1、XXXX区知识产权青创中心项目建设可行性研究报告编制单位：广州市产业园区商会编制时间：2021 年 6 月 18 日目录第一章 前言.1第二章 项目概况.3第三章 项目建设可行性分析.7第一节 项目建设背景分析.7第二节 项目建设必要性分析.12第三节 项目建设重要性分析.18第四章 项目产业定位及发展目标.22第一节 项目产业定位.22第二节 产业发展目标及运营思路.26第三节 项目业态规划及空间布局.29第五章 市场及项目态势分析.31第一节 市场分析.31第二节 项目态势分析.34第三节 项目租金定价建议.39第六章 项目收益估算及产业效益分析.45第一节 项目收益估算.45第二节 项目2、年度测算.50第三节 产业效益分析.55第七章 结论及建议.581第一章第一章 前言前言经济全球化的背景下，知识经济和共享经济的兴起，使知识产权成为决定经济增长模式和国际竞争关系的关键因素，国际上以知识产权为核心的竞争尤为激烈，催生了企业高度重视知识产权的管理。根据国务院关于同意在中新广州知识城开展知识产权运用和保护综合改革试验的批复，同意在中新广州知识城开展知识产权运用和保护综合改革试验。作为中新广州知识城的重点项目之一，知识城广场将配合打造国家级知识产权示范基地。2014 年 9 月夏季达沃斯论坛上李克强总理提出，要在960 万平方公里土地上掀起“大众创业”“草根创业”的新浪潮，形成“万众3、创新”“人人创新”的新势态。此后，联合办公模式发展迅速，类似“青创中心”“孵化器”等字眼也逐渐出现在人们的眼前，激活了大众的创业热情。而共享经济作为一种新型的商业模式，随着互联网技术和相关设施的进步和完善，迅速地发展和传播起来，经济发展注入新的活力，中小企业迅速萌芽和发展。在共享经济的背景下，创新创业载体也发生了新的发展，众创联合办公空间应运而生，顺应时代的发展。青年是大众创业、万众创新的主体，青年人凭借创新思维活跃、创业动力强烈走在双创的前头。近年来，国家大力支持青年创业创新，一系列政策的出台，为青2年创新创业创造了良好环境，许多大学生纷纷投身创新创业行列，成为创新创业的主力军。科技成果转化4、是创新驱动发展的重要环节，而推进大众创业万众创新是实施创新驱动发展战略的重要支撑。创新创业载体大大释放全社会创新创业活力，加快科技成果向现实生产力转化，增强实体经济发展新动能。创新创业载体主要是指聚集科技型创业企业以及促进成果转化、孵化的现代科技服务载体，根据服务企业所处的阶段不同，可分为众创空间、孵化器、加速器、产业园区等不同载体，不同创新创业载体彼此接力，形成递进结构，促进企业快速成长和稳步发展。为满足青年创新创业对办公空间多用途、灵活性等的需求，打造优质的办公环境，拟在知识城广场打造一个活跃、智能化、精细化且富有特色的众创联合办公空间作为创新创业载体。该载体将以知识产业创研为引擎为核心，5、全方位发力构建新一代信息技术、人工智能、生物医药为主导产业的知识经济产业。本项目所打造的产业载体将建设为集商业休闲、公共服务、工作研习于一体的智慧垂直社区，灵活办公空间设置，形成一站式办公空间满足小微企业、加速增长企业、成熟企业的不同需求，并为入驻企业提供多种互动空间，满足不同的社交体验，大大助力广州知识城广场建设成为国家知识产权运用和保护集聚区。第第二二章章 项项目目概概3况况1.拟定项目名称拟定项目名称XXXX区知识产权青创中心2.项目总体介项目总体介绍绍本项目拟以知识产权科创产业为主导产业，构建知识产权服务生态圈的创新创业载体，打造智慧垂直社区、一站式办公空间，通过管家式的办公服务、对口6、资源和市场渠道对接、社群活动和圈层交流运营等形式，形成创业氛围浓厚、青年创新力量集聚、产业配套完善的众创联合办公社区，强调空间开放和人才关怀交流，推动知识产权、科创产业创新，促进高端人才集聚发展。通过打造产业配套中心、产业孵化空间、产业加速空间以及知识产权企业家活动中心和企业展示中心，灵活按需交付，满足青年创新创业团队、科技初创企业、创新研发项目等“轻装入驻”，减轻企业入驻负担。引入专业服务机构构建专业服务平台，形成集知识产权交易、价值评估、质押融资、风险投资、公证服务以及国内外知识产权服务机构引进等功能于一体的知识产权服务生态体系，打造XXXX区知识创新赋能企业高质量发展的示范基地。3.拟拟7、定定载载体体属属性性众创联合办公空间4.项项目目拟拟建建设设内内容容4本项目拟用办公楼共有 5 层，将打造为知识产权服务的生态空间。具体功能分布如下：一楼：产业配套中心。将提供商业服务、企业服务、招商服务等综合服务；二楼：产业孵化空间。为初创企业提供物理空间、共享设施、技术服务、咨询服务、投资融资、创业辅导、资源对接等服务；三楼、四楼：产业加速空间，提供满足企业加速成长的发展空间，配备专业技术平台，提供企业规模化发展的技术研发、资本对接、市场拓展等深层次孵化服务；五楼：知识产权企业家活动中心和企业展示中心，将作为载体内企业以及区域定位发展的统一宣传平台。5.建设地点建设地点广州市XX56.项目8、面积项目面积建筑面积约为 8300。7.项目性质项目性质新建未运营。8.载体建设现状载体建设现状知识城广场是黄埔区、开发区的重点建设项目，隶属于中新广州知识城的核心项目之一。知识城广场项目涵盖了办公楼、标准办公楼、多层办公楼、独栋办公楼、高级人才公寓、人才公寓、会议及展览中心、园区服务配套和商业功能。该项目共分四期实施，第一期为会议及展览中心、多层办公楼、独栋办公楼。会议及展览中心已于 2020 年 7 月正式开放，独栋办公楼主体结构已全部完成结构封顶。本项目位置属于知识城广场范围内，计划应用合院 11 栋的生态合院式产业办公楼进行建设和运营。拟用的办公楼共有 5 层，目前项目整体建筑框架、外9、部的幕墙装饰基本完成，室内空间均为毛坯状态。（详见下图）67第三章第三章 项目建设可行性分析项目建设可行性分析第一节第一节 项目建设背景分析项目建设背景分析1.响应响应“双创双创”政策政策，引导支持青年参与引导支持青年参与，推动科技创推动科技创新创业载体的建设运营和发展新创业载体的建设运营和发展科技创新创业载体作为国家和区域创新体系的重要组成部分，对科技型创业企业的发展具有至关重要的作用。从全链条孵化视角，概括了创业苗圃、孵化器和加速器 3 类科技创新创业载体，实现了社会资源和智力资源的有机结合，大大推动了新产业、新业态的快速发展，也激发了社会群体的创造力。2015 年，国务院办公厅印发关于发10、展众创空间推进大众创新创业的指导意见，指出要构建一批低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间，以实现创新与创业相结合、线上与线下相结合、孵化与投资相结合，为广大创新创业者提供良好的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。十四五规划指出，要推动创新创业创造向纵深发展，优化双创示范基地建设布局，全面提升劳动者就业创业能力，健全终身技能培训制度，广发开展新业态新模式从业人员技能培训。从国家战略层面，对创新创业人才培训实施保障，统筹各类培训资金向人才倾斜。广东省政府相继出台了广东省自主创新促进条例、关于加强港澳青年创新创业基地建设的实施方案、广东省科技企业孵化载体管理办法等政策，明确加强广东科技企11、业孵化载体的规范管理，加快科技孵化育成体系提质增效，构建优良的科技创业生态，引导支持广大青年在新时代潮流下参与创新创业，推动大众创业万众创新上新水平，支撑XXXX8区国际科技创新中心建设。2.中中新新广广州州知知识识城城是是广广州州市市的的重重点点工工程程，将将助助力力打打造造成成为为具具有有全全球球影影响响力力的的科科技技创创新新高高地地中新广州知识城是新加坡及广东省政府共同倡导成立的跨国合作标志性项目，也是广东省主动发起和推动的粤新合作项目，项目推进之年，其投资额度位居广州重点项目的首位。为推动项目的进展，广州市政府更是提出了诸多措施，如：10 年内知识城的市级财政收入全部返还知识城、实行12、审批管理零收费、积极争取赋予省一级经济管理权限等。广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要 中强调了要统筹推进科技创新轴的打造，举全市之力规划建设以中新广州知识城、南沙科学城为极点，链接全市域创新关键节点的科技创新轴，集聚国际一流人才资源、科技基础设施、高等院校、科研机构和科技型企业，建成广州市科技创新区域布局的主骨架。该文件肯定了中新广州知识城的创造力，也强化了南沙科学城与中新广州知识城等关键科技创新节点要互联互通，协同推进广州科9技创新轴的打造。