246人员救助完毕后必须关好轿、层门（人在层门外不能用手打开）。十二、电梯系统巡视维护规定 10巡视维护86、项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1轿厢及前室每周1检查轿厢选层按钮，电梯前室召唤按钮外观是否完好，是否能正常传送信号。2检查轿厢和电梯前室楼层显示器是否完好，指示是否正确。3检查外门及门套有无变形，门缝上、下间隙是否一致。4检查门框地槽有无异物，门扇启闭是否灵活。5检查轿厢内照明、风扇、对讲系统等辅助设施是否齐备、完好。6清洁轿厢内部及层门，更换地毯。1配套设施正常、齐备。2外观整洁。3轿厢各活动部分动作灵活，运行安全、可靠。每月协助、跟踪分包单位人员维修更换损坏的部件或进行维护保养。具体内容如下：1定期调整门扇，使门缝上下间隙一致，牢固自锁。2及时更换照明灯具87、，清洁灯具防护玻璃。3检测对讲系统，使其与监控中心保持通讯畅通。2机房及设备每月1检查警示牌及各种规章制度是否清晰、整洁和齐备。2检查机房各种配套设施及专用工具是否齐备、完好。3检查机房有无漏水，曳引机有无漏油、漏电现象。4牵引钢丝绳上平层线是否清晰。5检查配电柜及控制柜是否清洁，指示灯是否正常，柜内电器设备有无过热现象，工作时有无异响。6检查分体空调运行是否正常。1机房清洁，通道畅通。2机房干燥，温度适中。3曳引机工作正常。每月1协助、督促分包单位人员清洁、整理配电柜、控制柜内线路，清洁曳引机及安全钳，紧固接线端头，改善插接件连接效果。每年1对曳引机安装支架、支承座及接地线进行清洁、除锈、油88、漆。2协助年检专业人员对电梯各系统进行一次安全检测。3厢顶设施每周1检查轿厢顶照明设施是否正常、有无杂物。2检查各配套设备安装是否牢固，有无松脱现象。3检查滑轮（槽）与滑轨接触是否良好，接触面是否光滑。4检查各保护开关是否灵敏、可靠。1安全开关灵活有效。2挡遮板准确控制轿厢平层。每月1由分包单位人员对轿厢顶清洁除尘，紧固各安装镙栓及接线端子。每年1协助、督促分包单位检查开门机构，调整间隙，加注润滑油。2协助、督促分包单位对轿厢设备支架除锈、油漆。3协助、督促分包单位检查清洁轿厢挡遮板及发射信号灯。4井底设施每周1检查井底照明、安全开关是否正常。2检查井底有无杂物、油渍及积水。3检查井底各辅助设89、施是否齐备、完好。同下巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表一）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准4井底设施每月1定期清除井底杂物污渍及积水，维护照明设施及安全开关，紧固接线端头。2对井底设施进行清洁、除锈、油漆。3坑底有排污泵的，测试其工作性能。1井坑内无积水、无杂物、无异味。2限位开关灵敏可靠。3缓冲器工作状况良好。半年1协助、督促分包单位检查缓冲器受力情况，判断钢丝绳延展率。2协助、督促分包单位根据电梯运行情况调整限速器张紧轮间隙。3协助、督促分包单位检测限位开关，保证灵敏可靠。4协助、督促分包单位检测对重设施，保证其运行稳定性。20根据设备管理程序中的责任分工，在电梯运行期间值班人90、根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把结果记录到电梯运行记录中。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。工程主管每周巡视一次并作好扶梯周检查表、电梯周检查表30支持性文件及记录31采购分包控制程序32设备管理程序33扶梯周检查表34电梯周检查表35电梯运行记录十三、消防报警系统操作规程10正常显示 11主机电源指示灯亮。20火情显示21温感、烟感反馈信号，消防主机蜂鸣器鸣响，报警区域及相邻上下两层警铃响。22电脑主机文字显示火警楼层具体位置。23消防广播及时工作，通知所在楼层人员紧急疏散。24消防联动设备（防火门、排烟排风机、正压风机、消防水泵）及时启动，并在联91、动柜上显示。25打印机工作，记录火灾处理情况及操作程序。30故障显示31主机故障指示灯亮，蜂鸣器鸣响，电脑显示故障信息。40警告显示 警告指示灯亮，蜂鸣器鸣叫，主机显示屏和文字显示屏上显示如下信息：4现行系统警告的数量。4警告信息。50警鸣停止51触摸消音键可停止蜂鸣器鸣声。52按报警复位键可停止报警区域警铃鸣声。53触摸键盘“P”蜂鸣器即可消音，可停止内置蜂鸣器鸣声。60手动启动消防设备 进行手动启动时在联动柜上按下强制再启动所要求的设备即可。70复位 报警后系统复位时进入主菜单按键盘“7”后在按“1”再输入密码后复位即可。80试验操作规程 首先把设备置于自动位置，试烟感探测器，看主机能否报92、告其测试位置；本层及上、下层警铃能否同时鸣响；能否自动关闭本层防火阀、打开排烟阀、开启排烟风机、关闭该区非消防电源、接通疏散指示灯、开启加压送风风机； 电梯(客梯)能否迫降至首层。