1、XX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告二二年十一月I目录第一章 总论.11.1 项目背景.11.2 项目建设概况.2第二章 项目建设背景和必要性.42.1 项目建设背景.42.2 项目建设的必要性.4第三章 需求分析与建设规模.83.1 XX市经济社会现状.83.2 项目所在地的综合保税区发展规划.113.3 综保区企业入驻情况.153.4 综保区仓库需求分析.163.5 项目功能定位及建设规模.19第四章 建设场址.214.1 场址选择.214.2 场址条件.22第五章 工程建设方案.275.1 规划方案.275.2 建筑工程.305.3 给排水工程方案.345.4 电气工2、程方案.375.5 道路工程方案.415.6 其他配套工程.43第六章 节能措施.476.1 节能依据与原则.47II6.2 项目能源消耗分析.486.3 建筑节能措施.486.4 给排水节能措施.496.5 电气节能措施.506.6 空调通风节能.506.7 其它节能措施.516.8 节能管理.52第七章 环境影响评价.547.1 环境评价依据.547.2 建设期的环境影响分析及防护措施.547.3 营运期的环境影响分析及防护措施.567.4 水土保持措施及绿化.577.5 地质灾害影响分析.577.6 环境影响评价结论.58第八章 劳动安全卫生.598.1 原则及采用的标准.598.2 危3、害因素及危害程度分析.598.3 安全防护措施.608.4 消防保证措施.61第九章 组织机构与实施进度.639.1 组织机构.639.2 人员配置.639.3 项目实施进度.649.4 项目招投标.64第十章 投资估算及资金筹措.66III10.1 投资估算编制范围.6610.2 投资估算.6610.3 资金筹措.67第十一章 财务评价.7311.1 财务评价编制说明.7311.2 项目收入.7411.3 成本费用估算.7611.4 项目效益.76第十二章 社会稳定性风险评估.8412.1 评估内容.8412.2 项目影响分析.8412.3 社会稳定风险分析.8612.4 风险防范措施.874、第十三章 社会影响分析.8913.1 社会影响分析.8913.2 社会适应性分析.9013.3 社会风险分析.9213.4 社会评价结论.94第十四章 结论与建议.9514.1 结论.9514.2 建议.96GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告第一1章总论1.1项目背景1.1.1项目名称XX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告。1.1.2建设单位概况1.投资项目可行性研究指南（计办投资200215 号）；2.建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投建设单位：XX市梅县区梅丰产业园建设投资有限公司1.2.3项建报告编制依据资20061325 号5、）；3.关于促进综合保税区高水平开放高质量发展的若干意见；4.关于促进海关特殊监管区域科学发展的指导意见；5.关于同意设立XX综合保税区的批复；6.关于印发赣闽粤原中央苏区振兴发展规划的通知；7.关于构建“一核一带一区”区域发展新格局促进全省区域协调发展的意见；8.关于进一步促进粤东西北地区振兴发展的决定；9.广东梅兴华丰产业集聚带发展总体规划（2015-2030年）；10.XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；11.XX市新型工业化发展“十三五”规划；12.国家和地方的相关标准、规范；GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告13.双方签署的工程咨询服务协议6、书；14.委托方提供的其他基础资料2。1.2项目建设概况1.2.1建设地点本项目规划面积约 149 亩（99514.00），总建筑面积 79832，包括 6 栋保税仓库、值班室和配电室等。1.2.3项目实施进项目建设地点位于规划区位于。1.2.2建设规模度充分考虑实际操作的可行性与经济性，含前期工作，本项目计划在 1 年内全部完成。1.2.4项目投资经估算，本项目建设投资为 44844.25 万元。其中，工程费用为34803.41万元，工程建设其他费用为6756.08万元，预备费为3224.76万元。1.2.5项目总投资本项目总投资为 45990.02 万元，包括建设投资和建设期利息，其中：建7、设投资 44844.25 万元，建设期利息 1145.77 万元。1.2.6资金筹措本项目建设资金的来源主要考虑项目资本金和债务资金。1、项目资本金本项目共投入资本金 14599.04 万元，其中用于建设投资GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告13453.27 万元，建设期利息 1145.77 万元，占项目总投资的 31.75%3。2、债务资金项目需申请债务资金 31390.98 万元，全部用于建设投资，占项目总投资的 68.25%。1.2.7主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表 1.2-1。保税仓库首期建设项目主要技术经济指标表 1.2-1编号项目数值单位8、备注1规划用地面积99514.002总建筑面积79832.003仓库建筑面其中积39646.004车库39846.005配电房200.006保安室140.007计容积率总建筑面积119678.008仓库建筑面其中积79492.00超 8 米双倍计算容积率9车库39846.0010配电房200.0011保安室140.0012容积率1.20-13建筑基底总面积39986.0014建筑密度40.18%-15绿地面积9951.4016绿地率10.00%-17建设投资44844.25万元工程其中费34803.41万元工程建设其他费6756.08万元预备费3224.76万元18总投资45990.02万元建9、设投其中资44844.25万元建设期利息1145.77万元GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告第二4章项目建设背景和必要性2.1项目建设背景2020 年 6 月 28 日，国务院批复广东省人民政府、海关总署正式批准设立XX综合保税区。XX综合保税区，是广东省首个内陆型综合保税区，也是XX首个国家级平台。高标准规划、高质量建设、高水平运营、高效能发展XX综合保税区可以为XX市加快推动产业转型升级、促进开放型经济发展提供“新高地”；可以为XX市、粤东北实现振兴发展、融入粤港澳大湾区建设注入“新动能”；可以为粤赣闽交界地区促进原中央苏区振兴发展，实现高质量发展、高水平10、开放搭建“新平台”；可以为XX市、粤东北、粤赣闽交界地区打造高度对外开放、整体协调发展的“新名片”。XX综合保税区的设立，意味着XX打开了一扇与世界无缝对接的大门，将彻底改变地理位置带来的不利影响，为XX市经济社会发展提速增效插上翅膀，更好地促进苏区振兴发展和全市外贸经济发展。目前已建成综保区创新创业孵化大楼、2 栋标准仓库和 2 栋保税仓库，4 栋标准仓库和海关综合楼正在全面装修。但是目前XX综合保税区的配套设施建设还相对较弱，亟需完善综保区的配套设施建设。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是贯彻落实国家实施更加积极主动开放战略的需要国务院关于促进综合保税区高水平开放高质量发展的若干意11、GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告见指出以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，按照党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持高质量发展，以供给侧结构性改革为主线，深入推进“放管服”改革，解放思想，创新发展，赋予综合保税区改革开放新使命，打造具有国际竞争力和创新力的海关特殊监管区域5。综保区肩负着改革开放的新使命，因而优化服务，促进综合保税区高水平开放、高质量发展是极其重要的。项目建设有助于加速综合保税区建设，有助于贯彻落实国家12、实施更加积极主动的开放战略。2.2.2项目建设是XX主动融入粤港澳大湾区建设的必要近年来，XX市积极抢抓国家促进原中央苏区振兴发展和广东省促进粤东西北振兴发展两大政策机遇，主动融入粤港澳大湾区建设、促进与“一带一路”沿线国家和地区经济文化交流，加快发展步伐，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项重要工作，推动经济运行稳中向好发展，全面建成小康社会取得新的重大进展。XX综保区将成为XX对外开放的一张闪亮名片，为XX高质量发展提供强有力支撑，有助于打造对接和服务粤港澳大湾区建设的产业创新发展平台。综保区作为XX主动融入大湾区建设的重要桥梁，急需要增强其配套设施建设。项目建设保税13、区保税仓库（首期）、商贸物流园及卡口围网等配套设施，有助于完善综保区功能，有助于促使XX综保区这张名片更加闪亮。2.2.3项目建设促进原中央苏区振兴发展，促进粤东北对外开放赣闽粤原中央苏区振兴发展规划提出以赣南、闽西为核心，GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告依托重要交通干线，辐射带动沿线发展，培育壮大赣中、赣东、赣西、闽西北、闽南、粤东北组团，打造“双核六组团”的空间发展格局。粤东北组团。包括广东省XX市（含XX市梅江区、梅县区、兴宁市、五华县、丰顺县、大埔县、平远县、蕉岭县）和河源市龙川县、和平县、连平县，潮州市饶平县，韶关市南雄市。把XX市打造成粤闽赣边区14、域性中心城市、广东省绿色崛起先行市和文化旅游特色区、生态文明先行示范区。以优势资源为基础，以科技创新为动力，加快构建特色鲜6明、结构合理、具有较强竞争力的现代产业体系。项目建设以综保区的发展为载体，以优势资源为基础，激发产业辐射动能和产业集聚动能，充分发挥XX综合保税区先进制造产业发展的“龙头”效应和“红旗”效应，充分实现“固本强基”的支柱效用和引领作用，最大程度的促进原中央苏区振兴发展，促进粤东北对外开放。2.2.4项目建设是XX市加快推动产业转型升级的需要综保区的保税物流功能能够加快推动XX产业转型升级，粤闽赣交界地区的出口企业利用XX综合保税区开展出口业务，如陶瓷产业的工艺陶瓷出口、动漫15、产业的动漫玩具出口、电声产业的电声器材出口等。充分发挥综合保税区“分送集报”资金减负优势，提供物流补贴和进口奖励，鼓励和支持XX市域范围内、特别是十大产业园区内的企业利用XX综合保税区开展进口业务，如家具产业的木材原料进口、铜箔产业的铜材原料进口、观赏鱼养殖产业的成品饲料进口等。企业进驻XX综保区可以全面利用综保区进口原料免税、区内交易免税、设备进口免税的突出政策优势，加快形成XX的优势产业。XX综保区将承接国内外发达地区、尤其是珠三角的产业转移，新兴产业落地生根，大力发展先进制造业及相关配套产业，延长产业链，GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告扩展供应链，提升16、价值链，实现产业集聚，联动发展。项目建设有望促进XX综保区成为区域先进制造中心，加快推动传统产业转型升级7，实现先进产业集聚。GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告第三8章需求分析与建设规模3.1XX市经济社会现状3.1.1XX区域经济现状2019 年全市生产总值 1187.06 亿元，比上一年增长 3.4%。其中：第一产业增加值 219.03 亿元，比上年增长 4.1%，对地区生产总值增长的贡献率为20.7%；第二产业增加值370.89亿元，比上年增长3.0%，对地区生产总值增长的贡献率为 31.7%；第三产业增加值 597.14 亿元，比上年增长 3.4%，对17、地区生产总值增长的贡献率为 47.6%。三次产业结构比重为 18.5：31.2：50.3。人均地区生产总值 27096 元，增长3.3%。全年全市居民人均可支配收入22904元，比上年增长8.0%。全年完成固定资产投资比上年增长 4.0%。社会消费品零售总额775.14 亿元，比上年增长 6.7%。XX全年全部工业增加值比上年增长 3.0%。规模以上工业增加值增长 1.7%，高技术制造业增加值比上年下降 0.6%，占规模以上工业增加值的比重为 17.6%，比上年下降 0.3 个百分点。先进制造业增加值比上年下降 5.0%，占规模以上工业增加值的比重为 23.7%，比上年下降 2.2 个百分点。18、装备制造业增加值比上年下降 0.6%，占规模以上工业增加值的比重为 21.2%，比上年下降 0.7 个百分点。优势传统产业增加值比上年增长 3.5%。3.1.2项目发展基础环境XX综合保税区的发展基础包括XX市的综合情况、产业基础、支柱产业、园区发展、发展机遇等多方面的具体情况。GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告9（1）企业概况截止 2019 年 12 月，XX市现有外贸进出口实绩企业 336 家，其中40 家外贸骨干企业实现进出口额 80.69 亿元，占全市进出口总额的66.9%，其中进出口额超亿元的企业有 20 家。2019 年，全市外贸进出口值 120.19、6 亿元，其中出口 100.7 亿元、进口 19.9 亿元。2019 年，XX市主要出口商品包括机电产品、陶瓷制品、家具、橡胶制品、工艺品等，占全市出口总额的 83.4%；主要进口商品包括机电产品、高新技术产品、橡胶和塑料制品等设备和原材料等，占全市进口总额的85.9%。XX市进出口贸易方式主要以一般贸易为主，2019 年占同期进出口总额的 65.6%，加工贸易只占同期进出口总额的 34.3%。近五年来，全市新设外商投资企业 3719 家（含 2017 年 9 月至2018 年 12 月港珠澳大桥特殊政策新批两地车牌外资项目），合同外资 24 亿美元，实际使用外资 3.8 亿美元。外商投资仍以20、工业制造业为主，涉及新材料、新能源、机械制造、电力、电子信息等 20 多个行业，BPW 车轴、卡莱橡胶等外商投资企业发展态势良好，逐渐成为当地的纳税大户，为地方经济发展做出了重要贡献。GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告（2）战略环境XX综合保税区的发展面临良好的宏观战略环境。开放型经济的持续发展、产业升级转型成为重要趋势、海关特殊监管区域整合优化都为XX10综合保税区的发展提供了良好的、稳定的宏观战略环境。开放型经济持续发展当前，国家正在实行更加积极主动的开放战略，积极实施更大范围、更宽领域、更深层次的全面开放,依托各类开发区发展高水平经贸产业合作园区,大力加21、快自由贸易试验区、自由贸易港等对外开放高地建设，以“一带一路”建设为核心构建对外开放新格局,积极推动高质量发展和高水平开放。产业转型升级成为趋势近年来，传统产业出现了增长乏力、增速变缓、与高质量发展不相匹配的普遍现象。在科技进步和产业变革的持续推动下，加快传统产业转型升级，已经成为实现新旧动能接续转换、培育新增长动能、实现高质量发展的关键环节。同时，创新驱动发展、“一带一路”、科技强国、供给侧结构性改革、实行更高水平开放、“国内国外双循环相互促进”等重大发展战略深入实施，也为传统产业转型升级提供了重要契机。海关特殊监管区域整合优化取得成效2012 年至今，国务院先后发布关于促进海关特殊监管区域22、科学发展的指导意见、加快海关特殊监管区域整合优化方案、关于促进综合保税区高水平开放高质量发展的若干意见 三个重要政策性文件，加快海关特殊监管区域整合优化，积极支持综合保税区制度创新，率先全面复制推广自贸试验区相关改革试点经验，实行高水平的贸易和投资自由化便利化政策，进一步提高综合保税区发展质量，GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告协同打造开放型经济新高地。综合保税区已经发展成为开放型经济发展的先行区、加工贸易转型升级的集聚区、深化体制机制创新的重要载体11。