3.广州知识城广场是全国唯一的广州知识城广场是全国唯一的“知识产权运用和保护知识产权运用和保护综合改革试验区综合改革试验13、区”的示范性项目的示范性项目广州知识城广场是中新广州知识城的重点项目之一，拟建设成为国家知识产权运用和保护聚集区，被定位为国际“3I”知识产业创新赋能基地。广州知识城广场将以知识产业创研为引擎为核心，全方位发力构建新一代信息技术、人工智能、生物医药等为主导产业的知识经济产业，为入驻企业提供优质办公环境、智慧共享型园区服务、一体化商业服务配套等功能服务。并结合知识产权服务业、配套生产性服务产业，发展成为“立足广东、辐射华南、示范全国”的知识产权引领型创新驱动引擎项目，为我国建设知识产权强国探索经验。本项目拟建的创新创业载体将围绕知识型主导产业的前提下，打造一个完整的知识产权全生态系统，完善知识产14、权管理和服务体系，满足了广州知识城广场的项目定位，更有利于科技成果的转化，营造良好的知识产权服务环境，加速广州知识城广场的发展。4.4.众创联合办公空间成为青年创新创业的新办公模式众创联合办公空间成为青年创新创业的新办公模式众创联合办公空间在“大众创业，万众创新”的口号下，顺应时代的发展而出现。众创联合办公模式作为一种商业办公模式，在设计中充分协调空间布局，打破传统的办公空间设计思路，由固定的工作空间转向灵活的工作位置，以满足不同行业工作者的工作需要10。时代大步向前，当代青年对工作环境的需求越来越高，传统的楼宇办公已不能满足当代青年创业者的审美及诉求，创新创业者的要求具体表现为高度现代化、自15、由化、智能化、个性化需求，要求办公空间不仅仅满足于其基本的办公功能，还应兼具有休闲、娱乐、服务、运动、餐饮于一体的生活化需求，可以配套一站式解决工作、生活、社交的功能。本项目拟在广州知识城广场内打造特色的创新创业载体，融合灵活、绿色、开放、人性化、完善的办公设施、高性价比且增值服务丰富的优质中创联合办公空间。既满足不同创新创业主体的对办公空间的差异需求，使其享受高质量、综合成本低、舒适的空间，又能在广州知识城广场内成为靓丽的网红打卡地，吸引人流。5.建设建设XXXXXXXX区知识产权青创中心，作为 2021 年知交区知识产权青创中心，作为 2021 年知交会重点展示项目会重点展示项目XXXX区16、知识产权青创中心作为政企融合项目，已获区领导初步认可，计划作为广州知识城广场承办 2021 年12月份知交会场地重点展示项目。其中，在青创中心建设世界知识产权组织 TISC（技术与创新支持中心）公共展示区以及公共服务区，并建设中新广州知识城国际知识产权服务大厅。推动优质知识产权服务机构以及外国专利代理机构常驻11代表机构进驻，提升知识产权服务园区的国际化服务水平。第第二二节节 项项目目建建设设必必要要性性分分12析析本项目拟在中新知识城广场的重点项目之一广州知识城广场，打造一个以科技创新为主导的创新创业载体，构建知识产权服务生态系统，从而进一步激发创新创业新活力，提升科技创新创业体系的效能。本17、项目的开展符合国家、省、市的产业布局以及发展规划，建成后大大提高全社会创新创业的水平和活力。1.贯彻落实知识产权强国战略纲要贯彻落实知识产权强国战略纲要2021 年，我国进入“十四五”的开局之年。中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要要求坚持创新驱动发展，全面塑造发展新优势。强调提升企业技术创新能力，完善科技创新体制机制，实行严格的知识产权保护制度，构建知识产权保护运用公共服务平台。在推动知识产权高质量发展年度工作指引（2021）中也明确了，要强化知识产权高质量发展标杆引领，高标准推进知识产权强国建设试点示范工作，全力打造XX等区域知识产权高地。建立完善的18、知识产权制度，有利于国家自主创新能力的提升，重视知识产权保护对经济转型的影响，着实发挥知识产权对科技创新的杠杆作用，促进知识产权对产业发展的支撑作用，从而推动“中国制作”向“中国创造”的转型。2.助力深化助力深化XXXXXXXX区的创新合作区的创新合作根据XXXX区发展规划纲要要求，深入实施创新驱动发展战略，深化XX创新合作，构建开放型融合发展的区域协同创新共同体，集聚国际创新资源，优化创新制度和政策环境，着力提升科技成果转化能力，建设全球科技创新高地和13新兴产业重要策源地。广州知识城位于广深科技创新走廊的核心，更是XXXX区的“湾顶明珠”，已经汇聚了一批国内外顶尖项目和研发机构，也引入了多19、项国家、省、市重点项目，成为全国知识产权保护资源最齐备的地区。随着XXXX区的深入推进，必定会集聚一流人才以及建设一批专业化的高技术研发服务，助力创新型科技产业服务体系的形成。3.符合中新广州知识城总体发展规划符合中新广州知识城总体发展规划广州知识城广场是中新广州知识城的重点项目之一，也是全国唯一的“知识产权运用和保护综合改革试验区”的示范性项目，将对标世界级知识产权商务服务中心，全力建立知识产权产业全周期服务链。根据广东省人民政府关于印发中新广州知识城总体发展规划（20202035 年）的通知的战略定位部署，广州知识城将围绕建设具有全球影响力的国家知识中心，着力打造知识创造新高地、国际人才自20、由港、湾区创新策源地、开放合作示范区，成为XXXX区高质量发展的重要引擎。把握知识创新脉动，通过深化国际科技合作、集聚知识创新要素、完善配套服务功能、提升自主研发能力，培育以知识生产、知识传播、知识运用、知识服务和知识保护于一体的现代知识经济体系。通过知识赋能推动知识产业化，促进产业数字化，形成知识应用新场景和知识密集型经济新业态、新模式14。4.助助力力广广州州市市打打造造知知识识产产权权服服务务新新模模式式近年来，广州知识产权保护工作明显加强，目前重点产业知识产权维权援助与保护工作站覆盖全市 11 个区，全市拥有知识产权调解机构 62 家、仲裁机构 5 家、快速维权及援助机构 28 家。221、016 年至 2018 年全国专利行政执法绩效考核中，广州连续三年获得全国第一。2016 年至 2020 年，全市处理专利侵权及查处假冒专利案件 11272 件，查处商标侵权假冒案 5936 件，案值 8199.38 万元。为此，广州市结合工作的实际情况，制定并出台了广州市关于强化知识产权保护的若干措施，拟定了 25 项具体举措，打造广州知识产权司法保护、行政保护、仲裁调解、行业自律、社会共治新模式。5.赋力提升广州知识城广场物业及服务价值赋力提升广州知识城广场物业及服务价值XXXX区知识产权青创中心，集产业孵化空间、产业加速空间、知识产权企业家活动中心、企业展示中心、产业配套中心于一体的产业22、载体空间，着手于企业从孵化到成熟发展的全生命周期所需载体空间，有助于知识城广场整体形象及配套设施的升级，带动园区及区域活力，对于促进知15识城广场招商引资及产业结构升级具有重要意义。一方面，项目通过与品牌运营商合作，增加品牌增值服务，从而提升青创中心项目的市场价值，给知识城广场带来更多的物业资产增值。另一方面，通过投资建设青创中心项目，既增加了知识城广场的运营收入，也提升了项目的运营管理水平。6.吸引中小企业进驻，快速提升知识城广场人气吸引中小企业进驻，快速提升知识城广场人气知识城广场现处于招商初期，项目人气稍显低迷，人流量缺乏，亟需一个可快速吸引企业入驻办公的空间吸引人流。快速入驻办公是小微23、企业选择办公场所的一个重要因素，青创中心通过打造众创联合办公空间，提供精装修、人性化的办公环境，配备有办公桌椅等办公用具，为中小企业、创业团队等打造拎包入驻，灵活办公的场所，减去企业入驻成本，快速吸引一批小微企业入驻办公，为知识城广场带来人气。7.打造知识城广场重要参观展示中心和优质活动场所打造知识城广场重要参观展示中心和优质活动场所规划设置公共展示空间是体现项目运营方重视产业程度的标识。公共展示空间能够集中展示整体项目的发展概况，为企业宣传展示提供空间。越来越来的产业项目规划公共展示空间，一来，增加项目配套，体现产业情怀；二来，也为产业交流、产业考察提供交流展示空间。目前知识城广场缺乏对外整24、体展示中心，缺乏一个优质的活动场所。本项目通过打造“世界知识产权组织 TISC（技术与创新支持中心）”、“中新广州知识城国际知识产权服务大厅”等，提升知识产16权服务园区的国际化服务水平，助力提升项目整体展示区形象，给知识城广场参观考察提供一个很好的参观考察及体验的优质场所。8.