上述动作信号是否都能反馈到消防主机控制面板上并通过打印机打印出来，当解除测试时，系统能否自动停止报警，复位后能否恢复正常。90声光说明火警灯（红色），亮时伴以蜂鸣器长鸣声，表示发生火警。故障灯（琥珀色）亮时伴以蜂鸣器长鸣声，表示故障。电源灯（浅绿色）表示主机电源正常。100值班人员处理火警步骤101消声。102确认。103根据消防火警信息查出火警发生的位置。104现场处理火警。105火警处理以后手动复位。110一般操93、作111消声操作：按消声键（P）。112手动复位：按复位键（主菜单按键盘“7”后在按“1”再输入密码后复位）。十四、消防报警系统巡视维护规定 10巡视维护项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1消防主机/联动柜每月1机柜清洁。2从显示屏上检查各回路运行情况是否正常，如有故障点、警告点，查明地址，及时处理。1外观清洁，无损伤。2开机时绿色灯亮，报警时红色灯亮。3回路卡输入电压为36VDC。4显示屏正常显示，能正确显示、打印、报警情况。5能正确进行报警控制。每季/年1消防主机通信检查1外观整洁，无损伤。2正常时电源指示灯亮，报警时相关联动部分指示灯亮。3报警时能准确联动相94、应设备。2烟、温感知器每月1检查外观是否整洁。2检查安装是否牢固，有无松脱现象。3指示等是否闪亮4安装倾斜不大于45度1感知器输出输入电压均为36VDC。2单一回路线路总电阻不超过15，电容不大于0.5F。3外表清洁，内腔室干净无尘。4底座牢固，安装倾角不大于45度。5火灾时能正确报警。每季/年1抽取5%感知器试验以检查能否正常报警。2检测感知器底座输入输出电压是否正常。3检测感知器线路的电阻、电容是否正常。4无源介面每月1清洁表面。2检查线路是否有松脱现象。3检查盒盖是否盖好。1外表清洁，线路整齐，接线头接触良好。2输入、输出电压应为36VDC。3四个端口正常时应为开路状态。每季/年1整理线95、路，紧固接头。2检测输入、输出电压，检测四个端口是否开路。5有源介面每月1清洁表面。2检查电源、电池是否正常。3检查电路接头是否有松脱现象。4检查盒盖是否盖好。1外表清洁，线路整齐，接线头接触良好。2输入、输出电压应为36VDC。3四个端口正常时应为开路状态。4电池正常电压为12VDC。每季/年1整理线路，紧固接头。2检测输入、输出电压，检测四个端口是否开路。3更换失效电池。7手动报警器每月1安装是否牢固 2有无破损3数量齐全4任选2个手动报警桉钮，模拟实验。1盒体牢固、整洁。2线路接头接触良好。3手动时能正确报警。每季/年1固定底座，更换破损玻璃。2检查线路是否接触良好。3抽取不低于5%的手96、动报警器，测试能否正确报警。4逐个测试能否正常报警。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表一）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准8风机每月1清洁风机表面灰尘。2检查风机电动风叶有无碰壳现象。3检查电动机风机轴承运行情况。4控制柜接线头紧固。1风机、控制箱整洁、牢固。2报警时能准确启动。3机械部分运转正常。4润滑油足够。每季1绝缘电阻0.5M，烘干处理。2交流接触器灭弧罩内碳化物、金属颗粒清理。3清理交流接触器铁心上的每年1绝缘电阻0.5M，烘干处理。9消防广播电话每月1检查主机柜及现场各喇叭、对讲电话机是否清洁、牢固。2检查广播话筒、喇叭是否有杂音。3检查主机与各楼层电话机是否一一对应，通97、话是否清晰。1外表清洁。2广播声音清晰，音量适中，楼层准确。3电话声音清晰，楼层准确。每年1清洁主机内各电路板，整理柜内线路。2处理各接线端子。3对松脱、虚焊的接点重新砂光焊接。4对现场电话机、喇叭接线进行紧固。10紧急疏散灯每月1检查外观是否清洁。2检查荧光显示屏是否清晰。3检查工作状态是否正常。1有电时，亚亮度工作。2停电时，高亮度工作。每季1检查电池是否失效。2荧光显示屏是否正常。11喷淋泵消火栓泵喷淋稳压泵消火栓稳压泵参见供水系统参见供水系统参见供水系统12水流开关每月1检查水流开关是否完好、无损。2检查电线接头有无脱落，电线有无破损、断线情况。3检查喷淋水管压力是否正常。1管道内水一98、旦流动，水流开关即动作，将信号正确反馈到消防主机。每年1紧固水流开关接线盒内接头。2检查开关是否动作，启（闭）是否灵敏。3检查管路有无漏水现象。13喷淋头每月1检查外表是否完好，有无漏水现象。1喷淋头温度超过（6870）时，喷头玻璃破碎，水流喷射而出。每年1更换破损喷淋头。对漏水部位进行密封处理。14消防箱每月1检查箱体是否清洁完好无损。2检查箱内水带、水枪、水管、小锤、按钮是否齐备。3检查箱门封签是否完好。1箱内阀门开闭灵活，无漏水。2水管、水带、水枪、小锤、按钮、指示灯齐全完好。3击碎报警按钮玻璃应能启动消火栓泵。4箱门封签完好。