3.2项目所在地的综合保税区发展规划3.2.1项目发展规划XX综保区地理位置属梅兴华丰产业集聚带核心区，根23、据市政府XX市城市总体规划（2015-2030）、关于加快推动绿色产业发展的意见以及广东梅兴华丰产业集聚带发展总体规划（2015-2030 年）中提出“一核四组团”的空间发展格局。其中核心主体广梅产业园的定位是紧抓广州XX对口帮扶的重大契机，以广州（XX）产业转移工业园以及梅县畲江园区为主要载体，重点发展电子信息、食品饮料、机械装备等制造业产业集群，拓展产业链，提升价值链，增强产业集群整体竞争力。推进松棚铁路站的升级改造，规划建设综合保税区和物流园区，构建先进制造业与商贸物流业互动发展的产业平台。加强与畲江片区和水口片区的联系，完善园区综合服务功能。项目建设XX综合保税区位于梅兴华丰产业集聚带24、广梅产业园南部，主要构建先进制造业与商贸物流业互动发展的产业平台，带动粤东北、粤闽赣交界地区开放型经济，进而构建“国内国外双循环相互促进”发展格局。在产业发展方面，近年来广东省发挥利好叠加的“双区驱动效应”，深化供给侧结构性改革，大力实施创新驱动发展战略，始终坚持把自主创新作为推动高质量发展的重要支撑，以制造业为主体的实体经济加快转型升级，推进先进制造业与现代服务业深度融合发展。粤港澳大湾区建设已经取得积极进展。XX综合保税区GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告的产业发展立足XX市，抓住粤港澳大湾区发展机遇，推动产业高质量发展，加快制造业转型升级，推动产业融合发25、展，全面利用综合保税区进口原料免税、区内交易免税、设备进口免税的突出政策优势，加快形成XX综合保税区的优势产业，实现上游、下游产业在XX综合保税12区周边集聚发展，形成“内外联动、融合发展”的良好势头。图 3.1-1梅兴华丰产业带空间分布图图 3.1-2XX综保区区位图GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告3.2.132项目发展机遇XX市面临推动“一带一路”战略、中央老区苏区振兴发展、粤东西北振兴发展，融入粤港澳大湾区、广东沿海经济发展带、海西经济区三个城市群发展的重大发展机遇，具备多种政策叠加优势。XX市面临较好发展机遇、具备政策叠加优势，产业发展已经具备一定基26、础，经济实力稳步增强、产业结构不断优化、支柱产业发展较好，目前已经拥有多个产业园、多个优势产业，开放型经济发展环境相对突出，为XX综合保税区提供了良好的内在与外延发展环境基础和扎实的产业功能转换配套基础，尤其是未来XX梅县机场的建设还能为XX综合保税区发展临空型产业和国际物流产业提供新的条件和新的机遇。依托不断完善的区位交通条件以及日趋优化的本地产业基础，XX综合保税区的产业发展可以立足XX市，辐射粤东北、粤闽赣交界地区，抓住“一带一路”、广东省沿海经济带、粤港澳大湾区等叠加优势以及海关特殊监管区域整合优化、自贸试验区政策复制推广等重要机遇，重点优化升级本地优势产业、发展新型产业以及承接国内外27、发达地区的产业转移。同时，也应该看到XX市也存在工业发展相对滞后、对经济的拉动和支撑不足，产业结构亟待完善，新兴产业尚未形成规模，技术创新水平较低，项目储备不足、增长乏力等现实问题，会影响和制约XX综合保税区的持续发展。同样尽管近年来XX市开放型经济发展取得显著成绩，但与广东省内其他城市相比仍然处在相对落后地位，主要表现在：（1）进出口总量较小，在全省比重始终低于 0.25%，在全省排名长期靠后；（2）龙头企业少，带动能力弱，全市进出口额超亿美元的骨干外贸企业只有 3 家；（3）进口比重小，加工贸易比重小；（4）累计实际利用外资总量较小，外商投资企业规模小、带GDIECCXX综合保税区建设（二28、期）保税仓库建设项目可行性研究报告动能力弱；（5）政府财政规模相对有限，财政支持力度难以在短时间内迅速提升14。3.2.3项目总体定位XX综合保税区项目定位可以分为近期功能定位和远期功能定位两类：近期功能定位是夯实基础、努力打造区域先进制造中心、区域国际贸易中心、区域现代服务中心；远期功能定位是全力以赴、积极打造区域科技创新中心、区域金融服务中心。1.区域先进制造中心充分发挥综合保税区功能优势，依托XX市既有产业基础和发展优势，积极引进全球大型跨国公司和行业领先头部企业，承接国内外发达地区、尤其是珠三角的产业转移，推动传统产业转型升级、新兴产业落地生根，大力发展高端电子信息、先进装备制造、先进29、轻纺、新材料、生物医药及高性能医疗器械等产业的先进制造业项目及相关配套产业，延长产业链，扩展供应链，提升价值链，实现区内、区外“产业集聚，联动发展”，将XX综合保税区打造成为区域先进制造中心。2.区域国际贸易中心充分利用国家赋予综合保税区的对外开放口岸功能，依托XX市作为粤东北区域中心城市、粤闽赣三省交界地区骨干城市以及连接珠三角、海西区的关键节点城市优势，充分发展XX综合保税区的国际贸易功能，积极扩大对外贸易规模，打造区域性进口消费中心城市；同时积极引进、扶持大型跨境电商平台企业，大力发展跨境电商新兴业态，转变外贸发展方式、优化外贸商品结构、扩大外贸发展规模，将XX综合保税区打造成为区域国际30、贸易中心。3.区域现代服务中心GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告充分利用国家赋予综合保税区的综合物流、贸易展示等功能，以现代物流、现代金融等产业为突破口，大力发展商贸物流、贸易展示、融资租赁、服务外包、维修检测、贸易金融、科技研发等相关产业，将XX15综合保税区打造成为区域现代服务中心。4.区域科技创新中心充分利用XX市现有教育资源、科技资源，创新科技体制机制和政策体系，大力吸引国际国内科研机构、人才和技术等创新资源，在引进消化吸收再创新的同时，努力推进集成创新、协同创新，着力提升原始创新和源头创新能力，大幅提升科技创新质量，不断增强科技对产业发展的引领作用和31、支撑作用，努力把XX综合保税区打造成为区域科技创新中心。5.区域金融服务中心积极争取国家、广东省支持措施，吸引银行、保险、信托、金融租赁、企业集团财务公司等各类金融机构入驻XX综合保税区，鼓励多种形式金融创新，支持区内符合条件的金融机构开展跨境融资、离岸银行、境外证券期货投资等业务，支持区内符合条件的企业开展跨境人民币结算、境外证券期货投资、离岸外包、离岸金融等金融服务业务，努力把XX综合保税区打造成为区域金融服务中心。3.3综保区企业入驻情况目前，综保区已签约广州中新集团汽车零部件制造、深圳安盛华集团、XX琉璃光电力设备、XX松棚铁路货场、深圳有信达粤东北跨境电商产业园、广东盈方创投、广东分32、子态生物、XX国威电子、广东赛翡蓝宝石晶片、线艺电感、卡莱轮胎保税物流、BPW 车轴等 15 个项目，计划投资 80 亿元，其中广东盈方创投首期、深圳安盛华集GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告团等 8 个项目已启动建设。联邦快递、深圳新源智能公司纯电动装载机等一批项目正在洽谈。2010 年 3 月 18 日，广铁集团、盐田国际平盐海铁联运和深圳有信达公司签订战略合作协议，共同建设XX国际陆港，为XX16综合保税区的发展提供方便快捷的国际港口服务。3.4综保区仓库需求分析3.4.1综保区仓库对经济增长影响保税仓库，是指由海关批准设立的供进口货物储存而不受关税法和33、进口管制条例管理的仓库。储存于保税仓库内的进口货物经批准可在仓库内进行改装、分级、抽样、混合和再加工等，这些货物如再出口则免缴关税，如进入国内市场则须缴关税。各国对保税仓库货物的堆存期限均有明确规定。设立保税仓库除为贸易商提供便利外，还可促进转口贸易。（1）综保区建设的经济影响案例武汉综保区成为武汉经济发展的新引擎2015 年 3 月 11 日，国务院正式批复设立武汉新港空港综合保税区，湖北省武汉市迎来继武汉东湖综合保税区后第二个综合保税区。根据国务院批复的文件，武汉新港空港综合保税区总规划面积 4.05平方公里，采用“一区两园”的模式建设，即毗邻阳逻港的阳逻港园区和依托武汉东西湖保税物流中心34、的东西湖园区。武汉自贸城以近百万方规模，占位武汉自贸区新港空港保税区核心，依托区域内的成熟产业链、交通枢纽、政策优势以及项目科学规划、专业团队运营等优势，以百万方规模打造成为集“国际商品贸易、展贸物流、电商金融、资讯发布、会展博览、美食体验”等于一体的全球进出口商品贸易综合平台，重新定义华中贸易模式，引领武汉对GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告外经济贸易走向国际化。周边聚集企业 2 万多家，企业总收入突破5000 亿元，为东湖综保区奠定牢固的产业支撑。综保区附近，聚集了富士康、IBM、联想、施耐德、霍尼韦尔、辉瑞等 52 家世界 500 强企业，以及烽火科技、35、长飞光纤、凡谷电子等 32 家上市公司。诞生和产业化了一批全球领先科技成果。尤其是光电子信息产业，已成为引领我国参与国际竞争的亮丽名片。生物医药、新能源环保、高端装备制造、现代服务业等新兴产业竞相发展17。赣州综合保税区为当地经济注入动力2012 年 8 月,赣州在出口加工区的基础上按程序申报设立综保区,2014 年 1 月经国务院批准设立,2015 年 10 月正式封关，2016 年10 月正式通关运行,推动赣州进入“港口”时代。赣州国际陆港规划面积 5500 亩,总投资超过 130 亿元,2016 年 5 月建成投入使用,是全国革命老区中唯一一个对外开放的内陆口岸。赣州国际港以建设“多口岸36、直通、多品种运营、多方式联运”的综合性港口目标,积极申报国家指定口岸,在进口木材直通口岸的基础上,先后向国家申报进口肉类指定口岸、汽车整车进口口岸等,逐步成为全国功能最齐全的内陆口岸之一,并且大幅增开中欧(亚)班列,积极发展铁海联运,打造双向开放高地。从 2013 至 2016 年,该区培育了规上家具企业超过 1000家,整合抱团企业 2000 家,产值突破 1000 亿元,实现跨越式发展。目前,港口已打通 19 条中欧(亚)班列线路,4 条铁海联运班列和 19 条内贸路线。2019 年 1-9 月,铁路吞吐量累计 13.6 万标箱,总货值约 16亿元。天津综保区释放红利天津滨海新区综合保税区37、 2008 年 3 月 10 日经国务院批准设立，位于天津空港物流加工区，规划面积 195.63 公顷，由天津港保税区GDIECCXX综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告18管理委员会统一管理。滨海新区综合保税区与保税港区享受同样的政策，集保税区、保税物流园区和出口加工区功能于一身，是我国政策最优惠、功能最齐全、开放度最高的海关特殊监管区域。天津滨海新区综保区通过法国空客 A320 总装线的设立形成了以航空广业为主的产业集群。2019 年天津市全年跨境电商单量 1900 万单，其中保税区交易单量就已突破 1100 万单，占到天津市整体单量的 60%，交易额达到 15 亿元。目前38、，天津港保税区跨境电商仍以保税电商模式下“网购保税进口”为主要模式，业务区域集中在空、海港两个区域，空港区域以菜鸟、唯品会为主，海港区域以京东为主。货类集中在母婴类、日化美妆类、食用保健品等品类，进口来源国主要集中在日本、韩国、澳大利亚、新西兰等国家。梅州综保区仓库的建立将会吸引更多的企业入驻，产业集聚，带动梅州经济发展，成为梅州经济发展的新动力。3.4.2仓储物流对综保区产生的影（2）综保区对梅州经济的影响梅州综保区建设仓库，将会进一步完善综合保税区功能。而综合保税区促进梅州市产业由“低小散乱”向“规模化、产业化、集群化”转变,不仅能够做强优势产业、优化产业结构、加快绿色发展,还能够改善城镇39、面貌,降低安全生产隐患等。响保税仓库具有众多实际意义，保税仓储可以缩短进口原料的采购时间，有利于出口合同的履约。出口产品大多采用以销定产，而出口货物交货期往往时间较短，到国外采购原料则周期很长且不方便。尽管开展加工贸易可以降低成本，但是不得不采用国内原料生产。保税仓库的建立，便于企业随时采购所需进口的商品，方便快捷，生产周期大大缩短。有利于缩短进口资金占用时间。直接进口原料往往需要GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告19批量采购，资金占用量大，进口数量大则生产周期加长，资金占用时间也长，不利用企业开展贸易。保税仓库的建立，有利于改善这个现状。同时国内生产的成品以40、保税仓作为货物存储地，先行做出口入区，可先申请到退税金，盘活资金。因此，保税仓库可以说是保税区的核心，储存于保税仓库内的进口货物经批准可在仓库内进行改装、分级、抽样、混合和再加工等，这些货物如再出口则免缴关税。保税仓库的建设将会进一步实现综合保税区的功能，转变外贸发展方式、优化外贸商品结构、扩大外贸发展规模，将梅州综合保税区打造成为区域国际贸易中心。3.4.3综保区内企业对仓库的需求招商引资是综保区项目落户的重要来源,好的招商引资方法能起到事半功倍的效果,与时俱进创新招商引资方式方法尤为重要。建设保税仓库可以吸引大量的企业入驻，目前综保区建设现状无法满足企业的仓库需求。保税区仓库的建设，无疑是41、企业进驻综保区、加快投产进度的重要保障。保税区仓库的需求主要来自于入驻企业的租赁需求，目前有意向进入的企业对仓库的需求已经大约占据了 80%，随着综保区规模以及产业带动作用，未来综保区仓库的需求将会不断加大。3.5项目功能定位及建设规模3.5.1功能定位综保区建设保税仓库目的用于“筑巢引凤”。项目作为综保区园区产业配套建设，其一，满足园区签约企业快速投产的需要；其二，GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告20吸引更多企业进驻综保区，助力综保区产业发展。项目定位进一步补齐综保区配套建设，为综保区企业提供仓储、配送、国际中转、进口出口等物流服务，利用较低物流成本实现较42、高利润，进一步提升综保区招商优势、产业承载力、产业竞争力。3.5.2建设规模项目合理选址位于综保区内，地块面积 99514m2，根据小镇规划要求，严格按照控规参数，建设 6 个仓库，总建筑面积 79832m2，详细规划参数及建设指标如表 1.2-1 所示：GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告21第四章建设场址4.1场址选择项目拟建地点位于规划区位于梅兴华丰产业集聚带广梅产业园南部，东起 G206 国道改线，西至广梅汕铁路；南起 220Kv 变电站，北至规划横一路，用地面积约 2.52 平方公里，属梅兴华丰产业集聚带核心区。地块区位图见图 4.1-1。GDIECC43、梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告22图 4.1-1项目拟建地块现状图4.2场址条件4.2.1土地利用现状综保区规划区总面积约 252.62 公顷，其中现状建设用地 18.41公顷，占规划区总用地面积的 7.29%，非建设用地 234.21 公顷，占规划区总用地面积的 92.71%。建设用地以村庄建设用地为主，分布在国道 206 两侧。从整体用地形态而言，规划区现状主要还是以农业活动为主的用地形态。图 4.1-2综保区规划区土地利用现状GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告23图 4.1-3综保区土地利用规划4.2.2地形分析高程分析：规划区44、现状主要为低丘缓坡地貌，呈中间低两边高的地势特征。规划区内用地高程在黄海高程 101-179.5m 之间，最高处为用地东部山体，高程为 179.5m，最低处位于片区北部虾公溪，高程为 101m。坡度与坡向分析：规划区地貌以丘陵为主，区内总体地势坡度较缓，坡度较大的地区主要集中在东侧，属低丘缓坡用地，基本适宜建设。用地适宜性分析。通过坡度、坡向和高程的叠加分析，场地内基本为低丘缓坡地，经过一定的工程技术手段可以进行开发建设。图 4.1-4综保区高层分析图GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告24图 4.1-5综保区土地坡度分析图4.2.3道路交通现状广梅汕铁路从规划45、区西侧通过，在规划区南侧设松棚站，片区的主要对外交通为国道 206 线和 207 乡道，其余为村道，等级较低，道路狭窄。