赋能知识城广场打造专业高水准众创空间赋能知识城广场打造专业高水准众创空间根据调查，广州内有 WeWork、创富港、世联空间、Timetable 精品办公等十家热门的众创联合办公空间运营品牌商提供创新创业载体，满足不同的创新发展需求，均可提供办公产品满足企业入驻，其提供的服务普遍为基础工商财税服务，企业成长到一定阶段基础25、的工商财税服务已不能满足其发展。而青创中心旨在构筑全球知识产权创造、运用、保护元素最集中的高地，推动知识产权的创造与应用，促进知识产权服务业高端化与多元化发展，除提供基础服务外，着重引进专业的知识产权服务机构，规划建设高标准的产业办公空间，提供专业化的知识产权服务，为项目后期引入高质量高水准的企业提供全链条知识产权服务，优质服务品质可提升项目整体租金水平，与知识城广场相互赋能。9.打造有竞争力项目，为知识城广场项目引流客户打造有竞争力项目，为知识城广场项目引流客户这几年，知识城已有多个超高写字楼项目落地在建包括人才大厦、知识塔、文化塔等；根据知识城南起步区控规修编方案，凤凰湖与九龙湖周边 9 26、个地块建筑高度调整后，包括知识城国际创新驱动中心、知识城领军人才集聚区、清华珠三角研究院等项目地块，出现多个高层写字楼；枫下、凤17尾、汤村等多个旧改项目，在地铁站周边也将规划一定比例的商务办公写字楼。根据规划显示来看，知识城片区的商业办公写字楼至少将有 30 多栋，分布在环九龙湖、凤凰湖，以及地铁知识城线多个地铁站周边。商业办公楼宇建筑拔地而起，商业办公类型产品供给十足，同质化竞争将严重化。另外，中小企业特别是初创期科技企业，一般优先考虑灵活性，更青睐选择短期租约、以及可以“即租即用”的众创联合办公空间。基于此，青创中心打造的众创联合办公空间产品类型将形成稀缺产品，与同类型办公产品形成差异化27、发展，以优质办公环境引商，形成错位招商优势，促进知识城广场项目整体招商。第第三三节节 项项目目建建设设重重要要性性分分析析1.有有利利于于营营造造知知识识产产权权服服务务“大大集集群群”、示示范范性性营营商商18环环境境黄埔区、开发区先后发布了 关于印发广州市黄埔区 广州开发区推动XX知识产权互认互通办法（试行）实施细则的通知、广州市黄埔区人民政府 广州开发区管委会关于印发广州市黄埔区、广州开发区、广州高新区知识产权专项资金管理办法的通知、广州市黄埔区人民政府 广州开发区管委会关于印发广州市黄埔区、广州开发区、广州高新区进一步加强知识产权运用和保护促进办法的通知等政策法规，已先后成功吸引了 G28、E 生物科技园、百济神州、粤芯芯片、中新国际联合研究院、冷泉港实验室等国内外顶尖项目和研发机构落户。还引入了多项国家、省、市重点项目，包括：广州知识产权法院、国家知识产权局审查协作广东中心、中国（广东）知识产权保护中心、中国版权保护中心华南版权登记大厅、广东知识产权纠纷人民调解委员会、广州知识产权仲院等知识产权保护机构，构建起一个司法审判、行政执法、仲裁调解、快速维权、海外保护、行业自律等有机结合的“知识产权大保护大协同机制”，成为全国知识产权保护资源最齐备的区域。截止到 2020 年，知识城已发展拥有三集群两高地、数十所国际顶尖科研机构和超 1000 家知识型创新企业。截至2020 年，黄埔29、区、广州开发区共有有效发明专利 17341 件，累计获得中国专利奖、广东省专利奖 197 项，每万人高价值专利拥有量近 54 件19。2.有助于推进广州市创新创业载体的高质量发展有助于推进广州市创新创业载体的高质量发展创新创业载体的高质量发展，有助于科技创新，完善创新创业载体的基础设施及公共服务体系，引导主导产业资源发展，培育专业型创新创业载体可以支撑知识城产业发展，促进在孵企业发展。利用XXXX区建设契机，推动众创空间国际化发展。加强XXXX区重点发展的人工智能、大数据、物联网等新兴产业研发创新的过程中，充分发挥XXXX区技术溢出效应，将港澳和国外先进技术、人才及商业资源与本地的优质创新孵化30、体系有机结合，为新技术、新产业的孵化提供一体化的保障。3.改改善善科科技技创创新新生生态态，构构建建全全链链条条知知识识产产权权服服务务体体系系本项目将依托现有省市区政策利好的营商环境，严格贯彻落实政策法规，以科技创新服务需求为导向，促进科技成果转化和加强创新服务为重点，利用项目载体重点引入职能部门驻点办公，完善区域功能配套；同时引入相关专业服务机构，为入驻企业提供知识产权咨询、申请、布局、保护、价值评估、运营等全生命周期知识产权服务，大力发展科技中介服务与科技金融服务，创新服务模式，打造知识产权服务新名片。204.推动科技创新、推动科技创新、知识知识创新企业构建知识产权体系创新企业构建知识产31、权体系知识产权是企业的核心竞争能力和无形资产，保护知识产权就是保护创新。随着科技的发展，知识产权已在各领域渗透，本项目将为为创新资源的转化提供最强有力的保障，使企业认识知识产权应用和防御的重要性，避免了日后知识产权争端，更可促进企业的科学创新发展。5.众创联合办公空间是存量物业改造提升的新方向众创联合办公空间是存量物业改造提升的新方向可持续发展概念已在城市更新进程中反复提及，其核心的问题是有限土地资源再分配。众创联合办公为存量物业改造提升再运用提供了一种新方法，越来越多品牌运营商加入有限空间高品质运营行列，以丰富的运营经验提升创新创业载体的质量。引入品牌联合办公，不仅是载体去化的要求，也可以为32、商业物业带来多元的人群和社交需求，以及相对稳定的人流和到访率，为资产升值提供助力。此外，众创联合办公空间里面的企业通常会为客户提供额外的增值服务，以满足客户需求，增加原本办公空间的服务内容，赋能周边企业。这些服务也让众创联合办公与传统的写字楼运营区分开来，使得前者对企业更具吸引力。6.有助于广州知识城广场的价值提升有助于广州知识城广场的价值提升，助力政园企业联助力政园企业联动动知识城广场本身作为黄埔区、开发区的重点建设项目，隶属于中新广州知识城的核心项目之一，是广州开发区落实国家知识产权综合改革试验的重点示范项目和高端平台载体，而XXXX区知识产权青创中心作为政企融合项目，已获区领导初步认可，33、拟计划由广州知识城广场承办 2021 年12 月份知交会场地重点展示项目，吸引政界、产业园区界、中小企业、专业服务机构等客群，更好促进社会群体对知21识城广场的认识，助力整体招商。第第四四章章 项项目目产产业业定定位位及及发发展展目目22标标第第一一节节 项项目目产产业业定定位位1 1.定定位位依依据据（1 1）符符合合国国家家、广广东东省省、黄黄埔埔区区、知知识识城城最最新新的的产产业业发发展展规规划划中国与新加坡与时俱进地推动全方位合作伙伴关系深入发展，双方将在中国新一轮对外开放中，进一步深化科技创新、高端制造、知识产权、人才培养等重点领域的合作，把知识城打造成为中新合作新典范。随着XXX34、X区建设全面推进，广州国家高新区纳入全国十大世界一流高科技园区建设序列，为知识城创新驱动引领高端要素集聚提供重要支撑。知识城作为XXXX区高水平科技创新的重要载体和广深港澳科技创新走廊十大核心创新平台之一，迎来重大发展机遇，将以创新驱动高质量发展为根本，以汇聚知识型人才、发展知识经济为主线，建设成为具有全球影响力的国家知识中心。中新广州知识城总体发展规划（20202035 年）提出发展目标，到2022年，国家知识中心建设初见成效，交通网络便捷高效，智能化基础设施系统完备，优质公共服务体系基本形成，知识密集型产业比较发达，国际创新领军人才比较富集，知识产权保护和运用达到国际先进水平，23营商环境35、全国领先。（2 2）与所在区域的经济发展战略）与所在区域的经济发展战略吻吻合，区域内具备一合，区域内具备一定的产业基础和产业资源定的产业基础和产业资源2016-2020年间，知识城建成了生物医药、集成电路、智能制造、新一代信息技术、新能源新材料等价值创新园，已发展拥有三集群两高地、数十所国际顶尖科研机构和超1000家知识型创新企业。研发实力显著增强，累计专利申请量达1798件；培育了一批瞪羚、高新技术企业，累计培育认定区瞪羚企业40多家，着力引进瑞士龙沙、粤芯、诺诚健华、百济神州、创维、百度Apollo、宝能智造中心等165个重点产业项目。人工智能、物联网、区块链及5G技术等新兴技术发展迅速，36、并且正在加速与传统产业的融合创新，知识产权服务作为产业培育科技创新发展的重要支撑与手段，符合大区域发展规划，具备良好市场前景。（3 3）符合知识城广场的打造打造国际）符合知识城广场的打造打造国际3i3i知识产业创新知识产业创新赋能升级基地的产业规划赋能升级基地的产业规划知识城广场以芯片设计、集成电路项目产业、科技金融产业、人工智能、新一代信息技术产业为核心，打造国际3i（International、Intellectual、Innovation）知识产业创新赋能升级基地，共同构筑全球知识产权创造、运用、保护元素最集中的高地，推动知识产权的创造与应用，促进知识产权服务业高端化与多元化发展。