每季1处理箱内阀门、水管漏水、锈蚀情况。2清洗、晾干水带。399、检查电线接头、按钮、指示灯是否正常。4检查完毕后在消火栓检查表上进行记录，无异常情况直接在消火栓箱体与笨门处贴上“封”签，有异常情况及时处理完毕后贴上“封”签。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表二）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准15电接点压力表每月1检查外表是否清洁，有无损坏现象。2检查线路是否整齐，有无破损、松脱现象。3检查阀门是否打开，有无漏水现象。1外观整洁，线路整齐，连接牢固。2管道内压力超出设定范围(0.120.2Mpa)时，电接点压力表可靠动作，控制喷淋（消火栓）稳压泵。每半年1紧固线路接点。2检查电接点压力表触头有无灼伤、烧蚀。3测试电接点压力表能否可靠动作。4校验电100、接点压力表。16湿式报警系统每月1检查外表是否清洁，有无损坏现象。2检查线路是否整齐，有无破损、松脱现象。3检查阀门是否打开，有无漏水现象。1外观整洁，线路整齐，连接牢固。2除喷淋管道水流波动外，湿式报警阀动作并延迟15秒后，压力开关能将信号反馈到消防主机。每半年1紧固线路接点。2测试压力开关能否可靠动作。3喷淋末端试水或喷淋头炸开后，湿式报警阀能灵活打开。20根据设备管理程序中的责任分工，值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把消防监控中心值班日巡记录中，对发现的问题及时填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划101、周期实施并记录在消防系统月检查保养记录表、消防系统年（季）检查保养记录表、风机例保记录表、风机一级保养记录表、风机二级保养记录表；异常维修的填写设备维修记录30支持性文件及记录31设备管理程序32设备维修记录33派工单34消防系统月检查保养记录表35消防系统年（季）检查保养记录表36风机例保记录表37风机一级保养记录表38风机二级保养记录表十五、气体消防系统操作规程10二氧化碳气体 灭火系统操作规程 11灭火操作 111自动灭火 A检查气体控制器面板上“中断自动”、“手动释放”、“电源”、“ 发电机房报警”、“ 油箱间报警”、“系统故障”、“电磁阀断路”七个指示灯，只有“电源”“手动”指示灯亮102、。 B气体控制器箱内“电磁阀断路”、“复位”、“警铃消音”、“故障消音”、“试灯”开关置于“OFF”位置。 C手/自动转换开关置于“AUTOMATIC（自动）”位置，面板上“AUTOMATIC”旁的黄色指示灯亮。 D保护区内发生火灾，两个独立报警回路的某一回路（假设为A区）探测器检测到火灾信号时，安装于保护区内外墙壁的警铃鸣响，气体控制器面板“A区报警”旁的红色指示灯亮，消防中心火灾自动报警主机显示报警信息。E对于二氧化碳气体灭火系统：保护区两个独立报警回路的另一报警回路探测器（假设为B区）也检测到火灾信号时，气体控制器面板“B区报警”旁的红色指示灯亮，系统进入延迟阶段，安装于保护区内墙壁的气103、笛鸣响，入口处的红色警灯闪亮。延时30秒后，二氧化碳气瓶（氮气启动瓶）瓶头电磁阀回路接通，顶针动作，电磁阀所在气瓶放气通路打开，气体开始释放，部分二氧化碳（氮气）高压气体通过专用管路到达其他气瓶，迫使顶针动作，其他储气瓶放气通路也打开，自动释放气体。G气体释放后，手/自动转换开关面板上“气体释放”位置旁的红色指示灯亮。H拨动气体控制器箱内“警铃消音”开关置于“ON”位置，警铃停止鸣响。I事后充装气体并拨动气体控制器箱内“复位”开关置于“ON”位置，待系统复位后将气体控制器箱内“警铃消音”和“复位”开关恢复到“OFF”位置。 112手动灭火 A检查气体控制器面板上“中断自动”、“气体释放”、“电104、源”、“发电机报警”、“油箱报警”、“系统故障”、“电磁阀断路”七个指示灯，只有“电源” 绿色指示灯。 B气体控制器箱内“电磁阀断路”、“复位”、“警铃消音”、“故障消音”、“试灯”开关置于“OFF”位置。 C工作人员进入防护区前，将手/自动转换开关置于“MANUAL（手动）”位置，面板上“MANUAL”旁的绿色指示灯亮，气体控制器箱内“中断自动”旁的黄色指示灯亮。 D保护区内发生火灾，防护区内的工作人员撤除防护区外后，打开位于防护区入口位置的手动释放开关，安装于保护区内外墙壁的警铃和气笛鸣响，入口处的红色警灯闪亮，消防中心火灾自动报警主机显示报警信息，气瓶瓶头电磁阀回路接通，顶针动作，电磁阀105、所在气瓶放气通路打开，气体开始释放，部分二氧化碳高压气体（氮气）通过专用管路到达其他储气瓶，迫使顶针动作，其他气瓶放气通路打开，自动释放气体。E重复111中G-I步骤。F将手/自动开关置于：“AUTOMATIC”（自动位置）。 113机械应急启动操作 A检查系统各气瓶瓶头阀保险插销。 