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告25图 4.2-6综保区交通配套设施4.2.4村庄建设情况GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告26根据行政隶属关系，规划区用地属于畲江镇、水口镇。其中，畲江镇的用地范围涉及到松棚村、公和村和双溪村，西北角沿广梅汕铁路涉及部分水口镇用地。图 4.2-7综保区内村庄建设情况GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告27第五章工程建设方案5.1规划方案5.146、.1 布置原则(1)根据综保区现状和发展规划要求，以及仓库建设标准的相关规定，合理确定建设规模与标准。(2)在充分满足功能要求的基础上，根据园区规划及发展要求，合理组织功能空间，注重建筑物使用功能的设计和建筑形象的塑造。(3)充分利用地形环境，注意环境设施和功能分区，使之与周围环境协调统一，创造优美的室内外环境。(4)严格执行国家现行的政策法令和有关规范规程，积极合理地采用新技术，新材料、以达到先进合理高效经济，安全适用等要求。(5)注意环境保护，满足生活、卫生、环保等要求。(6)合理组织交通流线，避免交通干扰，充分利用天然采光和自然通风，以利节能；采取有效的外保温措施和节能材料，注意节约能源47、。5.1.2 建设地点项目建设地点位于综保区的西北地块，规划用地面积 99514m2。5.1.3 建设内容根据项目区的常年主导风向、日照、消防等要求，布置适宜的建筑朝向。建设应满足工业园区规划的要求，并满足园区未来发展的需要。本项目为仓库建设项目，规划用地面积 99514m2，建设 6 栋标准仓库，建筑层数 2 层/栋，每栋建筑基底面积 6641m2，总建筑面积约79832.00m2。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告28图 5.1-1项目具体建设地点5.1.4 总平面指标总平面经济指标表表 5.1-1编号项目数值单位备注1规划用地面积99514.002总建筑48、面积79832.003其中仓库建筑面积39646.004车库39846.005配电房200.006保安室140.007计容积率总建筑面积119678.008其中仓库建筑面积79492.00超 8 米双倍计算容积率9车库39846.0010配电房200.0011保安室140.0012容积率1.20-13建筑基底总面积39986.0014建筑密度40.18%-15绿地面积9951.4016绿地率10.00%-GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告29图 5.1-2总平面规划图GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告30图 5.1-3场地剖面49、示意图5.1.5 交通组织入口既符合园区总体规划的要求，又要方便集散和社会化服务。留有不少于 2 个的安全疏散出口，可满足规范要求。在主出入口前应留有适当集散地，在主出入口处应设护栏。拟建建筑内部有便捷明确的交通路线，合理组织人流，满足经营和运输需要，创造安全、方便、优美的环境。拟建建筑周围道路，均应满足消防及车辆通行要求。5.2建筑工程5.2.1 设计标准根据现行国家、自治区有关设计规范、标准及本项设计中工艺、电气、暖通、给排水、总图等专业所提的条件和要求。(1)建筑制图标准(GB/T50104-2010)；(2)建筑设计防火规范(GB50016-2014)；(3)建筑地面设计规范(GB5050、037-2013)；(4)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-2014)；GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告31(5)民用建筑设计统一标准GB50352-2019；(6)城市公共厕所设计标准(CJJ14-2016)；(7)屋面工程技术规范(GB50345-2012)；(8)公共建筑节能设计标准(GB50189-2015)；(9)绿色工业建筑评价标准(GB/T 50878-2013)。5.2.2 建筑方案设计原则(1)满足建筑物功能要求各项建设内容均要满足建筑物的功能要求，为人们的工作、生活创造良好的环境。(2)采用合理的技术措施正确选用建筑材料51、，根据建筑空间组合的特点，选择合理的结构、施工方案、使房屋坚固耐久、建造方便、缩短工期。(3)具有良好的经济效果在设计和建造过程中，要因地制宜、就地取材，尽量做到节省劳动力，节约建筑材料和资金。设计和建造房屋要有周密的计划和核算，重视经济领域的客观规律，讲究经济效果。房屋设计的使用要求和技术措施，要和相应的造价、建筑标准统一起来。(4)考虑建筑美观要求利用线条和颜色力求表现简洁大方，线条流畅，给人亲切友好、舒畅自然的感觉。既透示出现代的建筑美感，又符合建筑功能用房的建筑外观形象设计。在颜色上与周边建筑相互搭配，相互协调，相互贴切，造就简洁明快、亲切、舒展、温馨、贴近自然的风格。(5)符合总体规52、划要求立面造型应符合上位规划的要求，依据其功能用房的特点，在充分满足使用功能的前提下，追求体型的完整性与统一性。(6)节能环保GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告32根据绿色工业建筑评价标准(GB/T 50878-2013)等进行建筑节能设计，践行绿色发展理念。5.2.3 建筑工程特征建筑等级：二级耐火等级：二级5.2.4 装修标准在可行性研究报告阶段，对仓库装修标准提供参考性，具体装修标准在后续设计阶段进一步明确和优化。仓库装修标准(参考)表 5.2-1名称楼/地面墙面墙裙踢脚顶棚楼梯栏杆及扶手门窗仓库地砖乳胶漆油漆面砖踢脚乳胶漆不锈钢节能型外门60 系列塑钢53、窗5.2.3 结构工程方案5.2.3.1设计主要依据(1)混凝土结构设计规范(GB50010-2010)；(2)建筑结构荷载规范(GB50009-2012)；(3)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2008)；(4)建筑地基基础设计规范(GB50007-2011)；(5)建筑设计防火规范(GB50016-2014)；(6)建筑抗震设计规范(GB50011-2010)；(7)建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2018)。5.2.3.2荷载取值根据建筑结构荷载规范(GB50009-2012)的有关条文规定取值如下：GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报54、告331、风荷载根据建筑结构荷载规范(GB50009-2012)，本工程地面粗糙度类别为 B 类。风荷载标准值：WkzszW0。3、竖向荷载楼面均布活荷载按 建筑结构荷载规范(GB50009-2012)第5.1.l条取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑，屋面均布荷载按建筑结构荷载规范(GB50009-2012)第 5.3.l 条取值，恒荷载按实际计算。一般的楼面均布活荷载(标准值)如下表所示：主要楼面均布活荷载(标准值)表表 5.2-2单位：单位：k kN Nm m2 2建筑部位荷载无设备区域2.0生产车间的楼梯不低于 3.5生产车间的参观走廊3.5通风机房、电梯机房7.0配套服务中心2.0餐厅55、食堂(如有)2.5卫生间2.5不上人屋面0.5上人屋面2.05.2.3.3建筑物耐火等级本工程的耐火等级按二级设计，相应其构件的燃烧性能和耐火等级按建筑设计防火规范(GB50016-2014)中有关条文设计。5.2.3.4结构设计安全等级及抗震等级本项目设计使用年限为 50 年，根据建筑结构可靠度设计统一标准，本工程结构安全等级为二级。本建筑工程抗震设防类别为标准设防类，按本地区抗震设防烈度确定其地震作用和抗震措施。根据建筑抗震设计规范(GB50011-2010)，本工程所在地区抗GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告34震设防烈度为 6 度，地震分组为第四组，56、基本地震加速度为 0.05g。5.2.3.5结构及基础形式结构选型首先考虑满足使用要求，同时考虑安全适用和施工方便，缩短土建施工周期并注意节约投资，本项目建筑物建议采用采用框架结构/钢结构，水平承重构件为现浇钢筋混凝土楼板。主要结构材料砼强度等级：基础为 C30 砼，梁、板为 C25 砼，圈梁及构造柱为C20 砼（暂定）。钢筋：采用 HPB400 级。轻质砌块墙用 Mb5.0 混合砂浆砌筑 A7.5加气混凝土砌块。后阶段应根据地质详勘资料对建筑基础及结构进行详细设计。5.3给排水工程方案5.3.1 设计依据(1)建筑给水排水设计规范(GB50015-2010)；(2)室外给水设计规范(GB5057、013-2006)；(3)室外排水设计规范(GB50014-2006)(2014 年版)；(4)给水排水设计手册(第 5 册)；(5)民用建筑节水设计标准(GB50555-2010)；(6)生活饮用水卫生标准(GB5749-2006)；(7)饮用水水源保护区污染防治管理规定(89环管字第 201号)；(8)生活饮用水水源水质标准(CJ3020-93)；(9)污水排入城市下水道水质标准(CJ343-2010)；(10)城市污水处理厂运行、维护及其安全技术规程(CJJ60-94)；GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告35(11)灌溉与排水工程设计规范(GB5028858、-99)；(12)市政公用工程设计文件编制深度规定(建设部 2013)。5.3.2 给水工程1、水源项目沿园区市政道路下敷设市政给水管，供水管经水表计量后与项目地块内环状给水管连接，供项目用水。2、用水量本项目规划面积约 149 亩（99514.00），总建筑面积 79832，包括 6 栋保税仓库、值班室和配电室等。项目用水主要考虑仓库生产用水、员工生活用水、绿地广场用水等组成。仓库用水定额按 12L/m2d 计，其余项目用水按照全国各地区用水量标准中的用水量指标确定，经测算，具体估算见下表。用水量估算表表 5.1-3序号功能区名称用水单位综合用水定额最高日用水量(m3/d)用水时数(h)小时59、变化系数最大时用水量(m3/h)1仓库用水79832m212L/m2d95881.21442道路广场49577m21.5L/m2次74每天一次3绿地9951m21.5L/m2次15每天一次4小计1047510%未预见1056合计11521447消防用水一次为 756m33、给水管网系统项目生产生活用水由市政自来水供给，各园区地块从市政给水管网各引入 2 根 DN200（具体以设计方案为准）给水管，经水表计量后GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告36与沿项目地块布置的给水主干管相连。根据各建筑物用水量，从主干管上分别接出若干根给水管经水表计量后与各建筑物给水管网相60、连。建筑物尽量采用市政供水水压直接供水，不能满足要求的，室内给水管网采用分区供水，由生活水箱及变频供水设备联合供水，生活用水最不利点水压按不低于 0.28MPa 考虑，企业生产用水水压根据生产工艺要求确定。每个用水单元均单独设计量水表，水表集中设置在方便操作的地方或集中设置在每层的管道井中。4、管材及管道基础(1)管材：室外给水管采用 PE 管，管道采用电热熔连接；室内给水立管采用 PSP 钢塑复合压力管，管道采用双热熔管件连接；各层平面给水管采用 PPR 塑料给水管，管道采用电热熔连接；热水管采用PPR 管，电热熔连接。(2)管道基础：如为未经扰动的原状土层，则天然地基进行夯实；如为回填土土61、层，则在回填土地段做 300mm 厚灰土垫层；如为岩石或多石层，则在岩石或多石地段则做 150mm；如为软泥土则应更换土壤或每 2.5-3.0m 做混凝土枕基。5.3.3 排水工程1、排水体制项目排水采用雨污分流制，雨水经雨水口及室外雨水管道收集后排至市政雨水系统，污水收集后排至市政污水系统。2、排水量拟建项目综合污水量按用水量的 90%计算，项目总排水量约1036.80m3/d。3、污水排水系统项目内污废水排放种类有粪便污水、地面冲洗废水。粪便污水经化粪池处理后排入工业园污水管道系统，地面冲洗废水经污水预处理GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告37设施处理后排62、入园区污水管道，项目生产和生活污水收集后排放至园区的污水处理厂。根据地形条件，污水向地势低处排放，排水主干管沿主干道敷设，主干管管底埋深在冰冻线以上 0.15m。项目污水管道按不满流设计，其设计最大充满度为 0.550.75，最小设计流速为 0.6m/s，最大设计流速为 5m/s，污水管道采用管顶平接。4、雨水系统雨水排放采用雨水口、雨水检查井与雨水管道相结合的城市型雨水排放方式。屋面雨水经雨水斗收集后，通过雨水立管、排出管排入室外雨水明沟。室外绿地、广场及道路采用加盖板明沟和渗水管的方式进行排水，场区雨水全部排入初期雨水收集池(兼作污水事故池和和消防废水收集池)，最后经场区雨水管排入场外市政63、雨水管网。5、排水管材及敷设方法室内排水管采用硬质聚氯乙烯(UPVC)管，排水横干管和出户管采用加厚硬质聚氯乙烯(UPVC)管，室内排水立管采用 PVC-U 螺旋消音排水管，并设置专用通气立管。室内雨污水管采用 PVC-U 排水塑料管及配件，胶粘连接。室外排水管道采用 HDPE 高密度双壁波纹排水管(环刚度8kN/m2)，环型橡胶密封圈承插连接。5.4电气工程方案5.4.1 设计依据(1)民用建筑电气设计规范(JGJ-T16-2016)；(2)低压配电设计规范(GB50054-2011)；(3)供配电系统设计规范(GB50052-2016)；(4)10kV 及以下变电所设计规范(GB5005364、-2013)；(5)通用用电设备配电设计规范(GB50055-2011)；GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告38(6)城市电力规划规范(GB50293-2014)；(7)建筑照明设计标准(GB50043-2013)；(8)火灾自动报警系统设计规范(GB50116-2018)；(9)建筑物防雷设计规范(GB 50057-2017)。5.4.2 设计方案1、用电负荷根据城市电力规划规范(GB/50293-2014)的供电指标，K 值参照同类的供电资料，本工程用负荷密度法确定电力规划计算负荷列表如下：用电负荷估算表表 5.1-4项目面积（m2）负荷密度（W/m2）设65、备容量（kW）需求系数日均使用时间（h/d）年使用时间（d/a）年耗电量（万 kwh）仓库79832180143700.7122102535绿地9951151490.61621030道路广场49577157440.6521047小计152632612不可预见用电按5%计取763总用电量16026同时系数取 0.914423无功补偿至 0.9160262、电气设计范围本建筑依据其特性，应做 10/0.4kV 变、配电系统；动力系统；照明系统；接地及安全措施；火灾自动报警系统等。3、变配电系统(1)负荷等级项目消防水泵、消防电梯、防排烟设施、火灾应急照明、疏散指示标志等消防设备用电及安保监控、通信66、机房、生活水泵等重要设备GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告39用电按一级负荷考虑供电；其余用电按二、三级负荷考虑供电。一级负荷采用双电源供电，末端自动切换；二级负荷采用用户变配电房经低压母联手动切换后供电，三级负荷采用单电源供电并可在应急时切断以保证一、二级负荷供电要求。(2)电源及变、配电所依照接近负荷中心，减少线路损耗，降低电压损失的原则，根据负荷分布情况在项目地块内设置若干个 10/0.4kV 变电所。变电所10kV 侧为单母线分段接线；0.4kV 侧为单母线分段接线，各台变压器分列运行。由变电所低压开关柜配出的干线，以放射式和树干式相结合方式供电。4、67、电力及照明设计(1)电力设计拟建项目电力设计主要是空调通风系统、消防排烟系统、给水系统等设备的配电设计。电力电源电压为 0.4/0.23kV。各区域电力设备，由区域内的动力配电箱供电。对单机容量较大的用电设备或重要负荷，如：水泵房、电梯机房等，由变电所低压配电柜直接供电。