青创中37、心打造知识产权服务生态体系，贴合知识城广场整体发展规划，更好相互赋能24。2.项目产业定位2.项目产业定位（1）总体定位（1）总体定位以XXXX区高水平科技创新和知识城打造全球知识 产权 高 地 为 契 机，结 合 知 识 城 广 场 打 造 国 际 3i（International、Intellectual、Innovation）知识产业创新赋能升级基地的总体规划，充分发挥这知识创新的引擎效用，推动新一代信息技术、人工智能、生物医药等领域的前沿创新技术与实体产业加速融合。形成集知识产权交易、价值评估、质押融资、风险投资、公证服务以及国内外知识产权服务机构引进等功能于一体的知识产权服务生态体系38、，培育一批知识产权数量密集、价值高、具有市场竞争优势的知识产权强企，打造粤港澳XX区知识创新赋能企业高质量发展的示范基地。（2 2）主主导导产产业业、创创新新产产业业及及配配套套产产业业主导产业：新一代信息技术、人工智能、生物医药等领域的知识产权研发创新及落地应用创新产业：动漫创新、虚拟现实、视觉艺术、数字技术、5G技术等前沿技术的研发创新和应用配套产业：知识产权代理、布局分析、质押金融、专利维护等关联服务，科技服务、金融服务及商务服务等。（3）产业主要招商方向（3）产业主要招商方向本项目将致力于打造粤港澳XX区知识创新赋能企业高质量发展的示范基地，根据知识城广场总体定位以及主导产业方向，从技39、术研发、系统设计、销售及服务的具体方面来25说，招商包含以下几个方向：1）以IAB产业技术、系统研发应用为主，能够为产业上下游提供智能化系统解决方案的人工智能、系统开发等相关企业及其上下游；2）通过数字技术、人工智能、生物医药、5G等先进技术，在节能环保和能源高效利用方面研发创新、销售成套节能设备的相关企业及其上下游；3）以知识产权服务为主，提供专利检索、专利分析、专利挖掘专利文件撰写、专利及商标开发规划等的在创造、保护、管理方面提供服务的企业及关联机构；4）新兴产业中的现代服务企业。相关企业研发中心、总部基地、展销中心等，只要项目的物业能符合需求，都同样可以积极引进。26第二节第二节 产业发40、展目标及运营思路产业发展目标及运营思路1.1.产业发展目标产业发展目标总体目标：到2031年底，建设成为IAB产业领域企业集聚、产业服务体系完善、创新创业环境优越的产业融合创新策源地，打造营收超50亿的创新产业基地。产业规模快速壮大。集聚IAB等领域相关企业数量超过50家，培育2家以上具有行业影响力的高新技术企业，5家以上细分领域骨干企业，产业规模超过50亿元，带动相关产业的规模超过100亿元。创新能力显著增强。建成一批市、区重大创新平台，建成2个以上共性技术研发和成果转化创新服务平台（知识产权应用展示中心、5G应用创新中心），产业创新型体系基本形成。服务支撑能力提升。推动“主导产业+配套服务41、”相辅相成，促进知识产权服务赋能数字技术、人工智能、区块链的高质量发展，服务向知识城广场加速渗透。2.2.产业运营思路产业运营思路（1 1）整体发展方向）整体发展方向青创中心以创新服务推进知识产权生态与载体融合为宗旨，集聚企业发展要素，发挥运营方平台功能，为入驻企业、创新创业团队提供良好成熟的产业发展环境，致力于为科创企业以及知识产权平台公司、关联机构营造良好的创新27创业环境，打造集创新孵化功能、专业化服务功能、多资源聚合功能于一体的服务生态，成为关联企业集聚、应用创新、产业化服务的示范基地。整体运营坚持“产业高端化、载体智慧化、环境低碳化”的原则，通过智慧生态载体的建设运营，在有效的土地资42、源下，以较小的碳排放，获得更多的产出，并通过智慧化、精细化的管理走品牌特色化道路，实现产业载体长久持续的发展。（2 2）运营思路）运营思路青创中心将紧密围绕产业定位，以企业需求为导向，充分挖掘利用自身优势，全方位整合产业发展资源、协同创新，打造资源对接、融资服务、孵化培育、政务服务四大平台为一体的具有特色的运营服务体系，为入驻企业提供优越的孵化和成长环境，形成青创中心的特色和差异化竞争力，加速形成产业生态。资源对接平台资源对接平台：依托运营方自身资源优势，围绕科创领域企业的共性技术和人才需求，引入知识产权平台公司、关联机构，构建知识产权服务中心，帮助企业在代理业务、布局分析、质押金融、专利后期43、维护等资源上实现对接与共享，促进关联交易。融资服务平台融资服务平台：搭建金融机构、投资机构以及社会资本与入驻企业间的高效对接平台，形成多元化、多层次、多渠道的科技金融投融资体系。协助入驻企业建立与金融机构、28上市公司、企业集团、各投资基金和私人资本的多渠道联系，为企业发展创造多元化的融资体系。孵化培育平台孵化培育平台：依托产业孵化载体，引进一批科技创新、技术创意等领域的初创型企业或团队，为创业项目落地提供孵化场地、扶持基金、政策支持及创业培训、辅导等配套服务，降低创业风险和创业成本，提高创业企业的成活率和成长性。政务服务平台政务服务平台：协调企业与政府、市场之间的关系，为企业提供从基础性事务44、处理到个性化高端问题咨询、解决的多层次、全方位的服务。主要为企业提供一站式的政务代理服务、政策咨询及项目申报服务、人才人事服务及专业中介服务。29第三节第三节 项目业态规划及空间布局项目业态规划及空间布局1.1.项目业态规划项目业态规划在项目业态规划方面，青创中心将围绕科技创新的相关联企业/平台机构不同发展阶段的空间需求，打造“孵化空间+加速空间+公共展示空间”为一体的产业链载体空间，满足中、小、微企业的全生命周期发展需求，为目标客户提供孵化培育、创新创业、关联交易、配套服务的全链条的产业载体。2.2.项目空间布局项目空间布局青创中心将打造以知识产权科创产业为基础，高品质、聚集性的知识产权服务45、的生态空间。结合知识城广场战略定位及发展目标，打造形成“一楼两空间三中心”的产业空间发展格局，带动上下游产业关联企业协同发展，打造知识产权与科创融合发展的产业生态圈。产业孵化空间产业孵化空间：规划建筑面积约1300平方米，主推户型以2人间-9人间的办公卡位式的独立办公空间，提供精装修的，通过舒适的空间环境打造和优越的创业服务提供，降低入驻企业的创业成本，提高企业的创业成功率。产业加速空间：产业加速空间：规划2层共约3100平方米的空间，设置高端的商务办公层，户型以带套间或小型会议室的办公套间为主打，引入发展势头良好、商业模式成熟的中小型企业办公。30知识产权企业家活动中心：知识产权企业家活动中46、心：设计约500平方米的空间，以展板、电子VR等形式集中展示知识产权链条、知识产权族谱、知识产权国内外发展趋势与对比等信息，帮助来访者深入了解知识产权的前世今生。同时作为项目公共服务配套，积极对接落地各类产业活动，为园区内外企业家提供交流场所，活跃项目人气。企业展示中心：企业展示中心：规划约200平方米，作为本项目对外的产业展示平台，重点展示青创中心在知识产权创造、运用、保护等方面引进的重大项目和重要应用，为入驻企业搭建一个产业链上下游展示对接的平台，帮助企业塑造品牌，拓展市场。产业配套中心：产业配套中心：规划约600平方米的空间，打造“世界知识产权组织TISC（技术与创新支持中心）”、“中新47、广州知识城国际知识产权服务大厅”，推动优质知识产权服务机构以及外国专利代理机构常驻代表机构进驻，提升知识产权服务园区的国际化服务水平。同时，青创中心面向区域内企业及园区整体产业生态，引进共创咖啡吧、轻餐食、小众品牌茶饮等商业配套，助推产城融合。31第五章第五章 市场及项目态势分析市场及项目态势分析第一节第一节 市场分析市场分析1.创新创业载体的现状创新创业载体的现状随着创新创业载体地域和规模化拓展在实现孵化效率提高和市场影响力增加，2018 年 10 月国务院发布实施了 关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见。意见提出了八个政策措施，提出了要进一步释放创新创业活力，着力促进创新创业48、环境升级，建立完善知识产权管理服务体系，加快推动创新创业发展动力升级；并推动高校科研院所创新创业深度融合，健全科技成果转化的体制机制，深入推动科技创新支撑能力升级等要求，对众创空间服务升级提出了新要求。而众创联合办公空间已逐步成为创新创业载体的新办公模式，不再是过去单纯的工位租赁。根据戴德梁行发布的大中华区的联合办公空间报告，至今约有 40 个主要的办公空间分布在广州的甲级和乙级写字楼、各创意园内。