B拔出电磁阀所在气瓶瓶头阀保险插销，压下按扭，顶针动作，电磁阀所在气瓶放气通路打开，气体开始释放，部分二氧化碳高压气体（氮气）通过专用管路到达其他气瓶，迫使顶针动作，其他气瓶放气通路打开，自动释放气体。气体释放后，手/自动转换开关面板上“GAS DISCHARGE（气体释放）”位置旁的红色指示灯亮。C重复111中106、G-J步骤。 12系统测试 121气体控制器内“复位”、“警铃消音”、“故障消音”、“试灯”开关置于“OFF”位置，“电磁阀断路”开关置于“ON”。 122检查气体控制器面板上“中断自动”、“手动放气”、“电源”、“发电机报警”、“油箱间报警”、“系统故障”、“电磁阀断路”七个指示灯只有“电源”、“电磁阀断路”。 123手/自动转换开关置于“AUTOMATIC（自动）”位置，面板上“AUTOMATIC”旁的黄色指示灯亮。124拆开电磁阀顶针头，再将“电磁阀断路”开关置于“OFF”， 气体控制器面板上“电磁阀断路”和“系统故障”旁黄色指示灯熄灭。125向某一报警回路（假设A区）的烟感吹入烟雾（或107、温感加温），模拟保护区内发生火灾，其探测器检测到火灾信号时，安装于保护区内外墙壁的警铃鸣响，气体控制器面板“A区报警”旁的红色指示灯亮，消防中心火灾自动报警主机显示报警信息。126向另一报警回路（发电机或油箱间区）的烟感吹入烟雾（或温感加温），模拟保护区内发生火灾，其探测器检测到火灾信号时，气体控制器面板“B区报警”旁的红色指示灯亮，系统进入延迟阶段，安装于保护区内墙壁的气笛鸣响，入口处的红色警灯闪亮。延时30秒后，二氧化碳（氮气）气瓶瓶头电磁阀回路接通，顶针动作，模拟放气。127模拟气体释放后，手/自动转换开关面板“GAS DISCHARGE（气体释放）”位置旁的红色指示灯亮。128拨动气体108、控制器箱内“警铃消音”开关置于“ON”位置，警铃停止鸣响。 129将手/自动转换开关置于“MANUAL（手动）”位置，面板上“MANUAL”旁的绿色指示灯亮，气体控制器箱内“中断自动”旁的黄色指示灯亮。 1210打开位于防护区入口位置的手动释放开关，安装于保护区内外墙壁的警铃和气笛鸣响，入口处的红色警灯闪亮，消防中心火灾自动报警主机显示报警信息，二氧化碳（氮气）气瓶瓶头电磁阀回路接通，顶针动作，模拟放气。 1211拨下电磁保险销，压下按纽，顶针动作，模拟放气。 1212测试结束后，恢复手动释放开关，将气体控制器箱内“复位”开关置于“ON”位置，待系统复位后将气体控制器箱内“警铃消音”和“复位”109、开关恢复到“OFF”位置，重新装好电磁阀。 13注意事项 131正常情况下，气体消防系统手/自动选择开关必须置于“自动”位置。 132当有人进入保护区内工作前，气体消防系统手/自动选择开关必须置于“MANUAL（手动）”位置，当工作人员离开时，选择开关重新置于“AUTOMATIC（自动”位置。133目击发生火灾时，在确认防护区内无人时，不管手/自动转换开关处于何种状态，均可以打开防护区入口位置的手动释放开关，拉下面板，或者以机械应急启动的方式，释放气体灭火救灾。134系统试灯和检修前，“电磁阀断路”开关置于“ON”位置。135不管何时发现手/自动转换开关面板上“GAS DISCHARGE（气体110、释放）”位置旁的红色指示灯亮，均不能随便闯入保护区内，以防窒息伤亡。136拨动“试灯”开关于“ON”位置时，气体控制器面板上除“系统故障”指示灯外，其余指示灯均亮。 137氮气启动瓶的压力应为6080Kgf/cm2。十六、气体消防系统巡视维护规定 10巡视维护项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1二氧化碳气体消防每日1检查控制箱各种指示灯是否显示正常。2检查气瓶安全插销是否正常。3检查警铃是否正常，重量杠杆行程开关是否正常。4检查气体房内正常和事故照明是否完好。5检查温、烟感知器是否良好。1控制器及消防主机反馈信号显示正常。2配套设施良好。储气瓶压力正常。3系统在火111、灾发生时能准确、及时启动报警。每周1巡视气瓶重量杠杆是否平衡，信号反馈行程开关是否牢固。2清洁控制箱，紧固控制箱内及警铃、行程开关、电磁阀等设备的接线端头。半年1清洁喷嘴，保证无异物阻碍气体释放。2随机抽取5%的感知器进行试验，检测信号是否能及时准确反馈到消防监控室，同时消防警灯是否亮、警铃是否响，电磁阀是否动作。3紧固管道连接件，对系统进行除锈、油漆。每年1对全部感知器进行联动试验，检测其灵敏度。2干粉灭火器每月1检查灭火器箱（架）是否完好无损。2检查灭火器压力指针是否在绿色范围内。3检查标志牌及合格证是否完好无损。1灭火器设置位置合理，便于随时取用。2整洁、美观，各种标志齐全。3保证灭火器112、能随时投入使用。每季1维修或更换损坏的灭火器箱（架）。2清洁灭火器箱（架），更换损坏的标志牌及合格证。3更换压力降低超出正常范围的灭火器。