消防水泵、防排烟风机、消防报警设备等重要负荷采用双电源供电，在用电设备末端自动切换。电力线选用 YJV-1KV，BV-500 型电缆、电线，电缆电线穿管埋地暗配，阻燃桥架设。电力支线选用 BV-500 导线穿钢管保护埋地、埋墙暗敷。(2)照明设计照明电压为 220V。根据建筑照明设计标准(GB50034-2013)相关规定，建68、筑内主要场所设计照度取值如下：GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告40仓库车间照明300500Lx仓库配套办公照明300Lx走廊、楼梯间75 Lx洗手间100Lx室外道路30 Lx。照明灯具的选型：根据使用环境并配合建筑景观要求,选用发光效率高、显色性好、使用寿命长、色温相宜、符合环保要求的光源。本项目主要区域的照明灯具采用高效节能型 LED 灯，公共区域及重要机房、泵房均设置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道装设配应急电源的出口指示灯、疏散指示灯及应急照明灯，连续供电时间不少于20min。5、防雷与接地根据建筑物的年预计雷击次数及其使用性质，按第二或第三类防雷69、建筑物设置防雷设施。在建筑物屋面及顶部安装避雷带(网)、避雷针作防直击雷接闪器,利用建筑物的柱中主钢筋作防雷引下线，地梁及基础钢筋作接地装置。接闪器、引下线、接地装置可靠连通，形成良好的电气通路。拟建项目采用 TN-S 系统,所有电气设备的外露可导电部分应可靠接地。电气设备的工作接地、保护接地、弱电设备接地、防雷接地共用同一接地网，接地电阻不大于 1，否则应增设人工接地体。所有进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线应在进出处作总等电位联结，并在连接处与可靠地联通导电，设备机房等场所需做局部等电位联结。为减少雷击电磁脉冲引起的过电流和过电压，在下列部位装设电涌保护器(SPD)：(1)在变压器 70、0.4kV 侧装设 1 组 SPD；GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告41(2)在向重要设备(包括重要的信息设备、火灾报警装置等)供电的末端配电箱各相母线上装设 SPD；(3)由室外引入建筑物的电力线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处装设 SPD。6、火灾自动报警及消防控制系统拟建项目设置火灾自动报警及联动控制系统、火灾监控系统、消防排烟系统及消防控制中心。火灾自动报警及消防控制系统由智能式烟感/温感探测器或红外光束感烟探测器、智能式火灾自动报警控制器、地址码监测模块、控制模块、报警按钮及警铃、联动控制装置组成。在每个防火分区，设火灾报71、警按钮及消防对讲电话插孔。每一防火分区内任何位置到最临近的一个手动火灾报警按钮的距离不应大于 30m。在消火栓箱内设消火栓报警按钮。消防控制中心设在基地值班室内，消防控制中心接到火灾报警信号后，按程序联锁控制应急照明、消防泵、喷淋泵、排烟风机等消防设备，并发出报警信号，系统全部投入应急状态的启动时间不应大于5s。消防泵、排烟风机亦可在消防控制中心联动柜直接手动控制。5.5道路工程方案5.5.1 设计主要依据(1)城市道路工程设计规范(CJJ 37-2016)；(2)城市道路照明设计规范(CJJ45-2015)；(3)城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2013)；(4)城市道路交通设施72、设计规范(GB50688-2011)；(5)城市道路交叉口规划规范(GB50647-2011)。5.5.2 道路工程方案GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告421、新建道路、广场规划本项目建设范围内道路主要是园区内道路、广场，道路荷载均为标准轴载 BZZ-100，路面型式为水泥混凝土路面路面，路面设计使用年限为 15-20 年。2、道路工程量本建设项目配套建设道路、广场工程面积暂按 25000 平方米。3、横断面设计项目道路红线宽度控制为 10 米，设计车速为 20 公里/小时，路面宽度最终以设计文件为准。10m 宽度路面组成：1.5m(人行道+绿化带)+3.573、m(机动车道)+3.5m(机动车道)+1.5m(人行道+绿化带)=10m。图 5.1-2 道路横断面参考示意图4、路面结构机动车道路面结构(自下而上)一般为 15 厘米中粗砂隔断层、15厘米级配砾石底基层、20 厘米 5%水泥稳定砂砾基层、22 厘米 C30 现浇水泥混凝土；人行道路面结构(自下而上)一般为 15 厘米中粗砂、15 厘米级配碎石、3 厘米干拌水泥黄沙、20106 厘米彩色联锁道砖。路面结构最终以设计文件为准。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告435、路基工程为保证路基路床的强度和路面标高，一般需进行路基换土处理和路基填筑。路基换土处理包括原始地74、面的耕植土清除、基坑开挖、淤质土和淤质亚粘土挖除。路基填筑一般先采用道渣摊铺、压实，再用素土分层回填、碾压；车行道路床顶采用 4%8%灰土分层铺筑、碾压并养护；路基填筑厚度根据工程所处位置的实际地质情况确定。6、路灯为保证道路照明质量，达到辨认可靠和视觉舒适的基本要求，道路照明应满足平均亮度(照度)、亮度(照度)均匀度、眩光限制三项指标，道路照明拟采用的标准如下表所示。道路照明标准表表 5.1-5道路类别照明水平均匀度眩光限制阀值增量 T1(%)最大初始值平均亮度La(cd/m2)平均照度Ea(Lx)亮度总均匀度(Lmin/La)亮度纵向均匀度(Lmin/La)照度均匀度(Emin/Ea)次干75、道1.00150.400.500.3510支路0.75100.40-0.30157、交通工程交通工程包括交通标志、交通标线、信号设施及防护设施。交通标志、标线的设置按现行的道路交通标志和标线的规定执行。5.6其他配套工程5.6.1 通风空调工程方案1、设计主要依据(1)民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2012)；GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告44(2)公共建筑节能设计标准(GB 50189-2015)。2、通风空调工程设计设备用房、生产车间等设机械排风系统，并设相应的机械送风系统或采用自然进风。卫生间设独立的排风系统，经由竖井至高空排放76、。餐厅等人员密集场所设机械排风系统。厨房设机械送、排风系统，深化设计由厨房工艺承包商负责，并配套相应的灶具排风罩及油烟净化装置，油烟废气高空排放，并应满足有关规定的排放标准。3、防排烟系统设计(1)长度超过 20m 的内走道设机械排烟系统，每层内走道设多叶排烟口，并与排烟风机联锁。(2)仓库楼梯间及消防前室分别设置机械加压送风系统，排烟系统与平时排风系统合用一套设备及风管系统。(3)防排烟风机和防火阀等选用消防部门认证产品，通风空调系统的管道采用镀锌钢板制作，风管软接头采用难(不)燃材料制作，管道和设备的保温材料也采用不燃材料。5.6.2 消防工程方案本项目内建筑物火灾危险性为丙类，耐火等级为77、二级，初步考虑设置室外、室内消火栓灭火系统及室内自动喷水灭火系统，同时配置火灾自动报警与消防联动控制系统、手提式或推车式灭火器。1、设计主要依据(1)中华人民共和国消防法；(2)机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定；(3)建筑设计防火规范GB50016-2014(2018 年版)；(4)建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005。2、消防水源及用水量室外消火栓用水量 15L/s,室内消火栓用水量 10L/s,火灾延续时GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告45间 3h，一次消防用水量 270m,消防水量及水压均由市政给水管道水池保证。3、室内消火栓灭火系78、统项目室内消火栓系统由消防储水池和消防给水泵联合供水灭火。消火栓系统初期的消防用水由设在屋面的屋顶水箱供给，屋顶水箱容积不小于 12 立方米，水箱底高出最高层消火栓口的高度大于 7 米。建筑物内每层布置消火栓箱若干个，保证同层任何部位有两股充实水柱同时到达，消火栓水枪充实水柱不小于 10 米。消防管在建筑物的底部和顶部形成环网，屋面设置有压力表的试验用消火栓。消火栓箱内配有 SN65 栓口、25 米衬胶龙带、19 水枪、消防泵启动按钮。4、自动喷水灭火系统项目设置自动喷水灭火系统。设计喷水强度 8L/minm2，作用面积 160m2，自动喷水灭火系统消防用水量为 30L/s，火灾延续时间 1h79、。自动喷水系统由消防储水池和消防给水泵联合供水灭火，消防水池容积不小于 648 立方米,屋顶分设专用消防水箱(与室内消火栓系统共用)。供水泵、稳压泵均独立设置，采用自灌式吸水方式，每组供水泵的吸水管不少于 2 根。供水泵的吸水管设控制阀，出水管设控制阀、止回阀、压力表和直径不小于 65 毫米的试水阀。火灾初期消防用水由设在屋面的屋顶水箱供给，水箱应能保证系统最不利点处喷头的最低工作压力和喷水强度，系统喷头布置在顶板或吊顶下易于接触到火灾热气流并有利于均匀布水的位置。5、室外消火栓消防系统建筑室外消防管网呈环状布置，从市政给水管道引入，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火。80、在室外总体的适当位置设置地上式消火栓，其间距不超过 120m，距道路边不大于 2m，距建筑物外墙不小于 5m。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告466、灭火器设置拟建项目建筑物设计时严格按消防分区、消防疏散通道要求进行布局，在建筑物内不同场合配置磷酸铵盐手提式干粉灭火器及推车式干粉灭火器，并按要求配置防烟、防毒面具。7、设备器材室外消防给水管采用钢丝网骨架 PE 复合管，采用热熔对接，管道埋地敷设；室内消火栓给水管及自动喷水系统给水管主干管及立管采用加厚镀锌钢管，其余均采用一般镀锌钢管；当管径 DN100 时，采用卡箍连接或法兰连接；当管径 DN100 时，采81、用丝口连接或卡箍连接，水泵房消防给水管道采用法兰连接。5.6.3 绿化工程方案坚持环保优先，生态立区，积极开展生态建设与修复，加大渠道、林网、植被斑块、大面积水体等重要生态要素保护力度，逐步建立连续的生态廊道和网格化的绿地系统。项目绿化系统设计采取集中与分散相结合的手法，运用点、线、面相结合形成绿化网。沿主要道路布置绿化，作为生产防护绿化。通过合理的规划，使整个项目绿化布局尽量与自然景观融为一体，弱化人工痕迹。项目内绿化工程应采用适树适地的原则，减少对项目周围植被的破坏，并尽量多使用本地树种，形成良好生态循环。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告47第六章节能措82、施6.1节能依据与原则6.1.1用能节能标准与规范1、中华人民共和国节约能源法；2、国家计委、国家经贸委、建设部发布的关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定；3、民用建筑节能条例（中华人民共和国国务院令第 530 号）；4、民用建设节能设计标准（JFJ 2695）；5、广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法；6、民用建筑热工设计规范（GB 5017693）；7、公共建筑节能设计标准（GB 501892015）；8、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；9、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分 2013 年版）。6.1.2节能主要原83、则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。3、确保主要建筑物采光及通风系统良好。4、选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。5、合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告486.2项目能源消耗分析本地区的能源主要有电力、天然气、液化石油气以及水。根据实际情况，本项目的用能为电力、天然气和水，主要的用电建筑设备有：住宅及商业照明、家电设备、电梯、水泵、空调等；84、各类公共照明（路灯、应急照明灯、疏散标志灯等）。本项目能耗工质种类为自来水和天然气。项目耗水主要为生活用水和绿化用水，项目所在区自来水供应充足，可满足本项目用水需求。根据本项目提供的项目状况和所需设备拟定本项目运行中使用的能源品种：1、电能：本项目建筑照明、建筑设备用电能。2、水：本项目生活、道路绿化、公共清洗等选用水。综上本项目消耗的能源有电力、水，能源品种分类如下：本项目各类能源表表 6-2-1序号能源名称分类按获得方法分类按被利用的程度分类按对环境的污染情况分类1电力二次能源常规能源清洁能源2水耗能工质常规能源清洁能源6.3建筑节能措施6.3.1总图布置根据建筑功能要求和当地的气候参数，85、在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。在总平面设计上，综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然通风、采光。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告49因此，在总图布置时建筑建筑尽量采用南北朝向，避免西向开窗。尽量争取较多房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风。6.3.2单体设计节能1、采用简单规整的体型，控制合理的体型系数。2、组86、织良好的穿堂风，有利于夏季降温，降低空调能耗。3、选择合适的窗墙比、外窗的传热系数及气密性等级。4、外墙、屋顶采用浅色色调，以减少外表面对太阳辐射的吸收。5、围护结构采取保温隔热措施，通过综合判断使其热工性能符合节能标准要求。6、合理设置外遮阳措施，以遮挡太阳辐射。7、商业屋面采用种植屋面。8、建筑外墙和屋面的热桥部位均进行保温处理，内表面不产生结露现象。6.4给排水节能措施1、生活给水充分利用市政水压供应，同时生活给水二次加压水泵采用叠压供水设备，将自来水管网剩余压力用足，有效降低运行费用。2、选用节水型卫生洁具及配水件。公共卫生间采用感应式水嘴、感应式小便器冲洗阀和蹲式大便器采用脚踏延时自87、闭式冲洗阀。感应式水嘴在 0.1MPa 水压和 DN15 条件时最大流量小于等于 0.15 升/s,离开使用状态后应在 2s 内自动止水；水压在 0.3MPa 时，小便器延时自闭阀一次给水量 2.04.0 升，大便器延时自闭阀一次给水量 6.08.0 升，冲洗时间 34s。所有卫生器具符合 CJ1642002节水型生活用水器具标准。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告506.5电气节能措施6.5.1供配电系统节能措施1、减少线路损耗减少线路损耗可以通过几种途径。一是尽量减少导线长度。在设计及施工中，低压柜出线回路及配电箱出线回路尽量走直线，少走弯路，不走或少走回88、头线。2、变压器的节能在变压器的选择中应选用新型节能材料。建议选用 S11 型低损耗变压器。6.5.2照明节能1、采用高效光源，选用无眩光高效灯具。2、主要光源采用三基色节能荧光灯配电子镇流器。效率不低于建筑照明设计标准规定。3、景观照明采用金卤灯或节能灯光源，并按不同区域分组分时控制。4、室外的道路照明光源采用高效节能三基色荧光灯，采用定时控制分时段开关灯，晚上 12 点至凌晨，可关掉一半路灯照明，以节约电能。6.6空调通风节能1、楼房采用自然通风及部分空调调节，使室内满足热舒适及空气质量要求，室内设计温度为 2628。2、分体空调要求选用能效比不低于 3.4 的产品，并选用噪声较低的产品。