广州内有十家热门的众创联合办公空间运营品牌商提供创新创业载体，满足不同的创新发展需求。具体情况如下表：32序号品牌运营商工位价（元/工位/月）起租期位置1WeWork150030001 个月越秀区、49、天河区2氪空间160020001 个月海珠区、天河区3Bee+18002500灵活天河区、海珠区4创富港1380灵活荔湾区、越秀区、天河区5寰图ATLAS14901949灵活天河区6FUNWORK2000月/季度天河区7目林Cohesion16004715/天河区、海珠区8We+酷窝8002000/天河区、越秀区、海珠区、白云区9世联空间599799/海珠区、天河区、番禺区、越秀区、白云区10Timetable精品办公1000-1300/天河区、南沙区此外，创新创业载体除了科技驱动，也需要成为能驱动地区社会经济发展产业。将科技与绿色、共享、健康、安全等趋势融入到载体发展，市场竞争焦点开始偏向于50、运营管理服务的附加值，“空间+配套+运营”的全方位竞争成为主流趋势。2020 年，疫情给传统办公物业与联合办公带来巨大挑战。行业竞争加剧、用户减少与需求升级等成为挑战，部分企业进行业务优化收缩，及时止损，以应对低迷的市场环境。332.知识经济的时代对知识产权的重视知识经济的时代对知识产权的重视经济全球化的背景下，知识经济令世界进入一个信息传递高速化、商业竞争全球化、科技发展高新华的经济时代。为此，知识产权已然成为衡量国家核心竞争力的重要指标，也是国际竞争的焦点。我国已提出知识产权强国的战略，建立国家知识产权战略体系，以制度和政策开展多方位的专利战略提高国家竞争力，为企业创造良好的制度和市场环境51、。中新广州知识城作为全国首个知识产权运用和保护综合改革试验区，致力于打造知识产权产业全周期服务链，未来将发展成为“立足广东、辐射华南、示范全国”的知识产权引领型创新驱动发展高地，为建设知识产权强国探索经验。其中知识城广场作为全国唯一的知识产权综合改革试验区重点示范项目，将为广东省内具有知识产权服务需求的企业或个人，以及周边地区的创新企业及个人等提供专业的知识产权服务；更为集聚知识产权服务型企业提供高品质办公空间，改变目前区内知识产权服务企业零散分布的格局提供了优质载体；同时也将为客户提供一站式知识产权服务，完善知识产权生态服务链。34第二节第二节 项目态势分析项目态势分析1.优势（优势（Str52、ength）（1）项目区位优势明显，获得多项政策支持项目区位优势明显，获得多项政策支持本项目为新建项目，处于广州知识城广场的重点建设区域，既是是新加坡以及广东省政府共同倡导创立的广东省经济转型的样板、广东省战略发展新平台，位于粤港澳大湾区湾顶，区位优势明显。国家、广东省、广州市及黄埔区提供了多个专项法制保障包括：国务院关于中新广州知识城总体发展规划（20202035 年）的批复、广东省人民政府关于印发中新广州知识城总体发展规划（20202035 年）的通知、广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要、粤港澳大湾区发展规划纲要等政策文件，支持中新广州知识城在重大项目建设53、体制机制创新等方面予以支持和指导，以全面提升中新广州知识城的创新驱动力。（2）众创联合办公空间打破入驻项目的高门槛众创联合办公空间打破入驻项目的高门槛，增强增强盈利盈利众创联合办公空间把创业看做一种产业，对其上下游资源进行整合，并根据服务进行收费。另外，因其办公空间打破一般企业孵化器的对入驻项目的高门槛，使更多创业者或创业项目可享受孵化器的创业全过程的资源使用，盈利模式更加立体且各盈利环节相对独立，又可以众创增强联合办公35空间的盈利能力。2.劣劣势（势（Weakness）（1）中新广州知识城中新广州知识城跟跟广州市区之间的地理距离广州市区之间的地理距离太太远，远，导致通勤时间过长导致通勤时54、间过长虽然 21 号线已经全线开通，但从南起步区搭地铁前往珠江新城，得换乘两次，且全程至少 1 小时，这也让部分上班族难以接受。同时，现阶段知识城对外的道路数量还不够多，自驾通勤所耗时间不亚于乘地铁。（2）区域内整体人口区域内整体人口太太少少根据黄埔区第七次全国人口普查公报，中新广州知识城范围内的九佛街、龙湖街、新龙镇所有常住人口共计 130688人，占全区约 10%；与此同时，这“两街一镇”占地约 178.42k，大概是全区 37%，人口密度谈不上高。（3）现有的创新创业载体优势特色不明显，服务供给）现有的创新创业载体优势特色不明显，服务供给单一单一普遍的创新创业载体间为了生存，对产业促进不55、明显，入驻企业主要聚焦行业是互联网、教育、医疗、智能硬件、金融等领域，行业分布非常分散；战略性新兴产业对接深度不够，总体上对产业的促进作用不明显；且创新创业载体的服务多集中在房屋租赁一类的基础服务阶段，而在开源软硬件设备提供、创客教育、财务投入等方面的服务表现不佳，存在缺乏激励机制、融资难以及创业导师资源匮乏或专业度36低等问题，制约着众创空间内企业的发展。3.机会（机会（Opportunity）（1）黄埔区、开发区内创新创业载体的数量较少）黄埔区、开发区内创新创业载体的数量较少从广州科技企业孵化协会发布的广州市众创空间名单和广州科技企业孵化器清单，截止至 2020 年 12 月 31日，广州56、市共有 294 家国家备案或省市级登记的众创空间，共 405 家国家级或登记的孵化器，其中黄埔区共有 49 家众创空间、83 家孵化器。2020 年、2021 年广州市黄埔区科学技术局（广州开发区科技创新局）先后结合 20172018 年、20192020 年度考核结果及部分单位主动申请撤销等情况结合考核发布了关于撤销部分单位区级孵化器（试点）、区级创客空间（试点）资格的通知，共有 36 家单位的广州开发区科技企业孵化器（试点）、区级创客空间（试点）资格被撤销。（2）知识城内集聚了）知识城内集聚了全国全国最丰富的最丰富的知识产权知识产权资源资源中新广州知识城已知识城建成了生物医药、集成电路、智57、能制造、新一代信息技术、新能源新材料等价值创新园，已发展拥有三集群两高地、数十所国际顶尖科研机构和超1000 家知识型创新企业。还引入了多项国家、省、市重点项目，构建了司法审判、行政执法、仲裁调解、快速维权、海外保护、行业自律等有机结合的“知识产权大保护大协同机制”，成为的区域，可有效的扶持黄埔区开发区知识产权相关37产业及企业，为其提供更专业的帮助。（3）粤港澳大湾区建设的契机）粤港澳大湾区建设的契机随着粤港澳大湾区建设的不断推进，可将众创空间向国际化方向建设。尤其粤港澳大湾区将致力于建成国际一流湾区及国际科技创新人才，务必会增加众创空间的国家交流与合作、国际背景人才及项目也会不断增长，为此58、，营造良好的创新创业氛围、打造完善的孵化体系，将大大吸引并鼓励港澳及国际优质项目在本项目内发展，有助于提高本项目的建设发展。4.威胁威胁（Threat）（1）广州科学城产业集聚，配套完善）广州科学城产业集聚，配套完善广州科学城是黄埔的产业主力，目前板块内已经有累计落户超过 130 家世界五百强企业和项目，占全市的四成，科学城的产业发展一直是亮点，诸如 LG、三星、香雪制药、宝能、雪松控股等等都已经入驻，目前在科学城世界 500 强企业超 130 家，占全广州 40%以上。还聚集了 300 多家企业研发机构，1000 多家高科技企业，陆续建设了科技企业加速器等 86 家孵化器，吸引了 3000 59、多名海归人才在此创新创业。在重点产业发展方面，广州科学城经过 20 年发展，形成了以高新技术产业的研究开发、生产制造为主，发展电子及通信设备、新材料、新一代信息技术、生物医药、智能装备等五大支柱产业。而广州知识城广场则以知识产企业创研38为引擎为核心，全方位构建新一代信息技术、人工智能、生物医药为主导产业的知识经济产业。从规模及设施配套来看，科学城与知识城同为黄埔区的重点区域，但科学城已经形成了规模效应，总体配套完善，交通便利；而知识城仍处于开拓阶段，公共设施配套还在完善中，而且距离核心城市较远。就目前为止，广州科学城仍有明显的优势。（2）品牌办公空间存在资源整合的局限性）品牌办公空间存在资源60、整合的局限性受限于单个品牌服务空间，虽然可以整合特定领域的上中下游资源，并不能覆盖所有行业创业资源，为此可能形成新增创业者减少造成的空置，从而增加空间运营风险。39第三节第三节 项目项目租金定价建议租金定价建议生产方式的变化，带来了办公空间的变化。传统的办公模式已不再完全适应发展，一种新的办公空间形式正逐步替代成为新的办公模式。1.租户（创新主体）选择联合办公空间的考虑因素租户（创新主体）选择联合办公空间的考虑因素（1）地理位置：优越的地理位置和便利的交通。