20根据设备设施管理程序中的责任分工，值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把异常情况记录到值班记录中，对发现的问题及时填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在消防系统月检查保养记录表、消防系统年（季）检查保养记录表；异常维修的填写设备维修记录30支持性文件及记录31设备管理程序32派工单33消防系统年（季）检查保养记录表34消防系统月检查保养记录表35设备维修113、记录十七、监控系统操作规程10系统概况 11系统由摄像机、矩阵主机、画面分割器、操作键盘、显示器、录像机和红外线报警装置组成。 12画面分割器、显示器和分布在各点的摄像机都有各自的编号，操作时用键盘选中摄像头、画面分割器及显示器，即可将所需查看地点的画面显示在指定的显示器上，具体操作如下。20画面显示、调看操作21调看画面211在数字区按下所需显示的监视器编号。212按操作键盘上的MONITOR键。213在数字区按下与需调看画面对应的摄像机编号。214按操作键盘上的CAMERA键。如按错键时，按CLEAR键清除后重新输入。22控制云台221把欲查看并带有云台的摄像机调到指定的监视器上。222然114、后用操作键盘上的操作杆操作云台上、下、左、右转动。223按操作键盘上的IRIS区的OPEN键把自动光圈打开，按CLOSE键则关闭自动光圈。224按操作键盘上的FOCUS区的NEAR键使镜头聚焦，按FAR键则反之。225按操作键盘上的ZOOM区的WIDE键使镜头拉近，按TELE键则反。23画面自动切换231任选一个监视器编号（116），按下相应的数字键。232再按操作键盘上的CAMERA键。233输入欲切换显示摄像组（7478）的序号。234按下分割器上ZOOM正上方的键，接着按下Seq正上方的键,该组所包含的画面自动切换显示。24摄像组的单画面、画中画和画面分割显示241同231233。242115、单画面显示时，按下分割器上ZOOM正上方的键。243在分割器上按下本组的任一摄像机编号数字键，显示对应编号的摄像画面。244在单画面显示状态下，按下分割器上正上方的键，所显示的摄像画面呈现画中画图像。245在摄像组画面显示状态下，按下分割器上正上方的键，实现四画面分割显示。246在摄像组画面显示状态下，按下分割器上正上方的键，实现十六画面分割显示。25显示器的操作251按下显示器操作区域的POWER键，开启显示器电源，再按此键，切断显示器电源。252顺时针旋转COLOUR（颜色）调节钮，显示器画面底色转浓，逆时针旋转调节钮，底色转淡。253顺时针旋转BIGHT（亮度）调节钮，显示器画面颜色转亮116、，逆时针旋转调节钮，颜色转暗。254旋转PICTURE（图像）调节钮，直到显示器画面图像清晰为止。255顺时针旋转AUDIO（音量）调节钮，喇叭声音转高，逆时针旋转调节钮，喇叭声音转低（注：本系统无音频输入信号）。30录像机操作 31录像311按下录像机上的POWER键312在摄像机内装入摄像带。313按下录像机上的REC键，开始录像。再按下录像机上的REC键，停止录像。32回放录像带321任选一台录像机，装入所需回放的录像带。322按下录像机上的PLAY键，开始播放录像带。323按下录像机上的PAUSE键，暂停回放录像带，再按PAUSE键，恢复回放。33快/慢进带331按下录像机上的FF键，117、录像机处于快进状态。332按下录像机上的REW键，录像机处于快退状态。333按下录像机上的FWD键，录像机处于慢进状态。334按下录像机上的REV键，录像机处于慢退状态。34换带341按下录像机上的EJECT键，将已录完的录像带退出，然后装入新的录像带。35停机351当录像机处于录像、回放和快/慢进带状态时，按下录像机上的STOP键，终止对应的功能。40红外线报警装置。41防区布防：在操作键盘上输入密码（1234）后按#键，ARM灯亮，系统布防。42防区撤防：在操作键盘上输入密码（1234）后按#键，ARM灯灭，系统撤防。43消除警报：在操作键盘上输入密码（1234）后按#键，即可关闭报警器喇118、叭。44取消报警记忆：在操作键盘上按*键后输入数字1，再按下#键，所有闪烁的防区灯熄灭，正在触发的防区将常亮。50注意事项51各设备的连线不可随意调换位置。52不得随意开启键盘锁。53红外探测器严格按规定时间布防和撤防。十八、监控系统巡视维护规定 10巡视维护项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1录像机每月1清洁除尘。2磁头清洗 3检查有无异常现象，电路板清洁。1外观清洁无尘。2能正确进行录像，无卡带现象。每季1清洁除尘。2磁头清洗 3检查有无异常现象，电路板清洁。4录象情况检查每年1录象画面质量检查2监控电脑每月1清洁除尘；2控制柜除尘；3检查各接线线头1外观清洁119、无尘。2图像清晰，无抖动、雪花现象。