89、GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告516.7其它节能措施1、选用节能装饰材料在土建与室内装修中要使用许多种建筑材料，比如钢筋、水泥、砂石、地砖、墙砖、涂料、木材、塑钢、铝合金等，在选择这些建筑材料时，一定要注重其先进适用性、节能环保性、耐用性、耐候性等，同时也要注重其质量，因为材料质量好，寿命长，寿命周期成本低，也就能节能。水泥采用新式干法工艺生产的水泥，钢材采用普通钢材，墙砖采用环保节能砖，不使用粘土砖，可有效节约土地资源，降低能耗，具有良好的经济效益、社会效益和环保效益。2、使用先进节能的土建与装修工艺土建与装修施工，肯定会消耗能量，但是选用先进的施工技术90、与方法，进行精心组织将会大大节能，也会缩短工期。因此在选择施工队伍时，其技术力量和采用的施工工艺是重要的考虑因素。特别是在土建与装修施工方案中要求编制施工节能方案，并在施工中认真严格实施。采用先进的建筑技术节能，该项目采用具有国内领先水平的塔吊施工、桩基地基处理、水泥搅拌等建筑技术，机械化程度高、可连续生产，可以节省大量的人力、物力。在土建与装修施工期间要加强用能管理，对土建与装修施工用电用水单独计量，要求施工单位按规定缴费，进入成本。3、光伏与建筑一体化应用太阳能光伏发电系统是利用太阳电池半导体材料的光伏效应，将太阳光辐射能直接转换为电能的一种新型发电系统，有独立运行和并网运行两种方式。具体91、应用到本项目的太阳能光伏发电系统形式包括：屋顶光伏电站、墙面光伏电站、光伏幕墙、光伏采光顶、光伏长GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告52廊、光伏车棚等。6.8节能管理1、管理节能的物业管理部门建议通过专门的后勤物业管理部门进行节能管理，负责设施设备的正常运行和维护、保养，负责日常节能工作，加强对后勤工作人员业务素质的提高。2、制定节能节水管理制度制定并实施节能节水管理制度，制定并实施节约与浪费的奖励和惩罚措施。对于日常照明维护与管理应严格按照 建筑照明设计标准（GB500342004）的要求，遵循以下规定进行管理：由专业人员负责照明维修和安全检查并做好维护记录92、，专职或兼职人员负责照明运行。建立清洁光源、灯具的制度，根据标准规定的次数定期进行擦拭。按照光源的寿命或点亮时间、维持平均照度，定期更换光源。更换光源时，应采取与原设计或实际安装相同的光源，不得任意更换光源的主要性能参数。对于用水，按高质高用、低质低用的原则，生活用水、景观用水和绿化用水等按用水水质要求分别提供、梯级处理回用。3、设备设施定期维保设备系统是日常管理节能的主要内容，对电力系统、给排水系统均应定期检查、检修和保养。4、加强节能计量，实行量化管理按照 用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB171672006）的要求，从节能节水的要求出发，建立专门的能源计量器具管理制度，建立能源计量93、台帐，凡需设置二级水表、电表的地方进行二级表的安装，以利用单独计量、分表核算，并对计量器具严格按规定进行检定，保证能源计量器具的准确性。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告53每月进行能源消耗统计，定期对能源消耗状况进行分析，以便及时发现能源管理中的漏洞和能源使用中的问题，杜绝能源浪费。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告54第七章环境影响评价7.1环境评价依据1、中华人民共和国环境保护法；2、建设项目环境保护管理条例；3、地表水环境质量标准GB38382002；4、环境空气质量标准（GB30952012）；5、声环境质量标准GB94、 30962008；6、建筑施工场界噪声标准GB1252590；7、污水综合排放标准GB89781996。7.2建设期的环境影响分析及防护措施7.2.1建设施工期的环境的影响分析1、扬尘扬尘主要来自施工中裸露的路面经风力的吹蚀和施工车辆造成的。三是土地平整、道路建设、建筑施工过程中的弃土如果不及时回填在风力的吹蚀下产生扬尘。2、建筑垃圾废渣主要来自土地平整、道路建设、建筑施工过程中的碎石土及弃土等和施工结束后剩余的施工材料。3、施工噪声施工中噪声源主要来自机械设备和运输车辆，如打夯机、挖掘机、混凝土搅拌机、混凝土振捣机及压路机等。机械设备噪声均在 8590dB（A）以内，车辆噪声一般均在 8095、85dB（A）之间。4、施工废水本工程施工过程中排水较少，主要是施工人员生活污水和少量的GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告55生产清洗设备排水。7.2.2建设施工期的环境防护措施1、扬尘的防护措施施工期间，在土石方开挖和建材运输过程中，沿途产生扬尘，对空气质量有一定影响。必须加强施工组织管理和车辆运输管理。（1）拆迁场地应设置硬质围挡，每天定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数；（2）垃圾、渣土要及时清运，施工土方要覆盖；（3）运输车辆应密闭运输，严防沿途道路遗撒，进入施工场地应低速或限速行驶，以减少产尘量；（4）严禁凌空抛撒垃圾、渣土。（5）给96、排水管沟开挖后，对两侧弃土应尽快回填，或者采取临时性的防护措施。2、施工噪声的防护措施施工中的噪声源主要来自机械设备和运输车辆，对周围的居民生活和学习有一定影响。加强施工期噪声污染控制，尽量采用低噪声施工机械，实行规范施工、分时段作业，将高噪声设备远离敏感点、动力设备安装消声器、在敏感点附近的施工区设置声屏障、夜间(22：00次日 06：00)严禁使用高噪声设备、尽量减少运输车辆夜间的运输量，运输车辆在进入施工区附近区域后，要适当降低车速，禁止鸣笛、对动力机械设备定期进行维修和养护，避免因松动部件振动或消声器损坏而加大设备工作时的声级等措施，确保噪声不扰民。因特殊工艺确需连续施工的，须经规划建97、设行政主管部门组织专家论证，确定具体作业时间向周边居民公告，经区环保局同意后方可进行。3、建筑垃圾的防护措施GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告56为了减少施工期固体废物对环境的影响，建设单位应对建筑垃圾采取不同的处理处置措施：（1）施工弃土处置：弃土应当设立堆土场，进行集中处置。表层土可以用于绿化用地，底层土用于回填；（2）施工生产废料的处理：对钢筋、钢板下脚料可以分类回收，交废品收购站处理，建筑垃圾（如混凝土废料、废砖等）集中堆放，及时清运到指定的弃渣堆放场。（3）施工过程中尽量挖填平衡，以减少弃渣量。在采取建议措施后，项目施工期固体废物对周围环境的影响较小98、。4、污水的防护措施本工程施工过程中排水较少，主要是施工人员生活污水和少量的生产清洗设备排水，含油废水经隔油处理、粪便等生活废水经专门化粪池处理排入城市污水处理系统，为保护该区地下水，禁止利用生活垃圾和废弃物回填沟、坑等。只要加强管理采取以上措施后，项目施工期废水对周围环境影响较小。在雨季施工中应注意对施工现场的污水及时排出。7.3营运期的环境影响分析及防护措施7.3.1水环境影响分析项目建成后，废水主要为区域内的生活废水和餐饮废水。要以“雨污分流、清污分流”建设管网，要充分考虑建设的时序性，合理布置建设区域的给排水、供气管道。工程投入运行后，路面相对较为清洁，雨季不会出现污水横流现象，项目区99、内的环境将有较大的改观。7.3.2噪声环境影响分析GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告57本项目建成运行后，通过加强管理和有效监督，对周围环境影响有所减轻，不存在噪声危害问题。7.3.3固体废弃物环境影响分析项目固体废弃物主要为生活垃圾。垃圾采取分类收集方式，垃圾实行容器化收集，并建立垃圾管理制度，对垃圾流向进行有效控制，防止无序倾倒和二次污染，集中收集后由环卫部门进行处理，避免了对周围环境产生影响。7.4水土保持措施及绿化在施工中应注重现状道路与原有规划合理的衔接，在保证工程技术要求的前提下尽量减少土石挖填方量。并做好施工期间临时排水措施，以利于积水排泄，对高100、挖方道路两侧进行边坡治理，对危险地段砌筑条石堡坎，减少水土流失。对有条件绿化的地带，根据当地的植物适地条件进行绿化。对建筑材料场地，包括土料场和砂石料场，在施工结束后，应采取水土保持措施，防止产生新的水土流失。对道路绿化带，则根据当地条件，选择观赏性较强的植物和花卉进行绿化和美化。总之，通过对项目进行环境保护投资后，能够减轻污染，改善生活环境和生态环境，达到经济效益、社会效益和环境效益的统一。7.5地质灾害影响分析本项目所在地非地质灾害易发地区，本项目的建设不会诱发地质灾害，抗震设防根据项目性质及相关标准确定。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告587.6环境影101、响评价结论1、结论工程在建设过程中对当地环境有一定的不利影响，采取适当的措施后，不利影响能够得到有效控制；工程运行后，能够改善项目区生产生活条件，从环境保护角度论证，工程是可行的。在各项污染治理措施切实逐项落实，并加强污染治理设施运行管理的前提下，本项目保证各种污染物达标排放，对周围环境质量影响较小，符合国家、地方的环保标准。2、建议（1）本项目应严格执行配套建设的环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度，并在规定期限内申请项目竣工环境保护验收；（2）建议成立项目建设环境管理小组，协调和检查项目环境管理工作，加强污水、废气等治理设施的日常管理，确保治理设备的正常运102、行，避免发生污染物直排现象。（3）项目建设必须严格按照环境影响评价法办理环保手续，在施工过程中认真落实环保措施，严格遵守国家关于基本建设项目有关环境保护的法令、法规，“三废”排放必须达到国家规定的排放标准。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告59第八章劳动安全卫生8.1原则及采用的标准8.1.1设计原则1、劳动安全及卫生防护必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针，根据国家和地方相关劳动安全及卫生的规程、规范与标准，结合本项目的特点，确定工程设计采用的劳动安全与卫生技术标准。2、因地制宜，选择使用技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施、施工工艺。3、确保建103、设工程施工期间安全、文明施工，最大限度减少劳动安全的事故隐患。8.1.2采用的标准1、广东省劳动保护规定;2、工业企业设计卫生标准GBZ 1-2010);3、生活饮用水卫生标准GB5749-2006;4、民用建筑隔声设计规范GB50118-2010;5、工业企业厂界噪声标准GB 12348-2008;6、工业建筑供暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2015;7、建筑抗震设计规范2010 年版;8、机械防护安全距离。8.2危害因素及危害程度分析本项目在施工过程中的安全隐患主要有机械施工隐患、用电隐患、高空坠落、物体打击、粉尘危害等隐患。1、脚手架、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电104、梯安装与运行，人工挖孔桩、基坑施工等局部结构工程失稳，造成机械设GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告60备倾覆、结构坍塌、人员伤亡等事故。2、施工高层建筑或高度大于 2m 的作业面(包括高空、四口、五临边作业)，因安全防护不到位或安全兜网内积存建筑垃圾、人员未配系安全带等原因，造成人员踏空、滑倒等高处坠落摔伤或坠落物体打击下方人员等事故。3、设备、机械、工具等漏电、电线老化破皮、违章使用电气用具，对在施工现场周围的外电线路不采取防护措施等造成人员触电事故；施工现场乱扔烟头、焊接与切割动火及用水、用电使用易燃易爆材料等不慎造成的火灾、爆炸。4、工程材料、构件及设备105、的堆放与频繁吊运、搬运等过程中，因各种原因发生堆放散落、高空坠落、撞击人员等事故。5、仓库安全间距不符合要求，施工用易燃易爆危险化学品临时存放或使用不符合要求、防护不到位，造成火灾或人员窒息中毒事故；工地饮食因卫生不符合标准，造成集体中毒或疾病。6、临建设施撤除时房顶发生整体坍塌，作业人员踏空、踩虚造成伤亡事故。项目建成后主要包括：消防安全、避雷安全等。8.3安全防护措施针对以上劳动安全的隐患问题、有害物质的种类及危害性分析，本项目除了认真执行各项劳动安全制度外，在劳动安全卫生工作中还将采取以下防范措施：1、现场安全防护方面，认真执行建设部颁发的建筑施工安全检查评分标准、施工现场临时用电安全技106、术规范、建筑施工高处作业安全技术规范，实现安全防护标准化。2、施工现场临时用电按部颁标准要求执行三相五线制，本工程采用接零保护系统，在专用保护零线的始端、终端及中间做重复接地。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告61实行三级配电、二级保护，即：总配电箱、分配电箱、开关箱三配电；总配电箱、开关箱处设漏电保护器，现场所有设备全部设漏电保护器。开关箱要防潮、防雨、上门上锁，实行一机一闸一保护。干线与外线路保证安全距离。3、高处作业，根据作业条件，作业环境，给作业人中配备相应的安全防护用品、劳动保护用品，以及做好各种安全防护。4、严禁电工带电、带负荷作业。5、严格按规定107、对漏电保护器进行仪表检测、按钮实验、电工巡查。6、机械设备在使用过程中，严格执行安全操作规程。7、粉尘条件下的作业人员配备相应的防护呼吸罩。8、任何进入施工现场的人员（包括进场运送各种材料的司乘人员，探访人员等外来人员）必须按规定佩戴安全帽，由警卫严守把关，安全员巡视检查。9、严禁违章指挥、违章操作、违反劳动纪律。10、选用设备均考虑静电接地，并加强管理和维护，保证操作人员和其他人员的人身安全。11、从建筑使用的建筑材料、建筑规范、室内环境质量几个方面，对室内空气质量进行全面控制，落实各项卫生管理制度，采取加强通风换气、使用空气清新剂、中草药熏剂、定期消毒等措施，改善室内的空气品质。12、建立108、相关制度，提高全体人员安全卫生意识，并对工作人员定期进行体检。8.4消防保证措施1、加强防火管理，进行消防教育，建立消防制度，防止火灾发GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告62生。2、施工现场的平面布置、施工方法应符合消防安全要求。施工现场消防道路应畅通无阻，现场用火要办理用火证，易燃材料处不得有明火。3、土建工程开工前按规定配备好消防器具，敷设好室外消防水管、消火栓、砂箱等。4、主要承载结构为钢筋混凝土结构等非燃烧材料，装修用难燃或非燃烧体材料。其他非承重结构及管道井均采用符合防火规范要求的非燃烧材料。5、加强现场用电管理，防止发生电气火灾事故。在总体布局上，109、建筑周边形成消防车道，现场严禁乱放材料，保证消防道路畅通。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告63第九章组织机构与实施进度9.1组织机构本项目的牵头实施机构为梅州市梅县区梅丰产业园建设投资有限公司。9.2人员配置具体人力资源配置由梅州市梅县区梅丰产业园建设投资有限公司各部门相关负责人根据项目情况具体安排实施。（1）项目法人责任制项目实施期间，根据项目建设进度，制定详细实施计划，落实工程项目的施工单位，开工与完成时间，进行质量监督，制定验收办法及相应配套措施，使项目有序展开。（2）工程终身负责制对工程建设、项目法人及设计、施工、监理、质量监督、竣工验收等各方主体，110、分别建立责任人档案，如工程建设期间发生责任人变动，及时进行工序签证，办理责任人变更手续，让工程质量责任档案与责任人相伴终生，从源头上建立确保建设质量的安全保障体系。（3）工程招投标制工程建设采用招标制，依据中华人民共和国招标投标法，项目建设单位通过公开招标或邀请招标方式择优选取承包方，招标文件由业主或业主委托的具有相应资质的代理机构进行编制，承包方通过竞争中标后依法鉴定承包合同，合同中明确规定项目的投资额度、工程规模、技术指标、完成数量、质量和日期等，建设中不能降低建设标准，不能转包，要严格履行合同。