（2）租金：按工位每月报价，独立办公区域则以面积报价。租期短则相对租金偏高，租期长则租金有一定优惠。（3）办公环境：好的办公环境，租户的心61、态和工作态度、积极性会处于良性状态，有助于创造力的发挥。（4）办公设施：按照不同的用途，需要配置洽谈、路演、会客区等。（5）配套服务：政策咨询、工商登记、创业创新培训及指导、融资、财税服务等。（6）费用：公共设施应用、租金折扣等。2.本项目租金定价影响因素本项目租金定价影响因素积极因素：（1）千亿产业集聚，已拥有 8 大支柱产业集群、数 10所国际顶尖科研机构和超过 1651 家企业，累计注册资本约1374 亿元（来源：中新知识城官网）。其中包含了阿里巴巴大数据中心、中国移动华南研发基地、GE 生物科技园、西门子等多家“全球 500 强”高新企业。40（2）政策出台，科技创新、先进制造、产业合62、作、投资管理等领域的 153 项政策已出台落地，对一些列产业集群发展提供了政策保障。（3）知识产权金融服务环境广州开发区初步形成了贯穿企业发展生命周期“质押融资投资基金资产证券化海外保险上市辅导”的知识产权金融资金供应链，多种新型知识产权金融形态从无到有，从最初的政策主动引导到现在的市场自觉行为，企业利用知识产权获得融资的渠道不断拓展。仅 2019 年，广州开发区知识产权证券化累计募资 7.4 亿元，规模国内领先。2020 年完成专利权质押融资金额 21.49 亿元，帮助 144 家科技企业融资，占全市 43.17。累计知识产权贯标企业数量 1271 家，排名全市第一。发行首个知识产权证券化产63、品，首开大湾区知识产权互认政策先河。制约因素：（1）交通网络布局完善，但处于在建阶段，通勤时间稍长，交通配套需要强化和完善。（2）商业配套目前处于不断建设阶段，仍在进一步规划完善，人口密度低。（3）知识城目前主要开发的是南区，以居住为主，知识城中区、北区属于企业教育产业配套区域，目前还是起步阶段。413.中新知识城同类项目情况中新知识城同类项目情况（1）广州腾飞园创新创业服务中心广州知识城腾飞园是中新知识城的重点项目之一，位于知识城中央黄埔区九龙大道，临近 14 号线何棠下地铁站和知识城南公交枢纽总站，地理位置优越。园区总建筑面积 47 万平方米，分二期开发建设，借鉴新加坡先进的设计理念，打造64、一个宜居宜业、产城融合的综合性高科技园区。本年度，广州腾飞园创新创业服务中心入选为广州市黄埔区广州开发区 2021 年第二批新登记广州市众创空间名单，现在创客企业（项目）共有 11 个。服务中心内配置有书吧、接待区、办公家具、洽谈室、会议室、前台接待、空调、微波炉、打印复印、传真、WIFI 上网、冰箱、有线网络、办公室清洁、卫生间配套、茶水间、独立电话间、视频远程会议间等。中心内设有 4-24 人办公间（18-85），其中也有开放的卡位（3-5），价格为 388 元/位/月起。目前，尚有办公卡位可出租。（2）优客工场（广州知识城）优客工场（广州知识城）是中新广州知识城打造的首个共享办公空间，地65、处广州中新知识城南起步区核心地段广州知识城腾飞园内，建筑面积达 6000，共设有 1400 个公共和独立工位，其中有 300 个公共开放卡位。配备多个独立办公间从小巧精致的 4 人间到可容纳 25 人的办公间，都42可灵活选择，满足个人到企业团队的多种需求。还配有百兆光纤网络、会议室、会客室、休闲空间、私人空间及能容纳近 100 人的路演大厅。优客工场（广州知识城）有 7 套户型可租，具体费用为：序号户型费用1开放工位450 元/人/月25 人外侧独立间3000 元/月37 人外侧独立间4200 元/月48 人外侧独立间4800 元/月518 人外侧独立间1.08 万元/月625 人外侧独立间66、1.5 万元/月优客工场拥有高起点，该品牌成立于 2015 年 4 月，由毛大庆博士发起成立。由红杉资本中国基金、真格基金、诺亚财富、创新工场、亿润投资、中投汉富、阳光壹佰、银泰置地、中融信托、首创置业、龙熙地产、景荣控股等数十家家国内知名投资机构共同投资，也是中国共享办公行业首个独角兽基本企业，在全球 44 座城市布局了 300 余个共享办公空间，创建了 213 个社区空间，提供近 6 万个工位。优客工场（广州知识城）在 2019 年，成功申请“广州知识城优客工场”众创空间。然而，广州市黄埔区科学技术局 于 2021 年 8 月 2 日发布的关于撤销部分单位区级孵化43器（试点）、区级创客空67、间（试点）资格的通知中，由广州优客工场创业服务有限公司运营的优客工场（广州知识城）已被撤销区级创客空间的资格，原因是场地已无自主支配权。根据了解可得，优客工场最近因经营不善，已撤离广州知识城腾飞园。（3）黄埔区及其他地区创新船创业载体定价情况序号项目名称位置户型定价1丰巢丰巢链谷创意产业园黄埔鱼珠距地铁 5号线鱼珠 502 米独立办公室（20 人）400 元/工位/月起2信泰物业冠豪数码大厦黄埔新村距地铁 5号线大沙东 403 米独立办公间（4 人-30 人）240 元/工位/月起3泓基幾維空間商务联合办公番禺友谊商店(办公)番禺市桥距地铁 3号线市桥 853 米独立办公室（5 人-16 人）68、300 元/工位/月起4IFOffice华新汇番禺万博距地铁 7号线南村万博 527米独立办公室（11 人-28 人）572 元/工位/月起5鑫谷国际众创空间鑫泰数控产业园南沙金洲距地铁 4号线大涌 659 米开放工位、独立办公室（6 人间）199 元/工位/月起6有机核空白云江夏距地铁 2开放工位、237 元/工44间红风创意园号线江夏 637 米独立办公室（4 人-38 人）位/月起7宇奇孵化器白云欣凯科创园白云西槎路距地铁 8 号线聚龙 255米开放工位、独立办公室（5 人-10 人）488 元/工位/月起4.租金建议租金建议综上考虑，本项目初期，若项目自行运营，工位定位建议在 288 69、元/工位/月500 元/工位/月；引进品牌运营方进行合作，工位定价在 880 元/工位/月1200 元/工位/月的区间，可全面打造“孵化空间+加速空间+公共展示空间”为一体的创业产业链性联合办公空间作为产业载体，建设知识产权服务生态系统。45第六章第六章 项目收益估算及产业效益分析项目收益估算及产业效益分析第一节第一节 项目收益估算项目收益估算1.1.估算说明估算说明本章测算的数据及时间，均围绕引进品牌运营方进行合作运营的方式进行为期十年的整体测算。2.2.估算范围估算范围项目投资估算范围有：前期筹备、装修费用，管理人员工资，行政人员工资，行政办公费用，固定资产费用，办公室维护费、运营费用等；70、3.3.投资估算依据投资估算依据（1）投资项目经济咨询评估指南；（2）现行投资估算的有关规定；（3）项目规划设计方案及有关数据；（4）市场信息、其他现行相关经济法规和政策。4.4.运营开支费用运营开支费用租金及物业管理费：支付项目租金及物业管理费用销售费用：销售产生的奖励费用能源能耗：运营期间能源能耗吧台原材料成本：经营咖啡吧原材料成本运营方后台管理服务费：覆盖运营方后台成本的费用前期筹备费用：项目筹备开业期间、开幕仪式等前期筹46备产生的费用人员工资福利及行政办公费用：人均年增长率为 6%低值易耗品购买：项目运营期间低值易耗品购买费用设备管理：融资租入打印机，设置光纤，保养空间内设备等环境管71、理服务：空间日常清洁、周期性清洁、除四害消杀、绿植、气味管理等，以年支出 6%递涨工程维修：空间日常工程维修空间安全管理：购买公众责任险、消防安全培训等专业定制服务：品牌授权、系统首次安装支付 30W，可一直使用，但其中系统需每年支付维护费，每年递涨 6%服务费；社群活动费用等运营方运营奖励金：向运营方支付的运营奖励金5.5.税费成本（一般纳税人）税费成本（一般纳税人）增值税（营改增）：按销售收入减去总成本费用的 6%计算；城市维护建设税：按增值税的 7%计算；教育费附加及地方教育费附加：按增值税的 5%计算；企业所得税：需分情况算：利润总额在 100W 以下，按5%缴纳所得税；利润总额在 172、00W-300W，按 10%缴纳所得税；利润总额在 300W 以上，按 25%缴纳所得税6.6.投资估算投资估算47（1）投入改造期：投入费用约 3652 万元（最终以第三方造价公司审核为准）。其中工程费用约 3175 万元（施工、采购）、工程建设其他费用约 295 万元（设计/造价咨询/招标/监理/建设单位管理）、预备费用 182 万元（应对设计变更而引起的工程费用），作为联合办公空间建设。