每季1清除内部灰尘。2调节各旋钮使图像达最佳状态。3检查线路接头接触是否良好。每年1图像控制检查3摄像头每月1检查图像是否清晰；2检查各部分是否转动灵活；1外观清洁无尘。2能正确摄取清晰的图像。每季1全面除尘。2检查接线头有无松动、破损现象；3检查电源、电压调整；4枪头聚焦、角度调整；每年1图象质量检查4红外线监控装置每1清洁表面。2检查探测器布防时能否发生红外线。1外观清洁无尘。2布防时指示灯正常点亮。3当探测到目标时，能正确报警并联动。每半年1清扫灰尘。2检查接线有无松脱、破损等现象。3检查探测器、控制器稳定性和可靠性。20根据设备设施管理程序中的责任分120、工，值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把异常情况记录在值班记录中，对发现的问题及时填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在监控设备月保养记录表、监控设备一级保养记录表、监控设备二级保养记录表；异常维修的填写设备维修记录30支持性文件及记录31 设备管理程序32派工单33监控设备月保养记录表34监控设备一级保养记录表35监控设备二级保养记录表36门禁、巡更、报警系统月保养记录表37门禁、巡更、报警系统一级养记录表38门禁、巡更、报警系统二级养记录表39设备维修记录十九、停车场管理系统操作规程10121、开机检查 11停车场管理系统24小时不间断运行，如遇特殊情况电源中断，在开机前，应仔细检查线路是否正常。20开机21先开显示器，后开电脑主机。22 Window2000操作系统启动，桌面上出现“停车场管理”图标。23双击“停车场管理”图标，进入停车场系统操作界面，要求输入登录的用户名及密码经确认后进入系统连接接动态显示车辆道闸出入情况。30系统设置 31停车场系统的设置（基本操作软件的设置参照停车场系统的设置操作）311点击管理员交班键后出现输入用户名及密码的对话框，输入用户名及密码即可使用户进行切换。312点击月卡用户查询键可查找月卡办理、车辆进出停车场记录情况。313管理员点击月卡续费键后122、弹出续费界面，此时将一张未授权的卡放到读卡器处刷卡输入相关的资料后确认，此卡已授权可以使用。314点击更改密码键本班管理人员对自己密码可以进行修改。315点击月卡有效期查询键；弹出查询界面后输入查询车号确定便可查询有效期内的月卡。316点击查询场内车键查看现有停车场车辆数量及车号。317点击报表管理键弹出报表界面；输入不同的车辆不同的时间段查询月金额、出入停车场情况。318点击重置入口、出口键下传电脑内的数据再次下传至道闸控制器。40车辆出入的监视和控制41配合监视器和停车场管理系统显示器，密切注意地下车库摩托车车库出入口车辆进出情况。42发现车辆读卡错误而欲进入车库的情况，值班人员到现场查看123、，并向车主说明情况，劝其将车辆驶离入口，避免防碍其它车辆进入。43地感装置灵敏度太低，导致车辆通过后道闸无关闭动作，则通知维修人员调节地感装置反应时间。44升降时间设置太长，导致车辆通过后道闸不能完全关闭，则通知维修人员调节道闸升降时间。45若续卡器发生故障，道闸机械电气部分完好，则采用手动操作方式，对符合规定的车辆予以放行，并及时通知维修人员处理，同时做好有关记录。46若遇停电或道闸电气部分故障，则将闸杆升起，并及时通知维修人员处理，同时做好有关记录。50电脑主机的管理51由值班人员负责电脑的开启和关闭。52打开主机后，先运行停车场管理程序。53值班人员密切注意车辆进出情况，发现问题及时报告124、并做好记录。60注意事项 61为了避免计算机病毒威胁电脑安全，任何人员不得自带软件在电脑主机上违规操作。二十、停车场管理系统巡视维护规定 10巡视维护项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准 1主机/车场每月1表面清洁；2检查润滑系统情况； 3感应式道闸系统是否正常；4电缆接头有无松动5反光膜无脱落1外观清洁，无尘。2电脑显示正常，与现场控制设备通讯正常。每季1挡车杆完好2箱门箱盖密封性能3齿轮是否良好每年1限位开关是否紧固、位移距离2检查各触点接触、接地良好3箱内各部件是否紧固、内外整洁每季1固定箱体，对有锈蚀、变形的部位进行处理。2调整读卡器的灵敏度。3整理箱内线路125、，紧固接线头。4对过热、烧蚀的线头进行处理。20根据设备设施管理程序中的责任分工，值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把异常情况记录在值班记录中，对发现的问题及时填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在车库收费系统月保养记录表、车库收费系统一级保养记录表、车库收费系统二级保养记录表；异常维修的填写设备维修记录30支持性文件及记录31设备管理程序32设备维修记录33派工单34车库收费系统月保养记录表35车库收费系统一级保养记录表36车库收费系统二级保养记录表二十一、楼宇自控系统操作规程10开机步骤126、 11打开计算机电源，启动Windows98系统。 