（4）工程监理制GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告64根据工111、程等级聘请具有相应资质的监理机构，依据合同对项目建设的进度、投资和工程质量进行严格的监督和检查，确保各方履行工程建设合同，严把质量关，避免出现质量问题，确保项目建设的合法性、合理性、科学性及安全性。确保工程顺利按时完成。9.3项目实施进度根据项目建设规模和实施条件，拟定项目建设工期为 1 年，自2020 年 11 月至 2021 年 6 月全部工程竣工验收完成。9.4项目招投标根据中华人民共和国招标投标法等的有关规定，本项目需要进行招标。9.4.1招标范围建筑安装工程和勘察、设计、监理等服务在限额以上的均采用公开招标方式。9.4.2招标的组织形式工程招标的组织形式为委托招标。9.4.3招标方式112、本项目需要招标的项目均采用公开招标的方式进行。本项目招标基本情况见表 8.4-1。招标基本情况表表 8.4-1招标范围招标组织形式招标方式不 采 用招 标 方式招 标 估 算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察92.74设计927.41建筑工程29181.03GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告65安装工程5622.38监理532.44重要材料其它情况说明：建设单位盖章年月日GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告66第十章投资估算及资金筹措10.1投资估算编制范围本报告投资估算编制范围为项目的工程土建113、工程、安装工程、工程建设其他费用以及预备费，不含设备、家具等购置费用。项目建设期为 12 个月。10.2投资估算10.2.1投资估算编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号文）；2、投资项目可行性研究指南（试用版）（计办投资200215号）；3、根据建设部的有关规定进行编制；4、建筑工程费用根据国家标准建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）、广东省建设工程计价依据（2018），本计价依据包括广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）、广东省市政工程综合定额（2018）、广东省通用安装工程综合定额（2018）、广东省园林绿化工程综合定额（2114、018）、广东省建设工程施工机具台班费用编制规范（2018）进行估算；6、建设单位管理费按“财建2016504 号”号有关规定估算；勘察设计费按“工程费计价格200210 号文”有关规定并结合本项目实际情况进行估算，工程监理费按“发改价格2015299 号文”和“发改价格2007670 号文”有关规定估算；设计图纸审查费按照勘察设计费的 6.5%估算；竣工图编制费按照勘察设计费的 8%估算；造GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告67价咨询费按“按粤价函2011742 号文”估算；7、招标代理费按照“发改价格2015299 号文”和“计价格20021980 号文”115、估算；前期咨询费按计价格“19991283 号文”估算；工程保险费按照工程费用的 0.3%估算；环评报告编制费按照计价格2002125号估算；场地准备及临时设施费根据“建标20111号文”按建安工程费用的 0.5%估算；工程保险费按建安工程费用的0.3%估算；检验监测费按建安工程费用的 2%估算。8、基本预备费按投资估算表中第一、二部分（不含其他设备费用）的 5%-8%结合实际情况估算，涨价预备费为零；10.2.2建设投资经估算，本项目建设投资为 44844.25 万元。其中，工程费用为34803.41万元，工程建设其他费用为6756.08万元，预备费为3324.76万元，项目的建设投资估算见116、表 6-1。10.2.3建设期利息本项目建设期为 1 年，暂计划申请地方政府专项债 31390.98 万元，占项目建设投资的 70%，借款年利率按 3.65%计算，经测算，本项目建设期利息为 1145.77 万元。10.3资金筹措10.3.1项目总投资本项目总投资为 45990.02 万元，包括建设投资和建设期利息，其中：建设投资 44844.25 万元，建设期利息 1145.77 万元。10.3.2资金筹措本项目建设资金的来源主要考虑项目资本金和债务资金。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告681、项目资本金本项目共投入资本金 14599.04 万元，其中用于117、建设投资13453.27 万元，建设期利息 1145.77 万元，占项目总投资的 31.75%。2、债务资金项目需申请债务资金 31390.98 万元，全部用于建设投资，占项目总投资的 68.25%。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告69保税仓库首期建设项目建设投资估算表表 6-2单位：万元序号序号工程或费用名称工程或费用名称估估算算价价值值金额金额占比占比(%)(%)技术经济指标技术经济指标备注备注建筑建筑安装安装其他其他合合计计工程费工程费工程费工程费费用费用单位数量单位造价【元】1 1工程费用工程费用29181.0329181.035622.385622118、.3834803.4134803.4181.30%81.30%7983279832436043601.1仓库12488.493132.0315620.523964639401.1.1土建工程9515.049515.043964624001.1.2装修工程2973.452973.4539646750室内装修工程1784.071784.0739646450外立面装修1189.381189.38396463001.1.3安装工程3132.033132.0339646790给排水工程475.75475.7539646120消防工程436.11436.1139646110空调与通风系统594.69594119、.6939646150电气系统832.57832.5739646210弱电及智能化792.92792.92396462001.2车库8965.352470.4511435.803984628701.2.1土建工程6773.826773.823984617001.2.2装修工程2191.532191.5339846550室内装修工程1195.381195.3839846300外立面装修996.15996.15398462501.2.3安装工程2470.452470.4539846620给排水工程398.46398.4639846100消防工程358.61358.613984690GDIECC梅州120、综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告70序号序号工程或费用名称工程或费用名称估估算算价价值值金额金额占比占比(%)(%)技术经济指标技术经济指标备注备注建筑建筑安装安装其他其他合合计计工程费工程费工程费工程费费用费用单位数量单位造价【元】空调与通风系统398.46398.4639846100电气系统597.69597.6939846150弱电及智能化717.23717.23398461801.3配电房、保安室66.3019.8986.1934025351.3.1土建工程51.0051.0034015001.3.2装修工程15.3015.30340450室内装修工程8.508.5121、0340250外立面装修6.806.803402001.3.3安装工程19.8919.89340585给排水工程2.722.7234080消防工程2.552.5534075空调与通风系统4.084.08340120电气系统5.105.10340150弱电及智能化5.445.443401601.4室外及其他配套工程7660.890.007660.89798329601.4.1绿化工程298.54298.549951.43001.4.2道路、停车场硬底化2230.952230.9549576.64501.4.3室外给排水工程718.49718.4979832901.4.4室外电气工程718.497122、18.4979832901.4.5室外消防工程718.49718.4979832901.4.6机动车停车场74.2574.2516504501.4.7外接水电1200.001200.00项1120000001.4.8场地平整1701.691701.6999514171GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告71序号序号工程或费用名称工程或费用名称估估算算价价值值金额金额占比占比(%)(%)技术经济指标技术经济指标备注备注建筑建筑安装安装其他其他合合计计工程费工程费工程费工程费费用费用单位数量单位造价【元】2 2工程建设其他费用工程建设其他费用6756.086756.123、086756.086756.0811.30%11.30%2.1土地费用1641.971641.97每亩 11 万元2.2前期咨询费103.25103.25计价格19991283 号2.3建设项目环境影响评估费30.0030.00发改价格2011534 号2.3.1其中：编制环境影响报告20.0020.002.3.2评估环境影响报告10.0010.002.4勘察费92.7492.74计价格200210 号，设计费的 10%2.5设计费927.41927.41计价格200210 号，复杂度系数 12.6工程监理费532.44532.44发改价格2007670 号2.7施工图技术审查费60.2860124、.28设计费*6.5%2.8施工全过程造价控制咨询费140.00140.00粤价函2011742 号2.9招标代理费42.9542.95发改价格2011534 号2.10场地准备费及临时设施费174.02174.02工程费用的 0.5%2.11城市基础设施配套费1392.141392.14财政厅2003)160 号，工程费用的4%2.12建设项目管理费490.00490.00财建2016504 号2.13工程保险费104.41104.41建安费用的 0.3%2.14检验检测费696.07696.07建安费用的 1.5%2.15节能报告编制费16.0016.00市场价2.16白蚁防治费19.96125、19.962.5 元/平方2.17水土保持费42.8642.86水保监督函（2014）2 号2.18测绘放线费50.0050.00市场价2.19BIM 技术措施199.58199.58市场价GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告72序号序号工程或费用名称工程或费用名称估估算算价价值值金额金额占比占比(%)(%)技术经济指标技术经济指标备注备注建筑建筑安装安装其他其他合合计计工程费工程费工程费工程费费用费用单位数量单位造价【元】3 3预备费预备费3324.763324.763324.763324.767.41%7.41%3.1基本预备费3324.763324.76第126、一、第二部分合计的 8%3.2涨价预备费0.000.004建设投资合计29181.035622.3810080.8444884.25100.00%798325622GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告73第十一章财务评价11.1财务评价编制说明11.1.1财务评价编制依据本项目财务评价应遵循的主要经济法规和规定有：1.中华人民共和国企业财务通则2.中华人民共和国企业会计准则3.建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展改革委、建设部发布11.1.2财务评价的基本假设1.财务评价计算期本次财务评价的计算期为 15 年，其中：第 1 年为建设期，第 2-15年为经127、营期。2.税率（1）根据财政部企业会计准则解释第 2 号（财会200811号），项目建设投资中建安工程费按照 9%的进项税率，设备购置费按照 13%的进项税率，其他费用（不含土地费用）按照 6%的进项税率，建设期利息无法取得进项税。（2）项目各项经营收入中，各类物业租金收入按照 9%销项税率计算，物业管理费收入按照 6%销项税率计算。（3）各类经营成本按照 6%进项税率计算。（4）税金及附加：城市建设维护税和教育费附加分别按应纳营业税的 7%和 5%计征。（5）本项目的企业所得税税率为 25%。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告7411.2项目收入根据项目经营128、设想，本项目营业收入主要由保税仓库首期建设项目的仓储收入、商贸物流产业园项目的租金收入、智能园区项目的服务费收入组成。1.保税仓库可租赁面积及出租率保税仓库的可租赁面积为 79492 平方米，包含 39646 平方米保税仓库，39846 平方米车库，仓储出租率按运营期首年 80%，次年 90%，后续年份 100%估算。2.租金单价保税区的仓库租金单价参考2020 年广东省市政和产业园区基础设施专项债券（一期）梅州综合保税仓库及保税仓库建设项目财务评估咨询报告中的参数，以及 58 同城网上的市场数据，本次测算暂假设基期（2020 年）的租金水平为 24 元/平方米/月。3.管理费收入管理费收入按129、可租赁面积 1.5 元/平方米估算。4.价格增幅梅州市 2017-2019 年全市生产总值（GDP）同比增速按可比价格计算分别为 6.8%、2.4%和 3.4%，近三年平均增速为 4.2%，暂假设项目的租金年增速为 4.2%。运营期内，项目累计实现不含税收入 42486 万元，详见下表。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告75营业收入及税金估算表表 7-1单位：万元序号序号收入类型收入类型合计合计建设期建设期运营期运营期第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年130、第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年营业收入（含税）462330202823772752286829883114324433813523367038253985415343271保税仓库、车库租赁收入435140190822372590269928122930305331823315345536003751390840731.1可租赁面积（平米）079492 79492 79492 79492 79492 79492 79492 79492794927949279492794927949279131、4921.2租赁价格（元/平米/月）025.01 26.06 27.15 28.29 29.48 30.72 32.01 33.3534.7636.2137.7439.3240.9742.691.3价格增长率4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%1.4出租率0.000.800.901.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.002管理费收入272001191401621691761831911992072162252342442552.1数量79492 79492 7949132、2 79492 79492 79492 79492 794927949279492794927949279492794922.2单价（元/平方米/月）01.561.631.701.771.841.922.002.082.172.262.362.462.562.672.3价格增长率0%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%4.2%2.4达产率0.800.901.