粤港澳大湾区知识产权青创中心项目工程装修估算表粤港澳大湾区知识产权青创中心项目工程装修估算表项目名称：粤港澳大湾区知识产权青创中心项目单位：元序号项目名称合计（元）技术经济指标备注计量指标单位数量单位造价73、(元)一工程费用工程费用3174750031747500建筑面积m2830038253825（一）建筑及精装建筑及精装饰工程饰工程1481550014815500建筑面积m28300178517851拆除工程（含外运）415000建筑面积m2830050拆除原地面、原砌体隔墙、卫生间墙砖地砖等原配置2幕墙改造456500建筑面积m28300553中庭螺旋钢梯及其栏杆581000建筑面积m28300704装饰工程13363000建筑面积m283001610（二）机电安装及机电安装及设备工程设备工程95450009545000建筑面积m2830011501150本项目精装修是按新方案深化设计进行施74、工。1照明工程1618500建筑面积m28300195含桥架、电缆、电路电缆铺设、配电箱安装，电气设备电源灯具和固定类装饰灯具2弱电工程1826000建筑面积m28300220含桥架、综合布线、网络、无线 IP 门禁系统，监控音频系统，电话系统3给排水工程954500建筑面积m28300115综合管道给水、热水、卫生间排水，排污管网施工、空调排水（水井主排水管不在施工范围）484消防工程996000建筑面积m28300120火灾自动报警系统、室内消火栓系统、应急疏散指示系统、消防喷淋系统、消防机械排烟系统、防火门监控系统，应急照明系统，电动挡烟垂壁5空调及通风工程4150000建筑面积m28375、00500空调主设备、鲜风系统、送风回风管道、末端设备（三）采购费用采购费用73870007387000建筑面积m283008908901VI 采购664000建筑面积m28300802家具采购4648000建筑面积m283005603软装采购913000建筑面积m283001104设备采购1162000建筑面积m28300140二工程建设其工程建设其他费用他费用29525002952500建筑面积m28300356356（一）设计费用996000996000建筑面积m28300120120包含项目现场勘查/平面设计/概念意向设计/动线分析/深化设计/软装设计。（二）顾问费用15000001576、00000建筑面积m28300181181包含造价咨询、监理、招标代理等顾问费用（三）建设单位管理费456500456500建筑面积m283005555项目开办费、报建配合费、第三方消防设施检测、消防深化图纸管理费、消防第三方图纸审核、办证资料整理费三预备费预备费18200001820000建筑面积m28300219219约按（一+二）总价*5%四总投资总投资3652000036520000建筑面积m2830044004400（一+二+三）备注：“粤港澳大湾区知识产权青创中心”投资资金来源，建议以企业自筹的方式，通过知识城集团公司向智慧城市公司增加注册资金的方式，降低公司资产负债率，降低借入资77、金的风险。49（2）招商运营期：按 10 年形式测算，第一年 45%年平均入住率，第二年 80%的年平均入住率，第三年 85%的年平均入住率；运营 3 年后年平均入驻率为 85%以上。（3）主要测算技术指标（引进品牌运营方测算）：序号名称指标1项目面积总建筑 8300 2建筑层数5 层3交付条件精装，配置办公家具、办公设备4总工位数1146 个5工位定价1100 元/工位/月，成交价 913 元/工位/月（首年 83 折）折算平米租金 136 元/工位价格每年 6%递增6入住率1 年，45%；2 年，80%；3 年，85%；4-10 年，90%50第二节第二节 项目年度测算项目年度测算1.1.78、测算范围测算范围项目收益估算范围：工位收入、服务收入、增值收入、餐吧收入，政府补贴收入、其他收入等合法收入2.2.计算原则计算原则（1）遵循费用与效益计算范围一致性原则；（2）遵循费用与效益识别的有无对比原则；（3）以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅；（4）在计算期内不考虑通货膨胀因素。3.3.收益测算收益测算（1）项目基本收入估算如下表所示：（含税收入）内容预期收入（元）Y 1Y 2Y 3Y 4Y 5办公服务收入5,650,00911,160,24313,147,11914,755,70815,641,050办公增值服务收入169,500334,807394,414442,67146979、,232咖啡吧收入323,400371,910427,697491,851565,629知识产权局装修费用1,870,0000000政府补贴收入1,000,0001,000,0002,000,0001,000,0001,000,000年收入9,012,90912,866,96015,969,22916,690,23017,675,910内容预期收入（元）Y 6Y 7Y 8Y 9Y 1051办公服务收入16,579,51317,574,28418,628,74119,746,46620,931,254办公增值服务收入497,385527,229558,862592,394627,938咖啡吧收入80、565,629565,629565,629565,629565,629知识产权局装修费用00000政府补贴收入1,000,0001,000,0001,000,0001,000,0001,000,000年收入18,642,52719,667,14120,753,23221,904,48823,124,820十年总收入176,307,448（2）项目经营成本估算如下表所示：（含税成本）内容预期支出（元）Y 1Y 2Y 3Y 4Y 5销售费用452,001892,8191,051,7701,180,4571,251,284能源能耗772,800772,800772,800772,800772,80081、物业管理费462,720462,720462,720462,720462,720基础运维开支3,445,8764,244,8644,497,5784,762,2495,042,800原材料成本129,360148,764171,079196,740226,251后台管理服务费600,000636,000674,160714,610757,486HERO 系统543,800364,428386,294409,471434,040品牌授权使用费100,0000000前期筹备费用600,0000000首年招商突击费用576,0000000建设成本1,452,5001,452,5001,452,50082、1,452,5001,452,50052品牌运营商顾问费0583,810975,0491,010,8021,091,404年支出9,135,0579,558,70510,443,95010,962,35011,491,286内容预期支出（元）Y 6Y 7Y 8Y 9Y 10销售费用1,326,3611,405,9431,490,2991,579,7171,674,500能源能耗772,800772,800772,800772,800772,800物业管理费462,720462,720462,720462,720462,720基础运维开支5,253,7845,569,0115,903,1526,83、257,3416,632,781原材料成本226,251226,251226,251226,251226,251后台管理服务费802,935851,111902,178956,3091,013,687HERO 系统460,082487,687516,948547,965580,843品牌授权使用费00000前期筹备费用00000首年招商突击费用00000建设成本1,452,5001,452,5001,452,5001,452,5001,452,500品牌运营商顾问费1,182,7641,265,8681,353,9571,447,3331,546,310年支出11,940,19812,493,84、89113,080,80613,702,93614,362,394十年总支出117,171,572（3）项目的基本利润估算如下表所示：（含税）内容预期收入（元）Y 1Y 2Y 3Y 4Y 553总收入9,012,90912,866,96015,969,22916,690,23017,675,910总支出9,135,0579,558,70510,443,95010,962,35011,491,286利润-122,1473,308,2555,525,2805,727,8806,184,625内容预期收入（元）Y 6Y 7Y 8Y 9Y 10总收入18,642,52719,667,14120,75385、,23221,904,48823,124,820总支出11,940,19812,493,89113,080,80613,702,93614,362,394利润6,702,3297,173,2507,672,4268,201,5528,762,426十年总利润59,135,876（4）项目运营分配（引进品牌运营方）：（含税）引进品牌运营方分配1中方公司可分配收益分成 85%中方公司负责整个项目的建设成本、运营成本投入中方公司：5913 万元净利润 1773 万元2品牌运营商顾问费（智慧城市+品牌机构运营）可分配收益分成 15%顾问费：1045 万元智慧城市公司：471 万元（占 45%）品牌机构86、：574 万元（占 55%）（经营管理、品牌服务输出）54说明：项目建成投入使用后，预期的基本利润扣除经营成本后，中方公司项目十年总利润约为 0.59 亿元（含装修费用），十年净利润约为 1773 万元（减除前期工程装修投资成本、房产税），内部收益率为 6.26%，投资回收期 7.81年。