12在Windows98桌面上双击，962图标。 13待系统初始化后，单击标左上角题栏Sign-on。 14在对话框界面操作右侧“点击进入”。 15进入主画后，右边图型标注有变配电系统、空调机系统、新风系统、冷冻站系统、送排风系统、排水系统；左侧是相对应的图型数据时时传输运行状态。151箭头光标，单击左键，就可以进行控制操作进入下一级操作画面。20关机步骤21在任何操作画面上，点击退出键便可以退出系统22退出962后，进入Windows98桌面，可以进行Windows98操作。23由于系统采用集散控制，关闭计算机，控制系统仍在运行。24为保证127、历史数据适时保存，计算机不宜长时间退出962系统。30图形的切换31在图形中直接点取需监控的画面，待出现光标后点击左键，即进入所需监控的画面。32在下拉菜单中选取选取图形名即可。40按用户地址（位号）进行操作。41在监控图上，可以输入用户地址实现对某一位号点进行操作，将光标移动到需要操作的位号上面，出现空心的字光标，单击鼠标左键，在手动情况下方可对该位号进行操作。50历史报表的操作51在962上的Data菜单上选择Trends，选择是单点或回路，显示或打印，选择适当的时间范围和间隔。52在Windows98下可借助Excel用图形来显示历史趋势，该趋势可以显示和打印，并根据需要修改线形栅格，时128、间间隔，显示打印历史数据选择“Display Text”显示打印历史数据图形。53在报警菜单下，分别可以显示和打印报警历史，操作日志，控制器历史报警，在线控制器号等内容。60系统要自动运行时，应先采用手动遥控方式，按顺序开机运行正常后，方可投入自动运行。70注意事项71不得在电脑上运行自带软件及玩游戏。72不得进行与工作无关的操作。73不得修改各控制点的定义及有关参数。74严禁插拨软件狗，特别是带电拔插软件狗。75在各种问题出现时，首先要把一切系统回路控制切换到手动，然后再进行其他问题的处理。76在控制箱（柜）内出现烟雾或有特殊气味（如焦糊味）散出时，请快速关断控制器电源，然后再着手问题的检查129、和解决。二十二、楼宇自控系统巡视维护规定 10巡视维护项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1空调计费/BAS系统主机每月1清洁机体表面；2计费系统抄表是否正常；3电压测量；4.接线端子紧固；5BAS操作软件查看运行情况；6工作界面的故障处理；1Windows操作软件、XBS监控软件运行平稳，各种使用功能正常。2设备干净整洁。3硬件等设备运行正常。每季1通信串口检查 2软件端口检查每年1电脑硬盘程序清理20根据设备设施管理程序中的责任分工，值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把异常情况记录在值班记录中，对发现的问题及时填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现130、系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在空调计费及BAS系统月保养记录、空调计费及BAS系统一级保养记录、空调计费及BAS系统二级保养记录；异常维修的填写设备维修记录。30支持性文件及记录31 设备设施管理程序32设备维修记录33派工单 34空调计费及BAS系统月保养记录35空调计费及BAS系统一级保养记录36空调计费及BAS系统二级保养记录37值班记录二十三、接地电阻测试操作规程10接地电阻测试部位避雷系统重点部位（写字楼天面圆钢避雷带、高层3、4号楼天面避雷带、中高层1、2号楼避雷带、5F避雷带）、大型机电设备（高压环网柜、变压器、低压配电131、柜、发电机组等）的接地系统。20接地电阻测试时间/人员21每年雷雨季节来临前（每年四月下旬）对接地电阻测试部位进行一次测试。22测试由工程部组织实施。30接地电阻测量方法：31接线图：32 电流极到接地网的距离（d13）一般取接地网最大对角线（D）的45倍，电压极到接地网的距离（d12）约为电流极到接地网距离的5060%。33测量时电压极沿接地网和电流极的连线移动三次，每次移动距离为d13的5%左右，测三次R接近即可。34如d13取45倍D有困难，在土壤电阻率均匀地区，可取2D，d12取D，土壤不均匀d13取3D，d12取1.7D。35电压极、电流极也可采用三角形布置方法（如下图），一般取d1132、2=d132D，Q30。36接地电阻测试仪的使用361将2.5mm2的电线裸露端固定在测试点的避雷带或接地带上，保持二者接触良好。362将电线的另一端连接在接地电阻测试仪的接地极接线柱上（E接线柱）。