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.003其中：营业收入（不含税）424860186321842529263527462133、86129813107323733733515366238163976销项税额9%37470164193223232242252263274285297310323337351GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告7611.3成本费用估算11.3.1总经营成本本项目计算期内的总经营成本主要为项目的人员薪酬支出、燃料及动力支出、管理费用、维修费用及其它费用。本次预测暂按年运营成本为项目年经营收入的 8%计算，随营业收入的逐年增长而同比例增长。11.3.2折旧摊销费本项目固定资产折旧采用直线法，残值按固定资产原值的 5%计算，房屋、建筑物折旧年限为 30 年，机器设备134、折旧年限为 15 年，土地使用权的摊销年限为 40 年。11.3.3利息支出本项目不考虑流动资金借款，仅计算政府专项债利息，专项债的年利率暂按 3.65%计。项目总成本费用详见表 7-2，折旧摊销见表 7-3。11.4项目效益11.4.1利润总额、企业所得税初步估算，本项目计算期内的净利润逐步由负转正，收益良好，详细估算见表 7-4，计算期内共实现利润 8940 万元，净利润 6418 万元，所得税 2522 万元。11.4.2财务评价指标（1）总投资收益率（ROI）。总投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或经营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率，它是反映项目总投资的盈利135、水平。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告77总投资收益率年平均息税前利润项目总投资100%计算期内，项目的息税前利润总额为 38997 万元，年平均息税前利润为 2599.8 万元，项目总投资为 44884.25 万元，项目的总投资收益率为 5.79%。（2）项目资本金净利润率（ROE）。项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或经营期内年平均净利润与项目资本金的比率，它是反映项目资本金的盈利水平。项目资本金净利润率年平均净利润项目资本金100%计算期内，项目的共实现净利润 6418 万元，年平均净利润为427.86 万元，项目资本金为 14136、599.04 万元，项目资本金净利润率为2.76%。GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告78总成本估算表表 7-2单位：万元序号序号成本类型成本类型合计合计建设期建设期经营期经营期第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年第第 9 9 年年 第第 1010 年年 第第 1111 年年 第第 1212 年年 第第 1313 年年 第第 1414 年年 第第 1515 年年1总成本(含税)337560271827462776278627952805281628272137、838170417161729174317571.1经营成本369901621902202292392492602702822943063193323461.2财务费用103120114611461146114611461146114611461146000001.3折旧及摊销197450141014101410141014101410141014101410141014101410141014102经营成本(含税)36990162190220229239249260270282294306319332346其中：进项税额2090911121314141515161717181920折旧摊销估138、算表 7-3单位：万元序号序号项目项目原值原值合计合计建设期建设期经营期经营期第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年1固定资产原值（建筑物）43242.281.1折旧0136913691369136913691369136913691369136913691369136913691.2净值43242 41873 40504 39134 37765 363139、96 35026 33657 322883091829549281802681025441240722无形资产原值1641.972.1摊销0041414141414141414141414141412.2净值1642160115601519147814371396135513141273123111901149110810673折旧与摊销014101410141014101410141014101410141014101410141014101410GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告79利润表表 7-4单位：万元序号序号项目项目合计合计建设期建设期经营期经营期140、第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年1营业收入424860186321842529263527462861298131073237337335153662381639762总成本335470270927362764277327822791280128112822168716991711172417373税金及附加00000000000000004利润总141、额89400-846-551-235-137-3670180295415168618161951209222395本年度弥补亏损额65800000070180295113000006应纳税所得额10086000000000302168618161951209222397所得税2522000000000764214544885235608净利润64180-846-551-235-137-3670180295339126413621463156916809可供分配利润34580-846-1397-1632-1769-1805-1735-1555-1259-920344170631694739641142、8GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告80项目投资现金流量表表 7-5单位：万元序号序号项目项目合计合计建设期建设期经营期经营期第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年第第 9 9 年年 第第 1010 年年 第第 1111 年年 第第 1212 年年 第第 1313 年年 第第 1414 年年 第第 1515 年年1现金流入665580186321842529263527462861298131073237337335153662381628048营业收入（143、不含税）42486018632184252926352746286129813107323733733515366238163976固定资产回收240720000000000000024072流动资金回收00000000000000002现金流出7883575345153179208216226235245255266277289301313327建设投资（不含建设期利息）753457534500000000000000流动资金0000000000000000运营成本（不含税）34890153179208216226235245255266277289301313327税金及附加0000000144、0000000003税前净现金流量-12277-753451710200523212419252026262737285129713096322633623503277213.1累计净现金流量-75345-73635-71630-69309-66890-64370-61744-59007-56156-53184-50088-46862-43501-39998-122773.2税前净现值流量-39978-753451614178419491916188318511820178917591729169916711642122613.3累计税前净现值流量-75345-73732-71948-6999145、9-68083-66199-64348-62528-60739-58980-57251-55552-53881-52239-399784调整所得税0751492282522773043323603904214544885235605税后净现金流量-17090-753451635185620942167224323222405249125812675277228742980271615.1累计税后净现金流量-75345-73710-71854-69760-67594-65351-63028-60623-58132-55551-52877-50105-47231-44251-170905.2税后净146、现值流量-42881-753451543165217581716167616371599156315281493146014281397120145.3累计税后净现值流量-75345-73803-72151-70393-68677-67001-65363-63764-62201-60673-59180-57720-56291-54894-42881GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告81项目资本金现金流量表表 7-6单位：万元序序号号项目项目合计合计建设期建设期经营期经营期第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年 第第 5 5 年147、年 第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年第第 9 9 年年第第 1 10 0 年年第第 1 11 1 年年第第 1 12 2 年年 第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年1现金流入6655801863218425292635274628612981310732373373351536623816280481.1营业收入42486018632184252926352746286129813107323733733515366238163976固定资产回收240720000000000000024072流动资金回收00000000000000002现金流出6148、0937 1574512991325135313621371138113911401328032772893013133272.1资本金14599 1459900000000000000借款利息偿还114611461146114611461146114611461146114600000借款本金偿还313910000000003139100000运营成本34890153179208216226235245255266277289301313327税金及附加0000000000000000所得税000000000764214544885235603税后净现金流量5621-157455658591149、17612731375148015911706-295663096322633623503277214.0累计净现金流量-15745-15180-14321-13146-11873-10498-9018-7427-5721-35287-32191-28965-25603-221005621GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行性研究报告82财务计划现金流量表表 7-7单位：万元序号序号项目项目合计合计建设期建设期经营期经营期第第 1 1 年年 第第 2 2 年年 第第 3 3 年年 第第 4 4 年年 第第 5 5 年年 第第 6 6 年年 第第 7 7 年年 第第 8 8150、 年年 第第 9 9 年年 第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年 第第 1515 年年一经营活动净现金流量400130186521872532263827492864298531103165295530653179329734211现金流入462330202823772752286829883114324433813523367038253985415343271.1营业收入（不含税）424860186321842529263527462861298131073237337335153662381639761.2增值税销项税额37151、4701641932232322422522632742852973103233373511.3其他流入02现金流出622001621902202292392492602703577157608078559062.1经营成本（不含税）348901531792082162262352452552662772893013133272.3增值税进项税额20909111213141415151617171819202.4增值税00000000000000002.5税金及附加00000000000000002.6所得税2522000000000764214544885235602.7其他流出0二投资活动152、净现金流量-44884-44884000000000000001现金流入02现金流出4488444884000000000000002.1建设投资4488444884000000000000002.2维持营运投资00000000000000002.3流动资金02.4其他流出0三筹资活动净现金流量314144844-1146-1146-1146-1146-1146-1146-1146-1146-32537000001现金流入4599045990000000000000001.1项目资本金投入145991459900000000000000GDIECC梅州综合保税区建设（二期）保税仓库建设项目可行153、性研究报告83序号序号项目项目合计合计建设期建设期经营期经营期第第 1 1 年年 第第 2 2 年年 第第 3 3 年年 第第 4 4 年年 第第 5 5 年年 第第 6 6 年年 第第 7 7 年年 第第 8 8 年年 第第 9 9 年年 第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年 第第 1515 年年1.1.1维持营运投资01.2建设投资借款3139131391000000000000001.3流动资金借款01.4短期借款01.5债券01.6其他流入02现金流出428491146114611461146114611461146114154、6114632537000002.1各种利息支出114581146114611461146114611461146114611461146000002.2偿还债务本金3139100000000031391000002.3应付利润(股利分配)02.4固定资产更新0四净现金流量(一+二+三)-1730-407201041138614921603171918391964-2937229553065317932973421五累计盈余资金-74169-4068017213107459962027921976011724-17647-14692-11627-8448-5151-1730GDIECC梅州综合155、保税区建设项目（二期）项目建议书84第十二章社会稳定性风险评估12.1评估内容1、项目前期涉及土地征收中可能引发的信访突出问题，包括征地补偿价格，征地政策，征地程序和补偿款发放等。2、项目前期及房屋拆迁可能引发的信访突出问题，包括拆迁政策、拆迁安置、对弱势群体的影响等。3、项目建设中可能引发的信访突出问题，包括环境影响、交通影响、安全文明施工、周边居民和商户影响、劳资纠纷等。4、项目其他涉及群众利益可能引发的信访突出问题。