另，品牌运营商顾问费，智慧城市公司十年收益分配 45%利润，约为 471 万元。知识城集团十年全部利润约知识城集团十年全部利润约 22442244 万元，内部收益率万元，内部收益率为为7.687.68%，投资回收期，投资回收期 7.377.37 年。年。综上，本项目具有良好的社会效益与经济效益，具备可行性。一87、方面，有助于知识城广场整体形象及配套设施的更新升级，带动园区及区域活力，对于促进知识城广场招商引资及产业结构升级具有重要意义。另一方面，通过与品牌运营商合作，提供品牌增值服务，提升青创中心项目的市场价值，给知识城广场带来更多的物业资产增值。通过投资建设青创中心项目，既增加了项目的运营收入，也提升了知识城广场的运营管理水平。如果经营得当，在其它增值服务中创造更好的收益，将会改善投资收益率，投资回收期相对也缩短，投资回报增加。55第三节第三节 产业效益分析产业效益分析1.1.产业效益分析产业效益分析本项目聚焦 IAB 等产业，同时瞄准视觉艺术、数字技术、5G 技术等前沿领域的创新研发，培育一批知识88、产权数量密集、价值高、具有市场竞争优势的知识产权强企，打造粤港澳大湾区知识创新赋能企业高质量发展的示范基地。项目的建设运营将进一步促进知识城广场在知识创新、知识服务等方面集聚发展，形成首个完善的知识产权服务生态圈。2.2.产业示范价值产业示范价值本项目与具备丰富空间载体运营经验的运营商团队合作运营，项目建成后，将成为知识城广场乃至知识城片区具有代表性的科技产业载体，共同将项目打造成为知识城片区首个完善的知识产权服务生态圈，综合知识城广场自身行业地位以及供应商品牌影响力，将对其他科技产业载体起到很强的示范作用，推动相应产业进一步转型升级，使区域经济良性循环发展。3.3.区域就业、消费带动作用区域89、就业、消费带动作用本项目投入运营后将会为知识城广场带动新的消费热潮，根据初步估计，按工位租满来计算，能够解决 1100 人以上的就业问题，给知识城广场带来优秀的科技型高端人才；按项目 30%就业人员需在周边买或者租住房子计算，将有 405人购买或者租住房屋，按人居住房面积 30 平方米算，共需56购买或租住 1.2 万平方米的住房，可以为知识城广场片区带来的房地产市场消费。4.4.对知识城广场项目效益对知识城广场项目效益（1）有效增加知识城集团收入，提升经营现金流有效增加知识城集团收入，提升经营现金流。同时通过与品牌运营服务商合作，锻炼运营团队，为后续运营提供经验，并提升团队服务水平，提供优质90、服务，对外输出产生更大的效益。建设项目利于争取政策支持，获取更多的政策补贴，增加项目的运营收入，为后续项目提供助力。（2）打造优质服务平台。打造优质服务平台。青创中心一楼建设世界知识产权组织TISC（技术与创新支持中心）公共展示区以及公共服务区，中新广州知识城国际知识产权服务大厅，将打造优将打造优质服务平台质服务平台。推动优质知识产权服务机构以及外国专利代理机构常驻代表机构进驻，提升知识产权服务园区的国际化服务水平，吸引更多有意向中小机构驻点，搭建各类相关服务搭建各类相关服务平台平台，利于知识城广场园区的顺利开局。（3）打造项目的城市会客厅打造项目的城市会客厅。青创中心符合现状市场需求，有助于91、知识城广场整体形象及配套设施的更新升级，带动园区及区域活力，对于促进知识城广场招商引资及产业结构升级具有重要意义，可有效助力广州知识城广场建设成为国家知识产权运用和保护集聚区。（4）赋力提升项目物业及服务价值。赋力提升项目物业及服务价值。粤港澳大湾区知57识产权青创中心集产业孵化空间、产业加速空间、知识产权企业家活动中心、企业展示中心、产业配套中心于一体的产业载体空间，着手于企业从孵化到成熟发展的全生命周期所需载体空间。项目通过与品牌运营商合作项目通过与品牌运营商合作，增强知识城广场增强知识城广场物业载体的物业载体的“软实力软实力”，从而提升基础物业载体的附加值，从而提升基础物业载体的附加值，92、给知识城广场带来更多的物业资产增值给知识城广场带来更多的物业资产增值。（5）赋能知识城广场打造专业高水准众创空间赋能知识城广场打造专业高水准众创空间。依托知识城广场高定位，提高整体装修标准，引入高质量专业服务机构，吸引高质量高发展中小企业，提高整体租金水平，可协助提升知识城广场整体规划层次，带动增加知识城广场的运营收入，为后续项目发展提供助力。（6）打造有竞争力项目打造有竞争力项目，为知识城广场项目引流客户为知识城广场项目引流客户，提升知识城集团形象提升知识城集团形象。本项目的打造，符合现状市场及区域发展需求，有助于知识城广场整体形象及配套设施的更新升级，带动园区及区域活力，增加项目人气，有助93、于知识城广场打造市场差异化的标杆项目，促进知识城广场整体招商。58第七章第七章 结论及建议结论及建议粤港澳大湾区知识产权青创中心紧抓粤港澳大湾区战略机遇，聚焦于中新知识城片区重点发展产业，结合知识城广场打造国际3i知识产业创新赋能升级基地的产业规划以及共同构筑全球知识产权创造、运用、保护元素最集中的高地的发展愿景，充分发挥项目运营主体的产业载体招商运营经验，全方位整合合作资源，打造形成首个完善的知识产权服务生态圈。项目定位具备前瞻性和可行性，项目建设运营步骤清晰、投资运营资金有保障，项目能够较好地达到预期的经济效益和社会效益，对知识城广场整体发展具有较好地助推作用。知识城集团十年全部利润约知识94、城集团十年全部利润约22442244万元万元（含中方公司利润含中方公司利润+智慧城市公司顾问费智慧城市公司顾问费），内部收益率为内部收益率为7.68%7.68%，投资回收期投资回收期7.377.37年。年。综上综上，本项目具有良好的社会效益与经济效益本项目具有良好的社会效益与经济效益，项目可项目可行行。对于知识城广场未来发展而言，项目和公司长期战略发展规划相匹配，如果经营得当，在其它增值服务中创造更好的收益，将会改善投资收益率，投资回收期相对也缩短，投资回报增加。为了更好地推动本项目实施，结合对前述宏观环境、行业环境和资源情况的有关分析，提出建议如下提出建议如下：1.1.充分利用政策利好，争取95、政府大力支持充分利用政策利好，争取政府大力支持59目前国家、省、市和开发区的发展规划中都将知识创新、知识产权作为未来发展重点，政策利好趋势明显，本项目需要强调自身龙头企业的行业地位和示范作用，创新的经营管理特点，对中小型科技创新企业需求痛点的解决能力，争取早日形成知识产权服务创新高地。2.2.加强知识城广场内部共享资源的建设加强知识城广场内部共享资源的建设受限于本项目面积，建议知识城广场可以通过提高资源的利用率来提高园区实际效能，加大对公共设施，共享资源的投入建设，改善项目资源使用情况，同时，加强各孵化企业之间的协同合作。3.3.打造入驻企业间的交流圈层打造入驻企业间的交流圈层与入驻企业建立保持良好联动机制，搭建不同企业圈层交流平台，培育能够形成长期友好交互关系的氛围。发挥企业家智慧，为项目和企业、行业发展出谋划策并促进企业关联交易、强强联合。4.4.提升人员管理水平，增强运营管理能力提升人员管理水平，增强运营管理能力未来项目建成后，入驻企业数量会有显著提升，对项目管理人员的管理效率和运营管理水平会有更高的要求。需要加强人才队伍建设，完善内部人才培训机制，提高人才素养，促进园区内部管理水平的提升，为创业者提供专业的管理服务。