363将两条接地棒（A、B）按31接线图打入土壤里约15cm。364将一条测试线的一端固定在接地电阻测试仪的电流极接线柱上（C接线柱），另一端用鳄鱼夹固定在接地棒上。365将另一条测试线的一端固定在接地电阻测试仪的电压极接线柱上（P接线柱），另一端用鳄鱼夹固定在接地棒上.366一测试者以约120转/分的速度匀速摇动测试仪摇把，另一测试者缓慢调节电阻调节旋钮，直到微电流计的指示为零，此时的电阻值就是133、测试点的接地电阻值。367将测试结果记入接地电阻测试记录表中。40记录表格41接地电阻测试记录表二十四、避雷系统巡视维护规定 10巡视维护项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1避雷带每月1检查有无锈蚀、松脱。2检查有无弯曲、断裂。3检查有无整体移位现象。1外观光滑平整，无锈蚀、松脱和弯曲断裂形象。2沿建筑物墙体及女儿墙面均匀分布，间距一致。3焊结口搭结不能小于80mm。每年1保证各支撑杆间距一致，安装牢固。2焊结牢固，无虚焊，焊花整齐。2引下线每月1检查是否牢固，有无松脱、锈蚀现象。2检查避雷带及接地网引出线连接是否牢固可靠。1隐蔽性好，尽量与建筑物颜色一致。2建筑134、物避雷带引下线一般不得少于4条。每年1检查避雷带T接是否良好，焊结是否牢固。2检查各固定座安装是否稳固，有无松脱现象。3检查隐蔽部位是否有裸露现象。3接地线每月1检查各种主要设备接地线连接是否牢固、稳定。2检查接地线安装是否合理、美观。3.检查接地线涂是否完好；对接地线安装不得影响维修或通行。每年1高压环网柜、变压器、低压配电柜、发电机组、空调主机等大型设备必须有两条接地线与避雷网相连。2检查接地线与设备焊结是否牢固，有无虚焊、脱焊现象，焊花是否整齐。3检查接地线与设备镙栓连接是否紧固，有无锈蚀、松脱现象。4避雷网（接地网）每月1检查避雷网引出线地面部分有无锈蚀现象。2检查引出线周围环境卫生，135、有无水渍、腐蚀性物质。1接地电阻小于4。2雷击损坏率1以内。每年1涂刷一次保护漆。2雷雨季节前夕测试一次不同标高位置的避雷带接地电阻，同时测量建筑物引下线端接地网的接地电阻，电阻值过大时，必须检查引出线与接地网|的连接情况。20根据设备设施管理程序中的责任分工，值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把异常情况记录在值班记录中，对发现的问题及时填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在避雷系统巡视维护表；异常维修的填写设备维修记录。30支持性文件及记录31 设备设施管理程序32设备维修记录33派工单 136、34避雷系统巡视维护表35值班记录二十五、计量设备检定操作规程10压力表：11压力表的检验周期为半年。对日常工作中发现有压力表异常时需及时进行校验、校准或更换。12外观检查是否完好无损，表针指示是否为“0”。13先把一只经计量检定专业单位校验合格的压力表（与待检压力表量程相当）与被检压力表一起安装在手摇液压泵或小型空压机输出压力端。以被检压力表的量程为基准，按比例选5个压力测试点。将手摇泵或空压机的输出压力调整到测试点压力，静压后记录两压力表显示值，计算出两表误差。各压力测试点测试完成后，得出5个误差值。各压力测试点的误差值大于压力表上所标注的精度等级时，被检压力表为不合格。小于或等于压力表上137、所标注精度等级时，则说明被测压力表合格。14经检测的压力表如合格，专业技术人员贴上统一的准用证或合格证，交原部门正常使用。如不合格，组织检查维修后，重复1.2检验程序，合格后贴准用证或合格证交部门正常使用，仍不合格专业技术人员贴上停用证，并作报废处理。20万用表及钳表21万用表、钳表的检验周期为一年。对日常使用过程中发现有万用表、钳表异常时需及时进行校验、校准或更换。22外观检查是否完好无损，电流、电压各相应档位指针指示是否为“0”，电阻档在短接测试表笔后指示是否为“0”。23取一只经计量检定专业单位校验合格的高精度万用表或钳表，与被检万用表或钳表一起，在相同档位上测量同一电器元件的电流、电压138、电阻值，记录每次测量时两表的误差。重复5次测量（每次测量后元件需停电、放电），误差值小于或等于仪表所标注的精度等级时，仪表为合格，否则为不合格。24经检测的万用表或钳表，在相应的档位上所测得的精度指示合格时，说明其档位功能合格，可以在工作中继续使用该档位进行测量。当电流、电压、电阻档都合格时，专业技术人员贴上统一准用证或合格证，交部门正常使用。如有一档或多档功能不合格时，专业技术人员组织检查维修后重复2.2检验程序，合格后贴准用证或合格证交原部门正常使用。单档（或两档）合格时必须在表上注明只能使用单档（或两档）。如维修后各测量档均不合格，由专业技术人员贴上停用证，并作报废处理。30支持性文件及记录31 测量设备统计表32计量器具检定计划33测量设备检定记录