12.2项目影响分析根据工程建设实际情况，本报告确定房屋拆迁影响、交通影响、施工影响、噪声影响等项目建设可能引发社会稳定的不利影响因素。12.2.1房屋拆迁影响本项目涉及房屋156、拆迁，根据以往经验，房屋拆迁的主要问题是政策执行的公正、公平和平衡。有关部门应切实做好拆迁户安置赔偿工作，认真宣传拆迁政策，让拆迁户了解具体的安置赔偿办法及政策依据，加强和拆迁户之间的沟通，听取拆迁户的看法和意见，注意保护弱势群体利益，尽量避免影响社会稳定事件的发生。经过对项目拆迁区域的调查，对于征地拆迁问题的主要诉求如下：一是要求征地拆迁补偿标准尽早落实、尽快公开。征地拆迁的补偿标准是受影响群众最为关心的焦点问题。补偿标准是否符合国家、梅州市的相关法律法规，是否照顾到部分弱势或困难群众，是否损害GDIECC梅州综合保税区建设项目（二期）项目建议书85个别群众的利益，都是群众关心的问题。尽快落157、实和公开补偿标准，深入宣传相关政策，有利于稳定群众情绪，消除误解和谣言。二是适当提高补偿标准。虽然目前的补偿标准相比以前已经有较大幅度的提高，但是随着社会和经济的发展，人们的心理期望也越来越高。12.2.2施工阶段影响项目实施过程中，红线外住户或企业可能由于工程建设影响进行利益诉求，如施工噪声影响、环境影响、出行不便等情况，要针对此类情况提出针对性措施。1、噪声影响夜间施工有严格的规定，因此夜间噪声的影响相对较小，白天噪声较大，受影响的主要是项目周围居住区的老人和小孩，而老人和小孩恰恰是对噪声最敏感的人群，他们的反应决定了居民的意见。另外居民们也是项目运营后的交通噪声的影响群体。除了上述受影响158、较大的群体之外，还有其他受影响的人群，但是相对来说这部分人群比较分散，影响特征不明显。经过调查，工程周边人群对施工期间和运营后噪声影响的主要诉求如下：务必杜绝夜间施工作业，并尽早避开过早、午休等敏感时间，确保项目附近居民有一个比较舒适安静的休息环境；在施工期间及项目运营后，做好充分的隔音和除噪声措施，能符合国家相关标准和规范。2、施工期间其他不利影响施工期间的其他不利影响因素繁多且容易忽视，常见的主要有环境影响、施工安全、施工管理等方面。环境影响包括扬尘、污水及固体废弃物。这些污染物清理不及时，容易影响周边居民生活，施工单位应积极搞好卫生工作，严禁扰民。GDIECC梅州综合保税区建设项目（二期159、）项目建议书8612.3社会稳定风险分析12.3.1社会稳定风险的表现形式及影响社会稳定风险的形式包括社会治安、涉众经济案件、群众信访、安全生产施工等形式，全面落实维护社会稳定工作的各项措施，深入开展社会不稳定因素排查化解，着力夯实维稳基础，妥善处置各类突发群体性敏感性事件，维护社会稳定。正常情况下，社会稳定问题的出现的症结是发起者为了维护合法利益，表达诉求的一种方式之一，本身不会对社会造成不良的影响。但如果演变成恶性的整体性事件，其对社会稳定的影响将是无法估量的。对工程项目建设来讲可能会分散建设精力、增加投入、延迟工期、工程停工、甚至造成破坏；对社会来讲可能会打乱居民正常生活、妨碍社会正常运160、转、扰乱社会治安、毁坏公司财产、影响社会稳定等。12.3.2社会稳定风险可能性分析在当事方认为自身权益受到侵害情况下，反应诉求及救助渠道是一种方式，也是社会救助的一个途径，尤其当各种诉求及救助渠道不通畅的情况下，影响社会稳定的可能性就会进一步增大。根据以上的分析，本项目在噪声、交通组织以及施工期间工程建设等方面会对当地居民、经营户、企事业单位造成一定的不利影响，这些影响会导致出现不利社会稳定的问题。施工期间噪声可能引发的社会不稳定的可能性较大；项目营运期噪声主要为车辆噪声和商业营业噪声，该类噪声对周围居民影响不大，因此产生社会不稳定的可能性一般；由于交通拥堵造成的各种不便而引发的社会不稳定的可161、能性相对较小；另外在工程施工内部如劳动用工、安全保障、工资发放、工程款支付等方面如果不能做到合理、及时、规范，也可能引发社会不稳定问题。社会稳定风险分析及评价见表 11-2-1。GDIECC梅州综合保税区建设项目（二期）项目建议书87社会稳定风险分析及评价表 11-2-1序号风险因素风险可能性风险评价1施工噪声建设期存在较大的噪声影响，项目周围住户对此担心较多。短期内社会稳定风险不明显，但如施工期出现噪声得不到有效治理，会有较大社会稳定风险较大2营运期噪声营运期噪声主要为进出小区车辆及商业营业噪声，但此类噪声对周围住户及群众影响较小，因此发生社会稳定风险几率较小较小3周围住户出行交通影响施工期162、间施工车辆对道路的破坏导致拥堵会引发不稳定因素一般4施工期间环境影响、安全问题及施工单位内部管理不善等问题施工风险因素较多，既包括对外的影响，也包括施工期间对内部的不稳定因素。一般12.4风险防范措施为保护人民群众利益，规范工程建设，确保工程顺利实施，针对可能存在的社会不稳定风险问题制定以下相关的措施：1、噪声治理噪声的污染防治是一个总体工程，从最初的环境规划到工程设计、管理、到最后的污染防治，是一个整体的防治系统，只有各个环节均做到良好的控制，施工沿线的噪声影响才可达到最低限度。为此，本项目可研报告、环评报告以及工程设计提出了较为详尽的噪声环境保护。2、交通组织考虑到项目施工对交通的影响，制163、定以下措施：施工单位加强工程车辆驾驶人员交通安全教育，施工车辆按指定线路行驶，在穿越人口密集区域要减速慢行；严禁超载、超限车辆上路，要积极采取防范和完善措施。3、施工组织GDIECC梅州综合保税区建设项目（二期）项目建议书88合理组织工期、规范劳动用工管理、及时足额发放工程款工人工资；做好工程维护、安全保障、施工标示，规范作业、杜绝施工扰民。4、环境保护措施必须考虑项目范围内居民的正常生活和休息，严格执行相关法律法规，采取必要的施工期污染防治措施，努力降低施工对周围环境的影响。GDIECC梅州综合保税区建设项目（二期）项目建议书89第十三章社会影响分析13.1社会影响分析13.1.1拆迁范围内164、的居民1、改善征地拆迁居民的居住条件项目场址上有少量农房，需要拆迁安置，拆迁居民得以安置后，既改善其居住条件，也可提升当地整体形象和建设质量。2、项目对项目区农民生活水平和生活质量的影响项目实施后，从根本上彻底改善了项目区环境条件，美化了项目区优美的自然生态环境。融入城市经济生活后，从根本上解决了项目区农民的长远生计问题，充分享有城市居民的生活水平和生活质量。无论从哪个方面来讲，项目实施后，对项目区农民的生活水平和生活质量的提高是非常明显的。13.1.2解决农民就业，促进产业发展1、项目建设对项目区农民收入的影响在项目建设实施中，建筑施工企业在当地招收一批临时建筑工人，当地一部分农民可在建筑工165、地打工，解决就业，增加收入。项目实施后，项目区农民可以增加收入：一是在拆迁安置补偿时按照政策规定获得一份养老保险、医疗保险等保险金收入，保障转移人口公平享受基本公共服务；二是在拆迁安置补偿时按照政策规定获得地面构筑物、附着物的补偿性收入，享受安置房的优惠政策；三是融入城市经济生活后，符合条件的居民可以享受城市人口最低生活保障。总体来说，项目实施后项目区农民在短期内收入会比较丰厚，长期来看收入稳定有保障。2、促进农民就业，促进产业发展本项目建成后，可通过招商引资，发展旅游、传承民族文化。GDIECC梅州综合保税区建设项目（二期）项目建议书90通过商业和产业发展，优先解决失地农民就业，增加工资性收166、入，促进农业转移人口更好地融入城市生产生活，实现“安居乐业”。项目实施后，项目区农民转为城市居民，融入城市经济生活，在城市建设和经营过程中，提供的就业机会和从业岗位会更多，就业或自己创业都比较容易，比较容易找到适合自己的工作岗位。项目的实施在很大程度上能够帮助项目区农民就业。13.1.3社会、文化的影响1、项目对项目地弱势群体利益的影响项目的实施可以说是以土地换社保，其内容包括项目区农民的养老保险、医疗保险、最低生活保障等，从根本上解决项目区农民的长远生计。项目充分保障了项目地弱势群体的根本利益。2、项目对项目地文化、教育、卫生的影响项目实施后，项目区将是城镇建设新区，属于城镇综合体。这对于项167、目地的文化、教育、卫生事业的发展具有促进作用。项目的实施将会在很大程度上促进项目地文化、教育、卫生事业的大发展。3、项目对项目地基础设施、社会化服务和城市化进程的影响项目实施后，项目区的道路、给排水、用电、绿化等将从根本上得到完善，随着城市建设新区进程的加快，各项城市配套功能的建设完成，同时社会化服务网也得到不断延伸。项目的实施对项目地的基础设施、社会化服务和城市化进程会有很大的促进作用。4、项目对项目地少数民族风俗习惯和宗教的影响项目地不属于少数民族地区，项目建设不对少数民族风俗习惯和宗教造成影响。13.2社会适应性分析本项目建设是以优化新农村环境，完善配套设施服务，从根本上GDIECC梅州168、综合保税区建设项目（二期）项目建议书91改善农村群众的生产生活生存条件，具有较强的示范和辐射作用。项目的建设将从根本上彻底改善项目区环境条件，加之土地征用价格上调，就业问题无忧。以土地换社保，其内容包括项目区农民的养老保险、医疗保险、最低生活保障等，从根本上解决项目区农民的长远生计。受到当地干部、群众等利益群体对本建设项目的大力支持。项目建设对周围环境无不良影响，因此，梅州市及各级政府及部门对本项目在土地拆迁、人员安置、工程建设等方面都给予了高度的重视和大力的支持，确保了项目相关工作的顺利进行。地方各社会团体对该建设项目也热情关注并寄予希望，在各方面给予大力支持。本项目建成后能为当地的社会环境169、人文条件所接纳，该项目与当地社会环境是相互适应的。社会对项目的适应性和可接受程度分析见表 12-2-1。社会对项目的适应性和可接受程度分析表表 12-2-1序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议备注1对居民收入的影响在一定程度上增加收入无研究影响收入因素，细化增加收入的措施。2对居民生活水平与生活质量的影响有很大提高无3对居民就业的影响在很大程度上更能够满足就业需求因素质和技能个体差异，造成个别居民就业困难。有针对性的加强技能强化培训。4对弱势群体的影响在基本生活、医疗需求上能得到保障无无5对地区文化、教育、卫生的影响在一定程度上助推发展无细化推进措施，将效果做到最好。6对地区基170、础设施、社会服务容量和城镇化进程的影响在一定程度上促进发展无细化促进措施，在加快发展上下功夫。GDIECC梅州综合保税区建设项目（二期）项目建议书9213.3社会风险分析项目建设得到各级政府支持，不存在政策风险；项目建设污染量小，污染治理措施可行，不存在环境风险。本项目社会风险不涉及民族矛盾和宗教矛盾，项目主要存在拆迁安置风险、工程风险、组织管理风险和投资及筹资风险。13.3.1拆迁安置风险拆迁安置是项目建设的核心工作和关键环节，主要的社会风险在于因项目征地拆迁安置工作疏忽而诱发的社会矛盾和社会问题。这类风险持续时间相对较长，可能导致影响社会稳定的后果。对策：为了克服拆迁安置工作的难点，加快拆171、迁速度，降低拆迁成本，要与国土部门加强拆迁前期调查研究，针对调查中发现的问题提前开展工作，使拆迁中存在的不可预见因素早暴露、早发现、早解决。在征地拆迁安置补偿过程中，充分尊重农民意愿，讲究工作的有效方法，公平、公开、公正地兑现拆迁安置补偿有关政策，做到依法拆迁，正确把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆迁矛盾，本项目的拆迁安置是可以避免的。13.3.2工程风险工程风险是指工程地质条件、水文地质条件和工程设计发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长造成损失的可能性。工程风险一般来源有：由于前期准备工作不足或者工程设计方案不合理，导致项目实施阶段建设方案发生变化；由于技术和资金的限制，对项172、目的工程地质和水文地质条件勘探不足、情况不清，致使在项目的建设和运营中出现问题，造成损失。工程风险还包括“不可抗力”的自然环境灾害造成的风险。对策：对于上述前两种情况应选取有相应资质、业绩良好的勘察、设计单位，并令其选择资历丰富人员担任项目负责人，就项目质量控GDIECC梅州综合保税区建设项目（二期）项目建议书93制要求与其进行充分沟通，监督勘察、设计活动的实施质量，控制勘察、设计活动带来的风险。对于“不可抗力”的自然环境灾害造成的风险，建设单位可采用风险转移的方法将风险转移，如向保险公司投保。将项目风险损失转移给保险公司。13.3.3组织及管理风险组织风险是指由于项目存在众多参与方，各方的动173、机和目的不一致将导致项目合作的风险，影响项目的进展和项目目标的实现。还包括项目组织内部各部门对项目的理解、态度和行动的不一致而产生的风险。管理风险是指由于项目管理模式不合理，项目内部组织不当、管理混乱或者主要管理者能力不足、人格缺陷等，导致投资大量增加、项目不能按期建成投产造成损失的可能性。包括项目采取的管理模式、组织与团队合作以及主要管理者的道德水平等。对策：完善项目参与各方的合同，加强合同管理，可以降低项目的组织风险；合理设计项目的管理模式、选择适当的管理者和加强团队建设是规避管理风险的主要措施。13.3.4投资及筹资风险对进行的投资估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策、法律、174、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目的如期完成。对策：根据稳健性原则，测算各项资金当年的到位额亦留有一定余地。在实施过程中，定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，调整策略，并及时向政府有关部门汇报。GDIECC梅州综合保税区建设项目（二期）项目建议书9413.4社会评价结论本项目是梅州市实施国家新型城镇化综合试点项目之一，是缩小城乡差距、全面建设小康社会的举措，是全面贯彻落实中央城镇化工作会议，着力提高居民素质和生活质量，有序引导居民生活方式转变，着力推进体面就业、人居环境和公共服务协调发展，做实做好人的城镇化。有效吸纳农175、业转移人口和就业，有序促进农业转移人口市民化，努力营造宜居宜业、和谐包容、创新创业、蓬勃向上的发展环境，促进全体居民更好地参与城镇化过程、分享城镇化成果。该项目建设得到了地方政府的高度重视，各利益群体的大力支持，与地区区域经济、文化习惯和社会发展相适应，社会对本项目和本项目对社会均无不良影响，本项目无论在前期和预期的投资收益方面都基本不受社会负面影响。项目对促进区域经济快速发展，改善项目区农民的生产生活生存条件，促进本地区社会和谐稳定和繁荣进步具有十分重要的意义。本项目在实施过程中，只要尊重农民，讲究方法，兑现政策，加强规划与管理，注重效果，本项目社会风险是可以避免的。GDIECC梅州综合保税176、区建设项目（二期）项目建议书95第十四章结论与建议14.1结论14.1.1需求分析和项目定位1、需求分析：本项目的建设是贯彻落实国家实施更加积极主动开放战略的需要、是梅州主动融入粤港澳大湾区建设的需要、也是梅州市加快推动产业转型升级的需要2、项目定位：近期功能定位是夯实基础、努力打造区域先进制造中心、区域国际贸易中心、区域现代服务中心；远期功能定位是全力以赴、积极打造区域科技创新中心、区域金融服务中心。14.1.2建设规模和内容保税仓库首期建设项目的规划面积约 149 亩，总建筑面积 79832，包括 6 栋保税仓库、值班室和配电室等。14.1.3建设工期及进度根据项目建设规模和实施条件，拟定177、项目建设工期为 1 年，自2020 年 11 月至 2021 年 6 月全部工程竣工验收完成。14.1.4投资估算本项目总投资为 45990.02 万元，包括建设投资和建设期利息，其中：建设投资 44844.25 万元，建设期利息 1145.77 万元。14.1.5资金筹措本项目建设资金的来源主要考虑项目资本金和债务资金。1、项目资本金本项目共投入资本金 14599.04 万元，其中用于建设投资13453.27 万元，建设期利息 1145.77 万元，占项目总投资的 31.75%。2、债务资金GDIECC梅州综合保税区建设项目（二期）项目建议书96项目需申请债务资金 31390.98 万元，全部用于建设投资，占项目总投资的 68.25%。14.1.6项目效益项目的总投资收益率为 5.79%，资本金净利润率为 2.76%。14.2建议项目成本高，资金量需求大。项目资金来源除争取上级资金及地方债券资金外，剩余部分由区财政统筹解决。项目承办单位应加强与政府有关部门和债券资金管理部门的沟通，通过整体合理的规划与务实的运作，以保证项目建设的顺利进行。